甘肃省成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1221民初218号 原告：甘肃联亿商业管理股份有限公司成县分公司，住所地：甘肃省陇南市成县东大街1号。 负责人：冯某，系该公司经理。 委托代理人：纪某，甘肃联亿商业管理股份有限公司成县分公司职员。 委托代理人：王峰，甘肃阶州律师事务所（成县分所）律师。 被告：李某，男，汉族，住甘肃省成县。 委托代理人：王某，女，汉族，住甘肃省成县。系被告李某之妻。 委托代理人：张飞列，甘肃新视天律师事务所律师。 原告甘肃联亿商业管理股份有限公司成县分公司与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃联亿商业管理股份有限公司成县分公司委托代理人、被告李某及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘肃联亿商业管理股份有限公司成县分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原被告之间的房屋租赁合同关系；2.请求人民法院依法判决被告支付租金108647元、物业费（含物业卫生维护费、空调费）33864元，共计142511元；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年10月27日，被告在实地考察确认的基础上，决定租赁原告经营管理的东昇成州中心二楼第2007、2008、2009号面积141.1平方米商铺，用于经营加末、摩凡两个品牌，并交付意向金1万元。双方协商约定：租金55元/㎡/月，保证金1万元，店庆费1000元，租金第13个月开始4％递增一次，租赁期限为3年。同时就逾期交付租金等款项的违约责任予以约定：每3个月为一个计租期，被告应在每个计租期届满前15天向原告支付下一个计租期的租金，被告逾期支付租金不满15天的，每逾期一天，按逾期应支付款项的5‰向原告支付逾期违约金，超过15天扔未支付的，甲方有权解除双方租赁合同，同时被告缴纳的保证金1万元归原告所有，同时被告还应向原告支付剩余未付租金20％的违约金。2018年1月22日，原告向被告致函：东昇成州中心定于2018年1月31日正式开业，被告所租2007、2008、2009号商铺将从2018年2月1日起开始计租。在合同履行的过程中，原告向被告按期交付房屋，并给予被告装修免租期、试营业期，但被告并未按照双方约定交纳相关费用。原告为实现合同目的，分别于2018年3月3日、3月19日、6月12日向被告送达了催收函，要求被告如期足额交付房租。但被告仍未按照双方约定及原告催收支付相应租金和物业费等费用。综上，原被告之间系租赁合同关系，原告为出租方，被告为承租方。原告依照双方约定交付商铺并履行了物业管理义务。但被告违反双方约定，未支付租金及物业费等费用，严重侵犯了原告的合法利益，致使原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约。现原告为实现合同目的，依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告李某辩称：1、答辩人与被答辩人签订的仅仅是意向书，至今尚未签订正式商铺租赁合同，不存在被答辩人主张的双方租赁合同的权利义务关系，不存在被答辩人主张的解除合同。2016年10月，被答辩人的工作人员到答辩人的服装店里宣传，说是加盟招商，将十字街东昇二楼其中的141.1平方米出租给答辩人，让答辩人开品牌女服装店。当时答辩人没有答应，但他们的工作人员就一直给答辩人说，承诺把房租尽量优惠，并且承诺已经招进了好多大品牌女装，如ONLY等七、八个品牌。考虑到被答辩人的优惠政策，答辩人就答应了，双方达成了意向协议，2016年10月2日双方签订了意向协议书，并向被答辩人交了1万元的意向保证金。但直到答辩人撤离，被答辩人都没有招进以上所说的品牌可以说，被答辩人开始洽谈就有商业欺诈行为。之后，答辩人和被答辩人之间至今未签订正式的商铺租赁合同。故答辩人和被答辩人不存在房屋租赁关系，也未有任何合同权利义务关系，不存在其主张的解除合同。2、因为被答辩人签订正式租赁商铺合同的条件不符合双的约定，故双方未签订正式商铺租赁合同。经被答辩人同意，答辩人于2016年11月中旬开始装修店面，2017年元月装修结束。答辩人经营的品牌女装是摩凡、加末。2017年被答辩人给答辩人说元月十六日全商场开业。但实际情况是2017年4月8日被答辩人的商场才可以经营，答辩人自此才开业。因被答辩人在预期内没有开业，导致答辩人订的2016年冬款和2017年春款服装未能售出，给答辩人造成了50多万元的压货损失。被答辩人的商场二、三、四、五楼一直搞装修招商，一直影响答辩人未能正常经营。其中二楼的全体业主还罢工三天。在此之前，被答辩人曾承诺在2018年2月1日之前给答辩人免租金，在该时间后开始计算租金，被答辩人在起诉状中也承认这一事实。罢工后被答辩人当时的负责人又给答辩人承诺二楼商铺招满再给答辩人开始计算房费。中途被答辩人又反悔，在未招满的情况下要给答辩人计算房租。答辩人不同意，经过双方协商，被答辩人同意在二楼未招满的情况下不给答辩人计算房租。后来答辩人交了一年的物业费，时间段为2017年4月8日至2018年4月8日。因为二楼一直有装修的，影响答辩人的正常经营。2018年10月，被答辩人的一个负责人安总和答辩人协商说自现在要付房租，如果不交，就让答辩人撤离商场，不再签订正式商铺租赁合同，答辩人当时同意撤离。答辩人在撤离之前，有个叫张路的被答辩人的管理人员给答辩人说把装修的巴台、射灯、服装架子、模特等所有道具给被答辩人留下，价值约11万元，把之前所有产生的答辩人给被辩答人应交的费用(抵消答辩人未交的物业费)抵消。答辦人于2018年11月15日正式撤离，也按之前双方的约定将拆除的巴台、射灯、服装架子、模特等所有道具给被答辩人留下，被答辩人也允许答辩人撤离，未发生任何纠纷。以上事实足以说明被答辩人自始没有成就签订正式商铺租赁合同的条件，正因如此，被答辩人才同意让答辩人撤离商场，故也不存在答辩人撤离商场以后的房租。答辩人在撤离商场之前，被答辩人给答辩人承诺免房租，有证人牛翠翠、赵鲜鲜证言以及原告公司商函载明所证实。故答辩人不管是撤离商场前或撤离商场后，均不存在给被答辩人支付商铺租金的义务。综上所述，答辩人和被答辩人虽然签订了商铺租赁意向书，但因被答辩人的二楼商场自始未招满且一直有装修而导致答辩人不能正常营业，签订正式合同的条件自始未成就，且给答辩人造成了因装修(材料、人工20多万元)、压货(50多万元)等70多万元的重大损失。本案中的意向书仅仅是将来双方签订正式合同有一种可能，但并不必然要签订正式合同。在答辩人和被答辩人最后协商时约定:要么答辩人2018年11月15日正式撤离，要么自该时间起交房租经营。答辩人最终在该时间撤离。且答辩人撤离是在双方认可且彼此没有任何债权债务的情况下的撤离。故被答辩人的诉讼请求无任何法律依据，请法庭依法判决驳回。 依据现有证据，认定事实如下：2016年10月27日，原被告双方拟定意向协议，被告将承租原告东昇成州购物中心二楼第2007号、2008号、2009号商铺，总面积141.1平方米商铺，租金55元/㎡/月，物业费10元/㎡/月，租期意向为三年，经前期装修准备，被告于2017年4月8日正式入住商铺，试营品牌服饰；试营期间，原告免收店铺租金，只收物业费，被告在试营期间再没有与原告签订商铺承租正式合同，2018年9月19日，原告以正式租金催收商函的形式通知被告，并明确载明免租期时间为2017年4月8日至2018年1月31日；从2018年2月1日起计租，被告没有按原告要求缴纳租金和物业费；于2018年11月15日自行搬出原告购物中心2007号、2008号、2009号商铺，双方也未做承租结算手续，被告辩称撤离原告商铺时，将自己装修的吧台、射灯、服装架子、模特道具与原告方达成折抵未缴物业费用口头协议，但没有相关证据证实其抗辩主张。原告于2020年3月20日起诉本院，请求依法解除与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠租金108647元、物业费33864元，两项共计142511元；被告入住原告购物中心经营品牌服装期间为2017年4月8日至2018年11月15日，共入住时间为19个半月，除去原告免租试营期间（2017年4月8日至2018年1月31日）共计免租10个月，均有原告公司商函及证人证言证实。被告应支付租期费用标准141.1㎡×55元/㎡/月，每月租金7761元×9.5个月，实际应付租金73729.5元；而原告在庭审中的诉讼请求标的为142511元，其计算依据错误，原告对被告在同一时间段的物业费催收商函出具了四份金额不等的催缴函，其四份证据前后矛盾，也没有作出合理说明，对该组证据不予采信，因此原告对物业费的诉讼主张应承担举证不能的责任。虽然意向协议不是合同，对双方不具有约束力，但被告应对实际占用原告商铺2007号、2008号、2009号九个半月（2018年2月1日至2018年11月15日），按双方认可的每月租金7761元予以支付比较公平，即（9.5个月×7761元）应缴房租73729.5元（减去已缴纳意向金10000元，被告应支付原告房屋租金63729.5元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 一、由被告李某在本判决生效之日起10日内，向原告甘肃联亿商业管理股份有限公司成县分公司支付占用商铺租金73729.5元（扣除10000元已缴纳意向金），实际支付63729.5元； 二、驳回原告甘肃联亿商业管理股份有限公司成县分公司要求被告支付物业费33864元的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5090元，减半收取计2545元，由被告李某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 员 李茂荣 二〇二〇年六月十日 法官助理 马锦阳 书 记 员 郭红霞