湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初5612号原告：武汉仙山鸿宇商贸有限公司，住所地武汉市汉阳区永丰街仙山社区特1号，统一社会信用代码91420105755115818J。法定代表人：郭元林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴方勇、董旭，系湖北丰海律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉祥隆盛实业有限公司，住所地武汉市汉阳区仙山社区仙山工业园61号，统一社会信用代码91420105688811046L。法定代表人：余华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姜华、周稳，系湖北楚润律师事务所律师。特别授权代理。原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司诉被告武汉祥隆盛实业有限公司代物清偿协议纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王侃担任审判长，与人民陪审员杨四华、张媛（第二次开庭变更为杨四华、李国芬）组成合议庭，于2019年12月19日、2020年5月13日两次公开开庭进行了审理。原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司委托诉讼代理人吴方勇（参加第二次庭审）、董旭，被告武汉祥隆盛实业有限公司委托诉讼代理人姜华、周稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司向本院变更诉讼请求为：1、请求判令被告将黄金口工业园仙山工业园区2号楼二、三楼全部房屋交付原告；2、请求确认原告对黄金口工业园2号楼二、三层（6000平方米）有权予以占有使用收益，并在该房屋具备办证条件时由被告配合予以办证，将房屋产权办至原告所有；3、本案诉讼费用被告承担。事实及理由：2012年至2013年期间，被告因经营需要向原告借款5次，合计借款人民币1800万元。截止2014年12月尚欠借款本息24,898,982.4元。同时，被告在经营过程中，因使用原仙山村范围内的土地而拆除原告集体及村民的房屋后，应向原告交付的还建房及补偿款、租金未能交付。为此，双方于2014年12月20日签订了《房屋买卖合同》，约定被告以其开发的武汉市汉阳区黄金口都市工业园仙山工业园区2号楼的部分房屋转让给原告，以抵偿被告欠原告的上述债务，被告有权在签约后2年内回购抵款房屋。协议签订后，因被告未履行，双方于2019年3月2日再次签订《房屋买卖合同》，约定被告放弃回购权，约定房屋于协议签订后3日内全部交付原告。现交付时间已过，为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告武汉祥隆盛实业有限公司辩称：第一，被告并未取得商品房预售许可证，原被告签订的房屋买卖合同为无效合同，虽本案系民间借贷引起的房屋买卖，但本质还是签订的房屋买卖合同，应该根据相关法律规定进行处理。第二，原告陈述与事实不符，被告向原告借款18,000,000元，而非房屋买卖合同中的20,000,000元，借款本金的减少导致借款利息的减少；2019年签订的买卖合同是为了应对上级部门的检查签订的，并非双方真实意思表示。双方签订的买卖合同是因以物抵债，但是实际还是房屋买卖合同，应该根据相关房屋买卖合同的法律规定审查合同效力，因本案被告未取得商品房预售许可证，因此该买卖合同为无效合同，原告诉求不应得到法律支持。经审理查明：2012年1月17日，原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司与被告武汉祥隆盛实业有限公司签订《借款协议》，约定由被告向原告借款2,000,000元。同日，原告向被告出具支票两张共计2,000,000元；被告向原告出具收据一份，载明收到借款贰佰万元整。2012年4月17日，原被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款5,000,000元。2012年4月24日，原告向被告出具支票两张共计3,000,000元；被告向原告出具收据一份，载明收到借款叁佰万元整。2012年7月8日，原被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款3,000,000元。2012年7月9日，原告向被告出具支票两张共计3,000,000元；被告向原告出具收据一份，载明收到借款叁佰万元整。2012年10月16日，原被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款5,000,000元。同日，原告向被告出具5,000,000元支票一张；被告向原告出具收据一份，载明收到借款伍佰万元整。2013年10月25日，原被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款5,000,000元。同日，原告向被告出具5,000,000元支票一张；被告向原告出具收据一份，载明收到借款伍佰万元整。2014年12月20日，原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司与被告武汉祥隆盛实业有限公司签订《房屋买卖合同》。合同载明：原告系被告债权人，对被告享有借款本息22,470,000元、拆迁补偿尾款1,962,422.4元、租金466,560元的债权，被告愿意将位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园仙山工业园区2号楼2-3层的房屋作价转让给原告，以抵偿上述债权；仙山工业园区2号楼2-3层房屋转让款合计24,900,000元，原告以其对被告拥有的上述债权24,898,982.4元等额抵扣房屋转让款，转让款余额1,017.6元，双方另行协商支付方式及时间；被告应于合同签订之日起6个月将房屋交付给原告，被告可在合同签订两年内按上述价格回购仙山工业园区2号楼2-3层房屋。原告另提交2019年3月2日《房屋买卖合同》，拟证明双方对房屋买卖事宜进行重新约定，合同载明：被告无力履行还款等义务，愿意将位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园仙山工业园区2号楼2-3层房屋作价转让给原告，并放弃回购权；同时合同中约定了房屋单价、总价、债权金额、房屋转让款金额（转让款金额含双方约定的房屋拆迁还建部分，因该部分不属本案审理范围，故不作阐述）。被告对原告提交的该份合同不予认可，认为该合同系为应付上级检查签订，虽经双方盖章但并非真实意思表示，同时提供其所执2019年3月2日《房屋买卖合同》，该合同上关于房屋单价、总价、债权金额、房屋转让款金额手工填写部分均为空白，其余打印部分相同。因该合同系双方各执一份，其内容应当一致，被告所执合同手工填写部分均为空白，而原告所执合同手工填写部分已填写，被告所执合同上并无涂盖痕迹，故应认定手工填写部分系原告事后在自己所执合同上添加，双方未在该合同中对房屋单价、总价、债权金额、房屋转让款金额作出约定。因被告未交付上述房屋，故原告起诉来院。另查明：2013年8月8日，武汉市国土资源和规划局作出《关于集中清理处置171个重点工程工作专班审议青山区、汉阳区、东湖风景区项目的会议纪要》。纪要中涉及本案争议的事实为：被告位于黄金口都市工业园东南片，三环线以东，汉阳大道以北的项目（案涉房屋位于该项目范围内），该宗地为汉阳区土地储备中心的储备用地，规划用地性质为工业用地；被告存在“未批先建”、“东侧消防通道为仙山村集体土地，需协商共用消防通道”的问题；该项目在未履行工业用地招拍挂手续前，已开工建设，现状已建成1栋27层楼、1栋29层楼，建筑面积为74318.32平方米，另地下室建筑面积5985.56平方米。纪要载明：“2013年5月13日，汉阳区土地储备中心及黄金口都市工业园管理办公室向区政府报告，提出‘将该项目两栋办公楼整改为现代工业孵化楼，打造高科技产业’”。2015年3月17日，被告取得上述项目的国有土地使用权证，该证书载明的地类（用途）为工业用地、公园与绿地。截止起诉前，该房屋未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件，亦未取得商品房销售许可证明。还查明：被告建成上述房屋后，拟作为办公用房及居住用房销售，其销售对象为社会公众。在本院其他相关案件中查明，被告为建造上述房屋大量对外借款，为偿还借款，被告多次与债权人协商将部分房屋抵偿债务。上述事实有原、被告陈述、《借款协议》五份、转账支票存根八张、收据五张、《房屋买卖合同》两份、会议纪要、土地使用权证在卷证实，足以认定。本院认为：原、被告原系借贷关系，后签订房屋买卖合同，由被告将所建房屋权利转让给原告以清偿被告所欠原告借款本金及利息，故该房屋买卖合同实为代物清偿协议，即以新的房屋买卖合同法律关系替代旧的借贷法律关系。案涉房屋所属不动产的性质为“现代工业孵化楼”，被告建造后并非自用，而是拟作为办公用房及居住用房对社会销售，属于房地产开发性质，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，原被告签订的两份《房屋买卖合同》其合同性质应认定为商品房买卖合同。两份《房屋买卖合同》约定的交付房屋所涉土地类型为工业用地，被告未经法定的审批程序，未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件，擅自改变土地用途建设仙山工业园区2号楼等地上附着物，并在未取得商品房销售许可的情况下将上述房屋的2-3层卖予原告，用以抵偿原告对其享有的债权，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应认定两份《房屋买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，各方依据合同所取得的财产应当相互返还，并依据过错程度承担相应的损失赔偿责任。故原告以《房屋买卖合同》有效为前提要求被告交付房屋的诉请，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费169,300元，原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司已预交，由原告武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 侃人民陪审员  杨四华人民陪审员  李国芬二〇二〇年六月二日法官助理杨昀晅书记员田晓阳