重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1387号上诉人（原审被告）：蔡薇薇，女，汉族，1977年11月24日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：邬凯明，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌虹蓉，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱旭，男，汉族，1996年6月15日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：曹仕明，重庆悦诚律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4，统一社会信用代码91500107MA5U4G175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：闵玉平，女，该公司员工。上诉人蔡薇薇与被上诉人朱旭、第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初7734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡薇薇上诉请求：1.撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初7734号民事判决，改判驳回朱旭一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由朱旭承担。事实和理由：1.一审认定蔡薇薇无合同解除权并构成违约，属于事实认定错误。蔡薇薇在发送《解除函》时具备解除权，合同已于2019年7月15日蔡薇薇发送的《解除函》送达之日解除。原因为：第一，买卖双方就首付款支付时间达成的合意，在签署的由中介提供的格式《房屋买卖合同》中体现的并不完整，买卖双方的真实合意还包括了首付款的最晚支付时间为买方银行贷款面签后十五个工作日内，在蔡薇薇解除合同时付款实质条件早已成就。2018年5月4日，蔡薇薇与朱旭签订书面《房屋买卖合同》，虽然该合同约定：“首付款于办理权属转移登记并取得回执单当日交付。”但这并非买卖双方完整的真实意思表示，由于案涉《房屋买卖合同》系原审第三人提供的格式合同，合同只有固定选项，签署合同时也是由原审第三人直接勾选。买卖双方在该书面合同中约定首付款于办理权属转移登记并取得回执单当日交付确系事实，但该约定的前提是建立在书面合同签署前买卖双方已经就该首付款的最晚付款时间形成了合意，即为朱旭办理银行面签后15个工作日内。对于该最晚付款时间的约定由于双方签署的书面合同是中介方格式合同，而在合同中未作体现，但是蔡薇薇与朱旭以及中介方之间的微信聊天记录可以充分证实买卖双方在合同签署前达成了在朱旭办理银行面签后15个工作日内支付的合意。因此，买卖双方就首付款的真实合意是：“首付款于办理权属转移登记并取得回执单当日交付，但最晚不超过买方办理银行贷款面签后15个工作日内。”所以，在朱旭办理银行贷款面签手续后，蔡薇薇要求其履行过户和付款义务是符合双方之间的约定和真实意思表示的，并且朱旭支付首付款的实质条件早已具备，朱旭无故拒绝履行过户和付款义务造成合同被解除，朱旭一方才是合同违约方。第二，案涉房屋不存在权利限制，在合同签署后可随时进行过户。蔡薇薇也多次催告要求过户和付款，但朱旭接到催告后均拒绝过户和付款，蔡薇薇在发送《催告函》和《解除函》时已具备行使约定解除权和法定解除权的条件，朱旭是造成合同解除的过错方。首先，案涉房屋可随时过户，且双方约定的首付款最晚付款期限条件已经成就。自2018年5月4日双方合同签订至2018年7月15日合同解除历时两个半月，期间房屋始终具备过户条件，蔡薇薇行使解除权前2018年6月24日、6月27日、7月2日、7月3日、7月6日多次合理催告，朱旭均拒绝履行过户和付款义务，是朱旭的恶意违约行为导致“书面合同”中的付款条件不成就。同时，由于朱旭银行贷款迟迟未审批通过，蔡薇薇为了交易的正常进行，维护双方的共同利益，而要求其签订补充协议，朱旭也拒绝签订补充协议。因此，是朱旭拒绝过户和付款的恶意违约行为导致“书面合同”中的付款条件无法成就，但实质上支付首付款的条件已经成就。其次，蔡薇薇在发送《解除函》时具备行使约定解除权的条件。截止蔡薇薇发送《解除函》的2018年7月15日，距离蔡薇薇首次要求朱旭过户和付款早已经过15日。因此，根据买卖双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第（三）款第2项的约定，作为守约方的蔡薇薇在朱旭逾期办理权属转移登记15日以上的情形下，有权解除合同。因此，蔡薇薇解除合同具有合同约定的解除权。最后，蔡薇薇在发送《解除函》时已具备行使法定解除权的条件。蔡薇薇多次进行合理催告要求被上诉人履行过户和付款义务，朱旭均明确表示拒绝，在合同签订两个半月后由于朱旭的原因仍未完成过户、首付款支付和贷款审批等事项。在此情形下，蔡薇薇要求朱旭与其就过户和付款等事宜另行达成补充协议的要求也均被拒绝，蔡薇薇有充分、合理的理由判定朱旭是以其行为拒绝履行合同主要义务，因此将导致蔡薇薇卖房并收取售房款项的合同目的无法实现。根据法律规定，蔡薇薇此时有权解除合同，并不构成违约。二、一审判决确定的15万元违约金过高，无法律依据。第一，违约金的金额应当以给对方造成的损失为限，朱旭在一审中未举证证明其存在任何损失，也没有任何损失。根据合同法等相关法律法规的规定，违约金的金额应当以违约方给对方造成的损失为限，不能过分高于违约行为造成的损失，违约金的性质和功能应是弥补损失。第二，蔡薇薇无违约的故意，不应当对其处以严重偏离实际损失的高额违约金。况且，造成合同解除的原因是朱旭恶意违约，其拒绝履行过户、付款、签订补充协议的义务，并且其贷款未通过审批导致无法实现合同目的，均是朱旭一方违反合同约定和诚实信用原则。朱旭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。到家了公司述称，到家了公司在蔡薇薇和朱旭双方签订合同时，已告知双方所享有的权利和应履行的义务，并告知房屋交易流程，蔡薇薇与朱旭签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，真实有效。到家了公司提供的格式合同约定朱旭是按揭购买房屋，在按揭银行审批通过后才能办理房屋过户手续。朱旭向一审法院起诉请求：1.解除朱旭、蔡薇薇于2018年5月4日就位于重庆市南岸区南坪东路X号X栋X单元X-X号房屋签订的房屋买卖合同；2.蔡薇薇退还朱旭定金5万元，并向朱旭支付违约金208000元；3.诉讼费由朱旭承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，朱旭（乙方）与蔡薇薇（甲方）和到家了公司（丙方）签订《存量房交易文件》（包括交易各方及房屋留存信息表、房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、物业交割清单、风险与责任承担告知书、房屋交易流程），约定乙方购买甲方所有的位于重庆市南岸区南坪东路X号X栋X单元X-X号房屋，建筑面积107.09平方米，成交价1040000元。付款方式为：乙方合同签订当日交付5万元作为定金。首付款23万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付给甲方。乙方银行按揭贷款75万元由放贷银行直接支付给甲方。尾款10000元，由乙方于甲方交付该房屋时支付。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。合同第十一条违约责任第（三）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的：（2）逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2018年5月4日，朱旭向蔡薇薇支付定金5000元，2018年5月5日，朱旭向蔡薇薇支付定金45000元，合计50000元。朱旭另向到家了公司支付居间服务费10000元。2018年7月11日，蔡薇薇向朱旭及到家了公司发出《催告函》，要求朱旭在收函后两日内付清首付款230000元。2018年7月15日，蔡薇薇向朱旭及到家了公司发出《解除函》，以朱旭逾期未支付首付款230000元为由，解除《存量房交易合同》。朱旭的按揭贷款审批通过后，2018年7月23日，到家了公司通知蔡薇薇办理过户手续，但蔡薇薇认为朱旭逾期未付首付款，且已发函解除了合同，遂拒绝办理过户手续。2018年7月27日，朱旭向蔡薇薇发出律师函，催告蔡薇薇办理过户手续。2018年7月30日，蔡薇薇向朱旭复函，认为因朱旭违约，其已行使解除权解除了双方的合同。一审法院认为，朱旭、蔡薇薇及到家了公司签订的《存量房交易文件》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于合同是否解除的问题。根据合同约定，首付款23万元应于“办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付”，故朱旭支付首付款的条件并未成就，蔡薇薇认为朱旭逾期支付首付款构成违约并不成立，在其并不具有解除权的情况下发函要求解除房屋买卖合同亦不发生合同解除的效力。在朱旭按揭贷款审批通过后，经朱旭和到家了公司催告，蔡薇薇拒不办理权属转移登记手续，其行为构成违约，朱旭据此要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，蔡薇薇收取的定金5万元应当予以退还。蔡薇薇基于其违约行为，应当按照合同约定支付违约金。鉴于蔡薇薇提出违约金过高的抗辩，一审法院酌情主张150000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条、第二十九条之规定，判决：一、解除朱旭与蔡薇薇于2018年5月4日签订的《房屋买卖合同》；二、蔡薇薇于本判决生效之日起十日内退还朱旭定金50000元；三、蔡薇薇于本判决生效之日起十日内支付朱旭违约金150000元。案件受理费减半收取2700元，由蔡薇薇负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，蔡薇薇和朱旭签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，首付款23万元由朱旭于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付给蔡薇薇。蔡薇薇虽主张双方在签订书面合同前对首付款最晚支付时间达成了合意，即朱旭银行贷款面签后十五个工作日内，但并未举示相应证据予以证明，且即使双方确有该合意，但系达成于书面合同签订之前，双方之后签订的《房屋买卖合同》已对首付款支付时间形成新的合意；同时，蔡薇薇虽主张案涉房屋不存在权利限制，可随时过户，但其与朱旭亦未在2018年5月4日《房屋买卖合同》之后就首付款支付时间达成新的补充协议，因此，关于首付款的支付时间应以双方于2018年5月4日签订的《房屋买卖合同》约定为准。蔡薇薇以朱旭迟延支付首付款为由向其发出的《催告函》和《解除函》并无事实及法律依据，其《解除函》不能产生解除双方《房屋买卖合同》的法律效果，蔡薇薇关于其发送《解除函》时具备解除权的上诉理由不成立，本院不予采纳。朱旭并不存在逾期支付首付款情形，在中介机构根据双方合同约定通知蔡薇薇办理过户手续时，蔡薇薇拒绝办理的行为构成违约，应承担相应违约责任。一审法院鉴于蔡薇薇提出违约金过高的抗辩，已对违约金酌情予以调低。蔡薇薇二审仍主张一审判决确定的违约金过高，却并未针对本案违约金还需进一步调低举示相应证据，对该主张本院不予支持。综上所述，上诉人蔡薇薇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人蔡薇薇负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 姝审 判 员  江信红审 判 员  邓方彬二〇二〇年六月三日法官助理  郭丹丹书 记 员  肖 姗