湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初1566号 原告：赵典，女，1989年9月24日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市龙华山街道办事处网格员，住仙桃市。 委托诉讼代理人：王军军，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。 被告：兰艳红，女，1968年10月27日出生，汉族，湖北省仙桃市人，无职业，住仙桃市。系李**妻子。 被告：李**，男，1969年11月24日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住仙桃市。系兰艳红丈夫。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：周温冲，男，1994年4月20日出生，汉族，河北省石家庄市人，个体工商户，住荆门市掇刀区，系兰艳红、李**女婿。 原告赵典与被告兰艳红、李**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告赵典的委托诉讼代理人王军军，被告兰艳红、李**的共同委托诉讼代理人周温冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵典向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、请求依法判决被告返还原告购房款3.5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月30日，原告通过佑家地产房屋中介公司介绍购买被告位于沙咀办事处十一墩六组福星楼B栋201号房，双方见面后得知该出售房屋只有房屋证，土地证需待办理后才能配合原告办理过户。原告认为该房屋既然有房产证，办理土地证理应顺理成章，便与被告商谈房屋成交总价为22.5万元，当日原告向被告支付2万元定金，于2019年12月1日向被告支付8.5万元。因土地证尚未办理，所以没有支付全款，原、被告双方约定办理公证后再支付尾款。2020年3月，原、被告前往仙桃市公证处准备办理公证，在公证处的要求下，原告前往市民之家查询该出售房屋土地情况，得知该土地属于集体土地，不受理办证，公证处以不符合办理公证条件拒办。事后，经原、被告多次协商，被告只向原告退还7万元，余款以各种理由拒退，双方协商未果。特诉至法院，请依法判决。 兰艳红、李**共同辩称，原、被告之间于2019年11月30日签订的房屋买卖合同合法有效，不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形。原告以“公证处以不符合办理公证条件拒办”等理由要求确认合同无效，不符合法律规定。公证机关办理公证的条件并不属于法律或行政法规，该情形也非合同无效的情形，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一、二、三,二被告提交的证据一，因对方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 二被告提交的证据二，系定金收条，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明原告为违约方。本院认为，原告异议理由成立，对该证据的真实性予以采信，对证明对象不予采信；二被告提交的证据三，系涉案房权证，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为二被告只有房权证，没有土地证，不能证明被告对所涉房屋具有相应的合法权益。本院认为，原告异议理由成立，对该证据的真实性予以采信，对证明对象不予采信；二被告提交的证据四，系房屋租赁合同，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为双方签订的买卖合同中并没有对该租赁合同履行所产生的损失进行约定，与本案无关。本院认为，原告异议理由成立，对该证据依法不予采信。二被告提交的证据五，系公证书，原告对其真实性无异议，对关联性有异议，认为该公证书只是二被告与他人签订的房屋买卖合同公证书，与本案无关。本院认为，原告异议理由成立，对该证据依法不予采信。二被告提交的证据六，系微信聊天记录截图，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为微信聊天信息显示原告购买该房屋时还要求该房屋还可以办理土地证为购买条件，同时还证明扣款行为只是二被告单方意思。本院认为，原告异议理由成立，对该证据的真实性予以采信，对证明对象不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月30日，经佑家地产房屋中介公司介绍，双方当事人签订了房屋买卖合同，主要约定：卖方兰艳红、李**自愿将坐落在本市沙咀办事处十一墩六组福星楼B栋201号（房产证号：仙桃市房权证沙咀字第××号）、面积85.61㎡的小产权房屋，以22.5万元的价格出售给买方赵典。合同备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：经买卖双方共同协商如下：买方于2019年11月30日付购房定金2万元给卖方，于2019年12月1日付首款8万元给卖方。另商议尾款12.5万元定于2020年3月30日前付清。如产证需公证则公证费用由买方赵典承担。房屋的水、电、气费用在交接当日由卖方全部结清。合同签订当日，赵典通过微信给付兰艳红购房定金2万元。2019年12月1日，赵典通过微信和手机银行给付兰艳红购房款8.5万元。赵典给付兰艳红购房款合计10.5万元。 2020年3月，双方当事人前往本市公证处办理房屋买卖合同公证时，在公证处的要求下，赵典前往本市市民之家查询该出让房屋土地权属登记情况。市国土资源局出具沙嘴办事处十一墩六组福星楼B栋住户不动产登记情况说明：“沙嘴办事处十一墩六组福星楼B栋（2号楼）占用土地为十一墩村集体土地，目前暂不能受理该栋楼住户不动产权证登记申请，待市政府出台集体土地处置意见后，按意见执行。”赵典将市国土资源局的情况说明交给公证处后，公证处以不符合办理公证条件为由不予办理公证。此后，赵典与兰艳红、李**，佑家地产房屋中介公司协商解除合同，返还购房款等事宜。 2020年4月13日，赵典与兰艳红、李**的女婿周温冲（微信名周冲）通过电话或微信多次协商房屋买卖合同是在房屋中介未说明情况下签订的，属于重大误解，要求兰艳红、李**退还已给付的10.5万元购房款。 2020年4月14日，周温冲在征求兰艳红、李**同意后，微信回复赵典，同意解除合同，退还购房款，但要求赵典承担违约责任。当日，赵典将自己的中国银行卡号通过微信发送给周温冲。 2020年4月16日，周温冲微信告知赵典：兰艳红、李**因出售房屋而租赁房屋居住一年的损失，由违约方承担。租金0.96万元+搬家费0.2万元×130%＝1.508万元，最终应退还10.5万元（预付款）－2万元（定金）－1.5万元（违约导致经济损失）＝7万元整。赵典回复周温冲：购房尾款未付清，房子还未交付，由卖方在使用，不存在搬家和租房费用。当日，兰艳红、李**的女儿李萌通过支付宝转账的方式返还赵典购房款7万元。对剩余购房款3.5万元，兰艳红、李**以各种理由拒绝返还。 本院认为，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”《中华人民共和国土地管理法》第十二条第一款规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项分别规定：“未依法登记领取权属证书的；”“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。” 《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律、行政法规的规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民购买农村宅基地、农民住宅或小产权房的行为不受法律保护。因为本案涉案房屋并未取得国有土地使用权证，原告也并非房屋所在地的集体经济组织成员，所以当事人之间签订的《房屋买卖合同》违反了我国有关法律、法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定，原告按照无效的房屋买卖合同向二被告支付了购房款10.5万元后，二被告并未将房屋交付给原告占有、使用。二被告在返还原告7万元购房款后，拒不返还剩余的3.5万元购房款，应当承担返还财产的民事责任。因此，原告要求二被告返还购房款3.5万元的诉讼请求，本院依法予以支持。 二被告虽辩称房屋买卖合同有效，却没有对合同是否应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任提出反诉请求。即使按照二被告认为合同有效的观点，那么原告按约支付定金之后又支付部分购房款，其定金已经转变为购房款，原告并未违反合同约定。在合同履行过程中，因房屋不能办理土地使用权证及产权公证的情况下，双方已自行协商解除了合同，依法应当返还财产，且二被告也已经返还了部分购房款。但由于合同没有约定违约责任，二被告单方认为应当扣除3.5万元购房款作为其经济损失而不予返还，该理由没有事实和法律依据。二被告请求驳回原告诉讼请求的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告赵典与被告兰艳红、李**签订的房屋买卖合同无效； 二、被告兰艳红、李**于本判决生效之日起十日内返还原告赵典购房款35000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，减半收取计337.5元，由被告兰艳红、李**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审判员  龚剑华 二〇二〇年六月二十九日 书记员  曾 齐