河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1065号 上诉人（原审被告）：廊坊市尚熙商贸有限公司，住所地廊坊市安次区永华道133号盛德花园A1-1-101-1室。统一社会信用代码91131002MA0CJBLG6H。 法定代表人：杨国勇，该公司经理。 上诉人（原审被告）：杨国勇，男，1982年12月7日生，汉族，现住北京市海淀区。 二上诉人之委托诉讼代理人：贾振，河北金派律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李杨，女，1979年5月15日生，汉族，现住河北省廊坊市。 委托诉讼代理人：李金亮，河北凌翔律师事务所律师。 上诉人杨国勇、廊坊市尚熙商贸有限公司（以下简称商贸公司）因与被上诉人李杨房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨国勇、廊坊市尚熙商贸有限公司上诉请求：一、请求依法撤销廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初3295号民事判决书，依法改判会发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人在支付下一年房屋租赁费用届满之前以自己的行为明确表明不再继续履行合同并已通知被上诉人，故双方签订的房屋租赁合同已经解除，上诉人不应当支付被上诉人高额的租赁费及违约金。上诉人也并未在占用该房屋，剩下的物品是上诉人自愿丢弃的。2、上诉人杨国勇诉讼主体资格不适格，不应当作为本案被告。 李杨答辩称，一、上诉人称双方合同已经解除错误。首先上诉人一方确实曾与被上诉人协商过想要解除合同，但其要求退还租金及押金，而被上诉人一方并未同意，双方未就解除合同达成过一致，故双方合同未经达成一致而解除。其次，上诉人一方称依据合同法94条第二款及96条规定，双方合同已解除，显属对法律的错误理解。合同法94条的规定为有下列情形之一的，当事人可以解除合同。第二小条为在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务的。该条法律规定是指一方违约，另外一方作为守约方享有合同解除权，而上诉人一方作为违约方却认为自己拥有守约方的合同解除权，属错误。合同法96条规定，当事人一方依照本法93条第二款、94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。该条规定是指当事人在约定的解除条件成就时或对方依法构成94条规定的违约情形时，守约方依据约定解除权或法定解除权，可通知对方解除合同。在通知到达时，合同解除。而本案中，双方合同约定为协商一致可解除，在未协商一致的情况下，任何一方均不享有约定的合同解除权，而上诉人一方作为违约方更不享有合同法94条的法定解除权，故上诉人一方根本不享有合同解除权，在不享有合同解除权的情况下，违约方的上诉人仅凭一个通知是不产生解除双方合同的效力的。再次，上诉人所称的通知过被上诉人解除合同，双方合同就解除了，在法律上应为任意解除权，而任意解除权在有期限的租赁合同中并不适用，上诉人的主张，显然也是对任意解除权法律适用的错误理解。因此上诉人称其以实际行为表示拒不履行合同且已通知了被上诉人，双方合同就已经解除的说法根本不能成立。合同签订后，当事人不按约定履行合同义务，公然违约，却认为自己合法，享有合同解除权，我们国家法律显然不支持这样的主张和行为。二、上诉人称合同履行过程中没有过错和违约行为错误。第一，双方签订的租赁合同租期为九年，在合同未到期且被上诉人无任何违约行为的前提下，上诉人随意提出要解除合同就已经构成违约。第二，上诉人所有如货架的设备的大量物品一直占用房屋，亦未交还房屋钥匙，但却拒不支付房租、物业费等费用的行为也已经构成违约。第三，上诉人称其是以实际行为明确表示不再继续履行合同的自认更是其违约行为的佐证，因此上诉人在履行合同中当中显然存在过错和违约行为。三、上诉人应支付租金及物业费等费用。第一，除被上诉人一审提交的照片以外，上诉人也自认有货架等大量物品仍存放在租赁房屋内。第二，上诉人称至今未向被上诉人返还房屋、交还房屋钥匙，故上诉人一直占用房屋为既定事实。在合同未解除的情况下，其应依约支付租金及物业费等费用。第二，上诉人称租赁房屋内的物品系其丢弃，但并未就此告知被上诉人，如上诉人坚持解除合同，也应将全部物品搬离，将房屋恢复原状后交还房屋及钥匙。为此，被上诉人曾于2019年7月31日按照合同约定的送达地址发函给上诉人，要求其早日清场，并交纳拖欠的应付费用，而上诉人拒收，也没有清偿和交还房屋，因此上诉人应就占用期间支付租赁费及相关费用。四、被上诉人一方不存在恶意扩大损失的行为。首先，上诉人称在其逾期支付房租超过10日后，被上诉人一方为跟上诉人沟通此事错误，庭审中被上诉人将提交快递查询结果及告知函，证实被上诉人电话多次拒绝后发函给上诉人要求清场和缴纳费用的事实。其次是上诉人一方恶意违约要求解除合同是上诉人一方恶意占用房屋不返还房屋交还钥匙，造成被上诉人一方产生巨大损失，且拒接电话和告知函件，拒不沟通解决问题。如果上诉人一方及时清退房屋侵权物品返还房屋，被上诉人一方的损失是不会发生的，因此被上诉人的损失是上诉人恶意造成，并非被上诉人恶意扩大造成的。第五，上诉人杨国勇应就公司债务承担连带责任。首先，杨国勇未举证证实其个人财产独立于公司财产，应承担举证不能的法律后果。依据公司法63条规定，一人有限责任公司股东不能证明公司资产独立于股东自己的资产的应对公司债务承担连带责任。在租赁合同履行期间，全部租金均非公司支付均是由杨国勇和其指定的个人支付，由此可见，杨国勇作为一人有限公司的股东，其资产与公司资产混同，依据公司法第20条规定，其应对公司债务承担连带责任。故一审法院判令杨国勇承担连带责任并无任何不妥。第六，最后，双方签订的合同期限为九年，被上诉人一方为此给了上诉人四个月的免租期。而上诉人一方在开始计算租金之后的六个月就要求解除合同退还租金和押金，未协商一致的情况下，上诉人又以大量物品占用房屋，拒不交还房屋钥匙。因此上诉人的行为不仅是不诚信的，甚至是恶意的。被上诉人一方，除因上诉人恶意占用房屋的装修损失外，其四个月的免租期的租金也因上诉人的违约而遭受损失，如真如上诉人的主张，那么被上诉人的房屋是2018年7月8日至一审计算房租的，截止2009年12月10日之间长达17个月的期间仅能收到八个月的房租，那么这样的结果显示是不公平的。综上所述，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 李杨向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即返还租赁房屋；3、判令被告支付原告租金，至被告返还房屋日（截止到2019年12月10日开庭日房屋租金为343325元，按照合同约定的每平方米2.5元，面积886平方米，计算至自2019年7月8日至2019年12月10日共155天）；4、判令被告按照租赁合同约定每日按年租金的3‰计算支付迟延支付租金的滞纳金，自2019年7月1日起至被告履行完毕之日；5、判令被告支付原告物业费等其他费用22742.45元（物业费22327.45元，垃圾清运费400元）；6、判令原告不返还被告租赁违约金90000元；7、判令被告承担全部诉讼费用及财产保全费。 一审法院认定事实：被告商贸公司系被告杨国勇独资的有限责任公司，于2018年7月30日成立。原告（甲方）与被告商贸公司（乙方）于2018年7月8日签订《房屋租赁合同》。原告将其名下位于廊坊市安次区出租给商贸公司，用于超市经营。该合同相关约定如下：租赁面积为886平方米；租赁期限从2018年7月8日起至2027年7月7日止；其中2018年7月8日至2021年7月7日租金按照每天每平米2.5元计算，年租金为886㎡×2.5元／㎡／天×365天＝808475元；2018年7月8日至2019年7月7日租金为542675元（甲方免收乙方2018年7月8日至同年11月7日四个月租金）；本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁违约金人民币9万元；租赁期满，房屋经甲方验收后，除去应由乙方承担的费用外，甲方应于结算好一切费用后5个工作日内将违约金无息退还乙方，甲方每逾期一日退还，应向乙方缴纳违约金3‰作为滞纳金；乙方应于2019年7月1日前向甲方支付下一年度（2019年7月8日起至2020年7月7日）租金，（乙方）每延误一天按年租金3‰向甲方支付滞纳金，超出10日，原告有权终止本合同并扣除违约金。该合同第九条：因乙方责任终止合同的约定：如果乙方未按合同约定缴纳房租，甲方可终止合同并收回房屋，扣除违约金，造成甲方损失，由乙方另行负责赔偿；本合同租赁期限内，如乙方因各种理由，提出不再承租该房屋，需与甲方协商解除本合同，已付租金、违约金不予退还；本合同履行期间，租赁标的所消耗的水、电、暖、燃气费、物业费、网络通讯等所有费用由乙方自行承担。在该合同尾部有被告商贸公司公章及被告杨国勇的签名和手印。该合同签订当日，乙方向甲方支付了房屋租赁违约金（押金）9万元。合同签订后，原告依约将涉案商铺房屋供被告商贸公司使用，被告商贸公司亦按约定将第一年度（2018年7月8日至2019年7月7日）租金542675元交付了原告。被告商贸公司自2019年7月1日至今并没有按约向原告交纳第二年度（2019年7月8日至2020年7月7日）的租金。涉案商铺至今仍由被告商贸公司占有使用。依据原被告双方合同约定，涉案商铺自2019年7月8日至12月10日开庭日,共155天,涉案商铺租金为343325元；依据廊坊市盛德物业服务有限公司出具的证明，涉案商铺自2019年7月1日至12月10日,共163天,物业费为19779元；生活垃圾处理费为354元；以上事实有如下证据可证：1、涉案商铺不动产权证书原件；2、原告与被告商贸公司签订的租赁合同原件；3、廊坊市盛德物业服务有限公司证明原件；4、2019年10月9日原告拍摄的涉案房屋现场照片5张；5、商贸公司国家企业信用信息公示系统证明；6、当事人庭审陈述笔录。 一审法院认为，原告与被告商贸公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政性法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付被告商贸公司占有使用。被告商贸公司亦按约支付原告第一年度租金542675元及商铺租赁违约金（押金）9万元。但被告商贸公司至今未按合同约定于2019年7月1日支付原告第二年度的租金，已构成根本违约，原告已无法实现该合同目的，依据合同约定及法律规定，该合同应予解除；原告所收被告房屋租赁违约金（押金）9万元不予退还；被告理应将涉案商铺的占有使用权返还原告，并支付原告租金343325元、物业费19779元、生活垃圾处理费354元。鉴于合同约定的被告违约后“滞纳金”的计算数额巨大，且被告所缴纳9万元违约金，原告不再退还被告。综合考虑到被告的支付能力，依据公平公正原则，本院对原告索要“滞纳金”的诉求，予以驳回。 被告商贸公司系被告杨国勇一人独资的有限责任公司。被告杨国勇系其法定代表人及唯一股东，根据公司法第63条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告杨国勇经本院合法传唤，无任何理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。因此，被告杨国勇未向本院提交被告商贸公司财产独立于自己的财产的任何证据，依据上述合同法规定，被告杨国勇对被告商贸公司债务应当承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告李杨与被告廊坊市尚熙商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、自本判决生效之日起，被告廊坊市尚熙商贸有限公司将廊坊市安次区的占有使用权返还给原告李杨。三、原告李杨已收取的被告廊坊市尚熙商贸有限公司房屋租赁违约金（押金）9万元不予退还，此款归原告李杨所有。四、本判决生效后10日内，被告廊坊市尚熙商贸有限公司支付原告李杨租金343325元、物业费19779元、生活垃圾处理费354元，合计363458元。被告杨国勇对被告廊坊市尚熙商贸有限公司所欠上述款项向原告李杨承担连带偿还责任。五、驳回原告李杨其他诉讼请求。案件受理费3555元，由被告廊坊市尚熙商贸有限公司和被告杨国勇共同负担。 本院二审期间，上诉人提交了杨国勇与手机尾号8888的聊天记录（三页），证明上诉人已经在预交下一年房屋租赁费用时，已经提前两个月通知被上诉人不再履行合同，并将所有物品搬出，钥匙也交给物业了。还有照片三张，证明我方2019年6月份已经不再占用房屋。被上诉人的质证意见为，关于聊天记录，被上诉人未授权该二人（上诉人提及的牛总、任总）有权与上诉人解除合同，同时该聊天记录中此二人也未同意解除双方租赁合同，因此该证据不能证实双方租赁合同已经解除。关于照片三张，该照片可以证实租赁房屋内仍有上诉人所有的货架、展板、柜子等诸多财物，其一直占用房屋。被上诉人提交了快递查询单以及告知函一份，证实被上诉人于2019年7月31日向上诉人发函要求其尽快清场并交纳拖欠的各项费用，上诉人予以拒收。被上诉人发函的收件地址为双方租赁合同载明的收件地址。上诉人的质证意见为，根据双方签订的租赁合同，下一年房屋租金是从2019年7月至2020年的租金，被上诉人提交的告知函已经明确表明双方之间的合同已经解除，另外根据提交的证据显示的是拒收，被上诉人应提交未拆封的快递，对于快递里的告知函内容我方不知晓。我方不应当按照一审法院认定的自2019年7月8日至12月10日共计155天，支付涉案商铺租金343325元，及物业费19779元，生活垃圾处置费354元。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人廊坊市尚熙商贸有限公司、杨国勇与被上诉人李杨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政性法规禁止性规定，应为合法有效。上诉人称在应向被上诉人交纳第二年度(2019年7月8日至2020年7月7日）租金前，上诉人已通知被上诉人解除房屋租赁合同。但房屋租赁合同中并无上诉人可以提前通知被上诉人解除合同的约定。合同解除可以分为法定解除和约定解除，上诉人既未提交证据证明存在法定解除的情形，也未提交双方约定解除合同的证据。上诉人在不享有合同解除权的情况下，上诉人的通知不产生解除合同的效力。二审中，上诉人虽提交了杨国勇与手机尾号8888的聊天记录，但该聊天记录中“牛总”、“任总”未同意解除租赁合同，且聊天记录中的“牛总”、“任总”并非房屋租赁合同的当事人，也无证据证明“牛总”、“任总”可以代表被上诉人李杨，故该聊天记录与本案不具有关联性，不能证明房屋租赁合同已经过双方协商而解除。 关于上诉人杨国勇是否应承担责任的问题，公司法63条规定，一人有限责任公司股东不能证明公司资产独立于股东自己的资产的应对公司债务承担连带责任。本案中，上诉人支付租金均是由杨国勇和其指定的个人支付，杨国勇作为一人有限公司的股东，其资产与公司资产混同，依据公司法的规定，杨国勇应对公司债务承担连带责任。故一审法院判令杨国勇承担连带责任并无不妥。 综上所述，杨国勇、廊坊市尚熙商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,752.0元，由杨国勇、廊坊市尚熙商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇二〇年六月四日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩 ——