广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7059号原告：梁伟波，男，1963年4月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈英，广州市黄埔区鱼珠街法律服务所基层法律服务工作者。委托诉讼代理人：李永铭，住广州市海珠区，系广州市黄埔区黄埔街怡港社区居民委员会推荐的代理人。被告：漆家军，男，1991年10月22日出生，汉族，住江西省宜春市靖安县。委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。被告：刘杏芳，女，1989年11月27日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。原告梁伟波与被告漆家军、刘杏芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁伟波及其委托诉讼代理人陈英、李永铭、被告漆家军及刘杏芳的共同委托诉讼代理人陈新胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伟波向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付尚欠租金44000元（当庭明确该项诉请为从2018年12月1日起暂计至2019年7月31日共八个月，每月租金5500元），后续租金和水电费仍需支付（当庭明确后续租金系2019年8月份至解除合同之日止的租金，按每月5500元计算，后续水电费从2019年6月1日起计算至被告搬走将场地交回原告之日，以实际使用的费用为准）；2.判令解除原告梁伟波与两被告于2016年5月30日签订的《租赁合同》；3.判令两被告承担本案诉讼费用。原告梁伟波当庭撤回第一项诉讼请求中关于后续水电费的诉讼请求。原告梁伟波当庭变更第二项诉讼请求为：解除原告梁伟波与被告刘杏芳于2018年5月30日签订的《租赁合同》。原告梁伟波当庭增加第四项诉讼请求为：没收被告漆家军于2018年5月30日签订合同当日向原告梁伟波交纳的押金10000元。事实与理由：2013年8月31日，原告与出租人钟国荣手上转租赁茅岗第五股份经济合作社所有的位于黄埔区塘口南路4号土地一块（共2380平方米），并签订《租赁合同》，租赁期限为20年，见证单位为茅岗第五股份经济合作社。2017年5月16日，被告漆家军与原告签订了《租赁合同》，向原告转租塘口南路4号场地（约200平方米）土作仓储之用，约定租赁期限从2017年6月1日至2016年5月31日止，租金每月5500元等主要租赁事项。合同到期后，被告漆家军又与原告续签了《租赁合同》，其妻子被告刘杏芳签订合同。续租期限为：2018年6月1日至2020年5月31日止，每月租金为5500元。被告从2018年12月1日开始欠租，计至2019年7月，尚欠8个月租金。经原告催收，被告均以经济因难为由，拒不支付。为此，为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的上述诉求。被告漆家军与刘杏芳共同辩称，1.对原告的第一项诉讼请求，两被告仅同意向原告支付三个月租金（2018年12月1日至2019年2月28日），每月5500元，共计16500元，原告主张的其余月份的租金两被告不同意支付。至于水电费，两被告不同意支付，两被告认为应该已经缴清，水电费的缴纳都由原告负责，两被告不清楚。两被告确认欠付原告三个月租金（2018年12月1日至2019年2月28日），不是两被告故意欠租，在微信中两被告与原告对此有过沟通，2019年3月1日两被告在场地现场发现有原告上一手承租人钟国荣贴出了解除合同的通知书，要求解除钟国荣与原告的租赁合同、收回场地，并且钟国荣还派人通知了两被告及其他分租户（案涉场地有两千多平方，除了租给两被告，原告还租给了其他租户），要求解除与原告的租赁合同，要求两被告与钟国荣签订临租合同，要求两被告不要继续向原告交租。2019年3月底左右，被告漆家军与钟国荣签订一份一年期的临租合同，租期为2019年4月1日至2020年3月31日，租赁场所与原告同刘杏芳签订的租赁合同约定一致。被告漆家军向钟国荣交了2019年4月份的租金5000元，在4月底两被告搬离了案涉场地去往珠村经营，但是两被告没有与钟国荣或原告办理土地交接手续。实际上在2018年11月份被告与原告沟通时，原告都让被告自行找场地搬走，原告的意思是案涉场地进行城中村改造2018年12月要拆迁，故被告在2018年12月底在珠村另找场地，陆续将业务转移到珠村，该期间被告实际两边重复交租，现在涉案场地已经清空。2.两被告同意解除被告刘杏芳与原告签订的租赁合同，实际上双方的合同已经在2019年3月1日起解除，因为原告的上一手承租户钟国荣已经书面通知解除了与原告的租赁合同，而原被告合同有效的基础在于原告与钟国荣的合同有效，故双方的合同实际已经解除。3.关于押金，两被告不同意原告没收押金的请求，理由：被告与原告的租赁关系是从2013年开始，而不是原告所说的从2017年开始，双方的租赁合同一直是2017年5月16日签订的合同，当初是原告和案外人签订，是被告漆家军从该案外人手上承接来的，合同押金也是2013年就缴纳给了原告，2013年是案外人向原告缴纳的押金，被告漆家军顶手了原告与案外人的合同后没有向原告缴纳押金，只是将押金的金额支付给了案外人，有收据（2013.9.9原告写了一张保证金收据确认收到保证金10000元，没有具体写明收到谁缴纳的保证金，案外人没有向被告漆家军出具收据）为证。没收押金不符合事实，被告并没有违约，且不符合合同约定。4.案件受理费由法院判决。本院经审理认定事实如下：已发生法律效力的（2019）粤0112民初5685号《民事判决书》查明以下事实：1993年9月4日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《承包土地合同书》，约定甲方将位于塘口村中山路西、小汽车维修中心西南的露天场地出租给乙方承包，期限20年。1994年3月5日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社填表申请报建二层砖混结构的临时建筑一栋，后广州市黄埔区大沙镇国土规划管理所同意广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社的报建申请。使用期限到期后，上述临时建筑未办理续期手续。2010年10月13日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗第五股份经济合作社（以下简称“茅岗五社”）（甲方，出租方）与钟国荣（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区塘口南路4号土地一块出租给乙方经营，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日；总占地面积4883平方米，其中2500平方米由侨城工贸将使用权（2010年10月1日至2013年8月31日）转让给乙方；租金实行分期确定，每三年为一期，首期（2013年9月1日至2016年8月31日）租金每月每平方米10元，以后每期租金在上一期基础上递增15%，乙方必须在每月10号前向甲方缴交当月租金，甲方交发票予乙方收执。2013年8月31日，钟国荣（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区塘口南路4号土地一块出租给乙方经营，总占地面积2380平方米，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日。合同第二条约定：签署本合同当日，乙方向甲方缴交10万元保证金，租赁期满或协议终止无息退回。第三条约定：租金实行分期确定，每三年为一期，首期（2013年9月1日至2016年8月31日）租金每月每平方米10元，以后每期租金在上一期基础上递增15%，乙方必须在每月10号前向甲方缴交当月租金，甲方交发票予乙方收执。第四条约定：1.租赁期间，国家征用该土地，双方都要服从，不作违约，甲方只退回保证金。甲方应在收回土地前3个月，将收回土地的坐落位置、四至范围、收回理由、收回日期等，书面通知乙方。国家征地补偿款部分，属于乙方投资的构筑物补偿（以到甲方银行账户为准），归乙方所有。2.逾期交租金亦属违约，逾期在三个月内，按乙方应交金额逾期日数计，每日加收应交款的万分之三作滞纳金，逾期超过三个月，视作乙方提前退租，甲方除追收乙方上述的两项债权合计数外，可单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，由此引致乙方及第三方的经济损失由乙方负责。3.甲方不得无故拒收乙方缴交的租金，否则，视同乙方已交纳租金处理。第七条约定：乙方有将租赁物使用权转租给第三方的权利，租赁期满，同等条件下，乙方有优先续租的权利；本合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除日后30天内，将该土地的财产，仅限可移动的财产，自行搬妥，不动产应无偿归甲方所有。第八条约定：租赁期内，乙方投资建设的建筑物约400万元，从基建日起计，甲方给予乙方3个月免租基建期。该《租赁合同》签订后，梁伟波一直按时缴交租金至2018年10月。双方确认上述合同的标的是土地。2018年10月25日，广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心向广州市黄埔区鱼珠街塘口南出租户、承租户发出《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，内容为“经核查鱼珠塘口南商铺无取得有效规划许可证，无有效产权证。现认定属于‘无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设’。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条第五点规定：属于违法建设的房屋不得出租。请塘口南租赁双方自即日起停止鱼珠塘口南的出租经营。不得增加新的租户，不得再向承租人收取租金，出租方主动向承租人退还押金。”梁伟波自2018年11月开始未向钟国荣交租金。钟国荣提交的公证书、广州市农村财务专用收据及中国银行网上电子回单显示：钟国荣于2018年12月5日向广东省广州市黄埔公证处申请对其以EMS全球邮政特快专递方式向茅岗五社寄送《催收通知书》的行为进行保全证据，该《催收通知书》载明要求茅岗五社社长于2018年12月12日前与其联系收取2018年11月租金；2018年12月24日，钟国荣将应交付给茅岗五社的2018年12月租金56154.5元提存于广东省广州市黄埔公证处；2018年11月30日，案外人钟伟梅向茅岗五社转账支付56154.5元，附言注明“钟国荣付11月份租金”；茅岗五社向钟国荣出具了2018年10月、11月、2019年1月、2月租金的收据。2019年3月1日，钟国荣向梁伟波出具《解除合同通知书》，载明：“通知人与你方于2013年8月31日签订《租赁合同》，约定将广州市黄埔区塘口南路4号地块（面积约2380平方米）租赁与你经营，当月租金必须在当月10前交纳。你方自2018年11月份欠租起至今连续欠租4个月，已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第四条违约责任第2项约定，视为你方提前退租，通知人有权单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，由此引致你方和第三方的经济损失由你方负责。现通知人依法依约行使合同解除权，正式书面通知你方：提前终止双方签订的《租赁合同》，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，一切法律后果由你方承担。”梁伟波收到该通知书后，于当日向钟国荣支付了2018年11月、12月、2019年1月的租金，于次日支付了2019年2月的租金，于2019年3月4日支付了2019年3月的租金。钟国荣确认收到上述租金，但表示《解除合同通知书》已生效，要求梁伟波于2019年3月5日前交还场地。后梁伟波将2019年4月至7月的租金提存于广州市黄埔公证处。梁伟波在庭审时称广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心粘贴《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》当天，钟国荣就在涉案场地现场，钟国荣同意其暂停交租，但未提交证据证明。钟国荣否认同意梁伟波暂时不交租金。钟国荣主张其曾安排工作人员向梁伟波催收租金，但未提交证据予以证明，梁伟波对此予以否认。另查，双方在（2019）粤0112民初1924号案中陈述梁伟波将其承租的土地分租给案外人漆家军及黄柳新，黄柳新又分租给其他案外人，钟国荣表示其与上述分租户签订了短期分租合同，现因其与梁伟波之间存在纠纷，故上述分组户尚未开始向其缴交租金。2019年7月16日，梁伟波撤回（2019）粤0112民初1924号案对钟国荣的起诉。再查，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局出具的复函载明，广州市黄埔区塘口南路4号地块土地利用总体规划主要规划为城乡建设用地。（2019）粤0112民初5685号《民事判决书》认定：梁伟波与钟国荣签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据钟国荣与梁伟波于2013年8月31日签订的《租赁合同》第四条第2点的约定，逾期超过三个月交租金视为梁伟波提前退租，钟国荣追收梁伟波租金及滞纳金外，可单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施。现梁伟波自2018年11月开始未交租金，直至2019年3月1日才补交所拖欠的租金，已逾期4个月。梁伟波主张根据合同约定，钟国荣应扣减3个月的免租基建期的租金，但根据《租赁合同》第八条的约定，钟国荣给予梁伟波免租基建期的条件是梁伟波投资建设的建筑物达400万元，而梁伟波在起诉状中自述其仅投入了200多万元，即给予免租基建期的条件未成就，故对于梁伟波扣减3个月免租基建期租金的主张，本院不予采纳。梁伟波主张其未交租金是基于广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心出具的《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，并征得了钟国荣的同意，但钟国荣否认其同意梁伟波暂停缴交租金，梁伟波亦未举证明，故本院对梁伟波主张钟国荣同意其暂停缴交租金的主张不予采信。根据《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》的内容，该通知针对的塘口南商铺的出租户及承租户，而双方在庭审中均明确《租赁合同》的标的是土地，不在上述通知的针对范围内。且租赁合同是双务合同，钟国荣提供了出租场地，梁伟波理应向其缴纳租金，若梁伟波根据上述通知“租赁双方自即日起停止鱼珠塘口南的出租经营”的要求而不向钟国荣缴交租金，则应将案涉土地交还给钟国荣。现梁伟波占用案涉土地而逾期4个月未按时缴交租金，已构成违约，钟国荣根据合同约定向梁伟波出具《解除合同通知书》合法有效，梁伟波要求确认《解除合同通知书》无效缺乏依据，本院不予支持。该一审判决驳回梁伟波的全部诉讼请求。梁伟波不服提出上诉，广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01民终22659号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判。梁伟波向刘杏芳出租的坐落在广州市黄埔区塘口南路4号约200平方米的场地（以下简称“涉案场地”）的所有人是广州市黄埔区鱼珠茅岗第五股份经济合作社。2018年5月30日，梁伟波（甲方）与刘杏芳（乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定：梁伟波将涉案场地租赁给刘杏芳作为仓储使用，租赁期限为2018年6月1日起至2020年5月31日止。合同第1条约定，每月租金5500元，每月10日前交纳当月租金；如过期不交清，则每过一天加收乙方5%滞纳金，如超过两个月不交清，作乙方违约处理，甲方有权没收铺位、场地和按金，并追收乙方所欠租金及滞纳金。乙方向甲方缴纳10000元作为押金，合同期满后甲方无息退还乙方。庭审时，梁伟波、刘杏芳及漆家军均确认刘杏芳与漆家军是夫妻关系，并确认梁伟波与漆家军于2018年11月30日在微信中有以下聊天内容：漆家军问：这个月房租交？还是到时候到押金扣？梁伟波答复：先不用交，交的时候我再通知你。2019年3月27日，梁伟波说：你把三月份租金转过来吧。漆家军说：那前面三个月怎么弄？梁伟波说：见面再说。2019年4月27日，梁伟波说：你欠我2018年12月份至2019年3月份4个月租金共22000元，几时交给我。梁伟波与刘杏芳双方在庭审时还确认以下事实：1.涉案合同签订后，刘杏芳并未向梁伟波缴纳押金；2.刘杏芳从2019年12月1日起没有向梁伟波支付涉案场地的租金。以上事实，有租赁合同、（2019）粤01民终22659号《民事判决书》、（2019）粤0112民初5685号《民事判决书》及双方的陈述等证据证实。本院认为，梁伟波与案外人钟国荣于2013年8月31日签订的《租赁合同》第七条约定了梁伟波有将租赁物使用权转租给第三方的权利，且上述生效判决认定梁伟波与案外人钟国荣于2013年8月31日签订的《租赁合同》合法有效，故梁伟波按照其与案外人钟国荣于2013年8月31日签订的《租赁合同》的约定将合同项下的部分场地转租给刘杏芳没有违反梁伟波与案外人钟国荣签订的租赁合同的约定。梁伟波与刘杏芳于2018年5月30日签订的租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。因上述生效判决查明案外人钟国荣在2019年3月1日向梁伟波出具《解除合同通知书》，要求解除其于2013年8月31日与梁伟波签订的《租赁合同》，且上述生效判决认定案外人钟国荣在2019年3月1日向梁伟波出具的《解除合同通知书》合法有效，证实梁伟波与案外人钟国荣于2013年8月31日签订的《租赁合同》已于梁伟波收到该《解除合同通知书》当日，即2019年3月1日解除。因梁伟波向刘杏芳转租涉案场地是以其作为承租人的租赁权的存在为基础的，当作为承租人的梁伟波与作为出租人的钟国荣之间的租赁关系归于消灭时，梁伟波与次承租人刘杏芳之间的转租关系也归于消灭，故梁伟波与刘杏芳于2018年5月30日签订的涉案合同亦于2019年3月1日解除，涉案合同解除后，合同的权利义务终止。故梁伟波主张2019年3月1日起的转租权利，即梁伟波要求刘杏芳支付2019年3月1日起的租金于法无据，本院不予支持。双方均确认的梁伟波与刘杏芳的丈夫漆家军的微信聊天记录显示，漆家军分别于2018年11月30日及2019年3月27日向梁伟波询问是否交2018年12月及2019年1月、2月的房租时，梁伟波回答：先不用交，交的时候我再通知你。证实刘杏芳没有按时向梁伟波交纳2018年12月及2019年1月、2月共三个月的房租是经梁伟波同意的，故梁伟波主张刘杏芳逾期交租属于违约无据，本院不予采信。2018年12月1日至2019年2月28日共三个月的期间内，刘杏芳使用了涉案场地并同意向梁伟波支付租金，故梁伟波要求刘杏芳支付2018年12月1日至2019年2月28日期间共三个月的房租共16500元（5500元/月×3个月）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因梁伟波并未向刘杏芳收取押金，故梁伟波要求没收押金10000元无据，本院不予支持。漆家军并非涉案合同的相对人，故梁伟波要求漆家军与刘杏芳共同承担支付租金的义务无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告梁伟波与被告刘杏芳于2018年5月30日签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告刘杏芳于本判决书发生法律效力之日起五日内向原告梁伟波支付2018年12月1日至2019年2月28日期间共三个月的租金16500元（5500元/月×3个月）；三、驳回原告梁伟波的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由原告梁伟波负担798.61元，由被告刘杏芳负担351.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  黄 玲人民陪审员  谭辉红二〇二〇年六月十日书 记 员  余若莲张若玫