贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1108号上诉人(一审被告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡倩丹，女，1985年10月26日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：胡晓斌，男，1962年9月1日出生，住凯里市。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人胡倩丹，一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决否认上诉人抵押权无依据。上诉人提供的凯房建州字2013002072号《在建工程抵押权证》和该证对应的《楼盘状态查询表》，以及贵阳市中级人民法院在移送涉案房屋处置权至一审法院中对上诉人抵押权的认可，都表明上诉人对涉案房屋享有抵押权；二、被上诉人并非善意购房人，一审判决认定事实有误。涉案房屋的抵押已经经过登记公示，涉案合同亦明确载明涉案房屋已抵押，作为购房者的被上诉人应有相应的注意义务。而被上诉人作为理性购房者，无视风险购买设置抵押权的房屋，其应为自己的低价购买、抵偿涉案房屋的行为承担权利不能实现的过错责任。因此，一审认定事实有误，被上诉人并非出于善意而购买涉案房屋；三、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，被上诉人与一审第三人间转让涉案房屋的行为无效，如被上诉人欲取得该涉案房屋就应当按照法律规定代替一审第三人偿还债务，从而消灭抵押权。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定和《物权法》第九条规定，被上诉人对涉案房屋仅有债权请求权，其可向一审第三人主张违约责任。根据物权优于债权原则，上诉人抵押权应先于被上诉人债权得以实现。被上诉人胡倩丹辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，以及适用法律正确。被上诉人与一审第三人所签的购房合同合法有效，且涉案补充协议已载明涉案房屋的销售已取得抵押权人的同意。故被上诉人有理由相信一审第三人已取得授权并销售涉案房屋。上诉人所称被上诉人购房行为属于非善意之举，完全没有事实依据。加之被上诉人除涉案房屋外，并无其他住房。其购买涉案房屋系生存所需，生存利益应先于抵押权人的经营利益。因此，一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条规定所做的判决合理合法。胡倩丹向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。一审法院认定事实：原告胡倩丹系凯里市住房业主。大地联创房产公司在开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订《债务重组协议》与《抵押协议》，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务情况下，于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。案经法院调解达成协议，并作出了（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司申请强制执行。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产。胡倩丹得知涉案房屋被查封后，于2019年9月5日向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月12日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异144号《执行裁定书》，裁定驳回案外人胡倩丹的异议请求。胡倩丹不服裁定结果并于2019年10月25日提起本诉。另查明：2016年1月8日，胡倩丹因购买涉案房屋与大地联创房产公司签订《大地春城商品房认购协议书》，并于当天向大地联创房产公司交纳购房款69346元。同年的2月1日、6月3日、6月6日、6月21日，胡倩丹的父母分别向大地联创房产公司交纳购房款220000元、200000元、158828元、37元。2017年8月27日，大地联创房产公司与胡倩丹签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、胡倩丹购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积172.98ｍ2，总价款648211元；2、买受人应在2016年6月6日前一次性支付购房款648211元。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订前，大地联创房产公司于2016年2月1日将涉案房屋交由胡倩丹管理使用。同时查明：原告胡倩丹已对涉案房屋进行装修并入住多年。胡倩丹除涉案住房外，没有其他住房。一审法院认为，本案胡倩丹提出执行异议的请求，属于排除型执行异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定，结合双方当事人所举证据来看，胡倩丹在法院查封涉案房屋前不仅与大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记，但胡倩丹没有过错责任。具体评析如下：一、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产，涉案房屋仅是查封财产中一部分，故原告只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。二、抵押权问题。华融贵州分公司取得的不良债权确有在建工程抵押事实。但抵押协议未明确涉案房屋系抵押范围内，凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》也未载明涉案房屋已抵押。本案原告对涉案房屋享有排除法院强制执行的民事权益，华融贵州分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。三、合同对抵押的约定。涉案《商品房买卖合同》约定涉案房屋已设置抵押，但抵押权人不是华融贵州分公司，而是农行凯里金泉支行，且合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定，虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但有足够的理由相信房地产开发商已取得抵押权人同意才销售的事实。故胡倩丹购房并无过错，且与华融贵州分公司享有的在建设工程抵押无关。四、备案登记。胡倩丹购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在大地联创房产公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，仅是判决参考依据。综上所述，原告是否另有住房不影响其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权益，故原告诉请于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告胡倩丹购买位于凯里市的房屋。二、驳回原告胡倩丹的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，上诉人华融贵州分公司、被上诉人胡倩丹以及一审第三人大地联创房产公司均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：一、涉案房屋是不是抵押财产，上诉人是否享有抵押权；二、被上诉人是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下分述：一、关于涉案房屋是不是抵押财产，上诉人是否享有抵押权问题。通过审查凯房建州字第2013002072号《在建工程抵押他项权证》记载的相关内容，该抵押登记符合《中华人民共和国物权法》第六条关于公示的要求，被上诉人是可以查阅的。一审法院以抵押协议未明确抵押范围及抵押登记亦未明确具体房屋为由认定华融贵州分公司不享有对涉案房屋抵押权错误，本院予以纠正。故上诉人华融贵州分公司对涉案房屋享有抵押权；二、关于被上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款，被上诉人除了所购的涉案房屋外，并无其他住房。被上诉人所处情形符合以上第二十九条规定的三种情形。因此，被上诉人享有排除强制执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月二十九日法官助理梁红云书记员蒋诚霄