北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37468号原告（反诉被告）：李恒希，男，1969年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。被告（反诉原告）：中电建建筑集团有限公司，住所地北京市西城区六铺炕南小街1号。法定代表人：常满祥，职务董事长。委托诉讼代理人：杜金龙，北京市惠诚律师事务所律师。原告（反诉被告）李恒希诉被告（反诉原告）中电建建筑集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员井龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告李恒希及其委托代理人刘金臣，被告中电建建筑集团有限公司（以下简称中电建公司）及其委托代理人杜金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李恒希向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年11月至2019年10月期间房屋租赁费30万元，且今后每年11月1日按时向原告支付下一年度的房租；2、判令被告支付拖欠原告房租产生的利息及违约金15000元；3、判令被告腾退涉案场地并支付2019年11月1日至实际腾退之日起的占有使用费；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年12月7日与被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于北京市通州区XX镇XX村XX号院租赁给被告使用，租赁至2021年10月30日，每年租金30万元，每年11月1日交纳下一年度租金。按照合同约定，2018年11月1日被告本应向原告交纳2018年至2019年期间的房租，被告至今未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）中电建公司辩称，不同意原告的诉讼请求，关于第一项诉讼请求，涉案场地是通州区XX镇XX村集体所有，村委会已经于2019年1月28解除和于王学中的土地承包合同，收回了土地，所以作为转租方的原告自此丧失对土地的权益。关于第二项诉讼请求，因为双方租赁合同约定了押金，我方已经足额支付了一年租金等额押金作为担保，原告可以直接抵扣，原告没有损失，故无权主张利息和违约金损失，且合同也没有约定利息和违约金。（2019）京0112民初31259号民事判决书确认的事实来说，实际占用场地的是恒通公司，不是原告个人，能够实际转让占有的主体也是恒通公司而非原告个人，原告无权作为出租方提出本案的诉讼。原告第一项诉讼请求，生效的判决书认定涉案场地的建筑物没有取得规划许可证，涉案合同应属于无效，原告无权要求继续履行；原告第二项诉讼请求，因双方合同无效，不存在违约金和违约责任，且原告也无权主张自2019年1月起涉案场地的占有使用费，也不存在该期间的利息问题。故我方在此提出反诉，1、确认双方于2017年12月7日签订的《场地租赁合同》无效；2、判令反诉被告返还原告剩余押金249863元（对应2019年1月1日至2019年10月31日期间），并向反诉原告支付该部分资金占用损失（以249863元为基数，自2017年12月20日起至本案判决确定的返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：（2019）京0112民初31259号民事判决书确认，涉案场地地上物未取得建设工程规划许可证，双方签署的《场地租赁协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。我方已向反诉被告支付一年租金及等额押金，共计60万元。根据上述判决书的内容，反诉被告仅于2018年12月31日前享有占用涉案场地的权利，其无权将此后涉案场地占用权利转让给第三人，应当退还我方自2019年1月1日起多交付的押金部分249863元，并赔偿该期间资金占用损失。原告（反诉被告）李恒希反诉辩称，双方签订的协议属于租赁合同，地上物确实没有规划许可证，合同是否有效由法院判决；第二项反诉请求不同意，首先在法院没有判决合同无效之前该合同仍在正常履行中，其次原告主张的是2018年11月至2019年10月期间的房屋租赁费30万元，该期间已过，被告已经使用完毕，至于之后的租金，如果被告不同意继续使用，我方主张被告腾退房屋并支付自2019年11月1日后至实际腾退之日的占有使用费。关于被告所述原告和恒通公司的关系，恒通公司是原告和几个股东共同设立的公司，原告是法定代表人，涉案场地是原告出租给被告，其他股东也同意，故原告作为本案诉讼主体没有问题。经审理查明，2017年12月7日，李恒希（出租方、甲方）与中电建公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方目前正在使用土地及地上房屋位于XX村，其区内面积4.4亩（具体范围和地上物所附平面图标注为准），出租给乙方作为办公用房使用;租赁期限自二〇一七年十一月一日起至二〇二一年十二月三十一日止；房屋租金：不含税每年总计人民币300000元；房屋押金人民币300000元，合同签订后与第一次支付房屋不含税租金一起一次性支付房屋押金；租赁合同期满前一年，押金作为最后一年的租金使用。双方在合同中亦约定了其他事项。2017年12月21日，中电建公司向李恒希交纳房屋租金314285元、押金300000元。另查，2001年12月10日，北京天意纸品加工厂（法定代表人王学中）与北京市通州区XX镇XX村村民委员会（以下简称XX村委会）签订土地及地上物使用协议书，XX村委会将涉案土地出租给北京天意纸品加工厂。后王学中将涉案土地转租给王永红。2012年9月8日，北京义宝丰科技有限公司（法定代表人王永红）与北京恒通美赫机电有限公司（法定代表人李恒希）签订土地及地上物使用协议书，北京义宝丰科技有限公司将涉案土地出租给北京恒通美赫机电有限公司。2019年1月28日，XX村委会与王学中签订解除《土地承包合同》协议书，双方约定双方于2001年12月10日签订的《土地承包合同》自行解除，本协议生效后当日，乙方将承包的土地交给甲方，乙方被拆除的地上物补偿款待补偿标准确定后另行解决。2019年9月，北京义宝丰科技有限公司以房屋租赁合同纠纷为由将北京恒通美赫机电有限公司起诉至本院。本院于2019年11月8日作出（2019）京0112民初31259号民事判决书。法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因现有证据无法确认双方租赁的涉案场地取得了建设工程规划许可证，故双方的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》应属无效。法院判决如下：一、确认原告北京义宝丰科技有限公司与被告北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》无效；二、被告北京恒通美赫机电有限公司支付原告北京义宝丰科技有限公司2017年3月至2018年12月期间的房屋占有使用费14万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京义宝丰科技有限公司的其他诉讼请求。2019年11月27日，XX村委会出具证明一份，载明：北京市通州区XX镇XX村村民委员会（以下简称村委会）在2001年12月10日与北京通州天意纸品加工厂负责人王学中签订《土地承包合同》，因集体土地住宅建筑拆除工作的部署安排，2018年1月28日，村委会与腾退企业负责人王学中正式签订协议解除《土地承包合同》。中电建建筑集团有限公司是服务通州XX两河水网改造工程公司。经村委会与镇政府各个部门协调同意：原承包地内地上物暂不拆除，由中电建筑集团有限公司临时作为办公用地临时使用，待工程完毕后一并拆除，自2018年1月29日起，中电建建筑集团公司每年上缴村委费用25万元。北京市通州区XX镇XX村委会已于2019年6月6日收到余书萧代中电建建筑集团有限公司付款的25万元整。李恒希与中电建建筑集团有限公司私自签订租赁合同未经村委会同意，属于无效合同。庭审中，中电建公司称证明中存在笔误，时间2018年1月29日应为2019年1月29日。根据2019年1月28日XX村委会与王学中签订的解除《土地承包合同》协议书，中电建公司称证明中存在笔误的情况属实。2019年6月6日，余书萧向XX村委会付款25万元。上述事实，有《场地租赁合同》、土地及地上物使用协议书、村委会证明、判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点主要有二，一是双方签订合同的效力；二是双方各自诉求是否合理。关于争议焦点一，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因现有证据无法确认双方租赁的涉案场地取得了建设工程规划许可证，故双方的《场地租赁合同》应属无效。关于争议焦点二，本院认为，2019年1月28日，XX村委会与王学中签订解除《土地承包合同》协议书，双方约定双方于2001年12月10日签订的《土地承包合同》自行解除。（2019）京0112民初31259号民事判决书确认北京义宝丰科技有限公司与被告北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》无效。李恒希作为《场地租赁合同》的出租方，其合同义务之一是提供适租的场地，因XX村委会与王学中解除《土地承包合同》，北京义宝丰科技有限公司与被告北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》经法院确认无效，李恒希丧失了基于合同占有涉案场地及地上物的基础。XX村委会基于涉案土地的权利人与中电建公司达成事实租赁关系，中电建公司向XX村委会支付土地使用费并无不当。因合同无效，李恒希要求的租金应为占有使用费。综上，本院对于李恒希要求中电建筑公司给付2018年11月1日至2019年1月28日期间占有使用费的请求予以支持。李恒希的其他请求，未有事实和法律依据，本院不予支持。双方合同无效后，李恒希应将收取的中电建公司的押金返还给中电建公司。中电建公司向李恒希支付押金30万元，中电建公司应支付李恒希的占有使用费可在押金中予以扣减，经计算，李恒希应返还中电建公司的押金为226849.31元。中电建公司的其他反诉请求，未有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李恒希与被告（反诉原告）中电建建筑集团有限公司签订的《场地租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）李恒希返还被告（反诉原告）中电建建筑集团有限公司押金226849.31元，于本判决生效之日起30日内执行清。三、驳回原告（反诉被告）李恒希的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）中电建建筑集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3012元，由原告李恒希负担2212元（已交纳）；由被告（反诉原告）中电建建筑集团有限公司负担800元，于本判决生效之日起30日内交纳。反诉案件受理费2345元，由被告（反诉原告）中电建建筑集团有限公司负担445元（已交纳）；由原告（反诉原告）李恒希负担1900元，于本判决生效之日起30日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 井 龙二〇二〇年六月二十四日书记员 曹璐萍