广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9835号原告：胡学珍，女，1953年9月25日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：王玉连，广东锐锋律师事务所律师。委托代理人：叶愈浦，广东锐锋律师事务所律师。被告：廖珊，女，1979年4月14日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：司徒应龙，男，1974年7月24日出生，汉族，住广州市海珠区，被告共同委托代理人：刘逸洲，广东岭南律师事务所律师。被告共同委托代理人：程虎，广东岭南律师事务所律师。第三人：司徒国明，男，1949年7月1日出生，汉族，住广州市海珠区，原告胡学珍诉被告廖珊、司徒应龙、第三人司徒国明物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡学珍及其委托代理人王玉连，被告司徒应龙、廖珊的共同委托代理人刘逸洲到庭参加了诉讼。第三人司徒国明经本院公告传唤期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡学珍诉称：司徒应龙是司徒国明之子，廖珊之夫。胡学珍与司徒国明于1992年认识，1994年8月15日登记结婚，婚后没有生育子女，但双方感情良好。1996年，夫妻二人向司徒国明所在的工作单位广州航道局申请购买涉案房屋，并于同年5月向广州航道局缴纳了85%的购房款，合计37300元。1997年，双方因司徒国明与其他异性不当交往而产生矛盾，并诉讼离婚，一审法院判决不准离婚，司徒国明不服上诉，后经广州市中级人民法院调解，双方愿意离婚，但均主张涉案广州市海珠区鹭江敦仁里新村10号102房的产权，由于当时涉案房屋仍在筹建中，产权归广州航道局所有，双方于是对涉案房屋的使用权达成了协议，并经由广州市中级人民法院于1997年12月26日出具民事调解书[案号：(1997)穗中法民终字第1438号]予以确认。根据该民事调解书的内容，涉案房屋的大厅及靠西北方的厨厕由胡学珍居住至其再婚或有住房去向时止，胡学珍迁出该房时，由司徒国明一次性给付胡学珍12000元。1999年涉案房屋建成且分隔成两部分，胡学珍居住一部分，司徒应龙及司徒国明居住在另一部分。后司徒应龙及司徒国明因有其他住房而迁出了该房屋，胡学珍则一直居住至今，且自1997年12月26日离婚至今，胡学珍一直未再婚，也无其他住房去向。2000年7月17日，司徒国明隐瞒涉案房屋还有共有人即胡学珍，向有关部门申请涉案房屋的产权登记，并于2000年8月7日获得案涉房屋产权证（房产证号：穗房地证字第××号）。2000年12月27日，广州航道局财会处通过传真向司徒国明发文催缴购买涉案房屋的尾款5419.03元，该电文对涉案房屋的购买时间及付款明细均做了详细说明，司徒应龙签收了该电文。2013年9月29日司徒国明将涉案房屋无偿赠与给司徒应龙。2013年10月22日，涉案房屋产权人由司徒国明变更为司徒应龙（变更后的房产证号为：粤房地权证穗字第××号）。司徒应龙在明知涉案房屋有其他共有人的情况下，仍于2016年1月4日与廖珊恶意串通，在双方不是合法夫妻的情况下签订所谓的《夫妻财产约定书》，强行约定涉案房屋归廖珊所有，并通过逃税偷税的方式进行了非法的产权变更登记[变更后的房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第03201561号]。司徒国明与司徒应龙明知胡学珍为涉案房屋共同共有人，却在未征得胡学珍书面同意的情况下通过无偿赠与的方式恶意转移涉案房屋所有权，其行为已违反有关法律法规的强制性规定，应属无效行为。而司徒应龙与廖珊在明知案涉房屋存在其他共有人的情况下，仍然恶意约定涉案房屋归廖珊所有，其行为亦违反有关法律法规的强制性规定，属无效行为。故起诉请求：1、确认司徒应龙获得广州市海珠区鹭江敦仁里新村10号102房的行为无效；2、确认司徒应龙与廖珊之间对广州市海珠区鹭江敦仁里新村10号102房的财产约定行为无效；3、确认胡学珍为广州市海珠区鹭江敦仁里新村10号102房的共同共有人；4、司徒应龙、廖珊承担本案的全部诉讼费用。被告司徒应龙、廖珊辩称：涉案房屋是司徒国明的个人财产，其通过赠与的方式将涉案房屋过户至司徒应龙名下，司徒应龙通过析产过户至廖珊个人名下的行为合法有效，应受法律保护。一、涉案房屋是司徒国明个人购买并登记在其个人名下的财产，权属不存在争议。广州市中级人民法院于1997年12月26日作出民事调解书中记载胡学珍与司徒国明婚后的共同财产有空调机一台，煤气炉一台，存款10000元；涉案房屋是司徒国明所在单位的集资房；上述共同财产中空调机和煤气炉归胡学珍，其余夫妻共同财产归司徒国明所有；对于涉案房屋，司徒国明与胡学珍各自使用不同部分，胡学珍可暂住至再婚或者有住房去向时止。上述调解书充分证明了胡学珍与司徒国明离婚时已经对双方的共同财产进行分割，涉案房屋的权属不存在任何争议。根据穗房地证字第××号房地产证记载，权属人司徒国明，权属来源2000年6月向广州航道局买，房屋占有份额全部。根据司徒国明与广州航道局签订的广州市公有住房买卖协议书第二条约定，涉案房屋的付款方式是1999年10月1日前一次性付清。根据广州市公有住房售价评估表，评估日期是1999年9月26日，男方工龄是26年，女方工龄显示是一杠，计算工龄折价时并没有算上女方的工龄。根据出售公有住房缴款明细表，日期是1999年10月20日，司徒国明配偶一栏显示的是离异。根据广州地区干部职工购买公有住房申请书，申请人及家庭成员情况仅有司徒国明和司徒应龙2人，配偶、单位的证明及意见一栏，记载离婚二字，申请时间是1999年9月23日。根据广州航道局出具的收据记载，司徒国明交来购房款44719.03元，日期是1999年12月1日。以上证据均可证明涉案房屋的申请购买以及缴款、产权登记的时间均在司徒国明与胡学珍离婚之后。涉案房屋原属于广州航道局的公有住房，于1999年售予司徒国明，在申请购买涉案房屋时，司徒国明的婚姻状况是离异，家庭成员未包括胡学珍，且涉案公有房屋在核价时只按司徒国明1人的工龄计算出工龄房价优惠予以折减。胡学珍自始至终不是涉案房屋的购买方，也未以其工龄折抵房款。涉案房屋的权属与胡学珍无关，不属于夫妻共同财产。二、胡学珍主张其在与司徒国明的婚姻存续期间支付了部分购房款，却未能提供证据予以证明。涉案房屋1994年竣工，1998年取得钥匙开始入住使用，因当时是广州航道局的单位集资房，属于给员工居住使用。1998年单位要求先缴费一部分，司徒国明当时交了三万多元，已经是与胡学珍离婚后，并且实际上这费用是其儿子即司徒应龙交的。当时说尚未确定属于公租房或可购买的公有住房，一切以后期的申请批准为准，如果不被批准将退还上述款项。因此直到1998年拿钥匙入住，涉案房屋尚未达成任何的购买协议，更不存在胡学珍主张的以夫妻共同财产支付部分购房款的情况。并且关于其夫妻共同财产的分割，已经在当时的民事调解书中达成了一致，已做处分。司徒国明与胡学珍离婚后申请购买并登记在其个人名下的涉案房屋属于其个人财产，其有权对涉案房屋进行处分。司徒应龙通过受赠合法取得涉案房屋后，亦有权合法析产至其配偶廖珊名下。在上述过程中，公证处、房管部门均对当事人的身份、证件、证明材料、真实意愿等进行完全的审核查实，登记在廖珊名下的涉案房产登记合法有效，足以对抗第三人。根据物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上述事实在没有确实充分的证据及通过法定程序予以推翻的情况下，胡学珍主张确认司徒应龙和廖珊获得涉案房屋产权的行为无效，胡学珍为涉案房屋共有人的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。第三人司徒国明没有陈述意见。经审理查明：根据填发日期为2000年8月7日的穗房地证字第××号房地产证存根记载，海珠区鹭江敦仁里新10号102房登记在司徒国明名下，权属来源为2000年6月向广州航道局买，占有部分为全部，建筑面积为74.43平方米。2013年9月29日，司徒国明与司徒应龙签订《赠与合同》，载明赠与人司徒国明与受赠人司徒应龙是父子关系，涉案房屋是以司徒国明的名义登记的，依法为司徒国明的个人财产，司徒国明自愿将涉案房屋其应占的全部产权份额无偿赠与给司徒应龙所有。双方办理了《赠与合同》公证。2013年10月22日，涉案房屋转移登记至司徒应龙名下。司徒应龙与廖珊于2014年12月23日登记结婚，于2016年4月1日登记离婚，于2017年1月20日复婚。2016年1月4日，司徒应龙与廖珊签订《夫妻财产约定书》，载明涉案房屋依法属于其夫妻共同共有的财产，经双方充分协商约定涉案房屋归廖珊所有。2016年1月20日，涉案房屋转移登记至廖珊名下。另查明，广州市中级人民法院于1997年12月26日作出（1997）穗中法民终字第1438号民事调解书，载明司徒国明与胡学珍于1992年认识，1994年8月15日登记结婚，婚后没有生育子女。婚后双方感情较好，后因司徒国明未正确处理与其他异性交往及家庭关系而产生矛盾。1997年9月司徒国明起诉要求与胡学珍离婚。双方婚后的共同财产有：科龙牌1匹分体空调机一台、乐声牌煤气炉一台、存款10000元。广州市海珠区新滘镇凤和乡鹭江西街五门102房是司徒国明所在单位的集资房，有二房二厅二厨厕一阳台。经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、司徒国明与胡学珍自愿离婚。二、科龙牌l匹分体空调机、乐声牌煤气炉各一台归胡学珍所有，其余夫妻共同财产归司徒国明所有。三、位于广州市海珠区新滘镇凤和乡鹭江西街五门102房由司徒国明使用，其中大厅及靠西北方的厨厕由胡学珍暂住至其再婚或有住房去向时止。胡学珍迁出该房时，由司徒国明一次性给付胡学珍12000元。四、在调解书送达之日，由司徒国明一次给付胡学珍l1000元。五、本案一、二审受理费各100元由司徒国明负担。胡学珍为证实自己的主张还提交了如下证据：1、广州航道局《图文传真》，日期为2000年12月27日，内容为：“司徒国明:你申请购买房改房，应缴交房款44719.03元，其中你已于96年5月预交了37300元，于2000年6月补交了2000元，共缴交了39300元，尚欠房款5419.03元，请于12月30日前委托他人来局财务处缴交欠款……”，该文件下方有“司徒应龙”签字；2、购买公有住房申请书，记载申请人及家庭成员为司徒国明、司徒应龙，配偶情况为离婚，日期为1999年9月23日；3、公有住房买卖协议书，记载出售住房单位为广州航道局，购买住房人为司徒国明，日期为2000年6月7日；4、公有住房售价评估表，夫妇工龄一栏记载“男：26年，女:-年”；5、公有住房缴款明细表，司徒国明配偶一栏记载“离异”；6、收据，日期为1999年12月1日，记载收到司徒国明涉案房屋购房款44719.03元。司徒应龙、廖珊质证表示：证据1传真上司徒应龙的签名是在缴交全部房款之后补签的，因航道局要求签名之后才可以出具收据，而不是传真当时签名的，不是对于传真上内容的确认，传真中记载于96年5月预交了37300元与本案的其他客观证据不能印证一致；证据2-6真实性确认，证明司徒国明申请购买涉案房屋、缴交购房款及产权登记均在与胡学珍离婚之后。胡学珍于2019年4月28日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人确认涉案房屋现间隔为两个部分，胡学珍使用大厅及靠西北方的厨厕部分。胡学珍表示其未再婚，亦没有住房去向。本院认为：涉案房屋原登记在司徒国明名下。根据从广州市房地产档案馆调取的购买公有住房申请书、公有住房买卖协议书、公有住房售价评估表、公有住房缴款明细表、收据等，显示涉案房屋是司徒国明与胡学珍离婚后向广州航道局购买的公有住房。虽然胡学珍主张夫妻关系存续期间已支付了涉案房屋85%的购房款，其对涉案房屋享有权利，但根据（1997）穗中法民终字第1438号民事调解书，司徒国明与胡学珍已明确婚后的共同财产为科龙牌1匹分体空调机一台、乐声牌煤气炉一台、存款10000元，并进行了分割；对于涉案房屋，则明确是司徒国明单位的集资房，由司徒国明使用，其中大厅及靠西北方的厨厕由胡学珍暂住至其再婚或有住房去向时止，胡学珍迁出该房时，由司徒国明一次性给付胡学珍12000元。由此可见，双方对于涉案房屋的真实意思是该房屋归司徒国明所有，胡学珍可暂住至其再婚或有住房去向时止，并在迁出时由司徒国明对胡学珍进行补偿。因此，涉案房屋应属司徒国明所有，其将涉案房屋赠与司徒应龙，司徒应龙又将涉案房屋析产至廖珊名下，并无不当，故胡学珍要求确认司徒应龙、廖珊获得涉案房屋产权的行为无效，其为涉案房屋的共同共有人，本院不予支持。但应当指出的是，司徒应龙和廖珊作为司徒国明的家人，其对司徒国明在涉案房屋所设置的负担（由胡学珍暂住至其再婚或有住房去向时止）应当清楚，其即使取得了涉案房屋的所有权，也应当受此负担的限制，即涉案房屋的转让应当是附条件的转让。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡学珍的全部诉讼请求。本案受理费10800元，由原告胡学珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  谢沛丽人民陪审员  孔丽珍二〇二〇年六月十九日书 记 员  陈慧云幸妙倩