广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1971民初3256号原告张旭东，男，汉族，1974年4月8日出生，住湖南省常宁市**********，公民身份号码为430************319。委托代理人吴显科，系北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告东莞市金域资产管理有限公司，住所地为广东省东莞市南城区*************办公902之一，统一社会信用代码为914********182556F。法定代表人陈某1。原告张旭东诉被告东莞市金域资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告的委托代理人吴显科到庭参加诉讼，被告东莞市金域资产管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告继续履行商铺买卖合同，将东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺（物业推广名：環球商業中心）三层3075号铺位过户至原告张旭东名下；2.判令被告支付逾期违约金给原告（从2016年6月30日起，以403041为基数，按日万分之三的标准，计至被告将商铺过户至原告张旭东名下止）；3.判令被告支付商铺经营收益给原告。（从2017年5月1日起，按每月2015元的标准，计至2019年5月1日止；自2017年5月1日起，按每月2351元的标准，计至2022年5月1日止；自2022年5月1日起，按每月2687元的标准，计至2026年5月1日止。暂计至2019年8月1日，商铺经营收益为55413元）；4.判令被告支付逾期支付商铺经营收益违约金给原告（从2017年6月15日起，按商铺一个月经营收益的每日之千分之五的标准，计至被告实际支付之日止。）；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年4月30日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，双方约定：原告以403041元受让被告位于东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺（物业推广名：環球商業中心）三层3075号铺位，在涉案商铺所有房款付清的情况下，且在本合同签订之日起二个月内，原告与被告携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续。被告逾期办证时，每逾期一日，按原告已付款的日万分之三计付违约金给原告。当日，原告向被告支付案涉商铺的全部价款。2016年4月30日，原告与被告签订《委托经营管理协议》，双方约定：原告将涉案商铺委托给被告实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益。经营收益按月支付：第一阶段：2016年5月1日至2019年4月30日，年租金=总价x6%=2015元/月；第二阶段：2019年5月1日至2022年4月30日，年租金=总价x7%=2351元/月；第三阶段：2022年5月1日至2026年4月30日，年租金=总价x8%=2687元/月。被告应于次月15日前将前一月应缴经营收益支付给原告。若被告不能按本协议约定按时足额向原告支付经营收益，则被告就按该商铺一个月经营收益的每日千分之五标准向原告计付违约金及租金至回购日期为止。当日，被告支付经营收益24182元给原告，原告实际占有使用涉案商铺。2016年7月4日，原告与被告在东莞市房产管理局签订转移登记《房地产买卖合同》，办理过户手续。2016年7月22日，原告依据东莞市房产管理局出具《房产登记信息查询结果》知道，在房管部门审查涉案商铺变更登记期间内，案外人潘镇才、麦合全向广东省深圳市福田区人民法院申请执行（2016）粤0304民初16724号民事判决书，查封了涉案商铺。原告在人民法院查封之前已与被告签订《商铺买卖合同》，已按照合同约定支付全部价款，并合法占有使用涉案商铺，非因原告原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告对陈俊杰、被告向广东省深圳市福田区人民法院提起执行异议之诉。2018年8月22日，广东省深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304民初4914号民事判决书，判决如下：一、停止对东莞市南城区******黄金花园丰硕广场3075号商铺的执行；二、驳回原告张旭东的其他诉讼请求。本案案件受理费7346元（已由原告预交），由被告东莞市金域资产管理有限公司负担。案外人陈俊杰不服一审判决，向广东省深圳市中级人民法院提起上诉。经广东省深圳市中级人民法院审理，并于2019年4月22日作出（2019）粤03民终2186号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。涉案商铺解除查封，被告应将涉案商铺过户至原告张旭东名下。涉案商铺解除查封之后，原告多次与被告沟通，要求被告继续履行商铺买卖合同，将东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺（物业推广名：環球商業中心）三层3075号铺位过户至原告张旭东名下，并要求被告从2018年5月1日起至今的商铺经营收益支付给原告，但是，被告均无故拒绝办理商铺过户手续，以及支付商铺经营收益给原告。被告东莞市金域资产管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及任何证据。经审理查明，2016年4月30日，原告作为认购方(乙方),被告作为出售方(甲方),双方签订了《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺（物业推广名：環球商業中心）三层3075号铺位，商铺总价为403041元；乙方须于2016年4月30日前将商铺转让款一次性支付完毕；在该商铺所有房款付清的情况下，且在本合同签订之日起二个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给乙方；甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付违约金给乙方；该合同的尾处加盖有被告的公章、法定代表人的印章及原告的签名捺印。同日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订【环球商业中心】商铺买卖合同补充协议，约定将《商铺买卖合同》第十条违约责任更改为如下：甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付违约金给乙方；逾期超过180日时，乙方有权解除本合同，解除本合同时，甲方除应付违约金外，还应按乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方，过户期间，甲方不得转卖给第三方，若转卖于第三方，甲方还应将所收定金及商铺转让款退还给乙方，还应按乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方。同日，原告作为委托人（甲方），被告作为受托人（乙方），双方签订《委托经营管理协议》，约定甲方自愿将案涉商铺委托给乙方实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益。2016年7月4日,原告作为乙方（受让方），被告作为甲方（转让方），双方之间就案涉商铺向房管部门提供了一份《房地产买卖合同》，约定合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到南城房地产交易所办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将过户后的《房地产权证》交付给乙方，双方同意于2016年4月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。根据广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4914号民事判决与广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终2186号民事判决书查明事实如下：原告向金域公司最后的付款时间是2016年4月30日，金域公司已同意支付原告一年租金24180元，该租金从张旭东房款中予以扣除，扣除后张旭东已支付剩余房款378861元。根据原告的申请，本院向东莞市*******发函调查案涉房屋的产权情况，该中心向本院出示了一份不动产登记信息查询结果，该结果显示无抵押，查封文号是（2019）粤1971财保580号；查封生效时间2019年7月19日，查封单位为东莞市第一人民法院，申请执行人是原告，被告是东莞市金域资产管理有限公司，登记时间为2019年8月13日。原告主张2016年7月4日所签订的《房地产买卖合同》是为了在房管所备案签订的，双方的真实意思表示以2016年4月30日《商铺买卖合同》的为准。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和任何证据，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利。原告主张2016年7月4日所签订的《房地产买卖合同》是为了在房管所备案签订的，双方的真实意思表示以2016年4月30日《商铺买卖合同》的为准，在被告没有提供证据予以反驳的情况下，本院依法予以采信。根据原被告之间就案涉位于东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺（物业推广名：環球商業中心）三层3075号铺位签订了《商铺买卖合同》，原告在2016年4月30日支付了全部的购房款，根据《商铺买卖合同》关于“登记过户手续办理的约定在该商铺所有房款付清的情况下，且在本合同签订之日起二个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给乙方”的约定，被告没有提供证据证明其已经按照《商铺买卖合同》约定履行协助办理过户手续的义务，故被告的行为构成违约，原告诉请被告将案涉商铺过户至原告名下及支付逾期办证违约金（以403041元为本金，按每日万分之三标准，从2016年7月1日开始起算至被告协助将办理案涉商铺所需的过户资料提交给产权登记机关之日止），有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告是基于房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，故原告诉请的商铺经营收益及逾期支付经营收益的违约金，不属于本案审理的法律关系，原告可另行提起诉讼主张权利，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市金域资产管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内协助原告张旭东办理东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺（物业推广名：環球商業中心）三层3075号铺位产权登记手续，登记至原告张旭东名下。二、被告东莞市金域资产管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内向原告支付逾期办证违约金（以403041元为本金，按每日万分之三的标准，从2016年7月1日开始起算至被告协助将办理案涉商铺所需的过户资料提交给产权登记机关之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9909.59元，保全费3574.79元，已由原告张旭东预交，由被告东莞市金域资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 柯 颖审判员 吴勇洲审判员 郭 芹二〇二〇年六月二日书记员 郑佳颖