吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民初376号原告：桦甸市城市建设开发有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：刘某，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，吉林功承律师事务所律师。被告：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司。法定代表人：姜某，执行董事。原告桦甸市城市建设开发有限公司（以下简称城开公司）与被告桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城开公司的委托诉讼代理人刘某、郑某到庭参加诉讼，被告龙兴公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城开公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙兴公司立即向城开公司偿还借款本金23,215,729元及利息（截止至2019年9月1日利息为7,634,679.6元，从2019年9月1日起至实际给付之日止，以1270万元借款本金为基数，按年息4.745%标准计算利息；以769万元借款本金为基数，按年24%标准计算利息；以219万元借款本金为基数，按年15%标准计算利息）；2.判令龙兴公司立即向城开公司支付违约金21.9万元；3.判令龙兴公司向城开公司支付律师代理费31万元；4.本案诉讼费、保全费、保函费由龙兴公司承担。开庭前，城开公司变更诉讼请求为：1.判令确认城开公司与龙兴公司签订的《购房合同书》合法有效；2.判令龙兴公司立即向城开公司交付龙兴罗兰圣菲12号楼0001001-0001005号房屋、龙兴罗兰圣菲13号楼0001001-0001008号房屋、龙兴罗兰圣菲14号楼0001001-0001008号房屋，并为城开公司办理产权登记手续；3.判令龙兴公司向城开公司支付违约金3,900,422.4元和利息损失（利息以27,718,537元为基数，按年利率24%从2020年1月1日计算至实际给付之日止）；4.本案诉讼费、保全费、保函费由龙兴公司承担。事实和理由：2015年7月22日至2018年6月29日期间，龙兴公司陆续向城开公司借款41,060,729元。借款到期后，龙兴公司在2018年12月31日与城开公司签订《购房合同书》，龙兴公司以位于桦甸市××街户房屋抵偿城开公司欠款，并约定龙兴公司应于2019年12月31日前交付房屋（合同第四条）。综上所述，《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，龙兴公司未按约定向城开公司履行交付房屋义务已构成违约，根据《购房合同书》第八条约定以及《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2019]14号）的规定本案由贵院受案管辖，故为维持城开公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，提起诉讼。龙兴公司未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：2015年7月22日，龙兴公司作为借款人与城开公司作为贷款人签订《桦甸市棚户区改造资金借款合同》，约定：借款金额为2981万元，借款用途为棚户区改造流动资金，借款期限自2015年7月20日起至2017年7月22日止，贷款利率为年利率4.745%，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，起息日是首次发放贷款时，贷款凭证或借款借据所载明的实际放款日，本合同项下贷款利息一次性收取（贷款本金中留扣）。提款期自本合同签署之日起至2017年7月22日，所有提款均应在提款期内进行。借款人应根据实际用款需求提取借款，首次提款申请最早可以于合同生效当日向贷款人提交。借款人的提款申请经贷款人审核同意后方可提款。还款原则：先息后本、按期结息、利随本清。借款人应按本合同约定足额支付利息，按下列还款计划分期还本：1.2016年7月22日，还款994万元；2.2017年7月22日是，还款994万元；2018年7月22日，还款993万元。协议签订后，城开公司向龙兴公司转款，具体转款情况为：1.2015年7月22日转款800万元；2.2015年7月28日转款500万元；3.2015年8月12日转款200万元；4.2015年9月14日转款250万元；5.2015年9月25日转款300万元；6.2015年10月13日转款100万元；7.2015年10月21日转款100万元；8.2015年10月29日转款100万元；9.2015年12月4日转款50万元；10.2015年12月11日转款30万元；11.2015年12月29日转款200万元；12.2016年1月14日转款390万元，城开公司主张该390万元中含编号：2016002《桦甸市棚户区改造资金借款合同》项下借款本金39万元。城开公司已依约履行了2,981万元的出借义务。2016年1月14日，龙兴公司作为借款人与城开公司作为贷款人签订《桦甸市棚户区改造资金借款合同》，约定：借款金额为39万元，借款用途为棚户区改造流动资金，借款期限自2016年1月14日起至2017年7月22日止，贷款利率为年利率4.745%，借款人应按本合同约定足额支付利息，于2017年7月22日借款期限届满之日一次性还本付息，利随本清。城开公司于2016年1月14日向龙兴公司转款390万元，城开公司主张该390万元中包含本案借款39万元。城开公司已依约履行了39万元的出借义务。2016年2月24日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方由于资金短缺特向甲方借款1万元，用于支付诉讼保全费（吉0282民初553号、554号）。甲方于本协议签订之日起将借款一次性支付给桦甸市人民法院。本借款利息按年10%计算，利息以实际使用天数为准。乙方未按约定期限偿还甲方借款资金，从逾期之日起支付甲方逾期利息，逾期利率按借款利率上浮50%计算。同日，桦甸市人民法院为城开公司出具（2016）吉0282民初554号5000元收据一份。2016年6月15日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方由于资金短缺特向甲方借款7万元，用于支付罗兰圣菲棚户区改造项目地质勘查钻井费。甲方于本协议签订之日起将借款一次性支付给地质勘查施工方。本借款利息按年10%计算，利息以实际使用天数为准。乙方未按约定期限偿还甲方借款资金，从逾期之日起支付甲方逾期利息，逾期利率按借款利率上浮50%计算。同日，城开公司向某工程地质勘查钻井公司转款7万元。2016年7月1日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方由于资金困难特向甲方借款5万元，用于支付工伤人员后续治疗费。甲方于本协议签订之日起将借款一次性支付给乙方。本借款利息按年10%计算，利息以实际使用天数为准。乙方未按约定期限偿还甲方借款资金，从逾期之日起支付甲方逾期利息，逾期利率按借款利率上浮50%计算。城开公司支付5万元。龙兴公司于2016年6月16日出具了5万收据。2017年1月22日，龙兴公司作为借款人与城开公司作为贷款人签订《桦甸市棚户区改造资金借款合同》，约定：借款金额为769万元，借款用途为棚户区改造流动资金，包括支付过渡期补助费556万元，电力工程款50万元，门市房取暖费13万元，回迁楼窗户款50万元，桦甸市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）施工费100万元；借款期限自2017年1月22日起至2017年12月30日止，贷款利率为月利率2%。借款人应按本合同约定足额支付本息，于2017年12月30日借款期限届满之日一次性还本付息。2016年12月29日，城开公司向吉林省恒东建筑工程有限责任公司（以下简称恒东公司）汇款50万元，恒东公司出具收据，写明交款单位为龙兴公司，收款事由为桦甸市罗兰圣菲小区窗户工程款，龙兴公司亦出具借据。2017年1月19日，城开公司向桦甸市日晖供热有限公司汇款12.96万元，龙兴公司出具借据。城开公司于2017年1月22日向吉林市吉桦房屋征收服务中心汇款两笔150万元，共计300万元，龙兴公司出具借据。2017年1月23日，城开公司向鑫达公司汇款100万元，鑫达公司出具收据，写明：今收到城开公司支付给鑫达公司在龙兴公司垫付北区叁期农民工工资款100万元。2017所5月27日，城开公司向案外人汇款50万元，龙兴公司出具借据。2017年4月5，城开公司转款给桦甸市房屋征收经办中心475万元，龙兴公司出具借据，城开公司主张该475万元中含编号：桦城开投2017005号《短期投资协议》项下借款本金219万元。上述汇款共计987.96万元。2017年1月26日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方由于资金遇到困难特向甲方借款2.75万元，用于支付罗兰圣菲门市卷闸门帘制作安装工程款。甲方于本协议签订之日将借款一次性支付给窗户安装施工方。本借款利息按年10%计算，利息以实际使用天数为准。乙方未按约定期限偿还甲方借款资金，从逾期之日起支付甲方逾期利息，逾期利率按借款利率上浮50%计算。同日，城开公司向某塑钢铝合金门窗铁艺加工厂转款2.75万元。2017年4月5日，城开公司作为资金出借方（甲方）与龙兴公司作为资金借入方（乙方）签订《短期投资协议》，约定：甲方向乙方短期投资额为219万元，甲方于本协议签订之日起到2017年4月5日将投资资金219万元划转到乙方指定账户，借款资金必须用于过渡期补偿款。自甲方将投资资金拨至乙方指定账户之日至2018年4月4日止（乙方可提前归还投资），共1年。本合同规定的借款时间到期时，乙方应全部归还甲方投资资金219万元。借款利息按实际使用天数为准，利率按年10%计算。乙方未按约定期限偿还甲方投资资金，须支付投资总额10%的违约金，从逾期之日起支付甲方逾期投资收益，每逾期一天，加付约定投资额度1‰的违约金。城开公司主张该笔款项包含于2017年4月5日其向桦甸市房屋征收经办中心转款的475万元中。2017年5月18日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方由于资金遇到困难特向甲言借款27.7万元，用于支付诉讼案件受理费、申请费等。甲方于本协议签订之日起将借款一次性支付给桦甸市人民法院。本借款利息按年10%计算，利息以实际使用天数为准。乙方未按约定期限偿还甲方借款资金，从逾期之日起支付甲方逾期利息，逾期利率按借款利率上浮50%计算。同日，城开公司向桦甸市人民法院转款27.7万元。2017年5月31日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方由于资金遇到困难特向甲方借款2.5万元，用于支付诉讼保全费（2017吉0282财保347号-351号五笔保全费）。甲方于本协议签订之日起将借款一次性支付给桦甸市人民法院。本借款利息按年10%计算，利息以实际使用天数为准。乙方未按约定期限偿还甲方借款资金，从逾期之日起支付甲方逾期利息，逾期利率按借款利率上浮50%计算。城开公司于2017年5月25日向桦甸市人民法院转款2.5万元。2017年6月12日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方由于资金遇到困难特向甲方借款176,629元，用于支付诉讼案件受理费、申请费等。甲方于本协议签订之日起将借款一次性支付给桦甸市人民法院。本借款利息按年10%计算，利息以实际使用天数为准。乙方未按约定期限偿还甲方借款资金，从逾期之日起支付甲方逾期利息，逾期利率按借款利率上浮50%计算。同日，城开公司将176,629元转款给桦甸市人民法院。2016年3月2日，桦甸市人民法院作出（2016）吉0282民初553号民事调解书，城开公司与龙兴公司就2015年7月22日签订借款合同及抵押合同，约定龙兴公司以罗兰圣菲10号楼、18号楼作抵押向城开公司借款800万元达成协议：龙兴公司于2016年3月9日前给付城开公司借款本金800万元及利息158,166元（利息计算至2015年12月22日），2015年12月23日至实际给付之日的利息按本金800万元，年利率4.745%另行计算。同日，桦甸市人民法院作出（2016）吉0282民初554号民事调解书，城开公司与龙兴公司就2015年7月28日签订借款合同及抵押合同，约定龙兴公司以罗兰圣菲11号楼作抵押向城开公司借款950万元达成协议：龙兴公司于2016年3月9日前给付城开公司借款本金950万元及利息187,823元（利息计算至2015年12月31日），2016年1月1日至实际给付之日的利息按本金950万元，年利率4.745%另行计算。2016年4月5日，城开公司与龙兴公司达成执行和解协议：1.龙兴公司欠城开公司借款17,930,250.5元，以龙兴公司在桦甸市××道，桦甸大街南侧，金水路东侧，罗兰圣菲小区11号商业楼，建筑面积10,885.83平方米，18号商业楼，建筑面积2483平方米抵顶。2.上述标的物由双方自行办理交接手续。2016年6月29日，桦甸市人民法院作出（2016）吉0282执341号执行裁定，依据已经发生法律效力的（2016）吉0282民初554号民事调解书，在执行期间城开公司与龙兴公司达成和解协议，裁定：龙兴公司以坐落在桦甸市××道，桦甸大街南侧，金水路东侧，罗兰圣菲小区11号商业楼，建筑面积10,885.83平方米，18号商业楼，建筑面积2483平方米抵顶城开公司欠款17,930,250.5元。财产权自裁定生效时起转移。同日，桦甸市人民法院作出（2016）吉0282执343号执行裁定，依据已经发生法律效力的（2016）吉0282民初554号民事调解书，在执行期间城开公司与龙兴公司达成和解协议，裁定：龙兴公司以坐落在桦甸市××道，桦甸大街南侧，金水路东侧，罗兰圣菲小区11号商业楼，建筑面积10,885.83平方米，18号商业楼，建筑面积2483平方米抵顶城开公司欠款17,930,250.5元。财产权自裁定生效时起转移。2016年6月6日，桦甸市人民政府作出《研究桦甸龙兴房地产投资开发有限公司在建商业抵顶棚户永久改造借款相关事宜》的专题会议纪要：一、城开公司依据十七届十六次市政府常务会议研究确定内容，按照回迁楼建设面积借款给龙兴公司3020万元棚改贷款资金，用于罗兰圣菲棚户区改造建设，回迁楼主体完工。由于龙兴公司未能按约定时限还款，城开公司通过诉讼方式起诉龙兴公司，双方于2016年4月5日达成执行和解协议，将龙兴公司罗兰圣菲项目11号和18号在建商业楼转给城开公司抵顶1750万元棚改借款。二、为确保国有资产不受损失，由桦甸市人民法院依据有关法律法规规定，根据执行和解协议依法作出裁定，将龙兴公司罗兰圣菲项目11号和18号在建商业楼裁定给城开公司。三、住建及相关部门要按照部门职责，积极配合桦甸市人民法院做好资产转让工作。四、如龙兴公司罗兰圣菲项目11号和18号在建商业楼在转让给城开公司工作中出现其他问题，由桦甸市政府统一协调解决。龙兴公司于2018年12月31日在《桦甸市龙兴房地产投资开发有限公司借款情况确认表》上加盖公章确认：共借41,060,729元，已还1,784.5万元，尚欠23,215,729元。2015年9月9日，龙兴公司分别取得龙兴·罗兰圣菲12号楼5套1,314.33平方米门市、13号楼8套1,215.9平方米门市商品房预售许可证，均写明：“有效期限：自2015年9月9日至2016年9月8日。逾期作废。”2015年9月10日，龙兴公司取得龙兴·罗兰圣菲14号楼8套1,532.71平方米门市商品房预售许可证，写明“有效期限：自2015年9月10日至2016年9月9日。逾期作废。”2015年9月11日，龙兴公司作为出卖人与城开公司作为买受人签订了21份《商品房买卖合同（预售）》，分别约定城开公司购买龙兴公司龙兴·罗兰圣菲小区12号楼00单元01层001号、01层002号、01层003号、01层004号、01层005号，13号楼00单元01层001号、01层002号、01层003号、01层004号、01层005号、01层006号、01层007号、01层008号，14号楼00单元01层001号、01层002号、01层003号、01层004号、01层005号、01层006号、01层007号、01层008号。在21份《商品房买卖合同（预售）》中均约定：商品房单价为每平方米8000元，一次性付款。买受人应当在2015年9月30日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。2015年9月16日，城开公司作为预告登记权利人在桦甸市房屋产权管理中心对上述21套房屋进行了预购商品房预告登记。2018年12月31日，城开公司作为甲方与龙兴公司作为乙方签订《购房合同书》，约定：根据城开公司与龙兴公司签订的《棚户区改造资金使用及抵押协议书》借款期限为2015-2018年，现借款期限已到，经与龙兴公司研究，该公司已无法偿还之所欠借款，同意将原抵押给城开公司罗兰圣菲小区21户，面积4,062.94平方米，价值32,503,520元的房屋抵偿城开公司欠款。一、甲方自愿购买乙方位于桦甸市××街户房屋。二、甲乙双方按照房屋建筑面积、销售单价计算房屋价款，甲方购买商品房总套数为21套，总面积4,062.94平方米，单价为每平方米8000元，总价款为32,503,520元。三、截止到2018年12月31日，乙方共向甲方借款本金23,215,729元，欠借款利息4,502,808元，本息合计：27,718,537元，直接转为购房款，余款4,784,983元于以上所购房屋办理完产权交易手续后一次性支付。四、乙方保证甲方所购买商品房屋达到有关部门进行现场检查验收合格，达到国家相关标准，工程质量符合国家建筑标准，每套房屋确保能够达到正常入住条件。乙方应保证在此协议签订之日起，一年内交付甲方所购房屋。五、房屋验收合格后，乙方将所购房屋钥匙全部交给甲方，并保证甲方购置房屋没有任何产权纠纷和债权、债务纠纷。乙方对甲方所购置房屋不再对外销售，因乙方原因，造成该房屋不能入住、办理产权登记不成发生债权、债务纠纷的，及乙方私自销售甲方所购房屋的，由乙方承担全部经济和法律责任。六、商品房地基基础和主体结构保修期限不低于设计文件规定的合理使用年限；屋面防水工程、卫生间、房间、外墙面的防渗漏保修期限为5年；供热、供冷系统和设备保修期限为2个采暖期；电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年。在保修范围、期限内出现质量问题，应由乙方组织维修，因此给甲方造成损害的，应由乙方承担赔偿责任。七、乙方违反本合同第四条、第五条约定，应向甲方支付合同价款12%的违约金并按日赔偿甲方所付购房款的利息损失，利率按年利率24%计算。八、如因本合同发生争议，双方协商解决，协商不成，向甲方所在人民法院提起诉讼。九、甲方对本合同享有最终解释权。十、本合同未尽事宜，双方协商后另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。十一、本合同经甲乙双方签字盖章后即生效。城开公司为在本案中保全龙兴公司财产支付保费3.4万元。城开公司的发起人和股东为桦甸市国资发展控股集团有限公司（以下简称国资控股公司），持股比例100%。国资控股公司股东为桦甸市财政局，持股比例100%。本院认为，城开公司与龙兴公司于2018年12月31日签订的《购房合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且庭后桦甸市人民政府、桦甸市财政局和国资控股公司均出具相关材料对该合同予以认可，故该合同合法有效。双方当事人应按合同履行相应的权利和义务，该合同约定龙兴公司应保证在此协议签订之日起，一年内交付所购房屋，故城开公司关于交付房屋的诉讼请求应予支持。但因龙兴公司未向不动产登记中心提供相关资料，涉案房屋未办理首次登记，不具备办理产权登记的条件，故城开公司关于办理产权登记手续的诉请，本院不予支持，待具备办理条件时，城开公司可另行提起诉讼。关于违约金和利息损失问题。龙兴公司未按《购房合同书》的约定交付房屋并办理产权登记，构成违约，应按照合同约定向城开公司支付合同价款12%的违约金3,900,422.4元。而城开公司提供的现有证据不足以证明其实际损失大于约定的违约金数额，故城开公司关于赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。关于保函费问题。保函费用3.4万元是城开公司为实现合同目的提起诉讼，在诉讼过程中采取保全措施，由保险公司提供担保，向保险公司支付的费用，城开公司已实际支出该笔费用，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、桦甸市城市建设开发有限公司与桦甸龙兴房地产投资开发有限公司于2018年12月31日签订的《购房合同书》合法有效；二、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司于本判决发生效力后立即向桦甸市城市建设开发有限公司交付吉林省桦甸市××街、0001002、0001003、0001004、0001005号房屋，13号楼00单元0001001、0001002、0001003、0001004、0001005、0001006、0001007、0001008号房屋，14号楼00单元0001001、0001002、0001003、0001004、0001005、0001006、0001007、0001008号房屋；三、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司于本判决发生效力后立即向桦甸市城市建设开发有限公司支付违约金3,900,422.4元；四、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司于本判决发生效力后立即向桦甸市城市建设开发有限公司支付保函费3.4万元；五、驳回桦甸市城市建设开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223,820元，保全费5000元，公告费均由被告桦甸龙兴房地产投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年六月十二日书记员  刘一凝