福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1246号 上诉人（原审原告）：陈荣山，男，1955年8月16日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：方春苹，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：涂宗盛，福建湄海律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：郑建长，男，1976年5月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：陈雲容，福建普阳律师事务所执业律师。 上诉人陈荣山与上诉人郑建长房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈荣山上诉请求：1.变更一审判决第一项为郑建长支付给陈荣山租金13.4万元，其他内容不变；2.撤销一审判决第二项，改判租房保证金（押金）4万元归陈荣山所有。事实与理由：1.一审法院查明的租金数额存在笔误，应予纠正。一审法院查明“第一年至第二年每年租金32000元，第三年至第四年每年租金35000元，第五年每年租金38500元”是错误的，应当为“每月租金”。2.郑建长应当支付的租金为13.4万元，而非9.4万元。双方对郑建长支付租金到2019年5月均无异议，一审法院也认可郑建长应当支付2019年6月至2019年9月的租金，那么依据合同约定的租金计算方式得知郑建长欠陈荣山的租金总额是3.2万元/月×2个月+3.5万元/月×2个月=13.4万元。3.一审法院判决押金抵销租金，存在认定事实错误和适用法律错误。根据双方签订的《租房协议》第四条约定若租期未满押金取消，本案系郑建长提前退租，4万元押金应归陈荣山所有。一审法院认为押金不符合法律规定并判决用于抵销租金是错误的。双方约定4万元押金并不高，本案五年租金总额为253.2万元，4万元押金未超过法律上限。陈荣山作为合同守约方，有权要求郑建长承担违约责任。 郑建长辩称：1.陈荣山的上诉请求缺乏事实和理由，郑建长不应向其支付租金。郑建长提前三个月通知解除合同，并且得到陈荣山的同意，从一审提供的通话录音可以证实双方已经协商，如果郑建长有拖欠房租的话，陈荣山必然会催讨房租，但是陈荣山从未向郑建长主张任何权利。郑建长按陈荣山要求出具一份字据，让郑建长承诺陈荣山可以将房屋出租给其他人，因该字据由陈荣山保管，现陈荣山违背诚信、否认事实。2.关于押金，当时双方协商是可以抵销最后一个月房租，郑建长缴纳房租至2019年5月，陈荣山应当返还郑建长8000元，《租房协议》第八条，双方当时没有约定任何违约责任，郑建长无需承担违约责任。 郑建长上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回陈荣山一审的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由陈荣山负担。事实与理由:1.一审法院判决郑建长于2019年7月1日向陈荣山提出提前解除租赁合同，该事实认定不清，证据不足。郑建长于2017年8月1日承租涉案房屋用于经营门诊部，因经营不善一直亏损，郑建长于2018年12月17日就已通知陈荣山要解除租赁合同，陈荣山同意解除，并让郑建长再租三个月，三个月后可以随时解除合同。在经过陈荣山的同意后，郑建长也将空调等予以变卖。2019年7月1日将涉案房屋钥匙交还给陈荣山，陈荣山要求郑建长出具一份字据，内容为：郑建长因经营不善关门，承诺陈荣山可以出租给其他人。根据双方签订的《租房协议》第五条约定，郑建长在2018年12月17日就已通知陈荣山要解除租赁合同，一审法院认定郑建长于2019年7月1日提出要解除合同系认定事实错误。2.一审判决以月利率2%计算租金的利息缺乏事实和法律依据。双方《租房协议》第三条系关于逾期支付租金需支付滞纳金的约定，但合同法没有关于滞纳金的规定，一审法院认为滞纳金实际是违约金系混淆二者概念。3.郑建长无需向陈荣山另行支付房租，陈荣山应返还郑建长8000元。郑建长提前解除合同系经过陈荣山同意的，押金4万元应用于折抵最后一个月的房租，陈荣山应退还余款8000元。 陈荣山辩称：1.郑建长上诉请求不能成立，应驳回郑建长的上诉请求，支持陈荣山的上诉请求。2.陈荣山至2019年7月1日才收到郑建长的退房通知，郑建长主张其于2018年12月17日就要求解除合同不是事实，陈荣山也未收到郑建长出具的字据。3.一审法院判决逾期支付的租金按月利率2%计息是正确的。4.郑建长应当支付2019年6月至9月的房租共13.4万元，且4万元押金应归陈荣山所有。 陈荣山向一审法院起诉请求：依法判令郑建长支付给陈荣山拖欠的租金134000元及以134000元为基数自2019年10月8日起至实际清偿之日止按月利率2%计算的利息；郑建长交付的押金4万元归陈荣山所有；本案诉讼费、公告费等费用由郑建长承担。 一审法院认定事实：2017年8月1日，陈荣山与郑建长签订《租房协议》，约定郑建长因经营惠民门诊部需要，向陈荣山租赁本案陈荣山位于莆田市荔城区间，租赁期定为5年，自2017年8月1日起至2022年7月30日止，经营期间由郑建长向陈荣山支付租金，租金的交纳方式采取按月支付，第一年至第二年每年租金32000元，第三年至第四年每年租金35000元，第五年每年租金38500元，每月8日前交纳，逾期交纳租金并按应付租金总额每日交纳1‰滞纳金，超过一个月的陈荣山有权收回房屋，押金4万元取消。签约后陈荣山按约向郑建长提供房屋，郑建长于当日支付押金4万元。郑建长一直按约定交付房租到2019年5月份。2019年7月1日郑建长以无法经营为由将房屋钥匙交给陈荣山并声明退租，陈荣山以郑建长未能按照合同约定必须提前三个月通知解除合同并构成违约为由主张支付自2019年6月份起至2019年9月份止的租金及自起诉之日起逾期利息，及押金归陈荣山所有。郑建长抗辩因已事前通知解除合同并无理由要求其继续支付租金并且陈荣山应退还押金予以抵扣2019年6月份的租金。因双方对租赁合同在何时解除和押金归属、逾期租金利息是否合理无法达成一致，调解无效，致诉讼。 一审法院认为，陈荣山与郑建长双方签订租赁合同，郑建长实际使用了陈荣山提供的租赁房屋，双方业已形成租赁合同法律关系，双方的租赁合同关系对双方具有法律效力。但合同中双方约定承租方租期未满解除合同的，押金取消的约定并不符合法律规定，应属于担保性质的质权，予以抵消拖欠的租金。陈荣山起诉主张解除权生效应依据合同约定自郑建长提出解除通知后的合理期间内，符合双方约定，应予以支持，故要求郑建长支付期间租金的请求的理由成立。陈荣山作为出租方享有请求郑建长及时交清租赁费的权利，郑建长迟延交付租金，依照双方约定，郑建长已构成违约并对迟延付款期间损失承担赔偿责任，但按照合同约定的租金逾期付款违约金高于造成的损失，酌情以月利率2%标准计算予以调整支持并无违反法律的强制性规定。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十一条、第二百一十二条、第二百一十九条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、郑建长在判决生效之日起五日内支付给陈荣山租金94000元及其自2019年10月8日起至实际清偿之日止按月利率2%计算的利息；二、驳回陈荣山其他的诉讼请求。本案案件受理费3780元,减半收取1890元，由郑建长负担1075元，由陈荣山负担815元。 本院二审期间，陈荣山与郑建长未提供新的证据。 经审理查明，陈荣山对一审法院认定的以下事实有异议：1.对“租金支付标准”有异议，租金支付标准是按月而非按年；2.对“超过一个月的陈荣山有权收回房屋，押金4万元取消”有异议，认为“超过一个月的陈荣山有权收回房屋”后是“。”，押金4万元取消的前提是租期未满；3.对“2019年7月1日郑建长以无法经营为由将房屋钥匙交给陈荣山”有异议，认为当时郑建长将钥匙放在陈荣山楼下的茶叶店，让陈荣山自行去取，郑建长手上有好几副备用钥匙未交付给陈荣山；陈荣山对一审法院认定的其他事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定“2019年7月至9月间，郑建长仍占用涉案房屋，并多次使用和出入涉案房屋”。郑建长对一审法院认定的以下事实有异议：1.对“押金4万元取消”有异议，认为押金4万元是用于抵销最后一个月的房租；2.对“2019年7月1日郑建长以无法经营为由将房屋钥匙交给陈荣山并声明退租”有异议，认为2018年12月17日郑建长就向陈荣山提出要求解除合同；郑建长对一审法院认定的其他事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。一审法院对《租房协议》约定的租金标准认定有误，应予纠正为“2017年8月1日起到2019年7月30日止月租金人民币32000元，自2019年8月1日起到2021年7月30日止月租金35000元，自2022年8月1日起到2022年7月30日止月租金38500元”。对有争议的其他事实待下文一并分析。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”陈荣山与郑建长签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。租赁期内郑建长提前要求解除租赁合同，并于2019年7月1日将涉案房屋钥匙交给陈荣山，根据双方合同约定郑建长要提前解除租赁合同应提前三个月通知陈荣山，郑建长主张其于2018年12月18日已通知陈荣山，但其提供的证据无法证明其主张，故一审法院认定陈荣山于2019年7月1日接收到郑建长解除租赁合同的通知是正确的。因郑建长要求提前解除租赁合同系合同的违约方，应承担相应的违约责任，一审法院综合全案考虑，酌情认定郑建长另行承担2019年7月至2019年9月的租金并无不当。关于押金4万元如何认定的问题，虽然《租房协议》约定“若租期未满押金取消”，该约定应视为违约条款，现郑建长提前解除合同已承担另行支付三个月租金的违约责任，陈荣山不能基于郑建长提前解除租赁合同这一行为主张支付双重违约金，因郑建长一直按约定交付房租到2019年5月份，故一审法院将押金4万元折抵郑建长应支付的租金（2019年6月至2019年9月）并无不当。关于郑建长逾期付款的利息损失，一审法院综合各种因素，酌情以月利率2%计算逾期付款的损失是合理的，应予维持。 综上所述，陈荣山与郑建长的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回陈荣山上诉，维持原判； 二、驳回郑建长上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3780元,由郑建长负担2150元，由陈荣山负担1630元。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年六月三十日 书记员  林夏岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。