河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初447号 原告（反诉被告）：刘英，女，汉族，1977年9月27日出生，住址：河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：陈永红（原告之夫），男，1978年6月22日出生，住河北省保定市莲池区。 被告（反诉原告）：河北泽润房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市清苑区光明东路328号，统一社会信用代码：91130608398971666Y。 法定代表人：段卫中，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 原告刘英与被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月17日立案受理，依法由审判员石冲屹适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告刘英（反诉被告）及其委托诉讼代理人陈永红、被告（反诉原告）泽润公司委托诉讼代理人徐志磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘英向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《紫园尚品。内部认购协议书》（编号625）；2、依法判令被告返还给原告已付购房款263000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2017年4月4日签订了《紫园尚品.内部认购协议书》（编号625），约定由原告购买被告开发的位于清苑区的房屋，建筑面积85平米，总房款816000元。原告于合同签订的当日将263000元的首付款转入被告公司账户。2017年4月5日保定市清苑区人民政府出台了《关于加强房地产市场管理的意见》对在城区购买第3套及以上住房的居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。因原告在购房前已拥有两套住房，此次政府出台的限贷政策致使原告不符合商业贷款的条件，无法获取贷款，因此原告无法继承履行与被告之间签订的认购协议。原告在获知无法贷款的消息后，第一时间向被告提出要求解除双方签订的认购协议（当时被告尚未获取预售许可证），返还已付的购房款，但被告却迟迟不与原告解除认购协议，并拖延至今。原告认为，原告无法继续履行认购协议，是因为国家政策的原因，系因不可抗力因素致使合同目的不能实现，无法继续履行。双方均有权解除认购协议。但被告却迟迟不予解除，拒不返还原告已付房款。原告迫于无奈，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，诉至贵院，望判如所请。 被告泽润公司辩称：不同意解除与刘英签订的紫园尚品内部认购协议书。刘英起诉要求解除该协议书没有事实法律根据，根据泽润公司与刘英签订的协议书的约定，如果刘英符合贷款条件可以办理房屋按揭贷款，如果因刘英个人原因造成不能办理房屋贷款，刘英应以现金形式支付剩余房款，根据合同约定，刘英要求解除合同返还购房款没有法律依据，法院应驳回其诉讼请求。 泽润公司提出反诉请求：1、请求法院依法判令合同有效，要求刘英依法履行《紫园尚品内部认购协议书》；2、如法院判令解除合同，请求依法判令刘英赔偿泽润公司楼房损失贰拾万元整（以评估鉴定为准）。事实及理由：2017年4月4日，由于清苑区毗邻雄安新区，刘英预测清苑楼盘有投资价值，刘英对该楼房及开发项目的相关证据及其具体情况了解后，泽润公司与刘英签订《紫园尚品内部认购协议书》。现房地产受国家政策影响，清苑区房地产有小幅度回落。现本案所争议的房产价值远远低于当时刘英购买时的价值，双方签订的《紫园尚品内部认购协议书》如被法院判决解除们根据法律规定及合同约定，造成泽润公司损失巨大，刘英应赔偿泽润公司房屋损失贰拾万元整（以评估鉴定为准）。2020年6月5日泽润公司变更反诉请求，将第2条内容变更为要求刘英履行合同，办理房屋按揭贷款，如刘英不能办理房屋按揭贷款，要求刘英依法向泽润公司交付剩余房款570000元。 刘英答辩称，1、双方之间签订的《紫园尚品.内部认购协议书》可以认定为无效，原因如下：（1）签订本协议时，泽润公司故意隐瞒了其未获取房屋预售许可证的事实而且扬言并催促我“今天不买，明天还要涨价”；泽润公司以隐瞒真相，制造恐慌情绪等手段,致使我受到泽润公司的诱骗才签订了该协议书；（2）我之所以在泽润公司获得预售证之后才进行起诉，是因为泽润公司蓄意拖延而致。2017年4月5日，清苑政府出台了[2017]14号文件后，我立即去泽润公司的售楼部告知我已不符合限购政策，结果大门紧锁，才得知“该楼盘无预售证不能公开销售”，我立即要求且后续也多次要求泽润公司退还房款，泽润公司惯以“协商解决，不是你一家，领导正在考虑此事”为由持续拖延到泽润公司获得预售证之后，就明确表示“不退了”，（有录音作证）。因而才导致我在泽润公司获得预售证之后才起诉，这纯属泽润公司在双方信息不对称的情况下有意欺骗，拖延所致。2、我无法继续履行该协议，原因如下：（1）根据清苑区政府出台的[2017]14号文件《关于加强房地产市场管理的意见》的规定对在城区购买第3套及以上住房的居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。因我在购房前已经拥有两套住房，此次政府出台的限贷政策致使我不符合商业贷款条件，无法获取贷款，因此，泽润公司虽然现在获得了预售许可证，但我仍然不符合贷款政策，无法继续履行该协议。这属于不可抗力，签合同时，双方不可预知，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人；而且，泽润公司负有“隐瞒、蓄意拖延”等严重过错，应当赔偿我的损失；（2）逾期交房超过60天，就可以退还房款，现已经超过半年没有交房，所以应该退还房款。 原告刘英围绕诉讼请求依法提交了以下证据: 1、认购协议书，证明原、被告双方于2017年4月4日签订了该协议，编号625。购买泽润公司开发的紫园尚品小区4号楼2单元1302室，建筑面积85平，总房款是816000元。 2、已付购房款收据2张，证明原告于签订紫园尚品.内部认购协议书当日将263000元转入被告账户，被告向原告开具了收据。 3、房屋产权证书1套，购房贷款担保合同1份，证明原告在购买被告开发的住宅之前已经购买了两套住宅。 4、清苑区人民政府【2017】14号文件关于加强房地产市场管理的意见，证明2017年4月5日保定市清苑区人民政府出台了限贷政策，对在城区购买第三套及以上住房的居民家庭暂停办理商业性个人住房贷款，原告因不符合限行贷款政策而无法办理商业贷款，致使无法继续履行合同。 5、光盘一张，2017年8月25日原告与被告公司销售人员之间的通话录音，证明原告在2017年8月25日前即多次向被告提出要求解除协议，退还全部已付购房款。但被告均以各种理由进行推脱，拒不退还。 6、2019年3月10日原告与被告公司销售人员之间的现场录音。证明原告继续要求被告退款，被告仍以各种理由进行推脱，并且被告此时仍未获取房屋预售许可证。 7、紫园商品房屋预售许可证复印件，证明被告于2019年5月13日才获得该楼盘的房屋预售许可证。 被告泽润公司质证意见： 1、对原告提供的紫园尚品.内部认购协议书真实性无异议，但根据该协议第九条第一款的约定，如果由于本案原告的原因而银行未予贷款的，乙方（刘英）应将剩余房款以现款的方式给付价款。 2.对原告提供的这两张票据真实性无异议，但其中有一个收据是房款是246000元，另外一个款项是收的团购费，不是购房款，我方只认可收到房款246000元。 3.对原告提供的房产证的真实性无异议。对个人购房借款担保性合同的真实性无异议。 4、对清苑区人民政府【2017】14号文件真实性无异议，根据清苑区人民政府【2017】14号文件的规定，允许购买第三套房，符合法律规定，只是暂停办理商业贷款，不是说永久不能办理。 5、不认可录音的证明目的，不能确定是和我公司工作人员的通话。 6.紫园商品房屋预售许可证复印件无异议，说明紫园尚品已经取得了五证。 本院对证据认证如下：刘英提供的证据1、3、4、7，泽润公司无异议，本院予以确认。刘英提供的证据2，泽润公司称认可房款，对团购费不予认可。因收据盖有泽润公司公章，证明泽润公司已收到该款，故对证据2，本院予以认可。刘英提供的证据5、6，泽润公司不予认可，且录音真实性无法查实，本院不予采信。 原告刘英称，1、被告故意隐瞒其未获取预售许可证的事实，制造房价大幅上涨的恐慌情绪，原告因受被告诱骗，与被告签订了认购协议，后因清苑区政府出台了房屋限贷政策，原告随即以此两方面原因告知被告要求退房退款。被告以各种理由拖延时间，致使原告在被告获取预售许可证并明确告知拒不退还购房款之后，才起诉主张。因此，被告与原告签订的协议可以认定为无效，请求法院予以解除。2、因被告过错造成原告财产损失，被告应予以赔偿，原告的损失为房款利息损失，根据法律规定，被告应当自签订协议之日起按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款基准利率的1.5倍向原告支付逾期退款的利息。3、被告现在虽已经获取了预售许可，但原告仍不符合贷款政策，无法继续履行协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金263000元及利息48394.34元（1163天除以365日乘263000元乘3.85%（中国人民银行LPR）乘1.5倍等于48394.34元）返还买受人。因此，原告有权要求被告退还房款本金及利息，而且，被告负有严重过错，原告有权要求被告赔偿损失。4、关于原告违约的问题，原告并未违约，原告早在被告获得预售许可之前及清苑区出台限贷政策次日即要求退房退款，原告并未违反协议约定，系被告违规销售房屋且故意拖延、拒不退房退款的过错。5、被告所称房屋价值折损与原告无关，原告本身无任何过错，即使产生房屋价值的回落，也系房产市场正常价格波动，不可预知，不能作为被告的实际直接损失，并且在被告获得预售许可之前原告已多次要求退还房款，此时被告无权出售房屋，因此，即使产生任何损失也应由被告自行承担。 被告泽润地产抗辩称，1、签订协议书时被告方没有隐瞒所涉房产的具体情况，之所以本案的原告在2017年4月份购买该房产，一是因为清苑县改清苑区，二是雄安新区的成立，原告认为该房产有增值价值才购买。本案原告对所购买的房产的现状当时进行了初步的了解，被告方当时没有声称该楼盘具有五证，所以不存在欺诈隐瞒。2、我方认为清苑县人民政府出台了限贷政策，本案的原告具有购买该商品房的资格，根据原、被告签订的认购协议书的约定，由于乙方（刘英）的原因商业贷款不能办理，原告可以选择以现金的方式支付，所以不存在不能支付的事实。所以本案的原告要求被告返还房款没有事实依据。3、关于利息主张，原告所引用的法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第二十三条错误，不适用于本案。4、根据原告出示的收据，我们只认可收到房款246000元，团购费是被告代收，给付给房屋中介，我们没有收到实际款项。 泽润公司围绕其反诉提交协议书一份，要求原告交付剩余房款553000元变更为570000元。原告签订的认购协议书不存在法律无效的情形，系双方真实的意思表示。根据原告提供的商品房预售许可证能够证实在原告起诉时本案所涉房产已经拥有五证。根据法律规定在起诉时开发商具有五证，法律应当认定该协议书合法有效。根据原被告签订的认购协议书第九条规定，虽然清苑区政府出台的限贷政策，由于乙方的原因商业贷款不能办理，原告可以选择以现金的方式支付，所以不存在不能支付的事实。依法履行双方签订的认购协议书，鉴于原告缴纳的房款为246000元，尚欠570000元（816000元-246000元），原告应继续缴纳剩余房款。刘英质证称对协议书真实性无异议，泽润公司变更诉讼请求没有任何法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月4日，原告刘英与被告泽润公司按揭贷款购买清苑区房屋一套，面积85平米，单价9600元／平方米，房屋总价款816000元，原告刘英于2017年4月4日交纳给泽润公司购房首付款246000元、团购费17000元。2017年4月5日保定市清苑区人民政府发布【2017】14号关于加强房地产市场管理的意见的文件，保定市清苑区人民政府出台了限贷政策，为此双方发生纠纷，原告刘英诉至法院。 本院认为，原、被告虽未签订房屋买卖合同，但双方签订的《内部认购协议书》对小区名称、面积、价款等作了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故原、被告双方应认定为成立商品房买卖合同关系，该合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泽润公司在出卖房屋时虽未取得商品房预售许可证，但于原告起诉前涉案房屋已经符合商品房预售标准。原告未能提供证据证明被告确实存在违法行为。故本院对于刘英要求被告泽润公司返还购房款的主张予以驳回。虽限贷政策致使刘英无法办理贷款，但《认购协议》签订时双方约定“如乙方（刘英）原因，而银行未予以贷款的，乙方应将剩余房款以现款方式给付给甲方（泽润公司）”，刘英与泽润公司之间已对贷款情形预先进行了设想并作出约定，该限贷政策正符合约定情形，因此刘英要求解除双方签订的《紫园尚品内部认购协议书》，本院不予支持。泽润公司要求履行该认购协议书的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下， 一、原告（反诉被告）刘英与被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，依法继续履行《紫园尚品内部认购协议书》。 二、驳回原告（反诉被告）刘英的诉讼请求。 本诉案件受理费2663元，反诉案件受理费40元，共计2713元，由原告（反诉被告）刘英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  石冲屹 二〇二〇年六月十六日 书记员  杨 明