福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终2407号 上诉人（原审被告）：晋江市灵源街道大山后社区居民委员会，住所地福建省晋江市灵源街道大山后社区。 法定代表人：王文艺，该居委会主任。 委托诉讼代理人：李子清，北京营天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈助业，男，1981年11月3日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审第三人）：王芝福，男，1941年12月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审第三人）：王杏仁，男，1951年8月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审第三人）：王文晏，男，1949年11月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审第三人）：王寿兴，男，1936年8月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审第三人）：王欢迎，男，1955年12月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审第三人）：王国泰，男，1950年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人晋江市灵源街道大山后社区居民委员会（以下简称大山后居委会）因与被上诉人陈助业及原审第三人王芝福、王杏仁、王文晏、王寿兴、王欢迎（以下简称王芝福等五人）、王国泰房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大山后居委会上诉请求：撤销一审判决，改判由王芝福等五人及王国泰共同向陈助业偿还购房款165880元。事实和理由：一、以王国泰为首的王芝福等六人，未经过村两委研究，也未经过居民代表大会推选，更无上级政府批准，私刻印章擅自组建灵源街道大山后社区安置房工作组（以下简称安置房工作组），不合法。陈助业明知自己所交款项不是汇入大山后居委会财务，却将大山后居委会列为被告是错误的，一审判决由大山后居委会向陈助业偿还购房款更是错误的。二、王芝福等五人及王国泰纠集而成所谓的工作组，将还没有建成且不能出售的廉租房向不明真相的陈助业等多人出售几十套，所得款项自己挥霍。一审以其向晋江市灵源街道办事处村级财务代理服务中心调查取得的1200376元认定为是陈助业支付的购房款是错误的，因为陈助业实际交付购房款165880元的时间是2012年2月22日，而上述的汇款时间却是2012年7月31日，金额不等，时间相差近半年，且也没有标明是陈助业所交付的款项，故该事实认定不清。三、陈助业所交购房款是交给安置房工作组，而非交给大山后居委会，故将大山后居委会列为被告是错误的。 陈助业辩称，其房子是在村里面买的，村里有签名，也盖了公章，王芝福等五人负责出卖和签合同的也都在。 王芝福等五人辩称，当时为了拆迁问题，村两委多次开会，确定每个生产队一个人共9个人代表各自生产队负责参与拆迁。其他四个人因各种原因不参加，后来由前述五个人组成帮忙处理拆迁跟安置房的有关事宜，故是合法的。 王国泰未作答辩。 陈助业向一审法院起诉请求：一、确认其与大山后居委会签订的《安置房使用权转让合同书》无效；二、大山后居委会返还购房款165880元，并支付自2011年5月29日至起诉之日止的利息按银行同期利率计算。 一审法院认定事实:2011年5月10日，大山后居委会与福建省晋江市开发区管理会、晋江市人民政府灵源街道办事处签订《晋江经济开发区安置用地置换协议》一份。诉争房屋对应的土地使用权证是【晋国用（2013）第00535号】，土地使用权人为福建省晋江市工业园区开发建设有限公司，地类用途体现是廉租房。诉争房屋所在的小区于2018年7月24日办理开发项目首次登记。本案诉争房屋在82套置换房屋范围内。另查明，陈助业为本案诉争房屋买受人，陈助业与大山后居委会于2011年5月28日签订《安置房使用权转让合同书》。本案诉争房屋经晋江市不动产登记中心登记为“外来职工廉租住房”。陈助业由王寿兴、王杏仁经手支付大山后居委会购房款165880元。陈助业于2019年1月4日提起本案诉讼。 一审法院认为，一、关于陈助业的主体是否适格问题。《安置房使用权转让合同书》的签名处虽然体现“王欢迎转”等内容，但陈助业及王欢迎均能对此作出合理说明，且结合于2012年2月22日出具的收款收据以及于2012年3月22日签订的《协商合议（暂时）》等事实，可认定陈助业为诉争房屋的买受人。陈助业基于合同当事人身份提起诉讼，其主体适格。二、关于陈助业与大山后居委会签订的《安置房使用权转让合同书》是否有效的问题。大山后居委会转让陈助业的房屋即本案诉争房屋经晋江市不动产登记中心登记为“外来职工廉租住房”，基于廉租房的特殊性质及特定用途，可认定双方签订的《安置房使用权转让合同书》违反了有关法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。三、关于陈助业是否有支付购房款给大山后居委会的问题。本案中，王寿兴、王杏仁陈述其接受大山后居委会委托，经办诉争房屋事项及购房款收款后在结算后将结余1200376元交给案外人王建新，后由王建新交至社区居委会账户。经一审法院向晋江市灵源街道办事处、晋江市农业局等相关部门核实，2012年7月31日确实有一笔1200376元（摘要为“廉租房款”）的资金汇入大山后社区账户。经审查，王寿兴、王杏仁陈述与主张的事实具有高度可能性，故可认定该事实存在。在前述认定的基础上，认定陈助业所支付的购房款165880元由王寿兴、王杏仁经手由大山后居委会收取。综上，大山后居委会基于无效合同取得的购房款165880元应予返还。其占用陈助业该购房款，造成了陈助业的利息损失，应予赔偿。陈助业要求大山后居委会退还购房款165580元及支付该购房款占用期间的利息损失，自2011年5月29日起按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至2019年1月4日止，于法有据，予以支持。大山后居委会缺乏事实与法律依据的主张，不予支持。王国泰经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第二百四十条规定，判决：一、确认陈助业与大山后居委会于2011年5月28日签订的《安置房使用权转让合同书》无效；二、大山后居委会应于判决生效之日起十五日内返还陈助业购房款165880元并赔偿陈助业利息损失，以165880元为基数，自2011年5月29日按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至2019年1月4日止的利息。案件受理费3618元，由大山后居委会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王芝福等五人主张其是受村两委委托帮忙处理拆迁事项，都是合法的，对此提供了自行追写的大山后社区两委扩大会议记录及大山后居委会《通知》各一份予以证明。经审查，因会议记录系王芝福等五人自行追写的，故不予采纳。《通知》上虽有大山后居委会的盖章，但仅凭该通知并无法证明其五人是受村两委委托，故不予采纳。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，案涉《安置房使用权转让合同书》的转让标的系“外来职工廉租房”，违反了有关法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该房屋转让合同无效并无不当，予以维持。关于大山后居委会是否有收到陈助业的购房款165880元的问题。经审查，根据一审法院向晋江市灵源街道办事处、晋江市农业局等相关部门的调查核实，时任大山后村两委的支部副书记王建新确实有向晋江市灵源街道村级财会代理服务中心汇入廉租房款项1200376元，即大山后社区账户确实于2012年7月31日有收到一笔1200376元（摘要为“廉租房款”）的资金，结合王建新向王杏仁出具的收到廉租房款1200376元的收条及王芝福等五人的相关陈述，在村委会没有任何证据可以推翻前述证据及陈述的情况下，可以相互印证王芝福等五人接受大山后居委会委托经办诉争房屋事项及购房款的事实。陈助业向大山后居委会支付购房款165880元有王杏仁、王寿兴出具的现金收入凭证为据，故案涉房屋转让合同确认无效后，大山后居委会应将陈助业支付的购房款165880元予以退还并赔偿相应的利息损失，一审判决对此认定并无不当，予以维持。 综上所述，大山后居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3618元，由晋江市灵源街道大山后社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。