北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15474号原告：吴剑钧，男，1984年10月3日出生，汉族，现住美国加利福尼亚州。委托诉讼代理人：柴旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京正宏置业集团有限公司，住所地北京市昌平区凉水河村西6号楼二层。法定代表人：徐俊男，总经理。委托诉讼代理人：徐张彬，男，北京正宏置业集团有限公司职员。原告吴剑钧与被告北京正宏置业集团有限公司（以下简称正宏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴剑钧的委托诉讼代理人柴旭，被告正宏置业公司的委托诉讼代理人徐张彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴剑钧向本院提出诉讼请求：1.交付位于北京市昌平区城南街道办事处山峡村×#住宅楼×层×单元×室；2.支付违约金484199元（暂计至2019年3月7日）；3.承担本案诉讼费。本案审理过程中，吴剑钧增加诉讼请求：同意由吴剑钧交房时向正宏置业公司交纳专项维修费27414元、代办产权服务费1000元、印花税5元、登记费80元、预存水费500元。事实和理由：2012年11月28日，吴剑钧与正宏置业公司签署《北京市商品房预售合同》，约定由吴剑钧出资购买北京市昌平区城南街道办事处山峡村×#住宅楼×层×单元×室，协议约定于2014年6月30日前向买受人交付该商品房。协议签署后，吴剑钧根据合同约定支付了购房款2315638元。因吴剑钧身处国外，特委托他人代为办理收房手续，并将委托手续办理了公证认证。但正宏置业公司未给出合理解释的情况下仍拒绝交房，截止2019年3月7日，上述违约期限已达2091日。为维护自身合法权益，故起诉至法院。正宏置业公司辩称：我公司从未逾期交房，我公司开发的几千户房子都已入住，我公司随时可以在吴剑钧交清相关费用后给其交房，或吴剑钧提供相应的委托手续后给其交付房屋，我公司不存在逾期交房的情况。吴剑钧应交纳的费用还包括物业费和有线电视费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2013年1月12日，正宏置业公司（出卖人）与吴剑钧（买受人）签订《北京市商品房预售合同》一份，主要内容包括：该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2012）220号；吴剑钧购买商品房房屋坐落为：昌平区城南街道办事处山峡村×#住宅楼×层×单元-×；该商品房的用途为普通住宅；预测建筑面积共139.03平方米，其中套内建筑面积112.46平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米20590.77元，总价款2315638元；具体付款方式及期限的约定见附件五；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。合同还约定有其他条款，合同记载出卖人正宏置业公司的通讯地址为：北京市昌平区凉水河村西6号楼二层，联系电话57125787；买受人吴剑钧的通讯地址为：北京市海淀区上地信息路11号，联系电话135XXXXXXXX。合同第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）……”第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起同时日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起同时日内向买受人支付违约金。”第十六条交接手续约定：“……（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：如买受人未能按入住通知书规定的期限办理入住，则自出卖人入住通知书规定的交房期限开始之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房屋有关的风险责任随之转移到买受人。该商品房交付后买受人应承担的一切费用，自入住通知书规定的买受人办理商品房交付手续期限开始之日起计算；其他按补充协议相关约定执行；（五）双方同意按照下列第2和3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）产权代办费；（5）有线电视入网建设费；（6）法律、法规、政策或相关部门要求的其他费用，包括但不限于测绘费、工本费、印花税、权属登记费、抵押登记费等。买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用。”第二十二条产权登记约定：“……（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用个人买受人为人民币壹仟元/证……”合同附件七：前期物业管理，显示吴剑钧（甲方）与正宏置业公司（乙方）于2013年1月12日另签订《北京市前期物业服务合同》，约定：“……本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.3元/平方米·月……交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的业主一卡通。甲方入住前，甲、乙双方与中国光大银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在业主一卡通内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费……”双方签订《北京市商品房预售合同》后，吴剑钧向正宏置业公司交纳房款共计2315638元。正宏置业公司称其向吴剑钧邮寄过《入住通知书》，通知办理入住手续，但吴剑钧未按照通知时间来办理收房，之后曾有人联系要代吴剑钧收房，但因没有携带任何手续，正宏置业公司告知其需补交经认证的委托书后再办理收房，之后未再收到任何材料。正宏置业公司提交邮政特快专递单和《入住通知书》为证，邮政特快专递单显示2014年6月26日寄出，显示有揽投员信息和快递实际重量等，邮寄文件为龙山锦园小区×-×-×号入住通知书，收件人为吴剑钧，地址为海淀区上地信息路11号，电话为135XXXXXXXX。正宏置业公司称因交邮时间较长，现已无法查询到签收信息。《入住通知书》，内容为：“尊敬的吴剑钧……在您及其他客户的关心支持下，小区7、8、13、14号楼已经建设完成，并取得了《北京市建设工程竣工备案表》和《住宅工程质量分户验收表》，您所购买的房屋已具备《北京市商品房预售合同》中约定的交付条件，为此特发此函，请您前来办理入住手续。入住手续集中办理时间为：2014年6月30日至2014年7月6日，9:00-17：00，地点为：龙山锦园小区3号楼收房中心……特别提示：若您未在本《入住通知书》指定的时间内前来办理入住手续，依据《北京市商品房预售合同》的相关约定将视为房屋已交付……正宏置业公司。2014年6月25日。温馨提示：1、办理入住需要本人亲自前来办理入住手续，不建议您委托他人代理；（如有委托需持有购房人授权办理房屋接收的公证书，并携带业主身份证复印件、代理人本人身份证原件前来办理，以免产生不必要的纠纷）……”吴剑钧称其并未收到《入住通知书》，吴剑钧称其曾委托向帅去办理收房，按照正宏置业公司要求，于2014年7月办理了经使领馆认证的委托书，但正宏置业公司收到该委托书后仍回复无法办理，故于2018年5月12日向正宏置业公司邮寄了《律师函》。吴剑钧提交经使领馆认证的委托书与《律师函》及邮递单据和签收记录为证。委托书显示2014年7月23日由吴剑钧签字，确认其委托向帅办理该房产（地址为北京市昌平区城南街道办事处山峡村×#住宅楼×层×单元-×）的收房所有相关事宜（包括验收房产、缴纳有关一切费用，如房产的房产税及过户税等，领取房产证等）；委托书显示办理有美国加利福尼亚州的公证手续、并经中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆认证，公证手续另附有翻译件。《律师函》内容为：“泰和泰（北京）律师事务所之执业律师柴旭根据向帅先生委托，就你公司严重违反与吴剑钧先生签署的《北京市商品房预售合同》事宜函告如下：……因吴剑钧先生身处国外，不便回国亲自办理交房，特委托向帅先生代为办理收房手续。为表明委托手续真实性，吴剑钧先生将委托手续办理了公证，并由当地领事馆予以认证。上述手续。上述委托手续合法有效，但你公司在未给出合理解释的情况下仍拒绝交房。根据双方签署的协议第14条约定，逾期交房的，出卖人应按日计算向买受人已交付房款万分之一作为违约金。你公司目前逾期交房已超过三年，违约金数额超过吴剑钧先生所支付房款的10%……我们郑重告知你公司：依据吴剑钧先生的委托，向向帅先生交付诉争房屋……泰和泰（北京）律师事务所执业律师柴旭。2018年5月8日。”邮递单据显示收件方信息为北京市昌平区超前路9号北京正宏置业集团有限公司李经理010****4869，托寄物件为文件，签收记录显示2018年5月15日邮件签收。正宏置业公司称其未收到过该邮件，邮递单据未显示邮寄的为律师函，且收件方信息并非正宏置业公司在《北京市商品房预售合同》中约定的通讯地址，邮递单据记载收件地址也并非其公司地址。本案审理过程中，正宏置业公司称办理房屋交接手续吴剑钧应交纳专项维修费27414元、代办产权服务费1000元、印花税5元、登记费80元、预存水费500元以及物业管理费18915.66元和有线电视开通费360元。吴剑钧同意交房时向正宏置业公司交纳专项维修费27414元、代办产权服务费1000元、印花税5元、登记费80元、预存水费500元，不同意交纳物业管理费18915.66元和有线电视开通费360元。上述事实，有北京市商品房预售合同、发票、邮递单据及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，正宏置业公司与吴剑钧签订的《北京市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。现吴剑钧购买的房屋已达到双方合同约定的交付条件，且吴剑钧同意向正宏置业公司交纳专项维修费27414元、代办产权服务费1000元、印花税5元、登记费80元、预存水费500元，其起诉要求正宏置业公司交付房屋，本院应予支持。另对于正宏置业公司主张须由吴剑钧交清物业管理费18915.66元和有线电视开通费360元才能交房一节，因正宏置业公司未就吴剑钧应交纳上述费用的金额提交相应票据，故本院对其该项抗辩不予支持。现根据正宏置业公司提交的《入住通知书》及邮政特快专递单显示正宏置业公司按照吴剑钧在《北京市商品房预售合同》所留的通讯地址及联系电话于2014年6月26日向吴剑钧邮寄了《入住通知书》，邮政特快专递单显示有揽投员信息和快件重量，即说明正宏置业公司已按照合同约定的通讯地址及联系电话履行了通知买受人办理交房的义务。虽然正宏置业公司未能提交该邮政特快专递单签收信息，无法证明吴剑钧已收到该《入住通知书》。但吴剑钧称其未收到该《入住通知书》，双方未能及时办理房屋交付手续原因并非在于正宏置业公司，因吴剑钧提供的联系方式不准确等其他原因导致其未收到《入住通知书》，无法苛责系正宏置业公司之责任，即无法据此认定正宏置业公司存在逾期交房的违约行为。吴剑钧另称其曾委托向帅去办理收房，并向正宏置业公司提交有经使领馆认证的委托书，正宏置业公司仍拒绝办理交房手续；但正宏置业公司对此不予认可，称其公司未收到任何委托手续故未能为吴剑钧或其代理人办理交房手续。对此，考虑到吴剑钧虽提交有经使领馆认证的委托书，但其未有相应证据证明该委托书已提交至正宏置业公司，故本院对吴剑钧的该项主张不予采信。且吴剑钧提交的《律师函》的邮递单据未记载邮寄的文件资料名称，收件方信息亦非《北京市商品房预售合同》所记载的正宏置业公司的联系地址和电话，吴剑钧亦未提交其他证据证明该邮递单据的收件地址系正宏置业公司的住所地或其实际经营地址以及收件人系正宏置业公司工作人员等，故仅凭该《律师函》和邮递单据亦无法证明吴剑钧已将经使领馆认证的委托书提交至正宏置业公司。因此，对吴剑钧主张的系正宏置业公司违约导致逾期交房，要求其支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京正宏置业集团有限公司于本判决生效后七日内将吴剑钧购买的坐落为昌平区城南街道办事处山峡村×#住宅楼×层×单元-×房屋交付给吴剑钧；二、吴剑钧于本判决生效后七日内向北京正宏置业集团有限公司交纳专项维修费27414元、代办产权服务费1000元、印花税5元、登记费80元、预存水费500元，以上共计28999元；三、驳回吴剑钧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8563元，由吴剑钧负担4282元，已交纳；由北京正宏置业集团有限公司负担4281元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  王 学人民陪审员  许艳玲二〇二〇年六月二十三日书 记 员  闫 薇