湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1128民初307号 原告：何雄兵，男，1980年9月29日出生，汉族，湖南省新田县人。 被告：永州市鸿丰房地产开发有限公司，住所地：永州市新田县龙泉镇东溪街以西、银象路以北。 法定代表人：李湘伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邝小文，湖南云虹律师事务所律师。 原告何雄兵诉被告永州市鸿丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何雄兵、被告永州市鸿丰房地产开发有限公司的法定代表人李湘伟及其委托诉讼代理人邝小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何雄兵向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理不动产权证并交付给原告；2、判决被告承担自2018年2月16日起至不动产权证书实际交付之日止，以购房总价款379000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，按日向原告支付逾期办证违约金（暂算至2020年3月20日违约金为：57835.4元）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：经协商，被告永州市鸿丰房地产开发有限公司将其所建位于新田县龙泉镇锦绣天下住宅小区21栋504号、面积141.15平方米、总价款379000元的商品房出售给原告。双方于2016年8月29日签订了《商品房买卖合同》。合同约定“出卖人应当在2016年9月30日前，将竣工并验收合格，条件符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“买受人委托出卖人办理该商品房产权证，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用证交付给买受人”。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定一次性付清购房款379000元，履行了合同约定的所有义务。依合同约定，被告应当在2016年9月30日后360个工作日（504个自然日）即2018年2月26日前，为原告办理好所购商品房不动产权证并交付给原告，但至今被告仍未履约，其行为构成违约。综上，被告依法应立即履行为原告办理所购商品房不动产权证的义务，并向原告支付逾期办证违约金。 永州市鸿丰房地产开发有限公司辩称，购房系客观事实，未办证也系客观事实，但未办证的责任不在被告，法律后果应由原告承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告与原告是受托人与委托人的关系，是一种代理行为，由此产生的法律后果及法律责任，应当由委托人也就是原告承担。合同未约定违约金，未办证也未对原告造成实际损失，诉请违约金无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 被告永州市鸿丰房地产开发有限公司系新田县锦绣天下住宅小区项目的开发商。2016年8月29日，原告何雄兵与被告永州市鸿丰房地产开发有限公司经协商一致，达成了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的第21栋504号面积为141.77平方米的住房一套。合同签订后，原告按约支付了全部购房款379000元及水电分户费、维修基金、物业管理费、办证费及办证所需提供的相关资料，被告按合同约定于2016年9月30日前将房屋交付原告。根据该合同第十三条第二款约定，“买受人委托出卖人办理该商品房产权证的，出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用权证交付给买受人，……”按此约定，被告应当在2018年3月14日前办好证件交付原告，但由于被告方在实施锦绣天下第三期建设项目过程中，因有不符合规划设计建设及用电方式不合要求等情况，导致整个第三期商品房至今未能办理产权手续。原告所购之房属被告第三期项目范围。 另查明，中国人民银行规定的金融人民币贷款基准利率2015年10月24日以后3至5年期年利率为4.75%，逾期贷款罚息利率在贷款基准利率水平上加收30--50%。 上述事实，有《身份证》《房屋买卖合同》《湖南省增值税普通发票》《收据（房款）》《税收完税证明》《收据（水电分户费、物业管理费）》《现金缴款单》《新田县自来水公司应收记录》《新田县明典物业管理有限公司购电记录》及原、被告的陈述加以证明。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿协商一致的情形下签订的，该合同内容真实全面，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行。合同第十三条第二款“买受人委托出卖人办理该商品房产权证的，出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用权证交付给买受人，……”的约定，根据不动产实行登记主义的交易规则，办理产权登记是房屋买卖的必经程序，而在办理产权登记的过程中，作为销售方应当承担的职责更大，某些工作是买方无法取代，无力完成的，销售方应当做到所销售的商品房手续齐全、质量合格，并能办理相关权属证书，这是作为房屋销售者应尽的基本责任，所以原、被告双方在合同上约定办证的“委托”关系，与本案的实际情况和房屋买卖合同的特殊性质不相符，被告提出系代理行为，由此产生的法律后果及法律责任，应当由委托人承担的辩解意见，不符合法律的规定，本院不予采纳。原告已经按约支付了购房款、水电开户费、维修基金、物业管理费、办证费，提供了办证所需购房者提供的资料，因被告方面的原因，导致该房产办证不能，其责任在被告一方，故原告要求被告办理证件、承担违约责任的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于本案的具体情况，被告排除办证障碍问题需要较长时间，本院酌情给予被告一定时间用于整改。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二)……；（三)……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告应当从2018年3月14日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息承担违约金；故原告请求从2018年2月16日起计算逾期办证的违约金的诉讼请求，本院部分予以支持；逾期贷款年利率按6.175%[4.75%×（1+30%）]计算，计算至2020年3月20日为47127元（379000元×6.175%×2+379000元×6.175%÷365×5），原告的诉讼请求超过部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告永州市鸿丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后六个月内为原告何雄兵办理好不动产权证（原告应该提交或补充的资料和费用被告可要求原告提交，原告应当积极配合）； 限被告永州市鸿丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后一个月内支付原告何雄兵违约金47127元，并支付以购房款总额379000元为基数从2020年3月21日起至不动产权证办理好之日止按年利率6.175%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1245元，减半收取622.5元，由被告永州市鸿丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人应向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，以分期履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  谢众勇 二〇二〇年六月八日 法官 助理  胡小梅 代理书记员  胡小梅 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。