北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初1331号原告：何超，男，1977年10月19日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李宝剑，北京市昌久律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑华，北京市昌久律师事务所律师。被告：丁友忠，男，1965年8月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所律师。原告何超与被告丁友忠买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）京0111民初5348号民事判决，原告何超不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院做出（2017）京02民终2104号民事裁定：撤销本院（2016）京0111民初5348号民事判决，发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及各自委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审中，原告提出诉讼请求：1、判令被告依照2014年4月16日的约定交付2010年10月17日协议中确定的合作范围的南边七间办公用房及库房交给原告继续使用；2、判令被告因违约支付原告的租房费用，办公用房30000元Ⅹ2年=60000元，库房30000元每月Ⅹ15月=450000元；3、货物损失384000元；4、叉车及货车的租赁损失36000元每月Ⅹ15月=540000元；5、被告承担诉讼费用。案件重审后，原告变更诉讼请求：1、判令被告支付何超自建北边7间房和2间厕所成本价值20.8万元；2、判令被告支付原场地上留存的中型厢式货车价值19.9万元；3、判令被告支付原场地上留存的两辆叉车的价值分别为6.65万元一辆，共计13.3万元；4、判令被告支付原场地上的SBS存货成本价值38.4万元；5、判令被告支付何超撤离场地后因租赁其他办公室用于办公室支出费用9万元；6、判令被告支付何超撤离场地后因租赁存放货物和延续物流业务的场地支出108万元；7、判令被告支付合同约定的涉案场地上建筑物如因政府征收征用等拆迁，全部拆迁补偿款的50%部分归何超所有。8、判令被告承担本案诉讼费。以上1—6项请求给付金额合计不超过143.4万元。事实与理由：2010年4月16日、2010年7月6日、2010年7月17日原被告分别签订了三份协议，基本内容就是原告租用被告的租赁地盖办公用房及库房。2014年中下旬开始，被告多次无端干扰原告正常办公，原告被迫无奈于2014年4月16日与被告签订一份《协议书》，约定原告把共建的七间办公用房及库房作价55万元给被告，同时约定：被告必须在2014年6月30日前一次性付清款项，如果2014年6月30日前没有付清款项，则原告自2014年6月30日起至原合同终止时止，免费使用库房及办公用房，而原合同约定的终止日期为2031年12月31日。2014年4月16日的协议签订后被告只是支付了一小部分款项，剩余款项没有再支付，且无理要求原告腾退房屋，完全不按照双方的约定履行义务。2014年12月3日，被告无端挑衅，进而把原告办公用房、仓库及大院的大门上锁，扣押两台叉车、一辆大货车、一台传送带及大量货物。仓库的货物由于被告的扣押已经过期，无法再用。叉车大货车和传送带的扣押，致使原告已经签订的租赁合同无法交付。被告使原告已无法继续办公，不得不在外租房办公。故诉至本院，请求判如所请。案件发回重审后，涉案房屋已经不存在，原告关于继续使用涉案房屋的诉讼请求无法实现。此外，因被告违约行为使原告的损失相比2016年已经扩大。为此，原告变更诉讼请求。被告丁友忠答辩称：不同意原告的各项诉讼请求。原告的诉讼请求中有三个不明确，办公用房，租金计算的4年的起止时间不明确，库房的起止时间不明确，办公用房是哪些，多少时间不明确。本案涉及的库房和办公用房在2017年8月因为政府拆委、政府整治已经拆除，在开庭以后，法庭到现场已经确认，养殖场用地已经变成了果树地，本案的标的物在2017年8月已经消失，现在原告对并不存在的库房以及办公用房主张租金，没有实际意义。本案案由为买卖合同纠纷，审查的是2014年4月16日的协议书，协议书涉及的标的物也是本案涉及的标的物办公用房和库房，在协议签订以后，已经由被告全部收回，归我们所有。按照该协议第二段内容的约定，如果被告未付清款项，也不会导致协议解除，何超可以依据协议第二段提出丁友忠交原告使用的请求，协议并没有约定被告应该向原告支付租金。原告主张租金的依据是什么？房屋租金是因为房屋租赁关系产生的，原告本人并不拥有争议房屋的所有权，无权主张租金，原告也并没有实际取得库房和办公用房的使用权，因为在2014年4月16日的协议书签订以后，被告已经收回了房屋，原告想继续使用，但直到库房和办公用房被拆除时也没有实现。因此，原告对并没有实际取得使用权的房屋无权主张租金。原告诉求中房屋租赁合同关系，与本案不是同一法律关系，应该在本案审结之后另行主张。原告诉讼请求中提到的货物、货车、叉车，在2014年4月16日协议书中并没有涉及，不是买卖的标的物。原告的主张，属于侵权责任纠纷，与本案不是同一法律关系，也应当在本案审结之后另行起诉。另外，因为货物、叉车、货车占用了被告的场地，应当向被告支付相应的占地费用。关于货车叉车的问题，原被告双方在房山分局，作过调解，签订过治安调解协议书，双方同意通过法院另行诉讼解决，不属于本案审理范围。综上，请求法院驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月30日，丁友忠与房山区青龙湖镇沙窝村农工商经济联合社达成《土地租赁合同》，约定丁友忠租赁村集体所有的杨家洼地土地48.8亩（含工业用地、养殖用地），租赁期限为20年。2010年4月19日，丁友忠（甲方）与何超（乙方）签订《养殖小区仓储库房合作协议》。双方约定，由甲方提供沙窝村南养殖小区建设用土地10亩，办公用房7间，作为养殖小区仓储库房用地及附属办公设施。办公用房产权归甲方，使用权归乙方；由甲方按乙方要求负责仓储设施及办公用房的施工建设及后期维护维修；甲乙双方各出资800000元作为建设及使用资金；仓储及办公设施建成后由乙方负责管理及使用，使用期20年，使用面积为6000平米。水电由甲方提供，费用由乙方自理；仓储及办公设施的建设期为2010年4月18日至6月1日，2010年12月31日前为试用期，期间如遇国家建设或规划所发生的损失，由甲方负责赔偿乙方成本，超出成本部分甲乙双方各享有50%权益；仓储及办公设施使用期自2011年1月1日至2031年12月31日止。使用期间如遇国家建设或规划，甲乙双方各享有50%的产权及效益；仓储及办公设施使用期间，乙方每年向甲方支付60000元，作为利润分成，使用期间乙方有权将仓储及办公设施转租转让，不影响合同的法律效力等。2010年7月6日，丁友忠（甲方）与何超（乙方）签订《仓库建设补充协议》，约定：“甲方于2010年7月15日前，将仓库地面建设完毕，交付乙方使用；甲方于2010年7月25日前，将仓库门窗安装完毕，将库房交付乙方使用，并保证乙方能够顺利存储货物等。”2010年10月17日，丁友忠（甲方）与何超（乙方）签订《库房合作补充合同》，约定：库房长度为142米，宽度为40米，建筑面积为5680平方米；库房地面以上含水泥地面，共需投资180万，甲乙双方各出资90万元。如遇国家征用土地，一切赔偿甲乙双方各占50%；乙方在库房的北侧修建了临时用房7间，如遇国家征用，赔偿金甲乙双方各得50%；甲方无偿为乙方提供场地，在西墙地泵西侧建办公室七间，办公用房南侧建厕所。如遇国家占地，甲乙双方按50%平均分配产权等。2014年4月16日，何超（甲方）与丁友忠（乙方）签订《协议书》，双方约定：“何超和丁友忠在沙窝村共建库房一栋七间办公室，经双方协商，何超作价五十五万元整550000元，卖给丁友忠，于2014年6月30日前一次性付清，钱款付清后十日内何超将所有物品清空，库房及办公室用房交付丁友忠，以前合同终止。2014年6月30日前，丁友忠款未付清，库房及办公用房，自2014年6月30日起，免费交由何超使用至原合同终止日期。”此后，丁友忠陆续向何超付款计520000元（含租金冲抵）。何超称其中丁友忠于2014年6月30日所付430000元系偿还2010年7月6日借款及利息，丁友忠否认与何超存在借款关系。此外，丁友忠称何超欠案外人李洪月3万元，其经何超同意直接向李洪月付款3万元，并以证人证言方式加以证明。何超否认与李洪月存在债务关系。2014年7月19日，何超委托何涛与丁友忠对案涉办公室7间（南房）进行了交接。2014年12月3日，何超与丁友忠、李洪月等人在案涉场院内发生纠纷，何超受轻微伤。后经公安机关调解，丁友忠、李洪月赔偿何超医药费、精神损失费等共计45000元，何超同意不再追究二人殴打自己的任何法律责任。2015年3月25日，丁友忠与何超再次发生纠纷并报警。同日，双方达成调解协议：“何超停放在青龙湖镇沙窝村北京中瑞兴隆仓储有限公司院内库房中的中型货车（牌照为×××），因与公司法人代表丁友忠存在经济纠纷，何超提出验车要求，丁友忠不同意，并愿意承担未验车所造成的损失。双方同意等候法院判决。”另查一，2014年12月8日，何超提起排除妨害之诉，要求丁友忠立即解除对何超用房的封锁，恢复水、电供应，赔偿经营损失15万元，并将房屋损坏门窗部分修好。一审法院审理后认为，何超与丁友忠间系对物的权属存在纠纷，何超以排除妨害纠纷起诉，应予驳回。故裁定驳回何超的起诉。何超不服提出上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。另查二，双方产生纠纷后，何超有货车（车牌号：×××）1辆、叉车2台、传送带、SBS改性剂以及部分办公用品等在案涉场院内未能取走。诉讼中，经本院现场勘查，案涉场院内原有建筑物大部分已由丁友忠自行拆除，何超事先并不知情。现场仅留有货车（车牌号：×××）1辆。上述事实，有《土地租赁合同》、《养殖小区仓储库房合作协议》、《仓库建设补充协议》、《库房合作补充合同》、《协议书》、治安调解协议书、询问笔录、视频光盘、（2016）京02民终960号民事裁定书、当事人陈述等在案佐证。本院认为，案涉《协议书》出自双方当事人的真实意思表示，且未发现违反禁止性规定的情形，故该《协议书》有效。本案有以下争议焦点：第一，关于本案的审理范围。何超以买卖合同纠纷为由向丁友忠主张权利，其依据的基础合同主要是双方于2014年4月16日签订的有关库房及7间办公室有偿转让的《协议书》，故本案应当围绕该《协议书》的履行情况以及违约责任的承担等进行审理。何超的诉讼请求中第1、2、3、4项、第7项均不属于本案审理范围，不予处理。第二，《协议书》中涉及的7间办公室问题。根据案涉合同内容并结合双方陈述能够确定，在合作过程中，案涉场院内西侧库房一栋、办公用房14间为双方共同建设。案涉场院内北侧7间临时用房及厕所系何超单独建设。按照《协议书》中相关文意解释，丁友忠受让的7间办公室应为案涉场院内西侧的部分办公室。第三，《协议书》的履行情况。根据查明的事实，丁友忠陆续向何超付款52万元。对于丁友忠向李洪月支付的3万元能否认定为履行《协议书》的价款，双方存在争议。本院认为，一是没有直接证据证明何超与案外人李洪月之间存在债权债务关系，何超亦否认对李洪月负有债务；二是仅凭证人证言不足以认定何超与李洪月之间具有债权债务关系且何超同意由丁友忠代其还债的事实。故丁友忠向李洪月所付3万元不能认定为履行《协议书》的价款。据此，丁友忠未按约履行全部付款义务，属于违约行为，应当承担违约责任。第四，违约责任范围。《协议书》中规定，“2014年6月30日前，丁友忠款未付清，库房及办公用房，自2014年6月30日起，免费交由何超使用至原合同终止日期。”何超也是据此向丁友忠主张有关办公用房及库房的租赁支出损失。本院认为一，丁友忠未付清转让价款，本应依约将库房及办公用房交付何超无偿使用，但其非但不履行该项合同义务，导致何超只能在外租赁经营，且非正当阻止何超搬运己方财产，拆除建筑物不向何超事先告知，并擅自处分何超所有或由其管理的财产，对此，丁友忠应当承担民事责任；二，丁友忠的行为虽已构成违约，但其未支付价款为3万元，相对于全部付款义务而言，并不构成根本性违约。如基于丁友忠的轻微违约而给予何超对库房及办公用房的长期、无偿使用权，将导致双方利益严重失衡，故应予合理调整。对于何超主张的有关库房租赁部分的损失，本院根据违约方的违约程度、违约期限以及租赁交易价格等因素酌情确定。另因双方于2014年7月19日对案涉办公室7间（南房）进行了交接，故何超主张有关办公用房的租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁友忠于本判决生效之日起十日内赔偿原告何超损失费58860元；二、驳回原告何超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15330元，由原告何超负担14563元（预交8853元，余款5710元于本判决生效后七日内交纳），由被告丁友忠负担767元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  沈 光人民陪审员  赵大栓人民陪审员  陈晓平二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘 倩