上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9064号原告：陈雷，男，1979年12月9日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：沈艳，女，1981年8月10日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：杜冰，北京市大都律师事务所上海分所律师。被告：上海鹏新置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李士兴，董事长。委托诉讼代理人：滕刚，上海锦汇律师事务所律师。原告陈雷、沈艳与被告上海鹏新置业有限公司(以下简称鹏新公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人杜冰、被告委托诉讼代理人滕刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房的违约金82,471.7元(该违约金以2,893,744元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年3月31日起计算至2019年1月15日止)。事实和理由：2017年1月2日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区阿克苏路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，政府批准的土地用途为商住办，建筑面积为103.55平方米，房屋层高为4.45米，总房价为2,893,744元，双方约定2018年3月30日前交付房屋。合同签订前后，原告通过银联POS机支付被告房款1,593,744元，剩余房款以银行贷款方式支付。2019年1月8日，原告收到被告委托的第三方案外人汕头市龙华建筑总公司上海分部的通知，通知涉案房屋可以自2019年1月15日交房，被告遂按通知办理了房屋交接手续。原告认为，被告未按照约定期限交房，已构成违约，应承担违约赔偿责任，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、被告已按约交房，并无违约。被告在2018年7月取得竣工备案证后即按约通知原告交房，但是原告并未收房。之后，被告于2018年9月8日将系争房屋交付给原告委托的案外人汕头市龙华建筑总公司上海分部(以下简称龙华公司)。龙华公司作为原告委托的代理人，其以原告名义收房的法律行为对原告发生效力。被告已尽到相应的审查义务，将系争房屋交付给龙华公司。陈雷、沈艳在收房时否认龙华公司的存在，在交房时却又接受了该公司的补偿款并承诺不再追究，自相矛盾。2、被告最终在宽限期内交付了系争房屋，不存在逾期交房，不应承担违约责任。虽然合同第11条约定被告应于2018年3月30日前交付房屋，但是补充条款第7.1条约定若交付期限届满时该房屋未达交付条件、标准的，原告同意给予被告180天的宽限期，在宽限期内原告不追究被告的违约责任。该补充条款是双方自愿协商签订，系双方真实意思表示，当属合法有效。被告于2018年9月8日交付房屋时仍在宽限期内，不存在逾期交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年1月2日，陈雷、沈艳(乙方)与鹏新公司(甲方)签订一份《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，建筑面积为103.55平方米，房屋层高为4.45米，总房价款为2,893,744元。第十条约定取得本项目《竣工验收备案证书》后即符合了房屋交付条件。第十一条约定甲方应于2018年3月30日前将系争房屋交付乙方。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超计180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任，详见合同补充条款约定。合同第十三条第一款约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志位甲方取得《竣工验收备案证书》。附件三约定了建筑结构、装修及设备标准。补充条款一第6条约定：甲、乙双方同意对本合同正文条款第十一条补充约定如下：⑴甲方交付的房屋系毛坯房，具体交房标准以本合同附件三为准；⑵发生下列情形之致使甲方不能按期履行本合同时，甲方可延期将该房屋交付给乙方上无须承担任何责任：政府行为，施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决，社会异常事件、自然灾害、战争等不可抗力情况，市政配套的批准安装导致的延误，其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。⑶甲方有权委托第三方向乙方交付房屋并负责办理房屋交接手续，委托书于签署本合同时一并提交，乙方接受委托人的所有受托事项。补充条款一第7条约定：双方同意对本合同第十二条“甲方违约责任”补充约定如下：本合同第十一条约定的交付期限届满时该房屋未达交付条件、标准的，乙方同意给予甲方180天的宽限期，在宽限期内乙方不追究甲方的违约责任，在交付宽限期届满后，因甲方原因仍然无法交付该房屋的，自宽限期届满之次日起，甲方按日向乙方支付已收到购房款的万分之一作为违约金。因甲方原因延期交付房屋超过180天的，乙方有权单方面解除合同并书面通知甲方。补充条款一的尾部乙方声明：在签署预售合同前，甲方特别就《补充条款一》提醒乙方特别注意，并就上述条款内容对乙方可能产生的影响予以说明，乙方已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制甲方的责任或者限制乙方的权利，但乙方均予以认可。同时，甲方已按乙方要求就本合同的相关条款做出了解释和说明，双方已就上述条款进行过协商及确认。因此，乙方是在完全注意到、理解并认可预售合同条款特别是上述条款的前提下才自愿签署本合同。合同另约定了其他内容。同日，陈雷、沈艳(委托人)与案外人龙华公司(受托人)签署一份《不可撤销委托书》，载明：委托人因故无法亲自办理购买系争房屋的相关事宜，特委托受托人代为办理下列全部事项，包括代为对该房屋进行验收、办理交接手续(包括但不限于取得钥匙等)，代为办理该房屋内部改造等事宜，委托期限自2018年3月30日至2018年9月30日止。该日，陈雷、沈艳(发包人)与案外人龙华公司(承包人)另签订一份《室内改造施工合同》，约定甲方委托乙方对系争房屋进行改造装修施工，工程价款双方另行约定。为便于乙方施工管理，甲方承诺委托一份在开发商按预售合同确定的交房时间正是通知交付房屋后1周内代表甲方与开发商办理房屋验收交接。乙方代为甲方接收开发商交付房屋后，乙方承诺最迟在2018年9月30日前完成改造施工并向甲方交付房屋。上述合同签订后，陈雷、沈艳付清了全部房款。2018年8月25日，鹏新公司向陈雷、沈艳发出一份《交房通知书》，载明：鹏新公司已于2018年7月23日取得《建设工程竣工验收备案证书》，符合交付条件，根据预售合同第十、十一条以及补充条款一中的第7点之约定，通知您(或您授权委托的受托人)在2018年8月31日至9月3日期间前往营销中心办理交房手续。2018年9月8日，案外人龙华公司签署一份《收楼交接表》，载明：业主姓名陈雷、沈艳，本人确认出卖人已按合同约定履行了交楼义务，本人已于2018年9月8日对上述房屋进行收楼验收手续，大门钥匙、单元房钥匙、信箱钥匙已接收。龙华公司在业主(或其委托代理人)处盖章。2019年1月8日，案外人汕头市龙华建筑总公司上海分部(龙华公司)向陈雷、沈艳出具一份《交付通知书》，载明：由您委托我公司验房并装修的《鹏飞荟都》将于2019年1月14日完工，我公司决定在2019年1月15日配合物业公司为您办理房屋交付手续。请按交付通知书规定时间赴鹏飞荟都阿克苏路XXX弄XXX号营销中心办理交房手续，如您不能再以上约定时间前来办理交房手续的请于2019年1月16日以后来现场办理。施工合同延迟交房补偿款计算起止时间为2018年10月1日至2019年1月14日，共计105天，合计10,500元。2019年1月15日，陈雷、沈艳签署一份《鹏飞荟都室内改造施工合同违约赔偿金确认书》，载明：根据陈雷、沈艳与龙华公司签订的《室内改造施工合同》第一条约定，于2018年9月30日交付改造后房屋，现因龙华公司原因延期交付至2019年1月15日，龙华公司应赔偿金额共计10,500元。同日，陈雷、沈艳收到延期交房补偿款10,000元，并签署一份《承诺书》，载明：本人同意龙华公司根据合同第六条延期交房给予的处理方案，现本人收到该公司延迟交房补偿款10,000元(扣除代付水费500元)。本人承诺不再追究该公司延期交房责任。之后，因陈雷、沈艳认为鹏新公司延期交房，应承担违约责任，遂涉诉。另查，涉案项目于2018年7月23日取得《建设工程竣工验收备案证书》。审理中，陈雷、沈艳自认在本次诉讼前未曾与鹏新公司就逾期交房问题进行过交涉。本案的争议焦点：一、鹏新公司何时交付房屋？龙华公司是否有权代为收房？二、《补充条款一》第6条第三款和第7条是否为无效的格式条款？鹏新公司应否承担逾期交房的违约责任？关于争议焦点一，本院认为，陈雷、沈艳与鹏新公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同约定系争房屋为毛坯房交付，交付的条件为取得竣工备案验收证书，交付时间为2018年3月30日之前。2018年8月25日，鹏新公司在取得《建设工程竣工验收备案证书》后即向陈雷、沈艳发出《交房通知书》通知其交房，根据合同约定，陈雷、沈艳应在收到该通知之日起3天内，会同鹏新公司对该房屋进行验收交接，但陈雷、沈艳收到通知后并未自行收房，且根据其与龙华公司签订的《不可撤销委托书》中“委托受托人代为办理下列全部事项，包括代为对该房屋进行验收、办理交接手续(包括但不限于取得钥匙等)，代为办理该房屋内部改造等事宜”的约定，龙华公司于2018年9月8日接收了系争房屋的钥匙，并进场改造，陈雷、沈艳事后对此也并未提出异议，故本院认定鹏新公司已于2018年9月8日向陈雷、沈艳交付系争房屋。陈雷、沈艳称鹏新公司曾电话通知其无法交房故在收到交房通知后未前往收房，但其并未提供相应的证据，本院不予采信。关于争议焦点二，陈雷、沈艳认为《补充条款一》第6条、第7条免除了鹏新公司责任，加重了陈雷、沈艳责任，排除了其主要权利，应为无效。合同法规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本院认为，《补充条款一》虽系鹏新公司预先拟定，但《补充条款一》第6条第三款是关于业主授权案外人代为收房的约定，属于双方当事人意思自治的范畴，不符合法律规定的无效情形。《补充条款一》第7条对鹏新公司逾期交房违约责任进行约定，合同第十二条已约定“详见合同补充条款约定”，陈雷、沈艳应当在签约时就注意并理解《补充条款一》第7条的约定，其签署合同即意味着同意给予卖方180天的交房宽限期，且给予宽限期仅是减轻了卖方逾期交房的风险，尚未达到免除卖方责任、排除买方主要权利的程度，不符合法律规定的无效情形。考虑到涉案项目受政策因素影响，鹏新公司迟延取得竣工验收备案证书，但鹏新公司已在宽限期内通知陈雷、沈艳交房，而陈雷、沈艳未自行收房，由龙华公司于2018年9月8日代为收房，故鹏新公司不存在逾期交房行为。综上，陈雷、沈艳要求鹏新公司承担逾期交房违约金缺乏依据，对此本院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈雷、沈艳的全部诉讼请求。本案受理费1,861元，减半收取930.50元，由原告陈雷、沈艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年六月二十九日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。