广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11067号原告：叶伦，男，1964年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告：邓小敏，女，1974年6月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，女，1982年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，该公司员工。原告叶伦、邓小敏与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叶伦、邓小敏的委托诉讼代理人黄玄斐，恒安公司的委托诉讼代理人范嘉君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶伦、邓小敏向本院提出诉讼请求：1、恒安公司于判决生效后一周内办理涉案房屋（认购地址为*A5栋605房，现地址：广州市白云区*路*街271号605房）不动产权证登记；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与恒安公司于2011年3月3日签订《楼宇认购书》，约定购买被告广州市白云区白云大道*A5栋房屋，由于当时被告声称未能确定具体楼层（但房号是05房）可以交付，故此认购书中对具体房号并未约定。原告于当日向恒安公司支付购房款978500元，被告向两原告出具《广州市恒安房地产开发有限公司预收款凭证》，但交付完毕购房款后，被告以各种理由迟迟不交付房屋。后经多次协商，被告决定向两原告交付A5栋的第6层05房。2014年9月25日，双方签订《收楼备忘录》，同日向管理处支付了“装修垃圾清运费、门禁卡（2个）”的费用，管理处出具了《收据》，自此两原告搬入涉案房屋一直居住至今。由于被告一直没有为两原告办理不动产权登记，现特向法院提起诉讼，请求获得支持。被告恒安公司辩称：原告要求办理不动产登记的条件不具备，原告只签订了认购书，涉案房屋尚未办妥初始登记，且处于查封状态，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年3月3日，叶伦、邓小敏（乙方）与恒安公司（甲方）签订《*（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定：乙方认购*A2栋605号房，建筑面积103平方米，优惠后总房价为978500元。乙方需按约定承担物业专项维修基金，并承担契房价、印花税、预约登记费、测产、土地登记费、工本费及代办费用合计30894.25元。乙方应于签署认购书之日即2011年3月3日前付清总房价款978500元。上述协议签订后，叶伦、邓小敏于合同约定期限前支付购房款978500元，双方一直未签订商品房买卖合同。2014年3月9日，叶伦、邓小敏与恒安公司签订《收楼备忘录》，恒安公司承诺于2014年3月13日向叶伦、邓小敏移交涉案的605房，叶伦、邓小敏自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。庭审中，叶伦、邓小敏确认未向恒安公司支付《*（自编A1-A5栋）楼宇认购书》所约定的各项税费，并表示同意自行承担该部分税费。本院于2020年5月12日致函广州市白云区不动产登记中心，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，涉案房屋是否还存在其他办证障碍。广州市白云区不动产登记中心于2020年5月25日复函本院，内容如下：一、查询情况：按照提供的信息核查，暂查无相关查封、抵押及产权登记记录。以上信息核查时间为2020年5月22日，最新信息以登记簿为准；二、涉案房屋产权转移的相关问题：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、《广州市不动产登记规程》第九十八条，办理涉案房屋产权转移的事项，应当由权利人向不动产登记机构申请转移登记，并提供申请书、身份证明、不动产权属证明、生效法律文书、不动产附图、其他包括税务部门出具的纳（免）税证明材料等。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：*（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证〔*〕*号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔*〕*号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。再查明，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：*花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。恒安公司未能提供上述预售许可证注明的项目平面图。经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中*花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“不可销售”。另根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。原告叶伦、邓小敏另提交《购房资格证明》，载明其具备购买涉案605房的资格。以上事实，有《*（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、《依申请信息公开答复书》、复函、地址证明、物业费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告双方于2008年10月12日签订的《*（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订后，叶伦、邓小敏已经支付了全部购房款，恒安公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给叶伦、邓小敏使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现经核查，根据之前的生效案件，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故叶伦、邓小敏要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：自本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告叶伦、邓小敏办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧*A5栋605房（现地址：广州市白云区*街271号605房）的不动产权证。本案受理费50元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年六月十五日书记员  冼颖斯