洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初511号原告：杨铁霞，女，1958年11月10日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：陈晓丽，河南昌兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马钰，河南昌兰律师事务所律师。被告：洛阳云顶城镇建设开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路318号怡和大厦四楼413。法定代表人：刘丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丽华，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾波，河南君友律师事务所律师。原告杨铁霞与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司（以下简称云顶开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨铁霞及其委托诉讼代理人陈晓丽、马钰，被告云顶开发公司的委托诉讼代理人贾波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨铁霞向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告签订的《云顶绿城内部认购协议》合法有效并继续履行；2.要求被告云顶开发公司按照上述协议第五条及第六条约定，向原告杨铁霞交付位于洛阳市机场路与××路交叉口东侧云顶绿城五组团1号楼1单元901号房产，并协助办理房产备案登记手续；3.要求被告云顶开发公司自2015年4月30日起至办理完房产备案登记手续之日止，按总房款381612元年利率的6%赔偿损失；4.本案诉讼费等费用由被告云顶开发公司承担。事实和理由：2015年4月30日，原被告在云顶绿城售房部签订《云顶绿城内部认购协议》（以下简称《内部认购协议》）一份，载明：“原告杨铁霞认购位于洛阳市机场路与××路交叉口东侧云顶××小区××楼××单元××房，建筑面积136.29平方米，房款总价381612元；约定交房时间为2015年9月30日前”。2015年4月30日，被告云顶开发公司出具财务收据载明：“今收到原告杨铁霞交来的云顶绿城1-1-901号房款381612元”。协议签订后，因被告云顶开发公司的原因，上述房产一直无法交付和办理房产登记备案手续，严重损害原告杨铁霞的合法权益。原告杨铁霞因此起诉。被告云顶开发公司辩称，原告杨铁霞所诉的《内部认购协议》并非是在被告云顶开发公司处认购房屋、缴纳房款，而是原告杨铁霞与洛阳天子良辰建筑劳务有限公司（以下简称天子良辰劳务公司）通过债权转让的方式，与被告云顶开发公司签订的认购协议，事实上原告杨铁霞与天子良辰劳务公司之间根本不存在债权债务关系。原告杨铁霞既未向被告云顶开发公司缴纳房款，也未向天子良辰劳务公司缴纳房款，基础法律关系债权转让不真实，故原告杨铁霞以不存在的债权转让事实来要求被告云顶开发公司交付房屋不能成立。《内部认购协议》约定交房时间为2015年9月30日之前，到期被告云顶开发公司未交房，原告杨铁霞已然知道权利受到侵害，自此时计算诉讼时效至原告杨铁霞起诉之日，已超过法定诉讼时效，原告杨铁霞未在法定期限内行使权利，视为对自己诉讼权利的放弃，已丧失胜诉权。2015年4月，为了解决天子良辰劳务公司拖欠供货商、施工队、农民工工资的问题，被告云顶开发公司与邯郸市邯二建筑工程有限公司洛阳分公司（以下简称邯二建筑公司洛阳分公司）、天子良辰劳务公司达成约定，被告云顶开发公司交付给天子良辰劳务公司房屋作为债权抵押，只能专项用于解决天子良辰劳务公司承建云顶绿城过程中拖欠的供货商货款、施工队进度款、农民工工资，因天子良辰劳务公司未专款专物专用，三方同意抵账协议自动作废，由被告云顶开发公司收回抵账房屋，直接抵偿被告云顶开发公司、邯二建筑公司洛阳分公司代付的货款、劳务费、农民工工资，并告知了各项目负责人、原告杨铁霞等人员，原告杨铁霞对此并未提出任何异议。被告云顶开发公司于2017年4月20日向原告杨铁霞送达因认购协议无效而解除的通知，原告杨铁霞在法定期限内未提起诉讼或仲裁，其异议权消灭，认购协议已解除，双方各自返还的财产均不存在，故不存在返还义务。从保护农民工工资权益的角度，被告云顶开发公司抵账给天子良辰劳务公司的房屋是为了专项解决农民工工资问题，并不包括与项目无关的原告杨铁霞。综上，应驳回原告杨铁霞的起诉或诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，云顶开发公司（甲方）与天子良辰劳务公司（乙方）签订《抵账、购房合同书》，约定甲方开发的云顶绿城一组团项目由乙方承建，经甲乙双方共同对账确认，截止2015年4月28日止，甲方共拖欠乙方工程款总价值约为70400000元整，已付工程款15721226元整；甲乙双方同意以甲方开发、建设的所属项目云顶绿城小区五组团1#楼住房、3#楼住房（除1单元101、102，二单元302、902）及地下室储藏间折抵乙方工程款价值；甲方以房产冲抵乙方一组团工程款价值32514530元整；自本合同签订之日起，甲方已经将上述房产移交给乙方，乙方对上述房产拥有所有权；自本合同签订之日起，乙方有权处置上述房产（包括但不限于：出售、抵押等），甲方无权干涉；乙方在出售上述房产时，甲方应当按照乙方的指示或通知为实际购房人先行办理甲方的内部销售合同，在签订正式商品房买卖合同时，甲方为乙方指示或通知的实际购房人出具购房发票并办理相关手续及按照本合同约定办理相关房产证件；并约定了双方的其他权利义务等内容。2015年4月30日，天子良辰劳务公司向云顶开发公司出具《房屋转让情况说明》，内容为“贵公司抵给我公司的云顶绿城5组团1号楼，其中1单元901号房，面积136.29平方米，现我公司同意转让给杨铁霞，身份证号：，转让价2800元，总房款金额381612元，该客户付款方式采用一次性支付全部房款。请贵公司按照转让价及付款方式给受让人杨铁霞出具购房收据及签订内部购房协议”。同日，云顶开发公司向杨铁霞出具381612元《收据》，双方签订《内部认购协议》，确认杨铁霞以内部认购的方式购买上述房产，同时约定云顶开发公司保证杨铁霞于项目交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》并统一办理房产证；交房时间为2015年9月30日前，交付标准为验收合格等内容。2017年4月20日，云顶开发公司向杨铁霞出具解除双方上述内部认购协议的《通知》一份，并于4月26日通过EMS邮件向杨铁霞发出，但该邮件因“收件人不在指定地址，电话一直联系不上”而被退回。另查明，案涉房屋至今未办理预售许可证，且于2020年5月25日被本院（2018）豫0302执382号执行裁定予以查封。本院认为，预约合同是指当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同，其目的指向本约的缔结。根据《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同应当明确的主要内容的规定，本案中原被告签订的《内部认购协议》中虽然对双方名称、房屋的基本情况、面积、单价、价款、付款方式及期限作出约定，但对交付使用条件、配套基础设施、公共设施以及面积差异、违约责任等项目未作出明确约定，且已约定的面积和价款属于不确定性条款，需要将来订立商品房买卖合同来进一步明确约定。另该认购协议中有“交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》”的约定，故该认购协议依法应认定为商品房预约合同，系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故原告杨铁霞要求确认《内部认购协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告云顶开发公司抗辩称其未收到原告杨铁霞支付的购房款，但因被告云顶开发公司认可各方以房抵帐协议的效力，且已向原告杨铁霞出具《收据》，故对该抗辩意见本院不予采信。被告云顶开发公司解除合同的通知未送达原告杨铁霞，故该《内部认购协议》尚未解除，但原告杨铁霞要求被告云顶开发公司履行交付房产并办理备案登记手续的合同义务，因双方未签订正式合同而无事实根据，故对该诉讼请求本院不予支持。该预约合同中对不能签订正式合同的缔约过失责任未作明确约定，故原告杨铁霞要求被告云顶开发公司赔偿其损失的诉讼请求，亦无合同根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告杨铁霞与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司于2015年4月30日签订的《云顶绿城内部认购协议》合法有效；二、驳回原告杨铁霞的其他诉讼请求。案件受理费4357元（已减半收取），由原告杨铁霞负担845元，被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司负担3512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇二〇年六月二十二日书记员 闫倩倩