云南省马关县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2625民初455号原告：胡玉娥，女，1972年12月24日生，汉族，云南省马关县人，住马关县。委托诉讼代理人：龙卫堂，真诚法律服务所法律工作者，特别授权。被告：余本华，男，1964年6月12日生，汉族，云南省马关县人，住马关县。原告胡玉娥与被告余本华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法由审判员熊光勇适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告胡玉娥及其委托诉讼代理人龙卫堂，被告余本华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉娥向本院提出诉讼请求，请求判决1.解除原告与被告于2017年12月3日签订的《房屋出租合同》。2.被告退还原告已支付的2020年度租金50000元，并赔偿违约金45000元。3.被告赔偿原告维修费、装饰投资共12836元。4.被告赔偿原告营业损失32000元（每天损失营业额400元，从2020年1月1日计算至2020年3月30日止）。5.退还原告所租赁房屋门前摊位费2000元。6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月3日，被告自愿将位于房屋（餐馆）出租给原告经营使用，租期为5年，租金每年50000元。合同签订后，2017年12月3日原告支付被告2018年、2019年两年租金106600元（其中6600元为电梯维修费）。两年租金支付后，原告在所租赁的房屋内进行经营。被告提供碗筷、桌椅、厨房用具，电梯由被告修好归原告使用。并且保修一年，一年后维修费超过1000元（包括1000元），由原、被告各承担一半，门前摊位由原告使用。2019年10月1日国庆节开始被告找各种理由和极端行为妨碍原告正常营业，造成原告不必要的损失。为此，原、被告发生争执，2019年12月17日原告按照合同约定支付被告2020年度租金50000元，但被告仅给原告营业至2019年12月30日止。从2020年1月开始被告自己在原告租赁的房屋内营业至今，被告的所作所为违反《合同法》的规定，纯属违约。由于被告的违约给原告造成各种经济损失141836元，导致合同无法履行。根据《合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十条和相关司法解释规定，请求人民法院判决前列请求。余本华辩称，原告先违约。2019年9月至10月期间，因原告经营不下去，叫我回去经营餐馆。我接手经营后，原告所接的客户都交给我来做，费用是我收取。经营期间电梯坏了，我花了近70000元维修。我经营期间的一些费用，原告与客户索要，为此而发生纠纷，所以是原告先违约。2019年的租期届满后，我与原告追要一个月的租金，未经我同意原告将2020年度的租金50000元支付我，维修电梯的费用也没有说法，当时如果原告继续租赁的话，对租金和电梯费要有个说法的，但也没有。房屋空着，我就去经营。所以是原告先违约，原告应该赔偿我违约金。我同意解除合同，但我不同意退租金50000元和赔偿违约金，房屋的设施原告进行装修并使用，该费用我不赔偿。疫情期间，大家都没有经营没有收入，所以原告要求按每天损失400元进行赔偿我也不同意，摊位费，因不确定是原告在经营，所以不应该退还原告，其他就没有说的了。综合双方诉、辩主张，本案双方当事人争议的焦点是：1.原、被告谁违约。2.原告的诉讼请求是否属实，应否支持。针对原告的诉讼主张，其向本院提供如下证据：1.《房屋出租合同》原件一份，以此证明原、被告双方于2017年12月3日签订了《房屋出租合同》，约定被告将铜锡路11号整幢房屋（千喜酒楼）出租给原告经营，租期5年，每年租金50000元。合同签订后已支付被告两年租金100000元及电梯维修费6600元的事实。经质证，被告无异议，但认为合同签订后，2017年12月份已免费给原告试营业。2.《收据》原件一份，以此证明被告收到原告106600元的事实。经质证，被告无异议。3.《修理单据》原件一份，以此证明原告与被告签订合同后，原告对所租赁房屋内设施进行修缮，原告支付维修费12863元的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为双方对房屋的修缮没有约定，原告在经营期间使用应由原告承担。另外原告未经同意将屋顶的不锈钢瓦更换为塑料瓦，要求原告换回原来的不锈钢瓦。4.都龙信用社《客户存款回单》，以此证明2019年12月17日原告通过银行转账方式支付被告2020年度租金50000元的事实。经质证，被告无异议，但认为双方的纠纷还没有得到解决原告就支付2020年度的租金。5.证人王某出庭作证，其证实的主要内容是：我是原告的工人，被告在原告所租赁的房屋一楼堆放垃圾，我拿肉到冰箱冰冻时摔倒将冰箱的玻璃打烂。有一天早上我与原告到所租赁的房屋内卖早点，被告不开门，原告给被告打电话，但不接，我又打电话，被告才开门的。经质证，被告对证人王某的证实无异议，但认为不是堆放垃圾而是维修电梯拆下来的零部件。不开门的原因是电梯维修好以后，原告阻拦客户包餐，我要求原告与我说清楚才可以经营，但没有说清楚，才不开门给原告经营的。被告针对其答辩主张，向本院提供了三段电话录音存储U盘一个，以此证明原告的亲家到店里包餐，原告向其亲家索要费用，但没有给，钱是给被告，后来又有一客户来包餐，原告又去找客户要钱，但没有给，就没包得成，被告才关门的。经质证，原告无异议，但认为客户不是去包餐，而是租场地使用。经举证，质证，本院认为，原告提供的第1组、第2组、第3组证据客观真实，且被告无异议，证明了原、被告双方于2017年12月3日签订了《房屋出租合同》，约定被告将其坐落于房屋（千喜酒楼）出租给原告经营使用。租期5年，即2018年1月1日至2022年12月31日止。2018年、2019年两年租金106600元一次性付清，后三年租金按年支付，每年50000元。合同签订之日至2017年12月31日期间被告免费提供原告试营业。被告将现有的碗筷、桌椅、厨房等用具清点给原告使用，租期届满后交还被告。电梯由被告修好归原告使用，并由被告保修1年，1年后的维修费超过1000元（包括1000元）由双方各承担一半。门前摊位归原告使用。合同签订前的费用由被告负责，合同签订后原告使用期间的水电费、卫生费等由原告负责。租期届满后，原告享有优先承租权。在租赁期间被告及其家属不得干扰原告正常经营，如因此给原告造成的损失由被告赔偿原告全额损失。租赁期间被告不得提前收回该场地，如有违约，被告赔偿原告总租金10倍违约金。合同签订当天，原告将2018年、2019年两年租金106600元支付被告，后进入所租赁的房屋经营。期间，原告对房屋内的设施进行维修，于2017年12月9日支付维修电梯费1836元、2018年1月支付4道电梯门费1200元、2018年8月16日支付墙漆和水管费共3000元、2019年9月15日支付水电材料费600元、2018年4月25日支付房屋顶维修费4000元、2019年4月18日支付换卷帘门费2000元的事实，对证明事实，本院予以确认。第4组证据都龙信用社《客户存款回单》客观真实，且被告无异议，证明原告已支付被告2020年度租金50000元的事实，对证明事实，本院予以确认。第5组证据证人王某的证实，客观真实，且被告无异议，证明合同履行期间，被告锁住租房大门，不让原告经营，经证人打电话后被告开门让原告经营的事实，对证明事实，本院予以确认。被告余本华提供《电话录音》客观真实，原告也无异议，证明相关客户租赁千喜欢酒楼加工餐饮，原告向客户索要费用未果致该租赁业务未能进行和双方发生纠纷的事实。对证明事实，本院予以确认。经庭审、举证、质证和认证，本院确认本案如下法律事实：胡玉娥与余本华于2017年12月3日签订《房屋出租合同》，约定余本华将其坐落于房屋（千喜酒楼）出租给胡玉娥经营使用（包括早点），租期5年，即2018年1月1日至2022年12月31日止。2018年、2019年两年租金106600元一次性付清，后三年租金每年50000元，按年支付。合同签订之日起至2017年12月31日期间余本华免费提供胡玉娥试营业。余本华将现有的碗筷、桌椅、厨房等用具清点提供胡玉娥使用，租期届满后交还余本华。电梯由余本华修好归原告使用，并由余本华保修1年，1年后的维修费超过1000元（包括1000元）由双方各承担一半。租房门前摊位归胡玉娥使用。合同签订前的所有费用由余本华负责，合同签订后胡玉娥使用期间的水电费、卫生费等由胡玉娥负责。租期届满后，胡玉娥享有优先承租权。在租赁期间余本华及其家属不得干扰胡玉娥正常经营，如因此给胡玉娥造成的损失由余本华赔偿胡玉娥全额损失。租赁期间余本华不得提前收回该场地，如有违约，余本华赔偿胡玉娥总租金10倍违约金。合同签订后，胡玉娥支付余本华2018年、2019年两年租金106600元并经营千喜酒楼。经营期间，胡玉娥对所租赁房屋内的设施进行修缮，支付电梯维修费1836元、更换电梯门费1200元、墙漆和水管费3000元、水电材料费600元、房屋顶维修费4000元、更换卷帘门费2000元。另查明，胡玉娥在经营千喜酒楼期间，胡玉娥自愿将该房屋二楼以上的包餐事宜交由余本华自行经营，胡玉娥在一楼经营早点。2019年农历7月25日余本华接手经营该酒楼的包餐事宜，经营过程中，余本华更换了电梯，双方对更换电梯费用如何承担未能达成一致意见，期间相关客户租赁千喜酒楼进行餐饮加工，胡玉娥向客户索要该业务的费用导致双方发生纠纷，余本华将千喜酒楼的大门锁住不让胡玉娥经营销售早点。在胡玉娥支付2020年度租金50000元后，2020年1月1日至今，余本华一直经营千喜酒楼。为此，胡玉娥以余本华违约为由起诉至本院要求判决解除合同，退还2020年度租金50000元及2018年和2019年两年摊位费2000元、赔偿房屋装饰维修费12836元、赔偿违约金32000元及营业损失45000元。本院认为，关于谁违约的问题。胡玉娥与余本华于2017年12月3日签订的《房屋出租合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照诚实信用原则全面履行合同义务。但在《房屋出租合同》履行过程中，胡玉娥自愿将该房屋二楼以上的包餐事宜交由余本华自行经营，胡玉娥在一楼经营销售早点。期间，因余本华更换电梯和承接客户租用二楼以上加工餐饮，双方就更换电梯产生的费用如何承担问题及胡玉娥向客户索要费用发生纠纷，余本华锁住租赁房屋大门不让胡玉娥经营，在胡玉娥支付2020年度租金后，2020年1月1日至今，余本华仍在租房内经营酒楼业务，其行为侵害了胡玉娥的租赁使用权，已构成违约。故对胡玉娥认为余本华违约的主张，本院予以支持。胡玉娥向客户索要余本华承接业务的费用，虽双方对该业务没有约定，但根据营业习惯，该业务收益应归经营者余本华，所以胡玉娥的行为存在过错，但依据《房屋出租合同》，该行为不影响胡玉娥行使房屋租赁使用权，且更换电梯产生的费用，合同并未约定如何承担，故余本华认为胡玉娥违约的主张，本院不予以支持。关于解除合同及余本华应否退还胡玉娥2020年度租金50000元、摊位费2000元、赔偿违约金45000元、支付装修费12836元、赔偿营业损失32000元的问题。庭审过程中，余本华表示同意解除双方签订的《房屋出租合同》，故对胡玉娥请求解除《房屋出租合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，胡玉娥与余本华之间的权利义务已终止，故胡玉娥要求余本华退还2020年度租金50000元的主张，本院予以支持。根据《房屋出租合同》“门前摊位归乙方使用”的约定，胡玉娥要求余本华退还2018年、2019年两年摊位费2000元的主张，本院予以支持。违约金45000元及营业损失32000元，双方在履行合同过程中，胡玉娥自愿将二楼以上的包餐事宜交由余本华经营，其在一楼经营销售早点。期间双方发生纠纷，余本华不让胡玉娥经营，但胡玉娥也存在过错，且胡玉娥未提供证据证明其损失，故对胡玉娥的该项主张，本院不予支持。装修费12836元，双方在履行《房屋出租合同》过程中，胡玉娥先后对租赁房屋内的设施进行维修并支付维修费12836元。虽合同没有约定，但维修后，胡玉娥与余本华均使用和受益，故合同解除后，本院酌定余本华支付胡玉娥维修费共6000元。综上所述，合同解除后，余本华应退还胡玉娥租金、摊位费、维修费共计58000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告胡玉娥与被告余本华于2017年12月3日签订的《房屋出租合同》。二、被告余本华于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告胡玉娥租金50000元、2018年和2019年两年摊位费2000元共计52000元。三、被告余本华于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告胡玉娥装饰维修费6000元。四、驳回原告胡玉娥的其他诉讼请求。案件受理费3137元，减半收取1568.5元，由原告胡玉娥承担927元，被告余本华承担641.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  熊光勇二〇二〇年六月二十九日书记员  杨 清