广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终283号上诉人（原审原告）：邱小芳，女，汉族，1988年7月28日出生，住广东省罗定市。上诉人（原审原告）：吴能兵，男，汉族，1981年12月10日出生，住湖北省武汉市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑建丰，广东恒宝律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈清华，广东恒宝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东新鸿源房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：胡延欣。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。上诉人邱小芳、吴能兵因与上诉人广东新鸿源房地产开发有限公司（以下简称“新鸿源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱小芳、吴能兵上诉请求：一、撤销（2018）粤5381民初2265号民事判决第二项中按年利率2%计算全部办证违约金（含2018年8月15日前的20688.65元），改判全部按年利率6%计算办证违约金；二、本案一、二审案件受理费、保全费等全部诉讼费用由新鸿源公司承担。事实和理由：一审法院在合同双方违约责任约定严重不对等及新鸿源公司违约事实清楚的情况下，错误适用法律和自由裁量权，依法应予撤销并改判。一、在调整违约金有明确规定按6%标准计算的情况下，一审法院执意按2%的标准计算出卖人延期办证违约金，属于滥用自由裁量权，依法应予纠正。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的……以已付房款或未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”第39条规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”邱小芳、吴能兵的请求符合法律规定，一审法院未正确适用法律法规及相关司法解释的规定，滥用自由裁量权，导致判决结果对邱小芳、吴能兵明显不公。二、本地区现有的法院案例的生效判决（含经罗定市、云浮市两级法院审理的相同房地产纠纷案判决），均支持邱小芳、吴能兵主张以6%的违约金计算标准计算逾期办证违约金，一审法院的裁决有违同一法院同类案件裁决的同一性原则，也严重违反了最高人民法院《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》中“同案同判决”的相关规定，依法应予纠正。1.云浮市中级人民法院（2015）云中法民二终字第215号民事判决认定“本院认为：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……以上诉人已付房款为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人……判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第1346号民事判决……三、被上诉人应从2014年4月24日起至上述房屋权属证书登记之日止，以已付房款为本金，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人”。该案中虽然合同约定了出卖人逾期办证只承担房款0.1%违约金，但法院最终判决按逾期贷款利率计付逾期办证违约金。2.广东省高级人民法院在（2016）粤民申7744-7762号《民事裁定书》中亦对约定逾期办证违约金过低调整予以确认。三、一审法院裁判错误，导致出现无论邱小芳、吴能兵的利益继续遭受侵害、持续时间再长久、损害如何持续扩大，一审判决不但对守约方不公且不利于督促违约方积极履行合同义务。涉案合同中的违约金在法律功能上具有补偿和处罚功能，即通过惩罚违约行为起到维护交易关系、提高履约率、预防违约的作用。涉案合同关于逾期办证违约金的约定未能体现违约责任所应具有的补偿性和惩罚性，即变相鼓励了不诚信的行为，亦对守约方明显不公。一审法院在缺乏实际损失作为参考的情况下，只注重能否计算确定数额的违约金而忽视守约方的利益持续不断遭受损害的事实，与立法目的和法律基本原则“公平原则”相悖。涉案合同关于买卖双方违反各自主要义务而应承担的违约责任明显不对等，按其约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金数额远远低于买受人逾期付款所产生的违约金数额，且出卖人的违约金数额以已付房款的0.1%为限，与逾期时间长短无关，因此涉案合同中违约条款的内容及一审判决结果既不符合法律关于公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务，不利于买受人实现其对涉案房产享有完整的物权权利。截止至一审判决作出之时，新鸿源公司仍未按约定履行其办证义务。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。邱小芳、吴能兵作为买受人、涉案房产的所有权人，本应对其所购买的房产享有占有、使用、收益、处分等完全权利，但因出卖人长期未办登记，致买受人户籍迁入、入学择校、房产出售、出租、转换、赠予、继承及抵押融资等受到严重不利影响，行使房产的上述完全物权权利受限，且由于房产仍在出卖人名下存在被出卖人的债权人查封拍卖强制执行的巨大风险，虽无法明确具体金额，但由此所导致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。因此，在涉案合同关于逾期办证违约责任条款有失公允且在出卖人单方违约的情况下，作为守约方的买受人以约定金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式按年利率6%的标准予以调整，于法有据。四、本系列房产纠纷案件由于涉及的买受人众多，为便于进一步查清案件事实、推进案件的顺利审理、保障审理的公平公正及客观性，一审法院在能适用普通程序审理的情况下适用简易程序审理属审理程序不当，应予纠正。综上所述，出卖人存在严重违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第九条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第三条第（十一）项等相关法律法规的行为，向邱小芳、吴能兵交付未经验收备案的不合格房产，又在交付房产后拒不为邱小芳、吴能兵办理涉案房产的权属证书，长时间侵害邱小芳、吴能兵的合法利益。一审判决认定新鸿源公司违约事实正确，但适用法律错误，所作判决未依法保护买受人的合法权益。恳请二审法院查明事实，支持邱小芳、吴能兵的上诉请求。补充事实和理由：因开发商逾期办证而导致业主无法行使权利造成的损失客观存在，且该损失无法计算具体数额，该事实已经有云浮市中级人民法院（2018）粤53民终1423-1449号与本系列案相同的民事判决予以确认，该判决已经生效且已经申请强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，人民法院已经确认的事实无需举证证明。依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，业主方主张按照年利率6％的标准要求开发商支付逾期办证违约金具有明确的事实依据和法律依据。开发商未按照双方签订的合同约定逾期办理涉案房屋的不动产权证造成业主方的客观损失，该事实已经有人民法院的裁判认定，人民法院裁判具有法律约束力。同时，广东省高级人民法院的上述相关审理案件的指引规定也是明确的，应该用作审理本系列案支持业主方要求开发商按照年利率6％的标准支付违约金的法律依据。新鸿源公司辩称：一、本系列案件的逾期办证违约金，依法应不予调整，具体的理由按新鸿源公司的上诉状意见。二、在没有任何事实和法律依据的情况下，一审法院强行调整双方在《商品房买卖合同》中明确约定的逾期办证违约金标准，属于滥用自由裁量权。三、关于一审法院适用简易程序审理本系列案件是否严重违反法定程序，由二审法院依法认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十七条的规定，原判决严重违反法定程序的，应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。补充答辩意见：一、业主方由始至终未能提供充分的证据证实因开发商没有按照《商品房买卖合同》第十五条约定履行而遭受的实际损失，业主方主张的客观存在只是一种想象，而非实在的损失。二、云浮市中级人民法院作出的（2018）粤53民终1433-1449号民事判决是错误的，开发商目前正在办理相关的再审手续。而且上述案件与本系列案属于同类案件，但不是同一案件，因此，上述案件所认定的事实，即便有充分的依据，也不能作为认定本案损失存在的依据。三、在实际损失是否存在的问题尚未能得到解决前，讨论实际损失数额没有任何实际意义。新鸿源公司上诉请求：一、依法撤销罗定市人民法院（2018）粤5381民初2265号民事判决，并依法改判新鸿源公司仅需向邱小芳、吴能兵支付逾期办证违约金539.704元；二、依法重新分配一审诉讼费的承担比例，并判决由邱小芳、吴能兵承担二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决关于逾期办证违约金的问题处理不当，依法应予以撤销改判。一、邱小芳、吴能兵对逾期办证存在过错，应根据过错程度适当减轻或免除新鸿源公司的违约责任。根据相关法律规定，房产证的办理主体是买受人，出卖人只是在买受人的委托之后代为提交办证资料。邱小芳、吴能兵要求新鸿源公司承担逾期提交办证资料的违约责任，前提条件一是完成委托手续，二是提供办证所需费用，在两个前提条件完成的情况下新鸿源公司未按期将需要由新鸿源公司提供的资料报产权登记机关备案的，新鸿源公司才存在违约行为。根据一审判决查明的事实，邱小芳、吴能兵于2017年3月4日才向新鸿源公司交付办证费，邱小芳、吴能兵显然存在一定过错。二、一审判决调整逾期办证违约金标准，没有任何事实和法律依据，应予以纠正。（一）一审判决认为：“本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。”（二）邱小芳、吴能兵请求对逾期办证违约金进行调整，实质上是行使《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第73条所规定变更或撤销的权利（形成权）。上述形成权，根据规定，邱小芳、吴能兵应在《商品房买卖合同》签订之日起一年内（除斥期间）行使。无论《商品房买卖合同》的条款是否存在可变更或撤销的情形，邱小芳、吴能兵请求变更或撤销的权利已因超过除斥期间而归于消灭。（三）邱小芳、吴能兵关于调整违约金标准的请求，理据不足。1.《中华人民共和国合同法》及最高人民法院、广东省高级人民法院的司法解释、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2003〕24号）均强调违约金调整以实际损失的存在为前提和计算基础。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”2.根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，被侵权人主张损害赔偿的，应就权利受到损害（侵权行为）、产生的损失及因果关系承担举证责任。由此可见，我国民事法律对于权利受损及因权利受损而受到的损失是区分开的，并非混为一谈，换言之，权利受到损害并不意味着存在实际损失，权利人应就前述两方面分别承担举证责任。综上，法院对违约金进行调整必须先后满足两个条件，首先是因违约行为造成了实际损失，其次才考虑在损失数额无法确定的情况下如何处理的问题。邱小芳、吴能兵未提供任何证据证明其遭受的实际损失，应当承担举证不能的法律后果。一审法院在邱小芳、吴能兵未举证其实际损失的情况下，判决新鸿源公司以已付房款总额为基数，按年率2%的标准向邱小芳、吴能兵计付违约金，不能保证按该标准计算的违约金符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条所规定的“不超过实际损失额为限”。（四）一审法院同案不同判，严重损害司法公信力。1.一审法院受理的（2017）粤5381民初2202—2225号案、（2018）粤5381民初1506—1533号案，判决请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。2.（2017）粤5381民初2202—2225号案，经过二审、再审程序，最终由云浮市中级人民法院维持一审法院的判决，明确请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。在案件基本事实相同的情况下，一审法院错误理解和适用法律作出了相反的判决，不仅损害了新鸿源公司的合法权益，更极大地破坏了司法的公正和权威。综上所述，一审判决关于逾期办证违约金的处理是错误的，应予以纠正。请求二审法院依法判决，支持新鸿源公司的全部上诉请求，以维护新鸿源公司的合法权益。补充事实和理由：根据《商品房买卖合同》第十五条约定，开发商并没有办妥涉案房屋的房产证的义务，理由如下：1.《商品房买卖合同》第十五条仅约定开发商的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（即办妥涉案商品房的产权初始登记手续），至于产权转移登记手续，《商品房买卖合同》并没有就开发商应履行的具体义务、履行期限以及逾期履行的违约责任进行约定。也即在转移登记中，开发商是否存在违约行为，从根本上来说，缺乏认定的标准。2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定买受人是办理产权转移登记手续的主体。3.涉案商品房于2019年12月26日办妥初始登记，开发商已经履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。即使开发商存在违约行为，其违约行为已经终止。邱小芳、吴能兵辩称：按照邱小芳、吴能兵的上诉状意见。补充如下：1.开发商未按照双方签订的合同第十五条约定将涉案房产办理产权的权属登记资料报产权登记机关备案，导致涉案房产至今未取得不动产权证，该事实已有生效法律文书确定，开发商的违约办证责任显而易见。2.根据人民法院已经生效的法律文书证明的事实以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定，开发商应按照年利率6％向业主方支付逾期办证违约金。开发商认为办妥初始登记就完成双方在合同第十五条约定的义务没有依据，根据合同第十五条约定，开发商有把资料报产权登记机关备案的义务，其违约责任的限定是开发商的责任致使业主方不能在规定期限内取得不动产权证，开发商的上述观点没有事实和法律依据。邱小芳、吴能兵向一审法院起诉请求：1.判令新鸿源公司立即为邱小芳、吴能兵办理罗定市XX中路XXX、XXX号商业中心（南区）XX座XXXX号房的房地产权属证书；2.判令新鸿源公司从2016年9月16日起至邱小芳、吴能兵取得上述房地产权属证书之日止，以539704元为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给邱小芳、吴能兵（暂从2016年9月16日计至2018年8月15日23个月合计为62065.96元）；3.本案的全部诉讼费（受理费、保全费、公告费）由新鸿源公司承担。一审法院认定事实：新鸿源公司是位于罗定市XX中路XXX、XXX号罗定市XXXX（南区）的房地产开发商。2014年1月28日，邱小芳、吴能兵作为买受人与新鸿源公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定,买受人购买的商品房为预售商品房，为罗定市XXXX（南区）XX座XXXX房，用途为住宅。第四条约定,该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为539704元。第六条约定,买受人于2014年1月28日交付首期款162704元，贷款377000元。第八条约定,出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，邱小芳、吴能兵按约定向新鸿源公司付清了全部购房款。2014年9月27日，新鸿源公司将房屋交付邱小芳、吴能兵使用。2015年12月29日，邱小芳、吴能兵向罗定市地方税务局缴交了房屋契税。2016年8月16日，邱小芳、吴能兵向罗定市不动产登记局缴交了住宅专项维修资金。2017年3月4日，邱小芳、吴能兵向新鸿源公司交付了办证费用3000元。2018年6月28日，罗定市XXXX（南区）X1X2座、南北区地下室连通通道工程取得了《竣工验收备案表》。另查明，2018年12月10日，邱小芳、吴能兵向一审法院提出财产保全的申请，申请对新鸿源公司位于罗定市XX中路XXX、XXX号商业中心（南区）XX座XXXX房进行财产保全，一审法院作出了民事裁定书，对上述房产进行了查封。以上事实，有邱小芳、吴能兵提供的身份证、《商品房买卖合同》、发票、收据、《房屋交接书》，新鸿源公司提供的《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及本案的庭审笔录等证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。邱小芳、吴能兵与新鸿源公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点是：逾期办证违约金应否进行调整，若需进行调整，如何调整？根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，新鸿源公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由新鸿源公司提供的资料报产权登记机关备案。如因新鸿源公司的责任，邱小芳、吴能兵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，新鸿源公司应按已付房价款的0.1%向邱小芳、吴能兵支付违约金。新鸿源公司于2014年9月27日将涉案商品房交付给邱小芳、吴能兵，按合同约定最迟应在2016年9月16日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，但新鸿源公司至今仍没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，办理房屋所有权转移登记，导致邱小芳、吴能兵未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得涉案商品房的权属证书，新鸿源公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，并继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助邱小芳、吴能兵办理涉案商品房的权属证书。双方在《商品房买卖合同》中约定如因新鸿源公司的责任导致邱小芳、吴能兵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，新鸿源公司按已付房价款的0.1%向邱小芳、吴能兵支付违约金。但新鸿源公司逾期办证的违约行为持续时间较长，若仍以合同约定的标准作为逾期办证违约金的计算标准，对邱小芳、吴能兵是显失公平的，也不利于督促新鸿源公司积极履行办证义务。现邱小芳、吴能兵起诉请求调整逾期办证违约金计算标准，应予支持。一审法院认为，综合逾期办证的原因、新鸿源公司的过错，按照公平和诚实信用原则，本案应以邱小芳、吴能兵已付购房款总额539704元为基数，按年利率2%的标准计算逾期办证违约金。按合同约定，新鸿源公司最迟应在2016年9月16日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，之后至2018年8月15日，新鸿源公司逾期办证的违约期间为23个月。新鸿源公司应向邱小芳、吴能兵支付逾期办证违约金20688.65元（539704元×2%×23/12年），2018年8月16日之后的逾期办证违约金以539704元为基数，按年利率2%的标准从2018年8月16日起计至新鸿源公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于新鸿源公司提出邱小芳、吴能兵迟延交纳办证费，应减轻其违约责任的主张，一审法院认为，邱小芳、吴能兵迟延交纳办证费并不影响新鸿源公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，故新鸿源公司的上述抗辩主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、由新鸿源公司于判决发生法律效力之日起三十日内将办理权属登记需由新鸿源公司提供的资料报产权登记机关备案，协助邱小芳、吴能兵办理罗定市XX中路XXX、XXX号罗定市XXXX（南区）XX座XXXX房的房屋权属证书；二、由新鸿源公司于判决发生法律效力之日起五日内支付截至2018年8月15日的逾期办证违约金20688.65元给邱小芳、吴能兵；之后的逾期办证违约金，以539704元为基数，按年利率2%的标准从2018年8月16日起计至新鸿源公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止；三、驳回邱小芳、吴能兵的其他诉讼请求。案件受理费676元，由新鸿源公司负担225元，邱小芳、吴能兵负担451元；保全费641元，由新鸿源公司负担214元，邱小芳、吴能兵负担427元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。邱小芳、吴能兵提交了以下证据：一、云浮市中级人民法院（2018）粤53民终1449号民事判决书；二、云浮市中级人民法院（2018）粤53民终1433-1449号法律文书生效证明，均拟证明开发商未按照合同约定逾期办理涉案房产的不动产权证书的违约事实。因开发商逾期办理涉案房产的不动产权证，导致业主因逾期办证而无法自由行使权利，损失客观存在，该损失无法计算具体数额；三、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，拟证明开发商未依据合同约定，逾期为业主方办妥不动产权证书，应依法承担相应的法律责任，依照该指引第三十八条规定，开发商应以业主方的购房款总额按照年利率6％的标准向业主方支付逾期办证违约金。四、广东省高级人民法院（2020）粤民终784号受理案件通知书和传票，拟证明与本系列案相同的争议案件，二审已上诉至广东省高级人民法院，定于2020年5月9日开庭，案件的审理结果对本案审理会产生深远影响，为了保证裁判的统一性和避免双方当事人的诉累，建议本案中止审理，待广东省高级人民法院判决后，再审理本案。新鸿源公司提交了《不动产权属证书》，拟证明新鸿源公司已于2019年12月26日办妥涉案商品房的初始登记，完成《商品房买卖合同》第十五条约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点问题为：涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金应否调整，如需调整，应如何调整。关于逾期办证违约金应否调整问题。邱小芳、吴能兵与新鸿源公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，新鸿源公司于2014年9月27日将涉案商品房交付给邱小芳、吴能兵使用，则新鸿源公司最迟于2016年9月16日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但新鸿源公司至今仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在逾期办证的违约行为，应承担逾期办证的违约责任。新鸿源公司认为邱小芳、吴能兵请求对逾期办证违约金进行调整实质是行使变更或撤销权利，该权利属于形成权，邱小芳、吴能兵未在合同签订后一年内的除斥期间提出，该权利已归于消灭。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。新鸿源公司逾期办证的违约行为持续至今，即对邱小芳、吴能兵的损害持续至今，邱小芳、吴能兵认为合同约定的逾期办证违约金低于其至起诉前受到的损失，显失公平，起诉请求调整逾期办证违约金，并未超出其应当知道撤销事由（合同显失公平）之日起1年的除斥期间。新鸿源公司认为邱小芳、吴能兵应在合同签订后一年内的除斥期间提出变更合同，是对撤销权除斥期间起算点的错误理解，本院不予采纳。至于新鸿源公司认为邱小芳、吴能兵迟延缴纳办证费，对逾期办证存在过错，应减轻或免除新鸿源公司逾期办证责任，因双方签订的合同并未约定在新鸿源公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案前邱小芳、吴能兵需先缴纳办证费，故新鸿源公司认为邱小芳、吴能兵迟延缴纳办证费存在一定过错，请求减轻其违约责任的理由不成立，本院亦不予采纳。关于逾期办证违约金应如何调整问题。新鸿源公司认为，邱小芳、吴能兵未能提供证据证明其因新鸿源公司逾期办证的违约行为所遭受到的实际损失，应承担举证不能的法律后果，逾期办证违约金应按合同约定的标准计付，不应予以调整。邱小芳、吴能兵则认为，新鸿源公司逾期办证的违约行为导致其无法完整行使涉案商品房的物权权利，虽然无法确定损失的具体金额，但损失客观存在，属于损失数额难以确定的情形，请求逾期办证违约金调整为以已付购房款为基数按年利率6%的标准计算。本院认为，《商品房买卖合同》虽然约定新鸿源公司逾期办证的，则按已付房价款的0.1%向邱小芳、吴能兵支付逾期办证违约金，但该违约金计算标准既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，更不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。邱小芳、吴能兵虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，因此造成的损失客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，邱小芳、吴能兵主张双方在合同中约定的逾期办证违约金过低，请求对违约金计付方式进行合理调整的意见，理由成立。一审判决综合新鸿源公司逾期办证的原因、过错，按照公平和诚实信用原则酌情将合同约定的逾期办证违约金按已付房价款的0.1%标准，调整为以已付房价款为基数，按年利率2%标准计算并无不当，本院予以维持。此外，新鸿源公司认为与本系列案相同的另一案件已上诉至广东省高级人民法院，该案件的审理结果将会对本案审理产生影响，请求对本案中止审理。本院认为，虽然另一案件的纠纷性质与本案相同，但是本案并非必须以上述另一案件的审理结果作为依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，新鸿源公司请求中止本案审理的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，邱小芳、吴能兵和广东新鸿源房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由邱小芳、吴能兵负担1048元，由广东新鸿源房地产开发有限公司负担304元。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年六月二十八日书记员  冯梓叶附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。