北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初41212号原告：权金城国际酒店管理（北京）有限公司，住北京市海淀区。法定代表人：李凯，董事长。委托诉讼代理人：王美涛，河北济民律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝志方，男，该公司员工。被告：北京中能置业投资有限责任公司，住北京市海淀区昆明湖南路九号-9法定代表人：张贤肖，经理。委托诉讼代理人：王金凤，北京金则律师事务所律师。委托诉讼代理人：林运国，男，该公司副总经理。原告权金城国际酒店管理（北京）有限公司(以下简称权金城公司)与被告北京中能置业投资有限责任公司（以下简称中能置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告权金城公司之委托诉讼代理人王美涛、郝志方与被告中能置业公司之委托诉讼代理人王金凤、林运国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。权金城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁使用协议》及相关《补充协议》；2、请求法院判令对方返还押金60万元，返还履约金30万元；3、请求法院判令对方赔偿我方损失暂计923.5万元（届时装修损失以评估鉴定报告为准）；4、本案诉讼费由对方承担。庭审中，权金城公司变更第三项诉讼请求为：请求法院判令对方赔偿我方损失2360万元（其中包括搬迁10万元、解除合同遣散员工的费用43.5万元、预售卡5724万元该部分按照10%利润计算主张570万元、评估报告确认的装修及工程损失主张1736.5万元）。事实和理由：2004年3月23日，北京权金城休闲健身俱乐部有限公司（以下简称权金城俱乐部）与中能置业公司签订了《房屋租赁使用协议书》及补充协议。约定权金城俱乐部承租中能置业公司使用的北京市海淀区四季青乡昆明湖南路x号之x的房屋地下一层至地上六层建筑面积6500平方米，租赁期限自2004年7月23日至2024年7月23日止。该房屋系中能置业公司向空军老干部北京西郊住房管理办公室租赁的。2006年9月13日，我公司与中能置业公司签订《补充协议》，约定承租人变更为我公司，合同相关的全部权利义务由我公司享有，合同的其他内容不变。因房屋的性质为军产房，在合同未到期前，产权方要求我公司腾退。2018年4月30日，我公司被迫停业并搬离房屋，双方合同未到期，此行为给我方造成极大的损失。现我公司诉至法院要求解除合同，并赔偿相关的损失。中能置业公司辩称，不同意权金城公司变更后的诉讼请求，虽权金城公司在起诉中提出923.5万元，其系起诉前估算投入的装修。对于员工补偿，现并未提交证据证明，不同意支付。对于预售卡的利润，因权金城公司有多家店面，顾客可以在其他店面使用，不会产生利润损失。对于鉴定报告中的记载的项目不予认可，其中多项内容不应当属于双方争议的范围，并不属于不可以拆卸的物品，不认可鉴定报告。因涉案房屋系军产房，我公司已经起诉要求赔偿，现请求法院中止审理本案。另外，自2017年7月31日起，权金城公司未按规定交纳相关费用，经我公司多次催要未果，故提出反诉请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋租赁使用协议》、《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补充协议》（2006年）；2、判令被反诉人腾空位于北京市海淀区昆明湖南路x号-x商业楼后交给反诉人；3、判令被反诉人向反诉人支付欠缴的各种费用4027176.4元（2017年7月31日至2018年7月31日）；4、诉讼费由被反诉人承担。权金城公司对中能置业公司的反诉辩称，同意解除合同及相关补充协议。现在房屋已由产权单位于2018年4月30日收回，我方不存在进行交付的可能。对于房屋租金部分，我方从2017年8月1日至2018年4月30日确未支付租金，但也是由于一直在谈我们退出经营的事，确认数额后，我方同意支付相应租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。海淀区房屋土地管理局于1997年10月6日向中国人民解放军39123部队颁发《国有土地使用证》，载明土地座落：海淀区四季青乡南坞村。土地使用权面积：2894872平方米。变更记事一栏载明：2006年2月23日经总后勤部批准本宗地中2160平方米出让给空军北京西郊老干部服务办公室。驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心于2018年4月20日出具《证明》，载明：北京卫戍区海淀第七退休干部休养所原称“空军老干部北京西郊住房管理办公室”（以下简称老干部住管办）后经变革为“空军北京昆明湖南路军职以上退休干部休养所”。2018年1月1日，由空军转隶到北京卫戍区，更名为“北京卫戍区海淀第七退休干部休养所”，该单位为正团级，对外独立承担民事责任。2001年8月9日，老干部住管办（出租人、甲方）与中能置业公司（承租人、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）。该合同第一条载明：甲方自愿将坐落在北京市海淀区四季青乡昆明湖南路空军老干部西郊住宅小区内的房屋（以下简称西郊房屋）建筑面积约6500平方米，出租给乙方使用，租赁用途为办公或经商。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条载明：租赁期限自2002年至2022年。租金按季结算。由乙方在每季的前15日内交付甲方，付款方式：转账支票或现金支付。第八条载明：乙方不得对所租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。第十条载明：乙方如要将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务......第十三条载明：合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。2004年3月23日，甲方（出租人）中能置业公司与乙方（承租人）权金城俱乐部签订《房屋租赁使用协议书》，双方约定，甲方将位于北京市海淀区四季青乡昆明湖南路x号之x的房屋地下一层至地上六层建筑面积6500平方米，出租给乙方使用，租赁用途为办公或经商。租赁期限自2004年7月23日至2024年7月23日止。租金按季结算，乙方在每季的前20日内交付甲方。付款方式为转账支票或现金支付。租赁期间的房屋、设备、场地、围墙、道路的维修费用，由乙方负责；水、电、暖、煤气等费用另行计量计价，由乙方承担。乙方不得对所租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物。如确实需要，必须先将方案以书面和图示形式报告甲方，经甲方以书面形式同意后方可进行，费用由乙方自理，协议期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。同日，双方签订《补充协议》，约定租金每日约为9800元，乙方同意签署本协议当日向甲方交纳租金638795.63元，交纳押金60万元，交纳履约金30万元，共计交纳1538795.63元作为本协议的定金。当协议期满时，乙方应将该房屋依约完整交还甲方，并且在乙方已缴清协议项下其应缴纳的一切费用、房屋租金和损失赔偿的情况下，甲方需在十日（工作日）内将押金如数归还乙方；如若乙方未能缴清协议项下其应缴纳的费用、房屋租金和损失，则甲方有权在扣除相应数额后，将押金余额返还乙方，如押金扣除后仍不足由乙方补足。由于国家政策法令、军事需要、地震、台风、暴雨、大火、战争以及其它不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件,而影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方应立即以电报或传真方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本协议不能履行、或部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机构出据，按该不可抗力事件对履行本协议的影响程度，由双方协议决定是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。对于本协议未尽事宜，由甲乙双方另行签定补充协议作为本协议的附件，如补充协议与主协议有抵触时，以补充协议释义为准。2006年9月13日，中能置业公司与权金城公司签订《补充协议》，写明因协议签订时权金城俱乐部未登记注册权金城公司营业执照，暂由乙方权金城俱乐部与甲方签订房屋租赁使用协议书和有关协议书、确认书、往来文件、公函等书面文件，乙方名称变更为权金城公司，原协议书项下全部责任义务和权益由权金城公司对甲方履行和其他内容保持不变。双方签订协议后，权金城公司按协议约定履行了相关的权利义务。2017年7月18日，干休所向中能置业公司出具《关于解除租赁合同腾退房屋通知》，载明：根据军委统一部署，...要求所有有偿服务项目必须在2017年11月30日前停止。请贵公司承租我所房产项目，务必于11月20日前停止经营活动，双方办理解除合同事宜。2018年2月26日，干休所（甲方）向权金城俱乐部送达了通知书，写明：贵公司承租位于北京市海淀区昆明湖南路建筑面积约6500平方米的房屋，系我单位出租给中能置业公司，该公司将房屋转租给贵公司。我单位作为房屋产权人，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，收回军队产权房屋。此前，曾多次以协商方式告知贵公司收回产权房到事宜，现正式书面通知贵公司：贵公司务必于2018年4月30日前停止租赁房屋内一切经营活动，并于2018年5月20日前搬离房产内物品设备，将所承租房产交我所。关于该房屋租赁涉及的其他权益问题，可协商解决，也可通过法律途径诉讼解决。2018年2月26日，干休所（甲方）与权金城公司（乙方）签订《停业腾退房产协议书》。该协议书约定，经双方协商同意就乙方停业腾退房产事宜达成以下协议：一、甲乙双方协商同意，乙方于2018年4月30日前，停止租赁房屋内的一切经营活动，并于5月20日前搬离房产内物品设备，将所承租房产交付甲方。二、双方确认，乙方所承租的房产，部分从甲方直接租赁，部分从中能置业公司租赁甲方房产中转租，三方尚遗留债权债务问题如：中能置业公司尚欠甲方租金；乙方在租赁房产内有一定数额投资，因合同未到期，房产装修残值补偿尚未解决。对上述遗留问题，由各方协商解决，协商不成可通过法律途径主张自己的权益。三、双方确认，协议签订后，乙方未按约定时限履行协议，甲方有权采取强制手段收回房产，乙方不得向甲方提出任何权益主张，属于甲方应当承担的补偿义务包括乙方向中能置业主张权利后转到甲方的补偿义务一律免除。该协议落款处有双方委托代理人签字，并加盖有双方印章。权金城公司与干休所签订《停业腾退房产协议书》后，权金城公司于2018年4月30日停止了营业，并于5月20日搬离。2018年5月，干休所作为原告提起诉讼，要求1、与中能置业公司解除合同，并由其返还承租的房屋；2、支付2017年1月1日至2018年4月30日期间的租金296万元；3、支付违约金838605元；4、诉讼费由中能置业公司负担。此案经本院审理后，于2018年6月29日作出（2018）京0108民初27263号民事判决书，判决如下：一、解除空军老干部北京西郊住房管理办公室与北京中能置业投资有限责任公司于二〇〇一年八月九日签订的《军队房地产租赁合同》与《补充协议》，及空军北京西郊老干部服务办公室与北京中能置业投资有限责任公司于二〇〇三年七月十八日签订的《租用开发综合楼补充协议（二）》；二、中能置业公司自本判决生效后七日内腾退位于北京市海淀区四季青乡昆明湖南路空军老干部西郊住宅小区内的房屋（建筑面积约六千五百平方米）并交还干休所；三、中能置业公司自本判决生效后七日内向干休所支付二〇一七年一月一日至二〇一八年四月三十日的租金二百九十六万元；四、驳回北京卫戍区海淀第七退休干部休养所其他诉讼请求。该判决现已生效。本案中审理过程中，双方均同意解除合同，确认权金城公司已于2018年4月30日搬离承租场所。权金城公司主张其搬离花费搬家费10万元，并提交了相关的票据。对于员工安置费用，权金城公司提交了其制作的员工名册及补偿金额，对于其利润部分，其未提交相应证据。对于装修及工程损失部分，权金城公司申请进行评估，对此我院委托了北京筑标建设工程咨询有限公司对北京市海淀区四季青乡昆明湖南路x号之x的房屋地下一层至地上六层面积6500平方米的装修残值进行评估，鉴定意见为：权金城公司施工部分工程现值为17365058.78元，其中外立面大屏幕为1147506.75元；中能置业公司施工部分为135151.12元。双方有争议的部分是辅房、电梯及楼梯间的造价，中能置业公司认为辅房的建造未给其允许，电梯本身就已安装。对此权金城认为，辅房在建设时中能置业公司未表示反对，且其公司一直在本楼内办公，应为知情，电梯本身确实存在，但装修均为本公司所为。对于房租问题，双方均认可权金城公司自2017年7月31日起未支付租金。双方合同已自2018年4月30日实际解除。对于所欠房租，权金城公司认可自2017年8月1日起未交费，亦认可中能置业公司所主张每月的数额，但认为应计算至双方实际解除合同，其搬出时止。本院认为，权金城公司与中能置业公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。在合同履行守程中，因军队政策的变化，致使合同无法履行，现当事人均表示解除合同，本院允许。对于权金城公司主张的装饰装修损失一节，双方对部分装修存在争议，对此部分本院认为，根据合同的约定，权金城公司对所租赁的房屋进行装修，中能置业公司未提供相应证据，故对其抗辩，本院不予采信。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，按公平原则，本院予以支持。对于权金城公司主张退还的押金及履约金的主张，因中能置业公司对此予以否认，权金城公司除提交合同书外，未能提交其他证据予以佐证，故本院不予支持。对于搬家费一节，权金城公司主张有事实及法律依据，本院予以支持。中能置业公司主张的房屋租金一节，因权金城公司已于2018年4月30日搬出，直接交还给产权单位，双方已实际解除合同，故支付租金日期至此日止，权金城公司对于中能置业公司主张的单月租金数额认可，本院依此判定。对于权金城主张的解除合同遣散员工的费用、预售卡部分利润的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、权金城国际酒店管理（北京）有限公司与北京中能置业投资有限责任公司签订的《房屋租赁使用协议》、《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补充协议》（2006年）等协议已于2018年4月30日解除；二、北京中能置业投资有限责任公司于本判决生效后六十日内赔偿权金城国际酒店管理（北京）有限公司装修损失1736.5万元、搬家费10万元；三、权金城国际酒店管理（北京）有限公司(以下简称权金城公司)于本判决生效后六十日内给付北京中能置业投资有限责任公司2017年8月1日至2018年4月30日期间的租金3020382元；四、驳回权金城国际酒店管理（北京）有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京中能置业投资有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费145000元，由北京中能置业投资有限责任公司负担，本判决生效七日内交纳。本诉案件受理费159800元，由北京中能置业投资有限责任公司负担126590元，于本判决生效后七日内交纳；由权金城国际酒店管理（北京）有限公司负担33210元，已交纳。反诉案件受理费39018元，由权金城国际酒店管理（北京）有限公司负担30963元，于本判决生效后七日内交纳；由北京中能置业投资有限责任公司负担8055元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  贾继红人民陪审员  杨 梅二〇二〇年六月二十九日书 记 员  曲 婧