内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）内民再108号再审申请人(一审被告、反诉原告,二审被上诉人):额尔古纳市晟源房地产开发有限公司。法定代表人:于雷,董事长。委托诉讼代理人：安建国，爱德律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人):刘青河,男,1963年10月5日出生,汉族,内蒙古自治区额尔古纳市自然资源局综合执法大队职工,住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：马宝山，内蒙古铁源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵波，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。再审申请人额尔古纳市晟源房地产开发有限公司（简称晟源公司）因与被申请人刘青河房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终634号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月28日作出（2018）内民申3828号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人晟源公司的法定代表人于雷及其委托诉讼代理人安建国，被申请人刘青河及其委托诉讼代理人马宝山、赵波，到庭参加诉。本案现已审理终结。晟源公司申请再审称，撤销二审判决，依法改判驳回刘青河的诉讼请求。主要理由：（一）二审判决认定事实缺乏证据证明。涉案房屋在1995年因新农村建设已被拆除，虽然该房屋产权证书没有注销，但事实上此房屋的所有权已经灭失，刘青河隐瞒土地及房产实际已经不存在的事实，再次与晟源公司索要拆迁安置补偿，违反合同法的规定，《额尔古纳市风尚小镇项目拆迁补偿协议》（简称《拆迁补偿协议》）应属无效协议。刘风林房屋已于1995年拆除，距起诉22年之久，二审法院依据现在市场价格评估该房屋，损害晟源公司的合法利益。（二）二审适用法律错误。二审判决解除《拆迁补偿协议》，同时判决按照该协议履行后可得利益支付巨额补偿款，前后矛盾。当事人选择了合同解除，说明当事人不愿继续履行合同，就不应该得到履行后所应得的利益，违反了《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方签订的协议并没有实际履行，应当终止履行。二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，作出自相矛盾的判决，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷而不是商品房买卖合同纠纷，二者存在本质区别。刘青河没有向晟源公司支付购房价款，二审判决晟源公司给付刘青河补偿款，缺乏法律依据。（三）本案遗漏必要的诉讼参加人。刘风林的法定继承人共计7人（已故2人），还有5人，而本案仅有刘青河作为继承人之一参加诉讼，剥夺了其他继承人的合法权益，程序违法。刘青河答辩称，（一）二审法院依据评估价值2697022元确定涉案拆迁补偿款数额是正确的。刘风林的房屋虽然在1995年拆除，但政府承诺第二年回迁二层别墅，后因政策发生变化，没有回迁安置。20余年后回迁安置，晟源公司将回迁安置房屋另行出售，对协议约定回迁的400平方米商业门市未建。刘风林的房屋1995年被拆除时，刘风林与拆迁人形成了债权债务关系，刘风林享有取得回迁房屋的债权。2015年5月6日晟源公司与刘青河签订《拆迁补偿协议》时，对刘风林的房屋已被拆除并享有取得回迁房屋债权的事实是知晓的。2014年2月24日额尔古纳市政府召开会议，解决该项目所涉及历史遗留17户被拆迁户的安置工作，晟源公司公司的工作人员刘杰等人参加了会议，证明晟源公司与刘青河签订拆迁补偿协议是自愿的。二审法院依据评估机构的评估价值认定涉案房屋的实际价值，符合合同法的规定及合同订立的意思自治原则。（二）刘青河于1995年9月25日领取的2484元拆迁费，记载为“付房子拆迁费”，不是房屋拆迁补偿款，该拆迁费为临时安置费和附属设施损失费。刘风林的房产以及院落是在风尚小镇中央位置，如双方不签订拆迁补偿协议，不解决遗留问题，小区无法建成，晟源公司就无法获得开发利益。（三）二审判决适用法律正确。双方签订的《拆迁补偿协议》已经实际履行，刘青河已将标的物房屋院落交付晟源公司，履行了协议约定的义务，晟源公司也在刘青河交付的房屋院落原址建设了房屋。晟源公司在房屋建设完成后违约，没有按协议约定交付住宅和车库，而是将住宅另行出售他人，400平方米门市房没有建设，合同目的已经不能实现。二审判决解除《拆迁补偿协议》，并判决晟源公司给付拆迁房屋补偿款和赔偿款，符合法律规定。（四）晟源公司诉称遗漏重要诉讼主体的再审理由不能成立。根据合同相对性原则，刘青河与晟源公司签订《拆迁补偿协议》，刘青河是适格诉讼主体，提起本案诉讼符合法律规定。本案解决的是拆迁补偿合同纠纷，不是继承纠纷，况且刘青河已提供了刘风林其他继承人放弃继承权的证据。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回晟源公司的再审请求，维持二审判决。刘青河向一审法院起诉请求：1.解除刘青河与晟源公司签订的《拆迁补偿协议》；2.判决晟源公司按照约定的楼房、车库、门市房的市场价格给付刘青河补偿款2697022元，并按照补偿款的50%承担赔偿责任，给付赔偿金1348511元，合计4045533元。晟源公司反诉请求：变更晟源公司与刘青河签订《拆迁补偿协议》为“由村委会每户补偿30平方米，晟源公司补偿20平方米，共计50平方米”的拆迁补偿标准。一审法院认定事实：2015年5月6日，刘青河（乙方）与晟源公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，双方就额尔古纳市新城村村址内刘风林房屋院落拆迁补偿一事达成如下协议：一、晟源公司同意用风尚小镇建设后的以下房源对刘青河房屋院落进行拆迁补偿：1.住宅约120平方米1套（4号楼2单元301室）；2.商业门市约400平方米1套（8号楼后身，1、2楼连体）；3.车库约20平方米3套（5号楼2套，4号楼1套）。二、刘青河签订本协议2日内必须完成整体院落内及房屋内全部物品财产的搬移以及所有产权手续的移交。三、刘青河必须确保院墙围挡、房屋的门窗、暖气及屋顶房盖不得搬移。四、刘青河不得向晟源公司再索要躲迁过度补偿费用……。合同签订后，刘青河将产权为刘风林的房产证原件交给晟源公司。2015年5月22日经额尔古纳市人民政府批准，晟源公司于2015年7月1日在额尔古纳市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，竞得H-2015-17地块的土地使用权，面积为29842.85平方米，该地块净地出让。1995年额尔古纳市新农村建设中将刘风林的面积为78.2平方米的房屋拆除，但没有另建新房。2014年2月24日，额尔古纳市政府召开会议，研究风尚小镇建设项目相关事宜，参会人员有政府相关部门、拉布大林街道办事处相关人员、晟源公司刘杰、周柱民、尚国庆、孙洪友，会议要求拉布大林街道办事处在3月31日前完成历史遗留的十七户安置工作。拉布大林街道办事处经与晟源公司协商，给予十七户每户补偿50平方米，其中拉布大林街道办事处补偿30平方米，晟源公司补偿20平方米，刘青河不同意补偿50平方米。晟源公司就刘青河涉嫌合同诈骗，向额尔古纳市公安局申请立案，额尔古纳市公安局不予立案，其向额尔古纳市人民检察院申请立案监督，经额尔古纳市人民检察院审查，刘青河主观上没有欺诈和非法占有的目的，客观上没有实施欺诈行为，不构成诈骗罪，额尔古纳市公安局不予立案决定符合法律规定。《拆迁补偿协议》约定的拆迁补偿房屋4号楼2单元301室已被晟源公司出售，400平方米商业门市未建，车库未出售。经呼伦贝尔市欣源房地产土地价格评估咨询经济有限责任公司评估，住宅价值293879元，商业门市价值2083904元，3套车库价值319239元，合计2697022元。一审法院认为，刘青河与晟源公司签订的《拆迁补偿协议》中被拆迁房屋为刘风林的房屋，该房屋在1995年因额尔古纳市新农村建设已被拆除，虽然该房屋的房屋产权证书没有注销，但事实上此房屋的所有权已经灭失，刘青河用所有权已经灭失的房屋与晟源公司签订的《拆迁补偿协议》应属无效，故刘青河的诉讼请求不予支持。对于晟源公司反诉请求，因双方签订的《拆迁补偿协议》无效，故不予支持。因本案被拆迁房屋存在诸多历史原因，拉布大林街道办事处与晟源公司协商，给予17户每户补偿50平方米，其中拉布大林街道办事处补偿30平方米，晟源公司补偿20平方米，刘青河与晟源公司双方可就此事另行协商。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、驳回刘青河的诉讼请求；二、驳回晟源公司的反诉请求。案件受理费39164.26元，保全费5000元，由刘青河负担；反诉费50元，由额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担。上诉人刘青河不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持刘青河的诉讼请求。二审法院对一审查明的事实予以确认。另查明，1995年9月18日拉布大林街道办事处支付刘青河借款和房款共计8000元，1995年9月25日拉布大林街道办事处给付刘风林房子拆迁费2484元。2015年5月6日，刘青河先就其父亲刘风林所有的房屋院落拆迁事宜，与晟源公司签订《拆迁补偿协议》，之后刘青河又就其所有的房屋拆迁事宜，与额尔古纳市房屋征收管理办公室签订《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》。刘风林的房屋与刘青河的房屋坐落在同一院落，拥有各自的土地使用权证。晟源公司于2015年7月1日通过挂牌出让取得涉案的H-2015-17地块，该地块中包括刘风林被拆迁房屋所在的土地。二审法院认为，本案争议焦点为：一是刘青河与晟源公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效；二是刘青河要求解除上述协议，并由晟源公司给付补偿款的主张是否成立。关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”的规定，当事人在合同书上签字盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同的义务。对于晟源公司认为双方签订的《拆迁补偿协议》不是其真实意思表示，刘青河用已灭失的房屋与其签订协议存在欺诈行为，补偿标准应予变更。该院认为晟源公司的刘杰多次参与额尔古纳市政府召开的研究风尚小镇建设项目相关会议，对于历史遗留17户拆迁户问题应当有所了解。晟源公司作为开发商，在签订协议前理应对于被拆迁房屋的实际状况进行核实，而且双方当事人在补偿协议中也约定了保密条款。晟源公司当庭亦认可晟源公司如不与刘青河达成关于刘风林房屋拆迁安置的合意，刘青河就不与额尔古纳市房屋征收管理办公室签订自有房屋的拆迁补偿协议。因此晟源公司没有充分合理的理由，证明其没有看房就与刘青河签订了拆迁补偿协议，协议的内容不是晟源公司的真实意思表示。另外，晟源公司提供的证据也不足以证实刘青河存在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”规定的行为，构成欺诈，故对于晟源公司要求按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款对补偿协议予以变更的主张不予支持。对于晟源公司认为拉布大林街道办事处就刘风林被拆迁的房屋已补偿完毕，不应再行给付补偿的主张，该院认为额尔古纳市政府多次召开会议讨论历史遗留17户安置问题的纪要和拉布大林街道办事处于1995年9月25日给刘风林出具的付房子拆迁费收据及证人孙某、葛某等人证言，可以相互印证刘风林就被拆迁房屋的安置问题并没有得到最终解决，故对晟源公司的该项主张不予支持。刘青河与晟源公司签订《拆迁补偿协议》的内容不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条法定无效的情形，且刘青河与晟源公司签订补偿协议是基于刘青河自有房屋拆迁以及解决刘风林被拆迁房屋的历史遗留问题，故一审法院仅以刘风林房屋灭失就认定拆迁补偿协议无效不当，予以纠正。关于焦点二，晟源公司将回迁给刘青河的××楼已出售给他人，亦没有按照《拆迁补偿协议》的约定开发建设400平方米的门市房，虽然回迁的车库没有出售，但是刘青河签订合同的主要目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同(http://china.findlaw.cn/laodongfa/jiechuhetong/""_blank)、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，该院对于刘青河要求解除《拆迁补偿协议》，按照评估价格给付拆迁房屋补偿款2697022元的主张予以支持。因晟源公司只将住宅出售给他人，综合考虑刘青河的回迁面积、晟源公司违约情况以及新农村建设的历史遗留问题等客观情况，对于刘青河要求晟源公司按照住宅价值293879元的50%承担赔偿责任的主张予以支持。对于刘青河要求晟源公司给付门市房以及车库赔偿款的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决：一、维持一审判决第二项，即“驳回额尔古纳市晟源房地产开发有限公司的反诉请求”；二、撤销一审判决第一项，即“驳回刘青河的诉讼请求”；三、解除刘青河与额尔古纳市晟源房地产开发有限公司于2015年5月6日签订的《额尔古纳市风尚小镇项目拆迁补偿协议》；四、额尔古纳市晟源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内给付刘青河拆迁房屋补偿款2697022元和赔偿款146939.5元，共计2843961.5元；五、驳回刘青河的其他诉讼请求。一审案件受理费39164.26元，评估费17000元，保全费5000元，由额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担49532元，刘青河负担11632.26元；反诉费50元，由额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担。二审案件受理费39164.26元，由额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担27532元，刘青河负担11632.26元。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。本院再审认为，经双方当事人共同确认本案的争议焦点为：（一）刘青河与晟源公司于2015年5月6日签订《拆迁补偿协议》的效力,刘青河主张解除该协议的理由是否成立；（二）晟源公司应否给付刘青河房屋拆迁补偿款2697022元和赔偿款146939.5元。关于刘青河与晟源公司签订《拆迁补偿协议》的效力问题。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，《拆迁补偿协议》中的拆迁标的物为刘风林的房屋，二审查明该房屋在1995年因额尔古纳市新农村建设已被拆除，1995年9月18日拉布大林街道办事处支付刘青河借款和房款共计8000元，1995年9月25日拉布大林街道办事处给付刘风林房子拆迁费2484元，并标注一次清。在二审庭审笔录中，刘青河认可刘风林的房子被拆迁当时给付10484元拆迁费，证明该房屋在1995年拆迁时已经给付相应的拆迁补偿费用。况且，刘青河也认为1995年刘风林的房屋已经灭失，在灭失的同时产生因拆迁合同所取得的债权。物权不存在后，因本案被拆迁房屋存在一些历史原因，拉布大林街道办事处与晟源公司协商，给予17户每户补偿50平方米，其中拉布大林街道办事处补偿30平方米，晟源公司补偿20平方米，是解决房屋灭失后对遗留债权问题的处理方式。虽然该房屋的产权证书没有注销，但事实上此房屋的所有权已经灭失。房屋作为登记的客体，是登记的前提和基础，客体不存在，房产证也就失效了。根据法律规定，房屋拆迁的补偿主要是对房屋价值本身的补偿，如果房屋灭失，就不存在房屋拆迁合同的标的物。况且，房屋产权证的所有权人刘风林已经于2010年去世，刘风林的继承人也未办理过产权变更登记，事实上房屋在1995年已经合法拆除，标的物房屋灭失，房屋的所有权也灭失，不可能对该房屋产生继承权，既然物权继承没有发生，就不存在基于该物权进行房屋拆迁二次补偿的基础。合同无效是指合同欠缺一定生效要件而致合同当然不发生法律效力，本案《拆迁补偿协议》存在的问题是刘青河对案涉房屋不享有物权且标的物已经灭失，该《拆迁补偿协议》签订时不具备合同成立的基本条件，不符合《中华人民共和国合同法》第十二条对合同内容的规定。故一审法院认为刘青河用所有权已经灭失的房屋与晟源公司签订的《拆迁补偿协议》应属无效合同并无不当。刘青河是基于1995年的拆迁补偿产生争议，对于其父亲的物权补偿后遗留的债权问题，刘青河有权利继承，一审法院认为对该历史遗留问题拉布大林街道办事处与晟源公司协商，给予17户每户补偿50平方米，其中拉布大林街道办事处补偿30平方米，晟源公司补偿20平方米，刘青河与晟源公司双方可就此事另行协商并无不当。鉴于案涉《拆迁补偿协议》无效，刘青河主张解除该协议并主张晟源公司给付刘青河房屋拆迁补偿款和赔偿款的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。《拆迁补偿协议》无效，双方当事人均有过错，所发生的诉讼费用，应由双方各承担一半。综上，晟源公司的再审请求成立，二审判决适用法律错误，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终634号民事判决;二、维持内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2017）内0784民初字435号民事判决。一审案件受理费39164.26元，评估费17000元，保全费5000元，反诉费50元，二审案件受理费39164.26元，共计100378.52元，由额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担50189.26元，刘青河负担50189.26元。本判决为终审判决。审 判 长 吴学东审 判 员 孙晓磊审 判 员 常 青二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 玥书 记 员 王馨培