北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初38300号原告：张某，女，1979年5月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：孙某，女，2006年7月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：潘国强，男，1954年12月4日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：吴有凤，女，1953年4月10日出生，汉族，住北京市海淀区。四原告共同委托诉讼代理人：丁垚，北京市炜衡律师（石家庄）律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：刘斌，北京市炜衡律师事务所律师。被告：武文奎，男，1947年6月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨小娜，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：海兴来，男，1963年10月10日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马力超，北京太古律师事务所律师。原告张某、孙某、潘国强、吴有凤与被告武文奎、海兴来确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其四原告共同委托诉讼代理人丁垚、刘斌及被告武文奎之委托诉讼代理人杨小娜，被告海兴来之委托诉讼代理人马力超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某、孙某、潘国强、吴有凤向本院提出诉讼请求：请求确认武文奎与海兴来签署的房屋买卖合同无效，撤销海兴来对×3号房屋的过户登记；请求武文奎、海兴来承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张某、孙某、潘国强、吴有凤撤回撤销海兴来对×3号房屋的过户登记的诉讼请求。事实与理由：2008年10月张某的丈夫孙某1与武文奎签订《买卖协议》，约定由武文奎向孙某1转让×3号房屋所有权，孙某1、武文奎及其妻子刘桂琴在《买卖协议》中签字确认。武文奎应于该房屋可办理不动产权所有证书时，办理过户登记手续，并将房屋过户至孙某1名下。2009年6月，按照《买卖协议》的约定，武文奎在配合孙某1及张某验收房屋后，孙某1及张某领取了房屋钥匙及《入住协议》等资料，并开始装修及实际居住该房屋至今。2015年，孙某1去世，我方作为其合法继承人继承了《买卖协议》中约定的权益；同时，孙某、潘国强、吴有凤同意将该房屋过户至张某的名下。因此，张某成为该房屋所有权的合法受让人。但2016年诉争房屋可以办理产权登记后，武文奎将自己登记为了该房屋的不动产权所有人，虽经张某多次催促，武文奎一直拒绝履行《买卖协议》中约定的过户义务，将房屋所有权过户登记至张某名下。武文奎甚至为了毁约将张某诉至法院，该排除妨害案于2019年3月21日在海淀区人民法院开庭审理，武文奎当庭承认其与孙某1签署房屋买卖协议的事实。因有其他法律关系，经法官释明后武文奎当庭撤诉。然而，2019年4月16日，海兴来来到张某住处，称武文奎已将房屋出售，要求张某腾房。张某遂了解到，武文奎已于2019年4月4日将案涉房屋过户登记至海兴来名下。因海兴来在购买案涉房屋前，并未实地现场查看案涉房屋状态；在案涉房屋已被张某占有的情况下，海兴来也未通过任何途径了解房屋占有人相关情况；同时，作为房屋买卖此类大宗商品交易，海兴来与武文奎的交易完成时间明显过短，武文奎主观上存在恶意，因此，我方有理由认为武文奎、海兴来恶意串通虚构的案涉房屋买卖交易，签订《房屋买卖合同》以及恶意办理房产过户。综上所述，武文奎、海兴来的行为，严重侵害了我方作为《买卖协议》相对人继承人、涉案房屋所有人的合法权益。根据合同法、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，我方为维护自身的合法权益，特向房屋所在地法院北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求贵院依法确认海兴来与武文奎签署的房屋买卖合同无效。武文奎辩称，不同意张某、孙某、潘国强、吴有凤的诉讼请求。我跟孙某1之间不存在房屋买卖合同法律关系。我因种种原因向孙某1借贷，因此曾签订过借据，借据在债主即孙某1手中，我从未签署过张某、孙某、潘国强、吴有凤证据中的买卖协议，按照张某、孙某、潘国强、吴有凤所述，房屋买卖属于大宗商品交易，所谓合同只是一张纸条，签订时间也没有，不符合一般交易场景。其次该协议内容房屋价款70万元也不属实。我从未收到过孙某1交给我任何购房款，另外张某、孙某、潘国强、吴有凤诉状我曾在排除妨害纠纷案件中承认签署过此协议，此说法不实。经与排除妨害纠纷一案代理人核实，我本人没有出庭，且代理人从未承认过此事实，因此我与孙某1不存在房屋买卖合同法律关系，且我是合法产权人，涉案房屋是我拆迁回购房，2016年我根据规定办理产权证，我有权利处置该房屋，我与海兴来是经过正常的商议之后确定了交易价格并且委托中介机构办理交易手续。因此，我与海兴来之间的买卖合同合法有效，我有权将合法所有的房屋转让给他人。海兴来辩称，不同意原告的诉讼请求。一、我与武文奎通过正规合法途径进行交易支付对价办理变更登记；二、张某、孙某、潘国强、吴有凤诉状中所述恶意串通不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张某与孙某1于2002年6月18日登记结婚，婚后育有一女孙某（2006年7月14日出生）。潘国强、吴有凤系孙某1父母。孙某1于2015年1月11日去世。张某、孙某、潘国强、吴有凤主张，孙某1生前与武文奎签订过《买卖协议》，本案中，其向本院提交《买卖协议》的复印件，内容为：“经双（方）协义（议）武文奎将×3号房卖给孙某1，房价总款70万元整，双方不得反悔，如有反悔，反悔方倍（赔）对方30%违约金。特此证明”。落款处买方孙某1、卖方武文奎、刘桂琴签名。武文奎对该《买卖协议》的真实性不予认可，其称曾向孙某1借过钱，但并未签订过该买卖协议。张某、孙某、潘国强、吴有凤称现《买卖协议》原件并未在其手中，无法出示《买卖协议》原件，其主张《买卖协议》原件现在案外人张国辉手中（电话137XXXXXXXX），本院当庭致电张国辉核实，其称原件曾在其手中，但其已将原件交给武文奎。武文奎曾于本案立案前，以产权人的身份起诉张某、孙某、潘国强、吴有凤，以排除妨碍为案由，要求后者腾退涉案房屋。该案于2019年3月21日开庭时，张某、孙某、潘国强、吴有凤曾提交《买卖协议》原件，对此经该案武文奎代理人向其本人核实，明确“被告提交的买卖协议的字是原告本人签的，但具体法律关系不是买卖，我们是向被告借款，房屋没抵，是当时孙某1的要求”。经本院释明双方之间应当先就合同关系进行处理后，武文奎申请撤诉。2019年4月4日，武文奎（出卖人）与海兴来（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定前者将涉案房屋以1087000元的价格卖给后者，涉案房屋面积71.64平方米。双方已经办理房屋过户手续，现涉案房屋产权已登记至海兴来名下。本院就该房屋房款支付情况、实际居住情况及看房情况等内容进行核实：就房款支付情况，在双方签订买卖合同当日即2019年4月4日，通过武文奎名下的涉案房屋房款交易账号对账显示，其收取海兴来一笔187000元、一笔900000元，合计1087000元，同日，其向案外人张霞分两笔支付187000元、900000元，合计1087000元。通过海兴来名下的涉案房屋房款交易账号对账显示，其于2019年4月3日，收到案外人张霞、张国辉分三笔支付的款项，分别为200000元、500000元、200000元，三笔合计900000元；2019年4月4日，收到张霞支付187000元，同日，海兴来分两笔向武文奎账户支付900000元、187000元，合计1087000元。对此，本院通知案外人张霞到庭说明情况，其向本院陈述内容主要如下：张霞主张其曾于2012年5月23日向张某以现金形式出借60万元，张某以涉案房屋作为抵押，但并未办理抵押登记，而是将涉案房屋的拆迁协议及孙某1与武文奎签订的《买卖协议》原件交付张霞。后武文奎以排除妨碍为由起诉张某、孙某、潘国强、吴有凤腾房，张某为证明其与武文奎之间存在买卖合同关系，要求借用拆迁协议及买卖协议原件，张霞没有同意。后其多次致电张国辉，张国辉于开庭当日，将上述协议原件带至法庭，为的就是给张某作证。因张国辉当时并未携带身份证无法进入法庭，张某再三要求把原件借用张霞仍不同意。张某向张霞称现在没钱还，等与武文奎打赢官司后再归还借款，且表示仅偿还一半借款即30万元。鉴于张某拒不还钱，张霞想起来自己有个朋友海兆磊，正好想买婚房，索性张霞就让武文奎卖给张霞朋友海兆磊，价格是按照中介评估的市场价格。最后张霞、武文奎、海兴来商量：武文奎同意海兴来（海兆磊的爸爸）给他100万，他把房本过户给海兆磊的爸爸海兴来，同时张霞要把张霞手上的原件拆迁协议和与武文奎有关的买卖协议给武文奎。由于事情太突然，海兴来来不及准备房款，张霞就同意先把100万借给海兆磊付给武文奎，剩下的余款，海兆磊今后给张霞。以上就是转账的原因和结果。就张霞陈述的上述情况，本院向张某进行核实，张某认可其对张霞欠款60万元的事实，对于张霞主张的《买卖协议》原件借用的过程陈述亦认可属实。经向张霞核实，张国辉系张霞之父。就房屋实际居住情况，涉案房屋于2009年起即由原告方实际居住使用，在本案《北京市存量房屋买卖合同》的房屋买卖及过户全过程中，海兴来明确表示并未至涉案房屋中进行实际看房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定合同无效五类情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对此本院认为，武文奎在2019年3月21日其起诉张某、孙某、潘国强、吴有凤排除妨碍腾退涉案房屋时，后者提交了孙某1与其签订的《买卖协议》原件，其对此予以认可，经本院释明其撤诉后，在2019年4月4日即将涉案房屋转售他人，其作为出卖人，主观恶意十分明显。而作为买受人的海兴来，其在购房全过程并未实际看房，明显与常理不符，且双方签订的购房价格为1087000元，涉案房屋面积为71.64平方米，按合同购房价计算房屋单价为15173.09元/平方米，明显低于正常市场交易价格。而从付款情况来看，武文奎、海兴来之间购房款的支付过程，均系通过案外人张霞账户多次转账完成，就此张霞已经明确向本院陈述，此种操作过程系经过武文奎、海兴来及张霞三人的商议。在三方明知涉案房屋已存在在先的《买卖协议》的情况下，仍通过三方互相转款行为，达到武文奎得到经济利益、海兴来低价取得涉案房屋产权的获利结果。上述结果系通过恶意串通完成，并已经损害原告方的利益，因此海兴来与武文奎所签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法应属无效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：确认武文奎与海兴来于二〇一九年四月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费七十元（张某已预交三十五元），由武文奎、海兴来各负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  史金凤人民陪审员  杨 磊二〇二〇年六月二十四日书 记 员  冯梦薇