湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初3304号 原告：陈姣（身份证号码430981199004248328），女，1990年4月24日出生，汉族，住湖南省沅江市泗湖山镇长安路142号。 委托诉讼代理人：陈子毛（系陈姣的父亲），住湖南省沅江市泗湖山镇长安路142号。 被告：湖南楚才伟业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路18号。 法定代表人：华楚才，执行董事。 委托诉讼代理人：鲁璇姬，湖南通程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖祺，湖南通程律师事务所实习律师。 原告陈姣与被告湖南楚才伟业投资管理有限公司（以下简称楚才伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告陈姣及其委托诉讼代理人陈子毛、被告楚才伟业公司的委托诉讼代理人鲁璇姬和廖祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈姣向本院提出诉讼请求：1．判令终止陈姣与楚才伟业公司签订的《商铺租赁合同》，楚才伟业公司向陈姣返还保证金31000元；2．判令楚才伟业公司减免两个月租金；3．判令楚才伟业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月10日，陈姣和楚才伟业公司签订《商铺租赁合同》，约定陈姣向楚才伟业公司承租位于长沙市韶山北路111号商铺房屋，租期两年，租金每月15500元，每六个月支付一次租金。合同约定2019年11月10日至21日为免租期，如果陈姣提前终止合同，应交足该免租期租金，但如果属于楚才伟业公司或其他合法原因导致陈姣提前解除合同的，由陈姣承担免租期租金明显有违公平原则。且案涉合同第三款约定，若因陈姣的原因导致合同提前解除的，该合同保证金及剩余租金转为陈姣应向楚才伟业公司交纳的违约金，楚才伟业公司有权就所遭受的损失另行向陈姣索赔，但若因楚才伟业公司的原因导致合同解除的并没有约定。此外，合同第十条约定，由于不可抗力导致在租赁期内，租赁单位（门店）无法继续使用，本合同自动终止。2020年1月23日起，由于新冠病毒肺炎属于国家公共卫生一级响应，政府号召居民居家隔离，由于商铺不同于住宅，开门营业难免造成病毒传播，致使商铺无法开门营业成为客观事实，故依据《中华人民共和国合同法》关于不可抗力的相关规定，应当终止案涉合同。 原告陈姣向本院提交的证据有：1．《商铺租赁合同》、《委托书》、《营业执照》；2．长沙房地产中介协会长房中协发［2020］005号《关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》、长沙市人民政府办公厅长政办发［2020］6号《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小型企业共渡难关的若干意见》及国务院常务会议文件；3．楚才伟业公司的《回复函》；4．陈姣与楚才伟业公司汤小叶的微信聊天记录截屏；5．楚才伟业公司《企业复工复产疫情防控承诺书》；6．租金和保证金的收据。 被告楚才伟业公司辩称：双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，楚才伟业公司一直严格按照合同约定履行义务。虽然在合同履行期间发生了新冠病毒肺炎疫情，但新冠病毒肺炎疫情并非是必然导致合同能免责解除的不可抗力因素。新冠病毒肺炎疫情作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，应与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关，且新冠病毒肺炎疫情未产生导致租赁单位（门店）无法继续使用的后果。根据疫情的实际情况，楚才伟业公司已于2020年3月9日在《回复函》中告知陈姣，同意对其所租赁的商铺减免疫情期间的部分租金，以期共同应对疫情对经营所造成的不良影响，共度难关。双方签订的合同第十条约定，出现不可抗力事件导致租赁单位（门店）在租赁期内无法继续使用的，则合同自动终止。实际上，目前租赁单位（门店）并非无法使用，政府也未禁止门店营业，在做好卫生防疫的情况下，陈姣仍可正常经营。且陈姣自2020年2月底已经恢复营业，时至开庭之日，陈姣仍占有使用该租赁门面，店铺一直处于正常经营状态。虽然疫情对经营造成了影响，但疫情并未直接导致陈姣不能直接使用租赁门面，长沙市自今年3月起已经逐渐恢复正常，疫情并未导致双方的合同无法履行，未出现合同约定或法定的陈姣可单方解除合同的情形，陈姣到目前为止一直在使用该租赁单位（门店），且自2020年5月7日起已经逾期支付第二期租金，其已构成违约。 被告楚才伟业公司向本院提交的证据有：1．《商铺租赁合同》；2．《关于终止商铺租赁合同的报告》；3．《回复函》；4．商铺门面照片；5．《关于疫情期间减免租金的通知》；6．《委托书》。 对原告陈姣、被告楚才伟业公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下： 2014年5月28日，长沙市液化石油气发展有限责任公司出具《委托书》，委托楚才伟业公司对位于长沙市芙蓉区韶山北路111号红线范围内的全部物业进行招商、经营、管理，委托时间为8年，自2014年6月8日至2022年6月7日止。2019年11月10日，陈姣与楚才伟业公司签订《商铺租赁合同》，约定陈姣向楚才伟业公司租赁位于长沙市芙蓉区韶山北路111号综合楼自编3号商铺房屋，建筑面积约为40平方米；合同第二条第三项约定，租赁期限从2019年11月10日至2021年11月21日，2019年11月10日至2019年11月21日为免租期，如果陈姣提前终止合同，该免租期扣除，陈姣应交足该装修免租期所产生的租金，租赁期内如因当地政府的政策调整、城市建设、征地拆迁、征收征用、国家政策变化以及当地政府相关规划调整等因素，导致本合同无法履行的，本合同自动终止，双方互不赔偿，在陈姣缴清应缴费用及清空租赁商铺给楚才伟业公司后，楚才伟业公司退还合同保证金给陈姣，退还款项不计付利息；租金为每年186000元，陈姣在签署本租赁合同的当天须缴纳31000元作为合同保证金，该合同保证金不能用以冲抵租金及其他费用，若因陈姣的原因导致合同提前解除的，合同保证金及剩余租金转为陈姣应向楚才伟业公司交纳的违约金，不予退还；合同第十条约定，由于地震、台风、水灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致在租赁期内租赁商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，双方互不承担责任。租赁合同签订后的同日，陈姣向楚才伟业公司交纳了2019年11月22日至2020年5月21日的租金93000元及合同保证金31000元。在租赁合同履行过程中，2020年3月5日，陈姣向楚才伟业公司作出《关于终止商铺租赁合同的报告》，称依据租赁合同第十条不可抗力条款，从2020年1月24日起终止合同，请楚才伟业公司退还保证金和部分已付租金。2020年3月9日，楚才伟业公司向陈姣作出《回复函》，回复称租赁合同第三条第二款约定，租赁合同期限为2年，如一方提前解除合同，属违约行为，须承担违约责任，赔偿另一方损失，如陈姣提前解约，合同保证金将转为合同违约金不予退还，关于不可抗力情况，根据租赁合同约定，出现不可抗力情形导致商铺房屋无法使用的才可解除合同，目前商铺房屋并非无法使用，在做好卫生防疫的情况下可以正常经营，楚才伟业公司也同意根据疫情实际情况减免部分租金，由于陈姣提前退租违约，根据租赁合同第二条第二款的约定，陈姣应当对免租期的租金予以补交，陈姣已经预缴但目前尚未使用的租金楚才伟业公司同意退还。 本院认为，本案争议焦点有二：其一，陈姣是否有权解除合同；其二，案涉商铺租金能否减免。 关于陈姣是否有权解除合同的问题。陈姣诉请终止其与楚才伟业公司签订的《商铺租赁合同》，实质为诉请解除双方签订的租赁合同。双方签订的《商铺租赁合同》依法成立有效，合同第二条第三项约定，租赁期内如因当地政府的政策调整、城市建设、征地拆迁、征收征用、国家政策变化以及当地政府相关规划调整等因素，导致本合同无法履行的，本合同自动终止，双方互不赔偿，至承租方缴清应缴费用及清空租赁商铺给出租方后，出租方返还合同保证金给承租方，出租方退返款项不计付利息。合同第十条约定，由于地震、台风、水灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致在租赁期内，租赁商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，双方互不承担责任。本案中，因新型冠状病毒肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，新型冠状病毒肺炎疫情对陈姣的商铺经营客观上产生了一定的影响，但案涉商铺并非无法继续使用，且目前各行各业已返工复产，陈姣也已恢复开业经营，双方之间商铺租赁合同属于连续性履行合同，符合继续履行的条件，陈姣提出解除商铺租赁合同，并要求楚才伟业公司退还保证金，不属于法定解除合同的情形，也不符合双方约定的合同解除条件，故双方签订的商铺租赁合同应当继续履行。据此，陈姣诉请终止商铺租赁合同并要求楚才伟业公司退还保证金，本院不予支持。 关于商铺租金能否减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案涉及的新型冠状病毒肺炎疫情带来的交通管制、返工推迟、商铺关闭等情况直接影响了本案商铺租赁合同的履行，根据公平原则，结合不可抗力因素影响程度及合同实际履行情况，本院酌情对案涉商铺租金按合同约定租金标准减免两个月。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、在本判决生效后五日内，湖南楚才伟业投资管理有限公司减免陈姣已支付的2020年2月、3月商铺租金共计31000元（可在《商铺租赁合同》剩余履行期陈姣应付租金中抵扣）； 二、驳回陈姣的其他诉讼请求。 本案受理费575元，因适用简易程序减半收取287.5元，由陈姣负担144元，由湖南楚才伟业投资管理有限公司负担143.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  江 涛 二〇二〇年六月四日 法官助理  李家成 书 记 员  厉大桥 附本判决引用法律条文原文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。