河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2761号上诉人（原审被告）：边洁，女，1965年8月15日出生，汉族，住洛阳市西工区。上诉人（原审被告）：王灵贤，女，1974年9月26日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵伟斌，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯少尊，男，1964年6月6日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：冯先桃（冯少尊之妹），女，1974年4月6日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人边洁、王灵贤因与被上诉人冯少尊确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2019）豫0304民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院依法对上诉人边洁，上诉人王灵贤及其委托诉讼代理人赵伟斌，被上诉人冯少尊的委托诉讼代理人冯先桃进行了询问。本案现已审理终结。边洁上诉请求：1.撤销原审民事判决书，并判决本案《房屋买卖合同》有效，或发回重审；2.一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、上诉人提供了个人婚前财产和婚后二人收支情况的证据，证明本案所涉房屋是上诉人以婚前个人财产购买，上诉人个人独有产权100%。被上诉人对购买此房的购买价格、时间、付款方式、房屋位置、装修等基本情况一概不知，仅能说明2003年3月二人结婚至今尚未离婚的事实，不足以证明该房产是二人婚后用共同财产购买的房屋，该房屋为上诉人婚前存款购买，虽发生在婚内，但依法应认定为上诉人个人财产。一审判决认定该房屋为二人家庭共同财产，明显证据不足。2、上诉人与王灵贤签订的《房屋买卖合同》，双方平等自愿，价格公平，程序合法，应受到法律保护。上诉人和王灵贤是经过互联网发布售房信息认识的，二人此前并不认识，王灵贤对上诉人的婚姻状况及卖房原因并不知道，上诉人是由于被上诉人连续两年多时间不给上诉人生活费而上诉人因退休无收入、××无钱就医等生活困难不得已才决定卖房，并且被上诉人曾对上诉人说过“你没钱花可以卖房”。上诉人与王灵贤双方经过充分协商，参照了洛阳市房管局该房办理交易征税的指导价72222元，最终以7万元成交，至于《房屋买卖合同》上记载的3万元交易价，上诉人与王灵贤当庭均予以否认，并承认实际交易价是7万元的事实。若按3万元的价格税务局也不同意，根本办不了房产过户。根据《物权法》第一百零六条规定，即使法院认定该房为共同财产，王灵贤购买该房仍符合所有权善意取得的条件，即善意购买，二人无任何串通，支付合理对价7万元，因为该价格不低于市税务部门的指导价72222元的30%，这个价格依法是合理的。此外，办理了房屋过户登记手续，王灵贤已收房入住两年多时间，据此，王灵贤对该房屋构成善意取得。根据最高院关于买卖合同的司法解释第三条及婚姻法司法解释（三）第十一条的有关规定，本案《房屋买卖合同》合法有效。二、一审判决适用法律不当，程序违法。1、根据民事诉讼法第九十二条的规定，本案中被上诉人负有对合同无效的举证责任，纵观全案被上诉人所提供的证据，根本不满足证明王灵贤不构成善意取得的三个法定条件，连最基本的购房价款数额是多少都没有证明，因此，一审作出合同无效的判决明显证据不足。一审判决中认定上诉人及王灵贤没提供购房价格证据且不能说明购房价款的合理性及构成善意取得的可能性，这是明显举证责任分配不当。2、一审法庭适用法律不当，影响判决正确性。本案中的房屋买卖合同，属于夫妻家庭财产处理纠纷性质，最高法有关婚姻法和买卖合同的司法解释对此问题有明确规定，而一审法院仅适用合同法第五十四条规定的原则条款，是明显的适用法律不当。3、一审法庭把鉴定机构不能鉴定的主要责任归结为上诉人不配合，这与事实不符，法庭没有把鉴定不能的具体情况告知上诉人，程序不规范，没理由判决上诉人担责。上诉人了解到的实际情况是鉴定机构认为该房屋已交付购买人使用近两年时间，房屋建成时间久远，室内已重新完全装修，且外部环境在2019年内发生巨大变化，据此无法对该房作出房屋当时售价的正确评估意见，因此鉴定机构决定退回材料，不对该房提出价格评估。故此，一审法庭应判定取消鉴定，驳回被上诉人的鉴定申请。鉴于该房交易的以上现实情况，上诉人已向法庭提供了市税务部门关于该房的市场评估价72222元，该评估价具有客观性，公正性和强制牲，所有房屋买卖都必须以此参照定价，而本案的合同实际交易价又在合理售价范围内，因此，上诉人恳请二审法庭对该房价格评估的必要性再做审理，以改变一审法庭对评估之事作出的错误结论。王灵贤辩称，本案一审判决认定事实不清，定案证据不足。答辩人王灵贤构成善意购买。应当撤销一审判决，依法改判或者发回重审。王灵贤上诉请求：1.撤销原审民事判决，依法改判确认房屋买卖合同有效或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定案件事实错误，上诉人与边洁签订的房屋买卖合同有效，上诉人买房的行为符合善意取得的构成要件。1、上诉人于2018年3月底通过58同城网得知该房屋要出售的情况，之前与边洁并不认识。边洁持有该房屋的房产证，登记产权人为边洁100%的产权。上诉人充分相信边洁对该房屋有处分的权利。2、一审认定本案房屋交易价格为30000元，与事实不符。上诉人看房时，发现本案所涉房屋因所处地理位置偏僻，远离市区，且建造较久，处于项层，阳台部分坍塌，下雨时漏雨严重，想要入住需要投入较多资金进行维修和装修。当时房管局对该房屋的市场指导价为72000元左右，经过与边洁多次协商，双方商定房屋的成交价格为70000元并按该价格实际履行。为了少交房屋过户的各种税费，双方同意将买卖合同上价款写成30000元。但在办理房屋过户时，房管局并不认可双方的备案合同30000元的价格，要求按照市场指导价72222元的价款缴纳税款。故本案所涉房屋2018的市场价格应为72222元，上诉人购买该房屋支付的实际价格为70000元，与该房屋2018的市场价格72222元相比，并非远低于市场价格的不合理的低价。3、涉案房屋已经办理了过户手续。综上，即使边洁未取得共有人的同意，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，上诉人也已构成善意取得。二、一审判决适用法律错误。1、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，上诉人购买该房屋支付的实际价格为70000元，与该房屋2018的市场价格72222元相比，并非远低于市场价格的不合理的低价。2、一审将涉案房屋价值未能鉴定的责任判给上诉人，系责任认定错误。涉案房屋交易时，有房管局的市场指导价72222元，因此该房屋无须再鉴定。近两年来，洛阳的城市建设速度加快，涉案房屋周边的交通状况大为改善，房屋价值大幅增加。上诉人在入住前，对漏雨的屋顶、坍塌的阳台进行了维修，并对房屋进行了重新装修，房屋原貌已大为改变，不具备鉴定的前提条件。一审组织的鉴定，未提前通知上诉人，故上诉人当时不在家造成未能入户查勘，并非上诉人故意不配合鉴定。上诉人在买房过程中并无过错，不存在与他人恶意串通的行为。边洁辩称，同意王灵贤上诉请求。冯少尊针对边洁、王灵贤的上诉一并答辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。二上诉人签订的涉案房屋买卖合同无效。二上诉人的买卖行为系双方恶意串通，损害第三人（答辩人）的利益，完全符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款无效合同的构成要件。1、上诉人边洁声称涉案房屋系边洁用婚前个人财产购买，但并未提供有效证据证明。边洁与冯少尊2003年3月结婚，涉案房屋购买于2006年11月份，虽登记在边洁名下，但系夫妻婚后购买，该房产依法应为冯少尊、边洁夫妻共同财产，上诉人边洁无权单独处分。2、上诉人王灵贤声称通过58同城网得知涉案房屋要出售的情况，之前与上诉人边洁并不认识，边洁持有该房屋的房产证，登记产权人为边洁100%的产权，上诉人王灵贤充分相信边洁对该房屋有处分的权利。但在一审庭审中，首先，上诉人并未提供任何58同城关于该房产的发布信息，在进行房产买卖时，双方也没有提供真实的房屋买卖合同。其次，二上诉人在一审庭审中均明确表示答辩人同意上诉人边洁卖房，说明上诉人边洁承认涉案房屋为夫妻共同财产，自己无权单独处分。同时说明上诉人王灵贤明明知道该房产系夫妻共有财产，边洁无权单独处分。由此足以证明二上诉人恶意串通，损害答辩人的利益。3、二上诉人并未提供真实的房屋交易合同，且上诉人王灵贤未提供证据证明涉案房产购买时价款的合理性及善意取得的可能性。因此，上诉人对涉案房产不构成善意取得，答辩人有权追回涉案房屋。二、一审判决适用法律正确。1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定对于合同法第七十四条规定的“明显不合理低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……。本案中，上诉人所称的72000元左右并不是涉案房产的市场指导价。同时也不能证明二上诉人的真实交易价为70000元。答辩人申请对涉案房屋交易时的市场价格进行司法鉴定，因二上诉人不予配合鉴定，致使涉案房屋的市场价值无法鉴定评估，且上诉人王灵贤未能提供证据证明涉案房产购买时价款的合理情及善意取得的可能性。由此可以推定案涉房产的交易价格明显不合理。2、一审法院组织对涉案房屋价格进行鉴定，一审法院技术科曾两次通知答辩人和二上诉人，第一次为电话通知，第二次为书面通知，两次上诉人王灵贤均未到场。一审法院技术科在答辩人与上诉人边洁选定鉴定机构后，二上诉人均多次以不在洛阳为由拒绝鉴定机构做入户查勘，致使鉴定机构无法对涉案房屋进行评估，充分说明了二上诉人恶意串通，损害答辩人利益的事实。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回二上诉人的上诉，维持原判。冯少尊向一审法院起诉请求：1.判令边洁、王灵贤于2018年4月23日签订的位于洛阳市××路××房产买卖合同无效；2.本案诉讼费由边洁、王灵贤承担。一审法院认定事实：冯少尊与边洁于2003年3月18日登记结婚，二人系再婚，婚后未共同生育子女。冯少尊曾于2017年诉至洛阳市西工区人民法院要求与边洁离婚，2018年4月3日洛阳市西工区人民法院作出（2017）豫0303民初3324号民事判决,驳回冯少尊的诉讼请求，2019年冯少尊再次诉至洛阳市西工区人民法院要求与边洁离婚，洛阳市西工区人民法院作出（2019）豫0303民初318号民事判决，准予冯少尊与边洁离婚，并对夫妻共同财产予以分割。后冯少尊对判决不服，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院将案件发回西工区人民法院重审，目前案件仍在审理中。2006年11月30日边洁（买方）与乔放（卖方）签订《房地产买卖契约》，约定边洁购买乔放所有的位于瀍河区××房，房款12000元，房屋建筑面积37.47平方米。2018年4月23日边洁与王灵贤签订《房产买卖合同》，约定边洁将位于瀍河区××房产转让给王灵贤（房产证号为：洛市房权证2006字第××号），合同载明转让总价格为30000元，合同尾部有边洁与王灵贤的签名及按印。2018年5月24日王灵贤取得该房产的不动产权证，不动产权证号为201810603804。冯少尊陈述边洁未经其同意将该房产以30000元的低价私自转让给王灵贤，系恶意转移夫妻共同财产。边洁称卖房一事已告知冯少尊，冯少尊对此不予认可。2019年10月8日，冯少尊申请对涉案房产转让时市场价格进行司法鉴定，该院委托河南正恒房地产评估咨询有限公司对该房产进行鉴定评估，因被告不予配合入户查勘，致使鉴定评估无法继续进行，予以退回。一审法院认为，有下列情形之一的,合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；（二）恶意串通,损害国家、集体、第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房产交易之前虽登记在边洁个人名下,但系冯少尊、边洁婚后购买，边洁辩称该房产系以其婚前个人财产购买，其并未提供有效证据证明，该房产依法应为冯少尊、边洁夫妻共同财产。对于卖房一事，冯少尊称其不知情，边洁也并未提供证据证明卖房时与冯少尊协商一致，边洁在未经冯少尊同意的情况下同王灵贤签订《房产买卖合同》，其行为侵犯了冯少尊的合法权益。2018年4月23日边洁与王灵贤签订《房产买卖合同》，合同中约定房价为30000元，边洁、王灵贤陈述实际交易价为70000元，但边洁、王灵贤并未提供任何实际交易的证据。在冯少尊申请对涉案房屋进行价格评估鉴定时，被告不予配合且王灵贤未能提供证据证明涉案房产购买时价款的合理性及善意取得的可能性，故认定边洁与王灵贤签订的《房产买卖合同》无效。因双方对涉案房屋出让时价格无法达成一致意见，本案经该院多次调解无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：确认2018年4月23日边洁与王灵贤签订的涉及洛阳市××路××房产的《房产买卖合同》无效。本案受理费100元，由边洁、王灵贤共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明：2019年12月23日，河南正恒房地产评估咨询有限公司向洛阳市瀍河回族区人民法院出具《关于王灵贤位于河南省洛阳市××路××房产司法鉴定的终止函》，载明：“贵院于2019年11月26日委托我公司对王灵贤位于河南省洛阳市瀍河回族区向阳路26幢4-502号的房产进行司法鉴定评估，我公司受理后，经多次与被告沟通联系，至今被告人仍不予配合入户查勘，致使该鉴定无法继续进行，鉴于以上情况，我公司根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第三款之规定：‘被鉴定人据不配合……致使鉴定无法继续进行的’，终止鉴定，退回该鉴定委托。”2019年12月24日，洛阳市瀍河回族区人民法院司法辅助工作办公室向该院综合审判庭出具《案件终结鉴定通知书》﹝（2019）瀍法委字第37号﹞，载明：“你庭委托的原告冯少尊诉被告边洁、王灵贤确认合同效力纠纷一案。现鉴定机机构以被告不予配合入户查勘，致使鉴定评估无法继续进行为由，予以退回。依据最高院《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第二十三条之规定，本案终结鉴定。”本院认为，关于原审法院认定案涉房产系夫妻共同财产是否正确的问题，夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉案房产交易之前虽登记在边洁个人名下,但系冯少尊、边洁婚后购买，边洁辩称该房产系以其婚前个人财产购买，其并未提供有效证据证明，原审法院认定案涉房产为冯少尊、边洁夫妻共同财产并无不当。关于案涉房产转让时交易价格的认定问题，2018年4月23日边洁与王灵贤签订《房产买卖合同》，合同中约定房价为30000元，边洁、王灵贤称其实际交易价为70000元，但边洁、王灵贤并未提供充分有效证据证明案涉房产实际交易价格为70000元。在冯少尊申请对涉案房屋进行价格评估鉴定时，上诉人不予配合，鉴于王灵贤未提供充分证据证明涉案房产购买时价款的合理性，故王灵贤取得案涉房产并不构成善意取得。对于卖房一事，冯少尊称其不知情，边洁并未提供证据证明卖房时与冯少尊协商一致，边洁在未经冯少尊同意的情况下同王灵贤签订《房产买卖合同》，其行为侵犯了冯少尊的合法权益，原审法院认定边洁与王灵贤签订的《房产买卖合同》无效并无不当。边洁、王灵贤上诉理由均不成立，本院不予采信。综上所述，边洁、王灵贤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由边洁负担100元，由王灵贤负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵广云审判员  邱平平审判员  杨元卿二〇二〇年六月十五日法官助理李光东书记员尚晗丹