北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初23798号原告（反诉被告）：武汉纳多德网络技术有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区关山大道332号保利国际中心28层06号，统一社会信用代码91420100MA4KWQEM7R。法定代表人：熊文，董事长。委托诉讼代理人：唐春峰，男，武汉纳多德网络技术有限公司总经理。被告（反诉原告）：中联润世(北京)投资有限公司，住所地北京市东城区东长安街10号长安俱乐部703B室，统一社会信用代码9111010176992021XJ。法定代表人：丁峰，执行董事。委托诉讼代理人：李学磊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萍萍，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉纳多德网络技术有限公司（以下称纳多德公司）与被告（反诉原告）中联润世(北京)投资有限公司（以下称中联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。纳多德公司委托诉讼代理人唐春峰，中联公司委托诉讼代理人李学磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳多德公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方《租赁合同》于2020年1月31日解除；2、中联公司返还我公司已付保证金134447．94元；3、中联公司支付我公司违约金268895．88元；4、中联公司退还我公司违约期间2019年12月14日至2020年1月31日己付租金和物业费共计67223．97元（1．5月*(房租40741．8元/月+物业服务费4074．18元/月)；5、中联公司赔偿我公司装修残值损失121457元；6、中联公司支付我公司已付保证金134447．94元的逾期退还滞纳金24200．63元（按每日千分之六计算30日）。事实和理由：2017年11月16日，我公司作为承租人、中联公司作为出租人签订《租赁合同》。2017年12月7日，我公司和中联公司及中联润世(北京)物业管理有限公司（以下称中联物业公司）签订《物业管理服务协议》，丁峰是中联公司和中联物业公司的法定代表人。我公司承租中联公司位于北京市朝阳区天泽路x号润世中心X号楼X层X，建筑面积123．4平方米，用途办公，中联公司指定中联物业公司作为物业管理方。租赁期限自2017年11月20日至2021年1月3日，共计3年45天。自出租人起租该单元之日起至2018年1月3日共45天为装修期，装修期内承租人不需支付房屋租金，但须缴纳物业管理费。该单元的租金以日历月计收，每月租金单价为330元/平方米/月，总建筑面积为123．46平方米，合计40741．80元/月。物业管理费为330元/平方米/月，合计4074．18元/月，与租金同时支付。承租人需向出租人支付相当于三个月的房屋租金及三个月物业管理费之和作为保证金，即保证金为134447．94元。自2019年12月14日起我公司承租的润世中心X号楼X层挑空公共空间被封闭占用，在此之前中联公司未与我公司做过任何沟通，我公司在发现后于2019年12月23日向中联润世客服部刘某女士反映了问题，得到的答复是这个区域已经被出租，将被承租人封闭改建为办公区域。根据租赁合同第一条第三款：承租人有权与他人平等使用出租人指定的公用区。润世中心2号楼每层的挑空公用区，是中联公司重点推广的此物业高品质高档次的重要特点之一，也是我公司选定租赁此物业的重要原因之一。中联公司私自将我公司租赁办公室所在的8层挑空公用区封闭并出租改建为办公室，严重侵犯了我公司的合法权益，已造成根本违约。对此，我公司要求中联公司立即停止润世中心X号楼X层公用区的占用和施工等损害我公司合法权益的行为，恢复到原有办公环境，此后我公司与中联公司多次沟通，但都没有得到中联公司的反馈并且发现润世中心X号楼X层挑空公用区仍在继续施工中，原有开放挑空结构已被封闭分割改建。我公司于2020年1月3日邮件给中联公司要求立即对此做出合理解释，并要求中联公司：1、提供我公司办公室(润世中心2号楼813单元)的公摊面积相关证明；2、立即停止润世中心X号楼X层公共空间的占用和施工，恢复到原有办公环境；3、对于原有开放挑空结构被分割改建是否造成消防隐患，请提供相关部门的书面证明；4、对在此期间我公司权益的损害和造成的损失，我公司保留要求赔偿的权利。在我方的强烈要求下，中联物业公司王庆华总经理代表中联公司于2020年1月13日到我公司办公室面谈，我公司重申了上述四点要求，提出本着相互理解、共商共议的原则，为解决问题提出可行性的建议。王庆华总经理代表中联公司表达了歉意并表示会向公司领导反映。2020年1月15日，王庆华总经理代表中联公司在邮件回复中仅表达了道歉，对于出租方的责任避重就轻，回避我公司提出的所有问题，包括提供我公司办公室(润世中心2号楼813单元)的公摊面积相关证明的要求，拒绝出示中联公司声称的8层开放挑空结构被分割改建的事宜已在相关部门办理好的相关手续等。在我方多次敦促中联公司无果后，我公司于2020年1月17日书面通知中联公司：鉴于中联公司“将8层挑空区城出让给第三方租户使用”并且在我公司多次要求下未能“停止润世中心X号楼X层公共空间的占用，恢复到原有办公环境”，根据双方签订的租赁合同和物业管理服务协议，中联公司已构成根本违约，我公司要求解除双方签订的租赁合同和物业管理服务协议。中联公司在收到我公司书面通知后，在到期日2020年1月31日前均未提出异议。此后我公司联系中联公司办理退租和物业交接手续，根据北京市政府在疫情防控期间延期上班的要求，我公司已在北京市复工的第一时间2月10日通知中联公司完成相关交接手续，并将退租和物业交接通知及门禁卡邮寄给中联公司代表人丁峰，邮寄件已送达丁峰并签收，我公司已完成所有能完成的退租事宜。但是中联公司客服部在没有给出任何合理原因和解释下拒绝配合我公司办理退租和物业交接手续，阻碍我公司办公物品的搬离，目前我公司部分办公物品被物业扣押中。对于中联公司多次追索沟通无果，特此起诉。中联公司辩称，不同意纳多德公司的全部诉讼请求。租赁合同第十一条约定我公司有权对公共区域进行装修、改建、重新安置或者以其他任何方式进行修改、附件或者其他工程。即使我公司将公共区域交付他人使用，也未构成违约。根据租赁合同第二条约定，合同目的为办公。结合装修的位置，我公司的改造并未对办公的合同目的有任何影响，故达不到合同目的不能实现的根本性违约。我公司对涉案区域的装修尚未完工，不存在纳多德公司主张我公司违约的事实。纳多德公司主张根本性违约不具备依据，同时根据双方租赁合同第一条第三款，我公司未向纳多德公司指定公共区域，即使公共区域被占用亦不构成违约。纳多德公司在2019年12月底2020年1月初已经搬离了大厦，所以其未在实际使用承租区域，谈不上合同目的无法实现。关于消防的问题，小面积的装修不需要进行消防验收和审批，不构成消防违规，也不构成我公司违约。纳多德公司通过中介租赁房屋，在2019年8、9月份，纳多德公司曾向中介表示想退租，后又表示成本太高所以不退租了。现在我公司可以合理怀疑是因为纳多德公司自身成本问题才提起解除合同。中联公司向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签署的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2、请求判决纳多德公司向我公司交还租赁房屋；3、请求判决纳多德公司向我公司支付电费235．05元；4、请求判决纳多德公司向我公司支付自2020年2月1日至2020年4月23日房屋租金及物业费120458元，并每日按照千分之六的标准向我公司支付滞纳金；5、请求判决纳多德公司向我公司支付违约金244450．8元。事实和理由：2017年11月16日，双方签署《润世中心X号楼X层X单元写字楼之租赁合同》，合同第十一条第三款约定“出租人有权随时对润世中心大厦公共区域及公共设施进行装修、改建、重新安置、装饰布置或者以其他任何方式更改或进行修改、附件或进行其他工程。”因此，我公司有权对润世中心大厦公共区域进行装修及进行任意处置，即使是我公司将公共区域交付给他人使用，也根本不构成一丝一毫的违约。根据合同第一条第四款约定，该租赁房屋的用途为办公。因此，纳多德公司之合同目的为办公。暂且不论我公司是否有权对大厦公共区域进行装修及处置，结合装修的公共区域与纳多德公司租赁单元的位置、面积等，我公司对大厦公共区域进行装修及处置根本不会对纳多德公司的办公这一合同目的造成任何影响，更谈不上导致其合同目的不能实现这种根本性的违约。退一步讲，截至反诉日前，我公司对涉案的公共区域装修工作正在进行中，尚未完工，不存在将此区域交付给他人使用的事实，纳多德公司主张的我公司根本性违约根本不存在事实基础。根据合同第三条第三款约定“租金按月支付，于每个自然月第五个工作日前预付下个月租金。”事实上，纳多德公司未交纳2020年2月份及3月份租金及物业管理费。另根据合同第十二条第三款约定“出现下列情形之一，出租人有权终止合同并收回该单元，承租人按本合同规定所缴付的保证金不予退还，并且承租人还须向出租人支付相当于6个月的月租金作为违约金：……4、承租人应支付的房屋租赁费、物业管理费及在本合同项下应付的其他款项，在到期后十五日内仍未支付。……”另根据合同第十四条第一款约定“若租金、管理费或承租人按照本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未依本合同所指定的方式及时间支付，则承租人应按到期未缴付费用总额的千分之六按日支付滞纳金，计算至实际支付日止。”综上，纳多德公司提出解除合同的通知不具备事实基础，继而不具备相应的法律效力。同时，纳多德公司逾期支付房租租金等费用已经构成违约，并达到了我公司有权解除合同的标准，因此纳多德公司应当承担相应违约责任。纳多德公司针对反诉辩称，不同意中联公司的反诉请求。因为中联公司违约故我公司主张解除合同。我公司已经将电费按月结清，如果中联公司能证明2020年2月1日之前的电费，我公司愿意承担，该日期之后的电费，由于中联公司违约，我公司不愿意承担。经审理查明：2017年11月16日，中联公司作为出租人、纳多德公司作为承租人签订《租赁合同》，约定：承租人承租出租人位于北京市朝阳区天泽路x号院润世中心2号楼办公楼第8层813单元作为办公用房，总建筑面积123．46平方米；承租人有权与他人平等使用出租人指定的公用区，包括电梯、公共走廊、洗手间、大厅及其他公用设施；该单元的租赁期为3年45天，自2017年11月20日至2021年1月3日，起租日为2017年11月20日；自出租人起租该单元之日起至2018年1月3日共45天为装修期，装修期内承租人不需支付房屋租金，但须交纳物业管理费，以及其他因承租人装修该单元而实际发生的一切费用；整个租期内任何时间承租人无权解除合同，否则构成根本违约，承租人需向出租人支付相当于6个月的月租金作为违约金，且承租人已经支付的任何费用及保证金不予退还；本合同租赁期中第一期三个月的租金由承租人在签署本合同后与保证金一起支付；该单元的租金以日历月计收，每月的租金单价为330元/平方米/月，总建筑面积为123．46平方米，合计40741．80元；第一次及最后一次支付租金的数额，按照原每月租金分摊至每天的日租金（每月按30．5天计），乘以当月实际天数计算；本合同租赁期内首期租金按三个月支付，其余租金按月支付，于每个自然日的第五个工作日前预付下个月全部租金；物业管理费为33元/平方米/月，合计4074．18元/月，与租金同时支付；承租人需按照物业管理公司的相关规定及国家相关法律法规规定，缴纳一切与该单元相关的费用；承租人需向出租人支付相当于三个月的房屋租金及三个月物业管理费之和作为保证金，即保证金为134447．94元；当租约期满，承租人应：1、全部履行本合同各项条款，无任何违约行为；2、将该单元的内部设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下交予出租人；3、将承租期间对该单元的重新装修或新增加的设备等物，在迁出时自行拆除，将拆除的部分恢复，使得该单元全部恢复原状(得出租人书面同意保留者除外)；承租人履行上述条款规定之义务后30个工作日内，在双方无任何争议的前提下，出租人将保证金一次性全额无息返还承租人；（第十一条第三款）出租人有权随时对润世中心大厦公共区域及公共设施进行装修、改建、重新安置、装饰布置或者以其他任何方式更改或进行修改、附件或进行其他工程，出租人尽量减少对承租人正常使用该单元的影响，出租人无需因此对承租人承担任何责任；承租人应支付的房屋租赁费、物业管理费及在本合同项下应付的其他款项，在到期后十五日内仍未支付的，出租人有权终止合同并收回该单元，本合同亦因此而终止，届时，承租人按本合同规定所缴付的保证金不予退还，并且承租人还须向出租人支付相当于6个月的月租金作为违约金，给出租人造成损失的，承租人还须赔偿出租人所受损失；若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未依本合同所指定的方式及时间支付，则承租人应按到期未缴付费用总额的千分之六按日支付滞纳金，计算至实际支付日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。合同附件一为单元示意图，显示该楼层形似长方形，四边为各租赁单元，中部为其他办公用房与租赁单元以走廊相隔，有两个对角为挑空开放区域，分别与上一楼层及下一楼层相接。2019年12月9日，中联公司张贴《施工许可证》，载明案外人博邦芳舟医疗科技（北京）有限公司承租润世中心一期X号楼X层808-812单元，现经中联公司同意对租区806-807单元进行装修改造。庭审中，中联公司提交博邦芳舟医疗科技（北京）有限公司于2020年4月24日出具的《声明函》，称截至2020年4月24日，中联公司从未将8层（电梯楼层，实际楼层为7层）西北角挑空区域出租给该公司或以其他方式允许该公司办公使用或以其他形式使用。2019年12月23日，纳多德公司总经理唐春峰给中联公司刘某发微信称：“以后8层的公共空间我们就不能使用了。如果这样，这一层的公共空间就没有了，这对于纳多德还是有很大影响的”，刘某：“实在抱歉。这个区域已经被租赁部的同事租出去了。但是咱们9层和11层还有挑空区方便客户可以休息的。”唐春峰：“啊？！我们的办公室在8层，原有的在8层的挑空区不能使用，只能去其他楼层，这太影响办公环境了！”“而且我们租的办公面积里是都包括了公共面积的公摊了呀，那岂不是意味把我们的面积租出去了。”刘某：“您稍等一下”。2019年12月26日，纳多德公司总经理唐春峰给中联公司发送电子邮件，称其于2019年12月23日向中联公司客服部刘某反映8层西北角的挑空公共空间被封闭，对纳多德公司办公环境有很大影响；刘某回复该区域已被出租，并称纳多德公司租赁的公摊面积不包括挑空区域；纳多德公司要求提供公摊面积相关证明，未得到回复；纳多德公司又发现8层东南角的挑空区域亦被封闭，刘某称该东南角的挑空区属于7层，每层只有一个挑空区。唐春峰在该邮件提出要求：1、请中联公司和中联物业公司提供纳多德公司办公室的公摊面积证明；2、立即停止8层公共空间的占用和施工，恢复到原有办公环境；3、对在此期间纳多德公司的损失保留要求赔偿的权利。2020年1月2日和1月3日，唐春峰发送电子邮件，除坚持之前的要求外，另要求中联公司就开放挑空结构分割改建是否造成消防隐患提供证明。2020年1月15日，唐春峰发送电子邮件，另要求自2019年12月14日进行装修改造起，对于纳多德公司缴纳的租金、物业管理费等全部费用予以退赔，在恢复到原有办公环境前的租金、物业管理费等全部费用免于缴纳。2020年1月15日，中联公司王庆华向唐春峰回复电子邮件，称中联公司将8层挑空区域出让给第三方租户使用，于理欠妥，但不至于损害纳多德公司的权益，其对挑空区域的改造并未违反现行消防法律法规，纳多德公司要求退还已缴纳的租金和物业管理费于法无据，中联公司不予接受。2020年1月17日，纳多德公司通知中联公司解除合同，中联公司收到该通知，并于2020年1月18日邮寄公函，不同意纳多德公司解除合同的要求。经查，纳多德公司支付租金至2020年1月31日，此后未再支付租金。2020年2月10日，纳多德公司向中联公司邮寄《润世中心退租物业交接通知》，称纳多德公司日前已通知中联公司自2020年2月1日起解除双方租赁合同及物业管理服务协议，请中联公司在新冠疫情防控期间延期上班的第一时间与其办理物业交接。中联公司未同意。当日，纳多德公司从租赁房屋搬走部分物品。本案审理中，纳多德公司认可中联公司于2020年4月13日通知纳多德公司可以搬离。2020年4月15日，中联公司向纳多德公司发出《公函》，通知自纳多德公司接到该函之日起解除《租赁合同》并在接函后三日内配合完成租赁房屋交接手续、搬离物品、交回房屋。纳多德公司于2020年4月16日收到上述通知。2020年4月23日，纳多德公司将其全部办公物品从租赁房屋搬出，双方完成房屋交接。中联公司提交纳多德公司工作人员“Milly文小姐-武汉纳多德”与房屋租赁代理机构工作人员田某的微信聊天记录，其中2019年7月24日“Milly文小姐-武汉纳多德”称：“亲，退租的事有啥进展么”，田某：“老板还没过来，需要见面沟通，完了回复您”。2019年7月29日“Milly文小姐-武汉纳多德”称：“dear，我们老板决定不搬家了，继续在润世”，田某：“好的，明白了，上次没谈妥？”“还是成本太高是吗亲？”“Milly文小姐-武汉纳多德”：“上次谈挺好的，可能我们老板综合考虑后还是维持现状成本最优”。经询，纳多德公司认可“Milly文小姐-武汉纳多德”系其公司职员文某。中联公司提交其于2019年12月2日签订的《建筑装饰装修工程施工合同》，工程范围为“X号楼X层挑空区改造”，证明其委托装修公司对8层挑空区域进行装修，属于正常行使合同权利，从未将该区域交付给他人使用。中联公司提交公共区域现场照片数张，证明截至2020年3月27日该区域装修尚未完工，不存在将该区域交付他人使用的事实。中联公司提交2019年12月23日《写字楼客户用电量确认单》，显示双方确认“上月电表读数”为“2825”；提交《客户退租查验交接表》，显示2020年4月23日双方确认“本月表底数”为“3120”；另提交2020年2月26日网上银行电子回单，显示纳多德公司支付2019年12月24日至2020年1月20日期间的电费125．36元。中联公司称根据上述两次抄表情况可知自2019年12月24日至2020年1月20日实际使用295度电，按单价1．3058元/度计算为385．21元，纳多德公司已支付此期间的电费125．36元，故尚欠259．85元。纳多德公司提交《建设工程施工合同》，证明其承租后以364371元的合同价对承租单元进行装修，合同解除后产生装修残值损失。中联公司认为该合同真实性无法确认。以上事实，有《租赁合同》、《施工许可证》、微信聊天记录、往来电子邮件、《建筑装饰装修工程施工合同》、《写字楼客户用电量确认单》、《客户退租查验交接表》、《建设工程施工合同》等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，纳多德公司与中联公司之间的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。关于租赁单元所在8层挑空区域是否为出租人指定的公用区。根据合同约定，出租人指定的公用区包括电梯、公共走廊、洗手间、大厅及其他公用设施。该约定未能明确看出挑空区是否包含在公用区内，至于其他公用设施是否涵盖挑空区，合同约定不明。考虑到合同约定租赁总建筑面积123．46平方米实际包含了纳多德公司专用单元和公用区，故出租人中联公司应有其计算依据，根据该计算应可得知公用区域具体范围。现中联公司未提交相关区域面积图纸，也未明确其计租建筑面积来源，本院作出不利于中联公司的认定，认定挑空区包含在公用区内。关于中联公司对8层挑空区域的处置是否构成违约。根据2019年12月9日中联公司张贴《施工许可证》，结合2019年12月23日纳多德公司总经理唐春峰与中联公司刘某之间的微信聊天记录，本院认定中联公司系基于将挑空区另行出租的事实对该区域进行装修，因该区域系涉案租赁合同约定的公用区，中联公司的上述处置应认定为违约。关于纳多德公司是否享有解除租赁合同的权利。双方租赁合同并未约定纳多德公司在上述情形的合同解除权。本案中联公司的违约行为亦不足以构成不履行或迟延履行主要债务，或导致纳多德公司不能实现合同目的的情形，故本院不认为纳多德公司在此情况下享有合同解除权。故本院对纳多德公司要求确认合同于2020年1月31日解除的诉讼请求不予支持。纳多德公司发现中联公司的违约行为后多次与中联公司沟通未果后，未依约支付租金，亦应认定构成违约，考虑到中联公司亦有违约，且在沟通中未如实告知公用区的相关情况，本院对中联公司要求确认于2020年4月16日解除合同的请求不予支持。双方经协商，纳多德公司于2020年4月23日从租赁房屋搬出，双方合同不再履行，本院认定涉案租赁合同于该日解除。考虑到双方均有不同程度的违约，本院对双方各自向对方主张违约金的诉讼请求均不予支持。纳多德公司要求中联公司退还已付租金和物业费并赔偿其装修残值损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，当租约期满，承租人应将承租期间对该单元的重新装修或新增加的设备等物，在迁出时自行拆除，将拆除的部分恢复，使得该单元全部恢复原状(得出租人书面同意保留者除外)，承租人履行上述条款规定之义务后30个工作日内，在双方无任何争议的前提下，出租人将保证金一次性全额无息返还承租人。现中联公司已收回租赁房屋，且不在本案中主张恢复原状，故本院对纳多德公司要求返还已付保证金的诉讼请求予以支持。纳多德公司要求中联公司支付逾期退还保证金的滞纳金，无合同及法律依据，本院不予支持。关于电费，中联公司就纳多德公司尚欠电费235．05元提交了相关证据，本院对该反诉请求予以支持。关于2020年2月1日至2020年4月23日期间（计两个月零23天）的租金及物业费，本院根据合同约定标准分别认定为112206．92元和11220．69元，中联公司主张上述费用共计120458元，本院予以支持，并根据合同履行情况对中联公司主张上述费用的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉纳多德网络技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）中联润世(北京)投资有限公司2020年2月1日至2020年4月23日期间租金及物业管理费共计120458元；二、被告（反诉原告）中联润世(北京)投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）武汉纳多德网络技术有限公司租赁保证金134447．94元；三、原告（反诉被告）武汉纳多德网络技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）中联润世(北京)投资有限公司电费235．05元；四、驳回原告（反诉被告）武汉纳多德网络技术有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）中联润世(北京)投资有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5653元，由原告（反诉被告）武汉纳多德网络技术有限公司负担2653元，由被告（反诉原告）中联润世(北京)投资有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3389元，由被告（反诉原告）中联润世(北京)投资有限公司负担1389元，由原告（反诉被告）武汉纳多德网络技术有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年六月二十二日书记员  马悦