陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终371号 上诉人（原审被告）:宝鸡市天地人置业有限公司，住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9740。 法定代表人：高根珠，任总经理。 委托诉讼代理人：董跃，陕西际傧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海娟，陕西际傧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:陕西安欣物业管理有限公司，住所地宝鸡市金台区联盟，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4241。 法定代表人：赵健，任总经理。 委托诉讼代理人：张红博，陕西行中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永梅，系该公司员工。 宝鸡市天地人置业有限公司与陕西安欣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，金台区人民法院于2019年9月16日作出(2019)陕0303民初770号民事判决，宝鸡市天地人置业有限公司不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人宝鸡市天地人置业有限公司委托诉讼代理人董跃、孙玉琪，被上诉人陕西安欣物业管理有限公司委托诉讼代理人张红博、王永梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宝鸡市天地人置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销金台区人民法院(2019)陕0303民初770号民事判决，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院认定住宅房的物业费为每月每平方米0.8元，商业房物业费每月每平方米2.4元的证据不足；2.原审法院认定东润枫景1-2-1号商铺物业费全部由上诉人承担，上诉人认为原审法院未查清承租人对于该商铺物业费缴纳情况即判断上诉人承担物业费有失公允，损害了上诉人的合法权益；3、原审法院以交付为依据计算已出售的房屋物业费无事实及法律依据；4、原审法院未查清1-1-6号商铺的实际状态即判决支持被上诉人对该商铺物业费的主张，侵害了上诉人的合法权益。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院判如所请。 陕西安欣物业管理有限公司辩称：上诉人申请追加第三人，一审法院未准许不属于程序违法，被上诉人一直执行的都是0.8元/㎡的标准，且在涉案小区已经服务三年之久，一直都是按规定收取物业费的，一审认定事实清楚，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陕西安欣物业管理有限公司一审诉请请求为：1、判令被告给付原告物业服务费162137.89元；2、被告承担本案诉讼费用。 原审法院查明：本市金台区XX路XX号XX小区系由被告宝鸡市天地人置业有限公司开发建设。2015年9月30日东润枫景小区原物业公司宝鸡鑫淼物业有限公司向原告陕西安欣物业管理有限公司移交了1号楼二单元负一层配电室、2号楼二单元水泵房、消防控制室、配电室、换热站、水泵房钥匙各一把，工具若干、办公用品若干、厨房用具若干，水电费发票。原告当日进驻小区提供物业管理服务。2016年9月26日原、被告签订物业承包合同，约定：原告陕西安欣物业管理有限公司（乙方）受被告宝鸡市天地人置业有限公司（甲方）委托对位于XX路XX号XX小区提供专业化、一体化的物业服务承包事宜。物业服务范围包括三栋高层住宅（含临街1-3层商业）以及停车场（152个地下车位），管理事项包括房屋的使用、维修、养护；区域内设备、设施维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理；公共卫生的清洁、垃圾收集、清运；交通与车辆停放秩序管理；安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记；管理与物业相关的档案资料等。承包物业管理期限自2016年10月1日起至2019年10月1日，或双方基于本合同解除之约定，终止对该项目物业管理之日止。本合同书签订生效之日前，小区业主（或房屋租赁户）所欠甲方的物业管理费、水、电费，由乙方负责催讨，甲方予以积极协助，但收益归甲方。本协议签订生效后，若小区业主拖欠上述费用，该费用由乙方经合法程序负责收取，甲方需提供一切必须的配合和协助，收益归乙方，具体账目以双方交接之日所确定为准。乙方管理本物业期间，甲方在本小区内办公区的水电费、暖气费、物业费乙方予以免收。乙方向业主收取的物业管理费标准，原则上必须执行现有标准。物业管理服务期间，原告执行小区物业费等公示收费标准为：住宅房物业费每月每平方米0.8元，商业房物业费每月每平方米2.4元，办公房垃圾费每月每户12元等。合同签订后，截止本案法庭辩论，被告未向原告交纳物业管理费。2018年3月26日被告向原告发出解约文件，提出终止物业承包合同的意见，同年9月21日经对账，原、被告签订账务核对情况表，原告停止物业管理服务。2014年12月30日被告将东润枫景1号楼2单元0801号住宅（建筑面积158平方米）出售给李某某，约定同年1月30日前交房，截止2018年9月未办理交房手续。2017年12月21日被告将东润枫景1号楼2单元1402号住宅（建筑面积157.21平方米）出售给杨某某，约定同年12月30日前交房，该房屋于2018年7月办理交房手续。2017年12月26日被告将东润枫景1号楼2单元1802号住宅（建筑面积157.21平方米）出售给高某某，约定同年12月30日前交房，截止2018年9月未办理交房手续。2018年3月23日被告将东润枫景1号楼2单元1801号住宅（建筑面积157.21平方米）出售给麻文明、董文芳，约定同年3月30日前交房，该房屋于2018年4月办理交房手续。2018年4月3日被告将东润枫景1号楼1层5号（建筑面积256.93平方米）、6号（建筑面积196.30平方米）商业用房出售给宝鸡市XX中心，约定同年6月1日交房。 东润枫景3-2-2商铺系被告办公室，建筑面积为316.35平方米。一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案纠纷中，经查在原告提供物业管理服务期间，被告有多处尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业房产未向原告交纳物业费，原告要求被告给付拖欠物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于被告辩称诉讼时效问题，原告没有提供证据证实其于2019年2月15日提起诉讼前已向被告主张过相关物业费用，根据《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。因此，原告主张的2016年2月15日以前物业费和垃圾费，诉讼时效期间已届满，被告就超过诉讼时效的部分提出不履行抗辩，符合法律规定，一审法院对原告主张的2016年2月15日以前费用不予支持。被告拖欠物业费详情认定如下：1、东润枫景1-2-1号商铺，建筑面积1969.81平方米，原、被告均认可已由他人承租，原告主张自2017年5月至2018年9月拖欠物业费，本院予以支持，被告应给付物业费80368.25元（1969.81平方米×2.4元/月×17个月）。被告抗辩不清楚租户是否已缴纳物业费，及原告主张时间段里有一段时间该商铺是空置状况，应按70%计算物业费，没有证据证实，不予采信。且业主对物业使用人的物业费负连带交纳责任，被告承担责任后，可依据合同向物业使用人追偿。2、东润枫景1-1-5号商铺，建筑面积256.93平方米，原告以1-1-6商铺提出主张，但根据原告主张的面积以及证据，实际应是1-1-5商铺，原告主张自2016年4月至2017年7月拖欠物业费，本院予以支持，被告应给付物业费9866.11元（256.93平方米×2.4元/月×16个月）。被告抗辩该商铺2016年4月至2018年4月3日处于空置状态，与查明事实不符，不予采信。3、原告主张被告5辆车的停车管理费，没有提交证据证实，不予支持。4、东润枫景3-2-2号房屋，建筑面积316.35平方米，为被告办公场所，根据物业承包合同约定，被告办公区的水电费、暖气费、物业费原告予以免收，因此，原告主张被告支付办公场所物业费的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。原告主张垃圾费的请求，符合合同约定，但其以商业用房的标准提出主张，与客观事实不符，该房屋实际用途为办公场所，应以办公用房的标准计算，被告应给付自2016年2月15日至2018年9月垃圾费378元（12元/月×31.5个月）。被告抗辩物业管理费包括垃圾费与查明事实不符，不予采信。5、原告主张被告承担房屋空置期间70%物业费，被告认可，一审法院予以支持：东润枫景1-1-3号商铺，建筑面积152.48平方米，空置期间2015年10月至2016年3月，被告应给付2016年2月15日至3月物业费384.25元（152.48平方米×2.4元/月×1.5个月×70%）。东润枫景1-1-7号商铺，建筑面积196.31平方米，空置期间2015年10月至2016年3月，被告应给付2016年2月15日至3月物业费494.70元（196.31平方米×2.4元/月×1.5个月×70%）。东润枫景2-2-2401号住宅，建筑面积101.08平方米，空置期间2015年10月至2016年6月，被告应给付2016年2月15日至6月物业费254.72元（101.08平方米×0.8元/月×4.5个月×70%）。东润枫景1-2-0801号住宅，建筑面积158平方米，空置期间2015年10月至2018年9月，被告应给付2016年2月15日至2018年9月物业费2787.12元（158平方米×0.8元/月×31.5个月×70%）。东润枫景1-2-1802号住宅，建筑面积157.21平方米，空置期间2015年10月至2018年9月，被告应给付2016年2月15日至2018年9月物业费2773.18元（157.21平方米×0.8元/月×31.5个月×70%）。东润枫景1-2-1801号住宅，建筑面积157.21平方米，空置期间2015年10月至2018年3月，被告应给付2016年2月15日至2018年3月物业费2244.96元（157.21平方米×0.8元/月×25.5个月×70%）。东润枫景1-2-1402号住宅，建筑面积157.21平方米，空置期间2015年10月至2018年6月，被告应给付2016年2月15日至2018年6月物业费2509.07元（157.21平方米×0.8元/月×28.5个月×70%）。因房屋空置期间无人居住使用，原告收取空置房屋的电梯费没有依据，原告主张上述5套住宅空置期间电梯费的请求不予支持；被告抗辩房屋均是空置，不产生能耗，不应支付电梯费的意见，一审法院予以支持。被告抗辩空置期间截止时间应是房屋买卖合同签订日期的意见，不符合客观事实，不予采信。综上，被告宝鸡市天地人置业有限公司应给付原告陕西安欣物业管理有限公司物业费101682.36元、垃圾费378元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告宝鸡市天地人置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告陕西安欣物业管理有限公司物业费101682.36元、垃圾费378元。案件受理费3544元，由被告宝鸡市天地人置业有限公司承担2233元，原告陕西安欣物业管理有限公司承担1311元。 二审期间，上诉人为支持其主张向本院提交证据企业信用信息公示报告及收据一份，拟证明：被上诉人对商业用房的收费标准应当为1.2元/㎡。 被上诉人质证称对企业信用信息公示报告认可，对收据的真实性不认可。 被上诉人为支持自己的辩称向本院提交证据宝鸡市物价局文件一份、陕西省物业服务收费等级标准、收费票据。拟证明：被上诉人的收费标准是有事实及法律依据的。 上诉人质证称对物价局文件认可，等级标准的证明目的不予认可，收费票据的真实性和证明目的不认可。 经合议庭评议认为，对上诉人提交的企业信用信息公示报告予以认可，收据不认可。对被上诉人提交的物价局文件及陕西省物业服务收费等级标准予以认可，收费票据不认可。 二审查明事实与原审一致。 本院认为，被上诉人已实际为“东润枫景”小区提供物业服务，上诉人作为建设该小区单位，应依照《物业管理条例》第四十一条规定交纳相应的物业服务费用。被上诉人服务收费也进行公开公示，并未有超出宝鸡市相关文件要求的物业收费标准，上诉人认为标准不当，未有证据佐证证实，本院对其该项上诉理由不予认定。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”上诉人作为本小区建设单位，一审依据“尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，判决其承担相应物业费用并无不当，不存在适用法律不当之处。上诉人该项上诉理由亦不能成立。上诉人作为1-2-1号商铺拖欠物业期间的业主，本就承担连带交纳责任，至于该商铺是否有物业使用人及上诉人有无和物业使用人约定物业费标准，物业使用人使用多久，是否已交纳物业费用都需要上诉人提供着证据印证，在未提供相应证据的情况下，本案亦不存在追加第三人的问题。同时，上诉人上诉称其与被上诉人曾约定1-2-1号商铺物业费每平米1元，一审以每平米2.4元计算不当，但未提供相关证据予以证实，本院对其该项上诉理由也不予采信。1-1-6（实为1-1-5）商铺虽上诉人是在2018年4月3日才签订出卖合同，但被上诉人一审提供的其收取物业费用台账显示在出卖前该商铺是处于物业使用状态，且2017年8月之前系欠物业费的。上诉人陈述在出卖前系空置状态与事实不符，其上诉认为应以70%计算物业费理由不能成立。 综上所述，一审认定基本事实清楚，但适用《物业管理条例》第四十一条规定时，书写成第四十二条，但内容是第四十一条所规定内容，不影响判决结果，故本院在修正同时，予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3544元由宝鸡市天地人置业有限公司承担。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年六月二日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓