西安市雁塔区人民法院   民事判决书   （2020）陕0113民初2720号   原告：中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行，住所地西安市高新区。    法定代表人：全涛，系该银行行长。   委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孔庆发，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。   被告：李明，男，1977年9月20日出生，汉族，住重庆市巫山县。   被告：赵咪，女，1981年9月29日出生，汉族，住河南省灵宝市。   被告：陕西泰尔实业有限公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：来晓林，系公司执行董事。   委托诉讼代理人：孙坤，男，1988年11月17日出生，汉族，住河南省邯郸县，系公司员工。   原告中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行（以下简称中国银行高新支行）与被告李明、赵咪、陕西泰尔实业有限公司(以下简称泰尔实业)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告泰尔实业委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告李明、赵咪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国银行高新技术开发区支行诉称，原告与借款人李明、赵咪、保证人陕西泰尔实业有限公司于2008年4月7日签订了《个人购房借款合同》，李明、赵咪向中国银行高新支行借款53万元，其以西安市高新区XX路XX号XX公寓XX幢XX单元XX层XX号房屋进行抵押，被告泰尔实业提供阶段性连带责任保证。合同履行期间，由于被告违约拖欠银行借款连续多次。原告有权根据合同约定终止或解除合同并提前收回全部贷款本息。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除被告李明、赵咪与原告中国银行股份有限公司高新技术开发区支行签订的《个人购房借款合同》；2、被告李明、赵咪偿还截至2019年7月31日借款本金229905.88元、利息10856.95元、罚息2983.66元（本息合计243746.49元），及2019年8月1日至给付之日的债务利息、罚息 ；3、被告陕西泰尔实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。   被告李明、赵咪缺席未辩，亦未向本院提交书面的答辩意见。   被告陕西泰尔实业有限公司辩称，对于原告要求泰尔实业承担连带责任的诉请应依法予以驳回。理由：涉案合同中既约定了泰尔实业为保证人，又约定了抵押条款，以被告李明名下银河科技公寓第2幢17层11713号房作抵押担保。根据物权法规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案借款合同第十二条约定：在合同履行期间被告连续三期或累计六期未足额偿还借款本息，原告有权依法处分抵押物。被告不履行到期债务，达到了与原告之间关于抵押物处分、实现担保物权约定的条件。依据债权相对性原则，原告应当按约定实现债权，对抵押物先行处分。因此原告未按照其与被告李明签订的个人购房借款合同进行处分抵押物实现债权的情况下，要求泰尔实业承担保证责任，没有法律依据。   经审理查明，2008年4月7日，原告作为贷款人（乙方）与被告李明作为借款人（甲方）、被告陕西泰尔实业有限公司作为保证人（丙方）签订了《个人购房借款合同》，约定：借款金额530000元，借款期限为180个月（自2008年4月25日起至2023年4月25日止）,借款利率按借款发放日中国人民银行颁布的借款利率执行，如遇中国人民银行调整利率或者变更计息办法，按中国人民银行和中国银行的有关规定执行，借款利息自借款发放之日起计算。借款用于购买座落于陕西省西安市高新区XX路XX号XX公寓XX幢XX层XX号的房产。还款方式为等额本息还款。丙方根据甲方的请求，自愿同意为甲方在本合同项下的借款提供保证担保。担保范围：上述借款合同约定的借款本金、借款利息(含逾期利息、罚息）、实现债权的费用及其他应付费用。保证方式为阶段性连带责任保证--甲方未取得房屋所有权证和未办妥抵押登记之前，由丙方提供担保保证。甲方应当按照合同约定归还借款本息和支付有关费用。借款到期，甲方未按约定清偿借款本息，乙方从贷款逾期之日起按逾期天数以每日万分之一按贷款利率上浮50%的利率计收利息。借款期限内，甲方连续三期或累计六期未足额偿还贷款本息和实现债权费用的，乙方有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息。   同日，被告李明、赵咪作为抵押人与原告中国银行高新支行作为抵押权人签订了《西安市房地产抵押合同》，为保证上述借款合同的履行，被告李明、赵咪将位于西安市高新区XX路XX号XX公寓XX幢XX层XX号房屋抵押给原告。截止庭审之日，原、被告未就该房屋办理抵押登记，原告未取得该房屋的他项权利证书。   另查明，2008年4月25日，原告向被告李明发放贷款53万元。后被告自2018年1月25日开始逾期还款，截止2019年7月31日，连续逾期19期，尚欠原告借款本金229905.88元、利息10856.95元、罚息2983.66元，合计243746.49元。   本案借款发生在被告李明、赵咪夫妻关系存续期间。   上述事实有个人购房借款合同、借款凭证、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、逾期未还款账单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以认定。   本院认为，原告与被告李明、赵咪签订的《个人购房借款合同》系双方真实意思的表示，且内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。原告与被告李明签订了《个人购房借款合同》后，依约履行了放款义务，被告李明未依约定履行还本付息义务构成违约。截止2019年7月31日，被告连续逾期19期，按照合同约定，债权人有权解除合同、提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，故原告要求解除其与被告签订的《个人购房借款合同》，被告李明依约偿还本金、利息、罚息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。本案贷款发生在被告李明与赵咪夫妻关系存续期间，故上述贷款应当认定为夫妻共同债务，由被告李明与赵咪共同承担偿还责任。   关于原告要求被告陕西泰尔实业有限公司承担连带偿还责任的诉讼请求,按照合同约定，陕西泰尔实业有限公司自愿为李明、赵咪因本合同项下的贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，现被告李明、赵咪逾期还款，且原告尚未取得涉案房屋的他项权利证书，故陕西泰尔实业有限公司应按照合同约定承担连带还款责任。关于被告陕西泰尔实业有限公司辩称原告应优先就物的担保实现债权一节，因原告并未取得涉案房屋的他项权证书，抵押权并未实际设立，故泰尔实业的该项主张没有事实和法律依据，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：   一、原告中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行与被告李明、赵咪于2008年4月7日签订的《个人购房借款合同》予以解除；   二、被告李明、赵咪应当于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行借款本金229905.88元、利息10856.95元、罚息2983.66元，合计243746.49元，并按合同约定支付自2019年8月1日起至款项实际清偿之日的利息、罚息;   三、被告陕西泰尔实业有限公司对本判决第一项被告李明、赵咪的债务承担连带保证责任。陕西泰尔实业有限公司承担连带责任后有权向被告李明、赵咪追偿。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4956元，公告费560元，由三被告负担。因原告已预交，故三被告应在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。           审判长  申 国英   审判员  王   华   审判员  李   漾                             二〇 二〇 年六 月 十八日                            书记员  陈   静     打印：相丽华       校对：刘婷婷     2020年月日送达        1