上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1172号原告：青浦区香花桥街道天一村村民委员会，住所地上海市青浦区。负责人：张国球，主任。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。被告：上海田盛汽车销售服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邹志忠，总经理。委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。原告青浦区香花桥街道天一村村民委员会(下简称天一村)诉被告上海田盛汽车销售服务有限公司(以下简称田盛公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年4月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陆永珍、被告的委托诉讼代理人陈玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一村向本院提出诉讼请求判令：解除原、被告于2009年6月18日签订的《土地合作协议》。事实和理由：2009年6月18日，原、被告签订《土地合作协议》，原告为甲方，被告为乙方，合作企业为上海田盛汽车销售服务有限公司；合作土地面积16.14亩；价格每亩人民币3.5万元,合计56.49万元。合作期间每亩付管理费500元；合作期限50年(营业执照延期，使用权同时延期)；付款方式为已全部支付完毕；甲方提供土地使用证和建设用地许可证时起，贰年内乙方未能动工兴建厂房，按乙方放弃使用权，甲方不退回任何费用；甲方不参与乙方的生产经营及管理，也不承担和享受经营期间的亏损和盈利。同日，被告出具《承诺书》，表示原被告在工业开发区新业路天一7队地块租赁土地(使用权)已签署土地合作协议，土地使用面积为16.14亩。原告不参与被告的生产经营及管理，也不承担和享受经营期间的亏损和盈利以及债权、债务。自2018年起，原告在清理财务账目时发现未收到过被告应付土地使用费56.49万元及每年应支付的每亩土地管理费500元，多次与被告沟通未果。原告认为，双方所签《土地合作协议》实际是土地租赁协议，被告至今未付任何土地使用费构成违约，根据《合同法》第227条，原告诉至法院，作如上诉请。被告田盛公司辩称，不同意原告诉请，原告无法定及约定的解除权。系争房产是被告从青浦法院拍卖所得，竞拍价510万元，该价款包括房屋及土地使用权对价，法院于2009年4月16日出具民事裁定书，后被告取得上海市房地产权证。集体土地使用权是50年，自拍卖成交之日起算。涉案协议仅是为办理被告房产的变更及过户手续所签，名为土地合作，实为办理过户，根据相关部门要求提供的形式上的手续，且写明被告已支付完毕相关费用，不存在被告欠原告费用的情况。根据房随地走原则，如涉案协议解除，被告取得的产权即为空中楼阁。经开庭审理查明：1995年10月20日,上海青浦旭华灯饰厂(下简称旭华灯饰厂)取得青集建(95)字第3154号集体土地建设用地使用证，载明：地址位于大盈镇天一村，用地面积10,835平方米，用途为工业。1998年9月8日，青浦县大盈镇人民政府向青浦县房地局致函，要求把旭华灯饰厂更名为有限责任公司，更名后《上海青浦旭华灯饰厂》用地为《上海江旭灯饰有限公司》(下简称江旭灯饰公司)所有，其法人代表、用地性质、面积不变。同年9月23日，青浦县人民政府青府土权(1998)字第149号文件通知批准旭华灯饰厂建设用地变更为江旭灯饰公司建设用地。同年9月25日，江旭灯饰公司取得沪房地(青)字(1998)第002354号上海市房地产权证，载明：房地坐落于青浦县大盈镇天一村，土地权属性质为集体，用途为工业用地，地号为大盈镇天一村17-1丘，总面积10,913平方米，建筑面积3,294平方米。2007年9月26日，本院受理青浦新罗减振器附件厂(下简称新罗附件厂)诉江旭灯饰公司加工合同纠纷一案，后本院出具(2007)青民二(商)初字第1617号民事调解书，内容为：江旭灯饰公司支付新罗附件厂加工款487,901.98元，此款江旭灯饰公司分别于2007年12月底前支付15万元、2008年1月底前支付15万元、2008年3月底前支付187,90.78元，若未能按上述期限履行付款义务，新罗附件厂有权对未到期债权一并申请强制执行等。后因江旭灯饰公司未履行上述付款义务，新罗附件厂向本院申请执行，本院以(2008)青执字第908号(下简称青执908号)案件受理。2008年8月13日，本院依法通过上海市高级人员法院委托上海壹信拍卖有限公司(下简称壹信公司)对江旭灯饰公司位于青浦区大盈镇天一村(17-1丘)的工业房地产进行拍卖并出具拍卖公告。2009年3月18日，田盛公司(乙方、竞买人)与壹信公司(甲方、拍卖人)签订竞买协议书，田盛公司参与江旭灯饰公司位于上海市青浦区大盈镇天一村(17-1丘)全幢房地产的竞拍，土地面积10,750平方米，建筑面积5,673平方米，并约定相关权利义务。同年4月8日，壹信公司拍卖成交确认书载明田盛公司支付510万元成交款，田盛公司已支付510万元。同年4月16日，本院出具(2008)青执字第908号民事裁定书，载明：本院于2008年8月13日委托壹信公司拍卖被执行人所有的坐落于上海市青浦区大盈镇天一村(17-1丘)全幢房地产。2009年3月24日，买受人田盛公司以510万元的最高价竞得。裁定：一、坐落于青浦区大盈镇天一村(17-1丘)全幢房地产的所有权及相应的其他权利归买受人田盛公司所有；二、坐落于青浦区大盈镇天一村(17-1丘)全幢房地产的所有权自本裁定送达买受人田盛公司时起转移；三、买受人田盛公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同年8月4日，本院向上海市青浦区房地产交易中心发出协助执行通知书，要求协助将位于青浦区大盈镇天一村(17-1丘)全幢房地产的所有权转移至田盛公司名下。同年6月17日，被告向青浦区住房保障和房屋管理局提出申请，要求将青浦区大盈镇天一村(17-1丘)全幢房地产权利人由原江旭灯饰公司变更为被告。香花桥街道办事处在该申请上加盖公章确认情况属实。同年6月18日，原、被告签订《土地合作协议》，原告为甲方，被告为乙方，合作企业为上海田盛汽车销售服务有限公司；合作土地面积16.14亩；价格每亩3.5万元,合计56.49万元。合作期间每亩付管理费500元；合作期限50年(营业执照延期，使用权同时延期)；付款方式为已全部支付完毕；甲方提供土地使用证和建设用地许可证时起，贰年内乙方未能动工兴建厂房，按乙方放弃使用权，甲方不退回任何费用；甲方不参与乙方的生产经营及管理，也不承担和享受经营期间的亏损和盈利，等。同日，被告出具《承诺书》，表示原、被告在工业开发区新业路天一7队地块租赁土地(使用权)已签署土地合作协议，土地使用面积为16.14亩。原告不参与被告的生产经营及管理，也不承担和享受经营期间的亏损和盈利以及债权、债务。同年7月3日，青浦区人民政府青府土权[2009]63号文通知，同意江旭灯饰公司用地变更为被告公司用地。后被告在上述土地上增建厂房并取得相关批建手续。2012年5月31日，被告取得沪房地青字(2012)第004392号上海市房地产权证，载明：房地坐落为青浦区外青松公路XXX号，宗地号为青浦区赵屯镇15街坊17/1丘，使用权面积10,750.60平方米，建筑面积7,030.74平方米。以上查明的事实，由原、被告的陈述、集体土地建设用地使用证、函、通知、上海市房地产权证、民事调解书、民事裁定书、竞买协议书、拍卖成交确认书、协助执行通知书、委托拍卖函、公告、土地合作协议、承诺书、申请、通知等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：涉案协议名为合作实为租赁，被告未付费用存在违约，原告有权解除，租赁合同超过20年的部分无效。签订协议是因被告要使用原告土地，涉案土地是集体土地，不可能出售，只能以租赁形式用地。虽约定费用已支付完毕，但原告未收到过，原村支书说不清楚被告有无支付过费用。即使被告用地，也要扣除上家的使用年限，不可能是50年。未与上海三江照明器材厂(下简称三江照明)约定过使用期限，与村里合作使用才有效，无合作则无效。被告支付的510万元不包括土地使用权对价，否则不可能再签订涉案协议并约定费用。三江照明支付的费用与被告无关，被告需重新签订协议并支付费用。民事裁定书中“其他权利”不包括土地权利，主要是对房产的权利，成交确认书中写明土地面积是根据产证书写，被告未取得涉案土地使用权。审理中，原告提供了：1、律师函及邮寄凭证，证明2019年8月1日向被告催讨费用,但退信。被告对律师函无异议，邮寄凭证未收到过，均与本案无关。2、收据一组，证明三江照明取得涉案土地后办理新建厂房支付的相关费用，即江旭灯饰公司一直在支付用地的费用。被告对真实性无异议，费用已支付完毕，被告不需再支付。3、涉案房屋所有档案，证明档案中不包括涉案协议，合作协议与办理产证无关，应当履行。被告对真实性无异议。被告表示：涉案协议有效，内容仅是为形式上配合被告过户，并非租赁关系，不认可协议20年之后的无效。根据大盈镇土地管理所出具的证明，涉案土地是里厍村所有，后给原告使用，双方协议天一村以每亩3万元费用作为一次性补偿给里厍村，但土地权属三江照明即旭华灯饰厂，之后旭华灯饰厂更名为江旭灯饰公司，故涉案土地使用权一次性补偿费已支付完毕。被告支付的510万元中包含土地使用权对价，成交确认书拍品名称中有土地面积和建筑面积，写明是工业房地产集体土地。即使竞买协议中未写明510万元包含土地使用权对价，之后双方以合作协议形式确认510万元包含一次性补偿费用，被告未向原告支付过协议中的费用，且原告已确认费用支付完毕，也未向被告主张过，协议不存在履行。被告将全部费用付至法院，不清楚原告有无拿到土地使用权对价。协议中的50年未扣除旭华公司的使用期间，双方也未约定过要扣除，因被告单独交费，使用期限要单独计算。为此，被告提供了：证明(香花桥镇和大盈镇房屋土地管理所共同向青浦县房地局权属科出具)、函、通知、确认函、上海市房地产权证，欲证明涉案土地补偿费用已支付完毕，旭华灯饰厂更名为江旭灯饰公司并取得房地产权证。原告对真实性无异议，不认可证明目的。根据庭审查明的事实，本院认为，被告系通过法院竞拍获得江旭灯饰公司位于天一村(17-1丘)全部工业房地产权利，并已付510万元，本院出具民事裁定书确认上述全幢房地产的所有权及其他相应权利归被告，自裁定送达被告时上述全幢房地产的所有权转移，被告可持法院民事裁定书办理产权过户。涉案协议签订在民事裁定书之后，虽约定被告应付原告费用，但付款方式却为支付完毕，原告履行了协议约定的交付土地的义务，被告在涉案土地上增建房屋并办理出上海市房地产权证。可见，被告对涉案协议签订是为被告办理产权证的解释更具合理性。原告在涉案协议中加盖公章，自认协议约定的费用已支付完毕，且涉案协议签订至今已有十余年之久，原告从未向被告主张过支付费用，故本院采信被告主张的其不需向原告支付费用的意见。现原告以被告未按约支付费用主张解除协议缺乏依据，对其诉请本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下：驳回原告青浦区香花桥街道天一村村民委员会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告青浦区香花桥街道天一村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年六月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。