成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初3854号 原告：吴蓉，女，1951年4月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵子戈（特别授权代理），北京东卫（成都）律师事务所律师。 被告：卢登凤，女，1955年4月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：吴垠，男，1982年11月1日出生，汉族，住成都市锦江区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：王应辉（特别授权代理），四川西蜀律师事务所律师。 第三人：曾鸶迪，女，1986年11月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：罗维（特别授权代理），北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵子戈，北京东卫（成都）律师事务所律师。 原告吴蓉与被告卢登凤、第三人曾鸶迪共有纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判，原告吴蓉申请追加吴垠作为被告参加诉讼，本院予以准许，并于2020年6月4日公开开庭进行审理，原告吴蓉委托诉讼代理人赵子戈、被告卢登凤、吴垠及其委托诉讼代理人王应辉、第三人曾鸶迪委托诉讼代理人罗维到庭参加诉讼。后于2020年6月22日再次公开开庭进行了审理，原告吴蓉及第三人曾鸶迪委托诉讼代理人赵子戈、被告卢登凤、吴垠及其委托诉讼代理人王应辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴蓉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付侵占房屋租金210237.5元；2、判令二被告向原告支付侵占租金而产生的资金占用损失57209元。在第一次庭审中，原告吴蓉变更诉讼请求：1、依法判令二被告立即向原告支付侵占房屋租金156797.5元；2、依法判令二被告向原告支付侵占租金而产生的资金占用损失13675.6元（计算方式：2014年7月10日至2015年7月9日租金欠付额为22344元，从2015年7月10日起计算至2020年6月3日，1791天，年利率3.85%，资金占用损失为4221.09元；2015年7月10日至2016年7月9日租金欠付额为25500元，从2016年7月10日起计算至2020年6月3日，1425天，年利率3.85%，资金占用损失为3832.86元；2016年7月10日至2017年7月9日租金欠付额为28800元，从2017年7月10日起计算至2020年6月3日，1060天，年利率3.85%，资金占用损失为3220.08元；2017年7月10日至2018年7月9日租金欠付额为32760元，从2018年7月10日起计算至2020年6月3日，695天，年利率3.85%，资金占用损失为2401.58元；2018年7月10日至2019年7月9日租金欠付额为37116元，从2019年7月10日起计算至2020年6月3日，330天，年利率3.85%，资金占用损失为1291.94元；上述资金占用损失总计13675.6元。）；3、上述两项诉讼请求自产权证取得之后开始计算，对继承发生之后至产权证取得之日的请求在本案中不再主张；利息按照银行同业拆借最近一次公布的贷款利率标准计算，5年期以下均为3.85%。事实与理由：2011年，吴俊炉（系被告卢登凤原配偶，已去世）与宋绍兰签订了《房屋租赁合同》，约定吴俊炉将吴贵智（吴俊炉与原告的父亲，于2006年去世）所有的太平下街××号的房屋租赁给宋绍兰作为酒吧经营使用，并约定了租金为每月4000元，从2012年7月每年按10%递增。该租金一直由被告收取，但并未告知原告出租的真实金额。2014年6月，因吴俊炉身体欠佳，吴贵智去世后也一直未办理房屋的产权登记事宜，原告和吴俊炉通过办理变更登记，以继承的方式取得了该房屋所有权，共有方式为共同共有。2014年吴俊炉去世后，被告与吴俊炉之子吴垠公证放弃了该房屋的继承权，原、被告经协商一致欲将房屋的共有方式变为按份共有，双方各占50%份额，后卢登凤以自己的名义将该房屋再次出租给第三人曾鸶迪作为酒吧使用（曾鸶迪与宋绍兰系同一酒吧的经营者），并签订了《房屋租赁合同》，约定了自2015年7月10日至2021年7月9日的租金及支付方式，但拒绝将《房屋租赁合同》原件交给原告，仅告知原告面积比较小，每月租金仅几百元，原告信以为真。2019年8月，原告欲出售其享有的该房屋50%的份额，于是到房屋现场查看情况，经与承租人曾鸶迪现场沟通，得知自2011年至2019年第三人曾鸶迪共向被告支付了租金近60万元，原告方知自己被被告欺骗多年，原告自2011年至2019年共计仅收到租金81400元，此后原告多次与被告协商此事均无果，故诉至法院。 被告卢登凤、吴垠辩称，1、本案吴垠不是适格被告，吴垠已经放弃继承其父亲吴俊炉案涉房屋的权利，因此案涉房屋的产权、收益均与吴垠无关；2、本案的起因是原告欲出卖其拥有的案涉房屋的产权，被告并不想因为一点租金和产权的问题就和原告对簿公堂，曾多次欲与原告协商和解，但是未能得到原告的积极响应；3、原告的诉讼请求无事实和法律依据。首先，案涉房屋虽最初登记在吴贵智名下，但实际上房屋出资、修建、管理均是由吴俊炉和被告卢登凤负责，租金也是卢登凤、吴俊炉处理，对此吴蓉从未提出异议；再次，实际从2007年吴贵智去世后，被告一家就开始向原告的儿子李邵伟支付每月600元的租金；被告从未说过房租只有几百元，这个价格也明显不符合常理，原告本人也居住在成都市，不应该不知道成都市房屋的市场价；被告自2019年8月、9月起每月向原告支付房屋分配额是1000元，此前是900元，原告陈述从2011年起收到租金81400元不是事实；最后，案涉房屋的房租分配双方早已进行口头约定，被告只需用房屋租金为李邵伟缴纳社保费用，原告自愿放弃对案涉房屋租金的其他诉求。吴贵智去世时有意思表示：将北门大桥房屋出卖后款项交由原告管理支配，九眼桥案涉房屋交由吴俊炉管理支配；案涉房屋虽然登记为吴俊炉和原告所有，但是基于上述理由，租金收益的金额，被告有权获得优先分配权。案涉房屋从产权变更为吴俊炉和原告吴蓉后至今已经过了6年，已超过诉讼时效。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人曾鸶迪陈述，2019年8月21日，原告向第三人发函，告知因为被告卢登凤隐瞒了真实的租金情况，每月只支付几百元租金；并且告知第三人由于被告卢登凤不是房屋所有权人，在未征得原告本人同意或授权情况下，与被告卢登凤签订的房屋租赁合同无效，所以要求将2019年10月10日之后案涉房屋租金按照合同约定的租金标准向原告支付。因为案涉房屋实际存在两份租赁合同，对第三人来说，选择按照之后与原告签订的房屋租赁合同支付租金并遵守共有人之间能够协商好租金的分配方案，但是共有人之间至今未能协商一致，被告卢登凤也未通过产权变更登记为显名的共有人，所以第三人按照与原告签订的合同，向显名共有人履行支付租金的义务。 本院经审理，查明以下事实： 一、当事人身份情况 吴贵智与何淑君系夫妻关系，婚后生育一子吴俊炉、一女吴蓉；2002年3月15日何淑君去世，2006年4月13日吴贵智去世。 吴俊炉与卢登凤于1980年11月18日登记结婚，婚后生育一子吴垠；2014年12月，吴俊炉去世。 二、案涉房屋登记情况 位于成都市锦江区房屋（权2691239）于1983年8月25日登记为吴贵智所有。 2014年6月3日，四川省成都市成都公证处出具（2014）成证内民字第6241号《公证书》，对继承权进行公证，证明被继承人吴贵智、何淑君遗留的案涉房屋应由其子女吴蓉、吴俊炉共同继承。2014年6月23日，该房屋变更为吴蓉与吴俊炉共同所有。 三、案涉房屋租赁情况 2020年1月2日，卢登凤因与曾鸶迪房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，请求判决解除卢登凤与曾鸶迪于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》、曾鸶迪向卢登凤支付拖欠的房屋租金及资金占用利息等。本院于2020年5月6日作出（2020）川0107民初1055号民事判决，经审查认定事实如下：2016年5月25日，经成都市公证处公证，吴垠放弃对被继承人吴俊炉房产的继承权，吴俊炉遗产部分的上述房屋份额由卢登凤继承。2015年7月10日，卢登凤与曾鸶迪就案涉房屋签订了《房租租赁合同》，约定卢登凤将案涉房屋出租给曾鸶迪从事酒吧经营，租期六年，租金季付，2015年7月10日至2016年7月9日月租金6000元，2016年7月10日至2017年7月9日月租金6600元，2017年7月10日至2018年7月9日月租金7260元，2018年7月10日至2019年7月9日月租金7986元，2019年7月10日至2020年7月9日月租金8785元，2020年7月10日至2021年7月9日月租金9663元。上述合同签订后，曾鸶迪承租案涉房屋经营酒吧至今，其实际向卢登凤缴纳房屋租金至2019年10月10日。在此期间，案涉房屋共有人吴蓉得知上述房屋出租事宜之后，于2019年8月21日向曾鸶迪发送告知函，载明因其得知曾鸶迪与卢登凤签订合同租金情况，因为卢登凤隐瞒真实租金，每个月仅向其支付几百元租金，故告知曾鸶迪由于卢登凤并非房屋的所有权人，在未征得本人同意或授权的情况下与卢登凤签订《房屋租赁合同》，故所签合同无效，请卢登凤将2019年10月10日之后的房屋占有费按照合同约定的租金标准向吴蓉支付，并让曾鸶迪按照原租赁合同同等的租赁条件与吴蓉签订新的《房屋租赁合同》。2019年9月5日，吴蓉与曾鸶迪签订《房屋租赁合同》，约定吴蓉将案涉房屋出租给曾鸶迪，租赁期限为六年，自2019年10月10日至2025年10月9日，固定租金递增率为10%，其中2019年10月10日至2020年10月9日租金8785元。此后曾鸶迪于2019年11月20日、2020年1月11日、2020年4月11日，分别向吴蓉指定的银行账户支付了租金26355元、26400元、26400元，共计支付租金79155元。本院认为，双方当事人庭审均同意解除合同，故本院对卢登凤诉请解除合同予以支持。案涉房屋实际为卢登凤与吴蓉共有，在卢登凤与曾鸶迪房屋租赁合同关系存续期间，因吴蓉与卢登凤之间就案涉房屋的出租管理产生矛盾纠纷，吴蓉即以其房屋产权登记共有人身份，要求曾鸶迪与其重新签订了房屋租赁合同，至此针对案涉房屋出现了前后两份租赁合同。曾鸶迪在选择按照后合同向签约相对人吴蓉履行租金支付义务之时，也向前合同签约相对人卢登凤表明了希望共有人之间协商好房租分配方案，但共有人之间至今未能够协商一致，卢登凤也未能够通过产权变更登记为显名共有人。因此，曾鸶迪作为承租人选择不履行前合同租金支付义务，而按照后合同向显名共有人吴蓉履行租金支付义务，不能据此认定曾鸶迪的行为存在过错，也不能据此认定其履行后合同的行为是对前合同相对人卢登凤的违约。因此，卢登凤未能依据前合同收取租金不能归责于承租人曾鸶迪的过错。判决：1、解除原告卢登凤与被告曾鸶迪于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2、驳回原告卢登凤的其他诉讼请求。该判决现已生效。 庭审中，原告提交了其子李邵伟与被告卢登凤的电话录音，时间为2019年9月27日，在通话里李邵伟谈到被告隐瞒租金的真实情况，告诉原告租金仅有一千多元，被告回应说在吴俊炉去世前房租为1200元，拿了600元给原告，吴俊炉去世后房租为3000元，李邵伟要求被告出示房屋租赁合同，被告说由于搬家合同已经遗失了。 庭审中，原、被告及第三人对于租金情况进行了查看和核实，原告根据合同和银行流水制作了表格（表一），再由被告、第三人进行核实。该表中为2014年7月6日至2019年10月10日的租金计算情况，包括月租金标准、承租人实际支付（共计424395元）、吴蓉应享有部分（共计212197.5元）、卢登凤实际支付（55400元）、欠付租金（共计156797.5元）等项。被告卢登凤对其中月租金标准、承租人实际支付部分、卢登凤实际支付部分予以认可，对于吴蓉应享有部分和欠付租金部分表示异议，认为卢登凤应该多分租金，现有分配方式合理。第三人对于其向被告支付的部分予以认可。 上述事实有原、被告身份信息、结婚证、房屋产权证、房屋信息查询记录、证明、公证书、民事判决书、转账记录、房屋租赁合同、电话录音及当事人陈述等证据收录在案，予以佐证。 本院认为，案涉房屋系登记为原告吴蓉、被继承人吴俊炉共有，吴俊炉死亡后其继承人为卢登凤、吴垠，因吴垠通过公证放弃对遗产的继承，并在庭上也进行明确，故吴俊炉在该房屋内享有的份额由被告卢登凤继承。案涉房屋由原告吴蓉、被告卢登凤共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”，包括对案涉房屋收益的权利。原、被告对于原告取得产权之后至今，被告卢登凤实际收取的租金以及向原告支付的租金均无异议，本院予以确认。被告吴垠并非案涉房屋的共有人，也未实际收取租金，不应承担租金给付义务，故对原告该项请求不予支持。本案争议焦点在于原告的请求是否超过诉讼时效以及被告是否应该多分。关于诉讼时效问题。根据生效判决中认定的事实，原告在2019年8月向第三人发函表示被告隐瞒租金情况、损害了原告利益，该信函内容与电话录音内容互相映证，可以证实原告在2019年8月才知道租金的真实情况，故诉讼时效从原告知道之日起起算，原告的请求未超过诉讼时效。关于分配份额问题。被告辩称吴俊炉与原告协商一致由被告方多分，且被告支付了房屋管理费、修缮费用，应当多分。首先，被告并未提供证据证明双方存在该协议，其次，原告提交证据证明被告一直隐瞒租金的真实情况，原告所取得的租金系按照被告告知的租金金额的一半进行给付，最后，关于被告主张的管理费用等，原告均不予认可，被告可另行诉争。故本案租金应当按照各共有人平均分割，被告应当支付原告欠付租金金额为156797.5元。原告主张的租金占用利息，时间从当年租期结束的次日起算并截止到2020年6月3日，以及利率按照全国银行间同业拆借中心最新一次贷款市场报价利率计算，即年利率3.85%，该主张属于原告对自身民事权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定，判决如下： 一、被告卢登凤于本判决生效之日起三十日内支付原告吴蓉租金欠付款156797.5元及占用利息（利息计算方式如下：以22344元为基数，从2015年7月10日起算；以25500元为基数，从2016年7月10日起算；以28800元为基数，从2017年7月10日起算；以32760元为基数，从2018年7月10日起算；以37116元为基数，从2019年7月10日起算；前述四项均按照年利率3.85%计算至2020年6月3日止。）； 二、驳回原告吴蓉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5312元，减半收取2656元，由被告卢登凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏晓莉 二〇二〇年六月二十三日 书记员  张继林