海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初117号 原告：耿某，男，1981年1月15日出生，汉族，住所地为天津市河西区，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：刘某(系原告耿某的母亲），住所地为天津市河西区，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。 原告耿某与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司、海南万国投资有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某，被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。本院于2020年4月14日依法作出（2020）琼9002民初117号民事裁定书，以八大处海南分公司、万国公司非本案适格被告为由，裁定驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。该裁定现已生效。本案经批准依法扣除审限45日，并延长审限45日。本案现已审理终结。 原告耿某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金7255.82元。事实和理由：原告于2015年11月3日在琼海市××镇，面积79.88平方米，购房款总价507385元。被告于2015年11月3日交房，原告入住后，被告于2018年3月26日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金7255.82元。违约金计算方式为：原告买房总价款507385元，于2015年11月3日交房，办证日为2018年3月26日，除去730日办证时间，违约天数143天，按日万分之一计付违约金为7255.82元。免责承诺书是格式条款，是原告的父亲签署的，原告的父亲签署的时候不清楚是什么情况，且是受被告胁迫、欺诈签字的，是无效的，应不予采信。每次管理部门、开发商与业主发生矛盾纠纷，出来调解的都是八大处海南分公司的负责人，所以原告认为八大处海南分公司就是美岭湖这个项目的主体，八大处海南分公司也承诺了在收购的时候以承债方式来收购。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告南洋瑞华公司答辩称，一、在被告已为原告办理不动产权证的情况下，原告于2019年1月26日向被告出具了一份《免责承诺书》，自愿承诺放弃追究答辩人的违约责任。上述承诺书内容系原告自愿作出的意思表示，且未违反法律的强制性规定，依法应对原告具有法律约束力。因此，原告在已免除被告违约责任的条件下，又反悔向法院起诉要求被告支付逾期办证违约金的行为，明显违反了诚实信用原则，不应予以支持。二、被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办理产权证等事实无异议。交房后，被告立即着手准备办证相关资料，但2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，并于2016年4月28日正式受理不动产权证登记业务，实行二证合一，办理不动产权证。颁证制度的变化，导致被告无法向房管局递交房屋登记资料，只能向不动产登记中心申请办理不动产权证。按不动产登记中心的要求须申请办理土地分割，待土地分割完成后，才能申请办理不动产权证。为此，被告积极开展办证工作，在被告不断催办下，不动产登记中心于2018年3月26日办好原告的不动产权证书。在被告已为原告办理不动产权证的情况下，不能以房屋权属证书约定的730日办证期限确定被告是否逾期办证，而应将原办理房屋权属证书及土地证的期限合并计算，即1270日。被告于2015年11月3日向原告交付房屋，按照1270日办证期限计算，被告仅需在2019年4月26日前为原告办理完不动产权证。被告已于2018年3月26日为原告办理不动产权证，因此被告不存在逾期办证行为，原告要求被告支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据。三、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司与万国公司均非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司与万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司、万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，应驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告耿某提交了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.不动产权证书，3.《房屋交接书》，4.购房款发票，5.《税收完税证明》，6.《证明信》，7.《关于签字的说明》，8.《领证经过说明》复印件。被告南洋瑞华公司提交了如下证据：1.免责承诺书，2.《委托书》。被告对原告所举证据1-5的真实性、合法性及关联性没有异议，本院予以确认并在卷佐证；原告所举证据6属证人证言，证人耿久月未出庭作证，故本院对该证据的真实性不予确认；原告所举证据7与本案事实不具有关联性，本院不予确认；原告所举证据8不能证明其拟证明的涉案开发商不择手段让业主签署免责承诺的事实，故对其证明内容不予确认。被告所举证据1、证据2具有真实性、合法性和关联性，但该证据1并非原告本人亲自签署而是耿久月代签，证据2中并无关于原告授权耿久月代其承诺放弃追究被告违约责任的内容，故对被告所举二份证据的证明内容不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营、高尔夫球场经营、生态旅游景区建设及经营等业务的企业法人。2015年2月17日，原告与被告南洋瑞华公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A17幢6层602室，建筑面积79.88平方米，房价款为507385元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告已向被告南洋瑞华公司支付了全部购房款507385元，并于2015年11月3日办理入住手续。2018年3月26日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[证号为琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2019年1月8日，原告出具一份《委托书》委托其父亲耿久月为其代理人，委托办理事项为：“委托人耿某委托受委托人耿久月，现以耿某为产权登记人购买位于海南省琼海市××镇白石岭长岭水库东侧美岭湖A17#（幢）6层602，现委托人委托耿久月为委托人的合法代理人，全权代表委托人执行和处理向业主服务中心领取不动产权证及一切相关手续的事项。”2019年1月26日，被告将事先制作的免责承诺书交给原告的父亲耿久月代原告签名，内容为：“琼海南洋瑞华房地产开发有限公司：贵公司已经如约为本人姓名：耿某，身份证号码：×××，所购买的美岭湖17-602房履行了不动产权证办理和房屋交付的义务，本人对此不持任何异议。为此，本人现向贵公司郑重承诺：本人与贵公司就本商品房办证和交付事宜再无其他争议和纠纷，自愿放弃此前或者以后可能向贵公司主张的一切权利，不再追究贵公司的违约责任。如若本人不履行本承诺，贵公司有权追究本人的违约责任。”2020年1月2日，原告提起诉讼。 另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守履行。双方当事人的争议焦点为：一、被告是否存在违约情形；二、原告的父亲耿久月代原告签署的免责承诺书对原告是否有效。 关于第一个争议焦点问题。原告主张被告为其办理产权证的期限超过交房之日起730日已构成违约，被告则主张其在交房之日起1270日内为原告办理产权证不存在违约情形，双方由此产生争议。本案涉案标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据，不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中约定办理房屋权属证书期限为730日、办理土地使用权证期限为540日，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1270日内。被告于2015年11月3日向原告交付房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2019年4月26日届满，而被告已于2018年3月26日为原告办理不动产权证书，并未超过双方约定的1270日办证期限。因此，原告主张被告存在违约，与事实不符，其要求被告承担违约责任，没有事实根据，依法不予采纳。 关于第二个争议焦点问题。本案中，原告的父亲耿久月接受原告的委托后，代原告领取涉案房屋产权证，并代原告签署一份免责承诺书，承诺自愿放弃此前或者以后可能向被告主张的一切权利，不再追究被告的违约责任。但是根据原告的《委托书》，其委托事项中并未明确授权耿久月代其承诺放弃追究被告违约责任等，耿久月代原告签署的免责承诺书，已超出该委托书所载代理权范围，且未经原告追认，故其代原告签署的免责承诺书，对原告不发生效力。 综上所述，原告对其主张被告违约的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果；其请求判令被告支付违约金7255.82元，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告耿某的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告耿某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符 小 丽 二〇二〇年六月二日 法官助理 黄 雪 莹 书 记 员 王  凯 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。