北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2499号原告：赵继红，女，1967年1月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。被告：赵继英，女，1958年10月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：高中岗（赵继英之夫），男，1960年9月6日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：赵治西，男，1965年8月20日出生，汉族，住北京市西城区。被告：赵秀芳，女，1951年8月23日出生，汉族。被告：王玉文，男，1986年3月28日出生，汉族，住黑龙江省密山市兴凯湖农垦社区。第三人：北京市民政局住宅合作社，住所地北京市朝阳区中纺街28号。法定代表人：史辉，经理。委托诉讼代理人：李文苹，女，该公司职员。原告赵继红与被告赵秀芳、赵继英、赵治西、王玉文、第三人北京市民政局住宅合作社（以下简称民政局合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵继红的委托诉讼代理人郭元春，被告赵继英及其委托诉讼代理人高中岗，被告赵治西，第三人民政局合作社的委托诉讼代理人李文苹到庭参加诉讼。被告赵秀芳、王玉文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵继红向本院提出诉讼请求：1、确认赵继红父亲赵悦与住宅合作社签订的编号为140993的购房合同书中关于乙方的全部权利义务由赵继红承继；2、赵继英、赵治西、赵秀芳、王玉文配合赵继红办理上述合同中涉及的坐落于北京市大兴区首座御园二、三期26号楼2单元601号房屋（以下简称案涉房屋）相关产权登记手续；3、赵继英、赵治西、赵秀芳、王玉文承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月26日，我以我父亲赵悦的名义出资购买案涉房屋。2013年1月13日，我父亲赵悦为了确保案涉房屋产权清晰为我所有，召集全部家庭成员协商并签订了“首座御园”房屋产权归属家庭协议书。该协议书明确约定，案涉房屋系我个人出资购买，全体家庭成员同意案涉房屋产权归我所有。为此，赵秀芳、赵继英、赵治西分别书写声明书，表示无力出资购买案涉房屋，同意由我出资购买，产权也归属我所有。后，我父亲赵悦于2018年7月5日去世，去世后不久相关单位通知案涉房屋可以办理产权登记手续，此时我找到民政局合作社要求办理房屋产权登记手续，民政局合作社回复说要求我父亲赵悦的全部继承人签字同意才可以为我办理相关手续。我找到赵秀芳、赵继英、赵治西要求协助，几方意见不一致，导致我至今无法办理案涉房屋的产权登记手续。赵治西、赵继英辩称，亲人之间的事应该通过协商、调解解决，到现在为止赵继红没有跟我们协商，协议约定要满足父亲赵悦出院后的住房要求，但当时父亲赵悦出院以后却没有地方住，赵继红当时不具备购房资格而且违反了协议内容，现在我们要求按照继承来解决案涉房屋权属，赵继红出资部分可获得出资利益，但不认可赵继红属于借名买房关系，针对王玉文是否能作为本案的被告由法院裁决。王玉文经本院合法传唤未到庭，但提交书面答辩状辩称：同意赵继红的诉讼请求，同意案涉房屋归赵继红所有，愿意配合将案涉房屋登记或过户至其名下，因该房屋系赵继红个人出资购买，其他人没有任何出资。我也出具了相应的公证书，放弃了对案涉房屋的继承权利。赵秀芳经本院合法传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩状。民政局合作社述称：我社为案涉房屋的开发商，案涉房屋为首都政府系统内部集资建房项目房产，仅提供给各单位员工购买。只有参与集资建房的政法系统单位的员工才是购买案涉房屋的适格主体。案涉房屋的购买人及购房合同的签订人为赵悦。我社已经说明案涉房屋已经具备产权办理条件且我社可在职责范围内予以协助，已尽到开发商及出卖人的义务。对于赵继红与其家属之间的纠纷争议与我社无关。我社尊重法院的判决，但因案涉房屋性质为提供给京籍人员的二类经济适用房，购买者需具备相应的购房资格，购买案涉房屋的适格主体赵悦去世后，我社无法为不符合条件的购房者办理不动产权手续，最终获得案涉房屋所有权的当事人能否办理不动产登记手续须以不动产权证书办理部门的最终决定为准。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月13日，赵悦、许洪宜、赵治西、赵秀芳、赵继英、赵继红共同签订《“首座御园”房屋产权归属家庭协议书》，约定，新河劳教所为了照顾老干部，解决老干部住房困难，改善老干部住房条件，出台了集资购房政策，此集资购房按经济适用房办理手续。现以我名义，由我小女儿赵继红全权代理，并出资缴纳全部房款于2012年12月26日购买了位于大兴区团河农场“首座御园”二、三期26号楼2单元601室。我原住房在北京市大兴区团河苑小区东8楼1单元202室，无电梯，面积小，50多平方米。该住房已过户给我长子赵治西，我与现任妻子许洪宜一直居住在此房屋。因我年老体弱，身体多病，许洪宜一直以来没有工作，也是年老体弱有病，我们俩平时花销大，我的每月工资基本上无剩余，所以现在根本没有经济能力购买“首座御园”的房屋。但为了改善现住房条件，我与现任妻子许洪宜、长子赵治西、长女赵秀芳、次女赵继英、小女赵继红协商，决定：我赵悦、老伴许洪宜、长子赵治西、长女赵秀芳、次女赵继英均自愿放弃购买“首座御园”二、三期26号楼2单元601室；均同意并承认上述房屋由我小女儿赵继红出资缴纳全部房款购买，均同意并承认上述房产不作为、不属于我与现任妻子许洪宜的夫妻共同财产，均同意并承认上述房屋产权归属我小女儿赵继红所有。2013年1月13日，赵悦口述并签字确认的由龚子朝执笔书写的材料，载明：现已以我名义，由我小女儿赵继红全权代理，并出资缴纳全部房款于2012年12月26日购买了位于大兴区团河农场“首座御园”二、三期26号楼2单元601室。因为年老体弱多病，现任妻子许洪宜一直以来没有工作，也是年老体弱有病，平时花销大，我的每月工资基本上无剩余。但现在住房条件差，为了改善居住条件，经与妻子许洪宜、长子赵治西、长女赵秀芳、次女赵继英、小女赵继红协商，决定：我与老伴许洪宜自愿放弃购买此房，同意并承认由我小女儿赵继红出全资交纳全部房款购买此房，同意并承认此房房产不作为，不属于我与现任妻子许洪宜的夫妻共有财产，同意并承认此房产归属我小女儿赵继红所有。同日，赵秀芳、赵继英、赵治西均出具书面材料表示：自愿放弃购买案涉房屋，同意并承认案涉房屋由赵继红出全资缴纳全部房款购买，同意并承认案涉房屋不属于、不作为赵悦与许洪宜的夫妻共同财产，同意并承认案涉房屋归属赵继红所有。2013年12月14日，民政局合作社（甲方）与赵悦（乙方）签订《购房合同书》（编号：140993），约定，所购房屋位于首座御园二三期第26号楼2单元6层601号（暂定楼号），预测建筑面积94.91平方米，房价款总额为690226元……本项目属于集资合作建房。乙方应保证提供的资料真实合法，符合集资建房相关管理规定和所在集资合作单位的分配原则。如乙方办理购买该住宅的手续不完善或提供的相关情况不属实的，本合同自动解除并视为乙方违约，乙方承担违约责任……房屋达到使用条件后，甲方通过乙方所在集资合作单位以书面形式通知乙方办理交付手续，并在乙方办理入住手续时，向乙方出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同尾部甲方处加盖民政局合作社合同专用章；乙方赵悦委托代理人处由赵继红签名并捺印。之后，赵继红以赵悦的名义交纳了案涉房屋房款、契税、公共维修基金及产权代办费，现案涉房屋由赵继红实际占有使用。另查，2018年9月27日，黑龙江省兴凯胡造纸厂居民委员会出具《证明》一份，其上载明：兹有兴凯湖造纸厂原老干部赵悦，1985年调离兴凯湖造纸厂，于2018年7月5日去世，妻子王瑞芹，1980年6月15日去世，赵悦夫妻子女如下：1、大女儿赵秀芳，现住北京市大兴区团河苑南13楼1门102号；2、二女儿赵继英，现住北京市大兴区黄村镇康盛园小区16楼1单元302号；3、儿子赵治西，现住河北省三河市南城南区曙光院东三排1号；4、赵继红，现住北京市大兴区黄村镇车站北里45楼4门402号；5、女儿赵继荣，于1988年因病去世。2012年11月30日，黑龙江省牡丹江农垦公安局兴凯湖派出所出具《证明》一份：我辖区原居民赵继荣，女，此人于1988年因病死亡。2018年8月31日，赵继荣之子王文玉委托黑龙江省牡丹江农垦区公证处作出《放弃继承权声明书》公证书，其上载明：我的母亲赵继荣于1988年因病死亡，我的姥爷赵悦于2018年7月5日死亡，我姥爷赵悦拥有民政局合作社出具《购房合同书》（编号：140993）项下房屋一套……赵悦生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议……我母亲应继承的份额，我有权利代位继承。但作为上述遗产的代位继承人，王文玉自愿放弃该代位继承权。赵悦与许洪宜于1992年7月14日登记结婚，婚后未生育子女。二人于2013年9月3日经法院调解离婚。2018年7月5日，赵悦因病去世。就赵继红与赵悦就案涉房屋签订协议的性质问题。赵继红主张依据家庭成员之间的协议约定、自行出资以赵悦的名义购买案涉房屋，与赵悦之间系借名买房关系，要求赵悦的其他继承人协助其办理产权登记手续，并愿意承担因产权登记产生的相关税费。对此，赵继英、赵治西均不予认可，表示虽赵悦生前无遗嘱，但赵继红未履行协议内容，案涉房屋应作为赵悦的遗产进行继承。经询问，民政局合作社称案涉房屋具备办理转移登记的条件，不存在欠缴产权转移登记手续税费的情况，赵继红在法庭辩论终结前具备北京市住房购房资格。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人（借名人）为事实购房人、被借名之人（出名人）为登记购房人。本案争议的焦点系赵继红与赵悦是否成立借名买房合同关系。借名人与出名人是否成立借名买房合同关系应探究双方是否存在借名的意思表示，如实际出资人无法证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权，父母一方对于相关房屋的福利优惠等利益具有处分权，应当尊重其真实意思表示。根据本案查明事实及当事人陈述，赵继红以家庭协议的方式固定由赵继红出资以赵悦之名购买案涉房屋，且签订合同、交纳房款、接收房屋，均由赵继红办理，应认定赵继红与赵悦成立借名买房合同关系，双方应依据约定履行义务。但因赵悦去世且继承人之间就案涉房屋权属未达成一致意见，导致民政局合作社作为合同相对方无法办理案涉房屋的产权转移登记手续，赵继红亦无法依据其与赵悦生前签订的协议要求办理案涉房屋变更登记手续。现赵继红具备北京市住宅房屋购房资格，且案涉房屋不存在限制转移登记的条件亦不涉及善意交易第三人，其依据协议要求赵悦的其他继承人在继承遗产范围内履行合同债务协助办理变更登记手续的主张，有合同及法律依据，本院予以支持，但民政局合作社作为其与赵悦合同相对方应先履行其与赵悦的合同义务协助将案涉房屋办理至赵悦所有合法继承人名下。因赵继红与赵悦就案涉房屋成立的系合同之债，赵悦去世与否并不影响赵继红就案涉房屋的请求权基础，故赵继红要求单独承继赵悦与民政局合作社签订的编号为140993的购房合同书中关于乙方的全部权利义务的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。另指出，赵秀芳、赵继英、赵治西成为本案被告源于因赵悦死亡，作为赵悦的合法继承人继承了赵继红与赵悦之间借名合同关系纠纷的诉讼权利。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。因赵继荣先于赵悦死亡，王玉文作为赵继荣子女代为继承诉讼权利属于本案适格被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国继承法》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、于本判决生效后十五日内，北京市民政局住宅合作社协助赵秀芳、赵继英、赵治西、赵继红、王玉文至房地产行政主管部门办理合同地址为北京市大兴区首座御园二三期第26号楼2单元6层601房屋产权转移登记手续，登记至赵秀芳、赵继英、赵治西、赵继红、王玉文名下；二、在本判决第一项内容履行完毕后十日内，赵秀芳、赵继英、赵治西、王玉文协助赵继红至房地产行政主管部门办理合同地址为北京市大兴区首座御园二三期第26号楼2单元6层601房屋产权变更登记手续，登记至赵继红名下；三、驳回赵继红的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由赵继红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  李小敏人民陪审员  田颖丽二〇二〇年六月二十三日书 记 员  刘雪飞