文书内容海南省第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼97执复37号复议申请人（案外人、异议人）：吴群珍，男，汉族，1981年5月4日出生，住海南省儋州市。申请执行人：海南宏氏投资有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区新都工业园区F区6栋01房。法定代表人：洪江涛，该公司董事长。被执行人:谭晋翠，女，1959年9月14日出生，汉族，住海南省海口市。复议申请人吴群珍不服海南省洋浦经济开发区人民法院(以下简称洋浦法院)作出的（2020）琼9701执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。洋浦法院在执行申请执行人海南宏氏投资有限公司（以下简称宏氏公司）与被执行人谭晋翠借款合同纠纷一案中，在被执行人谭晋翠名下位于儋州市XX镇XXXX路XX号庄园店铺X2、X3、X4号处张贴(2018)琼9701执117号《公告》，责令房屋内人员及物品均在2020年1月29日前迁出上述房屋。吴群珍以承租人身份提出异议，请求洋浦法院中止责令房屋使用权人（房屋承租人）在承租期限届满之前腾退房屋的执行。洋浦法院查明，本案的执行依据为洋浦法院于2017年6月27日作出的（2017）琼9701民初38号民事判决书，该判决书涉及本案部分载明：申请执行人宏氏公司对登记在被执行人谭晋翠名下位于海南省儋州市那大镇XXX路XX号XX店铺X2、X3、X4号[房产证号：儋州房权证XX字第XXXXX号、土地证号儋国用（XX）第XXXXX号]享有优先受偿权。因谭晋翠未履行生效法律文书确定的义务且已经产生迟延履行利息，宏氏公司向洋浦法院申请强制执行。洋浦法院于2018年4月11日立案执行，同日向谭晋翠下达（2018）琼9701执117号执行通知书。执行中，拟对谭晋翠提供的抵押房产进行评估、拍卖。2019年3月25日，谭晋翠称其欠案外人吴群珍63万元借款，故将涉案房产出租给吴群珍，并以吴群珍取得的租金抵扣欠款，其随后向洋浦法院提交与吴群珍于2014年5月20日签订的《租房合同书》，载明：涉案房屋已出租给吴群珍，租期七年。洋浦法院依法审核后，于2019年4月4日在淘宝网发布《公告》中附该《租房合同书》，宏氏公司认为不应当将《租房合同书》附在该《公告》中，对该执行行为提出异议。洋浦法院作出（2019）琼9701执异5号执行裁定书，该裁定书以租房合同的真实性存疑，裁定将《租房合同书》从淘宝网关于拍卖位于海南省儋州市XX镇XXX路XX号XX店铺X2、X3、X4号公告中撤除。被执行人谭晋翠就上述执行裁定申请复议后，海南省第二中级人民法院以（2019）琼97执复31号执行裁定驳回其复议申请。吴群珍对洋浦法院在其承租的上述店铺张贴的2020年1月14日(2018)9701执117号《公告》，即因拍卖上述房屋，责令上述房屋内人员及物品均在2020年1月29日前迁出上述房屋，提出执行异议，认为该《公告》违法侵害了作为该房屋承租者的合法权益。另查明，2014年8月28日，宏氏公司和被执行人谭晋翠签订了编号为2014年借字第002号的《借款合同》一份，合同约定谭晋翠向宏氏公司借款250万元，用于物流城培训中心项目。为保证还款，双方又签订了编号为2014抵字第01号《抵押合同》，约定谭晋翠将其名下位于海南省儋州市XX镇XXX路XX号庄园店铺X2、X3、X4号[房产证号：儋州房权证XX字第XXXXX号、土地证号儋国用（XX）第XXXXX号]抵押用于宏氏公司作为上述250万元借款的还款保证。双方于2015年9月10日到儋州市住房和城乡建设局办理了抵押登记（他权证号儋州市房他证那大镇字第20140900012号）。2019年5月9日上午10点30分至11点18分，洋浦法院工作人员到涉案房产现场勘察，该铺面现有两家商家承租，其中一家提供了租房合同，显示案外人曾光欢与吴群珍于2019年3月16日签订租房合同，自2019年4月5日起承租两年，租金3566元/月。申请执行人宏氏公司提供的放弃租赁优先权承诺书中的王群新已不是涉案铺面现在的承租人。洋浦法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，吴群珍提供的其与被执行人谭晋翠之间的《租房合同书》，已被洋浦法院（2019）琼9701执异5号执行裁定书认定真实性存疑，支持了申请执行人宏氏公司的异议请求，裁定将《租房合同书》从淘宝网《关于拍卖位于海南省儋州市XX镇XXX路XX号XX店铺X2、X3、X4号公告》中撤除。被执行人向海南省第二中级人民法院提出执行复议，海南省第二中级人民法院以（2019）琼97执复31号执行裁定书维持了洋浦法院（2019）琼9701执异5号执行裁定书的认定。现吴群珍又以该《租房合同书》为主要依据提出以买卖不破租赁为由不予腾退房屋的执行异议，名义上是对洋浦法院2020年1月24日《公告》提出的执行异议，实质上还是主张与被执行人的租赁关系存在为由，阻却洋浦法院所涉案件的执行。鉴于此，应驳回吴群珍的执行异议申请为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条、第十七条之规定，裁定：驳回吴群珍的执行异议。复议申请人吴群珍向本院复议称，一、吴群珍与被执行人谭晋翠的租房约定合法有效。首先，根据《中华人民共和国民法总则》关于“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式”的规定，吴群珍与被执行人谭晋翠达成租房的口头约定和书面合同，完全符合法律规定。其次，涉案房屋租赁在前，抵押借款在后。吴群珍与谭晋翠口头约定租房时间是2014年2月25日，正式签订书面合同是2014年5月20日，但抵押借款的时间是在2014年8月。因租赁权在涉案房屋抵押之前成立，根据买卖不破租赁的原则，对涉案房屋的执行并不影响租赁权的实现，故吴群珍主张的租赁权依法可排除强制交付。二、吴群珍与被执行人谭晋翠约定租房后，以出租方的名义先后分别将涉案3个店铺转租给他人，依约收付租金，一直合法占用使用至今，从未发生过争议和纠纷，被执行人谭晋翠也未对此提出过异议。三、被执行人执行异议和案外人执行异议的审查不能同步进行，两者异议的事由不可能同时提出。被执行人谭晋翠提出异议在先，被洋浦法院以《租房合同书》真实性存疑为由驳回，而吴群珍作为案外人提出异议在后，洋浦法院却先入为主，裁定驳回吴群珍的异议，实际上是将被执行人执行异议结果等同于案外人异议的结果，剥夺了案外人提出异议的权利。综上，请求：1.撤销（2020）琼9701执异4号执行裁定；2.中止洋浦法院责令房屋使用权人（房屋承租人）在承租期限届满之前腾退房屋的执行。申请执行人宏氏公司答辩称，一、宏氏公司对吴群珍提交的《租房合同书》的真实性、合法性及证明力均不予认可。该份《租房合同书》已通过执行异议的方式，被洋浦法院裁定从拍卖公告中撤除，被执行人谭晋翠的复议申请也被驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条关于：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理”的规定，应当依法驳回。二、被执行人谭晋翠早在2014年9月5日就要求房屋的实际承租人王群新、曾维斌出具《放弃租赁优先权承诺书》，明确表示当抵押权人行使抵押权时，承租人自愿无条件放弃租赁权利和优先购买权。综上，请求法院依法驳回吴群珍的执行行为异议复议。本院查明的事实与洋浦法院一致。本院认为,本案的争议焦点为吴群珍作为案外人以其对涉案房屋享有租赁权为由，请求中止腾退和交付涉案房屋的异议是否符合异议案件受理条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，提出异议的主体为案外人吴群珍，系以其对涉案房屋享有租赁权为由，提出中止腾退和交付涉案房屋的异议，为案外人异议，而在洋浦法院（2019）琼9701执异5号案件中，提出异议的主体是申请执行人宏氏公司，其对洋浦法院在淘宝网发布《关于拍卖位于海南省儋州市XX镇XXX路XX号XX店铺X2、X3、X4公告》中附相关租赁合同的执行行为不服提出异议，系执行行为异议。虽然两次的异议均涉及到租赁关系是否成立的问题，但提出异议的主体并不同，异议所依据的权利、救济途径亦不相同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条关于不予受理的规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，案外人吴群珍提出的异议符合异议案件受理条件，洋浦法院应当对案外人吴群珍提出的异议进行审查。综上，洋浦法院（2020）琼9701执异4号执行裁定适用法律错误，结果应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款的规定，裁定如下：撤销海南省洋浦经济开发区人民法院（2020）琼9701执异4号执行裁定，指令海南省洋浦经济开发区人民法院对吴群珍提出的执行异议进行审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 张丽华审 判 员 康文举审 判 员 孙大伟二〇二〇年六月十七日法官助理 王浪声书 记 员 王扬敏附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。            审核：张丽华   撰稿：张丽华  校对：王扬敏   印刷：陈素花                  海南省第二中级人民法院              2020年6月18日印制      (共印18份)