北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3247号原告：北京中润时尚屋商业投资有限公司所地北京市三间房乡聚福苑C2区4号楼一层1号。法定代表人：李华南，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。被告：刘小广，男，1971年3月1日出生，汉族，自由职业。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建党，男，1994年10月20日出生，自由职业，汉族河北省鹿邑县涡北镇冯桥行政村冯桥006号。原告北京中润时尚屋商业投资有限公司（以下简称原告）诉被告刘小广（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郭杨，被告及其委托诉讼代理人李亚凡、刘建党均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年3月11日签订的《合作协议》；2、被告按照每月162500元的标准支付自2019年11月19日起至实际腾退之日止的租金；3、被告支付违约金329326.6元；4、被告支付免租期租金325000元。事实和理由：2019年3月11日，原、被告签订《合作协议》，约定被告承租位于北京市朝阳区京通苑小区XX号楼底商X号铺（以下简称涉案场地），租赁期限自2019年3月2日起至2025年7月31日止。合同约定租金押二付六，被告逾期付款超出5日以外的，原告有权解除合同。同时合同约定未经原告同意，被告不得随意增减经营范围，只能从事生鲜超市。2019年7月1日，被告应缴纳房屋租金，但被告一直拖延至今拒不缴纳房租，且被告擅自转租、改变经营业态，严重违约。如被告仅继续承租涉案场地一层，将涉案场地二层退回，则租金需要重新计算。现双方无法协商一致，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案场地共计1300平方米，其中一层800平方米，二层500平方米。为了使用该房屋，被告投入了大量资金进行装修，原、被告也签订了《补充协议》约定由原告提供营业执照正本和食品经营许可证正本，满足商户的正常经营状态。但是原告没有配合提供营业执照，目前涉案场地一层营业执照没有正本，二层至今没有办理营业执照，导致二层无法从事经营活动，空置至今。由于原告提供的场地无法正常经营，所以被告不同意支付涉案场地二层的租金，即便被告存在未按约定时间支付租金的情况，被告也并非无故拖延。我方同意仅承租涉案场地一层，但是租金要按照原合同标准计算比例执行。另外，原告主张的违约金过高，超出法定上限。综上，被告不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、双方缔约情况2019年3月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将涉案场地出租给乙方从事生鲜超市项目的经营使用，建筑面积1300平方米，楼房设计用途为商用，房屋权属证明作为经营场地提供给乙方注册公司使用；乙方不得进行任何损害甲方利益的场外交易，不得将合作场地转租、转包、转让或私自与他人合作经营，否则乙方向甲方支付违约金年标的额的30%，甲方并有权解除本合同，造成损失的乙方负责赔偿；水、电、物业费、取暖费、垃圾清理费、电梯维护配件费、燃气费由乙方负担；乙方经营范围限定生鲜超市项目，如若超出此项经营范围，甲方有权立即解除合同，并扣除保证金和入场费，同时甲方有权追究乙方全部法律责任；关于费用，乙方需在本合同签字生效之日起20天内向甲方交纳履约保证金（押金）325000元及场地使用费1950000元，乙方自入场之日起每次须提前一个月向甲方支付场地使用费；付款方式押二付六，具体付款2019年3月2日支付2019年3月2日至2019年7月31日房租938080元，2019年7月1日支付2019年8月1日至2020年1月31日房租975000元，2020年1月1日支付2020年2月1日至2020年7月31日房租975000元……；合作期限2019年3月2日至2025年7月31日，入场费每两年递增10%；乙方装修筹备期60天，如因乙方违约甲方按首年场地使用费标准正常收取乙方装修筹备期场地使用费；关于违约责任，如乙方未按合同约定即时交纳场地使用费超出在3日内的，则每延迟一天乙方承担应缴款项的千分之五/天逾期付款违约金，乙方逾期付款超出在5日以外的，除继续按上述标准计算违约金外，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。同日，原、被告签订《补充协议》，主要内容为“为了协助金百万商业商户能够达到正常营业状态，原告提供给被告营业执照正本、食品经营许可证正本悬挂于经营店面内；被告配合政府各主管部门以及原告的检查，被告在使用北京御明隆餐饮有限公司营业执照期间不得从事非法经营活动，不得产生任何负债，否则被告构成根本性违约，原告有权解除租赁合同，被告承担违约责任等。二、合同履行情况合同签订后，原告将涉案场地交付被告。2019年3月2日，被告向原告交纳押金及2019年5月1日至2019年7月31日租金共计938080元；2019年7月5日，被告向原告交纳300060元；2019年8月29日，被告向原告交纳290000元。2019年8月4日，原告通过邮寄方式向被告送达《催缴通知书》，载明“涉案场地应于2019年7月1日正常交纳房租及物业费，按照合同约定，每延期支付1日应付租赁费用0.5%的滞纳金，逾期交纳超过3日我方将按照合同条款追究相关责任，2019年7月1日至2019年8月1日，我方人员已多次与您沟通未果，现做出通知。请于2019年8月5日前将所欠费用如数交纳，否则我司将暂停供水供电等相关服务。”被告认可收到上述函件，但主张双方对涉案场地租金交纳情况存在争议。对于被告后续两次交纳的590060元性质，原告主张系2019年8月1日至2019年11月18日期间的租金。被告对此不予认可，主张因涉案场地二层无法经营使用，原告同意其先交纳涉案场地一层租金，故按照房屋面积计算交纳2019年8月1日至2020年1月31日一层租金，二层租金待到具备营业执照之后另行协商。庭审中，原告表示被告在涉案场地一层、二层实际经营，不存在二层房屋无法使用的情况，也从未同意被告延期交纳租金，被告延期交纳租金系由于其自身资金困难。对此，原告提交《申请书》及2019年9月9日拍摄的照片及视频。《申请书》载明“本人刘小广是涉案场地租户，经营业态生鲜超市，由于本人资金周转困难，本应2019年7月1日交租金，申请分期支付，于2019年7月12日前全部交齐，逾期支付滞纳金申请支付一半”，被告在《申请书》空白处签名，日期2019年7月5日。照片及视频显示涉案场地一层正常经营，涉案场地二层有部分位置已装修完毕，并有美甲、理发、中医保健等店铺。对此，被告表示《申请书》系其本人签名，但并不是其本意。当时其与原告协商如何交纳二层租金，双方协商一致涉案场地二层何时具备经营条件何时交纳租金，但是其文化程度较低，原告打印了《申请书》其即签名确认。照片及视频系涉案场地，涉案场地二层确实进行了部分装修，但是工商局及食药监局经常检查，由于没有营业手续，所以无法经营。被告就原告同意其延期交纳租金的主张提交与原告经理常XX的微信聊天记录，记录显示2019年8月1日常XX询问其“租金怎么还没过来交呢？”被告答复“常总，不是我不给咱们交房租……如果你们把证给我们办出来，我们立马交钱，一分不差……”。原告认可聊天记录的真实性，但表示聊天内容未体现二层租金如何交纳，无法证明双方就协议变更租金交纳方式达成一致意见。三、现场勘验及调查情况2019年11月13日，本院至涉案场地进行现场勘验。涉案场地包括一层和二层，二层可通过室内一层楼梯进入，亦在一层大门外设有单独出入口。当日，大门外单独出入口封闭，进入二层仅可通过一层楼梯。一层场地正常经营，场地内悬挂有北京潮港海食品零售有限公司营业执照彩色打印件及北京潮港海食品零售有限公司食品经营许可证原件，上述证件载明的经营场所系“北京市朝阳区管庄京通苑小区P2底商X号商铺X层内XX号”，经营范围系“热食类食品销售，预包装食品销售……”，签发时间系2019年8月。二层场地空置，有部分位置装修完毕，当日未见经营，未悬挂有任何执照。经询，被告表示其承租涉案场地后原告不配合办理营业执照、食品经营许可证等经营必要之手续，后因涉案场地一层悬挂营业执照系打印件被行政处罚，二层因未悬挂营业执照无法经营。被告提交2019年7月10日北京市工商行政管理局朝阳分局双桥工商所出具的《行政提示书》，提示被告杜绝出现无照无证经营等问题。对此，原告认可北京潮港海食品零售有限公司营业执照原件在其公司，并表示被告持北京潮港海食品零售有限公司执照二层亦可正常经营。为查明北京潮港海食品零售有限公司经营场所覆盖范围，本院向北京市朝阳区市场监督管理局进行调查。该单位答复，如营业执照载明的经营场所包括一层及二层，则二层无需单独办理营业执照，否则二层需要单独营业执照。对于食品经营许可证，根据营业执照发放，一照一证，证随照走。四、本案其他情况原告在诉讼中主张被告擅自改变经营业态，经营范围超出生鲜超市，构成根本违约。2019年10月9日，被告因现场制售热食类食品受到北京市朝阳区市场监督管理局行政处罚。对此，被告表示其早在2019年4月就经营范围与原告工作人员吴XX进行沟通，双方协商一致经营范围包括熟食，原告对此明知并同意配合其办理相应手续。就此，被告提交微信聊天记录加以证明。微信聊天记录显示2019年4月，被告向原告工作人员吴XX发送营业范围，包括“服装百货、熟食、乳制品、预包装食品、工艺美术品等……”，原告要求其填写表格，并在此后回复“营业执照：增加美容美发；食品经营：现场预售热食类食品等……”。经本院释明，被告坚持要求继续履行合同，不提起反诉，并表示如法院判决解除合同，其另案主张押金、装饰装修损失等问题。另查，涉案场地所在楼宇于1996年9月16日取得建设工程规划许可证，目前尚未取得产权证书。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《合作协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。根据《合作协议》及《补充协议》的约定，原告负有交付涉案场地并提供营业执照之义务，被告负有按时交纳租金之义务。合同签订后，双方各自履行合同义务，原告向被告交付涉案场地，被告按时交纳第一期租金,双方就经营范围进行协商，由原告配合被告办理相应手续。依据查明的事实，被告未按照合同约定按时交纳第二期租金。现被告称双方就延期交纳租金达成一致意见，但原告予以否认，并提交被告出具的《申请书》加以证明，据此被告的主张本院无法采信。虽然原告已经按照合同约定向被告提供北京潮港海食品零售有限公司营业执照，但根据本院现场勘验及调查结果，该执照经营场所仅覆盖涉案场地一层，不包括涉案场地二层，在此情况下确会对被告造成一定的影响。关于租金一节，鉴于上述因素，本院综合考虑房屋实际使用情况、被告实际经营情况对租金数额予以酌减。关于违约金，被告后续未按时交纳租金确系事出有因，原告据此主张违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于免租期租金，本院综合考虑合同履行期限、合同履行情况予以酌定。关于涉案合同是否能够解除，虽然被告坚持继续履行合同，但双方之间《合作协议》及《补充协议》就一、二层租金未做拆分，营业执照范围也未做明确约定，在庭审中双方就上述问题亦未达成一致意见，故合同不宜强制继续履行，双方之间租赁关系以解除为宜。另，被告表示合同解除后其另行主张押金、装饰装修损失等问题，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京中润时尚屋商业投资有限公司与被告刘小广于二〇一九年三月十一日签订的《合作协议》及《补充协议》；二、被告刘小广于本判决生效之日起三十日内腾退位于北京市朝阳区京通苑小区XX号楼底商X号铺并交还给原告北京中润时尚屋商业投资有限公司；三、被告刘小广于本判决生效之日起十日内给付原告北京中润时尚屋商业投资有限公司房屋租金，房屋租金按照每月十三万一千二百五十元的标准自二〇一九年十二月十六日起计算至本判决生效之日止；四、被告刘小广于本判决生效之日起十日内给付原告北京中润时尚屋商业投资有限公司房屋占有使用费，房屋占有使用费按照每月十三万一千二百五十元的标准自本判决生效次日起计算至上述房屋腾空并交还原告北京中润时尚屋商业投资有限公司之日止；五、被告刘小广于本判决生效之日起十日内给付原告北京中润时尚屋商业投资有限公司免租期租金二十一万元；六、驳回原告北京中润时尚屋商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10343元，由原告北京中润时尚屋商业投资有限公司负担5118元（已交纳），由被告刘小广负担5225元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 尹 航审判员 黄雪芹审判员 马 潇二〇二〇年六月十八日书记员 王 珊