广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11744号原告：广州嘉大物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中322号1101房自编13室。法定代表人：蔡少燕，该公司副总经理。委托诉讼代理人：盘志坚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：廖国芳，男，该公司员工。被告：莫鸿锋，男，1982年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告广州嘉大物业管理有限公司（以下简称“嘉大物业公司”）诉被告莫鸿锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告嘉大物业公司的委托诉讼代理人盘志坚、廖国芳，被告莫鸿锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉大物业公司向本院提出诉讼请求：1.莫鸿锋向嘉大物业公司偿还拖欠的管理费8351元（自2015年9月1日起至2019年10月31日止，共50个月，每月管理费为167.02元）；2.莫鸿锋自2015年9月1日起以每月应交物业服务费167.02元为本金，按每天千分之三的标准向嘉大物业公司支付滞纳金至所有管理服务费实际清偿之日止（暂计至2019年10月30日，滞纳金为18413.96元）；3.莫鸿锋向嘉大物业公司偿还拖欠暂计至2019年10月30日止的垃圾处理费205元（自2016年5月1日起至2019年10月31日止，共41个月，每月垃圾处理费为5元）；4.莫鸿锋承担本案诉讼费用。事实和理由：嘉大物业公司是具备物业管理企业资质的企业法人，受广州市东润房地产开发有限公司的委托对东港花园进行前期物业管理，服务事项主要是房屋共有部分维护、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护和管理；市政公用设施的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小区的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生等。本物业的管理服务费：小高层按每月每平米1.5元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元。业主或物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务，逾期缴纳物业管理费的，嘉大物业公司从逾期之日按每天应缴数额的3‰向业主收取滞纳金。莫鸿锋购买东港花园B区10号1401房（黄埔区文船路363号大院10号1401房）后入住，实际接受了嘉大物业公司提供的相应服务。截至2019年10月9日，经嘉大物业公司多次书面催告，莫鸿锋拖欠2015年9月至2019年10月共50个月的物业管理费合计8351.00元。同时，嘉大物业公司为履行物业管理服务，莫鸿锋应向嘉大物业公司偿还暂计至2019年10月31日止的垃圾处理费205元。综上，为维护自身合法权益，嘉大物业公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。莫鸿锋辩称,嘉大物业公司履行前期物业服务合同存在重大瑕疵，违法违约在先，莫鸿锋有权拒绝支付管理费，属于合法行使先履行抗辩权。嘉大物业公司侵犯业主合法权益的行为包括但不限于：1.嘉大物业公司迟延交存物业维修资金，且未给业主交存凭证。2.嘉大物业公司未经过业主同意擅自变更小区公共区域的用途。3.公共收入明细与实际情况不符。4.业主承担的公共电费分摊费用过高。5.嘉大物业公司占用业主公共活动区域作为其员工宿舍。6.嘉大物业公司未能及时更换小区水泵及完善二次供水设施。7.嘉大物业公司严重失职导致小区卫生情况和生活环境差。8.物业服务支出账目混乱。此外，前期物业合同中的滞纳金条款属于格式条款，嘉大物业公司没有履行说明义务，约定的滞纳金过高，莫鸿锋不同意承担滞纳金。本院经审理查明事实如下：2012年7月28日，广州市东润房地产开发有限公司（甲方，以下简称“东润公司”）与嘉大物业公司（乙方）签订《东港花园前期物业服务合同》，约定：甲方将东港花园物业委托给乙方实行前期物业管理，本合同自签字生效之日起至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。合同第二章详细约定了委托服务事项具体内容，包括公共场所、房屋共同部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。乙方可以将小区内专项业务委托专业性服务企业，但不得将该小区内的全部物业一并委托他人。本物业的管理服务费：小高层按每月每平米1.5元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取。合同第二十七条约定，业主或物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务，逾期缴纳物业管理费的，乙方从逾期之日按每天应缴数额的3‰向业主收取滞纳金。该合同于2013年8月8日向广州市国土房管局黄埔区分局进行了备案，备案回执显示嘉大物业公司资质等级为三级。莫鸿锋向东润公司购买了位于广州市黄埔区文船路363号大院10号1401房，其于收楼当日即2014年2月24日签署《承诺书》，确认已阅读东港花园《前期物业服务合同》，明白并同意相关的条款。2018年12月22日，嘉大物业公司（甲方）与广州市美景环卫保洁有限公司（乙方）签订《生活垃圾清运合同》，约定乙方承包甲方位于广新路东港花园小区产生的生活垃圾的清运工作，本合同有效期自2019年1月1日起至2019年12月31日止；根据穗府[2002]28号文《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》的文件精神及穗容环[2002]125号文件的实施细则，垃圾处理费为每桶（0.3立方米）收取6元，居民户每月每户收取5元；甲方责任包括按广州市人民政府要求缴交垃圾处理费。另查明，东港花园尚未成立业主委员会。莫鸿锋每月应交物业管理费167.02元、垃圾处理费5元。嘉大物业公司分别于2016年8月17日、2018年8月24日、2019年9月9日向莫鸿锋邮寄送达《催费函》，要求莫鸿锋在指定期限内付清物业管理费、生活垃圾处理费以及相应的违约金。莫鸿锋同意支付2016年5月1日至2019年10月31日期间的垃圾处理费，双方亦确认莫鸿锋已经缴纳了其收楼后2014年2月24日至2015年8月期间的物业管理费。对于后续未缴纳物业管理费的原因，莫鸿锋称系因为嘉大物业公司存在侵占业主公共用地经营停车场、用作员工宿舍和办公场所，管理失职导致公摊电费过高，卫生管理不规范等行为，严重损害业主的合法权益。对此，嘉大物业公司回应称兴建停车场和变更办公场地均已征得业主同意，停车场收入属于业主公共收入，公司有安排人员清洁卫生，公摊电费过高并非公司原因所致。另，莫鸿锋认为合同约定的滞纳金标准过高，若法院判决其承担逾期缴纳物业管理费的滞纳金，滞纳金应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。再查，莫鸿锋于2019年11月9日对本案提起反诉，又于开庭当日撤回反诉，本院口头裁定予以准许。上述事实，有广州市物业服务合同备案回执、东港花园前期物业服务合同、房屋验收确认表、承诺书、生活垃圾清运合同、催费函、EMS快递单及妥投回执及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，东润公司与嘉大物业公司签订了《东港花园前期物业服务合同》，该合同经过了相关政府职能部门的备案，莫鸿锋签署《承诺书》表示已阅读并同意该合同条款，故《东港花园前期物业服务合同》对莫鸿锋、嘉大物业公司均有法律约束力，双方应依约履行。关于垃圾处理费的问题。莫鸿锋对垃圾处理费的计费标准和起止期限均无异议，应向嘉大物业公司支付2016年5月1日至2019年10月31日期间的垃圾处理费210元（5元/月×42个月），嘉大物业公司仅主张205元，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。关于物业管理费的问题。《东港花园前期物业服务合同》第二十七条约定，业主或物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务，逾期缴纳物业管理费的，嘉大物业公司从逾期之日按每天应缴数额的3‰向业主收取滞纳金。因此，莫鸿锋应于每月5日前向嘉大物业公司交纳物业管理费。至于莫鸿锋认为嘉大物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，侵犯业主合法权益的问题，因其在本案中撤回反诉，本院对此不作调处，莫鸿锋可另循合法途径解决，莫鸿锋以此拒绝缴纳物业管理费理据不足。嘉大物业公司请求莫鸿锋支付自2015年9月1日起至2019年10月31日止的物业管理费8351元（167.02元/月×50个月），具有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金的问题。莫鸿锋至今未支付嘉大物业公司诉请的物业管理费，嘉大物业公司要求莫鸿锋支付滞纳金，符合《东港花园前期物业服务合同》第二十七条的约定，本院予以支持。但合同约定每日3‰的滞纳金标准过高，嘉大物业公司也未提交证据证明其实际损失，本院依法予以调整，即每月物业管理费的滞纳金以167.02元为本金，自当月6日起计算至实际清偿之日止，其中自2015年9月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每期滞纳金以不超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告莫鸿锋自本判决生效之日起七日内向原告广州嘉大物业管理有限公司支付2015年9月1日至2019年10月31日的物业管理费8351元；二、被告莫鸿锋自本判决生效之日起七日内向原告广州嘉大物业管理有限公司支付2015年9月1日至2019年10月31日物业管理费的滞纳金（每月物业管理费的滞纳金以167.02元为本金，自当月6日起计算至实际清偿之日止，其中自2015年9月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每期滞纳金以不超过本金为限）；三、被告莫鸿锋自本判决生效之日起七日内向原告广州嘉大物业管理有限公司支付2016年5月1日至2019年10月31日的垃圾处理费205元；四、驳回原告广州嘉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，由被告莫鸿锋负担。原告广州嘉大物业管理有限公司预缴的案件受理费本院不再退还，被告莫鸿锋应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告广州嘉大物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘  波人民陪审员 吴 漫 娜人民陪审员 欧阳肖明二〇二〇年六月十六日书 记 员 黄 宝 茵