吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初834号原告:苗壮，女，1980年5月22日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：姜程亮，吉林德北律师事务所律师。被告：任庆心，男，1993年3月22日出生，汉族，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：郭尚玉，吉林正霄律师事务所律师。被告：林政，男，1993年7月8日出生，汉族，住吉林省舒兰市。原告苗壮与被告任庆心、林政确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月3日作出(2019)吉0202民初2947号民事裁定书，苗壮提出上诉，吉林市中级人民法院于2020年2月14日作出(2020)吉02民终324号民事裁定书:撤销一审裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2020年5月6日立案，依法适用普通程序，同年6月4日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苗壮及委托诉讼代理人姜程亮、被告任庆心的委托诉讼代理人郭尚玉、被告林政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗壮向本院提出诉讼请求：1.确认被告任庆心和林政之间的房屋买卖合同无效；2.将吉林市昌邑区雾凇中路188号桃源山庄B-5号楼4单元5层047号房屋（不动产权证书号：吉（2018）吉林市不动产权第XXXX号，所有权人：林政）的所有权人恢复登记为被告任庆心；诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告任庆心于2017年1月9日结婚，双方婚前以零首付方式共同购买案涉房屋，登记在任庆心名下，婚后双方共同还贷。原告生孩子后，为方便照顾孩子，遂到原告母亲家居住。2018年4月份，原告因与任庆心感情不和起诉离婚并提出对案涉房屋进行分割等请求。在案件调解阶段，因被告任庆心表示配合离婚和财产分割，原告于2018年5月撤诉。2018年7月29日，被告任庆心在没有和原告完成离婚及财产分割的情况下，私自与被告林政签订房屋买卖协议，将案涉房屋卖给林政。原告得知此事后找任庆心，任庆心避而不见。原告无奈于2018年8月28日到案涉房屋处找到林政，出示结婚证并告知林政自己是任庆心配偶，和任庆心在办离婚，不知道任庆心卖房子，林政于当日19时58分报警。昌邑区莲花派出所民警接警后到达现场，经了解情况后，民警告知民事诉讼解决。原告为防止任庆心转移房屋产权，到房产局对案涉房屋办理了异议登记，但该登记只有十五日有效期，且不能连续办理。2018年10月30日，任庆心和林政在原告不知情的情况下，办理了不动产权转移登记，将案涉房屋登记到林政名下。随即任庆心到农业银行东升支行协助林政办理贷款，并伪造自己是单身的证明提供给东升支行。后因原告到林政贷款的农业银行说明情况，银行没有给林政发放贷款，任庆心和林政又去邮政储蓄银行办理贷款，又被原告发现并阻止。在林政无法办理贷款的情况下，任庆心又通过多给林政退钱的手段，让林政配合将房屋处分权通过委托公正的方式委托给他人。原告认为，任庆心为了逃避离婚财产分割，恶意转移财产，林政在明知原告与任庆心就案涉房屋分割存在纠纷的情况下，为了一己私利与任庆心恶意串通，损害原告利益，两名被告的行为因违反《合同法》第五十二条而无效，现原告特向贵院起诉，望裁如所请。任庆心辩称，原告苗壮的起诉不符法定条件，其无权提起本案告诉,请求人民法院依法驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。一、涉案房屋是答辩人任庆心的婚前财产,答辩人有权依法处分自己的财产，无需征得原告苗壮的许可或者同意。根据昌邑区人民法院(2019）吉0202民初2947号民事裁定以及丰满区人民法院（2019）吉0211民初400号民事判决卷宗记载，涉案房屋早在2016年1月27日就已登记在答辩人任庆心名下,而原告苗壮自认其与任庆心2016年3月相识,于2017年1月9日登记结婚,原告在本案起诉状中“双方婚前以零首付方式共同购买涉案房屋”的说法显然不攻自破，明显是在混淆事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条之规定，涉案房屋属于任庆心的婚前个人财产,任庆心有权依法行使对自己财产的占有、使用、收益和使用的权利，而无需征得原告苗壮的许可或者同意。因此，原告苗壮对涉案房屋不享有夫妻共同财产权利，无权对任庆心处分自己财产的行为提出确认合同无效之诉,原告苗壮的起诉不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的法定条件。二、关于原告苗壮对涉案房屋是否存在婚后共同还贷以及涉案房屋在出售时是否存在增值情形，如果存在以上情形，苗壮可另行对任庆心提起补偿之诉，也无权提起本案的确认合同无效之诉。鉴于涉案房屋是任庆心婚前个人财产，如果苗壮对涉案房屋存在婚后共同还贷以及该房屋在出售时存在增值情形,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条二款“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”之规定，苗壮对任庆心可另行提起补偿之诉，而无权提起本案的确认合同无效之诉。三、任庆心与林政之间不存在恶意串通行为,双方之间的房屋买卖合同关系受法律保护。如前所述，涉案房屋是任庆心婚前个人财产，苗壮无权对属于任庆心的个人财产进行分割,因此本案不可能存在任庆心为了逃避离婚财产分割，与林政之间恶意串通转移财产的行为，因此任庆心将涉案房屋出售给林政的行为受法律保护。综上所述,原告苗壮的起诉不符法定条件,其无权提起本案告诉，请求人民法院依法驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。林政辩称，-、我没有侵犯原告的利益，不应当成为本案被告;且原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求;二、我方不承担本案诉讼、保全及其他由本案诉讼所产生的费用。事实与理由：2018年，我为解决生活需要，欲购买一套合适房屋自用居住。同年7月,通过吉林市梧桐树地产中介的带看考察后，欲购买本案涉诉房屋。此前，该房屋已经在吉林市梧桐树地产中介挂牌很长时间。2018年7月29日，我与任庆心在吉林市梧桐树地产中介的主持和见证下，签署了房地产居间买卖合同，成交价格55万元，并缴纳了购房首付款5万元。后，各方到房地产交易中心办理更名手续。本案涉案房屋系任庆心于2016年1月购买并办理产权变更手续、2月份完成房屋贷款抵押手续;原告亦自认与任庆心2016年3月份相识、2017年1月份登记结婚，故该房屋应当认定为婚前个人财产;依照《婚姻法》解释（三）第十条有关规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登如一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。在本案中，由于原告与任庆心之间并未就涉案房屋关于离婚达成一致，且任庆心始终认为该房屋系个人财产，故原告对于涉案房屋不能主张所有权，只能参考共同还款数额、房屋是否增值等因素，在离婚的前提下，基于补偿请求权要求任庆心给予补偿，而实现补偿的方式通常为货币给付，但与本案涉诉房屋本身并没有联系。综上所述，结合涉案房屋购买时间及方式，以及任庆心与原告并未就上述房屋达成合意，鉴于此，足以排除原告对房屋主张所有权，而原告的补偿请求权也没有因本案相关事项受到阻却或限制，故请求合议庭支持我方答辩意见。苗壮为证明其主张提供证据如下:证据1、房产证、结婚证、原审庭审笔录第七页，证明2017年1月9日双方结婚，2016年1月27日任庆心取得房产证。任庆心在双方结婚登记之前贷款买房，婚后双方共同还贷。苗壮对案涉房屋就共同还贷及增值属于双方共同财产，房屋在没有分割的情况下是夫妻共同财产。庭审笔录第七页，任庆心陈述购房是夫妻共同还贷。夫妻共同财产是二审已认定的。任庆心质证：对证据1、真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明原告对涉案房屋享有共同财产的权利，也无法证明其共同还贷。相反，这组证据可以证明涉案房屋是任庆心婚前房产。林政质证：对证据1、对证据无异议，对待证事实有异议，该证据不能证明原告在婚姻存续期间对房屋贷款共同还贷。证据2、房屋买卖居间协议，证明2018年7月29日任庆心没有经过原告同意，擅自卖出房屋，林政不查证、未征询人配偶并签订了购买协议，没有尽到善意购买人合理的义务，与常理不符。任庆心质证：对证据2、对该证据真实性无异议，对关联性有异议，涉案房屋是任庆心婚前个人财产，任庆心有权处分，无需征得原告同意。林政质证：对证据2、对证据本身无异议，对待证事实有异议，该证据无法证明待证事实。证据3、2018年8月28日接处警登记表、同日苗壮在涉案房屋处与林政及任庆心谈话录音（57分钟处苗壮当着任庆心面打电话的内容），证明林政在8月28日知道苗壮、任庆心二人闹离婚。任庆心质证：对证据3、质证意见同证据2质证意见。林政质证：对证据3、该证据不能证明原告待证事实。证据4、2018年9月12日不动产异议登记证明一份，证明苗壮因为反对任庆心卖房，2018年9月12日到不动产登记中心。任庆心质证：对证据4、对真实性无异议，但该证据与本案无关。林政质证：对证据4、对证据本身无异议，原告没有在法定期间内起诉，原告该证据与自己主张存在矛盾。证据5、2018年10月30日两名被告隐瞒原告的房地产权登记信息。任庆心质证：对证据5、真实性无异议，但是与本案无关。林政质证：对证据5、对待证事实有异议，对真实性无异议。不足以证明原告的待证事实。证据6、原审庭审笔录第八页，房屋买卖解除协议，委托公证文书，证明林政明知苗壮反对，仍然在2018年10月3日向任庆心继续支付3万元，并配合更名，在苗壮的阻挠下，林政又配合任庆心走委托公证，以达到房屋转手给他人并收到13万元的目的，二人所为的合同履行和解除行为明显是恶意串通损害苗壮利益。而且，庭审笔录第8页证明任庆心在该笔录第七页说林政已经支付全款完毕是在说谎。任庆心质证:对证据6、真实性无异议，对关联性有异议。对房屋买卖解除协议就诉讼程序上看，本案是确认合同效力纠纷，两名被告是否解除那个房屋买卖合同，与原告的告诉无关。林政质证：对证据6、与本案无关，证明不了待证事实。证据7、原审询问笔录，证明林政自认配合任庆心做的委托公证，并收了任庆心13万，虽然名字登记在自己名下，但是自己不是实际权力人。证明原审审判长王淑萍询问时，任庆心在原审询问回答说谎。任庆心质证：对证据7、对任庆心询问笔录无异议，对林政笔录有异议，不知道林政为什么这么回答。林政质证：对证据7、与本案审理无关，应另案主张权利。证据8、中院庭审笔录第5页，证明任庆心自认和林政到农行做贷款时，向农行提供掩饰为未婚的户口本，谎称自己单身。当时任和林都知道任庆心不是单身，苗壮反对卖房，所以二人显然是串通。任庆心质证：对证据8、真实性无异议，对关联性有异议，涉案房屋是任庆心婚前财产。林政质证：对证据8、与本案无关。任庆心举证：证据1、吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初400号民事判决书一份（复印件），证明原告没有和任庆心对房屋共同还贷，房屋是任庆心婚前购买。苗壮质证：对证据1、对真实性无异议，对关联性和证明问题有异议，该房屋因为是夫妻之间共同还贷，所以属于共同财产。林政质证：对证据1、无异议。证据2、中国银行银行交易明细两份（复印件）、汇款电子回单一份（复印件），证明：本案所诉争的房屋贷款均由被告一人负担。2018年10月25日开始还贷款。偿还贷款405823.38元。苗壮质证：对证据2、真实性无异议，对证明问题有异议，2018年10月25日结清贷款，而在此之前夫妻存续期间是共同还贷。苗壮因为共同还贷所以有利益。结清贷款额钱也不是个人财产。林政质证：对证据2、无异议。林政举证提供证据:原审笔录证人陈某证言，证明：我和任庆心不认识，不存在恶意串通。苗壮质证：对证人的真实性有异议，任庆心本身就是从事房产中介的，这个人也是同行业人员，证言不真实，也没有其他证据佐证。任庆心质证：对证据无异议。本院对苗壮提供证据认证如下:证据1、证据2、证据3、证据4、证据5真实性、合法性、关联性，予以采信。证据6的真实性予以采信；证据7、证据8真实性、合法性予以采信。对任庆心提供证据认证如下:证据1、证据2真实性、合法性予以采信。对林政提供证据认证如下:对该证据真实性、合法性予以采信。本院经审理认定事实如下:苗壮与任庆心于2017年1月9日结婚，本案中，案涉房屋由任庆心在婚前以个人名义购买，2016年1月27日已登记任庆心名下，但任庆心并非以全款购买，任庆心与苗壮结婚后，在双方婚姻存续期间内，对案涉房屋进行还贷。2018年7月29日，任庆心与林政签订房屋买卖协议，将案涉房屋卖给林政。苗壮得知此事后，于2018年8月28日找到林政，告知林政自己是任庆心配偶，和任庆心在办离婚。林政于当日报警，昌邑区莲花派出所民警接警后到达现场，经了解情况后，民警告知民事诉讼解决。苗壮为防止任庆心转移房屋产权，到房产局对案涉房屋办理了异议登记。2018年10月30日，任庆心和林政在苗壮不知情的情况下，办理了不动产权转移登记，将案涉房屋登记到林政名下。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。从以上《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)》第十条规定及《中华人民共和国婚姻法》第三十九条来看，法律也是将“以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的”房产视为夫妻共同财产。只是在财产分割上，如果协商不成，考虑到产权登记，财产取得，首付款支付等因素，是不同于其他经过风雨、相濡以沫的夫妻所取得的财产的分割方式的。这样做，一方面是减少社会矛盾，另一方面同兼顾婚姻存续长短，房价变动等因素，来确定夫妻共同财产的分割方式。本案中，苗壮与任庆心2017年1月9日结婚。案涉房屋2016年1月27日登记在任庆心名下，是任庆心在婚前以个人名义购买，任庆心购买该案涉房屋不是全款购买，而是贷款。任庆心与苗壮结婚后，即双方婚姻存续期间内，对案涉房屋进行了还贷。基于以上事实及法律规定，对于双方当事人争议的案涉房屋应视为苗壮与任庆心夫妻共同财产。即然法律规范已将以上情形的案涉房屋视为夫妻共同财产处理，苗壮作为任庆心妻子，对于案涉房屋在双方婚姻存续期间内享有与其份额相称的权利。任庆心与林政签订房屋买卖合同，系处分夫妻双方共同财产，任庆心处分该财产与苗壮具有利害关系。对于夫妻共同财产，属二人共同共有。处分共有财产应当经过全体共同共有人同意，本案中，任庆心在未经苗壮同意的情况下，擅自处分夫妻共有财产，系无权处分，事后未取得权利人的同意，亦未取得处分权。故任庆心与林政签订的案涉房屋买卖合同系无效合同。同时，本院认为，一方未经另一方同意出售夫妻共同财产的，第三人能否取得房屋必须同时具备善意购买、支付合理对价并办理产权登记三要件。2018年7月29日，任庆心与林政签订案涉房屋买卖协议，将案涉房屋卖给林政。林政在庭审中自认苗壮于2018年8月28日找到他，告知林政自己是任庆心配偶，和任庆心正在办离婚。2018年10月30日，任庆心和林政在苗壮不知情的情况下，办理了案涉房屋不动产权属转移登记，将案涉房屋登记到林政名下。林政在知道案涉房屋系夫妻共同财产正在发生争议，仍无视苗壮告知，还与任庆心办理案涉房屋变更登记，应属无视共有人利益，不能认定林政为善意购买人,故对任庆心、林政的辩称本院不予支持。林政不具备善意取得涉案房屋的条件。任庆心与林政签订的案涉房屋买卖合同系无效合同，现苗壮主张恢复登记，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》笫十条、第十一条之规定，判决如下：一、确认任庆心与林政签订的吉林市××区房屋买卖合同无效；二、林政协助任庆心将吉林市昌邑区雾凇中路188号桃源山庄B-5号楼4单元5层047号房屋（不动产权证书号：吉（2018）吉林市不动产权第XXXX号，所有权人：林政）进行变更登记至任庆心名下。限于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。案件受理费9300元，由任庆心与林政共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉吉林省吉林市级人民法院。审判长 刘广斌人民陪审员 张 静人民陪审员 宋艳萍 二〇二〇年六月八日书记员 庄碧瑶