河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1956号 上诉人（原审被告、反诉原告）：xxx，女，1970年10月30日出生，汉族，现住河北省邢台市临城县。 委托诉讼代理人：付佳杰，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京智慧哥餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路23号三层302-11号。 法定代表人：呼卫军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田超，河北朗域律师事务所律师。 原审第三人：石家庄维民中医医院，住所地石家庄市裕华区东二环与槐中路交口威尔俊精致酒店一层和三层东区。 投资人：王雪琪，个人独资企业。 原审第三人：xxx，男，1991年2月27日出生，汉族，住河北省邢台市临城县。 上诉人xxx因与被上诉人北京智慧哥餐饮管理有限公司、原审第三人石家庄维民中医医院、xxx房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 xxx上诉请求：请求贵院依法判令被上诉人向上诉人支付违约金459900元。事实与理由：2018年6月28日，被上诉人北京智慧哥餐饮管理有限公司与石家庄维民中医医院签订《房屋租赁合同》，根据合同第六条6.4、第八条8.1和第十一条11.1.2、11.1.4的约定：被上诉人对租赁房屋内的设施由修缮义务，有义务提供医疗垃圾存放房屋。但直到2019年1月31日，被上诉人仍未履行上述义务，构成违约在先。1、合同签订后，石家庄维民中医医院依约缴纳了租金，但自2018年11月起租赁房屋就开始出现供暖不足的问题，被上诉人一直不维修，上诉人为保证正常经营，与石家庄市裕华区槐北路社区卫生服务站临时签订了《合作经营协议》，本想被上诉人能很快维修好供暖设备，没想到一拖再拖，直到2019年1月份空调问题仍然未能解决，被上诉人已经构成违约。2、上诉人xxx在公立医院工作了二十多年，深知医疗垃圾既应当远离医疗区又不能露天存放（医疗废物管理条例第十七条），所以在签订合同之前双方负责人就垃圾存放房屋的地点进行沟通，并制定租赁房屋楼下的一间屋子（照片为证）作为医疗垃圾暂时存放处。因为担心事后有变，特意在合同中增加了第六条6.4。石家庄维民中医医院已经承租了整个三楼房间，如果可以用三楼的任何一个房间作为医疗垃圾存放处的，双方就没有必要再增加6.4条了，因此根据合同的约定，被上诉人有义务为医院提供指定的室外医疗垃圾存放房屋，但是，直到2019年1月31日，被上诉人仍然没有提供，被上诉人已经构成违约。综上，被上诉人在2019年1月31日前未履行合同约定的修缮和提供室外垃圾存放房屋的义务，应当依据合同第十一条的相关约定向上诉人支付违约金459900元。为维护上诉人的合法权益，特增加诉讼请求，希望贵院依法撤销原判发回重审或改判。 北京智慧哥餐饮管理有限公司答辩称，xxx的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人石家庄维民中医医院、xxx未到庭，亦未提交书面意见。 北京智慧哥餐饮管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》。2、请求依法判令被告向原告支付自2019年2月1日至《房屋租赁合同》解除之日止拖欠的房租，截止到起诉之日拖欠房租为459900元。3、请求依法判令被告向原告支付违约金、水费、空调费等共计635910.53元。4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月28日，原告北京智慧哥餐饮管理有限公司（甲方）与石家庄维民中医医院（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同中约定:甲方将拥有经营权的位于石家庄市裕华区局部，建筑面积为1800平方米的房屋租赁给乙方使用，乙方承租房屋用于中医院、养老、保健、养生、健身和其它合法经营，租赁期限为10年，自2018年7月1日至2028年7月31日（包含一个月装修期，即：2018年7月1日至2018年7月31日）租金标准：每天每平方米2.8元。租金压一付六，乙方于本合同签订之日或次日向甲方支付一个月租金作为保证金，计153300元和六个月的租金919800元，共计1073100元，此后每六个月未提前10日前向甲方支付租金。合同第6.1.1.1约定乙方租赁范围内的水费按照冷水6.5元／吨，热水29元／吨，电费按照每度1.5元计付。合同第6.1.2约定：乙方应付冷暖空调费每月每平方米10元（不含税金），物业费每平方米每月2元（不含税金），空调费应于签订合同之日向甲方季度支付。乙方逾期支付空调费的，应承担欠费额部分每日千分之五的违约金，乙方逾期支付超过三日的，视为乙方严重违约，甲方有权书面通知乙方后解除合同，乙方应于收到或应当收到甲方解除合同通知次日内无条件腾退租赁房屋，并付清所欠费用。合同第6.4约定甲方给乙方提供医疗垃圾存放房屋，保证租赁期等长期使用。合同第11.1违约责任约定：除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金，共约定了六项情形。合同中对房屋的交接、修缮、装修、损害赔偿等进行了详细约定。合同签订后，被告于2018年8月4日向原告缴纳房租919800元，押金153300元，后被告入驻租赁房屋开展医院经营。2019年2月，双方产生矛盾，2019年2月20日，被告搬离租赁房屋。关于双方在合同履行过程中谁违约的问题，原告称，按照合同约定，被告已支付的六个月房租是2018年7月1日至2019年2月1日的房租，共七个月，包含一个月的装修期即免租期，被告应在2019年2月1日之前10天向原告支付下一期（六个月）的租金，但被告未支付，另外，被告长期拖欠租赁房屋的水电暖及物业费用，拒不缴纳，属违约行为。被告称，1、由于原告不能为被告提供正常供暖，自2019年2月初开始，就多次向原告方提出要求给予解决，但原告方始终没能提供正常的供暖。2、由于双方签订的是长期租赁合同，早在2019年1月初就听闻原告存在经营不善的情况，该房子的所有人随时有可能与其解除租赁合同，我方正是基于不安抗辩权要求其提供相应的能够保证我方作为投入巨大的医疗机构正常使用该房屋的必要的担保，事实证明2019年5月12日该房屋的所有人与原告解除了租赁协议，导致我方与原告的租赁合同无法实际履行，我方如在2019年2月初向原告支付租金只会进一步导致我方的经济损失。被告提供公证书、公证视频资料、通知函搬离说明、微信截图、2018年8月26日至2019年2月13日王振华出具的已缴纳各项费用的自认，并提供证人刘某出庭作证，证实其系公证书中的具体参与人员。原告方认为被告提供的公证书的内容为刘某使用其本人提供的设备测量供暖温度的过程，对于该过程原告予以认可，但对于公证书没有公证的内容即测量温度和测量供暖温度的数值不予认可，而且刘某所使用的设备不符合国家认证标准，刘某亦不具备专业知识，所以，对公证书的内容原告不予认可。原告提供的与王振华的微信聊天记录恰恰证明被告超出合同约定范围，向原告提出设立室外的医疗垃圾存放处，合同中约定的垃圾存放房间原告已提供。对于被告提供的王振华出具的各项费用的明细，并非被告所说的是向原告支付了上述费用的证明，而是原告向被告催缴水、电、暖、物业费、电梯维保费等费用的明细，该证据上并无已收到或已交清等类似记录。另查明，石家庄维民中医医院系个人独资企业，2018年7月27日成立，投资人xxx。2019年2月22日，xxx与xxx签订《石家庄维民中医医院转让协议》，xxx以人民币0元的价格将企业全部资产无偿转让给xxx。 一审法院认为，原告与被告石家庄维民中医医院（xxx个人独资经营期间）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效，予以确认，双方均应按照合同的约定履行相关义务。此房屋租赁合同发生在被告xxx个人独资经营石家庄维民中医医院期间，按照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，被告xxx应以其个人财产对企业债务承担无限责任，被告xxx应对其个人独资经营期间的行为承担责任，xxx已将石家庄维民中医医院转让给xxx，故石家庄维民中医医院不应再承担本案中的责任。按照合同约定，被告应在2019年2月1日之前10天向原告支付下一期（六个月）的租金，但被告未支付，并在2019年2月20日搬离租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行，双方之间租赁关系实际解除，被告应承担违约责任。故，被告应承担实际租赁期间的房屋租金102200元，并按合同第11.1的约定向原告支付相当于当年度三个月租金的违约金459900元。关于被告抗辩称原告违约的问题，第一，被告提出原告未给其提供室外医疗垃圾存放处，根据合同约定，原告已为被告提供了医疗垃圾存放房屋，故对被告的此项抗辩理由，不予支持。第二，被告提出原告提供的租赁房屋供暖温度不达标的问题，从被告方提供的微信聊天记录、搬离说明、通知函中可以看出，被告方因供暖问题确实与原告方进行过磋商，但其提供的公证书从内容和程序上均存在瑕疵，不能证实原告方供暖温度不达标，且被告系在未按时缴纳租金的前提下提出上述问题，应属于违约在先。故本院对被告提出要求原告支付违约金459900元的反诉请求不予支持。关于原告要求被告支付物业费、空调费、水费、电费的问题，原告方未提供证据证实其主张的具体数额，被告方虽然提供了由原告方出具的能源费用明细六张，费用共计74086.5元，但被告对此数额并不认可，且称已缴纳，原告方又在其诉讼请求中放弃6万多元，故对原告方主张的物业费、空调费、水费、电费，无法确认具体数额，不予支持。关于原告要求被告按照合同第3.3的约定，补交免租期的房屋租金153300元的问题，被告已对租赁房屋进行了实际装修，合同中约定其应享有一个月的免租期，故对原告的此项主张，不予支持。综上，被告xxx应支付原告房屋租金102200元，违约金459900元，共计562100元，庭审中查明，被告已向原告缴纳房租押金153300元，应予以抵扣，扣除已缴纳的押金153300元后，被告应再支付原告408800元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告xxx给付原告北京智慧哥餐饮管理有限公司房租、违约金共计408800元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告xxx的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14662元，减半收取计7331元，反诉费4093元，共计11424元，原告北京智慧哥餐饮管理有限公司承担3060元，被告xxx承担8364元。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有约束力。双方均应依合同的约定履行自己的义务。本案中，被上诉人与原审第三人石家庄维民中医医院签订的房屋租赁合同不违背法律、行政法规关于合同效力强制性规定，且系双方当事人真实意思的表示，应为有效合同。双方均应依此履行。由于上诉人系原审第三人石家庄维民中医医院的独资经营人，且该租房发生在上诉人独资经营期间，故本案的民事责任应由上诉人承担。上诉人主张在其租房期间，室内温度达不到正常标准。从上诉人提供的微信聊天记录，搬离说明、通知函中可以看出上诉人确实因供暖温度问题与被上诉人进行过磋商且上诉人提供的公证书也证明了因供暖温度问题上诉人曾找公证部门进行过公证，因此上诉人主张的供暖温度过低问题确实存在，本案存在被上诉人未依合同约定供暖不达标问题，该行为系违约行为，故本案中存在双方违约，双方互不承担违约责任。因此原审法院以其未按时交纳租金违约在先为由认定其应承担违约责任不妥。鉴于上诉人所租房屋未支付租金部分应从其押金中扣除，剩余部分应返还上诉人。综上，上诉人的上诉理由部分成立，原判认定事实欠妥，应予更正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2307号民事判决第二项即“驳回原告的其他诉讼请求”、第三项即“驳回被告xxx的反诉请求”； 二、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2307号民事判决第一项即“本判决生效后十日内，被告xxx给付原告北京智慧哥餐饮管理有限公司房租、违约金共计408800元”； 三、被上诉人于本判决生效后十日内返还上诉人房租押金51100元。 一二审案件受理费、反诉费26288元，由上诉人xxx负担6288元，被上诉人北京智慧哥餐饮管理有限公司负担20000元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年六月二十四日 书记员  田家鑫