福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初776号 原告：泉州市海城房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区田安北路东湖大厦三楼，统一社会信用代码91350500156116763X。 法定代表人：陈振煌，总经理。 委托诉讼代理人：林玮、朱琼婷，福建尚民律师事务所律师。 被告：陈万江，男，汉族，1983年12月23日出生，住泉州市泉港区。 被告：林丽君，女，汉族，1983年5月27日出生，住泉州市泉港区。 第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海.新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 代表人：欧阳岗，行长。 委托诉讼代理人：张秋平，男，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：庄佳伟，男，该支行工作人员。 原告泉州市海城房地产开发有限公司(以下简称海城房地产公司)与被告陈万江、林丽君以及第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行(以下简称建设银行惠安支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海城房地产公司的委托诉讼代理人林玮、朱琼婷以及第三人建设银行惠安支行的委托诉讼代理人庄佳伟到庭参加诉讼，被告陈万江、林丽君经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海城房地产公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与两被告于2013年4月15日签订的编号为Ｎ00022217《商品房买卖合同》；2、解除原告与两被告、第三人于2014年2月13日签订的合同号为350656106-2012-20130359650《个人住房借款合同》；3、两被告立即向原告返还位于惠安县的房屋，并按商品房总价款的15%向原告支付违约金91897.65元；4、两被告立即向原告支付已代垫的款项以及该代垫款项的利息（其中暂计至2020年3月23日止代垫款项为57995.51元；利息以代垫款项为基数，按月利率2%计算自代垫之日起至还清之日止）；5、原告直接以两被告已付购房款向第三人支付上述《个人住房借款合同》项下尚欠的全部贷款本息；6、两被告向原告支付律师代理费10000元；7、两被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》的注销备案登记、预购商品房预告登记注销手续；两被告及第三人共同协助原告办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；8、原告有权从两被告已付购房款中直接扣除以上第3、4、6项诉讼请求所列费用及款项。事实和理由：2013年4月15日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》1份，约定两被告向原告购买其开发建设的位于惠安县的房屋，总购房款612651元，支付方式为首付款＋银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第二条第2款约定：在担保期间，若因买受人逾期偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项、利息（按照代偿款项月利率2%计算）和出卖人支付的律师费、诉讼费外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按出卖人代偿款的日万分之五向出卖人支付违约金。第3款约定：在担保期间，若买受人逾期偿还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除本商品房买卖合同，本商品房买卖合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约基金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括但不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于本商品房买卖合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。上述合同签订后，原告、两被告与第三人签订《个人住房借款合同》1份，该合同约定由原告为两被告的上述借款承担阶段性连带保证责任。之后，两被告未能按时向第三人偿还按揭贷款本息，导致第三人直接从原告账户划扣款项，截至2020年3月23日，原告共计被划扣57995.51元。经原告多次催讨，两被告拒不偿还原告代垫款项。 被告陈万江、林丽君未作答辩。 第三人建设银行惠安支行述称，应在两被告偿还本案贷款本息后方能解除《个人住房借款合同》。 经审理查明，原告系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房销售、出租及物业管理。2013年4月15日，原告与两被告签订合同编号为Ｎ00022217《商品房买卖合同》1份，约定两被告向原告购买位于惠安县商品房，该商品房建筑面积133.33平方米，总价款612651元。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第1款约定，买受人应当于签订合同时向出卖人支付购房款184651元，其余房款共计428000元以按揭贷款或公积金按揭贷款的方式向出卖人支付。第二条第2款约定，在担保期间，若因买受人逾期偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项、利息（按照代偿款项月利率2%）和出卖人支付的律师费、诉讼费外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按出卖人代偿款的日万分之五向出卖人支付违约金。第3款约定，在担保期间，若买受人逾期偿还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除本商品房买卖合同，本商品房买卖合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括但不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于本商品房买卖合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。上述《商品房买卖合同》及附件签订后已办理登记备案，两被告已按约支付给原告首期购房款184651元。2014年2月13日，两被告及原告与第三人签订合同号为350656106-2012-20130359650《个人住房借款合同》1份，约定被告向第三人借款428000元用于购置本案商品房，借款期限自2014年1月26日至2029年1月26日，采用等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证。两被告以本案商品房及其占用范围内的土地使用权为该借款提供抵押担保，原告为该借款提供阶段性连带责任保证。上述《个人住房借款合同》签订后，第三人依约将借款428000元汇入原告账户，作为两被告支付给原告的购房款。本案商品房已办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，于2014年9月6日办理交房，尚未办理产权证书。因两被告未依约偿还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，其中2018年8月31日代偿3396.34元，2018年12月20日代偿3399.12元，2019年3月22日代偿10229.31元，2019年6月21日代偿10242.67元，2019年9月26日代偿10241.25元，2019年12月20日代偿10250.45元，2020年3月23日代偿10236.37元，上述代偿款项合计57995.51元。原告曾于2019年12月12日按照《商品房买卖合同》记载的联系地址向两被告寄送律师函，函告因两被告多次逾期偿还贷款，导致原告代偿37508.69元，两被告应在接到律师函之日起三日内履行还款义务及支付相应利息、违约金等，两被告于2019年12月14日签收该邮件。原告因本案诉讼支付律师代理费10000元。 以上事实，有原告提供的营业执照、《商品房买卖合同》(含附件)、《个人住房借款合同》、房产验收确认书、中国建设银行股份有限公司单位客户专用回单、惠安县房地产抵押登记审批表、商品房抵押登记证明、律师函、委托代理合同，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与两被告于2013年4月15日签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自的义务。两被告多次未能按期归还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，并在原告根据合同约定地址向两被告邮寄律师函后仍拒不履行，且本院于2020年4月13日庭前，也再次给予两被告1个月时间与原告协商处理本案，但两被告仍未能偿还原告代偿的按揭贷款本息，并且于2020年5月15日庭审时拒不到庭参加诉讼，毫无偿还案涉债务的意思表示，原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合法律规定和双方约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致本案商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与两被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因两被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定和法律规定，两被告应向原告支付合同解除违约金，偿还原告代偿的按揭贷款本息，并承担因解除合同引起的相关费用。原告请求两被告偿还原告已代偿的贷款本息57995.51元，以及支付原告因提起本案诉讼而支出的律师代理费10000元，理据充分，应予支持。原告请求两被告按总房款612651元的15%支付合同解除违约金过高，调整为按总房款612651元的5%即30633元（取整）。因本案原告系请求解除合同，且本院已支持两被告向原告支付合同解除违约金30633元，故原告请求按月利率2%支付代偿款的利息，不再支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从两被告已付购房款612651元中直接向第三人偿还两被告尚欠的按揭贷款本息，符合规定，且第三人在答辩中也提出此项要求，故予以采纳。代偿款及违约金、律师代理费是一般债权，原告并不享有从两被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从两被告已付购房款中直接扣除代偿款及违约金、律师代理费，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求两被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。鉴于两被告在本案中未提出剩余购房款的返还问题，故剩余购房款的返还问题可由双方当事人另行处理。两被告经合法传唤，无正当理由拒不当庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州市海城房地产开发有限公司与被告 陈万江、林丽君于2013年4月15日签订的合同编号为N00022217《商品房买卖合同》。 二、解除原告泉州市海城房地产开发有限公司与被告陈万江、林丽君以及第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2014年2月13日签订的合同号为350656106-2012-20130359650《个人住房借款合同》。 二、被告陈万江、林丽君应于本判决生效之日起十五日 内将位于惠安县返还给原告泉州市海城房地产开发有限公司。 四、被告陈万江、林丽君应于本判决生效之日起十五日内偿还原告泉州市海城房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息57995.51元。 五、被告陈万江、林丽君应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州市海城房地产开发有限公司违约金30633元。 六、被告陈万江、林丽君应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州市海城房地产开发有限公司因本案支出的律师代理费10000元。 七、原告泉州市海城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告陈万江、林丽君已付购房款612651元中直接向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还被告陈万江、林丽君尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 八、被告陈万江、林丽君以及第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行应在原告泉州市海城房地产开发有限公司代为偿还被告陈万江、林丽君尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告泉州市海城房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 九、被告陈万江、林丽君应在原告泉州市海城房地产开发有限公司代为偿还被告陈万江、林丽君尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告泉州市海城房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号N00022217《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。 十、驳回原告泉州市海城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10945.4元，减半收取5472.7元，由原告泉州市海城房地产开发有限公司负担306.7元（多预交的10638.7元予以退回），被告陈万江、林丽君负担5166元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年六月四日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。