福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3484号 原告：李文镇，男，汉族，1983年10月17日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林其奋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告李文镇与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后李文镇申请追加施江山、庄清森为共同被告。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。李文镇及其委托诉讼代理人林其奋，祥丰公司的委托诉讼代理人黄小琴，施江山本人暨作为祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文镇向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司退还李文镇租金16666.67元；2.祥丰公司赔偿李文镇装修损失，具体金额以鉴定机构的评估结果为准；3.祥丰公司赔偿李文镇样品拆除、安装、搬运费48750元和样品损耗费50000元；4.祥丰公司赔偿李文镇经营损失200000元；5.施江山和庄清森对祥丰公司的上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费、保全保险费和保全申请费由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，李文镇与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区建筑面积约400平方米的房屋出租给李文镇，租期自2017年8月1日至2024年7月31日。合同签订后，李文镇对案涉房屋进行装修并依约支付租金至2018年7月31日。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队出具《行政处罚决定书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队再次向祥丰公司催告停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年6月30日起不再计算租金。2018年7月10日，李文镇与祥丰公司达成和解。祥丰公司退还押金，预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿装修损失。李文镇认为，祥丰公司在与李文镇订立合同时，故意隐瞒祥丰建材城已被行政机关责令停产停业的重要事实，致原告遭受损失，祥丰公司应承担赔偿责任。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、原告租赁祥丰公司的房屋用于商业经营，改变了案涉房屋所属土地的登记用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方因此所签的《房屋租赁合同》为无效合同。二、原告仅多支付一个月的租金10000元，原告要求祥丰公司退还16666.67元缺乏依据。三、原告未经祥丰公司同意，擅自装修，其装修损失要求祥丰公司赔偿没有依据。四、若法院认为祥丰公司应赔偿原告装修损失，因原告在明知案涉土地为工业用地，仍向祥丰公司租赁使用案涉房屋并用于商业经营，且原告未按规定向消防部门进行装修申报即擅自进行装修，具有主观过错，应自担相应的损失责任。五、原告主张的样品拆除、安装、搬运费缺乏合同、正式发票予以佐证，不能证明实际产生了该费用；关于样品损耗费用，原告未举证证明损耗费用已实际产生以及产生的原因、费用明细，故该主张缺乏依据。六、原告主张的经营损失是建立在盈利基础上的可得利益损失，但生意经营有盈有亏，原告并未提供其利润产生的确切证据，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据。七、祥丰公司系通过公司财务人员的账户收取租金，不存股东滥用公司独立法人地位的情形，无法证明股东财产与公司财产混同，原告据此主张施江山、庄清森承担连带清偿责任，依据不足。八、祥丰公司根据和解协议代垫的鉴定费，李文镇应予返还或从祥丰公司应付李文镇的赔偿款中抵扣。九、祥丰公司已预付李文镇的赔偿款60000元，应从祥丰公司应付李文镇的赔偿款中抵扣。 施江山与庄清森的答辩与祥丰公司的答辩一致。 祥丰公司对李文镇提出如下反诉请求：1.李文镇立即将承租祥丰公司的400平方米承租房清空腾退交还祥丰公司；2.李文镇向祥丰公司支付占用费（按照月租金10000元的标准，自2018年11月8日起计算至实际交还之日止）；3.李文镇向祥丰公司支付水电费2452.12元；4.诉讼费由李文镇承担。事实与理由：李文镇没有按照其在《和解协议书》中的承诺于2018年10月31日将租赁房屋交还给祥丰公司，且经祥丰公司催告仍拒不腾退房屋，故李文镇应腾退交还房屋并支付占用费。另外，李文镇未足额缴纳2018年10月8日至2018年12月8日期间的水电费2452.12元。 李文镇辩称：李文镇于2018年11月25日就已腾退房屋，不存在占用事实，无需支付占用费。李文镇认可祥丰公司主张的水电费2452.12元。 围绕各自诉讼主张，李文镇向本院提交了《房屋租赁合同》《行政处罚决定书》《催告书》《和解协议书》、电子回单、收款收据、转账记录、照片、保全保险费发票、企业登记信息、关于祥丰建材城租金支付的说明、银行转账明细、支付截图等证据；祥丰公司向本院提交了《房屋租赁合同》《厦门市土地房屋权证》、测绘图、《和解协议书》、银行业务凭证、《补充协议》、律师函、邮政快递单、照片等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。经李文镇申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出评估鉴定意见并向祥丰公司开具鉴定费发票。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2015年12月1日，祥丰公司将上述祥丰建材城内约400平方米的建筑面积出租给李文镇用于建材经营，并签订一份《房屋租赁合同》。合同约定租期自2017年8月1日至2024年7月31日，共七年，场地使用费为120000元/年，并约定了具体的支付时间。合同第一条还约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第十条第4项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。合同履行期间，李文镇在租赁场所内经营了一家名为“好莱屋橱柜”的店面，并按约向祥丰公司支付了场地使用费（即租金）至2018年7月31日。 2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知李文镇，亦未停产停业。2018年6月20日，上述消防机关向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。2018年6月22日，李文镇在祥丰建材城经营的“好莱屋橱柜”店面停止营业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、李文镇等28家商户（乙方）与施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方押金（保证金）。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于6个月租金的赔偿款。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付李文镇的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。 2018年7月12日，祥丰公司退还李文镇押金20000元并支付预付赔偿款60000元。2018年11月6日，李文镇等人（乙方）与祥丰公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还甲方，乙方同意支付占用费，其中，李文镇自2018年11月8日起支付占用费至实际腾退之日。2018年11月25日，李文镇搬出案涉房屋。 诉讼过程中，李文镇向本院申请财产保全，请求对祥丰公司名下价值50万元的财产采取保全措施。本院于2018年11月1日作出（2018）闽0212民初3484号民事裁定，对祥丰公司名下财产予以查封、扣押、冻结或采取法律规定的其他方法进行财产保全，总额以500000元为限。李文镇支出保全申请费3020元和保全保险费1600元。 此外，经李文镇申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对“好莱屋橱柜”店面装饰装修工程造价现值进行鉴定。鉴定费15000元，经本院协调由祥丰公司按照《和解协议书》约定预先垫付。经鉴定，方成司法鉴定中心于2019年6月30日出具的鉴定意见显示：按照李文镇主张的评估时点即2017年10月1日至2018年6月22日计，装饰装修工程在扣除折旧年限后的现值为270483元；按照2017年8月1日至2018年11月25日的评估时点计，装饰装修工程扣除折旧年限后的现值为245031元。 经双方质证，李文镇认为：案涉店面地面所使用的瓷砖均为三荣品牌，鉴定报告中的不确定项应当计入；地面工程的综合单价除了瓷砖价格外，还应加上辅料、人工等成本;该评估报告未体现样品损耗费用。祥丰公司认为：1.鉴定机构混淆现值和残值。3.鉴定机构分别按照双方主张的评估时点作出两种不同的鉴定意见，缺乏独立性。3.样品不同于普通装修，不属于装修损失的评估范围。4.鉴定机构应当就未套用定额价格的装修评估项目进行说明，并提供其自主询价的装修评估项目的计价依据。 鉴定机构针对双方异议作出如下说明：1.本次鉴定根据《房地产估价规范》（GB/50291-2015）提到的现值估价方法中的年限折旧法（直线法）进行估价，采用装修的重置价格乘以（1-折旧率）计算，该方法同《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中残值的计算方法一致，故目前计算的现值损失就是残值损失。2.估价时点应由委托方根据案情或双方当事人的要求确定，若未提供估价时点，常规做法是以现场勘验时间为准。根据委托方“按照双方各自主张的时间起止点分别予以评估”的要求，折旧率系按照双方主张的评估起止点分别计算。评估鉴定时点的选择并非评估鉴定人的鉴定内容。3.本次评估鉴定主要以现场勘验、测量、核实计算装修工程项目及工程量，申请方提供的与第三方签订的装修合同、设计图纸、工程量清单等资料只作为了解和参考的内容，不能作为依据材料。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及现场各方约定，本次评估鉴定的范围及基本原则为：已形成附合的装饰装修物属于本次鉴定范围；可移动家具设备等未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除搬走，该部分是否作为损失由法院裁决。5.定额价格缺失以及材料价格调整的部分项目均向双方当事人提供征求意见稿并进行具体说明和核对，双方均未提出异议，亦未提供材料或项目单价的相关证据。6.地面瓷砖均已铺贴在地面，无法查看品牌型号，因未提供相关的制作清单合同、品牌、购货合同、发票等证据，根据鉴定计算原则，单价依据清单计价规范定额消耗量计算，地面砖按信息价取中档单价计算。 基于上述说明，鉴定机构将鉴定意见调整为：按照李文镇主张的评估时点即2017年10月1日至2018年6月22日计，装饰装修工程在扣除折旧年限后的现值为288336元,不确定项（地面砖差价）的现值为17852元；按照2017年8月1日至2018年11月25日的评估时点计，装饰装修工程扣除折旧年限后的现值为261204元，不确定项（地面砖差价）的现值为16173元。 针对调整后的鉴定意见以及鉴定机构的说明，李文镇认为，瓷砖品牌不应被列入不确定项，鉴定机构可以实际撬开瓷砖查看品牌；鉴定意见没有体现样品损耗费用。祥丰公司再次提出鉴定机构对装修现值和残值理解错误、评估时点应作为鉴定内容、鉴定机构应提供计价依据、样品不应纳入装饰装修损失的评估范围等异议意见。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但李文镇与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与李文镇签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。李文镇作为从事建材经营的个体工商户，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，且据李文镇所述，其在签订案涉房屋租赁合同时已经知晓案涉土地的工业用途，故亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。另外，祥丰公司在2017年8月11日被责令停产停业后，未及时告知承租人李文镇采取相应措施以减少损失，另存在过错。因此，本院酌定李文镇与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。 3.关于祥丰公司应退还李文镇的租金（即房屋占有使用费，下同）数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，虽然涉案租赁合同无效，但李文镇占有使用案涉房屋至2018年11月，期间实际经营至2018年6月，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费。因李文镇已向祥丰公司支付租金至2018年7月31日，但根据之后达成的《和解协议书》约定，祥丰公司应免收乙方李文镇等28家商户2018年7月1日至2018年10月31日的租金，故祥丰公司应退还李文镇2018年7月已付的租金10000元。李文镇另主张2017年厦门金砖会晤期间，祥丰公司通知其停业20日的租金亦应返还。对此祥丰公司辩称，该公司只通知李文镇所经营的商铺在厦门金砖会晤期间停业18日，且系应消防部门的要求，祥丰公司不存在过错。本院认为，李文镇主张厦门金砖会晤期间祥丰公司通知其停业20日，但祥丰公司只认可18日，因李文镇对其主张的20日未提供相应证据，故本院根据祥丰公司自认的18日进行确认。由于厦门金砖会晤之前，消防机关已责令祥丰公司（祥丰建材）停产停业，祥丰公司仍收取李文镇的相应租金显然缺乏正当理由，故祥丰公司已收取李文镇的该18日的租金6000元（120000元÷12月÷30日×18日），李文镇有权要求返还。据此，祥丰公司共应返还李文镇租金10000+6000=16000元。李文镇该项超出部分的诉求金额，本院不予支持。 4.关于李文镇主张的装修损失及分担问题。首先，李文镇2015年12月1日租赁祥丰公司案涉房屋时是否重新装修的问题。李文镇对此向本院提供了新装修照片，用于证明其于2017年7月至2017年11月对案涉房屋陆续进行装修。祥丰公司认为李文镇于2012年6月1日从陈其达（二房东）处租用案涉房屋后已进行装修，李文镇于2015年12月1日向祥丰公司租赁案涉房屋时仅进行局部重新装修，且根据合同约定，李文镇未向祥丰公司提交装修方案，未取得祥丰公司书面许可，其重新装修亦不应认定。祥丰公司为此本院提交陈其达与祥丰公司2011年4月19日签订的《房屋租赁合同》以及李文镇于2015年9月6日参与祥丰建材城与创赢策划品牌创建活动的合作协议予以佐证。本院认为，李文镇于2017年7月至2017年11月对租赁店面进行重新装修的事实，有其提供的装修照片及鉴定机关到现场勘测、拍照及评估结果相互佐证。且据祥丰公司所述，在李文镇与祥丰公司签订《房屋租赁合同》之前，该租赁物曾被祥丰公司出租给案外人陈其达，李文镇只是二手承租人，而李文镇作为一手承租人租赁案涉房屋时重新进行装修亦符合常理，故应予认定。祥丰公司主张李文镇仅系部分装修，证据和理由不足，本院不予采纳。李文镇虽未举证证明其在装修之前有向祥丰公司提交装修方案及取得祥丰公司书面许可，但祥丰公司同在祥丰建材城办公，在李文镇对租赁物进行装修过程，该公司不可能不知情，且该公司未向本院举示其有提出反对及按约责令拆除的证据，故可推定祥丰公司事实上对李文镇的装修行为予以了默许，该公司现要求不予认定李文镇的装修，本院不予采纳。其次，李文镇装修损失的认定问题。在评估过程中，鉴定机构按照2017年11月至2018年6月22日，以及2017年8月1日至2018年11月25日两个评估时点分别作出李文镇的店面装饰装修现值为288336元,不确定项（地面砖差价）现值为17852元，以及现值为261204元，不确定项（地面砖差价）现值为16173元的鉴定意见。本院认为，结合案涉店面重新装修时间及停止营业时间，评估机构以2017年11月至2018年6月22日作为评估起止点，得出的案涉店面装饰装修现值为288336元，不确定项（地面砖差价）现值为17852元的鉴定结论更符合案件事实，因李文镇未能提供其地面瓷砖的品牌证据，故本院采纳鉴定机构关于“地面砖按信息价取中档单价计算”的鉴定意见，认定李文镇的店面装饰装修现值为288336元。261204元的鉴定结论，系将李文镇停止营业之后的时间计入评估时段，有失公平，故本院不予采纳。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿李文镇装修损失201835.2元（288336元×70%），李文镇该项超出部分的诉求本院不予支持。本案司法鉴定意见书系具有评估鉴定资质的单位依照法定程序作出,针对双方当事人的异议意见，鉴定机构已经做出书面答复。后双方虽仍有异议，但未提供足以反驳的证据和理由，且未申请鉴定人出庭接受质询，故本院对双方当事人的异议意见不予采纳。 5.关于李文镇主张的样品拆除、安装、搬运费。李文镇在租赁场所开设一家厨柜店面，在店面摆放一些定制样品符合常情常理。现因祥丰建材城被责令停产停业，导致李文镇经营的店面无法经营，其样品客观上需要拆除搬走，且李文镇提供了其店内样品拆除、搬运、安装费用共计48750元的收据和转账凭证，本院予以认定。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿李文镇该费用中的34125元（48750元×70%），李文镇该项诉求超出部分不予支持。祥丰公司辩称李文镇并未提供相关合同、正式发票，用于证实其因拆除、安装、搬运样品产生了上述费用，但现实中的小额支付和临时性劳务并非都需要签订合同，提供劳务者也并非都有发票，故该答辩意见，本院不予采纳。 6.关于李文镇主张的样品损耗。本院认为，样品不属于附合物且一般不是针对特定场所的摆放而制作，将其搬离特定场所使用，客观上不会影响展示效果，通常亦不会导致价值减损。李文镇虽主张样品在拆除、搬运和安装过程中产生损耗，但其既未明确具体产生损耗的样品，亦未提供样品因拆除、搬运、安装确实产生损耗的初步证据。故对于李文镇的样品损耗诉求，本院不予支持。 7.关于李文镇主张的经营损失。本院认为，商业经营有盈有亏，经营损失数额200000元系李文镇单方估算，并无相应证据证明，且祥丰公司已给予李文镇4个月的免租期，客观上亦是对李文镇进行了一定的补偿。故李文镇的该项诉求，证据和理由不足，本院不予支持。 8.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，李文镇应承担4500元。祥丰公司为李文镇代垫的4500元，可冲抵祥丰公司应支付李文镇的相应款项。 9.关于保全保险费负担。双方当事人在《房屋租赁合同》中并未对财产保全责任费抑或实现债权费用作出约定。李文镇为实现诉讼财产保全目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险，支付了保险费用，该费用不属于违约后所必然发生的损失。因此，李文镇提出该项请求缺乏法律依据。 10.关于保全申请费的负担。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，李文镇申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用范畴。因李文镇所主张的保全申请费系李文镇在本诉中申请保全而支出的费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，本院参照本诉案件受理费的负担比例，李文镇和祥丰公司分别负担1721元、1299元。经查，李文镇已预先垫付全部保全申请费3020元，故祥丰公司应向李文镇支付保全申请费1299元。 11.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，李文镇虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，李文镇主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 12.关于祥丰公司要求李文镇立即腾退承租房屋、支付占用费的问题。经查，李文镇已在2018年11月25日搬离案涉房屋，根据《补充协议》的约定，李文镇应支付2018年11月8日至2018年11月25日的房屋占用费，本院参照案涉合同的租金标准，支持该期间的房屋占用费8333.33元（120000元÷12月÷30日×25日）。该款可冲抵祥丰公司应支付李文镇的相应款项。祥丰公司超出部分的占用费主张，本院不予支持。祥丰公司要求李文镇立即腾退承租房屋，与事实不符，且李文镇于庭审中确认祥丰公司可以自行收回案涉店面，故该项反诉请求，本院不予支持。 13.关于祥丰公司反诉要求李文镇支付水电费。本院认为，祥丰公司主张水电费数额为2452.12元并提供电度表照片予以佐证，李文镇对此予以认可，对于祥丰公司的该项诉求，本院予以支持。该款可冲抵祥丰公司应支付李文镇的相应款项。 综上所述，祥丰公司与李文镇签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。祥丰公司应向李文镇退还2018年7月的租金即房屋占有使用费16000元，支付保全申请费1299元。另根据双方的过错比例，祥丰公司应向李文镇赔偿装修损失201835.2元，样品拆除、搬运、安装费用34125元，上述款合计253259.2元。此款与祥丰公司已预付的赔偿款60000元、代垫的鉴定费4500元、李文镇应支付的2018年11月8日至2018年11月25日房屋占用费8333.33元和水电费2452.12元折抵后，祥丰公司还应支付李文镇177973.75元。李文镇的其余损失，由李文镇自担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还李文镇租金（房屋占有使用费）16000元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李文镇样品拆除、安装、搬运费34125元。 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿李文镇装修损失201835.2元。 四、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李文镇保全申请费1299元。 五、李文镇应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司房屋占用费8333.33元。 六、李文镇应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费2452.12元。 七、上述一、二、三、四项判项金额合计253259.2元，此款与上述五、六项判项合计金额10785.42元、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付李文镇的赔偿款60000元、为李文镇代垫的鉴定费4500元折抵后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付李文镇177973.75元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 八、驳回李文镇的其他本诉请求。 九、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费9659元，由李文镇负担5506元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担4153元；反诉受理费1762元，由李文镇负担242元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1520元。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  张国防 人民陪审员  颜美丽 二〇二〇年六月四日 书 记 员  陈炳杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。