北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3152号原告：张敬，女，1970年6月17日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告张敬与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张敬的委托诉讼代理人林琳、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。原告张敬向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除2015年12月29日，原、被告之间签订的绿地朗山X-X室、X-X室的商品房预约合同关系；2．判令被告退还原告房款179468元及利息（以179468元为基数，自2015年12月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际付清之日止）；3．判令被告赔偿原告房屋差价损失33091元；4．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月29日，绿地京纬公司在没有取得预售许可证的情况下，与原告签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，原告购买绿地京纬公司X-X号、X-X房屋各一套，原告交纳两套房屋首付款共计179468元。2017年3月，因北京市限购政策，原告无法购买涉案房屋，被告在没有预售许可证的情况下向原告出售房屋，应当赔偿原告损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告绿地京纬公司辩称：1、原告与被告分别签署了2份商品房预约合同，原告合并起诉主张一个笼统数额，没有每套房屋的明确主张，被告无法答辩；2、在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还原告已付款，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求；3、双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，因从合同解除之日的次日计算，不应从款项交纳之日起算；4、涉案房屋的价值发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，涉案房屋目前的价格应通过司法评估程序进行确定，由于房屋的坐落、位置、朝向、楼层均不相同，其他案件的评估结论在本案中无法直接适用；5、原告向案外人出售涉案房屋与绿地公司无关，相应不利后果应由原告自行承担，相应生效判决已作出认定。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，原告在被告的售楼处购买被告开发的绿地朗山生态城房产2套，原告当日向被告交纳了部分房款，被告为原告出具收据2张：票号“0812796”记载“今收到张敬交来X-X人民币捌万玖仟柒佰叁拾肆元正”，以上收款单位处盖有“绿地集团北京京纬置业有限公司财务专用章”。票号“0812797”记载“今收到张敬交来X-X人民币捌万玖仟柒佰叁拾肆元正”，以上收款单位处盖有“绿地集团北京京纬置业有限公司财务专用章”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山X-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山X-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X-X号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、收据、绿地密云朗山选房确认单（公寓）、判决书等证据材料在案佐证。本院认为，张敬与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，张敬丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张敬向绿地京纬公司支付购房款179468元，对于张敬要求绿地京纬公司退还购房款179468元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。利息的起算本院根据张敬实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就张敬因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故张敬要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、解除张敬与绿地集团北京京纬置业有限公司就绿地朗山X-X、X-X室形成的商品房预约合同关系；二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还张敬购房款十七万九千四百六十八元并支付利息（利息以十七万九千四百六十八元为基数，自二○一五年十二月二十二起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张敬房屋差价损失三万三千零九十一元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百四十四元，由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张福军二〇二〇年六月十八日法官助理 周 悦书 记 员 单丽超