辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初8957号原告：李伟，女，1987年7月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：郭仁龙，辽宁冠维律师事务所律师。被告：赵瑞涛，男，1981年12月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刁晨航，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师被告：姜伟伟，女，1983年12月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刁晨航，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师原告李伟与被告赵瑞涛、姜伟伟相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员陈明担任审判长，人民陪审员王哲和人民陪审员赵跃洲参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，原告李伟的委托诉讼代理人郭仁龙，被告赵瑞涛、姜伟伟及二被告的委托诉讼代理人刁晨航到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1、确认网点A轴至F轴和1轴至6轴之间的露台归原告使用,并判令被告恢复原告的原有围栏；2、依法判令被告赔偿原告经济损失4052元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告系沈河区奉天街369号领秀e家1号楼4楼4C与4D邻居。领秀e家小区系沈阳市银港房屋开发有限公司于2001年前后开发，针对每个四楼业主均有相对应的露台，同时每户的露台之间，均用围栏隔开，以便各自业主使用自己的露台，不影响他人使用。2019年3月份，被告搬家到领秀e家1号楼4D居住并开始装修，在原告没有同意的情况下，将开发商开发楼盘时，用来区分4C与4D业主露台的围栏擅自拆除。原告于2019年5月18日对原始围栏进行了恢复，但是遭到了被告的破坏。次日，原告再次对围栏进行修复，又遭到被告的破坏。原告报警后，在派出所和物业的协调下，被告同意恢复围栏。但当原告自行恢复时，被告再次阻拦，并存在过激行为。原告再次报警，在派出所、物业、社区的协调下，被告又同意让物业公司进行恢复，但当恢复时，被告再次阻拦，并进行语言威胁。根据《商品房买卖合同》附件四，以及《购房赠送露台使用权协议书》（补充协议）均明确记载，原告的露台使用范围是A轴至F轴和1轴至6轴之间的区域。被告的露台在该范围之外，并且开发商用围栏进行区分。被告家常住人口有8人左右，被告擅自将围栏拆除后，被告的小孩曾几次跑到原告家露台处玩耍，而原告的客厅及卧室的窗户直接对着原告的露台，原始围栏被破坏后，严重影响了原告的生活，也侵犯了原告的隐私。根据《物权法》等相关法律规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，在沈阳市银港房屋开发有限公司原始建设领秀e家小区时，针对四楼业主的露台就进行了围栏的格挡，以便区分各家各户的露台区域，不影响业主使用。同时，也和业主签订了相关的露台使用的协议，物业公司处也有相关的工程图纸，多年来原房主和其他楼的四楼业主都自觉遵守。而本案被告却蛮不讲理，在物业、社区、派出所多次调解的情况下，仍然擅自破坏围栏，严重影响了原告的生活。因此，恳请法院判决被告恢复原有围栏，并赔偿原告的经济损失。被告赵瑞涛、姜伟伟辩称，一、被答辩人所称的由其单独且排他使用的露台在房屋规划上不属于特定房屋，不是法律规定的专有部分的组成部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款之规定，露台成为专有部分的组成部分的条件是规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的。而本案中，答辩人从物业处拿到了房屋的设计图纸，三楼屋顶的露台没有限定范围或者及进行对应专属房屋的区分，是开放的形式存在。被答辩人的露天并未在规划上专属于其房屋，且原房主买房时买卖合同中并未涉及露台事宜，因此该露台不是法定的专有部分，被答辩人不具有所有权或者排他的使用权。二、沈阳市银港房屋开发有限公司（以下称“银港公司”）与被答辩人的原房主梁红签订的协议违反法律规定，应属无效合同。如前所述，被答辩人所称的露台在规划师上不专属于4C号房屋，则根据《物权法》第七十条之规定，专有部分之外的共有部分权属属于全体业主，全体业主共同行使管理权。那么，作为建设单位的银港公司无权处分共有部分，其与被答辩人所有房屋的原房主签订的《购房赠送露台使用权协议书（补充协议）》属于无权处分行为，未经过业主授权，属于无效合同。因此，被答辩人房屋的原房主不具有合法且排他的使用权，本案的被答辩人也不具有相应的权利，其无权要求我方恢复原状。同时，《购房赠送露台使用权协议书（补充协议）》第七条规定，原房主梁红转让房屋和露天使用权前应当征得银港公司同意且签订露天使用管理协议。但本案被答辩人购买房屋时违反了上述约定，并未取得银港公司同意，也未签订使用管理协议，也就不具有排他的使用权。三、答辩人没有实施拆除围栏的侵权行为，被答辩人没有权利要求我方予以恢复。在答辩人入住时，露台便没有任何围栏或者其他构筑物予以区分，答辩人没有破坏所谓的围栏，露台是敞开的，属于全体业主共有部分。被答辩人没有证据证明我方实施了拆除行为，而是凭空猜测。且答辩人有邻居可以证明其于2001年入住至今，露台上从未有过围栏的存在，答辩人不可能实施拆除行为。因此，被答辩人没有权利要求我方予以恢复。同时，被答辩人第二项诉讼请求与第一项诉讼请求相矛盾，应当予以驳回。既然要求我方予以恢复围栏，便无权要求我方进行赔偿，两个诉讼请求对应的诉讼结果是一个，是相互排斥的，即使其有权主张权利，也不能要求我方承担两个法律效果相同的侵权责任。综上所述，被答辩人的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2001年9月23日，案外人沈阳市银港房屋开发有限公司作为出卖人，案外人梁红作为买受人，签订《商品房买卖合同》，合同约定案外人梁红购买领秀e家小区第1幢4层C号房，合同附件四补充协议中载明：网点A轴-F轴和1轴-6轴所形成的层面归业主无偿使用。案外人沈阳市银港房屋开发有限公司作为甲方，案外人梁红作为乙方，另签订《购房赠送露台使用权协议书（补充协议）》一份，约定乙方享有甲方赠送的露台独家使用权（实际露台面积以建筑围栏为准），上述露台的最终使用权归甲方所有。上述露台的最终使用权期限为终身使用权。乙方如将露台使用权与上述购买的商品房一并转让给第三方，应事前取得甲方书面同意，并应协调第三方与甲方签订露台使用管理协议。2017年5月18日，原告取得沈河区奉天街369号（1-4-C）房屋所有权。因被告拆除沈河区奉天街369号（1-4-C）、沈河区奉天街369号（1-4-D）之间的围栏，原告起诉至法院。本院认为，案外人沈阳市银港房屋开发有限公司于梁红签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效。补充协议中已明确约定梁红享有A轴-F轴和1轴-6轴所形成露台的使用权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。故梁红对涉案露台享有使用权。案外人梁红将涉案房产及露台转让给原告，虽未事前取得案外人沈阳市银港房屋开发有限公司同意，亦未协调原告与其签订露台使用管理协议，但在原告取得涉案房产后，案外人沈阳市银港房屋开发有限公司并未就原告对露台享有使用权提出异议，应视为其认可原告取得涉案露台使用权。故对原告主张确认其对沈河区奉天街369号（1-4-C）网点A轴-F轴和1轴-6轴露台享有使用权的诉讼请求，本院予以支持。《购房赠送露台使用权协议书（补充协议）》中明确载明露台存在建筑围栏，且根据原告提交的视频证据，亦可以认定被告拆除围栏的事实，故对原告主张被告将围栏恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失的诉讼请求。原告提交的收款收据既非正规发票，亦未明确该费用确系因被告拆除围栏发生，故对原告该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、沈河区奉天街369号（1-4-C）网点A轴至F轴和1轴至6轴之间露台的使用权归原告李伟所有；二、被告赵瑞涛、姜伟伟于本判决发生法律效力后10日内将沈河区奉天街369号（1-4-C）网点A轴至F轴和1轴至6轴之间露台的围栏恢复原状（以原始建筑围栏材质、高度、形状为准）；三、如被告赵瑞涛、姜伟伟逾期履行本判决第二项义务，则原告李伟可自行将将沈河区奉天街369号（1-4-C）网点A轴至F轴和1轴至6轴之间露台的围栏恢复原状（以原始建筑围栏材质、高度、形状为准），由此产生的合理费用由被告赵瑞涛、姜伟伟承担；四、驳回原告李伟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵瑞涛、姜伟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 陈 明人民陪审员 王 哲人民陪审员 赵跃洲二〇二〇年六月十六日书 记 员 范婧秋本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。