北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初720号原告：田中成，男，1967年10月6日出生，汉族，河南省×××村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告：吴华江，男，1977年3月2日出生，汉族，河南省×××村民，住北京市顺义区，身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，顺义区×××村民委员会推荐。二原告共同委托诉讼代理人：王玲玲，女，1984年6月1日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区村，顺义区×××村民委员会推荐。被告：北京同洲永顺商贸有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡索家村西大院中街5号，统一社会信用代码911101056932182471。法定代表人：饶同洲，经理。委托诉讼代理人：陈永辉，男，1976年4月25日出生，汉族，北京同洲永顺商贸有限公司员工，住北京市顺义区。被告：北京市裕鑫房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区办事处南侧，统一社会信用代码91110113102562514R。法定代表人：朱泽洪，董事长。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。原告田中成、吴华江诉被告北京同洲永顺商贸有限公司（以下简称同洲公司）、北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田中成、吴华江的共同委托诉讼代理人聂利锋，被告同洲公司的委托诉讼代理人陈永辉，被告裕鑫公司的委托诉讼代理人阚立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田中成、吴华江向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与被告同洲公司2017年3月口头达成的房屋租赁合同无效；2、二被告连带赔偿二原告装修损失2095556.23元；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年3月16日，被告同洲公司租赁被告裕鑫公司的楼房开办酒店，后同洲公司将从裕鑫公司租赁的南北楼各一栋租赁给二原告，二原告对租赁的楼房进行装修和改造，购买家具、家电等各项共花费2831022元。2017年8月，顺义区后沙峪镇政府联合执法大队告知涉诉楼房为违建，不准许经营，造成二原告不能正常使用涉诉楼房。2019年8月，后沙峪镇政府将涉诉楼房定为违建，2019年10月29日，后沙峪镇政府要求裕鑫公司在5日内自行拆除，如未自行拆除将被强制拆除。因当初同洲公司未告知二原告并提供涉诉楼房的合法手续，隐瞒事实，现给二原告造成巨大损失。二原告多次要求被告连带赔偿，但被告总相互推诿，故诉至法院。被告同洲公司辩称，原告的全部损失应该是裕鑫公司承担，我们也是受害者，我们没有办法承担原告损失，也不同意承担二原告损失。双方租赁关系我方认可，是2017年3月达成口头协议，把涉诉场地南北楼租给原告，原告投资装修，我们公司一直没有收取原告费用，装修过程中因涉及违建也没有对外营业。关于二原告租赁期间、租金这些双方没有细谈，当时是想营业之后开始计算，装修期间是免租的。被告裕鑫公司辩称，在原告的房屋租赁合同关系中，我方不是出租方，与二原告不存在合同关系。根据合同相对性原则，我方不应该承担法律责任。我方和同洲公司存在房屋租赁合同关系，同洲公司已经知悉涉诉房屋不能取得房屋所有权证书，并且不能转租，在此情况下同洲公司转租的后果应该自行承担。二原告作为承租方，有核查的义务，但是原告没有进行相应的核查，应该自行承担一定比例的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对田中成、吴华江提交的饶同洲、陈永辉签字的两份书面材料，裕鑫公司提交的房屋租赁合同，北京京诚博产工程项目管理有限公司出具的鉴定报告及发票，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2016年3月16日，裕鑫公司（甲方）与同洲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：……2.1甲方将坐落于北京市顺义区×××内的鑫悦商务楼的南楼及北楼房屋及院落出租给乙方办公使用。乙方已经知悉该房屋不能取得房屋所有权证书……2.3该房屋地上4层，计租面积4500平方米，院落面积约8亩……租赁期限为10年，自甲方确定的乙方承租房屋计租日起算……4.2乙方在租赁期内不得以任何方式整体转租、转让该房屋或其相关权益。乙方将承租房屋整体转租的，转租行为无效，转租期间乙方所收租金等由此获得的全部收益归甲方所有。乙方不得就承租房屋的使用权设置任何形式的担保。4.3乙方根据经营需要对该房屋进行部分改造，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但由此引发的费用及费用增加均由乙方承担。乙方自行加建面积在租期内如遇到拆迁并能自拆迁方获得相应经济补偿的，乙方可获得自行加建面积经济补偿的80%……6.1该房屋为现房，乙方应在甲方通知时间内办理该房屋的交付手续。该房屋的移交日暂定为本合同签订生效之日起30日内……7.1乙方的装修期为90天，自甲方依据本合同第6.1条就交付日向乙方发出的书面通知的该房屋交付之日起算……7.6装修期届满后，乙方非因甲方原因未能完成装修并营业的，经甲方同意，乙方可以继续装修，但须向甲方支付房屋以及其他实际发生的费用……8.1乙方装修房屋前应向甲方提供全套装修图纸及CAD电子版图纸，经甲方审核书面同意，并且乙方已按照本合同约定缴纳相关费用后，方能进行装修施工……8.5甲方有权对乙方施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理，以保障该物业整体的运行安全及顺畅，避免因乙方的行为给该物业其他房屋的使用人造成滋扰。合同还约定了其他权利义务。2017年3月，同洲公司与田中成、吴华江达成口头协议，同洲公司将该场地的南北楼（除北楼一层东侧部分房屋外）转租给田中成、吴华江，并由二人投资装修，装修期内免收租金。田中成、吴华江称当时协商租期是7年，每年租赁费174万元。同洲公司表示当时没有细谈租期和租赁费，不清楚。田中成、吴华江承租后组织人员对南北楼进行了装修。在此期间，涉诉场地房屋因无合法建造审批手续及产权手续，涉及违建，被相关部门通知限期拆除。2019年11月，田中成、吴华江以诉称事实将同洲公司、裕鑫公司诉至法院。田中成、吴华江、同洲公司确认涉诉南北楼因违建问题未能营业，双方尚不涉及租金问题。2020年3月31日，涉诉场地房屋被强制拆除。审理中，田中成、吴华江申请对涉诉场地南楼和北楼的装饰装修造价及现值进行评估。经双方协议确定北京京诚博产工程项目管理有限公司为本案评估机构，该评估机构于2020年4月8日出具《工程造价司法鉴定意见书》，鉴定意见为：北京市顺义区×××院内北楼和南楼（即原有两栋四层楼房）的装饰装修工程造价原值鉴定金额为2993651.75元，现值鉴定金额为2095556.23元。同时附注：……4、由于申请人无法提供配电箱的采购合同或详细配置参数，依据现场观测无法进行准确判断，我司根据常规做法和相关经验，参照市场价计取，列入暂列项目。5、南楼和北楼的所有客房木地板、楼道走廊吊顶网栅，原、被告双方对此两处的装修是谁做的存在争议，我司依据现场状况也无法判断是原有还是新做，故此两项列入暂列项目。在工程造价鉴定原值汇总表中，暂列项目记载：3.1客房木地板、走廊吊顶网格栅，概算造价311298.13元。3.2配电箱399026.23元。为此，田中成、吴华江预付鉴定费10万元。对于该鉴定报告双方均无异议，裕鑫公司表示暂列项目3.1系裕鑫公司施工完成，房屋建好后就出租给了同洲公司，不存在地板、吊顶网格栅不能用的情况，现场的地板也和原有地板是一样的；3.2配电箱问题，裕鑫公司向同洲公司交付房屋时有配电箱8个，同洲公司承租后新增8个，各房间内的电表也不是裕鑫公司安装，鉴定机构记载的除145台配电箱外的配电箱均是裕鑫公司安装的成套装备，田中成、吴华江自行统计的投资明细表中记载电表价格远低于鉴定价格。田中成、吴华江称二人承租后将客房变成小间后重新铺设了木地板，楼道走廊吊顶网格栅原来有，但因长时间没使用有脱落，二人重新装修的，配电箱是承租后在每层新增加了一个，每个房间安装了电表，电表共计161个。对此，同洲公司表示裕鑫公司交付房屋时客房原有木地板，走廊吊顶网格栅也是有的，配电箱是每层一个，两栋楼各四层，共八个，田中成、吴华江承租后每层增加了一个配电箱，每个房间安装了一个电表，电表连接配电箱，均是他们施工完成的，对于走廊吊顶网格栅又重新装饰了一遍，具体细节不清楚，但确实改动过了。田中成、吴华江提交了一份《施工投资结算表》，该表系二人关于涉诉南北两栋楼的装修施工等的投入明细，金额总计2831022元，票据没有留存，已经没有了。田中成、吴华江表示该表所列的可移动的物品已经搬走了，冰箱、洗衣机、电视机、油烟机、健身器材、家具、桌椅、空调、热水器、壁橱能拆走的都拆走了，该部分没有进行评估，评估报告也不涉及。对此，裕鑫公司表示该投资表中没有关于木地板、吊顶网格栅的内容，说明该部分他们并没有投入。本院认为：争议焦点一合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本案查明情况，涉诉租赁场地的房屋未取得相应的建设审批规划手续，根据前述法律规定，涉诉田中成、吴华江与同洲公司达成的口头租赁协议应属无效合同。对于田中成、吴华江该项请求，本院予以支持。争议焦点二合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于田中成、吴华江请求同洲公司赔偿租赁期间的装饰装修投入损失，本案租赁场地南北楼的装修是在同洲公司许可同意下进行的，根据同洲公司与裕鑫公司签订的租赁合同，同洲公司对于涉诉房屋无相关建设审批及产权手续是明知的，而田中成、吴华江对此亦未尽到审查义务，双方达成涉诉租赁协议因违反法律法规的强制性规定而无效，双方对此均有过错，同洲公司应承担主要过错责任，田中成、吴华江应承担次要过错责任，故本院结合本案实际情况、鉴定报告的意见以及双方过错责任分担情况，酌情确定同洲公司对于田中成、吴华江的赔偿数额，其中关于裕鑫公司提出的客房木地板、吊顶网格栅问题，田中成、吴华江提出是二人重新铺设，裕鑫公司不予认可，认为均是原有的地板和网格栅，同洲公司认可网格栅有重新装饰，但具体细节不清楚，在田中成、吴华江提交的投资结算表中没有上述内容的体现，田中成、吴华江之主张依据不足，故本院对于二人主张损失中客房木地板一项不予计算，对于吊顶网格栅，综合双方陈述、庭审查明情况、现场实际状况以及鉴定报告的意见，酌情确定损失数额；关于配电箱问题，亦综合双方陈述、庭审查明情况、现场实际状况以及鉴定报告的意见，酌情确定损失数额。综上，对于田中成、吴华江该项赔偿损失的请求，合理部分予以支持，过高部分不予支持。争议焦点三裕鑫公司是否应对田中成、吴华江的损失承担连带赔偿责任。因田中成、吴华江系与同洲公司达成的口头租赁协议，裕鑫公司非合同相对方，田中成、吴华江主张裕鑫公司承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告田中成、吴华江与被告北京同洲永顺商贸有限公司于二〇一七年三月就涉诉北京市顺义区×××内原南楼和北楼达成的口头租赁协议无效；二、被告北京同洲永顺商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告田中成、吴华江损失一百二十一万三千元；三、驳回原告田中成、吴华江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千五百六十四元，由原告田中成、吴华江负担七千八百四十七元（已交纳），被告北京同洲永顺商贸有限公司负担一万五千七百十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费十万元，由原告田中成、吴华江负担三万元（已交纳），被告北京同洲永顺商贸有限公司负担七万元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇二〇年六月二十四日书记员  常思宇