安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初386号 原告：马鞍山创客加文化创意产业园管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市湖北东路。 法定代表人：吴增权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴荣京，安徽致臻律师事务所律师。 被告：李加和，男，1968年10月生，汉族，住安徽省马鞍山市当涂县。 原告马鞍山创客加文化创意产业园管理有限公司（以下简称创客加公司）与被告李加和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创客加公司的委托诉讼代理人戴荣京到庭参加诉讼，被告李加和经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创客加公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告所签订房屋租赁合同并判令被告搬出租赁房屋；2.依法判令被告支付房租及物业管理费13660元，并支付逾期利息(以13660元为基数，按中国银行同期同类贷款利率，自2019年9月1日起至付清之日止)；3.支付违约金3384元；4.诉讼等费用由被告承担。创客加当庭以笔误为由变更第三项诉讼请求，即要求支付违约金3884元。事实和理由：2016年8月31日，被告与马鞍山创客加文化创意产业园投资有限公司签订租赁合同，约定被告承租马鞍山市花山区湖北东路1599号58栋110号房屋，租赁期三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，合同还约定了租金及违约责任等相关内容。2018年7月，由于马鞍山创客加文化创意产业园投资有限公司股权结构调整，将该房屋的出租权转移至原告。2018年7月17日，原告又与被告签订一份房屋租赁合同，替代原租赁合同,约定了租赁期限为24个月，自2018年7月1日起至2020年6月30日止，租金按年调整等相关内容。但合同签订后,被告一直未能按合同约定给付房租，且拖欠的原合同项下的自“2018年1月至2018年7月”半年房租也未能给付，严重违反了原被告双方合同的约定。为此，原告于2019年8月1日通知被告解除合同并承担违约责任，但时至今日未果。以至成讼，望判如所请。 李加和未作答辩，亦未提供证据材料。 创客加公司围绕诉讼请求依法提交下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证明，用以证明原告主体身份信息；2.李加和身份证复印件，用以证明被告主体身份；3.房屋租赁合同，用以证明原、被告间租赁关系；4.解除通知书，用以证明原告通知解除租赁关系。经组织当庭质证，上述当庭提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年7月17日，创客加公司作为甲方，与乙方李加和签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于马鞍山市花山区房屋以现状出租给乙方，经双方确认计租面积29.76平方米，租赁期24个月，自2018年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准：签订合同乙方向甲方支付6个月租金，共计人民币7140元。乙方每六个月预交一次该物业的租金，每个交租月的5号或之前向甲方预交下一期租金。若上述日期恰逢节假日，则乙方付款时间相应顺延。本合同约定的租赁期内，乙方应支付甲方的租金按如下标准履行：由2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金标准为人民币1190元／月；由2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金标准为人民币1250元／月，递增5%；由2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金标准为人民币1313元／月，递增5%。该合同第五条规定，根据双方在《物业管理合同》中约定的条款，乙方应当按时支付物业管理费用。双方约定半年物业费为人民币714元。根据该合同第十二条规定，乙方在租赁期间，如延期支付租金，除应依照约定支付租金外，每逾期1日，应当支付应付未付款的1%作为违约金，逾期超过30天的额，乙方同意接受甲方停止该物业的水电供应，或解除合同，甲方并按违约追究乙方责任。2019年8月1日，创客加公司向李加和发出《解除房屋租赁合同通知书》。创客加公司主张，截至2019年8月31日，李加和合计欠房租、物业费13660元；逾期违约金3884元＝（13660—714）×1%×30天。 另查明，2016年8月31日，马鞍山创客加文化创意产业园投资有限公司与李加和签订《房屋租赁合同》，约定李加和承租马鞍山市花山区房屋，租赁期三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。合同约定了租金及违约责任等相关内容。其中，2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金标准为人民币1250元／月。在合同履行中，2018年7月，马鞍山创客加文化创意产业园投资有限公司因股权结构调整，将该房屋的出租权转移至原告创客加公司。2018年7月24日，马鞍山创客加文化创意产业园投资有限公司与李加和签订《终止合同协议书》。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《房屋租赁合同》系签订各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《房屋租赁合同》第十二条第一款规定，在租赁期间，如逾期支付租金超过30天，承租方同意出租方停止该物业的水电供应或解除本合同。根据创客加公司当庭提交的证据材料，李加和支付租金已逾期超30天。创客加公司虽向本院提交了2019年8月1日《解除房屋租赁合同通知书》，但并未提交李加和收到该通知的证据材料，且主张解除合同是守约方的权利，但相对方有异议的权利，发出解除合同通知并不代表合同已经解除，即使是行使解除权方也要继续履行合同直至合同解除通知为对方确认或被人民法院确认生效。李加和在未到庭应诉，亦未提交证据材料，视为放弃异议权和抗辩权。本案房屋租赁合同应予解除。李加和履行了向创客加公司支付部分租金义务后，不再按照租赁协议约定继续履行支付租金的义务，构成了违约，应承担相应的违约责任。根据创客加公司当庭提交的证据材料，李加和已拖欠租金、物业费13660元，并应依照合同约定支付违约金3884元。李加和未能就其迟延支付租金的正当理由举证证明，创客加公司诉讼请求，有双方约定基础，符合法律规定，本院依法予以支持。关于逾期利息，创客加公司主张的逾期利息及违约金均是基于李加和逾期支付租金这同一违约行为，其所主张的逾期利息和违约金均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，都具有补偿性，不应当并存。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定逾期利息，但对违约金做了明确的约定。根据合同法约定优先的原则，应优先适用违约金条款。如果创客加公司认为合同约定的违约金不足以弥补其实际损失的，可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院对合同约定的违约金予以调整，即要求增加违约金的数额，但不应当在适用违约金条款的同时又要求赔偿逾期利息。因此，创客加公司要求李加和支付逾期利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告马鞍山创客加文化创意产业园管理有限公司与被告李加和于2018年7月17日就位于马鞍山市花山区房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告李加和于本判决生效之日起十日内腾空并退还马鞍山市花山区房屋给原告马鞍山创客加文化创意产业园管理有限公司； 三、被告李加和于判决生效之日起十日内向被告马鞍山创客加文化创意产业园管理有限公司支付自2019年8月31日前拖欠租金、物业费13660元； 四、被告李加和于判决生效之日起十日内向被告马鞍山创客加文化创意产业园管理有限公司支付违约金3884元； 五、驳回原告马鞍山创客加文化创意产业园管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，由被告李加和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年六月八日 书记员  丁 敏