河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初132号 原告：刘宏刚，男，1975年6月5日出生，汉族，住保定市清苑区，联系。 原告：李松志，男，1976年10月14日出生，汉族，住保定市清苑区，联系。 二原告委托诉讼代理人：靳雅坤，河北泮林律师事务所律师。 被告：清苑县房地产开发有限公司，住所地保定市清苑区富华路48号，统一社会信用代码91130608106120692D。 法定代表人：刘大永，公司董事长。 委托诉讼代理人：张顺启，男，1975年11月22出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 原告刘宏刚、李松志与被告清苑县房地产开发有限公司（以下简称“清苑地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法由审判员石冲屹适用简易程序，于2020年6月4日对本案公开开庭进行了审理。二原告刘宏刚、李松志的委托诉讼代理人靳雅坤，被告清苑地产公司的委托诉讼代理人张顺启、徐志磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宏刚、李松志向本院提出诉讼请求：1、请求确认2017年4月7日刘宏刚与清苑县房地产开发有限公司签订的商品房买卖意向书无效；2、请求判决被告返还已付购房款335150元及支付利息（利息以335150元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月7日，原告刘宏刚与被告签订了商品房买卖意向书，意向书约定原告购买位于和谐园小区六区第1号楼第1单元第1701号房，原告在签订本意向书时向被告预付房屋定金20000元，房屋总价额为1039150元，定房7日内交总房款的20%，为209150元，其余首付在2017年5月1日前交清，交房时间为2018年5月1日。后原告依照意向书约定分别于2017年4月7日、2017年4月8日、2017年4月17日向被告共交付了房款共计335150元。但在该意向书签订后，被告却未能按期交房，后经原告多方打听，才了解到被告没有取得相应的证照和手续。根据法律规定，原被告之间签订的商品房买卖意向书为无效合同，同时，由于被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，因此原告要求返还已付购房款335150元及利息，同时按照已购房款的一倍赔偿原告损失335150元。综上，原告为了维护自己的合法权益，特诉于法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 清苑地产公司辩称，本案所涉开发项目系清苑地产公司与保定市朝辉房地产开发有限公司（以下简称“朝辉地产公司”）合作开发项目，在项目启动后，二公司共同设立了清苑区和谐园售楼部（项目部），对外出售房屋，该售楼部（项目部）的销售行为二公司均认可，二原告所交的购房款已交至朝辉地产公司，我公司认为，二原告与朝辉地产公司形成了事实的买卖房屋法律关系。关于本案所涉房产二原告是否具有购买条件，我公司认为，二原告符合购买该房产的相关条件。综上两点，原告要求确认合同无效，没有事实根据，不符合《合同法》关于合同无效的相关规定,二原告的诉讼请求，证据不足，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，清苑地产公司和谐小区项目部为甲方（出卖方）与李松志为乙方（买受方）双方协商签订了《商品房买卖意向书》，合同约定，乙方自愿购买甲方位于清苑区，暂定住宅面积118.76平方米（所购住宅面积最终以房屋测绘发证部门测算结果为依据，计算房款及相关费用，多退少补）；付款方式和期限，乙方在签订本意向书时向甲方预付房屋定金2万元，余款在签订本意向书后按按揭付款方式付款，并于7日内交清全部或办清购房相关付款、贷款手续，逾期视为乙方退房；按揭付款房款单价8750元／平方米，总房款为1039150元；交房日期：甲方在2018年5月1日前，甲方通知交钥匙日期为准。贷款户需经银行审批合格发放贷款后方能领取钥匙；违约责任第一款约定“甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期30日，乙方有权解除合同，甲方除退还已付房款之外，还应向乙方支付万分之一违约金。如遇自然灾害、国家政策变动等不可抗力因素导致逾期交房，甲乙双方均不负违约责任。”合同还对房屋装饰、设备标准、交接手续、产权登记及其他违约责任进行了约定。最后，由甲方清苑地产公司和谐四期加盖公章，乙方刘宏刚签名并捺印。清苑区和谐小区六区1号楼1单元1701号系原告刘宏刚和李松志二人合伙购买。合同签订后，刘宏刚于2017年4月7日、4月17日（两笔）、4月28日分别通过其在中国银行的账户交房款2万元、5万元、155150元、11万元，共计335150元。因清苑地产公司未按合同约定的2018年5月1日前交房，原告诉于法院。原告提交的证据：（一）《商品房买卖意向书》。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告作为房屋的出卖方应保证对所售房屋享有处分权，并承担按照合同约定向原告交付房屋的义务。（二）2017年4月7日交定金2万元及2017年4月8日交房款11万元、4月17分别交小房款1.6万元、房款189150元的收据四张和原告刘宏刚中国银行交易流水明细清单。证明原告已经履行了交纳房款的义务。（三）清苑区和谐园小区六期商品房预售许可证，商品房预售许可证载明的售房单位为朝辉地产公司。证明根据《城市商品房预售管理办法》第一、二条规定，商品房的预售主体是指取得商品房预售证明的房地产开发企业，而被告出卖案涉房屋违反法律强制性规定，被告无权以自己的名义销售和谐园小区的房屋，即使是被告与朝辉地产公司之间存在内部权利、义务的约定，对外并无公示力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告与原告签订商品房买卖合同出卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，因此原、被告之间签订的商品房买卖意向书属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告要求被告返还已付房款335150元并支付利息。因2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故利息应以335150元为基数，自原告交款之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止。被告质证，对证据（一）的真实性无异议，但根据原告提供的《商品房买卖意向书》，出卖房屋不是本案的被告，而是二公司共同设立的和谐小区项目部与本案二原告签订的《商品房买卖意向书》，关于本案的公章是临时内部章，不是备案章，我们是认可的。该买卖合同系售楼部代表两个公司对外销售，朝辉地产公司作为该开发项目的开发单位，我们对其售楼部签订买卖合同的行为认可。对证据（二）这四张收据真实性无异议，但上述款项均转入朝辉地产公司的账户，清苑地产公司没有收到款项。二原告与项目部签订的《商品房买卖意向书》和收据，朝辉地产公司认可，我方不认可。对证据（三）的真实性无异议，对证明目的有异议，该项目从法律上说系朝辉地产公司开发项目，并且具有五证。但实质是清苑地产公司和朝辉地产公司合作开发，售楼部的出售行为朝辉地产公司认可，该合同不存在违反法律行政法规的强制性规定，该《商品房买卖意向书》应系有效合同，不存在合同无效的情形，是二原告和朝辉地产公司形成的房屋买卖合同关系。二原告所主张的原告不符合保障房购买条件，二原告应提供相关证据证明。售楼部工作人员已把销售条件向客户介绍，再让客户购买。被告清苑地产公司抗辩称，请求法院确认该意向书有效，我公司要求二原告按照意向书的要求办理贷款，如不能按期办理贷款，我公司要求二原告缴纳剩余房款并承担违约责任，假设法院确认合同无效，我公司保留向二原告主张房屋降价损失诉讼的权利。我公司认为，二原告要求退还房款及利息没有事实法律依据，不同意给付房款及利息。被告清苑地产公司提交的证据：（一）朝辉地产公司出具的关于和谐园六期项目的证明，证明该项目系朝辉地产公司和清苑地产公司合作开发项目，项目启动后双方共同组织销售，对其销售行为互相认可，售楼部的售楼行为朝辉地产公司全部认可，并同意办理相关手续。（二）清苑地产公司关于和谐园住宅小区六期项目的情况说明，内容与朝辉地产公司出具的证明一致，证明是合作开发，双方共同销售。（三）保定市清苑区行政审批局出具的证明及本案所涉项目的五证，证明内容是清苑区和谐园六期项目商品房预售许可证已于2019年3月29日办理完毕。（四）出示另外两个购房户高顺强、史玉霞与清苑地产公司项目部签订的意向书和交款收据，两份意向书和交款收据与原告出示的证据均一致，后期该两户与朝辉地产公司签订的正式购房合同，证明小区项目售楼部签订意向书后均是朝辉地产公司与购买者签订商品房买卖合同，项目部签订的意向书，朝辉地产公司均是认可并知晓的，承担相应的法律后果。二原告质证，对于证据（一）证明和证据（二）的情况说明均不认可。二原告认为，根据合同相对性原则，买卖意向书双方为原、被告，原告与朝辉地产公司不存在合同关系，该证明及情况说明对外没有公示力，被告与朝辉地产公司内部是何种法律关系均不影响原、被告之间的合同关系的成立且该两份证据中均阐明和谐园住宅小区六期是保障性住房，是否符合购买保障性住房的条件应以当地具体的规定为准，并不是清苑地产公司认可就符合的。作为保障性住房的出卖方，审查房屋购买方的购买资格是被告的义务，且被告没有证据证明已充分向原告示明购买房屋需要何种资格。对证据（三）真实性认可，该证据证明预售许可证载明的预售主体不是被告，被告以自己的名义销售违反法律规定。证据（四）与本案无关，二原告均不认可。 本院认为，原告刘宏刚、李松志与被告清苑地产公司协商签订了《商品房买卖意向书》，该《商品房买卖意向书》签订后，二原告采取按揭贷款方式购房且已付购房款335150元（2万元+11万元+205150元），双方均无异议，本院予以确认。该《商品房买卖意向书》是双方的真实意思表示，是否违反法律、法规的强制性规定，是本案争议的焦点。原告以“清苑地产公司应在2018年5月1日前交付房屋。后经原告多方打听，才了解到被告没有取得相应的证照和手续”为由，主张原、被告之间签订的《商品房买卖意向书》为无效合同，并要求返还已付购房款335150元及利息。庭审中，二原告认可其所购楼房五证齐全，以“商品房预售许可证载明的售房单位为朝辉地产公司，并要求根据《城市商品房预售管理办法》第一、二条的规定，商品房的预售主体是指取得商品房预售证明的房地产开发企业，而被告出卖案涉房屋违反法律强制性规定”为由主张合同无效。保定市清苑区和谐住宅小区六期系以朝辉地产公司名义取得该项目的产权登记证，并由被告清苑地产公司与朝辉地产公司合作开发建设并销售，被告提交了该商品房已经取得预售许可证等相关的资格证书加以证实，被告清苑地产公司的经营范围系房地产经营……，即被告清苑地产公司具备房地产经营的权限，故二原告与被告清苑地产公司签订的《商品房买卖意向书》不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，本院予以确认。原告刘宏刚、李松志主张与被告清苑地产公司签订的《商品房买卖意向书》无效并要求返还购房款335150元并支付利息的诉讼请求，证据不足，本院予以驳回。 综上所述，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回原告刘宏刚、李松志的诉讼请求。 案件受理费5252.00元，减半收取计2,626.00元，由原告刘宏刚和李松志共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  石冲屹 二〇二〇年六月二十三日 书记员  杨 明