宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终455号 上诉人（原审被告）：马玉福，男，住宁夏回族自治区海原县。 委托诉讼代理人：马晏，女，现住宁夏回族自治区海原县。 被上诉人（原审原告）：海原县五桥沟农家乐园有限公司。住所地：宁夏回族自治区海原县。 法定代表人:田风功，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田鹏，男，住宁夏回族自治区海原县。 上诉人马玉福因与被上诉人海原县五桥沟农家乐园有限公司（以下简称五桥沟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区海原县人民法院（2019）宁0522民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马玉福上诉请求：1.改判原审判决第一项，判令马玉福酌情承担房屋占有使用费；2.本案一、二审诉讼费用由五桥沟公司承担。事实及理由：一、原审判决超出五桥沟公司的诉讼请求。五桥沟公司明确其请求支付租赁费5．3333万元，而一审判决由马玉福向其支付房屋占有使用费。房屋占有使用费与租赁费系完全不同的法律概念，五桥沟公司未在法律规定的期限内变更诉讼请求。故裁判结果与五桥沟公司诉讼请求不符，属于超出诉讼请求的判决，应当予以纠正。二、五桥沟公司请求马玉福向其支付租赁费的诉讼请求属于重复起诉。五桥沟公司要求马玉福支付租赁费5.3333万元，本质上否定了海原县人民法院(2019)宁0522民初72号民事判决书、中卫市中级人民法院(2019)宁05民终621号民事判决书的裁判结果，属于重复起诉。三、即使判决马玉福承担房屋占有使用费，也应当综合考虑最高人民法院关于房屋占有使用费的立法意图的解释、中卫市中级人民法院(2019)宁05民终621号民事判决书审理认定的内容及涉案房屋的实际情况。(一)房屋占有使用费的立法意图主要在于平衡出租人与承租人之间的利益关系。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，人民法院应根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照。完全依照合同约定的租金标准计算承租人的房屋使用费，在承租人根本无法获得占有利益的情况下，非常容易出现显失公平的情况，法院应充分考虑合同被确认无效前期，承租人对于房屋的实际使用情况及可能获得的财产性利益、双方的过错责任大小、装修损失的赔偿情况等等。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条也表明在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。本案中，马玉福作为承租人根本无法因短期的占有房屋而获得财产性利益，反而因五桥沟公司的恶意隐瞒致使马玉福投入50余万元资金进行了装修和新建，后因涉案房屋立刻被拆除取证困难无法得到任何赔偿。这种情况显然是不能“一刀切”式的简单适用租金标准，让马玉福在承担巨大装修损失后又支付不适当的房屋占有使用费，完全违背了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法意图，以及《合同法》第五十八条、《民法总则》第六条的规定。(二)本案是五桥沟公司基于海原县人民法院(2019)宁0522民初72号民事判决书二审程序中所提出的新的诉讼请求而另行起诉。故海原县人民法院(2019)宁0522民初72号民事判决书中审理认定的内容与本案的联系密不可分。忽略该判决书中对于双方关于房屋租赁费、装修损失的判决结果的审理认定，而判决马玉福完全参照双方在基于涉案房屋可以正常经营餐饮的条件下商定房租标准而承担房屋占有使用费显然是不公平、不合理的。1.海原县人民法院(2019)宁0522民初72号民事判决书中，认定马玉福与五桥沟公司所签订的合同无效的主要原因在于五桥沟公司在订立合同过程中，恶意隐瞒涉案房屋所处地属于无法经营的水源保护地，关于合同无效的过错责任划分中，五桥沟公司承担主要过错责任，马玉福承担次要过错责任。2.马玉福发现涉案房屋为违章建筑后与五桥沟公司积极协商解决，但五桥沟公司并未有任何行动来保证承租人正常经营。并在海原县政府约谈马玉福停业后，拒绝接受马玉福交付房屋钥匙并仍旧要求马玉福缴纳房租，以致于马玉福在2018年7月还向五桥沟公司缴纳了2万元房租。3.马玉福在经过五桥沟公司同意后装修、新建的附属设施所投入的50余万元的装修损失未得到任何赔偿。四、关于涉案房屋的实际情况的说明。马玉福自2018年1月15日获得《营业许可证》，经营至同年3月初便不断有海原县政府、海原县自然资源保护局的工作人员上门考察，说明此处即将被整改拆迁的情况。马玉福所经营的南华山庄主要经营餐饮，而此时政府人员的行为已经影响到马玉福的正常经营。马玉福在被影响营业后便于五桥沟公司协商沟通此事，但五桥沟公司作为出租人未作出任何有效说明和消除影响。直至2018年4月9日，马玉福被海原县政府约谈，会议中便明确要求马玉福立即停业并拆除经营场所。马玉福参会次日便按照政府要求全面停产停业。2018年5月15日海原县政府下发《责令整改决定书》，并同时进行拆除工作，涉案房屋中的经营场所己被拆除。五、基于涉案房屋的实际使用状况，房屋占有使用费的支付应当分阶段考虑：（一）一审判决马玉福承担2018年4月9日之后的房屋占有使用费缺乏事实依据和法律依据支持，原因如下：1、2018年1月9日起马玉福己被迫停产停业，双方约定经营餐饮为主的农家乐的合同目的已完全无法实现。且五桥沟公司在马玉福停业后已实际控制涉案房屋，并在未通知马玉福的情况下将屋内财产变卖，其在本案一审庭审中也已自认变卖屋内财产的事实。2、2018年5月15日起涉案房屋经营场所己被完全拆除。（二）双方约定的2017年12月15日至2018年4月9日承租期的房屋占有使用费，应当基于公平原则、房屋占有使用费的立法意图及双方过错责任的大小以及装修损失的赔偿情况综合考虑，酌情裁判马玉福承担的份额。按照双方约定的年租金8万元计算：日租金为80000÷365天≈219.18元；涉案房屋被拆除的时间为2018年5月15日，一审判决马玉福承担房租至2018年8月，此阶段共计109天。马玉福不应当承担的房屋占有使用费为：109天×219．18元＝23890．62元。马玉福在受影响的情况下占有使用涉案房屋的的天数为2017年12月15日至2018年4月9日，共计115天。 五桥沟公司辩称：一、原审判决没有超出诉讼请求，该案中所指的租赁费就是指占有五桥沟公司财产和设备的相关费用；二、五桥沟公司请求马玉福支付租赁费的诉讼请求不属于重复起诉，这在(2019)宁05民终621号民事判决书中明确说明该项诉讼请求属于反诉请求。三、论双方损失的话，我公司的损失远大于对方的损失，因为对方将自己投入到公司的所有财产及设备截止2019年4月全部搬回自己家里，不能搬回的对方也是现场卖给了别人，当然，处理该财产的收入我公司一分未得。而对方给我公司造成的损失是主观原因，大部分是在对方经营期间造成的，即我公司在该案一审中所述的财产及相关损失，该损失应该由对方承担；四、我公司在政府下达停业整顿之前是办理了营业执照合法经营的，对方在接收后，也是在原有基础上办理了营业执照合法经营，从双方签订合同之后还能办理到合法的营业执照来看，在政府下达通知之前大家都是合法经营户，政府下达这个通知，是大家都始料未及的事情，属于不可抗力，故对方说我公司在签合同之前向他们隐瞒了什么，我公司觉得有这种说法是不对的。五、至于租赁费即房屋占有使用费的问题，我公司认为对方还应支付自2018年8月底至今我公司所受到的财产损失费及土地房屋占有使用费，因为我公司在得知政府下达停业通知后，曾多次要求与对方办理解除合同及办理财产移交手续，但对方始终不肯办理合同解除与财产移交手续，等到了2018年的8月底对方才给了我公司每个房门上的一把钥匙，在对方交给我公司钥匙之前公司的所有财产和设备都是由对方使用和支配的，对方在没有交钥匙之前没有彻底停业，所以这段时间内的租赁费我公司是应得的。直至2018年底到2019年4月份对方才将自己投入到公司的所有财产和设备全部拿回家，而且截止目前对方手里还拿着所有房屋门上的多把钥匙，我公司手里只有每个房门上的一把钥匙，这中间我公司丢了好多东西，由于责任不明而无法追究相关损失，在这种状况下，我公司认为对方应该承担在双方还没有做彻底交接相关手续时应承担的责任和义务。六、对方称2018年5月15日海原县政府下发《责令整改决定书》，并同时进行拆除工作，涉案房屋中的经营场所已被拆除。但事实是对方直至2018年12月7日才在海原县公证处申请了自己所有财产的保全，也就是说截止此时涉案大棚还没有拆除，截止此时对方还在占有和使用我公司的财产和设备。七、对方在法庭上有撒谎行为，我公司租给对方的营业场所当时是处于正常营业状态，所有房屋都是刚装修过的，所有设施设备都是新的，对方在接手后也没有对原有房屋进行装修。 五桥沟公司向原审法院起诉请求：一、马玉福向五桥沟公司移交财产登记表上的财产设备及剩余房间钥匙；二、马玉福赔偿五桥沟公司在占用使用五桥沟公司财产期间造成的损失47940.8元或进行修复；三、马玉福支付五桥沟公司占用五桥沟公司财产设备的租赁费5.3333万元；四、案件诉讼费由马玉福承担。 一审法院查明事实：2017年11月15日，五桥沟公司与马玉福签订租赁合同一份，约定由马玉福租赁五桥沟公司土地20亩及土地上的建筑物、附属设施等，租期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止，第一年租金为8万，后四年每年9万。租赁期限实际自2017年12月15日起计算。后五桥沟公司将租赁物移交马玉福进行装修，马玉福分三次向五桥沟公司支付7万元租赁费。2018年1月13日马玉福在租赁场地开始经营海原县老城区南华山生态农家乐，2018年5月20日因收到海原县人民政府发出的责令限期整改决定书而全面停止营业，并于同年7-8月将租赁房屋钥匙交与五桥沟公司代理人。2019年1月3日，马玉福及其经营的海原县老城区南华山生态农家乐起诉五桥沟公司及其代理人田鹏房屋租赁合同纠纷一案，该案经一审法院审理依法作出（2019）宁0522民初72号民事判决书，判令：1、五桥沟公司、马玉福签订的租赁合同无效；2、由五桥沟公司返还马玉福房屋租赁费5.5万元；3、驳回该案五桥沟公司海原县老城区南华山生态农家乐诉求；4、驳回马玉福的诉求。五桥沟公司不服该判决结果遂提出上诉并请求：维持一审判决第一、三、四项，撤销第二项；改判马玉福已支付的5.5万元租赁费折抵房屋使用费向五桥沟公司支付；马玉福以财产清单内容为准向五桥沟公司移交财产设备及房屋剩余钥匙；马玉福对在经营期间损坏的房屋及财产设备进行修复。二审法院经审理作出（2019）宁05民初621号民事判决书，确定其查明的事实与一审查明的事实一致，且确定本案五桥沟公司就该案上诉请求第二、三、四项属于反诉，因双方在二审期间均不同意调解，随告知五桥沟公司可另行主张，并作出了驳回上诉，维持原判的裁判结果。五桥沟公司房屋墙体、吊顶及地面有部分被毁损的事实。故五桥沟公司于2019年11月1日向一审法院起诉。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。五桥沟公司主张马玉福向其移交财产登记表上的财产设备及房屋剩余钥匙，但未向法庭提供相应证据予以证明，不予支持；其主张马玉福对占有使用其房屋期间造成的损失共计47940.8元进行赔偿或修复，也未提供有效证据证明损失的具体财产及损失的时间、原因，故不予支持。其主张由马玉福支付占有使用其租赁财产使用费的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，五桥沟公司、马玉福签订的租赁合同已被（2019）宁0522民初72号民事判决书判决无效，且根据该案查明的事实确定五桥沟公司、马玉福于2017年11月15日签订房屋租赁合同，租期为5年，第一年租赁费为8万元，后四年每年9万元，马玉福租赁五桥沟公司房屋经营海原县老城区南华山生态农家乐，2018年5月20日因收到海原县人民政府发出的责令限期整改决定书而全面停止营业，并于同年7-8月将租赁房屋钥匙交与五桥沟公司代理人。在一审庭审中五桥沟公司、马玉福均认可双方在租赁合同中明确约定租赁期限自2017年12月15日起算，故可以确定马玉福占有使用五桥沟公司房屋及附属设备的期限自2017年12月15日起至2018年8月止，按照双方约定的第一年租金为8万元计算，马玉福应当支付五桥沟公司占有使用费5.3333万元，一审法院予以支持。综上，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条之规定，判决：（一）马玉福于判决生效后15日内支付五桥沟公司房屋占有使用费5.3333万元；（二）驳回五桥沟公司其他诉讼请求。案件受理费1163元，由五桥沟公司负担551元，马玉福负担612元。 二审期间，马玉福向法庭提交以下证据： 证据一：海原县人民政府申请信息公开截图一份，海原县人民政府办公室政府信息答复告知书一份，证明：海原县人民政府于2018年4月9日即通知马玉福全面停产停业。 证据二：民事判决书三份，证明：司法实践中，判决房屋占有使用费均以承租人正常使用房屋的时间计算，以过错责任划分，判决承租人承担正常使用房屋时间内房屋占有使用费的40%以下。 五桥沟公司质证认为：马玉福提交的证据与本案没有关联，对证据的证明目的不予认可。 五桥沟公司向法庭提交以下证据：《中共海原县委办公室、海原县人民政府办公室关于印发海原县全域旅游创建工作推进方案的通知》一份，费用报销单一份，证明：我公司没有撒谎行为，我公司与马玉福签订合同时属于合法经营，是政府认可、经济上扶持的单位。 马玉福质证认为：对两份证据的三性及证明目的均不认可，两份证据与本案无关，且（2019）宁05民终621号民事判决已经认定五桥沟公司承担主要过错责任。 本院对马玉福提交的证据认证如下：证据一的具体内容无法反映马玉福的证明目的，证据二与本案没有关联，对证据一、二的证明效力均不予采信。 本院对五桥沟公司提交的证据认证如下：该证据具体内容无法证明五桥沟公司的证明目的，费用报销单无法确认真实性，对该两份证据的证明效力均不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审马玉福提交的（2019）宁0522民初72号民事审判书认定马玉福向五桥沟公司支付的7万元中，1.5万元系马玉福向五桥沟公司支付的煤炭费，5.5万元系马玉福向五桥沟公司支付的租赁费，且判令五桥沟公司向马玉福返还租赁费5.5万元。 本院认为：生效的（2019）宁0522民初72号民事判决已确认马玉福与五桥沟公司签订的房屋租赁合同无效，并认定五桥沟公司与马玉福对租赁合同无效均有过错，五桥沟公司承担主要责任，马玉福承担次要责任，判令五桥沟公司向马玉福返还租赁费5.5万元，故马玉福也应当承担租赁期间占有使用五桥沟公司财产的使用费，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定判决马玉福向五桥沟公司支付房屋占有使用费并无不当，但对马玉福占有、使用租赁财产的期间认定不妥，应予纠正。马玉福2018年5月15日收到海原县人民政府发出的《责令限期整改决定书》而于2018年5月20日被迫停止营业，此后马玉福事实上已经无法通过使用租赁财产获益，即使马玉福在2018年7-8月才将钥匙交于五桥沟公司代理人。双方均认可租赁期限实际自2017年12月15日起计算，考虑到导致合同无效的主要责任在五桥沟公司，故马玉福支付占有使用费的期限应自2017年12月15日至2018年5月20日，即3.4411万元【（8万元÷365天）×157天】，故对马玉福上诉认为其不应当承担2018年5月15日至2018年8月期间占有使用费的请求予以部分支持，对马玉福上诉主张一审判决超出五桥沟公司的诉讼请求、五桥沟公司的起诉属重复起诉的理由不予支持。 综上，马玉福的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区海原县人民法院（2019）宁0522民初3505号民事判决； 二、马玉福于本判决生效后10日内支付海原县五桥沟农家乐园有限公司房屋占有使用费3.4411万元； 三、驳回马玉福的其他上诉请求； 四、驳回海原县五桥沟农家乐园有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1163元，由海原县五桥沟农家乐园有限公司负担768元，马玉福负担395元；二审案件受理费2326元，由海原县五桥沟农家乐园有限公司负担1536元，马玉福负担790元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈文普 审 判 员 孙 静 审 判 员 杨 涛 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 谈 雪 书 记 员 张宇薇 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；