湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初1346号原告：湖南克林物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路5号潭城大厦附楼4楼。法定代表人：曹智，董事长。委托诉讼代理人：李双双，女，1987年8月20日出生，汉族，原住湘潭县杨嘉桥镇金洪村洪坪组，现住湘潭市雨湖区。系湖南克林物业管理有限公司职工。被告：马思亮，男，1974年12月25日出生，汉族，住湘潭市九华示范区。原告湖南克林物业管理有限公司（以下简称“克林物业公司”）与被告马思亮物业服务合同纠纷一案，原告克林物业公司于2020年5月11日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告克林物业公司的委托诉讼代理人李双双到庭参加了诉讼，被告马思亮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告克林物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2018年1月至2018年7月的物业服务费用2812.77元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月18日，被告与湘潭华鑫置业有限责任公司（以下简称“华鑫公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买湘潭市九华示范区，由原告作为物业管理企业为被告提供前期物业服务，物业服务收费价格为1.2元／月／平方米（建筑面积）。2013年7月20日，原告与华鑫公司签订《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，由原告管理九怡佳苑小区的前期物业。被告在享受原告提供的物业服务却拒不缴纳物业管理服务费，经原告多次催缴，被告仍旧置之不理，不予支付。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，被告马思亮未到庭答辩，未提交书面答辩状，未举证，亦未质证。经本院审理查明：2012年5月9日，被告与案外人湘潭华鑫置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买湘潭九华示范区，建筑面积138.9平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人（注：华鑫公司）依法选聘物业管理企业为湖南克林物业管理有限公司，资质证号为：湘建房（物）证字××号；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2／月／平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3、买受人（注：被告马思亮）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2013年7月20日，原告与华鑫公司签订了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，由原告对九怡佳苑小区进行前期物业服务。2015年8月12日，原告与华鑫公司续签了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，合同约定由原告继续对九怡佳苑小区进行前期物业，合同期从2015年7月28日起至2018年7月27日止。另查明，1.原告于2014年11月24日向被告开具收据一份，内容为：“兹收到团购3栋2单元9201业主物业费1000元，垃圾清运费270元，车位费180元，IC卡30元，出入证30元，押金100元（2013.12至2014.12）”。2.原告于2017年12月22日向被告出具收据一份，内容为：“兹收到3栋2单元901马思亮物业费15年1月至17年12月七折4200元-1000元装修押金（3200元）”。3.原告于2018年7月退出该小区，不再进行物业服务。4、被告欠交原告物业费的时间段为2018年1月至2018年7月底。以上事实，有原告所提交的《商品房买卖合同》、《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》、收据等证据以及原告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：案外人华鑫公司与原告克林物业公司所签订的《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》以及被告与案外人华鑫公司所签订的《商品房买卖合同》中虽然约定九怡佳苑小区物业管理费为1.2/月/平方米（建筑面积），按建筑面积计算，被告马思亮每年应交的房屋物业服务费计算为2000.16元（138.9平方米×1.2/月/平方米×12个月），每年应交的停车位收费为360元（30元/个/月×12个月），以上合计一年应交原告的费用为2360.16元（2000.16元+360元）。但原、被告之间并未按照该两份合同来履行，原告于2014年11月24日收取被告2013年12月至2014年12月的物管费（含车位费）1180元，原告于2017年12月22日收取被告2015年1月至2017年12月止三年的物业服务费4200元，每年物业服务费计算为1400元（4200元÷3年）。从原告向被告所开具的这两份收款收据金额和时间来看：1.原告2013、2014年的物业服务费是按五折收取，被告亦是按五折交纳。原告2015年、2016年、2017年的物业服务费是按七折收取，被告亦是按七折交纳，金额约等于每年1400元（2000.16元×70%），原告并未收取被告车位费，被告亦未交纳车位费。2.原、被告收取和交纳物业服务费的时间并非每年一交，也存在三年一交的情形。3.被告欠付原告物业服务费的时间为2018年1月至2018年7月。本案中，原、被告之间已经形成了7折交纳物业管理费要约和承诺并形成了交易习惯。在形成7折交易习惯之后，原告要求被告全款交纳物业服务费，应当通知被告并说明原因，原告虽向本院提交了欠费催缴通知书（该通知书作出时间2018年6月19日），但由于原告并未举证证明该欠费催缴通知书送达给了被告，也未举证证明原告用其他途径通知到了被告需全款交费，且通知书也没有写明物业服务费由7折收取变为全款收取的原因，另考虑原告于2018年7月底已经退出该小区物业服务这一客观事实，故对于原告要求被告按1.2元/月/平方米（建筑面积）的全款交纳2017年1月起至2018年7月止的物业服务费的请求，本院不予支持。被告的物业服务费仍应按双方的7折交易习惯从2018年1月起计算至2018年7月止。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第二十六条、第六十条、第七十七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告马思亮在本判决生效后十日内向原告湖南克林物业管理有限公司支付自2018年1月起至2018年7月止的物业服务费用816.73元（138.9平方米×1.2/月/平方米×70%×7个月）；二、驳回原告湖南克林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告马思亮负担20元，由原告湖南克林物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  夏丹二〇二〇年六月十六日代理书记员  陈含附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条承诺生效时合同成立。第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:…(五)按时交纳物业服务费用;…。