北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1919号原告：上海衡道医学病理诊断中心有限公司，住所地：上海市宝山区园康路300号2幢8层，统一社会信用代码：91310113MA1GLCDM3Q。法定代表人：朱大为，执行董事。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。被告：北京东集泓业资产经营股份有限公司，住所地：北京市东城区雨儿胡同15号，统一社会信用代码：91110101MA001CCH09。法定代表人：马大为，董事长。委托诉讼代理人：刘长宏，男，1963年10月5日出生，该公司部门经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王晓亮，男，1964年6月29日出生，该公司职员，住北京市西城区。原告上海衡道医学病理诊断中心有限公司（以下简称上海衡道公司）诉被告北京东集泓业资产经营股份有限公司（以下简称东集泓业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，于2020年6月3日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海衡道公司的委托诉讼代理人马峰、被告东集泓业公司的委托诉讼代理人刘长宏、王晓亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海衡道公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还房屋保证金54471.98元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年1月20日原、被告签订房屋租赁合同，原告承租北京市东城区×××房屋，租期3年。合同约定年租金为455280.2元，房屋保证金为10万元。合同终止后及其他实际发生的费用交割完毕后，将保证金一次性退还；合同中还约定单方提前解除合同的，支付年租金的10%作为违约金。2019年2月1日原告向被告提出于2019年2月28日解除合同，被告予以接受。原告在约定的终止日期前办理了退租及迁出手续，并结清了物业费、采暖费和电费。但被告一直未退还扣除原告违约金后剩余的房屋保证金，原告多次催讨未果，为维护合法权益，故起诉。被告东集泓业公司公司答辩称：被告认为原告主体不适格，合同的相对方是北京衡道仁术医学研究有限公司。按照合同约定解除合同应提前30天提出，但承租人仅提前了十几天。被告于2019年2月11日收到退租声明，其表示于2月28日合同解除，虽然2月28日人搬离了，但很多物品并未搬离。被告3月份替该公司卖了一台冰箱，将钱给付了该公司经理，4月份帮其将物品处理完毕。合同约定该公司应将营业执照迁出，其在退租声明中也做出承诺，但该公司的营业执照一直没有迁出，导致新租户无法落户。4月份被告向工商部门反映将该公司列为异常经营，后该公司才办理的注销。鉴于该公司的上述违约情形，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月20日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租北京市东城区×××房屋（建筑面积202.82平方米），租期3年（自2018年3月1日至2021年2月28日），租金为每年455280.2元。合同约定房屋保证金100000元，房屋保证金在合同终止及实际发生的其他费用交割完毕后，由被告一次性退还给原告。合同约定原告在租赁期内投资的可移动财产归原告所有，待租赁期满，原告应按时搬走，未搬走的物品视为原告放弃的废弃物，被告有权自行处置。合同第六条第（一）款规定经双方协商一致，可以解除合同；第六条第（六）款规定单方提前解除合同，提前30日通知对方。第七条规定租赁期间双方须信守合同，任何一方违反本合同约定的第六条第二款至第八款其中一款，违约方向对方支付本合同年租金的10%作为违约金，并将房屋恢复原状或赔偿损失。租赁期间，原告违反本合同约定的第六条产生违约金或给被告造成经济损失，被告有权从保证金扣除相应金额，解除合同并收回房屋，由此造成的损失原告自行承担。2018年1月24日原告向被告交纳房屋保证金100000元。2018年5月原、被告及北京衡道仁术医学研究有限公司签订《合同变更三方协议》，该协议显示北京衡道仁术医学研究有限公司系原告的全资子公司，原与被告签署的租赁合同，承租方变更为北京衡道仁术医学研究有限公司。此变更协议作为合同的补充内容，原合同继续有效。2019年1月31日前（具体时间不详）承租方工作人员向被告工作人员王晓亮通过微信方式发送退租声明，2019年1月31日王晓亮微信表示《退租声明》没写明具体哪天搬离房屋，内容不行需要重新写，并表示保证金是保证金，房租需单付，且要求加上搬走时结清物业费、取暖费、电费的内容。2019年2月1日承租方工作人员通过微信向王晓亮发送修改后的《退租声明》，王晓亮表示将合同提前终止日期改为2019年2月28日。2019年2月1日北京衡道仁术医学研究有限公司向被告邮寄《退租声明》，内容为我公司与贵司于2018年3月1日签订了关于北京市东城区×××房屋租赁协议。由于我公司受国家政策影响，导致经营不善，故我司提出对上述房屋进行退租，合同终止日期为2019年2月28日。终止日期前我司完成相关退租及迁出手续，结清物业费、采暖费、电费。被告认可该公司于2月1日邮寄上述《退租声明》，但因春节放假，被告于2月11日才收到。原、被告均认可北京衡道仁术医学研究有限公司于2019年2月28日搬离承租房屋，但被告提交的现场照片显示该公司遗留了部分物品，被告认可已结清租金、供暖费、电费，但主张因上述物品导致房屋直至2019年5月才继续出租，且造成跟物业没有处理完毕。同时被告表示物业与其系不同的两个公司。原告表示房屋基本搬空，因被告不予配合未签署交接清单，即使有物品遗留依据合同约定也视为放弃，被告可以自行处理，且已结清所有费用。北京衡道仁术医学研究有限公司系有限责任公司（法人独资）性质，其股东为原告，该公司注册地为北京市东城区×××。2019年3月15日该公司向原告签署《承诺书》，表明该公司系原告的全资子公司，此次该公司注销，其在注销登记后的债权债务将全部由原告承担。2019年4月3日北京东华新业经贸发展有限责任公司曾举报北京衡道仁术医学研究有限公司于2019年2月28日搬离承租房屋，但一直不将营业执照迁出，故建议市场监督局将该公司列入异常。2019年7月31日该公司注销。本院认为:原、被告签订的《房屋租赁合同》及原、被告与北京衡道仁术医学研究有限公司签订的《合同变更三方协议》均系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，北京衡道仁术医学研究有限公司系法人独资的有限责任公司性质，原告系其唯一的股东，在该公司注销后，其遗留的债权依法可以由原告进行主张，且本案涉及的房屋保证金亦系原告向被告交纳，故原告有权向被告主张退还，本院对被告认为原告主体不适格的抗辩意见，不予采信。北京衡道仁术医学研究有限公司未按照合同约定提前30日通知被告解除合同，依约应向被告支付年租金的10%作为违约金。合同约定房屋保证金在合同终止及实际发生的其他费用交割完毕后，由被告一次性退还给原告。被告认可北京衡道仁术医学研究有限公司已结清租金、供暖费、电费等费用，其虽称因遗留物品与物业公司尚未处理完毕，但其未提交充足证据予以证明，且物业公司系单独主体，有权另行主张权利与被告无关。因此，本院将在扣除原告应向被告支付的违约金基础上判令被告退还剩余的房屋保证金。被告主张北京衡道仁术医学研究有限公司遗留物品导致房屋延期出租造成损失一节，鉴于合同中明确约定未搬走的物品视为原告放弃的废弃物，被告有权自行处置，故被告的上述主张缺乏依据。北京衡道仁术医学研究有限公司搬离后至注销前确实未将营业执照迁出，但合同中未对延期迁出的违约责任进行约定，且被告未提交充分证据证实因此造成的损失状况，故本院对其以此为由拒绝退还剩余房屋保证金的抗辩意见亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：本判决生效之日起七日内被告北京东集泓业资产经营股份有限公司退还原告上海衡道医学病理诊断中心有限公司房屋保证金54471.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581元，由被告北京东集泓业资产经营股份有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  徐 静二〇二〇年六月二十三日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国