北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7340号原告（反诉被告）：张雷，男，1980年8月18日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：付建东，北京市承光律师事务所律师。委托诉讼代理人：施军，北京市承光律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会，住所地北京市门头沟区。法定代表人：刘书财，主任。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪函敏，北京乾同律师事务所律师。原告（反诉被告）张雷与被告（反诉原告）北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会（以下简称四道桥村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张雷之委托诉讼代理人施军，被告（反诉原告）四道桥村委会之委托诉讼代理人王汉民、洪函敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雷向本院提起诉讼请求，请求法院判决：1、四道桥村委会向张雷支付2018年8月4日至2019年9月3日的租金43333.33元；2、确认位于北京市门头沟区清水镇梁家铺村（以下简称梁家铺村）违章建筑8间配合拆违奖励中，张雷享有859886元；3、诉讼费用由四道桥村委会承担。事实和理由：2010年8月3日，张雷与四道桥村委会签订《合同书》，约定四道桥村委会租用张雷自梁家铺村承包的位于该村原羊场南、羊舍地块（以下简称羊场案涉地块），租期20年，每年租金40万元，以合同签订日为准交纳每年租金。四道桥村委会在羊场案涉地块原有羊舍基础上装修加盖房屋（以下简称案涉房屋）。2018年8月4日至2019年9月3日的租金四道桥村委会一直未交纳。另，2018年11月5日，北京市门头沟区清水镇人民政府（以下简称清水镇政府）将案涉房屋予以拆除，并确定给859886元奖励。《合同书》约定，“过期三个月未交，无偿将土地及地上物收归张雷所有”，故案涉土地的奖励应全部归张雷所有。故张雷诉至法院。诉讼过程中，张雷以其将羊场案涉地块转包给四道桥村委会未经梁家铺村村民代表大会通过为由主张合同无效，而四道桥村委会实际控制使用羊场案涉地块至2018年11月4日，四道桥村委会自认自2018年8月4日后未支付占有使用费，故将第一项诉讼请求变更为要求判令四道桥村委会支付2018年8月4日至2018年11月4日的占有使用费1万元。庭审结束后，张雷提交变更诉讼请求申请，撤回第二项诉讼请求，仅要求四道桥村委会支付占有使用费1万元。四道桥村委会辩称，一、四道桥村委会不应再向张雷支付费用。四道桥村委会将租金交至2018年8月，但在此之前四道桥村委会已无法占有使用案涉房屋。2017年12月4日，北京市规划和国土资源委员会就涉案土地上房屋下发了行政处罚告知书，要求拆除房屋，之后四道桥村委会一直与张雷就房屋的继续使用进行交涉，均未得到解决。2018年起，清水镇政府多次要求四道桥村委会将上述房屋拆除，并承诺按照门头沟区相应的拆违补偿给予一定的拆违补偿费，2018年11月，四道桥村委会按照政府的要求将自己建造的房屋交予清水镇政府进行违法建筑的拆除；三、案涉房屋的奖励费应归四道桥村委会。四道桥村委会从张雷处承包案涉土地后，花费100余万元进行建设，后清水镇政府要求四道桥村委会拆除上述建筑并承诺给予一定的拆违补偿费。清水镇政府所给予的奖励费是发给产权单位的，且系四道桥村委会配合清水镇政府实施拆除行为，故该奖励应属四道桥村委会。但因张雷就该笔奖励款主张权利，导致向清水镇政府未发放该笔款项。四道桥村委会不存在逾期交纳土地承包费的情形，张雷根据合同以四道桥村委会未按期交纳租金为由主张奖励费不成立。同时，四道桥村委会向本院提起反诉，请求法院判令：1、确认四道桥村委会与张雷签订的《合同书》无效；2、张雷向四道桥村委会返还2017年8月至2018年8月的租金4万元；3、诉讼费用由张雷负担。事实和理由：张雷并非案涉土地的承租人，承租人应为其父张进银。且张雷将案涉土地转包给四道桥村委会未经梁家铺村民代表大会通过，合同无效；四道桥村委会将租金交至2018年8月，但在此之前四道桥村委会已无法占有使用案涉房屋。2017年12月4日，规划部门就四道桥村委会在案涉土地上建造的建筑下发处罚告知书，要求限期拆除房屋，导致四道桥村委会无法正常使用房屋，2018年11月，上述建筑被拆除。故张雷应返还四道桥村委会已交纳的2017年8月至2018年8月的租金。庭审中，四道桥村委会表示案涉羊场的拆违沟通未影响该村委会使用房屋，但是根据2017年12月4日规划部门出具的处罚告知书，要求张雷之父向梁家铺村交还土地，故张雷对案涉羊场无民事权利，无权收取租金。张雷针对四道桥村委的反诉辩称，不同意四道桥村委会的反诉请求，四道桥村委会应将租金交至房屋拆迁日即2018年11月4日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据和事实，本院予以确认如下：2007年2月8日，张雷与梁家铺村委会签订《协议书》，载明“经梁家铺村党支部、支委会、村民代表大会研究决定，现将村羊场对外承包，协议如下：1.每年承包费5000元，承包期30年，每5年交一次。2.羊场内的固定资产只有使用权，无买卖权。3.在场内不得经营污染环境、空气和水土的项目。4.在经营期间水电费自付，机井的使用权为羊场承包人、果园承包人和村委会三方，所有权为村委会。5.如遇政策变动收回场地时，属村委会收回，应赔偿承包人所有投资。6.承包期满后，如数交还固定资产，承包人有优先承包权”。张雷在承包人处签字，村委会签字盖章处有梁家铺村委会章，并签有张进银、陈文国等9人签字。关于上述《协议书》中羊场四至，2018年1月4日，梁家铺村委会出具书面说明，内容为“羊场建于2000年，张雷于2007年承包，承包期30年，羊场承包时没有注明四至，但北面以羊舍后墙为准，西面以草房后墙为准，南面以承包时原有的防火墙为准，东面至坡跟，协议由两委、村民代表签字”。该书面说明盖有梁家铺村委会章，并有梁怀军、陈文国、梁晓文等签字。2010年8月3日，承租人（乙方）四道桥村委会与被承租人（甲方）张雷签订《合同书》，内容为“四道桥村委会与梁家铺村张雷协商，将原羊场南，羊舍地块租用。租期20年，每年租金为40000元，以双方签订合体生效，乙方付给甲方第一年租金，定为每年按时支付租金，交付租金时间以签订合同日期当日为准。逾期不交，乙方需向甲方多缴纳租金10%的违约金。过期三个月不交，甲方无偿将土地及地上物收归甲方所有。租用面积与适用：以羊舍为准的四至为：东至山根、南至河沟、西至河沟墙、北至甲方散水50公分。现有两栋羊舍无条件由乙方改造使用，根据需要乙方可在承包地上增设房舍，甲方为乙方提供方便条件，增设费用全部由乙方负责。其中门口大桥为甲乙双方共同使用，桥边南房甲方必须在签订合同后一个月内拆除。……租用期自2010年8月4日至2030年8月3日为期二十年。租用期满后，乙方在租用面积上的所有地上物无偿给予甲方。如继续承租乙方优先。……如遇国家拆迁，地上物赔偿归乙方，土地赔偿归甲方，如遇不可抗拒自然灾害，损失由甲乙双方各自承担。”庭审中，双方一致陈述，四道桥村委会租用羊场案涉地块的合同目的为新建、改造房舍，用作该村党员及村民活动场所。经与梁家铺村支部书记联系，其表示，《协议书》承包主体为张雷，关于张雷转租羊场案涉地块，该村委会不持异议。经勘查现场，案涉房屋已拆除（拆除前房屋用途为四道桥村委会村民及党员活动场所）。经与梁家铺村书记梁怀军、张雷、四道桥村委会现场确认，张雷将其从梁家铺村承包的羊场部分转租给四道桥村委会。在梁家铺村将羊场承包给张雷时，羊场以建筑（用作养羊的平房）为主，后张雷将羊场部分转租给四道桥村委会，四道桥村委会新建、改造为村民及党员活动中心。羊场其他部分，张雷改造为农家院。庭审中，双方一致确认四道桥村委会将租金交至2018年8月。2017年12月4日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规划国土（门）土告字【2017】第134号国土资源行政处罚告知书，内容为“张进银，你涉嫌未经批准于2010年4月开始在梁家铺村非法占地建设房屋，占地总面积2902.84平方米。根据测绘成果及土地地类、权属性质和土地利用总体规划用途数据认定，你占用的土地权属为集体土地，所有权人为梁家铺村经济合作社，不动产权证书号为京门集有（2012）第XXXX号，现状地类为农用地-设施农用地（122）；根据门头沟区清水镇土地利用总体规划（2006-2020年），该地块规划为存在建设用地区（有条件），不符合门头沟区清水镇土地利用总体规划（2006-2020年）。你未办理（征）占地审批手续，在梁家铺村占地建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，本机关拟对你作出如下行政处罚：1.责令张进银退还在梁家铺村非法占用的2902.84平方米土地至梁家铺村经济合作社；2.对张进银在梁家铺村非法占用现状为农用地的面积为2902.84平方米的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原貌。”关于该行政处罚告知书，本院与北京市规划和自然资源委员会门头沟分局（以下简称规自委门头沟分局）核实情况如下：一、关于告知书对象。规自委门头沟分局在接到群众举报后，给张进银做笔录，其自认承包了案涉羊场进行改造并将部分转包给四道桥村委会用作党员活动所用，故该分局根据张进银自认向其发出告知书。二、关于违建认定的依据。羊舍所占土地现状地类为农用地-设施农用地，将羊舍改做非农业用途，用于农家院接待及让四道桥村委会做党员活动场所，属于改变土地用途。三、关于占地2902.84平米的认定。包括羊舍上房屋所占土地平米数、硬化地面平米数以及非硬化地面平米数。四、告知书发出后的情况。告知书发出后，张进银未进行陈述和申辩，该分局亦无法联系上张进银，后该违建被自行拆除。庭审中，双方一致确认，2018年11月，案涉羊场（包括张雷租给四道桥村委会地块）上的建筑全部被拆除。2019年9月4日，清水镇政府出具情况说明，载明“兹有位于梁家铺村违章建筑8间，因相关主体积极配合我镇进行拆除，我镇按照《专指办发【2017】3号》的相关规定给予相应主体少量奖励。上述奖励共计人民币859886元。现四道桥村委会、张雷等相关主体对奖励分配存在争议，我镇对上述奖励暂不予发放，待相关主体就奖励分配争议通过协商或诉讼手段解决完毕后再行发放”。经与清水镇政府及双方当事人确认，该859886元奖励在清水镇政府未发放。另，关于四道桥村委会要求张雷返还1年租金的反诉请求，四道桥村委会先主张因京规划国土（门）土告字【2017】第134号国土资源行政处罚告知书导致该村委会无法实际使用案涉房屋。在最后一次庭审过程中，该村委会又主张拆违沟通工作未影响该村委会使用案涉房屋，但因京规划国土（门）土告字【2017】第134号国土资源行政处罚告知书要求张雷之父张进银向梁家铺村返还土地，故张雷自该日丧失向四道桥村委会要求租金的权利。双方有争议的事实为案涉房屋的建设主体。张雷主张案涉羊场地块为其建造羊舍后租给四道桥村委会，四道桥村委会在此基础上装修、改造。四道桥村委会主张该村委会将原有羊舍推倒后新建建筑。张雷就其主张提交了2019年9月2日梁家铺村委会提交的情况说明及清水镇政府改造的现场核实调查表。四道桥村委会不认可情况说明的真实性及现场核实调查表的证明目的，并提交了与梁家铺村支部书记的电话录音及案涉羊场拆除前的照片作为证据。因859886元尚在清水镇政府未发放，上述款项发放给哪方不属于法院管辖范围，且张雷撤销了请求确认拆迁奖励款的诉讼请求，故对于双方提交的上述证据，本院不予确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。根据张雷与梁家铺村委会签订的《协议书》及各方当事人确认，张雷从梁家铺村委会承包的系羊场（以建筑为主），而非羊场所占土地，故就《协议书》，张雷与梁家铺村委会系租赁合同关系，而非土地承包合同关系。关于租赁合同，法律并无租给非本集体组织成员的民主议定程序要求。故对于张雷、四道桥村委会以签订《合同书》未经梁家铺村民主议定程序通过为由主张合同无效的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法（2019年修订）》第四十四条第一款规定“设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中根据法院查明的事实，涉案羊场所占土地属于农业用地。张雷与四道桥村委会《合同书》中约定根据需要乙方可在承包地上增设房屋，经双方确认四道桥村委会承包羊舍用途为改造后为党员活动所用，属于改变原羊舍及所占土地的用途，该约定违反上述法律规定，应属无效。关于四道桥村委会已经向张雷支付的租赁费用问题。虽然相关租赁合同无效，但羊场案涉地块系张雷从梁家铺村委会处承包，其仍为相应权利主体，故对于四道桥村委会以京规划国土（门）土告字【2017】第134号国土资源行政处罚告知书为由主张张雷失权的主张，本院不予采纳。鉴于羊场案涉地块一直由四道桥村委会占有使用，因此租金应当视为羊场案涉地块的占有使用费。本案中，双方一致确认四道桥村委会将租金交至2018年8月。根据查明的事实，案涉房屋2018年11月5日被拆除，四道桥村委会在最后一次庭审中陈述拆违前的沟通未影响该村委会使用案涉房屋，故对于四道桥村委会要求返还2017年8月至2018年8月租金的反诉请求，本院不予支持。对于张雷要求四道桥村委会支付2018年8月至2018年11月租金的诉讼请求。因案涉房屋被拆除后，四道桥村委会无法按照合同目的继续占有使用地上建筑，张雷要求四道桥村委会支付自2018年8月至2018年11月租金，本院不持异议，对于张雷要求四道桥村委会支付租金1万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、张雷与北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会于2010年8月3日签订的《合同书》无效；二、北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会于本判决生效之日起七日内向张雷支付租金1万元；三、驳回北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会的其他反诉请求。如果北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会负担（已交纳）。反诉案件受理费400元，由北京市门头沟区永定镇四道桥村村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  文 利审 判 员  何露婷人民陪审员  段维刚二〇二〇年六月二十四日法官 助理  胡宇航书 记 员  艾谨怡