广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初762号原告：广州华楹物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区惠盛街42号，统一社会信用代码91440115687652207H。法定代表人：刘剑锋，职务总经理。委托诉讼代理人：郑佳纯，广东格林律师事务所律师。被告：翟才荣，男，1989年3月2日出生，汉族，住广东省雷州市，原告广州华楹物业管理有限公司与被告翟才荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州华楹物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑佳纯到庭参加了诉讼，被告翟才荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州华楹物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年3月7日至2019年9月30日的物业管理费4037.75元，并支付逾期支付2018年3月7日至2019年9月30日物业管理费的违约金（具体计算方式：以每月物业管理费214.7元为本金，分别从每月6日起按照日千分之三的标准计至2020年6月30日止，各阶段违约金均以本金为限）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过投标自2015年5月开始对广州市南沙区紫茗花园进行前期物业管理。被告于2017年3月7日开始承租富佳北街9号首层商铺，因与开发商有纠纷，法院通知其于2019年10月7日前搬走。根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》第六条约定：“（一）1、商业物业3.8元每月每平方米”，第七条约定：“物业管理费用（物业服务资金）按月交纳，业主或者承相人应在每月5日（每次缴费的具体时间）前交纳，逾期未缴纳物业服务费用的乙方有权要求业主或者承租人补交，并从逾期之日起每天0.3%交纳违约金，或停止所欠费相应的服务”。被告承租的商铺面积为56.5平方米，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告每个月需向原告交纳物业管理费214.7元，但被告自2018年3月7日开始拖欠原告的物业管理费，至搬走均没有交纳，经原告多次电话、律师函催缴仍拒不支付物业管理费。原告认为，原告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，原被告均需受合同约束，原告已实际为被告提供了物业管理服务，被告拒绝支付物业管理费，已经侵害原告的权利。原告为维护自身利益，依据《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》等相关法律法规诉至贵院，请求贵院判允原告的全部诉讼请求。被告翟才荣无答辩。经审理查明：2015年1月20日，广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（甲方、建设单位）与原告（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，合同约定，物业名称为紫茗花园，物业类型为商住小区，坐落位置为广州南沙区金洲商业街（富港花园）北侧；商业物业服务费为3.8元/月/平方米；业主约定由承租人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与承租人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或承租人应当及时结清物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或者承租人应在每月5日（每次缴费的具体时间）前交纳，逾期未缴纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或者承租人补交，并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，或停止所欠费用相应的服务。2015年2月6日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《前期物业服务合同备案回执》，其载明原告提交的紫茗花园前期物业服务合同已经备案。2017年3月16日，广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方同意将位于广东省广州市南沙富佳北街9号首层商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方使用，建筑面积为56.5平方米，租赁期限为从2017年3月7日至2022年3月6日；商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责；乙方应按合同的约定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关；因租期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照。2017年3月17日，被告向原告出具《履约承诺书》，载明：被告同意履行及遵守紫茗花园前期物业管理合同及紫茗花园（临时）管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。同日，被告缴纳涉案商铺2017年3月7日至2018年3月6日的物业管理费合计2361.7元。2019年8月23日，原告委托广东格林律师事务所的郑佳纯律师向被告出具《律师函》，追讨被告拖欠的物业费。本院依职权向广州市南沙区不动产登记中心调取涉案商铺的不动产登记查册表，其载明：南沙区富佳北街9号101房产权归属于广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司。2019年9月27日，本院作出（2019）粤0115执2819号《公告》，责令被告于2019年10月7日前将广州市南沙区富佳北街9号首层商铺腾空交还给广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，逾期不履行的，本院依法强制执行。庭审中，原告陈述开发商于2019年10月17日对涉案商铺进行了接收，涉案商铺每月的物业管理费为214.7元，被告仅缴纳了2017年3月7日至2018年3月6日的物业管理费，涉案商铺所在小区并未成立业委会。以上事实，有《租赁合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案回执》、《收款收据》、《履约承诺书》、《律师函》、《广州市不动产登记查册表》、本院（2019）粤0115执2819号《公告》以及当事人陈述予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力……”，另根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因被告与广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司在《租赁合同》第五条已约定了由被告交纳涉案商铺的物业管理费，且被告向原告出具《履约承诺书》，同意履行紫茗花园前期物业管理合同，故被告应当按时交清其承租涉案商铺期间的物业管理费。被告自2018年3月7日起未缴纳物业管理费，广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司于2019年10月17日收回涉案商铺，原告主张被告支付2018年3月7日至2019年9月30日的物业管理费合理有据，涉案商铺每月物业管理费为214.7元，故原告诉请被告支付上述期间的物业管理费4037.75元，符合合同约定，本院予以支持。依据《前期物业服务合同》的约定，被告需于每月的5号前交清当月物业管理费，被告逾期支付则从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，故原告主张物业管理费的违约金以每月欠款214.7元为本金，分别从每月6日起按照每日3‰的标准计算至2020年6月30日，各阶段违约金以本金为限，本院予以支持。综上，被告应当向原告支付逾期支付上述期间的物业服务费违约金4013.49元。被告翟才荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟才荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州华楹物业管理有限公司支付2018年3月7日至2019年9月30日物业管理费4037.75元及逾期付款违约金4013.49元；二、驳回原告广州华楹物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告翟才荣负担。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  王莉华人民陪审员  冯仲刚二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈洁莹