河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4192号原告魏文力，男，汉族，1989年3月13日出生，住杭州市西湖区。委托代理人苗经韬，河南豫尊律师事务所律师。委托代理人李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。被告杨红利，女，汉族，1973年10月25日出生，住郑州市金水区。委托代理人徐建新，河南千分尺律师事务所律师。委托代理人刘振杰，河南千分尺律师事务所实习律师。被告河南裕鸿置业有限公司，住所地郑州市紫金山路72号，统一社会信用代码：914101007112037795。法定代表人：刘庆山。原告魏文力诉被告杨红利、河南裕鸿置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苗经韬、李伊浩到庭，被告杨红利委托代理人徐建新、刘振杰到庭，被告河南裕鸿置业有限公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏文力向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告裕鸿公司自2013年9月起建立的房屋买卖合同关系合法有效，并确认位于郑州市航空港区××号（裕鸿世界港.丽宫）24号楼2层3号的房屋归原告所有。2、请求法院终止对案涉房屋的所有执行行为，并解除对案涉房屋的查封。3、所有诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2013年9月，原告即与被告裕鸿公司商定购买该公司开发的位于郑州市××区“裕鸿世界港，丽宫”小区的商品房买卖事宜，随后，原告（通过相关亲友）向被告裕鸿公司陆续支付了购房款100万元（其中，2013年9月9日，通过王某支付购房款9万元；次日，通过刘霞支付购房款41万元；2015年2月4日，通过刘某支付购房款50万元）。2015年2月13日，双方正式签订了房屋买卖协议，确定了：具体的房屋坐落与房号（航空港区郑港六路北侧10号小区24#-2层202户，后因路名变更房号变更为“航空港区郡阳湖路56号24号楼2层3号”）、房屋面积、交易单价、总房款（1201970元）、房款交付方式、房屋办证、违约条款以及正式签订《商品房买卖合同》时间等所有涉及商品房买卖合同交易内容。签约当天，原告（当即通过亲友刘霞）支付了剩余房款201970元，被告裕鸿公司遂即给原告出具了一次性结清房款1201970元的收据，并交付了房屋入住的钥匙；但是，裕鸿公司没有如期与原告签订商品房买卖的样本合同。原告在得知被告裕鸿公司擅自将案涉房屋产权办理在本公司名下后，遂多次催促裕鸿公司给原告办理产权手续，而被告裕鸿公司却借故推诿。法院为办理杨红利与裕鸿公司的金钱债权案件，在诉讼程序中于2019年7月29日诉讼保全查封了案涉房屋，后在执行程序中于同年11月11日继续查封了案涉房屋，并又采取了其他的执行措施。原告获悉后，依法向法院提出了执行异议，法院在没有准确认定事实、错误适用法律的情况下，驳回了原告的执行异议。综上所述，原告在法院查封四年前即与被告裕鸿公司签订有合法有效的房屋买卖合同，且早已全部交清房屋价款、合法占有案涉房屋，因被告裕鸿公司的原因造成原本就属于原告的房屋目前还没有登记在原告名下，但原告对案涉房屋享有的无可争议的所有权利，能够足以排除法院的执行行为。原告依法提起本案诉讼，请求法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，查清事实，判如所请。被告杨红利答辩如下：关于魏文力诉杨红利、河南裕鸿置业有限公司（以下简称河南裕鸿公司）执行异议之诉一案，郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105执异61号执行裁定书正确，应当继续执行被告河南裕鸿公司名下位于航空港区××北侧××楼××号（不动产权证号：1601037647，以下简称涉案房产）的房产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。商品房买受人提出执行异议申请排除强制执行须同时满足上述三个法定条件，不仅要满足形式条件，还要满足实质条件，其中第一个条件是另外两个条件的前提和基础。就本案涉案房产而言，原告魏文力提供的证据不能排除强制执行，具体理由如下：一、原告魏文力与被告河南裕鸿公司签订的《协议书》存在真实性异议，不排除后期补签的可能。即使该《协议书》是真实的，也属于认购、订购协议，性质上属于预约合同，双方约定的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不应认定为双方之间已签订合法有效的书面买卖合同，不满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。1、原告魏文力与河南裕鸿公司签订的《协议书》属于认购、定购协议，性质上属于预约合同。2015年2月13日，原告魏文力与河南裕鸿公司签订《协议书》，约定乙方（魏文力）自愿定购位于郑州市航空港区“××世界××”小区××＃××202户，面积171.71平方米；乙方在接到甲方通知后五日内签订《商品房买卖合同》，并缴纳其他相关费用。因此，双方明确约定签订协议的目的是定购房产，签订《协议书》后还需要再签订《商品房买卖合同》，双方签订《协议书》的主要意思表示是为将来签订正式的商品房买卖合同做准备，因此该《协议书》性质上属于预约合同。2、原告魏文力与河南裕鸿公司签订的《协议书》，约定的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，不属于商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。原告魏文力与河南裕鸿公司签订的《协议书》对《商品房销售管理办法》第十六条规定的（二）商品房基本状况约定不明确，双方约定涉案房产位置为郑州市航空港区“××世界××”小区××＃××202户，而郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心登记为航空港区××北侧××楼××号。对涉案房产的面积约定也不明确，双方约定涉案房产的面积为171.71平方米，经郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心查询涉案房产面积为173.14平方米；（三）商品房的销售方式没有约定；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间约定均不明确；对第（五）至第（十三）项均未约定。最高人民法院主编的《房地产司法解释实例释解》指出“在实践中关于商品房买卖合同的主要内容的争议问题之一，就是认购书缺少上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的几项，认购书是否可以直接认定为商品房预售合同。商品房买卖合同的标的物具有特殊性，因为房屋是消费者最主要的生活资料，买受人最直接的目的是在对房屋所有权完全有效的行使，房屋要满足人们基本生活的需要，买受人要对房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、装饰、产权登记等等。《商品房销售管理办法》第十六条前十项内容都是产权人行使所有权的必备条件，也是房屋作为基本生活资料应符合现代社会要求的基本内容，否则，买受人将无法圆满地对商品房实现占有、使用、收益和处分的权能。因此，原则上，对于认购书应当包含的商品房买卖合同的主要内容，除《商品房销售管理办法》第十六条后三项外，其它各项不能缺少。”根据最高人民法院民事审判庭关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的理解与适用，成立书面买卖合同即只要买卖双方就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思合致，并以有形的方式加以记录、固定，就应当认为双方成立了书面买卖合同。反之，对《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容没有约定或者约定不明确的订购协议，不能认定买卖双方成立了书面买卖合同。因此，原告魏文力与河南裕鸿公司签订的《协议书》属于认购、订购协议，性质上属于预约，截止到目前为止原告魏文力与被告河南裕鸿公司并未签订《商品房买卖合同》，双方签订的《协议书》不能认定为商品房买卖合同，不满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。二、原告魏文力提交的收据存在真实性异议，其提交的四张转账凭证系案外人王某、刘霞（二张转账凭证）、刘某向河南裕鸿公司转账，未注明系代替魏文力交付的涉案房产购房款，且只有刘霞2015年2月13日向河南裕鸿公司转账的201970元与《协议书》约定的支付房款时间一致，该四张转账凭证不能证明系交付涉案房产的购房款，不能证明涉案房产的购房款已实际交付，不满足已付购房款超过合同约定总价款的百分之五十这一条件。三、原告魏文力在执行异议阶段未提交所购房产系用于居住、其名下无其他用于居住的房屋的证明，不满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件。另外，即使原告魏文力提交其名下无其他用于居住的房屋证明，也仅能证明其个人名下现在无房产，不能证明在此之前其名下无房产，且限购政策以家庭为单位，不排除因其家庭其他成员名下有房产而原告魏文力不具备购房条件。四、原告魏文力主张2013年开始向被告裕鸿公司转账，2013年9月9日、10日两笔转账共计50万元，大额转账若系购房当时不签订任何书面协议至2015年才签订《协议书》，不符合一般大众购买房产的常理。据调查，本案涉案房产在2014年已经取得《房地产预售许可证》，证号为【2014】郑房销第G0055号，销售涉案房产时具备开具正式发票的条件，而原告魏文力至今仍未提供购房发票、未签订正式的商品房买卖合同、未办理网签备案手续，仅提供收据、转账凭证，明显不符合购买商品房的一般常理。综上，原告的请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除涉案房产的强制执行，贵院作出的（2020）豫0105执异61号执行裁定书正确，应当继续执行被告河南裕鸿公司名下位于航空港区××北侧××楼××号（不动产权证号：1601037647，以下简称涉案房产）的房产。被告河南裕鸿置业有限公司未答辩亦未举证。根据原、被告的诉辩意见，举证、质证及庭审情况，本院查明以下事实：1、杨红利诉裕鸿公司民间借贷纠纷一案，杨红利于诉讼期间向本院提出财产保全申请，本院于2019年7月25日作出（2019）豫0105民初23182号民事裁定书，裁定：冻结被申请人河南裕鸿置业有限公司的银行存款407.4万元或查封其相应价值的其他财产。2019年7月29日，本院向郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将涉案房产予以查封，查封期限自2019年7月29日起至2022年7月28日止。2019年9月3日，本院作出（2019）豫0105民初23182号民事判决书，判决：一、被告河南裕鸿置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告杨红利借款本金370万元及利息（其中70万元本金利息按照年利率24%自2019年5月8日起计算至实际清偿之日止；300万元本金利息按照年利率24%自2019年6月8日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告杨红利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19696元，保全费5000元，共计24696元，由原告杨红利负担1382元，被告河南裕鸿置业有限公司负担23314元。该23182号民事判决已于2019年9月25日发生法律效力。后本院将涉案房产予以解封。该案进入执行程序后，案号为（2019）豫0105执22195号。2019年11月1日，本院作出（2019）豫0105执22195号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人河南裕鸿置业有限公司银行存款4040714元或查封、扣押、扣留、提取其同等价值的财产或收入。2019年11月11日，本院向郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心送达执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房产予以查封。2、2015年2月13日，原告魏文力作为乙方、被告裕鸿公司作为甲方签订协议书一份，主要约定内容如下：乙方自愿定购位于郑州市航空港区“××世界××”小区××＃××202户，面积171.71平方米，单价7000元/平方米，总价1201970元；乙方于2015年2月13日向甲方一次性支付房款人民币1201970元整；乙方在接到甲方通知后五日内签订《商品房买卖合同》，并缴纳其他相关费用。裕鸿公司于同日出具的收据写明，兹收到魏文力交来裕鸿世界港丽宫24#-2层202号购房款1201970元。3、根据原告提交的证据显示，2013年9月9日，王某向裕鸿公司转账9万元，摘要为购房款，同日，裕鸿公司出具收据一份，写明王某交来款项9万元；2013年9月10日，刘霞向裕鸿公司转账41万元，用途为转账存入，同日，裕鸿公司出具收据一份，写明收到刘霞交来款项41万元；2015年2月4日，刘某向裕鸿公司转账50万元，摘要为现代支付HVPS入账，刘某，同日，裕鸿公司出具收据一份，写明收到刘霞交来丽宫24号楼202号房款50万元；2015年2月13日，刘霞向裕鸿公司转账201970元，摘要为现代支付HVPS入账，转款，同日，裕鸿公司出具收据一份，写明兹收到刘霞交来丽宫24号楼202号房款201970元。4、河南一安物业管理有限公司港区分公司于2020年3月27日出具证明一份，写明：裕鸿世界港·丽宫小区位于鄱阳湖××××路交汇处西北角。路名未变更前，在房管局备案门牌号为航空港区郑港六路北侧10号。现路名已变更，门牌号变更为航空港区鄱阳湖路56号。该门牌号已在治安队备案。裕鸿世界港·丽宫24号楼2层202与24号楼2层3号为同一房产。5、本案在诉讼过程中，证人刘某、王某出庭作证。证人刘某陈述称，原告系其亲外甥，2015年2月4日其向裕鸿公司转账的50万元，系其支付其外甥魏文力购买房屋的购房款。证人王某称，其与魏文力系朋友关系，其于2013年9月9日向裕鸿公司转账9万元是魏文力的购房款。另据郑州市公安局出具的《亲属关系证明》显示，刘霞与原告系母子关系。6、根据原告提交的《郑州市个人房屋产权信息表》显示，截至2020年4月15日，原告名下没有房屋。截至2020年5月21日，原告之妻王宁名下亦没有房屋。7、庭审中，原告称涉案房屋于2015年2月13日已由裕鸿公司交付原告。本院认为，本案的争议焦点是原告对位于郑州市××区鄱阳湖路56号24号楼2层3号的房屋是否享有权利、享有何种权利以及该权利是否足以排除执行。原告与被告裕鸿公司于2015年2月13日签订的《协议书》是合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。根据该合同约定，涉案房屋总价款为1201970元。关于该房款的支付方式，2013年9月9日证人王某向裕鸿公司支付9万元，有银行转账凭证为证；2013年9月10日，原告之母刘霞向裕鸿公司转账410000元，有银行转账凭证为证；2015年2月13日，原告之母刘霞向裕鸿公司转账201970元，有银行转账凭证为证；2015年2月4日，证人刘某向裕鸿公司转账500000元，有转账凭证为证。以上共计1201970元，且在庭审中，原告提交了其与刘霞的母子关系证明，证人刘某、王某亦出庭作证。据此，应当认定原告在与被告存在有效房屋买卖合同的基础上已经全额支付了该房屋的购房款，并已实际占有房屋。故涉案房屋应当归原告所有。另外，被告杨红利在庭审中未提交证据证明系由原告的原因未办理房屋过户登记。故本院认定，原告对涉案房屋享有所有权，且该所有权足以排除执行，对于涉案房屋采取的相关的执行措施应当终止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告魏文力与被告河南裕鸿置业有限公司2015年2月13日签订的《协议书》有效；二、确认位于航空港区郑港六路北侧10号24号楼2层3号的房屋归原告魏文力所有；三、不得执行位于航空港区郑港六路北侧10号24号楼2层3号的房屋，并解除本院（2019）豫0105执22195号案件对航空港区郑港六路北侧10号24号楼2层3号的房屋的查封措施。案件受理费15618元，由被告河南裕鸿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李世达人民陪审员  张春荣人民陪审员  赵桂英二〇二〇年六月二十三日书 记 员  郑 璐