济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5889号 原告：济南西业置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郭太平，董事长。 委托诉讼代理人:薛江余，男，该公司员工。 委托诉讼代理人:张强，男，该公司员工。 被告：苏宝玉，女，1992年10月6日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：刘双梅，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 原告济南西业置业有限公司与被告苏宝玉商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛江余、被告委托诉讼代理人刘双梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南西业置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就济南恒大雅苑B2-2号楼1单元1910室房屋签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》；2、判令被告于合同解除后到济南市房管局和济南市建委等政府部门配合原告办理注销合同备案手续和注销合同网签手续；3、判令被告支付原告的款项165056元作为违约金不予退还；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月9日，原告与被告签订了《济南恒大金碧新城商品房认购书》，认购书签订后，被告于2017年12月15日逾期缴纳首期房款165056元，原告为被告办理完毕涉案房屋网签备案手续，并在网签的《商品房买卖合同书》盖章。根据认购书第五条约定，被告必须在约定的付款方式和期限内到原告项目销售中心支付首期款及签署《商商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行处理该房屋。综上所述，被告违反合同约定，多次逾期还款，不仅侵害了原告的合法权益，而且也给原告造成重大损失，现诉至法院，望判如所请。 苏宝玉辩称，原告所述与事实不符。一.涉案房屋存在质量安全隐患，影响被告合同目的的实现。被告多次与原告协商退款事宜，但原告拒不同意，原告的行为损害了被告的合法权益，原告应向被告退还购房款、双倍定金并支付资金占用期间的利息。二.原告请求将被告所交房款作为违约金，不予退还的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，请法庭依法驳回。第一被告不存在违约行为，原告已向被告收取首期房款并与被告签署《商品房买卖合同》。原告已通过其系统进行网签备案，被告已经按约定履行付款和签订合同的义务，从原告多次变更诉讼请求的行为来看，原告亦认为双方房屋买卖合同已经签订，被告已经充分履行了认购书约定的合同义务，被告不存在违约行为。第二，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整，对原告所主张的违约金，原告在其提供的格式合同认购书中既约定了定金，亦约定买受方违约时其所付款项不予退还。当出卖人违约时承担双倍返还定金，不再承担其他责任，而出卖人对买受人违约时却约定了多种违约金的计算方式，加重了买受人的违约责任，应采用不利解释，故应当按照买受人交付2万元定金来计算其违约金数额。第三，原告应举证其实际损失并应采取措施避免损失的扩大。认购书第五条约定所付款项不予退还，无需通知，可另行销售该房屋。若本条为有效约定，原告可另行销售该房屋，按照约定方式采取措施避免损失的扩大。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据即原告提供的《济南恒大金碧新城商品房认购书》、收据、网签备案查询表等，本院认定事实如下： 2017年12月9日，原告济南西业置业有限公司与被告签订《济南恒大金碧新城商品房认购书》，约定被告认购济南恒大金碧新城楼盘B2-2号楼1单元1910室，房款金额为1100374元；原告同意签署认购书时，支付2万元作为定金,定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；付款方式为分期付款，于2017年12月13日前支付首期房款145056元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2018年6月9日前付清165056元，于2018年12月9日前付清220075元，于2019年6月9日前付清220075元，于2019年12月9日前付清330112元，如被告未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向原告支付违约金；被告必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大金碧新城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行销售该房屋；如被告履行完毕认购书义务但原告未能为被告保留该房号的，原告应双倍返还定金，但不再承担其他责任；双方还约定了其他内容。上述认购书签订后，被告于2017年12月15日向原告支付了首期房款165056元（含定金20000元），但未按约与原告签署《商品房买卖合同》。2018年4月17日，原告使用其单方盖章未经被告签字确认的《商品房买卖合同》自行办理了涉案房屋的网签和备案手续。此后，被告未按约支付2018年6月9日及此后应付的各批款项。 此外，双方对下列事实存在争议，本院不予认定：1.被告主张原告拟出售房产存在质量问题，原告不予认可，被告未提供证据证明，本院不予认定。2.被告主张其按照认购书约定履行了签订合同义务，提供微信聊天记录1份，原告对该聊天记录不予认可，本院经审核认为该份证据不足以证明被告主张，因此，对该证据不予采信，对相应的事实不予认定。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。被告未按约定向原告交纳购房款，显然违反了预约合同的约定，应承担民事责任。被告的涉案商品房存在质量问题的抗辩不成立。原告要求解除预约合同，被告同意，本院予以准许。双方争议的是被告是否应当配合原告办理合同网签和备案的撤销手续，以及如何确定被告的违约责任。 关于合同网签和备案。根据上述查明的案件事实，网签和备案系原告自行进行，未经被告同意。因此所致后果，理应由原告自行承担。但考虑涉案合同的实际履行情况、被告的合同附随义务，被告依法应该配合原告办理网签和备案撤销手续。 关于如何确定被告的违约责任。原告主张按预约合同第5条确定被告的违约责任，被告主张按预约合同第3条或定金罚则确定。本院经审核认为，第3条系付款条款，约定的系逾期付款违约金。因此，对被告该主张，本院不予采纳。原告主张按预约合同第5条计算违约金，但根据该条约定，未按约支付首付款及签订合同的，所付款项不予退还。此处“及”字表明支付首付款为主，签订合同为次。但根据上述查明的案件事实，被告交纳了首付款，仅是未签订合同。因此，原告主张应该适用该条款且可以得出首付款不应该退还的结论，依据也不足。实际上，该条款中的“所付款项”在上述语境下只能理解为已经交纳的定金。因为如果包括首付款，亦即缴纳了首付款还适用该条款，会得出违约行为轻反而违约责任重的结论，明显不合逻辑。因此，本院认为，适用预约合同第5条得出的结论与适用定金罚则的结果实际是相同的。因此，本案中被告的违约责任，可以定金罚则确定。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一．解除原告济南西业置业有限公司与被告苏宝玉于2017年12月9日签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》； 二．被告苏宝玉于本判决生效之日起十日内协助原告济南西业置业有限公司办理涉案商品房的合同备案注销、网签备案撤销手续； 三．被告苏宝玉已经给付原告济南西业置业有限公司的165056元房款中的20000元，原告济南西业置业有限公司可以不予退还； 四．驳回原告济南西业置业有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费3701元，减半收取计1850.5元，由原告济南西业置业有限公司负担350.5元，由被告苏宝玉负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。未按期预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吕洪涛 二〇二〇年六月十二日 书记员  何俊龙