四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6004号 上诉人（原审原告）：郭友建，男，1970年1月14日出生，彝族，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人：但智勇，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何馨悦，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨松，男，1989年5月21日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：夏启杰，四川金领律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨文，女，1984年9月15日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 被上诉人（原审被告）：王科，男，1984年2月15日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 上诉人郭友建因与被上诉人杨松、杨文、王科案外人执行异议之诉一案，不服成都市青羊区人民法院(2019)川0105民初8989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭友建上诉请求：1.撤销一审判决，停止对位于成都市成华区X街道X社区X组X栋X单元X层606号房屋（备案号2434937）的执行，并解除对房屋的查封；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院遗漏重要事实。上诉人与杨文签订《房屋买卖合同书》后因杨文未取得房屋产权证不能办理过户手续，故合同并未实际履行，双方也未签订正式的房屋买卖合同，故双方的买卖关系并未成立。考虑到房屋交易条件尚不具备，故又补签了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给上诉人，租赁期限为20年，租金一次性支付，共计28万元，双方实际履行的是租赁合同。2.因一审法院遗漏重要事实，导致一审法院适用法律不当。 被上诉人杨松辩称，1.一审中郭友建以不动产买卖主张排除执行，二审中又提出以房屋租赁权来对抗执行，杨松认为郭友建陈述的事实不真实，其目的是阻碍对案涉房屋的执行。2.上诉人在一审中并未提及租赁的事宜，二审中陈述系租赁关系自相矛盾。3.郭友建提交的证据显示装修的时间在查封后。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人杨文、王科未发表答辩意见。 郭友建向一审法院起诉请求：1.确认郭友建与杨文于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.终结成都市青羊区人民法院于2019年5月31日作出的对郭友建购买的位于成都市成华区X路X号X栋X单元X层606号房屋（权0119839）的查封的（2019）川0105执1191号执行裁定书和2018年6月20日作出的（2019）川0105执保841号执行裁定书；3.停止对成都市成华区X路X号X栋X单元X层606号房屋的查封、评估、拍卖等执行措施；4.解除对前述房屋的查封、冻结等强制执行措施；5.杨文协助郭友建办理前述房屋的不动产过户登记手续；6.案件诉讼费由杨松、杨文、王科承担。 一审法院认定事实：杨松与王科、杨文民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年6月20日以（2018）川0105民初259号之一《民事裁定书》、（2018）川0105执保841号《执行裁定书》，查封了备案登记于杨文名下的案涉房屋（备案时间为2016年10月26日、备案号2434937号）。一审法院于2018年6月21日作出（2018）川0105民初259号《民事判决书》，判决王科、杨文偿还杨松借款本金60万元及利息。杨松、王科、杨文对该判决不服，均提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）川01民终17377号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，在执行过程中，一审法院于2019年5月31日以（2019）川0105执1191号《执行裁定书》继续查封案涉房屋。 郭友建于2019年6月6日向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封及评估、拍卖等强制措施。一审法院于2019年6月14日作出（2019）川0105执异278号《执行裁定书》，认为郭友建所提交的证据不足以佐证双方所签合同系合法有效以及支付了全部房款、实际占有案涉房屋之证明目的，据此裁定驳回了郭友建的执行异议请求。郭友建不服该裁定，遂提起诉讼。 一审法院另查明，杨文向成都蓝润华仁置业有限公司购买了位于成华区X路X号X栋X单元X层606号的案涉房屋，并于2016年10月26日办理了商品房买卖合同备案。案涉房屋于2016年11月7日设立抵押权，抵押权人为工商银行成都滨江支行，债务履行期限为2016年10月26日至2036年10月26日。 2018年3月8日，郭友建（乙方、买方）与杨文（甲方、卖方）、成都众望投资咨询有限公司（富房荆翠中路店）（丙方、居间方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买案涉房屋，房屋总价为92万元；目前房屋尚未取得所有权证，预计取得时间为2019年8月；签订合同当日支付定金6万元，双方于公证处做预约公证当日支付59万元；余款27万元在甲方取得不动产权证后乙方向银行贷款支付；甲方同意在过户时由乙方指定人进行交易；预约公证当日交付房屋。同日，郭友建与杨文在四川省成都市律政公证处签订了《预约合同》，约定：郭友建向杨文购买案涉房屋；价格92万元，本合同签字后即支付首付款28万元，转入杨文指定银行账户，收到后杨文即出具收条；办理按揭手续时支付37万元；尾款27万元郭友建贷款后由银行支付至杨文账户；杨文应于取得案涉房屋不动产权证书后三十个工作日内与郭友建签订正式合同。 2018年3月7日，郭友兰通过刷卡消费的方式向成都众望投资咨询有限公司支付定金6万元。杨文向郭友建出具了定金6万元的收条。 2018年3月8日，郭友兰通过其尾号为0477的银行账户向杨文转款22万元。杨文向郭友建出具了该22万元房款的收条。 合同签订后，郭友建、郭友兰代杨文偿还案涉房屋的银行按揭贷款。 郭友建交纳案涉房屋2018年3月1日至2020年3月31日住宅物业服务费。 郭友兰系郭友建的亲属，系受郭友建委托代为支付相关款项。 现案涉房屋备案登记的买受人仍然为杨文。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、（2018）川0105民初259号《民事判决书》、（2018）川01民终17377号《民事判决书》、（2019）川0105执异278号《执行裁定书》《商品房买卖合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、公证书、收据、收条、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录及当事人陈述等证据。 一审庭审中，1.郭友建提交了《居用户室内燃气设施改造施工协议》、房屋装修及家具安装等合同书，用以证明杨文在2018年3月8日向郭友建交付房屋后，郭友建对案涉房屋进行装修，并于2018年12月24日在对案涉房屋安装燃气，购买家具入住的事实。杨松质证认为，该组证据的真实性无法核查，施工协议及购买家具的手续均发生在2018年12月，在法院查封房屋之后，不能证明其在法院查封前已占有使用房屋。2.郭友建表示愿意将应当支付给杨文的剩余房款交付给法院执行。 一审法院认为，该案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人郭友建对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 该案中，一、郭友建与杨文在查封以前签订了合法有效的《房屋买卖合同》；二、郭友建提交的《居用户室内燃气设施改造施工协议》、房屋装修及家具安装、装修施工备案证等，所载明的发证日期为2018年9月1日，其装修、购买家具，安装燃气等均发生在查封案涉房屋之后，故郭友建所提交的证据不足以证明其在查封之前已合法占有案涉房屋；三、郭友建仅支付了28万元购房款，虽然其在一审庭审中表示愿意按照人民法院的要求将剩余房款支付执行，但未提交证据证明其已经将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，郭友建要求停止对案涉房屋的执行的主张不符合前述规定的条件，一审法院不予支持。 郭友建要求确认其与杨文签订的《房屋买卖合同》合法有效、终结一审法院作出的执行裁定、解除查封等执行措施、判令杨文协助办理过户登记的诉讼请求，均不属于执行异议之诉案件的审理范围，该案中均不予处理。 综上，郭友建的主张不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回郭友建的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费300元，由郭友建承担。 二审中，上诉人郭友建向本院提交以下证据：1.杨文与郭友建于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》，拟证明双方实际履行了租赁合同，上诉人已于2018年3月8日占有了案涉房屋。2.《入住证明》及《情况说明》，拟证明上诉人于2018年3月9日实际占有案涉房屋。3.杨文出具的《情况说明》，拟证明双方实际履行的是租赁合同，基于对交易方式的预期，双方将支付的28万元作为20年的房屋租金。经质证，杨松认为第一组证据不是新证据，不予认可，上诉人在一审中未提交该证据，导致一审法院对本案事实的认定出现了冲突。杨松不认可第二组证据的证明力。杨松对第三组证据的真实性有异议，认为杨文系本案当事人，其陈述前后矛盾。被上诉人杨文、王科未发表质证意见。 郭友建提交的《房屋租赁合同》显示甲方（出租方）为杨文，乙方（承租方）为郭友建，丙方为成都众望投资咨询有限公司。合同第二条约定：该房屋租期20年，自2018年3月8日至2038年3月7日止。第三条约定：该房屋每月租金为1166元，租金支付方式为一次性支付。在合同签订之日首次支付租金合计为280000元整。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，结合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.郭友建与杨文就案涉房屋是否建立了租赁关系；2.郭友建对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。针对以上争议焦点，本院分述如下： 就第一个争议焦点，本院认为，首先，根据本案查明的事实，郭友建与杨文就案涉房屋签订了《房屋买卖合同书》及《预约合同》，两份合同均对案涉房屋的买卖流程进行了约定。其中，《房屋买卖合同书》约定签订合同当日支付定金6万元，《预约合同》约定本合同签字后即支付首付款28万元。合同签订后，郭友建分别向杨文支付了6万元及22万元，杨文也出具收条认可收到郭友建支付的定金及首付款。合同签订后，郭友建代杨文偿还案涉房屋的按揭款。从以上合同的签订及履行情况可知，双方买卖案涉房屋的意思明确，并实际按照买卖合同履行。其次，郭友建提交的《房屋租赁合同》第二、三条约定：房屋租期20年，租金支付方式为一次性支付，在合同签订之日首次支付租金28万元。本院认为，合同约定的租金支付方式及租赁期限不符合通常租赁房屋的市场习惯。另外，郭友建主张与杨文系租赁关系，但郭友建除一次性支付租金外还代杨文偿还按揭贷款，郭友建的上述行为明显不符合房屋租赁的法律特征。最后，一审中，郭友建主张其与杨文就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效，并以房屋买受人的身份主张排除执行。二审中，郭友建又称与杨文签订了《房屋租赁合同》，《房屋买卖合同》未实际履行，主张以承租人的身份排除执行。郭友建的行为系变更其诉请所依据的事实和理由，违反了民事诉讼禁止反言的原则，且《房屋租赁合同》并非二审期间新出现的证据，郭友建对一审中为何不提及租赁关系亦未作出合理解释。综上分析，本院认定郭友建与杨文建立的是房屋买卖关系，而非租赁关系。郭友建主张双方系租赁关系的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。 就第二个争议焦点，本院认为，案涉房屋网签备案至杨文名下，本案可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本案中，尽管郭友建与杨文在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，但郭友建提交的《民用户室内燃气设施改造施工协议》、房屋装修及家具安装、装修施工备案证等均发生在查封行为之后，郭友建所提交的证据不足以证明其在查封之前已合法占有案涉房屋，故郭友建要求停止执行的主张不符合上述规定的条件，本院不予支持。 综上所述，上诉人郭友建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人郭友建负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年六月二十二日 书记员  吴 双