广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终76号上诉人（原审被告）：云浮市大地发展有限公司。住所地：广东省云浮市。法定代表人：梁勇为，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈启荣，广东翔浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周卫文，男，汉族，1975年7月20日出生，住广东省肇庆市。被上诉人（原审原告）：伍咏媚，女，汉族，1976年4月2日出生，住广东省云浮市。被上诉人（原审原告）：周子筠，女，汉族，2004年12月8日出生，住广东省云浮市。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭晓华，广东旭瑞律师事务所实习律师。上诉人云浮市大地发展有限公司（以下简称“大地公司”）因与被上诉人周卫文、伍咏媚、周子筠房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大地公司上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1246号民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，认定上诉人逾期交房并承担违约责任错误，依法应予以撤销或改判。一、一审法院未查明因政策原因导致的逾期交房责任。云浮市人民政府办公室于2018年4月19日印发《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收办法（试行）》（下称《联合验收办法》），明确将房屋建筑和市政基础设施工程项目由原各行政主管部门分别实施专项验收的模式，转变为联合验收模式。根据该办法的要求，除了原建设工程单项验收需要的国土规划、工程建设、消防、环保的验收外，还增加了质监特种设备、人防工程、市政工程、水务、供水、供电、燃气、通讯、光纤、城市道路、市政管线、档案资料等其他多项验收工作，该联合验收模式增加了上诉人对工程竣工验收的工作量和难度，是上诉人在签订《商品房买卖合同》时无法预见的，属于非上诉人过错的政府行为造成的延误。依照《商品房买卖合同》附件十一的约定，上诉人不应因此承担逾期交房违约责任。二、导致上诉人未能按合同约定时间交付房屋的原因，还包括因市政自来水工程施工、水务部门的截污管理工程施工而需要封闭、开挖项目工程所在地道路而产生的延误，该部分期间也不属于因上诉人原因而导致的延误。1.云浮市自来水公司出具的《XX华庭片区供水工程工期证明》反映，该供水工程工期总共为46天。该供水工程明确是“XX华庭片区”，并非单单仅供应本项目XX华庭的供水工程。如果仅是供应本项目（XX华庭）根本不需要开挖市政道路进行施工，只需从邻近的供水管网中接驳到项目地块即可。经上诉人后续向自来水公司了解，该供水工程除本项目外，还包括周边的XXX、XXXX豪庭等区域范围，属于市政片区供水工程。该供水工程封闭施工的市政道路属于本项目施工的必经道路，封闭后上诉人在该段期间车辆、物料均不能进入，导致项目工程停工及延误。而且该供水工程施工还直接挖进了涉案项目的施工红线范围内，供水工程完工后，上诉人还需要对开挖的商铺门前人行道等进行恢复施工。因此该供水工程封闭施工期间不应计入上诉人延迟交房的逾期期间。一审法院认为“自来水供水是住宅小区必备的公共设施，施工期是上诉人可以预料的日期及时间”错误。2.一审法院认为，自来水公司、水务局在涉案工程一带进行城市道路开挖安装水管、埋设截污管道等，未能证实对涉案工程有实质影响，该认定错误。水务局开挖的城市道路在XX路（从XXX路沿XX路），该路段是涉案工程项目前面必经的唯一道路，该道路封闭后，车辆、建筑材料等均无法进入项目工地，涉案项目工程必然停工或延误。且该工程是延续着自来水公司的供水工程，上诉人需等到供水工程及截污管道埋设工程全部完工后，才能对自身项目内被开挖的铺面、人行道、绿化等设施进行修复，才能报请竣工验收。因此，水务局截污管道工程工期（90天＋60天）属于非上诉人所能控制的因素及政府行为造成的延误，不应计入上诉人逾期交房的期间。三、一审法院认定“个别恶劣天气属于短暂性的恶劣天气，不符合合同约定的特别反常天气严重影响进度的情形”错误。根据相关法律规定，恶劣天气属于不可预见、不可控制的不可抗力因素，而且根据政府的相关规定也是必须停工，因此恶劣天气造成的停工也不应计入上诉人的逾期交房期间。四、上诉人在2018年12月29日已向被上诉人送达了收楼通知书，被上诉人迟迟不收楼造成的延误不应计入上诉人的延迟交楼期间。因此正式交楼日期应该为2018年12月29日。综上，一审法院认定事实不清，对非上诉人过错造成的逾期交房责任和理由不予认可，损害上诉人的合法权益，上诉人在交楼过程中不存在过错，不应承担逾期交楼的违约责任。请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。补充事实和理由：一、造成该项目延迟竣工验收备案交楼是政策原因和政府行为共同造成的，铺设排污管道是政府的城市管网行为，联合验收模式明确，水务部门是验收单位之一，排水排污设施是验收必须审核的，因此，市政管道未完工，项目的排污排水工程亦不能完工和验收。根据一审查明的事实，水务部门铺设排污管道的施工时间是2018年6月25日至8月22日，即铺设工程的完工时间已经超过合同约定的交房时间，但项目需要取得竣工验收必须取得排污工程的验收，故导致项目的整体竣工验收延迟的直接原因是市相关部门的政府行为以及验收政策的改变，最终才导致验收的延误。二、工程的竣工验收，所有环节是环环相扣的，由于市政排污管道的延误导致项目排污管道连接工程的延误，亦导致工程的竣工结算备案延误，最终使竣工验收备案发生延误。在办理竣工验收备案的过程中，上诉人一直积极且尽最大可能协调办理相关的手续。在政府铺设管道完成后，即政府原因延误消除后，上诉人立即投入项目管网工程的连接工作，在2018年9月20日取得雨污管网接入的工程验收，之后马上进行项目工程的竣工结算备案。在结算备案未完成时，上诉人为了争取时间，同时申请工程的竣工验收备案，故在2018年11月5日通过工程的结算备案后，相关资料才收齐，在2018年11月8日通过工程的竣工验收备案。上诉人一直催促测量公司出具测量报告，才可在短时间内完成项目的所有测量，并通过房管部门的审核。从时间来说，在2018年8月22日至2018年12月底通知交房，仅是几个月的时间就已经全部完成所有的审批手续，上诉人在此过程中不存在任何耽误或怠慢行为，因此，上诉人对于延迟交房自身是没有过错的，不应承担逾期交房的违约责任。被上诉人周卫文、伍咏媚、周子筠辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律、程序正确，应依法予以维持。一、上诉人所主张的逾期交房免责事由不能成立，且其逾期交房的事实清晰明确，应当承担相应的违约责任。对于上诉人所称的政策原因并非不可抗力，《联合验收办法》第三条第二款明确规定建设单位竣工验收申请要求不实行联合验收模式，依法实施各类专项验收。即上诉人完全可以按照旧的模式实施验收，因此从该政策而言，并不会导致上诉人无法按期交房。另外，即使按照联合验收模式，所涉及的水务、供电、燃气、通信、光纤等多个验收项目都是住宅小区必备的配套设施，并非《联合验收办法》实施后增加的建设工程项目，验收模式是否有改变不能作为上诉人的免责事由。二、市政的自来水施工和截污工程不能作为上诉人的免责事由。自来水供水是住宅小区的必备生活公共设施，上诉人应当对该自来水工程有所预料，且上诉人提及的自来水工程和水务部门的截污工程，仅是围蔽其中一个出口，对上诉人的工程施工并未产生实质的影响。上诉人在一、二审中并没有提供证据证明其工程受到施工的影响。三、恶劣天气不能作为上诉人逾期交楼的免责事由。首先，上诉人所称的恶劣天气仅属于短暂性的大雨天气，并不符合合同约定的特别反常天气严重影响进度的情形。其次，根据上诉人在一审提交的证据，所谓的恶劣天气大多是发生在签订合同之前，以及合同约定的交付房屋日期之后，因此，该天气原因不能作为上诉人延期交房的免责事由。四、上诉人提出正式交楼的时间是2018年12月29日没有事实和法律依据。上诉人在2018年12月29日寄出的《收楼通知书》载明，若因特殊情况不能按指定时间收楼，应于2019年1月16日前办妥收楼手续，否则视为自动收楼。按照上诉人单方作出的通知书是认可2019年1月16日为收楼时间，与上诉人上诉称寄出《收楼通知书》的时间是相互矛盾的，故其主张不能成立。另外，涉案楼盘是新楼盘，上诉人清楚知道供水和排污都是需要从零建设，所以一审法院认为开发商对于水务部门的施工工程应当能预见，不属于不可抗力正确，且上诉人称竣工验收受市政工程的影响不合常理，上诉人并没有提供任何证据证明其存在所谓的加急和催促的情况，所以其不可抗力的主张不能成立。周卫文、伍咏媚、周子筠向一审法院起诉请求：1.判令大地公司向周卫文、伍咏媚、周子筠支付自2018年8月1日起，按照每日全部房价款（613862元）的万分之二计算的违约金（暂计至2019年4月1日为人民币29833.69元）；2.判令大地公司支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月31日，周卫文、伍咏媚、周子筠（买受人）与大地公司（出卖人）签订了编号为201710XXXX的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议等，合同约定：第一条：项目建设依据。1、出卖人以出让方式取得坐落于云浮市区XX路XX号地块的建设用地使用权【国有土地使用证号】为云府国用（2016）第00XXXX号，……2、出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为XX华庭，……第三条：商品房基本情况。……3、该商品房为第一条规定项目中的X幢X层XXX号房。……4、该商品房的房产测绘机构为云浮市安邦房产测绘有限公司，其预测建筑面积共115.21平方米，其中套内建筑面积99.44平方米，分摊共有建筑面积15.77平方米。……第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5328.20元，总价款为613862元。第七条：付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：……2、分期付款。买受人应当在2018年8月1日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款583862元，应于2017年10月31日前付清，剩余房价款30000元于2018年8月1日前支付。……第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年8月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。相关约定详见附件十一第四条。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。……第二十五条：送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。……。双方当事人还对其他权利义务进行了详细约定。周卫文、伍咏媚、周子筠、大地公司分别在合同上盖章或签名捺指印确认。《商品房买卖合同（预售）》的附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：“……3、买受人采取分期付款，如买卖双方对交楼及办证的相关事宜另有明确约定，从其约定。4、无论何种情形都只在买受人付清全部款项后，出卖人才将该房屋交付给买受人使用并予办理产权证。……。”《商品房买卖合同（预售）》的附件十一补充协议约定：……四、关于商品房交付时间和手续的补充规定：如遇下列原因，除买卖双方同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、出卖人没有过错，非出卖人所控制的因素或政府行为造成延误的；2、在施工中遇到异常困难、重大技术问题及特别反常天气严重影响进度的；3、工程如期竣工后再出现法定或约定的免责事由的；4、买受人未能在出卖人按照本合同确认的通讯地址发出收楼通知之日起10日内联系出卖人，并未在此后的20日内办理完毕收楼（指查验房屋及房屋交付，下同）手续的（买受人拒绝签收出卖人发出的收楼通知快递邮件的，快递回执所记载的内容视为买受人已收到收楼通知），视为该商品房已由买受人查验合格并已交付买受人使用，从而发生的相关法律责任由买受人承担。……。合同签订后，周卫文、伍咏媚、周子筠于2017年10月31日支付了首期购房款583862元给大地公司，于2018年9月25日支付剩余购房款30000元。大地公司称由于周卫文、伍咏媚、周子筠未按约定的期限于2018年8月1日前交付剩余购房款30000元，大地公司有权将交楼时间延长至2018年9月25日。对此，周卫文、伍咏媚、周子筠认为延迟付款，并不能作为大地公司免除违约责任的事由，总房款为613862元，周卫文、伍咏媚、周子筠已履行主要的义务，仅有30000元忘记支付，大地公司应当按照合同的约定履行交房的义务，退一步来说，即便存在违约责任的抵扣，亦应当在延迟的30000元所造成的延迟利息进行抵扣。2018年11月8日，大地公司向周卫文、伍咏媚、周子筠发出《收楼通知书》，通知周卫文、伍咏媚、周子筠于2018年11月8日至2018年11月15日办理收楼手续。2018年12月29日，大地公司再次向周卫文、伍咏媚、周子筠邮寄送达《收楼通知书》，通知周卫文、伍咏媚、周子筠于2019年1月1日至2019年1月7日办理收楼手续，若因特殊情况不能按上述指定时间收楼，应于2019年1月16日前办妥收楼手续，若未能按最后限期办理收楼手续，将视为已自动收楼。周卫文、伍咏媚、周子筠收到通知后，于2019年3月2日办理了收楼手续。另查明，XX华庭X-XX幢于2018年10月26日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，云浮市住房和城乡建设局于2018年11月8日同意备案。测绘公司于2018年11月20日对XX华庭X-XX幢出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年12月28日出具了“符合规范规定”的审核意见。再查明，2017年6月16日至2018年9月16日期间，国家预警信息发布中心多次发布云浮市台风或暴雨的恶劣天气预警，其中大部分预警时间发生在双方签订合同之前和合同约定的房屋交付日期之后，个别发生在签订合同之后至合同约定的房屋交付日期之间。云浮市云城区城镇综合管理和执法局于2017年9月16日出具的审查意见和颁发的云区综执许挖字（2017）第59号《云城区城镇综合管理和执法局行政许可证》，证实云浮市自来水有限公司为城市道路安装水管开挖，在XX路（216㎡）施工，有效期限为自2017年10月5日至2017年11月3日。云浮市云城区城镇综合管理和执法局于2018年6月22日出具的审查意见和颁发的云区综执许挖字（2018）第46号《云城区城镇综合管理和执法局行政许可证》，证实云浮市水务局为城市道路埋设截污管道开挖，在XX路（4800㎡）施工，有效期限为自2018年6月25日至2018年8月22日。2019年3月28日，云浮市自来水公司出具《XX华庭片区供水工程工期证明》，证实XX华庭片区的供水工程需封闭周边场地进行开挖施工，具体施工日期为2018年7月6日至2018年8月20日。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。周卫文、伍咏媚、周子筠与大地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同及其协议约定履行自己的义务。关于涉案商品房的交付问题。按照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付买受人使用，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案房屋所在的XX华庭X幢于2018年11月8日已经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案，测绘公司于2018年11月20日出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年12月28日出具了“符合规范规定”的审核意见，根据《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”涉案商品房取得房屋测绘报告的日期为经房地产行政主管部门审核后的日期即2018年12月28日，至此涉案房屋已符合合同约定的交付条件。大地公司于2018年11月8日向周卫文、伍咏媚、周子筠发出《收楼通知书》，此时尚未符合合同约定的交付条件，后其于2018年12月29日再次向周卫文、伍咏媚、周子筠邮寄送达《收楼通知书》，通知周卫文、伍咏媚、周子筠于2019年1月1日至2019年1月7日办理收楼手续，若因特殊情况不能按指定时间收楼，应于2019年1月16日前办妥收楼手续，若未能按最后限期办理收楼手续，将视为已自动收楼。虽然周卫文、伍咏媚、周子筠收到通知后直到2019年3月2日才办理收楼手续，但此时涉案房屋已符合交付条件，故按照上述收楼通知，应视为其于2019年1月16日已自动收楼。关于大地公司逾期交房的违约责任问题。按照《商品房买卖合同》第十一、十二条约定，出卖人应当在2018年8月1日前向买受人交付商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。本案中，涉案房屋于2019年1月16日视为自动收楼，已超出约定的交付时间，大地公司抗辩认为因XX华庭项目施工遇到异常困难、重大技术问题严重影响进度，因非出卖人所控制的因素或政府行为造成延误，因天气等不可抗力因素造成延误，按照合同关于延期交付的约定不构成违约。对此，附件十一补充协议第四条约定，如遇下列原因，除买卖双方同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、出卖人没有过错，非出卖人所控制的因素或政府行为造成延误的；2、在施工中遇到异常困难、重大技术问题及特别反常天气严重影响进度的；3、工程如期竣工后再出现法定或约定的免责事由的；4、买受人未能在出卖人按照本合同确认的通讯地址发出收楼通知之日起10日内联系出卖人，并未在此后的20日内办理完毕收楼手续的，视为该商品房已由买受人查验合格并已交付买受人使用，从而发生的相关法律责任由买受人承担。综合本案具体案情及证据，一审法院对大地公司主张顺延交楼事项认定如下：（一）大地公司主张因涉案工程存在重大技术问题而进行基础设计变更造成需增加施工期，从2017年4月25日至10月22日共177天。一审法院认为，涉案工程在施工过程中将原搅拌桩基础变更为钻（冲）孔桩基础，是发生在大地公司与周卫文、伍咏媚、周子筠签订房屋买卖合同之前，即大地公司在签订合同时应当对该因素考虑在内，故不属于合同约定可以顺延交付的情形。（二）大地公司主张因自来水公司于涉案工程外开挖道路铺设桩管、云浮市水务局在XX路一带埋设截污管道导致延误工期。一审法院认为，自来水供水是住宅小区必备的公共设施，自来水施工期限是大地公司可预料的日期及时间；大地公司提交的云城区城镇综合管理和执法局出具的行政许可证、XX路挖掘申请审查意见仅证明云浮市自来水公司、云浮市水务局需在涉案工程一带进行城市道路开挖安装水管、埋设截污管道，未能证实因此造成大地公司对涉案工程无法进行施工的实质影响。（三）大地公司主张因台风、雷暴雨等天气导致工期延误，应当予以延期。一审法院认为，根据大地公司提供的证据显示大部分恶劣天气发生在签订合同之前和合同约定的房屋交付日期之后，对此，不应当予以顺延；个别恶劣天气虽然发生在签订合同之后至合同约定的房屋交付日期之间，但均属于短暂性的恶劣天气，并不符合合同约定的“特别反常天气严重影响进度”的情形。（四）大地公司认为承包方施工期间出现的不符合施工规范而导致被住建部门责令停工的问题，不属于发包方自身的过错，主张大地公司作为发包方可对此予以延期。一审法院认为，涉案工程被住建部门责令停工，其过错谁属的问题，是大地公司与承包方之间的内部问题，双方可另循途径解决，不能作为对抗业主延迟交楼的免责事由。（五）大地公司主张住建局通知高考期间停止建筑工程夜间施工导致工期延误属于不可抗力因素。一审法院认为，高考期间停止夜间施工的问题应属大地公司可预见的因素，不属于大地公司有权延期交付的情形。（六）大地公司主张2018年10月26日已由五单位联合验收，但直至2018年11月8日住建部门才予以办理竣工验收备案；2018年11月20日测绘公司已经出具测量报告，但直至2018年12月28日住建部门才出具审核意见，对此大地公司均没有过错，也非大地公司可控制的因素或由政府行为造成的延误，大地公司可据实予以延期。一审法院认为，政府职能部门对工程竣工验收备案审查，对测绘报告进行审核均属于法定程序，大地公司未能证实是由于职能部门原因导致未能及时进行竣工验收备案、对测绘报告出具审核意见。鉴此，大地公司的上述抗辩理由均不成立，一审法院不予采纳。综上所述，涉案房屋于2019年1月16日视为自动收楼，合同约定大地公司应于2018年8月1日交楼，但同时约定，在买受人付清全部款项后，出卖人才将该房屋交付给买受人，而周卫文、伍咏媚、周子筠未按约定于2018年8月1日前支付剩余房价款30000元，在2018年9月25日才付清购房款30000元，为此，大地公司有权顺延交楼时间至2018年9月25日，故逾期交楼违约金应从房屋交付之次日即2018年9月26日起计至2019年1月15日止，大地公司已逾期交楼112日，计得违约金为：613862元×0.0002/日×112日=13750.51元。故周卫文、伍咏媚、周子筠请求大地公司支付违约金29833.69元，其合理部分一审法院予以支持，超出部分不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：大地公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交楼违约金13750.51元给周卫文、伍咏媚、周子筠。本案诉讼费546元，适用简易程序审理，减半收取273元，由周卫文、伍咏媚、周子筠负担146元，大地公司负担127元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人大地公司提交了以下证据：一、《云浮市住房和城乡建设局关于印发的通知》、《云浮市人民政府办公室关于印发的通知》，拟证明自2018年4月19日起云浮市才开始实施房屋建筑工程项目竣工联合验收模式，之前一直采取建设行政主管部门专项验收备案的模式。对照旧的工程竣工验收模式，联合验收模式增加了水务、供水、燃气、通讯、光纤、城市道路、市政管线、档案资料等其他多项验收工作，要求由多个行政主管单位联合验收，该模式增加了上诉人对工程竣工验收的工作量和难度，是上诉人在签订《商品房买卖合同》时无法预见的，属于非上诉人过错的政府行为造成的延误；二、《关于XX华庭X-XX幢竣工验收、备案的说明》，拟证明项目施工单位及监理单位出具证明证实联合验收模式是导致延迟交楼的原因之一，而非上诉人或建设单位的过错；三、《房屋建筑工程竣工验收备案表》；四、《云浮市住宅区及商住楼宇光纤到户通信设施建设工程竣工审核意见书》；五、《建筑工程竣工结算备案表》；六、《XX华庭白蚁预防工程验收报告书》；七、《工程竣工雨污管网接入情况验收表》，证据三、四、五、六、七均拟证明施工单位及监理单位出具证明，验收文件目录中增加提交包括光纤竣工审核、竣工结算备案表、白蚁施工记录、雨污管网验收等材料。项目工程延迟竣工验收备案是由于联合验收政策改变，以及水务等部门开挖道路埋设截污管道工程等原因共同造成的，非上诉人的过错；八、《申请书》，拟证明大地公司在2018年6月15日已向水务部门申请雨污管网接入验收；九、《工程竣工雨污管网接入情况验收表》，拟证明水务部门收到大地公司的申请后，于2018年9月20日才验收通过，造成延迟交楼并非大地公司责任，而是政府行为；十、《关于XX华庭X-XX幢工程竣工雨污管网接入验收的情况说明》，拟证明XX华庭工程竣工雨污管网接入验收延至2018年9月20日才完成是因市政污水管网铺设工程而导致。被上诉人周卫文、伍咏媚、周子筠没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，大地公司与周卫文、伍咏媚、周子筠签订的合同第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，报装入户手续费按照政府的有关文件执行；……以上设施中的第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。”再查明，2018年4月19日开始施行的《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收办法（试行）》第三条第二款规定：“建设单位竣工验收申请要求不实行联合验收模式的，依法实施各类专项验收。”2020年4月20日，云浮市XXXXXXX出具《关于XX华庭X-XX幢工程竣工雨污管网接入验收的情况说明》，说明：大地公司于2018年6月15日向其中心申请办理XX华庭X-XX幢《工程竣工雨污管网接入情况验收表》，但由于当时XX华庭片区市政污水管道未铺设完成，导致该楼盘污水管网无法与市政污水管道连接，不能办理雨污管网接入验收手续，在市政截污管网埋设工程完成验收后，该中心即于2018年9月20日办理了XX华庭X-XX幢工程竣工雨污管网接入验收手续，出具了验收表。2020年6月12日，本院向云浮市XXXXXXX调查其出具的《关于XX华庭X-XX幢工程竣工雨污管网接入验收的情况说明》的真实性。该中心办公室副主任岑荣忠确认上述说明是其中心盖章出具的，落款签名分别是该中心主任刘世祥及其本人签名。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点是上诉人大地公司是否存在逾期交房的违约行为，应否向被上诉人周卫文、伍咏媚、周子筠支付逾期交房违约金。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应在2018年8月1日前向买受人交付商品房，第九条、第十条约定了商品房的交付条件：首先应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，其次为供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设备敷设到户，公共服务及其他配套设施达到规划设计要求。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第四条约定了出卖人可以延期交房的情形：1.出卖人没有过错，非出卖人所控制的因素或政府行为造成延误的；2.在施工中遇到异常困难、重大技术问题及特别反常天气严重影响进度的；3.工程如期竣工后再出现法定或约定的免责事由的；……大地公司上诉认为涉案房屋是因政府将验收模式由专项验收转变为联合验收，增加了水务、供水、供电、燃气、通讯等其他多项验收工作，加大了大地公司工程竣工验收的工作量和难度，从而导致涉案房屋迟延验收备案，大地公司不应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十一条的约定，在涉案房屋交付使用时，供水、排水、供电、燃气等设施须可投入使用，而验收合格是上述设施设备可正常投入使用的应有之义。联合验收虽增加了部分基础设备设施的验收报告材料，但这是大地公司在签订合同时应该预见到的工作量。根据《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收办法（试行）》第三条第二款：“建设单位竣工验收申请要求不实行联合验收模式的，依法实施各类专项验收”的规定，联合验收模式并非强制性规定，如大地公司认为联合验收模式会导致其增加工作量而延迟其履行交房义务的，可申请实施各类专项验收。因此，大地公司对工程迟延竣工验收存在过错，其认为因政府采用联合验收模式而导致房屋迟延验收备案的上诉理由不能成立，本院不予采纳。大地公司认为因其须待政府自来水工程、排水排污工程施工完成后，才可进行竣工验收的相关手续，在上述工程施工而导致的延误消除后，大地公司立即投入项目管网工程的连接工作，并于2018年9月20日取得雨污管网接入的工程验收后马上进行项目工程的竣工结算备案，于2018年11月5日通过工程结算备案，故云浮市自来水有限公司XX华庭片区供水工程施工的工期及云浮市XXXXXXXXX开挖的工期应予以扣减，交房时间应予以顺延。如前所述，合同约定在房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。大地公司作为建设单位，在建设涉案房屋项目时应预见到供水、排水工程施工所需的必要时间。大地公司提供的云浮市自来水有限公司申请城市道路开挖的行政许可证，仅能证实云浮市自来水有限公司自2017年10月5日至2017年11月3日、2018年7月6日至2018年8月20日因安装水管而在XX路进行道路开挖作业，不能证实涉案商品房建设工程因此而停工。故大地公司请求扣减市政供水工程的工期、顺延交房时间的理由不成立，本院不予采纳。大地公司提供的云浮市水务局申请城市道路开挖的行政许可证和云浮市XXXXXXX出具的《关于XX华庭X-XX幢工程竣工雨污管网接入验收的情况说明》，经本院调查核实，云浮市水务局自2018年6月25日至2018年8月22日因埋设截污管道而在XX路进行道路开挖作业，XXXX楼盘因市政污水管道未铺设完成，污水管网无法与市政污水管道连接，迟延办理雨污管网接入验收手续。因此，大地公司请求扣减市政排污工程的工期59天、顺延交房时间的理由成立，本院予以采纳。大地公司还认为因恶劣天气造成工期延误，交房时间应予以顺延。从大地公司提交的雷雨天气预警和台风应急响应通知可见，其主张的大部分恶劣天气发生在双方当事人签订合同前或合同约定的房屋交付时间之后，个别恶劣天气虽然发生在签订合同后至约定的交付期限前，但都是短暂性的恶劣天气，属于正常的自然现象，并不符合合同约定的“特别反常天气严重影响进度”的情形。大地公司该上诉理由不能成立，本院不予采信。大地公司上诉认为涉案房屋的交付时间应为大地公司向周卫文、伍咏媚、周子筠发出《收楼通知书》的日期即2018年12月29日。本院认为，涉案房屋于2018年12月28日符合合同约定的交付条件，大地公司于2018年12月29日自行制作并向涉案房屋业主送达的《收楼通知书》载明如业主未能于2019年1月16日前办妥收楼手续，视为业主已自动收楼。上述通知内容是大地公司的真实意思表示，对其具有约束力。周卫文、伍咏媚、周子筠未按《收楼通知书》的要求在2019年1月16日前办理收楼手续，应视为其于2019年1月16日自动收楼。大地公司主张其发出《收楼通知书》之日为房屋交付日期与其在《收楼通知书》中载明的内容不一致，本院不予采纳。合同约定，大地公司应在2018年8月1日前将涉案商品房交付给周卫文、伍咏媚、周子筠，同时约定，在买受人付清全部款项后，出卖人才将该房屋交付给买受人。而周卫文、伍咏媚、周子筠在2018年9月25日才付清全部购房款，因此，大地公司应在2018年9月25日交付房屋给周卫文、伍咏媚、周子筠。而大地公司在2019年1月16日才将房屋交付给周卫文、伍咏媚、周子筠，逾期交楼112天，大地公司应按合同约定向周卫文、伍咏媚、周子筠支付逾期交房楼违约金。因大地公司在二审提交新的证据，证实其因市政排污工程影响延误了59天办理工程雨污管网接入验收，故其逾期交楼违约天数应扣除市政排污工程的工期59天，即大地公司逾期交楼的违约天数为53天（112-59=53天），按合同约定，大地公司应以全部房价款按日万分之1的标准向周卫文、伍咏媚、周子筠支付逾期交房违约金为3253.47元（613862元×0.0001/天×53天=3253.47元）。综上所述，云浮市大地发展有限公司的上诉理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1246号民事判决；二、云浮市大地发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金3253.47元给周卫文、伍咏媚、周子筠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费273元，由周卫文、伍咏媚、周子筠负担236元，由云浮市大地发展有限公司负担37元。二审案件受理费144元，由周卫文、伍咏媚、周子筠负担110元，由云浮市大地发展有限公司负担34元。本判决为终审判决。审判长  梁志豪审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年六月三十日书记员  冯梓叶附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。