广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终864号上诉人（一审原告）：杨华玲，女，1969年12月20日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区**********************，居民身份证号码430************525。被上诉人（一审被告）：邹雨辰，男，1962年4月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，居民身份证号码362************917。被上诉人（一审被告）：珠海宏联房地产经纪有限公司，住所地广东省珠海市金湾区************。法定代表人：李某1。上诉人杨华玲因与被上诉人邹雨辰、珠海宏联房地产经纪有限公司（以下简称宏联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨华玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持杨华玲的一审诉讼请求；2、判令邹雨辰、宏联公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、宏联公司自2011年4月21日即告成立，至涉案合同签订之日止已成立六年半之久。作为有一定经验的专业房产中介机构，宏联公司应对涉案房屋的产权进行核查，涉案房屋的出租人并非产权人这一事实，宏联公司应向杨华玲告知。二、合同租赁期限长达五年，表明杨华玲相信宏联公司的专业性，想要长期居住使用，杨华玲是相信邹雨辰是享有房屋产权的。三、涉案合同约定租赁房屋仅作为居住使用，杨华林不得擅自更改房屋用途。事实上杨华玲一半自住一半出租，依旧是供居住使用，并非用于商业经营，并未改变房屋用途。一审法院以此认定杨华玲构成违约错误。四、合同约定如杨华玲改变房屋内部结构及设置等方案，须事先征得邹雨辰的同意后方可施工。本案中杨华玲对房子的装修是出于房屋老旧，安装的是空调、热水器等日常所需用品，仅仅是为了满足房屋的正常居住使用，不构成对房屋内部及设置等改变，并未违约。五、合同约定邹雨辰如违反合同提前收回房屋，除给付违约金之外，在违约金不足以弥补损失时，还应向杨华玲赔偿损失。因此杨华玲要求邹雨辰、宏联公司承担安装费等损失是合理的。邹雨辰、宏联公司未向本院发表答辩意见。杨华玲向一审法院起诉请求：判令邹雨辰、宏联公司向杨华玲赔偿租赁房屋造成的损失47224元（退还房租20000元、装修人工费11300元、材料费2929元、热水器3995元、空调9000元）。一审法院认定事实：2017年12月23日，邹雨辰作为甲方，杨华玲作为乙方，宏联公司作为丙方，共同签订《房屋租赁合同》一份。约定甲方邹雨辰将位于金湾区红旗镇文华路红安花园B座601房出租给乙方杨华玲使用；租期从2018年1月20日至2023年1月19日；乙方杨华玲承诺，租赁房屋仅作为住房使用，未经甲方邹雨辰同意，不得擅自更改房屋用途，否则甲方有权终止合同。该房屋租金为10000元每年；双方还约定，乙方若改变房屋内部结构及设置等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工；甲方违反本合同规定，提前收回房屋或者甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，如支付的租金不足以弥补其损失的，甲方还应当承担赔偿责任；丙方见证甲乙双方签订本房屋租赁合同，协助甲乙双方办理物业交割手续；甲乙任何一方因提供资料不实等过错导致合同无效或者交易不成功，丙方不承担任何责任。合同订立后，杨华玲向宏联公司支付了600元中介费。嗣后，杨华玲自行对案涉房屋进行了装修。杨华玲称，其共计支付装修人工费11300元，材料费2929元，热水器3995元，空调9000元。房屋装修完毕后，杨华玲将案涉房屋部分用于出租，部分用于自住。杨华玲已向邹雨辰支付了两年房租共计2万元。2019年3月19日，珠海市斗门区人民法院对案涉房屋张贴了封条，并张贴《通知书》，《通知书》载明，案涉房屋的原产权人为钟花平，因与珠海农村商业银行井岸支行金融借款纠纷一案，案涉房屋已拍卖，要求该房屋的居住人于10日内搬离。2019年8月19日，珠海市斗门区法院对杨华玲作了《执行笔录》一份，告知杨华玲案涉房屋的原产权人为钟花平，要求其搬离案涉房屋。杨华玲称，其于2019年8月21日腾退了案涉房屋，并拆走了其自行购买的空调、热水器。一审法院认为，杨华玲与邹雨辰签订的《房屋租赁合同》依法成立，双方应当依照合同约定，全面履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”。邹雨辰作为案涉房屋的出租人，有义务保证承租人按照合同约定对租赁物使用、收益的权利，不因任何第三人对租赁物主张权利而受影响。本案中，杨华玲作为完全民事行为能力人，理应知悉租赁无合法产权来源房屋的相应后果。其在订立合同过程中，未要求邹雨辰出示案涉房屋产权证书即签订合同，可相应减轻邹雨辰的瑕疵担保责任。关于杨华玲要求退还房租，杨华玲与邹雨辰在合同中约定“甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，如支付的租金不足以弥补其损失的，甲方还应当承担赔偿责任”，双方对案涉房屋出现权利瑕疵的情况下，已经约定了违约金条款，杨华玲要求邹雨辰退还全部房租，不符合双方合同约定，一审法院不予采纳，邹雨辰应当按照合同约定向杨华玲支付一个月的房租作为赔偿，即833元（10000÷12），此外，杨华玲已经向邹雨辰缴纳两年的房租，杨华玲实际使用时间为一年零七个月，邹雨辰还应当向杨华玲退还租金4167元（10000÷12×5），加上一个月房租（10000÷12），共计5000元。关于杨华玲的装修损失，杨华玲主张的装修人工费、材料费，双方在《房屋租赁合同》中约定，杨华玲若改变房屋内部结构及设置等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。杨华玲在诉讼过程中未举证证明其装修房屋征得了邹雨辰书面同意。其私自对案涉房屋进行装修，本身违反了合同约定。而且，双方在合同中还约定，杨华玲租赁房屋仅作为住房使用，未经邹雨辰同意，不得擅自更改房屋用途。杨华玲在诉讼过程中自认，案涉房屋装修后，其一半自住，一半出租，亦违反了租赁房屋的使用用途。该种违约行为，亦属违反《中华人民共和国合同法》的相关规定的违法行为，任何人不得因违法行为而获益，杨华玲要求邹雨辰对其装修人工费、材料费予以赔偿，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于杨华玲自行加装的空调、热水器等，其确认已自行拆走，不存在损失，其要求邹雨辰予以赔偿，一审法院亦不予支持。关于宏联公司的责任。宏联公司作为居间人，是为杨华玲和邹雨辰提供订立合同的机会从而获取居间费用。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，本案中，宏联公司不知案涉房屋的真实产权状态，亦在《房屋租赁合同》中提示“甲乙任何一方因提供资料不实等过错导致合同无效或交易不成功，其不承担任何责任”，无证据表明宏联公司存在“隐瞒事实或者提供虚假情况”的情形，其要求宏联公司承担损害赔偿责任，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十八条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、邹雨辰于一审判决生效之日起七日内向杨华玲退还房租及支付违约金共计5000元；二、驳回杨华玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1234元，因适用简易程序减半收取617元，由杨华玲负担564元，由邹雨辰负担53元。二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、杨华玲关于邹雨辰向其赔偿租赁房屋造成的损失47224元的诉讼请求应否得到支持；二、宏联公司的责任承担。关于争议焦点一。杨华玲诉请赔偿损失47224元，具体包括退还房租20000元、赔偿装修人工费11300元、材料费2929元、热水器3995元、空调9000元。本院对此分析认定如下：第一，关于房租。杨华玲已经实际使用涉案房屋一年零七个月，杨华玲主张返还该期间的租金缺乏依据，本院不予支持；对于尚余五个月的租金4167元，因杨华玲搬离涉案房屋，邹雨辰应当向杨华玲退还。第二，关于装修人工费与材料费。根据本院查明的事实可知，杨华玲在租赁涉案房屋之后进行了装修，但《房屋租赁合同》中约定“杨华玲若改变房屋内部结构及设置等方案须事先征得邹雨辰的书面同意后方可施工”，现无证据证明杨华玲的装修行为取得了邹雨辰的同意，杨华玲的装修行为属于擅自装修。同时本院认为，杨华玲作为承租人未对租赁房屋的权属进行审慎查明的情况下，即与非产权人邹雨辰签订租赁合同，明显存在过失，由此造成的损失，杨华玲应承担部分责任。一审法院根据《房屋租赁合同》“邹雨辰因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向杨华玲支付违约金”的约定，判决邹雨辰向杨华玲支付一个月租金833元，已经对杨华玲的损失进行了一定程度的弥补，故本院对杨华玲的该项上诉请求不予支持。第三，关于热水器、空调费用。一审庭审中杨华玲确认其已将热水器及空调自行拆除搬离，现要求邹雨辰予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。杨华玲上诉主张宏联公司存在未查实涉案房屋产权人、未告知邹雨辰并非涉案房屋产权人的过失；宏联公司则抗辩主张其已告知杨华玲关于邹雨辰正在办理涉案房屋产权的相关情况，并进行了风险提示。本院认为，如前所述，杨华玲作为承租人有责任对租赁房屋的权属情况进行审慎查明，又无证据表明宏联公司对涉案房屋产权存在隐瞒事实或者提供虚假情况的情形，更为重要的是杨华玲、邹雨辰与宏联公司三方在《房屋租赁合同》中共同约定“邹雨辰、杨华玲任何一方因提供资料不实等过错导致合同无效或交易不成功，宏联公司不承担任何责任”，则杨华玲要求宏联公司与邹雨辰共同承担本案责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，杨华玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费856元（杨华玲已预交），由杨华玲负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年六月十日书记员  高培翔