上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初4905号原告：施瑞锦，男，1991年9月22日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：陈玲，上海警荀律师事务所律师。被告：上海上禾投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄铭照，总经理。委托诉讼代理人：余仕林。委托诉讼代理人：胡命勤，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告施瑞锦与被告上海上禾投资管理有限公司(以下简称上禾公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施瑞锦及其委托诉讼代理人陈玲，被告委托诉讼代理人余仕林、胡命勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《XX天地商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；2、被告退还原告租赁保证金95,044.98元；3、被告退还原告已支付的三个月租金142,567.47元；4、被告赔偿原告装饰装修损失308,469.20元。事实和理由：2018年10月2日，原、被告签订《承租意向书》，原告按照意向书的约定向被告支付了XX天地1008、1005铺位租赁意向金95,044.98元。双方在签订涉案《XX天地商铺租赁合同》之前，被告员工通过微信发送了XX天地正式开业时的效果图给原告，承诺XX天地以此标准开业。基于此，原告于2018年10月30日同被告签订《XX天地商铺租赁合同》，约定原告向被告承租上述铺位，原告支付的租赁意向金直接转为租赁保证金。租赁合同签订后，原告又向被告支付了三个月的租金142,567.47元。合同对铺位的交付日期、装修期、计租日、开业日进行了约定。根据合同约定，装修期自交付日起至2019年1月31日止。为此，原告于2018年10月30日与上海云枫装饰工程有限公司签订《建筑装饰设计合同》，并支付了设计费28,000元；于2018年11月22日与陶某签订《建筑装饰工程施工合同》，并支付了装修款155,390元；于2018年11月28日与上海云枫装饰工程有限公司签订《软装采购合同》，并支付了货款50,500元。另外，原告累计支付装修装饰材料费、消防服务费、垃圾清运费等共计74,579.20元。根据合同约定，被告最晚应在2019年2月1日前开业，但被告未能如期开业，也未有任何书面的通知给到原告。2019年3月，原告从另一商户(蔡某某)处得知被告曾书面回复其，预计6月份开业。2019年6月，原告仍未收到被告的书面开业通知，原告从被告员工的朋友圈中得知被告仍在对XX天地公共区域进行灯光调试，被告仍未按照对其他商户的再次承诺时间开业，一直到2019年9月份，原告仍未收到被告的书面开业通知。由于XX天地迟迟不开业，原告已装修完毕的铺位无法按照合同约定正常使用，也无法按照合同约定正常运营，给原告造成了较大经济损失。鉴于被告一直未履行合同约定的开业义务，原告于2019年10月19日当面将解除租房合同申请书交付给被告，并被告于当日签收，至此双方合同解除。原告认为，合同解除后被告应当退还原告租赁保证金和已付的押金，并承担因其违约造成合同解除的违约责任，赔偿给原告造成的损失。为此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、同意解除合同，但合同解除时间应该是2019年12月2日。原告于2019年10月17日向被告递交解除合同申请书，但被告没有同意其申请，随后原告在2019年12月2日再次提出解除合同。2、不同意退还租赁保证金。根据合同约定，原告单方终止合同的，原告已付的保证金，被告不予退还。3、不同意退还三个月的租金。合同签订后，被告交付了商铺，原告实际占有使用，应当向被告支付租金，且原告尚未足额支付租金。4、不同意赔偿损失。被告交付了商铺，原告正常接收并进行装修，投入经营，现原告单方要求解除合同，被告不存在违约行为，不应承担赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月2日，施瑞锦(乙方、承租方)与上禾公司(己方、出租方)签订《承租意向书》，约定乙方有意向承租甲方经营的位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号XXX楼1005、1008铺位(以下简称涉案商铺)，乙方应在签订意向书之日向甲方支付商铺租赁诚意金95,044.98元，乙方同意在租赁合同签订后，上述诚意金直接转为租赁保证金。当日，施瑞锦向上禾公司支付了租赁诚意金95,044.98元。同年10月30日，施瑞锦(乙方、承租方)与上禾公司(甲方、出租方)签订《XX天地商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，建筑面积为279.15平方米，租赁期限自2019年2月1日起至2024年1月31日止。关于“营业日”，合同定义为：乙方应配合在开业筹备期统一对外营业的起始日。合同约定，计租日为2019年2月1日起开始计租(与商场开业日为同一时间，如有调整以开业日甲方通知函件为准)。装修期自交付日起至2019年1月31日止。开业日为2019年2月(开业日如有调整，以己方另行书面函件通知为准)。综合费用(包括租金和运营综合管理费)每日每平方米5.6元，每月47,522.49元，支付方式以3个月为一个支付周期，即合同签订当日乙方向甲方一次性缴纳3个月的综合费用合计142,567.47元，以后每次支付均需在上一次支付周期到期前20个工作日内支付下一周期的综合费用。甲方应当在2018年11月15日之前交付涉案商铺，乙方应当于该日接收交付，交付时间如有调整，以甲方另行书面函件通知为准。由于甲方自身原因致使逾期交付商铺的，则乙方装修期、开业日，以实际逾期日数相应予以顺延。因乙方原因单方提出解除、终止合同的，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，还应当按当年年度总综合费用的20%支付给甲方作为违约赔偿。根据合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，甲乙双方按照合同中签订地址发送书面通知或其他文件。合同另对其他事项作了约定。签约当日，施瑞锦向上禾公司支付了首期租金142,567.47元。之后，上禾公司按约向施瑞锦交付了涉案商铺，施瑞锦于2018年11月份对涉案商铺进行装修并于12月6日在涉案商铺上注册成立了上海市嘉定区马陆镇龙潮电子产品经营部，品牌为“名龙堂”。2019年9月3日，上禾XX天地运营经营管理部向各商户发出《商场整体开业活动通知书》，称“XX天地将于2019年10月26日开展整体开业活动，请各经营商户在此之前做好准备工作，已经营业的商户做好清洁、宣传等工作，正在装修的经营商户请在整体开业活动之前完工并营业。”2019年10月19日，施瑞锦向上禾公司提交一份《解除租赁合同申请书》，称“因XX天地商业广场迟迟不能开业，招商允诺的商场基建设施不能实现，且不能如实告知具体开业时间的情况下，给本人经营造成很大影响，现本人申请与上禾公司解除商户租赁合同，并要求退还意向金及预付的三个月租金，望贵单位允许，并及时退还意向金及预付的三个月租金。”2019年10月22日，上禾公司通过《关于退铺回复函》予以回复，明确表示不同意解除合同。12月2日，施瑞锦申请注销了其在涉案商铺上登记注册的上海市嘉定区马陆镇龙潮电子产品经营部。12月4日，施瑞锦通知上禾公司办理涉案商铺交接。12月6日，上禾公司收回涉案商铺。另查，上禾公司曾于2019年3月14日向XX天地另一商户蔡某某发出《回复函》一份，其中载明“合同中已告知开业日如有调整，以甲方另行书面函件通知为准。本商场因受工程改造需政府报批，流程较长。现工程启动，施工单位也正式进场装修，预计6月份开业。计租日也相应延后”。庭审中，施瑞锦向本院提交了1、施瑞锦与上海云枫装饰工程有限公司(以下简称云枫公司)就涉案商铺签订的《建筑装饰设计合同》、支付设计费的转账凭证、收款收据，证明其承租涉案商铺后对商铺进行室内设计并支出了设计费28,000元。上禾公司称设计费的收款方与设计合同约定的收款方不一致，无法确认上述证据真实性。2、施瑞锦与案外人陶某签订的《建筑装饰工程施工合同》及转账凭证，证明其对涉案商铺进行了装修，并支付了装修费155,390元。上禾公司称施瑞锦确实于2018年10月份进行装修，但是是否执行的该份施工合同无法确认，无法确认上述证据真实性。3、施瑞锦与云枫公司签订的《软装采购合同》、账单明细及收据，证明其为涉案商铺购买软装，并支付货款50,500元。上禾公司表示无法确认上述证据真实性，不确定施瑞锦是否购买了软装以及是否用于涉案商铺，可拆卸的软装不能计算为损失。4、账单明细、发货单、交易流水等，证明其支付了装饰装修材料费、消防服务费、垃圾清运费等合计74,579.2元。上禾公司表示对上述证据真实性无法确认，不知道其购买的装饰装修材料用于什么用途，是否用于店铺经营，可以带走的部分不能作为损失，上禾公司对施瑞锦支出消防服务费12,000元和垃圾清运费10,000的这一节予以认可。施瑞锦在庭审中还申请曾在上禾公司工作的员工晏震出庭作证，晏震称其向施瑞锦微信发送过XX天地的效果图，XX天地原定2019年2月份开业，但因启动资金问题以及商场整体内部装修(隐蔽工程、电量扩容、上下水、燃气、新风、穹顶、外立面等)尚未启动，直至2019年3、4月份开始启动装修，至2019年10月初才开业。多数商户在2018年12月已进场装修，还有部分商户认为上禾公司承诺的交付条件与现状不一致，影响营业，所以拒绝进场。XX天地商铺有200多间，签约率在65%左右。部分商户装修好后，有的是关着门的，有的是试营业的，有两三家长期开门的。2020年春节之前，有一半多商户曾因为商场现状与招商时公司承诺的不一致，以及整体运营情况不佳，人气不足，生意差，又恰逢上禾公司催收租金，故提及要求解除合同。上禾公司则称，证人证言部分属实，部分自相矛盾，证人与上禾公司存在佣金纠纷，作出不利于上禾公司的言论；施瑞锦于2018年11月进场装修；商户选择试营业还是长期开门营业是商户自己的选择；另外证人称公共区域的灯光没做不属实；证人已经于2019年1月离职，对离职后商场情况并不清楚。施瑞锦认为，上禾公司未履行开业义务，且商场现状与其承诺的标准不符，构成违约，故涉诉。本院认为，施瑞锦与上禾公司签订的《XX天地商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点是，施瑞锦是否有权单方解除合同。“商场开业”并非上禾公司履行租赁合同的主要义务，交付涉案商铺才是。租赁合同中关于“开业日如有调整，以甲方另行书面函件通知为准”的条款，反映了双方对迟于2019年2月开业的情形是有预期的，而双方也并未约定上禾公司迟于合同约定的开业日开业的，施瑞锦即具有解除合同的权利，特别是整个商场开业日的延后虽然可能会对承租人在实际开业日之前的经营造成一定影响，但尚不至于致使承租人不能实现合同目的。故施瑞锦以上禾公司未按期开业要求解除合同，理由不能成立。上禾公司员工发送给施瑞锦的商场效果图(商场外部有穹顶、外立面)所展示的商场状况，并非双方租赁合同约定的内容，施瑞锦以商场未按效果图标准开业，要求解除合同，理由亦不能成立。因此，施瑞锦在2019年10月19日发出的《解除租房合同申请书》不能发生合同解除的法律后果，施瑞锦要求确认双方租赁合同于2019年10月19日解除，本院不予支持。上禾公司虽在收到施瑞锦要求解除合同的申请后明确表示不同意解除合同，但鉴于上禾公司已实际于2019年12月6日收回了涉案商铺，双方租赁合同已无继续履行的可能，故本院确认双方租赁合同自2019年12月6日解除。根据合同约定，因施瑞锦原因致合同终止的，施瑞锦已缴纳的租赁保证金，上禾公司不予退还。现施瑞锦要求上禾公司退还该保证金95,044.98元，本院不予支持。合同约定，计租日与商场开业日为同一时间，如有调整以开业日上禾公司通知函件为准。上禾公司于2019年9月3日通知各商户，商场将于2019年10月26日开展整体开业活动，故计租日应从2019年10月26日起算，上禾公司应将收取的2019年2月1日至2019年4月30日期间三个月租金142,567.47元退还给施瑞锦。本案合同解除并非上禾公司所致，施瑞锦要求上禾公司赔偿其装饰装修损失，无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告施瑞锦与被告上海上禾投资管理有限公司签订的《XX天地商铺租赁合同》于2019年12月6日解除；二、被告上海上禾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告施瑞锦租金142,567.47元；三、原告施瑞锦的其他诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,260.82元，减半收取4,630.41元，由原告施瑞锦负担1,200.41元，被告上海上禾投资管理有限公司负担3,430元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二〇年六月八日法官助理  王 鑫书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。