上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3641号原告：知誉登(上海)实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈正松，执行董事兼总经理。被告：曹春妹，女，1972年1月28日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海企福物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张建军，总经理。委托诉讼代理人：**辉。原告知誉登(上海)实业有限公司(以下简称“知誉登公司”)与被告曹春妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理。审理中，应被告曹春妹申请，本院依法追加上海企福置业(集团)有限公司(以下简称“企福公司”)作为第三人参与诉讼。后被告申请撤销追加企福公司作为第三人，进而申请追加上海企福物业管理有限公司(以下简称“企福物业”)作为第三人参加诉讼。就被告申请本院予以准许。本案于2020年5月15日公开开庭审理。原告的法定代表人陈正松及被告曹春妹、第三人的委托诉讼代理人**辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告知誉登公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金50,000元；2、被告赔偿原告经济损失330,000元；3、被告支付原告律师费3,700元、误工费6,000元和差旅费1,000元。事实和理由：2014年8月18日，原、被告签订关于上海市松江区荣乐东路XXX弄XXX号XXX室-1(以下简称“系争房屋”)的《房屋租赁合同》。合同约定被告应保证房屋产权清晰、合法、无共同人意见，无使用之纠纷。然而从2020年2月8日开始，由于第三人企福物业工作人员对原告擅自执法，致使原告无法正常使用房屋。同时，被告在原告已经租赁满3年提出解除合同时要求原告提前2个月通知。原告认为被告的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担违约金并赔偿原告损失。据此，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，本院向原告释明，基于被告的同一违约行为，原告可以主张违约金或者赔偿损失，如实际损失高于违约金，则原告可以就高出的损失进行主张。后原告变更诉请为：1、判令被告赔偿原告违约金50,000元；2、被告退还原告2020年1月17日至2020年3月26日的物业管理费1,377元和租金4,130元。被告曹春妹辩称，不同意原告诉请，被告不存在违约行为。2020年1月26日原告提出不租了，原告租金支付至2020年2月17日。2020年2月15日，原告询问被告押金如何退。被告告知由于原告未按约定提前2个月通知退租，故押金不会全部退。后原告称同意租金支付至2020年3月25日。就原告提出其同物业发生的纠纷，被告已经尽力解决。第三人企福物业陈述，2020年2月正是疫情最为严重的时候，原告法定代表人陈正松和案外人邹某某于2月8日至租赁商务楼，没有戴口罩，只是戴了一个大型的矿泉水桶在头上，也没有说是租客，只说要去卫生间，保安告知其可以去外围的卫生间。陈正松转了一圈说自己是租客，说自己是309室的，保安告知国家规定2月10日之前除短时间逗留拿文件物品以外，不允许进入商务楼办公，当时要求其出具身份证、测量体温扫码。当时陈正松没有说自己是湖北的，后工作人员一看身份证是湖北籍的，就让他在门口等着，因为湖北是疫情区，便询问他有没有开具过健康信息。他说没有，于是第三人工作人员让原告扫三大运营商的码提供行动轨迹。但是陈正松不愿意提供任何证明要进大楼。后来就打电话通知房东。过了几天两人又来了，只提供了一张火车票，第三人工作人员告知该火车票只能说明其回来的日期，不能证明没有接触过湖北籍的，需要提供隔离14天的证明，陈正松不愿意提供，因此被拒绝进入。后来实在没办法第三人就找了居委会、中山街道管理委员会，他们当时也在现场，尽量劝离。第三人系依据政府和社区对疫情防控的要求严格执行的。经审理查明：2014年8月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于上海市松江区荣乐东路XXX弄XXX号楼3层309-1室的房屋。房屋为商业用房，建筑面积70平方米。合同第四条约定，房屋租金为3,000元每月，物业管理费每月9元/平米，原告以付三押二形式支付房屋租金(物业管理费另外计算)。原告需每3个月支付一次租金和物业管理费，提前10天支付下次房租，押金不变。合同第五条约定，最长10年租期，租金每2年涨一次，上涨率为双方协商的年租金的8%。本次租赁合同为3年，3年满后如原告需要求继续租用该房屋，10年租期权利就自动生效，无需续签；如3年已满，原告提出不再租用该房屋的前提下，则10年租权终止，被告有权收回房屋，双方清算押金，双方无需承担任何赔偿和违约责任。合同第七条第1款约定，被告保证该房屋产权清晰、合法、无共同人意见，无使用之纠纷。合同第八条约定，2、常理性违约，原告期间需提前终止本合同的按以上约定的第六大项严格执行，被告扣除相关费用。3、其他定义外的违约金，双方协议为50,000元整。该合同还对双方权利义务，押金等进行了约定。2020年1月26日，陈正松向被告发送微信，载明“曹姐新年好，我今年要扩大经营规模，房子租到2020年2月17日止(租金正好也交到了2月17日)提前和您说一声。”被告回复“好的”。2020年1月28日，陈正松微信被告，载明“晚上过去拍几张照片发给你，2月17号退房”。被告回复“好的，谢谢”。后原告将房屋内照片发送给被告。2020年2月初，原、被告就进入大厦事宜进行沟通，陈正松称物业不让其进入。被告于2020年2月10日回复“要么有证明，要么报备，报备就是14天，其他没有任何办法。”2020年2月13日，陈正松称被告和物业擅自执法，阻止其进入。被告称其并未擅自执法，被告也没有办法。因双方就是否需要提前2个月通知发生争议，被告表示不会全额退还租金。2020年2月15日，陈正松向被告发送微信载明“2020年1月26日，我和您打的退租招呼，若不能获得您的依法同意，我还可以向你交租到3月25日。履行租赁合同，合情、合理、合法”。被告回复称“可以，在这段时间里要是有客户看房子，你要配合我。让我和客户进入房子看房”。原告称“我把钥匙给您都行，我晚上就付交租金和物业给您”“承租人陈正松1月26打的退租招呼，当天曹姐说好的，却不同意退租，或按照合同提前2个月打招呼才让退租、2月15日，曹姐说退租要扣掉押金的，认为理当按照房屋租赁合同提前2个月打退租招呼，承租人陈正松认为合情、合理、合法，将房租和物业交到3月26日止，双方同意约定为实际退租日应当是2020年3月26日不得反悔。后原告向被告支付5,507元。2020年2月24日，原、被告签署《房屋交付确认书》，该确认书约定：1、原告在使用房屋时按时交租、诚实守约，原告没有损坏被告房屋及房屋内的设施和固定资产。原告在履行合同义务中没有产生违约行为，原告无需向被告承担任何经济赔偿。2、原告在2020年1月26日通过微信聊天的方式对被告提出退租，原告已对房屋租金和物业管理费、水费结算完毕至2020年3月26日，原告对已使用的电费结算完毕至5,488度(截止2020年2月24日)，被告同意从2020年2月24日后期产生的电费与原告无关。3、2020年2月24日，原告提前退房，经被告亲自在房屋现场验收，原告复原房屋现状符合《房屋租赁合同》中退房交付条件。原告将该房屋钥匙返还给被告，被告同意接受，退房交付完成。4、时至2020年3月26日，根据《房屋租赁合同》的详细约定，被告同意原告自动退租，此时原告无需向被告支付任何费用。5、被告有后续招揽租客之需，原告出于人道，原告在被告的请求下，原告同意在2020年3月26日之前，允许被告带下一位租客实地看房。2020年2月27日，陈正松表示其精神受到严重的伤害，其律师正准备诉讼事宜。审理中，双方确认已经返还3,000元押金，剩余3,000元已于庭审中直接予以返还。以上事实，由《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《房屋交付确认书》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。根据原、被告的微信往来及《房屋交付确认书》，双方协议解除合同。根据原、被告2020年2月15日的微信聊天记录，双方确认原告实际退租日期为2020年3月26日，在此之前原告同意将钥匙返还被告。据此，原告将房租补足至2020年3月26日，双方于2020年2月24日交付钥匙并在交接确认书中确定“交接原告同意在2020年3月26日之前，允许被告带下一位租客实地看房”。综上，本院认为尽管交付钥匙的时间早于2020年3月26日，但提前交付钥匙系原告对自身权利的处分，无权据此要求被告返还已经支付的租金。而疫情因素在双方于2020年2月15日达成解除意思表示时已经发生双方应当预见，故该因素亦不作为租金或物业费返还的依据。就50,000元违约金，原告陈述其依据的是合同第七条第1款约定。现经庭审调查非被告原因导致原告无法使用房屋，故原告主张该项违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告知誉登(上海)实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1,188元减半收取594元，由原告知誉登(上海)实业有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吕荣珍二〇二〇年六月十五日法官助理 李 俊书 记 员 石文琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……