广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终1391号 上诉人（原审原告）：河池学院。住所地：广西壮族自治区河池市宜州区庆远镇龙江路42号。统一社会信用代码：12450000499609746Y。 法定代表人：苗剑。 委托诉讼代理人：韦少雄，广西正营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡正辉，广西正营律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨子武，男，1981年8月5日出生，汉族，农民，住河南省邓州市。 委托诉讼代理人：陆力，广西宜人和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭桂莲，女，1964年1月5日出生，壮族，住广西壮族自治区河池市宜州区。 被上诉人（原审第三人）：郭恒，男，1987年7月23日出生，汉族，教师。住广西壮族自治区南宁市。 上诉人河池学院、上诉人杨子武因与被上诉人彭桂莲、被上诉人郭恒房屋租赁合同纠纷一案，均不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人河池学院上诉请求：1、撤销一审关于超过诉讼时效的判决，依法改判由杨子武、彭桂莲、郭恒承担2015年7月1日-2017年6月30日的租金115200元及逾期违约金；2、案件全部诉讼费由杨子武、彭桂莲、郭恒承担。事实和理由如下：根据民法总则的规定，本案诉讼时效应从最后一期租金债务履行期限届满之日起计算。在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，若分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且导致债权人因担心债权超过时效而频繁主张权利，不利于维护市场交易。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效应一并计算，只要债权人主张权利时没有超过最后一期租金的时效即可。 针对河池学院的上诉，上诉人杨子武称，其答辩意见以上诉理由为准。 被上诉人彭桂莲未发表答辩意见。 被上诉人郭恒答辩称，其没有占有使用讼争租赁房屋，本案租金与郭恒无关。 上诉人杨子武亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判由郭恒支付给河池学院租金115200元及违约金，或将本案发回重审。2、本案全部诉讼费由河池学院承担。事实和理由如下：1、原审判决对本案关键事实认定不清。2014年7月8日，杨子武将讼争门面转租给彭桂莲后，彭桂莲以承租人身份向河池学院申请打通与其他门面的部分围墙，得到许可，换言之，如果没有学院的认可，彭桂莲不可能打通围墙并长期使用店面，这也说明河池学院是知道转租的事实，并且认可该转租行为。2、郭恒在2017年7月9日，向河池学院提交《关于重新开通水电使用和缓交房租的申请》，这之后郭恒除对自己租赁门面使用外，还同时占有使用本案讼争门面，对此河池学院也是清楚的，所以学院在一审起诉时也请求郭恒支付2017年7月13日-2019年6月29日的租金。一审法院仅凭郭恒的否认就认定其不承担该部分租金，违背客观事实。3、河池学院在得知讼争门面长期拖欠租金的情况下，并没有通知过彭桂莲和杨子武前来解决问题，其对自身权益损失采取放任不管态度，对由此产生的经济损失有不可推卸的责任，根据法律规定，被侵权人对损害的发生有错过的，可以减轻侵权人的责任。 针对杨子武的上诉，河池学院答辩称，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应按照学院的上诉依法改判。 被上诉人彭桂莲未发表答辩意见。 被上诉人郭恒答辩称，其与杨子武之间没有任何法律关系，也没有占有使用讼争租赁房屋，本案与郭恒无关。 河池学院向一审法院起诉请求：一、判令杨子武、彭桂莲、郭恒支付租金230400元及违约金（以当年租金即57600元为基数，从2015年7月1日起按日利率万分之五计付至合同期限届满之日即2019年6月29日止）；2、杨子武等承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年6月6日，被告杨子武与原告河池学院签订《河池学院门店出租合同》，承租河池学院院北门东楼一楼5号门面（竞租资产编号：19，建筑面积为33平方米)，年租金为57600元，租赁期5年，从2014年6月30日起至2019年6月29日止。租金支付方式为，一年一付，提前一个月支付下一年度的房租，先交房租后使用，逾期则每日按当年租金的万分之五计付违约金。合同签订后，河池学院依约将门面交付给杨子武管理使用，杨子武依约交付门面押金5800元。2014年7月8日，杨子武与被告彭桂莲签订《门面转让协议》，将门面转租给彭桂莲，双方约定门面租金由彭桂莲直接支付给河池学院。后彭桂莲仅于2014年7月通过银行转账方式向河池学院支付租金57600元。2019年10月23日，河池学院向一审法院提起诉讼，提出如上诉请。 一审法院认为，河池学院与杨子武签订的《河池学院门店出租合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方应依约全面履行合同，河池学院已按合同约定将租赁物交付杨子武使用，杨子武应承担支付租金的义务,河池学院主张杨子武支付尚欠的租金有事实和法律依据，予以支持。杨子武辩解称其已将门面转租给彭桂莲，转租期间的房租应由彭桂莲承担。一审法院认为，杨子武虽然已将门面转租给彭桂莲，但杨子武与河池学院之间的租赁合同继续有效，应承担支付租金的义务。彭桂莲与河池学院无租赁关系，其欠付租金相对人系杨子武，河池学院要求彭桂莲向其支付租金，不予支持。河池学院无证据证明第三人郭恒向其租赁本案涉诉门面，其要求郭恒支付涉诉租金，无事实和法院依据，不予支持。关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，河池学院、杨子武双方约定房租一年一付，提前一个月支付下一年度的房租。杨子武尚欠2015年7月1日至2019年6月29日的房租共计230400元未支付，2015年7月1日至2016年6月30日的房租57600元应于2015年5月31日前支付，2016年7月1日至2017年6月30日的租金57600元应于2016年5月31日前支付，河池学院于2019年10月23日起诉，该部分租金（57600元+57600元=115200元）已超过诉讼时效，不予支持。关于违约金是否过高问题。杨子武未按合同约定的期限交纳房租，已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，房租一年一付，提前一个月支付下一年度的房租。逾期则按日利率万分之五计付违约金。河池学院主张杨子武从逾期支付租金之日起计付违约金至合同期限届满之日止，有事实和法律依据，予以支持。杨子武主张约定的违约金过高请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，河池学院将房屋租赁给杨子武的目的是获得租金收益，拖欠租金给河池学院造成的实际损失主要是租金的利息损失。该租金的利息损失应以实际欠付日期及数额分段计算，河池学院的请求数额未超过实际损失的百分之三十，杨子武主张违约金过高请求予以适当减少，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告杨子武支付给原告河池学院租金115200元并支付违约金（其中57600元从2017年6月1日起按日利率万分之五计付至2019年6月29日止；57600元从2018年6月1日起按日利率万分之五计付至2019年6月29日止）；二、驳回原告河池学院的其他诉讼请求。案件受理费6652元，由原告河池学院负担3326元，被告杨子武负担3326元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2017年7月9日，郭恒向河池学院提交《关于重新开通水电使用和缓交房租的申请》一份，主要内容是：“郭恒于2014年6月19日，与河池学院签订《河池学院门店出租合同》，之后将该房屋转租给彭桂莲并向学院备案。因彭桂莲拖欠租金，法院判决生效后仍未履行，因此想学院申请缓交房屋，并开通本人门面的水电使用，不再与彭桂莲自行承租的门面绑定。”。二审时，河池学院主张，其认为郭恒占有使用本案讼争门面的依据，就是前述《申请》，并且对于杨子武与彭桂莲之间转租事宜，是一审诉讼前才得知。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、承担租金和违约金支付义务的主体如何认定？ 本院认为：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。河池学院是基于其与杨子武签订的《河池学院门店出租合同》，请求支付拖欠的租金及违约金，虽然在合同中约定租金是一年支付一次，但在租赁合同持续履行的前提下，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。前述合同约定的最后一期租金的支付时间为2018年5月31日，河池学院在2019年10月向一审法院提起诉讼，并未超过3年的诉讼时效。一审判决认为2015年7月1日-2017年6月30日期间的租金请求超过诉讼时效，该认定属于适用法律错误，本院予以纠正。 二、关于承担租金和违约金支付义务的主体如何认定的问题。首先，杨子武主张本案应由彭桂莲和郭恒承担租金支付责任，理由如下：1、河池学院知道和认可杨子武与彭桂莲之间的转租协议，因此在转租后，杨子武就不再是租赁合同当事人，其权利义务全部由彭桂莲承担；2、在2017年7月-2019年6月，讼争门面是由郭恒占有使用，此期间的租金应由郭恒承担。本院认为杨子武的前述主张不成立，分析如下：1、从现有材料看，对于河池学院是否知道和认可杨子武与彭桂莲之间转租协议的问题，证据并不充分。但退一步讲，即使河池学院对此明知且未提出异议，其法律后果也只是河池学院承认杨子武的转租行为，在杨子武没有证据证明，河池学院同意由彭桂莲直接承担讼争房屋租金支付义务的情况下，杨子武单方主张其已退出租赁合同的理由不成立，本院不予支持。2、对于郭恒是否占有使用本案讼争房屋的问题，河池学院主张存在该事实的唯一证据，是郭恒在2017年7月9日提交的《关于缓交重新开通水电使用和缓交租金的申请》，但从该申请内容看，并未涉及到郭恒是否占有使用本案讼争租赁房屋的问题，换言之，根据现有证据本院对该事实不能予以认定。退一步讲，即使存在该事实，因河池学院已将讼争房屋出租给杨子武，有权向郭恒主张占有使用费用的也是杨子武，而非河池学院。 综上所述，本案与河池学院形成租赁关系的是杨子武，河池学院请求由彭桂莲和郭恒承担连带责任的依据不充分，一审判决由杨子武承担租金和违约金支付义务正确，但在具体数额的认定上，一审判决计算有误，本院予以纠正。根据合同约定，本案租赁期限5年，租金共计288000元，扣除已经支付的第一年度租金57600元，拖欠的租金数额为230400元。对于该230400元，其中应于2015年5月31日支付57600元，于2016年5月31日支付115200元，应于2017年5月31日支付172800元，应于2018年5月31日支付230400元，杨子武支付的违约金，应按前述应付租金日期的第二天起，分段计付，违约金的标准以一审判决认定的日万分之五即年利率18%为准，本案违约金总额应为：106905.6元（57600元×18%+115200元18%+172800元×18%+230400元×18%+230400元×28天×0.05%）。 综上所述，上诉人河池学院的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人杨子武的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初2668号民事判决； 二、由上诉人杨子武支付给上诉人河池学院欠付租金230400元及违约金106905.6元； 三、驳回上诉人杨子武的上诉请求。 一审案件受理费6652元，由上诉人河池学院负担52元，由上诉人杨子武负担6600元。二审案件受理费13304元（上诉人河池学院预交6652元，上诉人杨子武预交6652元），由上诉人河池学院负担304元，由上诉人杨子武负担13000元。上诉人河池学院多预交的6348元（6652元－304元）上诉费，由本院予以退还。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年六月十一日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷