北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1855号原告：潘会利，女，1946年12月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京通苑通商贸有限公司，住所地北京市通州区北苑南路16号8栋3008号。法定代表人：侯宝志，经理。原告潘会利诉被告北京通苑通商贸有限公司（以下简称“通苑通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，利用网络音视频北京云法庭系统公开开庭进行了审理。原告潘会利、被告通苑通公司的法定代理人侯宝志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘会利向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告自2019年10月1日至2024年1月1日期间的租金共计人民币68586元。事实与理由：原被告于2014年4月28日签订《房屋租赁协议》。合同约定，由原告承租被告位于北京市通州区北苑南路16院A座5层x室，承租房屋面积25平方米，房屋租赁期限为2014年4月28日至2024年1月1日（共计10年）。原告依据合同第五条之规定一次性支付被告10年租金共计156000元，有被告出具的收据为证。2017年12月26日，北京市通州区消防支队就包括原告承租的房屋在内的全部公寓房下发了《通告》，证明被告向原告出租的房屋具有重大安全隐患并要求整改。自《通告》下发后，原告均无法使用所承租的房屋，并与被告协商要求解除合同无果，现原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求法院判如所请。被告通苑通公司辩称：通苑通公司现法定代表人为侯宝志，和前法定代表人王彦彬是朋友关系，此前王彦彬一直在经营通苑通公司，到2018年他找到侯宝志说公司不经营了，问候宝志要不要这个营业执照，于是侯宝志给了王彦彬15000元买了这个营业执照想以后做经营用，并于2018年6月将法定代表人变成了侯宝志，后一年一直没有出过什么问题，直到2019年11月收到起诉状才知道这个公司于2014年和被告签过房屋租赁协议。之前的事侯宝志并不知情，如果知情也不会买这个营业执照。侯宝志与王彦彬联系，王彦彬承认这个事情是以前的事情，与侯宝志无关，有录音为证。我方并没有收到原告支付的各类款项，我认为原告应该去找前法定代表人王彦彬，我们也是无辜的受害者，损失很大。请求法院能够酌情审判，维护各方的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2014年4月28日，通苑通公司（出租方、甲方）与潘会利签订《房屋租赁协议》（以下简称“租赁合同”），约定由通苑通公司将坐落于北京市通州区北苑南路16号A座5层x号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给潘会利，租赁期间为2014年4月28日至2024年1月1日，共计10年，按整套整租潘会利一次性支付租金156000元。合同签订后，通苑通公司将涉案房屋交付潘会利，潘会利向通苑通公司一次性支付房屋租金，通苑通公司向潘会利出具收据，载明收到潘会利x房间租金156000元，并加盖了通苑通公司财务专用章确认。2019年11月18日，北京市通州区城市管理综合行政执法局向中农印务有限公司（原中国农业出版社印刷厂）（以下简称“农印公司”）出具《行政强制拆除决定书》，载明北京市规划和自然资源委员会曾于2017年1月11日对农印公司在北京市通州区北苑南路16号、京津公路东侧建设的多处建筑（含涉案房屋）制发了《限期拆除决定书》（[2017]规通执拆字第001号），责令农印公司于2017年1月27日自行拆除违法建设，农印公司在限定期限内未履行义务，亦未申请行政复议和提起行政诉讼；2019年11月5日，北京市通州区城市管理综合行政执法局向农印公司送达《催告书》（京通城管催字[2019]第030002号），催告农印公司于10日内履行义务，但农印公司仍未履行义务拆除违法建设;北京市通州区城市管理综合行政执法局要求农印公司在收到决定书之日起15日内拆除违法建设，逾期仍未履行的，将于2019年12月4日后依法强制拆除。2019年12月25日，北京市通州区城市管理综合行政执法局向农印公司发出强制拆除公告，决定于2019年12月31日9时对上述违法建设依法实施强制拆除。经与北京市通州区北京市通州区城市管理综合行政执法局核实，含涉案房屋在内的违法建设于2019年11月5日采取断水断电措施清场，于2020年1月8日开始实施强制拆除。本院还向农印公司核实情况，农印公司表示存在其将北京市通州区北苑南路16号房屋出租的事实，但强制拆除所涉违法建设并非其所建，而是相关承租人的行为，违法建设再行出租及转租与其无关。庭审中，潘会利主张应退还租金从2019年10月1日起开始计算，但未提交证据证明其已于2019年10月1日前搬离涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，通苑通公司与潘会利签订租赁合同，将没有任何建设手续的涉案房屋出租给潘会利，本院依法认定潘会利与通苑通公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故对于潘会利要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实，潘会利已一次性支付租金至2024年1月1日，共计156000元，但有关机关实际已于2019年11月5日对涉案房屋采取清场措施，故潘会利要求退还未租用房屋期间的租金于法有据，本院予以支持；关于退还租金的数额，潘会利主张从2019年10月1日开始计算，但未提交证据证明其已于2019年10月1日前搬离涉案房屋，故应以有关部门采取措施对涉案房屋进行清场的时间即2019年11月5日开始计算为宜，据此，通苑通公司应退还潘会利自2019年11月5日至2024年1月1日期间的租金，共计66971元。关于通苑通公司主张因现法定代表人侯宝志未与潘会利签订房屋租赁合同亦未收取其租金，应由通苑通公司前法定代表人王彦彬返还其租金的辩解意见，因本案房屋租赁合同中“甲方”处盖有通苑通公司公章，收据上“收款单位公章”处亦盖有通苑通公司财务专用章，故出租涉案房屋行为均系以法人“北京通苑通商贸有限公司”的名义从事的民事活动，其法律后果亦应由法人“北京通苑通商贸有限公司”承担，因此对于通苑通商贸公司该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，本院判决如下：一、被告北京通苑通商贸有限公司返还原告潘会利租金66971元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告潘会利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，减半收取968元，由原告潘会利负担231元（已交纳），由被告北京通苑通商贸有限公司负担737元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年六月二十九日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲