北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1106号原告：北京一诺福瑞斯商贸有限公司，住所地北京市朝阳区建国路15号院甲1号北岸1292三间房创意生活园区9-203。法定代表人：徐秀华，执行董事。委托诉讼代理人：吴宝群，山东群创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴正臣，山东群创律师事务所律师。被告：中国京安有限公司，住所地北京市东城区西堂子胡同25号。法定代表人：李学亮，执行董事。委托诉讼代理人：温丁汉，男，1982年12月29日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：武绍智，北京市邦道律师事务所律师。原告北京一诺福瑞斯商贸有限公司与被告中国京安有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告北京一诺福瑞斯商贸有限公司的委托诉讼代理人吴正臣、吴宝群，被告中国京安有限公司的委托诉讼代理人温丁汉、武绍智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京一诺福瑞斯商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行双方于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区甘雨胡同X号楼地下室之房屋（以下简称涉案房屋）租予原告用于自用办公与出租办公及库房使用。租赁期自合同签订之日起5年，免租期自合同签订之日起1个月，房屋租金为前三年每年23万元，后两年每年25万元。租金每半年支付一次，保证金5万元。合同签订后，原告依约支付了租金和保证金，2019年10月23日，原告收到被告发出的《解除合同通知书》，通知原告因原告将房屋转租，双方租赁合同于2019年10月18日解除。原告认为，按照合同约定，原告对涉案房屋享有转租权，原告转租涉案房屋并未违反合同约定。被告发出的解除合同通知，对原告不发生法律效力。为维护原告合法权益，故成此诉。被告中国京安有限公司辩称：原告所述被告发出解除通知一事属实。合同履行期间，原告多次拖欠租金，根据合同约定，被告享有解除权；被告曾告知原告如果转租，需通知被告以便备案，但原告将涉案房屋转租并未告知被告，直到2019年5月，被告才从次承租人处知道原告转租一事；合同履行期间，消防部门对涉案房屋检查发现，消防设施、标志配置不符合标准，原告未进行整改，违反消防法有关规定，且涉案房屋系地下室，用于出租办公本身亦存在消防风险，被告为了人身财产安全，才提出解除合同；原告承租期间，以高价转租，获取巨额利润，违反了公平原则、诚实信用原则和公序良俗原则；次承租人使用涉案房屋期间，被告收到该楼居民多次投诉，严重影响了被告声誉。基于上述原因，被告向原告提出解除合同，不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区甘雨胡同X号房屋系中国京安总公司（于2017年9月5日更名为中国京安有限公司，即原告）所有。被告（甲方、出租方）曾与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将北京市东城区甘雨胡同X号楼底下室之房屋在双方确认可以租赁的状态下出租给乙方用于自用办公与出租办公及库房使用。乙方保证，租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变租赁房屋用途。租赁期自合同签订之日起5年（不包括免租期），免租期自本合同签订之日起1个月，该免租期内乙方只需支付水、电费等费用，无需支付租金。甲方应于本合同签订后10日内将房屋按双方确认状态交付乙方使用。租金为前三年每年23万元，后两年每年25万元。乙方应于本合同签订之日以现金或转账形式向甲方支付半年租金11.5万元，以后租金支付方式为每半年第一个月的10日之内支付相应半年度租金。房屋租赁保证金5万元，保证金涉及范围包括租金、其他费用、违约金、损害赔偿金等费用。为了便于租赁房屋的使用和管理，乙方负责对租赁房屋的水、电入户路径进行工程改造，其费用由乙方承担。甲方允许乙方根据自身需要在不破坏房屋结构前提下，对租赁房屋及设备进行改造、更新、装修、装饰、添置新物，费用由乙方承担。乙方拖欠租金一个月，甲方有权单方提前终止合同，收回房屋，并有权扣除保证金。乙方应遵守国家和北京市有关治安、消防、保安、环卫、绿化及节能等方面的法规，接受甲方并有关部门的监督检查，承担因乙方违章而受处罚的责任。该合同落款日期为2018年4月3日。被告表示实际签署日期为2018年11月9日。2018年4月3日，案外人曾与被告签订过一份房屋租赁合同，并交纳租金至2018年9月3日，但前租户并未实际使用房屋，原告欲从前租户手中继续承租涉案房屋，遂与被告协议一致，租赁合同仍自2018年4月3日起算。原告认可合同实际签署日期，表示原告系应被告要求将合同签署日期写为2018年4月3日。关于涉案房屋实际交付日期，被告于庭审中前后作出不同陈述。被告先表示前租户于2018年10月左右退租，被告于10月份将涉案房屋交付原告，故认为原告交纳的第一期租金应自2018年10月3日起算。之后又表示合同约定了一个月的免租期，但实际上被告给予原告两个月免租期，涉案房屋应该在2018年9月中旬就交付原告了，但仍然认为租金应自10月起算，为2018年10月9日。原告认可被告于2018年10月交付涉案房屋，表示免租期为2018年10月9日至11月8日，租金应自2018年11月9日起算。合同签订后，原告于2018年11月9日向被告转账支付租金9.6万元，被告表示双方协商一致第一期租金免除1万元，实际收到第一期租金10.5万元。此后，原告于2019年5月9日、2019年12月23日、2020年5月4日分别向被告支付租金11.5万元，被告表示2019年12月23日交纳租金已退回，2020年5月4日租金未收到。另查，2018年11月8日原告支付押金5万元。承租期间，原告将涉案房屋转租予北京市律购信息技术有限责任公司。2019年10月18日，被告向原告出具《解除合同通知书》，载明，经核实，你公司在未经我公司同意的情况下将租赁房屋全部转租给第三方从中渔利，违反了合同约定。现正式通知你公司2019年10月18日解除我们双方于2018年4月3日签订的房屋租赁合同。请于三日内将甘雨胡同30号楼地下室房屋无条件交还我司。2019年10月25日，原告向本院递交起诉状，要求继续履行涉案合同。2019年11月4日，原告向被告发送《律师函》，主要内容为，2019年10月23日，原告收到被告发来《解除合同通知书》，以未经被告同意将租赁房屋转租给第三人为由，要求解除合同，将涉案房屋无条件交付被告，2019年10月21日，被告将该房屋门锁更换，致使该房屋无法正常使用。根据涉案合同关于被告将涉案房屋租予原告用于自用办公、出租办公及库房使用的约定，原告享有转租权，不构成违约。被告发出的解除通知书没有合同和法律依据，被告应自收到律师函3个工作日内改正违约行为，确保房屋正常使用。关于被告所述原告未按照消防部门要求进行整改，且涉案房屋系地下室，用于出租办公存在消防风险一节，被告提交2019年12月12日，北京市东城区消防救援支队向被告出具的《责令限期改正通知书》，显示根据消防法有关规定在2019年12月12日的消防监督检查中发现，涉案房屋存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准的消防安全违法行为。责令被告于2020年4月12日前改正，改正期间，应落实消防安全主体责任，加强防火巡查，确保消防安全。经质证，原告不予认可，表示该改正通知书于2019年12月12日下达，被告在2019年10月即向原告发送了解除通知书，该改正通知书不能作为被告解除合同的理由。即使存在改正通知书中所述的未按标准配置、设置消防设施的行为，完全可以通过其他方式补救，且保证涉案房屋消防设备设施良好，具备消防部门要求的出租条件是被告的义务，原告同意配合被告进行整改以使涉案房屋达到消防要求。关于次承租人使用涉案房屋期间，被告收到该楼居民多次投诉一节，被告提交12345热线派单，显示有居民反映甘雨胡同30号楼一层及地下室设施存在严重消防安全隐患，希望尽快处理此事。经质证，原告对真实性关联性均不认可。另，被告表示因疫情影响，涉案房屋目前无人办公，仅有律购公司一名工作人员看守。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。合同约定，被告将涉案房屋租予原告用于自用办公、出租办公及库房使用，故原告将涉案房屋转租，并未违反合同约定，被告以原告未经其同意将租赁房屋转租为由，向原告发出解除合同通知书，缺乏事实和法律依据，该通知书对原告不发生法律效力。被告认为原告以高价转租，获取巨额利润，违反了公平原则、诚实信用原则和公序良俗原则，缺乏依据。关于被告所述原告拖欠租金一节，合同约定原告应于本合同签订之日向被告支付半年租金11.5万元，以后租金支付方式为每半年第一个月的10日之内支付相应半年度租金。原告拖欠租金一个月，被告有权单方提前终止合同。根据已查明事实，虽然合同落款日期为2018年4月3日，但双方当事人均认可涉案合同实际于2018年11月9日签订，且虽然双方对被告向原告交付涉案房屋的时间各执一词，但被告自认前租户租金已交纳至2018年9月3日，被告给予原告两个月免租期等情况，故本院认定被告应于2018年11月9日交纳第一期租金，涉案合同租赁期限应自2018年11月9日起算（不含免租期）。综上，被告于2018年11月9日、2019年5月9日交纳租金，并未违反合同约定。被告于2019年10月向原告发出解除合同通知书，原告于2019年10月25日向本院提起诉讼，要求继续履行合同，诉讼期间继续向被告支付了两期租金被被告退回，故被告以原告迟延给付租金为由行使合同解除权，亦缺乏依据，本院不予采信。被告所称原告未按消防部门要求进行整改，涉案房屋用于出租办公存在消防风险一节，鉴于涉案房屋需要整改的问题系消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，上述问题并非原告违章使用涉案房屋所致，且保证涉案房屋消防设备设施良好，满足适租条件是被告义务，原告亦同意配合被告进行整改以使涉案房屋达到消防要求，故被告以此为由解除合同亦缺乏依据，本院不予采信。被告所称次承租人使用涉案房屋期间，被告收到该楼居民多次投诉，影响其声誉亦不构成被告解除合同的理由。综上，涉案合同履行期间，并未发生法定或约定的合同解除情形，原告要求继续履行合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：原告北京一诺福瑞斯商贸有限公司与被告中国京安有限公司继续履行双方于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》。案件受理费6077元，由被告中国京安有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年六月二十四日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟