山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终664号上诉人（原审被告）：陈丽，女，汉族，户籍地山西省长治市，现住深圳市。委托诉讼代理人：乔四红，山西天建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝宝霞，女，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：王卫平，山西君略律师事务所律师。原审被告（被告）：苗晓阳，男，汉族，户籍地山西省长治市。委托诉讼代理人：乔四红，山西天建律师事务所律师。原审被告：长治市锦绣房地产开发有限公司，住长治市延安南路50号。法定代表人：王爱中，职务执行董事。委托诉讼代理人：牛凯、焦帆(实习)，山西英佳律师事务所律师。上诉人陈丽因与被上诉人郝宝霞、原审被告苗晓阳、长治市锦绣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服长治市屯留区人民法院（2019）晋0405民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈丽的委托诉讼代理人乔四红、被上诉人郝宝霞及其委托诉讼代理人王卫平、原审被告苗晓阳的委托诉讼代理人乔四红、长治市锦绣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛凯、焦帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一、原审认定事实不清，依法应当发回重审。根据约定，被上诉人应当承担偿还贷款月供的义务，被上诉人主动停止月供，被上诉人停止月供违反合同约定，导致银行扣划了锦绣房地产公司的保证金及苗晓阳被列入征信黑名单。被上诉人没有履行付款的主要义务，存在根本违约，导致合同目的不能实现。被上诉人仅履行了7个月房贷月供，不能认定被上诉人只支付绝大多数购房款，在还清贷款前要求过户违反协议约定。被上诉人希望继续履行合同的请求是新的邀约，上诉人表示拒绝，上诉人已经退还了7万元购房款，双方合同已经解除，不能以为签订书面解除合同为由认定合同未解除。缴纳房款和退还购房款不是同一法律关系，各自履行的性质也截然不同，不能仅仅从金额大小来进行比较。一审判决理由和判决结果明显矛盾，按照该判决，上诉人将白白损失201251.46元及利息损失（因被上诉人停止月供后银行一次性扣划的剩余房款及违约责任款项）。一审程序不当。剥夺上诉人辩论权利，违反法定程序。上诉人的反诉并非“抗辩事由”，一审法院对于上诉人的反诉不予准许不当。一审法院适用法律错误。合同法第十条、合同法司法解释二第二条规定，合同以不要式为原则,以要式为例外，原审判决以“双方未形成明确的书面解除合同”适用法律错误。一审判项内容在法律适用存在错误，违反平等主体之间的自治空间。原审判决未按照“不告不理”的原则进行审判,被上诉人在一审民事起诉状中并未请求返还上诉人给其退还的七万元购房款,上诉人也未提出该项诉讼请求，一审法院将当事人未请求的事项进行了裁判不当。被上诉人的一审诉讼请求在逻辑上是矛盾的、互相冲突的。而原审法院却未对此进行释明,引导当事人合理合法地进行诉讼活动,是明显的程序错误。郝宝霞辩称，一审判决认定事实清楚，应当维持，我方依照约定交了50多万房款，还了月供，停月供原因是被上诉人要求上诉人履行办理房屋过户，上诉人拒绝了。苗晓阳述称，我方和陈丽离婚时，这个房屋给了陈丽了，我方不干涉。长治市锦绣房地产开发有限公司述称，一审法院驳回郝宝霞对我公司的诉讼请求正确，其他与我公司无关。郝宝霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告陈丽继续履行合同，为原告办理房屋过户手续；2、判令被告陈丽违约造成原告损失计509156.1元（购房本金456000元，垫付银行贷款13982元及银行存款利息39174.1元）；3、判令被告苗晓阳对上述资金及赔偿款承担连带赔偿责任；4、判令被告长治市锦绣房地产开发有限公司承担538023.06元的赔偿责任（余款179341.02*3=538023.06）；5、诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：原告于2017年4月16日委托代理人程俊宝（乙方）与被告陈丽（甲方）签订《房屋出售协议》，其中约定，二、1、乙方一次性付清甲方为该房屋已支付费用伍拾贰万陆千元整（526000元）,甲方移交手续给乙方，乙方继续房贷月供：（费用清算截止2017年3月底，乙方4月份接手）；2、乙方将银行贷款付清后，甲方协助乙方去办理过户手续。三、甲方要保证该房屋没有任何经济纠纷，若因甲方引起的任何纠纷债务，乙方负责任在房屋买卖之前负责解决，确定不给乙方带来经济损失，居住障碍。四、目前银行贷款情况如下：1、贷款总额24万元整；2、起始还款时间：2010年5月28日起；3、至今累计还款94期，共计还款总额195300元整（每年还款数额不等，按照银行利率调整金额为准）；4、剩余还款金额共计193323.02元整。合同签订前原告已于2007年3月15日以现金方式支付被告陈丽40万元，随后通过网银转账的方式转给陈丽之妹陈婷100000元，又通过微信转账的方式转给陈丽26000元。随后被告陈丽将盖有被告长治市锦绣房地产开发有限公司复印件与原件一致的《商品房买卖合同》交付原告。原告开始依约用被告苗晓阳的名义继续还月供。还到第八个月时因为本案原告未按时交付月供，银行把开发商起诉，扣掉了长治市锦绣房地产开发有限公司的保证金，陈丽委托其父亲与开发商签订还款协议。2019年4月20日债权人（甲方）：长治市锦绣房地产开发有限公司与债务人（乙方）：陈立（丽）达成了还款协议，协议内容：鉴于苗晓阳在长治市锦绣房地产开发有限公司开发楼盘“康庄花苑”所购房屋4号楼1单元101房，未按约定归还银行贷款，致使银行在2018年11月份一次性从开发商保证金账户中全部扣清未还贷款201251.46元，除本人补给开发商31251.46元外，剩余款项17万元由其妻陈立（丽）偿还。经双方协商，从2018年11月份起按剩余款项的12%年利率计算利息，直至还清日为止。该事件后，原、被告经过微信沟通，表明因为原告迟延履行交付房贷的一事造成了后来的纠纷，被告陈丽分三次退还原告购房款7万元。原告表示愿意一次性交付陈丽剩余部分房款，希望陈丽在房款全部缴纳完成后配合办理过户手续，并且愿意自行承担过户费，陈丽后来以其父母不同意为由拒绝了原告。庭审中，原告陈述称，当时被告陈丽与被告长治市锦绣房地产开发有限公司达成还款协议之后，表示房子不卖给我了，所以我才没有继续还月供；被告陈丽称，当时是因为原告不按时交付月供，导致苗晓阳进入黑名单，才商量把钱退还给原告，且原告已经接受了被告陈丽的退款。一审法院认为，原告郝宝霞与被告陈丽所签订的房屋买卖协议成立并生效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人未按照合同约定履行义务的，依法应当承担继续履行、赔偿损失的义务。本案中，原告郝宝霞与被告陈丽就该买卖合同均已履行了主要义务，中间双方在履行中发生纠纷，原告要求被告配合其办理房屋过户手续未获允许后，原告停止了交纳第八个月的房贷，造成了后来陈丽与长治市锦绣房地产开发有限公司之间的纠纷，原告的此行为构成迟延履行，但鉴于原告已缴纳了大部分的购房款，且在后来的纠纷发生后愿意继续履行合同承担剩余款项，故该迟延履行行为并不能导致该合同的目的不能实现，故该《房屋出售协议》应继续履行。针对陈丽退还给原告的7万元房款，被告陈丽以此主张双方已达成解除房屋买卖合同事宜，但因双方未形成明确的书面解除合同，且该合同履行部分中原告已缴纳了绝大多数的购房款，而被告陈丽仅退还给原告少部分的购房款7万元，且原告在与陈丽沟通过程中表示愿意一次性缴纳剩余购房款，希望继续履行合同，故对被告陈丽要求确认解除合同的抗辩理由不予采信，原告应当返还陈丽70000元退款。因原告的迟延履行月供行为，导致了长治市锦绣房地产开发有限公司与陈丽之间后来形成纠纷，双方因此达成了还款协议，故陈丽与长治市锦绣房地产开发有限公司达成的还款协议中的内容，原告应该代替陈丽履行该项还款协议，并负责承担还款协议中确定的31251.46元的未还贷款以及剩余17万元款项及其利息。原告要求被告办理房屋过户手续，因协议约定的条件尚未成就，尚不具备过户条件，可在约定条件成就后或是具备过户条件后再予以办理。原告的其它诉讼请求没有事实依据及法律依据，不予支持。被告苗晓阳、长治市锦绣房地产开发有限公司与原告不存在合同关系，根据合同相对性原则，不是本案适格被告，原告对其的起诉，应予以驳回。被告陈丽在庭审中提起的反诉，经审核后实为对本诉的抗辩事由，故对其反诉请求不予准许。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、原告郝宝霞与被告陈丽继续履行2017年4月16日签订的《房屋出售协议》。二、原告郝宝霞于本判决生效之日起三十日内返还陈丽7万元购房款。三、驳回原告郝宝霞其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费14225元，由被告陈丽承担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，郝宝霞以支付宝转账的方式向苗晓阳转账七次，共计10490.64元，郝宝霞称该笔款项系其以苗晓阳名义支付的银行贷款，陈丽对该转账真实性予以认可，故本院认定郝宝霞以苗晓阳名义偿还的银行贷款数额为10490.64元。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，郝宝霞在一审中提出的第一项诉讼请求与第二、三、四项诉讼请求虽然相互矛盾，但本案诉讼要素齐全，符合《中华人共和国刚民事诉讼法》规定的立案标准。一，关于郝宝霞在一审中提出的第一项诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。本案中，郝宝霞于2017年4月16日委托代理人程俊宝（乙方）与被告陈丽（甲方）签订的《房屋出售协议》合同有效，在签订合同后，双方应按照合同约定履行己方义务。郝宝霞在一审中称其要求陈丽配合其办理房屋过户手续未获允许后停止了交纳第八个月的房贷，但郝宝霞关于办理过户手续的请求与双方的合同约定不一致，郝宝霞以此为由拒绝履行合同义务不当。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定，除法律另有规定或者当事人另有约定的外，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或解除民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。本案中，郝宝霞停止月供后向陈丽主张退款，陈丽退还了部分购房款，本院认定郝宝霞与陈丽已经达成解除合同的意思表示，双方签订的《房屋出售协议》已经解除。合同解除后，郝宝霞请求继续履行合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。二，关于郝宝霞在一审中提出的第二、三、四项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于郝宝霞主张应由陈丽返还其购房款本金及垫付银行贷款的诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于郝宝霞主张利息损失39174.1元因缺乏证据及法律依据，本院不予支持。苗晓阳不是合同当事人，郝宝霞请求由苗晓阳承担连带责任没有依据，本院不予支持。郝宝霞未提供充分证据证明长治市锦绣房地产开发有限公司在本案中存在过错，故郝宝霞请求由长治市锦绣房地产开发有限公司承担赔偿责任没有依据，本院不予支持。三、陈丽就其反诉请求已向一审法院另行主张权利，一审程序并未实质剥夺陈丽的诉讼权利，陈丽主张一审程序违法、剥夺其辩论权利的上诉理由本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长治市屯留区人民法院（2019）晋0405民初888号民事判决；二、陈丽于本判决生效七日内返还郝宝霞购房本金465000元及垫付的银行贷款10490.64元；三、驳回郝宝霞的其他诉讼请求。四、驳回陈丽的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14225元，由郝宝霞负担940元，由陈丽负担13285元。二审案件受理费100元，由郝宝霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝志芳审 判 员 张建兵审 判 员 闫明先 二〇二〇年六月三十日法官助理 李阳阳书 记 员 赵 敏