四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终1056号 上诉人（原审原告）：南充市经济和信息化局，住所地，南充市顺庆区农科巷118号。 法定代表人：石全华，局长。 委托诉讼代理人：李黎，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷大鹏，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成雪梅，女，1976年11月5日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：叶荣木，男，1933年5月19日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：叶鹏勇，男，1998年8月31日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被上诉人叶荣木、叶鹏勇委托诉讼代理人：成雪梅，女，1976年11月5日出生，汉族，住南充市顺庆区。 上诉人南充市经济和信息化局（以下简称南充南充经信局）与被上诉人成雪梅、叶荣木、叶鹏勇合同纠纷一案，不服四川省顺庆区人民法院(2019)川1302民初7251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南充经信局上诉请求：撤销一审判决，改判支持南充经信局的诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、涉案合同并存两种法律关系，上诉人与被上诉人之间不仅存在借款法律关系，同时存在租赁法律关系，且两种法律关系相互依存。二、因南充市无线电管理局（以下简称无线电局）向被上诉人借款，被上诉人向无线电局租赁房屋，双方达成《房屋抵押借款协议书》（以下简称协议书）。《协议书》第二条、第三条、第五条、第六条等内容均属于房屋的条款，被上诉人也在涉案房屋中长期居住，证明双方形成了房屋租赁的真实意思表示，且双方已实际履行了房屋的租赁事实。无线电局以涉案房屋租金抵偿利息的方式向被上诉人借款，被上诉人为租赁房屋与无线电局达成借款合意，借款期限与租赁期限一致。二、原审判决认定《协议书》未约定上诉人具有解除权，属于事实认定错误。1、根据《协议书》第六条的约定，明确赋予了合同任何一方具有单方解除合同的权利，该约定并不违反法律规定，合法有效。上诉人已通过公告及上诉走访等方式向被上诉人提出协商解除合同，但被上诉人不予理会。根据四川省高级人民法院关于印发《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，上诉人通过诉讼方式提出解除合同符合法律规定，法院应判决解除协议。2、根据无线电局与上诉人签订的《协议书》第二条约定的内容，协议同时存在借款与租赁两种法律关系，且租赁期限与借款期限均系50年。根据合同法第二百一十四条规定，本协议自2018年10月9日起租赁期限即超过20年，上诉人基于此要求解除合同，收回房屋应该得到支持。三、若法院不支持上诉人解除合同、由被上诉人返还房屋，将严重损害国家利益，造成国有资产流失。涉案房屋属于国有资产，且房价不断上涨，房屋租赁也持续走高，以目前南充市行情，其租金远在1000元人民币以上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款之规定，《协议书》第二条约定借款利息以涉案房屋的租金予以抵偿，但并未明确约定借款利息计算标准，属于利息约定不明。若继续以低廉的利息折抵房屋租金，必将严重损害国有利益，造成国有资产流失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 成雪梅、叶荣木、叶鹏勇答辩：1、叶文建与南充经信局与签订的《房屋抵押借款协议书》实质是《房屋买卖合同》，叶文建向南充经信局支付的借款金额也可以购买涉案房屋，南充经信局给叶文建出具的收条也载明是收到涉案房屋的房款。叶文建是先交钱，后签订合同。南充经信局收房款时约定的是出售涉案房屋给叶文建，后签订合同时，又拿出事先拟定的《房屋抵押借款协议书》与叶文建签订，因不签订又退回不了房款，只能被迫签订。3、合同第六条对解除权有明确约定，要双方协商一致的情况下才能解除，故南充经信局单方请求解除合同不符合法律规定。4、叶文建出借款项给南充南充经信局时，借款金额能够购买涉案房屋，合同内容也载明南充南充经信局借款是集资建房，国家单位将公民手中的资金集资在其他地方已购买了房屋，涉案合同不解除，不存在国有资产流失的问题。 南充经信局向一审法院起诉请求：1、解除南充南充经信局与叶文建签订的《房屋抵押借款协议书》；2、判令成雪梅、叶荣木、叶鹏勇立即退还文化路68号2栋3单元2楼28号房屋；3、判令成雪梅、叶荣木、叶鹏勇从2019年6月14日起按每月1000元标准向南充南充经信局支付房屋占有费至退还房屋为止；4、本案诉讼费由成雪梅、叶荣木、叶鹏勇承担。 一审认定事实：1999年6月7日，原无线电管理局（甲方）与叶文建（乙方）签订《房屋抵押借款协议书》，约定：“一、甲方向乙方借款37500元，甲方以文化路16号2栋3单元2楼28号2室1厅往房一套（面积58.19平方米）作为还款抵押；二、甲方向乙方借款期限为50年。在借款期内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息；六、任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商。乙方退房给甲方三个月内，甲方必须将全部借款退还乙方。甲方在还款期限届满时，若需延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行；七、乙方需在甲方单位找一名正式职工作为担保人”等内容。原文化路16号为现文化路68号。肖建秋于1999年6月4日向无线电管理局交纳37500元，无线电管理局出具收款凭证，载明：收到文化路房款37500元。后无线电局经过调整，相关职能和人员最终划入南充经信局，由南充经信局行使其相关权利。现叶文建已死亡，成雪梅、叶荣木、叶鹏勇为叶文建的法定继承人。截止开庭日，成雪梅、叶荣木、叶鹏勇占有和使用该协议书约定的房屋已经多年。 另查明，案涉房屋的所有权人南充市无线电管理局（现南充经信局），产业性质为国有资产。1997年12月1日，南充市无线电管理局发布《关于改善职工住房条件的决议》，内容为：为改善职工住房条件集资购买金达公司即将修建的市青少年宫左侧的商品房十二套，保留文化路16号四幢一单元10、12号两套和一幢3单元一套。关于集资办法：1、个人集资5-6万元，第一次交2万元；2、单元集资其中包括将原旧房抵押一部分资金用于购房。庭审中，原告方申请证人 陈明贵（原南充市无线电管理局法定代表人）、崔和平（原南充市无线电管理局副局长）证明上述决议内容的事实。 一审认为，本案的争议焦点：1、本案《房屋抵押借款协议书》的效力；2、案涉《房屋抵押借款协议书》的解除条件是否具备。关于本案《房屋抵押借款协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第四十六条关于“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”。的规定，本案中，南充经信局、叶文建签订的《房屋抵押借款协议书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，法院予以确认。关于案涉《房屋抵押借款协议书》的解除条件是否具备的问题。《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，《房屋抵押借款协议书》约定任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方。该约定并未赋予南充经信局的单方解除权，南充经信局作为借款人，起诉出借人，要求单方解除合同无约定解除以及法定解除事由，同时合同相对方亦不予认可，故南充经信局请求解除双方签订的《房屋抵押借款协议书》的诉请，法院不予支持，因南充经信局的其他诉讼请求建立在合同解除后的基础上，故对南充经信局的其他诉讼请求，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第九十三条、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二条关于“合同成立于合同法，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回南充市经济和信息化局的诉讼请求。案件受理费500元，由南充市经济和信息化局负担。 二审中，南充南充经信局提供房地产估价报告四份，估价报告出具日期：2019年11月10日估价项目名称：南充发展投资（控股）有限责任公司位于文化路等77宗资产租赁价值评估。综合证明：根据评估报告，从同地段、类似用途的房屋租赁价值变化看，从2009年到2018年10年时间房屋租赁单价逐年上涨已经从30元/㎡上涨到70元/㎡，涨幅达一倍以上，目前仍在上涨。案涉房屋大多数从1998年、1999年开始由被上诉人使用，到起诉前，已经超过20年，房屋价值涨幅更大。而这10多年期间，国家存款利率、借款利息并未上涨，成下降趋势，合同中虽约定以租金抵房租，但租金大幅上涨当时无法预见，南充南充经信局可以提出解除合同。案涉房屋不能收回，正在使国有资产面临重大损失。 成雪梅、叶荣木、叶鹏勇质证认为，评估报告形成时间在2019年，委托方均是南充发展投资有限公司，并不是上诉人，评估对象也不是涉案标的物，不具有客观性和真实，南充发展投资有限公司委托评估是另外的目的所需，与本案没有关联性，不能作为认定国有资产流失的证据采信。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，南充南充经信局为了改善职工住房条件，将涉案房屋抵押给叶文建作担保，向叶文建借款47500.00元，用借款为单位职工集资建房，在《房屋抵押借款协议书》履行期限届满前，且未出现解除合同的法定事由前，南充经信局单方请求解除合同，不符合法律规定。叶文建的法定继承人成雪梅、叶荣木、叶鹏勇依据《房屋抵押借款协议书》占有、使用涉案房屋合法，对南充经信局请求成雪梅、叶荣木、叶鹏勇返还涉案房屋，并从2019年6月14日起按每月1000元标准支付房屋占有费的请求不予支持。 对成雪梅、叶荣木、叶鹏勇答辩主张《房屋抵押借款协议书》实质是《房屋买卖合同》，因未提起反诉，不属于本案审理的范围。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000.00元，由南充市经济和信息化局的诉讼请求负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 苟 豪 审判员 唐晓兰 二〇二年六月十五日 书记员 杜 倩