江西省上饶市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣11民终611号上诉人（原审被告、反诉原告）：鄱阳县星超粮业有限公司，住所地：江西省上饶市鄱阳县三庙前乡茶果场，统一社会信用代码：91361128MA35Y8JU0B。法定代表人：黄和星，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐学金，该公司员工。委托诉讼代理人：喻细水，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴长荣，男，1961年7月28日生，汉族，江西省鄱阳县人,住江西省鄱阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：严善才，男，1965年1月7日生，汉族，江西省鄱阳县人,住江西省鄱阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：严元胜，男，1961年7月7日生，汉族，江西省鄱阳县人,住江西省鄱阳县。三位被上诉人共同委托诉讼代理人：谢亚奇，北京大成（南昌）律师事务所律师。上诉人鄱阳县星超粮业有限公司因与被上诉人吴长荣、严善才、严元胜民间借贷纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鄱阳县星超粮业有限公司上诉请求：一、依法撤销赣1128民初3266号民事判决，改判确认原、被告之间签订的《仓库转让协议》无效，予以解除；二、本案一审、二审全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、一审认定箏实错误；二、一审违反法定程序；三、本案一审适用法律和认定的合同性质错误。吴长荣、严善才、严元胜向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同；2、支付原告2018年11月至今的租金；3、本案诉讼费由被告承担。鄱阳县星超粮业有限公司反诉请求：1、确认原、被告签订的《仓库转让合同》无效，应当解除；2、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，公司法人黄和星个人与原告吴长荣及案外人余庆勇、严善志三人签订了“三庙前粮油管理所储备库”第一期2栋的土建等工程协议；2017年，星超粮业与原告吴长荣及案外人余庆勇分别签订了“三庙前粮油管理所储备库”3号、4号库的土建等工程协议。星超粮业因欠工程款无法支付，2018年2月12日，星超粮业（作为甲方）与原告吴长荣、严善才、严元胜三人（作为乙方）协商以200万元价格转让2栋的1号、2号仓库并签订了仓库转让协议。协议主要内容为：1、甲方转让2栋1号-2号仓库（面积约为4000㎡）给乙方；2、转让金200万元一次性给付；3、转让仓库所有权及对应的土地使用权；4、甲方可在12个月后以200万元现金回购该仓库所有权及对应的土地使用权；5、甲方转让后，乙方返租给甲方经营管理，否则视为违约；6、每月一次性支付租金10万元，拖延不得超过五天，否则视为违约；7、违约责任：甲方转让乙方后，不得在转让，造成损失由甲方负责。如租金交付违反合同约定乙方有权处理仓库所有权，后果由甲方负责；甲方未违约，乙方不得转租或变卖。……。转让合同签订后，星超粮业出具了200万元的收条给三原告，三原告即以被告的名义支付了工程款贰佰万元，被告也如约支付了至2018年10月止的租金。因被告资金周转困难，2018年11月后的租金一直欠付。故三原告诉至本院，请求判如所请。另查明，本案所争议转让标的物（仓库）所对应土地使用权是被告法人黄和星以三庙前乡粮油管理所的名义向上级政府土管部门申请征地，至今征地用地相关手续未审批，即仓库所对应的土地使用权不是三庙前乡粮油管理所的，也不是本案被告星超粮业的。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、仓库转让合同是否系以合法形式掩盖非法目的即合同是否有效；2、是否存在可撤销情形；3、已给付租金的数额是多少。根据双方当事人的陈述意见，结合证据材料，本院对此综合分析评判如下：一、本案原、被告间签订的转让合同意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，应确认有效。被告反诉称转让合同的由来是欠付工程款，且签订转让合同是原告利用闹事、恐吓、胁迫等手段，逼迫被告所签订的。虽然转让的由来是欠付工程款，但受让人是原告吴长荣、严善才、严元胜三人，并不是建设工程的承包人余庆勇、严善志，且被告辩称合同是恐吓、胁迫等手段逼迫下签订的，缺乏事实依据，本院不予采信。况且被告公司法人黄和星和三原告均系具有完全民事行为能力的自然人，有正常的思维判断能力。在签订合同时，虽然转让价相比市场价偏低，但被告在急需资金周转的情况下，根据交易规则，被告在签订合同前应仔细考察并自行做出判断该合同是否可以签订，且合同签订后，被告收取了三原告的转让金200万元，被告也按合同实际履行了给付部分租金的义务。故该转让合同有效，本院予以支持。但合同第2条约定关于转让仓库所对应的土地使用权已一并转让，根据所查明的事实，本案被告未取得该土地使用权，故该条款无效，但不影响合同的效力。故转让三原告的只是被告仓库的所有权，而不包含土地使用权。二、关于给付租金的数额，首先，租金从合同看应自2018年2月12日起算；其次，本案从双方提供的证据可明确租金已给付了53万元；另外，收条中“2018年3月23日工程款的20万元”，原件虽注明了工程款，但公司法人黄和星在复印件上备注了是租金，且被告在第一次庭审时也认可租金已支付到2018年10月。收条中“2018年7月21日的现金10万元”原件中公司股东徐超注明是工程款开支，但是被告自己事后的行为，且被告认可的租金已支付到2018年10月。故该两张收条中的30万元应视为支付了租金。故被告共支付了三原告租金共计83万元，即租金自订立合同2018年2月12日起到2018年10月11日止还剩余租金3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鄱阳县星超粮业有限公司自2018年10月12日起每月给付原告吴长荣、严善才、严元胜租金10万元至被告以200万元回购坐落在仓库时止，但被告已给付的租金中有人民币3万元应从中扣除；二、撤销2018年2月12日三原告和被告签订的《仓库转让合同书》第二条中的转让仓库所对应的土地使用权；三、驳回反诉原告鄱阳县星超粮业有限公司的反诉请求。案件受理费50元，反诉费50元。由被告鄱阳县星超粮业有限公司负担。本院审理查明：案涉双方签订仓库转让协议后，上诉人鄱阳县星超粮业有限公司出具了200万元的收条给被上诉人，被上诉人即以上诉人的名义支付给施工人员工程款200万元。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案双方签订《仓库转让合同书》约定的内容符合以买卖合同作为借款合同担保的实质特征。经本院向被上诉人释明并要求变更诉讼请求，但各被上诉人明确表示拒绝变更，故应驳回被上诉人的起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初3266号民事判决；二、驳回吴长荣、严善才、严元胜的起诉；三、驳回鄱阳县星超粮业有限公司的反诉。一审案件受理费人民币50元，反诉费人民币50元，退还被上诉人吴长荣、严善才、严元胜人民币50元，退还上诉人鄱阳县星超粮业有限公司人民币50元。上诉人鄱阳县星超粮业有限公司预交的二审案件受理费人民币22800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 周立峰二〇二〇年六月二十八日书记员 项崟崟