河南省太康县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1627民初1842号原告：孙俊领，男，汉族，1974年12月01日出生，住太康县。委托诉讼代理人：白春光，李佳（实习），河南阳夏律师事务所律师。被告：袁永辉，男，汉族，1990年02月23日出生，住太康县。委托诉讼代理人：刘耀华，河南桓正律师事务所律师。原告孙俊领与被告袁永辉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年04月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙俊领及其委托诉讼代理人白春光、李佳，被告袁永辉及其委托诉讼代理人刘耀华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙俊领向本院提出以下诉讼请求:1、请求依法确认原、被告的房屋买卖合同无效;2、依法判令被告将位于太康县未来路北段“翰香家园”小区1号楼1单元10层南户的房屋返还给原告;3、依法判令被告赔偿原告损失16000元(暂定);4、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年8月份,原告出资与他人合作开发了位于太康县未来路北段交警大队车辆管理所对面原“邢霞技校”院内楼房两栋,建成后命名为“翰香家园”小区。根据合作开发协议约定,原告分得宿舍楼第三层、四层、五层、七层、八层、十层、十一层所有楼层房屋。经协商,原、被告于2016年02月23日达成房屋买卖口头协议,将原告所分得的宿舍楼第十层南户(即“翰香家园”小区1号楼1单元10层南户),面积127.55㎡三室两厅套房,以344385元的价格卖与被告,被告当日支付34385元购房款。次日,被告又通过其哥哥袁记海向原告转账70000元,以上合计支付104385元,下欠240000元未支付。上述房屋于2017年7月交付于被告,其已居住使用2年余,但一直未支付下欠购房款。经原告多次催要,被告既不同意返还房屋,又以上述房屋土地等未经相关部门审批,无法办理产权证书为理由,拒付下余房款。原、被告的房屋买卖行为违反法律、法规的强制性规定,应属无效合同,被告应予返还因合同无效取得的财产,并承担赔偿责任。双方多次协商无果,故诉至法院。被告袁永辉辨称，1、原告孙俊领不是本案适格的当事人,因为确认合同无效,只有合同当事人才有权提起,合同以外的第三人无权提起,而本案被告所购买的涉案房屋是与邢霞小学签订房屋买卖合同,并不是与原告签订的合同,而原告也不是该合同的当事方,根据合同相对性原理,原告作为第三人提起确认房屋买卖合同无效的主体不适格,也无权提起确认合同无效。2、原告在诉状中所述在2016年02月23日双方达成口头房屋买卖协议,与事实不符,更不符合常理。本案原、被告双方互不相识,被告根本就不认识原告,况且被告在2016年02月23日所购买的涉案房屋当时只知道是邢霞小学的房屋,是与邢霞小学签订的合同,与原告之间并没有签订任何书面的或口头的合同。所以原告在诉状中所述在2016年02月23日双方达成口头房屋买卖协议,明显与事实不符。3、在2016年02月23日被告到邢霞小学翰香家园售楼部进行购房时,售楼部的置业顾问给被告讲解了房屋的具体情况,并承诺该房屋属大产权房,并让被告放心购买,随后被告与邢霞小学签订了房屋买卖合同,签订合同后,被告按照合同约定首付30%,余款等相关合法手续下来后按照合同约定按揭,被告交款后邢霞小学翰香家园售楼部以邢霞小学公章不在售楼部为由,把被告与邢霞小学签订书面房屋买卖合同要走,后被告一直找邢霞小学售楼部催要该书面合同,但每次都以各种理由不给,从而可以说明原告在诉状中所述只有口头合同,没有书面合同,明显不符合常理,更不符合本案客观事实。4、退一步来说,即便本案涉案房屋系原告出资与他人合作开发,并根据其合作开发协议约定分得与他人合作开发所分得的房屋属实,但这只是其合作人内部分配财产问题,只是对其合作人内部的约束,对外不发生任何法律效力,其原告个人作为合作人也不是法人,不能单独作为一个独立的实体组织进行起诉,所以原告不能单独作为民事主体提起诉讼。5、被告在与邢霞小学签订房屋买卖合同时,合同是按大产权的房屋出售的,并给被告承诺余款可以办理银行按揭,付款方式为分期付款,首付30%。其后被告按合同约定向邢霞小学交付了30%的首付款,并给被告出具有收款收据,收款收据上并加盖了邢霞小学印章,并把涉案房屋交付被告,所以被告与邢霞小学签订的合同系双方真实意思表示,属于有效合法合同,应受法律保护,不能视为无效合同。而本案原告所主张的诉讼请求确认的口头合同根本就不存在,所以原告要求确认房屋买卖合同无效,没有事实和法律依据。6、下欠购房款被告未交的原因,而是邢霞小学承诺余款走按揭程序但一直不兑现严重违约不按合同执行造成的,并不是被告违约不愿意交,如果邢霞小学相关合法手续下来后,被告将立即办理按揭或者被告及时将下欠购房款全部进行补缴,现邢霞小学在未兑现承诺的情况下不但严重违约,反而原告向被告多次催要并起诉被告,显然是原告为谋取利益滥用诉权,妨害司法秩序,侵犯了被告的合法权益,构成虚假诉讼。请求法庭综合本案实际情况,对本案事实进行明察。综合以上几点,请求法庭依法驳回原告的起诉。原告孙俊领为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：原告的身份证、本院的（2018）豫1627民初5613号民事判决书及合作开发合同书各一份；中国银行客户回单一份、录音笔录两份；太国用（2010）第00232号国有土地使用权证、建设工程规费征收通知单、太康县建设项目联合收费审核表、河南省行政事业性收费基金专用票据。被告袁永辉为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：邢霞小学出具的收据一份；翰香家园商品房认购书一份、邢霞小学给张文通、聂东风出具的收据各一份及录音光盘三张。本院组织双方当事人对对方所举证据进行了质证，结合有效证据，本院确认以下事实：2014年08月18日原告孙俊领作为乙方与邢霞作为甲方签订了合作开发建房合同书，其内容为：一、甲方邢霞学校位于太康县城西未来路车辆管理所对面。甲方提供地皮两片，乙方出资承建邢霞学校教师公寓两栋，双方合建共赢。门面房一栋，南北走向宽一百零一米；宿舍楼一栋；计划建设十一层给甲方一层、二层、六层、九层全层；东西走向，宽约七十五米、十层砖混。建成后宿舍楼分配楼层给甲方参照门面楼，零头的几套房按照宿舍楼单层的三分之二给甲方。……；三、乙方负责出资承建此楼，……；四、门面楼建成后甲乙双方取得所有权后，均可有权买卖各自的房屋。因乙方出资承建，双方协商，甲方同意将门面楼的两间商铺卖给乙方，售价每平方米四千元。其他房屋需统一售价，一方不得哄抬和压低价格扰乱房屋出售秩序，门面房所预留的出路和空间双方共同使用；五、因国家政策调整，土地补偿收益归甲乙双方所有，按分房比例分配。楼体所占宅基使用权归甲乙双方共同所有，按房屋比例分配。（略）详见合作开发建房合同书，该小区取名为“翰香家园”并成立了翰香家园售楼部。原告孙俊领建设该房屋工程前仅有邢霞所有的太国用（2010）第00232号土地使用权证，地类用途为综合用地，邢霞及原告孙俊领未办理建设开发房地产所需要的其他手续。房屋建成后原告孙俊领按合作开发建房合同书的约定分得了包括被告袁永辉所购买房屋在内的房子。2016年02月23日被告袁永辉购买原告孙俊领分得的翰香家园小区1号楼1单元十层南户，面积为127.55㎡，单价每平方米2700元，总价款为344385元，当日被告袁永辉支付购房款34385元，次日被告袁永辉通过袁记海的银行卡转给原告孙俊领购房款70000元，2016年02月24日原告孙俊领以毛庄镇邢霞小学的名义给被告袁永辉出具了收据，证明收到被告袁永辉购房款104385元，并在收据上的收款事由一栏注明：“诚信金1号楼层南1户127.55”双方未签订书面合同。被告袁永辉提供一份李开印与翰香家园售楼部的翰香家园商品房认购书，李开印认购翰香家园的1号楼1单元5层南1户；毛庄镇邢霞小学的收据两份，分别证明张文通购买翰香家园的1号楼3单元7层南5户和聂东风购买的2单元10层南户。另查明：原告孙俊领为办理“翰香家园”小区的房产产权手续，以邢霞和邢霞职专公寓楼的名义向有关部门缴纳了相关规费，但至今未获批准。本院认为，双方争议的焦点有：1、孙俊领是否具备本案的原告资格？2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？现就双方争议的焦点分析如下：关于焦点1、孙俊领与邢霞签订了合作开发建房合同书，房屋建成后，孙俊领依建房合同书约定取得了包括被告袁永辉所购买房屋在内的房子，被告袁永辉虽然未与孙俊领签订书面的购房合同，但通过孙俊领持有的被告袁永辉的交款凭证及与被告袁永辉的通话记录，均能证明被告袁永辉是购买的孙俊领所分得的房屋，二者之间形成了商品房买卖合同法律关系，故孙俊领具有本案的原告资格；关于焦点2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”原告孙俊领在与被告袁永辉订立商品房预售合同时，未取得商品房预售许可证明，至今亦未取得商品房预售许可证明，故原告孙俊领请求依法确认其与被告袁永辉之间的商品房买卖合同无效，符合该条法律规定，其请求具有法律依据，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原、被告的商品房买卖合同属无效合同，依照该条规定，原告孙俊领应返还被告袁永辉已支付的购房款104385元，被告袁永辉返还原告孙俊领的位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼1单元十层南1户的房屋一套；原告孙俊领要求被告袁永辉赔偿损失16000元的请求，因未能提供证据而不予支持。被告袁永辉所辩是购买太康县毛庄镇邢霞小学的房屋，仅提供了一张毛庄镇邢霞小学收取购房款104385元的收据，而未能提供二者间的购房合同，该收据上面注明的其所购房屋亦正是按原告孙俊领与邢霞合作开发建房合同书中的原告孙俊领分得的房子，购房数额恰恰是本案原告孙俊领收取的两次收取被告袁永辉房款之和。另外，从相关信息上面亦未能查到关于毛庄镇邢霞小学的设立信息，故被告袁永辉的该项辨称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告孙俊领与被告袁永辉的位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼1单元十层南1户的房屋一套的房屋买卖合同无效。二、原告孙俊领返还被告袁永辉已支付的购房款104385元。三、被告袁永辉返还原告孙俊领位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼1单元十层南1户的房屋一套。四、驳回原告孙俊领的其他诉讼请求。以上（二）、（三）判决内容于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原、被告各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 刘 启二〇二〇年六月二十三日书记员 王新亚