福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初3188号 原告：邵武市水北镇龙斗村民委员会，住所地邵武市水北镇 龙斗村。 负责人：梁伯安，村主任。 委托诉讼代理人：郭智明、郭文豪，福建维理律师事务所律师。 被告：邵武市禾润生物科技有限公司，住所地邵武市拿口镇庄上工业平台。 法定代表人：陈勇，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 第三人：张志强，男，1963年7月8日出生，汉族，住顺昌县。 原告邵武市水北镇龙斗村民委员会（以下简称龙斗村委会）与被告邵武市禾润生物科技有限公司（以下简称禾润生物公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年5月15日作出（2019）闽0781民初590号民事判决。被告禾润生物公司不服判决，向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2019年10月14日作出（2019）闽07民终1226号民事裁定，发回重审。审理中，被告禾润生物公司申请追加张志强为本案被告，本院依法追加张志强为本案第三人。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙斗村委会的委托诉讼代理人郭智明，禾润生物公司的委托诉讼代理人陈晓英到庭参加诉讼。第三人张志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙斗村委会向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年11月3日签订的《土地租赁合同书》于2019年3月21日解除；2、被告支付自2015年1月1日起至2019年4月30日止拖欠的租赁费共计948,000元。诉讼中，龙斗村委会变更第2项诉讼请求为：被告支付自2015年1月1日起至2020年4月30日止的租金共计1182500元（详见计算清单），支付自2020年5月1日起至承租土地交还之日止，按每亩500斤干谷以上年度国家最低收购价计算的租金。事实和理由：2012年11月3日，原告龙斗村委会与被告禾润生物公司签订《土地租赁合同书》。合同约定原告将属于村集体所有的林家山岭土地折算为300亩出租给禾润公司，租赁期限30年，自2013年1月1日起至2042年12月31日止。租金为每亩500斤干谷折算（以上年度国家定购粮价计算，自2013年度起2016年度国家定购粮价为150元/100斤，2017年度国家定购粮价为148元/100斤，2018年度国家定购粮价为138元/100斤，2019年度国家定购粮价为138元/100斤）。租金具体支付方式为，合同签订后免租2年，于2014年12月31日前支付下一年度的租金。合同书特别约定，若终止租地协议或被告不再经营该项目，由被告承担原告复耕的费用。如被告不支付复耕费用，则原告有权对被告全部的固定资产进行处理，用以抵扣复耕费用。合同还对其他相关权利义务作了约定。合同签订后，原告即依约将耕地交付给被告禾润生物公司，但被告禾润生物公司并未依约支付租金，截止2019年4月30日止的租赁费共计948,000元。综上，原、被告之间签订的《土地租赁合同》合法有效，被告负有按期支付租金的义务，否则原告有权解除合同，故原告特向法院提起诉讼。 被告禾润生物公司辩称，1、禾润生物公司虽然在《土地租赁合同书》上盖章，但合同的实际签约人和履行人均系第三人张志强设立的邵武市禾润林家山稻谷种植农民专业合作社、福建省邵武市东源农业科技实业有限公司。禾润生物公司于2011年1月5日设立，经营范围没有稻谷种植。因拿口镇政府未依约提供土地，禾润生物公司无法进行厂房建设和开展生产经营，公司没有开展任何经营活动，公司股东除了张志强是顺昌人，长期在邵武工作和生活外，其余四个股东都是外地人，都不在邵武发展。2011年下半年，公司股东张志强留在邵武从事其他生意并保管了公司的公章及营业执照，公司营业执照因未年检而被吊销。2012年11月3日，张志强为取得龙斗村林家山岭土地，因没有邵武市禾润林家山稻谷种植农民专业合作社公章，张志强在隐瞒其他股东的情况下，利用保管公司公章的便利条件，冒用公司的名义与原告签订了《土地租赁合同书》。合同签订后，邵武市禾润林家山稻谷种植农民专业合作社亦成立。张志强以该合作社的名义在租赁的土地上开展经营，领取农业局的补贴。之后又以福建省邵武市东源农业科技实业有限公司名义在租赁土地上开展经营，建设厂房和招用人员。2、原告提出的从2015年1月1日起支付租金的诉请超过诉讼时效。本案租金支付期应从2016年10月1日计算，之前的租金已经超过诉讼时效。 庭审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2012年11月3日，原告龙斗村委会与被告禾润生物公司签订《土地租赁合同书》。合同约定：出让方（甲方：龙斗村委会），承包方（乙方：禾润生物公司），为了加强闽台农业合作，科技交流发展现代农业，在公正、公开、平等、互利的条件下，经甲、乙双方协商一致，同意签订以下土地租赁合同：1、租地情况：甲方将邵武市水北镇龙斗村林家山的土地使用权出让给乙方使用。租赁的土地面积按双方测量确定的红线图范围为准（详见附图），实际折算后总土地面积为300亩。2、租期、租金：租赁期限为30年，自2013年1月1日至2042年12月31日止。年租金按500斤／亩干谷折算（按上年度国家定购粮价计算），国家农业直补归甲方所有。租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先租赁权。3、付款方式：自合同签订之日起，甲方给予乙方优惠免租金2年（含农业直补），用于乙方发展生产及现有种粮户的青苗补偿。乙方于2014年12月31日起支付下一年租金给甲方，以此类推。如逾期一个月未付租地费用，甲方将按每日千分之三收取滞纳金。4、土地租赁使用性质：土地租赁后，耕地性质不变，权属不变。乙方必须将所租赁的土地用于水稻种植或开发休闲农业项目等。甲方承诺对所提供土地具有合法使用权，若终止租地协议或乙方不再经营该项目，由乙方负责承担甲方的土地复耕费用，如乙方不支付复耕费用，则甲方有权对乙方全部的固定资产进行处理，用以抵付土地复耕费用。5、交付使用：甲方保证于本协议签订后十曰内将租用的所有土地移交给乙方使用。乙方在租赁期内因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的责任，由乙方承担。项目建设过程中，遇到实际困难与产生的纠纷问题，甲方应积极帮助协商解决，所需要费用由乙方承担。6、道路使用与修建：甲方现有的道路无偿给乙方使用，乙方如需重新扩建道路，须与甲方协商，在修建道路的过程中，所涉及的周边土地补偿甲方给予减免，青苗补偿参照高速公路建设的补偿标准，由乙方支付给甲方。在租赁给乙方使用的土地范围内，禁止本村委会的村民在周边土地上种植其它农作物。道路修建硬化后，甲、乙双方共同使用。7、优惠政策：政府部门给予的种粮大户补贴归乙方所有，乙方申报资金项目时，甲方应予积极配合，乙方所争取的项目资金，甲方不得克扣，应全额支付给乙方。张志强在合同“乙方代表”处签名，并加盖了禾润生物公司公章。合同签订后，原告依约交付了土地，但被告一直未付租金。原告遂于2019年3月5日向本院提起诉讼。 本院认为，1.关于本案合同效力的问题。张志强作为禾润生物公司的股东，保管着禾润生物公司的公章，故原告有足够理由相信张志强有权代表禾润生物公司签约。原、被告于2012年11月3日签订的《土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告辩称的张志强私用公章的问题属于公司与股东之间的法律关系，与本案无关，故对被告的辩解，本院不予采信。2.关于本案租金标准的问题。本案双方签订的合同约定“年租金按500斤／亩干谷折算（按上年度国家定购粮价计算）”，因双方未明确国家订购粮价参照何种稻谷价格，原告主张按照较高价格的粳稻计算依据不足，本院酌情参照价格适中的中晚籼稻价格计算。被告承租原告的土地面积为300亩，每亩按500斤干谷折算，即300亩×500斤干谷/亩=150000斤干谷。2014年度国家定购粮价（中晚籼稻，下同）为138元/100斤，则2015年的租金共计207000元。2015年度国家定购粮价为138元/100斤,则2016年的租金共计207000元。2016年度国家定购粮价为138元/100斤，则2017年的租金共计207000元。2017年度国家定购粮价为136元/100斤，则2018年的租金共计204000元。2018年度国家定购粮价为126元/100斤，则2019年的租金共计189000元。2019年年度国家定购粮价为126元/100斤，则2020年1-4月份的租金为63000元，以上租赁费共计1077000元。3.关于被告辩称的诉讼时效问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案双方签订的合同约定“乙方于2014年12月31日起支付下一年租金给甲方，以此类推。如逾期一个月未付租地费用，甲方将按每日千分之三收取滞纳金”，即被告最迟应于2015年12月31日支付当年的租金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”，故2015年的租金诉讼时效至2016年12月31日，原告并未提供证据证明其在2016年12月31日之前有向被告催缴租金的行为，故原告主张的2015年的租金已超过诉讼时效。同时，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案2016年的租金诉讼时效如果按一年计算的话，则时效至2017年12月31日，在民法总则施行之后，根据上述司法解释，则应按照三年诉讼时效计算，故2016年及之后的租金尚未超过诉讼时效，2016年1月1日起至2020年4月30日止的租赁费共计870000元。4.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告承租后一直未支付租金，其以自己的行为表明不履行主要债务，故原告主张解除合同，本院予以支持。第三人张志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告邵武市水北镇龙斗村民委员会与被告邵武市禾润生物科技有限公司签订的《土地租赁合同书》； 二、被告邵武市禾润生物科技有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告邵武市水北镇龙斗村民委员会自2016年1月1日起至2020年4月30日止的租赁费共计870000元，并支付自2020年5月1日起至返还土地之日止按《土地租赁合同书》的约定计算的租金； 三、驳回原告邵武市水北镇龙斗村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15442元，由邵武市禾润生物科技有限公司负担11000元，邵武市水北镇龙斗村民委员会负担4442元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  李 曦 人民陪审员  朱荣健 人民陪审员  方劲雁 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  蒋长玉 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。