广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初1675号原告：家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司。住所地：广东省东莞市**镇环冈管理区，统一社会信用代码为914***********254R。法定代表人：杨济荣，系该公司高级物业经理。委托诉讼代理人：刘琼杰，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉宝，广东众达律师事务所实习律师。被告：朱云钊，男，1980年3月29日出生，侗族，住广东省东莞市东城区***********，公民身份号码为433************019。案件案由物业服务合同纠纷。诉讼请求原告诉求：1.被告向原告支付2018年8月24日至2019年7月31日的物业服务费合计5997.28元、逾期违约金187.32元（逾期违约金自逾期缴纳的第二个月开始计至完全支付之日止，暂计至2019年7月31日为187.32元）；2.被告支付原告2018年8月24日至2019年7月31日的车位服务费合计450.32元、逾期违约金暂计为14.07元（逾期违约金自逾期缴纳的第二个月开始计至完全支付之日止，暂计至2019年7月31日为14.07元）；3.被告承担本案所有诉讼费用。法院就争议问题及其他有关问题的认定与分析评述2016年6月7日，原告和家利物业管理（深圳）有限公司作为乙方，东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司作为甲方，共同签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方聘选乙方对东莞海逸豪庭G1b/G2a期住宅发展项目（尚都）实施前期物业管理服务事宜，乙方确认由原告提供物业服务；物业服务收费经甲乙双方依法在《前期物业服务收费补充协议》中约定以后，并经价格行政主管部门进行备案或核定；合同期限自2017年3月31日起至2027年3月30日止。《前期物业服务收费补充协议》约定乙方收取物业服务费的方式为酬金制，其中多层住宅的收费标准为3元/月，物业服务费按月缴纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。2018年4月14日，被告与东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告向东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司购买位于东莞市********海逸豪庭尚都2区*4幢202号的房屋，建筑面积为177.57平方米。其中，第九条约定：案涉物业交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。第二十一条约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为原告，物业服务时间从2017年3月31日到2027年3月30日，物业服务期间，物业收费计费方式为物业服务费3元/月·平方米（建筑面积），买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，前期物业服务合同、临时管理规约为该合同的附件。合同附件十一第三条就“买卖合同第九条”进行补充约定：本条所述的商品房交付条件“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”是指出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告为交付条件；买受人办理商品房交付手续时，发现除地基基础和主体结构质量不合格或严重影响正常使用的质量问题以外的其他质量问题的，可要求出卖人负责修复，但仍应接受该商品房；买受人以此原因拒绝接受的，视为出卖人已经交付该商品房；若出卖人交付的商品房已符合买卖合同第九、十条约定的交付条件，买受人须签署房屋交付文件，未签署的，视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理服务费等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。合同附件十一第十二条还约定任何一方按照买卖合同及补充协议中列明的通讯地址发出书面通知时，采用挂号信或特快专递的，发出日后的第七日视为送达，任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方，否则依据买卖合同所发出的任何通知送达原通讯地址视为已履行通知义务。被告还签订了《海逸豪庭尚都临时管理规约（G1a区）》。该规约载明在本物业管理区域的业主大会成立并依法定程序另行聘请物业服务企业之前，由发展商东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司聘请的和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司根据《前期物业服务合同》的规定对本物业管理区域提供物业服务，业主逾期未缴纳物业服务费或其他应付款项的，物业服务企业有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金。另外，东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司还与被告签订车位分配协议，约定被告获得1个车位的使用权，被告应支付车位服务费40元/月/车位。2018年1月29日，东莞市住房和城乡建设局就海逸豪庭G1b/G2a期住宅发展项目（尚都）-第二区53、54号住宅楼工程出具竣工验收备案证书。2018年8月2日，东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司按被告在《商品房买卖合同（预售）》中预留的地址和电话向被告邮寄交付使用通知书，建议被告在2018年8月13日12时30分前前往东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司交楼服务中心办理房屋入伙手续，逾期办理，该公司不承担迟延责任，房屋的物业管理费从2018年8月24日开始计收。快递单回执有“朱云钊”字样签名。邮件全程跟踪查询单显示邮件在2018年8月3日由本人签收。原告主张被告未支付2018年8月24日至2019年7月31日期间的物业服务费共5997.28元和车位服务费共450.32元，遂起诉，并主张从各月欠费的次月1日起计收逾期违约金。被告不同意原告的诉请，抗辩理由是：1.原告主体不适格；2.被告没有收到交付使用通知书，快递单回执上的“朱云钊”不是其本人所签，但其2019年6月接到物业公司催收管理费的通知后去案涉房屋看过，但认为不符合入住条件，周边都是建设工地；3.合同关于视为交付的条款属于无效的格式条款；4.违约金是开发商设定的规约内容，属于无效的格式条款。另查，和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司在2014年9月2日变更为原告。庭审后，家利物业管理（深圳）有限公司向本院出具的确认函，表示对原告提起本案诉讼没有异议。本院认为：关于原告主体是否适格的问题：案涉《前期物业服务合同（预售）》约定原告为案涉物业提供物业服务。案涉《商品房买卖合同》也明确约定原告为案涉物业的物业服务公司。在《前期物业服务合同》上盖章的家利物业管理（深圳）有限公司也向本院出具确认函，表示对原告提起本案诉讼没有异议，故原告主体适格。关于被告是否应支付物业服务费和违约金的问题：《商品房买卖合同（预售）》以及附件均有被告签名，当中关于案涉物业交付条件的约定虽然是开发商制定的格式条款，但不存在《中华人民共和国合同法》第四十条的情形，合法有效，对被告具有约束力。案涉物业在2018年1月29日取得竣工验收备案证书，符合交付条件。开发商在2018年8月按被告在《商品房买卖合同（预售）》中留存的联系方式向被告邮寄交付使用通知书，符合约定。被告否认快递单回执上的“朱云钊”的签名是其所签，但未提供反证，应承担举证不能的不利后果。结合邮件全程跟踪查询单，对原告主张邮件已由被告本人签收，本院予以采纳。退一步说，即使被告没有收到，但根据合同附件十一第十二条的约定，也应视为开发商已经履行通知的义务。案涉物业符合交付条件，开发商也已按约定履行通知收楼的义务，被告以周边仍是工地为由拒绝收楼，缺乏依据，故原告主张案涉房屋已经视为交付，本院予以采纳。原告诉请被告支付2018年8月24日至2019年7月31日的物业服务费，本院予以支持。至于物业服务费的计算标准，原告主张住宅按3元/月·平方米、车位按每个40元/月计算，符合约定，本院予以采纳。被告应向原告支付2018年8月24日至2019年7月31日住宅的物业服务费共5997.28元、车位的物业服务费450.32元，本院予以支持。至于违约金，被告签订的《海逸豪庭尚都临时管理规约（G1a区）》载明业主逾期未缴纳物业服务费的，物业服务企业有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金。该约定不存在《中华人民共和国合同法》第四十条的情形，合法有效，对被告具有约束力。原告主张按日万分之二从逾期交纳的第二个月开始计算违约金，本院予以支持。判决法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条。判决内容一、限被告朱云钊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司支付2018年8月24日至2019年7月31日住宅物业服务费共5997.28元及违约金（违约金分别以当月的欠款为本金，按日万分之二，从欠款的次月1日起计至当月欠款付清为止）；二、限被告朱云钊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司支付2018年8月24日至2019年7月31日车位服务费共450.32元及违约金（违约金分别以当月的欠款为本金，按日万分之二，从欠款的次月1日起计至当月欠款付清为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  陈雪敏二〇二〇年五月二十九日书记员  黎淑君强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。