湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初632号原告：李金枝，女，1952年5月24日出生，汉族，武汉市人，武钢炉窑公司退休职工，住武汉市青山区。原告：彭文彪，男，1952年7月23日出生，汉族，武汉市人，武汉市洪山区搬运公司退休职工，住武汉市青山区。二原告共同委托诉讼代理人：陈飞，湖北省天职法律服务所法律工作者（特别授权代理）。被告：陈福，男，1966年8月21日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈汉俊，湖北卓道律师事务所律师（特别授权代理）。被告：杨城，男，1987年6月7日出生，汉族，武汉市人，武汉聚变房地产投资有限公司职工，住武汉市江岸区。原告李金枝、彭文彪与被告陈福、杨城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金枝、彭文彪及两原告共同的委托诉讼代理人陈飞、被告陈福的委托诉讼代理人陈汉俊、被告杨城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金枝、彭文彪向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告签订位于武汉市青山区120街80门19号房屋《武汉市存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告的侄儿李爽于2017年3月20日与案外人邹海峻签订了借款合同，合同约定：邹海峻向李爽出借限额最高不超过五十万元的款项；同时本案原告以担保人身份签署了该合同；该合同并没有约定出借款项的利率及期限（只是载明另行由《借款使用申请》为准）。且在签订上述合同的当日，依照邹海峻的意思，两原告签署了委托书。委托由邹海峻指定的受托人杨城、李春燕出售位于武汉市青山区120街80门19号的房屋。借款合同及委托书同日办理了公证手续。由于原告的侄儿李爽没有依约还款给案外人邹海峻，导致邹海峻经常跑到原告家里，硬要原告还钱。但到至今为止，原告尚不明确自己的侄儿李爽向邹海峻借款的具体数额及利息的金额。由于原告的侄儿李爽本人无能力还款，邹海峻就不断使用非法手段催逼两原告变卖上述房屋。直到2019年7月19日，两原告于收到武汉市青山区人民法院以本案被告陈福为原告起诉其排除妨害（即腾退上述房屋）的传票，才得知自己的房屋已由他人出卖给了被告陈福，并办理了过户手续。经查询具体得知：本案的被告杨城作为代理人于2019年1月15日与被告陈福签订了《武汉市存量房买卖合同》，将两原告所有的位于武汉市青山区120街80门19号房屋（钢混结构，建筑面积63.17平方米）仅以成交价格为人民币叁拾万元出售给被告陈福，并于2019年1月23日办理了《不动产权证书》，将该房屋的权利人登记在被告陈福名下。时至今日，两原告不但没有收到一分钱的卖房款，且该房屋的交易价远低于市场价（估计市值一佰万元）。综上所述，两被告签订的房屋买卖合同显失公平，两被告的行为给两原告造成了重大损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告陈福辩称：两原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回其诉讼请求。1、两原告诉称的《武汉市存量房买卖合同》是买卖双方在登记机关办理过户交税而签订，合同约定成交价格30万元是为了规避税费。双方真实的交易合同是2019年1月17日签订的《房屋买卖合同》,该合同约定涉案房屋售价为80万元，被告陈福已按约支付购房款75万元。2、被告陈福与两原告的委托代理人杨城签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，也未损害第三人的合法权益，该合同合法有效。两原告向案外人借款时，已委托杨城就涉案房屋代为办理买卖过户、代为选择交易对象、确定交易价格并代收房款等，并对委托书进行了公证。因两原告未按约还款，两原告出具了还款承诺书，同意以案涉房屋直接抵偿债务，杨城根据授权委托及还款承诺书出售涉案房屋的行为应当属于有权代理。3、被告陈福在购买系争房屋时尽到审慎义务，是善意购买人。被告陈福是在网上看到涉案房屋的出售信息，经过现场查看房屋情况才决定购买，在签订房屋买卖合同之前经过政务中心工作人员审核杨城的委托手续，确认交易在法律上没有问题的情况下，才与杨城签订了房屋买卖合同，房屋的售价公道合理，被告陈福已按约支付购房款，且办理了变更登记。综上，两原告作为具有完全民事行为能力人，应当知道签署的授权委托书的内容以及签署后的法律后果，其自愿签署并配合办理公证，已经证明其愿意接受相应的法律后果，案涉的《房屋买卖合同》没有损害两原告的任何利益，两原告诉称房屋买卖合同显失公平，给其造成了重大损失没有任何事实依据，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告杨城辩称：2017年3月20日原告李金枝、彭文彪和其侄儿李爽(乙方)共同与案外人邹海峻(甲方)签订了一份《借款抵押合同》，合同约定：“甲方向乙方提供限额最高不超过伍拾贰万元人民币的资金用于乙方生产经营活动。”原告李金枝、彭文彪以位于武汉市青山区120街80门19号的房屋作价52万元办理了抵押手续，为借款提供了担保。同日该《借款抵押合同》办理了具有强制执行效力的债权文书公证手续。其中，《借款抵押合同》约定：“乙方(即借款方)为二人或二人以上时，乙方各成员均可单独代表乙方提交用款申请，其签署的《借款使用申请》、《借款借据》及以基于本合同追加签订的《信用借款协议》、还款承诺等相关文件，乙方各成员均予以认可并愿意承担相关的一切经济的和法律的责任。丙方(即担保方)各成员对乙方所签署的包括处置抵押房产在内的借款或还款文件均予以认可并愿意承担相关的一切经济的和法律的责任。”因此以上《借款抵押合同》项下的所有借款、欠款并非原告侄儿李爽一个人的行为，原告李金枝、彭文彪均为共同借款人，具有共同还款责任和还款义务，以任何形式或借口逃避还款义务都是违背诚信原则和法律精神的。如果案外人邹海峻作为债权人有向原告讨要到期债务的行为，我认为这也是正当合法的。《借款抵押合同》约定的借款限额为52万元，而不是原告诉称的50万元。2、截至2018年4月8日，原告李金枝、彭文彪及其侄儿李爽已累计拖欠借款本金72万人民币及相关利息不能如期还归。2018年4月10日，原告李金枝、彭文彪及其侄儿李爽共同向案外人邹海峻出具《还款承诺书》一份。承诺：（1）在2018年5月30日之前，归还全部借款本金72万元、结清相应的全部利息和违约金；（2）若借款人没有全面、适当履行前述还款承诺，则自愿并同意以所抵押房产向邹海峻直接抵偿所欠债务，或由本借款人李爽、彭文彪、李金枝的受托人杨城全权代为处置本借款人彭文彪、李金枝所抵押的房产并以抵押房产处置的价款直接支付给邹海峻，用于偿还借款本金、借款利息、违约金、以及处置过程中所产生的各项税费等相关费用。依据以上还款承诺的直接抵偿选项，自2018年5月30日以后，涉案抵押房屋的所有权、处置权即归案外人邹海峻所有。我作为债权人代表具有充分权力处置本涉案房产，以多少价格处置给任何人均跟原告无关。对处置结果原告必须依法予以承认并配合腾退。若按照以房产处置价款偿还借款本金、利息、违约金的选项操作，我作为《还款承诺书》中原告指定的全权代理人，也具有完全充分的权力对涉案房产制订交易价格和选择交易对象。事实上从2018年5月15日至2018年12月底，在长达半年多的时间里，实地看房的买家或中介就有上百人次，凡有询问价格的买家或中介，原告都会说：“价格你们跟小杨谈，我谈不清楚!”2019年1月17日我作为原告代理人与买受人陈福签订了《房屋买卖合同》,合同总价人民币80万元。同月23日完成了房屋过户手续。2019年2月21日之后，我和案外人邹海峻以电话和当面告知方式通知了两原告：房屋已交易、交易价格是80万元以及在未来30天内不配合腾退房屋可能需要承担的法律后果等事项。3、关于房屋交易价格。2018年5月15日，我和两原告的儿子彭彰建一起咨询涉案房产所在楼下的房产中介后，挂出的价格是106万元人民币，单价为16780元/平米，此价格高于当时的网络挂牌价；2018年6月下旬我们将该价格调整为总价98万元人民币，单价为15110元/平米。而同时期同一小区相近似结构和面积房屋的网络挂牌单价为14600至15322元/平米不等。2019年1月份房屋实际交易时，青山区房产局计税系统对涉案房产的评估总价是604266.17元。我作为原告代理人与买受人陈福签订《房屋买卖合同》的房屋总价为80万元人民币，比房产局计税系统60.43万元高出了19.57万元。合同单价12664元/平米，是网络参考挂牌价14600元/平米的86.7%,在当时房地产市场极其低迷且严格要求以全现款交易条件下，我作为代理人能以仅仅折让13%的价格促成涉案房屋的成交已经是很不容易的事情了。4、关于卖房款结算。依据还款承诺，如果是以房直接抵债，涉案房产的所有权和处置权为案外人邹海峻所有，房产以什么价格处置与两被告没有任何关系，两被告也无权过问，当然售房款也不可能交给两原告；如果是选择以售房款抵付借款本金、利息、违约金及相关费用，涉案房产出售总价为80万元，实际收到售房款是75万元，尚有5万元保证金没有收回。而截至房屋出售时的2019年1月23日，从最后一笔借款的发生时间2018年3月30日算起，按照综合月利率3%计算，两原告及其侄儿共同累计欠款为72+20.952=92.952万元，扣除已经收到的75万元，两原告还应支付给案外人邹海峻17.952万元，事实上这已经是资不抵债了，并无余款需要退给两原告。而将售房款直接交给债权人抵付所欠债务也是承诺书中明确规定的。故此，本案中有关售房款的支付和结算是严格按照《还款承诺书》的要求进行的，并无不当之处。综上请求驳回原告全部请求，本案诉讼费用由两原告全部承担。原告李金枝、彭文彪围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：借款抵押合同、武汉市存量房买卖合同、房产交易申报单、公证书、不动产权证、武汉市房屋产权登记信息查询单。被告陈福为支持其答辩意见，依法向本院提交的证据如下：房屋买卖合同、银行交易记录、不动产权证。被告杨城为支持其答辩意见，依法向本院提交了借款借据3份、还款承诺书、公证书。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明：位于武汉市青山区××街坊××号房屋的原产权人为原告李金枝，两原告系夫妻关系。2017年3月20日，原告彭文彪、李金枝向被告杨城及案外人李春燕出具了委托书，载明：委托人彭文彪、李金枝；受托人杨城、李春燕。本委托人彭文彪、李金枝是青山区××街坊××号[房产证号为武房权证青字第××号，建筑面积63.17㎡，土地证号为青国用（改2009）第2537号]的房屋所有权人，现我们决定全权委托受托人杨城或李春燕中任意一人代为办理以下事项：1、代为办理上述房屋的买卖过户以及该房屋的测绘、财产分割，财产变更（包括析产）等有关手续，并代收房款；2、代为办理上述房屋产权及本委托人名下的其他房产产权的查询、产权登记，土地登记及领取房产证和土地证（或不动产权证）有关手续（含相关权证的遗失声明和证书补办手续）；3、代为办理上述房屋抵押登记或注销抵押登记等有关手续；代为办理房产证、土地证（或不动产权证书）的遗失补办手续。4、代为办理偿还上述房屋的借、贷款手续；代领结清证明与他项权证；5、代为办理上述房屋银行按揭和贷款手续以及与买方签订银行贷款等相关手续；并在银行开立账户，并代收房款；6、代为选择交易对象、确定交易价格并签署《房地产买卖合同》等办理房地产转让所需要签署的相关文件；7、代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。同意合同中所有的条款及其强制执行条款，自愿接受法院强制执行；8、代为到公证处办理赋予借款、抵押合同的强制执行效力的公证。代为到法院确认相关事项并签署相关文件；9、代为办理买卖合同公证和借款抵押合同公证手续、领取公证过的买卖合同和借款抵押合同原件，代为签署相关资料；10、代为查询婚姻档案，申请提取离婚协议，并签署相关资料。代为办理水、电、煤气、电话、有线电视、数字电视等转名过户及物业交接手续。同日，湖北省武汉市楚信公证处作出了（2017）鄂楚信证字第4353号公证书，对委托书进行公证。为逃避房产交易税费，2019年1月15日，被告杨城代表两原告与被告陈福签订武汉市存量房买卖合同，该合同中约定，被告陈福以30万元的价格购买两原告位于武汉市青山区××街坊××号，建筑面积为63.17平方米的房屋。2019年1月17日，被告杨城代表两原告，与被告陈福签订了另一份房屋买卖合同，该份房屋买卖合同中的总房价款为捌拾万元整（小写：800000元）。被告杨城作为委托代理人，在该合同甲方处代原告李金枝、彭文彪签名并捺印。该合同还对付款方式、交付期限、违约责任等事项进行了约定。此份房屋买卖合同签订后，被告陈福通过其配偶陈蘅君的账户，于2019年1月18日向被告杨城汇款4.99万元；于2019年1月20日汇款15.01万元；于2019年1月22日汇款55万元。被告陈福向被告杨城支付房款共计75万元。后被告杨城作为两原告的委托代理人，协助被告陈福办理了案涉房屋的产权变更登记手续。故两原告诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，两原告将第一项诉讼请求明确为，要求确认两被告于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效。另查明，被告杨城曾系案外人邹海峻的员工。2017年3月20日，两原告及其侄子案外人李爽与邹海峻签订了借款抵押合同，约定邹海峻向两原告及李爽提供借款52万元。两原告以其位于青山区××街坊××号的房屋作为对该笔借款的抵押担保。李爽另于2017年9月21日、2018年1月21日、2018年3月30日向邹海峻出具了3份借款借据，借据总金额共计72万元。2018年4月10日，两原告、李爽共同向邹海峻出具了还款承诺书，承诺在2018年5月30日之前，向邹海峻归还借款本金72万元，并支付相应的利息及违约金。如果到期未还款，两原告与李爽同意由其受托人李春燕、杨城全权代为处置两原告、李爽所抵押的房产，并以抵押房产处置的价款直接支付给邹海峻，用于偿还借款本金、借款利息、违约金等相关费用。本院认为，两被告于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同，房屋价款为30万元，该份房屋买卖合同约定的价款不是当事人的真实意思表示，两被告实际履行的系2019年1月17日签订的金额为80万元的房屋买卖合同。本案审理过程中，两被告自认2019年1月15日签订武汉市存量房买卖合同的真实目的系为了逃避税费，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故原告要求确认两被告于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告陈福与被告杨城2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效。本案减半收取的案件受理费6900元，由被告陈福、被告杨城共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员 程 捷二〇二〇年六月一日书记员 常国钰