河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0606民初2293号 原告：保定市博世房地产开发有限责任公司，住所地保定市竞秀区秀园路468号。 法定代表人：李丽茹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。 被告：张茂，男，1983年3月14日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：岳文彪，保定市明镜法律服务所法律工作者。 被告：黄蕊，女，1982年2月23日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：岳文彪，保定市明镜法律服务所法律工作者。 原告保定市博世房地产开发有限责任公司（以下简称博世公司）诉被告张茂、黄蕊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，因涉及到另案审理结果，本院于2019年4月28日中止审理，于2019年11月17日恢复审理，又于2019年12月25日中止审理，于2020年6月11日恢复审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博世公司的委托诉讼代理人王森、被告张茂及二被告的委托诉讼代理人岳文彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博世公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付房款81120元；2、判令二被告承担案件诉讼费用。事实及理由：原告与二被告在2013年10月17日签订《商品房购销协议》，约定被告向原告购买位于保定市莲池区5-1-501号房屋，双方约定“商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准，据实结算房价款”，协议签订后被告支付部分房款。后双方于2014年12月5日正式签订了合同编号ＧＦ20130100005的《商品房买卖合同》，约定被告购买房屋建筑面积共95.22平方米，每平米单价8000元，就面积误差处理事宜，按照第五条约定以产权登记面积为准，房款多退少补。2017年7月25日保定房屋测绘队对案涉房屋测绘，确定案涉房屋产权登记面积为105.36平方米。按照双方约定，被告应补交房款81120元。现原告已按约定交付房屋，但被告至今没有支付全部购房款，故原告提起诉讼。 被告张茂、黄蕊辩称，《商品房买卖合同》是原告提供的格式合同，第五条系协商选择条款，但原告未对内容提示说明，也未与被告协商选择，该格式条款应无效。原告提供的《不动产测量报告》不完整，且与合同中约定的房屋层数不同，业务号与出具时间不符，不应作为有效证据。测量报告即使真实，也应是2013年11月19日出具，早于被告购房时间，原告隐瞒真实面积与被告签订合同，存在欺骗，并约定以产权登记面积为准确定房款，是故意规避自己的责任与义务。原告未提供证据证明案涉房屋已取得产权登记，合同约定付款条件未达成。合同约定每单元有变频电梯两部，但实际仅安装一部，原告交付的房屋不符合合同约定，应赔偿损失，被告享有先履行抗辩权，损失应与房屋差价折抵，被告不再支付差价。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对以下证据均予认可：原、被告于2013年10月17日签订的《商品房购销协议》，2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》，原告为被告出具的房款《收据》。对以上证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人存在争议的证据，本院认证意见：1、编号20170732号《不动产测量报告》，被告不认可，认为该证据不完整，且业务号与出具时间不对应，本院认为，经核对，该证据系保定房屋测绘队出具，缺少部分系与本案无关的其他房屋的面积数据，不影响证据的完整性，故本院对该证据真实性、完整性予以确认；2、案涉房产的冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，被告表示未收到，且是在诉讼期间办理，保留行政诉讼权利，本院认为，该证据系国家正式的不动产权证明，真实性予以确认，原告至本案判决时止并未对该证书提起行政诉讼，故对该证据证明效力予以采信；3、被告提交小区多名业主共同签字的证明，原告不予认可，本院认为，该证据属于证人证言，证人未出庭作证，对该证据不予采纳；4、被告提交的面积对比，原告不予认可，本院认为该对比为被告自行出具，属于当事人自行陈述，且与《不动产权证书》相矛盾，本院不予采信。 经审理查明，原告为保定市莲池区天威中路1229号花倾城小区商品房项目开发建设单位。原告与二被告在2013年10月17日签订《商品房购销协议》，约定二被告向原告购买位于保定市莲池区5-1-501号房屋住宅一套，面积95.22平方米，每平方米单价为8000元，并约定“商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准，据实结算房价款。”2014年3月5日，原、被告正式签订了合同编号ＧＦ20130100005的《商品房买卖合同》，合同再次对《商品房购销协议》相关内容进行了确认，并在合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”，即“本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补。”被告于2013年10月17日向原告交付房款304760元，于2014年4月15日向原告交付房款457000元。 合同签订后，案涉房屋经保定房屋测绘队测绘，于2017年7月25日出具《不动产测量报告》，确认案涉房屋套内面积85.21平方米，分摊面积20.15平方米，总建筑面积105.36平方米。保定市自然资源和规划局根据该测绘结果，制作了冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，载明了案涉房屋权利人为被告黄蕊、张茂，房屋坐落为天威中路1229号5号楼1单元501室，建筑面积为105.36平方米。 原告根据测绘结果及《不动产权证书》登记要求被告补交相应房款81120元，被告予以拒绝，原告因此诉至本院。 庭审中，被告虽答辩原告隐瞒真实面积与被告签订合同，但明确表示不对双方之间《商品房买卖合同》主张撤销；对案涉房屋的《不动产权证书》，被告表示其所依据的《不动产测量报告》错误，不放弃行政诉讼权利，但至本案判决时止，被告并未对《不动产权证书》提起行政诉讼。 对于被告主张的原告履行不符合合同约定，应予首先赔偿损失，并主张以损失赔偿折抵房屋差价的问题，经本院向原告询问，原告明确表示不同意进行抵销。 本院认为，原、被告签订的《商品房购销协议》及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，上述合同合法有效。双方应按照合同约定行使权利，履行义务。 双方签订的《商品房买卖合同》，第五条明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款多退少补，《商品房买卖合同》为正式备案合同，其取代了双方之间的《商品房购销协议》，故认定双方对合同约定面积与产权登记面积的差异结算方式进行了变更，对于房屋面积差异，双方应按照《商品房买卖合同》约定的内容履行各自的义务。被告辩称原告隐瞒已知实测面积与被告签订《商品房买卖合同》，并且该合同为格式合同，第五条作为选择性条款而未经被告选择，作为格式条款侵害被告利益。经当庭询问，被告明确表示对《商品房买卖合同》不主张撤销，但主张合同第五条为格式条款，应予无效。本院认为，《商品房买卖合同》系国家产权机构规定的制式合同，并非原告制作，合同第五条关于面积差异的处置条款内容清楚，且所填写内容与合同其他部分有明显区别，易于分辨，同时该内容实质是以案涉房屋的最终认定面积作为交付房款的标准，符合公平原则，不存在免除原告责任，损害被告权益的情况，故被告主张该合同条款无效的辩解，本院不予采纳。被告辩称原告交付房屋不符合合同约定，约定每单元电梯两部，但实际仅安装一部，应赔偿损失，并主张损失赔偿与房屋差价折抵，经询问，原告明确表示不同意抵销，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定，双方当事人协商一致可以债务抵销，现双方无法协商一致，抵销不能成立，被告在本案中也未提起针对合同履行的反诉，故被告称的损失赔偿，本案不再审理，被告可依法另行提起诉讼予以主张。 现保定市自然资源和规划局已制作了冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，确定案涉房屋产权登记的建筑面积为105.36平方米，至本案判决时止，被告并未对此提起行政诉讼，也未以其他方式主张该《不动产权证书》无效，故本院对该《不动产权证书》载明的案涉房屋产权登记面积为105.36平方米予以确认，按照双方《商品房买卖合同》约定的面积差异条款及房屋单价，被告应向原告补交房款81120元，原告对被告的相关主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 被告张茂、黄蕊于本判决生效之日起七日内给付原告保定市博世房地产开发有限责任公司剩余购房款81120元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1828减半收取共914元，由被告张茂、黄蕊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张任飞 二〇二〇年六月十三日 书记员  谷晓旋