安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终814号 上诉人（原审原告）：安徽泽州大酒店有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇幸福路19号。 法定代表人：周根波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢登，安徽天柱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏威诺影业有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道万安东路71号。 法定代表人：姜立超，该公司执行董事。 上诉人安徽泽州大酒店有限公司（以下简称泽洲大酒店）因与被上诉人江苏威诺影业有限公司（以下简称威诺影业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泽洲大酒店上诉请求：撤销一审判决，改判支持泽洲大酒店的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定昌伟公司不能代表威诺影业公司是错误的。江苏昌伟文化旅游有限公司(以下简称昌伟公司)不是合同要求成立的。2016年9月6日泽洲大酒店与威诺影业公司签订的《房地产租赁合同》共十一条,没有任何一条要求威诺影业公司成立专门的公司对租赁物进行装修。一审认定“被告按照合同要求成立江苏昌伟文化旅游有限公司(以下简称昌伟公司),对原告交付的房地产进行装修”,没有事实依据。从形式上看,昌伟公司的股东为任候君、肖劲东、姜立超、祝忠伟四人,与威诺影业公司的确没有关联。可事实上,昌伟公司在社会上公开的对威诺影业公司承租酒店的装修工程,对外邀请招标、签订施工合同、收取保证金,等等。如果不是被上诉人的授权,昌伟公司敢如此作为?仅此,泽洲大酒店有理由相信昌伟公司的行为代表威诺影业公司。一审却将昌伟公司的行为与威诺影业公司的行为割裂,并认定昌伟公司不能代表威诺影业公司,显然是不客观的。二、一审认定张乾昌无权代表威诺影业公司作出决定也是片面的。2016年9月6日泽洲大酒店与威诺影业公司签订《房地产租赁合同》时张乾昌是威诺影业公司法定代表人,之后的2018年2月,虽然威诺影业公司变更了法定代表人,但张乾昌仍然是威诺影业公司的最大股东(占股40%),并且被该公司长期派驻潜山,具体负责租赁项目。仅此,泽洲大酒店就有理由相信张乾昌有代表权。再是,“安徽水云间国际酒店有限公司”(以下简称水云间酒店)是威诺影业公司为履行租赁合同义务而成立的专门经营四星级酒店的公司,水云间酒店的行为自然代表威诺影业公司,而张乾昌是水云间酒店的法定代表人,因此,张乾昌2019年5月通过微信明示不履行合同的意思表示,应视为威诺影业公司的意思表示。三、租赁合同约定“第六年为泽洲大酒店给予威诺影业公司的装修期,泽洲大酒店也免收租金”。一审将此理解为“从第6年开始装修,装修期为1年,也不收租金”,进而认定装修期未届满,一审如此理解合同条款是不正确的。《房地产租赁合同》第四条第1项约定:前5年免收租金;第六年为泽洲大酒店给予威诺影业公司的装修期,泽洲大酒店也免收租金。从这句话的文义上看,其意思是前5年免租金(注:因为考虑承租人需要投入大量资金)、第6年继续免租金(注:因为通常装修需要近一年的时间),因此,这个条款并不是讲哪一年装修,而是强调免租金的期限。《合同法》规定合同内容约定不明时的处理原则是,先看合同的有关条款,再看交易习惯。本案双方约定威诺影业公司租赁房地产的目的是开办四星级酒店。因此,作为任何一个四星级酒店的开办方,先装修再开张营业是商业惯例,社会上没有人会租下一个酒店,先闲放五年,然后从第六年开始装修,再营业,这样做不符合交易习惯。四、一审认定泽洲大酒店提供的证据不足以证实威诺影业公司无履行合同的能力,并不正确。泽洲大酒店提供的全国法院信息综合查询结果,清楚的显示江苏威诺影业有限公司属于最高人民法院公布的失信被执行人,其作出执行依据的法院是马鞍山花山区人民法院。不管昌伟公司是威诺影业公司专门成立的还是授权的,其行为都代表威诺影业公司。昌伟公司收取开天公司招标保证金200万元、收取怡富公司招标保证金20万元不退还,拒不支付萍芳公司已完工的装修款等等,以及水云间酒店拖欠职工工资等行为,都应当视为威诺影业公司的行为。这个道理很简单,因为,承租人是江苏威诺影业有限公司而不是昌伟公司或水云间酒店。从昌伟公司发出的《中标通知书》来看,租赁物的内装修至少还需要4380万元。而作为最高院“黑名单”上的威诺影业公司显然不具有这样的履行能力。其实,一审法院无法向威诺影业公司送达诉状、被上诉人拒不应诉等行为,也足以证明这一点。五、一审认定威诺影业公司无迟延履行合同或其他违约行为与本案事实不符。租赁合同第六条约定,泽洲大酒店每个日历年度在威诺影业公司处消费(住宿、餐饮)金额在人民币10万元以内,威诺影业公司免费。这个条款中的“每个日历年度”指的是租期即2016年10月1日至2036年9月30日。那么,从2016年10月1日至2019年9月30日已届3年。由于威诺影业公司拒不开业,致使泽洲大酒店可得的3年的优惠(30万元)根本无法实现。收取租金当然是泽洲大酒店的合同目的之一,但并不是全部。一审认定泽洲大酒店的合同目的就是收取租金,并且进一步认为只有到2022年9月30日前威诺影业公司未交租金时,才能判定威诺影业公司有无迟延履行合同或其他违约行为。一审这样理解合同目的过于机械。合同目的应当通过全部合同条款综合分析才能正确作出判断。根据合同条款，泽洲大酒店之所以给予威诺影业公司前6年的租金豁免,其考虑的是作为四星级酒店使用的毛坯房,必须进行装修、装璜;酒店开张营业时,还需要添加一些动产和不动产设备、设施,这些都需要投入大量的资金。而租赁合同租满或依法终止时,这些投入所形成的财产都将属于泽洲大酒店。由此可推断出泽洲大酒店除租金外的另一合同目的是:威诺影业公司应投入资金在一年内对租赁房地产进行装修装璜,并及时开张营业。因为只有这一目的得以实现,泽洲大酒店才能获得每年的住宿、餐饮优惠以及租赁合同租满或依法终止时被上诉人投入所形成的财产等直接利益;才能获得租赁酒店的商业氛围俗称“人气”等间接利益。而这一合同目的,显然也是前述合同条款的应有之义。而今,即便判决解除合同,由于威诺影业公司已经延误了三年的时间，泽洲大酒店即使按照相同的条件将案涉房地产租出去,仅三年的租金损失也达到了450万元(按第七年的租金标准计算)。 威诺影业公司未到庭发表答辩意见。 泽洲大酒店向一审法院起诉请求：1.判令解除泽洲大酒店、威诺影业公司之间的房地产租赁合同;2.确认威诺影业公司对于租赁房屋装修装潢所形成的添附财产依约应当无偿留给泽洲大酒店；3.确认泽洲大酒店应当享有的两年优惠费用损失20余万元以威诺影业公司交付的保证金折抵。 一审法院认定事实：2016年9月6日，威诺影业公司就租赁泽洲大酒店坐落于安徽省潜山市的一处房地产【房产证号分别为皖（2018）潜山市不动产权第0013362号、皖（2018）潜山市不动产权第0013363号、皖（2018）潜山市不动产权第0013364号】，与泽洲大酒店签订了一份《房地产租赁合同》，约定:租赁期限20年，自2016年10月1日至2036年9月30日;租赁房地产用途为经营四星级酒店;前5年免租金，第6年为泽洲大酒店给威诺影业公司的装修期，装修期为1年，也免租金（即前6年均免租金）,自第7年起威诺影业公司支付泽洲大酒店租金150万元，以后逐年递增10万元，直至增至200万元为止；泽洲大酒店每个日历年度在威诺影业公司处消费（住宿、餐饮）金额在人民币10万元以内，乙方免费；租期届满或者依法终止时，威诺影业公司对于租赁房屋装修装潢所形成的添附财产全部无偿留给泽洲大酒店；威诺影业公司应注册分公司，独资企业开展经营，不得以泽洲大酒店名义开展任何经营活动。合同签订后，威诺影业公司按照合同要求成立江苏昌伟文化旅游有限公司（以下简称昌伟公司），对泽洲大酒店交付的房地产进行装修，且成立安徽水云间国际酒店有限公司（以下简称水云间公司），经营四星级酒店。昌伟公司通过招投标的形式与宿松萍芳建材销售有限公司（以下简称萍芳公司）签订安徽水云间国际酒店（以下简称水云间酒店）外墙装饰工程施工合同，现萍芳公司对租赁房屋外墙装修工作已完成，内装修仅完成消防通道的装修，其他内装修因缺少资金已停工。昌伟公司以装修装饰水云间酒店名义向多个公司邀标，对已中标的福建开天公司（以下简称开天公司），既不与其签订合同，也未退还其200万元保证金。对未中标的安徽怡富装饰有限公司（以下简称怡富公司）的20万元保证金也未予退还，开天公司、怡富公司均起诉，潜山市人民法院分别以（2019）皖0824民初393号和（2018）皖0824民初2225号民事判决书，判令昌伟公司分别退还开天公司、怡富公司保证金200万元、20万元。庭审中，泽洲大酒店提交出庭证人贺某的微信截图载明：2019年5月18日，威诺影业公司原法定代表人张乾昌给水云间公司雇员贺某发微信，表示自己糖尿病加剧，可能已是尿毒症，所以决定放弃水云间公司，终止与泽州大酒店签订的合同，投入的几百万元属于泽洲大酒店，只需泽州公司将其交付泽洲大酒店的20万元保证金和汇给贺某的20万元（该款系泽洲大酒店法定代表人周根波安排贺某代收，因装修房屋空调、水暖器材是周根波找人购买）退还给他即可。并请贺某告知周根波。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泽洲大酒店与威诺影业公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，应受法律保护，双方均应依约履行。现泽洲大酒店要求解除合同，既不存在协议解除，也不符合《合同法》第九十四条规定解除合同的四种法定情形。泽洲大酒店根据《合同法》第九十四条四种情形中的第二条“二、在履行期限届满之前，当事人一方以明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务和第四条“四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”要求解除合同，证据不足。首先，泽洲大酒店所称威诺影业公司一方明确表示不履行合同，其依据是张乾昌通过贺某转发泽州大酒店法定代表人周根波的微信，这个微信真实性姑且不说，即便真实，也不具有证明力，因为张乾昌只是威诺公司的原法定代表人，该公司于2018年2月已变更法定代表人为姜立超，而泽洲大酒店提供的这条微信是张乾昌2019年5月所发，此时，张乾昌既不是威诺影业公司的法定代表人又没有接受该公司的委托，故无权代表威影业诺公司作出决定。其次，泽洲大酒店认为“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”也无证据证明，因泽洲大酒店与威诺影业公司签订的房地产租赁期限是“自2016年10月1日至2036年9月30日；前5年免收租金，自第6年开始装修，装修期为1年，也不收租金。”即租赁期间前6年免付租金，从第7年开始支付租金，因此，从该合同约定的条款不能认定威诺影业公司不履行合同或有其他违约行为，应当自第7年即2022年9月30日前未交付租金时，才能判定威诺影业公司有无迟延履行合同或有其他违约行为。第三、泽洲大酒店认为威诺影业公司没有履行合同的能力，理由是昌伟公司在装修装饰水云间酒店时，分别欠开天公司保证金200万元、怡富公司20万元以及萍芳公司外装修工程款及工人工资。但该这些款项都是昌伟公司所欠，昌伟影业公司不能代表威诺公司，且根据合同约定，第6年为装修期，该履行期限也未届满，不足以认定威诺影业公司无履行能力。因此，泽洲大酒店要求解除合同的理由不能成立。关于泽洲大酒店第二项诉讼请求，因合同租期未届满且也未终止合同，装修装潢所形成的添附财产归泽洲大酒店无事实依据和法律依据，该院不予支持。关于泽洲大酒店第三项诉讼请求，因合同约定第6年为装修期，酒店未装修完成并未超过合同约定期限，因此泽洲大酒店要求威诺影业公司以保证金20万元折抵泽洲大酒店的2年餐饮、住宿消费也无事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告安徽泽州大酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告安徽泽州大酒店有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院驳回泽洲大酒店的诉讼请求有无事实和法律依据。关于江苏昌伟文化旅游有限公司、张乾昌能否代表威诺影业公司。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于江苏昌伟文化旅游有限公司，其与威诺影业公司均是依法成立的独立享有民事权利和承担民事义务的法人，泽洲大酒店主张江苏昌伟文化旅游有限公司能够代表威诺影业公司，其应当提供证据证明威诺影业公司对江苏昌伟文化旅游有限公司进行了授权，允许江苏昌伟文化旅游有限公司对外以威诺影业公司的名义从事民事法律行为，但从泽洲大酒店提交的证据看，江苏昌伟文化旅游有限公司均是以自己的名义对外邀标、签订合同等，并未以威诺影业公司的名义从事民事法律行为，故对泽洲大酒店的该项上诉理由，本院依法不予支持。关于张乾昌，其虽系威诺影业公司的前法定代表人，但在威诺影业公司变更法定代表人后，其不再具有代表威诺影业公司从事民事法律行为的权利，同上述理由，张乾昌虽系安徽水云间国际酒店有限公司的法定代表人，但安徽水云间国际酒店有限公司在无委托授权的前提下亦不能代表威诺影业公司从事民事法律行为，故对泽洲大酒店的该项上诉理由，本院依法亦不予支持。关于双方签订的合同是否存在可以依法解除的情形。泽洲大酒店主张依据《合同法》第九十四条第二项、第四项规定即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”解除双方的合同。根据双方当事人签订的合同，泽洲大酒店给予威诺影业公司六年的免租期，故在免租期的时间段内，威诺影业公司对泽洲大酒店并不存在需履行的债务，至于是否装修经营，系威诺影业公司的企业自主经营行为，并未对泽洲大酒店造成损害，且双方合同亦未约定威诺影业公司需在何时对租赁房屋进行装修经营。至于威诺影业公司对其他主体存在到期债务未能履行并不能证明威诺影业公司不能履行与泽洲大酒店签订的合同。故对泽洲大酒店的该项上诉理由，本院依法亦不予支持。 综上所述，泽洲大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由安徽泽州大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈庆中 审 判 员 胡 毅 审 判 员 潘 红 二〇二〇年六月九日 法官助理严正 代书记员 吴文慧 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；