广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0303民初13388号原告：中国工商银行股份有限公司深圳红围支行，住所深圳市罗湖区解放路信兴广场附楼UG109、110，统一社会信用代码91440300708562703A。法定代表人：丘远平，行长。委托诉讼代理人：曹干云，广东华商律师事务所律师，执业证号14403199710624044。委托诉讼代理人：赵迪，广东华商律师事务所律师，执业证号14403201510782583。被告：深圳市金源实业股份有限公司，住所深圳市罗湖区爱国路金通大厦A座，统一社会信用代码9144030019217344XU。法定代表人：柏松。第三人：陈惠婵，女，汉族，1971年5月2日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：尹力，广东广和律师事务所律师，执业证号14403202011668555。原告中国工商银行股份有限公司深圳红围支行诉被告深圳市金源实业股份有限公司及第三人陈惠婵物权确认纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，现已审查终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告为深圳市罗湖区××北路笋岗仓库区内笋岗仓库区干货仓828栋一层一区（不动产证号：深房地字第4213834)、二层一区（不动产证号：深房地字第4213838)房屋的实际产权人；二、判令被告于判决生效之日起十日内，将笋岗仓库区干货仓828栋一层一区、二层一区房屋解除抵押登记并转移登记至原告名下,过户产生的相关费用由被告承担，逾期原告可自行办理上述房屋过户手续；三、判令被告承担本案受理费、财产保全费用等全部诉讼费用。事实与理由：1993年11月22日，被告作为出租方（甲方）与原告（原中国工商银行深圳市分行红围支行）作为租用方（乙方）签订了一份《交易大楼长租合同》。合同约定：因甲方发起组建深圳市金属材料交易市场，为加快市场建设，甲方在宝安北路临街××大楼××栋，为给交易市场提供结算场所，甲方将交易大楼首层1250平方米及二楼1250平方米共约2500平方米出租给乙方长期使用。长租场地使用时间为三十年（从交付使用时计算），甲方申请房屋产权延至50年如获批准，乙方同等享受，延长期内不再增付租金。长租价格每平方米人民币柒仟捌佰元，分四期支付完毕，付款时间与交房进度相符，总金额为壹仟玖佰伍拾万元整。合同还约定，在乙方租用房屋期间，甲方不得以任何理由抵押、转让。合同签署后，房产交付前，原告分别于1993年11月30日、1994年1月10日、1994年7月6日支付人民币500万元、500万元、500万元给被告。被告于1994年9月30日将房产交付原告，原告于1995年3月16日支付了余款人民币450万元。原告接收涉案房产后至今一直作为银行营业场所使用。涉案房产于1996年7月26日办理登记至被告名下，产权登记信息分别为“笋岗仓库区干货仓828栋一层一区”（建筑面积：1000.38平方米,登记价人民币3097716.68元，不动产证号：深房地字第4213834)、“笋岗仓库区干货仓828栋二层一区”（建筑面积：1076.18平方米，登记价人民币3332434.42元，不动产证号：深房地字第4213838)。房产实际建筑面积比合同约定少423.44平方米，原告实际多支付人民币3302832元。1996年11月5日，被告违反合同约定，将涉案房产抵押给深圳发展银行用于贷款。2000年11月24日，为了清偿被告以涉案房产作抵押的300万元贷款及利息、诉讼费、执行费，同时向法院申请将该房产裁定至原告名下，原被告及深圳发展银行深南东路支行三方签署了一份《财产变卖协议书》，约定三方共同向罗湖法院申请将涉案房产变卖给原告。但原告依据协议将用于代偿被告抵押贷款本息费用的款项支付给罗湖法院指定账户后，被告怠于履行协议义务，导致房产变卖协议无法继续履行，房产至今未能裁定过户至原告名下。2019年6月，涉案房屋又因被告借款合同纠纷被罗湖法院裁定拍卖，执行案号为（2018）粵0303执恢13-16号，并于2019年9月17日通过网络拍卖成交。2020年3月19日，竞得人陈惠婵向原告辖属二级支行深港支行发来《限期搬离通知书》，要求搬离涉案房产并支付房屋占有使用费。按照双方的真实意思表示，就涉案房产签署的协议内容实质上就是房地产买卖，系以“租赁形式”进行房产转让。1、原告以每平米柒仟捌佰元的价格购买涉案房产的排他使用权；2、价格和付款方式不是租金是购房款，实际是原告出资以被告的名义购买（被告购买价是人民币3097元每平米），买下后由原告使用；3、原告在1995年3月16日付清全款后，被告分别于1996年7月26日和1998年7月31日才取得产权登记和租赁许可；4、所谓“租期”与房产证上登记的土地使用权年限等同，被告如延长登记年限原告使用年限相应延长不再支付费用；5、涉案房产虽登记在被告名下，但被告已经不是房屋权利人，不得行使房屋权利进行转让、抵押和贷款。被告实际上是用原告的资金以其名义为原告购买涉案房产，并净挣利润人民币壹仟多万元，由于签约当时涉案房产尚未登记至被告名下，同时按照政策与法律涉案房产暂时无法登记至原告名下，故双方以“以租代买”的形式处置，待条件成熟后再为原告办理房屋确权手续，双方之间形式上为房屋租赁合同关系，实质上为房屋买卖合同法律关系。从合同履行情况来看，原告分四期足额付款全款人民币1950万元已完成了合同约定的义务。而被告在交付涉案房产后，仅将房产登记在自己名下办理房地产证，并一而再违反合同禁止性规定，将房产抵押借款，怠于履行协议过户义务，现房产又被其债权人申请法院执行拍卖，导致原告至今未实现涉案房产物权且被竞得人要求搬离。综上，因被告违反诚信原则及合同目的，故意违约严重影响原告物权和银行营业场所的稳定性。原告已就涉案房产被拍卖的执行案件提出案外人执行异议，现依据《民事诉论法》第一百一十九条的规定提起本案诉讼，请贵院依法支持原告提出的全部诉讼请求。经审理查明：本院依法向深圳市不动产登记中心查询，2020年6月10日的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案位于罗湖区××北路笋岗仓库区内的笋岗仓库区干货仓828栋一层一区、二层一区的房产，被本院执行局在2018年3月12日以（2018）粤0303执恢13-16号的法律文书依法予以查封，查封期限三年，自2018年3月12日至2021年3月11日止，查封被执行人为深圳市金源实业股份有限公司。上述房产还存在其他法院的轮候查封。至今涉案房产仍处于查封状态。本院认为，根据相关法律规定和司法解释，人民法院在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、冻结后确权的，应当撤销确权判决或调解书。本案中，原告的诉讼请求是要求法院确认涉案房产归其所有，并要求被告协助办理涉案房产的解除抵押登记手续和将上述房产转移登记至原告名下的相关手续，因涉案房产已经在执行过程中被人民法院依法查封，现处于查封状态，原告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向负责执行的人民法院提出异议主张自己的权利，而无权提起本案的确权之诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司深圳红围支行的起诉。案件受理费人民币138800元，原告已向本院预交，待本裁定生效后，由本院退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  葛淑汧人民陪审员  冯 铭人民陪审员  梁进荣二〇二〇年六月十八日书 记 员  孙 莹