北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初8060号原告：北京四中教育图书资料中心，住所地北京市西城区黄城根北街甲2号。法定代表人：赵作义，主任。委托诉讼代理人：田伟奇，北京市铭基律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪莲，北京市铭基律师事务所实习律师。被告：北京市第四中学，住所地北京市西城区黄城根北街甲2号。法定代表人：马景林，校长。委托诉讼代理人：姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。被告：北京市西城区教育委员会，住所地：北京市西城区广安门内大街165号翔达大厦。负责人：赵蓬欣，主任。委托诉讼代理人：金旭升，北京嘉润律师事务所律师。原告北京四中教育图书资料中心（以下简称四中资料中心）与被告北京市第四中学（以下简称北京四中）、被告北京市西城区教育委员会（以下简称西城区教委）合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出(2016)京0102民初26048号民事判决书。原告四中资料中心、被告西城区教委对一审判决不服提出上诉。2018年9月10日，北京市第二中级人民法院以（2018）京02民终8240号民事裁定书，裁定撤销(2016)京0102民初26048号民事判决，发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四中资料中心之委托诉讼代理人田伟奇、朱雪莲，被告北京四中之委托诉讼代理人姚欣时，被告西城区教委之委托诉讼代理人金旭升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四中资料中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令西城区教委向四中资料中心支付提前收回西城区前半壁街48号院的补偿金860万元，并支付资金占用损失的利息（以860万元为基数，从2010年7月1日开始至实际给付之日止，参照2010年五年以上同期贷款利率6%计算）；2.判令西城区教委承担租金差额损失4975750元及利息（2010-2011年租金损失1762250元；2012-2013年租金损失1359200元；2014年693300元；2015年租金损失1161000元），利息分别从2010年7月1日、2012年7月1日、2014年7月1日、2015年7月1日起计算至实际给付之日止，均按五年以上同期贷款利率6%计算；3.请求判令西城区教委承担遣散工作人员的补偿款150万元；4.判令西城区教委支付提前收回西城区前半壁街48号院造成的装饰装修残值、器材设备损失（以鉴定报告为准）；5.判决被告承担诉讼费。事实及理由：2003年3月16日，北京四中与西城区教委签订《协议书》，约定：西城区教委将北京市西城区前半壁街48号院（占地2440平方米，房屋建筑面积2183平方米，交付文件显示：教学楼一栋1667平方米、平房九间482平方米、其他34平方米。以下简称涉案房屋）交由北京四中下属原告四中资料中心开办的四中培训中心（以下简称四中培训中心）使用，期限为2003年4月至2053年3月，共计50年。四中培训中心向西城区教委支付1000万元。协议书同时约定四中培训中心使用标的房屋未满50年，按每少使用一年由西城区教委补偿20万元的方式作出经济补偿。协议签订后，四中将涉案房屋交与四中培训中心进行教学培训活动。四中培训中心为此购置了大量器材、设备，并雇佣了工作人员。2010年6月，西城区教委提出对全部标的房屋加固，四中培训中心腾出涉案房屋。但该房屋加固完成后，被西城区教委提前收回，致使四中培训中心自2010年6月未再使用涉案房屋，四中培训中心因此遭受损失。2010年6月起四中培训中心被迫在外租房，一直租用至2015年。扣除双方合同约定年20万元的租金标准，每年产生了租金差额损失。因不能租用标的房屋，四中培训中心开始陆续遣散员工，产生遣散费用损失。四中培训中心使用标的房屋时，对其进行了修缮、装饰装修、教学设备设施，因为后期无法再使用，产生了装饰装修残值损失，并且有一部分空调、黑板等被西城区教委拉走了。据原告了解，四中培训中心当时进行的装修现场现在已经消灭了。四中培训中心是由原告出资开办的，属于民办全民所有制事业单位。现在四中培训中心已经由原告作为开办单位注销，全部资产转给了原告，故四中培训中心的债权债务应由原告承继。目前标的房屋以外，还有部分没有手续的房屋由原告工作人员占着。北京四中辩称，北京四中开办了四中资料中心，四中培训中心是四中资料中心开办的。北京四中代四中培训中心向教委办理了相关手续，协议的履行、房屋交付、房款交付都是四中培训中心直接与教委交涉的。北京四中没有参与这个合同的履行。当时西城区教委要求必须由北京四中与西城区教委签署合同，再由北京四中与其下属单位签协议，才能实现合作，没有西城区教委与四中培训中心、四中资料中心的合同。合同约定涉案房屋给四中培训中心使用，四中培训中心将钱交给教委。四中资料中心陈述的情况均属实。四中资料中心所述2010年6月西城区教委要求加固的情况属实，全部器材设施都留在标的房屋处，之后四中培训中心没有再回来继续使用。2010年以后北京四中也在帮助四中资料中心与教委协调，但最终未达成一致意见。四中资料中心并没有要求我方承担责任，我方同意四中资料中心的诉讼请求。协议书约定的全部权利义务均是由西城区教委和四中培训中心承担，与北京四中无关。西城区教委辩称，2003年签订合同情况属实，我方只与北京四中有合同关系，与四中资料中心、四中培训中心没有合同。合同约定将标的房屋交给四中培训中心，四中培训中心支付我方1000万资助款属实。房屋交付情况属实。2010年6月份要求四中培训中心腾出房屋用于加固属实，之后未再将标的房屋交还北京四中或四中培训中心。但我方于2011年5月24日将西城区白米北巷5号院交给了北京四中，用以替代原西城区教委与北京四中协议约定的涉案房屋，双方没有签署相关协议。北京四中已经实际接受了白米北巷5号房屋，说明西城区教委与北京四中实际变更了原协议的内容并且已经实际履行。北京四中与我方签订的协议书第五条约定的四中培训中心按每少使用一年补偿20万元的标准是有前提条件的，该前提是如遇全部拆迁。事实上并未发生拆迁，故每年20万元的补偿标准，不应该适用。根据合同相对性，年20万元补偿应当向北京四中支付，而不是四中资料中心、四中培训中心。两份协议即使理解为一个整体，也应当由北京四中付款，四中资料中心也没有证据证明其承继了四中培训中心的权利义务。特别说明，我方仅在2010年收回了标的院落部分房屋，目前仍有主楼外7、8、9号平房（面积约200平方米左右）由原告占有并出租。租金损失以及遣散工作人员的损失与本案无关，原告称四中培训中心已经注销不实际办学，那么就不可能产生租金，也不会存在遣散工作人员的损失。原告主张利息没有任何法律事实及合同依据。根据协议书第四条，原告主张的装修没有经过教委同意，不同意赔偿，原告主张装修残值、器材设备损失也没有证据，并且器材设备原告可以继续使用，没有证据证明是我方拉走了设备，所以我方不应该赔偿。原告的全部主张均已超过诉讼时效。原告应自2010年就已经知道其权利受到损害，即应该起算诉讼时效。综上，原告请求没有法律事实及合同依据，请求法院驳回。7、8、9号平房系原告自行建设，不存在结算出资的问题。2010年已经收回来的部分时效已经届满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年3月16日，西城区教委（甲方）与北京四中（乙方）签订《协议书》，就四中培训中心使用西城区前半壁街48号院（占地2440平方米，房屋建筑面积2183平方米）一事约定：一、甲方应乙方要求愿将西城区前半壁街48号院交给四中培训中心使用，使用期自2003年4月至2053年3月。二、为支持甲方布局调整和校舍改造工作，中心愿向甲方资助壹仟万元人民币。该款项自甲方将西城区前半壁街48号院交移四中培训中心使用时一次支付。……四、中心接受甲方交付使用该院落设施期间，未经甲方同意，不得擅自改变院落内物产结构形态，如需对院落房舍进行改造或在该地新建房屋，需经甲方同意后，方可实施；凡属该地房舍改建新建，新建房舍面积不应少于拆除房舍面积。五、中心接受甲方交付使用该院落期间，如遇市区规划、道路拓宽要拆除少量房舍，其拆迁补偿由中心用于补建资助。如遇全部拆迁，则由甲方主张该院落地产权益。中心如因此无法继续使用该地，可享有甲方支付的中心未使用年限（使用期为50年）的经济补偿，补偿办法采用资金补偿方式（按每少使用一年补偿人民币20万的计算方式）；……六、中心使用期满，该院落内物产（房屋、树木、设施等）即由甲方收回，中心的任何投入，甲方均不再给予任何补偿，但使用期间双方另有协议的除外。七、双方履行本协议中，如经双方协商同意终止本协议，对中心的补偿依本协议第五条款执行。……2003年3月18日，北京四中（甲方）与四中培训中心（乙方）签订《协议书》，就四中培训中心使用西城区前半壁街48号院一事约定：一、甲方愿将西城区前半壁街48号院交给四中培训中心使用，使用期自2003年4月至2053年3月。二、根据甲方与西城区教育委员会的协议，乙方愿向西城区教育委员会资助壹仟万元人民币。该款项自甲方将西城区前半壁街48号院交移给乙方使用时一次性支付。……四、乙方接受甲方交付使用该院落设施期间，未经甲方同意，不得擅自改变院落内物产结构形态，如需对院落房舍进行改造或在该地新建房屋，需经甲方同意后，方可实施；凡属该地房舍改建新建，新建房舍面积不应少于拆除房舍面积。五、乙方接受甲方交付使用该院落期间，如遇市区规划、道路拓宽要拆除少量房舍，其拆迁补偿由乙方用于补建资助。如遇全部拆迁，则由西城区教育委员会主张该院落地产权益。乙方如因此无法继续使用该地，可享有甲方支付的乙方未使用年限（使用期为50年）的经济补偿，补偿办法采用资金补偿方式（按每少使用一年补偿人民币20万的计算方式）；……六、中心使用期满，该院落内物产（房屋、树木、设施等）即由甲方收回，中心的任何投入，甲方均不再给予任何补偿，但使用期间双方另有协议的除外。七、双方履行本协议中，如经双方协商同意终止本协议，对中心的补偿依本协议第五条款执行。……上述协议签订后，四中培训中心向西城区教委支付1000万元资助金。西城区教委将涉案房屋交给四中培训中心使用。2010年6月底，西城区教委提前收回了涉案房屋交与北京中华路小学使用。涉案房屋院落内除主楼外仍有部分房屋由四中资料中心使用尚未腾退。另查明，四中资料中心系由北京四中出资成立。四中培训中心系由四中资料中心举办，现已注销。涉案房屋收回后，四中资料中心通过北京四中与西城区教委持续沟通协商未果，故成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。西城区教委与北京四中签订协议书，约定将涉案房屋交给四中培训中心使用，四中培训中心资助西城区教委1000万元，该协议书设定了四中培训中心的权利义务，但四中培训中心并未直接签署该协议，而是通过与北京四中签订协议书的形式，将相关权利义务予以确认。两份协议书不仅具有关联性，而且缺少其一则合同内容不完整，无法正常履行，两份协议书实质上系一份完整合同的两部分的关系，或者主协议与补充协议的关系。而对于两份协议书（以下简称涉案协议）的性质，其内容系一方交付房屋使用权，另一方支付对价，实质属于房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，涉案协议约定的涉案房屋使用期为50年，不符合法律规定，其超过20年的部分无效。合同部分无效的，因该无效合同部分取得的财产，应当予以返还。除此之外，西城区教委、北京四中、四中培训中心签署的涉案协议系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定行使权利，履行义务。涉案协议签订后，四中培训中心向西城区教委支付了1000万元，开始使用涉案房屋。2010年6月底，西城区教委提前收回房屋交由案外人西城区中华路小学使用，西城区教委主张其收回该房屋后向北京四中交付了位于西城区白米北巷5号的房屋作为替代，并向北京四中发出了通知。北京四中认可收到西城区白米北巷5号房屋的事实，但主张西城区教委并未告知其该房屋系替代涉案房屋。对此争议，西城区教委提交的《关于腾退前半壁街》48号校舍通知的内容虽涵盖了西城区教委的上述主张，但西城区教委未提交向北京四中或四中培训中心送达该通知的证据。因此，西城区教委主张已告知北京四中将西城区白米北巷5号房屋替代涉案房屋的抗辩意见，证据不足，且不足以对抗四中资料中心的诉讼主张，故本院不予采纳。西城区教委未按约定将涉案房屋交四中培训中心使用满20年，之后亦未与北京四中及四中培训中心就替代性房屋的使用问题达成一致意见，西城区教委已构成违约，应当参照涉案协议第五条、第七条的约定，按每少使用一年补偿20万元的计算方式，对其提前终止协议的行为承担民事责任。西城区教委主张其向四中培训中心交付的涉案房屋除主楼外的部分房屋，目前仍由四中资料中心使用而未收回，该部分房屋的使用费应当在补偿款中予以扣减。四中资料中心承认其仍占用7、8、9号房屋，但认为该部分房屋系改扩建，与原来的规划不一致。涉案协议约定四中培训中心对院落内房舍进行修缮改造或在该地新建房屋需经西城区教委同意，四中培训中心的改扩建行为实际亦经过西城区教委同意，但房屋的规划建筑面积并未发生变化，四中资料中心占用部分房屋未予腾退，应按规划建筑面积在补偿款中扣除其使用费。因此，对于西城区教委主张在补偿款中扣减该部分面积使用费的抗辩意见，本院予以支持。西城区教委提供房地产现状平面图、施工许可及附图、规划许可及附图、国土部门相关档案等证据证明7、8、9号房屋位置及面积分别为30平方米、88.8平方米、118平方米，合计236.8平方米，四中资料中心、北京四中认可证据真实性，不认可房屋面积，但并未提供证据佐证其主张，本院对西城区教委的上述证据予以采信。四中培训中心系四中资料中心所举办，其注销后相关债权债务已由四中资料中心承继。现四中资料中心要求西城区教委支付提前收回涉案房屋补偿费的请求正当，应予支持。关于补偿费的数额，结合前述认定，未使用年限13年的补偿费本院酌定为260万元。合同无效部分需退还的款项，结合本案情况，酌定为600万元。上述款项还应扣除未腾退部分房屋至今的使用费，结合建筑面积情况，酌定为217000元。以上合计8383000元。对于四中资料中心主张的补偿费超出上述数额的部分，本院不予支持。关于四中资料中心要求西城区教委支付资金占用利息的请求，因合同部分无效，双方缔约均有过错，主张合同无效部分的资金占用利息，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。合同其他部分的资金占用利息，协议并无约定，考虑涉案协议中约定了相关资金系支持西城区教委布局调整和校舍改造工作，具有公益性质，在本院已酌定参照补偿条款要求西城区教委进行补偿的基础上，本院对四中资料中心的利息损失主张不再支持。四中资料中心要求西城区教委支付租金损失及利息、遣散工作人员补偿款的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。四中资料中心要求判令西城区教委支付装饰装修残值、器材设备损失，缺乏证据佐证，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告北京市西城区教育委员会向原告北京四中教育图书资料中心支付补偿款8383000元；二、驳回原告北京四中教育图书资料中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112254元，由原告北京四中教育图书资料中心负担49834元（已交纳），由被告北京市西城区教育委员会负担62420元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长  杨成龙审判员  周 斌审判员  韩 涛二〇二〇年六月二十八日书记员  肖彦青