广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2475号原告：吴玉兴，女，1965年10月27日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄碧霞，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7号之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，总经理。委托诉讼代理人：徐雨梅，系被告职员。第三人：平安银行股份有限公司广州中山一路支行,住所地广州市越秀区中山一路101号自编之一、之二。负责人：麦家兴。原告吴玉兴诉被告广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称“上嘉公司”）、第三人平安银行股份有限公司广州中山一路支行（以下简称“平安银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏玉鸿、黄碧霞，被告的委托诉讼代理人徐雨梅到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月30日，原告与被告签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定：原告向被告购买广州市海珠区宝岗大道龙苑街15号宝岗华庭西座23层01单元，建筑面积131.34平方米，套内面积106.58平方米，房屋总价1182060元。原告在签订认购书当天支付全部购房款，被告亦向原告开具《收款收据》。被告于2011年5月将房屋交付给原告，原告一直合法占有使用至今。因该房屋所在小区未办理规划验收，导致无法办理产权登记手续，原告迟迟未能取得该房的产权证。2013年10月25日，被告与第三人签订《抵押担保合同》，在原告不知情的情况下将已经出售并交付给原告的涉案房屋抵押给第三人，用于担保平银穗中山一委贷字20131023001号《委托贷款合同》项下的还款义务，严重侵犯了原告的合法权益。而(2019)粤01民终10024号生效判决书中已经确认依据该《委托贷款合同》出借的款项已经收回，即《抵押担保合同》所担保的主合同的债权经消灭，《抵押担保合同》所设定的担保合同关系也随之消灭，第三人应依法办理涂销抵押登记却至今仍不办理，严重影响原告对涉案房屋所有权的主张。故起诉请求判令：1、被告及第三人为原告办理海珠区宝岗大道龙苑街15号2301房的涂销抵押手续；2、被告在为原告办理上述房屋的涂销抵押手续的同时，为原告办理该房屋的产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：同意原告的全部诉讼请求。第三人未提交陈述意见及举证。经审理查明：2009年12月30日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定：认购物业：中国广州市海珠区宝岗大道路龙苑街15号宝岗华庭西座23层01单元，该物业的建筑面积为131.34平方米，套内面积为106.58平方米（以国土局测绘面积为准）；定价：人民币1182060元整；兹收到上述所列之定金现金/刷卡：人民币1182060元整；等。2009年12月30日，被告出具《收款收据》，载明收到原告购买涉案房屋购房款1182060元。据生效的（2018）粤0105民初11017号民事判决书查明如下事实：2018年10月24日，房管部门向本院出具穗国土规划协查〔2018〕620号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（50宗房产）》及穗国土规划协查〔2018〕624号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（76宗房产）》，其中记载：宝龙苑项目所在地块的用地单位为广州上嘉贸易发展有限公司,以2006国用字1100132号案申请办理了国土证；宝龙苑15栋、19栋领取了20080057号预售证，已领取穗国土规划验证(2017)596号《建设工程规划验收合格证》，整体未办理首次登记；房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协执回执等资料办理不动产权证书。据查册时间为2020年4月7日的海珠区宝岗大道龙苑街#152301房的《房屋信息》记载，总面积为131.34平方米，是否预售为是，合同状态为未签定合同，确权状态为未确权，抵押状态为在建工程抵押，查封状态为查封，广州市海珠区地方税务局于2014年12月24日以穗地税海税协一字[2014]2号查封；他项权人为第三人，权利部位为全部，权利面积为131.34平方米，权利价值为人民币3020800元，债权数额为人民币1550000元；等。另查，（2019）粤01民终10024号民事判决书查明如下事实：2015年11月16日，广州市浚丰贸易有限公司（以下简称“浚丰公司”）起诉至广州市越秀区人民法院，请求：1、广州海宜贸易发展有限公司（以下简称“海宜公司”）偿还借款本金1500万元及该款从2013年10月25日起至偿还之日止的利息；2、上嘉公司、吴锦培对海宜公司上述债务承担连带责任；3、浚丰公司对以下财产享有优先受偿权：权属人为上嘉公司的位于海珠区××大道龙××街××“××”××房产，房号分别为：11栋101房、13栋101房、15栋2301房、19栋1401房、19栋1502房、19栋2201房、21栋101房、23栋101房、25栋101房；4、海宜公司、上嘉公司、吴锦培共同承担浚丰公司已支付的律师代理费50000元（其他律师代理费根据判决结果另案主张）和诉讼费用。该院立案受理后，于2016年5月13日作出（2015）穗越法金民初字第5026号原审判决，认定如下事实：……海宜公司法定代表人吴玉兴；2013年10月25日，平安银行（甲方、受托贷款人）、海宜公司（乙方，借款人）和浚丰公司（丙方，委托贷款人）共同签订《委托贷款合同》，约定：浚丰公司委托平安银行向海宜公司发放该合同项下的委托贷款，贷款金额1500万元，贷款用途采购建筑装饰材料，期限1年，实际贷款金额和起止日期以借款借据为准，该合同项下贷款利率执行年利率6%；贷款期内该合同执行固定利率，每月20日为结息日；海宜公司未按时足额偿还贷款本金，浚丰公司从逾期之日起对逾期金额按照该合同约定的利率加50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；海宜公司到期一次性归还本金，应按时足额地归还该合同项下的贷款本金及利息；无论平安银行是否行使该合同及其项下的担保合同约定的相关权利，浚丰公司均可基于自身的判断直接依据该合同及其项下的担保合同的约定向海宜公司及其担保人提起诉讼或采取其他法律措施；浚丰公司承诺在该贷款合同项下，贷款发放后的一切风险（包括但不限于贷款本息不能收回的风险）均由浚丰公司自行承担，与平安银行无关；独立确定委托贷款的借款人、用途、金额、期限、利率和担保方式；贷款发放后，对海宜公司使用贷款的情况独立进行监督，自行关注海宜公司和担保人资信状况、财务状况、生产经营状况、抵质押物状况；委托贷款到期后或海宜公司出现可能影响债权实现的情形时，自行采取救济措施；浚丰公司声明并承诺：浚丰公司对银行与借款人、担保人签订的相关贷款合同、担保合同的内容已明知，同意合同约定的所有条款，并承担由此产生的一切法律后果；海宜公司承担浚丰公司和平安公司为实现债权而发生的费用，包括律师费等。同日，平安银行（抵押权人）与上嘉公司（抵押人）签订《抵押担保合同》，约定上嘉公司提供广州市海珠区宝岗大道龙苑街#11101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#13101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#152301房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191401房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191502房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#192201房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#21101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#23101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#25101房作为抵押物；抵押担保范围为债务人应承担的全部债务、本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用；债务本金最高额（余额）为15000000元；海宜公司未按时足额偿还主合同到期债务本息及费用的，平安银行有权行使抵押权。广州市越秀区人民法院原审判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，海宜公司向浚丰公司清还借款本金15000000元及该款利息（2013年11月28日起至2014年8月22日止按年利率6%计算；从2014年8月23日起按年利率24%计至款项还清之日止）；二、在判决发生法律效力之日起十日内，海宜公司向浚丰公司清偿律师费50000元；三、吴锦培对海宜公司的上述债务承担连带清偿责任，吴锦培承担保证责任后，有权向海宜公司追偿；四、上嘉公司对判决主文第一项确定的从2014年8月23日起按年利率24%计至款项还清之日止的利息部分承担连带清偿责任；五、海宜公司不履行上述判决时，浚丰公司有权从依法处分上嘉公司提供抵押的广州市海珠区宝岗大道龙苑街#11101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#13101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#152301房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191401房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#191502房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#192201房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#21101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#23101房、广州市海珠区宝岗大道龙苑街#25101房屋产权所得价款中优先受偿；六、驳回浚丰公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，原审各方当事人均没提出上诉。案外人梁智明、陈强、郑文芳、丁卫平、蔡文铭向广州市越秀区人民法院申请再审称：其对上嘉公司提供抵押的涉案房屋享有物权期待权，且原审案件是浚丰公司与上嘉公司、海宜公司、吴锦培等人恶意串通制造的虚假诉讼，因此认为（2015）穗越法金民初字第5026中第五项判项判决浚丰公司对上嘉公司提供抵押的广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号1401房、19号1502房、19号2201房等房屋享有优先受偿权错误，请求撤销该判项。广州市越秀区人民法院于2018年12月21日作出（2018）粤0104民再2号民事判决书，认定浚丰公司在2013年11月28日依据上述《委托贷款合同》向海宜公司出借的1500万元，已于当日收回。因浚丰公司依上述合同转出的款项已在当天收回，故不存在海宜公司未向浚丰公司偿还涉案借款问题，也不存在需处分上述抵押合同中约定的抵押物清偿债务及担保人承担连带清偿责任问题，故原审判决海宜公司需向浚丰公司清偿涉案债务，并在此基础上判决吴锦培和上嘉公司对涉案债务承担连带清偿责任，判决浚丰公司对涉案抵押物（龙苑街11号101房等涉案九间房产）享有优先受偿权，判决海宜公司需支付浚丰公司律师费损失均没有事实基础，因此，应撤销原审判决，驳回浚丰公司的全部诉讼请求。判决：一、撤销（2015）穗越法金民初字第5026号判决；二、驳回广州市浚丰贸易有限公司的诉讼请求。本案原审诉讼费163318元（其中受理费158318元、诉讼保全费5000元），由广州市浚丰贸易有限公司负担。之后浚丰公司不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月26日作出判决：驳回上诉，维持原判。再查，据房管部门出具的《购房资格证明》反映：经核查，截至2020年4月21日止，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，原告表示：购房款1182060元分三笔、现金支付给被告，具体数额不记得，2009年12月30日付清；原告经营新华恒业轮胎酒家，现金较多；2010年原告已经进入房屋进行装修，2011年5月1日收楼,没有办理收楼手续；原告是吴锦培的妹妹。被告表示：确认收到购房款，不清楚原告如何支付；根据服务管理合约，收房时间为2011年5月1日；确认房屋一直由原告使用；原告是被告原法定代表人、股东吴锦培的妹妹。原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、交纳物业管理费、水费、电费等费用的收据及发票；2、《宝岗华庭服务管理合约》，证据1-2拟证明原告以物业所有人身份签署合同及缴纳水电费、管理费至今。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原告主张其购买涉案房屋时将1182060元购房款分三笔、现金支付给被告，从本案查明的事实可见，原告系海宜公司的法定代表人，也是被告原法定代表人、股东吴锦培的妹妹，原、被告存在利害关系，在原告未能提供证据证明其已经实际支付购房款给被告的情况下，本院难以认定原、被告之间签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》为双方买卖涉案房屋的真实意思表示，故原告要求被告和第三人协助办理涉案房屋的涂销抵押手续及被告协助办理产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴玉兴的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告吴玉兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年六月十八日书记员  于悦姗何国卫