黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1163号上诉人（原审原告）：韩振春，男，1969年3月19日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔欣豪置业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区文化街林青委169组。法定代表人：郭玉杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张春艳，黑龙江四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海涛，黑龙江四方律师事务所律师。上诉人韩振春因与被上诉人齐齐哈尔欣豪置业有限公司（以下简称欣豪置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩振春的上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初351号民事判决第二项；2.依法改判欣豪置业支付韩振春从合同约定之日起至实际给付之日止的违约金，并由欣豪置业承担交易手续费3,373.00元；3.一、二审诉讼费由欣豪置业承担。事实与理由：一、一审判决程序严重违法，明显不公。韩振春一审起诉的时间是2018年8月25日，一审法院接到起诉状后迟迟不给立案，直到2018年11月韩振春才被允许缴纳诉讼费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人”之规定，韩振春起诉符合法定条件，一审法院应在七日内立案，但一审法院直到2018年11月才给立案。在立案之初，法院就限制韩振春的诉权，立案后一年也不开庭审理。开庭审理后，迟迟不作出判决，直到2020年1月6日，才作出一审判决，且判决书上将韩振春的起诉日期擅自变更为2019年1月11日，一审法院无视法律规定，限制韩振春的诉权，无任何理由严重超审限审理，审理程序严重违法，该判决应予以撤销。二、一审法院认为“根据相关部门出具的证明，可知迟延办理产权证书并非被告原因所致，属于双方签订合同时被告无法预见、合同履行过程中被告无法控制无法避免的特殊情况，因此被告不应承担违约责任，对该诉讼请求本院不予支持”，上述表述是法定关于不可抗力的解释，该认定明显违法，一审法院无视法律规定，故意曲解不可抗力，对明显违法的证据予以采信并以此支持欣豪置业违约的行为，判决明显不公，于法无据，应当予以撤销。1.一审审理过程中欣豪置业出具了两份《情况说明》，均是建华区政府内设机构出具的，《情况说明》从主体到形式均不符合法律规定，是非法证据，不应予以采信。第一份《情况说明》是建华区人民政府办公室出具的，第二份是建华区棚户区改造领导小组办公室和欣豪置业共同出具的，该两份《情况说明》上除公章外没有任何自然人签字。首先，从主体上看，办公室依法为政府内设机构，是给政府相关部门提供内部服务的部门，没有对外职能，以其名义出具的情况说明主体不合法；从建华区棚户区改造领导小组办公室出具情况说明的事实上看，本案存在建华区政府插手民事案件的嫌疑，从一开始一审法院就不可能公正裁判；其次，从形式上看，一审法院采信的两份《情况说明》上除公章为内部章外，还存在既没有单位负责人签名也没有制作人员签名问题，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第一百五十一条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”之规定，两份《情况说明》均为非法证据，应当予以排除和不予采信。一审法院无视法律的规定，公然采信非法证据，显失公正。2.一审法院认为欣豪置业迟延办理产权证的原因属于双方签订合同时无法预见、合同履行过程中的欣豪置业无法控制无法避免的特殊情况。将违约故意解释为不可抗力，而具备基本法律素养的人都知道法律上的不可抗力，通常是指山崩、海啸、地震等自然灾害，一审法院为支持欣豪置业违约行为，竟将大家都知道的拆迁困难解释为不可预见、无法排除的不给购房人办理房屋所有权证的不可抗力理由，并以此免除了欣豪置业的违约责任，对于一审法院这种置法律常识于不顾，故意曲解不可抗力的行为，韩振春对此非常气愤，但韩振春相信上级法院是公正的，能够作出符合法律规定的公正裁决。3.欣豪置业开发的房屋消防质量验收不合格是导致其不给韩振春办理房屋所有权证的根本原因，这一点欣豪置业在庭审中出示的《情况说明》及其代理人自述也承认了这一点。两份《情况说明》阐述的问题困难都发生在2015年之前，之前的困难只与欣豪置业取得开发“五证”有关，但在其取得“五证”以后开发房屋，取得房屋所有权证的唯一条件就变成了商品房验收合格，取得“两证一书”，欣豪置业不能办理房屋所有权证的根本原因是其开发的商品房没有验收合格。因此欣豪置业不给韩振春办理房屋所有权证的原因是其开发的商品房没有通过竣工验收，质量不合格。4.一审法院也认为韩振春与欣豪置业签订的《商品房买卖合同》是合法有效，所以合同所有的条款双方均应严守，这是市场经济的基本规则，法院也应尊重当事人之间的合同约定。首先本案的商品房买卖合同文本是欣豪置业提供的，其中的格式条款和违约责任也是其约定的，欣豪置业要承担责任和履行义务；其次欣豪置业提供的格式条款已经充分保护了其利益，在其违约时就应按照合同的约定给付韩振春违约金，一审法院无权突破合同当事人的约定作出判决。综上，请求二审法院依法查明案件事实，维护韩振春的合法权益。欣豪置业辩称，一、韩振春交纳的二手房契税不是韩振春的必然损失，欣豪置业不应承担违约责任，应由韩振春自行承担。1.根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税【2010】94号）的规定：对于个人购买普通住房，且该住房用于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的按1%税率征收契税。首先是契税，契税是由买方支付的。根据法律规定，房屋买卖交易要向国家缴纳契税，无论是商品房还是二手房买卖都要缴纳。二手房买卖契税的缴纳一般由买方进行缴纳或交易双方进行约定，同时结合购房者的购房面积、是否第一次购房等因素来确定。由此可见，二手房交易契税的产生因素众多，韩振春交易契税产生不是必然经济损失。2.根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：一、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（2005)26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发（2005)89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发（2005)172号）的有关规定执行。根据上述法规规定，如何缴纳税款是依据购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，还要结合二手房买受人购房面积，是否系唯一房产等相关信息来确定契税如何缴纳，与欣豪置业毫无关联，韩振春的主张于法无据。三、一审法院认定事实清楚，判决正确。一审判决认定：2018年12月12日，齐齐哈尔市建华区人民政府办公室出具《情况说明》、建华区棚户区改造领导小组办公室出具《情况说明》，证实欣豪置业逾期为韩振春办理房屋产权证书并非欣豪置业过错，而是由于建华区人民政府解决重大民生问题过程中遭遇不可预见及无法排除的阻力所致。该证据客观真实还原了当时的真实情况，当时建华区主导该项目的主体工程，即：解决黑龙江省最大的棚户区改造的重大民生工程。韩振春购买的商品房就是与这个棚户区系同一地块，同一宗地号。故一审判决认定事实清楚，判决并无不当。四、逾期办理产权证系不可抗力。根据《情况说明》证实：1、棚改工作情况复杂、难度大、边回迁、边办理相关手续。2、回迁、拆迁工作困难，拖延了项目进度，给企业办理各种手续留下了困难。3、众多业主在办理入住后，不按规定拆扒房屋进行装修，改变房屋主体结构，对各种管理规定及告知置之不理。以及整体凤凰王府A、B、C、D区大量小区公共设施及消防设施丢失、人为损坏等，导致房屋质量监督等部门多次对欣豪王府棚改小区无法进行整体验收。上述事实客观真实反映当时的建设及办理手续的情况。综上所述，一审判决正确，请二审法院依法驳回韩振春的上诉请求。韩振春向一审法院起诉请求：1.判令欣豪置业立即协助韩振春办理房屋产权证；2.判令欣豪置业按照合同约定支付逾期办理房屋所有权证的违约金35,012.00元；3.判令欣豪置业支付交易手续费3,373.00元；4.本案诉讼费用由欣豪置业承担。一审法院认定事实：韩振春与欣豪置业于2016年3月24日签订《商品房买卖合同》，韩振春从欣豪置业处购买了欣豪王府棚改小区A区42号楼0单元1-2层000107号商服房屋，2016年4月欣豪置业交付了房屋。合同对办理产权登记作出约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按出卖人承担总价款日万分之0.5违约金的方式处理。合同履行过程中由于韩振春所购房屋受到该小区回迁户办照等多重因素影响，至今未办理产权证照。欣豪置业于2016年3月24日出具《购买商品房登记备案介绍信》，注明非住宅房屋买卖双方各承担0.25%交易手续费（由办理人统一缴纳）。2018年12月12日，齐齐哈尔市建华区人民政府办公室出具《情况说明》，2019年1月25日齐齐哈尔市建华区棚户区改造领导小组办公室出具《情况说明》，证实欣豪置业逾期为韩振春办理房屋产权证书并非欣豪置业过错，而是由于建华区人民政府解决重大民生问题过程中遭遇不可预见及无法排除的阻力所致。一审法院认为，韩振春与欣豪置业签订了《商品房买卖合同》，并付清房款，该合同符合《中华人民共和国合同法》的规定，合法有效。欣豪置业应协助韩振春办理房屋产权证。关于韩振春提出要求欣豪置业支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉求，欣豪置业迟延办理产权证的事实存在，但根据相关部门出具的证明，可知迟延办理产权证书并非欣豪置业原因导致，属于双方签订合同时欣豪置业无法预见、合同履行过程中欣豪置业无法控制无法避免的特殊情况，因此欣豪置业不应承担违约责任，对该诉讼请求不予支持。韩振春主张由欣豪置业承担交易手续费3,373.00元，但并未提交证据证实其已实际支付该费用，且该费用应以产权登记部门实际收取数额为准，故该主张无事实与法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告韩振春办理坐落于齐齐哈尔市××王府棚××小区××区××楼××单元××号商服房屋产权证；二、驳回原告韩振春的其他诉讼请求。案件受理费1,091.00元，由原告韩振春负担。二审中，韩振春、欣豪置业均没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2020年7月1日，齐齐哈尔市建华区棚户区改造领导小组办公室（以下简称建华棚改办）针对2019年1月25日的《情况说明》又出具一份说明，其主要内容为：1.2019年1月25日的《情况说明》确系建华棚改办出具。2.建华棚改办要求欣豪置业在办理欣豪王府棚改小区A、B、C、D区的不动产登记时，要使回迁户和商品房户同时办理，但欣豪置业与商品房户之间如何办理不动产登记，建华棚改办并不知情也无权过问。本院认为，本案的争议焦点为：齐齐哈尔市建华区人民政府办公室（以下简称建华政府办）及建华棚改办出具的两份《情况说明》中涉及重大民生工程问题所遇到的困难是否构成不可抗力，是否构成合同无法履行的法定事由，欣豪置业是否承担违约责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行，故应认定该合同成立并有效，合同双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。关于建华政府办及建华棚改办出具的两份《情况说明》中陈述的事实是否构成欣豪置业未予办理产权证照的不可抗力。不可抗力是指合同双方当事人无法预见、无法避免且不能归责于任何一方当事人，又无法克服的客观情况。只有当这一客观事实出现的情况下，合同当事人才能免责。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当一方当事人因不可抗力不能履行合同的，还应及时向对方履行通知和证明义务。本案中，建华政府办及建华棚改办出具的两份《情况说明》中叙述的棚户区改造回迁建设阻力大、棚改小区监管难度大等一系列问题，虽系政府在解决重大民生工程中遇到的实际困难，但却并非无法预见、不可避免的；如这些问题确实存在也并不属于法律上的不可抗力。且建华棚改办只是要求欣豪置业同等对待棚改项目A、B、C、D区的回迁户与商品房购买人，要求欣豪置业在为商品房购买人和回迁户办理不动产登记时要同步进行，但并未限定欣豪置业如何为商品房办理不动产产权登记手续或何时办理。故欣豪置业以此为由迟延为韩振春办理不动产登记手续违反合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，欣豪置业应当按照合同约定的标准承担违约责任。韩振春的此项上诉请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。欣豪置业的抗辩主张没有法律根据，不应采纳。一审判决对此认定不当，本院应予调整。关于违约金支付数额及起止时间的计算问题。韩振春与欣豪置业在签订商品房买卖合同时，双方已明确约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照逾期办理的出卖人承担总价款日万分之0.5的标准计算违约金。欣豪置业是在2016年4月14日将房屋交付给韩振春的，但至今仍未办理商品房产权证照转移登记；在诉讼中，欣豪置业没有说明案涉房屋何时可以办理商品房产权证照，且也没有证据证实在可以办理产权证照时，履行了通知并配合韩振春办理产权证照的义务。故欣豪置业应按合同约定给付韩振春违约金，从2017年4月15日至2020年6月25日按照日万分之0.5计算。关于韩振春主张的交易手续费的问题，一审判决对此已作出正确认定，本院亦予确认。综上所述，韩振春的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初351号民事判决；二、齐齐哈尔欣豪置业有限公司于本判决送达后十日内一次给付韩振春违约金78,455.98元（134,9226.00元×0.00005×1166天=78,658.36元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2,857.00元，由齐齐哈尔欣豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年六月三十日书记员  王万堃