河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初104号 原告：冯秀娟，女，1972年11月23日出生，汉族，农民，现住遵化市，亦系原告闫贺喜委托代理人，代理权限为特别授权。 原告：闫贺喜，男，1971年10月25日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被告：刘焕满，男，1968年2月22日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被告：关丽云，女，1970年1月27日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被告：遵化市汇鼎商贸有限公司，住所地河北省遵化市北二环西路北侧龙源小区愚公北路商业街F幢5号商业楼，统一社会信用代码：91130281MAOA4FKH5G。 法定代表人：王小明，职务：经理。 委托代理人：付占勇，河北杰大律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号11302200310531879。 委托代理人：么翠艳，河北杰大律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号11302200310531879。 原告冯秀娟、闫贺喜诉被告刘焕满、关丽云、遵化市汇鼎商贸有限公司（以下简称汇鼎公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯秀娟，被告刘焕满、关丽云，被告遵化市汇鼎商贸有限公司法定代表人王小明及其委托代理人付占勇、么翠艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯秀娟向本院提出诉讼请求：要求确认被告方于2018年5月18日签订的《转让协议》内容中对土地上房屋建筑的处分无效。事实和理由：2012年，二原告及被告刘焕满共同取得了孙义位于苏家洼北的一宗国有土地使用权和土地上的房产，三人办理了各自的土地证和三人共有的房屋所有权证。2018年，刘焕满却背着二原告将三人共有的该房产转让给了遵化市汇鼎商贸有限公司，并办理了不动产权证，原告是在2019年11月份遵化市汇鼎商贸有限公司起诉原告的案件中，得知这份《转让协议》的存在，刘焕满作为房产的共有产权人之一无权对房产进行处分。 被告刘焕满、关丽云辩称：最初是闫贺喜、冯秀娟、刘焕满共同购买的孙义的一宗土地及地上房产，购买后由冯秀娟办理的相关手续，将该宗土地分成了三份，三人各自办理了土地使用证。刘焕满没有负责跑手续，只负责出钱，冯秀娟办下来以后将刘焕满的土地使用证给被告。原告起诉的房产在刘焕满的土地使用证上，当时办理手续时刘焕满不知道该房产有房产证，冯秀娟也没给刘焕满看过房产证，至今刘焕满也没见过该房产证，被告认为被告刘焕满有该宗土地的土地使用证，该土地上的建筑物也属于刘焕满，被告转让该宗土地及地上建筑物与冯秀娟、闫贺喜无关。 被告汇鼎公司辩称：一、原告不是涉案合同当事人且与涉案合同不存在直接利害关系，其依法不具备本案诉讼主体资格。涉案房产在过户变更到被告汇鼎之前，已经办理了不动产确权登记，依法确认刘焕满为房产唯一权利人，原告不是不动产权证中登记的权利人，故无权主张权利。二、原告主张汇鼎公司与刘焕满、关丽云签订的《转让协议》内容中对地上建筑物的处分无效，没有事实和法律依据。被告刘焕满与汇鼎公司签订的转让协议，双方意思表示真实，该协议合法有效。三、汇鼎公司与刘焕满、关丽云就涉案房产已办理了不动产权变更登记，该房产依法归属于汇鼎公司所有。首先，被告刘焕满已经办理了冀（2018）遵化市不动产权第××号不动产权证，该证载明刘焕满为涉案房产权利人，2018年12月12日，被告汇鼎公司与被告刘焕满办理了不动产权过户登记手续，涉案房产已经发生了物权转移，依法为被告汇鼎所有。其次，被告汇鼎公司与刘焕满签订协议之前，已经核查了其土地使用权证书，其使用权人登记为刘焕满，在签订协议后，刘焕满依法就涉案房产及土地办理了不动产权证，故此被告汇鼎公司主观上已尽到了合理注意义务，无任何过失，且被告汇鼎是以合理价格购买的，当时房管部门评估涉案房地产转让价格为374000元，被告汇鼎以435000元购买，故被告汇鼎公司完全符合善意取得，依法取得该涉案房产的所有权。综上，原告无权向被告汇鼎公司主张涉案房产处分无效，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院归纳本案争议焦点为：原告起诉要求确认三被告于2018年5月18日签订的转让协议中对地上房产的处分无效有无事实及法律依据。 原告为证明其主张提供如下证据： 证据一、遵房权证遵镇字第××号房屋所有权证一份，用以证明涉案房产是冯秀娟、闫贺喜、刘焕满的共同财产。 经质证，被告汇鼎公司认为与本案没有关联性，刘焕满与汇鼎公司在办理不动产权过户之前，依法对转让标的办理了冀2018遵化市不动产权第××号不动产权证，产权证记载包括土地使用权441.2米，房屋建筑面积为44.4平米，单独为刘焕满个人所有，被告是基于刘焕满的不动产权证双方才达成的交易并办理了过户，与原告提交的房屋所有权证没有关联性。对原告提交的房屋所有权证不知情，原告提交的房产证上登记的房产42.92平米在国土局的档案中没有落宗，当时原告为了翻建办理的小房本。最初购买孙义的房产是一排房产，在三个土地使用证上均有房产，冯秀娟及闫贺喜土地使用证上的房产拆除了，仅剩刘焕满房产证上的40多平米的房产。刘焕满认为该房产在自己的土地使用证上，所有权是自己的与他人无关，并且不知道冯秀娟办理的房产证。 经质证，被告刘焕满、关丽云同意汇鼎公司质证意见。被告刘焕满并不知道该房屋所有权证，其没有去房管局签字办理过房屋过户手续，只是到土地局签字办理了土地产权证书。 证据二、遵化市自然资源和规划局对关于冯秀娟、闫贺喜申请的答复一份，用以证明2012年11月12日孙义将该宗土地使用权及地上房产转让给冯秀娟、闫贺喜、刘焕满三人。证实涉案房产是三人的共同财产。 经质证，被告汇鼎公司认为该证据没有证明效力，达不到原告的证明目的。 经质证，被告刘焕满、关丽云同意汇鼎公司质证意见。 证据三、完税证一份，用以证明办理契税时系刘焕满本人签字，如果刘焕满本人不到场没有办法办理契税，所以手续中有不是刘焕满本人签字也不能作为刘焕满不知情的证据。 经质证，被告汇鼎公司认为该证据不能显示原告主张的证明目的。 经质证，被告刘焕满、关丽云称没有委托冯秀娟签过字，其他记不清了。 被告刘焕满为支持其主张，提供如下证据： 证据一、冀（2018）遵化市不动产权第××号不动产权证书，用以证明2018年9月29日刘焕满办理的不动产权证，记载权利人刘焕满，土地面积441.2平方米，房屋建筑面积44.4平方米。 经质证，原告认为该不动产权证无效，因为登记的房产有原告份额。 经质证，被告汇鼎公司对该证据真实性无异议，汇鼎公司与刘焕满进行不动产权登记时就依据的该不正产权登记证书。 证据二、唐山市单位房产所有权证遵房字第××号中的房屋所有权转移登记申请表及房屋所有权转移登记审批表，用以证明该二份表中均不是刘焕满本人签字，刘焕满并未到房管局房产管理处签过字，对该房产证的办理并不知情。 经质证，原告称有可能是刘焕满委托原告办理的相关手续，由原告签的字，但办理产权过户缴纳契税时刘焕满是知情的。 经质证，被告汇鼎公司无异议。 被告汇鼎公司为支持其主张，提供如下证据： 证据一、转让协议一份，用以证明汇鼎公司与刘焕满、关丽云二人协商一致于2018年5月18日签订了《转让协议》。依照该协议约定，刘焕满将登记在其名下位于土地使用证号为遵国用（2012）第79号的土地使用权连同现有地上建筑以435000元价格转让给汇鼎公司。该协议系双方在平等、自愿基础上达成，意思表示真实，且协议内容无其他任何违反强制性法律、法规情形。该协议作为涉案不动产物权变动的基础原因，内容合法有效，原告并非涉案合同当事人，其无权就该合同所涉内容向汇鼎公司提出权利主张。 证据二、遵国用（2012）第79号国有土地使用证一份，用以证明汇鼎公司在与刘焕满签订协议前，刘焕满依法向汇鼎公司出示了土地使用证书，汇鼎公司经核对确认，该土地使用权人登记在刘焕满名下，使用面积为441.2平方米，用途为商业用地。刘焕满介绍该土地使用范围内的地上建筑物，属于其所有，但尚未办理房产证。汇鼎公司基于对土地使用证书及地上建筑物的真实状况的信赖，完全有理由信任涉案房产及土地使用权归属于刘焕满所有，其有权对上述房产及土地使用权进行处分。 证据三、冀（2018）遵化市不动产权第××号不动产权证书一份，用以证明汇鼎公司与刘焕满签订转让协议后，为办理过户刘焕满于2018年9月29日就其转让的房产连同土地使用权，依法办理并取得了涉案房地产的不动产权证。该不动产权证亦证实涉案土地使用权441.2平方米，房屋建筑面积44.4平方米均为刘焕满单独所有。 证据四、汇鼎公司银行转账付款凭证及刘焕满出具的转让款收款收据，用以证明汇鼎公司已按协议约定向刘焕满支付了全部转让价款，且价款完全符合市场价格。 证据五、增值税发票、完税证明、冀（2018）遵化市不动产权第××号不动产权证书，用以证明刘焕满已协助汇鼎公司将涉案不动产过户登记，并依法缴纳了各项税费，经登记确认涉案不动产已登记在汇鼎公司名下。假使涉案房产在刘焕满转让时存在权利瑕疵，但汇鼎公司不存在任何过错，符合物权法规定的善意取得构成要件，依据法律规定取得该房产的所有权，原告无权向汇鼎公司主张任何权利。 证据一至五，经质证，原告称刘焕满明知涉案房产系原告及其共同所有的情况下还向房管局提交相关资料办理了首次登记，该行为系违法行为，所以刘焕满所办理的相关手续均是不合法，他再次转让给汇鼎公司也不合法。 证据一至五，经质证，被告刘焕满、关丽云均无异议。 本院经审理认定事实如下：2008年10月15日孙义购得了遵化市北一宗国有建设用地使用权，土地证号为遵国用（2008）第459号。2012年11月12日孙义将该宗国有建设用地使用权转让给原告冯秀娟、闫贺喜、被告刘焕满三人，其中冯秀娟445.3平方米，土地证号为遵国用（2012）第77号；闫贺喜445.4平方米，土地证号为遵国用（2012）第78号；刘焕满441.2平方米，土地证号为遵国用（2012）第79号。 2012年10月11日，孙义将该宗土地上房产转让给冯秀娟、闫贺喜、刘焕满三人，房屋所有权证号为遵房权证遵镇字第××号，建筑面积42.92平方米，房屋所有权人冯秀娟，共有权人刘焕满、闫贺喜，该房产坐落在刘焕满土地上。 2018年5月18日被告刘焕满、关丽云与被告汇鼎公司签订转让协议，将土地证号为遵国用（2012）第79号土地使用权及该宗土地地上建筑转让给汇鼎公司。2018年9月29日刘焕满办理了该土地及房屋的不动产权证书，不动产证号为冀（2018）遵化市不动产权第××号。2018年12月12日被告刘焕满将该宗不动产转让给被告汇鼎公司，被告汇鼎公司办理了该国有建设用地使用权及房屋所有权不动产权证书，不动产权证书号为（2018）遵化市不动产权第××号。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中被告汇鼎公司与被告刘焕满、关丽云于2018年5月18日签订转让协议，约定被告刘焕满、关丽云自愿转让该宗土地的使用权（含现有地上建筑），被告汇鼎公司自愿受让。同时协议中注明该宗土地的土地使用权证号为遵国用（2012）第79号，该宗土地登记的土地使用权人为刘焕满，依据法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物所有权随之转让。且在双方签订合同后，2018年9月29日被告刘焕满办理了冀（2018）遵化市不动产权第××号不动产权证书，证书中记载权利人刘焕满，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为44.4平方米。依据被告刘焕满提供的土地使用权证及不动产权证书，被告汇鼎公司作为购买人有理由相信诉争房产系被告刘焕满个人所有，双方签订的合同未违反法律、法规的强制性规定，因此合法有效，且被告汇鼎公司已经支付了合理的价款，后也依法办理了产权过户手续，取得了不动产权证书，故被告汇鼎公司为善意取得，其取得的房屋所有权应予保护。原告提出涉案房产系共有财产，被告刘焕满无权处分的主张，不能对抗善意第三人，故原告的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告主张被告刘焕满、关丽云出卖房屋的行为侵犯其共有权利，对其损失可另行解决。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告冯秀娟、闫贺喜的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告冯秀娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长  梁玉娟 二〇二〇年六月八日 法官助理杨凯勋 书记员高韶钒