黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终339号上诉人（原审第三人）：**，女，1967年3月14日出生，无职业，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵富，男，1959年12月28日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。被上诉人（原审原告）：都秀兰，女，1969年6月4日出生，无职业，住友谊县。被上诉人（原审原告）：王帅，男，1993年5月2日出生，无职业，住友谊县。被上诉人（原审被告）：张少忠，男，1960年7月15日出生，无职业，住友谊县。被上诉人（原审被告）：黑龙江省神鸭房地产开发有限公司，住所地双鸭山市四方台区振兴路中段。法定代表人：岳文起，该公司总经理。上诉人**因与被上诉人都秀兰、王帅、张少忠、黑龙江省神鸭房地产开发有限公司（以下简称神鸭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服友谊县人民法院（2017）黑0522民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：一、请求二审法院撤销黑龙江省友谊县人民法院作出的(2017)黑0522民初688号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。2012年10月23日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，上诉人购买被上诉人开发建设的友谊县温馨嘉园3号楼2单元302室，建筑面积79.26平方米，售价182298元，第三人一次性付清全部购房款，并将购买原楼房和车库在友谊县房产管理局办理房屋预告登记证明。以上事实与法院查明的事实不符，原告没有签订购房合同，出具虚假购房收据及虚假证据，原告出示的证据证明力不足，与上诉人购买的房屋和车库数量、面积、价款都不相同。法院不予采纳上诉人以房抵债的主张不符合法律规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。2．上诉人**要求认定与被上诉人黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，并要求被告在诉争房屋具备办理房屋产权证书条件时协助原告办理房屋产权证书的诉讼请求，法院不予支持的行为违反法律规定。2011年被上诉人取得友谊县友谊镇温馨家园小区房屋开发权，被告授权张少忠为该项目的负责人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没的代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。另根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条[盖章行为的法律效力]司法实践中，有些公司有意刻制两套甚至多套公章，有的法定代表人或者代理人甚至私刻公章，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以加盖的是假公章为由否定合同效力的情形并不鲜见人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力法定代表人或者其授权之人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第16条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果法人以法定代表人事后己无代表权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持代理人以被代理人名义签订合，要取得合法授权代理人取得合法授权后，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任被代理人以代理人事后己无代理权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。综上所述，请二审法院依法撤销一审判决，判令上诉人与被上诉人签订的编号为1220272号商品房买卖合同有效;判令被上诉人履行合同，协助上诉人办理房屋产权证，提供办理房屋产权证的相关手续;判令被告支付房屋违约金182298元。都秀兰、王帅向一审法院起诉请求：一、确认原被告友谊县××小区××楼××单元××室房屋买卖协议有效；二、要求被告履行为原告办理房屋产权证义务；三、被告承担诉讼费用。**向一审法院提出诉讼请求：1.确认第三人与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，原告拥有温馨嘉园小区3号楼2单元302室房屋所有权；2.确认原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2011年8月31日，被告张少忠与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订合同，约定被告张少忠使用被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司资质，在友谊县友谊镇开发温馨嘉园综合楼。2012年5月10日，原告购买温馨嘉园小区3号楼2单元302室房屋，建筑面积是72.26平方米，购房款182270元原告交付给被告公司在温馨嘉园项目的负责人张少忠，被告张少忠以被告黑龙江省神鸭房地产有限公司温馨嘉园指挥部的名义为原告出具了收据。2013年3月份，被告该项目实际负责人张少忠将房屋交付给原告，原告入住至今；2014年7月13日，黑龙江省神鸭房地产有限公司、张少忠共同向原告补发了书面的房屋入户通知单，通知原告与温馨嘉园小区物业办理友谊镇温馨家园小区3号楼2单元302室房屋入户手续，原告交纳了案涉房屋维修基金、装修保证金、供热费等费用。自原告购买并使用该车库后，被告至今未给原告办理房屋所有权证书。查明，2012年7月31日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠开发建设的友谊县温馨嘉园小区取得商品房预售许可证。另查明，被告张少忠于2012年在开发建设友谊县温馨嘉园小区施工过程中向原告**借款，于2012年10月23日被告张少忠以被告神鸭公司的名义与原告**签商品房买卖合同用于借款担保，于2013年10月日被告张少忠以被告神鸭公司的名义为原告**在友谊县房地产管理处办理了友谊县××小区××楼××单元××室的预购商品房预告登记。2019年5月24日友谊县温馨嘉园小区建设工程取得了友谊县建设局颁发的《（友建备字2019年1号）建设工程竣工验收备案证书》。一审法院认为，原告购买友谊县友谊镇温馨嘉园小区3号楼2单元302室房屋，原告向被告张少忠交纳了购房款，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠也已向原告交付了涉案房屋，原告已经实际占有和使用了该房屋，原告、被告虽未签订书面的商品房买卖合同，但原、被告均已履行了各自的合同义务，故原告、被告之间的商品房买卖合同成立、有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应承担为原告办理诉争房屋产权证书的义务。根据原告、被告及第三人的当庭陈述及举证，被告张少忠因在友谊县友谊镇温馨家园施工期间缺少资金，在第三人**处借款，张少忠以被告的名义与第三人**签订的商品房买卖合同和交付涉案车库及钥匙作为双方民间借贷合同的担保。第三人**主张被告张少忠向其借款，借款到期后，被告张少忠不能偿还借款，被告张少忠用包括涉案房屋在内的友谊县温馨家园房屋抵偿借款，但其未能举证证明被告张少忠何时借款、借款本金和利息的数额、借款何时到期及双方是如何以房抵债的事实，且在友谊县公安局刑事侦查大队于2018年8月28日对本案当事人张少忠依法询问的笔录中，被告张少忠仅承认尚欠第三人**2800000元借款，其二者之间仅为民间借贷关系，并否认与第三人**已形成以房抵债事实，故对第三人**主张以房抵债，本院不予采信。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司辩称张少忠的行为属于超越代理权的行为，与原告、第三人发生的买卖行为对神鸭公司不发生法律效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，本案中，原告向被告张少忠购买商品房时被告张少忠持有被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的授权委托书，因此原告有理由相信被告张少忠以被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的名义与原告发生商品房买卖时有代理权，原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同对被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司具有法律约束力，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的答辩理由不能成立。综上所述，原告都秀兰、王帅要求认定与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，并要求被告在诉争房屋具备办理房屋产权证书条件时协助原告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人**要求认定第三人与被告之间商品房买卖合同有效和要求被告履行在诉争房屋具备办理房屋产权证书条件时协助第三人办理房屋产权证书的诉讼请求，本院依法不予以支持。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、被告张少忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告都秀兰、王帅与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的位于友谊县××小区××楼××单元××室的商品房买卖合同有效；二、被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠在诉争房屋具备办理房屋产权证条件时协助原告都秀兰、王帅办理房屋产权证书；三、驳回第三人**的诉讼请求。案件受理费3945.56元，由被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：确认一审法院查明事实。且本院另查明：张少忠与**签订《借款结算协议书》中的签名与打印字体形成时间，经友谊县公安局委托鉴定，签名时间早于打印字体形成时间，该《借款协议书》为**单方制作，为虚假证据。本院认为，对上诉人**主张的一审法院认定事实错误问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”，法律、行政法规规定采书面形式的合同应当采书面形式订立，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”，故房屋买卖合同应当采书面形式订立，但根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，一审原告都秀兰、王帅与张少忠及神鸭公司订立之合同虽未采书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该买卖合同应当认定为成立，本案中被上诉人张少忠及神鸭公司已将案涉房屋交付都秀兰、王帅，此交付房屋之义务决定该合同之性质且为该合同所固有、必备之义务，为主给付义务，故张少忠履行交付房屋的行为应当认为已经履行房屋买卖合同的主要义务，应当认定都秀兰、王帅与张少忠、神鸭公司之间的房屋买卖合同成立，且该合同合法有效，应当依法履行。至于与房屋有关票据之交付为该合同之从给付义务，依上述法律规定此与该合同成立与否无涉。对上诉人**提出的法院不予采纳其以房抵债的主张不符合法律规定及请求确认其与神鸭公司之间的房屋买卖合同有效问题，本院认为，首先对**与张少忠之间的房屋买卖合同效力问题，**与张少忠之间签订的《借款结算协议书》为虚假，则以该协议书为内容之履行行为不能认定为张少忠之真实意思表示，且一审中**自认“张少忠将案涉房屋以物抵债的形式和**签订商品房买卖合同”，故其与张少忠之间并不存在房屋买卖合同关系，其真实意思非为房屋买卖关系，即意思表示不真实，不能以买卖合同主张权利，故其与张少忠之间不存在买卖合同关系，其与张少忠签订的房屋买卖合同不成立，也因此无论张少忠与神鸭公司之间是否构成代理关系，**与神鸭公司之间都不存在买卖合同关系。对**主张的法院不予采纳其以房抵债的主张不符合法律规定问题，本院认为，首先以物抵债为债务清偿之替代，为清偿方式之一种，属于新债清偿，即以新债作为履行旧债之方法，不具有担保功能，不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定；其次，**所主张的以物抵债应为诺成性合同，应尊重当事人之意思自治，但**与张少忠之间的《借款结算协议书》为虚假证据，不能证明张少忠与**之间存在真实的转移案涉房屋所有权的意思表示合意，故**没有提供充分的证据证明其与张少忠之间存在以物抵债关系，对**所主张的以物抵债，本院不予支持；再次，退一步讲，即使**与张少忠之间存在以物抵债关系，且该以物抵债关系因存在恶意损害第三人合法权益之情形，本院对**的该项主张不予支持。以上，对上诉人**的上诉请求，本院不予支持。综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3945.56元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  王甜甜二〇二〇年六月二十三日书记员  高欣宇