济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初4157号 原告:冯雪，女，1977年8月29日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。 被告:绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市。 法定代表人：金科丽，总经理。 被告：绿城物业服务集团有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：刘常宝，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：吴桐，山东龙奥律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李青云，山东龙奥律师事务所实习律师。 原告冯雪与被告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城公司）、绿城物业服务集团有限公司济南分公司（以下简称绿城济南分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯雪的委托诉讼代理人蔡萌，被告绿城公司、绿城济南分公司的共同委托诉讼代理人吴桐、李青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯雪向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿原告财产损失及租金损失共计80000元（80000元为暂定数额，最终赔偿金额根据鉴定结论确定）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告拥有一套位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园21号楼某房屋2017年花费巨资对该房屋进行装修。2019年5月26日，因被告未尽维护义务，致使下水道反流入原告房内。原告的地板、墙壁、家具等财产遭受了严重的损坏。 绿城公司、绿城济南分公司辩称，一、两被告均非适格被告，不应承担损害赔偿责任，应当驳回原告的起诉。原告主张因被告绿城济南分公司未尽维护义务，下水道返流入原告房内，致使地板、墙壁、家具等财产遭受严重的损害，给原告造成了重大经济损失。与事实不符。绿城济南分公司为原告提供物业服务，已尽到了对物业的共有部位、共有设施设备的日常管理、养护及维修。二、绿城物业济南分公司已尽到管理服务的职责和义务，不存在违约情形。根据原告与绿城济南分公司签订的《海尔绿城·全运村锦兰园（南区）前期物业服务协议》，绿城济南分公司承担物业共用部位的维修、养护和管理，污水管道的疏通工作。上下水管道具有一定的封闭性，在无特殊或者特定情形下，物业公司对管道采取日常的例行维护和检查，并形成对应检查记录表以此来完成该项工作，是为管理养护的具体措施。根据绿城济南分公司提供的设备设施日常保养记录表，绿城济南分公司定期对公共部位管道进行了巡查，做好了巡查记录，已尽到了对公共部位管道的日常管理和维修、养护，不存在管理或者服务过错。三、原告所遭受的财产损失与绿城济南分公司的管理或者服务行为不存在因果关系。根据原告房屋所在的楼公共管道的结构及布局，该单元一楼住户与二楼以上住户分属于不同管道，一楼独立排水，二楼以上住户共属于同一公共主管道（Y字型）。因此原告房屋所在的下水道位置等同位于整幢楼公共下水管道的最低端。从绿城济南分公司工作人员疏通出的油污、残渣判断，造成堵塞的原因，应为原告所在房屋的上层房屋的业主在长期的生活中冲入下水道的厨房垃圾杂物逐渐积累所致，与绿城济南分公司的管理服务行为没有直接的因果关系，与绿城公司更没有直接的因果关系。另，原告在装修房屋后长期未使用，对自己的房屋疏于管理，导致在污水外溢后不能于第一时间发现，造成了损失的扩大，存在过错，对其损失也应承担相应责任。四、原告所主张的房屋租赁损失，系预期损失，不应作为本案损失被支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告冯雪系济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园21号楼某房屋的所有人，房屋在装修，尚未入住。2019年5月26日，被告绿城济南分公司发现案涉房屋有异味，遂联系原告冯雪，取得入户密码后进入屋内进行处理。原告家中地板、墙壁、家具等因下水道反流被浸泡损坏。原告冯雪依据与被告绿城济南分公司签订的《海尔绿城·全运村锦兰园（南区）前期物业服务协议》要求两被告承担违约责任。经查，被告绿城济南分公司为济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园小区提供物业服务的公司，2015年12月，被告绿城济南分公司（甲方）与原告冯雪（乙方）签订《海尔绿城·全运村锦兰园（南区）前期物业服务协议》，载明：一、乙方所购的物业系住宅，房屋建筑面积约为143.39平方米。甲方为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任。二、在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共有部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用。2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。三、前期物业服务期限自2015年12月5日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。四、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。因乙方或第三人之故意或过失所导致，或乙方、物业使用人违反本协议、《临时管理规约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害，甲方不负赔偿责任。协议还约定了其它事项。 本案在审理过程中，冯雪提出司法鉴定申请，要求对济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园21号楼某房屋内因下水道反流所受损的财产价值进行司法鉴定，本院予以准许。烟台天平价格评估事务所有限公司依法接受委托进行鉴定，于2020年1月6日出具司法鉴定意见书，结论认定：案涉房屋内因下水道反流所受损的财产价值为36825元。 本院认为，被告绿城济南分公司与原告冯雪签订的《海尔绿城·全运村锦兰园（南区）前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。绿城济南分公司为冯雪房屋所在小区提供物业服务，对小区公共设施设备（其中包括污水管道）负有日常维护、养护、管理和运行服务的义务。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”烟台天平价格评估事务所有限公司评估认定案涉房屋内因下水道反流所受损的财产价值为36825元，客观公正，符合实际，本院予以采纳。案涉房产为正常交付业主居住的房屋，作为物业服务企业的绿城济南分公司应当负有维护下水管道畅通的义务。在没有证据证明居民非正常或不当使用且原告房屋无人居住的情况下，下水道因居民长期生活冲入的厨房排污逐渐累积而堵塞，污水反流入原告房内，应属于公共管道堵塞所导致，被告绿城济南分公司应当承担不当履行合同的赔偿责任。同时，冯雪基于与绿城济南分公司的物业服务合同要求其承担违约责任，而两被告主张应由楼上业主承担赔偿责任与本案并非同一法律关系，因此，对绿城济南分公司认为其已尽到公共管道的管理、维护义务，冯雪的财产损失应由楼上业主承担赔偿责任的主张，本院不予采纳。冯雪对案涉房屋疏于管理，对污水外溢问题未能及时发现，导致财产损失扩大，对其财产损失亦应承担相应的责任。结合本案实际及双方当事人各自的过错，本院确定减少绿城济南分公司百分之三十的责任，由绿城济南分公司承担百分之七十的责任，即25777.5元。绿城济南分公司是绿城公司的分支机构，不具有公司法人资格，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，绿城济南分公司的责任，应先以绿城济南分公司管理的财产承担，不足以承担的，由绿城公司承担。冯雪主张绿城济南分公司、绿城公司赔偿其租金损失，无合同及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告绿城物业服务集团有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯雪赔偿款25777.5元，不足以支付的部分由被告绿城物业服务集团有限公司承担； 二、驳回原告冯雪超出部分的诉讼请求； 三、驳回原告冯雪其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告冯雪负担270元，被告绿城物业服务集团有限公司、绿城物业服务集团有限公司济南分公司负担630元；司法鉴定费3000元，由原告冯雪负担900元，被告绿城物业服务集团有限公司、绿城物业服务集团有限公司济南分公司负担2100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  姚文辉 二〇二〇年六月十九日 书记员  庞嫣然