重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2026号上诉人（原审原告）：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道518号祥瑞大厦1幢10-4号，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，执行董事。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑树朝，女，汉族，1967年10月19日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张国初，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。上诉人重庆良浩置业有限公司（下称“良浩置业公司”）因与被上诉人郑树朝商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初11981号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。良浩置业公司上诉请求：撤销重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初11981号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：本案上诉人是依据合同法第九十三条的规定行使的约定解除权，同时依据合同法第九十五条规定，上诉人的解除权行使期限并没有超过。上诉人与被上诉人签订的合同约定了上诉人解除合同的条件，在被上诉人未按约定支付购房款的情况下，上诉人有权解除合同。由于本案中双方在合同中并没有约定解除权的行使期限，且被上诉人也未催告过上诉人在合理期限行使解除权，因此，上诉人享有的约定解除权并没有消灭。此外，上诉人要求解除合同系依据双方合同约定，并非行使的法定解除权，故本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十五条第二款的规定。被上诉人郑树朝答辩称：合同法第九十三条规定了解除合同可以通过协商一致，也可以通过约定，只是对解除权的成立条件作了规定，未对解除权的行使期限作出规定。合同法第九十五条虽然规定了解除权消灭的部分期限，但未对当事人没有约定，法律也没有规定解除权行使期限的情形以及违约方没有催告对方行使解除权的，其解除权行使的合理期限的情形，而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十五条第二款规定的是行使解除权的合理期限。本案合同双方没有约定解除权的行使期限，根据前述解释规定，上诉人行使合同解除权的合理期限为一年，但上诉人在解除权发生一年后才行使解除权，其解除权已经归于消灭。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。良浩置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除良浩置业公司、郑树朝于2016年6月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令郑树朝向良浩置业公司支付违约金12205元；3、判令案件受理费由郑树朝承担。一审法院查明：2016年5月30日，良浩置业公司（甲方）与郑树朝（乙方）签订《一次性分期付款协议》，约定：“甲、乙双方在签订《商品房买卖合同》时，乙方支付部分房款，计大写壹拾万零陆仟捌佰叁拾元（小写106830元），剩余房款为大写叁拾万元（小写300000元）甲方同意乙方分期支付……2016年6月30日前支付大写叁拾万元（小写300000元）。若乙方未按本协议约定日期付款，按以下方式处理：……2、逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并有权将该房产另行出售而无需征得乙方同意。甲方解除合同的，乙方按总房款的3%向甲方支付违约金。甲方有权要求乙方继续履行合同，自本协议规定应付款之第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。”2016年6月11日，良浩置业公司（甲方）与郑树朝（乙方）签订CQYJ-878415《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区鼎山街道1002号荧鸿·艾坪山1号2幢1-xx-x号房屋，建筑面积为105.67平方米，房屋总价为406830元。其中，该合同第四条第（一）款约定：本商品房为清水房，总成交金额为406830元。第五条付款方式及期限约定为分期付款：第一期签定商品房买卖合同时支付房款106830元；第二期剩余房款300000元，于2016年6月30日前结清。第七条交房期限及交付条件约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内……（2）逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.6向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.30（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。另查明：2015年7月23日，良浩置业公司取得荧鸿艾坪山1号项目的商品房预售（预租）许可证。后因资金链断裂，公司股东人员调整，导致该项目停工，售楼部关闭，引发业主多次群体上访。重庆市江津区城乡建设委员会多次书面信访回复，最早的回复时间是2016年9月26日，2019年8月8日的信访回复载明：“调查情况：该项目1#、2#楼自2013年9月开工后，因资金断裂于2016年8月至2017年6月期间停工，引起业主多次群体上访。后在区住建委的多次协调下，组织了重庆博达建设区集团进场垫资施工完成1#、2#楼及商业的所有剩余工程。目前1#、2#楼主体及装修均已完成……“艾坪山1号”1#、2#楼的预验收及竣工联合验收尚不具备条件。”良浩置业公司在庭审中也认可房屋至今达不到交房条件。一审法院认为，良浩置业公司与郑树朝签订的《一次性分期付款协议》、CQYJ-480717《重庆市商品房买卖合同》及系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。合同解除权属形成权，该权利的行使受除斥期间的限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。这是对行使合同解除权的合理期限所作的规定。本案中，良浩置业公司主张按《一次性分期付款协议》约定，出卖人在买房人逾期付款超过30日时即享有合同解除权，郑树朝抗辩应按《商品房买卖合同》之约定，买房人逾期付款超过180日时出卖人才有权解除合同，良浩置业公司现在起诉已过一年除斥期间。一审法院认为，《重庆市商品房买卖合同》的签订时间在《一次性分期付款协议》之后，两份合同对乙方逾期付款的违约责任约定不一致，应以后签订的《重庆市商品房买卖合同》为准，故郑树朝抗辩成立，予以采纳。根据重庆市商品房买卖合同的约定，解除权发生之日应是2016年12月28日，良浩置业公司在2019年9月23日才起诉解除合同，已超过1年的除斥期间。综上，良浩置业公司以郑树朝逾期付款为由要求解除合同及协议、支付违约金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。郑树朝又辩称其逾期付款系行使不安抗辩权，因郑树朝未提供通知过良浩置业公司的依据，又没有提交足够证据证明2016年6月30日其应缴纳房款时对方经营状况恶化，结合良浩置业公司提交的2016年6月30日尚有其他业主交纳购房款的依据，故对郑树朝该项辩称意见不予采信。至于违约金是否超过诉讼时效，在未支持良浩置业公司诉请的情况下，不予审查。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、六十八条、第六十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条第二款之规定，遂判决：驳回原告重庆良浩置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7404元，减半收取3702元，由原告重庆良浩置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人享有的约定解除权是否超过法律规定的除斥期间，其请求解除与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议应否得到支持。现评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但本条并未规定解除权的合理行使期限。本案上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》虽然约定了双方解除合同的条件，但并未对解除权的行使期限作出相应约定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该条系对法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限时所作的规定。本案按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被上诉人逾期支付房款超过180日后上诉人即享有解除合同的权利，但上诉人在2016年12月28日达到合同约定的解除条件时，并未行使解除合同的权利，直至2019年9月23日才向一审法院起诉解除合同，已经超过法律规定的一年除斥期间，其享有的合同解除权消灭。因此，一审法院以上诉人的请求已经超过法律规定的除斥期间为由，判决驳回其诉请，具有事实和法律依据，并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费7404元，由重庆良浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  申 威二〇二〇年六月十五日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋