北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19406号原告：李刚，男，1984年10月24日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵紫月，北京京舟律师事务所实习律师。被告：张晓洋，男，1988年6月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张云X，（被告张晓洋之父），1963年3月17日出生，住北京市朝阳区。原告李刚（以下简称原告）与被告张晓洋（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人彭锐、赵紫月，被告及其委托诉讼代理人张云X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告之间于2019年6月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年12月1日解除；2、被告支付我逾期付款的违约金1244000元。事实及理由：我和被告系上下层邻居，2019年5月我房屋漏水，被告父亲张云X通过我房屋的承租人联系到我，在协商解决漏水问题的过程中，张云X提出因被告结婚需要购房，考虑到婚后便于相互照顾，且能省下一笔中介费，想购买我的房屋，由其购买后重新装修时自行一并解决漏水问题，我因为孩子上学需要另购学区房，考虑后便同意了被告提出的购房意向，双方经过商量，于2019年6于27日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买我所有的位于朝阳区单店西路XX号院X号楼X层X单元20X号房屋，房屋成交总价款为662万元，被告应当在签订合同当日支付定金5万元，2019年7月14日交付第一笔首付款25万元，2019年8月30日前支付第二笔房款405万元，2019年9月30日之前支付第三笔房款187万元。合同签订当日，被告支付了定金，并于2019年7月13日、14日分别支付了5万元和20万元首付款，后因房屋价格出现下跌，被告便意图毁约，经我多次催告仍不支付后续房款。2019年11月23日，我向被告发出了《催告函》，告知其若未在2019年11月28日前支付房屋剩余价款592万元，则我将于2019年12月1日根据合同约定解除合同，并追究其违约责任，但被告至今仍以各种理由推脱，拒绝支付剩余购房款。我认为，双方合同相关内容系各自真实意思表示，被告的行为已经违反了合同约定，我有权根据合同第六条第二款的规定解除合同，我也已经行使了该权利；被告的行为给我造成了损失，我有权根据合同约定主张违约金，故起诉。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求。一、原告起诉的内容不符合实际情况。我并没有不想买这套房屋，也并没有因为所谓的房价下跌而不履行合同。2019年5月，我发现我位于北京市朝阳区单店西路XX号院X号楼X层X单元10X号房屋天花板漏水，我与楼上的人联系后发现是租户，就联系了房屋所有权人即原告，然后我就与原告达成了房屋买卖合意，经过协商，原告同意我先入住，也就是租户离开以后7月底先把房屋交给我，我就按照约定向原告支付了30万元购房款，后来漏水越来越严重，我就联系原告，原告也不处理，到八月份，原告说不付清全款就不会给我交钥匙，我要求其对漏水部分进行修理，并说明修好以后我再付款，到2019年10月，我多次催促原告修理漏水问题，直到11月，原告才联系我要修理，但冬天装修不合理，涉及到好多问题我就拒绝了原告，提出今年春天再修，再后来我就接到原告起诉书和法院传票。我认为，双方合同还可以继续履行，我有履行能力，也同意一次性付清全款，不同意原告合同解除的意见，也不同意其违约金的诉讼请求。如果合同继续履行，原告提到的所谓房价降低的损失就不会发生在原告身上，原告并没有任何实际损失。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：1、2019年6月27日，张云X作为被告的代理人与原告（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于朝阳区单店西路XX号院X号楼X层X单元20X号房屋出售给被告，产权证载明的建筑面积为92平方米，房屋规划设计用途为住宅，房屋不动产权证号为京（2017）朝不动产权第007xxxx号，该房屋性质为商品房，房屋已设定抵押，抵押权人为李刚，出卖人应当办理抵押权注销登记；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租赁期限至2019年8月1日；出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行负担；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币6220000元，大写陆佰贰拾万元整，买受人向出卖人支付定金人民币（小写）50000元（大写伍万元整），剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）□是/□否存在漏水（“漏水”指屋顶部、墙面、室内管道或地面发生渗水或漏水现象）的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复，如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用，因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失，但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定的范围内；出卖人应当于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人；除不可抗力外出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至及时交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照总成交价的20%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付总成交款万分之五的违约金，合同继续履行；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，双方又签订了《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民622万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2019年6月27日前将第一笔定金人民币50000元以自行划转的方式支付给甲方，交易房屋有抵押，甲方应于2019年3月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年9月10日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押；乙方于2019年7月14日将第一笔首付款人民币250000元（大写贰拾伍万元整）以自行划转方式支付甲方；乙方于2019年8月30日前将第二笔首付款人民币4050000元（大写肆佰零五万元）以自行划转方式支付甲方；乙方于2019年9月30日前将第三笔首付款人民币1870000元（大写壹佰捌拾柒万元整）以自行划转方式支付甲方；甲乙双方应于过户前共同前往税务部门办理缴税手续；甲乙双方同意，在2019年9月30日，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；本次交易涉及的税费全部由乙方承担；甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。2、合同签订后当日，张云X通过中国工商银行的账户向李刚尾号0395的银行卡内转账汇款5万元，2019年7月13日，张云X通过工商银行账户向李刚尾号0395的银行卡转账汇入5万元，2019年7月14日，张云X向李刚同一账户汇入20万元，审理中，双方确认上述款项均系张云X代被告支付的首付款，此后，被告未再付款。3、2019年11月23日，原告向被告发出《催告函》，内容为：“为交易位于朝阳区单店西路XX号院X号楼X层X单元20X号房屋之目的，您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我通过面谈、电话、微信等方式多次与您沟通并催促未果，现我向您发出本催告函，提醒您及时跟进您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2019年11月28日18时前，以自行支付的方式向本人支付房屋交易剩余款项，及人民币大写伍佰玖拾贰万元整。在此特别提醒：1、请您遵守已签署的法律文件，行使您的权利并履行您的义务，任何迟延履行，部分履行或拒绝履行的行为，均可能被要求承担相应法律责任；2、若您在2019年12月1日18时仍未履行的，我将依据买卖双方于2019年6月27日签订的房屋买卖业务合同第六条违约责任第（二）条逾期付款责任与您解除合同，并提起诉讼，要求赔偿房屋成交总价款的20%，计人民币大写壹佰贰拾肆万肆仟元整的违约金。”原告提交的EMS邮件查询详情表显示，该邮件已于2019年11月25日由本人签收。就未按约定期间付款的原因，被告解释称，双方协商过程中口头达成一致，原告先交付房屋，由自己自行对楼上和楼下漏水进行修复，双方按合同约定执行，因为原告未先交房，导致房屋漏水无法修复，影响到楼下的居住使用，其多次找原告交涉未果后，就没有继续付款。原告对被告上述陈述不予认可，否认双方在协商中达成过其他协议，对此，原告补充提交如下证据：1、原、被告通话记录、微信聊天记录，其中通话记录时间为2019年12月1日，其中有：“李（指原告，下同）：因为我觉得这是吧，毕竟写你名儿，然后是我，这房子是现在是我名儿，到时候写你的名儿，这个咱俩别整岔了，你要不同意买这房，那我觉得这个咱们这个就是完全不同的性质了，但是你要同意，我觉得还是得跟你商量商量张（指被告，下同）：肯定是同意买呀，但是它不是现在因为那个漏水的问题，还就是都还没弄呢吧李：这，这是俩事。因为就是上礼拜还是上上礼拜给您父亲发过一个微信，我就说呢，我们家这个漏水已经修了，然后咱们这个，你家的漏水呢，我也是觉得这漏水是漏水，买房是买房，所以呢，也是要跟你修漏水。但是你父亲当时回的微信就是说明年开春再说了，所以我今天打了这个电话，我是说咱们这样，咱俩同龄人，当时呢，你爸买房也是用你的名儿张：对李：所以我觉得咱俩沟通比较那个，就是直接沟通一下，咱们那个，你要是觉得方便，比如说这个，这几天你看哪天方便，咱们当面坐下来一块聊一聊，这事儿，我觉得咱们聊一聊张：哦，也可以。但是，我的意思是说，因为漏水不是问题要先弄嘛。但是因为现在季节已经比较冷了，因为我觉得这漏水要修的话，是不是得把楼上那地刨了什么的李：呃，不用张：就是那个厨房那个位置李：因为楼上，我们那个当时已经找那个相应的就是管那个热水器的那个，他们去打压啊，都测过了，然后把漏水点也都找到了。所以我觉得这个漏水是漏水，咱买房是买房，咱们俩就当面找一个地方，我不知道你在哪方便，咱们可以就做坐一块，把这个事儿说清楚，好不好张：那个是这样的，因为就是这个事是我爸爸来弄，我其实对这干涉也并不是很多，其实如果要是想当面聊的话，你还是跟他聊比较好，你跟我聊，没有什么用啊李：这个，这个不是这么回事，这个事儿是这样啊，就是我觉得咱们俩是同龄人，因为毕竟你父亲是我们长辈，是叔叔。所以呢，我觉得是这样啊，就是毕竟你也不是说在校学生…现在你怎么考虑也比较重要，毕竟来说，就是说这房，那你说你要是完全，你要是就不知道或不想买，那就是个这个事儿不一样了张：买，买肯定想买，但是，不是现在因为存在这个事吗？如果这个事儿能解决好的话，那那肯定就赶紧买了，因为我觉得拖得时间也比较长了…”；微信聊天记录时间为2019年12月1日至2019年12月8日，内容有：“张：你好，我爸和你交易房子的事情他和我念叨过，但是我全程没有参与确实不了解你们沟通的细节。我爸现在对你不满的点是你处理漏水的态度实在是太不主动。我家漏水很严重你应该看到过，本来夏天漏水租户已经搬走了，完全可以及时处理，但是你一直拖到十一以后也没处理好漏水问题，我不清楚你是否了解，处理房屋漏水非常复杂，不是几天就能处理完的，楼上楼下都要施工。这样，咱俩先微信交流吧，因为我觉得见面谈不出啥所以然，另外交易房屋的事情还是我父亲拍板，我只能起到促进交易的作用，没有决定权李：漏水我们已经打压测试，排查查找到漏水点，也都已经修复完了。而且之前也是您父亲要求的，要自己修理，怕我们修质量不好，过户以后您家里要自己重新装修，所以我让租户走以后，把水阀都关闭了，提早让租户走了。您父亲一直跟我们要钥匙，但是八月份的解抵押钱就没给我们，更别说九月份的款项了，我们也想尽快交易，尽快交钥匙，交易一完钥匙当天就给你们。我们为了交易，提早让租户走了，现在房屋已经空了四个月，每月我要还小两万的月供，但是现在看着遥遥无期。漏水我们已经修复了，你们楼下我们也愿意修理，或者给你们赔偿，只要合理范围都可以接受，但我们的损失谁承担？我们的损失每天都在变大张：了解你的情况了，这样吧，我看我周末去东边我父母那儿时我再和我爸说一下这个事情。主要我自己的房子在西边，我平时不怎么常在东坝，所以交易房屋的事情我也没管。那天听我爸念叨你们可能在交易上有些分歧，我爸这个人说话比较冲，性子也比较直，反感拐弯抹角，但其实心地很善良，你有什么尽管可以和他沟通不必有顾虑，我们还是也想成交的，这点肯定”；2、原告和被告父亲张云X的聊天记录，时间为2019年6月23日到11月13日，其中有如下内容：“李刚：我和媳妇两刚才商量了，她同意622的价格了，咱们两边都找一下发了文件的模板，我这边要到了会发给您看下，如果大家对文档细节都同意，周二我可以打出来带过去。周二下午我有个会，开完请假过去，估计下午晚点过去找您，时间明确我确定一下告诉您生子（被告父亲张云X，下同）：好的”2019年6月24日，原告向被告父亲发送了合同及补充协议的文本。2019年8月5日，原告和被告父亲有如下对话：“生子：李刚，房子什么时间交接给我，我房顶三处漏水速度越来越快了李：叔叔，这个周我去一趟东坝，您要是查找漏水点的话，我们一起商量一下另外，您月底的付款，时间上能否到位，没问题的话，我预约招行下月初解抵押贷款生子：（回的语音，未显示内容）”。原告称，因被告未按期付款，给其造成损失，包括银行按揭贷款的利息、逾期租金损失及律师费损失，对此，提交如下证据：1、《估价报告书》，系原告自行委托深圳市世联土地房屋评估有限公司做出的估价单，显示于价值时点2020年3月5日，原告名下的朝阳区单店西路XX号院X号楼X层X单元20X号房屋市场价值为5435452元，原告称因双方合同未及时成交，房屋价格下跌，与双方合同约定的价格相差近80万元，如再次出售将产生损失，被告对评估报告及原告的意见均不认可；2、个人授信及担保协议，显示原告于2018年10月12日与案外人招商银行股份有限公司北京分行签订了《个人授信及担保协议》、《招商银行个人贷款借款合同》，因为被告未及时支付第二笔款项，导致其无法及时获得该款而完成解抵押，给其造成了高额的房贷利息损失。3、房屋租赁合同，系原告与案外人姚X签订，原告称因被告欲购买该房屋，其未与原租赁合同承租人续约，导致产生房屋租金损失，租赁合同显示，原告于2017年7月31日开始和案外人签订了2年期的房屋租赁合同，将朝阳区单店西路XX号院X号楼X层X单元20X号出租给案外人，月租金为6400元。被告对该证据真实性认可，但认为与自己无关。4、《委托代理人合同》及发票6张，显示原告和北京京舟律师事务所签订协议，约定原告委托该所指定彭锐律师作为诉讼代理人，代理原告本案诉讼，律师费前期费用为5万元，甲方（原告）收到执行款后3日内，再支付乙方10%的执行案款作为后期费用。律师费发票显示，原告已支付5万元律师费。被告对上述证据真实性表示认可，但认为与自己无关。审理中，被告表示同意继续履行，原告坚持要解除合同。在本院指定期间，被告提交了张云X股票账户信息，显示该账户至对账之日2020年2月29日，资产总可用额度为2664670.9元。本院认为：原、被告就涉案房屋订立的买卖合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。审理中查明，被告作为买受人，未能按照合同约定期限及时支付购房款，构成违约，被告在经催告后较长时间仍未履行付款义务，原告行使合同解除权，通知被告解除合同符合法律规定，原告主张合同已解除相关诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。现有证据显示，双方达成买卖协议是在漏水发生以后，被告作为买受人对原告房屋漏水是明知的，但双方买卖合同中并没有对房屋存在瑕疵的处理相关约定，原、被告提交的微信聊天记录等证据也不足以认定双方就房屋漏水修复、房屋交付期限及付款时间等作出了不同于书面合同的变更约定，故被告关于漏水修复后付款的意见缺乏合同依据或法律依据，本院不予采纳，其拒绝付款或迟延付款不构成合理抗辩。但现有证据显示，双方买卖标的物在交易时有瑕疵，双方就房屋漏水事宜一直在协商解决方案，被告延期付款有一定的合理性缘由，且原告主张的违约金数额过高，原告提到的贷款利息，系与案外人签订合同的债务利息，发生在其与被告签订合同之前，该损失并非本案合同履行与否所引发；原告提到的估价报告系其单方委托作出，被告不予认可，本院难以采信；原告提到的律师费相关损失，双方合同并未约定，该部分损失的必要性、合理性本院也难以认定。综合以上情形，本院对被告违约行为应当承担的违约金酌情予以确定。为了一次性解决纠纷，结合双方合同约定内容，本院在确定违约金时，将被告已付款应否退还问题一并予以考虑。被告虽辩称要继续履行合同，但在本院指定期限内，其并未提交完全履行能力的证据，本院对其继续履行的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李刚与被告张晓洋之间于2019年6月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年12月1日解除；二、被告张晓洋已支付的三十万元购房款冲抵其应向原告李刚支付的违约金，原告李刚无需退还；三、驳回原告李刚的其他诉讼请求。案件受理费7998元，由原告李刚负担5098元（已交纳），由被告张晓洋负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年六月七日书记员  李 兵