河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1594号上诉人（原审被告）：刘亚，男，1990年9月4日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：刘建辉，男，1968年7月25日出生，汉族，住址同上。系刘亚的父亲。委托诉讼代理人：焦阳，男，1988年3月11日出生，汉族，住汝南县。系刘亚的姐夫。被上诉人（原审原告）：郑勤，女，1964年1月6日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：杨静宇，男，1965年8月15日出生，汉族，住址同上。系郑勤的丈夫。原审第三人：毛耘，男，1968年5月30日出生，汉族，住汝南县。上诉人刘亚因与被上诉人郑勤及原审第三人毛耘案外人执行异议之诉一案，不服汝南县人民法院（2019）豫1727民初5238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘亚及其委托诉讼代理人刘建辉、焦阳，被上诉人郑勤及其委托诉讼代理人杨静宇，原审第三人毛耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亚上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人郑勤的诉讼请求，或者将该案发回重审。事实和理由：一、本案争议房屋郑勤不是直接购买开发建设单位的商品房，郑勤要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部情形才能排除执行。二、郑勤与毛耘房屋买卖合同不真实。三、即使房屋买卖合同不是虚假的，该房屋自2015年6月到本案查封前过户登记没有任何障碍，郑勤未办理过户登记，明显由于其自身的过错。四、即使不引用《执行异议与复议规定》第28条，从物权与金钱债务的优先保护属性上看，郑勤对房屋享有的期待权也不能对抗本次金钱债务的执行。五、一审法院明显偏袒郑勤。郑勤答辩称：请求驳回上诉，维持原判。毛耘答辩称：没有意见。郑勤向一审法院的起诉请求：对汝南县汝宁镇行政街中段7号院4栋2单元201号房屋停止执行，依法确认该房屋归原告所有。一审法院认定事实：刘亚与毛耘、黄永丽民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2018）豫1727民初2683号民事判决：毛耘、黄永丽偿还刘亚借款115000元及利息。2018年11月15日，本院立案执行。2019年6月14日，本院查封了毛耘名下位于汝南县行政街家属院××房屋（汝房产证汝××字××）。郑勤不服查封房屋的执行措施，于2019年9月26日向本院提出书面异议，主张该房屋系其2015年从毛耘处合法购买，请求对该房屋解除查封。本院于2019年10月14日作出（2019）豫1727执异98号执行裁定，驳回了异议人郑勤的异议请求。2015年5月18日，郑勤往毛耘的个人账户存入5万元。2015年6月12日，郑勤往毛耘的个人账户存入7万元，另给付毛耘现金5万元。2015年6月16日，郑勤与毛耘签订房屋买卖合同，主要约定：毛耘将坐落在汝南县古城大道北侧县政府家属院（建筑面积85.42平方米，产权证号00090576）房产出卖给郑勤，总价款为17万元；郑勤在签订合同时支付全部房款，毛耘将房屋及有关手续交付郑勤，并积极配合郑勤办理房产过户手续，所需过户税费由郑勤承担。2018年8月份左右，原告入住该房屋至今，未办理房屋所有权过户登记。另查明：2014年10月28日，毛耘对案涉房屋取得了房屋所有权证（汝房产证汝南县字第××号）。2015年3月，毛耘公告声明上述房屋所有权证遗失作废，并于同年6月5日补领了房屋所有权证（汝房产证汝南县字第××号）。2016年4月25日，管小琪、杨梅夫妻向毛耘、魏兰霞（毛耘前妻）追要借款，毛耘、魏兰霞与管小琪达成房屋买卖协议：毛耘、魏兰霞将位于古城大道北侧住房（汝房产证汝××字××）以五万元的价格卖给管小琪。2019年5月7日，杨梅向本院提起民事诉讼，请求毛耘、魏兰霞偿还房屋买卖款50000元，经本院主持调解，杨梅与毛耘、魏兰霞达成协议：解除毛耘、魏兰霞与杨梅丈夫管小琪签订的房屋买卖协议，毛耘、魏兰霞于2019年9月30日前偿还杨梅借款5万元。一审法院认为：原告郑勤对本院执行裁定不服，本案系案外人执行异议之诉。郑勤与毛耘签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。当事人进行房地产转让，应当依照上述法律规定办理权属登记，但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”郑勤分别于2015年5月18日、6月12日往毛耘个人银行账户存款，存款客户回单与双方签订的房屋买卖合同能够相互印证，足以证明郑勤实际购买房屋的事实。郑勤已支付全部购房价款，并于2015年8月份实际占有了该不动产，结合原告提交的水电费收据，足以证明其实际入住的事实。本院认为，本案审理的焦点是郑勤对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。执行异议之诉在于通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，应基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持其异议请求的判断。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以被执行人的财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的财产，则人民法院应当停止对该标的的执行，债权人不能要求债务人用其财产之外的财产偿付债务。就本案而言，基于已查明的事实，案涉房屋不属于毛耘的财产，不应纳入强制执行的范围，毛耘作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助郑勤办理过户登记的义务。郑勤对案涉房屋享有的物权期待权与刘亚的普通金钱债权相比，应予优先保护。郑勤基于房屋买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对毛耘享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，即物权期待权。基于本院（2018）豫1727民初2683号生效民事判决，刘亚对毛耘享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。郑勤在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权，已具备了物权的实质性要素，郑勤可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权。郑勤所享有的权利在内容和效力上已经超过了刘亚享有的普通金钱债权，在没有证据证明郑勤物权期待权的取得存在违法性的情况下，应优先于刘亚的普通金钱债权予以保护。至于案涉房屋一直未办理过户登记手续，不影响对郑勤享有前述物权期待权的认定。综上，原告郑勤请求解除对案涉房屋的查封，符合上述理由及法律规定，本院予以支持。关于郑勤在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，郑勤基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。郑勤不应将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。根据上述理由及法律规定，判决：一、不得执行汝南县汝宁镇行政街中段7号院4栋2单元201号房屋；二、驳回原告郑勤其他诉讼请求。本案受理费2600元，由被告刘亚负担。本院二审期间，上诉人提交了企业信用报告一份，证明毛耘经营有猪场，可以找到毛耘。被上诉人质证称，没有意见。原审第三人质证称，猪场已经取缔了，营业执照没有取消。被上诉人提交了三份证明，目的是证明找过毛耘。上诉人质证称，宿鸭湖证明不清楚，村委会证明与本案无关，2020年1月3日的证明为虚假证明。原审第三人质证称，郑勤找我找不到，刘亚可以找到。原审第三人未提交新的证据。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，法律关于案外人执行异议之诉的规定系最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条，上诉人刘亚认为被上诉人郑勤要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部情形才能排除执行，缺乏事实和法律依据，不予支持。被上诉人郑勤与原审第三人毛耘签订有《房屋买卖合同》，上诉人刘亚认为该房屋买卖合同不真实，系虚假的，但未提供证据予以证明，不予支持。被上诉人郑勤未将案涉房屋过户至其名下，其享有的系物权期待权。而上诉人刘亚对原审第三人毛耘享有的系普通金钱债权，原审法院优先保护物权期待权，并无不当。原审法院根据审理查明的事实，审理本案，不存在明显偏袒某一方的情形。综上所述，刘亚的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由刘亚负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年六月十日书记员  张艺多