盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民再1号再审申请人（原审被告）：盘锦永信商品砼有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家镇马圈子村。法定代表人：梁庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳军，辽宁光华律师事务所律师。被申请人（原审原告）：张婷，女，1990年7月10日生，汉族，个体，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：郇素芳，辽宁芳诚律师事务所律师。原审第三人：盘锦万合房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区顺地城东门二楼。法定代表人：王云生，该公司董事长。再审申请人盘锦永信商品砼有限公司因与被申请人张婷执行异议之诉一案，不服本院（2019）辽1103民初2703号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年12月16日作出（2019）辽1103民申5号民事裁定书裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人盘锦永信商品砼有限公司委托诉讼代理人刘艳军、被申请人张婷委托诉讼代理人郇素芳到庭参加诉讼。原审第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。再审申请人申请再审称，请求法院撤销辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初2703号民事裁定书，依法改判。事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足。一审法院以张小平、张小军、于文涛、于文利为本案第三人股东为由认定四人签订的以物抵债协议书有效，据此证明张小平、张小军与本案第三人之间存在以物抵债行为，是错误的。1、张婷与第三人之间没有任何以物抵债行为，张婷提供的张小平和张小军与于文涛、于文利两人签订的协议书系于文涛、于文利的个人行为，于文涛、于文利不能代表本案第三人。一审法院直接以于文涛和于文利为第三人公司股东为由认定该抵债协议书有效是严重错误的，混淆了个人和公司两者的法律关系。2、以物抵债协议系个人行为。二、一审法院适用法律错误。该案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1、在人民法院查封之前张婷与第三人并未签订合法有效的书面买卖合同。2、张婷并没有实际占有使用房屋。3、没有证据证明张婷已缴付房款。4、在房产登记部门没有上述房屋的不动产登记和网签手续。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是不正确的。判决书中一审法院对上述第二十九条中的第一项和第三项进行了阐述，关于第二项所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋未做任何阐述。被申请人辩称，再审申请人的再审不符合《民事诉讼法》第二百条第二款、第六款规定的情形，不应予以再审。一审认定事实清楚，证据确实充分。一、一审法院依法认定了张小平、张小军、于文涛、于文利四人签订的“协议”有效，符合法律规定。该“协议”是抵账的原审凭证，证明了原审第三人与被申请人抵债的合法性。张婷与原审第三人之间存在合法有效的抵债行为，且形成了商品房买卖合同。作为第三人的原始股东张小平和张小军将其股份转给原审第三人股东于文涛和于文利并无不当。且该转让行为得到了原审第三人的认可。张婷的交款收据以及与原审第三人之间签订的商品房购房协议证明了股东之间的转让和抵债的行为得到了公司的认可和确认。二、一审法院适用法律正确。再审申请人认为，该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个规定，但从该规定的四项内容中得知，被申请人与第三人之间的行为全部符合。1、张婷与第三人签订的房屋订购合同，并缴纳了全部房款（抵债的房款），第三人给张婷出具的收款收据，第三人也进行了账目处理。其形式和内容均符合商品房买卖合同的必备条款，内容客观真实。再审申请人没有任何证据证明其交易不真实。2、张婷实际占有使用了房屋。2016年9月19日，张婷就实际接管和占有了涉案房屋。首先，第三人将涉案在内的所有房屋的钥匙交给了张婷；第二，张婷实际处分了抵债的部分房屋。3、张婷向法庭提供了一整套的证据，证明张婷已足额缴付房款。4、涉案房屋不能办理过户非张婷的过错。因原审第三人原因，涉案房屋不能办理过户手续，庭审中已经查明。是否网签，不是法律要求的必备要件。本案中不适用29条第二项的规定。再审申请人（原审原告）向本院起诉请求：1、判令立即停止对位于盘锦市双台子区胜利街北、繁荣路东、万合新城2#1-403(面积84.61平方米，丘地号2-21-1028-2-403)、3#1-1504(面积71.09平方米，丘地号2-21-1029-1-1504)、3#2-503(面积64.25平方米，丘地号2-21-1029-2-503)、4#1-802(面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-802)、4#1-403(面积100.1平方米，丘地号2-21-1030-1-403)、4#1-1102(面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-1102)六处房产的强制执行并解除查封；2、确认以上财产归原告所有。本院原审认定事实：原告张婷之父张小平与案外人张小军(张小平之弟)原系第三人盘锦万合房地产开发有限公司法定代表人及股东。2016年8月31日，张小平、张小军与第三人另两位股东于文涛、于文利签订《协议书》，协议约定张小平、张小军将其持有的第三人公司股权全部转让给于文涛、于文利，于文涛、于文利支付张小平、张小军1000万元作为张小平、张小军投资款利息损失。其中500万元约定2017年3月1日付清，500万元以第三人开发的“万合新城商业广场”项目12套住宅作价500万元抵债给张小平、张小军。其中抵顶给张小平的房屋共十二套，张小平以其女儿张婷的名义与第三人签订了六份万合城市广场认购书，其中抵顶给张婷名下的房屋为盘锦市双台子区胜利街北、繁荣路东、万合新城2#1-403(面积84.61平方米，丘地号2-21-1028-2-403)、3#1-1504(面积71.09平方米，丘地号2-21-1029-1-1504)、3#2-503(面积64.25平方米，丘地号2-21-1029-2-503)、4#1-802(面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-802)、4#1-403(面积100.1平方米，丘地号2-21-1030-1-403)、4#1-1102(面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-1102)，第三人为原告张婷出具收住宅款的收款收据。同时第三人将每个房屋钥匙交付给张婷一把，其余钥匙留在第三人售楼处留作出售带看使用。被告因与第三人买卖合同纠纷案经本院做出(2017)辽1103民初646号民事判决，该判决发生法律效力后，被告申请本院强制执行，本院于2019年5月6日作出(2017)辽1103执797号执行裁定书，对第三人开发的万合新城12幢商品房予以查封，原告张婷的房屋包含在上述房屋内。第三人所开发的万合新城商品房尚不能办理房屋所有权证。本院原审认为，本案的争议焦点是原告与第三人盘锦万合房地产开发有限公司之间是否存在抵债行为，双方签订的《万合城市广场认购书》是否能确认为商品房买卖合同关系，该商品房买卖关系能否阻却被告盘锦永信商品砼有限公司执行。针对第一项争议焦点，本院认为，原告诉称及举证能够证明原告父亲张小平与张小军原为第三人的股东，后因退出该公司，遂其他股东将其二人股权作价1000万元回购，另支付1000万元作为张小平及张小军的利息损失，其中500万元损失以案涉房屋在内等12套房屋抵顶，张小平与第三人之间的以物抵债行为，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。同时，基于原告张婷与第三人盘锦万合房地产开发有限公司签订的定购协议，双方形成了商品房买卖合同关系。针对第二项争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人即第三人所开发房屋因其他原因，至今无法办理不动产登记手续，就本案的具体情况分析，原告向房地产开发企业认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业盘锦万合房地产开发有限公司名下的商品房，该情形应适用第二十九条的规定。故本案应审查原告张婷关于排除执行异议的请求是否符合上述二十九条规定的情形。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本院于2019年5月6日作出(2017)辽1103执797号执行裁定书，裁定查封了本案案涉房屋在内，第三人名下共计12套房屋。而原告与第三人签订的认购协议在2016年8月31日。其次，虽然张婷与第三人签订的《万合城市广场认购书》并非正规的《商品房买卖合同》，但该定购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，即该定购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在定购协议中约定涉案房产的每平米单价为4000多元，超过该楼盘正常出售的市场价格，原告张婷已经以父亲张小平对第三人享有的债权向第三人全款缴付，综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，原告张婷与第三人签订了房产认购协议并缴纳房款，进而享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。对原告所主张的要求确认上述房产归原告所有的诉讼请求，因案外人执行异议之诉是指在执行过程中，因第三人对执行标的物享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得执行或撤销执行程序的诉讼，由诉讼目的所决定。而物权确认本身可以独立成诉，应按照普通民事案件进行审理，故原告若主张确认上述案涉房产归其所有，应另行主张。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定本院原审判决：一、停止对盘锦市双台子区胜利街北、繁荣路东、万合新城2#1-403(面积84.61平方米，丘地号2-21-1028-2-403)、3#1-1504(面积71.09平方米，丘地号2-21-1029-1-1504)、3#2-503(面积64.25平方米，丘地号2-21-1029-2-503)、4#1-802(面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-802)、0001114#1-403(面积100.1平方米，丘地号2-21-1030-1-403)、4#1-1102(面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-1102)六处房产的执行，本院(2019)辽1103执异37号执行裁定书自本判决生效时自动失效；二、驳回原告张婷的其他诉讼请求。案件受理费15，960.00元，由被告盘锦永信商品砼有限公司负担。判决生效后，再审申请人（原审被告）盘锦永信商品砼有限公司不服，向本院申请再审。本院再审审查认为：盘锦永信商品砼有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人提交的证据为：(2017)辽1103民初646号民事判决书和(2017)辽1103执797号执行裁定书各一份，证明第三人欠再审申请人的货款经法院判决有效并申请执行。同时，裁定查封在万合公司名下的房屋符合法律规定。被申请人质证认为：不清楚第三人欠再审申请人货款的具体判决。另外，不明白原审第三人坐落在双台子区，再审申请人坐落在大洼区，为什么能在兴隆台区法院审理。查封裁定我们已经提出异议，不能作为本次诉讼的依据。被申请人提交的证据为：1、收款收据6份附有认购协议书，证明第三人给被申请人张婷开具的收据的存根与被申请人提供的收款相一致，第三人财务上已经记载，并走账。该组证据证明了被申请人与第三人完成了买卖房屋的交易；2、记账凭证2张，证明第三人将张小平、张小军500万元（总计）的债权按照协议的约定抵成了售房款。该组证据与上组证据结合，完全证明了被申请人与第三人购房交易合法有效，且已经完成房屋买卖交易。同时证明了被申请人支付全额的购房款；3、万合证明与情况说明，证明：涉案的房屋第三人已经交付被了被申请人；4、万合公司出纳员张闯的证言，证明：当时给被申请人出具收款收据的事实以及具体交易的房屋；5、万合公司职员包美棋的证言，证明：第三人将涉案的房屋钥匙交给被申请人的事实，并证明了被申请人实际占有和具有处分该房屋的权利；6、万合售楼员茹丹证言，证明：被申请人实际接收和处分涉案房屋的事实；7、购房户王梅证言，证明：被申请人有权处分抵顶的房屋；8、发表在58同城售楼的部分广告8张，证明：抵顶的房屋被申请人实际占有，有权进行处置和变卖；9、万合的情况说明，证明：未办理产权登记的原因非被申请人的责任；10、出卖车位的广告，证明：第三人有其他没有争议的财产；11、(2019)辽1103民初3771号民事判决书，证明：相同的事实被你院依法支持了案外人提出的异议之诉；12、(2020)辽11民终490号民事判决书，证明：再审申请人上诉以后被依法驳回的事实，需要说明的是涉案的查封房屋均是本案一同查封的资产。再审申请人质证认为：被申请人提供的证据1-10的证据三性均有异议，关于认购书不能确定被申请人与第三人之间存在合法有效的商品房买卖合同，包括第三人提供的收款收据以及其记账凭证均不能证明这个事实。其前提条件应为以物抵债有效的情况下，签订正式的商品房买卖合同，以物抵债协议无效其他相关等情况均无效。认购书及收据均为将张小平对万合公司享有的债权来认定向万合公司全款缴付是错误的。对协议，关于张小平、张小军、于文利、于文涛签订的协议书是无效的。他们之间无权直接处分万合公司的财产，该涉案财产属于第三人万合公司，并不属于股东。公司法人地位是独立的，该协议侵犯了公司独立法人财产权，混淆了公司财产与股东财产，并且该协议无公司签名，无公司印章，没有签订时间。因此，鉴于该协议存在上述疑问，应认定其无效。至于被申请人提供的张闯等人的证人证言，不符合证据规则，所陈述的内容与客观事实不符，不能作为证据使用。被申请人在58同城售房是违规的，该房屋并非被申请人唯一住房，也并非被申请人占有，在再审申请人申请执行期间，万合公司已向法院提供涉案房屋的全部钥匙，足以证明该房屋系未交付被申请人，实为第三人万合公司所有，并且在房产登记部门没有进行网签。关于被申请人提交的两份判决书与本案无直接关系，虽然所涉案房屋是同一类型，但其判决内容以及相对人所提供的证据符合执行异议排除的相关规定，与本案无关联性，且证据不相同。所以，这两份判决与本案无关联性。本院认证：1、再审申请人提交的(2017)辽1103民初646号民事判决书和(2017)辽1103执797号执行裁定书能够证明再审申请人与原审第三人间的买卖合同纠纷已经法院生效判决，且已进入执行程序，并在执行程序中查封了案涉6套房屋。故上述证据本院予以采信。2、被申请人提交的收款收据6份附有认购协议书、记账凭证2张、万合证明与情况说明一份、万合情况说明一份，上述证据能够证明2016年9月底前张小平、张小军与于文涛、于文利约定张小平、张小军将持有的原审第三人股权全部转让给于文涛、于文利，于文涛、于文将原审第三人所有的包含案涉房屋在内的多套商品房作价500万元抵债给张小平、张小军。张小平以女儿张婷的名义与原审第三人就其中6套即案涉6套房屋签订了《万合城市广场认购书》，原审第三人向被申请人出具收到购房款的收款收据。原审第三人所开发的万合新城商品房尚不能办理房屋所有权证。故上述证据，本院予以采信。3、被申请人提交的张闯、包美棋、茹丹、王梅等证人证言，因上述作为证人的证人未到庭，故对因无正当理由未到庭的证人所做的书面证人证言，本院不予采信。58同城的售楼广告及出卖车位的广告，仅能证明原审第三人开发的万合新城商品房在向外出售，不能证明被申请人的主张，故本院不予以采信。被申请人提交的(2019)辽1103民初3771号民事判决书和(2020)辽11民终490号民事判决书中涉及的房屋虽系与案涉6套房屋一同被查封的房屋，但并不存在因原审第三人股东之间转让股权而签订《万合城市广场认购书》的情形，故其与本案没有关联性，本院不予采信。综上，原审认定的事实与本院再审查明的基本事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为被申请人张婷对登记在原审第三人盘锦万合房地产开发有限公司名下的案涉商品房提出的异议能否排除执行。被申请人张婷提出执行异议的房屋为登记在房地产开发企业即原审第三人盘锦万合房地产开发有效公司名下的商品房，故对本案的审理应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及双方当事人的庭审陈述、提交的证据综合审查认定。上述第二十九条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被申请人张婷与原审第三人签订的《万合城市广场认购书》并非真实的房屋买卖合同，其签订的目的系履行被申请人张婷的父亲张小平及张小军与案外人于文利、于文涛关于双方股权转让的相关事宜而签订的《协议书》。该《万合城市广场认购书》的签订并不具有双方买卖原审第三人名下的案涉6套商品房的真实意思表示，其意欲达到的效果意思亦并非购买案涉的6套商品房，而是以上述买卖案涉6套商品房的行为完成于文利、于文涛用原审第三人的财产折抵上述《协议书》中约定的其应支付给张小平、张小军的部分款项。故上述《万合城市广场认购书》系行为人即被申请人张婷与相对人即原审第三人盘锦万合房地产开发有限公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故上述行为无效。张小平、张小军与于文利、于文涛间签订的《协议书》中约定于文利、于文涛用原审第三人开发建设的含案涉6套房屋在内的多套房屋抵顶给张小平、张小军用于折抵于文涛、于文利应支付给张小平、张小军的部分股权转让款项。该《协议书》中将于文利、于文涛的股东个人债务用公司即原审第三人的财产予以偿还，违反了公司有独立财产权的法律规定，会造成公司即原审第三人的财产减少，势必会损害原审第三人及其他债权人的合法权益，该行为系未经法定程序将股东的出资予以抽回，属于股东抽逃资金的行为，故上述抵偿行为违反了法律的强制性规定，应属无效。综上，在本院查封前被申请人张婷与原审第三人盘锦万合房地产开发有限公司并未签订合法有效的书面买卖合同。案涉6套商品房系于文涛、于文利以原审第三人的财产折抵其应给付张小平、张小军的部分股权转让款，再审申请人张婷并非出于居住的目的占有上述房屋，且上述折抵行为违反法律的强制性规定，系无效行为，故不应以上述折抵行为认定为张小平代替被申请人张婷支付了房屋价款。另被申请人张婷及其父亲即另案当事人张小平并未实际支付本案《万合城市广场认购书》中约定的房屋价款。综上，被申请人张婷对登记在原审第三人盘锦万合房地产开发有效公司名下的案涉商品房提出的异议不能排除（2017）辽1103执797号执行裁定书对案涉房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第三项、第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第一款、第三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十二条第四项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽1103民初2703号民事判决书；二、驳回被申请人张婷的诉讼请求。案件受理费15,960.00元，由被申请人张婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  裴志顺人民陪审员  杨 芳人民陪审员  李 伟二〇二〇年六月二十九日书 记 员  赵 奇