海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初411号 原告：檀某，男，1947年6月21日出生，汉族，住北京市海淀区，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。 原告檀某与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告檀某，被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。本院于2020年4月14日依法作出（2020）琼9002民初411号民事裁定书，以八大处海南分公司非本案适格被告为由，裁定驳回原告对八大处海南分公司的起诉。该裁定现已生效。本案经批准依法扣除审限45日，并延长审限45日。本案现已审理终结。 原告檀某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金22025.25元。事实和理由：原告于2015年3月11日在琼海市嘉积镇白石岭美岭湖小区购买被告南洋瑞华公司开发的住宅楼17栋803室，面积59.68平方米，购房款总价376556元。被告南洋瑞华公司于2015年3月11日交房，原告入住后，被告南洋瑞华公司于2018年10月18日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金22025.25元。违约金计算方式为：原告买房总价款376556元，于2015年3月11日交房，办证日为2018年10月18日，除去730日办证时间，违约天数585天，按日万分之一计付违约金为22025.25元。原告与被告南洋瑞华公司于2015年3月11日签订的商品房买卖合同，八大处海南分公司于2016年收购了被告南洋瑞华公司在美岭湖的开发、经营、受益权。每次管理部门、开发商与业主发生矛盾纠纷，出来调解的人都是八大处海南分公司的负责人，所以原告认为八大处海南分公司就是美岭湖这个项目的主体，八大处海南分公司也承诺了在收购的时候以承债方式来收购。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告南洋瑞华公司答辩称，一、被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办理产权证等事实无异议。交房后，被告立即着手准备办证相关资料，但2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，并于2016年4月28日正式受理不动产权证登记业务，实行二证合一，办理不动产权证。此时被告按照购房合同约定继续为原告办理房屋权属证书的合同目的已不能实现。办证制度的变化，导致被告无法向房管局递交房屋登记资料，只能向不动产登记中心申请办理不动产权证。按不动产登记中心的要求须先申请办理土地分割，待土地分割完成后，才能申请办理不动产权证。为此，被告积极开展办证工作，不动产登记中心于2018年10月18日办好原告的不动产权证书。在被告已为原告办理不动产权证的情况下，不能以房屋权属证书约定的730日办证期限确定被告是否逾期办证，而应将原办理房屋权属证书及土地证的期限合并计算，即1270日。被告于2015年3月11日向原告交付房屋，按照1270日办证期限计算，被告仅需在2018年9月1日前为原告办理完不动产权证。被告已于2018年10月18日为原告办理不动产权证，被告逾期办证天数为47天，应支付的违约金为1796.91元，原告要求被告支付违约金22025.25元属计算错误，应予更正。二、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，应驳回原告对八大处海南分公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告檀某提交了如下证据：1.《房屋交接书》，2.不动产权证书，3.《琼海市商品房买卖合同》。被告南洋瑞华公司未提交证据。被告对原告所举以上三份证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营、高尔夫球场经营、生态旅游景区建设及经营等业务的企业法人。2015年3月11日，被告将其开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A17幢8层803房交付给原告使用。2015年3月22日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A17幢8层803房，建筑面积59.68平方米，房价款为按建筑面积计价，每平方米6406.2元，总金额382322元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按房屋面积58.78平方米向被告支付了购房款376556.44元。2018年10月18日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2020年1月13日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守履行。本案涉案标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据，不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中约定办理房屋权属证书期限为730日、办理土地使用权证期限为540日，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1270日内。被告南洋瑞华公司于2015年3月11日向原告交付房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2018年9月1日届满，但被告南洋瑞华公司于2018年10月18日才为原告办理不动产权证，其逾期47日才为原告办理不动产权证，已构成违约，应按合同约定每日以原告已付购房款376556.44元的万分之一计付违约金给原告，共计违约金1769.82元。被告主张其应支付的违约金为1796.91元，超出部分属其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。因此，被告应支付原告违约金1796.91元。原告主张被告办证逾期585天，与事实不符，其请求被告支付违约金22025.25元，超出部分没有事实根据，依法应予驳回。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金1796.91元，原告主张超过部分的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告檀某违约金1796.91元。 二、驳回原告檀某超过以上数额部分的诉讼请求。 案件受理费350元，减半收取计175元，由原告檀某负担161元，被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司负担14元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符 小 丽 二〇二〇年六月二日 法官助理 黄 雪 莹 书 记 员 王  凯 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。