河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4523号原告：中原银行股份有限公司郑州农业路支行，营业场所郑州市金水区农业路东41-3号，统一社会信用代码91410100556930377C（1-1）。负责人：朱云龙，行长。委托诉讼代理人：杨某某，男，1974年3月19日出生，汉族，住郑州市金水区。系该单位员工。委托诉讼代理人：林某某，男，1987年10月9日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。系该单位员工。被告：耿某，男，1989年4月15日出生，汉族，住河南省南阳市桐柏县。被告：郑州万科南城房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区德化街36号德化无限城13楼1307房间，统一社会信用代码91410100MA3X78PJ73（1-1）。法定代表人：尹瑞章，经理。委托诉讼代理人：薄菊梅、李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告中原银行股份有限公司郑州农业路支行诉被告耿某、郑州万科南城房地产开发有限公司（以下简称万科公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨某某，被告耿某，被告万科公司委托诉讼代理人薄菊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告耿某立即偿还原告贷款本金77485.39元，利息（含复利、罚息）4012.73元（暂计至2020年3月9日，请求至贷款本息全部清偿完毕之日止），总计81498.12元；2、被告万科公司对以上费用承担连带清偿责任；3、原告对被告耿某名下位于二七区XXXX路西XXX号楼XX层XXXX号的房产享有抵押权，并对该房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年5月2日，原告与被告耿某、被告万科公司签订编号为中原银（总营）永续（房）借字2017第0007XX号《个人购房借款合同》，约定：原告向被告耿某发放110万元购房贷款，期限为360个月。同时约定了贷款的执行年利率、贷款逾期罚息的计算方式以及原告为实现债权和担保权利的费用。合同签订后，原告向被告耿某发放了贷款。被告万科公司为贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限自合同签订之日至正式的抵押手续办理完毕且原告收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书止。保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债权人为实现债权和担保权的全部费用。被告耿某未按照约定按期归还借款本金及支付相应的利息，被告万科公司也未按照约定承担相应的担保责任，根据合同约定，原告有权要求被告立即偿还全部本息。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告耿某辩称：与原告签订的《个人购房借款合同》属实，但所欠本金及利息应当由万科公司支付。2016年下半年，向被告万科公司交付2万元认筹金，被告万科公司直到2017年上半年开盘，被告耿某因政府限购政策失去购房资格，被告万科公司承诺办理购房，二被告于2017年5月1日签订《商品房买卖合同》，被告耿某向被告万科公司支付首付款47万元。2017年原告与二被告签订《个人购房借款合同》，原告依约发放贷款，因所购房屋无法备案，被告耿某与被告万科公司解除购房合同，被告万科公司向被告耿某支付了购房贷款和购房款本金。被告耿某为减少损失，尽快拿到购房款和购房贷款，签订了告知单，承诺被告万科公司未给自己造成损失，故所欠原告余款应由万科公司支付。被告万科公司辩称：1、万科公司为被告耿某提供担保的基础权利合同已经终止，担保合同自然中止；2、万科公司已将被告耿某交付的全部购房费用退还被告耿某；3、如果判决万科公司承担保证责任，万科公司还需向被告耿某追偿，为了节省司法资源，不应判决万科公司承担保证责任。综上，请求法院驳回原告对万科公司的诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组证据：《个人购房借款合同》、借据各一份，证明：原告与被告之间存在借贷关系，原告已发放贷款，原告与被告之间存在担保关系，被告万科公司承诺为上述贷款的本金及主债权本金和主债权之外的所有债权和费用提供担保；第二组证据：被告耿某银行交易明细、贷款余额单，证明：被告耿某最后一次还款时间及所欠贷款金额。被告耿某提交证据如下：贷款结清/提前还款凭证、交易明细手机截屏、商品房买卖合同备案信息注销（变更）申请表、申请、交易流水。被告万科公司提交证据如下：第一组证据：《商品房买卖合同》，证明：万科公司为被告耿某提供担保的基础权利，该合同已于2018年12月17日解除，且已经办理合同备案注销手续，故产生的担保合同因基础权利的终止使担保合同自然终止；第二组证据：河南增值税普通发票、收款回执（编号ZZ371DC16PXXXX-03-00005066）、收款回执（编号ZZA8PXXXX-03-00012469）、应收列表信息，证明：被告耿某为购买万科公司房产缴纳定金、首付款、产权登记工本费、维修基金、商业贷款共计1583800元，其中工本费和维修基金是代收费用，该费用已被房管局划扣；第三组证据：客户退款申请表、09签约退房审批、万科南城付款单（编号ZZA8TK20190164XXXX）、万科南城付款单（编号371DC16-F-20190109-XXXX），证明：2018年12月5日，被告耿某向万科公司提出退房申请，万科公司同意退房，该购房合同已于2018年12月17日做备案注销，万科公司已将收取的全部房款1583800元退还被告耿某，其中包括已经划扣的维修基金及产权登记工本费。经审理查明：2017年5月1日，被告耿某与被告万科公司签订《商品房买卖合同》，约定被告耿某购买被告万科公司开发的位于郑州市二七区××、××西××号的房产。2017年5月2日，原告（贷款人、抵押权人）与被告耿某（借款人、抵押人）、被告万科公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定：借款人为购买房屋向贷款人借款110万元，借款期限为360个月，即从2017年5月2日起至2047年5月2日止，贷款利率为浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%；罚息利率借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息；罚息利率按在本合同第三十条第一款约定的利率基础上加收50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利；还款方式为按月等额本金还款法，每月21日为还款日；借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费等）。保证阶段为阶段性连带责任保证，即保证人对自本合同签订之日至满足借款人所购房屋的抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的他项权利证书产生的借款人债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的借款人债务不再承担保证责任；保证期间为本合同项下的借款人与贷款人签订的借款合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年；借款人依据借款合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年；保证责任为本合同项下借款人的债务（以下简称主债务）到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布主债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任等。2017年5月4日，原告向被告耿某发放贷款110万元，被告耿某向原告出具借款凭证一份，显示：借款人耿某，用途购住房，起息日期2017年5月4日到期日期2047年5月2日，金额人民币壹佰壹拾万元整。上述合同签订后，因政府商品房限购政策，被告耿某无法办理房屋相关手续。2018年12月5日，被告耿某申请退房，二被告解除了《商品房买卖合同》，并办理了合同备案注销手续，被告万科公司向被告耿某退还购房款及房屋维修基金，共计1583800元。二被告解除《商品房买卖合同》后，被告耿某未向原告结清全部购房贷款本息，三方签订的《个人购房借款合同》未予解除。原告提交的贷款余额查询单显示：截止2020年3月9日，借款人尚欠借款本金77485.39元、利息（包含罚息、复利）4012.73元，共计81498.12元。本院认为，合同应当履行。案涉《个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告耿某未按合同约定按时足额还本付息，构成违约，应承担违约责任。三方签订的《个人购房借款合同》的基础是二被告签订的《商品房买卖合同》，二被告解除《商品房买卖合同》后，被告耿某应向原告结清全部购房贷款本息，解除三方签订的《个人购房借款合同》，但被告耿某未向原告结清全部购房贷款本息，故其仍应按照合同约定偿还剩余本金及利息，对原告要求被告耿某偿还剩余本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张利息、罚息和复利未超过年利率24%的部分按合同约定计算，超过年利率24%的部分，本院不予支持。原告诉请对被告耿某购买的房产折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，因双方对该房产未办理抵押登记，原告对该房产不享有优先受偿权，且《商品房买卖合同》已经解除，对原告该项诉请，本院不予支持。被告万科公司作为连带责任保证人在《个人购房借款合同》上加盖印章，在该合同未解除的情况下，仍应当为被告耿某的上述贷款承担连带责任保证，其承担保证责任后，有权向被告耿某追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告耿某向原告中原银行股份有限公司郑州农业路支行偿还借款本金77485.39元、利息（包含罚息、复利）4012.73元，共计81498.12元（暂计算至2020年3月9日，自2020年3月10日起至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息、复利，以未还本金为基数按照合同约定计算，以年利率24%为限），于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告郑州万科南城房地产开发有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带还款责任，其承担保证责任后，有权向被告耿某追偿；三、驳回原告中原银行股份有限公司郑州农业路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取919元，由被告耿某、郑州万科南城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李春强二〇二〇年六月五日书记员  何宜欣