广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终263号上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司。住所地：连州市。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖瑜，广东明典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡志坚，男，汉族，1977年4月17日出生，住连州市。被上诉人（原审原告）：黄曼勤，女，汉族，1980年10月14日出生，住连州。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称“宜家公司”）因与被上诉人胡志坚、黄曼勤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宜家公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付318.89元逾期办证违约金；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于诉讼时效有两种观点。观点一，一审法院认可上诉人关于诉讼时效的抗辩，但通过调整违约金计算方式，错误认定违约金的产生时间，进而错误认定诉讼时效的计算期间。法院只能调整违约金的数额，不能变更具体违约金诉讼时效的计算期间。观点二，上诉人仅是同意支付0.x%的违约金给被上诉人，并提出了诉讼时效的抗辩。但一审法院错误运用司法解释，将对极小部分义务的同意履行视为对全部义务的同意履行。故上诉人同意履行0.1%的违约金，系放弃该部分违约金，而超过0.x%违约金的诉讼时效抗辩应当得到支持。二、被上诉人以2016年7月10日的《名汇花园业主维权诉求书》主张诉讼时效抗辩，则应当对其全部内容予以认可，即被上诉人同意按已付房价款0.x%支付违约金。即使调整，也应当对2016年7月10日之后的违约金进行调整。三、一审法院认定违约金计算至不动产权证出证之日是错误的。违约金计算截止时间应是上诉人提供资料报产权登记机关备案之日。综上，请求法院支持上诉人的请求。胡志坚、黄曼勤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。胡志坚、黄曼勤向一审法院提出起诉请求：1、判令宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到胡志坚、黄曼勤名下；2、判令宜家公司支付胡志坚、黄曼勤逾期办证违约金13063元，并从起诉之日起以318888元为本金按年利率1%标准计算违约金至胡志坚、黄曼勤取得涉案房屋的权属证书之日止；3、判令宜家公司在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区xxx幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（3）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求。4、判令宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费及向胡志坚、黄曼勤返还已损失的物业管理费3244元。5、本案诉讼费由宜家公司承担。一审法院认定事实：2013年9月10日，胡志坚、黄曼勤作为买受人向宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（编号MH2-xxx），合同约定：商品房为连州市xxxxxxx，总房价318888元。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。胡志坚、黄曼勤已向宜家公司付清房款总额318888元。2015年4月13日，宜家公司向胡志坚、黄曼勤交付商品房，胡志坚、黄曼勤收楼。庭审时，双方对此无异议。2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名。宜家公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。2016年7月14日宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函未对逾期办证违约金作出正面回应。有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。2018年4月2日，宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期8-11栋已收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段，xx#楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区xx楼暂未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬以前完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕1x号]。2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕2x号]，主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。经法院调查取证，涉案连州市x权属人为胡x坚、黄x勤，出证时间是2019年4月2日。根据宜家公司补充提交《连州市xxx查询结果证明》（编号：2019xxx），显示：申请人连州市宜家房地产开发有限公司名下坐落于连州市xxxxxxxxxxxxxxxxxxx幢（新建商品房首次登记收件日期均为2018年9月27日）。2019年6月18日，本案第一次开庭审理，在法庭调查阶段，宜家公司陈述按照《答辩状》意见进行答辩。在辩论阶段，宜家公司主张“对于逾期办证的责任，我方坚持按合同0.1%约定支付违约金，理由按答辩状”。宜家公司在一审庭审过程中并未主张诉讼时效问题。2019年10月30日，本案第二次开庭，庭审时，宜家公司提出宜家公司向不动产登记中心提交办理涉案房产证的所有资料是在2018年9月27日，另外对胡志坚、黄曼勤主张逾期办证违约金的主张提出诉讼时效抗辩。另查明，有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市xxxxxxxx*无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。胡志坚、黄曼勤向连州市名汇物业管理服务有限公司缴纳物业管理费。由连州市名汇物业管理服务有限公司对涉案房屋所在小区提供物业管理服务。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应共同遵守。胡志坚、黄曼勤向宜家公司购买预售商品房，已依约支付全部购房款318888元；宜家公司应依约交付房屋并协助办理权属登记等。本案根据胡志坚、黄曼勤的诉讼请求依次作如下分析。一、关于胡志坚、黄曼勤诉请宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到胡志坚、黄曼勤名下的问题。根据本案查明的事实，胡志坚、黄曼勤诉请的连州市xxxxxxxxxxxxxxxxx，《不动产权登记证》已于2019年4月2日出证（缮证），权属人为胡志坚、黄曼勤，房产证号：粤（2019）连州市不动产权第00xxxxxxxxx号。即涉案房屋产权证书已办理好，登记在胡志坚、黄曼勤权属名下，故胡志坚、黄曼勤诉请宜家公司协助办理涉案房屋产权证，已无事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回该项诉讼请求。二、关于胡志坚、黄曼勤诉请宜家公司支付逾期办证违约金13063元的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金。胡志坚、黄曼勤于2015年4月13日收楼，宜家公司应于2015年7月12日前提供资料报产权登记机关备案，违约金计算的起算时间为2015年7月13日。宜家公司在第二次庭审时抗辩认为胡志坚、黄曼勤未能举证证明在诉讼时效期间曾向宜家公司主张逾期办证违约金，未能举证证明诉讼时效中止、中断的情形，胡志坚、黄曼勤的该项请求已超出诉讼时效期间。一审法院认为，宜家公司在答辩状及第一次庭审阶段均明确表示同意按合同约定的违约金标准（按合同0.x%约定）向胡志坚、黄曼勤支付逾期办证违约金，且未曾提出诉讼时效的问题，其在第一次庭后才提出诉讼时效问题。宜家公司的答辩状的签署时间为2019年6月17日，一审庭审时间为2019年6月18日，宜家公司第二次庭审时2019年10月30日才提出诉讼时效抗辩。根据时间顺序可知，宜家公司先同意按照合同约定支付逾期办证违约金，后提出诉讼时效届满的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款：“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，宜家公司在答辩状及第一次庭审中作出同意支付逾期办证违约金的意思表示后，又在第二次庭审时以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，一审法院对其抗辩理由不予支持，宜家公司应向胡志坚、黄曼勤支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，买受人认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，一审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款318888元计算，仅为318.89元，明显偏低。如果宜家公司仅承担318.89元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使宜家公司积极履行约定义务，胡志坚、黄曼勤请求以已付房款为基数按年利率1%的标准计算，一审法院予以支持。由于涉案房屋不动产权证出证时间为2019年4月2日，违约金计算至该日止。宜家公司抗辩其已于2018年9月27日将办理房产证的所有资料提交产权登记机关。一审法院审查不动产登记中心出具的编号为20xxxxxxxxxxxxxxxx的《证明》，该证明仅显示涉案新建商品房的首期登记收件日期为2018年9月27日，无法反映出“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一事实，资料是否提供齐全，是否完成备案，无法从上述《证明》中得到证实。且涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按第2项处理”，说明，双方约定上述期限目的是为了“取得房地产权属证书”，故一审法院认定涉案房屋不动产权证出证时间为宜家公司结束违约行为的时间。故逾期办证违约金的起止期间为2015年7月13日至2019年4月2日，共3年265天。经核算，逾期办证违约金为11881.85元（318888元×3年×1%+318888元×265天×1%/365天）。三、胡志坚、黄曼勤诉请宜家公司在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，胡志坚、黄曼勤购买宜家公司的预售商品房，在购买过程中，胡志坚、黄曼勤称宜家公司未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但胡志坚、黄曼勤未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且胡志坚、黄曼勤该项诉请亦不够具体明确，要求宜家公司进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，一审法院不予支持，依法予以驳回。四、胡志坚、黄曼勤诉请宜家公司代付物业管理费及向胡志坚、黄曼勤返还已损失的物业管理费3244元。胡志坚、黄曼勤与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，构成物业管理服务合同，因该合同而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。本案胡志坚、黄曼勤与宜家公司发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，胡志坚、黄曼勤亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。判决：一、连州市宜家房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向胡志坚、黄曼勤支付逾期办证违约金11881.85元。二、驳回胡志坚、黄曼勤的其他诉讼请求。案件受理费207.68元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担97.08元，由胡志坚、黄曼勤负担110.6元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：业主的请求是否超过诉讼时效。本案的主要争议是诉讼时效的争议，本院围绕诉讼时效的起算点、是否中断、是否放弃诉讼时效抗辩权等角度对业主的请求是否超过诉讼时效作出判断。首先，根据查明的事实，业主收房的时间是2015年4月13日，依照合同约定，宜家公司应当在交房后的90日内提交办证资料，也就是说，逾期办证违约金的诉讼时效应当从2015年7月13日起算。其次，2016年7月10日，名汇花园的部分业主作为业主代表向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》，该诉求书明确对逾期办证违约金提出请求，从而导致逾期办证违约金诉讼时效的中断。业主代表在其后又多次通过信访等方式主张权利，导致诉讼时效再次中断。以上诉求书以及信访协调会虽然只有部分业主的签名，但内容明确指向全体业主，签名的业主也只是作为业主代表。再结合宜家公司的复函，也是针对全体业主作出的回复，故一审判决以是否签名作为是否提出主张的判断依据，不符合本案的基本事实，本院予以纠正。结合以上两点可以看出，逾期办证违约金诉讼时效因业主多次主张权利导致中断，宜家公司以诉讼时效提出抗辩理由不成立。鉴于业主的请求并未超过诉讼时效，则不存在诉讼时效抗辩权的放弃问题，一审判决该节处理欠妥，本院予以纠正。此外，宜家公司上诉还提出业主在2016年7月10日提交的《名汇花园业主维权诉求书》上主张按照合同约定的标准计算违约金，故2016年7月10日之前的违约金应当按照合同约定的标准计算。本院认为，《名汇花园业主维权诉求书》是业主向宜家公司提出请求的依据，可以导致诉讼时效的中断，但当时双方并未就违约金的问题达成协议，宜家公司也未实际支付。故业主在起诉时变更要求调高违约金，并未违反法律规定，本院对宜家公司的该节上诉理由亦不予采纳。关于逾期办证违约金计算的截止期限，根据涉案合同的约定，宜家公司的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非办妥房产证，故一审判决将违约金计算至出证之日没有事实依据，本院予以纠正。宜家公司提交了《连州市xxxxx询结果证明》以证明已于2018年9月27日履行了提交资料的义务。该证明为产权登记机关出具的书证，具有较强的证明力。一审判决在业主一方未提交任何反驳证据的情况下，以无法认定资料是否齐全为由否定该证据的证明力确有不妥。更为重要的是，一审法院在同一小区同时期相同情况的其他案件中，认定违约金计算至提交资料之日，在本案中又认定计算至出证之日，导致裁判标准不统一。鉴于前述理由，本院认为，逾期办证违约金应计算至宜家公司提交资料给产权登记机关之日即2018年9月27日。据此，上诉人违约的天数为1172天，违约金的数额为10239元（318888元×1%÷365×1172天）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初949号民事判决第二项；二、变更广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初949号民事判决第一项为：连州市宜家房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡志坚、黄曼勤支付逾期办证违约金10239元；三、驳回胡志坚、黄曼勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费97.08元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担50元，由胡志坚、黄曼勤负担47.08元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年五月十九日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。