湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0822民初22号原告：李元喜，女，1970年8月9日出生，汉族，湖北沙洋县人，个体工商户，住湖北省沙洋县。委托诉讼代理人：彭希文，湖北希文律师事务所专职律师。特别授权。委托诉讼代理人：黄刚，湖北希文律师事务所实习律师。特别授权。被告：沙洋宏力企业管理服务中心，住所地沙洋县洪岭大道24号。统一社会信用代码52420822767449970Q。法定代表人：康红霞，该中心主任。委托诉讼代理人：苏行斌，湖北汉江律师事务所专职律师。特别授权。原告李元喜诉被告沙洋宏力企业管理服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后,依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭希文，被告沙洋宏力企业管理服务中心的法定代表人康红霞及其委托诉讼代理人苏行斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告的各项损失共计394630元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年4月26日与原沙洋建设街市场签订了租赁合同，整体租赁有48个门店，以及相应摊位，租赁期限为2009年5月1日至2019年12月31日。原告如约向被告缴纳了全部租金。2019年6月，因县政府创卫需要对该市场进行改建，原告按照被告的要求，只能与实际租赁原告门店以及摊位的商户终止了合同，腾退了门店、摊位，交给被告进行改建。由于合同履行中终止合同，导致我承担了以下的租金损失219769元、商户要求赔偿的房租金、水电费1185元，垫付退回押金4000元、因原告违约商户拒绝缴纳电费9676元、垫付购地款10000元，减少的收入150000元。后原告多次要求被告赔付上述损失，但被告以各种理由拒绝赔付。为此，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，不应得到支持。1、2019年沙洋县创建卫生城市，因建设街市场脏、烂、旧，县政府要求被告关停。因此，被告终止案涉的租赁合同属不可抗力，不应承担任何违约责任和赔偿责任。2、被告在终止合同前，已提前通知了原告，在市场发布了关停公告，留给原告有充足的时间和承租商户收取租金、水电费和押金。原告诉称该部分费用未能收回，不是原被告之间租赁合同终止所致，与终止租赁合同没有关系。原告应积极另行向欠款的债务人主张权利，依法追回，而不是找被告来赔偿这部分损失。原告能否收回租金等，也是其应承担的商业风险，与被告无关。3、原告诉请的10000元垫付购地款的证据与本案缺乏合法性、关联性。4、原告要求的150000元减少的收入无法律依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的居民身份证复印件及企业信息查询打印件各一份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、《租赁合同》复印件一份及荆门市地方税务局统一收款收据复印件十份，证明：原、被告之间的租赁关系及原告支付租金的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为：十份收据说明，原告向被告交付租金的时间均是在当年的五月至第二年的五月，最后一期的租金交纳时间是2018年5月9日至2019年5月8日，2019年5月8日后原告再未向被告交纳租金；合同约定租赁期限是十年，合同时间应当是2009年5月1日起至2019年4月30日止；合同中表述的截止时间有误，结合原告向被告交纳租金的收据，可以证明原、被告的租赁合同期限，截止时间应为2019年5月初。经审核，该组证据与原件相符，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。2、配合拆迁费用支出手写件复印件一份，证明：原告为配合相关拆迁工作的支出情况。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：该证系原告书写的一份费用清单，属原告单方陈述，属孤证，不能与其他证据对待证事实进行证明；该证据没有相关费用的正规票据，在原告拆迁腾退时，被告工作人员一直在场配合，且该费用清单没有被告工作人员的签字和确认；该证据不能与其他证据相互印证，对待证事实未形成证据链。经审核，该证据的证据形式、来源不符合法律规定，且未提交其他证据加以佐证，其证明力本院不予确认。3、水电费清单手写件复印件一份，证明：原告因被告的改造工程造成水电费未能收取的事实。被告对该证据的质证意见同证据二，同时认为：转租户欠原告水电费与本案无关，该欠费用在原告和转租户间形成新的债权债务关系，应当由原告向转租户主张权利。即便是原告认为该损失是由被告造成的，可向被告主张权利，应当提交证据证明其在穷尽了自救和诉讼途径的情况下，仍无法维护其合法权利的，才能够向被告主张赔偿责任,但原告未提交这部分证据。经审核，该证据的证据形式、来源不符合法律规定，且未提交其他证据加以佐证，其证明力本院不予确认。4、收据64张及汇总表一份，证明：原告的租金损失的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：被告工作人员全程协助原告对转租户进行了腾退，没有转租户说欠原告租金，因此是不真实的。同时，欠付租金的转租户没有身份证复印件、联系方式，也没有转租户自认欠原告租金；该证若作为原告单方陈述，形式上可以存在，但作为转租户自认的欠付租金证明，则缺乏转租户的身份证明、自证材料，不符合证明的形式要件；从形式判断，该证据仍然是原告单方陈述，不能与其他证据相印证，其证明力不应当被法庭采信。经审核，该证据系原告收取转租户交纳房租款第二联收据（14张）和第三联记账收据（50张），证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。5、说明复印件十份，证明：原告无法向租赁户收取租金、水电费的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：该证据与其证据三、四无法印证，说明中的欠付租金、水电费数据不真实；按照法律规定，原告应提交原告与说明人的租赁合同证明说明人是实际转租户，但原告未提交其与转租户之间的合同。说明人应出庭作证，但均未出庭，且其不出庭不符合法律规定证人不能出庭的特殊情况；十份说明与本案无关，10个说明人均说明其欠付原告租金和水电费，应当由原告分别向说明人主张权利，十份说明中的损失与被告无关。经审核，该证据系证人出具的证言，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，其证明力本院不予确认。被告提交的证据1、《租赁合同》复印件一份，证明：1、租赁合同将市场的管理权出租给原告行使，合同这部分是违法的；2、租赁期限是十年，截止时间应当至2019年5月初。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为：合同明确租赁期限起止时间，应当以载明的具体时间为起止时间。经审核，该证据与原告证据一中《租赁合同》相符，其证明力本院予以确认。2、2018年5月2日《湖北省农村集体经济组织统一收款收据》复印件一份，证明：原、被告租赁合同期限为2019年5月8日。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为：应当以合同载明的具体时间为起止时间。经审核，该证据与原告证据一中2018年5月2日收款收据相符，其证明力本院予以确认。3、2019年5月21日《关于建设街农贸市场升级改造的公告》复印件一份，证明：1、被告与原告终止租赁合同是因卫生城市建设需要，属不可抗力；2、关停市场前，被告已通知原告，且给予原告25天时间向转租户收取租金、水电费用；3、被告终止合同已提前通知原告，且取得原告同意。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为：不能达到其证明目的，因提前终止合同，不属不可抗力原因；转租户拒交，原告是为配合被告工作，没有强制收取；被告提前终止合同，是向广大经营户通知的，不是向原告通知的，不能由此来要求原告赔偿损失。经审核，该证据与原件相符，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月26日，原、被告签订《租赁合同》，其主要内容：一、财产租赁：二楼办公室两间，市场内可经营门店48间，塑钢大棚38间，约1700㎡，及场地租赁给承租方用。二、租赁期限：壹拾年，从二〇〇九年五月一日至二〇一九年十二月三十一日收回。三、租金：肆拾伍万玖仟元整。租金缴纳：按年限分期交纳，即每年交纳3.09万元，降低的1.5万元以抵扣钢棚的新建费用。在每年的元月1日前必须交清当年的租金。四、租赁方应在二〇〇八年底以前将现有钢棚拆除后重新建设。旧钢棚拆除的材料抵拆除费用。……九、承租方与市场内的各经营户签订的租赁合同期限所有收费不得超过本合同规定的期限。十、违约责任：如有违约，按《合同法》执行。十一、本合同未尽事宜由双方协商解决，若协议不成由人民法院判决执行。合同签订后，原、被告即按合同约定全面履行各自的义务。同时，原告将经营门店、摊位分租给各经营户。2019年，沙洋县创建卫生城市，因建设街农贸市场脏、烂、旧，县人民政府要求被告对该市场关闭，进行升级改造。同时，被告通知原告，双方协商终止租赁合同。2019年5月21日，被告在市场内张贴沙洋镇人民政府《关于建设街农贸市场升级改造的公告》，其主要内容：因安全生产和环保要求，经有关部门批准，建设街农贸市场将于2019年6月20日启动升级改造，工期约4个月。升级改造期间，该市场全面关闭，请各经营户于6月15日前自行搬迁。同时，被告派出工作人员全程参与原告腾退搬迁工作，原告亦积极配合，与分租门店、摊位经营户终止合同，腾退门店、摊位，并按要求交给被告。现原告以合同终止导致其租金损失、商户要求赔偿房租金、水电费等各项损失共计394630元，与被告协商赔偿损失未果为由诉至法院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，被告与原告签订的《租赁合同》合法有效，本应按约履行。因创建卫生城市，县政府决定关闭案涉市场，进行升级改造，本案租赁合同因政府关闭案涉市场进行升级改造而终止。政府基于公共利益对农贸市场关闭进行升级改造，并不需要承租人同意。关闭升级改造行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的农贸市场关闭升级改造应当按照不可抗力处理。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响、部分或全部免除责任。被告于2019年3月告知，5月21日在市场内张贴公告，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的解除合同的法定条件，应视为被告与原告之间的租赁合同终止解除。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的各项损失，由双方按照公平原则分担。故被告应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。原告要求被告赔偿各项损失共计394630元的诉请，没有证据且所提供的证据不足以证明，其诉请不应得到支持。但鉴于被告自认，故对本案争议的款项应作如下处理：一、关于租金损失问题。原告要求被告赔偿因合同终止导致其租金损失219769元的主张，被告认为原告所提交的证据不足以证明。要说影响也只有半年时间，大约为11万元，对这11万元原告是可以继续向分租经营户收取的。鉴于合同终止，原告收回分租经营户未缴的租金增加了难度，本着合情合理的原则，同意给予5.5万元补偿。被告辩解理由成立，结合被告自认，原告的该项主张，本院予以55000元支持。二、关于房租金、水电费及押金问题。原告要求被告赔偿因合同终止导致其赔付商户房租金、水电费1185元，垫付退回押金4000元的主张，被告认为原告未提交足以证明的证据，对这部分费用，被告不能承担。被告辩解理由成立，原告的该项主张，本院不予支持。三、关于垫付购地款问题。原告要求被告赔偿其垫付购地款10000元的主张，被告同意补给原告。故原告的该项主张，本院予以支持。四、关于电费问题。原告要求被告赔偿其因合同终止导致商户拒绝缴纳电费9676元的主张，被告认为原告未提供足以证明的证据，该项费用应由原告向商户继续收取，不应由被告来承担。被告辩解理由成立，原告的该项主张，本院不予支持。五、关于减少收入的问题。原告要求被告赔偿其因合同终止导致减少收入15万元的主张，被告认为在合同终止前已提前通知原告，并取得同意，不存在违约。但合同终止的确对原告的经营有所影响，同意退返原告2018年5月9日至2019年5月8日租金15000元予以弥补。被告辩解理由成立，结合被告自认，原告的该项主张，本院予以15000元支持。综上，原告要求被告赔付各项损失共计394630元的诉请，本院予以80000元支持，多余部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沙洋宏力企业管理服务中心于本判决生效之日起10日内支付原告李元喜各项损失费用80000元。二、驳回原告李元喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7219元，原告李元喜负担5419元，被告沙洋宏力企业管理服务中心负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  王在军审 判 员  周曲曲人民陪审员  卢礼斌二〇二〇年六月八日书 记 员  徐旋旋