广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3371号原告：蓝为慧，女，1984年9月27日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：罗莎，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜殷毅，广东古谷律师事务所律师。被告：吴潮辉，男，1968年8月30日出生，汉族，住广州市花都区，被告：文丽芳，女，1973年12月18日出生，汉族，住广州市花都区，原告蓝为慧诉被告吴潮辉、文丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告蓝为慧的委托诉讼代理人杜殷毅到庭参加诉讼。被告吴潮辉、文丽芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝为慧向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除蓝为慧与吴潮辉、文丽芳于2019年8月5日签订的《存量房买卖合同》（合同号：0000283）；2、请求判令两被告向原告返还购房定金20000元、购房款110000元；3、请求判令两被告赔偿原告涉案房屋当前市场价值与涉案房屋成交价之间的差额价款600000元；4、请求判令两被告向原告支付违约金190000元；5、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年8月5日，原告与两被告签订《存量房买卖合同》（合同号：0000233），约定两被告将位于广州市花都区学府路10号19栋1201房房屋出售给原告，出售总价为人民币1900000元，购房定金为人民币20000元，两被告应在原告出具同意贷款书后办理涂销抵押，办理涂销抵押后5个工作日内办妥产权转移登记手续。并约定被告不按合同约定出售房屋，应向原告支付不动产成交价的10%违约金，并退回原告已支付的全部费用。《存量房买卖合同》签订后，原告向被告支付20000元定金。2019年8月16日，中国工商银行向原告出具《个人住房贷款放款承诺函》，原告多次要求被告履行合同义务，但被告要求原告先支付部分购房款用以涂销抵押，因此原告向被告支付了110000元购房款。后原告发现涉案房产于2019年8月28日被广东自由贸易区南沙片区人民法院查封，原告多次催促被告履行义务，但被告一直拖延，故原告向贵院起诉，请求贵院维护原告合法权益。被告吴潮辉、文丽芳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区学府路10号19栋1201房，建筑面积163.84平方米，权属人为吴潮辉，抵押权人分别为中国对外经济贸易信托有限公司、中国农业银行股份有限公司广州花都支行。案涉房屋已于2019年8月28日被广东自由贸易区南沙片区人民法院查封，分别于2019年9月6日、2019年9月18日被本院查封。2019年8月5日，吴潮辉、文丽芳（甲方、出卖方）与蓝为慧（乙方、买方）、蓝为毅（委托代理人）及广州诚实房地产咨询有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》及附件，约定由乙方以190万元的价格向甲方购买案涉房屋。合同第九条约定，1.甲方不按本合同约定将该不动产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金应为【该不动产成交价的10%】，并退回乙方已付的全部费用。第十三条甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第二十条其他约定（手写）：买卖双方协商，卖方欠农业银行人民币六十万，欠泛华金融人民币一百零捌万，由卖方委托第三方垫资公司赎证，垫资所产生的费用由买方承担。……附件：付款方式E.涂销抵押后按揭付款申请贷款种类：商业贷款1.定金20000元整，买方应在签署本合约时自行交付卖方。3.卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请188万20年的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（二）买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）（2）买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币1090000元整转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方以收取相应楼款；6.楼价余款（即申请贷款额）1880000元整，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处由蓝为毅代蓝为慧签名。合同签订当日，蓝为毅代蓝为慧向吴潮辉支付定金20000元。吴潮辉出具收到蓝为慧支付定金20000元的收款收据。2019年8月16日，中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行出具《个人住房贷款放款承诺函》，同意向蓝为慧发放1830000元贷款用于购买案涉房屋。蓝为慧陈述，其此后发现案涉房屋于2019年8月28日被广东自由贸易区南沙片区人民法院查封。因吴潮辉、文丽芳承诺可以很快解封，故蓝为慧基于对两人的信任，于2019年9月3日向吴潮辉以现金方式支付购房款67000元，于2019年9月5日通过蓝为毅账户向吴潮辉支付购房款30000元，于2019年9月13日通过蓝为毅账户向吴潮辉支付购房款13000元。吴潮辉分别于2019年9月3日、2019年9月5日、2019年9月13日出具收据，确认其收到蓝为慧支付的上述购房款。蓝为慧为此提交了收据及转账记录拟证实其上述陈述。因案涉房屋迟迟未解封，蓝为慧于2020年1月8日向吴潮辉发出《通知函》，要求吴潮辉、文丽芳尽快履行合同义务，办理涂销抵押手续，否则其有权单方解除案涉合同，并要求赔偿损失。吴潮辉于2020年1月8日签收该《通知函》。蓝为慧陈述，其在提起本案诉讼前，未曾向吴潮辉、文丽芳主张解除合同，蓝为毅为其弟弟，其委托蓝为毅代为处理本次交易。本院询问，蓝为慧是否就房屋差价申请评估。蓝为慧表示其要求申请评估。本院向蓝为慧释明，若要申请评估，请于庭后三日内向本院提交书面申请，逾期不提交视为放弃评估申请。蓝为慧至今未提交书面评估申请。另查明，因吴潮辉、文丽芳下落不明，本院于2020年3月6日在吴潮辉、文丽芳的身份证地址及案涉房屋处张贴通知，对其进行公告送达。本院认为：蓝为慧与吴潮辉、文丽芳签订的《存量房买卖合同》及附件系各方当事人的真实意思表示，合法有效。吴潮辉、文丽芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对蓝为慧起诉主张的事实和提供的有效证据，本院予以确认。蓝为慧提交的证据足以证实蓝为慧为购买案涉房屋向吴潮辉支付了定金20000元以及购房款110000元。现案涉房屋仍处于被司法机关查封状态，吴潮辉、文丽芳未履行合同约定的义务，经蓝为慧催告后仍未履行。蓝为慧与吴潮辉、文丽芳签订《存量房买卖合同》，购买案涉房屋的合同目的显然无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，蓝为慧要求解除案涉合同，本院确认案涉合同于公告期满即2020年5月6日解除。蓝为慧要求吴潮辉、文丽芳退还已收取的定金20000元、购房款110000元，本院予以支持。案涉房屋被司法机关查封导致无法交易，系吴潮辉、文丽芳违反合同约定，蓝为慧要求吴潮辉、文丽芳按照案涉合同约定向其支付违约金190000元，本院予以支持。至于房屋差价损失，因蓝为慧未按期向本院提交书面评估申请，视为其放弃评估申请。蓝为慧未提交证据证实其因吴潮辉、文丽芳的违约行为而遭受房屋差价损失。故蓝为慧要求吴潮辉、文丽芳赔偿其房屋差价损失600000元，本院不予支持。吴潮辉、文丽芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告蓝为慧与被告吴潮辉、文丽芳于2019年8月5日签订的《存量房买卖合同》及附件于2020年5月6日解除；二、被告吴潮辉、文丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝为慧返还定金20000元；三、被告吴潮辉、文丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝为慧返还购房款110000元；四、被告吴潮辉、文丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝为慧支付违约金190000元；五、驳回原告蓝为慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由原告蓝为慧负担3216元，由被告吴潮辉、文丽芳负担10184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年六月二十三日书记员  利文智陈晓敏