广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6956号原告：程玉云，女，1973年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************648。委托诉讼代理人：王志昌，广东道邦律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。原告程玉云诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志昌、两被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告盛明公司于2018年3月8日签订的《盛明广场物业使用权转让合同》；2、被告盛明公司立即向原告退还原告支付款项173811元及支付利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清还之日止）；3、被告盛明公司立即向原告支付违约金33319元（236307元×1‰天×141天,即从本合同约定交付物业之日2019年10月30日起按照本合同约定转让款236307元每日千分之一的标准暂计至2020年3月19日止，以后顺延至合同解除之日止）4、被告盛明投资公司对上述第2、3项诉讼请求向原告承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，原告与被告盛明公司签订了《盛明广场物业使用权转让合同》一份，合同第一条约定，被告盛明公司（即甲方）将位于广东省佛山市南海区*********盛明广场（以下简称“该项目”自编8座1121号物业（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方（即原告），该物业建筑面积为37.95平方米，其中套内面积为27.96平方米。合同第四条约定，该物业总转让款金额为人民币236307元，乙方（即原告）按照第2种分期付款的方式支付使用权转让款，其中首期转让款人民币72904元。其余的分期付款。合同第五条约定，甲方（即被告盛明公司）在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方（即原告）使用。合同第十条约定，甲方（即被告盛明公司）未按照本合同第五条约定的期限向乙方（即原告）交付该物业，逾期超过90天的，乙方（即原告）有权解除本合同。乙方（即原告）解除合同的，甲方（即被告盛明公司）应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方（即原告）支付违约金。合同签订后，原告完全按合同约定支付了首期款72904元，并按合同约定分期付款期限及金额支付了款项，至今已支付了款项人民币173811元（包含首期款），原告完全履行了自己应尽的义务。但现在被告盛明公司违反双方签订的合同，至今被告盛明公司仍没有按合同约定在2019年10月30日前将该物业交付给原告使用。为此，原告多次找被告盛明公司协商，均未果。原告认为，原被告双方签订的转让合同是双方真实意思表示，内容合法，双方应均切实履行。然而，被告盛明公司至今未能按合同约定将案涉物业交付给原告使用，明显是属于根本违约。另查明，被告盛明公司是被告盛明投资公司依法设立的一人有限责任公司，根据我国《公司法》的规定，其应当对被告盛明公司的债务承担连带责任。被告盛明公司辩称，原告已向被告盛明公司支付的金额是143811元，而不是173811元。原告在与盛明公司签订《物业使用权转让合同》外，还与珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）签订了一份合同金额为3万元的《装修设计、装修材料定购协议》、与昶大公司签订了一份合同金额为60500元的《装修协议》。上述装修设计费、装修款90500元都是由珠海市昶大装饰工程有限公司收取，在原告提交的银行流水上（日期为2018年3月8日、金额为90500元的这一笔流水）可以证实原告在2018年3月8日向珠海市昶大装饰工程有限公司支付了装修款90500元。综上原告已向被告盛明公司支付的金额是143811元，而不是173811元。原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力。原告要求解除《物业使用权转让合同》、退还已支付款项及要求支付违约金无事实和法律依据。《物业使用权转让合同》第五条约定“甲方（被告盛明公司）在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方（原告）使用。如乙方在此前未能按照上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间顺延至乙方补充履行义务后30日内”，原告存在违约行为，现原告未按合同第四条支付物业使用权转让款，原告是先履行义务一方，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已支付的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。目前盛明项目因客观原因出现资金周转困难而造成停工困顿，盛明公司一直在努力解决问题争取复工完成项目交付物业给客户，现又遇疫情导致解决问题更加困难，但仍在努力寻求解决。盛明项目涉案客户众多，违约金计算标准过高计算时间过长的话，违约金数额将十分庞大。我们认为，即使法院判令盛明公司支付违约金，也恳请法院参照《合同法解释二》第二十九条的规定，设定违约金的限额，违约金总金额不应超过盛明公司尚欠的物业使用权转让费的1%。被告盛明投资公司辩称，佛山市盛明投资咨询有限公司不是本案适格的被告，请法院依法驳回原告对佛山市盛明投资咨询有限公司的诉讼请求。《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从原告目前提交的证据材料可以看出，并不能反映佛山盛明置业有限公司公司财产与佛山市盛明投资咨询有限公司的财产有混同的迹象，原告要求佛山市盛明投资咨询有限公司对佛山盛明置业有限公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年3月8日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座1121号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为236307元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款72904元于本合同签订当日支付（含定金），另在2018年9月3日前支付19205元，在2019年3月3日前支付19206元。余款124992元在三年内平均分12期免息付清，从2018年6月8日起至2021年3月8日止，每三个月一期，每期10416元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。被告盛明公司于2018年3月8日开具收据确认收取首期款72904元，后续陆续开具收据确认收取至第6期（2019年9月10日）款项。2020年3月25日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于同年4月24日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年4月24日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，被告盛明公司应退还原告的已付转让款。被告盛明公司主张2018年3月8日开具收据的72904元中有30000元属于案外人应收取的装修费用，但并未举证证明，本院不予采信。综合转让合同约定及原告支付款项的情况核算，原告已支付至第6期款项，则已付转让款为173811元=72904元+19205元+19206元+10416元*6期，原告主张被告盛明公司返还转让款173811元，本院予以支持。对原告的违约金，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定支持以已付转让款173811元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年10月31日）起至原告主张的解除合同之日（2020年4月24日）止的违约金，经核算，违约金为15382.27元=173811元*177天*0.0005元。原告诉请的利息应自2020年4月25日起至付清款日止以173811元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告程玉云与被告佛山盛明置业有限公司于2018年3月8日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2020年4月24日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款173811元、支付违约金15382.27元及支付利息（以173811元为本金从2020年4月25日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告程玉云；三、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告程玉云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2672.2元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费2672.2元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年六月二十四日书记员 孙王成欣