北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3993号原告：北京中影广告有限公司，住所地北京市大兴区金星路18号院。法定代表人：李晨，总经理。委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。被告：金稻谷（北京）科技发展有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：展桂锋，经理。委托诉讼代理人：王洪涛，北京市海泓达律师事务所律师。原告北京中影广告有限公司（以下简称：中影广告公司）与被告金稻谷（北京）科技发展有限公司（以下简称：金稻谷公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中影广告公司的法定代表人李晨，委托诉讼代理人胡占全到庭参加诉讼。金稻谷公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中影广告公司向本院提出以下诉讼请求：1、原告于2019年1月2日解除与被告签订的《中影广告有限公司场地租用合同》；2、被告支付拖欠房租22000元，电费7652元，水费800元，保洁费12500元，饮用水费1200元，电脑费20000元，物业费25380元，供暖费45186.53元，以上共计134718.53元；3、被告支付未按时足额支付租金违约金共计61741.94元（从2018年11月1日计算到2018年12月28日止）；4、被告支付提前解除合同违约金50400元；5、被告支付实际占地使用费7097元（从2019年1月3日起算，暂时计算到2019年1月17日，后续从2019年1月18日起算，以月租金11000元计算到被告实际腾退之日止）；6、被告支付逾期交付保洁费、水、电、气、暖、物业费等杂费的滞纳金40519元（从2018年12月28日起，以112718.5元为基数，按日利率3%暂时计算至2019年1月17日）（后续从2019年1月18日起算，以112718.5元为基数，按日利率3%为基数，计算至被告实际付清之日止）；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月1日，原告与被告签订《中影广告有限公司场地租用合同》，双方约定，由甲方将位于北京市大兴区金星路18号院6幢一层123室摄影基地内东南角独立三层半位置场地（面积300平方米租赁给乙方使用）。使用期限为2017年11月1日至2019年10月31日止。租期为两年整，租金第一年120000元，第二年132000元，总计252000元。现被告违反合同规定，未向我方交纳诉讼请求中所主张的相关费用，为维护原告的合法权益。请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告金稻谷公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方是在2018年9月28日搬走的，因为里面有几件大型设备，我的租金一直交到10月30号，所以我准备10月15日再去把上述设备拉走。但当我去的时候，原告已经不让我进涉案场地，并且新建了一堵墙，把我的设备圈在里边。后来我又去过几次，但是东西都没让拉，一直就没法拿东西。我们在涉案场地时，原告未提供取暖，我们买空调自行采暖，电费和水费租赁时对方说是由物业统一收取的，电费是每度2元钱。可在实际上我们看到，包括后来他提供的证据，我们看到的电费是一块二毛钱。所以我方提出反诉，要求对方退还我方多交的水费、电费、保洁费。保洁费用是按照当时合同的约定，从十二月份开始交付。但是实际收取的时候是从11月份就开始收取了保洁费用，我们支付了10个月的，就等于是我在9月28号搬走之前的保洁费，我都进行了支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中影广告公司向本院提交了以下证据：证据1、房屋租赁合同，证明原告与被告存在租赁合同关系。证据2、解除合同通知函复印件，证明被告未按照合同约定，原告单方解除合同的事实。证据3、交通银行北京市分行明细对账单，证明被告部分支付租用场地租金及费用的事实。证据4、水电费发票，证明原告已经全额承担了租用场地费用的事实，但是依据合同约定应当由被告承担的事实。证据5、电表指示照片，证明被告租用场地从始至终电费使用情况。证据6、供暖费发票，证明原告已经承担了2017年度全部供暖费，被告应当承担但是未给付的事实。证据7、被告场地租用照片，证明被告在至今仍有大量物品未从租赁场地挪出，导致出租场地被占用从而给原告造成损失的事实。证据8、EMS投递单，证明我方已经于2019年1月2日向被告送达了解除合同通知书。金稻谷公司对中影广告公司提交的证据1真实性认可，证明目的不认可，我方不清楚当时中影广告公司无出租权，在订立合同的过程当中，原告并没有向被告说明其享有出租权，也没有向被告提供其享有产权和使用权的任何证据,合同应属无效。对证据2的真实性、证明目的不认可。我方未收到过此函，只是收到微信形式发出的照片，虽然发自2018年12月，但是内容说的非常清楚。这里面说的是2018年我方没有收到你方10月15号的款项，严格履行合同约定，逾期将按照合同约定收取滞纳金，目前已经拖欠超过10日，我司将按照合同约定解除双方合同关系。到10月15号的时候，没有交钱，这已经超过合同约定的10天。我们认为2018年10月15日已经解除了。因为当时他们无法提供场地使用权证明，我方订立合同无法办理卫生经营许可。双方就租赁的问题已经进行过充分协商了。在这个过程当中原告方要求被告方可以离场，但是可以给被告方一定的时间去租赁其他厂房。我们在2018年7月份就和其他的第三方在他处签订了新的租赁合同，我们就都搬离了现场。大家协商的结果是在2018年9月28号我们已经搬离了涉案场地，合同实际终止。对证据3上面没有总数，我们不认可他的真实性和证明目的。我们实际上已经超额的支付了租金。这些费用已经按照合同约定支付了，但是发票没有给我们。我方向法庭提供一份原告曾经给被告发出的针对5384.8元和23850元两笔钱的计算明细通知，与原告当庭所述不符。对证据4的真实性不认可，水费、电费由专门部门收费，但是该票据不是相关部门开具的，且这些票据与本案无关。只是证明原告与第三方的合同关系。对证据5的真实性认可，但是按照北京市用电收费标准应当为0.99元每度，而不是原告计算的标准2元每度。对证据6的真实性不认可，是原告与第三方的关系，收取电费的第三方不是国家规定的收费部门，且发票无法证明被告实际使用的供暖费，且我方没有使用过原告提供的供暖设施，我们是买空调供暖的。对证据7的真实性认可，证明目的不认可。现场遗留办公用品是原告自己的不是我们的，我们自己的人员和物品已经彻底搬离了场地，这些照片包括里面的柜子、里面的东西都已经腾空了。都已经放到了桌面上。而且场地已经空无一人，其中码放在角落的大米、办公用品等都是原告的。对证据8不认可，我方没收到过文件，留的电话是我方的，邮寄的是我方的注册地址，他人收我不知道是谁收的。金稻谷公司向本院提交了以下证据：证据1、合同复印件，证明被告与原告签订了场地租赁合同的事实。证据2、水电费通知缴费明细单，证明原告曾经于2018年7月12日向我公司发送了该通知,但其收费标准高于北京市规定的收费标准，应当由原告退还给被告。电费是2元，但是国家标准应当为1.2元。证据3、催款通知书，证明原告于2018年12月6日通知被告双方解除合同。原告无权向被告主张合同后续权利。我们是7号收到的，合同解除时间是9月27日。证据4、被告和国和公司合作协议以及支付保证金的转账凭证证明。被告在2018年7月另行租赁第三方场地进行经营。证据5、搬家公司的微信聊天记录和搬家费发票，证明被告在9月28日就搬走了。本院对中影广告公司提交的1、2、3、4、7、8的真实性予以认定，证明目的不予认定，对中影广告公司提交的证据5、6的真实性予以认定，证明目的不予认定。对金稻谷公司提交的证据的真实性予以认定，证明目的不予认定。本院据此查明：2017年12月20日，中影广告公司（出租方、甲方）与金稻谷公司（承租方、乙方）签订《中影广告有限公司场地租用合同》，合同约定，甲方将其位于北京市大兴区金星路18号6幢一层123室摄影基地内东南角独立三层半位置场地提供给乙方使用，作为双方视觉合作专项场地。甲方作为乙方视觉服务战略合作伙伴，为乙方提供视觉服务支持，合作项目包含但不限于场地服务、摄影服务、视频拍摄与制作服务、模特演员经纪服务、设计服务等。面积约300平方米（双方同意在本合同履行过程中均以此面积作为场地使用费和其他需要按照面积计算的费用或者款项的计算单位。场地交付条件以交付时场地现状为准，场地正式交付日为2017年11月1日。使用期限：2017年11月1日起至2019年10月31日止，租期二年整。120000元（场地费不含任何其他费用）。场地费递增方式为：每年递增10%，即自2018年11月1日起年场地费增至132000元。场地费支付方式，2017年11月1日前，乙方支付押金10000元，剩余租金乙方按照每六个月为一期支付的方式向甲方支付租金。每一期末月15号为下一期付款日，超过15号未支付的，乙方承担付款日至实际付款日期滞纳金。本合同履行期间，乙方所使用场地的水、电、暖、物业、燃气、电话、网络通信、电视等杂项费用及乙方经营活动产生的一切费用由乙方自行承担。乙方所使用的水、电、暖等费用按照实际计量收费。收费标准：每度电2元，费用于接到甲方通知后十日内向甲方交纳。每吨水8.5元，供暖费、供暖期限根据政府管理部门有关规定执行，供暖费每年10月30日前向甲方一次性交付。上述费用依据国家及北京市相关政策定价幅度随时调整。甲方负责保证场地公共设施、设备的良好使用和公共卫生的清洁，乙方所使用场地的清洁、清扫，垃圾清扫工作，乙方每月向甲方支付保洁费用2500元，自2017年12月1日起至合同结束。乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同：拖欠场地费及水电暖等相关费用10天以上的（含10天）。关于违约责任，任何一方违约构成了合同解除条件，守约方在解除合同的同时有权要求违约方赔偿损失并向守约方支付合同总金额20%违约金。合同签订后，金稻谷公司共向中影广告公司转账五笔。包括：押金1万元。2018年5月15日的11363元（电费7720元、水费1200元、饮用水费1800元、税费643.2元）；2018年5月23日127200元（包括第一年房租120000元），税费7200元；第三笔2018年7月23日5384.8元（电费2880元、水费400元、饮用水费600元，税费304.8元）；第四笔2018年7月23日23850元（包括9个月的保洁费22500元，税费1350元）。金稻谷公司留置在租赁场地内的物品为：黑色磨米机2台、灰色磨米机2台、白色磨米机1台，全息投影仪1台、19个大黄纸箱（麦饭石锅）、周转箱6箱、小黄箱3箱、黑色砂锅1个、电脑主机6个、显示器1个。关于合同解除的原因，金稻谷公司称：我们要办理食品经营许可证，需要提供甲方的场地使用证明，原告不能提供证明，我们无法办理证件，故我们不再租赁原告的场地。在7月的时候租赁了另外的场地，进行装修。9月底我们把东西都搬走了。一年的租期到十月底。所有都是口头说的，当时没有欠原告的租金。10月15日之后原告不让我们拉东西了。要求原告提供房屋出租权的证明及是否能够使用的证明。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。金稻谷公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。中影广告公司与金稻谷公司之间签订的《中影广告有限公司场地租用合同》，系双方真实意思的表示，且未违背法律禁止性规定，作为该协议的双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”现金稻谷公司未能给付租金，对中影广告公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。对于解除合同的时点，根据中影广告公司提交的证据，金稻谷公司于2019年1月2日签收其解除函。故对其主张该日解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。金稻谷公司主张在2018年9月就已经搬走、留置在租赁场地内的物品系受中影广告公司阻碍无法拉走，但并未提供任何证据予以佐证。本院不予采信。至于其所述因中影广告公司的原因导致无法办理经营许可，因双方在合同中未有可能需办理经营许可的约定，故对其该抗辩，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于中影广告公司要求金稻谷公司支付合同履行期间费用。根据中影广告公司发出的解除通知函显示，其中包括拖欠房租22000元、保洁费12500元（中影广告公司主张）、电费5402元、水费800元、饮用水费1200元，电脑20000元，对以上部分费用，本院予以确认。对于其他费用，其提交的证据不足以证明实际发生，且中影广告公司在解除合同时亦未主张，故本院不予支持。对于违约金，考虑金稻谷公司违约对中影广告公司所造成的损失，本院酌定违约金为50400元。对于占有使用费用，根据留置在现场的物品情况，酌定按照月租金11000元三分之一的标准支付，日标准为122.22元。对于支付滞纳金的诉讼请求，已经涵盖在违约金中，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，缺席判决如下：一、解除北京中影广告有限公司与金稻谷（北京）科技发展有限公司签订的《中影广告有限公司场地租用合同》；二、金稻谷（北京）科技发展有限公司于本判决生效后10日内给付北京中影广告有限公司租金22000元、保洁费12500元、电费5402元、水费800元、饮用水费1200元，电脑20000元；三、金稻谷（北京）科技发展有限公司于本判决生效后10日内给付北京中影广告有限公司违约金50400元；四、金稻谷（北京）科技发展有限公司于本判决生效后10日内给付北京中影广告有限公司占有使用费用（按照每日122.22元的标准，自2019年1月3日起至实际给付之日止）；五、驳回北京中影广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5190元，由北京中影广告有限公司负担2644元（已交纳），由金稻谷（北京）科技发展有限公司负担2546元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李文强审判员  刘 青审判员  彭 超二〇二〇年六月二十九日书记员  蔡平阳