浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初957号原告：陈素辉，女，1953年10月18日出生，汉族，住苍南县。原告：肖容，男，1984年11月3日出生，汉族，住苍南县。上述二原告共同委托诉讼代理人：徐志晗、张慧，浙江震瓯律师事务所律师。被告：浙江林垟房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032772362233X9，住所地苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口。法定代表人：叶经书。委托诉讼代理人：林浩，北京尚元（温州）律师事务所律师。原告陈素辉、肖容与被告浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈素辉、肖容的共同委托诉讼代理人徐志晗、被告林垟公司的委托诉讼代理人林浩到庭参加诉讼。在审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求。2020年4月27日，原、被告双方向本院申请给予30天庭外和解期。本案现已审理终结。原告陈素辉、肖容起诉称：2013年1月30日，肖云貌和原告陈素辉与被告林垟公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：×××89，备案登记号：20139400971），约定将位于××镇××路××道××期××项目第40幢803号房出售给原告，合同总金额为1724796元，原告应于签订本合同当日前支付70万元购房款，之后，肖云貌、原告陈素辉支付购房款10万元。案外人陈维足将其对被告的60万元借款债权转让给肖云貌及原告陈素辉用于抵冲购房款，被告于2013年1月30日向肖云貌、原告陈素辉出具70万元的收款收据（款项内容为：华臣一品苑40幢803室房款）。2013年6月27日，肖云貌、原告陈素辉与被告签订的《商品房买卖合同》经苍南县住房和城乡规划建设局备案件登记。2013年11月25日，案外人苍南润地置业有限公司与华南平、陈素芳、殷兴亮、胡招治对双方的借款进行结算，将债权转让给被告，并签订了《借款归还结算协议》，约定：“苍南润地置业有限公司（简称债务人）分别于2011年8月22日向华南平、胡招治借得190万元，于2012年3月2日向殷兴亮、陈素芳、华南平借得220万元，于2012年7月16日向殷兴亮借得120万元，共计530万元，结算至2013年11月25日，利息为103.35万元，本金和利息共计633.35万元，由华英雄、林莹、殷兴亮、陈素辉、殷传标五人在华臣一品苑购得住宅各一套，房号分别为40幢703室、44幢706室、38幢1403室、40幢803室、40幢604室，此五套住宅还有706.546万元购房款尚未缴纳，经债务人与被告林垟公司协商，同意将633.35万元抵冲购房款，不够部分（73.196万元）由郑益良借给债务人的借款本金中抽调补足”。被告当日向原告出具了102.4796万元的收款收据，注明为“40幢803室购房款”。至此，肖云貌、原告陈素辉已经全部付清购房款。原告陈素辉与肖云貌系夫妻关系，原告肖容与肖云貌系父子关系。肖云貌于2018年4月3日去世，其继承人为配偶陈素辉、长子肖容、长女肖姿娜、次女肖春容。经继承人协商一致，该预售商品房份额由原告肖容继承。为此，原告请求：1.依法确认肖云貌、原告陈素辉与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××89）合法有效；2.判令确认肖云貌、原告陈素辉与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××89）的权益归原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。被告林垟公司辩称，1.被答辩人主体是否适格。两答辩人与肖云貌的夫妻关系、父子关系不能仅由居委会的证明；居委会不能证明肖云貌已死亡；各继承人关于继承份额或放弃继承的声明须履行法定手续；法院由必要追加肖姿娜、肖春容参加本案诉讼；2.被答辩人没有支付购房款。被答辩人称已全额付清购房款与事实不符；3.被答辩人没有履行合同义务，依法不享有合同权益。购房合同是否有效由法院认定，但即便有效，合同权益也不能归被答辩人享有。原告陈素辉、肖容在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.身份证、居委会证明，用以证明原告诉讼主体资格；2.企业信用信息公示报告，用以证明被告诉讼主体资格；3.商品房买卖合同、登记备案意见，用以证明2013年1月30日原、被告签订“华臣一品苑”第40幢803号房屋买卖合同，约定房款为1724796元，该合同于2013年6月27日经苍南县住房与城乡规划建设局备案登记；4.借款归还结算协议、会议纪要，用以证明2013年11月25日，案外人苍南润地置业有限公司与原告等人达成借款归还结算协议，约定将债务转移给被告，并与尚未支付的购房款进行抵销，且该借款结算协议已经得到被告的认同；5、浙江省统一收款收据联、林垟公司收款收据及审计被告（预收账款明细表、房屋销售抵款明细表），用以证明原告已付清商品房买卖合同约定的购房款。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1中的身份证的合法性、真实性、关联性无异议，对居委会证明的真实性无异议，合法性、关联性有异议；认为夫妻关系、父子关系需法定机关证明；对证据2.3的三性无异议；对证据4中的借款归还结算协议的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，认为该协议是与润地公司私下达成的协议，与本案被告林垟公司无关，被告没有在该协议上签字确认。对会议纪要的三性有异议，该会议纪要没有相关人员签字和被告公司盖章，其内容没有涉及本案的相关内容；对证据5中的两份收款收据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，不能证明被告收到原告的购房款项。对预收账款明细表、房屋销售抵款明细表的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，审计报告存在证据效力瑕疵，已被温州中院（2017）浙03刑终188号刑事裁定书所确认。被告林垟公司没有提供证据材料。对原告提供的上述证据材料，本院认证如下：被告对原告提供的证据1.2.3的真实性没有异议，本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；证据4中的借款归还结算协议，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认，会议纪要系复印件，且内容不完整，对其证明力不予确认；对证据5的真实性，本院予以确认，能够证明本案相关事实。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年1月30日，原告陈素辉和肖云貌（已故）作为买受人与被告林垟公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：×××89，备案登记号：20139400971），合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于苍南县××镇××路××车站大道以西、编号为Ｌ－01地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑（二期）”商品房。该商品房建设工程规划许可证号为××，施工许可证号为××。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2012）第008号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第40幢803号房，该商品房的设计用途为住宅，属框剪结构，建筑面积为141.18平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米12217元，总金额为1724796元。第七条约定：买受人于签订本合同当日支付100％房款。第九条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起买受人协同出卖人办理退房手续后60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。第二十七条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向苍南县住房和城乡规划建设局申请登记备案。合同同时对逾期交房违约责任等事项进行了约定。2013年1月30日、同年11月25日，肖云貌、陈素辉先后向被告林垟公司缴纳购房款700000元、1024796元，被告林垟公司向肖云貌、陈素辉分别出具两份载明收到肖云貌、陈素辉“华臣一品苑”第40幢803室购房款的收款收据。另查明，涉案《商品房买卖合同》已于2013年6月27日经苍南县住房和城乡规划建设局登记备案。又查明，肖云貌于2018年4月3日死亡，同年4月4日被苍南县公安局注销户口。陈素辉系肖云貌妻子，肖云貌生前育有三子女，长女肖姿娜、次女肖春容、长子肖容。肖云貌的第一顺序法定继承人为配偶陈素辉、长女肖姿娜、次女肖春容、长子肖容。现肖云貌第一顺序继承人肖姿娜、肖春容均已明确表示放弃继承肖云貌的遗产。本院认为，关于本案原告主体是否适格。《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的视为接受继承。本案中，肖云貌的第一顺序法定继承人为本案原告陈素辉、肖容及长女肖姿娜、次女肖春容。其中长女肖姿娜、次女肖春容在本院于2020年6月3日所制作的谈话笔录已明确表示放弃继承肖云貌的遗产。原告陈素辉、肖容没有表示放弃继承，视为其接受继承。本院认定陈素辉、肖容，具有原告主体资格。故，被告辩称原告主体不适格，本院不予采纳。关于本案是否已缴清购房款。根据被告林垟公司向原告陈素辉和肖云貌出具的收款收据以及在会计账册上载明收款的事实，应认定林垟公司收到陈素辉和肖云貌涉案房屋购房款1746796元的事实，原告及肖云貌已履行合同的主要义务，涉案商品房买卖合同已成立。对被告提出原告没有支付购房款的抗辩，缺乏相应事实依据，本院不予采纳。故，原告请求原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效，理由正当，本院依法予以支持。原告撤回对第2项诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：确认陈素辉、肖容与浙江林垟房地产开发有限公司于2013年1月30日签订的关于坐落于苍南县灵溪镇“华臣一品苑”第40幢803号房屋《商品房买卖合同》有效。案件受理费80元，减半收取40元，由浙江林垟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈诗意二〇二〇年六月七日代书记员 黄 栋相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的视为接受继承。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。8-