北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6263号原告：于小永，男，1974年10月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭寸利，北京爱申律师事务所律师。被告：北京盛达兴业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路16号B栋5层004号。法定代表人：丁海东，总经理。委托诉讼代理人：郭恂，北京市中森律师事务所律师。原告于小永（以下简称原告）与被告北京盛达兴业房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭寸利，被告的委托代理人郭恂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求被告赔偿原告各项费用共计1020620.25元（包括服务费63578元、履约保证金73236.75元、违约金73236.75元、装修费276763.75元、客户卡金378051元、产品25078.5元、屋内物品130675元）。事实和理由：原告与被告于2015年9月10日签订《租赁合同》，合同期限为2015年9月10日至2018年10月24日止，房屋地址为：北京市朝阳区胜古中路甲一号院x楼（楼号）x（以下简称涉案房屋）。原告于2015年9月8日支付履约保证金73236.75元，如约交付租金履行了合同义务。合同到期后，原告与被告协商，继续签约，双方于2018年8月份签订《租赁合同》，约定年租金总额为397371.25元，履约保证金在此合同里顺延，原告如约支付了租金，并于2018年11月6日支付服务费63579元。在原告使用房屋期间，曾多次出现严重漏水，造成房屋墙体发霉脱落，地板严重变形，严重影响了原告经营并造成了巨大损失，期间原告多次与被告沟通，问题终不得解决。为此，原告于2019年10月23日依法向被告解除合同，并办理完交接手续。故此起诉请求判如所请。被告辩称，我方不同意原告的诉讼请求，我方没有违约，原告无故解除合同，给我方造成了租金损失。双方的租赁关系实际已经解除了，原告已经搬离房屋，双方办理了交接。我方认为是因为原告经营不好，所以解除合同的。双方在2017年12月曾经诉至法院，因原告没有交纳租金，被告起诉，原告提出减免，我们双方协商减免了5万元，双方和解了。原告没有向我们说过漏水的问题，2019年10月份，供暖试水的时候，物业检查，涉案房屋顶棚暖气管有渗水现象，物业及供暖多次上门要求修理，原告都不予配合，不让进屋修理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原被告在2015年9月8日就涉案房屋曾签订过一份为期三年的租赁合同，在合同履行过程中，2016年7月20日涉案房屋因大雨遭受损失，双方在2017年12月5日达成调解协议，约定原告因大雨遭受的损失金额5万元折抵原告欠交的房租，双方继续履行合同。原告在该合同履行中支付了履约保证金73236.75元，后该份合同履行期满。2018年10月，原告作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）签订《商品房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，总建筑面积175.42平方米，租赁期限三年，自2018年10月25日起至2021年10月24日止，年租金397371.25元，每半年交纳一次租金，双方在之前合同中的履约保证金73236.75元在此合同中顺延。其中第九条1.甲方负责建筑结构和公共区域水电消防等系统的管理和维修保养。租赁合同提前终止，乙方应按规定期限10天移出承租商品房屋自有物品，否则视为乙方放弃，甲方有权自行处理承租商品房屋内的留置物品，处理留置物品导致所发生的费用将由乙方支付。第十二条2.甲乙双方经协商一致同意，可以签订书面终止协议提前终止本合同，但提出终止合同一方，须提前三个月向另一方发出书面通知并补偿对方相应的损失，租赁合同终止。6.甲方不认真履行义务，未按约定提供场地或用水、用电等公用经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方继续履行合同或终止。第十三条2.在承租期期满或提前终止时，乙方应搬走其属于自己的物品。否则视为乙方放弃，甲方有权自行处理承租商品房屋内的留置物品，处理留置物品导致所发生的费用将由乙方支付。第十四条1.本合同各方应遵守本合同的各项约定，如任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所蒙受的损失。5.由于甲方原因提前终止或者解除本合同的，甲方应退还乙方保证金及未到期的房屋租金，并赔偿乙方违约金相当于履约保证金的金额。造成乙方损失的，由甲方承担违约赔偿责任。第十六条1.任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至对方当事人或双方书面通知的其他地址。2.任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第7个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明，如以传真的方式，则发出时视作已送达，对方传真机收到的传真报告将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。双方均确认原告的租金已支付至2019年10月24日。2018年10月14日，原告（甲方）与北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司（乙方）签订《服务协议》，约定原告有意承租涉案房屋，经营范围为健康咨询、健康管理，原告同意向乙方支付63579元作为会员服务费，甲方在规定时间内承租此商铺，则甲方可享受在现有租赁价格上每年减免63579元的会员优惠。2018年11月6日，原告向北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司支付会员服务费63579元，收款人为张某某。2019年10月20日，原告向被告包括注册地及涉案房屋所在地在内的三个地址邮寄了律师函，律师函中称涉案房屋在2019年7月严重漏水，向被告反映无人理会，2019年8月，该房屋暖气管道又发生漏水，多次交涉均无果，特通知解除合同并要求赔偿损失，并要求被告在2019年10月23日之前办理交接。2019年10月23日，双方办理房屋交接，在交接单中，有原告手写如下内容“经双方协商一致，本人自愿放弃此房屋内所有物品、家具及设备，可由甲方任意处置”。原告提交一份2019年8月31日的《退租说明》及文件签收记录表，《退租说明》主要内容为涉案房屋楼梯间再次出现从外向内渗漏水的情况，在2019年7月反映后至今无人回复，现提出退租要求。文件签收记录表中《退租说明》的签收人是张某某，备注“转韩总”，时间是2019年9月1日。庭审中，原告向本院提交2015年9月22日与案外人签订的《装饰装修工程施工合同》及转账凭证，证明原告为涉案房屋装修支付的费用；提交产品明细及退费明细及刷卡小票，证明因被告违约造成的产品损失及给客户退赔的损失；提交情况说明、商榷函等，证明原告因漏水多次请求被告解决，被告态度恶劣。就原告主张的漏水情况，原告另向本院提交视频及照片，视频中显示涉案房屋一层的房屋顶部管道有滴漏。被告对该证据的真实性认可，但称漏水没有这么大。被告提交一份北京房修一物业管理有限公司出具的关于涉案房屋暖气管道排查情况的说明，在该说明中称原告不同意配合维修涉案房屋内漏水的暖气管线。原告不认可该说明。在本案审理过程中，本院在2020年4月22日对涉案房屋进行了现场勘查并拍摄了现场照片。在现场勘查中，双方均确认一层左手边第一间房屋发生暖气漏水，双方交接房屋后，被告对漏水部位进行了修复。在楼梯通道的墙面处有发霉及墙纸破损的痕迹，地下房屋墙面及木地板均有明显的浸水破损的痕迹。上述事实，有双方提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告均认可双方就涉案房屋签订的《商品房屋租赁合同》已解除，对此本院不持异议，但双方就合同解除原因存在争议。原告主张系涉案房屋漏水导致合同无法继续履行，对此被告不予认可。就一层暖气管道漏水的情况双方均认可，但被告称原告不配合进行维修，并就此提交了北京房修一物业管理有限公司出具的证明，但上述证明没有单位负责人及制作人员的签字和盖章，其形式不符合法律规定，对其证明力本院不予采信。就楼梯墙面漏水的情况，被告不予认可，原告向本院提交的《退租说明》及文件签收单等证据能够形成证据链，能够证明原告曾向被告反映漏水的情况，且在现场勘查中楼梯间墙面有明显的发霉痕迹。被告虽不认可其收到原告就涉案房屋漏水的情况反映，但原告提交的文件交接单中收件人与原告提交的北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司收取服务费的收款人一致，且综合北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司为原被告双方提供中介服务及被告作为房屋产权人的情况，本院认为被告作为出租人对于原告反映的涉案房屋漏水的情况应当知情。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告承租涉案房屋用于经营美容美体服务，涉案房屋的环境直接影响实际经营状况，现涉案房屋在租赁期内持续发生漏水、渗水的情况，且被告在原告多次催告后均未履行维修义务，被告的迟延履行已对原告的正常经营产生重大影响，故原告可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方的租赁关系因被告的违约而解除，原告要求赔偿损失的诉讼请求有合同依据及法律依据，但原告应对其合理损失承担举证责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中根据双方约定，因出租人原因导致合同解除的，出租人应当退还保证金、支付违约金并赔偿损失。故对原告要求被告退还履约保证金73236.75元及支付违约金73236.75元的诉讼请求本院予以支持。就原告主张的赔偿损失，本院认为应当以因被告违约给原告造成的可得利益损失为限。原告主张的服务费是为承租涉案房屋发生的费用，现双方合同已解除，被告应当赔偿原告剩余租期对应部分的服务费42385元。就原告主张的装修损失，本院认为，原告对涉案房屋的装修发生在上一租赁合同履行期间，且原告未向本院举证证明其因本案所涉租赁合同解除导致的装修损失，故对于原告主张的装修损失本院不予支持。就客户卡金及产品损失，原告主张的该部分损失不属于可得利益损失，本院不予支持。原告主张的屋内物品损失，本院认为，原告已在房屋交接时自愿放弃该部分财产权利，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告北京盛达兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告于小永保证金73236.75元；二、被告北京盛达兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告于小永违约金73236.75元；三、被告北京盛达兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告于小永损失42385元；四、驳回原告于小永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6993元，由原告负担5773元（已交纳），由被告负担1220元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二〇年六月一日书记员 李思桐