山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1782号原告：山东慷华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：卢璟，总经理。委托诉讼代理人：高梦影，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：李永春，男，1969年10月7日出生，汉族，无业，住济南市。被告：董璐，女，1972年9月25日出生，汉族，济南第十四中学老师，住济南市。委托诉讼代理人：李永春（系董璐之夫），1969年10月7日出生，汉族，无业，住济南市。原告山东慷华物业管理有限公司（以下简称慷华物业公司）与被告李永春、董璐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告慷华物业公司的委托诉讼代理人林静，被告李永春（同时作为被告董璐之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慷华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令李永春、董璐立即向慷华物业公司支付2015年4月至2016年3月31日的物业费及二次加压费2155.2元及利息431元；2.本案的诉讼费用由李永春、董璐承担。事实和理由:2013年4月1日，济南瑞云物业管理有限公司（即慷华物业公司）与济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会（李永春、董璐所在小区）签订《物业管理服务合同》，慷华物业公司被选聘为李永春、董璐所在住宅小区提供物业管理服务，约定物业费1.2元/月/平方米，二次加压电费60元/年/户，该合同于2015年4月1日续订至2016年3月31日。合同签署后至合同终止，慷华物业公司按约履行了物业服务，但李永春、董璐并未支付物业服务费及二次加压费，据此，慷华物业公司为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。李永春、董璐辩称，一、该案已过诉讼时效。本人于2020年5月13日接收槐荫区人民法院送达的材料时，得知慷华物业公司要求本人支付2015年4月-2016年3月31日的物业费。其民事诉讼状落款日期空白。经与槐荫区人民法院电话落实，其起诉时间是2020年1月。收到的材料还包括一份落款日期为2016年2月25日的物业费催收通知单。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。故无论从其声称的物业费发生时间还是该公司催收时间起算，该案都已过诉讼时效。二、物业费催收及所诉事项没有及时通知本人是慷华物业公司责任。本人李永春、董璐一家自2012年就不在艾菲尔花园居住，慷华物业公司开具的物业费收据已标明其按空置房屋收取70%的物业费。慷华物业公司在艾菲尔花园的有关催收通知本人并没有看到，而且按空置房收取物业费证明其也知道本人不居住在此。三、慷华物业公司诉讼请求金额罔顾空置事实，部分请求已被判不予支持。慷华物业公司按空置房屋收取了本人70%的物业费。2014年4月-9月和2014年10月-2015年3月的物业费收据因开发票被慷华物业公司收回。但两张分别是半年物业费的发票金额763.3元可以计算出是按70%收取。与本案无关的2016年4月后的其他物业公司也是按空置收取的物业费。根据(2019)鲁0104民初153号及其他已知的涉及慷华物业与艾菲尔花园业主的判决书，槐荫区人民法院对到庭应诉的业主均要求慷华物业公司按照30%的比例予以减免物业费，对支付违约金的诉讼请求不予支持，对慷华物业公司主张的2015年4月至2016年3月的二次加压费不予支持。综上，请槐荫区人民法院驳回其起诉，不予受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会作为甲方与济南瑞云物业管理有限公司作为乙方签订《艾菲尔花园物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对艾菲尔花园住宅小区提供物业管理服务。合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅为0.55元/月/平方米，小高层住宅为1.20元/月/平方米，商业用房为1.65元/月/平方米，停车场车位70元/月/个，二次加压电费60元/年/户（小高层住宅五层以上包含五层，一次性交纳一年费用）。合同第七条约定，业主应于合同生效之日起交纳物业费用。第三十六条约定，本合同期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止，次年业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十七条约定,本合同期满前一个月,甲、乙双方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，因没能选聘新的物业，管理期内自动顺延本合同，乙方决定退出服务时，自向业主委员会发出函告后两个月撤离，发出函告后的两个月所产生的费用由全体业主承担。合同还对物业服务内容、物业服务标准等事项进行了约定。合同到期后，双方未签订新的物业服务合同。直至2015年4月1日，济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会作为甲方与济南瑞云物业管理有限公司作为乙方重新签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对艾菲尔花园住宅小区提供物业管理服务。合同第四条约定，物业服务期限为1年，自2015年4月1日至2016年3月31日，到期后本合同自动终止。第五条约定，乙方按照下述约定，以建筑面积向业主收取物业服务费：多层住宅为0.55元/月/平方米，高层住宅为1.20元/月/平方米，商业用房为1.65元/月/平方米，停车场收费按85元/月/车位。合同中还约定本物业项目实行物业服务费包干制，另对物业服务内容、物业服务标准、双方权利义务等其他事项进行了约定。合同期内，济南瑞云物业管理有限公司为艾菲尔花园小区提供了物业服务。2016年3月31日合同到期后，济南瑞云物业管理有限公司不再为该小区提供物业服务。2016年5月6日，济南瑞云物业管理有限公司变更企业名称为山东慷华物业管理有限公司。李永春、董璐为济南市槐荫区槐荫街**号楼***室房屋所有人，系济南市槐荫区艾菲尔花园小区业主。上述房屋建筑面积145.47平方米。慷华物业公司主张李永春、董璐未交纳自2015年4月至2016年3月的物业费及二次加压电费共计2155.2元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为慷华物业公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间。因济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会与慷华物业公司签订的物业服务合同自2016年3月31日既已终止，李永春、董璐主张慷华物业公司至2020年1月份起诉要求支付物业费其诉讼请求已超过诉讼时效期间。对此，本院认为物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，双方签订的物业服务合同中对于物业费支付周期及履行期限没有约定，因此应从合同终止之日即2016年3月31日开始起算物业费的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”自2016年3月31日起算至民法总则施行之日2017年10月1日，诉讼时效期间未满二年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，即本案所涉诉讼时效期间至2019年3月30日期满，慷华物业公司至2020年1月向本院起诉已超过三年诉讼时效期间，且慷华物业公司未提交证据证明诉讼时效期间存在中断或者中止的情形，因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”慷华物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：驳回原告山东慷华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告山东慷华物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张代蕙二〇二〇年六月八日法官助理 赵洪彬书 记 员 王雪洁