湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂06民终865号 上诉人（原审被告）：湖北光武名城房地产开发有限公司，住所地枣阳市东环路北段。 法定代表人：孙明娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡鹏，湖北隆中律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：湖北枣宏晟建筑工程有限公司，住所地枣阳市前进路中段。 法定代表人：孙秀志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐家海，湖北胜和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王世举，男，1964年1月4日出生，汉族，住枣阳市， 被上诉人（原审原告）：张玉琴，女，1964年1月29日出生，汉族，住枣阳市， 委托诉讼代理人：王俊，男，1987年9月15日出生，汉族，住枣阳市，系二被上诉人之子， 上诉人湖北光武名城房地产开发有限公司（以下简称光武名城公司）和湖北枣宏晟建筑工程有限公司（以下简称枣宏晟公司）因与被上诉人王世举、张玉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院作出的(2019)鄂0683民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人光武名城公司的委托诉讼代理人胡鹏,枣宏晟公司的委托诉讼代理人唐家海,被上诉人王世举、张玉琴的委托诉讼代理人王俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人光武名城公司上诉请求：1.撤销原判，改判确认被上诉人王世举、张玉琴与被上诉人湖北枣宏晟建筑工程有限公司之间所签的《宏晟家园房屋买卖合同书》为无效合同，驳回对上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由三被上诉人全部承担。事实与理由：（一）王世举、张玉琴诉状陈述是与枣宏晟公司签订的《宏晟家园房屋买卖合同书》，而一审判决却错误表述为与二上诉人签订的《宏晟家园房屋买卖合同书》。（二）一审在没有任何证据情况下，主观推断认定枣宏晟公司与王世举、张玉琴签订买卖合同并收钱系接受开发商（上诉人）委托，认定合同有效，继而判决上诉人承担协助办理房屋过户义务。这种认定严重违反了证据规则规定，也超出了法官自由心证范畴，更违背了房屋交易基本常理。上诉人名下房屋被他人擅自出售，上诉人既不知情没有签字认可，也没有收到一分购房款，却莫名被强行认定为他人的卖房行为系授权行为还要协助他人办理过户，于情于法于理都严重背离。本案其实属于无权处分。（三）一审法院仅凭王世举、张玉琴提供的一纸不知真假的合同就草率认定宏晟家园项目系高家豪以上诉人名义开发，以枣宏晟公司名义承建，后面又认定系枣宏晟公司实际开发承建，这既不审慎又前后矛盾。 枣宏晟公司答辩称，涉案房屋登记在光武名城公司名下，应由光武名城公司履行协助过户义务，枣宏晟公司不应承担此义务。 上诉人枣宏晟公司上诉请求：依法撤销一审判决，判决驳回被上诉人王世举、张玉琴的诉讼请求。事实和理由：（一）原审认定事实错误。原审认定王世举、张玉琴购买的房屋是高佳豪以枣宏晟公司的名义承建，与事实不符。王世举、张玉琴购买的房屋是高佳豪利用光武名城公司的资质进行房产开发建设，高佳豪系争议房屋的实际开发方和承建方。该项目工程并非枣宏晟公司开发和承建，房屋也不是枣宏晟公司售予王世举、张玉琴，上诉人依法不应承担协助办理产权登记的义务。（二）原审判决枣宏晟公司与光武名城公司共同协助王世举、张玉琴办理房屋产权登记没有依据。本案争议的房屋产权系光武名城公司所有，并不是枣宏晟公司所有，光武名城公司应当协助王世举、张玉琴办理房产登记手续，上诉人枣宏晟公司没有协助义务。 光武名城公司答辩称，枣宏晟公司的上诉意见无事实和法律依据，请求法院依法支持光武名城公司的上诉意见。 被上诉人王世举、张玉琴答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。 原告王世举、张玉琴向一审法院提出诉讼请求:1.被告将原告购买的位于枣阳市前进路中段北侧1幢7层704室，房屋权属登记所需资料提交产权登记机关备案，并协助办理产权证书；2.被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金19620元，并以购房款218000元为基数，自2017年11月7日起按年利率6%的标准，向原告支付违约金至被告将办理权属登记所需资料交付产权登记机关备案之日止，暂计算至2019年5月7日；3、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，王世举、张玉琴自愿放弃第二项请求，并明确由二被告共同承担责任。 一审判决认定事实：2015年3月3日，枣阳市宏晟家园作为出卖方（甲方），王世举、张玉琴作为买售方（乙方），双方签订《房屋买卖合同书》，主要约定,甲方出售位于枣阳市××路××号,宏晟家园中单元704室的房屋给乙方，建筑面积120.49㎡，单价1810元/㎡，总金额218000元；付款方式为分期付款，签订合同之日乙方支付首付款80000元，下余138000元分四年付清，以后每月付款金额及利息比照银行按揭方式支付本息；在乙方付清购房款及利息后，甲方向乙方提供过户有效证件（甲方土地使用权证、房产证、应由甲方交纳的税费票据），由乙方自行办理房屋产权证相关税费由乙方承担。该合同由枣阳市宏晟家园加盖售房专用章，并由王世举、张玉琴签字确认。同日，双方又签订《补充协议》，主要约定，原合同中约定的下余款138000元分五年付清；乙方从签订合同的第二月（1-5日）开始按揭银行方式向甲方支付房款及利息，具体付款数额见《还款金额及利息明细表》。补偿协议同样由枣阳市宏晟家园加盖售房专用章，并由王世举、张玉琴签字确认。《还款金额及利息明细表》中注明：每月还款转入账户的户名为孙秀志，农行账号为62×××11。《房屋买卖合同书》签订后，争议房屋进行了交付，王世举、张玉琴按约定向还款账户进行了还款。2017年11月7日，枣阳市宏晟家园向王世举出具收条，并加盖售房专用章确认王世举的购房款已付清，同时将争议房屋所有权人为光武名城公司的房屋所有权证书（枣阳市房权证枣房字第××号）交付给了王世举、张玉琴。一审法院另查明，孙秀志系枣宏晟公司的法定代表人。高佳豪系孙秀志的外甥。2012年8月10日，枣宏晟公司作为甲方，高佳豪作为乙方，双方签订《协议书》，约定高佳豪个人自筹资金开发位于枣阳市××路北侧综合楼，高佳豪以枣宏晟公司施工承建，工程名称为宏晟家园综合楼项目，工程结构为砖混七层，框架结构，工程地点枣阳市××路北侧，本案争议房屋所在该楼七楼。一审法院还查明，高佳豪以枣宏晟公司施工承建的位于枣阳市××路北侧，工程名称为宏晟家园综合楼项目是以光武名城公司进行开发，房屋建成后产权初始登记均在光武名城公司名下。其后部分购房者（其中1幢604）进行了不动产登记。 一审法院认为，枣阳市宏晟家园与王世举、张玉琴之间所签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，王世举、张玉琴购买的位于枣阳市前进路中段北侧1幢7层704室房屋，是高佳豪以光武名城公司开发，并以枣宏晟公司名义进行承建，房屋建成后王世举、张玉琴按合同约定向枣宏晟公司的法定代表人孙秀志支付了相应的购房款，现王世举、张玉琴占有争议房屋，并取得初始登记为光武名城公司名下房屋（争议房屋）的产权证书，应认定枣宏晟公司以枣阳市宏晟家园的名义，与王世举、张玉琴签订的《房屋买卖合同书》，以及孙秀志收取购房款的行为系接受开发商即光武名城公司的委托。枣宏晟公司利用光武名城公司的资质进行房产开发建设，枣宏晟公司系争议房屋的实际开发方和承建方，应当对光武名城公司的行为共同承担责任。王世举、张玉琴依约将购房款支付完毕，故王世举、张玉琴要求光武名城公司和枣宏晟公司共同协助其办理房屋产权登记，有事实依据且符合法律规定，依法予以支持。王世举、张玉琴自愿放弃部分诉讼请求，是对其权利的自由处分行为，一审法院予以准许。光武名城公司要求驳回王世举、张玉琴对光武名城公司的诉讼请求的辩称理由，因与一审法院查明的事实不符，且不符合法律规定，不予采信。枣宏晟公司辩称该项目工程并非枣宏晟公司开发和承建，房屋也不是枣宏晟公司售给王世举、张玉琴，要求驳回王世举、张玉琴对其的诉讼请求，因与一审法院查明的事实不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院缺席判决如下：一、光武名城公司、枣宏晟公司于本判决生效后十五日内共同协助王世举、张玉琴办理房屋产权登记；二、驳回王世举、张玉琴的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由光武名城公司负担，于判决生效后十日内交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，本院委托一审法院调取了“宏晟家园”开发、办证的相关手续，显示“宏晟家园”开发的相关手续、房屋初始登记均由光武名城公司申请办理。光武名城公司自认对该项目未进行实际投资开发。 本院认为，"宏晟家园”系案外人高佳豪借用光武名城公司的开发资质、枣宏晟公司的施工资质开发、建设。工程竣工后，王世举、张玉琴在枣宏晟公司的办公场所与出卖人就涉案房屋签订《房屋买卖合同书》、收取房屋初始登记证书、办理房屋交接手续，并将购房款付至枣宏晟公司的法定代表人、高佳豪的舅舅孙秀志银行账户。因此，应认定涉案房屋的出卖人系枣宏晟公司。王世举、张玉琴在依据合同约定全额支付购房款后，要求出卖人枣宏晟公司协助办理产权过户手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。枣宏晟公司上诉主张其不应承担协助办理产权登记的义务，本院不予支持。“宏晟家园”开发的相关手续、房屋初始登记申请虽均由光武名城公司申请办理，但光武名城公司对该项目未进行实际投资开发，故其为名义上的开发商。由于涉案房屋已初始登记在其公司名下，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，光武名城公司对外负有协助买受人办理产权变更登记的义务。光武名城公司上诉称涉案房屋系被他人擅自出售，其不应承担协助办理变更登记的义务,因光武名城公司对外出借开发资质应视为授权他人以自己名义进行房地产开发并对外销售房屋，故此上诉意见不能成立。至于光武名城公司在二审庭审中提出其与枣宏晟公司之间存在税费负担争议的问题，则系另一法律关系，双方可另案解决。双方之间的争议不能对抗房屋买受人王世举、张玉琴的权利主张。 综上所述，枣宏晟公司和光武名城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人光武名城公司上诉部分案件受理费291元，由上诉人光武名城公司负担；上诉人枣宏晟公司上诉部分案件受理费291元，由上诉人枣宏晟公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 俊 审判员 严庭东 审判员 刘丹丹 二〇二〇年六月四日 书记员 郭明月