北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初19655号原告（反诉被告）：张双燕，女，1974年8月25日出生，回族，无业，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：杨成龙，男，1988年3月14日出生，汉族，北京新网科技有限公司员工，住北京市丰台区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：李小明，北京市京海律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建，男，1981年4月5日出生，汉族，个体经营者（无字号），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马飞，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：北京吉盛顺嘉商贸有限公司，住所地北京市丰台区丰科路6号院3号楼5层524。法定代表人：杨喜东，经理。委托诉讼代理人：郭亮，男，1981年7月11日出生，汉族，北京吉盛顺嘉商贸有限公司员工，住北京市房山区。原告（反诉被告）张双燕、杨成龙与被告（反诉原告）王建、第三人北京吉盛顺嘉商贸有限公司（以下简称：吉盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张双燕、杨成龙及其共同委托诉讼代理人李小明，被告（反诉原告）王建及其委托诉讼代理人马飞，第三人吉盛公司委托诉讼代理人郭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张双燕向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租金42000元、押金28000元；2、被告支付原告解除合同损失113300元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月3日，原告与被告经第三人居间签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于丰台区花乡四合庄1516-21地块3区商业一层3-125号的房屋租赁给原告作为水吧使用，租期为2018年9月23日至2020年9月22日止，年租金第一年为168000元。在合同履行过程中，被告未依约履行，致使原告迟迟不能进行正常经营。由于被告的严重违约致使原告不能实现签订合同的目的，且被告该违约行为给原告造成了巨大的经济损失，双方就损失数额不能达成一致，故原告诉至法院。被告王建辩称，一、被告没有向原告提供外卖平台的合同义务，在签订房屋租赁合同时，被告没有向原告承诺直接提供外卖平台，因此在房屋租赁合同中根本没有被告向原告提供外卖平台的合同义务。被告向原告提供的合同标的物是实体商铺，已依照合同的约定履行了向原告交付商铺的义务。再者，根据双方合同的约定：本合同生效后，各方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。因此，本合同被告的义务是提供给原告实体商铺供原告经营使用，至于提供外卖平台不是被告的合同义务，更谈不上被告严重违约的问题。二、注册外卖平台成功与否，是原告租赁商铺后的经营问题，与被告提供给原告使用的商铺无关。被告出租原告的是商铺，如果原告需要注册外卖平台，可以去相关外卖平台去申请，申请所需的资料由原告提供，至于能否通过外卖平台的审核，是由外卖平台决定的，是原告承租商铺后的线上经营问题，因此，原告申请外卖平台批准或者不批准与被告无关。综上所述，原告诉称的事实与理由不成立，依法应驳回原告的诉讼请求。第三人吉盛公司辩称，这是原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的事情，签订合同时被告承诺过可以上外卖平台，但需要原告自己去办。被告（反诉原告）王建向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告房屋租金105401.83元（自2018年12月22日计算至2019年8月7日，共229天，按460.27元／天标准计算）；2、反诉被告支付反诉原告违约金28000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月3日，反诉原告与二反诉被告经第三人居间签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于北京市丰台区花乡四合庄《中关村科技园丰台东区三期》1516-21地块3区商业1层3-125商铺出租给二反诉被告用于水吧经营，租赁期自2018年9月23日起至2020年9月22日止。反诉原告依约履行了交房的义务。2018年12月22日，二反诉被告应当依约支付租金，但经反诉原告多次催促，二反诉被告拒绝支付租金，故反诉原告诉至法院。原告（反诉被告）张双燕、杨成龙针对被告（反诉原告）王建的反诉辩称，反诉没有事实依据和法律依据。房租不应支付，是反诉原告违约使我方不能实现合同目的，我方有同时履行抗辩权，因此不应支付违约金，应当由反诉原告承担我方损失。第三人吉盛公司针对反诉原告王建提起的反诉辩称，没意见，这是反诉原告和反诉被告之间的事情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，案外人陈凤金（出租人、甲方）与王建（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区花乡四合庄《中关村科技园丰台东区三期》1516-21地块商业1层3-125，建筑面积64.96平方米的房屋出租给乙方，租期自2018年8月1日至2021年7月31日止，租赁用途为商业。甲方同意乙方分租，但分租户的各项事宜与甲方无关，甲方只针对乙方。2018年9月3日，王建（出租人、甲方）与张双燕、杨成龙（承租人、乙方）及吉盛公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区花乡四合庄《中关村科技园丰台东区三期》1516-21地块3区商业1层3-125，建筑面积20平方米的房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙方，用于水吧经营。租赁期自2018年9月23日起至2020年9月22日止。第一年每月租金为14000元，年租金共计168000元，第二年每月租金为15000元，年租金共计180000元。租金支付方式为押二付三，具体付款日期为2018年9月7日、2018年12月22日、2019年3月22日、2019年6月22日以此类推。押金28000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣抵应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。甲方应保证出租交付的房屋建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及商铺所在房屋的物业管理规约。甲方迟延交付房屋达7日的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。乙方不按照约定支付租金达7日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋返还或赔偿相应损失。本合同生效后，各方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。关于租金和押金的支付，张双燕于2018年9月3日向王建转账支付60000元。庭审中，王建认可其收到张双燕、杨成龙的押金28000元和第一季度的租金42000元，共计70000元。双方均认可涉案房屋于2018年9月7日交付使用，张双燕、杨成龙支付房租至2018年12月22日。且双方均认可涉案房屋于2018年11月份开业，张双燕、杨成龙称于2018年12月下旬不再营业，王建称其于2019年2月与原告谈的时候还在营业，之后情况不清楚。吉盛公司称2019年4月发现已经停止营业。关于涉案房屋的收回，张双燕、杨成龙、王建及吉盛公司均认可张双燕、杨成龙于2019年6月30日将房屋钥匙交付给吉盛公司，于2019年7月13日告知王建已搬离租赁的房屋。为证明王建有为原告提供外卖平台的义务，张双燕、杨成龙提交录音证据予以证明。2018年11月22日通话记录显示：“张双燕：现在我们着急啊，上不去外卖，冬天没有人，每天才卖一百多二百多的。王建：我明白燕姐，我会给你弄好。张双燕：当时你承诺给我们了，签合同时你说美团给我们留着，可是现在等于美团和饿了吗全被人占了，我们能不着急吗？王建：你放心燕姐，美团、饿了吗，我都给咱们弄。张双燕：那得多长时间呀？王建：您别着急，那边答应给弄，每天都跟那边联系……张双燕：是呀，如果当时签合同时你要说上不了外卖，我就不签这合同，这二月三月都过去了，这弄的，美团上不去，饿了吗也上不去，我们就天天跟这干熬着。王建：看见生意不好我也着急，都理解，我肯定给您弄。张双燕：反正你尽快，问题是你当初签合同，你特别坚决的说美团给我们留着，现在哪个都上不去。王建：你放心，我给弄”。2018年12月17日通话记录显示：“……张双燕：当时签合同时你承诺能上外卖，这都这么长时间了，这都年底了。王建：对，又马上过年了，这些我都想到了……张双燕：咱们说到哪是哪，我租房子应该就是能上外卖，但是如果你说上不了外卖，我签都不会签。王建：我刚才就说了，这个我答应过，所以有什么事情咱们解决”。2019年1月13日通话记录显示：“张双燕：我们俩商量了，当时租房时，说是有外卖可以上外卖，因为那个地方本身就是靠外卖。王建：是，燕姐，我也不是没弄，就是没弄好。张双燕：这都好几个月了，确实我也没法说了，不知道说什么了，当时咱们签合同的时候你要说那地儿没有外卖我们肯定不会租那地儿了，这一下耽误我们好几个月。王建：我也不是没弄，一直在弄……”王建认可该录音证据的真实性。吉盛公司表示不清楚。庭审中，张双燕、杨成龙、王建均认可签订房屋租赁合同时约定以王建持有的营业执照办理外卖手续。吉盛公司称签订房屋租赁合同前张双燕、杨成龙问能否办理外卖平台，王建承诺可以上外卖。涉案房屋已有美团、饿了么平台，王建称给张双燕、杨成龙一个，不涉及申请的问题，只需平台工作人员实地审核变更就可以。2019年6月，就涉案房屋租赁合同，王建起诉张双燕、杨成龙至本院，在该案的谈话笔录中王建认可其持有的营业执照交给其他家上外卖平台了致使张双燕、杨成龙不能上外卖平台。另查，张双燕、杨成龙、王建均认可外卖平台一直未办理成功，双方均认可在后期协商减免部分房租的情况，但未达成一致。根据美团外卖平台商家入驻的条件，要求商家需提交营业执照等各项证件。关于张双燕、杨成龙主张的损失，其提交装修合同和装修款收据、开业指导及技术服务协议书及相关票据。对此王建表示真实性不确定且与其无关。吉盛公司表示不清楚。关于涉案房屋的装饰装修，张双燕、杨成龙、王建均认可在张双燕、杨成龙搬离后，王建使用了张双燕、杨成龙装修的地面、墙面及天花板。庭审中，张双燕、杨成龙、王建、吉盛公司均认可《北京市房屋租赁合同》于2019年4月8日解除。本院认为，张双燕、杨成龙与王建及吉盛公司签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，租赁合同签订后，王建履行了交付租赁房屋的义务，张双燕、杨成龙支付了第一期的租金及押金。根据张双燕、杨成龙提交的录音，结合促成涉案房屋租赁合同签订的吉盛公司的陈述，可以证明在签订涉案房屋租赁合同时，王建对张双燕、杨成龙承诺在涉案房屋以其持有的营业执照办理外卖手续。在王建就涉案房屋起诉张双燕、杨成龙的案件中，王建认可其持有的营业执照因交给其他家上外卖平台致使张双燕、杨成龙所经营的店铺不能上外卖平台。而根据美团外卖商家入驻的操作要求，申请人应提交营业执照才能办理商家入驻。故王建将营业执照交由其他家申请外卖商家入驻的行为导致张双燕、杨成龙因无法提交营业执照等申请外卖商家入驻必备材料而无法成功办理外卖平台的商家入驻。王建的行为构成违约，且出现于《房屋租赁合同》约定的张双燕、杨成龙应缴纳第二期房屋租金之前，双方在庭审中也认可外卖平台没有办理成功，后期双方协商减免部分房租的事宜，故王建反诉要求张双燕、杨成龙支付违约金28000元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。需要指出的是，王建与张双燕、杨成龙签订《房屋租赁合同》，合同的主要权利义务是出租人交付符合使用条件的房屋供承租人使用，承租人向出租人交纳租金。虽然王建存在违约的情况，但该违约行为并不足以导致租赁合同的合同目的不能实现。现张双燕、杨成龙并未提交证据证明因王建的行为影响了其对涉案房屋的使用，故张双燕、杨成龙要求王建退还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。庭审中，张双燕、杨成龙、王建及吉盛公司均认可《房屋租赁合同》已经于2019年4月8日解除，对此本院不持异议。张双燕、杨成龙、王建及吉盛公司均认可张双燕、杨成龙于2019年6月30日将房屋钥匙交付给吉盛公司，于2019年7月13日告知王建已搬离租赁的房屋。故本院确认张双燕、杨成龙腾退房屋的时间为2019年7月13日。《房屋租赁合同》履行过程中，张双燕、杨成龙使用涉案房屋，应支付租金，《房屋租赁合同》解除后，张双燕、杨成龙将涉案房屋腾退给王建之前，张双燕、杨成龙应向王建支付涉案房屋的占有使用费。对于该费用的数额，本院在考虑合同实际履行等情况下酌情确定为71341.85元。关于张双燕、杨成龙主张的损失，因涉案房屋腾退后已另行出租，现双方均确认王建已对张双燕、杨成龙装修涉案房屋的墙面、地面、天花板继续使用，故对应由王建承担的装饰装修损失，本院根据合同履行、使用情况等酌情确定为20000元。张双燕、杨成龙要求王建支付部分加盟费，考虑到因王建违约，给张双燕、杨成龙实际经营造成了一定影响，故对该损失，本院在考虑合同实际履行等情况下酌情确定为10000元。张双燕、杨成龙要求王建返还押金28000的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本院将根据双方应支付情况予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张双燕、杨成龙于本判决生效之日起七日内支付王建13341.85元；二、驳回张双燕、杨成龙的其他诉讼请求；三、驳回王建的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3966元，由张双燕、杨成龙负担2711元（已交纳），由王建负担1255元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费1484元，由王建负担690元（已交纳），由张双燕、杨成龙负担794元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  谭静琦人民陪审员  何二宝人民陪审员  杨金红二〇二〇年六月三十日书 记 员  张亚兴