重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8225号上诉人（原审原告）：赖振凯，男，汉族，1982年12月26日出生，住重庆市沙坪坝区。上诉人（原审原告）：郑子明，女，汉族，1957年7月27日出生，住重庆市江津区。二上诉人共同委托代理人：黄景竑，中豪（两江新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人：周红卫，职务总经理。委托诉讼代理人：文青，女，系公司员工。原审第三人：吴晓娟，女，汉族，1950年6月26日出生，住重庆市巴南区。上诉人赖振凯、郑子明因与被上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）及原审第三人吴晓娟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初23241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并于2020年6月16日公开开庭进行了审理，上诉人赖振凯、郑子明的委托诉讼代理人黄景竑，被上诉人鑫隆达公司的委托诉讼代理人文青到庭参加了诉讼。原审第三人吴晓娟因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人赖振凯、郑子明上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判在赖振凯、郑子明缴清房屋尾款后7日内协助赖振凯、郑子明办理涉案房屋的权属转移登记手续；二、一、二审诉讼费由鑫隆达公司承担。事实与理由：1.赖振凯、郑子明与鑫隆达公司签订了涉案房屋买卖合同，并且已缴纳首付款并办理了接房，系因鑫隆达公司的原因致使赖振凯、郑子明无法申请贷款缴纳尾款。2.鑫隆达公司并未举示证据证明其因欠款问题将涉案房屋网签给了第三人。赖振凯、郑子明正在和查封法院沟通，将争取解封，达到可以继续履行过户的客观条件。3.鑫隆达公司债务众多，未解决虚假按揭问题，致使赖振凯、郑子明无法向鑫隆达公司支付尾款，且鑫隆达公司无正当理由拒绝受领，赖振凯、郑子明将在二审期间将尾款提存，债务视为履行。被上诉人鑫隆达公司辩称，不同意赖振凯、郑子明的上诉要求缴清尾款就办理房屋权属转移登记手续的请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人吴晓娟未作答辩。赖振凯、郑子明向一审法院起诉请求：1.判令鑫隆达公司在赖振凯、郑子明缴清房屋尾款128000元后，七日内协助赖振凯、郑子明办理涉案房屋的权属登记手续；2.鑫隆达公司支付赖振凯、郑子明违约金34406元（以56004元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2008年6月1日起计至鑫隆达公司协助办理完权属登记手续之日止）；3.本案诉讼费由鑫隆达公司承担。一审法院认定事实：2007年赖振凯、郑子明与鑫隆达公司双方签订《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，约定鑫隆达公司（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区C幢X单元X层X号房屋出售给赖振凯、郑子明（乙方）。该商品房总成交金额为184004元，乙方于签约当日支付首付款56004元，余款128000元办理按揭。合同第八条对乙方逾期付款的违约责任进行了约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的0.01%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第十五条，关于合同登记和产权登记的约定，预售商品房的，自本合同签订之同日起10日内向所在地区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同备案登记，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理，如由甲方单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.乙方退房……2.乙方不退房的从逾期之日起,甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。3.详见补充协议。合同附件四（补充协议）约定：四、选择银行按揭付款的买受人，在签订本合同后，应在甲方规定的时间内及时办理银行按揭手续。如因乙方提供证件不齐、无效或其他自身原因而导致银行不批准贷款，乙方需要更改付款方式。如乙方不同意更改付款方式，甲方有权解除合同，并且乙方按本合同第八条承担违约责任。五、甲方在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后尽快完成合同中所签订房屋的解押及登记手续。甲方在完成新建登记之日起180个工作日内为乙方办理完毕《房地产权证》。如因甲方责任，致使乙方未能在本条规定时间内取得房地产权属证书，双方同意按以下处理：1.乙方退房的……2.乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。2007年5月22日，赖振凯、郑子明向鑫隆达公司支付了购房款56004元。赖振凯、郑子明于2008年开始入住涉案房屋。2011年，相关部门在金色家园小区发出了《各业主办理房地产权须知》。明确：（1）业主物业专项资金缴纳程序（标注按建筑面积50元/平米，由南岸区房管局物业科负责收取。业主可以自行到南岸区物业科缴纳也可以由德威公司代收。（2）业主缴纳的相关税费由经开区国土房管所综合科代收。（3）业主带齐所有购房资料及缴款发票到鑫隆达公司核实。（4）鑫隆达公司将核实后的资料提交经开区国土房管所，业主将核实后应缴的房款及税费交经开区国土房管所专用账户。后由于原重庆经济技术开发区国土资源房屋管理所和南岸区房管局因行政机构合并调整，原经开区国土房管所起用专用账户撤销，根据金色家园产权历史遗留问题协调解决工作组会议安排，受花园路街道办事处的委托，海峡路社区居委会农行账号X的账户，为金色家园业主办理《产权证》，交纳购房尾款及五通费收取指定账户。2014年4月29日，原经开区国土房管所与海峡路社区居委会，就金色家园专用财务档案进行了交接。一审庭审中，赖振凯、郑子明举示了其建设银行存单，拟证明赖振凯、郑子明现有能力也愿意以自筹资金结清剩余房款。一审另查明，涉案房屋现被司法查封，且网签于第三人吴晓娟名下。鑫隆达公司表示网签于第三人吴晓娟名下是因为赖振凯、郑子明未按约付清房款，导致鑫隆达公司资金压力过大只能对外借款，现因欠第三人借款所以网签给了第三人抵债，但并未提供其他书面证据予以证实。一审法院认为，赖振凯、郑子明与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同及补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。但因鑫隆达公司原因导致涉案房屋成为历史遗留问题。2011年，相关部门在金色家园小区发出了《各业主办理房地产权须知》，明确尾款的缴纳和产权办理流程，且在2014年海峡路社区居委会接管相关事务后，就收款账号亦进行了明确，但赖振凯、郑子明并未缴纳相应购房尾款，虽赖振凯、郑子明现表示愿意已自有资金完清相应购房尾款，但涉案房屋现已被司法查封，过户请求存在法律上的履行不能。因此，一审法院对赖振凯、郑子明请求鑫隆达公司在其缴清房屋尾款128000元后，七日内协助赖振凯、郑子明办理涉案房屋的权属登记手续的诉讼请求不予支持；对于赖振凯、郑子明主张的逾期办证的违约金，根据双方合同及补充协议约定，选择银行按揭付款的买受人，在签订本合同后，应在甲方规定的时间内及时办理银行按揭手续。甲方在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后尽快完成合同中所签订房屋的解押及登记手续，甲方在完成新建登记之日起180个工作日内为乙方办理完毕《房地产权证》。本案中，在涉案房屋已无法申请按揭贷款的情况下，赖振凯、郑子明若选择继续履行合同，那么支付剩余购房款就是赖振凯、郑子明作为买方的主要合同义务，但赖振凯、郑子明至今也未以其他方式完清购房款尾款。现赖振凯、郑子明以此要求鑫隆达公司承担逾期办证的违约责任无事实和合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：驳回赖振凯、郑子明的诉讼请求。一审案件受理费660元，由赖振凯、郑子明承担。二审中，赖振凯、郑子明举示了如下证据：证据一，重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103执异12号执行裁定书（原件）。拟证明涉案房屋现在不存在司法查封，涉案房屋的尾款12.8万元已经提存至重庆市渝中区法院执行案款账户，未办理过户亦非赖振凯、郑子明的原因，其并无过错。证据二，2020年6月16日由重庆市规划和自然资源局出具的《重庆市南岸区不动产登记中心房屋登记信息查询证明》（106字第20200616111825284号）（原件），拟证明涉案房屋现不存在司法查封、抵押，可以办理产权转移登记手续。证据三，中国建设银行回单（复印件），拟证明赖振凯、郑子明履行了涉案房屋尾款12.8万元的缴纳义务。经组织质证，鑫隆达公司发表如下质证意见：证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可。其认为己方未参与，即便真实亦系无效文书，赖振凯、郑子明并不符合法律规定的可以提存房款的条件。证据二的真实性无异议，但该证据恰好证明涉案房屋网签在吴晓娟名下，鑫隆达公司只认可与吴晓娟的房屋买卖合同关系。证据三的真实性、合法性以及关联性均不予认可。本院认为，虽然鑫隆达公司对赖振凯、郑子明举示的证据一、证据三的真实性、合法性、关联性不予认可，但其并未举示相反证据予以反驳，且证据三虽为复印件，但根据证据一即重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103执异12号执行裁定书的内容中可以予以印证，因此，本院对证据一、三的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据二，因鑫隆达公司对其真实性无异议，故本院予以确认。根据赖振凯、郑子明举示的前述证据，本院查明如下事实：重庆市渝中区人民法院根据赖振凯、郑子明提出的执行异议申请，于2020年1月14日作出（2020）渝0103执异12号执行裁定，裁定中止执行涉案房屋。赖振凯、郑子明已将剩余房款128000元缴纳至重庆市渝中区人民法院执行案款账户。截至2020年6月16日，涉案房屋无查封、抵押。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，赖振凯、郑子明和鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利并履行各自的义务。本案中，合同签订后，赖振凯、郑子明按约履行了支付涉案房屋首付款义务。根据赖振凯、郑子明在二审中举示的证据，赖振凯、郑子明已将购房尾款128000元向重庆市渝中区人民法院进行了提存，已经完成了合同约定的支付购房款之义务，案涉合同已具备继续履行的条件，应当继续履行。同时，根据赖振凯、郑子明二审中举示的证据，因赖振凯、郑子明提出执行异议的理由成立，重庆市渝中区人民法院解除对涉案房屋的查封，且截止2020年6月16日涉案房屋上亦无其他司法查封及抵押。因涉案房屋转移权属登记履行不能的障碍已经消除，加之赖振凯、郑子明业已履行了自己的义务。故本院对赖振凯、郑子明要求鑫隆达公司协助办理涉案房屋的房屋权属登记的上诉请求予以支持。因赖振凯、郑子明与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》及接房入住均在第三人吴晓娟网签之前，且鑫隆达公司并未举示其与吴晓娟之间的买卖合同等证据。赖振凯、郑子明对房屋占有，已经享有对房屋进行独占性使用、许可，鑫隆达公司应转移涉案房屋所有权于赖振凯、郑子明并排除他人的权利。因此，本院对鑫隆达公司称涉案房屋登记在第三人吴晓娟名下，己方只认可与吴晓娟的房屋买卖合同关系的辩称意见不予采纳。吴晓娟经本院公告送达传票无正当理由未到庭参见诉讼，系其对自身抗辩权的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，赖振凯、郑子明的上诉理由成立，根据二审中赖振凯、郑子明举示的新证据出现的新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初23241号民事判决；二、由重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助赖振凯、郑子明办理重庆市南岸区花园路街道丹景路6号3幢X单元X层X号房屋的房屋权属登记。三、驳回赖振凯、郑子明的其他诉讼请求。本案一审案件受理费660元，由赖振凯、郑子明负担；二审案件受理费660元，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（此款已由赖振凯、郑子明垫付，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付至赖振凯、郑子明）。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  苏 渝审 判 员  申 威二〇二〇年六月二十四日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯