河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0481民初890号原告（反诉被告）：彭某某，男，1949年4月10日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：彭彦卫，男，1978年9月9日出生，住舞钢市。委托诉讼代理人：张丰圈，男，1968年6月15日出生，汉族，住舞钢市。被告（反诉原告）：王某某，女，1967年3月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：范思雯，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘苏爽，河南成务律师事务所律师。原告（反诉被告）彭某某与被告（反诉原告）王某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告彭某某的委托诉讼代理人彭彦卫、张丰圈，被告王某某及其委托诉讼代理人范思雯、刘苏爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭某某向本院提出诉讼请求：要求王某某支付租赁费2万元、三年水电费6000元，赔偿经济损失2万元，并将场地恢复原貌。庭审中彭某某变更诉讼请求为：要求王某某支付租赁费4万元、三年水电费6000元。事实与理由：2017年5月21日，经彭某某与王某某协商，彭某某将位于舞钢市枣林镇岗郭村村北头原鞭炮厂场地租赁给王某某，双方签订协议一份，约定每年租金2万元。现王某某欠彭某某两年租金、三年水电费6000元。经彭某某多次催要，王某某拒不支付，彭某某提起诉讼。王某某向本院提出反诉，反诉请求为：1.确认王某某与彭某某签订的《租赁合同》已于2020年5月21日解除；2.彭某某向王某某退还租金33100元；3.返还滞留所有物品（地磅、厂房、竹筢等）；4.彭某某承担本案反诉费。事实与理由：2017年5月21日，王某某通过彭某某租赁舞钢市枣林镇岗郭村原花炮厂的土地进行建设，合同约定租赁面积为6亩（4000平方米），每年租金20000元，且彭某某需负责场地内原有厂房的加盖维修。但至今，彭某某未向王某某提供其有权出租涉案场地的任何证明，也未按合同约定的时间对场地内原有厂房进行加盖维修。截至目前，王某某共向彭某某支付租金4万元，但租赁合同签订后，大部分场地仍由彭某某实际占用并使用，彭某某向王某某交付的场地面积不足约定的五分之一，王某某仅应按实际使用面积支付租金，彭某某应退还多收的租金，综上，王某某特提起反诉。对彭某某的诉讼请求，王某某辩称，一、彭某某非本案适格主体，彭某某未提交证据证明其系本案所涉土地的所有权人或用益物权人，现有证据也无法证明彭某某具有出租土地的资格；二、彭某某无权要求王某某支付两年的租赁费4万元，彭某某未提供证据证明其有出租涉案土地的资格，无权主张租金；即使彭某某有权主张租金，但彭某某未按合同的约定将6亩土地交付给王某某，因此无权要求王某某按照合同约定的标准支付租赁费4万元；彭某某在租赁期间也未按照合同约定保持租赁物符合约定的用途，合同约定的土地为建房使用，但彭某某出租的6亩土地中大部分为耕地，根本无法用于厂房建设；经王某某现场查看，彭某某已将王某某所建厂房门锁撬开，出租给他人使用，彭某某的行为已解除了双方签订的租赁合同；三、彭某某要求王某某承担6000元水电费无事实依据。涉案土地内的水井系王某某雇人建造，用潜水泵抽水，没有水表，不可能产生水费。彭某某也未提供证据证明王某某使用电费的度数，也未提供电费的计算标准，因此，其要求王某某承担水电费没有依据。对王某某的反诉，彭某某辩称，一、王某某要求解除合同的请求不成立，合同解除应以法律规定为准而非王某某单方可以解除。二、王某某要求退还租金没有依据，王某某作为完全民事权力行为能力的人是考虑成熟后才向彭某某支付的租金。双方签订合同后，彭某某即把厂房和6亩土地交给王某某使用，王某某使用期间没有任何人不让王某某使用，由此也可以证明彭某某拥有该土地的使用资格，其出租是合法的。三、双方签订的合同按法律规定解除或合同履行期满、双方没有纠纷后，彭某某不会滞留王某某的任何物品。经审理查明：2017年5月21日，彭某某与王某某签订租赁合同一份，合同约定彭某某自愿将自己管理的位于岗郭村路北6亩土地及厂房（加盖维修）租赁给王某某用于建厂使用，租赁期为2017年5月21日至2022年5月21日，每年租金2万元，每年5月21日付次年租金，协议签订之日先付一年租赁费。合同签订后王某某在该地内建厂房一座，设置地磅一台。王某某先后支付了两年（2017年5月21日至2019年5月20日）共4万元的租金，后未支付任何租金。2019年12月份左右，王某某将部分机器设备拉走，从此未使用该土地。2020年至迟5月底，彭某某将本案所涉的王某某的厂房交付给他人使用。现场遗留的王某某的物品为：厂房一座、地磅一台、竹筢等，其余物品王某某认可以现场遗留为准。本院认为，彭某某与王某某签订于2017年5月21日签订租赁合同，约定彭某某将本案所涉的舞钢市枣林镇岗郭村村北头原花炮厂场地租赁给王某某，王某某虽称至今彭某某未向其提供有权出租涉案场地的任何证明，但本案所涉合同已于2017年5月开始履行，王某某也未提交证据证明该合同属可撤销合同且已被权利人撤销或该合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第二百一十二条之规定，彭某某与王某某形成租赁合同关系，该合同已成立、生效。关于彭某某要求的支付租赁费4万元的诉讼请求，本案所涉的彭某某与王某某签订的合同虽然约定租赁期5年，每年5月21日付次年租金，但自2019年12月王某某就拉走部分设备，未再使用该场地；彭某某也于2020年5月私自将王某某的厂房打开交付给别人使用，可确认双方均以实际行动至迟于2020年5月解除了双方的签订的租赁合同，王某某已付租金至2019年5月20日，2019年5月21日至次年的租金也应当支付给彭某某。因王某某自2019年12月也未使用过本案所涉土地，彭某某未经王某某同意将王某某的厂房交付给别人使用，彭某某已以实际行动与王某某解除合同，因此，彭某某无权要求王某某支付2020年5月21日以后的租金。关于彭某某要求的支付三年水电费6000元，彭某某申请的证人称电表登记的为彭某某之子彭彦卫的名字，且电费是按种植业标准收费，彭某某也认可该电表除王某某使用外，还用于自身或彭彦卫使用。因此，彭某某未提供证据证明王某某使用的电费数额，电表登记的是彭彦卫的名字，彭某某未提供证据证明其有权向王某某主张支付电费及电费数额，因此，对彭某某的该项诉讼请求，本院不予支持。关于王某某要求的确认王某某与彭某某签订的《租赁合同》已于2020年5月21日解除的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案中王某某已于2019年12月将大部分设备搬离本案所涉场地，彭某某也于2020年至迟5月份未经王某某同意将王某某的厂房交给他人使用，可确认彭某某已以自己的行为表明不履行主要债务，王某某有权要求解除合同，考虑到彭某某明知王某某已搬离场地且且彭某某早已在约定的场地内种植小麦、蔬菜等作物，本院确认彭某某与王某某签订的《租赁合同》于2020年5月21日解除。关于王某某要求的退还租金33100元的请求。彭某某虽未向王某某交付全部场地，但王某某也未提供证据证明影响王某某使用，且王某某先后两次向彭某某交付租金，未向彭某某提出异议，可视为王某某对支付全额租金的认可，因此，对王某某要求退还租金的请求，本院不予支持。关于王某某要求返还留滞在场内的物品的诉讼请求。经本院询问，王某某称留滞的物品为厂房一座、地磅一台、竹筢等，其余物品王某某认可以现场遗留为准；彭某某对上述物品的现存状况也无异议。上述物品本系王某某所有，王某某可自行处置，他人不得干涉。因此，对王某某要求彭某某返还滞留物品的请求，本院予以支持。因双方合同已经解除，王某某也要求彭某某不得滞留物品，因此，王某某应尽快按照合理、符合原场地使用状态的原则，将地上附属物清理完毕。彭某某应当为王某某取回物品提供必要的便利条件，不得阻拦。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王某某于本判决生效之日起十五日内向彭某某支付租赁费2万元；二、王某某与彭某某签订的《租赁合同》已于2020年5月21日解除；三、彭某某于本判决生效十五日内向王某某返还舞钢市枣林镇岗郭村原花炮厂场地内的王某某的地磅、厂房、竹筢等地上附属物（以现场遗留物品为准）；四、驳回彭某某的其他诉讼请求；五、驳回王某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费939元（其中本诉案件受理费525元，反诉案件受理费414元），由彭某某负担397元，王某某负担542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  陈艳艳二〇二〇年六月十五日书记员  曹少帅附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。