西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2298号原告：邱晨，男，1992年10月26日出生，汉族，住陕西省咸阳市。委托诉讼代理人：刘东晨，陕西伟龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫红，女，1966年9月9日出生，汉族，住陕西省咸阳市。被告：西安创恒房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人:赵腾飞,公司总经理。委托诉讼代理人：师明明，男，1985年11月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。原告邱晨与被告西安创恒房地产开发有限公司（以下称创恒公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告魏铭及委托诉讼代理人刘东晨，被告委托诉讼代理人师明明到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告邱晨向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令撤销原被告2019年3月31日签订的《西安XX停车位使用协议》和《西安XX地下停车位合同》；2、被告退还原告购车位首期款2.1万元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告邱晨变更诉讼请求为：1、确认原被告2019年3月31日签订的《西安XX地下停车位合同》 1、确认原被告2019年3月31日签订的《西安XX地下停车位合同》第十一条约定的租赁期限超过二十年的超过部分无效; 2、变更原被告2019年3月31日签订的《西安XX地下停车位合同》第十一条约定的租赁期限为二十年(2024年3月31日至2044年3月31日)；3、变更原被告2019年3月31日签订的《西安XX地下停车位合同》第十一条约定的租金为44859.81元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系XX小区业主。2019年3月31日，原告与被告签订了《西安XX停车位使用协议》和《西安XX地下停车位合同》，由原告承租被告开发的无产权证的西安XX小区XX号停车位，租赁价格14万元，采取分期付款方式，租赁期限由交付之日2024年3月31日至2086年8月18日。合同签订后，原告依约向被告支付了首付租金款合计2.1万元。原告认为，原被告双方签订的《西安XX停车位使用协议》和《西安XX地下停车位合同》所涉停车位并无产权证，原告对价所取得的仅为停车位使用权，故双方签订的车位使用协议依法属于租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，原被告双方于2019年3月31日签订的《西安XX地下停车位合同》第十一条约定的租赁期限超过二十年的超过部分无效，依法应当予以变更。原告以14万元的对价所承租的车位的租赁期限从2024年3月31日至2086年8月18日共计749个月。现在，由于租赁期限已经依法缩减为20年(240个月)，如果相应的租金不予变更则显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平的合同可以变更。原749个月租期对应的租金为14万元，那么20年(240个月)租期对应的租金应当为44859.81元，故请贵院依法变更如原告之诉请。故诉至法院，请求依法判如所请。被告创恒公司辩称：一、停车位合同是双方真实意思表示，合法有效，双方所签订的合同对转让标的及价款、付款方式及交付均进行了约定，系双方真实意思表示而达成，亦未违反任何强制性规定，未侵犯他人合法权益及公共利益，故该合同是合法有效的合同，对双方均有约束力。不涉及合同无效的法定情形。二、双方当事人均具有完全民事行为能力，其行为代表了其真实的意思表示，双方在知晓权利义务的前提下签订停车位合同，合同转让标的是车位的使用权，亦对转让价款及付款方式进行了约定，而并非是原告所述是车位租赁合同。且在车位售卖时我司亦会当场告知是无产权车位，正因转让的是车位使用权，所以签订的是停车位合同，而非产权车位的预售商品房买卖合同。三、我司是该项目小区的开发建设单位，对该项目地上及地下均有合法建设施工手续，基于建设我司享有对建筑物的原始所有权，享有处分地下停车位使用权的权利，我司通过转让车位使用权的方式而收回建设成本是合法正常销售。本案签订的合同虽与租赁合同有相似之处，但仍有不同，两者不论是名称还是合同履行内容都各有差异。四、合同中约定的价款及分期付款均是车位使用权转让的对价，并非租金，亦不能按照14万元来计算每月的租金，原告陈述与事实严重不符，且有违契约精神，扰乱市场秩序。五、本案为确认合同效力之诉，故应审查双方签订的停车位合同是否存在法定无效情形，而非合同性质问题，否则是另一法律关系问题，与本案相悖。请求依法驳回原告全部诉请。本院经审理查明，2019年3月31日，甲方创恒公司与乙方邱晨签订《西安XX停车位使用协议》约定，甲方同意乙方使用西安XX楼盘XX号车位，该停车位总金额140000元。乙方签署本协议时支付20000元作为定金（定金在签约后转为已付款）。乙方选择分期付款，须于2019年4月2日前支付首期款1000元（不含定金），并签署《停车位合同》。乙方于2020年3月31日前、2021年3月31日前、2022年3月31日前、2023年3月31日前分别付清21000元，剩余35000元于2024年3月31日前支付，逾期按照日万分之一支付违约金。乙方必须在双方约定期限内凭本协议及已付款票据与甲方签署《停车位合同》，并按照双方约定的付款方式和期限支付相应款项，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议。在乙方履行完毕本协议约定的情况下，甲方未能为乙方保留该车位号，双倍返还乙方定金。本协议仅作为甲方为乙方保留车位号的凭证，双方的具体权利义务以签订的《停车位合同》为准。该协议签订当日，原告交纳车位款（含定金）21000元，同时又签订了《西安XX地下停车位合同》。该合同除包含上述车位使用协议内容外，还约定甲方应当在2024年3月31日前将停车位交付乙方使用。逾期交付，甲方按日万分之一支付违约金，合同继续履行，乙方未付清全部价款之前，甲方有权不交付停车位。本停车位使用年限为自停车位交付之日起止2086年8月18日止。在乙方付清全部停车位价款，甲方按约定交付车位后，使用权期限届满前对车位使用权利全部转移给乙方，相应的全部风险转移给乙方，乙方应按照国家相关法律规定合法使用该车位。西安XX小区建设单位为创恒公司，该项目取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》，城镇住宅用地使用期限自2016年8月19日至2086年8月18日。地下负一层平面图未显示所售车位系人防工程，案涉车位未取得权属证书。本院认为，本案诉争车位系未办理物权登记的车位，被告既是该车位所在土地使用权人，也是车位所在小区的开发建设单位，在土地使用权期限内，享有对开发建设车位的使用收益权。双方签订《西安XX停车位使用协议》、《西安XX地下停车位合同》约定转让的是车位使用权，被告享有该土地使用权期限至2086年8月18日，其将诉争车位在该期限内的使用权全部转让给原告，属于车位使用权归属约定。法律、法规并未规定地下车位使用权不能转让，故上述协议合同系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制规定，应为有效。该合同约定对车位使用期限、付款方式和车位交付的时间均明确约定，双方应按照约定履行各自义务。原告之诉讼请求与法无据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告邱晨的诉讼请求。案件受理费3100元（原告已预交），由原告邱晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审    判    员   党晓俊                   二〇二〇年六月二十八日                     书    记    员    范  琳 1