天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初2862号原告：胡彦虎，男，1986年4月27日出生，汉族，自由职业者，住天津市南开区。被告：林艳奎，男，1985年9月5日出生，汉族，自由职业者，住天津市河北区。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区中粮广场23层。法定代表人:祁世钊，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司员工。原告胡彦虎与被告林艳奎、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡彦虎，被告林艳奎，第三人链家公司的委托诉讼代理人谭鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡彦虎向本院提出诉讼请求：1.判令解除胡彦虎与林艳奎及链家公司签订的《房产交易合同》；2.确认林艳奎承担违约责任，返还定金50000元，支付违约金119500元；3.本案诉讼费由林艳奎承担，由林艳奎直接给付胡彦虎。事实和理由：2020年2月19日，胡彦虎与林艳奎在链家公司居间介绍下签署了《房屋交易合同》，约定胡彦虎购买林艳奎所有的天津市南开区房屋，房价款为1195000元，并签署了《委托评估协议》、《房屋贷款委托合同》、《补充协议》。胡彦虎依据合同约定交付定金50000元至林艳奎账号，双方应于2020年4月1日之前在天津市凯立房地产开发有限公司（以下简称凯立公司）办理承租人更名过户手续。合同签署后，胡彦虎去该房屋再次查看时，发现房屋有其他人居住痕迹，之后通过沟通得知该房屋不是林艳奎或其亲属居住，而是林艳奎不认识的其他人长期居住，该房屋根本无法腾空交付胡彦虎使用，胡彦虎购买后也无法居住。后胡彦虎通过调查及与凯立公司沟通后得知，该房屋根本无法变更承租人，《房屋交易合同》根本无法履行。根据胡彦虎与林艳奎签署的《房屋交易合同》第五条第二项和第三项的规定，林艳奎明知该房屋不由他认识的人居住，无法腾房，且林艳奎和该房屋原房主有复杂的产权纠纷，在此情况下，林艳奎依然与胡彦虎签署合同，有恶意隐瞒和欺诈的嫌疑，浪费了胡彦虎的时间和精力，造成了胡彦虎的损失。由于该房屋根本无法过户，林艳奎无法履行该合同，属于重大违约。综上，胡彦虎与林艳奎之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效。胡彦虎依据合同支付定金，配合房屋购买工作，但林艳奎无法交付房屋已构成违约，根据合同应承担违约责任。故成讼。林艳奎辩称，购买房屋之时，根本就不存在无法买卖的情况，签订合同时也是可以买卖的。胡彦虎前往该房屋发现以前的房主在内居住，林艳奎就此已向南开法院提起腾房诉讼。该房屋系林艳奎的，愿意出售给胡彦虎，并不是不想出卖。出事后，该房屋不能过户了，林艳奎在第一时间积极和胡彦虎进行协商，同意退还定金，且三方在第一时间也积极进行协商。该房屋以前很乱，林艳奎并不清楚具体是什么事情，也不清楚上一手房屋买卖的情况，听说是以前房主之子把房本偷走，卖给了一个女士，该女士将房屋卖给林艳奎，但以前房主现在进入并占用该房屋。胡彦虎所述该房屋一直有人居住不属实，该房屋之前一直没有人居住，是可以办理过户手续的，且林艳奎将该房屋钥匙交给中介，中介可以进入房屋内查看相关情况。现同意解除三方的房产买卖合同，同意退还定金，但不同意支付违约金。如果胡彦虎还想购买该房屋，林艳奎仍同意将房屋出售给胡彦虎，继续按照合同内容履行合同。链家公司述称，胡彦虎所述事实与理由基本属实。现同意解除《房屋交易合同》，对胡彦虎的其他诉讼请求，听从法院判决。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市南开区房屋原系案外人郑金香承租凯立公司所有的企业产房屋。2019年9月9日，上述房屋的承租人由郑金香变更至林艳奎名下，林艳奎与凯立公司签订了《天津市公有住房租赁合同》。林艳奎并没有在上述房屋内居住，实际由案外人方继英居住使用。后林艳奎委托链家公司对外发布出售上述房屋的信息，并于2019年11月份将房屋钥匙托管给相关中介公司。后胡彦虎准备购买上述房屋，并在链家公司工作人员的陪同下一同看房，当时屋内没有人，留有桌椅、衣物、儿童玩具等日常生活用品。2020年2月19日，林艳奎（出售方、甲方）与胡彦虎（买受方、乙方）及链家公司（居间方、丙方）签订《房屋交易合同》，约定：甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市南开区的房屋，产权性质为企业产，产权人为林艳奎，房屋面积为95.60平方米；甲、乙双方确认该房屋成交价格为1195000元；乙方于2020年2月19日将50000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款……。除已支付的定金及乙方留存的款项外，其余款项甲方同意乙方采用全款的方式付款，甲乙双方须于2020年4月1日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时乙方将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，甲方须将已收取的定金同时存入该机构；乙方应向丙方支付居间服务费26290元；乙方为全款支付房款的，甲乙双方应于2020年4月1日前到该房屋所在地房管局申请办理过户手续。甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后三日内将房屋交付乙方，甲方有义务配合乙方办理水、电……；甲方保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶与其所售房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如因甲方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，乙方可向甲方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因甲方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，甲方则构成根本性违约，适用于本合同第七条第二款违约责任；甲方保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。该房屋在本次转让之前的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押、拆改等事宜，甲方应及时清理完毕，保证不影响办理过户、贷款、腾房等相关手续，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应按照本合同第七条第二款向乙方承担违约责任。该合同第七条违约责任约定：甲乙任何一方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。同日，胡彦虎与林艳奎签订《补充协议》一份，约定：乙方知晓该房地产产权为企业产，并自愿购买该房地产。该房地产计租面积为95.6平方米。甲乙双方定于2020年4月1日到天津市凯立房地产开发有限公司办理承租人更名过户手续，且在办理上述手续的过程中，甲、乙双方应积极配合……。上述合同签订后，胡彦虎于当日给付林艳奎定金50000元，并给付链家公司居间服务费26290元。同时，林艳奎给付胡彦虎腾房押金5000元，并将上述房屋钥匙交予胡彦虎。后胡彦虎于当日自行到上述房屋处看房，发现房屋门外留有快递，于是胡彦虎通过电话与该快递收件人联系，告知其已购买了上述房屋，不要再向该地址邮寄快递，后该快递收件人向公安机关报警。次日，林艳奎发现上述房屋被案外人方杰（方继英之父）占用，林艳奎要求方杰搬出但未果，于是林艳奎也搬入上述房屋内并不定期的居住。后胡彦虎、林艳奎协商解决案涉合同相关事宜，但双方未能协商一致。后链家公司退还给胡彦虎居间服务费26290元，并赔偿胡彦虎15000元。现案涉房屋由方杰及林艳奎等人居住使用。本案庭审中，林艳奎表示其出卖案涉房屋时，屋内没有人居住，且在签订合同之时向胡彦虎表示屋内的生活杂物可以自行清理。胡彦虎表示，林艳奎确实承诺过屋内物品属于其个人，可以自行清理。同时，胡彦虎表示其至今没有经济损失。本院认为，胡彦虎与林艳奎及链家公司签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，胡彦虎依约履行了支付定金的义务，林艳奎亦应依约在双方办理承租人变更后将案涉房屋交付胡彦虎使用，然案涉房屋至今无法交付，该情形虽不是林艳奎故意所致，但林艳奎无法将案涉房屋交付林艳奎已成事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故林艳奎应承担违约责任。现胡彦虎、林艳奎及链家公司均表示同意解除案涉合同、林艳奎同意退还定金，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，予以准许。关于胡彦虎主张的违约金的请求。林艳奎于庭审中主张约定的违约金过高请求予以适当减少，依照相关法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，案涉合同虽对于违约金做出了明确约定，但鉴于林艳奎并非恶意违约，其无法履行合同系因案外人占用案涉房屋所致，且胡彦虎未能提供已给其造成损失的相关证据，且链家公司业已赔偿胡彦虎15000元损失。故林艳奎主张的违约金过高的抗辩理由，予以采信，林艳奎向胡彦虎支付的违约金酌定为35000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告胡彦虎与被告林艳奎及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告林艳奎返还原告胡彦虎定金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告林艳奎给付原告胡彦虎违约金35000元；四、驳回原告胡彦虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，由原告胡彦虎负担845元，由被告林艳奎负担1000元，被告林艳奎负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告胡彦虎。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年六月三日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。