甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终510号上诉人（原审被告）：刘小龙，男，1993年11月3日生。委托诉讼代理人：虎建斌（刘小龙姨夫），男，1967年2月13日生。被上诉人（原审原告）：岷县隆发商业运营管理有限公司。法定代表人：谭振东，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洪帅，四川斌鼎律师事务所律师。上诉人岷县隆发商业运营管理有限公司（以下简称岷县隆发公司）因与被上诉人刘小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2019）甘1126民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小龙上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决无视被上诉人延迟开业给上诉人造成的巨大损失，严格按相关合同约定判决违背公平原则。一、被上诉人虽按合同约定交付了房屋，但据双方订立合同的目的，上诉人是将租赁的房屋用于经营，而不是居住，因此，被上诉人为上诉人提供全面良好的运营环境亦属于合同的真正目的，《租赁合同》《服务合同》及《公约》中约定被上诉人应当履行的开业时间和保持运营环境中的道路畅通义务，但上诉人将房屋装修后，被上诉人并未按约定疏通道路并如期开业，导致上诉人期待早日开业、早日经营的目的无法实现，被上诉人构成严重违约。相关合同中虽无关于迟延开业将顺延租金交付期限的相关约定，但根据《合同法》第六十一条规定，双方应尊重不能如期开业就顺延免租期的交易习惯，故应将免租期顺延至实际开业时间（即从2017年4月9日开始计算免租期）。二、相关合同明确约定被上诉人应保证上诉人经营环境的消防安全，但时至今日，被上诉人未按约定履行该义务，其行为构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定及《服务合同》第八条之约定，并结合被上诉人在各项物业服务方面的违约行为，被上诉人应承担以1倍的经营保证金及商铺租赁费总和的10%赔偿。岷县隆发公司辩称，对建材城所有客户的免租期均是从2016年5月31日起算的，而刘小龙是从2015年11月17日开始入住装修商铺并开业经营的，其于2017年4月10日举办建材城开业仪式对刘小龙的实体权利未造成任何影响。岷县隆发公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向其支付物业管理费8845元及逾期支付资金的利息；2.判令被告向其支付2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租赁费100490元及逾期支付资金的利息；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：本案涉及的房屋位于岷县××南川村隆发国际建材城。2016年8月20日，原、被告分别签订《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》。《租赁合同》约定原告其所有的隆发国际建材城4幢2-1/2/3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17号面积共计1269.14平方米的17间商铺租给被告刘小龙使用，租金按每月22元/平方米计算，物业费按每月1.5元/平方米计算，租期为十年。同时合同约定：租期起始日期自2016年5月31日起。租赁期间的前三年免收商铺租金，第四年按约定租金的30%核收，第五年按约定租金70%核收，第六年按约定租金核收，第七年起约定租金逐年递增5%，以后年租金收取标准以此类推。物业管理费按第一年免收，第二年按物管费30%核收，第三年按物管费70%核收，第四年后按物管费基础价核收。根据合同约定，被告应于每年2月底前一次性缴清下一年度整年的租费及物管费。但是约定缴费时间到期后，被告却以原告迟延开业、未尽到物业管理服务义务为由，拒绝缴纳相应的房屋租赁费及物管费。经庭审查明，因道路不通等因素，原告实际开业时间为2017年4月9日。虽然原告迟延开业，但原告在2015年11月之前就将房屋交付于被告，被告入住并进行装修后开始经营三叶家私至今。被告承租的房屋楼顶漏水，在通知原告后，原告2018年6月已对建材城漏水点进行了维修。认定上述事实的证据有当事人陈述、《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》、收据等。一审法院认为，原、被告签订的《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》，系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应依约履行各自义务。双方争议焦点为，原告认为应严格按合同履行，租期起始自2016年5月31日，免收前三年租金，于2019年2月底前被告应交清第4年（2019年5月31日-2020年5月31日）按约定租金的30%，以及交清物业管理费。被告代理人认为，由于原告原因，甘肃隆发国际建材城直至2017年4月才统一开业，导致被告迟迟不能营业，所以租期应从2017年4月甘肃隆发国际建材城实际开业计算，合同约定免租期三年，所以2017年4月至2020年4月都应当是免租期。关于物业管理费，被告及其代理人认为屋顶及墙面漏水，原告不及时维修，且消防设施内至今无水，导致被告经营安全长期处于危险之中。关于双方争议的焦点，本院认定如下：关于约定的租期，合同明确约定起始期为2016年5月31日，免收3年租金，第4年按约定租金30%核收。虽然确实原告延迟开业，但延迟开业时间为免租期间，且双方在合同内并无关于延迟开业将顺延租期的相关约定。因此，租期起始时间应为合同约定时间（2016年5月31日开始起计）。合同还约定应从每年2月底前一次性缴清下一年度的租金。因此，被告至今未缴纳第4年租金30%的行为，构成违约，原告要求被告缴纳房屋租赁费并承担逾期利息的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于物业管理费，被告未提交原告没有及时维修屋顶及墙面漏水的证据，原告提交了相关维修证据。被告称消防设施内无水的情况，应向相关消防部门反映，及时消除隐患。如果失火有损失，而且消防部门作出认定消防设施无水可用的结论，可另行起诉。但并不能成为拒交物业管理费的理由。因此，原告起诉要求被告缴清物业管理费并承担逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、由被告刘小龙于本判决生效后10日内支付租金100490.4元（第4年暨2019年6月1日至2020年5月31日期间全年租金334968元的30%）；二、由被告刘小龙支付以上100490.4元的逾期利息（从2019年2月28日起，按年利率6%计算，至款项还清之日至）；三、由被告刘小龙于本判决生效后3日内支付物业管理费8845元及逾期利息（从2019年2月28日起，按年利率6%计算，至款项还清之日至）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序审理减半收取1484元，保全费1170元，共计2654元由被告刘小龙负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中，岷县隆发公司与刘小龙签订的商铺租赁、物业管理服务等合同合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。岷县隆发公司依约向刘小龙提供了商铺，并兑现了免租期的承诺，而刘小龙依约支付部分物业管理费后，对所欠物业管理费及免租期过后的房屋租赁费拒不支付的行为构成违约，应承担相应的民事责任。故一审判决支持岷县隆发公司的诉请符合本案事实和法律规定，本院予以确认。关于刘小龙提出岷县隆发公司直至2017年4月开业导致其迟迟不能正常营业，免租期应从岷县隆发公司实际开业时起算至2020年4月的上诉主张，因与合同明确约定的免租期限及刘小龙实际使用商铺的时间等案情不符，本院不予支持。关于刘小龙提出岷县隆发公司配备的消防设备中无供水设施、无法保证其经营环境的消防安全的上诉意见，其应向消防部门反映处理，以此为由拒付租赁费及物业管理费于法无据，本院不予采纳。至于刘小龙提出要求岷县隆发公司赔偿因未正常开业等原因给其造成重大损失的上诉意见，因其称一审法院已告知其另案主张，故不属于二审审查范围，本院不予审查。综上所述，刘小龙的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2968元，由刘小龙负担。本判决为终审判决。审判长  张亚玲审判员  黄晓红审判员  南鹏飞二〇二〇年六月十六日法官助理张金玲书记员赵雯萱