四川省达州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川17民终408号 上诉人（原审被告）：陈冰，男，1978年11月10日出生，汉族，住四川省达州市达川区 委托诉讼代理人(特别授权)：王伦云，达州市正大法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：谢华莉，女，1981年9月19日出生，汉族，住四川省达州市达川区 委托诉讼代理人(特别授权)：王伦云，达州市正大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：赵在胜，男，1951年10月8日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 被上诉人（原审被告）：刘兵，男，1982年2月22日，汉族，住四川省达州市达川区。 上诉人陈冰、谢华莉因与被上诉人赵在胜、刘兵案外人执行异议之诉一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈冰、谢华莉上诉请求：1.撤销达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4385号民事判决，停止对执行标的物即位于达州市达川区南外三里坪“南滨大厦”1-801号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.改判位于达州市达川区南外三里坪“南滨大厦”1-801号房屋归陈冰、谢华莉所有，刘兵协助办理权属变更登记至陈冰、谢华莉名下；3.本案一、二审诉讼费由赵在胜、刘兵负担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定2014年3月4日签订的《房屋买卖合同》无效，无事实及法律依据。本案事实是抵押权人原达州市达川区农村信用合作联社新桥信用社知道并认可转让行为，且合同保证人达州市银河房地产开发公司也知道并同意转让行为，一审法院所适用的物权法相关规定目的是保护抵押权人的权利，而本案不存在损害抵押权人权益的情形，且刘兵亦未取得物权，该物权应属于同意转让行为的保证人达州市银河房地产开发公司。2.案涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，不违法法律、法规的强制性规定，应受法律保护。签订合同时，已明确告知房屋已办理抵押登记且下差11个月按揭款，抵押权人和保证人均知晓并同意转让；案涉房屋虽设立抵押，但并不属于禁止交易物，可以进行转让交易。二、陈冰、谢华莉依法对案涉房屋享有物权，且具有排除执行效力。1.陈冰、谢华莉按约履行了付款义务，并于2019年11月11日将按揭款付清，已履行全部义务；2.刘兵2014年3月将房屋交付后，陈冰、谢华莉对房屋进行装修后一直居住使用至今；3.刘兵仅配合将水电气户名变更至陈冰、谢华莉名下，而不配合房屋权属变更备案登记，从而导致陈冰、谢华莉至今未取得房屋权属登记。结合上述事实，依据相关法律规定，陈冰、谢华莉享有排除强制执行的权利。三、一审法院审理程序错误。1.一审法院审理超出当事人诉请或辩称范围；2.案涉房屋转让是否告知抵押权人未作焦点审理，但一审裁判时仅以此为由作出错误判决；3.当庭宣判内容与审理截然不同且宣判时未告知相关事项及法律后果。四、一审判决显失公平，且增加了新的社会矛盾，请求二审依法纠正。陈冰、谢华莉购买案涉房屋后进行装修并居住至今，若继续执行，相关权利无法保护，势必造成新的矛盾纠纷。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，不顾客观事实，判决不公，严重损害陈冰、谢华莉的合法权利。 赵在胜辩称，其与陈冰、谢华莉没有关系，其只是找刘兵要钱。 刘兵辩称，买卖房屋时只是诚信交易，并未向信用社及银河房产公司说明转让情况；买卖合同中约定了违约条款，陈冰、谢华莉应按时按期足额支付房款，否则刘兵可收回房屋，刘兵的征信报告及五年的银行流水足以证明陈冰、谢华莉违约，已对刘兵的征信造成影响。 陈冰、谢华莉向一审法院起诉请求：1.恳请法院停止对执行标的物即位于达州市达川区南外三里坪“南滨大厦”1-801号房屋一套的执行，并解除对该房屋的查封；2.依法判决位于达州市达川区南外三里坪“南滨大厦”1-801号房屋归陈冰、谢华莉所有，并由刘兵协助办理权属变更登记至陈冰、谢华莉名下；3.本案的全部诉讼费用由刘兵、赵在胜承担。 一审法院认定事实如下：刘兵于2011年1月23日与达州市银河房地产开发公司签订了商品房买卖合同，按揭购买了位于达县南外三里坪四小区1-801号房屋一套。并于2011年3月9日刘兵与原达县农村信用合作联社新桥信用社签订了个人住房借款合同，用其购买的达县南外三里坪四小区1-801号房屋一套作为抵押物进行按揭贷款12万元，借款期限为120个月，从2011年3月3日起至2021年3月3日止。2014年3月4日刘兵将抵押给原达县农村信用合作联社新桥信用社而按揭购买的尚未还清贷款的位于达州市达川区南外三里坪四小区南滨大厦1单元8楼1号房屋一套与陈冰、谢华莉签订了《房屋买卖合同》，以111000元的价格出卖给陈冰、谢华莉，约定由陈冰、谢华莉按月付下余按揭款。2014年3月5日，刘兵向陈冰、谢华莉出具了94000元的《收据》一份。2017年1月18日因赵在胜与刘兵民间借贷纠纷一案一审法院作出（2016）川1703民初1934号民事判决书，判决刘兵在该判决生效后十日内偿还赵在胜借款130000元及利息（从2013年3月18日以5万元为基数，从2013年3月24日以2万元为基数，从2013年5月7日以4万元为基数，从2013年11月18日以2万元为基数按年利率24%支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止）。案件受理费2900元，由刘兵负担。判决生效后，赵在胜申请强制执行，2018年4月8日一审法院作出（2018）川1703执206号之一执行裁定书，裁定查封被执行人刘兵所有的座落在达县南外三里坪四小区1-801号住房一套，查封后交被执行人保管，但未经许可被执行人不得变卖、抵押、转让和设定物权，查封期限为三年。陈冰、谢华莉得知情况后，认为法院查封的达县南外三里坪四小区1-801号住房一套，在查封前刘兵已卖给了陈冰、谢华莉而向提出执行异议，异议被驳回后，遂提起诉讼。 一审法院认为，陈冰、谢华莉购买刘兵的位于达县南外三里坪四小区1-801号住房一套，明知刘兵系按揭购买，该房屋系抵押给原达县农村信用合作联社新桥信用社的，当时尚未还清贷款，还处于抵押状态仍然进行购买，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，其所签订的房屋买卖协议不受法律保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案争议的房屋系刘兵抵押给原达县农村信用合作联社新桥信用社的，陈冰、谢华莉不是房屋的权利人。虽出资购买但违背了抵押物未经抵押权人同意不得转让的法律规定，因此不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，二原告的请求依法也不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回原告陈冰、谢华莉的诉讼请求。案件受理费4690元，由原告陈冰、谢华莉负担。 二审中，陈冰、谢华莉向本院提交新证据如下：1.个人住房借款合同及借款借据，拟证明案涉房屋系按揭贷款，所有人为刘兵；2.达州农村商业银行股份有限公司翠屏支行出具的关于客户刘兵按揭款支付证明，拟证明刘兵办理按揭后逾期还款，银河公司于2014年3月13日告知案涉房屋已转让给陈冰、谢华莉，并由二人代刘兵结清了11个月欠款，该银行认可并同意房屋转让，且陈冰、谢华莉已于2019年11月11日还清房屋按揭贷款本息；3.达州市银河房地产开发公司出具的关于购房客户刘兵房屋转让及按揭款支付的情况说明，拟证明贷款银行及银河公司均知晓并同意案涉房屋转让行为，房屋权属未变更登记系因存在抵押以及被法院查封，非陈冰、谢华莉原因；4.商品房买卖合同，拟证明刘兵对案涉房屋享有处置权，其与陈冰、谢华莉签订的买卖合同合法有效。刘兵质证意见为：对个人住房借款合同及商品房买卖合同无异议；贷款银行出具的按揭款支付证明中的情况属实；银河房产公司出具的情况说明不属实。赵在胜质证称其对陈冰、谢华莉提交的证据不清楚。 刘兵向本院提交证据如下：1.征信报告，拟证明陈冰、谢华莉的不诚信行为严重影响了刘兵的征信；2.银行流水，拟证明并不存在银行利息增加的情况，相反只有利息降低的情况，2017年7-12月仍正常还款，并无陈冰、谢华莉所称的存不进钱的情况。陈冰、谢华莉质证意见为：1.两份证据不是新证据，一审中已经举出，一审判决已说清楚；2.与本案无关联性，陈冰、谢华莉若有违约行为，刘兵应当在一年内提出解除合同，其仅是在被法院查封产生纠纷，才以逾期还款为由作对抗；3.逾期有三种情况，一是银行调息，二是身份到期无法正常还款，三是因法院查封，陈冰、谢华莉担心交易存在不安全性，但二人最终按照合同约定还清款项，并消除了抵押权；4.刘兵提交的证据不能作为定案依据。赵在胜质证称其不清楚，无意见。 赵在胜未提交证据。 对当事人提交的证据，本院结合全案证据及事实予以综合认定。 二审查明，2014年3月4日，刘兵与陈冰、谢华莉签订《房屋买卖合同》，次日便将案涉房屋交付与陈冰、谢华莉。陈冰、谢华莉受让案涉房屋进行装修后便居住至今，期间自行交纳水、电、气、物管费等费用，且依约支付案涉房屋按揭款，并于2019年11月11日付清全部剩余款项。2018年4月8日，达州市达川区人民法院作出（2018）川1703执206号之一裁定书，对案涉房屋予以查封。 对当事人二审中无异议的一审判决认定的案件事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一是陈冰、谢华莉与刘兵签订的《房屋买卖合同》的效力；二是陈冰、谢华莉是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于陈冰、谢华莉与刘兵签订的《房屋买卖合同》效力问题。本院认为，陈冰、谢华莉与刘兵签订《房屋买卖合同》时，已知晓该案涉房屋已办理抵押登记的事实，并自愿在支付刘兵先前购房首付款、已还按揭款等其他费用后，继续偿还后续的房屋按揭款，签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示。案涉房屋借款抵押权人达州市农村商业银行股份有限公司翠屏支行（原达县农村信用合作联社新桥信用社）出具的支付证明，案涉房屋借款保证人达州市银河房地产开发公司出具的情况说明，均证实抵押权人及保证人均知晓刘兵与陈冰、谢华莉买卖案涉房屋，及陈冰、谢华莉偿还本息的事实。同时，截止2019年11月11日，陈冰、谢华莉已全部清偿案涉房屋的按揭款项，抵押权人达州市农村商业银行股份有限公司翠屏支行已予认可。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈冰、谢华莉与刘兵之间的房屋买卖行为未损害抵押权人利益，抵押权人亦知晓房屋买卖事实。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《房屋买卖合同》应当合法有效。 关于陈冰、谢华莉是否享有足以排除强制执行的权利的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在达州市达川区人民法院查封案涉房屋前，陈冰、谢华莉已与刘兵签订了合法有效的书面买卖合同，并依合同约定合法占有使用案涉房屋至今。且在人民法院查封前陈冰、谢华莉一直履行按揭还款义务并于2019年11月11日还清剩余按揭款项。同时，因案涉房屋已办理抵押登记，在抵押权消灭前无法变更登记。因此，陈冰、谢华莉就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 现陈冰、谢华莉已全部清偿案涉房屋的按揭款项，案涉房屋已达到解除抵押权的条件。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同······”的规定，陈冰、谢华莉已全部履行《房屋买卖合同》约定的义务，刘兵亦应当按照该合同约定履行协助陈冰、谢华莉办理房屋权属变更登记。 综上所述，陈冰、谢华莉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4385号民事判决书； 二、不得执行位于达州市达川区南外三里坪“南滨大厦”1-801号房屋； 三、上诉人陈冰、谢华莉与被上诉人刘兵签订的《房屋买卖合同》有效，被上诉人刘兵协助将位于达州市达川区南外三里坪“南滨大厦”1-801号房屋变更登记至上诉人陈冰、谢华莉名下； 四、驳回上诉人陈冰、谢华莉的其他诉讼请求。 一审案件受理费4690元，由被上诉人刘兵负担；二审案件受理费4690元，由被上诉人刘兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐其安 审判员  郭 彤 审判员  程 瑜 二〇二〇年六月二十一日 书记员  罗 恒