北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初2477号原告：韩慧云，女，1988年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩兴才（韩慧云之父），男，1959年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区北岗子村110号。被告：北京友家源房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路102号楼8层809。法定代表人：李文龙。原告韩慧云与被告北京友家源房产经纪有限公司（以下简称友家源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩慧云委托诉讼代理人韩兴才到庭参加诉讼，友家源公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩慧云向本院提出诉讼请求：1.请求确认我与友家源公司签订的《房屋出租代理合同》于2019年11月6日解除；2.判令友家源公司支付我2018年8月23日至2019年5月22日期间拖欠的三个月房租13500元及自2019年8月23日至2019年11月5日的房租13500元，共计27000元；3.判令友家源公司支付我房屋租赁损失4600元；4.判令友家源公司支付我2018年8月至2019年5月水费315元；5.判令友家源公司支付我修卧室门的费用1500元。事实和理由：2019年8月22日，我与友家源公司签订《房屋出租代理合同》，我委托友家源公司将坐落于北京市朝阳区603室进行出租，委托期限为2018年8月23日至2021年8月22日，每月租金4500元，租金按季支付。但是友家源公司自2018年8月23日至2019年5月22日每季度均少支付一个月的房租，2019年5月22日友家源公司支付了自2019年5月23日至2019年8月22日的房租后再也没有向我支付过房租。我多次向友家源公司催要但其一直躲避，且2019年5月9日友家源公司将房子出租给彭某，经过我与彭某协商，彭某同意2019年11月3日前搬离603室，同时我代友家源公司向彭某退还押金4600元。房屋经过检查，我发现卧室门上有个大窟窿，我还需要重新整修卧室门，也给我带来了损失。我多次联系友家源公司，但其始终不予理睬，故我诉至法院。友家源公司未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月25日，韩慧云与北京星泰建恒房地产开发有限公司签订编号为XX的《北京市第一道绿化隔离地区城市化建设试点将台乡定向安置协议书》，约定韩慧云购买603号房屋，安置面积为50平方米。2018年8月22日，韩慧云作为出租方（甲方）与友家源公司作为代理方（乙方）签订编号为000029的《房屋出租代理合同》，约定韩慧云将坐落于北京市朝阳603房屋委托友家源公司出租管理，房屋建筑面积为50平方米，委托期限自2018年8月23日至2021年8月22日。合同第四条约定租金标准及支付方式。合同签订后，甲方同意预留出90天不计算租金，作为乙方装修、接洽承租的工作期，交房日期2018年8月23日。租金标准为人民币4500元/月，按季度支付，支付至户主姓名为韩兴才的北京农商银行账户中。双方还就租金具体付款日期和金额予以确认：第一年度，2018年8月23日支付9000元；2018年11月23日支付9000元；2019年2月23日支付9000元；2019年5月23日支付13500元。第二年度，2019年8月23日支付13500元；2019年11月23日支付13500元；2020年2月23日支付13500元；2020年5月23日支付13500元。第三年度，2020年8月23日支付13500元；2020年11月23日支付13500元；2021年2月23日支付13500元；2021年5月23日支付13500元。合同第五条约定双方权利义务。房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责监督承租人修复或由乙方修复赔偿，双方如有争议，提交有关质量检验部门鉴定；房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。就违约责任，合同第六条约定：出租代理期内任何一方需提前解除合同的，应提前30日通知对方……乙方延迟支付下次房租未达到5个工作日的，乙方须按日租金的5%支付滞纳金，超过5个工作日又无正当理由的、甲方有权终止合同收回房屋。合同第七条还约定委托期内双方承担的其他费用问题，合同期内发生的水、电、气、物业管理及公摊费用由乙方承担。经询，韩慧云表示其购买的《北京市第一道绿化隔离地区城市化建设试点将台乡定向安置协议书》中的603号房屋即北京市朝阳603房屋，该房屋暂未办理产权证。为证明友家源公司的租金支付情况，韩慧云提交韩兴才北京农商银行流水明细，显示：2018年8月22日，友家源公司法定代表人李文龙支付9000元；2018年11月28日，李文龙支付9000元；2019年2月25日，李云龙支付9000元；2019年5月25日，李文龙支付13500元。为证明对欠付租金的催告情况，韩慧云提交自2019年8月26日至2019年12月10日与李文龙的拨打记录，通话状态显示多为未接通。庭审中，韩慧云提交友家源公司作为出租方（甲方）与案外人彭某作为承租方（乙方）于2019年5月9日签订的《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区603室的房屋，租赁期限自2019年5月12日至2020年5月11日，租金标准为每月4600元，支付方式为押一付三。当日，友家源公司向彭某出具收据，显示彭某向友家源公司支付押金4600元。经询，韩慧云表示其主张的房屋租赁损失即其代友家源公司向彭某返还的押金4600元。为此，韩慧云提交其与彭某签订的协议书一份、彭某出具的收条一张，证明其已返还彭某押金4600元。协议书载明：彭某房租支付至2019年11月10日，并承诺于2019年11月3日前从承租房屋搬离，韩慧云代友家源公司向彭某返还押金4600元；收条显示彭某收到韩慧云支付的押金4600元。经询，韩慧云称彭某于2019年11月3日从承租房屋搬离，其于当日收回该房屋。为证明卧室房门的损坏情况及修复费用，韩慧云提交照片和收据各一张，显示韩慧云为此支付1500元用于更换卧室门。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，韩慧云与友家源公司签订的《房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据合同约定，友家源公司应于2019年8月23日支付2019年8月23日至2019年11月22日的租金13500元，而根据韩慧云提交的证据显示，友家源公司仅支付至2019年8月22日的租金，据此，自2019年8月31日起，韩慧云享有合同解除权。结合韩慧云于2019年11月3日收回承租房屋的情况，本院确认双方签订的《房屋出租代理合同》于2019年11月3日解除。关于友家源欠付租金的具体情况。关于2018年8月23日至2019年5月22日期间的房租，《房屋出租代理合同》约定韩慧云给予友家源公司90天免租期，并在合同中约定该期间的租金支付时间及金额。另据韩慧云提交的转账记录，友家源公司在此期间并未拖欠租金，故本院对韩慧云要求友家源公司支付该期间3个月的租金13500元的请求不予支持。关于韩慧云主张的2019年8月23日至2019年11月5日的租金，韩慧云于2019年11月3日收回承租房屋，则友家源公司应支付韩慧云2019年8月23日至2019年11月3日的租金，本院核定金额为10742元。对韩慧云主张的房屋租赁损失4600元及水费315元，于法有据，本院予以支持。对韩慧云主张的更换卧室门的费用支出，无证据显示损失系友家源公司代理期间发生，故本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，缺席判决如下：一、确认原告韩慧云与被告北京友家源房产经纪有限公司签订的编号为000029的《房屋出租代理合同》于2019年11月3日解除；二、被告北京友家源房产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告韩慧云房屋租金10742元、租赁损失4600元、水费315元，共计15657元；三、驳回原告韩慧云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，由原告韩慧云负担444元（已交纳）；由被告北京友家源房产经纪有限公司负担191元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告北京友家源房产经纪有限公司负担（原告韩慧云已交纳，被告北京友家源房产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告韩慧云）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 彬审判员 柯 岩审判员 谷培培二〇二〇年六月二十九日书记员 张晓明书记员 张 硕