文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初2568号原告：欧超，男，1980年10月6日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：周吉应、吴海群，重庆索通（万州）律师事务所律师。被告：重庆市万州区江悦置业有限公司,住所地重庆市万州区北山大道1165号，统一社会信用代码91500101060528683Y。法定代表人：魏锂，董事长。委托诉讼代理人：王文勇，重庆志和智律师事务所律师。原告欧超与被告重庆市万州区江悦置业有限公司（以下简称重庆江悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧超委托诉讼代理人周吉应、吴海群，被告重庆江悦公司委托诉讼代理人王文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧超向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款22439.27元及利息（利息自2014年12月31日起以22439.27元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2020年4月11日止）；2.判令被告向原告返还双倍购房款82677.03元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月31日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于北滨大道三段XXX的房屋；房屋建筑面积为110.91平方米(其中，套内建筑面积为93.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为16.97平方米)，总成交金额为747976.00元整。原告按照买卖合同约定向被告履行了购房款的支付义务，被告交付了房屋并办理了房屋产权证。2018年10月，万州区房产测量所出具《重庆市房产面积测算报告书(变更实测)》(档案编号:18-10-783)；同时废止上汇金悦湾XX幢原16-09-2075号《实测报告书》。2020年4月，重庆市万州区规划和自然资源局变更了被告卖给原告的房屋的不动产权证登记信息。原告发现变更后的不动产权证上登记的房屋套内面积与买卖合同约定的房屋套内面积不一致，且减少了8.01m。按照买卖合同约定，房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房;如果原告不退房，被告应当返还产权登记套内建筑面积小于合同约定套内面积误差比绝对值3%的购房款及利息，以及双倍返还误差比绝对值超出3%部分的房价款。为维护原告的合法权益，请依法判如所请。被告重庆江悦公司辩称，1、根据重庆市万州区房地产交易习惯及原、被告交易情况，能够证明涉案房屋是按照房屋建筑面积买卖，计价方式为按建筑面积单价计价，房屋总价是按照建筑面积和建筑面积单价形成，《重庆市商品房买卖合同》是为满足政府职能部门及网签备案要求而签订，合同约定的建筑面积、套内面积、建筑面积单价、套内面积单价均是按照格式文本填写，合同虽然对套内面积及套内面积单价作出明确约定，但这不能否认双方系按照建筑面积及建筑面积单价交易的事实，套内面积及套内面积单价不应成为面积差异处理的依据。2、商品房交付使用时的面积与双方交易内容、合同约定面积、实测面积和登记面积一致。案涉商品房经房产测量所预测及第一次实测均与合同约定面积相符，原告取得的房屋产权证也与合同约定相符，被告不存在违约行为。3、原告依据变更实测报告及换证后的房地产权证书不能作为案涉房屋交付时房屋面积的依据，更不能作为认定房屋面积差异的依据。万州区房产测量所重新作出的实测报告是依据2017年4月1日新实施的《住宅电梯配置选型及安装维护标准》作出，该文件3.3.5条规定“电梯侯梯厅应为公共空间”（非强制性规定），但这并不等于原预测报告和实测报告错误。4、即使如原告所述，或根据新的规范，电梯前室不应计入套内面积，但原告因实际独占使用电梯前室而增加获利，根据公平原则，被告也可要求原告予以补偿，二者完全可以相互抵消。5、被告没有因电梯前室计入套内面积获利，认定被告违约并因此承担瑕疵交付赔偿责任明显不公。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条内容，是对房地产开发企业不诚信的行为进行了惩罚性规定，被告没有增大套内面积以获取不当利益的动机，更不具有故意和过失，客观上也没有因此获利，原告也未因此而受到损失。6、原告在2018年1月29日接房时应当知道其接受的房屋面积是否与合同约定的面积一致，即从接房之日就应当知道其权利被侵害，而本案原告起诉时间为2020年4月，已超过法定诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，原告欧超（乙方，买方）与被告重庆江悦公司（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买其开发的重庆市万州区北滨大道三段XXX，建筑面积110.91平方米，其中，套内建筑面积93.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.97平方米，总成交金额为747976.00元，建筑面积单价为6743.99元/平方米，套内建筑面积单价为7962.27元/平方米。签订本合同时付227976.00元，余款银行按揭付款。合同第六条约定：“在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。该合同还对其他方面进行了约定。原告委托被告工作人员盘千瑜代为办理不动产权证。同日，盘千瑜代原告向被告所属万州区房屋管理中心申请办理不动产权证，同时提交了相关资料和“上汇〮金悦湾（一期）”XX幢的房屋面积测算报告书（实测）。2017年3月，被告办理了原告房屋的不动产权证，该不动产权证记载该房屋建筑面积110.91平方米，专有建筑面积（套内面积）93.94平方米。之后，原告发现不动产权证上记载的套内面积与实际套内面积不符，公共电梯前室的面积计入了房屋套内面积。原告同一幢楼的其他业主遂向“阳光重庆”投诉，万州区房屋管理中心在网上回复称“金悦湾XX号楼为近几年新设计的电梯直接入户的新型电梯房，由于其电梯独立入户的排他性，当初我中心测量所将电梯出来的那部分面积计入套内面积。后重庆市城乡建委出台明确表示，对于部分开发商宣传推崇的电梯直接入户，如果维修保养或救援工作必须通过私人空间，造成救援通道不畅，不利于电梯的日常维修保养和停电、火灾等紧急情况下的应急救援，存在较大的安全隐患。为消除类似隐患，该标准要求“电梯候梯厅应为公共空间”。但该标准的正式实施时间为2017年4月1日，而金悦湾小区XX号楼的预测日期为2014年，实测为2016年，均在新的标准出台实施之前。原告继续要求万州区房管局对房产证载明的面积进行更正登记，但万州区房管局未予受理。该幢楼的业主胡勇、熊艳秋于2018年5月17日向本院提起行政诉讼，要求万州区房管局为其办理不动产权证书的更正登记。本院审理后判令万州区房管局在一个月内对胡勇、熊艳秋申请的房屋面积更正登记事项依法调查处理。重庆市万州区房管局依据上述行政判决及“上汇〮金悦湾（一期）”XX幢楼大部分业主委托，对14幢楼进行了入户实测，同时结合该幢楼的竣工图纸重新对房屋面积进行了测算，于2018年10月15日出具了《重庆市房产面积测算报告书（变更实测）》，原告购买的房屋建筑面积为109.52平方米（套内面积85.93平方米，分摊面积23.59平方米）。该报告书中特别说明原作出的实测报告书作废。另查明，2014年12月17日，被告向万州区房屋测量所出具《情况说明》，载明“我司在万州区钟鼓楼街道枇杷坪二组、玉安四、六组开发建设的上汇金悦湾XX#楼的电梯设置使用一事，经与设计工作人员核实并参照建筑设计方案，确认该栋楼属于电梯直接入户使用，电梯连接的前室部位归该户独立使用。特此说明！”。另外，该幢楼每单元设一部电梯，属于一梯两户户型，每名业主只能在本楼层驻停，且只能开启本房屋面对的电梯门。电梯出口与业主入户门之间为侯梯厅，侯梯厅内设置有消防栓、水井、电井、管道等公用设施，入户门旁边设计有应急通道，其他业主可通过应急通道进入任一楼层的侯梯厅。以上事实有原、被告提交的书面证据及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房产测量规范》相关规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。从上述规范文义及通常理解，所谓“户内”应指“入户门以内”，本案争议的部位属于入户门以外的侯梯厅，虽具有相对的独立性，但不属于户内的范围，测量部门在第一次实测时将其纳入套内建筑面积不当。重庆市城乡建设委员发布的《住宅电梯配置和选型及安装维护标准》并非房产测量的规范性文件，且与原《房产测量规范》并无矛盾之处，被告以此作为免责的理由不成立。原、被告在购房合同中明确约定以套内面积作为合同约定面积与产权登记面积存在差异时的参考依据，本案讼争房屋在房产测量部门重新实测后原实测报告已经作废，实测（更正）后的套内建筑面积与合同面积存在8.01平方米的面积差异。根据《重庆市商品房买卖合同》第六条的相关规定，房屋总套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房，如果不退房，产权登记套内面积小于合同约定的套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内的部分的房价款及利息按银行同期贷款利率计算由被告返还原告，误差比绝对值超出3%部分的购房款应由被告双倍返还原告。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于2019年8月20日以后的利息计算本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准进行计算。因此，被告应退还原告面积误差比绝对值3%以内部分（2.8182平方米）的房款22439.27元（2.8182平方米×7962.27元/平方米）并支付利息（其中利息以22439.27元为基数，从2014年12月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起至2020年4月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算）。对于超出误差比绝对值3%部分的面积5.1918平方米，被告应按照合同约定双倍返还原告该部分所对应的购房款，即82677.03元（5.1918平方米×7962.27元/平方米×2倍）。被告辩称原告在2018年1月29日接房时就应当知道其权利被侵害，其诉讼已超过诉讼时效。由于原告对房屋套内面积测算不具有专业测算知识，要求原告在接房时就应当知道套内面积与合同约定的套内面积不一致违背普通人的认知，并且本案争议房屋的《重庆市房产面积测算报告书（变更实测）》于2018年10月15日才测算出来，故本院对被告的该项辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市万州区江悦置业有限公司在本判决生效后十日内向原告欧超返还双倍购房款82677.03元；二、被告重庆市万州区江悦置业有限公司在本判决生效后十日内向原告欧超返还购房款22439.27元及利息（其中利息以22439.27元为基数，从2014年12月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起至2020年4月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2523.00元，减半收取1261.50元，由被告重庆江悦公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张文勇二〇二〇年六月二十二日书记员  聂登超