广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27342号原告（反诉被告）：刘楚生，男，1983年9月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：刘泽丰，系广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州骏业物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道西258号三楼自编302室，统一社会信用代码91440106MA59BDF72R。法定代表人：陈银勇,经理。委托诉讼代理人：梁香禄，系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘楚生与被告广州骏业物业管理有限公司（反诉原告，以下简称骏业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘楚生及其委托诉讼代理人刘泽丰、被告骏业公司的委托诉讼代理人梁香禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘楚生向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同于2018年10月11日解除；2.判令骏业公司向刘楚生退还房屋租金9800元（2018年10月12起至2018年11月30日）及利息（利息以9800元为本金，按同期银行贷款利率，自2018年10月11日起计算至实际偿还之日止，暂计至2019年7月8日为438元）；3.判令骏业公司向刘楚生退还履约保证金12000元及利息（利息以12000元为本金，按同期银行贷款利率，自2018年10月11日起计算至实际偿还之日止，暂计至2019年7月8日为536元）；4、判令骏业公司向刘楚生支付违约金37199元（按合同总金额10%计算）；5.判令骏业公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月22日，刘楚生、骏业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租用被告位于广州市XX路457号之二房屋，租期72个月，自2015年7月1日起至2021年6月30日止，其中，2015年7月1日起至2018年6月30日每月租金4333元，2018年7月1日起至2021年6月30日每月租金6000元。刘楚生每月5日前向骏业公司支付当月租金，刘楚生需向骏业公司支付12000元履约保证金。如骏业公司违约，提前收回房屋，应按合同总租金的10%向刘楚生支付违约金等内容。合同签订后，刘楚生依约向骏业公司支付各项费用，骏业公司将房屋交给刘楚生使用。2017年5月31日，刘楚生收到肇庆市端州区人民法院的（2017）粤1202执10号公告，要求刘楚生于2017年6月16日前迁出案涉房屋。刘楚生将情况反映给骏业公司后，其请刘楚生放心，并表示相关事宜由其负责处理，要求刘楚生仍按合同履行义务。2018年11月15日，刘楚生收到肇庆市端州区（2018）粤1202执恢89号《通知书》，得知根据（2018）粤12民终1928号民事判决，骏业公司已不再享有案涉房屋的租赁权。经查，（2018）粤12民终1928号民事判决书由肇庆市人民法院于2018年10月11日作出并生效。刘楚生认为，双方签订的合同合法有效，双方应严重履行各自的义务，由于骏业公司原因，致使合同无法履行，已构成违约，根据合同约定，应向刘楚生返还多收的租金和履约保证金，并承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）骏业公司辩称：1.刘楚生、骏业公司之间的租赁合同真实合法有效，2016年3月8日、3月22日骏业公司前后和金菠萝公司签署租赁合同约定将涉案的房屋和广州市XX路459号2楼房屋租赁给骏业公司，骏业公司预付了10年的租金，其中涉案房屋间隔为若干的商铺。本案争议的房屋为其中之一，根据合同的约定，骏业公司享有转租、分租的权利。2016年3月22日刘楚生、骏业公司将涉案商铺签订了租赁合同。租赁合同均是合法有效的。2.法院因房屋抵押权人实现抵押权，在承租人提出的案外人执行异议之诉讼当中涤除租赁关系，不等同确认租赁合同无效，或者解除租赁合同。在房屋拍卖移交买受人之前，执行法院没有要求在拍卖之前解除占有的，刘楚生仍应支付租金。肇庆中院的判决涤除租赁关系，仅仅是否决买卖或者租赁原则的适用，讲的是租赁关系在抵押在前的情况下，不得对抗已登记的抵押权，而在房屋拍卖过程中，是否在拍卖之前解除占有和使用人的占有需要由执行法院以执行裁定书的形式作出。事实上端州法院作为执行法院并没有作出执行裁定书明确本次拍卖是涤除租赁关系的拍卖，要求在拍卖之前解除使用人的占有，并向占有使用人发出解除占有协助执行通知书，责令占有使用人搬出房屋，并强制执行。其次，骏业公司作为承租人，刘楚生作为次承租人，在涤除租赁关系判决面前处于同一的法律地位，骏业公司与金菠萝公司之间的租赁关系被涤除的法律效力及于刘楚生，骏业公司丧失租赁权，刘楚生也同时丧失，执行法院要求拍卖之前即解除占有的意思就是原告应当在拍卖之前搬出涉案的商铺。然而执行法院并没有实际采取拍卖前就强制搬出的措施，刘楚生相关的权益并没有因租赁合同涤除而受损害，刘楚生一方面事实上占有使用涉案的商铺，另一方面又主张租赁合同被涤除之后骏业公司无权收取租金，相当于主张无偿使用的权利。既没有法律依据，在逻辑上也是矛盾的。因此，在法院拍卖成功向买受人交付房屋之前的租金仍应由原房屋所有权人收取。3.骏业公司并无违反商铺租赁合同约定的违约行为，不应承担违约责任。骏业公司履行了交付商铺代为缴纳水电费维护合同义务的等义务，刘楚生根据合同占有使用商铺并支付租金、水电费，正常进行商业的经营。合同一直顺利履行到刘楚生拖欠租金、水电费。其次，现有的证据显示原告最早于2012年12月就开始向原产权人金菠萝公司陆续租赁涉案的商铺直至2016年3月22日，因为金菠萝公司将之前提及的2处房产457及459房屋整体租赁给被告，允许被告转租、分租给各个商户，直至该时候，刘楚生才改为和骏业公司签约。在此之前涉案房屋于2013年8月24日设立抵押权，于2015年8月28日被山东省莒南县法院查封，原告对此明知或者应当知道仍继续租赁商铺，应当自行承担法律风险和后果。2016年3月16日，端州法院查封，原告在收悉查封公告之后转告被告，被告方才得知涉案的房屋被查封。被告不存在向原告隐瞒房屋权属瑕疵的行为。涉案房屋最终被法院拍卖，不应归责于被告。4.房屋被法院查封、拍卖，交付给新产权人，刘楚生整个过程不受影响，正常运营，从来没有受到任何的损失，其主张骏业公司承担违约责任，无事实及法律依据。5.刘楚生拖欠租金及水电费等，构成违约，所交的履约保证金应当用以冲抵该等费用，并应承担相应的违约责任。该保证金被告无须退还。被告（反诉原告）骏业公司向本院提出反诉请求：1.判令刘楚生向骏业公司支付2018年12月1日至2019年2月19日租赁广州市XX路457号房屋的商铺之二的租金，以其履保证金12000元冲抵之后，共需支付4071元，并支付利息（以4071元为本金，按银行同期逾期贷款利率，自2019年2月5日起计至实际偿还之日止，暂计至2019年9月1日共计151元）；2.判令刘楚生向骏业公司支付违约金37199元；3.判令刘楚生向骏业公司支付2018年11月1日至2019年3月1日电费1000.5元、水费40元；4.判令刘楚生承担本诉、反诉全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月8日、3月22日，骏业公司与广州市金菠萝粮油储备贸易有限公司先后签署房屋租赁合同，约定该公司名下广州市XX路457号房屋出租给骏业公司，骏业公司享有转租、分租的权利。2016年3月22日，经平等自愿协商一致，骏业公司与刘楚生签署租赁合同，约定骏业公司将案涉房屋的商铺之二租给刘楚生，月租金为6000元，租期至2021年6月30日止。合同期间，刘楚生自2018年12月1日起逾期支付租金，经骏业公司多次催告仍拒不缴纳。由于案涉房屋于2019年2月19日被广东端州法院拍卖，因此该租金计算至该日期为止，共计16071元，以其履约保证金12000元冲抵后应支付4071元。根据合同约定，刘楚生拖欠房租累计超过一个月以上，需要按照合同总租金的10%向骏业公司支付违约金，共计37199元。骏业公司支付案涉房屋2018年11月至2019年3月10日的水费802.72元、2018年11月至2019年3月4日的电费8958.22元，其中刘楚生应支付水费40元、电费1000.5元。经多次催促，刘楚生仍未支付。原告（反诉被告）刘楚生针对反诉辩称：不同意骏业公司的全部反诉请求。（2018）粤12民终1928号民事判决书及（2018）粤1202执恢89号通知书已明确骏业公司在（2018）粤12民终1928号民事判决生效后不再享有涉案房屋的租赁权，根据1928号民事判决的时间在2018年10月11日，即从2018年10月11日起骏业公司对涉案的房屋不再享有租赁权，故骏业公司要求刘楚生支付2018年12月至2019年2月19日的租金、利息及违约金等均没有事实及法律依据，请求法庭予以全部驳回。经审理查明：2016年3月22日，骏业公司（出租方/甲方）与刘楚生（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一）约定：甲方租给乙方的房屋位于广州市XX路457号之二房屋，建筑面积约20平方米；该房屋租赁期为72个月，自2015年7月1日起至2021年6月30日止；乙方租赁该房屋作商铺使用，2015年7月1日至2018年6月30日该房屋月租金为4333元，2018年7月1日至2021年6月30日月租金为6000元。乙方应于每月5日前向甲方财务部交付当月应付租金，乙方应自本合同签订之日向甲方支付8666元履约保证金，2018年7月1日至2021年6月30日履约保证金增至12000元，该保证金在乙方没有违反本合同约定且在本合同期满后无息退回；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。合同一签订后，刘楚生向骏业公司支付押金12000元。刘楚生、骏业公司均确认刘楚生缴纳案涉房屋租金至2018年11月30日。2016年3月8日,骏业公司与广州市金菠萝粮油储备贸易有限公司（以下简称金菠萝公司）就广州市天河区XX路路457号首层房屋签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称合同二）。2016年3月22日,骏业公司与金菠萝公司就广州市天河区XX路路457号首层及XX路路459号二楼房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三）,并且于2016年3月24日办理了房屋租赁登记备案手续。骏业公司于2017年6月12日向广东省肇庆市端州区人民法院（以下简称端州法院）提出执行异议,请求该法院撤销(2017)粤1202执10号《端州法院公告》，认定其与金菠萝公司之间的租赁合同合法有效并拥有租赁权等。2017年8月28日,该院作出(2017)粤1202执异64号执行裁定,驳回骏业公司的异议请求。骏业公司对此不服，向端州法院提起诉讼，请求判令撤销该院（2017）粤1202执10号《公告》、撤销该院（2017）粤1202执异64号《执行裁定书》、骏业公司对案涉房屋享有租赁权、租赁期截至2031年3月31日、骏业公司在租赁期间内有权阻止移交占有被执行的房屋等。该院经审理查明：在肇庆端州农村商业银行股份有限公司（以下简称端州农商行）与肇庆市和鼎贸易有限公司、金菠萝公司等金融借款合同纠纷一案的诉讼期间，该院以（2016）粤1202民初398号民事裁定书轮候查封了被执行人金菠萝公司名下的广州市天河区XX路路457号首层及XX路路459号二楼，该院于2016年8月22日作出的（2016）粤1202民初398号民事判决已经发生法律效力，因被执行人逾期未履行该判决确定的偿还借款等义务，申请人端州农商行于2017年1月3日向该院申请执行。2017年2月15日，该院作出（2017）粤1202执10号拍卖预告，张贴拟拍卖的标的物，同日，该院作出（2017）粤1202执10号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人金菠萝公司名下的位于广州市天河区XX路路457号首层及XX路路459号二楼以偿付该案相应数额的债务。该院认为，骏业公司与金菠萝公司签订的合同二、合同三系双方的真实意思表示，无违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的租赁合同。但上述合同系在案涉房屋抵押权设立登记后签订的，金菠萝公司的出租行为没有征得抵押权人同意，骏业公司主张对案涉房屋的租赁权不足以对抗端州农商行的抵押权。该院作出（2017）粤1202民初3455号民事判决，判令驳回骏业公司的全部诉讼请求。骏业公司对该判决不服，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月11日作出（2018）粤12民终1928号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年12月17日发生法律效力。2018年11月5日，端州法院作出（2018）粤1202执恢89号公告，责令被执行人金菠萝公司、骏业公司、广州穗华口腔医院有限公司或下述房屋的其他实际使用人必须在2018年11月14日前搬出广州市天河区XX路路457号首层及天河区XX路路459号二楼房屋，并搬走属其所有的物品（具体可将房门锁匙交至本院执行局或交还给申请人端州农商行保管），到期仍不履行的，将依法强制执行。2018年11月15日，端州法院向广州市天河区XX路路457号首层商户发出（2018）粤1202执恢89号通知书，载明：“[（2017）粤1202执1号、现恢复执行案号（2018）粤1202执恢89号]本院已恢复对被执行人金菠萝公司名下的广州市天河区XX路路457号首层及天河区XX路路459号二楼房屋的网络司法拍卖，而根据肇庆市中级人民法院的（2018）粤12民终1928号民事判决、（2018）粤12民终1929号民事判决，案外人骏业公司、广州穗华口腔医院有限公司对上述房地产不再享有租赁权。因此，在拍卖成交后或债权人申请以物抵债后，各商户应与新的产权业主重新签订合同。”2019年3月13日，端州法院向刘楚生发出（2018）粤1202执恢89号通知书，载明：“2019年2月19日，买受人罗佩欢竞得广州市天河区XX路路457号首层房地产。2019年2月26日，申请执行人林枫以第二次拍卖保留价4506544元的价格承受广州市天河区XX路路459号二楼房地产，以抵偿本案相应债务。2019年3月4日，本院作出（2018）粤1202执恢89号之一执行裁定书，裁定将上述房地产转归罗佩欢、林枫所有，该执行裁定书已发生法律效力。”广州市不动产登记查册表显示：广州市天河区XX路路457号首层于2013年8月24日被设立抵押权，权利人为端州农商行。2015年8月28日，山东莒南县人民法院以（2015）莒十民初字第828-1号协助执行通知书及民事裁定书查封上述房屋。2016年3月16日，端州法院以（2016）粤1202民初398号协助执行通知书及民事裁定轮候查封上述房屋。刘楚生称对案涉房屋抵押及查封不知情，刘楚生在与骏业公司签订合同时，该司并未主动向其披露相关情况，骏业公司与金菠萝公司签订合同时亦不知情。骏业公司提交污水费发票、水费发票、电费发票、水电表读数确认表等证据拟证明其已支付案涉房屋水费、电费等。骏业公司庭后提交情况说明对案涉房屋的水电费进行说明，情况说明载明：便利店（案涉房屋之二）用水量：2018年11月份用水3立方，2018年12月份用水4立方，2019年1月至2月用水5立方，水费总量为12立方；用电量：2018年11月份用电559度，2018年12月份用电612度，2019年1月至2月用电690度，电费总量为1861度；水电费用：水费12×5=60元，电费1861×1.5=2791.5元（后又勘正刘楚生应向骏业公司支付2018年11月1日至2019年3月1日电费1000.5元、水费40元）。刘楚生确认XX路457号达华文具（之三、四号商铺）、便利店（之二商铺）、格力空调（之七商铺）系其商铺。刘楚生对案涉房屋的产生的水电费无异议。刘楚生称在经营中不敢进货，怕随时要关门，其营业额受到影响，并提交损失清单对其因案涉房屋被查封、拍卖产生的经济及精神损失进行说明，但并未举证证明。经询问，刘楚生称其自2019年3月1日开始向案涉房屋新的权属人支付租金，第一次拍卖成交后，买受人与其签订合同，免租期为2018年12月、2019年1月，之后该买受人悔拍，法院将案涉房屋重新拍卖，其与最终买受人重新签订租赁合同，免租期为2019年1月至2019年2月，并提交合拍置业《租赁合同》拟证明其主张。骏业公司称其不是上述合同的当事人，故对上述证据不予认可，从合同约定内容来看，合同签订日期为2019年2月25日，此时拍卖行为尚未结束，合同应不具备法律效力，合同虽约定了免租期，但房屋买受人在上述期间没有权利处分。本院认为：刘楚生与骏业公司签订的合同一是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。关于租赁合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务在于交付租赁物给承租人使用，而承租人的基本义务在于向出租人支付租金。本案中，广东省肇庆市中级人民法院作出的（2018）粤12民终1928号民事判决虽然认定骏业公司对案涉房屋享有的租赁权不足以对抗前述案件的强制执行，但该判决同时也认定金菠萝公司与骏业公司之间租赁合同合法有效。其次，端州法院并未强制执行案涉房屋的租金以清偿债权，而刘楚生在收到端州法院的通知后未搬离案涉房屋，且在拍卖裁定生效之前，案涉房屋的权属没有变更，故金菠萝公司与骏业公司的租赁合同并未终止，而骏业公司与刘楚生之间的房屋租赁合同关系仍实际存续。再次，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”端州法院于2019年3月4日裁定案涉房产转归新的买受人所有，该执行裁定书发生法律效力之时，案涉房屋的权属即归买受人所有，骏业公司无权再出租案涉房屋，其与刘楚生之间的房屋租赁合同关系应于此时解除，故刘楚生诉请确认案涉租赁合同于2018年10月11日解除，缺乏理据，本院不予支持。关于违约责任。首先，双方租赁合同解除的根本原因在于金菠萝公司未清偿债务使得案涉房屋被法院查封并拍卖所致，而案涉房屋在刘楚生与骏业公司签署租赁合同时已登记有抵押权并且被法院查封和轮候查封，作为缔约的双方，均有义务了解案涉房屋的与权属相关的登记公示信息并预估相关风险，但双方均称对抵押及查封情况不知情，均存在明显过错，应承担相应的责任。而且，刘楚生在收到法院执行通知后仍实际使用案涉房屋，亦并无证据证明其对案涉房屋的使用受到影响。因此，刘楚生请求骏业公司支付违约金缺乏理据，本院不予支持。其次，刘楚生支付案涉房屋租金至2018年11月30日，此后其因收到端州法院发出通知而暂停向骏业公司支付租金，属对不安抗辩权的行使，符合法律规定，故骏业公司要求刘楚生支付违约金缺乏理据，本院不予支持。鉴上，双方均有过错，但均未故意违约，因合同已经解除，故骏业公司应向刘楚生返还保证金12000元。关于租金。首先，在案涉房屋的所有权发生变动前，双方之间租赁合同关系仍然持续。刘楚生虽辩称端州法院查封案涉房屋，其与该院协商才可继续使用案涉房屋，以及其经营因此受影响而产生损失，但均未举证证明，本院不予采纳。其次，刘楚生与案涉房屋的买受人即新的所有权人，重新签订了房屋租赁合同并约定了免租期，但新的所有权人取得产权的时间在该免租期间后，其无权就此期间对刘楚生免租，故该约定不具备法律效力，刘楚生仍应向骏业公司缴纳租金，刘楚生请求骏业公司退还租金的请求缺乏理据，本院不予支持。刘楚生缴纳案涉房屋租金至2018年11月30日，骏业公司主张刘楚生向其支付2018年12月1日至2019年2月19日期间的租金属于其对自身权利的处分，其主张上述期间租金以保证金12000元冲抵后刘楚生仍需支付4071元有理，本院予以支持。至于抵扣押金后剩余租金4071元的利息，考虑到双方一直未结算租金及保证金，而租金的支付日期早于保证金退还的日期，故骏业公司主张该部分租金的利息自2019年2月5日起算属于其对自身权利的处分，本院予以支持，故上述租金的利息应以4071元为本金，自2019年2月5日按照人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际支付之日止。关于水电费。骏业公司所举证据足以证明其代为缴纳水电费用，刘楚生对案涉房屋产生的水电费无异议，骏业公司主张刘楚生应向其返还水费40元，电费1000.5元属其对自身权利的处分，本院在此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘楚生向广州骏业物业管理有限公司支付广州市XX路457号之二房屋2018年12月1日至2019年2月19日期间租金4071元及利息（利息应以4071元为本金，自2019年2月5日按照人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际支付之日止）；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘楚生向广州骏业物业管理有限公司支付上述房屋2018年11月1日至2019年3月1日期间水费40元、电费1000.5元；三、驳回刘楚生的其他诉讼请求；四、驳回广州骏业物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4140元，由刘楚生负担3300元，广州骏业物业管理有限公司负担840元；反诉受理费430元，由刘楚生负担55元，广州骏业物业管理有限公司负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  罗汉强二〇二〇年六月三十日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚