江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0103民初1790号 原告：徐远林，男，汉族，1955年12月7日生，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托代理人：魏炜，江西洪城律师事务所律师。 委托代理人：熊英，江西洪城律师事务所律师。 被告：程其俊，男，汉族，1986年1月6日生，住南昌市新建区。 原告徐远林与被告程其俊租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐远林及其委托代理人魏炜，被告程其俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐远林向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告商铺火灾后加固修复费用135054.97元及鉴定费22000元；2、判令被告向原告支付租金90297.93元及逾期付款违约金5417.88元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实理由：2017年6月28日，原告将座落在南昌市建设西路888号江西绿色农产品综合大市场10栋10号、11号商铺（建筑面积195平方米）出租给被告作为灯具类大市场使用，双方签订《租赁合同》一份，约定：租期自2017年8月1日起至2022年7月31日止；每年税费后租金44.94元／平方米／月，自2017年11月10日开始递增，以后每年度租金在上年度租金的基础上增长7%，并以此类推；交纳租金按季支付，采取先租后用的原则，每季度支付时间为当季度到期前5天内；甲方（原告）将商铺交给乙方（被告）后，乙方自费对商铺进行装修；因乙方过错（如擅自改造承重梁、柱等）导致商铺损毁，乙方必须承担修复或赔偿全部责任。2017年7月3日，被告又向江卫国租赁了江西绿色农产品综合大市场10栋9号商铺，将江西绿色农产品综合大市场10栋9号、10号、11号三间商铺一并作为灯具卖场使用。2019年1月15日21时，江西绿色农产品综合大市场10栋9号商铺发生火灾，造成9号、10号、11号商铺损毁。2019年5月20日，南昌市西湖区公安消防大队作出西消火重认字【2019】第0001号《火灾事故重新认定书》，对火灾原因认定为：起火部位位于距离南昌市米的区域；起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾。2019年6月6日，原告徐远林和江卫国委托江西中正司法鉴定中心对南昌市建设西路888号阳光灯饰广场10栋9号店面火灾后的安全性及恢复原状造价进行鉴定。2019年7月20日，江西中正司法鉴定中心作出鉴定结论，认定10号楼109、110、111号商铺加固修复的工程造价鉴定（评估）价为：202582.45元。 原告认为，阳光灯饰广场10栋9号商铺系由被告自行装修使用，使用过程中发生火灾造成9号、10号、11号商铺损毁，被告承担赔偿责任，且被告自火灾发生后即未按合同约定向原告支付租金。为此，特向本院提起诉讼，望依法作出公正的判决。 原告徐远林向本院提交了如下证据： 证据一：1、徐远林身份证；2、程其俊《人口信息简项详细》。 证明内容：原被告的主体资格。 证据二：3、徐远林名下南昌绿色农产品综合大市场10号楼110、111号商铺《产权证》；4、徐远林与程其俊签订的2017年6月28日签订的《租赁合同》；5、江卫国名下南昌绿色农产品综合大市场10号楼109号商铺《产权证》；6、江卫国与程其俊签订的2017年7月3日签订的《租赁合同》。 证明：1、2017年6月28日，徐远林与程其俊签订的《租赁合同》及约定的权利义务；2、程其俊租赁南昌绿色农产品综合大市场10号楼109、110、111号三间商铺共同作为灯具卖场经营。 证据三：7、《火灾事故重新认定书》。 证明内容：1、2019年1月15日21时，南昌绿色农产品综合大市场10栋9号店面内发生火灾；2、2019年5月20日，南昌市西湖区公安消防大队对火灾原因认定为：起火部位位于距离南昌市米的区域；起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾。 证据四：8、《鉴定报告》；9、鉴定费发票。 证明内容：1、南昌绿色农产品综合大市场10号楼109、110、111号商铺火灾后加固修复的工程造价鉴定（评估）价为：202582.45元；2、三间商铺鉴定费总计33000元。 被告程其俊辩称：1、原告认为店铺的修复费用以及鉴定费用由被告出，这只是原告自己找的鉴定公司，所以我认为这个费用过高；2、判定租金以及逾期违约金，原本这个是意外事故，是不可抗力因素，根据相关法律规定不可抗力因素的不需要承担后面的租金以及违约金。 被告程其俊提交如下证据： 证据一：图片一张。 证明：9到11号北墙为木墙，房东交付的房子就是不合格的，应该是实墙。2019年11月份房东要求物业把墙砌成实墙，物业无条件免费修复成实墙，但是房东并没有这样做，9号店铺有修复。 证据二：证明情况一份。 证明：南昌市建设西路888号阳光灯具灯饰广场8栋、10栋消防喷淋无水。 被告补充提交证据： 证据一：烧毁之前与之后的照片六张 证明：证明原告交付北面的墙是木板墙。 本院经审理认定事实如下：原告徐远林系南昌市西湖区建设西路888号南昌绿色农产品综合大市场10栋10号、11号，二个商铺的所有人。2017年6月28日，原告徐远林（甲方）与被告程其俊（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：由被告程其俊承租原告徐远林所有的南昌市建设西路888号江西绿色农产品综合大市场10栋10、11号2个商铺上下三层建筑面积合计195平方米；租期自2017年8月1日至2022年7月31日；第一年租金为每月4381.65元／间，从2017年11月10日起，每年租金在上年度租金基础上增长7%；因乙方过错（如擅自改造承重梁、柱等）导致商铺损毁，乙方须承担修复或赔偿全部责任；乙方未按本合同约定按时交纳租金，每逾期一日滞纳金按千分之三计算；被告签订合同后应缴纳租赁押金8763.3元，合同期满后若被告无违反合同约定的情况，可凭押金条让原告将租赁押金一次性无息退给被告等事项。被告程其俊另租赁了案外人江卫国所有的南昌市西湖区商铺（建筑面积均为97.50平方米）与10号、11号商铺共同经营。 2019年1月15日21时20分，南昌市消防指挥中心接到报警称：南昌市西湖区建设西路888号阳光灯饰广场发生火灾，南昌市西湖区公安消防大队赶往火灾现场抢救，因消防管道内没有水，无法立即抢救灭火，致使救援延迟、火灾蔓延，造成多家店铺受损惨重。2019年5月20日，南昌市西湖区公安消防大队作出西消火重认字［2019］第0001号火灾事故重新认定书，火灾事故重新认定书载明：“起火部位位于距南昌市西湖区米的区域；起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾”。 2019年6月6日，原告徐远林与案外人江卫国共同委托江西中正司法鉴定中心对南昌市西湖区建设西路888号南昌绿色农产品综合大市场（阳光灯饰广场）10号楼109、110、111号三间商铺火灾后的安全性及火灾后修复造价预算进行鉴定。2019年6月24日，江西中正司法鉴定中心作出鉴定结论：加固修复的工程造价鉴定（评估）结果：贰拾万零贰仟伍佰捌拾贰元肆角伍分 （202582.45元），其中建筑工程部分为174069.76元，装饰工程为28512.69元。该鉴定花费鉴定费用为33000元。火灾发生后，被告程其俊自2019年2月起未支付原告租金，案涉的10、11号商铺，原告于2019年年底开始修复，目前尚未完工。故原告诉诸本院，要求判如所请。 另查明，2017年，被告程其俊系从案外人陈超处转租了案涉二间店铺，并向陈超交了转让费。其与原告签订租赁合同后，被告对店铺重新进行了装修装饰用于灯饰经营。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的证据所证实。 本院认为，原告提交的《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。 关于原告诉请的店面修复费用及鉴定费，南昌市西湖区公安消防大队作出的火灾事故重新认定书认定，火灾起火部位位于距南昌市西湖区米的区域；起火原因为排除外来火源，不排除电器故障引发火灾。本次火灾系被告程其俊承租经营的店铺不排除电器故障引发的。因此，被告程其俊主张此次火灾系不可抗力，其不应承担相应责任的辩解意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。根据原、被告签订的租赁合同中约定：因乙方（被告）过错（如擅自改造承重梁、柱等）导致商铺损毁，乙方（被告）须承担修复或赔偿全部责任。被告程其俊未尽到安全注意防范义务，作为过错方理应承担火灾导致商铺损毁的赔偿责任。被告程其俊辩称原告交付的商铺本身墙体不合格及消防设施不合格。关于被告商铺本身墙体不合格的意见，其提交图片证明承租原告的10号商铺的北墙为木墙，但仅从其提交的图片难以判断系案涉店铺，目前上述店铺烧毁后原告正在修复，无法查明当时的真实情况，被告提交的证据不能达到其证明目的。被告辩称2019年11月份物业经房东同意可以把墙砌成实墙，原告并未改造木墙。被告并未提交相关证据证明其向原告要求过将墙砌成实墙，故被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告认为原告交付的商铺消防设施不合格，其提交了一份证明。上述证明仅能证明案发当日消防喷淋无水并不能证明原告交付店铺时消防喷淋无水，故被告的上述意见，本院不予采纳。 江西中正司法鉴定中心对南昌市西湖区建设西路888号南昌绿色农产品综合大市场（阳光灯饰广场）10号楼109、110、111号商铺鉴定的修复费用为202582.45元，其中建筑工程部分为174069.76元，装饰工程为28512.69元。本院认为，原告作为出租方，因火灾发生的损失应当为商铺建筑工程部分的修复费用，而被告程其俊作为承租方在使用时已对商铺进行了重新装修，故商铺的装饰工程修复费用不应当计入原告的损失。故原告徐远林的店面修复损失应为116046.5元（174069.76元÷3）×2。鉴定费33000元也是原告为做火灾鉴定发生的实际损失，被告程其俊应当予以赔偿，即22000元（33000元÷3）×2。 关于原告诉请的租金及违约金的问题，被告认为此次火灾系不可抗力的因素造成的，其不应承担相应责任，且双方合同在火灾发生之后就已经实际解除了，但被告并未提交证据证明其向原告作出过解除合同的意思表示，庭审中，原、被告亦未就解除租赁合同达成合意；目前商铺已经在修复，待修复好即可以正常营业，合同不必然因火灾发生而解除。根据南昌市西湖区公安消防大队作出的火灾事故重新认定书认定，此次火灾系从被告程其俊承租经营的店铺不排除电器故障引发的，被告作为承租人未尽到谨慎注意义务应承担相应的责任。因此，被告认为系不可抗力的辩解意见本院不予采纳。被告自2019年2月起未支付店铺租金，原告要求被告支付2019年2月至10月的租金，于法有据，本院予以支持。即被告程其俊应当支付原告租金为90297.9元（5016.55元/月×9个月×2间）。关于原告诉请的逾期支付违约金5417.88元，原、被告在租赁合同中对此均有约定，且原告方主张的逾期违约金自行下调按每月2%计算，但考虑到被告程其俊亦是因火灾事故遭受了财产损失，并导致其无法继续经营，并非其主观故意恶意拖欠租金或任意解除租赁合同，故本院综合评判，酌定由被告程其俊承担部分违约金计2708.94元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告程其俊于本判决生效之日起十日内支付原告徐远林2019年2月至2019年10月店铺租金共计90297.9元。 二、被告程其俊于本判决生效之日起十日内支付原告徐远林违约金2708.94元。 三、被告程其俊于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐远林店铺修复损失116046.5元、鉴定费22000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告徐远林预交的案件受理费5090元，由原告徐远林承担1000元，被告程其俊承担4090元（限随上述款项一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 园 审 判 员  陈 敏 人民陪审员  胡文媛 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  范奇奇