北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0117民初9993号原告:孙宝健,男,1965年10月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴宁，北京市汉和律师事务所律师。被告:高超,男,1988年11月5日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王雨鑫（高超之妻），1990年1月17日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。被告：北京市平谷区金海湖镇马屯村民委员会，住所地北京市平谷区金海湖镇马屯大街56号。统一社会信用代码：54110117A02980084T。法定代表人：郭银合，主任。委托诉讼代理人：胡文同，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。原告孙宝健与被告高超、北京市平谷区金海湖镇马屯村民委员会（以下简称马屯村委会）土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝健及委托诉讼代理人吴宁，被告高超及委托诉讼代理人王雨鑫、马金升，被告马屯村委会的委托诉讼代理人胡文同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宝健向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《农村土地承包经营权转让合同》无效；2、判令被告高超退还原告转让费130万元；3、判令二被告连带赔偿原告损失127.8723万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月中旬，原告在网上见到涉案土地承包经营权转让广告信息后，询问联系人高超转让的相关事宜，高超表示，村书记兼主任是他的亲哥哥高某，细节和高某当面细说。2018年7月21日，高超带原告来到马屯村委会，高某接待了原告，原告提出转让标的物的两排鸡舍是否有合法手续，是否有强拆的风险，是否能够翻建，高氏兄弟坚定回答不会有任何问题，转让的房屋是多年的合法养殖小区，政府扶持的项目不会被强拆。高某拿出事先准备好的马屯村委会同意转让的《“两委”联席会议记录》复印件给了原告后，原告与高超签订了《农村土地承包经营权转让合同》，转让标的物为马屯村养殖小区部分土地（东西长30米，南北长43米）经营权及地上物（南北两排砖混平房），期限自2018年7月21日至2057年12月30日，转让价格为130万元。按照约定，原告按时支付了全部转让费用130万元。2018年8月23日，二被告与原告三方又共同签订了《土地承包经营权转让合同》，增加了原告每年需向马屯村委会交纳1400元租金的内容，依照合同约定原告又交付了当年租金1400元。2018年8月25日，马屯村委会同意原告翻修两排鸡舍的申请，村主任高某承诺全权办理一切相关建设手续。原告于2018年9月2日委托施工队进行翻修施工。2018年11月22日，原告接到京规平执停字（2018）第12号《责令停止建设通知书》，为此原告责问被告为何迟迟未办妥涉案工程相关法律手续，当时高某让原告交3万元的办理费用，称就能办妥相关手续。原告于2018年12月9日给付高某3万元。最终二被告未能履行办理相关建设手续的承诺。2019年6月27日，高某将3万元退还给原告。2019年6月29日，原告接到《北京市平谷区金海湖镇人民政府权利义务告知书》，7月3日，政府强制拆除了原告花费了一百多万元翻修的前排房屋。自2018年11月22日停建通知就能看出，涉案房屋早在2018年5月2日即原、被告签订转让合同之前就被定为违法建筑，该地区拆违也早已进行。二被告为了转嫁损失采用隐瞒事实真相等手段，骗取原告签订转让合同，致使合同无法履行，给原告造成了巨大经济损失，故原告诉至法院。被告高超辩称，原告与我方签订的转让合同不存在法律规定的无效情形，双方应继续履行；原告未取得行政许可，导致自己的建筑物被拆除，属行政违法，与原、被告之间的合同关系是两个概念，故原告应当自行承担损失；原告自2018年11月收到《责令停止建设通知书》后，仍继续建设，扩大部分的损失应由其自行承担；综上，不同意原告的诉讼请求。被告马屯村委会辩称，原告孙宝健同被告高超之间基于签订《土地承包经营权转让合同》所形成的土地承包经营权流转关系与马屯村委会无关，马屯村委会在整个过程中没有获利，故原告的任何诉讼请求与马屯村委会无关。原告仅经过村委会同意，未经相关部门审批，在承包地内改变用途进行违法建设，且在2018年11月接到停建通知后仍继续施工，故原告的损失应由其个人自行承担。原告孙宝健与被告高超签订的合同完全出于双方的自愿，高超和马屯村委会不存在欺诈行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月3日，经马屯村委会同意，高超从本村村民刘玉芬处受让了该村养殖小区部分土地（东西长30米、南北长43米，包含两排鸡舍）的承包经营权，期限自2017年3月3日起至2057年12月30日止。高超在经营过程中，修建了后排鸡舍。2018年7月，高超妻子王雨鑫在网上发布其承包的养殖小区转让的信息，7月20日，孙宝健到平谷与高超和高某（高超之兄，时任马屯村委会主任）接洽，经过协商，7月21日，高超、孙宝健在马屯村委会签订《农村土地承包经营权转让合同》，约定：高超将其承包的马屯村养殖小区部分土地承包经营权及地上物（两排鸡舍）转让给孙宝健，土地范围由东墙至西30米，北墙至南墙43米；转让期限自2018年7月21日至2057年12月30日止；转让费共计130万元，分两次付清，第一次给付65万，于2018年7月21日前给付，第二次付65万，于2018年10月21日前给付；孙宝健获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权；在转让期内，遇国家或集体占用土地，补偿金归孙宝健所有，与高超无关；孙宝健在建筑施工过程中，高超需全力配合孙宝健协调相关方及办理相关转让手续；孙宝健未按时转让报酬，按月支付应付总额5%的违约金；任何一方违约，应向对方支付违约金10万元。2018年8月23日，孙宝健、高超、马屯村委会签订《土地承包经营权转让合同》，约定：经三方协商一致，高超将马屯村养殖小区部分土地承包经营权及地上物转让给孙宝健，土地范围由东墙至西32米、北墙至南墙45米；期限自2018年8月23日至2057年12月30日；高超应于2018年8月23日前将转让承包经营权的土地及地上物交付给孙宝健；孙宝健按照土地面积向马屯村委每年交纳租金1400元。上述转让合同经过了马屯村村民代表会的同意。合同签订后，高超将土地承包经营权交付给了孙宝健，孙宝健向高超支付了转让费用130万元，向马屯村委会支付了租金1400元。2018年8月25日，孙宝健以年久失修为由向马屯村委会提交养殖场翻修申请书，要求修建承包地范围内的两排鸡舍，马屯村委会认为确实存在安全隐患，无法正常生产，同意修建。2018年9月，孙宝健将第一排鸡舍拆除，修建了南倒座库房、L型库房、地下酒窖、上下水设施、地暖、院内路面硬化、对第二排鸡舍进行了装修。在孙宝健修建过程中即2018年11月22日，北京市规划和国土资源管理委员会以孙宝健未依法取得乡村建设规划许可证为由出具了责令停止建设通知书并拍摄了照片，现场照片显示房屋主体已封顶。后孙宝健仍继续建设，2019年4月底竣工。2019年6月，孙宝健委托北京市泰然资产评估有限公司对其修建的房屋进行了评估，价值为1278723.5元，其中南倒座库房36764.7元、L型库房453103.2元、地下酒窖292790元、院内路面硬化74541元、上下水设施22100元、办公用房291712元、地暖107712元。2019年7月3日，北京市平谷区金海湖镇人民政府对孙宝健修建的南倒座库房、L型库房、地下酒窖进行了拆除，其他设施未拆。后孙宝健向本院提起诉讼，高超、马屯村委会持前述答辩意见不同意原告的诉讼请求。在本案审理过程中，双方当事人均认可高超、高某全程参与土地协商及转让过程，均知晓孙宝健承包的目的为建造酒厂。对于孙宝健向马屯村委会提交的翻修申请，证人高某出庭表示，养殖小区闲置多年，顶棚漏雨，没有窗户，当时同意孙宝健修缮，不同意拆了重建，孙宝健不认可高某的证言，其表示当时村委会明确表示允许拆除重建。就涉案土地性质，本院到金海湖镇土地部门了解情况，规划为一般农用地，现状为设施农用地。在本案审理过程中，本院到北京泰然资产评估有限公司调查咨询，公司工作人员表示，依据相关部门于2018年11月22日拍摄的照片情况，无法以该时间节点判断出当时房屋的建筑造价。本院认为，本案争议焦点为原、被告所签合同的效力。经查，涉案土地的性质为农业用地，孙宝健不是马屯村集体组织成员，从未从事过与农业相关的职业，高超在与孙宝健订立合同之前就已知晓孙宝健承包涉案土地是为了建造酒厂，且双方约定的转让费用明显高于本地区农业用地的承包费用，综合以上几点事实，能够认定孙宝健、高超明知涉案土地将作它用而于2018年7月21日签订《土地承包经营权转让合同》，目的是为了改变土地的农业用途，故违反了法律的强制性规定，合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故高超依据《土地承包经营权转让合同》所取得的流转费用130万元应当返还给孙宝健。基于孙宝健、高超签订的合同，马屯村委会与孙宝健、高超于2018年8月23日签订的《土地承包经营权转让合同》亦属无效，而该合同签订后，高超与马屯村委会的承包合同关系终止，孙宝健与马屯村委会形成了土地承包合同关系。孙宝健与马屯村委会订立合同后，虽然孙宝健向马屯村委会提交了翻修房屋申请，但并未取得乡村建设规划许可证，即在涉案土地上建造酒厂、酒窖等，改变了土地用途，特别是在相关部门认定为违法建设后仍不停工直至建造完毕，其对自身的损失应承担主要责任，马屯村委会在孙宝健向其提交房屋翻修申请后且明知缺乏乡村建设规划许可证的情况下即同意孙宝健的建房申请，其作为涉案土地的所有权人未尽到监督管理责任，对孙宝健因建房而造成的损失应当承担次要责任。经核实，孙宝健建造的南倒座库房、L型库房、地下酒窖等已被拆除，造价为782657.9元，对该部分损失，孙宝健、马屯村委会应依责承担。其他修建的设施因未被拆除，损失未实际发生，故在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地承包法》第十一条、第三十九条之规定，判决如下：一、确认原告孙宝健与被告高超于2018年7月21日签订的《农村土地承包经营权转让合同》及原告孙宝健与被告高超、被告北京市平谷区金海湖镇马屯村民委员会于2018年8月23日签订《土地承包经营权转让合同》无效；二、被告高超于本判决生效后10日内返还给原告孙宝健土地流转费用1300000元；三、被告北京市平谷区金海湖镇马屯村民委员会于本判决生效后10日内赔偿原告孙宝健损失313063.16元；四、驳回原告孙宝健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27430元，由原告孙宝健负担12430元（已交纳），由被告高超负担5000元（于本判决生效后10日内交纳），由被告北京市平谷区金海湖镇马屯村民委员会负担10000元（于本判决生效后10日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许友刚人民陪审员  石和平人民陪审员  陈春良二〇二〇年六月八日书 记 员  刘 洁