广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2026号上诉人(原审被告、反诉原告)：台山市聚源房地产开发有限公司，住所地：广东省台山市*********之一二层01卡。统一社会信用代码：914************147。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李赐聪，男，1992年3月17日出生，汉族，住广东省台山市***********。公民身份号码：440************513。被上诉人(原审原告、反诉被告)：罗幸尔，女，1992年9月16日出生，汉族，住广东省台山市**************。公民身份号码：440************322。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方(江门)律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方(江门)律师事务所律师。上诉人台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称聚源公司）因与被上诉人李赐聪、罗幸尔商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019)粤0781民初4383号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李赐聪、罗幸尔向聚源公司支付逾期付款违约金9510.37元；2.李赐聪、罗幸尔承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、双方实际在2017年9月2日已签订《商品房买卖合同》。1.双方2017年8月19日签订的《认购书》约定李赐聪、罗幸尔于2017年8月26日前签订正式的买卖合同，并在签订买卖合同时应支付首期房款249205元。李赐聪、罗幸尔2017年9月2日签订买卖合同，当天分三笔支付首期房款238205元，其不可能在未签订正式的买卖合同之前就放心支付258205元巨款，一审法院认定双方在2017年11月21日签订买卖合同，明显错误。2.李赐聪、罗幸尔提供的《收据》证实其于2017年11月17日支付了代收专项维修基金、代收服务费和代收契税，其不可能在未签订商品房买卖合同，自身合同权利未得到保障的情况下，支付258205元之后再支付20357元。一审法院忽略了应先签订买卖合同，继而支付房屋首期款和代缴各项税费的事实，从而错误认定买卖合同的签订日期为2017年11月21日，因此一审判决出现了李赐聪、罗幸尔在2017年11月21日签订商品房买卖合同的前一个多月与贷款银行签订《个人购房担保借款合同》，以及在该借款合同第34条确认李赐聪、罗幸尔将签署的购房合同编号为2017-013349号的现象。3.按新购商品房按揭贷款流程，李赐聪、罗幸尔签订认购书之后即可向贷款银行申请按揭贷款，商品房买卖合同并非必须向贷款银行提交的文件。李赐聪、罗幸尔主张申请贷款必须提交已备案的商品房买卖合同，但没有提交申请资料等证据证明，应承担举证不能的法律后果。实际上，李赐聪、罗幸尔在庭审中已经确认签署合同真正时间是支付首期款当日，即2017年9月2日。一审错误认定向银行申请按揭贷款的前提是要提交商品房买卖合同，以及将买卖合同落款日期错误认定为合同的签订日，并据此错误推断李赐聪、罗幸尔签订合同时就必然存在违约支付购房款的违约行为，从而错误地以公平原则调整合同条款，二审应予纠正并确定合同的签署日期为2017年9月2日。4.李赐聪、罗幸尔在2017年9月2日签订买卖合同，并约定了李赐聪、罗幸尔应在认购之日起60个工作日内完成付款。李赐聪、罗幸尔其后持该合同申请贷款，聚源公司已给了李赐聪、罗幸尔近90天的合理期限，合理、公平、公正。5.李赐聪、罗幸尔告知聚源公司其贷款申请获批后，聚源公司始于2017年11月21日将买卖合同向住建部门备案，是为了避免因申请贷款额度与银行审批额度不一致时，需注销已备案的买卖合同而产生诸多麻烦和繁琐手续，并符合商品房销售的行业做法和惯例。二、据买卖合同第六条约定，李赐聪、罗幸尔应从认购之日起60个工作日内，即在2017年11月17日前付清全部房款，其于2018年4月3日才付清房款897205元，逾期137天，应向聚源公司支付逾期付款违约金为12291.71元。三、聚源公司支付的逾期交付违约金实际应为2781.34元。1.李赐聪、罗幸尔迟延137天付款，根据买卖合同第八条约定，聚源公司有权据实予以迟延137天交付，即在2019年5月17日前交付房屋而不构成逾期交付。2.买卖合同补充协议第三条约定的合同解除权是附条件的解除权，即出卖人逾期交付90日后，买受人有权解除合同，李赐聪、罗幸尔的解除合同权在聚源公司逾期的第91日始成就，其请求的违约金也应从聚源公司逾期的第91天始开始计算。据此约定，李赐聪、罗幸尔请求的逾期交付违约金的起止期间是从2019年8月16日至2019年9月16日，共31天。四、双方在买卖合同中约定的违约金计算方法符合法律规定，李赐聪、罗幸尔签署认购书和商品房买卖合同时已完全理解相关合同条款，即同意给予聚源公司90天逾期交付而不追究违约责任的宽限期，是李赐聪、罗幸尔的真实意思表示，聚源公司也给予买受人60个工作日约90日的二期款逾期付款违约责任的豁免期，不存在双方权利义务不公平或不对等的事实或情形，也符合商品房预售的日常经验法则，对合同当事人均产生法律拘束力。一审法院不能随意变更或调整双方合同的约定。同时，据双方约定的违约金计算方法而计算的违约金额，不存在过高或过低的事实，双方一审中也没有请求法院进行调整，人民法院主动调整违反了不告不理的民事诉讼规则。五、买卖合同明确约定交付的条件是“该房屋经验收合格”以及水电“达到使用条件”。涉案房屋已验收合格并登记备案，使用的电力已经到达该房屋所在幢楼的配电房，安装电表接电即可正常使用。聚源公司在开发建设前已与台山供电局签订《供电方案》，由于东方华成苑小区所在区域的原有供电设施容量不足，台山供电局向政府部门申请建设新的公共供电设施，建成前在台山法院侧的公用配电箱分接临时主供线路给涉案小区居民使用。因此，涉案小区住宅所用电力是由台山供电局直接供给的城市用电并已纳入城市供电网，并非临时用电，李赐聪、罗幸尔所称的临时用电完全错误和不符合实际，聚源公司交付房屋完全符合《建筑法》第61条规定的法定条件和买卖合同约定的条件，达到正常使用的交付标准，聚源公司在2019年9月16日交付房屋时符合法律规定和合同约定。综上，双方各应支付的违约金互相抵销之后，李赐聪、罗幸尔仍需向聚源公司支付逾期付款违约金9510.37元。李赐聪、罗幸尔辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李赐聪、罗幸尔向一审法院起诉请求：1.判令聚源公司向李赐聪、罗幸尔支付逾期交房违约金23147.89元(以总楼价897205元为基数，按每日万分之一的标准自2019年1月1日起计至2019年9月16日止)；2.判令聚源公司向李赐聪、罗幸尔一次性支付因未能提供基础设施正常运行的赔偿款897.2元；3.判令本案一审受理费由聚源公司承担。聚源公司向一审法院提出反诉请求：1.李赐聪、罗幸尔向聚源公司支付逾期付款违约金12291.71元；2.李赐聪、罗幸尔承担本案一审诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2017年8月19日，李赐聪、罗幸尔与聚源公司签订《东方华成苑认购书》，约定李赐聪、罗幸尔认购聚源公司开发的东方华成苑11座2梯1802房，认购成交价为897205元，付款方式为按揭贷款，并约定李赐聪、罗幸尔于2017年8月26日前与聚源公司签订商品房买卖合同，当日，李赐聪、罗幸尔支付合同定金2万元。2017年11月21日，聚源公司(出卖人)与李赐聪、罗幸尔(买受人)签订一份《商品房买卖合同》(预售)及补充协议，合同约定李赐聪、罗幸尔向聚源公司购买位于台山市********华成苑11座*******，房屋建筑面积为136.62平方米，总金额为897205元。合同第六条约定付款方式：2017年12月31日前付首期款269205元，余款628000元由买受人立即向银行申请按揭贷款，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金；合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：如买受人违反本合同约定，未按期足额支付有关款项给出卖人，每逾期一天按照应付款的万分之一支付违约金给出卖人，如任何一期房款买受人逾期支付超过30日后，出卖人有权单方解除合同，并将该合同约定的房屋收回，买受人已付的房款作为赔偿金归出卖人所有；合同第八条约定交房期限和条件：出卖人应当在2018年12月31日前按国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人建筑原因，因政府验收而延迟。2.买受人有任何违约行为；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金；合同第十一条约定交房条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇，出卖人将楼宇移交给物业公司进行管理，管理费由买受人承担；合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.用水、配电设施在交房时达到使用条件。2.其他基础设施，公共配套建筑于综合验收后投入使用。如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。庭审中，双方确认李赐聪、罗幸尔支付房款的时间：2017年8月19日支付定金2万元，2017年9月3日支付238205元，2017年11月22日支付11000元(通过公积金中心支付)，以上三笔款项组成第一期款269205元；第二期款628000元于2018年4月3日通过银行按揭贷款支付，合共897205元的房屋成交价已全部支付给聚源公司；关于逾期付房款的原因，李赐聪、罗幸尔认为银行按揭贷款是需待聚源公司把涉案《商品房买卖合同》备案后方可审批，但该合同载明备案时间为2018年1月12日，聚源公司延迟合同备案导致银行延迟发放贷款。另，庭审中双方确认聚源公司向李赐聪、罗幸尔邮寄《入伙通知》告知办理入伙手续时间为2019年9月18日至同月24日。另查明，涉案房屋交付时可正常使用水电，但接通的是临时用电，暂未落实到一户一电表。李赐聪、罗幸尔以聚源公司未提供涉案房屋相关验收合格证明文书且涉案房屋提供的是临时用电为由不同意收楼。再查明，聚源公司于2019年5月30日获得《建筑工程竣工验收报告》，案涉工程验收合格；2019年9月16日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(以下简称竣工验收备案表)，竣工验收备案表记载备案的文件有“建设工程竣工验收报告”、“规划验收证明”、“公安消防验收证明”、“人防工程竣工验收备案”、“住宅质量保修书”、“住宅使用说明书”等。一审法院判决：一、台山市聚源房地产开发有限公司应向李赐聪、罗幸尔支付逾期交房违约金18841.31元以及基础设施未达到使用条件赔偿款897.2元；二、李赐聪、罗幸尔应向台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3014.4元；三、上述判决第一、二项相抵减后，台山市聚源房地产开发有限公司仍需向李赐聪、罗幸尔支付逾期付款违约金和基础设施未达到使用条件赔偿款共16724.11元，并于判决发生法律效力之日起七日内履行；四、驳回李赐聪、罗幸尔的其他诉讼请求；五、驳回台山市聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费200.56元，由聚源公司负担164.64元，李赐聪、罗幸尔负担35.92元；一审反诉案件受理费53.65元，由李赐聪、罗幸尔负担13.16元，聚源公司负担40.49元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：除认定《商品房买卖合同》的签订时间、李赐聪、罗幸尔首期款的支付时间及双方应承担的违约金数额有误外，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对聚源公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同》的签订时间应如何确定，逾期付款和逾期交房的违约金应如何计算；2.配电设施是否达到使用条件，聚源公司是否应承担违约责任。关于第一个焦点。虽然李赐聪、罗幸尔与聚源公司签订的《商品房买卖合同》显示的落款日期为2017年11月21日，但双方均确认合同的签订日为首期房款的支付日，而根据李赐聪、罗幸尔提交的银联支付凭证，其于2017年9月2日支付首期房款238205元，故本院认定《商品房买卖合同》的签订时间为2017年9月2日。一审法院根据《商品房买卖合同》的落款日期，认定合同的签订时间为2017年11月21日不当，本院予以纠正。李赐聪、罗幸尔与聚源公司于2017年8月19日签订《东方华成苑认购书》，而双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，余款628000元由买受人立即向银行申请按揭贷款，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金，故购房余款即第二期购房款的支付期限为2017年11月16日，逾期支付则应承担违约责任。即使李赐聪、罗幸尔在《商品房买卖合同》签订的当天向银行申请按揭贷款，给予二个多月的余款支付期限也较为合理。一审法院认定李赐聪、罗幸尔应在2018年2月13日前支付第二期购房款不当，本院予以纠正。鉴于李赐聪、罗幸尔于2018年4月3日才支付第二期购房款，自2017年11月17日起逾期付款137日，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第六条、第九条及《合同补充协议》第二条、第三条约定买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，从逾期后第91日起每日按买受人累计已付款的万分之一支付违约金，该条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款。相较于李赐聪、罗幸尔应承担的违约责任，聚源公司应承担的违约责任明显过低，而合同约定的房款支付期限与房屋交付期限相对应，均属于给予对方履行合同的合理期限，并非免除对方的违约责任，故聚源公司作为上述格式条款的提供方，存在免除其责任，加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款中约定聚源公司逾期交房违约金的开始计算时间部分无效，逾期交房与逾期付款违约金的计算标准应当一致，即聚源公司逾期交房违约金应从逾期交房的第二天开始计算。《商品房买卖合同》第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付李赐聪、罗幸尔使用；如李赐聪、罗幸尔有任何违约行为，聚源公司交付房屋的时间可据实予以延期。李赐聪、罗幸尔逾期交房款137日，聚源公司可据此延期交房137日即2019年5月17日前交付房屋。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋符合交付使用的条件。虽然聚源公司发出的《入伙通知书》告知李赐聪、罗幸尔最早可于2019年9月18日办理入住手续，但李赐聪、罗幸尔请求的逾期交房违约金计算至2019年9月16日，而聚源公司上诉中计算其逾期交房违约金亦至该日止，故本院认定聚源公司逾期交房违约金应计算至2019年9月16日，自2019年5月18日起逾期交房122日，已构成违约，应承担相应的违约责任。李赐聪、罗幸尔逾期交付房款137日，聚源公司逾期交房122日，根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，李赐聪、罗幸尔应向聚源公司支付逾期付款违约金为8603.6元(628000元×0.01%×137日)，聚源公司应向李赐聪、罗幸尔支付逾期交房违约金为10945.9元(897205元×0.01%×122日)。关于第二个焦点。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，用水、配电设施在交房时应达到使用条件，如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。双方对“达到使用条件”的理解产生争议，聚源公司认为提供正常用电即达到使用条件；李赐聪、罗幸尔则认为未能一户一表独立用电不符合合同约定。上述合同条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”的规定，应当按照通常理解对“达到使用条件”予以解释。根据聚源公司发出的《入伙通知》显示，东方华成苑小区的居民用电为临时用电，聚源公司亦认为在新的公共配电设施建成前，台山供电局在台山法院侧的公共用电设施分接临时主供线路供电，可见聚源公司交房时使用的配电设施是临时性用电，而按常理，临时性用电显然会影响房屋买受人对电力的稳定使用，只有纳入城市供电网络的正式配电设施才能满足房屋买受人的长期用电需求，故双方合同约定“达到使用条件”的配电设施不包含临时性用电。鉴于聚源公司交房时的配电设施没有达到合同约定的使用条件，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据聚源公司已收房款的数额，认定其应支付赔偿款897.2元，符合双方合同的约定，本院予以维持。综上所述，聚源公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省台山市人民法院（2019)粤0781民初4383号民事判决；二、台山市聚源房地产开发有限公司应向李赐聪、罗幸尔支付逾期交房违约金10945.9元以及基础设施未达到使用条件赔偿款897.2元；三、李赐聪、罗幸尔应向台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金8603.6元；四、上述判决第二、三项相互抵减后，台山市聚源房地产开发有限公司仍需向李赐聪、罗幸尔支付逾期交房违约金以及基础设施未达到使用条件赔偿款共3239.5元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行；五、驳回李赐聪、罗幸尔的其他诉讼请求；六、驳回台山市聚源房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费200.56元，由李赐聪、罗幸尔负担101.56元，台山市聚源房地产开发有限公司负担99元；一审反诉案件受理费53.65元，由李赐聪、罗幸尔负担16元，台山市聚源房地产开发有限公司负担37.65元。二审案件受理费455.42元，由台山市聚源房地产开发有限公司负担221.42元，李赐聪、罗幸尔负担234元（于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。台山市聚源房地产开发有限公司已预交二审案件受理费508.42元，多预交的287元本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年六月四日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠