福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终473号 上诉人（原审原告）：任涛，男，1971年9月17日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：林汉彬，福建厚安律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：金建平，男，1957年4月10日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：林汉彬，福建厚安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南平市维源食品有限公司，住所地南平市延平区大横镇溪洋村三门14幢1-6层。 法定代表人：谢玉华，总经理。 委托诉讼代理人：李寒娟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹潇尧，福建名仕律师事务所实习律师。 原审第三人：福建省南平市盛源食品有限公司，住所地南平市延平区大横镇溪洋村三门后。 法定代表人：郭全胜，总经理。 原审第三人：郭全胜，男，1969年7月30日出生，汉族，住南平市延平区。 原审第三人：林秀华，女，1970年7月30日出生，汉族，住南平市延平区。 上诉人任涛、金建平与被上诉人南平市维源食品有限公司（以下简称维源公司）、原审第三人福建省南平市盛源食品有限公司（以下简称盛源公司）、郭全胜、林秀华执行异议之诉一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理，本案现已审理终结。 任涛、金建平上诉请求：撤销福建省南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初3341号民事判决，将本案发回重审或改判1.确认拟拍卖的盛源公司名下位于南平市延平区的厂房（产权证号：南房权证字第××、20××60、20××21、20××24）及土地使用权，应带该厂房租赁权一并拍卖；2.任涛、金建平对前述房产在同等条件下有优先购买权。事实与理由：一、任涛、金建平与盛源公司于2013年4月24日签订《厂房租赁合同》，兴业银行股份有限公司南平分行（以下简称兴业银行南平分行）与盛源公司发生借款的时间分别系2014年8月29日、2014年9月1日，故即便兴业银行南平分行与盛源公司签订《最高额抵押合同》及办理抵押登记的时间在前，抵押期限亦应从2014年8月29日起算。因此，《厂房租赁合同》生效在先。二、任涛、金建平与盛源公司签订的《厂房租赁合同》明确约定租赁期限为15年，目前尚有8年届满。三、因盛源公司尚欠任涛、金建平借款，盛源公司与任涛、金建平约定用盛源公司欠付的借款作为案涉厂房的租金，故任涛、金建平已支付了全部租金。四、任涛、金建平与盛源公司签订《厂房租赁合同》后，金建平已实际占有该厂房，大门进出均由金建平管控。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，人民法院对案涉厂房进行司法拍卖时，应当带租赁权一并拍卖，且任涛、金建平有优先购买权。 维源公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.已生效的（2016）闽0702民初3160号民事判决已认定：2012年9月12日盛源公司与兴业银行南平分行就案涉房产签订了《最高额抵押合同》，并办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条的规定，案涉房产及土地使用权的抵押权自2012年9月12日设立，具有公示效力，并享有《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定的优先权。任涛、金建平主张抵押权从借款发生时起算，无法律依据。2、案涉《厂房租赁合同》签订时间为2013年4月24日，该时间迟于抵押权设立的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，案涉租赁关系不得对抗已登记的抵押权。任涛、金建平认为租赁权成立在先，无法律依据与事实依据。3.2015年10月9日，案外人谢仁团与盛源公司签订《合作协议》约定，通过新设公司（即维源公司）的形式，进行资产并购，同时约定案涉房产及土地使用权采用先租后并的方式进行资产并购。盛源公司签订该《合作协议》时并未提及其与任涛、金建平存在租赁关系。且任涛系盛源公司的员工，其作为盛源公司的代表筹备成立了维源公司。因此，任涛、金建平于2013年4月24日签订的《厂房租赁合同》不具有真实性，该租赁合同为虚假合同。4.承租方对租赁物是否享有同等条件下的优先购买权，应以承租方实际占有和使用租赁物为前提条件。任涛、金建平的证据均不足以证实其已实际占有、使用案涉厂房。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 任涛、金建平向一审法院起诉请求：1.确认拟拍卖的盛源公司名下位于南平市延平区的厂房（产权证号：南房权证字第××、20××60、20××21、20××24）及土地使用权，应带该厂房租赁权一并拍卖；2.任涛、金建平对前述房产在同等条件下有优先购买权。 一审法院认定事实：2012年9月12日，盛源公司与兴业银行南平分行签订两份《最高额抵押合同》，编号分别为（192012106990219）和（192012106990220），约定：盛源公司将其名下的位于南平市延平区的厂房（房产证号：南房权证字第××、20××20、20××21、20××24）以及工业用地（土地使用权证号：延国用（2008）第047、048号）抵押给兴业银行南平分行，约定：抵押权有效期限自2012年9月12日至2015年9月11日止，并于当日办理了抵押权登记，他项权证号为：延他项（2012）第033号。2013年4月24日，任涛、金建平与盛源公司签订一份《厂房租赁合同书》，该合同约定盛源公司将涉案厂房租赁给任涛、金建平使用，租赁面积共计9777平方米，租赁期限自2013年4月24日起至2028年4月23日止，自2012年6月1日起至2020年5月30日止，合同还对租金价格等进行了约定。该份合同有盛源公司法定代表人郭全胜与任涛、金建平的签名。2015年10月9日，福建南投资产管理有限公司委托谢仁团与盛源公司签行《合作协议》，其中约定：（1）合作的方式为双方通过新设公司（维源公司）形式进行合作（2）合作的资产包括已抵押给兴业银行南平分行的厂房和相应的国有土地使用权及抵押给融侨担保公司的机器设备；（3）运营的方式系先予租赁的经营方式进行合作；协议还就双方权利、义务等进行了约定。维源公司成立后，注册所在地为案涉厂房，任涛为维源公司股东。2016年9月21日，兴业银行南平分行就其与盛源公司、郭全胜、林秀华金融借款合同纠纷提起诉讼，2017年3月1日，一审法院作出（2016）闽0702民初3160号民事判决书，法律文书生效后，盛源公司、郭全胜、林秀华未能履行判决书确定的义务，兴业银行南平分行就该案申请强制执行。2018年4月10日，一审法院作出（2016）闽0702执421号之一执行裁定书，裁定变更南平市维源食品有限公司为该案的申请执行人。另查明，2011年6月3日至2013年4月24日期间，盛源公司与金建平个人的银行账户有多笔款项往来。一审法院认为，本案是执行异议之诉。案外人执行异议之诉在于判断案外人对执行标的是否享有正当的民事权益，该权益是否足以对抗债权人发动的强制执行程序。本案当事人争议的焦点是：一、兴业银行对涉案房屋享有合法有效的抵押权的时间是否在任涛、金建平与盛源公司签订《厂房租赁合同》之前,任涛、金建平提起的执行异议是否足以排除人民法院的执行；二、任涛、金建平与盛源公司之间是否就案涉厂房建立合法、有效的租赁关系并实际占有和使用租赁物，在法院在拍卖涉案房产时，能否在同等条件下享有优先购买权。一、兴业银行对涉案房屋享有合法有效的抵押权的时间是否在任涛、金建平与盛源公司签订《厂房租赁合同》之前,任涛、金建平提起的执行异议是否足以排除人民法院的执行。依据《中华人民共和国物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第一百八十七条:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定,兴业银行南平分行与盛源公司于2012年9月12日就涉案房屋及土地使用权抵押事宜签订《最高额抵押合同》，并于当日办理了抵押权登记和他项权证，该事实有已发生法律效力的（2016）闽0702民初3160号民事判决书予以佐证，可以认定兴业银行南平分行与盛源公司就涉案房产及土地使用权的抵押权自登记时设立,具有公信力,并产生公示的效果,具备物权法第一百九十五条规定的优先权。任涛、金建平关于兴业银行南平分行与盛源公司借款发生时间为2014年8月29日和9月1日，该抵押权期限应从2014年8月29日开始的主张于法无据，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，本案中，任涛、金建平与盛源公司签订《厂房租赁合同》的时间为2013年4月24日，系后设立的租赁关系，对先设立的抵押权无对抗效力，维源公司对任涛、金建平该项诉请提出的辩解意见于法有据，予以采信，任涛、金建平该项诉请于法无据，不予支持。二、任涛、金建平与盛源公司之间是否就案涉厂房建立合法、有效的租赁关系并实际占有和使用租赁物，法院在拍卖涉案房产时，能否在同等条件下享有优先购买权。因承租方对租赁物是否享有同等条件下的优先购买权，应以在出卖该租赁物时承租方对该租赁物是否实际占有和使用为前提条件。本案中，任涛、金建平提交《厂房租赁合同》和银行转账流水，欲证明其与盛源公司存在合法、有效的租赁关系。但《厂房租赁合同》，只能证明二人和盛源公司就案涉厂房签订了租赁合同，银行转账流水清单，只能证明金建平与盛源公司的账目来往情况，并没有相关的书面凭证证明双方有债权、债务关系及对租赁物有约定“以债抵租”之事实。而任涛、金建平在本案中亦未能提交其他证据证实其与盛源公司于2013年4月24日签订《厂房租赁合同》后，盛源公司有履行交付租赁物，由二人实际占有和使用案涉厂房之事实，应承担举证不能的不利后果；且盛源公司与福建南投资产管理公司于2015年10月9日签订的《合作协议》中均未提及任涛、金建平与盛源公司就本案涉案厂房存在租赁关系，任涛、金建平关于其将涉案租赁物转租给维源公司的意见，不合常理，不予采纳。综上，任涛、金建平缺乏确实、充分的证据证实其与盛源公司存在合法、有效的租赁关系，其主张法院在拍卖涉案房产时，在同等条件下享有优先购买权的诉请没有法律和事实依据，不予支持。盛源公司、郭全胜、林秀华经传票传唤未到庭参加诉讼,亦未提交书面意见和证据，视为其放弃诉讼权利,依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回任涛、金建平的诉讼请求。案件受理费100元，由任涛、金建平负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。除任涛、金建平认为一审遗漏认定兴业银行南平分行系于2014年8月29日、9月1日才向盛源公司出借贷款外，各方对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。因已生效的（2016）闽0702民初3160号民事判决已认定兴业银行南平分行分别于2014年8月29日、9月1日向盛源公司出借款项，故对任涛、金建平主张的遗漏认定事实，本院予以确认。至于该事实是否影响抵押权的设立时间，本院在下文裁判理由中一并予以分析、认定。 另查明，在（2018）闽0702民初404号维源公司与盛源公司房屋租赁合同纠纷一案中，盛源公司主张其与维源公司就案涉厂房存在租赁合同关系，自2016年1月28日起其将案涉厂房交由维源公司使用，并据此向维源公司提出解除双方租赁合同关系及租金等反诉请求。双方的该纠纷尚在审理中。 本院认为，本案的争议焦点是任涛、金建平是否可依据其与盛源公司之间的租赁合同对抗案涉抵押权，从而享有在司法拍卖中排除向买受人交付案涉厂房的权利及优先购买权。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”也即租赁关系能否对抗抵押权，应结合租赁关系成立时间及抵押权设立时间进行判断。案涉《厂房租赁合同》成立于2013年4月24日，因不动产的抵押权自登记时设立，案涉抵押权设立时间为2012年9月12日，故该租赁关系迟于抵押权设立时间。至于任涛、金建平提及应以兴业银行南平分行的出借款项时间作为抵押权设立时间的问题，因兴业银行南平分行与盛源公司签订的系《最高额抵押借款合同》，合同约定盛源公司用案涉房产及土地使用权为今后一定时期内（2012年9月12日至2015年9月11日）的借款提供担保，因此该抵押借款合同项下的借款在抵押权设立之后发生，符合合同约定，该出借款项时间不影响本案实体处理。任涛、金建平的该上诉理由，本院不予采纳。其次，关于案涉《厂房租赁合同》的履行问题。因该合同明确约定了任涛、金建平需向盛源公司支付租赁保证金、租金，任涛、金建平主张其系通过“以债抵租”的方式履行支付义务，但二人提交的银行往来凭证仅体现金建平与盛源公司直接存在相关款项往来，不足以证明盛源公司有欠付任涛、金建平债务。也即任涛、金建提交的证据不足以证明双方曾对以何种债务、如何冲抵租金形成合意。且任涛、金建平陈述《厂房租赁合同》签订后，案涉厂房的大门进出均由二人控制，但二人未提交证据证明该事实。相反，盛源公司在2015年10月9日《合作协议》中已对案涉厂房的占有、使用权进行处分，并于2016年1月28日与维源公司签订《租赁合同》，将案涉厂房交由维源公司使用。任涛、金建平知晓该事实且未提出异议。虽二人陈述系因其与盛源公司达成合意将案涉厂房转租给维源公司，并由二人收取租金，但二人未提交证据证明该转租事实，故任涛、金建平应承担举证不能的不利后果。因此，任涛、金建平提交的证据均不足以证明二人已交付租金，并实际占有、使用案涉厂房。因此，二人据此主张排除执行并享有优先购买权，均无事实与法律依据，一审未予支持，是正确的。 综上所述，任涛、金建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由任涛、金建平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢争春 审 判 员 夏 雯 审 判 员 吴彦瑾 二〇二〇年六月五日 法官助理 金纪超 书 记 员 张 隽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理： （一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼； （二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁； （三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决； （四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉； （五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外； （六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理； （七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉： （一）后诉与前诉的当事人相同； （二）后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。 当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。