上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1158号原告：上海市南汇县五交化总公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：万春辉，总经理。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。被告：上海港翔企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐正福，董事长。委托诉讼代理人：郭斌，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海市南汇县五交化总公司(以下简称五交化公司)与被告上海港翔企业管理有限公司(以下简称港翔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2020年4月10日公开开庭审理。原告五交化公司的委托诉讼代理人孙安，被告港翔公司的委托诉讼代理人李青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五交化公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告港翔公司向原告五交化公司支付2019年4月1日至2020年3月31日期间拖欠租金人民币183万元(以下币种相同)；2.判令被告港翔公司按照年利率24%标准向原告五交化公司支付逾期付款违约金(以33万元为本金，从2019年4月2日至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年7月2日起至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年10月2日起至实际支付之日；以50万元为本金，从2020年1月2日起至实际支付之日)。事实和理由：原告五交化公司将上海市浦东新区康沈路XXX号一层、二层房屋(以下统称系争房屋)的租赁权委托上海青莲阁拍卖有限责任公司公开拍卖，被告在竞拍中获得系争房屋的租赁权。2011年11月8日，双方签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定将系争房屋出租给被告，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，后双方签署补充协议，将租赁期限延长至2026年12月31日双方在租赁合同中约定了租金的标准、支付期限及违约金等。租赁合同签订后，双方一直能严格按照合同约定履行各自的义务，直至2019年1月，被告仅支付了17万元的房租，2019年12月25日支付50万元，再未支付过房租，原告于2019年5月发函催讨，但并未得到被告的回应。原告认为，双方的租赁合同合法有效，双方均应遵守，被告不履行支付义务，损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告港翔公司辩称，双方建立租赁关系及支付租金情况均属实。2016年法院在系争房屋外张贴了拍卖清场公告，被告得知租赁的物业是被法院采取执行措施的，被告才知道是基于原告欠债被法院强制执行房屋。公告张贴后，有执行法官来承租地进行过谈话，被告方提出过执行异议申请，但被驳回。被告将房屋转租给次承租人是用于经营KTV，次承租人的生意由此受到影响，今年又因为疫情，由于次承租人付租不正常，致使被告港翔公司付租也存在异常。被告认为，上述情况属于情势变更，应改变租金标准；违约金约定过高，也应依法调整。就原告诉讼请求主张的租金金额和违约金计算标准构成本身没有异议，但应予以调整。经审理查明，上海市浦东新区周浦镇新马路XXX号XXX-XXX幢房屋权利登记至原告五交化公司名下，后上海市浦东新区周浦镇新马路XXX号门牌号变更为上海市浦东新区康沈路XXX-XXX号(双)。以原告五交化公司作为出租方(甲方)与上海港翔投资管理有限公司作为承租方(乙方)订立租赁合同，约定甲方出租给乙方上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX号一层和二层，房屋底层建筑面积为1,529平方米，二层建筑面积约1,217平方米(包括现在的仓库房约284平方米)，总计建筑面积约2,746平方米(以现状为准)，房屋用途为商场，结构为混合；双方约定，甲方于2011年11月8日前向乙方交付房屋，房屋租赁期自2012年元月1日起至2021年12月31日止，租赁期限为拾年(2011年11月8日至2011年12月31日为装修免租期)；双方约定前五年每年租金为184万元，后五年(2017年1月1日至2021年12月31日)年租金为200万元，乙方支付租金按季支付，先付后用；其中第八年即：第二期2019年4月1日前支付50万元，2019年7月1日前支付50万元，2019年10月1日前支付50万元；第九年即：2020年1月1日前支付50万元，……；租赁期间，乙方如需将房屋转租，需提前十五天征得甲方的书面同意后可将房屋转租他人；……乙方未按期交纳租金及应由乙方承担的各种费用，除承担本合同其他条文约定的责任外，每延迟一天应支付甲方应付金额千分之五的滞纳金，并向乙方追偿违约金5万元；……。2013年，上海港翔投资管理有限公司名称变更为上海港翔企业管理有限公司。2014年9月18日，原、被告订立《补充协议书》，表示就租赁合同，乙方向甲方提出延长租赁期的请求，甲方本着兼顾乙方利益原则，同意乙方请求，共同约定甲方同意将租赁期限延长至2026年12月31日止，另外双方对2022年1月1日至2026年12月31日期间的租金作出明确约定。被告承租系争房屋后，将房屋整体转租给案外人，次承租方租赁系争房屋用于经营量贩KTV。双方确认2019年1月1日前的租金如约足额履行。2019年1月，被告支付租金17万元，2019年12月底支付租金50万元。另查，系争房屋设有抵押权一个，抵押权人为中国农业银行上海市康桥开发区支行，债权金额为1,400万元，期限从1999年12月6日至2002年12月5日。2013年10月23日，上海市浦东新区人民法院司法查封包含系争房屋在内的上海市周浦镇新马路XXX号，该司法查封预计结束日期为2021年10月22日，在该司法查封后还存在数个法院轮候查封。双方确认，2016年法院在系争房屋门口张贴执行清退公告。原告表示，执行进入到什么程度并不清楚，也未有相关人员进行过评估，目前房屋使用未受影响。被告表示，房屋存在可能要被拍卖的不确定性，门口张贴公告，对经营造成影响。再查，上海市南汇县五交化总公司的企业类型为全民所有制。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》及补充协议书、公司更名通知函、上海增值税普通发票、证明及上海市不动产登记簿等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守。2019年1月1日开始，被告仅于2019年1月、12月分别支付17万元及50万元的租金，抵扣2019年1-3月期间的租金后，原告要求被告支付2019年4月1日至2020年3月31日期间未付租金183万元。被告提出系争房屋被法院司法查封，法院在系争房屋门口张贴公告，影响次承租人的正常经营，对此本院认为，双方于2011年建立租赁关系，系争房屋于2013年被法院司法查封，2016年系争房屋门口张贴法院的执行清退公告，但至今被告或次承租人均没有因为相关法院执行问题而退出系争房屋，同时被告在2016年法院张贴相关公告时已经明确知晓房屋的情况，如果房屋的使用受到影响应从当时就已发生，但并没有证据证明被告为此与原告进行过交涉，也没有证据证明经营受到的影响，而被告仍能够正常支付租金来看，被告所陈述的理由并未对使用房屋产生实质的影响，同时至庭审时双方就合同继续履行为一致意见，因而被告以此作为减免租金的理由，本院不予采纳。另外，被告还提出2020年因新冠肺炎疫情影响，房屋转租用于KTV经营，由于相关部门的管控，该经营业态至今未能正常开业经营，由此要求免除租金。就疫情期间的租金，本院在案件审理期间组织双方进行了调解，被告港翔公司表示受疫情影响，次承租人经营的KTV至今没有开业，租金应予以免除，原告五交化公司表示，被告先将疫情前的租金付清，再协商疫情期间的租金问题，之前的租金不付清，没有调解可能，要求法院判决；被告表示就原告主张期间的租金以120万元了结，原告对该方案不能接受。本院认为，双方均确认，系争房屋由被告转租案外公司用以经营KTV，该经营模式确实受疫情影响致使系争房屋客观无法正常使用，对承租人营收产生重大减损，由此本院依据上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间并结合相关政策规定，对该时间至2020年3月31日期间的租金，予以免除。另外，原告要求被告港翔公司按照年利率24%标准向原告五交化公司支付逾期付款违约金，被告港翔公司提出违约金标准过高的抗辩，原告已在原约定的日千分之五滞纳金的基础上自动调整按照年利率24%标准主张，该约定为违约金的范畴，本院认为，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定按照日万分之五标准予以支持，另外对2020年1月1日前所要支付的至2020年3月31日的逾期支付租金的违约金，本院将根据调整后的租金为本金予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海港翔企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市南汇县五交化总公司支付2019年4月1日至2020年3月31日未付租金1,456,027.40元；二、被告上海港翔企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照日万分之五标准向原告上海市南汇县五交化总公司支付逾期付款违约金(以33万元为本金，从2019年4月2日至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年7月2日起至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年10月2日起至实际支付之日；以126,027.40元为本金，从2020年1月2日起至实际支付之日)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,532元，减半收取计11,266元，由原告上海市南汇县五交化总公司负担1,683元，被告上海港翔企业管理有限公司负担9,583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年六月二十九日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。