北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0119民初10503号原告：卻进军，男，1956年2月19日出生，住北京市延庆区。原告：王桂华，女，1956年4月20日出生，住北京市延庆区。二原告委托诉讼代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。被告：陈富存，男，1968年2月12日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：**东(陈富存之弟)，住北京市延庆区。原告卻进军、王桂华与被告陈富存农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，由审判员张立民独任审判，公开开庭进行了审理。原告王桂华、卻进军的委托诉讼代理人王文静，被告陈富存的委托诉讼代理人**东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卻进军、王桂华向本院提出诉讼请求：1．要求陈富存返还购房款42000元，并支付自2017年9月8日起至实际返还购房款之日的利息，其中2017年9月8日至2019年8月19日期间利息按照中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日至实际给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2．要求陈富存赔偿我房屋重置成新价、装修及附属物重置成新价损失，以及搬家、租房等所需的费用共计450000元；3．要求陈富存支付评估费用8000元。事实和理由：我与陈富存于2001年2月份签订了农村房屋买卖协议，约定我购买其位于北京市延庆区永宁镇××村××号院的5间北房，购房款42000元。我支付了购房款后，陈富存将涉案房屋交付给我居住使用。在使用期间，我们出资15万元新建了东配房2间、西配房3间、南配房3间、锅炉房1间、外围墙、门楼，并重新装修了北房。2014年，涉案房屋开始实施拆迁，王桂华与延庆区永宁镇××村村民委员会于2014年7月20日签订《永宁镇××村搬迁房屋补偿协议》，其中约定涉案房屋置换面积为252．665平方米，置换定向安置住宅户型面积为3套90m2的三居房屋，搬迁补偿款为467882元。鉴于双方存在纠纷，涉案房屋至今尚未交付拆除。陈富存于2016年向北京市延庆区人民法院提起诉讼，要求确认我们之间签订的房屋买卖合同无效。经法院判决我们双方之间所签订的房屋买卖协议无效。迄今为止，我已实际居住使用涉案房屋长达18年之久，并出资对涉案房屋进行增建及装修等。经北京市中恒业房地产评估有限责任公司作出评估报告，房屋及附属物重置成新价格为272539元，我认为评估价值过低。陈富存对房屋买卖合同无效具有过错，应当赔偿我因购房所产生的相关经济损失，故我诉至法院。陈富存辩称，我同意返还卻进军、王桂华的购房款42000元，并同意支付利息。依据评估机构的评估报告，房屋及附属物重置成新价格为272539元，我同意按照这个金额给付，但是评估费用我不同意承担。现在涉案房屋并未实际拆迁，卻进军、王桂华并不涉及拆迁补偿，且他们也没有租房，故对于其主张的搬家、租房等损失我不同意支付。本院经审理认定事实如下：卻进军与王桂华系夫妻关系，陈富存、卻进军、王桂华均非永宁镇××村村民。陈富存于2000年12月经延庆区人民法院（2000）延法执字第372号民事裁定书取得延庆区永宁镇××村××号院的5间北房，2001年1月延庆区人民政府为陈富存颁发房屋所有权证。同年2月，陈富存以42000元的价格将房屋卖与卻进军、王桂华夫妇，当日双方履行了付款、交房手续，后卻进军与王桂华对该院进行了增建。2014年，涉案房屋开始实施拆迁，王桂华与延庆区永宁镇××村村民委员会于2014年7月20日签订了《永宁镇××村搬迁房屋补偿协议》，其中确定置换面积为252．665平方米，置换定向安置住宅户型面积为三居90m2（左右）三套，搬迁补偿款为467882元。后涉案房屋未交付拆迁。2016年3月21日，陈富存诉至本院，要求确认双方房屋买卖协议无效，并要求返还房屋，经本院（2016）京0119民初2665号民事判决书：确认双方之间房屋买卖协议无效，并驳回陈富存其他诉讼请求。卻进军与王桂华提起上诉，2017年9月8日，北京市第一中级人民法院以（2017）京01民终6480号民事判决书：驳回上诉，维持原判。卻进军与王桂华仍居住于涉案房屋。2019年1月18日，陈富存再次诉至本院，要求卻进军与王桂华腾退房屋及院落，并表示同意每月给付卻进军与王桂华租房费2000元，分配拆迁利益时，给卻进军与王桂华房屋一套，2019年4月17日，本院经（2019）京0119民初1382号民事判决书，判令卻进军与王桂华于判决书生效后两个月内将涉案房产及院落腾退给陈富存。卻进军与王桂华提起上诉，经北京市第一中级人民法院（2019）京01民终5572号民事判决书：驳回上诉，维持原判。后陈富存申请执行。本案在审理过程中，卻进军、王桂华于2019年10月23日向我院提出评估申请，申请对位于北京市延庆区永宁镇××村××号房屋的宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、装饰及附属物重置成新价进行评估。本院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司进行评估，2019年11月1日北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具《不予受理通知书》，称“因在目前房地产市场上，集体土地价格的体现，只限于国家征收土地或征地开发时的价格补偿，即宅基地的区位补偿价，其不等同于土地的市场价值。且现行的评估规范及相关法规暂未对集体建设用地土地使用权市场价格评估出台相应的技术标准。因此评估该宅基地区位补偿价只能依据《延庆县人民政府关于印发延庆县城规划区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置工作指导意见的通知》，但该《指导意见》未明确具体评估办法，原文如下“宅基地区位补偿单价，依据相关政策法规参考安置房屋价格，在项目拆迁补偿安置方案中予以规定。”因此评估没有相关的依据标准。本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。”经本院释明，卻进军、王桂华表示保留对于房屋宅基地区位补偿价的诉权，于2019年11月19日重新提出评估申请，申请对北京市延庆区永宁镇××村××号院内房屋重置成新价、装修及附属物重置成新价进行评估。2019年12月27日，北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具中恒业（2019）司法评字第077号房地产估价报告，主要内容为“估价对象在价值时点2019年12月18日估价结果如下（币种：人民币）：房屋建筑面积合计：168．06平方米；房屋及附属物重置成新价格：272539元”。卻进军、王桂华支付评估费8000元。卻进军、王桂华于2020年1月6日提交补充或重新评估申请书，2020年1月13日北京市中恒业房地产评估有限责任公司作出《回复函》。卻进军、王桂华表示不认可估价报告，认为估价偏低。本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，陈富存出卖房屋后，又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，陈富存应当对合同无效承担主要责任（70%），卻进军、王桂华应对合同无效承担次要责任（30%）。故陈富存应当对因合同无效给卻进军、王桂华造成的损失依责赔偿。综上，卻进军、王桂华要求陈富存返还购房款、支付房屋及附属物重置成新价的请求合理，本院予以支持。对于房屋及附属物重置成新价格的确定，因北京市中恒业房地产评估有限责任公司作出了评估报告，并对卻进军、王桂华存在的疑问给予了解释，本院对中恒业（2019）司法评字第077号房地产估价报告予以认可。对于卻进军、王桂华所主张的其他损失，本院认为，卻进军、王桂华因房屋买卖协议无效产生的合理损失，有权要求陈富存赔偿，现卻进军、王桂华名下无其他住房，二人于2001年购买陈富存房屋居住至今，并进行了增建，如今房屋面临拆迁，本于十几年前便将房屋出售给他人的陈富存可能会因拆迁获得巨大利益，考虑卻进军、王桂华二人今后租住房屋以及搬家需支出费用情况，结合双方的过错程度，同时考虑房屋现值和原买卖价格的差异及陈富存曾表示愿意给付卻进军、王桂华租房费和房屋等因素，卻进军、王桂华所主张损失尚在合理范围内，故本院予以支持。评估费8000元，双方依责分担。卻进军、王桂华保留要求陈富存赔偿区位补偿价的请求，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、陈富存于本判决生效后七日内返还卻进军、王桂华购房款42000元，并支付自2017年9月8日起至实际返还购房款之日的利息（其中2017年9月8日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、陈富存于本判决生效后七日内赔偿卻进军、王桂华经济损失450000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费8000元，由卻进军、王桂华负担2400元（已交纳），由陈富存负担5600元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费4340元，由卻进军、王桂华负担1302元（已交纳）；由陈富存负担3038元(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张立民二〇二〇年六月二十九日法官助理 徐文华书 记 员 程雪鹏