山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初1313号原告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区水榭花都居民小区物业办公楼。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，副总经理。委托诉讼代理人：沈泽杰，法务经理。被告：朱长贵，男，1967年9月3日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李秀花，威海文登高村法律服务所法律工作者。原告威海天山房地产开发有限公司（天山公司）与被告朱长贵租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天山公司委托诉讼代理人王伟、沈泽杰，被告朱长贵及其委托诉讼代理人李秀花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天山公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除天山公司与朱长贵签订的租赁合同，朱长贵将房屋交还天山公司；2、判令朱长贵补交所欠租金，截至2019年7月28日已拖欠的租金为1666.67元，并按照合同约定承担千分之一的逾期付款违约金，直至缴清；3、本案诉讼费由朱长贵承担。事实与理由：天山公司与朱长贵于2017年3月27日签订租赁合同，约定朱长贵租赁天山公司位于文登区间，该商铺建筑面积290.37平方米，租赁期间自2017年3月27日至2022年3月27日。自2017年3月27日至2019年3月27日，首期租金共计10000元；2019年3月28日至2021年3月27日，第二期租金共计10000元，租金应在到期10日前缴纳。合同签订后，朱长贵并未按照合同约定缴纳第二期租金，且在天山公司多次催缴下，以各种理由拒交，已严重影响了天山公司的利益。而且合同签订至今，朱长贵一直未能开业经营，租赁合同名存实亡。据此，天山公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。朱长贵辩称，朱长贵已于2020年2月16日将涉案商铺2019年3月28日至2021年3月27日的租金一次性支付给了天山公司，朱长贵并不存在拖欠租金的行为。天山公司与朱长贵虽然于2017年3月27日签订了涉案商铺的租赁合同，合同约定了天山公司应于2017年3月27日将涉案商铺交付给朱长贵，但是天山公司实际交付商铺的时间为2017年7月10日，朱长贵收到该商铺后即发现漏水现象，后朱长贵多次找天山公司及物业要求进行维修，且天山公司也多次组织朱长贵对漏水事宜进行协商，但直至2019年4月才维修完毕，且直至今日该商铺一楼的仓储位置仍然潮湿，达不到存放医疗器材的标准。该商铺因为漏水维修了两年多的时间，天山公司未能提供符合合同约定用途的租赁物给朱长贵，天山公司存在违约。故朱长贵认为该两年的租金不应支付，即应用第一期的租金抵顶第二期的租金，因此朱长贵在2019年3月未支付第二期租金。双方之间并不存在解除租赁合同的法定事由，双方的租赁合同应当继续履行，天山公司应充分举证证实存在解除租赁合同的依据。朱长贵主要经营医疗器材用品，该经营项目对防水、防潮要求非常严谨，退一步讲，即使朱长贵存在未经营的情形，也系因天山公司提供的商铺未达到使用标准。朱长贵对涉案商铺投入了大量的资金进行了装修，因为天山公司的原因致使朱长贵在租赁涉案商铺后未能完成充分的使用及利用该商铺进行经营，给朱长贵造成了极大的经济损失。综上，请求驳回天山公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，天山公司与朱长贵签订租赁合同，约定朱长贵租赁天山水榭花都小区1-8商铺用以经营御泽申程品牌，经营范围包括医疗器械，如朱长贵变更经营范围或需经营其他品牌，则需征得天山公司同意。租赁期限自2017年3月27日至2022年3月27日。自2017年3月27日至2019年3月27日租金为10000元，自2019年3月28日至2021年3月27日租金为10000元，自2021年3月28日至2022年3月27日租金为5000元。朱长贵应当在合同生效后7日内缴纳首期租金，剩余租金应当于上期租金到期10日内交纳。若朱长贵未能按合同约定向天山公司足额支付租金，每逾期一日应按逾缴总额的1‰向天山公司支付违约金。如朱长贵违反本合同约定，包括但不限于拖欠天山公司或者天山公司指定的管理机构任何租金、水、电费、物业管理费等朱长贵使用房屋所需缴纳的一切费用以及违约金等费用，则天山公司有权终止本合同。为保障市场繁荣，若朱长贵因特殊原因需要暂停或停止营业，朱长贵应事先书面通知天山公司，暂停或者停止营业达到连续15个自然日以上的，应经天山公司同意。如朱长贵擅自停止营业达到连续45个自然日以上的，视为朱长贵擅自中途退租，则朱长贵所交保证金及房租天山公司不再退还。发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。合同签订后，朱长贵未按照合同约定的经营范围进行医疗器械的经营。朱长贵于2020年2月16日向天山公司交纳了第二期租金10000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，天山公司与朱长贵签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据租赁合同的约定，第二期租金朱长贵应于2019年4月6日前交纳。朱长贵于2020年2月16日交纳了第二期租金10000元，朱长贵存在违约行为。合同约定，若朱长贵拖欠租金，天山公司有权终止合同，发生合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方应于60日内通知对方解除，逾期视为自动放弃解约权。朱长贵逾期支付租金，天山公司未在合同约定的期限内行使解除权，解除权消灭。现朱长贵已经将第二期租金交付，天山公司再主张解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。朱长贵逾期交纳租金，其应当向天山公司支付违约金，合同约定按1‰/日计算标准过高，本院将2019年8月19日前的违约金利率调整为同期银行贷款利率的1.3倍。因中国人民银行于2019年8月20日起已取消中国人民银行贷款基准利率的标准，并自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月20日至2020年2月16日期间的利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。天山公司主张的违约金具体计算为：自2019年4月7日至2019年8月19日，违约金为10000元×4.35%/365天×135天×1.3倍=209.16元；自2019年8月20日至2019年9月19日，违约金为10000元×4.25%/365天×31天×1.3倍=46.92元；自2019年9月20日至2019年11月19日，违约金为10000元×4.2%/365天×61天×1.3倍=91.25元；自2019年11月20日至2020年2月16日，违约金为10000元×4.15%/365天×89天×1.3倍=131.55元，以上合计478.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告朱长贵于本判决生效之日起十日内支付原告威海天山房地产开发有限公司违约金478.88元（付款至威海天山房地产开发有限公司名下的账户，账号：73×××36，开户行：中信银行文登支行）；二、驳回原告威海天山房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱长贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  梁永强二〇二〇年六月十二日书记员  杜厚琳