黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终485号上诉人（原审被告）：邱颖，女，1982年3月12日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王占云，黑龙江占云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄承义，男，1970年11月19日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：焦宗贤，牡丹江市西安区牡丹法律服务所法律工作者。上诉人邱颖因与被上诉人黄承义房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱颖委托诉讼代理人王占云，被上诉人黄承义及其委托诉讼代理人焦宗贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱颖上诉请求：1.请求撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初627号民事判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决上诉人与被上诉人于2011年12月4日签订的牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号、xxxx号房屋买卖合同有效错误，请求二审法院给予纠正。一审法院审理查明的事实：上诉人与被上诉人于2011年12月4日签订的两户案涉房屋买卖合同（“涉案两户房屋是华烽公司的财产”，见原审判决第3页下数第六行），因此上诉人与被上诉人双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，上诉人是为了协助华烽公司向被上诉人给付欠付的工程款，被上诉人在起诉状中也自认该事实。本案基础的法律关系是：华烽公司拖欠被上诉人的工程款，华烽公司与被上诉人之间是建设工程施工合同法律关系，被上诉人主张的是工程款。上诉人与华烽公司的法定代表人邱金福系亲属关系，将用上诉人名义签订合同的案涉房屋（华烽公司的案涉房屋）以买卖的形式抵顶给被上诉人，用于偿还拖欠的工程款，该房屋的产权不属于上诉人，上诉人无权处置。上诉人是按邱金福的指示与被上诉人签订了案涉两户房屋的买卖合同，目的是协助华烽公司履行给付被上诉人工程款的义务。根据《民法总则》及《合同法》的规定，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，所以无从谈起买卖合同有效。一审判决上诉人与被上诉人于2011年12月4日签订的牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号、xxxx号房屋买卖合同有效是错误的，请求二审法院给予纠正。二、一审判决上诉人向被上诉人交付案涉房屋缺乏事实及法律依据，该错误判决请求二审法院给予纠正。根据一审法院查明的事实，案涉的xxxx号房屋已经由被上诉人占有，但交付人并不是上诉人，案涉的另一户xxxx号房屋由他人占用，原因不详。一审法院既然已经查明xxxx号房屋由他人占用，却未查明是谁实际占有了该房屋，该占有是否合法，也未查明该房屋的现在登记状况及权属，属认定事实不清，却判决由上诉人向被上诉人交付房屋，该判决缺乏事实及法律依据，请求二审法院给予纠正。三、一审判决没有通知应到庭的当事人，程序违法。根据一审法院查明的事实，案涉房屋由他人占用，原因不详，即上诉人没有占用涉案房屋，所以亦无从谈起向被上诉人交付房屋的义务，并且本案所涉及的两户房屋的实际所有人是华烽公司，在此情况下，一审法院本应追加实际占用房屋行为人及房屋实际所有人华烽公司，为本案当事人参加诉讼。另外，本案是因为被上诉人主张拖欠的工程款，而给付拖欠工程款的义务人是华烽公司，为查明案件事实，确定承担义务的主体，法院也应通知华烽公司参加诉讼。一审法院对上述应追加的当事人视而不见，在明知本案并不是真实买卖合同的情况下，判决上诉人交付房屋，程序违法，应予纠正。黄承义辩称，一、被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，一审认定事实清楚准确。1.被上诉人与华烽公司签订建设工程施工专业承包合同后，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，将登记在上诉人名下的帅千广场x座xxxx号、xxxx号两户房屋顶给被上诉人。合同约定：2011年12月31日前交付房屋，上诉人保证房屋产权清楚，并承担办理过户所需费用。至此，华烽公司、上诉人和被上诉人三方均认可：上诉人应按房屋买卖合同的约定向被上诉人交付案涉两户房屋，并承担合同约定的义务，华烽公司本应支付给被上诉人的工程款已经转化为上诉人应交付的两户房屋。上诉人自愿用登记在自己名下的房产为华烽公司顶账，并承担相应的合同义务，是上诉人的真实意思表示，且双方签订的房屋买卖合同不违反法律规定，一审判决认定房屋买卖合同有效正确。2.上诉人称案涉房屋是华烽公司的，自己是按照华烽公司法定代表人邱金福的指示与被上诉人签订房屋买卖合同，也就是说上诉人只是案涉房屋的名义权利人，实际权利人是华烽公司。那么既然实际权利人“指示”名义权利人与被上诉人签订房屋买卖合同，说明实际权利人和名义权利人意见一致，都同意将案涉房屋卖给被上诉人用来支付工程款。按照合同相对性原则，上诉人应当履行房屋买卖合同约定的全部义务，上诉人作为完全民事行为能力人应当知道签订合同的相应法律责任。一审判决上诉人交付房屋、协助被上诉人办理房屋变更登记，并承担变更登记的费用，符合本案事实和相关法律规定。二、本案没有遗漏诉讼主体，程序合法。1.上诉人未向被上诉人交付案涉xxxx号房屋，该房屋是否被占有？谁占有？是否与上诉人有关？对于这些事实被上诉人都无法知道。但是在房产管理部门备案的商品房买卖合同中权利人是上诉人邱颖，而且被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同中明确约定“甲方（邱颖）保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（黄承义）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”所以即使与案外人发生纠纷也应当由上诉人负责清理。另外，如果本案影响到案外人利益，可按法律程序救济，并非本案必须追加案外人。2.上诉人是房屋买卖合同的主体，应当履行相应的合同义务，华烽公司不是房屋买卖合同的主体，在该合同中既无权利也无义务，不是应当追加的诉讼主体。3.一审过程中，上诉人并未申请追加当事人，本案也不存在依法必须追加的共同诉讼人。综上所述，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律准确，请二审法院驳回上诉，维持原判。黄承义向一审法院起诉请求：1.邱颖履行2011年12月4日与黄承义签订的两份房屋买卖合同；2.邱颖交付牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号房产并协助黄承义办理该房屋所有权变更登记；3.邱颖协助黄承义办理牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号房屋所有权变更登记；4.邱颖承担上述两户房屋办理变更登记的费用；5.邱颖自2012年1月1日起按xxxx号房产价值594000元的2%支付利息至交付该房屋时止；6.邱颖承担本案全部诉讼费用。一审法院审理过程中，黄承义变更第一项诉讼请求为黄承义与邱颖于2011年12月4日签订的两份房屋买卖合同有效；撤回第五项诉讼请求。一审法院认定事实：2011年12月1日,黄承义与华烽公司签订协议书,约定华烽公司将嘉恒保利公馆工程消防水、消防电、防排烟工程发包给黄承义，合同价款100万元，双方约定以邱颖位于牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号、xx座xxxx号房屋抵顶工程款。为此，黄承义与邱颖于2011年12月4日分别签订两户房屋的买卖合同，约定牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号，建筑面积132.56平方米房屋每平方米4500元，总价款594000元；xx座xxxx号，建筑面积102.97平方米房屋每平方米4500元，总价款459000元，两户房屋办理过户手续所需缴纳的费用由邱颖承担。又查，华烽公司的法定代表人邱金福是邱颖的叔叔，案涉两户房屋是华烽公司的财产，以邱颖的名义与牡丹江帅千广场有限公司签订的商品房买卖合同，邱颖按邱金福的指示与黄承义签订了案涉两户房屋的买卖合同，目的是协助华烽公司履行给付黄承义工程款的义务,xx座xxxx号房屋已交付黄承义，但xx座xxxx号由他人占用，原因不祥。一审法院认为，基于黄承义与华烽公司之间消防水、消防电、防排烟工程施工合同所产生的债务关系，黄承义与邱颖之间签订了两份案涉房屋买卖合同，其目的是华烽公司用享有实体权利的案涉两户房屋抵顶欠黄承义的债务，其原因是案涉两户房屋是以邱颖的名义与开发单位签订的商品房买卖合同。以房抵债协议是当事人的自主按排，物权法规定了流押禁止，即抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。也有当事人为了规避该规定，在签订借款合同时或债务履行期届满前，双方又签订房屋买卖合同，本案华烽公司与黄承义之间存在应履行的债务，而不是履行期届满前的债务，用案涉两户房屋抵顶债务后，双方互不再支付对方任何款项，黄承义与华烽公司之间消防水、消防电、防排烟工程施工合同所产生的债务消灭，故华烽公司用案涉两户房屋抵顶债务没有违背法律上禁止的流押条款。关于黄承义与邱颖签订的合同的效力问题，根据合同法第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。黄承义与邱颖签订的两户房屋买卖合同均依法成立并已生效。根据合同相对性原则，履行房屋买卖合同义务的主体是邱颖，黄承义要求确认2011年12月4日签订的两份房屋买卖合同有效，要求邱颖交付牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号房产并协助黄承义办理该房屋所有权变更登记，协助黄承义办理牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号房屋所有权变更登记，邱颖承担案涉两户房屋办理变更登记的费用是合同义务，黄承义随时有权要求邱颖履行合同义务，邱颖也可以随时履行，故应予支持。邱颖与开发单位签订了商品房买卖合同，但未初始登记，案涉两户房屋一手办理房屋产权证的费用应按当时执行的法律规定执行，邱颖的权利可与华烽公司另行协商。综上所述，如果一审法院作出的交付牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号房屋的判决影响到案外人的利益,案外权利人可以通过法律程序救济。综上，判决：一、黄承义与邱颖于2011年12月4日签订的牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号、xxxx号房屋买卖合同有效；二、邱颖于判决生效后十日内向黄承义交付牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号，建筑面积132.56平方米房屋；三、邱颖协助黄承义办理牡丹江市西安区帅千广场xx座xxxx号，建筑面积132.56平方米房屋和xx座xxxx号，建筑面积102.97平方米房屋变更登记到黄承义名下的手续，并承担变更登记的费用。案件受理费14277元，减半收取7138.5元，由邱颖负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邱颖与黄承义于2011年12月4日签订的两份房屋买卖合同第一条均约定：“甲方（邱颖）保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（黄承义）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”华烽公司法定代表人邱金福在该两份房屋买卖合同双方见证人处签字确认。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，邱颖与黄承义均认可，案涉两处房屋的实际所有人归华烽公司所有并登记在邱颖的名下，双方签订房屋买卖合同，将案涉两处房屋出售给黄承义，是履行华烽公司给付黄承义工程款的义务。邱颖与黄承义签订的两份房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。邱颖主张该协议无效，但未提供充分有效的证据加以证实，故其主张不成立。邱颖作为合同相对人，应当依据合同的约定，向黄承义履行交付案涉房屋的义务，并负有保证案涉房屋权属清楚的义务。因邱颖未在合同约定的期限内向黄承义交付案涉房屋，导致黄承义提起本案诉讼，故一审判决黄承义与邱颖签订的房屋买卖合同有效，邱颖向黄承义交付案涉房屋，协助黄承义办理案涉房屋变更登记到黄承义名下的手续，并承担变更登记的费用并无不当。至于邱颖主张一审判决没有通知应到庭的当事人，存在程序违法的问题。邱颖所主张一审判决应追加的诉讼主体，并非本案必须共同进行诉讼的当事人，是否向其主张权利，是黄承义的诉权，故邱颖此项上诉主张亦不成立。综上，邱颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14277元，由上诉人邱颖负担。本判决为终审判决。审判长  贾海波审判员  姜云虎审判员  杨大奎二〇二〇年六月二十九日书记员  刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。