广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1427号 原告：曾宣儒，男，汉族，1966年2月24日出生，住广西北海市海城区。 原告：卢道兰，女，汉族，1966年11月26日出生，住广西北海市海城区。 两原告共同委托诉讼代理人：曾强，广西海盟律师事务所律师。 被告：曾显旺，男，汉族，1981年2月17日出生，住福建省宁化县，现住北海市海城区。 被告：杨有美，女，汉族，1983年1月2日出生，现住北海市海城区。 原告曾宣儒、卢道兰与被告曾显旺、杨有美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾宣儒、卢道兰及其共同委托诉讼代理人曾强到庭参加诉讼。被告曾显旺、杨有美经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾宣儒、卢道兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与两被告于2017年2月14日签订的《北海市二手房买卖合同》；2、判令两被告返还原告购房款人民币160000元并支付违约金219000元，合计379000元。 事实和理由：2017年2月14日，两原告与两被告签订一份《北海市二手房买卖合同》,约定：两原告购买两被告位于北海市海城区，合同总价款为人民币73万元，首付款16万元且应于2017年2月16日前支付，余款57万元通过银行按揭的方式支付；两被告应于2017年2月16日前将房屋交付给两原告；2017年8月31日前办理过户手续，否则两被告承担己付购房款三倍的违约金。上述合同签订后，两原告依约支付了两被告首付款，两被告亦如约将房屋交付给了两原告。但时至约定过户之日，两被告迟迟不给两原告办理过户手续，在两原告的催促之下，两被告才向两原告吐露隐情：涉案房产在签订本案合同之前己向银行设置了抵押登记,且两被告无力解押，导致涉案房屋无法过户到两原告名下。此后，两被告多次向两原告承诺：将尽快向银行解押，然后为两原告完成过户手续。但时至今日，两被告依然没有完成过户手续给两原告。2020年春节过后，两原告接到广西合浦县人民法院电话，被告知涉案房产已被司法拍卖。据此，两原告主张：因两被告隐瞒涉案房产己抵押登记以及涉案房产己进入司法拍卖程序的事实，导致涉案合同客观履行不能，两被告的行为己构成严重违约。为此，两原告主张解除合同，两被告应退还两原告己付购房款并承担约定的违约责任。因两被告积极躲避，导致本案纠纷不能通过协商的方式妥善解决。为此，两原告特向法院提起诉讼，请支持两原告诉请。 被告曾显旺、杨有美未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曾显旺、杨有美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经审理查明，2017年2月14日，两原告曾宣儒、卢道兰（乙方、买受人）与两被告曾显旺、杨有美（甲方、出卖人）签订一份《北海市二手房买卖合同》，约定两被告将位于北海市房屋出卖给两原告，建筑面积254.92平方米，房屋总价款73万元。买受人采用贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的22%即16万元，其余价款申办抵押贷款，拟贷款金额57万元，买受人于2017年2月16日向出卖人支付房屋价款16万元，出卖人于2017年2月16日前将房屋按现状通知买受人进行验收交接。甲乙双方确认该合同并在线打印合同文本，经买卖双方签名或盖章后，于2017年8月31日共同向北海市房地产交易中心申请办理二手房转移登记手续。出卖人必须于2017年8月31日前解决与该房有关的一切债务，然后与买受人共同向北海市房地产交易中心申请办理产权转移登记手续，若出卖人违反该规定，除非征得买受人同意，否则出卖人必须按买受人累计已付款的三倍赔偿给出卖人违约金。产权转移到买受人名下50个工作日内，买受人必须向出卖人付清剩余房款。该《北海市二手房买卖合同》还约定了其他内容。两原告及两被告分别在该《北海市二手房买卖合同》上签名捺印。 被告曾显旺于2017年2月15日向原告曾宣儒出具一份《收条》，载明：今收到曾宣儒交来购买发展大厦号房首付款现金16万元。注：其中27000元于2017年2月14日已收取，2017年2月15日在银行收现金133000元，共计16万元。此据。 另查明，北海市自然资源局于2020年5月29日出具北海市不动产登记资料查询结果证明载明：截至2020年5月29日8时20分，坐落于北海市不动产的登记信息如下：权利人：曾显旺、杨有美；抵押登记：于2015年1月16日办理房产抵押登记，抵押权人为合浦农村信用合作联社，债权额150万，抵押证号为北房地交押字号；查封登记：1、2018年5月8日北海市海城区法院来文查封，来文号为（2018）桂0502执790号；2、2019年9月24日合浦县法院来文轮候查封，来文号为（2019）桂0521执1179号。 还查明，2020年3月25日，广西壮族自治区合浦县人民法院发出（2019）桂0521执1179号变卖公告，载明于2020年4月10日10时起至2020年6月10日10时止（延时除外）对位于北海市的房产按现状依法进行公开拍卖。 庭审时，两原告称签订《北海市二手房买卖合同》时被告并未告知涉案房屋已办理抵押的事实。涉案房屋于2017年2月16日交付两原告使用至今，两原告于2020年1月接到合浦法院拍卖涉案房屋的电话通知。 本院认为，原告曾宣儒、卢道兰与被告曾显旺、杨有美签订的《北海市二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据两原告提供的银行业务凭证、《收条》，结合庭审当事人的陈述可知，两原告已支付购房款16万元，本院对此予以确认。两原告已按约支付了房款16万元，但因两被告在与两原告签订《北海市二手房买卖合同》前，已于2015年1月16日将所售房屋办理了抵押，且该房屋现被司法拍卖，致使两原告不能实现合同目的，两被告的行为已构成根本违约，故两原告主张解除双方签订的《北海市二手房买卖合同》、返还已付购房款16万元，于法有据，本院予以支持。 关于两原告主张两被告按合同标的额73万元的百分之三十支付违约金219000元的问题。涉案《北海市二手房买卖合同》约定，买卖双方于2017年8月31日共同向北海市房地产交易中心申请办理产权转移登记手续，若出卖人违反该规定，须按买受人累计已付款的三倍赔偿给出卖人违约金。如前所述，两被告的行为构成根本违约，应向两原告支付违约金。两原告虽将违约金调整为按合同标的额73万元的百分之三十计算，但根据两原告签订涉案《北海市二手房买卖合同》的次日就对涉案房屋占有使用的事实，再结合两原告的损失情况、合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，两原告调整后的违约金仍过高，故本院对违约金调整为按两原告已付购房款16万元的百分之三十支付，即两被告应向两原告支付违约金48000元。两原告主张超过本院确认部分的违约金，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曾宣儒、卢道兰与被告曾显旺、杨有美于2017年2月14日签订的《北海市二手房买卖合同》； 二、被告曾显旺、杨有美退还购房款16万元给原告曾宣儒、卢道兰； 三、被告曾显旺、杨有美支付违约金48000元给原告曾宣儒、卢道兰； 四、驳回原告曾宣儒、卢道兰的其他诉讼请求。 案件受理费6985元，减半收取3492.5元，由被告曾显旺、杨有美承担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6985元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年六月二日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考