重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1997号上诉人（原审原告）：李兴芳，男，1951年3月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：邱耀光，重庆俊杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，重庆俊杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆万康房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65号-1#第3层，统一社会信用代码91500103202945715B。法定代表人：李洪明，执行董事。委托诉讼代理人：辛渝，重庆恒庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆天华房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建北三支路8号A座11楼，组织机构代码62190331-7。法定代表人：米务军，董事长。委托诉讼代理人：周雄伟，男，该公司员工。上诉人李兴芳与被上诉人重庆万康房地产开发有限责任公司（以下简称万康公司）、重庆天华房地产开发有限公司（以下简称天华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初6377号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李兴芳上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：1、被上诉人立即将重庆市渝中区房屋交付给上诉人，并在该房屋产权初始登记后为上诉人办理不动产权证；2.判令被上诉人立即支付上诉人逾期交房违约金468484.8元；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。其事实与理由为：1、一审法院认定事实错误，上诉人的房款已经通过退股款冲抵房款而支付完毕。上诉人与案外人米务军（代表重庆江川实业股份有限公司（以下简称江川公司））签订《解除股东权益协议书》，并于同日在米务军的安排下与万康公司、天华公司签订了案涉商品房买卖合同并办理了备案登记，之后天华公司开具了案涉房屋销售发票，上诉人缴纳了房产契税，二被上诉人缴纳了案涉房屋转让手续费，可以证明二被上诉人均知晓并同意以退股款冲抵李兴芳的购房款这一事实，并且已经完成了以房抵款的整个房款交付过程。2、上诉人已经支付完毕房款，案涉房屋应当交付，被上诉人未按约交房应承担逾期交房违约金。3、应在案涉房屋产权初始登记后为上诉人办理不动产权证。万康公司辩称，1、案涉重庆公馆项目系重庆鸿川高新科技发展有限公司（以下简称鸿川公司）、万康公司、天华公司三方联合开发，在项目建设中发生的债务由重庆市第五中级人民法院正在执行中，三家联建单位均被纳入失信名单，江川公司作为联建单位鸿川公司的股东，本身无权处置联建项目的资产，在联建项目债务未清偿之前不得将联建项目资产冲抵江川公司债务。2、上诉人并非真实购房人，其以与联建项目无关的在江川公司的退股金冲抵购房款的行为，因严重损害重庆公馆项目债权人及万康公司的利益而应当认定为无效。3、根据上诉人与二被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》的约定，上诉人有先付清购房款的义务，上诉人未付清购房款之前，其主张交付房屋、办理不动产权证及逾期交房违约金的请求不应得到支持。一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。天华公司辩称，案涉重庆公馆项目系鸿川公司、天华公司、万康公司三方联合开发的房地产项目，天华公司、万康公司均授权鸿川公司负责重庆公馆项目实际操控和具体运作，因商品房预售（销售）许可证办理在天华公司、万康公司名下，三方联建单位以天华公司、万康公司名义统一销售房屋。应鸿川公司的统一安排，天华公司、万康公司与上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》，将重庆市渝中区出售给李兴芳，用上诉人在江川公司股权的退股款冲抵了购房款1561616元。合同签订后，天华公司积极履行了义务，现因客观原因导致房屋未能按时交付，请法院依法裁判。李兴芳一审诉称：1.判决确认李兴芳与天华公司、万康公司于2009年6月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2.判令天华公司、万康公司立即将重庆市渝中区房屋交付给李兴芳，并在该房屋产权初始登记后为李兴芳办理不动产权证；3.判令天华公司、万康公司立即支付李兴芳逾期交房违约金468484.8元（购房款1561616元×30%）；4.本案诉讼费用由天华公司、万康公司承担。一审查明：1997年5月11日，江川公司（甲方）与北京龙腾房屋管理公司（乙方）签订《协议书》约定：乙方愿以价值100万元的卡迪拉克高级轿车（牌号:京Ａ×××××）一辆作为原始股出资入股甲方，成为江川公司股东之一，双方同意将乙方资产量化为781250元的原始股作为出资股份入股，乙方作为江川公司的股东并进入董事会，按照公司章程规定按出资股份额享有相应的权利和义务，参与公司的决策和管理工作；……。该协议书落款甲方处由米务军签名并加盖了江川公司的公章，落款乙方处由李兴芳签名并加盖了北京龙腾房屋管理公司的公章。1998年9月，江川公司以出资比例51%和香港鸿禧集团有限公司以出资比例49%作为股东，经工商管理部门批准成立了鸿川公司。2005年7月，鸿川公司、万康公司、天华公司签订联合开发合同，约定三方联合开发重庆公馆项目，整个项目及该项目的全部资产由三方共同控制，三方中的任何一方均无权单方以该项目和该项目的资产融资，该项目房屋的销售，由万康公司、天华公司向鸿川公司出具特别授权委托书，由鸿川公司负责统一销售，售房回收的资金，由三方共同监管。2009年6月29日，米务军以江川公司的名义（甲方）与李兴芳以北京市龙腾房屋管理公司的名义（乙方）签订《解除股东权益协议书》，约定：甲、乙双方于1997年5月11日签订的协议书，其中明确规定乙方用价值100万元的卡迪拉克高级轿车（牌号京Ａ×××××）一辆作为原始股出资入股甲方，现经甲、乙双方商定，甲方用重庆公馆项目（地址：重庆市渝中区，建筑面积163.52平方米的房屋一套，作为乙方股东一次性退股回报，乙方经本协议签字生效后，不再享有甲方股东的权利。该协议落款甲方江川公司处由米务军签名，未盖江川公司公章，落款乙方北京龙腾房屋管理公司处由李兴芳签名，未盖北京龙腾房屋管理公司公章。同日，万康公司、天华公司（甲方）与李兴芳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：甲方将重庆市渝中区，建筑面积163.52平方米房屋，以1561616元的价格出售给乙方，乙方在签订商品房买卖合同时付清购房款1561616元给甲方；甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金；预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案；属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，万康公司、天华公司在房屋管理部门办理了该合同的登记备案。庭审中，李兴芳举示的其与万康公司、天华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）办证联》均系其在房屋管理部门查询的档案资料，一审法院责令李兴芳限期提交其持有的购房合同及购房款发票的原件，李兴芳至今仍未向法院提交。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，李兴芳与天华公司、万康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现李兴芳要求确认其与天华公司、万康公司于2009年6月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效的请求，符合法律规定，予以支持。关于李兴芳能否以江川公司的退股款项冲抵本案购房款的问题。本案涉案房屋系鸿川公司、万康公司、天华公司三方联合开发的项目，由鸿川公司以万康公司、天华公司名义负责统一销售，售房回收的资金，由三方共同监管。在李兴芳举示的证据即便成立的情况下，也只能体现江川公司用鸿川公司、万康公司、天华公司联合开发的本案涉案房屋抵偿给北京龙腾房屋管理公司，作为该公司的退股回报的意思表示，不能证明北京龙腾房屋管理公司认可本案涉案房屋归李兴芳所有或者江川公司有权处置鸿川公司、万康公司、天华公司联合开发项目资产的事实。在三方联合开发单位未一致认可用江川公司支付给北京龙腾房屋管理公司的退股回报冲抵李兴芳应交纳购房款的前提下，三方联合开发单位均无权用联合开发项目的资产抵偿与联合开发项目无关的债务，即江川公司的债务。本案中，李兴芳与万康公司、天华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》虽经房屋管理部门备案登记，合法有效，但按照合同相对性原则，李兴芳也应当按照合同约定向万康公司、天华公司交纳购房款。庭审中，李兴芳并未举示证据证明其已向天华公司、万康公司支付购房款或者万康公司同意用江川公司支付给北京龙腾房屋管理公司退股回报冲抵李兴芳购房合同中约定的购房款，且万康公司在庭审中明确表示不同意。按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”现李兴芳在未按合同约定支付购房款的情况下，其提出要求万康公司交付房屋、办理房屋不动产权证及逾期交房违约金的请求，万康公司有权拒绝履行，故对李兴芳的该部分请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李兴芳与重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司于2009年6月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回李兴芳的其他全部诉讼请求。一审案件受理费8328元，减半收取4164元，由李兴芳承担4124元，重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司共同承担40元。本院二审审理中，上诉人举示新证据《外商投资企业基本情况》、《出资者情况》，拟证明案涉项目的土地使用权原系江川公司享有，江川公司以该块土地使用权出资与香港鸿禧集团有限公司共同设立鸿川公司，鸿川公司、江川公司、天华公司的法定代表人均为米务军，万康公司及天华公司均知晓并同意将江川公司应支付给上诉人的退股款用于冲抵案涉商品房购房款。万康公司对上述证据发表质证意见认为，三份证据真实性均无异议，但与本案待证事实无关，不能达到上诉人的证明目的，万康公司并未同意以退股款冲抵购房款。天华公司发表质证意见认为，三份证据真实性均无异议，案涉项目的土地使用权实际上系江川公司所有，天华公司对米务军安排将退股款冲抵房款一事知情，并予以了配合。在二审庭审中，二被上诉人均陈述案涉项目尚未通过竣工验收，尚未办理产权初始登记。被上诉人天华公司在二审中陈述，其同意上诉人以江川公司应退给上诉人的款项冲抵购房款，天华公司开具《销售不动产统一发票》的行为系认可上诉人已经支付购房款。被上诉人万康公司在庭审中明确表示不同意以江川公司的退股款冲抵购房款，并认为天华公司不能代表万康公司，鸿川公司及天华公司的行为违反三方联合开发合同的约定。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：关于上诉人能否以江川公司的退股款项冲抵本案购房款的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，并非合作开发房地产合同纠纷。本案涉案房屋系鸿川公司、万康公司、天华公司三方联合开发的项目，鸿川公司、万康公司、天华公司三方的联合开发合同内容符合共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的特征，三方通过联合开发合同构成了具有合伙性质的非法人经营共同体（以下简称合伙体）。但三方在联合开发合同中有关“全部资产由三方共同控制，三方中的任何一方均无权单方以该项目和该项目的资产融资”的条款系对合伙体成员（即合伙人）之间内部权利义务的约定，对合伙人之外的当事人不产生法律效力。上诉人与被上诉人万康公司、天华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。依据查明的事实，因商品房预售（销售）许可证办理在天华公司、万康公司名下，合伙体对外以天华公司与万康公司的名义与上诉人签订商品房买卖合同。天华公司作为出卖人之一，其当庭表示对上诉人以退股款冲抵购房款的认可，应当视为出卖人对买受人已付房款事实的确认。此外，对于商品房买卖合同而言，天华公司、万康公司和鸿川公司属于合作项目利益共同体，是商品房买卖合同中出卖人一方的权利共同享有者和义务共同承担者，故天华公司作出同意以退股款冲抵购房款的意思表示所产生的法律效力应当及于万康公司和鸿川公司，万康公司以其并未同意退股款冲抵购房款从而拒绝履约，其抗辩理由不能成立。万康公司依据鸿川公司、万康公司、天华公司三方签订的联合开发合同的条款，认为天华公司同意上诉人以退股金冲抵购房款的行为严重损害重庆公馆项目债权人及万康公司的利益而应当认定为无效。但三方联合开发合同系三家公司的内部权利义务的约定，在不能证明上诉人李兴芳对联合开发合同内容知情的情况下，万康公司以内部的合同约定作为其对外履行商品房买卖合同过程中的拒绝履约事由没有合同依据和法律依据，其该项抗辩理由不能成立。本院认定上诉人已以江川公司的退股款冲抵了本案的购房款，上诉人的付款义务已经履行完毕，上诉人的该项上诉理由成立。若万康公司认为鸿川公司及天华公司的行为违反合伙协议给己方造成了损失，可依据三方联合开发合同中的有关约定另诉主张自己的权利。关于上诉人提出的被上诉人立即交付房屋、办理不动产权证及支付逾期交房违约金的问题。因本院认定上诉人的付款义务已经履行完毕，故被上诉人万康公司和天华公司应当按照合同约定向上诉人交付房屋。但案涉项目尚未办理产权初始登记，不具备办理不动产权证的前提条件，故本院对上诉人提出的办理不动产权证的诉请本院不予支持，上诉人可待办证条件成就时另诉解决。被上诉人未按约履行交房义务，应当按照双方商品房买卖合同第九条的约定，承担逾期交房违约金。自合同约定的交房日期的第二日2011年1月1日起至本案起诉之日2019年3月13日，被上诉人应该承担的逾期交房违约金为1387169元，上诉人起诉请求的逾期交房违约金金额468484.8元低于被上诉人应该承担的逾期交房违约金，系当事人对自身权利的放弃，本院予以认可，上诉人的该项上诉理由成立。综上，依据二审出现的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初6377号民事判决书第一项;撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初6377号民事判决书第二项；重庆万康房地产开发有限责任公司及重庆天华房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向李兴芳履行交房义务；重庆万康房地产开发有限责任公司及重庆天华房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向李兴芳支付逾期交房违约金468484.8元；驳回李兴芳的其他诉讼请求。如果重庆万康房地产开发有限责任公司及重庆天华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8328元，减半收取4164元，由重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司共同承担。二审案件受理费8328元，由重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司共同承担，一、二审案件受理费已由李兴芳预交，现由重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司径行支付给李兴芳，本院不做退费处理。本判决为终审判决。审判长 黎 明审判员 蒋 科审判员 肖 琴二〇二〇年六月十九日书记员 陈军杰