济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初10527号原告（反诉被告）:中华人民共和国山东出入境边防检查总站，住所地济南市，统一社会信用代码11370000MB28783004。法定代表人：徐某某，总站长。委托诉讼代理人：王国红，山东常春藤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，山东常春藤律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东金马大厦酒店有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码93170102706301040E。法定代表人：王某某，董事长。委托诉讼代理人：郭立新，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘欣，山东元邦律师事务所律师。被告：山东金马集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：任世彬，总经理。委托诉讼代理人：闫某，女，该公司员工。原告（反诉被告）中华人民共和国山东出入境边防检查总站（以下简称山东出入境边防检查总站）与被告（反诉原告）山东金马大厦酒店有限公司（以下简称金马酒店）、被告山东金马集团有限公司（以下简称金马集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东出入境边防检查总站的委托诉讼代理人王国红、李霞，被告（反诉原告）金马酒店的委托诉讼代理人郭立新、刘欣，被告金马集团的委托诉讼代理人闫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东出入境边防检查总站向本院提出诉讼请求：1.依法判令金马酒店、金马集团向山东出入境边防检查总站支付房屋租金379万元并支付违约金307万元；2.案件受理费、财产保全费、律师代理费由金马酒店、金马集团承担。事实与理由：山东出入境边防检查总站(原中国人民武装警察部队山东省边防总队)与金马集团于1999年12月29日签订《房屋租赁合同》一份，约定金马集团承租山东出入境边防检查总站所有的位于济南市山大路某某某号的“武警山东省边防总队警官培训中心”大楼，地上十五层、地下一层，总面积为10683平方米，用于综合性酒店经营活动。租赁期限自2000年7月1日起至2016年6月30日止。租金总额为2520万元。合同约定任何一方违约，应承担违约责任，违约方向履行方支付违约合同总额的10%，如违约金不足以弥补对方直接经济损失时，还应支付相应金额的赔偿金。合同签订后，该大楼由金马酒店开办酒店使用。金马酒店向山东出入境边防检查总站支付租金。2012年2月10日，山东出入境边防检查总站与金马酒店签订《房屋租赁合同补充协议书》，对1999年12月29日《房屋租赁合同》的租赁期限和租金金额等事项进行了调整。补充协议约定：承租期限改为2000年7月1日起至2017年6月30日止。自2012年1月1日起年度房屋租金每年增加100万元，租金总额变更为3070万元。补充协议签订后，金马酒店支付了部分房屋租金，但直至2017年6月30日合同到期终止，金马酒店仍欠山东出入境边防检查总站租金379万元未付。山东出入境边防检查总站多次向金马酒店催收租金，金马酒店以各种理由推诿至今。山东出入境边防检查总站认为金马酒店的违约行为严重侵害了山东出入境边防检查总站合法权益，除应依法支付剩余租金379万元外，还应按照《房屋租赁合同》约定承担违约责任，并赔偿山东出入境边防检查总站相应的维权费用。金马酒店辩称,一、金马酒店实际已支付房租2961万元，尚欠房租109万元。在山东出入境边防检查总站提起诉讼前，金马酒店与山东出入境边防检查总站曾就房租支付问题进行对账、协商，山东出入境边防检查总站仅认可金马酒店支付租金2691万元，对于金马酒店于2008至2010年期间支付的部分房租未予计算在内，合计金额260万元。因金马酒店自2000年起即租赁山东出入境边防检查总站房屋，双方前期合作关系良好，故双方未按照合同约定的付款方式及期限履行合同，金马酒店亦根据经营状况不定期、不定额的向山东出入境边防检查总站支付房租，山东出入境边防检查总站对此未提出异议。正是基于上述原因，金马酒店在2008年至2010年期间实际多向山东出入境边防检查总站支付了房租，应当于山东出入境边防检查总站的诉讼请求中扣减。二、山东出入境边防检查总站违反合同约定，造成金马酒店严重经济损失。根据合同约定，山东出入境边防检查总站应当在向金马酒店交付房屋时办理消防许可证，但山东出入境边防检查总站从未办理相关许可，直至2011年才由金马酒店自行办理，由此造成金马酒店近200万元的经济损失。同时，根据补充协议约定，山东出入境边防检查总站应当自2012年起每年消费不少于50万元，但山东出入境边防检查总站自2014年起消费数额未达到50万元，已然违反合同约定。综上，山东出入境边防检查总站应当赔偿金马酒店经济损失并支付违约金。金马酒店与山东出入境边防检查总站之间自2000年签订合同以来，双方保持良好的合作关系，租赁关系终止后双方多次就房租问题进行协商，金马酒店一直希望能够达成和解，保证双方的利益不受损害。望贵院能够主持调解。金马集团辩称，金马集团虽签订协议，但房屋一直是金马酒店使用，房租也一直是金马酒店缴纳。金马酒店与山东出入境边防检查总站签订了补充协议，金马集团的权利义务已转移给金马酒店。金马酒店向本院提出反诉请求：1.判令山东出入境边防检查总站赔偿金马酒店因涉案房屋消防设施未满足合同约定所造成的经济损失暂计为125万元（以评估数额为准）；2.判令山东出入境边防检查总站向金马酒店支付违约金307万元；3.本案的反诉费由山东出入境边防检查总站承担。事实和理由：1999年12月29日，金马集团与山东出入境边防检查总站签订《房屋租赁合同》，由金马集团承租山东出入境边防检查总站所有的位于济南市山大路某某某号的大楼一栋，承租期限为2000年7月1日起至2016年6月30日止。合同签订后，涉案大楼实际由金马酒店开办酒店使用。2012年2月10日，金马酒店与山东出入境边防检查总站签订《房屋租赁合同补充协议书》，明确了金马酒店系《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的合同方，享有合同权利。根据《房屋租赁合同》第八条第一款第四项约定:“甲方(山东出入境边防检查总站)所交出租物应报竣验收合格，设备、设施试运行达标，各种手续、证件齐全(如消防合格证等)，如因手续不全和质量问题给乙方造成的损失，甲方应承担全部责任。”但山东出入境边防检查总站交付的涉案大楼未经消防验收且涉案房屋应具备的消防设施缺失，山东出入境边防检查总站亦未办理合同中约定的消防合格证。2011年12月19日，涉案大楼才由金马酒店办理了消防安全检查合格证。山东出入境边防检查总站的违约行为造成了金马酒店的巨大经济损失，根据合同约定，应由山东出入境边防检查总站承担赔偿责任。同时，根据《房屋租赁合同补充协议书》第四条约定:“在乙方提升金马大厦住所、餐饮等软硬件条件的前提下，甲方将有关会议和接待食宿优先安排在金马大厦，每年招待费用不低于人民币50万元，乙方按协议客户给予甲方优惠。”山东出入境边防检查总站自2014年起其每年招待费均少于合同约定数额，严重违反了合同约定。综上，根据《房屋租赁合同》第九条约定，山东出入境边防检查总站除需赔偿金马酒店经济损失外，还应向金马酒店支付违约金307万元。为维护金马酒店的合法权益，特反诉至贵院，望贵院判如所请。针对金马酒店的反诉，山东出入境边防检查总站辩称，金马酒店关于消防的反诉缺乏基本事实，关于招待费的反诉是其违约在先，并且该招待费涉及到国家和军队政策的调整，对于山东出入境边防检查总站来说是不可抗力。一、关于消防问题，金马酒店诉状中涉及到的基本事实不成立。1999年签订协议后，当时已经具备相应的消防验收条件，但是在金马酒店、金马集团的申请、请求、要求下，要求消防验收暂时延后，和其装修的消防一并验收，所以在这种情况下，双方共同向消防和建筑的主管部门济南市建筑工程质量监督站共同提交报告，要求延后验收。在金马酒店装修完成的情况下，于2001年双方签订了验收申请，2002年正式取得建筑工程消防验收意见书，该意见书也就是《消防法》、《山东省消防法规》中所注明的消防合格证书，该消防合格证书取得后，不仅金马酒店知道，而且多次借阅，所以关于没有取得消防合格证的说法不成立。二、关于金马酒店租赁房屋12年之后所取得的消防安全检查合格证，这本就是金马酒店自己需要办理的证件，按照消防法和管理办法的规定，如酒店、餐饮、娱乐等公共场所，必须要办理消防安全合格验收，金马酒店法定代表人应该是消防安全责任人，其消防办理的主体应当是房屋的承包方或承租人。金马酒店提交的2011年的消防合格证上消防安全责任人是金马酒店自己的法定代表人王某某，该消防合格与山东出入境边防检查总站没有任何关系。在证据中所提到的部分消防易耗品的维修、安装也是金马酒店自己应尽的义务，金马酒店的反诉请求应予驳回。三、2012年双方签订协议的前提是在金马酒店住宿餐饮等条件提升的前提下，山东出入境边防检查总站承诺消费50万元。但是根据金马酒店的自认，基于对形势的判断，没有进行软硬件的提升。并且金马酒店也反复提到山东出入境边防检查总站之所以消费达不到50万元，是基于八项规定和六条禁令，这一点在原合同中也有明确约定。综上所述，金马酒店的诉讼请求没有依据，请求法庭驳回金马酒店的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于济南市山大路某某某号的“武警山东省边防总队警官培训中心”房屋所有权人为中国人民武装警察部队后勤部，驻用单位为中国人民武装警察部队山东省边防总队（以下简称武警山东省边防总队）。1999年12月29日，武警山东省边防总队与金马集团签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁期限自2000年7月1日至2016年6月30日，租金总额为2520万元；2.武警山东省边防总队所交出租物应报竣验收合格，设备、设施试运行达标，各种手续、证件齐全(如消防合格证等)，如因手续不全和质量问题给乙方造成的损失，甲方应承担全部责任；3.合同任何一方违约，应当承担违约责任，违约方向履行方支付违约金为合同总额的10%。合同签订后，该大楼由金马酒店开办酒店使用。2000年8月7日，武警山东省边防总队与金马酒店共同向济南市建筑工程质量监督站提交报告，报告中提到涉案房屋1999年已经该站进行竣工检验，检验结果为合格；消防系统由武警山东省边防总队继续进行完善。2001年9月5日，山东省建筑自动消防系统维修中心对涉案房屋进行了检验，并出具了（2000）量认（鲁）字（U01264）号检验报告，检验结论为合格。2002年8月23日，济南市公安局向武警山东省边防总队出具了济公消验[2002]第F010号建筑工程消防验收意见书，验收意见为合格。2003年1月1日，金马酒店与联通新时空移动通信有限公司山东分公司签订《租赁合同》，将涉案房屋楼顶部分使用面积转租给联通新时空移动通信有限公司山东分公司建设通信基站，租赁期限自2003年1月1日起至2016年6月30日止。2010年4月22日，金马酒店与中国移动通信集团山东有限公司济南分公司签订《场地租赁合同》，将涉案房屋楼顶部分使用面积转租给中国移动通信集团山东有限公司济南分公司建设通信基站，租赁期限自2010年4月21日起至2020年4月20日止。2012年2月10日，武警山东省边防总队与金马酒店签订《房屋租赁合同补充协议书》，对1999年12月29日《房屋租赁合同》的租赁期限和租金金额等事项进行了调整，原合同金马集团的权利义务转移给金马酒店。补充协议约定：1.承租期限改为2000年7月1日起至2017年6月30日止。自2012年1月1日起年度房屋租金每年增加100万元，租金总额变更为3070万元。2.在金马酒店提升金马大厦住宿、餐饮等软硬件条件的前提下，武警山东省边防总队将有关会议和接待食宿优先安排在金马大厦，每年的招待费用不低于50万元。2012年，中共中央政治局出台了《关于改进工作作风、密切联系群众的八项规定》与六项禁令。在后续经营中，金马酒店没有就金马大厦的住宿、餐饮等软硬件条件进行提升。现合同到期终止，金马酒店尚欠2014年1月1日至2017年6月30日未给付房屋租金379万元。2016年，金马酒店与中国铁塔股份有限公司济南市分公司签订《场地租赁合同》，将涉案房屋楼顶部分使用面积转租给中国铁塔股份有限公司济南市分公司建设通信基站，租赁期限自2016年6月30日起至2019年6月29日止。2019年7月2日和2019年10月15日，济南市历下区工业和信息化局和中国铁塔股份有限公司济南市分公司分别向山东出入境边防检查总站发送《关于保留金马大厦两处基站正常运行的函》和《关于商请金马大厦基站延期使用的函》，表示基站搬迁难度较大，提出继续保留基站和延期拆除基站的请求。经查明，武警山东省边防总队现为山东出入境边防检查总站。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金马集团虽签订《房屋租赁合同》，但房屋一直是金马酒店使用，房屋租金亦是金马酒店一直在交纳；且金马酒店与山东出入境边防检查总站签订了《房屋租赁合同补充协议书》，故本院认定《房屋租赁合同》的权利义务已由金马集团转移给金马酒店。根据各方当事人的起诉与答辩、举证与质证，以及法庭辩论意见，本院归纳各方当事人争议的焦点有四个方面：一是欠交房屋租金的数额；二是双方是否构成违约；三是违约金数额的确定；四是保全费与律师费的承担。关于欠交房屋租金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”本案中，金马酒店租赁山东出入境边防检查总站的武警山东省边防总队警官培训中心大楼，有公证过的《房屋租赁合同》为据，本院对此予以确认。金马酒店反诉称山东出入境边防检查总站对其已支付的260万元房租款未计算在已支付房租款内，但未提供证据证明，故对其上述主张本院不予采信。现金马酒店未给付山东出入境边防检查总站房屋租金共计379万元，该诉讼请求有事实和法律依据，故本院对此予以支持。关于双方是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”金马酒店未经山东出入境边防检查总站同意将房屋转租，转租时间超过《房屋租赁合同》约定的承租期限，给山东出入境边防检查总站造成损失；金马酒店拖欠山东出入境边防检查总站房屋租金379万元，经催讨仍未支付。综上，金马酒店已构成违约，应承担相应的违约责任。金马酒店反诉称，涉案房屋消防设施和山东出入境边防检查总站的招待花费未满足合同约定，构成违约。但根据证据显示，涉案房屋在交房前已安装自动消防系统，且各方检测结论均为合格；金马酒店在与山东出入境边防检查总站签订《房屋租赁合同补充协议书》后，没有对金马大厦的软硬件条件进行提升。该补充协议第四条约定，作为山东出入境边防检查总站年消费招待费用50万的前提条件是金马酒店提升金马大厦的软硬件条件，因此金马酒店无权要求山东出入境边防检查总站达到约定消费额。故金马酒店提出的反诉请求，理由不当，本院不予支持。关于违约金数额的确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”山东出入境边防检查总站要求的违约金307万元过高，且并未提供相关证据证明其实际损失，金马酒店请求本院调整。故本院根据公平原则和诚实信用原则将其调整为以欠交租金379万为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。关于律师代理费的承担。在本案中，双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》中都未对律师代理费的承担进行约定，我国法律规定也并未将当事人之间的诉讼费用负担作为调整对象，山东出入境边防检查总站的该项诉请缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东金马大厦酒店有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中华人民共和国山东出入境边防检查总站房屋租金379万元；二、被告山东金马大厦酒店有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中华人民共和国山东出入境边防检查总站违约金（以379万元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；三、驳回原告中华人民共和国山东出入境边防检查总站超出部分的诉讼请求；四、驳回反诉原告山东金马大厦酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59820元，由被告山东金马大厦酒店有限公司负担；反诉案件受理费41360元，减半收取20680元，由反诉原告山东金马大厦酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  闫 勇人民陪审员  张照萍人民陪审员  咸维玲二〇二〇年六月十日书 记 员  魏凯欣