四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初631号 原告：中国工商银行股份有限公司广安分行，住所地为四川省广安市城南新区金安大道二段1号，统一社会信用代码为91511600629550026W。 负责人：周伯林，该行行长。 委托诉讼代理人：杜珂飏，四川信和信律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：廖其宏，男，1968年1月13日出生，汉族，住四川省广安市广安区，系原告公司职工，代理权限为特别授权。 被告：苏小莲，女，1982年12月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：广安碧桂园房地产开发有限公司，住所地为四川省广安市广安区新天地9栋第一层46-53号门市，统一社会信用代码为91511602MA62B12N3N。 法定代表人：刘浩。 委托诉讼代理人：颜宁，男，1992年6月29日出生，汉族，住重庆市綦江区，系被告公司员工，代理权限为特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司广安分行（下称中国工商银行广安分行）与被告苏小莲、广安碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜珂飏、廖其宏，被告碧桂园公司委托诉讼代理人颜宁到庭参加诉讼，被告苏小莲经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行广安分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，由被告苏小莲偿还原告借款本金481337.31元并支付利息37346.86元、罚息56020.28元、复利4346.25元（暂计算至2019年10月1日，之后按照合同约定计算）；2.请求法院确认2017年1月22日原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》中约定的担保合法有效，被告碧桂园公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费及原告实现债权的费用由二被告承担。事实和理由：2017年1月22日，原告与二被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告苏小莲借款金额为490000元，借款期限为360个月，借款用途为购买房屋，被告碧桂园公司对债务承担阶段性连带担保责任。该合同同时对借款利率、还款方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，但被告苏小莲未按照合同约定履行还款义务构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告碧桂园公司辩称，首先，根据担保合同约定，借款人连续三个月或者累计6次未偿还借款本息的，解除权成就，原告应在合理期限内行使解除权。根据法律规定，行使解除权的合理期限应该为一年，现被告违约月数已达19个月，原告未在除斥期间内行使解除权，不能解除合同。其次，根据合同约定，借款人即本案被告苏小莲未还款，原告应当先行使抵押权，房屋处置后不足的部分再由碧桂园公司承担。第三，根据合同约定，原告为实现债权的律师费用不应当由碧桂园公司承担。 被告苏小莲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明：2017年1月22日，原告中国工商银行广安分行（贷款人）与被告苏小莲（借款人）、碧桂园公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》，主要约定：被告苏小莲向原告中国工商银行广安分行借款490000元用于购买被告碧桂园公司开发的坐落于广安市广安区房屋。借款期限为360个月，借款利率为浮动利率，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。借款按月结息，结息日为贷款实际发放日对应日。同时，合同对复利和罚息等内容进行了约定，还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，同时可以解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。被告苏小莲自愿以其购买的房屋做抵押担保，保证人碧桂园公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明或房屋他项权证书，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任……等等。合同签订后，被告苏小莲将购买房屋为本次债务办理了预购商品房抵押权预告登记，原告按照合同约定发放了贷款。期间，被告苏小莲按约定履行至2018年9月，之后未按照合同约定还款，从2018年10月1日起，被告苏小莲的贷款开始逾期，截至2020年6月23日，被告苏小莲尚欠原告借款本金481377.31元及利息、复利、罚息合计57243.48元，共计538620.79元。 同时查明，2016年5月20日，原告中国工商银行广安分行与被告碧桂园公司签定了《按揭业务担保合作协议》，该协议中约定：“……购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方（本案原告）应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方（被告碧桂园公司），如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证……” 原告中国工商银行广安分行为实现本案债权向本院交纳诉讼费9590元，公告费570元。 上述事实，有原告向法庭提交的被告苏小莲身份证复印件、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、借据历史处理明细本地查询单、预售商品房抵押权预告登记证明及被告碧桂园公司提供的按揭业务担保合作协议等证据证实。以上证据经庭审核实，本院予以确认，并在卷佐证。被告苏小莲经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的违约责任。原告与二被告自愿于2017年1月22日签订《个人购房借款/担保合同》，双方建立了合法的金融借款合同法律关系。原告按照合同约定向被告苏小莲发放了借款490000元，被告苏小莲亦应当诚信履行合同约定的义务，按时偿还借款本金及利息。但被告苏小莲自2018年10月1日起至今未依照合同约定按时还贷，已然违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期并解除合同，要求被告苏小莲立即清偿全部借款本息。故原告主张解除《个人购房借款/担保合同》并要求被告苏小莲立即偿还剩余借款本金及支付利息、复利、罚息于法有据，本院予以支持。 借款合同约定，被告碧桂园公司为被告苏小莲的借款提供阶段性担保，承担连带保证责任至被告苏小莲办妥案涉房屋抵押登记手续且原告收到他项权证之日，该条件至今未成就。根据《按揭业务担保合作协议》的约定，在被告苏小莲连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，否则从第五期则不承担利息、逾期利息的担保责任，审理中原告未举示证据证明其已书面通知被告碧桂园公司，因此，被告碧桂园公司对被告苏小莲欠款本金以及连续未支付共四期的借款利息、复利、罚息承担连带偿还责任。 被告碧桂园公司辩称，原告行使合同解除权的合理期限应为一年，该期限已经届满，不应当再解除合同。审理查明，被告苏小莲在债务履行期限届满之前，已连续多期未偿还借款及利息，足以认定其以自己的行为表明不履行主要债务。根据合同约定，原告享有合同解除权的条件已经成就。合同没有约定解除权行使期限，被告应当进行催告，现被告桂园公司未提供证据证明向原告催告在合理期限内行使解除权，故原告现请求解除合同，并无不妥。 被告碧桂园公司主张原告应当行使抵押权，对房屋进行处置后不足部分再由被告碧桂园公司承担担保责任，本院认为，被告苏小莲将购买房屋为贷款办理了购买商品房抵押权预告登记，根据我国物权法相关规定，抵押权预告登记的实质为对将来可能发生的物权变动请求权的登记，不能作为直接实现抵押权的依据，故虽然被告苏小莲将购买房屋为贷款办理了抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，而非对涉案房屋享有现实的抵押权。因此，被告碧桂园公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 合同约定，原告为实现债权产生的费用由被告苏小莲承担，被告碧桂园公司作为保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。原告提起本案诉讼，已交纳诉讼费、公告费，该费用应由被告苏小莲承担，被告碧桂园公司应当此承担连带担保责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司广安分行与被告苏小莲、广安碧桂园房地产开发有限公司于2017年1月22日订立的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告苏小莲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司广安分行借款本金481377.31元并支付从逾期之日即2018年10月1日起至合同解除之日即2020年6月23日的利息、复利、罚息共计57243.48元； 三、被告广安碧桂园房地产开发有限公司对被告苏小莲债务中的借款本金481377.31元及从2018年10月1日起连续逾期四期未支付的利息、复利、罚息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广安分行其他诉讼请求。 案件受理费9590元，由原告中国工商银行股份有限公司广安分行承担290元，由被告苏小莲承担9300元，向广安市广安区人民法院交纳；其他诉讼费即公告费570元，由被告苏小莲承担，在履行上述给付义务时一并向原告中国工商银行股份有限公司广安分行支付，被告广安碧桂园房地产开发有限公司对此承担连带支付责任。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡道凤 人民陪审员  张小燕 人民陪审员  张大凤 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  蒲华琴