广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终380号上诉人（原审被告）：黄锦明，男，1963年7月8日出生，汉族，住广东省中山市******鸡头角二队。委托诉讼代理人：陈永辉，广东青晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市南朗镇物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇政府大院305室。法定代表人：林加明，该公司总经理。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。上诉人黄锦明因与被上诉人中山市南朗镇物业管理有限公司（以下简称南朗物业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄锦明上诉请求：依法将本案发回重审或撤销一审判决，改判黄锦明无须向南朗物业公司支付2016年10月1日至2017年5月31日期间的土地占有使用费53475元及逾期付款利息。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，本案应发回重审。一审判决未查明涉案土地所有权人。若涉案土地是崖口村委会所有，则南朗物业公司应当提供崖口村委会的土地所有权证，及崖口村委会将涉案土地出租的合同文本，但一审判决未查明该基本事实。二、一审判决查明事实错误，应当依法纠正。1.在南朗物业公司没有提供不动产登记权属证明的情况下，一审判决认定南朗物业公司为权利人错误；2.中山市盈华农业发展有限公司（以下简称盈华公司）出具书面说明同意由南朗物业公司追讨2016年10月1日起至2017年5月31日止的土地占有费，不代表南朗物业公司通过盈华公司的授权取得了向黄锦明主张涉案土地占有使用费的权利。假设各方合同有效，盈华公司的书面说明是对于合同权利的转让，依据合同法规定，合同权利转让的，应当通知债务人，但盈华公司或南朗物业公司都没有通知黄锦明，因此该合同权利转让于黄锦明而言不发生法律效力。盈华公司与南朗物业公司签订合同期限从2017年1月1日起，2017年1月1日前的合同权利对于盈华公司来讲根本不存在，更谈不上转让的问题。2017年2月28日，盈华公司已收取了黄锦明涉案承包租金共计115000元。盈华公司已收取黄锦明租金，现又将已履行的债权转让，该权利转让因黄锦明已履行而灭失；3.一审判决认定南朗物业公司为本案适格主体错误。假设崖口村委会是涉案土地的权属人，其将涉案土地出租给南朗镇政府，南朗镇政府授权南朗物业公司经营、管理，南朗物业公司将涉案土地出租给案外人彭锡文、郑昆俊、陈焕军，案外人又将涉案土地出租给黄锦明，依据合同相对性，南朗物业公司应当向案外人主张合同权利，而非向黄锦明主张权利。2017年1月1日后，南朗物业公司将合同权利转让给了盈华公司，依据合同相对性，也应当由盈华公司向案外人彭锡文、郑昆俊、陈焕军主张权利，而非向黄锦明主张权利。另外，（2018）粤20民终5458号案件中南朗物业公司也明确表示“南朗物业公司与杨洪四（与黄锦明一样的鱼塘承包人）没有直接合同关系，因此在租赁合同履行期间产生的纠纷与南朗物业公司无关”，故一审判决认定南朗物业公司是本案适格主体错误。三、假设南朗物业公司有权向黄锦明主张权利，一审判决认定的占有使用费标准有误。南朗物业公司将涉案土地出租给案外人彭锡文、郑昆俊、陈焕军，双方合同约定租金标准为780元/亩，假设南朗物业公司可以直接向黄锦明主张权利，则南朗物业公司向黄锦明主张权利标准应当参考南朗物业公司与案外人彭锡文、郑昆俊、陈焕军之间的合同标准，而非案外人与黄锦明之间的合同标准。因为涉案土地占有使用费是南朗物业公司因黄锦明的占用而遭受的租金损失，而非案外人的租金损失。因此应当参考南朗物业公司与案外人的合同标准，即780元/亩，黄锦明2016年10月1日至2017年5月31日总占用费为32661元。四、黄锦明有新证据证实已将涉案土地租金支付给盈华公司。黄锦明已于2017年2月28日将保证金与租金一次性支付给盈华公司，如判决黄锦明再向南朗物业公司支付则属于重复收取，对于黄锦明不公。被上诉人南朗物业公司答辩称：一、本案土地权属及租赁流转情况，已经在双方另案中予以查清，该案已经二审判决生效，因此对该问题可直接引用另案已经查明的事实。二、南朗物业公司已经取得盈华公司追收债权的授权，因此南朗物业公司追收涉案时间段费用主体资格不存在问题。三、黄锦明是涉案期间土地直接使用人，也即直接侵权主体，因此黄锦明的被告主体资格适格。四、一审判决占有使用费的标准是适当的，如果按照780元认定使用费标准，则黄锦明的侵权成本会低于守约守法的成本，是不妥当的，并且在本次同批次起诉的系列案件中，也有其他已经生效的二审判决维持了一审的占有使用费标准。同一类型、批次的案件判决结果应当具有连贯性。五、黄锦明称其已经交付租金给盈华公司，但该证据在一审中就应提交，即使有相关证据，也不构成新证据。南朗物业公司向一审法院起诉请求：黄锦明向南朗物业公司支付2016年10月1日起至2017年5月31日止的土地占有使用费53475元。一审诉讼过程中，南朗物业公司增加诉讼请求：黄锦明向南朗物业公司支付利息（以土地占有使用费为基数，自起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2013年5月31日，南朗物业公司（出租方、甲方）与彭锡文、郑昆俊、陈焕军（承租方、乙方）签订租赁合同，主要约定甲方将位于崖口村华山围约1200亩土地出租给乙方经营使用，租赁期从2013年10月1日至2016年9月30日止。2013年9月15日，黄锦明（乙方）与彭锡文、郑昆俊、陈焕军（甲方）签订承包合同，主要约定：甲方将位于崖口华山围西面1号、2号塘约72.92亩的土地承包给乙方经营，经营期限为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日止，承包费为每年每亩1100元，合计80212元。合同签订后，黄锦明即实际占有使用了涉案土地。合同到期后，黄锦明未向彭锡文、郑昆俊、陈焕军归还土地，亦未向土地的权利人归还土地。中山市中级人民法院（2018）粤20民终5458号民事判决书确认中山市第一人民法院（2018）粤2071民初8235号民事判决认定的事实，包括以下事实：2009年7月29日，南朗镇政府与崖口村委会、华建公司签订合同书，约定南朗镇政府租用崖口村委会、华建公司合作围垦的中山市******华山围东部部分面积约1200市亩，租期为2010年3月8日至2040年3月7日等内容。2017年2月15日、6月4日，南朗物业公司（甲方）与盈华公司（乙方）签订租赁合同及补充协议，约定甲方将位于崖口村华山围1200亩的土地租赁给乙方进行种养水产业，前述租赁物为政府租崖口村委会的围垦地，委托甲方经营管理，尚未办理权属证书，租赁物只能进行种养水产；租赁期限为2017年1月1日至2028年12月31日，共计12年。甲方同意乙方根据其生产经营需要对所承租的土地进行转租或分租，乙方转租或分租土地后仍按租赁合同的约定向甲方承担相关权利义务等内容。2017年6月1日，崖口村委会出具声明书，同意南朗镇政府将双方于2009年7月29日签订的合同书项下土地交由其下辖公司进行经营管理（包括转租或分租），保持土地农业用途不变。黄锦明对南朗物业公司主张的土地占有使用费计算标准予以确认，但认为现在政府按以上标准收取偏高，并辩称2016年9月30日租赁期限届满后至与盈华公司签订合同期间没有进行投产。因黄锦明未支付自2016年10月1日至2017年5月31日期间的土地占有使用费，故南朗物业公司提起本案诉讼。一审另查：盈华公司于2019年7月26日出具了书面情况说明，载明涉案诉争土地所在的1200亩华山围东地块前总承包人与南朗物业公司的承包到期后，黄锦明等耕户未与其签订过2016年10月1日起至2017年5月31日期间的租赁或承包合同，且未支付过上述期间的土地使用费。盈华公司向南朗物业公司承租华山围土地后，涉案土地由上述耕户使用，后盈华公司与部分耕户协商一致并订立租赁合同，租赁期从2017年6月1日起。盈华公司在2018年期间与耕户的诉讼案件中，曾受南朗物业公司的委托通过反诉向耕户主张2016年10月1日至2017年5月31日的土地使用费，但法院不予受理。盈华公司同意由南朗物业公司追讨2016年10月1日至2017年5月31日的土地使用费。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。崖口村委会出具声明书同意将涉案土地交南朗镇政府下辖公司进行经营管理（包括转租或分租），即南朗物业公司为涉案土地权利人。黄锦明与彭锡文、郑昆俊、陈焕军签订的租赁合同到期后，黄锦明应将涉案土地予以归还，但黄锦明未按期归还涉案土地。后南朗物业公司于2017年2月15日将涉案土地租赁给盈华公司，盈华公司出具书面说明同意由南朗物业公司追讨2016年10月1日起至2017年5月31日的土地占有费。盈华公司出具的该项说明系其对自身权利的自由处分，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。即南朗物业公司作为权利人及通过盈华公司的授权取得了向黄锦明主张涉案土地占有使用费的权利，南朗物业公司提起本案诉讼主体适格。黄锦明辩称南朗物业公司不能要求其支付租金理据不足，不予采纳。关于涉案土地占有使用费。黄锦明在2016年9月30日租赁期间届满后，未向合同相对人及涉案土地权利人归还土地，在2016年10月1日至2017年5月31日期间实际占有涉案土地，故应予以支付相应的占有使用费。参照黄锦明与彭锡文、郑昆俊、陈焕军签订的合同约定的租金标准，黄锦明应向南朗物业公司支付占有使用费53475元（80212元/年÷12×8个月）。关于南朗物业公司主张的利息，黄锦明未及时交纳土地占有使用费确实给南朗物业公司造成了损失，现南朗物业公司主张从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息属于合理范围，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：黄锦明于判决发生法律效力之日起七日内向南朗物业公司支付2016年10月1日至2017年5月31日期间的土地占有使用费53475元及逾期付款利息损失（以53475元为基数，从2019年6月4日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1138元，由黄锦明负担。本院二审期间，黄锦明围绕上诉请求依法向本院提交了盈华公司于2020年1月2日出具的证明，证明其于2017年3月13日向盈华公司交纳了保证金5万元。南朗物业公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于黄锦明提交的上述证据，南朗物业公司对其真实性予以确认，但称该5万元是黄锦明交纳给盈华公司的，与本案无关。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院再查：黄锦明向本院提交的盈华公司于2020年1月2日出具的证明载明：“我公司证明于2017年3月13日曾收到黄锦明交来华山围西1号西2号塘保证金5万元。特此证明。（保证金已在2019年退回黄锦明）”。二审中，黄锦明向本院陈述称，因无人向其追要涉案土地租金，故其未支付过2016年10月1日至2017年5月31日间租金，其仅于2017年3月13日向盈华公司支付过保证金5万元。黄锦明曾上诉主张其于2017年2月28日向盈华公司支付租金115000元，但在审理中又改称其于2016年10月向盈华公司交纳的租金为9万元，其同时也表示没有向盈华公司付款的证据。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是南朗物业公司是否本案适格诉讼主体；二是黄锦明是否应向南朗物业公司支付2016年10月1日至2017年5月31日的占有使用费。关于争议焦点一，即南朗物业公司是否是本案适格诉讼主体的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案为土地租赁合同纠纷案件，参照上述规定，次承租人在土地租赁合同无效、租赁期限届满或解除的情况下，应及时向出租人交还土地；逾期交还土地的，应向出租人支付逾期占有使用土地期间的占有使用费。本案中，涉案土地所在的华山围土地位于中山市******，崖口村委会将该土地出租给南朗镇政府使用，并同意由南朗镇政府将该土地交由其下辖的南朗物业公司进行经营管理，南朗物业公司有权对该土地进行转租或分租。南朗物业公司将该土地出租给彭锡文、郑昆俊、陈焕军，租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止。其间，彭锡文、郑昆俊、陈焕军又将涉案土地转租给黄锦明，租赁期限同样自2013年10月1日起至2016年9月30日止。在黄锦明与彭锡文、郑昆俊、陈焕军之间的租赁合同期限届满之后，黄锦明即负有腾还涉案土地的义务，但黄锦明既未向彭锡文、郑昆俊、陈焕军交还涉案土地，也未向南朗物业公司交还涉案土地，而是继续占有使用涉案土地。同时，彭锡文、郑昆俊、陈焕军与南朗物业公司之间的租赁合同期限也已届满，故南朗物业公司有权要求黄锦明支付逾期占有使用涉案土地期间的占有使用费，即南朗物业公司为本案适格诉讼主体。关于争议焦点二，即黄锦明是否应向南朗物业公司支付2016年10月1日至2017年5月31日的占有使用费的问题。如上所述，黄锦明在2016年9月30日租赁期限届满之后并未交还涉案土地，并在2016年10月1日至2017年5月31日期间继续占有使用涉案土地，南朗物业公司有权要求黄锦明支付逾期占有使用涉案土地期间的占有使用费。二审中，黄锦明认可其并未支付过2016年10月1日至2017年5月31日间租金或占有使用费，故黄锦明应向南朗物业公司支付涉案土地上述期间的占有使用费。至于黄锦明主张不应按其与彭锡文、郑昆俊、陈焕军在《承包合同》中约定的租金标准，认定涉案土地占有使用费标准的问题，因其与彭锡文、郑昆俊、陈焕军之间约定的租金标准，是双方当事人协商一致的结果，也与合同订立时的市场行情相符，在租赁物不变的情况下，参照其与彭锡文、郑昆俊、陈焕军签订的《承包合同》约定的租金标准，计算涉案土地占有使用费相对公平合理。一审判决据此参照黄锦明与彭锡文、郑昆俊、陈焕军签订的《承包合同》约定的租金标准，确定黄锦明应向南朗物业公司支付2016年10月1日起至2017年5月31日期间的占有使用费53475元及相应的逾期付款利息损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄锦明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136.87元，由上诉人黄锦明负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年六月二日书记员 勾华吴歌