重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1471号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆康田雍俊房地产开发有限公司，住所地重庆市经开区北区金童路161号11栋3-24-2，统一社会信用代码915000000949468088。法定代表人：贺学均，该公司董事长。委托诉讼代理人：王清华，女。委托诉讼代理人：唐来旺，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋裕利，女，1986年9月12日出生，汉族，住四川省广安市。委托诉讼代理人：唐永胜，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨秋，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘七一，男，1979年7月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：唐永胜，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨秋，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。上诉人重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称康田雍俊公司）因与被上诉人蒋裕利、刘七一商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初21302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康田雍俊公司的委托诉讼代理人王清华，被上诉人蒋裕利、刘七一及其共同委托诉讼代理人唐永胜到庭参加诉讼。诉讼中，康田雍俊公司与蒋裕利、刘七一和解二十天。本案现已审理终结。康田雍俊公司上诉请求：撤销原判，改判驳回蒋裕利、刘七一的全部本诉请求，支持康田雍俊公司的全部反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定蒋裕利、刘七一没有恶意违约，缺乏事实依据。蒋裕利、刘七一被银行拒贷后，康田雍俊公司沟通协调其他银行，最终浦发村镇银行、浦发银行、光大银行、中国农业银行表示同意接收蒋裕利、刘七一办理按揭的申请资料。康田雍俊公司告知蒋裕利、刘七一前述银行可接受案涉房屋的按揭贷款申请后，蒋裕利、刘七一置之不理，拒绝配合向前述任一银行申请办理按揭，同时拒绝采取其他方式支付剩余房款。因此，蒋裕利、刘七一逾期付款系恶意违约。同时，一审法院仅依据蒋裕利、刘七一单方陈述无充裕资金，便认定蒋裕利、刘七一无力支付余款，缺乏事实依据。2.一审法院认为继续履行合同将增加康田雍俊公司的诉讼成本和蒋裕利、刘七一的违约成本，对蒋裕利、刘七一明显不公平，纯粹属于主观推测，缺乏事实依据。蒋裕利、刘七一很可能成功办理按揭，且即使办理按揭失败也很可能拥有一次性支付余款的资金能力。3.一审法院认定康田雍俊公司存在逾期办理合同备案登记的违约行为错误。虽然《重庆市商品房买卖合同》及补充协议至今未办理合同备案登记，但未办理的原因为蒋裕利、刘七一未向康田雍俊公司提供办理合同登记备案的资料。依据《重庆市商品房买卖合同》第十二条第一款、第二款、第四款等约定，如蒋裕利、刘七一有违约事项未纠正，康田雍俊公司可延期配合办理合同备案登记，故康田雍俊公司不存在逾期办理合同备案登记的违约行为。4.一审法院认定康田雍俊公司曾同意解除买卖合同及补充协议，只是未形成书面合同，系认定事实错误。蒋裕利、刘七一举示的所谓“与康田雍俊公司销售顾问李秋念的对话录音及微信聊天记录”，存在众多证据瑕疵:（1）录音及微信记录中的人员并非康田雍俊公司员工李秋念。康田雍俊公司在庭审中未自认上述证据中的人员为康田雍俊公司工作人员李秋念，且康田雍俊公司工作人员李秋念在庭后通过书面形式明确说明其并未与蒋裕利、刘七一进行对话沟通。（2）录音存在剪辑、伪造的可能，微信聊天记录可以选择性删除，无法确认上述证据中沟通双方的真实意思表示。（3）即使录音及微信聊天记录属实，但录音对话中未涉及买卖合同及补充协议的解除，微信聊天记录反而能证明双方并未就案涉房屋退房事宜达成合意:一方面蒋裕利、刘七一明确表示不满意退房退款手续，且始终未签署并向康田雍俊公司递交“退房申请书”;另一方面李秋念明确表示康田雍俊公司内部就案涉房屋退房事宜未达成一致意见，康田雍俊公司尚未同意解除买卖合同及补充协议。（4）依据《合同补充协议》第一条第七款约定，未经康田雍俊公司明确书面同意，康田雍俊公司的雇员无权对蒋裕利、刘七一作出任何允诺。因此，即使录音及微信聊天记录属实且康田雍俊公司的雇员就案涉房屋同意退房，也不能视为康田雍俊公司对蒋裕利、刘七一的允诺。5.一审法院已认定蒋裕利、刘七一存在逾期付款的违约行为，应判决支持康田雍俊公司要求蒋裕利、刘七一承担逾期付款违约责任的反诉请求，一审法院驳回该项反诉请求缺乏法律依据。一审判决认定康田雍俊公司只能通过另行提起诉讼追究蒋裕利、刘七一的逾期付款违约责任，不合理地增加了康田雍俊公司的诉讼成本。6.一审法院判决康田雍俊公司退还蒋裕利、刘七一代收费49164.94元，对康田雍俊公司明显不公平。康田雍俊公司系依据双方的约定代收代缴大修基金、印花税、契税等，不存在过错。康田雍俊公司无法自行申请退还已缴税费。即使双方配合完成前述已缴税费的退费手续，已缴税费也将退至蒋裕利、刘七一名下，而不是康田雍俊公司名下。7.蒋裕利、刘七一举示的“与康田雍俊公司销售顾问王军的录音录像、与两江新区房管局工作人员的对话录音、与康田雍俊公司指定办理按揭银行工作人员的微信聊天记录及录音”，均存在无法确认沟通对象的真实身份、沟通双方的真实意思表示以及沟通内容与案涉房屋具有关联性的严重证据瑕疵。一审法院予以采信并将之作为认定事实的依据错误。8.康田雍俊公司在庭审中主张蒋裕利、刘七一一次性支付购房款余款的期限为2017年11月8日前，一审判决书认定为2017年11月9日前，存在笔误。9.蒋裕利、刘七一不享有合同解除权，应按照约定向康田雍俊公司一次性支付购房款余款及逾期付款违约金。康田雍俊公司不存在逾期办理合同备案登记的违约行为，蒋裕利、刘七一依据《重庆市商品房买卖合同》第十二条第三款第二项主张解除合同无法成立。即使康田雍俊公司存在逾期办理合同备案登记行为，依据《合同补充协议》第二十条第一款约定，蒋裕利、刘七一享有的解除权也已过除斥期间。蒋裕利、刘七一辩称，1.康田雍俊公司存在根本违反合同约定的行为，蒋裕利、刘七一拥有合同解除权。康田雍俊公司存在逾期办理合同备案登记手续、逾期交房、逾期办证等违约行为，已构成根本违约。2.附件五补充协议属于康田雍俊公司提供的格式合同，相关条款应为无效。（1）蒋裕利、刘七一和康田雍俊公司签订的附件五补充协议与案外人田应群和康田雍俊公司签订的附件五补充协议主要内容相同，特别是涉及免除或者限制开发商自身责任、扩大开发商权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容，进一步证明该协议系格式合同。（2）康田雍俊公司二审认可附件五补充协议反复使用，并在出卖案涉商品房前提交两江新区市场监督管理局备案。该备案事实足以认定附件五补充协议系康田雍俊公司为重复使用而事先单方制定。（3）康田雍俊公司销售顾问王军陈述附件五补充协议已在政府部门备案，文本内容系康田雍俊公司制定，不能更改，进一步证明附件五补充协议是格式合同。（4）附件五补充协议内容应作出不利于康田雍俊公司的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应该作出有利于蒋裕利、刘七一的解释。因此，附件五补充协议第六条第三款载明的“买受人尚有应付款……未付清的”以及第九条第一款载明“买受人有应付未付款的”中“应付款”“应付未付款”均应解释为“买受人应支付的首付款”。（5）附件五补充协议本身已经被废止。根据双方签订《重庆市商品房买卖合同》《补充协议二》《合同补充协议》的时间及协议内容，《重庆市商品房买卖合同》中的附件五补充协议事实上已被废止。3.根据相关法律规定，蒋裕利、刘七一拥有合同解除权。蒋裕利、刘七一与银行未能订立商品房担保贷款合同属于“因不可归责于当事人双方的事由”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，蒋裕利、刘七一有权解除合同。一审法院虽在判决结果上支持了蒋裕利、刘七一的诉讼请求，但却否定了蒋裕利、刘七一提出的理由，并给予康田雍俊公司另行追究蒋裕利、刘七一违约责任的机会，对蒋裕利、刘七一显失公平。4.即使认定蒋裕利、刘七一违约，蒋裕利、刘七一也不存在恶意违约。蒋裕利、刘七一已按照合同交付了首付款及各种税费，提交了贷款的全部资料。在指定银行未能发放贷款后，蒋裕利、刘七一又按照康田雍俊公司的要求提高首付款至950760元。为此，蒋裕利、刘七一又四处筹借补交了67000元，并再次提交了贷款资料。在重新指定的银行也不愿意贷款后，刘七一又专门前往银行进行了解和陈述情况，以期获得贷款。由于案涉房屋价格过高，三楼门市当作一楼卖，银行认为贷款风险过高，故不发放贷款。5.继续履行合同对蒋裕利、刘七一极其不公平，也必使合同履行陷入僵局。蒋裕利、刘七一已无力支付剩余房款，继续履行合同只能采取拍卖、变卖等方式受偿，增加了诉讼成本和违约成本，也将使蒋裕利、刘七一愈加陷入贫困，无法抚养孩子和赡养老人。6.如果法院认定康田雍俊公司是守约方，康田雍俊公司拒绝解除合同的行为也违背了诚实信用原则。（1）蒋裕利、刘七一订立合同时就选择了按揭贷款方式，如果知道不能办理按揭贷款，那么蒋裕利、刘七一就不会选择签订合同。（2）康田雍俊公司存在违反约定没有办理合同备案登记和房屋预告登记的行为。（3）蒋裕利、刘七一要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定及《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定。7.代收费49164.94元应由康田雍俊公司退还。蒋裕利、刘七一在合同有效成立的前提下，将代收费49164.94元交给康田雍俊公司。合同解除后，该费用应由康田雍俊公司退还给蒋裕利、刘七一。同时，蒋裕利、刘七一向政府有关部门进行了咨询，以上退费需由康田雍俊公司完成，蒋裕利、刘七一愿意予以配合。蒋裕利、刘七一向一审法院起诉请求：1.判令解除蒋裕利、刘七一与康田雍俊公司签订的重庆市北部新区湖霞街1号附194号商品房的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令康田雍俊公司向蒋裕利、刘七一退还已付房屋价款950760元并支付利息，利息标准：（1）以房款本金883760元为基数，自2017年8月4日起至款项全部退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；（2）以房款本金67000元为基数，自2018年5月16日起至款项全部退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；3.判令康田雍俊公司向蒋裕利、刘七一退还代收的各种税费49164.97元并支付利息（以代收税费本金49164.97元为基数，自2017年8月4日起至款项全部退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令康田雍俊公司支付违约金95元；5.由康田雍俊公司负担本案的诉讼费用。康田雍俊公司向一审法院反诉请求：1.判令蒋裕利、刘七一向康田雍俊公司一次性支付购房款633000元；2.判令蒋裕利、刘七一向康田雍俊公司支付逾期付款违约金，自2017年11月9日起至购房款清偿之日止，以总房款为基数，按日万分之一的标准，暂计至2019年10月17日，共计112130.208元；3.由蒋裕利、刘七一承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月3日，康田雍俊公司作为甲方（卖方）与蒋裕利、刘七一作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区。第四条购房价款本商品房为清水房，总成交金额为1583760元。乙方按按揭付款方式按期付款。（1）乙方于签署合同当日缴付883760元整；（2）乙方向银行申请700000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给出卖方，为出卖方收取乙方应付购房款的一部分。（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并能签订补充协议。甲方或乙方也可单方面解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条2、属预售商品房的，甲方应当在2018年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任，按逾期时间，逾期超过60日（自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金……第十条乙方逾期付款的违约责任1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.01向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二条起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；第十二条关于办理合同登记备案的约定1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十四条关于办理预告登记的约定2、乙方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后90日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。若甲方未按照双方约定申请办理预购商品房预告登记，应在双方约定期限届满后30日内向乙方支付已付房价款0.01%的违约金。蒋裕利、刘七一在合同中预留的地址为渝北区花卉园红石支路500号，电话183××××3265、132××××5168。附件五补充协议第一条第7款：出卖人的雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人明确书面同意，前述雇员、部门和代理机构等均无权对买受人作出允诺，也不负责直接向买受人收取钱款。第二条通讯方式及送达的约定1、预收合同及本补充协议中提及的（通知）是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、E-mail或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的方式发布公告等任何一种或多种方式。出卖人可采取任何一种方式通知买受人。买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真电话号码或E-mail地址为准。若出卖人以快递方式通知买受人时，买受人本人应及时予以签收，若买受人无法签收时，同意由买受人同住人员或小区物业工作人员或其指定的其他人员代收。买受人本人拒绝签收，代收人拒绝代收，或买受人不按规定自取，均应视为出卖人履行了通知义务。第四条、商品房买卖合同【五】条的补充约定【适用于按揭付款】4、对买卖合同第五条第三款关于“办理按揭贷款违约责任的约定”进行调整，双方重新约定为：若买卖双方任何一方接到银行不予放款的通知（包括口头通知），或出卖人在本买卖合同生效后【90】日内未收到银行向出卖人支付的按揭款项，则买受人保证于付款方式变更日（即任何乙方接到银行不予放款通知之日起第【7】日或在本买卖合同生效第【97】日）前，一次性支付出卖人购房款余款，买受人超过上述变更日期支付购房余款，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付房价款总额万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金，合同继续履行。”第六条第3款约定：合同约定的交房时间为最迟交付时间，出卖人可以提前交房。在约定的交房期限届满之日，如买受人尚有应付款、应交出卖人的代收代缴款、应支付出卖人为买受人承担阶段性担保责任而垫付款项或违约赔偿金未付清的（含买受人拖欠出卖人或相关方的借款或垫款），则出卖人可将房屋交付日期相应顺延，但房屋风险和费用负担自约定的交房期限届满之日转移至买受人。第九条第1款：在约定的各项登记之日，买受人有应付未付款（含出卖人代垫代付款、面积误差补款、应支付出卖人为买受人承担阶段性担保责任而垫付的款项等）或其他违约事项未纠正的，则出卖人可延期配合买受人办理各项登记。第二十条第1款买卖双方依据法律规定或者买卖合同及本补充协议约定行使解除权的（包括不可归责于买卖双方的解约情形等），应当从解除权事由发生之日起180日内行使，如怠于行使该权利的，则该权利归于消灭。本补充协议对解除权行使期限有特殊约定的，从其约定。2018年5月16日，康田雍俊公司作为甲方与蒋裕利、刘七一作为乙方签订《合同补充协议》，约定“《商品房买卖合同》中约定首付款为883760元，因乙方个人原因将首付款提高为950760元，银行贷款金额变为633000元。本协议为买卖合同内容的补充，与买卖合同具有同等法律效力。如本协议的内容与买卖合同内容不一致时，以本协议为准。除本协议约定内容之外，买卖合同中任何条款的法律效力不受影响。”2017年8月2日，康田雍俊公司出具收据，收到蒋裕利、刘七一首期款883760元和代收费49164.97元。2018年5月16日，康田雍俊公司出具收据，收到蒋裕利、刘七一首期款67000元。康田雍俊公司的客户资料领取签收单显示：蒋裕利、刘七一共领取了客户服务卡、《商品房买卖合同》、大修发票、契税发票、税务代理协议、合同补充协议等证据。蒋裕利、刘七一在庭审中称，商品房买卖合同及补充协议系格式合同，合同补充协议第六条第3款、第九条第1款等条款提到的买受人尚有应付未付款表述应该指的是首付款，而非全款。补充协议是格式条款，应当做有利于蒋裕利、刘七一的解释；蒋裕利、刘七一与康田雍俊公司在2018年5月16日签订的合同补充协议，该补充协议除了首付款提高之外，第三条约定的内容，说明双方权利义务约定在了该补充协议以及《重庆市商品房买卖合同》（主合同）之中，否定了康田雍俊公司举示的商品房买卖合同附件五补充协议的约束力，康田雍俊公司应当交房，履行合同备案登记，但其未履行，蒋裕利、刘七一享有解除权，且在与康田雍俊公司沟通中也行使了解除权，康田雍俊公司同意解除后又反悔，导致诉讼产生。另向我院提供如下证据：1、两江新区不动产登记中心档案查询结果。拟证明康田雍俊公司涉案房屋至今未办理任何登记。2、康田雍俊公司与田应群签订的商品房买卖合同（合同编号：CQ-10800986357）一份。拟证明合同附件五内容与涉案房屋签订合同附件五内容相似，系康田雍俊公司自制的格式合同。3、蒋裕利、刘七一及其代理人唐永胜与销售顾问王军录音录像。拟证明王军明确说明蒋裕利、刘七一与康田雍俊公司签订的商品房买卖合同及附件均由康田雍俊公司制定，不允许任何人更改，且该对话内容中原告提到了要求解除合同，未超过本案解除权行使期限。内容为“2019年6月24日，唐：你那个主合同是房管局备案的塞？王：那个是统一的房管局网上打出来的。唐：补充协议也是备案的？王：应该是。唐：补充协议是你们这边拟定的？王：应该是两个公司拟的吧，又不是房管局提供的。唐：签合同你们能够做主，解除合同你们啷个不能做主啊？王：解除合同是开发商能给你去弄的哈，就是开发商提供东西要跟辅助室可以是，正常来讲是可以去弄的，不是说不能去解。我们这边是同意的，因为这是两个公司，两个公司弄了，买卖合同也签了。唐：解除合同你们融创是同意，康田是不同意是不是？王：但是是楞个，我们是准备想给他退款退了算了。”4、刘七一与康田雍俊公司销售顾问李秋念对话录音及微信聊天记录，蒋裕利与康田雍俊公司售后人员对话录音。拟证明蒋裕利、刘七一与康田雍俊公司签订的合同由康田雍俊公司自制，康田雍俊公司出卖房屋价格过高导致银行没有办理贷款。刘七一与李秋念工作人员的微信聊天记录，内容提到了蒋裕利、刘七一已经要求解除合同，康田雍俊公司工作人员已经同意；蒋裕利与康田雍俊公司售后工作人员的对话录音证明了康田雍俊公司在同意解除合同后返回，要求蒋裕利、刘七一走司法程序。2018年5月11日，刘七一与李秋念对话录音“李：其实我们就是想把这件事情解决了噻。我肯定是想你们能够赶紧签下来。刘：一次两次签也没签，不停地发催告函来，如果真的走法律程序，我就陪你走法律程序噻，我在买之前就跟你们讲得清清楚楚我的条件我的情况。”刘七一与李秋念微信聊天记录“李：刘哥，20号左右，您和姐姐过来一趟售房部把，我帮您办退房手续，现在暂时解不了网签，过几天恢复解网签就可以办手续了。2018年7月16日，李：过来办手续解网签，这个手续半小时就办完，手续办了大概3个月钱就会到你手上。2018年9月4日，刘：那怎么办？李：刘哥，我们经理当时也给您说过的，同意办理退房，确实现在是康田那边在卡流程。”5、刘七一与两江新区房管局工作人员对话录音。拟证明本案房屋贷款最终未能贷款原因在于康田雍俊公司房屋单价过高，三楼门面当成一楼价格出卖，银行认为风险高，不愿贷款。内容为“2018年5月17日，房管局：以前农行不管给你写的是负一楼或者三楼五楼，通过照片能看出来是在一楼，都会贷，现在不愿意了。刘：银行贷款压力太大了，这种状况？房管局：他不愿意贷这种了，就是你照相在一楼，但是你规划现在不是在一楼，他就不愿意贷这种了。”6、刘七一与康田雍俊公司指定办理贷款银行工作人员陈经理微信聊天记录、录音。拟证明康田雍俊公司房屋单价过高，银行认为风险高，不愿贷款。内容为“2019年5月6日，银行：他说的是三楼，实际是一楼。这个不是属于你们的问题也不是银行问题，其实你那个是一楼，位置很好，但是从我们银行提供出来的资料你就是在三楼上去了，价格差得很远。第三人：这是不是信用问题吗？银行：不是信用问题，职员说有风险，卖得很高。”7、蒋裕利、刘七一的个人信用报告。拟证明征信没有任何问题，未能办理按揭成功不是蒋裕利、刘七一原因。康田雍俊公司经质证后认为，证据1真实性合法性不予认可。证据2真实性、合法性、关联性不予认可；证据3无法确认视频沟通中人员真实身份，对真实性、合法性、关联性不予认可；证据4真实性、合法性、关联性不予认可，李秋念虽系公司工作人员，但商品房买卖合同附件五补充协议第一条第七款明确约定未经出卖人书面同意，任何雇员及第三方均无权对买受人作出允诺，且李秋念本人并不认可曾与刘七一作出上述聊天内容；证据5、证据6无法核实沟通对象的真实身份，真实性、合法性、关联性不予认可；证据7系复印件，真实性、合法性、关联性不予认可。一审法院认为，证据1由相关单证盖章，康田雍俊公司自认没有办理预告登记等相关事项，对该份证据一审法院予以采信；证据2系复印件，且系案外人与康田雍俊公司签订合同，与本案无关，该份证据一审法院不予采信；证据3与内容涉及商品房买卖合同的制定，且康田雍俊公司亦认可《商品房买卖合同》系在房管局备案这一事实，对该份证据，一审法院予以采信。证据4康田雍俊公司在庭审中认可李秋念系其工作人员，且沟通内容与案涉房屋有关，对该份证据一审法院予以采信；证据5、6内容与本案房屋有关，一审法院予以采信；证据7被告不予认可，且与本案无关，一审法院不予采信。康田雍俊公司在庭审中称，附件五补充协议系买卖合同附件和组成部分，双方最后签署的补充协议是对于原告贷款金额作出变更确认，并未使先前补充协议丧失效力。商品房买卖合同补充协议第六条第3款、第九条第1款明确约定了应付未付款的内容，补充协议第4条4款约定原告在2017年11月9日应向被告支付剩余购房款及责任，该笔款项未支付，系本案应付未付款，按照合同约定，康田雍俊公司有权在合同约定日期延期办理合同备案登记等手续。康田雍俊公司分别于2018年5月10日、2019年6月20日向蒋裕利、刘七一寄发催款函，根据补充协议约定，该催款函均已有效送达。蒋裕利、刘七一主张解除权，已过除斥期间。康田雍俊公司另向我院提交如下证据：1、催款函二份及ＥＭＳ邮寄单和ＥＭＳ邮寄查询单。拟证明康田雍俊公司分别于2018年5月、2019年6月20日向蒋裕利、刘七一催收因不符合银行按揭贷款政策无法办理的按揭贷款的购房款分别为：700000元、633000元。两份催款函均以重庆市渝北区花卉园红石支路500号为地址，以蒋裕利、刘七一为收件人，以132××××5168、183××××3265为联系电话邮寄，邮寄结果显示投递并签收，签收人：他人收（保安、快递柜）。对上述证据，蒋裕利、刘七一经质证后认为，催款函系康田雍俊公司单方面制定的，与蒋裕利、刘七一无关，对物流信息真实性不予认可，快递并没有投递给蒋裕利、刘七一，显示为他人签收，快递单内物件品名没有显示任何文字，即使康田雍俊公司发出快递，也无法证实内容与催款函内容一致。一审法院认为，上述证据以蒋裕利、刘七一在商品房买卖合同的预留地址进行邮寄，且邮单显示他人收，根据附件五商品房买卖合同补充协议第二条的约定，应为有效送达，故对上述证据一审法院予以采信。康田雍俊公司明确如法院判决解除合同的情况下，其也不会将诉讼请求变更为合同解除条件的违约责任。一审法院认为，蒋裕利、刘七一与康田雍俊公司于2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、2018年5月16日《合同补充协议》，均由蒋裕利、刘七一签名捺印及康田雍俊公司盖章，系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应共同遵守。关于《商品房买卖合同》附件五与2018年5月16日双方签订《合同补充协议》之间的关系，一审法院认为，《合同补充协议》第三条约定“本协议为买卖合同内容的补充，与买卖合同具有同等法律效力。如本协议的内容与买卖合同内容不一致时，以本协议为准。除本协议约定内容之外，买卖合同中任何条款的法律效力不受影响。”该《合同补充协议》第一条涉及房屋面积差异处理约定，第二条为首付款由883760元提高为950760元的约定，因《合同补充协议》为《商品房买卖合同》的组成部分，其系对《商品房买卖合同》中关于首付款和面积差异处理约定的变更，《商品房买卖合同》由主合同和五个附件组成，故根据《合同补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》中关于首付款和面积差异处理应以《合同补充协议》的约定处理，除此之外的，应以《商品房买卖合同》的约定为准。对于蒋裕利、刘七一提出的康田雍俊公司未按合同约定履行合同备案登记、房屋交付和办理房地产权证、预告登记等解除的理由，一审法院作如下评述：1、对于未按合同约定履行合同备案登记的问题。按双方合同约定康田雍俊公司应当在合同签订之日起10日内提交办理商品房预购商品房合同登记备案的手续，也即合同备案登记应当在2017年8月13日办理。但康田雍俊公司至今未办理，且2017年8月13日前蒋裕利、刘七一已按合同约定付清应付款，其按揭款尚未到支付期限，故康田雍俊公司已违反了合同的约定，构成违约。但蒋裕利、刘七一并未在合同约定的180日的解除权行使期间内行使解除权，其解除权已丧失。2、对于逾期交房的问题，按合同附件补充协议第六条第三款约定，此时蒋裕利、刘七一尚有按揭贷款未支付，故康田雍俊公司有权拒绝交房，故其以逾期交房作为解除合同的理由也不成立。3、同样，由于蒋裕利、刘七一尚未付清房款，双方也没有实际交接房屋，故其以逾期办证为由解除合同的理由亦不成立。4、对于预告登记的办理时间是办理合同备案登记后90日，由于未办理合同备案登记，故办理预告登记的条件亦不成就，解除理由不成立。根据《商品房买卖合同》第五条第3.2款、附件五第四条第2款、第4款约定，蒋裕利、刘七一在得知银行按揭贷款无法办理之后，应当自收到银行不予房款通知之日起第七日前一次性支付出卖人购房款余款。从刘七一与银行工作人员聊天记录可知，其明确得知银行不予放贷。康田雍俊公司于2019年6月20日向蒋裕利、刘七一催收因银行不予放贷的款项633000元，并要求其自2019年6月27日内付清该笔款项，否则将追究违约责任，但蒋裕利、刘七一逾期未付。故蒋裕利、刘七一有逾期付款的违约行为，不应当享有合同的解除权。但基于本案的实际情况，对蒋裕利、刘七一和康田雍俊公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》一审法院认为应当解除，理由是：1、蒋裕利、刘七一在签订《重庆市商品房买卖合同》时已明确采用按揭的方式付款，现按揭无法办理，其已无力支付余下的购房款。且在本案中其积极配合康田雍俊公司提高首付款比例，对逾期付款并没有恶意违约的行为；2、继续履行合同的情况下，蒋裕利、刘七一也无力支付余下购房款，康田雍俊公司也只能对案涉房屋采取拍卖、变卖的方式进行受偿，增加了诉讼成本和蒋裕利、刘七一的违约成本，对蒋裕利、刘七一明显不公平；3、康田雍俊公司在履行合同过程中也存在逾期办理合同备案登记的违约行为；4、康田雍俊公司的工作人员李秋念曾与蒋裕利、刘七一协商过解除合同后办理解除网签手续和退款事宜，只是未形成书面合同。5、合同解除后，康田雍俊公司也可就蒋裕利、刘七一的违约行为向其主张相应的违约责任。合同解除后，康田雍俊公司应当退还蒋裕利、刘七一已缴纳的购房款及契税、大修基金等各项费用。由于本案中合同的解除不是基于康田雍俊公司的违约行为导致，故对蒋裕利、刘七一要求的资金占用损失和违约金不予支持。康田雍俊公司在一审法院依法对其释明后仍不变更其诉讼请求，故对其反诉请求一审法院不予支持，康田雍俊公司可另案处理。一审法院判决：“一、原告（反诉被告）蒋裕利、刘七一与被告（反诉原告）重庆康田雍俊房地产开发有限公司在2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）重庆康田雍俊房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）蒋裕利、刘七一购房款950760元；三、被告（反诉原告）重庆康田雍俊房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）蒋裕利、刘七一代收费49164.94元；四、驳回原告（反诉被告）蒋裕利、刘七一的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆康田雍俊房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费19053元，因适用简易程序减半收取9526.5元，反诉费5626元，合计15152.5元，由原告（反诉被告）蒋裕利、刘七一负担9226.5元，被告（反诉原告）重庆康田雍俊房地产开发有限公司负担5626元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康田雍俊公司向本院举示了《增量房交易契税和印花税税务代理协议》，拟证明康田雍俊公司系代交契税和印花税，如果需要退还，应由蒋裕利、刘七一亲自办理。蒋裕利、刘七一质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，由康田雍俊公司代交契税和印花税系双方认可，该代收费应由康田雍俊公司退还。本院认为，因蒋裕利、刘七一对《增量房交易契税和印花税税务代理协议》的真实性、合法性无异议，且与本案有关，本院依法予以采信。蒋裕利、刘七一向本院举示了五组证据，第一组证据由广安市广安区白市镇碑垭村村民委员会以及广安市广安区白市镇碑垭村第八村民小组出具的《家庭困难情况证明》，拟证明蒋裕利、刘七一家庭经济困难；第二组证据康田雍俊公司与田应群签订的《重庆市商品房买卖合同》，拟证明康田雍俊公司在出售房屋过程中自行制定且反复使用了附件五补充协议，附件五补充协议属于格式合同；第三组证据李秋念发给蒋裕利的手机短信截图，拟证明李秋念是康田雍俊公司的工作人员；第四组证据王军发给刘七一的微信截图，拟证明在按揭贷款无法发放后，康田雍俊公司愿意解除合同；第五组证据《税收完税证明》《重庆市物业专项维修资金专用收据》，拟证明蒋裕利、刘七一已履行了合同约定的义务；契税、印花税及大修基金系由康田雍俊公司代交，并通过康田雍俊公司账户扣取，在退还的情况下，相应款项会退至康田雍俊公司账户，仍应由康田雍俊公司退还给蒋裕利、刘七一。康田雍俊公司质证认为，第一组证据加盖印章模糊，对真实性、合法性、关联性不予认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，即使属实，也达不到证明目的；对第三组证据予以认可；对第四组证据的真实性予以认可，但根据附件五补充协议第七条约定，退房需公司同意，康田雍俊公司从未同意退房、退款；对第五组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。本院认为，第一组证据系原件，加盖的印章相对清晰，能够辨认，且与本案具有关联性，本院依法予以采信；第二组证据系案外人田应群与康田雍俊公司签订的合同，与本案无关，本院依法不予采信；第三组证据康田雍俊公司无异议，本院依法予以采信；第四组、第五组证据因康田雍俊公司对真实性无异议，且与本案有关，本院依法予以采信。经二审审理查明：蒋裕利、刘七一与康田雍俊公司签订了《增量房交易契税和印花税税务代理协议》，委托康田雍俊公司代为缴纳契税和印花税。2017年8月2日，康田雍俊公司代收转移登记费、契税、印花税、物业专项维修基金共计49164.97元。《重庆市物业专项维修资金专用收据》载明，案涉房屋的物业专项维修基金为2572.8元；《税收完税证明》载明，蒋裕利、刘七一缴纳了印花税791.8元、契税45250.28元。2019年5月5日，康田雍俊公司工作人员王军给刘七一发了条微信，内容为：刘哥，中国银行已经完全签不到了，本来有个按揭专员可以签，但是今天他突然接到消息，不允许接了，不晓得是什么原因，刘哥，虽然你的铺子不是我卖的，但是我们也接触了这么久了，我也非常想帮你解决，确时很伤人，弄得你和姐姐遍体鳞伤，对于我不能帮你解决，确实抱歉，现在你可以走司法程序，能帮你退铺子，真心希望早点把这个事处理了，你们太不容易了。康田雍俊公司陈述，蒋裕利、刘七一就案涉房屋先后在两家银行申请过按揭贷款。康田雍俊公司在对《税收完税证明》《重庆市物业专项维修资金专用收据》的书面质证意见中表示，“如涉案买卖合同被判决解除，物业专项维修资金可由上诉人退还给被上诉人”。有双方当事人及委托诉讼代理人签字的2019年11月15日一审庭审笔录载明，康田雍俊公司在法庭辩论阶段陈述“同时依据补充协议第4.4，原告在2017.11.9日应向被告支付剩余购房款及责任”。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：一、康田雍俊公司陈述蒋裕利、刘七一应一次性支付购房款余款的期限问题；二、康田雍俊公司是否存在逾期办理合同备案登记的违约行为；三、案涉商品房买卖合同是否应予解除；四、代收费是否应由康田雍俊公司直接退还蒋裕利、刘七一；五、一审法院未判决蒋裕利、刘七一向康田雍俊公司支付逾期付款违约金是否正确。针对上述争议焦点，现评析如下：一、康田雍俊公司陈述蒋裕利、刘七一应一次性支付购房款余款的期限问题根据双方签字的2019年11月15日一审庭审笔录，康田雍俊公司陈述蒋裕利、刘七一应一次性支付购房款余款的期限为2017年11月9日前。康田雍俊公司主张其陈述蒋裕利、刘七一应一次性支付购房款余款的期限为2017年11月8日前，与一审庭审笔录不符，本院依法不予支持。二、康田雍俊公司是否存在逾期办理合同备案登记的违约行为《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，《重庆市商品房买卖合同》第十二条第一款约定康田雍俊公司应在合同签订之日起10日内办理预购商品房合同登记备案手续。康田雍俊公司主张系因蒋裕利、刘七一未按时提交资料导致案涉合同未办理备案登记，依法应由其承担举证责任。康田雍俊公司未举示证据证明蒋裕利、刘七一存在不配合提交资料的情形，依法应由其承担举证不能的不利后果。因此，本院认定康田雍俊公司存在逾期办理合同备案登记的违约行为。三、案涉商品房买卖合同是否应予解除本院认为，根据本案的实际情况，案涉商品房买卖合同应予解除。具体理由如下：首先，蒋裕利、刘七一不存在恶意违约行为。蒋裕利、刘七一在签订《重庆市商品房买卖合同》时，明确约定采用按揭方式支付剩余房款。在按揭贷款无法办理的情况下，蒋裕利又想办法提高首付款比例，并再次配合办理按揭贷款。在第二次按揭贷款失败后，康田雍俊公司虽然主张又联系了数家愿意接受按揭贷款的银行，并要求蒋裕利、刘七一前往上述银行配合办理按揭贷款手续，但并未举示相应证据证明。因此，蒋裕利、刘七一对逾期付款不存在恶意违约。再次，继续履行合同，对蒋裕利、刘七一显失公平。本案中，《家庭困难情况证明》能够证实蒋裕利、刘七一已无力一次性支付剩余房款。康田雍俊公司虽认为蒋裕利、刘七一可能具备一次性支付剩余房款的能力，但并未举示相应的证据证明。在蒋裕利、刘七一已无力一次性支付剩余房款的情况下，继续履行合同只能导致对案涉房屋采取拍卖、变卖等方式进行受偿，显著增加了蒋裕利、刘七一的诉讼成本和违约成本，对蒋裕利、刘七一显失公平。最后，康田雍俊公司拒绝解除合同，违反诚实信用原则。为顺利办理按揭贷款，蒋裕利、刘七一已两次配合办理按揭贷款手续，一次配合提高首付款比例，前后历时将近两年，就连康田雍俊公司负责对接的工作人员王军也认为“你们太不容易了”。在按揭贷款不能放款后，康田雍俊公司负责对接的工作人员李秋念也曾与蒋裕利、刘七一协商过解除合同，并表示过可以解除合同。在蒋裕利、刘七一已积极配合办理贷款、无力一次性支付剩余房款，且康田雍俊公司的工作人员曾承诺过可以解除合同以及合同解除后康田雍俊公司可以要求蒋裕利、刘七一承担逾期付款违约责任等情况下，康田雍俊公司拒绝解除合同，违反了诚实信用原则。四、代收费是否应由康田雍俊公司直接退还蒋裕利、刘七一本案中，代收费49164.97元系由转移登记费、契税、印花税以及物业专项维修基金组成。案涉房屋未办理转移登记，未产生转移登记费，故转移登记费应由康田雍俊公司直接退还蒋裕利、刘七一。契税、印花税系康田雍俊公司代为收取，且康田雍俊公司已代为向税务机关缴纳，故实际缴纳的契税791.80元、印花税45250.28元应由蒋裕利、刘七一自行向相关部门申请退还。康田雍俊公司认可在合同解除的情况下由其自行退还蒋裕利、刘七一物业专项维修基金，现本院已认定案涉商品房买卖合同应予解除，故物业专项维修基金应由康田雍俊公司退还蒋裕利、刘七一。综上，康田雍俊公司应直接向蒋裕利、刘七一退还的代收费为3122.89元（49164.97元-791.80元-45250.28元）。五、一审法院未判决蒋裕利、刘七一向康田雍俊公司支付逾期付款违约金是否正确本案中，康田雍俊公司系在合同继续履行的基础上提出的逾期付款违约金反诉请求。因本案符合违约方请求解除合同情形，案涉合同应予解除，故康田雍俊公司应在合同解除的基础上要求蒋裕利、刘七一承担逾期付款违约金。康田雍俊公司在一审法院释明案涉合同应予解除的情况下，拒绝将合同继续履行基础上的逾期付款违约金变更为合同解除基础上的逾期付款违约金请求，一审法院不予支持康田雍俊公司提出的逾期付款违约金请求，并无不当。其余认定同一审，本院不再赘评。综上所述，康田雍俊公司的上诉请求部分成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审出现新证据，本院依法改判。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初21302号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初21302号民事判决第三项、第四项、第五项；三、重庆康田雍俊房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内退还蒋裕利、刘七一代收费3122.89元；四、驳回蒋裕利、刘七一的其他诉讼请求；五、驳回重庆康田雍俊房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费19053元，减半收取9526.5元，反诉费5626元，合计15152.5元，由蒋裕利、刘七一负担9526.5元，重庆康田雍俊房地产开发有限公司负担5626元。二审案件受理费24679元，由蒋裕利、刘七一负担488元，重庆康田雍俊房地产开发有限公司负担24191元。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年六月二十九日法官助理 黄灵攀书 记 员 陈 宇