湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初2号原告：邵阳市建民集团物业管理有限公司，住所地邵阳市双清区宝庆东路461号，统一社会信用代码91430500738957220R。法定代表人：黄磊。委托诉讼代理人：邓志清，湖南银剑律师事务所律师。被告：刘娟，女，汉族，1967年10月9日出生，住址邵阳市双清区。委托诉讼代理人：邓骞，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖卫国，男，汉族，1962年5月9日出生，住长沙市芙蓉区，系刘娟丈夫。原告邵阳市建民集团物业管理有限公司（下文简称建民集团物业公司）与被告刘娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2019）湘0502民初1120号民事判决。原告建民集团物业公司不服，提起上诉，邵阳市中级人民法院裁定将此案发回重审。本院于2020年1月2日对建民集团物业公司与刘娟租赁合同纠纷一案重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建民集团物业公司的委托代理人邓志清、被告刘娟的委托代理人邓骞、肖卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建民集团物业公司提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠租金83，776元（计算自2017年3月2日-2020年3月止，顺延照计）并立即搬出所占门面交付原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月2日，原告将湘桂黔建材城三间门面（7182-7184）交付给被告使用，并与同年3月9日签订门面租赁合同，约定期限为一年，每年租金29，568元一次性付清，但被告仅交付了当年租金，合同到期后即不支付租金又不搬出租赁门面，原告多次交涉要求腾退门面，但被告置若罔闻，为维护自身的合法权益，特此具状，请求人民法院判如所请。被告刘娟的委托代理人辩称：1、原告不是适格的诉讼主体，原告与本案的租赁物不具有法律上的利害关系，且被告在2015年3月1日前所租赁的门面的出租人是邵阳市建民集团置业有限公司而不是本案原告邵阳市建民集团物业管理有限公司，在2015年3月1日以后，本案租赁物的出租人是李小超。2、被告没有拖欠租金的事实，在2015年3月1日前，被告从未拖欠租金，在2015年3月1日后，被告及时支付租金给李小超，在2016年9月以后，被告没有支付租金的责任不在被告。3、本案租赁物是非法建筑，获取的收益属于非法收益，法院应不予支持原告请求。4、原告在二审是变更基本事实，应当另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于对建民集团物业公司提交的证据，本院作如下认定：1.建民集团物业公司提交的第一组证据为营业执照、身份信息，拟证明原、被告的身份主体资格。被告刘娟对此证据无异议。本院对该组证据予以采信。2.建民集团物业公司提交的第二组证据为土地使用证，拟证明出租门面是合法使用土地的建筑物，原告合法所有。被告刘娟认为土地使用证不能证明原告有租赁使用权，土地使用证是2010年5月13日发的，租赁合同自1997年签订至今，土地使用权人不是本案原告，本案租赁物属于不动产登记，不属于土地登记。本院认为，该证据证明邵阳市建民集团置业有限公司与其他第三人共有双清区双龙路土地号为预434的土地使用权，本院对该组证据予以采信，但该证据不能证明建民集团物业公司出租的湘桂黔建材城第7182-7184号的三间铺面办理了建设工程规划许可手续。3.建民集团物业公司提交的第三组证据为租赁合同，拟证明原、被告从2014年起形成租赁关系，被告刘娟对此证据未表示异议。本院对该组证据予以采信。4.建民集团物业公司提交的第四组证据为调查笔录二份，拟证明被告一直在经营租赁，原告一直在主张权利。被告刘娟认为原告提供的该证据为虚假证据，原告之前没有向被告提出缴纳租金。综合双方举证、质证情况及本案案情，本院对该组证据予以采信。5.建民集团物业公司提交的第五组证据为承诺书，拟证明所诉门面在2017年5月已经由李小超退回原告。被告刘娟提出她丈夫和李小超是补签的协议，该证明不能证明已经回购的事实。综合双方举证、质证情况及本案案情，本院对该组证据予以采信。6.建民集团物业公司提交的第六组证据为调查笔录和证明。拟证明被告刘娟的丈夫和李小超签订的十年合同是虚假合同、无效合同。被告刘娟提出该合同是补签的，2016年和李小超的协议已经不在了，是李小超自己写的。综合双方举证、质证情况及本案案情，本院对该组证据予以采信。7.建民集团物业公司提交的第七组证据为通知书。拟证明原告向被告催告的依据。被告刘娟提出该通知其从未接收过。综合双方举证、质证情况及本案案情，本院对该组证据予以采信。对于对刘娟提交的证据，本院作如下认定：1.刘娟提交的第一组证据为铺面租赁合同，拟证明李小超与刘娟丈夫肖卫国签订了《铺面租赁合同》，其中的租赁物为本案争议的租赁物系同一物，本案的被告人刘娟不是承租人，承租人是肖卫国，即刘娟不是本案的适格主体。原告建民集团物业公司提出合同应认定为无效合同。根据原告提交的2019年10月16日对李小超的调查笔录证实，李小超与肖卫国签订的房屋租赁十年的合同不是2015年8月30日签订的是2019年6月5日签订的，是事后签订的，李小超于2017年5月份已将门面退回“建民集团”。故本院对该组证据不予采信。2.刘娟提交的第二组证据为发票收据，拟证明刘娟如期支付租金、肖卫国如期支付租金。原告建民集团物业公司提出该证据不能证明被告方的证明目的。综合双方举证、质证情况及本案案情，本院对该组证据予以采信。3.刘娟提交的第三组证据为调查笔录二份，拟证明本案争议物的权利人变化情况，也就是出租人的变化。原告建民集团物业公司提出没有提供调查人详细的身份信息，也未签字，内容与客观事实不符，应认为是虚假的。综合双方举证、质证情况及本案案情，本院对该组证据予以采信。4.商铺购销补充协议1份，拟证明2014年9月30日签订协议，本案争议的租赁物已出售给李江红，本案的原告不再拥有其出租权。原告建民集团物业公司提出该证据与本案无关联性，不能证明被告目的。本院该证据与刘娟提交的第三组证据中对李小超的调查笔录内容相悖，本院不予采信。5.建民集团收取的水电及卫生费用，拟证明该收取的费用被告均已缴纳。原告建民集团物业公司提出物业对其仍在管理。综合双方举证、质证情况及本案案情，本院对该组证据予以采信。本院经审理认定事实如下：建民集团物业公司与刘娟于2014年3月9日签订《铺面租赁合同》，约定建民集团物业公司将湘桂黔建材城第7182-7184号共三间铺面（该面铺无建设工程规划许可证）出租给刘娟，租期一年，自2014年3月2日起至2015年3月1日止，租金共计29,568元。双方签订合同后，刘娟向邵阳市建民集团置业有限公司支付了全部租金，租赁到期后原被告双方未再续签租赁合同。因李小超与“建民集团”（邵阳市建民集团置业有限公司或建民集团物业公司）有其它业务往来，故建民集团物业公司通知各商户由各商户与李小超签订履行租赁合同，李小超收取租金。2015年9月6日，李小超出具收条，收取刘娟及其丈夫肖卫国支付的湘桂黔建材城第7182-7184三间铺面租金43,200元。其后，被告刘娟一直占有、使用该门面至今，没有向任何人缴纳涉案房屋门面租金。2017年5月份，李小超将该门面退回“建民集团”。中院发回重审的理由是有新的证据，新证据为2019年10月16日对李小超的调查笔录，该调查笔录中李小超证实，2019年6月5日李小超与肖卫国签订了房屋租赁十年的合同不是2015年8月30日签订的，是事后签订的，李小超称不知道肖卫国签订该合同是用于诉讼的。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，结合建民集团物业公司的起诉事由和刘娟的答辩意见，本案的争议焦点为：1、原告建民集团物业公司是否为本案适格民事主体；2、原告建民集团物业公司与被告刘娟签订《铺面租赁合同》是否有效；3、肖卫国与李小超签订的房屋租赁合同的效力问题。原告建民集团物业公司是否为本案适格民事主体。根据原告所称，建民集团物业公司为邵阳市建民集团置业有限公司下属独立法人机构，可以运作邵阳市建民集团置业有限公司的土地财产，且原告建民集团物业公司与被告刘娟签订《铺面租赁合同》，并已实际履行，根据合同相对性，原告建民集团物业公司是本案适格民事主体。原告建民集团物业公司与被告刘娟签订《铺面租赁合同》是否有效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告建民集团物业公司未能提交建设规划许可证，故原被告双方签订的《房屋租赁合同书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原被告双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告建民集团物业公司应返还被告刘娟相关合同费用29,568元，被告刘娟应返还涉案租赁房屋及房屋占有使用费，本院酌情认定房屋占有使用费为29,568元，因原告应向被告返还收取的合同款项，被告应支付原告涉案房屋的占有使用费，双方互付金钱给付之债，可以互为抵消。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但原告提出诉请为请求判令被告支付拖欠租金而非房屋占有使用费，故对该诉讼请求，本院不予支持。（三）肖卫国与李小超签订的房屋租赁合同的效力问题。根据2019年10月16日对李小超的调查笔录证实，2019年6月5日李小超与肖卫国签订的房屋租赁十年的合同不是2015年8月30日签订的，是事后补签的。因涉案门面李小超于2017年7月退还给“建民集团”，李小超与肖卫国于2019年10月16日再补签租赁合同应视为无效。故被告提供的该证据，本院不予采信，根据《合同法》二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。因此应认定肖卫国与李小超为不定期租赁合同关系，不定期租赁合同的法律后果为：1、承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;2、出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。2017年5月份，李小超将该门面退回“建民集团”，不适用买卖不破租赁原则，故“建民集团”有权利在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限后解除不定期租赁合同，原告于2019年6月14日向本院提起起诉，要求被告立即搬出所占门面并将门面交付原告，邵阳市中级人民法院于2019年11月1日将该案发回重审，应视为原告在合理期限之前通知被告，故原告建民集团物业公司要求被告刘娟搬出所占门面的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告刘娟于本判决生效之日起四十五日内向原告邵阳市建民集团物业管理有限公司返还湘桂黔建材城第7182-7184号三间铺面；二、驳回原告邵阳市建民集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1，332元，由原告建民集团物业公司负担666元，被告刘娟负担666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  王宇飞人民陪审员  江 滔人民陪审员  罗**祥二〇二〇年六月二十五日法官助理罗煜书记员唐立敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。