河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1509号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨殿江，男，1965年9月13日出生，汉族，住高碑店市。 委托诉讼代理人：张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄志彬，男，1987年3月11日出生，汉族，住高碑店市。 委托诉讼代理人：刘建民，高碑店市信诚法律服务所法律工作者。 上诉人杨殿江因与被上诉人黄志彬房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨殿江上诉请求：1、依法撤销原判第二项，驳回被上诉人主张违约金、退还租金、保证金、赔偿金的诉讼请求，并改判被上诉人支付租金16,500元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。本案基本事实是：首先，《房屋租赁合同》一直履行至原审判决之日；其次，在2018年3月11日上诉人与被上诉人在达成口头协议后，上诉人未将约定款项支付给被上诉人，被上诉人未将涉案房屋交还给上诉人，被上诉人至今仍占用着涉案房屋，该口头协议双方均未实际履行。基于上述事实，可以看出上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》解除的时间是原审法院判决时，实际租赁期为26个月零5天（2017年10月9日至2019年12月19日）。另上诉人与被上诉人签订租赁合同及交付租赁物的时间是2017年10月9日，年租金33,000元，折合月租金2,750元，结合被上诉人实际使用26个月（5天忽略不计），租金为2,750×26=71,500元，扣除被上诉人已经支付的33,000元，被上诉人依约应再付38,500元才符合合同约定。上诉人反诉诉请16,500元租金没有超过被上诉人应付金额。本案适用法律为《中华人民共和国合同法》第二百三十六条。综上，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是基于原审法院判决解除，解除时间应为判决之日，之前被上诉人一直租用涉案房屋。一审判决上诉人支付被上诉人违约金等15,000元明显认定事实不清适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人上诉请求。 黄志彬辩称，请求驳回上诉，维持原判。我们没有占用，只有零星的物品在那放着。 黄志彬向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金、退还剩余租金、保证金、赔偿金等合计30,000元；2、判令被告承担本案的诉讼费；3、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。 杨殿江向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付逾期租金16,500元，并依约承担违约责任；3、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年10月9日，原告（反诉被告）黄志彬与被告（反诉原告）杨殿江签订了《房屋租赁合同》，杨殿江将坐落于保定市的北楼二层和西厢房共15间房屋出租给黄志彬使用，租赁期限自2017年10月15日至2022年10月15日，共计5年，租金标准为33000元／年。合同第七条第（一）款约定；“甲方（本案被告）交付该房屋时，乙方（本案原告）向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为2000元”；第九条第（一）款约定；“甲方应于2017年10月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成”。2017年10月9日、2017年10月29日，黄志彬支付给杨殿江定金9900元、中介费2300元、房租24100元，合计36300元（其中33000元为一年房租、2000元为房屋租赁保证金、1300元为中介费）。庭审中黄志彬称，2018年3月11日被告告知原告需要收回涉案房屋给被告儿子使用，经原、被告双方协商，被告同意赔偿原告违约金及退还剩余租金、保证金、赔偿金等合计30000元，双方约定原告开始腾房时被告支付30000元，就此原告向法庭提交了当天沟通过程的视频资料予以证实。黄志彬在承租新的房屋后告知杨殿江支付30000元，杨殿江未履行付款义务，原告陆续搬家至新房屋，因催要此笔赔偿款双方未能达成一致，故原告诉至本院。被告（反诉原告）认可原告（反诉被告）租赁涉案房屋的事实，也认可收到原告（反诉被告）支付的33000元租金，但对原告（反诉被告）主张的2000元押金和1300元中介费均不认可。被告（反诉原告）称合同第九条明确约定了“《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成”，被告在2018年3月份向原告提出解除合同的要求后，原告并未完成房屋的腾退和移交房门钥匙的行为，因此原告已经以实际行动否定了被告提出的解除合同的要求。并且，被告称涉案房屋内还存放着原告的物品，被告也没有更换过房屋的门锁，故提起反诉，主张原、被告双方签订的《房屋租赁合同》仍有效且应继续履行，原告应向被告支付2018年10月15日至2019年4月份期间的租金16500元及违约金。上述事实有房屋租赁合同、转账记录截图、房租支付说明、视频资料、2018年3月30日、2018年4月3日、2018年4月8日原告与被告的通话记录、租赁期间原告转给被告的电费转账记录、照片9张及庭审记录在卷证实。 一审法院认为，原告（反诉被告）黄志彬与被告（反诉原告）杨殿江签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同内容。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了2017年10月15日至2018年10月15日期间的租金33,000元，被告向原告交付了房屋。本案本诉中，原告向本院提交的视频资料中可显示双方已达成解除合同的合意，且被告同意先行给付原告30,000元赔偿款后再让原告腾房，故现双方均要求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。原、被告在达成解除合同的合意后，被告一直未履行支付赔偿款义务，原告虽搬离涉案房屋，但截止至庭审之日原告亦自认仍未将其房屋内的物品全部腾清，故本院酌情支持被告向原告支付违约金、退还剩余租金、保证金、赔偿金等合计15,000元。本案反诉中，反诉原告主张《房屋租赁合同》应继续履行，并由反诉被告支付租金16,500元，因系反诉原告主动提出解除合同导致反诉被告在租期未满情况下搬离房屋，现《房屋租赁合同》已存在履行不能的实际情况，且本院在反诉原告应支付给反诉被告的赔偿金数额中亦相应的予以减少，故反诉原告的反诉不能成立，应驳回反诉原告的反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》。二、被告杨殿江于本判决生效后七日内向原告黄志彬支付违约金、退还剩余租金、保证金、赔偿金等合计15,000元。三、驳回反诉原告杨殿江的反诉请求。案件受理费550元，由原告黄志彬承担275元，由被告杨殿江承担275元。反诉费107元，由反诉原告杨殿江承担。 本院二审期间，上诉人提交涉案房屋视频录像光盘一份，证明涉案房屋还是由被上诉人占有使用。被上诉人质证称，视频资料显示的房屋内只有废旧纸箱，并没有我方的物品，视频资料时间仅凭上诉人所说，无法证实录取的实际时间，锁并不是我方锁上的，我方将全部物品搬走后，并未锁门，怎么锁的我方也不清楚。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，2017年10月9日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，2018年3月11日上诉人要求收回涉案房屋，后双方就解除合同达成口头协议，约定先由上诉人支付被上诉人剩余租金、违约金等共计30,000元赔偿款，之后被上诉人再行腾退房屋。上诉人一直未按约定支付被上诉人30,000元赔偿款，被上诉人亦未将涉案房屋内物品全部腾退搬清，就此造成的扩大损失，双方均有责任，一审法院据此酌情扣减上诉人应向被上诉人支付的赔偿款符合客观实际。因上诉人违约在先，且虽然被上诉人有部分物品未腾退清楚，但被上诉人基本已经搬离涉案房屋，上诉人已取得对涉案房屋的实际控制，故上诉人关于双方《房屋租赁合同》解除的时间为一审判决作出之日的主张不能成立，其要求被上诉人支付房屋占用期间租金的请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费213元，由上诉人杨殿江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  田 苗 审 判 员  万丙申 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼