云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1235号原告：叶增芳，男，1970年12月24日出生，汉族，居民，住泸西县，现住泸西县。原告：李芬，女，1971年5月11日出生，傣族，居民，住泸西县，现住泸西县。二原告委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁怡，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：方娜，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告叶增芳、李芬与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶增芳、李芬的委托诉讼代理人刘永生，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人丁怡、方娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶增芳、李芬向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告2016年1月1日至2018年12月31日的租金122039元；2.由被告支付原告逾期支付租金自2016年2月1日至2020年3月31日的违约金69906.06元；3.由被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年4月1日至租金付清之日止的违约金；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2010年12月7日，二原告与被告签订商品房购销合同，约定二原告以520421元的价款向被告购买弥勒市，后因房屋面积误差等原因，原告实际支付房款521958元。当日，双方签订房屋租赁合同，约定二原告将上述房屋出租给被告，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金含税价为该房产价款的8%，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。2015年6月7日，双方签订《补充协议》将房屋租赁期限延长至2018年12月31日。2017年2月19日，双方签订《2016年返租公寓租金分期支付协议》对租金支付做了约定。被告仅于2017年3月14日支付了一期。2019年1月25日，双方签订《租金支付协议》确认被告尚欠原告租金121790.20元（该数据与原告计算所得数字不同，故未使用该数字），约定了租金支付方式。但被告仍未按照约定支付。双方虽签订了《分期支付协议》《租金支付协议》，但被告均未按约定支付租金，原告现要求按照《房屋租赁合同》约定支付违约金。截止2018年12月31日，被告应付租金122039元，截止2020年3月31日，被告应付违约金69906.06元，合计191945.06元。现二原告起诉至人民法院，要求解决。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.原告主张的租金金额错误，按照双方于2019年1月25日签订的《租金支付协议》，被告应付租金为107175.36元。2.原告主张的租金计算错误，故主张的违约金明显计算错误。被告应付违约金为64815.63元，计算方式详见答辩状。3.双方约定的租金标准过高，依据情势变更原则，应将租金予以调整。按照同地段房屋现今实际平均租金每月1300元计算。按照双方约定，含税租金为3479.72元/月，而同地段租金为1300元/月，相差2000余元。近年来经济萧条，我市旅游行业的各种限制等各种因素是被告在签订合同时无法预见的，这些重大变化也导致根本不可能达到双方约定的租金收益，被告经营遭受了严重的亏损。依据《合同法解释二》第二十六条的情势变更原则，继续按照合同约定的标准向原告支付租金明显对被告不公平，故应该对租金支付标准予以调整。4.违约金过分高于实际损失，恳请法庭予以调整。根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定予以调整。被告迟延支付租金仅仅导致原告收取租金的时间延迟，造成迟延期间相应租金利息的损失，除此之外，原告并无其他实际损失。双方的约定计付标准过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：二原告于2010年12月7日与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：二原告向被告购买暂定名称为弥勒县，房屋预售建筑面积为74.48平方米，每平方米单价为6987.39元，房屋总价款为520421元。该房实际购房款为521958元。当日，二原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金为净租金和租赁税费组成，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2015年6月7日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订了《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，租期至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。2017年2月19日，双方签订《2016年返租公寓租金分期支付协议》约定2016年租金支付方式，后被告于2017年3月14日支付了一期租金3230.92元。双方于2019年1月25日签订《租金支付协议》确认被告尚欠原告租金121790.2元，并约定了支付方式。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。上述事实有原告提交的商品房销售合同、发票、房屋租赁合同、补充协议、租金支付协议、银行交易流水明细清单及双方当事人的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的问题。被告要求适用情势变更原则，对租金予以调整，本院认为，情势变更原则系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告不能按约支付租金属于其在决策采取售后返租营销策略时可预见的商业风险，故不符合适用情势变更原则的情形，被告的该辩解不成立。根据《房屋租赁合同》的约定，被告每年应付租金为41756.64元，2016年-2018年的应付租金为125269.92元，扣除已支付的3230.92元，被告尚欠租金122039元。双方签订《租金支付协议》确认尚欠租金为121790.2元与实际不符，被告也未能解释差额部分的情况，且被告也未按照该协议履行义务，现原告要求被告按照《房屋租赁合同》支付尚欠租金122039元，本院予以支持。被告认为，根据双方签订的《租金支付协议》，被告应付租金应扣除税费后的净租金（税后租金）107175.36元，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中处理，被告的该辩解意见，不予采纳。二、关于违约金的问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金是合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，现被告认为违约金过高，要求调整，本院不予支持。被告应付违约金数额为：2016年度违约金为29938.65元[41756.64元×0.0005×408天（2016年2月1日至2017年3月14日）+（41756.64元-3230.92元）×0.0005×1112天（2017年3月15日至2020年3月31日）]；2017年度违约金为24114.46元[41756.64元×0.0005×1155天（2017年2月1日至2020年3月31日）]；2018年度的违约金16493.87元[41756.64元×0.0005×790天（2018年2月1日至2020年3月31日）]，被告应支付原告的违约金共计70546.98元。原告主张69906.06元，本院予以尊重。原告主张由被告以未付租金为基数按日万分之五支付自2020年4月1日起至实际支付租金之日止的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告叶增芳、李芬2016年-2018年的租金122039元。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告叶增芳、李芬截止2020年3月31日止的违约金共计69906.06元，并按未付租金金额的万分之五计算支付自2020年4月1日起至款项付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4138元，减半收取计2069元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年六月二十九日书记员  张稚涓