广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初6025号原告：袁连清，男，1962年11月24日出生，汉族，住广州市花都区,被告：李洪昌，男，1961年1月15日出生，汉族，住广东省五华县,被告：李国冬，男，1977年1月8日出生，汉族，住广东省五华县,原告袁连清诉被告李洪昌、李国冬确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行审理。原告袁连清到庭参加诉讼。被告李洪昌、李国冬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告袁连清向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原告与两被告于2020年1月19日所签订《协议书》无效。2、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：本《协议书》实际就是农村集体建设用地上建造的房屋转让，而受让人李国冬，并不是与原告同一集体经济组织内部村民。之前从未谋面。至于该涉案房屋原告就此向法院陈述清楚。2009年3月24日，原告与李洪昌签订《租用房地和房屋合同》一份，约定房屋以35万元转让给被告李洪昌，被告接收房屋使用及收益。五年多后，于2014年6月诉讼至法院，以农村宅基地上的房屋不能买卖为由，请求法院撤销原告与被告于2009年3月24日签订的《租用房地和房屋合同》无效，花都区人民法院于2014年6月9日判决撤销原告与被告李洪昌于2009年3月24日签订的《租用房地和房屋合同》，明确指出：根据合同内容实为房屋买卖合同。虽然是双方真实意思表示，但违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集体经济组织内部村民转让的强制性规定。判决原告返还被告李洪昌购房款35万元。（2014）穗花法民三初字第546号原告上诉至广州市中级人民法院，二审亦维持原判。（2014）穗中法民五终字第3070号。一、二审判决后，原告未有能力履行义务，法院执行局于2020年1月19日传原告到执行局调解处理，在调解上被告有意误导胁迫原告，将事先打印好的《协议书》要求再转让此房屋使用权给被告李国冬，原告要返还的35万元由被告李国冬付给被告李洪昌，原告在被告李洪昌的误导下于当天2020年1月19日签下了《协议书》。原告签《协议书》的时候已表明只转让使用权和收益权，但事后细看及咨询有关法律人士，《协议书》已不是单一转让使用权和收益权了，实际就是房屋的买卖和转让。根据《协议书》所列：第一项：永久使用权、收益权、处分权已转让，第八项：可自主在该栋楼房上兴建房屋，第九项两被告已经拥有所有权及第十项特别约定，基于以上所列各项，此房屋己纯属买卖了，而买方被告李国冬又不是与原告同一集体经济组织内部村民。综合上述，原告有理由相信若干年收益后，被告再度重演2014年的诉讼。以农村宅基地建房买卖不合法撤销《协议书》，重蹈覆辙原告再一次造成经济损失，如被告作小产权出售（第八项已注明自主兴建房屋），原告则涉嫌犯法，构成非法买卖土地使用权罪，2014年我区田美村刘某和杜某非法买卖土地使用权案例就会发生在原告身上。除上述原因外，本《协议书》也显失公平，日后可能也会令原告至于万劫不复的境况，《协议书》中未有半点明确在使用房屋后的责任所属，被告方不是和原告同一集体经济组织内部村民，房屋的产权按法律规定不能过户转移，房屋所有人仍是原告名下，如房屋使用期间发生安全事故、违法及犯法使用，责任谁负责？《协议书》中并无只字片语说明，换言之，如有追究责任时，原告一定难而逃避负上法律责任，甚至是刑事责任。被告则会一走了之，所以该《协议书》在两被告误导及胁迫下签订且显失公平。同一性质的房屋转让，法院2014年判决非法买卖合同无效，这次相信也同样不合法。综合上述，为避免原告经济上的损失以及涉嫌犯法，请求法院依法根据国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集体经济组织内部村民转让的强制性规定，撤销原告和被告李洪昌、被告李国冬于2020年11月19日签订的《协议书》。被告李洪昌未到庭，庭后提交了书面答辩状，内容如下：一、答辩人对于被答辩人申请人民法院确认合同无效的诉讼请求没有异议。二、造成合同无效的根本原因在于被答辩人一方，其应当为此承担全部的法律责任。数年之前，答辩人曾因房屋买卖纠纷将被答辩人起诉至人民法院（一审案号：（2014）穗花法民三初字第546号，二审案号：（2014）穗中法民五终字第3070号），该案终审判决被答辩人需退还35万元房款给答辩人，但被答辩人并没有主动履行判决书的内容，答辩人遂向花都区人民法院申请强制执行。在法院强制执行的过程中，花都区人民法院于2020年1月19日拟对被答辩人采取司法拘留措施（已将被答辩人扣留在贵院执行局），被答辩人为逃避拘留，遂主动提出将位于广州市花都区狮岭镇合成村一栋170.24平方米的自建房的使用权、收益权、处分权用于抵偿该案债务的方案，后被答辩人与答辩人、李国冬协商一致，共同于花都区人民法院执行局签订了本案涉及的《协议书》。今被答辩人在该《协议书》尚未切实履行的情况下，又无端地提起诉讼要求确认该《协议书》无效，实属恶意诉讼。今答辩人对被答辩人提出的诉求没有异议，但造成该《协议书》无效的责任完全在于被答辩人，其应当承担全部的法律责任并负担本案的所有费用。被告李国冬未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇合成村历成三队经济合作社。袁连清陈述，涉案房屋为宅基地房屋，由其建设，楼高四层，总建筑面积为107.24平方米。李洪昌以房屋买卖合同纠纷为由，于2014年3月12日将袁连清诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2009年3月24日签订的《租用房地和房屋合同书》无效。2、被告立即将已收取的购房款35万元退还给原告。3、被告支付购房款的利息给原告，利息暂计3000元。（利息的计算方法：以标的额35万元为基数，以中国人民银行同期逾期贷款利率从2009年3月24日起计至被告退清房款日止）。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。本院经审理查明，李洪昌与袁连清并非同一集体经济组织的村民。位于广州市花都区狮岭镇合成村历成三经济合作社，总建筑面积170.24㎡的四层房屋一栋是由被告在农村宅基地上建造的房屋，该房屋未取得宅基地证，未办理报建手续。2006年8月12日，李洪昌与袁连清签订《兴建楼房合约》一份，约定由李洪昌包工包料为袁连清兴建楼房，计费方式为按每层滴水平方计算，每平方米550元。2007年12月23日，袁连清在一份《楼房验收和付款合同》上签名确认上述工程于2007年12月1日经双方验收合格正式交付使用，袁连清尚欠李洪昌工程款700000元，分四年支付，还款时间为：2007年12月1日至2011年12月1日，每半年支付87500元。2009年3月24日，李洪昌、袁连清签订《租用房地和房屋合同书》一份，约定袁连清将涉案房屋以350000元的价格出卖给李洪昌，购房款在袁连清欠李洪昌的工程款中扣减，并约定袁连清的兄弟及亲人无权干涉李国冬使用涉案房屋。合同签订当天，袁连清将涉案房屋交付给了李洪昌使用，并出具了一张收到李洪昌350000元购房款的收据。李洪昌接收涉案房屋后，一直将涉案房屋用于出租。本院于2014年6月9日作出（2014）穗花法民三初字第546号民事判决，判决如下：一、李洪昌与袁连清于2009年3月24日签订的《租用房地和房屋合同书》无效。二、袁连清于本判决发生法律效力之日起十五日内返还房款350000元给李洪昌。三、驳回李洪昌的其他诉讼请求。袁连清不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，请求撤销（2014）穗花法民三初字第546号民事判决，驳回李洪昌的诉讼请求。广州市中级人民法院于2014年12月19日作出(2014)穗中法民五终字第3070号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。因袁连清未履行生效法律文书确定的义务，李洪昌向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2015）穗花法执字第1917号。2020年1月19日，袁连清（甲方）、李洪昌（乙方）与李国冬（丙方）签订《协议书》，内容如下：一、甲方将位于广州市花都区狮岭镇合成村一栋170.24平方米自建四层楼房的永久使用权、收益权、处分权转让给丙方，转让价格为叁拾伍万元整。二、甲方保证对该栋楼房占用土地及地上建筑物拥有完整的处分权，转让该栋楼房并没有侵犯第三人的权利，并保证本协议书所载有关该栋楼房占用土地及地上建筑物之情况以及所提供给乙方、丙方的全部资料均真实、合法、准确、完整。三、转让价款的支付时间和方式：丙方应支付给甲方的35万元转让价款，丙方无需直接付款给甲方，在本协议签订后，由乙方、丙方另行结算冲账，与甲方无关。四、转让标的物的交付使用方式、时间：甲方定于2020年5月19日将以上转让楼房交付丙方使用，丙方收楼后应出具收楼收据给甲方。五、甲方保证：上述转让的楼房没有存在产权纠纷及债务纠纷，如日后因甲方原因影响丙方对该栋楼房行使所有权、使用权、收益权、使用处分权等权利，由甲方承担全部法律责任。六、债权债务处理：在甲方按时将以上楼房交付丙方使用的当天，即视为甲方已经全部履行以上【（2014）穗花法民三初字第546号、(2014)穗中法民五终字第3070号】案件的全部付款义务，该案件做执行结案处理，甲、乙方之间再无任何债权债务纠纷。袁连清陈述，涉案房屋尚未交付给李洪昌、李国冬，仍由其使用。另查明，李洪昌、李国冬与袁连清并非同一集体经济组织的村民。本院认为：袁连清、李洪昌与李国冬于2020年1月19日签订的《协议书》，根据协议内容显示袁连清转让的系涉案房屋的永久使用权、收益权、处分权，该《协议书》实质上为房屋买卖合同，该合同虽然是各方的真实意思表示，但违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集体经济组织内部村民转让的强制性规定，故袁连清、李洪昌与李国冬约定买卖涉案房屋的行为无效，袁连清要求确认合同无效的请求符合法律规定，本院予以采纳。在（2014）穗花法民三初字第546号案中，袁连清、李洪昌对于买卖涉案房屋行为无效的后果已明确知悉。各方在此情况下，仍然签订涉案《协议书》，各方均负有过错。故关于诉讼费，应由袁连清与李洪昌、李国冬各负担一半。李洪昌、李国冬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告袁连清与被告李洪昌、李国冬于2020年1月19日签订《协议书》无效。案件受理费3725元，由原告袁连清负担1862.5元，由被告李洪昌、李国冬负担1862.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  廖静文二〇二〇年六月二十八日书记员  利文智方琢华