北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初6587号原告（反诉被告）：尤妮丝（北京）时尚服装服饰有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码911101055768638452。法定代表人：刘玲，女，1957年9月17日出生，汉族，尤妮丝（北京）时尚服装服饰有限公司总经理，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：丁星，女，1970年11月19日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。原告（反诉被告）尤妮丝（北京）时尚服装服饰有限公司（以下简称尤妮丝公司）与被告（反诉原告）丁星房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尤妮丝公司法定代表人刘玲、被告（反诉原告）丁星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤妮丝公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告自2020年2月8日至3月31日期间的租金，按照日租金289元的标准，共计14467元；2．判令被告退还原告押金17940元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月2日，原告与被告、北京万鑫置地房地产经纪有限责任公司签订《写字楼商业租赁合同》,约定原告租赁被告位于顺义区×××镇××路9号院2号楼907号房屋（以下简称涉诉房屋）用于办公,租期从2019年4月1日至2022年3月31日,押金17940元,租金每月8970元,每半年支付一次,每年4月1日起上涨10%。2019年10月1日，原告缴纳第二次半年租金至2020年3月31日。2020年年初新冠肺炎爆发,2020年1月24日下午北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制,出行和办公受到严重影响。原告所在的商贸行业是疫情期间受影响较大的行业,受疫情防控影响导致亏损严重。2020年3月31日原被告解约,原告放弃装修、腾退房屋并交还钥匙、被告验收合格并退还多余电费,房屋交接完成。原告不仅放弃了对房屋的装修,而且还承担了几万元腾退搬家费。期间原告多次与被告协商要求减免租期内租金,并退还押金,但双方并末就此达成一致意见。本次疫情导致的解约不应由原告单方承担损失,为维护原告合法权益,原告提出上述诉讼请求。被告丁星辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告未经我方同意单方面解除合同，构成违约，应承担违约责任，不同意退还押金。原告寄给我方的房屋交接确认函上我方没有签字，在原告提出更改原合同中第二年开始房租递增的约定后，我方也做了让步挽留原告，我方同意租金支付方式改为一个月一交，并同意降低合同约定的递增额，但原告执意搬走。涉诉合同是由于原告单方面突然搬走造成解除，给我方也造成了经济损失，原告应予赔偿。原告要求我方返还租金17940元的请求亦缺乏法律依据。反诉原告丁星向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付违约金17940元；2．案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：2019年3月2日，双方签订《写字楼租赁合同》，约定反诉被告承租涉诉房屋，2020年4月8日，反诉被告单方违约解除合同，反诉原告多次挽留劝说并同意租金暂时一月一付，第二年的租金递增率可以降低，但反诉被告找到租金更便宜的房子后执意搬走，涉诉的租赁合同因为反诉被告单方面原因造成解除，现在房子租不出去，反诉原告每月需还贷款1万多元，还承担了中介费，反诉原告未来两年的租金利益已经损失，根据合同约定，提出上述反诉请求。反诉被告尤妮丝公司辩称，不同意支付违约金，中介费是合同约定的，反诉原告的房屋租不出去与我无关。本院经审理认定事实如下：2019年3月2日，丁星（甲方）与尤妮丝公司（乙方）签订《写字楼商业租赁合同》，约定尤妮丝公司承租涉诉房屋，作为办公用途；免租期为30天，自2019年3月1日起至2019年3月31日止；租赁期自2019年4月1日起至2022年3月31日止，租金为每平米每天（建筑面积）2．7元计算，房屋建筑面积为109．22平方米，月租金为8970元，自第2个租赁年度（含第2个租赁年度）起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增10%，直至合同租赁期限结束；租金每6个月支付一次，每年的4月1日、10月1日支付租金；押金为17940元，押金是乙方作为诚信履行本合同条款之规定，在租赁期结束后（不计利息）一次性退还尤妮丝公司；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；若乙方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地避免损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任……本合同约定的“不可抗力”，仅包括战争、地震、洪水等大规模自然或社会灾难，合同还约定了其他权利义务。尤妮丝公司交纳了押金17940元，租金已付至2020年3月31日，称其租赁涉诉房屋主要用于服装设计，员工大约有12个人，并主张疫情对其行业造成较大影响，面料采购场所无法进出，且涉诉房屋在2月初至3月20日因疫情管控措施无法进出，造成其员工无法正常工作，公司运营发生较大困难，为证明其主张，其提交了政府疫情期间公告、面料市场停售证明等予以证明，丁星对此不予认可，称尤妮丝公司在2月份就上班了，曾于2月17日联系其要涉诉房屋的产权证书用于注册公司，其将房屋证书拍照配合其办理公司注册手续，涉诉房屋所在的办公楼虽然有管控措施，但是尤妮丝公司有员工进出。另，尤妮丝公司主张其在发生履约困难后积极与丁星协商房租涨幅问题，但丁星强硬解约，为证明其主张，提交了其与丁星于2020年3月29日、3月30日、3月31日、4月6日期间的微信聊天记录，丁星认可聊天记录的真实性，但不认可证明目的，其认为系尤妮丝公司执意搬走并单方解除合同，其曾积极挽留尤妮丝公司，希望继续履行合同，为证明其主张，其提交了其与中介的微信聊天记录。尤妮丝公司于2020年4月6日搬离涉诉房屋并将涉诉房屋的钥匙邮寄给丁星，丁星于2020年4月8日收到钥匙。本案中，经本院释明，丁星坚持主张尤妮丝公司赔偿违约金，标准为两个月的租金，尤妮丝公司不同意，表示如果法院判决违约金的话，希望调低违约金金额。另查明，尤妮丝公司于2020年4月1日与案外人刘庆田签订《北京市房屋租赁合同》，约定尤妮丝公司承租涉诉房屋所在办公楼的另外一处房屋，租赁期自2020年4月10日至2021年4月9日，免租期为2020年4月1日至2020年4月9日，租金标准为每月12100元，押金24200元，租金每三个月支付一次，租金不予递增。本院认为：尤妮丝公司、丁星签订的《写字楼商业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鉴于尤妮丝公司已于2020年4月8日交还涉诉房屋的钥匙，双方也均认可涉诉的《写字楼商业租赁合同》已经解除，本院对此不持异议，本院确认双方签订的《写字楼商业租赁合同》于2020年4月8日解除。本案争议焦点主要在于双方解除合同的原因和丁星是否应退还尤妮丝公司押金和部分租金的问题。涉诉《写字楼商业租赁合同》约定自2020年4月1日起，年租金在上一个租赁年度基础上递增10%，尤妮丝公司在2020年3月底提出免除租金涨幅系违反合同约定，虽然其主张系因为疫情造成其经营困难进而要求变更合同约定的租金标准，本着共担损失的原则与丁星积极协商，但从双方协商的时间、协商的内容来看，并非尤妮丝公司主张的系丁星强硬解约，丁星曾同意将租金的缴纳时间为一月一付1-2个月的租金，系尤妮丝公司坚持变更合同约定的租金涨幅，在双方就此事无法达成一致意见的情况下，尤妮丝公司直接搬离涉诉房屋另租别处，且将涉诉房屋钥匙邮寄给丁星，强行完成房屋交接，故合同解除原因主要在于尤妮丝公司的违约行为。涉诉《写字楼商业租赁合同》约定在尤妮丝公司违约时，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，双方对押金扣留标准未作约定，本院结合尤妮丝公司的违约情况、丁星的损失情况确定丁星可扣留全部押金，故对尤妮丝公司要求丁星退还押金17940元的诉讼请求不予支持。关于丁星是否应退还尤妮丝公司部分租金的问题，涉诉的《写字楼商业租赁合同》约定尤妮丝公司租赁涉诉房屋用于办公，双方均认可疫情及防控措施导致涉诉房屋在2020年2月初至3月20日期间的正常使用受到影响，可以减免部分租金，本院结合尤妮丝公司对涉诉房屋的使用情况、疫情防控措施的影响程度等予以酌定。关于丁星主张尤妮丝公司应支付违约金的问题，鉴于双方合同对此并未约定，且经本院释明，丁星不同意变更违约责任的主张方式，故本院对其该项诉讼请求，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告丁星于本判决生效之日起七日内退还原告尤妮丝（北京）时尚服装服饰有限公司自二〇二〇年二月八日至二〇二〇年三月二十日期间的租金六千元；二、驳回原告尤妮丝（北京）时尚服装服饰有限公司的其他起诉诉讼请求；三、驳回反诉原告丁星的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六百一十元，减半收取计三百零五元，由原告尤妮丝（北京）时尚服装服饰有限公司负担二百四十九元（已交纳），由被告丁星负担五十六元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二百四十八元，减半收取计一百二十四元，由反诉原告丁星负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 蕾二〇二〇年六月十八日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟