湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初93号原告：湖北全洲物业管理有限公司。住所地湖北省孝感市交通西路258号。统一社会信用代码：91420900667657553L。法定代表人：高有云，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘秀兰，系该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王舰，系该公司法律顾问。代理权限：一般代理。被告：夏文秀，女，1980年1月7日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：蔡志专，男，1978年10月21日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。原告湖北全洲物业管理有限公司（以下简称全洲物业公司）与被告夏文秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。本案因“新冠”××疫情防控扣除审限三个月，原告全洲物业公司的委托诉讼代理人潘秀兰、王舰，被告夏文秀的委托诉讼代理人蔡志专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全洲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付应缴的物业管理费、水费、卫生费合计12602.3元（其中物业费9133.98元、水费3184.32元、卫生费284元）；2.判令被告向原告支付违约金28318.85元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2009年4月24日购买了全洲国际商城G02-0307室，2009年4月20日，原告同被告签订了《物业管理协议书》，针对被告夏文秀购买的房屋使用及物业服务等内容建立了物业服务合同关系，合同约定了双方之间的权利和义务。从2013年11月1日起至2019年9月份止，被告一直未向原告缴纳物业管理费用共计9133.98元，同时拖欠水费3184.32元，卫生费284元，三项费用合计12602.30元，原告多次催收，被告均未给付，以致成讼。被告夏文秀辩称，1.根据相关条例规定，娱乐场所不得在居民住宅区，但目前在经营的皇朝KTV距离被告房屋不足10米，其噪音太大影响业主的生活和休息；2.皇朝KTV装修期间不经业主同意，强行开门，严重影响业主安全；3.小区卫生未达到服务协议的标准，安全也存在隐患，小区中经常出现电动车被盗的事情发生，物业应减免物业费用。小区的物业的停车费和广告收费，业主应当有权知道其收费标准。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一、二、四、五、六、七、九无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据三、八有异议，认为证据三中《物业管理服务协议》只有针对原告的权利和利益，没有针对业主的权利和利益，《物业服务合同》被告不知情，也不知道是否成立过业主委员会；证据八滞纳金的计算不合理。被告没有向本院提交证据。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三中的《物业管理协议书》虽然不规范，但其基本确定了原、被告双方的权利和义务，对该《物业管理协议书》本院依法予以采信，《物业服务合同》由于该合同没有与被告签订，该滞纳金的收取标准对被告不发生合同效力，对该证据本院依法部分予以采信；证据八与本案缺乏真实性与关联性，对该证据本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月24日，被告夏文秀购买了位于孝感市城区的全洲国际商城G02-0307室房屋。2009年4月20日，原告与被告签订了一份《物业管理协议书》，协议约定，原告对被告入住的小区进行物业管理，被告应根据有关管理费的文件规定，按时交纳管理费等有关费用，如欠上述费用，按规定收取滞纳金。自2013年11月1日起至2019年9月份止，被告尚欠原告物业管理费用9133.98元，代缴的水费3184.32元，卫生费284元，三项费用合计12602.30元。2019年6月，被告将案涉房屋予以变卖。后原告多次催收上述费用，被告均未给付。故原告全洲物业公司诉至法院。另查明，2016年7月8日，原告与全洲国际商城业主委员会签订了《物业服务合同》。双方对权利和义务进行了约定。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原、被告双方于2009年4月20日签订的《物业管理协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效。签订合同后，原告履行了物业服务的义务，被告应按规定交纳相应的费用（被告当庭对所欠缴12602.30元的数额无异议），故对原告请求被告支付12602.30元费用的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，虽然《物业管理协议书》中约定了滞纳金，但未约定滞纳金的计算方法，而《物业服务合同》的合同相对人不是被告，且原告也无证据证明被告知晓并同意接受合同条款，故原告请求每天按应缴和代收费用的千分之二计算滞纳金的证据不充分，对原告主张由被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩称的噪音扰民系另一法律关系；其辩称的物业服务未达到服务标准，应减免物业费用的意见无证据证实，故对被告的上述辩解意见本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告夏文秀于本判决生效之日起三日内向原告湖北全洲物业管理有限公司支付12602.30元（其中物业管理费9133.98元、代缴的水费3184.32元、卫生费284元）。二、驳回原告湖北全洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，简易程序减半收取计412元，由被告夏文秀负担200元，由原告湖北全洲物业管理有限公司负担212元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二〇年六月十八日书记员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告证据目录：证据一：湖北全洲物业管理有限公司营业执照。拟证明原告的登记信息。证据二：夏文秀的身份证复印件。拟证明被告的身份信息。证据三：物业管理服务协议、物业服务合同、承诺书各一份。拟证明原、被告之间建立物业服务合同关系，合同约定了双方的权利、义务和违约责任。证据四：物业费、水费、卫生费收款收据以及已经缴纳的费用明细4张，物业费、水费、卫生费收费标准公示图片及相关政府文件7份。拟证明原告的收费的依据。证据五：物业费、卫生费、水费催费通知单1张，水表超标原始记录表一份。拟证明截至2019年9月底被告所使用的冷水水表的用量696吨，热水水表用量388吨。证据六：被告用水表读码图片2张。拟证明图片显示截至2019年9月报告所使用的水表的显示冷水用量为696吨，热水用水量为388吨。证据七：欠缴物业费、热水费、水费、卫生费明细表。拟证明被告欠缴的物业费9133.98元、水费1184.32元、热水费2000元、卫生费284元，合计金额12602.30元。证据八：物业费、水费、热水费、卫生费、滞纳金明细表。拟证明依据物业服务协议违约条款约定，被告应向原告支付滞纳金合计28318.85元。证据九：物业收费通知单一张、缴纳催款通知单三张。拟证明原告向被告发出通知要求缴纳费用，但被告置之不理。