安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初2890号 原告:张月梅，女，汉族，1977年5月16日生，住安徽省六安市裕安区。 委托代理人（特别授权）：魏红宇，男，汉族，1978年11月2日，住址，系原告丈夫。 被告:六安辰龙置业有限公司，住所地安徽省六安市佛子岭路公安局东侧，统一社会信用代码91341500MA2NMDJE22。 法定代表人:张峰，公司总经理。 委托代理人（特别授权）：杨传庚、石经纬，安徽中特（六安）律师事务所律师。 原告张月梅与被告六安辰龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张月梅及其委托代理人魏红宇，被告委托代理人杨传庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张月梅向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付从2020年1月20号至2020年5月11号逾期交房违约金共计:35520元整；二、判令被告不得收取原告在未收到交房通知书之前的物业管理费，并尽快办理交房手续；三、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年8月1号原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以160万元的价格购买被告六安辰龙置业有限公司开发的辰龙欢乐颂2幢106、206的商铺。按照合同约定原告已支付被告80万元的首付款，银行按揭贷款80万元也已支付给被告。至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未按照合同约定于2020年1月20号之前向原告办理交房手续，在原告多次催促的情况下至今仍未办理交房手续。故此原告认为被告已经违反了双方签订的商品房买卖合同第四章第十二条之规定，并且原告在5月8号到售楼处询问为什么我们没有收到交房通知书？售楼处工作人员说我们是分批寄出去的，你们既然来了就自己拿回去吧，还要求我们支付在未收到交房通知书之前的物业管理费。于是我在5月14号的时候又去催要交房通知书，售楼处一女性工作人员居然不肯把交房日期填写在交房通知书上面。所以我认为原告的这种做法很不合理，还请法院支持原告的诉讼请求! 被告六安辰龙置业有限公司辩称：答辩人认为被答辩人的诉请缺乏事实和法律依据。案涉房屋早在2019年9月30日，就已经达到了交付条件，在电话联系被答辩人前往售楼部办理交房手续无果后，答辩人就案涉楼层办理交房的时间在皖西日报社进行了登报进行公告。后期在3月份疫情稳定后，售楼部的工作人员也短信告知了被答辩人前来办理交房手续。答辩人认为登报和短信应当视为答辩人已经履行了书面通知的义务。被答辩人认为没有答辩人没有向原告办理交房手续缺乏法律事实依据。其次双方在合同明确约定：未收到通知的，以合同约定的交付日届满之日即2020年1月20日为办理交付手续的时间。以该商品房所在地为办理交付手续的地点，双方已经对交付的时间和地点做出了书面的约定。因疫情原因，约定的交付日无法履行交付手续系不可抗力。在疫情缓和后，工作亦多次要求被答辩人前往售楼部办理交付手续，均遭到拒绝。答辩人认为案涉房屋已经达到交付条件，答辩人也已经履行了通知义务。最终案涉房屋不能按期交付的原因系被答辩人自己的原因造成的。答辩人不应当支付逾期交房违约金。双方在合同中明确约定物业单位为安徽正天物业服务有限公司。被答辩人诉请不得收取物业费。答辩人认为不是此诉请的的适格被告。最后答辩人认为被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，不应承担本案的诉讼费用。请求贵院依法查清案件事实的同时，驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原告为支持其主张向本院提供以下证据： 《商品房买卖合同》，证明合同约定2020年1月20号之前交房，被告方逾期交房。 被告对原告提供的证据质证意见为：对证据三性无异议，商品房买卖合同第十一条明确约定了在未收到交付通知的合同约定的交付日期届满，同时在商品房买卖合同第二十一条，明确约定了案涉房屋的物业单位为安徽正天物业服务有限公司。 被告为支持其主张向本院提供以下证据： 证据一：竣工验收备案表，不动产测量报告，皖西日报报纸各一份，证明：1.案涉商铺在2019年9月30日已经完全符合交付条件，2.被告六安辰龙置业有限公司在2019年9月21日登报就案涉欢乐颂2号楼将于2019年9月30日集中办理交房手续的事实进行公告。本案并非迟延交付，而是买受人受领延迟。 证据二：通话记录，微信聊天记录一份，证明：1.辰龙置业有限公司员工在2019年12月8日其就在与原告方就交房事宜进行联系的事实（此号码为商品房买卖合同上联系方式），2.疫情解封后，销售人员已经明确告知其直接可以办理交房手续，但原告一直不予理会的事实。 证据三：照片四张，证明买受人已经在自己购买的商铺上发布招租广告的事实，应视为被告已经完成了交付的事实。 证据四：六安市住建局复产复工证明一份，证明：2020年3月6日商品房售楼部门店有序开放，合同约定的交付时间无法进行交付房的事实。 证据五：作废的纳税证明及契税的申报表，证明目的：2020年5月14日，原告前往售楼部办理交房手续因契费过高导致交房无法完成的事实。 原告对被告提供的证据质证意见为： 对证据一我方有具体的通讯地址及电话，为何在报纸登报证明已经告知我们让其办理交房手续，不能认定事实已交房。 对证据二通话记录我不承认，期间我与销售进行联系打过很多电话，我问为什么我的房子到现在还没有收到交房通知书，他说我一直在帮你催。对微信聊天记录也只是在3月29日时我们再三催促下他让我们去售楼部办理，我问别人都有快递寄过来，我们怎么没有，他说你自己去拿就行了，不需要邮寄。至于疫情方面，我们合同约定交房日期是2020年1月20日之前，我个人认为在1月20日之前六安并没有受到疫情影响。 对证据三在我交过诉状以后才贴上去的，并不能证明我已经收到交房通知书。 对证据四与我方无关。 对证据五契税是国家收的，我有什么理由反驳，我只是去办交房通知书被他们误解了，他们以为我去办交税，然后在二楼我解释清楚以后，他们说交房通知书在一楼拿，我又到一楼去拿交房通知书的时候，后来有个女的不肯在交房通知书上面写日期，然后我问他为什么不写，然后她转身就上楼走了，我这边有视频有照片。前几天说开发商委托一个人，我不知道是谁来给我打电话要求调解，但是没调解成功，在我通话记录中他也承认到就是说自己的过失，没有给我邮寄交房通知书，他也承认到是自己的过错。 本院对原、被告提供的证据认证如下：一、对原告提供的证据真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的不予认定；二、对被告提供的证据予以认定。 经庭审举证、质证及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2019年8月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告张月梅购买被告开发的位于六安市，110指挥中心以东辰龙.欢乐颂2幢206室商业用房，总价款价格为1600000元，首付款800000元，商业贷款800000元；合同第九条约定商品房交付条件“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合查验合格；”合同第十一条约定交付时间和手续“（一）出卖人应当在2020年1月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买书人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”原、被告合同约定前期物业服务企业为安徽天正物业服务有限公司。案涉商铺验收合格达到交付条件后，被告于2019年9月21日在皖西日报上刊登交房通告：“我司开发的辰龙.欢乐颂2＃将于2019年9月28日至2019年9月30日集中办理交房手续，不明事宜请拨打相关咨询电话0564-32××××6，交付地点：辰龙欢乐颂营销中心”。通告发出后，原告未到营销中心办理交房手续，被告销售人员于2019年12月8日起多次拨打原告丈夫魏某某电话督促其办理交房手续，2020年3月28日，双方也通过微信方式沟通交房问题，此后，双方在沟通上出现矛盾，造成原告房屋至今未办理相关交付手续。 另查明：2019年12月份以来，我国发生新型冠状病毒疫情，疫情期间，全国人民停工停产居家隔离抗疫；2020年3月6日，六安市住建局发布复工复产公告，被告单位售楼部门店开始有序复工。 本案争议的焦点：被告是否存在逾期交房违约行为，是否应承担违约责任。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告依约支付全部购房款，被告应在合同约定的期限内交付房屋。本案被告在案涉房屋达到交付条件时，及时在报纸上刊登通告，并电话通知原告；在疫情稳定后，也通过微信告知原告前往营销中心办理交房手续，被告已经履行通知义务；庭审中，原告陈述其一直未收到《书面交付通知书》，其应以合同约定交付日期或者在疫情稳定后在商品房所在地办理交房手续，但原告在知晓房屋能办理交付手续后仍未办理相关手续，造成房屋至今未交付，由此而造成的后果应自行承担；原、被告合同上约定前期物业服务企业系安徽天正物业服务有限公司，被告并非是适格主体，且被告也未收取原告物业费；综上，原告并未提供确实有力证据证明被告逾期交房违约行为的存在，故本院对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张月梅的诉讼请求。 案件受理费690元减半收取345元，由原告张月梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安 徽省六安市中级人民法院。 审判员  张红梅 二〇二〇年六月二十八日 书记员  陈婉倩 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。