江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初513号原告(反诉被告)：潘秀成，男，1977年10月8日出生，汉族，住盱眙县。原告(反诉被告)：李侠，系原告潘秀成妻子，1972年2月1日出生，汉族，住所同上。两原告共同委托诉讼代理人：宗志远、周楠（实习），江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。被告(反诉原告)：王升，男，1993年8月8日出生，汉族，住盱眙县。被告(反诉原告)：刘颖，系被告王升妻子，1994年6月7日出生，汉族，住所同上。两被告共同委托诉讼代理人：唐晓东、孙爱康，江苏群汇知缘律师事务所律师。原告(反诉被告)潘秀成、李侠与被告(反诉原告)王升、刘颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日和5月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)潘秀成、李侠及其委托诉讼代理人宗志远，被告(反诉原告)王升，被告(反诉原告)王升、刘颖的委托诉讼代理人孙爱康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)潘秀成、李侠向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于盱眙县房屋交付给两原告；2、判令两被告协助原告办理上述房屋产权变更登记，即将房屋过户至两原告名下；3、判令被告从2019年10月31日起至实际交付房屋止，按每日1000元向原告支付迟延交付违约金；4、判令被告给付原告延期办证违约金20000元；5.被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2019年9月27日，原告潘秀成通过盱眙中环房产信息咨询服务部与被告王升签订了案涉房屋“房屋买卖中介服务协议”，该服务协议对房屋总价款、付款方式、房屋过户手续以及违约责任作了概括约定：房屋总成交价为950000元人民币，产权过户相关税费由原告承担；原告于2019年9月27日给付被告购房定金20000元，购房款存入监管账户，待房屋过户后由监管账户将购房款汇至被告账户；房屋过户手续由中介方代为办理，原、被告双方协商在同年10月30日前办理过户；协议生效后，如被告违约，按定金双倍赔付给原告。上述服务协议签订生效后，原告当日支付被告王升购房定金20000元，被告出具收据。2019年10月8日，原告潘秀成、李侠与被告王升、刘颖签订了案涉房屋“不动产（存量房）买卖合同”，该合同第一条约定了房屋的基本情况：房屋权证号苏（2019）盱眙县不动产权第××号；房屋坐落于淮安市盱眙县…；第二条约定了计价方式与价款：该房屋总价款为（不含税）人民币950000元；第四条约定了交付期限：甲方（被告）应当在2019年10月30日前将上述房屋交付给乙方（原告）使用；第八条约定了争议解决方式：…协商不成时双方可向人民法院起诉。2019年10月8日，原告将剩余购房款现金450000元存入中国银行股份有限公司盱眙支行账户。2019年10月10日，原告与中国银行股份有限公司盱眙支行签订了个人二手房贷款合同和不动产抵押登记合同，向中国银行股份有限公司盱眙支行贷款500000元，被告协助原告将案涉房屋抵押给了该银行。同日，中国银行股份有限公司盱眙支行将原告贷款500000元和先前存入的450000元购房款合计950000元，一并汇至盱眙县房地产管理所监管账户上。此后，原告请求两被告交付房屋并协助办理案涉房屋的房产过户手续，但被告不愿意交付房屋给原告，且要求解除合同，原告多次找被告协商无果后，无奈诉至贵院。现原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》、《民法总则》、《合同法》等相关法律以及司法解释之规定，具状贵院，望判如所请。对被告的反诉意见是：1、我方认为被告方反诉没有事实和法律依据，原告方并没有明确向被告方提出解除合同，也没有收到被告方解除合同的通知，双方的买卖合同关系一直存在；2、反诉的事实与客观事实不符，并不是因为原告方拒绝缴纳5万余元契税，导致双方合同无法履行的，原告为履行合同做了充分的准备，履行了合同全部义务，按照合同约定将全部款项950000元汇至指定监管账户，并不存在被告方反诉的事实；3、被告方反诉没有反诉依据，当庭被告方主张的法律依据即《合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项关于合同解除权的规定，但并没有事实证明双方已经达成解除合同的合意，反诉的请求系确认之诉，而不是行使解除权，法律依据和事实不符，请求法庭驳回被告的反诉请求。被告(反诉原告)王升、刘颖辩称，原、被告房屋买卖合同已经解除。根据我国《合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项规定，因为原告不愿意缴纳50000余元营业税，导致被告无法及时取得购房款，而被告出售房屋的目的是家庭生意经营需要资金周转。因原告违约，被告无奈出售父亲另外一处房屋，被告父亲四处借贷，以解决资金周转问题，被告认为原告已经构成根本违约，被告多次催促仍然不愿意缴纳营业税，导致房屋买卖合同根本目的无法实现。原告已明确向被告表示合同解除，依据《合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项行使解除权，被告不应承担违约责任，因为原告违约导致合同解除，原告应当承担违约责任，并承担本案诉讼费用。我方申请反诉：1、确认反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同解除；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金285000元；3、判令本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。原告(反诉被告)潘秀成、李侠围绕诉讼请求依法提交了潘秀成、李侠的居民身份证和结婚证书复印件、2019年9月27日原、被告以及中介签订的《房屋买卖中介服务协议》、二手房房款收据、2019年10月8日原、被告签订的《不动产（存量房）买卖合同》、2019年10月10日两原告与中国银行股份有限公司盱眙支行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》、2019年10月10日两原告与中国银行股份有限公司盱眙支行签订《不动产抵押合同》、不动产抵押清单、中国银行交易流水明细清单、苏（2020）盱眙县不动产证明第0001129号（异议登记）不动产登记证明；被告(反诉原告)王升、刘颖向本院提供王升、刘颖的结婚证书复印件、苏（2019）盱眙县不动产权第××号房屋产权证书、借款及支出简表、王守丰农商行交易明细、支付业务回单、2019年11月12日被告王升退还给原告潘秀成侄儿***购房定金20000元的微信截图、2019年11月19日王翠花与叶芳美签订的房屋买卖合同、转账和货款结算明细、2020年1月1日转让合同、借条、收件凭证、现场录音光盘及记录（王守丰、王翠花、王升与中介孙广芳的通话记录）、中介服务协议、王翠花的常住人口登记卡、王翠花和王守丰的结婚证书复印件予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案的基本事实认定如下：原告潘秀成、李侠系夫妻关系，被告王升、刘颖也系夫妻关系。被告王升、刘颖购置位于盱眙县商品房一套（于2019年4月26日办理不动产权证书，该证书载明：共有宗地面积550平方米，房屋建筑面积241.67平方米，国有建设用地使用权于2079年12月13日止），2017年11月28日，被告王升缴纳增量房（商品房买卖）契税计8700元。2019年9月，被告王升父亲王守丰因养殖急需资金周转，需要出售房屋以归还承包金、借款、贷款等。原告潘秀成、李侠经***（系原告潘秀成侄儿）介绍到盱眙中环房产信息咨询服务部孙广芳协商购房事宜，并将被告王升、刘颖转让其所有的房屋信息提供给原告潘秀成参考。2019年9月27日，原告潘秀成与被告王升以及盱眙中环房产信息咨询服务部孙广芳确定购买被告王升、刘颖所有的位于盱眙县商品房，并签订《房屋买卖中介服务协议》。该合同主要约定内容为：被告将自己所有的房屋出售给原告，不动产权证号XXXXXXX，房屋建筑面积241.67平方米。中介费1000元，双方约定中介费及税收等由原告承担，签约时向中介支付。房屋总价950000元，产权过户时相关税收由原告承担。原告于2019年9月27日给付定金20000元，首付款280000元，剩余贷款650000元，由贷款银行打入监管账户，过户后由监管账户打入被告账户，不动产权证书交给中介方保管，双方协商在2019年10月30日前办理过户（具体过户时间以中介方通知为准）。如被告违约，按定金双倍赔付给原告；如原告违约，被告所收定金不退。如因原告贷款审核不通过或被告房产证审核不通过的导致合同无法履行，不算违约，被告将所收取的定金无息退还原告，原、被告互不追究任何一方责任，如因一方隐瞒事实或其他原因造成不能履行本合同的，仍然按违约承担相应责任，中介费也由违约方承担。因原告原因逾期付首付款，每逾期一天按逾期应缴款额的千分之五向被告支付逾期违约金。因被告原因逾期交付房屋，每逾期一天按已付房款千分之五向原告支付逾期违约金。房屋过户完毕后，被告拿到总房款，原告拿到产权证，并且交房完毕后，若原、被告双方发生纠纷，由原、被告双方自行解决。…。原告潘秀成、被告王升、盱眙中环房产信息咨询服务部均在合同上签名盖章。2019年9月27日，被告王升出具二手房房款收据。该收据内容是：“二手房房款收据/今收到潘秀成购买盱眙县XX人家X号楼XXX室部分购房款贰万元大写，￥20000，以此为据。备注：该房屋总成交价为人民币￥950000元整（大写玖拾伍万元整）。办理手续时间及相关约定以《房屋买卖中介服务协议》为准。收款人：王升，二O一九年9月27日。”同日，被告王升、刘颖将自己的不动产权证书交给中介孙广芳，盱眙中环房产信息咨询服务部孙广芳出具收件凭证：“今收到王升、刘颖位于XX人家X号楼XXX室房屋所有权证编号：XXXXXX，共1份。（注：本凭证在办理过户完毕后自动失效），收件人：盱眙中环房产信息咨询服务部、孙广芳。”2019年10月8日，原告潘秀成、李侠与被告王升、刘颖又签订《不动产（存量房）买卖合同》。该合同约定：“被告王升、刘颖将位于盱眙县商品住宅房，苏（2019）盱眙县不动产权第××号，建筑面积241.67平方米，转让面积241.67平方米，该房屋总价为（不含税）人民币950000元，分期付款，被告应当在2019年10月30日将上述房屋交付乙方使用。原告逾期付款责任，被告逾期交付房屋的违约责任。税费缴纳原、被告双方约定由原告支付。原、被告双方权利义务被告保证在交易时除本合同及其附件约定外，该房屋没有其他受禁止或限制交易的情形，否则被告承担全部责任。原、被告双方应保证各自所提供材料的真实性、完整性、合法性、有效性。原、被告一方或双方不得隐瞒事实真相，采取欺诈手段骗取登记，否则应承担由此产生的一切法律责任。本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商的方法解决，协商不成时双方选择向人民法院起诉。”原告潘秀成、李侠与被告王升、刘颖以及盱眙中环房产信息咨询服务部均在合同上签名、捺印、盖章。2019年10月8日，原告潘秀成为购房汇款450000元到盱眙县房地产管理所监管账户。2019年10月10日，原告潘秀成、李侠与中国银行股份有限公司盱眙支行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》。同日，原告潘秀成、李侠与中国银行股份有限公司盱眙支行签订《不动产抵押合同》。该合同约定：“非最高额抵押：为确保债务人潘秀成于2019年10月10日起至2039年10月10日止，向银行发生的债权额大写伍拾元整，小写500000元的主合同的履行，原告以XX人家X号楼XXX室不动产设定抵押担保。抵押物价值为950000元。抵押期限从2019年10月10日起至2039年10月10日止。”原告潘秀成、李侠贷款500000元，并汇款500000元到盱眙县房地产管理所监管账户，二次汇款合计950000元。2019年10月12日上午，原、被告以及中介孙广芳到盱眙县商务大厦办理房屋产权变更登记手续时，被告王升出示税票给原告或中介看，因该房屋税票买售没到两年需缴纳房屋转让税收50000多元，原告说被告隐瞒事实情况，不愿意缴纳该税收，双方为此产生矛盾，导致原、被告未能过户。原告潘秀成从中介孙广芳处领取被告方的不动产权证书。被告王升到中介孙广芳处索要不动产权证书未果。随即被告王升和家人与中介孙广芳通电话要不动产权证书，通话记录第3-4页中记载：“中介：你讲满两年，你当时过户之前你说满两年的。王升：因为什么原因。中介：但现在不满两年，不满两年呢，不满两年然后你就没有疑异，…。王升：满两年与不满两年，我讲的。”对此因税收交纳和数额问题，原、被告没有签订补充协议。此后，被告王升、刘颖申请对苏（2019）盱眙县不动产权第××号房屋所有权证书进行挂失，并重新办理不动产权证书。2019年11月12日，被告王升将原告潘秀成交付的房屋定金20000元通过微信转账方式转交给原告潘秀成侄儿***（原为***代原告潘秀成交纳定金20000元，原告潘秀成同意退给***），***已接收。2019年12月1日，原告潘秀成开始每月向中国银行股份有限公司盱眙支行归还贷款本息3474.14元。2020年3月3日，原告潘秀成向盱眙县自然资源和规划局不动产登记处对义务人即被告王升、刘颖重新登记不动产权提出异议。对此，原、被告协商未果，原告潘秀成、李侠遂向本院提起诉讼。2020年3月15日，原告潘秀成、李侠向本院申请查封被告王升、刘颖所有的位于盱眙县商品房，本院依法对该房屋进行查封，并向原、被告以及盱眙县不动产中心送达了民事裁定书。另查明，被告王升父亲王守丰、母亲王翠花（曾用名王守花）在盱眙县明祖陵镇房屋居住，王守丰和王翠花承包蟹塘养殖需要几十万元资金支付土地承包费、借款、贷款等。在被告王升、刘颖的盱眙县商品房转让款没有及时到位的情况下，经盱眙鑫悦房产信息服务中心介绍，王翠花与叶芳美于2019年11月19日签订《房屋买卖合同》，王翠花将其所有的位于盱眙县商品住宅房（房产证号00××00，建筑使用面积96.87平方米）以679000元转让给叶芳美，并取得购房款。2020年1月1日，被告王升父亲王守丰（甲方）与仇宏锋、戚飞鹤（乙方）又签订《转让合同书》（实际为转租）。该合同约定：甲、乙双方就玉环161-35-36店铺转让事宜达成协议:甲方同意自愿将自己位于盱眙店铺转让给乙方经营，店铺面积为平方米。租期2020年2月1日至2021年10月1日(延迟半年)。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备、店内和仓库所有库存产品等及时撤离。乙方在2020年1月1日向甲方支付转让费人民币120000元整。甲方同意搬离后给予乙方一个月装修时间开始算房租，物业费、水电费由乙方承担。乙方经营开始房租乙方交付五环开发商，房租为150000元/平方米（在甲方与开发商剩余合同时间，因甲方原因房屋被开发商收回，甲方负全部责任。因乙方拖欠租金原因或中途退租，乙方负全部责任。租赁期间：吊顶、集成灶、地板，乙方不得经营）。王守丰、仇宏锋、戚飞鹤均在协议上签名，该店铺已经转租。在此房转让或转租后，被告王升、刘颖只有唯一该套房屋，不再同意转让盱眙县商品房给原告潘秀成、李侠，并对该房屋进行装修，本庭向被告王升释明法律后果，其没有停工。本院认为，本案原、被告争议焦点是原、被告签订的《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》是否合法有效？被告是否行使合同解除权？在合同履行过程中谁违约，承担何种违约责任以及违约金多少等？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就本案而言，被告王升、刘颖以案外人王守丰经营缺乏资金周转为由出卖自己所有的位于盱眙县商品住宅房，并由原告潘秀成与被告王升于2019年9月27日签订《房屋买卖中介服务协议》以及原告潘秀成、李侠与被告王升、刘颖于2019年10月8日签订《不动产（存量房）买卖合同》，该两份合同均系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，合同合法有效，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。但该两份合同因双方当事人不能按约履行各自义务，造成合同履行不能。我国《物权法》规定：“所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原、被告就争议的房屋没有履行过户等相关手续，仍登记在被告名下，且目前原告贷款将该争议房屋抵押在银行，根据抵押权优先原则以及被告行使解除权，故原告请求过户、登记无法实现，其请求交付该争议房屋也无从谈起。关于合同解除权问题，我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原、被告在《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》中均约定：“中介费及税收等由原告承担，产权过户时相关税收由原告承担。原告于2019年9月27日给付定金20000元，首付款280000元，”根据合同约定，已经明确原、被告房屋买卖的中介费及税收或税费由原告潘秀成、李侠承担，并给付首付款280000元，原告潘秀成、李侠应当按照约定履行合同义务，未能及时交付税收和首付款造成不能过户，致使被告取得房款的目的不能及时实现。在原告不及时缴纳税收过户后，原告从中介处领取被告的不动产权证书，造成被告向中介孙广芳索要不动产权证书、退还购房定金20000元以及庭审中明确告知原告解除合同，以其实际行动明确不再履行双方签订的房屋买卖合同，且被告只有一处住房，故被告请求确认双方签订的相关房屋买卖合同解除，有事实和法律依据，本院依法采信。关于合同违约以及违约金等问题，原、被告在《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》中均约定：“中介费及税收等由原告承担，产权过户时相关税收由原告承担。以及税费缴纳，原、被告双方约定由原告支付。”根据两份合同的相关约定，已经明确原、被告房屋买卖的中介费及税收或税费由原告潘秀成、李侠承担，原告潘秀成、李侠应当按照约定履行合同就税收缴纳的义务，未能缴纳税收造成不能过户，责任在原告潘秀成、李侠。而原告对被告的不动产权证书办理期限或契税交付期限是否超过两年以上产生争议，没有在协议或合同中明确约定，也没有补签相关协议或合同，但在双方过户时原告应向中介查看被告方的不动产权证书办证时间或税票开出时间，原告以税费数额以及缴纳等未履行自己应尽的约定义务，导致过户不能，原告潘秀成、李侠存在过错，理应承担合同不能履行的违约责任。而被告王升以原告购房款（已暂存监管账户）不能及时到位不履行合同告知义务以及在本案审理中对转让的房屋擅自装修，造成合同履行不能以及原告贷款等其他问题，故被告王升、刘颖已构成违约，也应承担合同不能履行的违约责任。对此，原、被告互负违约责任。原、被告就合同约定违约金计付时间均从2019年10月开始计付，计付的金额按约定每日1000元计算，显然高出法律规定的标准，原告的截止时间为实际交付房屋时止，目前该合同解除，也不存在交付，而被告违约金暂计付60日，故对原、被告互负违约责任的违约金互不计付。同时，原、被告在《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》中均约定：“如因一方隐瞒事实或其他原因造成不能履行本合同的，仍然按违约承担相应责任，中介费也由违约方承担。原、被告一方或双方不得隐瞒事实真相，采取欺诈手段骗取登记，否则应承担由此产生的一切法律责任。”根据两份合同的相关约定，原告称被告隐瞒购房税票不给看，造成过户不能，这不是该条款约定的隐瞒事实，况且税票已出示给原告和中介看的，不动产权证书由被告交到中介处，原告可以自行查看，不存在该条隐瞒事实问题，况且被告王升也没有隐瞒该房屋抵押、担保、出租等原因造成合同不能履行等情况。原告潘秀成、李侠向本院提出诉讼请求判令被告将位于盱眙县“太湖人家4号楼106室”房屋交付给两原告，并判令变更房屋产权登记，向原告支付迟延交付违约金，本院已在上述说理中予以阐述，故本院依法不予支持；其请求判令被告给付原告延期办证违约金20000元，双方在协议或合同中没有明确约定该延期办证违约金，只有定金约定，且该定金20000元已由***代为原告垫付后又收回，故该请求也没有事实依据，本院依法不予支持。原、被告经本院调解未果，依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、驳回原告潘秀成、李侠的诉讼请求。二、解除原告潘秀成与被告王升于2019年9月27日签订的《房屋买卖中介服务协议》以及原告潘秀成、李侠与被告王升、刘颖于2019年10月8日签订的《不动产（存量房）买卖合同》。三、驳回被告王升、刘颖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13300元，减半收取6650元，反诉案件受理费5575元，减半2787.50元，保全费5000元，合计14437.50元，由原告潘秀成、李侠负担11650元，被告王升、刘颖负担2787.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费13300元。审判员  罗德俊二〇二〇年六月三日书记员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000270118开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附：相关法律及司法解释条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。