上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初25290号原告：李强，男，1975年8月2日生，汉族，户籍地湖北省宜昌市。原告：李鹍，女，1980年12月6日生，汉族，户籍地湖北省宜昌市。委托诉讼代理人：李强，男，户籍地原告李鹍丈夫。被告：秦萍，女，1971年7月2日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。原告李强、李鹍与被告秦萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，并于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。被告秦萍经本院公告传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李强、李鹍向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付自2018年8月11日起至被告房贷实际清偿之日2018年11月29日止，按照每日1,550元(总房价款万分之五)的标准计算的赔偿金172,050元；2.要求被告承担本案所有诉讼费用。审理中，原告变更其诉请违约赔偿金的起算时间为2018年10月16日，金额为69,750元。事实和理由：被告(甲方)于2017年12月22日以卖房为由在案外人德某(上海)房地产经纪有限公司的居间下与原告签订购房协议，2017年12月30日在居间方居间下与原告(乙方)签订购房合同，同时完成网签。合同附件三第一条第4款约定“甲方应在2018年08月10日前，自行筹款归还债务并办理抵押登记(中国建设银行上海长宁支行)”；同时甲乙双方在《补充协议》里第三条第(2)款约定“甲方应在收到乙方支付的首期房款时同时归还尚欠抵押债权人的全部债务”；在2018年10月15日之前被告配合原告向房地产交易中心申请办理转让过户手续(见购房合同第3页第六条)；如果被告违反合同协议，将按照房款总额的千分之五向原告支付日违约金(第7页第八条)。在上述三方签定协议后，原告按合同约定及时付清款项给了被告，但是，直至2018年11月29日前被告始终不执行“完成自行筹款归还债务并办理抵押登记”的约定，并且在原告申请的购房贷款被银行批准后直至2018年11月初逾期时仍不能配合原告向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在此期间，原告和居间方共同或单独多次通过电话、微信、面谈等多种方式联系被告让其履行合约，但被告均置之不理。原告在没有办法的情况下，只得多次召集被告和居间方进行三方协商，但被告根本就无解决问题的任何诚意。无奈之下，三方达成由居间方借款80,000元和原告借款71,000元，为被告完成还款事宜。以上，有合同与德某(上海)房地产经纪有限公司居间方为证。原告为维护自己的合法权益，特诉诸法院，判令被告按合同约定赔偿原告3,100,000元购房款的每日0.05%违约金。被告秦萍辩称未答辩，亦未提交任何证据。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书》、《上海市房地产注销登记申请书》、借条以及银行转账交易明细等证据，并申请本院调取了《上海市房地产登记申请书》、《上海市不动产登记簿》等证据，经审核，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。结合原告的当庭陈述，本院认定事实如下：原告李强、李鹍(乙方)与被告秦萍(甲方)于2017年12月22日签订《房地产买卖居间协议》，编号：XXXXXXXXXXX，约定原告购买被告秦萍名下的坐落于上海市奉贤区解放东路XXX弄XXX号XXX室及248号车位，约定总房价款为3,100,000元；该房屋抵押权人为宋林娟、陆建国以及中国建设银行股份有限公司上海长宁支行；甲乙双方应于贷款审核通过、抵押注销后7日内最晚不得晚于2018年10月15日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记手续；室内固定装修及附属设施设备一并随同转让；关于违约责任，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行。同日，双方签订《补充协议》，就被告如何注销抵押权人宋林娟、陆建国的抵押以及原告的付款时间进行补充约定。2017年12月30日，双方就购买涉案上海市奉贤区解放东路XXX弄XXX号XXX室房屋及从属地下一层248小型车位签订两份《上海市房地产买卖合同》：分别为上海市奉贤区解放东路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积79.23平方米，价格2,800,000元；地下一层248小型车位建筑面积33.58平方米，价格88,000元。同时约定：在2018年10月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方应在2018年8月10日前自行筹款归还债务并办理抵押登记(抵押权人：中国建设银行股份有限公司上海长宁支行，债权数额1,000,000元，债务履行期限为2014年9月15日至2034年9月15日)，注销手续(房地产交易中心应出具办理该房地产抵押登记注销的《收件收据》)。关于甲方违约责任，双方约定如甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。同日，双方签订《协议书》及《补充协议》。《协议书》约定乙方应在支付房地产的合同总价款外，再直接支付甲方装修补偿款212,000元，合计金额3,100,000元为甲方出售该房地产的总房价款。《补充协议》就原告如何支付首付款以及被告就注销债权人宋林娟、陆建国等抵押权进行了补充约定。2018年11月29日，被告秦萍提交《上海市房地产注销登记申请书》，因贷款结清，中国建设银行股份有限公司上海长宁支行委托被告秦萍办理抵押注销登记手续。同日，原告与被告提交涉案房屋产权过户登记手续。2018年12月3日，原告取得涉案房屋产权登记证书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人由法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及相应的补充约定均合法有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。综合本案查明的事实，合同中明确约定了被告还清贷款并注销抵押的时间，以及违约后应承担的违约赔偿责任。被告未依约还清抵押贷款并办理抵押注销手续，依约应承担相应的违约责任。因被告晚于注销抵押登记手续给原告造成的交易风险增加系原告申请办理过户手续的时间需顺延，因此，原告庭审中变更违约赔偿金起算时间以自双方约定的办理过户登记手续次日为准，于法无悖，本院予以支持。被告秦萍经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭应诉，依法应承担相应的诉讼不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告秦萍于本判决生效之日起十日内给付原告李强、李鹍违约赔偿金款69,750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,544元，由被告秦萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张劲松审 判 员  许力涛人民陪审员  姚孝慈二〇二〇年六月十一日书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。