广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初319号原告：广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司，住所地广州市南沙区珠江东路，统一社会信用代码91440101191461909M。现代理负责人：李锦煊。委托诉讼代理人：罗燕红，原告财务负责人。被告：戚景翠，女，1984年2月10日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。原告广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司与被告戚景翠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗燕红、被告委托诉讼代理人陈健彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方的《租赁合同（兴发街X栋X号铺位）》已于2019年9月30日解除；2、被告向原告支付2019年1月11日至2019年2月10日期间尚拖欠的管理费4000元；3、被告向原告支付2019年2月11日至2019年9月30日的管理费84333元；4、被告向原告支付违约金33000元；5、被告向原告支付从2019年10月1日起至2019年10月30日的房屋占用费22000元（按合同约定以原租赁合同管理费标准的200%）。事实和理由：2018年1月11日原被告双方签订《租赁合同（兴发街X栋X号铺位〉》，约定原告将位于广州市南沙区XX路XX号兴发大街XX号厂房出租予被告使用，面积20.52㎡，租期自2018年1月11日起至2023年1月10日止，被告应每月15日前支付当月管理费11000元，管理费每三年递增20%等。被告应按时缴交管理费及其他费用，逾期30日未交管理费及其他费用，经原告书面通知7日仍未补齐的视为违约，原告有权解除租赁合同收回厂房，追讨违约金，无需通知即可提前收回房屋使用权，对设施设备厂房采取上锁加封等限制措施，被告应无条件按原告要求将房屋交还原告，逾期交还房屋达一个月的，原告有权采取一切必要措施收回，因此一切的责任和损失由被告承担等。自2019年1月份起，被告开始拖欠支付管理费，其中拖欠2019年1月11日至2019年2月10日期间管理费4000元，拖欠2019年2月11日至2019年9月30日期间的管理费84333元。为此原告多次通过微信、电话、张贴书面通知、委托律师发送《律师函》等方面催促被告履行支付管理费等义务，但被告均不予理会，严重损害了原告村集体的利益。在被告经多次通知仍不履行义务的情况下，原告张贴收铺通知以告知被告双方的租赁合同于2019年9月30日解除，原告有权收回铺位等。原告已收取被告的工人工资保障金20000元及合同履行保证金33000元，依理依法可用于抵扣被告所拖欠的管理费和违约金。同时，被告还应承担因违约而产生的继续支付未结清的管理费、支付房屋占用费、将铺位恢复原状腾空交还原告及相应的责任与损失等。被告戚景翠辩称：不同意原告的全部诉请：1、原告出租的物业无产权登记或者规划报建。根据相关司法解释，涉案租赁合同属于无效合同。2、被告是在2019年4月下旬通过电话方式已经与原告负责人不再使用涉案物业，也在2019年4月撤离该物业，因此停止使用物业的时间应当是2019年4月。3、对于原告诉请2-5因为都是基于租赁合同的条款主张，由于案涉合同属于无效合同。被告在签订合同后是已经缴纳了53000元保证金，该保证金应当予以退还。2019年1月至4月期间所产生的占用费被告同意在53000元保证金范围内予以扣除。经审理查明，广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会是位于南沙××路××大街××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号的产权人，建筑面积为1578.82平方米。2020年6月18日广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会出具《情况说明》，内容为其同意原告将涉案物业出租给被告。原告通过南沙街交易平台将涉案物业对外招租，被告经竞标中标。2018年1月11日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《租赁合同（兴发街B栋1号铺位）》约定：甲方将位于广州市南沙区XX路XX号兴发大街XX号厂房出租给乙方使用，面积20.52平方米。租赁期限为五年，自2018年1月11日起至2023年1月10日止，无免租期，自租赁合同签订生效之日起正式计付管理费。合同期内，乙方各年每月应向甲方缴纳的管理费如下（注：管理费是每三年在上年度的管理费基础上递增20%）：从2018年1月11日至2021年1月10日止每月管理费为11000元，从2021年1月11日至2023年1月10日止每月管理费为13200元。管理费按月结算，由乙方在每月的第15日前按转账或支票付款方式交付当月的管理费给甲方（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），甲方应在确认收款后5个工作日内开具正式发票给乙方。合同履行保证金为33000元，签署合同10个工作日内乙方须向甲方缴纳合同履行保证金33000元，合同期满乙方如无违约，在合同终止后三天内甲方将合同履行保证金全部退回给乙方，不计利息。乙方实际发生的其他全部费用（包括但不限于水费、电费、煤气）均由乙方按规定向有关部门缴纳。租赁期间，因乙方原因导致租赁关系提前终止或无法履行的，甲方须退还乙方全部合同履行保证金，乙方须向甲方支付违约金，违约金金额为33000元。乙方须按合同约定的时间和方式履行管理费、水电费及其他款项的付款义务。乙方未能依约按时支付管理费及其他费用的，每逾期一日须按拖欠金额的1%向甲方支付违约金，甲方有权解除租赁合同收回厂房，退还乙方所交的全部合同履行保证金，并按前述标准向乙方追讨违约金，违约金金额为33000元。违约金、赔偿金应在确定责任后5日内付清，每逾期一日，按应付金额的千分之一支付滞纳金。租赁期满或提前解除合同之日，双方须共同检查和交接房屋，乙方有其它应付费用尚未支付的，甲方有权从租赁合同履行保证金中扣除相关金额，不足部分由乙方另行支付。乙方须于期满或解除之日起30日内腾退房屋给甲方，乙方自行带来的可移动的设施、设备由乙方自行搬走，不能搬走而甲方愿意接收的，可经协商一致后，由甲方折价受让，不能拆走而甲方不愿意接收到，乙方应按占用时间以原租赁合同管理费标准的200%向甲方支付房屋占用费。逾期达一个月的，甲方有权采取其认为必要的一切措施收回该房屋，因此一切的责任和损失由乙方承担。甲乙双方同意在乙方办理企业营业执照后，乙方所有本合同的权利和义务均转移给企业，届时，甲乙双方需另行签订补充协议以确认。工人工资保障金20000元，签署合同10个工作日内乙方须向甲方缴纳工人工资保障金20000元，若乙方未按期缴纳工人工资保障金的，甲方有权解除本合同，将本合同所涉房地产另行安排使用，合同期内，工人工工资保障金对乙方拖欠的员工工资具有支付义务。合同签订当日，原告将涉案物业交付给被告，该物业交付时已腾空并清洁完毕、有简单装修、通水通电，被告接收厂房后进行了简单装修，粉刷了墙面。双方确认：合同所约定的管理费是涉案物业的租金，被告依约足额缴纳了53000元保证金，2019年1月10日前的租金被告已经缴清；2019年1月11日至2019年2月10日期间的租金只缴纳了7000元，之后被告再无缴纳过租金。被告陈述其自2018年1月中下旬开始在涉案租赁物经营早餐店，一直使用至2019年4月，其有通过电话联系了原告，告知原告可以自行随时收回租赁物，租赁物钥匙没有归还。原告对此不予确认，并陈述其于2019年9月30日收回涉案租赁物。被告当庭表示同意以缴纳的保证金抵扣拖欠的租金。2019年8月12日、2019年8月27日，原告委托广东恒博律师事务所分别向被告邮寄《律师函》催缴2019年1-7月的管理费，2019年8月12日邮寄的邮件被退回，2019年8月27日邮寄的邮件于2019年8月29日签收，签收人为被告。2019年8月22日向被告发出《催缴通知》催收被告拖欠的费用。2019年9月24日，原告向被告发出《收铺通知》，内容为“……。现正式通知你：1、双方《租赁合同（兴发街B栋1号铺位）》于2019年9月30日解除；2、我村将于2019年9月30日正式收回铺位，对铺位采取上锁加封等限制措施，没收合同履行保证金；……”原告代理人将上述《催缴通知》及《收铺通知》通过微信发送给被告，被告对此予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告经过产权人同意，将涉案房屋出租给被告，涉案《租赁合同（兴发街XX栋XX号铺位）》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行。关于合同解除问题。根据涉案合同约定“乙方已逾期30日未交管理费及其他费用，经甲方书面通知7日内仍未补齐的，视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同收回厂房”，被告自2019年1月起未依时缴纳租金，已构成违约，双方合同所约定的解除条件已经成就，原告依约行使合同解除权，并将于2019年9月30日解除涉案合同意思表示的《收铺通知》送达被告，故《租赁合同（兴发街XX栋XX号铺位）》已于2019年9月30日解除。关于管理费问题及违约金的问题。原被告双方确认管理费即为租金，2019年1月10日前的租金被告已经缴清，2019年1月11日至2019年2月10日期间的租金只缴纳了7000元，之后被告再无缴纳过租金，原告于2019年9月30日收回商铺，故被告拖欠原告2019年1月11日至2019年9月30日管理费为88333.33元（11000元×8个月+11000元×30天×20天-7000元），原被告均同意以缴纳的保证金抵扣拖欠的租金，故进行扣减后，被告还应向原告支付的管理费为35333.33元（88333.33元-53000元）。被告逾期缴纳管理费，已构成违约，根据双方合同约定“经甲方书面通知7日内仍未补交的，视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同收回厂房，退还乙方所交的全部合同履行保证金，并按前述标准向乙方追讨违约金，违约金金额为33000元”，故原告主张被告向其支付违约金33000元，合理有据，本院予以支持。关于占用费问题。原告于2019年9月30日已收回涉案商铺，其主张该日之后的占用费，没有事实依据，且考虑到违约金已能弥补原告的损失，故对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司与被告戚景翠签订的《租赁合同（兴发街XX栋XX号铺位）》于2019年9月30日解除；二、被告戚景翠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司支付管理费35333.33元、违约金33000元，合计68333.33元；三、驳回原告广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1029元，由原告广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司承担250元，由被告戚景翠承担779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年六月十八日书记员  谢芝华