北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9927号原告：金彩红，女，1983年8月26日出生，汉族，无职业，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：李安琪，北京市致宏律师事务所律师。被告：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：邓艳，北京泽盈律师事务所律师。第三人：王悦霄，女，1988年2月15日出生，汉族，无职业，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：王俊停，北京福和律师事务所律师。原告金彩红与被告中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）及第三人王悦霄执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告金彩红的委托诉讼代理人李安琪，被告信托公司的委托诉讼代理人邓艳，第三人王悦霄的委托诉讼代理人王俊停到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金彩红向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决停止对（2018）京0112执5731号案中执行标的（北京市通州区房屋）的执行；2、判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：贵院在办理被告中国对外经济贸易信托有限公司与第三人王悦霄强制执行一案（案号：2018京0112执5731号），对第三人王悦霄名下位于北京市通州区房屋进行了查封，并已经进入评估、拍卖程序，原告看到法院拍卖公告时才获悉被告申请执行的情况，并依法向北京市通州区人民法院提出执行异议，2020年4月9日，北京市通州区人民法院以（2020）京0112执异267号裁定书裁定驳回原告的执行异议申请。原告不服，向贵院提起诉讼，理由如下：原告与第三人就上述房屋于2016年3月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买第三人上述房屋，房屋总价款为380万元，第三人应于2016年3月9日前将房屋交付给原告。合同签订后原告依约将房屋定金和首付款及为第三人垫付的税款支付给第三人，第三人也同时将房屋交付给原告，由原告对房屋进行了装修并出租。在此期间原告多次要求第三人过户，第三人拒不配合。无奈之下，原告将第三人诉至法院并向北京市通州区法院申请保全，北京市通州区人民法院于2018年1月8日以（2017）京0112民初34861-2号民事裁定书裁定对第三人王悦霄名下位于北京市通州区房屋进行了查封，查封期限为2018年1月8日至2021年1月7日止（系首封）。后经人民法院调解，双方达成协议约定第三人王悦霄名下位于北京市通州区房屋由原告管理使用和收取房租以保障原告的合法权益。后第三人未依调解书约定履行，原告金彩红向通州区人民法院申请强制执行。上述生效的民事调解书系在被告申请（2018）京0112执5731号案之前作出，且调解书内容中明确写明第三人未按照约定履行义务，原告有权继续使用涉案房屋，享有物上权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书系就案外人与第三人之间的权属纠纷及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应于支持。具体到本案中，原告和第三人达成的调解协议约定双方互负返还义务，在第三人未返还价款的情况下，如果允许对房屋执行拍卖，将会使原告既执行不到第三人名下的财产，又妨碍了其对标的物的占有使用，显然有失公允。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与第三人于2016年3月9日签订合法有效的房屋买卖合同，并且第三人已据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行收到全部房款，在人民法院查封该不动产前已合法占有该不动产，第三人经过原告多次催促下拖延办理过户手续，在此期间因限购政策出台，导致原告无法完成过户手续，非因原告本人自身原因未办理过户手续。另外，本案中，原告与第三人签订买卖合同并交付房屋的民事法律行为在先，第三人违背合同约定与被告签订抵押借款合同在后，双方抵押行为也侵犯了原告的合法权益，导致原告无法完成房屋过户手续，为此原告保留向法院请求撤销被告与第三人抵押登记的权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条的规定，原告之权利应优于金钱债权的执行，排除对涉案房屋的执行查封、拍卖。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》也明确规定对于购买人已经支付购房款并且合法占有的房屋，人民法院不得查封、扣押。贵院依照被告的请求，对原告合法占有使用的登记在第三人王悦霄名下的位于北京市通州区房屋进行了查封拍卖，损害了原告的财产性权益。综上，为维护自己合法权利，原告特提出执行异议之诉，望法院支持原告的诉求。被告信托公司辩称，原告的诉求不符合司法解释第26条第一款的规定，原告依据的是民事调解书，并不是归属于案外人。依据司法解释第28条的规定必须符合四个条件，第一个条件就不符合，他们的合同已经于2018年解除，所以原告只是享有160万的债权。我方对执行标的依法享有担保物权并且已经在执行裁定中予以确认，原告请求于法无据。第三人王悦霄辩称，裁定书上的金额我们不认可，但是我方之前跟原告调解，还款我方予以确认。我方认为评估的结果是180万是不合理的，房子买的时候是400万。同意原告的诉讼请求，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：依据北京市中信公证处出具的（2016）京中信内经证字58682、58683号公证书及（2017）京中信执字01857号执行证书，2016年8月2日，信托公司与王悦霄签订《贷款合同—房屋抵押》及《抵押合同—房屋抵押》，王悦霄向信托公司贷款300万元，2016年8月4日双方就上述合同办理了公证，2016年8月8日就涉案房屋办理了抵押登记。因王悦霄未依约履行还款义务，2018年7月，经信托公司申请，本院就信托公司与王悦霄公证债权文书非诉执行一案以（2018）京0112执5731号立案执行。在案件执行过程中，因被执行人未依法履行给付义务，本院于2018年8月14日对王悦霄名下的涉案房屋进行轮候查封。金彩红诉王悦霄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案。案件审理过程中，本院于2018年1月10日对涉案房屋进行保全查封，该查封系首封。2018年5月18日，本院作出（2017）京0112民初34861号民事调解书，协议：“一、原告金彩红与被告王悦霄于2016年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年5月18日解除；二、被告王悦霄支付原告金彩红购房款、装修费损失等所有费用共计220万元，上述款项分两次付清；被告王悦霄于本调解书生效之日起3日内向原告金彩红支付第一笔60万元，剩余款项被告王悦霄须在2018年12月30日前且原告金彩红将涉案房屋腾空交付之日付清；三、上述款项全部付清前，涉案商铺由原告金彩红继续出租并收取租金。如果被告王悦霄在2018年10月30日前付清第二笔款项，则自2018年6月1日起至款项实际付清之日止，每个月按照1万元的标准进行款项的抵扣（在第二笔应付款项中予以相应扣除）；如果被告王悦霄在2018年12月30日前付清第二笔款项，则自2018年6月1日起至款项实际付清之日止，每个月按照5000元标准进行款项的抵扣（在第二笔应付款项中予以相应扣除）。如在原告出租期间，租户退租腾房，则自房屋腾空之日起不再进行租金抵扣；四、如被告王悦霄未按照第二项约定足额按时支付第一笔款项，则原告可立即就220万元申请强制执行。如第二笔款项被告未能在2018年12月30日前完成支付，则原告可继续出租房屋并收取租金直至款项全部付清之日止，且不进行任何抵扣；五、被告王悦霄支付第二笔款项时原告金彩红需同时将涉案房屋腾空交付给被告王悦霄，但被告王悦霄应还款日前30日通知原告金彩红将涉案商铺腾空，原告金彩红应在收到通知之日起30日内将涉案商铺腾空交房，交房之日被告王悦霄支付第二笔款项；六、被告王悦霄付清上述全部款项后3日内，原告金彩红至法院解除查封；七、原告金彩红与被告王悦霄就本次房屋买卖合同纠纷一次性解决，双方再无其他任何债务纠纷。”上述协议达成后，王悦霄仅支付异议人第一笔款项60万元，剩余款项未支付，金彩红遂于2019年1月向本院申请强制执行，本院以(2019)京0112执262号立案执行。因（2018）京0112执5731号一案对涉案房屋具有顺位在先的抵押权，依据最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，2019年12月，经与(2019)京0112执262号一案商请移送，涉案房屋由（2018）京0112执5731号一案进行处置。2020年2月26日，本院在阿里拍卖平台发布拍卖公告，定于3月30日拍卖涉案房屋，因本案原告金彩红提出案外人执行异议，拍卖中止。本院认为，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告金彩红与第三人王悦霄签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2018年5月18日解除，原告金彩红要求返还已支付的购房款从性质上属于普通的金钱债权，不能对抗信托公司享有的抵押权，对于原告金彩红所述租赁权排除执行的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，承租人即使享有合法的租赁权亦不能排除法院对于房屋的拍卖等执行行为。结合以上分析，原告金彩红的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告金彩红的诉讼请求。案件受理费70元，由原告金彩红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  胡晓波人民陪审员  张国琪二〇二〇年六月二十九日法官 助理  李熹明书 记 员  陈坤钰