四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1192号 原告：梁国勇，男，1975年1月26日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被告：文森山，男，1990年3月11日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被告：夏巧，系被告文森山之妻，1993年2月15日出生，汉族，四川省射洪市居民，现住。 原告梁国勇与被告文森山、夏巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告梁国勇、被告文森山、夏巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁国勇向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告办理位于射洪市房屋过户手续；2.判令二被告向原告支付违约金76000元；3.诉讼费由二被告负担。事实和理由：2020年1月23日原告通过射洪聚喆房屋经纪有限公司与二被告协商一致签订了房屋买卖合同，二被告将所有的位于射洪市房屋出售给原告，双方并约定了房屋总价款为38万元等相关条款。合同签订后，原告向被告夏巧支付10万元定金，二被告为原告出具收条一份，并于当日将案涉房屋交付给原告。原告接房后就对该房进行装修，目前装修还未完工。经原告多次催促被告仍未按照双方2020年1月23日签订的合同约定，在2020年2月29日前将案涉房屋的房产证从银行取出。2020年5月6日，被告文森山向原告出具书面承诺，其在当月11日将案涉房屋的产权证从银行取出为原告办理相关过户手续事宜。但被告承诺的时间到了，被告仍然食言。不但如此，2020年5月11日，原告再次以信函告知二被告要求其及时为原告办理案涉房屋过户相关手续，但至今二被告仍拒不为原告办理过户手续。综上所述，原告认为原被告经协商一致达成的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，该合同已成立并生效。且原告已按照合同约定支付定金，被告也己将房屋交付给原告。原告数次催促，二被告仍拒绝协助原告办理产权证，二被告的行为己违反双方合同的约定，其应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判准前述请求。 被告文森山辩称，双方原约定2020年2月29日前完成过户登记手续，但是受疫情影响导致我方没有在银行换回房产证，2020年5月6日原告不让我走的情况下我写了一个承诺，承诺在5月11日前将房产证从银行拿出来办理过户，原告曾去我门面闹，说我们合同诈骗。 被告夏巧辩称，关于违约是因双方没有有效沟通，我们也没有违约，因受疫情影响导致没有办房产证，今天得知原告曾胁迫我配偶出具承诺，现我要求解除合同，不认可违约金。 原告梁国勇围绕诉讼请求依法提交了原告梁国勇、被告文森山的身份证复印件、夏巧的户籍证明、川（2019）射洪县不动产权第××号房屋产权证复印件、买卖合同、定金收条原件及中国建设银行客户回单、短信光盘一张、通话录音、承诺书一份、催告信一封及证人刘某证言，被告质证后除认为承诺书系原告梁国勇强迫其出具的外，对原告提交的证据真实性无异议，本院审查后认为，该部分证据符合证据的基本特征，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于四川省遂宁市射洪市房屋（产权证号：川（2019）射洪县不动产权第××号）属被告文森山、夏巧夫妇共同共有，该房抵押在银行按揭贷款并办理了抵押登记。2020年1月23日，被告文森山、夏巧（甲方、出售方）与原告梁国勇（乙方、购买方）在居间方射洪聚喆房屋经纪有限公司主持下签订《买卖合同》，合同约定：甲方将射洪县太和镇房屋以38万元人民币出售给乙方；房款分二次付清，首次定金于2020年1月23号付人民币10万元，于房产证在银行拿出来后办理委托公证后付人民币28万元，当日一次性付清；契约从签字之日生效，若一方违约，甲方不卖定金双倍退还，乙方不买定金不退，违约方承担甲乙双方的中介费，收取房款后，如违约，违约方将按此房总价的百分之二十赔付给另一方；备注：经双方协商一致卖方承诺房产证于2020年2月29日前包拿到房产证，如卖方没有取出房产证，卖方赔偿买方违约金含定金退还给买方12.7万元，甲方承诺配合乙方办理产权过户给乙方指定的户头上，甲方不得二次出售，如甲方二次出售违约赔偿乙方含定金15.7万元。同日，原告梁国勇通过建设银行向被告夏巧转账支付10万元，被告文森山、夏巧出具《定金收条》并于当日将房屋交付与原告进行装修至今。因疫情影响，被告文森山、夏巧未按合同约定取出抵押在银行的不动产证书。在恢复正常生产、生活秩序后，射洪聚喆房屋经纪有限公司为被告预约银行偿还按揭贷款，取回不动产登记证书，但被告未予到场办理。2020年5月6日，被告文森山出具《承诺》，承诺“本人文森山身份证附后承诺房屋定于11日上午9点到银行办理该房屋还款手续取产权证以及公正委托不动产权房产过户相关手续相关事宜，如未按时办理本人愿意承担所有一切违约责任。”同月11日，原告梁国勇通过顺丰快递致信被告文森山、夏巧，催告办理过户登记手续未果，于2020年5月20日向本院提起诉讼，要求按前述请求判决。审理中，被告文森山、夏巧称银行按揭贷款余额12万余元，因其资金投入其他工程，导致无钱偿还该贷款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告梁国勇与被告文森山、夏巧在中介公司的主持下自愿订立房屋买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。订立合同时，原、被告双方明知讼争房屋已办理按揭贷款，在银行设有抵押，抵押权未消除的情况下，原告梁国勇要求被告文森山、夏巧履行协助过户登记的条件不具备，故本院不予支持，待过户登记条件具备后，原告梁国勇可另案主张。涉及双方对合同履行问题，原告要求继续履行，被告虽提出没有取出房产证要求解除合同，但未向本院提起反诉请求，故针对案涉房屋买卖合同是否应予解除本案不予审理，双方当事人可另行主张。双方在合同第九条中虽约定了20%违约金，但该条约定系解除合同违约金约定，不是履约违约金约定，原告要求被告按照解约违约金约定支付违约金，本院不予支持。合同备注系针对房产证没有取出或卖方二次出售导致解除合同对定金的处理和违约金承担，亦是对解除合同条件下的违约金约定。双方当事人对迟延履行的违约金没有明确约定，双方约定的办证时间为疫情期间，但疫情基本解除逐渐恢复正常的经济生活后被告文森山、夏巧应及时办理取回房产证及产权转移登记手续等，履行期间可以适当顺延，但被告在顺延期满后仍未及时办理，故被告迟延办证的行为确实构成违约，应承担相应的违约责任，因双方未明确约定该种情况的违约金计算标准，同时原告梁国勇未提交充分的证据证明二被告迟延办证行为造成具体明确的损失，故本院参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，以当事人实际支付的款项计算迟延履约违约金，到符合合同约定的条件时或解除合同时止。双方于2020年1月23日签订合同，约定于2020年2月29日前拿出房产证，本市于2020年1月24日爆发疫情，故合同履行期间全在疫情期间，应予顺延。中介服务于2020年3月20日恢复，合同履行期间应从3月20日顺延至4月27日，故从2020年4月28日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率标准计算迟延履约违约金，至原告梁国勇符合支付二次付款条件约定时止或双方合同解除时止。综上所述，对原告梁国勇的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、由被告文森山、夏巧向原告梁国勇支付迟延履行合同违约金，计算方法以10万元为本金，从2020年4月28日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率标准计算，至原告梁国勇符合支付二次付款条件约定时止或双方合同解除时止； 二、驳回原告梁国勇的其他诉讼请求。 案件受理费850元，由被告文森山、夏巧负担350元，原告梁国勇负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员  宋 兴 二〇二〇年六月十九日 法官助理  陶云霞 书 记 员  赵 娟