广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2897号原告：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道110号122。法定代表人：周岳强，职务总经理。委托诉讼代理人：王晋、黄英连，均为原告职员。被告：江永坚，男，1963年7月30日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：秦小芳，女，1966年11月8日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：黄嘉慧、赵少伟，均为北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告广州金铭物业管理有限公司诉被告江永坚、秦小芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晋、黄英连，两被告的委托代理人黄嘉慧、赵少伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州金铭物业管理有限公司诉称，被告是广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园F2-101房（产权证地址：海珠区新港东路水月街33号101房）业主，原告是被告所住水蓝郡花园小区物业管理服务企业，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，被告应按建筑面积每月每平方米1.95元交纳物业服务费，被告房屋建筑面积为136.8平方米，即被告每月应交物业服务费为266.8元。《前期物业管理服务协议》第十一条约定，如被告未按期交纳有关费用的，被告应按未交金额的每日1‰支付违约金。另，从2016年4月起，被告未按相关规定缴纳5元／月的垃圾处理费，暂计至2018年7月，共欠缴垃圾处理费140元。鉴于被告已享受了原告提供的物业管理服务，被告理应按时足额向原告交纳物业服务费及按政府规定缴纳垃圾处理费。但被告自2016年4月起拖欠物业服务费及垃圾处理费，经原告催促后，被告仍拒绝支付。故原告起诉要求:1、被告支付欠交的物业服务费7470.4元（2016年4月暂计至2018年7月）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，暂计至2019年9月30日止约为6282.61元）；2、被告支付欠缴的垃圾处理费140元（2016年4月暂计至2018年7月）。3、由被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，原告明确每期欠缴物业服务费的违约金起算时间为欠缴当月的26日。被告江永坚、秦小芳辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：第一，原告于2015年11月及2016年3月表示已与开发商提前解除前期物业管理服务合同，但拒绝退场，2016年4月8日，涉案小区业主大会表决通过解聘原告、业主自行管理的决议，业委会于同年4月12日发函要求原告退出小区遭到原告拒绝，根据最高院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释第十条第二款，原告无权收取2016年3月25日后的物业管理费，也没有理由主张违约金；第二，原告提供的合同并无约定垃圾费标准，且原告已提前解除该合同，原告既未能举证证明收取垃圾费的依据，也未能提交已经支付垃圾费的证据，应当自行承担举证不能的后果。经审理查明，两被告是广州市海珠区新港东路水月街33号101房的产权人，该房屋建筑面积为136.8平方米。原告（甲方）与两被告（乙方）于2009年8月1日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为位于广州市海珠区新港东路48号水月街33号F2-101房提供物业管理；自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；物业管理费用的交纳时间为当月25日前，住宅按建筑面积每月每平方米1.95元；乙方违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰向交纳违约金；等。广州市海珠区水蓝郡业主委员会曾向本院起诉广州金铭物业管理有限公司要求其立即撤出对广州市海珠区水蓝郡小区区域的管理等，本院于2017年12月20日作出（2016）粤0105民初5473号民事判决书，查明以下事实：1、广州金铭物业管理有限公司与广州市金度房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了三份《物业管理委托合同》，其中约定水蓝郡花园F2栋的物业管理期限自2014年1月1日起至2024年12月31日止；2、广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处于2016年3月25日向广州市海珠区水蓝郡业主委员会发出海琶物业备（2016）第1号业主委员会备案回执，回执记载“本届业主委员会任期：2016年3月25日起至2020年3月24日止”；3、广州市海珠区水蓝郡业主委员会于2016年4月8日公示水蓝郡第二次业主大会通过解除广州金铭物业管理有限公司物业服务关系等决议。上述民事判决书判决广州金铭物业管理有限公司在该判决生效之日起三十日内撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等，并特别指出，广州金铭物业管理有限公司在未按该判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应当按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序。广州金铭物业管理有限公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）粤01民终8106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。广州市海珠区水蓝郡业主委员依据上述判决书向本院申请执行，执行案号为（2018）粤0105执7204号，执行过程中，本院于2018年12月7日发出公告，要求广州金铭物业管理有限公司在2018年12月22日前撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等。本案审理过程中，原告从签订物业服务协议开始为两被告提供物业服务至今，两被告从2016年4月1日开始欠缴物业服务费用和垃圾费用。被告确认原告一直为涉案小区提供物业服务，但认为自2016年4月至2018年7月是由业委会与相关劳务派遣公司的人签订合同，聘请人员自行管理小区的物业服务。原告为证明提供物业服务的情况，提交了广州市金度房地产开发有限公司《请求金铭公司继续履行服务合同的函》、《提示金铭公司重视违约责任风险并遵守合约的函》、《支持金铭公司决定继续履行服务合同的函》，水蓝郡业主要求水蓝郡业委会召开业主大会临时会议的提议资料，原告发出《关于继续管理“水蓝郡花园”的通知》，被告认为上述证据不能作为原告在2016年3月31日后继续管理小区的合法依据；讼争期间小区清洁、监控等合同及部分发票等证据，被告确认合同及发票的真实性，但主张即使存在事实管理，也因原告已被业主大会解聘，被告有权拒绝支付管理费；为证明垃圾处理费代缴情况，提交了《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》及垃圾收集运输费等发票，被告对文件及发票的真实性均予以认可，但认为原告拒绝退出小区管理，应当自行承担缴纳垃圾费的义务。被告提交了原告拟退出水蓝郡花园物业服务业务的通知和函件，水蓝郡业主委员会多次要求原告退场及办理交接手续的函件和通知，水蓝郡第二次业主大会决议一、二等证据。原告认为上述证据不能证明原告实际退出了涉案小区的管理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》规定了每月25日前按照1.95元/月.平方米的物业服务费用标准交纳当月物业服务费，以及未按约定的标准和时间缴纳费用，应按未交金额的每日1‰支付违约金的违约责任。涉案小区的业主大会通过的解聘原告决议并未确定原告退出小区管理的具体时间，且因涉案小区业委会与原告之间对此存在较大争议，双方诉至法院，本院（2016）粤0105民初5473号民事判决书判决原告在该判决生效之日起三十日内撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终8106号民事判决书维持了本院上述判决。（2016）粤0105民初5473号民事判决书指出，原告在判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应按照前期服务合同的约定提供物业服务，保障小区的正常秩序。原告提交了合同、发票等证据证明2016年4月至2018年7月提供物业服务的情况，被告未能提供证据证明涉案小区在上述期间由业主自管的情况，应当自行承担举证不能的法律后果。双方均确认原告至今尚未退出涉案小区，可推断原告实际上为涉案小区提供了上述期间的物业服务。故原告起诉要求两被告支付2016年4月至2018年7月的物业管理费，可予支持，两被告应支付2016年4月至2018年7月的物业管理费7469.28元（1.95元/月×136.8平方米×28个月）给原告。两被告未依约缴纳物业管理费，原告要求被告依约支付每天按欠费金额的1‰计算的违约金，合法合理，本院予以支持，但违约金总额以被告欠缴的物业管理费为限。原告要求被告支付2016年4月至2018年7月的期间的垃圾处理费140元，由于该费用为原告代收代缴的费用，原告要求被告支付，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告江永坚、秦小芳在本判决生效之日起10日内向原告广州金铭物业管理有限公司支付从2016年4月起至2018年7月止欠缴的物业服务费7469.28元及其违约金（每月欠缴物业管理费的违约金以当月物业管理费266.76元为基数，自当月26日起至实际付清之日止按每日1‰计算，每月欠缴物业管理费的违约金总额以266.76元为限）；二、被告江永坚、秦小芳在本判决生效之日起十日内支付从2016年4月起至2018年7月止的垃圾处理费140元给原告广州金铭物业管理有限公司；三、驳回原告广州金铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费147元，由被告江永坚、秦小芳负担。上述受理费已经由原告广州金铭物业管理有限公司预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年六月十八日书记员  钟 露陈韵怡