广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终989号上诉人（原审原告）：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地广东省德庆县****财政局后背。诉讼代表人：广东曜政律师事务所，是德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。负责人：邓广坚，广东曜政律师事务所主任。委托诉讼代理人：黎金辉，广东曜政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金赛龙实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区***********之二号。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：李炳球，广东天重行律师事务所律师。原审第三人：德庆县阿尔戈斯酒店管理有限公司，住所地广东省德庆县****财政局后背。法定代表人：罗某1。上诉人德庆和煌酒店管理有限公司（以下简称和煌公司）因与被上诉人深圳市金赛龙实业有限公司（以下简称金赛龙公司）、原审第三人德庆县阿尔戈斯酒店管理有限公司（以下简称阿尔戈斯公司）租赁合同纠纷一案，不服德庆县人民法院(2019)粤1226民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人和煌公司的委托诉讼代理人黎金辉、被上诉人金赛龙公司的委托诉讼代理人李炳球、原审第三人阿尔戈斯公司法定代表人罗某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和煌公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判金赛龙公司立即向和煌公司支付2018年1月5日至2019年9月4日租金9166.67元×25个月=229166.75元；3.本案的全部诉讼费用由金赛龙公司承担。事实和理由：一审法院判决存在认定事实不清、证据不足情形，应予撤销。一、对于金赛龙公司要求抵销的车辆维修费6500元、配电设备维修工程款55000元及加固维修工程款198025.51元，因这三项费用存在争议，金赛龙公司没有在一审诉讼中提出反诉请求，故不应在一审诉讼中进行审查并予以确认，一审判决确认相关事实并判决予以抵销超出了和煌公司的诉讼请求范围，且根据2018年10月签订的《酒店经营权租赁合同》约定，作为出租方并收取租金的除了和煌公司外还有作为本案第三人的阿尔戈斯公司，一审法院认定出租方需要承担前述款项的，本案第三人阿尔戈斯公司应承担一半责任，一审法院认定全部由和煌公司承担明显与事实不符。二、对于金赛龙公司提出为和煌公司售楼部垫付2015年5月至2019年10月期间的电费30465元，虽然存在垫付事实，但根据金赛龙公司提供的证据材料，其中有要求和煌公司按用电度数10%承担变压器损耗而没有事实根据，存在事实争议，故在本案中亦不应直接予以确认并判决抵销。综上所述，一审判决存在认定事实不清、证据不足情形，应予撤销，请二审法院依法作出裁决。金赛龙公司口头答辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据充分、适用法律正确、程序合法，请求维持原判，驳回和煌公司的上诉请求；2.和煌公司的上诉请求存在矛盾，一审法院判决驳回和煌公司的全部诉求，但是和煌公司上诉请求撤销一审判决，改判只是部分，所以和煌公司的上诉请求是自相矛盾；3.和煌公司是出租方，按照法律规定，出租物业的责任由出租人承担，且阿尔戈斯公司与金赛龙公司不存在任何租赁和其他关系，该物业维修责任由和煌公司承担；4.和煌公司承认垫付了电费，而物业的电费是有专门的变压器供电，使用变压器要承担耗损，一直以来都是约定承担10%，和煌公司的上诉请求是没有事实依据的。阿尔戈斯公司口头答辩称，和煌公司和金赛龙公司签订合同时没有通知阿尔戈斯公司，阿尔戈斯公司不知道有关情况。和煌公司向一审法院起诉请求：1.判令金赛龙公司立即向和煌公司支付2017年1月5日至2018年1月5日租金9万和违约金45900元（违约金暂计至2019年10月5日，以后按实际发生计算）、2018年1月5日至2019年9月4日租金9166.67元×25个月＝229166.75元，以上合计365066.75元；2.本案的全部诉讼费用由金赛龙公司承担。一审法院认定事实：受德庆县宝来集团事件影响，阿尔戈斯公司面临运作困境，为确保酒店正常营运，实现维稳目标，和煌公司决定将阿尔戈斯酒店租赁给金赛龙公司经营管理。2015年1月4日，和煌公司、阿尔戈斯公司与金赛龙公司在德庆县旅游发展局的见证下，签订了《酒店经营权租赁合同书》，将阿尔戈斯公司的主、副楼（权属人为和煌公司，房产证号：德6520111454、C6484021）及酒店设备设施等租赁给金赛龙公司经营管理。租赁期满后，和煌公司和阿尔戈斯公司作为合同甲方与金赛龙公司（合同乙方）在宝来集团处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局代）见证下，于2017年1月5日重新签订《酒店经营权租赁合同书》，合同约定：甲方将酒店主、副楼及酒店设备设施等租赁给乙方经营管理，租赁期限从2017年1月5日起至2018年1月5日止；年租金为18万元，乙方向甲缴付租金，甲方收款账户为宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）暂存户，协议签订以后每月租金应在下月5号前支付，如逾期3个月不缴付租金，视同乙方违约，逾期租金按月计收2％滞纳金等。合同重新签订后，金赛龙公司于2017年3月1日出具委托付款函，委托德庆县德城金裕酒楼代为交付合同约定的租金到酒店经营专责组指定收款的德庆县旅游发展局银行账户（账号：800***********835）。从2017年3月21日至12月9日，德庆县德城金裕酒楼先后12次代金赛龙公司交付租金共18万元到上述账户。金赛龙公司在经营租赁标的物期间，经案外人黎浩斌申请，一审法院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定，受理黎浩斌对和煌公司的破产清算申请，并于同年5月9日作出（2017）粤1226破1号决定：指定广东曜政律师事务所为和煌公司破产清算管理人。2017年1月5日签订的《酒店经营权租赁合同书》履行期满前，和煌公司破产清算管理人同意金赛龙公司继续履行合同，期满后，金赛龙公司仍继续经营原租赁的酒店，和煌公司破产清算管理人没有提出异议，期间金赛龙公司没有支付相应的租金。2018年8月10日晚，金赛龙公司租赁经营的酒店7楼一石膏装饰构件突然坠落，砸中停在楼下的粤H*****号汽车，造成该车辆损坏，为此，金赛龙公司支付该车辆维修费用6500元。石膏装饰构件坠落次日，德庆县住房和城乡规划建设局到现场勘查，发现酒店外墙石膏装饰构件由于自然冷缩热涨原因，石膏装饰构件与锚固点出现裂缝，构件与墙面粘结胶老化分离，自然水渗入软化石膏构件，导致大部分石膏构件均有坠落危险，向德庆阿尔戈斯度假酒店发出安全隐患整改通知书，要求酒店对存在安全隐患的酒店外墙石膏构件作拆除处理。同年8月13日，德庆县工程质量监督站和德庆县建筑施工安全监督站联合向德庆阿尔戈斯度假酒店发出安全隐患告知书：你酒店主楼与副楼（幸福楼）之间三楼和六楼建设的钢结构连廊，因无法提供设计施工图纸进行结构验算，也无提供任何施工资料参考，建成后也未经过荷载试验等验收手续，存在未知的安全隐患，要求酒店聘请有资质的设计单位进行加固处理，消除未知的安全隐患。鉴于金赛龙公司租赁经营的酒店存在安全隐患，德庆县人民政府于2018年9月12日召集相关的政府部门及和煌公司破产清算管理人、金赛龙公司和阿尔戈斯公司等，在县政府311会议室召开会议，确定由金赛龙公司聘请相关单位对酒店进行加固、维修，费用由金赛龙公司垫付。2019年9月13日，金赛龙公司以阿尔戈斯公司的名义与德庆县晋安电力工程有限公司签订阿尔戈斯酒店配电设备维修工程施工合同书，由德庆县晋安电力工程有限公司为酒店更换施耐德UA控制器及维修低压万能断路器1台、更换高压真空断路器（VS1-12/630-25）1台（厂家：孝感汉光森源电气有限责任公司）及更换施耐德空气开关3只等相关施工项目。德庆县晋安电力工程有限公司施工完成后，经试验合格，金赛龙公司以阿尔戈斯公司的名义于2018年10月23日支付了合同标的款55000元给施工方。2018年10月7日，金赛龙公司聘请广东鑫城建设工程有限公司对阿尔戈斯酒店连廊及外墙装饰进行加固维修，2019年6月19日竣工验收合格，金赛龙公司于2019年9月3日出具委托付款书，委托阿尔戈斯公司代支付合同工程结算款198025.51元，同年9月5日，阿尔戈斯公司通过汇款方式支付上述款项给广东鑫城建设工程有限公司，同年10月9日，广东鑫城建设工程有限公司出具上述工程款的发票给金赛龙公司。金赛龙公司对阿尔戈斯酒店配电设备维修和连廊及外墙装饰进行加固维修，均将维修工程预算书复印送达给和煌公司破产清算管理人。2018年10月，和煌公司破产清算管理人代表和煌公司（合同甲方）、阿尔戈斯公司（合同乙方）与金赛龙公司（合同丙方）在德庆县旅游发展局的见证下，补签了《酒店经营权租赁合同》，约定：甲、乙双方将名下阿尔戈斯酒店的主、副楼及酒店设备设施，甲方名下的第2号、4号别墅租赁给丙方经营；租赁期限为2年，即从2018年1月5日起至2020年1月5日止；丙方向甲、乙方交纳的年租金合计为22万元，其中年租金的一半即11万元直接缴付给和煌公司破产清算管理人，收款账户为678268804902，开户行为中国银行股份有限公司肇庆分行；因租赁的财产中部分属于乙方所有，甲方报经政府及法院同意后，甲、乙、丙三方确认将年租金的另一半即11万元缴付给宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（其中乙方支付给罗某1每月工资5000元，由丙方在支付给乙方的租金中代付，代付后丙方每月向乙方支付租金4166.67元）收款账户为宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）暂存户；本协议签订以后每月租金应在下月5号前支付，丙方向甲方每月支付9166.67元，向宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组每月支付4166.67元；丙方租赁经营期间，酒店所发生的一切债权、债务由丙方自行负责等。合同补签后，金赛龙公司依然经营租赁的酒店，但没有按照合同的约定支付租金给和煌公司和阿尔戈斯公司。为此，和煌公司向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。和煌公司与阿尔戈斯公司作为酒店经营权租赁合同的共同出租人，为了查明案件事实，一审法院依法追加了阿尔戈斯公司作为第三人参加本案诉讼。在诉讼过程中，金赛龙公司明确表示其垫支的电费、维修费等款项，按照合同约定，在应当支付给和煌公司的租金中予以抵消，不足的部分，以及应当支付给阿尔戈斯公司的租金，由其另行协商解决；和煌公司则表示其应承担的电费，可以在租金中抵消，其他的因具体数额不能确定，故不同意在租金中抵消。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。和煌公司、阿尔戈斯公司与金赛龙公司在政府有关部门的见证下，为确保酒店正常营运、实现维稳目标，2017年1月5日续签的《酒店经营权租赁合同书》，该院受理黎浩斌对和煌公司的破产清算申请，和煌公司破产清算管理人同意继续履行合同，以及2018年10月补签的《酒店经营权租赁合同》，均是各方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依约履行各自的义务。本案争议的焦点：1.金赛龙公司租赁和煌公司和阿尔戈斯公司的酒店是否已经支付了合同约定租金；2.金赛龙公司在租赁酒店经营期间支付和煌公司售楼部电费、酒店装饰构件坠落造成汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费等是否应当在租金中予以抵销。一、关于金赛龙公司租赁和煌公司和阿尔戈斯公司的酒店是否已经支付了合同约定租金的问题。金赛龙公司从2015年1月5日起租赁和煌公司和阿尔戈斯公司的酒店进行经营，和煌公司认为金赛龙公司从2017年1月5日起没有支付租金，和煌公司、阿尔戈斯公司与金赛龙公司续签的《酒店经营权租赁合同书》约定租金收款账户为宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）暂存户，合同签订在法院受理对和煌公司破产清算申请前，受理后和煌公司破产清算管理人同意继续履行合同，金赛龙公司委托第三方分12次支付了2017年1月5日至2018年1月5日的租金到合同约定的租金收款账户，履行了该期间的租金支付义务，有金赛龙公司提供的受托人电子转账凭证为凭，经该院审查，可以采信，至于和煌公司是否实际取得、占有该租金，与金赛龙公司没有关系，因此，和煌公司请求金赛龙公司支付2017年1月5日至2018年1月5日的租金9万元和违约金45900元，证据不足，应当不予支持。2018年1月5日之后的租金，金赛龙公司表示没有支付给出租人，且对应当支付的数额没有争议，金赛龙公司应当按照合同的约定支付给和煌公司。阿尔戈斯公司没有主张要求金赛龙公司支付租金，在本案中不予审理。二、关于金赛龙公司在租赁酒店经营期间支付和煌公司售楼部电费、酒店装饰构件坠落造成汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费等是否应当在租金中予以抵销的问题。1.和煌公司售楼部的电费产生于2015年5月至2019年10月期间，由金赛龙公司垫付共30465元，和煌公司破产清算管理人表示认可，并同意在金赛龙公司应当交纳的租金中抵销，符合法律规定，该院予以确认；2.汽车受损的维修费，权属人为和煌公司的酒店七楼装饰构件发生坠落，砸损停在楼下的汽车，该损害事实发生在一审法院受理对和煌公司破产申请后，造成的损失6500元由金赛龙公司垫付，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条第一款“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。……”和《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（六）项“债务人财产致人损害所产生的债务”的规定，该损失属于和煌公司应当承担的共益债务，金赛龙公司代付了受损汽车维修费，和煌公司应当清偿给金赛龙公司；3.和煌公司、阿尔戈斯公司租赁给金赛龙公司经营的酒店，在该院受理对和煌公司破产申请后存在安全隐患，和煌公司为该酒店的权属人，未能及时维修、加固，消除安全隐患，在当地政府主导下召集相关政府部门及和煌公司破产清算管理人、阿尔戈斯公司和金赛龙公司等召开会议，确定由金赛龙公司聘请相关单位对酒店进行加固、维修，并垫付费用，和煌公司破产清算管理人没有提出异议，金赛龙公司因此聘请有关单位进行维修、加固并告知了和煌公司破产清算管理人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”和《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（二）项“债务人财产受无因管理所产生的债务”的规定，金赛龙公司垫付的酒店配电设备维修费55000元、酒店连廊及外墙装饰加固维修费198025.51元，属于和煌公司应当承担的共益债务，应当清偿给金赛龙公司。因此，金赛龙公司欠和煌公司2018年1月5日之后的酒店租金未支付，和煌公司也没有支付上述金赛龙公司所垫付的全部费用给金赛龙公司，双方互负债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”和《中华人民共和国企业破产法》第四十三条第一款“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”的规定，金赛龙公司上述垫付的费用共289990.51元，可以在金赛龙公司应当支付给和煌公司尚欠的租金中予以抵销，不足的部分，金赛龙公司表示与和煌公司另行协商解决，不违反法律规定，该院予以准许。综上所述，和煌公司起诉要求金赛龙公司支付2018年1月5日至2019年9月4日租金229166.75元的请求，理据充分，该院予以支持，但要求金赛龙公司支付2017年1月5日至2018年1月5日租金9万元和违约金45900元的请求，理据不足，该院不予支持。金赛龙公司表示其垫付的费用在应当支付给和煌公司的租金中予以抵销的答辩意见，理据充分，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（二）、（六）项和第四十三条第一款规定，判决：一、金赛龙公司欠和煌公司2018年1月5日至2019年9月4日租金229166.75元，在金赛龙公司为和煌公司垫付的电费、汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费共289990.51元中予以抵销；二、驳回和煌公司的其他诉讼请求。案件受理费3388元，由和煌公司负担。本院二审期间，双方当事人并无提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩、陈述及查明事实，本案二审争议焦点是金赛龙公司拖欠和煌公司的租金应否全额抵扣。本案中，金赛龙公司拖欠和煌公司2018年1月5日至2019年9月4日租金229166.75元的事实清楚确实，双方对此并无异议，现和煌公司上诉认为抵扣金赛龙公司承租阿尔戈斯酒店期间垫付的电费、汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费共289990.51元没有依据。根据查明的事实，和煌公司一审期间确认金赛龙公司垫付的电费30465元，一审判决确认抵扣该费用恰当，对此应予以维持。而对于酒店装饰构件坠落造成汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费等共计259525.5元的问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第六项、《中华人民共和国合同法》第二百二十条的相关规定，虽然和煌公司已进入破产程序，但其法人资格并未消亡，其作为出租方负有保障出租物能正常安全使用并对出租物负有修缮义务，现因案涉出租物存在安全隐患并因此造成他人的财产损失，而金赛龙公司为此已作了修缮及赔偿，该费用的产生具有事实依据，应予以确认，和煌公司作为出租方应负担该费用。故一审判决认定双方互负债务，应进行抵扣的处理恰当，本院予以维持。另外，对于和煌公司上诉提出2018年签订的《酒店经营权租赁合同》约定和煌公司只收取金赛龙公司交付租金的一半，由其他主体收取另一半租金，故其只应承担垫付款一半责任的问题。根据案涉《酒店经营权租赁合同》及租赁事实可知，该合同是在和煌公司已进入破产程序，由当地政府主导，为保障各方利益最大化的情况下，各方协商签订，且收取的另一半租金主要用于涉及和煌公司、德庆县阿尔戈斯酒店管理有限公司的“宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组”的基本运作，该租金的分配方式并不影响和煌公司作为出租方的权利义务，其当然负担相关的出租方责任，故对其该主张，本院不予采信。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，和煌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4737.5元，由上诉人德庆和煌酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年六月二十八日法官助理  肖荣健书 记 员  陆贤妍