上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6953号原告：高努洁，女，1979年6月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：俞炜，男，1973年1月22日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。原告高努洁、俞炜与被告上海启贤置业有限公司(下简称启贤公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告高努洁、俞炜及被告启贤公司的委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高努洁、俞炜向本院提出诉讼请求如下：判令被告启贤公司赔偿原告高努洁、俞炜损失人民币25万元。事实与理由：被告启贤公司系上海市青浦区赵巷镇业文路189弄和悦锦庐小区开发商，其在销售上述楼盘时，通过广告宣传楼书、提供样板房及销售介绍，明确说明和允诺：附赠110平方米地下室；附带两扇(南、北)采光天窗，打造全明地下室；六叠下叠地下室与四叠下叠地下室一样，销售人员多次口头作出上述三点说明和允诺，并特别承诺六叠地下室与样板房一致。基于上述说明和允诺，高努洁、俞炜决定以单价每平方米42,588.28元购买上海市青浦区赵巷镇业文路XXX弄XXX号102(复式)室房屋(以下简称涉案房屋)，于2017年2月8日与启贤公司签订《上海市商品房预售合同》。但2019年1月20日交房时，高努洁、俞炜却发现交付房屋与启贤公司之前的说明和允诺严重不符，除所附赠地下室面积缩小约15平方米外，还缺少北面采光天窗。启贤公司的上述说明和允诺对双方买卖合同的订立及房屋价格的确定有着直接的、决定性的重大影响。启贤公司在该楼盘实际销售中，房屋地上面积与地下面积是完全不可分割的，亦有样板房参照。预售合同第二条“另有地下附属面积0平方米”的约定，与启贤公司实际将地下室作为销售重要卖点情况严重不符，此系启贤公司采用格式条款逃避自身作为经营者应当履行的告知义务。根据相关法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故高努洁、俞炜诉诸法院作如上诉请。被告启贤公司辩称，不同意原告诉请，原告主张没有事实和法律依据。原告主张的地下室及天窗均不是房屋标的，不计入房屋总价。地下室为赠送，并未明确赠送面积。展示的样板房为四叠，原告购买的房屋为六叠，没有比对意义。根据预售合同补充条款一第四条约定，宣传资料不作为合同的组成部分，对双方不具有约束力，在签订合同时被告的口头约定及房屋模型仅供参考，样板房仅就房屋装修风格为业主提供参考，不是合同的组成部分，样板房并非房屋交付标准，交付标准以合同为准。原告损失金额是自行认定，没有依据。预售合同是双方真实意思表示，被告已按约履行，未违约。本院经审理认定事实如下：2017年2月8日，启贤公司(甲方、卖方)与高努洁、俞炜(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》236号1层102(复式)室。据甲方暂测该房屋建筑面积为120.09平方米，其中套内建筑面积为103.58平方米、公用分摊建筑面积为16.51平方米，另有地下附属面积0平方米。第三条第一款约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为42,588.28元。合同补充条款一第四条约定：双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。基于多种原因，甲方在销售期间供客户参观体验的示范区及样板间，与竣工后实际交付给业主的物业在诸如公共大堂、户外庭院、停车位、门窗、建筑外立面、材质等方面会存在些许设计与施工方面的差异，乙方对上述情况表示充分了解并认可。补充条款一第六条约定：本合同第三条第一款中的每平方米房屋建筑面积单价，为包含房屋全装修价格的建筑面积单价。合同另对其他事项作了约定。高努洁、俞炜支付房款后，启贤公司向高努洁、俞炜交付涉案房屋。涉案房屋地下室有南采光天窗，无北采光天窗。还查明，涉案房屋所在楼盘系启贤公司开发建造。启贤公司在销售该楼盘时，制作了户型鉴赏楼书(包括六叠下叠户型)，其中有表述为“赠送挑高5米地下室，附带三个采光天窗，打造全明地下室”的内容；提供了位于3号101(复式)室的四叠户型样板房，样板房包括了地下室，并有南、北采光天窗。另查明，案外人王某某系涉案小区236号101(复式)室业主。2019年6月3日，本院以(2019)沪0118民初10233号受理王某某起诉启贤公司商品房预售合同纠纷一案，王某某基于与本案高努洁、俞炜相同的事实和理由，要求启贤公司赔偿损失25万元。该案中，本院至现场勘查，涉案小区内四叠房屋地下室均有南、北采光窗；小区内六叠房屋地下室有南采光窗、无北采光窗。2019年10月31日，本院就该案作出一审判决，启贤公司赔偿王某某10万元。王某某与启贤公司不服，均提起上诉，因王某某未缴纳上诉费并申请撤回上诉，二审按王某某自动撤回上诉处理。后二审维持原判，该案现已生效。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、户型鉴赏楼书、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，高努洁、俞炜主张：1、预售合同补充条款一第四条是格式合同，高努洁、俞炜没有权利协商，启贤公司无人向高努洁、俞炜释明过该条。高努洁、俞炜所购房屋为期房，无法进入现场查看，只能通过启贤公司的广告宣传楼书、所展示的样板房及销售人员的介绍来获取房屋信息作为买房依据。涉案房屋没有户型图，但宣传楼书明确标注六叠下叠，宣传赠送挑高5米地下室，附带三个采光天窗；样板房展示地下室，带有南、北采光天窗；销售人员承诺涉案房屋与样板房地下室面积一致，有南、北采光天窗。地下室是启贤公司该楼盘的重要卖点，涉案房屋所在楼盘曾获得金盘奖上海地区最佳住宅奖，获奖宣传资料显示涉案房屋有地下室，图片上可看出地下室面积及采光窗数量。当初销售人员承诺地下室门口就能到车库，现需要经过很长的走廊才能到车库，走廊就是地下室缺失的面积。现涉案房屋因地下室面积缩小，缺少北采光天窗，又因下面为公共通道无法自行开窗，采光、通风不好，地下室使用功能受到影响，造成地下室装修成本增加。为此，高努洁、俞炜提供了：样板房北向采光天窗实景照片、地下室内部照片网络图、房源价格信息表、涉案楼盘设计获奖网络宣传资料、网载房屋模型图、地下室二层样板房实景照片、车库距离照片。启贤公司对上述证据真实性和证明目的均不予认可。2、高努洁、俞炜在购房前完全不知晓地下室面积、停车受限及采光窗存在缺失，启贤公司作为开发商应将相关情况告知购房者。若提前告知，高努洁、俞炜可能不会购买。2017年7月，启贤公司与其他业主签订了认购承诺确认单，明确告知地下室可能会缺少面积及采光窗。购买该楼盘第一、第二期四叠户型业主中，有144户同样缺失地下室面积，但未缺失北向采光天窗。该144户业主通过维权，启贤公司进行赔偿后，才取得第三期预售许可证。在第三期销售中，启贤公司对购买下叠附赠地下室的购买人通过签署签约知晓书进行特别告知。高努洁、俞炜收房前得知涉案房屋地下室面积和采光窗缺失后，向启贤公司提出先看房，启贤公司表示不收房不能看房，无奈只得进行收房，之后多次进行维权无果。为此，高努洁、俞炜提供了：认购承诺确认单(130号102室)、签约知晓书、144户维权微博、维权现场照片。启贤公司表示，承诺确认单真实性无法确认，如是四叠房屋业主签订，与本案无关；签约知晓书真实性无异议，不认可证明目的，是四叠房屋业主签订，与本案无关；不认可维权微博及维权现场照片的真实性、关联性、合法性。启贤公司主张：就预售合同补充条款一第四条，被告向原告进行过充分释明，销售人员在签约时也向原告解释过，但对此无书面证据。广告宣传楼书上未明确所赠送地下室面积，不存在高努洁、俞炜主张的缺失面积。虽宣传有三个采光天窗，但具体还应以合同约定为准，宣传楼书上亦有特别标注“房型仅供参考”。地下室一般作为仓储功能使用，现交付房屋不影响作为地下室的使用功能，买方可能会对地下室进行改造。系争房屋户型没有样板房，目前涉案小区房屋全部出售，不清楚地下室停车情况。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，启贤公司理应按约交付房屋。关于地下室采光天窗问题，虽预售合同中对此无明确约定，但高努洁、俞炜购买的是期房，只能通过启贤公司发布的销售广告宣传楼书、展示的样板房、销售人员的介绍等渠道来了解所购房屋的真实状况。启贤公司发布的宣传资料上明确载明了附带采光天窗，打造全明地下室，所展示的样板房地下室均有南、北采光天窗。启贤公司就地下室采光天窗所作的说明和允诺可以称之为具体确定即应与样板房设置一致。在房价飙升的当下，影响购房者选购商品房的重要因素之一是房屋本身的性价比。高努洁、俞炜选择购买涉案房屋的重要因素在于启贤公司宣传的地下室功能性，启贤公司允诺的全明地下室及其具有的多样功能性对高努洁、俞炜购买涉案房屋具有决定性的影响，对涉案房屋的价格不可避免地产生重大影响。根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容，属于合同的交付标准。现启贤公司主张天窗井和地下室不是房屋标的，不计入房屋总价的抗辩意见，本院难以采纳。启贤公司抗辩根据合同补充条款一第四条，在签订合同时启贤公司的书面或口头说明、介绍和承诺、房屋模型、宣传资料不作为合同的组成部分。根据法律规定，启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺已构成合同内容，第四条中的“宣传资料”并未具体到本案诉争的地下室和采光天窗，在启贤公司所作的关于地下室有关说明和允诺已构成合同内容的前提下启贤公司又以此表述排除上述说明和允诺作为合同内容，缺乏依据，且违反合同必守的违反诚实信用。启贤公司以此补充条款作为限制对方合同权利的依据，但并未举证已就该条向高努洁、俞炜作出提示和说明。综上，对启贤公司该项抗辩意见，本院不予采纳。关于地下室面积，高努洁、俞炜主张缩小15平米，存在违约，综合在案证据，启贤公司对附赠的地下室面积多少并未作出明确说明和允诺，对高努洁、俞炜的上述主张，本院难以采信。综上，涉案房屋地下室实际交付状况与启贤公司对此所作的宣传和说明不符，致高努洁、俞炜对地下室的使用功能受限，启贤公司存在违约，理应承担相应违约责任。本院结合合同履行情况、涉案房屋具体状况及市场价格等因素，基于公平合理及诚实信用原则，酌情确定启贤公司赔偿高努洁、俞炜10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第二款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告高努洁、俞炜10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由被告上海启贤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年六月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条……商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。