广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1599号上诉人（一审被告）：林元劲，女，汉族，1973年6月9日出生，住广东省阳江市江城区***************，居民身份证号码：441************229。被上诉人（一审原告）：珠海正方资产运营有限公司，住所地：广东省珠海市************泰福国际金融大厦第六层办公3-1号单元，统一社会信用代码：914************892。法定代表人：周丹，董事长兼经理。委托诉讼代理人：戴明，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀鹏，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。上诉人林元劲因与被上诉人珠海正方资产运营有限公司（以下简称正方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初10557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林元劲的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判林元劲向正方公司支付以每月人民币1940元的租金标准计算自2020年1月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费（仅对12月份部分租金不服，实际不服金额：1940元）；2.正方公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：林元劲在开庭审理后至一审判决之前，已经支付正方公司2019年12月30日的租金，一审法院对该事实部分审查不清，致使判决错误。林元劲一直有按时支付正方公司房屋租金，且在一审法院查明事实时，一审法院也知晓了林元劲按时支付租金的事实，驳回了正方公司要求林元劲重复支付租金的无理要求。在本案一审判决之前，林元劲也按时将2019年12月的租金支付给了正方公司，一审法院认为林元劲“已将租金支付至2019年11月30日止”属于事实认定不清，实际情况是林元劲将租金支付至2019年12月30日止。综上，林元劲认为一审法院对于租金的支付节点的认定与事实不符。故请二审法院依法撤销一审的错误判决并予以改判，以维护林元劲的合法权益。正方公司答辩称：林元劲缴纳的12月份的租金是在一审开庭并判决之后缴纳的，林元劲也未将该事实告知法院，所以一审法院认定的事实是正确的,请求二审法院驳回林元劲的上诉请求。林元劲目前租金已经支付到2020年5月份，这些在庭审之后缴纳的租金可以在执行中一并处理，不是林元劲上诉请求的事实依据。正方公司向一审法院起诉请求：1.请求判令林元劲腾退位于珠海市前山沙岗林1-3号铺的房屋；2.请求判令林元劲支付腾退房屋前应支付的租金(自2019年5月14日起至林元劲实际腾退房屋之日止)；3.请求判令林元劲支付腾退房屋前的违约金(自2018年7月1日起算至林元劲实际腾退房屋之日止,暂计至2019年7月1日为35405元)；4.请求判令林元劲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：珠海市正方投资开发有限公司（甲方）与林元劲（乙方）于2017年6月1日签订了一份租赁合同，约定甲方将座落于珠海市前山沙岗林1-3号铺房屋以现状出租给乙方作为住宅使用，租赁期限为一年，计租时间自2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金1940元，租金需在每月10日前交纳，如逾期支付，除仍应如数补交外，还应按欠款额每日罚交万分之五的滞纳金；租房履约定金4100元，作为租金及室内外设施的保证金，租赁期满后结清租金、水电费等所有费用并验收原有设施完好无损后，履行定金无息退还乙方；乙方使用租赁房屋期间产生的一切费用均由乙方直接向相关部门交纳。租赁合同另外约定，租赁合同有效期届满，乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期满之日前二个月向甲方提出书面续租要求，甲乙双方就续租达成协议的，应重新签订合同；合同期满或提前解除时,乙方必须按时迁出并搬清属于乙方的所有财物(已形成附合的装饰装修除外),同时搞好清洁，如乙方未按时交还出租房屋,除继续支付租金及其他费用外,每逾期一天则向甲方偿付月租金、管理费的5%的违约金，逾期交房超过一个月，甲方有权自行收回房屋，出租房内若有乙方余物则视为乙方放弃。租赁合同签订后，林元劲依约向珠海市正方投资开发有限公司交纳了履约定金4100元，并按时交纳租金，租赁合同到期后，林元劲仍按时支付租金，现租金已支付至2019年11月30日，珠海市正方投资开发有限公司除了向林元劲收取履约定金和租金外，未向林元劲收取其他费用。2019年1月3日，珠海市香洲区工商行政管理局核准珠海市正方投资开发有限公司变更企业名称为珠海正方资产运营有限公司，即本案正方公司。2019年3月15日，正方公司向林元劲发出《关于要求腾退前山沙岗林1-3号铺物业的通知》并将该通知张贴于案涉租赁房屋门口,该通知载明，正方公司、林元劲之间的租赁合同已于2018年6月30日到期，但合同到期后，林元劲仍一直占用物业并拒绝腾退，现正方公司郑重通知林元劲，双方的租赁关系已经终止，请林元劲于收到本通知之日起七日内结清物业占用费用并腾退物业。正方公司另于2019年5月5日向林元劲发出《关于限期搬离的通知》并于2019年5月9日将该通知张贴于案涉租赁房屋门口，该通知载明，双方之间的租赁合同已于2018年6月30日到期，林元劲除应继续支付租金及其他费用外，还应每天按月租金、管理费的5%支付违约金，逾期交房超过一个月，正方公司有权收回房屋，请林元劲务必于2019年5月30日前腾退、搬离租赁房屋并办理退租手续，同时支付完毕场地占用费用，若林元劲在2019年5月30日前仍未腾退并归还租赁房屋，林元劲应承担由此产生的一切后果及法律责任。正方公司称其自2018年6月起已多次口头通知林元劲不再继续租赁案涉房屋，在两次书面通知时，林元劲均不在案涉房屋内，房屋内居住人员均拒绝签收，故将两份通知粘贴于案涉房屋门口。另查明，案涉租赁房屋土地使用权为珠海特区前山粮油贸易公司所享有，但案涉房屋未办理报建手续，没有取得建设工程规划许可证。2006年7月27日，香洲区人民政府办公室下发〔2006〕11号区府工作会议纪要，将区粮食系统改革后的剩余资产以及有关账务全部移交区国资办，由区国资办委托区正方控股有限公司经营管理。2006年9月27日，珠海市香洲区粮食总公司（移交方）、珠海市香洲正方控股有限公司（接收方）与珠海市香洲区国有资产管理办公室（监交方）签订了房产、场地移交协议书，约定自2006年9月1日起，移交方依现状无偿将包括案涉房屋在内的18处（间）、面积共计12195.71平方米的房产及场地移交给接收方经营管理，移交方同时将上述房屋及场地的租赁合同原件、出租押金、房产证原件移交给接收方。2015年11月23日，珠海市香洲正方控股有限公司向珠海市正方投资开发有限公司出具了一份物业经营委托书，将其经营管理的包括案涉房屋在内的物业资产自2016年1月1日起委托珠海市正方投资开发有限公司经营管理。一审法院认为，珠海市香洲正方控股有限公司因国资改革取得案涉租赁房屋的经营管理权，之后，珠海市香洲正方控股有限公司委托珠海市正方投资开发有限公司经营管理案涉房屋，珠海市正方投资开发有限公司于2019年1月3日变更企业名称为珠海正方资产运营有限公司，即本案正方公司，故正方公司的主体适格，正方公司有权向林元劲主张权利。案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，正方公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与林元劲订立的租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，故林元劲应将其占有使用的案涉租赁房屋返还正方公司，正方公司请求林元劲腾退位于珠海市前山沙岗林1-3号铺的房屋有法律依据，一审法院予以支持。关于正方公司主张的要求林元劲支付腾退房屋前的租金，租赁合同虽无效，但林元劲实际占有使用案涉租赁房屋，林元劲须按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因林元劲已将租金支付至2019年11月30日，故林元劲应以租赁合同约定的租金标准每月1940元支付自2019年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于正方公司主张的林元劲逾期腾退租赁房屋的违约金，因案涉租赁合同无效，租赁合同中关于违约金的约定亦属无效，正方公司请求支付违约金于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，一审法院判决：一、林元劲于判决发生法律效力之日起十日内向正方公司腾退位于珠海市前山沙岗林1-3号铺的房屋；二、林元劲于判决发生法律效力之日起十日内向正方公司支付以每月人民币1940元的租金标准计算自2019年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回正方公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取人民币14118元，由正方公司负担人民币480元，林元劲负担人民币13638元。二审期间，双方均未提交证据。经审理查明，正方公司与林元劲确认林元劲已经支付2019年12月1日至2020年5月30日期间房屋占有使用费。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，在本案一审开庭审理后至二审期间，林元劲已经支付2019年12月1日至2020年5月30日期间房屋占有使用费，因此该部分费用应当从林元劲应支付款项中予以扣除。关于一审法院判令林元劲腾退涉案房屋，林元劲并未对此提出上诉请求，视为服判，本院对此予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于林元劲实际缴纳部分费用，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初10557号民事判决第一项及一审案件受理费分担的决定；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初10557号民事判决第二项为：林元劲于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海正方资产运营有限公司支付自2020年6月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费,以每月1940元的租金标准计算；三、驳回正方公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人正方公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年六月五日书记员  程 敏