内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1503号   上诉人（一审被告）：刘志强，男，住内蒙古自治区。   被上诉人（一审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司。   法定代表人：李燕杰。   委托诉讼代理人：班彦龙。   上诉人刘志强因与被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古达尔汗茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   刘志强上诉请求：撤销一审判决，重新审理并作出判决。其依据的事实与理由如下：   一审法院认定刘志强与维众物业之间存在合同关系是错误的，适用法律也是错误的。   一、百灵庙镇作为乡镇地区，所有小区一直没有业主委员会，居委会是知道此情况的。维众物业进驻小区时没有事先告知和公示，在业主完全不知情的情况下入驻小区，还用欺骗的手段让小区业主签字。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条所规定的因客观情况未能选举产生业主委员会的情况是不存在的，是居委会擅自替刘志强做主签订了合同，其不能代表刘志强，双方当事人之间不存在合同关系。   二、刘志强不认可一审判决认定的物业费、诉讼费的数额和计算标准。维众物业进驻小区后，承诺过服务到位，刘志强本着有物业进驻是好事的想法，默认了维众物业的服务。但维众物业根本达不到其承诺的服务标准，一审法院也查明其物业服务不到位。《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件没有向民众公开过，物业收费标准竟然高达0.6元，达茂联合旗人民政府此举剥夺了刘志强的知情权，没有得到刘志强的认可，是不合法的。   维众物业答辩称：案涉《物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。维众物业没有按照合同约定的每月、每平方米0.8元收取物业费，而是按照政府指导价每月、每平方米0.6元收取的，合理合法。请求二审法院驳回任俊明的上诉请求，维持一审判决第一项，并改判支持维众物业一审关于违约金的诉讼请求。   维众物业向一审法院起诉请求：1.刘志强给付维众物业2017年10月1日到2017年12月31日期间的物业服务费131.12㎡×0.4元/㎡×3个月＝157元，2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费131.12㎡×0.5元/㎡×12个月＝787元，2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费131.12㎡×0.6元/㎡×12个月＝944元，以上三项共计1888元；2.刘志强给付维众物业逾期交纳物业服务费的违约金，违约金分别以944元（157元＋787元）为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算到2019年12月31日20个月为378元，以944元为基数，按照年利率24%从2019年5月1日起计算到2019年12月31日8个月为151元，以上两项违约金共计529元，以后的违约金分别计算到实际给付之日；3.诉讼费由刘志强承担。   一审法院认定事实：本案涉及的瑞兴小区未成立业主委员会。刘志强系瑞兴小区业主。2016年10月1日，维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会代表全体业主将瑞兴小区的物业委托给维众物业进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。维众物业公司在合同中约定的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但维众物业公司在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。   另查明，刘志强位于××旗西户的房屋建筑面积为131.12㎡。刘志强未交纳2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。   一审法院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，刘志强是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析。   第一、维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对刘志强是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，瑞兴小区未成立业主委员会，维众物业在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为瑞兴小区业主的刘志强具有约束力。   第二、刘志强是否应当交纳物业服务费问题。维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》后，为瑞兴小区提供了物业服务，刘志强作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故刘志强应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费；   第三、物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付问题。根据物业服务合同约定的价格、维众物业提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，该院酌情确定瑞兴小区业主自行承担的物业服务费为住宅楼按建筑面积，2016年10月1日至2017年9月30日为每月、每平米0.3元，2017年10月1日至2018年9月30日为每月、每平米0.4元，2018年10月1日至2019年9月30日为每月、每平米0.5元，2019年10月1日至2019年12月31日为每月、每平米0.6元，即刘志强应当支付维众物业瑞兴小区2号楼2单元4楼西户的2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费629元（131.12㎡×12个月×0.4元）、2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费786元（131.12㎡×12个月×0.5元）、2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费236元（131.12㎡×3个月×0.6元），共计1651元。维众物业在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故维众物业要求刘志强支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、《包头市物业管理条例》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告刘志强支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共1651元，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告刘志强负担。   二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条第一款规定，对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。因此，虽然刘志强本人与维众物业未签订书面的物业服务合同，但维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对刘志强同样具有约束力。且维众物业事实上也为刘志强所在的瑞兴小区提供了物业服务，刘志强作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务（刘志强在上诉状中陈述称“刘志强本着有物业进驻是好事的想法，默认了维众物业的服务”）。综上，本院认定双方当事人之间已于2016年10月1日起形成了物业服务合同关系并延续至今，故刘志强应按照《物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。刘志强提出的双方当事人之间不存在合同关系的上诉主张，与事实相悖，本院不予支持。   关于刘志强提出的维众物业存在物业服务不到位的问题。刘志强未提供证据证明因维众物业存在的物业服务不到位的问题对其生活产生了较为严重的影响，且一审法院对此也予以了适当考量，驳回了维众物业关于违约金的诉讼请求，故对于刘志强的该项上诉主张本院不予支持。   因维众物业未提出上诉，故本院对其提出的改判支持其关于违约金的一审诉讼请求之抗辩主张不予采纳。   综上所述，刘志强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人刘志强负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 董婷婷   审 判 员 王雅琴     二Ο二Ο年六月八日   法官助理 侯 丽   书 记 员 王 彩   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。