贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初1396号原告金沙义乌城置业有限公司。法定代表人：王林森。统一社会信用代码：91520523MA6DLUXR7D。住所地：贵州省金沙县。委托代理人罗鹏（特别授权），男。被告罗禄照，男，1978年1月1日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告孔胜敏，女，1978年10月18日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告金沙义乌城置业有限公司（以下简称义乌城置业公司）诉被告罗禄照、孔胜敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金沙义乌城置业有限公司的委托代理人罗鹏、被告罗禄照到庭参加诉讼，被告孔胜敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告义乌城置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即解除原告与二被告于2018年12月30日签订的编号为18ＴＹＹＨ0394的《商品房买卖合同》；2、依法判决二被告协助原告办理编号为18ＴＹＹＨ0394的《商品房买卖合同》备案注销手续和金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号二期第1栋4层2号房屋预告登记注销手续；3、依法判决二被告立即支付原告违约金80726.60元（按照购房总价款的20%计算）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年12月30日,原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告建设位于金沙县房屋，建筑面积为126.61㎡，议定总价款为403633.00元。约定于2018年12月30日支付全部房价款，预付款403633.00元。《补充协议》第四条对逾期付款责任特别补充约定：二被告未按照合同第八条约定或本协议约定付清房款及其他款项的，原告有权在二被告逾期付款或是为逾期付款行为发生后的90日后解除合同，应支付违约金以及其他费用。合同签订后，原告依约为二被告购买房屋办理了毕节市预售合同备案登记，二被告未依约支付房款400633.00元，经催收至诉讼前仍未支付。为维护原告的合法权益，请求判决支持如前诉讼请求。被告罗禄照辩称：我们并没有违约，我们是棚改户，我们当时买房的时候，是原告承诺给我们去请棚改款。我们也没有给原告造成什么损失，原告也没有交房给我们。我们不认可与原告解除合同以及支付原告违约金。被告孔胜敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼，庭前也未向法庭提交答辩状。原告义乌城置业公司为支持其诉讼请求，提供了下列证据：原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号为18TYYH0394号）、商品房预售合同备案登记表各一份：拟证明2018年12月30日被告购买原告的商品房为金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号二期第1栋4层2号房屋，建筑面积为126.61平方米，付款方式为一次性付款，付款时间为2018年12月30日，应付金额为403633.00元。经质证，被告罗禄照对该证据无异议。2、金沙义乌城置业有限公司催款函、EMS邮政快递单：拟证明因被告未付房款，原告向被告通知支付合同案涉房款403633.00元的事实。经质证，被告罗禄照对该证据无异议。3、金沙县义乌城置业有限公司解除商品房买卖合同的通知函、EMS邮政快递单：拟证明因被告未付案涉房款，按照合同约定原告有权解除合同，正式通知与被告解除合同的事实。经质证，被告罗禄照对该证据有异议，表示未收到此邮件，不清楚此事。被告罗禄照为支持其抗辩主张，提供了下列证据：1、棚户区改造房屋征收情况证明一份：拟证明我们是棚改户，原告承诺给我们去请棚改款。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告方并未承诺由原告去请款。被告孔胜敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼，举证期间也未提交证据。经庭审质证和本院审查，原告义乌城置业公司提交的1、2、3号证据以及被告罗禄照提交的1号证据，符合证据客观性、关联性、合法性三性的基本特征，本院予以认定。经双方当事人当庭陈述及本院确认的证据，本案经审理认定事实如下：被告罗禄照与孔胜敏系夫妻关系。被告罗禄照、孔胜敏决定在原告处购买义乌城?天宇壹号二期第1栋4层2号房屋一套。2018年12月25日，金沙县西洛街道办事处向原告出具了西洛街道（2018）183号《棚户区改造房屋征收情况证明》载明：“兹有我街道棚户区改造房屋被征收人罗禄照，已签订《2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》。该户房屋征收补偿款共计700932.45元，预留购房款180000.00元。该户预留购房款不足以支付所购房屋价款的，差额部份由罗禄照委托西洛街道在该户其他应付征收补偿款中扣划给原告公司，请予以办理相关购房手续为谢。”被告罗禄照将该证明交给原告。2018年7月19日，原告与二被告签订了备案号为Y18063700的《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：所购房屋建筑面积126.61平方米，套内建筑面积为104.31平方米，每平方米3869.55元，总价款403633.00元，总价款按照套内面积计算。付款方式为一次性付款，买受方应当在2018年12月30日前支付全部房款；买受人未按照约定付款且逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，且书面告知买受人，买受人应当自收到解除合同通知书之日起10内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2019年12月30日前交付该房。合同签订后，被告罗禄照向原告义乌城置业公司交付了定金3000.00元及代收费7128.00元合计10128.00元。2019年1月14日，原告义乌城置业公司向金沙县房产管理局就该房进行了商品房预售合同备案登记。金沙县西洛街道一直未按照所出具证明中的内容向原告公司支付购房款。2019年5月3日，原告通过邮寄向被告罗禄照送达催款函通知其于2019年5月8日前付清房款及相关费用，被告罗禄照本人签收该邮件。2019年12月2日，原告通过邮寄向被告罗禄照送达《解除通知函》，告知被告解除该合同并于2019年12月6日协助原告办理房屋注销手续。2020年4月10日，原告诉至本院请求依法裁决。综合双方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案的争议焦点为：一、原告请求解除与二被告于2018年12月30日签订的编号为Y18063700的《商品房买卖合同》并支付其违约金80726.60元的理由是否成立；二、原告请求二被告协助原告办理编号为Y18063700的《商品房买卖合同》备案注销手续以及上述合同涉及的金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号二期第1栋4层2号房屋预告登记注销手续的理由是否成立。本院认为：关于原告方是否有合同解除权及解除合同后被告方应否承担违约金责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同符合法律的规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,根据被告房屋因棚户区改造拆迁补偿向原告购房的事实，结合双方签订的《商品房买卖合同》及西洛街道出具的证明，可以确定双方约定了购房款由金沙县西洛街道办事处在应付被告罗禄照的征收款中向原告支付。《商品房买卖合同》中约定了被告未按约定付款逾期超过30日，原告即可解除合同。现第三方西洛街道未按照原、被告双方预期及约定及时代二被告支付原告义乌城置业有限公司购房款，导致被告未按约定付款逾期超过30日，故原告要求解除合同符合双方约定的解除条件，原告享有合同解除权。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后,原告义乌城置业有限公司应当将收取的被告交付的定金3000.00及代收费7128.00元合计10128.00元退还二被告，二被告应当协助原告办理编号为Y18063700的《商品房买卖合同》备案注销手续和金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号二期第1栋4层2号房屋预告登记注销手续。关于原告要求被告按购房款的20%支付违约金的请求，因第三方西洛街道未按照原、被告双方的预期及约定按时代为被告支付购房款，二被告并无过错行为，如果要求被告继续支付违约金，将使合同双方的权利义务出现较大失衡，故在原告要求解除合同的情况下，本院作利益衡量后不支持原告要求被告支付违约金的请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告金沙义乌城置业有限公司与被告罗禄照、孔胜敏签订的Y18063700号《商品房买卖合同》；二、由原告金沙义乌城置业有限公司在本判决生效后十日内退还被告罗禄照、孔胜敏的定金及代收费人民币10128.00元；三、被告罗禄照、孔胜敏应当协助原告金沙义乌城置业有限公司办理编号为Y18063700的《商品房买卖合同》备案注销手续和金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号二期第1栋4层2号房屋预告登记注销手续。四、驳回原告金沙义乌城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币910.00元（已减半收取），由被告金沙义乌城置业有限公司负担455.00，被告罗禄照、孔胜敏负担455.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  沙成万二〇二〇年六月三日书记员  刘曦影