福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0721民初263号 原告：蔡秀元，男，1954年2月2日出生，汉族，个体工商户，住福建省福州市鼓楼区，确认送达地址系福建省顺昌县双溪街道城南中路91号。 委托诉讼代理人：吴斌（特别授权），福建西岚律师事务所律师。 被告：张楚明，男，1965年10月13日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县（系确认送达地址）。 原告蔡秀元与被告张楚明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴斌、被告张楚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡秀元向本院提出诉讼请求：1.张楚明返还蔡秀元预付的购买坐落于顺昌县房屋的预付款10万元；2.张楚明赔偿利息损失（按年利率6%，以10万元为基数从2014年8月28日起算至2020年2月20日止）。庭审中，蔡秀元明确诉讼请求如下：1.解除蔡秀元与张楚明于2014年8月28日签订的《房屋买卖补充合同》中关于购买坐落于顺昌县房屋的协议；2.张楚明向蔡秀元返还购买坐落于顺昌县房屋的预付款10万元；3.张楚明赔偿利息损失（按年利率6%，以10万元为基数从2014年8月28日起算至2020年2月20日止）。事实和理由：2014年1月3日，蔡秀元、涂恩和与张楚明等四人签订一份《房产买卖合同》，约定蔡秀元、涂恩和向张楚明等四人购买坐落于顺昌县，并约定了购房价格及支付方式，还约定如果出卖方逾期将房产证办至买受人名下，视为违约，买受人有权立即终止合同，并要求出卖人承担违约责任。合同订立后，蔡秀元依约支付了前期购房款85万元。后因涂恩和无资金购买房屋，遂经蔡秀元、涂恩和与张楚明协商，由蔡秀元与张楚明于2014年8月28日另行签订一份《房屋买卖补充合同》。该合同约定：坐落于顺昌县的房产属于张楚明所有，由蔡秀元单独向张楚明购买；先过户一、三层，再过户第五层；一、三层房屋在房管部门签字办理过户手续之时，付清一、三层购房款。之前已付第五层购房款10万元，余款于办理完过户手续之时付清。合同签订后，张楚明办理一、三层房屋的产权过户手续，未办理土地使用权变更手续；蔡秀元依约支付一、三层全部购房款，并预付第五层房屋购房款10万元。鉴于房产交易惯例，出卖方应当办理《房屋所有权证》《土地使用权证》变更手续后才算履行了过户义务，但第一、三层房屋至今无法办理《土地使用权证》，张楚明属于根本违约。鉴于此，无法继续购买涉案第五层房屋。蔡秀元、张楚明又于2018年9月30日签订《房屋买卖补充合同2》，约定：蔡秀元不再购买第五层房屋，第五层房屋的预付款部分作为补偿张楚明利息损失外，张楚明同意退还蔡秀元5万元，该款于本合同签字时一次性付清；本合同经双方签名，张楚明向蔡秀元退还5万元后生效。合同签订后，张楚明未退还5万元，故《房屋买卖补充合同2》未生效。张楚明的行为已属于根本违约，故要求其返还预付款10万元及占用期间的利息损失。 张楚明辩称，1.蔡秀元与张楚明于2018年9月30日签订的《房屋买卖补充合同2》系附条件生效的合同，因张楚明未退还5万元而未生效；2.张楚明不同意解除关于第五层房屋的买卖协议，故未履行《房屋买卖补充合同2》，未退还5万元；3.根据蔡秀元与张楚明于2014年8月28日签订的《房屋买卖补充合同》第五条的约定，逾期支付一、三、五层购房款的利息损失20.1312万元（按月利率2%，以164.1140万元为基数从2014年3月20日起算至2014年9月24日）由涂恩和支付，由蔡秀元承担连带清偿责任。该利息损失足以抵消蔡秀元诉请的10万元及利息损失。 本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，蔡秀元、涂恩和与张楚明等四人签订一份《房产买卖合同》，约定：蔡秀元、涂恩和（乙方）向张楚明等四人（甲方）购买坐落于顺昌县房屋，转让价格为3920000元，合同签订时支付定金50万元，2014年2月再支付50万元；乙方应于2014年3月20日付清余款，如有违约余款金额按月利率2%支付给甲方。甲方应于2014年4月30日前将房产全部过户到乙方名下，过户税费由乙方承担。合同签订后，蔡秀元、涂恩和未于2014年3月20日前付清余款。 2014年8月28日，蔡秀元与张楚明签订一份《房屋买卖补充合同》，约定：蔡秀元向张楚明购买属于张楚明所有的坐落于顺昌县的房屋。双方约定先过户一、三层，总价格为1776480元，扣除已经预付款75万元，余款1026480元于办理过户手续时付清。蔡秀元预付给张楚明10万元作为第五层房屋的预付款。因涂恩和未履行购房付款条约，经蔡秀元、张楚明、涂恩和协商决定，从2014年3月20日之后蔡秀元向张楚明购买的一、三、五层房屋所产生的利息均由涂恩和支付，蔡秀元承担该利息的连带清偿责任。涂恩和签字同意以上合同内容。 2014年9月24日，张楚明、蔡秀元办理坐落于顺昌县房屋的房屋所有权过户手续，蔡秀元依约支付购房款1026480元，于2014年9月30日取得一、三层房屋的《房屋所有权证》，但至今未取得《土地使用权证书》。 2018年9月30日，蔡秀元与张楚明签订一份《房屋买卖补充合同2》，约定：因张楚明前手无法将房屋土地使用权证办理至张楚明名下，进而导致张楚明无法将出售的房屋土地使用权证办理至蔡秀元名下，故经协商，张楚明同意蔡秀元不再购买第五层房屋，第五层房屋的预付款一部分作为补偿张楚明利息损失外，张楚明同意退还蔡秀元5万元，该款于本合同签字时一次性付清；本合同经双方签名，张楚明向蔡秀元退还5万元后生效。合同签订后，张楚明未向蔡秀元退还5万元。 另查明，坐落于顺昌县的房屋［房屋所有权证号：顺房权证顺昌字第××号;国有土地使用权证号：顺国用（2004）第1-11286号，土地使用权人:顺昌县乡镇企业局，土地用途:机关团体用地，土地使用权类型:划拨地］属于张楚明、李月娥夫妻共同共有。李月娥对张楚明出售顺昌县房屋的行为予以认可，并同意由张楚明代为处理房屋买卖全部事宜。 又查明，2018年9月8日，中国人民银行一至五年贷款基准年利率为4.75%，上浮30至%50%为6.175%至7.125%。 本院认为，双方签订的《房屋买卖补充合同》意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。蔡秀元依约支付10万元作为第五层房屋的预付款，双方约定待办理过户手续之时付清余款，但未约定具体过户时间。双方于2018年9月30日签订《房屋买卖补充合同2》，对解除购买第五层房屋、前期逾期付款利息及返还预付款等做了约定，该合同自签订即成立，对当事人即具有法律约束力。该合同因张楚明未履行退还5万元的约定而未生效，但可以视为蔡秀元主张解除合同的通知已送达给张楚明。张楚明收到通知后，合理期限内既不同意解除合同，亦无法将第五层房屋的权属证书办理至蔡秀元名下，导致买卖房屋的合同目的至今无法实现，其行为存在过错。蔡秀元主张解除购买第五层房屋的买卖协议，返还购房款10万元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。蔡秀元主张张楚明按照年利率6%计付违约利息损失，未违反法律规定，本院予以支持。关于蔡秀元主张违约利息损失从2014年8月28日起算至2020年2月20日止的诉讼请求，本院认为房屋系大宗商品，蔡秀元在签订买卖合同时应当约定具体过户时间并对房屋的权属状况进行充分了解，对于合同瑕疵及购买具有权属瑕疵的房屋的风险应由其本人承担。双方签订《房屋买卖补充合同2》时，蔡秀元解除合同的通知到达张楚明，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，张楚明可以在收到通知后三个月的合理期间内履行，因此以2018年9月30日签订《房屋买卖补充合同2》的三个月后的次日（即2019年1月1日）作为张楚明违约的起算时间较为合理，故对蔡秀元主张的从2014年8月28日起至2018年12月31日止的利息损失不予支持，对其主张的从2019年1月1日起至2020年2月20日止的利息损失予以支持。 张楚明辩称蔡秀元应当对涂恩和逾期支付购房款产生的利息损失承担连带清偿责任，且该利息损失足以抵消蔡秀元诉请的10万元及利息损失，本院认为张楚明抗辩的利息损失涉及案外人，张楚明可另案起诉，故对上述抗辩意见不予采纳。 综上所述，蔡秀元的诉讼请求部分成立，本院予以支持；对其他不成立的诉求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除蔡秀元与张楚明于2014年8月28日签订的《房屋买卖补充合同》中关于购买坐落于顺昌县房屋的协议。 二、张楚明应于本判决生效之日起十日内返还蔡秀元购房款10万元。 三、张楚明应于本判决生效之日起十日内赔偿蔡秀元利息损失（按年利率6%，以10万元为基数从2019年1月1日起算至2020年2月20日止）。 四、驳回蔡秀元其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2950元，减半收取计1475元，由张楚明负担1186元，由蔡秀元负担289元。 案件受理费应在本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  张夏兰 二〇二〇年六月九日 书记员  黎曼倩 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。