北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26213号原告：李淑清，女，1953年5月6日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何历明，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，北京策略律师事务所律师。被告：北京昊瑞恒光实业有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号-1层D号-237号。法定代表人：孙雪。委托诉讼代理人：李文秋，北京邦文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡友志，男，1982年12月20日出生，回族，北京昊瑞恒光实业有限公司职员，住北京市朝阳区。原告李淑清（以下简称原告）与被告北京昊瑞恒光实业有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何历明、被告委托诉讼代理人李文秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年10月23日签订的《经营权转让合约》；2、被告返还、赔偿经营权转让款328024元及广告费20000元，并以上述总额为基数按日万分之二的标准支付自2015年8月8日至实际给付之日的违约金，并同意自违约金中扣除被告已返利32790元。事实和理由：2014年10月23日，我与被告签订《经营权转让合约》，约定被告已经合法取得了北京市朝阳区慧忠里103楼洛克时代大厦（以下简称洛克大厦）B1、B2层共计8542．12平方米的产权；我购买洛克大厦B1层X区位（以下简称涉租区位）的20年经营权，经营权到期后，被告承诺按合同条件续租12年，届时双方不再签署新合同；被告迟延交付区位，则应每日按合同金额的万分之二赔付违约金，且合同起始日相应顺延至区位实际交付之日；被告迟延交付达60日的，我享有合同解除权。签约后，我向被告支付经营权转让款328024元，向被告委托的代理方北京启航时代广告有限公司（以下简称启航公司）支付广告费20000元，但被告至今仍未交付涉租区位。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：2016年1月18日，被告原实际控制人徐扬将其以北京中投瑞丰投资管理中心（以下简称中投瑞丰公司）名义持有的被告100%股权转让给北京蟹岛酒店管理有限公司（现名称为北京金宇酒店管理有限公司，以下简称蟹岛酒店）。被告曾于2014年10月29日登报声明作废编号尾数为662的公章，徐扬于2016年3月至10月期间利用已作废的尾数662公章和私刻的尾数665公章对外签订《经营权转让合约》，已经刑事认定为徐扬个人构成合同诈骗罪。由于本案签约在2014年，时任法定代表人陈靖文已经联系不上，无法了解当时的具体情况，对于签约过程、何人办理、款项流转等均无从所知，亦无法确认。原告应当提交银行转账记录，如果款项转入被告对公账户，无论何种原因，被告均同意全额退还经营权转让款。启航公司所收费用与被告无关，原告应向启航公司主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《经营权转让合约》，乙方购买甲方涉租区位20年经营权。20年经营权到期后，为确保乙方在同等条件下拥有新一轮（12年）区位经营权，甲方承诺按本合同条件续约12年，届时双方不再签署新的合同。甲方应于2015年8月8日前将区位交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成。涉租区位经营权总价款为205015元，另外，为确保甲乙双方20年期满后，乙方在同等条件下优先续约12年，乙方同时支付20年期满后续约12年的租金123009元。乙方应于2014年10月23日前向甲方指定账户一次性付清上述总价款328024元。为确保乙方第一年收益及运营，甲方将乙方自2014年9月10日至2015年8月7日一年租金共计28524元于乙方支付完毕上述全部经营权款项的当日一次性返还给乙方。甲方违反上述各项承诺将承担全部法律责任；如因此导致乙方无法继续经营区位或本合同不能继续履行，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方未履行期间的价款并赔偿乙方的经济损失。甲方迟延交付区位达60日的，乙方有权单方解除合同，甲方应返还乙方剩余经营权期限相应价款。若甲方迟延交付涉租区位，则甲方应交区位之日起至实际交付区位日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间顺延至本区位实际交付之日。《经营权转让合约》落款甲方处盖有编号1101080555662的被告彩印公章印鉴，乙方处由原告签名并加摁手印。据原告提交收款收据载明，原告于2014年10月18日支付“定金”2万元，于2014年10月23日支付“房款”308024元，两份收据均加盖编号为1101080555663的被告财务专用章印鉴。原告于2014年10月15日支付“路客商城排号意向金（电商）”2万元，收据加盖启航公司财务专用公章。原告自述2015年10月至2016年12月期间，被告返利共计32790元。经查，涉租区位未交付原告使用，现涉租区位处于封闭锁门状态。另查1，被告于2014年8月7日注册成立，法定代表人系陈靖文。2014年8月8日，被告刻制公章（编号1101080555662）、财务章（编号1101080555663）、发票章（编号1101080555664）、合同章（编号1101080555665）。2014年10月29日，被告在北京青年报登报声明原公章（编号1101080555662）作废。2014年11月4日，被告法定代表人陈靖文到北京市公安局海淀分局办理审批手续，因业务需要重新刻制公章（编号1101080598679）。另查2，2014年9月10日，被告自北京坤展利都投资顾问有限公司（以下简称为坤展利都公司）处购买北京市朝阳区慧忠里103楼即洛克大厦-2层-02车库（面积6681．52平方米）、01层-01车库（面积1860．62平方米）合计8542．14平方米，房屋性质为商品房，规划用途为区位，被告登记为上述房产所有权人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。《经营权转让合约》系由被告持有效印鉴签署，为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。但需说明的是，结合《经营权转让合约》项下权利义务内容，双方实际系房屋租赁合同关系，并以租期加续租的方式实际收取32年租金，应认定其合同租期超过20年，超过部分无效。就有效内容，依据合同约定，被告迟延交付区位达60日的，原告有权单方解除合同。结合查证事实可知被告未向原告交付涉租区位，迟延时间远远超出合同约定60日，原告依约享有合同解除权，故原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。关于经营权转让款，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合查证事实可知，原告支付经营权转让费后未能占有使用涉租区位，其要求退还已付款项理由正当，无效租期对应价款应一并予以返还。就支付款项，原告提交之财务收据中明确载明收取商铺房款，其上加盖被告有效财务印鉴，且付款数额与合同约定经营权转让款数额相符，结合刷卡单可以形成证据链印证付款事实。被告未能举证推翻上述证据证明力，其以无法核实为由要求原告提交银行转账记录核查款项入账单位于法无据，其抗辩事由难以采信。另，原告自认已返利32790元，应自经营权转让款中予以扣减，剩余部分判决由被告退还原告。关于广告费，结合在案证据可知，原告向被告支付经营权转让费的同时另行支付启航公司“排号意向金”，被告违反约定导致合同解除，原告主张该笔损失理由正当，本院予以支持。被告赔付后可就此与启航公司另行处理。关于违约责任，依据合同约定，被告迟延交付区位，则应自交区位之日起至实际交付区位日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间相应顺延至本区位实际交付之日止。被告至今仍未履行涉租区位交付义务，原告主张违约金于法有据。现被告已返还转让款32790元，应自违约金计算基数中予以扣除。此外，无效租期对应违约金，本院难以支持，亦应予以扣除。本院以剩余经营权转让款为本金按日万分之二标准计算60日酌情判处违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李淑清与被告北京昊瑞恒光实业有限公司之间《经营权转让合约》超过二十年租期的对应条款无效。二、解除原告李淑清与被告北京昊瑞恒光实业有限公司之间的《经营权转让合约》。三、被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李淑清经营权转让款二十九万五千二百三十四元、赔偿原告李淑清损失二万元。四、被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李淑清违约金二千零六十七元。五、驳回原告李淑清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，由被告北京昊瑞恒光实业有限公司负担3014元（原告李淑清已交纳，被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李淑清）；由原告李淑清负担246元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年六月二十八日书记员  张 茜