北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初15599号原告:北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社，地址北京市顺义区赵全营镇红铜营村委会，统一社会信用代码N21101137786196057。法定代表人:单海杰，社长。原告：北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会，地址北京市顺义区赵全营镇红铜营村，统一社会信用代码54110113A02860576G。法定代表人:单海杰，村主任。二原告共同委托诉讼代理人：及雷，北京市智勇律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李慧霞，北京智勇律师事务所律师。被告：北京市顺义红星福利造纸厂，住所地北京市顺义区赵全营镇红铜营村委会东300米，统一社会信用代码911101131025226190。法定代表人：雷德瑞，经理。委托诉讼代理人：纪学文，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小华，北京市狄克律师事务所律师。原告北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社（以下简称红铜营经济合作社）、北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会（以下简称红铜营村委会）与被告北京市顺义红星福利造纸厂（以下简称红星福利造纸厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红铜营经济合作社、红铜营村委会之共同委托诉讼代理人及雷、李慧霞，被告红星福利造纸厂之法定代表人雷德瑞及委托诉讼代理人纪学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红铜营经济合作社、红铜营村委会共同向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告双方于2004年11月16日签订的《租赁合同》以及其他与涉诉土地有关的其他协议书；二、依法判令被告立即给付拖欠的土地租金315000元（2017年7月1日至2018年12月31日期间），并给付拖欠租金期间的利息，利率按照中国人民银行公布的贷款利率计算，至实际付清租金之日止；三、依法判令被告给付自2019年1月1日起至判决解除生效之日止期间的租金，按照每日602.74元的标准计算；四、依法判令被告给付原告合同违约金2000000元（因被告拖欠租金和土地占用费未付，并一直占用土地，给原告造成的损失）；五、依法判令被告立即归还给原告《京顺集用（03划企）字第099号》集体土地使用证原件；六、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方曾于1999年7月8日签订过租赁合同，并经镇政府见证。2004年11月16日，原被告双方再次签订了《租赁合同》，并按照新合同约定将涉诉土地交给被告经营使用。合同约定租赁期限二十年，每年租金分两次给付，每年7月1日前付当年租金的一半，12月31日前付当年租金的另一半。到2017年12月31日前，被告拖欠了2017年度的全年租金未付清。经原告方多次催要无果，后在2018年4月份，被告补交了拖欠的2017年上半年租金，但仍未全额交清2017年度的全年租金。另在原告方起诉时，被告应于2018年7月1日前支付2018年上半年的租金，但在原告方起诉之日，被告仍未履行。由于被告持有原告方《京顺集用（03划企）字第099号》集体土地使用证原件，多次以该涉案土地为宣传借口，向社会人员声称出让土地，原告已经接待了多地公安机关的调查，目前被告已经没有能力在继续使用涉案土地，同时在其使用土地过程中，因其不当行为已经给原告的日常管理造成了众多不必要的麻烦和影响，为此原告开会决议，决定解除与被告签订的《租赁合同》。原告于2018年4月12日向被告发送了催收通知，以及如不按期和通知时间缴清拖欠租金和200万元违约金会导致解除合同的后果。后原告在2018年7月18日向被告再次发送因其未按照通知时间缴清拖欠的租金和200万元违约金，原告以书面方式告知其已决议解除《租赁合同》，并要求其继续补缴租金、违约金、土地占用使用费。2019年3月，原告再次委托律师向被告发函告知要求其补缴拖欠的租金、占地使用费、违约金，以及明确告知其《租赁合同》已于2018年7月20日起就已经解除，要求被告腾退土地，并将与土地相关的证件返还，但被告对此置之不理，因被告在使用土地过程中给原告造成了众多不利影响，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告红星福利造纸厂辩称：原告诉讼请求中要求与被告解除合同，即要求被告给付315000元租金，原告的理由不成立。因为在2018年9月12日原告对被告提起相同诉讼中，因案外人铁塔公司占用被告场地费用30万元交付了原告，对此双方以铁塔杆占地费抵扣原告土地租金，并达成和解，双方撤诉，现被告欠原告2019年1月至7月租金115000元，因原告恶意在被告使用场地堆放垃圾，原告构成严重违约，并造成被告与合作方严重经济损失。原告关于要求被告给付违约金200万元的诉讼请求不成立，原告自2017年10月擅自向被告场地内堆放垃圾，构成严重违约，并造成被告严重损失，依据原被告2004年11月16日签订的合同约定，是原告方违约在先，因此原告主张的全部诉讼请求不成立，应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：《京顺集用（03划企）字第099号集体土地使用证》登记的土地使用者为红星福利造纸厂，用途为工业，使用权类型为划企，发证日期为2003年3月。2003年6月12日，红铜营经济合作社及红铜营村委会与红星福利造纸厂签订《协议书》一份，协议书内容为：北京市顺义红星福利造纸厂土地使用证隶属顺义区赵全营镇红铜营村集体所有，土地使用证在合同期内归北京市顺义红星福利造纸厂保管使用随同北京市顺义红星福利造纸厂与红铜营村经济合作社所签合同一并生效。红铜营经济合作社及红铜营村委会作为出租方（甲方）与红星福利造纸厂作为承租方（乙方）于2004年11月16日签订《租赁合同》，该合同的内容为：为了贯彻落实以经济建设为中心深化改革搞活开放，加大改革力度建设有中国特色的社会主义，促进经济建设振兴乡镇企业解决农村剩余劳动力就业问题，根据顺义区、镇党委政府的精神，北京市顺义红星福利造纸厂已转换经营机制，改制后建立了股份合作制，名称仍为北京市顺义红星福利造纸厂。该厂与红铜营村委会协商对赵全营镇红铜营村划企的集体建设用地实施租赁。第一条：改制以前的合同作废北京市顺义区赵全营镇红铜营村委会与北京市顺义红星福利造纸厂于2004年1月以前所签订的一切租赁承包合同作废；第二条：租赁内容……土地边界与土地证为准《京顺集用（03划企）字第099号》集体土地使用证，使用权面积84700.24㎡；第三条：租赁期限及给付方式一、本合同先租赁贰拾年，期满后再顺延壹拾年，共计叁拾年。二、租金给付方式：2004年1月—2008年12月31日，每年壹拾玖万元；2009年1月—2013年12月31日，每年贰拾万元；2014年1月—2018年12月31日，每年贰拾壹万元；2019年1月—2023年12月31日，每年贰拾贰万元；2024年1月—2028年12月31日，每年贰拾叁万元；2029年1月—2033年12月31日，每年贰拾肆万元。乙方租赁赵全营镇红铜营村划企的集体土地做为北京市顺义红星福利造纸厂厂地。按双方约定每年分两次付给租金。每年7月1日前付租金的一半，12月31日前付租金的另一半；第四条：甲方权利与义务1、按时收取乙方租金的权利。2、监督乙方守法经营的权利。……5、甲方保证乙方的行人、车辆畅通无阻；第五条：乙方的权利与义务1、对本合同标的享有使用权，并不受甲方干涉。2、守法自主经营的权利。3、按合同约定及时给付租金的义务。……第七条：违约责任1、甲乙双方任何一方违约应赔偿守约方的全部经济损失并付违约金贰佰万元人民币。2、双方均违约互不承担违约责任。……第九条：合同签证事项1、本合同附《京顺集用（03划企）字第099号集体土地使用证》一份，归乙方保管使用。二原告主张红星福利造纸厂就涉诉合同的租金付至2017年6月30日，2017年7月1日之后的租金未付。红星福利造纸厂则认为2017年6月30日以前的租金是通过现金方式支付的，至于2017年7月1日至2018年12月31日期间的租金315000元，则是因为案外人中国铁塔股份有限公司北京市分公司（以下简称铁塔公司）在红星福利造纸厂承租经营的场地范围内安装铁塔，并由铁塔公司支付给二原告30万元占地使用费，红星福利造纸厂与二原告达成一致，该30万元用于抵扣2017年7月1日至2018年12月31日期间的租金。至于2019年1月1日之后的租金未支付，是因为二原告在红星福利造纸厂承租经营的场地范围内倾倒圾，二原告违约在先。关于红星福利造纸厂主张案外人铁塔公司安装铁塔占地使用费抵扣租金一节，二原告表示并不存在红星福利造纸厂陈述的双方就占地使用费抵扣租金的情况。经本院询问，红星福利造纸厂主张之前二原告曾以租赁合同纠纷在本院起诉过红星福利造纸厂，红星福利造纸厂也曾以排除妨碍纠纷在本院起诉过铁塔公司，后两案均撤诉，撤诉的原因就是二原告与红星福利造纸厂就占地使用费抵扣租金一事达成一致，除此陈述之外红星福利造纸厂并未提交证据证明双方就占地使用费抵扣租金一事达成一致。二原告对红星福利造纸厂的陈述不认可。经本院查询案件数据，红星福利造纸厂主张的两案应当是(2018)京0113民初22069号及（2018）京0113民初27132号，经查询该两案的卷宗材料，并未发现红星福利造纸厂所主张的双方就占地使用费抵扣租金一事达成一致。关于红星福利造纸厂主张二原告向其租赁经营的场地内倾倒垃圾一节，红星福利造纸厂向法庭提交照片9张用以证明二原告向租赁场地内倾倒垃圾，造成其不能合理使用土地。二原告则表示真实性不认可，关于建筑垃圾的来源二原告不清楚，二原告还曾协助环保部门清理垃圾。经本院询问，红星福利造纸厂表示曾就二原告倾倒垃圾一事多次报警，赵全营派出所出警，并就二原告倾倒垃圾一事做过笔录。本院向赵全营派出所就红星福利造纸厂报警一事调取证据，赵全营派出所表示仅能提供2018年4月17日的报警录像，并没有做过笔录。二原告表示从报警录像中并不能显示二原告向涉诉租赁场地内倾倒垃圾，仅能显示二原告组织人员将暂时放在涉诉租赁场地内的树木拉走，遭到了红星福利造纸厂人员的阻拦，并且据二原告了解，涉诉租赁场地的建筑垃圾是因为红星福利造纸厂与案外人合作纠纷产生的。二原告主张于2018年4月12日向红星福利造纸厂发出郑重声明催缴租金；于2018年7月18日委托律师向红星福利造纸厂发出律师函，红星福利造纸厂于2018年7月19日收到。律师载明：自本律师函通过EMS送达之日起，解除《租赁合同》的通知书发生法律效力，贵公司与委托人签订本函所涉的《租赁合同》即行解除。另，于2019年3月15日向红星福利造纸厂发出“关于确认解除2004年11月16日签订的《租赁合同》时间的通知”，该通知载明：出租方向贵公司通过EMS方式发函通知，以确定贵单位与出租方的《租赁合同》已经解除，解除时间为2018年7月20日。红星福利造纸厂表示认可收到上述律师函，但认为是二原告倾倒垃圾在先，律师函是单方的。红铜营村委会作为甲方与乙方北京健伟科技有限公司、丙方铁塔公司签订有《三方合作意向书》一份，主要内容为：甲方同意提供顺义区赵全营镇红铜营村东（站址）供给丙方用作建设移动基站……使用期限为20年，自2017年1月1日起至2036年12月31日止，并授权乙方全权处理与丙方签订基站使用及相关事宜，加快完成基站建设。关于案外人铁塔公司安装的铁塔是否在红星福利造纸厂承租范围内一节，二原告主张并不在红星福利造纸厂承租范围内，二原告主张曾会同镇土地科对红星福利造纸厂承租土地进行过简单测量，粗略估计红星福利造纸厂实际占用的土地已经超过了合同约定的使用面积，由于历史原因和当时政策宽松情况导致红星福利造纸厂多占土地的现状，而案外人铁塔公司安装的铁塔就是在红星福利造纸厂多占的范围内。红星福利造纸厂则认为案外人安装的铁塔就是在其承租范围内，因为是在其厂界围墙范围内。二原告曾申请就涉诉租赁场地进行测绘，但后因测绘费用高昂不再主张测绘。本院组织双方进行现场勘验，双方确认铁塔位于红星福利造纸厂厂界围墙范围内，位于整个场地的西北角，占地面积大约30平方米。经本院询问，二原告表示在本案中仅主张解除双方之间的租赁合同，不要求红星福利造纸厂腾退场地，因此无论租金或占用使用费均主张至本案判决生效之日止，其余占用使用费则在起诉腾退时另行主张。红星福利造纸厂则表示即使本案判决解除双方之间的租赁合同，关于解除合同之后的法律后果也不在本案中主张，将另案主张。上述事实有原、被告双方的陈述、《集体土地使用证》、《租赁合同》、《协议书》等证据材料在案佐证。本院认为，根据我国合同法规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。双方于2004年11月16日签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，但在租赁合同有效的情形下，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故涉案租赁合同有效的期限应该认定为2004年1月1日至2023年12月31日，2024年1月1日以后的部分无效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照我国合同法的规定，合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，依据双方在涉诉合同第三条的约定，红星福利造纸厂每年应分两次给付租金，每年7月1日前付租金的一半，12月31日前付租金的另一半。归纳红星福利造纸厂的陈述及证据，其主张未支付2017年7月1日至今的租金的理由主要有三：一为双方就案外人铁塔公司占地使用费抵扣2017年7月1日至2018年12月31日租金一事达成一致；二为因为二原告在涉诉租赁场地内倾倒垃圾，违约在先，其在行使先履行抗辩权；三为二原告允许案外人铁塔公司在涉诉租赁场地范围内安装铁塔，造成其无法实际经营。就上述理由，本院认为针对第一理由，因红星福利造纸厂并没有提交证据证明双方就占地使用费抵扣租金一事达成一致，且经本院查询之前案件卷宗材料也未查询到相关表述，故对于红星福利造纸厂这一主张，本院不予采信；针对第二个理由，红星福利造纸厂提交的证据不足以证明二原告有向涉诉租赁场地内倾倒垃圾的行为，经本院调取的派出所出警视频也无法显示二原告有倾倒垃圾的行为，二原告仅认可曾在涉诉租赁场地内短暂存放过木材，并早已拉走，在此情况下，对于红星福利造纸厂这一主张，本院不予采信；针对第三个理由，经本院现场勘验，案外人铁塔公司安装的铁塔确在红星福利造纸厂厂界围墙范围内，在二原告无法提供红星福利造纸厂超占土地的证据的情况下，本院认为二原告在与红星福利造纸厂租赁合同尚未解除的情况下，允许案外人在红星福利造纸厂厂界围墙范围内安装铁塔，确属不妥，但结合铁塔建造的位置及占地面积，并不能造成红星福利造纸厂不能使用涉诉租赁土地的结果，且在双方沟通无果的情况下，红星福利造纸厂应及时支付租金，并不能以此为理由拒绝交纳租金。综上，红星福利造纸厂的三个主张不足以构成其不交纳租金的理由，虽然双方之间的租赁合同未约定解除合同的条件，但依据法定解除权，二原告已向红星福利造纸厂主张交纳租金，经催告红星福利造纸厂在合理期限内仍未履行。红星福利造纸厂的行为已经符合合同法第九十四条第（三）项的规定，二原告由此取得合同解除权。就涉诉租赁合同的解除时间问题，本院认为从合同法的上述规定可以看出，解除权作为形成权不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以产生解除的法律后果。解除权人应当以通知方式解除合同，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。本案中，二原告作为出租方依法有权解除合同。结合本案证据，二原告曾于2018年7月18日向红星福利造纸厂发出解除合同的通知，该通知于2018年7月19日到达红星福利造纸厂，故本院认定涉诉租赁合同于2018年7月19日解除。因双方于2003年6月12日签订的《协议书》应认定为涉诉租赁合同的附属协议，应与涉诉租赁合同同步解除。在涉诉租赁合同及《协议书》均解除的情况下，红星福利造纸厂再行保存《京顺集用（03划企）字第099号集体土地使用证》已没有依据，应返还给二原告。故，二原告第一项及第五项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就合同解除前的租金及合同解除后的占用使用费问题，涉诉租赁合同约定租金每半年交纳一次，红星福利造纸厂认可其自2017年7月1日之后未交纳过租金，故红星福利造纸厂应给付二原告自2017年7月1日至合同解除之日2018年7月19日的租金，合同解除后至今红星福利造纸厂仍在占有使用涉诉租赁场地，给二原告造成了一定损失，故对二原告主张租金及占用使用费并给付利息的诉讼请求，本院予以支持。至于租金及占用使用费的标准，本院认为因存在二原告在与红星福利造纸厂租赁合同尚未解除的情况下，允许案外人在红星福利造纸厂厂界围墙范围内安装铁塔的情况，租金及占用使用的标准本院将结合铁塔的位置及占地面积来评定对红星福利造纸厂使用场地的影响，从而酌减部分租金及占用使用费，具体数额由本院酌定。涉诉合同第七条第二款约定双方均违约互不承担违约责任，因本案中二原告在与红星福利造纸厂租赁合同尚未解除的情况下，允许案外人在红星福利造纸厂厂界围墙范围内安装铁塔，且在红星福利造纸厂承租范围内短暂存放过木材，另本院已经支持了租金及占用使用费的利息损失，在此情况下，对于二原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社、北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会与被告北京市顺义红星福利造纸厂于2004年11月16日所签订的《租赁合同》及于2003年6月12日签订的《协议书》于2018年7月19日解除；二、被告北京市顺义红星福利造纸厂于本判决生效之日起七日内向原告北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社、北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会支付自2017年7月1日至2018年12月31日期间的租金及占用使用费30万元及相应利息损失（一笔以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年7月1日计算至2019年8月19日，另一笔以30万元为基数，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止）；三、被告北京市顺义红星福利造纸厂于本判决生效之日起七日内向原告北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社、北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会按照每日575元的标准支付自2019年1月1日至本判决生效之日止的占用使用费；四、被告北京市顺义红星福利造纸厂于本判决生效之日起七日内向原告北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社、北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会返还《京顺集用（03划企）字第099号集体土地使用证》；五、驳回原告北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社、北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费三万三千零四十元，由原告北京市顺义区赵全营镇红铜营村经济合作社、北京市顺义区赵全营镇红铜营村村民委员会负担两万七千二百四十元（已负担），由被告北京市顺义红星福利造纸厂负担五千八百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 幸 江审判员 李二焕审判员 高丽丽二〇二〇年六月十六日书记员 穆建慧