四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初884号 原告：刘莉，女，1980年2月24日出生，汉族，户籍地：四川省崇州市）小东街30号，现住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：钟卫，四川彰正律师事务所律师。 被告：邱红，女，1985年11月17日出生，汉族，住四川省大邑县。 被告：朱龙，男，1991年2月18日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。 二被告委托诉讼代理人：杜斌，四川明之鉴律师事务所律师。 原告刘莉与被告邱红、朱龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘莉的委托诉讼代理人钟卫，被告邱红及邱红、朱龙的委托诉讼代理人杜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘莉向本院提出诉讼请求：1、判令邱红、朱龙履行不动产权属变更登记义务；2、判令邱红、朱龙支付违约金400000元；3、判令邱红、朱龙承担律师代理费29000元；4、判令邱红、朱龙承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月16日，通过崇州市崇阳向某信息咨询门市及崇州市崇阳乐某信息咨询门市居间，刘莉与邱红、朱龙达成购买邱红、朱龙位于崇州市协议。刘莉于2018年7月16日分两次给付定金200000元。2018年8月12日，双方签订《房屋买卖协议》，协议约定：邱红、朱龙出售的房产位于崇州市，不动产证号为：权第××号，不动产业务号为：2017092784Ｆ00055，建筑面积为112.29㎡，总价款为1209800元。刘莉已给付定金200000元，2018年8月10日支付房款200000元，2018年11月10日前支付房款200000元，余款609800元应当于2019年全部付清。邱红、朱龙应在限售期满前清偿其银行按揭贷款并解除抵押登记，于限售期满之日（2019年9月28日）起十日内完成不动产产权变更登记义务。同时，合同约定违约责任，如一方违约承担违约金400000元，并承担实现债权费用，包括律师费、诉讼费等。合同生效后，刘莉按约履行了付款义务，而邱红、朱龙在限售期届满后却不履行银行还贷、解除抵押及变更不动产权属义务，经刘莉及中介信息门市人员屡次催促无果。 邱红、朱龙辩称，同意履行不动产权属变更登记。但是，1、刘莉违约在先，一直未按合同约定向邱红、朱龙支付6000元的利息损失。2、邱红、朱龙因客观困难，没有及时将房屋过户给刘莉，但已经多次告知，刘莉并未表示反对，在可以过户后，邱红就及时通知了刘莉。3、邱红、朱龙在签订合同时就把诉争房屋交付给刘莉使用，并没有给刘莉造成什么损失。4、《房屋买卖协议》第八条约定的违约责任在本案中并不适用。实际上，刘莉未付6000元过户补偿费在先，又一直没有支付房屋尾款60多万元，邱红、朱龙本想着双方各让一步，把纠纷解决了，但刘莉要求的违约金400,000元，实在过高。请求依法驳回刘莉不合理的诉讼请求。 刘莉为支持其主张提交如下证据： 1.《房屋买卖协议》，拟证明过户补偿费6000元不属于案涉交易房款的价款范围。邱红、朱龙在案涉房屋限售期届满后未按约履行银行还贷、解除抵押以及变更不动产权属义务。案涉剩余房款和过户补偿费的付款条件尚未成就，该款项应于房屋产权变更登记办理后予以支付。2.《收条》，拟证明刘莉履行了合同约定的付款义务。3.《委托代理合同》，拟证明刘莉因本案诉讼与四川彰正律师事务所建立代理合同关系，约定律师费29,000元。4.中介信息部证明材料及证人证言，拟证明按照交易习惯，先办理按揭、过户，然后再支付尾款；协议第三条第4款约定的6000元系过户补偿费，作为弥补朱龙、邱红按揭贷款的资金损失。刘莉多次催促邱红、朱龙履行办证义务未果，违约责任在于邱红、朱龙，而非刘莉。 邱红、朱龙质证认为，对证据1真实性、合法性没有异议。刘莉违约在先，一直没有按约支付房屋尾款及过户补偿款等，邱红、朱龙已经履行了房屋的交付义务，没有给对方造成损失。协议第三条第4款约定的6000元是双方的真实意思表示，应在2018年11月10日前支付；第三条第4款是针对支付尾款的约定，第七条是针对办证的约定，并不是前后义务关系。对证据2没有异议。合同约定第三笔款项付款时间为2018年11月10日前，但刘莉实际付款时间为2018年12月28日，与合同约定的时间不符，属于对方违约的证据。对证据3三性均无异议，但不能达到其证明目的。因为除了签订委托代理合同外，还要有支付凭证和相应的发票，才能证明刘莉确实支付了律师费，单凭合同无法证明律师费已经支付。对证据4书面证明材料不予认可。 本院对上述证据的三性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年8月12日，卖方邱红、朱龙（甲方）与买方刘莉（乙方）签订了《房屋买卖协议》，载明：甲方夫妻两人合法拥有位于崇州市住房需要出售，乙方自愿购买。为此，甲乙双方在平等、自愿、等价有偿的基础上，经过反复协议达成本协议条款如下：一、出让房屋位置、面积：1、位置：崇州市崇阳镇西苑路36号3幢2单元3211号。2、面积：建筑面积112.29㎡，不动产业务号：2017092784Ｆ00055，不动产权第XX号。二、上述房屋交易价款：总价为壹佰贰拾万零玖仟捌佰元整（小写：¥1209800元整）。该价款含甲方已经装修的部分及部分家具。三、付款时间及方式：1、本协议签订前即2018年7月16日，乙方已经向甲方支付购房定金200000元（大写：贰拾万元整）；2、2018年8月10日，支付房款200000元（大写：贰拾万元整）；3、2018年11月10日前，支付房款20万元（大写：贰拾万元整）和陆仟元整；4、剩余房款¥609800元（大写：陆拾万零玖仟捌佰元），乙方应当在2019年12月31日之前付清。上述房款乙方应当按时转入甲方指定下列账户：开户银行：以乙方指定银行，账号：银行指定账号，开户人姓名：邱红。四、交房时间：本协议生效之日起2018.8.11日内，甲方两人将自己生活用品、衣物搬走，将该房屋的钥匙、水、电和天然气卡交给丙方，视为交房完毕。五、在签订本合同前乙方已经实地查看过房屋，对房屋结构、房屋户型、房屋质量无异议。六、甲方承诺该房屋产权明确无争议。其所售房屋除在购房时向成都市高新区农行银行按揭贷款的抵押登记外无其他产权瑕疵。七、办证约定：由于国家（地方）房地产政策、法规关于限售规定的限制，导致该房屋现暂时不能办理房屋过户变更登记手续。甲乙双方商定：1、甲方应当在限售期满前清偿第六条所述银行按揭贷款并解除抵押登记；2、待政策规定的限售期满之日（即2019年9月28日）起十日内，甲方积极配合乙方将上述房屋产权变更到乙方名下。因办理该房屋过户手续需缴纳的所有相关税费全部由乙方承担。八、违约责任：本协议生效后，甲乙双方应全面履行，不得违约。若有违约，由违约方向守约方支付违约金肆拾万元。违约方的违约行为给守约方造成经济损失的，违约方还应承担全部赔偿责任（包括但不限于守约方为此而产生的差旅费、律师费、诉讼费等为实现债权的所有费用）。九、本协议未尽事宜，甲方双方可另行订立补充条款或补充协议，具有同等效力。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本协议不可分割的部分。十一、本协议一式两份，经甲乙双方签字按印即生效，具有法律约束力，甲乙双方各执一份，大家共同遵照执行。落款处有邱红、朱龙及刘莉签字、捺印，见证人乐某、向某信息部签字、盖章。 协议签订前，刘莉于2018年7月16日向邱红、朱龙支付购房定金200,000元，2018年8月10日支付房款200,000元；协议签订后，刘莉于2018年12月28日向邱红、朱龙支付房款200,000元。共计600,000元。同时，邱红、朱龙按约将案涉房屋交付刘莉管理、使用。 协议签订过程中，双方约定推迟过户时间，邱红、朱龙提出按揭款的资金利息损失，刘莉同意支付过户补偿费6000元，作为弥补资金损失，一并加入协议内容中。 2019年9月28日，案涉房屋限售期限届满后，因邱红、朱龙在闹离婚，资金也产生了问题，就财产分割问题没有达成一致，未按约清偿银行按揭贷款及解除抵押登记，导致房屋产权变更登记无法办理。邱红、朱龙请求刘莉宽限一定时间变更登记，刘莉通过中介表示按照合同办理。事后，邱红、朱龙将案涉房屋的银行按揭贷款予以清偿并已解除抵押登记。邱红、朱龙通知刘莉办理房屋产权变更登记，刘莉仍坚持按照合同办理。双方因协商未果，故刘莉未按约定期限支付剩余房款及过户补偿费。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《房屋买卖协议》《收条》《委托代理合同》、中介信息部证明材料及证人何某、徐某证言，以及开庭笔录在案佐证。 本院认为，案涉《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。庭审中，双方一致同意履行案涉房屋不动产权属变更登记，本院予以确认。 一、过户补偿费6000元是否属于案涉交易房款的价款范围。本院认为，双方达成《房屋买卖协议》的合意后，约定刘莉支付过户补偿费6000元，作为弥补邱红、朱龙按揭贷款的资金损失，明显不属于案涉交易房款的价款范围。 二、邱红、朱龙是否构成违约，违约金如何确定。本院认为，双方在《房屋买卖协议》第三条约定：本协议签订前即2018年7月16日，刘莉已经向邱红、朱龙支付购房定金200,000元；2018年8月10日支付房款200,000元；2018年11月10日前支付房款200,000元和6000元；剩余房款609,800元，刘莉应当在2019年12月31日之前付清。刘莉已按约支付了2018年7月16日应付的购房定金200,000元、2018年8月10日应付的房款200,000元、2018年11月10日前应付的房款200,000元，共计600,000元。虽然2018年11月10日前应付的房款200,000元，刘莉于2018年12月28日才支付，但邱红、朱龙已经实际收取，应视为朱龙、邱红对刘莉逾期付款行为的默许，不应视为刘莉违约。另，庭审中查明，2018年11月10日前应付的6000元为过户补偿费，虽然双方约定了付款期限，但结合证人证言、按照房屋买卖的交易习惯，该补偿费应于房屋产权变更登记办理后予以支付。再根据《房屋买卖协议》第七条约定：......1、邱红、朱龙应当在限售期满前清偿银行按揭贷款并解除抵押登记；2、待政策规定的限售期满之日（即2019年9月28日）起十日内，邱红、朱龙积极配合刘莉将上述房屋产权变更到刘莉名下。......剩余房款609,800元和过户补偿费6000元应于房屋产权变更登记办理后予以支付。因朱龙、邱红自身原因未按约清偿银行按揭贷款并解除抵押登记，导致案涉房屋产权变更登记无法在双方约定期限内进行办理；虽然邱红、朱龙请求刘莉宽限一定的时间变更登记，但未获刘莉认可。邱红、朱龙将案涉房屋的银行按揭贷款予以清偿并已解除抵押登记后，通知刘莉办理房屋产权变更登记，刘莉仍坚持按照合同办理。邱红、朱龙明显构成违约。刘莉主张邱红、朱龙支付违约金400,000元，邱红、朱龙认为《房屋买卖协议》第八条约定的违约责任在本案中并不适用。本院认为，双方在合同中明确约定：若有违约，由违约方向守约方支付违约金400,000元。违约金实际上是一种对不诚信履行合同行为的惩罚，具有惩罚性质。但该约定数额过高，刘莉也未举证证明邱红、朱龙的违约行为对其造成了实际损失，依法应予调整。鉴于邱红、朱龙收取刘莉支付的600,000元款项后，未按约清偿银行按揭贷款并解除抵押登记，导致案涉房屋产权变更登记无法在双方约定期限内进行办理，对刘莉取得案涉房屋的权属证明必将产生一定风险，故对刘莉的该项主张，本院酌情支持为60,000元。 三、关于刘莉主张邱红、朱龙支付实现债权的费用即律师费29,000元的问题。本院认为，双方在合同中明确约定：违约方的违约行为给守约方造成经济损失的，违约方还应承担全部赔偿责任（包括但不限于守约方为此而产生的差旅费、律师费、诉讼费等为实现债权的所有费用）。刘莉因本案诉讼与四川彰正律师事务所建立代理合同关系，约定律师费29,000元，该费用符合四川省律师服务收费的政府指导价标准。虽然该笔费用尚未实际产生，但属于必然损失。理应由违约方承担。对刘莉的该项主张，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、邱红、朱龙于本判决生效之日起十日内协助将位于四川省崇州市房屋（不动产证号为：权第××号）的不动产权属变更登记至刘莉名下；办理该房屋不动产权属变更登记所产生的一切费用由刘莉承担。 二、邱红、朱龙于本判决生效之日起十日内向刘莉支付违约金60,000元、律师费29,000元。 三、驳回刘莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3868元，由刘莉负担868元，邱红、朱龙负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷杨文 二〇二〇年六月二十九日 书记员  尤 雨