海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9026民初611号 原告：叶青，女，1969年10月10日出生，黎族，现住海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）。公民身份号码：××××。 被告：孙振明，男，1983年5月2日出生，汉族，现住昌江县。公民身份号码：××××。 委托诉讼代理人：郭学良，1985年1月7日出生，汉族，现住昌江县。公民身份号码：××××。 原告叶青诉被告孙振明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告叶青、被告孙振明及其委托诉讼代理人郭学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶青向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年12月份房租5000元，11月份电费750.5元，水费52元；2.被告支付单方面解除合同违约金6万元；3、被告支付本案诉讼费。事实和理由：2017年5月15日，原告与被告孙振明经协商签订《房屋租赁合同》，之后被告夫妇二人在原告位于昌江县铺面经营吉和便利店，其生意兴隆，每月均按时交纳房租，但2019年12月1日被告之妻苏应娇突然向原告说出不续租铺面的决定，原告并不同意并告知被告单方面解除合同应负违约责任。被告仍一意孤行，强行搬走，完全不顾及年关己到，原告无法将铺面另租他人，同时影响到原告根据合同的预期收入进行的银行贷款归还，更令人寒心的是被告无视合同的法律性，把合同的签订当成儿戏，态度蛮横不讲理，甚至恐吓威胁原告，还与其他承租人宣扬想不做就不做、想搬就搬的观念，造成不良社会影响。经原告了解，被告早在2019年12月前己在与原告的铺面相隔不到20米处另租铺面。根据双方签订的《房屋租赁合同》中第十款违约责任第6条：承租方中途擅自退租的，应按提前退租的天数的租金的3倍向出租方支付违约金的约定，以及违约金具有惩罚性的特征，经慎重考虑，原告要求被告支付单方面解除合同违约金6万元整。为维护合同的法律性和每个公民合法权益，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告没有拖欠原告房租，也没有违约的事实。故原告诉请支付其2019年12月份的房租及其他费用，没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。理由是：一、（1）从事实来说。本案中，该房屋所处的位置并不理想，生意是要讲究位置的，导致生意极为冷清，自从租赁至搬离期间的营业期间里，被告均处于亏损状态。特别是被告经营的这一种小型家庭式的便利店，位置不适当更是无法经营。被告出资最大的努力，尽量想出各种办法吸引顾客，以维持正常经营。但被告还是坚持了两年，无法改变惨淡经营的状况。虽然生意如此惨淡，但出于生意人的诚信，被告没有拖欠过原告的每月租金，原告在起诉状中都给予确认。加之，原告的房屋建筑面积才99平方米，房屋面积相对较小，除了营业空间之外，没有地方进行居住，没有地方煮饭、睡觉地方都困难，极大影响被告的家庭生活和孩子的学习（见被告提供的双方微信记录），没有实现被告签订合同的根本目的。特别指出的是，被告在下一个租赁年期限到来之前，即2020年的租期到来之前，已经在2019年的12月6日及之前共多次通过短信的方式向原告发出《叶青与孙振明租房合同解除告知书》，该“告知书”明确表示：“叶青（老板娘），前面几次我老婆已经发短信，此房因不适合我做生意，自从开始租用此房开始至今每个月一直亏本，故发短信提前告诉您，我定于2019年12月14日正式搬离更换别的生意场地，此条短息是第3次告知您，请您于2019年12月14日过来商铺租用处共同办理退租手续。若2019年12月14日您未到达视为同意我自行退出，所出现的结果均由您自行承担，与我无关。特此告知。孙振明，2019年12月6号”。充分说明了被告租赁原告房屋，由于位置不适合被告经营家庭式的便利店，被告已经提前一段时间告知了原告。原告有足够的时间重新进行招租，可惜的是，原告抱着所谓合同的约定，肆意强买强卖，是权力滥用的体现，显然已经违背了公序良俗和公平原则。（2）从法律的规定来说。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条第（1）项规定，没有取得房屋所有权证的房屋，不得用于出租。原告的所称的出租房并没有取得《房屋所有权证》，根据上述法律规定，原告并不能将该房屋对外出租。可惜的是，原告在出租期间，故意隐瞒这一客观事实，一旦租赁房屋出现侵权损害，被告的合法权益将无法得到合法有效的保护。原告利用合同为由，对被告的多次告知视而不见，是权力滥用的体现，显然已经违背了公序良俗和公平原则。（3）租赁期间，原告对被告支付的租金没有给被告开具发票；侵害了被告的合法权益。（4）至于诉请支付电费750.5元、水费52元的问题。至现在为止，原告没有任何证据证明被告拖欠电费750.5元、水费52元。乙方应承担起举证不能的法律后果。退一步来说，就算被告确实有拖欠这电费750.5元和水费52元的事实，可被告有10000元的保证金，足以支付所谓“拖欠”的上述电费750.5元、水费52元的。更何况并不存在拖欠费用的事实。因此，被告没有拖欠原告房租和电费750.5元、水费52元的费用，也没有违约的事实。故原告诉请支付2019年12月份的房租，没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。二、关于原告诉请被告支付其单方解除违约金60000元的问题。被告认为：原告的诉请无理无据，依法应当驳回其诉讼请求。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条第(1)项规定，没有取得房屋所有权证的房屋，不得用于出租。原告的所称的出租房并没有取得《房屋所有权证》，根据上述法律规定，原告并不能将该房屋对外出租。可惜的是，原告在出租期间，故意隐瞒这一客观事实，违反法律、法规对房屋使用条件的强制性规定。一旦租赁房屋出现侵权损害，被告的合法权益将无法得到合法有效的保护，足见原告违约在先。更何况原告计算的60000元所谓的违约金无理无据。足见，原告利用合同为由，对被告的多次告知视而不见，是权力滥用的体现，显然已经违背了公序良俗和公平原则。鉴于上述之事实，原告主张的60000元违约金，没有事实和法律依据，依法应当驳回。据此，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 经审理查明：2017年5月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于昌江县商住楼第一层，用于经营百货商行，租赁期为2017年6月15日至2025年6月14日。《房屋租赁合同》第四条约定，房屋2017年6月15日至2020年6月14日每月租金税后为人民币伍仟元正（5000）。2020年6月15日至2023年6月14日每月租金税后为人民币伍仟伍百元正（5500）。2023年6月15日至2025年6月14日每月租金税后为人民币陆仟元正（6000)。第十条第6款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付房屋租赁保证金10000元并按约定支付自2017年6月15日至2019年12月15日租金，直至2019年12月6日，被告以手机短信形式通知原告欲提前解除租赁合同，并于2019年12月15日前将承租的房屋腾空。原告认为被告提前解除租赁合同构成违约，故向本院提起诉讼。 上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、微信对话截图、原告提供的短信截图以及原、被告的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有三个方面：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二、被告是否应当支付2019年12月份（2019年12月16日至2020年1月15日）租金及水费、电费的问题；三、提前解除合同的违约金如何计付的问题。 一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告以原告没有取得房屋所有权证，违反《城市房屋租赁管理办法》的规定为由，主张《房屋租赁合同》无效，但《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月11日失效，故被告的辩解无事实与法律依据，本院不予采纳。 二、被告是否应当支付2019年12月份（2019年12月16日至2020年1月15日）租金及水费、电费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，被告在下一个租赁月份到来之前，已经以短信告知原告提前解除租赁合同，并于2019年12月15日以其腾房的行为表示不再继续占有使用所租赁房屋，此时被告已不再占有使用原告的房屋，原告也诉称被告单方面解除合同而要求支付违约金，表明原告知悉解除合同意图，根据上述法律规定，《房屋租赁合同》已于通知到达时解除，故原告要求被告支付2019年12月份（2019年12月16日至2020年1月15日）租金的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。诉讼中被告对原告要求支付电费750.5元、水费52元的请求没有异议，本院予以确认。 三、提前解除合同的违约金如何给付的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定了租期自2017年6月15日至2025年6月14日，被告在租赁期届满前搬离房屋，被告提前解除合同的行为构成违约，根据合同的约定，被告应当就提前解约给原告造成的损失承担赔偿责任，故原告请求被告承担违约责任的主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案违约金如何计付的问题。原告主张违约金按60000元计付明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定被告应当赔偿原告的损失为10000元，根据《房屋租赁合同》约定，该损失以被告的房屋租赁保证金10000元抵扣。原告要求违约金的超出部分，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孙振明于本判决生效之日起十日内，向原告叶青支付电费750.5元、水费52元； 二、被告孙振明向原告叶青支付违约金10000元，以被告孙振明已支付的房屋租赁保证金10000元抵冲； 三、驳回原告叶青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费660元，由原告叶青负担625元，由被告孙振明负担35元。原告叶青预交的案件受理费3236元，退回原告叶青。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  邱为群 二〇二〇年六月二十日 书记员  向 民 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 窗体顶端 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。