广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1924号上诉人（原审原告）：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄小芳，女，系该公司法务代表。被上诉人（原审被告）：杨琦，女，1987年1月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区******号。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。上诉人中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）因与被上诉人杨琦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。盈润公司上诉请求：撤销一审判决并改判支持盈润公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1.因杨琦拟通过按揭方式购买案涉房屋，但因杨琦自身原因导致按揭贷款未通过银行审核，且盈润公司当时就告知杨琦变更付款方式为一次性付款。杨琦在知晓该情况后仅向盈润公司支付20万元购房款，剩余房款未支付。后因杨琦迟迟未支付剩余购房款，盈润公司于2018年3月15日通过邮寄方式正式通知杨琦应于2018年3月25日前一次性支付剩余购房款。杨琦并未在约定期限内支付购房款，故盈润公司于2018年7月18日以邮寄方式向杨琦发出《解除商品房买卖合同通知书》，并要求杨琦支付违约金。盈润公司已经给予充足时间让杨琦支付剩余购房款，但杨琦久拖未付，其行为已严重违反商品房买卖合同的相关约定，故根据双方合同及补充协议约定，盈润公司有权解除合同及补充协议。根据合同约定，解除《商品房买卖合同》的效力自盈润公司向邮寄单位交寄解约通知之日起生效，故案涉合同已于2018年7月18日解除。2.即使依据法定解除权，杨琦迟延履行主要债务，盈润公司催告后，杨琦在三个月合理期限内仍未履行，故盈润公司有权在合理期届满三个月内主张解除合同。盈润公司于2018年8月8日起诉要求解除合同仍在行使解除权的有效期限内，因此盈润公司有权解除合同。3.即使法院最终认定应继续履行合同，则杨琦应向盈润公司支付的违约金也应当按照合同第七条第二款第二项的约定执行。即杨琦应从2013年1月9日起至实际支付应付款之日止按逾期应付款日万分之五向盈润公司支付违约金。一审法院将违约金标准调整至日万分之二的行为，对盈润公司严重不公。杨琦主张违约金过高但没有提交证据予以证明。盈润公司按照合同约定主张违约金，且未超过法律规定，不符合违约金过高应予调整的情形。杨琦答辩称：1.关于合同解除权问题。盈润公司如欲解除合同，应在2015年5月27日之后的一年内行使，逾期行使则丧失合同解除权。盈润公司于2018年才行使合同解除权，此时已经超过一年除斥期间，该解除合同的行为无效。2.关于违约金问题。违约金基数按逾期应付款266000元计算，杨琦予以确认。关于违约金起算时间，由于在2013年3月26日盈润公司与杨琦达成一致意见，杨琦应当在2015年3月26日之前，一次性支付剩余购房款266000元，而杨琦逾期支付，所以违约金的起算时间应当从2015年3月27日起算。杨琦于2018年11月22日已经足额支付剩余购房款，所以违约金计算截止时间为2018年11月22日。关于违约金计算标准问题。合同原规定按日万分之五，也就是年利率18.25%，但该标准显然过高，而且合同对双方违约行为所约定的违约金标准显失公平。杨琦认为一审法院将违约金标准调整为按日万分之二是正确的。3.盈润公司只是向杨琦催讨过几次，杨琦并非推托支付，因2014年至2018年期间，房地产市场比较淡，双方对此均没有重视，杨琦并非恶意拖延。盈润公司于2018年8月8日向一审法院起诉请求：1.解除盈润公司与杨琦于2013年10月18日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.杨琦协助盈润公司办理中山市***********************的注销备案手续；3.杨琦向盈润公司支付违约金66605.5元。一审法院认定事实：2013年1月1日，盈润公司（出售方、甲方）与杨琦（认购方、乙方）签订一份商品房认购书，约定乙方购买甲方开发位于中山市***********************的房地产，房屋总价款为666055元，其中定金5万元于签署认购书时付清，剩余首期款150055元于2013年1月9日付清，剩余楼款于2013年1月9日前办妥银行按揭申请手续。上述认购书还约定了其他内容。上述认购书甲方落款处加盖了盈润公司的公章及有盈润公司销售代表沈伟源的签名。2013年10月18日，盈润公司（出卖人）与杨琦（买受人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发位于中山市***********************的房地产，房屋总价款为666055元；2.付款方式为银行按揭方式，首期款200055元需于2013年1月9日前支付，商业贷款466000元需于2013年1月9日前支付；3.买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同约定的付款方式及期限中约定的到期应付款与实际已付款的差额。上述合同还约定了其他内容。同日，盈润公司（作为甲方）与杨琦（作为乙方）签订一份中山市商品房买卖合同补充协议，该补充协议约定：付款方式及期限：乙方在办理银行按揭程序中，若出现如下情况之一，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价余款，逾期视为乙方违约，乙方应依据《中山市商品房买卖合同》第七条及本《补充协议》第五条相关约定向甲方承担相应责任：（1）未能提供办理按揭贷款的全部有效证件资料；（2）未能按时办理按揭手续；（3）按揭申请未获银行批准；（4）按揭贷款未获银行全额批准；（5）按揭贷款虽获银行批准，但银行未在本合同签订之日起三个月内将按揭款项支付给甲方。上述补充协议还约定了其他内容。同日，盈润公司向杨琦出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦XX花园X座X房交来定金5万元。同日，盈润公司向杨琦出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦XX花园X座X房交来的首期款150055元。2013年10月30日，盈润公司与杨琦签订的《中山市商品房买卖合同》办理了中山市商品房销售登记备案手续。2014年7月24日，盈润公司向杨琦出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦XX花园X座X房交来的首期款100000元。2014年11月20日，盈润公司向杨琦出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦XX花园X座X房交来的首期款100000元。盈润公司向杨琦出具一份缴款通知书，约定：1.购买单元XX,；2.付款日期2015年3月26日，付款方式刷卡；3.缴款项目：一次性末次款项266000元、房地产共有权证工本费245元，合计266245元。上述缴款通知书沈伟源在销售代表一栏签名。2018年3月15日，盈润公司通过邮寄的方式向杨琦发出了一份关于变更付款方式的通知，内容为：致杨琦，阁下于2013年1月15日与我司签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于中山市***********************，付款方式为按揭方式，同时约定如按揭申请不获银行审批通过的，需在10天内变更付款方式为一次性付款。现我司接到银行通知，阁下的按揭贷款申请因阁下自身原因未获审批通过。为此，我司特通知阁下，请阁下在2018年3月25日前到我司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，我司将按合同约定，追究阁下的违约责任。2018年7月18日，盈润公司通过邮寄的方式向杨琦发出一份解除商品房买卖合同通知书，内容为：您与我司于2013年1月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定您购买我司开发的位于中山市***********************，但您除支付首期购房款后，经本公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款，本公司正式通知您如下事项：第一，解除您与本公司2013年1月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；第二，您应向本公司支付违约金26600元。上述解除商品房买卖合同通知书还约定了其他内容。2018年8月8日，盈润公司诉至一审法院，提出前述诉讼请求。2018年11月22日，案外人石红梅通过银行转账的方式向盈润公司支付了266000元，附言为石红梅代杨琦支付购房款。一审庭审中，经一审法院依法释明，盈润公司明确表示若法院不支持盈润公司解除合同的诉讼请求，盈润公司则要求杨琦支付逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：以应付款为基数，从2013年1月9日起至实际支付之日止，按照每日万分之五进行计算）。一审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。盈润公司与杨琦签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、盈润公司是否有权解除涉案合同；二、杨琦应向盈润公司支付的违约金数额。具体分析如下：关于焦点一，根据双方签订的商品房买卖合同约定，杨琦应于2013年1月9日前通过银行按揭贷款的方式向盈润公司支付购房款466000元。双方签订的补充协议约定如出现银行按揭贷款未获批准等情况，杨琦应在收到盈润公司付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额。杨琦主张盈润公司于2014年期间告知其涉案商品房按揭贷款审批未通过，并向杨琦送达了缴款通知，要求杨琦于2015年3月26日前一次性支付剩余房价款266000元，双方已将合同约定的付款期限进行了实际变更；盈润公司则不确认杨琦提交的缴款通知，认为应以盈润公司于2018年3月15日发出的一次性缴款通知书为准。一审法院认为，盈润公司向杨琦送达的缴款通知明确载明，杨琦应于2015年3月26日前一次性支付剩余房价款266000元，杨琦对缴款通知的内容也确认，应视为双方已按照补充协议的约定，在涉案商品房按揭贷款审批未通过的情况下对合同约定的付款期限进行了变更。盈润公司不确认该缴款通知，但该缴款通知上有盈润公司销售代表沈伟源的签名，且盈润公司未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对于盈润公司的上述主张，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，杨琦应按照缴款通知的约定，于2015年3月26日前付清全部购房款。双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过60日（即超过2015年5月27日），盈润公司有权解除合同。杨琦延迟支付购房款后，盈润公司应当在解除权发生的2015年5月27日起一年内行使解除权。该一年期限为除斥期间，盈润公司未能在解除权发生之日起一年内行使解除权，该解除权消灭。盈润公司在解除权已逾除斥期间的情形下，于2018年7月18日通知杨琦解除合同，该通知为无效通知，不产生解除合同的效力。杨琦主张其已付清全部购房款，并提供了相应的收据及支付凭证，一审法院依法予以认定。盈润公司不确认杨琦于2018年11月22日通过案外人石红梅向盈润公司支付的266000元为涉案房价款，认为该款是其他款项，一审法院认为，该款项的转账附言明确载明“石红梅代杨琦支付购房款”，现盈润公司未能提供证据证明该款项实际为其他款项，应承担举证不能的法律后果，对于盈润公司该主张，一审法院不予采信。杨琦已全部付清涉案购房款，涉案合同继续履行不存在障碍，盈润公司主张解除双方签订的商品房买卖合同，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于焦点二，根据缴款通知的约定，杨琦应于2015年3月26日前付清剩余房价款266000元，杨琦迟延向盈润公司支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的商品房买卖合同明确约定，买受人逾期付款超过60日后合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。盈润公司主张杨琦从2013年1月9日开始起算逾期付款违约金，理据不足，一审法院不予支持，逾期付款违约金应从杨琦逾期支付之日即2015年3月27日起计算至全部付清之日止即2018年11月22日。一审庭审中，杨琦抗辩违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定逾期付款违约金按日万分之五计算，一审法院认为，在盈润公司没有举证证明其实际损失的情况下，盈润公司因杨琦逾期付款而遭受的损失主要是逾期应付款的利息损失，合同约定逾期付款违约金按日万分之五进行计算明显过高，一审法院依法将逾期付款违约金调整至按日万分之二进行计算。综上所述，盈润公司的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨琦应于一审判决发生法律效力之日起三日内向盈润公司支付逾期付款违约金（以应付款项266000元为基数，按日万分之二，从2015年3月27日起计算至2018年11月22日止）；二、驳回盈润公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11126元（盈润公司已预交），由盈润公司负担1126元，由杨琦负担10000元，杨琦应在支付上述款项时将应承担的案件受理费10000元迳付盈润公司。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明：二审期间，盈润公司出具书面意见确认沈伟源是盈润公司的销售代表，但目前该人员已离职多年。盈润公司认为杨琦提交的“关于2015年3月26日前杨琦需一次性支付剩余购房款266000元的通知书”落款处仅为销售代表沈伟源个人签名，未加盖盈润公司公章，因此盈润公司对该份通知书不予确认，应当以盈润公司2018年3月15日发出的变更一次性付款通知书为准，盈润公司依然享有合同解除权。本院再查明：一审期间，盈润公司提供其向杨琦送达《变更付款通知书》及《解除商品房买卖合同通知书》的顺丰速运客户存根，两份客户存根上记载的送达地址并不完全一致，送达《变更付款通知书》的客户存根上显示的送达地址亦不能完整反映杨琦在案涉商品房买卖合同上所记载的通信地址及联系电话。二审期间，盈润公司明确其诉讼请求为：1.解除双方于2013年10月18日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.杨琦协助盈润公司办理中山市*******************的注销备案手续；3.杨琦向盈润公司支付违约金66605.5元。如果法院判决继续履行合同，则盈润公司要求杨琦按应付款266000元为基数，按日万分之五的标准支付逾期付款违约金，从2015年5月27日计至实际清偿之日止。除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。杨琦与盈润公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、盈润公司是否享有合同解除权；二、案涉逾期付款违约金的计付标准如何确定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即盈润公司是否享有合同解除权的问题。结合案涉商品房买卖合同第六条、第七条及补充协议第四条的约定，杨琦应当在2013年1月9日前通过银行按揭的方式向盈润公司支付466000元。若杨琦申请银行按揭未获批准，杨琦应当在收到盈润公司付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，否则视为杨琦违约。本案中，杨琦因银行按揭未获批准，盈润公司向杨琦发出缴款通知，要求杨琦于2015年3月26日前付清末次款项266000元。盈润公司虽然不确认该缴款通知，但确认该缴款通知上销售代表沈伟源系其公司员工。本院认为，在上述缴款通知上署名的沈伟源是盈润公司的员工，且是销售代表，直接面向客户，盈润公司虽不确认该缴款通知代表其公司立场，但其于本案中未能提供证据证明沈伟源向杨琦发出的该缴款通知是代表其个人，故本院认为沈伟源该行为属于履行其工作职责，相关法律后果应当由盈润公司承担。故该缴款通知对双方均具有法律约束力。即盈润公司在案涉商品房的银行贷款未获批准后已依照案涉补充协议的约定通过书面形式变更付款方式为一次性付款，并已告知杨琦。杨琦应当在接到该通知后15日内付清购房尾款266000元。但从本院查明的事实可知，杨琦未能按照缴款通知书的期限付清购房尾款。而根据案涉商品房买卖合同第七条的规定，杨琦逾期付款超过60日，盈润公司有权解除合同，即盈润公司于2015年5月27日起享有合同约定的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案目前没有证据显示杨琦曾催告盈润公司行使合同解除权，故根据上述司法解释的规定，盈润公司应当在解除权发生之日起一年内行使。因盈润公司未能在2016年5月26日前行使合同约定的解除权，故该解除权已经消灭，案涉合同继续履行。2018年3月15日，盈润公司向杨琦发出《关于变更付款方式的通知》，称杨琦的按揭贷款因其自身原因不获银行审批通过，催告杨琦需于2018年3月25日前一次性付清购房余款。2018年7月18日，盈润公司以杨琦未能于期限内付清购房余款为由，向杨琦发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除案涉商品房买卖合同。杨琦确认收到上述《解除商品房买卖合同通知书》，但否认收到《关于变更付款方式的通知》。经查，盈润公司提供的上述两份通知书的快递客户存根显示两份通知书送达的地址并不完全一致，而送达《关于变更付款方式的通知》的客户存根显示的送达地址与案涉商品房买卖合同所记载的通信地址（杨琦方）亦不完全一致，而且该客户存根亦没有完整反映案涉商品房买卖合同中记载的杨琦方的联系电话。盈润公司于本案中亦没有进一步提供充分有效的证据证明寄送上述《关于变更付款方式的通知》的邮单已经妥投，为此，盈润公司应承担举证不能的不利后果，故本院采纳杨琦的主张，认定盈润公司并没有依照案涉合同的约定向杨琦送达上述《关于变更付款方式的通知》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，盈润公司享有法定解除权的前提是必须先行催告，因盈润公司于本案中并没有提供充分有效的证据证明其于2018年7月18日向杨琦发出《解除商品房买卖合同通知书》之前，已经催告杨琦支付购房余款，并给予合理期限，故盈润公司于2018年7月18日迳直向杨琦发出通知要求解除案涉商品房买卖合同，理据不足，本院不予支持。关于焦点二，即案涉逾期付款违约金的计付标准如何确定的问题。案涉商品房买卖合同约定，买受人逾期付款超过60日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。杨琦主张该违约金约定过高，请求法院予以调整。本院认为，杨琦迟延支付购房款，给盈润公司造成的直接损失是资金被占用的利息损失，除利息损失外，盈润公司于本案中未能提供其他充分有效的证据证明其还存在其他实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审认定案涉商品房买卖合同约定的逾期付款违约金按日万之五的标准计付明显过高，遂根据杨琦的申请酌情调整至按日万分之二的标准计付，该处理并无不妥，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人盈润公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果并无不妥，本院对该结果予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1126元（中山市盈润房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市盈润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年六月十八日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘