山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初210号原告：于某，男，2003年7月4日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：库兵，山东睿泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蒙，山东睿泽律师事务所律师。被告：青岛蔚蓝天地置业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道荟城路506号17号楼。社会统一信用代码：91370214394440112U。法定代表人：戴宏亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王艺，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤梅，山东诚功律师事务所律师。原告于某与被告青岛蔚蓝天地置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于某的委托诉讼代理人赵蒙，被告青岛蔚蓝天地置业有限公司的委托诉讼代理人王艺、王凤梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》向原告交付房屋；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币（按照购房款总额日万分之一的标准计算至判决生效之日，暂计算至2019年11月6日违约金人民币105790.05元）；3、请求依法判令被告返还原告认筹金1万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月5日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》，原告从被告处购买了青岛市城阳区荟城路506号《蔚蓝创新天地》11号楼06号网点一处，购房款共计人民币2145842.8元；按照合同第十一条约定，被告定于2018年6月30日前将该房屋交付给原告。现原告按约付清了全部购房款，被告未按期交付。原、被告就逾期交房事宜签订了《补充协议》，因被告逾期交房，自2018年7月1日起被告按照购房款总额日万分之一的标准向原告支付违约金。双方曾在2018年10月6日进行了一次收房验房，但原告发现公共的厕所直通其购买的房屋，根本无法正常居住使用，之后，多次和被告进行沟通，被告就卫生间隔断问题一拖再拖，根本没有实质性解决问题，致使被告至今也无法按照合同约定房屋交付给原告进行正常使用。另，原告当初缴纳的认筹金1万元，被告在计算房款时没有折抵，理应将该部分予以返还，为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告青岛蔚蓝天地置业有限公司辩称，被告已履行了交房义务，无需另行向原告交付房屋。被告与原告于2018年2月5日签订《青岛市商品房预售合同》。2018年9月29日，被告取得房屋建筑工程竣工验收备案表。同日，被告通过顺丰邮寄送达的形式向原告送达《入伙通知书》，原告于2018年10月1日签收。同日，被告通过青岛都市报公示送达《入住通知》，原告于2018年10月6日现场查验房屋。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条及补充条款第五条约定，“房屋交付的标志为乙方签署《入住通知单》或甲方发出交付通知之日起30日”被告已完全按照合同的约定履行了交付义务，无需另行向原告交付房屋。原告已支付了2018年7月1日至2018年10月1日的违约金，被告无需再向原告支付违约金。双方于2018年2月5日签订《青岛市商品房预售合同》，约定交房时间为2018年6月30日，因客观原因被告未能按照约定日期交房，因此双方于2018年10月6日签订《协议书》与《补充协议》，双方约定延迟交房天数为94天，违约金共计20170.92元，其中3392.42元折抵六个月物业费，剩余违约金16778.5元，由被告于协议签订后五个工作日内支付。当日，被告向原告出具3392.42元的物业费收据，并于2018年10月10日向原告账户转款16778.5元，2018年6月30日至2018年10月2日的违约金被告已支付原告，被告已承担了违约责任，履行了相应义务，原告无权向被告主张违约金。而2018年10月1日原告已收到被告送达的《入住通知》及《入伙通知书》，被告已按期向原告交付房屋，履行交付义务，亦不应承担违约责任。原告已经按认筹协议享受了优惠政策，无权要求被告退还认筹金。2017年11月20日被告与于友国（即原告父亲）签订《认筹协议书》，认筹协议约定乙方（于友国）支付的意向金作为“蔚蓝创新天地”项目享受购买商业地产优惠对价，在乙方（于友国）享受购房优惠后意向金不予退回并不予折抵房款。于友国于2018年12月28向被告申请将商品房更名至其子（即原告）名下，后原告在购房时依据该认筹协议已享受所购买商业地产全款九五折优惠，根据协议约定，原告无权要求被告退还认筹金。综上，被告已完全按照双方所签订的协议及补充协议履行了相应的义务，原告无权要求被告承担任何责任。原告为证明其主张向本院提交证据及被告质证意见如下：证据1，《青岛市商品房预售合同》及附件。证明事项：原告从被告处购买了涉案青岛市城阳区网点，双方于2018年2月5日签订了《青岛市商品房预售合同》。合同第三条约定了涉案房屋总价款为2145842.8元；合同第十一条约定了被告应当于2018年6月30日前交付房屋。被告对该证据的真实性认可，但对证明事项有异议，该涉案房屋的总价款是在认购协议签订后优惠八折后的价格。证据2，销售收款收据2张。证明事项：被告于2017年12月28日向原告出具了金额共计2145842.8元的收款收据，原告已交齐全部购房款。被告对该证据的真实性认可，对证明事项无异议，该金额也是八折优惠后的价格。证据3，银联存根6张。证明事项：原告于2017年11月20日向被告支付了6万元，于2017年11月27日向被告支付了1035842.8元，于2017年12月28日向被告支付了1060000元，合计支付了2155842.8元，被告应当将超出购房款的1万元返还给原告。被告对证据的真实性认可，对证明事项有异议，原告所交款项其中2145842.8元为房款，1万元意向金系双方达成一致意见后原告享受购房优惠所支付的对价，协议约定享受购房优惠后意向金不予退回，并不予折抵房款。证据4，《补充协议》。证明事项：因被告逾期交房，原、被告另行签订了协议，被告承诺于2018年9月30日前向原告交付房屋，自2018年7月1日起逾期交房每日违约金为总房款的万分之一，即每日违约金为214.58元。被告对证据的真实性认可，对证明事项有异议，该协议中约定被告计划于2018年9月30日前向原告交付房屋，并约定了违约金的计算方式，在签订补充协议当天双方还签订一份协议书，约定违约金的支付方式以及违约天数，被告已完全按照补充协议与协议约定支付了违约金并抵顶了物业费，且原告在协议中认可物业费的缴纳起算时间为2018年10月1日即被告下达入户通知之日。证据5，原告父亲于友国与被告工作人员李海花在2018年10月6日至2018年12月期间的微信聊天记录，证明：涉案的网点房与公共卫生间存在共用一个玻璃的情况，导致原告的房屋不符合正常使用的标准，被告工作人员就原告反应的问题予以认可，并多次回复协调处理，原告也明确表示了没有收到房屋。同时也证明了原、被告签订的两份协议形成时间早于原告到现场看房的时间，原告是在2018年10月6日晚上9点27分到现场看房以后向被告反映网点房的问题，并且表示没收房。原告认为于友国的身份无法核实，该微信是否为于友国的也无法核实，对原告所称的李海花的身份及该微信属于李海花也无法核实，对证据的真实性及连贯性无法核实不认可。即使该微信是李海花使用，但其仅为置业顾问无法代表公司，即便房屋存在对方所称的问题，也不影响房屋的正常交付，原告在协议书中也认可了物业使用的起算时间与被告交房时间是一致的。被告为反驳原告主张向本院提交证据及原告质证意见如下：证据1，认筹协议书。证明：2017年11月20日被告与于友国（即原告的父亲）签订《认筹协议书》，认筹协议约定乙方（于友国）支付的意向金作为“蔚蓝创新天地”项目享受购买商业地产优惠的对价，在乙方享受购房优惠后意向金不予退回并不予折抵房款。意向金享有如下优惠：1、乙方具有选定商业地产的权利；2、乙方可享受所购买商业地产全款的九五折优惠。原告已经认筹并购买了涉案房屋，并按照本协议享受了优惠政策，因此不存在退还认筹金的情况。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认筹金并不是法律上的概念，只是说明原告的父亲于友国购买房屋的诚意金，相应的价款由被告自行决定，因此该协议书上的关于认筹金不抵扣房款的约定不合理且不公平。证据2，蔚蓝创新天地商品房认购协议。证明：于友国于签订《认筹协议书》当天与被告签订《蔚蓝创新天地商品房认购协议》，约定于友国购买被告开发建设的城阳区荟城路506号《蔚蓝创新天地》11号楼06号商铺，房屋每平方米单价为19925元，房屋总金额2682303.5元。证实于友国在认购房屋时，双方约定的房屋单价为19925元，而在正式签订买卖合同和付款时，原告享受了折扣优惠。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据3，青岛蔚蓝天地置业有限公司商品房更名申请审批表。证明：2017年12月28日于友国将其认购的11-06网点更名至其子于某（即本案原告）名下。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据4，NO20170662、NO20170661号青岛蔚蓝天地置业有限公司销售收款收据。证明：被告于2017年12月28日收取原告购房款共计2145842.8元，该款系认购协议购房金额的八折。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据5，《青岛市商品房预售合同》编号：201800024701。证明：1、原告与被告于2018年2月5日签订《青岛市商品房预售合同》，双方约定原告购买被告开发建设的城阳区荟城路506号《蔚蓝创新天地》11号楼06号网点1层，房屋建筑面积134.62元，单价为15940元，总房价款为2145842.8元；2、双方约定该商品房交付时该商品房所在楼座取得《建筑工程竣工验收备案证》；3、双方约定房屋交付的标志为原告签署《入住通知单》或被告发出《交付通知》之日起30日。原告对该证据的真实性无异议，但是原告并未收到被告发出的入住通知单。证据6，房屋建筑工程竣工验收备案表（青建竣备字第2018-098号）。证明：被告于2018年9月29日已取得青岛市城乡建设委员会的房屋建筑工程竣工验收备案表，并有勘察、设计、施工、监理、建设单位盖章确认，该房屋符合交付条件。原告对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，该竣工验收备案表，仅能证明涉案整体楼座工程质量合格，但本案的网点房设计方面存在瑕疵，不符合正常的使用标准，存在重大安全隐患。证据7，2018年10月1日青岛都市报交付公告。证明：被告已于2018年10月1日通过青岛都市报向各业主公告送达了交付通知，并注明已于2018年10月1日之前向其以顺丰快递的形式送达了《入伙通知书》。原告认为该证据系复制件，被告未提交原件因此对该证据不认可。证据8，顺丰快递249595888582号运单回执。证明：被告已于2018年9月30日向原告寄送入住通知书，原告已于2018年10月1日签收。原告认为该证据仅能显示被告在2018年9月30日向原告邮寄，无法证明被告邮寄的是入住通知书，可因此对该证明事项不认可。证据9，山东省青岛市统一收款收据（8694808）、青岛银行电子回单（单号：200579368658）。证明：2018年10月6日，被告按照被告提交的证据《协议书》及原告提交的《补充协议》向原告出具物业费收款收据，用六个月物业费折抵部分违约金，并于2018年10月10日向原告平安银行青岛城阳支行转款16778.5元，此为折抵六个月物业费后剩余应付违约金。至此，被告不再欠付原告违约金。原告对该证据的真实性无异议，但是该两份协议书均是在原告准备收房之前签署形成，原告在2018年的10月6日现场看房后，已经向被告的工作人员李海花，提出相关房屋存在公共卫生间与涉案网点房之间玻璃墙存在设计不合理导致涉案网点房不能正常使用的问题，并且明确表示无法收房，针对原告提出的问题被告工作人员也表示会向被告公司反映。证据10，原告与被告于2018年10月6日签订的协议书，证明：双方明确延迟交房的天数为94天，及违约金金额以及双方抵顶物业费的期间为2018年10月2日至2019年4月2日，折抵物业费后剩余违约金16778.5元的支付方式及支付期限与证据九相印证。鉴于原告立案时该证据已经提交，被告本次开庭只带了复印件。原告对该证据的质证意见同对被告证据9的质证意见。经审理查明如下事实：1、原告父亲于友国（乙方）与被告（甲方）于2017年11月20日签订《认筹协议书》，约定：一、乙方在签订本协议前已有购买“蔚蓝创新天地”项目房屋的意向，乙方在自愿认筹享受优惠措施的同时同意接受本协议书条款的制约。二、基于乙方对“蔚蓝创新天地”项目的意愿，经乙方要求，甲方同意乙方先行支付人民币10000元作为购买“蔚蓝创新天地”项目商业地产的意向金。三、乙方在支付10000元意向金后在“蔚蓝创新天地”项目开盘当日购买地产享有如下优惠1.乙方具有选定商业地产的权利；2.乙方可享受购买商业地产的九五折优惠。四、乙方须在……六、乙方支付的意向金作为“蔚蓝创新天地”项目享受购买商业地产优惠的对价，在乙方享受购房优惠后意向金不予退回并不予折抵房款。……八、本协议书一式三份，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力，本协议书经甲乙双方签字或盖章后生效。乙方于当日支付该10000元意向金。2、原告父亲于友国（乙方）与被告（甲方）于2017年11月20日签订《蔚蓝创新天地商品房认购协议》，约定于友国购买被告开发建设的青岛市城阳区荟城路506号《蔚蓝创新天地》11号楼06号商铺，房屋每平方米单价为19925元，房屋总金额2682303.5元，乙方于本协议签订之日向甲方交纳定金50000元，该定金在双方签订正式商品房预售合同时自动转为部分购房款。乙方于当日支付该50000元定金。3、原告父亲于友国于2017年12月28日申请将其认购的涉案11-06网点更名至其子于某（即本案原告）名下。4、原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）于2018年2月5日签订了《青岛市商品房预售合同》及补充条款,合同约定乙方向甲方购买青岛市城阳区网点，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币2145842.80元。合同第十条约定,该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件:贰该商品房所在楼座取得《建筑工程竣工验收备案证》。合同第十一条约定,甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。合同第十二条约定,甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定,该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起20天内,会同甲方对该房屋进行验收交接,房屋交付的标志为乙方签署入住通知单或者甲方发出《交付通知》之日起30日。在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为商业用房,甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第二十八条约定,本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。补充条款约定：第五条主合同第十三条按以下内容执行1、该房屋符合主合同第十条约定的支付条件后，甲方可以书面通知乙方或在交付之日前30日内择日在《青岛日报》或《青岛早报》或《青岛晚报》或《半岛都市报》上刊登《交付通知》，通知乙方（以“尊敬的客户”或“尊敬的业主”代称乙方）办理交付房屋的手续，乙方应在该通知刊登之日起20内，按照实测面积结清全部房款并会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署入住通知单或者甲方发出《交付通知》之日起30日……。合同还约定了其他事项。双方均认可乙方于2017年11月27日向甲方支付了购房款1035842.8元，于2017年12月28日向甲方支付了购房款1060000元，连同定金50000元，共计支付了购房款2145842.8元。5、蔚蓝创新天地住宅（9-14#）及地下车库于2018年9月29日办理了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明的竣工验收日期为2018年9月29日。经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。6、原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定，鉴于甲方开发的蔚蓝创新天地项目因客观原因未能按照甲乙双方签订的《商品房预售合同》约定的日期交付。现甲乙双方经友好协商，就蔚蓝创新天地项目迟延支付的赔偿问题达成如下协议：一、乙方购买的青岛市城阳区荟城路506号《蔚蓝创新天地》项目11栋房屋（以下简称房屋），现甲方计划于2018年9月30日前向乙方交付房屋。二、因甲方迟延交付房屋，甲方愿意按《商品房预售合同》约定承担违约责任，乙方同意甲方按照以下方式承担违约责任，自2018年7月1日起，每迟延交付一日，甲方应按乙方购房款总额的万分之一向乙方支付违约金。三、甲方应于房屋交付五个工作日将违约金汇入乙方账户。四、甲方同意减免乙方三个月的物业费以补偿因迟延支付发你给我所遭受的各项损失，乙方对此予以认可，减免物业费期限自2018年10月1日起至2018年12月31日止。五、本协议签订后，乙方不再就房屋迟延交付问题向甲方主张除本协议约定利益外的其他权利。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字或盖章后生效。原告（乙方）与被告（甲方）于2018年10月6日签订《协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，现就迟延交付违约金折抵物业费相关事宜达成如下协议，经甲乙双方却甲方延迟交房天数为94天，甲方应向乙方支付违约金总额为20170.92元；乙方于办理房屋交接手续是应向甲方预交6个月的物业费3392.42元；甲乙双方一致同意乙方将应收取的违约金折抵相同金额的物业费，物业费折抵后视为乙方交清了2018年10月2日至2019年4月2的物业费，甲方于本协议签订后5个工作日内将折抵后的违约金16778.50元支付乙方。被告称双方约定的2018年6月30日至2018年10月2日，计94天的违约金为20170.92元，其于2018年10月6日按照该《补充协议》约定向原告出具物业费收款收据（物业费2018.10.2-2017.7.1含赠送3个月，金额为3392.42元），其中用六个月物业费折抵部分违约金，并于2018年10月10日向原告平安银行青岛城阳支行转款16778.5元，用于支付折抵六个月物业费后剩余应付违约金。原告认可收到该16778.5元的违约金，并认可用物业费3392.42元折抵了部分违约金。7、庭审中原告提交顺丰快递249595888582号运单回执，称其已于2018年9月30日向原告寄送入伙通知书，原告已于2018年10月1日签收。被告于2018年10月1日在《半岛都市报》刊登交付公告,载明:尊敬的蔚蓝创新天地业主感谢您对青岛蔚蓝天地置业有限公司的支持和厚爱，现我公司开发的蔚蓝创新天地一期住宅项目9-14号楼已完工备案，具备交付条件，兹定于2018年10月2日至2018年10月5日办理交付手续，《入伙通知书》已以顺丰快递的形式按照《青岛市商品房预售合同》载明的地址邮寄各位业主。请各业主按照《入伙通知书》中注明的具体交付时间，携带相关资料到蔚蓝创新天地商业街23号楼一层办理交付手续。原告称庭审中2018年的10月6日现场看房后，已经向被告提出相关房屋存在公共卫生间与涉案网点房之间玻璃墙存在设计不合理导致涉案网点房不能正常使用的问题，并且明确表示无法收房。以上事实，有双方提交的证据及当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应当按照约定履行各自的义务。原告作为购房者，按时足额支付购房款系其主要合同义务；被告作为开发商，依约及时交付房屋系其主要合同义务。本案的争议焦点一是涉案房屋交付的问题。二是原告要求被告承担逾期交房违约金能否成立问题。三是原告要求被告返还认筹金10000元能否成立的问题。关于第一个焦点问题。涉案房屋所在楼座于2018年9月29日取得了竣工验收备案证,具备了交付条件。被告于2018年9月30日向原告邮寄了《入伙通知书》，并于2018年10月1日在《半岛都市报》刊登交付公告，原告已于2018年10月6日至被告处进行了验房，根据合同的约定，可以认定被告已向原告交付了房屋。原告现有证据也不足以证明涉案房屋存在不符合合同约定交付条件的情形，原告拒绝接收房屋不符合合同约定，原告应当接收房屋，但考虑原告未接收房屋实际情况，本院对原告要求被告向其交付房屋的请求予以支持，但原告需予以配合办理房屋交付。关于第二焦点问题。双方合同约定，被告应于2018年6月30日前将房屋交付给原告,除不可抗力外。后因被告未按照合同的约定的时间向原告交付房屋，双方就被告延期交房达成《补充协议》，被告已向原告支付了该协议所约定了违约金。后在涉案房屋已于2018年9月29日通过竣工验收、具备交付条件的情况下，被告也按照合同的约定向原告已履行了房屋交付义务，因原告拒绝收房，此后房屋交付的责任不在于被告，由此造成的损失，应由原告自行承担，且根据双方签订的《补充协议》约定，原告不再就房屋迟延交付问题向被告主张除本协议约定利益外的其他权利，故原告再要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于第三个焦点问题，根据双方签订的《认筹协议书》的约定该10000元系意向金，并非原告所主张的认筹金，根据约定，该10000元意向金作为“蔚蓝创新天地”项目享受购买商业地产优惠的对价，在原告享受购房优惠后意向金不予退回并不予折抵房款。根据双方签订《蔚蓝创新天地商品房认购协议》，涉案房屋每平方米单价为19925元，房屋总金额2682303.5元，但双方实际成交价款为2145842.8元（2682303.5元×80%），根据双方提交的证据及陈述看，被告在出售涉案房屋时已给予了房屋总价款的8折优惠,故原告要求退还该10000元的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛蔚蓝天地置业有限公司于本判决生效后10日内向原告于某交付位于青岛市城阳区房屋，原告应予以配合办理房屋交付。二、驳回原告于某的其他诉讼请求。案件受理费2616元，由原告于某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  康廷富审判员  赵丕杰审判员  顾 伟二〇二〇年六月二十九日书记员  纪晓琛