山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终1303号上诉人(原审被告)：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张×，山西省兴县人。委托诉讼代理人：方×，山西宗耀律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×。委托诉讼代理人：曹×，山西四保律师事务所律师。上诉人山西明泽房地产开发有限公司因与被上诉人张×、中国农业银行股份有限公司兴县支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山西明泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵×，被上诉人张×、原审第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的委托诉讼代理人曹×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西明泽房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销兴县人民法院作出的(2019)晋1123民初891号民事判决,改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费用及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误,本案涉案合同已经履行完毕,不存在解除合同的事实基础,原审法院判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同没有事实基础。上诉人与被上诉人于2010年10月22日签订《商品房买卖合同》后,上诉人于2010年12月31日交付房屋并办理了房屋所有权证书,现双方的购房合同已经履行完毕。另外,上诉人交付房屋之前,涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认涉案房屋质量合格,现涉案房屋经实际使用九年后出现的墙体开裂等事实,并非上诉人方原因造成,原审法院无任何事实依据就判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同属于认定事实错误。二、原审法院判令被上诉人已经实际居住九年之久的房屋涨价损失由上诉人承担,显失公平。根据上述裁判观点,原审法院认为涨价损失属于可得利益损失,其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积的商品房购置费用。其对“可得利益损失”的理解是片面的,现已售出的商品房价值中包含了市场价值和使用价值,“可得利益损失”应当是在商品房的市场价值核减掉被上诉人已经对涉案房屋的使用价值后正确评估,原审法院罔顾涉案房屋被上诉人已经实际使用九年之久的事实,以同地段、同类型、同面积的商品房出售价格作为涨价损失,要求被上诉人承担多达购房款一半价格的涨价损失有失公平,且原审法院对房屋市场价值的评估和判断是错误的,原审法院一味的以鉴定机构出具的评估价值作为市场价值,加重了上诉人的责任,应当在市场价值的基础上核减掉被上诉人使用房屋的使用价值,即应当在涨价损失的评估结果上减去被上诉人使用了九年的房屋价值。三、本案原审中的鉴定机构没有鉴定资质,其鉴定结果不能作为原审审判参考内容,应当重新予以鉴定。本案中进行房屋涨价损失及房屋装修损失鉴定工作的鉴定机构山西秉信资产评估事务所,并不在2019年度山西省司法厅对外公示的《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》上,该评估机构不具有对本案鉴定内容就房屋涨价损失进行鉴定的资格。同时,因房屋装修损失属于工程造价鉴定内容的范畴,根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题31的答复》的规定:承办工程造价鉴定业务的鉴定机构必须是依法取得了工程造价咨询资质的企业,且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执业资质认定以及对工程造价成果性文件的程序审查,应当以工程造价行政许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。而本案中的山西秉信资产评估事务所既不属于山西省司法厅对外公示的司法鉴定机构,也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业，其对本案待鉴定内容没有鉴定资质,鉴定结果不合法,应当重新予以鉴定。张×辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。中国农业银行股份有限公司兴县支行述称，一审认定事实清楚，驳回上诉，维持原判。张×向一审法院起诉请求：一、解除原告张×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2010年10月22日签订的商品房买卖合同。二、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告张×的购房款67323元、购地下室款9600元、办理房产证等费用7749元。三、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告张×因房屋涨价形成的损失68217元，装修损失70920元。四、原告张×所购被告的商品房退回被告。五、解除被告张×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》。六、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告张×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金46437元及利息20699.27元(以第三人系统计算原告实际支付本息为准)。七、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。八、本案鉴定费10000元由被告山西明泽房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2010年10月22日原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢4单元6层602号房一套，及地下室一间。原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积92.11平方米，房屋总价款为1330323元，原告首付房款67323元，余款66000元办理银行按揭。2011年12月14日原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款66000元已付被告。被告于2010年12月31日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用5906元。原告称2011年4月原告装修房屋支出83000元。2011年9月原告住入新房。2013年5月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体出现开裂、通缝等现象。截止2019年12月11日，原告张×尚欠第三人农行兴县支行本金17000.06元，利息均按期支付；第三人农行兴县支行未在被告明泽房地产保证金中扣付本金及扣支利息。山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所于2018年2月6日出具晋建司鉴［2018］兴县一建鉴字第001号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园3号楼安全性等级为Dsu级。Dsu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。山西秉信资产评估事务所于2018年10月21日出具晋秉信评报字［2019］第020号资产评估司法报告。鉴定意见为：张×所有位于吕梁市××县第3幢4单元602号房屋及地下室涨价损失费为68217元、装修评估值为70920元。原告支付鉴定费11000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告张×所购被告明泽房地产房屋是否存在质量问题以及是否应当解除双方的商品房买卖合同；2、原告张×所请求的返还款项及赔偿款项是否应予支持；3、原告张×与第三人农行兴县支行签订的贷款合同是否应当解除。原、被告订立的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告张×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Dsu级，即安全性不符合规定，严重影响整体承载，处理要求为应立即采取措施。据此可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告张×关于解除合同并赔偿损失的请求依法应予支持。双方解除合同后，原告张×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房及购买地下室款67323元。原告张×的损失包括因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋及地下室涨价损失费为68217元、装修评估值为70920元装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，一审法院参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合被上诉人2011年9月30日收房后，于2011年4月进行装修，9月入住，已实际使用8年的事实及导致合同解除的原因，一审法院酌定装修费用折旧后为42552元［70920元÷20年×（20年-8年）=42552元］。原告支付鉴定费11000元，属于被告应负担费用，一审法院予以支持。对于被告代收的费用，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。第三人农行兴县支行辩称本案起诉的主体是原告与被告，法律依据是商品房买卖合同，该合同与农行兴县支行没有关系，因此不同意解除合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”虽然商品房买卖合同与购房担保借款合同不是主从合同的关系，但却具有紧密的关系，有效签订商品房买卖合同是购房担保借款合同得以签订的前提。本案原告张×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，已确定无法再取得原购买的商品房，故应当认定原告张×与第三人农行兴县支行订立的购房担保借款合同的目的已经无法实现，依法应予解除。原告张×履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金67323元已由被告明泽房地产实际取得，购房担保借款合同解除后应由被告明泽房地产返还原告张×；原告张×支付第三人农行兴县支行的利息，购房担保借款合同解除后依法应当由被告明泽房地产赔偿原告张×。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告张×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2010年10月22日签订的商品房买卖合同。二、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张×购房及购买地下室款67323元、办理房产证等费用5906元。三、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张×涨价损失费为68217元、装修评估值为42552元。四、原告张×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第3幢4单元6层602号房一套，及地下室一间退还被告山西明泽房地产开发有限公司。五、解除原告张×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同。六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的本金及利息（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）。七、山西明泽房地产开发有限公司偿还中国农业银行股份有限公司兴县支行购房担保合同项下剩余的贷款；八、驳回原告张×的其它诉讼请求。本案受理费6097元减半收取3048.5元，鉴定费11000元由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、山西省家豪房地产资产评估有限公司作出的评估报告能否作为认定房屋装修损失的依据？2、原审认定房屋涨价损失是否适当？关于第一个争议焦点，工程造价鉴定是指对工程的建设价格进行成本核算的评估；而资产评估是指对一切具有使用价值和交换价值并以货币计量的实物财产及无形资产进行市场现值的评估。本案中，被上诉人通过原审法院委托鉴定的事项为装修损失，装修损失属于对现有实物财产进行市场现值的评估，山西家豪地产资产评估有限公司的经营范围包含资产评估，有相应的鉴定资质，故上诉人所提装修损失属于造价类鉴定，山西家豪地产资产评估有限公司不具有鉴定资质，其作出的鉴定结论不应采信的主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋墙体开裂严重，经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定房屋安全性等级为Csu级，该房屋安全性不符合规定，严重影响购房者的正常居住使用，且存在较大的安全隐患，不具有质量合格房屋的使用价值，故上诉人所提房屋涨价损失应当考虑房屋使用价值的主张本院亦不予支持。综上所述，山西明泽房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5584元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇二〇年六月二十三日书记员 武文强