北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6778号原告：任彦青，女，1966年11月23日出生，汉族，户籍所在地河北省邢台市桥东区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京安逸居房地产经纪有限公司，所在地北京市顺义区府前街56号院1号楼1层1-106，统一社会信用代码91110113MA0189TN99。法定代表人：桑文君，男，1984年4月30日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省，现住北京市顺义区，北京安逸居房地产经纪有限公司经理，公民身份号码×××。被告：赵巧云，女，1989年7月28日出生，汉族，户籍所在地福建省福安市，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告任彦青与被告北京安逸居房地产经纪有限公司（以下简称安逸居公司）、赵巧云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任彦青、被告安逸居公司法定代表人桑文君、赵巧云到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告任彦青向本院提出诉讼请求：1．判令被告1按照1900元/月的标准向原告支付2019年11月20日到合同到期日(即2020年5月19日)期间的房屋租金共计11400元人民币。2．判令被告1向原告支付违约金3800元人民币。3、判令被告2于2010年5月19日腾退房屋。3．本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告1于2017年5月18日签署《北京市房屋出租委托代理合同》,约定原告将自己名下的位于顺义区×街道办事处×区×号楼×单元×室的一套房屋委托被告1进行出租,委托期自2017年5月20日至2020年5月19日。被告1每三个月向原告支付一次租金,每次提前支付下三个月租金。合同签订后原告依约向被告1交付了房屋,被告1将房屋出租给了被告2。但自2019年11月20日起,被告1开始拖欠原告租金,原告多次催促均无果。后原告找被告2交涉租金支付及房屋腾退等事宜,但被告2表示其已经向被告1支付了2020年10月份之前的租金,且明确表示在2020年10月份之前拒绝搬出所租赁房屋。原被告之间的合同于2020年5月19日到期,被告2无权在该日期后继续租住。为了维护自身的权益,现原告诉至贵院,请求法院依法裁判。被告安逸居公司辩称：涉诉合同是原告于2017年，我方与北京和信世纪房地产经纪有限公司（以下简称和信公司）分立之前签订，后来由于我方与和信公司经营理念不同，我方与和信公司分立了。之前所有的手续都是和信公司员工王宝泉转账的，虽然合同的确与我方签订，加盖公章也是我方公章，但履行合同的并不是我方，我方不同意原告的诉讼请求。被告赵巧云辩称：我方与和信公司于2019年10月25日签订房屋租赁合同，租赁期间为一年，已经支付了房屋租金及押金等各种费用，我方入住后原告来看过房屋，我方告诉原告我方租期为一年，原告当时无异议，说明其是许可的。我方房屋租赁期间没有到期，不同意腾退房屋。如果原告要收回房屋，应当退还我方租金、违约金和其他杂费。本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，任彦青（委托人、甲方）与安逸居公司（租赁代理机构、乙方）签订了《北京市房屋租赁委托代理合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区×街道办事处×区v号楼×单元×室（以下简称涉诉房屋）；第三条出租委托期限，（二）出租代理期自2017年5月20日至2020年5月19日，共计3年。出租代理期可延长30日。（三）本合同约定的房屋代理期中开始的前45天为免租期，乙方免费居住，无需向甲方支付租金。（四）甲方应于2017年5月20日前将房屋交付乙方。第四条租金，（一）租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币1700元整。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2017．5．20，第二次2017年8．20，第三次2017．11．20，第四次2018．2．20至2020．2．20。第八条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1．未按约定划付租金达15日以上的。第九条违约责任，（三）乙方有第八条第四款条件之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同下方有任彦青签字和安逸居公司公章，经济人处有于方园签字，合同下方的空白处写有：2018．5．20-2019．5．20房屋租金为1800元每月，2019．5．20-2020．5．20房屋租金为1900元每月。经本院核实，涉诉房屋的坐落为顺义区×路×号院×区×号楼×层3单元×。经原告确认，《合同》签订后，安逸居公司通过其员工王宝泉等人的银行账户向其银行账户转账以支付租金。按照《合同》约定，安逸居公司应在2019年11月20日支付该日至2020年2月20日的下一季度租金5700元，安逸居公司一直未向任彦青支付。安逸居公司认可《合同》确是原告与己方签订，认可其加盖的公章确为安逸居公司的公章。但称之前都是王宝泉以安逸居公司的名义对外经营，其于2017年8月14日与和信公司签订了分立协议：“原安逸居房地产经纪有限公司由桑文君和王宝泉共同出资。桑文君实际出资25万元并担任公司法定代表人职务，王宝泉实际出资25万元担任经纪和实际经营者，现双方协商达成以下协议：桑文君保留安逸居房地产经纪有限公司法人职务，并保留原有资金继续运营。王宝泉撤出实际投资25万元，不在（再）担任安逸居经理职务。原安逸居房地产公司资源和实际资源拥有权，债券（权）债务等归属王宝泉所有，并另设立公司经营。新公司名称为：北京和信世纪房地产经纪有限公司，分立日期为2017年8月15日。即2017年8月15日之前安逸居房地产经纪有限公司所签署的租赁、代理等业务全部归属于北京和信世纪房地产经纪有限公司管理和经营，包括2017年8月15日前的债权债务。”任彦青和安逸居公司均确认，安逸居公司未向任彦青告知其业务转移事宜，任彦青称和信公司亦未向其告知业务转移事宜。任彦青称由于合同已到期，故不要求在本案中确认合同解除时间，合同到期时间即为合同解除时间。赵巧云称其于2019年10月24日与和信公司签订房租租赁合同，约定租期为一年，并已向和信公司支付一年的房租及其他费用，签订租赁合同前，其未查看和信公司对涉诉房屋有出租权限的证件、合同等材料，亦不知道涉诉房屋的产权情况。赵巧云亦称其在入住后一个月，任彦青来到涉诉房屋看房，其曾告知任彦青租赁一年之事宜，任彦青未有异议。任彦青称其只是确认租客是否爱惜涉诉房屋，对赵巧云的陈述不予认可。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁委托代理合同》、通话记录、短信记录、房屋所有权证、银行转账记录、分立协议、《北京市房屋租赁合同》、转账记录、收据等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系被告安逸居公司与原告签订，并加盖有安逸居公司公章，被告安逸居公司认可《合同》所盖公章的真实性，该《合同》系原告任彦青与被告安逸居公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，被告安逸居公司辩称此《合同》与其公司无关，是和信公司的业务，但同时确认该《合同》是留给分立后的和信公司负责人王宝泉使用，未将被告安逸居公司与和信公司分立的情况通知原告，又辩称应由和信公司通知原告公司分立情况但未提交证据予以证明，因此，本院对被告安逸居公司的辩解意见不予支持，本院认为，被告安逸居公司与和信公司之间的公司分立协议是约束协议签订双方的，不得对抗第三人，且被告亦未提交证据证明原告知晓该协议内容，故结合庭审陈述，本院认为被告安逸居公司在本案中应对原告承担合同项下义务，其与和信公司可另案解决双方之间的纠纷。结合庭审陈述及《合同》约定，承租人应当按照约定的期限支付租金，故本院对原告任彦青主张的自2019年11月20日至2020年5月19日租金11400元予以支持。关于原告主张违约金，根据《合同》规定，被告逾期支付房屋租金行为构成根本违约，故被告安逸居公司应向原告任彦青支付违约金，任彦青根据《合同》主张的违约金并不过高，故本院对其主张的违约金予以支持。根据《合同》，原告与安逸居公司的房屋租赁合同于2020年5月19日到期，合同到期后，被告安逸居公司应该将涉诉房屋腾退给原告，涉诉房屋目前由次承租人赵巧云占有使用，原告任彦青作为房屋所有权人有权要求被告赵巧云腾退涉诉房屋，故本院对原告请求被告赵巧云腾退房屋之诉讼请求予以支持，对被告赵巧云的辩解意见不予认可，被告赵巧云因此遭受的损失可另案与合同签订方和信公司予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京安逸居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告任彦青租金一万一千四百元;二、被告北京安逸居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告任彦青违约金三千八百元；三、被告赵巧云将位于北京市顺义区×路×号院×区×号楼×层×单元×（房屋登记产权人为任彦青）的房屋腾退给原告任彦青，于本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十元，由被告北京安逸居房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年六月十七日法官助理 夏 天书 记 员 田小星