广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2567号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄结连，女，1984年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人黄结连商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建发公司上诉请求：驳回黄结连关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实与理由：关于逾期交付违约金。一、双方签订案涉房屋买卖合同时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，黄结连通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺。本案中，在《提前收楼申请书》、《补充协议（二）》中已经清楚约定“乙方放弃追究甲方因配合乙方提前交付商品房而未取得竣工验收备案登记证之任何责任”，足以证明黄结连“明知”涉案物业不具备交付条件而提前验收，系黄结连对自身权利的处分，现其再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应予以驳回。二、黄结连既获得使用权，又主张逾期交房违约金，企图获得双重利益，与法律规定中关于违约金弥补损失的性质相悖，在黄结连实际收楼之日起不应再享有因逾期交付所遭受到任何的损失赔偿。三、退一步讲，在《分期付款协议》的第四条交付条件与交付期限中，约定交付期限为2017年12月31日前，以建发公司出具的收楼通知书的交付时间为准办理收楼手续，建发公司于2017年8月向黄结连送达收楼通知书，通知其于当月31日前办理收楼手续，黄结连于2017年8月7日实际收楼，因此应以《分期付款协议》约定的交付期限为准，建发公司无需承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，对一审错误裁判的事项予以纠正。黄结连辩称，双方当事人在一审中均确认实际约定的收楼时间是2013年12月31日，现建发公司提出以《分期付款协议书》中约定的日期为收楼时间，与其一审的陈述相矛盾。建发公司一方面说业主放弃了追究其以竣工验收备案登记证作为交付条件，另一方面又以《分期付款协议书》约定的时间来主张收楼，属自相矛盾。《补充协议（二）》与《分期付款协议书》均是格式条款，若格式条款相矛盾，则应作出不利于开发商的解释。因建发公司在一审中并未提及《分期付款协议书》的交付期限的变更问题，根据禁止反言原则，应不予采信。黄结连于2019年7月5日向一审法院起诉请求：1.判令建发公司向黄结连支付逾期办证违约金35901元，计算方式：以454446元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月28日起至2018年3月16日止，共474天（454446×0.06÷360×474天）；2.判令建发公司向黄结连支付逾期交房违约金19904.7元，计算方式：以454446元为基数，按每日万分之一计算，从2016年6月19日起至2017年8月31日止，共438天（454446×0.0001×438天）。以上暂计：55805.7元。一审法院认定事实：2013年7月9日，黄结连(买受人)与建发公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定黄结连向建发公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢302房的预售商品房，购房总价454446元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年7月9日，黄结连向建发公司提交的提前收楼申请书中载明“现本人因个人原因急需使用该商品房，特向贵公司提出如下提前收楼之申请：请贵司在2013年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付本人使用；因此申请为本人自身需要向贵司提出，故承诺不向贵司追究任何因该商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之责任。”2013年7月某日，黄结连（乙方）、建发公司（甲方）签订补充协议（二）约定，将中山市商品房买卖合同第八条第一款约定变更为“出卖人应当在2013年12月31日前将勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”，同时约定：“鉴于乙方要求提前交付该商品房，乙方承诺放弃追究甲方因配合乙方提前交付该商品房而未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之责任。”2014年12月13日，黄结连(买受人)与建发公司(出卖人)签订了分期付款协议，约定前述购房款分期支付，其中最后一笔定于2017年11月25日前支付；办理房产证的时间以交清所欠之全部房款之日起计720个工作日。2017年8月7日，黄结连办理了收楼手续。2018年3月16日，涉案房地产的不动产权证办出。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同、分期付款协议及补充协议（二）系黄结连与建发公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建发公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建发公司的责任导致黄结连不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，黄结连不退房，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。黄结连、建发公司在分期付款协议中约定购房款最后一期需在2017年11月25日前支付，黄结连同意自付清购房款之日起计办证时间。由于黄结连未提交证据证明其提前付清了购房款，故一审法院确认建发公司主张，认定付清日为2017年11月25日。因此，建发公司应于2017年11月26日起算720个工作日，即2020年9月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故双方约定的办证时间至今尚未达到，黄结连主张建发公司逾期办证，理据不足，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。但根据建发公司提交的提前收楼申请书显示，黄结连因其自身原因急需使用商品房，因此申请建发公司于2013年12月31日前将取得五方竣工验收的商品房交付其使用，同时不向建发公司追究任何因商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。由此可见，黄结连明知其申请的收楼日期（2013年12月31日前），涉案商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即黄结连在明知涉案商品房在前述收楼时间不具备法定交付条件而同意接收商品房，且明确不向建发公司追究商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。据此，黄结连无权再以涉案商品房不具备交付条件为由向建发公司主张逾期交房违约责任。但根据补充协议（二）约定，建发公司应于2013年12月31日前向黄结连交付通过五方工程竣工验收报告的商品房，建发公司直至2017年8月7日才向黄结连交付商品房，应向黄结连承担逾期交房的违约责任。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，黄结连于2019年7月5日起诉，则上述债权中，2016年7月5日之前的已经超过诉讼时效期间，建发公司抗辩有效，黄结连的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建发公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年7月5日至2017年8月7日，黄结连已付房价款为454446元，故建发公司应付违约金金额为18087元（454446元×0.0001×398天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建发公司于一审判决生效之日起七日内向黄结连支付逾期交房违约金18087元；二、驳回黄结连的其他诉讼请求。如果建发公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1196元，减半收取为598元（黄结连已预交），由黄结连负担472元，由建发公司负担126元，建发公司负担部分，于一审判决生效之日起七日内迳付黄结连。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明：2014年12月13日，建发公司作为甲方与乙方黄结连签订《分期付款协议》，约定黄结连分三十六期支付剩余购房款318000元，最后一期支付期限为2017年11月25日，该协议同时约定案涉商品房交付期限为2017年12月31日前。二审期间，双方当事人均确认黄结连于2017年7月12日通过刷卡方式向建发公司支付最后一笔购房款，至此，《分期付款协议》约定的款项已履行完毕。除上述事实之外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点在于建发公司应否向黄结连支付逾期交房违约金。本案中，双方当事人于2013年7月签订的《补充协议（二）》虽约定建发公司交房期限为2013年12月31日前，但双方于2014年12月31日签订的《分期付款协议》将交房期限变更为2017年12月31日，该约定对双方当事人均有约束力。现双方确认黄结连于2017年8月7日办理收楼手续，故可认定建发公司并无逾期交房的违约行为，无需支付逾期交房违约金。一审判决仍按《补充协议（二）》约定的交房期限判断建发公司是否违约明显不当，本院予以纠正。综上，建发公司上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17761号民事判决；二、驳回黄结连的诉讼请求。一审案件受理费1196元，减半收取为598元（黄结连已预交），由黄结连负担；二审案件受理费252元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交297.61元），由黄结连负担（黄结连应于本判决生效之日起七日内迳付中山火炬开发区建设发展有限公司252元）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月十七日书记员  胡银芳