重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1534号上诉人（原审被告）：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，总经理。委托诉讼代理人：史永峰,重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：唐晓维，女，1963年4月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。上诉人重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）因与被上诉人唐晓维商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初10371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。禧德公司上诉请求：撤销原判，改判驳回唐晓维全部诉讼请求。事实及理由：一审法院事实认定错误，导致错误判决禧德公司承担违约责任，应当予以纠正。1.根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款的约定，禧德公司承担违约责任的条件是“如因甲方责任”，即非禧德公司原因是排除在外的。案涉房屋因唐晓维违章搭建的原因导致了行政限制，期间的410天应当予以扣除。2.一审法院以禧德公司未举证证明提交资料时间，认定即使案涉房屋有行政限制也不影响禧德公司承担民事责任，不合逻辑。禧德是在法定期限内向土地房屋登记机构提交了相关办证资料，因土地房屋登记机构自身的原因未能在法定时限内办证，禧德公司不应承担任何责任。3.未被交易限制的房屋均在2019年8月14日取得了房地产权证，但被交易限制的房屋均在政府相关部门发函同意办证后，于2019年10月8日至2019年10月21日期限陆续取得了房地产权证，显然包括案涉房屋在内的被交易限制的388套房屋延期取得不动产登记受理单的责任并不在禧德公司。包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写。4.一审判决纵容了包括唐晓维在内的违章搭建业主怠于整改，势必对遵纪守法的业主形成不良导向。5.合同约定的办证时限计算起点为被上诉人完成合同预售备案登记、提交全部办证所需材料、完成全部付款并实际接房等全部义务后开始计算，本案中，被上诉人的备案时间为2018年8月28日，因此办证时限应从2018年8月28日开始计算。唐晓维答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。唐晓维一审请求：1.禧德公司立即支付唐晓维逾期办证违约金（违约金自2017年9月24日起，以176000元为基数，按每日万分之一的标准计算至禧德公司为唐晓维办理《房地产权证》为止。至2019年10月21日为人民币13341元（176000元×0.0001×758天）；2.禧德公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2017年8月24日，禧德公司（甲方）与唐晓维（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，唐晓维购买由禧德公司开发建设的位于重庆市万盛区房屋；房屋总价款为176000元；唐晓维于签订合同之日支付房款176000元等内容；该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）〔2014〕预字第X号”；该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；合同第十三条关于办理产权登记的约定载明：“1、现售商品房的…，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的…，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，唐晓维作为乙方与禧德公司作为甲方签订《合同补充协议》，该合同第八条双方同意对本合同第十三条补充约定如下：“1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第十三条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至甲方指定账户；（2）房屋已由乙方实际接受；（3）付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照规定期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、大修基金以及缴纳相关税费的。2、双方同意将第十三条第2款内容变更为‘自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单’；3、在办理房地产权证前乙方必须向甲方付清全部房款、物业专项维修基金、税费以及乙方应当向甲方支付的违约金或者其他费用等，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。7、乙方在买卖合同约定或者甲方书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；12、按照买卖合同第十三条的约定，因甲方的责任逾期提交办理《房地产权证》资料并取得登记受理单超过180日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同；13、甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一”。签订合同当天，唐晓维支付房款176000元、大修基金1796元、代收款项5元。2017年8月30日，禧德公司将涉案房屋交付唐晓维。2019年10月17日，禧德公司取得涉案房屋不动产登记受理通知单。经一审法院查询，重庆市万盛经开区不动产登记事务中心档案查询结果载明：“唐晓维于2019年11月29日来我中心已登记房屋产权登记记录如下：房屋坐落于万盛区，产权证号渝（2019）万盛区不动产权第X号，该房正在行政限制办理中”。一审法院认为，唐晓维与禧德公司于2017年8月24日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。关于唐晓维请求禧德公司立即支付唐晓维逾期办证违约金，因交易房屋已于2017年8月30日交付，故禧德公司应当在2018年2月25日前（扣除180天）取得不动产登记受理单。现唐晓维已依约缴清费用，禧德公司应履行办证义务，禧德公司逾期未取得不动产登记受理单，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。依照《合同补充协议》的约定，取得不动产登记的时间自实际交付使用之日起180日内，违约金总额不超过房款总额的百分之一。唐晓维主张违约金过低应调高至按每日万分之一计算，因唐晓维未证明其实际损失，故执行违约金总额不超过房款总额的百分之一的约定。禧德公司取得产权登记受理单的时间为2019年10月17日，故禧德公司应支付的违约金已超总房款的1%，违约金应执行房款总额的百分之一即1760元。关于禧德公司辩称唐晓维不配合办证导致办证时间延误的意见，由于禧德公司未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审不予采信。关于禧德公司辩称逾期办证是行政限制导致的意见，一审认为，无论是否受行政限制，禧德公司应支付违约金数额已超总房款的1%，故禧德公司此辩称意见，一审亦不予采信。关于禧德公司申请一审调取其提交资料情况，一审认为，禧德公司向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对禧德公司此申请，一审不予准许。禧德公司支付逾期办证违约金的起算时间为2018年2月25日，至唐晓维提起本案诉讼时并未超过3年，故禧德公司辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，一审不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆禧德置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付唐晓维逾期办证违约金1760元；二、驳回唐晓维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费67元，由唐晓维负担42元，重庆禧德置业有限公司负担25元（唐晓维已预交受理费，重庆禧德置业有限公司在履行上述给付义务时一并支付唐晓维25元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方的争议焦点是案涉房屋的逾期办证时间应否扣除受行政限制的期间。唐晓维与禧德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同补充协议》第八条的约定，甲方（禧德公司）按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方（唐晓维）不能按照规定期限取得权属证书的，甲方不承担责任。由此可知，“按照约定向政府部门递交办证资料”是禧德公司应当完成的合同义务，只有当其履行前述递交资料的义务后，如出现因政策及政府相关部门原因导致不能办证时禧德公司才能据此主张免责。但禧德公司至今未能举证证明其已按照约定提交向政府部门递交了办证资料，其行为已构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担违约责任。禧德公司上诉称包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写等理由，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。一审法院根据在卷证据判决禧德公司向唐晓维支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出被上诉人于2018年8月28日取得预售合同备案登记，应从此时开始计算办证时限的问题，因《补充协议》第八条对被上诉人约定的是配合完成合同预售备案登记，即被上诉人需履行的是配合义务，并非完成预售备案登记的义务，上诉人提出应从取得预售合同备案登记之时开始起算办证时限是不恰当的，上诉人并未举证证实被上诉人有不配合办理预售备案登记的事实，故要求办证时限从取得预售合同备案登记之日起算的上诉意见，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；禧德公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元，由重庆禧德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年六月十七日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥