北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14443号原告：曾产和，男，1960年6月14日出生，汉族，北京市居家藤制工艺家具厂（个体）经营者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：付淑芬，北京市京师律师事务所律师。被告：郑闫，女，1971年11月30日出生，汉族，北京市通州区台湖镇永隆屯村农民，住北京市通州区台湖镇。被告：张金林（郑闫之夫），男，1968年9月26日出生，汉族，北京市通州区台湖镇永隆屯村农民，住北京市通州区台湖镇。二被告共同委托代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告曾产和诉被告郑闫、张金林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾产和的委托诉讼代理人付淑芬，被告张金林及被告郑闫、张金林的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾产和向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告2017年8月17日至2019年11月1日期间租金共计52930.23元；2、判令二被告支付原告租赁厂内拆迁补偿款总额的30%，即617131元；3、判令二被告赔偿原告停产停业、搬迁损失30000元；4、判令二被告支付原告资金占用利息损失（以700061.23元为基数，自2018年12月27日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还之日止）；5、诉讼费由被告负担。事实和理由如下：原告系北京市居家藤制工艺家具厂（类型：个体工商户）的经营者，被告郑闫与被告张金林系夫妻关系。2004年11月1日，原告与被告郑闫签订房屋租赁合同，承租了二被告位于北京市通州区台湖镇永隆屯村东边整院厂房（总占地约2.2亩地）建房面积596平方米，用于北京市居家藤制工艺家具厂的生产经营，双方约定租赁期限为15年，自2004年11月1日起至2019年11月1日止，年租金24000元，每5年支付一次。原告有权在院内建筑并享有所有权。如遇政府拆迁造成原告不能正常经营二被告退还原告租金，并赔偿经济损失等。2009年，二被告将原告在院内所建厂房拆除，重新建设厂房。2009年12月17日，原告与被告郑闫就新建厂房签订《房屋租赁补充协议》，约定被告郑闫将新建厂房约590平方米无偿租赁给原告使用，租赁期限自2009年10月16日起至2019年11月1日止。在租赁期内，如遇政府拆迁，在政府拆迁补偿款项中，厂内（包括但不限于新建厂房）拆迁所得全部国家补偿款的70%归被告所有，30%归原告所有。2014年8月5日原告已将承租期内最后5年（2014年11月1日至2019年11月1日）全部租金付清。被告张金林向原告出具了收条。2017年8月，原告承租的涉案房屋整院被拆迁，二被告取得了全部拆迁补偿款，但其并未按照《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》的约定支付原告拆迁补偿款总额的30%。之后，二被告要求原告搬离租赁厂房，并强行断水断电，导致原告停产停业，并于2017年8月17日搬离租赁厂房，共花费搬迁费约3万元。二被告亦未退还原告2017年8月17日至2019年11月1日期间租金52930.23元，此后，原告多次向二被告主张返还上述款项二被告均无任何回应。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告郑闫、张金林共同辩称：我方不认可退还租金的时间，我方认为应当以2018年4月12日为退还租金的时间点，至双方约定的合同约定的终止日期2019年11月1日。补偿款不同意原告的诉讼请求，原告与我方有约定的分割30%补偿款的厂房面积592.2平方米，也就是拆迁评估报告提到的A号房屋。剩余房屋均系我方所建造，其腾退款项与原告无关，且双方签订的合同中也并未对剩余面积进行过补偿款分割约定。对于原告的第三项诉求不同意承担，此次腾退行为仅针对地上物，实际房屋给予了腾退补偿而未对停业停产搬迁等事项给予补偿，故我方不同意此项诉求。关于原告的第四项诉求我方不同意承担，双方自签订腾退补偿协议后，一直未对分配金额给予相应确定，一直属于协商未达成一致的状态，被告并非恶意占用原告所述资金，不存在占用利息，结合以上几点请求法院依法判决。经审理查明：1998年4月27日，发包方北京市通州区次渠镇（后经乡镇区划调整，现为北京市通州区台湖镇）永隆屯经济合作社（甲方）与承包方郑闫（乙方，本村集体经济组织成员，本案被告）签订《土地承包合同书》一份，约定：为了保护所有者和经营者的合法权益，提高经济效益，富裕农民，壮大集体经济。通过对原苗圃地进行竞价承包，特订立此合同，双方共同信守。一、承包地点和面积。甲方将位于村东六十的原苗圃地，面积8.94亩，竞价承包给乙方进行经济作物种植。二、承包期限。承包期限为叁拾年，从1998年4月27日至2027年12月31日止。该承包合同还约定了其他事项。2004年11月1日，被告郑闫（甲方，出租人）将上述8.94亩苗圃地中的2.2亩出租给原告曾产和（乙方，承租人），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲乙双方经过友好协商，甲方将位于通州区台湖镇永隆屯村东边整院厂房（总占地约2.2亩）建房面积596平方米租赁给乙方使用，同时协定如下几点：一、本合同定为十五年，年租金24000元，五年一付（壹拾贰万元整），租金从2004年11月1日签字日起计算。2009年11月1日付后五年租金（壹拾贰万元整），2014年11月1日付后五年（壹拾贰万元整）合同期满至2019年11月1日止。二、甲方提供水、电设施，正常使用的工业用电20千瓦，水电费由乙方自理，乙方自己维护设施……四、如遇政府拆迁或其他不可抗拒的原因，造成乙方不能正常经营，甲方退还剩余租金并协商赔偿乙方一定的经济损失，乙方在合同期间如不能继续经营，甲方不退还剩余租金……六、乙方可以在院内建筑，并对自建的建筑有所有权，合同期满，乙方有权自行处理自己所修建的建筑。该合同还约定了其他事项。2004年，原告曾产和与被告郑闫关于租赁厂房一事接洽之时，案涉的2.2亩院落系空地。双方协商一致由原告曾产和出资建设了院内的596平方米房屋，出资费用折抵原告曾产和第一个五年的租金，房屋归出租人郑闫所有。双方签约后，原告在此注册成立个体工商户“北京市居家藤制工艺家具厂”，从事藤制家具生产。在庭审中，原告曾产和称，2006年因厂房面积紧张，其在院内空地自行建设约590平方米的砖木结构、石棉瓦屋顶厂房用于生产经营。2009年10月，被告张金林称新建厂房不够2.6米高，拆迁时补偿不了多少钱，为多得拆迁补偿，要求将原告自建的590平方米厂房拆除，加高重建为钢混结构，其表示同意，但要求新建的厂房不能收取租金。拆除后新建厂房面积仍为590平方米。为新建此厂房，其向张金林出借15万元。为证明其主张，原告曾产和申请原家具厂工人尧武飞出庭作证，证人称“2006年期间在厂院内建厂房600平米左右，当时我和梁国根师傅、汪春明等厂内几个人做的厂房，曾产和买的砖、木等材料。2009年张金林在我们做的厂房墙上加高了。我们做的是砖木结构，后张金林在我们原有建的厂房改为砖混钢结构。”二被告对原告曾产和的上述陈述内容不予认可，称其2009年是在院内空地上建设的新厂房，不存在拆除原告的房屋加高翻建的情况。盖房需要40万元，其自行出资25万元，原告出资15万元，基于此双方约定新厂房不收租金，拆迁利益三七分。该15万元是合伙建房的出资，不应理解为借款，但其确实给原告出具了15万元的借条。其对证人证言不予认可，认为证人系原告的前员工，存在利害关系。2009年12月17日，被告郑闫（甲方）与原告曾产和（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：经甲、乙双方友好协商，甲方将位于通州区台湖镇永隆屯东（二厂）整院厂房内新建厂房（约590平方米）租赁给乙方使用，期限为2009年10月16日到2019年11月1日，不得算租金。一、在新建厂房租赁期内，如遇到政府拆迁和其它不可抗力因素时，在政府拆迁赔偿项中，甲乙双方协议分配如下：总款额的70%归甲方所有，总款额的30%归乙方所有，上述总款包括且不限于对该新建厂房的补偿款。二、如果没有遇到政府拆迁和其它不可抗力因素时，新建厂房归乙方使用。甲方不得以任何理由和借口给乙方原有的合同涨价房租或增加乙方任何费用。不得以任何个人理由和市场变化等因素，给乙方造成经营困难，迫使乙方撤离。三、乙方在收到甲方拆迁补偿后乙方然后再撤离。该合同落款为甲、乙双方签字。在落款签字下方有一行标注：“（注）厂内国家所有的补偿款甲方70%，乙方30%”。院内新建厂房完工后，由原告曾产和继续使用、经营。原告曾产和按照原《房屋租赁合同》约定于2009年和2014年交纳了第二个五年及第三个五年的租金各12万元。2018年4月12日，北京市通州区台湖镇人民政府（腾退人，甲方）与被告郑闫（被腾退人，乙方）签订《腾退搬迁补偿协议》（档案编号：XXXX-2-永-XXX），该协议载明：依据2015年北京市人民政府第X号《关于研究市行政副中心（通州区）园林绿化发展规划及三年行动方案的会议纪要》文件精神、区政府专题会议精神（通政会【2016】52号）及相关规定，为了顺利推进北京城市副中心园林绿化重点工程项目（以下简称“本项目”）建设，依法维护搬迁双方当事人的合法权益，依据有关规定，结合本地区实际情况。甲乙双方在平等自愿的基础上，就乙方在集体土地上的非住宅房屋搬迁补偿事宜协商一致，并达成如下协议：一、搬迁房屋及附属物情况。甲方本项目建设，需要搬迁乙方在搬迁范围内北京市通州区台湖镇永隆屯村所有房屋及其附属物。甲乙双方一致同意和认可，经北京粤富华测绘测量有限责任公司对乙方被搬迁房屋及其附属物出具的测绘成果，现认定乙方占地面积为7568.96平方米，被搬迁房屋及棚房建筑面积为5207.26平方米。二、乙方被搬迁房屋货币补偿款明细如下：1、甲乙双方一致同意和认可，经北京银地联合房地产土地评估有限公司对本项目范围内乙方的地上物等进行的评估。乙方地上物、构筑物腾退补偿款7233128元，其中房屋及棚房7233128元。种养殖物补偿款0元，种养殖物腾退奖励费0元，坟墓迁移费0元，其他0元，上述合计7233128元。三、腾退期限。乙方应在本协议签订之日起7日内将房屋和附属物交甲方拆除，土地由甲方管理使用。甲方负责拆除房屋及腾清地上物，乙方须确保甲方顺利进场施工，同时乙方不得私自拆除已经评估作价的附属物，擅自拆除将按评估价格扣除。甲方为乙方出具房屋拆除确认单，即完成搬迁。该协议还约定了其他事项。在本次搬迁过程中，被告郑闫于2018年4月12日向腾退人出具两份《申请》，分别载明：“本人郑闫于1998年4月27日与永隆屯经济合作社签订土地承包合同书，合同面积8.94亩，现遇台湖万亩游憩公园二期建设工程项目，经测绘公司实测占地面积11.35亩，一直由本人使用，无任何纠纷，现申请按实测占地面积认定补偿。”“郑闫于1998年4月27日与通州区台湖镇永隆屯村经济合作社签订土地承包合同书，自1998年4月27日至2027年12月31日止，合同面积8.94亩，合同书中约定不得在承包地上搞永久性建筑设施，但该土地范围内所有建筑物为郑闫投资所建，一直由郑闫本人使用，无任何纠纷，现遇台湖万亩游憩园建设工程（二期）项目，经测绘公司实测占地面积11.35亩，现申请按实测占地面积认定补偿。”上述《腾退搬迁补偿协议》签订后，被告郑闫将包含原告曾产和承租2.2亩院落在内的所有房屋交由腾退人拆除，腾退人于2018年6月12日、2018年12月27日分两次将全部7233128元补偿款支付给被告郑闫。另查，在本案审理过程中，本院调取了案涉土地的搬迁档案，其中现场测绘图及估价结果报告显示，全部7233128元补偿款均为郑闫承包土地上建筑物、构筑物的综合补偿价，无其他补偿项目。其中，原告曾产和承租2.2亩院落内地上物情况为：A号房屋，592.2平方米，补偿价1243620元；7号房屋，52.85平方米，补偿价66591元；B号房屋，83.47平方米，补偿价105172元；C号房屋，267.67平方米，补偿价393475元；D号房屋，37.56平方米，补偿价47326元；E号房屋，134.47平方米，补偿价169432元；F号棚房，56.23平方米，补偿价31489元；32号棚房，4.68平方米，补偿价2621元。双方产生争议的新建厂房为A号房屋，其余房屋为2004年承租时的原有房屋。原告曾产和主张应按照《房屋租赁补充协议》约定的3:7比例，全院所有房屋补偿价的30%归己所有，共计617131元。理由为《房屋租赁补充协议》是《房屋租赁合同》的补充协议。《房屋租赁补充协议》不仅是对新建厂房的约定也是对老厂房的约定。在原租赁合同中原被告已经约定了如遇拆迁被告需要退还剩余租金并协商赔偿原告的经济损失，进而在补充协议中对拆迁补偿的比例进行了具体的约定。补充协议第一条“上述总款包括且不限于对该新建厂房的补偿款”的约定，也包括对老厂房的补充，而非是对补偿款具体种类的约定。合同注释部分“厂内国家所有的补偿款甲方70%，乙方30%”也明确了所有的补偿款。而二被告主张《房屋租赁补充协议》约定的拆迁利益按3:7比例分割仅指新建的A号房屋。补充协议本身只是针对于新建厂房的事项的补充，补充协议内容中体现的均是新建厂房的词汇。补充协议中“上述总款包括且不限于对该新建厂房的补偿款”的约定指的是不限于地上物补偿，还有可能包含停产停业等经营性补偿。如果该条包含老厂房比例的分割，这是涉及到合同重大更改及变更，不可能仅以补充协议中一句模糊的话对新老厂房的补偿款进行处理，而且补充协议中并没有提到老厂房。双方对此各执一词。关于原告曾产和搬离案涉院落的时间。原告称2017年8月17日开始打包搬迁，8月22日彻底搬完。搬迁过程中，被告郑闫在场，但搬离后没有进行院落钥匙的交接。原告搬迁结束后，现场仍遗留有部分物品，向被告郑闫表示不要了。二被告认可原告系2017年8月17日停产开始搬迁，但搬离后没有向被告进行钥匙交接，现场仍剩余有原告的物品，其继续将案涉院落当做库房占有使用直至2018年4月实际清退之前。原告也没有向被告表述过现场遗留物品不要了。2018年3月份院内物品被盗，原告还曾报警处理。原告于2018年4月20日左右还曾将其存放在案涉院落内的相关家具货物出售给第三方。针对二被告的上述意见，原告认可有报警一事，但认为原告作为守法公民有义务打击犯罪行为，面对租赁场地物品丢失，有义务报警打击偷盗犯罪行为，这些东西虽然不打算要了，但警方如果能够追回部分损失原告也没有意见，与告知郑闫现场物品不要了的表述并不矛盾。再查，被告郑闫与张金林系夫妻关系。原告曾产和要求二被告共同承担责任，在本案审理过程中，被告张金林表示诉争房屋及院落的建设系夫妻共同行为，共同享有权利义务。上述事实，有《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》《集体土地住宅房屋搬迁补助协议》《集体土地住宅房屋搬迁安置协议》《轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站土地一级开发项目搬迁安置补偿结算清单》、《土地登记审批表》、《北京市规划委员会建设工程规划许可证（村民建房）》、（2010）通民初字第3843号民事调解书、协议书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告郑闫向本村集体经济组织承包该村8.94亩苗圃地进行经济作物种植，其于承包期间改变土地用途，在上述土地上建设房屋出租给本案原告曾产和用于非农业生产，该房屋也未取得建设工程规划许可证，双方关于诉争房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》为无效合同。在合同无效情形下，因诉争房屋已被拆除，不存在返还问题，关于房屋拆迁利益之分配，本院结合房屋建设情况，实际使用情形，兼顾公平原则予以确定，又因庭审中被告同意将新建厂房的30%补偿款支付原告，本院认为并无不妥，对此不持异议，经核对新建厂房（即评估测绘图中的A号房屋）的面积、补偿款，确定为373086元。原告主张整院全部房屋补偿款的30%归己所有，缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于退还已交纳费用的问题。因合同无效，原告曾产和向被告郑闫交纳的费用实为占有使用费，具体标准本院参考合同约定的每年24000元予以确定。双方关于原告曾产和将占有使用费交至2019年11月1日、以及2017年8月17日因拆迁停产的事实并无争议。原告认为，2017年8月17日即已停产，之后的占有使用费应由被告全额返还。被告认为，原告2017年8月17日停产之后并未交付房屋，现场仍遗留有原告物品，截止2018年4月12日之前的占有使用费不应退还。依据查明的事实，原告在2017年8月17日停产之后并未向被告交付房屋，现场仍遗留有原告的物品。其虽辩称已向被告表述现场物品不要了，但并未提供充分证据予以证实，且与其现场物品丢失后报警处理的行为相矛盾，故针对原告要求将2017年8月17日之后的占有使用费全额退还的主张，本院不予支持。同时，原告向被告支付占有使用费的目的在于取得诉争房屋的使用价值，在停产之后，原告虽未交还房屋，但对诉争房屋的使用受到重大影响，被告应将收取的原告占有期内的使用费部分返还。综合原告经营情况、拆迁前现场状况等因素，本院酌定返还比例为50%。至于占有期的截止日期，应以被告在《腾退搬迁补偿协议》签字的2018年4月12日为宜，被告亦认可该日期之后的费用全额退还，本院对此不持异议。综上，本院核定被告应退还的占有使用费金额为45205.48元。关于原告主张的停产停业损失、搬迁费用30000元，因其并未提供证据在案佐证，《腾退搬迁补偿协议》中亦无此项补偿，该项主张依据不足，本院对此不予支持。至于原告主张的资金占用利息，双方因诉争房屋腾退搬迁后的利益分配产生争议，后诉至法院，在争议解决之前，付款金额及时间无法确定。双方亦不存在关于利息的其他约定，原告主张的资金占用利息依据不足，本院对此不予支持。至于原告将被告张金林列为共同被告，要求其承担相应义务，因被告张金林表示与被告郑闫共同享有权利及义务，故本院对原告的此项主张予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告郑闫、张金林退还原告曾产和2017年8月17日至2019年11月1日的房屋占有使用费45205.48元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告郑闫、张金林支付原告曾产和拆迁补偿款373086元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告曾产和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17131元，由原告曾产和负担9557元（已交纳）；由被告郑闫、张金林负担7574元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛 兵人民陪审员 肖 萌人民陪审员 张万良二〇二〇年六月二十九日法官 助理 崔艳丽书 记 员 孙嘉慧