天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初745号原告：王爱丽，女，1981年8月18日出生，汉族，住河北省沧州市天成明月洲西区。委托诉讼代理人：孙国征，河北建平律师事务所律师。被告：天津御景湾投资有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇汀江路二号院内。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：只蕊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴頔，女，该公司员工。原告王爱丽与被告天津御景湾投资有限公司（以下简称御景湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱丽及其委托诉讼代理人孙国征，被告御景湾公司的委托诉讼代理人只蕊、吴頔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王爱丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年9月21日签订编号为0000576号商品房认购书及2018年8月1日签订的编号为0002176号停车位使用协议；2.判令被告返还价款821972元（含购房款794972元、车位款27000元），并按年利率6%的标准赔偿原告自2017年9月21日至实际支付之日期间的资金占用损失；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求解除编号为2018-234号停车位合同。事实与理由：2017年9月21日原、被告双方签订《天津恒大御景湾商品房认购书》、2018年8月1日签订《天津恒大御景湾停车位使用协议》，约定由被告向原告出卖位于天津恒大御景湾楼盘21幢xxx单元，套内面积为78.92平方米的房屋及车位使用权，房屋总价格为2224972元，并约定2017年9月20日由原告支付首期房款434972元，同时签订正式房屋买卖合同。原告按照合同的约定按期支付了应付价款，但被告并未按照合同的约定与原告签署正式买卖合同，同时被告未经原告的同意又将房屋出售给了他人。原告认为，被告违反合同约定拒不订立正式房屋买卖合同，私自将房屋向两个买受人出售的行为属于严重的违约行为，使原告的合同目的无法实现，被告构成根本性违约。原告按照合同法规定，有权解除合同并请求赔偿损失。且原告户籍在河北省沧州市，被告事先没有告知原告购房资格问题。故原告呈诉。御景湾公司辩称，同意解除双方签订的编号为0000576号的商品房认购书和编号为0002176号的车位使用协议，不同意解除编号为2018-234号的停车位合同。不同意返还原告全部的购房款和车位款，要求扣除违约金后再将剩余部分款项退还原告。不同意赔偿原告年利率6%的资金占用损失。不同意承担诉讼费。本案原告存在违约行为，被告不存在违约行为。被告多次发函要求原告按照合同约定继续履行支付房款的义务，并前往被告售楼处签订商品房买卖合同，但原告均未履行。被告当时审查了原告的购买资格并且已经明确告知购房的相关政策，但原告表示自己后期可以取得，原告依然愿意购买该房屋，是其综合考虑其自身情况后的选择，且购房资质的政策是公开的信息。因此，被告认为违约方是原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的编号为0000576号商品房认购书、编号为0002176号停车位使用协议、收据、银行交易明细以及户口页的真实性本院予以确认，对被告提交的编号为2018-234号的停车位合同的真实性本院予以确认。对被告提交的编号为2017-0132的天津市商品房买卖合同，该合同被告仅提交了复印件，且表示原件已遗失，无法提交，合同复印件落款处仅有王爱丽一方签字，并未有被告方签字盖章，无法证实双方已签订正式天津市商品房买卖合同的事实。对被告提交的还款提示函、交款告知函、通知、邮单等证据，原告认可只收到涉及催缴34万元房款的通知，未收到过其他通知，故本院对涉及催缴34万元还款提示函予以确认。对于被告提交的落款为2019年1月25日交款告知函和通知，原告不认可收到过该材料，且被告提交的尾号为333的EMS邮单显示的地址亦不是原、被告在商品房认购书中约定的地址，且邮单查询信息显示的签收人亦不是原告本人，故本院对被告提交的2019年1月25日交款告知函和通知不予确认。对于被告提交的落款为2018年9月的交款告知函，原告不予认可，且表示未收到该材料，被告仅提交了尾号为930的EMS邮单，未有签收记录情况，无法证实其向原告真实邮寄送达了该告知函，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，原、被告签署编号为0000576号的《天津恒大御景湾商品房认购书》，约定：甲方（出卖人）御景湾公司，乙方（买受人）王爱丽。乙方自愿认购天津恒大御景湾楼盘21幢xxx号单元。该商品房建筑面积共109.17平方米，单价为20380.8元/平方米，总金额2224972元。乙方同意签本认购书时，支付人民币2万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方于2017年9月20日前支付首期房款434972元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月17日前付清34万元；于2018年9月17日前付清45万元；于2019年3月17日前付清45万元；于2019年9月17日前付清53万元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书中还对其他事项进行了约定。该认购书落款处甲方处盖有御景湾公司公章，乙方处有王爱丽签字摁印。原告于2017年9月17日向被告支付定金2万元，于2017年9月20日向被告转账汇款434972元，被告于2017年9月21日向原告出具收据，载明“今收到王爱丽房款（含定金）454972元”。2018年5月31日原告向被告转账汇款34万元，被告于当日向原告出具收据，载明“今收到王爱丽楼款34万元”。针对诉争房屋，原告共向被告支付购房款合计794972元（含定金2万元）。双方至今未共同签署《商品房买卖合同》。2018年8月1日，原、被告签订编号为0002176号的《天津恒大御景湾停车位使用协议》，约定：甲方为御景湾公司，乙方为王爱丽。甲方同意乙方使用天津恒大御景湾楼盘车位830号车位，该停车位总金额为18万元。乙方同意签署本协议时，支付2万元作为定金。关于付款方式，双方约定为分期付款，乙方须于2018年8月4日前支付首付款7000元（不含定金），并签署《停车位合同》；于2019年8月1日前付清27000元；于2020年8月1日前付清27000元；于2021年8月1日前付清27000元；于2022年8月1日前付清27000元；于2023年8月1日前付清45000元。如乙方未能按约定日期支付上述款项，则每天按未交款的万分之一向甲方支付违约金。协议还对其他事项进行了约定。该协议落款处甲方处盖有御景湾公司公章，乙方处有王爱丽签字摁印。原告于2018年8月1日向被告转账汇款27000元，被告于当日向原告出具收据，载明“今收到王爱丽车位款（含定金）27000元”。原、被告双方针对停车位签订了编号为2018-234号的《停车位合同》，合同甲方为御景湾公司，乙方为王爱丽。合同约定停车位为甲方开发建设的天津恒大御景湾车库830号停车位，每个停车位按套计算，该套停车位总价款为18万元，签订本合同前，乙方已向甲方支付定金2万元，该定金于交首期款时抵作该停车位价款。乙方采取分期付款方式，乙方须于2018年8月4日前支付该停车位首期款7000元；于2019年8月1日前付清27000元；于2020年8月1日前付清27000元；于2021年8月1日前付清27000元；于2022年8月1日前付清27000元；余款共计45000元须于2023年8月1日前付清。乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。甲方应当在2023年8月1日前，将停车位交付给乙方使用。本停车位使用权年限为自停车位交付之日起至2086年7月11日止。合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处甲方处盖有御景湾公司公章，乙方处有王爱丽签字摁印。庭审中，被告同意与原告解除双方签订的编号为0000576号的《天津恒大御景湾商品房认购书》和编号为0002176号的《天津恒大御景湾停车位使用协议》，不同意解除编号为2018-234号的《停车位合同》。另查，原告王爱丽并不具有天津户籍，亦未在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税。庭审中，经本院询问，被告表示在原告购房时审查了原告的购房资格，原告当时并不具备购房资格。本院认为，原、被告签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。本案原告系非天津市户籍，涉案商品房认购协议因受房地产市场限购政策的影响，合同目的无法实现，故该认购协议应予以解除，且原、被告双方均同意解除该合同，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《天津恒大御景湾停车位使用协议》、《停车位合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。现双方均同意解除该《天津恒大御景湾停车位使用协议》，不违反法律规定，本院予以支持。关于双方签订的《停车位合同》，现被告不同意解除该合同，本院认为，停车位合同与商品房认购协议虽不是主从合同关系，而系各自独立的合同，具有独立的条款内容，但二者之间具有紧密的牵连关系。考虑原告的目的系在购买天津恒大御景湾楼盘21幢xxx号房屋后，为便于生活、工作等使用车辆的便利而签订停车位合同，现原告购买诉争房屋的目的因限购而无法实现，且原告生活、工作均不在天津市，无法购房后若再继续履行停车位合同明显不符合交易习惯及生活常理，且有失公平。综上，双方签订的《停车位合同》亦应予以解除。关于原告主张被告返还包括定金在内的全部购房款、车位款一节，被告以原告违约为由，要求扣除部分违约金。本院认为，涉诉商品房认购书于2017年9月21日签订，此时相关限购政策已出台，对于非本市户籍的购房人资格作出了限制。被告作为地产从业公司对此政策理应知悉。在被告得知原告系非本市户籍时，一是应该告知其限购政策内容，二是应该依照限购政策的条件审慎的审查。现被告不能提供证据证实其已然告知了原告与其相关的限购政策，且双方于2017年9月21日签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》终因限购政策的原因无法履行，合同目的无法实现。且原告三次向被告交付购房定金及购房款的行为，证实了其买受房屋的真实意思表示，其不存在拒绝履行合同的主观目的。且被告提交的证据亦不足以充分证实其与原告签订了正式的商品房买卖合同。本案中，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响，合同确实无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的情形，被告应当将已经收到的购房定金及购房款返还给原告。且结合合同的履行情况及本案案情综合分析，涉案停车位合同不宜继续履行亦与因限购导致的诉争房屋无法继续履行而相关，继续履行停车位合同明显不符合交易习惯及生活常理，且有失公平，故被告亦应将已收到的车位定金及车位款返还给原告。关于原告主张被告赔偿损失一节，本院认为，涉案合同无法继续履行系因受政策影响，合同解除的原因属于不可归责于双方当事人的情形，而并非原、被告违约所致。原告这一主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告提出的扣除部分违约金的抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王爱丽与被告天津御景湾投资有限公司签订的编号为0000576号的《天津恒大御景湾商品房认购书》、编号为0002176号的《天津恒大御景湾停车位使用协议》以及编号为2018-234号的《停车位合同》于本判决生效之日解除；二、被告天津御景湾投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王爱丽购房款794972元、车位款27000元，以上合计821972元；三、驳回原告王爱丽其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6010元，由被告天津御景湾投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 猛二〇二〇年六月十五日书记员 冯赵岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购，订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。