渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初6402号原告：渭南市亨通物业管理有限责任公司（下称亨通物业）。法定代表人：王来运，经理。委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。被告：渭南市临渭区阳光百富家俱有限公司（下称百富公司）。法定代表人：祝家宏，经理。委托诉讼代理人：易天社，陕西渭临律师事务所律师。原告亨通物业与被告百富公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告亨通物业委托诉讼代理人张立祥、被告百富公司法定代表人祝家宏及其委托诉讼代理人易天社到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告亨通物业向本院提出的诉讼请求： 1、判令被告支付商铺2019年10月1日至2020年9月30日、2019年11月1日至2020年10月30日的租金共475288元；2、判令被告支付原告支付违约金96561元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月17日，被告因经营需要与原告签订了两份《经营商铺租赁合同书》，约定被告分别租赁面积为2908.16㎡和1202.47㎡位于渭南市XX路XX商城的商铺，租赁期限均为6年（分别为：2017年10月1日至2023年9月30日、2017年11月1日至2023年10月30日），租金为每月每平方米10元，租金支付方式为：每12个月为一个付款周期，每次必须提前15天支付。同时约定。租赁期间的物业管理费由被告承担，并与租金同时交纳，若乙方不按协议约定时间支付租金和综合管理费，甲方有权对履约金予以没收，同时有权向乙方追偿欠费。合同履行期间，被告拒不支付房屋租金及物业管理费。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告百富公司的答辩意见：原告起诉的租金是未来的租金，属于提前支付的租金，按照合同约定房租是提前预交的，原告是商铺的受托管理人，代房主收取租金，现已有30户房主解除了与原告的委托关系， 租赁期自2017年10月1日起算的合同68间房中只有1-J07-2F、1-H13-2F房主没有与原告解除委托合同，其余全部与原告解除委托关系了。原告主张的租金中房主与原告已经解除委托关系的房屋租金不再向原告支付，此部分不存在违约金，对未解除部分的违约金被告也不承担，是因原告停电违约在先，即便承担违约金的比例也过高，应按年利率6%计算。原告亨通物业对其主张提供的证据有：1、经营商铺租赁协议书、家具城商铺租赁明细表、33商铺委托租赁协议份，证明根据租赁期自2017年10月1日起算的经营商铺租赁协议书，家具城商铺租赁明细表中的房屋均委托由原告租赁。其中有34间房屋房主签了委托协议，剩余的32间房屋及两间是通道是严某某的房。2、经营商铺租赁协议书、家具城商铺租赁明细表、33商铺委托租赁协议份，证明根据租赁期自2017年11月1日起算的经营商铺租赁协议书，家具城商铺租赁明细表中的房屋均委托由原告租赁。3、中国农业银行转款凭证3张，证明原告向严某某支付的房屋租金。被告百富公司质证对证据1真实性无异议，其中有29家房主30间房屋与原告解除了委托关系，总共是30间房，我们已经将房租直接向29家房主支付了，剩余32间严某某的房屋被告已经向严某某支付了租金10万元，还欠70400元。对证据2真实性无异议，被告没有收租金。对证据3真实性无异议，达不到原告的证明目的。被告百富公司对其主张提供的证据有：1、商铺委托租赁协议的解除通知、商铺租赁合同20份，收条10份，证明有26户业主在解除委托上签字了，还有1-H11-2F雷智义、1-I06-2F赵焕玲、I-I13-2F张丙乾、I-I09-2F刘潼明这4户房主的房租已经给付过了，原告已丧失了行使收取租金的权利，业主已通知原告解除了委托租赁协议。2、中国农业银行转账回执，证明租赁期自2017年10月1日起算的经营商铺租赁协议书68间房其中的32间房屋房主系严某某，原告已将10万元房租通过银行转账给了严某某，原告无权再向被告主张权利。3、2019年10月28日邮件交寄单（收据），证明向原告邮寄了解除合同的通知。原告亨通物业质证：对证据1真实性不认可，无法辨认是否是房主本人所签，证据与本案没有关联性，证明目的不认可。解除通知虽然没有写时间，但根据租赁合同的时间看是在本案被告违约之后，且在原告起诉之后，原告到目前为止也没有收到租赁期自2017年10月1日起算租赁协议中68间房屋业主向原告解除房屋租赁合同的通知，本案的2017年10月1日起算的商铺租赁协议没有解除，合同仍在租赁期内，不能证明30间房屋业主与原告解除了租赁合同。对证据2真实性无异议，证明目的不认可，不能证明与本案的关联性，转账并未建立合同关系，原告与被告之间的合同仍然有效。经审理查明： 2017年12月17日，出租人（甲方）原告亨通物业与承租人（乙方）被告百富公司签订了一份经营商铺租赁协议书，商铺位于XX路XX商城XX号楼68间商铺（含2个通道），经营面积为2908.16平方米（含公用摊销面积）。租赁期为6年，自2017年10月1日至2023年9月30日止。协议第四条租金与综合管理费的计算和支付:（1）、该商铺每月租金为10元/平方米，先付后用。（2）、乙方采取的付款方式为年付，………，即甲方首次租赁期计算自2017年10月1日至2018年9月30日。（4）、乙方必须每12个月为一个付款周期，每次必须提前15天支付，先付后用，逾期视为违约处理。若乙方违约，必须承担每天3%的滞纳金。协议还对定金与责任保证金、违约责任、争议解决进行了约定。同时双方又签订了物业服务合同。同日，出租人（甲方）原告亨通物业与承租人（乙方）被告百富公司又签订了一份经营商铺租赁协议书，商铺位于XX路XX商城XX号楼34间商铺，经营面积为1202.47平方米（含公用摊销面积）。租赁期、租金与综合管理费的计算和支付、定金与责任保证金、违约责任、争议解决同上份协议。其中有374.7平方米每月租金为6元计算。协议签订后，被告百富公司根据这两份协议对2017年10月1日至2019年9月30日、2017年11月1日至2019年10月30日期间的商铺租金已向原告亨通物业履行，因被告百富公司未按协议约定履行2019年10月1日至2020年9月30日、2019年11月1日至2020年10月30日期间的商铺租金支付义务，故原告亨通物业诉至本院。另查：原告亨通物业根据与被告百富公司签订的经营商铺租赁协议书，将收取的2017年10月1日至2019年9月30日、2017年11月1日至2019年10月30日租金已向商铺租赁明细表中102间商铺的房主转交。本院认为，根据合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的经营商铺租赁协议书合法有效，对原、被告均具有法律约束力。根据原告、被告签订的经营商铺租赁协议书，被告应按协议向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日租金为348979.2元（2908.16 m2×12月×10元/ m2），2019年11月1日至2020年10月30日租金为126310.8元（827.77 m2×12月×10元/ m2＋374.7 m2×12月×6元/ m2），故对原告主张被告支付租金475288元的诉请予以支持。原告主张的违约金96561元，虽协议中对违约金有约定，但该违约金的约定明显过高，现原告主张的违约金未超出法律规定，故对此主张予以支持。被告根据其与部分房主签订的商铺租赁合同、收条等，辩称已向部分房主支付了租金，对已支付的租金在本案应予扣减， 对此根据合同的相对性，被告应按协议约定向原告支付租金，其未按协议约定时间向原告支付租金系属违约，现被告在双方对协议内容未作变更的情况下，且在明知原告就应支付的租金已起诉其之后，双方对此存在纠纷，还向部分房主直接支付租金更是违反了双方协议的约定，对此造成的损失由其自负，故对其辩称不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告渭南市临渭区阳光百富家俱有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告渭南市亨通物业管理有限责任公司支付租金475288元、违约金96561元，共计571849元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9518元，由被告渭南市临渭区阳光百富家俱有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  长   崔    玲审  判  员      王 莉 红审  判  员      王 卓 雅  二0二0年六月二十三日  书 记 员   高    甜 1