北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初127号原告：吴雪林，女，1987年2月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。被告：崔磊，女，1987年3月27日出生，汉族，户籍地北京市怀柔区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：中信银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区金融大街甲27号，机构编码B0006211000001。法定代表人：刘红华，行长。委托诉讼代理人：余水清，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丹，北京市鑫诺律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司北京长安支行，住所地北京市西城区宣武门内大街乙6号，统一社会信用代码91110102801107430G。法定代表人：鲍晓晨，行长。委托诉讼代理人：李民峰，1979年4月20日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。委托诉讼代理人：李嘉，女，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。原告吴雪林与被告崔磊、第三人中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行北京分行）、第三人中国工商银行股份有限公司北京长安支行（以下简称工行长安支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴雪林及其委托诉讼代理人苟波，被告崔磊，第三人中信银行北京分行之委托诉讼代理人余水清、曾丹到庭参加诉讼。被告工行长安支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雪林向本院提出诉讼请求：1.原告代被告向两名第三人偿还借款（具体金额由第三人据实核算），第三人收到欠款后立即办理北京市顺义区×房屋（以下简称涉诉房屋）的抵押权注销手续；2.第三人办理完毕房屋抵押权注销手续后，被告立即将涉诉房屋过户给原告；3.被告偿还原告代偿欠款（具体金额待第三人核算后明确）；4.被告向原告支付违约金（自2019年11月20日开始至房屋实际过户至原告名下止，每天按775元计算）；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告吴雪林撤销第三项诉讼请求。事实和理由：2019年6月2日，我通过中介公司与崔磊签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔磊将涉诉房屋出售给我，房屋总价款320万元，合同约定崔磊应当在2019年7月30日前解除房屋在第三人处所办理抵押。我依约定向崔磊支付了定金及首付款共计140万元，但崔磊称因为急于用钱该首付款并未能用于偿还银行借款。后经多次协商，我再支付房款15万元，并且经协商房屋总价款变为300万元，另经协商房屋于2019年9月30日起正式交付给我。但其后，崔磊仍未能按照约定办理房屋解押手续，导致合同至今未能继续履行。我认为，崔磊怠于履行解押义务的行为严重损害了我的合法权益。为保证我能够尽量减小损失，故诉至法院，请依法予以判决。被告崔磊辩称：认可与吴雪林存在房屋买卖合同关系，但不同意吴雪林代为偿还银行欠款。双方协议降低房屋价款、由吴雪林收取2019年10月1日起的房屋租金，即相当于违约金，不同意吴雪林违约金的诉讼请求。被告中信银行北京分行辩称：本案吴雪林起诉崔磊房屋买卖合同纠纷，我行中信银行北京分行被列为第三人，我行并非房屋买卖合同当事人，因此在本案中不存在实体权利和义务。本案被告崔磊以其房产作抵押向我行申请贷款，我行依据行业规范和要求审核材料、办理抵押、并向崔磊发放贷款，不存在任何过错。崔磊出售其房屋的行为并未通知我行，我行不知情。崔磊与吴雪林因房屋买卖产生的纠纷与我行无关。鉴于，吴雪林愿意以崔磊的名义提前向我行偿还借款，为解决本案纠纷，我行同意借款人提前清偿。实际偿还金额以还款当日我行确定的余额为准。借款清偿后，我行与崔磊的借款合同将终止，我行同意按照银行的规定流程为涉诉房屋被抵押的部分办理解押手续。但是，提前还款和办理解押均需借款人崔磊配合，需要其向我行提出申请并来我行履行签字手续，否则我行单方无法完成。请法庭注意到这一情节，督促崔磊履行其必要的配合义务。被告工行长安支行未到庭参加庭审，但庭前提交书面答辩状辩称：一、贷款情况。2016年3月，崔磊为购买涉诉房屋与我行签订《个人购房借款／担保合同》，借款金额170万元。该笔贷款期限360个月，自2016年3月18日起至2046年3月18日止。崔磊以上述房产提供抵押担保。双方于2016年3月16日就上述房产办理了抵押登记手续（京×××顺义区不动产证明第×××号）。截止2020年4月21日，崔磊尚欠我行贷款本金1576020.87元、利息3734.83元。二、我行意见。我行与崔磊签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，我行为涉诉房屋的合法的抵押权人。吴雪林与崔磊签订《北京市存量房屋买卖合同》时，对涉诉房屋为我行设定抵押担保属于明知。根据《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，如吴雪林愿意代崔磊归还借款，我行同意协助办理解除抵押登记手续。反之，如吴雪林不能代偿，则吴雪林与崔磊签订的买卖合同应属无效，我行不同意办理解押手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月2日，崔磊（出卖人）与吴雪林（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，由吴雪林购买崔磊名下的涉诉房屋。《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋成交价格150万元，涉诉房屋建筑面积105.68平方米；出卖人应当在收到全部房款7日内将房屋交付给买受人；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起160日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。《补充协议》约定，买卖双方达成关于该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格的折价款为170万元，由买受人于2019年6月30日之前预付给出卖人140万元，于过户前支付给出卖人部分房款30万元；出卖人出售给买受人除以上标的房屋配套设施设备、装饰装修折价款以外的借为该房屋的网签价款，出卖人出售给买受人的标的房屋总价款为320万元；房屋现状出租给蛋壳公寓，买受人同意继续出租至合同到期，在房屋产权办理转移登记后租房收益归买受人。2019年6月2日，吴雪林支付给崔磊定金10万元。2019年6月24日，吴雪林支付给崔磊首付款130万元，首付款收据的收款人为袁伟。2019年12月25日，吴雪林支付给崔磊首付款15万元。崔磊认可收到涉诉房屋首付款155万元。2020年1月2日，双方签订《补充协议》，协商达成一致如下：1.买卖合同房屋成交价变更为300万元；2.因崔磊收到吴雪林购房首付款155万元整，崔磊未按合同约定办理银行解押手续，经双方协商约定于2019年9月30日交付房屋，现房屋为出租状态，崔磊与蛋壳公寓签署的北京市房屋租赁合同，合同到期日至2021年4月27日，现将房屋交付，从2019年10月1日起房屋租赁收益归乙方吴雪林所有，房屋租金为季度支付，崔磊收到蛋壳公寓支付的房租后及时转给吴雪林。涉诉房屋已办理网签手续。吴雪林同意承担按照网签房屋价款150万元计算的办理所有权转移登记手续时买方和卖方应缴纳的各项税费。吴雪林表示崔磊没有按照双方约定将已支付的涉诉房屋首付款用于偿还银行贷款，减少的20万元房款并非违约金；崔磊未按约定时间过户构成违约，应按照每日775元的标准支付违约金。崔磊表示双方协议将房屋总价款由320万元减为300万元、推迟崔磊办理贷款解押时间，减少的20万元房款以及2019年10月1日起房屋租金收益归吴雪林即相当于违约金，协商时吴雪林提出代其偿还银行贷款，其表示同意；双方合同约定吴雪林通过贷款方式购买涉诉房屋，因此，现不同意吴雪林将房屋剩余价款给银行。吴雪林要求代崔磊偿还工行长安支行及中信银行北京分行的欠款，经本院释明后，吴雪林表示知晓其中的法律风险，并且在本次诉讼中撤销要求崔磊偿还超出房屋总价款的偿贷金额的请求。审理过程中，崔磊称其与袁伟离婚时二人协议将涉诉房屋归崔磊所有，离婚后崔磊将涉诉房屋出售给吴雪林。审理过程中，吴雪林申请查封涉诉房屋，并提供保函担保。另，崔磊向工行长安支行借款170万元，双方于2016年3月14日签署《个人购房借款/担保合同》。工行长安支行在本次诉讼中表示，截止2020年4月21日，崔磊尚欠工行长安支行贷款本金1576020.87元、利息3734.83元。崔磊和共同借款人袁伟向中信银行北京分行借款65万元，双方于2017年8月29日签署《个人房产净值抵押经营借款合同》。中信银行北京分行在本次诉讼中表示，截止2020年3月30日，借款人尚欠贷款本金622670.7元，利息3627.87元。上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》、首付款收据、收条等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案工行长安支行经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，仅向法院提交了书面答辩状，视为其放弃了质证的权利。崔磊与吴雪林签订《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。崔磊认可已收到吴雪林支付的购房款155万元，本院不持异议。吴雪林自愿为崔磊偿还银行借款作为涉诉房屋的购房尾款，且清楚代为偿还的借款金额超过购房尾款，本院不持异议。应偿还的借款金额（包括本金及利息）以中信银行北京分行与工行长安支行核算的金额为准。对于超过购房尾款的偿贷金额，吴雪林表示在本次诉讼中暂不主张，本院亦不持异议。故，对于吴雪林要求的代崔磊向中信银行北京分行、工行长安支行偿还剩余借款的请求，本院予以支持，同时，崔磊应配合办理涉诉房屋的解押权注销手续。在涉诉房屋抵押权注销后，崔磊应履行办理涉诉房屋所有权转移登记手续的合同义务，对于吴雪林的该项请求，本院亦予以支持。吴雪林自愿承担按照网签房屋价款150万元计算的办理所有权转移登记手续时买方和卖方应缴纳的各项税费，本院不持异议。关于违约金的请求，双方2020年1月2日签订《补充协议》的时间已晚于2019年6月2日《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》约定的“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起160日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”的时间，并且2020年1月2日的《补充协议》约定降低了20万元房屋价款，从2019年10月1日起房屋租赁收益归吴雪林所有。因此，本院对崔磊主张的降低20万元及租金收益归吴雪林即为违约金性质予以采信，对于吴雪林主张的崔磊逾期未过户构成违约，要求崔磊支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴雪林于本判决生效之日起七日内代被告崔磊偿还第三人中信银行股份有限公司北京分行的借款，具体金额（包括本金及利息）以第三人中信银行股份有限公司北京分行核算的金额为准，借款结清后七日内被告崔磊配合第三人中信银行股份有限公司北京分行办理相关抵押权注销手续；二、原告吴雪林于本判决生效之日起七日内代被告崔磊偿还第三人中国工商银行股份有限公司北京长安支行的借款，具体金额（包括本金及利息）以第三人中国工商银行股份有限公司北京长安支行核算的金额为准，借款结清后七日内被告崔磊配合第三人中国工商银行股份有限公司北京长安支行办理相关抵押权注销手续；三、上述两项抵押权注销手续均办理完毕后十五日内，被告崔磊配合原告吴雪林将北京市顺义区×号楼×层×单元×房屋所有权转移登记至原告吴雪林名下；四、驳回原告吴雪林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千四百元、申请保全费五千元（原告吴雪林均已预交），均由被告崔磊负担，于本判决生效之日起七日内直付原告吴雪林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇二〇年六月二十四日书记员 范春艳