山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初5758号 原告：杜邦凤，女，1974年11月12日出生，汉族，住临沂高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：周丽红，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。 被告：于孝雷，男，1964年11月5日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：孟祥英，女，1959年5月16日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：刘慧娟，山东沂州律师事务所律师。 被告：曹守飞，男，1977年5月24日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘慧娟，山东沂州律师事务所律师。 原告杜邦凤与被告于孝雷、曹守飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜邦凤及其委托诉讼代理人周丽红，被告于孝雷的委托诉讼代理人孟祥英，被告于孝雷、曹守飞的共同委托诉讼代理人刘慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜邦凤向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告货物损失129018元；2.解除原被告之间的房屋租赁协议，返还剩余租金,并承担违约金20万元；3.诉讼费、评估费由被告负担。事实和理由：原告和二被告于2018年4月11日签订房屋租赁协议一份，该房屋位于罗庄区，房屋租赁期限为2018年4月11日至2023年4月10日止，该租赁协议第七条约定，因房屋质量问题（房屋塌陷，地面塌陷）所造成的经济损失由甲方承担。在租赁期间，该房屋因质量问题墙面倒塌漏雨致使原告的货物损失严重，经评估损失价值为129018元。现因被告的违约导致原告货物毁损，无法继续履行合同，原告多次找被告协商解除租赁协议并赔偿因违约造成的损失，被告拒不履行赔偿义务，为此诉至法院。 于孝雷、曹守飞共同辩称：1.租赁的房屋在2019年8月6日出现暴雨天气，降雨量较大的情况下，房屋墙受山体挤压造成其中一小段墙面倒塌，该情况属于自然灾害，属于不可抗力，属于法定与双方约定的免责事由；2.原告诉状所诉货物损失129018元评估的数量及价格与事实严重不符，其主张的损失不能成立；3.原告主张违约金20万元不能成立，该房屋墙面倒塌系自然灾害造成，不属于违约行为，原告主张的20万元的违约金不能支持；4.原告没有按照约定交付租金，合同约定租金为105000元，原告实际仅交纳49999元，尚欠55001元未支付，原告拖欠租金，行为构成违约，原告应当向被告交付拖欠的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：身份证、《房屋租赁协议》、青岛中商保险公估有限公司临沂分公司出具的公估报告书及评估费发票、录音、保险服务费单据。被告于孝雷、曹守飞提交的证据有：气象灾害证明、微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：1.2018年4月11日，原告杜邦凤作为乙方，被告于孝雷、曹守飞作为甲方，签订《房屋租赁协议》一份，约定：“出租方出租的房屋坐落罗庄区共一间房屋，使用面积约2000平方左右，房屋租赁期限五年，从2018年4月11日到2023年4月10日止；租金为每年105000元，支付方式为一年一付。甲方不得在租赁期间内以任何理由收回房屋或违约，如若违约甲方负责赔偿乙方搬运货品损失等费用二十万元人民币。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁，甲乙方双方互不承担责任。因房屋质量问题如（房屋塌陷、地面塌陷）所造成经济损失由甲方承担”。协议签订后，原告支付二被告租金5万元，二被告将租赁房屋交付原告使用；2.2019年8月初，二被告出租给原告的房屋的墙体在大雨后倒塌，将原告存放在此的部分物品砸毁，并导致部分物品被雨水浸泡。被告提交的微信聊天记录显示，原、被告于2019年8月10日曾对损毁货物进行清点，但在其中一项明确注明：“坏多少没数，没转完”，原告辩称双方当时仅就部分损坏物品进行了清点，该微信聊天记录不能作为损失计算依据；3.2019年9月4日，原告委托青岛中商保险公估有限公司临沂分公司对因墙面倒塌漏雨导致的物品损坏进行评估，确定涉案损毁货物的数量及价值分别为：“腰线3902条，金额13657元；花片527片，金额5797元，地砖91件，金额7644元；地砖（纸箱）3272件，金额21268元；内墙仿古砖1833件，金额80652元”，评估损失金额为129018元，原告为此支出评估费2580元。该评估报告根据现场查看资料及相关数据确定损失项目，“佛山市古崖居装饰有限公司”出具的明细表为其评估依据。二被告主张上述评估报告系单方委托，且对该报告确认的损毁数量、价格等均不予认可，申请重新评估。因双方无法就对损毁物品数量等进行确定，本院技术室依法委托临沂正和价格评估有限公司对涉案剩余货物（地板砖、内墙砖、小地砖、花片、腰线）的损失进行评估，确定涉案损失货物的数量及价值分别为：“地砖（古崖居）79件，金额3792元；地砖（金盛高）5件，金额360元；地砖（纸箱）1801个，金额9005元（含人工费，残值100元）；内墙砖928件，金额29696元（残值0.7元／片）；小地砖111件，金额5328元（残值0.5元／片）；花片118片，金额944元；腰线97片，金额291元”，损失共计43231.20元，二被告为此支出评估费1200元。原告主张损失发生后，其为减少损失，已积极处理销售部分受损货物，故应参照其单方委托的鉴定报告，确定原告的损失；4.原告提交的其与孟祥英（于孝雷配偶）的录音显示，损失发生后，在未经原告现场确认物品及数量的情况下，被告对原告部分货物进行了转移。原告在对话中表示，在损失发生后被告也看到其在积极向外出售货物，并且因一直修路，导致其进出租赁房屋困难，被告同意仅收取原告一半房租，在通话中孟祥英对此未提出异议；5.依据临沂市专业气象台出具的气象灾害证明显示，2019年8月5日8时到6日临沂市出现暴雨天气，局部地区出现大暴雨，2019年8月6日6时到7日6时，临沂市出现降雨天气，局部地区出现暴雨；6.依据青岛中商保险公估有限公司临沂分公司评估时的现场照片可以看出，损失发生时，租赁房屋有积水，纸箱等存放货物被浸泡，倒塌墙体系空心砖构造。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按照合同的约定履行各自义务。庭审中，原告要求解除租赁协议，二被告亦同意解除租赁协议，本院依法予以确认。 关于租赁费，依据原告提交的录音及原告已交数额，能够认定双方在签订协议后，因修路等原因造成进出租赁房屋不便，双方对第一年的租金数额进行了口头变更，即二被告同意不再要求原告支付第一年度剩余租赁费。故本院对二被告要求原告支付欠付租金的抗辩主张，依法不予支持。 租赁协议明确约定：“因房屋质量问题如（房屋塌陷、地面塌陷）所造成经济损失由甲方承担”。本案损失的发生系因墙体倒塌，房屋进水导致，应认定属于双方约定的房屋质量问题，故二被告应对原告造成的损失承担赔偿责任。二被告虽辩称墙体倒塌系降雨较大造成，属于自然灾害，应认定属于不可抗力的情形。本院认为，雨水较大并非必然导致墙体倒塌，结合倒塌墙体系空心砖构造,牢固性相对不高的客观情形，本院不能认定房屋墙体倒塌属于不可抗力的情形，对二被告的该项抗辩主张，不予支持。 关于损失数额。依据二被告提交的微信聊天记录可以看出，双方在损失发生后曾就损失物品名称数量等进行清点，但未能形成一致意见。在原告起诉后，双方仍未能明确损失物品的种类和数量。原告虽于2019年9月4日委托青岛中商保险公估有限公司临沂分公司对因墙面倒塌漏雨导致物品损坏进行了评估，因该评估报告系原告单方委托，且二被告对该评估报告中确认的损毁数量、价格等均不予认可，故依据二被告申请，本院技术室依法委托临沂正和价格评估有限公司对评估时剩余货物（地板砖、内墙砖、小地砖、花片、腰线）的损失进行评估，确定该部分损失金额共计43231.20元，该评估报告明确了剩余损坏货物的种类、数量及残值，对该评估报告本院依法予以采信。原告主张损失发生后，其为减少损失，实际已经处理销售部分受损货物，应参照其单方委托的鉴定报告，确定原告的损失。本院认为，青岛中商保险公估有限公司临沂分公司虽到现场进行了查看，但其依据的评估明细为“佛山市古崖居装饰有限公司”出具的明细表，该明细表未经双方确定，不能仅依据该明细表确认损失物品名称及数量。但考虑损失发生后，因被告未经原告现场确认，即转移部分损毁物品，客观上导致部分物品原告无法核实，并且原告在事发后为减少损失积极处理部分受损货物，本院可适当参考原告单方委托的评估报告确定该部分货物损失。另外，考虑本案鉴定报告于2020年5月13日出具，2020年5月27日经庭审质证完毕，至原告租赁已超过一年，扣除在此期间继续产生的部分占用费用，本院酌情支持已出售部分货物的损失为2万元。综上，二被告应赔偿原告损失共计63231.20元，对原告多主张的部分，本院依法不予支持。 关于违约金，本案系房屋墙体倒塌导致，并非在租赁期间内二被告无故收回房屋或违约导致，原告要求二被告支付违约金20万元，无合同依据，本院依法不予支持。 二被告因评估支出的评估费1200元，系为确定损失价值支出的费用，应自行负担。原告因评估支出评估费2580元，因该评估报告未经本院全部采信，该费用应由双方共同承担，即二被告应支付原告评估费1290元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除原告杜邦凤与被告于孝雷、曹守飞于2018年4月11日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告于孝雷、曹守飞于本判决生效后十日内赔偿原告杜邦凤货物损失63231.20元，并支付原告杜邦凤评估费1290元； 三、原告杜邦凤于本判决生效后十日将租赁房屋返还给被告于孝雷、曹守飞； 四、驳回原告杜邦凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费6235元，由原告杜邦凤负担4822元，由被告于孝雷、曹守飞负担1413元，申请费2165元，由被告于孝雷、曹守飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  董明君 审 判 员  陈黎明 人民陪审员  吕全军                                                                                                                                                     二〇二〇年六月二十二日                                                                                                                                                   书  记员    王博民