吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初740号原告：辽源九洲物业服务有限公司。法定代表人：孙岩，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘春山，系该公司综合部经理兼法务。被告：宋明轩，男，汉族，1987年8月15日生，住吉林省辽源市龙山区东方广场永龙小区9501号楼2单元505室。委托诉讼代理人：宋士军，男，汉族，1960年3月31日生，住吉林省辽源市龙山区东方广场永龙小区9501号楼2单元505室。系宋明轩父亲。原告辽源九洲物业服务有限公司诉被告宋明轩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽源九洲物业服务有限公司委托诉讼代理人刘春山、被告宋明轩委托诉讼代理人宋士军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告在我外滩一号小区购买了商品住宅3号楼0607号房，该房屋面积为102.96方米。2015年6月25日被告在我公司外滩一号服务中心办理入住手续时阅读了包含物业服务标准和物业服务费、电梯维护费收费标准等内容的《九洲.外滩一号业主手册》。被告同意业主手册中约定的各项条款并在业主承诺处签字，确认与我公司建立了物业服务关系。我公司认真履行义务，一直依照约定的服务标准向被告供服务。但被告享受着我公司提供的服务，却拒不履行义务。从2016年6月25日起至2020年6月25日被告持续4年未交纳3号楼0607号房屋物业服务费和电梯维护费共计7850.5元（物业费102.96平方米*1.2元*12个月*4年；电梯费40元*12个月*4年）。在此期间，我公司多次通过电话、张贴催交通知单、上门催交等方式催告但被告一直拒绝交纳，使其所欠交纳费用数额逐年增加。由于被告长时期间欠交其所应交纳的费用，侵害了其他认真履行义务、按时交费业主的利益，还在一部分业主中产生了相互攀比的消极影响，也使小区的正常管理和服务受到严重影响，特别是在抗击疫情的艰难时期因资金困难而严重影响了我物业公司对防疫工作的开展。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条；《物业管理条例》第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，请求人民法院保护本公司的诉讼请求，判令被告必须立即履行合同约定的义务。请求人民法院判令被告立即补交所欠交纳物业服务费、电梯维护使用费共计7850.5元，按每天0.3%标准交纳滞纳金，承担本案诉讼费。被告辩称，九洲物业公司的起诉书，感觉与事实不符与真相，背道而驰。我认为物业公司没有把业主当成衣食父母，反而把业主当成待宰羔羊。催缴费用上非常积极，对待工作却不用心，员工服务不到位，领导不作为，没有真正做到为业主排忧解难。比如有的小区物业，乱自提高物业费，对小区的支出费用不公示。不让业主参与监督，而导致物业公司与业主一直处于敌对的状态。2019年国家规定物业费收费标准为一到四级不等。我们九洲的物业收费标准为几级，物业法第59条规定，第一、物业公司必须与业主签订一份合同，列出物业公司的各项工作职能和服务范围标准。否则业主拒交物业费。第二，业主的房屋出现质量问题，应及时得到物业公司的妥善解决。解决不了的及时上报。否则业主拒交物业费。第三，业主在一直没有居住在物业范围内，也就是说业主没有正式入住的前提下，很多服务项目都是享受不到的。业主可以拒交物业费，第四，业主的私人用品在小区内如出现任何问题，公司必须及时解决。比如前几天我家孩子买台车，停在了九洲的楼下，间隔两小时下楼，下楼发现车的右侧被砸了一个坑，而我们没有去找物业，也没有去调监控，也没给物业费找麻烦，因为我们没有正式入住。也没有理由去找。自己花钱解决。现在新闻已经报道。鉴于物业公司与业主之间所产生的矛盾，不利于社会向前发展，不利于文明道德规范，物业公司的前景是否存留，我们拭目以待。今天我站在法官面前，我首先说明我也不是刁民，也不是交不起物业费。买的起房就交得起物业费。至于起诉书所说因为不交费用给其他业主造成不利影响，我在九洲谁也不认识也不会给你们造成不利影响不利的因素。物业公司应与业主是相互相依的关系。你们的服务到位，我想没有任何一家不愿意交物业费的。我至今没有交物业费的原因是以房子装修后出现严重问题。墙体裂缝三次，已经修复三次。大理石断裂、玻璃自然爆裂，我可以出示一下有利的证据。第二，我们买的房子是给儿子结婚用的，因儿子没有结婚，所以房子一直空着。平时没事过去清扫一下灰尘。第三，在房子装修后出现问题，我们及时向上反映情况。九洲公司派出一个由工程师技术人员6人的小分队，来我家检验，时隔几年过去了，无人过问，也没有个答复。第四，从买楼到现在没有任何人向我打电话提出缴费一事，第五，我买房是多交1000元，至今无人管。鉴于房子的质量问题，我们也是为了我们的生命安全，事后我会向有关部门提出申请提出退房。庭审中原告举证如下：业主手册一份（复印件），证明物业费收费标准和业主与物业之间相互之间产生物业服务关系的各项约定。宋明轩在2015年办理入住手续时已经阅读了业主手册，并签字确认。被告质证：我没有异议。庭审中被告举证如下：照片3张，证明我装修后房屋理石断裂，房屋质量有问题，证明玻璃自然爆裂，证明可视电话至今无人安装。事实不在那居住，没有享受物业待遇。原告质证：这三张照片所反映的局部问题我承认这是事实。但是大理石的断裂的成因很难确认。装修后大理石出现裂纹，是买的时候大理石本身有没有质量问题也不好确认。而且我们业主手册上有过提示，就是窗口进行装修的时候，因为需要刨凿有可能造成刨漏或局部断裂的提示，当中约定特殊敏感部位的装修如果出现问题，原则上是应该由业主自身负责，玻璃爆裂，也有待于确认它的原因。可视电话没有安装，应该在交物业费的时候到物业公司去取同时进行，这边交物业费，然后取可视电话。关于没有入住就等于没有享受物业服务，这个说法不符合咱们有关规定，因为国务院和省里都规定，只要办理入住手续，就已经在接受物业服务公司的服务了，不管你住还是没住，物业的服务已经开始，因为他是公共服务，所以好多公共部位，你个人作为业主，可能感觉不到，但是服务已经开始了。所以说办入住，已经接受物业的服务了。经审理查明，被告宋明轩系原告辽源九洲物业服务有限公司服务管理的外滩一号小区3号楼609室业主，房屋建筑面积102.96平方米，原该小区物业管理费每平方米每月1.20元，电梯费每月40元。被告自2015年6月15日办理入住手续交纳一年物业费后，尚欠原告2016年6月25日至2020年6月25日的物业费5930.50元（1.2元/㎡×102.96/㎡×48个月）、电梯费1920.00元（40元/月×48个月）。现原告起诉至法院，要求被告立即给付所欠物业费、电梯费及滞纳金。本院认为，原、被告之间系物业服务与被服务关系，双方均应按物业管理约定履行各自的义务，在被告已经办理房屋入住相关手续，原告按物业管理规定对该小区进行了物业管理服务的情况下，被告即应履行给付物业费的义务；被告以未在该房屋居住没有享受物业服务及房屋存在墙体裂缝、理石断裂、玻璃自然爆裂等质量问题而拒不缴纳物业费的理由不充分，不能予以支持。另原告在物业管理服务过程中也存在瑕疵与不足，因此对被告所欠物业费等费用原告也应承担相应的责任，物业费等费用由原告承担30%，被告承担70%，原告要求的物业费滞纳金，本院不予支持。由此被告应缴纳物业费为4151.35元（5930.50元×70%）、电梯费为1344.00元（1920.00元×70%），两项共计5495.35元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告宋明轩于本判决生效后五日内给付原告辽源九洲物业服务有限公司物业费、电梯费共计5495.35元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告辽源九洲物业服务有限公司承担7.5元，被告宋明轩承担17.5元。本判决为终审判决。审判员  刘学珍二〇二〇年六月二十八日书记员  李 智