湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1379号上诉人（原审被告、反诉原告）：余良英，女，1962年9月4日出生，汉族，福建省福清市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张志全、张丹，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：绿地集团襄阳置业有限公司。住所地：襄阳市樊城区内环路卧龙大道65号。法定代表人：李煜，公司执行董事。委托诉讼代理人：吴世春，湖北思扬律师事务所律师。上诉人余良英因与被上诉人绿地集团襄阳置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院作出的（2019）鄂0606民初4175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人余良英的委托诉讼代理人张志全，被上诉人绿地置业公司的委托诉讼代理人吴世春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人余良英上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人起诉或诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）程序问题。1.案由确定不当。本案是上诉人与被上诉人之间是因担保追偿权引起的纠纷，根据《最高人民法院民事案件案由规定》第126条之规定，本案案由应为追偿权纠纷，而非一审法院确定的商品房买卖合同纠纷。2.原审法院受理本案不当，依法应驳回被上诉人起诉。在被上诉人提起本案诉讼之前，因上诉人为襄阳市闽升特种水产养殖有限公司向农发行襄州支行贷款500万元提供担保，一审法院于2018年7月3日对涉案房屋进行了查封。被上诉人要求解除《商品房买卖合同》、撤销网签备案登记及预告登记手续之诉讼请求，意在排除该案执行，应根据《民事诉讼法》第227条之规定，应通过案外人提出异议和异议之诉制度实现，而不是另行诉讼3.原审法院未依法向当事人行使释明权。本案商品房买卖合同属于双务合同。一审中，被上诉人要求解除《商品房买卖合同》及撤销网签备案登记和预告登记手续，支付违约金72000元和60万元代偿款利息的诉讼请求，但并未提出返还房屋之诉讼请求。上诉人反诉被上诉人要求履行合同，协助上诉人办理该商品房不动产权利证书，支付逾期交房和办证的违约金的诉讼请求，也未提出同时履行抗辩。对此，原审法院以“不告不理”原则，仅判决支持被上诉人的诉讼请求，驳回上诉人的反诉请求。而对合同解除的法律后果，诸如返还房屋及支付对价等同时履行问题不予审理，这与最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第49条第2款、第36条的规定不符。若法院判决解除本案《商品房买卖合同》，上诉人提出同时履行抗辩权，即因本案商品房升值巨大，要求根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第33条等规定，申请对本案商品房进行评估（评估申请书附后），上诉人返还被上诉人商品房时，被上诉人应向上诉人支付该商品房市场价值的对价。（二）实体问题。1.一审法院2016年10月18日作出的（2016）鄂0606民初3119号民事判决书，未给上诉人送达，依法不对上诉人产生法律效力。一审法院据此强制执行扣划被上诉人60万元代偿款，与上诉人无关。一审法院以上诉人未偿还被上诉人60万元代偿款为由，认定上诉人违约，并判决支持被上诉人的全部诉讼请求不当。2.适用法律错误。《商品房买卖合同》中无被上诉人保留所有权的约定，且不动产不适用保留所有权的法律规定。原审法院援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第18条的规定处理本案，适用法律错误。3.原审法院依据《商品房买卖合同补充协议四》第2条、《商品房买卖合同》第7条约定认定解除条件成就，判决解除本案商品房买卖合同，撤销网签备案登记及预告登记手续是不当的。《商品房买卖合同补充协议四》第2条约定属于被上诉人拟定的格式条款，该条款加重了上诉人（买受人）责任、排除上诉人主要权利，应认定无效。因上诉人未按期偿还按揭银行贷款，导致被上诉人承担担保责任，则是另一法律关系。而被上诉人将借款合同担保追偿权拟定在《商品房买卖合同补充协议四》第2条之中，并赋予被上诉人商品房买卖合同解除权，违反了《民法总则》第6条、第7条规定的公平原则和诚实信用原则，加重了上诉人责任。且该商品房地处襄阳市核心地段，升值巨大，这一巨大收益因该补充协议格式条款的约定导致上诉人不能享有，违反了《民法总则》第6条、第7条规定的公平原则和诚实信用原则，排除了上诉人（买受人）依法享有该商品房收益的权利。其次，被上诉人签订《商品房买卖合同》目的已经实现，上诉人未支付其按揭银行代偿款，不构成《商品房买卖合同》根本违约。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条之规定，即使该约定有效，也不能解除商品房买卖合同。且被上诉人担保责任未免除的原因是其迟延办理不动产登记，违约在先，作为违约方的被上诉人不享有单方解除合同的权利。一审庭审后，被上诉人给上诉人一份落款时间为2019年10月23日的《告知函》，通知上诉人提交相关资料，协助上诉人办理本案商品房不动产权证书，被上诉人以自己的行为表明不再要求解除本案商品房买卖合同。原审法院仍判决解除本案商品房买卖合同，显然违反了《民法总则》第5条规定的意思自治原则。第三、即使该约定有效，原审法院判决上诉人向被上诉人支付72000元违约金及按年利率6%自2017年6月22日（代偿之日）起至退还购房款之日止，支付代偿60万元利息，明显超出了《合同法》第113条的规定。4.原判存在的其它问题。（1）原审法院采信2019年10月21日光大银行襄阳分行（按揭银行）出具的“关于余良英贷款有关情况的说明”，并认定被上诉人为上诉人代偿60万元不当。（2）原审法院采信被上诉人提交的“2015年10月18日房屋交付使用通知书”和“2016年8月25日办证告知函”等证据，认定被上诉人未逾期交房和办证不当。（3）原审法院采信被上诉人提交的“2019年7月24日催告函”，认定被上诉人向上诉人主张60万元代偿款，履行了催告义务，解除合同条件成就，不当。被上诉人绿地置业公司答辩称：原判决认定案件事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。（一）关于案由问题。本案系因双方的《商品房买卖合同》履行发生争议，答辩人基于《商品房买卖合同》而提起本案诉讼，双方争议的标的就是商品房买卖合同法律关系，案由就是商品房买卖合同纠纷。（二）关于本案人民法院应否受理及如何裁判的问题。本案答辩人不是因为与申请查封案涉房屋的申请人发生纠纷而提起的诉讼，不是执行异议和复议案件。且案涉房屋仍登记在答辩人名下，仍由答辩人占有，诉争的房屋仅是预查封，既不具有正式查封的法律效力，也不能成为答辩人行使合同解除权的障碍，人民法院依法应当受理并支持答辩人的诉讼请求。（三）关于原审法院是否应当释明的问题。法律规定“不告不理”原则，原审法院围绕双方的诉讼请求审理完全符合法律规定，且被答辩人提出的同时履行抗辩权是在合同履行过程中行使的权利，而不是在诉讼过程中享有并且行使的权利，原审不存在人民法院应当释明的情形。况且答辩人在原审中已经诉请确认合同解除，答辩人扣除代偿款本息之后，退还被答辩人相应的购房款。（四）关于3119号民事判决书的送达问题。被答辩人余良英与林学明系夫妻，原审法院向被答辩人的同住成年家属其丈夫一并送达，符合法律规定。且其逾期清偿银行按揭贷款也是客观事实，经过生效法律文书确认。（五）关于答辩人是否代偿60万元的问题。该事实一审人民法院已经查清。（六）关于查扣冻规定的适用问题。原判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条是完全正确的。该规定是关于人民法院查封、扣押和冻结财产的规定，落脚点是什么情形人民法院可以查封、扣押或者冻结财产。其第十八条分为两款，第一款规定的是被执行人购买第三人的财产，一定条件下人民法院可以查封、扣押或者冻结，并未区分是动产还是不动产；第二款则规定的是人民法院查封、扣押或者冻结被执行人购买第三人的财产，第三人依法解除合同的，人民法院是应当准许的。原判决适用法律完全正确。（七）关于合同能否解除的问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定，答辩人代上诉人偿还银行的按揭贷款，答辩人通知上诉人后，其未按约定全额支付代偿款和违约金，本案双方约定的合同解除条件已经成就。根据《合同法》的第九十三条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条等相关法律之规定，合同解除既符合双方的约定也有法律依据。相反，没有法律规定限制诉争房屋被人民法院预查封时不能解除合同。而合同解除之后，上诉人应协助答辩人办理相应登记的撤销和注销手续。（七）关于我公司的违约责任问题。答辩人在履行合同过程中没有任何违约行为，不应当承担任何违约责任。综上，上诉人上诉的事实和理由与客观事实不符，其诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回余良英的全部上诉请求，维持原判。原告绿地置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令立即解除绿地置业公司、余良英于2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令余良英立即协助绿地置业公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记撤销手续以及该房屋的买卖预告登记撤销手续；3.判令余良英立即清偿绿地置业公司代为偿还的银行贷款600000元和利息（以代偿款600000元为基数自2017年6月22日起至清偿完毕之日止，按人民银行同类同期贷款利率计算）；4.判令余良英向绿地置业公司支付违约金72000元；5.本案诉讼费用由余良英负担。2019年7月29日，绿地置业公司变更诉讼请求为：1.判令立即解除绿地置业公司、余良英于2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令余良英立即协助绿地置业公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记撤销手续以及该房屋的预告登记撤销手续；3.判令余良英向绿地置业公司支付违约金72000元；4.确认绿地置业公司返还余良英支付的购房款时扣除绿地置业公司代余良英偿还的银行贷款600000元和利息（以代偿款600000元为基数自2017年6月22日起至退款之日止，按年利率6%计算）;5.本案诉讼费用由余良英负担。反诉原告余良英向一审法院提出反诉请求：1.依法判令绿地置业公司及时协助余良英办理位于襄阳市××区××大道（××绿地中央广场××区）20幢1单元32层3室商品房不动产产权证书，并判令绿地置业公司自逾期之日（2016年1月28日）起，至协助余良英办理完毕之日止，以余良英支付总房款831825元为基数，按年息8.515%（余良英按揭贷款利率年息6.55%乘以130%）赔偿损失；2.由绿地置业公司承担本案的全部诉讼费用。一审判决认定事实：2013年12月27日，余良英与绿地置业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定余良英购买绿地置业公司开发的襄阳市樊城区内环路绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房，建筑面积136.57平方米，总金额831825元。余良英应在合同签订时支付首付款251825元，剩余房款580000元于合同签订之日起7日内向指定银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第七条第一款规定，余良英未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，余良英按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。附件四《合同补充协议》第二条规定，卖方担保期内，若买方拖欠偿还银行的贷款本金、利息及相关费用而导致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额10%的违约金，若买方未按规定时间支付，卖方有权按本合同第七条第一款执行。《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2015年10月30日前，将经验收合格，取得《竣工验收报告》的商品房交付买受人使用。第九条规定出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于买受人原因未能按期交付的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，附件四《合同补充协议》第四条规定，买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该房屋的手续。买方应按照卖方通知规定日期，会同卖方对该房屋进行验收交接。如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担。《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。附件四《合同补充协议》第六条规定，买方若由卖方作为担保方办理购房贷款的，需在接卖方办理产权证通知之日起30天内，依法向产权登记机关办理过户申请手续，申领该房屋的房地产权证及他项权证；若买方逾期不办理的，卖方有权向买方追索违约金（违约金为买方所申请银行贷款额的日万分之一）。余良英于2013年12月2日向绿地置业公司交付首付款251825元，该《商品房买卖合同》已办理网签登记，于2014年9月4日办理预售商品房买卖预告登记。2015年10月18日，绿地置业公司出具《房屋交付使用通知书》，内容为通知余良英于2015年10月26日办理房屋交付手续，该通知书通过邮政特快专递寄出。2015年10月23日，绿地置业公司在《襄阳晚报》发出《交房公告》，内容为绿地中央广场B02地块住宅、商业已竣工验收合格，具备交房条件，通知业主2015年10月26日至30日办理交房手续。2016年8月25日，绿地置业公司出具《告知函》，通知B02地块全体业主交纳房屋维修基金、契税等办理产权证书的费用以安排办证，未在约定时间内提交相关资料无法按合同约定时间办证的，责任由买受人负担，同时附有不动产登记办理流程、交纳维修基金流程、交纳契税流程。该《告知函》通过邮政特快专递寄出，同时在B02地块20号楼地下停车场、大堂通知栏张贴。案涉房屋于2016年10月25日登记于绿地置业公司名下。2014年1月1日，中国光大银行股份有限公司襄阳分行作为贷款人，与借款人余良英、保证人绿地置业公司、抵押人余良英、林学明签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定：贷款人同意向借款人发放住房按揭贷款；贷款的用途为购房；贷款金额为人民币（大写）伍拾捌万元整；贷款期限为180个月，即自2014年3月3日起至2029年3月3日止；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行，首期执行贷款年利率为6.55%；借款人未按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息为合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，采取等额还本付息；借款人未按时足额还款，中国光大银行股份有限公司襄阳分行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项；绿地置业公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带保证责任，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效抵押，且相关抵押物权权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。合同签订后，中国光大银行股份有限公司襄阳分行向余良英的账户转款人民币580000元。余良英用于向绿地置业公司交纳剩余购房款。从2016年1月开始，被告余良英未还本付息，截止2016年6月21日，余良英尚欠借款本金536864.16元，利息13675.43元。中国光大银行股份有限公司襄阳分行将余良英、林学明、绿地置业公司诉至一审法院，一审法院作出（2016）鄂0606民初3119号民事判决书，判决解除中国光大银行股份有限公司襄阳分行与余良英、林学明、绿地置业公司2014年1月1日签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》；余良英、林学明偿还中国光大银行股份有限公司襄阳分行借款本金536864.16元，支付中国光大银行股份有限公司襄阳分行借款利息13675.43元（利息计算到2016年6月21日），2016年6月21日之后利息、罚息按双方约定的利率计算至本金付清之日止；绿地置业公司对上述应付款项承担连带清偿责任。余良英、林学明的判决书由林学明签收。判决生效后，中国光大银行股份有限公司襄阳分行申请强制执行，一审法院于2017年3月3日作出（2017）鄂0606执623号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨余良英、林学明、绿地置业公司所有的银行存款600000元。2017年6月22日，一审法院扣划绿地置业公司银行存款600000元。2019年7月24日，绿地置业公司通过中国邮政特快专递向余良英发出《催告函》，内容为通知余良英清偿代偿款600000元及自2017年6月22日起至清偿完毕之日止按年利率6%计算的利息，并支付违约金72000元，逾期支付自行承担法律后果。该邮件于次日被其同事杨玲签收。余良英提交自己中国光大银行襄阳襄城支行账号为62×××63的对账单，认为其已于2017年7月11日提前偿还银行全部贷款581328.82元，绿地置业公司称代余良英偿还600000元银行贷款与事实不符。2019年10月21日，中国光大银行股份有限公司襄阳分行出具《关于余良英贷款有关情况的说明》，载明2017年7月11日，其通过自己的账号为38×××27的还款系统账户向余良英的贷款还款账户（账号：62×××63）一次性划转581328.82元贷款本息，先后用于清偿了前期逾期贷款本金利息87736元和后续结清本金利息493592.82元，至此，余良英的贷款账户中的贷款本息全部清偿完毕。另查明，余良英案涉房屋因另案被一审法院（2018）鄂0606民初3141号民事裁定予以预查封。余良英于2019年7月12日收到一审法院邮寄送达的本案起诉状。一审法院认为，余良英与绿地置业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。《合同补充协议》第二条规定，卖方担保期内，若买方拖欠偿还银行的贷款本金、利息及相关费用而导致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额10%的违约金，若买方未按规定时间支付，卖方有权按本合同第七条第一款执行。第七条第一款规定，余良英未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，余良英按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。本案中，余良英拖欠银行贷款，绿地置业公司已承担保证责任，余良英于2019年7月12日收到一审法院邮寄送达的本案起诉状，绿地置业公司于2019年7月24日通过中国邮政特快专递向余良英发出《催告函》，经通知，余良英在规定时间内未返还绿地置业公司的代付款，根据合同约定，合同解除条件已经成就。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。根据上述法律规定，虽案涉房屋因另案被预查封，但不影响房屋买卖合同的解除。合同的解除时间，应为绿地置业公司通知余良英偿还代付款之日起经过30日，即2019年7月12日余良英收到本案起诉状之日起经过30日，为2019年8月12日。合同解除后，案涉房屋的网签备案登记及买卖预告登记均应撤销，故对绿地置业公司请求解除与余良英于2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》，并判令余良英协助绿地置业公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记撤销手续以及该房屋的买卖预告登记撤销手续的诉讼请求，依法予以支持。根据上述合同条款，卖方代为偿还贷款本金、利息及相关费用，余良英未按规定时间付款，逾期超过30日后合同解除，余良英应支付违约金72000元（600000元×10%+600000×2%），不违反法律规定，故对绿地置业公司请求余良英支付违约金72000元的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，余良英应返还房屋，绿地置业公司应返还购房款，因其双方在本诉及反诉中均未提出该诉讼请求，根据“不告不理”原则，对此不予审理。因绿地置业公司代余良英偿还贷款本金、利息及相关费用600000元，故其请求确认绿地置业公司在返还余良英支付的购房款时扣除其代为偿还的600000元及利息（以代偿款600000元为基数，自2017年6月22日起至退款之日止，按年利率6%计算）的诉讼请求，依法予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，故余良英请求绿地置业公司协助办理不动产权证书的反诉请求，依法不予支持。绿地置业公司于2015年10月18日出具《房屋交付使用通知书》，于2016年8月25日出具办理不动产权证的《告知函》，并通过邮政特快专递寄出，余良英虽辩称未收到上述两份材料，但绿地置业公司亦分别通过《襄阳晚报》和B02地块20号楼地下停车场、大堂通知栏对上述材料进行公告，符合合同约定的通过“书面通知或公告通知”的方式，且余良英未交纳房屋维修基金、契税等办理产权证书的费用导致未能办证，故对其认为绿地置业公司逾期交房及既未通知余良英办理该商品房不动产权证书，也未为余良英代办该商品房不动产权证书，请求绿地置业公司赔偿损失的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司与被告（反诉原告）余良英2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》于2019年8月12日解除；二、被告（反诉原告）余良英在本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋商品房买卖合同网签备案登记注销手续及该房屋的预告登记撤销手续；三、被告（反诉原告）余良英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司支付违约金72000元；四、确认原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司返还被告（反诉原告）余良英支付的购房款时扣除原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司代被告（反诉原告）余良英偿还的600000元及利息（利息以代偿款600000元为基准数，按年利率6%，自2017年6月22日起计算至退还购房款之日止）；五、驳回被告（反诉原告）余良英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10520元，反诉案件受理费2609元，由被告（反诉原告）余良英负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2018年7月2日，一审法院在审理中国农业发展银行襄阳市襄州区支行诉襄阳市闽升特种水产养殖有限公司、余良英金融借款合同纠纷一案时，根据中国农业发展银行襄阳市襄州区支行的申请查封了案涉房屋。本院认为：余良英与绿地置业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,约定以按揭贷款方式购买案涉房屋，上述合同、协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。《合同补充协议》第二条约定“卖方担保期内，若买方拖欠偿还银行的贷款本金、利息及相关费用而导致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额10%的违约金，若买方未按规定时间支付，卖方有权按本合同第七条第一款执行”，第七条第一款约定“买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”余良英自2016年1月起未向银行偿还贷款本息，中国光大银行股份有限公司襄阳分行向一审法院提起诉讼，后一审法院根据生效判决从绿地置业公司扣划银行存款600000元，代偿了余良英所欠的银行贷款本息及相关诉讼费用。在余良英至今未向绿地置业公司偿还代偿款项的情况下，绿地置业公司要求解除与余良英之间的商品房买卖合同，撤销网签备案登记及预告登记手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。绿地置业公司在提起本案诉讼前，案涉房屋虽已被人民法院查封，但因《合同补充协议》没有约定在案涉房屋被查封时不能解除合同，现行法律也没有规定案涉房屋被查封后不能解除合同。因此，该查封行为不影响绿地置业公司对合同解除权的行使。余良英以案涉房屋已被查封为由主张一审法院受理本案不当，请求驳回绿地置业公司的起诉，本院不予支持。商品房买卖合同属于双务合同，一审法院在审理绿地置业公司解除合同的请求时，未向余良英释明提出同时履行抗辩，以尽可能一次性解决纠纷，虽有不当，但余良英的合同权利并未因此而丧失，其可另行主张权利。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对买受人逾期付款、买受人不按期偿还银行贷款导致出卖人代偿的违约责任进行了明确约定，即买受人逾期付款超过30日后按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人不按期偿还银行贷款导致出卖人代偿的，买受人按出卖人代偿额的10%向出卖人支付违约金。绿地置业公司要求余良英承担代偿额12%的违约金，符合合同约定，本院予以支持。但在双方当事人已对违约金进行明确约定，且绿地置业公司早在2013年已全额收取案涉房屋购房款的情况下，一审法院在支持绿地置业公司违约金请求的同时再判决余良英承担自代偿之日起至退款之日止的利息损失，与余良英应承担的违约责任不符，适用法律不当，应予纠正。本案系因《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的履行而产生的纠纷，一审法院将本案案由确定为商品房买卖合同纠纷正确。综上，余良英关于同时判决违约金和利息不当的上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，但对违约责任的判决适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4175号民事判决第一、二、三项，撤销第四、五项；二、驳回绿地集团襄阳置业有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费10520元、反诉案件受理费2609元，二审案件受理费13129元，共计26258元，由余良英负担25000元，绿地集团襄阳置业有限公司负担1258元。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年六月二十三日书记员 郭明月