北京市大兴区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0115行初371号原告张中昀，男，1985年6月21日出生，现住北京市大兴区。委托代理人刘敏，浙江天册（北京）律师事务所律师。委托代理人赵鸿祥，浙江天册（北京）律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人崔福佳，男，北京市规划和自然资源委员会大兴分局干部。委托代理人马保银，北京广丁律师事务所律师。第三人庞佳，女，1985年7月22日出生，现住北京市朝阳区。委托代理人马天夫，北京市京师律师事务所律师。委托代理人申露斐，北京市京师律师事务所实习律师。第三人北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人范生举，主任。委托代理人曲淮佳，女，1981年8月7日出生，北京市住房贷款担保中心职员。委托代理人孙俊峰，女，1978年7月11日出生，北京市住房贷款担保中心职员。原告张中昀不服被告北京市规划和自然资源委员会（以下简称：北京市规自委）作出的房屋登记一案，于2019年8月26日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，在法定期限内向被告北京市规自委及第三人庞佳送达了起诉状副本及应诉通知书。因北京市住房贷款担保中心（以下简称：住房担保中心）与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年6月19日公开开庭审理了本案。原告张中昀及其委托代理人赵鸿祥，被告北京市规自委的委托代理人马保银、崔福佳，第三人庞佳的委托代理人马天夫、申露斐，第三人住房担保中心的委托代理人曲淮佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2017年10月30日，原北京市规划和国土资源委员会（以下简称：原北京市规土委）向原告张中昀及第三人庞佳核发了京（2017）大不动产权第0055541号及京（2017）大不动产权第0055542号的《不动产权证书》（以下简称：涉案产权证书）。涉案产权证书记载：权利人为张中昀、庞佳，共有情况为按份共有，其中原告张中昀共有份额为1%，第三人庞佳共有份额为99%，房屋座落于大兴区8号院3号楼3层2单元301（以下简称：涉案房屋），房屋建筑面积112．1平方米。原告张中昀诉称，原告与第三人系夫妻关系，2015年7月，双方共同出资购买位于北京市大兴区鹿华路8号院3号楼3层2单元301的房屋。2017年10月，在原告不知情的情况下，第三人与案外人徐彷在《授权委托书》、《不动产登记申请书》等房屋登记申请资料中伪造了原告的签字，被告将案涉房屋按照原告1%、第三人99%的比例颁发了房屋所有权证书。被告颁发涉案产权证书时，未尽审查义务，所依据的材料不真实，存在严重错误，被告这一具体行政行为侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，诚望判如所请。诉讼请求：1、判令依法撤销被告颁发的涉案产权证书；2、本案诉讼费用全部由被告承担。举证期限内，原告张中昀向本院提交以下证据材料：1、不动产登记资料，证明2017年10月，案外人徐彷向被告申请办理北京市大兴区鹿华路8号院3号楼3层2单元301的房屋产权登记，申请资料中的《不动产登记申请书》（第2页）、《授权委托书》（第5页）的原告签名系伪造，徐彷在《不动产登记询问笔录》（第17页）中作虚假陈述，原告从未授权徐彷办理案涉房屋的产权登记，登记事项亦非原告真实意思表示。2、通话录音光盘及文字整理材料，证明大兴区不动产登记中心明确不受理申请撤销登记的请求。3、通话记录的截屏；4、不动产登记机构电话公示；证据3-4证明大兴区不动产登记中心的咨询电话为69261324。5、司法鉴定意见书，证明2017年10月25日授权委托书的原告签字不是其本人所签。被告北京市规自委辩称，一、被告办理不动产登记及发证的行为事实清楚、程序合法。2017年11月27日张中昀、庞佳与北京保利融创房地产开发有限公司共同申请将位于北京市大兴区8号院3号楼3层2单元301号房屋进行产权转移登记。其委托代办机构（北京市大兴房地产经纪中心）的工作人员提交了不动产登记申请书、（张中昀、庞佳）身份证复印件、户口薄复印件、结婚证复印件、授权委托书及（徐彷）身份证复印件、按份共有协议、北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同、商品房预售合同联机备案表、面积差异及房款结算协议、家庭购房申请表（A类）、购房承诺书、税收完税证明、北京市房屋登记表、房产分户平面图等相关材料。在申请材料齐全的前提下，工作人员依法对张中昀、庞佳的代理人进行询问后，予以受理；经过权属审核后将该房屋产权转移登记至张中昀、庞佳名下，并于2017年10月30日记载于登记簿。二、其他情况。目前该房产处于抵押、查封状态。抵押权人为住房担保中心，查封的执行人为青岛市市北区人民法院。综上，本案被诉登记行为事实清楚、程序合法、发证主体适格，符合法律规定，且尽到了合理、必要、审慎的注意义务，请法院驳回原告的诉讼请求。举证期限内，被告北京市规自委向本院提交以下证据材料：1、不动产登记审批书；2、不动产登记申请书；3、身份证复印件（2份）；4、授权委托书及身份证复印件；5、户口簿复印件；6、结婚证复印件；7、按份共有协议。8、北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同、商品房预售合同联机备案表、面积差异及房款节协议；9、购房承诺书；10、家庭购房申请表（2份）；11、税收完税证明；12、不动产登记询问笔录（2份）；13、房屋登记表、房产分户平面图；14、不动产登记受理凭证；证据1-14证明涉案的登记行为事实清楚，程序合法。15、北京市大兴房地产经纪中心收据，证明原告与第三人共同委托办理不动产登记业务的事实。第三人庞佳述称，2015年下年半，原告张中昀与第三人庞佳共同委托大兴房地产中心的工作人员进行房产登记，原告在起诉书中所述其不知情的表述与事实不符。被告的登记行为事实清楚，程序合法，符合法律规定，其他意见同被告的意见。第三人住房担保中心述称，住房担保中心是抵押权人，对该房屋享有抵押权，不同意原告的请求。第三人庞佳、住房担保中心在举证期限内均未向本院提交证据材料。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条之规定，本院对上述证据材料进行当庭质证并评议后认证如下：对原告张中昀提交的证据，被告北京市规自委对证据1真实性认可，证明目的不认可，在2017年办理房产证的过程中，是原告与第三人委托代办机构进行办理的，系其真实意思表示；证据2真实性、合法性、关联性均不认可，其书面的文字表述只是咨询登记的事项，并非明确的申请，如果明确的申请履职的话应当面向不动产登记事务部门提出书面申请；证据3、4真实性由法院依法核实，证明目的不认可；证据5真实性由法院依法核实，证明目的不认可，委托书的日期是2017年12月25日，与其按份协议签订的日期是一致的，有理由相信签订委托书时原告肯定是在场的。第三人庞佳对证据1真实性认可，证明目的不认可，登记当天是原告、第三人庞佳、案外人均到现场，所以原告说从未授权案外人登记一事，与事实不符；证据2真实性、合法性、关联性均不认可，不动产登记中心明确不予受理请求应出具书面的证据；证据3、4真实性由法院核实，与本案无关；证据5因委托人不是法院，而是原告本人，对真实性存疑，由法院核实。第三人住房担保中心认为上述证据均与其无关。经审查，原告张中昀提供的证据1、5具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；其余证据不具备关联性，本院不予采纳。对被告北京市规自委提交的证据，原告张中昀对证据1、2真实性、合法性不认可，原告没有授权徐彷作为代理人去办理房屋登记手续，不认可其在申请书签字的行为；证据3真实性认可，合法性、证明目的不认可，原告的身份证原件是第三人庞佳利用夫妻共同生活的便利，在未经本人同意且不知情的情况下偷拿使用的；证据4真实性、合法性、证明目的均不认可，原告没有授权给徐彷，不认可授权委托书，原告从未签订过该授权委托书，不认可徐彷受托人的身份，授权委托书委托人和受托人的签字是由一人填写，字迹与证据二的申请书中的徐彷的签字完全一致，与房屋买卖合同中的原告的签字完全不一致，被告没有尽到合理的审慎和最基本的审查义务；证据5、6真实性认可，合法性、证明目的不认可，户口本和身份证都是第三人庞佳利用夫妻共同生活的便利，在未经本人同意且原告不知情的情况下偷拿使用的；证据7中除了原告的签字之外，其他都不是原告所书写，第三人庞佳在原告签订的时候，双方的占比完全是空白，是在之后第三人填写的，日期也是空白的，并非当天签署，除了原告的签字，对其他内容都不认可；证据8、9真实性认可，材料中有原告的多处签字，可以明显比对授权委托和申请书中的签字，明显不是一人所签；证据10、11真实性认可；证据12真实性不认可，原告没有授权徐彷作为受托人，其无权代替申请人接受询问，恰恰是因为徐彷在未得到我方授权的情况下，代替接受询问，导致原告丧失了发现第三人变造按份共同协议内容的重要时机，直至原告在起诉前才知道权利被严重侵害的事实，共同购买的房屋只有百分之一的份额；证据13真实性认可；证据14真实性、合法性、证明目的不认可，徐彷办理房屋登记不是原告的真实意思表示，申请书、授权书、询问笔录不是原告真实意思表示，既然作为受理材料之一，理应有申请人也就是原告的明确授权；证据15收据付款单位两字也不是原告和第三人签署的，不能证明与原告有关，对真实性不认可，对合法性、关联性也不认可。第三人庞佳对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可。第三人住房担保中心对证据8无异议，对其他证据主张与其无关。经审查，被告北京市规自委提供的证据具备真实性、合法性、关联性，本院均予以采纳。案件审理过程中，本院调取了北京市大兴房地产经纪中心留存的由原告张中昀、第三人庞佳签字的《授权委托书》，该材料载明委托北京市大兴房地产经纪中心的李菲代为办理涉案房屋的所有权转移登记手续。原告张中昀对该材料真实性认可，但主张该授权委托书仅委托李菲代办，并未委托徐彷代办。被告北京市规自委、第三人庞佳对该材料无异议，第三人住房担保中心对该证据主张与其无关。经审理查明，原告张中昀与第三人庞佳系夫妻关系，二人于2010年6月22日登记结婚。2015年7月19日，原告张中昀、第三人庞佳与北京保利融创房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》约定，原告张中昀、第三人庞佳以4023773元的价格购买“大兴区亦庄新城X1-1A组团B03R1-2地块二类居住用地、其他市政设施用地项目（配建公共租赁住房）22#住宅楼3层2单元-301”，付款方式约定为：在签署正式的《北京市商品房预售合同》当日，即2015年7月19日，买受人按合同第五条约定的金额向出卖人支付房价款的75%，计3023773元，剩余房款1000000元，买受人以公积金付款方式支付。合同第22条约定：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用700元人民币。”2015年11月18日，原告张中昀、第三人庞佳与北京保利融创房地产开发有限公司签订《面积差异及房款结算协议》，载明所购商品房实测建筑面积为112．1平方米，北京保利融创房地产开发有限公司应收取面积补差款8163元。同日，原告张中昀、第三人庞佳向北京市大兴房地产经纪中心出具《授权委托书》，委托李菲代理办理坐落于大兴区鹿华路8号院3号楼2单元301（即涉案房屋）的房屋登记事项，代理权限为提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。2017年10月25日，原告张中昀与第三人庞佳签订按份共有协议，载明双方共同出资购买的涉案房屋，产权约定为双方按份共有，原告张中昀占1%的份额，第三人庞佳占99%的份额。同日，徐彷作为原告张中昀、第三人庞佳的委托代理人向原北京市规划和国土资源委员会（以下简称：原北京市规土委）申请办理涉案房屋的权属转移登记手续。原北京市规土委在核验原告张中昀、第三人庞佳的身份证原件及相关申请材料后，将涉案房屋由北京保利融创房地产开发有限公司名下转移登记至原告张中昀与第三人庞佳名下，并于2017年10月30日颁发涉案产权证书。另查，涉案房屋已被另案查封，且已设立抵押登记，抵押权人为第三人住房担保中心。徐彷、李菲均系北京市大兴房地产经纪中心工作人员。庭审中，原告张中昀主张2017年10月25日的登记申请其未到现场，且此次登记申请中所提交的《授权委托书》中的签字并非其本人所签；原告张中昀向本院提交司法鉴定意见书一份，该司法鉴定意见书载明经鉴定上述《授权委托书》中张中昀的签字与《购房承诺书》等样本中张中昀的签字不是出自同一人的笔迹。就原告张中昀与第三人庞佳签订的按份共有协议，原告张中昀认可按份共有协议上系其本人签字，但主张该按份共有协议并非其真实意思表示。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，原北京市规土委作为当时涉案房屋行政登记时的房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》（京国土籍〔2015〕295号）、《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发〔2016〕33号）及《关于印发＜北京市机构改革实施方案＞的通知》（京发【2018】31号）的规定，被告北京市规自委作为北京市人民政府确定的不动产登记机构，具有对辖区内的不动产进行受理、审查并予以登记的法定职责。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。对不动产登记机构的查验内容进行了规定。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”本案中，涉案房屋所有权转移登记系基于房屋买卖合同而作出，在当事人对涉案房屋申请进行所有权转移登记时，提交了双方身份证、买方户口本及结婚证、涉案房屋的产权材料、《北京市商品房预售合同》、《税收完税证明》、《按份共有协议》等上述法律规范确定应当提交的材料，原市规土委经查验、询问、审核后认为申请符合登记条件，颁发了涉案《不动产权证书》，将涉案房屋转移登记至原告张中昀及第三人庞佳名下，原北京市规土委依法履行了行政登记的职责，尽到了合理审查的义务。关于原告张中昀认为办理申请转移登记时所依据的授权委托书并非其本人签字，《按份共有协议》并非其真实意思表示的诉讼主张，本院认为，原告张中昀与第三人庞佳签订的《北京市商品房预售合同》中已载明二人同意委托第三方代办不动产权证书并交纳了代办费用，故代办机构委派工作人员为其代办不动产权证书并未违反买受人的真实意愿，且原北京市规自委办理涉案产权证书时对原告张中昀以及第三人庞佳的身份证原件以及其他身份证明材料进行了查验，履行了法定的审查义务，符合相关法律规定，并无不当；《按份共有协议》系原告张中昀本人签字，在该协议未被生效判决认定无效的情况下，原北京市规土委依据该协议约定内容在涉案产权证书上按相应份额进行登记亦无不当。故原告张中昀要求撤销涉案产权证书的诉讼请求，因无事实依据及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张中昀的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告张中昀负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 贺 维人民陪审员 宋 军人民陪审员 狄秀梅二〇二〇年六月二十九日法官 助理 范少方书 记 员 王月纯