四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终228号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小林，男，汉族，生于1972年11月17日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：严顺华，女，汉族，生于1973年12月19日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘宏，男，汉族，生于1980年6月8日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋世娟，女，汉族，生于1984年11月2日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓伟军，男，汉族，生于1951年2月28日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张开琼，女，汉族，生于1967年10月10日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：段金川，男，汉族，生于1971年6月1日，四川省渠县人，住成都市高新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖全菊，女，汉族，生于1973年11月22日，四川省渠县人，住成都市高新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张开文，男，汉族，生于1963年12月15日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄治清，女，汉族，生于1966年7月11日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：段宏深，男，汉族，生于1998年8月18日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张琼，女，汉族，生于1960年8月17日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴霜，女，汉族，生于1994年7月19日，四川省渠县人，住成都市天府新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴绍渠，女，汉族，生于1972年6月7日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王丹，女，汉族，生于1991年8月27日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：毛聪，男，汉族，生于1981年10月27日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊红英，女，汉族，生于1980年3月4日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢代刚，男，汉族，生于1981年3月1日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：余琼，女，汉族，生于1982年4月16日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄四清，男，汉族，生于1965年11月18日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭俭勤，女，汉族，生于1967年1月25日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴绍春，男，汉族，生于1972年3月5日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张怀菊，女，汉族，生于1970年7月5日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴绍友，男，汉族，生于1965年12月24日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小玉，女，汉族，生于1965年3月20日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋兴军，男，汉族，生于1997年6月23日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋松林，男，汉族，生于1998年6月21日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王菘，男，汉族，生于1955年4月8日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗英，女，汉族，生于1967年6月21日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张开明，男，汉族，生于1971年1月25日，四川省渠县人，住重庆市九龙坡区。上诉人（原审被告、反诉原告）：伍龙坤，女，汉族，生于1973年11月17日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋廷伍，男，汉族，生于1964年9月2日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄远渠，女，汉族，生于1961年1月28日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘定渊，男，汉族，生于1953年10月5日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：李曰玉，女，汉族，生于1950年8月21日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王子刚，男，汉族，生于1973年11月11日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐正秀，女，汉族，生于1972年4月21日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张开兵，男，汉族，生于1969年10月20日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵明娟，女，汉族，生于1972年11月18日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋世裕，男，汉族，生于1991年5月23日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑明月，女，汉族，生于1993年2月12日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：毛兵，男，汉族，生于1974年4月15日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡晓芳，女，汉族，生于1976年8月15日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：严伟强，男，汉族，生于1983年2月16日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡燕，女，汉族，生于1985年12月23日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴绍忠，男，汉族，生于1969年7月9日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋世菊，女，汉族，生于1968年11月8日，四川省渠县人，住渠县。47名上诉人（原审被告、反诉原告）的诉讼代表人为：上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小林，男，汉族，生于1972年11月17日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：段金川，男，汉族，生于1971年6月1日，四川省渠县人，住成都市高新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王菘，男，汉族，生于1955年4月8日，四川省渠县人，住渠县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张开文，男，汉族，生于1963年12月15日，四川省渠县人，住渠县。上列上诉人的委托诉讼代理人：刘昌华，四川法尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：渠县东双医养服务有限公司，住所地：渠县天星镇云满庭一区D幢，统一社会信用代码：91511725MA64Y80T63。法定代表人：张跃辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建涌，四川宕渠律师事务所律师。上诉人吴小林、刘宏等47人因与被上诉人渠县东双医养服务有限公司（以下简称：东双医养公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2018）川1725民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月19日进行了审理。上诉人吴小林、刘宏等47人的诉讼代表人张开文、吴小林、段金川、王菘，委托诉讼代理人刘昌华，被上诉人东双医养公司的委托诉讼代理人刘建涌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴小林、刘宏等47人的上诉请求：1、撤销(2018)川1725民初3057号民事判决，依法改判驳回东双医养公司的诉讼请求。2、—、二审诉讼费及反诉的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、租赁合同不能继续履行系承租人未取得医疗机构许可和装修施工的行政许可。二、东双医养公司因其不符合约定解除合同的条件系无权解除，其解除合同行为构成违约。一审判决认定解除系双方合意解除，并据此认定东双医养公司无违约行为系事实认定和法律适用错误。1.不符合约定解除的条件。东双医养公司“无法正常经营”系其自身原因导致，与合同外第三方没有法律或事实上的关联。2.东双医养公司退还房屋的事实行为是单方终止合同的履行。为不扩大损失，上诉人接收符合各方利益，是合法行为。三、一审判决对本案的解除，分别出现行使法定解除权、约定解除权以及合意解除，法律逻辑上自相矛盾，导致判决错误。四、东双医养公司实际占用租赁房屋给上诉人造成的损失，应予赔偿并支付违约金。五、东双医养公司交付的作为担保实现年租金270万的定金，不应当返还。一审判决认定该定金为已转为押金事实认定错误。东双医养公司答辩称，一、租赁合同没有履行不是因为被上诉人未取得行政许可。因装修问题四邻协议未取得。第三人及其他业主致合同未履行。一审判决认定被上诉人是按照合同约定解除符合合同约定。因是约定解除，被上诉人的损失应得到解决。东双医养公司向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判决被告共同退还原告定金（押金）50万元人民币。2、依法判决被告共同赔偿原告损失：装修费用983107元、设计费150992元、电费21622元、审图费15000元、管理人员工资160000元、守场工资23500元，合计：1354221元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明的案件事实：2017年11月22日，原告东双医养公司与吴小林、刘宏等47名被告就被告所有的渠县云满庭D栋商业房屋签订《房屋租赁协议》，协议主要约定：第二条、租赁用途开设医养康复中心。第三条、租赁期限自2018年10月1日起至2028年9月30日，租期10年。免租期10个月，即免租期从2017年12月1日起至2018年9月30日止。第五条、租金支付方式（1）每年租金为270万元，此房屋如果不能办理新农合、医疗报账的医疗机构许可，租金降为230万元；（2）支付方式年租金分两次交纳，须在提前两个月交纳半年租金；（4）签订协议后7日内乙方（以下均指原告）向甲方（以下均指被告）支付定金50万元，此定金于乙方在渠县办理申报该项目的养老机构审批程序视为履行租赁合同，在合同履行后此款自动转为押金，不计息，合同期满，乙方结清全部费用后7个工作日，甲方须向乙方全额退还押金。第十二条合同的变更和解除一、乙方有下列情形之一的甲方有权解除合同（1）未按约定期限交付租金及押金，超过10日以上的。二、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（2）在租赁期间，如甲方因该房屋与第三方发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过20日以上的。第十三条违约责任（5）双方必须遵守约定，若任何一方违约，按照合同总额的10%支付违约金给守约方。合同签订后，原告于2017年12月22日向被告交纳定金50万元。2018年1月19日，原告向渠县民政局申请拟建养老机构。2018年1月20日，原告进场装修期间，被告出租商业房所在的云满庭小区部分业主，以云满庭开发商曾经公告承诺云满庭D栋商业房不得开设医疗机构及影响小区居住环境、日常生活、身心健康为由，多次阻止原告装修，到政府有关部门投诉信访，被告方也投诉信访，要求解决出租房的装修问题。2018年3月28日渠县城市管理行政执法局以原告未完善相关手续，进行装修违反了相关法规，责令原告停止装修，同年7月20日渠县政府组织县民政局、卫计局、环保局、住建局等部门召开专题会议，由县住建局按照会议精神去函给原告，要求原告按照相关法律法规规定，完善相关文件资料、手续，办理装修许可手续。期间，原告支付装修相关费用数十万元。被告于2018年6月26日和8月3日，通过律师函形式向原告催交半年租金115万元和告知被告的相关权利；8月18日，原告以云满庭小区部分业主阻止原告装修，无法正常运营达三个月以上为由，按照《房屋租赁协议》第十二条第二项约定，向被告发送《解除房屋租赁协议通知书》，9月11日，被告以四川智合律师事务所律师函的形式确认同意解除租赁合同，但要求原告支付恢复租赁房屋原状和清运垃圾而产生的合理费用。2018年9月28日，被告与第三人何某某另行签订了房屋租赁合同，该合同第三条租赁用途特别约定不得开设医疗机构；第八条装修期、原装修拆除期（1）装修期因租赁期为十五年，甲方（本案被告）同意将租赁房屋交付给乙方（承租人）之日起，给予乙方六个月的装修期；（2）原装修拆除期乙方拆除租赁房屋原渠县东双医养有限公司的装修，所产生的相关费用（含拆除垃圾清运）由乙方承担，甲方另行给予乙方四个月的拆除期；（3）装修期和原装修拆除期的处理方式本合同约定的十五年租赁期限届满时，顺延十个月租赁期，此租赁期不计付租金，用以抵减乙方六个月的装修期和四个月的原装修拆除期。现租赁房屋由新承租人进行装修。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案被告提起的反诉程序是否合法；二、解除《房屋租赁协议》是否合法有效；三、本案原告是否违约和承担违约责任；四、本案原告提出的被告返还定金（押金）50万元和赔偿装修损失1245357元的请求是否支持；五、反诉原告要求反诉被告支付违约金230万元和赔偿经济损失268万元的请求是否支持。在吴小林等5位诉讼代表人提起的民事反诉状中已将案涉合同47名共有产权人列为反诉人提起反诉，虽然只有吴小林等5位诉讼代表人在反诉状的签名,但在本案中吴小林、刘宏等47名共有产权人已特别授权所推举的吴小林等5位诉讼代表人代表其提起反诉，应是全体反诉原告的意思表示，被告提起的反诉程序符合法律规定。原、被告签订《房屋租赁协议》后，原告在进场装修过程中，因第三方（云满庭部分业主）以出租房屋开设医疗机构影响小区居住环境、日常生活、身心健康为由，多次阻止原告装修、并到县政府信访等，致使原告无法正常装修达数月，按照双方签订的《房屋租赁协议》第十二条二款（2）项约定，“在租赁期间，如甲方因该房屋与第三方发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过20日以上的”约定，乙方有权解除合同,原告行使合同解除权，符合合同约定。原告于2018年8月18日向被告发出解除《房屋租赁协议》通知书，在收到解除合同通知书后，被告于2018年9月11日以四川智合律师事务所律师函的方式回复称“现房屋租赁关系已经解除”，并且被告在接收租赁房后于2018年9月28日已将涉诉房与他人另行签订了房屋租赁协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，其中第（一）项为“不可抗力致使合同目的不能实现”，第五项为“法律规定的其他情形”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的，当事人可以请求变更或解除合同，人民法院根据公平原则，决定是否变更或解除。”本案租赁合同签订后，发生了原、被告在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的重大变化，即涉诉租赁房屋的小区业主集体阻止、信访，致使出租房屋不能正常装修及交付使用，继续履行只能扩大原、被告方的损失，特别对原告方明显不公平，并且不论将小区业主的集体阻止行为，视为一种“不可抗力”，还是视为“不属于商业风险的重大变化”，都导致不能实现合同目的。原告据此行使合同解除权，符合法律规定，被告以律师函的方式确认“现房屋租赁关系已经解除”，而且事实上被告已经接收了租赁房屋并已另行出租给他人，双方现均以实际行为表明解除了《房屋租赁协议》，法院对此予以确认。被告在庭审中对解除房屋租赁协议的通知书的效力提出异议，依法不应采纳，故东双医养公司解除与吴小林、刘宏等47人签订的房屋租赁合同合法有效。本案租赁合同约定“租期十年，从2018年10月1日至2028年9月30日止，免租期10个月，从2017年12月1日至2018年9月30日止；年租金分两次交纳，须提前两个月交纳半年租金”。按照此约定，原告应在2018年8月1日前交纳第一个租赁年度的半年租金。但是，在租赁合同签订后，由于出租房屋所在小区的业主以出租房屋系违章建筑、不得开设医疗机构为由，集体阻止原告进场装修达数月之久。鉴于被告交付的出租房屋不能达到正常装修和正常使用的条件，原告根据《房屋租赁协议》第六条“甲方交付的房屋要能够达到乙方正常装修和正常使用”的约定，原告不提前交纳半年租金，不属违约行为，是依法行使合同抗辩权，而且在此期间，因合同继续履行不能，双方已协商并确认租赁合同解除，原告不构成违约，不应承担违约责任。在租赁合同中，被告作为房屋租赁合同的出租方，如果有损失，其损失就是房屋租金损失。原、被告签订的租赁合同，约定的免租期为2017年12月1日至2018年9月30日；在此期间，被告没有租金损失。原、被告于2018年8月18日解除合同后，被告为防止损失的出现，于2018年9月28日与第三人何某某签订房屋租赁合同，租期从2018年10月1日至2033年9月30日，在2018年10月1日之后，被告也无租金损失，因此，被告客观上不存在租金损失。故反诉人的反诉理由不成立，对反诉人要求被反诉人支付违约金230万元和赔偿经济损失268万元的诉讼请求，法院不予支持。依照双方签订的《房屋租赁协议》第五条4款约定，原告支付50万元定金，“此定金于乙方在渠县办理申报该项目的养老机构审批程序视为履行租赁合同，履行之后此款自动转为押金，不计息。”根据证据和庭审查明的事实证明，原告已于2018年1月11日在渠县申报该项目的养老机构审批程序，也进场进行了部分装修，此租赁合同已开始履行，50万元定金已按合同约定转化为押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和“第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，租赁合同解除使原、被告双方的合同权利义务归于消灭，本案被告应向原告返还押金。由于本案被告在履行合同中不存在违约行为，被告不应承担原告履行合同而实际投入的各项装修费用损失。法院对原告要求被告返还押金50万元的诉请予以支持，要求被告赔偿实际损失1245357元的诉请不予支持。虽然本案原、被告均不存在违反合同行为，被告也于2018年9月28日与第三人何某某另行签订了房屋租赁合同，约定新的承租人拆除租赁房屋原东双医养公司的装修物，并承担拆除垃圾清运所产生的相关费用，以另行给予四个月的拆除期及租金免除形式补偿，但房屋重新出租后需拆除、清运原装修物，该实际损失必然产生，而且被告以律师函的形式确认同意解除租赁合同时主张原告支付恢复租赁房屋原状和清运垃圾而产生的合理费用，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及公平原则，本案原告应承担被告恢复租赁房屋原状而产生的拆除、清运原装修物的损失。庭审中，被告提供的四川神州工程管理咨询有限公司出具的报告书，预算拆除恢复原貌的工程造价为491548.53元，但被告放弃该报告作为主张损失依据，加之，房屋重新出租后已经拆除了部分原装修物，致使无法确定拆除、清运原装修物实际损失，一审法院酌定拆除、清运原装修物实际损失为8万元。综上所述，为了维护合同当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、九十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、确认原告渠县东双医养服务有限公司与被告吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊等47人解除《房屋租赁协议》的效力；二、被告吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊于本判决生效后30日内返还原告渠县东双医养服务有限公司押金500000元；三、原告渠县东双医养服务有限公司于本判决生效后30日内赔偿被告吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊的损失80000元；四、驳回原告渠县东双医养服务有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊的其他反诉请求；六、上述第二、三项判决结果品跌后被告吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊应向原告渠县东双医养服务有限公司支付420000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21488元，反诉受理费22120元，共计43608元，由原告渠县东双医养服务有限公司负担21488元，被告吴小林、刘宏、蒋世娟等47人负担22120元。本院二审期间，双方均无新证据提交。二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，各方签订《房屋租赁协议》后，被上诉人在进场装修过程中，因第三方（云满庭部分业主）以出租房屋开设医疗机构影响小区居住环境、日常生活、身心健康为由，多次阻止其装修、并信访等，致使被上诉人无法正常装修达数月。被上诉人于2018年8月18日向上诉人发出解除《房屋租赁协议》通知书，在收到解除合同通知书后，上诉人于2018年9月11日以四川智合律师事务所律师函的方式回复称“现房屋租赁关系已经解除”，且上诉人在接收租赁房后于2018年9月28日已将涉诉房与他人另行签订了房屋租赁协议。本案租赁合同签订后，发生了双方在订立合同时无法预见的重大变化，即涉诉租赁房屋的小区业主集体阻止、信访，致使出租房屋不能正常装修及交付使用，继续履行只能扩大损失，对被上诉人方明显不公平，且不论将小区业主的集体阻止行为，视为“不可抗力”，还是视为“不属于商业风险的重大变化”，都导致合同目的不能实现。被上诉人据此行使合同解除权，符合法律规定，上诉人以律师函的方式确认“现房屋租赁关系已经解除”，且事实上已经接收了租赁房屋并已另行出租给他人，双方均以实际行为表明解除了《房屋租赁协议》，一审判决对此予以确认正确。本案租赁合同约定“租期十年，从2018年10月1日至2028年9月30日止，免租期10个月，从2017年12月1日至2018年9月30日止；年租金分两次交纳，须提前两个月交纳半年租金”。按照此约定，被上诉人应在2018年8月1日前交纳第一个租赁年度的半年租金。但是，在租赁合同签订后，由于出租房屋所在小区的业主集体阻止被上诉人进场装修达数月之久。鉴于上诉人交付的出租房屋不能达到正常装修和正常使用的条件，被上诉人根据《房屋租赁协议》第六条“甲方交付的房屋要能够达到乙方正常装修和正常使用”的约定，被上诉人不提前交纳半年租金，不属违约行为，是依法行使合同抗辩权。在此期间，因合同继续履行不能，双方协商并确认租赁合同解除，被上诉人不构成违约，不应承担违约责任。在租赁合同中，上诉人作为房屋租赁合同的出租方，如果有损失，其损失就是房屋租金损失。双方签订的租赁合同，约定的免租期为2017年12月1日至2018年9月30日；在此期间，上诉人没有租金损失。双方于2018年8月18日解除合同后，上诉人为防止损失出现，于2018年9月28日与第三人签订房屋租赁合同，租期从2018年10月1日至2033年9月30日，在2018年10月1日之后，上诉人也无租金损失，因此，上诉人客观上不存在租金损失。被上诉人支付的50万元定金，依照双方签订《房屋租赁协议》第五条4款约定“此定金于乙方在渠县办理申报该项目的养老机构审批程序视为履行租赁合同，履行之后此款自动转为押金，不计息”，被上诉人已于2018年1月11日在渠县申报该项目的养老机构审批程序，也进场进行了部分装修，此租赁合同已开始履行，50万元定金已按合同约定转化为押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，租赁合同解除使双方的合同权利义务归于消灭，本案上诉人应向被上诉人返还50万元押金。由于本案上诉人在履行合同中不存在违约行为，上诉人不应承担被上诉人履行合同而实际投入的各项装修费用损失。一审判决上诉人返还被上诉人所交的50万元押金正确，本院予以确认。虽然本案双方均不存在违反合同行为，上诉人也于2018年9月28日与第三人另行签订了房屋租赁合同，约定新的承租人拆除租赁房屋原东双医养公司的装修物，并承担拆除垃圾清运所产生的相关费用，以另行给予四个月的拆除期及租金免除形式补偿，但房屋重新出租后需拆除、清运原装修物，该实际损失必然产生，且上诉人以律师函的形式确认同意解除租赁合同时要求被上诉人支付恢复租赁房屋原状和清运垃圾而产生的合理费用，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及公平原则，本案被上诉人应承担恢复租赁房屋原状而产生的拆除、清运原装修物的损失。一审庭审中，上诉人提供的四川神州工程管理咨询有限公司出具报告书，预算拆除恢复原貌的工程造价为491548.53元，但上诉人放弃该报告作为主张损失依据，加之，房屋重新出租后已经拆除了部分原装修物，致使无法确定拆除、清运原装修物实际损失，一审法院酌定拆除、清运原装修物实际损失为8万元偏低，综合本案案情，考虑到上诉人另行给予案外人四个月的拆除期及租金免除形式补偿，本院酌定拆除、清运原装修物实际损失为40万元更为公平恰当。综上所述，上诉人吴小林、刘宏等47人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省渠县人民法院（2018）川1725民初3057号民事判决；二、确认渠县东双医养服务有限公司与吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊等47人解除《房屋租赁协议》的效力；三、吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊于本判决生效后30日内返还渠县东双医养服务有限公司押金500000元；四、渠县东双医养服务有限公司于本判决生效后30日内赔偿吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊的损失400000元；五、驳回渠县东双医养服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊的其他反诉请求；七、上述第三、四项判决结果品迭后吴小林、刘宏、蒋世娟、邓伟军、张开琼、段金川、肖全菊、张开文、黄治清、段宏深、张琼、吴霜、吴绍渠、王丹、毛聪、熊红英、谢代刚、余琼、严顺华、黄四清、彭俭勤、吴绍春、张怀菊、吴绍友、陈小玉、蒋兴军、蒋松林、王菘、罗英、张开明、伍龙坤、蒋廷伍、黄远渠、刘定渊、李曰玉、王子刚、唐正秀、张开兵、赵明娟、蒋世裕、郑明月、毛兵、胡晓芳、严伟强、胡燕、吴绍忠、蒋世菊应向渠县东双医养服务有限公司支付100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21488元，反诉案件受理费22120元，共计43608元，由渠县东双医养服务有限公司负担21488元，由吴小林、刘宏、蒋世娟等47人负担22120元。二审案件受理费43608元，由渠县东双医养服务有限公司负担23608元，由吴小林、刘宏、蒋世娟等47人负担20000元。本判决为终审判决。审判长  王邦鑫审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇二〇年六月八日书记员  王淑芳