湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初4134号 原告：湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路702号。 法定代表人：余庆九，总经理。 委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。 被告：长沙市芙蓉区旺达威数码广场，经营场所湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路154号。 经营者：莫建农（身份证号码442530196707120054），男，住湖南省长沙市芙蓉区建湘路359号，系长沙市芙蓉区旺达威数码广场经营业主。 委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凌峰，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。 原告湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司（以下简称新华书店长沙公司）与被告长沙市芙蓉区旺达威数码广场（以下简称旺达威广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告新华书店长沙公司的委托诉讼代理人陈文中、被告旺达威广场的委托诉讼代理人全宏英和陈凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新华书店长沙公司向本院提出诉讼请求：1．判令旺达威广场向新华书店长沙公司支付租金809054元；2．判令旺达威广场支付逾期付款违约金611477.26元（以应付未付租金为基数，按24%/年的标准自逾期之日起，暂计算至2020年3月2日，实际应计至全部租金付清之日止）；3．判令旺达威广场支付房屋占有使用费1091425元（计算至2019年1月16日止）；4．判令旺达威广场交付的履约保证金100000元抵扣应付的租金和违约金；5．判令由旺达威广场承担本案诉讼费和财产保全费。事实和理由：2016年2月19日，新华书店长沙公司与旺达威广场签订《房屋租赁合同》，约定新华书店长沙公司将位于长沙市芙蓉区蔡锷中路112号房屋（以下简称案涉房屋）出租给旺达威广场，租赁期限自2016年2月20日至2019年12月19日止。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府就案涉房屋发布拆迁公告，2016年12月31日，因长沙市芙蓉区人民政府在案涉房屋周围进行围挡，旺达威广场实际停止经营。截至2016年12月31日，旺达威广场拖欠租金809054元未付，经多次催告，旺达威广场至今仍未支付。且在2017年1月1日后，旺达威广场经新华书店长沙公司多次催告仍占用案涉房屋，未按合同约定将案涉房屋返还，导致新华书店长沙公司直至2019年1月16日才将案涉房屋交付长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称征收办）。新华书店长沙公司与旺达威广场签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按合同约定和法律规定行使权利、履行义务。现旺达威广场逾期支付租金809054元，经多次催告仍未履行支付义务，除应向新华书店长沙公司支付租金809054元外，还应按《房屋租赁合同》第四条第3项的约定，每日按所欠付租金金额的千分之五支付迟延付款违约金（新华书店长沙公司自愿按所欠租金数额每年24%的标准向旺达威广场主张违约金），并根据《房屋租赁合同》第四条第2项的约定，将旺达威广场所支付的履约保证金100000元用于抵扣应付的租金和违约金。此外，旺达威广场拒不履行《房屋租赁合同》项下的房屋腾退返还义务，应当按照《房屋租赁合同》第四条第5项、第8项的约定，自2017年1月1日起至实际腾退返还案涉房屋之日止，按每日每平方米5元的标准支付占有使用费。 原告新华书店长沙公司向本院提交的证据有：1．新华书店长沙公司的营业执照；2．旺达威广场的企业信用信息公示报告资料；3．《房屋租赁合同》两份；4．长沙市芙蓉区人民政府蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告；5．旺达威广场《请求对扩建面积进行测量并给予补偿的报告》；6．《协议书》；7．新华书店长沙公司《退场通知》、《通知》；8．湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2536号《民事判决书》；9．《房屋移交拆房通知确认单》。 被告旺达威广场辩称，旺达威广场没有拖欠新华书店长沙公司的租金，也不存在欠付租金的违约情形，不应承担欠付租金的违约责任，新华书店长沙公司要求支付租金809054元，没有提供计算方法、计算标准和租金计算时间节点。《房屋租赁合同》第二条对租金予以明确约定，将旺达威广场此前欠付的租金8400000元计算至本合同租金中，视为对本合同项下租金的约定，双方此前签订的租赁合同的欠付租金义务消灭，欠付租金的计算时间应当自本案所涉合同实际欠付时开始计算，至于旺达威广场欠付租金的数额，需双方对账核算，新华书店长沙公司并未列明详细租金计算和欠付清单。《房屋租赁合同》第五条第6项约定，在租赁期内如遇城市拆迁改造，旺达威广场因拆迁而无法正常经营致关门停业，本合同终止履行，合同租赁期计算至关门停业的前一天。长沙市芙蓉区人民政府于2016年7月12日发布征收范围公告，案涉房屋在征收范围内，征收拆迁造成旺达威广场无法经营，双方的《房屋租赁合同》于2016年7月12日解除，合同解除后，双方互不承担合同义务，旺达威广场自2016年7月12日之后无需向新华书店长沙公司支付房屋租金，旺达威广场租赁案涉房屋用于经营手机市场，因房屋征收拆迁导致市场被迫停业，旺达威广场需另寻场地继续经营手机市场业务，新华书店长沙公司应给予适当的过渡期，故旺达威广场也无须支付2016年7月12日之后的租金和占有使用费并承担违约责任。旺达威广场缴纳的保证金10万元已由长沙市中级人民法院（2020）湘01民终1925号《民事判决书》判决新华书店长沙公司退还，不得重复处理，不在本案审查范围。 被告旺达威广场向本院提交的证据有：1．租金发票；2．宝南街社区征收民意调查通知、新华书店长沙公司的《复函》、长沙市芙蓉区人民政府芙政征字2016第6-1号《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围公告》、《长沙市芙蓉区人民政府蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》、致蔡锷中路两厢棚户区改造项目被征收居民的公开信（五）、关于清理租赁和经营行为整顿交通秩序并开展综合执法的通告；3．关于在蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告、蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具的《证明》；4．《承包经营合同》、长沙市芙蓉区定王台街道办事处宝南街社区居委会的《证明》、房屋腾空和搬迁现场照片；5．证人张贤圣（身份证号码：430123197709155977）的证言；6．长沙市中级人民法院（2020）湘01民终1925号《民事判决书》。 对原告新华书店长沙公司、被告旺达威广场围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下： 2016年2月19日，新华书店长沙公司与旺达威广场签订《房屋租赁合同》，约定新华书店长沙公司将案涉房屋出租给旺达威广场，旺达威广场确认并承诺已欠缴新华书店长沙公司租金840000元，租赁期限自2016年2月29日起至2019年12月19日止；2016年的年租金为585000元，2017年至2019年的年租金为670000元，每年分四次支付；旺达威广场应交履约保证金100000元，在旺达威广场退出房屋并与新华书店长沙公司结清全部应缴纳的费用后十日内按原金额退还旺达威广场，在租赁期间旺达威广场如有严重违约行为，新华书店长沙公司有权以履约保证金抵扣旺达威广场应付款项，或作为新华书店长沙公司因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同规定不予返还；旺达威广场如未按合同的约定按期支付租金，应按所欠金额以每日千分之五的标准，由旺达威广场向新华书店长沙公司支付迟延付款违约金；租赁期内，如租赁房屋被城市拆迁改造，本合同自行终止，新华书店长沙公司不给予旺达威广场任何补偿，旺达威广场承诺按新华书店长沙公司要求在指定期限内搬离案涉房屋；如旺达威广场迟延支付租金超过30天，或逾期支付租金以外的其他任何应付款项超过30天的，新华书店长沙公司有权单方解除合同，收回房屋，旺达威广场支付的履约保证金不予退还，且还须向新华书店长沙公司按履约保证金的一倍支付违约金，如给新华书店长沙公司造成损失，支付的违约金不足补偿该损失的，差额部分由旺达威广场依法另行赔偿；旺达威广场应在合同出现提前终止或期满或合同解除情形后10日内腾空返还案涉房屋，逾期不返还的应按每日每平方米5元的标准支付占用使用费，且还应承担案涉房屋在占用期间所发生的一切费用，如造成新华书店长沙公司损失的还应承担赔偿责任，房屋里仍有余物或还有装修设备未拆除的，视为放弃所有权，新华书店长沙公司有权处置；租赁期内如遇拆迁，旺达威广场应将原欠款一次性支付给新华书店长沙公司。合同签订后，旺达威广场未向新华书店长沙公司支付租金。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府发布《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》，案涉房屋位于征收范围内。2016年12月9日，长沙市芙蓉区地方税务局、长沙市芙蓉区公安消防大队、长沙市工商行政管理局芙蓉分局等芙蓉区政府十一个职能部门联合发布关于清理租赁和经营行为、整顿交通秩序并开展综合执法的通告，通知长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有房屋的出租方、承租方于通告之日起，就租赁关系的解除即行协商，并于通告之日起15日内解除租赁关系，长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有经营业主于通告之日起即行处置所经营物品，并于通告之日10日内停止经营、将经营物品搬离。2016年12月10日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部发布关于在蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告，通知称指挥部将于2016年12月22日开始沿征收范围进行围挡施工。2016年12月31日，因案涉房屋周围被围挡，旺达威广场实际停止经营。2017年2月15日，旺达威广场腾空案涉房屋，搬至长沙市芙蓉区黄泥街含英里一号商场一楼经营手机市场业务。2018年11月15日，新华书店长沙公司向旺达威广场发出《退场通知》，通知称新华书店长沙公司已和政府就案涉房屋征收拆迁达成协议，并已将案涉房屋所有权全部移交给政府，请尽快到新华书店长沙公司签订补偿协议。2018年12月27日，新华书店长沙公司向旺达威广场发出《通知》，通知旺达威广场务必于2019年1月6日前将房屋内所有东西都搬走。2019年1月16日，新华书店长沙公司再次向旺达威广场发出《通知》，通知旺达威广场务必于2019年1月21日前将房屋内所有东西都搬走，否则将房屋内所有物品视为弃物处理。2019年1月16日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具《房屋移交拆房通知确认单》，确认被征收人新华书店长沙公司的案涉房屋已腾空，被征收人新华书店长沙公司已于2019年1月16日将案涉房屋移交蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部。 本院认为，新华书店长沙公司与旺达威广场于2016年2月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定并秉承诚实信用原则履行各自合同义务。 本案中，长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具的《证明》、《关于清理租赁和经营行为、整顿交通秩序并开展综合执法的通告》、长沙市芙蓉区定王台街道办事处宝南街社区居委会出具的《证明》、证人证言等证据，能够证明旺达威广场已于2017年2月15日因城市征收拆迁腾空搬出案涉房屋租赁场地，房屋租赁合同至此终止履行。故旺达威广场应向新华书店长沙公司支付截止2017年2月15日所拖欠的租金及之后至2019年1月16日实际向新华书店长沙公司返还案涉房屋的占用使用费，根据合同约定，截止2017年2月15日旺达威广场拖欠未付新华书店长沙公司房屋租金为855833元，新华书店长沙公司诉请旺达威广场支付拖欠的房屋租金，本院予以支持。 关于租赁房屋占有使用费的问题。房屋租赁合同约定，租赁期内，如租赁房屋城市拆迁改造，旺达威广场因拆迁而无法经营，本合同终止履行，合同租赁期限计算至关门停业的前一天。房屋占有使用费是基于被占有使用的房屋能产生市场价值，在被占有使用期间由实际占有使用人向房屋权利主体对房屋价值丧失的补偿，案涉房屋已属于政府征收改造范围，已被围挡即将拆除，案涉房屋本身的市场价值已丧失，已被政府征收部门转化为征收补偿。故新华书店长沙公司诉请旺达威广场支付搬迁后的房屋占有使用费，本院不予支持。 关于违约金的问题，房屋租赁合同约定按所拖欠金额的每日千分之五标准支付迟延付款违约金，且如迟延支付租金超过30天或累计迟延支付租金超过三次的还应按履约保证金的一倍支付违约金，双方约定的违约金标准显著高于违约损失，新华书店长沙公司主张按拖欠未付租金金额每年24%的计算标准诉请旺达威广场支付逾期付款违约金，符合法律规定，自2017年2月起至2020年2月止，旺达威广场拖欠租金长达三年之久，按此标准计算，旺达威广场应向新华书店长沙公司支付违约金为616199.76元，对新华书店长沙公司该项诉请，本院予以支持。 关于履约保证金的问题。因另案生效裁判文书已经确定新华书店长沙公司应向旺达威广场返还履约保证金100000元，故新华书店长沙公司诉请旺达威广场交付的履约保证金100000元不予退还，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、在本判决生效后十日内，长沙市芙蓉区旺达威数码广场向湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司支付截止2017年2月15日拖欠的租金855833元； 二、在本判决生效后十日内，长沙市芙蓉区旺达威数码广场向湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司支付违约金616199.76元； 三、驳回湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17952元，财产保全申请费5000元，合计22952元，由湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司、长沙市芙蓉区旺达威数码广场各负担11476元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 江 涛 人民陪审员 周 玲 人民陪审员 魏建莲 二〇二〇年六月十八日 法官 助理 李家成 书 记 员 厉大桥 附本判决引用法律条文原文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。