上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初610号原告(反诉被告)：上海方旭物流有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢XXX层XXX区。法定代表人：郭荣华，经理。委托诉讼代理人：郭志强，上海铸达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔青叶，上海铸达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海蓝页广告有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：仇恒春，职务总经理。委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)上海方旭物流有限公司(下称方旭公司)与被告(反诉原告，下称被告)上海蓝页广告有限公司(下称蓝页公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭志强、崔青叶、被告委托诉讼代理人文博到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告方旭公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告上海蓝页广告有限公司支付原告上海方旭物流有限公司房屋维修费240,000元，监理费60,000元，污水、河道清理修复费用182,000元，房屋租金损失323,247.87元(2017年1月15日至2017年10月14日期间的未付租金差额)；二、判令被告上海蓝页广告有限公司支付原告上海方旭物流有限公司水电费16,880.27元(2018年11月至2019年2月)，消防水1,100元(2016年至2019年)。事实和理由：2015年3月9日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议》,原告上海方旭物流有限公司将其位于上海市嘉定区博学路XXX号内7号库房出租给被告上海蓝页广告有限公司,租赁期限为2015年3月15日一2020年4月14日,押金150,000元。《房屋租赁协议》第六条约定由于乙方使用不善造成库房和相关设施损坏及人员伤亡的,由乙方承担全部责任。2016年12月8日被告承租的7号库房发生火灾,造成库房南侧屋顶坍塌,屋内大量化工原料排入河道,原告为此支付房屋维修费240,000元,监理费60,000元,污水、河道清理修复费用182,000元。该次火灾造成原告房屋租金损失323,247.87元(租金期间为2017年1月15日一2017年10月14日)。嘉定区人民法院(2017)沪0114民初8833号民事判决书依法判决被告与上海杰宇物流有限公司对火灾事故分别承担30%与70%的责任。上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终2052号民事判决书依法维持一审判决。2018年10月31日原告与被告、上海玉翔物流有限公司签订了《解约协议》,约定《房屋租赁协议》于2018年9月1日解除,原协议约定的租金支付至2018年8月31日,被告应于2019年2月28日前腾空并交还租赁的7号库房,交房之前的水电费、物业管理费等按照原协议的约定由被告承担。至交房之日前被告尚欠水电费16,880.27元、消防水1,100元。被告至今未支付拖欠的水电费、消防水费，也未赔偿原告因火灾造成的损失，故涉讼。被告蓝页公司辩称，2018年因政府集中清理物流行业，在村委会和原被告双方都在场的情况下，原、被告签订了解约协议，约定结清所有的费用，双方互相不追究责任。被告搬迁的时候损失了300万，还有转租租金的损失，但在解约协议中没有提到任何的补偿，解约协议中也未约定被告要对原告因火灾造成的损失进行赔偿，故原告主张的第一项诉请中的损失被告均不同意承担。诉请二属于水电费的范畴，在解约协议中有约定，被告予以认可。被告已按约返还房屋，原告至今未返还押金，故提起反诉要求：判令原告向约定账户返还押金15万元。原告方旭公司针对被告的反诉辩称，押金15万元属实，该押金15万元应当与被告应给付原告的费用相折抵。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月24日，方旭公司(出租方、甲方)与上海玉翔物流有限公司(下称玉翔公司)、蓝页公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方仓库位于上海市嘉定区博学路XXX号内4号库，库房建筑面积3800平方米，2号办公楼一层，二、三层面积为1240平方米(两间甲方使用)。租赁期限自2014年7月25日至2020年6月24日止(其中2014年7月25日至2014年8月24日为免租期)。全年184万元整(不含税)。每2年按原租金递增6%，2年为一个递增期。该合同签订后，蓝页公司、玉翔公司向方旭公司支付押金50万元。2015年3月9日，方旭公司(出租方、甲方)与蓝页公司(承租方、乙方)另行签订《房屋租赁协议》一份，甲方将嘉定区博学路XXX号内7号库，库房建筑面积4170平方米，雨棚面积为600平方米，生活区用房面积为350平方米的房屋出租给乙方用于经营仓储业务，租赁期限自2015年3月15日至2020年4月14日，全年租金1,460,438元，押金15万元，租金每2年按原租金递增6%，2年为一个递增期。租赁期间，由于乙方使用不善造成库房和相关设施损坏及人员伤亡的，由乙方承担全部责任，乙方必须按甲方要求，货物不得放于停车场上，货物一概放于库房内。乙方不得随意损坏库房的结构、设施，如需改变库房结构和装修，需先征得甲方的书面同意，投资费用由乙方自理。退租时必须将库房恢复原样，甲方不承担任何费用。租赁期间，以下费用由乙方每月按时支付，如违约由乙方承担延期付款的违约责任：1、水费每吨按实支付，电费每度按实支付，生活垃圾清运费每月直接交环卫所，物业管理费每年50,000元，乙方同意以上费用价格，上述各项费用有关部门调整，企业按同比调整，价格如有变动，甲方出具书面通知。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收协议未列出项目的，但与乙方经营租赁该库房有关的费用均由乙方支付。乙方在租赁期间，根据乙方经营项目涉及消防安全部门规定的，由乙方出资购置消防器材，如不符合消防安全要求，由此产生的一切损失，均由乙方承担，甲方概不负责，并且甲方有权解除本协议，收回库房。该合同签订后，蓝页公司向方旭公司支付押金15万元。2018年10月31日，方旭公司(甲方)与蓝页公司(乙方)、玉翔公司(丙方)签订《解约协议》一份，约定：现因地方政府产业规划统一要求，经本协议各方协商一致，决定提前解除两份《租赁协议》。为妥善解决解约后的相关事宜，各方签订本解决协议共同遵守。一、各方协商同意，前述两份《房屋租赁协议》于2018年9月1日(解约日)解除，各方互不追究违约责任，原协议约定的租金支付至2018年8月31日。二、乙丙双方应于2018年12月31日(交还日)前将系租房屋中2号办公楼和4号仓库腾空交还甲方，7号仓库应于2019年2月28日(交还日)前腾空交还甲方。甲方应于本协议签订后三日内将已收取的7号仓库2018年9月1日至2018年10月14日的租金等费用共计125,666元(详见附件博学路XXX号费用明细)退还乙方。三、系租房屋自“解约日”起至“交还日”前的水电费、物业管理费等费用按原协议约定的标准由乙丙方继续承租。四、为保证系租房屋和所在园区安全过渡，各方同意，“交还日”前，原租赁协议附随的相关物业管理合同继续有效，物业管理责任由乙方继续承担，直至系租房屋全部交还甲方之日止。五、甲乙双方同意，“解约日”至“交还日”期间，甲方代“沪哲物流”承担的物业管理费不再缴纳，由“沪哲物流”自行负责其租赁范围内的物业管理。六、本协议签订后三日内甲方应退还乙丙方租赁押金人民币35万元，剩余押金30万元(详见附件博学路XXX号费用明细表)，甲方应在接收系租房屋且乙丙方结清相关费用后按原协议约定退还。乙丙双方共同确认甲方将上述押金退还至以下收款账户：户名：仇锐，开户行：农行桃浦支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX4。七、乙丙方未按前述“交还日”交还甲方房屋的，除应按原租赁协议约定的租金标准承担“解约日”至“交还日”期间房屋使用费外，超过“交还日”的期间乙丙方应按原协议租金标准的双倍承担房屋使用费，甲方无理由延期接收的乙丙方不承担双倍付款责任。八、本协议履行过程中发生的任何争议，各方应协商解决，协商不成提请系租房屋所在地人民法院诉讼解决。附件博学路XXX号费用明细表载明：“4号库、2号楼已收租金日期2018/8/24，少收租金48260，多收租金(44天)0元；7号库已收租金日期2018/10/14，少收租金0，多收租金(44天)167260；物业管理费已收租金日期2018.7/1-8/31，多收租金6666；合计少收租金48260，多收租金173926；已收蓝页押金650000，扣蓝页押金300000,实际应付总金额475666。注：租金以天计算；少收租金：(1)8/25-8/31共7天租金38,587元，(2)涨价部分7/25-8/24共31天9,673元；押金650,000元，暂扣押金：300,000元；制表日期：2018.10.30。解约协议签订后，蓝页公司按约返还了租赁房屋，方旭公司按约返还了押金35万元。另查，2016年12月8日，蓝页公司承租的7号库房发生火灾，房屋在火灾中受损。蓝页公司(甲方)与上海功大建设工程检测有限公司(乙方)、方旭公司(丙方)于2017年5月8日签订《房屋维修合同》一份，约定：三方经洽谈、协商，决定将房屋建筑工程(房屋从主体结构修复、屋面更新、彩钢瓦钢结构更新、至粉刷完毕)承包给乙方进行施工建设，维修费用86万元(总价包含支付第三方工程监理费6万元整)；经甲、丙双方友好协商，甲方垫付62万元，丙方垫付24万元，受损房屋修复完成后，甲、丙双方一致同意通过诉讼方式判定受损房屋事故责任方，确定赔偿金额；甲方负责房屋修复工程全程协助监督以及付款工作，丙方负责房屋修复工程全程协助监督以及验收工作。2017年6月1日，三方签订补充协议一份，约定：乙方应当按照受损房屋原设计图纸设计标准进行施工，并以检测方上海同济工程检测公司出具的检测报告作为施工方修复受损房屋工程范围依据之一；乙方接受工程监理方上海资正管理咨询有限公司工程监理；……。上述合同及补充协议签订后，上海功大建设工程检测有限公司对受损房屋进行了修复，方旭公司向上海功大建设工程检测有限公司支付工程款24万元，向上海资正管理咨询有限公司支付监理费6万元。嗣后，蓝页公司就火灾发生的损失起诉次承租人上海杰宇物流有限公司(下称杰宇公司)，要求杰宇公司赔偿其因火灾所遭受的房屋损失86万元、嘉定区水务局罚款5万元、2017年2月15日至2017年6月15日期间的租金及物业费损失65,500元、律师费5万元。本院经审理后认定杰宇公司对于该次火灾事故负有主要责任，酌定杰宇公司对火灾发生承担70％的责任，蓝页公司对火灾发生承担30％的责任，于2017年12月26日作出(2017)沪0114民初8833号民事判决，判令杰宇公司赔偿蓝页公司房屋维修费用人民币602,000元、2017年2月15日至6月15日的租金损失、物业费损失人民币38,648.40元，该判决已生效。再查，因火灾造成水体污染，方旭公司支付污水、河道清理修复费用182,000元。蓝页公司尚欠水电费16,880.27元、消防水1,100元未付。蓝页公司已就4号库所涉的押金另案主张。审理中，方旭公司确认已返还的押金35万元为4号库的押金，4号库的剩余押金15万元和7号库的押金15万元尚未返还。蓝页公司表示，方旭公司主张的各项损失的请求权基础在侵权和房屋租赁合同之间存在竞合，方旭公司选择在房屋租赁合同中主张并无不可，但其既然选择在租赁合同中主张，这些损失费用就应该涵盖在《解约协议》的范围之内，故其不同意支付。蓝页公司确认其确实未付清2017年1月15日至2017年10月14日之间的租金，但认为《解约协议》已经对租金进行了结算，故不同意支付。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》和《解约协议》等均系当事人真实意思表示，当事人均应按约履行。原告主张的房屋维修费、监理费和污水河道清理修复费用均为因火灾造成的损失，存在侵权责任与合同违约责任的竞合，原告选择将租赁合同作为请求权基础，被告对此也无异议，故上述费用是否应由被告承担要看双方的合同约定。根据租赁合同的约定，租赁期间，由于被告使用不善造成库房和相关设施损坏及人员伤亡的，由被告承担全部责任；被告在租赁期间应根据其经营项目涉及消防安全部门规定的，出资购置消防器材，如不符合消防安全要求，由此产生的一切损失，均由被告承担，原告概不负责，并且原告有权解除本协议，收回库房。虽然双方在《解约协议》中约定互不追究违约责任，但从该协议的行文来看，该违约责任是指提前解除租赁合同的违约责任，而并非是免除了被告的所有违约责任。根据原、被告与案外人签订的《房屋维修合同》的约定，86万元的维修费用中，原告支付的24万元系垫付，而86万元的维修费用中包含监理费6万元。现原告已实际支付维修费24万元，并支付监理费6万元，被告也就86万元维修费用向次承租人要求赔偿，虽然生效判决认定被告方应承担30%的火灾责任而判令次承租人赔偿被告该86万元维修费用的70%，但不能因此而减免被告方的责任，原告要求被告赔偿其已支付的房屋维修费24万元，监理费6万元合法有据，本院予以支持。至于其主张的污水、河道清理修复费用，确系因火灾而实际支出的合理费用，故本院亦予以支持。被告对于原告主张的水电费、消防水费没有异议，本院予以照准。至于原告主张的房屋租金差额，虽然被告确实并未付清该期间的租金，但双方在签署《解约协议》时已经对租金进行了结算，并由原告退还了被告部分租金，故本院认为双方已经对租金结算完毕，对于原告的该项主张不予支持。双方的租赁合同已经解除，被告要求返还押金15万元合法有据，押金应按双方协议约定退还至指定账户。据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告上海蓝页广告有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海方旭物流有限公司房屋维修费240,000元、监理费60,000元、污水河道清理修复费182,000元；二、被告上海蓝页广告有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海方旭物流有限公司水电费16,880.27元、消防水费1,100元；三、反诉被告上海方旭物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海蓝页广告有限公司押金150,000元(该款应按协议约定支付至以下收款账户：户名：仇锐，开户行：农行桃浦支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX4)；四、驳回原告上海方旭物流有限公司其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,032.28元，减半收取6,016.14元，由原告负担1,266.40元，由被告负担4,749.74元。本案反诉费1,650元，由原告负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年六月十六日书记员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。