吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初303号 原告：刘计划，男，汉族，1973年8月16日生，住吉林省长春市高新区。 委托代理人：牛天宇，吉林瀛庆律师事务所律师。 被告：许跃利，男，汉族，1964年3月26日生，住吉林省辽源市龙山区。 被告：李晓华，女，汉族，1963年2月25日生，住吉林省辽源市龙山区。 被告：曹守玉，男，汉族，1971年12月14日出生，住吉林省辽源市龙山区。 被告：郑春迎，女，汉族，1972年2月14日出生，住吉林省辽源市龙山区。 原告刘计划与被告许跃利、李晓华、曹守玉、郑春迎案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘计划及其委托代理人牛天宇，被告许跃利、李晓华到庭参加诉讼。曹守玉、郑春迎经本院传唤未到庭参加诉讼且无书面意见，本院列其为共同被告并依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘计划向本院提出诉讼请求：1．判令停止对长春市高新区超凡大街的恒盛豪庭·长春小区C区2幢3119号房屋的执行（案号（2018）吉0402执48号民事裁定书）；2．判令撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初928号民事裁定书关于涉案房屋查封的执行；3．确认长春市高新区超凡大街的恒盛豪庭·长春小区C区2幢3119号房屋所有权人为原告刘计划；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院因许跃利、李晓华与曹守玉、郑春迎民间借贷纠纷一案，在执行（2018）吉0402执48号裁定书过程中，查封坐落于长春市高新区超凡大街的恒盛豪庭·长春小区C区2幢3119号房屋，丘地号8-5／／811-22（3119）（以下简称“案涉房屋”），查封依据为（2017）吉0402民初928号民事裁定书。因案涉房屋被查封时已属于原告刘计划所有，原告早已支付合理对价、实际使用居住多年，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条之规定，案涉房屋所有权应属原告刘计划所有。原告已向贵院提出执行异议，但被贵院驳回，原告于2020年3月27日收到驳回裁定，故向贵院提起执行异议之诉。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 许跃利、李晓华辩称，一、刘计划无任何证据证明其未办理过户存在正当理由；二、刘计划与曹守玉的房屋买卖协议书无效，原因在于曹守玉与郑春迎于房屋买卖合同签订前已离婚，离婚协议约定案涉房屋归郑春迎所有，曹守玉无处分权；三、该房屋的银行汇款凭证系张娟于与曹守玉之间的，并非刘计划本人，且金额与收据、借款、运费不符。四、刘计划买卖合同签订于首轮查封之后，故该房屋买卖协议无效。综上，刘计划的异议理由不能成立。 曹守玉、郑春迎未出庭述亦未提交书面意见。 经审理查明：2015年3月24日曹守玉（买受人）与恒盛汇鑫（长春）置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定出卖人将位于长春高新开发区超凡大街、编号5的地块上建设的暂定名为恒盛豪庭•长春小区C2幢3119号房屋出售给买受人曹守玉，该商品房为预售商品房，付款方式为合同签订之日一次性付清，房屋交付期限为2015年6月30日前。合同还对装饰、设备标准及其他权利义务进行了约定。恒盛汇鑫（长春）置业有限公司于2018年4月18日为曹守玉开具了购房发票。2015年6月9日，曹守玉与妻子郑春迎协议离婚，离婚协议中约定登记在曹守玉名下的位于长春高新开发区恒盛豪庭小区2幢3119号房屋归女方所有，由男方居住。2016年6月10日，曹守玉（甲方）与刘计划（乙方）签订房屋买卖协议书一份，协议约定：甲方将其所有的位于长春市高新区恒盛豪庭C2号楼3119室房产出售给乙方，房屋建筑面积为56平方米，简单装修，暂无房屋产证。房屋售价为150,000.00元，按套计算。另约定乙方于2016年6月10日以向曹守玉尾号94153的银行账户转账150,000.00元的方式一次性付清房款。协议还约定了其他权利义务。当日，曹守玉向刘计划出具了收条，收条内容为：今收到刘计划房款150,000.00元整，收条下方注明此款为恒盛豪庭C23119房，其中100,000.00元为现金，48,000.00元为汽吊费、运费抵顶。同时，曹守玉向刘计划出具10,000.00元借条一张。 2016年9月24日、2017年8月19日、2018年8月23日、2019年8月12日物业公司出具的备注分别为刘计划和其妻子张娟的物业费收据和垃圾处理费收据各三张。2017年10月11日吉林银行代收付款人为曹守玉的2017-2018年度的采暖费凭证一张，客户签名处为刘计划妻子张娟的签名。2019年11月14日，刘计划与长春燃气股份有限公司就案涉房屋签订供用气合同。物业公司于2020年3月31日出具居住证明，载明：刘计划、张娟于2015年3月24日居住于恒盛豪庭2栋1单元3119室，并注明此证明仅用于办理居住证和医保使用，他用无效。 再查明，许跃利、李晓华诉曹守玉、郑春迎民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月11日作出（2017）吉0402民初928号民事裁定书，裁定轮候查封曹守玉购买的位于长春市高新区超凡大街的恒盛豪庭•长春小区C区2幢3119号房屋，首封法院为长春市绿园区人民法院，查封期限为2015年12月18日至2018年12月17日，查封到期后首封法院未续查封，本院查封发生法律效力，该案进入执行阶段后，刘计划向本院提出书面异议，本院于2020年3月25日作出（2020）吉0402执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人刘计划的异议请求，刘计划遂于2020年4月10日向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有商品房买卖合同、房屋买卖协议书、银行存取款凭证、收条及欠条、离婚协议书、结婚证、户口本、供用气合同、物业收据、物业公司书面证明及民事裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。第一，本案查封时间为2017年4月11日，刘计划与曹守玉的房屋买卖协议书签订于2016年6月10日，买卖合同签订于本院查封之前，虽案涉房屋经离婚协议确认归女方所有，在无其他证据证明刘计划知情的情况下，买卖合同不因无权处分而无效；第二，根据曹守玉向刘计划出具的收条载明其收到刘计划给付的房款150,000.00元，并且注明其中100,000.00元为现金，48,000.00元用曹守玉欠刘计划的吊车费和运费抵顶。同日，曹守玉向刘计划借款现金10,000.00元，曹守玉向刘计划出具了欠条。房款收条以及欠条所载金额与日期与刘计划妻子张娟的银行取款凭条载明的110,000.00元、曹守玉银行存款凭条载明的110,000.00元在时间上完全吻合，数额基本吻合，可以认定刘计划已经支付了全部价款；第三，刘计划主张其因曹守玉欠其吊车费及运费于2015年3月24日即入住并占有案涉房屋，但刘计划与曹守玉之间的房屋买卖协议签订于2016年6月10日，虽然案涉房屋的物业公司于2020年3月31日为刘计划与妻子张娟出具了居住证明，但是该证明注明仅为办理居住证和医保使用，他用无效，即证明人排除了该证据可以作为诉讼中证据使用。且2015年3月24日为曹守玉与恒盛汇鑫（长春）置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同当日，该买卖合同明确约定房屋为预售房屋，而非现房，房屋交付期限为2015年6月30日前。且根据该合同装饰、设备标准可以看出，该房屋交付标准为未经装修的毛坯房，刘计划所主张的其于购房一年前入住事实明显有悖常理。即使曹守玉于2015年3月24日入住案涉房屋，也是基于借用关系，非基于买卖合同形成的合法占有。故无法认定刘计划于2015年3月24日对案涉房屋形成合法占有。综合刘计划提交的物业公司于2016年9月24日及以后出具的载有刘计划名字的物业收据和刘计划妻子张娟交纳的采暖费交款凭证等证据，可以认定刘计划对案涉房屋的实际占用时间最早应为2016年9月24日，为本院查封之前合法占有案涉房屋；第四，刘计划签订买卖合同时，案涉房屋已被其他法院依法查封，刘计划庭审中自认其购买房屋时并未查询房屋买卖合同的备案情况及是否存在查封等影响所有权登记的障碍，故刘计划未尽到合理注意义务，其不谨慎、放任法律风险存在的消极行为导致其未能自本案查封之前办理房屋过户登记，应认定为案涉房屋未办理过户登记系因买受人自身原因。故刘计划对案涉房屋享有的权利不足以形成具有排他性的物权期待权，其对案涉房屋享有的债权并不优先于许跃利、李晓华对曹守玉、郑春迎的债权，不足以排除人民法院的强制执行。故对刘计划请求停止对长春市高新区超凡大街恒盛豪庭•长春小区C区2幢3119号房屋的执行的诉讼请求不予支持；对刘计划请求撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初928号民事裁定书关于涉案房屋查封的执行的诉讼请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理；对刘计划请求确认长春市高新区超凡大街恒盛豪庭•长春小区C区2幢3119号房屋所有权人为刘计划的诉讼请求，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产物权的取得以登记为生效要件，刘计划基于房屋买卖合同享有的是债权而非物权，故对刘计划关于确认房屋所有权的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘计划的诉讼请求。 案件受理费3,300.00元，由原告刘计划负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  王宏伟 人民陪审员  张忠山 人民陪审员  丛 军 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  谭敬文