广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初50号 原告：灌阳县人民政府，住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路39号。统一社会信用代码：11450327007865023W。 负责人：卢嵩，该县政府县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，该县人民政府办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，该县司法局干部。 被告：中国电信股份有限公司灌阳分公司，住所地广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路6号。统一社会信用代码：914503277565194002(1-1)。 负责人：杨帆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 被告：中国邮政集团公司广西壮族自治区灌阳县分公司，住所地广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路30号。统一社会信用代码：91450327X19642206L。 法定代表人：王华荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕荣财，男，灌阳县启航法律服务所法律工作者，住广西壮族自治区灌阳县。 原告灌阳县人民政府与被告中国电信股份有限公司灌阳分公司（以下简称电信公司）、中国邮政集团公司广西壮族自治区灌阳县分公司（以下简称邮政集团）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告灌阳县人民政府的委托诉讼代理人唐月荣、熊向华及被告电信公司的委托诉讼代理人丘火德、邮政集团的委托诉讼代理人吕荣财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌阳县人民政府向本院提出诉讼请求:1、判决二被告即原灌阳县邮电局于1998年7月14日与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效；2、判决被告立即腾空该房屋，恢复原状并返还给原告。 事实和理由：1998年7月14日，灌阳县武装部与原灌阳县邮电局签订了《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，灌阳县武装部将位于灌阳县灌阳镇灌江路26号即灌阳县武装部综合楼第一层，从西至东数起第叁、第肆间的房屋使用权有偿转让给原灌阳县邮电局，金额为¥：165,360元，期限60年。因体制改革，该转让合同所涉的两间房屋由二被告各分得一间，现由二被告分别管理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条等有关规定，灌阳县武装部销售的门面及土地属国防资产，该合同违反了国家国防资产处置、土地用途变更等法律强制性规定，损害国家和社会公共利益，依法不能买卖，属无效合同。为贯彻中共中央、中央军事委员会关于全军全面停止有偿服务、收回部队经营性营房、房产的指示精神及相关规定，原告与灌阳县武装部签订资产置换协议，原附于灌阳县武装部资产相关协议的权利义务主体已转为原告承接。现原告与灌阳县武装部已清查核实涉及军事营房、房产的产权登记资料情况并办理了产权过户等手续。 被告电信公司答辩称，一、原告在本案中诉讼主体不适格；二、原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条的规定主张涉案合同无效依据不足；三、依据《民法总则》第一百五十七条的规定，如涉案合同被确认无效，原告及武装部应当对被告由此造成的损失进行赔偿。 被告邮政集团答辩称，一、被告于1998年7月14日与原告灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》合法有效；二、被告与原告灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》必须继续履行；三、本案遗漏灌阳县人民武装部作为当事人；四、原告强行收回被告用益物权是违约行为，必须依法赔偿答辩人违约金或违约所造成的损失总计4,816,733元。 经审理查明，1998年7月14日甲方中国人民解放军广西灌阳县人民武装部（下称灌阳县武装部）与乙方原灌阳县邮电局签订了《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，合同约定：一、房屋座落位置，甲方转让使用权房屋位于灌阳县，即灌阳县武装部综合楼第一层，从西至东数起第叁、第肆两间。二、上述两间房屋总转让价为人民币壹拾陆万伍仟叁佰陆拾元整（¥：165,360.00元）。乙方在一九九八年八月三十日将全部房款交齐给甲方，作为乙方购买甲方房屋两间（共63.6平方米）的使用权，时间从一九九八年九月一日至二〇五八年九月三十日止，累计六十年。三、乙方在取得甲方房屋二间使用权后，其用水、用电单独安装电表、水表，安装费由甲方负责，以后乙方用水、用电直接与供电、供水部门结算。四、甲方必须在交付乙方房屋使用权前，到房地产登记机关办好房屋产权证。办理房屋产权证的有关税费、手续费由甲方负责（产权证由武装部办整座大楼总的房产证，房屋产权属武装部所有，乙方按此合同拥有该座房屋一楼从西至东第三、第四间六十年的使用权）。五、乙方在取得甲方房屋两间使用权后，有权经营各项营销业务，但乙方经营业务应交纳的各种税费、手续费，全部由乙方负责。六、乙方经营业务，必须保持原主体框架结构，不得随意改变，如有损坏或改变，必须在使用权期满交给甲方之前，负责修复好。七、甲、乙双方因体制改革，原单位名称改变或分家以及法定代表人变更，不影响房屋使用权性质，本合同照常履行。八、本合同生效后，甲乙双方必须按本协议认真履行义务，甲方必须保证乙方使用房屋期满，如因城建履行需要拆除乙方使用权房屋，甲方应提前三个月书面通知乙方，甲方在扣除乙方实际使用年限的平均转让金后，将多收的金额全部退给乙方。九、乙方在房屋使用权期内，可以将房屋转租他人，但转租合同要交一份给甲方备存。转租的房屋必须在乙方使用期满前一年内终止合同。十、合同生效后，凡因国家政策和当地政府规定，属房屋产权拥有者和转让中应交的各种费用，概由甲方负责，属经营中应交的各项费用由乙方负责。十一、乙方在房屋使用期内，要合法经营，做好安全、卫生和防火工作，如发生人员伤亡和其他事故，全部由乙方自负。十二、本合同甲、乙双方要严格遵守，不得违约，如一方违约，除赔偿守约方全部经济损失外，另外按本合同房价的10%赔偿违约金。十三、本合同一式五份，甲、乙方各执二份，县公证处存一份，自签订之日起生效。合同签订后，原灌阳县邮电局交纳了房屋使用权转让款项165,360元，后因体制改革，涉案两间房屋由被告电信公司和邮政集团各分得一间，分别管理并使用至今。 另查明，2018年2月28日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《房地产置换移交政府框架协议书》，双方约定：一、双方依据中央军委关于军队和武警部队停止一切有偿服务的指示精神，拟将产权归属甲方的位于灌阳县，院内海燕幼儿园、武装部宾馆、武装部未收回的沿街60年转让门面及对应土地及地上建（构）筑物采取“房地产置换”方式移交给乙方。二、本协议签订后，甲方将涉及土地及地上建（构）建物的所有资料原件（或复印件）一并移交给乙方。三、乙方接受甲方以上资产后，将根据有关要求尽快展开后续处置工作。由乙方明确置换地域、划定红线图、并办理相关土地产权手续，交付给甲方。四、待乙方建好营院后，甲方再将剩余未移交的所有地上建（构）筑物全部移交给乙方，甲方全部搬迁进驻新营院。五、本协议未尽事宜以及在以后移交工作中所发生的各种问题，甲、乙双方协商解决，并形成协议。2019年10月14日根据上述置换协议，原告将与灌阳县武装部置换的土地房产办理了不动产权登证，房产、土地登记在原告下属的灌阳县机关后勤服务中心名下，其中[桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号]不动产权证载明房地产座落灌阳县灌阳镇，权利类型为国有建设用地使用权，用途为机关团体用地、城镇住宅用地，面积为7876.9㎡。 上述事实，有《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）、《桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号》、《桂（2019）灌阳县不动产权证第0001620号》及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，被告与灌阳县武装部签订的名义是房屋使用权转让合同，但从合同内容来说，一方提供房屋门面，另一方使用门面，缴纳相关费用，实质是门面租赁合同。根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批，……。”和《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定，应当办理批准、登记等手续生效的，依照规定”、第五十六条“无效的合同和被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，被告与灌阳县武装部订立的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》未报后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，协议自始没有法律约束力，因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产的转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，要求被告将涉案租赁的门面返还给原告，理由充分，合法有据，本院予以支持。被告与灌阳县武装部约定的租赁期限自1998年9月1日开始计算，到2020年1月止，被告使用租赁门面二十一年余。基于被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，因此被告将门面返还给原告后，原告应将门面余下三十九年的租金107,484元返还给被告。被告提出原告在本案中诉讼主体不适格的辩解与审理查明的事实不符，本院对被告的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《军队房地产开发管理暂行规定》第二条、第十五条的规定，并经合议庭评议，本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下： 一、中国人民解放军广西灌阳县人民武装部与被告中国电信股份有限公司灌阳分公司、中国邮政集团公司广西壮族自治区灌阳县分公司(原灌阳县邮电局)于1998年7月14日签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效； 二、由被告中国电信股份有限公司灌阳分公司和被告中国邮政集团公司广西壮族自治区灌阳县分公司腾空涉案承租门面，并返还给原告灌阳县人民政府； 三、由原告灌阳县人民政府退还被告中国电信股份有限公司灌阳分公司和被告中国邮政集团公司广西壮族自治区灌阳县分公司涉案门面租金107,484元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3707元（原告已预交），由原告灌阳县人民政府负担2207元，被告中国电信股份有限公司灌阳分公司和中国邮政集团公司广西壮族自治区灌阳县分公司负担1500元。 上述义务，义务人应于本案判决生效后三十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。 审 判 长 唐国喜 审 判 员 莫秀巧 审 判 员 蒋 骁 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 莫 童 代书记员 莫 屈