广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1211号 上诉人（一审被告）：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路1-1号C区01座。 法定代表人：农洪波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆伟仙，广西思贝律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨秀斌，男，1988年3月18日出生，汉族，现住百色市右江区。 被上诉人（一审原告）：张秋兰，女，1985年6月11日出生，汉族，现住百色市右江区。 共同委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 上诉人百色广安房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2518号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月11日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）的委托代理人陆伟仙，被上诉人杨秀斌、张秋兰的共同委托代理人颜佳彧、韦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广安公司的上诉请求：撤销一审判决书的第二项，改判上诉人支付被上诉人违约金（违约金的计算：以341651元为基数，按日万分之一自2018年9月9日起计付至涉案房屋所有权登记在被上诉人名下之日止）；本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：涉案房屋的实际交房时间为2016年9月18日，故逾期办证违约金的起算时间应为2018年9月9日，一审认定涉案房屋的交房时间有误，导致判决逾期办证违约金的起算时间和相应数额错误，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杨秀斌、张秋兰答辩称：泰安公寓二期的5、6、11、12栋均是2016年1月25日交房，上诉人在一审时也承认该事实。房屋预售合同约定的交房时间即应当是实际交房时间，不能以通知交付的时间来认定。一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 一审法院审理查明事实，2015年12月2日，杨秀斌、张秋兰（买受人）与广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发建设的泰安公寓二期A区12幢1603号房；商品房单价3680元/㎡，总价款344669元；买受人采取贷款方式付款；该商品房交付时应符合经建设、施工、监理、设计、勘察五方合格的条件；出卖人应当在2016年1月1日向买受人交付商品房；第二十条“房屋登记”约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，杨秀斌、张秋兰依约付清购房款。广安公司出具的商品房销售统一发票记载杨秀斌、张秋兰购买的商品房为百色市右江区平安路12号泰安公寓小区二期12幢1603号。后广安公司退回差额款，涉案房总房价实际为341651元。 2015年12月11日，广安公司向泰安二期A区业主发出《公告》，其上载明泰安二期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日。2018年1月29日，广安公司作出《承诺》，其上载明：将于2018年10月31日前为各业主办理不动产权转移，请各业主补齐材料并且与广安公司办证人员约定时间一同前往不动产登记中心拍照办理。2018年5月4日，泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年5月14日，百色市国土资源信息测绘中心向广安公司出具涉泰安小区不动产的《不动产权籍调查收件单》。 另查明，案件审理过程中，经一审法院向百色市不动产登记中心调查，广安公司于2019年10月29日办理国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，权利人为百色广安房地产开发有限公司，杨秀斌、张秋兰尚未取得涉案房屋的不动产权证。百色市不动产登记中心同时答复，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.经备案的买卖合同；5.相关税费缴纳凭证。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨秀斌、张秋兰与广安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、广安公司是否存在逾期协助办证违约情形；二、广安公司应承担什么违约责任。 关于广安公司是否存在逾期协助办证违约情形问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。涉案合同第二十条就双方为办理涉案房屋所有权权属登记各自应履行的义务、可能产生的逾期办证违约行为以及后果亦进行了约定。根据双方合同约定及法律法规规定，广安公司负有协助办理房产登记手续义务，该协助办证义务具体为将办理房屋产权登记需由其提供的资料报房屋所在地的产权登记机关备案，并履行通知附随义务。结合本案交房时涉案房屋所属楼栋竣工验收实际情况，该合同第二十条第（二）项关于广安公司违约情形的约定应理解为：如因广安公司原因导致业主未能在涉案房屋交付之日起取得竣工验收备案表、720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，构成违约。鉴于本案双方当事人提供的证据不足以查明广安公司实际交房日，杨秀斌、张秋兰认可广安公司《公告》确定的最后交房日期并视为实际交房日未违反法律规定，亦不损害被告权益，依法予以支持。故广安公司依约依法应自2016年1月25日起满720日期限内收集整理完毕其持有的材料，并通知杨秀斌、张秋兰收集材料，向产权登记机关提交涉案房屋不动产转移登记所需材料，包括1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.经备案的买卖合同；5.相关税费缴纳凭证等，使杨秀斌、张秋兰得以在2018年1月14日前取得涉案房屋的不动产权证。现广安公司提交的“不动产权籍调查收件单”中载明其于2018年5月14日提交的材料为“竣工验收测量报告、方案册、建设工程规划许可证审批单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证”，并非为杨秀斌、张秋兰办理不动产权属转移登记所需材料，故广安公司并无证据证明其已完成向产权登记机关提交办理涉案房屋所有权转移登记材料并通知杨秀斌、张秋兰的合同义务，应承担举证不能的不利后果。并且广安公司认为涉案房屋未取得房产证系相关行政主管部门的客观原因造成，但无证据予以证明，依法不予采信。综上，一审法院认为，杨秀斌、张秋兰未在约定期限内完成涉案房屋产权登记系广安公司原因造成，广安公司存在违反合同义务的情形。 关于广安公司应承担什么违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”广安公司违反协助办理涉案房屋产权登记义务的事实清楚，应承担相应民事责任。杨秀斌、张秋兰要求广安公司继续履行协助办证义务符合法律规定，依法予以支持。杨秀斌、张秋兰关于违约金的主张符合双方合同第二十条第（二）项约定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内协助杨秀斌、张秋兰办理位于百色市右江区平安路12号泰安公寓小区二期12栋1603号房的所有权登记手续，将办理该房所有权登记需由广安公司提供的资料报产权登记机关备案并且通知杨秀斌、张秋兰；二、百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向杨秀斌、张秋兰支付逾期协助办证违约金（违约金以341651元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计付至百色市右江区平安路12号泰安公寓小区二期12栋1603号房所有权登记在杨秀斌、张秋兰名下之日止）。案件受理费200元，减半收取计100元，由百色广安房地产有限公司负担。 二审期间，上诉人广安公司提供《交房确认书》、《业主资料登记表》作为新证据，用于证明涉案房屋的实际交房时间即违约金起算时间；被上诉人提供《入伙通知书》、《物业收款单》作为新证据，用于证实广安公司向小区业主发出通知中确定的交房时间为2016年1月25日，且业主已从2016年2月开始缴纳物业费，故涉案房屋的交房时间应认定为2016年1月25日。 经质证，被上诉人对上诉人所提供两份证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为被上诉人在签订《交房确认书》前已实际使用涉案房屋；上诉人对被上诉人所提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但《入伙通知书》仅是代表交房意向，且《物业收款单》也恰好证实被上诉人自2016年2月份即已使用涉案房屋，而非一审认定的2016年1月。 结合诉辩双方的意见，本院认为上诉人广安公司于2015年12月12日向泰安公寓二期A区的业主发出通知，承诺该区房屋自2016年1月25日起交房，并明确告知业主于2016年1月25日至2016年1月27日期间集中办理接房手续。该通知内容与被上诉人提交的《物业费收款单》相互佐证，且与本案实际情况更为相符，故对上述《入伙通知书》、《物业收款单》的证据效力，本院依法予以采信并在定案时作为参考。另，上诉人所提交的《交房确认书》、《业主资料登记表》系一审庭审结束前就已经存在并长期由上诉人自行持有和保管的证据，而上诉人在一审诉讼过程中未按法律规定予以举证，故该证据不属于《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新证据”，且上诉人与被上诉人在一审庭审中均确认交房的日期为2016年1月25日，现上诉人又不认可上述交房日期，于法无据，本院不予采信。 综上分析，二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋逾期办证违约金的起算时间应如何确定。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定并结合本案，根据《入伙通知书》、《物业收款单》以及诉辩双方在一审庭审中的陈述，本院认为被上诉人主张自2016年1月25日满720日即2018年1月15日起计算本案逾期办证违约金，具有事实和法律依据。上诉人要求从2018年9月9日起计付上述违约金，证据不足，本院不予支持。据此，一审判决上诉人以总房价341651元为基数，自2018年1月15日起按日万分之一的标准向被上诉人支付逾期办证违约金至完成登记时止，于法有据。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元（上诉人已预交），由上诉人百色广安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  何双安 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  陈华婷 书 记 员  钟牧成