广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初2121号原告：李淑霞,女，1972年4月19日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：梁达腾，广东刚钲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雯敏，广东刚钲律师事务所律师。被告：肇庆市星湖名苑房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******恒裕海湾自用综合楼首层01号，统一社会信用代码914***********427P。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：王贤甲，该公司员工。原告李淑霞诉被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁达腾、梁雯敏、被告的委托诉讼代理人王贤甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付逾期交房违约金（以已付房款873205元为本金，按照每日万分之一的标准，从2018年7月1日起计算至被告将符合合同约定条件的商品房实际交付给原告之日止，上述违约金暂计至2020年4月15日为57194.93元）；二、本案诉讼费由被告承担，并由被告径付原告。事实与理由：2017年1月17日，原告和被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城A1幢3层302房，建筑面积149.29平方米，套内建筑面积108.89平方米，总房价为873205元。该合同对商品房的基本状况、商品房价款、商品房交付条件（第九条）、商品房相关设施设备交付条件（第十条）、交付时间和手续（第十一条）、逾期交付责任（第十二条）、合同备案与房屋登记等均进行了明确的约定。该合同第十一条“交付时间和手续”约定，被告应当在2018年6月30日前将具备交楼条件的涉案商品房交付给原告。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部房价款，但被告直到原告起诉本案时仍未将约定的房屋交付给原告，也没有出示相关证明文件,更导致办证时间一再拖延。被告的违约行为已严重影响了原告的生活和工作安排，造成原告重大的经济损失，因此，被告除应将符合合同交付标准的房屋交付给原告外，还应依约向原告支付违约金至涉案商品房实际交付给原告之日止。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望贵院判如所请。被告辩称，一、案涉商品房所在项目因政府要求降高减容导致项目停工、规划变更、重新审批等客观因素致使逾期交楼，已超出正常市场经营风险的范畴，依法构成不可抗力，依法应当免除被告逾期交楼的违约责任。案涉商品房属于肇庆市端州区103区“恒裕城”项目，是被告于2011年11月通过开挂牌方式竟得的地块，同年4月获得《建设用地规划许可证》。2012年4月，“恒裕城”项目设计方案提交肇庆市城市规划委员会第十六次会议和肇庆市建筑与环境艺术专业委员会第十一次会议审议通过，批注建筑最高层数为49层，建筑高度154.28米，符合当时有关法律法规及建筑规定要求。项目于2014年动工建设。2016年9月，被告已取得广东省住房和城乡建设厅监制，肇庆市住房和城乡建设局核发的恒裕城《广东省肇庆市商品房预售许可证》，项目开售。2016年11月，按进度和有关要求被告取得核发的《广东省肇庆市商品房预售许可证》。一系列销售前准备工作已经投入和铺开，销售信息已经对外发布，部分房屋已经销售。2016年11月2日，被告接到肇庆市城乡规划局的《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》，被告按要求停工，此后至2018年年底期间，被告积极跟进恒裕城项目有关的重新报建、变更规划设计及其他部门设计和施工变更等一系列的手续完善。2018年7月9日，被告才获批新的《建设工程规划许可证》，证号肇城规端建字第[2018]96号；2018年10月12日，答辩人公司才获批新的《建筑工程施工许可证》，编号441************201。2018年10月，消防体制改革，直接影响恒裕城项目消防工程相关工作的报批和重审，消防有关审核工作由消防局转至住建局。综上，因政府要求项目降高减容，致使项目所需的勘察报告、设计报告、单位工程报告、规划变更、消防备案、环评报告等等，耗时近2年时间，这些规定的报备文件才陆续获得审批，严重影响了项目的工程进度，这是造成案涉商品房项目逾期竣工验收、逾期交楼的主要原因。被告认为，恒裕城项目降高减容是我市有史以来的第一宗因政府行为而调整原有规划的在建在售项目，在我国房地产开发市场也是极为罕见，是被告不能预见、不能避免和不能克服的客观情况和事实，整体项目的所有建设工作都需要变更、审批和改造，影响甚广，耗时较长，这些客观因素的影响已远超正常的市场经营风险的范畴，不可归责于被告。这些过程，全部按新的有关规范和标准报批和审批，而被告在这些过程中并没有获得特事特办的待遇，直接影响项目建设的竣工验收和交付。因此，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，被告逾期交楼依法构成不可抗力，依法也应当免除被告的逾期交楼的违约责任，即被告无需承担逾期交付的违约赔偿责任。案涉商品房涉及规划设计变更，根据合同约定，由此造成的包括逾期交楼的损失“双方互不作补偿”。如前所述，案涉的商品房因降高减容导致规划设计变更，根据双方签订商品房买卖合同第十四条的约定：出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。而本案，双方均确认了案涉商品房存在规划设计变更的事实，且变更确立之日在双方买卖双方签订合同之后，因此，即便被告没有通过书面通知原告，那么根据约定即赋予原告解除合同的权利，然而原告主张继续履行合同，那么根据该条款第（三）第2款“买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方互不作补偿”的约定，被告无需赔偿原告因逾期交楼的损失。三、原告起诉主张的违约金计算标准不符合双方的合同约定，且原告明知在起诉前已收到被告的收楼通知书而仍然主张通知收楼后的逾期交楼违约金没有事实依据。原告在诉讼请求中，主张以已付房款为本金按每日万分之一的标准，从合同约定交楼当日起计算至被告竣工验收备案之日，而事实上，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任的约定，逾期交楼违约金存在以60日之内和超过60日两种处理标准，两种处理标准不作累加。故此，即使根据双方的合同约定，逾期60日内的违约金按照每日万分之0.8计算，逾期60日后的违约金按每日万分之1计算，而并非原告主张的全部按每日万分之一计算。另外，案涉的商品房已取得了竣工验收备案登记，即已符合交付条件，被告已于2019年12月23日向原告寄送了《恒裕城收楼通知书》，即被告逾期交楼的行为已终结，原告明知在起诉前已收到被告的收楼通知书而仍然主张通知收楼后的逾期交楼违约金没有事实依据。四、退一步而言，如人民法院认定被告逾期交楼构成违约需承担违约责任，被告恳请人民法院综合考量逾期交楼的原因背景、被告的主观责任以及公平的原则，调整违约金的标准按照银行一年同期存款基准利率1.5%标准计算。诚然，案涉商品房逾期交楼对原告等买受人生活上带了极大的影响，但如前所述，导致案涉商品房逾期交楼的原因在于政府部门变更原有项目规划，而并非被告不守信用恶意违约所致的，且被告一直采取积极措施，不惜成本地加大建设投入和加快竣工验收，尽可能地缩短竣工验收的期间，为原告等买受人能早日收楼竭尽所能。另外，项目降高减层10层之多，即整个项目减少了270套高楼层房屋，这给被告也带来了巨大经济损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告恳请人民法院认真考量案涉商品房逾期交楼的原因背景、被告的主观责任以及公平的原则，调整违约金的标准按照银行一年同期存款基准利率1.5%标准计算。本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告开发的位于肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城A1幢3层302房，建筑面积149.29平方米，总金额873205元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共149.29平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金，（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.35%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。签订合同后，原告依约向被告支付购房款873205元。2019年12月23日，被告向原告发出《恒裕城收楼通知书》。2020年1月3日，案涉商品房办理竣工验收备案登记，原告因被告未能在合同约定的期限内交房而诉至本院。截止开庭时，原告仍未办理收楼手续。诉讼中，原、被告对出卖人应否承担逾期交房违约责任、逾期交楼违约金的标准和逾期的期间均存在分歧。另查明：肇庆市城乡规划局分别在2016年11月2日和同月28日向被告发出《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》、《关于控制103区“恒裕海景”项目高度的函》，通知被告对超过90米的高层建筑项目停止施工，要求被告对“恒裕海景”项目进行减容减高度，高度控制在38.5层，尽快完善“恒裕海景”项目的调整方案，修改完成后重新报批。被告于2018年7月9日获肇庆市城乡规划局重新审批核发建设工程规划许可证。又查明，2019年5月30日和同年6月3日，肇庆市房屋测绘所分别作出肇庆市端州区103区星湖大道北侧“恒裕城”A1幢、A2幢、A3幢的《房屋面价测绘报告》，详细记载该幢各户的房屋建筑面积分户情况。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同,应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于被告应否承担逾期交房的违约责任问题。被告认为肇庆市城乡规划局要求的规划变更，属于不可抗力，为免责情形，原告则认为被告在得知规划变更后才与原告签订合同，不属于不可抗力情形。经查，被告在签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前涉案楼盘已存在规划变更的情形，可见被告在制定涉案合同时已充分考虑到规划变更对交付时间的影响，因此被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2018年6月30日，案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年1月3日，故被告存在逾期交房的行为，理应依约向原告支付违约金。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，案涉商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意分别按逾期在60日之内和逾期超过60日两种计算方式处理，两种计算方式不作累加。本案中，被告于2019年12月23日向原告寄送恒裕城收楼通知书时并未符合案涉商品房的交付条件，案涉商品房的房屋测绘报告是在2019年5月30日取得，案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件上载明的备案日期为2020年1月3日。根据合同的约定，本院确定涉案商品房竣工验收的时间即视为涉案商品房符合交付条件的时间。原告认为被告没有提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故涉案商品房仍未符合交付使用的条件。众所周知，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》是被告作为开发商在原告办理收楼手续时提供的商品房配套资料，是被告对商品房使用的说明及对质量的保证，无需到相关部门备案的。原告以被告没有提供这些资料为由认为涉案商品房不符合交付条件的观点，理据不充分，本院不予采信。因此，原告要求违约金从逾期之次日起计算至被告将符合合同约定条件的商品房交付原告时止，计算截止日期有误，本院予以纠正，并根据合同的约定，确定违约金应计至涉案商品房竣工验收备案之日止。依据案涉合同约定，交付期限届满之次日（即2018年7月1日）起至2020年1月3日共逾期552日，故应适用逾期超过60日的违约金计算方式。由于原告以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此计得被告应付逾期交房违约金为48200.9元（873205元×552日×0.01%＝48200.9元）。原告关于逾期交房违约金的请求，合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告关于违约金计算标准及计算期限的主张，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李淑霞支付逾期交楼违约金48200.9元。二、驳回原告李淑霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1229.86元，因适用简易程序审理依法减半收取614.93元（原告已预交614.93元），由原告李淑霞负担112.42元，被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司负担502.51元。被告应承担部分诉讼费用由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 蒙婉珊二〇二〇年六月三十日法官助理 谢雪梅书 记 员 杜爱怡