上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14672号原告(反诉被告)：上海翔泓投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张梦熊，执行董事。委托诉讼代理人：胡宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑渭涛，执行董事。委托诉讼代理人：陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司(以下简称翔泓公司)与被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司(以下简称宝和嘉力公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。翔泓公司的法定代表人张梦熊及其委托诉讼代理人胡宇、宝和嘉力公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)翔泓公司向本院提出诉讼请求：1、确认翔泓公司与宝和嘉力公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令宝和嘉力公司返还翔泓公司2018年7月23日之后的租金及物业费62,740元；3、判令宝和嘉力公司返还翔泓公司履约保证金29,820元；4、判令宝和嘉力公司赔偿翔泓公司损失1,252,274元。事实和理由：2017年8月28日，翔泓公司与宝和嘉力公司签订《商铺租赁合同》，宝和嘉力公司将位于上海市宝山区殷高西路XXX号二楼连廊房屋(以下简称二楼连廊)出租给翔泓公司使用。2018年7月3日，上海市公安局宝山分局高境派出所作出《上海市消防监督检查意见通知书》，认定翔泓公司占用疏散通道，责令立即整改并处罚。此时，翔泓公司方知承租部分系疏散通道。2018年7月23日，上海市宝山区公安消防支队作出《行政处罚决定书》，认定翔泓公司犯有占用疏散通道的违法行为，责令改正并罚款5,000元。翔泓公司承租后在连廊内搭建了隔间商铺并接通了水电，安装了空调、宣传彩屏、通风设备等，现租赁物无法使用，导致翔泓公司存在装修损失972,874元、设备损失274,400元、消防处罚损失5,000元，宝和嘉力公司存在重大过错，应当赔偿翔泓公司相应损失，故提起诉请如上。被告(反诉原告)宝和嘉力公司反诉并辩称，《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守履行。连廊位于两座大厦之间，2014年已通过消防验收。签订合同时，宝和嘉力公司向翔泓公司告知了所租赁区域的情况，没有空调水电，无法经营餐饮，要确保人流通道不被占用，并且配合消防检查，翔泓公司依然表示愿意租赁并承诺配合检查。租给翔泓公司的时候是一个空的连廊，没有任何装修，连廊本身有6米多宽，消防要求保留1米作为疏散通道就可以。双方签订合同后由翔泓公司自行装修，被告对于装修情况是清楚的，翔泓公司将连廊两边装修成一间一间的隔间，再招商租给小商户，用于经营农产品。行政处罚主要针对的是小商户将农产品堆放至原先要求空置的通道内导致通道被占用，与系争合同涉及的租赁无关。行政处罚只是要求整改，但是由于小商户生意也不好，陆续搬离了，直至2019年4月14日全部空关。翔泓公司承租后一直在实际使用连廊，不同意返还租金及物业费。确认收到过保证金29,820元，因翔泓公司违约，保证金要求扣除。宝和嘉力公司已声明过连廊情况，翔泓公司也签字确认，翔泓公司的损失系其自行造成，应由其自行承担。另，翔泓公司自2018年10月15日起未再缴纳租金、物业费及水电费，搭建也未拆除，次承租人直至2019年4月14日才全部搬离，故反诉要求：1、判令解除翔泓公司与宝和嘉力公司签订的《商铺租赁合同》；2、判令翔泓公司支付租金55,700元(自2018年10月15日计算至2019年4月14日，每月10,950元计算6个月后减去已支付1万元)、物业费23,760元(自2018年10月15日计算至2019年4月14日，每月3,960元×6个月)、水电费4,647元；3、判令翔泓公司支付滞纳金97,327.51元(每逾期一日按照未收到金额的0.5%计算，自2018年9月25日计算至2019年3月6日，后续不再主张)；4、判令翔泓公司支付违约金44,730元(每月14,910元×3个月)。原告(反诉被告)翔泓公司针对反诉辩称，不同意反诉请求。双方合同无效，不存在解除问题，原告已经足额支付了所有的租金及物业费。自2018年7月23日以后所有小商铺一直处于空关状态，商铺内物品之后陆续搬离，不存在租金、物业费和水电费。因合同无效，滞纳金、违约金都不同意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，宝和嘉力公司(甲方)与翔泓公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租乙方坐落在上海市宝山区殷高西路XXX号二楼连廊，租赁面积暂定180平方米。乙方向甲方承诺，承租连廊用于“名特产”品牌及相关商业用途使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，自行办理所有政府审批文件及相关证照，甲方协助乙方办理相关证照。甲方应于2017年9月15日向乙方交付二楼连廊，租赁期限自2017年10月15日至2022年10月14日(“初始租期”)，乙方应于交付日起计30日内完成该房屋内之装修并开始营业。初始租期第1年月租金标准为5,475元，第2年月租金标准为10,950元，第3年至第4年月租金标准为12,045元，第5年租金标准为13,250元。租金按月计算，每2个月为缴付周期。乙方需在本合同签署后3日内预付2个月的房屋固定租金或保底租金及物业管理费作为首期租金和物业管理费，合计18,870元。物业管理费标准初始期第一年为22元/平方米/月，每月3,960元。乙方延迟支付租金及物业管理费，应向甲方支付逾期付款违约金，每逾期一日，甲方有权按照未能收到的租金及物业管理费总计金额的0.5%计算滞纳金。甲方提供乙方户内单独计量的水电表，并由物业管理公司定期抄录各租户的计量表消耗数进行结算。乙方在本合同下的履约保证金金额相当于两个月之月租金和物业管理费两项之和即29,820元。初始租期内，甲方因乙方的违约行为而扣除乙方的履约保证金，应事先书面通知乙方。场地交付的标准为毛坯。竣工证明文件的标准为消防验收合格证，竣工备案登记表。乙方应自行办理所有政府许可文件，包括但不限于营业执照等。甲方负责配合乙方申办经营“名特产”品牌的营业执照以及其他相关证照，乙方品牌在甲方商场开业前，若因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，由甲方承担因此而造成的相关损失。乙方返还该房屋需将房屋恢复原状，包括应注销营业地址的注册。返还时，应经甲方按照附件三的规定验收许可，并相互结清各自应当承担的费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按合同解除时适用的当年平均月租金及月物业管理费的三倍支付违约金：1、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……6、乙方逾期未足额支付租金及管理费用累计超过30日的。2018年2月26日，宝和嘉力公司(甲方)与翔泓公司(乙方)另签订《补充协议》，双方约定，一、就乙方装修期间考虑到此区域原有电力为照明用电用电量缺失，经协商由乙方自行购买电缆增加商铺所需用电量，增设电缆费用由乙方出资报价陆万元，甲方同意用抵扣租金的方式承担该笔费用的50%。二、根据以上约定甲方同意给予乙方减免租期共计5.5个月，即2017年10月15日至2018年3月31日，在此期间乙方无需支付租金，但在此期间的物业管理费及其它费用仍按标准收取。乙方自2018年4月1日起正式计算租金，按实支付。2018年2月7日，宝和嘉力公司向翔泓公司出具《文件签收单》，写明：贵司提出租用本项目连接两栋楼的二楼连廊，本着对贵司负责的态度我司明确告知贵司该区域的经商设施限制条件和存在缺陷，贵司在知晓该区域的基本设施条件(无商铺相应设施)的情况下，仍提出要租赁该区域并自行搭建装修商铺。2018年3月9日，宝和嘉力公司向翔泓公司出具第二份《文件签收单》，写明：贵司租赁此区域时，我司已告知贵司此区域无独立产证，无法办理相关证照。后期因消防检查影响正常消防疏散等问题，相关责任由贵司承担。翔泓公司在两份《文件签收单》上均盖章予以确认。2018年7月23日，上海市宝山区公安消防支队出具《行政处罚决定书》，写明：翔泓公司于2018年7月19日10时许，在上海市宝山区殷高西路XXX号二楼，犯有占用疏散通道的违法行为。决定给予翔泓公司责令改正、罚款人民币伍仟元。2019年12月17日，上海市公安局宝山分局高境派出所出具《工作情况说明》：2018年7月19日上午10时许该所民警对殷高西路XXX号长江国际商业购物中心进行日常消防检查，在检查中发现长江国际商业购物中心把商场中间的连廊租借给翔泓公司作为商业使用，翔泓公司设置了商铺存在消防安全隐患，该所民警即对翔泓公司开具《上海市消防监督检查意见通知书》责令改正、停止使用并恢复原状。翔泓公司为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：建设工程规划许可证图纸，其中二层平面图中连廊位置画有一条折线，三层平面图中连廊位置未画折线，可见二层连廊是空心的，规划中二层连廊位置没有楼板，是事后添加的，证明双方签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。宝和嘉力公司对上述证据的质证意见为：真实性认可，但认为平面图不能反映真实情况，宝和嘉力公司另提供剖面图，规划图中包含二层连廊，双方签订的《商铺租赁合同》应为有效合同。关于租金、物业费等费用支付情况，审理中翔泓公司提供了费用支付明细表及相应的付款凭据，证明翔泓公司自2018年1月起累计支付过租金及物业费83,378.5元，此外另支付过首期租金及物业费18,870元、履约保证金29,820元。宝和嘉力公司经对账后，对上述金额均予以认可。双方均确认根据合同及补充协议的约定，租金起算点为2018年4月1日，物业费起算点为2017年10月15日。另，双方经协商一致确认扣除已支付水电费金额后，翔泓公司还需支付水电费2,000元。审理中，经翔泓公司申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对连廊内翔泓公司的搭建添附及装修的造价及截止至2019年4月的现值、残值进行评估。鉴定意见为：项目鉴定金额(工程造价)616,527.38元，截止至2019年4月的现值512,488.38元，残值450,064.99元。其中“可移动部分如主机显示器、功放、交换机、低音炮”鉴定金额7,556元，其现值为6,280.93元，残值为5,515.88元，作为争议项；“可拆除空调机组部分”鉴定金额52,137.4元，其现值为43,339.21元，残值为38,060.3元，作为争议项。鉴定费37,568元由宝和嘉力公司垫付。翔泓公司对该鉴定意见的真实性予以认可，但认为该鉴定意见无法全面反映真实情况，有些费用未包含在鉴定意见中，其中：1、搭建的广告宣传指示牌在鉴定时大多已经没有了；2、因二楼没法走下水，曾经在广场地面开挖改造，开挖后发现无法改造，后又填平了；3、原告在一楼另搭建有仓库，鉴定前由物业公司拆除了；4、楼梯改造返工，6个空调外机发生移机费用及另做外机护栏的费用；5、LED显示屏购买价8.6万元，现在评估价只有6.5万元。关于现值的计算方式，认为应从2018年1月初开始计算至2018年7月23日，后续无法使用期间不应再折旧。宝和嘉力公司对该鉴定意见的真实性予以认可，但认为主机显示器、功放、交换机、低音炮及空调均属于可移动财产，不应作为鉴定内容，LED显示屏已经无法使用，残值标准应当再降低。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据双方提供的建设工程规划许可证相关附图显示，连廊部分一层与二层之间没有楼板，宝和嘉力公司出租给翔泓公司的部分属于未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，被告就该房屋与原告订立的合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宝和嘉力公司违法将二楼连廊出租给翔泓公司使用，并允许其在连廊内进行搭建，显然具有过错，对合同无效的后果应承担主要责任；翔泓公司承租时未尽到审慎注意义务，承租后占用疏散通道进行搭建，亦有过错，应对合同无效的后果承担次要责任。关于损失，根据鉴定意见，翔泓公司各类添附的现值为512,488.38元，翔泓公司认为该金额偏低，存在部分项目已拆除未鉴定情形，但其并无充分证据证明，本院认为该金额系经专业机构审价得出，使用期限亦根据翔泓公司实际占有使用期限得出，较为客观，可予采信。其中鉴定争议部分，主机显示器、功放、交换机、低音炮及空调均属于可移动财产，应当予以扣除。翔泓公司主张的损失中还包括罚款损失，本院认为该损失同理也应根据过错比例予以分担。综合考虑双方对合同无效的过错责任，兼顾公平原则，本院酌情确定宝和嘉力公司向翔泓公司赔偿各类损失32万元。关于占有使用费及物业费，翔泓公司主张自2018年7月23日上海市宝山区公安消防支队作出《行政处罚决定书》后，二楼连廊实际已无法使用，处于空关状态，翔泓公司多支付的使用费及物业费，宝和嘉力公司应当予以返还。宝和嘉力公司则辩称行政处罚后二楼连廊内次承租人仍在实际经营，连廊内留有大件物品未搬离，宝和嘉力公司根据次承租人搬离日期，反诉主张自2018年10月15日起至2019年4月14日期间的使用费及物业费。对此本院认为，根据审理查明的情况，翔泓公司在收到《行政处罚决定书》后，并未及时清腾场地，其仍应当支付实际占用期间的使用费。同时考虑到《行政处罚决定书》作出后确会影响翔泓公司的经营使用，2018年7月23日后使用费及物业费应当予以酌减，抵扣后本院认为翔泓公司无需再实际支付使用费及物业费，对于翔泓公司要求返还使用费及物业费的诉请本院亦不予支持。关于滞纳金，宝和嘉力公司主张缺乏依据，本院不予支持。因租赁合同无效，宝和嘉力公司要求支付违约金的诉请，本院亦不予准许。关于水电费，审理中双方协商一致确认翔泓公司需支付宝和嘉力公司水电费2,000元，本院予以确认。履约保证金29,820元，宝和嘉力公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司与被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司就上海市宝山区殷高西路XXX号二楼连廊房屋签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司各类损失320,000元；三、被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司履约保证金29,820元；四、原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司水电费2,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8,451元，由原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司负担5,251元，被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担3,200元，反诉案件受理费减半收取2,346元，由原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司负担25元，被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担2,321元，鉴定费37,568元，由原告(反诉被告)上海翔泓投资发展有限公司负担22,541元，被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担15,027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年六月十日法官助理 张紫嫣书 记 员 石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。