北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6262号原告：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，统一社会信用代码91110113673842894Q。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，北京合景房地产开发有限公司员工。被告：杨建伟，男，1981年8月2日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。原告北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）与被告杨建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合景公司之委托诉讼代理人田丹，被告杨建伟之委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合景公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付《北京市商品房现房买卖合同（草稿）》项下逾期应付之首期房价款3961505元；2.判令被告自逾期支付购房款之日起每日按应付未付款金额万分之五的标准向原告支付违约金，直至被告付清应付款项之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年9月24日签订了《北京市商品房现房买卖合同)》，约定被告购买顺义区XX402号房屋(下简称402号房屋)。根据买卖合同附件5第3条第（2）、（3）款之约定，被告应于2019年11月1日前支付首期房价款人民币1697168元、被告应于2019年11月20日前支付首期房价款人民币2264337元，被告合计应支付首期房价款人民币3961505元。同时，根据买卖合同第九条第(二)(1)约定:“买受人逾期支付购房款(包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形)或其他任何应付款项(包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同)，每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致,则以较高者为准)向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准)向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。”被告应于2019年11月20日前支付首期房价款人民币4527228元，但截至起诉之日，被告仅支付首期房价款人民币565723元，尚有应付之首期房价款人民币3961505元未支付，经原告多次电话、书面催告后仍未支付。综上，原告要求被告立即向原告支付逾期应付之首期房价款人民币3961505元并按照买卖合同约定承担相应的违约责任。被告杨建伟辩称，被告于2019年9月在原告出售的楼区闲逛，原告销售人员隐瞒了房屋存在相当严重质量问题的前提下，花言巧语谎骗被告签订购房意向书,并交付10万元定金。2019年9月23日，原告销售人员赵亮又与被告签订了《协议》，内容为：买方杨建伟先于2019年9月13日交付10万元，后于2019年9月23日交付总房款的10%-10万元即467228元，如因买方未能在规定时间付齐后续费用，则卖方(合景XX)退还买方之前所付费用共计567228元。在根本没有签订书面购房协议的前提下，以此种名义又哄骗被告交付了465723元的购房款。9月25日，原告的销售人员以公司冲业绩为由要求被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》一份,该合同无合同编号,并且没有给被告。当时原告的销售人员反复向被告陈述，如果被告自己原因不再购买此房，可以解除合同，并且不承担任何的违约责任。但是在被告签订此份协议后，原告却丑态毕露，不顾当初可以无偿退房的承诺，要求被告继续履行合同，并且需要交纳高额的违约金，甚至于2020年2月将被告起诉至法院。后经过了解是原告高层管理人员变动，导致公司内部规定调整。被告收到起诉书后经咨询相关人员，发现原告作为专业的生产、销售房地产的主体，竟然罔顾被告家庭已经有两套住房的事实，不管不顾与被告签订房屋买卖合同，而因为被告家庭在签订买卖合同当时已经有两套住房，根本不具备签约资质。依据2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)及北京市相关政策，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房。因此被告不具备购房资质。原告作为专业机构，完全有常识和能力发现被告不具备购房资质、不具备签订购房协议的主体资格的事实，却依然哄骗被告签订买卖合同，骗取被告几十万的资金到公司，冒充公司业绩。并且在之后，被告多次告知原告已经无法交付后续房款，并且在2019年12月18日向原告的销售人员提交了退房申请。但是原告违背承诺，不允许被告退房，多次以延长付款期为由推脱。原告出尔反尔的行为给被告造成了巨大的心理阴影，对工作和生活造成了恶劣影响。本院经审理认定事实如下：2019年9月25日，杨建伟（买受人）与合景公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同（草稿）》，约定杨建伟以5657228元的总价款购买合景公司开发建设的402号房屋。该合同第九条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：（二）（1）买受人逾期支付购房款(包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形)或其他任何应付款项(包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同)，每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五……向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机构申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议第十二条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五……向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。该合同附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”约定：买受人采取贷款方式付款：买受人应当支付首期房价款4527228元，余款1130000元向按揭银行申请贷款支付，首期房价款分3期支付：第一笔首期房价款：2019年9月26日前支付房价款总金额的10%即565723元；第二笔首期房价款：2019年11月1日前支付房款总金额的30%即1697168元；第三笔首期房价款：2019年11月20日前支付房款总金额的40%即2264337元。附件十二补充协议第十三条约定：1.买受人确认，在签订本合同前，已充分了解国家及北京市的购房政策，并明确知悉国家及北京市政府会不时对购房政策进行调整。如因买受人不符合购房政策或购房政策的变化原因导致买受人无法购买该商品房的，出卖人有权解除本合同，并按本补充协议第十二条约定执行。杨建伟已向合景公司支付565723元房价款。杨建伟提交结婚证及房屋所有权证、不动产权证书，证明杨建伟家庭名下现已有两套住房，不具有购房资格。合景公司认可该证据的真实性及证明目的。杨建伟称其签订合同时陈述卖一套房屋再购买涉诉房屋，合景公司销售人员没有询问购房资格的问题，双方都没有谈购房资格的事。合景公司表示涉诉合同签订时其知晓杨建伟家庭名下有两套住房，不具备购买涉诉房屋的资格，但杨建伟告知其会出售一套房屋购买涉诉房屋。诉讼中，杨建伟曾以其不具有购买涉诉房屋的资格为由提起反诉，反诉请求为：确认涉诉合同无效，合景公司返还已付房价款并给付利息，后杨建伟撤回反诉，但表示不同意继续履行涉诉合同。诉讼中，杨建伟提交2019年9月23日签订的协议书复印件一份，证明合景公司销售赵亮承诺后续不能付款的情况下，合景公司可以退还已付房款，故其才签订了涉诉合同。杨建伟称该协议书原件被赵亮取回。该协议书内容为买方杨建伟拟购买合景XX402住宅，总房款5657228元，先于2019-9-13交付10万元，后于2019-9-23交付总房款的10%-10万即467228元，如因买方未能在规定时间付齐后续费用，则卖方（合景XX）退还买方之前所付费用共计567228元。该协议书落款处载明：买方：杨建伟；卖方：合景XX销售赵亮。合景公司认可赵亮曾经为其销售人员，赵亮代表合景公司经办涉诉合同签订，但不认可该证据的真实性，不认可赵亮签名的真实性但不申请鉴定，并表示赵亮不具备代表合景公司签订类似协议的权限。杨建伟还提交2019年12月22日赵亮与杨建伟妻子的电话录音以及2019年12月28日杨建伟及其妻子与合景公司郝峡的谈话录音，证明在签订涉诉合同时合景公司的相关人员承诺合同不履行时可以全额退款、不收取任何费用，是为了年底冲业绩签订的合同。合景公司不认可电话录音的真实性、证明目的；认可谈话录音的真实性，不认可证明目的。上述事实，有本院庭审笔录、《北京市商品房现房买卖合同（草稿）》、结婚证、房屋所有权证、不动产权证书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨建伟与合景公司签订的《北京市商品房现房买卖合同（草稿）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。杨建伟关于该合同无效的辩解意见，本院不予采信。在双方签订涉诉合同之前，国务院及北京市的住房限购政策已颁布实施多年，双方均应了解政策的具体内容，且根据双方在诉讼中的陈述，双方亦知晓涉诉合同签订时杨建伟并不具备购买涉诉房屋的资格。虽然双方均认可涉诉合同签订时杨建伟陈述出售家庭名下已有的一套房屋再购买涉诉房屋，但双方在合同中并未对在杨建伟不具备购房资格的情形下如何实际履行进行相关约定，本案诉讼中杨建伟仍不具备购房资格，故本院难以判令涉诉合同继续履行，据此对合景公司要求杨建伟继续支付房价款并给付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。杨建伟自愿撤回反诉，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告北京合景房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费二万七百零一元，由原告北京合景房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 益二〇二〇年六月二十九日书记员 孙建伟