广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13364号原告：苏健恒，男，1985年11月17日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码442************719。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告苏健恒与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告苏健恒的委托诉讼代理人赖初帆，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏健恒向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款193045元为基数，按每日万分之一的标准从2017年5月18日起计算至2020年6月30日止）。事实和理由：2014年5月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以总价款193045元向被告购买其开发的位于中山市**************皓玥花园1期4幢403房的预售商品房，出卖人应当在2016年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如被告逾期交房，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款193045元，但被告于2020年5月29日才通知原告收楼，已构成违约。涉案合同约定逾期交房违约金上限为购房款的3%，该约定过低，应调整为不设上限。原告主张的逾期交房违约金是从起诉之日起倒推3年作为起算点计算的，并没有超过诉讼时效。被告棕榈公司辩称，一、涉案商品房已于2020年5月14日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且被告已通知原告收楼，因此不存在因考虑督促被告尽早结束违约行为，担心被告在支付固定违约金后无限期的持续违约下去的情形，合同约定的逾期交楼违约金上限对原、被告均有约束力，应遵照执行。二、涉案商品房买卖合同和补充协议约定，逾期交房违约金每日按原告已付房款的万分之一计算，最高不超过原告已付房款的3%，因此，原告主张的逾期办证违约金计算方式违背了合同约定。三、原告提起本案诉讼时间距离约定的交付时间已经超过3年，原告要求逾期交房违约金已过诉讼时效，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月25日，苏健恒以193045元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期4幢403房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第6.1条约定，出卖人通过如下任何方式之一通知买受人房屋交付的，均视为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达，（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达。（3）电话／短信通知，送达的时间为买受人接到通知交付电话／短信的时间；第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，出卖人应按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用，买受人不接收时，出卖人不承担双方约定的逾期交楼违约责任，且出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日视为买受人实际收楼之日，并开始计算物业管理费及保修期。合同签订后，苏健恒付清了全部房价款。2020年5月18日，苏健恒在广东法院诉讼服务网申请立案，对棕榈公司提起本案诉讼。2020年5月14日，皓玥花园一期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年5月29日，棕榈公司向苏健恒发出收楼通知书，通知其于2020年6月1日至2020年6月30日前往皓玥花园物业服务中心办理收楼手续。截至庭审结束，苏健恒未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。苏健恒与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。棕榈公司未按约履行交房义务，应支付逾期交房违约金。逾期交房违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。苏健恒于2020年5月18日提起本案诉讼，因此2017年5月18日前的逾期交房违约金已逾诉讼时效，棕榈公司应支付的逾期交房违约金从2017年5月18日起计算。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额。苏健恒以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为不受3%上限限制持续计算。对此，本院认为，棕榈公司逾期交房天数超过三年，迟延履行交房义务致使买受人苏健恒无法占有、使用、收益、处分商品房，对苏健恒造成一定损失，双方约定的逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期交房导致苏健恒的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，苏健恒主张逾期交房违约金调整为按日万分之一的标准持续计算，本院予以支持。涉案房屋于2020年5月14日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，棕榈公司于2020年5月29日发出收楼通知书通知苏健恒于2020年6月1日至同月30日办理收楼手续。苏健恒尚未办理收楼手续，其主张逾期交房违约金计算至通知收楼期限届满日即2020年6月30日止，本院予以支持。故，棕榈公司应向苏健恒支付逾期交房违约金22007元(193045元×1140日×0.01%)。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告苏健恒支付逾期交房违约金22007元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元，由被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担（该款原告苏健恒已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年六月三十日书记员 詹绮婷吴敏婷