北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12163号原告：魏瑞平，女，1974年8月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周小海（魏瑞平之夫），住址同上。被告：孙小卫，男，1979年4月14日出生，汉族，住北京市昌平区。原告魏瑞平（以下简称原告）与被告孙小卫（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏瑞平及其委托诉讼代理人周小海，被告孙小卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还我2020年2月27日付给被告的5月份租金4500元、及房屋押金4500元，共计9000元。事实和理由：2019年8月31日，我通过“北京链家置地房地产经纪有限公司”中介介绍，租赁位于北京市通州区永顺东里X号X号楼X层X的房子，租期为10个月，于2020年6月30日到期，租房的目的是为孩子在附近的“北京财贸职业学院”上学。我于2020年2月27日付给房东3、4、5月总共一个季度房租。今年年初新冠病毒疫情发生，孩子不能返校，也不知何时能返校，再继续租这个房子已失去意义。我于2020年4月21日联系中介提出请求，中介回复说：房主要按提前解除合同违约算，可以返还一个月租金，但要扣除押金。我认为，新冠病毒疫情是不可抗力，合同可以自行解除，不能算是违约而扣押金。22日，我与房主协商未果。被告辩称，新冠肺炎疫情如果导致合同任何一方不能履行合同，或者房屋所在的小区出现疫情导致合同不能履行，属于不可抗力致使合同不能履行，一方可以解除合同，但原告不存在上述情形；原告在四月底说要退租，我本来同意退给他五月份的租金，只是押金不退，但原告实际六月初才把房子交给我，故五月份的租金也不能退还；原告提前解约属于违约，按照合同约定押金不予退还；即使原告现在将房子退还给我，我在新租户到来之前仍有租金损失。综上，不同意原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：甲方将其所有的坐落于北京市通州区永顺东里X号X号楼X层X室房屋出租给乙方，租赁用途为居住，租赁期限自2019年9月1日至2020年6月30日，租金为每月4500元，各期租金支付日期：2019年9月1日、2020年1月1日、2020年3月1日、2020年6月1日，租金的支付方式为“押一付三”支付，押金4500元，随第一笔租金支付；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣抵应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。《北京市房屋租赁合同》第十条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1．延迟交付房屋达十日的。2．交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4．欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5．签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。《北京市房屋租赁合同》第十条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达十日的。2．欠缴各项费用的金额相当于一个月的房屋租金的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8．签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。《北京市房屋租赁合同》第十一条违约责任约定：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的乙方，应按月租金的100%相对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金一倍的标准支付违约金。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了押金4500元，并按约将租金支付至2020年5月31日，被告按约定将房屋交付给原告。2020年4月下旬，原告通过微信向被告提出退租，被告同意原告退租并同意返还其五月租金，但不同意退还房屋押金，双方未能办理房屋交接，原告诉至本院。诉讼中，双方自行通过中介公司于2020年6月2日办理了房屋交接，被告将案涉房屋收回。庭审中，原告称，租房的目的是为了在位于北京财贸职业学院上学的女儿周瑛住宿，并提供了周瑛的《学生证》予以佐证。但同时表示，北京财贸职业学院为周瑛的住宿提供有宿舍可孩子不愿居住，租房时未向被告告知用于女儿居住。被告称，对于原告租房用于女儿住宿的目的并不知情，并称疫情期间案涉房屋所在小区无疫情发生，小区可以正常出入，并未影响合同的履行。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，原、被告就案涉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。本案中，原告要求解除双方合同的原因系因新冠肺炎疫情不可抗力的影响，其女儿所在学校停课，租赁房屋用以充当女儿上学期间宿舍的目的无法达成，但原告据此以不可抗力致使合同目的不能实现而要求解除合同、退还租金及押金的请求不能得到本院的支持，理由如下：1、双方签订的《北京市房屋租赁合同》虽然约定租赁房屋的用途为居住，但北京财贸职业学院已为周瑛在校的学习、生活提供了宿舍，仅从《北京市房屋租赁合同》本身不能必然得出用于周瑛居住的目的，故原告以疫情导致学校停课，周瑛租房合同目的不能实现为由要求解除合同依据不足；2、从疫情的防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小来看，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给原告使用案涉房屋带来不便，但涉案房屋所在小区在疫情期间并无因出现确诊或疑似病例而完全封闭，新冠肺炎疫情的影响对原告房屋租赁合同的履行均未达到必须退租、解约的程度，故原告也无权要求解除合同。3、因不可抗力致使合同目的不能实现，应为由于不可抗力导致合同一方义务的部分或完全不能履行，故被告应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，被告的合同义务是按照合同约定向原告提供房屋，原告的义务系按照合同的约定向被告支付租金，现原告未就新冠肺炎疫情导致其履行合同义务出现障碍向本院提供证据，故本院也不能确认原告因新冠肺炎疫情导致其在履行合同义务时出现困难。现原告在租期未满之前退租，按照合同约定构成违约，应当承担相应的违约责任，按约以所付的押金冲抵违约金，故对于原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告占用案涉房屋至2020年6月2日，期间所交纳的租金已经消耗殆尽，故本院对于原告要求被告退还2020年5月租金的请求本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回魏瑞平的全部诉讼请求。诉讼费25元，由魏瑞平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年六月二十日书记员  武 晗