河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初1071号原告：李长禄，男，1955年8月7日生，汉族，住汝阳县，农民。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。特别授权。被告：任金志，男，1972年10月19日生，汉族，汝阳县三屯镇新建村人，住汝阳县，私营企业业主。被告：张小明，女，1977年4月7日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：代高伟，男，1968年2月15日生，汉族，住汝阳县，洛阳市凤鸣山庄餐饮服务有限公司职工。一般代理。原告李长禄与被告任金志、张小明物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告李长禄及委托诉讼代理人王建敏，被告任金志，被告张小明委托诉讼代理人代高伟到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：责令被告停止妨害，立即搬出位于汝阳县城杜康大酒店后二楼东户套房及楼梯间东第一间车库并按1300元/月赔偿支付原告2019年11月29日至实际停止妨碍之日的损失。事实与理由：2015年9月9日，被告任金志向原告借款30万并以任金志位于汝阳县××××路杜康大酒店二楼东户套房、楼梯间东第一件车库作抵押，同日双方就该套房及车库签订《购房协议》，约定：原告以30万元购买该房屋及车库，如不按期还款购房协议生效，如按时还款购房协议失效。借款期限届满，因任金志不能按约定还款，经协商以房抵债（没有协议，口头约定）。2016年4月18日，原告就该抵债房屋与房屋实际占有人孙亚飞签订《租赁协议》，将该房屋和车库按每月1000元出租给孙亚飞。孙亚飞一直承租至2017年4月18日并于当天再次与原告签订《租赁协议》。后因孙亚飞未履行租赁协议约定，原告于2017年10月将孙亚飞诉至汝阳县人民法院；经法院调解，孙亚飞自愿从2017年9月18日起按每月1300元支付租金，租赁合同延续至2018年6月18日；之后因孙亚飞未按照合同约定履行义务，原告向法院申请执行，孙亚飞于2019年11月29日腾空房屋，但房屋钥匙被被告张小明拿走并强行占有房屋。被告任金志答辩称：1、案涉房产是被告张小明婚前购买，不是任金志的财产；案涉的《购房协议》是其以个人名义与原告所签，是其瞒着张小明签订的，张小明不知情、没签字。2、该《购房协议》并非真实的买卖房屋，是其向原告借款时原告提出的方案，目的是如果不能按时还款时以该房屋抵债；按该协议约定原告应当借给其30万元，可原告仅给其转款10万元，为抵扣任金志欠案外人高某款而给高某转款10万元，其余没转，该协议不能生效。3、此后其通过高某向原告归还了部分借款，对剩余欠款，其愿与原告清算并协商归还，原告也可另案起诉。其不在涉案房屋中居住，不具备要求的搬离条件。4、原告不具有该房产的拥有权，要求的賠偿损失于法无据。被告张小明答辩称：1、该《购房协议》是任金志以他个人名义与原告所签，不是二被告婚姻关系存续期间基于共同意思表示作出，张小明不知情，更没签字。2、二被告结婚时间是2009年7月10日，该房产是其2007年9月16日购买，系其婚前个人财产；其与任金志2017年5月27日已离婚，该房产一直是其个人财产，任金志没有处分权。3、涉案房产的水费，电费户名都是张小明，也充分证明此房产是张小明的个人财产。4、涉案的孙亚飞是张小明的亲戚，他因孩子在县城上学而没房居住，其才借给他居住，原告所述的与孙亚飞签订租赁协议，其不知情，且原告对该房屋不具有所有权，更不具有处分权。5、原告所述的任金志向他借款30万元，答辩人不知情，也没有用于二被告夫妻关系存续期间的共同生活，其没有还款义务，且其与任金志的“离婚协议”言明张小明不承担任金志的任何债权债务。本院根据当事人诉辩意见及双方无争议证据规则确认事实如下：诉争房屋位于汝阳县××××路杜康大酒店南临第二排第四门洞二楼东户（四室二厅二卫一厨套房）及楼梯间东第一间车库，没有房产登记。二被告于2009年7月10日办理结婚登记，于2017年5月27日协议离婚并在汝阳县民政局办理了《离婚证》书。2015年9月9日被告任金志向原告提出借款，双方办理借款手续中，任金志给原告出具《借条》一张，双方签订了《购房协议》。该《借条》内容为“今借到李长禄现金叁拾万元整，￥300000.00元”，落款除借款人任金志签名外，张某、刘某、高某以见证人名义也予签名，下部另载有“此借条有原任金志凤山南路杜康大酒店后房屋一套（二楼东一套）、车库一间楼梯东第一间已抵押，如不能按时还款购房协议生效，如款已还清购房协议自动作废（期限三个月）。”该《购房协议》甲方为任金志，乙方为李长禄，内容除约定有：甲方将该套房（建筑面积165㎡）及车库一间以人民币30万元出售给乙方，乙方愿意以此价格认购该房；甲方承诺：其对该房屋拥有独立产权，未出租，向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核，保证将该房屋按约定价格售给乙方，不反悔或出售他人，按前述业务需要及时签订各种合同文件并办理各种手续；乙方承诺：按约定价格向甲方购买该房屋并及时支付售房款，不得改变房屋结构，不得擅自进行破坏性装修，按前述业务需要及时签订各种合同文件并办理各种手续和承担各项费用；违约责任……；落款中除借款人任金志签名外，另有见证人张某、刘某、高某及当时的租房人孙亚飞签名。借款期限届满后，2016年4月18日，孙亚飞作为租房人，张某、高某作为见证人，给原告出具《租赁协议》一份，载明“今租赁李长禄杜康大酒店后房子一套，车库一间，租赁三个月，租金叁仟元整”，2017年4月1日，孙亚飞作为租房人，高某作为见证人，给原告又出具《租赁协议》一份，载明“今租赁杜康大酒店后房屋，到7月18日到期，到期后搬走，交房门、车库钥匙给李长禄”；2017年10月24日，原告以孙亚飞违约为由向本院起诉，诉讼中李长禄、孙亚飞自愿协商达成民事协议，本院依该协议出具了（2017）豫0326民初2636号民事调解书，确认：其双方的房屋租赁合同执行至2018年6月18日终结，终结时孙亚飞向李长禄清结租金并退还所租赁的该房屋。该《租赁协议》终结期满后，李长禄申请本院执行，孙亚飞腾空了房屋，但房屋钥匙被被告张小明拿走，张小明以其前述理由而拒绝交付原告。针对双方诉争事实及观点，原告出示前述《借条》、《购房协议》、《租赁协议》及本院(2017)豫0326民初2636民事调解书和询问孙亚飞笔录。任金志质证提出：前两份证据真实性无异议，其他不知情，异议同其答辩意见。张小明质证提出：其对整个过程不知情、无参与，不认可。原告另提出：涉案的30万元借款，除任金志签字认可的20万元外，另有见证人张某、刘某、高某签字确认，虽剩余的10万元交给谁记不清了，但张某系任金志所在公司的主管，他让将钱交给谁，其就交给谁，其证据足以证实原告实际出借30万元。涉案房屋任金志于2016年4月18日以租赁形式交给了原告。被告任金志未出示证据。被告张小明出示证据：1、2007年9月16日甲方张爱敏、乙方张小明所签《房屋买卖合同》（该房屋暂无房产证，双方议定房屋转让价28万元，房屋交接：乙方给甲方的转款凭证或甲方开具的收到条即视为交易凭证，房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，甲方于当日将房屋实物全部钥匙及相关资料等正式交付乙方，乙方验收后无异议视为甲方完成房屋交付）1份。2、水电费票据1份，3、二被告的《结婚证》、《离婚证》。原告质证意见：该《房屋买卖合同》真实性有异议，有新伪造的可能，且缺乏购房款转账凭证；该水电费凭证发生于被告强占房屋期间；被告离婚与原告将该房屋租赁给孙亚飞的时间接近，如果该房屋属张小明所有，那张小明不可能在2015年至2019年11月29日对该房屋不管不问，而由原告收取房屋租金。任金志以房屋作为自己还款保障向原告借款，现又说该房屋不是自己的，涉嫌编造事实和隐瞒真相而骗取原告借款。本院认为：原告诉讼请求责令被告停止妨害、搬出涉案房屋并赔偿因妨碍所造成的损失，因此本案应系物权保护纠纷。原告诉求依据是其对涉案房屋享有物权权利，而该房屋至今没有不动产登记，当事人也没有出示相应正规的“商品房买卖合同”，没有证明存在商品房预告登记，该房屋尚不具有法律规定的物权，尚不具备商品房流通条件。原告主张其“以物抵债”已取得涉案房屋所有权，即其权利取得的直接基础法律关系为“以物抵债”性的房屋买卖合同，而对此，一方面“以物抵债”法律关系中的物应系市场可流通商品，而本案以用于抵债的房屋欠缺商品流通属性的前提条件；另一方面本案的《购房协议》实质是当事人在民间借贷中以房屋买卖合同的形式用该房屋提供抵押担保，原告没有提供相应的交易转移协议，涉嫌违反法律禁止留押（订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有）的强制性规定。因此原告主张的其对涉案房屋享有排他物权，本院不予确认，其诉讼请求缺乏相应权利取得依据，应予驳回。驳回后，原告可就其基础法律关系“房屋买卖合同”的次基础法律关系另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百八十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李长禄的诉讼请求。诉讼费减半收取为100元，由原告李长禄承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  李建华二〇二〇年六月十日书记员  李嘉熙