上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5708号原告：上海中新国闻文化传播有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金港路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：徐赞平，执行董事。委托诉讼代理人：魏云，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周紫璇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海和铭餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：曾晓容。原告上海中新国闻文化传播有限公司与被告上海和铭餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告上海中新国闻文化传播有限公司的委托诉讼代理人周紫璇到庭参加诉讼，被告上海和铭餐饮管理有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中新国闻文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年7月11日签订的《中新传媒大厦房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；2、被告向原告支付2019年5月25日至2019年7月4日的租金人民币(以下币种同)223,370.73元、违约金653,768元、免租期租金1,144,094元，扣除租赁保证金后，前述租金、违约金免租期租金共计1,530,906.73元；3、被告向原告支付2019年7月5日至2019年8月20日的占有使用费256,059.13元。庭审中，原告将第2项诉请中的租金部分调整为2019年5月28日至2019年7月4日的租金201,056.05元，将第3项诉请的占有使用费金额调整为244,043.53元。事实与理由：原、被告于2018年7月11日签订《中新传媒大厦房屋租赁合同》，约定被告承租位于上海市浦东新区金湘路XXX号XXX楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋。2018年7月25日至2020年7月24日期间，每月租金为163,442元，每三个月为一个租金支付周期，装修免租期为2018年7月28日至2019年2月27日共7个月。被告逾期不支付租金超过30日的，原告可通知被告解除合同，并要求被告按照相当于合同解除之月的前一个月月租金的4倍金额支付违约金。发生违约的情况且原告因此解除合同的，则原告除有权要求被告支付违约金外，并有权要求被告补交免租期所免除的租金等费用。被告应于2019年5月10日支付2019年5月25日至2019年8月24日的租金，但被告迟迟未支付，原告通过律师函等方式催告，被告仍未支付，故原告向被告发出《解除合同通知》，被告于2019年8月20日同意解除并腾空返还了涉案房屋。被告开业后将租赁房屋部分转租给第三人，并要求第三人直接向被告当时股东李勤勤支付租赁费用，导致被告无任何经营收入，纠纷发生后被告股东和法定代表人全部发生变更。为维护原告合法权益，原告提起本案诉讼。被告上海和铭餐饮管理有限公司未作答辩。经审理查明：李勤勤原为被告公司法定代表人，2019年7月变更为曾晓容。2018年7月11日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订《中新传媒大厦房屋租赁合同》，约定乙方承租位于上海市浦东新区金湘路XXX号XXX楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋作餐饮、美食广场用途，租赁期限为2018年7月28日起至2028年7月27日，其中自2018年7月28日起至2020年7月27日止的月租金为163,442元。另合同5.1条约定，甲方给予乙方的装修免租期为7个月，自2018年7月28日起至2019年2月27日止。7.3条约定，每3个月为一个租金支付周期，首期租金应在本合同签署生效之当日或之前支付，此后每期应付租金应在该期起算之日的前十五天内向甲方支付，即乙方应在该期起算之日的前一个月的十五天前向甲方支付。第8.1条约定，乙方依约履行租赁合同的保证金为666,992元，乙方须于签订租赁合同之日支付490,326元，余额176,666元于2020年7月27日之前补足。15.2条中约定，乙方逾期不支付租金或物业管理费或公用事业费或其他应付费用超过30日的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按合同解除之月的前一个月的月租金的4倍金额支付违约金。15.3条约定，发生乙方违约的情况且甲方因此而解除合同的，则甲方除有权要求乙方支付违约金外，并有权要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，该房屋内的一切装修及固定的设施、设备归属甲方。2018年7月13日，被告转账支付原告三个月租金490,326元。2019年5月13日、2019年5月20日、2019年6月14日，原告向被告发送《付款通知书》《催款通知书》《律师函》，催讨2019年5月28日至2019年8月27日的租金。2019年7月4日，原告向被告送达《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》，通知被告函件到达被告时租赁合同解除。审理中，原告称，被告已支付原告租赁保证金490,326元。2019年8月20日被告发函给原告称已经撤场，2019年9月5日左右原告收到被告寄还的钥匙，双方未办理过书面交接手续，对2019年8月20日之后的使用费，原告不再主张。以上事实，有《中新传媒大厦房屋租赁合同》《付款通知书》《催款通知书》《律师函》《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》、邮寄凭证、工商信息及当事人庭审陈述等在案佐证。原告提供的被告与案外人签订的《享吃享喝美食广场租赁合同》复印件、租金转账手机截屏、(2019)沪0115民初90836号民事判决书，与本案处理缺乏关联性，本案不作认定。本院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应切实履行。经查，被告支付首期三个月租金后未再支付之后租金，经原告多次催讨后仍未支付，早已超过合同约定的宽限期限，其行为已构成根本违约，原告依约享有单方解除权，原告要求确认合同于2019年7月4日解除、被告支付合同解除前后的欠租、房屋占有使用费以及相当于4个月租金标准违约金的诉请，均具有事实和合同依据，本院予以支持。免租期系正常履行合同情况下原告给予被告的租金优惠，鉴于本案租赁合同已实际履行了部分，本院酌定被告支付免租期租金103万元。根据租赁保证金的性质，原告要求将其直接抵扣被告债务的主张，本院予以采纳，经核算，被告应支付原告2019年5月28日至2019年7月4日的租金201,056.05元、违约金653,768元、免租期租金103万元，合计1,884,824.05元，扣除租赁保证金490,326元后，被告还应支付1,394,498.05元。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海中新国闻文化传播有限公司与被告上海和铭餐饮管理有限公司于2018年7月11日签订的《中新传媒大厦房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；二、被告上海和铭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中新国闻文化传播有限公司租金、违约金、免租期租金1,394,498.05元(已扣除被告支付的租赁保证金490,326元)；三、被告上海和铭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中新国闻文化传播有限公司2019年7月5日至2019年8月20日的占有使用费244,043.53元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,573元，由原告上海中新国闻文化传播有限公司负担1,026元，被告上海和铭餐饮管理有限公司负担19,547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  陆忠良人民陪审员  张卫东二〇二〇年六月十六日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。