贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终709号上诉人（原审被告、反诉原告）：铜仁市万客隆天天见商贸有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区民主路116号。法定代表人：张洪图，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇滨江社区滨江花园区1号楼。法定代表人：杨昌洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师。委托诉讼代理人：严波，贵州泽富律师事务所律师。原审被告（反诉被告）：松桃鑫鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇蓼皋北路76-28号。法定代表人：汤小青，该公司总经理。上诉人铜仁市万客隆天天见商贸有限公司（以下简称：万客隆公司）因与被上诉人铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司（以下简称：武陵山公司）、原审被告松桃鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称：鑫鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院(2019)黔0628民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万客隆公司的上诉请求：1.原判第一项、第三项认定事实错误，无法律依据；2.原判受理费、反诉费由万客隆公司负担没有事实依据；3.原判租金计算错误，应予改判；4.一审程序违法。事实和理由：一、武陵山公司获得案涉房屋的所有权是因为鑫鑫公司经营不善，松桃县政府决定由武陵公司出面垫资兜底鑫鑫公司对外债务。武陵山公司清偿债务后，鑫鑫公司修建的涉案商品房归武陵山公司所有。武陵山公司负责清偿鑫鑫公司的债务，应当包括鑫鑫公司向万客隆公司的210万借款。该借款有借款合同和借款凭证为据。在鑫鑫公司向松桃松桃县公安局提交的“鑫鑫公司借款退还情况表”中有万客隆188万元债权记载，该188万是根据210万的80.23%计算。武陵山公司已经实际履行为鑫鑫公司兜底清偿债务的义务。万客隆公司因不同意按82.23%的比例清偿债权，未同武陵山公司达成一致，万客隆公司未从武陵山公司出领取还款。万客隆公司要求武陵山公司归还借款210万元及利息1524600元事实清楚，证据充分。二、为确保万客隆公司借给鑫鑫公司借款得以偿还，双方于2008年10月13日签订了《商品房买卖合同》，万客隆公司缴纳了保证金18万元，并约定双方的其他权利和义务。2007年8月28日，万客隆公司与鑫鑫公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，从2007年12月30日至2017年12月1日。合同最后特别说明：还清借款，购房合同作废，失效，租赁合同生效。还款日期2009年元月23日止。鑫鑫公司于2009年元月23日还清借款后，租赁合同生效，反之不能生效，即从2007年12月30日至2017年12月1日，鑫鑫公司不得收取万客隆公司租金。因武陵山公司继承了鑫鑫公司全部义务，其多收取的2011年12月至2015年8月租金4172856元应当返还万客隆公司，同时返还保证金18万元、欠款28900元。即借款本金210万+保证金和双倍违约金36万元+以210万为基数案人民银行年利率6.66%，算至2019年10月底利息1524600元+借款28900元=8186356元。三、租金计算错误，按照双方2015年8月13日签订的续租合同，武陵山公司在本诉的诉讼请求是尚欠2018年12月1日至2019年5月1日的租金为747825元，而非一审认定的3295750元。四、在该案审理期间，万客隆公司向一审法院书面申请调取武陵山公司支付案涉商品房款的支付凭证，以证明案涉商品房是否客观存在买卖关系，如武陵山公司没有实际购房款，当然是一种债权转移的兜底关系，武陵山公司有义务支付上诉人的借款和承担其他民事义务。一审法院没有调取，未作任何说明，一审判决程序违法。武陵山公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，诉讼费的承担主体与事实无关联性，请驳回上诉，维持原判。武陵山公司向一审法院起诉请求：1．判令万客隆公司支付武陵山公司鑫雨商厦商城一、二楼的商铺租赁费3295750元（从2018年12月1日至2019年5月1日止）。2．判令万客隆公司支付违约金164787.50元（计算方式为：3295750×5%=164787.50元）。3．判令万客隆公司从2019年5月2日起以未付租金本金为基数按月利率2%计算至该笔租金支付完毕为止的滞纳金。4．本案律师费由万客隆公司承担。一审法院认定的事实：2007年8月28日，鑫鑫公司与万客隆公司签订《房屋租赁合同》，约定鑫鑫公司将鑫雨商厦地面一层和夹层的4985.50平方米的商用房租给万客隆公司，租赁期十年即从2007年12月1日至2017年12月1日，租金按期限每月从18元到24元每平方米。合同签订后万客隆公司在鑫雨商厦承租商铺经营百货超市至今。2008年10月12日，鑫鑫公司向万客隆公司时任法定代表人张锡永出具收款收据，载明收到张锡永购房款210万元，次日鑫鑫公司与张锡永签订《商品房买卖合同》，约定将鑫雨商厦二层共3200平方米出售给张锡永售价为每平方米660元，共210万元。2011年10月10日，鑫鑫公司与武陵山公司签订《商品房买卖合同》将鑫雨商厦以10291300元出售给武陵山公司，2011年11月武陵山公司为该房产办理了房屋产权登记和土地使用登记。之后，武陵山公司继续履行鑫鑫公司的出租义务，2015年8月13日武陵山公司与万客隆公司签订《房屋租赁合同》，约定武陵山公司将鑫雨商厦一、二楼4985.50平方米房屋租赁给万客隆公司，租赁期限是2015年8月13日至2028年8月12日，共13年。第一、二、三年租金每月25元每平方米，年租金为1495650元，每半年支付一次,之后按市场价格调整。同时约定万客隆公司有拖欠房租45日以上等行为的，应按照合同总租金的5%向武陵山公司支付违约金，另外又约定万客隆公司逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的5%支付滞纳金。2012年12月至2019年4月万客隆公司向武陵山公司共支付租金7385791元，武陵山公司起诉后2019年5月、6月万客隆公司又交纳了200000元租金。另查明，鑫鑫公司与万客隆公司签订《房屋租赁合同》尾部手写了补充协议，补充协议载明“因甲方（鑫鑫公司）向乙方（万客隆公司）借资150万元整，待甲方还清乙方借款后，乙方才付房租和累计款。尚若甲方不能按时返（还）款，乙方十年租金免交（借据见借条凭证）”补充协议被划除并加盖鑫鑫公司印章，补充协议下鑫鑫公司备注了“还清借款，购此房合同作废、失效，租赁合同生效，还款日期2009年1月23日”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于租金支付问题，万客隆公司与武陵山公司双方自愿签订《商品房租赁合同》，未违反法律强制性规定合同合法、有效。武陵山公司对出租的房屋进行了登记依法享有权利，并且万客隆公司持续使用武陵山公司所有的房屋，武陵山公司要求其支付租金于法有据。万客隆公司对武陵山公司计算租金方式、已交租金及欠付租金数额没有异议，2012年12月至2019年4月万客隆公司向武陵山公司共支付租金7385791元，按万客隆公司分别与鑫鑫公司和武陵山公司签订的《房屋租赁合同》计算万客隆公司截止2019年5月1日万客隆公司仍欠武陵山公司租金3295750元，因此万客隆公司应支付欠付武陵山公司租金3295750元。房屋所有权2011年11月已经变更为武陵山公司，万客隆公司请求返还2011年12月至2015年8月租金没有法律依据，不予支持。关于武陵山公司是否负有清偿鑫鑫公司债务责任的问题，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。鑫雨商厦只是鑫鑫公司开发的一个项目，武陵山公司与鑫鑫公司间签订的《商品房买卖合同》仅是对鑫鑫公司开发的鑫雨商厦进行交易，不能构成武陵山公司承担兜底清偿鑫鑫公司债务的依据。万客隆公司没有提供其他证据证明武陵山公司负有兜底清偿鑫鑫公司债务的义务。武陵山公司承担鑫鑫公司的债务没有法律上的规定也没有当事人间的约定，万客隆公司对武陵山公司应兜底清偿鑫鑫公司债务主张不予采纳。另一方面，万客隆公司对鑫鑫公司的债务也有得到充分证明，万客隆公司除返还租金外其他反诉请求不予支持。关于武陵山公司主张的违约金、滞纳金及律师费问题。武陵山公司与万客隆公司在《房屋租赁合同》是约定拖欠房租45日按合同总租金的5%支付违约金，同时又约定逾期支付租金每逾期一日，按日租金的5%支付滞纳金。该合同约定双重违约责任且违约责任明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予支持”规定，结合万客隆公司逾期交纳租金时间不长且在武陵山公司起诉后仍在交纳，给武陵山公司造成的损失不大，经征询武陵山公司意见违约金调整为“以欠付租金3295750元为基数，从起诉之日起至付清之日止以6%年利率计算违约金”。目前我国律师费普遍的转付制度尚未建立，律师费的承担没有具有普遍约束力的法律规定。只有在知识产权、商标权和著作权等特定类型案件法律才明确规定由败诉方承担律师费，司法实践中一般是当事人自己承担。对武陵山公司要求支付律师费的诉请不予支持。综上所述，武陵山公司要求万客隆公司支付房屋租金的诉讼请求合法有据应予支持，要求支付律师费的诉请没有法律依据不予支持。万客隆公司的反诉请求没有法律依据和当事人的约定，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、万客隆公司于判决生效之日起十日内支付武陵山公司截至2019年5月1日的租金3295750元，并从2019年5月24日起至付清之日止以3295750元为基数按年利率6%支付违约金。二、驳回武陵山公司其他诉讼请求。三、驳回万客隆公司全部反诉请求。案件受理费34884元和反诉费34552元，由万客隆公司负担。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.万客隆公司主张的鑫鑫公司向其借款210万元是否应当在本案中审理；2.万客隆公司是否欠付武陵山公司租金。关于焦点1：经查，本案一审本诉系武陵山公司起诉要求万客隆公司支付商铺租赁费，系房屋租赁合同关系。万客隆公司反诉要求武陵山公司偿还欠款，系民间借贷合同关系。本诉与反诉系不同的法律关系、诉讼请求之间也无因果关系，反诉与本诉的诉讼请求基于不同的事实。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条第二款、第三款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”、第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”的规定，对于万客隆公司的一审反诉请求应当驳回起诉。一审适用法律错误，依法予以纠正。关于焦点2：经查，武陵山公司系案涉房屋的所有人，其与万客隆公司签订的《商品房租赁合同》合法有效，且万客隆公司一直使用案涉房屋，万客隆公司应当按照合同约定支付租金。在一审中，万客隆公司对欠付武陵山公司租金3295750元的事实表示认可，仅辩解双方之间还存在债权债务纠纷而未支付。对于万客隆公司的辩解，与本案不是同一法律关系，应当另案处理。即万客隆公司应当支付尚欠武陵山公司租金3295750元。综上所述，上诉人武陵山公司的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决对本诉的裁判结果正确，但对反诉的处理不当，依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条第二款、第三款、第二百零八条第三款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省松桃苗族自治县人民法院(2019)黔0602民初1576号民事判决第一项、第二项；二、变更第三项为“驳回铜仁市万客隆天天见商贸有限公司的反诉起诉”。一审案件受理费34884元，由铜仁市万客隆天天见商贸有限公司负担，反诉费34552元退还铜仁市万客隆天天见商贸有限公司；二审案件受理费69436元，由铜仁市万客隆天天见商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年六月十八日法官助理罗依婷书记员龚鉴