北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初648号原告：北京耀辉置业有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡东四环中路80号楼115室。法定代表人：吴邦，总经理。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。被告：深圳前海动产财富管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：谢其宏，总经理。委托诉讼代理人：彭超，湖南楚为（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市动产资本管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福安社区益田路5033号平安金融中心67楼6708。法定代表人：彭跃，执行董事。原告北京耀辉置业有限公司（以下简称耀辉置业公司）与被告深圳前海动产财富管理有限公司（以下简称前海财富公司）、被告深圳市动产资本管理有限公司（以下简称深圳动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告耀辉置业公司之委托诉讼代理人雷爱民、徐丹丹，被告前海财富公司之委托诉讼代理人彭超到庭参加了诉讼。被告深圳动产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。耀辉置业公司向本院起诉请求：1、判令耀辉置业公司与前海财富公司之间编号为BJKP-JZYGCB-（17-26）-201804045的房屋租赁合同于2019年11月4日解除；2、判令前海财富公司向耀辉置业公司支付欠付的租金人民币17125310.6元（自2019年6月1日至2019年11月4日的租金）；3、判令前海财富公司支付2018年4月16日至2018年8月31日期间、2019年4月16日至2019年7月15日期间优惠租金的差价人民币20716101元；4、判令前海财富公司支付延迟支付租金违约金（以第2项金额为基数，按照每日千分之五的标准，从2019年6月1日计算至实际给付之日，暂计算至2019年11月4日为人民币7474369.24元；5、判令前海财富公司支付违约金人民币12419660.6元（按照租赁期限最后六个月的平均月租金标准计算，三个月租金）；6、判令前海财富公司及时腾退房屋，并支付腾退前的房屋占用费（以4143220.20元/30天*3倍的标准计算，自2019年11月5日起计算至实际腾退房屋之日止）。以上1至6项，暂计算至2019年11月4日，合计总金额为人民币57745441元；7、判令深圳动产公司就前海财富公司上述1至6项诉求所确定的前海财富公司应负担的债务向耀辉置业公司承担连带保证责任；8、判令本案的诉讼费、诉讼财产保全费、财产保全保险费、律师费由前海财富公司、深圳动产公司承担。事实和理由：2018年2月10日，耀辉置业公司与前海财富公司签订租赁合同，约定耀辉置业公司将位于北京市佳兆业广场北塔17-26层×的房屋（以下简称涉案房屋）出租给前海财富公司。合同签订后，双方如约履行，但自2019年6月起，前海财富公司一直未再向耀辉置业公司缴纳租金。前海财富公司长达数月未向耀辉置业公司缴纳租金，其行为已构成根本违约，耀辉置业公司于2019年11月4日向前海财富公司发送书面解约通知，主张解除合同，并要求前海财富公司及时支付租金、违约金和交还房屋。同时，深圳动产公司承诺对前海财富公司与耀辉置业公司的租金交易活动及租赁合同项下前海财富公司的义务承担不可撤销的连带保证责任。前海财富公司辩称，同意解除租赁合同，但应当是法定解除，解除的理由是因耀辉置业公司交付的房屋用途不符合合同约定，房屋存在漏水问题，手机信号长期不良等，致使前海财富公司无法实现合同目的，解除时间应当是法院判决之日；认可欠付租金，但对于欠付租金数额不认可；前海财富公司不存在违约行为，不需要支付违约金及占有使用费，即便需要支付违约金和占有使用费，耀辉置业公司的主张也过高；深圳动产公司未提交股东会或董事会决议，不同意由深圳动产公司承担担保责任。深圳动产公司未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。耀辉置业公司提交以下证据：证据1.《租赁合同》，证明房屋出租事实及合同约定内容；证据2.租金收据，证明前海财富公司缴纳租金、欠付租金情况及耀辉置业公司单方解除权成就；证据3.催款函及公证文书，证明耀辉置业公司多次向前海财富公司催告无果；证据4.《解除租赁合同通知书》，证明耀辉置业公司依照约定主张解除合同、发送解约通知的事实以及证明双方的合同解除时间；证据5.《公司关系证明函》，证明深圳动产公司应就租赁合同中前海财富公司的义务承担连带保证责任；证据6.租赁意向书，证明深圳动产公司应当承担连带保证责任；证据7.建设工程规划许可证、不动产权证书，证明耀辉置业是涉案房的合法权利人；证据8.南北塔房屋租金收据，证明前海财富公司欠付房租，存在违约行为；证据9.北楼二装前收房表、公共区域验收表，证明耀辉置业公司交付房屋合格并已经前海财富公司验收确认；证据10.南北塔房屋解除租赁合同通知书证明书、邮寄底单、回执和张贴照片，证明耀辉置业已经依照约定向前海财富公司发送解约通知，双方合同已经解除；证据11.北塔租户开窗免责声明的邮件，证明涉案房屋原本不允许开窗，前海财富公司因自身需要才配备把握和锁芯；证据12.幕墙及漏水沟通邮件及附件，证明漏水问题并不影响房屋使用，且耀辉置业公司已经及时安排维修并维修完毕；证据13.维修记录单三份，证明手机信号已维修完毕，幕墙破损之处也全部更换完毕，不影响房屋使用；证据14.诉讼财产保全保险费发票，证明耀辉置业公司在本案中申请财产保全支付的保险费数额；证据15.律师费发票，证明耀辉置业公司为本案支付的律师费；证据16.前海财富公司的企业工商登记信息，证明租赁合同签订时，深圳动产公司为前海财富公司100%控股股东；证据17.北塔×1房屋现状图，证明前海财富公司的租户对×1房屋一直正常使用；证据18.×2、×3房屋现状图，证明×2号房屋编号有误，实际应为×3房屋。前海财富公司提交以下证据：证据1.租赁合同，证明前海财富公司对涉案房屋享有转租权；证据2.邮件沟通记录、时间戳认证书及认证资料光盘，证明耀辉置业公司知晓并同意涉案房屋转租，涉案房屋内手机信号不稳定，玻璃幕墙有漏水问题，涉案房屋由产权证尚未办理、工商注册地址不足等问题，耀辉置业公司与动产财富公司就延迟支付租金、物业管理费、免除滞纳金等达成一致意见；证据3.致函、邮寄过程照片、邮寄单详情，证明前海财富公司发函要求耀辉置业公司解决信号不良、漏水、注册地址不足等问题，要求中止付款，并证明耀辉置业公司明知涉案房屋转租；证据4.投资办照通用指南及风险提示，证明北京市市场管理部门要求工商登记注册的要求是“权属明确，用途一致“；证据5.律师函、索赔函件，证明因耀辉置业公司原因导致前海动产无法正常经营，产生损失；证据6.照片、视频截图，证明耀辉置业将涉案房屋部分门锁更换，导致前海财富公司无法进入使用；7.涉案房屋现场视频及照片，证明2020年1月2日耀辉置业公司强制收回涉案房屋3293.81平方米，2020年3月10日耀辉置业公司强制收回所有房屋。经本院组织质证，前海财富公司发表质证意见称：对证据1的真实性认可，但如13.7条对违约金约定过高，如15.4条应为无效；对证据2、证据7、证据8、证据11、证据12真实性认可，对证明目的不认可；未收到证据3、证据4、证据10的函件，其中证据10中张贴照片的真实性认可；证据5.无法确认真实性；对证据6真实性认可，但未出具股东会的决议，证明目的不认可；对证据7真实性认可，证明目的不认可；对证据9无异议；证据13的真实性无法确认。耀辉置业公司发表质证意见称：对证据1的真实性认可，对证明目的不认可；对证据2中除对何秋生发送的来往邮件真实性不认可外，对其他邮件的真实性认可，但不认前海财富公司所发送邮件内容的真实性和前海财富公司的证明目的不认可；对证据3的真实性认可，但不认可其记载内容的真实性及证明目的；对证据4、证据5的真实性和证明目的均不认可；对证据6的真实性不认可，但认可耀辉置业公司已于2020年1月2日收回部分房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，耀辉置业公司、前海财富公司、深圳动产公司签订《租赁意向书》，约定前海财富公司同意租赁耀辉置业公司所有的位于北京市朝阳区建国路86号的北京佳兆业广场北塔第17-26层×的房屋（以下简称涉案房屋）15345.26平方米及南塔部分房屋（以下简称南塔房屋）4974.11平方米。该意向书约定前海财富公司应在意向书签订之日起2个工作日内向耀辉置业公司交纳5172860.97元作为意向金，该意向金于双方签订正式的《租赁合同》后，自动转化为租赁保证金的一部分。2018年1月30日，前海财富公司向耀辉置业公司支付意向金5172860.97元。2018年2月10日，耀辉置业公司与前海财富公司签订《租赁合同》，约定耀辉置业公司将涉案房屋出租给前海财富公司，租赁面积为15345.26平方米。租赁期限为120个月（含装修期），自2018年4月16日起至2028年4月15日止，自租赁物物业交付日开始计算，租赁物业的交付日为2018年4月16日。合同项下装修期182个日历日，分别为自2018年4月16日至2018年7月15日，自2019年4月16日至2019年6月15日，自2027年4月16日至2027年5月15日。装修期内，前海财富公司须支付租金、公用事业费、物业管理费、装修管理费等。耀辉置业公司提供的装修期内的租金优惠是基于前海财富公司在履行合同过程中没有重大违约的前提下给予前海财富公司的商业优惠。在租赁期内，如因前海财富公司原因导致合同无法继续履行的或因前海财富公司违约导致耀辉置业公司解除合同的，则前海财富公司不享受装修期内的租金优惠。前海财富公司应按照装修期所在租约年度的月租金标准向耀辉置业公司补交该等装修期间的优惠租金。租金标准：2018年4月16日至2018年8月31日，1381073.4元/月；2018年9月1日至2019年4月15日，4143220.2元/月；2019年4月16日至2019年7月15日，1381073.4元/月；2019年7月16日至2020年12月31日，4143220元/月。如起租日所在月、租赁期限届满月、提前终止月等租期未满一个自然月，则该未满月固定租金=日固定租金×租赁面积×该未满月实际天数，日固定租金=（月固定租金×12）/365（保留小数点后两位，四舍五入）。租赁期限内，每期租金按月度计收。前海财富公司应于合同签订之日起5个工作日内支付首期租金（即2018年4月16日至2018年8月31日期间）。从第二期开始租金按月支付，前海财富公司应于每个自然月的25日以前以银行转账方式支付下月租金。前海财富公司应于合同签订后5个工作日内向耀辉置业公司一次性足额支付相当于最后一个租约年3个月固定租金标准的履约保证金，共计15226794.6元。履约保证金不是预付的租金。前海财富公司在租赁意向书项下已交付的意向金5172860.97元可折抵履约保证金。出现下列情形经耀辉置业公司书面通知前海财富公司后，前海财富公司收到耀辉置业公司书面通知后5日内仍未改正的，耀辉置业公司有权选择使用同等金额的履约保证金即时冲抵前海财富公司应当支付的欠款：（1）按合同约定前海财富公司影响耀辉置业公司支付租金等其他费用而前海财富公司未支付的；（2）因前海财富公司在租赁物业内的经营活动，导致耀辉置业公司被第三方（包括但不限于政府、客户、供货商、员工）追索或承担连带责任，给耀辉置业公司造成损失的；（3）其他按合同约定可扣除或没收前海财富公司履约保证金的情形。耀辉置业公司保证其是租赁物业的合法所有权人，有完全的权限、资质和能力签订租赁合同及履行租赁合同中耀辉置业公司的各项义务。前海财富公司应按合同约定支付租金、履约保证金、物业管理费、公用事业费、物业管理费保证金、公用事业费保证金等费用。耀辉置业公司同意前海财富公司因其经营需要将租赁物业部分转租、分租给第三方，但前海财富公司应保证其转租方、分租方均应履行租赁合同及补充协议、物业服务合同等相关协议关于承租方的相关义务，遵循耀辉置业公司物业大厦的相关制度和规范。无论任何原因导致合同提前解除的，前海财富公司均应自合同提前解除当日自费将租赁物业内的所有物品搬离租赁物业，并将租赁物业恢复至出租时的状态后返还耀辉置业公司。若前海财富公司未能按照约定期限完成租赁物业恢复原状工作并办理退还手续，则每逾期一日，前海财富公司应按租赁期限最后三个月的日平均租金三倍的标准向耀辉置业公司支付房屋占用费。逾期超过十日仍未办理退还手续的，耀辉置业公司有权采取更换门锁、对租赁物业停止水、电、空调等能源供用、控制前海财富公司工作人员进出租赁物业等自助强制措施。前海财富公司未按合同约定的方式和时间及时支付租金、履约保证金、物业管理费、公用事业费以及其他应由前海财富公司承担的费用之一或全部的，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向耀辉置业公司支付违约金。逾期支付租金及上述任何款项单次延迟超过15日或累计延迟超过3次的（含本数），耀辉置业公司有权解除合同。前海财富公司未能按照合同约定的标准和期限交还租赁物业的，应当以合同终止前租金最高月的日租金的三倍为标准按日支付逾期违约金，直至前海物业公司交还租赁物业或耀辉置业按照合同的约定收回租赁物业，该违约责任与本合同就租赁物业交还的其他约定可以同时适用。除合同约定的违约责任外，若前海财富公司违反合同项下其他任何义务或责任的，耀辉置业公司有权要求前海财富公司限期改正，前海财富公司未在前期内改正的，从限期结束后的每一日，前海财富公司应向耀辉置业公司支付相当于通知发出时3倍租金标准的延迟履行违约金，直至前海财富公司改正为止。耀辉置业公司根据合同约定解除合同的，耀辉置业公司有权没收前海财富公司的全部履约保证金及其它保证金，同时前海财富公司还应向耀辉置业公司支付相当于三个月租金（按照租赁期限最后六个月的平均月租金标准计算）的违约金；耀辉置业公司有权要求前海财富公司按照合同的约定将承租的租赁物业恢复至原状后交还耀辉置业公司，若前海财富公司逾期不交换租赁物业，则前海财富公司应向耀辉置业公司承担自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用费，房屋占用费按照租赁期限最后三个月的日平均租金标准的三倍按日计收；耀辉置业公司有权向前海财富公司追偿因其违约所给耀辉置业公司带来的损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等）。合同约定的解除权均以书面通知的形式行使，解约通知送达对方后合同即解除，解约方应在解除权产生之日起两年内行使，超过两年未行使的，解除权消灭。合同因前海财富公司违约而终止的，耀辉置业公司有权不予退还履约保证金，同时前海财富公司须按照合同的约定支付其他违约金。合同签订后，双方依约履行。自2018年10月起，前海财富公司未按照合同约定足额支付租金，2019年8月23日后，前海财富公司未再向耀辉置业公司支付租金。截止2019年8月23日，前海财富公司共向耀辉置业公司支付意向金、保证金及房屋租金共计49242179.22元。耀辉置业公司、前海财富公司均认可以上款项包含涉案房屋和南塔房屋。2019年10月17日，耀辉置业公司向前海财富公司位于南塔房屋的办公地址邮寄《催款函》，要求前海财富公司交纳欠付租金。2019年11月1日，耀辉置业公司向前海财富公司位于南塔房屋的办公地址邮寄送达《解除租赁合同通知书》，主张前海财富公司自2019年6月起未向耀辉置业公司交纳租金，构成根本违约，故要求解除双方之间的租赁合同。该邮件显示2019年11月4日未妥投，备注（拒收），11月6日退回妥投。另耀辉置业公司在涉案房屋及南塔房屋张贴了《解除租赁合同通知书》。前海财富公司主张涉案房屋存在手机讯号不好、玻璃幕墙漏水及无法办理工商注册等问题。前海财富公司就前述问题通过发送邮件、致函等方式要求耀辉置业公司予以整改修复、延迟付款、中止付款及保留主张损失赔偿的权利。本案诉讼中，耀辉置业公司认可其已于2020年1月2日收回2110.2平方米的房屋，已于2020年3月6日收回其余房屋。深圳动产公司系前海财富公司的唯一股东。深圳动产公司于2018年1月29日向耀辉置业公司出具《公司关系证明函》，载明前海财富公司系深圳动产公司的全资子公司，深圳动产公司就前海财富公司与耀辉置业公司签订的意向书、正式租赁合同、物业服务合同及相关协议中的内容承担不可撤销的连带保证责任。另查，耀辉置业公司在本案中申请对前海财富公司、深圳动产公司采取保全措施，并以中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司的保函作为担保，耀辉置业公司为此支付保险费用69294.53元。耀辉置业公司为涉案房屋及南塔房屋相关诉讼支付律师费50万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除应当以通知的方式作出，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，前海财富公司逾期支付租金单次延迟超过15日或累计延迟超过3次的，耀辉置业公司有权解除合同。根据所查事实，前海财富公司存在欠付租金的事实，已达到了合同约定的解除条件，耀辉置业公司主张解除合同，具有合同与法律依据。耀辉置业公司已经通过邮寄和张贴公告的方式送达了解除通知，且前海财富公司亦认可送达解除通知的事实。故对于耀辉置业公司关于确认双方之间的租赁合同于2019年11月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。前海财富公司主张涉案房屋存在手机讯号不好、玻璃幕墙漏水及无法办理工商注册等问题，其无法实现合同目的，故本案应为法定解除，而非约定解除。但根据所查事实，漏水问题已经进行了修复，手机讯号及办理工商注册问题均非合同约定应当由耀辉置业公司承担的义务，且以上问题均不足以构成前海财富公司拒付租金的理由，故前海财富公司相关主张缺乏事实依据，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失、支付违约金。前海财富公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，应当承当违约责任。关于耀辉置业公司要求前海财富公司支付欠付租金及违约金的问题，根据所查事实，前海财富公司存在欠付租金的情况，其应当向耀辉置业公司支付欠付部分的租金，且合同约定前海财富公司在欠付租金的情况下应当支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院根据本案实际情况对欠付租金部分的违约金予以调整。关于装修期内优惠租金问题，根据合同约定，在租赁期内，如因前海财富公司违约导致合同解除的，前海财富公司应当按照装修期所在租约年度的月租金标准补交装修期的优惠租金。现涉案合同因前海财富公司违约而解除，耀辉置业公司要求其补交优惠租金，具有合同依据，本院予以支持。关于解除合同违约金问题，根据合同约定，因前海财富公司违约导致合同解除的，前海财富公司应当向耀辉置业公司支付违约金，故对于耀辉置业公司要求前海财富公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费问题，合同解除后，前海财富公司未按照约定返还房屋，应当支付房屋占有使用费。对于占有使用费的具体数额，本院将根据房屋交付时间并综合考虑本案实际情况予以酌定。对于耀辉置业公司主张的保全保险费和律师费，具有合同依据，本院予以支持，但其主张的律师费数额过高，本院根据本案及双方相关纠纷情况予以酌定。耀辉置业公司要求深圳动产公司就前海财富公司的付款义务承担连带保证责任具有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认北京耀辉置业有限公司与深圳前海动产财富管理有限公司签订的编号为BJKP-JZYGCB-（17-26）-201804045房屋租赁合同于2019年11月4日解除；二、深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起7日内向北京耀辉置业有限公司支付欠付租金17125310.6元及欠付租金违约金（违约金数额以17125310.6元基数，自2019年8月24日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起7日内向北京耀辉置业有限公司支付装修期间优惠租金差价20716101元；四、深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起7日内向北京耀辉置业有限公司支付解除合同违约金12429660.6元；五、深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起7日内向北京耀辉置业有限公司支付房屋占有使用费16085060元；六、深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起7日内向北京耀辉置业有限公司支付财产保全保险费69294.53元、律师费17万元；七、深圳市动产资本管理有限公司对上述第二项至第六项债务承担连带给付责任。八、驳回北京耀辉置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由深圳前海动产财富管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）案件受理费2782468元，由北京耀辉置业有限公司负担139123元（已交纳），由深圳前海动产财富管理有限公司负担2643345元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇二〇年六月三十日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 王 艳