湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5515号上诉人（原审被告）：陈荣。委托诉讼代理人：彭元，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋效忠，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡伦。委托诉讼代理人：李凡，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈康，湖南君见律师事务所律师。上诉人陈荣与被上诉人蔡伦房屋租赁合同纠纷一案，上诉人陈荣不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初16313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈荣上诉请求：1.请求撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初16313号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人蔡伦的诉讼请求；3.依法改判被上诉人蔡伦立即支付拖欠的租金12万元、赔偿租金损失36万元及赔偿违约金6万元。事实与理由：一、被上诉人以虚假承包掩盖转包行为，不能认定为上诉人“明知”被上诉人转租涉案房屋，一审判决事实认定错误。2014年蔡斌（蔡伦之兄）以虚假承包的名义将涉案房屋转租给夏兵，期间蔡伦一直在国外，陈荣无法找到蔡伦，由于有虚假承包掩盖转租的行为存在，导致陈荣产生错误认识，没有提出异议。即使陈荣收取了夏兵支付的租金，陈荣也以为是夏兵代蔡伦支付租金。直到2016年1月夏兵要将涉案房屋以其自己名义转租给钟声，陈荣才知道2014年至2015年12月夏兵是次承租人。一审法院认定上诉人“明知”被上诉人转租房屋的事实认定错误。二、房屋租赁合同提前解除，给陈荣造成了损失，蔡伦应当承担违约责任。因蔡伦违约，陈荣按合同约定解除合同，收回房屋，为将房屋及时出租，减少损失，无奈给夏兵免除了2016年1-2月的租金，并给予钟声2016年3-10月的装修期租金减免，并于2016年1月24日与钟声重新签订了《租赁合同》。陈荣的经济损失应由蔡伦承担，且不应当退还60000元保证金。三、陈荣要求陈荣支付拖欠租金120000元、赔偿租金损失360000元并承担违约金60000元的反诉请求应予支持。蔡伦存在违约转租、未按时支付租金、欠交少交租金的事实，构成根本违约，应向陈荣支付违约金60000元。蔡伦从2013年开始就不再按时支付租金，截止到房屋租赁期满，累计拖欠房屋租金12万元。陈荣在2016年1月至10月的经济损失36万元，应由蔡伦承担。被上诉人蔡伦辩称，一、其未违约，无需支付违约金；陈荣应当退还房屋押金、支付逾期利息。陈荣的上诉理由不成立。一审判决认定“2013年元月蔡伦将房子转租给他人，并由他人代缴房租，陈荣未予反对并收取了租金”的事实不成立。蔡斌与夏兵的承包合同合法有效，蔡伦没有将房屋转租给夏兵的行为。陈荣在2019年4月蔡斌与钟声（2019）湘0105民初2648号合同纠纷案中出具的《证明》明确2016年10月前涉案房屋的使用权人为蔡伦，陈荣在本案中又称其与蔡伦的租赁合同于2016年1月终止，陈荣前后所主张的事实矛盾。陈荣在与蔡伦的合同期内，将案涉房屋提前租赁给他人，存在违约。二、蔡伦没有拖欠房屋租金的违约行为。陈荣对他人减免租金的行为是其对自身权利的处分，与蔡伦无关。综上，请求法院驳回陈荣的上诉请求，维持一审判决。蔡伦一审诉讼请求：1、判决陈荣返还蔡伦房屋租赁保证金即押金60000元并支付占用期间利息（按中国人民银行同期贷款利率标准自2016年11月1日计算至实际返还之日止）；2、判决陈荣承担本案诉讼费用。陈荣一审反诉请求：1、判决蔡伦支付陈荣房屋租金480000元，违约金60000元；2、判决蔡伦承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：2008年10月27日，陈荣（甲方）与蔡伦（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定陈荣将坐落在长沙市芙蓉区解放西路262号“城市生活家”五楼501-508房屋租赁给蔡伦作客房使用，租赁期为八年，自2008年11月1日至2016年10月31日止。月租金为30000元，按季度结算。房租逐年递增。合同同时约定蔡伦缴纳60000元保证金（押金）。合同第四条约定：乙方（承租方）擅自将房屋转租、转让或转借、转包的、乙方拖欠租金超过延付期15个工作日的，视为乙方违约，甲方（出租方）可解除本合同，收回房屋，且不退还保证金。合同第九条约定：如一方违约，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并赔偿违约金60000元。合同签订后，2013年以前双方均按约履行了合同义务。2013年元月蔡伦将房子转租他人，并由他人代缴房租，陈荣未予反对并收取了房租。2014年蔡伦以承包方式将房屋转由夏兵经营，并由夏兵代缴房租，2015年10月16日，陈荣出具收条，写明“今收到五楼房租租金2015年10月1日至2015年12月31日止，计人民币拾万捌仟元整（108000.00元），2015年度结清”。由于夏兵无力经营，又准备将房屋转租给钟声，在此情况下，陈荣提前收回房屋，与钟声于2016年1月24日签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给钟声，并由夏兵见证，免除夏兵2016年1-2月的租金并给予钟声3-10月的装修期租金减免。同时陈荣收取了钟声保证金100000元、签约费200000元。2016年7月1日，陈荣收取了钟声当年7月1日至9月30日的临时租金108000元。2016年7月18日，蔡伦委托人蔡斌与钟声签订协议，约定由钟声缴纳房租、物业费及水电费。一审法院认为：该案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点一是蔡伦是否拖欠房租；二是蔡伦是否违约以及应否承担违约金及租金损失；三是蔡伦缴纳的保证金60000元应否退还。关于第一个争议焦点，陈荣当庭陈述系蔡伦以房屋维修等名义扣减了房租，但多年来陈荣并未主张蔡伦拖欠租金，且未能提交证据证实蔡伦拖欠2011年至2013年间的租金120000元，因此陈荣要求蔡伦支付拖欠租金120000元的诉请，一审法院不予支持；关于第二个争议焦点，陈荣在收取他人代缴租金时，明显知道蔡伦已将涉案房屋转租的事实，但未在6个月内提出异议，并收取了他人代为缴纳的房屋租金，因此其现在以未经本人同意为由要求蔡伦承担违约责任的诉请，一审法院不予支持。至于陈荣诉请的2016年租金损失360000元，因陈荣已于2016年元月收回房屋，并另与钟声签订了租赁合同，其减免夏兵1-2月的租金及给予钟声3-10月的装修免租期系其对自身权利的处分，与蔡伦无关，因此陈荣要求蔡伦赔偿租金损失360000元的诉请，一审法院不予支持；关于第三个争议焦点，基于蔡伦不存在违约事实，且未拖欠房屋租金，因此蔡伦缴纳的房屋租赁保证金60000元，陈荣应予退还并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担占用期间的利息。综上，蔡伦要求陈荣退还保证金并承担占用期间利息的诉请，一审法院予以支持；陈荣反诉要求蔡伦支付拖欠租金120000元、赔偿租金损失360000元并承担违约金60000元的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、陈荣在判决生效后十日内退还蔡伦房屋租赁保证金60000元并承担资金占用期间利息(利息以60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2016年11月1日计算至清偿之日止)；二、驳回陈荣的反诉诉讼请求。对一审法院查明的案件事实，当事人无异议。本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审庭审中，蔡伦陈述2013年9月20日之前蔡伦与其亲属蔡斌共同经营涉案房屋，之后蔡斌和夏兵签订承包经营合同，约定自2013年9月20日至2016年10月30日将涉案房屋承包给夏兵经营。陈荣陈述，自2013、2014年开始就已经联系不上蔡伦。另查明，蔡斌于2016年8月11日向长沙市芙蓉区人民法院起诉案外人夏兵、范晓艳（夏兵之妻）合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2017年2月21日作出（2016）湘0102民初4454号民事判决（以下简称4454号民事判决）。该判决认定了蔡斌与夏兵之间《承包经营合同》签订及履行事宜。该《承包经营合同》约定了蔡斌在解放西路经营家庭旅馆，蔡斌将长沙市解放西路城市生活家五楼（501-509房）、四楼（403-404房）承包给夏兵，承包期限为2013年9月20日至蔡斌租赁房屋合同到期之日，承包费用为50万元，合同期内房屋租金、物业费、水电费、税收、维修费等所有经营费用由夏兵承担；夏兵支付承包金10万元后进场经营，蔡斌将房屋及经营物品交与夏兵。2013年9月22日，蔡斌将长沙市解放西路城市生活家五楼（501-509房）、四楼（403-404房）交付给夏兵使用。蔡斌承包给夏兵的长沙市解放西路城市生活家五楼（501-509房）、四楼（403-404房）家庭生活旅馆有七八十个床位。该判决认定没有取得消防部门的消防许可证及家庭旅馆营业执照不属于合同无效的效力性强制性规定，夏兵主张《承包经营合同》无效无法律依据。该案长沙市芙蓉区人民法院一审判决夏兵、范晓艳共同向蔡斌支付承包费385000元。蔡斌曾就其于2016年7月18日与钟声签订《协议书》向长沙市开福区人民法院起诉，蔡伦与陈荣系该案第三人。长沙市开福区人民法院就该案作出（2019）湘0105民初2648号民事判决。该判决认定了2016年1月24日钟声与陈荣签订并履行了《房屋租赁合同》等事实，该案长沙市开福区人法院一审判决钟声按《协议书》向蔡斌（蔡伦）支付115000元合同款项及利息。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。因此，围绕上诉人上诉请求，本案二审的争议焦点如下：一、陈荣对转租行为是否明知关于陈荣对蔡伦转租夏兵的行为是否明知的问题，本院认为，1、在陈荣自述联系不上蔡伦的2013年、2014年期间，二审中陈荣自认曾去过租赁房屋，并自夏兵处直接收取房屋租金还出具收条；2、从蔡斌与案外人之间的诉讼情况显示，在本案合同期间，涉案房屋一直用于经营家庭旅馆，且蔡伦未办理营业执照；3、合同履行期间案外人曾对房屋重新装修，为此还与蔡斌发生过纠纷。综合上述事实，本院认为，陈荣作为所有权人，对其名下位于长沙市中心繁华地段的高价值但违法经营家庭旅馆且发生多次纠纷的房屋，在其多次直接到场且直接收取租金的情况下，其所称之对房屋实际使用状况“不知情”的情形，不具高度可能性。因此，对陈荣所称之对转租行为不知情的主张，本院不予支持。一审判决对该项事实认定正确，本院依法予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。陈荣在知道承租人转租的六个月内未提出异议的情况下，以转租行为未经其同意为由要求蔡伦承担违约责任，本院不予支持。二、蔡伦是否拖欠陈荣租金以及应否承担违约金及租金损失陈荣主张在2008至2014年间蔡伦曾以房屋漏水、物业不到位等理由拖欠其租金12万元，但无法明确具体拖欠的是哪个时间段的租金。一审陈荣曾当庭陈述系蔡伦以房屋维修等名义扣减了房租。对此本院认为，首先，陈荣无法明确拖欠租金的具体时间段；其次，蔡斌与案外人夏兵签订的《承包经营合同》中约定过案外人夏兵承担房屋租金；最后，至本案纠纷发生之前，多年来陈荣不但未向蔡伦追讨其主张拖欠的租金，还向其认为“代蔡伦交付租金”的夏兵出具“2015年度结清”的收条。对此本院认为，陈荣主张的该项事实无证据证明，本院不予支持。关于陈荣主张蔡伦应承担其2016年1月至10月的租金损失。本院认为，2016年1月陈荣已经实际收回涉案房屋，并与钟声另行签订租赁合同。陈荣减免案外人租金或给予案外人装修免租期的优惠系对其自身权利的处分，不应认定为损失，现有证据亦无法证明上述行为与蔡伦的关系。故对陈荣主张的租金损失，本院不予支持。综上，本院认为，现有证据不足以证明蔡伦在合同履行过程中存在违约行为，故陈荣应依照合同约定退还蔡伦保证金60000元并承担相应的逾期利息损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人陈荣负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月八日法官助理张敏书记员杨丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。