北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1789号原告：童大焕，男，1968年3月18日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司职员。原告童大焕诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童大焕、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童大焕向本院提出诉讼请求：1、请求判令龙源地产公司返还侵占公共部位面积所收取的房款23875.082元；2、请求判令龙源地产公司赔偿原告被侵占面积所付房款的利息（以23875.082元为基数，自2014年6月12日计算至实际退还房款之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告赔偿原告逾期办理房屋产权证的违约金19652元；4、被告赔偿原告契税利息损失6738.29元；5、请求判令龙源地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2014年12月15日签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目3#商业办公楼6层611，建筑面积60.13平方米，其中本层分摊的公共卫生间区域计11.4平米，前室共计15.72平，总计27.12平米。均分到每单元27户，每户平均为1.1平米。2014年5月30日收房手续后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有。涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝，原告不得不向通州法院提起诉讼。原告在中国裁判文书网查询，一审判决同类案件胜诉已数不胜数，如案件号：(2016)京0012民初6791号，后被告不服提起上诉，二审法院开庭审理最终维持原判，案件号：(2016)京03民8688号，可是被告拒不执行，且该案件的上上诉人申请通州法院执行庭强制执行，经执行庭调查被告所侵占区域以销售于他人不利于强制执行，被告既然不适合恢复公共卫生间并且被告也承认将公共卫生间及前室卖与他人，此行为以明显构成一房两卖，恶意欺诈的行为。原、被告于2014年5月9日签订《北京市商品房预售合同》，其中第22条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房产证所有权证书的，双方同意自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款价1%的违约金(原告向被告支付了人民币1000元的代办费)。被告应于16年5月30日将本房屋交付给原告，但直到2018年8月20日才将房产证交付给原告，逾期满2年，应当承担违约责任，支付原告已付房款2%的违约金。龙源房地产公司在2014年6月12日交房时强制本人交纳的29480.7元的契税。但直到2018年5月29日才缴纳到税务单位，期间被龙源地产公司白白使用了三年之多。本来办理房本时才需要交纳的契税被龙源地产公司以“不缴纳不予收房”，强制缴纳。由于龙源地产公司未将所缴纳的契税及时转交给税务单位，反而留着自用，导致房本未按时办理，极大的侵害了本人的利益。本人为了维护自已的合法权益，要求龙源地产公司支付自契税缴纳之日起至契税发票开出之日的贷款利息6738.29元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如请求。被告龙源地产公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。公共卫生间已经由我方建成并交给业主，我方没有侵占的行为。原告主张计算的数额有误，应按照我方提交的测绘报告的情况及此前法院计算的方法予以计算。对于利息问题，即便按照原告的要求，也应该计算到贷款期限为止。关于逾期办理房屋所有权证的违约金，已满一年未满两年的情况应按照一年计算。我方已按时向主管部门代缴了契税，双方并未约定契税的交纳时间，原告将款项交由我公司是默认我方享有利息。契税利息的计算标准应按照存款利息计算。本院经审理认定的事实如下：2013年7月7日，童大焕与龙源地产公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1504882），约定由童大焕购买龙源地产公司出售的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6号商业办公楼XX室房屋一套。该合同约定：出卖人应当在商品房交付之日起720日内取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。合同签订后，童大焕共计向龙源地产公司支付购房款982690元。2014年6月12日，龙源地产公司向童大焕交付涉案房屋。童大焕向龙源地产公司交付契税29480.7元。2018年5月29日，龙源地产公司代为将上述契税向税务部门缴纳入库。2018年8月20日，龙源地产公司为童大焕办理完毕涉案房屋所有权转移登记。涉诉房屋所在的6号楼现已变为7号楼，涉诉房屋的建筑面积为60.13平方米、套内建筑面积为45.34平方米。涉诉房屋所在的楼层全部套内建筑面积共计3000平方米，被占用的公共部位建筑面积共计34.65平方米。在本案之前，李纯、陶忠喜、董海霞等涉诉小区业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将部分业主公共部位封闭，导致业主实际无法使用，龙源地产公司虽对此事实予以否认，但并未提供反证予以佐证。结合本案的具体情况，对于童大焕来说其被占用的公摊面积应为0.52平方米（34.65平方米/3000平方米×45.34平方米≈0.52平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给童大焕。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出童大焕被占用的0.52平方米对应房款8498.23元（982690元/60.13平方米×0.52平方米≈8498.23元），其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了童大焕上述房款并占用多年，必然造成童大焕相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。童大焕主张自收房之日按照中国人民银行同期贷款利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失并无不当，本院予以支持。龙源地产公司在收取童大焕交纳的全部购房款等费用后，理应按照合同约定的时间为童大焕办理房屋产权变更登记，但童大焕提供的房屋所有权证记载的时间已超过合同约定的合同满二年，故童大焕要求龙源地产公司按照合同约定的标准支付违约金19652元的请求，合法有据，数额亦未超过合同约定的标准，本院予以支持。龙源顺景公司在收取童大焕交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳至税务部门，但龙源顺景公司实际收取契税款项后并未及时将该笔款项作为契税交至税务部门入库，龙源顺景公司实际长期占用童大焕向其支付的契税，确已给童大焕造成了相应的利息损失，故龙源顺景公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付童大焕相应利息5994.64元（以29480.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付2014年6月12日至2018年5月29日期间的利息）。对于童大焕该项诉求中过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告童大焕房款8498.23元及利息损失（以8498.23元为基数，计算至实际返还上述房款之日止，2014年6月12日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日至实际返还上述房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），于本判决生效后七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告童大焕逾期办理房屋所有权证书的违约金19652元，于本判决生效后七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告童大焕契税利息损失共计5994.64元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回原告童大焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由原告童大焕负担201元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担327元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年六月二十九日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨