福建省厦门市海沧区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0205执异5号 案外人：林静娇，女，汉族，1991年5月28日出生，住厦门市海沧区。 委托代理人：林羡珠、邓洁琳，福建欧菲亚律师事务所律师。 申请执行人：王再发，男，汉族，1992年12月10日出生，住福建省漳州台商投资区。 被执行人：陈志勇，男，汉族，1976年10月7日出生，住厦门市海沧区。 被执行人：吕加端，女，汉族，1976年11月2日出生，住厦门市海沧区。 被执行人：邱良荣，男，汉族，1976年12月30日出生，住厦门市海沧区。 本院在执行申请执行人王再发与被执行人陈志勇、吕加端、邱良荣借款合同纠纷一案【案号：（2019）闽0205执338号】中，案外人林静娇对本院执行厦门市海沧区H2013P07地块项目二期1#楼A梯2704室房屋（下称案涉房产）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人林静娇称，海沧法院于2019年1月30日因（2019）闽0205执338号执行案件查封了案涉房产，但该房产在2018年12月20日便已由被执行人吕加端出售给案外人，双方就此签订房屋买卖协议，该事实已经厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初2512号民事判决书所确认。综上，案外人在王再发起诉之前，就已向被执行人购买了案涉房产并居住其中，是案涉房产的权利人，请求中止对厦门市海沧区H2013P07地块项目二期1#楼A梯2704室房屋的查封措施。 案外人林静娇向本院提交的证据有：厦门市湖里区人民法院作出的（2019）闽0206民初2512号民事判决书、厦门市不动产登记信息查询结果、编号为0003578的《房屋买卖协议》、《收据》2份、林静娇名下尾号为7603的厦门农村商业银行账户的存款明细账5张、林静娇名下尾号为7198的招商银行账户的历史交易明细表16张；闽（2016）厦门市不动产证明第0099293号不动产登记证明；编号为03291738的《厦门市商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、厦门海投房地产有限公司增值税发票、通知、厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书；装修押金票据、《装修合同》、厦门骅圣石材装饰有限公司增值税发票；物业收费明细单、物业缴费POS单。 申请执行人王再发向本院提交书面材料称，案外人的异议申请没有法律依据，应当依法驳回。理由是：一是从案外人提交的材料可以看出案外人并没有支付购房全款，也没有将剩余款项按照人民法院的要求交付执行，且其签订合同时案外人对于案涉房产不能办理过户是明知的，其自愿承担风险，因此案外人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定；二是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案案涉房产存在抵押权，故人民法院对执行异议不应支持；三是案外人仅享有合同债权，而不享有物权。湖里法院作出的生效法律文书仅是确认合同效力，并没有确认物权转移的效力，案外人买卖合同的债权与申请执行人的债权均属于普通债权，故案外人不享有排除执行的权利；四是案外人与债务人之间可能存在恶意串通和帮助债务人逃避债务的情况。从案外人提交的房屋买卖合同落款时间看，债务人出售房产并非是为了解决偿债问题，而是为了避免其不动产被法院执行。从湖里法院的民事判决书上看，债务人对于案外人的诉求是完全认可的，可见双方是为了阻却执行而骗取该生效判决。 被执行人陈志勇、吕加端、邱良荣未作答辩。 本院查明：2019年1月22日，本院依王再发的诉前保全申请，作出（2019）闽0205财保28号民事裁定书，裁定“查封、扣押、冻结被申请人陈志勇、吕加端、邱良荣名下价值2950000元的财产”。次日，本院依据该裁定查封了预告登记在吕加端名下的案涉房产，期限三年。 同年2月1日，王再发与陈志勇、吕加端、邱良荣借款合同纠纷诉至本院，该案经法院调解于2019年2月15日达成如下协议：“一、原告王再发与被告陈志勇、吕加端共同确认被告陈志勇、吕加端尚欠原告王再发借款本金2600000元及利息（以2600000元为基数，按月利率2%为标准，从2019年2月15日计算至实际还清之日止）。前述款项被告陈志勇、吕加端应于2019年2月18日前向原告王再发一次性付清。二、被告邱良荣同意对上述第一项债务承担连带清偿责任”，本院依法作出（2019）闽0205民初551号民事调解书，确认上述协议合法，即日发生法律效力。因陈志勇、吕加端、邱良荣未如期履行还款义务，王再发于同月20日向本院申请执行，案号为（2019）闽0205执338号，前述财产保全措施自动转为执行措施。 另查明，2018年12月20日，被执行人陈志勇、吕加端（甲方）与案外人林静娇（乙方）签订了编号为0003578的《房屋买卖协议》，约定将案涉房产以人民币375万元转让给乙方，乙方应在协议签订当日支付15万元，在2019年1月30日前支付160万元，2019年1月份开始甲方银行按揭由乙方支付。协议第十三条还约定，甲乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后叁日内前往土房局办理交易登记手续。同日，案外人通过其名下尾号为7603的厦门农村商业银行账户向陈志勇名下账户转账支付了15万元，陈志勇、吕加端于当日出具《收据》一份，确认收到购房定金15万元。2019年1月18日，案外人分别通过其名下厦门农村商业银行、招商银行的银行账户向吕加端名下银行账户转账100万元、60万元，陈志勇、吕加端于当日出具《收据》确认收到购房款160万元。该房屋买卖协议于2019年6月27日经湖里法院判决确认合法有效。 2018年12月31日，案涉房产经被执行人吕加端验收后实际交付使用。2019年1月20日，林静娇与厦门骅圣石材装饰有限公司签订《装修合同》，委托厦门骅圣石材装饰有限公司对案涉房产进行装修，同月23日，案外人以吕加端的名义向厦门海投物业有限公司缴交案涉房产装修押金1900元，缴纳物业管理费至2020年1月。自2019年1月起至2020年5月间，林静娇通过其名下尾号为7198的招商银行账户，每月向中国民生银行厦门分行偿还案涉房产按揭贷款，合计241103.56元。 本院认为，申请执行人与被执行人陈志勇、吕加端、邱良荣的借款合同强制执行属于金钱债权执行，从本案执行依据调解内容可见，申请执行人对案涉房产并未享有对抗案外人的优先受偿权。因此，本案案外人的异议请求能否成立，主要分析案外人是否符合无过错买受人物权期待权的保护要件。首先，从案外人林静娇与被执行人陈志勇、吕加端的房屋买卖协议签订和购房款转账的时间节点判断，案涉房产的买卖行为发生于2018年12月20日，本案查封时间为2019年1月23日，且该买卖协议已经厦门市湖里区人民法院生效判决确认合法有效，故认定林静娇与陈志勇、吕加端在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。其次，案外人林静娇通过银行转账方式依约足额支付了两期购房款项合计175万元，余款亦按照合同约定逐月偿还银行按揭贷款，故认定案外人已按合同约定履行了支付全部价款的义务。第三，被执行人吕加端于2018年12月31日从厦门海投房地产有限公司接收案涉房产，案外人于2019年1月20日签订装修合同，交纳装修押金、物业费等，由此可以推断被执行人接收房产后及时交付案外人占有使用的事实，案外人对案涉房产进行了事实上的管理和支配,符合在法院查封之前合法占有案涉房产的要件。第四，案涉房产在法院查封时处于预告登记的状态，尚不符合办理一手权属证书的条件，权属变更又因法院查封客观上无法办理，没有证据证明林静娇怠于行使过户登记权利或存在其他过错，故认定未办理产权过户登记非林静娇个人原因。目前，尚无证据显示案外人与被执行人存在恶意串通，但被执行人是否存在转移财产逃避执行行为可待执行实施环节进一步查证。综上，案外人林静娇的执行异议理由成立，依法可以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对厦门市海沧区H2013P07地块项目二期1#楼A梯2704室房产的执行。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长 吴丽芬 审 判 员 罗小茜 审 判 员 付 臻 二〇二〇年六月十八日 法官助理 方 向 书 记 员 颜巧贤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。