江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终564号上诉人（原审被告）：常熟市富林商贸有限公司，统一社会信用代码91320581745588320J，住所地江苏省常熟市招商南路55号鞋业中心三楼新丰片3038、3039、3050号店。法定代表人：刘美珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：瞿卫锋，上海诚勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：常熟市胜驰汽车服务有限公司，统一社会信用代码913205815703160584，住所地江苏省常熟市尚湖镇建华村。法定代表人：赵逢春，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋洁，江苏少平律师事务所实习律师。上诉人常熟市富林商贸有限公司（以下简称富林公司）因与被上诉人常熟市胜驰汽车服务有限公司（以下简称胜驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。富林公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，一、二审案件受理费由胜驰公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决直接引用了（2015）熟尚民初字第0535号和（2017）苏0581民初388号生效判决认定的有关事实，但本案庭审过程中，富林公司提供了大量新的事实足以推翻有关事实。2011年5月30日胜驰公司与苏州迅驰投资开发有限公司（以下简称迅驰公司）签订的20年租期的房屋租赁合同系事后伪造的证据。2014年2月18日的四方协议系伪造的证据。2、一审判决在缺乏足够证据支持的情况下，认定胜驰公司与迅驰公司（罗国锋）的委托出租关系，从而认定富林公司与胜驰公司之间存在房屋租赁关系。富林公司与迅驰公司租赁合同期限是5年，2014年年底2015年年初处在合同期内，富林公司依据合同约定履行合同义务，与胜驰公司毫无关系。2015年涉案房屋被拍卖，依据买卖不破租赁的原则，富林公司与新的买受人建立租赁关系；2016年富林公司与迅驰公司解除租赁合同，与新的买受人建立租赁关系，合理合法。胜驰公司与迅驰公司之间所谓的委托关系是不存在的，这是胜驰公司与罗国锋等人合谋，企图谋取非法利益事后伪造的。二、一审判决适用法律错误。1、（2015）熟尚民初字第0535号民事判决适用法律错误，该判决未审查权利来源即租金是否支付，作出的相关判断是错误的。2、（2017）苏0581民初388号民事判决适用法律错误，四方协议不真实、不合法，该协议不足以使胜驰公司继续占有涉案房屋。3、本案适用法律错误，不应支持适用生效判决认定的事实，应审查是否存在隐藏的行为。胜驰公司辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。一、胜驰公司与迅驰公司于2011年5月30日前签订的厂房租赁合同真实性应予认定。根据（2016）苏05民终4956号、（2018）苏05民终1906号民事判决书认定的事实及所载明的裁判理由，该份厂房租赁合同系真实、合法、有效的。二、2014年2月18日签订的四方协议真实性已在此前多份判决中予以确认，本案仅是房屋租赁合同纠纷，四方协议真实性不属于本案的审理范围。三、根据合同法第403条的规定，胜驰公司尽管并非2013年11月12日迅驰公司与富林公司签订的房屋租赁合同的直接相对人，但在迅驰公司、罗国锋向胜驰公司披露后，胜驰公司已行使介入权，通过律师函的方式告知富林公司，故胜驰公司已取代迅驰公司的地位，该合同对富林公司和胜驰公司具有约束力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胜驰公司向一审法院起诉请求：1、判令富林公司立即从房屋(位于南侧)中腾空、搬离，将房屋交还胜驰公司；2、判令富林公司立即向胜驰公司支付2016年1月1日起至2018年12月31日期间的租金人民币145.5万元，以及该款自2019年1月1日起至富林公司实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算的违约金；3、判令富林公司向胜驰公司支付自2019年1月1日起至实际腾空搬离之日止按照每日4109.6元计算的占有使用费；4、判令本案诉讼费用由富林公司承担。一审法院认定事实：2013年11月12日，迅驰公司（代表人罗国锋）与富林公司（代表人黄小波）签订《房屋租赁合同》1份，约定：由富林公司承租迅驰公司位于常熟市南侧部分商业用房，面积为3500平方米，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期前三年，年租金为45.5万元，第4年起每年租金为50万元，实行先付后用的原则，每年支付一次。富林公司应于2013年12月20日前支付第一年租金，应于第一租赁年度届满前提前一个月支付第二年度的租金，第三年、第四年、第五年的租金以此类推。富林公司在合同签订后三天内支付房屋租赁保证金10万元及水电押金5万元。房屋租赁保证金可抵第一年房屋租金。水电押金在上述协议履行完毕后，富林公司无拖欠水电费及其它违约的情况下迅驰公司予以无息退还。如富林公司未按期支付租金，富林公司应按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金；逾期付款超过三十天的，迅驰公司有权采取停水停电并解除租赁合同。租赁期满，无论富林公司续租与否，应在到期三个月前向迅驰公司提出，未提出的，视为富林公司不再续租。租赁期满后，如果富林公司在未与迅驰公司签订新的租赁合同的情况下继续占用原出租房的，应向迅驰公司按本合同租金价格标准的三倍支付使用费。迅驰公司配合富林公司协调与胜驰公司门卫、保安、食堂、住宿等事宜。该合同落款处分别加盖了迅驰公司公章、富林公司合同专用章，罗国锋、黄小波分别以代表人身份签字。2013年12月20日，迅驰公司开具收据2份，载明收到富林公司2014年房屋租金45.5万元、地坪处理费4.5万元、房租金定金5万元（富林公司表示该房屋租金定金5万元实际为水电费押金）。2015年2月7日，罗国锋和迅驰公司向富林公司出具便条1份，载明：迅驰公司已收到富林公司金额45.5万元的银行本票，作为2015年度房屋租金。迅驰公司将该本票背书给富林公司，作为常熟市青企投资担保有限公司的保证金还款。2016年1月起，富林公司未向迅驰公司、罗国锋支付过上述房屋的租金。2016年12月7日，富林公司与迅驰公司签订《补充协议》1份，载明：1、富林公司与迅驰公司于2013年11月12日签订的租赁合同涉及的房屋因已被他人通过拍卖方式购得，双方签订的租赁合同自然终止，水电押金尚未退还。2、迅驰公司实际控制人罗国锋担任法定代表人的常熟市青企投资担保有限公司结欠富林公司235万元保证金及利息未支付。经协商，由富林公司开具金额为45.5万元的银行本票作为上述房屋2015年度的租金。迅驰公司将该本票背书还给富林公司，作为常熟市青企投资担保有限公司给付富林公司的部分保证金还款。如果常熟市青企投资担保有限公司按其与富林公司签订的调解协议执行，富林公司则放弃5万元水电押金的债权。2016年12月14日，富林公司与常熟市青企投资担保有限公司经一审法院调解达成调解协议，载明扣除已返还45.5万元后，由常熟市青企投资担保有限公司于2018年1月31日前返还富林公司保证金189.5万元及利息10.5万元。2015年10月12日，富林公司的关联企业常熟恒辉置业有限公司（以下简称恒辉公司）曾向一审法院提起诉讼，要求：1、胜驰公司腾空坐落于常熟市环外侧的土地及房屋（本案中富林公司占有使用的房产系上述房屋房产中的3500平方米），并交还恒辉公司；2、胜驰公司赔偿恒辉公司自2015年6月11日至实际腾空并交还日止每月4.33万元的经济损失。相应案件案号为(2015)熟尚民初字第0535号。恒辉公司的理由为，其于2015年6月11日取得诉争房地产权利，但胜驰公司自2015年6月11日开始一直实际占有并使用涉案房地产。恒辉公司一直要求胜驰公司腾空土地及房屋，但胜驰公司以已与原土地使用权人和房屋所有权人迅驰公司签署了期限自2011年10月1日至2031年9月30日的租赁合同，且通过债务抵销等方式结清了租赁期间的所有租金为由，拒不腾空，也不向恒辉公司支付租金。在(2015)熟尚民初字第0535号一案中，胜驰公司答辩称：胜驰公司于2011年5月30日与诉争房地产原权利人迅驰公司签订了厂房租赁合同，合同约定了租赁期限从2011年10月1日至2031年9月30日，并对租金等事项进行了约定。恒辉公司在取得诉争房地产权利之前，胜驰公司已拥有合法的租赁权，根据“买卖不破租赁”原则，要求法院驳回恒辉公司的诉请。在(2015)熟尚民初字第0535号一案中，一审法院认定了如下事实：2010年3月25日，迅驰公司通过国有土地使用权出让方式取得案涉国有土地的使用权，后于2011年5月24日登记成为诉争房屋的所有权人（上述土地房屋坐落于常熟市环外侧）。2011年3月2日，胜驰公司登记成立，登记住所地为常熟市，实际经营地点为诉争房地产所在地。2011年5月30日，胜驰公司（承租方）与迅驰公司（出租方）签订《厂房租赁合同》，约定迅驰公司将涉案房地产出租给被告胜驰公司，租期为20年，自2011年10月1日至2031年9月30日，2011年6月1日至2011年9月30日为装修免租期，合同约定第一个五年租金价格为每个月43300元、第二个五年租金价格在第一个五年的基础上增长25%，之后的租金价格双方另行商议。2011年6月21日，迅驰公司与常熟农行签订了《最高额抵押合同》，约定为担保迅驰公司与常熟农行相关债务的履行，迅驰公司将涉案房地产权利抵押给常熟农行，2011年6月22日办理了所涉国有建设用地使用权的抵押登记手续，2011年6月23日办理了所涉房屋的抵押登记手续。2014年9月10日，因迅驰公司未按约归还所欠常熟农行借款，常熟农行以金融借款合同纠纷为由诉至本院。本院根据常熟农行的申请，查封了诉争房地产，后经本院主持调解，双方达成调解协议。2014年9月25日，本院出具了（2014）苏中商初字第00298号民事调解书。后因迅驰公司未按上述民事调解书履行相关付款义务，常熟农行向本院申请强制执行，本院在执行程序中依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对诉争房地产价值进行评估。苏八达国瑞估字（2014）BF0054号房地产估价报告评估结果显示，诉争房地产于价值时点2014年11月5日的评估总价值为4814.48万元。后本院以此价格对诉争房地产进行公开拍卖。司法拍卖公告中有关拍卖标的物基本情况介绍的租赁情况一栏载明“有租赁，适用‘买卖不破租赁’规则。该标的物租赁给胜驰公司，租期20年，至2031年9月30日止。租赁合同签订于抵押登记之前。”2015年3月28日，黄剑辉（男，汉族，1987年8月10日生，居民身份证号码）个人通过淘宝网司法拍卖渠道，在苏州中院公开竞拍涉案房地产时，以4100万元的价格拍得诉争房地产权利。2015年4月9日，本院出具《拍卖成交确认书》。后黄剑辉以股东出资入股方式将诉争房地产权利转让至恒辉公司名下。2015年6月11日，诉争房地产权利登记至恒辉公司名下。关于(2015)熟尚民初字第0535号一案，一审法院审理后认为，所涉2011年5月30日胜驰公司与迅驰公司签订的《厂房租赁合同》的成立和生效时间均发生在诉争房地产所有权、使用权发生变更之前，亦在诉争房地产设立抵押权之前和被人民法院查封之前。故胜驰公司辩称应当适用“买卖不破租赁”规则的主张成立。而恒辉公司所提出的租金抵债协议是否真实、合法问题与该案物权纠纷所需裁判的事宜没有关联性，同时亦不会影响该案物权纠纷的裁判结果，并非该案需要处理和评判的事宜。有关胜驰公司主张的租金已经全部支付完毕是否属实，属于租赁纠纷中需要审查的事宜，与恒辉公司在该案中以物权纠纷为由提起的诉讼及诉请均无关联性，亦不属于该案物权纠纷需要处理和审理的范围。因此，关于胜驰公司提交的租金抵债协议是否真实、合法，胜驰公司主张的租金已经全部支付完毕是否属实，并非该案的争议焦点。2016年3月30日，一审法院依法作出(2015)熟尚民初字第0535号判决，驳回了恒辉公司的诉讼请求。后恒辉公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院在审理中对一审法院认定的事实予以确认。后本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。胜驰公司与迅驰公司于2011年5月30日签订《厂房租赁合同》，之后恒辉公司相关人员于2015年3月28日通过司法拍卖途径取得涉案房屋权利导致诉争房屋所有权变动，但不影响《厂房租赁合同》的效力，胜驰公司对诉争房屋享有租赁权。恒辉公司要求胜驰公司腾空诉争房屋并赔偿损失的诉请，缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当，二审法院应予以维持。恒辉公司的诉请并非基于租赁合同要求支付租金，因此双方之间的租金纠纷不属于该案审理的范围。恒辉公司有关胜驰公司是否支付租金的相关主张，二审法院均不予以理涉。综上，恒辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，2016年9月8日，本院依法作出（2016）苏05民终4956号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年1月5日，恒辉公司再次以胜驰公司为被告向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1、判决胜驰公司给付2015年5月1日至2016年9月30日期间的租金人民币368228.16元；2、判决胜驰公司给付恒辉公司2016年10月1日起至法院判决之日止按每月27075.60元计算的租金；3、诉讼费由胜驰公司承担。相应案件案号为(2017)苏0581民初388号。恒辉公司的理由为：虽然诉争房屋适用“买卖不破租赁”规则，但恒辉公司已成为新的产权人，胜驰公司自应按照原租赁合同约定向恒辉公司交付拍卖成交后的租金。在(2017)苏0581民初388号一案中，胜驰公司辩称：1、2014年2月18日，胜驰公司、迅驰公司等主体之间签订了《补充协议》，各方约定胜驰公司以债权抵租金的方式向原产权人迅驰公司结清了截止到2031年9月30日的租金。2、2014年11月20日，苏州中院委托机构出具的房地产估价报告记载了上述以债权抵租金的事实与证据。2014年11月24日，苏州中院出具的执行裁定书对拍卖标的物表述为详见苏八达国瑞估字（2014）BF0054号房地产估价报告。司法拍卖的权属范围、权属限制，应该受到该份房地产估价报告的约束。2015年3月28日，黄剑辉个人参与司法拍卖，竞得诉争房地产权属。2015年4月13日，苏州中院裁定诉争房地产归黄剑辉所有。此后，恒辉公司又从黄剑辉处获得诉争房地产权属。房地产估价报告对司法拍卖买受人的约束，当然延伸至恒辉公司。3、恒辉公司对诉争房地产的租赁情况（包括租金已经结清的情况）均是明知的，况且涉案房地产西半部分是由案外人富林公司从胜驰公司处转租使用，而富林公司的股东是恒辉公司法定代表人黄剑辉的父母亲。2015年恒辉公司曾以否定买卖不破租赁的原则来诉请去除涉案房地产上的租赁权，经一审、二审未能获得法院的支持。现恒辉公司又以给付租金的诉请来否定胜驰公司已结清租金的事实。在黄剑辉以较低价格获得涉案房地产的情况下，为己方的利益最大化，一再主动兴诉。故请求法院驳回恒辉公司的诉讼请求。在(2017)苏0581民初388号一案中，一审法院认定除了(2015)熟尚民初字第0535号一案中已认定的事实外，还认定了如下事实：在竞买须知中，苏州中院明确载明：标的物的评估报告可自行下载，评估报告和《拍卖标的物调查表》已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，请竞买人在拍卖前务必仔细阅读。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。在上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具的房地产司法鉴定估价报告中，附有了诉争土地使用权证、房屋所有权证、他项权证、《厂房租赁合同》（2011年5月30日）、《借款合同》（2013年10月22日）、《借款合同》（2013年8月15日）、《借款确认函》（2013年10月31日）、《收据》（2013年9月24日、10月17日、10月30日）、《补充协议》（2014年2月18日）。房地产司法鉴定估价报告在估价假设条件中表述到：依据估价委托人提供的关于估价对象的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》、《收据》等资料，结合实地查勘，估价对象已租赁经营使用。该估价报告详细列明了《补充协议》（2014年2月18日）中载明的租赁期限、年租金、租金总额等信息，明确至价值时点，该租赁合同尚余16.91年。估价报告同时表述到经征询估价委托人意见，估价过程已考虑剩余较长租赁合同对估价对象价值的影响。房地产司法鉴定估价报告在描述涉案房地产权益状况时，再次表述到：依据估价委托人提供的关于估价对象的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》、《收据》等资料，结合实地查勘，估价对象已租赁经营使用，也再次详细列明了《补充协议》中载明的租赁期限、年租金、租金总额等信息，明确至价值时点，该租赁合同尚余16.91年。房地产司法鉴定估价报告书中还表述到估价对象已登记房屋整体由被告胜驰公司租赁，西侧部分作为该公司办公、汽车维修和保养车间、员工宿舍和食堂等利用，房屋东侧部分由富林公司作为仓库使用。迅驰公司的股东是罗国锋和周美菊。迅驰公司曾是胜驰公司股东，并于2013年12月份退股。罗国锋曾经是广州华胜企业管理服务有限公司（以下简称华胜公司）的股东，于2014年2月份退股。胜驰公司股东现登记为华胜公司。(2017)苏0581民初388号一案审理中，恒辉公司认为，一方面，苏州中院在拍卖公告中仅明确了20年的租赁，但未明确说明20年的租金已经付清。苏州中院在拍卖时，没有认可20年租金已经付清。故黄剑辉在拍得涉案房地产后，当然取得了就涉案房地产向胜驰公司收取后续剩余年限租金的权利。另一方面，涉案的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》等材料都不是真实的，都是几方当事人为了逃避法院执行，故意炮制出来的，损害了当事人的利益，应该无效。胜驰公司则认为，涉及到的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》等材料都是真实的，涉及的资金借贷也是真实的。2014年2月18日，胜驰公司以债权抵租金的方式已经向房地产原产权人迅驰公司结清了截止到2031年9月30日的租金。2014年11月20日，苏州中院委托相关机构出具的房地产司法鉴定估价报告中对上述事实及相应证据也予以记载。故恒辉公司再要求胜驰公司支付剩余租赁期限内租金的主张没有法律依据。为了查明事实，法庭在(2017)苏0581民初388号一案中曾向罗国锋进行了调查。罗国锋当时曾向一审法院陈述到：2011年5月迅驰公司将房屋土地出租给胜驰公司后，里面有一部分是准备开办雷克萨斯店的，后来因为资金问题一直空着。2013年胜驰公司让其找个人再转租出去。后来就是富林公司承租了。后来买下厂房和土地的人就是富林公司那边的。所以恒辉公司他们对这个事情是知道的。关于（2017）苏0581民初388号一案，一审法院审理后认定罗国锋与胜驰公司、华胜公司之间借款属实，并在此基础上认定胜驰公司已以债权抵销租金的事实。故一审法院作出了（2017）苏0581民初388号民事判决，驳回了恒辉公司的诉讼请求。后恒辉公司不服上述（2017）苏0581民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院在审理中对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房地产拍卖时，作为重要估价依据的房地产司法鉴定估价报告已经明确列明了估价假设和限制条件，报告载明依据估价委托人提供的关于估价对象的《厂房租赁合同》和《补充协议》及有关《借款合同》、《借款确认函》及收据等资料，结合实地查勘，估价对象已经租赁经营使用，估价过程已考虑剩余较长租赁合同对估价对象价值的影响。涉案房地产司法鉴定估价报告的附件附有《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》及收据等资料，附件资料清晰显示了胜驰公司以债权抵租金的形式结清了租赁期限内的租金，所有竞买人在参与拍卖之前均有权也有条件查看这些资料，房地产司法鉴定估价报告及其附件显然会直接影响到拍卖标的物的最终拍卖价格。黄剑辉在明知房地产司法鉴定估价报告及其附件内容的前提下，以拍卖方式购买涉案房地产，应视为对标的物实际情况的完全了解和接受。恒辉公司在从黄剑辉处取得涉案房地产后，在对涉案房地产司法鉴定估价报告附件《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》涉及的债权债务提出异议，应当对其主张承担举证证明责任。恒辉公司认为借款合同系伪造、补充协议中记载的债权债务并真实，但均未能提供充分证据予以证明，苏州中院不予采信。综上所述，恒辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，2018年7月11日，本院依法作出（2018）苏05民终1906号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，为了证明自己的主张，胜驰公司还向法庭提交了如下证据材料：1、《授权委托书》1份，载明：胜驰公司于2013年7月18日向迅驰公司、罗国锋出具委托书，授权迅驰公司、罗国锋代表胜驰公司对外就胜驰公司合法承租的位于常熟市房屋进行招租、洽谈、签订租赁协议、代收租金等，授权期限自2013年7月18日至2018年12月31日。2、《催租函》及邮寄凭证复印件，载明：2018年8月8日，胜驰公司曾通过顺丰速运向富林公司发送过书面函件，要求富林公司收到函件后10日内支付拖欠的四个年度的租金；如果需要续租，应提前协商租赁事宜；如不再租赁，请按时做好腾空、搬离、交还房屋等工作。上述邮件显示由方富林公司工作人员王敏姿于2018年8月9日签收。但富林公司表示被告负责人从未看到这些文件。3、《律师函》复印件1份，载明：江苏少平律师事务所受胜驰公司的委托，于2015年2月2日向富林公司出具律师函，并抄送罗国锋、迅驰公司。该律师函载明：富林公司已支付第一年度的租金，胜驰公司也收到了受托人迅驰公司、罗国锋转交的款项，但是受托人迅驰公司、罗国锋反映富林公司尚未支付第二年度的租金。故胜驰公司告知富林公司：自2015年2月，解除2013年7月18日《授权委托书》中对受托人的授权；2013年11月12日《房屋租赁合同》中出租人的权利由委托人胜驰公司继承享有，富林公司应直接向委托人胜驰公司履行合同义务。如果富林公司在接到律师函后7日内仍未支付第二年度租金，则委托人胜驰公司将依据合同约定采取必要措施维权。富林公司对上述证据质证后表示对真实性均不予认可。胜驰公司、罗国锋、迅驰公司之间存在关联，可能会通过约定损害第三方的利益，而且罗国锋、迅驰公司也未向富林公司披露过所谓的委托关系。从前后关系来看，所谓的委托关系不存在。为了证明自己的主张，富林公司还向法庭提交了华胜公司会议记录及章程复印件、2014年2月18日华胜公司股东决议复印件、2013年5月26日华胜公司股份转让合同书复印件、2014年华胜公司股份转让合同书复印件、胜驰公司水电费缴纳记录截图、胜驰公司员工微信聊天记录照片、华胜公司的工商登记材料、迅驰公司的工商登记材料、录音资料等证据材料。富林公司提交上述证据材料以证明：罗国锋、迅驰公司与华胜公司的关系复杂；2011年5月30日、2014年2月18日左右，罗国锋可能不在常熟；胜驰公司至今在向与罗国锋有关联的案外人支付租金；当时胜驰公司与迅驰公司之间约定的租赁是5年，不是20年等等。总之，罗国锋、迅驰公司、华胜公司相互串通，炮制了2011年5月30日的《厂房租赁合同》等资料，以规避法院执行。胜驰公司质证后表示：对富林公司的证明目的有异议。同时，胜驰公司对富林公司的怀疑进行了解释：股份转让协议有的是2014年2月在常熟签好后由华胜公司的邱立强带回广州的，有的邱立强记不清如何签字的；富林公司曲解了邱立强在尚湖镇政府里的陈述；在2014年2月，华胜公司在与罗国锋协商时，双方就补偿罗国锋事宜还有过其他约定，但因为罗国锋债务较多，为避免协议内容外露，双方就其他协商内容未作书面约定等等。审理中，为了证明自己的主张，富林公司还申请了证人出庭作证。证人徐某陈述：2009年开始，其与罗国锋合作迅驰公司的项目，并引进了华胜公司的项目，设立了胜驰公司。2010年11月，迅驰公司与华胜公司高平签协议时，约定出租面积为3500平方米，租期好像是10年，不是20年。证人黄小波向法庭陈述：2011年至2017年，其是富林公司行政部总经理。当时是其于2013年11月代表富林公司与罗国锋签订房屋租赁合同的。当时罗国锋没有讲过其是代表谁来签署的协议的，也没有出示过材料。2014年8、9月，罗国锋曾打电话约其到凯悦酒店商量事情，告诉其他当时是代表华胜公司与富林公司签租赁协议的。当时罗国锋还拿出律师函给其看了，其表示事情搞大了，因为其当初讲过要找房东签协议的。关于第二年的租金45.5万元本票的事情，因为罗国锋欠富林公司200多万元，其公司要求抵销，但罗国锋表示是帮华胜公司出租的，租金要交给华胜公司。其公司不同意。后来经过商量，罗国锋表示与华胜公司商量一下，用本票过一下账。后来就同意这样操作了。证人谢少波向法庭陈述其与原被告均没有关系，但其是涉案房地产所在地在建厂房的项目负责人。因有些事情需要协调，2019年6月4日，其与华胜公司的邱立强等人在尚湖镇政府进行协商。其在协商中进行了录音，录音中邱立强表示当时胜驰公司与罗国锋之间的租赁期限是5年。审理中，法庭还通知罗国锋到庭接受质询，并与徐旦新、黄小波进行了当庭对质。罗国锋回答了法庭及双方提出的涉案相关问题。其中，罗国锋对2016年12月7日其（迅驰公司）与富林公司签订的补充协议进行了说明。其表示该份补充协议是富林公司起草的，当时在法院调解时，其也没看就签字盖章了。其和黄小波讲过其被解除授权的事情，虽然其没有获得胜驰公司的授权，但因为其结欠富林公司的保证金，所以其就在这份补充协议上私自签字了。在与徐旦新对质中，罗国锋表示2010年11月与华胜公司的高平签订合作意向书时，约定租赁面积为3500平方米，租期为20年。后来其在2011年5月30日与高平签订了正式协议。在与黄小波对质中，罗国锋表示其在与黄小波签租赁合同时，是讲过其双重身份的，也告诉过黄小波厂房已经出租给华胜公司，也有授权委托书的，也向黄小波出示过委托书的。但黄小波表示只认可其，要与其签租赁协议。后来就签协议了。2014年年底其催讨第二年租金时，富林公司说其欠保证金，其表示租金是胜驰公司的，是两回事。2014年11月，在凯悦酒店见面时，其与黄小波聊过这件事。因为黄小波表示无法向公司交代，双方就租金和保证金的事宜没有谈妥。2015年2月，黄小波拿着律师函找其，说人家要租金了。其表示租金和保证金是两回事。黄小波表示如果其不给保证金，他们就不给租金。其是2015年2月3日收到律师函的，过了三四天黄小波说其也收到了律师函。过了几天，黄小波拿着45.5万元的本票找其背书，其背书后又给了黄小波。审理中，法庭还向高平进行了调查。高平向法庭陈述，其2013年已经退休了。当初和徐旦新、罗国锋合作时，其是华胜公司的副总裁，也是胜驰公司第一任法定代表人。当时其是代表华胜公司来谈成立胜驰公司的事宜的。2009年有一份材料好像是股东合作备忘录。因为没有及时后续工作，2010年11月其与徐旦新、罗国锋签订了意向书，由华胜公司向迅驰公司租赁厂房，面积3500平方米，租期20年。后来其就较少见到徐旦新了。2011年5月，其与罗国锋签订了正式的厂房租赁合同。2011年5月的租赁合同约定面积是7000平方米，租赁期限是20年。其负责胜驰公司这个项目到2012年年底。审理中，胜驰公司表示对罗国锋以本票背书方式收取2015年度租金的行为予以追认。故本案中，胜驰公司主张从2016年1月1日起计算的租金。富林公司还表示其已向江苏省高级人民法院申请对(2017)苏0581民初388号一案再审，已获受理。以上事实有《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同》、证人证言、谈话笔录、民事调解书、民事判决书及本案庭审笔录等在卷予以佐证。本案的争议焦点有两个，一是胜驰公司与迅驰公司签订的落款日期为2011年5月30日的《厂房租赁合同》是否真实？二是胜驰公司是否可以依据迅驰公司与富林公司于2013年11月12日签订的《房屋租赁合同》主张权利？关于第一个争议焦点胜驰公司认为2011年5月30日胜驰公司与迅驰公司签订的《厂房租赁合同》是真实的，因此涉案的房地产已经由胜驰公司承租，期限为20年。富林公司则认为该份《厂房租赁合同》是虚假的，与其他资料一起都是炮制出来的，是罗国锋、迅驰公司、华胜公司、胜驰公司一起为了规避执行。富林公司在本案中提交的证据足以推翻该份《厂房租赁合同》的真实性。一审法院认为，已生效的民事判决书具有既判力。根据（2016）苏05民终4956号、（2018）苏05民终1906号民事判决书所确认的事实以及所载明的裁判理由，一审法院对胜驰公司与迅驰公司签订的落款日期为2011年5月30日的《厂房租赁合同》的真实性再次予以确认。富林公司虽提交了证据材料以证明上述《厂房租赁合同》为虚假，并就相关案件申请了再审，但一方面罗国锋、高平等人的陈述等证据材料与富林公司提交的证据材料相互矛盾，胜驰公司对富林公司的怀疑也进行了解释，另一方面富林公司所称的再审程序也尚未终结。故一审法院认为富林公司现有证据材料尚不足以证明其主张。关于第二个争议焦点胜驰公司认为，根据2011年5月30日的《厂房租赁合同》，胜驰公司承租了迅驰公司原有的厂房，面积为7000平方米，租赁期限为20年。后胜驰公司委托罗国锋、迅驰公司将其中一半面积的厂房出租给富林公司，期限自2014年1月1日至2018年12月31日。罗国锋也已向富林公司披露过实际出租人为原告。胜驰公司也向富林公司邮寄了律师函，表示自2015年2月开始解除对罗国锋、迅驰公司的授权。自2016年1月1日开始，富林公司也未缴纳租金。现租赁期限已经届满，但富林公司仍占用相应房屋。故胜驰公司现有权要求富林公司腾空返还房屋，支付拖欠租金、使用费。即使在订立租赁合同时，富林公司不知道胜驰公司与迅驰公司之间存在委托关系，在富林公司不履行支付租金义务时，迅驰公司向胜驰公司披露富林公司后，胜驰公司也有权向富林公司主张上述权利。富林公司则表示：第一，富林公司是与迅驰公司签订租赁合同，当时胜驰公司、迅驰公司、罗国锋并未披露胜驰公司与迅驰公司的租赁关系及委托出租关系。故胜驰公司与迅驰公司的厂房租赁合同即使真实也不能对富林公司产生约束力。第二，迅驰公司将厂房出租给两个承租人，但富林公司已经占有租赁厂房，所以胜驰公司只能向迅驰公司主张合同权利。第三，涉案房地产在2015年被依法拍卖后，基于“买卖不破租赁”原则，富林公司与厂房现所有权人恒辉公司发生租赁合同关系，与胜驰公司无关。第四，2016年，迅驰公司因已经丧失房屋所有权，与富林公司进行清算，终止租赁关系，更说明胜驰公司委托罗国锋、迅驰公司出租房屋是捏造事实。一审法院认为，一审法院已经认定2011年5月30日胜驰公司与迅驰公司签订《厂房租赁合同》的事实，因此胜驰公司取得了迅驰公司原有厂房20年的租赁权。在此20年期间，胜驰公司可以行使其租赁权。按照法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，胜驰公司及案外人罗国锋均表示迅驰公司、罗国锋与富林公司签订租赁合同时已经向富林公司披露了实际出租人为胜驰公司，富林公司对此予以否认。根据现有证据来看，一审法院认为胜驰公司现有证据不足以证明其主张，即在2013年11月时迅驰公司、罗国锋已向富林公司披露胜驰公司为实际出租人。但是，结合罗国锋、黄小波的陈述，一审法院可以认定一个事实，即2014年年底至2015年年初期间，罗国锋在向富林公司代表黄小波催讨第二年度租金时，罗国锋曾向黄小波披露过实际出租人是胜驰公司及罗国锋、迅驰公司当初系代表胜驰公司与富林公司签订租赁合同。当时黄小波也曾见到过胜驰公司的2015年2月的律师函。根据该事实及律师函的内容，一审法院也可以认定黄小波应当知道胜驰公司自2015年2月解除对罗国锋、迅驰公司授权的事实。而律师函的内容也载明了罗国锋、迅驰公司已将富林公司未支付租金的事宜披露给了胜驰公司。富林公司又未提交证据证明其如果知道委托人胜驰公司的存在就不会与迅驰公司、罗国锋签订租赁合同。故胜驰公司可以根据2013年11月12日富林公司与迅驰公司签订的《房屋租赁合同》向富林公司主张权利。富林公司认为其与罗国锋、迅驰公司于2016年就租赁事宜进行了结算，但根据一审法院认定的事实，富林公司应是在明知罗国锋、迅驰公司被解除授权的情形下与迅驰公司签订《补充协议》进行结算，故而所谓的结算不能对胜驰公司产生约束力。综上，一审法院认为，富林公司承租厂房未支付拖欠的租金，期限届满后也未及时交还房屋，已构成违约。为此，胜驰公司要求富林公司腾空房屋、搬离、交还房屋符合法律规定，一审法院应予支持；胜驰公司要求富林公司按照约定的租金标准支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金145.5万元的主张符合法律规定，一审法院予以支持。2013年11月12日的《房屋租赁合同》约定了富林公司未按期支付租金的逾期违约金计算方式。故胜驰公司要求富林公司按照约定自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍支付上述145.5万元租金的违约金至实际履行之日的主张亦符合法律规定，一审法院亦予以支持。2013年11月12日的《房屋租赁合同》又约定了租赁期满后，如果富林公司在未与迅驰公司签订新的租赁合同的情况下继续占用原出租房的，应向迅驰公司按合同租金价格标准的三倍支付使用费。故胜驰公司现要求富林公司按照约定的租金标准的三倍即每日4109.60元支付2019年1月1日起至实际腾空搬离之日的占有使用费的主张亦符合法律规定，一审法院也亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、常熟市富林商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空、搬离其占有的位于常熟市的部分商业用房（面积为3500平方米），并交还给常熟市胜驰汽车服务有限公司。二、常熟市富林商贸有限公司于本判决生效之日十日内起给付常熟市胜驰汽车服务有限公司租金145.5万元及违约金（以145.5万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算，自2019年1月1日起至实际给付之日止）。三、常熟市富林商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付常熟市胜驰汽车服务有限公司上述房屋的占有使用费（自2019年1月1日起至实际腾空搬离之日止，按照每日4109.6元计算）。上述款项如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17895元，财产保全费5000元，合计诉讼费22895元，由常熟市富林商贸有限公司负担（常熟市胜驰汽车服务有限公司预交的诉讼费22895元由一审法院予以退还，常熟市富林商贸有限公司负担的诉讼费由常熟市富林商贸有限公司在本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳）。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，富林公司提供了关于财务会计报告法律要求和法律作用的说明，以证明2011年厂房租赁合同真实性存疑；提供了黄小波的情况说明，黄小波是当时租赁的当事人，黄小波代表富林公司与迅驰公司签订租赁合同时了解到胜驰公司租用的厂房面积为3500平方米，证明厂房租赁合同是事后签署的，厂房租赁合同真实性存疑，胜驰公司的租赁面积并非3500平方米；提供了合作意向书，与厂房租赁合同内容不一致，证明厂房租赁合同真实性存疑，意向租赁书反向证明厂房租赁合同约定的价格不符合商业利益规则，其真实性不应被认可。胜驰公司质证认为上述证据均非新证据，对于富林公司提供的第一份说明，真实性无法核实，且该说明仅是高金祥个人出具，仅仅是个人观点，没有所在单位盖章，也没有两名会计师签名，形式上来看不是有效证据，且该证据与本案无关，即便迅驰公司的工商年检财务报告不实，也应由财务部门或税务部门进行处理；对于黄小波的说明，黄小波与富林公司存在利害关系，其出具的情况说明可信度和证明效力相对较低，一审中黄小波已作为证人出庭作证，与相关人员进行了对质，故应以一审中调查为准，且该说明仅是黄小波个人想法或感受，与本案审理结果无直接关系；对于合作意向书，该证据是一审中我方提供的证据，是用来还原胜驰公司与迅驰公司签订厂房租赁合同的演变过程，合作意向书中有关车位、期限的内容与租赁合同一致，仅是面积上存在差异，该证据仅是合作意向书，发生在2010年11月，签订正式租赁协议是2011年5月，两者存在部分不一致也是正常的，应以双方签订的正式厂房租赁合同为准。二审中，富林公司申请中止审理本案并提供了其与恒辉公司委托南京东南司法鉴定中心就2011年5月30日厂房租赁合同上“罗国锋”签字的形成时间出具的司法鉴定意见书。本院认为，涉案争议的土地、厂房原产权人是迅驰公司，但迅驰公司对外负债，其所有的涉案厂房、土地被司法拍卖，司法拍卖公告中注明“有租赁，适用买卖不破租赁规则，标的物租赁给胜驰公司，租期20年，至2031年9月30日止，租赁合同签订于抵押登记之前”，案外人黄剑辉通过司法拍卖取得了涉案争议的土地、厂房产权，但由于司法拍卖已明确注明租赁情况，故黄剑辉取得的土地、厂房上存在长期租赁负担，租赁权人系胜驰公司，租赁期限至2031年9月30日止。胜驰公司在其租赁合同关系未被解除前有权对涉案的土地、厂房行使使用权。富林公司上诉认为2011年5月30日的厂房租赁合同系事后伪造的，但如前所述，该租赁合同已在司法拍卖中被确认，即便该厂房租赁合同效力存在瑕疵，亦应在司法拍卖的相关程序中由相应的利害关系人通过相应的救济进行处理，而非在本案中对于该合同效力进行处理，故本院对富林公司二审提供的证据均不予理涉，对富林公司提出的中止审理的申请不予采信。富林公司上诉认为2014年2月18日的四方协议系伪造并申请调查令以调取广州华胜企业管理服务有限公司相关财务年报，本院对此认为四方协议仅涉及到2011年5月30日厂房租赁合同的租金支付问题，但如前所述，胜驰公司在其租赁合同关系未被解除前有权对涉案的土地、厂房行使使用权，现涉案厂房、土地的产权人恒辉公司在（2015）熟尚民初字第0535号案件中明确系基于物权要求返还房屋，并未要求解除租赁合同关系，而在（2017）苏0581民初388号案件中恒辉公司亦未要求解除与胜驰公司之间的租赁合同关系，在此前提下四方协议的效力认定是否会因再审程序而被改变不影响胜驰公司的租赁权，胜驰公司仍有权基于其租赁权对涉案的厂房、土地行使相应权利，据此本院对富林公司该上诉主张不予采信。如前所述，胜驰公司在租赁期内对涉案厂房、土地享有租赁权，迅驰公司与富林公司于2013年11月签订的房屋租赁合同所涉的厂房、土地以及租赁期限均在胜驰公司租赁权限范围内。胜驰公司认为该租赁合同系其委托迅驰公司、罗国锋代为签订，并提供了2013年7月18日的授权委托书，现有证据虽不足以证明罗国锋、迅驰公司在2013年11月签订房屋租赁合同时即向富林公司披露委托情形，但根据罗国锋以及富林公司工作人员黄小波的证言，可以确定2014年年底至2015年年初期间罗国锋向富林公司披露了委托租赁的情形，且黄小波还见到了胜驰公司2015年2月发出的律师函，据此可以认定富林公司知道胜驰公司自2015年2月解除对罗国锋、迅驰公司的授权以及罗国锋、迅驰公司将富林公司未支付租金的事宜披露给了胜驰公司。在富林公司未提供证据证明其如知道委托人系胜驰公司即不会与迅驰公司、罗国锋签订租赁合同且富林公司已实际使用涉案房屋至今的情况下，胜驰公司作为委托人有权直接向富林公司主张权利。富林公司在明知胜驰公司已解除对罗国锋、迅驰公司授权的情况下与迅驰公司签订补充协议对胜驰公司不具有约束力。综上所述，富林公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17895元，由上诉人常熟市富林商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年六月二十二日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。