河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初6754号原告：李佳珊，女，汉族，1989年7月21日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：杨子琪，商丘市心理协会推荐。被告：李若雨，女，汉族，1987年1月19日出生，住青海省。委托诉讼代理人：黄素霞，系河南心诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于光辉，系河南心诚律师事务所律师。原告李佳珊与被告李若雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告李佳珊委托诉讼代理人杨子琪，被告李若雨委托诉讼代理人黄素霞、于光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李佳珊向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效,后变更请求解除原告与被告签订的房屋买卖合同并终止合同效力；2.请求依法确认对原、被告之间房屋转让备案行为无效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月12日签订房屋买卖合同，将原告位于柘城县华景路南侧与北侧华景雅苑北湖轩C2幢2单元1603号的房屋以400000元价格卖给被告，口头约定办理转让交易登记备案后一次性付清购房款。原告依约配合被告办理了转让交易登记备案，但办理了转让交易登记备案后被告却以暂时没能力付房款为由一直推脱，至今没向原告支付购房款，经原告多次催要无果，无奈特向贵院提起诉讼，望依法判决，以维护原告的合法权益。被告李若雨辩称：1.原告的诉请无事实和法律依据，被告已经支付全部对价，原告已实际交房并已经完成过户手续，合同已经履行完毕，故不存在解除合同之说；2.原、被告双方签订的房屋买卖合同有效。原、被告双方均在该合同上签字捺印，不存在胁迫、欺诈等违法行为，合同内容系双方真实意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，结合本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二等合同无效情形的真实，应当认定该房屋买卖合同有效，驳回原告第一项诉请；3.原、被告房屋转让备案的行为有效，被告系该争议房屋的所有人。本案中，原、被告不仅签订了合法有效的房屋买卖合同，而且该合同已经履行完毕，还在柘城县房地产交易管理所作了房产转移的登记备案，现该房产已经在答辩人李若雨名下，产权证号为：2017000274，该房屋已经归答辩人所有。房产登记备案的程序已经结束，且不存在无效的法定事由，原、被告之间转让备案的行为有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”及第十六条“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。”之规定，结合答辩人经过原、被告双方合法的房产转让登记行为，已经取得房屋所有权，并形成产权证号和不动产登记薄。本案因案外人邵婕侵占了答辩人领取不动产权证书的材料原件，导致未能领取产权证，但这并不能否定该房屋转让已经记载于登记薄的事实，也不影响被告依法取得不动产的事实，更不影响原、被告双方房屋转让备案行为的效力；4.原告称被告未付清购房款的情况不属实。原、被告双方签订的“房地产买卖合同契约”第一项明确约定，被告于2016年9月12日前一次性付清给原告购房款，根本不存在原告诉状中“约定办理转让交易登记备案后一次性付清购房款”的情况。答辩人现已将该购房款支付完毕，否则，原告在没有依约收到购房款的情况下，根本不可能按照约定给其办理房产过户手续。现该房屋已经转让登记备案在答辩人名下，足以证明该款已经支付过，况且还有被案外人侵占的购房款发票、完税证明等相关证明材料原件证明该事实。综上，应当认定原告诉请均没有事实和法律依据，依法驳回原告诉请。根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：原告请求解除原、被告签订的房屋买卖合同及确认房屋转让备案行为无效有无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，原告李佳珊、案外人李若林（甲方）与被告李若雨（乙方）在柘城县房地产交易管理所签订房地产买卖契约，契约合同主要约定甲方李佳珊、李若林将位于柘城县华景路南侧与北侧华景雅苑北湖轩C2幢2单元1603号的房屋以40万元的价格卖于乙方李若雨。柘城县房地产交易管理所于2017年1月23日打印房屋交易和产权状况确认告知单（转让）。告知单号为柘城县房交转字第JY2017000213号，转让方：李佳珊，受让方：李若雨，权证（证明）号：2017000274，转让方式：私产交易，领取告知单人：李若雨，领取时间：2017年4月11日。2017年6、7月份，案外人邵婕从被告李若雨的父亲李保良处将涉案房屋的购房合同、发票、契税票、维修基金票等手续拿走，并居住涉案房屋至今。2019年8月8日，李若雨要求邵婕返还房屋和领取不动产权证书的有关手续诉讼本院，2019年10月23日本院作出（2019）豫1424民初5096号民事判决书，认定房屋买卖合同有效，判决邵婕返还房屋及相关购房手续。邵婕不服此判决提起上诉，商丘中院于2020年2月6日作出（2019）豫14民终6131号民事判决书维持原判。原告李佳珊于2019年12月2日以被告李若雨未支付购房款违约请求解除合同为由诉讼来院。另查明，李佳珊与李若林原系夫妻关系，李若雨与李若林系姐弟关系，李佳珊系另案邵婕前夫之妹，李保良系李若雨、李若林之父。上述事实，有销售不动产发票、契税完税证明、产权证明、房地产买卖契约、确认房屋概况附件、房屋交易和产权状况确认告知单（转让）、维修基金发票、房产证、2013001414号房地产平面图、商品房买卖合同、柘城县房地产交易管理所证明、（2019）豫1424民初5096号民事判决书和庭审笔录、离婚证、银行凭证、银行交易记录明细等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告之间签订房屋买卖合同客观真实，系双方真实意思表示，签订合同后并在柘城县房地产市场交易管理所办理交易登记手续，上述事实双方均没有争议。本案争议的焦点主要是被告是否履行支付房款的义务。从合同签订时间到办理房屋交易手续均为同一天完成，原告称系在房管部门用的房产交易中心格式合同，签订合同并登记备案，卖房是为了还债，签订合同后被告一直没有给付房款，才没办理不动产权证，而被告辩称房款用26万元现金和之前原告使用被告14万元款项付清了购房款，被告事后得知原告李佳珊之所要求现金支付下余购房款，因为是其已负债累累。对双方的此争议分析如下：首先，被告辩解之前原告向其借款14万元，从双方提供的银行交易记录可以足以证明原告李佳珊已经足额向被告方账号转账，不能证明在签订房屋买卖合同时双方还存在借款的事实。其次，被告亦不能提供交付房款收款凭证，虽然双方原来系亲戚关系，但在买卖房屋时原告李佳珊与李若林已经离婚，该买卖房屋已属重大事项，如此大额交易不索要付款凭证不符合常理。再者，从后来案外人邵婕把购房及过户的相关手续从被告之父李保良处取走，并占有至今，如案涉房屋买卖合同被告已履行交付房款，被告方还会将相关房屋交易手续交于原告亲属邵婕。以上说明被告没有履行交付房款义务，被告构成违约，原告的诉讼请求解除合同符合法律规定，本院予以支持，但原告要求确认原、被告之间房屋转让备案行为无效的诉讼请求，因该备案登记行为属行政行为，原告可向房管行政部门申请处理，故该项请求不属于民事处理范围，不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告李佳珊与被告李若雨签订的房屋买卖合同；二、驳回原告李佳珊的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告李若雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  王国富审 判 员  梁兴褔人民陪审员  皇志强二〇二〇年六月三日书 记 员  陈梦青