江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2326号上诉人（原审原告）：俞伟。委托诉讼代理人：缪登友，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：田慧，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市中翔教具有限责任公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区澄波路2号。法定代表人：郭献斌，董事长。委托诉讼代理人：王柯罡，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：苏州苏城汇车物业管理有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区澄波路2号。法定代表人：夏伟,总经理。委托诉讼代理人：王延侠，江苏加得律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，江苏加得律师事务所律师。上诉人俞伟因与被上诉人苏州市中翔教具有限责任公司（以下简称中翔教具公司）、苏州苏城汇车物业管理有限公司（以下简称苏城汇车物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2019）苏0507民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞伟上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清、判决依据不足。1、关于装修赔偿认定，原审法院在判决书第12页酌定：装修和附着物清单中所列的以下数项为非上诉人装修投入依据不足。原审判决中认定“地砖(187536元)、地砖踢脚线(956元)、电动卷帘门(10171元)、不锈钢玻璃隔断(48358元)、无框玻璃开启门(3139元)、墙砖(2295元)、瓷砖面(4811元)、装修水电工程(50803元)”共计8项308069元为被上诉人投资建设的依据是2013年12月17日中翔公司与案外人苏城旧机动车交易市场签订的《旧机动车交易市场经营合作协议》、案外人苏城旧机动车交易市场与施工方俞军签订的三份工程合同及付款清单，但以上证据并不能构成认定上述装修的投资问题。（1）在案外人苏城旧机动车市场与被上诉人中翔公司签订的合作经营协议书之后，上诉人随即与市场方签订了租赁合同，并且由上诉人开始对交付的毛坯房进行符合经营需求的装饰装饰装修，判决书第5页提到的“乙方(旧机动车市场)需要改造的项目”中场地内市场楼外的地坪、电源、电梯、停车场、传达室等确实与上诉人无关，但是在上诉人承租的标的范围内的装饰装修均是由上诉人自行投资建设的。显然在明确“安驰名车”的装修评估表中所列项的装修评估项目均是在上诉人承租范围内的，也是由上诉人分别委托给不同的施工方进行施工的。原审法院将市场方对楼外公共区域装饰与上诉人承租范围内的自主装修混淆，直接将装修评估单中的多数款项排除在上诉人应得范围之外，是没有任何依据的。（2）原审法院在判决中依据被上诉人提供的案外人苏城旧机动车市场与“俞军”签订的关于地砖、玻璃外墙、水电工程的协议书、结算书和工程量清单，但是该协议书与工程量清单无法对应、协议内容与装修评估单项目无法对应、付款凭证与协议书、结算书无法对应的情况下，依据该证据将评估表中的8项大类分割认定为被上诉人投资，依据不足。（3）既然原审法院在“设备搬迁及其他构筑物评估明细表”中明确了登记“安驰名车”的空调和监控系统均为上诉人自行安装，同理在该评估公司出具的“装饰装修及附着物评估明细表”中对明确登记了“安驰名车”的装饰装修却做区分处理，不符合常理。另外，包含上诉人在内的每一户承租人，对承租范围内的玻璃隔断、感应门、玻璃围墙、瓷砖面、水电安装使用等等都有不同的经营需求，市场方也不可能对每个承租户都进行统一装修，原审法院的酌情裁定不符合常理。（4）在原审法院扣减装修评估表项目中，关于墙地砖的扣减依据是在其他关联案件中被上诉人提供的与关联原告之间的最初《租赁协议》关于地砖铺设的约定。在本案中，被上诉人都未向法院提交上诉人的最初租赁协议，法院参照其他关联案件直接予以认定扣减，没有任何依据。2、原审法院仅凭借中翔教具公司与苏城公司的框架合作协议、与本案没有严格关联对应关系的几份协议书，就此酌定装修评估表中的308069元为被上诉人投资建设，根本没有考虑双方在租赁协议中对于拆迁后装修赔偿款归属的约定，片面采信了被上诉人不足以达到其证明目的的证据作为判决依据。二、关于停产停业损失赔偿认定。根据判决书第7页《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》(试行)内容，停产停业损失指的是因房屋搬迁造成企业停产停业的直接效益损失，合法建筑面积按300元每平方米计算补助费。上诉人自2014年承租该房屋后自营二手车买卖业务，合法的营业执照也办理于该标的上，属于实际经营者。现因协议搬迁导致断电、封路、拆房，上诉人的实际经营无法正常运行，属于因房屋拆迁导致最直接的停产停业损失主体，理应按照办法规定的补偿标准获得相应款项。中翔教具公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。苏城汇车物管公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：关于上诉人所称的装修补偿，被上诉人已经向法院提交了被上诉人进行装修的证据，一审判决归属于被上诉人的装修内容大多数是一些框架性的装修，因为被上诉人都是整装整租，即装好了才租出去。俞伟向一审法院起诉请求：1、请求判令中翔家具公司、苏城汇车物管公司共同支付俞伟拆迁补偿款中的装修及附着物损失暂计405994元、搬迁补助费12800元(按每40平方米500元计算)、停产停业损失暂计409600元(按400元每平方米计算)；(上述三项共计828394元)。2、本案诉讼费用由中翔家具公司、苏城汇车物管公司负担。一审法院认定事实：以中翔教具公司为甲方，苏城旧机动车交易市场为乙方，于2013年12月17日签订《旧机动车交易市场经营合作协议》，载明：甲方将苏州市相城区元和镇澄波路2号（东沿227省道、南沿春申湖路）三层物业及场地租赁给乙方用于旧机动车市场交易，并合作经营旧机动车市场，该物业建筑面积为16380.52平方米，合作期限从2013年12月20日至2019年4月19日，合作期五年，其中2013年12月20日至2014年4月19日为甲方给乙方的装修期，装修期免租金。在租赁期内，该物业的年租金保底为200万元/年，年租金和经营性收入如超出360万元，超出部分双方五五分成……。甲方以目前状况现房租赁给乙方，后续的改造由乙方出资完成。预算改造费用在500万元左右。乙方需改造的项目主要包括且不限于以下内容：A、出租场地的地坪（地砖铺设），B、电源供到每户商铺内（380V电源），C、安装一台双轿厢汽车升降电梯，D、广场停车场施工，E、门窗改造成大玻璃，F、传达室、传达室内卫生间、值班、监控室、伸缩门的建造……。苏城旧机动车交易市场由此取得租赁物。俞伟向一审法院提供了双方于2015年4月14日签订的《租赁协议》、《补充协议》复印件（苏城汇车物管公司均作为甲方、俞伟均作为乙方），约定：甲方提供本市场编号二期二楼场地1024平方米，年租金122880元，作为乙方办公和旧机动车展示的经营平台；本协议自2015年6月1日至2016年5月31日，乙方向甲方支付人民币122880元……。2016年6月1日，双方又续签1年。俞伟主张双方自2014年起存在租赁协议，其仅能举证2015年起的协议复印件。俞伟2014年6月16日设立个体工商户相城经济开发区安驰机动车交易信息咨询服务部。从2018年开始，双方间的租赁合同一月一签。苏城汇车物管公司于2015年3月23日设立。2018年3月1日，以苏城汇车物管公司为甲方，俞伟为乙方签订了最后一期《场地租赁协议》，载明：甲方向乙方出租位于相城区场地，使用面积1024平方米，用于乙方的旧机动车经营业务，从2018年3月1日至2018年3月31日止，租金为21313元。合同期内租赁房屋如遇拆迁，甲方仅补偿乙方房屋加装修部分的费用，房屋装修费用的补偿，按照国家有关法律规定或具体评估价格确定。本协议履行期间，如遇国家征用或发生法定不可抗力的情况下自动终止，双方均不视为违约及相互不得追究……。双方在落款处签名、盖章。俞伟于2018年3月20日向苏城汇车物管公司缴纳了该期的租赁费21313元。2018年3月28日，春申湖路快速化改造工程（中环二期）工程部发出友情提示公告称，该工程于2017年1月开始启动，前期工作顺利，现春申湖路南侧综合管廊工程已全面施工，春申湖路快速化改造主干道路面开挖、北侧辅道、互通建设等工程已全面完成招投标，大规模开工建设在即；根据规划，涉及到区域搬迁企业19家，其中中翔教具公司为全拆单位，且已签约。《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》（试行）载明：国有土地上企业搬迁补偿，按房屋征收补偿标准进行评估，采用协议搬迁模式进行具体操作。企业搬迁实行货币化补偿。本办法适用于街道行政区域内国有土地上企业协议搬迁补偿，补偿标准：搬迁补偿涉及的标准由街道根据类似房地产市场价格行情、上级政策调整和物价变动等因素测算确定。企业搬迁补偿金额=房地产评估价值+装修装饰和附着物评估价值+停产停业损失补助费+机器设备设施搬迁补助费+奖励。停产停业损失指的是因房屋搬迁造成企业停产停业的直接效益损失，合法建筑面积按300元/平方米、其他建筑面积（不含简易结构房屋）按房屋重置价20%计算停产停业损失补助费。机器设备设施搬迁补助费按评估确定。为实施拆迁，有关部门委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对相关财产进行评估，评估日期为2017年5月23日。2017年11月21日，该公司出具了《苏州市中翔教具有限责任公司房屋搬迁补偿价值评估咨询报告》，该报告涉及本案“安驰精品车行”的有（价值时点2017年5月23日）：房屋装修评估价值389489元，附着物评估价值16505元；设备搬迁及其他构筑物评估明细表载明，4台空调搬迁费用1600元、监控系统5个探头搬迁费用5250元，合计6850元。2018年3月16日，以苏州市相城区徐庄社区居民委员会和苏州市恒澄建设发展有限公司为甲方，中翔教具公司为乙方，签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》（春申湖路快速化改造-09号）载明：依据《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》的相关补偿标准，双方签订如下协议：补偿金额总计145300000元，包含土地证面积27299.4平方米、房产证面积47836平方米；房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费、机器设备设施搬迁补助费、奖励等（详见明细）。乙方自签订协议后至2018年6月30日止将企业未做补偿的设备及材料等物品搬运完毕，并交出钥匙，对已做补偿的资产归属甲方，由甲方负责拆除。签订协议后甲方应于2018年4月16日之前先支付乙方补偿总额的50%（乙方在签约前先将土地证及房产证交付甲方），乙方交付钥匙、甲方验收合格后30个工作日内甲方支付给乙方剩余的补偿总额的50%。因包括本案原告在内的部分小商户不肯搬离，现场于2019年2月22日被拆除。除665万元外，其余搬迁补偿费均支付完毕。除下述600万元外，其余款项均由中翔教具公司领取。苏城汇车物管公司曾作出《承诺书》载明如下：兹有关苏州市相城区澄阳路2号苏城二手车市场拆迁工作，我公司作出承诺：由中翔教具公司委托街道先行支付拆迁赔偿款到账后，租赁物范围内实际经营户（小商户）由我方负责协调解决遣散补偿问题。……。苏城旧机动车交易市场在此承诺书上作出备注“当时由与中翔合同由苏城旧机动车交易市场所签订，实际经营由苏城汇车物管公司实施”，并加盖了苏城旧机动车交易市场公章。中翔教具公司于2019年6月17日出具委托书，委托苏州市相城区徐庄社区居民委员会、苏州市恒澄建设发展有限公司在确保苏城公司承诺其分割出租进行二手车经营的小商户的赔付与我司无关的前提下，代我司向苏城公司先行支付搬迁补偿款600万元。2019年6月19日苏州市恒澄建设发展有限公司转账支付苏城汇车物管公司600万元。该600万元包括在中翔教具公司的拆迁补偿款中。在一审法院审理的其他关联案件（原告陆福龙，原告朱伟，原告朱兴学、苏州相城经济开发区宝成旧机动车交易信息咨询服务部，原告相城经济开发区凯博旧机动车交易信息咨询服务部）中，苏城汇车物管公司举证了该四案原告（或实际经营者）与苏城旧机动车交易市场于2013年底或2014年初签订的《租赁协议》中均载明第一年租金中减免部分抵作苏城旧机动车交易市场为其地砖铺设的费用。上述事实，由当事人身份、营业执照、《旧机动车交易市场经营合作协议》、租赁协议、场地租赁协议、《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》（试行）、《苏州市中翔教具有限责任公司房屋搬迁补偿价值评估咨询报告》、《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》、《承诺书》、支付凭证，一审法院调取关联案件卷宗材料以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。一审审理中，针对“安驰精品车行”承租范围内的装修和附着物评估单列明的29项具体内容，俞伟认为全部由其投资。苏城汇车物管公司认为：地砖（187536元）、地砖踢脚线（956元）、电动卷帘门（10171元）、不锈钢玻璃隔断（48358元）、无框玻璃开启门（3139元）、墙砖（2295元）、瓷砖面（4811元）、装修水电工程（50803元）由其投资，其他认可由俞伟投资。中翔教具公司认为与其无关。苏城汇车物管公司为证明其主张：提供苏城旧机动车交易市场于2013年12月10日与案外人俞军所签铺设15000平方米地砖的协议书（每平方米185元），于2016年7月28日所签关于苏城二手车市场二期墙地砖装修工程结算协议书、结算书，以证明评估单所涉墙砖、瓷面砖、地砖踢脚线等由苏城旧机动车交易市场投资。还提供2014年3月18日苏城旧机动车交易市场与俞军所签由俞军施工二号大厅1600平方米玻璃外墙协议书、结算书，工程款为60万元，以证明玻璃外墙由苏城旧机动车交易市场投资。还提供2015年8月10日苏城旧机动车交易市场与俞军所签水电工程结算协议书，以证明水电工程由苏城旧机动车交易市场投资。苏城汇车物管公司还提供了购买瓷砖的发票和部分支付工程款的凭证。俞伟对苏城汇车物管公司提供的相关证据不认可，但未能提供任何反证。双方当事人在一审审理中还确认，苏城旧机动车交易市场当初从中翔教具公司租用了一幢房屋，面积为16000余平方米，苏城旧机动车交易市场将其分租给包括本案原告在内的7家商户，现有6家商户同时起诉。对装修和附着物的投资方，苏城旧机动车交易市场与中翔教具公司所签的《旧机动车交易市场经营合作协议》中约定了由苏城旧机动车交易市场进行装修的范围，其中涉及地砖、水电、门窗改造成大玻璃等。且苏城旧机动车交易市场从中翔教具公司租赁整幢房屋用作展厅、后分割出租给7家商户用于旧机动车经营。此外，考虑到一审法院其他关联案件中苏城汇车物管公司所举证的最早的租赁合同中对于减免租金作为铺设地砖费用的有关约定。因此，涉及整体装修的部分应认定为由苏城旧机动车交易市场投资，且苏城汇车物管公司举证了基本证据亦可予印证。俞伟主张全部由其投资，对此未提供证据，无法采信。因现场已灭失，一审法院酌定装修和附着物清单中所列：地砖（187536元）、地砖踢脚线（956元）、电动卷帘门（10171元）、不锈钢玻璃隔断（48358元）、无框玻璃开启门（3139元）、墙砖（2295元）、瓷砖面（4811元）、装修水电工程（50803元）共8项非俞伟投资，其余21项、共97925元由俞伟投资。关于俞伟主张的设备搬迁费用，经评估俞伟名下仅有空调4台和监控系统5个探头需搬迁，设备搬迁费用共为6850元。综上，一审法院认为，俞伟与苏城汇车物管公司所签的场地租赁协议合法、有效。协议租赁期至2018年3月31日届满，双方未再签订新的租赁协议，俞伟至此应自行离场。因房屋涉及拆迁，拆迁准备时针对俞伟的装修投入以及设备搬迁费进行了评估。俞伟的装修和附着物投资一审法院认定为97925元，设备搬迁费用为6850元，该两部分共104775元被中翔教具公司占有。中翔教具公司与俞伟虽不具有直接合同关系，但中翔教具公司占有该款属不当得利，应返还俞伟。关于俞伟主张的停产停业损失，其要求以其租用的1024平方米、以300元/平方米计算，对此一审法院认为，俞伟与苏城汇车物管公司的租赁合同至2018年3月31日因届满而终止，俞伟应在租期届满后自行离场，不存在停产停业损失之说，俞伟的该请求不予支持。苏城汇车物管公司或苏城旧机动车交易市场与中翔教具公司尚未就两者之间的租赁关系进行结算，但苏城汇车物管公司向中翔教具公司出具了承诺书，承诺其分租的小商户由其负责清理，并据此取得了由中翔教具公司付给的600万元、但未用于清理小商户。苏城汇车物管公司的承诺对中翔教具公司有效，故苏城汇车物管公司应共同向俞伟承担返还责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及相关法律规定，一审法院判决：一、苏州市中翔教具有限责任公司、苏州苏城汇车物业管理有限公司共同返还有关俞伟104775元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回俞伟的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为11000元、财产保全费4662元，合计15662元，由俞伟负担9400元，苏州市中翔教具有限责任公司、苏州苏城汇车物业管理有限公司共同负担6262元。二审中，俞伟向本院补充提交了如下证据：1.薛峰的证人证言，证明薛峰于2014年受上诉人委托负责对涉案房屋的墙地面、水电等装修，装修费用15万元，由俞伟直接通过转账及现金方式支付完成；2.朱彩伟的证人证言，证明朱彩伟于2014年受上诉人委托负责对涉案房屋的玻璃隔断、背景墙等装修，装修费用45000元，由俞伟直接通过转账及现金方式支付完成。两被上诉人质证认为，对于证人证言的真实性无法确认，且与本案不存在关联性。上诉人另陈述，其承租时出租人所交付的房屋都是毛坯房，没有任何的装修交付，都是由承租人实际拿到房屋之后从零开始装修的。本院另查明，在2015年4月14日俞伟（乙方）与苏城汇车物管公司（甲方）签订的《租赁协议》第14条约定，乙方在租赁期内装修，装饰及市场内外广告宣传等皆应书面提请甲方同意后方可实施。店招由甲方统一提供格式，按甲方指定制作公司统一制作，费用由乙方自理。在2016年6月1日俞伟（乙方）与苏城汇车物管公司（甲方）签订的《场地租赁协议》第7条亦作出了类似的约定。本院再查明，一审中各方当事人一致确认上诉人与另案其他一同起诉被上诉人主张拆迁补偿款的5户承租户是承租在同一栋楼里。以上事实，由上诉人提交的证人证言、二审调查笔录、《租赁协议》、《场地租赁协议》及一审庭审笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.装修和附着物清单所列的地砖、地砖踢脚线、电动卷帘门、不锈钢玻璃隔断、无框玻璃开启门、墙砖、瓷砖面、装修水电工程是否系上诉人在租赁期内所投资添附；2.两被上诉人应否向上诉人赔偿停产停业损失。关于争议焦点一，本院认为，苏城汇车物管公司为证明前述争议装修和附着物系其投资建设，向一审法院提交了苏城旧机动车交易市场与案外人俞军签订的铺设地砖的协议书、苏城二手车市场二期墙地砖装修工程结算协议书、玻璃外墙协议书及相应结算书、水电工程结算协议书以及支付部分工程款的凭证，结合一审法院审理的其他关联案件中苏城汇车物管公司举证的其他承租户与苏城旧机动车交易市场最初签订的租赁合同中具有关于减免租金折抵地砖铺设费用的约定，以及上诉人与其他承租户均承租在同一栋楼中，本院认为前述争议装修和附着物等整体装修部分系由出租方投资建设的可能性较大。上诉人主张其承租时出租人所交付的房屋为毛坯房，前述争议装修和附着物系其投资建设，但根据2015年、2016年上诉人与苏城汇车物管公司签订的租赁协议均约定“乙方在租赁期内装修，装饰及市场内外广告宣传等皆应书面提请甲方同意后方可实施”，对此上诉人无法证明房屋交付时的现状以及上诉人对涉案房屋进行装修装饰系按约定经过被上诉人同意的相关证据，故仅凭上诉人在二审中提交的证据本院碍难认定前述争议装修和附着物等整体装修部分系由上诉人投资建设。据此，在现场已经灭失的情况下，根据举证证明责任，一审法院认定该部分装修和附着物系由出租方投资建设并无不当。关于争议焦点二，本院认为，涉案租赁合同最后一期的租期届满日为2018年3月31日，而涉案房屋现场于2019年2月才拆除，上诉人在租期届满后理应按照约定自行搬离并向被上诉人返还涉案房屋，被上诉人并未因涉案房屋拆迁而违反合同约定，上诉人亦未因此产生停产停业损失，故本院对上诉人要求被上诉人赔偿停产停业损失的意见不予采纳。综上所述，俞伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由俞伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年六月三十日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航