北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5059号原告：张延庆，男，1953年9月30日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：左世合，男，1967年10月22日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。第三人：北京超越东方商贸有限公司，住所地北京市顺义区顺于路高丽营段140号院1幢01室，统一社会信用代码91110115738204640T。法定代表人：常梅菊，经理。委托诉讼代理人：左世合，男，1967年10月22日出生，汉族，北京超越东方商贸有限公司经理，住北京市朝阳区。被告及第三人北京超越东方商贸有限公司委托诉讼代理人：孟宪宏，北京市凯鹏律师事务所律师。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，统一社会信用代码91110113795109623G。法定代表人：刘某1,,董事长。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告张延庆与被告左世合、第三人北京超越东方商贸有限公司（以下简称超越东方公司）、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张延庆之委托诉讼代理人李永军，被告左世合，被告及第三人超越东方公司委托诉讼代理人孟宪宏到庭参加诉讼。第三人金色时光公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张延庆向本院提出诉讼请求：1．确认张延庆与左世合于2016年10月20日签订的《北京×××购房资格转让协议书》无效；2．判令被告返还原告购房款305万元并支付利息（以30万元为基数，自2016年10月21日起计算至2016年12月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以305万元为基数，自2016年12月30日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）;3．判令被告支付原告房屋差价损失50万元;4．请求依法判令被告赔偿原告水电费损失6433元、供暖费损失3063元、物品损失14167元。5．判令金色时光公司退还原告居间服务费26000元；6．案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年10月20日,原、被告通过金色时光公司的居间服务工作,签订《北京×××购房资格转让协议书》,约定被告将位于北京市顺义区×××607号房屋（以下简称607号房屋）转让给原告,房屋建筑面积预测137平米,房屋价款为305万元;合同签订后原告应当支付定金30万元,607号房屋改底单当日原告支付被告剩余房款275万元。《北京×××购房资格转让协议书》签订后,原告于2016年10月20日,支付被告定金30万元,2016年12月29日,原告与房屋的建设单位北京东方京海投资有限公司（以下简称东方京海公司）签订《×××房屋使用权转让协议》,当日,原告支付被告剩余房款275万元。之后,被告将涉案房屋交付给原告。2016年10月20日，原告支付第三人金色时光公司居间服务费2万元、2016年12月29日,支付居间服务费6000元。2018年11月9日,顺义区住建委做出《关于禁止违规销售房屋的告知》,明确涉案房屋属于无证销售,而且原告经过调查得知,涉案房屋属于建设单位东方京海公司自持房产,禁止分割销售,也根本就无法办理个人名下的不动产权证书。原告认为,原被告双方签订的《北京×××购房资格转让协议书》无效,给原告造成的损失,应当承担赔偿责任。故为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告左世合、第三人超越东方公司辩称：不认可原告诉讼请求，本案不是房屋买卖合同纠纷，原告是与东方京海公司签订的房屋买卖合同，房屋买卖合同的主体是原告和东方京海公司，与被告和第三人超越东方公司无关。原告与被告的协议是债权转让关系，原告通过和被告签订购房资格转让协议取得债权转让后，原告与东方京海公司签订买卖协议，这个风险应该由原告自己承担，无论607号房屋是获利还是受损，原告都应该向东方京海公司主张。第三人金色时光公司未参加庭审，但提交书面答辩状称：不同意原告要求退还居间服务费26000元的诉讼请求。原告与我公司之间系居间合同关系，与被告左世合之间系购房资格转让关系，同一个诉讼中不应当处理两个以上的法律关系，原告如果需要退还居间服务费，应另行起诉。我公司已经履行完毕居间服务事项，无需退还居间服务费。我公司及被告左世合在签订合同前已经将房屋具体情况告知原告，原告在知晓情况的基础上，已经与东方京海公司签订×××房屋使用权转让协议书》，表明原告认可此种交易方式及交易风险，与被告左世合之间的房屋买卖关系也已经履行完毕，请求驳回对我公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：河北建设集团有限公司北京九分公司（甲方）与超越东方公司（乙方）签订协议书，约定甲乙双方签订了钢材买卖合同，乙方为甲方施工的海航北京×××等项目提供钢材，甲方有向乙方支付钢材款的义务；为了满足双方继续合作的需要，双方同意甲方以其承建的北京海航公司的一套房产，价款合计2508000元以抵债的方式支付乙方钢材款，房屋具体情况如下：607号房屋，面积138．47平米，总金额2508000元，上述房屋性质为商品房，产权50年；左世合为乙方员工，身份证号×××,乙方指定将该房产登记在其名下；甲方知悉并同意本协议全部内容，有义务协助办理与海航公司签订房屋合同、网签合同、购房发票等相关正常手续；上述相关房产在协议签订日至签订正式网签合同日之前，无需支付任何相关费用；办理交房、入住、过户登记等手续时，相关费用由乙方依法支付，与甲方无关。乙方承诺针对此房屋的归属权益乙方将不再变更。2016年7月13日，左世合办理了607号房屋验收及入住手续。2016年10月20日，左世合（甲方）与张延庆（乙方）签订《北京×××购房资格转让协议书》，约定双方自愿就该房屋购房资格转让事宜签订协议如下：物业地址：北京市×××607号房屋，该物业暂测建筑面积137平米。（签署《北京市商品房预售合同》建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，面积的差异所需补或退之房款按照产权单位书面通知的款项由乙方负责）。该房屋转让价为叁佰零伍万元整；乙方将以全款的方式购买此房，乙方在签订合同后支付定金300000元，并在签订合同后改底单当日剩余房款支付于甲方，买卖双方约定本合同签订之日起4个月内共同去售楼处改底单，变更产权人；若乙方（可以为乙方本人或者乙方指定的具有北京市购房资格的其他自然人）所提交资料无法通过北京市购房资格审核等原因而导致无法签署《北京市商品房预售合同》的，或乙方因自身原因不继续履行合同。作为乙方违约处理，本协议将自动解除，与甲方无关，乙方无权要求甲方及丙方退还所付所有款项及相关费用（购房定金及居间服务费等）；甲方承诺该房屋可以签署《北京×××房屋更名协议书》，在收到全部房款后积极配合乙方完成更名手续，若在乙方签署《北京海航国兴城房屋更名协议书》前，甲方主动解约，需双倍返还已收定金；本合同自三方签字（盖章）之日起生效。2016年10月20日，张延庆向左世合支付定金30万元。2016年12月29日，张延庆支付剩余房款275万元。被告左世合称607号房屋是东方京海公司转给河北建设集团有限公司九分公司，河北建设集团有限公司九分公司作为抵账转让给其，前述《北京×××购房资格转让协议书》签订后，张延庆、东方京海公司及河北建设集团有限公司九分公司签订过三方协议，张延庆称庭后核实，后没有答复法庭。2016年12月29日，张延庆与东方京海公司签订《×××房屋使用权转让协议》，约定第一条房屋基本情况：房屋位于北京市顺义区后×××607号房屋，用途为办公，土地使用年限自2011年11月3日至2061年11月2日止。该房屋协议约定的建筑面积共138．47平方米。第二条房屋使用权转让款：按建筑面积计算，该房屋使用权合每平方米15022元，合计总金额2080000元。第四条交接使用权期限。转让方应当在2016年12月31日前，将该房屋使用权交接受让方使用。第五条交接房屋使用权。双方进行验收交接后，签署房屋使用权交接单。转让方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。第六条关于产权登记的约定。转让方建造了标的房屋，但是暂时尚未取得相关分户产权证，受让方与转让方对此均知悉。转让方自该房屋使用权实际交接之日起3年内，为受让方落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续，使其满足网签条件。转让方应当在房屋使用权实际交接之日起每年为受让方发送《房屋所有权证办理情况》的书面告知函。(一)出让方落实分户产权分割。转让方在房屋使用权交接之日起3年内落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续时，买受人应当在接到出卖人书面告知函之日起30日内按本约定，向出卖人支付第二阶段转让款，并按要求向出卖人提供办理《房屋所有权证》所必需的资料，预缴办理《房屋所有权证》所需缴纳的相关费用。如买受人原因，未能在指定时间内支付第二期转让款，出卖人有权将该房屋使用权收回，将受让方已支付款项无息退还至受让方原付款账户。受让方与转让方在签署该房屋的北京市商品房买卖合同时，本协议自动作废，受让方所交转让款将自动转为该房屋购房款。(二)出让方未落实分户产权分割。如因转让方的责任，转让方未能在该房屋使用权交接之日起3年内落实《房屋所有权证》办理，转让方应当将办理结果书面通知受让方。双方约定后按照以下方式处理：1．受让方在通知送达之日起90日内提出回购的书面申请，转让方在收到书面申请后30日内，将全额退还受让方。2．受让方在通知送达之日起90日内未做出回购的书面申请的，即视为受让方放弃回购权。转让方将免去本合同第四条规定的第二阶段转让款，同时受让方将继续拥有该房屋使用权、处置权、收益权等其他一切权益。合同还对违约责任、保修责任、物业管理等内容进行了约定。张延庆称左世合于2016年12月29日将607号房屋交付给其并使用至今，左世合表示房屋交付情况记不清了。原告张延庆提交了《关于禁止违规销售房屋的告知》一份、《北京市规划和自然资源委员会关于顺义×××住宅混合公建项目相关信访情况的函》一份，其中《关于禁止违规销售房屋的告知》系北京市顺义区住房和城乡建设委员会房屋交易市场管理科于2018年11月9日向东方京海公司发出，内容为：“近日，我科收到关于你公司无证销售位于顺义区×××楼的信访举报，经我科核实，信访人所举报的情况属实。依据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）要求，现正式通知你单位立即停止销售行为”。《北京市规划和自然资源委员会关于顺义×××地块住宅混合公建项目相关信访情况的函》系北京市规四原为于201内容为：因“商业配套及酒店等”非土地用途，其对应的土地用途为“商业、综合”，故土地出让合同补充协议第二十四条约定了“本次出让宗地中的商业、综合等部分必须由受让方持有，不可分割销售。鉴于东方京海公司违反土地出让合同约定，将部分综合用途的房屋进行分割销售，按照土地批后监管属地管理的原则，特将上述情况函告贵区，请贵区组织相关部门督促东方京海公司对违约行为进行整改。左世合、超越东方公司对上述两份证据的真实性、证明目的均不认可。经本院询问，被告左世合与第三人超越东方公司坚持认为涉诉的《北京×××购房资格转让协议书》有效，并表示如果法院认定涉诉《北京×××购房资格转让协议书》无效，就无效的法律后果其另行解决。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、《北京×××购房资格转让协议书》、协议书、定金收据、转账回单等证据在案佐证。本院认为：张延庆与左世合签订的《北京×××购房资格转让协议书》实质为商品房买卖合同。根据相关法律规定，商品房出售必须按照土地使用权证书或使用土地的批准文件确定的土地用途使用土地，且出售房屋应取得商品房预售许可证明。之前多份生效判决已经确认东方京海公司违反法律、行政法规的强制性规定出售海航国兴城3号楼、5号楼房屋给买受人，买受人又将房屋出售给第三人签订的买卖协议无效，因此，张延庆与左世合签订的《北京×××购房资格转让协议书》应属无效。被告左世合、第三人超越东方公司关于双方不是房屋买卖合同关系的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张延庆要求左世合返还购房款305万元，于法有据，本院予以支持。对于合同无效的责任，左世合将未取得合法手续的房屋转让给张延庆，对合同无效存在过错，张延庆在签订《北京海航国兴城购房资格转让协议书》、《蓝尚家园房屋使用权转让协议》时明知房屋权利存在瑕疵，而未能尽到谨慎的审查义务，亦存在过错，故对于张延庆要求按照中国人民银行同期贷款利率支付房款利息的诉讼请求，本院根据过错程度予以确定。对张延庆主张的房屋差价损失，因证据不足，本院不予支持。张延庆自2016年12月29日至今占有使用607号房屋，张延庆在本案中主张左世合赔偿其2017年-2019年水电费、供暖费、物品损失，无法律依据，本案不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，张延庆要求金色时光公司退还居间服务费的请求，与本案并非同一法律关系，应当另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告张延庆与被告左世合于二〇一六年十二月二十日签订的《北京×××购房资格转让协议书》无效；二、被告左世合于本判决生效之日起七日内退还原告张延庆房款三百零五万元及利息（以三十万元为基数，自二〇一六年十月二十日起计算至二〇一六年十二月二十九日，按照中国人民银行同期同类贷款利率一半计算；以三百零五万元为基数，自二〇一六年十二月三十日起计算至至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期同类贷款利率一半计算；以三百零五万元为基数，自二〇一九年八月二十日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一半计算）；三、驳回原告张延庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千七百九十九元，由原告张延庆负担二千七百一十八元（已交纳），由被告左世合负担一万五千零八十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二〇年六月二十四日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟