内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终831号 上诉人（原审被告）：锡林浩特华新房地产开发有限公司。 法定代表人：张某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李某，系该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：唐某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（原审原告）：刘某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜某，内蒙古西蒙律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙某，内蒙古西蒙律师事务所律师。 上诉人锡林浩特华新房地产开发有限公司（以下简称华新房地产公司）因与被上诉人唐某、刘某商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初3439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华新房地产公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用依法承担。事实和理由：一、上诉人交房的时间应当予以延长。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定的房屋的交付时间为2015年12月31日，众所周知，锡林浩特市地区因气候因素，在2015年12月31日后工程已无法施工，这应属于不可抗力因素，故交房时间应延期至2016年5月1日即可开工的时间。二、被上诉人的部分诉求已超过诉讼时效。合同约定的交房期限为2015年12月31日，因上诉人未交付房屋，被上诉人的权利自2015年12月31日受到侵害，被上诉人起诉的时间为2019年7月2日，被上诉人2017年7月1日以前对于违约金的诉求因超过诉讼时效不应得到支持。三、被上诉人所述与事实不符。被上诉人从他人处购买的涉案房屋，上诉人实际并未收到购房款，上诉人为被上诉人日后方便办理产权证，当时与被上诉人签订商品房买卖合同及出具收据，应视为配合工作，双方未形成真实意思表示，所以也未成立商品房买卖合同关系。 被上诉人唐某、刘某辩称，一、上诉人以本地气候为由不能成立其违约的不可抗力，既然上诉人作为开发商公司自然应当在实际的施工中将气候条件作为施工的参考，其在商品房买卖合同上明确约定有交房日期，因此在该约定日期内没有交付，已经违反双方的约定，应由其承担违约责任。二、双方签订了商品房买卖合同，受该合同约束，被上诉人与案外人达成三方协议，约定被上诉人购买抵账的房屋，房款偿还华新房地产公司欠付案外人的施工费，由此华新房地产公司与案外人之间的债权债务消灭，所以尽管华新房地产公司没有直接收取购房款，但在财产权利上已经抵消了欠付的债务，财产上并没有减少，因此双方建立的合同关系应当受法律保护。 唐某、刘某向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告因迟延交付房屋产生的违约金31438元（365563元×0.0001元×860天），赔偿因被告配套设施中未按达到天然气标准损失5000元及承担违约金责任。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告华新房地产公司欠工程施工方王某的施工费，为此，双方商议后将尚城生活小区（华新小区）7-1号楼3单元502室，面积为121.83平米的房屋抵顶给王某，王某将该房屋出售给了原告夫妇。2014年12月22日，原告唐某与被告华新房地产公司、王某签订《三方协议》，约定：“丙方（唐某）同意以单价3000.60元/㎡，总价款365563.10元的价款购买上述房屋；本协议签订后，甲方与丙方签订《商品房买卖合同》；上述购房款的实际收款人为乙方（王某），丙方不得以上述购房款款向甲方（华新房地产公司）主张任何权益”。原告向被告交纳房屋首付款115563元，贷款250000元。二原告与被告依据《三方协议》的约定在2014年12月26日签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条对商品房交付及交付日期约定为：“甲方（华新房地产公司）于2015年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第五条甲方逾期交付商品房的处理的约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照自本合同第三条规定的最后交付日期起实际交付之日止甲方每日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金”。第九条商品房配套设施运行的约定：燃气（气源种类）天然气，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方180日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应当赔偿损失，并且每项应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。2018年5月9日被告向原告交付房屋。经庭审核实，该小区未接通天然气管道。 一审法院认为，原告主张是否超过诉讼时效是双方争议的焦点之一，对权利人来说，主张约定的交房日至实际交房日期间的违约金，是双方当事人在合同中所确定的整体合同的权利，当迟延交房处于延续状态时，没有理由要求权利人提前主张违约请求权，当违约行为结束从实际交房开始计算诉讼时效，因此原告主张并未超诉讼时效。双方另一争议的焦点，原告主张的违约金请求是否成立问题。对此该院认为，原、被告与案外人达成《三方协议》，约定原告购买抵账的房屋，房款偿还被告欠付案外人的施工费，由此被告与其债权人之间的债权债务消灭，原、被告之间建立合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律禁止性规定，合同内容对相对方具有约束力，合同约定被告在2015年12月31日交房，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任，原告的此项请求成立，被告应每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，应为31438元（365563元×0.0001元×860天）。对原告主张的未接通天然气的损失部分，合同约定接通天然气管道，因被告未履行该项合同义务，应承担违约责任，但原告主张5000元的损失未递交相关证据，被告应按合同约定按照商品房价款的0.01%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决：一、被告锡林浩特华新房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告唐某、刘某逾期交房违约金31438元；二、被告锡林浩特华新房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告唐某、刘某未接通天然气管道违约金36.55元（365563元×0.01%）。案件受理费355元,由被告锡林浩特华新房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.双方是否成立商品房买卖合同关系；2.是否属于不可抗力因素导致的逾期交房。3.对于二被上诉人2017年7月1日之前违约金的诉求是否超过诉讼时效。 关于争议焦点1，上诉人华新房地产公司认为被上诉人是从他人处购买的房屋，华新房地产公司未收到购房款，双方之间未形成商品房买卖的真实意思表示。根据华新房地产公司与案外人王某、被上诉人唐某签订的《三方协议》可以证实，华新房地产公司同意将被上诉人唐某支付的购房款支付给案外人王某，用以冲抵华新房地产公司欠案外人王某的工程款，之后，华新房地产公司与被上诉人唐某签订了《商品房买卖合同》。本院认为被上诉人唐某经华新房地产公司同意向案外人支付购房款冲抵华新房地产公司债务的行为，相当于已经向华新房地产公司履行了支付购房款义务。《三方协议》及《商品房买卖合同》成立后，华新房地产公司与案外人王某之间的债权债务消灭，华新房地产公司与二被上诉人之间成立商品房买卖合同关系，该法律关系系双方真实意思表示。故华新房地产公司上诉称未收到被上诉人的购房款及签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示与事实不符，上诉人华新房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在询问笔录中华新房地产公司陈述意见时称《三方协议》第八条约定了“丙方（唐某）不得以上述购房款向甲方（华新房地产公司）主张任何权益”，所以二被上诉人不得向华新房地产主张逾期交房违约金。本院认为该约定违反了公平原则，不符合法律强制性规定，应属于无效约定，双方应按照签订的《商品房买卖合同》履行各自义务。 关于争议焦点2，上诉人华新房地产公司称因锡林浩特市地区的气候因素，在2015年12月31日后工程无法施工，系属于不可抗力因素，交房时间应延期至2016年5月1日。本院认为锡林浩特市地区气候因素既是众所周知的事实，又是可以提前预知的情形，作为房地产开发企业在确定工程工期及预定房屋交付日期时理应将气候因素考虑在内。因此地区气候因素不属于法律规定的不可抗力因素，上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人华新房地产公司主张二被上诉人在2019年7月1日提起诉讼，2017年7月1日之前违约金的诉求已超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房日期是2015年12月31日，实际交房日期是2018年5月9日，在此期间，华新房地产公司逾期交房的违约行为一直处于延续状态，对该违约行为提起的赔偿请求权应将违约行为的延续状态视为一个整体，不应按日分割。因此对于该违约行为的诉讼时效应从2018年5月9日开始计算，被上诉人在2019年7月1日提起诉讼未超过诉讼时效。上诉人华新房地产公司的该项上诉理由无法律依据，本院不应支持。 综上所述，上诉人锡林浩特华新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费710.00元，由上诉人锡林浩特华新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王 磊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。