四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初676号 原告：成都万华投资集团有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道麓山大道二段6号附1号。 法定代表人：汪俊刚，董事长。 原告：成都万华新城发展股份有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道麓山大道二段6号附1号。 法定代表人：汪俊刚，董事长。 二原告共同委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：郑幼新，男，1963年4月15日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：任海洋，四川法邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹俊，四川法邦律师事务所律师。 原告成都万华投资集团有限公司（以下简称“万华投资公司”）、成都万华新城发展股份有限公司（以下简称“万华新城公司”）与被告郑幼新商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万华投资公司、万华新城公司的共同委托诉讼代理人车泓志、蔡娇，被告郑幼新的委托诉讼代理人任海洋、曹俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万华投资公司、万华新城公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认万华投资公司、万华新城公司与郑幼新签订的购买位于成都市天府新区房屋，备案号为XXX的《商品房买卖合同》及其附件于2019年4月11日解除；2.请求法院判令郑幼新协助万华投资公司、万华新城公司前往房地产管理部门办理备案号为XXX的《商品房买卖合同》备案登记撤销手续、位于成都市天府新区房屋的预告登记和预购预抵押登记的注销手续；3.请求法院判令郑幼新向万华投资公司、万华新城公司支付违约金5442392.1元（大写：人民币伍佰肆拾肆万贰仟叁佰玖拾贰元壹角）；4.请求法院判令郑幼新向万华投资公司、万华新城公司支付因郑幼新逾期还贷导致万华投资公司、万华新城公司代郑幼新向兴业银行成都分行支付的贷款本息及罚息等费用，暂截至2020年1月16日止为1801002元（大写：人民币壹佰捌拾万壹仟零贰元）；5.请求法院判令郑幼新向万华投资公司、万华新城公司支付自承担担保责任之日起至郑幼新实际清偿代偿费用之日止的同期银行贷款利率的四倍资金占用损失，暂截至2020年1月16日为273416元（大写：人民币贰拾柒万叁仟肆佰壹拾陆元）；6.请求法院判令郑幼新向万华投资公司、万华新城公司支付因通知郑幼新而支出的公证费、邮寄费共计822元（大写：人民币捌佰贰拾贰元）；7.请求法院判令郑幼新承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：郑幼新与万华投资公司、万华新城公司签订了备案号为XXX的《商品房买卖合同》及其相关附件（以下简称“买卖合同”），购买了万华投资公司、万华新城公司开发的位于成都市天府新区房屋（实际核准地址为成都市天府新区），约定该房屋总价款为18141307元，付款方式为首付款＋银行按揭贷款方式付款，首付款为5451307元，贷款部分为12690000元。买卖合同签订后，郑幼新通过向兴业银行成都分行（以下简称“银行”）贷款的方式向万华投资公司、万华新城公司支付了约定购房款，由万华投资公司、万华新城公司为郑幼新贷款承担担保责任。此后，郑幼新连续逾期还贷，导致银行要求万华投资公司、万华新城公司承担担保责任，万华投资公司、万华新城公司承担担保责任后，于2019年3月15日通过公证邮寄的方式向郑幼新邮寄了《担保损失追偿函》，迄今，郑幼新仍未偿还担保损失，截止2020年1月16日，万华投资公司、万华新城公司已经累计向银行承担担保责任共计1801002元。根据买卖合同相关约定，郑幼新逾期向万华投资公司、万华新城公司偿还担保损失的行为构成严重违约，并已经达到买卖合同约定的解除条件，因此，万华投资公司、万华新城公司于2019年4月8日以公证邮寄送达的形式向郑幼新发送了《解除合同通知书》，依约解除了买卖合同。综上，郑幼新的行为损害了万华投资公司、万华新城公司的合法权益，经万华投资公司、万华新城公司多次催收未果后，依约解除合同，现特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 郑幼新辩称，1.万华投资公司、万华新城公司作为保证人，替郑幼新偿还贷款后对郑幼新仅享有追偿权，因此万华投资公司、万华新城公司应通过主张追偿权的方式另案起诉；2.案涉房屋既是商品房预售合同的标的物，也是万华投资公司、万华新城公司与郑幼新及银行三方的借款合同约定的抵押物，万华投资公司、万华新城公司并没有代郑幼新偿还全部贷款及本息，解除合同将损害银行的债权；3.案涉房屋之上存在生效判决确认的债权，且已被多家法院司法查封，如解除合同将会损害案外人的合法权益，且郑幼新客观上已经丧失了将商品房退还给万华投资公司、万华新城公司的能力，退还行为事实上已经履行不能；4.万华投资公司、万华新城公司主张郑幼新支付垫付款项及四倍利息、房款30%的违约金、公证费、邮寄费、担保费等，实质上是行使其担保责任的追偿权，本案系商品房预售合同关系，万华投资公司、万华新城公司可就追偿权等以上部分另行主张；5.合同的解除需要从交易稳定、维护市场健康的角度出发，法院应慎用权利；6.郑幼新并未收到对方发出的追偿函及通知书，解除程序不合法，合同补充协议约定的解除条款系格式条款，万华投资公司、万华新城公司事先未就该条款进行注明，未尽提示义务，并且案涉房屋之上已经存在装修利益，郑幼新依约向对方支付了全部购房款和办理证书的税费，但对方延迟办理房屋所有权证书，其合同义务并未履行完毕，根据合同第19条第2款第2项约定，合同应该继续履行；7.合同附件中的物业服务合同部分分属另一法律关系，不应在本案中处理；8.如果法院认定解除案涉合同，违约金约定明显过高，且万华投资公司、万华新城公司未提供任何损失证明，即使存在违约金，也仅限于代垫银行款项的利息损失；9.万华投资公司、万华新城公司要求支付资金占用损失等，又要求支付违约金，实质上是同时主张了违约金和损失赔偿，属于重复主张，不应得到支持；10.若法院认定解除合同，应充分考虑案涉房屋目前市场争执的实际情况，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同解除而获取巨额利益。 本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，万华投资公司、万华新城公司（出卖人）与郑幼新（买受人）签订了备案号为XXX的《商品房买卖合同》及其相关附件，合同主要约定：郑幼新购买万华投资公司、万华新城公司开发的位于成都市天府新区房屋，房屋建筑面积为978.44平方米，总价款为18141307元；按贷款方式支付，郑幼新于2014年12月23日前，一次性付清购房首付款5451307元，剩余购房款12690000元向兴业银行成都分行贷款支付。同时约定：“关于违约责任方面：买受人在出卖人承担了保证责任后十五内未向出卖人支付完全部担保损失的，出卖人可解除合同，并要求买受人按照主合同约定房屋总价款的30%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿（包括但不限于出卖人承担的贷款本息违约金等银行扣取费用、同期银行贷款利率的四倍的资金占用损失、评估费、交通费、通讯费、追索担保损失时发生的诉讼费、保全费、执行费、追索担保损失时按政府发布指导价支付的律师代理费、差旅费等）进行赔偿，另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋以及装修或者入住的，买受人除了应当自行承担装修、搬家等损失外，还须另行向出卖人支付房屋折旧费损失（该损失的计算方式：买受人使用年限×主合同约定房屋总价款5%），并在解除合同后10日内将该房屋恢复原状后交还给出卖人；未免歧义，买卖双方确认：若出卖人根据贷款银行的要求，提供了保证担保义务，则在出卖人的保证担保责任被免除前，或出卖人承担了担保责任后，在获得买受人足额赔偿前，买卖双方间签订的主合同及本补充协议均视为未履行完毕，出卖人享有依据本条前款约定的合同解除权；关于通讯通信方式方面：如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人，寄发挂号信或特快专递的一方在邮寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市市内，寄发挂号信或特快专递的第三日视为送达日。” 2015年3月4日，兴业银行股份有限公司成都分行（债权人）与郑幼新（债务人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：郑幼新作为借款人贷款金额为12,670,000元，用于购买成都市天府新区正兴镇田家寺五社、六社麓湖生态城XXX-XXX组团项目XXX幢XXX层XXX号房屋，贷款期限为14年，贷款利率以贷款发放时适用的央行人民币贷款基准利率上浮5%确定，按月等额本息还款法还款，本笔贷款的担保方式为抵押加保证。万华投资公司、万华新城公司同意为郑幼新（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 2018年9月29日，兴业银行股份有限公司成都分行向万华投资公司、万华新城公司发送《兴业银行成都分行履行担保责任通知书》，要求万华投资公司、万华新城公司代偿郑幼新逾期未付的贷款本金及利息（包含罚息、复利）。截止2020年1月16日，万华投资公司、万华新城公司代郑幼新偿还兴业银行本息共计1,801,002元。 2019年4月3日，万华投资公司、万华新城公司经四川省成都市高新公证处公证其于2019年3月15日以特快专递方式向郑幼新邮寄《担保损失追偿函》及其相关附件，要求郑幼新支付代偿银行本息，后郑幼新未向万华投资公司、万华新城公司支付代偿费用。2019年4月9日，万华投资公司、万华新城公司经四川省成都市高新公证处公证其于2019年4月9日以特快专递方式向郑幼新邮寄《解除合同通知书》，要求郑幼新按照反诬买卖合同约定向其支付全部担保损失；按照案涉房屋总价款的30%向其支付违约金5,442,392.1元；配合其办理房屋买卖合同的备案登记的撤销手续、案涉房屋预告登记和预抵押登记的注销手续及房屋买卖合同解除后需办理的其他手续。该邮件于万华投资公司、万华新城公司因公证、邮寄共计产生822元费用。 另查明，案涉房屋所有权人为万华投资公司、万华新城公司，尚未过户登记至郑幼新名下。该房屋于2017年9月15日被四川省营山县人民法院因（2017）川1322财保267号案件予以查封；于2017年11月30日被四川省南充市中级人民法院因（2017）川13执保79号、（2017）川13民初147号案件予以查封；于2018年3月23日被成都市金牛区人民法院因（2017）川0106执4458号案件予以查封；于2018年5月17日被四川省营山县人民法院因（2018）川1322民初1165号案件予以查封。 以上事实有当事人身份信息、企业信息、《商品房买卖合同》及其相关附件、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《兴业银行成都分行履行担保责任通知书》、兴业银行转账回单、《四川省成都市高新公证处公证书》、《担保损失追偿函》、《解除合同通知书》、四川增值税专用发票、四川通用定额发票、邮寄信息、《房屋信息查询记录》等收据以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郑幼新与万华投资公司、万华新城公司签订的《商品房买卖合同》及其相关附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性约定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，郑幼新与万华投资公司、万华新城公司签订的合同明确约定：“郑幼新在万华投资公司、万华新城公司承担了保证责任后十五内未向万华投资公司、万华新城公司支付完全部担保损失的，万华投资公司、万华新城公司可解除合同，并要求郑幼新按照主合同约定房屋总价款的30%支付解除合同违约金，同时，郑幼新还应就其给万华投资公司、万华新城公司造成的担保损失进行赔偿。”另在万华投资公司、万华新城公司按合同约定地址邮寄了《担保损失追偿函》及其相关附件后，郑幼新仍未向万华投资公司、万华新城公司支付代偿银行本息，因此万华投资公司、万华新城公司在郑幼新未按约履行义务时，享有合同单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于郑幼新未按合同约定履行自己的义务，且在万华投资公司、万华新城公司在四川省成都市高新公证处经公证于2019年4月9日以特快专递方式向郑幼新邮寄《解除合同通知书》，加之双方约定了在成都市市内，寄发挂号信或特快专递的第三日视为送达日，故本院确认万华投资公司、万华新城公司与郑幼新签订备案号为XXX的《商品房买卖合同》及其附件于2019年4月11日解除。另外，由于郑幼新与案外人之间的纠纷，案涉房屋被其他法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部分协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定：“人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。”因案涉房屋尚未办理房屋所有权变更登记，故法院对该房屋实施的系预查封行为，案涉房屋在预查封时尚不为郑幼新所有，但郑幼新享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待权利属于债权，其实现以双方当事人对《商品房买卖合同》及其相关附件的正常履行为前提，法院正是基于郑幼新享有的物权期待权而对案涉房屋进行预查封，但当郑幼新违约导致《商品房买卖合同》解除，其取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现。因此，法院进行的预查封并不能导致万华投资公司、万华新城公司约定的解除权丧失，同时，万华投资公司、万华新城公司承担还贷担保责任后，获取房屋对价的合同目的已无法实现，如合同未能解除，案涉房屋又将为法院强制执行所处置，对万华投资公司、万华新城公司而言显失公平。鉴于上述事实及理由，万华投资公司、万华新城公司诉请解除合同理据充分，予以支持。 由于郑幼新逾期偿还银行贷款的原因导致双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，万华投资公司、万华新城公司要求郑幼新协助其前往房地产管理部门办理备案号为XXX的《商品房买卖合同》备案登记撤销手续、位于成都市天府新区房屋的预告登记和预购预抵押登记的注销手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除合同后的违约金及郑幼新就担保损失进行赔偿问题。万华投资公司、万华新城公司与郑幼新在《房屋买卖合同》中约定了：“买受人在出卖人承担了保证责任后十五内未向出卖人支付完全部担保损失的，出卖人可解除合同，并要求买受人按照主合同约定房屋总价款的30%支付解除合同违约金”，因郑幼新的违约导致的合同解除，郑幼新应向万华投资公司、万华新城公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而万华投资公司、万华新城公司主张郑幼新按照房屋总价款的30%向其支付违约金，又要求郑幼新就造成的担保损失进行赔偿等，实质上是同时主张了违约金和损失赔偿，该金额明显过高，不应重复计算。另万华投资公司、万华新城公司并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、郑幼新的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定郑幼新应承担的违约金为房屋总价款的15%即2,721,196元。 关于万华投资公司、万华新城公司主张郑幼新偿还代偿款的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，郑幼新应偿还万华投资公司、万华新城公司的代偿款项，故对万华投资公司、万华新城公司要求郑幼新支付代郑幼新向兴业银行成都分行支付的贷款本息及罚息等费用，暂截至2020年1月16日止为1,801,002元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司与被告郑幼新签订的购买位于成都市天府新区房屋，备案号为XXX的《商品房买卖合同》及其附件于2019年4月11日解除； 二、被告郑幼新于本判决生效后十日内协助原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司前往房地产管理部门办理备案号为XXX的《商品房买卖合同》备案登记撤销手续、上述房屋的预告登记和预购预抵押登记的注销手续； 三、被告郑幼新于本判决生效后十日内向原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司支付违约金2,721,196元（在原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司向被告郑幼新退还的房款中予以扣除）； 四、被告郑幼新于本判决生效后十日内向原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司支付代被告郑幼新向兴业银行成都分行支付的贷款本息及罚息等费用（暂截至2020年1月16日止为1,801,002元，以实际履行时原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司代偿总金额为准）； 五、驳回原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65,324元，由原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司负担20,000元，由被告郑幼新负担45,324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 郭海平 二〇二〇年六月十八日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷