四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初138号 原告：杨焱，女，1988年1月9日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 原告：魏杰，男，1987年12月27日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 委托诉讼代理人：杨焱（与魏杰系夫妻关系），女，1988年1月9日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 被告：雅安金凯房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区胜利路8号花都丽景2幢1楼10号。 法定代表人：**平，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:潘学会，四川诚方律师事务所律师。 原告杨焱、魏杰与被告雅安金凯房地产开发有限公司（以下简称金凯公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨焱及魏杰的委托诉讼代理人杨焱，被告金凯公司的委托诉讼代理人蔡泳曦、潘学会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨焱、魏杰向本院提出诉讼请求：1.判令金凯公司按照双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》即日给付杨焱、魏杰因迟延收房从2019年7月1日至2019年8月30日产生的违约金12,582元[1,048,509元×0.02％×60日]；2.判令金凯公司承担本案案件受理费。事实和理由：双方签订了涉及住宅、车位的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别是37075、47771，以下分别简称《住宅商品房买卖合同》《车位商品房买卖合同》），杨焱、魏杰购买金凯公司开发的雅安市雨城区大兴大道128号“金科天宸·雅郡B区”x幢x单元xx号商品房、162号车位，总价1,048,509元。合同对双方的权利义务进行了详细约定，杨焱、魏杰依据合同中的约定履行了自己的付款义务。根据合同约定，金凯公司应于2019年7月1日前交付验收合格商品房，但其在未取得竣工验收的情况下组织房屋交付工作，2019年7月10日雅安市房地产管理局对其出具了整改通知，通知中明确雅安市质安站并未同意组织竣工验收工作，2019年9月23日金凯公司才公示出2019年8月30日雅安市住房和城乡建设局竣工验收的备案书。金凯公司的行为构成违约应按合同约定承担责任。 金凯公司辩称，涉案房屋主体结构质量不存在任何问题，满足合同第十五条中约定的商品房交付条件，金凯公司不存在逾期交房的违约行为，杨焱、魏杰并未提供证据证明涉案房屋主体结构质量存在问题。合同关于逾期交房违约金的约定过高，应当予以调整。首先，涉案房屋已经在2019年6月27日完成竣工验收且合格。其次，组织竣工验收时未通知质监站，属于部分程序不符合相关规定，并未涉及房屋质量问题，仅限于行政程序范围内，与社会公众利益直接相关的房屋质量问题无直接关系，不影响房屋的交付使用。再次，雅安市房地产管理局从未作出任何书面或者口头的认定，认为涉案房屋的主体结构质量存在问题。四川省住房和城乡建设局竣工验收备案依据的是2019年6月27日，金凯公司组织完成的竣工验收报告。最后，《商品房买卖合同补充协议》第十八条约定交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，杨焱、魏杰同意不拒绝接房，若杨焱、魏杰拒绝，视为金凯公司已按合同约定时间交付房屋。杨焱、魏杰认为房屋存在主体结构质量之外问题的，应当在接房后要求金凯公司在约定的时间内进行整改。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，证明内容综合全案认定。 根据采用的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2018年6月4日，出卖人金凯公司与买受人杨焱、魏杰签订《住宅商品房买卖合同》《车位商品房买卖合同》及《补充协议》，对双方权利义务进行了约定，其中房屋价款985,729元，车位的价款为62,780元，总价款1,048,509元。《住宅商品房买卖合同》中涉及本案争议的主要约定有： 第十五条“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、×，×项所列条件：1.该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.×；4.×。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。” 第十八条“交付时间和手续房屋交付时间为2019年7月1日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.×；3.×。……” 第十九条“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）逾期在90日以内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二的违约金。” 第二十条“商品房质量(一)地基基础和主体结构1.出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。2.买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的,可以【√自行】【x与出卖人共同】委托建设工程质量检测机构重新核验;买受人自行委托申请的,出卖人予以配合。经检测符合工程建设强制性标准的,检测费用由买受人承担;经检测不合格的,检测费用由出卖人承担,买受人有权解除合同。(1)买受人解除合同的,书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照2.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责任。(2)买受人不解除本合同的,出卖人负责进行修复。(二)其他质量问题1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的,双方按照以下方式处理:(1)及时更换、修理;给买受人造成损失的,出卖人承担相应赔偿责任。详见补充协议。(2)经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照2.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的,出卖人负责进行修复。” 《车位商品房买卖合同》中涉及本案争议的主要约定有第十五、十八、十九条，文本内容与《住宅商品房买卖合同》对应序号的文本内容一致。 前述《住宅商品房买卖合同》《车位商品房买卖合同》签订后，杨焱、魏杰依约支付所购住宅、车位的房款共计1,048,509元。 2019年5月25日，雅安市房屋测绘大队出具《雅安市房屋面积测绘报告》。 2019年6月19日，金凯公司（建设单位）、中国建筑第二工程局有限公司（施工单位）、四川康立项目管理有限责任公司（监理单位）出具《住宅工程质量分户验收结果表》，对“金科天宸·雅郡B区”8#楼x单元xx号进行分户验收，验收结论为合格。 2019年6月27日，金凯公司组织竣工验收，金凯公司（建设单位）、西北综合勘察设计研究院（勘察单位）、中机中联工程有限公司（设计单位）、中国建筑第二工程局有限公司（施工单位）、四川康立项目管理有限责任公司（监理单位）出具了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，确认“金科天宸·雅郡B区”工程质量验收合格。 2019年6月28日，金凯公司出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，在备案部门意见处载明“同意备案”，日期为2019年8月30日，并加盖有雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章。 2019年7月1日，金凯公司出具《四川省雅安市住宅使用说明书》《四川省雅安市新建住宅质量保证书》。 2019年8月22日，雅安市房地产管理局出具关于金凯公司违规交房处理情况的通报，主要内容：金凯公司开发项目“金科天宸·雅郡B区”在未经雅安市建筑质量安全监督站同意组织竣工验收的情况下擅自组织竣工验收并交付房屋，雅安市房地产管理局于7月10日向金凯公司发出《整改通知书》要求企业按规定组织竣工验收工作，雅安市住房和城乡建设局于7月16日约谈了金科集团西部区域负责人及前述参与《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的责任主体负责人，并对金凯公司的违规交房行为作出处理。 另查明，金凯公司于2019年6月23日向杨焱、魏杰邮寄发送了接房通知书，于2019年9月7日邮寄发送了房屋催收函。 本院认为，双方签订的《住宅商品房买卖合同》《车位商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对本案纠纷的主要争议焦点案涉房屋是否具备交付条件，金凯公司是否应对迟延交付承担违约责任的问题，析判如下： 杨焱、魏杰认为房屋不具备交付条件，涉及雅安市房地产管理局出具的通报证明金凯公司违规组织竣工验收。对此本院认为，1.《建设工程质量管理条例》第三条规定建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。庭审查明，雅安市房地产管理局出具的通报，反映了金凯公司在组织验收的过程中未按相关程序通知雅安市建筑质量安全监督站进行监督，属于违规行为，并对金凯公司做出处理。前述通报属于行政性管理行为，虽是对金凯公司违规行为的处理，并不必然作为认定案涉工程质量未达到交房条件的依据。之后，雅安市住房和城乡建设局于2019年8月30日在金凯公司提交的竣工验收报告书中签署了“同意备案”。综上，案涉工程的竣工验收，已由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位验收并批注合格形成竣工验收报告，亦由雅安市住房和城乡建设局同意办理备案，并无其他证据否定竣工验收报告所认定的结论，故认定案涉工程完成竣工验收。关于竣工验收日期的问题，本院认为应以2019年8月30日雅安市住房和城乡建设局签署“同意备案”日期为准，截止当日金凯公司才达到《商品房买卖合同》第十五条约定的商品房交付条件。综上，金凯公司未按《商品房买卖合同》第十八条约定于2019年7月1日前向买受人交房。故应按照《商品房买卖合同》第十九条的约定承担违约责任。2019年8月30日才符合交房条件，故从2019年7月2日起至2019年8月30日，金凯公司迟延交付共计59日，按照合同约定金凯公司应支付迟延交付违约金12,372元（1,048,509元×0.02％×59天≈12,372元）。 综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 雅安金凯房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付杨焱、魏杰逾期交房违约金12,372元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费114元，由雅安金凯房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  李 垚 审 判 员  王健蓉 人民陪审员  胡咏宏 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  唐晓惠 书 记 员  叶荫民