河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1135号原告（反诉被告）：焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司。住所地：焦作市贸易大厦三楼经四路9号。法定代表人：李兵，执行董事。委托诉讼代理人：刘伟，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张逸臣，河南明柱律师事务所律师。被告（反诉原告）：裴利芳，女，1975年12月28日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：袁航，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭义欢，河南英展律师事务所实习律师。原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司（以下简称贸易大厦）与被告裴利芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贸易大厦的委托诉讼代理人张逸臣，被告裴利芳及其委托诉讼代理人袁航、郭义欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贸易大厦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地（南区1号、2号、中间岛、转梯区域、西门内南）租赁合同；2.被告将焦作市贸易大厦一楼西天井的场地返还原告并支付使用期间的租赁费114000元（从2018年7月1日计算至2020年1月30日，2020年2月1日至实际腾房之日止仍按照每月每平方米60元计算租赁费）；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：从2012年开始，被告就租赁原告焦作市贸易大厦一楼西天井及买一大厦西南角外·北场地使用。根据合同约定，一楼西天井场地面积为450平方米，每平方米租金60元，一年租金324000元；西南角外·北场地面积25平方米，月租金2000元，年租金24000元。合同签订后，被告开始投入使用。2018年11月5日，由于被告欠付租金，原告向焦作市解放区人民法院起诉，经审理判决被告向原告支付租金376000元。该判决确定的焦作市贸易大厦一楼西天井的场地租赁费计至2018年6月30日。2018年7月1日至今被告仍在使用上述场地，但拒不支付租金。故诉至法院，望判如所请。被告裴利芳辩称，1.原告起诉要求被告支付租金主体不适格。原、被告签订租赁协议，裴利芳据此使用焦作市××大厦西天井的场地，应支付合同期内的租金。但该合同已经到期，西天井是焦作市贸易大厦的公共部分，产权属于全体业主共有，故合同以外的租金收益不归原告。2.被告未及时支付租金是因为与原告就建设费用的补偿问题无法达成一致。被告在进场租赁之初，原告就承诺被告建设场地后会进行补偿。被告因此才在签订一年的租赁合同的前提下即支付75000元的转让费，并投入300000余元建设费对西天井进行建设。之后被告也出资为焦作市贸易大厦更换的西大门。被告建设西天井内的精品房和中间环岛不仅是为了租赁，也是为了贸易大厦承诺的现金形式或其他形式的补偿。原告要求解除合同，被告也要求原告支付建设西天井所支出的一应费用。被告裴利芳向本院提出反诉请求：1.判令贸易大厦支付裴利芳焦作市贸易大厦一楼西天井建设及维修费用共计300000元；2.反诉费由贸易大厦承担。事实与理由：裴利芳在接手涉案场地时，该场地处于未开发状态。建设前双方当事人协商由裴利芳建设，后期会对裴利芳的支出进行补偿。但对于具体补偿方案贸易大厦以开会研究为由迟迟不予决定。现贸易大厦起诉要求解除合同，裴利芳提起反诉要求贸易大厦支付建设及维修费用300000元。原告贸易大厦对被告裴利芳提起的反诉答辩如下：首先，自愿放弃对反诉的举证答辩期。其次，发表答辩意见如下：1.该项诉讼主张已在2018年向法院提出过，根据一事不再理原则请法庭依法驳回被告的反诉；2.被告的反诉请求没有事实依据和法律根据。再次，关于原告主体是否适格的问题，已经焦作市中级人民法院（2019）豫08民终1200号民事判决书予以确认，原告是适格主体；2.被告向原告提出300000元的建设补偿款没有事实及法律依据。本院根据双方当事人的起诉、反诉及答辩意见，总结归纳本案争议焦点如下：1.本案租赁合同双方当事人如何确定，原、被告诉讼主体是否适格；2.原告要求解除原、被告之间的焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地租赁合同，并要求被告返还场地、支付租赁费有无事实及法律依据，应否支持；3.裴利芳要求贸易大厦支付焦作市贸易大厦一楼西天井建设及维修费用300000元有无事实及法律依据，应否支持。原告贸易大厦为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.2012年9月1日-2013年8月31日、2013年9月1日-2014年8月31日的场地租赁合同2份，证明原、被告具有租赁合同关系，租赁场地包含本案诉争的、应予返还的场地。2.焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决书、焦作市中级人民法院（2019）豫08民终1200号民事判决书，证明原告诉讼主体适格，被告应当向原告支付场地租赁费，但被告至今未支付，依据合同法相关规定原告要求解除合同、返还场地并支付使用期间的租赁费具有事实根据与法律依据。被告裴利芳对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的有异议。该租赁合同因到期已经终止，不能证明原告的证明目的。对证据2真实性无异议，证明目的有异议。原告是否享有租金收益应依据事实来认定，本案西天井场地属于焦作市贸易大厦的公共部分，场地上的设施属于裴利芳建设，故该场地及场地上的设施原告均不享有所有权，实际上焦作市××大厦西天井部分是作为消防用途，裴利芳在征得贸易大厦同意后在西天井内投资建设，故原告无权向被告索要场地上的包含设施的租金。被告裴利芳为支持自己的反诉请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.赵巍证人证言，证明在裴利芳进场前焦作市贸易大厦一楼西天井部分是一片空地，经原告同意裴利芳对场地进行投资建设，先后支出了建设费用共计300000元，后又出资更换了西天井大门，贸易大厦西天井因为裴利芳的建设增加了相应部分的价值，并提升了整体的客流量。2.谈话录音材料一份，证明不论是大厦前负责人赵巍，还是之后的工作人员杜胜利均认可应对裴利芳的建设进行补偿，但是关于具体补偿数额因为贸易大厦内部问题一直未能达成一致意见。3.现场图片5张，证明裴利芳所投资建设的精品房现状，原告目前仍在使用裴利芳建设的精品房，并享有租金受益，裴利芳共建设精品房18间和中间环岛，相应的费用应当由原告补偿给被告。原告贸易大厦对上述证据质证后，发表如下质证意见：1.证人赵巍本次庭审并未到庭，无法确认其真实性；证言并不真实，其也并非贸易大厦前负责人；该证人证言没有具体证明内容，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能够证明被告所提出的证明目的，请法庭不与采信。对证据2，该谈话录音95%以上都是被告裴利芳的个人发言，原告方并没有明确的表示，原告认为综合本案案情，不能够证明被告的证明目的。对证据3，首先被告提供的照片系复印件，原告认为应当提供原件；原告享有租金受益不是客观事实，要求原告支付相应费用补偿给被告，没有事实根据和法律依据。本院对本案证据认定如下：对于贸易大厦提交的证据，裴利芳对其真实性均无异议，经审查本院对起真实性予以认定。对于裴利芳提交的证据1，证人并未出庭作证，其证言内容无其他有效证据佐证，贸易大厦对证言内容的真实性亦不予认可，本院对该证言的真实性不予认定；对于证据2，该录音多为裴利芳的陈述内容，且对方并未作出明确认可，该录音不能证明裴利芳的主张，本院对该证据不予认定；对于证据3，系案涉租赁场地的照片，能够证明案涉场地的现实情况，本院对其真实性予以认定。本院对本案事实认定如下：2012年10月12日，原告贸易大厦（甲方）与被告裴利芳（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：被告租赁原告焦作市贸易大厦一楼西天井的场地，面积为450平方米。租赁期限2012年9月1日至2013年8月31日止。2013年8月20日原、被告双方又签订《场地租赁合同》，约定：被告租赁原告贸易大厦一楼西天井的场地，面积为450平方米。月租金为每平方米60元，年度租金总额为324000元。签订本合同时乙方将租金一次性付于甲方。租金即为场地使用费，经营所需其他税费由乙方自理。因不可抗力或市场整体规划，而又不能给予调整场地的，双方可解除合同，甲方将剩余租金退还乙方。租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除后三日内将租赁的场地、配套公用和消防设施以及场地内现有固定设施以良好状态交与甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。签订该《场地租赁合同》后，原告将约定的焦作市贸易大厦一楼西天井交付被告，被告开始租赁使用，并且投入资金对租赁的场地进行装修。必须明确一点，裴利芳在2012年9月1日与贸易大厦签订合同并交纳租金后，仍有部分商户租赁涉案场地至2013年1月31日，之后合同约定的焦作市贸易大厦一楼西天井场地才全部交付裴利芳。被告交付了该场地2015年8月31日之前的租金，关于2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金，被告仅交付了80000元，还有244000元未付。2016年9月1日之后，被告继续使用焦作市贸易大厦一楼西天井中的南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯，将西天井的其余部分返还原告。原、被告双方对被告继续使用焦作市贸易大厦一楼西天井中的南区1、2号、中间柜台、西门内南边、旋转楼梯的位置、面积、租金标准达成一致的意见，并共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止，该部分的租金为132000元。2018年11月5日，贸易大厦以裴利芳为被告向本庭提起诉讼，要求判令：1.被告立即支付拖欠原告的租赁费476000元（包括：焦作市贸易大厦一楼西天井从2015年9月1日至2016年8月31日场地欠付租金244000元；2016年9月1日后被告仍使用该西天井的南区1、2号、中间柜台/西门内南边、旋转楼梯自2016年9月1日至2018年6月30日的租金132000元；贸易大厦西南角外.北的场地拖欠的2014年、2015年、2017年、2018年、2019年租金，原告按每年20000元计算，共计100000元）；2.本案的诉讼费及其他相关费用由被告承担。裴利芳提出反诉：要求贸易大厦退还因贸易大厦的原因致使其无法使用租赁场地的半年租赁费150000元。2019年2月28日，本院作出（2018）豫0802民初4209号民事判决书，判决：1.被告裴利芳于本判决生效之日起十日内支付原告贸易大厦租赁费37.6万元；2.驳回原告贸易大厦其他诉讼请求；3.驳回被告裴利芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8440元，由原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1771元，被告裴利芳负担6669元，反诉费1650元由被告裴利芳负担。裴利芳不服，向焦作市中级人民法院提出上诉。2019年5月15日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08民终1200号民事判决书，判决：1.维持焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决第一项、第二项；2.撤销焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决第三项；3.焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还裴利芳租赁费135000元；4.驳回裴利芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8590元，由裴利芳负担7090元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1500元。一审案件受理费8440元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1771元，裴利芳负担6669元。反诉费1650元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1500元，由裴利芳负担150元。如前所述，2016年9月1日之后，被告裴利芳继续使用焦作市贸易大厦一楼西天井中的南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域，将西天井的其余部分返还原告贸易大厦。同时，贸易大厦与裴利芳就裴利芳继续使用的上述场地的位置、面积、租金标准达成一致意见，共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止，该部分的租金为132000元。2018年7月1日之后，裴利芳继续使用上述场地，但以其投资建设场地的补偿问题无法达成一致为由拒不支付租金，故而引起本案诉讼。另查明，2012年贸易大厦与裴利芳签订租赁合同后，裴利芳即进场装修，主要包括：在焦作市××大厦西天井场地上建造房屋两排，定做柜台，将焦作市××大厦西大门更换为不锈钢玻璃门并制作门头“西天井宝贝城贸易大厦”。建设装修完毕后，裴利芳对房屋及柜台部分自用、部分出租。2016年8月31日租期届满后，裴利芳将西天井大部分场地（包含南区3-10号、北区1-11号共计19间房）返还贸易大厦，贸易大厦将其中部分房屋出租。本院认为，本案系租赁合同纠纷。首先，关于贸易大厦的原告诉讼主体资格问题。本案双方当事人签订了场地租赁合同，贸易大厦将焦作市贸易大厦一楼西天井场地出租给裴利芳，裴利芳向贸易大厦支付租金，贸易大厦系本案租赁合同的出租人，有权提起本案诉讼。至于原告主张，原租赁合同已经到期，双方未再签订新的合同。如前所述，双方之间的场地租赁合同于2016年8月31日到期后，裴利芳返还部分场地，但继续使用案涉西天井南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域的场地，对此贸易大厦未提出异议，并且双方共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止，该部分的租金为132000元，应视为双方就该部分场地达成新的租赁合同，租期为不定期。故贸易大厦系本案租赁合同的出租人，依法具有原告诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。其次，关于贸易大厦的诉讼请求。根据法律规定，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，裴利芳作为承租人在2018年7月1日后继续使用案涉租赁场地，依法应当按照合同约定或法律规定支付租金，但其拒绝支付租金，存在违约行为。原告据此要求解除合同具有事实及法律依据，本院予以支持。至于裴利芳主张其拒绝支付租金是因为双方对其投资建设租赁场地的补偿问题无法达成一致。但支付租金是因签订租赁合同后占有、使用租赁物而产生，与补偿问题无关，故裴利芳不能以补偿问题未能达成一致而拒绝支付租金。关于租金支付标准，庭审过程中贸易大厦与裴利芳就案涉西天井南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域的面积及租金标准不能达成一致。贸易大厦主张为100平方米，租赁费按照每平米60元计算，每月合计6000元，裴利芳主张为70平方米，要求租赁费按照每平方米40元计算。对此，双方当事人均未举出有效证据予以证明。结合双方当事人共同确认案涉场地2016年9月1日至2018年6月30日的租金为132000元，本院确认案涉场地的租赁费标准为6000元/月。据此，裴利芳应自2018年7月1日起，按6000元/月向贸易大厦支付场地租赁费直至实际腾出并返还案涉场地之日止。再次，关于裴利芳的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案租赁场地在焦作市贸易大厦内部，贸易大厦对裴利芳建设装修租赁场地应是明知且认可的，否则裴利芳的装修行为显然无法顺利完成。关于装饰装修物的处理，双方当事人均未举出有效证据证明彼此曾存在约定。如前所述，本案租赁合同履行过程中，裴利芳无正当理由拒不支付租金，贸易大厦据此要求解除合同。故本案系承租人违约导致合同解除，根据上述规定，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。但根据庭审查明的事实，裴利芳在2016年8月31日租期届满后，继续使用南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域，将其余场地（包含南区3-10号、北区1-11号共计19间房）返还贸易大厦，并将焦作市××大厦西大门更换为不锈钢玻璃门并制作门头。根据租赁场地现场示意图，西天井南区1号、2号房屋，旋转楼梯区域与2016年已经返还贸易大厦的南区房屋连成一体，贸易大厦已经接收了南区大部分房屋，单独拆除南区1号、2号房屋及旋转楼梯区域可能对南区其他房屋造成损坏，结合贸易大厦已经将部分房屋出租，本院确认对于南区1号、2号房屋及旋转楼梯区域由贸易大厦继续使用，并对裴利芳进行适当补偿。另外，裴利芳将焦作市××大厦西大门更换为不锈钢玻璃门并制作了门头，贸易大厦系该行为的受益人，依法也应对裴利芳进行适当补偿。对于裴利芳定做的柜台，可依法拆除，不属于“已形成附合”的装饰装修物，贸易大厦无须对此进行补偿。对于租赁场地的建设及装修投资，裴利芳并未举出有效证据予以证明，综合全案，本院酌定贸易大厦应当补偿裴利芳50000元，裴利芳反诉请求中超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司与被告裴利芳之间的焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地（南区1号、2号房、中间岛、转梯区域、西门内南）租赁合同；二、被告裴利芳应于本判决生效之日起三十日内将焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地（南区1号、2号房、中间岛、转梯区域、西门内南）返还给原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司；三、被告裴利芳应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司场地租赁费（场地租赁费自2018年7月1日起，按6000元/月计付至实际返还租赁场地之日止）；四、反诉被告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告裴利芳补偿款50000元；五、驳回反诉原告裴利芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1390元，由被告裴利芳负担，反诉费2900元，由原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担900元，被告裴利芳负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年六月十八日书记员  张 艳附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。