山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3252号原告：李玉超，女，1994年6月20日出生，汉族，住即墨区（确认送达地址：即墨区通济街道和平三区）。被告：董西彬，男，1979年11月9日出生，汉族，住山东省胶州市（确认送达地址：即墨区墨香郡4号楼1单元703户）。原告李玉超与被告董西彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉超、被告董西彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年12月20日签订的门市租赁合同；2、判令被告返还租金及押金76000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月20日，原、被告双方签订门市租赁合同，约定原告租赁即墨服装批发市场一楼C区2街63号，租赁期限为自2020年3月17日起至2021年3月16日止。原告于2019年12月20日支付租赁费76000元。但由于疫情原因，即墨市场服装所下发文件由原定2020年3月17日到期顺延到2020年4月30日到期。故原被告于2019年12月20日签订的租赁合同尚未生效，原告因疫情原因无法正常维持经营，故于租期到期1月前联系被告协商不予租赁事宜，但双方协商不成，故向人民法院起诉被告。被告董西彬辩称，被告不同意解除合同，双方签订的合同第六条约定，双方的租赁合同签订即生效。批发市场百分之九十是租赁的，年前租出去的有百分之六十，我也是年前租别人的，如果像原告这样，整个批发市场大约要有六千多人起诉。经本院开庭审理查明，2012年12月18日，被告董西彬与青岛即墨市场建设发展有限公司签订《中国即墨服装市场商铺有期有偿使用协议书》，该协议书主要约定被告董西彬有偿使用位于中国即墨服装市场C区一楼03063号商铺，使用期限自2013年3月17日起至2021年3月16日止，共八年。第一至第四协议年度每年设施、服务费为12000元，第五至第八协议年度每年设施、服务费为13200元。2019年12月20日，原、被告签订《门市房租赁合同》，该合同主要约定原告李玉超租赁涉案商铺，租赁期限为一年，自2020年3月17日起至2021年3月16日止，年租金为75000元。合同签订当日，原告李玉超向被告董西彬支付租金75000元和押金1000元。2020年4月13日，原、被告通过电话就涉案商铺租赁事宜进行了沟通。原告：哥，我一个月前给你发过信息你没有回复我。被告：我手机主板烧了。原告：我今年开始还没有去过市场，因怀孕的情况今年不想租你的店了，我提前跟你说一下可不可以退掉。被告：退了？原告：是的。被告：你要退的话像今年这个情况是退不了。原告：对呢，今年这个情况你也知道，我也怀孕了，另外我一个月前就给你说过这个事情你也没有回复我，咱们现在这个房子不是延期到4月30号吗，相当于现在还没到期，我房租年前也都交给你了，就是说现在也没到期能不能给我退掉。被告：退是不可能退的。原告:这样并不耽误你再租给别人。被告：那你往外租吧。原告：我怎么往外租啊？被告：你不想干了的话你可以转租给别人就可以了。原告：主要是现在也没到期，4月30号才到期。被告：没到期我也跟你签了，你转租给别人行了。原告：就是你不能给我退吗？被告：对，不能退，哪有退的。原告：现在的情况你也知道。被告：我知道，我也租了别人的。……原被告双方均认可市场管理方对被告租期顺延至2021年4月30日；原告李玉超称后又顺延至7月31日，被告董西彬称并没有书面通知顺延到7月30日，但承诺如果市场管理方给被告顺延到什么时候，被告就给原告顺延到什么时候。原告李玉超仍坚持解除合同。另查明，被告董西彬与原告李玉超签订涉案租赁合同的上一年度，被告董西彬将涉案商铺租赁给案外人。原告李玉超作为次承租人从案外人处租赁了涉案商铺，在与被告董西彬签订房屋租赁合同时已经占有使用涉案商铺。原告李玉超称2020年4月12日搬离腾空涉案商铺，钥匙没有交给被告，商铺门没有锁，电卡放在了电箱里。被告认可原告确实搬离了涉案商铺，但主张房屋的墙面没有恢复白色，地面没有恢复瓷砖，屋顶原有四根灯带。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交门市房租赁合同、电话录音，被告提交的中国即墨服装市场商铺有期有偿使用协议书等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院依法予以确认。本院认为，原、被告于2019年12月20日签订的《门市房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约严格履行，不得擅自变更或解除合同。根据查明的事实，原告李玉超于签订合同之日交付了租金75000元和押金1000元，在与被告董西彬签订房屋租赁合同时已经占有使用涉案商铺。市场管理方已将被告的租期顺延至4月30日，被告董西彬承诺市场管理方给被告顺延到什么时候，被告就给原告顺延到什么时候，并表示如果原告自己不想用了同意原告转租，被告董西彬属于没有任何违约行为的守约方。原告李玉超在没有合同约定和法律规定的情形下主张解除合同，属于不享有单方解除权的违约方，本案的纠纷系原告违约导致。因被告董西彬确认原告李玉超已经搬离涉案商铺，结合租赁合同不适宜强制履行的特点，并考虑到原被告持续僵持，商铺一直空置，将导致损失进一步扩大，本院依法解除原、被告签订的《门市房租赁合同》。因双方并未就租赁合同的解除达成一致意见，原告李玉超也未将钥匙交付被告董西彬。虽然原告李玉超已搬离腾空涉案房屋，且被告董西彬作为直接和市场管理方签订有偿使用协议的合法使用者，其对涉案商铺的控制不能仅以钥匙为限，但原告李玉超还应积极将钥匙交付被告董西彬。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，赔偿损失数额应当相当于因违约造成的损失。本案原告在被告没有任何违约行为的情形下，违法解除合同，被告需要花费时间及精力另行寻找承租方，以目前的市场行情，期间也必然存在商铺空置损失，结合原告李玉超将解除合同的意见有效通知到被告董西彬的时间，同时考虑到涉案商铺所在的市场管理方对被告租期也进行了一定的顺延，本院酌定扣除原告五个月的租金31250元（75000元÷12个月×5个月）作为被告的损失。关于押金1000元，本院认为酌定扣除的租金足以弥补恢复原状的费用，被告董西彬应予以返还。被告应当将剩余租金及押金44750元（76000元-31250元）返还原告。因此，原告要求返还租金76000元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、解除原告李玉超与被告董西彬于2019年12月20日签订的《门市房租赁合同》；二、被告董西彬于本判决生效之日起十五日内返还原告李玉超租金44750元；三、驳回原告李玉超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元（原告预缴），减半收取850元，由原告李玉超负担391元，被告董西彬负担459元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年六月十日书记员  王 迪附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”