湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初926号原告：易晶，女，1987年3月27日出生，汉族，湖南省东安县人，经商，户籍所在地湖南省东安县，现住湖南省东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：陈国林，东安县平和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（一般授权）：邓卫（系原告易晶之夫），男，1982年7月27日出生，汉族，湖南省溆浦县人，经商，户籍所在地湖南省溆浦县，现住湖南省东安县。被告：万顺华，男，1963年4月18日出生，汉族，湖南省东安县人，经商，户籍所在地湖南省东安县，现住湖南省永州市冷水滩区。原告易晶与被告万顺华租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易晶及其委托诉讼代理人陈国林、邓卫，被告万顺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易晶向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告于2017年7月21日签订的《租赁合同》有效并继续履行；2．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月21日在协商一致，平等互利的基础签订了《租赁合同》。该合同约定：租赁的房屋为东安明珠2栋101、201、102、202、103、104、204、203门面；租赁期限为5年，即从2018年5月28日起至2023年5月28日止；第一年租金60000元，第二年开始每年续增，每年租期开始前一个月付清当年租金等等。合同签订后原告按合同的约定于2018年6月12日向被告交纳了2018年至2019年的房租60000元，于2019年5月25日向被告交纳了2019年5月至2020年5月的房租63000元。2020年4月27日原告准备向被告交纳2020年5月至2021年5月的房租时遭到被告的无理拒绝。2020年5月7日原告将第三年即2020年5月至2021年5月的房租66200元和押金5000元存入了被告农业银行62×××73账户。被告幻想通过微信转账方式退回租金，违背收取租金的约定，阻止原告履行交纳租金的义务，企图以拒收租金来达到毁约的目的，但均未成功。综上所述，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反有关法律和政策，应属有效合同，应当继续履行。故此，为了维护法律的尊严，维护原告的合法权益，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条等有关法律的规定，请求依法判决。被告万顺华辩称，1．请求法院依法驳回原告全部诉讼请求；2．本案诉讼费由原告承担。事实理由：原、被告于2017年7月21日签订了《租赁协议》，协议约定如下事项：租期为2018年5月28日至2023年5月28日共五个年度，租金每年递增，用于商业经营；原告应于每年租期开始前一个月（即每年度4月28日前）付清当年租金；原告应在租赁期间向被告支付5,000元租房押金；原告如若需要装修改变房屋构架时需经得被告同意。现被告已按合同约定履行了相应义务；而依据相应事实以及原告于起诉状中所陈述事项，原告于2018年6月12日以及2019年5月25日向被告交纳相应年度租金之行为明显已然超过了合同约定的履行期限，即已构成违约；其次，租赁期间，原告在未经得被告同意的情况下，先后多次擅自装修并改造房屋结构，拆除了原有的楼梯间并在二楼建造卫生间和厨房，其未按照约定的方法及租赁房屋的性质使用之行为不仅构成严重违约，亦给房屋以及所有权人即被告带来了严重的损害，故被告在知晓相应事实后依约决定不再继续履行协议，且就此通知了原告，而在该通知后，原告方才将押金支付给被告并试图通过支付租金强行继续占用合同门面，还虚构事实诉至法院，实属浪费司法资源。基于以上，原告之行为已然严重违反合同约定并给房屋以及被告带来了损害，其主张于法无据，其诉讼行为更为浪费司法资源之举。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条、二百二十三条之规定，被告有权依法解除《租赁协议》并要求原告赔偿相应损失。为维护法律之尊严以及被告之合法权益，被告提出如上答辩意见，望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告易晶在举证期限内向本院提供了如下证据：1、营业执照（复印件），拟证实原告租赁的门面用途是开设东安县鹏发商行；2、2017年7月21日原、被告签订的租赁合同一份（复印件），拟证实①原、被告所签订的合同系双方的真实意思表示，没有违反有关法律和政策，系有效合同，应受法律保护；②证明该合同租赁期限为5年，现已租赁使用了2年，还有3年租赁期限；③5年租赁期限满后原告有优先租赁的权利等等；3、收据2张（复印件），拟证实原告于2018年6月12日和2019年5月25日向被告交纳第一年房租60,000元和第二年房租63,000元；4、中国农业银行业务凭证2张（复印件），拟证实原告于2020年5月7日向被告交纳了第三年的房租66,200元和向被告交纳押金5,000元；5、商品房买卖合同一份（复印件），拟证实被告在东安明珠购买了湖南赣宏置业有限公司的101、102、103、104、105、106、107、108、109和201、202、203、204、205、206、207、208、209号门面，这些门面的所有权系被告的；6、录音光盘2个，拟证实：①被告拒收租金，具有不继续履行租赁门面的意思；②当时整修门面方案是经原、被告同意的；7、结婚证（复印件），拟证实原告易晶和邓卫系夫妻关系。被告万顺华为支持其抗辩请求，在举证期限内向本院提供了下列证据：1、《租赁协议》（复印件），拟证实原、被告于2017年7月21日签订了《租赁协议》，并约定相应事项，双方存在租赁关系；2、2018年、2019年度收据（复印件），拟证实原告未按协议约定期限交付相应年度租金，即构成违约，被告有权解除协议；3、照片四张，拟证实原告在未经得被告同意的情况下，先后多次擅自改造房屋结构，其行为构成严重违约，并给房屋以及所有权人即被告带来了损害，被告有权解除协议并要求原告恢复原状或赔偿相应损失；4、微信截图，拟证实被告已及时告知原告相应解除事项并退还原告所交付之相应租金和押金。原告提供的1-7号证据，被告对1、2、3、5、7号证据无异议，本院对1、2、3、5、7号证据予以采信；被告对4号证据的真实性无异议，但认为被告已将钱通过微信退回；被告对6号证据有异议，认为装修是经过被告同意的，但是原告在装修过程中将两个楼梯间拆除没有经过被告同意。经审查，原告提供的4号证据符合证据的“三性”，本院予以采信；原告提供的6号证据来源合法，客观真实，被告在出售房屋前对原告的装修一直未提出异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告提供的1-4号证据，原告对1号证据无异议，本院对1号证据予以采信；被告对2号证据的真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议；被告对3号证据的真实性无异议，合法性有异议，来源不合法，对证明目的有异议；被告对4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，原告提供的2、3、4号证据来源合法、客观真实，本院对其真实性、合法性予以采信，对其证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月21日，原告易晶（乙方）与被告万顺华（甲方）签订了《租赁协议》，合同约定：甲方愿将东方明珠的2栋101、201、102、202、103、104、204、203号门面租给乙方用于商业经营，乙方不得经营违法违规项目，否则甲方有权收回该门面，并且无需赔偿乙方任何损失；租期：5年，自2018年5月28日到2023年5月28日止；门面租金：2018年5月28日至2019年5月28日租金为60000元，2019年5月28日至2020年5月28日租金为63000元，2020年5月28日至2021年5月28日租金为66200元，2021年5月28日至2022年5月28日租金为69500元，2022年5月28日至2023年5月28日租金为73000元，每年租期开始前一个月付清当年租金；租赁期间内乙方需向甲方交纳5000元租房押金，合同终止到期甲方需退还乙方租房押金，租赁期内的水电费、物业管理费和乙方相关的一切费用由乙方自负；乙方的所有装修费用在租赁到期后甲方不承担退还装修费用，乙方装修需改变房屋原始结构时，需经甲方同意方可；租赁协议到期后，如甲方门面没有卖出仍需将此房出租，甲方按当时市场价格，优先考虑租给乙方，同样乙方有购买此门面优先权；如该门面已卖出，在租期内，甲方必须确保乙方的一切经济损失和费用，租期到后，乙方可与购房人协商租赁合同，租金由双方协商，若购房人不同意将门面出租给乙方，则乙方无条件退出该门面，租期内乙方有权转让该门面，并通知甲方签合同；等。原告易晶租用被告万顺华的门面经营了东安县鹏发商行。2017年7月24日，原告开始装修其租赁的门面，拆除了原有的楼梯，并在二楼建厨房和卫生间。2018年6月12日，原告向被告交纳了2018年5月28日至2019年5月28日的门面租金60000元。2019年5月25日，原告向被告交纳了2019年5月28日至2020年5月28日的门面租金63000元。2020年5月7日，原告向被告银行卡号为62×××73的中国农业银行账户存入2020年5月28日至2021年5月28日的门面租金66200元及租房押金5000元。2020年5月7日，被告试图通过微信转账的方式向原告退还2020年5月28日至2021年5月28日的门面租金66200元及租房押金5000元，但由于原告未收取，退还未成功。另查明，在原、被告签订《租赁协议》前，被告已于2015年5月12日将门面租给原告使用，租期为三年。2019年8、9月份左右，被告将租给原告的门面卖给他人时，未告知原告。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争执焦点是：一、原、被告在履行租赁合同时是否有违约行为；二、原、被告所签的租赁合同是否应当予以解除。关于焦点一，原告易晶与被告万顺华签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告万顺华按约将门面交付给原告易晶使用，原告易晶于2018年6月12日向被告交纳了2018年5月28日至2019年5月28日的门面租金60000元，于2019年5月25日向被告交纳了2019年5月28日至2020年5月28日的门面租金63000元，于2020年5月7日向被告银行卡号为62×××73的中国农业银行账户存入2020年5月28日至2021年5月28日的门面租金66200元及租房押金5000元。原告未按租赁合同的约定即每年租期开始前一个月付清当年租金，但其迟延履行的时间较短，并不存在被告催收后原告拒付房租的情形，因此，原告存在轻微违约，但不构成根本违约。原告在拆除楼梯时虽未征得被告书面同意，但被告多次到原告店里办事或收租金，应当明知此事，被告未提供其不同意原告拆除的证据，可以视为其默认。被告在《租赁协议》约定的租期内，将门面卖给他人且未告知原告，损害了原告的优先购买权，亦存在一定的违约行为。关于焦点二，被告虽然已将门面卖出，但原、被告之间签订的《租赁协议》约定租期为2018年5月28日到2023年5月28日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，原、被告之间签订的《租赁协议》并不受租赁物所有权变动的影响。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原、被告在履行《租赁协议》时虽均有违约行为，但并不致使不能实现合同目的，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，故原、被告之间所签订的租赁合同不应当予以解除。综上所述，原告请求确认原、被告于2017年7月21日签订的《租赁合同》有效并继续履行的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、原告易晶与被告万顺华于2017年7月21日签订的《租赁协议》合法有效；二、原告易晶与被告万顺华继续履行双方于2017年7月21日签订的《租赁协议》。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告万顺华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋文智二〇二〇年六月十九日法官助理唐丽书记员李琳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。