太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2127号原告：赵银明，男，1957年11月17日出生，汉族，太原面粉一厂退休职工，住太原市。被告：太原面粉一厂，住所地太原市小店区郑村西街8号，统一社会信用代码×××。法定代表人：史创新，厂长。委托诉讼代理人：赵志强，男。被告：太原市华龙泰房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区中泰广场27层（劲松路3号），统一社会信用代码×××。法定代表人：马有青，经理。委托诉讼代理人：孟老小，男，该公司员工。被告：祝贺，男，1963年3月26日出生，汉族，无固定职业，住太原市。第三人：中国农业银行股份有限公司太原市河西支行，住所地太原市万柏林区迎泽大街16号，统一社会信用代码×××。负责人：赵剑峰，行长。委托诉讼代理人：刘莹，女，该银行科员，住太原市迎泽区迎泽大街迎泽园小区23号楼2-15号。原告赵银明与被告太原面粉一厂（以下简称“面粉一厂”）、太原市华龙泰房地产开发有限公司（以下简称“华龙泰公司”）、祝贺，第三人中国农业银行股份有限公司太原市河西支行（以下简称“农行河西支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，于2019年9月19日作出（2019）晋0105民初2603号民事判决书，被告祝贺对该判决不服向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2020年1月17日裁定将本案发回重审后，本院依职权追加农行河西支行为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵银明，被告太原面粉一厂的委托诉讼代理人赵志强，被告华龙泰公司的委托诉讼代理人孟老小，被告祝贺，第三人农行河西支行的委托诉讼代理人刘莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵银明向本院提出诉讼请求：1.判令第三人农行河西支行解除太原市小店区学府街中辐院东区14号楼1单元602号房屋的他项权抵押；2.判令被告为原告办理房屋的产权过户登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年2月2日，原告购买了被告华龙泰公司开发的位于太原市小店区学府街270号224幢1单元6层12号（原门牌号中辐院14号楼1单元602号）房屋，并向被告太原面粉一厂缴纳购房款98924元，2007年华龙泰公司在办理房屋所有权证时，由于太原面粉一厂尚未将此购房分配，该房屋暂时登记在华龙泰公司员工祝贺名下，即学府街270号224幢1单元6层12号房屋。2007年原告赵银明从太原面粉一厂购买涉案房屋并居住至今。原告多次催促被告太原面粉一厂、华龙泰公司为其办理涉案房屋的房屋产权证，但二被告均以房屋登记在被告祝贺名下，需要被告祝贺协助办理为由，至今未将该房屋登记在原告赵银明名下。被告祝贺并未支付购房款购买涉案房屋，也未协助原告赵银明办理房屋产权登记。现在案涉房屋还有他项权抵押登记，他项权人为农行河西支行。但银行的贷款早已还清了，应当解除他项权抵押。被告应协助我将房屋过户至我名下，以实现我自己的权利。被告太原面粉一厂辩称，2000年3月26日，我厂与被告华龙泰公司签订购房协议书，购买其开发的中辐院共48套房，2004年6月26日双方签订补充协议书，购买了三个单元，于2006年10月16日签订服务协议，被告华龙泰公司在2003年办理房屋所有权时，暂时将房屋所有权证办理在被告华龙泰公司员工名下。后我厂将原告赵银明安置在涉案房屋，赵银明补交了房款。我厂在2017年正式办理过户手续，被告华龙泰公司提供了原办理房屋产权证的名单，这套房屋办理在被告祝贺名下，我厂提供了相关资料，被告华龙泰公司一直没有联系上被告祝贺，导致手续一直没有办成。我厂与住户约定，房屋过户费先由住户支付，然后再由厂里统一协商处理。现已有27套办理了过户手续，还有7套正在贵院执行局及房太原市房管局办理中。对于案涉房屋存在的他项权抵押，应当先解除抵押，将房屋过户至原告名下。谁冒用祝贺的名字，办理了他项权抵押，应当由谁对祝贺负责，承担法律责任。被告华龙泰公司辩称，我公司与被告太原面粉一厂存在房屋买卖关系。被告祝贺原为我公司员工，当时办理产权证时，因为被告太原面粉一厂未向其员工分房，暂时将房屋办到被告祝贺名下。我公司与祝贺没有房屋买卖关系，祝贺也没有缴纳房屋的购房款。对于案涉房屋登记的他项抵押，我公司并不知情。应当先解除他项权抵押后，再行办理房屋过户，我公司也同意协助原告赵银明办理手续，但是不承担任何费用。对于冒用祝贺名字，办理他项权抵押一事，祝贺可另行起诉主张权利。被告祝贺辩称，我与原告之间没有任何关系，不应作为被告，应撤销我作为被告。这件事情给我造成了损失，要给我个说法。太原市中级人民法院的民事裁定书中，对于陆剑等事情都没有查清，现在查清的事实是当时有人冒用我的身份证和签字、手印签订的房屋买卖契约，这是违反法律规定，涉嫌刑事犯罪，应当报警，查清冒用人是谁。我申请司法鉴定，看签字跟手印是否是我本人所写所摁。而且被告华龙泰公司说不知道当时是谁用我的信息贷款，这是需要查清并承担责任的。我也从来没有去过该银行，怎么就成了贷款人，这也要找出责任人，对我进行道歉并赔偿我的损失。第三人农行河西支行陈述，案涉贷款的贷款人是蔺建青，抵押人是祝贺，现在贷款已经履约完成，业务已经结束，现在我们出具结清证明，用来解除他项抵押。房屋产权证是真实的，由此签订的贷款合同和办理的他项权登记也是真实的，我们愿意配合解除他项抵押。经审理查明，1999年8月26日，案外人中国辐射防护研究院（以下简称“中辐院”）与被告华龙泰公司签订联合开发建设协议书，约定由中辐院提供其拥有的位于学府街中辐院生活区部分土地，由华龙泰公司负责投入资金，进行联合开发建设房屋。2000年3月26日，被告华龙泰公司为甲方与被告面粉一厂为乙方签订购房协议书一份，约定：被告面粉一厂购买被告华龙泰公司开发的位于太原市学府街270号院内的14号楼（B.C.D），即由东往西一、二、三单元，并由被告华龙泰公司负责给被告面粉一厂分配的住户办理房产证，费用由被告面粉一厂负责。2006年9月23日，甲方被告华龙泰公司与乙方被告面粉一厂签订购房协议书（二）一份，约定：双方协商确定，尽管乙方已付产权费用，但由于乙方原因，使甲方原办理的产权证非乙方现分房名单。根据双方原协商，乙方应视同甲方已经完结合同约定的办理产权证的责任。考虑到乙方非房地产开发部门及原办理的产权证属甲方人员名单等实际情况，甲方仍同意继续为乙方办理有关过户手续，协议还约定了其他内容。2007年5月20日，原告赵银明作为被拆迁人与被告太原面粉一厂签订拆迁协议书，约定对赵银明所有的桥东街39号三宿舍10排10号住房及其全部住房进行拆迁，被拆迁人将所占住房全部腾空后，拆迁人给其安置住房一套。被告太原面粉一厂出具回迁安置通知单，将赵银明回迁安置到中辐院宿舍14号楼1单元602号，面积82.89㎡，地下室9.9㎡。2007年5月26日，原告赵银明为乙方与被告太原面粉一厂为甲方签订住房调整协议，协议约定，甲方将乙方调整到中辐院宿舍14号楼1单元602号，建筑面积82.89平方米，1单元602号地下室，9.9平方米。乙方按规定应向甲方交纳预售房款94964元，地下室3960元，铝合金1670元等共计100594元，并提供办证所需资料由开发公司统一办理房屋产权证。乙方自签订租房调整协议书之日起，于2007年6月30日前将现居住东岗巷39号面粉一厂二宿舍9号楼4单元401号楼房全部腾空，交付甲方，原住房有关证件全部收回。甲方为其发放住房通知书，乙方凭住房通知书办理有关手续，入住新房。原告赵银明办理房屋移交证，并于2007年5月26日与太原市舒园物业有限公司签订入住协议，实际占有学府街中辐院宿舍14号楼1单元602号房屋至今。2007年5月9日，被告太原面粉一厂出具收款收据，写明：今收到赵银明购房款94964元，地下室3960元，共计98924元。2012年10月12日，被告太原面粉一厂向被告华龙泰公司出具盖有公章的说明，委托华龙泰公司办理中福院14#楼职工房产证手续，并承诺所产生的国家规定的二次交易费用由面粉一厂承担。对于以上事实各方当事人均无争议。关于涉案房屋房产登记信息及向银行贷款并办理他项权登记情况。2003年7月1日，中辐院为甲方（卖方）与被告祝贺为乙方（买房）签订房地产买卖契约，约定将涉案房屋出售给乙方，议定房屋成交价为71285.4元，乙方于2003年7月1日前一次性付清给甲方。双方同意于2003年7月1日由甲方将上述房产正式交付给乙方。同日，中福院出具收到售房款71285.40元的收据。2003年8月18日，中福院向太原市房地产管理局提交关于办理职工个人房屋产权证的申请，主要内容为：位于学府街270号由职工集资新建的住宅楼，现申请办理职工个人房屋所有权证。2003年10月16日，有关证据显示的祝贺就该房屋向太原市房产交易服务中心提交太原市房屋所有权登记申请表，显示：房权证字第号，地号4339270，权利人祝贺，房屋座落学府街270号224幢1单元12号，建筑面积82.89㎡，建成时间2001年。对于将房屋登记在祝贺名下，原、被告各方当事人均认可。被告祝贺原系被告华龙泰公司职工。庭审中，被告华龙泰公司认可上述协议中被告祝贺签字系其让公司职工以被告祝贺名义签订。中辐院14号楼1单元602号与学府街270号224幢1单元6层12号房屋是同一处房屋。因办理房屋产权登记时，被告面粉一厂还没有将所购买的房屋分配给具体的职工，故由被告华龙泰公司先行将房屋登记在其公司员工名下，日后再行办理过户手续。2004年12月7日，山西中信公证处出具（2004）中证民字第3468号公证书，载明委托人祝贺于2004年12月2日向案外人陆剑出具《委托书》，主要内容为：因工作繁忙，委托陆剑办理位于学府街270号224幢1单元12号，证的房屋的他项权证并领取房屋所有权证手续。2004年11月25日，甲方借款人蔺建青，乙方贷款人中国农业银行太原和平支行，担保人丙方祝贺、太原市伟源房地产商务有限公司，四方共同签订编号为和平农银消字2004第伟源012号个人消费担保借款合同一份，合同约定：借款金额130000元，借款用于购房，借款期限自2004年11月25日起至2009年11月24日止，丙方同意以学府街270号（详见编号为2004-伟012的抵押清单），上述抵押物暂作价为130000元。同日，被告祝贺为抵押人与中国农业银行太原和平支行签订抵押合同一份，同意为蔺建青前述借款提供担保，以学府街270号（详见抵押清单）作为抵押物。编号为2004-伟012的房地产抵押清单显示，抵押人为祝贺，抵押权人为中国农业银行太原和平支行，抵押物名称为房屋，保管人及产权使用权人为祝贺，房屋座落学府街270号，房产证号，建筑面积82.89平方米，用途为住宅。庭审中，第三人农行河西支行出具了还款凭证，上述贷款已于2009年11月29日全部还清，但因抵押人未申请解除抵押，故该房屋的他项权抵押尚未解除。对于委托书和向第三人农行河西支行借款并将房屋抵押一事，被告祝贺认为有人冒用其身份证，并代其签名捺印，应当追究冒用者的法律责任，并对其赔礼道歉，赔偿损失。被告华龙泰公司对贷款的事情表示不知情，对于房产证是如何被办理了抵押也未能核实清楚，并表示祝贺可另行起诉主张其权利。第三人农行河西支行表示愿意配合解除案涉房屋的他项权抵押登记。上述事实有，购房协议、住房调整协议、房产移交证、入住协议、收据、太原市（私有）房屋所有权登记及附件、查询单、购房协议书、购房补充协议书（二）、服务协议、联合开发建设协议书、中国农业银行个人还款凭证及庭审记录等在案为凭。本院认为，原告赵银明与被告太原面粉一厂签订的拆迁协议书、回迁安置通知单、住房调整协议，与太原市舒园物业有限公司签订入住协议，被告太原面粉一厂出具收款收据，可以证明原告赵银明购买并实际占有学府街270号224幢1单元6层12号的房屋至今，原告为该房屋的实际所有人。中辐院与被告华龙泰公司签订的联合建设开发协议、被告华龙泰公司与太原面粉一厂签订的多份协议，能够印证涉案房屋的来源、房屋登记在被告祝贺名下的缘由，本案中，案涉房屋不动产登记簿及不动产登记证书记载的权属人虽为被告祝贺，但被告祝贺并未支付对价，其与中辐院之间的房屋买卖契约以及物权的设立均非被告祝贺的真实意思表示，也并未实际占有该房屋，因此，不能以此认定被告祝贺系房屋的所有权人。根据相关法律规定，原告主张要求将房屋过户至其名下，符合事实及法律规定，本院予以支持。被告祝贺应协助原告办理房屋过户的相关事宜。至于祝贺主张有人冒用其身份证和伪造签名、捺印一事，祝贺可另行提起诉讼，维护自身权利。对于房屋过户费用，原告及被告面粉一厂均同意先由原告负担，再由面粉一厂内部统一协商处理。对于该房屋上设立的他项权抵押登记，贷款早已还清，权利人第三人农行河西支行应当解除该房屋的他项权抵押。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、第三人中国农业银行股份有限公司太原市河西支行于本判决生效之日起五日内将太原市学府街270号224幢1单元6层12号房屋（房屋所有权证为）设立的他项权抵押解除；二、被告祝贺于本判决生效后十日内协助原告赵银明将登记在其名下的位于太原市学府街270号224幢1单元6层12号房屋（房屋所有权证为）变更登记到原告赵银明名下，房屋过户费用由原告赵银明负担。案件受理费100元（原告已预交），由原告赵银明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 陈立民人民陪审员 肖喜恩人民陪审员 林广旭 二〇二〇年六月二十四日法官 助理 曹淳博书 记 员 樊晓丽