广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2933号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：叶银，女，1980年6月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县**************。委托诉讼代理人：陈碧名，广东颖诚律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人叶银商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院认定逾期办证违约金的起算时间错误。一审法院不予支持补充协议第六条第1款关于产权登记期限的约定，没有依据。补充协议第六条第1款约定“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。”该约定是对买卖合同第十四条有关商品房产权登记起算时间的变更、补充及解释，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案商品房买卖合同约定的交付时间为2015年6月30日，涉案房产实际交付时间为2015年2月4日，故应以约定的最晚交付时间，即2015年6月30日起算720个工作日为通大公司办理涉案房产产权的期限，因此通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年6月20日，故违约金的起算时间应为2018年6月21日。二、一审关于逾期办证递件违约金的截止时间认定有误。涉案房屋具备办证递件条件后，通大公司将书面通知叶银提交办证递件的相关资料及办理相关手续，届时如叶银未及时或不配合提交相关资料及办理相关手续的，通大公司将无法及时或无法持办理涉案商品房权属登记所需资料到中山市房地产交易登记管理所备案。而根据一审判决，在叶银未及时或未配合提交相关资料或办理相关手续的情形下，通大公司将继续承担逾期办证递件的违约金，有违公平原则。综上，即使通大公司存在逾期办证，有关逾期办证违约金的截止时间应扣除叶银未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的时间。三、一审法院不支持双方对于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则，《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期办证违约责任条款，即买卖合同第十四条第二款的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，叶银亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期办证违约金的数额进行了明确约定，叶银并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，叶银只有获利而无相应损失，一审判决通大公司承担的违约金明显过高，对通大公司显然不公。综上，即使通大公司存在逾期办证，通大公司因此承担的逾期办证违约金总额不应超过叶银已付房价款的1％。四、一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担没有法律依据。二审期间，通大公司补充事实和理由如下：现在国土局在办理不动产转移登记时实行业主刷脸进行申请办证，故现在需要业主刷脸配合才能办理不动产登记。叶银辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于一审认定的逾期办证违约金的起算时间问题，通大公司提供的补充协议属于格式条款，也未举证证明已经将全部的格式条款告知叶银，一审认定逾期办证违约金的起算时间正确。二、关于逾期办证违约金的截止时间问题。通大公司通知叶银准备办证材料包括递件时间是包含在720个工作日内的。叶银也希望尽快办证，不会故意不配合通大公司办证，仅是通大公司自己的推测。通大公司也未举证证明叶银必然存在不配合办理办证手续的事实。三、关于违约金上限约定的问题。截至今日开庭，通大公司依然没有履行办证义务，导致叶银无法享有完整的物权，其权利必然遭受损失，叶银的损失也会随着通大公司逾期办证时长而加重，如果支持通大公司关于违约金上限约定的抗辩，则双方之间的权利义务会显失公平。叶银于2019年9月16日向一审法院起诉请求：通大公司向叶银支付延迟办理产权登记违约金（以购房款410000元为基数，按每日万分之五自2017年12月21日起计算至通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2019年11月4日违约金为50000元）。一审法院认定事实：2013年8月21日，叶银（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定叶银购买通大公司所有的位于中山市****************，房价款为410000元；付款方式为一次性付款，约定付款时间为2013年8月21日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”；第十四条关于产权登记第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，叶银向通大公司支付购房款410000元，通大公司于2015年2月4日向叶银交付楼房，但通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的权属办理问题未能达成一致意见，叶银于2019年9月16日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经叶银与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”。叶银主张商品房交付之日应是涉案房产实际交付之日，本案涉案房产实际交付时间为2015年2月4日，即应自2015年2月4日起算720个工作日为通大公司办理涉案房产产权的期限，因此通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2017年12月20日，故违约金的起算时间应为2017年12月21日。通大公司则认为应从合同约定交楼之日即2015年6月30日起720个工作日之次日作为办证时间起算。双方关于前述条款“商品房交付使用之日”的理解及应按合同约定之日还是房屋实际交付之日算作交付产生争议，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售合同的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日或者视为交付之日再加上合同约定办证日期即720个工作日作为基数逾期办证违约金的起算点。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的条款，该条款对逾期办证每日0.01%的违约金并未明显过高或过低，应属较为合理，一审法院予以确认。针对该条款中违约金累计不超过商品房总房价款的1%的封顶约定，一审法院认为，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且因通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，一审法院调整逾期办证违约金为从2017年12月21日起以叶银已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于判决生效之日立即向叶银支付从2017年12月21日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（410000元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2017年12月21日起至判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于判决发生法律效力之日起三日内向叶银支付；从判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于判决发生法律效力之次日起每隔六个月向叶银支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向叶银一次性支付）；二、驳回叶银超过上述判项的其他诉讼请求。如果通大公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费644元，减半收取322元，由通大公司负担（该款已由叶银预交，一审法院不另收退，通大公司于判决发生法律效力之日起三日内支付给叶银）。通大公司在本案二审期间提交以下新证据：关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知，拟证明涉案商品房已经于2020年6月2日办理了首次登记，已经具备为业主办理房产证的条件，接下来会通知各业主提交办证所需的材料，为各业主办证。经质证，叶银确认真实性、合法性，不确认关联性。其认为该通知仅涉及大确权，现在尚未进行小确权，无法预测房产证何时可以办下来，具体也不知道应该如何配合。叶银在二审期间没有提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，二审期间，通大公司陈述至今仍没有持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据通大公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院认定通大公司承担逾期办证违约金的起算日期是否不当；二、一审法院认定通大公司承担逾期办证违约金的截止日期是否不当；三、通大公司承担逾期办证违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于焦点一。通大公司上诉认为，补充协议第六条第1款约定“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。”本案商品房买卖合同约定的交付时间为2015年6月30日，涉案房产实际交付时间为2015年2月4日，根据上述约定，应以买卖合同约定的交付时间即2015年6月30日起算720个工作日为通大公司办理涉案房产产权的期限，因此通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年6月20日，故违约金的起算时间应为2018年6月21日。对此，本院认为，商品房买卖合同第十四条关于商品房产权登记起算时间约定为“商品房交付使用后720个工作日内”，按通常理解应指商品房实际交付使用，即办理产权登记期限应以商品房实际交付之日起算720个工作日。而通大公司又通过补充协议对产权登记起算时间另行作出约定，起算时间作出两种解释，区分为实际交付之日与合同约定交付之日，且约定无论以哪种标准作为起算时间，均有利于自己。该补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同，通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于办理产权登记起算时间以两种标准均有利于己方的约定，限制了买受人的权利，明显违反了公平原则。此外，通大公司未能举证证明已通过加粗字体等方式就该补充协议的内容向买受人作出提示及说明，故该约定对买受人不产生法律效力，通大公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。一审法院按实际交付时间为准起算办理产权登记期限，并认定自2017年12月21日开始起算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。通大公司上诉称逾期办证违约金的截止时间应扣除叶银未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的时间。对此，本院认为，叶银是否存在未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的情形属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了叶银存在未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的情形，通大公司可另循合法途径予以解决。而《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院在本案中认定逾期办证违约金截止日为通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，并无不当，本院对此予以维持。关于焦点三。涉案商品房买卖合同约定，通大公司逾期办证的，则按已付房价款的1%向买受人付逾期办证的违约金。但通大公司按已付房价款的1%承担逾期办证违约金既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，不能完全体现违约金作为弥补守约方损失的功能，也不足以督促违约方积极、及时履行办证义务。本案中业主虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在业主一审明确提出对违约金进行调整的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予调整。故一审法院不以封顶条款为限，考虑通大公司较长时期的逾期办证违约行为，将违约金调整为以双方约定的逾期办证违约条款中的每日0.01%为标准，以总房价款为基数计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。另，关于诉讼费用的负担问题。本院认为，通大公司作为违约方，其违约行为一直在持续，并不断产生逾期办证违约金，一审法院根据案件的具体情况决定通大公司负担全部诉讼费用，并无不当。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费644元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年六月二十九日书记员 魏丹丹张欣琪