四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初811号 原告：吴成国，男，1977年1月4日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告：王敏，男，1976年6月17日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上列二原告的委托诉讼代理人：李华容，四川金粟律师事务所律师。 被告：王青华，女，1963年5月24日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被告：王德，男，1985年3月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被告：吴志诚，男，1986年12月25日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告吴成国、王敏与被告王青华、王德、吴志诚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告吴成国、王敏及其委托诉讼代理人李华容到庭参加诉讼，被告王青华、王德、吴志诚经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴成国、王敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告吴成国、王敏与吴名华、被告王青华签订的《售房协议书》合法有效；2.依法判令三被告协助原告吴成国办理该房的不动产权过户登记备案手续；3.依法判令三被告承担产权过户所产生的全部税费、手续费，并续交土地出让金；4.依法判令三被告赔偿原告吴成国、王敏违约金50000元；5.依法判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告王青华、王德、吴志诚分别是吴明华的配偶、长子、次子。2010年9月27日，原告吴成国、王敏向吴明华、被告王青华购买位于仪陇县的商业用房两间，并签订《售房协议书》，约定出售金额为512000元，其中在签订《售房协议书》当日交付定金50000元，剩余的462000元在2010年10月28日前一次性付清，房屋出售的税费及办理过户手续费由吴名华、被告王青华全部负担，并且吴名华、被告王青华应于2012年向原告吴成国、王敏交付房屋手续。同时约定任何一方违约，由违约方赔偿非违约方违约金50000元。原告吴成国、王敏在合同签订后按约履行了付款义务，吴名华、被告王青华虽已将房屋交付原告吴成国、王敏使用，但一直没有为原告吴成国、王敏办理房屋产权过户手续。吴名华于2017年去世，原告吴成国、王敏曾多次要求三被告办理房屋所有权过户手续，但三被告均借故推迟。吴明华遗留有位于仪陇县，同时有面积为640㎡的国有土地使用权。 被告王青华、王德、吴志诚未作答辩，也未向本院提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2010年9月27日，原告吴成国、王敏与吴名华签订《售房协议书》，双方约定甲方吴名华、王青华向乙方原告吴成国、王敏出售位于仪陇县的商业用房及后面住宅，总价款为512000元，其中原告吴成国、王敏在该协议书签订之日支付定金50000元，2010年10月28日前一次性付清剩余的462000元；吴名华、被告王青华于2012年向原告吴成国、王敏交付房屋所有权手续，出售房屋的税费及办理房屋所有权转移登记的手续费，由吴名华、被告王青华负担；协议签订后，若有违约，违约方将赔偿对方违约金50000元。吴名华在该协议书“甲方”处签字确认，并同时签署“王青华”字样，被告吴成国、王敏在该协议书“乙方”处签字确认。吴明华于2010年10月8日出具收条一份，载明收到原告吴成国、王敏600000元购房款，该款项中包括案涉房屋购房款512000元。 同时查明，1.被告王青华知晓向原告吴成国、王敏出售案涉房屋的事实，且无异议； 2.吴明华已于2016年8月13日死亡，吴明华与被告王青华于1985年10月18日办理结婚登记，被告王德、吴志诚均是吴名华的儿子，吴明华的父亲吴应宏、母亲孙一秀均先于吴明华死亡，被告王青华于2016年12月30日公证继承吴明华在仪陇县房屋中的遗产份额，被告王德、吴志诚放弃继承该财产，并于2017年1月20日将该房屋转移至被告王青华名下，登记为个人所有，后被告王青华于2017年3月20日将该房屋转移登记到邬云华、陈志国名下； 3.包括案涉房屋在内的整栋合法建筑已登记在吴明华名下，即俗称的“大产权证”，房屋所有权证编号为00020101，登记坐落于仪陇县马鞍镇开发区，占地性质为国有出让，土地使用期限为20年，土地使用终止日期为2019年10月9日，用途为成套住宅、商业，案涉房屋位于第一层，房管部门登记该层建筑面积为120㎡，其中商业用房面积84㎡，其余的为过道和非商业用房。 本院认为，原告吴成国、王敏向吴明华、被告王青华购买案涉房屋，并签订了《售房协议书》，案涉《售房协议书》中出售人“王青华”虽由吴明华代签，但从与被告王青华的通话录音上看，作为吴明华配偶的被告王青华对出售案涉房屋的情况知晓且无异议，因此案涉《售房协议书》应对被告王青华产生法律约束力。案涉《售房协议书》内容不违反法律、行政法规的禁止性强制性规定，应属有效。 吴明华于2016年死亡，被告王青华、王德、吴志诚系吴明华的第一顺位法定继承人。因无有效证据证明吴明华、被告王青华对案涉房屋所有权有约定，依照《中华人民共和国继承法》第二十六条规定，案涉房屋中的一半为被告王青华所有，其余的为吴明华的遗产。因无证据证明案涉房屋中吴明华遗留的部分已做案外处理，也无证据证明被告王青华、王德、吴志诚放弃继承案涉房屋，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条规定，应视为被告王青华、王德、吴志诚接受继承案涉房屋中吴明华遗留的份额。 吴明华接受原告吴成国、王敏交付的案涉房屋购房款512,000元后，未提出异议，现包括案涉房屋在内的整栋合法建筑也已经相关部门颁发房屋所有权证，吴明华、被告王青华本应按约定协助原告吴成国、王敏将案涉房屋所有权转移登记到原告吴成国、王敏名下，但吴明华已于2016年8月死亡，三被告作为吴明华的第一顺位法定继承人，继承了案涉房屋中吴明华遗留的份额，相应的也就负有协助原告吴成国、王敏将案涉房屋所有权转移到原告吴成国、王敏名下的义务，加之被告王青华也系房屋共有人，故对原告吴成国、王敏要求三被告协助将案涉房屋所有权转移登记到其名下的理由成立，本院予以支持。 被告王青华系合同当事人，故原告吴成国、王敏要求被告王青华按照合同约定承担办理房屋所有权转移登记产生的税费及手续费问题，不违反法律规定，本院予以采纳，具体金额以相关部门核算为准。因无有效证据证明被告王德、吴志诚继承有除案涉房屋以外的其他遗产，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，对原告吴成国、王敏要求被告王德、吴志诚承担办理房屋所有权转移登记产生的税费及手续费，不予支持。 因当前尚未对住宅建设用地土地使用权到期后续期作出法律安排，仅有《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》国土资厅函[2016]1712号的规定，住宅用地续期不收取费用，而且四川省国土资源厅转发了该复函（川国土资发[2017]12号），要求全省严格按照办法的要求办理续期问题，加之原告吴成国、王敏也未举证证明案涉房屋中非商业用房需续交土地出让金，故对原告吴成国、王敏要求三被告续交案涉房屋中住宅部分的土地出让金的请求不予支持。至于要求三被告续交案涉房屋中商业用房的土地出让金的问题，本院亦无法支持。理由如下： 一是土地出让金是土地使用者向土地管理部门缴纳的土地出让价款，其性质不属于出售房屋的税费或手续费，因此原告吴成国、王敏不能依据《售房协议书》中对税费、手续费的约定来要求三被告续交的土地出让金； 二是当前我国土地实行有偿使用，土地的使用期限是衡量商业用房价值的重要参数，吴明华在出售案涉商业用房时已取得该房屋所对应的土地使用权批复，该批复具有公示效力，应视为原告吴成国、王敏购买案涉房屋时是明知该情形，因此应推定案涉房屋出售时的价值，即出售款，不包含2019年10月9日以后的土地使用权价值，故在对续交土地出让金无约定的情况下，如果再由三被告续交土地出让金，而由原告吴成国、王敏享受延长的土地使用期限价值，不符合等价交换的原则； 三是即使当前是因吴明华或三被告的原因导致未在土地使用期限届满前办理房屋所有权转移登记，致使现需交纳土地出让金后才能办理房屋所有权转移登记，该行为也仅仅是让原告吴成国、王敏及时履行了交纳土地出让金的义务，并未造成原告吴成国、王敏额外损失，故不应由三被告续交土地出让金。 综上，应由原告吴成国、王敏续交案涉房屋土地出让金，三被告提供相应协助，续交后再由三被告协助原告吴成国、王敏办理房屋所有权转移登记。 至于原告吴成国、王敏要求三被告赔偿违约金5万元的问题。即使吴明华或三被告存在违约，原告吴成国、王敏也称其损失仅有向被告方催收的电话费损失，但未证明具体损失情况，而且从原告吴成国、王敏提交的证据上看，原告吴成国、王敏并未按约定支付购房款，也存在违约，但三被告同样未举证证明损失情况，因此本院从公平出发，对原告吴成国、王敏的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原告吴成国、王敏与吴名华、被告王青华签订的《售房协议书》合法有效；被告王青华、王德、吴志诚在本判决生效后十五日内协助原告吴成国、王敏续交吴明华名下的位于仪陇县马鞍镇开发区（房屋所有权证编号为00020101）第一层房屋中商业用房的土地出让金，并协助原告王敏、吴成国将该层房屋中的商业用房、住宅的所有权转移登记到原告吴成国、王敏名下，因办理房屋所有权转移登记产生的税费、手续费（以相关部门核算为准），由被告王青华负担；驳回原告吴成国、王敏的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条、第二十六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告吴成国、王敏与吴名华、被告王青华签订的《售房协议书》合法有效； 二、被告王青华、王德、吴志诚在本判决生效后十五日内协助原告吴成国、王敏续交吴明华名下的位于仪陇县马鞍镇开发区（房屋所有权证编号为00020101）第一层房屋中商业用房的土地出让金，并协助原告王敏、吴成国将该层房屋中的商业用房、住宅的所有权转移登记到原告吴成国、王敏名下，因办理房屋所有权转移登记产生的税费、手续费（具体金额以相关部门核算为准），由被告王青华负担； 三、驳回原告吴成国、王敏的其他诉讼请求。 案件受理费4,460元，由被告王青华、王德、吴志诚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张凯昌 二〇二〇年六月十日 书记员  邬兴春