广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初355号原告：陈少妹，女，1974年2月28日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区**********，身份证号码440************922。委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江宏林房地产开发有限公司，住所地广东省湛江市霞山区*********（2幢），统一社会信用代码914********22937X8。法定代表人：谭尚志，经理。委托诉讼代理人：赵维彬，广东意合律师事务所律师。原告陈少妹与被告湛江宏林房地产开发有限公司（以下简称宏林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈少妹的委托诉讼代理人翟文辉、被告宏林公司的委托诉讼代理人赵维彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金24763元（违约金以全部房款的万分之一点二计算至起诉之日为24763元，实际计算至被告交房之日止）给原告；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以1001744元的价格购买被告开发的位于湛江市霞山区*******************及商务公寓14层1401房（以下简称1401房）。签订合同后，原告已依约付清购房款，但被告至今未将符合约定的商品房交付给原告，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条约定，被告应在2019年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给原告，否则，应按日万分之零点五计算违约金。由于原告的损失明显大于按合同约定计算的违约金，故违约金应按日万分之一点二计算。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告宏林公司辩称，1、《商品房买卖合同（预售）》约定因政府原因导致逾期交房，我司不承担逾期交房责任。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误，出卖人可据实予以延期，不承担逾期交付责任。2018年12月，我司已向湛江市人防工程维护管理站提出人防工程质量验收申请，其推诿称机构改革不收件。2019年1月4日，我司又向湛江市建筑工程质量监督站提交《湛江市建设项目人防工程质量验收申请报告》，该机构也不受理。因被诉，我司于2019年10月向湛江市住房和城乡建设局申请信息公开。次月，该局向我司复函。从该复函也可证明是政府机构合并，造成人防及消防工程验收延误。2019年6月19日，湛江市住房和城乡建设局才作出湛建人防[2019]127号《湛江市***************期防空地下室竣工验收备案意见》，严重影响了归档备案。2、原告诉请按每日万分之一点二计算违约金没有法律及事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，损失大于违约金时可以寻求法律救济，请求增加违约金。由于我司不存在违约金，原告也没有损失的事实依据。3、我司于2019年5月7日通过邮政向原告邮寄收楼通知书，考虑到合理收楼时间，原告的收楼时间应在收到通知书一周内。综上，我司逾期交房原因是政府机构改革，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，我司不承担逾期交房责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于宏林公司提供的《湛江市建设项目人防工程质量验收申请报告》，宏林公司凭该申请报告主张于2019年1月4日提出人防工程质量验收申请，但未能提供该申请报告已经接受单位签收的证据，本院对该组证据与其待证事实的关联性不予认可。2、关于宏林公司提供的《关于政府信息公开申请的复函》、湛发[2018]15号通知、粤建质函[2019]1110号通知、湛办发[2019]48号通知、质量监督工作移交项目清单及湛建人防[2019]127号竣工验收备案意见，宏林公司提供的上述证据不足以证明其要证明的因政府机构部门合并，相关部门机构未及时履行验收职责导致其迟延取得竣工验收备案表及迟延交付涉案房屋，其不应承担逾期交房违约责任的事实，本院对上述证据与其待证事实的关联性不予认可。根据上述确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，陈少妹与宏林公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈少妹以1001744元的价格向宏林公司购买其开发的1401房（建筑面积125.06平方米，其中套内建筑面积99.82平方米，分摊共有建筑面积25.24平方米）。《商品房买卖合同（预售）》与本案诉争有关的主要内容有：第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，㈠基础设施设备。1.供水、排水，交付时配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时达到预留主管接驳口；2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，交付时达到线路敷设到户；3.供暖，该商品房无供暖设计；4.燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口；5.电话通信，交付时线路敷设到户；6.有线电视，交付时线路敷设到户；7.宽带网络，交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续，㈠出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任；1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的，因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理，⑵逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，陈少妹按合同约定向宏林公司付清购房款。2019年5月7日，宏林公司向陈少妹邮寄信函。2019年6月10日，陈少妹签署《航城家园》商住楼验楼交接书，办理1401房交接手续。另查明，2019年4月19日，宏林公司取得1401房所在的航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的建筑工程竣工验收报告，该工程被评为合格工程。2019年7月10日，宏林公司取得1401房所在的航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的工程竣工验收备案。再查明，2019年3月6日，宏林公司向业主张贴《通告》“尊敬的航城家园各位业主：大家好！航城家园项目整体初检已通过，现已进入局部整改收尾、走程序阶段，本应2月份交楼给业主装修使用，由于上述原因，造成延迟交楼时间……”。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业因预售商品房而与承购人订立的合同。本案中，宏林公司与陈少妹签订《商品房买卖合同（预售）》时，合同标的物是尚在建设中的商品房，双方的民事法律关系更符合商品房预售合同的特征，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》是合同双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。合同的双方当事人均依约享有合同的权利和履行合同的义务。本案的主要争议焦点为：1、宏林公司逾期交房是否应承担违约责任；2、《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金是否过低，应否调整；3、计算逾期交房违约金的起止时间如何确定。关于宏林公司逾期交房是否应承担违约责任的问题。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”的规定，宏林公司应于涉案商品房工程竣工后组织施工、监理、勘察、设计等单位实施验收，但其是在《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间届满后于2019年4月19日才取得1401房所在建设工程竣工验收报告，于2019年7月10日才取得1401房所在整体工程的竣工验收备案。宏林公司未能提供其主张的于2018年12月向湛江市人防工程维护管理站申请验收的证据，以及其为主张于2019年1月4日向湛江市建筑工程质量监督站提出验收申请而提供的申请报告也没有该质监站的签收凭证予以佐证，宏林公司提供《关于政府信息公开申请的复函》、湛发[2018]15号通知、粤建质函[2019]1110号通知、湛办发[2019]48号通知、质量监督工作移交项目清单及湛建人防[2019]127号竣工验收备案意见不足以证明其是因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因导致逾期交房，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，宏林公司应承担举证不能的不利后果。宏林公司没有按照合同约定在2019年2月28日前将涉案商品房交付给陈少妹使用，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。宏林公司关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金是否过低，应否调整的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，当事人以约定违约金过低要求调整，应提供证据证明其因对方违约造成的实际损失大于按合同约定计算的违约金。本案中，陈少妹以合同约定的违约金过低为由主张提高计算违约金的标准，但未能提供其因宏林公司逾期交房所造成实际损失的证据。《商品房买卖合同（预售）》合法有效，是双方的真实意思表示，合同对逾期交房违约金作了明确约定，应充分尊重当事人的意思自治，对陈少妹主张调高计算违约金的标准，本院不予支持。宏林公司逾期交房的违约金，应根据《商品房买卖合同（预售）》约定，按照日万分之零点五计算。关于计算逾期交房违约金的起止时间如何确定的问题。宏林公司于2019年7月10日取得1401房所在整体工程竣工验收备案，1401房于2019年7月10日才符合交房条件。陈少妹明在1401房不具备交付条件的情形下，其于2019年6月10日同意接收，现又以该房不具体交付条件为由主张2019年6月10日后的逾期交房违约责任，本院不予支持。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，陈少妹请求逾期交房的违约金，应从2019年3月1日起计至2019年6月10日（102天）止为5108.89元（1001744元×0.00005×102），由宏林公司支付给陈少妹。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及参照《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条之规定，判决如下：一、限被告湛江宏林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈少妹支付逾期交房违约金5108.89元；二、驳回原告陈少妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419.08元，由原告陈少妹共同负担335.26元，被告湛江宏林房地产开发有限公司负担83.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  张敏毅二〇二〇年六月十六日书 记 员  李兰分附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条工程竣工验收由建设单位负责组织实施。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。