贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4835号原告（反诉被告）：周运，女，土家族，1991年10月22日生，住贵州省贵阳市观山湖区。原告（反诉被告）：范泽栋，男，汉族，1992年6月21日生，住贵州省贵阳市观山湖区。两原告共同委托诉讼代理人：范枫，男，汉族，1968年1月8日生，住贵州省贵阳市观山湖区，与两原告系亲属关系。被告（反诉原告）：贵阳园成置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南富力中心A2栋20楼，统一社会信用代码915201156975331729。法定代表人：李思廉，职务：董事长。委托诉讼代理人：崔辰，女，汉族，1988年1月13日生，住沈阳市铁西区。原告周运、范泽栋诉被告贵阳园成置业有限公司（以下简称园成公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告周运、范泽栋及其共同委托诉讼代理人范枫，被告园成公司的委托诉讼代理人崔辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周运、范泽栋向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并退还预付款20000元及首付款238477元，共计258477元；2、判决本案的诉讼费用由被告承担。合同违约金由法院裁决。庭审中原告将第二项诉讼请求中“合同违约金由法院裁决”明确为“如果原告需承担违约责任，认为约定的违约金过高”。事实和理由：原告于2018年10月16日向被告购买位于观山湖区金阳大道西侧贵阳富力新天地二期房屋一套，买受人已支付首付款258477元，剩余贷款尾款240000元，后因银行下不了款，导致合同无法履行，多次主动与被告协商解除均被拒绝，现特申请贵院解除合同。被告主张按合同总价的百分之二十支付违约金，原告就合同法规定的实际损失的远低于合同总价百分之二十为依据，主张违约金过高，同时，合同签订之前就收取原告款项，签订合同为模板合同，其中很多对消费者不利的霸王条款，签订时无任何争议点提示，只叫在固定地点引导原告签字按手印。同时前期宣传单价和合同单价存在差异，也没有如实告知。原告多次想与被告进行协商，均被对方拒绝，要求原告直接起诉。故二原告诉至法院，提出如前诉请。被告园成公司辩称，第一，我方同意解除商品房买卖合同。第二，根据商品房买卖合同及补充协议37页4.3条、41页其他约定第二条和第三条的约定承担违约责任，并配合我方办理合同解除相关手续。反诉原告园成公司向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告向反诉原告支付因二反诉被告自身原因解除《商品房买卖合同》的违约金99695.4元；2、判决反诉被告承担解除合同产生的全部费用；3、判决反诉被告配合反诉原告注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息等手续；4、判决反诉被告支付本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年10月16日，反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同》及附件，共同购买反诉人开发的观山湖区金阳大道贵阳富力新天地10栋1504号房屋。《商品房买卖合同》约定总购房款为498477元，首付款为258477元，余款240000元。被反诉人应于2018年12月16日前前往银行办妥购房按揭手续。截至起诉之日，反诉被告已交纳首付款258477元，欠付购房款240000元反诉被告因自身原因，导致贷款银行拒贷。反诉被告亦未按《商品房买卖合同》附件十二补充协议第4.1.2条约定在2019年2月16日前支付剩余购房款给反诉原告。且反诉被告已在交给贵院的《民事起诉状》中对上述问题予以确认，并明确表示无力承担购房款、要求退房及解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》及附件是反诉原、被告的真实意思表示，系合法有效的合同，双方应当遵守履行。根据《合同法》第一百零七条的规定。反诉被告欠付购房余款、因自身原因要求退房、解除《商品房买卖合同》的行为已经构成违约。又根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议4.3条“若出卖人同意买受人终止合同的，买受人应当承担合同价款20%的违约责任。”及《商品房买卖合同》附件十二补充协议其他约定第2条：“买受人因自身原因要求退房，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用”、第3条“合同被解除的，买受人应该配合出卖人申请注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息”的约定，被反诉人应承担因自身原因解除合同的违约责任。综上，请求法院保护反诉人合法权益，判令被反诉人支付解除合同的违约金及解除合同所产生的全部费用、并办理注销备案、预告登记等合同解除的所有手续。反诉被告周运、范泽栋辩称，我方是先支付的款项，后签订的合同，签订合同时候只让我方签字，没有给我们看合同文本，也没有告知我方风险提示，现在我方也只能从网上下载到合同，没有原件，我方认为对方程序流程不合理，就算是我方违约，房开也有一定的责任。对方要求我方承担违约金，我方认为违约金过高，对于其他请求无异议。当事人围绕诉讼请求及各自主张向本院提交了证据，本院组织了庭审举证、质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月16日，原告周运、范泽栋与被告园成公司签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的观山湖区金阳大道贵阳富力新天地10栋1504号房屋，总购房款为498477元，首付款为258477元，余款240000元通过银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件十二补充协议4.3条“若出卖人同意买受人终止合同的，买受人应当承担合同价款20%的违约责任。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议其他约定第2条“买受人因自身原因要求退房，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用”、第3条“合同被解除的，买受人应该配合出卖人申请注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息”合同签订后，二原告向被告支付了首付款258477元，并于2018年12月21日办理了商品房预售合同备案登记。后因银行按揭贷款未能通过，二原告未支付剩余房款，双方因此发生争议，诉至我院，提出诉请如前。另，原告在庭审中陈述，按照合同约定的总合同价款的20%违约金比例不合理，应当按照未支付的余款的20%计算比较合理。以上事实，有当事人陈述、身份证明、等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告周运、范泽栋与被告园成公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，对合同签订双方均有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。关于原告诉请的解除合同返还首付款的问题，因现合同无法继续履行，原告诉请解除合同，被告亦同意解除合同，但要求原告承担违约金，故本院对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。合同解除后，被告应当返还原告支付的购房款。原告亦应按照合同约定配合被告注销办理案涉房屋的网上备案、预告登记和交易中心登记信息等手续。本案的争议焦点为违约金如何承担，原告认为违约金过高，请求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，本案中，原告已依合同约定去办理银行按揭贷款手续，但未能通过，原告亦无力自行支付剩余房款，合同无法继续履行。本院以本案实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，拟参照原告提出的未付房款的20%的标准来确定本案的违约金，即由二原告向被告支付违约金48000元。由于被告需向原告退还已付的购房款，为减少当事人诉累，可在退还的购房款里扣除违约金，即被告退还原告购房款210477元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,本院判决如下：一、解除原告周运、范泽栋与被告贵阳园成置业有限公司于2018年10月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳园成置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周运、范泽栋退还购房款210477元；三、原告周运、范泽栋于本判决生效之日起七日内配合被告贵阳园成置业有限公司办理注销贵州省贵阳市观山湖区金阳大道贵阳富力新天地10栋1504号房屋的网上备案、预告登记和交易中心登记信息；四、驳回原告周运、范泽栋的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告贵阳园成置业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2589元(原告已预交),由被告贵阳园成置业有限公司负担2109元，由原告周运、范泽栋负担480元;反诉案件受理费1346元（反诉原告已预交），由反诉被告周运、范泽栋负担648元，由反诉原告贵阳园成置业有限公司负担698元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇二〇年六月八日书记员  姚文勇