上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7464号原告：夏淑芹,女,1984年3月29日生,汉族,住江苏省苏州市虎丘区运河路XXX号。委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立峰，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。被告：上海敏责建筑劳务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：苏文华，执行董事。原告夏淑芹与被告上海御府投资有限公司(以下简称“御府公司”)、上海敏责建筑劳务有限公司(以下简称“敏责公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告夏淑芹及其委托诉讼代理人濮家良到庭参加了庭审，被告御府公司委托诉讼代理人康建明、被告敏责公司法定代表人苏文华到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告和被告御府公司于2017年12月26日就上海市金山区亭林镇金展路1356弄御府公寓9栋西单元11层02室房屋签署的《御府公寓租赁合同》无效；2.请求判令二被告共同退还购房款880,000元；3.请求判令二被告共同赔偿原告利息损失(以20,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2017年12月27日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;以420,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年1月14日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;以176,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年3月27日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;以176,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2019年1月3日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;以88,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2019年7月3日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日)。事实和理由：2017年9月,被告御府公司以虚假宣传方式,向原告推销位于上海市金山区亭林镇金展路与林慧路交汇处御府公寓的房屋。被告御府公司称该房屋尚无大小产证,并承诺一日符合条件后就可以办理房屋过户手续。在被告御府公司的诱导下,原告于2017年12月26日与被告御府公司签订了《御府公寓租赁合同》。合同约定：原告承租的房屋位于御府公寓9栋西单元11层02室,建筑面积61.18平方米,房屋总价(房屋租赁保证金)880,000元,被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交房等。合同签订后,原告按合同约定,分别在2017年12月26日支付二被告20,000元,2018年1月13日支付二被告420,000元,2018年3月26日支付二被告176,000元,2019年1月2日支付二被告176,000元,2019年7月2日支付二被告88,000元,共计支付880,000元。然而时至今日,被告御府公司并未按约定交房。后原告至上海新金山工业投资发展有限公司和上海市金山区住房保障和房屋管理局了解情况,得知涉案房屋性质为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目,只租不售,不得分割办理小产证,该项目主要用于解决园区以及周边企业产业工人、外来务工人员以及其他常住人口的阶段性短期居住困难。在得知上述情况后,原告便找到被告御府公司要求退款,但被告御府公司却拒绝退款。原告认为,虽然原告与被告御府公司签订的合同名为《御府公寓租赁合同》,但被告御府公司只约定了一年的租期和自动续约,且原告支付了880,000元“房屋租赁保证金”,这显然不符合一般租赁合同的常理。从合同的内容来看,双方还约定了一旦该房屋可以办理产权过户登记,则双方办理产权过户登记手续等。故,从合同性质上来看,该合同实际上就是一份披着房屋租赁合同外衣的房屋买卖合同。另外,从该房用途来看,原告并非工业园区员工或周边务工人员,也不符合作为承租人的资格。根据涉案房屋的性质,该房屋是不能买卖的,故该《御府公寓租赁合同》在法律上属于无效合同。无效合同为自始无效,一方有过错的,应承担缔约过失责任。本案中被告御府公司明知房屋无法买卖,却诱导原告支付全额房款,签订了实质上的房屋买卖合同,且至今无法交房,也未退款,其显然为过错方,应当承担责任。被告敏责公司代收了《御府公寓租赁合同》中的款项，和被告御府公司存在财务混同和人格混同，根据公司法对关联公司的规定，应当承担连带责任。被告御府公司当庭及书面辩称，1.鉴于涉案房屋目前无法办理工程竣工验收，无法交付房屋，同意解除《御府公寓租赁合同》；2.被告御府公司同意退还已经收取的租赁费和保证金；3.同意从确认解除之日起向原告承担按已支付的租赁费和保证金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案生效之日止的利息；4.被告敏责公司在交易中是接受被告御府公司委托，收取合同约定的款项后转入被告御府公司的账户，部分用于支付民工工资、工程材料款等，本案收取的相关租赁费、保证金被告御府公司均予以认可是《御府公寓租赁合同》或《公租房合同》项下的收款。被告敏责公司在本案中的一切行为都是受被告御府公司的指令，不存在民事上的责任，相关民事责任由被告御府公司负担。被告敏责公司当庭及书面辩称，1.被告敏责公司和被告御府公司只是代收款关系，被告敏责公司在代收款项后，一般24小时后打款到被告御府公司，被告御府公司也认可这一代收款行为。2.原告系与被告御府公司签订的合同，与被告敏责公司无关。3.被告敏责公司可以提供银行流水证明，所收款项全部汇入了被告御府公司。4.本案事实清楚，请求驳回要求被告敏责公司承担责任的请求。原告夏淑芹庭后书面补充陈述称，1.对于被告敏责公司，明知代理事项违法，被代理人和代理人之间是亲属关系，仍然实施代理行为，或被代理人知道或应当知道代理行为违法行为未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。要求被告敏责公司提供所有的代理收付款流水和财务对账单，以及资金流水或者变相的资金动向，证明是否真的把全部款项打给被告御府公司。2.对于御府公司，要求被告御府公司出具所有代理收付流水和财务对账单，以及资金流水或变相的资金动向。本案中，合同无效的过错方应由二被告承担全责，原告在签订合同前不知道被告御府是违法违规操作，也不知道付款给被告御府公司的钱是到被告敏责公司账户里，原告只知道“御府公寓”是政府扶持项目，就联想到承包合同，类似农场主承包土地、山头，因为国家规定土地、山头不允许买卖，原告可以承包70年的使用权，签订租赁合同没有过错。交易整个过程中原告完全没有知情权，这首先侵害了原告作为消费者的知情权，并没有人告知原告御府是公租房，也没人告知原告不能租70年，御府工作人员告知原告每年到期自动续租，而且在交易中心备案，和平时租房很相似，原告并没有觉得有什么不妥，所以被告御府公司以诱骗的形式欺骗原告签署租赁合同，合同应属无效，被告御府公司和敏责公司应承担全部责任，并退还全部违法所得及违法所得期内产生的利息，原告作为消费者应根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》享有优先受偿权。要求被告御府公司和被告敏责公司以及法人个人承担至少起诉状中的诉讼请求，并给出具体的偿还时间和偿还方式。3.不同意原告委托诉讼代理人在庭审中表述租赁合同实质为买卖合同，原告未授权委托诉讼代理人这么表述，委托诉讼代理人也未在庭前就该点与原告沟通，买卖合同是有偿合同，实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权于卖房。合同中没有一个地方说到房子交付后，本人是持有房屋所有权的，至于租赁合同第八条的关于变性的也是一种假设，并且合情合理，在使用权期限内享有占有、使用和收益的权利，并不是实质买卖。原告本人很清楚签了一个70年使用权的租赁合同，至于70年是否合法合规，原告本人没有被告知，被告只知道这个项目是政府扶持项目，原告有理由相信政府，这首先侵害了消费者的知情权，原告当时也是认为既然是政府扶持项目，也可以买断70年的使用权，但并不是买卖合同，签租赁合同并没有什么不妥，就像肯德基几乎没有换过门店，肯德基的门店签的是长期合同而不是买卖合同。农场主承包土地30年使用权，承包山头70年使用权等承包人和农民或者集体签订并不是买卖合同，而只是租赁合同或者承包合同，承包人一次性买断山头70年使用权，但不是实质买卖。故本人不同意原告委托诉讼代理人关于合同签署错误的陈述，故原告本人当时只知道签署租赁合同没什么不妥，所以本人并无过失，被告御府公司存在欺骗性诱导应负全责过错。关于本息申述和优先受偿权，是符合本人的意愿的，故保持这两个申述。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《御府公寓租赁合同》、承诺书，证明原告与被告御府公司合同就涉案房屋约定的金额为880,000元。2.收据，证明原告向被告御府公司支付了价款880,000元。3.银行交易明细，证明被告敏责公司曾向原告代收了合同价款的事实。4.金山区住房保障和房屋管理局的公告(以下简称“《公告》”)和关于对御府公司单位租赁房项目的认定意见书(以下简称“《认定意见书》”),证明原告向被告御府公司购买的房屋性质为公租房，应以公租房范本订立租赁合同，且原告也不符合政府规定的讼争房屋允许租赁的对象。5.上海新金山工业投资发展有限公司盖章出具的警示函(以下简称“《警示函》”)，证明上海新金山工业投资发展有限公司曾向被告御府公司发函督促其为原告退款。6.广告单和招商现场照片，证明被告御府公司曾经进行过虚假宣传。对上述证据，被告御府公司发表了如下质证意见：对《御府公寓租赁合同》、收据、银行交易明细、《公告》、《认定意见书》、《警示函》、广告单真实性没有异议。对招商现场照片中有被告御府公司工作人员的予以认可，其余从网上截取、下载的图片不予认可，认为不是被告御府公司制作的。对原告证明目的中认为双方是买卖关系不认可，坚持认为双方之间系租赁关系。如果存在已经退还的款项则保留诉权。对上述证据，被告敏责公司发表了以下质证意见：同意被告御府公司的质证意见，对银行交易明细显示汇入其账户的款项真实性予以确认。被告敏责公司向本院提交了如下证据：中国工商银行电子银行回单，证明被告敏责公司法定代表人苏文华收到原告和其他案外人的合同款项后于2017年12月26日、2018年1月16日、2018年3月27日、2019年1月14日、2019年7月8日又将这些款项打回了被告御府公司，因为含其他案外人的合同款项，故汇入被告御府公司的款项远远大于二原告汇入被告敏责公司的款项。收款人处的宋某某系被告御府公司的员工，被告敏责公司在收到款项后，无法一笔笔转账给被告御府公司，是一次性笼统地转账，每笔转账的资金流向是明确的，都是转给了御府公司。对上述证据，原告发表如下质证意见：对被告敏责公司的证据真实性没有异议，但无法证明其证明目的，中国工商银行电子银行回单显示的收款人虽然是被告御府公司，但付款人是被告敏责公司的法定代表人苏文华，不是被告敏责公司。上述汇款均没有附言针对某一“业主”或原告，而且时间、金额均不能和原告提供的收据、流水对应。这些证据反而进一步证明被告御府公司和被告敏责公司存在人格和财产的混同。对上述证据，被告御府公司发表如下质证意见：对真实性均没有异议，被告御府公司确认收到由被告敏责公司代收的所有款项。这些证据也显示了被告敏责公司和被告御府公司之间系委托收款关系，被告敏责公司在收到各个“业主”的款项后，一并打款给御府公司。经审理查明，2017年12月26日，原告与被告御府公司签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告御府公司将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”9栋西单元11层02室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为61.18平方米，为全装修房。被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋。原告同意该日接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。合同另约定，原告向被告御府公司以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日，该期限届满后，原、被告一致同意。原告自动续租该房屋。合同明确：该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)，由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金共计880,000元，于2018年1月13日前支付440,000元，于2018年3月30日前支付176,000元，于2018年9月30日前支付176,000元，于2019年3月30日前支付88,000元。签订合同当日，被告向原告出具承诺书一份，同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。原告于2017年12月26日、2018年1月13日、2018年3月26日、2019年1月2日、2019年7月2日支付了20,000元、420,000元、176,000元、176,000元、88,000元，上述款项合计880,000元。另查明，被告敏责公司于2017年12月26日、2018年1月13日、2018年3月26日、2019年1月2日、2019年7月2日收到原告向其汇入的款项共计880,000元。被告敏责公司法定代表人苏文华于2017年12月26日、2018年1月16日、2018年3月27日向被告御府公司汇款200,000元、1,000,000元、800,000元。2019年1月14日、2019年7月8日向案外人宋某某汇款400,000元、100,000元。案外人宋某某于2019年1月14日、2019年7月8日向被告御府公司汇款400,000元、100,000元。又查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份《认定意见书》，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出《公告》，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。2019年11月14日，上海新金山工业投资发展有限公司向被告御府公司出具《警示函》，表示截止至2019年11月14日，金山工业区尚未收到被告御府公司清退资金的相关信息，未接到退款资金接受监管的任何行为，各承租户(“业主”)要求退款的诉求是合理的，要求被告御府公司按时退款。再查明，被告御府公司曾在其用于宣传的广告单上存在如下表述：50万元起，拥有上海一个家，70年使用权；位于上海市金山区亭林镇南，附近规划为上海市150万平方的市级安置房，正在逐步开发。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、承诺书、收据、《公告》和《认定意见书》、《警示函》、广告单、银行交易明细等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告与被告御府公司间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故原告与被告御府公司是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故原告与被告御府公司以虚假意思表示实施的租赁行为无效，原告与被告御府公司就此签订的租赁合同亦无效。对于原告与被告御府公司真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告御府公司返还已支付的购房款880,000元合法有据，应予支持。原告与被告御府公司作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，而原告要求被告御府公司从原告支付款项之日次日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率(2019年8月19日之前)或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(2019年8月20日之后)计算利息的诉请尚属合理，本院予以支持。关于原告要求被告敏责公司承担退款和利息损失的诉讼请求，本院认为，1.被告敏责公司和被告御府公司在本案中存在委托代收合同价款的行为，被告敏责公司在代收款项后在较短时间内由被告敏责公司法定代表人苏文华将款项又汇入了被告御府公司或被告御府公司指定的收款人宋某某处，再由宋某某汇入被告御府公司，从现有证据来看，涉及代收合同价款的资金流向明确，难以证明被告敏责公司和被告御府公司存在财产或人格混同的情况；2.被告敏责公司并非《御府公寓租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，被告敏责公司对原告没有合同上的义务，故本院对原告要求被告敏责公司承担退款和利息损失的诉讼请求不予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告夏淑芹与被告上海御府投资有限公司于2017年12月26日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告夏淑芹购房款880,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏淑芹的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年12月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以420,000元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176,000元为基数，自2018年3月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176,000元为基数，自2019年1月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以88,000元为基数，自2019年7月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告夏淑芹其余诉讼请求。如果被告上海御府投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6300元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王文二〇二〇年六月二十八日法官助理 潘嫣书 记 员 潘嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。……第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……