河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终951号上诉人（原审被告）：衡水宏邦企业管理有限公司。住所地：衡水市高新区人民西路北侧顺兴街西侧尚品林溪综合楼3层302室。法定代表人：单建鹏，经理。委托诉讼代理人：郭雪容、盛皎，河北凌坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李胜，男，1986年8月2日出生，汉族，现住石家庄裕华区。委托诉讼代理人：陈艳，女，1990年3月21日，现住石家庄裕华区，与被上诉人系夫妻关系。上诉人衡水宏邦企业管理有限公司（以下称宏邦公司）因租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人宏邦公司的委托诉讼代理人郭雪容，被上诉人李胜及其委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏邦公司不服一审判决上诉请求：一、撤销衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5665号民事判决书第二项，依法驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷，一审法院判决双方解除租赁合同，由上诉人返还被上诉人租赁费30240，并赔偿其加盟费损失29900元，合计60140元没有事实和法律依据。1、一审适用法律错误，上诉人与被上诉人于2017年12月20日签订了《租赁合同》，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，合同签订后，上诉人依约交付了租赁物，被上诉人开始对租赁物进行装修，虽消防验收不通过，但消防验收系行政管理行为，非导致被上诉人无法正常经营的法定事由，想以此来解除双方合同，被上诉人行为属于违背诚信义务，现上诉人也同意解除双方合同，一审法院应当认定为系双方协议解除，而不应以《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定而解除合同。2、一审认定事实错误，首先，双方自愿解除合同，租金返还应当以合同解除之日起至2019年12月24日的租金，而一审法院认为应退还2017年12月25日租金与事实不符，其次被上诉人与案外人签订的经销合同属于经营投资行为，应当由被上诉人自担经营风险，而不应由上诉人赔偿其加盟费。被上诉人李胜答辩称：首先，是因为商场不具备开业条件的情况下与我们签订了合同，当时签合同的时候我们问过有没有正规手续，他们说有，但是一直拒不出示。2017年12月24日上午开业，晚上8点就被消防查封，没办法经营，这期间所有的费用不退还的话我们不认可。一审原告李胜向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除原告李胜与被告宏邦公司签订的编号为f4-2租赁合同；2、判令被告宏邦公司退还原告李胜2017年12月25日至2018年12月21日期间的租金30240元，并赔偿因被告违约给原告造成的加盟费损失32400元、装修损失33000元，共计95640元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告将位于衡水尚品mall四层F4-2号商铺出租给原告用于餐饮经营，双方于2017年12月20日签订了编号为F4-2租赁合同一份。原告按照合同约定向被告支付了两年的租金60480元，并对商铺进行了装修。为了能在开业日正常营业，原告于2017年9月14日与徐州众合餐饮有限公司签订了馋小喵三汁小闷锅项目经销合同，授权期限为两年，原告按照合同约定交纳了59800元的加盟费及5000元的市场保证金。2017年12月24日，尚品mall购物中心项目开业，开业当日，该项目即被衡水市消防部门查封，导致原告铺面无法进行营业。后原告多次与被告交涉，均被告知因项目消防检查未通过需等待。原告一等再等，直至2018年12月21日，被告项目才通过了消防安全检查，至此，原告租赁的被告商铺已经一年无法正常营业，被告作为出租方在租赁期间内不能保持租赁物符合约定的用途，致使原告无法正常营业，其行为构成违约，并给原告造成了一年的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院维护原告的合法权益。一审法院经审理查明：2017年12月20日，原告李胜（乙方）与被告宏邦公司（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方向乙方提供位于尚品ｍａｌｌ四层ｆ4-2号商铺，计租面积为140㎡，乙方经营行业为餐饮，经营品牌为馋小喵三汁小焖锅，租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得变更租赁用途或品牌，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。合同有效期为五年，自2017年12月25日至2019年12月24日。出租商铺的前两年租金共计为60480元，乙方自合同签署日起一个工作日内交纳前两年租金，第三年开始乙方按季度交纳租金，第三年每季度租金为人民币15120元，第四、五年每季度租金为15876元，乙方应于本期租金到期日前15日交纳下期租金。2017年9月13日宏邦公司向原告出具收款收据一张，收款事由为Ｆ5-5租赁费定金15000元；2017年11月12日宏邦公司向原告出具收款收据一张，收款事由为Ｆ5-5租金45480元。宏邦公司向原告出具ＬＡＩＬＡ尚品ｍａｌｌ签约审批单一份，内容为，租赁商家为李胜，租赁楼层为五层，租赁铺位为ｆ5-5，租赁面积为140平米，经营范围为餐饮焖锅，租赁单价为每月每平米36元，年租金额为60480元，交纳定金15000元，宏邦公司盖章确认。2017年12月26日，衡水经济开发区公安消防大队做出衡开公消封字（2017）第0060号临时查封决定书，尚品ＭＡＬＬ因消防设施严重损坏被查封。2018年4月25日，衡水市公安消防支队出具衡公消验字（2018）第0040号建设工程消防验收意见书，意见书中载明衡水中豪房地产开发有限公司申报的衡水尚品ＬＡＩＬＡ-ＭＡＬＬ综合评定该工程消防验收合格。2018年6月15日，衡水市公安消防支队出具衡公消安不字［2018］第004号不同意投入使用、营业决定书，显示根据衡水尚品ＬＡＩＬＡ-ＭＡＬＬ关于投入使用、营业前消防安全检查的申请，衡水市公安消防支队于2018年6月14日派员进行了消防安全检查，经检查存在消防安全问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。2018年12月21日，衡水市公安消防支队出具衡公消安检字〔2018〕第0024号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证载明衡水尚品ＬＡＩＬＡ-ＭＡＬＬ投入使用、营业前经消防安全检查合格。2017年9月14日，李胜（乙方）与徐州众合餐饮有限公司（甲方）签订了馋小喵三汁小闷锅项目经销合同，授权期限为两年，自2017年9月14日至2019年9月13日，并约定甲方授权乙方在衡水市桃城区（尚品ｍａｌｌ购物中心）“馋小喵”三汁焖锅品牌的经销商，开设店面，乙方不得在上述店面以外使用或经营“馋小喵”三汁焖锅品牌及产品，否则以违约论处，特许经营区域为以乙方店为中心，半径600米的范伟，自合同签订之日，乙方需向甲方支付整店输出费用59800元（此款不含税、不退款）及市场保证金5000元（此款在合同结束后，无任何市场遗留问题，无违反合同约定条款的情况下，于书面形式申请退出市场，六个月后无息全款退还）等，2017年9月20日，徐州众合餐饮有限公司为李胜出具收据一份，收款事由为加盟费，收款数额为59800元。2017年11月16日，李胜与河北旭发装饰工程有限公司签订装饰装修合同一份，合同约定，装修施工地点为衡水市桃城区顺兴街尚品ｍａｌｌ四层ｆ4-2号商铺，施工面积140平米，承包方式为包工包料，总价款为11万元，工期为2017年11月18日至2017年12月24日，共计35天等，2019年11月1日，河北旭发装饰工程有限公司为李胜开具增值税发票一份，票面内容显示，货物或应税劳务、服务名称为建筑服务、装修费，备注：河北省衡水市商品林溪馋小猫店，项目名称为店面装修，价税合计金额为10万元。上述事实有原、被告提交证据及询问笔录、庭审笔录在卷为据。一审法院认为：原告李胜与被告宏邦公司签订的租赁合同约定了租赁物的坐落、状态、租赁年限以及租金等条款，系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。原告履行了给付租金的义务，被告亦应提供合同约定的租赁物。现本案涉案租赁物因消防安检查不达标被勒令停止营业整改，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告方的合同目的不能实现，且被告方同意解除与原告李胜签订的租赁合同，故原告请求解除与被告宏邦公司签订的《租赁合同》及退还租金的诉请，本院予以支持。关于退还的租金数额问题，自2017年12月26日至2018年12月21日，涉案合同的租赁物被责令停业整改期间，与原告李胜同宏邦公司签订的租赁期间即2017年12月25日至2019年12月24日基本吻合，考虑到信息传递时间及重新开始营业的准备时间等行业惯例，现原告请求被告退还2017年12月25日至2018年12月21日期间的租金30240元（即以原告所交纳两年租金60480元为依据，折合成一年的租金为30240元），该诉请不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张的加盟费损失32400元，即两年的整店输出费用59800元与市场保证金5000元之和除以二，折合成一年的整店输出费用与市场保证金，根据李胜与徐州众合餐饮有限公司签订的加盟合同的约定，加盟授权期限为两年，自2017年9月14日至2019年9月13日，并约定甲方授权乙方在衡水市桃城区（尚品ｍａｌｌ购物中心）“馋小喵”三汁焖锅品牌的经销商，开设店面，乙方不得在上述店面以外使用或经营“馋小喵”三汁焖锅品牌及产品，否则以违约论处，自合同签订之日，乙方需向甲方支付整店输出费用59800元（此款不含税、不退款）及市场保证金5000元（此款在合同结束后，无任何市场遗留问题，无违反合同约定条款的情况下，于书面形式申请退出市场，六个月后无息全款退还），因整店输出费用交纳后不退款，且涉案租赁物停业整顿期间系在加盟期间，李胜亦不得在其他处所经营该品牌，故现李胜请求赔偿加盟损失中的29900元，即59800元除以2折合成一年的损失，本院予以支持，但上述保证金的退还与否，并非被告宏邦公司的行为所能决定，且李胜也未提交该保证的交纳票据，故本院不予支持。关于装修损失问题，原告主张该装修损失数额系装修花费数额100000元除以3得出的33000元损失数额，但未提交证据予以支撑该结果得出的合理依据，故本院不予支持。故缺席判决如下：一、解除原告李胜与被告衡水宏邦企业管理有限公司于2017年12月20日签订的《租赁合同》；二、被告衡水宏邦企业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告李胜租赁费30240元，并赔偿其加盟费损失29900元，合计60140元；三、驳回原告李胜的其他诉讼请求。二审中，各方当事人对一审查明的事实无异议，亦未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：李胜与宏邦公司对双方签订的租赁合同无异议，双方均应按合同约定履行各自的义务。宏邦公司虽称涉案租赁物因消防检查验收不达标系行政管理行为，但作为租赁方李胜无过错，一审法院判令宏邦公司退还租赁费并赔偿损失，证据充分。上诉人宏邦公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由上诉人衡水宏邦企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李守文审判员  李成立二〇二〇年六月四日书记员  齐 琪