北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初26962号原告：北京京机兴物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区德胜门内大街63号。法定代表人：高大建，董事长。委托诉讼代理人：李琪，女，1969年4月14日出生，汉族，北京京机兴物业管理有限责任公司副总经理，住北京市海淀区。被告：民政部机关服务中心（民政部机关服务局），地址北京市东城区北河沿大街147号。法定代表人：李伟，局长。委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。原告北京京机兴物业管理有限责任公司（以下称原告）与被告民政部机关服务中心（民政部机关服务局）（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琪、被告委托诉讼代理人杨晓勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付2010年1月1日至2016年12月31日期间物业费392783.11元。事实和理由：被告在朝阳区XX东里小区19号楼有75套、23号楼有132套、XX西里小区6号楼有21套房屋，共计228套房屋（以2016年底为准），上述房屋属于房改房性质。按照北京市物业管理相关规定，物业服务费应当由住房的产权单位及售房单位承担。依据京建物[2006]30号文件，京国土房管[2001]208号、京价（收）字[1999]253号规定，2014年12月底前上述房屋中有71551.81元物业费被告尚未缴纳，其他多数住房的物业费用被告已经缴纳。2015年，被告向原告提出，根据国管房改[2015]171号及国管房改[2014]504号文件，由于已经实行物业费采暖费补贴，该套住房物业服务费该由个人承担。原告要求被告在发放补贴时需要与住户签订书面交费协议，但被告一直未与办理。为此原告多次向住户催缴，住户以各种理由推脱，至今未交纳物业费。原告自2010年以来就上述欠费多次沟通催缴，被告以各种理由未缴纳。综上，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。物业费的给付主体是与物业公司之间形成物业服务关系的业主，根据《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主”，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第1条第二款“现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款规定的业主”之规定，业主应当特指房屋的产权人、公房使用人。因此本案业主及物业费承担主体具体为：1.房改房的业主为房改房的产权人，物业费由产权人承担；2.产权属于民政部的，但是房屋由民政部职工或者外单位职工承租或实际使用的，由房屋的承租人或者实际使用人承担；3.产权属于民政部由民政部使用或者空置的，业主是民政部，该部分由被告承担。根据前述划分，总计有4套房屋空置或出借，除上述4套外（4套每年总计715.58元，只同意支付2015年和2016年的，具体房号为XX东里23-3-402、23-5-102、23-5-502、23-9-502），其余均由房改房产权人或者公房承租人、使用人承担，与被告无关。原被告双方已经结清了2014年12月31日之前的物业费，被告不存在未结清的物业费；原告主张的历年欠费明细表中已属于上市交易的商品房物业费与我方无关，应当由产权人交纳；原告主张的历年欠费明细表中属于出租给外单位使用的房屋的物业费与我方无关，应当由承租人或者使用人交纳。涉案房屋中房改房的产权人是职工，我方已经不是产权人，也不是业主，原告要求我方缴纳物业费没有法律依据。涉案房屋中虽有45套房屋仍登记在被告名下，但是仅有4套空置或出借；有8套已经出售给职工，但是尚未办理产权登记，原告物业服务对象是职工，应当由购房职工承担，与我方无关；其余30套由外单位或者民政部职工承租使用，原告物业服务对象是承租人，因此该30套房屋物业费亦不应当由我方承担。根据国管房改[2015]171号及国管房改[2014]504号文件规定，除上述4套房屋外，其余房屋物业费不应当由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告为北京市朝阳区XX东里19号楼、23号楼、华威西里6号楼物业服务单位；涉案房屋的大区产权登记于被告名下。2.XX东里19号楼、XX西里6号楼物业费为：28.64元、平方米、每户垃圾费30元/年、税金为5.6%；XX东里23号楼物业费为：3.05元/平方米、每户垃圾费30/年、税金为5.6%。3.被告提交2010-2014年期间的交费发票、2012、2013、2014年交费明细，载明被告上述期间向原告交费情况。4.经原告申请，本院调取了不动产登记信息。XX西里6号楼2015年之前已经房改的房屋（11套）信息如下：1408、1508、1601、1602、1704、1708、1807、1808、1810、1308(根据被告提交的历年缴费明细2012-2014三年未缴纳物业费)、1804（原告提交的证据并未显示2010-2014年缴纳物业费）；XX西里6号楼无房改信息或交易信息房屋（6套）：1303、1607、1709、1710、1803、1806。XX东里19号楼2015年之前房改的房屋（51套）如下：103、104、105、201、203、205（2007年上市）、301、302、304、402、404、405、503、602、603、604、701、801、803（2004年上市）、804、901、902（2008年成为经济适用房）、903（2009年上市）、904、1001、1202、1204、1301、1302、1303（2005年成为经济适用房）、1304、1402、1403、1404、1410、1502（2013、2014年没有缴费）、1504、1603、1607（2006年上市）、1701、1702、1704（2004年上市）、1706、1707、1708、1709、1710、1801、1802、1803、1810；没有房改信息及交易信息的房屋（12套）：204、403、504、505、703、704、705、1004、1703、1806、1807、1808XX东里23楼2015年之前房改房屋（101套）：1-302、2-203、2-301、2-402、2-403、2-602、3-201、3-301、3-402、3-501、3-601、4-502、4-602、5-202、5-301、5-402、6-101、6-201、6-302、6-402、6-501、7-301、7-302、7-402、7-501、7-601、8-301、8-501、9-102、9-201、9-202、9-301、9-401、10-102、10-103、10-201、10-202、10-203、10-303、10-401、10-403、10-503、10-601、3-202、9-302、10-603、1-201、1-202、8-601、8-302、6-502、6-102、5-501、1-602、2-101、4-101、4-102、4-201、4-202、4-301、4-302、3-401、2-603、2-201、2-202、6-301、1-601、4-401、5-401、5-201、4-601、1-401、3-102、1-301、1-402、3-101、9-501、8-201、8-101、6-602、5-602、1-501、1-502（2009年上市）、4-501（2008年上市）、5-101（2010年上市）、7-201、7-502（2008年上市）、7-602（2007年上市）、9-101（2007年上市）、7-101（2006年上市）、9-602（2004年上市）、9-402（2006年上市）、4-402（2005年上市）、1-101（2009年上市）、7-102（2007年上市）、10-101（2009年上市）、7-202、5-302、2-302（2013年上市）、2-303（2013年上市）、8-402（2013年上市）；没有房改信息及交易信息房屋（31套）：1-102、2-401、2-501、2-502、2-503、5-102、5-502、5-601、6-202、8-502、9-601、10-301、10-402、10-501、10-502、10-302、8-602、3-502、3-302、6-601、2-601、2-102、2-103、8-102、7-401、9-502、10-602、8-401、8-202、3-602、6-401。5.被告已经缴纳了19-604、19-1004、19-1802号房屋诉争期间的物业费。6.2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部发布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改［2014］504号）。该文件第一条规定，坚持责权利一致，建立谁住房、谁交费机制，兼顾职工基本福利的基本原则。第五条规定实行物业服务、采暖补贴制度。在京中央和国家机关向职工发放住房物业补贴、采暖补贴。职工住房物业服务、采暖补贴属于改革性补贴，补贴办法由国管局、中直管理局会同有关部门制定。第七条规定，职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。第十五条规定，本意见所指在京中央和国家机关，包括党中央各部门，全国人大机关，国务院各部委，各直属机构，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，各民主党派中央和全国工商联，各人民团体，及其所属人员经费由政策补助的在京事业单位。中央和国家机关各部门所属其他在京事业单位参照本意见执行。第十七条规定，本意见自2015年1月1日起施行。国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部等关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知（国管房改[2015]171号）第七条规定：“承租公有住房的租赁合同中约定物业服务费、采暖费交费人的，由约定的交费人向物业服务单位、供热单位或房屋管理单位交纳。租赁合同中没有约定的，物业服务费由产权单位交纳，采暖费由承租人交纳；承租人拒不交纳采暖费的，产权单位代为交纳后向承租人追偿”。本院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据；不能提供证据证明自己主张事实的，应承担不利的法律后果。被告主张部分房屋产权归外单位、部分房屋物业费应当由承租人交纳、部分房屋已经房改出售、部分房屋已经上市交易，但是并未提交相应的证据，应当承担不利后果，以本院调取的房管信息为准。关于物业费交费主体的相关规定：《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”；第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。京建物［2006］30号文件（以下称30号文）规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部发布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改［2014］504号）（以下称504号文）第七条规定：“职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。”根据北京市国土资源和房屋管理局关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函（京国土房管物〔2004〕348号）（以下称348号文）规定：“《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》第五条规定，按房改规定出售公有住宅楼房的单位负担产权人交费项目，住户负担使用人交费项目。按照本市房改房上市交易的有关规定，按房改规定购买公有住宅楼房的住户将购买的房屋上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目”。国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部等关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知（国管房改[2015]171号）（以下称171号文）第七条规定：“承租公有住房的租赁合同中约定物业服务费、采暖费交费人的，由约定的交费人向物业服务单位、供热单位或房屋管理单位交纳。租赁合同中没有约定的，物业服务费由产权单位交纳，采暖费由承租人交纳；承租人拒不交纳采暖费的，产权单位代为交纳后向承租人追偿”根据上述相关规定，对诉争物业费，分不同情况予以处理：诉争期间已经上市或者属于经济适用房的房屋，根据《物业管理条例》及348号文规定，应当由业主交纳物业费。2015年1月1日已经按照房改政策出售的房屋（不含经济适用房），根据504号文规定，2015年之后的物业费应当由购房人即房主承担；房改售房是国家在住房制度改革过程中形成的特定历史产物，对于此类住房物业费用交纳的调整，亦应当参考国家对此类住房的政策性规定，根据30号文的规定及原被告双方之前交费的情况，2015年之前的物业费，应当由售房单位即被告承担。没有任何交易信息或房改信息的房屋，被告未举证与使用人或者承租人约定了物业费交费主体，应当承担举证不力的后果；根据《物业管理条例》及171号文规定，应当由产权单位即被告承担。按照上述原则，对原告的诉讼请求分别处理如下：2015年1月1日之前的欠费:根据调取的房管信息，诉争期间部分房屋已经上市交易，部分房屋属于经济适用房（具体同上述第4项查明部分所述）；上述两类房屋应当由业主交纳物业费。应当由被告交纳的为XX西里6号楼1308、1804、XX东里19号楼1502、潘家园东里23楼7-201（2012、2013、2014年度）、7-202（2012、2013、2014年度）、5-302（2012、2013、2014年度），总计为20982.09元。2015年1月1日之后的欠费（扣除1004房已交部分）：所有已经房改的房屋、上市交易房屋、经济适用房，均不再由被告交纳物业费；没有房改信息及交易信息的房屋仍由被告承担物业费;具体房号如下：XX西里6号楼1303、1607、1710、1803、1806（2015年度）、1709；XX东里19号楼204、403、504、505、703、1806（2016年度）1807、1808、1703、704、705；XX东里23号楼1-102、2-401、2-501、2-502、2-503、5-102、5-502、5-601、6-202、8-502、9-601、10-301、10-402、10-501、10-502、10-302、8-602、3-502、3-302、2-601、2-102、2-103、8-102、7-401、9-502、10-602、8-401、8-202、3-602、6-401；上述总计金额为63864.59元。对于被告辩称自愿承担的部分，涉及一套房屋即XX东里23号楼3-402号房屋，本院不持异议；诉争期间物业费总计为338.81元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第之规定，判决如下：一、被告民政部机关服务中心（民政部机关服务局）于本判决生效后七日内给付原告北京京机兴物业管理有限责任公司物业管理费八万五千一百八十五元四角九分；二、驳回原告北京京机兴物业管理有限责任公司其他全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7192元，由原告北京京机兴物业管理有限责任公司负担5632元（已交纳4179元，剩余1453元于本判决生效后七日内交纳），由被告民政部机关服务中心（民政部机关服务局）负担1560元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 峰审判员 赵 娜审判员 孙雪婷二〇二〇年六月二十五日书记员 马 赫