河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初229号 原告（反诉被告）：邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司。 法定代表人：李焕军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:柴如雪,北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李亚菲,北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邯郸市嗨屋酒店管理有限公司。 法定代表人：张磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫冰，女，该公司股东。 委托诉讼代理人：孙玉鹏，河北锦厦律师事务所律师。 原告邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司（反诉被告，下同，以下简称翘楚公司）与被告邯郸市嗨屋酒店管理有限公司（反诉原告，下同，以下简称嗨屋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翘楚公司的委托诉讼代理人柴如雪，被告嗨屋公司的委托诉讼代理人闫冰、孙玉鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翘楚公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾清房屋；二、被告支付原告租金40万元及自2020年1月1日起至被告腾清房屋之日止的租金（按照合同约定计算，每日租金1250元）；三、被告支付原告拖欠租金的利息（以40万元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年6月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方房屋坐落于邯郸市复兴区，租赁期限为8年，租金每年45万元，付款方式为合同签订当日被告支付六个月房屋租金225000元，合同签订起第6个月初，被告提前一个月支付下半年租金225000元。同时合同还约定了解除方式及违约责任等条款。被告开始尚能按照约定支付租金，但是后来就不能如期支付房租。2019年11月9日，原告委托本公司员工王兆龙代表公司与被告法定代表人张磊签订《房屋租赁合同补充协议》，协议确认截止到2019年10月23日，被告共计拖欠原告房屋租金315000元，并就拖欠的315000元租金的偿还方式及租赁合同的解除进行了约定。按照《房屋租赁合同补充协议》约定2019年11月23日被告应支付租金10万元给原告，但是被告仍然没有按照约定的期限支付，再一次构成违约。根据原、被告之间签订的《房屋租赁合同补充协议》第五条约定：“乙方如再次出现违约不履行的情况，甲方随时终止对乙方所签的房屋租赁合同”故此，在被告违约的情况下，原告有权解除2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》。截止到2019年12月31日，被告除拖欠签字确认的315000元外，自2019年10月23日至2019年12月31日，又产生房屋租金达85000元，以上被告共计欠付租金40万元。目前原告虽已经通知被告解除合同，但被告物品仍然占据在原告房屋内，导致原告无法使用或对外自行出租，故被告在没有腾清租赁房屋前，仍应按照租赁价格每日1250元，支付原告房屋租赁费。 综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，该合同内容合法有效，应受到法律保护。被告应按照合同约定履行义务，现被告多次欠付房屋租金，已经构成违约，侵犯原告合法财产权益。原告为维护自身合法权益不受侵犯，遂向法院提出诉讼，望法院依法支持原告诉求。 嗨屋酒店辩称,一、本案不符合合同解除条件，即便补充协议生效，解除条件也尚未达到，本案原告起诉解除租赁合同不符合法律规定和合同约定。首先，原、被告2019年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》未生效，该份补充协议并没有加盖双方公章，另一名股东闫冰的签名也并非闫冰本人所签，所以该份补充协议不生效。其次，即便该《房屋租赁合同补充协议》生效，解除条件也尚未达到。《房屋租赁合同补充协议》第三条约定被告需在2020年1月23日前将之前所欠房租全部付清，可分三次付清。原告在协议未到期的情况下，于2019年11月30日强行将宾馆锁门，于2020年1月初起诉解除租赁合同，因此解除条件尚未达到。 二、原告诉求租金计算错误，自2019年11月30日原告强行锁门以后的租金不应由被告承担。2019年11月30日原告未经被告同意强行将被告租赁的宾馆锁门，自此时被告已经实际上失去了对租赁物使用控制权，原告已经实际控制了出租物，所以自2019年11月30日原告强行锁门以后的租金不应由被告承担。 三、由于原告强行锁门行为导致本案解除的根本原因。本案合同解除违约责任在双方租赁至今四年间，总计拖欠只有半年房费，并且被告一直在履行并未中断，被告的迟延履行并不足以导致合同目的不能实现，反而是原告方将出租的酒店强行锁门直接导致合同无法履行，导致被告合同目的不能实现。合同解除是由于原告原因。 故本案并没有达到合同解除条件，原告强行锁门行为系导致本案解除的根本原因，请求依法判令驳回原告诉求。 嗨屋公司针对翘楚公司的起诉，向本院提起反诉，其反诉请求为：一、原告赔偿被告装修残值损失1,699,256元，消防设备245,000元，广告费5,000元，不可移动设备损失236,500元，自2019年11月1日起至合同解除之日止按每日2,000元计算的停业损失；二、原告支付被告剩余电梯安装费75,000元；三、原告退还存放在酒店内价值728,510元的财物和现金1,940元；四、原告承担本案诉讼费用等相关费用。 反诉事实和理由：2015年6月23日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于邯郸市复兴区，租赁期限为8年。房屋承租前是框架结构，合同签订后被告对房屋进行人工隔断，并耗重资安装了电梯，装修花费了大量资金。经与原告协商，原告同意承担部分电梯安装费10万元。原告分8次从房租中抵扣每次扣除1.25万元，现还有7.5万元未抵扣。 随着邯郸市整体经济的滑落，酒店经营越来也差。2017年下半年被告为了自救，决定对酒店升级改造，经原告同意，被告在原装修基础上又再次进行装修、装潢和装饰，从墙面到设施设备，全部进行了升级改造花费大量资金。如果原告不同意，被告不可能再追加投入。因为当市场已经出现严重滑坡。两次装修被告投入资金高达几百万，至今还没有收回。 2015年窦庄社区向被告发出通知以房屋存在争议为由要求被告停止装修，2017年邯山区人民法院以原告原股东王兆龙对外欠款为由要求原告协助调查，一再影响酒店经营。由于邯郸市不是旅游城市，经济也持续下滑，被告经营的酒店本身就是一般的快捷酒店收益本身就不高。被告多次找原告请求降低一下房租，延期缴纳房租。这期间，被告也想把酒店转让出去环缓解资金压力。从2017年下半年二次升级装修完成开始，被告不间断的在58同城上做置顶广告，花费了大量广告费用，但收入仍然不理想。2018年至2019年近两年时间，多次有人来谈想接手酒店，均因为房租过高谈不拢。后来被告把酒店转让金额一压再压，依然无法转出。为了升级改造被告对外也拖欠了大额借款。 自2019年以来收益更差，被告无力一次性支付约定房租，但是被告还是分期分批的向原告支付房租，从没间断。原告于2019年11月30日突然闯进酒店强行阻止客人入住，将酒店内居住的客人赶走，将员工遣散，将酒店大门封锁，导致被告至今仍然无法经营。事后被告多次找原告协商未果，被告也多次报警，但原告就是不给开门，导致酒店至今无法营业。当时恰值年末，正是快捷酒店的经营高峰期，但由于原告的锁门行为导致被告无法经营，给被告造成较大损失。为维护自身合法权益不受侵犯，遂向法院提出诉讼，望法院依法支持被告诉求。 翘楚公司针对嗨屋公司的反诉辩称，1、本案是以被告违约行为导致的诉讼，其所有的反诉损失都应当由其自行承担，被告诉求所称的各项经济损失要求原告承担既无法律规定也无合同约定；2、被告诉状所称2017年装修得到了原告同意没有事实根据，被告对该次装修的损失应由其自行承担。被告的反诉请求不能成立，应当依法驳回嗨屋公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 翘楚公司为其本诉主张的反诉辩解，提供如下证据：1、房屋所有权证书三份，证明原告对涉案的租赁房屋享有产权；2、《房屋租赁合同》一份，证明双方对租赁事宜约定的期限及租金数额，合同第七条明确约定被告不得随意损坏房屋结构，如需装修须经原告同意，投资由被告自付，对于房屋内装修改造的也应当征求原告同意，对于租赁期满后不可拆除的设施由原告方保留；3、《房屋租赁合同补充协议》、王兆龙身份证复印件及《欠条》各一份，证明该合同签字人为我方股东王兆龙和被告法定代表人张磊，合同约定被告按期支付拖欠租金，但是被告没有按照约定支付款项，原告有权随时解除合同，被告拖欠原告租金35万元。 嗨屋公司为其本诉辩解和反诉主张，提供如下证据：1、房间照片打印件八张，证明被告酒店的屋内物品、设施设备及装修状况，原告提交的房产平面图没有隔间，但被告进行了隔间制作以及消防制作，全部是由被告出资；2、《房屋租赁合同》及王兆龙《证明》各一份，证明自2017年6月租金自45万元降至42万元，电梯安装费由原告承担10万元，分八次从租金中抵扣，每次抵扣12,500元，剩余75,000元应当由原告支付给被告，装修物品残值原告应当支付被告；3、《房屋租赁合同补充协议》、邯郸市丛台区四季青街道办事处窦庄社区居民委员会《通知》及邯郸市邯山区人民法院协助调查函各一份，证明因涉案房屋所有权存在争议，窦庄社区要求被告停止装修及营业，收回涉案房屋，因涉案房屋的产权所属问题，多次导致被告停业，另因王兆龙欠款情况，邯山区人民法院多次到酒店核查账单，对酒店经营造成了影响；4、《股东协议》一份，证明原告同意被告对该房屋进行改造进行快捷酒店服务；5、张磊银行流水打印件五份，闫冰银行流水打印件一套，收条、微信转款记录打印件及水费交费单打印件各一份，证明原告主张的租金数额计算错误，被告自2017年10月1日起至2019年11月8日止，被告共向王兆龙二女儿和二女婿转款73万元，现金给付2万元，微信付款1万元，电梯费应当抵扣30,200元;6、闫冰与微信聊天记录三份，证明双方对于涉案房屋的租赁及经营情况多次协商，但由于王兆龙的条件不合理，原告在2019年11月30日将酒店大门封锁。 本院经审理认定事实如下：2015年6月23日，原告（甲方，出租房）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方房屋坐落于邯郸市，用途为商业、住宿；租赁期限为八年，自2015年起至2023年止；该房屋租金至签订合同之日起前两年人民币每年45万元，两年后租金按市场行情双方再次协商，增降租金金额以该地区出租价格作为参考，就低不就高；合同签订当日乙方支付六个月租金225000元，合同签订起第六个月初乙方提前一个月支付下半年房屋租金225000元，整个合同期依此规定，房租半年一付，提前一个月支付下半年房租；乙方不得随意损害房屋结构，如需改变房屋内部装修而或设施、设置，需经得甲方同意，投资由乙方自行承担。乙方因经营需要，对甲方房屋内的设施进行装修改造，也应告知甲方并取得其同意。退租时，除另有约定外，乙方应保留原房屋内不可拆除的设施；乙方安装电梯费用，甲方承担10万元，乙方垫付，在整个承租期8年分8次在支付甲方房租里抵扣，每次抵扣租金12500元。 合同签订后，被告即进行经营。2017年9月29日，王兆龙向被告出具《证明》一份，载明截止2017年6月份之前房租全清，注：以合同日期为准。注:自2017年6月份以后从一年45万降到一年42万”。 2018年6月7日，王兆龙向原告出具《收条》一份，证实收到王兆龙房租现金2万元。 2019年11月9日，王兆龙作为甲方，张磊和闫冰作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：因乙方一直违约，没有按合同履行，现甲方要终止双方于2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》；经双方再次协商，乙方自愿恢复履行对甲乙双方在2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》，原来交款方式为一次性交纳半年房租，现协商为房租一月一付，提前一个月交下个月房租，保证金5万元，房租一年为45万元；乙方在2019年10月23日前共欠房租315,000元，在2020年1月23日前，乙方除交本月房租外，可分3次把乙方欠甲方的房租315,000元付清，即2019年11月23日支付10万元，2019年12月23日支付10万元，2020年1月23日支付115,000元，2019年11月23日欠把11月和12月的房租付清，以后每月23日付房款；乙方提前一个月交下个月房租，保证金5万元，从2020年2月23日履行；自2019年11月7日后，嗨屋酒店的一切设施由甲方安排一名员工监督管理，由乙方提供住处，合同签订后，乙方如再次出现违约不履行的情况，甲方随时终止《房屋租赁合同》，嗨屋酒店由甲方收回经营。同时，张磊向王兆龙出具《欠条》一份，内容为“今欠王兆龙房租315,000元，注：以对账为准”。 因被告未支付原告租金，原告于2019年11月30日将涉案的酒店锁门至今。 本案在审理过程中，原、被告经双方对账，双方认可以下事实：1、截至2019年11月30日被告尚欠原告租金204,800元；2、原告尚欠被告电梯费用5万元；3、2019年11月30日锁门时吧台存放现金1,940元，原告同意返还。另被告向本院申请要求对嗨屋酒店的装修价值、消防设施价值、不可移动设备价值、停业损失数额进行鉴定。 以上事实，有房屋所有权证书三份、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、王兆龙身份证复印件及《欠条》、王兆龙《证明》各一份及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。根据原告的本诉主张和反诉答辩以及被告的本诉答辩和反诉主张，本案的争议焦点为： 一、原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是否应当解除。 《房屋租赁合同补充协议》虽然未加盖双方的印章，但原告对王兆龙签字予以认可，张磊作为被告的法定代表人签字视为被告的行为，故该《房屋租赁合同补充协议》是原、被告的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护。 《房屋租赁合同补充协议》约定，被告在2019年10月23日前共欠租金315,000元，在2020年1月23日前，被告除交本月房租外，分三次付清原告的租金315,000元，即2019年11月23日支付10万元，2019年12月23日支付10万元，2020年1月23日支付115,000元，2019年11月23日把欠11月和12月的租金付清，以后每月23日付房款，被告提前一个月交下个月房租，从2020年2月23日履行，合同签订后，被告如再次出现违约不履行的情况，原告随时终止《房屋租赁合同》。上述补充协议签订后，被告未在2019年11月23日将2019年11月至12月的租金付清，至今仍欠原告租金204,800元未予支付，被告存在违约行为，原告要求依约解除双方签订《房屋租赁合同》合法有据，本院予以支持，《房屋租赁合同补充协议》亦应一并解除。被告辩称，《房屋租赁合同补充协议》未生效，因为原告方强行锁门行为导致合同不能履行，合同的解除是原告的原因所造成，于法无据，本院不予采信。 二、被告应支付原告租金的数额问题。 经双方对账，双方认可截至2019年11月30日被告欠付原告租金204,800元，被告应当支付原告所欠的租金数额，其未按期支付，应承担违约责任，原告要求被告支付自2020年1月14日起至付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算的利息，合法有据，本院予以支持。 原告主张自2019年12月1日起的租金，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，当被告欠交租金时，原告可通过合法途径予以催交，原告在2019年11月30日锁门，导致被告在租赁期间不能正常使用租赁物，故自2019年12月1日始被告不应再支付原告租金，原告主张2019年12月1日之后的租金，于法无据，本院不予支持。 三、原告是否应当赔偿被告装修残值损失1,699,256元，消防设备245,000元，广告费5,000元，不可移动设备损失236,500元，自2019年11月1日起至合同解除之日止按每日2,000元计算的停业损失。 《房屋租赁合同》约定，被告不得随意损害房屋结构，如需改变房屋内部装修而或设施、设置，需经得原告同意，投资由被告自行承担。被告因经营需要，对原告房屋内的设施进行装修改造，也应告知甲方并取得其同意。退租时，除另有约定外，被告应保留原房屋内不可拆除的设施。被告经原告同意后对涉案的租赁物进行装修改造，现因被告的违约行为导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”及第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，原告主张修残值损失1,699,256元，消防设备245,000元，不可移动设备损失236,500元，于法无据，本院不予支持。 被告向原告主张广告费5,000元，该费用系其为自身经营所投入的支出，与原告无关，被告主张该费用，于法无据，本院不予支持。 被告主张原告赔偿自2019年11月1日起至合同解除之日止按每日2,000元计算的停业损失，本案因被告的违约行为致使双方的合同解除，被告要求原告赔偿该项损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 四、原告是否应当支付被告剩余电梯安装费5万元、返还现金1,940元。 经双方对账，双方认可截至起诉时原告尚欠被告电梯安装费5万元，原告应当支付。被告主张原告退还现金1,940元，原告予以认可且同意返还，原告应当返还。 五、关于被告主张原告退还被告酒店内价值728,510元的财物问题。 该财物属于被告经营酒店自行添置的物品，在解除合同时即应当将酒店内的财物搬离，原告要求被告腾清房屋的本意亦即被告对酒店内财物自行搬离，原告在被告搬离腾清时亦应当配合被告，双方对此不存在争议，被告该项请求，本院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百一十六条、二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司于2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》及2019年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》； 二、被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的邯郸市复兴区腾清并返还原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司； 三、被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司租金204,800元及利息（自2020年1月14日起至付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）； 四、原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司电梯安装费5万元，返还现金1,940元,合计51,940元； 五、驳回原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理服务有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,650元，由原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司负担1,781元,被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理服务有限公司负担1,869元。反诉案件受理费16,566元，由被告(反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理服务有限公司负担16,301元，原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司负担265元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常黎霞 二〇二〇年六月三十日 书记员  霍观涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。