杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6154号 原告：叶美娟，女，1967年12月31日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：黄耀，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州汉品新天地文化艺术有限公司。住所地：杭州市下城区西文街99号416室。 法定代表人：王喆。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告叶美娟为与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司（以下简称汉品新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案提起诉讼，本院于2019年10月22日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告叶美娟的委托诉讼代理人黄耀，被告汉品新天地公司的委托诉讼代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼。经当事人申请，庭外和解三个月。本案现已审理终结。 原告叶美娟诉称，经中介方居间介绍，2017年9月26日，原、被告双方签订了《租赁合同》，双方约定被告将位于杭州××广场××街××号××楼××层部分，二至四层全部，东文街51号Ｎ楼四层全部（部位），面积6979方米的房屋出租给原告，租赁期内第一个租约年的租金标准为2元／平方米／天。该租赁合同签订之后，原告积极履行合同义务，已按照合同约定支付给被告保证金999869元。《租赁合同》签订后，原告与北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司就酒店装修、经营管理签署相关协议，并缴纳装修及经营管理合同约定的款项。等待被告交付租赁房屋过程中，被告发函给原告确认租赁房屋交付日为2017年12月1日，但被告至今不能交付房屋给原告。被告迟迟不能交付租赁房屋的行为已构成根本性违约，致使原告签订租赁合同的合同目的不能实现。为此，原告于2019年8月26日向被告发送解除双方2017年9月26日签订《租赁合同》的《解除合同通知书》。被告的违约行为已经导致原告的商业项目夭折，给原告造成巨大的经济损失，原告解除双方签订的租赁合同的行为合法有效，被告应按约承担违约责任，并返还已经收取的款项。原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，请求法院依法判决：1.确认解除双方《租赁合同》的《解除合同通知书》合法有效；2.判令被告向原告支付逾期（2017.12.1-2019.7.10）交付违约金8179388元（6979平方米＊2元／平方米／天＊586）；3.判令被告向原告返还保证金999869元及利息39755元（暂计算至2019年7月10日，按照999869＊292天＊年利率4.75%计算，直至付清之日为止）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。 经庭审释明，原告明确第一项诉讼请求为确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年8月27日解除；第三项诉讼请求中保证金利息自支付之日起计算，暂计算至2019年7月10日。 被告汉品新天地公司辩称,第一，在本案中原告提供的租赁合同版本，并不是双方最后签订的合同版本，被告将最后双方签订的租赁合同版本作为证据向法庭进行提交，两个合同版本当中有一个很关键的条款是发生变化的，即关于对于起租日和租赁期限的合同约定条款是发生过变化的。根据双方最后签订的租赁合同第三条3.1明确约定，租赁期限是15年，从原告正式开业当日起计算承租期限，暂定2018年的12月1日。第五条5.3条约定的被告提前7天书面通知原告该房屋的具体交付时间。当时也是考虑到房子需要所有权人交付给被告，被告才能交付给原告，所以当时在合同条款中，对于这个承租期限是用了一个暂定的表述，被告认为双方对各情况事先是明确的，现在客观情况是恰恰发生了当时大家都比较担心的事件，就是所有权人的恶意违约、拒不交付房屋。第二，被告认为原告以被告根本违约导致合同目的无法为由单方解除合同的理由不成立。原告要求确认双方合同于2019年8月27日解除，而被告注意到原告确实单方发出了一个解除通知书，理由是以根本违约无法实现合同目的为由单方要求解除原被告双方的租赁合同，但是我们认为原告据以解除的理由不成立。因为根据合同法第九十四条关于法定解除的规定，迟延履行并不等同于根本违约。合同一方迟延履行导致合同目的无法实现的，才能构成根本违约。在本案中，被告认为，当初双方合同约定的起租日期用的是暂定一词，即便法院认为时间过去这么久了被告还没有交付房屋已经迟延交付了，但是没有任何证据表明这个合同目的无法实现。所以被告认为，在本案当中的被告是不存在，根本违约这么一个行为的，至少到目前为止，被告与案外人杭州创意投资发展有限公司之间的纠纷目前还在法院审理过程中，被告的诉讼请求仍然是继续履行合同，至少到目前为止，法院的判决还是认定被告与所有权人之间签订的合同是合法有效的。至少到目前为止没有任何一个生效判决认为这个合同无法继续履行，所以到目前为止也并不存在着被告确定无法向原告交付租赁房屋这么一个客观事实，现在只要被告可以向原告交付租赁房屋合同目的就能实现。双方在租赁合同中约定的是固定的租金标准，从原告正式开业当日起计算承租期限，结合生活实践，在租金标准固定的前提下，租金起算的时间点越晚对于原告越有利。被告认为双方的合同目前仍然是合法有效的，原告没有解除权。第三，被告无需向原告支付违约金。1.原告主张的依据是合同约定8.4条：因甲方原因或甲方物业原因致本协议在租赁期限内不能继续履行的，甲方应赔偿乙方的经营损失。该条款明确约定了适用的时间范围是在租赁期内，现在租赁期并没有开始，所以被告认为该条款在本案中不适用。2.合同该条款很明确是基于原、被告在合同履行中，原告已经正常经营的前提下，因被告的原因致使合同无法继续履行这种情形，赔偿的是经营损失，而原告到目前为止没有开始装修，也没有任何的经营行为，没有产生任何经营损失，所以被告无需承担任何赔偿责任。3、到目前为止没有任何证据表明合同无法继续履行，所以原告的第二项诉请所依据的合同条款在本案中并不适用。第四，原告这个关于利息的表述也应当根据省高院关于利息损失的要求进行调整，基于我们认为原告的第三项诉请也没有事实和法律依据。截止到目前，被告并不存在着恶意不向原告交付租赁房屋的情形，且被告也在积极的努力，相关的司法程序还在进行中，所以无论是主观上、客观上，还是根据合同的约定，被告不存在违约行为，原告没有合同解除权。 为证明自己的主张，原告向法院提交了如下证据： 1、租赁协议，证明（1）2017年9月26日，原被告双方签订了《租赁协议》，约定被告将位于杭州××广场××街××号××楼××层部分，二层至四层全部（部分）的房屋出租给原告；（2）租赁期内第一个租约年的租金标准为2元／平方米／天的事实；甲方的违约责任为赔偿乙方的经营损失，以违约当年年度租金的3倍为标准计算； 2、商户进场装修通知书，证明被告发函确认案涉房屋约定交付日期为2017年12月1日的事实； 3、收据、付款凭证2份，证明原告已向被告支付999869元保证金的事实； 4、解除合同通知书、快递单，证明原告向被告发出并寄送解除合同通知书以及被告已经收到的事实； 5、收据2份、打款凭证2份、桔子酒店全权委托管理协议1份，证明原告方将相关的款项支付给桔子酒店，以及与桔子酒店签订全权委托管理协议的事实； 6、咨询居间服务协议及打款凭证1份，证明原告与于峰这方签订了20万元的居间服务协议，由他们出面介绍将案涉房屋给原告方，并且原告根据于峰的指定，将20万元支付给卢传勇。 被告汉品新天地公司向法院提交如下证据： 1、民事裁定书（2019）浙01民终4651号； 2、民事判决书（2018）浙0103民初3973号； 证据1-2共同证明（1）2017年12月8日，被告收到杭州创意投资发展有限公司发出的《关于解除IN地块物业预租赁合同的通知》；（2）2018年6月12日，被告向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求杭州创意投资发展有限公司继续履行租赁合同并支付违约金；（3）2019年4月14日，杭州市下城区人民法院一审判决要求杭州创意投资发展有限公司继续履行租赁合同并向被告支付违约金；（4）2020年1月9日，杭州市中级人民法院裁定该案发回杭州市下城区人民法院重新审理，发回的理由有一个事实没有查清楚，但是对一审法院对于案涉的租赁合同合法性的认定等并没有做出相反认定； 3、补充协议，证明原、被告双方于2017年11月23日签订了补充协议； 4、租赁合同，证明（1）原被告双方重新签订了新的租赁合同；（2）租赁合同第3.1条约定，原告承租物业的期限为15年，从原告正式开业当日起计算承租期限，暂定2018年12月1日。 上述证据经庭审出示，被告对原告证据3三性无异议，对证据1、2、4及证据6中的打款凭证真实性予以认可，但对关联性持有异议，认为租赁合同应当是以双方后面签订的一份为准，通知原告进场装修不能等同于通知交付房屋，解除通知书被告确实收到，但原告不享有合同的解除权，20万元打款凭证缺乏与本案的关联性，对证据5及证据6中的居间协议三性均有异议，原告与橘子水晶酒店的协议签订时间早于原被告租赁合同签订时间，不符合逻辑，收据均为手写，并非发票，2018年6月，被告已经向案外人杭州创意投资发展有限公司提起案涉房屋的相关诉讼，原告及其他存在类似纠纷的商铺均知情，在该种情况下向桔子酒店支付100余万元品牌使用费用有悖常理；原告对被告提交的证据真实性均认可，但认为被告证据恰好可以证明被告至今没有按照合同约定将房屋交付给原告使用。 经审查，本院对原告提交的证据1真实性予以确认，但鉴于原、被告均认可被告提交的双方后签订的租赁合同的真实性，本院对原告证据1关联性不予确认，双方租赁合同应当以被告提交的租赁合同（证据4）为准；对原告提交的证据2-4予以确认，证据5均有原件且可以相互印证，被告亦未提出相反证据予以反驳，本院对原告的证据5证明力予以确认，证据6有原件，真实性予以确认，但转账凭证缺乏与本案的关联性，对证明力不予确认。本院对被告提交的证据三性均予以认定。 综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2017年9月26日，被告汉品新天地公司（甲方）与叶美娟（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：租赁物业为杭州××广场××街××号××楼××层部分，二至四层全部，东文街51号Ｎ楼四层全部（部位）。租赁物业建筑面积7471平方米，租赁期限为12年，自2018年5月1日开始，至2030年4月30日止。乙方应当在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于二个月租金和物业管理费总和之金额作为保证金999869元。2017年8月31日，原告通过中国工商银行分两笔向被告转账支付保证金999869元，2018年9月21日，汉品新天地公司向叶美娟开具999869元保证金收据。2017年10月24日，汉品新天地公司向原告叶美娟发出《商户进场装修通知书》，通知叶美娟于2017年11月15日前至商场办理进场装修手续，缴纳装修保证金、垃圾清运费等相关费用，并于2017年12月1日前安排装修团队进场，等等。 原、被告于2017年11月23日签订《租赁协议补充协议》，将原租赁协议中合同约定的租赁面积由7471平方米变更为6979平方米，租赁区域一楼局部调整，其他楼层不变。该补充协议亦对租赁期内租金物业管理费等做出变更。后原、被告重新签订《租赁协议》，该份后签署的《租赁协议》在原《租赁协议》基础上结合《租赁协议补充协议》进行了变更，承租物业地址为杭州××广场××街××号××楼××层部分，二至四层部分，东文街51号Ｎ楼四层全部，约定租赁面积为6979平方米，租赁期限为15年，自乙方（叶美娟）正式开业当日起计算承租期限，暂定2018年12月1日。该协议第五条5.3约定甲方（汉品新天地公司）应提前7日书面通知乙方的该房屋的具体交付日期，乙方应当根据甲方书面通知的交付日期前办理该房屋的验收交付手续。第八条8.4约定，租赁期间，因甲方原因或甲方物业原因只是本协议不能继续履行的，甲方应当赔偿乙方的经营损失，该损失以违约当年年度租金金额的3倍为标准计算。 庭审中，原告对于该份后签署的《租赁协议》予以认可，并明确表示诉请要求解除的是后签署的该份《租赁协议》。 2019年8月26日，叶美娟向汉品新天地公司发出《解除合同通知书》，该通知书于2019年8月27日由被告签收。2019年10月12日，原告以被告根本性违约，致使原告不能实现合同目的为由起诉至本院要求解除合同并退还保证金、支付违约金等。 另查明，原告与案外人北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司于2017年9月8日签订《桔子酒店全权委托管理协议》。该协议“鉴于”部分明确业主方（叶美娟）愿意按照管理方（北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司）相关标准在浙江省杭州市下城区××街××号投资建设（改造）一家建筑面积为7470平方米、约有120间套客房的桔子水晶酒店。第1.1条明确约定酒店地址与建筑面积。1.4.1条约定酒店由业主方投资，酒店建设周期预计10个月，即从2017年9月至2018年6月止，除双方另有约定，酒店工程如因业主方原因未能按期结束并拖延6个月以上，管理方有权单方面提前终止本协议。6.3.2条约定业主方于本合同签署后2年未完成酒店建设的视为业主方违约。该协议第1.4.2条、5.4条、7.3条分别就方案设计服务咨询费50万元、保证金10万元、品牌使用费48万元作出在协议签署后五日内支付的约定，协议附件三第四条就设计技术支持差旅费10000元、工程现场技术服务费60000元、工程技术支持差旅费10000元于协议签订后五日内支付作出约定。上述费用总计116万元。 再查明，2013年4月22日，杭州新天地集团有限公司（以下简称新天地集团）、浙江汉品文化艺术有限公司（以下简称浙江汉品公司）、杭州创意公司三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》，三方约定：由新天地集团及浙江汉品公司共同投资成立合资公司，暂定名杭州汉品新天地凤凰艺术发展公司，最终以工商核准登记的名称为准，注册资本逐步达到6000万元，新天地集团以现金投入2400万元，占40%的股份，浙江汉品公司以现金投入3600万元，占60%的股份；由杭州创意公司按批准的建筑设计方案对IN工业遗存项目进行建设，综合验收后毛坯房出租给合资公司，由合资公司负责室内精装修，并负责今后运营。2013年9月26日合资公司成立，即杭州汉品公司，注册资本1000万元。后杭州汉品公司与杭州创意公司签订《IN地块物业预租赁合同》，约定杭州汉品公司向杭州创意公司承租杭州新天地IN地块工业遗存物业及其设施作艺术酒店文化艺术创意用途，面积17818平方米（正在建设中）。租赁期为20年，自项目开业之日起算，杭州汉品公司应确保IN项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日）。2017年12月8日，杭州汉品公司收到杭州创意公司发出的《关于解除的通知》，通知称：根据贵司履行《IN地块物业预租赁合同》的情况，我司认为不符合项目推进的要求和合同的约定，我司特此函告如下：一、自2017年12月8日开始，终止与贵司的合作关系，并解除《IN地块物业预租赁合同》；二、请贵司指派专人与我司对接，协商解约后续事宜。2018年5月28日，杭州创意公司将案涉地块物业出租给杭州新天地商业发展有限公司。现杭州新天地商业发展有限公司已将案涉房屋出租给案外人。杭州汉品公司与杭州创意公司之间的租赁纠纷目前尚在审理中（2018年6月12日，汉品新天地公司就新天地IN地块物业租赁事宜在本院向案外人杭州创意投资发展有限公司提起诉讼，要求案外人杭州创意投资发展有限公司继续履行合同交付物业。本院于2019年4月10日作出（2018）浙0103民初3973号民事判决，汉品新天地公司不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年1月9日作出（2019）浙01民终4651号民事裁定书，撤销（2018）浙0103民初3973号民事判决并发回重审）。 本院认为，原、被告就案涉物业签订的两份租赁协议均系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，全面、诚实地履行各自义务。原被告签订租赁协议后，应积极履行各自权利义务，原告已经向被告支付保证金999869元。杭州汉品公司未能依约交付租赁房屋，违反了合同的约定，应当承担违约责任。根据双方协议约定内容，双方对于被告租赁案涉物业用于开设酒店经营、原告收取租金的合同目的具有共识，合同约定承租期限自原告正式营业开始起算，暂定2018年12月1日，则被告应当尽早履行向原告交付案涉物业的合同义务，以便原告进行设计、装修、经营等以实现原告开设酒店盈利、被告收取租金的合同目的。被告抗辩并非由于被告原因致使案涉物业不能交付，但被告亦无证据证明原告在签署合同时对这一情况已经明知，事实上，原、被告第一次签署案涉租赁合同时，被告与案外人纠纷尚未发生，也就是说本案原告对于这一情况是无法预知的，没有过错，即便第二次签订合同时原告知晓了该纠纷，但不能推定原告知晓了被告无限期交付物业的意思表示，在庭审中被告亦自认无法明确案涉物业何时可以交付原告，纵观整个案涉地块物业纠纷脉络和走向，被告无法确定交付案涉物业的时间这一点已经明确，被告行为已构成根本性违约，原告开设酒店的这一合同目的显然已无法实现，原告享有合同的法定解除权。原告于2019年8月26日向被告发出解除合同通知书，被告于次日收到，故原被告之间签订的租赁协议于2019年8月27日解除。合同解除，保证金应当退还原告。 原告虽与案外人桔子水晶酒店签订协议的时间为2017年9月8日，早于原被告第一次签订租赁合同2017年9月26日的时间十几天，但从两份合同约定的内容来看，原告为开设酒店而进行的上述商业运作行为尚在合理时间范围内，原告亦有符合合同约定的支付费用的相应凭证，故可以认定原告为实现在案涉物业处开设酒店的这一合同目的已经支付一定的经济成本，并根据原告与橘子水晶酒协议的相应约定，原告未在该协议签订2年内完成酒店建设，确实面临违约的合同履行风险，被告关于原告到目前为止没有开始装修，也没有任何的经营行为，没有产生任何经营损失，所以被告无需承担任何赔偿责任的这一抗辩意见本院不予采信。叶美娟要求解除《租赁合同》并返还保证金999869元，本院予以支持，保证金利息的请求与违约金合并处理。原、被告关于违约金约定过高，根据合同法相关规定，违约金具有损失赔偿之作用，结合原告之间自签订合同以来的履行情况、被告过错程度以及原告实际产生的损失以及预期利益损失等，本院酌情予以支持1200000元，超出部分，不予支持。杭州汉品公司关于其不存在违约行为及合同解除条件未成就的抗辩主张，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告叶美娟与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于2017年9月26日签订的《租赁协议》于2019年8月27日解除； 二、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶美娟返还保证金999869元； 三、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶美娟支付违约金1200000元； 四、驳回原告叶美娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76333元（原告已预交），由被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司负担18320元，原告叶美娟负担58013元。 原告叶美娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  张 悦 人民陪审员  陈丽屏 人民陪审员  施丽娜 二〇二〇年六月十七日 代书 记员  孙梦娜 ?*ArabicDash?-16-? ?*ArabicDash?-15-?