重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3015号上诉人（原审被告）：邬君，女，1962年7月17日出生，汉族，住四川省内江市。上诉人（原审被告）：刘晋妃，女，1987年8月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）:重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城（晋愉▪绿岛映像），统一社会信用代码915001047717837521。法定代表人:唐太明，执行董事。委托诉讼代理人:朱华，该公司员工。委托诉讼代理人:汪琼娟，重庆中力律师事务所律师。上诉人邬君、刘晋妃因与被上诉人重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称晋愉林畔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邬君、刘晋妃，被上诉人晋愉林畔物业公司的委托诉讼代理人朱华、汪琼娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邬君、刘晋妃上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未履行前期物业服务合同明确的相应义务：未达到征求业主意见满意率达93%以上；消防系统损坏，未达相关设备维护要求；公共秩序、安全，公共设施维护等未达相关要求；上诉人家2017年被盗，被上诉人一直不予解决。被上诉人未完成相关工作，未达到相关要求构成实质性违约，其整改之前，不应要求业主支付相应物业费用。2.小区已另聘物业公司，被上诉人无权收取2019年4月16日至4月30日的物业费。晋愉林畔物业公司辩称，物业公司不应承担上诉人家中被盗的责任，案涉小区消防设施正常。消防处罚的并非本案物业区域，且即使消防设施不健全，也是建设单位的问题，不应由被上诉人承担相应责任。被上诉人妥善履行了合同义务，请求维持原判。晋愉林畔物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费25945.67元。明细如下：从2017年8月1日起至2019年4月30日21个月物业服务费，每月物业服务费为人民币1188.01元，(建面339.43平方米×3.5元/平方米.月)物业服务费欠费24948.21元，公摊电费欠费347.46元，违约金650元，欠费总额合计人民币25945.67元；2、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月29日，案外人重庆晋愉邦旭房地产有限公司作为甲方，原告晋愉林畔物业公司作为乙方签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置;重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。一审另查明，据已生效的(2018)渝0104民初6606号民事判决书查明的事实，法院办案人员走访案涉小区时，原告工作人员陈述:“……目前林畔小区能正常使用消防用水。但商业部分消防设施未完工，故整个小区整体使用，要等到晋愉资产处理完成后，消防设施完工后，才能使用。……小区监控室等物业设施设在商业部分（52-53幢），由于商业部分未竣工验收，故从物业接收以来就未使用，物管企业准备在2019年2月底前自筹资金对小区监控进行修复完成，保障正常使用。”法院办案人员走访大渡口区消防救援支队时，该支队工作人员陈述，案涉小区住宅部分消防管网因老化、破损导致管网渗漏，已影响消防设施的正常使用，存在消防安全隐患。一审再查明，被告刘晋妃、邬君为位于重庆市大渡口区双山路X号晋愉碧怡林畔·东岸小区X号房屋的物业使用人，被告房屋建筑面积为339.43m2。原告多次通过催收函、律师函等方式向原告催缴物业费。自2017年8月1日起，被告刘晋妃、邬君未缴纳的物业服务费以及公摊电费，其中公摊电费为347.46元。《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。同时，截止2019年8月7日，原告仍在为案涉小区提供物业服务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与案外人建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告并未与案涉小区的业委会签订新的物业服务合同，但原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经查明，涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非原告的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为物管企业的原告有义务积极妥善的处理此类安全隐患。庭审中，原告未举示证据证明就是否使用大修基金对此类设施设备进行修复完善已提起相关审批流程，亦未举示证据证明上述安全隐患确已消除。因此，一审法院认为原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。但关于被告的其他抗辩理由，被告举示的证据难以达到其证明目的，故不予采纳。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，一审法院对原告主张被告应付的自2017年8月1日至2019年4月30日的物业服务费标准酌情调减5%，以督促物管企业更好履职，原告主张24948.21元，一审支持339.43平方米×3.5元/平方米.月×21×95%=23700.7元；公摊电费347.46元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故不予支持。被告邬君经法院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、刘晋妃、邬君于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2017年8月1日至2019年4月30日的物业服务费23700.7元、公摊电费347.46元，共计24048.16元；二、驳回重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘晋妃、邬君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取225元，由原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担16元，被告刘晋妃、邬君负担209元。”本案二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明，根据重庆市公安局大渡口区分局八桥派出所2017年9月10日出具的《案（事）件接报回执》，2017年9月10日，刘刚报案称其家中（晋愉碧怡林畔·东岸小区X号房屋）被盗，损失逾20万元。本院认为，根据双方当庭陈述，本案争议核心在于晋愉碧怡林畔·东岸小区X号房屋被盗，晋愉林畔物业公司是否存在履职不到位及晋愉林畔物业公司是否就被盗问题与邬君、刘晋妃达成暂不交物业服务费的协议。依照证据规则，邬君、刘晋妃应对晋愉林畔物业公司的合同义务及双方达成协议之事实承担举证责任。邬君、刘晋妃未举示证据证明双方就家中被盗后达成协议，故本院对邬君、刘晋妃的该事实主张难以采信。案涉《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》对晋愉林畔物业公司安保义务的约定主要指向门岗、巡查、封闭式管理、安全防范及事故报告、救助、保护现场、协助等工作。涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非晋愉林畔物业公司的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为物管企业有义务积极妥善的处理此类安全隐患。一审法院为督促物管企业更好履职，酌情调减物业服务费标准正确。因《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》约定的物业服务指向公共性服务，故邬君、刘晋妃以家中被盗为由拒交物业服务费没有合同依据。邬君、刘晋妃主张晋愉林畔物业公司存在其他服务瑕疵，未提供证据证明，本院不予采信。综上，上诉人邬君、刘晋妃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人邬君、刘晋妃负担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二〇年六月二十八日书记员  梁诗玉