北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4289号原告：李佳芸，女，1983年1月3日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：崔红秀，北京智秀律师事务所律师。被告：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区××地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。原告李佳芸与被告北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佳芸的委托诉讼代理人崔红秀、被告星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明、缪月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李佳芸向本院提出诉讼请求：判令星华蓝光公司向李佳芸支付逾期交房违约金345551.48元（2017年9月29日至2017年10月28日按日以已付房款的万分之一计算，共29天计6099.2元；2017年10月28日至2020年1月13日按日以已付房款的万分之二计算，共807天计339452.28元）。事实与理由：李佳芸于2016年10月30日与星华蓝光公司签订了编号为Y1967357的《北京市商品房预售合同》，约定李佳芸购买星华蓝光公司开发的位于××街道××组团××街区××地块的商业综合楼第×层×号房屋，星华蓝光公司应于2017年9月28日前交付房屋。合同签订后，李佳芸依约支付1053174元首付款，并以贷款方式付清剩余购房款1050000元。李佳芸于2020年1月收到了星华蓝光公司于2020年1月13日和1月20日发出的催收函，称之前已通知李佳芸办理交房手续，要求李佳芸尽快办理收房手续。李佳芸认为，截至2020年1月13日之前，李佳芸从未收到星华蓝光公司通知交付房屋的函件，距合同约定的交付时间已超三年，给李佳芸造成了严重经济损失，故诉至法院。星华蓝光公司辩称：星华蓝光公司在合同约定的交付日期前具备了交付条件，并且在合同约定的交付日期前向业主发出了交房通知，李佳芸因为自身原因未前往收房与星华蓝光公司无关；星华蓝光公司于2019年7月29日、2020年1月13日和1月20日多次向李佳芸发出收房的通知，李佳芸未前来收房，未收房的责任在李佳芸；李佳芸主张的违约金计算金额有误，违约金最多应计算至2019年7月30日，按这种方式计算的违约金是275515.8元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，李佳芸（买受人）与星华蓝光公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定李佳芸购买星华蓝光公司开发的位于房山区××街道××组团××街区××地块商业综合楼第×层×号房屋，建筑面积为44.75平方米，总价款2103174元。《预售合同》第十一条约定出卖人应当在2017年9月28日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。《预售合同》第十二条约定：1.市政基础设施：上水、下水、【市政双路供电】【过渡性供电】、供暖于2017年9月27日达到使用条件（本期交房范围内）；电话通信线、有线电视线于2017年9月27日交付，敷设到户。2.其他设施：公共绿地、小区非市政道路、公共停车场2017年9月27日达到使用条件（本期交房范围内）。如果在约定期限内未达到上述条件，双方同意继续履行合同，并对整改期限、逾期整改责任及整改完毕的确认等事项进行了约定。《预售合同》第十三条关于逾期交房责任约定：1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过三十日后，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至第三十日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。《预售合同》第十五条交接手续约定，买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝接房，买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付。房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人，买受人应在七日内进行现场确认，逾期未确认视为整改完毕。若因出卖人的原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的每日万分之零点一给予买受人补偿，直至整改完毕。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付。《预售合同》附件十补充协议第七条对合同第十五条“交接手续”补充约定：出卖人应以挂号信或特快专递或媒体广告通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点；第十四条关于通知送达的补充约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责；买受人须确保《预售合同》约定的通讯地址和联系方式的有效性和通畅，如有变更应及时通知出卖人更改。《预售合同》及附件还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，李佳芸向星华蓝光公司支付首付款1053174元，剩余购房款105万元以贷款方式支付。涉案房屋所在商业综合楼于2017年5月17日通过规划验收，于2017年6月13日办理工程竣工验收备案，于2017年4月24日取得房屋面积测算技术报告书。星华蓝光公司分别于2017年6月15日、2017年9月21日在新京报上刊登了交房通知、交房公告，通知“蓝光·潞港商业中心”业主办理物业移交手续。星华蓝光公司称其在2017年9月曾通过EMS（1040992719023）向李佳芸邮寄交房通知，但仅能提供该邮件的寄件人底单，底单上未显示邮寄内容，也无法查到该邮件的物流信息。2019年7月29日，星华蓝光公司通过EMS向李佳芸邮寄再次催交房通知书（邮单编号1117612851225），2019年7月30日，李佳芸方签收（他人代收）。庭审中，李佳芸认可收到过该邮件，并于签收后前往星华蓝光公司，双方未办理交房手续。对此，李佳芸称未接收房屋的原因是房屋内垃圾没有清理、公共绿地、市政基础设施、停车场没有达到使用条件等，并表示当场向售楼处人员反映了，对方回复让其等通知。星华蓝光公司对李佳芸陈述不认可。李佳芸未提交证据予以证明。截至庭审时，双方仍未办理房屋交付手续。本院认为：李佳芸与星华蓝光公司在自愿基础上签订的《预售合同》及附件，是双方真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。星华蓝光公司应当按照合同约定的时间和条件交付商品房。按照《预售合同》附件十第七条的约定，星华蓝光公司应以挂号信或特快专递或媒体广告通知李佳芸办理房屋交付手续，该约定虽未明确挂号信、特快专递、媒体广告送达方式的先后顺序，但结合《预售合同》第十五条“出卖人应当书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”之约定，及《预售合同》附件十第十四条关于通知送达的“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责；买受人须确保《预售合同》约定的通讯地址和联系方式的有效性和通畅，如有变更应及时通知出卖人更改”之约定，可见，无论采取何种通知形式，其目的均为保证通知能够及时有效到达相对方，同时避免相对方因故意或其他原因不接收通知造成的发出通知一方履行通知义务的延迟。在《预售合同》已经约定通讯地址、联系方式的情况下，显然直接或邮寄送达能够更直接和有效地通知相对方。故根据合同约定的目的、交易习惯和诚实信用原则，合同一方对于需要通知对方的事宜，媒体广告公告送达应在直接送达或邮寄送达等送达形式无法通知到对方的情况下采用。本案中，星华蓝光公司未遭遇无法通知到李佳芸之困境即采取于2017年6月15日、2017年9月21日在新京报上刊登交房通知的方式送达，且该两份广告未明确具体房屋及买受人，不能作为星华蓝光公司对李佳芸的有效交付通知，本院对此不予采信。星华蓝光公司称其于2017年9月向李佳芸邮寄了交房通知，但未提交充分的证据加以证明，本院对此亦不予采信。李佳芸已于2019年7月30日收到星华蓝光公司的交房通知，该通知已经表明星华蓝光公司的实际交付房屋的意愿，但李佳芸拒绝接收房屋，且未提交证据证明案涉房屋不符合合同约定的交付条件，本院将李佳芸收到交房通知的时间即2019年7月30日确定为星华蓝光公司交付房屋的时间。因此，星华蓝光公司存在逾期交房行为，应当向李佳芸承担自2017年9月29日至2019年7月30日期间的逾期交房责任。李佳芸收到交房通知后拒绝接收房屋，仍要求星华蓝光公司承担2019年7月31日以后的逾期交房责任，本院不予支持。关于逾期交房违约金数额，根据《预售合同》的约定，逾期超过三十日后，自交付期限届满之次日起至第三十日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。星华蓝光公司主张合同约定的违约金过高于原告的损失，要求酌情减免。对此，本院认为，本案中，对于逾期交房所致损失的发生，星华蓝光公司固然具有过错，但综合本案证据也可见，星华蓝光公司虽不能证明其于2019年7月30日之前有效地向李佳芸送达了交房通知，但星华蓝光公司在2017年9月28日之前即有交房意愿，并且涉案房屋所在商业综合楼在该日期之前也已通过规划验收、已办理工程竣工验收备案且取得房屋面积测算技术报告书，具备了交付房屋的基本条件，然而在2017年9月29日至2019年7月30日这段较长的时间内，面对星华蓝光公司未按期交房之情形，李佳芸亦未要求星华蓝光公司就逾期行为作出解释，并督促星华蓝光公司尽快履约，对损失的扩大亦有一定过错。故本院综合全案证据，考虑双方的意见，在认定星华蓝光公司违约的基础上，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对李佳芸主张的违约金数额进行调整，酌情确定为220413元。对李佳芸主张过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京星华蓝光置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李佳芸支付逾期交房违约金220413元；二、驳回李佳芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3242元，由李佳芸负担1174元（已交纳），由北京星华蓝光置业有限公司负担2068元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年六月三十日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳