江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终784号上诉人（原审被告）：祝明霞，女，1978年12月6日出生，汉族，户籍地浙江省武义县。委托诉讼代理人：刘爱中，江苏华庭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店，经营场所江苏省常州市钟楼区京城豪苑52、53、55号。经营者：郑东海，男，1971年5月23日出生，汉族，户籍地浙江省武义县。被上诉人（原审原告）：翁燕，女，1966年7月21日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：史纪，江苏东晟律师事务所律师。原审第三人：刘战良，男，1973年9月16日出生，汉族，户籍地河南省商丘市睢阳区。上诉人祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店（以下简称易家福超市）因与被上诉人翁燕、原审第三人刘战良房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初6520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因刘战良下落不明，本院依法向其公告送达了开庭传票及相关应诉材料，并于2020年6月11日公开开庭进行了审理，上诉人祝明霞及其委托诉讼代理人刘爱中、上诉人易家福超市经营者郑东海、被上诉人翁燕的委托诉讼代理人史纪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝明霞、易家福超市上诉请求：撤销一审判决，依法改判我方不承担支付转让费206615.16元的责任。事实与理由：一、本案属于一事二理。1.翁燕在2017年10月起诉的案件中，法院已就该案件的效力进行了释明，但其拒绝变更诉请。2.合同效力是法院审理案件必须认定的事实，并非当事人提出的事实认定问题。3.本案所查明的事实均为店铺转让（涉及房屋使用权人的变更）的事实以及双方房屋转让的法律关系，此外，双方不存在其他法律关系。4.翁燕认为合同有效或无效，不影响其实质上诉请的相同。翁燕实质上的诉请是判令返还房屋租赁费、转让费29万元。因此，两次起诉的诉请完全相同。二、对于合同无效，主要原因在于翁燕，一审判决我方承担206615.16元错误。1.导致房主岳科峰不愿意继续出租房屋的原因是翁燕不愿继续缴纳房租。2017年10月翁燕起诉的案件中，岳科峰委托陆滔（涛）向翁燕收取2019年度的房租，因翁燕拒绝支付。房屋所有权人是基于收取房租未果才不愿意继续出租房屋，导致房屋转租合同被认定无效。翁燕应承担不利后果，对于转让费用应当按照过错比例返还，不应全部由我方承担。2.我方与刘战良之间有长期的租赁关系，并履行了多年的合同，在岳科峰购房后，刘战良并未向房屋的使用权人提示，我方将2018年的房屋租金仍交付给了刘战良，因此我方对转租合同被认定无效并无过错，没有理由全额退款。3.涉案房屋的所有物品均被岳科峰侵占，我方不应当承担返还全部房屋使用费的义务。4.翁燕于2018年12月14日擅自将超市内物品搬空，并非是基于房屋租赁合同的效力，而是其自身经营的原因，故也不能将其损失的房屋租赁费用判令我方承担。三、房屋使用费计算错误。翁燕实际占用房屋的时间为2018年8月5日至2019年4与18日，按年租金12.8万元计算，占用256天，费用应为91022元，一审仅认定44520元（该费用为2018年8月5日至2018年12月14日）错误。翁燕答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。我在2017年10月的诉请是解除双方签订的房屋租赁合同，本案的诉请是确认房屋租赁合同无效，案由不同，不属于一事不再理范畴。上诉人与刘战良签订房屋租赁合同发生在涉案房屋所有权由刘战良变更为岳科峰之后。上诉人不能证明转租行为取得了刘战良或岳科峰的同意；上诉人在与我签订合同前一直使用涉案房屋，但其与我签订合同时并未将涉案房屋的权属及已被法院查封等客观情况如实告知，因此，上诉人应承担合同被确认为无效的全部责任。2018年4月18日，在一审法院的主持下，我与上诉人已经完成了房屋交接，但其并非房屋所有权人，且也没有证据证明已经向房屋所有权人支付了2017年12月14日之后的房租，因此其无权享受该期间房屋租赁的利益。请求二审驳回上诉。刘战良未作陈述。翁燕向一审法院起诉请求：1.确认我与祝明霞、易家福超市于2017年7月28日签订的《租赁合同》无效；2.祝明霞、易家福超市返还我已支付的房屋租赁费、转让费29万元，并赔偿我损失51240元；3.本案诉讼费用由祝明霞、易家福超市承担。一审法院查明：2017年7月28日，翁燕与祝明霞、易家福超市签订《租赁合同》一份，合同约定：1.祝明霞、易家福超市将产权属于自己的河景花园房屋（使用面积300平方米）出租给翁燕；2.祝明霞、易家福超市于2017年8月5日向翁燕交付房屋，房屋租赁期限自2017年12月15日起至2020年12月15日止；3.每年租金为128000元，合同一经签署，翁燕即应缴纳5万元保证金，第一年租金在交房同时将余额24万元付清，第二年起租金年半年交付一次；4（1）祝明霞、易家福超市必须提供房屋产权证书原件和身份证件，如产权证尚在办理过程中，应出具相关部门的证明以确保房屋产权人为祝明霞、易家福超市，如因房屋产权纠纷影响翁燕的正常经营，则祝明霞、易家福超市需承担相应的赔偿责任；……；4（6）祝明霞、易家福超市应同意翁燕对商铺进行必要的装修，但不得损害房屋的主体结构；……；4（14）祝明霞、易家福超市向翁燕出示出租房屋的相关资料原件和给翁燕与原件一致的复印件，包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等，如果任何第三方对出租房屋主张权利，使翁燕无法正常使用租赁房屋，祝明霞、易家福超市应赔偿翁燕所蒙受的一切损失……。合同签订后，祝明霞、易家福超市于2017年8月5日将河景花园房屋交付给翁燕，翁燕则支付29万元给祝明霞、易家福超市，并用祝明霞、易家福超市的营业执照开始经营超市。翁燕支付的29万元中，包含2017年8月5日至12月14日期间的房屋租金44520元，房屋装修、电脑、空调、货架以及啤酒牛奶等物品的转让费245480元，其中啤酒牛奶等生鲜价值5000元，已被翁燕销售完毕。由于祝明霞、易家福超市未能提供河景花园房屋产权证和产权人身份证等资料，翁燕于2017年10月30日诉至常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院），要求解除双方签订的《租赁合同》、祝明霞、易家福超市返还租金29万元、双倍返还定金5万元、赔偿损失52040元。钟楼法院在审理中查明，河景花园房屋原产权人为刘战良，2016年10月20日因房屋买卖，产权人变更为岳科锋、周丹。房屋于2017年1月19日被常州市天宁区人民法院查封，同年6月20日被钟楼法院查封。该案审理中，钟楼法院还对岳科锋及其父亲岳锡平进行了调查，他们表示：由于刘战良拖欠岳锡平货款，于是将河景花园房屋出卖给岳锡平，登记在岳科锋名下，刘战良在出售房屋时，已告知和陆滔签订了租房协议，合同期限是5年，但他们不知道祝明霞、易家福超市与翁燕签订的《租赁合同》，也不认可该合同。2018年4月18日，在钟楼法院主持下，祝明霞、易家福超市与翁燕办理了河景花园房屋及物品的交付手续，除牛奶啤酒等生鲜外，翁燕将房屋含装修及物品交付给祝明霞、易家福超市。2018年9月29日，钟楼法院作出（2017）苏0404民初5923号民事判决，判决认为祝明霞、易家福超市与翁燕签订的《租赁合同》无效，经法院向翁燕法律释明，翁燕仍坚持诉讼请求，故判决驳回翁燕的全部诉讼请求。2018年11月21日，翁燕再次将祝明霞、易家福超市诉至法院，请求判如所请。一审中，祝明霞、易家福超市提交了易家福超市经营者郑东海与刘战良于2016年12月1日签订的关于河景花园房屋的《租房协议》，租赁期限为2016年12月15日至2020年12月15日，以证明祝明霞、易家福超市有权将房屋出租给翁燕。翁燕认为河景花园房屋已于2016年10月20日变更登记至岳科峰名下，刘战良没有权利处分该房屋，而且刘战良不认可《租房协议》，协议有可能是伪造的。翁燕明确了诉讼请求中要求赔偿损失51240元，包括收银系统升级费10000元、卷帘门费2900元、门头费3000元、购物袋费4830元、卷袋费3120元、广告制作费7000元、展柜费10000元、开业花篮费2400元、购物篮费990元、租房损失5000元，并提供了微信转账记录等证据；祝明霞、易家福超市则称没有接收到翁燕的上述物品，具体发生的费用不清楚，而且也不应当由祝明霞、易家福超市承担该损失。一审法院认为，房屋承租人将租赁房屋转租给他人，应当经出租人同意，否则承租人与他人签订的转租合同，应属无效合同。本案中，祝明霞、易家福超市与翁燕于2017年7月28日签订《租赁合同》，而河景花园房屋权属已于2016年10月20日由刘战良变更为岳科峰，祝明霞、易家福超市虽提供了2016年12月1日与刘战良签订的《租房协议》，但该协议签订在权属变更之后，祝明霞、易家福超市不能证明刘战良有权转租房屋，且岳科峰对祝明霞、易家福超市与翁燕之间的《租赁合同》不予认可，故祝明霞、易家福超市与翁燕签订的《租赁合同》为无效合同。翁燕要求确认其与祝明霞、易家福超市签订的《租赁合同》无效，法院予以支持。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，翁燕应将房屋含装修及物品返还给祝明霞、易家福超市，但应扣除翁燕已经销售的商品，因双方已在法院主持下进行了交付，故本案中不再处理；祝明霞、易家福超市应将转让款返还给翁燕，但应扣除翁燕已经销售的商品价值、占有房屋期间的使用费，以及使用房屋装修及物品的折旧费用。房屋占有使用费法院参照《租赁合同》约定的租金标准予以计算。因双方无法陈述举证房屋装修及购买物品的时间和价格，翁燕使用房屋装修及物品的折旧费用，法院在参考各项物品折旧年限的基础上，酌定统一按5年期限计算折旧，即翁燕2017年8月5日至2018年4月18日的使用期间，应当扣除折旧费33864.84元。翁燕要求祝明霞、易家福超市赔偿损失费51240元，因其未能提供充分证据证明费用的真实发生，亦不能证明已将物品交付给祝明霞、易家福超市，且开业花篮、购物袋等物品系翁燕购买使用，故法院不予支持。祝明霞、易家福超市辩称翁燕曾在2017年10月向法院起诉要求解除《租赁合同》的诉讼中，提出过相同的诉讼请求，并被法院判决驳回，根据一事不再理的原则，翁燕不能就同一事实，同一法律关系再次向法院提起诉讼。一审法院认为翁燕2017年10月提起的诉讼，是基于《租赁合同》有效提出的，而本案是基于《租赁合同》无效提出的，不属于就同一事实，同一法律关系再次向法院起诉的情形，故对祝明霞、易家福超市的辩称不予采信。综上所述，祝明霞、易家福超市、翁燕于2017年7月28日签订的《租赁合同》为无效合同。翁燕要求返还房屋租赁费、转让费290000元，在扣除已销售的生鲜商品5000元、房屋占有使用费44520元、使用房屋装修及配套设施的折旧费33864.84元后，祝明霞、易家福超市尚需返还翁燕206615.16元。翁燕要求祝明霞、易家福超市赔偿损失费51240元，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，作出如下判决：一、翁燕与祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店于2017年7月28日签订的《租赁合同》无效；二、祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店应于判决生效之日起十日向翁燕支付转让费206615.16元；三、驳回翁燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6419元，公告费900元，合计7319元，由翁燕负担3019元，祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店负担4300元，其中祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店负担部分于判决生效之日起十日内直接支付给翁燕。二审中，双方均未提交新证据。二审中，法庭要求祝明霞、易家福超市提交2016年5月1日至2016年12月14日期间的租赁合同，祝明霞、易家福超市表示合同找不到了，无法提交。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于一事不再理的原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。二审认为，前述规定将诉讼请求的同一性作为“一事不再理”原则适用的判断标准。本案与前案的诉讼请求并不相同，因此不应适用该条规定，一审法院受理本案，不违反一事不再理的原则。二、祝明霞、易家福超市的法律责任。本案中，涉案房屋所有权人于2016年10月变更为案外人岳科峰。祝明霞、易家福超市称其系基于2016年12月1日与刘战良签订的租赁合同获得房屋的使用权。祝明霞、易家福超市与翁燕签订的租赁合同时间为2017年7月28日。二审认为，刘战良出租不属于自己所有的房屋系无权处分，房屋所有权人并不认可翁燕与祝明霞、易家福超市之间的租赁合同，导致翁燕使用涉案房屋的合同目的不能实现，翁燕对转租合同享有合同解除权。涉案房屋于2018年4月18日返还给祝明霞、易家福超市，一审判令从返还款中扣除翁燕应支付的2017年8月5日至2017年12月14日的租金，但2017年12月15日至2018年4月18日期间，翁燕也实际占有使用了涉案房屋，故该期间的占有使用费43836元（128000元÷365天×125天），翁燕也应支付，也应从返还款中予以扣除，即祝明霞、易家福超市应返还162779.16元（290000-44520-43836-5000-33864.84）。祝明霞、易家福超市与房屋所有权人之间的结算，本案不予理涉。三、其他问题。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。对于双方均无异议的部分，本院不予理涉。综上，一审判决不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初6520号民事判决第一项；二、撤销常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初6520号民事判决第二项、第三项；三、祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店于本判决生效之日起十日内向翁燕支付转让费162779.16元；四、驳回翁燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6419元，公告费900元，合计7319元，由翁燕负担4811元，祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店负担2508元，其中祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给翁燕；二审案件受理费6419元，公告费600元，由祝明霞、钟楼区荷花郑潇赫易家福超市加盟店负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年六月十六日书记员  朱羲玲