广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2674号原告（反诉被告）：广州常泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道中路38号加悦大厦1601房。法定代表人:麦瑞杰，职务总经理。委托代理人:王雪萍，该公司职员。被告（反诉原告）：谭新良，男，1969年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州常泰物业管理有限公司诉被告谭新良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州常泰物业管理有限公司的委托代理人王雪萍、被告谭新良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州常泰物业管理有限公司诉称并反诉辩称，被告是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋2001房的业主，原、被告于2014年8月11日签署了《小区物业服务协议》，原告为被告提供物业服务。被告于2014年8月11日办理了房屋收楼手续。根据《小区物业服务协议》，普通住宅的物业管理费为1.95元/平方米/月，车位的物业管理费为87元/月/个，业主应在每月10日前缴纳住宅及车位的物业管理费，另，原告有权向业主收取代缴的公摊水电费，逾期不交，原告有权要求被告补交相关费用并自逾期之日起每天按欠缴费用的1‰缴纳违约金。被告自2016年8月1日起未缴纳住宅及车位的物业管理费，经催收无果，故起诉要求：1、判令被告向原告支付自2016年9月1日至2016年12月31日的物业管理费1156.52元，按每月人民币290.59元为基数，按照每天1‰支付违约金至付清物业管理费之日止；2、判令被告向原告支付2016年8月1日至2016年12月31日的车位物业费348元，按每月87元为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至付清停车位物业服务费之日止；3、判令被告向原告支付自2014年8月1日至2016年11月30日的代收水费325.24元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清水费之日止；4、判令被告向原告支付自2014年8月1日至2016年11月30日的代收专变电费公摊54.75元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清公摊电费之日止；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。同意退回水电周转金600元，被告的其他反诉请求均已过诉讼时效，不同意支付，且一次性收取的物业费是直接向小洲建房办支付的，垃圾清运为有偿服务，装修服务费也是经过与小洲建房办商量后增加的费用。被告谭新良答辩并反诉称，同意支付原告主张的物业服务费、停车位物业服务费和水电费，未支付是因为原告不同意按照业委会的通知抵扣水电周转金、装修服务费等，且不能明确抵扣金额，据计算，可予抵扣的金额高于应缴的物业管理费金额，故不同意支付违约金。原告收楼时违规收取了水电费周转金600元，并一次性收取两年的住宅物业管理费和车位管理费。收楼后，原告又违规收取垃圾清运费1200元、并从装修押金中扣除了480元装修服务费。另外，根据《广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十二条的规定，装修保证金不得超过2000元，且应当自检查合格之日起5各工作日内全额退还给业主，原告不仅违规收取5000元装修押金，且在装修完成后无理由拖欠退款长达半年之久。原告管理期间，小区管理混乱，强制收取各种费用，公摊水电费居高不下，经常不及时清理垃圾，也未按时维护保养公共设施设备，对业主提出的质疑也未答复和说明。本人从未收到原告任何方式的催交通知。现要求原告退回违规收取的费用，并根据对等原则支付滞纳金，故反诉请求判令：1、原告向被告归还2014年8月11日违规收取的水电费周转金600元，及其产生的收益（600元*1939天*1‰）=1163.4元（按约定的每天千分之一违约金计利，暂计至2019年9月30日），小计1763.4元；2、原告向被告归还2014年9月10日违规收取的垃圾清运费1200元，及其产生的收益（1200元*1820天*1‰）=2184元（按约定的每天千分之一违约金计利，暂计至2019年9月30日），小计3384元；3、原告向被告归还2014年12月6日违规收取的装修服务费480元，及其产生的收益（480元*1734天*1‰）=832.3元（按约定的每天千分之一违约金计利，暂计至2019年9月30日），小计1312.3元；4、原告向被告归还2014年8月11日违规提前收取两年物管费9099元所产生的收益3439.08元（按约定的每天千分之一违约金计利，暂计至2016年9月11日）；5、原告向被告归还2014年8月11日违规多收装修押金（5000-2000=3000）元所产生的收益（3000元*115天*1‰）=345元（按约定的每天千分之一违约金计利，暂计至2014年12月6日）；6、原告承担本案诉讼费用。经审理查明，被告是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋2001房、001号车位的使用人，2001房的建筑面积148.27平方米。被告于2014年8月11日收楼使用至今。该房屋位于海洲花园小区内。2014年6月24日，中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为广州市海珠区南洲路119号海洲花园提供物业管理服务，收费标准为：高层住宅1.95元/月·平方米；停车位87元/月/个；合同委托服务期限2年，从2014年8月1日起至2016年7月31日止；等。2014年8月11日，被告（甲方、业主）与广州常泰物业管理有限公司南海舰队小洲经济适用房物业服务中心（乙方）签订《小区物业服务协议》，约定甲方购买位于一期A1栋2001室住宅，建筑面积148.27平方米，车位号001；乙方为甲方提供物业管理服务，物业服务费用为普通住宅1.95元/平方米·月，停车位的物业服务费87元/月·个；业主于每月10日前交清本月的物业服务费及车位管理费。乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任；甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；等。被告提交了2014年9月和2014年12月的两张《收据》，分别载明“收到A1-2001谭新良垃圾清运费1200元”和“收到A1-2001装修服务费480元”。原告对两张收据的三性予以确认，但主张收取相关费用时已明确表示过不会退回。案件审理过程中，被告表示，除一次性支付的两年物业管理费外，未再支付过物业管理费；被告曾于2016年底至2017年初原告退场时向原告口头主张退回垃圾清运费和装修服务费；因原告起诉主张物业管理费故向原告主张诉讼请求中的各项收益。本院认为，中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室与原告签订《物业服务合同》、被告与原告签订《小区物业服务协议》合法有效，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。被告是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋2001房、001号车位的使用人，理应按时交纳管理费。被告同意支付2016年9月1日起至2016年12月31日止的住宅物业管理费1156.52元、2016年8月1日起至2016年12月31日止的车位物业管理费348元、2014年8月1日起至2016年11月30日止的代收水费325.24元以及2014年8月1日起至2016年11月30日止的代收专变电费公摊54.57元，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。至于违约金，鉴于原告在提供物业管理服务过程中确有瑕疵及不足，与被告存在一定矛盾，原告作为提供物业管理服务一方，没有妥当、及时与被告协调解决问题，对被告的生活造成一定的影响，原告对此存在一定程度的责任，因此原告主张违约金没有合理依据，本院对原告关于各项费用违约金的诉讼请求不予支持。对于被告的反诉请求。原告同意退回水电周转金600元，本院对被告的该项反诉请求予以支持。被告已提交收据证明其缴纳了装修服务费480元、垃圾清运费1200元，原告未能举证证明收取上述两笔费用的依据，双方也未约定款项退回时间，本院对原告的答辩意见不予采纳，原告应退回装修服务费480元、垃圾清运费1200元给被告。被告主张装修服务费、垃圾清运费、水电周转金、预交物业费和装修押金的收益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭新良在本判决生效之日起十日内，向原告广州常泰物业管理有限公司支付2016年9月1日起至2016年12月31日止的住宅物业管理费1156.52元、2016年8月1日起至2016年12月31日止的车位物业管理费348元、2014年8月1日起至2016年11月30日止的代收水费325.24元以及2014年8月1日起至2016年11月30日止的代收专变电费公摊54.57元（共计1884.33）。二、原告广州常泰物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内，向被告谭新良退回水电周转金600元、装修服务费480元、垃圾清运费1200元（共计2280元）。三、驳回原告广州常泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告谭新良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元、反诉受理费28元，由原告广州常泰物业管理有限公司负担本诉受理费26元、反诉受理费6元，由被告谭新良负担本诉受理费24元，反诉受理费22元。上述本诉受理费已经由原告预交、反诉受理费由被告预交，双方均同意由对方在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给己方。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年六月二十四日书记员  钟 露陈韵怡