安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初117号 原告:蒋文凤，女，1967年10月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告：薛海，男，1972年2月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告：蔡滨，男，1974年3月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 以上三原告的共同委托诉讼代理人：刘荣春，安徽夏商周律师事务所律师。 被告:马鞍山中加置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：吴腊平，该公司董事长。 被告：马鞍山金色新天地商业运营管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：祖恩宏，该公司董事长。 被告:马鞍山星隆商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：王恩厚，该公司董事长。 被告：安徽亿力停车场投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。 法定代表人：贾全辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱玉迁，安徽锦和律师事务所律师。 原告蒋文凤、薛海、蔡滨与被告马鞍山中加置业有限公司（以下简称中加公司）、马鞍山金色新天地商业运营管理有限公司（以下简称新天地公司）、马鞍山星隆商业管理有限公司（以下简称星隆公司）、安徽亿力停车场投资有限公司（以下简称亿力公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序公开审理。原告蒋文凤、蔡滨及其委托诉讼代理人刘荣春，被告亿力公司的委托诉讼代理人朱玉迁到庭参加诉讼，被告中加公司、新天地公司、星隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋文凤、薛海、蔡滨向本院提出诉讼请求：确认中加公司、新天地公司、星隆公司与亿力公司签订的停车场承包合同无效。原告当庭增加两项诉讼请求:1.判令亿力公司停止对金色新天地小区停车场收费;2.判令亿力公司撤出金色新天地停车场。事实和理由：三原告系马鞍山市花山区金色新天地商业中心业主，被告中加公司系金色新天地建设单位。金色新天地（住宅、商业、公寓、办公）于2015年竣工交付使用，合肥市静安物业管理有限公司为其提供前期物业服务，后于2018年6月2日退出物业服务。因被告中加公司、新天地公司、星隆公司的阻挠，金色新天地至今未能成立业主大会和业主委员会。2019年3月，中加公司、新天地公司、星隆公司三被告在未经金色新天地业主共同同意的情况下，擅自以甲方名义将金色新天地车辆停放物业管理服务交由被告亿力公司承包经营，承包期限20年。亿力公司与上述三被告签订停车场承包合同后，于2019年8月起实施金色新天地停车场（地下负一层和地上道路）经营管理，遭到业主质疑，双方发生严重对立，辖区湖东路派出所连续多次接警赴现场处理无果。三原告受金色新天地广大业主委托，以业主名义维护金色新天地业主共同权益。原告认为，中加公司、新天地公司、星隆公司三被告将属于业主共有的共用设施擅自发包经营，严重侵害了金色新天地业主共同所有权；上述三被告违法选聘被告亿力公司实施金色新天地车辆停放物业服务，严重侵害了金色新天地业主建筑区划内重大事项决定权和表决权，四被告签订的案涉停车场承包合同不具有法律效力。原告为维护自身及金色新天地业主共同权益，依法诉讼，望判如所请。 中加公司、新天地公司、星隆公司未提交答辩意见，亦未提交证据材料。 亿力公司辩称：1.原告诉请确认合同无效无事实及法律依据。依据防空法及城市地下空间开发利用管理条例，是按照谁投资谁收益的原则，允许地下工程的建设单位对其投资开发的地下工程自营或依法转让租赁。被告中加公司作为案涉停车场的建设单位有权将经营管理权委托给被告亿力公司。案涉停车场已经建设完工，满足交付使用的条件，被告亿力公司通过合法的方式取得停车场经营管理权，并支付合理的对价，为善意相对方，没有侵犯他人权利的故意，被告亿力公司的合同权利应当受法律保护。案涉合同未侵犯原告的合法权利，被告亿力公司取得停车场的经营管理权，未取得停车场所有权、使用权。停车场的使用群体仍然是广大业主，停车场的性质未发生改变，停车场收费是经过主管部门核准备案的，目的是为了更好管理利用停车场，提高广大业主停车的便捷性。被告新天地公司、星隆公司是案涉小区的商业管理公司，充当物业服务企业，依据国务院及安徽省物业管理条例的规定，物业公司有权委托第三方进行专项管理。2.原告诉请本案是代表诉讼，通过查看原告的证据，本案不属于代表诉讼，本案原告应限定为三原告，案涉小区有六栋楼，有几百名业主，其他业主接受被告亿力公司对停车场的经营管理，三原告试图通过本起诉讼确认案涉合同无效来满足其不支付停车费的目的，如判决支持三原告诉请，会侵犯其他广大业主的合法权利，所以恳请人民法院不予支持三原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：一、关于原告提交的《前期物业管理服务协议》《前期物业服务的公告》，用以证明合肥市静安物业管理有限公司（以下简称静安公司）是金色新天地小区前期物业服务企业，前期物业服务协议约定，金色新天地车场车库与公共绿地等同属小区共用设施。静安公司已退出服务。被告亿力公司质证认为，无法确认协议、公告是否真实，但该协议第五条约定地下车位的收费标准及露天车位的停放标准，小区自入住以来就有停车收费的规定。本院认为，原告提交的《前期物业管理服务协议》《前期物业服务的公告》，与亿力公司提交的《马鞍山金色新天地小区前期物业服务合同解除协议书》《承诺书》相互印证，具有真实性，可以作为认定本案事实的依据。二、关于原告提交的《马鞍山市经营性停车场登记证》、停车收费发票、收费公示牌、报警证明，用以证明亿力公司非法占用金色新天地停车场913个车位，违法收费。被告亿力公司对其真实性无异议，但认为无法达到原告的证明目的。本院对上述证据的真实性予以认定，是否达到原告证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。三、关于原告提交的《受托诉讼情况说明》及业主签名表，用以证明三原告受金色新天地广大业主委托，以业主代表身份起诉，维护金色新天地的业主集体权益，也包括自身权利。被告亿力公司对其真实性有异议，无法证明业主身份及是否由业主本人签字确认。本院认为，鉴于三名原告当庭表示是以自己的身份起诉，本案并非代表人诉讼，本院对该组证据的真实性不作认定，即使该组证据具有真实性，亦无法代表金色新天地多数业主的意愿。四、关于被告亿力公司提交的《停车场承包合同》《马鞍山金色新天地项目商业运营管理服务合同》《授权书》《马鞍山金色新天地小区前期物业服务合同解除协议书》《承诺书》，用以证明中加公司作为业主，有权按照“谁投资、谁受益”的原则将案涉停车场交由被告亿力公司经营管理，被告新天地公司、星隆公司作为开发商的物业服务企业，有权将停车场专项服务交由被告亿力公司经营管理。原告虽对该组证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的。本院对该组证据的真实性予以认定，是否达到亿力公司的证明目的，本院将在裁判说理中予以分析论证。五、关于被告亿力公司提交的《竣工验收备案表》、《人防工程竣工验收备案（认可）表》，用以证明案涉停车场已竣工验收，符合交付使用的条件。原告对该组证据的真实性无异议。鉴于本案诉争的住宅及商用建筑均已交付使用，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人的诉辩主张及举证、质证等情况，本院确定如下事实：马鞍山市金色新天地商业中心于2016年10月17日全部竣工验收，该中心1#、2#、4#、5#楼为住宅建筑，3#、6#楼为商业住宅。建设单位系中加公司。2014年10月1日，中加公司与新天地公司签订《授权书》，授权新天地公司为中心商铺（共1112户，面积70319平方米）的运营管理公司，包括商铺运营管理、物业管理服务、商铺销售经营管理、车位销售运营管理机车位后期物业管理等。授权期限自2014年10月1日至2024年9月30日。2016年4月1日，中加公司与星隆公司签订《马鞍山金色新天地项目商业运营管理服务合同》，主要工作内容为商户租务系统管理、物业系统管理、工程管理、运营管理等，合作期限自2017年9月1日至2027年8月31日止，共计10年。2017年8月16日，中加公司与静安公司签订金色新天地小区前期物业服务合同解除协议书，静安公司于2018年5月28日向中加公司出具《承诺书》，承诺自2013年9月11日至2018年6月3日经营期间的负债风险等均由其承担责任和费用。中加公司、新天地公司、星隆公司作为甲方，与乙方亿力公司签订《停车场承包合同》，将金色新天地负一层停车场和规划地面停车场交由乙方承包经营，乙方可用车位数合计不低于500个（负一层人防车位120个、非人防车位440个，规范地面停车场停车位160个），承包期限为20年，自2019年3月20日起至2039年3月19日止，承包费用合计350万元。 另查明，根据原告提交的房地产他项权证，蒋文凤居住在花山区金色新天地商业中心4—1302；薛海居住花山区金色新天地商业中心1—2401；蔡滨居住花山区金色新天地商业中心5—2201。蒋文凤、薛海、蔡滨均系新天地商业中心的业主。根据原告提交的马鞍山市公安局湖东路派出所《报警证明》，2019年8月6日11时15分，蔡滨因停车收费发生纠纷而报警，后民警到场后告知双方通过社区协商解决。 再查明，根据马公交停管字011号《马鞍山市经营性停车场登记证》，金色新天地地下停车场的管理单位是星隆公司，可停车位913个。该经营性停车登记证系发证机关是马鞍山市公安局交通警察支队、马鞍山市停车管理办公室；发证依据是《中华人民共和国道路交通安全法》《马鞍山市机动车停车场管理办法》。 又查明，根据《马鞍山市机动车停车场管理办法》第四条规定：“市公安局是本市停车场管理的行政主管部门，负责组织协调各部门开展全市停车场的规划、建设及监督管理工作，做好临时停车泊位的设置及公共停车场停车秩序的监督管理，加强对停车场经营单位的行业管理。市公安局交警支队负责具体行政管理工作。市城乡规划局负责组织编制停车场专项规划，以及公共停车场、专用停车场建设的规划审查和监督。市住建委负责公共停车场和专用停车场建设的管理，协同做好停车场的规划工作，以及对住宅小区停车场的物业管理。市物价局负责停车场的车辆停放服务收费监督管理。市机关事务管理局负责机关事业单位配套停车场对社会开放的管理。”该办法第七条规定：“公共停车场的建设实行统一规划、统一管理和‘谁投资、谁受益’的原则。” 本院认为，本案诉争的焦点是原告作为业主可否就开发商与物业公司签订的《停车场承包合同》主张合同无效。 首先，原告是否享有对他人之间民事合同提起确认合同无效之诉的诉权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。审查原告的诉权，除了审查形式要件之外，还要看原告是否符合实质要件，即“与案件具有直接利害关系”。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。三名原告当庭表示，本案不是代表人诉讼，因此，本案系普通共同诉讼，原告可依法提起诉讼，维护自己业主的合法权益。 其次，原告诉请是否具有事实和法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据原告举证，原告对诉争的停车场并不拥有专有权。原告当庭及庭后提交的代理词均表示，其诉讼主张的法律依据是《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十四条，其中，该法第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；该法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。基于以上法律规定，原告系基于业主共有权而提起诉讼。但是，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告基于共同共有而请求确认中加公司与物业公司签订的《停车场承包合同》无效，涉及业主的重大利益，三名原告及其他签名支持三名原告的177名业主，均未达到“双过半”的规则要求。本案诉争的停车场收费，既有《前期物业管理服务协议》作为依据，也有《马鞍山市经营性停车场登记证》作为依据。此外，《停车场承包合同》并未对停车位的权利属性作出改变，只是对停车位经营管理作出约定。原告诉请确认《停车场承包合同》无效，并判令亿力公司停止收费、撤出金色新天地停车场，该诉请缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告蒋文凤、薛海、蔡滨的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告蒋文凤、薛海、蔡滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年六月一日 书记员  丁 敏