山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1642号上诉人（原审被告）：淄博聚荣房地产开发有限公司，住所地淄博市高新区四宝山街道办事处北马庄村。法定代表人:周荣义，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：隽晓琪，山东民颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王振民，男，1967年1月5日出生，汉族，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：王广瑞，山东沾友律师事务所律师。原审被告：淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司。负责人：赵红军，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡玉倩，山东洪筹律师事务所律师。上诉人淄博聚荣房地产开发有限公司（以下简称聚荣公司）因与被上诉人王振民、原审被告淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司（聚荣沾化公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚荣公司上诉请求:1.撤销山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2570号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由王振民承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。判决书第6、7页，一审法院认为，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同，赔偿损失的，应予支持。对“由于出卖人原因”，一审法院解释为：由于该商品房容积率超出规定标准，导致买受人无法办理所有权登记，且未依法对涉案小区的容积率予以变更；聚荣公司举证2016年2月16日完成的备案登记时商品房买卖合同备案，不是房屋权属登记所需材料备案；另采用格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，还认定聚荣公司未对王振民说明无法办理房屋权属证书解除合同的权利采取合理方式加以提醒；以及沾化分公司因出具收款收据应承担连带偿还责任。以上均属于认定事实不清，适用法律错误。首先，涉案房产并非聚荣公司的原因不能办证，根据聚荣公司与王振民签订的商品房买卖合同，聚荣公司在约定的日期完成了向登记机关提交涉案房产权属登记的所需材料，也完成了备案登记，因为备案就意味着将所有办证材料交登记部门。聚荣公司的合同义务已全部完成。其次，商品房买卖合同是聚荣公司出具的，这是行业惯例，但有关于产权登记的约定，在合同的第十五条聚荣公司做了选项处理，即解除合同和继续履行合同等，如果不做充分说明，王振民不可能同意选择不退房继续履行合同，而且该条款并没有免除聚荣公司责任、加重王振民责任和排除王振民主要权利，反而是注重保护了王振民的选择权和房产合法权利，一审法院认定该条款无效，没有法律依据。第三，关于涉案房产容积率的问题，在工程建设时聚荣公司依法取得了建设工程的全部合法文件，《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》许可的建设规模均为3686平方米，《建设用地规划许可证》许可的建设规模为3240平方米，涉案房产所属的新兴佳苑的建设规模并未超过建设规模，土地证也早就取得，分户证未予办理是基于与涉案房产有关的其他地块开发商出现问题，导致整个地块的分证未能办理，聚荣公司在一审时举证的证据，滨州市沾化区自然资源局出具的涉案房产小区容积率完善手续方案，即《良友佳苑等房地产开发小区变更容积率完善手续方案》已经印证了，涉案房产容积率问题得到了解决，且能够办理权属证书，第一次庭审前聚荣公司已通知王振民尽快办理权属证书，随后又在庭审中再次通知王振民，但王振民拒绝配合办理，因王振民的原因拒不办理权属证书，是王振民的明显过错，王振民应承担相应的法律后果。另，第一次庭审结束后，一审法院调取了沾化县人民政府的文件和国有建设用地使用权出让合同，用于证明涉案房产容积率不合法，同样是政府文件，为何聚荣公司举证的所有开发证件和容积率完善手续方案一审法院就不采纳？证据出具机关相同，效力相同，聚荣公司举证的政府文件日期更近，应当采纳聚荣公司的证据，且容积率已经得到解决是不争的事实，一审法院认定错误应当依法予以纠正。二、一审法院判令解除双方之间的合同并由聚荣公司赔偿王振民损失，不符合法律规定，适用法律错误，王振民无权诉求解除合同，其诉请解除合同并返还购房款及利息损失的诉求不应得到支持。《合同法》规定的解除合同有两种情形，一是约定解除，二是法定解除，本案既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件，故王振民原审诉求不应得到支持。1.王振民不符合约定解除条件。2012年12月20日王振民与聚荣公司签订《商品房买卖合同》，第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。上述条款的约定，聚荣公司并无任何违反，聚荣公司在2014年1月16日将房屋交付王振民使用，有房屋交接书为证，同时在2014年1月16日已完成报产权登记机关备案，而2014年3月21日王振民才将房款全部交清，按照合同约定，聚荣公司已完成合同备案，王振民无权要求违约金支付。更无权要求解除合同和退房。2.王振民不符合法定解除条件。聚荣公司是合格合法的开发及售房主体，完全按照国家法律规定开发和售卖，与王振民签订《商品房买卖合同》后，全面履行了作为出卖人的义务，无任何违约，所售房产符合办证条件，王振民用所购房产在中国银行沾化支行申请了贷款并已获得审批发放，且王振民已将所购房产出租，一直收益很好，滨州市沾化区自然资源局下发的文件也印证了王振民所购房产能够办证的事实情况，故不存在王振民诉状所陈述的合同履行不能，不符合法定解除的条件，进一步证明王振民没有任何权益受到影响和损失，无权要求解除合同和退房。三、既然不符合法律规定的解除条件，则聚荣公司没有返还退房款及利息的义务，且王振民在聚荣公司交付房产后一直使用该房产并获得了大额的租金收益，不仅没有损失，还获得了高额的收益。在合同履行中聚荣公司没有违约，因此也没有义务支付违约金，更没有义务赔偿王振民损失。补充：一、一审法庭不能以办理房屋所有权登记逾期超过一年为由，直接推导为“无法”办理房屋所有权登记，更不能因此解除合同。王振民购买的房屋，其同栋已有买房人办理出不动产权证书，而且除了王振民拒不配合，其他购房人均已提交办证手续配合办证，预计五月份该栋楼将整体办完产权证书，如果不是疫情的原因，年后一上班就应当全部能够办理完毕。因此并不存在“无法”办理的情况，房屋买卖合同应当继续履行。二、按照双方签订的房屋买卖合同约定内容第十五条，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价1%向买受人支付违约金。其双方合意意向实际为如果只是逾期办理权属证书，双方应当继续履行合同，违约方支付违约金。该合同虽然是聚荣公司提供，但可双方自愿选择，且第十五条第一款同第二款含义完全相反，可推定该条款由双方选择决定，属双方签约合意，应当予以履行，不存在没有对王振民充分解释说明。三、逾期办理房屋所有权登记在双方签订的购房合同中有既然明确的违约条款约定，王振民实际损失未远超违约约定的情况下，应当以约定为准。由于现阶段双方可继续履行合同，聚荣公司配合其办理房屋所有权登记，在继续履行的情况下，是符合双方原本签约合意，也是产生损失最小的方式。在继续履行合同情况下，王振民也不存在其他额外损失，甚至由于该房屋早已被王振民出租，其产生的孳息收益也应当考虑在内。四、一审法庭判决利息超出王振民诉讼请求范围，王振民一审诉求按照银行贷款利率年利率8.515%计算逾期利息，而一审法庭判决利率按照11.921%计算，远远超过诉请数额。并且所适用的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》属于适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定的前提，是买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下方可适用，王振民两种情况都不属于，双方既有违约金约定，王振民也没有确凿高昂的实际损失数额。再者说，中国人民银行同期贷款利率也应当为4.35%，其判决利率更无从说起。王振民辩称，涉案房屋未能办理房产证（或不动产权证）是不争的事实。房屋作为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的转让经登记后发生效力，未经登记的不发生效力。因此，能否办理房屋产权登记，直接关系到王振民能否取得房屋的所有权，直接影响王振民的切身利益。因此交付房屋并办理房屋产权登记是王振民的主要合同权利，也是聚荣公司的主要合同义务。一、未能办理房屋产权登记的责任完全在聚荣公司。1.根据王振民提交的证据，在涉案楼房《国有建设土地使用权出让合同》中，规定容积率不高于1.56。《国有建设土地使用权出让合同》载明出让土地面积为1383平方米，滨州市沾化区佳源房地产测绘队对新兴佳苑住宅小区的测绘结果，涉案小区的总建筑面积为3244.34平方米，容积率达2.35。正是由于严重超容积率，才使得房产证迟迟无法办理。因此责任完全在聚荣公司。聚荣公司在上诉状中陈述其在工程建设时取得了《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》等文件，欲证明其容积率符合规定，王振民正要问：在容积率严重超出的情况下，聚荣公司的《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》无法取得的，既然能够取得《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》，那为什么至今无法办理房产证。2.聚荣公司在2019年7月22日经王振民要求出具房产证正在办理过程中的证明，原因是2014年办理房贷时，聚荣公司告知王振民房产证已办理并抵押在了银行。2019年7月进行房款结算时，王振民追要房产证，聚荣公司才说出实情，还没有办理房产证的实情。因此，王振民要求聚荣公司出具了此证明。在出具证明时聚荣公司也并未提及系因王振民原因未能办理，可以认定未能办理的原因在聚荣公司一方。假如是王振民原因所致，王振民也不会向聚荣公司追要房产证，聚荣公司也不可能给王振民出具该证明。3.聚荣公司在上诉状中承认涉案房产分户证未能办理，原因是涉案房产有关的其他地块开发商出现问题所致，请问聚荣公司到底出现了什么问题、为什么长达九年得不到解决、出现的问题与王振民有关吗。聚荣公司因此就不承担违约和法律责任吗？因此，聚荣公司的该陈述不但不能为自己推脱责任，反而恰恰证明了自身存在严重过错，致使涉案房产无法办理产权登记。二、聚荣公司未能为王振民办理房产证严重逾期。1.我国法律对开发商为买受人办理房产证的期限有明确规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。2.根据双方商品房买卖合同，第十五条是关于产权登记的约定，内容为“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”。致使至今未能办理房屋产权登记，要么是聚荣公司未向房地产登记部门提供所需资料，要么是其提报的资料数据不合格，聚荣公司也未主张系由于房地产登记部门原因所致。2012年12月20日签订商品房买卖合同，2014年1月16日交付房屋，2019年7月22日，聚荣公司出具房产证正在办理过程中的证明。从订立合同至今已经七年多的时间，从房屋交付至今也六年多的时间，已经远远超过法律规定的和双方约定的办理产权登记期限，构成严重违约，致使王振民购买房产的合同目的无法实现，严重损害了王振民的合法权益。三、因出卖人原因未能办理房屋产权登记的权利救济。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，守约方有权解除合同。因此本案中，王振民要求解除合同，于法有据。四、关于商品房买卖合同中第十五条的效力问题。该条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。3.因买受人原因不能按时办理房地产权属证书的由买受人负责”。从常理上讲，该条在不能按时办理房地产权属证书方面，对于因出卖人原因和因买受人原因的后果和责任规定严重失衡，明显偏袒出卖人，出卖人违约，仅是支付一定数额的违约金完事，且违约金数额寥寥无几，与其给买受人造成的损失简直没法比。即使在出卖人根本违约的情况下，买受人也不能充分地、有选择性地行使法律赋予的救济权利。而在买受人违约的情况下却要承担全部责任，显失公平。合同系聚荣公司提供，合同条款内容由聚荣公司提前拟定且未与王振民协商，属于合同法规定的格式条款，并且连“双方同意按下列第2、3项处理”中的“2、3”都是早已打印好的，根本无与王振民协商的余地。王振民作为一般公民，根本不能或者不能充分地理解条款的具体含义及后果，而聚荣公司作为专门从事房地产开发的企业，对条款的具体含义及后果是有着充分地认知和预见的。该条款聚荣公司未采取合理方式加以提醒，也未就此向王振民进行说明，明显排除了王振民作为买受人的权利，根据合同法第三十九条、第四十条的规定，当属无效。另外，在由于出卖人原因不能按时办理房屋产权登记的情况下，买受人要求解除合同、赔偿损失是法律赋予的法定权利，这在合同法和商品房买卖合同司法解释中有着明确的规定，但是合同中的第十五条以隐蔽的、不合理的方式把买受人的法定权利给剥夺了，违反了法律强制性规定，应认定为无效条款，对双方不具有约束力。王振民向一审法院起诉请求：1.解除王振民与聚荣公司、聚荣沾化公司于2012年12月20日签订的商品房买卖合同;2.聚荣公司、聚荣沾化公司返还王振民购房款1531982元，并支付利息损失（其中2012年12月20日至2013年1月16日以50000元为基数、2013年1月17日至2013年10月17日以400000元为基数、2013年10月18日至2014年3月20日以768303元为数、2014年3月21日至2019年7月21日以1538303元为基数、2019年7月22日至实际付清之日以1531982元为基数，分别按照银行贷款利率年利率8.515％计算逾期利息）；3.诉讼费用等全部由聚荣公司、聚荣沾化公司负担。一审法院认定事实:2012年12月20日，王振民与聚荣公司、聚荣沾化公司签订商品房买卖合同，约定王振民购买聚荣公司、聚荣沾化公司开发的沾化区新兴佳苑1＃商住楼第1幢一二层104号商铺，预售面积275平米，单价5700元/平米，房款共计1567500元。采用分期付款方式，签订合同首付50000元，2013年1月17日前交纳35万元，2013年1月31日前交纳387500元，剩余780000元待房产证办理完毕后做房产抵押贷款。聚荣公司、聚荣沾化公司应当自2013年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并约定聚荣公司、聚荣沾化公司应在交房后360天内将办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案，也对逾期付款、逾期交房、及办理权属登记的违约责任进行了约定。涉案商品房实测面积为268.16平米，其中建筑内面积260.54平米、公摊面积7.62平米，结算单价为5680元/平方米，王振民如约向聚荣沾化公司交纳了全部购房款1538303元：2012年12月20日交纳50000元、2013年1月17日交纳350000元、2013年10月18日交纳368303元（其中工程款折抵218303元），上述预交款部分由聚荣沾化公司收受并开具收据。剩余770000元以预购商品房公告设定抵押权，于2014年3月21日向中国银行股份有限公司沾化支行贷款，而非按合同约定以房屋产权证抵押贷款。抵押贷款期限120个月，利率为年利率8.515%。2019年7月22日经王振民要求进行购房款结算，聚荣公司、聚荣沾化公司应退房款15154元，实际退回了6321元。聚荣公司、聚荣沾化公司在预交房款中扣除了本应由聚荣公司、聚荣沾化公司承担的暖气开口费8833元。2014年1月16日聚荣公司、聚荣沾化公司将房屋交付王振民，双方签订了商品房屋交接书，但是一直无法办理房屋产权权属证书，王振民了解实情后，向聚荣公司追要房屋产权证，聚荣公司于2019年7月22日出具了房产证正在办理过程中的证明。涉案小区的总建筑面积为3244.34平方米，土地使用面积为1383平方米，容积率为2.35，该小区的建设用地使用权转让合同中，约定的容积率为1.56。一审法院认为，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同，赔偿损失的，应予支持。由于该商品房容积率超出规定标准，导致买受人无法办理房屋所有权登记，办理权属登记不能的原因，应由聚荣公司、聚荣沾化公司承担。容积率指标属国家强制性规范，既影响公共建设规划，又影响住户的个人利益，任何单位和个人均不得随意调整。由于该商品房容积率远远超出国家规定的标准及约定的标准，且未依法对涉案小区的容积率予以变更，王振民请求解除合同和赔偿损失的要求，符合法律规定。王振民与聚荣公司、聚荣沾化公司签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2013年6月30日前，实际交房日期为2014年1月16日，并约定在交房后360日内完成房屋产权登记材料备案。聚荣公司、聚荣沾化公司举证证明的2016年2月16日完成的备案登记是商品房买卖合同备案，不是房屋权属登记所需材料备案。至2019年7月22日，仍不能办理房屋权属证书，违反了法律规定及合同约定，构成根本违约。王振民请求解除合同于法有据应予以支持。采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中关于产权登记的约定采用的是聚荣公司、聚荣沾化公司提供的格式条款，该条款排除了王振民因聚荣公司、聚荣沾化公司原因无法办理房屋权属证书解除合同的权利，该权利是王振民的一项重要权利，聚荣公司、聚荣沾化公司亦未采取合理方式加以提醒，也未就此向王振民进行说明，应属于无效条款。《商品房买卖合同》虽然是王振民与聚荣公司签订，但是王振民购房款交与聚荣沾化公司，并由聚荣沾化公司出具盖章的收款收据，故聚荣沾化公司辩称主体不适格的答辩意见不予采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院子以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，增加后的违约金数额不超过实际损失额为限。因此王振民要求赔偿损失按照实际损失来适当调高违约金的诉请予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定“逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”。本案中王振民损失酌定在相关利率基础上上浮40%计算，即分别按照中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%和实际银行贷款利率年利率8.515%的140%，即11.921%计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决：一、解除王振民与淄博聚荣房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同；二、淄博聚荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王振民购房款1531982元及利息损失（其中，以50000元为基数自2012年12月20日起、以350000元为基数自2013年1月17日起、以368303为基数自2013年10月18日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起再分别按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%计算至实际付清之日。以770000元为基数自2014年3月21日起至2019年7月21日、以763679元为基数自2019年7月22日起至实际付清之日，分别按照实际贷款年利率11.921%计算）；三、淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司对上述款项承担连带偿还责任；四、驳回王振民的其他诉讼请求。案件受理费18587元，保全费5000元，由淄博聚荣房地产开发有限公司、淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于被上诉人王振民是否享有合同解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，诉讼双方签订的《商品房买卖合同》虽未约定逾期办理房屋所有权登记的合同解除权，但依据上述法律规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人享有法定解除权，故一审判决支持被上诉人王振民解除合同、赔偿损失的诉讼请求正确，上诉人聚荣公司主张被上诉人王振民无权解除合同，不能成立。关于上诉人聚荣公司二审提交的《商品房买卖合同补充协议》，系撕毁后重新粘贴，上诉人陈述系其工作人员保管不善而撕毁；被上诉人王振民则认可曾签署该协议，系在上诉人办公室签署，但陈述因双方最终未就逾期办证问题达成合意，遂将该协议撕毁作废。本院认为，该补充协议系撕毁后重新粘贴，其证据形式存在瑕疵，上诉人聚荣公司一审时亦未就双方达成补充协议进行抗辩，故综合本案案情，被上诉人陈述该补充协议作废更符合客观实际，上诉人聚荣公司二审抗辩其与被上诉人王振民已就逾期办证问题达成新的协议，不能成立。关于利息问题。经审查，被上诉人王振民一审诉讼请求按照年利率8.515%计算利息损失，一审判决利率超出原告诉讼请求，本院予以纠正。综上，聚荣公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2570号民事判决第一、三项；二、变更山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2570号民事判决第二项为：淄博聚荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王振民购房款1531982元及利息损失（其中，以50000元为基数自2012年12月20日起、以350000元为基数自2013年1月17日起、以368303为基数自2013年10月18日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起分别按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%计算至实际付清之日，上述利率以年利率8.515%为限。以770000元为基数自2014年3月21日起至2019年7月21日、以763679元为基数自2019年7月22日起至实际付清之日，按照年利率8.515%计算）；三、撤销山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2570号民事判决第四项；四、驳回王振民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18587元，保全费5000元，由淄博聚荣房地产开发有限公司、淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司负担。二审案件受理费18587元，由淄博聚荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年六月三十日法官助理张艺伟书记员战亚玲