湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终491号上诉人（原审被告）：怀化铠沣房地产开发有限公司，住所地怀化市红星路桥头，统一社会信用代码：91431221736760723D。法定代表人：舒小乘，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈曙辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗海，男，1984年11月10日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化铠沣房地产开发有限公司（以下简称铠沣公司）因与被上诉人罗海商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人提出上诉请求：1、请求撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5749号民事判决的第二项，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原一审判决逾期违约金计算自2016年10月10日起按21.5元的标准至不动产权证实际办理完毕之日止，毫无事实和法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。罗海向一审法院提出诉讼请求：1．判决被告限期30天为原告办理不动产权登记证书；2．判决被告支付原告逾期办证违约金47,476.9元（暂算至起诉之日），并继续按照已付购房款总额215,315元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率7.35%）计算逾期办证违约金至实际办证之日止；3．判决被告退还原告多收取的契税、维修资金、办证费用4,055.4元。一审法院认定的事实：2011年1月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于怀化市，总购房价215315元，在签订合同时付定金95315元，向银行按揭贷款120000元；买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，出卖人代收相关费用；关于“交付期限和交付标准”约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决”。上述合同签订后，原告于2011年1月12日向被告支付购房首付款95315元，并办理了余款的按揭贷款。2011年1月12日，被告给原告出具收据一张，载明“今收到罗海怀仁公寓7栋601号房预交契税按2%（以实际办证缴纳为准，多退少补），办理房产证、土地证、维修基金费用12668元”。2011年11月14日，被告向原告交付房屋。因被告至今未给原告办理好不动产权证书，原告诉至本院酿成纠纷。上述事实，经原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有《商品房买卖合同》、收款收据、中华人民共和国税收通用完税证、贷款偿还明细等证据及庭审笔录予以证实。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告收取了原告的契税、专项维修基金、办证费用等，应当按照合同约定为原告办理不动产权证，对原告要求被告办好怀化市天星路怀仁公寓第7幢1层607号房屋不动产权证书的诉讼请求，法院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决。”该合同中，原、被告对逾期办证未作明确约定。原告于2011年11月14日收房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告至今尚未给原告办理不动产权证，被告应当向原告承担逾期办证违约责任。逾期办证违约责任的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，法院酌定按原告已付购房款每日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金，即以原告已交购房款215,315元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房的损失。因被告提出了诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告于2019年10月10日向法院递交起诉状主张权利，故应从2016年10月10日起开始计算逾期办证违约金，至不动产权证实际办理完毕之日止，即每日21.5元（215,315元×0.0001）。关于原告主张被告退还多收的契税、维修资金、办证费用，因双方约定由被告代收，案涉商品房的不动产权证尚未办理，故上述费用实际会产生多少未知，原告可于双方结算后另行主张，在本案中不予处理。据此，依法判决：一、被告怀化铠沣房地产开发有限公司限于本判决生效之日起三十日内为原告罗海办理怀化市天星路怀仁公寓第7幢1层607号房屋的不动产权证；二、被告怀化铠沣房地产开发有限公司向原告罗海支付逾期办证违约金（逾期办证违约金计算自2016年10月10日起按每日21.5元的标准至不动产权证实际办理完毕之日止）；三、驳回原告罗海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,168元，减半收取计584元，由原告罗海和被告怀化铠沣房地产开发有限公司各负担292元。本院二审补充查明：本院于2020年4月15日作出的（2020）湘12民终255号民事判决书，已发生法律效力。该生效判决认定，逾期办证违约金以当事人提起诉讼时间起计算违约金。本案被上诉人罗海提起本案诉讼为2019年10月10日，则违约金应从2019年10月10日起计算。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，上诉人铠沣公司与被上诉人罗海签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案中，铠沣公司收取了罗海的契税、专项维修基金、办证费用等，应当按照合同约定为原告办理不动产权证，故一审判决由对铠沣公司给罗海办好怀化市天星路怀仁公寓第7幢1层607号房屋不动产权证书并无不当。现上诉人提出违约金计算时间有误的上诉请求，根据本院已发生法律效力的民事判决，已认定违约金的起止时间应从当事人提出诉讼主张开始计算。本案被上诉人罗海提出本案诉讼的时间为2019年10月10日，那么其违约金的计算应从2019年10月10日起开始计算至不动产证实际办理完毕之日止，即每日按万分之一计算（每日21.5元），至不动产登记证实际办理完毕止。故上诉人提出的该上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5749号民事判决中的第一、三项及诉讼费负担部分；二、撤销怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5749号民事判决中的第二项；三、变更：怀化铠沣房地产开发有限公司向原告罗海支付逾期办证违约金（逾期办证违约金计算自2019年10月10日起按每日21.5元的标准至不动产权证实际办理完毕之日止）。上诉案件受理费389元，由上诉人怀化铠沣房地产开发有限公司负担300元，被上诉人罗海负担89元。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二〇年六月十日代理书记员  舒 宁