湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终5969号上诉人（原审被告）：蒋瑶。上诉人（原审被告）：柳姿。委托诉讼代理人：蒋瑶。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市雨花区。法定代表人：黄涛。委托诉讼代理人：曾凡琼，湖北聚力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仲华。上诉人蒋瑶、柳姿因与被上诉人上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称永升公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙县人民法院（2020）湘0121民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。蒋瑶、柳姿上诉请求：1.撤销长沙县人民法院（2020）湘0121民初335号民事判决，依法改判或将本案发回重审。2.判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院事实认定不清，适用法律错误。1.上诉人与恒基兆佳公司签订的《房屋买卖合同》中约定的前期物业服务企业为广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司（以下简称恒宝物业公司），恒基兆佳公司在恒宝物业公司退出前期物业服务合同关系后，擅自更换物业服务企业。该过程中，恒基兆佳公司并未就评标标准和评标方法、招标组织机构、投标人情况等选聘物业服务企业情况在小区内进行公示，在星沙时报中进行的公告时间不符合《前期物业管理招标投标管理办法》规定，且招投标资料和签订《前期物业服务合同》未向住建局备案。除此之外，恒基兆佳公司选聘被上诉人作为小区前期物业管理企业时未召开业主大会，也未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，恒基兆佳公司未获得业主授权，无权代表业主与被上诉人签订《前期物业服务合同》。在2019年小区业主委员会成立之后并未对该合同进行追认，因此不应认定《前期物业服务合同》有效，对业主也不具有约束力；2.被上诉人一直未向上诉人出示承继恒宝物业公司成为恒基凯旋门前期物业服务企业的有效证明文件，不能认定被上诉人有权向上诉人提供物业服务，同时也表明上诉人对被上诉人提供物业服务的不接受态度，在2017年后上诉人向物业提交了水费和车位费，被上诉人与恒宝物业公司均出具了收据，因此上诉人与被上诉人之间不仅不存在书面物业服务合同，也不存在事实物业合同关系，上诉人无需向被上诉人支付物业费用；3.被上诉人主张与恒宝物业公司相同物业管理费用标准，但就提供的服务而言，被上诉人相较于恒宝物业公司在服务质量、品质上有大幅度的降低，其服务并不能达到被上诉人收费标准的水准，被上诉人确定的物业费用违反《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》中规定的相应要求，因此即使认为上诉人需要支付物业服务费，该服务费标准也不应以被上诉人主张的1.65元/㎡/月计算；4.上诉人多次与前期物业管理企业恒宝物业公司交涉，要求解决交房期间水管破裂、入户门未达到合同约定要求等质量问题，若被上诉人为恒宝物业公司的承继人，解决以上问题是被上诉人作为物业管理公司的法定义务，但其拒绝履行相关义务，该事实证明了被上诉人履行职责不合格，上诉人无义务接受不合格服务。综上，被上诉人与恒基兆佳公司之间签订的《前期物业服务合同》不合法，应当认定无效，上诉人无需向被上诉人支付物业管理费用，请求法院改判。永升公司辩称，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。1.在小区业主委员会成立之前，由建设开发商决定前期物业管理企业，永升公司通过合法招投标程序进入恒基凯旋门，并与恒基兆佳公司签订《前期物业服务合同》，是否备案并不影响合同效力，该合同真实合法有效，其效力及于全体业主。小区业主委员会于2019年7月成立，截止到目前为止业委会并未签订新的物业合同，故前期物业合同服务期未满，上诉人及被上诉人应遵守合同中约定的义务；2.被上诉人在履行前期物业合同过程中已经完全履行了应尽的合同义务，被上诉人与湖南华庭物业管理公司、长沙霖曦公司、湖南懿宏公司、中保国安公司、广州丽芳公司签订合同，将保洁、绿化、秩序维护等部分物业服务内容外包给专业公司，希望为业主提供更加高质量的物业管理服务，上诉人提供的证据并不能真实反映被上诉人提供的服务质量，故上诉人认为被上诉人物业管理服务不合格的主张不能成立；3.关于物业费标准，被上诉人是在长沙县物业管理协会、居委会等相关部门的主持下与恒基兆佳公司签订物业合同，并根据湖南省物价指导进行定价，因此合同中约定的物业管理服务费用合法合理，被上诉人履行了《前期物业服务合同》中的义务提供了物业服务，上诉人也接受了服务，被上诉人有权向业主收取费用；4.关于上诉人所提及的住房问题，上诉人主张的防盗门、水管破裂等问题属于商品房质量问题，而商品房的维修，在维修期内的应由房地产开发企业维修，维修期过后的由业主自行承担维修责任，因此上诉人主张修缮问题不在《前期物业服务合同》约定的服务范围，被上诉人没有解决的义务。综上，被上诉人与恒基兆佳公司之间的《前期物业服务合同》合法有效，业主应当受到约束，上诉人应向被上诉人交纳物业费。永升公司向一审法院起诉请求：1.请求判令蒋瑶、柳姿支付拖欠物业管理费共计5052.3元；2.蒋瑶、柳姿支付拖欠费用违约金共计306元（违约金截止到2019年9月30日）；3.蒋瑶、柳姿承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.蒋瑶、柳姿系长沙县星沙街道开元东路77-79号恒基凯旋门（住宅小区）1期6栋601房业主，房屋建筑面积92.82平方米。2010年8月14日，柳姿在《商品房交楼书》上签名并确认收房。2.永升公司向本院提交其于2016年与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基公司）签订了《恒基?凯旋门前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定：永升公司为恒基凯旋门小区提供物业管理服务，永升公司按建筑面积向业主收取物业服务费，一、二期住宅为1.65元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月第壹日至第柒日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日万分之一收取；本合同自2016年10月20日起至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。3.恒基凯旋门小区一、二期的物业公司在2017年1月1日之前为恒宝物业公司，2017年1月1日起，该物业公司退出恒基凯旋门小区，由永升公司正式接管恒基凯旋门小区，为该小区提供物业服务至今，永升公司从2017年1月1日开始向小区内业主收取物业管理服务费。4.蒋瑶、柳姿从2017年1月1日起2019年9月30日止未向永升公司交纳物业费，永升公司催收未果。5.恒基凯旋门小区一、二期业主委员于2019年7月成立，蒋瑶、柳姿在购房时与前物业公司即恒宝物业公司所约定的物业服务费标准亦为1.65元/㎡/月。一审法院认为，1.关于永升公司向蒋瑶、柳姿收取物业费是否合理合法的问题，虽蒋瑶、柳姿未与永升公司签订书面的物业服务合同，但永升公司与建设单位即恒基公司签订了《前期物业合同》，该合同效力及于全体业主；同时，永升公司自2017年1月1日起实际为恒基凯旋门小区提供物业服务，蒋瑶、柳姿作为恒基凯旋门小区的业主，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，蒋瑶、柳姿亦未享受恒宝物业公司提供的物业服务，无论蒋瑶、柳姿对《前期物业合同》的签订是否知情，永升公司有权依据事实物业服务合同关系向蒋瑶、柳姿收取物业服务管理费。2.关于物业服务收费标准，永升公司认为按其与恒基公司签订的《前期物业合同》约定的收费标准收费，合理合法。蒋瑶、柳姿认为，其与永升公司没有合同关系，不应向永升公司缴纳物业费。一审法院认为，物业服务具有连续性、长期性的特点，蒋瑶、柳姿并未提供充分有效证据证明其欠交物业费期间，永升公司的物业服务质量不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约。即使蒋瑶、柳姿不认可永升公司提交的《前期服务合同》，亦可参照蒋瑶、柳姿与前物业公司约定的收费标准，认定蒋瑶、柳姿应按1.65元/㎡/月的标准向物业公司交纳物业服务费。至于蒋瑶、柳姿辩称永升公司暴力催收物业费的问题，因蒋瑶、柳姿提供的证据不足以证实该问题的存在，当事人可收集证据后另谋合法途径解决。综上，一审法院认为，一、永升公司作为恒基凯旋门的物业服务企业，依约为该小区提供了物业服务，其有权向小区内的业主收取物业服务费。蒋瑶、柳姿作为小区业主，尚欠永升公司物业服务费5054元（92.82㎡×33个月×1.65元/㎡/月），已违反合同约定，其理应及时履行交付物业服务费的义务。现永升公司只要求蒋瑶、柳姿支付物业服务费5052.3元，是当事人自行处分自己民事权利的行为，本院予以准许。蒋瑶、柳姿应当支付永升公司物业服务费5052.3元。二、关于违约金的问题，蒋瑶、柳姿拒交物业服务费的行为虽不妥当，但非恶意拖欠，原因是多方面的，蒋瑶、柳姿以拒交物业费的方式表达诉求情有可原，故对于永升公司要求蒋瑶、柳姿承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、限蒋瑶、柳姿在判决生效后十日内支付上海永升物业管理有限公司长沙分公司物业服务费5052.3元；二、驳回上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上海永升物业管理有限公司长沙分公司负担1元，由蒋瑶、柳姿负担24元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的恒基凯旋门物业工作组登记表签收记录、关于要求恒宝物业公司对房屋有关问题进行落实处理的函、业主投诉沟通登记表、恒基凯旋门修葺通知单、关于要求恒基凯旋门对6栋601室水管破裂进行赔偿的函。拟证明恒宝物业公司与上诉人之间的纠纷未解决到位，与本案缺乏关联性，本院不予认可。被上诉人提交的中标通知书、被上诉人与中保国安集团有限公司签订的《秩序维护服务外包合同》、与湖南懿宏环境发展有限公司签订的《环境服务合同》、与湖南华庭物业管理有限公司签订的《环境服务合同》、与长沙霖曦园林绿化有限公司签订的《绿化养护合同》、与广州丽芳园林生态科技有限公司签订的《绿化养护合同》等以及相应的支付凭证、发票、项目服务评价表等、与被上诉人履行物业服务义务相关，本院予以采信。根据双方当事人在一、二审提交的证据，本院二审查明以下事实：2016年10月18日，恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司向上海永升物业管理有限公司发出的《中标通知书》载明：“我公司开发的恒基凯旋门前期物业管理招标，已按《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及湖南省、长沙市物业管理招投标的有关规定进行了邀请招标。经过2016年10月17日的开标、评标及长沙县物业管理协会的依法监督，确定永升公司为恒基凯旋门前期物业管理中标人。本通知一式三份，招标单位、中标单位各一份，长沙县物管办备案一份。”中标后，永升公司与恒基公司签订了《恒基?凯旋门前期物业管理服务合同》，其中第二条约定，永升公司为业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第三条：物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向永升公司报修，也可以自行维修。永升公司维修的费用由业主、物业使用人承担。第二十条：永升公司的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定服务内容和标准，造成业主实际损失的，应承担相应的赔偿责任。第二十二条：恒基公司拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托永升公司修复，修复费用及造成的损失由恒基公司承担。第二十四条第二款，永升公司违反合同约定的义务，或不能完成合同约定的服务内容和标准的，恒基公司有权要求永升公司限期整改，如在规定期限内不能达到要求的，恒基公司有权解除本合同。2017年7月11日，永升公司与案外人长沙霖曦园林绿化有限公司签订了《绿化养护合同》，约定由长沙霖曦园林绿化有限公司在2017年4月1日起至2018年3月31日期间承包恒基凯旋门一二期的绿化养护工程。此外，永升公司还与该公司签订一份《绿化施工和优化合同》，约定由该公司在2018年11月1日至2018年12月15日期间对恒基凯旋门一二期项目进行园林绿化施工和优化。2019年永升公司与案外人广州丽芳园林生态科技股份有限公司签订《绿化养护合同》，约定由该公司在2019年承包恒基凯旋门一、二、三A期项目的绿化养护工程。在2018年和2019年，永升公司分别与案外人湖南华庭物业管理有限公司、湖南懿宏环境发展有限公司签订了环境服务合同，将恒基凯旋门小区的环境清洁工作外包给上述两家公司。2018年12月28日，被上诉人与案外人中保国安集团有限公司签订了《秩序维护服务外包合同》，约定由该公司为小区提供24小时全方位的秩序维护服务。服务期限为2019年。上诉人向本院申请调取被上诉人在履行上述合同过程中向合同相对人支付款项的银行流水、发票、与上述外包单位的项目服务评价表，本院予以准许。为此，被上诉人向法院补充提交了向上述合同相对人支付合同款项的银行凭证、《记账凭证》、付款发票、《合同支付单》、《费用申请单》，以及与上述公司之间的《供方服务评价表》《供方沟通记录》等证据，证实永升公司与上述案外人在合同履行过程中进行了沟通，并支付了部分合同款项。此外，上诉人蒋瑶、柳姿提交的2020年3月22日、5月8日的地下车位服务费发票上加盖了被上诉人永升公司的发票专用章。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、《前期物业管理合同》对双方是否有约束力。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。恒基凯旋门住宅小区于2019年7月成立业主委员会，在此之前属于前期物业阶段，依法应由建设单位选聘物业服务企业并与其签订合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。恒基兆佳公司经招标程序，与永升公司于2016年10月签订了书面《前期物业管理合同》，上诉人无证据证明该合同违反了法律、行政法规规定的效力性强制性规定，因此建设单位恒基兆佳公司与物业服务企业永升公司之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，合同效力及于全体业主，对业主具有约束力。一审判决认定的该项事实正确，本院依法予以维持。二、上诉人应否按照合同约定的物业费标准交纳物业费。上诉人主张，被上诉人提供的物业服务存在大量的问题，没有达到上诉人签订的《房屋买卖合同》中约定的前期物业服务质量标准，此外，原前期物业公司恒宝物业公司长期未解决上诉人提出的房屋问题。因此，其参照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》认为，被上诉人提供的“事实服务”仅为每月1.01元/平方米，一审判决依据《前期物业合同》中约定的每月1.65/平方米的基准价判决上诉人支付物业服务费，于法不符，显失公平。其无义务接受被上诉人不合格的物业服务。被上诉人辩称，被上诉人将保洁、绿化、秩序、维护都外包给了专业公司，为业主提供了优质的物业服务。上诉人没有证据证明其主张的物业服务质量问题，应依照合同约定交纳物业费并承担相应的违约责任。经查，上诉人在一审仅主张被上诉人公司人员在2017年期间携不明身份人员上门暴力催缴、被上诉人阻挠业委会成立，此外并未提出任何具体的物业服务质量问题。上诉人在二审上诉状中另行提出了小区消防栓没水，小区火警设施故障、功能不完善，消防通道被堵塞未见处理、电梯故障等具体问题。对此，本院认为，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人存在“违反合同约定的义务，或达不到本合同第二条、第五条约定服务内容和标准”的情形，因此在永升公司提交了与第三方签订的合同和支付凭证、发票等证据证明其履约行为的情况下，本院认为，上诉人单方面要求变更合同内容、降低物业费交纳标准的主张，没有合同及事实依据，本院不予支持。原审法院判令上诉人支付物业费用5052.3元合理，予以维持。综上所述，本院认为，上诉人蒋瑶、柳姿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒋瑶、柳姿负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月三十日书记员  闫江欢附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。