甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终585号上诉人（原审原告）：李某1，住庆阳市。委托诉讼代理人：李某2（李某1之女），住庆阳市。被上诉人（原审被告）：王某，住甘肃省宁县。原审第三人：李某2，住庆阳市。原审第三人：徐某，住庆阳市。上诉人李某1与被上诉人王某、原审第三人李某2、徐某房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某1的委托诉讼代理人李某2（同时为原审第三人）李某2、被上诉人王某、第三人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1上诉请求：一、撤销原判；二、判令王某归还购房款380000元，并承担违约金120000元,合计500000元。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2015年11月8日上诉人李某1购买涉案房屋，从看房、议价以及房款的支付，以及与被上诉人王某签订《房屋买卖合同》到购房后的装修，上诉人李某1始终参与，在一审判决中也认定上诉人李某1是房子的购买人。上诉人在购买涉案房屋时，因被上诉人声称该房屋的房产证正在办理，房产证下发后与上诉人办理房屋过户手续，上诉人到房管部门查询确定该房屋确登记在被上诉人名下，2015年11月8日在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人将房屋交付上诉人。2018年6月26日在原审第三人徐某要求王某将房子过户到徐小千名下时，被上诉人在其持有的合同第十二条上添加“从即日起本合同所履行的一切经济责任与王某无关，徐某、徐小千2018.6,26”内容，被上诉人王某明知与他签订房屋买卖合同的是上诉人，在上诉人不知道、徐某没有任何委托手续，没有与上诉人核实的情况下将房屋过户他人。且被上诉人在房产证发放后，并没有依据《房屋买卖合同》的约定将房屋过户上诉人，而是将给房屋过户到其妻子张东霞名下，在中国工商银行庆阳支行办理了贷款业务，该房屋实际是从其妻子张东霞名下过户到徐小千名下，因此，被上诉人王某具有明显过错，明显违反合同约定，一审法院认定被上诉人王某的行为是善意且无过失错误。第三人徐某行为不构成表见代理；《最高人民法院印发＜关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见＞的通知》第十三条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”从上述法律规定、指导意见来看，第三人徐某没有任何证据能证明其可以代表上诉人与被上诉人履行该《房屋买卖合同》，被上诉人在其持有的合同第十二条上添加的内容更能加以证实，被上诉人明确知道第三人徐某无代理权，第三人徐某行为不构成表见代理；一审法院适用法律错误；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人王某作为合同相对人，没有尽到合同相对人应尽的义务，违反合同约定将上诉人购买的房屋过户他人，应当承担合同违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”即被上诉人王某即便因第三人的原因未履行与上诉人的合同造成合同违约，也因当由被上诉人王某向上诉人承担违约责任。王某答辩称，一审判处正确，请求维持原判。李某1向一审法院诉讼请求：1、解除其与王某签订的《商品房买卖合同》；2、王某返还购房款380000元，并承担违约金120000元；3、王某承担诉讼费用。一审法院认定事实：李某1系李某2父亲，李某2与徐某原系夫妻关系。2015年11月8日，李某1作为乙方，王某作为甲方签订了《房屋买卖合同》，约定王某将其位于庆阳市××区，面积76.36平方米的房屋以40万元的价格出卖给李某1，并在合同第六条约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约乙方向对方给付房地产价款千分之30%的违约金。”合同签订当日，李某1通过徐某帐户向王某支付20万元购房款，2015年11月15日李某1通过女儿李某2账户向王某支付了18万元购房款，同日王某出具了收条，内容为：“今收到本人楼款现金人民币壹拾捌万元（180000.00元），收款人：王某，2015年11月15日。”双方口头约定，待房屋过户后，交纳下剩的2万元购房款。在房屋买卖过程中，李某1除在房屋买卖合同时中签名外，从前期看房、协商价格、支付房款均由徐某、李某2办理。后王某将房屋交付给徐鹏超，但未办理过户手续。2018年6月26日，第三人徐某向王某支付了下剩的2万元购房款，并要求王某将房产过户到徐小千名下，王某迟疑，徐某、徐小千承诺房屋过户产生的一切后果与王某无关，两人在王某持有的合同第十二条添加“从即日起本合同所履行的一切经济责任与王某无关徐某、徐小千，2018.6.26”。遂后王某按照徐某的要求将房屋过户至徐小千名下。徐小千又于2018年9月29日将该房屋出卖给罗力，现案涉房屋由罗力夫妻居住。李某1得知此事，与王某协商无果，随向本院起诉，提出如上诉请。另查：第三人徐某、李某2原系夫妻，购买案涉房屋时双方婚姻关系存续，2016年10月28日二人在庆阳市西峰区民政局办理了离婚手续。离婚后双方有经济往来，李某1与徐某父母亦有经济往来。一审法院认为：本案的争议焦点为一、案涉房屋的买受人是谁二、第三人徐某买房行为属于何种性质，即第三人徐某的行为是否构成表见代理？三、本案的责任应由谁承担？关于焦点一，本案庭审中李某1及第三人李某2称案涉房屋系李某1购买，房款中以徐某名义支付给王某的20万，系李某1借徐某的借款，现已还清。徐某称房屋是父母给其购买，签合同时因父母不在，临时让其岳父李某1在合同中签名，以李某2名义支付的18万元房款中有8万元是其借李某1的借款，现已还清。各方均提交了证据证明其主张，证据中有徐某、李某2的银行账务往来及双方信用卡流水明细、支付宝、微信截图等经济往来，有第三人徐某母亲杨玲霞2018年8月1日给李某1汇款141000元银行凭证，各方提交的证据经济往来时间从2015年11至2018年8月，时间跨度近三年，上述证据系两第三人间婚前、离婚后的经济往来，李某1及其亲家杨玲霞间帐务往来，上述证据均不能当然证明李某1及第三人的主张。尽管第三人徐某称李某1持有的38万元房款支付凭证是李某1女儿李某2与自己婚姻存续期间由李某2保存，李某2将房款支付凭证交给李某1，但第三人徐某提交的证据不足以证明自己的主张。故本院只能以《房屋买卖合同》及李某1持有的房款支付凭证依据证据盖然性确认房屋由李某1购买。关于焦点二，第三人徐某买房行为构成表见代理。表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权，而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理，它是具备代理行为的表象却缺乏代理权的代理。法律规定表见代理的主要意义在于维护代理制度的信用与稳定，保护善意无过错相对人的合法权益，进而保障交易安全。表见代理的构成要件：1、须代理人无权代理。本案中第三人徐某没有代理权而代理李某1买房。2、须有相对人相信有权代理的事实或理由。这是成立表见代理的客观要件，这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或法律上的联系为基础的，本案中第三人徐某买房时系李某1的女婿，房屋买卖过程中，李某1除在房屋买卖合同时中签名外，从前期看房、协商价格、支付房款均由徐某、李某2全权办理。王某有理由相信徐某有代理权，而与之进行了房产交易。3、须相对人为善意且无过失。本案中基与李某1与第三人徐某的特殊关系，加之徐某在房屋买卖中的主角地位，使王某有理由相信第三人徐某有代理权而与之交易。且王某已经尽到谨慎注意义务，无证据证明王某与他人恶意串通，损害李某1的利益，故应王某的行为是善意且无过失。4、被代理人在客观上存在过失，李某1李吉只在签订《房屋买卖合同》时出现并签名，前期的看房、协商价格、房款支付，等事宜均由徐某、李某2办理。2016年10月，第三人徐某与李某2离婚，2018年7月，徐某在缴纳房屋尾款后，要求王某直接将房屋过户至徐小千名下，在长达近两年时间里，李某1未通知王某女儿李某2已与徐某离婚，致房产过户到他人名下，李某1客观上存在过失。综上，本案房屋买卖行为符合表见代理的构成要件，构成表见代理。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。依据上述规定表见代理产生代理的法律后果，应由被代理人承担。本案中第三人徐某无代理权或超越代理权而与王某进行的房屋买卖行为构成表见代理，产生的后果应由李某1承担。民事活动中，当事人应当遵循公平原则，确定各方权利义务。本案起因涉及第三人李某2、徐某间及李某1与徐某父母间的经济纠纷。在房屋买卖过程中，因李某1与第三人徐某的特殊关系及徐某房屋买卖中的主角地位，使王某确信其有代理权与之进行房产交易，并按其要求将房产过户，王某已经尽到谨慎注意义务。依据公平原则及维护交易稳定，不能因两第三人间及李某1与第三人父母间的家族经济纠纷而使善意相对人遭受损失，如判决房屋出卖人王某败诉，返还房款及违约金将导致王某将自己所有的房屋出售后没有取得房款，又无法再行取得房屋的不公平结局，且王某没有其他途径另行救济自己的权利。相反如果由李某1承担表见代理产生的法律后果，则李某1可依据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，通过另一诉讼主张第三人徐某无权代理或者超越代理权给其造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决：驳回李某1的诉讼请求。案件受理费8800元，由李某1负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人没有提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，李某1与王某《房屋买卖合同》，约定将王某位于庆阳市××区，面积76.36平方米的房屋以40万元的价格出卖给李某1，但前期看房、协商价格、支付房款均由李某1的女婿徐某、女儿李某2进行。从徐某、李某2名下帐户分别转给王某20万元、18万元，王某将房屋交付给徐鹏超。后徐某与李某2离婚，依照徐某的要求并在徐某交清尾款的情况下，该房屋过户在徐小千名下。原《房屋买卖合同》已履行完毕，李某1不能提交证据证明20万元及18万元购房款由其支付给王某，李某1请求解除原《房屋买卖合同》、由王某返还购房款的证据不足，其请求不能成立。综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由李某1负担。本判决为终审判决。审判长 张责逆审判员 樊 欣审判员 常雪峰二○二○年六月二十三日书记员 王博文