广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1203民初587号原告：周立敏，女，汉族，1977年5月14日出生，住广州市越秀区北京南路68号2504房，公民身份号码：440103197705145727。委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。被告：肇庆鸿誉房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口新城60区天后路东1号鼎湖麓园3-4幢223卡商业。法定代表人：庞晓贇。委托代理人：严文敏、魏超洲，均系该公司法务。原告周立敏诉被告肇庆鸿誉房地产开发有限公司（以下简称肇庆鸿誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告周立敏的委托代理人刘惠宏，被告肇庆鸿誉公司的委托代理人严文敏、魏超洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周立敏诉称，2011年3月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2011032658220917），合同约定了原告向被告购买肇庆市鼎湖区鼎湖森邻第M1NM2幢14层M2-1401房（房屋部门登记地址为庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M2-1401房），购房款为564498元，被告应在2011年12月31日前将房屋交付原告使用，被告应在房屋交付450日内为原告办理房地产权属证书。原告已经在签订合同当日一次性向被告付清全部购房款564498元并交付了办证税费17493元、房屋维修基金2000元。但被告至今未将房屋交付给原告使用，也未将本案涉案房屋的房地产权属证书交付给原告。被告至今未交付房屋及房地产权属证书给原告是由于被告委托房屋的物业管理方肇庆晟汇物业服务有限公司（以下简称晟汇公司）处理房屋交付等事宜，而晟汇公司要求原告必须支付交楼前的物业管理费才为原告办理有关交楼手续，原告认为晟汇公司要求并不合理，而且原告与被告签订《商品房买卖合同》并没有约定以支付交楼前的物业管理费作为原告交付本案涉案房屋给被告使用的前提条件，由于晟汇公司的无理要求并一直拖延交楼，而被告也未履行配合交付房屋的义务，导致原告至今无法收楼。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按照合同履行了全部义务，被告理应按照合同约定将房屋交付给原告使用并交付房地产权属证书，其他人包括晟汇公司无权干涉原告收楼的主张，由于被告的不作为导致原告交付房款至今未能使用房屋也未能领取房屋权属证书，被告行为已属违约。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告将肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M2-1401房交付给原告使用；2、被告将肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M2-1401房的房地产权属证书交还给原告；3、被告将肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M2-1401房的住房维修资金卡交还给原告。4、本案诉讼费由被告承担。原告周立敏举证如下：1、《商品房买卖合同》（合同编号：2011032658220917号），证明原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了原告向被告购买肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M2-1401房，购房款为564498元，被告应在2011年12月31日前将本案涉案房屋交付原告使用，被告应在本案涉案房屋交付450天内为原告办理房地产权属证书；2、发票，证明2011年3月26日，被告向原告开具购房款《发票》，确认已收到原告支付的本案涉案房屋全额购房款564498元；3、收款收据，证明2011年3月26日，被告向原告开具收款收据，确认已收到原告预交涉案房屋的契税、印花税、登记费、查册费等共17493元；4、收款收据，证明2011年3月26日，被告向原告开具《收款收据》，确认已收到原告预交的住房维修基金等共2000元；5、银行POS机刷卡凭据，证明原告分三笔款分别向被告支付了1万元、56万元及13991元，共583991元，即上述证据2-4证明涉案房屋的购房款、税费、住房维修基金款项；6、不动产权属登记信息查询证明，证明涉案房屋已在原告名下，原告已是合法权属人，其诉讼请求有合同及法律依据。被告肇庆鸿誉公司辩称，1、我司已按合同约定向原告交付案涉房屋，但原告怠于办理收楼手续。我司按照《商品房买卖合同》约定于2011年12月31日向原告交付了案涉房屋，但原告未在约定日期前来办理收楼手续，其后，我司于2018年7月21日向原告寄发了《催促收楼通知书》，催促原告尽快收楼手续，我司已经履行通知义务向原告交付案涉房屋，但原告因自身原因怠于领受案涉房屋；2、案涉房屋不动产证书已经办妥，原告怠于领取不动产权证书。我司按合同约定办妥涉案房屋不动产权证书，并电话通知原告领取，但原告至今未领取不动产证书。原告可持《商品房买卖合同》原件、身份证原件前往我司领取案涉房屋不动产权证书；3、肇庆市住房和城乡建设局鼎湖分局未向业主颁发物业维修资金卡。原告委托我司代为缴纳案涉房屋物业维修资金，我司已代为缴纳，但肇庆市住房和城乡建设局鼎湖分局并未颁发物业维修资金卡，原告可持身份证前往缴纳物业维修资金银行进行查询。被告肇庆鸿誉公司举证如下：1、催促收楼通知书，证明被告于2018年催促原告办理收楼手续；2、邮寄单、投递情况，证明催促收楼通知书已经妥投，原告怠于领收案涉房屋；3、不动产权证复印件，证明被告已经办理不动产权证，但原告未领取。经审理查明，2011年3月26日，原告周立敏与被告肇庆鸿誉公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻M1N2M2幢M2-1401房，建筑面积119.2平方米，套内建筑面积96.68平方米，总价款564498元；分期付款：买受人已付房款169349元，定于2011年1月17日前付房款225799元，余款169350元定于2011年2月1日前全部付清；出卖人应当在2011年12月31日前将商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告与被告签订《合同补充协议》，协议第三条约定：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房已实际交付买受人。合同签订当天，原告付清了全部的购房款564498元，并缴纳了契税、印税、登记费、维修基金等费用19493元，被告向原告出具了发票和收款收据。2016年间，原告到案涉房屋处沟通和办理收楼事宜，案涉房屋的物业管理方晟汇公司告知原告需要从2012年1月开始收取物业管理费，原告认为未收楼不应支付物业管理费，故原告至今一直没有办理收楼手续。2018年7月21日，被告按照合同约定的送达地址向原告邮寄《催促收楼通知书》，该通知书主要内容为：“阁下于2011年3月26日向我司购买案涉商品房，该商品房已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2011年12月31日交付给阁下，因阁下至今仍未前来我司办理该商品房的收楼手续，故我司特发此函，请阁下尽快带齐有关资料和款项前来鼎湖碧桂园幸福里销售中心办理该商品房的交接手续。”该邮件于2018年7月23日妥投。另查明，案涉商品房所在的M1、N、M2幢于2011年10月12日规划验收合格，肇庆市城乡规划局核发了《建设工程竣工规划验收合格证》。被告为原告办理了案涉商品房的粤房地权证肇字第0300014072号《不动产权证》，登记时间为2013年5月14日。庭审时，被告认为案涉商品房已于2011年12月31日前向原告寄送收楼通知书，但其没有向法庭提供证据。被告还认为原告可以持身份证、商品房买卖合同原件直接到被告处办理验收房屋的收楼手续和领取房屋权属证书。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。根据合同附件四《合同补充协议》第四条约定：“双方的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人。”被告已于2018年7月21日通过EMS特快专递的方式按合同载明的原告的通讯地址邮寄催促收楼通知书，按上述约定，该收楼通知书已于同月23日送达。原告并未按收楼通知书的约定办理收楼手续，结合合同附件四《合同补充协议》第三条的约定：“买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房已实际交付买受人。”原告收到催促收楼通知书后一直未办理收楼手续，且原告亦承认其于2016年间到案涉房屋楼盘处沟通和办理收楼事宜，但由于晟汇公司要求其支付2012年起的物业管理费，原告明确知道案涉房屋已经符合交付条件而其拒绝支付物管费导致一直没有办理收楼手续。被告在庭审中亦表示原告只需要持身份证、商品房买卖合同原件到被告处就可以办理验收房屋的收楼手续，原告未能办理收楼手续，应由其自行承担责任，故原告要求被告交付案涉房屋给原告使用，无事实和法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”被告已按约定的时间内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2013年5月14日为案涉房屋办妥了粤房地权证肇字第0300014072号《不动产权证》，原告可持身份证、商品房买卖合同原件到被告处领取，故对原告要求将案涉房屋的权属证书交还给原告的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告请求被告将案涉房屋的住房维修资金卡交还给原告的诉讼请求。被告按照约定向银行缴纳住房维修基金后，银行并没有开具住房维修资金卡，原告可持身份证件到银行查询是否缴纳缴纳住房维修基金。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周立敏的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722.49元，由原告周立敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  伍钜雄二〇二〇年六月三十日书记员  黄素怡