天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终784号上诉人（原审原告）:张云红,女,1985年6月16日出生,汉族，住天津市东丽区。被上诉人（原审被告）:朱旭娜,女,1985年4月2日出生,汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：黄国富，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:天津兴万家房地产经纪有限公司,住所地天津市东丽区新立街道蓝庭广场底商1-26号。法定代表人:李鸿双，经理。委托诉讼代理人：郭元庆，天津天仁律师事务所律师。上诉人张云红因与被上诉人朱旭娜、被上诉人天津兴万家房地产经纪有限公司（以下简称兴万家公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。张云红上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判为朱旭娜、兴万家公司支付违约金90000元及房屋跌价损失60000元；2.一、二审全部诉讼费由朱旭娜、兴万家公司承担。事实和理由：根据《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》的规定，双方自愿签署的合同自始有效,双方应严格依据法律规定与合同约定履行合同,房屋买卖合同一方违约且存在房屋价格涨跌情形的应当赔偿损失对于损失(1)双方能够协商确定的,从其约定;(2)双方不能协商确定的:①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;②无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。张云红在2019年12月13日才将涉案房屋售出,售价为1635000元,张云红仅房屋售价损失高达305000元。朱旭娜、兴万家公司在签订合同时,终止合同时都存在重大的欺骗行为,而一审判决却让其变成了房价下跌的获利方,有失公允。一审法院审理过程中，选定鉴定基准日不是根据起诉之日进行鉴定,而是以朱旭娜明确违约之日,进行价格鉴定,完全没有考虑房屋是高价值特殊商品,其市场价值不可能在违约日当天产生,并且完全没有维护守约人的合法权益。鉴定机构对房屋跌价损失的认定,只参考了三个不相同的交易案例,且对于不同房型的赠送面积对房屋总价值的影响这一事实没有进行调查,对“市场状况调整系数“的确定,取值严重违背市场规律,在这种情况下做出鉴定结论,极为不负责和不科学。朱旭娜辩称，一审判决认定事实清楚，但法律适用有错误，朱旭娜考虑时间精力和成本问题，没有提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。兴万家公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。张云红向一审法院起诉请求：1.判令解除当事人之间签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令朱旭娜向张云红支付违约金100000元；3.判令朱旭娜、兴万家公司共同向张云红支付房屋跌价损失60000元，借款利息40000元；4.诉讼费、鉴定费及鉴定人员出庭费用由朱旭娜、兴万家公司共同承担。一审法院认定事实：2018年6月15日，朱旭娜向兴万家公司咨询购房事宜，兴万家公司员工岳喜兵接待了朱旭娜，朱旭娜告知其非天津市户口，不具备在天津购买房屋资格。兴万家公司告知朱旭娜可为其办理购房资格，收费40000元。当日兴万家公司向朱旭娜提供了中介服务，并促成张云红、朱旭娜与其三方签订《房产交易合同》，合同文本由兴万家公司提供。合同约定主要内容为：张云红将其坐落于天津市东丽区××号房屋卖与朱旭娜，建筑面积82.9平方米，成交价格1940000元，定金20000元，在双方签订《天津市房产买卖协议》后，定金抵作相应的等额房款。以银行贷款方式支付，于2018年7月13日前网签、交首付、办理贷款申请手续。3.5约定，朱旭娜（买方）以贷款方式支付房款的，则张云红（卖方）必须提供真实、有效、完整的相关资料；如因朱旭娜所提供相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，朱旭娜须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向张云红支付全部房款，朱旭娜未按约定付款的，每逾一日，应向张云红支付该房产成交价的1%作为违约金，逾期三十日张云红有权视为朱旭娜拒绝履行合同，即日起张云红有权将该房产另行转让。3.6约定，如朱旭娜未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金张云红不予退还，并有权将该物业卖与任何人，若支付的定金不足弥补张云红损失的，朱旭娜还应负责赔偿；如张云红未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则张云红须返还双倍定金与朱旭娜。若支付的定金不足弥补朱旭娜损失的，张云红还应负责赔偿。3.7约定,买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1%作为违约金；逾期超过三十日，则守约方有权解除本合同。卖方处由张云红签字捺印，买方处由朱旭娜签字捺印，签约人处由岳喜兵签字并加盖兴万家公司公章。同日，张云红与朱旭娜签订《补充协议》，确认总房款1940000元，定金20000元，该20000元无需资金监管，在房管局签订《天津市房产买卖协议》时以1920000元为过户价格。同日，朱旭娜给付张云红定金20000元，张云红出具《定金收据》。朱旭娜给付兴万家公司30700元，其中居间服务费29100元，贷款服务费和代收评估费1600元，兴万家公司出具《佣金确认书》及《专用收据》。2018年7月6日，朱旭娜按照兴万家公司的要求向案外人李宝娟转账40000元用于办理购房资格。当日张云红与朱旭娜至天津市东丽区不动产登记事务中心签订编号27096-005808《天津市存量房屋买卖协议》即网签协议。2018年7月9日，朱旭娜向资金监管账户转账580000元。2018年8月6日，天津市东丽区不动产登记事务中心受理了案涉房屋的转移登记申请，当日朱旭娜缴纳零购印花税5元，不动产登记费80元。后天津市东丽区不动产登记中心在审核中发现朱旭娜不具备在津购房资格，故要求撤销该网签协议。兴万家公司告知了朱旭娜，但告知张云红因朱旭娜银行贷款未通过，网签协议撤销后再重新贷款并网签。张云红、朱旭娜得到兴万家公司通知于2018年9月30日至天津市东丽区不动产登记事务中心签订了《撤销网络数据申请书》、《存量房屋交易资金解除监管退款申请》。《撤销网络数据申请书》中写明，解除编号27096-005808《天津市房产买卖协议》，朱旭娜将2018年7月6日购买坐落于东丽区欣怡别院兰雅苑11-1-303号房屋退还张云红，撤销协议数据。《存量房屋交易资金解除监管退款申请》中写明，双方经协商，由于银行贷款原因，解除存量房屋交易资金监管，朱旭娜存入资金监管账户的580000元由天津市房地产交易资金监管中心退还，解除资金监管。李宝娟亦陆续将40000元退还朱旭娜。2018年10月19日，兴万家公司仍告知张云红，朱旭娜在办理贷款且继续买房，张云红催促朱旭娜尽快办理贷款。2018年11月1日，朱旭娜微信回复张云红是兴万家公司未将贷款办理成功而导致后续问题并表示继续买房。当日，朱旭娜至天津市东丽区税务局办理了退抵税手续。当晚，朱旭娜通过微信明确告知张云红因为一些其他因素决定不再购买案涉房屋，定金不要了。张云红要求除定金20000元外另赔偿20000元违约金，双方签订的《房产交易合同》作废。2018年11月2日，张云红通知朱旭娜将重新处置房屋，2018年11月4日，张云红再次在房屋中介机构登记出售房屋，2018年11月11日，朱旭娜收到张云红《律师函》，写明因朱旭娜构成根本违约，应赔偿违约金、房屋跌价损失等。2018年11月15日，张云红、朱旭娜至兴万家公司协商赔偿问题。另查，一审法院依张云红申请委托天津市源丰有限责任房地产评估事务所对张云红坐落于东丽区欣怡别院兰雅苑11-1-303号房屋以2018年11月1日的市场价值进行评估，该事务所出具《评估报告》，认定2018年11月1日房屋总价1881747元，单价22699元/平方米。再查，2017年4月1日，天津市人民政府颁布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，其中第二条第二款规定，非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。至本案辩论终结前，朱旭娜仍非天津户籍、也未在天津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税，不具备在津购买房屋资格。一审法院认为，本案争议焦点为：1.合同是否应当解除；2.解除后的责任如何承担。关于合同是否解除一节。天津市东丽区不动产登记事务中心根据张云红、朱旭娜申请，于2018年9月30日撤销二人签订的《天津市存量房屋买卖协议》，故该协议已于当日解除。张云红、朱旭娜均同意解除《房产交易合同》，兴万家公司表示尊重双方意见，且因朱旭娜不具备在津购房资格，《房产交易合同》的合同目的至今不能实现，故张云红提出解除《房产交易合同》的主张，一审法院予以支持。张云红、朱旭娜签订的《天津市存量房屋买卖协议》系不动产登记中心提供的制式合同，非因双方达成新的合意而另行签订，不存在后合同取代前合同的合意，朱旭娜提出的《房产交易合同》被后签订的《天津市存量房屋买卖协议》取代的抗辩理由不成立。关于合同解除后的责任如何承担一节。朱旭娜、兴万家公司明知朱旭娜不具备在津购房资格，在张云红不知情的情况下，兴万家公司仍促成其与张云红、朱旭娜签订案涉房屋的《房产交易合同》及张云红、朱旭娜签订《天津市存量房屋买卖协议》，造成合同和协议解除。朱旭娜、兴万家公司应承担造成合同解除的法律责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。房产中介作为专业的居间机构，在从事居间活动时，理应对当事人的委托事项尽到专业、详尽的注意义务，承担全面核实并如实报告的责任。兴万家公司明知朱旭娜无在津购房资格，不明确制止反而承诺代办资格，亦不如实向张云红披露该事实，致使朱旭娜、张云红均产生错误认识。三方合同中虽未约定兴万家公司的违约责任，但兴万家公司的行为对造成其与张云红、朱旭娜所签合同和张云红、朱旭娜签订协议的解除负有直接的、不可推卸的责任。兴万家公司提出本案系房屋买卖合同纠纷案件，其并非合同相对方，不应承担责任。一审法院认为，《房产交易合同》系三方合同，约定了张云红、朱旭娜就房屋买卖的相关条款，并亦对兴万家公司的居间服务进行了约定，兴万家公司为买卖双方提供了居间服务，应视为合同三方中的一方，且亦是违约方之一，为查明案件全部事实、厘清法律责任并考虑方便当事人诉讼，应在本案中一并解决其对张云红应负的赔偿责任为宜，故兴万家公司该抗辩理由，一审法院不予采纳。对于张云红的损失，兴万家公司应当承担赔偿责任。《评估报告》确认房屋总价为1881747元，房屋跌价损失为1940000元-1881747元＝58253元。考虑兴万家公司与朱旭娜均存在过错，朱旭娜是买受人，兴万家公司是为买卖双方提供交易机会的居间人，一审法院酌定兴万家公司赔偿张云红房屋差价58253元的50%即29126.5元。朱旭娜明知其无在津购房资格，仍抱侥幸心理通过兴万家公司与张云红签订案涉房屋买卖合同，对合同解除应承担违约责任。朱旭娜不具备交易材料，应对存在不能办理资格而无法提供材料的可能有合理预见，其仍选择签订《房产交易合同》，表明认可并接受合同条款的约束，且违约责任为严格责任，故朱旭娜应按照《房产交易合同》3.7条的约定，对材料及证件不齐导致合同无法履行承担支付违约金的责任。庭审中，朱旭娜提出违约金约定过高，请求调整，符合法律规定。一审法院以房屋跌价损失58253元为基础，综合朱旭娜存在隐瞒无购房资格并称继续买房造成张云红错误预期的行为，房屋买卖合同已履行至办理转移登记手续的程度，以及违约金以补偿性为主惩罚性为辅的双重性质，依法调整违约金为75728.9元（房屋跌价58253元×1.3倍＝75728.9元）。张云红的损失系朱旭娜与兴万家公司的各自行为所共同造成，而张云红因违约获得的赔偿不应过分高于实际损失，一审法院已认定由兴万家公司赔偿张云红29126.5元，该款项应从朱旭娜支付张云红的违约金中予以扣除，即朱旭娜支付张云红46602.4元（75728.9元-29126.5元＝46602.4元）。因一审法院确定的违约金数额已高于张云红因合同解除所产生的损失，张云红要求朱旭娜承担房屋跌价损失的请求，一审法院不予支持。张云红主张的借款利息非预期可得利益，一审法院不予支持。违约金条款与定金条款不能同时适用，原告选择适用违约金条款，但主张20000元定金不予退还，无法律依据，一审法院不予支持。为方便当事人及节约诉讼资源，定金20000元在朱旭娜应给付张云红的款项中予以折抵。朱旭娜提出兴万家公司退还其居间服务费29100元及贷款服务费、代收评估费1600元的问题，不在本案审理范围内，本案不予处理，朱旭娜可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决：“一、确认原告张云红、被告朱旭娜于2018年7月6日签订的编号27096-005808《天津市存量房屋买卖协议》于2018年9月30日解除；二、解除原告张云红、被告朱旭娜、被告天津兴万家房地产经纪有限公司于2018年6月15日签订的《房产交易合同》；三、被告朱旭娜于本判决生效之日起十日内支付原告张云红违约金46602.4元；执行方法：折抵张云红应返还朱旭娜的定金2万元后，朱旭娜按期给付张云红26602.4元。四、被告天津兴万家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张云红损失29126.5元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张云红其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告朱旭娜负担1002元，被告天津兴万家房地产经纪有限公司负担626元，原告张云红负担2672元。评估费7204元，评估师出庭费1000元，由被告朱旭娜负担5049元，被告天津市兴万家房地产经纪有限公司负担3155元”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张云红提交涉案房屋的买卖合同、发票、缴费凭据，证明由于朱旭娜、兴万家公司的违约行为造成房屋跌价的实际损失为305000元。朱旭娜、兴万家公司不认可证明目的。张云红提交兰雅苑6号楼的房屋装修合同复印件，证明一审鉴定报告中没有考虑有赠送面积，导致评估价格过高。朱旭娜、兴万家公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，张云红提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因朱旭娜、兴万家公司明知朱旭娜不具备在津购房资格，向张云红隐瞒该事实，兴万家公司促成其与张云红、朱旭娜签订案涉房屋的《房产交易合同》及张云红、朱旭娜签订《天津市存量房屋买卖协议》，并最终导致两份合同解除，朱旭娜、兴万家公司应对给张云红造成的损失承担赔偿责任。对于张云红损失的数额，一审法院委托天津市源丰有限责任房地产评估事务所对案涉房屋以2018年11月1日的市场价值进行了评估。张云红对评估报告不予认可，应当围绕鉴定机构的鉴定资格、鉴定程序、鉴定依据的真实性、合法性、科学性及公正性来提供证据，但张云红未能提供反驳该评估报告的证据，且以2018年11月1日作为鉴定基准日，系依张云红的申请确定。故评估机构作出的评估报告具备证明案涉房屋跌价损失的证明力，一审法院认定张云红房屋跌价损失的数额并无不当，本院予以维持。二审期间，张云红要求兴万家公司共同赔偿违约金90000元的上诉主张，因超过其一审的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，张云红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张云红负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年六月十六日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……