广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初723号原告：卢旭，男，1972年8月18日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：武宏亮，广东汇迅律师事务所律师。被告：广州市怡仁物业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A402室。法定代表人：刘荣龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。第三人：广州供电局有限公司黄埔供电局，住所地广州市黄埔区黄埔东路2号。法定代表人：刁卓朋。委托诉讼代理人：刘艳晶，1987年8月24日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：曹晓丹，1982年6月2日出生，该公司员工。原告卢旭与被告广州市怡仁物业管理有限公司、第三人广州供电局有限公司黄埔供电局合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告卢旭的委托诉讼代理人武宏亮，被告广州市怡仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴金键，第三人广州供电局有限公司黄埔供电局的委托诉讼代理人刘艳晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告接通房屋用电,即由被告掌控的电房门打开由原告接电；2.判令被告向原告以每月1200元为基数，赔偿2018年5月至2××19年12月期间的房屋空置损失费22800元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2018年5月，原告购买了广州开发区青年路329号809房。原告购买后找被告办理用电用水等入住手续，但被告置之不理，并且推脱称通电不归被告管，要原告找第三人通电。原告要求被告开启电表房门，原告要查找电表是哪块及是否有电，但被告拒不配合。为此，原告到街道居委会多次投诉，但被告拒不服从街道居委会的协调，仍不配合原告通电通水。原告因为通电问题也向第三人反映情况。第三人到达现场时，被告拒绝第三人维修人员检查房屋的电力情况。改日第三人再次到达现场，后被告给第三人开启了电房门，经第三人检查原告所在的房屋电表在正常状态，但无与供电电线连接（无电）。后经第三人指导原告将电表户头转移到原告名下，随后第三人告知原告自行从自己的房屋将电线接到第三人提供的电表号的电表上。根据第三人的指引原告要求被告配合打开电表房门配合原告接电，但被告仍不理不睬。综上，被告滥用管理物业的优势地位，不履行物业公司应履行的义务，损害原告用房权益，造成原告空房损失。因此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的请求。被告辩称：被告是原告案涉房屋广州开发区青年路329号809房所在物业—创氏大厦的物业管理单位，被告负责广州开发区青年路315-375号创氏大厦物业共用部位、共用设备及公共场所的维护、养护、管理，负责创氏大厦相关物业区域内的环境卫生和相关秩序。原告称2018年5月向原业主购买了案涉房屋，按照一般购买二手房屋的办理程序，买卖双方不但要支付(收取)购房款，买卖双方还要一起去到该房屋所属的物业管理单位办理相关物业管理交接手续。原告没有与原业主前来被告公司办理相关物业管理交接手续，反而去找有关部门投诉想逼迫被告为其房屋通电通水，全然不顾被告根本没有为其通电通水的权利与义务，原告的这种反常行为与情与理不符，原告应为其房屋没电负全责。原告案涉房屋与原业主一样没有在被告公司办理物业收楼手续，更没有交纳任何物业管理费及物业专项维修基金费等，故原告无权要求被告为其案涉房屋提供物业管理专项服务。原告案涉房屋的电力工程于2008年由有资质的电力公司施工，并由广州开发区供电局验收通电，至今已经过了11年多之久，案涉房屋的电路是否完好正常、室内为何没电并不是作为物业管理单位的被告能够回答及解决的。原告不去寻找有资质的电力工程公司咨询，反而想通过诉讼逼迫被告强行为其通电，原告全然不顾如强行通电会造成大厦用电安全等消防问题。被告没有为原告案涉房屋实施停电或者对其室内作任何水电线路改变。鉴于上述种种事实，原告购买了有电路故障的房屋，不是去寻找解决电力供应问题的实际解决办理，反而是采取投诉、恶意诉讼，以此逼迫被告为其解决但非被告可以解决的房屋电力问题，必定法理难容。故此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告在庭审中补充辩称：案涉房屋一直没有办理收楼手续，且原告在购买案涉房屋后一直没有与原业主到被告办理物业交接手续，且原告直至2020年1月即起诉时才到广州市供电局办理电表过户手续，故被告没有义务为原告办理案涉房屋的供电手续。原告从未与被告签订物业服务协议，也未缴纳物业管理费及物业维修基金等，双方不存在物业服务合同关系，因此原告主张被告不履行物业公司应履行的义务损害一方权利既无合同依据也无法律依据。被告在接管案涉楼盘后从未对案涉房屋的水电线路作任何改变，也从未切断案涉房屋的电路。综上，原告主张被告不履行物业公司的义务，侵害原告的用房权益不合情合理，也无事实法律依据，请依法驳回原告的全部诉求。第三人述称：第三人在案涉用电纠纷中没有合同违约，按照合同和法律规定无须向原告承担违约责任。因此，原告要求第三人配合接通房屋用电缺乏权利基础。具体事实和理由如下：（一）第三人已向用户送电。具体事实和理由如下：2008年12月26日，《广州供电局工程验收通知书》显示，第三人已向用户送电。（二）电表后电气设备（计量装置除外）由“广州保税区创氏国际贸易有限公司”承担，第三人依法不应当承担接通房屋用电的民事责任。具体事实和理由有以下：1.根据《供用电方案协议》约定，“公变部分：公变投产后，公变房及以前电气设备资产无偿移交乙方，由乙方负责无偿维护；公变房以后电气设备（计量装置除外）资产属甲方，由甲方维护管理”。甲方为“广州保税区创氏国际贸易有限公司”，乙方为广东电网公司广州供电局。即公变房以后电气设备（计量装置除外）资产属于“广州保税区创氏国际贸易有限公司”维护，也就是电表后的供电设备由“广州保税区创氏国际贸易有限公司”维护，第三人依法不应当承担接通房屋用电的民事责任。2.根据《供电营业规则》第四十七条规定“供电设施的运行维护管理范围，按产权归属确定。责任分界点按下列各项确定：1.公用低压线路供电的，以供电接户线用户端最后支持物为分界点，支持物属供电企业。2.……。”案涉用户属公用低压线路供电，供电接户线用户端最后支持物为电表，电表及电表前供电设施为第三人维护，电表后的供电设施，包括线路、开关等属其产权人“广州保税区创氏国际贸易有限公司”维护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告于2018年5月8日购买了广州开发区青年路329号809房，面积44.07平方米，房屋用途为住宅，房产证编号为(2018)广州市不动产权第06202402号。2019年11月13日，广州市黄埔区人民政府夏港街道办理处综治维稳和信访科出具了一份《情况说明》，内容为：“2019年5月5日，广州鑫业国际货运代理有限公司法定代表人卢旭(身份证号码：)到夏港街综治维稳和信访科反映，其位于青年路329号809房、810房办不了入住等相关手续的问题。我科工作人员于2019年5月7日上午组织了卢旭和该房产物管单位广州怡仁物业管理有限公司负责人黄伯福在夏港街综治维稳和信访科会议室见面，双方进行了协商，至今问题没有解决。特此说明。”第三人提供的《广州供电局工程验收通知书》、《供用电方案协议》等证据显示，第三人已于2008年12月26日将公用低压电线路接通至开发区青年路329号的各用户电表。原告提供了其委托广州中凌房地产土地资产评估咨询有限公司出具的包括案涉房产在内的租金市场价值的《资产评估咨询报告》，评估结论为：广州市开发区青年路329号809房2018年1-12月租金价值为13800元、2019年1-12月租金价值为13800元。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告没有要求被告赔偿房屋空置损失费的法律及事实基础。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。本院询问原告是否有与前业主到被告处办理业主信息或相关备案手续。原告表示其与前业主有去被告处办理入住手续，但被告不予理会，之后，原告又到街道投诉过，要求被告协助原告办理入住手续，入住手续的具体内容就是接通水电。本院询问原告与前业主交接房屋时是否有电。原告表示有电，但交接房子后2018年6月左右装修时发现没有电。在本案2020年5月19日第二次庭审中，被告确认街道办事处有出面协调过原、被告之间的物业服务合同纠纷。被告口头回复街道办事处，因为原告一直没有办理物业交接手续，故被告无法办理案涉房屋的通电手续。被告在第二次庭审中主张原告的房屋已经在通电状态，其不同意支付空置费。原告确认，案涉房屋从2020年3月26日第一次开庭后已处于通电状态。原告确认其请求空置费的期间是2018年5月8日取得房产证至2××19年12月底。本院认为，根据原、被告双方的诉辩，双方之间的纠纷应为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《广东省物业管理条例》第四十五条规定：“物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。”《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款规定：“物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本院认为，原告所有的案涉房屋所在大厦的物业管理单位为被告，被告作为物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定以及相关的法律、行政法规、行业规范的规定，为业主提供相关的服务，不得以任何理由中断业主的正常用电。本案中，根据第三人的陈述，其已将公用低压电线路接通至案涉房屋所在小区的各用户电表。根据普通小区的实际状况，公用低压电线与小区用户接通区域［如电表房(箱、柜)、低压配电房(箱、柜)等］位于小区的共同管理区域，属于物业服务企业的管理范围，小区用户接通公用低压电源(电表)需要物业服务企业的配合并提供必要的服务。原告已通过政府相关部门寻求解决办理入住手续即接通水电，但被告没有提供证据证明其已配合原告办理了入住手续或者拒绝为原告办理入住手续的理由。被告以原告没有与原业主办理相关物业管理交接手续及没有交纳物业管理费为由，拒绝为原告接通水电，该行为违反了上述法规的规定及物业服务企业的基本义务，侵害了原告对其所有的案涉房屋的使用权，故原告请求被告配合其接通案涉房屋的用电，于法有据，本院予以支持。被告主张原告的房屋已经在通电状态，原告也确认，案涉房屋从2020年3月26日后已处于通电状态。该事实说明被告已为原告的案涉房屋接通了电源，故原告的该项请求无需再作处理。因被告拒绝配合为原告接通案涉房屋用电而造成原告不能使用房屋期间的空置损失应由被告赔偿，原告请求按案涉房屋的市场租金标准计算房屋的空置损失，于法有据，亦合情合理，本院予以支持。根据原告提供的《资产评估咨询报告》，本院认定案涉房屋2018年-2019年期间的租金价值为1150元/月(13800元÷12月)。原告已于2018年5月8日取得案涉房产的产权，但其确认从2018年6月左右装修时发现没有电。被告对案涉房屋没有通电的事实并没有否认，只是认为原告没有权利要求其办理通电手续。因原告不能明确案涉房屋没有电的具体时间，结合其陈述，本院酌情认定案涉房屋从2018年7月1日开始被断电。原告请求空置费的截止时间为2019年12月底，该时间没有超出案涉房屋的通电时间，本院予以照准。综上，被告应向原告赔偿房屋空置费为20700元(1150元/月×18月)。原告请求超出的部分，理据不足，本院不予支持。被告先是确认其为案涉房屋所在大厦的物业管理单位，后又主张其与原告没有物业服务合同关系，该陈述前后矛盾，其抗辩称没有义务为原告办理案涉房屋的供电手续，理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第三十六条，《广东省物业管理条例》第四十五条，《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市怡仁物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告卢旭房屋空置费20700元；二、驳回原告卢旭的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371元，由原告卢旭负担53元，被告广州市怡仁物业管理有限公司负担318元。（原告已预付了案件受理费，并同意被告负担的部分由被告迳付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王桂江二〇二〇年六月十八日法官助理陈丹娜书记员谢思琪(代)附：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。