广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初1726号原告：台山市工业资产经营有限公司，住所地：台山市************。法定代表人：吴志成，系该公司经理。委托诉讼代理人：余惠军、官子谦，系广东雄军律师事务所律师。被告：蔡文懿，男，1973年1月8日出生，汉族，住台山市****办事处环市东路明珠苑28号601房。公民身份号码：440************251。委托诉讼代理人：何源强，系广东邦南律师事务所律师。原告台山市工业资产经营有限公司（以下简称工业资产公司）与被告蔡文懿租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告工业资产公司的委托诉讼代理人官子谦及被告蔡文懿、其委托诉讼代理人何源强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工业资产公司向本院提出诉讼请求：一、解除工业资产公司与蔡文懿于2014年7月9日签订的《租赁经营合同》；二、蔡文懿向工业资产公司支付拖欠的2019年上半年（2019年2月至2019年7月）租金500000元及其违约金87000元（违约金以欠缴租金500000元为基数，按每天1‰利率计算，从2019年9月11日起计至蔡文懿付清全部欠缴租金之日止，现暂计至2020年3月3日），合计587000元；三、蔡文懿支付给工业资产公司的合同保证金500000元不予退回；四、蔡文懿承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2014年7月9日，工业资产公司与蔡文懿签订一份《租赁经营合同》，合同约定“工业资产公司将位于台城北郊路26号（台山市*****）园区内的土地使用权及地上建筑物、教学设备、设施一批等固定资产和工业幼儿园办学资质、品牌(台山市*****）及享有‘江门市*****’‘台山市标兵文明单位’等无形资产出租给蔡文懿使用。租赁期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金缴交标准为2014年8月1日至2019年7月31日，每年租金共1110000元（其中土地使用权及房屋租金190000元，设备租金、无形资产租金440000元、管理费480000元），后五年租金递增10%计缴，在签订本合同后蔡文懿即交第一年应缴的租金给工业资产公司，以后每年在9月10日前缴当年应缴的租赁费。合同保证金500000元在签订合同时一次缴足给工业资产公司，在合同履行期间，如因蔡文懿原因导致解除或终止履行合同，所交付的租金和合同保证金不得向工业资产公司索回。如蔡文懿逾期30天不缴交租金视作违约，工业资产公司按欠缴租金总额每天1‰向蔡文懿收缴滞纳金，并有权终止本合同、没收合同保证金、留置蔡文懿财产和追究蔡文懿相应的经济及法律责任”。上述合同签订后，工业资产公司依约履行合同义务将租赁标的出租给蔡文懿经营台山市*****。2015年8月15日，双方同意将一年租金分两期支付，分别在每年3月10日及9月10日支付。2019年2月18日、2019年7月30日，蔡文懿向工业资产公司发出《申请书》，要求2019年8月1日起终止涉案合同并表明没有能力缴纳2019年上半年租金，申请以合同保证金抵作2019年上半年租金。工业资产公司表示不同意，并多次向蔡文懿发出《租金催缴函》要求其缴纳租金。在申请未获得工业资产公司书面同意的情况下，蔡文懿违约搬离涉案租赁场所。工业资产公司于2019年7月31日组织台山市教育局与蔡文懿进行现场协商，要求蔡文懿签订《终止合同协议书》并再次催收2019年2月至7月份的租金，蔡文懿予以拒绝。事后，工业资产公司经多次催收，蔡文懿仅支付55000元尚欠租金500000元未付，工业资产公司遂于2020年4月17日向法院提起诉讼。蔡文懿辩称，第一、实际上双方已于2019年8月1日终止了双方于2014年7月9日签订的《租赁经营合同》。第二、对于工业资产公司第二项的诉请，蔡文懿请求工业资产公司酌情考虑蔡文懿在经营期间连续每年严重亏损是由于一些客观原因造成，希望用合同履行金抵偿欠付租金的形式处理，同时，由于双方已经在2019年8月1日终止了合同的履行，所有的租赁财产和相关的牌照已移交给工业资产公司，因此，工业资产公司请求要求计算延期交租的违约金应予以免除。第三、针对工业资产公司第三项的请求，蔡文懿希望根据合同的实际履行情况，在蔡文懿确认有违约事实的情况下，酌情减半没收。第四、蔡文懿在经营的过程中确实存在一些之客观的情况，包括生源从第一年690人一直下降到终止时为255人，当时投标的标价也过高。而事实上工业资产公司主张的租金并不是单纯的房屋租赁，还包括每年440000元的无形资产费用和管理费用480000元，造成了经营成本基数过高。第五、工业资产公司提出第二项的请求，要求以千分之一的标准计算违约金过高。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工业资产公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据：证据一、工业资产公司营业执照、蔡文懿《居民身份证》，证明工业资产公司、蔡文懿的诉讼主体资格；证据二、《租赁经营合同》，证明双方之间存在租赁合同关系，合同约定蔡文懿应按约支付租金，若违约则合同保证金不予退回，工业资产公司有权追究蔡文懿的违约责任；证据三、产权证明、关于做好市经济和信息化局有关公有资产交接工作的通知，证明工业资产公司有权出租案涉土地房屋和设备；证据四、台山市*****的全国组织机构统一社会信用代码公示查询截图，证明蔡文懿一直在租赁场所经营台山市*****；证据五、《关于变更工业幼儿园租金缴付时间的请示》，证明合同履行过程中，双方变更租金缴付时间；证据六、《申请书》（2019年2月18日），证明蔡文懿于2019年2月18日因亏损无法继续履行涉案合同，提出于2019年8月1日解除合同，并将合同保证金50万元抵作2019年上半年租金；证据七、关于工业幼儿园终止租赁合同的复函，证明工业资产公司书面答复不同意解除合同以及用保证金抵租金的申请，同时催促蔡文懿按约缴纳租金；证据八、租金催缴函，证明工业资产公司因蔡文懿违约于2019年5月31日向蔡文懿催收租金；证据九、申请书（2019年7月30日），证明蔡文懿于2019年7月30日再次发出申请书，内容与2019年2月18日申请书一致；证据十、《催缴通知书》、EMS快递回单，证明工业资产公司因蔡文懿违约于2019年8月20日再次向蔡文懿催收租金；证据十一、《律师函》、EMS快递回单，证明工业资产公司委托广东雄军律师事务所再三向蔡文懿催收租金，并表示没收蔡文懿的合同保证金。对于上述证据，蔡文懿质证意见如下：对证据一的三性无异议。对证据二的真实性无异议，但对工业资产公司所主张的证明内容蔡文懿有异议，因为蔡文懿确实是有存在违约的行为，但此行为受多种因素的影响，包括情势的变化和蔡文懿曾多次在欠付租金之前已提出解除合同的邀约，但工业资产公司以利于生源的稳定和社会的原因，未能表达同意书面的同意意见，违约形成的原因，双方都有责任。对证据三的三性无异议。对证据四的真实性无异议，但对工业资产公司所主张的证明内容蔡文懿有异议，主要是由于蔡文懿在经营中未能预见后续一些客观的原因，虽然勉强维持经营到2019年7月底，但当时负债经营，而且亏损严重的情况下才最终与工业资产公司以终止合同的形式停止经营。对证据五的真实性无异议，但对工业资产公司所主张的证明内容及关联性蔡文懿有异议，因为出现变更合同的条款，当时的原因是由于亏损严重，无法正常履行合同。对证据六的三性无异议。对证据七的真实性无异议，但对工业资产公司所主张的证明内容蔡文懿有异议，该内容不全面，因为蔡文懿已在2019年上半年学期幼儿园开学前已通过相谈的形式要求停止经营。之后还在2019年3月10日、5月20日和7月31日都多次向工业资产公司提出停止经营的意向，但最终由工业资产公司做出了该答复，无形中增加了蔡文懿的亏损。对证据八的三性无异议。对证据九的真实性无异议，但对证明内容同样无异议，但蔡文懿认为证据证明内容显示蔡文懿确实已于2019年2月18日以书面的形式向工业资产公司提出终止合同履行的书面意见。对证据十、十一的真实性无异议，对于工业资产公司认为在律师函内容中提出没收合同保证金50万元，当时蔡文懿在收到该函件后，亦与工业资产公司表述蔡文懿的态度，希望根据蔡文懿的实际经营亏损严重的情况，酌情考虑以合同保证金抵偿租金的形式处理，多除少补。蔡文懿提供了如下证据：证据一、台山市人民政府办公室台府办函[2020]83号及台山市教育局、台山市发展和改革局、台山市财政局、台山市人力资源和社会保障局文件台教字[2017]33号，证明蔡文懿所经营的工业幼儿园按照台山市的政策文件已被列入从2017年起为公办性质普惠性幼儿园，工业资产公司从2019年8月1日接收后，交付给下一任的管理方已将幼儿园改变成普惠性幼儿园。证据二、工业幼儿园学期结余类总表，证明蔡文懿对经营工业幼儿园期间虽然从2014年下半年到2016年上半年有4万多元的盈余，但从2016年下半年起到2019年上半年止，是处于连续亏损的状态，亏损额达到909770.49元。对于上述证据，工业资产公司质证意见如下：对证据一，因为证据一无提供原件，工业资产公司无法确认其真实性，并对该证据的关联性不予以确认，与本案无关。对证据二的三性不予确认，蔡文懿承租涉案土地及建筑，开设幼儿园是商业行为，商业行为本身具有不可预测性，应当由其自身承担全部的商业风险。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月9日，工业资产公司与蔡文懿签订《租赁经营合同》，合同约定“工业资产公司将位于台城北郊路26号（台山市*****）园区内的土地使用权及地上建筑物、教学设备、设施一批等固定资产和工业幼儿园办学资质、品牌(台山市*****）及享有‘江门市*****’‘台山市标兵文明单位’等无形资产出租给蔡文懿使用。租赁期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金缴交标准为2014年8月1日至2019年7月31日，每年租金共1110000元，后五年租金递增10%计缴，在签订本合同后蔡文懿即交第一年应缴的租金给工业资产公司，以后每年在9月10日前缴当年应缴的租赁费。合同保证金500000元在签订合同时一次缴足给工业资产公司，租赁期间不计息。合同期满，蔡文懿没有任何违约，工业资产公司无息退回合同保证金。若蔡文懿违约，则工业资产公司有权没收该合同保证金，并追讨蔡文懿违约所造成工业资产公司的损失。在合同履行期间，如因蔡文懿原因导致解除或终止履行合同，所交付的租金和合同保证金不得向工业资产公司索回。如蔡文懿逾期30天不缴交租金视作违约，工业资产公司按欠缴租金总额每天1‰向蔡文懿收缴滞纳金，并有权终止本合同、没收合同保证金、留置蔡文懿财产和追究蔡文懿相应的经济及法律责任”。上述合同签订后，工业资产公司依约履行合同义务将租赁标的出租给蔡文懿经营台山市*****。2015年8月15日，双方同意将一年租金分两期支付，分别在每年3月10日支付上年度8月1日至当年1月31日期间的租金，9月10日当年2月1日至当年7月31日期间的租金。2019年2月18日、同年7月30日蔡文懿分别向工业资产公司发出《申请书》，要求终止涉案合同并表明没有能力缴纳2019年上半年租金，申请以合同保证金抵顶2019年上半年租金。工业资产公司于2019年3月6日作复函：对终止合同，表示双方共同协商解决；对保证金抵顶租金不同意，并要求蔡文懿依时缴交租金。2019年5月31日，同年8月20日，工业资产公司分别向蔡文懿发出《租金催缴函》《催缴通知书》催缴租金。2019年7月31日，台山市教育局与工业资产公司、蔡文懿三方进行现场协商，蔡文懿将租赁标的台山市*****及相关资产、牌照交还给工业资产公司由台山市教育局接收，蔡文懿搬离现场，自2019年8月1日起台山市*****由台山市教育局经营并更名为马兰芳幼儿园。蔡文懿与工业资产公司因租金缴交等相关事宜未达成一致协议，双方没有签订关于解除合同相关事宜书面协议。2019年8月22日，工业资产公司再次向蔡文懿发出《律师函》，限蔡文懿于2019年8月30日前缴交2019年2月1日至7月31日期间的租金555000元，否则追究其违约责任。事后，蔡文懿仅向工业资产公司支付租金55000元，尚欠租金500000元未予缴交。2020年4月17日，工业资产公司向本院提起本案诉讼。本院认为：本案系租赁合同纠纷。工业资产公司与蔡文懿签订的《租赁经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同。按双方约定，蔡文懿应于2019年9月10日支付2019年2月1日至7月31日期间的租金555000元，至现在蔡文懿仅支付55000元租金，尚欠500000元未予支付，已构成违约。工业资产公司诉请蔡文懿支付租金500000元，事实清楚，理据充分，本院依法予以支持。关于双方签订的《租赁经营合同》应否解除、何时解除的问题。本案承租方蔡文懿已于2019年7月31日将租赁标的台山市*****及相关资产、牌照交付给出租方工业资产公司由台山市教育局接收，并搬离现场，自2019年8月1日起台山市*****由台山市教育局经营。虽然租赁双方没有签订书面解除协议，但合同双方于2019年8月1日起已实际终止履行合同，蔡文懿主张双方签订的案涉《租赁经营合同》自2019年8月1日起终止，结合工业资产公司仅向蔡文懿主张2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金，本院认定双方签订的案涉《租赁经营合同》自2019年8月1日起解除。关于工业资产公司主张蔡文懿按每天1‰支付违约金及没收合同保证金500000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”规定，本案中,案涉租赁合同约定如蔡文懿逾期30天不缴交租金视为违约，工业资产公司有权按欠缴租金总额每天1‰向蔡文懿收缴滞纳金，并有权终止本合同、没收合同保证金,上述保证金的没收、滞纳金或违约金的支付均是关于违约责任的约定,同时适用应遵守我国法律法规关于违约责任的规定。本案合同双方约定蔡文懿支付2019年2月1日至2019年7月31日租金的期限是2019年9月10日，工业资产公司分别于2019年5月31日，同年8月20日向蔡文懿发出《租金催缴函》《催缴通知书》及于2019年8月22日发出《律师函》，限蔡文懿于2019年8月30日前缴交2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金，否则追究其违约责任，违反双方约定，本院不予认可。合同双方于2019年8月1日已实际终止履行合同，台山市*****移交台山市教育局经营，蔡文懿延迟支付租金造成工业资产公司的直接经济损失仅为租金555000元的利息，工业资产公司主张蔡文懿以500000元为基数，按每天1‰利率支付违约金并没收合同保证金500000元，明显过高，对蔡文懿关于违约金过高的抗辩，本院予以采纳。蔡文懿主张违约金按合同保证金的50%即250000元支付，合理，本院依法予以支持。综上，蔡文懿拖欠工业资产公司租金500000元及违约金250000元，共计750000元，扣减蔡文懿已支付的合同保证金500000元，蔡文懿实际尚需支付工业资产公司款项250000元。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告台山市工业资产经营有限公司与被告蔡文懿于2014年7月9日签订的《租赁经营合同》于2020年8月1日解除；二、被告蔡文懿应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告台山市工业资产经营有限公司支付款项250000元；三、驳回原告台山市工业资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58644元，减半收取计29322元，由被告蔡文懿负担26144.5元，原告台山市工业资产经营有限公司负担3177.50元。原告台山市工业资产经营有限公司预交的案件受理费26144.5元，由本院予以退回；被告蔡文懿应向本院缴交案件受理费26144.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李文权二〇二〇年六月二十八日法官助理 盘其然书 记 员 陈小清