北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35892号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。被告：王秀山，男，1958年9月8日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）与被告王秀山物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2018年12月5日作出（2018）京0108民初61143号民事判决，原告地杰物业公司及被告王秀山均不服该一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院经审查认为一审法院对地杰物业公司提出的停车费、垃圾清运费之诉讼请求存在遗漏审理的情况，属于程序错误，应当发回重审。北京市第一中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）京01民终3730号民事裁定，裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初61143号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告地杰物业公司委托诉讼代理人张英娜与被告王秀山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地杰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王秀山向我公司支付自2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费13731元、垃圾清运费114元、车位管理费2613元，同时按照约定向我公司支付违约金16458元；2、诉讼费用由王秀山承担。事实与理由：2014年12月30日，我公司与武警北京市总队第三师签订了前期物业管理委托合同，约定由我公司对位于北京市海淀区彰化路的四季青经济适用房项目进行物业管理。合同签订后，我公司即开始对该小区依法进行物业管理服务并向王秀山提供物业服务至今，王秀山拖欠物业费、车位费及垃圾清运费，经我公司多次催缴，仍未交纳，为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。王秀山辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告向我主张的物业费和违约金与事实不符，请求驳回原告全部诉讼请求。1、原告无权起诉我，武警三师与原告签订的物业合同中明确约定，产权不明时由武警三师负责协调，我们的房子现在仍没有房产证，出现问题应由武警三师负责协调，原告违背了合同约定；2、原告未按合同约定面积收取物业费，武警三师发给我的住房分配单标明建筑面积是120平方米，我与原告签订的物业服务合同也载明房屋建筑面积是120平方米，2015年原告也是按照120平方米收费的，一年后却按126.94平方米收费，与合同约定的面积明显不符，我认为在房产证下发前，应以住房分配单和合同上载明的面积为准，原告无权私自变更面积，原告不按合同约定收费违约在先，产生的违约责任应由原告自行负担，我多次按照1.5元标准向原告交纳物业费，但是原告不收；3、原告未按合同约定的收费标准和收费时间收取物业费，依据原告与武警三师签订的物业合同，物业费收取是单位补贴和个人收费相结合的方式，我与原告签订的物业合同也约定物业费为2.5元/平方米，其中个人缴纳1.5元/平方米，剩下的是由武警三师负责。2015年的物业费我如数缴纳了，2016年原告就变了。我认为这两份合同是合法有效的，是履行物业交费的根本依据，原告随意单方更改合同约定的内容，造成我无法按照合同正常交费，由此产生的一切后果应由原告自行承担。原告提供的宣传通知等东西，我从未见过，因为不是发给我的。合同中约定由武警三师承担的物业费，现在原告让我承担，我不认可。我只愿意按照合同约定即按照120平方米、1.5元/平方米/月的标准交纳物业费。三年合同期满后的物业费，应当另说。4、原告在物业服务项目上不公开、不透明，不符合北京物业管理条例的规定，服务项目、标准、收费项目等原告从未公开过，物业收支等情况原告也未公示过。5、原告擅自在公共区域设置经营性广告，相关收益至今未向业主公示，严重侵害了业主利益。6、原告物业服务不到位，公共维修不及时，广大业主极为不满，电梯厢顶大理石脱落，四年原告都未维修，安全隐患给我造成了极大的精神伤害，原告应当向我道歉，还有楼前塑胶道脱落，地下车库照明损坏75%不维修，防火门不及时维修、绿化大面积枯萎等各种问题，地下车库管理混乱，业主多次遇到剐蹭事件，找不到肇事者，我的车辆也遇到过类似事情，为此原告应当赔偿我的损失，原告没有按照物业合同要求落实防火等责任，存在严重安全隐患，2015年入住时，建筑物正面违反规定装了许多热水器和空调，住宅楼随意安装护栏，以上乱象的出现是原告不作为造成的。7、关于车位费和垃圾清运费，车位在我购房时已经同时全款购买了，按照原告与武警三师签订的物业合同约定，如果收取车位管理费，原告应与我签订书面车位管理服务协议，但原告至今未与我签订协议，物业合同也明确约定物业费含其他各项费用，应包含车位管理费和垃圾清运费，原告擅自增加车位管理费和垃圾清运费，违反了物业合同约定。原告只管收费，不管服务，甚至乱收费，让广大业主非常不满。我不能交物业费的责任，应当由原告承担，我不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王秀山系北京市海淀区彰化路16号院xx屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰物业公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，合同约定：乙方在本物业提供服务期限为三年，即2015年1月1日至2017年12月31日；如本物业所有权人组织成立业主大会的，由业主大会与乙方或其依法选聘的物业服务公司重新签订《物业服务合同》并实际提供物业管理之日，本合同终止；新的物业管理企业正式接管并对本物业提供物业管理之日前，本合同持续有效。本物业的物业服务费价格以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2.5元/平方米/月，以单元建筑面积（含全部公摊面积）计算；业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费用，住宅物业费支付方式采用单位补贴+住户个人承担的方式，单位补贴指的是每户每月每平米（建筑面积）补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金。对于本物业已售的地下车位，乙方向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等相关事项进行了约定。2015年1月1日，地杰物业公司（甲方）与王秀山（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：乙方物业坐落于北京市海淀区彰华路xx建筑面积120平方米（以产权登记的面积为准）；物业服务期限自接受乙方委托后的2015年1月1日始至本项目业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的本项目整体的物业管理服务合同生效并且被聘请的物业管理企业正式接管了本项目物业之日止；本物业服务费用由乙方或者经乙方同意的使用人按其物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每建筑平方米人民币2.5元（其中，业主个人缴纳1.5元/平方米/月，武警北京市总队三师后勤部缴纳1元/平方米/月）；物业服务费中包含了以下服务的费用：③物业区域内清洁卫生费用（但不包括环卫部门的垃圾处理费用）；物业服务费的交纳须先付后用，乙方在签署本合同之日，向甲方交纳一年期的物业服务费，以后各年度交费的具体时间在各该年度到来前30日前交纳下一个服务年度的物业管理服务费；车位管理费：如乙方使用停车车位，则乙方应当提前与甲方联系确定使用的车位，然后按规定在使用前交纳车位管理费，其中，地下（业主产权）车位管理费为每月人民币80元/个。该合同还就物业服务内容、双方权利义务等相关事项进行了约定。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。关于车位管理费。地杰物业公司提交的车辆信息采集表中载明了王秀山的车位使用情况。关于垃圾清运费。北京市物价局、北京市财政局《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》载明：自1999年7月1日起调整我市委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。关于房屋面积的争议。地杰物业公司主张按照126.94平方米计费，向本院提交了：1、《房屋面积测算技术报告书》，其中载明：xx室的建筑面积为126.94平方米。但经审查，地杰物业公司提交的《房屋面积测算技术报告书》未加盖测绘单位印章，未载明委托方信息，亦未载明测绘目的。2、加盖中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部印章的住户面积表，其中载明：xx室，姓名王秀山，建筑面积126.94平方米。3、中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部向住户出具的《关于四季青经济适用住房建筑面积有关情况说明》，主要内容为：为做好四季青经济适用住房竣工验收及后期房产证办理，在四季青经济适用住房交付使用前，委托北京中鼎衡测绘事务所对每户的实际建筑面积进行了测绘测量，其中师职建筑面积为164平方米，团职建筑面积为126平方米，每户面积略有不同，此测绘面积为最终办理房屋产权证面积。经质证，王秀山不认可地杰物业公司主张的房屋面积，认为涉案房屋至今尚未办理房产证，在房产证下发前，应以住房分配单和物业合同上载明的面积即120平方米为准。诉讼中，地杰物业公司认可2015年度的物业费王秀山系按照120平方米交纳。关于物业服务质量的争议。王秀山向本院提交了照片，证明地杰物业公司公共保养维修不及时、地下车库管理混乱等问题。经质证，地杰物业公司对王秀山提交的证据不予认可，表示其已正常履行了合同义务。关于欠费期间及收费标准。地杰物业公司主张自2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费按照1.5元/平方米/月的标准计算，自2016年7月1日至2019年10月20日期间的物业费按照2.5元/平方米/月的标准计算，垃圾清运费按照每户每年30元的标准计算，车位管理费按照每月80元的标准计算。本院认为，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部与地杰物业公司签订的《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》以及地杰物业公司与王秀山签订的《物业服务合同》，均系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。地杰物业公司为涉案小区提供了物业服务，故王秀山应当按照物业服务合同的约定向地杰物业公司交纳相应的物业费、车位管理费及垃圾清运费。关于争议的物业费计费标准。合同中已明确约定物业费的收费标准为2.5元/平方米/月，而且武警北京市总队已发通知明确自2016年7月起停发物业补贴，故王秀山应当按照2.5元/平方米/月的标准向地杰物业公司交纳物业费。另需指出，物业补贴原系王秀山的单位向其发放的一种福利待遇，无论单位是否向其发放物业补贴，均不构成其拒交物业费的正当理由，而且，物业管理的社会化改革是物业服务行业的发展趋势，不仅武警系统，自2015年开始，在京中央和国家机关均启动了职工住宅区物业管理的社会化改革，原来由单位承担或部分承担的物业费用在改革后均由业主自行向物业服务企业交纳。故王秀山所持地杰物业公司应向武警三师主张1元/平方米/月费用的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。关于争议的物业费计费面积。一般而言，物业费的计费面积以房屋所有权证上载明的建筑面积为准。但本案中，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，诉讼中，地杰物业公司认可2015年度的物业费王秀山系按照120平方米交纳，故在涉案房屋取得房屋所有权证之前，王秀山主张以双方签订的物业服务合同中载明的房屋建筑面积120平方米作为计费面积的抗辩意见，理由正当，本院予以采纳。地杰物业公司按照126.94平方米主张物业费，依据不足，本院不予采纳。王秀山关于物业服务不合格的抗辩意见，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，基于物业服务的特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题予以认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行全面考量。现王秀山虽主张物业服务存在诸多问题，但并未提供充分证据证明地杰物业公司提供的物业服务已对小区全部或大部分业主的正常生活造成实质性影响，依据现有证据尚不足以认定地杰物业公司在履行物业服务合同过程中存在严重违约行为，故王秀山以此作为减免物业费的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。关于违约金，因王秀山欠交物业费用系对地杰物业公司提供的物业服务有异议，以及双方对计费面积等问题存在争议所致，并非恶意拖欠，故对地杰物业公司的该项主张，本院不予支持。综上，经核算，王秀山所欠费用为：物业费12980元，垃圾清运费114元，车位费2613元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王秀山于本判决生效后七日内向北京地杰物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费12980元，垃圾清运费114元，车位管理费2613元，以上共计15707元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，由北京地杰物业管理有限公司负担326元，已交纳；由王秀山负担297元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  游晓飞审判员  **鸽审判员  冯京晶二〇二〇年六月二十九日书记员  王梓霖