云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3184号上诉人（原审被告）：董军峰，男，1986年8月16日生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王太熙、周涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李江，男，1975年11月15日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：和宇明，云南裕承律师事务所律师，特别授权代理。上诉人董军峰因与被上诉人李江房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董军峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对于违约金的裁判适用法律错误，不符合租赁合同的法律规定。2.上诉人、被上诉人均同意解除涉案租赁合同，根据法律规定，协商解除合同没有支付违约金的规定。3.根据生效民事判决已经确认的事实，上诉人欲开办教育机构的合同目的在本案的租赁场地不能实现，上诉人有法定解除权。4.一审判决违约金过高，结合本案实际情况，即使判决上诉人支付违约金，也应当在2万元以下为宜。被上诉人李江辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李江向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付违约金10万元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告向原告租赁原告位于昆明市官渡区的房屋（仅限7楼建筑面积886平米），原告出租该房屋给被告作为培训教育经营使用，被告在经营中不得违反国家相关政策、法律范围，经营所需与房屋相关的证件和手续由被告自行办理，原告提供相应帮助。租期5年，即2018年3月1日至2023年2月28日止，其中2018年3月1日至2018年3月31日为装修免租期。房屋第一年按40元／平方米收费租金为425280元，第二年按42元／平方米收费租金为446544元，从第三年开始每年按上一年租金10%的比例递增。原告在2018年3月1日将房屋交付被告装修使用，被告在协议签订之日起向原告交纳保证金15万元。若被告违约中途退房，原告有权扣留10万元违约金不予返还。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，被告向原告转账支付15万元保证金。被告于2018年2月26日至27日共向原告转账支付半年房租212600元。因被告在办理教育培训经营资格手续过程中认为租赁房屋不符合昆明市的相关规定，无法办理相关证照，其欲开办教育机构的目的不能实现。被告于2018年3月29日向原告邮寄通知要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并到公证机构办理了邮寄公证。因双方未能协商一致，2018年4月17日，董军峰以提供交易信息的房屋中介没有提供当地办学场地要求，导致其因重大误解而签订了租赁合同，造成合同目的无法实现，诉至法院，请求判令：撤销董军峰与李江签订的《房屋租赁合同》，李江退还董军峰保证金15万元及预交房租212600元。昆明市官渡区法院作出（2018）云0111民初3791号民事判决书，判决：一、董军峰与李江于2018年1月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月11日解除；二、由李江于本判决生效之日起五日内退还董军峰保证金15万元、房租94504元；三、董军峰的其他诉讼请求不予支持。李江因不服（2018）云0111民初3791号民事判决书向昆明市中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，保证金10万元作为违约金不予退还，三个月房屋租金，按照每月35440元计算，5万元保证金暂时不退还，用作抵扣物业管理费。昆明市中级人民法院经审理确认：双方认可涉案房屋实际使用时间为102天，以双方认可的使用时间产生物业费17276.44元（李江主张17170.68元），昆明市中级人民法院认为李江主张保证金10万元应当作为违约金不予退还，该主张的含义是要求董军峰承担违约责任，但李江并未在一审时提起反诉要求董军峰承担违约责任，故对于李江的该诉求，不予支持。因此，判决：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初3791号民事判决第一、三项，即：“一、董军峰与李江于2018年1月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月11日解除；三、董军峰的其他诉讼请求不予支持。”；二、变更云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初3791号民事判决第二项：“二、由李江于本判决生效之日起五日内退还董军峰保证金15万元、房租94504元；”为“二、由李江于本判决生效之日起五日内退还董军峰保证金132829.32元、房租94504元”；三、驳回李江的其他上诉请求。因违约金未得到处理，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付违约金10万元。一审法院认为，本案争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》的提前解除被告董军峰是否存在违约。对于该争议焦点，因被告董军峰提起诉讼致合同被提前解除的事实已经确认。涉案《房屋租赁合同》明确约定了租赁房屋的用途为培训教育经营使用，在没有特殊约定的情形下，原告作为出租人只需向承租人提供满足实质要件的租赁物便履行完毕房屋的交付义务即出租人向承租人提供符合合同约定的场地，至于从事特殊行业需要符合的形式要件约束的是承租人，本案办理培训教育需相应的审批手续即属于形式要件，且被告办理的是教育培训中更为特殊的小学生托管教育培训，在办理手续上会有更为严格的要求，被告作为欲开办相应机构的人对此应有预期和对相关规定的了解掌握，也应做好相应的准备，被告因其选取对象错误而产生的后果不能转嫁给受要约人。故被告主张的合同目的不能实现是其个人理解的合同目的及合同目的不能实现。至此，被告另案起诉提前解除涉案《房屋租赁合同》符合合同约定的违约情形。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，若被告违约中途退房，原告有权扣留10万元违约金不予返还，该条款系双方自愿协商达成，且不违反法律的强制性规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：被告董军峰于本判决生效之日起十日内支付原告李江违约金10万元。案件受理费2300元减半收取1150元，由被告董军峰承担，其余1150元按规定退还原告李江。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，被上诉人无异议，上诉人所提事实异议并非有效异议，不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应向被上诉人支付的违约金如何认定？本院认为，上诉人、被上诉人于2018年1月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自义务。该合同明确约定，若上诉人违约中途退房，被上诉人有权扣留10万元违约金不予返还。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了保证金15万元、半年房屋租金212600元，被上诉人向上诉人交付了房屋。被上诉人作为承租人，其承租涉案房屋的目的系用于开办小学生托管教育培训，但因其在承租涉案房屋前对举办教育培训机构的办学场地要求及相关规定未作了解掌握，致使其选取作为办学场地的涉案房屋不能达到规定要求，该选取对象错误导致的后果应由上诉人承担。故上诉人向被上诉人邮寄通知要求解除双方签订的租赁合同，属合同约定的违约中途退房，依法应向被上诉人承担违约责任。对于违约金的认定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案查明事实，虽然上诉人中途退房的违约行为的确给被上诉人造成了相应的损失，但因被上诉人在本案中并未提举有效证据证明上诉人的违约行为给其造成的损失大小，加之双方当事人在涉案《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情对于上诉人应当承担的违约金做相应调整为6万元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9587号民事判决；二、上诉人董军峰于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李江违约金60000元；三、驳回被上诉人李江的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，由上诉人董军峰负担；二审案件受理费2300元，由上诉人董军峰负担1400元，被上诉人李江负担900元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年六月十八日法官助理陈志远书记员武雨