广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异224号 案外人（异议人）：谭永灿，男，汉族，1970年12月13日出生，住所地：广东省佛山市禅城区。 委托代理人：李润冰，系广东福德律师事务所律师。 申请保全人：佛山南海新华村镇银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。 法定代表人：李王伟。 委托诉讼代理人：陈恩杰，男，该公司工作人员。 被申请人：黄颂烺，男，1992年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被申请人：曾广英，女，1965年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被申请人：黄子颀，男，1962年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被申请人：苏容奇，男，1968年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 本院审理原告佛山南海新华村镇银行股份有限公司与被告黄颂烺、曾广英、黄子颀、苏容奇金融借款合同纠纷一案[（2019）粤0605民初1342号]的过程中，根据申请人的申请及其提供的财产线索，查封了存放在被申请人曾广英名下位于广东省佛山市禅城区通济街2号七座701房（权利证号：XXX），案外人谭永灿对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，请求停止对佛山市禅城区通济街2号七座701房的保全执行措施。事实理由：异议人认为作为无过错不动产买受人，对涉案房产所享有的物权期待权足以对抗申请保全人的金钱债权，可排除法院强制执行。（一）黄子颀与曾广英与异议人在法院轮候查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）异议人在法院轮候查封之前已经合法占有该不动产，并已支付全部价款；（三）非因异议人自身原因未能办理过户登记；（四）异议人一直积极的消除涉案房产存在的障碍，并已涂销涉案房产的抵押，且原正式查封及第一轮候查封已被解除，现涉案房产的正式查封文号为（2019）粤0605执保678号。 申请保全人答辩称，一、依据《物权法》第十四条的规定，目前异议标的仍登记在被申请人曾广英名下，在法律上异议标的仍属于曾广英的财产；二、异议人谭永灿在异议标的的交易中存在过失，没有按照约定支付对应部分的房款。异议人的主张与事实理由不足以排除申请保全人对异议标的的执行申请，请求法院驳回其异议请求。 被申请人黄颂烺、曾广英、黄子颀、苏容奇没有发表答辩意见。 经审理查明，本院在审理佛山南海新华村镇银行股份有限公司诉黄颂烺、曾广英、黄子颀、苏容奇金融借款合同纠纷一案中，佛山南海新华村镇银行股份有限公司于2019年1月30日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人黄颂烺、曾广英、黄子颀、苏容奇等的银行存款230807.63元或查封、扣押其相应价值的财产。本院经审查作出（2019）粤0605民初1342号民事裁定书，裁定：冻结被申请人黄颂烺、曾广英、黄子颀、苏容奇的银行存款230807.63元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院立（2019）粤0605执保678号案实施财产保全措施，并于2019年2月2日轮候查封被申请人曾广英名下位于广东省佛山市禅城区通济街2号七座701房（权利证号：XXX）的不动产权。该轮候查封自2020年1月20日起转为正式查封，查封期限为三年。 另查明一，佛山市禅城区人民法院于2016年7月4日立案受理原告谭永灿与被告曾广英、黄子颀确认合同有效纠纷一案，谭永灿诉请：1、确认双方签订的房屋买卖《协议书》合法有效，并确认佛山市禅城区荟景园7号701房产权属谭永灿所有；2、判令曾广英、黄子颀立即协助谭永灿办理过户手续。该案经审理查明：2005年10月19日，谭永灿与曾广英、黄子颀签订《协议书》一份，约定曾广英、黄子颀将位于佛山市禅城区通济街2号7座（即荟景园7号）701房出卖给谭永灿，总价款39.20万元。协议还约定：一、谭永灿于2005年10月19日支付房款35.20万元，房屋交付谭永灿使用；曾广英、黄子颀取得房产证，交谭永灿保管，并到市公证处办理委托公证手续，谭永灿即支付2万元房款；谭永灿于2008年办理新国土证转名手续受理当天支付剩余2万元房款，各付税费。二、因曾广英、黄子颀原因未能办理银行提前还款手续而不能过户至谭永灿时，自2008年3月1日起，曾广英、黄子颀每月向谭永灿支付违约金2000元；谭永灿有权取回购房款。诉讼中，双方当事人确认，协议签订之日谭永灿支付购房款35.20万元，并将房屋交付谭永灿进行装修使用。另查明，2006年7月起，涉案房屋之网络、有线数字电视用户均登记为谭永灿，水、电之用户名称现均登记为谭永灿。2016年7月1日，谭永灿书写《收据》一份，上载：今收到谭永灿付购买荟景园7座701房尾款4万元，购房款已付清，协商定于2017年1月30日前办理房屋产权过户手续。黄子颀在收款人处签名、署日期和身份证号码。还查明，涉案之通济街2号七座701房是建筑面积为91.61平方米的住宅，2005年11月30日登记于曾广英名下。该房屋已两次登记设立抵押，抵押权人分别为广东银达融资担保投资集团有限公司和广东银达典当有限公司。该案释明，虽然谭永灿履行了其支付购房款之合同义务，曾广英、黄子颀亦履行了房屋交付义务，但房屋之所有权变更自权属变更登记完成时生效，谭永灿行使其要求曾广英、黄子颀协助办理产权登记过户手续并实现时方可设立其对涉案房屋之所有权，故谭永灿诉请直接确认房屋之所有权归其之诉求，并无法律依据，不予支持。2016年9月18日，该院作出（2016）粤0604民初6396号民事判决书，判决：一、确认谭永灿与曾广英、黄子颀于2005年10月19日就买卖位于佛山市禅城区通济街2号（荟景园）七座房房屋之《协议书》合法有效；二、驳回谭永灿的其他诉讼请求。该判决于2016年10月12日发生法律效力。 另查明二，佛山市禅城区人民法院在执行钟威贤与黄子颀、曾广英民间借贷纠纷一案过程中，谭永灿作为该案案外人提出异议，请求排除对涉案房屋的执行。佛山市禅城区人民法院于2019年6月3日作出（2019）粤0604执异125号执行裁定书，裁定：驳回谭永灿的异议请求。后谭永灿不服，提起执行异议之诉，佛山市禅城区人民法院立案受理。该案经审理查明：701房系曾广英于1999年11月购买所得，2005年11月30日登记至曾广英个人名下，至该案一审辩论终结前，701房权属未行变更登记；广东银达融资担保投资集团有限公司于2013年2月6日对701房设置的抵押，以及广东银达典当有限公司于2014年2月10日对701房设置的抵押仍未注销。2019年7月10日，该院作出（2019）粤0604民初15916号民事判决书，判决：一、不得执行登记在曾广英名下位于佛山市禅城区通济街2号七座701房（权利证号：XXXX）；二、驳回谭永灿的其他诉讼请求。该判决于2019年8月13日发生法律效力。 另查明三，广东银达融资担保投资集团有限公司和广东银达典当有限公司于2019年1月25日分别出具《说明》称其司已在解除担保后将涉案房产的房产证原件、他项权证原件及涂销抵押的资料退还给黄子颀、曾广英，但曾广英、黄子颀至今未办理涂销抵押的手续。 另查明四，佛山市自然资源局于2020年2月24日出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》显示，涉案的701房权利人为曾广英，抵押情况无，查封情况为：一、本院（2019）粤0605执保678号案首查封，查封期限从2020年1月20日起至2023年1月19日止；二、佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604执保71号案轮候查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案701房虽然登记在被申请人曾广英名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在本院正式查封涉案701房前已就该房屋与被申请人签订转让合同并支付了全部房款，且异议人在2005年10月19日已合法占有房屋。同时，根据查明事实，异议人在付清房款后，涉案房屋一直存在抵押登记或法院查封情形，客观上无法办理过户，因此，涉案701房未办理过户登记的原因不在于异议人。综上，异议人的权利能够排除对涉案701房的保全执行，其请求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在曾广英名下的位于广东省佛山市禅城区通济街2号七座701房（权利证号为XXX）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  敬志超 二〇二〇年六月五日 法官助理何敏怡 书记员郑妙霞