陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0582民初194号 原告（反诉被告）：龙钢集团华山冶金设备有限公司，住所地：陕西省渭南市。 法定代表人：丁永刚，董事长。 委托诉讼代理人：韩增辉，男，1974年8月20日出生，汉族，公司员工。 委托诉讼代理人：王临战，陕西省华阴市华山法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：华阴市山水木屋设计中心（个人独资企业），住所地：华阴市，实际经营场所在龙钢集团华山冶金设备有限公司小车班。 负责人：柴钺铭，总经理。 被告（反诉原告）：柴钺铭，男，1992年4月17日出生，汉族，家住华阴市，现暂住西安市，华阴市山水木屋设计中心投资人。 委托诉讼代理人：柴红涛，男，1975年3月7日出生，汉族，陕西西岳华山城市投资开发有限公司发展部主任，住陕西省华阴市，系柴钺铭之叔。 共同委托诉讼代理人：王华锋，陕西省华阴市太华法律服务所法律工作者。 原告龙钢集团华山冶金设备有限公司（以下简称“华山冶金公司”）诉被告柴钺铭、华阴市山水木屋设计中心（以下简称“设计中心”）租赁合同纠纷一案及反诉原告柴钺铭、设计中心诉反诉被告龙钢集团华山冶金设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了合并审理，华山冶金公司委托诉讼代理人韩增辉、王临战，柴钺铭的委托诉讼代理人柴红涛，设计中心与柴钺铭的共同委托诉讼代理人王华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华山冶金公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付拖欠的租金108000元，并承担违约金15600元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年6月16日，原告与被告签订租赁合同，由被告承租原告所有的华山冶金车辆厂小车班处的场地、房屋及配套设备；租赁期限为5年，从2016年7月至2021年6月30日止；租金为第一年12000元，第二年至第五年每年36000元；违约金为合同总额的10%等。合同签订后被告于当日缴纳了第一年的租金及保证金，原告也按照合同约定将场地、房屋及配套设备交付给被告经营。但从第二年起被告以各种借口为由拒绝缴纳租金，至今已拖欠三年租金108000元，经多次催要未果，故诉至法院请求判如所诉。 被告设计公司及柴钺铭反诉称，其在租赁案涉房屋后发现租赁场地被人占用，房屋年久失修，防水层老化，后屋檐梁倒塌，水电不通，存在严重的安全隐患后，其向华山冶金公司反映上述问题迟迟得不到解决的情况下，只得支付1000元补偿款清退种菜人，垫资33.6万元维修、翻新房屋，出资3.65万元更换管道，接通水电线路，花费巨大，其多次与华山冶金公司相关人员协商均未得到解决。合同法约定，租赁物的维修责任在出租人，故上述费用应由华山冶金公司负担。原告未按要求清理场地，接通水电，未依法维修房屋，导致被告无法经营营利，租赁合同的目的不能达到，违约责任在原告，故不能给付租金和违约金。另外在履行合同的过程中，华山冶金公司未告知被告于2019年7月停止供水，造成其无法正常用水。综上所述，华山冶金公司存在违约行为，应支付其维修费用33.6万元，水电入户费及清理场地补偿款3.65万元并支付违约金15600元；反诉费用由华山冶金公司负担。 反诉被告华山冶金公司辩称，1.租赁合同第七条明确约定装修款与华山冶金公司无关；第三条第一款，说明双方商谈租赁费是在反诉人自行承担维修费的基础上；反诉人在2017年6月25日租金减免申请报告中提到，原预算维修费用为18万元，既然已纳入预算，维修费用应由其自负。2.租赁合同中并没有约定水电入户是华山冶金公司的义务。3.从2016年10月被告房屋维修结束后，从未向华山冶金公司主张过维修费，现在提出该项主张，已超过诉讼时效。综上反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 双方当事人在举证期限内均提供证据证明自己的主张，原告提供的租赁合同、收款收据、设计中心署名的两份《关于租赁场地租金减免的申请报告》，被告均不持异议，具有证据效力。被告提供的租赁合同及华山冶金公司收据（收租金、履约保证金、水费、电费等），来源合法、内容真实，与本案具有关联性，均具有证据效力；被告提供的照片、收条、收据、电料清单、证人证言等证明维修项目和维修费用的证据，华山冶金公司认为收据不是税票，且维修费用由承租方负责，与本案无关的意见，虽然收据不是税务发票，但结合当庭出庭作证的证人证言，租赁场地维修前后的照片，能综合证明承租方对租赁场地、房屋进行修缮、硬化场地、清理垃圾等事实。被告提供的陈登宜、李显昌证言，因证人未出庭作证，且没有证据证明华山冶金公司同意由其向两人支付补偿费，故该证言不具有证据效力。 根据以上对证据的分析认定，结合当事人陈述、庭审笔录，本院确认法律事实如下： 2016年6月16日，华山冶金公司（甲方）与设计中心柴钺铭（乙方）签订租赁合同，由设计中心（柴钺铭）承租华山冶金公司原华山冶金车辆厂小车班的场地、房屋及配套设施（不含西侧三间车库），用于木结构房屋的研发、设计及生产。租赁总期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，合同每年12月份签订一次。合同第三条对租金及支付方式约定为：“根据租赁场地的现状，场地内房屋乙方需投入维修费用全面维修，租赁费用第一年按1000元/月缴纳，从第二年开始3000元/月缴纳。付款方式：签定协议后，乙方每年12月20日前缴纳次年租赁费用（一次性缴清）。”第四条对水电费、卫生费收费标准约定为：“4.1自行安装插卡式电表，电费为1.00元/度，先购电后用电。4.2水费为50元/月。”第五条对履约保证金约定为：“5.1乙方应于本合同签订同时缴纳人民币5000元履约保证金。”第七条对房屋维修约定为：“7.1乙方在足额支付租金及履约保证金后即可进行房屋维修。乙方维修不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑的结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。7.2装修款项与甲方无关。”第八条对违约责任约定为：“8.3双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。” 设计中心在签订合同当日向华山冶金公司交纳场地租赁费12000元，履约保证金5000元，水费600元。华山冶金公司也按照合同约定将场地、房屋及配套设施交给设计中心使用。 设计中心接收租赁物后，于2016年7月至当年10月对租赁房屋、场地进行清理修缮，接通了水电，更换了上下水管道、排水管道，并在租赁场地内搭建彩钢瓦车间，硬化了车间地面。其中为铺设接水管道支出34200元，铺设电路、更换室内外线路、照明、开关插座等支出24130元（含自建车间用电），为整修租赁房屋、场地等购水27车，支出2700元。 从2017年6月起设计中心以木结构房屋市场变化一直没有开工、维修费用远超出预算，公司经营困难等原因两次向华山冶金公司申请减免租金，由于华山冶金公司未同意，设计中心一直未交纳租赁费，截止2020年4月已拖欠三年租金108000元。 本院认为：本案争议焦点为，1.维修房屋的义务是华山冶金公司还是设计中心；2.水电接通义务是否由华山冶金公司承担;3.反诉请求是否超过诉讼时效。 对于房屋维修义务承担主体，合同法第二百二十条规定“出租人应当履行维修义务，但当事人另有约定的除外。”从租赁合同来看，双方在租金及支付方式中约定：“根据租赁场地的现状，场地内房屋乙方需投入维修费用全面维修，租赁费用第一年按1000元/月缴纳，从第二年开始3000元/月缴纳”。“房屋维修：乙方在足额支付租金及履约保证金后即可进行房屋维修，维修时不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。装修款项与甲方无关。”由此可以看出，乙方即承租方负有维修义务，故设计中心为案涉租赁场地、房屋支出的维修费用，依法应由其自负。 对于水电接通问题，租赁合同第四条约定“自行安装插卡式电表，电费为1.00元/度，先购电后用电。水费为50元/月。”从条文约定和订立合同的目的来看，水电入户是保证租赁物正常使用的前提条件，也是华山冶金公司收取水电费的依据，在租赁合同没有特别约定的情况下，接通水电是出租方的义务，现设计中心自行接通了水电，该项费用应由华山冶金公司负担，设计中心要求华山冶金公司支付水电入户费等36500元，未超出其支出费用，应予支持。 对于反诉请求是否超出诉讼时效的问题，从华山冶金公司提供的设计中心两次申请减免租金的报告来看，设计中心已明确提出维修费用远超预算，请求减免租金，2019年8月份的申请也明确提出水电接入的费用，故该主张未超过诉讼时效。 综上，华山冶金公司与设计中心柴钺铭签订的租赁合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。设计中心在向华山冶金公司提出减免租金未果的情况下，拖欠三年的租金，违反了合同的约定，存在违约行为应承担给付租金的义务；由于设计中心是柴钺铭个人独资企业，在设计中心财产不足以清偿租金的情况下，应由柴钺铭以其个人其他财产清偿。华山冶金公司在交付租赁房屋及场地时，存在水电未接通，线路、管道老化的情况，故设计中心为接电、接水，更换电线、进水管道的费用，应由华山冶金公司负担。由于双方均有违约，租赁合同第八条第3项约定：双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。从合同条款来看，支付违约金的前提是因一方违约导致合同解除，在本案本诉和反诉的审理中，各方均未以对方违约为由要求解除合同，故各方要求对方支付违约金的请求不符合合同的约定，本院依法不予支持。另外设计中心在签订合同时已交纳水费600元，由于华山冶金公司未向租赁场地供水，导致设计中心在外购水2700元，该费用应由华山冶金公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，判决如下： 一、华阴市山水木屋设计中心支付龙钢集团华山冶金设备有限公司2017年－2019年的租赁费108000元；柴钺铭对华阴市山水木屋设计中心不能履行的部分承担清偿责任； 二、龙钢集团华山冶金设备有限公司支付华阴市山水木屋设计中心水电接入费用36500元及水费2700元，共计39200元； 三、驳回龙钢集团华山冶金设备有限公司其他诉讼请求； 四、驳回华阴市山水木屋设计中心其他反诉请求。 以上一、二项给付内容，相互折抵后，华阴市山水木屋设计中心在本判决生效后十五日内给付龙钢集团华山冶金设备有限公司68800元，柴钺铭对华阴市山水木屋设计中心不能清偿部分承担清偿责任。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2772元，减半收取1386元，由华阴市山水木屋设计中心负担1211元，龙钢集团华山冶金设备有限公司负担175元。反诉费用3561元，减半收取1780.5元，由华阴市山水木屋设计中心负担1600.5元，龙钢集团华山冶金设备有限公司负担180元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审判员 王 颖 二〇二〇年六月五日 书记员 宁晓松