吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉民申541号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：公主岭市华川置业有限公司。住所：吉林省公主岭市范家屯镇马市路口102国道南侧8号。 法定代表人：毛新勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王瑞，吉林启祥律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨少芬，女，1977年3月11日出生，回族，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪，吉林雅成律师事务所律师。 再审申请人公主岭市华川置业有限公司（以下简称华川公司）因与被申请人杨少芬房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终775号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华川公司申请再审称，（一）二审判决认定事实错误，有新证据可以证明华川公司不应承担违约责任。1.《范家屯镇政府工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）载明：“会议指出，镇政府要高度重视华川公司反映的问题，在落实解决问题的过程中，要一项一项认真梳理，制定合理的解决方案。围绕铁南社区、硅谷钻石、阳光庄园、太平庄社区、硅谷印象、十家子社区、青怡坊集团等在建项目需要配套的基础设施进行征地、拆迁摸底，同时办理规划、土地审批手续。待征地及审批手续办理完毕后开工建设，计划于2020年末建设完毕。”上述新证据可以证明华川公司未能按约定交付房屋是因为当地政府的相关配套基础设施未能落实这一不可抗力因素所致，而非华川公司主观原因导致。2.双方在《合同附件》中明确约定非因出卖人原因（不可抗力、政府及相关管理部门原因）和非出卖人负责实施的市政大配套未建成，或投入运营导致小区不具备使用条件，不视为出卖人违约，出卖人不承担违约责任。3.一、二审法院均认定《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）合法有效，对双方均具有约束力，按照《预售合同》第十二条约定，华川公司不承担因不可抗力产生的违约责任。（二）如果法院认定华川公司违约，违约责任应按如下方式承担。1.承担违约责任的期间应该自2015年12月31日至通知收房时止。长春市同创房地产顾问有限公司（以下简称同创公司）出具的情况说明（以下简称《情况说明》）可以证明案涉房屋自2018年年末开始已经开始办理入住，同创公司在交房前一天以电话、短信息的形式通知了买受人，并在电话里与通知人员就交房一事予以确认，故对于通知交房但买房人拒不接收而扩大的损失部分，华川公司不应承担违约金。2.如应承担违约金，违约金的计算标准问题。华川公司即使应承担违约责任，亦应按照《预售合同》第十二条约定的标准承担违约责任。3.买受人购买的案涉房屋系门市房，其商用价值与使用功能并未丧失，买受人自始至终并未提供任何证据证明其存在包括实际损失在内的直接损失。二审法院认为《预售合同》中约定的违约金低于造成的损失，并直接按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算与事实不符，于法无据。（三）一、二审判决适用法律错误。1.一审法院引用《中华人民共和国合同法》第四十条认为案涉合同约定支付违约金时间是格式条款，约定无效。首先华川公司提供合同文本是中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局提供的合同范本，该范本是基于公平且保护买卖合同双方合法权益而制定，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。在《预售合同》第一页说明页，也明确提示买受人要仔细阅读补充性、修改性内容，案涉合同补充及修改部分均有下划线及加粗字体进行显著提示，是合同双方充分合意的结果，不存在免除华川公司责任排除买受人主要权利的条款。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十一条认定合同条款无效，适用法律错误。2.一、二审法院均引用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，认为约定违约金低于造成的损失，但两次庭审中买受人均未提供证据证明自己实际损失金额，一、二审法院直接进行调整没有法律依据。且一、二审法院均认为《预售合同》是有效合同，在对违约金有明确约定且应支付违约金的情况下，应按照合同约定进行计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条适用的大前提是合同未约定违约金的情形，第十八条是针对逾期办理房屋权属证书的情形，二审判决适用上述法律规定调整违约金错误，缺少法律依据。请求：1.撤销二审判决；2.改判华川公司不承担违约责任；3.一、二审案件受理费由杨少芬负担。 本院经审查认为，（一）关于华川公司是否构成违约的问题。1.再审审查期间，华川公司提交了《合同附件》及《会议纪要》，以证明华川公司不构成违约。《合同附件》附加条款第2条约定：“非因出卖人原因（不可抗力、政府及相关管理部门原因）和非出卖人负责实施的市政大配套未建成，或投入运营导致小区不具备使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人不承担违约责任。”《会议纪要》载明：“会议指出，镇政府要高度重视华川公司反映的问题，在落实解决问题的过程中，要一项一项认真梳理，制定合理的解决方案。围绕铁南社区、硅谷钻石、阳光庄园、太平庄社区、硅谷印象、十家子社区、青怡坊集团等在建项目需要配套的基础设施进行征地、拆迁摸底，同时办理规划、土地审批手续。待征地及审批手续办理完毕后开工建设，计划于2020年末建设完毕。”从内容上看，该《会议纪要》涉及多个楼盘，并非单独针对案涉房屋所在的硅谷印象楼盘出具，且诸多楼盘存在的问题包括：在建项目需要配套的基础设施进行征地、拆迁摸底，同时办理规划、土地审批手续。故该《会议纪要》内容并不明确，既不能准确证明案涉房屋所在的硅谷印象楼盘存在政府的相关配套基础设施未能落实的情形，亦未明确指出华川公司未能按约定时间向买受人交付房屋的具体原因，故即使双方在《合同附件》中对多项免责条款进行了约定，华川公司提交的证据并不能证明其符合约定的“非因出卖人原因（不可抗力、政府及相关管理部门原因）和非出卖人负责实施的市政大配套未建成，或投入运营导致小区不具备使用条件”的免责情形。2.双方签订的《预售合同》第十一条明确约定交房时间为2015年12月31日，但截止至再审审查期间，华川公司仍未向杨少芬交付房屋，逾期交房的违约事实持续存在。故一、二审判决认定华川公司应承担违约责任，并无不当。（二）一、二审判决关于违约金的调整是否正确的问题。1.再审审查期间，华川公司提交一份《情况说明》，作为单位向人民法院出具的证明材料，是与华川公司有利害关系的同创公司出具，且仅加盖了同创公司的公章，而没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位证明材料的形式要求，故该《情况说明》不能作为证据使用，华川公司据此主张违约金计算至通知收房之日止的再审申请事由，无事实依据，本院不予支持。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《预售合同》第十二条约定：出卖人未按照约定期限和条件将商品房交付买受人的……出卖人按日计算向买受人支付以全部已付款万分之0.1的违约金。但杨少芬等买受人起诉时明确表示该约定标准过低，请求法院调整违约金。出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，在不能如期取得购买的房屋情况下，买受人利益已经受到损失，故一、二审法院按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算违约金并无明显不当。（三）关于法律适用问题。生效的二审判决并未适用《中华人民共和国合同法》第四十条的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，买受人利益已经实际受到损失，而《预售合同》中约定的违约金按房价款日万分之0.1计算明显过低，一、二审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定对违约金予以调整，适用法律并无明显不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回公主岭市华川置业有限公司的再审申请。 审 判 长 尹春梅 审 判 员 李世秀 审 判 员 周 婧 二〇二〇年六月十六日 法官助理 杨欣华 书 记 员 车雪峰