北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初80号原告：佟兆有，男，1973年6月20日出生，满族，身份所在地黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。被告：朱焱，男，1961年5月22日出生，汉族，身份所在地北京市昌平区。委托诉讼代理人：宋琳，北京市诚实律师事务所律师。第三人：王帅，男，1986年8月17日出生，汉族，身份所在地北京市昌平区。委托诉讼代理人：王宝泉，男，1963年2月12日出生，汉族，身份所在地北京市昌平区，系第三人王帅之父。原告佟兆有与被告朱焱、第三人王帅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佟兆有及其委托诉讼代理人刘芳，被告朱焱及其委托诉讼代理人宋琳，第三人王帅之委托诉讼代理人王宝泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟兆有向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告赔偿款、拆迁款3000000元；2．判令被告与第三人返还剩余租金160000元；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告系出租人与承租人之间的关系,2016年1月19日双方签订了《北京市昌平区×镇×村六环路北房屋租赁合同》,合同约定了被告将位于北京市昌平区×镇×村六环北,建筑面积3000平方米的房屋出租给原告,合同期限为2016年4月27日至2026年4月26日,租金标准为每年租金200000元,每三年递增百分之五,支付方式为一次性年付,每年4月27日之前一次性付清一年的租金。合同签订后,被告指令原告将340000元打入了第三人王帅的账户。签订合同之前原告已向被告交纳了20000元的定金,共计支付了360000元。2017年2月28日,北京市规划和国土资源管理委员会给被告下发了《关于朱焱建设凡物规划审批情况的函》,确认了出租给原告的房屋未依法取得建设工程规划许可证；2017年4月30日,昌平区×镇人民政府,又给被告下发了行政拆除通知书,同年5月4日昌平区×镇人民政府将原告承租的土地和建筑物强制拆除,给原告造成巨大的经济损失。合同签订后,原告对所承租的房屋投入了大量资金进行装修改建,使得原本破烂不堪的厂房,变为能够经营幼儿园的场所,但好景不长被告下发了《限期拆除通知书》,原告所承租的房屋被列为拆除范围；被告出租给原告的房屋在签订合同时,明确房屋权属状况为甲方(被告)持有,但经营了11个月时,原告就无法使用承租的房屋了,使得原告与被告签订的合同目的无法实现。自2017年3月起,原告经营的场所开始不能正常经营,后涉案地点于2017年5月被强行拆除,拆除之前,被告与昌平区×镇政府签订了补偿协议,将原告为被拆除的房屋所添附的装修及改建的建筑都一并做了补偿,但被告将此补偿占为己有,拒不将属于原告的补偿款给予原告。依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第五款的约定“自本合同签署之日起计五年内,即2016年4月27日至2021年4月26日,如遇国家占地情况,甲方赔偿乙方相应的投资或拆迁费用,本合同履行时间超过5年时间甲方不负责赔偿乙方任何拆迁补偿费用,即乙方不得主张任何本租赁房屋的拆迁补偿事宜”。根据现有的事实,原告所租赁的房屋不满五年已经被拆除。为维护原告的合法权益,诉至贵院,请求贵院支持原告的诉请。被告朱焱辩称：涉案房屋系没有规划审批手续的房屋，合同应属无效。我方认为，既然合同无效，我们请求依据合同无效的相关法律依法判决。原告在×生活多年，对×附近的房屋及幼儿园经营情况非常了解，所以出租方并不存在过错。原告并未在涉案土地上建设房屋，我们出租给原告的房屋都是建好的。根据补偿协议，补偿只是针对房屋，房屋都归被告所有，故赔偿与原告无关；租赁协议第一条结合照片只有1、2、3、4、6、7号房屋是原告租赁的房屋，共计2524．79平方米，由此看来此次拆迁的房屋都是被告所建。签订租赁协议时院内还有一个大库房，一个临时办公室，西边还有20平米的库房，一共是500平方米左右，应原告要求全都拆除了；我方认可设备及附属物中部分铁护窗、监控设备、板式太阳能、旗杆是原告后建的，其他的都是被告建好的，我们同意将上述补偿款给予原告。第三人王帅称，我方是原、被告之间的中介，无论合同签订多长时间，履行多长时间，都得给我方16万元。其他原、被告之间的争议与我方无关，我方不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2007年3月1日，北京市昌平区×镇×村经济合作社（甲方）与谷宝祥、朱焱（乙方）签订《土地使用权租赁协议》，约定甲方同意将六环路以北荒地租赁给乙方使用，土地面积约30亩，租赁使用年限为20年，自2007年3月1日始至2027年3月1日止。2016年1月19日，朱焱（出租人，甲方）与佟兆有（承租人，乙方）签订《北京市昌平区×镇×村六环路北房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区×镇×村六环路北，建筑面积约3000平方米；房屋权属状况为甲方持有；乙方房屋租赁用途为教育培训；房屋租赁期限自2016年4月27日至2026年4月26日，共计10年；租金标准为每年二十万，每三年递增百分之五；租金一次性年付，每年4月27日之前一次性付清一年的租金；甲方负责将院内不符合消防安全的屋顶进行更换、北侧厂房室内吊顶、隔断及上下水设施；租赁期内因乙方需要再建房屋及院内锅炉供暖设施，一切开支由乙方负责，使用权归乙方，所有权归甲方，如遇国家拆迁，拆迁款归甲方；因甲方房屋违章建筑原因导致乙方在租赁期内无法开展经营活动的，给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；自本合同签署之日起五年内，即2016年4月27日至2021年4月26日，如遇国家拆迁占地情况，甲方赔偿乙方相应的投资或搬迁费用，本合同履行时间超过5年时间甲方不负责赔偿乙方任何拆迁补偿费用，即乙方不得主张任何本租赁房屋的拆迁补偿事宜。双方在该合同中还约定了其他内容。2016年1月25日，佟兆有给王帅转账34万元。王帅认可收到前述转账款项及现金2万元。王帅称其代佟兆有向朱焱交纳一年的租金20万元，剩余的16万元为其中介费。朱焱称其仅收到一年的租金20万元。2017年2月28日，北京市规划和国土资源管理委员会向北京市昌平区×镇人民政府发送《关于谷宝祥、朱焱建设房屋规划审批情况的函》，载明“位于北京市昌平区×镇×村六环路北侧的集体土地上谷宝祥、朱焱建设的房屋未依法取得建设工程规划许可证”。2017年4月30日，北京市昌平区×镇人民政府向谷宝祥、朱焱发出《限期拆除通知书》，载明“你（单位）应当取得而未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），且不符合村庄规划，在昌平区×镇×村的集体土地建设围墙的行为违反了……规定，本机关依法限你（单位）于2017年5月2日前自行拆除违法建设，逾期不拆除的，我镇将依法强制拆除”。2018年2月9日，北京市昌平区×镇×村股份经济合作社（甲方）与朱焱（乙方）签订《解除租赁土地协议书》，约定：为支持六环路北侧环境整治项目，现双方一致同意解除前述《土地租赁协议》，甲乙双方在2007年3月1日签订的《土地租赁协议》自本协议生效之日起解除，不再继续履行；乙方在租赁期间的租金及其他费用已经全部结清；乙方承租期内新增的地上及地下建筑物、附属物（附着物）、树木等全部由乙方与×镇×村股份经济合作社另行签订协议书解决。双方在该协议中还约定了其他内容。2018年2月9日，北京市昌平区×镇×村股份经济合作社（甲方）与朱焱（乙方）签订《腾退补偿协议》，约定：为配合甲方进行六环路北侧环境整治项目，乙方所有的位于六环路北侧地界内的现有地上房屋及地上地下附属物、附属设施自愿腾空，交由甲方；乙方地上建筑物总面积为3902．81平方米，被腾退房屋重置价5331257元，设备拆移费24953元，包干结余费195141元，甲方以货币补偿的方式向乙方支付腾退补偿款，腾退补偿款总计5161069元。双方在该协议中还约定了其他内容。该协议档案所附表格记载该处被腾退地块有13处房屋，朱焱称佟兆有承租的仅为1、2、3、4、6、7号房屋；佟兆有称其承租的为全部房屋并对房屋进行了装修改造和附属设施添附，其承租的房屋面积与腾退补偿协议中记载的面积的差额部分系其出资修建。为证明其损失，佟兆有向法庭提交了支出明细、支出凭单及支付凭证佐证。朱焱对该组证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。王帅认为该组证据与其无关，未发表质证意见。庭审中，双方当事人均认可佟兆有进入涉案房屋时间为2016年4月27日，涉案房屋拆除时间为2017年5月1日之后。庭审中，佟兆有称其在涉案房屋开办幼儿园，但并未办理营业执照或获得办学许可，但王帅经营的北京天鸿伟业物业管理有限公司经营范围包含绘画培训、舞蹈培训、声乐培训，其借用北京天鸿伟业物业管理有限公司的前述经营范围开办幼儿园；朱焱表示对该情况不了解；王帅表示其在佟兆有开办幼儿园期间提供了协助，并同意在北京天鸿伟业物业管理有限公司经营范围中增加绘画培训、舞蹈培训、声乐培训等内容。上述事实，有房屋租赁合同、土地使用权租赁协议、函、限期拆除通知书、解除租赁土地协议书、腾退补偿协议及其附表、支出凭单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，朱焱与佟兆有就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，鉴于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故，朱焱和佟兆有之间签订的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案场地在佟兆有承租期限内被腾退，佟兆有称其在承租房屋期间对房屋进行了装修改造并新建部分房屋，要求朱焱赔偿其损失。关于佟兆有主张的新建房屋的补偿，因朱焱对此不予认可且佟兆有未提供充分证据，故对佟兆有主张其新建房屋被腾退造成的损失补偿的请求，本院不予支持。关于佟兆有主张的装修改造的损失，本院认为双方在合同中约定佟兆有承租房屋的用途为教育培训且实际用作幼儿园，双方当事人提交的证据也表明涉案房屋确实进行了适用于幼儿园使用的装修改造，故本院认定佟兆有在接收涉案房屋后对其进行了一定的装修改造。对装修改造部分在涉案房屋被腾退时的价值，本院依照佟兆有提交的支出明细、支出凭单及支付凭证、腾退补偿协议及其附表等证据，对于合理部分，本院酌情予以考虑，并依照双方过错程度，确定由佟兆有承担30%的责任，由朱焱承担70%的责任，即由朱焱向佟兆有支付装修改造部分在涉案房屋被腾退时价值的70%作为补偿。关于佟兆有主张的由朱焱和王帅共同返还剩余租金160000元一节，根据双方当事人的陈述，朱焱仅收到一年的租金20万元，故佟兆有要求朱焱返还租金的请求本院不予支持。王帅收到了佟兆有支付的16万元，但双方并未约定该款系租金，且王帅称该款为中介费，佟兆有亦不能提供其他证据佐证该款系租金，且当事人在庭审过程中还明确表示二人之间存在借用营业执照的关系，故对于该笔款项的性质及是否应当由王帅返还，当事人可以另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱焱于本判决生效之日起十日内给付原告佟兆有损失补偿180000元；二、驳回原告佟兆有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32080元，由原告佟兆有负担28180元（已交纳）；由被告朱焱负担7786元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二〇年六月三十日书 记 员  吕萍萍