河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0392民初441号 原告：刘军英，女，1957年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住北戴河新区，公司员工。 被告：刘艳军，男，1969年1月1日出生，汉族，现住河北省保定市清苑县。 委托诉讼代理人：任敬涛，河北海立律师事务所律师。 原告刘军英与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、刘艳军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告刘军英的委托诉讼代理人徐桂华、被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超、被告刘艳军的委托诉讼代理人任敬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘军英向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告瑞龙地产之间订立的中国红色公寓15A01号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、确认二被告之间订立的中国红色公寓15A01号房屋《商品房买卖合同》无效；3、判令二被告协助原告办理买卖合同备案手续及房产证，并承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2011年4月10日原告订购由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）开发的中国红色公寓15A01号商品房一套，并支付定金。2011年4月15日原告与被告瑞龙地产签订了15A01号房屋的《商品房买卖合同》合同，约定被告瑞龙房地产为出卖人，原告为买受人，建筑面积68.22平方米，单价16645.3元/平方米，房屋总价1135542元，合同又约定合同生效之日起30日内由出卖人到抚宁县建设局就此合同办理登记备案，于交付房屋90日内办理房屋产权手续。合同订立后，原告向被告瑞龙地产支付购房款、契税、公共维修基金、代办费、配套费，合计1186267元。2011年9月19日被告瑞龙地产为原告开具1135542元的购房发票。2011年5月15日被告瑞龙地产向原告交付房屋并出具房屋交接证明。2015年8月4日原告向北戴河新区法院提起诉讼。经秦皇岛北戴河新区人民法院调解，案号为：（2015）秦新民初字第323号。确认瑞龙地产于2011年5月15日对该涉案房屋进行了交付，瑞龙地产没有按合同约定办理房地产权属登记应支付申请人违约金1万元，但瑞龙地产至今仍未履行该调解书规定的义务。2019年2月原告向秦皇岛市中级人民法院申请案外人土地执行异议一案中，经秦皇岛中级人民法院审理，出具（2019）冀03执异57号执行裁定，中止对南戴河中国红色公寓15A01号房屋相对的土地使用权的执行。截止起诉之日，被告瑞龙地产没有按照约定为原告办理房产确权手续、也没有办理房屋备案手续。未能办理备案的原因是被告瑞龙地产向刘艳军借款过程中，以该房屋作为担保。将涉案该房屋与被告签订商品房买卖合同并在抚宁建设局办理备案登记。依据上述事实、原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权。二、二被告之间订立《商品房买卖合同》是虚假的买卖合同，二被告并没有进行真正的买卖交易、该合同性质是名为买卖、实为担保。故被告刘艳军对涉案房屋不具有所有权，他们之间订立并经过备案的商品房买卖合同违反担保法及司法解释规定，属于无效。三、因二被告已经将原告享有占有使用的房屋在房屋管理部门备案的行为，导致原告无法备案，侵犯了原告的合法权益，二被告应当立即停止侵权并协助原告办理商品房买卖合同备案。综上，请求法院通过审理查清事实作出公正判决。 瑞龙房地产辩称，我公司与原告之间是真实的房屋买卖关系，该买卖已经完成交易，房屋也已实际交付给原告居住、使用、所有。与被告是民间借贷关系，签订的买卖合同只是为了民间借贷提供的担保合同，不是真实的房屋买卖关系的真实意思表示，也从未给第二被告交付过房屋，认可原告诉状中的事实。 刘艳军辩称，原告第二项诉请，其无权提出第二项诉请确认二被告之间的合同无效。本案的纠纷案由是合同效力纠纷，而不是房屋所有权纠纷。根据包括合同法第8条在内的相关条款确定的都是依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告突破合同相对性原则，对他人之间签订合同提出无效主张其诉讼请求权不存在，需要原告明确提出其相应诉请的法律依据。认为原告可以针对房屋提出诉讼请求，房屋显然不是当事人，和原告有合同关系的只是第一被告。结合已经经过的其他案件的审理我们也看到原告提供的所谓的相关证据只能证明其第一项诉讼请求，第二被告对原告负有什么样的合同义务呢？原告在庭审中也只能是对于第一被告相关意见请求的附和，原因是他不知道、不了解，原告说她的合同存在，所以我们的合同就不真实，认为同一个物权上不能存在多个合同，是对物权法本意的违反。对诉状陈述的事实我们认为，第二被告与第一被告是商品房真实买卖关系，双方签订合同基于对该买卖行为的真实意思表示，双方到行政机关进行了销售登记备案，原告诉状中称该备案行为是抵押担保，庭审也没见到过有关登记行为是抵押登记的相关证据。希望查清借贷的合同是否成立，借贷的时间、金额。本案发生系第一被告违反诚实信用原则，涉嫌刑事犯罪，合同诈骗，本案中主张二被告之间合同无效是基于逃避相应的民事刑事责任所作出的陈述，第二被告也是受害人，第二被告购买涉案房产价格优惠，因为购买的多，是符合正常的民事商事行为，是双方真实意思表示，双方的合同效力应为有效。对原告所诉的其购房合同事实不了解不清楚。 原告提供了以下证据：证1、嶺澜房产收款通知书、商品房买卖合同。证明原被告签订的房屋买卖合同成立并生效。证2、银行凭证、收据、发票。证明原告向被告瑞龙支付涉案房屋买卖合同价款，证明原告履行合同支付房款及相关费税义务，被告瑞龙地产为原告出具发票。证明原告支付税金享有房屋所有权。证3、房屋交接证明，2011年5月15日被告瑞龙向原告交付合同约定房屋及房内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。证4、（2015）秦新民初字第323号民事调解书。（2019）冀03执异157号执行裁定。证明原告对房屋享有使用权，解除了相应土地的查封。 被告瑞龙房地产质证意见为，对证据真实性、合法性、关联性没有异议，全部认可。原告证据充分证明原告购买，占有、居住、使用该房屋的全部过程。中院的执行裁定书也已经认定原告在查封之前已经合法占有该房屋，对该房屋的相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权利。 被告刘艳军的质证意见为，这个事我们不知道，我们的备案合同是14层01号，不是原告诉的15A01号。 被告瑞龙房地产提供了以下证据：1、我公司与第二被告之间签订的民间借贷合同一份，抵押备案明细表、房管部门办理的红色公寓备案明细表一份，47套房屋。2、我公司与刘艳军、刘建阁签订的协议书，该两笔协议书借款金额相加与2012年签订的借款合同的总借款金额相符，该两份协议书上有刘艳军、刘建阁本人的签字，签字笔迹与备案的买卖合同上的签字笔迹一致，我公司与刘艳军、刘建阁在2015年8月31日签订的还款保证协议书，该协议书与2012年借款合同紧密关联的，协议书的甲方写明是刘建阁和刘艳军，后边有刘建阁的签字盖章，名章与签字应有同等的法律效力。3、我公司与秦皇岛福元运通投资管理有限公司在2015年8月31签订的协议书，福元公司是2012年民间借贷的居间方，该协议书与2012年民间借贷合同紧密关联。4、2014年8月18日和2014年9月1日刘建阁收到我公司归还欠款的收条两份。5、我公司归还刘建阁、刘艳军欠款的付款凭证12份，以上证据充分证明我公司与刘建阁、刘艳军之间是民间借贷关系而不是房屋买卖关系，签订的备案合同只是为该笔借款提供的形式上的担保合同，并且在2012年签订的民间借贷合同第4条和第12条中和还款保证协议的第2条，已明确约定了备案登记是抵押担保行为，在借贷合同的第二部分抵押条款第12条也明确约定了抵押物清单和抵押单价，在还款保证协议书第二条约定，如乙方未履行上述还款义务，甲方有权对乙方借款作为抵押的中国红色房屋进行处置，该约定违反了担保法的流质条款，我公司与刘建阁、刘艳军签订的买卖合同应属无效合同。6、从秦皇岛市中级人民法院申请调取的刘建阁诉瑞龙房地产公司归还欠款的调解书及借条三份，秦皇岛中院（2013）秦民立保字第33号裁定书，送达回证，中国裁判文书网的刘建阁申请执行裁定书一份，该组证据更加充分完整的证明我公司与刘建阁、刘艳军之间民间借贷关系。7、我公司与刘建阁签订的1401号房屋的备案合同一份，证明我公司与刘建阁借款并用房屋备案的形式做抵押担保的事实，8、天眼查调取的福元运通公司的工商信息登记，证明刘建阁、刘艳军是该公司的实际控制人。9、福元公司与我公司订立的居间合同、居间费收条，证明我公司和刘建阁、刘艳军是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，刘建阁借助福元运通公司作为居间方的借款方式，事实是为了掩盖高额利息的行为。10、刘建阁向瑞龙公司借款800万的转账凭证，经办人是张思南，与福元运通公司出具的居间费收条的签字笔迹相一致，刘艳军向瑞龙支付借款672.4万元的银行转账凭证。11、秦皇岛市中级法院（2018）冀03民终415号判决书、（2018）冀03民再79号判决书、新区法院（2019）冀0392民初132号判决书。该三份判决书都已认定判决刘建阁、刘艳军的买卖合同无效。 原告的质证意见为，上述证据结合综合证明刘建阁、刘艳军和瑞龙是民间借贷法律关系，秦皇岛福元运通公司为民间借贷的居间方，约定用47套房屋进行备案，该备案行为是为借款进行的抵押备案行为，可以证实二被告并不是真实的房屋买卖合同意思表示。 被告刘艳军的质证意见为，我们和被告没有15A01的合同，不发表质证意见。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年4月15日，原告和瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告瑞龙房地产开发的坐落在南戴河中国红色公寓的15A层01号商品房一套，建筑面积68.22平方米，单价16645.3元/平方米，总价款1135542元。原告通过银行向被告瑞龙房地产交付了涉案房屋的全款，配套费、契税、公共维修基金、产权代办费、物业费、等费用。瑞龙房地产把房屋交付原告使用。原告与丽都物业签订了委托经营协议，瑞龙房地产为担保方，约定原告将上述房屋委托丽都物业进行经营管理，期限五年，丽都物业向原告陆续支付委托经营收益。 2015年10月20日，本院作出（2015）冀0392秦新民初字第323号民事调解书，“一、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于2015年11月30日之前支付原告刘军英逾期办证违约金1万元；二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于2016年12月31日之前为原告办理房地产权属登记；三、原被告对本次调解内容保密，不得外泄……”。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，刘军英提出执行异议。2019年2月16日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异157号执行裁定书。查明2011年4月15日刘军英与瑞龙房地产签订两份《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓15A层01号房屋。交付全部购房款1135542元，2011年9月19日开具发票。刘军英付清公共维修基金、物业费、配套费等。2011年5月15日，瑞龙公司正式交付房屋。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，刘军英与瑞龙房地产已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。刘军英在查封前已经合法占有房屋，非因刘军英自身原因未办理过户登记。刘军英对中国红色公寓15A层01号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓15A层01号房屋相对应的土地使用权的执行。 2012年4月25日，被告刘艳军与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓14层01号房，面积68.22平方米，单价每平方米6000元，总价409320元。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓15A层01号商品房，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异157号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。原告不能办理产权登记，是因二被告签订的《商品房买卖合同》在原抚宁县房地产市场管理所备案导致。通过刘艳军和刘建阁与瑞龙房地产签订民间借贷合同、协议书、还款保证协议书、以及瑞龙房地产向刘建阁出具的借条、银行转账、调解书、裁定书以及执行裁定书等系列证据，佐证了刘建阁、刘艳军与瑞龙房地产存在借贷关系。房屋买卖合同虽经抚宁县市场管理所备案，但备案只是对合同进行备案登记，不影响合同效力的认定。根据刘艳军和瑞龙房地产签订的商品房买卖合同的内容、民间借贷合同的内容，以及瑞龙房地产否认与刘艳军存在房屋买卖关系，承认买卖只是为借款提供的担保等情节，可以认定刘艳军与瑞龙房地产签订的合同名为买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示。这种行为实质上通过买卖合同的形式，掩盖了其规避“禁止流押”的目的。秦皇岛市中级人民法院判决的（2018）冀03民终412号、415号、（2018）冀03民再79号案件，与本案是系列案件，分别是田永、王楚琦、张静诉瑞龙房地产和刘建阁、刘艳军确认合同效力纠纷案，三份判决书均认定刘建阁、刘艳军和瑞龙房地产签订的房屋买卖合同“名为房屋买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示，因此，该买卖合同应为无效合同。”对秦皇岛市中级人民法院生效判决确认的事实本院予以采纳。故二被告签订的《商品房买卖合同》无效。综上，被告应当协助原告办理中国红色公寓15A层01号商品房不动产登记。但本院作出的（2015）冀0392秦新民初字第323号民事调解书，已经确定“被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于2016年12月31日之前为原告办理房地产权属登记”，本判决不应再次做出重复处理。关于房号问题，瑞龙房地产当庭作出解释，因为有些人认为14这个数字不好，故把14又写为15A,而且该系列案中的其他案件也能证实该问题，故本院予以采纳，认定14层01号和15A层01号是同一房号。关于原告是否有权起诉二被告之间合同无效的问题。无效合同是“绝对无效”、“自始无效”，并非只有合同当事人才有权请求确认无效，且原告作为利害关系人，当然享有请求权。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、被告刘艳军与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买南戴河中国红色公寓14层01号（15A01号）房屋的《商品房买卖合同》无效。 二、驳回原告刘军英的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  刘宝谦 人民陪审员  张继民 二〇二〇年六月五日 书 记 员  赵晶晶