福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初632号 原告：闽清县妇女儿童活动中心，住所地福建省闽清县。 法定代表人：彭华，主任。 委托诉讼代理人：许传清，福建传清律师事务所律师。 被告：黄晓敏，女，1984年5月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：辛佳恩，北京地平线（福州）律师事务所律师。 原告闽清县妇女儿童活动中心(以下简称“妇儿中心”)与被告黄晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许传清、被告黄晓敏及其委托诉讼代理人辛佳恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 妇儿中心向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的租金49600元；2.被告支付从2018年12月12日起至全部支付第1项租金止每月按拖欠租金0.3%计算的违约金；3.被告支付原告代垫的水电费234.5元。事实与理由：2015年3月11日，原告所有的位于闽清县妇女儿童活动中心办公楼地下一楼278.26㎡，二层271.05㎡，三层223.63㎡，四层271.05㎡的房屋通过招投标的方式出租，被告为中标人。为此，原告的主管机关代表原告与被告签订一份《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》，该租赁协议约定：租赁用途为教育培训；租赁期共3年，2015年3月12日起至2018年3月11日止；月租金为8000元，具体缴纳时间为每季度第一个月的10日前；乙方（被告）逾期未交付租金，每逾期一日，甲方（原告）有权按未缴纳的0.3%向乙方加收违约金等内容。合同签订后，原告按约定将上述房屋交付被告使用。2018年3月11日租期期满，双方未续订租赁协议，被告仍继续使用原告上述出租的房屋，也按该协议约定的租金标准、方式支付租金至2018年12月11日为止。根据县委县政府的要求拟收回出租房屋，2019年3月12日，原告通知被告于2019年5月13日前搬离，并催促其及时缴交所欠的租金。2019年6月18日，被告才搬离租赁房屋，搬离时仍未缴交拖欠的租金49600元（从2018年12月12日至2019年6月18日止，计六个月六天，每月8000元，合计49600元），并拒交6月8日至6月18日产生的水电费234.5元，该水电费原告已为被告垫付。以上欠款虽经原告多次催讨，被告以各种理由拒绝缴交。为此，原告请求贵院依法判准如上所请。 黄晓敏辩称，1.原告并非本案的适格主体；2.被告在2019年3月份接到原告搬离通知以后就已经搬离案涉租赁物，并不是2019年6月份才搬离；3.原告在通知案涉房屋一层商铺其他商户搬离时每户有给予3个月的租金补偿，被告也有权利予以享受。另外，根据合同约定，原告应赔偿被告两个月的租金损失；4.原租赁协议到期后，双方只是口头租赁协议，并未约定违约金事项，原告要求被告支付违约金没有合同依据；5.案涉租赁物实际上是危房，被告接到通知搬离之后，不可能继续进行营业，所以原告主张被告在2019年6月份才搬离，与事实不符。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1（房屋所有权证书、国有土地使用证、事业单位法人证书），系相关行政机关出具，符合证据的三性，予以采信；证据2（妇儿中心办公楼竞租报名表、签到表、店面招标确认书、闽清县房屋租赁协议），被告对其真实性无异议，予以确认，结合证据1、妇儿中心事后对租赁协议的追认以及庭审中被告自认将租金交给原告法定代表人彭华等合同实际履行情况，足以认定租赁协议的出租方为妇儿中心，本案主体适格；证据3（搬迁通知、回执、光盘）及补充证据微信截图，被告虽提出异议，但该组证据之间相互关联、相与印证，能够形成一条完整的证据链，予以采信，可以认定被告搬离租赁房屋的时间为2019年6月18日；证据4（收款收据），系原告单方出具，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月11日，原告所有的位于闽清县妇女儿童活动中心办公楼地下一楼278.26㎡，二层271.05㎡，三层223.63㎡，四层271.05㎡的房屋通过招投标的方式出租，被告为中标人，为此原告以主管机关的名义与被告签订《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》。该租赁协议约定：租赁用途为教育培训；租赁期共3年，2015年3月12日起至2018年3月11日止；月租金为8000元，具体缴纳时间为每季度第一个月的10日前；本协议签订时，乙方（被告）付给甲方（原告）租赁保证金5000元，租赁期满后乙方全面履行本协议各项义务，甲方无息退还，若乙方违约，则租赁保证金充作违约金；乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按未缴纳的0.3%向乙方加收违约金等内容。合同签订后，原告按约定将上述房屋交付被告使用，被告均按期支付租金给原告。2018年3月11日租期期满，双方未续订租赁协议，被告仍继续使用上述出租房屋，也按原协议约定的租金标准、方式支付租金至2018年12月11日为止。2019年3月12日，原告根据县委县政府的要求拟收回出租房屋，并通知被告于2019年5月13日前搬离。被告接到通知后于2019年6月18日才搬离租赁房屋，共拖欠租金49600元（2018年12月12日至2019年6月18日，计六个月六天）。后经原告多次催讨，被告以各种理由拒绝缴交。 本院认为，原告以主管机关的名义与被告签订的《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》，双方意思表示、内容不违反法律规定、系有效合同，应受法律保护。合同期满后，被告继续占有使用该租赁物，原告对此并没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但双方因没有重新签订租赁合同，应视双方租赁期限为不定期。由于被告没有依照合同约定支付租金，故原告有权随时解除合同，并要求被告给付租金。鉴于被告搬迁、另找场所需要一定的时间，原告在搬迁通知中也给被告两个月的合理搬离期限，故应扣除两个月的租金16000元，被告实际支付原告的租金为33600元(已付的租赁保证金可用以充抵)。原告主张被告支付自2018年12月12日起至实际偿还之日止按拖欠租金的月0.3%计算的违约金，符合法律规定，予以支持，但起算时间应为每季度第一个月的10日前，即24000元、9600元分别从2020年1月10日、4月10起计付。原告要求被告支付垫付的电费234.5元，因其所提供的证据不足以证明该主张，故不予支持。被告提出原告应给其3个月的租金补偿及赔偿两个月的租金损失，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、黄晓敏在本判决生效后十内支付闽清县妇女儿童活动中心租金33600元，并支付逾期付款违约金（按月0.3%标准，其中24000元、9600元分别从2020年1月10日、4月10日起计至实际支付之日止，但应扣除租赁保证金5000元）； 二、驳回闽清县妇女儿童活动中心的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1213元，减半收取606.5元，由闽清县妇女儿童活动中心负担286.5元，黄晓敏负担320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王义奔 二〇二〇年六月三日 书记员  陈 涛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。