贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1986号上诉人（原审被告）：张娟，女，汉族，1982年11月14日出生，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：周天将，贵州贵友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵阳市南明区四方河1号山水黔城半岛公寓55幢3单元11-2号。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁婷婷，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应奎，贵州辅正律师事务所律师。上诉人张娟因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张娟不服贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张娟上诉请求：1．撤销贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8876号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人。事实和理由：1．被上诉人未向上诉人催收租金的原因是上诉人租赁被上诉人的房屋后，因经营亏损，于2016年底经过被上诉人的同意，将房屋转租给案外人陈琼英使用，被上诉人同意该房屋转租后的租金由案外人陈琼英直接向其支付；2．转租后，水电费等费用由陈琼英直接向被上诉人支付，如果案外人陈琼英确实向被上诉人支付了后续相应的租金，人民法院应当驳回被上诉人的诉讼请求，但人民法院未依法查清上述事实。综上，一审判决未查清事实，判决上诉人承担相应的责任与客观事实不符，二审应予纠正。被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵州恒祥置业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付租金22,426.32元，并以22,426.32元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2014年5月25日，案外人方晓城向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于贵阳市南明区（贵阳都会）栋（6）1-21-5号房屋后，于2015年9月11日与原告签订《委托管理协议》，委托原告对上述房屋开展对外招租管理工作。2016年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》一份，约定甲方将坐落于贵阳市房屋（建筑面积56.27平方米），出租给乙方作为经营家居之用途，租赁期限从2016年4月3日至2017年12月31日止；租金标准为2016年4月3日至2016年12月31日，30元／月．平方米，2017年1月1日至2017年12月31日，35元／月．平方米；支付方式为按3个月一次支付。付款方式为乙方应在本合同签订之日支付首期租金5064元，其余各期租金乙方应在上一期租金计付期限的最后一日届至前15日向甲方预付；并约定乙方转租的，应经甲方书面同意。同时，约定乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的百分之十向甲方支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年11月1日，原告向被告出具《收据》一份，确认收到被告支付2016年10月20日至2017年1月19日的固定租金5272元。上述事实，有原、被告的陈述、《委托管理协议》、《房屋租赁合同》、《装修／施工其他作业申请表》、《收据》等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按约全面履行自己的义务。本案中，原告接受案外人方晓城的委托后，于2016年4月3日与被告签订《房屋租赁合同》，并按合同约定将案涉房屋交付给被告作为经营家居之用。但被告仅缴纳了2017年1月19日前的租金，此后产生的租金未按双方所签合同约定交付给原告，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告起诉要求被告支付2017年1月20日起至2017年12月31日止的租金22,426.32元。对此，被告辩称于2018年8月23日已将涉案房屋转让给陈英，后续租金以及其他费用与我无关，且我并未收到原告任何要缴费的通知等，请求驳回原告所有诉请。因双方合同约定，被告转租需取得原告书面同意，而被告未提交证据证明其将案涉房屋转租给陈英已取得原告同意。同时，按期支付租金等系被告应履行的合同义务，原告是否催缴相关费用，不是原告行使自身权利的前置条件。综上。被告的辩解意见不符合合同约定且于法无据，一审法院不予采纳。原告要求被告支付租金22,426.32元的诉请，符合合同约定且于法有据，一审法院予以支持。对于原告诉请被告以所欠租金22,426.32元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。双方合同约定被告应按时向原告缴纳租金，每逾期一天，被告按月租金的百分之十向原告支付违约金，该约定违反法律规定。现原告自行降低要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，一审法院从其自愿，予以支持。但因双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告诉请按所欠租金22,426.32元为基数计算有误，一审法院予以纠正，确认按已到期应付未付租金分段计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告张娟于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金22,426.32元及逾期付款违约金（其中以5,908.35元为基数，从2017年1月20日起算；以5,908.35元为基数，从2017年4月20日起算；以5,908.35元为基数，从2017年7月20日起算；以4,701.27元为基数，从2017年10月20日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，减半收取186元，由被告张娟负担（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告张娟在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理明，2017年3月14日，恒祥公司向张娟发出《解除合同通知书》，主要内容为，自解除通知书发出之日起与张娟解除《房屋租赁合同》并要求支付租金、违约金及撤货交铺。张娟认可应支付租金至2017年3月15日。其余查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张娟主张房屋已于2017年5月归还，但其提交的证据不足以证明该主张，本院不予采信；关于张娟主张的被上诉人扣留了其家具、办公设备的上诉理由，被上诉人是否扣留了上诉人的家具、办公设备不在本案的审理范围，当事人可另行主张。另，依照合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，被上诉人恒祥公司于2017年3月14日向上诉人张娟发送《解除通知书》，张娟收到且未提出异议，合同于该日解除。合同解除之后，张娟未归还房屋，应当支付的为房屋占用费。一审表述不规范，本院予以明确。鉴于不影响当事人的权利义务，本院对一审判决予以维持。综上所述，上诉人张娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用372元，由上诉人张娟负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年六月五日法官助理王李文书记员余琼敏