河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初1774号 原告：刘文娟，女，1970年3月26日出生，汉族，保定市建材 公司退休职工，户籍地河北省保定市莲池区 ，现住保定市。 委托诉讼代理人：崔东东，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志峰，河北颂和安达律师事务所律师。 被告：保定永泰房地产企业策划服务有限公司，住所地河北省保 定市五四东路555号金顶宝座C座3层。 法定代表人：肖强，该公司经理。 原告刘文娟与被告保定永泰房地产企业策划服务有限公司（以下简“永泰公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员李新独任审判，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告刘文娟及其委托诉讼代理人崔东东，被告永泰公司的法定代表人肖强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房中介费15621元。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年4月13日，原告作为购房人经被告居间介绍与案外人保定翰锟房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，原告购买了保定翰锟房地产开发有限公司开发的“向阳府邸”小区房屋一套，并交纳了首付款。但经过原告多处走访后得知，其购买的“向阳府邸”小区房屋“五证不全”，不具有合法的销售资格。因此原告要求开发商解除了《购房协议书》并退还了购房款。但被告作为专业的房产中介在明知涉案房屋违法销售的情况下仍将其推荐给原告并收取了原告26844元中介费，其中已退还11203元，剩余中介费经原告多次催要被告仍拒不返还。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请法院在查明案件事实的基础上依法判决。 被告永泰公司辩称：答辩人与被答辩人形成的居间合同合法有效，且答辩人不具有返还居间费用的法定情形，被答辩人的诉求依法应予驳回。1、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。答辩人应被答辩人所需，根据开发公司推出的楼盘向被答辩人介绍房源，在被答辩人已明知该房源项目五证不全但仍愿意购买的情况下，促成其与开发商签订购房合同，完成居间服务并收取居间服务费。根据法律规定及合同实际履约情况，双方基于真实意思表示形成的居间合同应为合法有效。2、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人仅在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益”的情况下，才承担返还已付报酬的责任。众所周知，因受政策驱动，近二十年来，房产已被视为一种回报率很高的投资品进行热炒，这类房产在上一轮的房产投资热潮期间（2015年至2018年）大量存在，本案涉案项目就是其中极为典型的个例。2016年开发商在项目五证不全时即开放认购房产的情况，对于广大投资性购房户，甚至是刚需购房户来说，基本都是公知的事实。因此只要被答辩人自愿承担风险，答辩人作为居间方，根本无需故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，亦能顺利促成其与开发商签订购房合同。基于以上，答辩人在履行本案居间合同义务中，绝不存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”行为。如被告答辩人系基于此情形主张返还居间费，根据“谁主张谁举证”的原则，其应对答辩人存在返还情形进行举证证明，如不能举证，则应依法承担败诉后果。3、答辩人在被答辩人多次纠缠之下，本着善意已部分返还给被答辩人的居间费用，如被答辩人考虑撤诉，答辩人可不予索回；若答辩人执意索要全部居间费用，答辩人亦将依法提起反诉，追回已返还居间费。 原告刘文娟围绕其诉请提交证据:证据1、原告缴纳房产中介的银行流水一张，由被告出具的《收据》一张，涉案中介费其中2万元是原告银行卡刷卡，6844元是现金支付，被告出具了《收据》。证据2、原告与保定翰锟房地产开发有限公司签订的《购房协议书》一份，及缴纳购房款的转账凭条6张。证据3、原告的《身份证》复印件，证明本案原告主体适格。以上证据证明原告已经缴纳了26844元中介费，并且购买了涉案房屋。 被告永泰公司对原告刘文娟提交证据的质证意见：原告的证据原件与复印件一致。对证据1-3无异议。 被告永泰公司未向本院提交证据。 对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据原告陈述、被告的答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日原告刘文娟（乙方）与保定翰锟房地产开发有限公司（甲方）（以下简称“翰锟公司”）签订《购房协议书》一份，该协议约定：甲乙双方经过协商，乙方购买甲方开发建设的位于保定市竞秀区。建筑面积约89.48平方米，建筑面积每平方米9600元，总额为859008元，大写捌拾伍万玖仟零佰零拾捌元整。乙方签订本协议时向甲方支付首期房款为259008元，大写贰拾伍万玖仟零佰零拾捌元整，即总房款的30%；其余款项以银行按揭形式付清。甲方应当自2020年12月31日起，将房屋钥匙交付乙方（注：第一采暖期不供暖）。上述合同订立后，原告向翰锟公司支付了首期房款。在此之前的2017年3月31日，原告通过中国建设银行向被告支付了20000元、以现金方式支付了6844元，合计26844元。后因为房屋无法动工，翰锟公司退还了原告支付的房款339540元。 原告刘文娟与被告永泰公司之间未签订合同。 原告刘文娟当庭述称：双方没有书面的居间服务协议，但被告已经自认和原告之间是居间法律关系，所收费用被告亦无争议。原告买房时被告没有告知过原告房屋没有“五证”的情况。后来我们多次找被告退中介费，被告才告知我房屋没有五证。（被告）业务员只是带我们去了趟现场，说当时已经拆迁，补偿款已经到位，接下来就会动工，并带我去开发商处签了《购房协议》。 被告永泰公司当庭陈述:认可双方属于居间服务合同关系，26844元属于团购费。我方告知过原告房屋“五证”不全，不是买房后才告知原告的，政府有关部门给下“五证”是有顺序的，房屋盖到什么情况给什么证，拆迁没有完成时，是不可能给“五证”的。我方给原告提供了讲解项目情况、带原告去项目现场了解情况、辅助原告与开发商签订《购房协议》的居间服务。 另查明，翰锟公司向原告刘文娟出售的房屋至今为止没有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 本院认为：原告刘文娟与被告永泰公司之间未签订合同。原告刘文娟通过中国建设银行账户及现金方式向被告永泰公司支付26844元，被告永泰公司收取了该笔款项。原告刘文娟当庭述称：我与被告的关系是居间合同关系，有居间介绍的内容。被告对此亦表示认可。原、被告双方即形成了事实上的居间服务合同。 翰锟公司向原告刘文娟出售的房屋至今为止没有“五证”。被告永泰公司辩称向原告推荐“向阳府邸”房屋时就明确告知原告该房产“五证”不全，但没有提供证据予以佐证，故应承担相应的法律责任。原告刘文娟购房时未查询所购房屋的“五证”情况，未尽到相应的核实义务，亦应承担一定的过错责任。现原告主张被告全额退还中介费的诉请，于理相悖。综合考虑本案实际情况，由被告退还原告80%的费用即10272元（26844元×80%-11203元）为妥。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下： 1被告保定永泰房地产企业策划服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘文娟人民币10272元及利息（以10272元为基数，自2017年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告刘文娟的其他诉讼请求。 如被告保定永泰房地产企业策划服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费190元，减半收取95元，由原告刘文娟负担47元，被告保定永泰房地产企业策划服务有限公司负担48元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费,上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员 李 新 二〇二〇年六月二十四日 书记员 陈奕洁