贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初2172号 原告：蒙焕梅，女，1988年10月13日出生，布依族，住贵州省都匀市。 原告（并作为原告蒙焕梅委托诉讼代理人）：陈恩国，男，1979年3月21日出生，布依族，住贵州省都匀市。 被告:贵州红华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路68号物资综合楼18层3号，统一社会信用代码9152000070967079X5。 法定代表人：杨践，系该公司董事长。 被告：贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市开发区民主苑住宅小区B栋南单元5层，统一社会信用代码915227016629825257。 负责人：杨嵋，系该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：王娟，女，1994年5月8日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告蒙焕梅、陈恩国与被告贵州红华房地产开发有限公司（以下简称红华公司）、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称红华都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈恩国、被告红华公司、红华都匀分公司的共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙焕梅、陈恩国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年7月14日至2018年6月30日止按日利率万分之二计算的逾期交房违约金共计25550元；2.判令被告支付原告自2018年9月30日起至2020年3月17日止按日利率万分之二计算的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金35070元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年5月20日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ17011799），购买被告销售的位于都匀市，建筑面积101.62平方米，总房款合计355670元。原告按约将房款支付给被告后，被告直至2018年6月30日，被告在未提供房屋实测基数报告书及未取得房屋竣工备案的情况下违规向原告交付上述房屋，至今未交付办理商品房转移登记有关文书。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依照相关法律规定以及双方合同约定，判令被告支付违约金。 被告红华公司及红华都匀分公司共同辩称：1.原告主张的违约金过高，请求予以酌减。根据合同法的规定，当事人主张的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基数，并结合诚实信用原则予以衡量，本案中原告购买的房屋已经办理按揭，因此房屋已经抵押给银行，办理产权证的时间长短并不影响其居住或使用，故请求人民法院将逾期交房违约金比例调整为日万分之一，将逾期办理商品房转移登记有关文书违约金调整为按日万分之零点五支付；2.根据双方签订的商品房买卖合同附件12第15条的约定，原合同第11条约定的交付期限是以买受人即原告以按原合同约定实际支付完毕所有购房款为前提，如买受人逾期支付款项的，则出卖人交付商品房的期限顺延且无需承担延期交房责任。本案中，即使以原告更名时间为准，即2017年7月14日双方给予40天办理按揭手续期限后，于2017年8月23日前交付购房款，而原告实际支付完毕购房款时间为2018年3月2日，应支付被告逾期付款违约金10696元，对此被告另案主张权利。但原告主张的逾期办证违约金应按原告实际交付的购房款从交付完购房款之次日起算，即从2018年3月2日起算。被告已于2019年11月4日向相关主管部门提交办理产权证资料，收件单位为都匀市城市建设档案馆，但至今政府相关职能部门尚未办理完毕，且随着疫情的影响，导致被告产权证的转移迟迟无法兑现，应系不可抗力可予免责，故截止时间应为2019年11月4日而非2020年3月17日，请法院综合考虑本次纠纷系疫情应向导致相关政府部门未能及时办理，恳请扣除3个月免责期。 本院经审理认定事实如下：2016年5月3日，案外人陈恩慧于2016年5月3日、2016年5月18日分别向被告红华都匀分公司支付1万元，共计2万元。后案外人陈恩慧与原告陈恩国共同向被告红华都匀分公司提交《预定房更名申请》，其上载明：“原预定房人陈恩慧（身份证号5227011971××××××××），现签约人陈恩国（身份证号5227011979××××××××），经协商后，贵公司同意本人申请办理购房人变更购房人姓名事宜。”陈恩慧、陈恩国在前述申请上签名，被告红华都匀分公司在该申请批准人处盖印“贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司营销部”印章。 2016年5月20日，原告蒙焕梅、陈恩国与被告红华都匀分公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告向被告购买位于都匀市，建筑面积101.62平方米，套内建筑面积79.9平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价为4451.44元／平方米，该商品房总价款为355670元；合同第八条约定：原告于合同签订之日向被告交付首期房款75670元，余款280000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并要求交清相关款项和费用；第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之3承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。该合同附件十二第四条约定：原合同第十一条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定支付了全部应付款项，办理完成相关按揭（抵押）借款审批手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房期限顺延，且出卖人无须承担交房责任。 签订合同后，原告于2018年3月2日向被告支付了购房款（按揭贷款）28万元，被告红华都匀分公司于2018年7月31日向原告出具《贵州增值普通发票》一张，金额为355670元。 另查明：案涉房产至今尚未取得初始登记。原告陈恩国系被告红华都匀分公司职工，原告蒙焕梅、陈恩国原系夫妻关系，现已登记离婚。原告提交的《都匀市商品房预售合同备案登记表》（盖印被告红华都匀分公司公章）载明：案涉商品房购买人及共同人分别为原告陈恩国、蒙焕梅，签约日期为2016年5月20日。庭审中，原告自认于2018年6月30日实际收房，被告对此未提出异议。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告红华都匀分公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。本案中，原告已履行支付房价款的义务，被告红华都匀分公司未在约定的期限内向原告交付案涉商品房及办理商品房转移登记相关文书，构成违约，理应承担违约责任。 关于违约金计算标准。双方虽于合同中约定逾期交房及逾期交付转移登记文书分别按照日万分之二计算，但被告提出该违约金标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，本院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，酌定将逾期交房违约金标准调整为日万分之一计算，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五计算。 关于逾期交房违约金的起止时间。原告于2018年3月2日才付清本案房价款，且其并未举证证明逾期付款系因被告过错所致，根据案涉《商品房销售合同》附件十二第四条约定：“原合同第十一条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定支付了全部应付款项，办理完成相关按揭（抵押）借款审批手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房期限顺延，且出卖人无须承担交房责任。”之约定，案涉商品房的交付日期应顺延至2018年3月2日，故逾期交房违约金应自付清房价款之次日（2018年3月3日）起算。因此，逾期交房违约金应从2018年3月3日起，以原告已付购房款355670元为基数，按万分之一（按日计算）计算至实际收房之日2018年6月30日止，即355670元×0.0001×119天=4232.47元。 关于逾期交付商品房转移登记文书违约金。案涉合同第二十二条约定，被告应于2018年9月30日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书，被告辩称其已于2019年11月4日向相关部门提交办理产权登记的资料，但其实际尚未取得商品房初始登记，故在此期间仍应承担相应的违约责任。关于被告提出的不可抗力是否成立的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，因2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故对于被告提出的抗辩，本院予以采信，根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间综合考虑，本院酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为60天，故逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算为355670元×0.00005×474天（约定的交付日期2018年9月30日起至原告主张的2020年3月17日止共计534天-扣除的60天）=8429.38元。因被告红华都匀分公司为被告红华公司下属分公司，该分公司已进行了工商注册登记，应以其经营管理的财产承担付款义务，故以上违约金应由红华都匀分公司向原告支付，不足部分由被告红华公司承担补充责任。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告蒙焕梅、陈恩国逾期交付商品房的违约金4232.47元； 二、被告贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告蒙焕梅、陈恩国逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金8429.38元（该款已计至2020年3月17日）； 三、被告贵州红华房地产开发有限公司对被告贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司的以上债务承担补充责任； 四、驳回原告蒙焕梅、陈恩国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1316元，因适用简易程序减半收取658元，由原告蒙焕梅、陈恩国负担498元，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司负担160元（该款立案时原告蒙焕梅、陈恩国已预交，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司应承担部分在履行义务时径付原告蒙焕梅、陈恩国）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  毛雯潋 二〇二〇年六月十六日 法官助理王尧欢 书记员薛亮（代）