山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初2681号原告：曹文华，女，1975年3月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：**，山东森信律师事务所律师。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论。（未到庭）委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，住济南市。原告曹文华与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告曹文华委托诉讼代理人**、被告源浩置业公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹文华向本院提出诉讼请求：判令源浩置业公司赔偿逾期交房违约金7964元。事实与理由：2013年10月30日，我与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定购买源浩置业公司开发的北大时代朗润园小区住宅、储藏室、车位各一套，合同约定了双方的权利义务，我依照约定支付了房款。根据合同约定，源浩置业公司应于2016年6月30日之前将符合合同约定的商品房交付使用。源浩置业公司未按约定日期交付房屋，并于2017年8月31日才取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。2017年4月13日，双方办理了涉案房屋交付手续。源浩置业公司已支付违约金17170元，还应支付违约金7964元。故诉至法院，提出如上诉请。源浩置业公司辩称，其一、合同约定的交房时间为2016年6月30日，曹文华主张的交房违约金诉讼时效应自2016年7月1日起计算，曹文华于2020年3月起诉，超出诉讼时效，已丧失胜诉权；其二、双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行，不应再支付违约金。曹文华已分次领取了按照合同约定的违约金，并签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园延期交楼违约金领取确认表》，我公司不应再支付逾期违约金”；其三、根据合同法，当事人之间首先应遵循意思自治原则，如违约金确实低于损失的，可以调整，根据谁主张谁举证原则，曹文华应举证证实其损失，但曹文华对此并未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2013年10月30日，曹文华与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由曹文华购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区6号楼1单元104室住宅一处，建筑面积为139.39平方米；合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%”。合同签订后，曹文华依约交纳了购房款。2017年4月13日，曹文华与源浩置业公司办理房屋交付手续。2017年8月31日，涉案房产所在小区取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。诉讼中，双方当事人均认可源浩置业公司已向曹文华支付逾期交房违约金共计17170元。另查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；……”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为58.55元（57元×139.39平方米/135.7平方米）。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司于2017年4月15日向曹文华交付涉案房屋，源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，逾期交房时间即违约金计算时间应自2016年7月1日起至2017年4月15日止，共计288天。曹文华认为2017年4月15日交房时涉案房屋未取得综合验收报告，系违规交房，违约金应计算至房屋取得综合验收报告之日即2017年8月31日，经审查本院认为，曹文华主张违约金过低要求调整，调整的依据为逾期交付使用房屋所造成的实际损失，但其未能证明涉案房屋交付后存在损失，故本院确认违约金计算时间应截止至2017年4月15日。源浩置业公司已按合同约定给付已交付房款2%的违约金计17170元，参照烟台天平价格评估事务所有限公司对同地段、同类型的房屋出具的价格评估报告，曹文华在逾期交房期间的房屋租金损失为16862.4元（288天×58.55元/天），源浩置业公司支付的违约金不低于逾期交房造成的损失，无需再予增加，故本院对曹文华要求赔偿交房违约金7964元的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告曹文华的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告曹文华负担。本判决为终审判决。审判员  毛心宇二〇二〇年六月二十四日书记员  谢和露