广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7711号上诉人（原审原告）：杨建军（IEONGKINKUAN），男，1979年7月9日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市***********。委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓恩，广东盈进（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：俞京国，男，1974年3月9日出生，朝鲜族，住广东省中山市西区**************。委托诉讼代理人：张红花（俞京国的妻子），住广东省中山市东区******************。上诉人杨建军（IEONGKINKUAN）因与被上诉人俞京国房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建军上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案租赁合同真实、合法有效，其已按一审法院的要求于庭审后三个工作日内提交涉案厂房的产权登记、建设工程规划许可证，一审法院认定合同无效无事实依据；二、本案占用费俞京国应支付到2019年2月底，也就是说俞京国尚欠4个月的租金68000元。一审法院仅以门禁密码来认定租赁物的交付不符合常理，俞京国告知其门禁密码的背景是双方正处于协商调解的阶段，告知密码仅为了让其进场与俞京国进行协商，并非交还租赁物的意思表示。另，租赁物的大门配有钥匙，截至2019年2月底俞京国才将大门的钥匙交还给其。从双方的微信聊天记录可知，俞京国最终清场的时间是2019年3月中旬，因此，俞京国于2019年3月中旬才将租赁物交还给其；三、俞京国不交租金的行为已经违约，按照合同约定其有权没收俞京国交付的租赁押金30000元。自2018年11月起，俞京国开始拖欠其租金，其多次向俞京国追讨，但俞京国却以各种理由拒付。被上诉人俞京国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案纠纷的起因是杨建军只承认30000元租赁押金而不承认30000元变压器按金的存在，导致其虽然在转让合同约定的期限内搬离厂房，仍不能及时结清。杨建军以此为由起诉其拖欠租金并要求没收租金押金毫无道理，既然杨建军在一审诉讼中已承认变压器按金的存在并同意抵扣租金，那么根据抵销权，双方债务相互抵销，其没有拖欠租金，反而杨建军要退还剩余押金给其；二、其搬厂时间是2019年1月30日，同年2月28日杨建军手写字条并通过微信发送给其，载明其尚欠3个月的租金（2018年11月、12月、2019年1月），由此可见，租金计算到2019年1月底、检验室里的一台设备春节过后搬不计租金是双方达成共识的；三、其主张押金抵扣租金实质是行使法律规定的抵销权，因双方互负债务且均为金钱之债，故等额部分应相互抵销，抵销后杨建军对其的债权消灭。没有产权登记不是杨建军一审败诉的原因，产权证明等文件其以无效合同为由拒付租金时才能成为有利证据，但其从未以此为由拒付租金，其坚持押金总额多于厂房租金数额，不存在拖欠租金的情形。上诉人杨建军向一审法院起诉请求：1.解除其与俞京国就位于五桂山龙塘村鲤鱼山工业区内的厂房租赁合同关系；2.俞京国立即向其支付租金68000元（欠付租金的期间是2018年11月1日至2019年2月28日）及利息（以欠付租金68000元为基数，自起诉之日2019年6月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿日止）；3.俞京国承担违约责任，其依约没收俞京国交付的租赁押金30000元。一审法院认定事实：2008年9月8日，杨建军作为甲方与作为乙方的俞京国签订厂房租赁合同，约定：“甲方同意将位于五桂山龙塘鲤鱼山工业园内的工业厂房租给乙方使用；厂房面积为1290平方米，厂房以外的空地面积为850平方米；甲方按厂房现状租给乙方；甲乙双方同意上述面积合共租金14500元/月，双方签订合同5天内乙方须一次性向甲方缴交31000元作为合同保证金；每月租金乙方必须在当月5号前一次缴交给甲方；租期满前3个月内，甲乙双方应就是否续租的意愿通知对方，如甲方继续把厂房出租时，在同等条件下，优先租给乙方；乙方不愿意继租时，由乙方安装的任何装备，乙方有权拆走（包括装备用的电线及开关）；如乙方不再租赁此厂房时，乙方必须交付完所欠的水、电费和无条件水、电表过户给甲方；甲方或乙方任何一方提前解约都视为违约，若乙方违约本合同，保证金甲方有权没收，若甲方违约则退回保证金并按保证金数额赔偿给乙方；租期从2008年6月15日起到2013年6月14日止；乙方预交4个月租金即62000元，其中2个月的租金30000元作为按金。”合同签订后，俞京国向杨建军交纳租赁押金30000元及电费账户变更按金30000元。诉讼中，杨建军与俞京国共同表示：双方在厂房租赁合同期满后同意继续履行该合同，但租金的标准由14500元/月变更为17000元/月；俞京国已经结清2018年10月30日前的租金，自2018年11月1日起的租金至今没有交纳；案涉厂房租赁合同已经解除。杨建军主张案涉合同于2019年3月解除，租金应计算至2019年2月28日。俞京国认为案涉合同于2019年1月30日解除，租金应计算至2019年1月31日。杨建军称案涉厂房没有办理产权登记，亦没有取得建设工程规划许可。2019年1月30日，俞京国搬离案涉厂房，并通过微信告知杨建军厂房的门禁密码和监控密码，但没有拆走冷气（水冷空调）、电线、配电箱、灯泡、门等物品。诉讼中，杨建军与俞京国办理了案涉水、电表过户手续，杨建军同意用电费账户变更按金30000元抵扣案涉厂房的租金。2018年12月28日，杨建军作为甲方与作为乙方的俞京国签订厂房转让协议，约定：“甲方出资10万元购买场内所有后加的设施，包括水冷空调、电线、天花、照明等；乙方只能搬离生产相关的所有设备以及办公设备和办公桌椅；本协议签订当天甲方向乙方支付定金20000元整，剩余款甲乙双方交接厂房完毕后，清算租金及水电费后当天支付剩余款项；乙方将在2019年2月底前把位于中山市五桂山龙塘鲤鱼山工业区诚邦五金厂房内的设备以及办公设备搬离。”该协议甲、乙方落款处分别有杨建军、张红花的签名。诉讼中，杨建军与俞京国共同表示：张红花的签名系代表俞京国，该协议对俞京国有约束力；该合同因俞京国拆除了水冷空调还没有全面履行；俞京国于2019年3月中旬将冷气（水冷空调）、电线、配电箱、灯泡、门等物品拆走。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”就本案而言，案涉厂房没有办理产权登记，且没有证据证明已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故杨建军与俞京国签订的厂房租赁合同为无效合同。合同的解除及押金的没收均需以合同的合法有效作为前提，而案涉厂房租赁合同为无效合同，自始不发生法律效力，不具备解除合同及没收押金的条件，故杨建军相关的诉讼请求，与法相悖，应予驳回。虽然厂房租赁合同无效，但杨建军有权要求俞京国参照厂房租赁合同约定的租金标准即每月17000元支付厂房占有使用费。双方在诉讼中所述的租金即是法律规定的占有使用费。关于占有使用费应计至何时的问题。俞京国于2019年1月30日搬离厂房，并告知了杨建军厂房的门禁密码和监控密码，故案涉厂房自2019年1月30日起脱离了俞京国的控制，由杨建军实际占有，占用使用费应计算至2019年1月30日。俞京国同意计算至2019年1月31日，不违反法律规定，予以支持。虽然俞京国搬离时尚有冷气（水冷空调）、电线、配电箱、灯泡、门等附和物没有拆走，但是在搬离之前，俞京国2018年12月28日与杨建军签订了厂房转让协议，由杨建军出资购买前述物品，故俞京国搬离厂房时没有拆走前述物品系有正当依据，并不因此而产生因存在租赁关系而继续占有租赁物的法律后果。至于前述物品应如何处理、实际处理的方式及责任的承担等问题，是厂房转让协议的争议范围，与本案房屋租赁合同纠纷无关，故不在本案中进一步审查与认定。据此，俞京国实际欠付占用使用费的期间为2018年11月1日至2019年1月31日，金额为51000元（17000元/月×3个月）。至于利息的请求，因缺乏相应的依据，予以驳回。俞京国辩称以其交纳的租赁押金30000元及电费账户变更按金30000元扣抵案涉厂房的占有使用费。对此，一审法院认为，首先，该60000元均是因履行厂房租赁合同而交纳，因厂房租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，杨建军应将收取的60000元予以返还。其次，俞京国主张的抵扣实质是行使法律规定的抵销权。因俞京国与杨建军互负债权，且均为金钱之债，故等额部分应相互抵销，抵销后，杨建军对俞京国的51000元债权消灭，俞京国对杨建军的60000元债权中51000元消灭，另剩余9000元。因俞京国没有提起反诉，故不在本案中对该9000元予以处理，但俞京国可以另循法律途径解决。需要说明的是，虽然杨建军的本案债权因债的抵销而归于消灭，但因杨建军的债权是合法且成立的，故相应部分的诉讼费用仍需由俞京国负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十三条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回杨建军的诉讼请求。案件受理费2250元，减半收取1125元（杨建军已预交），由杨建军负担540元，俞京国负担585元（该款俞京国于一审判决生效之日起七日内迳付杨建军）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨建军二审时提交以下证据：1.EMS快递邮寄回单及送达详情，拟证明其已按一审法院的要求于庭审后三个工作日内提交案涉厂房的产权登记、建设工程规划许可证等材料；2.中山市*********民委员会出具的证明及《建设工程规划许可证》《房屋产权证明》《集体土地使用证》《中山市公安消防支队第一大队建筑工程消防设计的审核意见书》《广东省防雷装置验收合格证》《租赁合同书》等的复印件，拟证明案涉厂房所在的土地是从中山市五桂山镇龙塘管理区经济联合社租赁而来，性质为工业用地，案涉厂房是经相关部门批准合法建造的，因此，案涉厂房租赁合同真实、合法、有效；3.中山市建设工程规划报建批复书（镇区）、中山市**************土地的不动产登记资料，拟证明案涉厂房用地产权合法，案涉厂房也经过规划报建审批，因此，案涉厂房租赁合同真实、合法、有效。俞京国对杨建军提交的上述证据不予确认，认为上述证据在双方签订厂房租赁合同时杨建军并未向其出示或提供。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明：案涉厂房位于中山市*************，所在土地属于中山市*******民委员会等农民集体所有，土地使用权人为中山市******龙塘股份合作经济联合社，原有集体土地使用证证号为中府集用（2002）字第290693号，后变更集体土地使用证证号为中府集用（2014）第2900369号。2006年12月14日，案涉厂房经中山市规划局同意报建并颁发建设工程规划许可证。2008年10月22日，案涉厂房经中山市公安消防支队第一大队消防验收合格。2019年2月28日，杨建军通过微信向俞京国发送一份手写协议，内容为：“2018年11月、12月、2019年1月租金17000×3=51000，订金20000，共71000元，减去押金30000,71000元-30000=41000元。请在5天内把肆万壹仟元退回给我，款项退回给我后，十天内把你属于你的东西拆走，谢谢。俞老板”，并称“我只能做到这样”。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于案涉的厂房租赁合同是否有效的问题。从已查明的事实可知，虽然涉案厂房没有房产证，但涉案厂房所在的土地已办理集体土地使用证，杨建军也是在领取了建设工程规划许可证后才建设涉案厂房，且案涉的厂房租赁合同是由杨建军与俞京国自愿协商签订，合同内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，所以，案涉的厂房租赁合同是合法有效的。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。本院认为，本案为涉澳房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，虽然本案中双方当事人没有选择合同适用的法律，但因案涉厂房位于内地，俞京国也是内地公民，所以，内地法律与本案合同有最密切联系，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为杨建军是否有权没收租赁押金以及租金是计算到2019年1月底还是2月底的问题。首先，关于杨建军是否有权没收租赁押金的问题。虽然案涉的厂房租赁合同明确约定，俞京国违反合同约定的杨建军有权没收保证金（即租赁押金），但俞京国从2018年11月起没有支付租金是因为其与杨建军当时已协商解除合同，且杨建军已收取俞京国交纳的租赁押金30000元和变压器按金30000元，双方也在2018年12月28日就交接厂房的具体事宜签订厂房转让协议，而从杨建军于2019年2月28日通过微信向俞京国发送的手写协议中杨建军同意用租赁押金抵扣租金的内容，也可看出杨建军当时对俞京国没有按约支付租金并无异议，这与上述厂房转让协议中“本协议签订当天甲方向乙方支付定金20000元整，剩余款甲乙双方交接厂房完毕后，清算租金及水电费后当天支付剩余款项”的约定也是一致的。所以，杨建军现又以俞京国没有按约支付租金为由要求没收租赁押金，缺乏理据，本院不予支持。其次，关于租金是计算到2019年1月底还是2月底的问题。虽然俞京国在二审庭审中确认有一台机器是2019年2月底才搬走，但俞京国确实于2019年1月30日搬离案涉厂房没有在那里继续经营，并把厂房的门禁密码和监控密码告知了杨建军，且从杨建军于2019年2月28日通过微信向俞京国发送的手写协议中计算2018年11月、12月、2019年1月三个月租金的内容，可以看出杨建军当时也确认俞京国于2019年1月底交回厂房的事实。所以，杨建军现又要求租金计算到2019年2月底，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定合同无效不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元（上诉人杨建军已预交），由上诉人杨建军负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年六月四日书记员  林烨颖