北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初426号原告：高一耘，女，1974年3月13日出生，汉族，无业，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王占江，天津华先律师事务所律师。被告：徐友利，男，1968年6月25日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。被告：徐小花，女，1969年3月4日出生，汉族，自由职业者，住北京市丰台区。第三人：北京金瑞通房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区双庙村125号院2号楼1至2层商业03。法定代表人：徐万超，董事长。委托诉讼代理人：毋杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于浩，男，该公司员工。原告高一耘与被告徐友利、被告徐小花、第三人北京金瑞通房地产开发有限公司（以下简称金瑞通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高一耘的委托诉讼代理人王占江、被告徐友利、徐小花，第三人金瑞通公司的委托诉讼代理人毋杰、于浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高一耘向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告和第三人协助原告办理北京市丰台区金桥东街6号院顶秀金石家园1号楼3单元2102室房屋的过户手续，将该房产过户至原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2014年8月7日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于北京市丰台区金桥东街6号院顶秀金石家园1号楼3单元2102号房屋出售给原告，该房屋系被告从第三人处购得的回迁房。《房屋买卖合同》签订后，原告按照合同支付了购房款，被告已经将上述房屋交付给了原告，同时被告徐小花与原告于2018年4月23日签署了《房屋买卖交接确认书》。《房屋买卖合同》签订及交接后，被告至今未配合原告办理过户手续，本案第三人配合办理，故诉至法院。徐友利辩称：认可我和原告于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》，等到可以办证的时候，同意配合过户，但我现在被羁押，客观上不能配合。2018年4月23日徐小花和原告签署的《房屋买卖交接确认书》我不清楚。徐小花辩称：我同意原告的诉讼请求，我认可合同有效。到可以办理产权证的时候，第三人向将案涉房屋登记至我名下，我再配合过户到原告名下。第三人金瑞通公司述称：一、关于第三人及案涉房屋情况。2010年12月2日，丰台区人民政府批复同意第三人为石榴庄村回迁安置房建设主体。2011年11月29日，石榴庄村宅基地腾退和回迁安置房认购工作正式启动。根据规定，回迁房定向安置给符合条件的石榴庄村村民。2013年6月16日，顶秀金石家园房屋交付入住。第三人于2014年5月29日将本案案涉房屋交付给徐小花。2019年8月6日，河北省霸州市人民法院向第三人两次出具《协助执行通知书》，对案涉房屋两次执行查封，查封期限均为2019年8月7日至2022年8月6日。目前，第三人正在按照市区两级房屋管理部门的要求，陆续办理不动产权证，房屋性质为按经济适用住房管理的安置房。本案案涉房屋所在楼栋尚未进入办理不动产权证书阶段。二、案涉房屋为定向安置房，根据相关规定和协议，第三人对特定被安置人有交付房屋和办理不动产权证书的义务。2014年3月30日，徐友利代表全部被安置人（徐友利、徐小花、其子徐强、其母白淑兰，合计四人）与第三人签署《宅基地腾退补偿安置协议书》、《安置用房认购协议书》。第三人于2014年5月29日将案涉房屋交付给徐小花，第三人已履行交付义务。2014年4月24日，二被告及全部被安置人共同签署《承诺书》，对所得安置房进行分配。根据该《承诺书》，案涉房屋不动产权证书登记在徐小花名下，因此第三人的义务只能将案涉房屋的不动产权证办理在徐小花名下。案涉房屋所在楼栋尚未进入办理不动产权证书阶段。三、无论原告和被告之间的《房屋买卖合同》效力如何，该合同都不能为第三人设定义务。根据合同相对性原则，无论其效力如何，都不能对第三人设定义务，第三人没有义务配合原被告之间权利义务的行使或履行。四、案涉房屋已依据其他生效判决查封。2019年8月6日，河北省霸州市人民法院向第三人两次出具《协助执行通知书》，对案涉房屋两次执行查封，查封期限均为2019年8月7日至2022年8月6日。综上，案涉房屋不定向安置房，根据相关规定和协议，第三人已履行交付义务，条件具备时，对特定被安置人即徐小花履行办理不动产权证书的义务。案涉房屋已依据其他生效判决执行查封，第三人需配合执行查封，第三人没有义务配合原被告之间《房屋买卖合同》的履行。人民法院应依法驳回原告对第三人的诉讼请求，撤销本案第三人的资格。本院经审查认定事实如下：2002年10月28日，徐友利和徐小花登记结婚，2018年5月29日，二人经本院调解离婚。2014年3月30日，金瑞通公司（甲方）与徐友利（乙方）签订《安置用房认购协议书》，约定：乙方认购的安置用房属于按经济适用房管理的产权房，安置用房为：616地块7号楼3单元2102号房屋等3套房屋。2014年4月24日，被腾退人徐友利，全部安置人徐友利、徐小花、徐强、白淑兰承诺：同意顶秀金石家园（616地块）项目7#楼21层3单元2102号的房屋登记在徐小花名下。2014年5月29日，徐小花（选房人、乙方）与金瑞通公司（甲方、开发企业）签订《补充协议》，约定：经公安部门核定，原协议中乙方所选房屋坐落为顶秀金石家园（616地块）项目7#楼3单元2102号现变更为金桥东街6号院（顶秀金石家园）1#楼3单元2102号。2014年8月7日，徐友利（甲方、卖方）与高一耘（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方房屋坐落于金桥东街6号院顶秀金石家园01楼3单元2102号的房屋出售给乙方，面积共58.09平方米。该房屋甲方房款已向售楼处全部缴清。甲方夫妻二人及房屋有关产权人都同意将此房出售给乙方。……三、甲方必须确保此房为私产，没有债权、债务纠纷，没有自杀、杀人等恶性事件。四、甲方必须保证此房为70年大产权。五、付款方式：现金方式：1.经甲乙双方协商，甲方同意乙方于2014年8月7日支付房屋定金15万元。2.经甲乙双方协商，余款130万元甲方同意房屋余款乙方分三次支付甲方如下：【1】第一次甲方同意乙方于2014年9月4日支付房款人民币40万元。【2】第二次甲方同意乙方于2015年2月4日支付房款30万元。【3】第三次甲方同意乙方于2015年5月27日支付房款30万元。【4】第四次甲方同意乙方于2016年2月26日支付房款5万元。六、经甲乙双方协商，甲方名下房本从开发商办理下来后甲方于三十日内，甲方必须无条件配合乙方将房本过户到乙方名下。甲方将此房屋房本名过户到乙方名下后，乙方当日将剩余房款24万元一次性支付甲方。甲方收到全款后，30日内将此房屋户口迁出。七、违约责任：1.甲方必须保证此房为70年大产权。若非70年大产权视为甲方违约，乙方有权无条件退房，甲方需承担经济损失，并双倍返还乙方所付房款。2.经甲乙双方协商，乙方如需甲方配合办理有关房屋手续，甲方必须无条件配合；在此期间甲方若反悔视甲方违约，需赔偿乙方经济损失并双倍返还所付房款。3.经甲乙双方协商，因国家政策原因，乙方购买受限制，此房为不能过户到乙方本人名下，由乙方自己解决产权落户人的问题，甲方必须无条件配合乙方过户到乙方自己找的落户人的名下。4、本协议甲乙双方签字生效后，未改名之前乙方违约，乙方定金不退，甲方有权继续出售。5、甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并另行双倍返还乙方全部已付房款，乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。八、因履行本合同产生争议，双方应协商解决。协商不成的，均可向当地人民法院起诉。……十一、双方共同承诺违约责任：1.本协议甲乙双方方签字生效，甲方违约，双倍返还乙方所交定金，并按房屋成交价的10%赔偿乙方违约金；乙方违约，购房定金不退，并按房屋成交价的10%赔偿甲方违约金。2.甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并双倍返还乙方定金及已付房款，按房屋成交价的20%赔偿乙方违约金；乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。……合同尾部甲方处徐友利签名并捺有手印，甲方配偶处徐小花签名并捺有手印，乙方处高一耘签名。2018年4月23日，徐小花（甲方、出售方）与高一耘（乙方、买受方）签订《房屋买卖交接书》，确认双方已经将案涉房屋钥匙交接完毕，该房屋交接书生效日起由乙方居住或出租，出租房屋租金由乙方收取。案涉房屋款总价为145万元，甲方已于2014年8月7日-2017年2月28日期间收到乙方房款共计121万元，剩余房款24万元。同时再次确认了《房屋买卖合同》中约定的过户日期及余款支付时间。2019年8月6日，河北省霸州市人民法院向金瑞通公司出具《协助执行通知书》【（2019）冀1081执恢323号和（2019）冀1081执恢328号】，请金瑞通公司协助查封徐友利名下位于北京市丰台区宋家庄顶秀金石家园1-3-2102室房产一处。另查，北京市丰台区金桥东街6号院1号楼3单元2102号房屋目前尚无登记信息。本院认为，《房屋买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。案涉房屋现尚无房屋登记信息，不具备过户条件，且人民法院已向金瑞通公司出具协助执行通知书，要求金瑞通公司协助查封案涉房屋，高一耘可待案涉房屋具备登记信息后另行处理过户问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、确认高一耘与徐友利于二〇一四年八月七日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回高一耘的其他诉讼请求。案件受理费17850元，减半收取计8925元，由高一耘负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇二〇年六月二十四日书记员  高桐