宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初933号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人：宣某。委托诉讼代理人：牛某，宁夏回族自治区西吉县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：王某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：刘某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告王某、刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛某，被告王某到庭参加了诉讼。被告刘某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年6月11日至2020年2月10日（共44个月）期间的物业费共计8450元；2.判令被告向原告支付逾期物业费所产生的违约金2535元（按欠费总额的30%计算）；3.判令被告向原告支付2016年2月11日至2020年2月10日（共48个月）期间的电梯费，共计3600元；4.判令被告向原告支付逾期电梯费所产生的违约金1080元（按照欠费总额的30%计算）；5、本案诉讼费均由被告承担。（1、2、3、4项合计人民币15665元）被告王某辩称：原告未按签订的物业服务合同向被告提供相应的多项物业服务，违约在先。期间被告很多次找原告沟通协商，物业拒绝当面协商，推脱责任；并且由于原告未尽到基本服务责任，造成被告在居住期间多次遭受人身伤害和经济损失，居住期间因原告不提供物业服务及服务质量差造成诸多生活困扰和麻烦，因此，被告有充分理由不支付物业费及相应违约金。具体如下：一、原告没有按照国家相关法规要求在小区安装备用电源，在居住期间多次长时间停电，造成被告家中电器损坏；二、私自泄露业主隐私，致使纠纷一方寻衅滋事，并殴打被告头部，给被告造成经济上的损失和精神上的伤害；三、不公示广告收入及使用情况；四、供暖问题，丝毫没有地热供暖的温度；五、被告居住房屋存在质量问题，房屋漏雨经物业找人维修，导致更严重的漏雨，造成严重财产损失；六、水质差，水压小；七、电梯机房噪音污染；八、入住后，卫生服务差；九、走廊声控灯感应器损坏不维修；十、安全通道灯损坏不维修；十一、擅自泄露业主电话；十二、安装的入户门门锁不好开；十三、没有按照国家相关法规要求安装符合法规的担架电梯，并因此给被告造成了人身损害和生活困扰；十四、2019年年底，被告主动去物业公司缴纳2020年物业费时遭到原告拒绝，恶意利用法律攻击被告；十五、违约金计算比例偏高。被告刘某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。查明的事实本院经审理认定事实如下：原告系被告所在小区银川市海亮国际社区5号地的物业服务公司。2014年6月20日，原告与该小区房地产开发商签订了《前期物业服务合同》，由原告为银川海亮国际社区5号地提供物业服务管理，管理期限为2014年6月20日至2019年6月19日，并依法在贺兰县物业管理中心备案登记。《前期物业服务合同》约定：若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同时为止。备案登记期满后原告继续向被告提供了服务。同时，合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅区域内的物业服务费标准为1.5元/月/平方米，电梯费标准为11-19层75元/月/户，费用每年交纳一次，业主每次交纳费用的时间为每个缴费期的首月十日前，逾期交纳的，物业公司有权按每日万分之五向逾期交纳人收取违约金。被告系海亮国际社区5号地1-1-1801号业主，房屋建筑面积128.03平方米，每年应付物业费2304.54元，电梯使用费900元。原告已经按约定提供了物业服务，但被告一直未予支付2016年6月11日至2020年2月10日的物业服务费8450元、未支付2016年2月11日至2020年2月10日期间的电梯费3600元。就欠费事宜原告多次催讨未果，故向本院提起诉讼，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告宁夏海亮物业服务有限公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》并依法在贺兰县物业管理中心备案，上述合同虽未向业主公示，但其提交的物业服务月度管理报告可以证明原告就物业服务收费项目及标准进行了公示，原告实际向被告提供了物业服务，履行了维护、管理电梯的义务，被告亦享受了上述服务且并未到庭提出异议并举证证明，上述《前期物业服务合同》对被告产生拘束力。被告辩称，原告在物业服务中存在十五项问题，其抗辩意见仅涉案房屋漏雨的事实，被告能够举证予以证明，但涉案房屋漏雨系房屋质量问题，不属于本案物业服务法律关系，也不属于合同约定的内容、原告管理和服务的范围，被告应当另行主张权利，被告以房屋质量存在问题拒缴物业费，对其全部抗辩意见本院依法不予采信。结合现场走访，原告主张被告支付2016年6月11日至2020年2月10日的物业服务费8450元、支付2016年2月11日至2020年2月10日期间的电梯费3600元，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。关于违约金，被告实际享受了权利，未承担按期缴纳物业管理费、电梯费的义务，已构成违约，应当向原告支付违约金。因《前期物业服务合同》对物业费、电梯费约定的违约金过高，原告自愿将物业费、电梯费违约金计算标准降低为按欠费总额的30%计算，物业费违约金计算为2535元（3840元×30%）、电梯费违约金计算为1080元（3600元×30%），符合法律规定，故对原告要求被告支付违约金共计3615元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告刘某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃法律赋予的相关权利，不利的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第一款（四）、（五）项，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条第二款，第二十条第一款（一）项之规定，判决如下：一、被告王某、刘某向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付支付2016年6月11日至2020年2月10日的物业服务费8450元、违约金2535元，共计10985元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告王某、刘某向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付支付2016年2月11日至2020年2月10日期间的电梯费3600元、违约金1080元，共计4680元，于本判决生效之日起十五日内付清。以上金额合计15665元，被告王某、刘某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元（已减半收取），由被告王某、刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 毛文亮 二〇二〇年六月七日书记员 曹佳贝附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《住宅专项维修资金管理办法》第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。