广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2275号原告（反诉被告）：庞真保，男，汉族，1973年5月2日出生，住址广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：董牧，广东南鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：王文涛，男，汉族，1982年1月14日出生，住址河南省鲁山县，委托诉讼代理人：舒亚均，广东圳宝律师事务所律师。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告庞真保及其委托诉讼代理人董牧、被告王文涛及其委托诉讼代理人舒亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉请：1.判令被告自2019年9月份开始支付原告租金至实际归还原告房屋止，截止原告起诉时，暂计费用14040元；2.判令被告自2019年8月份开始支付原告水电费至实际归还原告房屋止，截止原告起诉时，暂计用费3294元；3.判令被告自行清空后归还深圳市宝安区石岩街道石龙新村六区39号一楼商铺、2楼203房屋给原告；4.本案的诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称，第一，2019年9月份之后被告有通过微信转账500元给原告，第二，2019年9月份之后原告已对被告进行停水、停电，不存在水电费的问题。被告（反诉原告）反诉请求：1.判令确认被告与原告之间的承租协议无效；2.判令原告返被告押金8880元；3.判令原告返还被告喝茶费50000元；4.判令原告对被告在承租房屋上总价38600元的添附进行折价补偿；5.本案本诉及反诉诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）辩称，第一，对被告诉请的第1、2项我方无异议；第二，关于喝茶费，被告所诉请的喝茶费没有事实和证据予以支持。1.被告未提供银行转账记录或由我方签字的收款收据等客观证据证明。2.被告提交的证人证言不具有真实性，且该三证人均可能与本案双方当事人存在利害关系，且关于对喝茶费的金额陈述也存在矛盾。3.被告提交的录音内容不能证实其要交付我方的是什么费用，交了多少，什么时候交的，通过何种方式交付。第三，关于装修装饰的折价补偿问题，我方对被告是否对涉案房屋进行了装修或装饰不清楚，退一步讲，即便有相关的装修装饰，根据司法解释规定，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装修装饰费用的，不予支持。本案租赁协议虽然可能是无效的，但双方当事人已经按照租赁协议实际履行并履行完毕，不存在任何的装饰装修添附损失。本案相关情况1.2017年1月1日，原告与被告签订《承租协议》，约定原告将位于深圳市宝安区××石龙新村××楼商铺（面积约65平米）出租给被告，期限从2017年1月1日到2019年12月30日，其中2017年1月1日至2018年12月30日租金为3600元/月，2019年1月1日至2019年12月30日租金为3800元/月；押金为8000元，合同到期原告无息退还；被告每月1日支付当月租金，如拖欠租金累计达7天，原告可终止合同收回本商铺；原告将商铺交给被告后，被告装修及修缮或改变主体结构需经原告书面同意，被告经营自负盈亏，租期结束或中途解除合同，被告不得破坏已装修部分及房屋结构；水电费由被告向原告缴纳直至合同期满。2.2018年2月23日，原告与被告又签订了《租房合约》，约定原告将位于深圳市宝安区××石龙新村××房出租给被告，租期一年，租金780元/月，押金880元；被告必须每月五号前交清房租，如超过约定五天仍未交清房租，原告有权终止合同，收回房屋并扣押金；水电费由被告支付。3.2019年11月13日，原告向被告发出通知，称被告已拖欠案涉商铺及房屋2019年9月至11月租金和水电费近20000元，故通知被告即日终止租赁协议，被告在两日内付清欠款，并在2019年11月15日前清空返还房屋。4.被告称，当初从原告处承租案涉商铺时曾向原告支付了50000元喝茶费，并提交张红超、陈辉、陈君国的证人证言。张红超、陈君国也出庭作证，两人均称喝茶费是听说，并未亲眼见到原告向被告交付喝茶费。5.被告称，2019年1月25日在店铺安装冷库，2019年2月23日装修店铺花费16800元，添附物共计38600元。6.庭审中，双方确认2019年8月之前的租金已经支付完毕，2019年9月之后的租金支付了500元。被告称，原告从2019年9月开始停水停电，之后不再产生水电费，原告称2019年10月8日才开始停水停电，但被告强制接上继续使用，11月又停水停电，之后未再使用水电。7.案涉租赁物是原告从案外人刘瑞珍处承租而来，未有房屋产权证或建设工程规划许可证。8.关于房屋的返还，庭审时，原告称商铺还是被告在使用，被告曾在2020年3月发视频说已经腾空宿舍，但没有将钥匙交给原告，被告称愿意搬离商铺，但要原告补偿装修投资。庭后，经与原被告双方电话核实，被告于2020年4月24日搬离案涉商铺。判决结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁物无房产证或建设工程规划许可证，故本院确认原、被告于2017年1月1日签订的《承租协议》和2018年2月23日签订的《租房合约》均无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，原告主张被告支付相应房屋占有使用费、水电费等，本院予以支持。参照双方签订的《承租协议》和《租房合约》约定的租金标准，结合房屋的实际使用及交还情况，房屋占有使用费计算如下：商铺2019年9月占有使用费按3800元计算，2019年10月起原告采取停水停电，被告实际无法正常使用案涉商铺，故2019年10月至2020年4月24日期间酌定按约定租金的50%即1900元计算，商铺占有使用费共计16657元（3800元+1900元/月×6个月+1900元/月÷30天×23天），宿舍占有使用费按780元/月从2019年9月计至2020年3月共计5460元（780元/月×7个月），以上共计22117元（16657元+5460元），减去被告已经支付的500元，被告还应向原告支付21617元（22117元-500元）。关于水电费，原告并未提交相应证据，本院酌定被告向原告支付水电费2000元。案涉宿舍被告在2020年3月交还给原告，商铺被告也已在庭审后的2020年4月24日交还给原告，故对原告的交还租赁物的诉请，本院不再支持。对被告主张返还押金8880元，原告并无异议，本院予以支持。关于喝茶费，被告提交的证据不足以证明其曾向原告支付喝茶费，故对被告主张原告返还喝茶费50000元，本院不予支持。关于添附物补偿，被告在案涉商铺进行装修添附时，并未取得原告的书面同意，故对被告主张的添附物补偿，本院不予支持。法信超链：案例2篇裁判12091篇期刊1篇×综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）庞真保与被告（反诉原告）王文涛2017年1月1日签订的《承租协议》和2018年2月23日签订的《租房合约》均无效；二、被告（反诉原告）王文涛在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）庞真保支付2019年9月至2020年4月房屋占有使用费21617元；三、被告（反诉原告）王文涛在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）庞真保支付水电费为2000元；四、原告（反诉被告）庞真保在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王文涛返还押金8880元；五、驳回原告（反诉被告）庞真保的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王文涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费117元，由原告负担17元，被告负担100元。反诉案件受理费1119元，由原告负担119元，被告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳 海 涛二〇二〇年六月十五日书记员 沈重（兼）书记员 江 伟 娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。