河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3364号 上诉人（原审原告）：宋国正，男，1964年9月7日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：李云静，系宋国正妻子。 被上诉人（原审被告）：黄骅市智美学校，住所地河北省黄骅市幸福大街788号。 法定代表人：罗树全，校长。 委托诉讼代理人：司学飞，河北建兴人和律师事务所律师。 原审第三人：刘立奎，男，1981年4月12日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：刘辰蕊，系刘立奎妻子。 委托诉讼代理人：李佳颖，河北鼎佳律师事务所律师。 原审第三人：李昆凇，男，1972年3月26日出生，汉族，住河北省黄骅市。 原审第三人：王晓婷，女，1979年10月10日出生，汉族，住址同上。 上诉人宋国正与被上诉人黄骅市智美学校、原审第三人刘立奎、李昆凇、王晓婷因确认合同有效纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6026号事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宋国正上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人合同有效；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院适用法律错误。原审法院依据合同法四十八条认定智美学校没有追认所以该合同不发生效力认定错误。首先，智美学校教工公寓筹建处是被上诉人的临时机构智美学校应该承担最后的行为责任，但是原审法院以没有追认为由认定上诉的个人或者其他主体在没有代理权或者代理权终止后以被代理人的名义定立合同，而本案中智美学校教工公寓筹建处与智美学校在初期根本就不是代理与被代理的关系，二者是一个单位的上下级的关系其对外产生的责任应该由上级承担也就是应该由智美学校承担。上诉人的证据完全能够证实该房屋属于原告所有。首先上诉人妻子李云静分六次给李昆淞的账户存钱且在被上诉人的购楼交款结算明细表上的尾部有宋国正的字样能够证实涉案房屋是上诉人实际购买的，并且上诉人已经从2006年8月份上诉人就已经在涉案房屋居住。对于原法院依据的《物权法》第九条的理解也是错误的，本案中是在确认合同是否有效应该引用《合同法》，而《物权法》四十九条是在登记后引发的所有权纠纷解决的问题，本案中的涉案房屋还没有登记不应该采用该法条。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人黄骅市智美学校辩称，请求维持原判。 原审第三人刘立奎辩称，请求法院查明事实依法判决。 原审第三人李昆凇、王晓婷未到庭、未答辩。 原审原告宋国正向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告之间房屋买卖合同成立、有效；2、智美学校协助原告宋国正办理智美公寓3号楼2单元102室房产所有权登记手续。 一审法院审理查明，2004年6月22日，黄骅市计划统计局批准黄骅市智美学校开发建设教工公寓。智美学校在办理相关手续后，建设智美公寓住宅楼4栋，部分住宅楼出售给智美学校教职工，部分住宅楼对外出售。智美学校设立临时办事机构黄骅市智美学校教工公寓筹建处，负责住宅楼对外销售、收款、房产交接及办理房产权利登记手续。2005年4月，以李昆淞名义在黄骅市智美学校开发建设的智美公寓购买住宅楼二套，并以李昆凇名义在黄骅市房产管理部门登记备案。其中：智美公寓3号楼2单元102室住宅楼一套及车库一间，楼房建筑面积167.11平米，单价1320元，价款220585元；车库面积27.87平米，单价1100元，价款30655元，房款总价251240元，在智美公寓购楼交款结算明细表中交款人姓名为李昆凇，在尾部有宋国正三个字。智美公寓3号楼2单元501室住宅楼一套及车库一间，楼房建筑面积167.11平米，单价1120元，价款187160元；车库面积24平米，单价1100元，价款26400元，房款总价213560元。两套住宅楼价款合计464800元，交款时黄骅市智美学校给予优惠3000元，实际二人交房款合计461800元。购房款除宋国正向智美学校交付购房定金20000元外，其余房款均是李昆凇向智美学校交付。其中：2005年4月25日，李昆淞交付定金10000元；2005年5月29日，宋国正交付定金20000元；2005年6月3日，李昆淞交付房款150000元；2005年7月5日，李昆淞交付房款100000元；2005年7月19日，李昆淞交付房款100000元；2005年8月6日，李昆淞交付房款40000元；2006年4月12日，李昆淞交付房款41800元，以上合计交付461800元。智美学校在出售住宅楼时，收取定金和购房款，并开出票据和记载结算明细，未与购房户签订购房合同。房屋交付后，原告宋国正对3号楼2单元102室进行装修，于2006年8月份入住该房屋至今，并以原告宋国正妻子李云静的名义交纳燃气费、水电费等费用。后来，智美学校组织购房户办理房产证，李昆淞办理了3号楼2单元501室住宅楼房产证，3号楼2单元102室住宅楼未办理房产证，房产管理部门备案材料中3号楼2单元102室住宅楼记载为购房人李昆淞。2012年6月2日，宋国正联系黄骅市智美学校办理房产证，黄骅市智美学校教工公寓筹建处与宋国正补签了一份房产买卖合同。房产买卖合同由双方盖章签字，卖方所盖公章为黄骅市智美学校教工公寓筹建处，买方为宋国正签名。合同记载：宋国正购买了房产为智美公寓3号楼2单元102室住宅楼，面积167.11平米，总价款251240元，房款于2006年5月1日前付清，房产于2006年5月1日前交付，办理房产登记手续的税费由宋国正承担。后来，宋国正持房产买卖合同到房产局办理房产证，房产局答复，因该套房产的备案资料与购房合同不一致，不能办理登记。智美公寓3号楼2单元102室住宅楼至今未办理房产登记手续，未取得房产证。另查，原告宋国正妻子李云静共6次存入李昆淞银行卡232000元。其中：2004年8月9日，存入80000元；2004年8月9日，存入50000元；2004年8月18日，存入30000元；2004年10月21日，存入20000元；2005年6月14日，存入2000元；2005年10月4日，存入50000元。再查，2016年6月19日，第三人刘立奎与第三人李昆凇、王晓婷签订《房产买卖合同》，合同约定：李昆凇将坐落于黄骅市智美学校教工公寓3号楼1单元102室出售给刘立奎，房屋总价款700000元。本案争议的房屋为黄骅市智美学校教工公寓3号楼2单元102室。上述事实，有当事人陈述及房产买卖合同、黄骅市计划统计局批准通知、智美公寓购楼交款结算明细表、房款收据、银行存款回单、结婚证、《房产买卖合同》、户口页、该院对智美公寓筹建处负责人许德生的询问笔录等证据在案佐证。 一审法院认为，智美学校教工公寓筹建处系智美学校的临时机构，智美学校教工公寓建设完成并交付后其筹建处使命即完成，今后的职责行为应由智美学校来承担，因此2012年6月2日智美学校教工公寓筹建处再无权对外签订《房产买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，代理权限终止后，对外签订的合同未经智美学校追认，因此该《房产买卖合同》不发生效力。原告宋国正虽然持有房款收据但大部分收据写明交款人为李昆凇，虽智美学校教工公寓购楼交款结算明细表上尾部有宋国正三个字，但在房产管理部门备案材料中对智美学校教工公寓购3号楼2单元102室住宅楼记载为购房人李昆淞。《中华人民共和国物权法》第九条第二款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽然原告宋国正持有该房款收据且智美学校教工公寓购楼交款结算明细表上尾部有宋国正三个字，但是第三人李昆凇未到庭，无法判断智美学校教工公寓3号楼2单元102室实际所有人的归属且智美学校教工公寓购3号楼2单元102室在房产管理部门备案材料中登记在李昆凇名下。因此，原告现主张的确认原、被告之间房屋买卖合同成立、有效，事实依据不足，不予支持。第三人刘立奎与第三人李昆凇、王晓婷签订《房产买卖合同》，合同约定买卖的房屋是坐落于智美学校教工公寓3号楼1单元102室，与本案争议的智美学校教工公寓3号楼2单元102室不是一套房屋，因此第三人李昆凇主张智美学校教工公寓3号楼2单元102室具有所有权缺乏是依据，不予支持。第三人李昆凇、王晓婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述、答辩、举证、质证等诉讼权利。判决如下：一、驳回原告宋国正的诉讼请求；二、驳回第三人刘立奎的诉讼请求。案件受理费150元，由原告宋国正承担100元，第三人刘立奎承担50元。 本案审理过程中，上诉人宋国正提交如下证据： 网上打印文件五份，证明许德生是河北旺豪公司的员工，是智美学校的主管人，是学校的职工，合同是有效的。筹备处的章还在许德生那管着，许德生是天华科工贸发展有限公司的总经理。 被上诉人黄骅市智美学校质证称，对五份证据的真实性有异议，与本案不具有关联性，其中，河北旺豪房地产公司的企业信息如果该信息真实，那么与宋国正的陈述就矛盾了，因为上诉人陈述许德生是智美学校筹建处管章的人，但是其实际身份是旺豪公司的法定代表人。许德生在2011年任旺豪公司法定代表人，而本案发生的时间是2004、2005、2006年，显然与本案没有任何关系，更证明不了许德生是智美学校的员工或者是经理。天华科工贸公司、威亚沥青公司的信息与本案没有关联性。关于天华公司的活动汇报，与工商登记有矛盾，工商登记中未显示董事长是刘相印，也看不出其是智美学校的董事长。 原审第三人刘立奎质证称，对于上诉人陈述的事情不清楚，因此我方不发表质证意见。 二审经审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，关于上诉人宋国正上诉主张涉案《房地产买卖契约》有效性的问题。黄骅市计划统计局2004年6月22日作出的《关于下达市智美学校建设教工公寓楼2004年投资计划的通知》载明，黄骅市智美学校系涉案不动产申请开发者，上诉人宋国正应与黄骅市智美学校签订不动产购买合同。因涉案《房地产买卖契约》系由黄骅市智美学校教工公寓筹建处盖章，且并无经办人签字确认，上诉人宋国正亦未能提交证据证实黄骅市智美学校教工公寓筹建处享有代理黄骅市智美学校对外进行签订房产买卖合同的权利，故上诉人宋国正上诉主张涉案《房地产买卖契约》成立有效，理据不足，本院不予支持。关于涉案不动产权属的确定，上诉人宋国正可依据不动产物权确定原则，另行主张。 综上所述，上诉人宋国正的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人宋国正负担。 本判决为终审判决。 审判长  苗笑臣 审判员  高 娜 审判员  郭彦妍 二〇二〇年六月三十日 书记员  王 蓉