云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0702民初14号原告（反诉被告）：张晓旭，女，汉族，1991年6月4日生，住四川市沿滩区。诉讼委托代理人：刘文芳、和洁琼，云南李寿刚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：丽江益田商业管理有限公司。法定代表人：杨玉婷，系该公司执行董事兼总经理。住所：丽江市古城区。诉讼委托代理人：卓文范、郭元媛，系被告公司员工，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告，以下简称原告）张晓旭诉被告（反诉原告，以下简称被告）丽江益田商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷本诉及反诉二案，2020年3月4日本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2020年4月16日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提交如下诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年5月31日签订的《（2019）丽江益田租赁第036号房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告经济损失783367.45元；3.本案诉讼费由被告负担。并提出如下事实与理由：原、被告双方于2019年5月31日签订了《（2019）丽江益田租赁第036号房屋租赁合同》，由原告承租被告位于丽江市古城区房屋用于经营希希家餐厅，租赁期限为三年（自2019年6月1日至2022年5月31日止）。自2019年6月起，原告承租的房屋存在漏雨情况，严重影响原告经营，原告多次要求被告按照合同约定履行维修义务，但被告一直拖延，一直未解决漏雨情况，后被告于2019年11月4日在未告知原告的情况下，擅自将承租房屋上锁，导致原告停业，原告为此诉至法院。被告答辩并反诉称：被告于2019年5月31日将房屋交付给原告，其中6、7、8月为免租期，因该涉案房屋建筑结构特点（斜坡式的瓦片屋顶）且相邻房屋下部空间交汇处存在漏雨风险，在原告提出漏雨问题后，被告已积极组织相关施工单位进行了多次维修，已于7月底完成维修，至9月起算租金起，原告便存在拖欠租金的行为，被告亦多次催缴，原告确认欠租情况并进行了回复，但未提及租金减免等问题，原告长期拖欠租金系由于其经营不善，其行为已构成根本违约，故被告将房屋上锁，在被告上锁当日，原告亦上锁，现房屋仍由原告占用，特提出如下反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付赔偿金100000元；2.反诉原告无需返还反诉被告已支付的保证金20000元；3.反诉被告向反诉原告支付欠款59416.8元（租金38064.4元、排污费244.8元、水费428.4元、物业管理费12903.2元、电费7776元、违约金3151.29元，违约金暂计算至2020年1月20日，并要求反诉被告支付至实际清偿之日止）；4.反诉被告向反诉原告支付租金损失87096.6元（暂计算至2020年1月，并要求反诉被告支付至实际腾房之日）；5.反诉被告将房屋腾退给反诉原告；6.本案诉讼费由反诉被告负担。并提出如下事实与理由：原、被告2019年5月31日签订了租赁合同，该合同就租期、逾期付款违约金等进行了约定，合同签订后，原告向被告缴纳了保证金20000元，被告将房屋交付给原告，在免租期届满后，原告应当于2019年9月起支付租金等费用，但原告自租金起算之日起便拖欠被告租金，为此被告多次与原告协商租金支付问题，但原告以房屋漏雨等理由拒绝支付，针对原告提出的房屋漏水等问题，被告已组织相关人员进行了维修，并未对其经营状况造成损失，原告自2019年6月16日起在未通知被告的情况下擅自将房屋锁门，2019年12月被告向原告送达了解除合同告知函并要求原告返还铺面，但因房屋被原告上锁，至今也未将房屋腾退给被告，原告的行为给被告造成了严重影响及经济损失，特提出反诉请求。原告针对反诉辩称：原告承租房屋系用于经营餐厅，因房屋漏水导致有客人前往吃饭，但原告无法接待的情况出现，每次漏雨之后，原告均及时通知被告，并要求被告进行维修，但被告一直拖延，并未履行维修义务，因被告提供的房屋不符合约定，导致原告合同目的不能实现，被告已构成根本违约，被告的反诉无事实及法律依据，因房屋存在漏雨，原告一直无法正常经营，被告于2019年11月4日将房屋擅自上锁，自此之后，原告便未使用房屋，原告无需向被告支付剩余保证金，被告无权要求原告支付各类费用，请求驳回被告各项反诉主张。原、被告围绕各自的主张，向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换及举证、质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的第4、5、6、7组证据真实性不予认可，经审查，其中原告提交的第4、5、6、7组证据系原告与案外人之间形成，除收条及欠条之外，无其他证据证实原告已相关费用支付，故本院对原告提交的第4、5、6、7组证据真实性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据；原告对被告提交的第2组证据真实性不予认可，经审查，该组证据系被告单方制作，故本院对原告提交的第2组证据真实性不予确认；原告对被告提交的第3、4、5组证据真实性不予认可，经审查，被告提交的第3、4组证据系被告与案外人之间形成，无法证明其已修缮完成，故本院对被告提交的第3、4组证据真实性不予确认，对于被告提交的第5组证据微信聊天记录，系原、被告工作人员形成，本院对被告提交的第5组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；原告对被告提交的第6、7组证据不予认可，认为该两组证据与本案无关，经审查，该两份证据系被告移交给原告的物品清单，与本案争议合同具有关联性，本院对被告提交的第6、7组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；被告对原告提交的第8组证据不予认可，被告未能提交证据证实该欠款函已送达给原告，故本院对被告提交第8组证据真实性不予确认。原告对被告当庭提交的第1组证据微信聊天记录不予认可，经审查，该微信聊天记录系原、被告工作人员形成，本院对被告当庭提交的第1组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；原告对被告提交的第2组证据真实性不予认可，经审查，该组证据系被告单方制作，本院对被告当庭提交的第2组证据真实性不予确认；对于被告当庭提交的第3组证据，原告对真实性不予认可，经审查，本院对该截图真实性不予确认。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：2019年5月31日，原告张晓旭与被告丽江益田商业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，被告将其位于丽江市古城区出租给原告使用，原告承租上述商铺用于经营餐厅，租赁期限为三年（自2019年6月1日至2022年5月31日），第一年租金为29032.2元／月，管理费为6451.6元／月，电费按0.9元每度收取，水费按照4.2元每立方米收取，排污费按照2.4元每立方米收取；原告享有90日免租期，在租赁期内，非因原告原因，商铺及内部设施的维修义务由被告承担，被告应接到原告通知1日内进行维修，原告应于每月1日前支付租金，原告需向被告支付70000元租赁保证金，其中20000元于合同签订后缴纳，若逾期7日未缴纳，被告有权收回商铺，原告向被告支付20000元违约金，剩余保证金原告应于2019年12月1日前支付，若逾期未支付，则被告有权要求原告双倍赔偿；原告逾期支付租金、管理费，经原告书面通知，超过7日的，每逾期一日，按照应付金额的0.3‰支付违约金，原告逾期支付水、电、燃气等费用，经被告书面通知后逾期超过7日的，每逾期一日，应按照上述费用的2‰支付违约金，若原告拖欠租金、管理费及其他费用达30日的，被告有权终止合同，收回房屋；该合同并就其他事项进行了约定。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告依约支付了押金20000元、水电押金10000元，后于2019年10月份支付了20000元房屋租金。2019年6月下旬起，原告承租的房屋存在漏雨的情况，在原告将漏雨情况告知被告后，被告于2019年7月下旬组织人员对漏雨的屋顶进行了施工；至2019年11月4日，因原告拖欠租金等，被告将房屋上锁，在被告上锁后，原告亦将该房屋上了锁。庭审中，原、被告均同意解除双方合同。原告确认，其在发现房屋漏雨后，未对房屋屋顶进行过修缮。本院认为，原告张晓旭与被告丽江益田商业管理有限公司于2019年5月31日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效；现双方均同意解除双方签订的上述合同，故本院对原告诉请解除双方合同的主张予以支持。原、被告双方作为合同当事人应当恪守合同约定，全面履行各自所承担的义务。在原告接手房屋后，被告应当保证房屋能够正常使用，在双方约定的免租期内，因房屋发生漏雨的情形，在原告告知被告后，被告亦组织相关人员进行施工，针对原告主张被告虽安排相关人员进行施工，但漏雨现象仍然存在，但未能提交有效证据予以证实，本院不予采纳，对于其主张因被告未履行维修义务造成其损失，原告亦未能提交有效证据予以证实，故本院原告诉请被告赔偿其经济损失的主张不予支持。针对反诉原告诉请反诉被告支付租金的主张，根据双方合同约定，租金起算时间为2019年9月1日，反诉原告曾于2019年10月份支付了20000元租金，且反诉原告在反诉被告迟延支付租金后，擅自将房屋上锁，使得反诉被告自2019年11月4日起便未使用房屋，故本院对反诉原告诉请反诉被告支付2019年11月自2020年1月期间租金的主张不予支持；针对反诉原告诉请反诉被告支付相关水电费的主张，反诉原告未能提交证据，证明反诉被告实际用水用电量，本院不予支持，自2019年6月至2019年11月4日期间，反诉原告系本案争议房屋的使用人，对于在此期间产生的物业管理，反诉被告应当支付，故本院反诉原告诉请反诉被告支付物业管理费12903.2元的主张予以支持。针对反诉原告诉请反诉被告支付赔偿金100000元，庭审查明，反诉原告已于2019年11月4日将涉案商铺上锁，且向反诉被告送达了解除合同的通知，故在双方约定的期限未届满前，反诉原告已将房屋收回，反诉被告未支付剩余保证金系行使抗辩权，反诉原告诉请要求赔偿双倍保证金无法律依据，本院不予支持。针对反诉原告诉请其无需向反诉被告退还租赁保证金20000元，根据双方合同约定，反诉被告已按照双方合同约定的时间向反诉原告支付了保证金，故本院对反诉原告诉请其无需退还反诉被告保证金的主张不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张晓旭与被告丽江益田商业管理有限公司于2019年5月31日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告张晓旭其他诉讼请求；三、反诉被告张晓旭于判决生效之日起十五日内向反诉原告丽江益田商业管理有限公司支付物业管理费12903.2元；四、驳回反诉原告丽江益田商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11634元，减半收取为5817元，由原告张晓旭负担，反诉案件受理费5298元，减半收取为2649元，由反诉原告丽江益田商业管理有限公司负担2000元，反诉被告张晓旭负担649元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  刘智超人民陪审员  丰炳胜人民陪审员  和学圣二〇二〇年六月二日书 记 员  和毓婧【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。