福建省柘荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0926民初93号 原告：吴国弟，男，1974年12月28日出生，汉族，住柘荣县，现住柘荣县。 委托诉讼代理人：袁吕平，福建颢腾律师事务所律师。 被告：柘荣县明轩房地产开发有限公司，住所地：柘荣县双城镇柳城东路住房公积金大楼3C室。 法定代表人：林快贤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：游建冰，福建远见律师事务所律师。 原告吴国弟与被告柘荣县明轩房地产开发有限公司（以下简称明轩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国弟及其委托诉讼代理人袁吕平，被告明轩公司委托诉讼代理人游建冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴国弟向本院提出诉讼请求：1、判决明轩公司继续履行合同编号为0015604的《商品房买卖合同》：（1）责令明轩公司按照合同第八条第一款1-3项约定的交付条件与期限条款，立即将符合上述约定条件的商品房交付给吴国弟；（2）责令明轩公司按照合同第十四条“产权登记的期限”约定立即向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并在该商品房符合交付条件后90天内协助吴国弟取得房屋权属证书。2、确认吴国弟与明轩公司《商品房买卖合同》中严重侵害吴国弟合法权益的条款（合同第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项）属于无效条款；3、判决明轩公司承担逾期交房的违约责任，立即给付吴国弟逾期交房的违约金（从2015年4月1日起计算至实际符合交房之日止，每日按已付购房款总数的万分之三计算违约金），截至2019年12月20日（明轩公司商品房竣工验收备案时间）的逾期交房违约金为179778元；4、判决明轩公司承担产权登记违约责任，立即支付延期办理房屋权属证书的违约金（从2015年6月30日起至实际取得房屋权属证书之日止，按已付购房款总数的万分之五计算违约金，其中截至2020年1月30日的逾期办证违约金为267527元）。5．本案诉讼费由明轩公司承担。在庭审过程中，吴国弟申请变更第4项诉请为明轩公司承担产权登记违约责任，立即支付延期办理房屋权属证书的违约金（从2015年6月30日起至2020年1月10日止，按已付购房款总数的万分之五计算违约金，逾期办证违约金为267527元）。事实和理由：2014年11月5日，吴国弟与明轩公司签订一份编号为ＭＦ-2007-01-ＺＮＯ0015604的《商品房买卖合同》，合同约定：吴国弟买受一套由明轩公司开发销售的位于柘荣县，建筑面积92.45平方米，单价为每平方米3450元，总价款为319436元。合同签订后，吴国弟按约定于2014年12月23日将首付款99436元交付给明轩公司，2015年4月24日将贷款220000元支付给明轩公司，总房款319436元全部付清，履行了买受人付款义务。根据合同第八条的约定，该商品房应于2015年3月31日前验收合格交付使用。2015年3月25日吴国弟与明轩公司签订入伙通知书，该入伙通知书表明交付吴国弟的房屋经验收合格符合交付条件。房屋交付后，吴国弟在装修及居住过程中发现该房屋存在不同程度的质量问题，且小区实际规划与合同约定不符，遂向相关职能部门反映上述问题，吴国弟经调查得知“明轩苑”小区根本未经相关验收。依照国家和地方人民政府的有关规定，明轩公司将未经验收不符合交付条件的房屋交付给吴国弟，属于违反法律规定及侵犯买受人合法权益的行为，明轩公司应向吴国弟承担逾期交房的违约责任，按照合同约定的“最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。”向吴国弟支付逾期交房违约金（其中截至起诉之日为52065元）。此外，按合同约定明轩公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，吴国弟应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。因明轩公司严重违约，致使吴国弟于2020年1月10日才取得案涉商品房不动产权证书，明轩公司应向吴国弟承担逾期办证的违约责任。针对该违约责任，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日向买受人支付已付购房款0.0005%的违约金”，吴国弟认为合同双方的权利和义务应该是对等的，按照合同约定吴国弟若未按期支付购房款需向明轩公司支付已付购房款万分之三的违约金；若在接到明轩公司通知办理产权证之日起十日内未提供办证所需资料和支付税费，逾期则按日向明轩公司支付已付购房款万分之五的违约金；而明轩公司违规交房，仅向吴国弟支付违约金500元；若是逾期办理产权登记，仅是向吴国弟支付已付购房款0.0005%的违约金。双方之间权利根本不对等。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”明轩公司为提供格式条款的一方，该条款应被判定为无效。明轩公司应向吴国弟支付按已付购房款的日万分之五计算的逾期办证违约金。为维护自身合法权益，故向贵院提起诉讼。 明轩公司辩称：首先，双方于2014年11月5日签订的《商品房买卖合同》成立且生效，对双方均具有法律约束力。该合同系福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，且《商品房买卖合同》说明中第一条明确写明本合同文本为示范文本，也可作为签约使用的文本。吴国弟与明轩公司之间所签订的合同就是该示范文本，明轩公司没有为了重复使用而预先拟定条款的情形，故本案所涉纠纷的合同不属于格式条款规定的情形。同时依据《商品房买卖合同》说明第四条即本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先，故本合同第八条第二款第2项以及第十四条第一款第2项的手写内容在本合同应当优先适用。《商品房买卖合同》条款的规定，不存在免除明轩公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，吴国弟主张合同第八条第一款第4项、第二款第2项以及第十四条第一款第2项无效，缺乏事实和法律依据。其次，吴国弟所购买的明轩苑住宅小区第1幢305室，明轩公司已于2015年3月25日交付给吴国弟，且吴国弟也已经装修入住，不存在逾期交房的情形，故吴国弟就此项的诉讼请求没有事实依据。2019年12月25日吴国弟已经申请办理不动产产权证，且已经登记完毕，其产权证号为闽（2020）柘荣县不动产权第0x9号，故也不存在明轩公司协助吴国弟取得权属证书的情形。再者，逾期交房和逾期办证的违约金计算应优先适用本合同的手写内容。所以，吴国弟主张按购房总款的万分之三计算逾期交付违约金和按购房总款的万分之五计算逾期办证的违约金缺乏事实和法律依据。而且吴国弟主张的两项违约金总数高达447,305元，已经远远超出其当初购买房屋的总款319,436元，吴国弟违约金的主张明显存在不合理的情形。最后，吴国弟就本案的违约金的主张系债权请求权，不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的情形，故其应当受《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国民法通则》关于普通诉讼时效规定的限制。第一点，合同约定的交房日期为2015年3月31日前交付商品房，本案实际的交房日期为2015年3月25日，而且吴国弟当年也已经装修入住。因此，本案不存在逾期交房的情形，同时吴国弟装修入住的行为视为其认可已交付商品房的质量。第二点，依照合同第十四条的约定，买受人即吴国弟不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书即不动产权属证书的，由出卖人明轩公司向买受人吴国弟支付违约金。即吴国弟最迟应在2017年6月25日前主张权利（此时应依照《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效的规定），而本案的立案日期即吴国弟主张权利的日期为2020年3月16日，而且本案不存在诉讼时效中止、中断的情形，故吴国弟就本案违约金的诉求已超过法律规定的诉讼时效，其起诉依法应予以驳回。综上所述，吴国弟的诉求不仅缺乏事实基础和法律依据，而且其就本案违约金的起诉已超过法律规定的诉讼时效，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：吴国弟提供证据如下：1、借款凭证、入伙通知书、销售不动产统一发票（自开）2张、房产/土地使用权权属转移涉税证明、税收完税证明、《商品房买卖合同》，证明明轩公司违约的事实；2、《不动产权证书》，证明吴国弟于2020年1月10日才办理房屋不动产权证书。补充证据：《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明2019年12月23日，柘荣县住房和城乡建设局才对明轩公司的房屋建设和市政基础设施备案，也就是这时间涉案商品房才符合交付条件。明轩公司对吴国弟的证据认为，证据1不能证明明轩公司违约的事实。入伙通知书证实了明轩公司就本案明轩苑住宅小区第1幢305室已于2015年3月25日交付吴国弟使用的事实。证据2证明吴国弟已取得涉案商品房权属证书。对补充证据的真实性、合法性没有异议，但明轩公司不认可吴国弟以该证据证明2019年12月23日起涉案房屋才符合交付条件，只能说明2019年12月20日明轩公司申请备案登记，这天开始明轩公司已具备办证条件。明轩公司提供证据如下：1．竣工验收报告，证明2014年10月31日明轩苑住宅小区包括吴国弟的第1幢305室所在楼房经竣工验收合格的事实；2．不动产登记申请表，证明吴国弟与明轩公司于2019年12月25日已经就明轩苑1幢305室申请不动产登记的事实；3．不动产登记查询证明，证明明轩苑1幢305室的房屋已经办理不动产权属登记［证号：闽（2020）柘荣县不动产权第0x9号］的事实；4、竣工规划条件核实意见书、《不动产权证》，证明工程进行竣工规划验收核实，竣工规划条件核实通过，工程具备不动产权属登记的条件。吴国弟对明轩公司的证据认为，到2019年12月23日涉案商品房才经过建设单位相关部门依法组织勘察、设计、施工及验收合格，2019年12月23日，才是符合双方约定的商品房交付条件。 本院对双方提供的证据认为，吴国弟及明轩公司对对方提供的证据真实性并无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月5日，吴国弟与明轩公司签订一份编号为ＭＦ-2007-01-ＺＮＯ0015604的《商品房买卖合同》，吴国弟买受一套由明轩公司开发销售的位于柘荣县，建筑面积92.45平方米，单价为每平方米3450元，总价款为319436元。合同第八条约定：“明轩公司应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。……4、经买卖双方协商同意房屋交付使用条件为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金”。合同第九条约定，明轩公司如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三天内退还全部已付款，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同还约定了其他相关内容。合同签订后，吴国弟于2014年12月23日将首付款99436元交付给明轩公司，2015年4月24日吴国弟将银行贷款220000元支付给明轩公司，付清全部房款，履行了买受人付款义务。2014年10月31日，明轩苑住宅小区包括吴国弟购买的1幢305室所在楼房经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参与竣工验收合格。2015年3月25日，双方签订了入伙通知书，明轩公司通知吴国弟于2015年3月31日前至柘荣县明轩苑住宅小区2号楼办理入伙事宜。2015年3月25日，吴国弟实际接收了商品房，之后吴国弟对该商品房进行了装修并入住。2019年12月23日，柘荣县明轩苑住宅小区竣工规划条件核实通过，2019年12月25日吴国弟与明轩公司就明轩苑1幢305室申请不动产登记，2019年12月27日明轩公司取得该小区涉案商品房的不动产初始登记证书，具备案涉商品房不动产权属的办证条件。2020年1月10日吴国弟取得涉案商品房不动产权属证书。 本院认为，吴国弟与明轩公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同成立且生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴国弟与明轩公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了涉案商品房的交房时间、交付条件。明轩公司开发的“明轩苑”住宅小区楼盘已于2014年10月31日经竣工验收合格，即吴国弟购买的商品房系经验收合格的商品房，但该楼盘竣工规划条件核实通过时间为2019年12月23日，故明轩公司涉案商品房所处楼盘的相关公共配套设施、基础设施在2014年10月31日并未按规划条件全部完成，该商品房的交付条件并不完全符合合同约定。但吴国弟在与明轩公司签订入伙通知书后，即于2015年3月25日实际接收了涉案商品房并已入住，明轩公司交房时间并无逾期，此时，吴国弟享有的是“买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金”的合同权利的主张，吴国弟同意接受涉案商品房，其已不具备合同第九条约定的逾期交房的违约责任的权利主张条件。基于此，吴国弟要求明轩公司按照合同第八条第一款1-3项约定的交付条件与期限条款，将同时符合上述约定交付条件的商品房交付吴国弟及要求明轩公司承担逾期交房的违约责任，给付依合同第九条计算的逾期交房违约金，事实和法律依据均不充分，本院不予支持。明轩公司抗辩不应承担逾期交房违约责任的理由事实和法律依据充分，本院予以采纳。明轩公司于2019年12月27日取得涉案商品房的不动产初始登记证书，吴国弟于2020年1月10日取得涉案商品房不动产权属证书，吴国弟诉请明轩公司办理房屋所有权初始预登记以及协助其取得房屋权属证书，无事实依据，本院依法不予支持。吴国弟诉求明轩公司承担产权登记违约责任，支付因逾期办理房屋权属证书的违约金（从2015年6月30日起至实际取得房屋权属证书之日止，每日按已付购房款的万分之五计算）应否予以支持问题。《商品房买卖合同》第十四条约定协助办证期间为商品房交付使用后90日内及逾期协助办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按已付购房款的0.0005％计算。结合《商品房买卖合同》违约责任相关条款的约定，该计算标准明显畸低，且有违公平原则。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，人民法院在诉讼过程中，可以根据当事人的请求及损失情况，对违约金进行调整。吴国弟在诉讼中诉求调整逾期办证违约金每日按已付购房款的万分之五计算，但吴国弟未能提供具体的损失情况，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案的实际情况及根据公平原则，本院酌情调整逾期协助办证违约金的计算标准为每日按已付购房款万分之1.5（即0.015%）计算。依照《商品房买卖合同》约定，吴国弟取得涉案商品房的权属证书的时间应为2015年的6月25日，吴国弟诉求从2015年6月30日起计算逾期办证违约金，合同依据充分，本院予以确认。但明轩公司对逾期办证违约金的主张抗辩认为，依照《中华人民共和国民法通则》关于普通诉讼时效的规定，吴国弟最迟应当在2017年6月25日前主张权利（此时应依照《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效的规定），而本案的立案日期为2020年3月16日，即吴国弟主张权利的日期为2020年3月16日，且本案不存在诉讼时效中止、中断的情形，故吴国弟就本案违约金的诉求已超过法律规定的诉讼时效期间。本院认为，依照双方合同约定，逾期办证违约金系按日计算，即只要明轩公司存在逾期协助办证行为，吴国弟未能在涉案商品房交付后90日取得房屋权属证书，明轩公司的违约行为均在延续，每日产生的违约金亦在持续产生。故此，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式实施后，普通诉讼时效的期间应适用三年的诉讼时效期间。即吴国弟本案主张权利之日往前计算三年的时间为2017年3月16日，其对2017年3月17日之后产生的逾期协助办证违约金的请求权应属未超过三年的诉讼时效期间，该部分诉求应予确认并予以支持。明轩公司针对吴国弟诉求的至2017年3月16日止的违约金主张的抗辩理由，依法有据，本院予以采纳，其余理由本院不予采纳。综合前述事实，《商品房买卖合同中》第八条第一款第4项、第二款未明显排除一方的主要权利、加重一方的主要责任，应当认定为有效。吴国弟诉请《商品房买卖合同中》第八条第一款第4项、第二款属于无效条款，法律依据不足，本院不予支持。针对吴国弟诉请确认《商品房买卖合同中》第十四条第一款第2项属于无效条款，本院已于前述依法对该条款进行调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第二款规定，判决如下： 一、柘荣县明轩房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向吴国弟支付逾期办证违约金48,634.13元（以购房款319,436元为基数，每日按0.015%，从2017年3月17日起计算至2019年12月27日止）。 二、驳回吴国弟的其他诉讼请求。 如果柘荣县明轩房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,010元，由吴国弟负担7,139元，柘荣县明轩房地产开发有限公司负担871元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。上诉人应当在人民法院受案之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期交纳的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  包松辉 审 判 员  袁高贤 人民陪审员  袁志强 二〇二〇年六月九日 法官 助理  周 璇 书 记 员  谢雅琼 附录：本案适用的主要法律条文及申请执行的提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。