北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初63514号原告：北京烁栎物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-344。法定代表人：肖力，总经理。委托诉讼代理人：赵清伟，北京恒理律师事务所律师。被告：李慧青，女，1973年6月29日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告北京烁栎物业管理有限公司(以下简称烁栎物业公司)与被告李慧青物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烁栎物业公司委托诉讼代理人赵清伟到庭参加了诉讼。被告李慧青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烁栎物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李慧青向我公司支付2000.1.1-2011.12.31、2017.1.1-2018.12.31期间的物业费20816.6元，保安费、保洁费及代收代缴电费1512元，垃圾外运费420元；2.判令李慧青承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我公司为被告所居住的北京市海淀区莲宝路7号院提供物业服务，被告系莲宝路7号院xx室房屋业主，自2000年起开始拖欠物业费，经我公司多次催促，仍未缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2006年9月16日，总装备部白塔寺营区管理处（甲方）与北京军神物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将莲宝路7号院1#楼，132户，物业委托乙方施行物业管理；委托管理期限为2006年1月1日至2006年12月31日；本物业的管理服务费用的收费标准依据北京市京价（房）字[1997]第196号、北京市京价（房）字[1996]第274号、北京市京价（收）字[1999]第253号、北京市京地税[1997]第386号核算。2015年1月1日，总装备部白塔寺营区管理处（甲方）与烁栎物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将莲宝路7号院1#楼，109户，物业委托乙方施行物业管理；委托管理期限为2015年1月1日至2015年12月31日；本物业的管理服务费用的收费标准依据北京市京价（房）字[1997]第196号、北京市京价（房）字[1996]第274号、北京市京价（收）字[1999]第253号、北京市京地税[1997]第386号核算；本物业的管理服务费用，由乙方在每年第一季度末向甲方一次性收取全年费用294212.63元，见附件，甲方须在每年第二季度第一个月内交纳。该合同附件二总装物业费明细表载明：绿化费0.55元/平方米·年、化粪池清掏费0.3元/平方米·年、管理费3.5元/平方米·年、小修费4.72元/平方米·年、共用设施维修费1元/平方米·年、高压水泵费1.152元/平方米·年、电梯费8.448元/平方米·年、电梯代验费0.144元/平方米·年、垃圾外运费30元/户·年、三费108元/户·年、税费5.5%。2016年1月1日，总装备部白塔寺营区管理处（甲方）与烁栎物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将莲宝路7号院1#楼，109户，物业委托乙方施行物业管理；委托管理期限为2016年1月1日至2016年12月31日；本物业的管理服务费用的收费标准依据北京市京价（房）字[1997]第196号、北京市京价（房）字[1996]第274号、北京市京价（收）字[1999]第253号、北京市京地税[1997]第386号核算；本物业的管理服务费用，由乙方在每年第一季度末向甲方一次性收取全年费用294212.63元，见附件，甲方须在每年第二季度第一个月内交纳。该合同附件二总装物业费明细表载明：绿化费0.55元/平方米·年、化粪池清掏费0.3元/平方米·年、管理费3.5元/平方米·年、小修费4.72元/平方米·年、共用设施维修费1元/平方米·年、高压水泵费1.152元/平方米·年、电梯费8.448元/平方米·年、电梯代验费0.144元/平方米·年、垃圾外运费30元/户·年、三费108元/户·年、税费5.5%。诉讼中，烁栎物业公司称其自1999年起在该小区提供物业服务至今，但未与业主签订书面的物业服务合同。烁栎物业公司向本院提交了：1、烁栎物业公司的物业服务资质证书，记载准予其从事物业管理活动的时间为1999年10月14日，资质等级为三级。2、烁栎物业公司自2000年起代收小区部分业主水费、电费、装修押金、采暖费等费用的记账凭证。经审查，其中一张日期为2002年元月13日的收据载明：今收到xx李慧清交来三费108元、生活垃圾费30元（2002.1-12），合计138元。另查明，在烁栎物业公司起诉同一小区其他业主的关联案件中，本院向中央军委机关事务管理总局第四保障处保障三队了解涉案小区情况。经查，该小区共有5栋楼，1997年12月，开发商军神实业将自行售卖的1号楼出售给原总装部，共132套，其中有部分经济适用房及部分公寓，部队改革后，由保障四处进行管理。保障四处在接管涉案房产后，对房屋面积委托第三方机构进行了测绘，并形成了《房屋面积测算技术报告书》。根据保障四处备案的莲宝路7号院住房明细记载，xx号的住户姓名为李惠清，测绘报告面积为75.38平方米。烁栎物业公司的原企业名称为北京军神物业管理有限公司，于2010年8月12日变更为现名称。审理中，烁栎物业公司向本院提交了中央军委机关事务管理总局第四保障处保障三队于2019年8月29日出具的证明，主要内容为：海淀区莲宝路7号院xx号房屋的住户姓名叫李慧青。烁栎物业公司按照每月每平方米1.742元的标准主张物业费，因涉案房屋尚未办理房产证，故房屋面积按照被告之前交费的计费面积71.13平方米主张。烁栎物业公司称《物业管理服务合同》中的三费是指保安费、保洁费及代收代缴电费，按照每户每年108元的标准主张。垃圾外运费按照每户每年30元的标准主张。另查，李慧青经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李慧青经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。烁栎物业公司虽未与李慧青签订物业服务合同，但烁栎物业公司实际为涉案房屋提供了物业服务，李慧青作为涉案房屋的住户，与烁栎物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系。故李慧青应当向烁栎物业公司交纳相应的物业服务费用。现烁栎物业公司主张的物业费，理由正当，本院予以支持；烁栎物业公司主张的三费及垃圾外运费金额过高，根据查明的事实，2002年度的三费及垃圾外运费138元李慧青已经交纳，应从烁栎物业公司的诉求中予以扣除，对其余部分本院予以支持。李慧青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李慧青于本判决生效后七日内向北京烁栎物业管理有限公司支付2000年1月1日至2011年12月31日及2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计20816.6元；二、李慧青于本判决生效后七日内向北京烁栎物业管理有限公司支付2000年1月1日至2001年12月31日、2003年1月1日至2011年12月31日及2017年1月1日至2018年12月31日期间的保安费、保洁费及代收代缴电费1404元，垃圾外运费390元；三、驳回北京烁栎物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元（北京烁栎物业管理有限公司已预交），由李慧青负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费369元（北京烁栎物业管理有限公司已预交），由北京安居物业管理有限公司负担2元，已交纳；由李慧青负担367元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  游晓飞审判员  **鸽审判员  冯京晶二〇二〇年六月三十日书记员  王梓霖