文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初1073号原告（反诉被告）：陈廷怀，男，1974年10月9日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杜一国，重庆森吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊学博，男，1983年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。原告（反诉被告）陈廷怀与被告（反诉原告）熊学博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。陈廷怀及其委托诉讼代理人杜一国、熊学博及其委托诉讼代理人文绍波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈廷怀向本院提出诉讼请求：判令1.解除原、被告双方在2013年3月23日签订的《房屋租赁合同》，合同权利义务终止，剩余租期不再履行；2.由被告退还保证金1万元；3.案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告于2003年3月23日将其从案外人处承租的位于丰都县平都大道西段(农资公司移动楼)一层，按房屋现状租赁给原告使用，约定租期从2013年4月1日起至2023年3月31日止共10年，其中第七至十年度(即2019年度、2020年度、2021年度、2022年度)的租金分别为24万元、25万元、26万元、27万元；在第二年租赁前开始一个月，乙方(原告)向甲方(被告)支付第二年租金，以后每年先交租金后使用，以此类推。原告承租后缴纳了水电气保证金1万元，对租赁房屋进行装修和购置设施设备用于经营“凯莱宾馆”，直到2019年3月止。由于租赁房区位楼下设立公交站后嘈杂、无停车位等重大变化和市场价格等诸多因素造成经营连年严重亏损，不能实现合同目的，无法继续经营。原告从2019年2月起就与被告多次协商解除合同，在2019年3月31日该年度期满后余剩租期不再履行，但被告却在同意解除后翻悔，并为拖延时间而与原告假意磋商，以达到形成新年度仍在占用租赁物和逾期交租的假象，原告在2019年3月30日前拆除处置了宾馆经营所必须的床、空调、电视等设施设备、遣散员工，腾空房屋后通知被告收房，可被告以“已交纳了2019年度的租金给房屋所有人为由”拒绝。经(2019)渝0230民初1702号和(2019)渝03民终1428号民事判决书裁决后，原告在2019年12月6日履行了上述判决书确定的2019年度租金和违约金等义务，弥补了被告损失。因租赁合同在事实上原告无法履行且继续履行将导致履行费用过高，被告拒绝协商解除合同并强行继续租赁，且在原告承担了违约金和租金后仍恶意拒绝解除合同，致使租赁房屋从2019年4月起至今一直空置，造成双方长期陷入合同僵局，导致原告利益严重失衡，为避免损失进一步扩大，原告被迫在2019年12月10书面通知了被告：双方租赁合同从2020年4月1日起解除，双方的余剩租期即第8-10年度的租期不再履行；并于2019年12月26日10时在房屋处现场交接房，逾期不接视为房屋已交接完毕。可被告在收悉解除租赁合同通知书后既没有提出异议、也没来收房，更没有采取补救措施。熊学博辩称：陈廷怀要求解除合同没有事实依据和法律依据，原告系恶意解除；双方在2019年的案件中已经明确陈廷怀没有解除权且承担了违约责任；在双方合同并未解除的情形下，陈廷怀自行拆除设施设备与熊学博无关，且陈廷怀至今并未交付房屋；合同约定内容并不显失公平，陈廷怀系恶意不履行合同，并非不能履行合同。综上，请求驳回其诉讼请求。熊学博向本院提出反诉请求：1.由被反诉人陈廷怀继续履行合同并支付第八年租金25万元；2.由被反诉人承担违约金1万元；3.由被反诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：反诉人、被反诉人于2013年3月23日签订“房屋租赁合同”，该合同主要约定：被反诉人承租位于丰都县平都大道(农资公司移动楼)的一层(按房屋现状)，租期10年即从2013年4月1日至2023年3月31日，总计租金225万元即第一年租金18万元、第二年租金19万元、第三年租金20万元、第四年租金21万元、第五年租金22万元、第六年租金23万元、第七年租金24万元、第八年租金25万元、第九年租金26万元、第十年租金27万元。被反诉人应在签订合同时交付第一年租金；在第二年租赁前开始前一个月，被反诉人应向反诉人缴纳第二年租金，以后先交租金后适用，以此类推。如一方违约，应付守约方违约金人民币10万元(详见房屋租赁合同)。合同签订后，被反诉人依约定履行了6年，本应于2019年3月缴纳第七年租金24万元，可是，被反诉人在逾期未交付租金且已构成违约的情况下，企图于2019年4月3日以邮寄的方式向反诉人送达了“关于要求解除《房屋租赁合同》的函”，其内容表明系被反诉人单方要求解除合同的严重违约行为。反诉人因此诉请贵院要求继续履行合同并交纳第七年租金24万元及违约金等。贵院(2019)渝0230民初1702号民事判决认定被反诉人无权解除合同，并判决由被反诉人支付租金24万元及违约金1万元。被反诉人不服提出上诉，渝三中院以(2019)渝03民终1428号民事判决维持。之后，被反诉人又于2019年12月10日通知解除租赁合同，但反诉人无任何违约行为，被反诉人无权解除，反诉人就解除行为向贵院提出(2020)渝0230民初655号民事案件，诉请确认被反诉人通知解除“房屋租赁合同”无效。至收受贵院送达(2020)渝0230民初1073号案的应诉通知、开庭传票之时，被反诉人应于2020年3月31日前交付案涉房屋租赁合同约定第八年租金25万元，现已逾期未付应承担违约金。陈廷怀辩称：本案合同无法继续履行，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定如下事实：2013年3月11日，何海灵（甲方）与熊学博（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将己有的位于丰都县平都大道(农资公司移动楼)的一层楼(按房屋现状)出租给乙方使用；租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日，如需续租，乙方应在租期届满前两月与甲方协商达成书面协议，同等条件下乙方享有优先租赁权；每年租金分别为16万元、16万元、17万元、18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元；签订合同时，乙方向甲方支付第一年租金，乙方在第二年租赁期开始前一个月支付第二年租金，后每年先交租金后使用，以此类推；……乙方在承租期间若遇房屋搬迁、危房改造等政府行为，造成乙方不能正常经营和装修、装饰损失，甲方不承担责任，政府若有对乙方前述项目的赔偿款则归乙方所有；……一方违约应支付守约方违约金10万元，守约方有权解除合同；本合同签字生效后，乙方向甲方缴纳水电气保证金1万元，合同终止时进行结算；协议一式四份，甲乙各执两份，自签字或盖章生效；钥匙、水电气卡在3月20日前交付。同月23日，熊学博（甲方）与陈廷怀（乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》，约定每年租金分别为18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元、25万、26万元、27万元；钥匙、水电气卡在4月1日前交付；其余内容与前述合同一致。后各方均按照合同约定履行。2019年2月，陈廷怀通过微信请求熊学博向何海灵协商减少租金；同年3月至4月初，陈廷怀通过微信与熊学博多次协商解除合同，但双方未能达成一致意见。同年3月22日、25日，熊学博向何海灵交付第七年租金21万元。同年4月3日，陈廷怀向熊学博邮寄《关于要求解除的函》，告知由于公交车站的设置导致经营发生重大亏损，其多次通过电话微信与熊学博协商解除事宜，现再次通知熊学博于收到函件之日起3日内与其协商解除合同相关事宜，逾期视为熊学博同意解除合同。次日，熊学博微信回复收到上述函件，并表示不同意解除合同，且要求陈廷怀继续履行合同、支付租金并承担违约责任。同年4月8日，熊学博向本院起诉要求陈廷怀继续履行合同并支付第七年租金且承担违约金，本院经审理后判决陈廷怀支付租金24万元及违约金1万元并驳回了熊学博的其余诉讼请求；后陈廷怀提起上诉，重庆市第三中级人民法院于同年11月6日判决驳回上诉，维持原判。同年12月6日，该案执行完毕。同月10日，陈廷怀向熊学博邮寄《解除租赁合同通知书》，通知双方合同自2020年4月1日起解除，第8-10年租期不再履行，请于2019年12月26日10时在房屋处接房，陈廷怀已结清2019年12月30日前的水电气费用，逾期不接视为房屋已交接完毕，相关租赁物的管理和风险责任由熊学博承担。2020年1月5日，陈廷怀向熊学博邮寄《再次通知书》，告知租赁合同已于2019年12月26日10时起解除，熊学博可在2020年3月31日前自行使用租赁房屋并承担租赁物管理及风险责任。另查明，标的房屋自2019年双方开始诉讼时起闲置至今。在庭审中，熊学博陈述如果解除合同则要求陈廷怀支付6个月租金，陈廷怀陈述标准过高，最多按一年一万的标准承担违约责任，陈廷怀另增加一项诉讼请求为要求交还房屋给熊学博。另各方均同意保证金1万元在本案中一并处理。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、收条、民事判决书、《解除租赁合同通知书》及《再次通知书》邮政快递单、受理通知书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点为：1、涉案合同是否应当解除。2、各方诉讼请求如何处理。本院评述如下：1、自2019年3月起双方即因合同解除问题协商多次并通过诉讼方式予以解决，陈廷怀已经多次明确表示不再履行合同，标的房屋自2019年起闲置至今，双方已形成合同僵局。一般来说，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。根据从本案查明的情况来看，陈廷怀作为违约方并不存在明显的有违一般民法原则的恶意行为，其作为一般商事主体在参与商事活动中遇见明显不符合商业追逐盈利情形发生时选择解除合同亦情有可原，继续履行该合同明显不利于合同目的的实现，且从双方关于违约金数额的约定来看，10万元已接近半年租金，现各方租金已经支付至2020年3月，违约方亦于本年租金交付期限届满前向本院提起了诉讼，故该违约金数额可补足守约方的相应损失，案涉租赁合同应予解除。2、综上，对于陈廷怀的本诉请求，双方在2013年3月23日签订的《房屋租赁合同》应当予以解除，但其需支付守约方违约金10万元，因各方均同意保证金1万元在本案中一并处理，故陈廷怀还应支付违约金9万元，陈廷怀在本判决生效后3日内交还标的房屋，但交付房屋前的水电气相应费用应由其承担。因本院判决解除双方的租赁合同，故对于各方的其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈廷怀与被告（反诉原告）熊学博于2013年3月23日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）陈廷怀在本判决发生法律效力后3日内支付被告（反诉原告）熊学博违约金9万元（已扣除应退还陈廷怀的保证金1万元）；三、原告（反诉被告）陈廷怀在本判决发生法律效力后3日内将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋交还给被告（反诉原告）熊学博并结清交还该房屋之前的所有水电气费用；四、驳回原告（反诉被告）陈廷怀的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）熊学博的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11600元，由原告（反诉被告）陈廷怀负担；反诉案件受理费2600元，由被告（反诉原告）熊学博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  高 鹏人民陪审员  陈丽蓉人民陪审员  杨永会二〇二〇年六月二十八日法官 助理  陈 伟书 记 员  冉倪希