广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3307号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。被告：周芙蓉，女，1977年7月3日出生，汉族，住广州市花都区,原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告周芙蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人杨雯茵到庭参加诉讼，被告周芙蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求:1.周芙蓉立即向万科物业公司支付2019年1月至2019年12月拖欠的物业服务费3325.08元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至周芙蓉还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为716.55元），以上款项共计：4041.63元；2.周芙蓉承担本案的诉讼费用。事实和理由：周芙蓉购买了广州市花都区花山镇热橙花园热橙大街46号（自编47栋）403房。万科物业公司与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由万科物业公司为该涉案房屋所在小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，周芙蓉办理了房屋收楼手续，万科物业公司也依约提供了物业服务，但自2019年1月至今，周芙蓉无正当理由一直拖欠物业服务费，万科物业公司多次书面催缴无果。万科物业公司认为，周芙蓉不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。周芙蓉享受万科物业公司提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了万科物业公司及其他按时足额缴纳物业服务费业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，周芙蓉应当按合同约定向万科物业公司支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护万科物业公司及全体业主的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。周芙蓉没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。万科物业公司在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。万科物业公司所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且万科物业公司保证真实，本院经核证后予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区热橙大街46号403房（登记字号：19登记03325993、登记日期：2019年4月11日），现状为精装修，无人居住。2017年1月6日，周芙蓉（乙方、买方）与广州花都雅展房地产开发有限公司（以下简称雅展房地产公司）（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买广州市花都区花山镇热橙花园热橙大街46号（自编47栋）403房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为98.96平方米。该合同附件五为《前期物业服务合同》，其中第一条约定热橙花园的前期物业服务单位为万科物业公司，前期物业服务期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但是：1.合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同。第三条第一款约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅是2.8元/月·平方米；第三款约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。万科物业公司（乙方）与雅展房地产公司（甲方）签订《热橙花园前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对热橙花园提供前期物业服务，其中第五条约定本合同期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十一条约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅是2.8元/月·平方米。第十三条第一款约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费；第六款约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。该合同落款日期为空白状态。2018年6月22日，雅展房地产公司向周芙蓉发出《商品房交付使用通知书》，通知周芙蓉办理房屋交接手续。2018年7月2日，周芙蓉签订《管理规约》，其中第二十条第四款约定为维护业主的共同利益，同意授权物业服务企业履行以下权利：D向欠费业主追缴物业服务费用。2018年7月3日，周芙蓉签收涉案房屋的钥匙。关于物业服务费欠缴及追缴情况，万科物业公司陈述：涉案房屋面积为98.96平方米，按每月每平方米2.8元的标准计算,每月物业服务费为277.09元，2019年1月至2019年12月期间共12个月的物业服务费为3325.08元；周芙蓉自2018年7月收楼至2018年12月的物业服务费是通过银行转账的方式缴纳，自2019年1月起开始拖欠物业服务费，万科物业公司于2019年7月17日向周芙蓉邮寄催缴物业服务费的律师函，邮件被退回（邮单号1068524784829）。本院认为:周芙蓉与雅展房地产公司签订的《商品房预售合同》、万科物业公司与雅展房地产公司签订的《热橙花园前期物业服务合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。按照《商品房预售合同》的附件五《前期物业服务合同》第一条、《热橙花园前期物业服务合同》第五条的约定，虽然上述两份物业合同期限届满，但尚未出现该物业业主委员会代表全体业主与万科物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效的情形，且万科物业公司同意继续履行本合同并实际履行至今、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，故上述两份物业合同继续有效。万科物业公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业管理服务，并收取相关费用。关于物业服务费，涉案房屋已于2018年7月3日交付给周芙蓉使用，万科物业公司对涉案小区提供物业管理服务，周芙蓉作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受万科物业公司提供的物业服务后，理应向万科物业公司支付物业服务费。涉案房屋为高层住宅，房屋面积为98.96平方米，每月应交物业服务费为277.09元（2.98元/月/平方米×98.96平方米），因此万科物业公司要求周芙蓉支付2019年1月至2019年12月期间共12个月的物业服务费3325.08元（277.09元×12个月），合理有据，本院予以支持。关于违约金，按照《商品房预售合同》的附件五《前期物业服务合同》第三条第三款、《热橙花园前期物业服务合同》第十三条第六款的约定，周芙蓉欠付物业服务费，应缴纳违约金，本院予以支持。违约金计算方法：以每月应交物业服务费277.09元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日千分之一的标准计至付清款日止，每月违约金以当月物业管理费本金为限，且违约金总额不得超过3325.08元。被告周芙蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周芙蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年1月至2019年12月期间的物业服务费3325.8元；二、被告周芙蓉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付逾期缴纳上述第一项物业服务费的违约金，违约金的计算方式:以每月应交物业服务费277.09元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日千分之一的标准计至周芙蓉付清款日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限，且违约金总额不得超过3325.08元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周芙蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  胡运如二〇二〇年六月二十三日书记员  张仲娟附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。