河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1293号原告：任扇扇，女，1993年12月21日出生，汉族，住太康县。委托诉讼代理人：崔雪峰，北京宇宙律师事务所律师。被告：王晓敏，女，1977年12月20日出生，汉族，住所地郑州市金水区，现住新郑市。第三人：郑州卫通房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路祥和路国瑞城铂仕苑3号楼1单元06号。法定代表人：周茹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王辉斌，该公司工作人员。原告任扇扇与被告汤孟兰、王晓敏及第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件在审理过程中，原告任扇扇自愿申请撤回对被告汤孟兰的起诉，本院审查后依法已予准许。原告任扇扇的委托诉讼代理人崔雪峰，被告王晓敏，第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王辉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任扇扇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告任扇扇与被告于2019年12月23日签订的NO：0000615号《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告双倍返还定金共计80000元；3、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2019年12月23日，原告任扇扇与被告及第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司签订NO：0000615号《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：1、被告将其所有的坐落于河南省新郑市××镇滨湖西路国××楼××单元××号房屋出售给原告，房屋建筑面积127.46㎡，总房款为￥1080000元；2、原告于签订本合同当日向二被告支付定金￥40000元，双方同意该定金在立契（过户）前暂时由第三人代为保管，被告于签订合同当日向第三人交押金￥20000元及房屋产权证原件；3、签订本合同后，双方共同到银行办理按揭贷款手续，原告按所申请贷款的比例在立契时向被告支付首期款，其余房价款由银行房贷之日向被告支付，定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由第三人保管，待物业全部顺利交割完毕后，被告凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向第三人领取物业交割保证金；4、双方应在本合同签订后10个工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续，待银行审批通过后，房屋具备网签条件时，接到第三人通知3个工作日内共同到房管局网签，并办理房产过户相关手续。签订合同当日，原告如约向被告支付定金￥40000元，并在10个工作日内按照第三人及银行要求提供了所有办理贷款审批所需材料。然而，时至今日，被告未向第三人交付押金及房屋产权证书，并无故拒绝配合原告去银行办理贷款审批事宜，原告多次催告无果。原告认为被告王晓敏属于无权代理，自始不能实现合同目的，构成根本违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。王晓敏辩称，王晓敏同意解除合同，但没有违约，王晓敏已经按照合同去过银行两次，12月27号去银行签字时问过银行的工作人员，是因为原告的东西不齐，缺结婚证明、工作收入证明及社保证明，不具备购房条件，所以王晓敏没有签字；28号王晓敏又去了银行。原告把40000元押金交给了中介，王晓敏虽然写收据了，但没有收到钱；中介承诺将其中20000元转给王晓敏，但是到现在王晓敏也没收到。签合同时口头约定首付款是银行审批贷款通过以后，大概7个工作日内付首付款，但是合同上约定的是首付款充当抵押款，王晓敏什么时候解押原告什么时候给王晓敏首付款，就因为这一条没有沟通好；1月7号王晓敏给卫通的赵丽打过电话说首付款的事在沟通，也给周茹联系过，但是原告一直强调首付款用于解押款。到1月9日中介给王晓敏发告知函，说5个工作日内到银行签字过户，1月14日原告和王晓敏又在中介沟通过，仍然没有协商成，所以王晓敏就没有去银行签字。后边就过年了，从始至终王晓敏都没有说不把房子卖给原告，只是因为首付款方式没有谈成，又牵扯到过年疫情问题，3月23日王晓敏给原告代理律师联系过，原告表示不再买王晓敏的房子。王晓敏与汤孟兰在离婚时约定本次交易的房屋归王晓敏所有，如果说王晓敏没有权利处理这个房子，对方任扇扇老公也没有权利代替她去银行办理贷款手续，虽然办出了银行卡，但不是任扇扇，不符合合同约定。综上所述，是原告违约在先，王晓敏也是受害者，王晓敏要求原告赔偿损失。郑州卫通房地产营销策划有限公司述称，合同有明确约定，买卖双方签订10个工作日后共同到银行办理贷款按揭，买方接到公司通知后在10个工作日内已经完成了银行办理业务，卖方一直没有去办理。就这一条就是卖方违约。第一次没有签字是因为资料不齐，不管买方资料齐不齐，不影响卖方签字，如果卖方签字了，买方可以补材料，如果审批不通过是谁的原因谁负责，但是卖方一直不签字，就没办法办理。居间合同不是正式买卖合同，夫妻之间可以代签名字。谁违约谁承担责任，郑州卫通房地产营销策划有限公司将另行主张要求她们承担中介费，但收原告的40000元，郑州卫通房地产营销策划有限公司愿意退还给原告。本院经审理认定事实如下：王晓敏提交颁发日期为2019年8月22日的豫（2019）新郑市不动产权第0053486号的不动产权证显示：该房屋权利人为汤孟兰，共有情况为单独所有，坐落于河南省郑州市××镇滨湖路西侧××楼××单元××号，房屋建筑面积127.46㎡。王晓敏与汤孟兰于2016年6月6日办理结婚登记手续，于2019年11月20日办理离婚登记手续，双方在《离婚协议书》中对财产分割约定：双方婚后购有坐落在郑州市新郑市××镇国××城××小区××楼××单元××楼1401该房屋归女方所有；对债权债务处理约定：女方需支付男方贰拾陆万之前债务，房屋办理完析产过户二个月内付清。2019年12月23日，王晓敏以汤孟兰（甲方卖方）的名义与任扇扇（乙方买方）及郑州卫通房地产营销策划有限公司（居间方丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》（NO：0000615号），主要内容为：第一条房屋基本情况：甲方自愿将坐落于新郑市龙湖镇滨湖西路国瑞城爵仕苑6号楼2单元14层1401号三室二厅，房屋建筑面积127.46平方米（以上内容以房屋产权证为准）的房产，出售给乙方。该房产产权证号为0053486。乙方对甲方所要出售的房子做了充分的了解，并认同上述房屋情况，愿意购买甲方上述房产。第二条房屋成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同第一条所述的总价为人民币（大写）壹佰零捌万元整（小写）1080000元整。乙方自本合同签订时向甲方支付定金人民币（大写）肆万元整，甲乙双方同意该定金在立契（过户）前暂时由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将【押金人民币（大写）贰万元】和【房屋产权证】交由丙方保管，作为对房产真实性提供担保。第三条付款方式：甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式。……2、按揭贷款：甲、乙双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例在立契时向甲方支付首期款，其余房价款由银行放贷之日向甲方支付。定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第四条办理手续时间约定：甲、乙双方应在本合同签订后10个工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续，待银行审批通过后，房屋具备网签条件时，接到丙方通知3个工作日内共同到房管局网签，并办理房产过户相关手续。……第六条佣金（居间代理费）及税、费承担：1、甲乙双方共同到新郑市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定缴纳相关税款及相关费用，甲方担负所有费用的百分之百，乙方担负所有费用的百分之零，丙方的佣金由甲方支付给本合同约定总房款的百分之零，乙方支付本合同约定总房款的百分之零。根据《中华人民共和国合同法》四百二十六条的规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立的同时，甲乙双方应按约定向丙方足额付清佣金。合同解除、终止，一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响丙方佣金的收取。2、甲、乙双方同意共同委托丙方代为办理上述房产过户手续，并在本合同签订时由乙方向丙方支付办证劳务费贰仟元整（￥2000）。第七条违约责任1、若房屋为共有房屋，在签订本合同时，甲方须保证已取得其他共有人的同意，有权代表其他共有人签署本合同，若因此影响本合同正常履行的，产生的一切后果及违约责任由甲方承担。2、乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金及赔偿房屋成交价10%违约金，定金充当违约金一部分，并按合同约定赔偿丙方的佣金。3、甲方若违反本合同的各项约定，应返还乙方的定金并赔偿房屋成交价10%违约金和合同约定的丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金或房屋产权证。如甲方未按合同约定赔偿乙方和丙方的损失，乙、丙双方可到房产管理部门对此房的债务纠纷申请备案，防止甲方对此房屋产权证的挂失。并按本合同（第十二条）约定的到法院提起诉讼，来保证合同的公平性，同时来保证自己的合法权利。4、如甲、乙双方均违反本合同各项的约定，在甲、乙双方约定本合同（第四条）约定立契（过户）日期的次日，丙方将从定金或押金从扣除佣金后，丙方将房屋产权证或剩余押金退还甲方，同时剩余定金退还乙方。……第九条其他约定事项：（二方协商一致，可以变更以上条款），此条款具有同等法律效力。①甲方需要解押时，乙方向甲方支付首付款，首付款充当解押款；②乙方贷款具体以银行评估为准；③甲方承担过户时产生的增值税、差价税及乙方税费、契税、中介费、银行费用；④过户当天甲方向乙方交房。……甲方落款处签名为“王晓敏代汤孟兰”，乙方落款处签名为“任扇扇”，丙方落款处加盖有“郑州卫通房地产营销策划有限公司”印章。任扇扇、王晓敏、郑州卫通房地产营销策划有限公司均认可参与订立该合同的系王晓敏，在该合同甲方落款处签名亦为王晓敏。陈明亮与任扇扇于2014年10月27日办理结婚登记手续。2019年12月23日、2019年12月24日，任扇扇之夫陈明亮分四次向郑州卫通房地产营销策划有限公司转款共计40000元。2019年12月23日，王晓敏出具一份《收条》，主要内容为：今卖方汤孟兰（身份证号），收到买方任扇扇（身份证号），交来购买国瑞城爵仕苑6号楼2单元1401室之定金人民币大写肆万元整，小写（40000.00）。收款人：王晓敏代汤孟兰。2019年12月27日，陈明亮在中原银行股份有限公司郑州第八大街支行开立账户，任扇扇以王晓敏未在本合同签订后10个工作日内提供真实有效的证件到银行办理按揭贷款手续为由提起本案诉讼。2020年1月17日，任扇扇向王晓敏发送短消息，主要内容为：汤孟兰、王晓敏：2019年12月23日，贵方（××）与我方及任扇扇（××）签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO、0000615号，以下简称“合同”），就位于新郑市××镇滨湖西路国××楼××单元××号房屋（建筑面积127.46元），以总价108万元达成交易。依据合同第四条“甲乙双方应在本合同签订后十个工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续，……”之约定，现我方郑重告知贵方：合同约定的十个工作日已经届满，贵方应当收到本通知4日内依据合同约定配合××任扇扇办理银行贷款审批手续，以便合同继续履行。贵方超期未履行合同约定义务的，将会构成违约，届时，××将会依据合同第七条第3款之约定追究贵方的违约责任。特此函告！！！2020年1月15日，任扇扇（寄件地址为：新郑市龙湖镇祥和路永泽上公馆1号楼）通过EMS向王晓敏（收件地址为：新郑市龙湖镇滨湖西路国瑞城爵士苑6号楼2单元1401室）邮寄送达《继续履行房屋买卖合同催告函》，该快递“改退批条”显示退回原因为“逾期未领”，加盖的邮戳显示退回日期为：2020.2.28.18。2020年2月28日，任扇扇向本院申请对本案进行诉前调解，后王晓敏与任扇扇的委托诉讼代理人崔雪峰沟通涉案合同履行事宜，2020年3月23日崔雪峰以短信息回复王晓敏：王女士您好，我和买家沟通过了，买家不再愿意购买您爱人的房子了。还是协商一下赔偿买家违约金吧。王晓敏回复：那是他先违约，他要赔偿我违约金的哦。以上事实，有原、被告及第三人陈述，《房屋买卖（居间）合同》，购房定金（首付款）收条，收据、《商品房买卖合同》，短信息，结婚证，离婚协议，询问笔录及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，出售房屋属于日常生活中的重大事件，一般而言，若以他人名义出售房屋，应当出具书面授权委托书;作为购买房屋一方，对此亦负有注意义务。本案中，任扇扇和王晓敏及郑州卫通房地产营销策划有限公司均认可由王晓敏代汤孟兰签订《房屋买卖（居间）合同》，任扇扇自认整个交易过程中没有见到过汤孟兰；郑州卫通房地产营销策划有限公司在其提供的格式合同中虽要求王晓敏保证对涉案房屋拥有完全处分权，但王晓敏在缔约时仅提供了《不动产权证》，而未能提供其他证据证明其对买卖涉案房屋具有代理权限；根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，王晓敏在未取得汤孟兰授权的情形下与任扇扇签订涉案买卖合同，且王晓敏与任扇扇均未能提供证据证明该合同事后已得到被代理人汤孟兰的追认，故该合同对汤孟兰不发生法律效力；任扇扇在庭审中亦认为王晓敏是无权代理，因此，任扇扇在王晓敏无权代理所签买卖合同未得到被代理人汤孟兰追认的情形下，请求解除与王晓敏代汤孟兰于2019年12月23日签订的NO:0000615号《房屋买卖（居间）合同》并主张双倍返还定金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……。”之规定，在涉案买卖合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力后，王晓敏收取任扇扇的40000元应予返还；鉴于该款由郑州卫通房地产营销策划有限公司代为保管，且郑州卫通房地产营销策划有限公司同意返还该款，为减少诉累，由郑州卫通房地产营销策划有限公司将该款直接返还给任扇扇。王晓敏在未得到房屋登记权利人汤孟兰授权的情况下，以汤孟兰的名义与任扇扇签订涉案合同，对本案无权代理的发生存在主要过错，应承担相应的民事责任；任扇扇作为××，在明知王晓敏提供的不动产权证显示该房屋权利人为汤孟兰、单独所有的情况下，并未对王晓敏售房是否得到汤孟兰授权这一涉及彼此之间合同能否成立并生效的关键信息进行核实确认，仍与王晓敏签订《房屋买卖（居间）合同》，并未尽到一个不动产××的合理注意义务，对本案无权代理的发生亦存在过错，亦应承担相应的过错责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”。之规定，并结合双方的过错程度，本院酌定王晓敏赔偿任扇扇损失6000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司应当于本判决生效之日起十日内退还原告任扇扇40000元；二、被告王晓敏应当于本判决生效之日起十日内赔偿原告任扇扇损失6000元；三、驳回原告任扇扇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告任扇扇负担765元，由被告王晓敏负担1035元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  范永慧人民陪审员  王慧霞人民陪审员  王建莹二〇二〇年六月二十九日代理书记员  刘阳丽