四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终236号 上诉人（原审原告、申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地四川省成都市都江堰市都江堰大道207号。 负责人：陈尚伟，行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：邓祥明，男，汉族，1971年9月2日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：田勇，四川省资中县银山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、案外人）：谢秀丽，女，汉族，1978年9月28日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：田勇，四川省资中县银山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：资中中豪房地产开发有限公司，住所地四川省资中县工业大道旁。 法定代表人：易良君，执行董事。 上诉人成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成都农商行都江堰支行）因与被上诉人邓祥明、谢秀丽、资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民初23号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月8日立案，并依法组成合议庭进行审理。上诉人成都农商行都江堰支行的委托诉讼代理人何政金，被上诉人邓祥明、谢秀丽的委托诉讼代理人田勇到庭参加诉讼。中豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 成都农商行都江堰支行的上诉请求：1.撤销原审判决，改判对中豪公司所有的位于四川省资中县房屋继续执行；2.一、二审诉讼费用由邓祥明、谢秀丽、中豪公司负担。事实和理由： 一、邓祥明并非房屋消费者，系因中豪公司将案涉房屋抵偿给金源公司以抵偿差欠四川金源建设有限公司（以下简称金源公司）的工程款，又将案涉房屋抵偿给邓祥明，用于抵偿邓祥明的劳务费。房屋买卖合同签订的目的是为了消灭债权，并非为了居住，是以物抵债协议，其并未向中豪公司支付任何款项，不享有排除执行的民事权益。最高人民法院生效裁判对此予以确认。 二、即使仅仅考察中豪公司与金源公司的抵债行为，因其抵债行为损害了成都农商行都江堰支行对案涉房屋对应的土地使用权的抵押权，金源公司、邓祥明亦不享有排除执行的权益。法律规定的建设工程价款优先受偿权并不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分，在将建筑物价值变现时，虽房屋和土地使用权需要一并处分，但需要区分各自的价值，建设工程价款优先权仅及于对建筑物的价值部分。本案中，成都农商行都江堰支行对案涉房屋对应土地使用权享有抵押权，在成都农商行都江堰支行未对抵付工程款对应的土地使用权价值部分优先受偿的情况下，中豪公司与金源公司径行以该套房屋抵偿工程款，并最终抵偿至邓祥明名下，损害了成都农商行都江堰支行的抵押权。 邓祥明、谢秀丽辩称：成都农商行都江堰支行的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由：一是邓祥明、谢秀丽于2016年2月4日购买了案涉房屋，手续齐全，并且支付了全部购房款620812元，商品房买卖关系应当受到法律保护；二是邓祥明、谢秀丽在四川省资中县辖区内仅有一套房屋，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的相关规定，邓祥明、谢秀丽依法享有的消费者物权期待权应当优于成都农商行都江堰支行的抵押权予以保护；三是邓祥明、谢秀丽支付的购房款系以其应当获得的工程款支付的，但并非以物抵债。邓祥明、谢秀丽在中豪公司开发的建设工程中承建施工，理应向邓祥明、谢秀丽支付工程款。邓祥明、谢秀丽向中豪公司购买房屋，应当支付购房款。邓祥明、谢秀丽在承建工程后向中豪公司收取了工程款，然后邓祥明、谢秀丽又以收取的工程款向中豪公司支付购房款，均是合法行为。 中豪公司辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。邓祥明、谢秀丽在法院查封案涉房屋前即与中豪公司形成了合法的买卖关系，符合《执行异议和复议规定》应当保护的物权期待权的情形，应当优于成都农商行都江堰支行的抵押权予以保护。 成都农商行都江堰支行一审诉讼请求：1.判令对中豪公司所有的位于四川省资中县房屋的执行；2.诉讼费用由邓祥明、谢秀丽、中豪公司负担。 一审法院经审理查明：2014年4月1日，委托人申银万国证券股份有限公司、贷款人（受托行）成都农商行都江堰支行与借款人中豪公司签订《委托贷款合同》，贷款金额为人民币27000万元整，贷款期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止。成都农商行都江堰支行根据上述合同约定，向中豪公司发放该笔委托贷款。同日，中豪公司为该合同项下债权提供担保，自愿将其所有的位于四川省资中县东林坝片区沱江边二桥旁的国有土地使用权抵押给成都农商行都江堰支行，双方签订了《抵押合同》并办理抵押登记［他项权利证号为：资中他项（2014）第0021号］。 2014年4月1日、6月3日、9月15日、2015年3月12日，中豪公司又分别与成都农商行都江堰支行签订《抵押合同》，将其位于四川省资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资洲印象”在建工程的1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7-2号楼、8号楼、9号楼、地下室分别作抵押，并办理抵押登记,其中6号楼抵押楼层为1-2层的商业用房和2-31层的成套住房（他项权利证号为：内房建资中县字第××号，登记时间为2015年9月30日）。 2015年12月18日，四川省成都市成都公证处于对《委托贷款合同》出具（2015）成证内经字第56773号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，并对上述《抵押合同》分别出具（2015）成证内经字第56774号、56775号、59336号、59337号、59338号《公证书》，赋予其具有强制执行的效力。 成都农商行都江堰支行因中豪公司未按期归还借款本息，向四川省成都市成都公证处申请出具其与中豪公司签订的具有强制执行效力的《委托贷款合同》《抵押合同》的执行证书。2017年8月8日，四川省成都市成都公证处作出（2017）成证执字第201号《执行证书》，载明：一、被执行人：中豪公司；二、执行标的：1.贷款本金人民币27000万元；2.合同项下贷款利息（暂计算至2017年6月21日）人民币79028916.44元；3.合同项下贷款罚息（暂计算至2017年6月21日）人民币19089240.79元；4.贷款手续费人民币270000元及违约金人民币98685元；5.支付主债权金额5%的违约金人民币13500000元；6.公证费人民币27000元，申请出具执行证书公证费人民币35000元；7.2017年6月22日至贷款本息付清之日所产生的利息、罚息、复利按照合同约定计算。 2018年5月14日，成都农商行都江堰支行依据具有强制执行效力的债权文书公证书和执行证书，向四川省高级人民法院申请执行；2018年6月27日，四川省高级人民法院作出（2018）川执37号执行裁定，指定该案由一审法院执行。 2018年9月3日，一审法院于作出（2018）川03执84号执行裁定：冻结、划拨、扣留被执行人中豪公司所有的现金520000000元，或查封、扣押、冻结相应价值的财产，并于同日作出（2018）川03执84号之一、之二、之三执行裁定，分别对被执行人中豪公司以下产权进行查封：1.位于四川省资中县林坝，面积53418平方米，证号为资中国用（2013）第00750号的国有土地使用权；2.在四川省资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资洲印象”的房产［预售许可证号为：（2014）14019号、14033号、14044号、14060号、14059号、14012号、14048号、14050号］；3.四川省资中县重龙镇滨江东路1号地下层Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区面积共计8.8万平方米的在建工程。2018年9月6日，一审法院向四川省资中县房地产管理局送达了对上述查封的《协助执行通知书》。 2018年10月17日，邓祥明、谢秀丽提出书面异议，以其系案涉房屋的实际所有权人为由，请求撤销并解除对案涉房屋的查封。2018年11月5日,一审法院于作出（2018）川03执异54号执行裁定，中止对中豪公司位于四川省资中县房屋的执行。 因该执行裁定违反法定程序，一审法院于2018年12月25日作出（2018）川03执监7号执行裁定，裁定撤销其作出的（2018）川03执异54号执行裁定。一审法院依法另行组成合议庭进行了审查，于2019年1月29日作出（2019）川03执异12号执行裁定，中止对四川省资中县房屋的执行。为此，成都农商行都江堰支行向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院另查明： 一、邓祥明、谢秀丽系夫妻关系。2016年2月4日，邓祥明、谢秀丽与中豪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：邓祥明、谢秀丽购买中豪公司位于四川省资中县房屋，建筑面积为171.97平方米，购房价款为620812元，邓祥明、谢秀丽已在合同签订前向中豪公司支付了620812元，该款项于合同签订时抵作购房价款。同日，中豪公司向邓祥明、谢秀丽出具临时收据，载明收到邓祥明购房价款620812元。根据资中县不动产（房屋）信息查询结果显示，截至2018年10月29日，在四川省资中县辖区内，邓祥明、谢秀丽名下只登记有案涉房屋一套房产的预售签约合同。 二、金源公司第6号楼项目部承建中豪公司位于四川省资中县，中豪公司因差欠金源公司工程款，遂以“中豪·资州印象”6幢1单元31层1-31-5号房屋抵偿给金源公司第6号楼项目部。金源公司第6号楼项目部负责人余绍明与邓祥明于2014年3月18日签订建筑工程内部（木工）承包合同，余绍明将中豪公司位于四川省资中县的木工施工任务以包工形式交由邓祥明承包，工程量按展开面积计算，工程价款按每平方米24.5元结算。2016年1月18日，金源公司第6号楼项目部出具《邓祥明木工班组结算单》，余绍明邓祥明共同确认“中豪·资州印象”6号楼的木工工程量合计117088.30平方米，工程款合计2868663.35元，扣减借支1780000元，余款1088663.35元。因金源公司第6号楼项目部差欠邓祥明班组劳务费，金源公司遂以“中豪·资州印象”6幢1单元31层1-31-5号房屋抵偿给邓祥明作为劳务费。2016年3月10日，中豪公司与金源公司第6号楼项目部核对“中豪·资州印象”6号楼付款明细，其中载明2016年2月4日以邓祥明6-1-31／32-5号房屋购房款抵扣工程款620812元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：邓祥明、谢秀丽对位于资中县房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，申请执行人的优先受偿受到保护，但同时规定了例外情况，也就是如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议；该规定的第二十九条就属于该条的但书内容，其目的是为了优先保护符合相关情形的消费者的不动产物权期待权，从价值衡量来看，居住权优先于抵押权。因此，在邓祥明、谢秀丽的行为符合第二十九条规定的情形下，对成都农商行都江堰支行在案涉房屋上设定的抵押权才享有足以排除强制执行的民事权益。 同时，根据《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，现就买受人邓祥明、谢秀丽是否符合上述规定，评析如下： （一）关于邓祥明、谢秀丽是否于查封前签订有合法有效的书面买卖合同的问题。首先，邓祥明、谢秀丽与中豪公司于2016年2月4日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，邓祥明、谢秀丽与中豪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的时间在法院查封之前。因此，邓祥明、谢秀丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）关于所购房屋是否用于居住且买受人名下有无其他用于居住的房屋的问题。首先，判断“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的房屋使用性质。经查，邓祥明、谢秀丽所购房屋性质为商住，其用途系用于居住；其次，买受人名下无其他用于居住的房屋应以买受人在被执行房屋所在地范围内判断其名下无其他用于居住的房屋。资中县不动产档案查询结果显示邓祥明、谢秀丽名下只登记有案涉房屋一套房产的预售签约合同。 （三）关于邓祥明、谢秀丽已支付的购房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，邓祥明、谢秀丽所购案涉房屋的总价款为620812元。2016年2月4日，签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定以涉案房屋抵扣工程款620812元，同日，中豪公司向邓祥明、谢秀丽出具临时收据，载明收到邓祥明、谢秀丽购房款620812元。故邓祥明、谢秀丽所支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。 综上，邓祥明、谢秀丽对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。 据此，一审法院依照《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回成都农商行都江堰支行的诉讼请求。案件受理费10008元，由成都农商行都江堰支行负担。 二审中，邓祥明、谢秀丽对一审查明的事实无异议；成都农商行都江堰支行除对一审查明的“邓祥明、谢秀丽已在商品房买卖合同签订前向中豪公司支付了620812元”的事实存有异议外，对其他事实均无异议。成都农商行都江堰支行认为案涉商品房买卖合同本质上是以物抵债协议，邓祥明、谢秀丽并未实际支付款项。 本院对一审查明的、各方均无争议的事实依法予以确认。 二审中，邓祥明、谢秀丽向本院提交了一份《资中县不动产（房屋）信息查询结果》，拟证明：邓祥明、谢秀丽在四川省资中县仅有一套房屋。 成都农商行都江堰支行对前述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院的认证意见：因前述证据来源于不动产登记部门，真实性予以认可，对其拟达到的证明目的，将综合全案事实予以认定。 本院二审另查明： 一、根据邓祥明、谢秀丽在一审中举示的证据看，案涉房屋对应的工程由金源公司承建，金源公司将木工工程分包给邓祥明。2016年1月18日，金源公司出具的《邓祥明木工班组结算单》显示：工程款合计2868663.35元，扣减借支178万元，余款1088663.35元；金源公司于2016年3月10日制作的《6#楼工程款付款明细》载明：2016年2月4日，房款抵邓祥明工程款620812元。 邓祥明、谢秀丽在诉讼中主张：其与中豪公司系真实的房屋买卖关系。邓祥明是在收到中豪公司支付给金源公司的工程款，金源公司支付给邓祥明后，邓祥明将款项作为购房款支付给中豪公司。邓祥明、谢秀丽并未举示中豪公司、金源公司实际支付过工程款的证据。 二、诉讼中，邓祥明、谢秀丽主张其是在实际收取金源公司支付的工程款后，实际支付了案涉房款。本案房款系其邓祥明自己收取，无证据证明邓祥明存在下欠民工工资的情况。 本院认为，根据成都农商行都江堰支行的上诉理由及邓祥明、谢秀丽的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋是否应当停止执行。 本案中，案外人邓祥明、谢秀丽主张根据《执行异议和复议规定》第二十九条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉房屋享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，根据该条规定的上述四个要件来看，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 根据现有证据显示的事实，邓祥明、谢秀丽系基于抵偿工程价款为目的而受让的案涉房屋，邓祥明、谢秀丽并未实际支付购房款，虽然邓祥明、谢秀丽与公司签订了商品房买卖合同,但其目的在于同时消灭中豪公司所欠金源公司的工程款以及金源公司下欠邓祥明、谢秀丽的工程劳务费债权，双方签订合同、办理备案的行为应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的仍然是债权请求权。因此，邓祥明、谢秀丽与中豪公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的房屋买卖合同，并不足以形成优先于一般债权的利益，故本案不满足参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定的前提条件，邓祥明、谢秀丽要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张不能成立。 综上，成都农商行都江堰支行的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民初23号民事判决； 二、对资中中豪房地产开发有限公司所有的位于四川省资中县房屋继续执行； 一、二审案件受理费各10008元，均由资中中豪房地产开发有限公司、邓祥明、谢秀丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  李 莉 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  李 璐 书 记 员  姚嘉葳