山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初7908号 原告：李洪广，男，1990年8月16日出生，汉族，住济南市齐河县。 委托诉讼代理人：李宁，山东鲁祯律师事务所律师。 被告：济南热力集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：潘世英，总经理。 委托诉讼代理人：苏本增，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被告：山东金河房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马向阳，总经理。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 被告：山东黄金物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：毛俊金，总经理。 委托诉讼代理人:刘某某，男，汉族，1995年8月14日出生，山东黄金物业管理有限公司职工，住历城区。 原告李洪广与被告济南热力集团有限公司（以下简称热力公司）、山东金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产公司）、山东黄金物业管理有限公司（以下简称黄金物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪广的委托诉讼代理人李宁，被告热力公司的委托诉讼代理人苏本增，被告金河房地产公司的委托诉讼代理人董娜娜，被告黄金物业公司的委托诉讼代理人刘某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李洪广向本院提出的诉讼请求：1、依法判令三被告共同赔偿原告经济损失24040元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告购买了金河房地产公司开发的河泰山庄17号楼2单元的房产一套，该房于2018年4月2日交房，原告缴纳了物业费。在2018年取暖季到来之前，被告黄金物业公司、热力公司通知17号楼于2018年10月22日暖气试水打压。但是2018年10月20日河泰山庄小区业主群有业主反映提前试压家中被淹了，原告立即赶回家中查看，发现厨房和卫生间漏水导致新装修的木地板、门、墙等均被泡。原告就其损失向三被告主张赔偿，三被告互相推脱。因此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 热力公司辩称，第一，热力集团负责施工的范围为入户计量表之外的供热管网及换热站设备，不包括原告室内的用热设施，原告室内的用热设施产权归属于原告；第二，漏水事故发生该小区首个采暖季，根据本被告与开发商的协议，整个小区规划红线内供热设施的管理、维护等义务归属于被告金河房地产公司。综上，本被告无任何过错和责任。 金河房地产公司辩称，本被告对原告的损失无任何责任，本被告已按照商品房买卖合同的约定履行了合同义务，原告所造成的损失是因为热力公司未按照约定打压时间内试水，而是私自提前一到三天开启锁闭阀及球阀。上述设备的开启需要专门的钥匙给予管理，而上述特权为热力公司独有，本被告及物业公司无权开启，同时，原告发生漏水的损失后，本被告组织人员上门勘察，发现原告在装修过程中私自拆除暖气片，没有安装到位造成漏水。以上两种原因造成原告诉请的事实与本被告无任何关系。热力公司称热力公司与本被告签订的协议书，本被告已按照协议书的内容向其支付供热设施设备工程及安装的所有费用，合同明确约定：热力公司负责单元入户装置的安装。本案中，因热力公司未按约定提前打压试水及原告未拧紧暖气片阀门才造成漏水，事后原告拧紧漏水管片、热力公司关闭相关阀门后，未再出现漏水情况。 黄金物业公司辩称，河泰山庄小区于2018年11月25日进行第一次集中供暖，由金河房地产公司全权负责办理。2018年10月16日，本被告接到热力公司和金河房地产公司通知，确定2018年10月22日9时-2018年10月22日17时对河泰山庄17号楼进行暖气打压试水。接到通知后，本被告将热力公司提供的注水通知张贴在公告栏并将通知图片发往微信业主群，同时提醒业主打压试水期间，业主家中务必留人，以防不必要的损失，如有渗漏水的情况，及时与暖气户内维护人员联系。2018年10月18日，热力公司向本被告工程部借用水井钥匙四把，并登记在应急钥匙领用登记表上。2018年10月19日，本被告接热力公司和金河房地产公司通知，为便于热力试压，热力公司现场工作人员已将所有供暖楼宇管道井全部打开，通过微信业主群提醒因热力过大，现管道处于开启状态，请勿随意开关管道井手柄阀。2018年10月20日，本被告接到17号楼2单元1002室李洪广反映家中泡水，本被告第一时间进行了核实及现场查看，将对应供暖球阀关闭并联系保洁将户内积水进行清扫。同时本被告联系金河房地产公司请其到业主家中核实情况。之后开发商应约到业主家查看情况，并要求开发商联系热力公司与业主对接赔偿事宜。本被告请求法院依法驳回针对本被告有关财产损害赔偿的诉讼请求，理由依据如下，第一根据《山东省物业管理条例》第十六条：住宅小区的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。故河泰山庄小区内供暖设施设备应属热力公司管理，非物业负责。第二，根据《物业承接查验办法》（建房（2010）165号）第三十四条规定，自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第三十八条规定，建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。河泰山庄小区现场公共区域及设备设施存在不符合交用条件的情况，本被告尚未对公共区域及设备设施进行接收，根据三十四条物业未接收管理井设备设施前，管道井锁闭应由金河房地产公司负责，并在试暖打压期间，本被告通过电话、微信方式提醒业主关注打压进度及注意事项，已尽到提醒义务。第三，根据业主与金河房地产公司签订的房屋买卖合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：暖气在房屋实际交付的第二个采暖期达到正常使用条。第十六条约定，本房地产工程质量保险期限，按以下标准执行：1、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；2、电利管线、上下水管线安装工程及装饰工程为2年；3、地面、顶棚抹灰层脱落保修期1年；4、地面空鼓开裂、大面积起砂保修期1年；5、门窗翘裂、五金件损坏保修期1年定4、电器开关保修期6个月；7、管道堵塞保修期3个月；8、供热系统保修期限为2个采暖期；9、因业主私自装修、不当使用造成的质量问题不在出卖人保修范围之内；10、因业主在外墙私自打眼安装空调、太阳能、乱封阳台等造成的渗水及其它问题不在保修责任范围内；11、因买受人擅自改变室内墙体结构所构成的一切损失均由买受人承担。河泰山庄小区此次供暖为第一次采暖期，采暖工作根据合同内容应由金河房地产公司负责。第四，针对本次供暖工作，本被告未与业主及热力公司和金河房地产公司签订任何有关供暖工作的合同协议，也未收取上述三方的任何供暖及供暖服务费用，仅协助热力公司和金河房地产公司向业主发布试压供暖的通知，故针对原告诉求，本被告无相关法律及合同责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年，被告热力公司（甲方）与被告金河房地产公司（乙方）签订协议书，双方约定：乙方开发建设的河泰山庄申请加入集中供热；甲方负责小区规划红线内一次供热管网、换热站设备、二次供热管网、单元入户装置、供热计量装置的设计、监理、设备和材料购买、安装、调试，乙方应配合甲方进行施工，提供设施用房和通道，并承担相应的管沟土建工程的配套建设；小区规划红线内供热设施经过首个采暖季热态调试合格后，于次年移交甲方统一管理，移交后甲方承担用热分户计量装置或者入户端口以外的供热设施的维修、养护、更新责任，用户承担自有供热设施的养护、维修、更新责任，乙方负责管网施工过程中的协调工作，因协调不到位造成的供热延迟由乙方负责等条款。 2015年11月16日，原告李洪广（买受人）与金河房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，双方约定：李洪广购买河泰山庄17号楼2单元1002室房屋及储藏室，出卖人承诺暖气在房屋实际交付后的第二个采暖期达到正常使用条件；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；供热系统保修期限为2个采暖期；因业主私自装修、不当使用造成的质量问题不在出卖人保修范围之内；如水、电、暖、煤气、弱电等单位施工、管理的管线的维修、维护均由专营单位负责等条款。附件四约定，供热方式为城市热力集中供热，室内采暖方式为散热器取暖，室内采暖系统形式为水平双管系统，系统调节装置为散热器恒温阀，热量分摊方法为户用热计量表法。 甲方李洪广与乙方黄金物业公司签订前期物业管理服务协议，双方约定：受金河房地产公司委托，黄金物业公司被聘为河泰山庄的前期物业服务企业；乙方负责制定物业管理服务工作计划并组织实施，房屋建筑共用部位（包括水泵房等）的日常维修、养护和管理，共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、加压水泵、池、井等）的日常维修、养护和管理等条款。2018年4月2日，李洪广向黄金物业公司缴纳半年物业费1090.3元。2018年11月3日，李洪广向金河房地产公司缴纳2018-2019供暖季取暖费2200.01元。 2018年10月15日，被告黄金物业公司接到被告金河房地产公司工作人员高方圆的通知，确定2018年10月22日对河泰山庄17号楼等进行暖气打压试水，2018年10月16日,黄金物业公司将热力公司提供的注水通知张贴在公告栏并将通知图片发往原告所在17号楼的微信业主群，内容如下：热力公司定于10月22日9时至10月22日17时进行管网注水、试压，打压注水后家中供热设施至供暖结束日将一直保持有水、有压。届时，请注意察看您的室内系统状况，报停用户也请注意查看，防止阀门失灵造成家中被淹等内容。另注明户内维修电话。 黄金物业公司提供的应急钥匙领用登记表显示，2018年10月18日领取水井钥匙4把，领用人备注“黄敬钟热力”。 河泰山庄17号楼业主群聊天记录显示：9月10日，李洪广在群内发送信息“17-2-1002，李洪广，是，否，2018.5.1,2018.9.15，是”。10月16日黄金物业公司管家在群内通知“打压试水期间，有需要打压的业主家中务必留人以防不必要的损失。如有渗漏水情况请及时与暖气户内维修人员联系”；10月19日通知“因热力试压，现管道井处于开启状态，请勿随意开关管道井手柄阀，如出现跑水问题，后果自负”及“紧急通知：接热力公司和开发商通知，按照10月16日所发通知内容分楼栋对小区进行试气打压，通知于当日打压的楼栋业主有打压需求的，家中务必留人，过期不候。1、如因特殊原因错过‘当日’该楼栋打压的业主，请务必于‘当日’16:00点前报物业，物业会把该名单转交给开发商，待‘当日’完成全部打压计划后，热力公司和开发商再安排后续打压；2、由于17:00前打压试气结束，热力公司及开发商工作人员会撤离现场，为保证您当日能顺利打压请务必于‘当日’16:00之前告知物业；‘当日’错过及16:00之后另行安排打压试气的业主，如‘当日’无法完成打压，后期开发商及热力公司不再安排打压。请您务必重视，按要求家中留人！谢谢合作！”。10月20日李洪广在群内发布屋内漏水视频。该聊天记录非完整连续记录。 庭审中，原告述称涉案房屋已经装修好并已经入住，暖气费已交。因被告提前试压，家中无人，导致卫生间、客厅等房间漏水。黄金物业公司得知此事后，及时到现场查看，关闭入户阀门，后协调热力公司、金河房地产公司人员一同到原告家中查看。热力公司、金河房地产公司称因原告在装修过程中私自拆除暖气片，后没有安装到位造成漏水。 本案在审理过程中，根据李洪广的申请与原、被告双方选定的鉴定机构，委托山东得惠价格评估有限公司对李洪广房屋内受损财产的价格进行评估。该鉴定所于2020年3月22日出具评估报告，评估意见为：在价格评估基准日2018年10月20日，济南市河泰山庄17号楼房屋内木门、家具、墙面因打压试水被淹造成的损失价格为5717元。热力公司、黄金物业公司、金河房地产公司对上述鉴定报告的鉴定标准与鉴定方法均无异议。李洪广对上述鉴定报告存在异议，认为鉴定报告中家具的损失应该按照提供的价格计算及门套需要更换，应按照100%损失率计算。山东得惠价格评估有限公司作出价格评估报告异议答复书。李洪广支付评估费2000元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告李洪广所有的河泰山庄17号楼2单元1002室房屋在首个供暖季，因暖气打压注水漏水造成财产损害。造成财产损害的原因是未按约定打压时间打压试水。被告黄金物业公司按照被告金河房地产公司的通知张贴热力公司注水通知并在微信业主群里进行通知，通知涉案房屋所在的17号楼定于10月22日打压，并于10月19日在微信群内通知“因热力试压，现管道井处于开启状态”，黄金物业公司已尽到通知义务，原告的损害后果与黄金物业公司没有因果关系，其不应承担赔偿责任。根据热力公司与金河房地产公司签订的协议书，案涉小区规划红线内供热设施首个采暖季未移交给被告热力公司统一管理，即被告金河房地产公司应为涉案房屋供热设施的管理者，现没有充分证据证明入户阀门系由热力公司打开，故被告金河房地产公司作为管理者应对入户阀门承担相应的管理责任，故被告金河房地产公司对本案财产损害的后果具有过错，应承担赔偿责任。经山东得惠价格评估有限公司评估，李洪广的财产损失为5717元，本院认为，该评估程序合法，结论客观公正，应予采信，即被告金河房地产公司应赔偿李洪广财产损失5717元。原告请求其损失应按家居公司及房门定制单位出具的维修报价单列明的价格计算，此主张理由不当，本院不予支持。另，原告李洪广已支付的评估费2000元亦按上述过错比例进行处理。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东金河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李洪广财产损失5717元； 二、被告山东金河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李洪广评估费2000元； 三、驳回原告李洪广对被告济南热力集团有限公司及山东黄金物业管理有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告李洪广的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币400元，由被告山东金河房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提出副本，并通过网上提交相关上诉材料，预缴上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  郭 喆 人民陪审员  张照萍 人民陪审员  骆继中 二〇二〇年六月十日 书 记 员  朱家亮