广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12053号原告（反诉被告）：广东升萃实业有限公司，住所地广州市天河区中山大道西89号办公楼（部位：A栋15层南8-9）（仅限办公用途）。法定代表人：黄宏标，总经理。委托诉讼代理人：黄克辉，该公司员工。被告（反诉原告）：广东泰森科技股份有限公司，住所地广州市海珠区江南大道南路689-709单号B层自编1302房（仅限办公用途）。法定代表人：肖中恩，总经理。委托诉讼代理人：陈虎，该公司员工。原告（反诉被告）广东升萃实业有限公司诉被告（反诉原告）广东泰森科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄宏标及委托诉讼代理人黄克辉、被告的法定代表人肖中恩及委托诉讼代理人陈虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原告与被告在2019年5月31日签订《盈熙商贸中心租赁（转租）合同》，约定：被告将位于广州市海珠区江南大道南689-709号盈熙商贸中心13层1313号写字楼靠西面的位置，建筑面积149平方米转租给原告使用，租赁期限从2019年6月1日起至2022年5月31日止，租赁期三年。合同签订后，原告按合同约定按时向被告缴纳租金和水电费等费用。2020年3月11日，原告工作人员发现写字楼大门被物管公司广州市金溢企业管理有限公司（以下简称“金溢公司”）张贴针对被告的《敦促履行合同义务函》，内容主要是敦促被告向物管限期缴纳管理费。2020年3月13日，大门被物管公司张贴《再次敦促履行合同义务函》。2020年3月15日，大门被物管公司强行上锁。因此，原告工作人员分别于2020年3月15日15:19和2020年3月17日12:02向被告的法定代表人肖中恩联系，反映现状情况，但被告置之不理。2020年3月17日，大门已被物管公司张贴和被告的《解除合同通知书》。至今，由于被告和物管公司的合同纠纷已造成原告公司员工无法上班开展经营生产工作，给原告造成了重大的经济损失。另，原告已经口头向被告申请装修，并于2019年6月开始装修，增加了办公室内部的隔墙、进出办公室的门帘即合同第二条第3点加粗部分约定的装修。故起诉请求判令：1、被告向原告返还涉案房屋租赁保证金35760元、设备使用保证金2000元及上述款项的利息（以上述款项为基数，从2019年6月1日起至实际返还款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付）；2、被告向原告赔偿涉案房屋被广州市金溢企业管理有限公司锁闭大门期间原告的经济损失（从2020年3月15日起至原告能正常出入之日止，按每日2000元标准计算）；3、被告向原告赔偿装修损失30000元；4、被告承担本案的诉讼费用。对被告反诉请求的意见：不同意被告的全部反诉请求。2019年7月的租金因被告的其他商铺进行装修，影响原告的办公，原告曾想退出及向被告索赔，经协商于2019年8月12日才缴纳租金，其他月份的租金因银行转账会晚几天。被告的法定代表人肖中恩从2020年1月8日开始与原告员工协商场地搬迁事宜，原告认为既然要搬迁，就不存在继续交租，直至2020年2月22日因协商不成，原告支付了2020年2月的租金。肖中恩与原告直到2020年3月2日仍在协商解除合同，被告于2020年3月15日将涉案房屋的大门上锁，所以原告就没有缴纳租金。被告称原告已经同意搬离涉案房屋与事实不符,原告从没有同意。2020年2月14日，被告向原告员工发送解除协议书的电子版，原告不同意该协议，所以没有签订，原告没有违反诚信。被告2019年5月23日签订合同时，告知原告其转租涉案房屋获得了业主的授权，有转租资格，并承诺按规定送合同给业主备案，直到2020年3月15日涉案房屋被锁，原告才得知合同没有送业主备案，转租没有征得业主的同意，因此原、被告签订的转租合同属于无效合同。被告辩称及反诉答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实依据，资金利息从2019年6月1日计算是建立在原、被告的租赁合同无效的基础上，事实上，原、被告于2019年5月30日签订转租合同后双方均部分履行了合同。原告的经济损失没有事实和法律依据，原告自2020年3月4日就应该缴纳2020年3月的租金，但一直没有缴纳。原告得知大门被锁后，按照法律规定，仍有权向出租人要求开门，但是原告一直没有主张自己的权利，因此即使原告有经济损失也是其过错导致的。涉案房屋转租前已经装修好。涉案场地很大，为了隔开办公区，被告同意原告加装相应的出入门及门禁设备，但原告没有向被告提供图纸。根据转租合同第5条，原告对涉案房屋进行装修需要经过被告同意，原告事先违约的情况下，主张装修损失没有事实和法律依据。即使是装修，也是在5000元以内，租赁期满后被告将5000元退还给原告。原告事先存在违约行为，本案诉讼费应由原告承担。被告与原告于2019年5月31日签订了转租合同，双方约定，原告需于每月第4日前向被告缴纳租金、管理费及相关水电（含分摊）、消防维保等费用，如逾期缴纳超过30天的，被告有权解除合同并没收原告的保证金。被告按合同约定将物业交付给原告，但原告在缴纳2019年7月至2020年1月租金时均不同程度逾期，有的最长逾期长达38天，且自2020年2月起，原告严重违反诚信，未按与被告已达成的协议搬离所租房屋，导致最终因连环拖欠租金所租房屋被物管公司上锁。被告对此事没有过错。原告应自2020年3月第4日前，即2020年3月4日（含当日）向被告缴纳2020年3月租金、水电费（含公摊）、消防维保等费用，但截至被告起诉之日，原告仍未向被告缴纳，未缴纳时长已超过30天，严重违反了合同约定，已构成实质违约。故反诉请求判令：1、原告向被告支付2020年3月的租金11920元及逾期支付租金的违约金（以11920元为本金，自2020年4月6日起至实际清偿之日止，按每日1%的标准计付）；2、原告向被告支付2020年3月消防维护费45元、2020年1月自用电费15.12元、2020年1月公用走廊电费16.66元、2020年2月公摊水电费102.54元、2020年3月自用水电费7.06元；3、原告向被告支付逾期缴纳2019年7-8月，2019年10月至2020年1月租金的违约金（以每月拖欠的租金为基数，从欠费当月的5日起至原告实际支付之日止，按每日1%的标准计付，即逾期缴纳2019年7月、8月、10月、11月、12月，2020年1月租金的违约金分别为4529.6元、834.4元、476.8元、357.6元、119.2元、357.6元）；4、解除原、被告签订的《盈熙商贸中心租赁（转租）合同》，并由被告没收原告已缴纳的租赁保证金及设备保证金共37760元；5、本案反诉费由原告承担。经审理查明：广州市海珠区江南大道南689～709号（单号）的产权人为广州市海珠区官洲街官洲经济联合社。原、被告确认涉案房屋在上述产权范围内。2014年11月26日，广州市金溢企业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《盈熙商贸中心租赁补充合同（写字楼）》，约定:甲方将位于广州市海珠区江南大道南709号盈熙商贸中心13层1302号的写字楼出租给乙方办公使用；建筑面积967平方米（包括分摊面积）；甲方出租该写字楼的合同期为10年，从2014年12月1日起至2024年11月30日止；乙方有权将该物业的部分直接或间接转租、分租或出租；如需转租、分租或出租，须先征得甲方书面同意；等。2019年5月23日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《盈熙商贸中心租赁（转租）合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区江南大道南689～709号盈熙商贸中心13层1313号的写字楼靠西面的位置转租给乙方作为办公使用；建筑面积149平方米（包括分摊面积）；甲方以装修现状向乙方交付该写字楼，原则上乙方不得改变现有装修，如需改变装修需乙方向甲方提供装修方案，装修费用及相关消防报装等费用全部由乙方自己承担，经甲方与物业协商得到书面同意后方可执行，否则由此造成的损失全部由乙方；甲方同意乙方按商讨的方式对入口及进出门进行调整装修，装修和费用由乙方自己负责及垫付，乙方安装入口及进出门调整装修（包含门口拆、砌墙及门等工程）费用按人民币伍仟元（￥5000.00元）核算，在乙方租赁期满三年，由甲方退还给乙方，租赁未满三年所有费用由乙方负责，如双方合作愉快经双方同意可自动续租；甲方出租该写字楼的合同期为10年，从2014年12月15日起至2024年12月14日止；乙方租赁期限为2019年6月1日起至2022年5月31日，租赁期为三年；租金的收取标准（每年（按标准年度为准）在上一年的基础上递增5%，税后），其中，2019年6月1日至2020年5月31日租金11920元/月，2020年6月1日至2021年5月31日租金12516元/月；租金按月结算：乙方须于每月第4日前将当月的租金以现金或转账方式（甲方指定账户）主动支付给甲方；电梯、公共照明、泵房、消防等公共部分的用水用电按租赁面积分摊，上述水电费及分摊水电费只提供原供电供水部门的发票复印件，出租方提供收款收据；乙方须于收到甲方的水电费收费通知单5天内主动交纳水电费，甲方代乙方代收代缴水电费，乙方缴纳水电费的标准按出租方提供的数据为准，由甲方支付所用的水电费给乙方（可在总额中抵扣）；消防维护公共面积部分由各承租户分摊，室内的消防维护及消防设备损坏由乙方承担费用；合同签订的同时，乙方须向甲方缴交以下费用：首月租金（2019年6月1日至2019年6月30日)11920元；租赁保证金：35760元；甲方原有固定设备（空调）的使用保证金：2000元；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，在乙方结清全部租金和其他费用，并将该写字楼完好移交甲方后，包括：乙方进入时已有的装修及物品，例：灯光、空调等，如无本合同约定须扣减乙方交存的租金保证金和设备使用保证金情形的，甲方在三十天内无息退还给乙方；乙方拖欠甲方租金及其他应缴费用均为违约；乙方应按照每逾期一天按拖欠金额百分之壹向甲方支付违约金；乙方如拖欠租金、电费或其他政府要求支付的费用超过十日的，甲方有权在不通知乙方的情况下采取停水、停电措施，由此产生的任何损失由乙方承担，拖欠超过三十日，甲方有权解除本合同，没收保证金；因乙方违约造成甲方解除合同的，乙方必须按甲方的通知或其他方式要求的时间交还该写字楼，逾期不交还的，按照本合同第六条第三款执行；等。原告于2019年5月27日向被告支付了租赁保证金35760元、设备保证金2000元、2019年6月的租金11920元；分别于2019年8月12日、8月12日、9月5日、10月9日、11月8日、12月6日及2020年1月8日、2月22日支付2019年7月、8月、9月、10月、11月、12月及2020年1月、2月的租金（每月11920元），未支付2020年3月起的租金。本院于2020年4月22日开庭审理本案。原告表示：转租合同无效，故要求返还保证金；同意缴纳被告主张的消防维保费、水电费共186.38元；涉案房屋被上锁，员工不能正常办公，原告的经济损失每日2000元是估算的；如果被告同意赔偿损失，其同意解除与被告签订的租赁合同。被告表示：因其他人想承租涉案房屋，金溢公司与被告协商，要求被告让原告搬离房屋，故被告在2020年2月14日向原告发出解除协议书；原告拖欠租金，金溢公司于2020年3月15日给房屋上锁，原告的员工打电话给被告的法定代表人反映门被上锁的情况；被告已收回涉案房屋；确认原告已经安装了出入门。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、张贴在涉案房屋所在大楼大门、金溢公司于2020年3月11日出具的《敦促履行合同义务函》（内容为被告应在二日内支付租金及其他应缴费用等），2020年3月13日出具的《再次敦促履行合同义务函》（内容为被告应在二日内支付租金及其他应缴费用等），2020年3月17日出具的《解除合同通知书》（内容为因被告违约，金溢公司于本通知书发出之日解除与被告的租赁合同等）的照片；拟证明被告违约。2、《解除协议书》；3、原告公司员工与被告的法定代表人肖中恩的微信聊天记录，证据2-3拟证明2020年2月14日被告将解除协议书电子版给原告，单方提出解除合同；4、原告公司员工与被告的法定代表人肖中恩（138××××2243）的通话记录，拟证明涉案房屋大门被上锁后，原告主动找被告的法定代表人协商。5、装修费用结算书及收据复印件，拟证明写字楼装修。6、原告于2020年4月27日与金溢公司签订的《广州市房屋租赁合同》，载明金溢公司将涉案房屋出租给原告，租赁期限为2020年4月27日至2021年4月26日；拟证明原告直接和金溢公司租赁涉案房屋，被告无权控制该房屋。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件；对证据2的真实性、合法性没有异议，但只可以证明原、被告曾就解除租赁关系进行过协商；对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能证明原、被告商谈事项，可以证明从2020年2月22日起原告答应向被告缴纳租金，但原告一直没有缴纳。对证据4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，没有显示通信内容，被告既是主叫方，又是被叫方，说明原、被告对解除租赁关系事宜进行了多次协商。对证据5的合法性、真实性、关联性不予认可，据查询，装修公司佛山市登锦建材有限公司与原告公司有关联，支出项目有异议，也没有发票及支付凭证。对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，原告从2020年3月5日至2020年4月27日止没有缴纳租金属于违约。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、《督促履行合同义务函》及贴在涉案房屋的照片，拟证明被告于2020年3月10日向原告催缴租金；2、被告于2020年4月5日出具的《关于解除租赁合同的告知函》，拟证明原告未缴纳2020年3月租金，故被告要求解除合同。原告质证表示：对证据1，该函属于伪证，原告没有收到，2020年3月15日涉案房屋被锁门前原告一直在该房屋办公，被告应当面交给原告。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，没有收到该函。本院认为：原告与被告签订的《盈熙商贸中心租赁（转租）合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。原告以转租未经业主同意为由主张合同无效缺乏依据，本院不予采纳。关于合同解除问题。被告主张原告逾期缴纳2020年3月的租金、水电费（含公摊）、消防维保等费用超过30天，故要求解除原、被告签订的合同，被告表示因金溢公司要收回房屋，原、被告曾就解除租赁关系进行协商，但涉案房屋于2020年3月15日被金溢公司上锁，原告未按时支付2020年3月租金事出有因，且原告于2020年3月22日提起本案诉讼，故被告以原告逾期缴纳租金为由要求解除合同依据不足，本院不予采纳。原、被告在2020年4月22日均表示同意解除合同，故本院认为原、被告双方协商一致同意解除合同，双方签订的合同于2020年4月22日解除。合同解除后，原告要求被告返还租赁保证金35760元、设备使用保证金2000元合法有理，本院予以支持。原告要求被告支付上述款项的利息缺乏依据，本院不予支持。关于租金问题。原告确认租金缴纳至2020年2月29日，涉案房屋于2020年3月15日被金溢公司上锁，故被告要求原告支付2020年3月1日至2020年3月14日期间的租金（每月11920元）合法有理，本院予以支持，其他部分，本院不予支持。关于违约金问题。合同约定，原告应在每月第4日前缴纳当月的租金，原告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任，故被告要求原告支付逾期缴纳2019年7-8月，2019年10月至2020年1月租金的违约金合法合理，本院予以支持。合同约定，原告应按照每逾期一天按拖欠金额百分之一向被告支付违约金，原告辩称违约金标准过高，根据公平合理原则，本院酌定从2019年7月5日起至2019年8月19日止产生的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起产生的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据上，原告应向被告支付逾期缴纳2019年7-8月的违约金（以每月租金11920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，分别从2019年7月5日至2019年8月12日止，从2019年8月5日至2019年8月12日止）及逾期缴纳2019年10月至2020年1月租金的违约金（以每月租金11920元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分别从2019年10月5日至2019年10月9日止；从2019年11月5日至2019年11月8日止；从2019年12月5日至2019年12月6日止；从2020年1月5日至2020年1月8日止）。如上所述，原告未按时支付2020年3月租金事出有因，故被告要求原告支付逾期缴纳2020年3月租金的违约金，依据不足，本院不予支持。关于消防维护费、水电费。诉讼中，原告同意支付被告主张消防维保费、水电费共186.38元，故对被告的该主张，本院予以支持。关于原告主张的经济损失。诉讼中，原告表示要求被告按每日2000元标准计算金溢公司锁闭大门期间的经济损失是其估算的，原告未举证证明其损失，故其要求被告支付该损失依据不足，本院不予支持。关于装修损失问题。合同约定，被告以装修现状向原告交付该写字楼，原则上原告不得改变现有装修，如需改变装修需原告向被告提供装修方案，装修费用及相关消防报装等费用全部由原告自己承担，经被告与物业协商得到书面同意后方可执行，否则由此造成的损失全部由原告；被告同意原告按商讨的方式对入口及进出门进行调整装修，装修和费用由原告自己装修及垫付，原告安装入口及进出门调整装修（包含门口拆、砌墙及门等工程）费用按5000元核算，在原告租赁期满三年，由被告退还给原告，租赁未满三年所有费用由原告负责。被告表示其同意原告加装相应的出入门及门禁设备，原告为此支付了相应费用，由于原告未能继续使用房屋系因房屋被上锁，从双方当事人陈述可见，合同解除非因原告的原因，故被告应向原告赔偿装修损失5000元。至于原告主张的其他装修项目，原告未举证证明其已经过被告同意，故对原告要求被告赔偿该部分装修损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广东升萃实业有限公司与被告广东泰森科技股份有限公司签订的《盈熙商贸中心租赁（转租）合同》于2020年4月22日解除；二、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2020年3月1日至2020年3月14日期间的租金（每月11920元）；三、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付逾期缴纳2019年7-8月的违约金（以每月租金11920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，分别从2019年7月5日至2019年8月12日止，从2019年8月5日至2019年8月12日止）及逾期缴纳2019年10月至2020年1月租金的违约金（以每月租金11920元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分别从2019年10月5日至2019年10月9日止；从2019年11月5日至2019年11月8日止；从2019年12月5日至2019年12月6日止；从2020年1月5日至2020年1月8日止）；四、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2020年3月消防维护费45元、2020年1月自用电费15.12元、2020年1月公用走廊电费16.66元、2020年2月公摊水电费102.54元、2020年3月自用水电费7.06元；五、被告在本判决生效之日起十日内向原告返还租赁保证金35760元、设备使用保证金2000元；六、被告在本判决生效之日起十日内向原告赔偿装修损失5000元；七、驳回原告的其他诉讼请求；八、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费1794元，由原告负担832元，被告负担962元。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。反诉受理费655元，由原告负担133元，被告负担522元。上述反诉受理费已由被告预交，被告同意由原告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年六月二十四日书记员  于悦姗何国卫