广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7060号原告：梁伟波，男，1963年4月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈英，广州市黄埔区鱼珠街法律服务所工作人员。委托诉讼代理人：李永铭，原告梁伟波所在社区广州市黄埔区黄埔街怡港社区居民委员会推荐的公民。被告：黄柳新，男，1970年1月28日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：胡仕波，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷莉莉，广东大篆律师事务所律师。第三人：钟国荣，男，1969年1月28日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丹妮，广东为峰律师所事务所实习人员。原告梁伟波与被告黄柳新、第三人钟国荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。梁伟波的委托诉讼代理人陈英、李永铭、被告黄柳新及其委托诉讼代理人胡仕波到庭参加了第一、第二次庭审；梁伟波的委托诉讼代理人陈英、李永铭、被告黄柳新及其委托诉讼代理人胡仕波、第三人钟国荣的委托诉讼代理人陈新胜、林丹妮到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告梁伟波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付尚欠租金206500元（暂计至2019年6月份）和水电费900元，后续租金和水电费仍需支付（当庭明确租金自2018年11月开始计算）；2.判令解除原告与被告于2016年8月30日签订的《租赁合同》；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，梁伟波增加诉讼请求：判决原告没收被告的保证金8万元。事实和理由：2013年8月31日，原告从出租人钟国荣手上转租赁茅岗第五股份经济合作社所有的位于黄埔区××土地一块（共2380平方米），双方签订《租赁合同》，租赁期限为20年，见证单位为茅岗第五股份经济合作社。同日，被告妻子刘柳珍与原告签订了《租赁合同》，向原告转租塘口南路4号场地2000平方米土地及地面附加建筑物作经营之用，约定租赁期限从2013年9月1日至2016年8月31日止，租金每月26800元等主要租赁事项。合同到期后，被告又与原告续签了《租赁合同》，续租期限为：2016年9月1日至2021年8月31日止，每月租金为29500元。被告从2018年11月份开始欠租，计至2019年6月，尚欠8个月租金。经原告催收，被告只于2019年3月27日至4月4日分六笔支付了29500元（一个月租金），至今尚欠7个月租金206500元和水电费900元未付清。随后，原告多次向被告追讨尚欠的租金，被告均以经济因难为由，拒不支付。为此，为了维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的上述诉求。被告黄柳新辩称，1.案涉土地为广东经略资源再生投资开发有限公司（以下简称“经略公司”）的住所地，在2018年10月10日前亦为公司日常经营所在地。被告为经略公司的员工，案涉租赁合同的签署与履行均属于经略公司授权下的代理行为，相关法律责任应由经略公司承担。故本案的被告应为经略公司，原告将被告列为被告属于起诉对象错误。2.案涉土地已被广州市黄埔区人民政府列入城中村改造范围内，于2018年3月1日起进入动迁和建设阶段。本案原告与案外人及上一手出租人钟国荣之间因拆迁补偿发生争议、引致冲突等原因，钟国荣及相关职能部门对经略公司分别实施锁门、停水、停电等措施，导致案涉租赁合同实际已于2018年10月10日中止。3.同意原告的第二项诉讼请求，并确认双方签订的租赁合同于2019年2月28日经双方协商一致解除。事实上原、被告之间在2019年2月27日，由原告召集被告、原告的妻子以及被告分租的五个租户景爱民、周容容、管滔滔、熊海、赵世彦共八人，就租赁问题进行商讨，最后的结果是大家同意从2019年2月28日开始，双方解除租赁关系，租赁合同关系终止，并结清所有经济往来。4.本案因原告与钟国荣之间的租赁合同纠纷中止审理，现该案的二审判决生效，因此该案判决认定的事实也同样适用本案。根据该案认定的事实，及双方签订的租赁合同，被告认为合同中约定的附加建筑物就是《关于立即停止塘口南出租管理行为的通知》中认定的商铺，因此，从2018年10月25日起原被告双方的租赁合同因违法自动失效，原告应当向被告退回押金。5.根据《关于立即停止塘口南出租管理行为的通知》，从通知发出之日起不得向承租人收取租金，故原告的相关诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。第三人钟国荣述称，第三人与本案原告是场地租赁合同关系，但是与本案被告是互不相识，与被告没有发生任何经济往来，所以对本案的诉讼，第三人应当是没有直接利害关系的第三人。本院经审理认定事实如下：已发生法律效力的（2019）粤0112民初5685号民事判决书查明以下事实：1993年9月4日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《承包土地合同书》，约定甲方将位于塘口村××西、小汽车维修中心西南的露天场地出租给乙方承包，期限20年。1994年3月5日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社填表申请报建二层砖混结构的临时建筑一栋，后广州市黄埔区大沙镇国土规划管理所同意广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社的报建申请。使用期限到期后，上述临时建筑未办理续期手续。2010年10月13日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗第五股份经济合作社（以下简称“茅岗五社”）（甲方，出租方）与钟国荣（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区××土地一块出租给乙方经营，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日；总占地面积4883平方米，其中2500平方米由侨城工贸将使用权（2010年10月1日至2013年8月31日）转让给乙方。2013年8月31日，钟国荣（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区××土地一块出租给乙方经营，总占地面积2380平方米，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日。合同第二条约定：签署本合同当日，乙方向甲方缴交10万元保证金，租赁期满或协议终止无息退回。第三条约定：租金实行分期确定，每三年为一期，首期（2013年9月1日至2016年8月31日）租金每月每平方米10元，以后每期租金在上一期基础上递增15%，乙方必须在每月10号前向甲方缴交当月租金，甲方交发票予乙方收执。第四条约定：1.租赁期间，国家征用该土地，双方都要服从，不作违约，甲方只退回保证金。甲方应在收回土地前3个月，将收回土地的坐落位置、四至范围、收回理由、收回日期等，书面通知乙方。国家征地补偿款部分，属于乙方投资的构筑物补偿（以到甲方银行账户为准），归乙方所有。2.逾期交租金亦属违约，逾期在三个月内，按乙方应交金额逾期日数计，每日加收应交款的万分之三作滞纳金，逾期超过三个月，视作乙方提前退租，甲方除追收乙方上述的两项债权合计数外，可单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，由此引致乙方及第三方的经济损失由乙方负责。3.甲方不得无故拒收乙方缴交的租金，否则，视同乙方已交纳租金处理。第七条约定：乙方有将租赁物使用权转租给第三方的权利，租赁期满，同等条件下，乙方有优先续租的权利；本合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除日后30天内，将该土地的财产，仅限可移动的财产，自行搬妥，不动产应无偿归甲方所有。该《租赁合同》签订后，梁伟波一直按时缴交租金至2018年10月。双方确认上述合同的标的是土地。2018年10月25日，广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心向广州市黄埔区鱼珠街塘口南出租户、承租户发出《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，内容为“经核查鱼珠塘口南商铺无取得有效规划许可证，无有效产权证。现认定属于‘无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设’。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条第五点规定：属于违法建设的房屋不得出租。请塘口南租赁双方自即日起停止鱼珠塘口南的出租经营。不得增加新的租户，不得再向承租人收取租金，出租方主动向承租人退还押金。”梁伟波自2018年11月开始未向钟国荣交租金。2019年3月1日，钟国荣向梁伟波出具《解除合同通知书》，以梁伟波连续欠租欠租4个月，已构成违约为由，终止双方签订的《租赁合同》，并收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施。梁伟波收到该通知书后，于当日向钟国荣支付了2018年11月、12月、2019年1月的租金，于次日支付了2019年2月的租金，于2019年3月4日支付了2019年3月的租金。另查，双方在（2019）粤0112民初1924号案中陈述梁伟波将其承租的土地分租给案外人漆家军及黄柳新，黄柳新又分租给其他案外人，钟国荣表示其与上述分租户签订了短期分租合同，现因其与梁伟波之间存在纠纷，故上述分租户尚未开始向其缴交租金。2019年7月16日，梁伟波撤回（2019）粤0112民初1924号案对钟国荣的起诉。再查，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局出具的复函载明，广州市黄埔区塘口南路4号地块土地利用总体规划主要规划为城乡建设用地。（2019）粤0112民初5685号民事判决认定钟国荣与梁伟波签订的《租赁合同》及钟国荣发出的《解除合同通知书》合法有效，驳回了梁伟波要求确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求。梁伟波不服提出上诉，广州市中级人民法院于2019年12月30日作出(2019)粤01民终22659号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年8月31日，梁伟波与刘柳珍签订《租赁合同》，约定梁伟波将其承租的位于广州市黄埔区中山大道塘口段西侧23号场地面积为2380平方米的土地及地面附加建筑物出租给刘柳珍作为经营、加工废品物资之用，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日止，每月租金为26800元。2016年8月30日，梁伟波（甲方）与黄柳新（乙方）签订《租赁合同》(以下简称“涉案合同”)，约定：甲方将其承租的位于广州市黄埔区中山大道塘口南路4号场地面积约为2000平方米的土地及地面附加建筑物出租给乙方作为经营之用；租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日止，乙方必须每月30日前向甲方交纳当月租金29500元，甲方收取租金时开具相应的收据；乙方向甲方交纳80000元作为租赁保证金，甲方在租赁期满或解除合同之时将保证金无息退回给乙方。合同第4条约定：乙方必须按时交租金、结算水电费。逾期在二个月内，除乙方应当交清欠款本金之外，还应按乙方应交金额及逾期的天数并按每日万分之三计算滞纳金交给甲方。逾期二个月，视为乙方提前退租，甲方除追收乙方上述的两项债权合计数外并可单方面终止合同，并没收租赁保证金，且收回租赁物等一切的经济，损失由乙方负责。庭审中，梁伟波确认其搭建的建筑物未履行报建手续。黄柳新主张涉案合同的实际承租人是经略公司，并提交经略公司出具的函、营业执照及2013年8月12日的收款收据复印件为证。函载明黄柳新为其公司员工，其签署涉案合同是其授权下代理行为，相关法律责任由其公司承担；收款收据的复印件载明“收到经略人民币8万”，收款人为“梁伟波”。梁伟波表示经略公司并非涉案合同的当事人，并以收款收据无原件核对为由，对收款收据不予确认，但梁伟波确认收取了黄柳新80000元押金。黄柳新签订涉案合同时亦未向梁伟波出示授权手续。黄柳新主张其承租后将部分场地分租给其他五个分租户，2019年2月以前，分租户通过其向梁伟波支付租金，2019年2月开始，分租户自行向梁伟波支付租金；其向梁伟波支付租金至2019年3月，其中2019年3月的租金以现金方式支付，梁伟波未出具收据；双方在2019年2月已交接完毕，双方协商以黄柳新于2019年3月11日向梁伟波支付的30000元、80000元押金及梁伟波承诺补偿梁柳新在场地上临时搭建铁硼的8000元抵扣黄柳新2018年11月至2019年2月应支付的租金。为证明其主张，黄柳新提交了证人证言及收据，收据载明“今收到黄柳新交来2018年11月、12月、2019年1月、2月租金118000元正，其中捌万元正是之前2013年8月12日交来的押金用作11月、12月1月份的租金抵扣”，经手人处有“梁伟波”签名，梁伟波否认该签名系其本人所签，黄柳新亦表示不能确认该签名是何人所签。梁伟波否认黄柳新的上述主张，并确认黄柳新于2019年3月27日至4月4日期间分6笔向其支付了2018年11月的租金29500元，其第一项诉讼请求的租金从2018年12月开始计算。梁伟波确认其收到黄柳新于2019年3月11日支付的30000元，但表示不清楚该款项是2018年11月之后哪个月的租金。梁伟波主张其一直以广州中盈丰物流有限公司名义缴交水电费，并提交了广州市黄埔区鱼珠街茅岗第五股份经济合作社出具的3张收款收据，3张收据的缴款人均为广州中盈丰物流有限公司，项目名称为“2019年1、2月水电费”“2019年3、4月水电费”“2019年5、6月水电费”，金额均在2600元以上。黄柳新表示上述收据与本案无关。庭审中，钟国荣确认其已收取梁伟波租金至2019年3月，并于2019年3月底收回其出租给梁伟波的场地，与场地上的实际各分租户签订临租合同，并于2019年4月开始向分租户收取租金。上述事实，有《租赁合同》、(2019)粤01民终22659号民事判决书，（2019）粤0112民初5685号民事判决书、银行流水、授课收据、营业执照、函及当事人的陈述等予以证实。本院认为，涉案合同载明乙方为黄柳新，其主张其并非涉案合同的当事人，无事实和法律依据，本院对此不予采信。梁伟波与黄柳新签订的租赁合同的标的包括土地及地面附加建筑物，已生效的判决认定梁伟波与钟国荣于2013年8月31日签订的《租赁合同》合法有效，该合同第七条约定梁伟波有将租赁物使用权转租给第三方的权利，但双方确认涉案场地上的附加建筑物未办理报建手续，故梁伟波与黄柳新签订的租赁合同为部分有效、部分无效。合同无效部分自始没有法律效力。对于合同有效部分，因生效判决已认定钟国荣于2019年3月1日向梁伟波出具的《解除合同通知书》合法有效，即梁伟波与钟国荣签订的《租赁合同》已于2019年3月1日解除。因梁伟波向黄柳新转租涉案场地及建筑物是以其作为承租人的租赁权的存在为基础的，当作为承租人的梁伟波与作为出租人的钟国荣之间的租赁关系归于消灭时，梁伟波与次承租人黄柳新之间的转租关系也归于消灭，故梁伟波与黄柳新于2016年8月30日签订涉案合同亦于2019年3月1日解除，涉案合同解除后，合同的权利义务终止。故梁伟波主张2019年3月1日起的转租权利，即梁伟波要求黄柳新支付2019年3月1日起的租金于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，黄柳新实际使用了建筑物，故应参照《租赁合同》约定的租金标准向梁伟波支付其占用建筑物期间的占有使用费。因双方未区分土地及建筑物的租金，故黄柳新应按照每月29500元/月的标准向梁伟波支付土地的租金及建筑物的占有使用费至2019年2月。虽黄柳新主张已于2019年2月与梁伟波进行交接，梁伟波同意其以押金抵扣租金，双方已结算完毕，但其仅提供证人证言及收款收据，且其又表示不清楚收款收据为何人所出具，梁伟波对此予以否认，故本院认为黄柳新提交的证据不足以证明其主张，对黄柳新的该主张不予采信。庭审中，梁伟波确认黄柳新已分6笔向其支付了2018年11月的租金及占有使用费，并确认黄柳新于2019年3月11日支付的30000元是2018年11月之后的租金，故黄柳新还应向梁伟波支付2018年12月至2019年2月的租金及占有使用费58500元（29500元/月×3个月-30000元）。梁伟波要求黄柳新支付水电费900元，但梁伟波提交的收款收据显示的收款人及水电费金额与其主张均无法对应，其提交的证据不足以证明其主张，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。涉案合同约定黄柳新逾期二个月交租金的，梁伟波可单方面终止合同并没收租赁保证金，本案证据显示黄柳新2018年11月至2019年2月均未按时缴交租金，故梁伟波主张没收80000元保证金依据充分，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》五十六条、第五十八条、第六十条、第九十一条第一款第(二)项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告梁伟波与被告黄柳新于2016年8月30日签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告黄柳新于本判决书发生法律效力之日起五日内向原告梁伟波支付2018年12月至2019年2月的租金及占有使用费58500元；三、原告梁伟波无需向被告黄柳新退还保证金80000元；四、驳回原告梁伟波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5611元，由原告梁伟波负担2907元、被告黄柳新负担2704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  樊雪飞人民陪审员  李瑞卿二〇二〇年六月十九日书 记 员  陈佩雯