湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初600号原告：罗正波，男，汉族，1979年6月26日出生，湖北省广水市人，住广水市。被告：广水市百盛广场商贸有限公司。住所地：广水市广水办事处公园路1号。法定代表人:殷道胜，公司总经理。原告罗正波与被告广水市百盛广场商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法组成由审判员李远锋担任审判长,审判员李永红,孙桃梅组成的合议庭,公开开庭进行了审理，原告罗正波、被告广水市百盛广场商贸有限公司(以下简称:百盛商贸公司)法定代表人殷道胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗正波诉称：1、请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同的法律效力有效；2、判令被告百盛商贸公司支付逾期门面租金151984元及违约金131088元；3、本案诉讼费用由被告百盛商贸公司承担。事实及理由：2016年1月29日，原告罗正波与被告百盛商贸公司签订《广水市存量房买卖合同》，约定原告罗正波购买被告百盛商贸公司位于广水百盛商业广场的商铺一间，商铺编号为一层106号，建筑面积21.15平方米，房价款为436960元。合同第七条约定，合同生效之日起一年内办理产权过户手续，被告百盛商贸公司违反合同约定未办理。2016年1月30日，被告百盛商贸公司向原告罗正波开具金额为436960元的收据,票据号码为6330057号。2016年1月29日,原、被告签订了《委托经营管理协议》,由被告百盛商贸公司承包管理经营上述房屋商铺,期限为2016年1月29日至2028年6月29日,年租金为37996元。被告百盛商贸公司违反协议第八条第2项约定自2016年1月29日后未支付租金，应按房屋价款3%承担违约金。被告百盛商贸公司辩称：原、被告签订《广水市存量房买卖合同》及被告百盛商贸公司向原告罗正波出具金额为436960元的收据均属实，但原告罗正波并未实际支付购买商铺款。2016年1月30日，案外人陈名新以案外人殷燕斌借其高额利息的借条、欠条在被告百盛商贸公司公司财务一次性抵账，开出罗正波、蔡诗娥、杨小兰、陈业强、陈菊香和陈春香等六人购买商铺的收据，总金额为2507007元。原告罗正波购买商铺应当出具银行转账、存款公司账号的凭据，抵账取得的收据不能作为已付商铺款的凭据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人陈名新将其向罗正波、蔡诗娥、杨小兰、陈业强、陈菊香、刘祖军、黄典伟和陈春香的借款借给案外人殷燕斌，被告百盛商贸公司在殷燕斌出具的欠条上加盖公章。殷燕斌没有如期向陈名新还款，陈名新亦无法向罗正波、蔡诗娥、杨小兰、陈业强、陈菊香、刘祖军、黄典伟和陈春香等人偿还借款，协商以被告百盛商贸公司名下位于广水办事处公园路广水百盛商业广场的商铺抵偿罗正波、蔡诗娥、杨小兰、陈业强、陈菊香和陈春香等六人的债务（黄典伟将其债权转让给陈业强、刘祖军将其债权转让给陈菊香），商铺位置由罗正波等六人自行选定。嗣后，罗正波等六人分别与被告百盛商贸公司签订了《广水市存量房买卖合同》和《委托经营管理协议》，罗正波等六人选定的商铺应支付总价款为2558007元，原、被告在庭审中确认陈名新与殷燕斌、被告百盛商贸公司之间的借款本息合计为2260000元，两项相抵后不足款项由陈名新向被告百盛商贸公司出具欠条。被告百盛商贸公司从陈名新处收回殷燕斌及其公司出具的全部欠条原件及陈名新出具的欠条后，向罗正波等六人分别出具总金额为2558007元的购房款收据。被告百盛商贸公司将其所有的位于广水市广水办事处公园路1号御景世纪城的第一层房屋（建筑面积1308.11㎡）分割成若干商铺对外出售，案涉商铺即属其中之一。该层房屋整体已办理房屋所有权证，但尚未分割办理至每个商铺名下。上述房屋在划分成商铺对外销售前已抵押银行并办理了抵押手续，被告百盛商贸公司未将该事实告知原告罗正波。本案中，2016年1月29日，原告罗正波（乙方）与被告百盛商贸公司签订《广水市存量房买卖合同》载明：乙方购买的商铺编号为1层106号，建筑面积21.15平方米，房价款为3686454元；甲方应在收到乙方全部房款当日内，将房屋交付给乙方；本合同履行中如发生争议，由甲乙双方友好协商解决，协商不成时，可选择下列第1种方式解决：1、提交随州仲裁委员会仲裁；本合同签订之日视为已交房，同时签订“百盛广场商铺委托经营管理协议”。2016年1月29日，原告罗正波（甲方）与被告百盛商贸公司（乙方）签订《委托经营管理协议》和《回购协议》，《委托经营管理协议》载明：原告罗正波委托被告百盛商贸公司对该商铺进行经营管理，委托期限为12.5年，即2016年1月29日至2028年6月29日；商铺的年租金收益标准为37996元，第一年租金从应支付的合同总款中扣抵，第二年起租金以上述标准按年支付，支付时间以协议签订之日起计为每年度的第一个月之内；被告百盛商贸公司超过约定时间，未能向原告罗正波支付租金，每逾期1个月，原告罗正波向被告百盛商贸公司支付购买该商铺时的总价款的3%作为违约金。依《广水市存量房买卖合同》约定原告罗正波向被告百盛商贸公司支付购房款为386454元，双方另口头约定原告罗正波加付装修款50506元。被告百盛商贸公司向原告出具两张收据金额为285906元（其中商铺装修费50506元）和51000元（购商铺预付款）。原、被告均认可被告百盛商贸公司向原告罗正波已支付商铺第一年租金37996元。本院认为：一、关于本案中存在的法律关系分析。本案存在三个法律关系,第一个是罗正波等六人与案外人陈名新之间、陈名新与案外人殷燕斌、被告百盛商贸公司之间的借款合同关系,第二个是罗正波等六人与被告百盛商贸公司之间的房屋买卖合同关系,第三个是罗正波等六人与陈名新及殷燕斌、被告百盛商贸公司三方的债权债务转移、抵偿合同关系。罗正波等六人与被告百盛商贸公司之间的房屋买卖合同关系是三方债权债务转移合同的履行内容之一和合同目的得以实现的基础,并与三方债权债务转移、抵偿合同关系同时协商一致,形成本案诉争事实。如果房屋买卖合同有效且完全履行,则罗正波等六人取得案涉房屋所有权；依照三方债权债务转移、抵偿合同的约定,被告百盛商贸公司将收取罗正波等六人购房款2558007元的债权转让给陈名新，以抵偿其和殷燕斌向陈名新负有的2260000元债务（超出部分由陈名新向被告百盛商贸公司出具欠条，形成一个新的债权债务与本案无关）；罗正波等六人据此对陈名新负有支付2558007元购房款的债务，因罗正波等六人对陈名新享有债权，双方债权债务抵偿后，则罗正波等六人与陈名新之间的债务、陈名新与殷燕斌、被告百盛商贸公司之间的债务、被告百盛商贸公司与罗正波等六人之间的债务均能全部实现和抵偿。被告辩称原告罗正波等六人应支付的购房款合计为2507007元，与合同约定不符，本院不予采信，本院确认原告罗正波等六人应支付的购房款合计为2558007元。二、关于商铺买卖合同效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保,抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本院认为,以上法律规定是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。物权法第一百九十一条中的转让,指的是不动产物权变动的结果,而不是原因,引起不动产变动原因行为即合同的效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。本案中，涉案商铺在出卖前设有抵押权,被告百盛商贸公司至今未偿还借款,该抵押权尚未消灭。被告百盛商贸公司出售商铺未通知抵押权人亦未经抵押权人同意,与原告罗正波等人签订抵押财产转让合同,该行为不会导致抵押权的消灭,抵押权人仍可行使抵押权,也即抵押权存续期间,未经抵押权人同意转让抵押商铺的行为,不影响商铺买卖合同的效力。且原、被告签订的《广水市存量房买卖合同》、《委托经营管理协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。关于对设有抵押权涉案商铺能否办理过户手续，因原告罗正波在本案中未主张，故本院对此不作审理。三、关于《广水市存量房买卖合同》的履行。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。被告百盛商贸公司在殷燕斌向陈名新出具的欠条上盖章、被告百盛商贸公司收受了陈名新交付的欠条原件、向陈名新交付了罗正波等六人的购房款收据，均是被告百盛商贸公司自愿实施的民事行为，并无欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、违背真实意思的情形，应属有效的合法民事行为；即被告百盛商贸公司自愿与殷燕斌共同承担陈名新债务的行为、被告百盛商贸公司将收取罗正波等六人购房款的债权转让给陈名新的行为、陈名新以受让的债权与原告罗正波等六人的债务相抵偿的行为均为合法有效的民事行为。被告百盛商贸公司辩称罗正波等六人应以现金的方式支付购房款，与合同约定及事实不符，本院不予支持。关于罗正波等六人与陈名新之间的借款行为及债务利息是否合法有效、债务与购房款是否对等，陈名新与殷燕斌、被告百盛商贸公司之间的借款行为及债务利息等是否合法有效、是否足额抵偿，因双方当事人在本案审理中均未主张和提出异议，本院对此依法不作审理，双方可另案主张。四、关于《委托经营管理协议》的履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告罗正波依照《委托经营管理协议》的约定，履行了商铺交付义务，被告百盛商贸公司理应依约如期给付租金。虽然《广水市存量房买卖合同》、《委托经营管理协议》和收款收据载明的收付款金额与原、被告陈述的金额不符，但原、被告均认可2016年1月至2017年1月28日的租金已支付，本院对此予以确认。原告罗正波主张被告百盛商贸公司即自2017年1月29日至2021年1月28日的租金151984元（37996元/年×4年），符合法律规定，本院予以支持。被告百盛商贸公司未按约定向原告支付租金构成违约，被告百盛商贸公司应赔偿原告罗正波的经济损失。《委托经营管理协议》第八条第二款“被告百盛商贸公司超过约定时间，未能向原告罗正波支付租金，每逾期1个月，原告罗正波向被告百盛商贸公司支付购买该商铺时的总价款的3%作为违约金”的约定明显与法律规定不符，应属笔误，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院确定原告罗正波的损失为以应付租金款为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算。五、关于管辖争议。在审理过程中，原、被告双方均未向本院声明仲裁条款，也未对本院受理案件提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，本院有权对本案进行审理。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四二之规定，判决如下：一、罗正波与广水市百盛广场商贸有限公司于2016年1月29日签订的《广水市存量房买卖合同》有效。二、广水市百盛广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向罗正波支付2017年1月29日至2021年1月28日的商铺租金151984元及违约金（以应付租金款为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算）。三、驳回罗正波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976元，由被告广水市百盛广场商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于随州市中级人民法院。审判长  李远锋审判员  孙桃梅审判员  李永红二〇二〇年六月十五日书记员  冯爱学