北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4010号原告：马平平，女，1984年5月14日出生，回族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马正生（原告之父），男，1956年3月29日出生，回族，中央民族大学退休教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李凤华（原告之母），女，1954年8月15日出生，汉族，中央民族大学退休教师，住北京市海淀区。被告：北京市昌平区流村镇上店村民委员会，住所地北京市昌平区流村镇上店村。法定代表人：王小林，男，1972年8月29日出生，汉族，北京市昌平区流村镇上店村民委员会主任，住北京市昌平区。原告马平平与被告北京市昌平区流村镇上店村民委员会（以下简称上店村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马平平的委托诉讼代理人马正生、李凤华及被告上店村委会的法定代表人王小林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马平平向本院提出如下诉讼请求：1.判令上店村委会退还我租金282397.5元并支付我违约金80685元；2.判令上店村委会赔偿土地租赁期间因怠于履行合同义务给我造成的经济损失144900.5元，包括多支付的租金15871元、代上店村委会支付的移杆费4万元、移杆后未使用的35年的使用费32550元及土地因未通电闲置7年的租金损失56479.5元；3.判令诉讼费由上店村委会承担。事实与理由：一、土地租赁的基本事实及租金交纳情况。2002年，北京瑞实机电工程安装有限公司（以下简称瑞实公司）与上店村委会签订《土地租赁合同》，约定上店村委会将14.67亩土地租给瑞实公司。2006年8月28日，我与瑞实公司签订《转让租赁土地的协议书》，自瑞实公司处承租《土地租赁合同》中约定的全部土地，承继《土地租赁合同》中瑞实公司的权利义务。该合同签订时，由时任上店村委会主任白玉富签字，上店村委会盖章确认，上店村委会对土地转让协议中我承继的权利义务并未提出异议。同日，为避免土地转让租赁中出现不必要的纠纷，我与上店村委会签订了《关于租赁土地的补充协议书》，就土地使用等内容重新予以明确，并约定上店村委会应当协调处理土地使用过程中出现的问题。按照双方约定，我在向瑞实公司支付相关款项后，还应向上店村委会支付土地租赁尾款18万元。2006年12月31日，我向上店村委会支付土地租赁费12181元。2007年因村民捣乱造成我多支出建筑费93690元。2008年2月4日，我向上店村委会支付土地租赁费1万元。2009年7月14日我向上店村委会支付土地租赁费5万元。2011年1月8日、2011年8月27日我分别向上店村委会支付建筑挡光补偿款1万元和2万元，合计3万元。2017年12月上店村委会通知我不再提供土地租赁。二、上店村委会应当承担的赔偿责任。（一）上店村委会应当承担提前解约的违约责任，并按照合同约定予以赔偿。我与瑞实公司签订的协议显示我的租期自2003年1月至2053年12月，租期50年。2017年12月，因上店村委会不再提供土地租赁，造成我不能按照《土地租赁合同》规定50年租期进行土地租赁。截止2017年12月，我实际承租土地15年，剩余35年未租。根据合同约定，上店村委会应退还我剩余35年的土地租赁金282397.5元，上店村委会违约应赔偿我合同金额的20%，两项合计363082.5元。（二）因怠于履行合同约定的义务，上店村委会应当支付高压电未移出及村民干扰等因素造成的我的损失。1.2003年至2009年，因上店村委会租给我的土地中有高压线和变压器，违反了《电力保护设施条例》第十五条规定，造成供电所不予供电，我租赁的土地在上述期间处于闲置状态，损失7年租金，共计56479.5元；2.按照我与上店村委会的约定，我自2006年12月23日至2011年8月27日累计向上店村委会交纳费用合计195871元，我实际支出费用比应支付的土地租赁费18万元多15871元；3.根据（2009）昌民初字第785号民事调解书，我向北京市昌平区流村镇变电所支付电线杆、变压器移除费用4万元，以便电线杆、变压器移除后的2010年至2053年租赁期间的土地正常使用，平均每年使用费930元。上店村委会应补偿我未租35年的使用费，合计32550元，另外还应支付我代上店村委会支付的移杆费4万元。故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告上店村委会辩称：根据土地承包法，耕地的承包年限应该是30年，但是本案的合同是50年。涉案地块的性质原来是农用地，原来那里是种桃树的，农业用地转为建设用地违反了土地管理法相关规定而且不属于农村土地承包形式。本合同因违反法律、行政法规的强制性规定应该是无效的。租金是要退，马平平交的多，我方同意退其租金282397.5元，但我方不同意支付马平平违约金及赔偿其经济损失。马平平曾写过一个承诺书，明确表示自愿放弃违约金。马平平提交的证据显示其确实多交了租金15871元，马平平提交的证据中只要是原村委会主任白玉富签字的东西我方都认可。本院经审查认定事实如下：2002年12月22日上店村委会（甲方）与瑞实公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将上店村东14.67亩土地租赁给乙方使用。租赁期限为50年，自2003年1月1日始至2053年12月31日止，本合同全部租金额为403425元。甲方保证乙方所租用地有水、有电、有路，并能立即投入使用。甲方协助乙方办理配电、配水、通路手续及相关事项，费用由乙方支付。本合同在履行过程中，如甲方违约，则甲方除退还乙方未到期租金外，另外再付合同租金额的20%给乙方，乙方如违约甲方不负任何责任，不退还租金。在本合同履行过程中，如遇国家征用土地，甲乙双方均应服从国家征用土地的需要，国家给予该土地的补偿费，按本合同剩余年限首先补给乙方，其余部分归甲方所有。协议还约定了其他事项。2006年8月28日瑞实公司（甲方）与马平平（乙方）签订《转让租赁土地的协议书》，约定：在上店村委会同意的情况下，经甲乙双方商定自2006年8月28日起甲方把在上店村租赁的14.67亩土地转让给乙方，转让费为58万元整。甲乙双方自签订本协议之日，甲方向乙方移交该块土地的一切权利和义务，移交相关手续。今后甲方不再享有该土地的权利和义务。上店村委会在该协议书上盖章确认。同日，上店村委会（甲方）与马平平（乙方）签订《关于租赁土地的补充协议书》，约定：根据2002年12月22日北京市昌平区流村镇政府、上店村委会与瑞实公司签订的《土地租赁合同》和《转让土地租赁协议书》，就土地的使用范围等问题经甲乙双方协商达成以下补充协议：1.乙方可在该地做种植养殖、旅游建房、开展多种项目经营；2.乙方可享受国家在土地方面出台的优惠政策；3.乙方按村民用水、用电的交费标准，支付所使用的水电费；4.乙方在支付尾款前甲方应协助乙方做好圈围墙和建房的各方面协调工作，负责解决出现的各种问题，在保证土地正常使用的情况下向甲方支付尾款18万元整（2007年5月底前交齐）；5.《土地租赁合同》中第七项中的第一条“国家给予该土地的补偿费，按合同剩余年限首先补给乙方，其余部分归甲方所有”，更改为“国家给予该土地的补偿费乙方享有全部补偿权”，以减少国家占地给乙方造成的损失；6.由村委会出具租赁该块土地已经过村民代表大会、村党支部委员会、村委会讨论通过的原始书面材料。此协议同原《土地租赁合同》具有同等法律效力。协议签订后，上店村委会将涉案土地交付马平平使用。经双方确认，《转让租赁土地的协议书》签订后，马平平分两笔共支付上店村委会租金40万元（分别为219312.5元、180687.5元），后马平平又于2006年12月31日支付上店村委会租金12181元、于2008年2月4日支付租金1万元、于2009年7月14日支付租金5万元。2007年5月17日，马平平向上店村委会发送《关于对履行合同中出现问题的意见》，主要内容为：我方在履行与镇政府及上店村委会签订的《土地租赁合同》及《补充协议》的过程中因上店村的原因，出现了诸多不应出现的问题，这些问题给我方在经济上、精神上造成了严重的损失和伤害的同时，也浪费了我方很多的时间和精力，而且至今都不能正常使用租用的土地。目前存在的问题主要有：1.用电问题：接通380V、220V电路是我方开展各种项目的首要条件。但因为上店村租给我方的土地中有高压线和变压器，违反了《电力保护设施条例》第十五条规定，因此遗留问题供电所不予供电……2.村里的治安管理问题。①地界问题：合同中地界明确，可是租给我方的地界内还有7户村民的承包地，对此村民多次找村里领导反映，村领导却束手无策，对村民提出的问题没有明确的解决办法和意见，导致村民不让我方施工以此来施加压力，使我方几次被迫停工，在这样无奈、无助、无政府的情况下我方被迫与施工方终止合同，并支付施工方违约金及损失费3000元……③在3月18日我方又与路北厂子的施工队签订了合同，施工队面对村里的混乱局面，提出村里的矛盾太复杂、施工难度大，要求建围墙的价格从原来定的190元/米、210元/米，提高到320元/米，高出的部分用来作为替村委会解决矛盾和维护治安的费用，仅此一项就让我方损失63690元。④在施工过程中，因施工方处理不了村里的村民的自发矛盾，我方又追加了23000元替村委会来处理和解决矛盾……以上因村里治安混乱的原因给我方造成的直接损失就高达93690元。上店村委会上任村主任白玉富在该意见书末页注明：情况属实，以上所有损失从租金中扣除，并签字确认，落款日期为2007年8月8日。2009年上店村委会向本院提起诉讼，要求马平平交纳尚欠的租赁费17万元。2009年2月12日本院作出（2009）昌民初字第785号民事调解书，内容为：一、马平平给付上店村委会土地租赁费17万元；二、2009年5月31日前，上店村委会负责将马平平院内的电线杆、变压器移至院外，所发生的由供电局收取的费用（线路设计费除外，由上店村委会负担）双方各负担二分之一，其他的费用均由上店村委会负担，上店村委会应负担的部分从马平平应付的17万元土地租赁费中扣除；三、2009年5月31日前，上店村委会负责将马平平院内的由西向东的自来水管道（含水井）移至院外，所发生的费用由上店村委会负担；四、电线杆、变压器、自来水管道移至院外后，且自来水管道通水后，十五日内马平平将扣除上店村委会应付款后的租赁费余款给付上店村委会；五、诉讼费1850元，由上店村委会负担925元，由马平平负担925元。调解书生效后，马平平向北京市昌平区流村镇供电所支付电线杆、变压器拆移费8万元（含上店村委会应负担的4万元）。北京市昌平区流村镇供电所为马平平开具了发票，白玉富在发票背面注明：根据法院判决共8万元，其中4万元从租金中扣除，落款日期为2009年12月28日。2011年1月8日，因马平平在其租用的涉案土地上建设房屋，遮挡了案外人张燕的采光，马平平（甲方）与案外人张燕（乙方）达成《协议书》，约定马平平向张燕支付采光补偿费3万元整。白玉富在《协议书》下方签字确认并注明：厂方建房在前，村民张燕建房在后，后来因挡光事宜发生纠纷，经村委会调解，此款先由甲方垫付，再从租金中扣除。同日，马平平支付张燕采光补偿费1万元。2011年8月27日马平平支付张燕挡光补偿款2万元，白玉富在张燕出具的收条下方签字确认。2018年9月16日马平平（乙方）与上店村委会及上店村股份经济合作社（甲方）签订《解约协议》及《腾退补偿补助协议》，约定：甲乙双方于2006年8月28日签订《关于租赁土地的补充协议书》，乙方使用位于上店村集体土地14.67亩，甲乙双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除，乙方不再享有土地使用权，土地使用权归甲方所有。乙方使用的位于上店村集体土地14.67亩，地上房屋243.2平米。乙方自愿腾退所使用标的，甲方一次性支付乙方腾退补偿、补助款共计人民币752072元，除此之外，甲方无需向乙方支付其他任何费用。本协议履行完毕，甲乙双方就腾退标的互不承担任何债权、债务，乙方不得再就腾退标的向甲方及任何第三方主张任何权益。腾退补偿补助款752072元，甲方于本协议签署并经审计审核通过后的20个工作日内支付。2019年1月28日马平平之母马凤华以马平平的名义向上店村委会出具《承诺书》，内容为：本人与上店村委会及上店村股份经济合作社签订《腾退补偿补助协议》第三条第三项涉及的违约金问题自愿放弃，不再对违约金做任何主张。本人与上店村委会及上店村股份经济合作社无其他债权、债务纠纷、合同纠纷等经济纠纷。马平平主张因该《承诺书》并非其本人签订，且系被拆迁公司逼迫所签，故该《承诺书》的内容并非其真实意思表示。另查，涉案土地系上店村所有的集体土地。2009年的土地信息统计显示该地块为宅基地和林地，2011年的土地信息统计显示该地块变更为林地和建设用地，其中2009年的部分林地在2011年变更为建设用地，林地范围有所缩减，但具体缩减的地块面积无法确定。马平平租赁涉案土地后在土地上建设了房屋用于经营、居住使用，其主张建设房屋经过了流村镇政府的审批。马平平提交北京市昌平区流村镇人民政府于2000年12月17日出具的《关于建工业大院的批复》一份予以证实，内容为：上店村委会，贵村《上店村建工业大院申请》收悉，为推动贵村的经济发展，带动全镇的经济开发，经镇政府研究，同意贵村利用村东侧荒滩地建300亩的工业大院，进行招商引资。上述事实，有《土地租赁合同》、《转让租赁土地的协议书》、《关于租赁土地的补充协议书》、收据、《关于对履行合同中出现问题的意见》、（2009）昌民初字第785号民事调解书、发票、《协议书》、收条、《解约协议》、《腾退补偿补助协议》、《承诺书》、《关于建工业大院的批复》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国城乡规划法》规定：确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中，瑞实公司与上店村委会签订《土地租赁合同》后于2006年8月28日将其在该合同中的权利义务概括转让给马平平，该转让行为经过了上店村委会的同意，马平平与上店村委会于同日另行签订了《关于租赁土地的补充协议书》，约定上店村委会将其村东14.67亩土地租赁给马平平用于种植养殖、旅游建房、开展多种项目经营使用，上述协议虽系双方当事人真实的意思表示，但因涉案土地有一部分系林地，属于农用地，马平平租用涉案土地后利用涉案土地建房居住、经营使用，但未按照我国土地管理法的相关规定办理农用地的转用审批手续，其建设房屋亦未办理相应的乡村建设规划手续，马平平提交的北京市昌平区流村镇人民政府《关于建工业大院的批复》不足以证明其使用涉案土地建设房屋办理了上述审批手续，故马平平与上店村委会签订的《关于租赁土地的补充协议书》因违反法律的强制性规定属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方约定，涉案土地50年租赁期的租金为403425元，马平平支付给瑞实公司的转让费为58万元。协议履行过程中，马平平支付上店村委会租金472181元。马平平于2007年5月17日提交给上店村委会的《关于对履行合同中出现问题的意见》显示马平平在使用涉案土地时存在用电、治安管理等问题，给其造成损失93690元，上店村委会前任村主任白玉富签字注明该笔损失从租金中扣除。马平平因在涉案土地上建设房屋遮挡了案外人张燕的采光，经上店村委会协商，由马平平赔偿张燕挡光费3万元，上店村委会前任村主任白玉富签字注明该笔损失从租金中扣除。据此本院认定马平平实际支付上店村委会租金共计595871元。马平平与上店村委会签订的《腾退补偿补助协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属合法有效。双方签订的《腾退补偿补助协议》虽约定“本协议履行完毕，双方就腾退标的互不承担任何债权、债务，马平平不得再就腾退标的向上店村委会及任何第三方主张任何权益”，但该协议系针对马平平腾退涉案土地产生的损失问题达成的协议，不能排除马平平因提前腾退土地要求上店村委会返还合同未履行期间租金的权利。因马平平已于2018年9月16日与上店村委会签订《解约协议》及《腾退补偿补助协议》，将涉案土地腾退并交还上店村委会，现上店村委会同意将合同未履行期间的土地租金282397.5元退还马平平，本院对此不持异议；马平平对其多支付的15871元租金以损失的形式予以主张并无不当，本院对其要求返还该笔费用的诉讼请求予以支持，并与上店村委会应返还的租金一并予以计算；根据（2009）昌民初字第785号民事调解书的内容，上店村委会负责将涉案土地内的电线杆、变压器移至院外，所发生的由供电局收取的费用由马平平和上店村委会各负担二分之一，调解书生效后，马平平向北京市昌平区流村镇供电所支付电线杆、变压器拆移费8万元，含上店村委会应负担的4万元，上店村委会上任村主任白玉富明确表示该4万元从马平平应支付的租金中抵扣，现马平平未将该笔费用作为租金予以主张，但以损失的形式予以主张，其主张并无不当，故本院对马平平要求上店村委会返还移杆费4万元的诉讼请求予以支持；关于马平平主张的土地闲置损失及土地未使用期间移杆费的损失，首先，马平平在腾退涉案土地之前已实际占有使用了涉案土地，其应当向上店村委会支付相应的土地使用费。其次，双方签订的《腾退补偿补助协议》已就马平平腾退涉案土地的损失问题达成一致意见，故马平平现要求上店村委会赔偿其上述损失，缺乏依据，本院不予支持；关于马平平主张的违约金，因双方合同属无效合同，违约金条款亦属无效，故马平平的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告马平平与被告北京市昌平区流村镇上店村民委员会于二○○六年八月二十八日签订的《关于租赁土地的补充协议书》无效；二、被告北京市昌平区流村镇上店村民委员会于本判决生效后十日内返还原告马平平租金298268.5元并支付原告马平平移杆费4万元；三、驳回原告马平平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4440元，由原告马平平负担1483元，已交纳；由被告北京市昌平区流村镇上店村民委员会负担2957元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田雅娟二〇二〇年六月十八日法官助理 赵群彩书 记 员 高 曼