济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1073号原告：山东恒隆地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：姚永聪，董事长。委托诉讼代理人：张鲁，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：周某，女，1986年2月8日出生，汉族，该公司员工。被告：未标题（北京）商贸有限公司，住所地北京市。法定代表人：莫丽玲，经理。原告山东恒隆地产有限公司（以下简称恒隆公司）与被告未标题（北京）商贸有限公司（以下简称未标题公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人张鲁、周某到庭参加诉讼。被告未标题公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年10月1日至2019年11月30日的基本租金106452.74元，管理费14454元、收银机租用费965.82元，支付电费5757.86元，复原费34914元，支付装修期租金37058.43元；2判令被告支付原告逾期付款滞纳金9651.23元（暂计算至2019年12月31日）及嗣后的逾期付款滞纳金（以127630.42元为基数，自2020年1月1日至实际支付日，按照日1‰的标准计算）；3、判令被告支付原告提前解除租赁合同违约金181360.11元；4、判令被告支付原告律师费22232元；5、诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第1项中的复原费由34914元变更为26068元。事实与理由：2018年1月15日，原告与被告签订《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》，被告承租位于济南市济南恒隆广场的某某某号铺位，租赁面积108平方米，租赁期限三年，租金以基本租金与营业租金中较高者为当月适用租金，每个月的第一日前预交当月的基本租金、管理费。2018年1月19日，原告将某某某号铺位交付给了被告。2019年10月起，被告拖欠基本租金、管理费等费用，在原告多次催款未果的情况下，以被告欠费超过14天构成违约为由，原告于2019年11月20日做出《解除合同通知书》，双方签订的《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》于2019年11月30日提前解除。根据《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》第二十四条的约定，因被告违约导致原告提前解除租赁合同的，被告应向原告补缴装修期租金、支付违约金、复原费并承担律师费等费用。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告恒隆公司为支持其主张，向本院提交下列证据：证据1、《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》1份，后附附表6份及附件2份，证明原、被告之间存在租赁关系；证据2、《房屋交接验收表》1份，《授权委托书》1份，鄂腾飞身份证复印件1份，证明2018年1月19日，原告将铺位交付给被告，被告授权其员工鄂腾飞予以接收；证据3、《解除合同通知书》1份（复印件），《收件地址变更函》1份，EMS发件单及查询回单各2份，顺丰速运发件单、客户存根及查询回单各2份，证明因被告欠费，原告通过EMS和顺丰速运，分别向被告变更前、变更后的地址共邮寄了四份《解除合同通知书》，租赁合同于2019年11月30日提前解除；证据4、《催款函》及《催款通知书》各1份（复印件），EMS发件单及查询回单各1份，《再次催款函》及《收款通知书》各1份（复印件），EMS发件单及查询回单各1份，《催款及停水电函》及《催款通知书》各1份（复印件），EMS发件单及查询回单各1份，证明对于被告欠款行为，原告多次进行催收；证据5、原告自行拍摄的2019年12月1日的铺位电表读数照片1张，证明合同解除时的电表读数为87602.9度；证据6、山东福源设备安装有限公司与原告签订的济南恒隆广场工程施工合同（某某某商铺撤铺还原工程）1份，原告与施工方签订的竣工报告1份，工程款发票1份，上海浦东发展银行业务回单1份，证明复原费26068元；证据7、《律师服务协议》1份、律师费发票1份、上海浦东发展银行回单1份，证明律师费22232元；证据8、2020年4月30日铺位照片1张，证明涉案铺位至今仍空置，原告仍有实际损失，被告支付违约金是合理的。被告未标题公司未答辩，亦未向本院提交证据。经过庭审调查，本院对原告提供的证据1-4、6、7作为有效证据予以确认。原告所举证据5、8系其自行制作，无其他证据予以佐证，本院不予采信。根据上述有效证据确认的事实及庭审查明的事实，本院综合确认事实如下：2018年1月15日，原告恒隆公司（出租方、甲方）与被告未标题公司（承租方、乙方）签订济南恒隆广场商场房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的场地坐落于济南市济南恒隆广场商场；乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日前至少七（7）日前停止营业及开始恢复原状工程；房屋租金的计算方式分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金，在合同期内，乙方应向甲方支付租金；合同期内，乙方应向甲方支付管理费；合同期内，乙方应向甲方支付公用事业费用、收银机租用费；涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付付款千分之一（1‰）的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；涉及应做出而未做出某项行为（如修复、将该房屋恢复至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金；甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失……装修期的租金、该房屋恢复原状的成本……该房屋空置期间的租金及管理费的损失……证据保全或财产保全费用及律师费等。涉案租赁合同附表1主要租赁条件载明，交付日为2018年1月31日或甲方书面通知中指定的交付日期；合同期自交付日起至2021年1月30日止；装修期自交付日起至2018年3月16日止；租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，基本租金于交付日起算的第一年内，每月47351.35元，含税金额52560元；于交付日起算的第二年内，每月48831.53元，含税金额54203元（因增值税税率由11%降至9%，故原告将含税金额降为53226.37元）；于交付日起的第三年起至合同期届满之日止，每月50310.81元，含税金额55845元；管理费每月6817.92元，含税金额7227元；电费1.2元/度（含税，原告自愿降为1.0574元/度）；收银机租用费每台每月427.35元，含税金额500元（因增值税税率降低，原告自愿降为482.91元）。原、被告分别在合同上加盖合同专用章。2018年1月18日，被告授权其公司员工鄂腾飞办理涉案铺位的收铺事宜。2018年1月19日，鄂腾飞在房屋交接验收表上签字，电表D1AW3/N6起始读数54785.1。根据涉案商铺实际交付情况，原告自认装修期为2018年1月19日至2018年2月8日。2019年10月至11月，原告三次向被告邮寄催款函，邮件查询均已妥投。2019年11月份原告先后四次向被告邮寄解除合同通知书，邮件查询均已妥投，最后一次签收日期为2019年11月27日；解除合同通知书载明，被告自2019年10月起，拖欠涉案房屋的应付费用，原告依照合同约定，自2019年11月30日起提前解除与被告订立的该合同。原告自认涉案租赁合同于2019年11月30日解除，其于2019年12月1日收回涉案商铺，被告自2019年10月1日起欠付各项费用。原告所举证据5系其自行拍摄的电表读数，为87602.9度，原告未举证证明被告对此已确认。2020年4月17日，原告与案外人山东福源设备安装有限公司签订济南恒隆广场工程施工合同（某某某商铺撤铺还原工程），合同约定工程总价26068元。原告向该公司支付了工程款26068元，有发票及银行转账记录为凭。另查，原告为维权，与国浩律师（济南）事务所签订律师服务协议，约定律师费为22232元，原告实际支付了该费用。本院认为，被告未标题公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩及对原告证据进行质证的权利。本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的涉案租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行义务。被告逾期支付各项费用，经原告催款后，仍不交纳，根据合同约定，原告有权提前解除合同，收回房屋。原告向被告发出解除合同通知书，通知载明自2019年11月30日与被告解除合同。被告收到该通知书后，未提异议，故本院认定涉案租赁合同于2019年11月30日解除。关于原告主张被告支付自2019年10月1日至2019年11月30日欠付各项费用问题。本院认为，1、基本租金。涉案合同约定基本租金第二年含税金额为54203元，原告自愿降为53226.37元，本院予以认定，故被告应支付租金为106452.74元（53226.37元×2个月）。2、管理费。涉案租金合同约定管理费每月7227元，故被告应支付管理费为14454元（7227元×2个月）。3、收银机租用费。涉案租赁合同约定收银机租用费每月500元，原告自愿降为482.91元，本院予以支持，故被告应支付收银机租用费为965.82元（482.91元×2个月）。4、电费。根据涉案租赁合同约定被告应支付电费，但原告所举证据系其自行制作，被告未予确认，原告主张证据不足，本院不予支持。5、复原费。根据涉案租赁合同约定复原费由被告承担，原告所举证据6足以证明其为复原涉案商铺支出费用26068元，原告主张由被告支付，本院予以支持。6、装修期租金。根据涉案租赁合同约定被告违约，原告取消被告的装修期，被告应全额向原告补交装修期的租金。合同约定装修期为自交付日起至2018年3月16日，涉案商铺实际交付日期为2018年1月19日，原告自认装修期至2018年2月8日，该装修天数少于合同约定天数，本院以其自认起始日期为准，故被告应支付原告装修期租金为37058.43元（52560元÷31日×13日+52560元÷28日×8日）。关于原告主张的滞纳金。本院认为，被告逾期支付相关费用，应按约支付原告滞纳金即违约金。原告主张以当月所欠基本租金、管理费、收银机租用费、电费之和为基数，按合同约定的1‰/日计收，本院认为约定利率过高，结合本案实际情况，予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，故被告应支付违约金为，以60936.28元（53226.37元+7227元+482.91元）为基数，分别自2019年10月1日起、2019年11月1日起，均至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告根据涉案租赁合同约定主张被告另向其支付相当于三个月基本租金及管理费之和的违约金的问题。本院认为，因被告违约致使原告提前解除合同，依据约定被告应支付相应违约金，本院综合考虑被告已因其逾期付款承担了违约责任、原告将涉案房屋另行出租需要一定时间产生租金损失等因素，酌定被告按前述一个月基本租金和管理费之和即60453.37元为标准向原告支付违约金。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费。本院认为，根据涉案租赁合同约定被告违约应支付原告为维权支出的律师费，对原告主张的律师代理费22232元，本院予以部分支持，对原告诉讼请求未获本院支持对应部分的律师费用，本院不予支持，故本院酌定被告支付原告律师费15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司基本租金106452.74元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司管理费14454元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司收银机租用费965.82元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司复原费26068元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司装修期租金37058.43元，于本判决生效之日起十日内付清；六、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司逾期付款违约金，以60936.28元为基数，分别自2019年10月1日起、自2019年11月1日起，均至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；七、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司违约金60453.37元，于本判决生效之日起十日内付清；八、被告未标题（北京）商贸有限公司支付原告山东恒隆地产有限公司律师费15000元，于本判决生效之日起十日内付清；九、驳回原告山东恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7490元，由原告山东恒隆地产有限公司负担2530元，由被告未标题（北京）商贸有限公司负担4960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  段勇强人民陪审员  梁 娟人民陪审员  宋伟琴二〇二〇年六月十九日书 记 员  刘齐源