广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1172号上诉人（原审被告）：肇庆市泰湖新城房产项目有限公司，住所地肇庆市端州区*****侧(106、107区)。法定代表人：姚炎和，董事长。委托诉讼代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶来妹，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐荣，男，1980年12月16日出生，汉族，住佛山市三水区***********************。被上诉人（原审原告）：张燕，女，1980年2月3日出生，汉族，佛山市三水区*************。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师上诉人肇庆市泰湖新城房产项目有限公司（以下简称泰湖新城公司）因与被上诉人唐荣、张燕商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人泰湖新城公司的委托诉讼代理人叶来妹与被上诉人唐荣、张燕的共同委托诉讼代理人潘金星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰湖新城公司上诉请求：撤销一审判决，改判涉案房屋交付时间为2018年3月31日，逾期办理房屋所有权证书的违约金起始时间为2018年6月31日，不服金额为：7587元。事实和理由：一审判决对涉案房屋交付时间认定有误。一审判决认定以开发商出具的收楼通知书的时间为房屋实际交付时间明显错误，应当以业主签署的物业公司出具的《泰湖新城收楼书》时间为准。关于实际收楼时间问题，泰湖新城公司具体的办理收楼程序如下：业主在收到开发商发出的收楼通知书后，先到开发商处进行资料核实，开发商核实业主已全部缴纳维修基金等费用后，出具加盖开发商公章的《收楼通知书》，证明业主经审核符合收楼条件，紧接着，业主则持有开发商出具的收楼通知书到物业处进行正式收楼，在缴纳物业管理费后，物业公司出具《泰湖新城收楼书》，业主领取钥匙，在收楼书上签名，完成该步骤后，才视为实际收楼。故部分业主按照开发商出具的收楼通知书为计算违约金的起始时间明显错误，开发商出具的收楼通知书是出具给物业公司的，内容仅是通知物业公司已核实该业主的资料，维修基金等手续已办完，请给予办理收楼，从字面理解《收楼通知书》仅是通知收楼之意，该份通知仅是开发商向物业公司表明可以为该业主办收楼，但是该业主是否实际收楼则需该业主到物业处进行办理，并签署正式的《泰湖新城收楼书》，从字面理解《泰湖新城收楼书》才为正式收楼之意，该份收楼书的日期才是实际收楼的时间。部分业主在收到开发商出具的收楼通知书后可能因个人时间或者在外地问题等，存在没有到物业公司进行正式收楼的情况，甚至有部分业主在收到开发商出具的收楼通知书后两至三年都没有到物业公司收楼，该部分业主因个人原因没有及时到物业公司收楼与开发商无关，故计算违约金起始时间应以业主签名的《泰湖新城收楼书》的时间。本案中唐荣、张燕分别提交了开发商出具的《收楼通知书》(记载时间为2018年1月20日)及物业公司出具的《泰湖新城收楼书》(记载时间为2018年3月31日)，根据上述收楼的流程可知：唐荣、张燕在收到开发商出具的《收楼通知书》后并没有在当日到物业处办理正式收楼，而是在2018年3月31日才到物业办理，并在2018年3月31日签字确认。为此，房屋交付时间是在2018年3月31日，但一审法院却以开发商出具收楼通知书的时间2018年1月20日认定为实际收楼时间明显错误。综上，一审判决对房屋交付时间的认定有误，请二审法院撤销一审判决，支持泰湖新城公司的上诉请求。唐荣、张燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，请求维持原判，驳回泰湖新城公司的诉讼请求。一审判决认定唐荣、张燕于2018年1月20日已在泰湖新城公司处办理房屋交付各项手续，该事实认定正确，据此作出的违约金正确。唐荣、张燕向一审法院提出诉讼请求：1.判令泰湖新城公司向唐荣、张燕支付逾期办理房屋所有权证书的违约金22762.17元(违约金计算标准是每日按总房价款的万分之一，从2018年6月29日起计算至2019年1月30日止)；2.泰湖新城公司承担本案诉讼费。一审诉讼中，唐荣、张燕变更诉讼请求为：1.判令泰湖新城公司向唐荣、张燕支付逾期办理房屋所有权证书的违约金30138.79元(违约金计算标准是每日按总房价款的万分之一，从2018年4月20日起计算至2019年1月30日止)；2.泰湖新城公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实:2017年4月6日，唐荣、张燕与泰湖新城公司签订了《商品房买卖合同(预售)》及附件，约定唐荣、张燕购买泰湖新城公司开发的位于肇庆市端州区****侧(116区)[肇庆市端州区****(4)26号]泰湖花园三期第52栋1404房，总价款为1053804元。在《商品房买卖合同(预售)》中，唐荣、张燕与泰湖新城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第十一条“交付时间和手续”约定：(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第二十条“房屋登记”约定，(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.03%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第1款约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60日内将资料送交房产部门申请办理房产证。合同签订后，唐荣、张燕依约向泰湖新城公司支付了购房款1053804元，并缴交了契税、专项维修资金。2018年1月20日，泰湖新城公司向物业公司发出《收楼通知书》，告知：今有52栋1404房业主唐荣、张燕各项手续已办完，请给予办理收楼。唐荣在“经办人”一栏签名确认。2018年3月31日，唐荣与泰湖新城公司共同签署《泰湖新城收楼书》确认案涉房屋经业主现场验收后同意收楼，已收到案涉房屋的钥匙。此外，在该《泰湖新城收楼书》上载明：物业管理费由2018年1月1日开始计收，公共分摊电费由申报装修开始计收。此后，唐荣、张燕因泰湖新城公司未能在合同约定的期限内办理房产证而诉至一审法院。诉讼中，双方对案涉房屋交付的时间、逾期办证的期间等存在分歧。又查明：2018年12月17日，泰湖新城公司向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。此后，肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。唐荣、张燕与泰湖新城公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。对于唐荣、张燕要求泰湖新城公司支付逾期办证违约金的请求。首先，关于房屋交付的时间。双方对此存在争议，泰湖新城公司认为根据《泰湖新城收楼书》收楼时间应为2018年3月31日。唐荣、张燕则认为其已于2018年1月20日至泰湖新城公司处办理了收楼手续，并持泰湖新城公司出具给物业公司的《收楼通知书》前往物业公司收楼，该《收楼通知书》已注明各项手续已办完，请给予办理收楼，后只是其在收楼时发现质量有问题需要整改才于2018年3月31日正式领取钥匙，但此并不影响房屋交付应为2018年1月20日的事实。根据泰湖新城公司于2018年1月20日出具给物业公司的《收楼通知书》，唐荣、张燕在出具《收楼通知书》时案涉房屋已办完各项手续，可以办理收楼。从该《收楼通知书》载明“各项手续已办完，请给予办理收楼。”可表明，唐荣、张燕与泰湖新城公司已办理了房屋的交付手续。因此，一审法院确认唐荣、张燕所主张的收楼时间，即案涉房屋交付的时间为2018年1月20日。其次，关于逾期办证的起止时间。如上所述，根据合同约定，案涉房屋应在收楼日即2018年1月20日起90日内(即2018年4月20日前)取得所有权证书，故逾期办证的起始时间应为2018年4月21日。对于截止时间，唐荣、张燕认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证出证时止，而泰湖新城公司则认为应计算至其提交办证材料给房管部门之日止。对此，一审法院认为，泰湖新城公司提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非泰湖新城公司可以控制之情形，故在泰湖新城公司提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2018年12月17日应视为已履行了合同约定的办证义务，故泰湖新城公司逾期办证的期间应为2018年4月21日起至2018年12月17日止合共241日。泰湖新城公司对于逾期办证期间所提之抗辩，其理由成立部分，一审法院予以采纳。最后，关于违约金的标准。根据合同的约定，逾期办证的违约金为每日按总房价款的万分之三计付。但在本院处理案涉小区同类型案件中依据当事人的申请，已根据公平原则和诚实信用原则依法调整违约金为每日按总房价款的万分之一的标准计付，有关的判决业已发生法律效力。本案中，唐荣、张燕已根据有关生效判决自行调整违约金每日按总房价款的万分之一的标准主张，该违约金标准合理合法，一审法院予以支持。综上，泰湖新城公司存在迟延办证的违约行为，理应依约承担支付违约金责任。根据上述认定，泰湖新城公司应付逾期办证的违约金为25396.68元(1053804元×241日×0.01%=25396.68元)。唐荣、张燕的诉讼请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。泰湖新城公司对此所作之抗辩，其理由成立部分，一审法院予以采纳。一审判决：一、泰湖新城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币25396.68元给唐荣、张燕；二、驳回唐荣、张燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费276.7元(已由唐荣、张燕预交)，唐荣、张燕负担43.5元，泰湖新城公司负担233.2元。泰湖新城公司负担之受理费应在该判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。二审中，双方当事人均没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，泰湖新城公司于2017年12月5日发出《收楼通知书》，告知业主到售楼部办理手续后，再到物业公司办理收楼手续。泰湖新城公司与唐荣、张燕在二审法庭调查期间均确认案涉房屋于2018年1月1日起开始收取物业费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕泰湖新城公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见以及查明的事实，本案争议焦点是：案涉房屋实际交付时间的认定问题。本案中，虽然唐荣、张燕直至2018年3月31日才在物业公司出具的《泰湖新城收楼书》上签名确认收到案涉房屋钥匙，但是泰湖新城公司于2017年12月5日就已向唐荣、张燕发出《收楼通知书》，通知其办理收楼手续，唐荣、张燕也于2018年1月20日在泰湖新城公司出具给物业公司的《收楼通知书》上签名确认各项手续已办完。同时，根据《泰湖新城收楼书》载明的内容，以及泰湖新城公司与唐荣、张燕在二审法庭调查期间均确认案涉房屋于2018年1月1日起便开始收取物业费。因此一审法院认定唐荣、张燕在泰湖新城公司出具给物业公司的《收楼通知书》上签名确认的时间，即2018年1月20日为案涉房屋的实际交付时间，并根据合同约定，自2018年4月21日起计收逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。泰湖新城公司主张应当以2018年3月31日作为案涉房屋的交付时间，理据不足，本院不予采纳。综上所述，泰湖新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（肇庆市泰湖新城房产项目有限公司已预交），由肇庆市泰湖新城房产项目有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年六月十八日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦