四川省成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初7779号 原告：成都泓峰行实业有限公司。 法定代表人：舒建。 委托诉讼代理人：李培全。 被告：四川百事佳国际房地产开发有限公司。 法定代表人：熊小峰。 委托诉讼代理人：蒋旭东。 被告：成都建工第一建筑工程有限公司。 法定代表人：彭勇。 委托诉讼代理人：徐萌。 委托诉讼代理人：张翔。 被告：成都建工工业设备安装有限公司。 法定代表人：翟跃明。 委托诉讼代理人：刘颖。 委托诉讼代理人：冯丹。 被告：成都翰荣轩拍卖有限公司。 法定代表人：刘彧。 委托诉讼代理人：高蓉。 原告成都泓峰行实业有限公司（以下简称泓峰行公司）与被告四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）、成都建工第一建筑工程有限公司(以下简称建工第一建筑公司)、成都建工工业设备安装有限公司（以下简称建工工业设备公司）、成都翰荣轩拍卖有限公司（以下简称翰荣轩公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月2日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告泓峰行公司的法定代理人舒建及其委托诉讼代理人李培全、被告百事佳公司的委托诉讼代理人蒋旭东、被告建工第一建筑公司的委托诉讼代理人徐萌、被告建工工业设备公司的委托诉讼代理人刘颖、被告翰荣轩公司的委托诉讼代理人高蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 泓峰行公司向本院提出诉讼请求：1.确认2009年6月25日签署的《委托拍卖合同》为合法、有效合同；2.请求判令百事佳公司、建工第一建筑公司、建工工业设备公司、翰荣轩公司继续履行《委托拍卖合同》，将差额房屋面积231.31平方米协助过户给泓峰行公司。事实和理由：位于成都市武侯区房屋系百事佳公司开发。因百事佳公司与建工第一建筑公司、建工工业设备公司存在建设工程施工合同纠纷，四川省雅安市中级人民法院于2007年12月29日作出（2005）雅执字第（29、97）-1号民事裁定，裁定将“锦江花园城”裙楼一层房屋作价抵偿给建工第一建筑公司和建工工业设备公司，其中一层1号987.76平方米，用途为商业；一层2号1594.93平方米，用途为商业；一层3号545.48平方米，系架空层。于2009年3月18日发出（2005）雅执字第（29、97）-1号协助执行通知书，由建工第一建筑公司占“锦江花园城”裙楼第一层面积的87.22%、建工工业设备公司占“锦江花园城”裙楼第一层面积的12.87%的比例，并办理产权过户手续。2009年6月25日，建工第一建筑公司和建工工业设备公司委托翰荣轩公司对“锦江花园城”一层裙楼（建筑面积2814.00平方米）进行拍卖，并由泓峰行公司竞拍取得，但在《竞买协议书》和《成交确认书》中均载明本次拍卖以实物现状为准，标的面积以办理过户手续时国家相关部门测量的实际面积为准。后在办理产权时，百事佳公司先将“锦江花园城”一层裙楼的产权（建筑面积共计3128.17平方米）过户至建工第一建筑公司和建工工业设备公司，建工第一建筑公司和建工工业设备公司过户至泓峰行公司时，由百事佳公司协助办理。在百事佳公司协助办理产权过户时，却将“锦江花园城”一层拆分成了1号、2号和3号，将3号过户给了自己。泓峰行公司认为，百事佳公司的行为给泓峰行公司造成了巨大的损失，在泓峰行公司竞买房屋时，百事佳公司、建工第一建筑公司、建工工业设备公司、翰荣轩公司均存在欺骗泓峰行公司的主观故意，为维护其合法权益，遂诉至法院。 百事佳公司辩称，1.百事佳公司是本案案涉房屋的开发商，竣工后未对案涉房屋进行过物权处分，房屋所有权仍登记在百事佳公司名下。2.百事佳公司对自己享有所有权的房屋占有和使用是合法的，不应向泓峰行公司返还。3.泓峰行公司和百事佳公司之间无任何物权处分关系和合同关系，泓峰行公司主张案涉房屋无事实依据。4.泓峰行公司系恶意诉讼，（2015）武侯民初字第417号民事判决已确认泓峰行公司将案涉房屋恢复原状，且已执行完毕。 建工第一建筑公司辩称，1.建工第一建筑公司和建工工业设备公司与泓峰行公司签订合同时，明确约定了建工第一建筑公司和建工工业设备公司均不应当承担房屋产权办理的责任。建工第一建筑公司也没有为泓峰行公司办理产权的义务，且建工第一建筑公司也没有占有房屋。2.协议中约定产权变更税费均由买受人承担，故建工第一建筑公司也不应当承担税费。3、拍卖合同中明确了“锦江花园城”一层3号系架空层性质，不属于商业建筑，不系拍卖范围，泓峰行公司无权要求建工第一建筑公司办理产权。4.（2015）武侯民初字第417号民事判决已判决泓峰行公司将案涉房屋恢复原状，且已执行完毕。5.本案诉讼时效已经经过。 建工工业设备公司辩称，因为泓峰行公司并非案涉房屋的所有权人，建工第一建筑公司和建工工业设备公司向泓峰行公司出卖的房屋只包括“锦江花园城”一层1号和2号房屋，且已过户给了泓峰行公司，案涉“锦江花园城”的一层3号房屋是架空层，不属于建工第一建筑公司和建工工业设备公司向泓峰行公司抵偿的房屋范围，也不属于建工第一建筑公司和建工工业设备公司向泓峰行公司出让的房屋范围，拍卖成交确认书中并未有体现。本案诉讼时效已经经过。 翰荣轩公司辩称，1.办理过户的时候被告百事佳公司将“锦江花园城”一层拆分为三部分，其中1号和2号出让给泓峰行公司，3号过户给百事佳公司。2.此事距今已近十年，期间泓峰行公司未提出异议和主张，泓峰行公司的请求现已超过诉讼时效。3、翰荣轩公司所拍卖的标的来源合法，被告翰荣轩公司也履行了交付手续，不应当承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 一、案涉房屋的相关情况。 （一）位于成都市锦江区商业房屋（建筑面积987.76平方米）和2号商业房屋（建筑面积1594.93平方米）于2010年6月29日登记在成都市第一建筑工程公司（后更名为建工第一建筑公司，以下简称建工第一建筑公司）和成都市工业设备安装公司（后更名为建工工业设备公司，以下简称建工工业设备公司）名下，登记义务人为百事佳公司，产源为：商品房（无预售证）。登记产别为股份，共有方式为按份共有，其中，建工第一建筑公司占87.22%份额，建工工业设备公司占12.78%份额。 位于成都市锦江区商业房屋（权1651402，建筑面积987.76平方米）于2010年7月6日登记在泓峰行公司名下，登记原因为公产拆分买卖，后于2010年7月27日进行了更正所有权登记。 位于成都市锦江区商业房屋（权1651401，建筑面积1594.93平方米）于2010年7月6日登记在泓峰行公司名下，登记原因为公产拆分买卖，后于2010年7月27日进行了更正所有权登记。 位于成都市锦江区架空层（权0998777，建筑面积545.48平方米）于2004年7月29日登记于百事佳公司名下。其上有限制登记信息，限制登记信息为：2009年9月15日，被四川省雅安市中级人民法院限制登记，限制登记文书文号为：（2005）雅执字第（30、31、33、35、51、52）-29号，（2005）雅执字第（30、31、33、35、51、52）-29号，（2005）雅执字第30-17等号；2017年9月18日，被成都市武侯区人民法院限制登记，限制登记文书文号为：（2016）川0107执4295号，（2016）川0107执4295号。 （二）2007年12月27日，百事佳公司（甲方）与建工第一建筑公司（乙方）、建工工业设备公司（丙方）共同签订《协议》，约定：“依据成都仲裁委员会（2004）成仲案字第71号《裁决书》，以及成都市中级人民法院（2003）成民初字第436号民事调解书，乙、丙方向法院申请执行。为解决春节民工工资的问题，甲方百事佳公司自愿与乙方、丙方协商，达成以下协议：一、甲方在2008年1月20日前支付乙方、丙方工程欠款人民币2000000元。二、三方协商同意，甲方百事佳公司自愿将‘锦江花园城’裙楼第一层抵偿给乙方、丙方，偿还债务，由雅安市中级人民法院下达抵偿裁定书。三、2008年10月1日前，乙、丙方不得将‘锦江花园城’裙楼第一层过户在自己或第三人名下及不能进行经营活动。四、乙、丙方同意甲方于2008年10月1日前付清全部欠款（依据仲裁裁决书和民事调解书所确定的执行款项）后，赎回‘锦江花园城’裙楼第一层。五、如甲方在2008年10月1日前不能依法足额付清乙方和丙方的全部欠款（依据仲裁裁决书和民事调解书所确定的执行款项），乙、丙方可依据法院下达的裁定书办理过户手续。所得税费皆由甲方承担。” 2007年12月29日，四川省雅安市中级人民法院作出（2005）雅执字第（29、97）-1号民事裁定，载明：“本院依据四川省高级人民法院的指定决定，受理了成都市第一建筑工程公司、成都市工业设备安装公司申请执行四川百事佳国际房地产开发有限公司其它合同纠纷一案。在执行过程中，被执行人先后向二位申请人偿还现金160万元，至今尚欠申请人成都市第一建筑工程公司工程款26294771元，成都市工业设备安装公司工程款4018308.6元。本院依法对被执行人四川百事佳国际房地产开发有限公司所有的，位于成都市锦江区，进行查封并组织了评估、拍卖。在此过程中，被执行人对评估报告向本院提出异议。在本院第二次拍卖‘锦江花园城’裙楼流拍后，二位申请人同意以本院第二次拍卖‘锦江花园城’裙楼时的保留价，对被执行人的‘锦江花园城’裙楼第一层以物抵债，被执行人四川百事佳国际房地产开发有限公司亦自愿同意用‘锦江花园城’裙楼第一层实现以物抵债……裁定如下：将被执行人四川百事佳国际房地产开发有限公司的‘锦江花园城’裙楼第一层（面积以产权部门实际核定为准）以28313079.6元抵偿给申请人成都市第一建筑工程公司和成都市工业设备安装公司。” 2009年3月18日，四川省雅安市中级人民法院作出（2005）雅执字第（29、97）-2号民事裁定，载明：“本院依据四川省高级人民法院的指定决定，受理了成都市第一建筑工程公司、成都市工业设备安装公司申请执行四川百事佳国际房地产开发有限公司其它合同纠纷案。在执行过程中，本院查封了被执行人所有的‘锦江花园城’裙楼一、二、三层。2007年12月29日，本院依法将被执行人四川百事佳国际房地产开发有限公司的‘锦江花园城’裙楼第一层（面积以产权部门实际核对为准）以28313079.6元抵偿给申请人成都市第一建筑工程公司和成都市工业设备安装公司。其中申请人成都市第一建筑工程公司占债权比例87.22%，成都市工业设备安装公司占债权比例12.78%。……裁定如下：一、解除本院（2005）雅执字第（29、30、31、33、35、51、52、97）-12号裁定书中，对被执行人四川百事佳国际房地产开发有限公司的‘锦江花园城’裙楼第一层的查封。二、终结成都市仲裁委员会（2004）成仲案字第71号裁定书及四川省成都市中级人民法院（2003）成民初字第436号民事调解书的执行。” 2009年3月18日，四川省雅安市中级人民法院向成都市房屋产权监理处发出（2005）雅执字第（29、97）-1号协助执行通知书，通知：解除（2005）雅执字第（29、30、31、33、35、51、52、97）-12号裁定对百事佳公司“锦江花园城”裙楼第一层的查封；百事佳公司“锦江花园城”裙楼第一层（面积以产权部门实际核对为准），以建工第一建筑公司占“锦江花园城”裙楼第一层面积的87.22%、建工工业设备公司占“锦江花园城”裙楼第一层面积的12.87%的比例，办理产权过户手续。 （三）2009年6月25日，建工第一建筑公司、建工工业设备公司（委托人，甲方）与翰荣轩公司（拍卖人、乙方）签订《委托拍卖合同》，约定受委托人的委托，拍卖人依法拍卖位于成都市，建筑面积2814.00平方米，权属证明文件为四川省雅安市中级人民法院民事裁定书（2005）雅执字第（29、97）-1号、2号，拍卖标的保留价为贰仟捌佰万元整。该合同关于“拍卖标的”中载明：“该标的面积以办理过户手续时国家相关部门测量的实际面积为准。” 2009年8月26日，瀚荣轩公司发布《拍卖公告》，其上“拍卖标的”中载明“位于成都市武侯区临江东路（安顺桥头）‘锦江花园城’裙楼1层商业用房，建筑面积2814.00平方米，参考价2800万元。” 2009年8月31日，瀚荣轩公司（拍卖人，甲方）与曹洪（竞买人、乙方）签订《竞买协议书》，约定乙方自愿参加甲方于2009年9月2日上午10时30分在成都瀚荣轩拍卖有限公司拍卖大厅举行的拍卖会，经甲方审查，同意乙方以竞买人资格办理有关手续，届时参加竞买活动，不再另行通知。在“标的物情况”中载明：“1、根据与委托方签订的《委托拍卖合同》本次拍卖标的为：成都市临江东路‘锦江花园城’一层裙楼，建筑面积2814平方米。2、本次拍卖的标的委托时的权属证明文件为四川省雅安市中级人民法院民事裁定书（2005）雅执字第（29、97）-1号、2号。本次拍卖的标的《房屋所有权证》并未办理至委托人名下。3、本次拍卖以实物现状为准，标的面积以办理过户手续时国家相关部门测量的实际面积为准。” 2009年9月2日，拍卖人瀚荣轩公司（拍卖人）与泓峰行公司（买受人）签订《成交确认书》，载明：买受人成都泓峰行实业有限公司2009年9月2日在成都瀚荣轩拍卖有限公司拍卖大厅举行的拍卖会上，通过公开竞价，成为买受人，与成都瀚荣轩拍卖有限公司签订此成交确认书。拍品名称为：成都市，建筑面积2814.00平方米，成交价款为人民币2800万元，付款期限及方式为拍卖成交之日起30日内付清全款。其上约定：该标的面积以办理过户手续时国家相关部门测量的实际面积为准；本场拍卖会的《竞买须知及特别约定》、《竞买协议书》自然成为本确认书的附件。当日，翰荣轩公司出具《成交确认单》。 2010年3月26日，建工第一建筑公司向泓峰行公司出具《收据》三张，载明收到拍卖价款2800万元。 2010年4月7日，建工第一建筑公司和建工工业设备公司（甲方）与泓峰行公司（乙方）签订《协议》，约定：“一、甲、乙双方同意不执行《委托拍卖合同》和《委托拍卖合同补充协议书》中办理产权过户期限的约定，并互不追责。二、上述房屋的拍卖价款乙方已办理委托支付。三、甲方负责将上述房屋的法院裁定及协助执行通知书改至乙方名下，乙方予以配合。四、上述房屋的法院裁定及协助通知书改至乙方名下后，乙方自行办理上述房屋的产权过户手续，甲方予以配合。五、乙方承诺，无论上述房屋的产权能否办理以及办理时间是否推迟等，乙方都不追究甲方任何责任（包括但不限于《委托拍卖合同》、《委托拍卖合同补充协议》中的责任）。甲方收取乙方的上述房屋拍卖价款和利息都不退还乙方。六、本协议中有关双方的权利义务如与《委托拍卖合同》、《委托拍卖合同补充协议书》中委托人和买受人的权利义务相抵触的约定，以本协议为准。” 2010年6月8日，四川省雅安市中级人民法院向成都市房屋产权监理处回函，认为：“（2005）雅执字第（29、97）-1号民事裁定书和协助执行通知书中，对需办理过户手续的‘锦江花园城’裙楼第一层房屋的用途是指商业用途，不包含架空层。” 二、与本案相关的案件审理情况。 1.2014年12月23日，百事佳公司因与泓峰行公司排除妨害纠纷诉至本院，要求泓峰行公司停止侵害，将“锦江花园城”一层3号架空层通道恢复原状，拆除隔墙；要求泓峰行公司将右侧消防通道打开并进行清理，保持畅通。本院于2015年5月28日作出（2015）武侯民初字第417号民事判决，判决泓峰行公司于判决生效之日起三十日内将成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”一层架空层通道恢复原状，拆除架空层通道内的隔墙；泓峰行公司于本判决生效之日起三十日内将成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”一层右侧消防通道门打开并对整个消防通道进行清理，保持畅通。该案民事判决书于2015年7月25日发生法律效力后，百事佳公司向本院申请强制执行。 2.2019年7月4日，泓峰行公司与成都市规划和自然资源局、百事佳公司、成都成房测绘有限责任公司不动产登记纠纷一案诉至本院，要求成都市规划和自然资源局为百事佳公司颁发的位于成都市武侯区临江东路36（号）1层3号的房屋所有权证。本院经审理认为因泓峰行公司的起诉已经超过起诉期限，且无法律规定的正当理由，其起诉依法应当予以驳回，据此于2019年12月10日作出（2019）川0107行初186号行政裁定，裁定驳回泓峰行公司的起诉。因不服（2019）川0107行初186号行政裁定，泓峰行公司上诉至四川省成都市中级人民法院。 三、与本案有关的其他情况。 2010年10月3日，泓峰行公司曾委托律师向建工工业设备公司发出律师函，其认为登记面积仅有2582.69平方米，与拍卖面积2814平方米存在差异，提出建工工业设备公司返还差异面积对应价款等要求。2010年12月15日，建工工业设备公司复函对相关问题进行了回复。 以上事实有身份信息、房屋信息查询记录、准予变更登记通知书、协议、（2005）雅执字第（29、97）-1号民事裁定书、（2005）雅执字第（29、97）-2号民事裁定书、（2005）雅执字第（29、97）-1号协助执行通知书、委托拍卖合同、竞买协议书、成交确认书、拍卖公告、收据、关于成都市房屋产权监理处执行事宜审查意见的回函、协议、成都市房屋产权交易服务所房屋产权交易服务发票、税收通用完税证、契税完税证、（2015）武侯民初字第417号民事判决书、民事案件生效情况、立案信息表、（2019）川0107行初186号行政裁定书、律师函、复函及当事人陈述等在案证实。 本院认为，泓峰行公司在本案中明确其系基于2009年6月25日建工第一建筑公司、建工工业设备公司与翰荣轩公司签订的《委托拍卖合同》，要求百事佳公司、建工第一建筑公司、建工工业设备公司、翰荣轩公司继续履行位于成都市武侯区房屋的过户义务。泓峰行公司系通过翰荣轩公司受建工第一建筑公司、建工工业设备公司委托所进行的拍卖取得案涉房屋，泓峰行公司在本案中的主张，实则基于其与建工第一建筑公司、建工工业设备公司、翰荣轩公司之间基于拍卖所形成的合同关系，系债权请求权，应当适用诉讼时效的相关规定，又根据本案已查明的事实，泓峰行公司与建工工业设备公司就案涉房屋面积差异问题相互函告，已充分说明泓峰行公司2010年10月3日已充分知晓其拍卖所得之房屋具体面积，其应当及时主张其权利。即便泓峰行公司陈述其对“锦江花园城”裙楼一层房屋不知情，但其至迟应于（2015）武侯民初字第417号民事判决宣判之日知晓“锦江花园城”裙楼一层房屋尚有1层3号架空层处于初始登记状态，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，民法通则规定的二年诉讼时效已经届满的，不应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，泓峰行公司应于2017年5月29日之前提起民事诉讼。因被告提出诉讼时效抗辩，泓峰行公司提出诉讼时效期间已经经过，本院对其请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下： 驳回原告成都泓峰行实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费25200元，由原告成都泓峰行实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 曦 人民陪审员  韩雪萌 人民陪审员  蒋裔鸣 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  罗 丹