吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终457号上诉人（原审被告）：延边成达房地产开发有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：高某1，吉林由正律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓某，吉林众齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔某1，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：高某2，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔某2，吉林延大律师事务所律师。原审第三人：张某，现羁押于吉林省龙井市看守所。上诉人延边成达房地产开发有限公司（以下简称“成达公司”）因与被上诉人崔某1，原审第三人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。成达公司委托诉讼代理人高某1、亓某，崔某1委托诉讼代理人高某2、崔某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。成达公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，依法对案件改判。二、请求依法判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院以上诉人出具了《首尔春天购房证明单》并收取了定金5000元，就认定是上诉人与被上诉人之间存在事实上的房屋买卖合同关系是错误的。首先，2017年4月28日的《首尔春天购房证明单》，不能证明上诉人知晓被上诉人与第三人张某之间实际发生商品房买卖合同关系，因《首尔春天购房证明单》附带约定的第二条，明确写明买方（被上诉人）应于2017年5月5日携带本证明单及预登记产权名义人的身份证及签约应付款项到首尔春天展示中心签订正式合同。该约定明确地证明了，上诉人不知道张某与被上诉人之间实际发生商品房买卖合同关系。其次，《首尔春天购房证明单》中明确告知被上诉人应当在交纳定金后，在2017年5月5日与上诉人签订正式的房屋买卖合同，否则视为被上诉人违约，所收的房款定金5000元不得以任何理由退还，并且本证明单作废，同时该预留房屋上诉人有权另行出售。故法院判决上诉人返还定金错误。最后，被上诉人未在《首尔春天购房证明单》约定的时间与上诉人签订《商品房买卖合同》，双方之间不存在合同关系，上诉人也无履行合同的义务。2.首尔春天小区的房屋是上诉人所开发的，张某无权或未经上诉人授权出售上诉人所开发的首尔春天小区的任何房屋。虽然张某与李恒海、张文国签订的《合作开发房地产合同书》约定了张某负责“丹虹小区”项目工程建设的管理、房屋销售工作，但相关合同必须以上诉人的名义签订，只要没有上诉人的公章及法定代表人的签字，均没有法律效力。对于第三人张某以个人名义与被上诉人之间实际发生商品房买卖合同关系，上诉人不认可，也不追认，对上诉人无约束力。3.本案中被上诉人是否已经向张某付款的主要事实不清，本案仅举证了《收据》，证明上诉人收取了定金5000元，而张某在2017年4月28日收取被上诉人房款149300元，149300元人民币属于金钱数额较大，应有相关银行流水予以证明，而被上诉人并没有举证转账流水，无法证明张某已经实际收到了房款，也没有证据证明张某将收取的款项用于了首尔春天项目开发上，故法院判决上诉人返还房款明显错误。4.上诉人的法定代表人刘某1虽在公安机关询问过程中陈述“首尔春天楼盘就是张某开发的，张某当然有处置权”但也不应当脱离《合作开发房地产合同书》的约定，而错误的认定张某签订的所有合同全部为上诉人的意思表示，张某即便有权出售房屋也应以上诉人的名义出售，由上诉人出具相关手续，并办理备案手续。5.延边仲裁委员会已经裁决张某与上诉人之间的合作开发合同纠纷案件，认定首尔春天小区的房屋归上诉人，而上诉人出售房屋有自己严格的规章制度，并不是个人所能出售房屋的。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决并依法改判，由被上诉人承担一、二审诉，费用，以维护上诉人的合法权益。崔某1辩称：上诉人公司与答辩人之间已通过第三人张某形成了事实上的买卖合同关系，且已支付购房款，在上诉人公司因未办理法定验收而客观无法交付涉案房屋的情况下，答辩人要求上诉人公司返还已付购房款，具有事实与法律依据，合作开发和房地产合同书当中约定内容概要如下，第一条第五项约定，合同终止事由乙方由乙方一次性将甲方的投资4000万元返还给甲方。第二条第二项约定，甲方不参与项目建设，开发、开发建设，但有权监督乙方的经营行为。第二条第三项约定，乙方负责本项目的开发、建设及经营管理工作。第三条第一项约定，作为此项目合作收益，甲方将分得价值2000万元的房屋，第三条第二项约定，乙方享有该开发项目中除甲方分得房屋收益之外的所有收益权。第四条第一款第三项约定，因甲方不参与具体的经营管理，故甲方不承担任何债务和亏损。第四条第一款第四项约定，甲方即成达公司应当配合乙方的开发经营活动。第四条第二款第四项约定，乙方负责本项目工程建设的管理，房屋销售工作。刘玉军、刘某1询问笔录内容概要如下，古该询问笔录内容已在延边州中级人民法院在审理2018及二四民初108号民事案件时，曾经传唤上诉人公司法定代表人刘某1，针对其在公安机关作出的询问笔录当中的内容进行了核对确认。一、刘某1、张文国、李恒海均不是延边盛达房地产开发公司的实际股东。二、因张某开发首尔春天楼盘缺少资金而向刘某22借款1500万元，向刘军借款2000万元，向刘某1在内的几个职工借款500万元，以上共计借款4000万元，实际开发商是张某。三、上诉人公司的审计报告当中显示财务账面记录里存在张某垫付款，支付朱世军500万元，该款项没有走公司的账，该款项实际是张某与朱世金、朱士军之间的借款，该借款已经偿还完毕。四、实际春天楼盘是张某开发商负责人具有处置权，我上诉人公司的资金由张某支配，可以看出合作开发房地产合同书虽名为合作协议，但任何关于合作共负盈亏的约定内容，相反都是关于返还本金和收益，收取收益的内容，以及张某对上诉人公司直接进行经营管理的内容，该合同内容因违反最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第14条之规定，而不应认定为合作协议，应当按照协议内容本身的意思表示认定为挂靠经营、借款、代理或实际控制等其他法律关系。另外2018吉24民初108号民事判决书和2019吉24民终73号民事判决书当中，已经认定了张某对外发生的民事法律行为的效力，及于上诉人公司，因此结合合作开发房地产合同书，刘某1询问笔录，以及2018吉24民初108号民事判决书和2019吉24民终73号民事判决书当中，认定张某对外发生的民事法律行为的效力及于上诉人公司的内容，可以认定张某与张答辩人之间签订的房屋买卖合同的效力及于上诉人公司，而到如今上诉人公司却在张某丧失控制控制权之后的现在，不予追认等理由进行抗辩，却不知其已通过向答辩人出具首尔春天购房证明单、收据，以及丹虹小区顶账房源确认单等行为，明确表明了其在明知张某对外出售涉案房屋而默认其效力的客观事实。对此，依据民法通则第67条之规定，上诉人公司应当承担相应法律责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张某未陈述意见。崔某1向一审法院起诉请求：1．判令被告立即向原告返还购房款149300元并支付利息（利息自2017年4月28日起按照同期银行贷款利率支付至实际清偿全部本息之日止）；2.判令被告立即向原告双倍返还购房定金1万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告签订《首尔春天购房证明单》，以总价164300元的价格购买了位于××区地下，面积为25平方米的车库。同日，首尔春天小区合作开发者张某代表被告公司收取了全额价款（其中定金5000元活动期间抵2万元，实际交付全额价款149300元）。原告认为，通过被告与原告签订《首尔春天购房证明单》并收取定金，张某作为首尔春天小区的合作开发者代表被告收取全额购房款等客观行为可以认定，原告与被告之间实际发生商品房买卖合同关系，且该法律关系合法有效，现涉案小区尚未验收，不符合交付条件，原告依据合同法第94条规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。一审法院认定事实：2014年8月10日，成达公司作为甲方，张某作为乙方签订了《合作开发房地产合同书》，合同书约定本项目以成达公司名义开发，合作方式甲方出资4千万元，乙方出资8百万元，共同购买土地使用权及开发权，甲方将分得价值两千万的房屋，乙方享有该开发项目中除甲方分得房屋收益之外的所有收益权，因甲方不参与具体的经营管理，甲方不承担任何债务和亏顺，乙方负责本项目工程建设的管理、房屋销售工作等内容。2017年4月28日，原告与被告签订《首尔春天购房证明单》，以总价164300元的价格购买了位于××区地下，面积为25平方米的车库，购房证明单上由成达公司工作人员王楠在销售经理和置业顾问栏里签字。同日，第三人张某在成达公司售楼处收取了全额价款149300元，2017年4月8日原告向成达公司支付定金5000元。《首尔春天购房证明单》还附带约定买房应于2015年12月30日携带本证明单及预登记产权人名义人的身份证及签约应付款签订正式合同，逾期视同违约，所付定金不予退还，本证明单作废，预留房屋不再保留，出卖方有权将该房屋另行出售。另査，涉案楼盘未经验收。2018年5月10日，成达公司法定代表人刘某1在延吉市公安局经侦大队作的询问笔录上表述：刘某1于2014年11月11日起担任成达公司法定代表人，首尔春天的实际开发商是张某，首尔春天楼盘是张某开发的，张某由处置权。成达公司的资金支配都是张某负责，整个项目的相关支出都由张某负责（比如工程款、顶账房划拨、销售部等）。一审法院认为：原告与张某于2017年4月28日签订的购房证明单，虽然原告与成达公司没有签订正式的房屋买卖合同，但购房协议和购房证明单上明确了房屋的位置、房屋的价格、房屋的面积等内容，具有房屋买卖合同的主要内容，成达公司收取了房款定金和成达公司工作人员在购房证明单上签字确认，且张某与成达公司之间签订的合作协议也明确了张某有销售房屋的权利原告与成达公司之间形成了事实上的房屋买卖合同，原告已支付了购房款149300元，但成达公司没有向原告交付房屋，且房屋未经验收，无法交付房屋，成达公司构成违约，应把购房款149300元返还给原告。因此，原告要求成达公司返还购房款149300元的诉讼请求，原审法院予以支持。成达公司收取的定金5000元，应加倍返还定金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、被告延边成达房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日立即支付原告崔某1人民币149300元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月29日至给付全部款项之日之）；二、被告延边成达房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日立即支付原告崔某1人民币10000元。案件受理费3286元（原告已预交），减半收取1643元，由被告延边成达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，成达公司及崔某1向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。成达公司提交的证据如下：证据一：李恒海签署并持有的原始《合作开发房地产合同书》原件一份。证明的事实：2014年4月10日，李恒海和张文国在受让成达公司股权之前，由李恒海与张某签署《合作开发房地产合同书》，就双方合作开发事宜达成一致，除约定了由李恒海、张文国出资4000万元、张某出资800万元作为受让目标土地使用权作为开发基础之外，还约定了由张某在成达公司取得目标土地使用权时，单独出资2200万元作为项目开发建设费用，并设定了张某如果违反约定则无条件退出合作开发的具体条款。证明目的：1.原审采信的《合作开发房地产合同书》落款时间是伪造的，与原件记载的签订时间不符，原判认定签订合同的时间错误；2.合同主体中甲方是自然人李恒海和张文国，原判认定甲方为成达公司错误（合同签订时李恒海与张文国尚未受让公司股权）；3.原审遗漏和合同足以认定张某退出开发合作等约定内容，造成错误认定张某与成达公司合作开发关系。遗漏的主要内容有：合同第一条第5项约定合作期限为2015年6月20日终止；第四条第（二）大项第1小项关于张某如期投入项目建设后期所需的全部资金；第五条张某保证在2014年6月20日前动工（开挖基坑），否则李恒海和张文国有权处分公司股权和拟开发的土地，不退还张某已投入全部资金；张某应当在土地挂牌前将2200万元资金筹集到位，否则李恒海和张文国有权处分公司股权和拟开发的土地，不退还张某已投入全部资金；第六条李恒海和张文国指派两名工作人员进行房源及资金管理；第八条第3项如因张某原因造成工程延期不能按时完工，不能向购房人准时交房时，李恒海和张文国有权终止本合同，且不退还张某已经投入的全部资金。朴成哲质证认为，对证据的真实性及证明目的均有异议，该证据为彩印复印件不是合同原件，对于该证据的来源合法性提出异议，据成达公司所讲该份证据是从案外人刘某22获取的，刘某22并不是该合同中的任何一方当事人，况且刘某22并不是实际投资人，按照合同约定刘某22仅为款项出借方，目前刘某22通过其他手段，对上诉人公司实施控制行为因此才会出现类似于本案一系列案件。证据二：《延边成达房地产开发有限公司股权转让协议》、《保证书》、《收条》和公章、财务章法人章交接单。证明事实：1.2014年4月18日，李恒海、张文国与成达公司原三名股东签署《股权转让协议》，李恒海交付股权受让款1000万元，金哲寿代表原股东将成达公司的公章、财务章和法人章交给李恒海并保证，继续协助成达公司办理“丹红小区”的房屋开发建设手续，办理成果是土地摘牌，如摘牌不成时，愿意和金海鹰、李红哲、孟淑梅共同返还收款项的责任。证明目的：李恒海和张文国受让成达公司并取得公司公章的时间是2014年4月18日，2014年4月10日该二人与张某签署《合作开发房地产合同书》时，尚未受让成达公司、且未取得公司公章。原判以伪造的复印件认定《合作开发房地产合同书》甲方系成达公司错误。朴成哲质证认为，对该证据真实性无法确认，该证据恰恰证明上诉人证据1提出异议是有依据的，2014年4月10日，李恒海与张文国并没有取得上诉人公司的股权，且本案中认定的2014年8月10日合作合同开发书中不仅有全部股东张文国、李恒海的签字，且有成达公司的公章及骑缝章真实性可以认定，2019年吉民终73号判决中也认可了该合同的真实性，上诉人也认可了该合同的真实性。证据三：《延边成达房地产开发有限公司土地使用权转让协议》、《收条》。证明事实：2014年4月19日，成达公司的原四名股东和新股东就公司土地使用权的财产权利连同股权一并转让签署了协议，约定转让土地使用权的权利价值为3800万元，当日，李恒海将约定的3800万元交付给原股东。证明目的：成达公司开发自己享有使用权的土地，与张某没有法律上的关系。李恒海和张文国在受让公司前与张某签订合同的目的，是张某负责投入开发施工成本2200万元并组织施工，但张某并没有履行约定，导致合作开发失败，张某退出合作开发关系。原审认定张某与成达公司属于合作开发关系错误。朴成哲质证认为，对证据的真实性提出异议，转账是否真实、骑缝章也不全。签字是否也是本人亲笔书写均无法确认，所以说该证据对这个证据提出异议，况且证据与本案无关。证据四：张某签署的《承诺书》。证明事实：2015年6月25日，张某书面承认严重违反了2014年4月10日《合作开发房地产合同书》中的主要义务，并承诺如未在2015年7月10日前付清2000万元，张某自愿退出合作，放弃已经投入到工程中的全部财物，成达公司股东有权将工程转让给他人。证明目的：2015年7月张某因严重违约，自愿退出合作开发，放弃已经投入到工程中的全部财物。原审认定张某与成达公司合作开发错误。该承诺书也明确写明张某、李恒海、张文国签订合作开发房地产时间为2014年4月10日，并非2014年的8月10日。朴成哲质证认为，对证据的真实性提出异议，与本案无关联性。证据五：安徽省建华建筑工程有限公司《工程施工挂靠协议》。证明的事实：2015年4月或5月（落款日期不清晰）2日，张某与安徽建华建筑工程有限公司（下称建华公司）签订《工程施工挂靠协议》，由建华公司将承包成达公司开发的“丹红小区”中5#、6#楼的土建、给排水、消防、电气转包给张某。约定由张某负责5#、6#楼的实际施工，2015年5月10日开工，2016年12月30日竣工，建华公司收取管理费。证明目的：张某在2015年5月就已经分包施工单位建华公司总承包的部分工程，与建华公司共同作为《建筑施工合同》中的承包方。原判认定张某与成达公司合作开发等内容，明显错误。朴成哲质证认为，成达公司提供该证据的证明目的不清，导致待证事实不清。无法以新证据来使用，且不是新证据。证据六：张某签署的《商品房买卖合同》。证明事实：2018年4月26日，张某以延吉市房地产开发有限公司法定代表人的名义，向社会出售成达公司开发建设的“首尔春天”7#楼1501号房屋。证明目的：张某对外转售折抵工程款的房屋，是以延吉市房地产开发有限公司的名义实施，对其债权人顶账是以个人名义实施，并没有以成达公司或代表成达公司名义进行，原审认定张某有权销售成达公司的房屋错误。朴成哲质证认为，因证据为复印件真实性无法确认，成达公司既然承认该合同的当事人王仕鹏为丹红小区的业主，也就是说等同于承认了延吉市房地产开发有限公司签订的合同约束成达公司。证据七：刘某1在延吉市公安局形成的询问笔录的说明一份。证明目的：张某与成达公司至今没有进行工程结算，张某仅负责首尔春天小区规划和设计前期手续的办理及5号、6号楼的施工，张某经手的房屋销售、抵账以及工程发包、工程款结算都是以成达公司名义签订合同加盖成达公司的公章及法人章，张某以个人名义出具拖欠工程款账单或销售房屋成达公司从未认可与成达公司无关，本人在公安机关的笔录属于证人证言，未经证人到庭质证不应作为证据使用。朴成哲质证认为，对该证据真实性有异议，本案中刘某1没有申请出庭对证据没有说服力，他在公安机关的询问笔录时，针对司法机关的一个陈述，而且做该笔录的公安机关的程序合法，认定事实清楚，结合2015在2018年吉24民初108号，刘某1向本院出庭作证的判决书，本院出庭作证证实了公安机关的调取笔录的真实性。已在另案中认可张某在房屋买卖合同中的地位和处分权。证据八：延边仲裁委员会调取的2014年4月10日签署合作开发房地产合同一份。证明目的：我们在2017年的时候，已经对被上诉人所持有的合作开发合同提出了异议。朴成哲质证认为，该证据与本案无关。证据九：延吉市人民法院及延边州人民法院4份判决书。证明：两级人民均认定张某本人或以延吉房地产开发公司对外出售房屋均属于无效，首尔春天小区项目的所有权归成达公司所有。朴成哲质证认为，对证据的真实性没有异议，证明目的有异议，我国不是判例法国家，各案有各自的区别和事实不一致，判决结论应该是不同的，成达公司提交证据应该提交完整，不能就挑出来几个对自己有利的判决书。我们在一审中提交了省高院（2018）108号判决书，该判决书中认定了成达公司的行为，因此按照审判级别来说，省高院的判决书认定更具有说服力。朴成哲提交本院作出的2020吉24民终468号民事判决书一份，证明该判决书中已经认定我方与成达公司构成事实上的买卖合同关系，已判决成达公司承担责任的事实。成达公司质证认为，对该判决的真实性以及判决作出的合法性均没有异议，但对举证的关联性提出异议如下：一、该判决在审理程序上违法，在实体上认定事实错误。刚刚经历过也是我们双方代理的，该判决在二审是由一个法官助理简单组织了一下听证，剥夺了成达公司举证权利的基础上作出的错判，而且在原审第三人在一审没有出庭，二审也没有出庭情况下，直接做出判决，违反了民事诉讼法的相关规定。目前对该三起案件已经启动了申诉程序，以及向人民检察院提起了相应的控告程序。成达公司自认，2014年4月18日，与成达公司原股东签订股权转让协议并支付股款，受让股权后李恒海公司股权的占51%、张文国占49%，完成变更登记时间为2014年5月22日。本院对一审判决认定的相关事实予以确认。本院认为：成达公司提供的李恒海、张文国与张某签订的《合作开发房地产合同书》，除签订合同的落款时间与一审法院采信的《合作开发房地产合同书》不一致外，其他约定的内容一致，李恒海、张文国在签订该合同时虽不是成达公司的股东，但签订该合同后便分别受让了成达公司51%的股权和49%的股权，因此，一审法院认定该合同的当事人为成达公司与张某的事实是正确的，成达公司主张其不是该合同主体的上诉理由不能成立。成达公司允许张某以成达公司的名义开发建设，并在开发建设的过程中设立房屋销售处对外公开出售在建房屋，成达公司对此应当是明知的，并未提出异议，所以，张某公开对外销售房屋的行为应认定得到成达公司授权或许可而实施的行为，其后果应当由成达公司承担。据此，一审法院判决成达公司承担返还房屋价款及双倍返还定金并无不当。成达公司以合同中没有成达公司的公章，也没有与崔某1签订过房屋买卖合同为由，主张其不应当承担责任的理由不能成立，本院不予支持。至于成达公司与张某之间如何清理清算属于内部事务，不能以此对抗买受人。综上所述，成达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3286元，由延边成达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  宋 丹审判员  林 美二〇二〇年六月二十八日书记员  段崇鹏