上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1001号原告：上海北蔡工业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄俏意，总经理。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇佼，上海融力天闻律师事务所律师。被告：唐霞萍，女，1957年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海北蔡工业有限公司(以下至本判决主文前简称北蔡公司)诉被告唐霞萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月24日因疫情影响中止审理，于2020年6月3日恢复并公开开庭进行了审理。原告北蔡公司的委托诉讼代理人况萍萍到庭参加诉讼。被告唐霞萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告北蔡公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原、被告的租赁合同于2019年8月13日解除并要求被告立即搬离并腾退房屋；2.判令被告支付原告2011年1月1日至2014年12月31日期间的租金人民币(以下币种相同)24万元；3.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年8月13日期间的租金36,935.50元；4.判令被告支付原告2019年8月14日至2019年8月22日期间的房屋使用费1,666元(该期间使用费按5,000元每月计算)；5.判令被告支付原告自2019年8月23日起至实际返还房屋日止的房屋使用费，按照每月1万元标准计算；6.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：自2000年初起,原告将坐落于上海市浦东新区北蔡镇莲溪路XXX号XXX-XXX幢房屋(以下简称系争房屋)出租给被告和案外人宗顺松夫妻两人，双方口头约定房屋租金为5,000元每月。嗣后，原告向被告和宗顺松交付了系争房屋，被告和宗顺松使用系争房屋至今。然而，被告和宗顺松在租赁系争房屋期间，怠于履行租金的支付义务，截至2019年8月12日，被告和宗顺松尚欠原告2011年1月1日至2014年12月31日期间租金24万元及2019年1月1日以来的全部租金。虽然原告多次催讨均无果。2019年8月12日，原告委托律师向被告和宗顺松出具《律师函》，要求解除与被告、宗顺松之间的租赁合同关系并要求被告和宗顺松应于10日内搬离并腾退房屋，以及向原告支付欠付2011年1月1日至2014年12月31日期间的租金24万元以及2019年1月1日至2019年8月12日期间的租金。被告收到函件后未付欠租，也未腾退房屋。故原告诉至法院，要求判如所请。被告未作答辩。本院经审理，由原告对《上海市房地产权证》、《承诺书》、被告出具2015年世外桃源105房屋使用费情况、《世外桃源105室房屋(宗顺松)使用费情况》、《莲溪路XXX号XXX幢房屋(宗顺松、唐霞萍)使用费支付情况》、《关于限期缴纳欠缴租金通知函》、《律师函》等证据进行举证，并由本院对原告的陈述记录在案，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后，认定事实如下：自2000年初起,原告将系争房屋出租给被告,双方口头约定房屋租金为5,000元每月。嗣后，原告向被告交付了系争房屋，被告使用系争房屋至今。截至2019年8月12日，被告尚欠原告2011年1月1日至2014年12月31日期间租金24万元及2019年1月1日以来的全部租金。2019年8月12日，原告委托律师向被告出具《律师函》，要求解除双方之间的租赁合同关系并要求被告方应于10日内搬离并腾退房屋，以及向原告支付欠付2011年1月1日至2014年12月31日期间的租金24万元以及2019年1月1日至2019年8月12日期间的租金。被告收到函件后未付欠租，也未腾退房屋。2019年8月12日，原告向被告方出具《律师函》，通知被告方在收到本《律师函》之日解除租赁合同关系，并要求被告方付清2011年至2014年期间应付未付的租金24万元及2019年1月1日至2019年8月12日期间的租金36,935.50元。被告于2019年8月13日签收了该《律师函》。双方诉前调解及本案审理期间，被告先后于2019年10月31日、2020年1月21日、2020年3月31日支付原告10万元、10万元、5万元共计25万元。本院认为，原、被告之间关于系争房屋的租赁合同关系，系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。因双方未订立书面租赁合同，未约定租赁期限，因此，双方之间的租赁合同为不定期租赁合同，双方随时可以解除合同。被告长期拖欠租金，经原告催告后亦未及时支付，原告于2019年8月13日向被告送达《律师函》，通知被告方解除合同，原告通知被告解除合同的行为，符合合同约定及法律规定，本院确认双方的租赁合同关系于2019年8月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求判令被告立即搬离并腾退房屋、判令被告支付原告2011年1月1日至2014年12月31日期间的租金24万元、判令被告支付原告2019年1月1日至2019年8月13日期间的租金36,935.50元及判令被告支付原告2019年8月14日至2019年8月22日期间的房屋使用费1,666元(该期间使用费按5,000元每月计算)的诉讼请求，均符合法律规定，予以支持。鉴于双方诉前调解及本案审理期间，被告先后于2019年10月31日、2020年1月21日、2020年3月31日支付原告10万元、10万元、5万元共计25万元，故应在上述被告应付租金及房屋使用费中扣除该笔款项。关于原告主张的自2019年8月23日起至实际返还房屋日止的房屋使用费(按照每月1万元标准计算)。合同解除后，被告应参照月租金5,000元的标准支付原告自2019年8月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。原告要求被告按照每月1万元的标准支付上述期间的房屋使用费，依据不足，不符合法律规定，不予支持。被告经本院依法传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海北蔡工业有限公司与被告唐霞萍之间关于上海市浦东新区北蔡镇莲溪路XXX号XXX-XXX幢房屋的租赁合同关系于2019年8月13日解除；二、被告唐霞萍于本判决生效之日起十日内搬离并腾退上海市浦东新区北蔡镇莲溪路XXX号XXX-XXX幢房屋；三、被告唐霞萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司2011年1月1日至2014年12月31日期间的租金24万元、2019年1月1日至2019年8月13日期间的租金36,935.50元及2019年8月14日至实际腾退房屋之日止按照每月5,000元计算的房屋使用费,上述房屋使用费总额中应扣除被告唐霞萍已付款25万元；四、驳回原告上海北蔡工业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,579元，减半收取计2,789.50元，由被告唐霞萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年六月八日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。