贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4033号原告：张荣军，男，1980年3月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：石丹，贵州商同律师事务所律师，特别代理。被告：沈默，女，1978年12月19日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区,现住贵州省贵阳市花溪区。原告张荣军与被告沈默房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王珏独任公开开庭进行了审理。原告张荣军委托诉讼代理人石丹、被告沈默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的房屋租金14,000元（暂计至2020年4月30日，实际租金按每月3,500元，从2019年1月1日起计算至法院判决的确定的履行期限之日止）；3.判令被告支付使用承租房屋产生的水、电、燃气、物业管理费等暂计1,100元（暂计至2020年4月30日，实际要求计算至法院判决确定的履行之日止）；4.判令被告将承租房屋墙面和窗帘恢复原状后归还（要求将破坏的墙面修复到与房屋墙体一致，将丢失的窗帘挂上去）；5.本案诉讼费用、律师费等费用由被告承担。事实及理由：2018年12月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于龙湾国际二期7栋1单元26层2号的房屋出租给被告用于住宿使用，租期为2年，从2019年1月1日至2020年12月31日，租金费用为每月3,500元，租金费用为每年支付一次，签订合同时支付第一年房屋租金共计42,000元，第二年年租金的支付时间为2019年12月1日，但被告仅支付了第一年租金，在租赁期限内从2019年12月1日起未按期向原告支付第二年的房屋租金，并拖欠水、电、燃气、物业管理等费用，经原告多次催收未果。同时，被告私自改变房屋用途，将合同约定的用于住宿房屋私自改为加工盒饭的食堂，致使该房屋墙面严重损坏，窗帘部分丢失，损害了原告的合法权益。综上，原告为维护自身的权益，遂诉至法院，诉请如前。原告张荣军庭前会议时将第四项诉讼请求“窗帘恢复原状后归还”变更为“要求被告折价赔偿窗帘1,800元”，并明确第五项目诉讼请求中“律师费”具体为“律师费7,000元”。被告沈默辩称，第一，租赁房屋的是主体是公司，并非被告，故被告不是本案适格的主体；第二，被告在2019年10月26日就已经与原告联系解除合同，且原告也同意了，故合同已经解除，不存在物业费用或者其他费用；第三，关于原告主张墙面问题，当时被告已经对客厅的墙面进行了重新粉刷，因原告不满意，所以对于卧室的墙面就没有再做其他的处理；第四，案涉承租的房屋是五室，人员较多，就在客厅放了冰箱，没有安装餐饮相关的设备，也没有改动原告任何的设施；第五，对于原告主张折价赔偿窗帘1,800元，该价格过高，被告愿意适当对窗帘折旧赔偿。本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，贵州草堂猫商业管理有限公司成立，法定代表人为李洋，沈默为该公司股东，占股3%。案涉租赁房屋系位于贵阳经济技术开发区房屋，不动产权证号为黔（2018）经开区不动产权第××号，权利人为张荣军，共有情况为单独所有。2018年12月17日，张荣军作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的沈默签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：乙方租用甲方位于贵阳市花溪区房屋用于住宿；租期为2年，从2019年1月1日至2020年12月31日，租金费用单价为每月3500元，签订合同之时，乙方向甲方交付押金3500元，同时交付1年房屋租金42000元；乙方向甲方交付的租金不含税，如果乙方向甲方交付的租金费用产生税费，由乙方承担，房屋租用期间（含免租期）所产生的一切费用由乙方承租方承担负责；乙方向甲方交付的租金费用每次交付1年，下次缴费时间是2019年12月1日，如果乙方未按以上时间向甲方交付房屋的租金费用，甲方有权无理由收回房屋，并且不退还乙方向甲方交付的押金，如有特殊情况乙方必须提前与甲方协商处理；租用期间乙方违约产生甲方的一切费用由乙方全部负责，造成乙方损失与甲方无关；乙方在租赁期间，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动；乙方在租聘期间如需改造，必须经过甲方批准同意改造后，才可以进行，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损坏房屋和设施由乙方负责维修。租赁期间，水、电、因为装修用材所导致的故障由甲方负责维修，租赁结束时，乙方须交清一切租用期间产生的一切费用；甲方在合同期内第一年无权收回房屋，第二年因其他原因需要收回房屋，提前三个月书面告知乙方，并减免乙方3个月的租金作为补偿。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。张荣军在甲方签字处签字捺印，沈默在乙方签字处签字捺印，贵阳荣城房地产经纪有限公司浦江路分公司在合同落款时间处加盖合同专用章。同日，李洋向张荣军转账15000元及500元，12月18日，李洋向张荣军再次转账30000元，上述款项分别为3500元押金及第一年案涉房屋租金42000元。之后李洋与张荣军多次通过微信联系。2019年10月26日：“张哥我们店铺在楼下的商场3号门，经营不景气，从6月份开始其他商家陆续撤退了。只有我们店铺还在坚持，目前我们在想法调整”“有可能会不能坚持经营下去，所以提前给您说声。现在离我们租期到期还有两个月，你有什么安排需要我们对接的，我这边会全力配合”（李）、“你把房子放到各个中介出租，出租条件前二年和你们一样后面的两年后为三千8到四千电话写你的号和我的！有人要了你收定金通知我过去签定合同！这样对你对我也好！你同意吗？”（张）“好的，我把条件理出来我先发给你看”（李）、“你把合拿出对照条件！我之所以2年不变租也是让你们快速转租！当然能谈的时候要从高到低!可以先从4千到4千伍谈！这样才容易成交！同意吗！”（张）、“好”（李）、“对照你们的合同条件方向谈就好！但首先要抬高让别人给价才好成交！”（张）。2019年11月12日：“李哥房子问题你们是怎么计划的！”（张）、“张哥等人来租咯到期前我们就搬走会把卫生打扫干净”（李）、“12月31日满一年吧？”（张）。2020年前，被告沈默搬离案涉房屋。2020年1月11日，李洋、张荣军与张默在微信中建立了聊天群（群名“租赁终止协议”）就《终止房屋租赁协议》的具体条款的书写及内容进行协商，但最终未达成一致意见。截止2020年5月11日，案涉房屋欠缴物业费4个月，欠费金额1,031元，但原告亦未实际交纳。2020年4月7日，张荣军与贵州商同律师事务所签订《委托代理协议》，该所指派石丹律师作为其诉讼代理人，张荣军支付案件代理费7,000元。综上，原告认为被告存在违约，故为维护自身权益，遂诉至法院，诉请如前。另，1.对于原告主张的墙面恢复，其提交了客厅及卧室墙面照片，被告辩称已对案涉房屋的客厅部分进行了恢复，即重新进行了粉刷，但是原告不满意，原告表示被告粉刷之后还存在色差。2.对于原告主张折价赔偿窗帘损失1,800元，该窗帘位于客厅，但原告并未提交相应票据，被告辩称原告主张价格过高，愿意合理进行赔偿，房屋之前也曾出租，窗帘也是旧窗帘，应当有折旧。3.2020年5月20日，原告张荣军收到李洋交付的案涉房屋的钥匙三把及大门门禁卡1张，其中备注：有两张卡丢失。据此，原告张荣军出具《收条》一张。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告身份证、不动产权证书、《房屋租赁合同》、物业费催缴通知单、照片、营业执照、企查查工商查询信息网页截图、微信聊天记录等证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告就本案案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方均应按照合同履行义务。被告辩称合同的相对方是贵州草堂猫商业管理有限公司，但在合同中乙方处签署的为被告沈默，沈默也并未提交其受该公司委托签订合同的依据，故对该辩称意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉合同并未就解除合同进行约定，虽然被告沈默曾于2019年10月26日通过李洋联系原告张荣军告知了提前解除合同以及搬离房屋的相关事宜，但最终经双方多番协商未果，对《终止房屋租赁协议》也未能签字确认，因案涉合同的租赁期未满，双方亦未就提前解除合同达成一致意见，故被告主张案涉合同在2019年10月26日就已解除的意见不能成立，本院不予采纳。被告沈默从2020年1月1日起一直未支付房屋租金，现原告主张解除合同，符合合同及法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告按每月3,500元标准支付从2020年1月1日起至法院判决的确定的履行期限之日止的租金。本院认为，案涉合同约定的租赁期间为两年，现被告未按照合同约定履行合同义务，虽然被告已于2019年年底搬离，但亦应承担赔偿损失的违约责任，同时，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本案中，被告于2019年10月26日就已向原告提出2020年将不再租赁案涉房屋，原告也同意被告将案涉房屋挂到中介重新出租，在2019年年底被告搬离案涉房屋后，原告亦未及时行使权利，致使2020年起至今案涉房屋始终处于空置状态，导致租金损失的扩大，原告亦应对扩大的损失承担相应责任，本院综合合同的剩余租期、出租人的过错程度、承租人的过错程度等因素，酌定被告支付原告支付三个月的租金，即10,500元。对于原告主张的水、电、燃气费及物业管理费。其并未提交水、电、燃气费的相关票据，对此不予支持；对于物管费，原告提交了物业管理公司的催缴通知单，证实案涉房屋确尚欠2020年1月1日至5月11日的物业费1031元，且合同约定了该费用应由被告承担，但如前所述，原告存在怠于行使权利的行为，本院亦酌情支持三个月的物业管理费，即1.96元/㎡×131.45㎡×3个月=773元。对于原告主张要求被告沈默将案涉承租房屋墙面修复到与其他房屋墙体一致及折价赔偿窗帘损失1,800元。本院认为，被告在搬离房屋前曾重新对客厅进行刷新，但原告认为仍然存在色差。现双方之间的合同解除，且被告已于2020年5月20日将案涉房屋的钥匙归还原告，案涉房屋现未由被告管理使用，若继续承担对案涉房屋修复责任，将影响后续房屋的出租，扩大房屋租金损失，同时，原告收取的案涉房屋押金3,500元已足以弥补原告墙面修复损失，故对原告该主张，本院不予支持。对于折价赔偿窗帘损失1,800元，原告虽未能提供窗帘的照片及相关凭据，但考虑到原告确因窗帘丢失产生了实际损失，综合参考窗帘的位置、市场价值及过错情况等，本院酌情支持800元。对于原告主张的律师费7,000元，案涉合同并未就律师费用的承担进行明确约定，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张荣军与被告沈默于2018年12月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告沈默于本判决生效之日起十日内向原告张荣军支付租金10,500元;三、被告沈默于本判决生效之日起十日内向原告张荣军支付物业管理费773元;四、被告沈默于本判决生效之日起十日内向原告张荣军赔偿窗帘损失800元；五、驳回原告张荣军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币199元（已减半收取），由原告张荣军承担102元，被告沈默承担97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年六月十日书记员  胡兰