广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3150号原告：广州市合富投资有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道68号4803房，统一社会信用代码91440101695187712A。法定代表人：黄少波，职务总经理。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。被告：南沙创鸿嘉园业主委员会，住所地广东省广州市南沙区创鸿嘉园1栋首层活动中心，用户号GZ401329-1。负责人：陈小海，职务主任。被告：南沙创鸿嘉园业主大会，住所地广东省广州市南沙区创鸿嘉园1栋首层活动中心。两被告共同委托诉讼代理人：丁汝明，广东启源律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：伍庆平，女，1964年10月11日出生，汉族，系南沙创鸿嘉园业主委员会副主任。原告广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）与被告南沙创鸿嘉园业主委员会（以下简称创鸿业主委员会）、南沙创鸿嘉园业主大会（以下简称创鸿业主大会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合富公司的委托诉讼代理人周滨、程磊及被告创鸿业主委员会、创鸿业主大会共同委托诉讼代理人丁汝明、伍庆平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合富公司向本院提出诉讼请求：1.撤销创鸿业主大会通过的创鸿嘉园新物业管理合同的决定；2.撤销创鸿业主大会在选聘、续聘、解聘物业服务企业投票中选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园物业服务企业的决定；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年12月23日，被告发出《关于公示表决结果的通知》，称于2019年12月16日至2019年12月21日期间，采用电子投票形式组织业主对事项（一）创鸿嘉园新物业管理合同；（二）选聘、续聘、解聘物业服务企业（四选一）进行了投票表决。根据投票结果，被告通过了创鸿嘉园新物业管理合同的决定；在选聘、续聘、解聘物业服务企业投票中选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园物业服务企业的决定。原告认为被告此次作出的两项决定严重违反了相关法律规定，应予以撤销，理由如下：一、此次业主大会未将原告拥有产权的地下车位面积21473.174平方米计入建筑物总面积，剥夺了原告的投票表决权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据上述规定，车位属于建筑物专有部分，应计入建筑物总面积。根据广州市南沙房地产交易中心出具的产权信息显示，南沙创鸿嘉园裕丽街6号101房的总面积为2354.1941平方米，102房总面积为19118.9799平方米，以上房屋属于地下室，101房和102房总建筑面积为21473.174平方米，101、102地下车位的产权属于原告，原告作为车位的业主享有投票表决权。根据被告公布的《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》显示，被告认为小区的建筑物总面积为87406平方米。被告公布的87406平方米的面积显然未将原告拥有产权的地下车位面积21473.174平方米计入建筑物总面积。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，创鸿嘉园的总建筑面积为113756.00平方米，而此次业主大会仅将87406平方米计入建筑物总面积，显然违反了法律规定，剥夺了原告作为地下车位业主的投票表决权。二、被告未将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项进行投票表决，违反了法律规定。《广州市住房和城乡建设委员会关于加强物业管理权移交监管工作的通知》第一条规定：“告知和备案会议决定，解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，解聘原企业和选聘新企业应当作为一个表决事项，由业主大会会议表决。业主委员会应当首先召开会议，经过半数委员同意，对解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业和选聘新物业服务企业的事项，作出召开业主大会会议进行表决的决定，并将决定书面告知原物业服务企业；同时，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第五十六条第四款规定，将决定事项在5个工作日内向属地街道办事处（镇人民政府）备案。”《广州市住房和城乡建设局、中共广州市委组织部、中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》第8条规定：“需业主大会决定事项不得授权业主委员会决定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条和第十二条等规定，对于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定由业主共同决定（业主大会决定）的事项，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。前期物业服务合同期限届满前解聘物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项，提交业主大会会议表决。”根据上述规定，被告并未将解聘广东和丰物业服务有限公司作为一个表决事项提交业主大会会议表决。而仅仅是将深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司、广州市时代物业管理有限公司、广州市万科物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司四家公司作为竞标单位进行选聘。根据《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业，应经过小区内人数和面积“双过半”的业主同意。被告并未就解聘广东和丰物业服务有限公司单独进行投票表决，违反了上述法律规定。三、被告未通知到每一位业主参加投票，剥夺了部分业主的投票表决权。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定：“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”根据《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》显示，创鸿嘉园的业主总人数为863人，参加投票的业主人数为615人，未参加投票的业主人数为248人。国务院《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。创鸿嘉园小区投资客和租户众多，被告在组织召开此次业主大会时，并未依照《物业管理条例》第十四条规定，将此次表决事项通知到全体业主，也未通知到未参加投票表决的248名业主。《广州市业主决策电子投票规则》第二十条规定，因客观原因不能使用微信投票但需要投票的业主，可以在电子投票期间委托居民委员会或代理人投票。创鸿嘉园小区内某些业主并未绑定微信进行投票，但被告并未组织该部分业主委托居委会或代理人投票，被告召开的此次业主大会显然违反了法律程序。《创鸿嘉园业主大会议事规则》第20条规定，业主未领取投票表格的，业主委员会应派人逐户派送，如业主无法联系，可以邮寄送达。仍无法送达的，应当公示。但被告并未采用邮寄送达方式通知原告参加投票，剥夺了原告作为业主的投票表决权。四、根据被告发布的《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》，部分企业不符合参选资格条件。《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》第二条“参选物业服务企业资格条件”第6款规定，物业公司需为上市公司。但深圳星河智善生活股份有限公司、广州市万科物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司三家竞聘的公司均非上市公司，仅广州市时代物业管理有限公司以“时代邻里控股有限公司”母公司名义上市。因此，被告未按照其制定的选聘规则进行，选聘的深圳星河智善生活股份有限公司也非上市公司，明显不符合参选资格。综上所述，《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告作为创鸿嘉园小区地下车位的业主，享有投票表决权。但被告在召开此次业主大会时，并未通知原告参加投票表决。被告公布的表决结果汇总统计表，也未将原告拥有产权的21473.174平方米专有部分面积计入建筑物总面积，明显违反了法定程序。特此起诉，恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告创鸿业主委员会、创鸿业主大会共同辩称：一、创鸿业主委员会不是适格的被告，应驳回原告的起诉。根据《物权法》第八十七条、《物业管理条例》第十二条的规定，对于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在本案中，原告诉请涉及的新物业管理合同、选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司作为物业服务企业的决定均是由创鸿业主大会作出的；因此，创鸿业主委员会不是本案的适格被告，应驳回原告的起诉。二、原告不是适格的原告，应驳回其起诉。（一）本案中，业主大会采用电子投票的方式表决，根据《广州市业主决策电子投票规则》第七条和第十一条的规定，电子投票系统的业主信息来源于市规划和自然资源行政管理部门已登记的专有部分信息和物业服务企业掌握的业主资料，但是，这两部分的信息均没有证明原告的产权资料。因此，原告并不具备业主的身份，与创鸿业主大会的决议没有利害关系。（二）原告提供的证据不足以证明其为地下车位的产权人。原告提供两份房屋信息拟证明其享有地下车位的产权，但是，该两份房屋信息没有出具的时间，确权状态为未确权，查封状态为被查封，无法证明产权人为原告。因此，原告不能证明其为地下车位的产权人，不享有业主权利，与本案没有利害关系，应予以驳回其起诉。三、创鸿嘉园业主大会程序合法，表决结果有效，原告申请撤销决议缺乏事实和法律依据。（一）创鸿嘉园业主大会的召集、表决程序符合规定，充分保障业主行使表决权，程序合法。2019年10月16日，为应业主的诉求，创鸿业主委员会召开业主委员会，一致同意将相关事项提交业主大会表决，并于2019年l0月21日公告通知业主，召集程序合法。之后，依照程序，创鸿业主委员会先后将《选聘文件》、《关于使用电子投票系统表决和的通知》、《关于向业主发送确认信息的通知》、《关于同意使用电子投标系统的函》、《关于表决结果的通知》、《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》等与业主大会相关的事项通知业主并予以公告，充分保障了业主的知情权、表决权，表决程序合法。（二）创鸿嘉园业主大会表决结果符合法律规定和业主大会议事规则规定，合法有效。根据南沙街道办事外提供的《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》可知，业主总人数为863人，总面积为87406.90平方米；对于新物业合同的表决事项，同意人数为615人，专有部分面积为61720.92平方米；对于选聘、续聘、解聘物业服务企业，选择深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的人数为612人，专有部分面积为62805.05平方米；两项表决同意的人数和面积均过半，符合法律规定和业主大会议事规则规定的双过半要求，合法有效。（三）广州南沙经济开发区行政审批局接受了深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司关于南沙创鸿嘉园物业服务合同的备案以及广州市南沙住房和城乡建设局责令原物业服务企业广东和丰物业服务有限公司广州分公司退场，从行政管理的角度证明创鸿嘉园业主大会解聘原物业公司，聘请新物业公司的行为合法。显然，原告与广东和丰物业服务有限公司存在利益关系，明知无理，却故意提起本诉讼，意图谋取不正当的利益。四、业主大会没有剥夺原告的表决权。（一）如第二点所述，原告并没有证明自己对车位享有产权，不具有投票表决的资格。（二）退一步说，即使原告为业主，创鸿业主委员会在组织召开业主大会的过程中，已明确告知没有收到电子投票信息的业主在投票前告知投票组织者以及提供产权资料，由南沙街道办负责录入投票系统。但是，原告并没有在上述期限内主张投票表决的权利，而是在事后以此为由主张撤销业主大会的决议，这显然是无理的请求。（三）即使把车位的面积和人数计算在内，不影响业主大会表决事项的有效性。车位的总面积为19118.98平方米，人数为1人或者2人，根据投票的结果，不管车位的产权人投赞成或者反对，最后的结果仍然为赞成的人数和专有面积超过总人数和总面积的一半。因此，车位的表决权不影响决议的有效性，不能以此撤销业主大会的决议。五、业主大会已经把解聘物业服务企业和选聘物业服务企业作为一个表决事项进行表决，不违反法律规定。作为一个表决事项的意思是把解聘旧物业和选聘新物业的意思表示作为表决事项，而不是排除在表决事项之外，与单独作为一项表决或者作为几项表决没有任何关系。在本案的表决事项中，业主可以选择是否解聘旧物业，也可以选择选聘哪个公司作为新物业服务企业，表决事项已经包括了解聘旧物业和选聘新物业，业主大会已经履行了将上述内容作为表决事项的义务。因此，原告的理解有误，其主张缺乏依据。六、创鸿嘉园业主大会没有剥夺业主的投票表决权。（一）原告并没有提供证据证明剥夺了部分业主的投票表决权。投票表决权是业主享有的权利，业主有权自行决定是否行使。业主总人数为863人，投票人数为615人，并不足以证明该部分业主的投票表决权被剥夺了。没有投票的业主可能是因为不想参加、没时间参加、错过了投票的时间等原因没有参与，并不能证明他们的投票表决权被剥夺了。原告的主张缺乏证据支持，没有事实依据，应予以驳回。（二）如上所述，创鸿业主委员会已经通过公告等方式告知业主有关业主大会的事项，业主的投票表决权得到了充分的保障。七、《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》的内容与业主大会的表决事项无关。《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》只是业主大会召开过程中形成的一份临时性的文件，并非最终的决议事项，其内容与业主大会的决议无关，不可能侵犯业主的权利。因此，原告认为该文件侵犯了其合法权益，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，本案创鸿业主委员会和原告均不是适格的诉讼主体，应予以驳回原告的起诉。即使主体适格，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。希望贵院依法查明事实，正确适用法律，合理裁判。经审理查明：原告系南沙创鸿嘉园小区的开发商。2011年1月18日，2010NGY-6地块（2#楼、6#楼、地下室）建设项目取得《建设工程规划许可证》，其中载明地下室1幢，地下1层：22262平方米。2014年1月26日，2#、6#、地下室建设项目取得《建设工程规划验收合格证》，载明地下室1幢1层：22411.16平方米。根据广州市南沙房地产交易中心出具的房屋信息显示，广州市南沙南沙创鸿嘉园裕丽街6号101房【南沙创鸿嘉园自编2栋、6栋、地下室南沙创鸿嘉园裕丽街6号（自编地下室）1层101房】开发企业名称为原告，总面积为2354.1941平方米，套内面积和专有建筑面积为2025.6926平方米，分摊建筑面积为328.5015平方米，确权状态为未确权，查封状态为查封；广州市南沙南沙创鸿嘉园裕丽街6号102房【南沙创鸿嘉园自编2栋、6栋、地下室南沙创鸿嘉园裕丽街6号（自编地下室）1层102房】开发企业名称为原告，总面积为19118.9799平方米，套内面积和专有建筑面积为18056.162平方米，分摊建筑面积为1062.8179平方米，确权状态为未确权，查封状态为查封。涉案小区《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明2010NJY-6地块（1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼及6#楼及地下室工程）建筑面积为113756平方米，竣工验收时间为2014年7月30日。原告在庭审中主张本次业主大会小区建筑总面积为113756平方米，原告对上述两处车位享有所有权，上述两处车位有21473.174平方米专有部分面积未纳入投票范围。两被告则认为上述两处车位未确权登记，且性质不明，无法区分专有部分及人防工程车位面积。2019年7月15日，广州市南沙南沙街道办事处向创鸿业主委员会出具穗南南街物业备[2019]第2号《业主委员会备案回执》，载明备案主要内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则……4、本届业主委员会任期：2019年7月6日起，至2024年7月5日止。2019年5月29日，广州市南沙创鸿嘉园首次业主大会会议筹备组出具《业主大会议事规则》，载明：“本业主大会名称为创鸿嘉园业主大会，物业名称为南沙创鸿嘉园，座落位置为广州市南沙金州管理区祈福酒店南侧，物业类型为商住，建筑面积为11.4696万平方米(最终测绘报告数据为准），物业管理区域为创鸿嘉园1-7栋、幼儿园、地下一层、商铺；业主大会是物业管理区域内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策物业管理区域内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构；本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力；一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。召开业主大会程序：提出申请，业主委员会或其他会议召集人应当在使用投票系统30日前向物业所在地的街、镇提出使用投票系统的申请，并提交下列资料：1、使用投票系统申请表；2、投票组织者采用电子投票形式的决定；3、业主大会议事规则（仅业主大会议事规则已依法表决通过的需提供）。发布公告，业主大会召开会议前的20日，业主委员会或业主大会筹备组将召开会议的时间、地点、议题、议程形式及表决规则在物业管理区域的显著位置向全体业主公示，公示时间不少于10日，同时通过微信公众号、微信群或QQ群等网络渠道予以公告，上述公告方式视同书面通知全体业主，物业小区的业主大会会议，应当根据相关规定同时告知物业所在街道办事处、社区居委会、南沙国土房管部门等有关单位，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。以电子投票为主,纸质投票为辅的表决意见形式。纸质投票仅限电子投票系统中无业主信息、无法绑定身份的业主领取及确实无法使用或不会操作投票系的业主。业主委员会或业主大会筹备组针对无法使用电子投票系统的业主发放征询意见表或选票，业主大会议事内容书面征询业主意见（需提交身份证明及房产证明）。业主或者委托代理人填写表决意见表或表决票。(需提交业主身份证明、房产证明、及委托人身份证明)，并签名确认。回收统计意见，采用电子投票形式的，应当根据电子投票具体操作细则的有关规定对业主的表决意见进行统计和查验，并及时公布表决结果。部分采用书面表决意见形式的，应当按照公开、公正、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果且应当公示30日以上。通报业主大会议事决定，业主大会会议应当由业主委员会或业主大会筹备组作书面记录并存档。业主委员会或业主大会筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报表决意见和表决结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或业主大会筹备组将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业小区内公告，并按规定将有关材料送所在南沙国土房管部门及街道备案。召开业主大会会议，应提前通知物业所在地的区房地产行政主管部门、街道办事处和乡镇人民政府给予指导和协助。召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受指导和监督。业主大会决定以下事项：……决定物业服务方式，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;选聘和续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人；业主委员会履行下列职责：执行业主大会的决定和决议；经业主大会通过代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会决定筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。（二）总人数，按照前项的统计总和计算。持有房产证或购房合同且房产证或购房合同上有其本人姓名的为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人或承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主本人和业主委员会委员的被选举权。1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为l人。业主应主动在指定（公告）地点领取投票表格，没有按时领取投票表格的，业主委员会（筹备组）应派人逐户派送，送达物业使用人（承租人）的，视为送达业主本人，若业主无法联系且无承租人的，可以邮寄送达，邮寄送达以挂号回执上注明的收件日期为送达日期。以上方式仍无法送达的，应当公示，且不少于7日。业主委员会（筹备组）在小区公告栏进行公示领取投票表格的时间及地点，公示期限至投票截止日，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。业主大会会议采用电子投票形式，业主投票权数以投票系统基础数据库中登记的业主和建筑物专有部分建筑面积为计算范围，按照《广州市物业管理暂行办法》第四十五条、第四十六条等规定认定。业主行使表决权应当遵守《广州市物业管理暂行办法》第四十七条规定。在不可抗力的情况下无法使用电子投票，请参照《广州市物业管理暂行办法》执行。业主大会会议采用电子投票为主，纸质投票为辅形式的，未通过电子投票、书面投票的方式提出意见的业主投票权数不可以计入已表决的多数票。本议事规则所称的业主是指符合下列规定取得建筑物专有部分所有权的人：（一）依法登记；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定取得；（三）因继承或者受遗赠取得；（四）因合法建造事实行为取得。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为本议事规则所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物等。”原告提供创鸿业主委员会于2019年10月出具的《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》，载明：本物业指座落在广州市南沙金州管理区祈福酒店南侧裕丽街1、2、3、4、5、6、7号创鸿嘉园商住小区，物业总建筑面积为114696平方米，业主包括高层住宅605户、商铺37户、公寓266户、地下停车场485个车位。（本数据参照创鸿嘉园业主大会议事规则，最后数据以房管、街道为准）；参选物业服务企业资格条件：物业公司需为上市公司，企业有招商服务能力和商业盘活能力；报名参与选聘的物业服务企业应在11月26日下午18:00之前递交上述资格证明文件（提供复印件、原件核对）至业主委员会，经业主委员会对所有报名企业的资格证明文件进行审查后，若符合上述参选资格条件的物业服务企业不足三家，业主委员会有权接受2018年中国物业服务百强企业的物业服务企业的报名，所有经业主委员会确认报名的企业应在11月26日18:00前按参选要求递交物业服务方案至业主委员会。投票规则：1、将符合资格条件的候选物业服务企业服务方案（包括公司简介、合作方案摘要、物业服务质量标准、物业服务承诺等）在小区显著位置公示不少于15天；2.业主委员会组织小区业主召开业主大会，对候选物业服务企业进行投票；3、业主委员会在选定时间进行公开唱票，邀请镇政府、居委、参选单位共同参与见证；4、业主委员会将投票结果在小区公示栏进行张贴公示，公示期满，业主委员核实服务合同条款无误后，与获聘物业服务企业签订物业服务合同。经质证，被告对上述《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》的真实性、合法性和关联性确认，但认为上述《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》属于草稿，并非最终公布的文件。为此，被告向本院提供有创鸿业主委员会成员“陈小海、伍庆平、余素珍、张成忠、郑腾浩、沈君瑞”签名字样及创鸿业主委员会盖章的《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》以及该选聘文件在小区公告栏的公示照片及于2019年10月29日上午9:38在创鸿嘉园业主之家公众号上发布的信息，其中《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》第二条记载的参选物业服务企业资格条件第6点修改为“物业公司或其母公司需为上市公司，企业有招商服务能力和商业盘活能力”。经质证，原告对被告提交的《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》真实性、合法性和关联性均不予确认，认为照片中定稿公示显示时间为2019年10月26日以及2019年11月25日，而创鸿嘉园微信公众号中显示选聘文件的发布公众号文章日期为2019年10月29日，以上三个时间均不一致，所以无法证明选聘文件是否进行了变更。两被告当庭提交《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》，该证据提交严重违反法律规定的举证规则，且已超出举证期限，原告不同意其作为本案的证据。两被告亦未能提交定稿后的选聘文件经合法公示后交由街道办备案的证据。2019年10月16日，创鸿业主委员会通过《关于选聘新物业的决定》，会议纪要载明会议结论为通过全体业委会成员的慎重考虑，响应广大业主的诉求，一致同意选聘新物业，由余素珍负责草拟《选聘新物业通知》和《物业选聘文件》，郑腾浩负责草拟《物业管理合同》。2019年10月20日，创鸿业主委员会就《商讨拟定：选聘新物业条件和选聘流程、要求等》进行会议。会议纪要载明会议结论为l、关于选聘新物业条件，根据广大业主的要求和业委会成员一致同意，设置的条件以经济实力雄厚，有良好口碑，能给小区带来高质量的服务企业，详见《物业选聘文件》；2、《物业选聘文件》和选聘新物业通知于2019年10月21日至11月6日向全体业主公示，征求业主意见。2019年10月21日，创鸿业主委员会在小区公告栏向全体业主公示《关于公示创鸿嘉园选聘新物业的通知》，载明：创鸿业主委员会于2019年10月16日召开业主委员会，同意将以下议题提交业主大会表决：不再与广东和丰业服务有限公司广州分公司（以下简称“和丰物业”）续签物业服务合同，并从包括和丰物业在内的候选物业服务企业中，重新选聘创鸿嘉园物业服务企业。同时授权业主委员会根据业主大会决议代表全体业主与获聘的物业服务企业签订物业服务合同、处理物业服务企业退出及交接事宜……为了选聘出优秀的物业公司，业委会制定了《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》附件l，现予以公布，公示日期为2019年l0月21日至2019年11月1日。欢迎各位业主根据《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》向业委会积极推荐优秀物业公司。各位业主对公示的《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》附件1草案如有意见和建议，应按《广州市物业管理暂行办法》的相关规定，以书面署名形式向业委会提出书面意见。业委会自收到书面意见之日起，3日内集体讨论是否采纳并书面回复。2019年10月26日，创鸿业主委员会在小区公告栏公示《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》。2019年11月18日，创鸿业主委员会就参选物业公司进行审核，会议纪要载明：选出符合条件的物业公司成为创鸿业主大会电子投票的候选企业。参选物业公司：星河智善物业、万科物业、雅生活物业、富力物业、和丰物业、时代物业。会议结论：根据选聘文件，万科、星河符合选聘条件，时代符合候补条件，经过会议讨论，一致同意以上三家物业公司作为新物业候选单位。2019年11月22日，创鸿业主委员会及相关物业公司、见证方召开会议，会议纪要载明会议议题为1、由于历史原因造成的停车场、商铺等情况的告知及现场解答；2.关于创鸿嘉园物业服务合同审核问题的再次重申；3.关于业主决策电子投票事项。内容如下：1、历史原因造成问题的告知，候选的物业公司需在告知书上签名；2、电子投票事项：1、必须在物业服务合同依法依规通过电子投票后才进行下一轮选聘、续聘物业公司；3、选聘、续聘的物业公司如都没达到双过半，以户数或面积排名第一、二名的再进行投票；3、根据业主决策电子投票相关法律法规，和丰物业公司作为原物业公司需参选到选聘、续聘物业公司这项议题；4、候选物业公司有以下三项：万科物业、星河智善、时代物业及原物业和丰物业四家一起参选。会议纪要下方有原告委托代理律师周滨的签名。周滨律师表示其受广东和丰物业服务有限公司委托列席会议。两被告则主张周滨律师受原告委托参加会议，但未提供相应证据予以证明。2019年11月25日，创鸿业主委员会向南沙街道办事处提交《申请使用电子投票系统的报告》，就事项（一）创鸿嘉园新物业管理合同及事项、（二）选聘、续聘、解聘物业服务企业（四选一）共两项事项申请电子投票。2019年11月26日，创鸿业主委员会公告使用电子投票表决的通知，投票时间为2019年12月16日至2019年12月21日。同日，广州市南沙南沙街道办事处城市管理科向创鸿业主委员会出具《关于移交并公示有关业主信息的函》，载明：涉案小区的电子投票系统基础数据库已初步建成，现将投票系统中建筑物专有部分的门楼号牌、业主的姓名和手机号码提供给南沙创鸿嘉园业主委员会，请按照《广州市业主决策电子投票规则》（穗建规字[2019]8号）相关规定，及时公示上述信息。附表：建筑物专有部分的门楼号牌、业主姓名、业主手机号码清册。同日，创鸿业主委员会向全体业主出具《关于公示有关业主信息的通知》，通知业主公示物业管理区域内所有建筑物专有部分的门楼号牌、业主姓名和手机号码，公示期为2019年11月26日起至2019年12月7日止。公示期间，业主对公示信息有异议的，应当以书面形式向投票组织者提出更正意见等。部分业主据此向广州市南沙南沙街道办事处提出更正异议。原告在庭审中表示其未向广州市南沙南沙街道办事处申请变更业主信息数据。2019年12月2日，创鸿业主委员会在小区公告栏公示广州市南沙南沙街道办事处城市管理科向涉案小区全体业主出具的《关于向业主发生确认信息的通知》，载明：涉案小区已经初步建成了电子投票系统基础数据库，向全体业主公示了物业管理区域内所有建筑物专有部分的门楼号牌、业主的姓名和手机号码。南沙街道办将于2019年12月2日通过电子投票系统向已提供手机号码的业主发送确认信息。未收到确认信息的业主请于2019年12月2日至2019年12月12日期间及时告知投票组织者，并提供本人用于投票的唯一手机号码及更改手机号码相关业主资料。投票组织者会将收集的业主手机号码、相关资料和对应门楼号牌提供给南沙街道办事处，由南沙街道办事处将业主手机号码录入电子投票系统。2019年12月9日，广州市南沙南沙街道办事处城市管理科向创鸿业主委员会出具《关于同意使用电子投票系统的函》，载明：同意创鸿嘉园业委会就事项（一）创鸿嘉园新物业管理合同及事项（二）选聘、续聘、解聘物业服务企业（四选一）的表决使用电子投票系统。根据2019年12月23日公示的《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》显示：1.创鸿嘉园新物业管理合同部分表决情况如下：业主总人数为863人，总建筑面积为87406.9平方米，其中参加投票的业主人数为615人，参加投票业主上的专有部分面积之和为63413.67平方米，投同意的业主人数为598人，投同意业主的专有部分面积之和为61720.92平方米，投反对的业主人数为12人，投反对业主的专有部分面积之和为1227.37平方米，投弃权票的业主人数为5人，投弃权票业主的专有部分面积之和为465.38平方米，未参加表决的业主人数为248人，未参加表决业主的专有部分面积之和为23993.23平方米，投同意的业主人数占业主总人数的比例为69.29%，投同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为70.61%。2.选聘、续聘、解聘物业服务企业（四选一）部分表决情况如下：选择深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的业主人数为612人，占业主总人数的比例为70.92%，投该公司的业主专有部分面积之和为62805.05平方米，投该公司业主专有部分面积之和占小区建筑总面积的比例为71.85%；选择广州市时代物业管理有限公司的业主人数为10人，占业主总人数的比例为1.16%，投该公司的业主专有部分面积之和为862.66平方米，投该公司业主专有部分面积之和占小区建筑总面积的比例为0.99%；选择广州市万科物业服务有限公司的业主人数为15人，占业主总人数的比例为1.74%，投该公司的业主专有部分面积之和为1681.07平方米，投该公司业主专有部分面积之和占小区建筑总面积的比例为1.92%；选择广东和丰物业服务有限公司的业主人数为2人，占业主总人数的比例为0.23%，投该公司的业主专有部分面积之和为228.31平方米，投该公司业主专有部分面积之和占小区建筑总面积的比例为0.26%；弃权人数为1人，投该选项的业主人数占业主总人数的比例为0.12%，投该选项的业主的专有部分面积之和为118.61平方米，投该选项业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为0.14%。备注：1.本小区有投票权的业主总人数为863人，总建筑面积为87406.9平方米；2.本小区参加投票的业主人数为640人，参加投票业主的专有部分面积之和为65695.7平方米；3.本小区未参加投票的业主人数为223人，未参加投票业主的专有部分面积之和为21711.2平方米；4.经查验表决票，共回收表决票640张；5.本次投票范围内有0个房屋业主未提供建筑面积；6.本次投票范围内有0个房屋未提供业主身份证件信息。《关于公示表决结果的通知》载明公示期为2019年12月23日至2020年1月2日止，公示期间，业主对公示的表决意见有异议的，可以通过登录投票系统网站、微信平台查验本人表决意见，也可以查验本人书面表决意见。如公示的业主表决意见与查验到的本人表决意见不一致的，可以向街道办事处、镇人民政府申诉，查验到的业主表决意见与公示的表决意见不一致的，创鸿嘉园业主委员会将重新公示电子投票表决结果。据两被告提供的微信群聊天记录显示，在南沙一品业主1。3、5栋微信群中3-2903余小姐于2019年10月28日发布《创鸿嘉园选聘新物业通知》，并请业主关注小区微信公众号——创鸿嘉园业主之家，告知业主后续通知会在公众号里发布。在创鸿嘉园2栋邻居群业主群内，有业主发布选聘新物业通知（创鸿）和创鸿嘉园物业选聘文件两份材料。据“创鸿嘉园业主之家”微信公众号历史消息记录显示，2019年10月28日发布《关于公示创鸿嘉园选聘新物业的通知》，2019年10月29日发布《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》，2019年11月24日发布《关于审核通过候选物业通知》，2019年11月26日发布《关于使用电子投票系统表决〈创鸿嘉园新物业管理合同〉和〈选聘、续聘、解聘物业服务企业〉的通知》，2019年12月11日发布《关于同意使用电子投票系统的函》，2019年12月23日发布《关于公示表决结果的通知》。各方在庭审中确认涉案车位未纳入本次业主大会两项决定的投票范围。原告在庭审中陈述其于2019年12月23日在涉案小区管理处得知本次业主大会两项决议。两被告在庭审中主张智善生活（836397）、万科A（000002）、时代邻里（09928）三家分别是新三板上市公司、A股上市公司、港股上市公司，智善生活（836397）是深圳星河智善生活股份有限公司的母公司，万科地产（000002）是广州市万科物业服务有限公司的母公司，时代邻里（09928）是广州市时代物业管理有限公司的母公司。业委会从6家公司内选出3家公司，是因为该3家公司比较优质，符合全体业主的利益，并未违反法律规定。原告认为业主大会应当将选聘新物业服务企业和解聘原物业服务企业作为一个事项进行表决，即应该有4个议题：1、是否同意解聘和丰物业并选聘万科物业；2.是否同意解聘和丰物业并选聘星河物业；3.是否同意解聘和丰物业并选聘时代物业；4.是否同意续聘和丰物业。两被告则认为在表决事项内有选聘新物业和解聘和丰物业的意思表示即意味解聘、续聘作为一个事项表决，和丰物业在评审中不符合参选条件，但业主大会将和丰物业作为候选物业，让业主表达解聘和丰物业的意愿。两被告在庭审中陈述本次业主大会业主总人数及小区建筑总面积数据由广州市南沙南沙街道办事处提供，广州市南沙南沙街道办事处的数据由物业公司和产权登记部门提供。因原告主张的涉案车位并未进行产权登记，原告亦未向创鸿业主委员会申报信息，故创鸿业主委员会未通知原告参加业主大会。2020年1月3日，创鸿业主委员会与深圳星河至善生活股份有限公司广州分公司签订《南沙创鸿嘉园小区物业管理合同》，约定深圳星河至善生活股份有限公司广州分公司为南沙创鸿嘉园小区提供物业管理服务，建筑面积合计为114696平方米，其中住宅为70694平方米，商业为1175平方米，6#办公楼为15293平方米，幼儿园为605平方米，物业管理用房为229平方米，居委会用房为100平方米，公共厕所为72平方米，机动车泊位为485个，非机动车泊位为2213平方米。以上面积、户数、车位等所涉数据以竣工后政府行政主管部门最终确认的数据为准。管理期限自2020年1月4日起至2023年1月3日止。2020年1月8日，广州南沙经济技术开发区行政审批局向深圳星河至善生活股份有限公司广州分公司出具《物业服务合同备案回执》。其载明：“你司提交物业服务合同备案材料收悉。备案主要内容如下：选聘单位名称：南沙创鸿嘉园业主委员会……物业总建筑物面积：114696平方米……”。2020年1月15日，广州市南沙住房和城乡建设局向广东和丰物业服务有限公司广州分公司作出《责令限期退出通知书》，载明：该司于南沙创鸿嘉园业主大会选聘了新的物业服务企业及《前期物业服务协议》终止后未退出物业管理区域，涉嫌违反了《广东省物业管理条例》第五十条的规定，根据《广东省物业管理条例》第六十三条的规定，责令其收到该通知后10日内退出南沙创鸿嘉园物业管理区域，逾期不退出的，将依照相关规定对其进行处罚。另查明，原告与广东和丰物业服务有限公司广州分公司签订《前期物业服务合同》，约定由广东和丰物业服务有限公司广州分公司为涉案小区提供前期物业服务，建筑面积未114696平方米，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满三年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。本合同期满，甲方没有将续聘或者解聘意见书面通知乙方，且未选聘新的物业服务企业，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至乙方收到甲方解聘书通知为止。上述《前期物业服务合同》未载明签署时间，原告在庭审中陈述上述《前期物业服务合同》于2014年12月之前签订，两被告主张于2014年8月左右签订。本院认为：本案为业主撤销权纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告是否具备业主身份，诉讼主体是否适格；2、本次创鸿业主大会作出的两项决定是否侵犯原告的合法利益；3、本次创鸿业主大会作出的两项决定是否应当予以撤销。关于第一个争议焦点。原告系涉案小区的开发商，涉案车位取得《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，并在广州市南沙房地产交易中心予以登记。涉案车位系原告合法建造，根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”虽然涉案车位尚未确权登记在原告名下，但原告依据合法建造行为依法对能登记在原告名下的车位享有物权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”和第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”原告作为其合法建造且能登记在其名下的车位所有权主体，具备涉案小区的业主身份。虽然涉案车位产权处于法院查封状态，但涉案车位在被法院依法拍卖并将车位产权转移给买受人前，原告基于其物权所形成的业主权利并不因此被限制或者剥夺。同时，在涉案小区《业主大会议事规则》约定的物业服务范围包括地下一层，且第四十七条第（四）项和第四十八条约定将因合法建造事实行为取得的车位认定为专有部分，对车位专有部分的所有权人认定为业主，即《业主大会议事规则》并未排除合法建造且能登记在原告名下车位的原告的业主权利。基于上述分析，原告有权在本案中以业主身份提起业主撤销权诉讼。两被告抗辩原告主体不适格，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。原告主张撤销本次业主大会两项决议并提出四点依据：1、本次业主大会未将涉案车位面积21473.174平方米纳入建筑物总面积，剥夺原告投票表决权；2、本次业主大会未将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项进行投票表决；3、创鸿业主委员会未通知到每一位业主参加投票，剥夺部分业主的投票表决权；4、部分投标物业公司不符合选聘文件要求。本院逐一进行分析如下：1、首先，涉案车位于2014年7月30日竣工验收至今，原告怠于办理确权手续，导致区住房建设行政主管部门投票系统数据库中未能登记原告的产权信息，两被告并非专业的产权登记机构，仅能依据区住房建设行政主管部门转交街道办后向创鸿业主委员会提供的投票系统数据库业主清册进行登记确认，原告的产权信息未能纳入区住房建设行政主管部门投票系统数据库的责任在于原告。其次，根据《业主大会议事规则》第八条约定业主委员会将会议信息和表决规则在物业管理区域的显著位置向全体业主公示，同时通过微信公众号、微信群或QQ群等网络渠道予以公告，上述公告方式视同书面通知全体业主。创鸿业主委员会将《关于公示创鸿嘉园选聘新物业的通知》、选聘文件、《关于使用电子投票系统表决〈创鸿嘉园新物业管理合同〉和〈选聘、续聘、解聘物业服务企业〉的通知》等文件均在小区公告栏公示和微信公众号上发布，在微信群亦向业主进行通知选聘新物业公司的通知，履行《业主大会议事规则》中向全体业主通知的要求。再次，创鸿业主委员会将广州市南沙南沙街道办事处转交的业主清册在小区进行公示，部分业主也根据公示情况向广州市南沙南沙街道办事处申请更正业主信息，原告也应当在公示期内及时主动向创鸿业主委员会或广州市南沙南沙街道办事处申请将其合法专有部分面积纳入投票系统数据库，但原告并未向街道办申请。再次，原告主张其于2019年12月23日得知业主大会决议结果后，亦未提供证据证实其在表决结果公示期内提出异议。在表决结果公示期满，创鸿业主委员会与深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司签订《南沙创鸿嘉园小区物业管理合同》，完成备案手续后，才向本院提起本案诉讼。综上，虽然原告依法享有其合法建造且能登记车位的物权，但该权利外观并未通过产权登记等方式予以公示。创鸿业主委员会已经履行《业主大会议事规则》的通知要求，原告应当积极主动将其权利向公众公示，并向创鸿业主委员会或相关部门申报和行使权利，本次业主大会未将原告享有物权的车位面积纳入投票建筑面积范围，并非两被告剥夺原告的投票表决权，实则系原告怠于登记产权信息，未尽到自身申报权利的义务，法律保护民事主体的合法权利，但不保护沉睡在权利之上的民事主体。2、根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”广东和丰物业服务有限公司广州分公司与原告于2014年签订《前期物业服务合同》，为涉案小区提供前期物业服务，合同期限暂定三年。依据上述法律规定和《前期物业服务合同》约定，在创鸿业主委员会依照创鸿业主大会决定选定新物业服务公司后，上述《前期物业服务合同》立即终止。选聘新的物业服务企业即意味着解聘原前期物业服务企业。本次业主大会将不符合选聘条件的广东和丰物业服务有限公司广州分公司纳入投票选择范围，即赋予业主续聘或解聘广东和丰物业服务有限公司广州分公司的选择权利，并未违背业主大会解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业应当作为一个表决事项进行投票的规定。3、创鸿业主委员会通过小区公告栏公示，微信公众号和微信群发布信息形式向全体业主进行通知，原告主张创鸿业主委员会未通知每一位业主参加投票，剥夺部分业主投票表决权，但原告并未提供相反证据予以佐证，且对于原告所主张投票权被剥夺的部分业主应由其自身提起诉讼维护自身权益，对于原告未能参与业主大会参与投票的原因，本院已在上述第1点论证分析，本院不再赘述。4、原告未提供证据证实其向本院提交的选聘文件经过公告最终定稿采纳，被告提交的有创鸿业主委员会成员签名的选聘文件均已在小区公告栏和公众号公布，应作为选聘物业服务企业的条件。根据被告提交的选聘文件，投标物业公司或其母公司为上市公司即可，参与选聘的深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司、广州市万科物业服务有限公司、广州市时代物业管理有限公司均符合上述要求，故原告主张参选的部分选聘企业不符合选聘文件要求，依据不足，本院不予采纳。关于第三个争议焦点。原告合法建造且能登记的车位建筑面积未纳入本次业主大会投票的建筑面积范围，原告在本案中主张业主大会侵害其合法权益故行使业主撤销权，合法权益包括程序上的合法权益和实体上的合法权益。从程序上来说，创鸿业主委员会公告通知全体业主参加业主大会，原告怠于申报和行使权利，对此不利后果应当由原告自行承担。从实体上来说，根据本次业主大会投票结果显示，即使原告主张的车位建筑面积和业主身份纳入到本次业主大会投票范围，业主大会两项决定通过的业主人数和专有部分面积均仍超过一半的比例，即使原告全部投反对票，亦不能对投票结果产生相反的效果。综上所述，在创鸿业主委员会公告通知全体业主召开业主大会和申报权利的情况下，原告因自身原因未积极公示和申报权利，导致原告合法建造且能登记的车位专有部分未能纳入本次业主大会专有部分总面积范围内，原告未能行使投票权的责任应当由原告自行承担。原告诉请撤销创鸿业主大会两项决定的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市合富投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市合富投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  王 健人民陪审员  王莉华二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈洁莹