浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0328民初813号原告：朱成成，男，1982年9月13日出生，汉族，住浙江省文成县。原告：蒋丽莉，女，1984年4月26日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：朱成成，男，1982年9月13日出生，系蒋丽莉丈夫。被告：文成县仁昌房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇鹤东小区1号楼中兴公寓207室，统一社会信用代码913303280797061365。法定代表人：王建荣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，住浙江省文成县，系文成县大峃镇城北社区居民委员会推荐。原告朱成成、蒋丽莉诉被告文成县仁昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年4月1日向本院提起诉讼，本院于同日登记立案并于2020年4月23日、5月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱成成，原告蒋丽莉委托诉讼代理人朱成成及被告文成县仁昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘化章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱成成、蒋丽莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金（从2017年12月27日起以购房款43万元为基数按每日万分之一计算至实际交房之日止，暂计为51380元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月27日签订商品房买卖合同，由二原告向被告购买文成县黄坦镇云峰村云峰大楼第3幢1单元1101号房屋，总价款43万元，合同约定交房日期为2016年12月31日前。双方同时约定逾期交房超过60日，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限日第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一的违约金。另约定，出卖人于2017年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同签订后，原告按约向被告支付购房款40万元，但被告至今未向原告交付房屋及权属证书，已构成违约。在审理过程中，原告补充陈述：原告已实际交付购房款43万元，诉状中记载原告支付购房款40万元系书写错误。原告朱成成于2017年11月14日至11月27日期间，分六次向被告公司股东张某转账支付购房款16万元，并向张某现金支付购房款1.2万元，余款25.8万元办理商业按揭贷款支付。在举证期限内，原告为证明其诉称事实，向本院提交证据如下：1.商品房买卖合同，证明原告向被告购房的事实；2.个人购房借款合同、浙江文成农村商业银行股份有限公司账户交易明细、浙江省增值税普通发票，证明原告已足额支付购房款及被告向原告开具金额为17.2万元的首付款增值税发票的事实；3.解除合同通知书、国内挂号信函收据，证明因被告逾期交房，原告曾于2019年4月8日向被告主张解除合同的事实；4.（2019）浙0328民初2050号民事裁定书，证明原告曾就本案诉争内容起诉的事实。被告文成县仁昌房地产开发有限公司答辩称：一、涉诉房屋未按期交付是因政府行为造成开发延期，不属于违约。2014年8月25日被告取得涉诉房屋所在工程云峰大楼规划许可证，2015年1月办理预售许可证。现工程主体已竣工验收，因规划标高高程与路面相差3米，导致整体无法通过验收，但道路应由镇政府建设，根据《商品房买卖合同》第九条第二款第四项的规定，政府采取的行政措施而导致开发周期延长，不视为违约。现政府已于2020年4月中旬组织道路建设施工，工期需六个月，故被告预计于2020年底才能向原告交房。二、原被告签订《商品房预售合同》真实有效，原告未足额交付购房款，不视为被告逾期交房。2017年12月27日，原被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的云峰大楼3幢1单元1101室，建筑面积131.71平方米，总房价为43万元。合同第七条约定付款方式为买受人签订本合同时支付首付款17.2万元，余款25.8万元办理按揭贷款手续，原告仅向被告股东张某支付首付款14.2万元，至今尚欠首付款3万元，余款25.8万元已经办理按揭贷款手续。根据合同第九条第五项的约定，交房期限届满，买受人银行按揭贷款或住房公积金贷款未划入出卖人银行账户或其他方式付款的，在未付清放款或其他应付款项的情况下，本合同继续履行，交付日期应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期间不视为逾期。原告至今未付清首付款3万元，被告交房期限应当顺延，被告交房期限应从原告付清全部款项之日起7日内开始计算，因此，不应视为被告逾期交房。三、《商品房买卖合同》约定交房时间早于合同签订时间，属于合同法第61条、第62条规定的约定不明情形，待工程竣工验收符合交房条件后，原告有权随时要求履行。综上原告起诉无事实依据，请求驳回原告诉讼请求。审理过程中被告当庭对原告另外交付的首付款1.8万元予以认可，现原告尚欠被告购房首付款1.2万元，并主张被告及被告股东均未现金收取原告交付的购房款，原告已付购房款不论金额大小，付款方式均为转账支付，故无现金支付购房款的可能。在举证期限内，被告为证明其答辩的事实，向本院提交证据如下：1.云峰大楼房屋外景照片打印件，证明云峰大楼主体已建设完毕，但因道路不符合验收标准导致诉争房屋所在工程无法验收的事实；2.主体验收报告三份，证明云峰大楼已经竣工，但不符合交房条件的事实；3.案外人张某银行账户明细、云峰大厦购房户欠首付款名单，证明原告仅支付的首付款16万元的事实；4.被告银行账户明细，证明案外人张某将原告及其他购房户的首付款凑足后汇入公司账户的事实；5.商品房买卖合同复印件8份，证明原告等购房户所购买房号、总价、首付金额及按揭金额的事实，其中原告尚欠首付款1.2万元；6.浙江省增值税发票5份、销售不动产统一发票（自开）存根联6份，证明买受人不论是否已足额支付首付款，被告均已开具首付款增值税发票的事实，且若未开具首付款增值税发票则买受人无法办理房屋按揭贷款；7.申请证人张某出庭作证，证明原告所购房屋系证人张某销售及原告尚未足额支付购房款的事实；证人张某作证的主要内容为：张某系云峰大厦项目的股东，负责房屋销售工作，其销售的部分房屋中首付款系交至其个人账户，再由其交至文成县仁昌房地产开发有限公司（以下其所称公司均为文成县仁昌房地产开发有限公司）账户；因工程建设需要资金，而部分购房户又无能力全额支付首付款，又因政策原因首付款需足额交至公司对公账户（该账户受政府部门监管），故公司先行为购房户交齐首付款，公司要求该部分首付款由其补足交至公司账户，待房屋按揭贷款发放后，再由公司返还；若未取得首付款增值税发票则无法向银行申请房屋按揭贷款；其销售的房屋未足额支付首付款的数量占其总销售数的三分之一左右，公司也已向这部分购房户中的多数开具首付款增值税发票，因公司未缴纳税收，故税务部门不再开具剩余增值税发票；其共收取原告首付款16万元，其中15万元系用于支付朱成成兄弟朱碎成的购房首付款（该房首付款为15万元），余款1万元系用于支付原告本人的首付款，未向朱成成现金收取首付款1.2万元，若有现金收取则会出具收款收据并加盖公司印章；其已将朱成成所购房屋的全额首付款17.2元交至公司账户，在按揭贷款办理后，公司已返还16.2万元；8.申请证人徐某1、徐某2出庭作证，证明购房户未足额支付首付款，由被告代为垫付首付款并已向证人开具首付款增值税发票的事实。证人徐某1作证的主要内容为：徐某1系云峰大楼销售人员张某的亲戚，其有购买云峰大楼的房屋，并向银行办理房屋按揭贷款；其不清楚房屋价款具体数额，未支付首付款，也未收到首付款增值税发票，房屋按揭贷款系文成县仁昌房地产开发有限公司工作人员陪同前往银行办理，现按揭贷款由其本人偿还；购房时，其无能力支付首付款，因公司没有资金用于支付工程款，故让其购房后向银行办理房屋按揭贷款用于支付工人工资。证人徐某2作证的主要内容为：2017年其购买了云峰大楼的房屋，房屋总价在30万元左右，首付款为87864元，尚欠首付款4万多；文成县仁昌房地产开发有限公司向其出具首付款增值税发票，发票金额87864元，而后向银行办理房屋按揭贷款，现按揭贷款由其本人偿还；其尚欠公司部分首付款，且暂时无能力偿还，期间公司有向其催讨。原、被告对双方提交的证据分别发表了质证意见，对双方无异议的证据本院予以采信并在卷作证。对双方有异议的证据认定如下：1.原告提供的证据2中证据浙江省增值税普通发票，经被告质证对其三性无异议，但认为被告向原告开具增值税发票仅为了原告向银行办理按揭贷款，并不能证明原告已足额支付首付款；本院对该份证据真实性予以确认，该份证据可以证实被告于2017年12月27日向原告朱成成开具金额为17.2万元的增值税发票；2.原告提供的证据3解除合同通知书、国内挂号信函收据，被告质证认为其未收到该信件，原告在本案中并未主张解除合同，故与本案并无关联；本院认为，该证据可以证实原告曾于2019年4月8日向案外人王建荣邮寄过信件的事实，但原告在本案中要求继续履行合同，故该份证据与本案并无关联；3.被告提供的证据3中证据云峰大厦购房户欠首付款名单，原告质证认为，其已全额支付首付款；本院认为该份证据系被告单方制作，该证据并不能证实原告尚欠首付款的事实，对此本院对该份证据不予采信；4.证人张某、徐某1、徐某2的证言，经原告质证对证人徐某1、徐某2的证言无异议，对证人张某的证言有异议，认为其已足额支付首付款17.2万元；本院认为，结合原告本人陈述，可以证实证人张某代为向原告收取首付款的事实；证人徐某1、徐某2的证言可以和证人张某的证言相互印证，可以证实被告在文成县黄坦镇云峰大楼销售中存在买受人未足额支付首付款的情况下先行向买受人开具首付款增值税发票的事实。本院经审理认定如下事实：2017年12月27日，二原告与被告经协商签订商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于文成县售予原告，建筑面积共计131.71㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米3264.75元，总价款为43万元；第七条买受人于签订合同时支付首付17.2万元，余款25.8万元同时办理银行按揭或住房公积金贷款；第九条交房期限届满，买受人银行按揭贷款或公积金贷款未划入出卖人银行或其他方式付款的，在未付清放款及其他应付款项的情况下，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期间不视为逾期。合同第十条还约定出卖人逾期交房后，若逾期不超过60日的，自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金。该合同已于2017年12月27日在文成县住房和城乡规划建设局登记备案。原告朱成成于2017年11月14日以银行转账方式向被告文成县仁昌房地产开发有限公司股东张某支付购房款3.2万元、1.8万元，于2017年11月15日、11月24日、11月26日、11月27日通过银行转账方式分别向被告文成县仁昌房地产开发有限公司股东张某支付购房款3万元、2万元、5万元、1万元，合计支付购房款16万元；于2017年12月28日在浙江文成农村商业银行股份有限公司（原文成县农村信用合作联社）办理了购房按揭贷款，浙江文成农村商业银行股份有限公司于2018年1月5日将贷款本金25.8万元发放至被告文成县仁昌房地产开发有限公司账户。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。综合本院认定的事实及原、被告双方诉辩意见，本院对本案争议焦点分析如下：一、原告是否已足额支付购房款43万元原告主张其已足额支付首付款17.2万元，并也已付清全部购房款；被告辩称原告仅支付首付款16万元，尚欠1.2万元未支付。因被告对原告已支付首付款16万元及银行发放的涉诉房屋按揭贷款25.8万元，合计41.8万元予以认可，故本院予以确认。剩余1.2万元首付款原告主张其通过现金方式向案外人张某支付，且被告向其开具首付款增值税发票也可以证实其已足额支付首付款；本院认为，增值税专用发票作为付款的记账凭证，只是作为买受人付款的依据，其本身并不是付款凭证。增值税专用发票的开具只表示买卖双方商品成交，而不能证明买受人已经付清所有货款。在买受人仅以增值税专用发票证明其已履行付款义务，但出卖人不认可的情况下，买受人还应当提供其他证据，如现金收据、转账凭证、进账单、支票存根、交易习惯等证明付款事实的存在。在本案中，证人张某否认现金收取原告支付的首付款1.2万元，原告也未能提供其他证据证实已支付剩余首付款1.2万元，也未能证实原被告双方之间存在被告开具首付款增值税发票即表明原告已全额付款的交易习惯。且原告在本案起诉状中自认其已支付购房款40万元，在扣除房屋按揭贷款25.8万元后，余款14.2万元应为其自认的首付款，该金额与原告在庭审中主张的已经足额支付首付款17.2万元存在矛盾，虽然其已提供银行汇款凭证证实其还支付了首付款1.8万元，但仍有1.2万元的差额原告无法作出合理解释。而按照证人徐某2、徐某1、张某的证言，被告陈述其在文成县黄坦镇云峰大楼销售中存在先行开具首付款增值税发票的辩称意见更为符合客观事实。综上，根据“谁主张谁举证”的举证规则，原告未能举证证实其已支付剩余购房首付款1.2万元，应承担举证不能的不利后果，对其已足额支付购房款43万元的主张，本院不予采信。二、被告是否应支付原告逾期交房违约金本院认为，依《商品房买卖合同》第七条、第九条、第十条约定，原告负有先给付约定购房款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付逾期交房违约金，应以严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告至今未足额付清约定购房款43万元，其诉请被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告朱成成、蒋丽莉的诉讼请求。案件受理费1085元，减半收取542.5元，由原告朱成成、蒋丽莉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  包晓龙二〇二〇年六月十七日书记员  陈茂训