广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7333号原告：广州雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市白云区凯旋路1号1楼，统一社会信用代码91440101724832961M。法定代表人：杨林森，职务总经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。被告：广州市蔻舍美容服务有限公司，住所地广州市天河区华夏路26号2层03单元，统一社会信用代码91440106331430152U。法定代表人：王姗姗，职务总经理。委托诉讼代理人：黄家敏，广东国晖（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：钟志生，广东国晖（广州）事务所实习人员。原告广州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告广州市蔻舍美容服务有限公司（以下简称蔻舍公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人冯嘉伟，被告蔻舍公司的委托诉讼代理人黄家敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告蔻舍公司向原告雅居乐公司支付2019年11月1日至2019年12月21日的租金共计140903.23元;2.判令被告蔻舍公司向原告雅居乐公司支付拖欠租金产生的滞纳金（其中2019年11月1日至31日的租金84000元的滞纳金从2019年10月26日起计算，2019年12月1日至2019年12月21日的租金56903.23元从2019年11月26日起计算，分别按照每日千分之五的标准，支付至被告实际付清之日止）；3.判令被告蔻舍公司向原告雅居乐公司支付因违约导致合同提前解除的违约金284299.35元;4.判令被告蔻舍公司向原告雅居乐公司支付逾期变更注册地址的违约金(每逾期一日，按照8400元/日计算，自2020年1月6日起计算至被告实际将注册地址迁出之日止)；5.判令被告蔻舍公司到工商部门办理注册地址变更手续，将其注册地址从广州市天河区华夏路26号2层03单元迁出;6.判令被告蔻舍公司所支付的经营保证金168000元由原告雅居乐公司没收；7.判令被告蔻舍公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告雅居乐公司将广州市天河区华夏路26号广州雅居乐中心第二层201房（自编203）号商铺（以下简称涉案商铺）出租给被告蔻舍公司使用，双方签有书面合同，对有关权利义务进行了约定。合同签订后，原告雅居乐公司依约交付了场地，被告蔻舍公司亦缴纳了168000元经营保证金，并将涉案商铺作为工商登记注册地址。但在合同履行过程中，被告蔻舍公司未依约支付2019年11月和12月的租金，原告雅居乐公司曾发函催缴，但其仍未缴纳且在未有通知的情况下自行退场。在此情况下，原告雅居乐公司于2019年12月21日向被告雅居乐公司正式发函要求解除双方的房屋租赁关系，并实际于2019年12月21日收回涉案商铺。至今为止，被告蔻舍公司仍未缴纳欠付的租金、滞纳金和违约金，亦未将工商注册地址迁出。原告雅居乐公司认为，蔻舍公司的行为已严重损害了其合法利益，应依照合同约定承担违约责任。被告蔻舍公司辩称：1.同意原告雅居乐公司第1项诉讼请求。2.同意原告雅居乐公司主张涉案合同已于2019年12月21日解除的主张，但不同意其第2、3、4项诉讼请求。违约金以补偿性为主惩罚性为辅，上述三项诉讼请求的违约金计算标准均是由原告雅居乐公司提供的合同格式版本中约定的，是其基于出租人的有利地位制定的，被告蔻舍公司作为承租人在承租时只能被动接受，我方认为每项标准均过高，皆需进行调整。故请求法院根据合同履行情况和公平原则予以衡量，酌情按照拖欠租金的30%对违约金予以调整，即三项违约金合共不应超过42270.97元。3.同意原告雅居乐公司第5项诉讼请求，但被告蔻舍公司的法定代表人为香港居民，公司的公章在早前已由其带回香港，由于疫情原因而导致一直无法办理相关手续。4.不同意原告雅居乐公司第6项诉讼请求。经营保证金的性质为履约保证金，根据合同约定，该保证金应用于承担违约金和赔偿损失，但同时合同又约定了违约予以没收的条款，两者之间存在矛盾。由于合同是原告雅居乐提供的，故应当按照有利于被告蔻舍公司的条款履行，即经营保证金应予以抵扣相应的租金和违约金，而非予以没收。本院经审理认定本案事实如下：2018年4月19日，雅居乐公司（甲方）与蔻舍公司（乙方）分别签订了《广州雅居乐中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）和《广州雅居乐中心商铺租赁合同》补充协议一（以下简称《补充协议》。《租赁合同》约定甲方将涉案商铺交由乙方承租，租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止共计3年，租金标准为首年月租金84000元/月，自合同期限期第三年起每一年递增5%。《租赁合同》第4.5条约定，乙方应于每月的25日前缴纳下个月的固定租金；第15.2条约定，在租赁期限内，乙方逾期向甲方支付交付租金或向物业管理公司支付物业管理费、水电、燃气、空调、停车费等相关的费用，每逾期1日，应按逾期交付金额5‰支付滞纳金直至甲方收到全部应收款项为止。逾期15日，甲方或物业管理公司有权采取一切必要措施，因此造成的一切损失由乙方自行承担；第15.3条约定，乙方拖欠租金或物业管理费等应缴纳费用达到30日的，甲方有权单方面终止本合同收回商铺；第17.5条约定，乙方以商铺作为营业场地注册地址公司的，则在本合同终止或解除之日起15日内办理完成变更地址手续，否则应按每逾期一日向甲方支付本合同终止或解除当年月租金标准的10%作为违约金。《补充协议》第1.1条约定，乙方应缴纳首年2个月租金作为经营保证金，即人民币168000元，作为乙方履行本合同约定义务的保证。第1.3条约定，非因甲方违约，乙方存在违约行为导致本合同解除的或乙方提前终止双方租赁关系的，乙方己付的所有租金、物业管理费、经营保证金等费用（无论己付的该等费用是否已发生）甲方均不予退还且乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额20%的违约金。若上述款项不足赔偿原告损失的，甲方有权继续追究被告的违约责任。第1.4条约定，租赁期间，如果乙方有违反或不履行主合同或本补充协议的行为，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并支付违约金及/或赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并支付违约金及/或赔偿甲方损失的，甲方有权直接从经营保证金扣除乙方应承担的违约金及/或赔偿甲方损失（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的7日内把被甲方扣除部分的经营保证金重新补足并存放于甲方，否则，甲方有权解除本合同，收回该商铺，剩余的经营保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余经营保证金的，仍有权继续追索。第1.6条约定，在租赁期内，乙方如违反主合同第15条规定的，甲方有权没收经营保证金。《租赁合同》和《补充协议》签订后，雅居乐公司依约交付了涉案商铺，蔻舍公司缴纳了168000元经营保证金，并将涉案商铺作为其工商登记注册地址。及后，因蔻舍公司未依约支付2019年11月和12月的租金，雅居乐公司于2019年12月9日发函进行催缴，但蔻舍公司在收到催缴函件后，仍未缴纳上述欠付的租金，并已自行退场。2019年12月21日，雅居乐公司向蔻舍公司发函要求解除双方的房屋租赁关系，并于同日收回场地。蔻舍公司至今尚未支付所拖欠的租金，亦未办理变更工商登记注册地址的手续。本院认为：雅居乐公司与蔻舍公司签订的《租赁合同》和《补充协议》，均是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，雅居乐公司与蔻舍公司应当按照约定全面履行自己的义务。蔻舍公司欠付租金的事实清楚，且其对所欠租金的数额予以确认，故本院对雅居乐公司主张2019年11月1日至2019年12月21日的租金共计140903.23元予以支持。蔻舍公司未依约支付租金，并导致合同解除，应承担相应的违约责任。据此，雅居乐公司有权按照合同约定没收经营保证金、并要求蔻舍公司支付拖欠租金的滞纳金（亦即为延迟支付租金的违约金）、提前解除合同的违约金、逾期变更注册地址的违约金。蔻舍公司对于雅居乐公司主张的上述各项违约金的计算起止时间不持异议，但认为相关违约金标准过高而请求予以调整。为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，对雅居乐公司主张的上述各项违约金的标准作如下评述：雅居乐公司因蔻舍公司逾期支付租金而产生的损失主要系应收租金产生的利息损失，其主张该项违约金按照合同约定的每日5‰计付，远高于全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，应视为合同约定的标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计付；雅居乐公司因蔻舍公司违约导致合同解除而产生的损失，主要系余下租赁期的租金损失，因雅居乐公司在合同解除后已即行收回涉案商铺，其可就涉案商铺另行出租，故其租金损失的期间仅限于涉案商铺再次出租前的过渡期，结合行业惯例及本案案情，并考虑到本院已支持雅居乐公司没收经营保证金的请求，其损失已得到一定的补偿，故本院对该项违约金酌情支持84000元；雅居乐公司因蔻舍公司逾期变更注册地址而产生的损失，并未予以举证证明，其主张该项违约金按照合同约定的8400元/日计付，明显过高，本院酌情调整为按100元/日的标准计付。蔻舍公司主张上述各项违约金总额按照拖欠租金的30%计付，缺乏理据，本院不予支持。蔻舍公司主张经营保证金应予以抵扣相应的租金和违约金的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采纳。对于雅居乐公司要求蔻舍公司到工商部门办理注册地址变更手续，将其注册地址从涉案商铺迁出的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不作处理，雅居乐公司可向有权处理的行政机关申请解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告广州市蔻舍美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州雅居乐房地产开发有限公司支付租金140903.23元及逾期支付租金的违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别以84000元为本金，从2019年10月26日起计算至款项付清之日止；以56903.23元为本金，从2019年11月26日起计算至款项付清之日止）；二、被告广州市蔻舍美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州雅居乐房地产开发有限公司支付解除合同的违约金84000元；三、被告广州市蔻舍美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州雅居乐房地产开发有限公司支付逾期变更注册地址的违约金(按照100元/日的标准，自2020年1月6日起计算至被告广州市蔻舍美容服务有限公司实际变更注册地址之日止)；四、被告广州市蔻舍美容服务有限公司所支付的经营保证金168000元归原告广州雅居乐房地产开发有限公司所有；五、驳回原告广州雅居乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费5323元，由原告广州雅居乐房地产开发有限公司负担2071元，被告广州市蔻舍美容服务有限公司负担3252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院审判员  何彤文二〇二〇年六月二十二日书记员  谢芝华