达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1329号 原告：四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司，住所地达州市西外金龙大道207号通锦国际新城。 负责人：朱宏康，经理。 委托诉讼代理人：胡轩，男，1966年10月14日出生，汉族，系该公司工作人员。 被告：胡玲，女，1976年3月8日出生，汉族，现住达州市通川区。 被告：冉启东，男，1976年12月4日出生，汉族，现住达州市通川区。 原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司（以下简称赛奥物业达州分公司）与被告胡玲、冉启东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛奥物业达州分公司的委托诉讼代理人胡轩、被告胡玲、冉启东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赛奥物业达州分公司提出诉讼请求：1.被告胡玲、冉启东共同支付所欠原告物业费和垃圾清运费共计16806.25元；2.被告胡玲、冉启东共同支付所欠原告物业费和垃圾清运费16806.25元的违约金（按中国人民银行同期同档贷款利息计算）。事实及理由：原告于2009年2月27日、2011年4月27日、2016年4月30日与四川路桥通锦房地产开发有限公司、通锦.国际新城业主委员会签订《通锦.国际新城物业服务合同》，并按合同约定履行了相应义务，但被告作为业主，从2009年8月1日开始，未按照合同约定按时缴纳物业费和垃圾清运费。截止2019年12月31日，已累计欠费16806.25元。2009年12月开始，原告每半年、每年年底多次上门催收、电话催收、张贴《催费单》催收，被告均拒不缴纳。根据合同约定，被告还应按每日3‰的标准承担违约金，原告自愿减少违约金，要求按中国人民银行同期同档贷款利率计算。 被告胡玲、冉启东辩称，二被告所在楼层为7楼，2008年，二人对案涉房屋进行了装修，装修完毕后因二人之子出生，因此未入住，之后8楼住户进行装修，装修过程中，二被告位于客厅与厨房的交界处从楼上漏水，损坏了二被告新装修的房屋。二被告找到楼上住户，后又找物管，物管工作人员来二被告家中进行了查看，为查找原因而将二被告房屋的吊顶拗开了一个洞。此事之后便不了了之，案涉房屋损坏的部分至今未恢复。 本院经审理认定事实如下：2006年，被告与四川路桥通锦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向四川路桥通锦房地产开发有限公司购买位于通川区房屋，建筑面积130.45㎡。该合同第二十三条约定四川路桥通锦房地产开发有限公司为通锦国际新城小区选聘的物业管理企业为四川赛奥物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1元／月／平方米。 2009年2月27日，原告与四川路桥通锦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定：自2009年3月1日开始至本物业区域业主委员会成立前，由原告管理通锦国际新城；物业管理服务费为多层住宅每月每平方米0.6元、高层住宅每月每平方米1.0元、生活垃圾处理费每月每户4元；物业服务费交付时间为每月5日前交纳上月物业服务费，也可按季度、半年、年度交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金等。 2011年4月27日、2016年4月30日，原告（乙方）与通锦国际新城业主委员会（甲方)分别签订《物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方从2011年5月1日起对通锦˙国际新城住宅小区提供物业管理服务，甲方委托乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护和管理；物业共用部位的设施设备的日常运行、维修养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生和垃圾收集清运到垃圾站及雨水、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆交通和停放管理；协助公安机关维护公共场所秩序、抓好安全防范等事项的管理工作；业主装饰装修管理服务等；服务费用为确保通锦国际新城物业服务活动正常运行，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，其具体标准约定如下：电梯住宅1.00元/平方米*月，多层住宅0.60元/平方米*月，生活垃圾清运处理费（住宅）4.00元/户*月；乙方按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，需甲方协调的有关问题，甲方应予配合并协商处理；物业服务费用可选择按年度、半年、季度、月交纳，业主和物业使用人根据选择年度应在本年度的二季度末月、半年交纳的在本年度的一季度末月、三季度末月；季度交纳的应在每季度末月；月度交纳的在每月20－30日期间履行交费义务，逾期则按每天3‰支付违约金；乙方配合甲方制定本物业区域业主管理规约，乙方根据本合同和业主管理规约及物业管理规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予配合和支持；乙方可采取规劝、追究违约、索赔等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为等。 被告物业系电梯住宅，从2009年8月1日起至2019年12月31日期间，被告未缴纳过物业管理费和生活垃圾处理费。原告于2009年12月起采取每年12月份在小区内张贴催费通知书的方式向被告催收物业费，但被告至今未缴纳。 同时查明，通锦国际新城其业主于2010年11月7日召开首届业主大会，选举产生国际新城业主委员会，并于2010年11月11日报达州市房产管理局备案，经该局审查，符合国务院《物业管理条例》及住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》关于备案的规定，准予备案。 通锦国际新城业主委员会于2019年5月8日出具《证明》一份，证明原告按照物业服务合同完成了物业服务事项，达到了合同的要求和标准等，没有违反合同约定的事项。 被告所在房屋楼层为7楼，2008年7月，二人对案涉房屋进行了装修。装修完毕后，楼上即8楼住户在自家住房装修过程中对进行厨房渗水试验，其水渗透至二被告房屋客厅与厨房的交界处。二被告找到楼上住户，后又找物管，物管工作人员前往被告家中进行了查看，为查找渗水原因，便将二被告房屋的吊顶拗开了一个洞，直径约30公分。8楼房屋装修完毕后，该处未再有渗水问题，但被告找8楼业主对其损坏部分要求恢复原状时，而8楼业主要求被告找物管。此事之后便不了了之，至今未得到妥善解决，被告房屋损坏的部分至今未修复。 本院认为，依照《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”以及第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同”的规定，原告与四川路桥通锦房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，与通锦国际新城业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告按照合同约定履行服务义务，被告理应按合同约定及时缴付物业服务费用。因被告与四川路桥通锦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的前期物业收费价格为0.6元/月*平方米，2011年4月27日、2016年4月30日，原告与通锦国际新城业主委员会签订的《物业服务合同》约定的从2011年5月1日起物业收费标准为电梯住宅1元/月*平方米，生活垃圾处理费4元/月˙户，因此被告从2009年8月1日起至2011年4月30日期间，应当按照0.6元/月*平方米的标准缴纳物业管理费，从2011年5月1日起至2019年12月31日期间按1元/月*平方米的标准缴纳物业管理费，生活垃圾处理费均按4元/月*户。按照上述标准计算，被告应当缴纳的物业管理费和生活垃圾处理费为16806.25元（0.6元/月*平方米×130.45平方米×21月+1元/月*平方米×130.45平方米×104月+4元/月*户×125月）。被告以其房屋漏水导致装修损坏为由拒交物业费的抗辩理由是否成立的问题，因其楼上业主作渗水试验至被告屋顶和墙面部分损坏，被告应当依法向责任人主张恢复原状或赔偿损失，但被告以此理由10年来均拒交物业服务费，损害了原告的合法权益，因此，被告的抗辩理由不成立。但物业工作人员为了查看漏水原因将被告房顶拗开的洞应予以恢复，因被告未举证证明损失大小，因此本院酌定原告补赔偿被告1000元。品跌后，被告还应支付原告15806.25元。而对因渗水导致装修损坏部分，被告应当另行主张权利。对原告主张被告支付所欠物业管理费、垃圾清运费及违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，因物业服务合同中约定的违约金计算方式明显过高，原告主动要求减少为从逾期之日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算，虽然原告未举证证明被告的违约行为对其造成损失的具体金额，亦未举证原告系按年度缴纳物业费还是按季度、按月缴纳，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的等综合因素，本院确定违约金的计算方式为按欠缴物业管理费、垃圾清运费金额从次年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第二条、第十五条、第二十一条、第四十一条规定，判决如下： 一、被告胡玲、冉启东于本判决生效后十五日内向原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司支付物业服务费、生活垃圾处理费15806.25元及违约金（违约金的计算为：2010年1月1日至同年12月31日欠费398.59元的违约金从2011年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2011年1月1日至同年12月31日欠费1608.2元的违约金从2012年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2012年1月1日至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2013年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2013年1月1日至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2014年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2014年1月1日至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2015年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2015年1月1日至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2016年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2016年1月1日至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2017年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2017年1月1日,至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2018年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2018年1月1日至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2019年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2019年1月1日至同年12月31日欠费1848.2元的违约金从2020年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止）。 二、驳回原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费220元，减半收取110元，由被告胡玲、冉启东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  侯学全 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李红秀