河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终871号 上诉人（原审原告）：李长明，男，1962年8月20日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。 上诉人（原审原告）：张凤茹，女，1963年4月15日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。 委托诉讼代理人：师振华，河南瀛睿源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北省涿州京都房地产开发有限公司，住所地州市京都旅游大道1号。 法定代表人：王霖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰武，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京华洋房地产营销策划有限公司，住所地北京市通州区滨河中路277号。 法定代表人：吴兴虎，该公司董事长。 上诉人张凤茹、李长明因与被上诉人河北省涿州京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）、北京华洋房地产营销策划有限公司（以下简称华洋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李长明、张凤茹上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5299号民事判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清，判决错误应改判。一、二被上诉人存在严重过错甚至欺骗行为。上诉人在买房时，上诉人就明确告知被上诉人，上诉人要按揭买房，并且详细地向其工作人员说明了自己的基本情况，被上诉人承诺上诉人符合贷款的条件，贷款肯定没有问题，就这样，上诉人才签订了“签约信息确认单”。在签订“商品房买卖合同（预售）”时，被上诉人的工作人员只是让上诉人在签字处签字并没有给上诉人任何解释及说明并且也没有给上诉人一份。“团购活动收据”也只是被上诉人出具收据时才知道有此项，二被上诉人在此前承诺除房款外并没有任何额外收费，上诉人发现后，被上诉人却说在办理贷款时一起结算。更为可恨的是，上诉人给被上诉人贷款手续时，却被告知上诉人不符合贷款的条件。在一审时，被上诉人才向法庭出示“商品房买交合同（预售）”，上诉人看到后才知道他们偷偷换了里面的关键页码，特别是“附件四”。上诉人从没有见过如此不公平的条款，该条款不但明显有失公平，简直是一种欺骗行为。在上诉人交钱及签合同时，被上诉人承诺一定能按揭成功，否则上诉人不会购买。而该附件四却不问缘由都要上诉人去交付剩余房款，并且约定违约责任更是奇高，对上诉人简直是致命的约束。该约束是被上诉人单方面的，是不公平的。被上诉人利用其专业知识引诱上诉人签订不公平的商品房买卖合同，存在严重过错，存在欺诈行为。该合同无法履行是被上诉人造成的，他们才是导致合同无法履行的原因所在。上诉人根据法律完全可以解除合同，并且应当如数返还上诉人的款项。二、商品房买卖合同（预售）相关条款违背法律规定，属无效条款。商品房买卖合同（预售）显然是被上诉人精心设计的，该合同不是“中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局”制定的，这样一份对出卖人都是权益，对买受人都是约束的合同，根本就没有公平而言，权利与义务无法平等。特别是第八条及“附件四”，在被上诉人明知上诉人不具备按揭的条件还引诱上诉人签订，然后不给上诉人讲清合同，再利用自己的专业知识束缚上诉人，让上诉人自己无法履行并造成上诉人违约。因此，这条款是无效的。上诉人不能贷款不是上诉人的过错原因，上诉人完全可以根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解第二十三条解除合同。一审判决没有审理清楚，上诉人是在被上诉人的引诱及哄骗下签合同，该合同存在欺骗性，才是导致合同无法履行的原因。也就是说，被上诉人在明知上诉人不具备按揭的条件还给上诉人签订能按揭的合同本身就存在不诚信。上诉人完全能解除合同并要求返还财产。综上，望二审法院依法查清事实，撤销一审判决并支持上诉人的请求。 京都公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 华洋公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张凤茹、李长明向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令二被告退还已收取原告的款项377,511元并按照同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息；三、诉讼费、保全费由二被告承担。 一审法院认定事实：1、原告出示收据两张、签约信息确认单、团购活动收据一张，主张原告已向被告京都置业有限公司交付首付款347,511元，向被告北京华洋交付了团购费3万元。两被告共同质证意见为，对证据真实性认可，我方确实收到了上述款项，但无法证明案涉合同达到解除条件；2、被告京都置业有限公司出示商品房预售许可证、《商品房买卖合同（预售）》，主张案涉合同合法有效，原告应按照合同约定履行义务。原告质证意见为，对预售合同真实性不予认可，合同经过了拆解，内容被被告京都置业有限公司篡改，当时约定原告提供贷款手续的时间是2018年8月底前，而篡改后的合同与我方签约时的合同不一致，合同中如买受人不能办理按揭贷款手续，则由买受人以现金形式缴纳剩余房款的约定在签约时是没有的，另我方在附件2、3、4、5、10、11上均未签字。 一审法院认为，法律规定，买受人以担保贷款的方式付款，因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，原告张凤茹与被告京都置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告以无法办理按揭贷款为由主张解除案涉合同，在原告未提供相关证据证实因不可归责于双方当事人的事由而未能办理按揭贷款的情况下，原告该主张的依据不充足、不充分，本院不予采纳。对于原告要求解除的其他事由（团购费事宜、篡改合同事宜），证据不足，本院不予采纳。对于原告要求两被告退还购房款347,511元及团购费30,000元并承担利息的诉求，因该诉求以合同解除为前提，故本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十四条之规定，判决：驳回原告李长明、张凤茹的诉讼请求。本诉案件受理费3,481元，由原告李长明、张凤茹共同负担。 本院二审期间，上诉人提交1、住建部、国家工商行政管理总局商品房买卖合同文本一份，证明违约责任是按照每天万分之一承担，被上诉人的商品房买卖合同是篡改伪造的；2、上诉人与华洋公司签订的按揭需要准备的相关资料，交了首付款后，华洋公司的销售人员说我们不符合按揭条件，证明过错都在被上诉人华洋公司。京都公司质证称，证据1不是新证据，国家通用文本不具有强制性，双方自愿的基础上可以签署合同，证据2不属于新证据，不予质证。华洋公司质证称，认可京都公司的质证意见，证据1、2不能算新证据。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同是否具备依法解除的条件。综合全案查明的事实和证据看，第一，上诉人与被上诉人京都公司签订的房屋买卖合同（预售）系基于双方真实的意思表示，上诉人在合同文本上签字捺印，即视为对合同内容的认可，该合同对于价款、付款方式等均做了详细约定，其虽对部分合同内容真实性存在质疑，称京都公司存在欺骗、篡改行为，但是未能提交证据证明其主张。一审开庭时被上诉人京都公司当庭出示了合同原件，已对上诉人的质疑做出合理解释。二审开庭时，上诉人出示了住建部、国家工商行政管理总局商品房买卖合同文本一份，本院认为，该文本仅具有指导意义，并非强制性约定，合同条款还应遵从合同双方共同意思表示，只要不违反国家法律法规强制性约定，即依法有效。第二，上诉人主张因二被上诉人的诱骗、欺诈行为，致使其无法完成房屋按揭贷款，进而无法实现合同目的，但一、二审中上诉人均未能提交证据证明其主张，且二被上诉人均非按揭贷款的办理机构，相关贷款政策及办理应以金融机构的规定为准，上诉人作为申请按揭一方，在办理贷款时应结合自身的履约能力慎重选择，本案中因其无法办理贷款而不能履行合同，系其对于自身履约能力预见不足，不能归责于二被上诉人。本案案涉房屋买卖合同还具备继续履行的条件，为了实现合同目的，上诉人与被上诉人京都公司应加强协商解决。综上所述，张凤茹、李长明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,481元，由被上诉人张凤茹、李长明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  杨玉龙 审 判 员  万丙申 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼