北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5127号原告:张其海，男，1963年10月16日出生，汉族，无业，住山东省临朐县。原告：张立静，女，1963年10月22日出生，汉族，无业，住山东省临朐县。二原告共同委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。被告:北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路19号101室。法定代表人：孙绍先，董事长。委托诉讼代理人：陈秀梅，北京飞驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红飞，北京飞驰律师事务所实习律师。原告张其海、原告张立静与被告北京和裕房地产开发有限公司（以下简称和裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张其海、原告张立静的共同委托诉讼代理人祁兰兰，被告和裕公司的委托诉讼代理人陈秀梅、张红飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张其海、张立静向本院提出诉讼请求：1、判令和裕公司向张其海、张立静支付房屋漏水、渗水修复费332648元；2、判令和裕公司赔偿张其海、张立静2017年1月1日至2018年6月30日期间的房屋租金损失749337元；3、判令和裕公司赔偿张其海、张立静房屋装修损失278923元；4、本案诉讼费由和裕公司负担。事实与理由：2012年10月14日，张其海、张立静（买受人）与和裕公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定张其海、张立静购买和裕公司位于北京经济技术开发区北侧绿化带B街区B-9#办公楼及商业裙房-1层115号商品房，面积为417.72平方米。张其海、张立静于2014年6月将房屋装修投入使用时，发现房屋存在严重漏水问题，房屋内墙角总有水湿痕迹，查明原因为房屋外墙面未进行防水处理或防水设施不达标。进入雨季后，屋外下大雨，屋内下中雨。房屋屋顶为绿化带，该绿化带浇花时，房屋内也有漏水现象。张其海、张立静多次向物业公司反映情况，经物业公司三次维修仍无法修复，且漏水情况日益严重，房屋内无下水设施，积水无法排出，致使室内装修损坏，房屋不能正常使用。因房屋质量问题无法修复，租户经营的饭店无法正常经营，已与张其海、张立静解除《租赁协议》。和裕公司作为房屋出卖人，保证房屋质量是其当然的合同义务，其向张其海、张立静出售的房屋存在质量问题，给张其海、张立静造成了巨大经济损失，为维护自身合法权益，诉至法院。和裕公司辩称，不同意张其海、张立静的诉讼请求。第一，涉案房屋出现渗水现象与张其海、张立静餐厅的操作间防水缺陷存在因果关系。1.涉案房屋餐厅的操作间每天都会产生大量的厨房用水，流向操作间地面的排水沟，排水沟的水势必会沿着墙体向外扩散，另案中北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（2016）鉴建字第77号司法鉴定意见书鉴定意见第一项明确了该事实；2.涉案房屋餐厅的操作间防水缺陷导致隔壁113号房屋、相邻的物业用房渗漏水严重，涉案房屋内的其他房间势必会受其影响出现渗漏水情况；3.经与物业公司核实，张其海、张立静曾于2017年3月仅就其厨房操作间的防水进行了重新维修，这一事实可侧面证明张其海、张立静对其餐厅操作间防水存在缺陷是知晓的。第二，和裕公司一直积极维修涉案房屋存在的渗漏水问题。1.已对涉案房屋地下一层房间的北侧走道以及楼梯间积水问题维修完毕，现涉案房屋地下一层全部房间和西侧墙体的根部均为干燥状态；2.涉案房屋窗井密封胶不严导致的渗漏水问题系张其海、张立静人为破坏所致，与和裕公司无关；3.地下一层西侧车库的西墙和顶板的管道漏水与涉案房屋渗漏水无关；4.地下一层下沉地面的西侧和南侧墙体的防水构造以及墙体外挂石材间的密封存在瑕疵事宜，被告已维修完毕。第三，涉案房屋退租的真正原因是经营不善，并非因房屋质量问题无法修复。1.自2013年10月1日收房起至2016年5月的两年半的时间内，张其海、张立静均未向和裕公司提出涉案房屋存在质量问题而无法使用，直到另案中77号司法鉴定意见书显示113号房屋地下一层渗漏水与涉案房屋操作间防水存在缺陷有因果关系，涉案房屋的承租人即退租，是其餐厅经营不善，为逃避追偿而退租，并非因房屋渗漏水严重。综上，请求法院驳回张其海、张立静的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月14日，和裕公司（出卖人）与张其海、张立静（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（以下简称《预售合同》），约定由张其海、张立静购买和裕公司位于北京经济技术开发区北侧绿化带B街区B-9#办公楼及商业裙房-1层115的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共计417.72平方米，张其海、张立静是涉案房屋的共同共有人。出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付商品房。合同第十八条保修责任约定，在该商品房保修范围和保修期内发生质量问题，双方没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。2013年10月1日，和裕公司向张其海、张立静交付了涉案房屋。房屋防水的保质期为5年。2014年5月28日，张其海、张立静与北京汉府餐饮管理有限公司（以下简称汉府公司）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定张其海、张立静将涉案房屋出租给汉府公司，租赁期自2014年6月1日起至2019年5月31日止，共计五年，第一、二年租金为453114元，第三年租金为475770元，第四年租金为499558元，第五年租金为524536元。汉府公司承租后用于经营餐厅。2016年5月19日，张其海、张立静以房屋投入使用后漏水严重为由起诉和裕公司，要求解除双方签订的《预售合同》，并退还房款、赔偿损失等。张其海、张立静于2016年12月28日撤回起诉。2017年1月8日，张其海、张立静（甲方）与汉府公司（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议》），约定：甲乙双方同意于2016年12月31日前解除《租赁合同》，乙方于2017年1月10日前将房屋腾空。第四条载明：“乙方承诺腾空房屋时，不破坏房屋内地面墙面房顶等固定装修，不拆除屋内音响、监控、凉菜间空调、消防、风冷盘管、凉菜间平冷柜、门、窗、灯具等设施。甲方于2017年1月10日前补偿乙方装修剩余价值278923元”。2017年2月28日，张其海、张立静再次对和裕公司提起诉讼，要求和裕公司修复房屋漏水并赔偿损失，案号为（2017）京0115民初5774号。在该案审理过程中，经本院委托，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就涉案房屋的漏水、渗水原因于2018年4月11日出具了第126号《司法鉴定意见书》（以下简称126号鉴定书），鉴定意见为：涉案房屋渗漏水的原因与地下一层车库西墙和顶板的管道端部漏水、楼梯间墙体B4x1-U～1-V防水构造存在缺陷、地上一层下沉庭院西侧和南侧墙体防水构造及墙体外挂石材间密封存在缺陷、地上一层窗井及窗井上部墙体外挂石材和金属板间密封存在缺陷有关。该鉴定中心于2018年8月7日就涉案房屋的漏水、渗水源修复方案出具第167号《司法鉴定意见书》（以下简称167号鉴定书），修复方案为：一、漏水源修复方案；1.修复范围：地下一层车库西墙和顶板的管道、楼梯间墙体B4×1-U～1-V、地上一层下沉庭院西侧和南侧墙体防水构造及墙体外挂石材、地上一层采光窗井；2.建议修复方案：（略）；二、漏水造成装修损失修复方案：1.修复范围：涉案房屋地下一层所有墙体以及房间1～房间4的木地板；2.建议修复方案：（略）。2018年12月5日，张其海、张立静再次撤回对和裕公司的起诉。本次诉讼为张其海、张立静第三次起诉。张其海、张立静主张其于2018年6月对涉案房屋自行委托北京东方创业防水装饰工程有限公司进行修复，支出维修费332648元，并提交了《防水维修报价清单》。和裕公司称该维修报价清单中载明的修复项目与上述鉴定部门出具的修复方案重叠的项目金额仅为37870元，和裕公司仅认可该部分修复费用。另查，2015年，涉案房屋的隔壁邻居113号房屋业主王碧莹因房屋漏水问题起诉和裕公司要求维修房屋并赔偿损失等。本院认为，张其海、张立静与和裕公司签订的《预售合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋漏水原因经126号鉴定书鉴定为“地下一层车库西墙和顶板的管道端部漏水、楼梯间墙体B4x1-U-1-V防水构造存在缺陷、地上一层下沉庭院西侧和南侧墙体防水构造及墙体外挂石材间密封存在缺陷、地上一层窗井上部墙体外挂石材和金属板间密封存在缺陷”。上述房屋漏水在质量保修期内，和裕公司应承担房屋质量保修义务。房屋出现漏水情况后，和裕公司未能及时妥善处理，张其海、张立静自行进行了维修，现张其海、张立静主张其支付涉案房屋漏水的维修费用，于法有据，本院予以支持。对于合理的维修费数额，张其海、张立静作为原告应就其主张承担举证责任。张其海、张立静向本院提交了《防水维修报价清单》（以下简称《报价清单》），显示维修费用共计332648元，和裕公司不认可该《报价清单》的维修项目及价格，故合理的维修费用的确定应以126号和167号鉴定书涉及的维修项目及维修方案作为依据。但张其海、张立静对维修方案所涉及的维修费用不申请造价鉴定，应承担举证不能的不利后果。和裕公司认可的《报价清单》项目及对应的维修费用为37800元，本院对此不持异议。关于房租损失，涉案房屋出现漏水的质量问题后，和裕公司未能及时妥善处理，未尽到质量保修责任，应承担因此对张其海、张立静造成的损失的赔偿责任。张其海、张立静主张因房屋漏水对其正常使用房屋造成了影响，并导致承租方汉府公司与其解除《租赁合同》，本院予以采信，故对张其海、张立静主张的房屋租金损失，本院予以支持，但其主张房租损失数额过高且明显不合理，本院结合本案房屋漏水及房屋租赁的实际情况，酌定房屋损失为100000元。关于装修损失，根据《解除协议》第四条的约定，张其海、张立静支付汉府公司的装修剩余价值，包括未拆卸的音响、监控、空调等设施。张其海、张立静主张的装修损失178923元是其补偿承租方的装修剩余价值，其该项主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付张其海、张立静维修费用37870元；二、北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿张其海、张立静房屋租金损失100000元；三、驳回张其海、张立静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17048元，减半收取计8524元，由张其海、张立静负担6995元（已交纳），由北京和裕房地产开发有限公司负担1529元（于本判决生效后七日内支付给张其海、张立静）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇二〇年六月二十四日书记员  付云梅