北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初17762号原告：瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：诸葛文海，总经理。委托诉讼代理人：裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。被告：北京新荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里405号楼2706室。法定代表人：卜恒永，董事长。委托诉讼代理人：郭磊，北京市律理律师事务所律师。原告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司（以下简称原告）诉被告北京新荣物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人裴莉莉，被告之委托诉讼代理人郭磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告赔偿财产损失422000元；2．要求被告支付评估费用20000元。事实和理由：原告与被告于2016年10月就承租北京市朝阳区慧忠北里新荣家园某座地下库房事宜签订《库房租赁合同》，合同约定租赁期限为2016年10月16日至2018年10月15日，付款方式为按季支付。合同签订后，原告一直按约支付租金并合理使用所承租库房。2017年8月26日凌晨，因被告管理的A座一层消防栓阀门漏水，导致原告所承租的库房屋顶严重漏水，致使原告存放在库房内的物品受损，受损物品多为古董家具，对此情况被告非常清楚。漏水事件发生后，原告多次与被告协商沟通赔偿事宜，但被告一直置之不理，双方还曾因争执而报警。因被告拒绝赔偿，原告不得已未继续支付租金，但被告不仅不积极解决赔偿问题，反而在2018年5月切断了库房电源，并自2018年5月16日起阻止原告运货车辆进入库房，致使被泡水的古董家具虽存在该库房，但原告无法正常使用库房。2018年10月被告以房屋租赁合同纠纷为由将被告诉至法院，要求原告支付拖欠的租金，原告在该案中提出反诉，要求被告赔偿财物损失，法院委托评估机构对原告损失进行了评估，原告支付了评估费20000元，根据评估结果，原告损失为422000元，后原告撤回反诉。由于被告始终拒绝赔偿原告损失，故现诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。当日确实发生了漏水，但是原告并未就漏水原因进行举证，根据谁主张谁举证的原则，原告没有证据证明漏水是我方原因导致的，应承担举证不能的法律后果。库房地下二层是被告法定代表人另一个公司承租的，该公司也起诉了，在这两个公司承租过程中，房屋发生过三次漏水，前两次都不是我方原因导致的，第一次是2013年11月28日，因为业主家暖气管道漏水，业主直接赔偿了。第二次是2015年左右，是热力部门供暖水管漏水，热力公司和保险公司都进行了赔偿，具体赔偿和修复情况我方不清楚。现在原告要求赔偿损失的物品，可能已经是第三次漏水了。我方虽然不知道原告库房里具体是如何存放的物品，但是前两次漏水的修复情况我方不知情，不排除重复索赔的情况。我方不认可原告要求的具体损失，双方合同第五条第15项提示了物品保存的方式，因为已经发生过两次漏水，这次漏水时原告的物品没有放置垫墩，导致泡水损失，应该原告自己承担。同时也无法确认评估机构评估的家具是因此次事故导致损坏，原告没有提供家具过水前的照片，因为无法排除已经在前两次漏水过程中赔偿和维修过的。我方测量过库房内门槛仅为3．5厘米，高过门槛的水都会流出，库房内的积水不可能达到10厘米深。如果加了10厘米的垫墩，物品不可能受损。对于原告违反合同约定导致的物品损失，不能要求我方承担。听说水是通过库房顶的灯往下漏的，水要先漏到纸箱上，然后在地面积存，不会直接流到家具上。库房内存放的物品具体情况我方无从得知，仅是原告自称是古董家具，原告发现漏水后未及时止损，导致的扩大损失，应该自行承担。被告知道漏水后立即帮助清理，也告知原告查看受损物品，及时清理，防止损失扩大，但是原告法定代表人一年后录的视频还在说，箱子里面什么情况他不清楚，当时也没有处理。原告的行为明显违背常理，也没有及时止损，导致损失扩大。评估报告也提到，因为库房在地下，比较潮湿，家具经过一段干湿反复的过程，导致开裂变形，受损情况严重，如果是因为本次漏水导致的受损，到评估已经经过两年时间，原告未进行任何处理和修复，导致损失扩大，应该由原告承担。合同第五条第15项、第16项，约定了物品存放的方式，应该按规定距离码放，否则造成的损失我方不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《库房租赁合同》，约定：乙方承租北京市朝阳区慧忠北里新荣家园某座地下场地（以下简称涉案场地），建筑面积为123．82平方米，用途为库房，租赁期自2016年10月16日至2018年10月15日。甲方有权对乙方所租赁之仓库物品及货物的运输、存储及管理提出建议或要求。甲方有责任根据双方协商的内容，对其租赁的场地所属公共区域进行物业管理和提供必要的服务，包括公共区域、租赁场地及其设备、设施、管线及系统的管理维修和保养；清洁管理、保安管理、消防管理、公共区域秩序的管理等。乙方有权在其租赁场地内，进行货物或物品的存放或搬运，但须遵守甲方的各项物业管理规定及公约。乙方应严格遵守国家安全、卫生、工商及北京市消防局等政府职能部门的有关管理规定，不得存放液体物品、动物、生鲜食品以及国家明令禁止的易燃易爆物品、放射性物品、易腐蚀的物品等，禁止存放对人体健康有害的各种物品。乙方码放货物时，应远离暖气设施，距离库房内暖气片、暖气立管及节门保持二十厘米距离，同时，地面码放货物时应加垫墩，与地面保持最低十厘米的距离，以确保暖气设施正常运转，并避免造成不必要的损失。租赁期间，乙方随时查看库房内暖气设施使用情况，如发现滴水、漏水等意外情况，及时通知甲方检修，并按规定距离码放，否则由此造成的损失与甲方无关。如甲、乙双方任何一方不履行本合同有关条款的规定，均视为违约，守约方有权终止合同并要求赔偿，违约方须按本合同的有关规定赔偿对方的经济损失。2017年8月26日，涉案场地所在楼栋发生漏水，积水渗透至涉案场地，导致原告存放于涉案场地中的物品受损。2019年，被告曾以原告未按时交纳租金为由诉至本院要求原告腾空并交还涉案场地、支付欠付租金等，该案审理过程中，经原告申请，本院委托北京京港柏鉴资产评估有限公司对涉案场地漏水财产损失进行评估，该评估机构于2019年9月3日出具《资产评估报告》。经评估，涉案场地库房库存家具清末海南黄花梨柜子一个（76*40*130．3）、近代海南黄花梨大柜子一对、清末酸枝木嵌螺钿镶大理石太师椅八把一套、清末酸枝木嵌螺钿镶大理石茶几四个一套、清末酸枝木嵌螺钿镶大理石半圆桌两个、民国酸枝木嵌螺钿三人椅一把（187．5*64*105．4）、民国酸枝木三人椅一把（190*63*93）、民国酸枝木大床板一张（270*171*57）、民国酸枝木靠背椅一个，修复后贬值损失233000元，修复费用189000元，财产损失基于评估基准日（2019年1月17日，即法院委托日）市场价值为422000元，为此原告支付评估费2万元。评估报告载明，2019年7月8日，评估机构组织专家与原、被告代理人人员共7人，对涉案场地因漏水造成的库存家具受损情况进行了现场勘查，因涉案场地没有电，评估机构评估人员、专家以及原、被告相关人员使用大功率的手电筒进行照明，对库房现场进行勘查，库房屋顶、地板、家具均有明显水渍。由于库房位于地下室，通风效果差，漏水后因受到水淋浸泡及库房潮湿、残留积水蒸发的水蒸气吸附到家具上等原因，存放的家具经历了一段时间湿、干的反复过程，导致家具出现开裂、脱落、破损等情况。庭审中，双方对该评估报告真实性均无异议，均表示不申请重新鉴定，原告表示同意该评估作为本案损失的依据，被告表示不同意以该报告作为判断原告实际损失的依据，并表示具体损失由法院酌定。就漏水原因，原告称系涉案场地所在楼栋一楼消防栓发生漏水，水自涉案场地房顶灯口处向下渗水。被告认可该楼消防栓位于公共区域，系其管理和维护范围，但否认事发时系消防栓漏水，本院询问被告漏水点及漏水原因，被告表示未发现漏水点，就止水措施，被告表示“什么也没有做”。就上述漏水家具在涉案场地如何摆放，原告表示，在库房里有的直接放在地面，有的是摞在其他家具上面，放在地面上的底下没有垫墩，家具外面也没有纸箱等任何防护。原告还表示，漏水后上述家具就没有再动过，为了保存现场做评估，只用电风扇吹干，开门通风、放水汽，对家具本身没有做过任何处理，也没有挪动过，后来被告不解决问题，故很久没再去库房，现家具已在另行租赁的房屋中安置。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签署《库房租赁合同》，被告应按照合同约定提供满足安全性要求的适租场地给原告使用。在合同期内涉案场地发生漏水，导致原告物品受损，被告未提供安全、适租场地，构成违约，应承担相应赔偿责任。被告不认可原告所述漏水原因，称经排查未发现漏水点、未采取任何止水措施，具体漏水原因的查明不影响被告未按合同约定向原告提供租赁场地这一违约事实的认定，且被告亦未举证证明原告对漏水原因存在过错。现原告依租赁合同向被告主张赔偿，符合合同约定及法律规定，若被告认为实际漏水原因导致另有责任人，可在向原告赔偿后另行追偿。就原告实际损失，原告在双方此前诉讼中对相关损失申请进行了评估，被告虽不同意以该评估报告作为判断原告实际损失的依据，但经本院询问明确表示不申请重新鉴定，亦未对原告实际损失提交任何反证；原告主张的损失系贬值损失及修复费用，以评估基准日作为确认赔偿金额的时间节点并无不妥，故本院对评估报告予以采信，以评估结果为依据进行判决。原告受损家具价值高昂，原告作为所有人理应妥善、谨慎进行存放，原告将之存放于地下库房，地下库房此前发生过漏水事故，原告仍未进行调整；且家具摆放方式粗放，未按照合同约定设置任何防护措施，原告自身存在一定过错，对损失的发生亦应承担一定责任。综合以上因素，本院酌情判定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司财产损失二十九万五千四百元、评估费一万四千元。二、驳回原告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千九百五十元，由原告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司负担九百五十元（已交纳），由被告北京新荣物业管理有限公司负担三千元[原告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司已预交，被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付给原告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年六月二十八日书记员  秦雅维