西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初17022号原告：西安谦象实业有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：张博强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：董韦里，陕西尚文律师事务所律师。被告：西安美术学院，住所地：西安市。法定代表人：郭线庐，系该院院长。委托诉讼代理人：司马文妮，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：余星，陕西弘业律师事务所律师。原告西安谦象实业有限公司（以下简称谦象公司）与被告西安美术学院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谦象公司的委托诉讼代理人张海斌、董韦里到庭参加诉讼，被告西安美术学院的委托诉讼代理人余星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谦象公司诉称，2013年9月，被告在其网站发布招标公告，原告按其要求投标，并在2014年4月17日向被告缴纳了50000元投标保证金，2014年4月28日，被告发出中标通知书，确定“西安美术学院出租场地创办XX园项目于2014年4月28日议标后，经评标委员会评定，确定谦象公司为中标单位”。基于以上中标通知，2014年7月18日，原告与被告签订了房屋租赁合同书及附属合同，合同约定，被告将其X号楼XX公寓区域（X号XX公寓楼一层约1200平方米及该楼西侧、南侧户外区域约400平方米）共计1600平方米租赁给原告创办XX园，租赁期限为15年，分3个合同期履行，租金为每年330000元。合同签订后，原告对房屋进行了装修，并在屋外建造了200平方米左右的厨房，以西安美苑博教文化有限公司的名义开办西安美苑XX园。后双方租金纠纷分别起诉到法院。2017年9月5日，法院作出（2017）陕0113民初5312、5314号民事判决书，认为“被告庭后向本院提交书面答复称涉案房屋有建设工程规划许可证，但至本案判决，被告仍未向本院提交涉案房屋建设工程规划许可证，故原告与被告签订的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效”。因被告出租的房屋无建设工程规划许可证致使租赁合同无效，原告的损失可另行主张，并判决原告向被告清腾房屋并恢复原状。一审判决后双方均未上诉，在2018年2月双方口头达成由原告继续使用房屋的协议，在2月6日原告向被告支付了2018年2月28日至2019年2月28日的租金330000元，但在2018年3月，被告向法院申请强制执行上述判决。2018年9月1日，被告停止向XX园供电，致使原告无法正常使用租赁房产。综上，被告作为国有公办院校，自建房屋向社会发标，原告中标后双方签署租赁合同，因被告不能向法院提供涉案房屋建设工程规划许可证，导致合同被法院确定为无效合同。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告赔偿原告装修损失、建房损失、经营损失等暂计3674083.6元；2、被告返还原告租金163613.83元；3、本案诉讼费由被告承担。被告西安美术学院辩称，1、原告与被告签订的房屋租赁合同，经司法确认为无效，但合同无效并非被告一方的过错，原告自身也存在过错，但原告却要求被告承担其装修损失、建房损失及经营损失等损失的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。理由如下：原告与被告签订合同时，并未取得房屋建设规划许可证，原告有权主张缔约过失责任赔偿，而非要求被告承担在合同有效的前提下的违约责任赔偿请求，原告的该项请求无法律依据。在本案中，原告租赁房屋用于办理XX园，其承诺与军区XX园存在合作，但事实上原告存在虚假承诺从而中标。另在原告承办XX园并没有取得任何审批手续，无办园资质，仍存在违法招生的情形。根据合同法五十八条的规定，原告也存在过错，故原告无权要求被告向其承担建房损失和经营损失，应当予以驳回。原告承租房屋后承办XX园，自从2015年至2018年经营长达三年之久，其装修房屋部分也存在折旧。因此，原告主张的装修损失并非其单方主张装修损失的数额，也应当经过司法鉴定机构鉴定后的结论为依据。2、原告于2018年9月26日才向被告交付房屋，被告有权收取在此期间的房屋租金，另原告仍拖欠被告费用共计709800元，故原告无权要求退还该部分租金，该项请求应予以驳回。经审理查明，2014年7月18日，甲方西安美术学院与乙方谦象公司签订房屋租赁合同书，该合同约定，西安美术学院将本院X号XX公寓楼区域（X号XX公寓楼一层约1200平方米及该楼西侧、南侧户外区域约400平方米）共计1600平方米房屋和场地租赁给乙方作为创办XX园的场所；租赁期限自2015年2月28日至2020年2月28日止，为期5年；乙方支付甲方出租场地租金为每年330000元；如续租，合同租金在本合同基础上递增15%；租金按年支付，第一年度租金费用支付时间为合同签订之日起七日内，乙方支付甲方一年租金330000元，此后费用支付方式为，前一费用支付年度届满前七日内支付；租金支付方式为转账；乙方不能按时交付租金时，除仍应及时如数补交外，还需支付违约金，每日按所欠租金的1%收取违约金，乙方迟延交付租金30天，甲方有权要求乙方对其损失进行赔偿；甲方负责指派相关部门对甲方入托子女关系进行核实认证，并向乙方出具相关名单，总人数基数为60人（子女40人、孙辈20人）；在房屋租赁期间，甲方应保证乙方水、电、暖的正常使用，甲方有权对房屋主体、电路、主水管道、下水排污管道、暖气管道进行检查，出现故障随时维修；甲方维修时，乙方应积极协助配合，不得阻挠维修施工，否则，造成损失，乙方应承担相关赔偿责任；合同有效期内，除法律规定和本合同约定外双方不得单方解除合同；乙方在申办XX园相关手续时，甲方有义务提供相关场地资料，共同合作办理；乙方在合同期限内不得改变经营项目或转租，否则甲方有权无条件收回房屋，对已收取的费用不予退还，并有权就其损失要求乙方赔偿；乙方办学必须具备以下条件：必须具有法人身份；必须具有与省军区XX园签订的合作协议，并将协议副本提供给甲方；必须按国家政策办理相关的办园手续；必须具有较为丰富的XX园教育教学及管理经验；必须具有成熟的XX园教育教学及管理体系所应有的师资管理队伍；乙方创办XX园必须遵守国家的相关法律、法规；必须遵循西安美术学院有关规章制度；必须定位为西安地区XX园中高档次；不得使用“西安美术学院”、“美院”等名称用于命名和宣传，否则，甲方可要求乙方承担相应的违约责任，情节严重的，甲方可单方解除本协议，对于已收取的费用不予退还，并有权就其损失要求乙方进行赔偿；乙方必须保证甲方教职工适学子女及孙辈上学需求，并实施收费优惠政策。总人数基数为60人（子女40人、孙辈20人），乙方对甲方子女按西安市公立XX园实际执行标准收费（直系子女保教费500元/月、孙辈子女保教费700元/月）。若不足基数，不足部分由乙方按办园审批的收费标准向甲方交纳费用。若超出基数，超出部分由甲方按办园审批的收费标准向乙方交纳费用，以一年为核算时间，费用支付时间为下一年度收取房屋租赁费时结算；乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同：（1）乙方擅自将房屋改建、转租、转让、转借或变相转租的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动的；（3）乙方拖欠租金达一个月的；（4）乙方违反国家法律、法规或在经营活动中严重损害甲方利益和客户利益的；甲方有下列情形之一，乙方有权追究甲方法律责任并赔偿乙方全部损失：（1）因人事变化等因素，甲方单方终止合同；（2）因甲方原因，在改造、装修、幼儿教育过程中甲方职工寻滋闹事，阻挠乙方造成停建、停学的；（3）因甲方原因，不能提供合同规定的相关手续，造成重大损失的；（4）甲方违反国家法律法规或在租赁活动中严重损害乙方利益和客户利益的。同日，甲方西安美术学院与乙方谦象公司签订附属合同，合同约定主合同必须附加与省军区XX园的合作协议方可生效。2014年7月25日，西安美术学院王书记在谦象公司的情况说明中签字，情况说明内容如下“依据陕西省XX园XX园标准，XX园必须建立独立的伙房。对此，西安谦象实业有限公司征得西安美术学院的同意下参照教育局相关标准，承建XX园两层伙房的固定建筑，具体位置在五号学生公寓西侧南北方向位置，承建发生的一切费用由乙方承担”。2015年2月10日，谦象公司的员工李某某收到西安美术学院向谦象公司发出的告知函，告知函显示，谦象公司自合同签订后至通知时未给西安美术学院提供办园资质及与省军区XX园签订的合作协议。西安美术学院多次向谦象公司提出尽快补齐办园相关手续。由于XX园性质特殊，所因办园手续不全而私自招生开园，必将产生非常大的负面影响，所以在2015年2月28日合同正式起效前，再次要求谦象公司于2015年2月17日前提交所办XX园所有相关资质合法手续。2015年4月10日，谦象公司的员工李某某收到西安美术学院发出的通知，通知谦象公司根据2015年2月9日告知函要求及2月25日下午和谦象公司的谈话要求，要求谦象公司尽快将办园资质及办园相关手续提供给西安美术学院，在手续未完之前不得招生开园。2015年5月6日，谦象公司的员工冯某某收到西安美术学院的通知，通知要求谦象公司在未取得办园资质之前不得擅自招生开园。2015年6月19日，谦象公司的员工李某某收到西安美术学院发出的通知，通知中显示美术学院称谦象公司一直未按合同要求给其出示XX园办学资质及谦象公司与省军区XX园签订的合作协议。并提醒谦象公司在未取得合法办园资质前不得擅自招生开园。同时，谦象公司在XX园的宣传中不得使用“西美、美院（苑）”等容易引起误解的字、词。2016年4月5日，西安美术学院国有资产管理处向谦象公司发出催缴通知一份，该通知的内容为“根据双方签订的房屋租赁合同书第5条每4款的约定，贵司应向我院补缴2015年度我院子女入园人数不足基数部分的费用490100元。计算方式为1690元（暂以对外收费标准为准）※29人（XX园不足基数）※10个月。根据合同约定，此款应于2016年2月21日前支付，贵司已逾期45天未予交付，现我院向贵司发出通知，限2015年4月12日前必须交付，否则，我院有权终止合同或采取其他法律手段以保护我院的合法权益”。2016年12月2日，西安市公安消防支队雁塔区XX大队出具建设工程消防验收意见书，意见书显示，西安美术学院X号楼公寓楼1楼（西安美苑博教文化有限公司）室内装修（雁公消验凭字2016第0036号，工程位于西安美术学院X号公寓楼1楼，装修建筑面积为1866平方米，装修部位为一层）进行了验收，经审查资料及现场检查测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格。2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。3、该工程如扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更），应依法向我XX大队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2017年，谦象公司将西安美术学院诉至法院，要求法院依法判令：1、确认西安美术学院在2016年11月9日送达解除房屋租赁合同行为无效；2、谦象公司与西安美术学院继续履行2014年7月18日签订的房屋租赁合同；3、西安美术学院承担本案诉讼费。经本院审理后作出如下判决：驳回谦象公司全部的诉讼请求。同年，西安美术学院将谦象公司诉至法院，要求法院依法判令：1、谦象公司向西安美术学院支付租金709800元，支付违约金1249755元（违约金暂计算至2016年11月9日，具体以实际给付之日为准）；2、谦象公司将租赁房产及时清腾，并恢复原状。本院审理后依法作出判决：1、谦象公司于本判决生效之日起三十日内向西安美术学院清腾双方于2014年7月18日签订房屋租赁合同书约定的房屋并恢复原状。2、驳回西安美术学院其余的诉讼请求。2018年9月11日，谦象公司在庭外委托陕西中金司法鉴定中心对涉案房屋的装修、设备设施、自建房屋价值进行鉴定，2018年11月12日，陕西中金司法鉴定中心作出鉴定意见，涉案房屋装修、设备设备、自建房屋价值为2770900元。因被告不认可该鉴定意见，本案在审理过程中，西安美术学院申请对涉案房屋整体装修的现值及该房屋恢复原状的费用进行鉴定，陕西天任资产评估有限公司作出评估：装修现值为2079883元。鉴定费为30000元。评估后，谦象公司提出异议：一、评估中存在漏项：1、园内旗杆；2、室外清表及垃圾清运费；3、厨房到分餐间中一部用于传菜的电梯；4、室外花园沙池中8立方左右的沙子；5、XX园剧场大厅（包含保健室、体育器材室等）；6、教室内部地面找平、卫生间墙地面防水工程。二、未足额评估项目：1、室外雨棚大部分未评估，雨棚包括钢构、钢化玻璃及配件；2、保卫室、二楼厨房、分餐间，评估报告中无两处土建部分及钢结构部分的费用；3、户外操场防坠网；4、未对冷凝管、人工费、追加制冷剂等价值进行评估。三、评估报告成新率计算基准错误。评估报告以双方签订合同之日2014年7月18日为成新率计算基准错误，应当以建筑装修完成、设备设施交付之日作为成新率计算基准。四、评估报告提交过晚，标注的使用有效期已届满，不能满足法院委托评估之目的。西安美术学院对鉴定提出异议：一、未对房屋恢复原状的费用进行司法鉴定。二、以下项目为擅自加盖部分，应在此评估中予以扣减：1、1-17雨棚；1-19钢构；1-20方钢；1-21遮阳板；2、2-1保卫室；3、6二楼厨房（6-1至6-7）；4、11-6至11-9隔层涉及所有内容；12-6至12-9隔层涉及所有内容；15-11至15-14隔层涉及所有内容；16-14至16-16隔层涉及所有内容；17-11至17-14隔层涉及所有内容。三、房产内所涉及到设备和可拆卸的物品不属于本次评估范围，应当属于扣减的资产范围：1、32厨房设备-粗加工（32-2至32-3）；2、33热厨房加工间：33-1单眼大锅灶；33-2单眼大锅灶；33-3双门蒸饭柜；33-4运水眼罩控制箱；3、34厨房设备-洗消间中34-1三星水池；4、35厨房设备-主食加工区；35-1双星水池；5、36厨房设备-排油烟系统（36-1至36-8涉及到的设备）；6、37厨房设备-送新风系统（37-1至37-8涉及内容全部厨房设备）；7、38厨房设备-其他：38-1至38-2的内容。资产评估报告中所载明的可拆卸移动的储物用品的资产价值应当扣减，具体如下：8中XX园办公室8-11木质书架；10-8木质书架；11-1木质书架；12-1木质书架，以及其它木质的柜子、置物柜、储物柜等用具、用品资质，均属于可拆卸移动的物品，应予扣减。针对谦象公司的异议，陕西天任资产评估有限公司答复如下：1、室外清表及垃圾清运费现场未见实物，无法进行评估。2、涉案房屋装修评估明细表中6所列示的厨房中包含厨房到分餐间中一部用于传菜的电梯。3、因谦象公司称其购买的沙子为高端品牌，但截止报告出具日谦象公司未提供鉴定所需要的沙子的购买合同或者发票，评估公司只能以市场价评估，且沙池的价格中包含沙子。4、涉案房屋装修评估明细表中18、19包含XX园剧场大厅（包含保健室、体育器材室等）。5、本次评估中的“塑胶地面、地板、地砖等”已包含地面找平、卫生间墙地面防水等工序的费用。6、本次评估范围中“刷白”的经济寿命年限为5-8年，因谦象公司所用房屋为营业性用房，故本次寿命年限8年确定其成新率。7、因涉案方提交材料较晚，评估报告于2019年11月8日出具，并及时将评估报告递交西安市中级人民法院。8、对院内旗杆及室内外雨棚大部分未评估，系漏评，增加33758元，最终评估结论为2113641元。针对西安美术学院的异议，陕西天任资产评估有限公司答复如下：1、因评估人员对于房屋现状与原状无法进行对比勘察，无法对恢复原状的工程量及费用作出判断，故本次评估未对恢复原状所需费用进行评估，且现场勘查时已告知当事人。2、对于西安美术学院提出的擅自加盖部分、设备和可拆卸移动的物品是否扣减不在评估人员的界定范围。另2018年2月6日，西安美苑博教文化有限公司向西安美术学院转账支付2018年2月28日至2019年2月27日期间的房租330000元。上述事实，有房屋租赁合同、告知函、通知、建设工程消防验收意见书、（2017）陕0113民初5312号民事判决书、（2017）陕0113民初5314号民事判决书、陕天任司评报字（2019）第021号评估报告、鉴定异议、异议答复、发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，本案争议的焦点是导致合同无效的过错是原告还是被告。对于该争议焦点，因被告未提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，原告与被告签订的房屋租赁合同已被认定无效。原告租赁涉案房屋用于承办XX园，但原告在承租房屋前对涉案房屋的具体信息未做充分了解的情况下予以承租，原告存在过错。原告与被告的附属合同中约定“主合同必须附加与省军区XX园的合作协议方可生效”，庭审中原告称已与军区XX园签订合作协议，并于2019年4月将幼儿以委培的形式进入军区XX园，但至本院作出判决，原告仍未提供其与省军区XX园合作的相关证据，原告亦是导致合同无效的过错一方。被告在明知其未有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关批复等，但仍将涉案房屋出租给原告，被告对于合同无效亦存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定及第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定、第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按照以下情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分担。”的规定，本案中，因原告与被告对于合同无效的过错相当，且因原告提供的证据足以证明其扩建是经得被告同意，被告未表示其同意利用涉案房屋的装修包括附和物和非附和物，故对于非附和物（价值为196022元，详见清单）由原告自行搬离，对于形成附和物和扩建部分的费用共计1917619元，被告向原告赔偿958809.5元。因原告并未取得创办XX园的资质，且被告多次向原告通知在未取得创办XX园资质的情况下不得招生开园，但原告明知其未取得办园资质的情况下仍接收幼儿、招聘员工，故对于原告主张的经营损失，本院依法不予支持。因此，原告要求被告向其支付装修损失、建房损失、经营损失3674083.6元的诉请，本院依法予以支持958809.5元。对于原告所称的其与被告于2018年2月6日重新达成口头租赁协议，但被告不认可，原告亦未提供证据予以佐证，且原告在诉状中称西安美术学院于2018年3月对其申请强制执行，故对于原告所称的重新达成口头租赁协议的陈述，本院依法不予采信。虽然被告于2018年9月1日对原告停水停电，但是被告的该行为是在原告无权占有房屋时所进行的，原告于2018年9月26日才向被告返还钥匙，故应当扣除2018年9月1日至2018年9月26日期间的房屋占有使用费，因此，原告要求被告向其退还2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金163613.83元的诉请，本院依法予以支持2018年9月27日至2019年2月27日期间的租金138600元。至于被告所称的原告欠付其709800元费用一节，因被告未诉讼，本院依法不予处理。另外特别说明，鉴定中心称其2019年11月8日已经出具鉴定意见，但其鉴定意见的有效期截至时间为2020年3月26日，其尚未充分考虑将案卷退回需要的时间以及当事人提异议的时间，其未给予当事人合理的时间，加上疫情影响，本院仍然认定该鉴定意见在有效期内。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条、第十四条的规定，判决如下：一、被告西安美术学院于本判决生效之日起十日内向原告西安谦象实业有限公司支付房屋装修损失、建房损失共计958809.5元。二、被告西安美术学院于本判决生效之日起十日内向原告西安谦象实业有限公司退还2018年9月27日至2019年2月27日期间的租金138600元。三、驳回原告西安谦象实业有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37502元，由原告西安谦象实业有限公司承担26927元，被告西安美术学院承担10575元。因原告西安谦象实业有限公司已预交，被告西安美术学院将其应当承担的部分并上述款项支付给原告西安谦象实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  陈卫萍人民陪审员  刘 威二〇二〇年六月二十九日书 记 员  蒋 甜打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1