北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26102号原告：于靖，女，1954年8月26日出生，回族，住北京市丰台区。原告：刘国帅，男，1978年8月21日生，回族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何历明，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，北京策略律师事务所律师。被告：北京昊瑞恒光实业有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号-1层D号-237号。法定代表人：孙雪。委托诉讼代理人：李文秋，北京邦文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡友志，男，1982年12月20日出生，回族，北京昊瑞恒光实业有限公司职员，住北京市朝阳区。原告于靖、刘国帅（以下简称二原告）与被告北京昊瑞恒光实业有限公司（以下简称昊瑞公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人何历明、昊瑞公司委托诉讼代理人李文秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的《经营权转让合约》；2、判令昊瑞公司返还、赔偿收取的经营权转让款857362元及广告费70000元，并以上述总额为基数按日万分之二的标准支付自2017年3月18日至实际给付之日的违约金。事实和理由：2016年5月10日，我方与昊瑞公司签订两份《经营权转让合约》，约定昊瑞公司已经合法取得了北京市朝阳区慧忠里103楼洛克时代大厦（以下简称洛克大厦）B1、B2层共计8542.12平方米的产权；我方购买洛克大厦B1层x区位、x区位（以下统称涉租区位）的20年经营权，经营权到期后，昊瑞公司承诺按合同条件续租12年，届时双方不再签署新合同；昊瑞公司迟延交付区位，则应每日按合同金额的万分之二赔付违约金，且合同起始日相应顺延至区位实际交付之日；昊瑞公司迟延交付达60日的，我方享有合同解除权。签约后，我方依约向昊瑞公司支付经营权转让款，并向昊瑞公司委托的代理方北京启航时代广告有限公司（以下简称启航公司）支付广告费，但昊瑞公司至今仍未交付涉租区位。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。昊瑞公司辩称：2016年1月18日，昊瑞公司原实际控制人徐扬将其以北京中投瑞丰投资管理中心（以下简称中投瑞丰公司）名义持有的昊瑞公司100%股权转让给北京蟹岛酒店管理有限公司（现名称为北京金宇酒店管理有限公司，以下简称蟹岛酒店）。昊瑞公司曾于2014年10月29日登报声明作废编号尾数为662的公章，徐扬于2016年3月至10月期间利用已作废的尾数662公章和私刻的尾数665公章对外签订《经营权转让合约》，已经刑事认定为徐扬个人构成合同诈骗罪。上述期间签订的合同应分为两种情形，一种为徐扬分租属于昊瑞公司产权的区位，另一种为徐扬分租不属于昊瑞公司产权的区位。1、二原告签署《经营权转让合约》没有尽到审慎义务，其自身过错与被骗存在直接因果关系；2、徐扬等人客观上未形成具有代理权的表象，交易过程中并不持有昊瑞公司授权委托书，交易地点不在昊瑞公司法定办公场所和房本范围内，不构成表见代理，二原告诉求应予驳回；3、《经营权转让合约》不是合法的法律行为，徐扬目的是骗取钱财，签署合同是诈骗手段；4、昊瑞公司不存在过错，与二原告受骗行为没有因果关系；5、电商广告费不在表见代理范围内，广告费是启航公司收取的，与昊瑞公司无关；6、签署超过20年的《经营权转让合约》有违常规，二原告被骗应属自身原因；7、民事诉讼的条件不成立，如果二原告胜诉，将有可能获得双倍赔偿。刑事判决中已经判处由徐扬退还赃款发还受害人，现在已经查封30多万元尚未发还；8、此类情况与2016年3月前签订的《经营权转让合约》不存在关联性，签约时间相隔1年，合同也不是同一版本，前后也不构成因果关联，此类案件是由徐扬制作并印刷纸质合同，用来实施诈骗，不同意二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月10日，昊瑞公司（甲方）与二原告（乙方）签订《经营权转让合约》，乙方购买甲方洛克时代大厦B1层316区位20年经营权。20年经营权到期后，为确保乙方在同等条件下拥有新一轮（12年）区位经营权，甲方承诺按本合同条件续约12年，届时双方不再签署新的合同。甲方应于2017年3月18日前将区位交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成。涉租区位经营权总价款为295971元，另外，为确保甲乙双方20年期满后，乙方在同等条件下优先续约12年，乙方同时支付20年期满后续约12年的租金177583元。为确保乙方第一年收益及运营，甲方将乙方自2016年3月18日至2017年3月17日一年租金共计44873元于乙方支付完毕上述全部经营权款项的当日一次性返还给乙方。甲方违反上述各项承诺将承担全部法律责任；如因此导致乙方无法继续经营区位或本合同不能继续履行，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方未履行期间的价款并赔偿乙方的经济损失。甲方迟延交付区位达60日的，乙方有权单方解除合同，甲方应返还乙方剩余经营权期限相应价款。若甲方迟延交付涉租区位，则甲方应交区位之日起至实际交付区位日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间顺延至本区位实际交付之日。《经营权转让合约》落款甲方处盖有编号1101080555662的昊瑞公司彩印公章印鉴，并加盖编号尾数1101080555665的昊瑞公司公章印鉴；乙方处由二原告签名并加摁手印。同日，昊瑞公司（甲方）与二原告（乙方）签订《经营权转让合约》，乙方购买甲方洛克时代大厦B1层317区位20年经营权。20年经营权到期后，为确保乙方在同等条件下拥有新一轮（12年）区位经营权，甲方承诺按本合同条件续约12年，届时双方不再签署新的合同。甲方应于2017年3月18日前将区位交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成。涉租区位经营权总价款为295971元，另外，为确保甲乙双方20年期满后，乙方在同等条件下优先续约12年，乙方同时支付20年期满后续约12年的租金177583元。为确保乙方第一年收益及运营，甲方将乙方自2016年3月18日至2017年3月17日一年租金共计44873元于乙方支付完毕上述全部经营权款项的当日一次性返还给乙方。甲方违反上述各项承诺将承担全部法律责任；如因此导致乙方无法继续经营区位或本合同不能继续履行，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方未履行期间的价款并赔偿乙方的经济损失。甲方迟延交付区位达60日的，乙方有权单方解除合同，甲方应返还乙方剩余经营权期限相应价款。若甲方迟延交付涉租区位，则甲方应交区位之日起至实际交付区位日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间顺延至本区位实际交付之日。《经营权转让合约》落款甲方处盖有编号1101080555662的昊瑞公司彩印公章印鉴，并加盖编号尾数1101080555665的昊瑞公司公章印鉴；乙方处由二原告签名并加摁手印。据二原告提交收款收据载明，二原告支付商铺款项合计857362元，收据加盖编号为1101080555600的昊瑞公司财务专用章印鉴。二原告另支付申购费合计0000元，收据加盖启航公司公章。经查，涉租区位均未交付二原告使用，现涉租区位处于封闭锁门状态。庭审中，二原告提交《告客户书》、各类广告宣传单、销售人员名片、照片等证据，欲证明昊瑞公司分销涉租区位同期在路客商城、洛克大厦张贴各类宣传海报时间长达一年之久，销售地点就位于洛克大厦地上一层。对此，昊瑞公司予以否认，表示销售地点应该在启航公司所在酒店。另查1，关于昊瑞公司工商登记、名下资产及股权变动情况如下：2014年8月7日，昊瑞公司注册成立，法定代表人为陈靖文。2014年8月8日，昊瑞公司刻制公章（编号1101080555662）、财务章（编号1101080555663）、发票章（编号1101080555664）、合同章（编号1101080555665）。2014年9月10日，昊瑞公司自北京坤展利都投资顾问有限公司（以下简称为坤展利都公司）处购买北京市朝阳区慧忠里103楼即洛克大厦-2层-02车库（面积6681.52平方米）、01层-01车库（面积1860.62平方米）合计8542.14平方米，房屋性质为商品房，规划用途为车位，昊瑞公司登记为上述房产所有权人。2014年10月29日，昊瑞公司在北京青年报登报声明原公章作废（即尾数662公章作废）。2014年11月4日，昊瑞公司法定代表人陈靖文到北京市公安局海淀分局办理审批手续，因业务需要重新刻制公章（编号1101080598679）。2014年12月23日，昊瑞公司与北京蟹岛典当有限公司（以下简称蟹岛典当）签订《最高额房地产抵押典当合同》，并经由北京市方圆公证处公证。昊瑞公司将其名下洛克大厦房产作为抵押物抵押蟹岛典当，当物估值8500万元，当金1500万元。蟹岛典当于2014年12月29日支付昊瑞公司1500万元作为借款本金，当期自2014年12月29日至2015年1月27日，后经11次续当至2015年12月23日。2015年9月17日，昊瑞公司法定代表人变更为孙雪。2015年11月12日，昊瑞公司股东变更为中投瑞丰公司。2016年1月18日，中投瑞丰公司与蟹岛酒店签订《股权转让协议》，约定中投瑞丰公司将其持有昊瑞公司100%股权以500万元转让给蟹岛酒店，由蟹岛酒店承担昊瑞公司向蟹岛典当抵押借款的全部本金及利息；中投瑞丰公司有权于2016年6月25日前以2304万元回购昊瑞公司100%股权；双方办理股东变更登记以及法定代表人变更登记，取得新的企业法人营业执照；昊瑞公司公章、合同专用章、财务专用章、发票专用章、税控机等交付蟹岛酒店，回购期内上述物品均需封存并由蟹岛酒店保管，在回购期内中投瑞丰公司如果需要以昊瑞公司名义签订房租协议及收取收款需要，蟹岛酒店需配合办理，收取的资金归中投瑞丰公司所有。同日，昊瑞公司法定代表人变更为胡友志，股东变更为蟹岛酒店。昊瑞公司公章（编号1101080598679）、合同专用章（编号1101080555665）、财务专用章（编号1101080555663）、发票专用章（编号1101080555664）交付蟹岛酒店保管。2016年4月22日，昊瑞公司名下洛克大厦因涉及诉讼被法院查封，为防止日后法律纠纷给股东蟹岛酒店及抵押权人蟹岛典当造成损失，蟹岛酒店与中投瑞丰公司签订《补充协议》，约定昊瑞公司法定代表人由胡友志改为中投瑞丰公司重新指定孙雪，新法定代表人孙雪承担由昊瑞公司带来的一切相关法律责任；孙雪不得未经股东蟹岛酒店书面同意的情况下，擅自签署任何文件，否则均视为无效；昊瑞公司印鉴及相关证件均由蟹岛酒店保管。2016年4月22日，昊瑞公司法定代表人经工商登记变更为孙雪。2016年7月6日，昊瑞公司因未按照规定期限展示年度报告，被北京市工商行政管理局海淀分局列入经营异常目录。另查2，关于涉租区位所涉刑事案件情况：2019年7月8日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03刑初100号刑事判决书，载明：“2016年3月至12月间，被告人徐扬在明知其已将昊瑞公司全部股权转让给蟹岛酒店情况下，未经蟹岛酒店同意，擅自使用已注销或私刻的昊瑞公司公章，以昊瑞公司名义与李光杰等被害人签订《经营权转让合同》，约定将该公司所有的洛克大厦B1层的经营权分割转让给李光杰等人，骗取经营权转让款103613913.5元。”判决：“一、被告人徐扬犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、责令被告人徐扬退赔各被害人人民币一亿零三百六十一万三千九百一十三元五角（详见被害人名单）。三、冻结在案的何清名下中国农业银行6228480018325795377及6228480018696607771账户内银行存款、北京商道互联基金管理有限公司名下招商银行110914137710901账户及北京九九财富国际商贸有限公司名下招商银行110921126010501账户内银行存款、扣押在案的徐扬手机变卖款，用于执行第二项。四、轮候查封的北京昊瑞恒光实业有限公司在朝阳区慧忠里103楼-1层-01车库、-2层-02车库、查封的邳州乾通投资有限公司在江苏省邳州市运河镇上海东路南侧邳国用（2011）第03048号的土地使用权、冻结的北京昊瑞恒光实业有限公司名下中国建设银行11001070400053019137账户内银行存款、轮候冻结的李永广名下招商银行6214840101153101账户内银行存款，退回北京市人民检察院第三分院依法处理。”宣判后，徐扬不服，提起上诉。北京市高级人民法院于2019年9月29日作出（2019）京刑终135号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。北京市公安局朝阳分局于2018年6月14日冻结何清名下中国农业银行6228480018325795377账户项下款项78240.89元；冻结何清名下中国农业银行6228480018696607771账户项下款项233161.31元。本院于诉讼期间调取了刑事案件一审卷宗，查明：1、被害人名单载明报案人201人，包含二原告，认定诈骗金额包括商铺合同金及电商费。2、刑事卷宗中含一份孙雪的《声明》，内容意为孙雪代表昊瑞公司确认徐扬与各商户签订的商铺租赁权转让协议真实有效；对于徐扬经营行为，孙雪代表昊瑞公司予以确认和授权，该声明落款为孙雪打印姓名，手写日期为2018年9月2号。本案诉讼期间，本院就《声明》向孙雪核实，其对此予以认可。另查3，诉讼同期，本院受理涉洛克大厦B1、B2层《经营权转让合约》纠纷案件百余件，其中签约于2014年10月至2015年3月的《经营权转让合约》，均由昊瑞公司持编号为1101080555662的公章签署。该类情况中，有些合同昊瑞公司落款处有两个公章印鉴，编号为1101080555662的彩印公章印鉴，上方加盖编号为1101080555662的公章印鉴；有些合同昊瑞公司落款处仅有一个编号为1101080555662的彩印公章印鉴。收款收据均加盖编号为1101080555663的昊瑞公司财务专用章。签约于2016年3月至12月期间的《经营权转让合约》，有些合同昊瑞公司落款处有两个公章印鉴，编号为1101080555662的彩印公章印鉴，上方加盖编号为1101080555665的公章印鉴；有些合同昊瑞公司落款处仅有标号为1101080555662的彩印公章印鉴。其中，部分合同落款处加盖孙雪人名章。收款收据均加盖编号为1101080555600的昊瑞公司财务专用章。本院认为，结合双方诉辩意见及查明事实，双方争议焦点在于民刑交叉、合同效力及赔偿责任之认定，本院针对争议焦点分别予以审查：一、刑事案件的认定是否影响《经营权转让合约》效力民事诉讼与刑事诉讼在价值取向、诉讼目的、诉讼原则、证据认定标准、责任构成要件等方面均存在较大差异，刑事法律关系与民商事法律关系、刑事责任与民事责任是完全异质的两种法律关系和法律责任。同一当事人因不同事实分别发生的民事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民事案件与刑事案件遵循分别受理、分别审理原则。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”虽然《经营权转让合约》涉及刑事犯罪，但涉及刑事犯罪的事实与民事案件并非同一事实。徐扬以昊瑞公司名义订立合同的行为被刑事生效裁判认定构成合同诈骗罪，刑事法律的强制性规定针对徐扬犯罪行为进行规制，虚构事实、隐瞒真相等行为手段违法并不等同于合同内容违法，否定评价的对象并非《经营权转让合约》本身，徐扬合同诈骗罪的刑事认定并不当然否认涉案两份《经营权转让合约》的效力。《经营权转让合约》系以昊瑞公司名义订立，二原告请求昊瑞公司承担民事责任，应结合民事法律规定进行相应审查。二、《经营权转让合约》效力的判定根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案双方争议焦点在于徐扬签订合同行为是否构成表见代理。首先，徐扬无权代理行为在客观上形成了具有代理权的表象。徐扬以昊瑞公司名义与二原告签订的两份《经营权转让合约》，文本格式及约定条款与昊瑞公司曾经分销转让区位所签《经营权转让合约》内容相符。涉案合同落款处盖有尾数为662的昊瑞公司彩印印鉴，而此前昊瑞公司均使用尾数662公章印鉴签约，甚至在尾数662公章注销后，仍然使用该印鉴彩印文本签约，合同效力已经本院予以认定。且，同期《经营权转让合约》中部分文本落款加盖了孙雪人名章，孙雪于2016年4月22日经工商登记变更为昊瑞公司法定代表人，有权代表昊瑞公司从事民事法律行为。经查明，孙雪对于徐扬代昊瑞公司签约行为之效力均予确认。故此，徐扬代理行为中使用的合同文本、公章印鉴及法定代表人加盖人名章均具备有权代理的客观表象形式要素，二原告有理由相信涉案两份《经营权转让合约》转让方为昊瑞公司。其次，合同相对人在主观上善意且无过失的相信行为人有代理权。徐扬聘用销售团队通过广告宣传、张贴海报、集中签约等方式大规模分销转让涉租区位，涉租区位亦处于开放状态具备适租条件。二原告经专业销售团队介绍确立承租意向，签约现场所见合同本文条款清晰，落款处印有昊瑞公司公章彩印印鉴并在其上加盖昊瑞公司公章，现场刷卡POS签约单商户名称为昊瑞公司，付款后领取的财务收据加盖昊瑞公司财务专用章。就昊瑞公司印鉴真伪及股东变更情形的审核，赋予不具备核验条件及职业背景的二原告，明显过于严苛，亦不现实。二原告作为普通投资者，在交易过程中，已经尽到了应有的注意及审慎义务，支付合理对价，不存在过错或过失行为，善意且无过失的信任涉案两份《经营权转让合约》转让方为昊瑞公司。第三，被代理人对于无权代理行为采取放任态度。根据《股权转让协议》约定，蟹岛酒店于回购期内对中投瑞丰公司以昊瑞公司名义签约收款行为予以配合，由此可知昊瑞公司时任股东蟹岛酒店不具有参与昊瑞公司实际经营的意图。事实上，洛克大厦因大量涉诉案件于2016年3月被查封后，蟹岛酒店与中投瑞丰公司签订补充协议，将昊瑞公司法定代表人由胡友志变更为孙雪，并约定孙雪承担一切法律责任。就签署《经营权转让合约》引发争议，昊瑞公司仅通过更换法定代表人用以区分责任，并未采取积极措施加以防范,该放任行为易致合同相对方信赖无权代理人的代理行为。综上，本案符合表见代理构成要件，涉案两份《经营权转让合约》对二原告及昊瑞公司具有法律效力。合同约定昊瑞公司向二原告转让涉租区位使用权，二原告支付相应对价且自行经营损益自负，双方之间实为租赁合同关系。依据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效，故涉案两份《经营权转让合约》中关于20年经营权期满后续租12年的相关约定应属无效。另，依据合同约定，昊瑞公司迟延交付区位达60日的，二原告有权单方解除合同。昊瑞公司未向二原告交付涉租区位，二原告要求解除两份合同于法有据，本院予以支持。三、昊瑞公司承担责任的判定根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，就经营权转让款，二原告提交之财务收据中明确载明收取商铺房款，合同约定经营权转让款与第一年返款的差额与实际付款数额基本吻合，结合刷卡单可以形成证据链印证付款事实，二原告要求昊瑞公司退还20年经营权转让款与第一年返款的差额款项于法有据，续租12年租金一并判以返还，本院核算后予以支持。就广告费，结合在案证据可知，二原告向昊瑞公司支付经营权转让费的同时另行支付启航公司商铺申购费，二原告主张该笔损失理由正当，本院亦予支持，昊瑞公司赔付后可就此与启航公司另行处理。就违约责任，依据合同约定，昊瑞公司迟延交付涉租区位，则自应交付之日起至实际交付日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间相应顺延至区位实际交付之日止。昊瑞公司至今仍未履行涉租区位交付义务，二原告主张违约金于法有据，本院以原告已付经营权转让款扣减12年租金数额为本金按日万分之二标准计算60日酌情就两份合同一并判处违约金。另，鉴于（2019）京刑终135号刑事裁定书判决徐扬就受害人经济损失予以退赔，且退赔数额包含经营权转让款及广告费，故对于该两部分款项应当就刑事案件实际退赔款项于执行中予以扣减，昊瑞公司就差额部分承担赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告于靖、原告刘国帅与被告北京昊瑞恒光实业有限公司之间的二份《经营权转让合约》超过二十年租期的对应条款无效。二、解除原告于靖、原告刘国帅与被告北京昊瑞恒光实业有限公司之间的二份《经营权转让合约》。三、被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告于靖、原告刘国帅经营权转让款八十五万七千三百六十二元、赔偿损失七万元（北京市高级人民法院于2019年9月29日作出（2019）京刑终135号刑事裁定书实际退赔原告于靖、原告刘国帅的数额，在执行中予以扣减）。四、被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告于靖、原告刘国帅违约金六千零二十六元。五、驳回原告于靖、原告刘国帅的其他诉讼请求。案件受理费6535元，由被告北京昊瑞恒光实业有限公司负担（原告于靖、刘国帅已交纳，被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告于靖、刘国帅）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年六月二十八日书记员 李剑奇