北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初28737号原告：朱可，男，1980年6月30日出生，汉族，北京铁路局北京车辆段职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周文，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。被告：李影，女，1978年8月16日出生，汉族，职业不详，户籍地安徽省阜南县。第三人：李义萍，女，1978年2月18日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：毕宝华（李义萍之夫），男，1964年12月22日出生，汉族，公司职员，住北京市通州区。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。负责人：袁桂军，行长。委托诉讼代理人：苗永，北京市德润律师事务所律师。原告朱可与被告李影、第三人李义萍、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告朱可及其委托代理人周文，第三人李义萍的委托诉讼代理人毕宝华，第三人建设银行的委托诉讼代理人苗永到庭参加诉讼。被告李影经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱可向本院提出诉讼请求：1、判决被告配合原告办理位于北京市通州区群芳一园X号楼3单元A室[X京房权证通字第XXXX号]房屋的权属转移过户登记手续；2、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2016年6月30日，原告通过满懿（北京）房地产咨询有限公司与被告李影签订房屋买卖合同。被告李影将位于北京市通州区群芳一园X号楼3单元A室[X京房权证通字第XXXX号]以人民币568万元的价格出售给原告。合同签订后原告向被告支付448万元。因该房屋在银行存有抵押，原被告商议，按照双方签订房屋买卖合同第八页第六条房屋权属转移登记规定，双方应于合同签订后270工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。合同签订后，原被告双方办理了网签，但被告一直未给原告办理房屋权属转移登记。依据房屋买卖合同第九页第十条违约责任规定，逾期在15日之内，自本合同约定的支付期限届满之次日起至实际支付之日止，被告按日计算向原告支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付15日内向原告支付违约金，合同继续履行。现该房屋权属转移期限已过，被告不配合原告办理房屋权属转移登记，故原告依据《合同法》中相关法律规定，依法诉至法院，望支持原告诉讼请求。被告李影未到庭，亦未提交答辩意见。第三人建设银行述称，针对原被告一案，因我行不是上述案件的当事人对双方的行为不发表意见。但是因为涉案房屋为被告在我行贷款购买，涉及我行权益。一、被告为购买涉案房屋贷款189万元，期限为2010年7月2日-2037年7月2日，截止2020年1月21日，被告尚欠我行本金1503829.71元。具体结清金额以系统当天为准。二、根据法律规定借款人李影在我行办理的贷款本息全部清偿之前，被告与我行签订的借款、抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若借款人李影将房屋转让应优先偿还我行的贷款。三、因李影在我行贷款发生逾期，我行已经将李影起诉至海淀法院要求李影全部偿还，我方已经针对涉案房屋提起诉讼保全。四、本案房屋买卖合同的发生与我行无关，我行不承担本案费用。第三人李义萍述称，我购买的涉案房屋已经过户登记在我名下，但是我的房屋尚有4.5万元的物业费拖欠，如果原告同意出这笔钱，我就同意解除抵押。经审理查明：2016年6月30日，经满懿（北京）房地产咨询有限公司（意见简称满懿公司）居间服务，原告朱可（买受人）与被告李影（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定朱可购买李影名下的位于北京市通州区群芳一园X号楼3单元A号房屋（以下简称A室），房屋面积149.33平方米，房屋性质为商品房。抵押情况为已设定抵押，抵押权人为建设银行。房屋成交价格为2320000元。室内家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价3360000元。买受人向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为1200000元。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后270工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人收齐全部首付款后3个工作日内将房屋交付给买受人。同日，原告朱可（乙方，买受人）、被告李影（甲方，出卖人）及满懿公司（丙方，居间人）签订了《补充协议》一份，关于交易细节进一步约定：甲乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和室内家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币5680000元；乙方于2016年6月30日向甲方支付定金人民币10万元整；甲方应于公积金面签前3个工作日办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲、乙双方应于房本抵押解除后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于2016年7月15日前将除贷款外的第一笔购房款人民币50万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于网签成立后3个工作日内将除贷款外的第二笔购房款人民币60万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年8月25日前将除贷款外的第三笔购房款人民币150万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年9月10日前将除贷款外的第四笔首付款即人民币150万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于房屋交付当日将除贷款外的第五笔首付款即人民币28万元以自行支付的方式支付给甲方；甲乙双方应于公积金批贷后3个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；双方于全部首付款交接完毕后3个工作日内自行办理物业交割手续。上述买卖合同及补充协议签订后，原告朱可于2016年6月30日向被告李影支付定金10万元，于2016年7月17日向李影支付第一笔首付款50万元，于2016年8月16日向李影支付第二笔首付款60万元，于2016年10月13日向李影支付剩余第三、四、五笔首付款共计328万元，至此原告已将除贷款120万元外的购房款448万元全部支付。2016年8月23日，双方完成房屋买卖合同网签备案。被告李影收到上述购房款后，未办理建设银行购房按揭贷款的提前还款解除抵押手续，原告朱可的公积金贷款申请手续亦无法进行，合同履行遇阻。2017年2月，被告李影将801室交付。原告朱可装修后于2017年10月左右入住至今。现801室之上附有两个抵押权登记，抵押权人分别为第三人建设银行及第三人李义萍。另查，2010年7月2日，被告李影作为借款人与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定被告李影以A室作为担保，从第三人建设银行办理个人房屋抵押贷款，借款用途为购买A室，数额为189万元。建设银行依约发放贷款并于2014年1月2日办理了抵押权登记。2017年11月起，被告李影停止偿还贷款。截止本案法庭辩论终结的2020年1月22日之前，被告李影尚欠建设银行本金1503829.71元未偿还，另因被告李影逾期偿还贷款，另有罚息、利息等费用产生，逐日变动。在本案审理过程中，建设银行作为原告向北京市海淀区人民法院起诉被告李影及共同抵押人单传伟（李影配偶），要求被告偿还剩余贷款本金及罚息、利息。在该案审理过程中，建设银行申请诉前保全，将A室予以查封。在本案庭审中，原告朱可表示，如果法院判决继续履行合同，可以代被告李影偿还第三人建设银行的贷款，超出其未付购房款120万元部分向李影另行主张权利。第三人建设银行表示如果法院判决由原告朱可代为偿还贷款，其同意解除抵押权登记，同时向北京市海淀区人民法院申请撤回起诉并解除保全查封，但要求偿还范围除贷款剩余本金外，另需偿还相应利息、罚息以及为实现债权而在北京市海淀区人民法院诉讼程序中支付的诉讼费、保全费、公告费，原告朱可对此予以同意。再查，第三人李义萍曾于2015年6月4日，与被告李影签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定李义萍购买李影名下的另一套房屋，即北京市通州区颐瑞东里Y号楼11至12层2-B室（以下简称B室）。双方合同约定，李义萍于签约当天支付给李影100万元用于解除B室的抵押登记，为保证资金安全李影以其名下的A室（即本案诉争房屋）做抵押担保，并于签约当天在通州建委做完抵押登记手续。此为A室之上登记的李义萍抵押权之由来。后因李影未按合同约定解除B室之上的抵押登记，双方买卖合同履行受阻。李义萍于2017年将李影诉至本院，要求继续履行合同，本院于2018年6月22日作出（2017）京0112民初9758号民事判决书，判决如下：一、被告李影继续履行与原告李义萍于二○一五年六月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；二、原告李义萍于本判决生效之日起三十日内代被告李影向第三人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行清偿所有欠款；第三人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行于欠款完全清偿之日起十日内协助原告李义萍办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里Y号楼11至12层2-B号房屋的抵押权注销登记手续；三、第三人张慧于本判决生效之日起三十日内协助原告李义萍办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里Y号楼11至12层2-B号房屋的抵押权注销登记手续；四、原告李义萍于本判决生效之日起三十日内向被告李影清偿所有房屋尾款；五、原告李义萍于上述第二项代偿义务及涉案房屋抵押权注销登记手续完成之日后十五日内，被告李影协助原告李义萍办理坐落于北京市通州区颐瑞东里Y号楼11至12层2-B号房屋的所有权转移登记手续；六、被告李影于本判决生效之日起七日内给付原告李义萍违约金三十万零七千元，于本判决生效之日起七日内执行清；七、驳回原告李义萍的其他诉讼请求；八、驳回被告李影的反诉请求。该判决发生法律效力后，李义萍申请强制执行，现B室已过户登记至其本人名下。在本案审理过程中，李义萍表示，B室过户后发现李影尚有4.5万元的物业费拖欠，如果原告朱可同意出这笔钱，其就同意解除A室之上的抵押登记。后经双方协商一致，朱可向第三人李义萍支付3万元，李义萍协助解除A室之上的抵押登记。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、房屋所有权证、银行转账记录、《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2017）京0112民初9758号民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李影经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。本案中，原告朱可已按照合同约定履行了支付首付款的义务，即支付除拟贷款金额120万元外的全部购房款448万元。被告李影虽然已将A室交付给原告朱可，但其未能按照合同约定履行抵押权注销手续，导致合同履行遇阻，其行为已构成违约。现原告朱可要求继续履行买卖合同，由被告李影配合办理A室的权属转移登记手续，是否能够得到支持，需考察本案买卖合同是否具有继续履行的现实可能性。综合本案情形，原告朱可表示可以代被告李影偿还第三人建设银行的欠款（包含欠款本金、利息、罚息、诉讼费、保全费、公告费）用以注销建设银行的抵押权登记，对超出未付购房款120万元部分保留向被告李影追偿的权利，第三人对此亦予以同意，且第三人表示可在代偿完成后向北京市海淀区人民法院申请撤回起诉并解除保全查封，本院不持异议。原告朱可同时表示可以向第三人李义萍支付3万元用以注销李义萍的抵押权登记，第三人李义萍对此亦予以同意，本院对此不持异议。又因原告朱可代被告李影清偿之欠款已超出买卖合同项下未付购房款，原告朱可之购房款支付义务在代偿完成后即告完成。故，本案买卖合同不存在无法继续履行的障碍，原告朱可要求被告协助办理权属转移登记手续的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱可于本判决生效之日起十日内代被告李影向第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行清偿所有欠款（包含欠款本金、利息、罚息、诉讼费、保全费、公告费）；第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行于欠款完全清偿之日起十日内协助原告朱可办理完毕坐落于北京市通州区群芳一园X号楼3单元A号房屋的抵押权注销登记手续；二、原告朱可于本判决生效之日起十日内向第三人李义萍支付30000元；第三人李义萍于收到上述款项之日起十日内协助原告朱可办理完毕坐落于北京市通州区群芳一园X号楼3单元A号房屋的抵押权注销登记手续；三、在上述两项抵押权注销登记手续完成之日后十日内，被告李影协助原告朱可办理北京市通州区群芳一园X号楼3单元A号房屋的所有权转移登记手续。案件受理费15600元，由被告李影负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费由被告李影负担（具体金额以公告费发票为准），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛 兵人民陪审员  张立红人民陪审员  田苗苗二〇二〇年六月十五日书 记 员  孙嘉慧