广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1837号原告：吴松苟，男，1966年3月7日出生，汉族，住广东省开平市*************，公民身份号码：440************216。原告：吴柏基，男，1994年6月23日出生，汉族，住广东省开平市*************，公民身份号码：440************83X。以上两原告共同委托诉讼代理人：谭景舜，男，1966年9月17日出生，汉族，住广东省开平市*******************，公民身份号码：440************013。被告：开平恒祥房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市*************************。法定代表人：辛某1。委托诉讼代理人：冯海铃，该公司职员。原告吴松苟、吴柏基与被告开平恒祥房地产开发有限公司（以下简称恒祥房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告吴松苟、吴柏基的委托诉讼代理人谭景舜、被告恒祥房产公司的委托诉讼代理人冯海铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴松苟、吴柏基向本院提出诉讼请求：1、判令被告开平恒祥房地产开发有限公司支付2018年5月1日至2018年11月13日期间的逾期交付商品房违约金38741.11元给原告吴松苟、吴柏基；2、判令本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月30日，原告吴松苟、吴柏基与被告恒祥房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201611300012），约定：被告向原告出售其开发建设的房屋，房屋坐落为开平市*********************，按照套计算，该商品房总价款为655518元，买受人采取商业贷款方式付款，出卖人应当于自2018年4月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付房价款万分之三的违约金等条款。签订合同后，原告已按合同约定方式向被告付清了全部购房款655518元，但被告因自身原因未能按照合同约定期限交付符合条件的房屋，实际交付时间是2018年11月13日。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，损害了原告的利益，依照《合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条有关规定，被告应当承担赔偿损失等违约责任，以房屋总价款655518元为基数，按日万分之三的标准支付2018年5月1日至2018年11月13日期间的逾期交付商品房违约金给原告。被告恒祥房产公司辩称，一、原告主张的逾期交楼期限不属实。根据《商品房销售合同》补充协议第三条第1款约定：“该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设验收备案所需的全部文件”，被告已于2018年9月19日向开平市住房和城乡建设局递交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，达到商品房的交付条件，且已致电通知原告前往办理交付手续，已充分履行对原告的通知义务，被告认为原告逾期交楼期限应为自2018年4月30日起至2018年9月19日止，共142天。由于原告自身原因的逾期收楼期限应由原告承担责任。二、原告主张违约金过分高于实际损失，请求法院予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告认为原告主张的违约金过分高于其损失的30%，鉴于开平市有关主管部门未对同地段同类型房屋租金标准进行公布，经被告查询，“房天下”、“58同城”、“赶集网”同类房屋租金均价约为2800元，按此平均租金计算，对方损失为2800元/月×5个月=14000元，按逾期交房142天计取，对方损失的30%为4200元，所以原告的违约金过分高于逾期交房实际损失的30%，被告请求法庭予以适当减少。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于开平市***************、7幢的商品房，由恒祥房产公司开发，并取得预售许可证。2016年11月30日，恒祥房产公司和吴松苟、吴柏基签订了合同编号为HY201611300012的《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买位于开平市*********************，预测建筑面积为111.05平方米，房屋总价款为655518元。合同第九条约定商品房交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”合同第十一条对交付时间和手续约定为：“（一）出卖人应当自2018年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”合同第二十八条补充协议约定“对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”等等。补充协议，“第三条约定：关于该商品房交付条件与交接手续，1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交办理该商品房建设验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品测绘报告作为交付条件。2、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。3、为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房，同意在办理该商品房交付手续时对该商品房进行查验。4、买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换产生的所有费用，更换期间按每日叁拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定标准不一致以外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的补偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。第四条逾期交付责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）。……2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起十天内通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之次日起30天内退回买受人已付购房款，出卖人并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付房价款万分之三的违约金”。签订合同后，吴松苟、吴柏基向恒祥房产公司付清了全部购房款655518元。房屋建设过程中，恒祥房产公司因自身问题，未能于2018年4月30日前将涉案商品房交付给吴松苟、吴柏基使用。涉案商品房所在“住宅天玺湾6、7号楼”工程项目于2018年9月19日办理竣工验收手续，同年10月10日经开平市住房和城乡建设局同意工程验收备案。另查明，恒祥房产公司于2018年11月13日交付《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》等资料给吴松苟、吴柏基。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目取得商品房预售许可证后，吴松苟、吴柏基与恒祥房产公司于2016年11月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效。双方应当全面、诚实地履行合同的相关约定。庭审过程中，原、被告对吴松苟、吴柏基已全额交付购房款、恒祥房产公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给吴松苟、吴柏基使用等事实无异议，本院予以认可。本案争议的焦点在于如何确定涉案商品房的交付时间及违约金。首先，关于涉案商品房的交付时间问题。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定交付商品房的时间为2018年4月30日前，且该商品房达到该合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。庭审中，恒祥房产公司主张其已于2018年9月19日通过电话的形式通知吴松苟、吴柏基收楼，但未能举证证明，且其主张的通知形式并不符合合同约定的书面通知形式，因此本院对恒祥房产公司提出交楼日期为2018年9月19日的主张不予采信。另由于补充协议中关于“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之次日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”的约定属不合理减轻或免除《商品房买卖合同（预售）》中约定应当由出卖人承担的责任，仍应以《商品房买卖合同（预售）》中约定的书面通知为准。吴松苟、吴柏基主张以恒祥房产公司向其送交收楼的有关文件的日期，即2018年11月13日为房屋交付之日，理据充分，本院依法予以确认。其次，关于涉案商品房的违约金问题。补充协议第四条第2点逾期交付责任“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付房价款万分之三的违约金。”庭审过程中，恒祥房产公司主张约定的违约金标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，吴松苟、吴柏基在诉讼过程中未能举证证明因恒祥房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为双方约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之三的计付标准确属较高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。故此，计算得出恒祥房产公司应支付吴松苟、吴柏基2018年5月1日至2018年11月13日（共197天）期间的逾期交房违约金为25827.41元（655518元×197天×2‱）。吴松苟、吴柏基请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，本院对吴松苟、吴柏基的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告开平恒祥房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内支付2018年5月1日至2018年11月13日期间的逾期交付商品房违约金25827.41元给原告吴松苟、吴柏基；二、驳回原告吴松苟、吴柏基的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384.27元（此款原告已预交），由被告开平恒祥房地产开发有限公司负担256元，由原告吴松苟、吴柏基负担128.27元。原告吴松苟、吴柏基多预交的案件受理费256元，由本院予以退回；被告开平恒祥房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁素娟二〇二〇年六月二十九日法官助理 张妙君书 记 员 邝小娴