山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1600号原告：刘辉，女，1981年11月8日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：杨蕴慧，山东鲁公律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：何倩，女，该公司工作人员。原告刘辉与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告刘辉的委托诉讼代理人杨蕴慧，被告绿地康鲁公司的委托诉讼代理人何倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款项92万元及资金占用费（以92万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2019年11月8日至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月原告与被告签订了认购协议，意向购买被告开发的绿地新里城B10-6-2-2002房屋，因该房尚未取得预售证，认购协议形式上填写的是B12-4-1-3001房屋，并由被告置业顾问于秀芳注明可更换房源为B10-6-2-2002。原告当日即交纳了2万元定金，之后，原告陆续向被告缴纳房款共计92万元。然而，被告开发的绿地新里城B10-6-2-2202房屋预售证一直未办下来，原告多次找到被告售楼员协商，被告向原告保证2019年9月底肯定能下，其工作人员在认购协议上注明。直到2019年11月预售证仍未下来，被告的行为致使原、被告合同目的无法实现，经市中区住建局协调被告，最终被告同意解除认购协议并全额退款。2019年11月8日，被告置业顾问通知原告办理退款手续，让原告根据绿地的退款流程签了正式的退款申请书和委托支付申请，被告收回了原告的认购书、付款凭证等所有资料，办理完各项退款手续后，被告至今一直推诿不肯付款。综上所述，被告存在严重违约行为，无证违法销售，合同解除后拒不退回房款，一直占用原告的资金。本案诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付资金占用费58671.73元（以2万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年10月11日计算至2020年3月27日为1406.53元；以29万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年10月14日计算至2020年3月27日为20279.86元；以56万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年12月27日计算至2020年3月27日为34432.22元；以5万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2019年3月6日计算至2020年3月27日为2553.12元）。事实和理由：2020年3月27日被告仅退还原告房款92万元，但资金占用费一直未付，故原告将诉讼请求变更为支付资金占用费。被告绿地康鲁公司辩称，原告的起诉无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方于2018年12月27日签订的认购协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定。该协议合法有效，认购协议中未对预售许可证进行明确规定，仅在右上角手写标注暂定2019年9月27日取得预售，该项目实际取得预售时间为2019年12月24日。在认购协议合法有效的前提下不存在原告声称的合同目无法实现的情况，我司之所以接受原告的退款申请，主要是根据原告的自身情况结合原告的申请，本着对客户负责和体恤边防军人家属，经公司研究决定退还其购房款并未扣除其交付的定金。双方在约定解除认购协议时原告从未提及资金占用费的事宜，双方也未对该事项进行过约定。现公司已根据退款流程将原告的房款92万元全额退还。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告刘辉（乙方）与被告绿地康鲁公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》一份，约定乙方自愿认购济南绿地新里城项目B12地块4号楼1单元3001室的商品房，预测建筑面积为143.07平方米，认购总价暂定2858539元，乙方同意所享受的优惠内容以甲方规定的优惠政策为准，上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金即87万元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金5万元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋款的组成部分。乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。本协议书签订后，乙方不得无故要求退房、换房，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议书，购房定金不予退还，该商品房甲方有权另行处分。2019年2月2日，被告销售人员在该协议书右上角处手写“可更换房源至B10-6-2-2002（141㎡），单价20579.02，同户型楼层，如开盘价格低于现认购价格，可按执行开盘底价（最优惠）价格。暂定2019年9月27日前下预售，符合销售条件后客户于开盘之日后七天内补齐应付的首付款项”并加盖被告印章。原告刘辉分别于2018年10月11日、2018年10月14日、2018年12月27日、2019年3月5日向被告绿地康鲁公司支付了2万元、29万元、56万元、5万元，总计支付款项92万元。2019年11月2日，刘辉向绿地康鲁公司提交申请书一份，载明刘辉认购了绿地新里城B10-6-2-2002房屋，因故不能继续履行后续购房手续，提出退房申请。申请书载明刘辉系边防军人家属，家中老人年事已高且身体不好，因购房产生家庭矛盾，并请求被告领导考虑其特殊情况，批准退房退款的申请。随后，被告通知原告提交材料办理退房退款审批手续，刘辉签署了绿地集团退房申请单，载明退款金额92万元，应收违约金及免收违约金均未记载相关内容，客户意见处载明本人对上述内容予以认可并有刘辉签字捺印。2020年3月27日，绿地康鲁公司退还给刘辉92万元。2019年12月24日，涉案项目B-10地块6号楼取得商品房预售许可证，编号为济建预许20191270号。本院认为，刘辉与绿地康鲁公司签订的《绿地新里城认购协议书》，系出卖人通过认购形式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的协议，其本质属于商品房预约合同。购房者订立商品房预约合同目的在于锁定心仪房产、享受出卖人提供优惠，而开发企业则可以锁定购房者，加快售房节奏以便快速回笼资金。双方均基于自身需求、市场准则作出理性判断，因此该合同系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。涉案认购协议中，虽有“暂定2019年9月27日取得预售”的记载，但该记载日期仅为暂定，不构成对取得预售许可日期的承诺，且约定的房产也已于2019年12月24日取得了预售许可证，双方能够按照认购协议约定签订商品房买卖合同。因此，绿地康鲁公司不存在违反上述认购协议的行为。刘辉在向绿地康鲁公司出具的申请书上并未提及绿地康鲁公司违反约定，也未主张占有使用费，仅要求被告考虑其实际困难进行退款，应视为其提出与绿地康鲁公司协商解除合同的请求，绿地康鲁公司在收集刘辉提交的材料并审核后最终完成退款，视为对刘辉请求的认可，双方签订的认购协议解除。刘辉无证据证明双方对退款时限有约定，被告于2020年3月27日全额退款并未明显超出合理期限。另外，涉案合同系双方协商一致解除，刘辉也在退款申请单上对退款金额92万元予以认可，其在本案中以合同系因合同目的无法实现而解除为由主张资金占用费，并无法律依据。综上，原告变更后的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘辉的诉讼请求。案件受理费1266元，减半收取计633元，由原告刘辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵忆泉二〇二〇年六月十日书记员  潘建永