河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再198号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：汤阴县城关镇北关村村民委员会。住所地：河南省汤阴县城关镇北关村。法定代表人：陈建民，该村委会主任。委托诉讼代理人：纪彬，女，1964年4月9日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：郭宜华，男，1961年1月28日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：安阳市盛和房地产开发有限责任公司。住所地：河南省安阳市文峰区昌泰路六号。法定代表人：来福生，该公司总经理。委托诉讼代理人:徐保庆，河南达知律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于长江，男，1977年1月9日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人:周卫星，河南精忠律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江艳霞，女，1978年8月18日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人:周卫星，河南精忠律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：赵为东，男，1973年8月13日出生，汉族，住河南省汤阴县。再审申请人汤阴县城关镇北关村村民委员会（以下简称北关村委会）因与被申请人安阳市盛和房地产开发有限责任公司（以下简称盛和公司）、于长江、江艳霞、赵为东所有权确认纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（2019）豫05民终994号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月30日作出（2019）豫民申8771号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭审理了本案。再审申请人北关村委会委托诉讼代理人纪彬、郭宜华，被申请人盛和公司委托诉讼代理人徐保庆，被申请人于长江及其与江艳霞的共同委托诉讼代理人周卫星，被申请人赵为东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北关村委会申请再审称，2006年下半年,为响应汤阴县委、县政府美化汤阴的号召,北关村委会与盛和公司联合开发建设位于汤阴县××中段北关商住楼。原地块上有北关村委会两幢楼被拆迁,北关村委会将土地补偿款81万元交给盛和公司和赵为东,约定建好后一层14间商业用房作为拆迁安置房归北关村委会集体所有,二楼以上归盛和公司及实际施工人赵为东自行销售。2008年该楼建成后,盛和公司将一层14间门面房交给北关村委会,同年7月1日,赵为东指派其亲戚李东风与北关村委会签订20年的《房屋租赁合同》,将北关村委会的14间商业用房整体承租,并由赵为东、李东风实际交纳房租,房租交至2013年初。后赵为东失联,为收取房租,北关村委会组织村民代表向租赁户催要,方知村委会的14间房屋已被出卖。其中六间在2008年9月22日以每平方米6400元的价格卖给中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司（以下简称安阳移动公司）；八间于2013年1月16日以每平方米4000元的价格卖给了于长江、江艳霞。北关村委会针对安阳移动公司提起了诉讼，河南省安阳市中级人民法院（2014）安中民一终字第1660号民事判决已经发生法律效力。该判决认为北关村委会在案涉14间房屋建成时就原始取得了所有权，判决将盛和公司出售给安阳移动公司的六间房屋所有权归北关村委会所有。卖给于长江、江艳霞的八间房屋，同一法院作出两种截然不同的判决。一、原审判决故意错误认定事实。1、错误认定《商品房买卖合同》依法成立。其一、案涉《商品房买卖合同》中的出卖方信息全部虚假,合同中盛和公司的法定代表人、资质证书、营业执照注册号、卖方所有信息均不是盛和公司的信息，买卖合同无效。其二、合同中盛和公司公章系伪造的假章,违背合同法的规定,应属无效合同。原审认定该合同成立是错误的。其三、被申请人提供虚假材料办证，2017年汤阴县房管局工作人员王阳密、赵文超在案涉房屋办证时违法操作，因滥用职权罪被追究刑事责任。2、错误认定于长江、江艳霞2013年1月9日支付了相应的房款，该日的付款行为不存在。第一、2013年9月26日汤阴县公安局经侦大队对于长江的“询问笔录”,于长江认可:“赵为东在2007年承建了汤阴县人民路北关商住楼,赵为东建房期间先叫我交了40万元定金,盖好房后我一共给了赵为东120多万,后来我2009年又给了赵为东50多万”，可见2013年1月9日付款行为不存在。第二、2016年l月19日汤阴县人民法院庭审时,于长江提交了26笔交易记录,其中最大一笔是152000元(现取),最小的一笔是1000元(现支),不符合交易习惯，没有一笔是2013年l月9日的交易。第三、于长江提供的交易记录没有一笔显示是交给盛和公司的,也没有一笔显示是购房款。3、认定善意取得错误，被申请人之间存在恶意串通。首先，于长江与赵为东有特殊的亲戚关系,且于长江、江艳霞居住地离案涉房屋很近,了解房屋状况,非善意取得。其次，安阳移动公司2008年购买和于长江同样的房屋时价格是每平方米6400元；2013年该地段价格至少在8000元左右，而于长江购买价格为4000元，是明显不合理的低价。所以，不是善意取得。二、同一法院，作出两种截然不同的判决结果错误。早在2014年汤阴县人民法院和河南省安阳市中级人民法院均认定房屋的所有权归北关村委会所有，在本案中被推翻。三、有新的证据足以证明案涉房屋归北关村委会所有。请求：1、撤销河南省安阳市中级人民法院（2019)豫05民终994号民事判决、汤阴县人民法院作出的(2018)豫0523民初1641号民事判决；2、判决房屋归北关村委会所有；3、诉讼费用由盛和公司、于长江、江艳霞、赵为东负担。盛和公司辩称，一、关于本案的基本事实：由于案涉北关商住楼是由赵为东借用盛和公司资质开发完成，在整个开发过程中，赵为东与北关村委会之间是否存在协议、存在何种协议其公司不知情。案涉楼盘是盛和公司缴纳土地出让金并取得了土地使用权，建设时也依法取得了规划许可证和施工许可证，之后办理了预售许可证，最终办理了产权登记，盛和公司有权对外出售。二、北关村委会的诉讼请求是确认案涉房屋归北关村委会所有，物权法定是物权法的基本原则。案涉房屋登记在于长江和江艳霞名下，依法应属于该两人所有。三、北关村委会将本案与（2014）安中民一终字第1660号民事判决相比，认为“属于同一事实、同样的原被告、同一个法院两种截然不同的判决”的观点错误，两案的根本区别是一个（本案）办理了产权证，一个（另案与安阳移动公司案）并未办理产权证，不能相提并论。四、北关村委会提交的新证据即汤阴县人民法院（2017）豫0523刑初221号刑事判决书，不能推翻案涉房屋产权证已办理产权登记在于长江、江艳霞名下的事实。其一、该判决书中李永舰和王记牢的证言，虽然证明办理产权登记时公章是伪造的，但在之后2016年10月31日盛和公司向汤阴县公安局出具书面证明材料，盛和公司已对赵为东在案涉北关商住楼销售范围内使用该假公章的效力进行了追认，且公安机关也未追究赵为东伪造公章的刑事责任，不能以公章真假确定案涉房屋买卖合同的效力，该合同效力已经由安阳仲裁委员会确认合法有效。其二、该判决书只能证明房管局两位工作人员在办理产权登记过程中存在未认真审核相关材料等滥用职权的行为，不能否定盛和公司对外出售案涉房屋的事实。请求驳回北关村委会的再审诉讼请求。于长江、江艳霞辩称，一、北关村委会称“一审判决认定本案《商品房买卖合同》依法成立所依据的理由不成立”,没有事实和法律依据。1、于长江、江艳霞和盛和公司的买卖合同是在盛和公司五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)齐全的情况下基于平等、自愿的原则,经协商一致后达成的，是合法有效的民事行为，且其已办理了房产登记手续,取得了房屋所有权证。2、盛和公司在签订《商品房买卖合同》时，不存在北关村委会所称的“出卖方信息全部虚假”的情况。案涉房屋系赵为东借用盛和公司资质开发,在政府有关部门的所有备案都是由赵为东安排办理的,有关盛和公司的信息和资料都是真实的。在本案《商品房买卖合同》签订时,由于盛和公司工商登记变更,导致赵为东在使用原有资料办理房产登记后出现了工商登记变更后信息和原有资料信息不一致的情况,但这一瑕疵并不是北关村委会所称的“出卖方信息全部虚假”,而且该变更也没有改变赵为东借用盛和公司资质开发本案房产的事实,没有改变盛和公司对赵为东签订本案《商品房买卖合同》效力予以追认的事实。3、北关村委会称“合同中公章系伪造的假章，合同无效”不成立。首先，涉案合同签订时的公章是赵为东为了工作方便而刻制,虽有不当,但赵为东在出售以盛和公司名义开发的房产时,均使用了这枚印章,且使用该印章的行为也为盛和公司所追认;况且,公安机关也没有追究赵为东私自刻制这枚印章的法律责任,北关村委会称“合同中公章系伪造的假章”没有事实依据。其次，无论合同上的印章是否伪造，都不必然导致合同无效。因为于长江、江艳霞只知道赵为东是项目的负责人,持有公章和齐全的售房手续,其有充分的理由相信赵为东是代表盛和公司，充分相信签订的商品房买卖合同是合法的。因此与盛和公司办理了一系列购房手续,并且最后办理了房产登记,领取了房屋所有权证书。北关村委会称合同无效没有法律依据。二、北关村委会称“错误的认定了于长江、江艳霞支付了相应房款”的理由也不成立。于长江、江艳霞在一审庭审中出示了赵为东及其工作人员出具的收款手续,相关工作人员也当庭做证,证明出具的手续是真实的。于长江、江艳霞还进一步出示了在安阳拥有几套房产的证据,以证明自己有经济实力购买涉案房产。北关村委会想当然认为于长江和江艳霞没有交纳相应房款，没有证据支持。由于赵为东是借用资质进行开发,因此其本人及其工作人员的收款行为即视为盛和公司的行为,不能以盛和公司没有收款为由而否认于长江、江艳霞交纳房款的事实。三、北关村委会称原审判决错误认定其“善意取得本案房产错误”的理由不成立。原审判决只是认定于长江和江艳霞在盛和公司售房手续齐全后签订了《商品房买卖合同》、支付了相应价款、缴纳了契税和维修基金、并办理房产登记并领取了房屋所有权证书，并因此取得了房产所有权，北关村委会认为是恶意串通却未提供充分证据予以支持，原审判决也没有认定于长江和江艳霞是善意取得。四、北关村委会称原审适用法律错误不成立。本案系物权纠纷,原审判决适用物权法正确。北关村委会所称的所谓应适用的法律,在本案中不具备适用的条件。五、其和北关村委会之间有关案涉房产争议包括7间门面房,共5个房产证,因此共有5个相关案件。5个终审判决书生效后,北关村委会对5个判决书同时申请再审,其中河南省安阳市中级人民法院（2019）豫05民终993号判决一案，经河南省高级人民法院审查,作出了(2019)豫民申8772号民事裁定,驳回了北关村委会的再审申请,其理由就是于长江、江艳霞已将案涉房产转卖给他人且已办理转移登记,且北关村委会提交的所谓新证据不是民事诉讼法解释中的新证据。该裁定已认定于长江、江艳霞将案涉房产转卖给他人且已办理转移登记的行为是合法的,证明案涉房产登记在于长江、江艳霞名下也是合法的,因此再审应当维持原一审判决。赵为东辩称：一、北关村委会的陈述与基本事实不符。其并未与北关村委会合作开发,案涉楼盘是其借用盛和公司的资质开发,土地出让金也是赵为东独自出资,北关村委会未出任何资金和土地,双方也未签订任何合作开发协议。相反,赵为东交纳土地出让金之前,为了能顺利建设,经和村委会口头协商,代村委会偿还银行贷款(该址原建筑物在农业银行抵押)及垫付各种费用80余万元、提供了五套安置房给北关村委会、花费30余万元为村委会建设了新的办公用房,村委会至今仍未给付任何费用,赵为东仍在收集证据并准备诉诸法律。二、案涉房屋应归于长江、江艳霞两人所有。1、赵为东开发案涉楼盘初期挖地基时,和于长江谈到开发楼盘这件事,于长江提出想购买门面房,并问多少价格。因二人是亲戚关系,再加上当时资金紧张,急于回收一部分资金,就和于长江谈好,门面房价格是每平方米4000元,这一价格与当时汤阴市场上同地段门面房的价格基本一致。但赵为东要求于长江先陆续付款,办手续时付清,于长江答应了该要求,并陆续将购房款交给赵为东及其会计袁建新,每次都写了收条。于长江付清购房款后,让会计将之前的收款条收回,重新开具了收具,共收到于长江给付的购房款计1777440元,之后签订了正式的房屋买卖合同,并共同办理了房屋产权证。2、关于办理房产证时使用的公章的问题。由于当时使用了盛和公司的资质,在前期所有手续上的印章都是真实的,到售房时,基本上是每十份合同赵为东就需要跑到盛和公司去盖章,双方都不方便,于是经与盛和公司协商,盛和公司答应其刻制盛和公司的印章加盖到合同上。在此之后所有的合同都是使用的这个印章,整个楼盘约有100户左右业主,其中大多数的合同上都是使用的这个印章。因盛和公司最终追认了这个公章在销售时的效力,故这个合同应当是合法有效的。2014年6月7日，北关村委会向汤阴县人民法院起诉请求：1.依法确认位于汤阴县××北××商住楼××楼××室××北关村委会所有；2.诉讼费由盛和公司、于长江、江艳霞承担。汤阴县人民法院于2015年8月5日作出（2014）汤民三初第181号民事裁定，裁定驳回北关村委会的起诉。北关村委会不服，向河南省安阳市中级人民法院提起上诉，该院于2015年11月10日作出（2015）安中民立终字第402号民事裁定，裁定撤销一审裁定，指令汤阴县人民法院对本案进行审理。该院于2016年5月3日作出（2015）汤民二初第425号民事裁定，裁定驳回北关村委会的起诉。北关村委会不服，向河南省安阳市中级人民法院提起上诉，该院于2016年8月2日作出（2016）豫05民终2360号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。北关村委会向河南省高级人民法院申请再审，该院于2018年3月1日作出（2018）豫民再4号民事裁定，指令汤阴县人民法院对本案进行审理。一审法院经审理查明，1.2007年4月5日，汤阴县土地储备中心与北关村村委会签订汤储收字[2007]03号《汤阴县国有土地使用权收购合同》，将位于汤阴县××中段北侧面积2.78亩土地的使用权收购，该土地收购补偿费按出让金总额的60%返还北关村村委会。2007年7月6日，盛和房地产公司经汤阴县人民政府批准，准予使用土地，批准用地面积1853平方米，土地所有权性质为国有，用途为综合用地。2007年7月22日，盛和房地产公司对北关商住楼建设工程规划，经汤阴县建设局审定，汤建2007044号《建设工程规划许可证》准予建设。2007年8月10日，安阳市润安建筑有限责任公司对汤阴县北关商住楼建筑工程施工，经汤阴县建设局审查，汤建2007015号《建筑工程施工许可证》准予施工。2008年6月18日，盛和房地产公司作为售房单位，取得（汤）房预售证第2008005号、第2008006号商品房预售许可证，北关商住楼商品房准予预售。2008年12月25日，盛和房地产公司对汤阴北关商住楼经汤阴县建筑工程质量监督站竣工验收备案管理办公室审查，取得登记编号为2008-39的《汤阴县房屋建筑工程竣工验收备案证书》。2009年11月19日，盛和房地产公司通过出让方式取得汤阴县××中段北侧国有土地使用权，并办理汤国用（2009）第410523-751号、752号国有土地使用权证，土地用途为住宅和综合，使用权面积888.06平方米、1853平方米。2.2013年1月16日，于长江与盛和房地产公司签订编号GF-2003-0171的《商品房买卖合同》，购买汤阴县北关商住楼第1幢1单元106号房屋，建筑面积75.16平方米，每平方米4000元，总价款300640元。2013年1月9日，于长江支付相应房款，1月16日在汤阴县房地产产权产籍监理所办理商品房产确权注册登记，1月17日缴纳契税12025.60元、住房专项维修资金1879元，1月24日领取汤阴房权证城关镇字第××号房屋所有权证。3.2013年4月25日，赵为东代表盛和房地产公司向北关村村委会出具承诺书，承诺北关商住楼一楼门面房14间属北关村村委会所有等内容。对当事人无异议的证据和事实，予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，依法认定如下：关于北关商住楼1号楼106室房屋所有权的归属。北关村村委会主张被告就案涉房产签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，属无效合同，房产应归村委会所有。盛和房地产公司辩称于长江、江艳霞已善意取得房产所有权，该房产应归于长江、江艳霞所有。于长江、江艳霞辩称其与盛和房地产公司的房屋买卖合同是公司五证齐全，双方协商一致签订，已支付相应对价、办理房产登记及领取房屋所有权证，房产应归自己所有。赵为东述称其2013年4月25日出具的承诺书不具有法律效力，不能作为阻却于长江购买案涉房屋的法律条件，从承诺书出具时间看，该承诺书系于长江取得房屋所有权证书后出具，赵为东属无权处分，且事后未得到房屋所有权人追认，该承诺书依法不发生法律效力。一审法院认为，物权法定是物权法的基本原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案盛和公司通过出让的方式取得汤阴县××中段北侧国有土地使用权并办理国有土地使用权证，并办理了相关建设、规划、预售审批手续。后盛和公司与于长江就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，于长江支付了相应的房款，缴纳了契税和住房专项维修资金，又在房管部门进行了房产登记，领取了房屋所有权证。经该院向汤阴县不动产登记中心调查，现该案涉商品房登记的权利人为于长江、江艳霞。根据上述事实，北关村委会主张盛和公司与于长江、江艳霞之间签订的《商品房买卖合同》是恶意串通，未提供充分证据达到足以排除合理怀疑的标准，故该院对北关村委会的该主张不予支持。盛和公司与于长江就案涉房产签订了《商品房买卖合同》依法成立，现该案涉房产登记的权利人为于长江、江艳霞，故案涉房产属于于长江、江艳霞所有。关于北关村委会与盛和公司、赵为东之间的纠纷，北关村委会可另行进行主张。一审法院经审判委员会讨论决定，于2018年11月30日作出（2018）豫0523民初1641号民事判决：驳回北关村委会的诉讼请求。案件受理费50元，由北关村委会负担。北关村委会不服一审判决，向河南省安阳市中级人民法院上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由盛和公司、于长江、江艳霞、赵为东承担。二审中，双方均未提交新证据，二审法院查明的事实与原审判决认定的事实一致。二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，盛和公司通过出让方式取得汤阴县××中段北侧国有土地使用权，并办理国有土地使用权证及相关的建设、规划、预售审批等手续，后该公司与于长江就案涉房产签订《商品房买卖合同》，于长江、江艳霞支付相应房款，缴纳契税和住房专项维修资金，并在房管部门登记、领取房屋所有权证，案涉房产归于长江、江艳霞所有，一审判决驳回北关村委会的诉讼请求并无不当。北关村委会诉称盛和公司与于长江签订的商品房买卖合同无效，盛和公司作为案涉房屋的建造单位，其已办理了预售登记，有权就自己名下的房屋进行销售，虽然盛和公司与于长江签订的商品房买卖合同中盛和公司的法定代表人有误及公章是赵为东自己制作的，但盛和公司对该合同予以认可，应当认定该合同是双方的真实意思表示，合法有效，故该主张不能成立。北关村委会主张盛和公司（赵为东）与于长江恶意串通，但未提供充分证据证明其主张，不予支持。关于北关村委会与盛和公司、赵为东之间纠纷，可另行解决。二审法院于2019年5月5日作出（2019）豫05民终994号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北关村委会负担。本院经再审查明，一、2007年12月3日赵为东出具手续一份，载明内容是：“今取到现金81万元整”。该取款条上有赵为东签名。二、北关村委会提交汤阴县人民法院（2017）豫0523刑初221号刑事判决一份。该判决中载明有李东风的证言，李东风称，2008年其亲戚赵为东让其租赁北关商住楼一楼所有门面，其在赵为东的介绍下和北关村委会签订了房屋租赁协议，从2008年到2028年，每年租赁费18万元，后来赵为东说还要给北关村委会送礼，房子也未正式施工，其就没有履行该协议，租赁费也没有交过。该判决认为，王阳密和赵文超身为房管局工作人员，不认真履行职责，明知于长江办理房产证时没有出让方盛和公司的身份证明及相关证件，且没有按规定询问双方当事人，而给赵为东办理了房产证，致使公共财产遭受重大损失，对王阳密和赵文超无罪的意见不予采纳，判决王阳密和赵文超犯滥用职权罪，免予刑事处罚。三、赵为东原审时提交情况说明一份，主要内容是：（一）、关于案涉北关商住楼开发的基本经过。2007年初，经人介绍，与北关村委会洽谈原北关村委会楼开发事宜,当时初步商量,由其投资建设,北关村委会提供土地及拆迁、安置等有关土地的费用,当时说建成后门面房归村委会,但当时并未签订任何协议。在运行过程中,发生了几件事情,导致发生变化。1、2007年5月份,北关村委会在拆迁旧楼时,汤阴县农业银行对该楼土地及房屋查封，称此楼为抵押物。为保证项目正常运行,北关村委会提出由其先垫付资金60万元给陈秋平，对该楼进行解押,收益后再偿还赵为东。2、其代为偿还银行贷款后，在2007年5、6月份,北关村委会在拆旧楼时,由于拆迁队大型钩机操作不当,侧翻，称干活赔钱,半途撤场。北关村委会再次提出由其先代为出资清渣约20万元,其也代为出资20万元。3、拆迁过程中，在旧楼北面有2户民宅，当时北关村委会说给2户安排宅基地，让他们搬走，后来协商不成。经北关村委会协商,建成之后，用5套住房进行安置,费用由北关村委会支付。4、在办理土地挂牌中，本来应该由北关村委会交纳土地出让金,但村委会跟其商量,说村委拿不出这么多钱，是不是换个方法合作,其说可以。最后双方协商结果是给北关村委会5套安置房，土地出让金由赵为东交纳，之前垫付的拆迁清渣费用20万元和垫资解押60万元不再向北关村委会索要，政府返还的款项归村委会所有，但村委会需借给其使用，等项目完成后再归还;另外由其垫资在北关游泳室附近建新的村委会（约30万元)，垫资款由北关村委会最后结算;北关商住楼所建房屋包括门面房全部归赵为东所有。北关村委会因此受益包括清渣费用20万元、垫资60万元、政府返还81万元、五套住宅约130万元共计291万元,而当时全部门面房共销售300万元。事隔多年,新一届北关村委会班子上任后,要按最开始商量的约定来执行，其不愿意,随后北关村委会开始走上法律途径,开始诉讼。（二）、关于2013年4月25日写的承诺书。2013年4月25日上午,其被北关村委会村长陈建民、支书陈秋平两人电话通知说商量事儿，到那儿以后他们就要求其写承诺书，就为了应付村民，否则他们没法给村民交待，如果不写就不让其走。当时赵为东还有别的工地正在施工,必须要去现场，也考虑到房子已经卖给别人，就是写了承诺也是无效的,为了急于脱身,就按照他们的要求写了一份承诺书。再审庭审中，北关村委会和赵为东均称双方之间为了开发涉案的商品房，前后进行多次商谈，但对签订的书面合同陈述不一致。赵为东称，双方之间签订过多份合同，一开始签订过合作开发合同，每次签合同都是把原来签过的合同收走。双方之间最后签的不是合作开发房地产的协议，而是北关村委会得到净收益的协议，但是具体协议在交给北关村委会盖章后，北关村委会没有将最后的协议交还给赵为东，故其没有持有双方签订的最后协议。北关村委会称签订的合同就是合作建房协议，因为北关村委会的会计出现问题，合同被检察机关，后又称被纪检机关调走了，在返还这些材料时，北关村委会找不到双方签订的合作建房协议了，也没法提供相应证据。四、北关村委会原审提供2008年7月1日房屋租赁协议一份。北关村委会为甲方，李东风为乙方。协议约定北关村委会将案涉北关商住楼一层门面房全部租给李东风，租赁期限为2008年8月1日到2028年8月1日，每年租赁费18万元。北关村委会提供2008年10月10日李东风交一万元收款单、2012年1月13日2万元收款单、2012年1月13日收南楼租赁费18万元收款单、2013年1月30日收人民路南楼门面租赁费22万元收款单各一份，收款人均为北关村委会，除2008年10月10日收款单注明付款人为李东风外，其余三张未注明付款人。北关村委会称该协议是赵为东指派李东风同北关村委会签订，赵为东不认可。五、再审庭审中赵为东称，案涉房屋建好后，其将案涉门面房的钥匙交给了于长江，没有向北关村委会进行交付。于长江称其收到钥匙后，将案涉门面房进行了出租，并在原审时提供了相关的租赁合同。六、赵为东称就其取走81万元的行为，北关村委会已向法院提起诉讼，请求赵为东归还该款。北关村委会对该事实予以认可。其他事实同原审查明事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点是案涉房屋是否归北关村委会所有，原审判决驳回北关村委会的诉讼请求是否适当。关于案涉房屋所有权是否归北关村委会所有的问题。北关村委会主张案涉房屋归其所有，主要有两方面的理由。本院评析如下：其一，北关村委会称其通过拆迁安置补偿获得案涉房屋所有权。北关村委会提供汤房证字第106号房屋所有权证、城关镇政府出具的证明、土地收购申请书、收购合同、土地出让金专用发票等来证明其主张，但是这些证据只能证明北关村委会在案涉土地被拍卖之前属于北关村委会所有，该土地已经汤阴县土地储备中心收购。收购后，北关村委会已经不再享有该土地使用权，该土地使用权经拍卖，由盛和公司竞买，交付土地出让金，并办理了所有权人为盛和公司的国有土地使用权证。同时，北关村委会称其通过拆迁安置取得房屋所有权，但并未提供有关的拆迁安置补偿协议，也没有提供约定案涉门面房建成后归其所有的书面协议，盛和公司和赵为东又不认可北关村委会关于拆迁补偿安置的主张，所以，北关村委会称案涉门面房因为拆迁补偿应归其所有的主张缺乏证据证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定使用的前提是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议的情形，而本案不存在所有权调换的事实，也没有订立拆迁安置补偿协议，所以北关村委会主张其按照拆迁安置补偿获得案涉房屋的主张缺乏事实根据和法律依据。为证明案涉门面房归其所有，北关村委会提供赵为东指派李东风将案涉门面房14间整体租赁的协议，以及收款单等证据证明案涉门面房建成后由其整体租赁给赵为东指派的李东风，并由赵为东和李东风交付租赁费至2013年。该租赁协议是北关村委会同李东风签订的，没有直接证据证明是赵为东指派李东风签订的该协议，并且赵为东对其指派李东风承租的说法不认可；李东风在北关村委会提供的刑事判决中，称赵为东让其租赁北关商住楼一楼所有门面，其在赵为东的介绍下和北关村委会签订了房屋租赁协议，租期从2008年到2028年，每年租赁费18万元，后来赵为东说还要给北关村委会送礼，房子也未正式施工，其就没有履行该协议，租赁费也没有交过。所以，赵为东和李东风的陈述均与北关村委会的主张不相符。对于北关村委会认为其交付的租金，赵为东不认可是交案涉门面房的租金，其认为该款项是归还其取走使用北关村委会的81万元的款项。本院认为，北关村委会提交的收款单上记载的收取门面房租赁费，不能直接证明是赵为东支付的案涉门面房租赁费，不能排除存在其他可能性。汤阴县人民法院（2013）汤民三初字第177号民事判决和河南省安阳市中级人民法院（2014）安中民一终字第1660号民事判决，“认为北关村委会主张其同盛和公司于2006年约定合作开发北关商住楼的事实，可由盛和公司在2013年4月25日出具承诺书、2007年12月3日赵为东取走81万元现金、赵为东指派李东风于2008年7月1日同北关村委会签订房屋租赁协议及交纳租赁费等行为相互印证。北关村委会出资参与合作开发北关商住楼，认为北关村委会在14间房屋建成时就原始取得所有权”。该认定事实与李东风在刑事判决中的陈述不符，与盛和公司不认可2013年4月25日承诺书公章的效力事实不符，并且，于长江和江艳霞在赵为东以盛和公司名义出具承诺书之前的2013年1月16日，于长江和江艳霞已办理了商品房房产确权注册登记，并于2013年1月24日领取了房屋所有权证，赵为东于2013年4月25日承诺已经确权的房屋属北关村委会所有，属于无权处分，并且盛和公司也不认可、不追认该承诺书使用的盛和公司公章的效力，所以该承诺书对盛和公司和于长江不产生法律效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项和第二项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实不须举证证明，但是当事人有相反证据足以推翻的除外。所以，基于上述分析，上述判决关于北关村委会对案涉房屋原始取得的说法对本案不产生证据证明效力。再审程序中，北关村委会提供汤阴县人民法院（2017）豫0523刑初221号刑事判决一份，该判决认定的事实部分，对办理于长江和江艳霞案涉房屋产权证时，没有审查出让方盛和公司的身份手续，没有履行相关事项的询问等，构成刑事犯罪，并没有对案涉房屋的所有权进行认定。其二，北关村委会称其基于同盛和公司合作开发建设的方式取得案涉房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。并且该解释第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；第二十六条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。北关村委会认为合作开发的主要证据是，汤环管字（2007）27号建设项目影响登记表4张，证明其参与开发，以其名义申请环评，并且通过；赵为东出具的取到81万元现金的取款条，证明其对该楼的建设资金有投入，其为联合开发人。对于上述证据，建设项目影响登记表是2007年5月23日编制的，显示项目名称是北关商住楼，建设单位是北关村委会，而实际案涉工程的建设单位不是北关村委会；赵为东取到81万元现金，对该行为，当事人陈述不一致，北关村委会认为是其合作开发投入土地补偿金，盛和公司不认可合作开发关系，认为该款不显示用途；赵为东不认可该主张；于长江和江艳霞认为只能证明赵为东取走土地补偿款，不能证明合作开发关系。所以，在双方没有书面合同，又不能达成一致口头协议的情况下，双方之间可能存在房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同关系。北关村委会主张双方之间存在合作开发关系，应由其承担举证责任。根据北关村委会所提供的证据，北关村委会关于其同盛和公司和赵为东之间属于合作开发关系的证据不足。综上，北关村委会主张其按照拆迁补偿合同和合作开发合同取得案涉房屋所有权的理由，证据不足，不能成立。本院不予支持。关于案涉《商品房买卖合同》是否依法成立、是否具有法律效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案于长江和盛和公司之间签订合同采用的是签订书面合同的形式，所以该合同自于长江和盛和公司签字和盖章时已经成立。北关村委会认为合同不成立的主张没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。北关村委会申请再审称，案涉合同中的法定代表人、资质证书号码、营业执照注册号错误，盛和公司公章系伪造的假章等问题不是影响合同成立的事实，而是影响合同法律效力的情形。盛和公司在原审以及再审过程中都对赵为东刻制盛和公司印章的行为进行了说明，对赵为东在销售案涉商品房过程中刻制其公司公章的事实予以认可，对其法律效力予以追认。所以，案涉房屋买卖合同中盛和公司公章虚假不影响该合同的法律效力。案涉合同中的法定代表人、资质证书号码、营业执照注册号错误等瑕疵并不影响案涉商品房买卖合同的法律效力。至于汤阴县房管局王阳密、赵文超因案涉房屋办证时违法操作，滥用职权被追究刑事责任的问题，这些行为只与办理房屋产权证有关，也不影响案涉商品房买卖合同的效力。关于原审判决认定于长江、江艳霞支付相应房款是否错误的问题。于长江和江艳霞在2013年1月9日未交付房款属实，赵为东和于长江在原审中对于长江交购房款的事实，已经做了陈述，即使按照北关村委会的说法，于长江在汤阴县公安局经侦大队的询问笔录中也称，其从2007年赵为东开始建房时，先向赵为东交了40万元的定金，盖好房后又给了120多万元，2009年又给了50多万元，也是证明于长江存在交房款的行为，是一种陆续交款行为。2013年1月9日的收据应是赵为东对于长江交款行为的一种确认手续，目的是为了方便办理房产登记手续。开具收款收据的当日未交款，不能说明之前的交款行为无效，不能否定于长江、江艳霞交付案涉房屋款项的法律效力。再者，关于于长江将购房款交给赵为东和其工作人员，没有交给盛和公司的问题，因为赵为东是个人借用盛和公司的资质开发案涉工程，向赵为东个人或其工作人员交款具有合理性，赵为东和其工作人员的收款行为，应视为盛和公司的收款行为，所以原审认定于长江、江艳霞已交付案涉房款适当，本院再审予以确认。关于北关村委会称原审判决认定于长江、江艳霞善意取得错误的问题。关于本案是否存在善意取得，只是当事人的一种辩称意见。原审判决并未认定于长江、江艳霞在本案中存在善意取得的情形，所以，北关村委会所称原审判决认定善意取得的理由无事实根据。关于北关村委会称赵为东和于长江、江艳霞存在恶意串通的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条中规定的恶意串通，是指行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的行为。于长江和赵为东系姑舅表兄弟关系是事实，但赵为东称，其在开发案涉房屋时，于长江就开始交钱购买门面房。同时案涉房屋是盛和公司及赵为东缴纳土地出让金依法取得土地使用权后，依法开发建设的工程项目，盛和公司和赵为东对于其开发房屋以多少价格出售、出售给谁，是其对自己权利的处分。对于出售价格的高低问题，只要不违反法律法规的强制性规定，该事项属于买卖双方自愿协商的范畴，并不要求价格整齐划一。所以，本案中，北关村委会申请再审所称的理由以及提供的证据不足以证明于长江和江艳霞与赵为东恶意串通损害他人合法权益。原审判决未支持北关村委会关于赵为东和于长江、江艳霞恶意串通的主张，并无不当。综上，北关村委会申请再审证据不足，理由不成立，予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省安阳市中级人民法院（2019）豫05民终994号民事判决。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 卞亚峰二〇二〇年六月二十二日书记员 韩 宇