北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5890号原告（反诉被告）：北京聚广汇商贸有限公司，住所地北京市东城区前门大街12号一层0105号。法定代表人：欧聿辉，总经理。委托诉讼代理人：林贵平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邹伙发，北京桦天律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市外文书店有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街×××号。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：丁宁宁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京聚广汇商贸有限公司（以下简称聚广汇公司）与被告（反诉原告）北京市外文书店有限责任公司（以下简称外文书店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。聚广汇公司的委托诉讼代理人林贵平、邹伙发，外文书店的委托诉讼代理人丁宁宁、徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）聚广汇公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令外文书店继续履行2018年4月10日与聚广汇公司签订的《房屋租赁协议》。2、判令外文书店免除聚广汇公司租金1.7万元。事实和理由：2018年4月10日，聚广汇公司、外文书店就位于北京市东城区王府井大街×××号外文书店正门南侧橱窗面积北侧紧邻的向北延伸部分3.2平方米（下称涉诉场所）签订《房屋租赁协议》，约定外文书店向聚广汇公司出租涉诉场所，用于聚广汇公司经营使用，租赁期限2018年4月10日至2021年4月9日，第一年租金为5万元，第二年租金为5.1万元，第三年租金为5.2万元。协议签订后，聚广汇公司依约向外文书店支付了租金，外文书店向聚广汇公司交付了该场所。疫情导致聚广汇公司2020年2月1日至2020年5月1日期间无法开门营业。即使开门营业，经营也受到了极大的影响。故要求免除至开庭之日即2020年6月23日期间相当于四个月的房屋租金。此外，2020年2月24日，外文书店向聚广汇公司发送《北京市外文书店有限责任公司通知书》，通知解除合同并腾空返还涉诉场地。外文书店要求解除的行为没有任何事实和法律依据，系违约违法行为，聚广汇公司不同意解除合同。为维护自身合法权益，聚广汇公司诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）外文书店辩称，聚广汇公司要求继续履行租赁协议的诉讼请求不具体、不明确，是抽象的诉讼请求，不符合民事诉讼法关于起诉必须有具体诉讼请求的规定。双方于2019年12月初开始沟通解除合同事宜，此时疫情并未发生。外文书店要求解除合同与疫情无关，故聚广汇公司无权要求免除租金。即使聚广汇公司要求减免租金，亦必须符合坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的政策要求，提供承租单位配合向出租方提供营业执照、职工社保信息等佐证材料和对不裁员、少裁员的承诺及经营困难情况说明等材料。聚广汇公司并未提供任何证据证明其符合上述要求。即使聚广汇公司符合减免租金的要求，亦只能减少3个月的租金，且其自2020年5月2日起开始营业，无权要求减免4个月的租金。故不同意聚广汇公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）外文书店提出反诉请求：1．确认双方于2018年4月10日签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；2．判令聚广汇公司立即腾空并返还租赁的涉诉场所；3．本案律师费7.5万元由聚广汇公司承担。事实和理由：双方在2018年4月10日就涉诉场所订立的合同，约定合同有效期内，外文书店进行店面整体升级改造装修之时，一方可书面通知另一方解除本协议，本合同终止。聚广汇公司需按时向外文书店退还租赁物，外文书店按实际租赁天数结算租金及相关费用，不承担任何责任。2019年8月9日，本市领导机构、主管部门及行政机构提出提升王府井外文书店临街店面改造的要求。2019年11月1日，外文书店上级单位北京发行集团有限责任公司（以下简称发行集团）根据市各级领导的指示精神做出决定，要求外文书店必须严格落实上级指示精神，务必于2020年3月底前对店内出租房屋全部解除合同，清退房屋。外文书店是国有新华书店中的外文书店，是有事业单位职能的特殊企业、文化企业、书香北京的窗口行业。因此，外文书店须服从发行集团安排，根据上级的精神调整产业布局。为此，外文书店多次与聚广汇公司协商解除租赁合同，均无果。2020年2月24日，外文书店向聚广汇公司发出通知书要求解除租赁协议并要求返还租赁房屋。外文书店解除通知符合法律法规和相关合同的约定，聚广汇公司拒绝腾退房屋的行为侵害了外文书店的合法权益，故提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）聚广汇公司针对反诉辩称，双方就涉诉场地签订的是长期合同，只要基建工程项目未启动，合同就应当自动顺延，只有在不可抗拒的原因和拆迁规划因素下才能解除合同，本案中并未出现不可抗拒原因和拆迁规划情况。外文书店提交的证据都没有“现有租户”必须清退的表述和规定，有关政府和职能部门并未做出任何具体且生效的行政行为。北京发行集团并非案涉合同一方主体，其就案涉合同所涉房屋的处理意见对原被告无效。发行集团不是政府职能部门，其发出的通知不具有拘束力，不是政府行为，更不构成不可抗力。外文书店认为的解除条件未成就，其单方解除无效，属于违约行为。故不同意外文书店的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区王府井大街×××号476间、建筑面积7089平方米的房屋所有权登记在外文书店名下，产别为全民产。聚广汇公司（乙方）与外文书店（甲方）于2018年4月10日签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将北京市东城区王府井大街×××号外文书店正门南侧橱窗面积北侧紧邻的向北延伸部分面积为3.2平方米的房屋出租给乙方使用，用于经甲方认可的乙方自营商业服务。租赁期限自2018年4月10日起至2021年4月9日止，租金标准为5万元每年，并按照每年2%的比例实行逐年递增。即第一年租金5万元，第二年租金5.1万元，第三年租金5.2万元。租金实行先付后用的原则，每年支付时间为4月10日前10日内。关于“变更、解除和终止协议中”中约定甲方进行店面整体升级改造装修时，一方书面通知另一方解除本协议，乙方须完好退还该房屋给甲方；“有下列情况之一致使本协议终止，甲乙双方互不承担责任：（1）甲方进行店面整体升级改造装修、本协议到期自行终止……”合同订立后，外文书店向聚广汇公司交付了涉诉场地。2019年11月1日，发行集团发出《关于王府井外文书店落实全面升级提升的工作通知》，要求外文书店必须于2020年3月底前对店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。随后，外文书店向聚广汇公司提出解除合同的要求，聚广汇公司不同意其要求。2020年2月24日，外文书店向聚广汇公司发出通知书，要求解除租赁协议并返还涉诉场地。庭审中，外文书店提交市领导调研专题会议纪、市委宣传部文件等材料，称因上述文件所述背景，发行集团要求外文书店解除包括聚广汇公司在内所有租户的租赁合同。聚广汇公司提交北京市东城区王府井地区管理委员会于2020年5月25日出具的《关于商情支持王府井商业区转型升级工作的函》及政府信息公开登记回执和答复意见书，以证明王府井管委会要求其利用现有房产，调整经营内容，提升经营品质，并未要求清退，且外文书店所称规划升级改造只是建议、论证阶段，没有具体实施方案和时间表，规划未取得任何有权部门的行政许可。另，双方当事人均认可因疫情管控原因，涉诉场地于2020年2月1日至2020年5月1日期间停止营业。2020年5月，外文书店通过微信向聚广汇公司发出制式收费通知单照片，收费项目为“2020.4.10-2021.4.9”“房租”5.202万。聚广汇公司向外文书店交纳5.2万元。外文书店开具了项目为“占地费”的收据。聚广汇公司认为外文书店通知其交纳余期租金，其同意并支付的行为，足以证明双方以实际行为表明愿意继续履行合同。外文书店称由于其工作失误，未在制式的收费通知单上修改收费项目，不代表其同意继续履行合同。其已重新填写了收费项目为“占地费”的收费通知单。2020年5月，外文书店（甲方）、案外人中国工商银行北京王府井支行（甲方）与中招国际招标有限公司（乙方）签订招标委托协议，约定就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目委托乙方国内公开招标，项目包括整体建筑物地基勘察和结构检测，基础、水暖、电力、空调、消防和外立面检测代理招标工作，受托人自颁布招标公告之日起30个工作日内完成招标工作。另查，聚广汇公司另向外文书店承租王府井大街×××号一层60平方米的店面及位于六层的50平方米办公用房。经本院现场勘验，聚广汇公司承租的一层60平方米及3.2平方米的场所均位于王府井大街西侧，外文书店正门南侧一层，两处场地连为一体，经营北京特产等物品的销售。其中涉诉3.2平方米场地位于该区域的北侧，从外文书店内部自营区域可见该租赁范围西北角有一柱子。双方均认可该柱子对应东侧范围即为涉诉场地。六层租赁区域位于9幢的东北角，作为办公室及休息间使用，内有隔断为里外间。此外，外文书店提交委托代理协议及发票，以证明外文书店为清退租户系列案件共支付律师费60万元，其中每个案件7.5万元。本院认为，双方当事人签署的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定因店面整体升级改造装修时，一方书面通知另一方解除，聚广汇公司须完好退还该房屋给外文书店。现外文书店提交的证据足以证明该解除条件已经成就，故该租赁合同关系于外文书店通知聚广汇公司解除函确定之日，即2020年3月15日解除。合同解除后，涉诉合同已不能继续履行，聚广汇公司应腾退涉诉房屋。根据查明的事实，涉诉场地于2020年2月1日至2020年5月1日期间停止营业。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故对于合同解除前，相应部分的租金应当减免。合同解除后，虽双方对合同是否解除持有异议，但聚广汇公司实际占用场地，而涉诉场地的业务开展、经营业绩亦因疫情受到影响，故对该使用费本院参照租金标准予以调整。关于聚广汇公司已预付的2020年6月24日后使用涉诉场所的费用一节，双方可另行解决。关于外文书店主张律师费一项，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市外文书店有限责任公司减免原告（反诉被告）北京聚广汇商贸有限公司就位于北京市东城区王府井大街×××号外文书店正门南侧橱窗面积北侧紧邻的向北延伸部分房屋自2020年2月1日至2020年6月23日租金及使用费13320元；二、原告（反诉被告）北京聚广汇商贸有限公司与被告（反诉原告）北京市外文书店有限责任公司于2018年4月10日签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；三、原告（反诉被告）北京聚广汇商贸有限公司于本判决生效后30日内腾空北京市东城区王府井大街×××号外文书店正门南侧橱窗面积北侧紧邻的向北延伸部分的房屋，交还被告（反诉原告）北京市外文书店有限责任公司；四、驳回原告（反诉被告）北京聚广汇商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京市外文书店有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由原告（反诉被告）北京聚广汇商贸有限公司27元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市外文书店有限责任公司被负担86元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费637元，由原告（反诉被告）北京聚广汇商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年六月二十九日法官助理  刘 娅书 记 员  郑梦彤