北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初10397号原告（反诉被告）：贾雪生，男，1961年1月24日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：白小强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：高杰，男，1963年4月3日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张敏，北京隆记元律师事务所律师。原告（反诉被告）贾雪生与被告（反诉原告）高杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾雪生及其委托诉讼代理人白小强、王媛、被告高杰及其委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾雪生向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2015年3月28日签订的房屋租赁协议无效；2、请求判令被告赔偿原告装修损失100万元；3、请求判令被告赔偿原告停业损失60万元；4、请求判令被告支付原告搬迁费4万元；5、请求判令被告返还原告租金22万元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月28日，原告与被告之间签订了房屋租赁协议，协议约定，原告承租被告位于长阳镇杨庄子村西南，北京市阳泰水泥制品厂综合楼一层、二层第九、第十、第十一、第十二间，及西附楼三层和东侧200平方米厨房，合计1000平方米，租赁期限从2015年4月28日至2020年4月27日，共计五年，每年租金为48万元。合同签订后，原告于2016年10月对饭店进行了重新装修开业，生意十分红火。2017年4月26日，房山区长阳镇政府突然给原告发来告知单，告知单中称依据《长阳镇城乡结合部综合整治专项工作方案》，针对低端产业及违法建设予以依法打击取缔，原告承租的房屋属于违法建设，要求原告于2017年5月5日前自行清理腾退，如逾期将依法进行强制清理。随后，被告也告知原告，该房屋因违法建设要被拆迁，要求原告必须停业进行腾退。2017年11月9日，被告强行给原告拉闸断电，原告只好停业。根据我国法律有关规定，未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，出租人与承租人订立的租赁合同属无效合同。本案中，原告对该房屋没有合法手续并不知情，因为被告在该房屋中办理了营业执照，所以原告才敢于投入巨资进行装修，现经营刚满一年，政府即要求限期拆除，必然给原告带来了巨大的经济损失。该经济损失理应由被告赔偿给原告。2017年11月，原告向房山区法院提起诉讼，在案件未开庭审理前，被告经长阳镇杨庄子村书记协议，同意赔偿原告的经济损失，故原告在2017年12月份向法院提交了撤诉申请。但原告没有料到，在原告撤诉后，被告又不同意和原告签署赔偿协议。无奈，原告只有再次诉至法院，希望法院支持原告的诉讼请求。高杰辩称，对原告的诉讼请求均不认可。1.双方签订的房屋租赁协议合法有效。根据《合同法》规定，本合同为双方真实意思的表示，并且不违反法律、法规等强制性规定,《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第一条第五项租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。并且北京市房山区住房及城乡建设委员会已将长阳镇06、07街区棚改项目明确为建设用地。且涉案房屋的拆迁公司也明确为07街区，双方签订的合同确为真实有效。从被告提交的《拆迁估价结果报告均可看出。本案涉案房屋建设在农村集体土地上，并非城镇房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,并且事实上原告在庭审过程中，已经自认其曾经在涉案房屋上注册过公司，而注册公司中最重要的一项就是“注册地址”，既然工商行政管理部门已经核发了企业营业执照，在此地注册应当是合法有效的行为。2、被告无需赔偿装修损失，并且原告保留依法向被告进行装修及附属物价格的追偿。其一、依据《合同法》规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。且双方《房屋租赁合同》第四项明确规定“乙方在承租期内，需要装修时必须通过甲方同意，不能私自拆建。”其二、《拆迁估价结果报告》中是被拆迁人高杰所有合法出租房屋9000多平方米的装修评估价格，并没有涉及单独房屋的装修评估价格。原告也无法证明其是否真的进行了装修，高杰出租给原告的房屋是符合经营条件的房屋，在庭审过程中原告也自认被告房屋是装修过的，原告以符合经营条件的房屋进行了注册。其三、庭审中，原告无任何证据证明被告知道或应当知道其将房屋进行装修，而且原告自认被告房屋本为欧式装修，有装修可以用于餐饮经营。原告若装修应当严格按照协议约定进行，违约产生的后果应当由原告承担。其四、被告9762平方米建筑等共赔付装修设备附属物共计4685826元，而原告的申请远远超过此数额。3、被告无需赔偿停产停业损失费用《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条“有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。”4、被告不需支付搬迁费用。搬迁补助费是因配合拆迁所得的“补助”，被告房屋拆迁协议日期为2017年7月，交房日期为2017年9月15日，因配合交房所得补助。原告在起诉书中认可被告已经依合同约定提前30日告知涉案房屋被拆迁的事宜，但却违反约定，继续占有房屋，并自述“2017年12月30日腾退”此时，已经强行拒不配合拆迁达半年之久。因其自认的占用行为，该补助并未得到。5、被告无需退还租金。涉案房屋是国家性质的城市规划建设拆除，双方应当以国家利益为首要出发点，互相配合，在被告知情况后，原告在知晓房屋应拆迁后，长期占用持有该房屋，不予被告进行结算，导致被告并不知道原告是何时搬走，原告也并未提供相应证据证明其何时搬迁，其可以坚持到自认的12月30日就有可能坚持到合同期届满，所以租金应当由原告承担。被告向拆迁公司交房后，权利已经转移，但截至2017年9月15日的电费，被告却拖欠不予支付。在此期间由于原告的行为导致被告在配合政府方面遭受损失，被告均保留追偿的权利。6、原告既然起诉合同无效，那么拆迁利益就不应当要求，更何况双方协议中已经由明确的规定，原告无理之诉不应得到支持。7、诉讼费用应由原告自行承担。综上所述，本案的焦点在于原告是否进行了装修，通过庭审及证据，现可以看到，原告无法证明去进行了装修，更无法证明经过了我方的同意，请法院驳回原告的各项诉讼请求高杰向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付电费10511元；2.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：我方抄表是先用电后抄表，最后不到一个月的时间，电费原告给付，电表数额是9555.45个字，是抄表的结果，抄表记录已经找不到了，在庭审过程中原告承认过是先用电后抄表。贾雪生针对反诉答辩称，不同意高杰的反诉请求，我们也没有拖欠电费，被告也没有向法庭提交拖欠电费的证据，不清楚数额是如何得来的，对于电表的数字不认可，对于标准认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾雪生提交房屋租赁合同、收款收据、告知单存根、装修施工合同、农业银行交易明细清单、拆迁估价结果单、照片、营业执照、企业信息打印件，高杰对房屋租赁合同、农业银行交易明细清单的真实性认可，对于收款收据不进行质证，但认可收到了2017年4月27日至2018年4月26日的租金，对于告知单存根、装修施工合同、拆迁估价结果单、照片、营业执照、企业信息不予认可。高杰提交棚改重点项目月报、拆迁补偿匡算表、交房验收单、庭审笔录、（2018）京0111民初8064号民事裁定书、企业信息打印件，除企业信息打印件外，贾雪生对其他证据的真实性均表示认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对于贾雪生提交的告知单存根、装修施工合同，因其提交了证据原件，故本院对其真实性予以确认，对于拆迁估价结果单、照片因系贾雪生单方制作，在高杰不予认可的情况下，本院对其真实性不予确认，对于营业执照，因贾雪生仅提交了复印件，在高杰不予认可的情况下，本院对其真实性亦不予确认，对于贾雪生、高杰分别提交的企业信息打印件，因均系从网络打印获取，本院对其真实性予以确认。庭审中经贾雪生申请，本院出具调查令，调取了涉案房屋的拆迁估价结果单、拆迁估价结果报告、房屋平面示意图、楼房登记表、房屋条件登记表、附属物登记表、照片、拆迁补偿协议，双方当事人对上述证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下，2010年3月27日开始，贾雪生开始与高杰就房山区长阳镇杨庄子村西南、北京市阳泰水泥制品厂的房屋订立房屋租赁合同关系，用于经营饭店使用，租期为5年，合同到期后，2015年3月28日，高杰作为出租人（甲方）与贾雪生作为承租人（乙方）继续签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋租赁的位置面积为：房山区长阳镇杨庄子村西南，北京市阳泰水泥制品厂综合楼一层、二层第九、第十、第十一、第十二间，及西附楼三层和东侧200平方米厨房，合计1000平方米。二租赁期限：该房屋租赁期限共五年，自2015年4月28日至2020年4月27日止。三、租金及支付时间：租金为每年四十八万元整，付款时间为合同签字生效后付清第一年租金，然后每年3月31日前交纳下一年租金。四、甲方的权利义务：2.乙方按经营范围自主经营，经营的期间产生的各项费用由乙方负责，甲方不能干预乙方的经营活动，并为乙方的经营创造良好的经营环境……5.乙方在承租期内，需要装修时必须通过甲方同意不能私自拆建。五、其他约定：1.在租赁期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方无法继续履行本合同，由此造成的经济损失双方互不承担违约责任。遇到拆迁或其他类似原因，使乙方不能正常经营的。甲方需要提前30日通知乙方，乙方无条件搬出。同时乙方自愿放弃因拆迁所产生的一切利益（包括但不限于房屋安置利益、拆迁款）。承租该房屋后，贾雪生将该房屋用于经营饭店使用，饭店名称为阿丽斑鱼，并向高杰支付租金，现租金已支付至2018年4月26日。2017年4月26日房山区长阳镇人民政府为阿丽斑鱼发布告知单，内容为：根据《长阳镇城乡结合部综合整治专项工作方案》，针对低端产业及违法建设予以依法打击取缔，特此通知你处于2017年5月5日前自行清理腾退，如逾期，将依法对你处进行强制清理。贾雪生腾退房屋后未向高杰交纳2017年9月15日之前部分的电费，对于高杰反诉的电费数额无法核实，但自认平日每月电费大概1万多元，夏天有时候是2万多元。另查明，2018年12月11日，高杰（乙方）与北京市长阳新城投资有限责任公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，约定:一、被拆迁房屋基本情况，乙方被拆迁非住宅房屋位于房山区长阳镇杨庄子村；二、拆迁补偿金额，依据估结果，甲方向乙方支付拆迁补偿款19165727元。其中：房屋重置成新价：13857216元、装修及附属物价格：4685826元、搬迁补助费390480元、停产停业综合补助费0元、有线电视移机费300元、宽带迁移费400元、电话移机费705元、空调移机费139600元、热水器移装费91200元、特殊设备设施补偿或迁移费0元、其它0元；三、搬迁期限及验收标准，1.自本协议签订之日起7日内，乙方须完成搬家腾房并将院落房屋（含厂房）及附属物整体交甲方及拆除公司验收……2.乙方如果未按期完成搬家腾房并交甲方及拆除公司验收的，甲方有权对该房屋（含厂房）及附属物进行拆除，涉及的损失、费用由乙方承担。乙方如未按协议约定的时间搬家腾房，每逾期一日，应按拆迁补偿款总额的万分之五向甲方支付违约金。现高杰已取得上述补偿款。再查，本院审理期间，曾向北京市规划和自然资源委员会房山分局查询涉案房屋的规划审批情况，该单位2020年5月13日为本院出具复函，称未收到北京市阳泰水泥制品厂办理综合楼规划手续的申请，未对该项目核发过选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证（含临时）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.贾雪生是否对涉案房屋进行了装修，高杰是否知晓。高杰在庭审中陈述租赁给贾雪生时房屋已经进行了装修，装修情况为地面铺设通体砖，屋顶为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面刷漆，柱子为大理石材质，并建有两个楼梯，根据贾雪生自拆迁公司处调取的照片显示，房屋拆迁前的装修情况与高杰自述有较大出入，可见贾雪生对涉案房屋进行了装修。又根据双方陈述贾雪生交纳房租的方式为一年一交纳，由高杰派人去专门收取，则即便如高杰所称贾雪生对装修事宜未进行告知，且其本人未到过涉案房屋，但其指派收房租之人确到过现场，对如此大规模、风格与之前差距较大的装修理应知情，又在案亦无证据证明高杰对贾雪生的装修提出了异议，故可以认定高杰对贾雪生的装修知晓；2.关于贾雪生搬离涉案房屋的时间，贾雪生自述为2017年11月9日，在本案之前，贾雪生曾就本案事宜起诉过高杰，在本院2018年5月3日开庭笔录中，法院曾询问贾雪生何时腾退，贾雪生答“2017年12月30日”，高杰称“不清楚原告何时搬走的”。贾雪生虽称笔录记载不全面，但现无证据证明笔录记载失实，且无证据证明贾雪生搬离涉案房屋的时间早于2017年12月30日，又高杰在本案中陈述贾雪生强行占有房屋至2017年12月底，故本院认定贾雪生搬离的时间以其首次自认时间2017年12月30日为准。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。经本院核查，涉案房屋并未取得规划审批手续，故双方签订的租赁合同应属无效。高杰辩称房屋所在土地为农村土地，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于合同无效的规定，但根据该解释第一条第二款规定乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。故本案可参照适用上述司法解释的规定，并据此确认合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高杰作为出租人应当知晓涉案房屋没有规划审批的事实，但仍将该房屋进行出租存在过错，贾雪生作为承租人，租赁房屋时有义务了解房屋状况，核查房屋审批手续，但却疏于审核，对于合同无效亦存在过错，故对于本案中涉及的损失双方均应承担相应责任。关于装修损失，根据本院认定的事实，高杰对于贾雪生的装修理应知情，现合同无效，且涉案房屋已经拆迁，拆迁公司亦对装修损失进行了赔偿，故贾雪生要求高杰给付装修损失的诉讼请求于法有据，但贾雪生依据装修时花费的数额并按照高杰过错进行主张的诉求缺乏事实依据，本院根据拆迁公司评估后对涉案房屋装饰装修部分进行补偿的数额予以确定，但贾雪生提交的证据不足以证实拆迁估价结果单中属于其本人的装修及附属物的准确项目及数量，且经过本院庭审调查，高杰向贾雪生交付的房屋中自带部分装修，在双方均无法各自证明自身准确装修状况的情形下，本院根据拆迁估价结果单中的补偿数额、涉案房屋面积，考虑高杰本来装修的情况，参照附属物登记表、照片酌情确定本案所涉房屋装饰装修及附属物补偿价中属于贾雪生的部分为35万元。关于停业损失费，因涉案房屋拆迁时拆迁公司并未就该项目对高杰进行补偿，故贾雪生该项诉求无事实及法律依据，本院不予支持。关于搬迁费，根据拆迁补偿协议可知，高杰获取了搬迁补助费380480元，该搬迁补助费即为对拆迁搬离行为的补助，贾雪生承租房屋后遇拆迁搬离势必产生该项费用，故其诉求于法有据，本院予以支持，关于具体费用本院根据贾雪生承租面积、拆迁公司补助的数额认定其主张40000元数额合理，予以支持。关于退还租金的诉讼请求，经本院认定贾雪生搬离涉案房屋的时间为2017年12月30日，自此之后至2018年4月26日的租金高杰应该退还，经核算数额为156000元。关于高杰的反诉请求，经本院认定贾雪生确未向高杰交纳其所主张期间的电费，但对于电费数额高杰未提交证据证明，故本院根据贾雪生自认情况酌情确认为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条规定，判决如下：一、贾雪生与高杰于2015年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、高杰于本判决生效后十日内给付贾雪生装饰装修损失350000元；三、高杰于本判决生效后十日内给付贾雪生搬迁费40000元；四、高杰于本判决生效后十日内退还贾雪生租金156000元；五、贾雪生于本判决生效后十日内给付高杰电费10000元；六、驳回贾雪生的其他诉讼请求；七、驳回高杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21540元，由贾雪生负担15217元（已交纳），由高杰负担6323元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费63元，由高杰负担3元（已交纳），由贾雪生负担60元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  朱维元人民陪审员  朱 刚二〇二〇年六月二十四日法官 助理  周 蕊书 记 员  于 淼