北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初1684号原告：胡亭亭，女，1993年5月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京合家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院3号楼3层306号。法定代表人：罗文，经理。原告胡亭亭与被告北京合家置地房地产经纪有限公司（以下简称“合家经纪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告胡亭亭、被告合家经纪公司的法定代表人罗文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡亭亭向本院提出诉讼请求：判令解除我与合家经纪公司的合同，判令合家经纪公司返还我剩余房租1300元及押金1300元以及半年服务费（即网费和卫生费）660元（共计3260元），判令合家经纪公司赔偿我误工费300元、搬家损失费500元、精神损失费1200元，诉讼费由被告承担。事实和理由：本人胡亭亭，原住北京市通州区台湖镇兴光三街润枫领尚小区9号楼2单元101室，该住房为违建群租房，台湖规划办已经核实过。本人于2019年6月25日与合家经纪公司签订一年房屋租赁合同，合同截止日期为2020年6月24日，租金每月1300元，押一付三，服务费每年1320元。刚入住期间房屋内就有多处需要维修（水龙头、灯泡、门锁、暖气片），报修之后需不断催促才会有师傅过来维修，每次过来维修服务态度都很不友好。暖气片刚入住时就有漏水现象，反复维修还是漏水，最严重一次于2019年11月19日，把整个屋里以及很多个人物品都泡了。之前暖气片就有漏水现象，让中介服务人员过来维修，中介服务人员给出的说法是：这是轻微等渗水，因为这是新换的暖气片，里面的水比较干净，等有杂质堆积在一起了就不会渗水了，渗水问题不但没有解决，反而越来越严重。于是我当晚给中介打电话，让过来解决问题，中介服务人员到了以后态度极其恶劣，指着我对我大吼大叫，推卸责任。还有一位中介人员冯瀚慧在视频里骂人说：你有病吧，大晚上给我打电话，活该你屋泡了，水咋不发大点呢，把你冲走了才好呢！当天晚上我就报警了，中介人员听见我报警之后就都走了。第二天，中介带我看房，又是以漫骂的口吻与我说话，而且在房屋无法居住的情况下，要求我继续居住。所居住的房屋是违建群租房，台湖镇政府规划科现已拆除群租房，无法居住。合同期内，中介在无通知住户的情况下私自换锁，在没有通知租户以及没有得到租户认同情况下时不时私自进入进出。所以请求法院解除我与经纪公司的合同并返还剩余房租1300元、押金1300元以及半年服务费660元，合计3260元。合家经纪公司辩称：我公司于2019年6月25日与原告签订了润枫领尚9-2-101次卧室租期为一年的租赁合同，房租支付方式为押一付三，提前一个月交纳下次房租。2019年6月25日至2020年6月24日，其中第二个付款周期就多次催促原告才于9月7日交纳房租，后多次找毛病不想交纳房租。2019年-2020年的采暖季按国家规定是2019年10月15日起至2020年3月15日止。润枫领尚小区系自供暖小区，也按规定打开了壁挂炉自行供暖。我司于2019年11月19日接到住户胡亭亭的报修电话说水将房间的地板泡了，漏水不严重没有造成其他房间和公共区域的损失。漏水原因是承租人出差，没有给其他住户留门检查暖气就将暖气开启。我公司工作人员当天晚上10点左右去加班维修，将暖气修好；协商安排暂住其他房间。但胡亭亭拒绝了调换房间，到了2019到11月25日，也没有缴纳房租，通过和其他租户的了解，胡亭亭已经于11月29日搬离了此房。按合同约定胡亭亭已经构成违约。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，合家经纪公司（出租人、甲方）与胡亭亭（承租人、乙方）就通州区润枫领尚小区9号楼2单元101室一次卧（以下简称“涉案房间”）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：第一条房屋基本情况甲方自愿将涉案房间出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解后，愿意承租该房屋。第二条租赁期限1.起租日期2019年6月25日至2020年6月24日……。第三条租金及付款方式甲、乙双方约定上述房屋每月租金1300元，付款方式为押一付三，押金1300元，乙方须提前30日向甲方交纳下次房租。2.具体支付方法为：2019年6月25日第一次支付5200元＋1320元，2019年8月25日第二次支付3900元，2019年11月25日第三次支付3900元，2020年2月25日第三次支付3900元，以后以此类推……。第五条双方权利和义务1、甲方应保证上述房产符合出租房屋使用要求、权属清楚；若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，由甲方承担负责，因此给乙方造成的损失，甲方应当负责赔偿。2、甲方负责对房屋及其附属设施的定期检查并承担正常的维修费用。如因房屋原因乙方无法居住或使用，甲方应承担相应责任……。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事宜。2019年6月21日，胡亭亭向合家经纪公司支付押金1300元。2019年6月25日，胡亭亭向合家经纪公司支付房租＋网费＋卫生费5220元（其中含三个月房租3900元、一年的网费及卫生费1320元）。2019年9月7日，胡亭亭再次向合家经纪公司支付三个月的房租3900元。2019年6月24日，胡亭亭搬入涉案房间后发现房间内暖气管道往外渗水，其向合家经纪公司进行了报修。2019年9月24日，胡亭亭发现涉案房间地板因暖气管渗水生长出蘑菇，于是再次向合家经纪公司进行报修。2019年11月19日，涉案房间暖气管道再次出现往外渗水情况，胡亭亭第三次向合家经纪公司进行报修。在沟通暖气管道维修事宜过程中，合家经纪公司工作人员曾对胡亭亭出言不逊。由于暖气管道渗水造成涉案房间潮湿不适宜居住，合家经纪公司与胡亭亭协商调换房间，但胡亭亭认为合家经纪公司要为其调换的房屋脏乱且价高，双方未能就调换房间达成一致意见。胡亭亭认可合家经纪公司对于暖气管道每次渗水均予以了维修，但认为每次均未维修好。2019年11月25日（《房屋租赁合同》约定的第三次支付租金日），因涉案房间所在房屋存在打隔断违法出租的情况，胡亭亭担心其涉案房间被拆，于是向合家经纪公司要求缓交房租，双方就缓交房租一事亦未达成一致意见。本案审理过程中，胡亭亭称，其于2019年11月26日搬出涉案房间，合家经纪公司于2019年11月27日、28日左右私自更换了涉案房间门锁。合家经纪公司先是称胡亭亭搬离涉案房间的时间为2019年11月26日、又称是2019年11月29日，并称其于2019年11月30日在未通知胡亭亭的情况下更换了门锁。双方均认可胡亭亭搬出涉案房间未通知合家经纪公司。对于胡亭亭搬离涉案房间的时间，合家经纪公司自认的2019年11月26日属于对其不利的陈述，其并未提供相反证据予以推翻，故本院认定胡亭亭搬离涉案房间的时间为2019年11月26日。对于合家经纪公司将涉案房间更换门锁的时间，胡亭亭提供的证据不足以证明其主张，故本院以合家经纪公司自认的2019年11月30日为准。另，本院向合家经纪公司邮寄送达的本案民事起诉状等，其于2020年5月1日签收。上述事实，有照片、微信聊天记录、录音、视频、《房屋租赁合同》、收据、转账记录及当事人的陈述等在案佐证。本院认为：民事主体的合法权益受法律保护。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以请求解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案房间暖气管道往外渗水，合家经纪公司作为出租人有义务及时进行维修，根据胡亭亭所述，合家经纪公司亦对于渗水的暖气管道予以了维修。如胡亭亭认为合家经纪公司未能维修好，其可依法自行维修，然后要求出租人承担维修费用；如果涉案房间确因暖气管道渗水影响其使用，胡亭亭可以要求出租人减少租金或延长租期。2019年11月下旬，胡亭亭直接搬离涉案房屋，且未通知合家经纪公司，不能发生双方的《房屋租赁合同》解除的效果。2019年11月30日，胡亭亭虽然未按时交纳房租且搬离了涉诉房间，但在《房屋租赁合同》未解除的情况下，合家经纪公司直接将涉案房间更换门锁且无证据表明其通知过对方，可见其以自己的行为表明不履行主要债务，胡亭亭在此情况下方可请求解除合同并将解除合同的意思表示通知对方。因本院向合家经纪公司邮寄送达的本案民事起诉状等，其于2020年5月1日签收，故可以视为胡亭亭解除合同的意思表示于该日通知对方，双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除。因胡亭亭已向其交纳了自2019年6月25日至2019年12月24日六个月的租金，而合家经纪公司已于2019年11月30日控制涉案房间，而故自该日起至2019年12月24日期间的租金1083.33元（计算方法：1300元/30日*25日≈1083.33元）、自该日起至2020年6月24日的网费和卫生费530.16元（计算方法：1320元/366天*147天≈530.16元）以及1300元的押金合家经纪公司应当退还胡亭亭。对于胡亭亭未超过上述数额的租金、押金、网费和卫生费本院予以支持，超过上述数额的部分本院不予支持。对于胡亭亭主张的误工费、搬家费，因其并未提供充分证据确实发生，故本院不予支持。对于胡亭亭主张精神损失费，因其并无证据证明其精神受到严重伤害，故本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十条、第二百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡亭亭与被告北京合家置地房地产经纪有限公司2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、被告北京合家置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告胡亭亭房屋租金共计1083.33元、押金1300元、网费和卫生费530.16元（合计2913.49元）；三、驳回原告胡亭亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京合家置地房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二〇年六月九日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰