重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初3615号原告：通用地产重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝田村101号123-5-2#，统一社会信用代码：91500000696552355Q。法定代表人：彭赣生，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张解，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杰，重庆学苑律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司，注册地香港特别行政区中环皇后大道99号中环中心67楼6701-2及13室，合同约定地址深圳市福田区福强路3030号福田体育公园文化产业总部大厦18-20层。法定代表人：魏裕泰。委托诉讼代理人：蒲颖，男，该公司员工。原告通用地产重庆有限公司与被告星美国际影院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通用地产重庆有限公司的委托诉讼代理人张解、徐杰到庭参加诉讼。被告星美国际影院有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告通用地产重庆有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年6月30日所签署的《房屋租赁协议》；2.判决被告向原告赔偿违约金300万元；3.判决被告向原告赔偿因其违约行为给原告所造成的工程变更费用损失8192100元；4.判决被告向原告赔偿因其违约行为给原告所造成的合同违约损失20万元；5.判决被告向原告赔偿因其违约行为给原告所造成的租金损失暂计676466.88元（按38元/平米/月，自2019年4月1日计算至合同解除之日）；6.判决被告向原告赔偿因其违约行为给原告所造成的专项拓展费用损失48万元；7.判决被告向原告支付物业管理费暂计53405.28元（按3元/平米/月，自2019年4月1日计算至合同解除之日）；8.判决被告承担原告追究其违约行为产生的律师费、差旅费等费用暂计3万元；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原告与被告签署《房屋租赁协议》，协议约定原告将开发中的位于重庆市九龙坡区（推广名为“通用·晶城”）某层红线范围内区域出租给被告，被告应于暂定交付日即2019年3月31日签署《租赁标的交付确认书》；《房屋租赁协议》第五条第3款约定“甲方应于暂定交付日前30日向向乙方发出书面验收通知，乙方应在收到通知后3日内派人与甲方共同验看租赁标的，若租赁标的符合交付标准的，乙方应于暂定交付日签署《租赁标的交付确认书》；若租赁标的不符合交付标准的，乙方应于验看后5日内提出书面整改要求，甲方根据整改要求在本协议约定的期限内进行整改直至租赁标的符合交付标准。若乙方逾期未提出书面要求，视为租赁标的合格。”同时，《房屋租赁协议》第十一条第1款约定“违反本协议任一条款，即构成违约，除本协议另有约定外，违约方应赔偿守约方违约金300万元，并赔偿因此造成守约方的全部损失。”该条第7款约定“任何一方违约除应按本协议约定承担相应违约责任外，还应承担因守约方追偿违约而支付的合理费用，包括但不限于：诉讼仲裁费、财产保全费、财产担保费、执行费、鉴定费、律师费、差旅费等一切合理费用。”合同签订后，原告按照合同约定履行了自身的义务。原告根据被告要求重新整改建设的租赁物业于2018年9月29日取得了《建设工程消防验收意见书》，于2018年10月18日取得了《建设工程竣工验收备案登记证》，租赁物业已具备交付条件。原告曾分别于2018年10月31日、2018年11月21日、2019年4月3日、2019年5月13日四次发函催告被告按照合同约定接收租赁物业，但被告至今仍未履行其接房义务，其行为已严重违反了协议的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，原告有权解除合同并追究被告的违约责任；且被告违约行为已经致使合同目的不能实现，造成原告将租赁物业出租以收取租金、搭建良好商业氛围的合同目的落空，故原告依法享有合同解除权，并有权要求被告赔偿相应违约金及全部损失。被告星美国际影院有限公司未作答辩。原告通用地产重庆有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告星美国际影院有限公司未提交证据，亦未对原告通用地产重庆有限公司提交的证据提交质证意见。本院认定事实如下：2017年6月30日，原告通用地产重庆有限公司（甲方）与被告星美国际影院有限公司（乙方、签约代表人徐李鑫）签署《房屋租赁协议》，与本案相关的主要协议内容为：第二条租赁标的约定：1.甲方同意向乙方出租“通用·晶城”某层红线范围内区域，暂定计租面积为2417平方米、层高为8米的商业用房，给乙方用于经营“星美国际影城”电影院。第三条租赁期限约定：1.甲方应在暂定交付日交付租赁标的。2.乙方应于暂定交付日签署《租赁标的交付确认书》。若因乙方主观原因，拒绝或拖延签署《租赁标的交付确认书》，则租期、免租期及开业日不得顺延。若因甲方逾期交付导致乙方在当年10月后至次年3月之前进行装修的，则乙方有权选择在次年春节后进场，且乙方免租期相应顺延，甲方不可收取其他费用。3.租赁标的的租赁期限自暂定交付日起至2034年3月30日，租赁期限15年。第四条租金约定：2.租金支付方式以“固定租金”形式按季度支付至甲方指定账户。起始租金为¥38元/平米/月。3.租金包含物业管理费。乙方在运营免租期内须按¥3元/平米/月支付物业管理费，直至免租期结束。4.乙方应向甲方支付定金30万元，以上款项应于本协议签订之日起30日内支付至甲方指定账户。租赁标的交付乙方后，定金自动转为房屋租赁保证金，房屋租赁保证金待租赁期满且甲方扣除乙方应承担相应费用（若有）后30日内无息退还乙方。第五条装修施工约定：1.甲方承诺依据本协议附件乙方提出的影城空间设计方案和设计建议书的要求对租赁标的进行施工设计，甲方按照本协议附件的描述和交付标准完成施工并向乙方交付。2.甲方按照乙方要求进行的租赁标的建设（由甲方负责的部分），所产生的设计、施工、验收等所有费用由甲方承担。3.甲方应于暂定交付日前30日内向乙方发出书面验收通知，乙方应在收到通知后3日内派人与甲方共同验看租赁标的，若租赁标的符合交付标准的，乙方应于暂定交付日签署《租赁标的交付确认书》；若租赁标的不符合交付标准的，乙方应于验看后5日内提出书面整改要求，甲方根据整改要求在本协议约定的期限内进行整改直至租赁标的符合交付标准。若乙方逾期未提出书面要求，视为租赁标的合格。第十一条违约责任约定：1.违反本协议任一条款，即构成违约，除本协议另有约定外，违约方应赔偿金守约方违约金¥300万元，并赔偿因此造成守约方的全部损失。4.乙方应按照本协议第4条的约定交付本协议项下的所有费用，如乙方逾期支付超过30日的，乙方在交付应付金额的同时，应按应付金额的3%/日交付违约金；如逾期支付超过90日的，甲方可提前解除本协议，向乙方发出解除协议通知的，本协议自通知发出之日解除，乙方除支付前述约定的违约金外，还须于收到通知后5日内赔偿甲方违约金300万元，且房屋租赁保证金不退还并赔偿因此对甲方造成的所有损失，如乙方逾期支付违约金的，则按每日10%标准支付迟延支付的违约金，直至交付清全部应付费用为止。7.任何一方违约除应按本协议约定承担相应的违约责任外，还应承担因守约方追偿违约而支付的合理费用，包括但不限于：诉讼仲裁费、财产保全费、财产担保费、执行费、鉴定费、律师费、差旅费等一切合理费用。第十三条通知约定：1.本协议要求或许可的，由一方向另一方发出的任何通知或者其他信息，均须以书面形式，可以亲手送交、邮寄、传真，或相当的通讯方式，送至下述的另一方地址。任何根据本协议发出的通知或其他信息，如亲手送交，则在送交时被视作已经送达，如果用其他方式发送，则在发送或传送时起48小时后被视作已经送达。若发生地址及其他信息变更，变更一方应在第一时间通知另一方，若变更一方未及时通知另一方，期间发出的任何通知或其他信息仍然有效。其中，星美国际影院有限公司地址为深圳市福田区福强路3030号福田体育公园文化产业总部大厦18-20层。第十四条适用法律和争议解决约定：1.本协议的签署、有效性、解释、履行、执行及争议解决，均适用中国法律并受其管辖。2.因本协议履行过程中引起的或与本协议相关的任何争议，双方应争取友好协商的方式迅速解决，若经协商仍未解决，双方可向租赁标的所在地法院提起诉讼。另查明，《房屋租赁协议》第一条定义及解释1.10）条约定：“暂定交付日”指本协议约定租赁标的交付日期，即2019年3月31日。暂定交付日可经双方协商一致进行调整，或甲方根据租赁物的改造情况通知乙方后进行调整，调整暂定交付日的，租赁期限顺延。第1.11）条约定：“开业率”指通用·晶城”内正式对外营业的商业面积（含已签订租赁协议或已签订装修协议的商业面积）占整个商业建筑面积（不含酒店和写字楼）的比率。第1.13）条约定“元”指人民币元。第1.15）条约定：“免租期”指自暂定交付日起24个月，其中，免租期包括6个月装修免租期及18个月运营免租期。第1.16）约定：“交付”指甲方完成本协议约定的租赁标的建设及装修工作，并通过政府部门的消防一次验收合格，及取得满足乙方正常经营所需之必要证件后将租赁标的交由乙方使用。《房屋租赁合同附件》目录载明：附件B为租赁场地描述及交付标准，其中附件B目录b6、b7约定：租赁房屋交付标准和工程责任划分，由乙方提供，租赁房屋的影城技术条件基本要求，由乙方提供。《房屋租赁协议》签订后，原告通用地产重庆有限公司根据协议约定对租赁物业进行了施工。其间，原告与被告公司签约代表人徐李鑫就工程推进及对接问题通过微信进行联系，徐李鑫确定：联系人瑞海霞，地址为北京市朝阳区向军北里9号星美文化。还查明：2018年9月29日，重庆市九龙坡区公安消防支队向原告出具九公消验字【2018】第0173号《建设工程消防验收意见书》，载明对其报送的通用·时代港湾项目一标段2#楼、7-1、7-2、车库部分区域（电影院、超市）（含公共区域装修）综合评定工程消防验收合格。2018年10月18日，通用·时代港湾工程（一标段）7-1号、7-2号，2号商业经竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（高新区建竣备字【2018】0038号）。2018年10月31日、2018年11月21日、2019年4月3日、原告通用地产重庆有限公司向被告星美国际影院有限公司发函，称租赁标的已取得《建设工程消防验收意见书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，满足相关租赁物业交付条件，催告被告按照合同约定验收、接收租赁物业，否则视为被告毁约弃租，将追究被告违约责任。被告均未作回复。原告还通过微信聊天与被告的签约代表人徐李鑫多次联系，多次催告被告接房，但被告一直拖延，拒不接房。审理中，原告通用地产重庆有限公司为证明其损失情况，向本院提交以下证据：1.原告与重庆建工集团股份有限公司签订的《通用·时代港湾项目一标段施工总承包合同》；重庆市规划局《关于通用·时代港湾NO2-1地块2号商业吊层、7-1号商业工程施工图设计调整办理规划手续的函复意见书》（渝规通函【2018】九龙坡字第0014号）。拟证明根据总承包原工程进度计划，涉案项目本计划于2017年5月10日竣工，但由于被告在签署租赁协议时要求原告根据其需要进行整改，故原告重新委托第三方进行设计，并重新调整规划设计，造成工期延误至2018年10月18日才竣工验收，并造成工程费用、监理费用、财务费用等增加。2.重庆永和工程造价咨询有限公司2018年11月出具的《通用·时代港湾项目一标段工程7-1#、7-2#、2#商业楼及附属工程结算审核报告》【渝永和造咨字（2018）第592号】及重庆求精工程造价有限责任公司2014年12月出具的《通用·时代港湾工程施工总承包（一标段）预算编制报告》（求精咨【2014】313-1号）。拟证明根据工程的预算、结算报告可知，由于被告要求对电影院项目进行工程变更，导致工程费用增加432.17万元（不含场平开挖）。3.《通用·时代港湾NO2-1地块电影院场平开挖工程结算审核报告》及《补充协议》。拟证明为满足被告对电影院的深度要求等，原告与总包方对通用时代港湾NO2-1地块电影院场平开挖工程签署了专项补充协议，产生了场平开挖费用181.29万元。4.《通用·时代港湾建设工程设计合同补充协议四》、单位汇款委托书及发票。拟证明原告根据被告的要求重新聘请设计单位进行设计，产生额外的设计费用35万元。5.《建设工程委托监理合同》、《工程监理结算审定表》及《附件》、发票7张。拟证明由于被告的变更要求导致工程延误，截止7-1号楼竣工之日2018年10月8日，共计产生延期监理费用1707578.62元并已实际支付。6.《租赁合同》、《解除协议》、收据2张及汇款回单。拟证明为了与被告签约，原告与原承租人重庆海派实业（集团）股份有限公司（以下简称海派公司）于2019年4月2日签订《解除协议》，约定解除双方就涉案租赁标的所签署的租赁合同，并由原告一次性支付人民币20万元给海派公司，作为海派公司因解除原合同而造成损失的补偿。7.《通用·晶城项目影院专项拓展合同》、进账单及发票5张。拟证明为引进被告，原告与重庆联界商业管理有限公司（以下简称联界公司）于2017年3月16日签订了《通用·晶城项目影院专项拓展合同》，约定原告在收到与被告签字盖章的《房屋租赁合同》及履约保证金后30日内，原告向联界公司支付包干专项拓展费48万元。8.《法律事务委托合同书》及发票。拟证明原告因追究被告的违约责任产生律师费3万元，已支付2万元。另，本院电话联系星美国际影院有限公司的委托诉讼代理人蒲颖，其向本院确认星美国际影院有限公司注册地为香港特别行政区中环皇后大道99号中环中心67楼6701-2及13室。以上事实，有当事人陈述及原告通用地产重庆有限公司举示并经本院核实的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同附件目录》、《建设工程消防验收意见书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、微信聊天截图、函及邮寄凭证；原告通用地产重庆有限公司举示的损失依据、《法律事务委托合同书》及发票等证据为凭。本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》，本院对本案纠纷享有管辖权，且本案适用中国法律。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉《房屋租赁协议》由原、被告双方自愿签订，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约全面履行。《房屋租赁协议》签订后，原告通用地产重庆有限公司按照合同约定进行设计施工，且双方约定的租赁标的已取得《建设工程消防验收意见书》及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告向被告发出接房通知书后，被告未派人验看，亦未提出书面整改意见，根据《房屋租赁协议》约定，应认定租赁标的合格，符合交付标准。被告应于协议约定的暂定交付日即2019年3月31日签署《租赁标的交付确认书》。现被告在原告多次催告下，仍拒不签署《租赁标的交付确认书》，导致原告出租房屋收取租金的合同目的不能实现，被告行为实属毁约弃租，已构成根本性违约。原告请求解除《房屋租赁协议》，符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方《房屋租赁协议》第十一条约定，违约方应赔偿守约方违约金300万元，并赔偿因此造成守约方的全部损失。本院认为，被告根本性违约，应当承担违约责任。原告既主张被告赔偿违约金，又主张被告赔偿损失，虽符合双方合同约定，但其双重赔偿请求不符合法律规定。鉴于原告未作出选择，本院衡量300万元违约金及原告的损失，择其高者予以支持。关于原告的损失认定。1.电影院增加费用。从原告的诉讼主张看，原告可能因被告违约产生高于违约金的损失，原告主张的主要损失在于为履行合同而改变原设计后产生的设计费、监理费、场平开挖费、土建工程费、安装工程费等电影院增加费用。庭审中原告虽就前述费用举示了相关证据，但因前述费用均已转化至工程实体之中，该工程实体存在客观价值，不能直接认定为原告的损失。同时，双方合同也未约定相应费用由被告承担或在被告违约情况下承担，被告亦未出庭确认以上费用的真实性，故电影院增加费用难以作为原告的损失予以确认。2.原告与原承租人海派公司的解约损失20万元及支付给联界公司的包干专项拓展费48万元损失。以上损失原告提交了相关证据，经庭审核实，其真实性可以确认。3.关于2019年4月1日起至租赁合同解除之日止的租金及物业费损失。根据双方合同第一.1.15）条约定，“免租期”，指自暂定交付日起24个月，加之被告从未对租赁物投入运营，原告主张租金及物业费损失，没有合同依据，本院不予支持。基于以上对原告主张损失的分析认定，本院认为，原告主张的损失足以认定部分并未高于双方合同所约定的300万元违约金，故本院对原告请求被告赔偿违约金300万的诉讼请求予以支持，对原告请求被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于律师费问题。《房屋租赁协议》第十一条约定，任何一方违约除应按本协议约定承担相应违约责任外，还应承担因守约方追偿违约而支付的律师费等合理费用。根据原告举示的《法律事务委托合同书》及发票，足以认定原告因追究被告的违约责任产生律师费3万元（已支付2万元），原告主张该费用符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告通用地产重庆有限公司与被告星美国际影院有限公司2017年6月30日签署的《房屋租赁协议》自本判决生效之日起解除；二、被告星美国际影院有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告通用地产重庆有限公司违约金300万元；三、被告星美国际影院有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告通用地产重庆有限公司律师费3万元；四、驳回原告通用地产重庆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97591.83元，由原告通用地产重庆有限公司负担66551.83元，由被告星美国际影院有限公司负担31040元（案件受理费已由原告通用地产重庆有限公司预交，被告星美国际影院有限公司对其应负担的案件受理费在履行判决支付义务时一并支付原告通用地产重庆有限公司）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年六月十二日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽