黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初1340号原告：沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区辖区内东新小区内门卫室，统一社会信用代码912306020777728699。负责人：胡登峰，职务董事长。委托诉讼代理人：杨雷，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司客服主管。委托诉讼代理人：张颖，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司职工。被告：鄂磊，男，1994年11月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：宋兰花（系被告鄂磊的母亲），女，1971年1月1日出生，汉族，大庆市星辰物业管理有限责任公司职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司与被告鄂磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司的委托诉讼代理人杨雷、张颖，被告鄂磊及委托诉讼代理人宋兰花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告鄂磊支付原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币2237.4元；2.请求判令被告鄂磊承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2015年7月18日进住大庆绿城御园小区，被告与物业公司签订前期物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告鄂磊也实际接收了原告提供的服务。按照合同约定，收取物业服务费的标准为：住宅部分物业服务费为每月每平方米人民币2.8元，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的千分之二计算滞纳金。被告鄂磊于2018年6月25日入住原告提供服务的小区，为大庆绿城御园凌霄苑1-3-202室的业主，该房屋的建筑面积为133.17平方米。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业费共计人民币2237.4元。原告一直向被告催要拖欠的物业费未果，故起诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告鄂磊辩称，小区秩序维护不到位，车辆每天随便进出，占用消防通道，有光盘证据。被告感觉小区的绿化面积不够，总占地面积和绿化被告都有图为证。小区单元门里的广告布不应该有，广告的费用应该归业主。小区的门岗，只有西门有，北门是后开的，还有一个门从来没见过。被告家厨房北面窗户下墙裂到现在为止没有维修，设备间窗台损坏到现在为止没有维修，厨房烟囱漏水到现在没有解决。卫生间窗户打开后自己回去，始终开不开，客厅窗户中间横梁下沉。高层小区电梯停电应有自备电源，绿城御园没有，经常停水停电。按照平面图应该是五个小区，现在只有三个小区，被告感觉收费不合理，费用偏高。水景动力没有按量喷。以上问题解决了可以交物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司提交的证据，本院认定如下：证据1.物业服务企业资质证书复印件一份；证据2.大庆市物价监督管理局批复复印件两份（与原件核对无异）、说明复印件一份（与原件核对无异）、大庆市住宅物业服务内容备案表复印件一份（与原件核对无异）；证据3.商品房买卖合同复印件一份、商品房合同备案证明复印件一份；证据4.业主基本信息登记表复印件一份、绿城御园入伙通知书复印件一份、绿城御园前期物业服务协议复印件一份；证据5.催交物业服务费函一张（加盖沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司绿城御园生活服务中心章）、照片打印件一张。关于证据1，该组证据系行政管理机关依法颁发的资质证书，该资质证书不属于每年均需重新颁发的资质证书，因此对于该组证据，本院予以确认。关于证据2，根据中华人民共和国城市和城乡建设部2009年发布的《业主和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，因此大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居委会可以暂时代行业主委员会职责，原告具备相应资质在2016年至2020年8月31日对被告居住的小区进行物业服务并收取相应物业费，因此对于该组证据，本院予以确认。关于证据3、证据4、证据5，因被告对上述三组证据均无异议，且上述三组证据可以相互佐证，故本院对上述三组证据予以确认。对被告鄂磊提交的证据，本院认定如下：证据1.照片打印件四张；证据2.光盘一张。因原告对上述证据真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2017年8月14日，被告鄂磊与案外人绿城恒基（大庆）置业有限公司签订商品房买卖合同，鄂磊购买了位于大庆市××室房屋一户。2018年6月16日，绿城恒基（大庆）置业有限公司向被告鄂磊发出绿城御园入伙通知书，通知被告鄂磊所购买的大庆市萨尔图区绿城御园小区一期凌霄苑1幢3单元202室可以正式交付，2018年6月25日被告鄂磊与原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司签订《绿城御园前期物业服务协议》，协议第十二条为本物业管理区域前期物业服务费由乙方（鄂磊）按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：高层：2.8元/月·平方米，多层：3.2元/月·平方米，别墅：4.0元/月·平方米，车位100.00元/月/个。甲方（物业公司）接受乙方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业管理区域内公示。2016年11月21日，大庆市物价监督管理局（庆价函发【2016】46号）对原告提供物业服务的大庆绿城前期物业服务收费标准作出了批复，按照市城管委审核的服务内容和服务标准，公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、公共部位日常维护、公共设施设备养护、其它等六项前期服务收费标准暂定为：高层2.80元/.月/平方米（建筑面积）、电梯洋房3.2元/月·平方米（建筑面积）。其中底层或原始设计不停靠的，不收取电梯费。文件有效期至2017年8月31日。2017年10月18日，大庆市物价监督管理局（庆价函发【2017】29号）再次对原告提供物业服务的大庆绿城御园小区前期物业服务收费标准作出了批复，收费标准同大庆市物价监督管理局（庆价函发【2016】46号），文件有效期至2018年8月31日。另大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居民委员会出具关于绿城御园小区物业服务收费说明一份，内容为：按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，在绿城御园小区业主委员会成立前，由大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居民委员代行业主委员会职责。鉴于绿城御园小区已过前期物业服务阶段，为不影响绿城御园小区的居住环境，同意由沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司继续为该小区提供物业服务（南华苑1-9号楼、共计9栋，凌霄苑1-6号楼，共计6栋），直至业主委员会选举完成时为止。物业服务内容，标准以原合同约定为准，价格以原合同约定为准，服务期限2018年9月1日至2019年8月31日。2019年7月10日，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司向大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居委会提交大庆市住宅物业服务内容备案表，大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居委会同意继续由沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司为绿城御园小区提供物业服务，合同日期自2019年9月1日至2020年8月31日止，且该大庆市住宅物业服务内容备案表加盖萨尔图区物业管理办公室公章。因被告鄂磊未足额缴纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业费，2019年10月13日，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司向鄂磊发出关于催交物业服务费的函，向被告催要物业费2237.4元。另查明，1.2019年4月10日，被告鄂磊办理了萨尔图区奥林匹克路绿城御园K1-3-202室房屋不动产权登记证书，房屋建筑面积为133.17平方米，现该房屋的墙体出现裂缝、窗户存在破损问题。2.萨尔图区奥林匹克路绿城御园K1-3-202室房屋为高层，按照高层2.80元/.月/平方米计算2019年7月1日至2019年12月31日的物业费为2237.26元（高层2.80元/.月/平方米×133.17平方米×6个月=2237.26元），被告尚欠2237.26元物业费未缴。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司系与被告鄂磊签订前期物业服务合同的物业服务企业，在与鄂磊合同签订起持续提供物业服务至今，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同双方均应按约定履行各自义务。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，绿城御园小区因客观原因未能成立业主委员会，该物业所在地居民委员会可代行业主委员会职责，故大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居民委员会出具关于绿城御园小区物业服务收费说明，应当对该小区全体业主具有约束力。对于被告辩称的房屋的墙体出现裂缝，窗户存在破损问题，因该房屋在保修期内（2018年交付），应由开发商承担维修责任；对于被告辩称小区内车辆停放问题、门岗问题、水景动力问题及绿化问题，均涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。对于被告辩称的广告问题，根据被告向本院提交的光盘中记载的画面，该部分广告板系装修公司提供的为了保护小区内公共部分墙面及地面砖体而安装的防护措施，并非物业公司招揽的盈利性广告宣传，且被告未提交其他证据证明原告对此广告板收取了盈利性费。综上，本院认为被告以此作为其拒付物业管理费的理由证据不足，原告作为物业服务企业，已经按物业服务合同的约定提供了物业服务，被告应按合同约定及时足额缴纳物业费，因被告自2019年7月1日至2019年12月31日应缴纳的物业服务费为2237.26元（高层2.80元/.月/平方米×133.17平方米×6个月=2237.26元），故对于原告主张的被告给付物业费2237.4元的请求中的2237.26元，本院予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鄂磊于本判决生效后立即给付原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司物业服务费人民币2237.26元；二、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告鄂磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王丹丹人民陪审员  单大慧人民陪审员  张清波二〇二〇年六月十五日书 记 员  李鑫宇