江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1166号原告：唐金凤，女，1980年12月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被告：薛冬娣，女，1975年1月21日出生，汉族，户籍所在地江苏省溧水区，住江苏省南京市江北新区。委托诉讼代理人：薛永娣（系薛冬娣之妹），户籍所在地江苏省溧水区，住浙江省。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。原告唐金凤与被告薛冬娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐金凤，被告薛冬娣及其委托诉讼代理人薛永娣、樊巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐金凤向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付租金60000元及利息损失（按年利率24%，自2020年3月1日起至实际付款之日止）；2、被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由如下：2019年3月20日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将位于本区XX路XX号XX房屋出租给被告，租期自2019年4月1日起至2022年3月31日止，租金标准为60000元/年。协议签订后原告履行了交房义务。按照协议约定，被告应于2020年2月29日前支付次年租金，但被告却以种种理由拒绝履行支付租金义务，甚至未经原告允许，擅自对外转租案涉房屋。被告的行为已严重违背了诚信原则，违反了双方协议约定。现依据合同法第六十条、第一百零七条规定，要求被告继续履行合同并承担相应违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告薛冬娣辩称，原告在诉状中所称被告以种种理由拒付租金，甚至擅自对外转租与客观事实不符。在被告租赁涉案房屋后遭遇不可抗力的疫情和被告高龄怀孕，在这种客观事实下，被告和其妹妹与原告协商并达成约定，被告没有违反诚信原则，针对客观情况，被告已经无法继续租赁，原告的诉请是违反双方的合约，也是不顾目前客观现实的单方要求。请求法庭查明事实依法裁判。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，原、被告双方签订《租房协议》，约定原告将位于本区大厂XX路XX号XX购物中心X楼XX号商铺（面积45.14平方米）出租给被告从事服装经营，租赁期为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金60000元，按年支付，以先付后租为原则。该合同第八条约定：租赁期间，甲乙双方均不得解除合同，单方违约，需赔偿双倍租金；第九条约定：租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租他人；如遇特殊情况经甲方同意方可转让；第十一条约定：租赁期间，如因不可抗拒的自然灾害，导致房屋损坏，本合同自行终止，双方相关问题可按相关法律处理。该合同尾部的补充条款，双方还以手书形式约定：如遇特殊情况，提前一个月告知；如遇拆迁，甲方收取乙方租金以实际月份计算，陆万元租金包括水、电费用，管理费用。协议签订后原告交付了商铺，被告支付了第一年租金。2020年2月28日原告与被告妹妹薛永娣通过电话就商铺租赁问题进行商谈，商谈的主要内容为：薛永娣表示受疫情及薛冬娣高龄怀孕的影响，请求迟延支付第二个年度的租金，原告不同意迟延，但同意减免2000元租金；薛永娣表示不能迟延交付租金，生意就不再做了（不再承租商铺），原告表示双方的合同是三年期，应按合同办，不想租，按合同要赔偿违约金；薛永娣表示按合同补充条款，现在提前一个月告知你，你可以招租；薛永娣提出合同三月底到期，续租两个月，到五月底交房，五月份租金付5000元，请求优惠四月份租金；原告未认可优惠四月份租金，同时要求薛永娣先支付续租两个月的租金，并表示后面有人接手（新的承租人）退给薛永娣2000元。此后被告通过QQ群发布涉案房屋转让信息，2020年3月18日被告搬离涉案商铺，3月20日原告诉至本院。另查明，XX购物中心是一座五层楼的商用建筑体，2020年1月29日至2020年2月22日为防控疫情，采取了关闭整个购物中心的措施，2月22日仅开一个门营业，3月份开了两个门营业，4月初打开全部六个门营业。本院认为，原、被告双方于2019年3月20日签订了为期三年的《租房协议》，被告作为房屋租赁合同的承租方已经按合同约定支付了第一年度的全部租金。当第二年度租金支付期限将至，正值新冠××疫情发生之时，且被告承租商铺所在的购物中心为防控疫情采取了关闭商场、限制开放等措施。在此情况下，被告提出迟延支付第二年度租金的请求，原告未予同意。被告表示其高龄怀孕又受疫情影响不能再继续经营，转而提出解除合同，续租两个月，并请求酌情减少四月份租金。原告接受续租两个月的提议，不同意减少租金，同时认为如果五月份后涉案商铺未能转租，被告应按合同约定承担违约责任。现原告诉至本院要求被告继续履行合同，支付第二年度（2020年4月1日至2021年3月30日）的租金60000元，被告则以合同履行过程中发生新冠××疫情，属于不可抗力进行抗辩。新冠××疫情发生后，涉案商铺所在的购物中心采取了关闭商场、限制开放等防控措施，直接影响到被告的正常经营，此时被告面临履行第二年度租金的合同义务，但被告并没有以疫情为由要求解除合同，而是向原告请求迟延支付租金，在得不到原告同意的情况下，转而要求解除合同。从新冠××疫情发生、发展及至目前基本稳控（国内）的情况上看，针对原告要求继续履行合同的诉讼请求，被告的抗辩理由存在事实依据，符合法律规定，其抗辩理由成立，本院予以支持。故对原告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。被告搬离承租的商铺没有即时有效的通知原告，应承担租金损失的赔偿责任，其租金损失参照原租赁合同的租金标准，以2020年4月1日至5月13日的时间范围为限，同时考虑2月28日原告已经得知合同解除的事实，本院酌定由被告向原告补偿租金损失5000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除唐金凤与薛冬娣于2019年3月20日签订的《租房协议》。二、驳回唐金凤要求薛冬娣支付租金60000元及利息，继续履行合同的诉讼请求。三、薛冬娣于本判决生效之日起五日内向唐金凤补偿5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元、保全费620元，合计1270元由唐金凤、薛冬娣各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张斌二〇二〇年六月三日书记员  吕倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。