太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2516号原告丁亚辉，男，1988年10月20日出生，汉族，住太原市。委托代理人丁满义，男，1968年3月14日出生，汉族，住太原市。被告山西芮恒房地产开发有限公司,住所地山西省综改示范区太原学府园区佳华街7号山西帅科化工研发大楼3层0302号，统一社会信用代码×××。法定代表人谭国锋，职务不详。原告丁亚辉诉被告山西芮恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁亚辉的的委托诉讼代理人丁满义到庭参加诉讼，被告山西芮恒房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁亚辉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订关于北中环文兴路滨河华庭2幢东单元24层A3号房屋以及2幢东单元30层A3号房屋的两份《商品房买卖合同》无效；2、依法判令被告返还原告购买北中环文兴路滨河华庭2幢东单元24层A3号房屋购房款262524元，并支付从2018年4月25日起至购房款全部返还给原告期间的利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算)；加交通费500元；3、依法判令被告返还原告购买北中环文兴路滨河华庭2幢东单元24层A3号房屋购房款267928元，并支付从2018年4月25日起至购房款全部返还给原告期间的利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算)；共计530952元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因生活所需意欲购买房屋，向被告询问出售房屋的情况，被告称现有房屋进行出售，原告在进一步与被告沟通中，被告称出售房屋的所有手续均齐全，让原告放心购买。于是原告决定购买被告的两套房屋，分别为北中环文兴路滨河华庭2幢东单元24层A3号以及北中环文兴路滨河华庭2幢东单元24层A3号房屋，原、被告之间又于2018年4月25日签订了关于这两套房屋的《商品房买卖合同》，原告也依约先行向被告支付了部分购房款。同签订后，被告迟迟不按照合同约定的交房时间向原告交付房屋，并且房屋也根本达不到入住条件。更为严重的是该楼盘并没有例如《商品房预售许可证》等相关合法手续，被告并不符合对外出售房屋的条件，以致于原告的合法权益受到了侵犯。综上所述,为了维护自身的合法权益，原告特依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告山西芮恒房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交有关证据及答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月21日，原告丁亚辉因购买被告山西芮恒房地产开发有限公司开发建设的“滨河华庭”2号楼东单元A3-24层住宅，向被告支付了定金10000元、向太原乐居天下文化传媒有限公司缴纳了团购费20000元，并签订房屋认购预定书一份；该两家公司分别给原告出具了收款收据对原告付款一事予以确认。2018年4月25日，被告山西芮恒房地产开发有限公司为出卖人与原告丁亚辉为买受人签订滨河华庭商品房买卖合同一份，主要约定：买受人购买的房屋位于北中环文兴路暂定名滨河华庭项目中2幢东单元30层A3号房屋；该房屋的用途为住宅，合同约定建筑面积为90.07平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋总价款，该房屋单价为每平方米8970元，总金额807928元。买受人采取按揭付款，买受人于2018年4月25日付清该房屋总价款30%的首付款，即247928元；该房屋剩余的房价款560000元，买受人通过向银行按揭贷款支付。交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人承诺，出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人主观过错原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任。合同还约定了其他内容。落款处有被告芮恒房地产在出卖人处盖章，原告刘洋、王青在买受人处签字捺印。并附有附件二：装饰、设备标准......附件三：商品房买卖合同补充协议，约定：在项目未取得预售证前，买受人无理由要求退房，出卖人应给予买受人无条件退房。买受人提出退房书面申请后20个工作日内，买受人将合同约定购买人的已付购房款打至本人账户，并按银行同期活期利率支付利息。项目取得预售证后，房屋所有权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按已付房款的10%向对方承担违约责任。协议还约定了其他内容。被告在上述合同上加盖公章，原告签字并捺印。合同签订当天，原告通过POS刷卡的方式向被告支付了购房款247928元，被告向原告出具了收到购房款247928元、加盖有该公司财务专用章的收款收据一张。同日，太原乐居天下文化传媒有限公司向原告丁亚辉出具“今收到丁亚辉滨河华庭团购费2#东单元30层A3（90.07㎡），20000元”、加盖有该公司财务专用章的收款收据。庭审中，原告陈述，原告所购房屋系通过售房中介机构乐居天下收取推介团购费20000元。同日，原告与被告另签订滨河华庭商品房买卖合同一份，所购房屋为滨河华庭项目中2幢东单元24层A3号房屋，房屋面积90.07平方米，单价8910元，总房款802524元，首付款242524元，其他合同的主要内容同前述合同一致；当日，原告通过POS刷卡的方式向被告支付了购房款247928元，被告向原告出具了收到购房款232524元、加盖有该公司财务专用章的收款收据一张。上述合同签订后，被告未按时向原告交付涉案房屋，至今涉案房屋也未取得房屋预售许可证。就交房或退款事宜，原告称多次与被告协商无果，故诉至本院。本院确认的上述事实有，原告提交的房屋认购预定书、商品房买卖合同2份、银联POS签购单、收据5份及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告丁亚辉与被告山西芮恒房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同所指向的标的物为北中环文兴路暂定名滨河华庭项目中2幢东单元24层A3号房屋、2幢东单元30层A3号房屋，截至原告起诉之日，被告仍未取得该项目的商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”的规定，该两份商品房买卖合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告提供的银联POS签发单、收据，可以证明原告向被告支付购房款共计490452元，故被告应向原告返还购房款490452元。原告主张由被告返还的款项中包括了其向案外人太原乐居天下文化传媒有限公司支付的涉案房屋团购费40000元，因该团购款系原告向案外人支付，而非向被告支付，原告主张被告返还该款项，其主体不适格，故对原告的该项诉讼请求，因依据不足，本院不予支持。本案商品房买卖合同无效的原因在于被告未取得该项目的商品房预售许可证明，且被告存在逾期交付房屋的行为，故被告在本案中存在明显过错，故对原告主张由被告支付其按照已支付购房款490452元自2018年4月25日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持，但酌定调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为宜。被告山西芮恒房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告丁亚辉与被告山西芮恒房地产开发有限公司于2018年4月25日所签订的两份商品房买卖合同（所涉房号为2幢东单元24层A3号房屋、2幢东单元30层A3号房屋）无效。二、被告山西芮恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁亚辉购房款490452元，并支付原告以已支付的购房款490452元为基数、自2018年4月25日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。三、驳回原告丁亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4655元（原告已预交），由被告山西芮恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇二〇年六月十日书记员 崔婧