江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0826民初1236号 原告：淮安高昇文化传媒有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路169号淮安电商创业大厦。 法定代表人：张强胜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚春丽，江苏宗泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡强华，江苏宗泽律师事务所实习律师。 被告：郭亚平，男，1963年8月5日出生，汉族，住淮安市涟水县。 原告淮安高昇文化传媒有限公司与被告郭亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告郭亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮安高昇文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金7.5万元；3、判令被告退还原告3个月房租费6.25万元：4、判令赔偿租赁期内装饰装修残值损失30万元（具体价值以鉴定结果为准）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的涟水县房屋，租赁期限2019年3月30日至2020年3月29日，分两次支付25万元租金。合同签订后，被告按照要求支付租金，并在被告同意下，装修涉案房屋用于自身经营，后因业务方向调整，涉案房屋暂时空置。2020年1月20日，原告发现涉案房屋被用作“蓝光•珑熹城”的展厅，遂要求被告退还两个月房租，被告不予理睬。被告在未与原告解除租赁合同情况下，擅自将已经租赁给原告的涉案房屋租赁给他人，为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 被告郭亚平辩称，1、房屋租赁合同2020年3月29日期满，无需再解除合同；2、原告委托我代他将房屋剩余的租期出租，我不存在任何违约行为，原告主张7.5万的违约金没有依据；3、为实施原告的委托，我将房屋租给蓝光公司，原告对剩余租期的租金主张五万元，我对此表示认可，原被告之间的争议就是五万元的给付时间。现在原告主张6.25万元属于单方变更，不应该得到支持；4、原告对租赁房屋的墙壁进行简单粉刷，修建厕所等简易装修，这些装修价值已经在蓝光公司的租金中得到体现。如果原告愿意，可以将简易厕所拆除将我房屋恢复原状。 经审理查明，2019年2月25日，原告淮安高昇文化传媒有限公司作为乙方、被告郭亚平作为甲方签订了《房屋租赁合同》约定：甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于涟水县；位于第1-4层，房屋结构为砖混，建筑面积约570平方米；租赁期限自2019年3月30日至2020年3月29日止。该房屋合同内租金为（人民币）贰拾伍万（大写：¥250000）……合同签订后，原告法定代表人张强胜支付了房屋租金，并对案涉房屋进行了装修。2019年6月25日，原告法定代表人张强胜就提前解除租赁与被告进行了协商，双方未能达成一致意见。2019年8月7日，被告郭平亚给张强胜发送微信消息：“张总：吾悦广场门面房如不用可发布广告了”，张强胜回答：“……您也可以租一下，您关系比较多……”，被告回复：“发布广告把你和我号码都留上吗”，原告表示：“放您号码就可以了”。2020年1月，张强胜发现被告将案涉房屋出租给他人，于2020年1月20日给被告发微信：“……给你两个方案，第一我们租金返还五万元，我拿去吾悦广场，本来就属于人家的。第二个方案，请蓝光立即撤出并把门头字拿掉，我给人家交代……”。被告回复：“合同没鉴、等年后签了拿到钱我在补给你”。 另查明，2020年1月被告郭亚平将案涉房屋出租给涟水安骏置业有限公司，并签订《房屋租赁协议》，租赁期限从2020年1月1日到2020年12月31日，年租金250000元。 又查明，原告在搬离案涉房屋时已将空调等可移动物品拿走，剩余装饰装修物无法移动或拆除后无法再次利用。被告认为，原告留下的装饰装修物对他没有利用价值，如果原告要将这些装饰装修物拆除，需将房屋恢复原状。 上述事实，有原、被告双方在庭审中的陈述、《房屋租赁协议》、原被告微信聊天记录等证据载卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原、被告双方签订房屋租赁合同后，原告实际使用4个多月时间，后未再使用。从原告法定代表人张强胜与被告郭亚平的微信聊天记录中可以看出，被告郭亚平将案涉房屋重新出租系原告法定代表人张强胜认可的，故被告郭亚平不存在违约行为，对于原告要求被告支付违约金7.5万元的诉讼请求，本院不予支持。2020年1月1日，被告将房屋租赁给案外人涟水安骏置业有限公司，原、被告签订的《房屋租赁合同》同日解除。合同解除后，被告应当返还原告剩余租金。根据双方签订的合同，剩余租金本院确定为250000元/365天×88天=60273.97元。对于原告要求被告赔偿租赁期内装饰装修残值30万元的诉讼请求，本院认为，在合同履行过程中，被告郭亚平不存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，出租人只有在违约的情况下才应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，结合房屋重新出租时原告所剩租赁期不足3个月，且原告在搬离时已经将空调等可移动物品拿走，所剩装饰装修物无法移动或拆除后无法再次利用，因此,对于原告要求被告赔偿装饰装修残值的诉请，本院不予支持。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告淮安高昇文化传媒有限公司与被告郭亚平2019年2月25签订的《房屋租赁合同》于2020年1月1日解除。 二、被告郭亚平于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告淮安高昇文化传媒有限公司租金60273.97元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7863元，减半收取3931元，由原告淮安高昇文化传媒有限公司负担3278元，被告郭亚平负担653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳管理办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××26） 审 判 员 王  士  贵 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 周  钰  惠 书 记 员 周钰惠（兼） 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。