广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2027号上诉人(原审被告、反诉原告)：台山市聚源房地产开发有限公司，住所地：广东省台山市*********之一二层01卡。统一社会信用代码：914************147。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李元安，男，1983年10月5日出生，汉族，住广东省台山市*********巷5号。公民身份号码：440************533。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李绮娜，女，1982年11月19日出生，汉族，住广东省台山市*********巷5号。公民身份号码：440************821。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方(江门)律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方(江门)律师事务所律师。上诉人台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称聚源公司）因与被上诉人李元安、李绮娜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019)粤0781民初4385号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李元安、李绮娜向聚源公司支付逾期付款违约金7270.54元；2.李元安、李绮娜承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、双方实际在2017年9月29日已签订《商品房买卖合同》。1.双方2017年9月19日签订的《认购书》约定李元安、李绮娜于2017年9月26日前签订正式的买卖合同，并在签订买卖合同时应支付首期房款259572元。李元安、李绮娜2017年9月29日签订买卖合同，当天支付首期房款222837元，其不可能在未签订正式的买卖合同之前就放心支付含定金在内的242837元巨款，一审法院认定双方在2017年12月27日签订买卖合同，明显错误。2.李元安、李绮娜提供的《收据》证实其于2017年9月29日支付了代收专项维修基金、代收服务费和代收契税，符合认购书的约定，也证实了双方签订买卖合同的真实时间是2017年9月29日。一审法院忽略了应先签订买卖合同，继而支付房屋首期款和代缴各项税费的事实，从而错误认定买卖合同的签订日期为2017年12月27日，因此一审判决出现了李元安、李绮娜在2017年12月27日签订商品房买卖合同的前一个多月与贷款银行签订《个人购房担保借款合同》，以及在该借款合同第34条确认李元安、李绮娜将签署的购房合同编号为2017-014878号的现象。3.按新购商品房按揭贷款流程，李元安、李绮娜签订认购书之后即可向贷款银行申请按揭贷款，商品房买卖合同并非必须向贷款银行提交的文件。李元安、李绮娜主张申请贷款必须提交已备案的商品房买卖合同，但没有提交申请资料等证据证明，应承担举证不能的法律后果。一审错误认定向银行申请按揭贷款的前提是要提交商品房买卖合同，以及将买卖合同落款日期错误认定为合同的签订日，并据此错误推断李元安、李绮娜签订合同时就必然存在违约支付购房款的违约行为，从而错误地以公平原则调整合同条款，二审应予纠正并确定支付二期款的60个工作日期间应从签订认购书之日起计算。4.李元安、李绮娜在2017年9月29日签订买卖合同，并约定了李元安、李绮娜应在认购之日起60个工作日内完成付款。李元安、李绮娜其后持该合同申请贷款，聚源公司已给了李元安、李绮娜近90天的合理期限，合理、公平、公正。5.李元安、李绮娜告知聚源公司其贷款申请获批后，聚源公司始于2017年12月27日将买卖合同向住建部门备案，是为了避免因申请贷款额度与银行审批额度不一致时，需注销已备案的买卖合同而产生诸多麻烦和繁琐手续，并符合商品房销售的行业做法和惯例。李元安、李绮娜在一审中也确认合同上2017年12月27日的签署日期是后补的，并非真正的签约日期。二、据买卖合同第六条约定，李元安、李绮娜应从认购之日起60个工作日内，即在2017年12月19日前付清全部房款，其于2018年4月27日才付清房款，逾期129天，应向聚源公司支付逾期付款违约金为10421.1元。三、聚源公司支付的逾期交付违约金实际应为3150.56元。1.李元安、李绮娜迟延129天付款，根据买卖合同第八条约定，聚源公司有权据实予以迟延129天交付，即在2019年5月9日前交付房屋而不构成逾期交付。2.买卖合同补充协议第三条约定的合同解除权是附条件的解除权，即出卖人逾期交付90日后，买受人有权解除合同，李元安、李绮娜的解除合同权在聚源公司逾期的第91日始成就，其请求的违约金也应从聚源公司逾期的第91天始开始计算。据此约定，李元安、李绮娜请求的逾期交付违约金的起止期间是从2019年8月8日至2019年9月16日，共39天。四、双方在买卖合同中约定的违约金计算方法符合法律规定，李元安、李绮娜签署认购书和商品房买卖合同时已完全理解相关合同条款，即同意给予聚源公司90天逾期交付而不追究违约责任的宽限期，是李元安、李绮娜的真实意思表示，聚源公司也给予买受人60个工作日约90日的二期款逾期付款违约责任的豁免期，不存在双方权利义务不公平或不对等的事实或情形，也符合商品房预售的日常经验法则，对合同当事人均产生法律拘束力。一审法院不能随意变更或调整双方合同的约定。同时，据双方约定的违约金计算方法而计算的违约金额，不存在过高或过低的事实，双方一审中也没有请求法院进行调整，人民法院主动调整违反了不告不理的民事诉讼规则。五、买卖合同明确约定交付的条件是“该房屋经验收合格”以及水电“达到使用条件”。涉案房屋已验收合格并登记备案，使用的电力已经到达该房屋所在幢楼的配电房，安装电表接电即可正常使用。聚源公司在开发建设前已与台山供电局签订《供电方案》，由于东方华成苑小区所在区域的原有供电设施容量不足，台山供电局向政府部门申请建设新的公共供电设施，建成前在台山法院侧的公用配电箱分接临时主供线路给涉案小区居民使用。因此，涉案小区住宅所用电力是由台山供电局直接供给的城市用电并已纳入城市供电网，并非临时用电，李元安、李绮娜所称的临时用电完全错误和不符合实际，聚源公司交付房屋完全符合《建筑法》第61条规定的法定条件和买卖合同约定的条件，达到正常使用的交付标准，聚源公司在2019年9月16日交付房屋时符合法律规定和合同约定。综上，双方各应支付的违约金互相抵销之后，李元安、李绮娜仍需向聚源公司支付逾期付款违约金7270.54元。李元安、李绮娜辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李元安、李绮娜向一审法院起诉请求：1.判令聚源公司向李元安、李绮娜支付逾期交房违约金20842.19元(以总楼价807837元为基数，按每日万分之一的标准自2019年1月1日起暂计至2019年9月16日止)；2.判令聚源公司向李元安、李绮娜一次性支付因未能提供基础设施正常运行的赔偿款807.84元；3.判令本案一审受理费由聚源公司承担。聚源公司向一审法院反诉请求：1.判令李元安、李绮娜向聚源公司支付逾期付款违约金10421.1元；2.判令李元安、李绮娜承担本案一审诉讼费用。一审法院判决：一、台山市聚源房地产开发有限公司应向李元安、李绮娜支付逾期交房违约金18418.68元以及基础设施未达到使用条件赔偿款807.84元；二、李元安、李绮娜应向台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1695元；三、上述判决第一、二项相抵减后，台山市聚源房地产开发有限公司仍需向李元安、李绮娜支付逾期付款违约金和基础设施未达到使用条件赔偿款共17531.52元，并于判决发生法律效力之日起七日内履行；四、驳回李元安、李绮娜的其他诉讼请求；五、驳回台山市聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费170.63元，由聚源公司负担151.53元，李元安、李绮娜负担19.10元；一审反诉案件受理费30.26元，由李元安、李绮娜负担4.92元，聚源公司负担25.34元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对聚源公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同》的签订时间应如何确定，逾期付款和逾期交房的违约金应如何计算；2.配电设施是否达到使用条件，聚源公司是否应承担违约责任。关于第一个焦点。聚源公司主张《商品房买卖合同》的签订时间为2017年9月29日，李元安、李绮娜只确认签订合同时没有签署日期，并未认可聚源公司主张的签订时间，而《商品房买卖合同》显示的落款日期为2017年12月27日，聚源公司亦未能提供充分的证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，且其作为房屋销售的专业公司，应当知道合同落款处的签署日期对合同双方权利义务的影响，由此产生的风险及后果亦应承担。虽然双方签订的《东方华成苑认购书》约定李元安、李绮娜应于2017年9月26日前签订《商品房买卖合同》、支付首期款和办理按揭贷款的手续，但并无约定支付首期款的前提是签订《商品房买卖合同》，而认购书中对首期款的数额及支付时间已经作出了约定，即使没有签订《商品房买卖合同》也不影响首期款的支付，在双方已签订认购书的情况下，根据基本常理和日常生活法则也无法得出支付首期款前双方已经签订了《商品房买卖合同》。故一审法院根据《商品房买卖合同》的落款日期，认定合同的签订时间为2017年12月27日并无不当，本院亦予确认。至于李元安、李绮娜于2017年11月28日与贷款银行签订的《个人购房担保借款合同》出现了购房合同编号，因该购房合同编号为手写，其余为打印字体，不排除为事后添加，不足以推翻一审法院认定的上述事实。聚源公司主张《商品房买卖合同》的签订时间为2017年9月29日，理据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》第六条约定，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金，但双方签订《商品房买卖合同》的时间是2017年12月27日，已经超过了上述约定认购之日起60个工作日内即2017年12月18日前的付款期限，故李元安、李绮娜签订合同时就必然要承担逾期支付购房款的违约责任，不符合其订立合同时的本意。据此，一审认定第二期购房款的支付时间为从签订合同的2017年12月27日起计算60个工作日内，即李元安、李绮娜应在2018年3月27日前支付第二期购房款，并无不当。鉴于李元安、李绮娜于2018年4月27日才支付第二期购房款，逾期30日，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第六条、第九条及《合同补充协议》第二条、第三条约定买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，从逾期后第91日起每日按买受人累计已付款的万分之一支付违约金，该条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款。相较于李元安、李绮娜应承担的违约责任，聚源公司应承担的违约责任明显过低，而合同约定的房款支付期限与房屋交付期限相对应，均属于给予对方履行合同的合理期限，并非免除对方的违约责任，故聚源公司作为格式条款的提供方，存在免除其责任，加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款中约定聚源公司逾期交房违约金的开始计算时间部分无效，逾期交房与逾期付款违约金的计算标准应当一致，即聚源公司逾期交房违约金应从逾期交房的第二天开始计算。《商品房买卖合同》第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付李元安、李绮娜使用；如李元安、李绮娜有任何违约行为，聚源公司交付房屋的时间可据实予以延期。李元安、李绮娜逾期交房款30日，聚源公司可据此延期交房30日即2019年1月30日前交付房屋。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋符合交付使用的条件，一审认定聚源公司的交房时间为2019年9月16日，双方均未提出异议，本院予以确认，故聚源公司自2019年1月31日起逾期交房228日，已构成违约，应承担相应的违约责任。李元安、李绮娜逾期交付房款30日，聚源公司逾期交房228日，根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，一审法院认定李元安、李绮娜应向聚源公司支付逾期付款违约金1695元，聚源公司应向李元安、李绮娜支付逾期交房违约金18418.68元，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，用水、配电设施在交房时应达到使用条件，如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。双方对“达到使用条件”的理解产生争议，聚源公司认为提供正常用电即已达到使用条件；李元安、李绮娜则认为用电未能过户给买受人不符合合同约定。上述合同条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”的规定，应当按照通常理解对“达到使用条件”予以解释。根据聚源公司发出的《入伙通知》显示，东方华成苑小区的居民用电为临时用电，聚源公司亦认为在新的公共配电设施建成前，台山供电局在台山法院侧的公共用电设施分接临时主供线路供电，可见聚源公司交房时使用的配电设施是临时性用电，而按常理，临时性用电显然会影响房屋买受人对电力的稳定使用，只有纳入城市供电网络的正式配电设施才能满足房屋买受人的长期用电需求，故双方合同约定“达到使用条件”的配电设施不包含临时性用电。鉴于聚源公司交房时的配电设施没有达到合同约定的使用条件，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据聚源公司已收房款的数额，认定其应支付赔偿款807.84元，符合双方合同的约定，本院予以维持。综上所述，聚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401.78元，由台山市聚源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年六月四日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠