云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1266号原告：叶增芳，男，1970年12月24日出生，汉族，居民，住泸西县，现住泸西县。委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁怡，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：方娜，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：弥勒市福源房地产经纪有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇温泉路中段。法定代表人：陈巧玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴丽岚。代理权限：特别授权。原告叶增芳与被告云南昆润高宏投资有限公司及第三人弥勒市福源房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶增芳的委托诉讼代理人刘永生，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人丁怡、方娜，第三人弥勒市福源房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人戴丽岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶增芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期E116号地下车位的不动产权登记证书（车位价值75400元）；2.判令被告支付原告受理之日止的违约金4128.15元，并以75400元为基数，按日十万分之五计算支付自受理案件次日起至办理不动产权证登记证书之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月20日，原告与被告协商购买位于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期E116号地下车位，同日原告向被告支付75400元购买款项。2013年1月26日，双方补签《商品房购销合同》，合同约定：被告于2013年1月31日前向原告交付地下车位；被告于原告交清购买车位及款项维修基金、税费等费用并办理完交房手续后90个工作日内代原告申请办理房屋产权登记手续。原告于2014年5月17日向被告支付了契税、维修基金、产权转移收据印花税。同日在被告的要求下，原告向第三人支付了650元办证费用。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，被告应当在2014年5月17日后的90个工作日内为原告申请办理房屋产权登记手续。原告自约定期满后便一直催促被告，被告均以正在办理中为由拖延。经原告向产权登记部门了解得知，因被告一直未将代收的契税、维修基金向相关部门缴纳，导致原告无法取得房屋产权证书。原告认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故原告以向人民法院起诉之日向前推算三年的日期均在诉讼时效内，结合人民法院以往裁判情况，计算此三年的逾期办证违约金4128.15元（75400元×0.05‰×3×365）。综上所述，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，现依据民事诉讼法相关规定，向法院提起诉讼。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.办理车位不动产权证的主体为原告，被告在办证过程中仅有协助义务，故被告不存在违约行为。自双方签订《商品房购销合同》后，被告一直如约履行合同义务，按约交付车位。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，故办理产权证的主体是原告，而非被告，被告仅有协助义务。根据《商品房购销合同》第十二条“在乙方办理完以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权手续……甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完协助办理产权的义务”，按照约定，被告也仅有协助办理的义务。2.本案未能办理不动产权证的原因在于原告，而非被告的原因所致。根据原告向法庭提交的证据，结合双方签订的合同，原告既未提供办理产权证所需的全部材料，也不满足双方约定的办理产权证的条件，例如未提供已缴纳物业费的相关凭据。此外，《不动产登记条例》实施后，土地使用权证和房产证两证合一，原办理房屋产权证的材料已发生变动，原告应按照不动产登记中心的要求重新提交申请材料，但至今原告均未提交新的申请材料，故未能办理不动产权证的原因在于原告。3.双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》均未对逾期办证的违约责任进行明确约定，原告主张支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，且计算错误。被告已按照约定将车位交付，已体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，只要原告按照要求完善相关申请材料，便可以办理不动产权证，且未办理不动产权证对原告也未造成任何的实际损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金的计算以因违约产生的实际损失为基础。本案中，双方对于逾期办证的违约金问题及违约金的计算标准既没有明确约定，也未对原告造成实际损失，故其主张确实事实和法律依据。此外，原告对于违约金的计算方式错误。违约金系债权请求权，应适用诉讼时效规定，根据《民法总则》第一百八十八条规定，原告请求支付违约金的诉讼时效应当自其知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，根据约定，本案诉讼时效于2017年9月19日届满，超过诉讼时效部分的违约金不再受保护。2017年9月20日起开始计算，且自《不动产登记条例》实施后，不动产权证办理材料已发生变动，故自我市开始办理不动产权证书起之后产生的违约金也不应计算。第三人弥勒市福源房地产经纪有限公司述称：原告于2013年1月26日购买了云南昆润高鸿投资有限公司开发的坐落于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期E116号地下车位，我公司于2012年5月29日与云南昆润高鸿投资有限公司签订《代办湖泉产权证协议》，同年开始收集业主办理产权证的资料，原告于2014年5月17日到我公司提供了办理产权证材料，并交纳了650元的办证费用（该费用包含产权登记费、印花票费、土地测绘费、房产资料整合入库费、办证费）。自2014年至今，原告在我公司提供的材料中缺少了2份办证材料暨契税交纳发票和房屋维修基金缴纳证明，导致至今无法办理不动产权证。因政策变动及业主办证材料不齐，给我公司造成很多繁重重复的工作及经济损失。我公司办理不动产期间，正常履行办证义务，并无任何过错和过失行为。本院经审理认定事实如下：2013年1月20日，原告向被告缴纳了车位款75400元。双方于2013年1月26日补签《商品房购销合同》及补充协议，合同约定原告向被告购买暂定名称为弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期的E116号地下车位，车位价款为75400，就产权登记双方约定“在乙方办理完成以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续……”。车位已交付原告使用。原告于2015年5月17日向被告缴纳了“代收契税”“代收维修基金”“产权转移书据印花税”共计3582.85元，并向第三人支付了650元的办理车位产权证费用。原告已缴纳第一年度车位物业费。被告与第三人于2012年5月29日签订《委托代办湖泉湾一号房产证、土地证协议》。上述事实有原告提交的商品房购销合同、发票、收据及当事人的陈述证实。本院认为，被告与原告自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已向被告支付了全部车位价款，并缴纳了相关税费，完成了房屋交接且提交了相关办理房屋所有权证所需的材料及费用，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，被告应在90个工作日内向产权登记机关代理原告申请办理车位产权登记手续，被告未按约定办理该手续，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告为其办理该房屋不动产产权证，本院予以支持。被告认为其不存在违约行为，且认为未办理不动产权证的原因在于原告，原告已按约定交纳了契税、维修基金等费用，现第三人明确本案未办理不动产权证的原因系缺少契税缴纳发票、维修基金缴纳证明，故被告的该辩解不成立。关于违约金的问题。本案中双方当事人签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。但被告未履行契约，对其不守信用的行为应进行惩罚，亦是对守约方的补偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在计算违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。现原告以起诉之日向前推三年的期间内要求被告支付违约金4128.15元（以车位款75400元为基数，按每日0.05‰计算，75400元×0.05‰×365天×3年）以及以车位价款75400元为基数按每日0.05‰计算支付自2020年4月16日起至被告将为原告办理不动产产权证书之日止的违约金的诉讼请求，符合合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等，本院予以支持。被告以原告主张的违约金部分超过诉讼时效，本院认为，被告一直未为原告办理不动产权证，其违约行为一直存在，原告的主张已扣除了超过诉讼时效的部分，故被告的辩解不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内，向不动产登记机关交齐代理原告叶增芳申请办理所购买的位于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期E116号地下车位不动产权转移登记手续所需的全部材料。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告叶增芳违约金4128.15元。并以车位价款75400为基数，按日万分之0.5计算支付自2020年4月16日起至被告云南昆润高宏投资有限公司履行完毕本判决第一项确定义务之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元，减半收取计894元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年六月二十九日书记员  张稚涓