天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)津民终189号上诉人（一审被告）：智造（天津）有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新北路4668号创新创业园内21-B号。法定代表人：肖鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏文兴，男。委托诉讼代理人：苑萌，天津泰达（南开）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津新北建设集团有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽北塘馨宇家园小区泰山路1号。法定代表人：于劲武，该公司总经理。委托诉讼代理人：马作力，天津立人律师事务所律师。上诉人智造（天津）有限公司（以下简称智造公司）因与被上诉人天津新北建设集团有限公司（以下简称新北公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第三中级人民法院（2019）津03民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人智造公司的委托诉讼代理人夏文兴、苑萌，被上诉人新北公司的委托诉讼代理人马作力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智造公司上诉请求：1．依法撤销一审判决书第二项，改判驳回新北公司主张支付逾期交房违约金的诉讼请求。2．本案诉讼费用由新北公司承担。主要理由：智造公司与新北公司签署涉案房屋、底商、储藏室、车库买卖合同均是基于新北公司向智造公司借款54323145元而为借款提供的担保，是保证智造公司向新北公司还款的担保。涉案《天津市商品房买卖合同》不是双方借贷关系的根本协议，且该合同是格式条款，并非双方协商约定，该合同中的违约条款不应适用。根据《协议书》的约定，新北公司有权选择以房抵债方式收回本息，在房屋现有价值已覆盖新北公司出借的借款本息的情况下，判令智造公司支付违约金与双方订立合同之初的目的不符。双方签署的《房屋买卖合同》所约定的房屋单价低于市场价格，这样约定就是为了在新北公司选择以房抵债时能够覆盖新北公司的本息及其他损失，现房屋增值部分远远超过约定的违约金标准，再判令智造公司支付违约金增加了其违约责任，违反了合同法关于违约方“填平损失”的基本原则。鉴于本案中新北公司同意接收房屋，根据《协议书》第五条的约定，智造公司无需再向新北公司归还借款本息，故智造公司不应承担违约责任。新北公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。智造公司的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。新北公司向一审法院起诉请求：1．判令智造公司向新北公司交付创想城1号楼一层101-108号房屋及10间储藏间、23个地下车位；2．判令智造公司向新北公司支付因逾期交房而产生的已付款利息9781561.28元；3．判令智造公司向新北公司支付因逾期交房而产生的违约金33028472.16元；4．判令智造公司向新北公司支付自2017年10月29日起至实际交付创想城1号楼一层101-108号房屋及10间储藏间、23个地下车位的利息及违约金（以2726108元为基数，按银行同期贷款利率及日万分之五计算）；5．判令智造公司向新北公司支付自2017年10月29日起至2019年3月31日止的利息2925946.77元；6．判令智造公司向新北公司支付自2019年4月1日起至法院判决给付之日止的利息（以42810033.44为基数，按银行同期贷款利率计算）；7．本案的诉讼费用由智造公司承担。庭审过程中新北公司变更诉讼请求为：1．判令智造公司向新北公司支付因逾期交房而产生的已付款利息9781561.28元；2．判令智造公司向新北公司支付因逾期交房而产生的违约金33028472.16元；3．判令智造公司向新北公司支付自2017年10月29日起至法院判决给付之日止的利息（以42810033.44为基数，按银行同期贷款利率计算）；4．本案的诉讼费用由智造公司承担。一审法院认定事实：新北公司与智造公司于2012年9月7日分别签订了四份协议书，分别为总体的协议书（以下简称总协议书）、首层公建协议书、储藏室协议书以及车位协议书。总协议书中约定，新北公司购买智造公司开发的坐落于天津市滨海新区××路××道交口的创想城1号楼，其中包括商品房136套，总价款51597037元。智造公司转让新北公司1号楼1层101-108号房屋的使用权，总价款2726108元，赠送的1号楼地下对应的10间储藏间和23个地下车位的使用权，新北公司按照相关规定要求，按套数与智造公司分别签订商品房买卖合同，1号楼1层101-108号房屋、地下车位、地下储藏间双方签订使用权转让协议。上述总协议额合计54323145元。2012年9月7日双方签订了首层公建协议书（即1号楼1层101-108号房屋），第二条约定，使用权转让价格为5300元／平方米，本协议签订同时，新北公司应向智造公司一次性给付使用权转让费共计2726108元。第四条约定，智造公司应于2014年5月30日前，向新北公司交付本协议项下的房屋供新北公司使用。第六条约定，在交付本协议约定的房屋时，由双方办理相应的房屋交接手续。新北公司未按相关规定办理房屋交接手续的，视为智造公司已履行向新北公司交付房屋的义务。第十四条约定，双方如出现违约行为，将参照签订的2至18层的《天津市商品房买卖合同》的相关条款执行。2012年9月7日双方签订了储藏室协议，第二条约定，本协议签订同时，新北公司应向智造公司一次性给付储藏室使用权转让费零元。第四条约定，智造公司应于2014年5月30日前，向新北公司交付本协议项下的储藏室供新北公司使用。第六条约定，在交付本协议约定的储藏室时，由双方办理相应的储藏室交接手续。新北公司未按相关规定办理储藏室交接手续的，视为智造公司已履行向新北公司交付储藏室的义务。2012年9月7日双方签订了车位协议，第二条约定，本协议签订同时，新北公司应向智造公司一次性给付车位使用权转让费零元。第四条约定，智造公司应于2014年6月30日前，向新北公司交付本协议项下的车位供新北公司使用。第六条约定，在交付本协议约定的车位时，由双方办理相应的车位交接手续，新北公司应将拟停放在该车位上的车辆型号、车牌号码在物业管理部门进行登记。新北公司未按相关规定办理车位交接手续的，视为智造公司已履行向新北公司交付车位的义务。上述四份协议书还约定了其他内容。2012年12月10日，新北公司（乙方）与智造公司（甲方）签订了136份《天津市商品房买卖合同》，双方均认可上述合同除了房号、面积、价款不一样，其他的合同约定内容均是一致的，合同中关于交房时间、交接办理以及逾期交房的处理约定也均相同。该合同第三条关于商品房交付及交付日期的约定，智造公司应于2014年5月30日前将符合条件的商品房交付新北公司使用。第五条关于智造公司逾期交付商品房处理的约定，智造公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，新北公司有权向智造公司追究已付款利息，利息自合同约定智造公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，新北公司在向智造公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究智造公司违约责任：合同继续履行。智造公司应支付新北公司已付款利息，利息自合同约定智造公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，智造公司还应每日按商品房价款的万分之五向新北公司支付违约金。该合同第十一条关于商品房交接的约定，商品房交付时，智造公司应书面通知新北公司办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。上述《天津市商品房买卖合同》还规定了其他内容。上述合同签订后，新北公司于2012年11月23日、2013年6月7日分两次向智造公司支付了全部的54323145元购房款。智造公司未能按上述合同及协议约定在2014年5月30日前交付涉案房屋。另查，智造公司向新北公司发出了交房通知书，载明新北公司购买的创想城1号楼现已竣工验收合格达到交付使用条件，交房时间定于2017年10月28日-31日向新北公司交付房屋。2019年8月23日，智造公司再次向新北公司发出房屋交接通知书，载明上次发出的交房通知书的交房范围为“1号楼”，即新北公司有权接收的创想城1号楼内全部房屋、储藏间、车位。新北公司至今仍未与智造公司办理房屋交接手续。新北公司对于第一次智造公司给其发送交房通知书的交房范围也予以认可，并已经相应调整了其诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方是否存在房屋买卖合同关系；二、智造公司是否存在延期交付房屋的违约行为；三、智造公司是否应支付新北公司逾期交房违约金和已付购房款利息以及相应的标准与数额。一、关于双方是否存在房屋买卖合同关系的问题。涉案总协议书、首层公建协议书、储藏室协议书、车位协议书以及136份《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。智造公司虽抗辩本案涉案合同实质为，名为买卖实为借贷关系，但未能提供充分证据予以证明，新北公司对此也不予认可，且涉案房屋也已经依约签订了《天津市商品房买卖合同》，上述商品房买卖合同也已经实际履行，对智造公司该项抗辩，不予采信，故双方之间应为房屋买卖合同关系。二、关于智造公司是否存在延期交付涉案房屋的违约行为的问题。根据双方签订的涉案多份协议内容，智造公司应于2014年5月30日前向新北公司交付其已经支付对价的136套商品房以及首层公建。智造公司向新北公司发出的交房通知书载明的交房时间为2017年10月28日-31日，新北公司也认可2017年10月28日可以视为智造公司向其交付涉案房屋并以此时间节点主张自己的权利。因此，智造公司存在向新北公司延期交付涉案房屋的违约行为。智造公司逾期交付新北公司需要支付对价的涉案房屋的逾期交房天数应从涉案合同约定的交房时间的次日即2014年5月31日截至智造公司向新北公司发出交房通知书载明的最早交房时间即2017年10月28日。三、关于智造公司是否应支付新北公司逾期交房违约金和已付购房款利息以及相应的标准与数额问题。根据双方签订的涉案协议书和房屋买卖合同的约定，智造公司存在向新北公司延期交付涉案房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。智造公司抗辩涉案房屋自然增值部分已经覆盖了新北公司的收益部分，其不应向新北公司承担违约责任的主张，无事实及法律依据，不予采信。根据涉案合同约定，智造公司如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，新北公司有权向智造公司追究已付款利息，利息自合同约定智造公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，新北公司在向智造公司追究已付款利息的同时，智造公司还应每日按商品房价款的万分之五向新北公司支付违约金。智造公司抗辩合同约定的违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，新北公司庭审中陈述智造公司逾期交房给其造成的损失主要为已付购房款的利息损失。新北公司诉请主张的逾期交房期间即2014年5月31日至2017年10月28日以已付购房款总额54323145元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算已付购房款利息损失，未超过法律规定的合理范围，依法予以支持。关于新北公司主张的超过30日后，智造公司还应在支付已付购房款利息损失的同时每日按商品房价款的万分之五向新北公司支付违约金的诉讼主张，依据上述法律规定依法予以调整，一审法院酌定智造公司因逾期交付房屋应承担的违约金为从2014年7月1日截至智造公司向新北公司发出交房通知书载明的最早的可以交房时间即2017年10月28日，以新北公司已付购房款总额54323145元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率0.3倍的标准计算。本案中，涉案交房通知书载明了因新北公司未能按期交接房屋的，自交接之日起视为涉案房屋已经交付，新北公司也认可自2017年10月28日起就视为可以收房，但新北公司至今未进行收房，故新北公司主张该日期后的利息损失，无相应法律依据，不予支持。关于智造公司抗辩其替新北公司垫付了涉案房屋的部分采暖费，与本案并非同一法律关系，智造公司可另行主张自己的权利。一审法院判决：一、智造公司于本判决生效之日起十日内给付新北公司以新北公司已付款项总额54323145元为基数，自2014年5月31日起至2017年10月28日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算已付购房款利息9781561.28元。二、智造公司于本判决生效之日起十日内给付新北公司以新北公司已付款项总额54323145元为基数，自2014年7月1日起计算至2017年10月28日按照中国人民银行同期同类贷款利率的0.3倍计算逾期交房违约金2844654.12元；三、驳回新北公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270480元，由新北公司负担190705.74元；由智造公司负担79774.26元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方2012年9月7日签订的《协议书》第五条回购条款，第一款约定：自签订《商品房买卖合同》之日起两年后，或者房屋交付使用4个月后，新北公司可继续持有本合同项下房屋或者向智造公司发出书面回购要约，智造公司应在3日内发出回购承诺，并按照1号楼单价6665.81元/平方米价款向新北公司回购上述房屋，地下室储藏间及地下车位无偿收回，相关税费按照相关法律法规执行。如智造公司拒绝回购，智造公司应赔偿新北公司房价总款5%的违约金。同时该条第三款约定：自签订《商品房买卖合同》之日起两年期满后一个月内或者房屋交付使用4个月后，新北公司未向智造公司发出回购邀约，则视为新北公司放弃回购权利，新北公司可自由处分房屋。本院认为，本案二审争议焦点为：1．双方之间的法律关系性质；2．智造公司应否向新北公司支付逾期交房违约金。（一）关于双方之间的法律关系性质。智造公司与新北公司于2012年9月7日签订的涉案总协议书、首层公建协议书、储藏室协议书、车位协议书以及2012年12月10日签订的136份《天津市商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。上述协议签订后，新北公司向智造公司支付了全部购房款以及相应的契税和维修基金。智造公司亦于2017年10月向新北公司发出交房通知书。从双方签订合同的内容以及实际履行情况看，双方具有商品房买卖的真实意思表示，双方之间系房屋买卖关系。双方签订的总协议书中虽然约定了回购条款，但根据该条款的内容，新北公司享有请求智造公司回购房屋或者继续履行商品房买卖合同的权利。现新北公司主张继续履行房屋买卖合同并不违反双方合同的约定或者法律的规定。智造公司主张因双方签订的协议中存在回购条款，双方之间的法律关系应认定为借贷关系，依据不足。原审法院认定双方法律关系系房屋买卖关系正确，本院予以确认。（二）关于智造公司应否向新北公司支付逾期交房违约金问题。根据双方当事人签订的涉案协议以及《商品房买卖合同》的约定，智造公司应于2014年5月30日前向新北公司交付涉案商品房以及首层公建房。若超过30日，智造公司在支付已付购房款利息损失的同时还应每日按商品房价款的万分之五向新北公司支付违约金。上述约定合法有效，当事人应当遵守。本案中，双方当事人均认可2017年10月28日可以视为智造公司交付涉案房屋的时间。故，智造公司存在逾期交房的违约行为，其应承担相应的违约责任。原审法院认定智造公司因逾期交付房屋应承担违约金的期间为2014年7月1日至2017年10月28日，并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情确定以新北公司已付购房款总额54323145元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率0.3倍的标准计算给付新北公司逾期交房违约金，并无不当。智造公司主张不应向新北公司支付逾期交房违约金的上诉理由，不能成立。综上所述，智造公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29557.23元，由智造（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 伟审判员 方 哲审判员 张 胜二〇二〇年六月二十九日书记员 齐晨灿书记员 黄沁蕊