江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终377号上诉人（原审被告、反诉原告）：抚州市尚购商业营运有限公司，住所地抚州市临川区青云峰路14号（凤凰城）1幢1-3室，统一社会信用代码913610003091895344。法定代表人：陈冬泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾志宏，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李三梅，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐小敏，女，1979年3月26日出生，汉族，住抚州市临川区，委托诉讼代理人：徐慧琳，江西衡业律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人抚州市尚购商业营运有限公司（以下简称尚购公司）因与被上诉人徐小敏租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人尚购公司的委托诉讼代理人曾志宏，被上诉人徐小敏及其委托诉讼代理人徐慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚购公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项；2、改判驳回徐小敏的全部诉请；3、改判支持尚购公司一审反诉请求，即解除双方签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，给付尚购公司租金人民币41607元及承担逾期付款违约金1636元；4、本案一、二审诉讼费由徐小敏承担。事实与理由：1、案涉商铺在出租给徐小敏之前，曾经出租给他人。一审法院委托的鉴定机构，仅根据徐小敏本人陈述就认定案涉商铺在出租给徐小敏之前属于毛坯房。在尚购公司对评估报告提出质疑的情况下，鉴定机构的答复存在偏听偏信的嫌疑。在徐小敏无法提供充分证据区分其投资装修范围的情况下，其应当承担举证不能的法律后果。2、案涉租赁合同真实、合法、有效。案涉商铺未出售前，抚州明恒置业有限公司与案外人李凯签订商铺租赁合同，约定租期为五年，自2013年9月1日至2018年8月31日止。另据我方提供的2014年5月6日《协议书》，明恒公司与案外人卢玉金约定，将案涉130室和131室商铺出售给卢玉金。2014年5月26日，卢玉金将案涉130和131室商铺登记在罗成和**名下。根据买卖不破租赁原则，案涉商铺还是继续由李凯承租，且产权人并未提出异议。尚购公司每次收到租金后，及时将租金汇给罗某。双方一直按此方式履行案涉租赁合同。徐小敏对此是明知的。之后李凯计划将案涉三间商铺转租他人。徐小敏想要承接。尚购公司与徐小敏在2016年8月22日签订商铺租赁合同。约定租期五年，是因为当时凤凰商业建材街未形成规模。当地政府为打造建材一条街，建议出租期限均约定为五年。徐小敏按约支付租金期间，一直在正常经营。实际产权人亦同意由尚购公司来委托经营管理案涉商铺。直到徐小敏未按时支付租金，才导致本案纠纷的产生。尚购公司提交2016年7月1日授权书。授权书中，明恒公司将其负责运营管理的凤凰城商铺包括案涉商铺转委托给尚购公司，由尚购公司负责运营管理对外招租。尚购公司有权与徐小敏签订租赁合同。3、徐小敏一审诉请是撤销案涉租赁合同，此后未再变更诉请。一审法院直接认定案涉租赁合同属于无效合同，违反民事诉讼不告不理原则。且该认定与事实、法律规定不符，更违背当事人的真实意思表示。4、徐小敏逾期支付租金，构成严重违约，才是案涉租赁合同无法履行的根本原因。另案关于129号商铺的民事判决已经生效，已认定因徐小敏未能按时支付租金，才导致案涉商铺被锁。129号商铺与130号、131号商铺三间商铺均是从130号商铺大门进出。徐小敏述称是因锁门才未缴纳租金的理由不能成立。徐小敏按时支付租金之前，并未有过任何纠纷。如承租人按时支付租金，出租或是产权人在收到租金的情况下，不可能与承租人发生纠纷。5、尚购公司向徐小敏提供租赁物，徐小敏一直占用、使用案涉商铺，至今未将商铺归还。案涉租赁合同已经明确约定租金和违约金的计算方式。即使合同被解除，徐小敏仍需支付租金及腾空租赁物、恢复原状，将案涉商铺交回尚购公司时期间的租金。徐小敏辩称，一审期间我方就直接损失问题申请司法鉴定。根据双方抽签结果，一审法院委托鉴定机构对商铺装修损失市场价值进行司法鉴定，程序合法。鉴定机构根据我方提供的购买原材料单据及现场勘验，得出符合客观事实的鉴定报告。尚购公司虽提出质疑，但没有提出重新鉴定的申请。尚购公司没有取得130号、131号商铺的所有权人同意和授权，与我方签订的合同应当属于无效合同。尚购公司在上诉状中称抚州明恒置业有限公司将案涉商铺转委托给其运营管理，转委托须经该两家商铺所有权人的同意。一审期间我方起诉时由于损失无法确定，暂定损失5万元，后经过司法鉴定，及时变更了诉请。导致案涉商铺租赁合同无法履行的根本原因是130号、131号商铺租赁未取得所有权人同意和授权。商铺的所有权人多次要求我方搬出商铺，并强行将商铺上锁，导致我方无法经营。由于合同无效，不存在徐小敏承担违约责任的问题，尚购公司不是案涉商铺所有权人，无权主张商铺的出租收益。徐小敏向一审法院提出诉讼请求：1、依法撤销其与尚购公司签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，责令尚购公司赔偿其直接和间接经济损失暂定5万元；2、本案诉讼费由尚购公司承担。诉讼过程中，徐小敏将第一项诉讼请求变更为依法撤销双方签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，责令尚购公司赔偿其直接经济损失246979.26元，返还其已付租金122430元、已付押金6390元。尚购公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》；2、判令徐小敏支付其租金41607元及逾期付款违约金1636元（暂计算至2019年7月31日，之后的租金、违约金按照合同约定继续计算至合同解除之日），合计43243元；3、案件受理费由徐小敏承担。诉讼过程中，尚购公司将第一项诉讼请求变更为判令解除双方签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，要求徐小敏腾空租赁物和恢复租赁物原状。一审法院认定事实：尚购公司成立于2014年9月16日。2016年7月1日，抚州明恒置业有限公司授权尚购公司对抚州市凤凰城建材街的全部商铺进行招商租赁及收取租金等营运管理事宜。授权范围为：1、承接本公司与抚州市凤凰城建材街一、二期商铺的经营户签订的《租赁合同》中所载明的属于甲方的全部权利和义务；2、对尚未出租的商铺进行招商管理和收取租金。2013年4月25日，抚州明恒置业有限公司（甲方）与李凯（乙方）签订《凤凰城建材家居街商铺租赁合同》。合同约定：甲方向乙方提供位于抚州市青云峰路凤凰城建材家居街F#1-129、130、131共3个商铺由乙方租赁经营；合同期限5年，自2013年9月1日至2018年8月31日。2014年5月6日，抚州明恒置业有限公司将案涉商铺F栋1-130、1-131商铺出售给了卢玉金（不动产登记业主分别为罗成、**）。2015年4月8日，抚州明恒置业有限公司与案涉商铺F栋1-129号业主张菁签订《凤凰城商铺委托经营管理合同》。约定F栋1-129号商铺业主张菁将该商铺委托给抚州明恒置业有限公司自主招商经营、管理；委托经营管理期限从2014年3月1日至2025年8月31日。2016年8月22日，尚购公司（甲方）与徐小敏（乙方）签订一份《抚州市凤凰城商业街租赁合同》。约定，甲方向乙方提供位于抚州市青云峰路凤凰城商业街F栋129-130-131三间商铺由乙方租赁经营；租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；乙方所租赁的场所仅限于建材类商业经营，品牌为玛瑅瓷砖；租金标准及支付方式：2016年8月1日起月租金6390元，2017年8月1日起月租金6390元，2018年8月1日起月租金6900元，2019年8月1日起月租金7524元，2020年8月1日起月租金8274元；租金按季支付；乙方逾期支付租金，甲方有权向乙方按每日3‰收取滞纳金，若逾期达15天视为乙方严重违约，甲方有权单方提前终止合同；乙方须在本合同签订的当日向甲方支付店铺租赁保证金6390元，租赁期满经甲已双方确认无任何未结清事项和违约行为且无纠纷等，该保证金将无息退还乙方；乙方对承租的场地进行装修不得破坏房屋且必须符合消防法规及物业管理单位的要求；合同对违约责任等其他事项双方同时进行了约定。2016年12月20日，案涉商铺F栋1-129号产权人李志义、饶慧珠、张菁委托肖梅琴全权办理该商铺的出租事宜，包括代理委托方签订出租商铺的租赁合同，代收租房保证金、租金及代理因该商铺出租发生纠纷，直接以受托方名义向法院主张权利等事项。2016年12月27日，肖梅琴与徐小敏签订一份《抚州凤凰城商铺租赁合同》。合同约定，肖梅琴向徐小敏提供位于抚州市青云峰路凤凰城商业街F栋1-129商铺，由徐小敏租赁经营；租赁期限自2016年8月1日起至2021年7月30日止。徐小敏与尚购公司签订租赁合同后，徐小敏对案涉的三间商铺进行了装修。徐小敏对F栋1-129号商铺在业主委托尚购公司经营管理期间，租金已向尚购公司结清。F栋1-129号商铺徐小敏与肖梅琴另行签订租赁合同后，租金缴纳至2019年4月30日，此后租金未再交纳。对F栋1-130、1-131号商铺租金徐小敏交纳至2018年10月30日，共计缴纳租金122430元，押金6390元，此后的租金未再交纳。2017年5月，徐小敏承租的案涉F栋1-130、1-131号商铺业主两次称与抚州市凤凰商铺招商部没有往来及与抚州市凤凰城商铺租赁合同到期要收回商铺并强行锁了徐小敏经营的商铺。2019年5月24日，肖梅琴在多次催问徐小敏拖欠的租金未果的情况下关闭三间商铺的总店门(129号商铺与案涉130号、131号商铺的进出均是从130号商铺大门进出，三间商铺的总店门位于130号商铺)。肖梅琴在关门的同时向公安机关报警，抚州市公安局临川分局青云派出所派警到现场对双方进行了劝说。2019年7月8日，肖梅琴向法院提起了诉讼，要求解除与徐小敏签订的《商铺租赁合同》，腾出租赁的商铺；判令徐小敏支付2019年5月至7月的租金6900元及违约金。该案一审判决认定徐小敏逾期支付租金构成严重违约，肖梅琴有权提前终止合同，判决解除肖梅琴与徐小敏签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，腾空F栋1-129号商铺；徐小敏支付肖梅琴至房屋腾空之日止的租金。二审予以维持。2019年5月24日，徐小敏经营的三间商铺停业至今。根据徐小敏申请，2019年9月20日，一审法院委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对案涉凤凰城商业街F#129-131号三间商铺装修损失市场价值进行司法鉴定。2019年11月27日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司做出赣寰宇资评字（2019）第1911052号资产评估报告，案涉三间商铺的房屋装修损失的评估价值为314326元。其中，F栋1-129号商铺装修价值为67346.74元，F#1-130、1-131号商铺装修价值为246979.26元。徐小敏花去鉴定费5300元。一审法院认为，尚购公司与徐小敏签订的《抚州市凤凰城商业租赁合同》约定的由尚购公司向徐小敏提供案涉三间店铺，其中F#1-129号商铺是经该商铺所有权人委托尚购公司授权人抚州明恒置业有限公司经营管理，尚购公司对F#1-129号商铺出租有权进行处置；对另外两间商铺F#1-130、1-131号尚购公司未能提供该两间商铺业主委托其经营管理的相关证据，该两间商铺虽还处于该两间商铺在未出售前抚州明恒置业有限公司与李凯租赁期内，但尚购公司对该两间商铺与另外承租人签订租赁合同时，因承租人发生了变化，属于对该两间商铺重新与他人签订了租赁合同。尚购公司应征得租赁房屋所有权人的同意或取得租赁房屋所有权人授权管理经营，尚购公司在未提供已征得租赁房屋所有权人的同意或取得租赁房屋所有权人授权管理经营的相关证据的情况下，对案涉的F#1-130、1-131号商铺无权进行出租。尚购公司与徐小敏签订的《商铺租赁合同》就F#1-130、1-131号商铺的租赁合同关系为无效合同关系。尚购公司对造成与徐小敏签订的租赁合同无效，应承担全部责任。徐小敏对案涉的F#1-130、1-131号商铺所花去的装修损失，尚购公司依法应予以赔偿。经委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司评估，案涉三间商铺装修价值为314326元。其中，F栋1-129号商铺装修价值为67346.74元，F#1-130、1-131号商铺装修价值为246979.26元。该评估报告程序合法，予以确认。徐小敏主张尚购公司赔偿案涉三间商铺的装修损失，其中F#1-129号商铺徐小敏此后与该商铺所有权人授权的肖梅琴另行签订了租赁合同，因徐小敏逾期支付租金，构成违约，经另案一审、二审判决，已经解除徐小敏与肖梅琴就F#1-129号商铺的租赁合同关系。现徐小敏主张尚购公司赔偿F#1-129号商铺装修损失，无事实和法律依据，缺乏正当理由，不予支持。同时，徐小敏要求尚购公司返还已支付的押金6390元及租金122430元。其中，徐小敏已付押金6390元，徐小敏主张尚购公司返还，于法有据，理由正当，予以支持。对于徐小敏主张尚购公司返还已付的租金122430元，因徐小敏已实际使用了租赁房屋，徐小敏要求尚购公司返还上述已经发生的租金，理由不能成立，不予支持。尚购公司反诉要求解除与徐小敏签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，并要求徐小敏支付其尚欠的租金，如前所述，尚购公司与徐小敏就F#1-130、1-131号商铺所签订的租赁合同为无效合同，该合同不存在另行解除。尚购公司不是该两间商铺的所有权人，无权主张该两间商铺的出租所产生的收益，故对尚购公司的反诉请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十八条规定，判决：一、尚购公司与徐小敏签订的《商铺租赁合同》其中F#1-130、1-131号商铺的租赁合同关系无效；二、尚购公司自本判决生效之日起五日内返还徐小敏押金6390元；三、尚购公司自本判决生效之日起五日内赔偿徐小敏损失246979.26元；四、驳回徐小敏其他诉讼请求；五、驳回尚购公司反诉请求。一审案件受理费6881元、反诉费441元、鉴定费5300元，合计12622元，由徐小敏负担2916元，尚购公司负担9706元。二审期间，尚购公司提交以下证据：证据一、对**、罗成委托事项予以公证的公证书二份及不动产登记证书复印件两份，证明案涉商铺的所有权人**、罗成，授权罗某对商铺进行经营管理，并对罗某代签与租赁商铺有关的一切文件均予以承认；证据二、抚州市凤凰城商铺委托经营管理合同一份，证明商铺出售给罗成、**后，就由罗某代表这两人委托抚州明恒置业有限公司对商铺进行经营管理。合同中关于租金的约定按面积分摊计算后与本案中徐小敏与尚购公司签订的租赁合同中约定的租金一致；证据三、罗某个人账户银行流水单及尚购公司银行账户信息资料，证明尚购公司承继抚州明恒置业有限公司在上述委托经营管理合同中的权利和义务后，按约将收取的租金如数支付给罗某，尚购公司对案涉商铺有权经营管理，享有出租权。尚购公司为证明案涉商铺经营过程中租金收取和委托管理经营的事实，还申请证人罗某到庭作证。罗某作证称，其参与了案涉商铺的购买事宜，买下后委托抚州明恒置业有限公司经营。租金问抚州明恒置业有限公司要。前三年免租。到2017年5月份就要交租金，先付租金后使用。抚州明恒置业有限公司没付租金，又去问徐小敏，徐小敏说合同是跟别人签的。后来共收到两笔租金。第一笔是2018年5月份或是8月份，付了一年零一个季度的租金，过了三个月又付了一个季度租金。此后就未付租金。罗某又称商铺买下时已经装修，是卖水龙头的。徐小敏质证认为，关于证据一，对不动产登记证书的真实性、合法性、关联性无异议。对公证书的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。公证书的委托期限是2020年3月7日至2021年1月10日，并未对在此之前案涉130号、131号商铺租赁经营的有关协议进行追认，不能达到对方的证明目的。关于证据二，对其真实性、合法性、关联性均有异议。该合同的真实性无法确认。即使协议真实存在，罗某代签合同的行为，由于没有得到罗成、**的追认，也是无效的。关于证据三，租金由尚购公司汇给罗某，并不代表案涉商铺的租赁得到所有权人的追认，也看不出租金的来源。这些证据过了举证期限，不是法律规定的新证据。罗某的证言，不能证明尚购公司将案涉商铺租给我方征得业主同意。徐小敏又称其不认识李凯，在其承租时商铺是毛坯，没有装修，店上挂着卖卫浴的招牌。本院对尚购公司提交的证据认定如下:证据二、证据三及罗某证言能够相互印证，可以证实罗某以案涉商铺业主罗成、**的名义，与抚州明恒置业有限公司就案涉商铺签订委托经营管理合同，约定的委托经营管理期限为2014年5月6日至2021年7月31日，以及尚购公司已向罗某支付相应租金的事实。但罗成、**出具委托书的时间是2020年3月7日，且委托期限为2020年3月7日至2021年1月10日止，起止时间显与罗某签订的委托经营管理合同中约定的期限起止时间不相一致，不足以证实罗某就其代理罗成、**与抚州明恒置业有限公司签订合同获得相应授权。对罗某所称商铺买下时已经装修，徐小敏不予认可。因该证言无其他证据佐证，本院不予采信。此外，罗成、**出具的委托书中分别载明罗成与罗某系父子关系，**与罗某系朋友关系。本院对该事实予以确认。尚购公司对一审判决对案涉商铺房屋装修损失的认定有异议，认为徐小敏没有提交证据证明其对案涉商铺进行装修，鉴定意见只是参考，不能作为定案依据。经查，一审法院委托鉴定机构对案涉商铺装修损失市场价值进行司法鉴定，程序合法。尚购公司虽有异议，但未提供足以反驳的相反证据，其异议不能成立，本院不予支持。本院经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉两间商铺原系抚州明恒置业有限公司所有。抚州明恒置业有限公司与李凯就包括案涉两间商铺在内相邻三间商铺签订租赁合同，约定的租期自2013年9月1日至2018年8月31日。2014年5月6日，抚州明恒置业有限公司将案涉两间商铺出售。尚购公司经抚州明恒置业有限公司授权，于2016年8月22日与徐小敏就该相邻三间商铺签订租赁合同。此时虽尚在李凯的租赁期限内，但尚购公司与徐小敏约定的租赁期限已超过李凯剩余租赁期限。尚购公司并未提供充分证据证实其此举征得业主的同意或是相应授权。不过商铺已实际交由徐小敏使用，徐小敏按约支付租金至2018年10月30日，尚购公司亦已将相应租金转付给罗某。而罗某的代理权限虽然存在缺陷，但其与业主存在一定信赖关系，业主对罗某代为收取前期租金的行为并未提出异议。故尚购公司与徐小敏签订的关于抚州市青云峰路凤凰城商业街F栋129-130-131三间商铺的租赁合同中涉及130-131两间商铺的租赁期限自2016年8月1日起至2018年10月30日止部分的房屋租赁合同应予确认有效，此后至2021年7月31日止部分的房屋租赁合同则因尚购公司并无转租权，应予确认无效。尚购公司应对租赁合同部分无效承担主要责任。案涉商铺的产权及经营状况较为复杂。徐小敏与他人签订长达五年的租赁合同，却未对相关情况予以仔细审核，对合同的无效部分亦应承担相应责任。对案涉两间商铺装修价值损失246979.26元，本院根据双方对合同无效的过错程度,酌情确定由尚购公司赔偿徐小敏197583元，由徐小敏自行承担49396.26元。综上所述，尚购公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初3898号民事判决第二项、第五项；二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初3898号民事判决第四项；三、变更江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初3898号民事判决第三项为：抚州市尚购商业营运有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿徐小敏损失197583元；四、抚州市尚购商业营运有限公司与徐小敏签订的关于抚州市青云峰路凤凰城商业街F栋129-130-131三间商铺的租赁合同中涉及130-131两间商铺的租赁期限自2016年8月1日起至2018年10月30日止部分的租赁合同有效，此后至2021年7月31日止部分的租赁合同无效；五、驳回徐小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6881元、反诉费441元、鉴定费5300元，合计12622元，由徐小敏负担3107元，由抚州市尚购商业营运有限公司负担9515元。二审案件受理费5749元，由抚州市尚购商业营运有限公司负担4792元，由徐小敏负担957元。本判决为终审判决。审判长  彭珺审判员  王琳审判员  范宣二〇二〇年六月十九日法官助理周超书记员戢亚倩