终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1648号原告：汤俊生，男，1991年3月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方桂贤，广东格林律师事务所律师。被告：广州市荔湾区城建开发总公司，住所地：广东省广州市荔湾区悦成路5号301房（自编之一）。法定代表人：何山中，总经理。委托诉讼代理人：顾旭宇，男，系该司职员。被告：欧阳海飞，男，1971年9月27日出生，汉族，身份证住址广东省。被告：黄志群，女，1974年12月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。第三人：广州市花地明珠酒店有限公司，住所地：广州市芳村区花地大道南228号。法定代表人：田文喜。原告汤俊生与被告广州市荔湾区城建开发总公司（以下简称荔湾城建公司）、欧阳海飞、黄志群，第三人广州市花地明珠酒店有限公司（以下简称明珠酒店公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汤俊生委托诉讼代理人方桂贤，被告荔湾城建公司委托诉讼代理人顾旭宇到庭参加诉讼；被告欧阳海飞、黄志群、第三人明珠酒店公司经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告汤俊生向本院提出诉讼请求：1.请求法院排除对广州市荔湾区兴东路汇成花园自编7号楼205单位房产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告荔湾城建公司于2018年6月23日签订《汇成花园·悦雅居认购书》约定：原告向被告荔湾城建公司购买位于广州市荔湾区兴东路汇成花园自编7号楼205单元的房屋，成交价2145905元，以按揭方式支付房款。截至2018年6月27日，原告支付购房首期款共1075905元。之后原告多次催促被告荔湾城建公司办理网签备案手续，被告荔湾城建公司以种种理由推托。后经原告多番了解，才得知上述205房屋已被荔湾法院查封。法院在执行申请执行人欧阳海飞、黄志群与被执行人明珠酒店公司、荔湾城建公司借款纠纷一案【案号（2018）粤0103执恢152号】中，于2018年7月16日以（2018）粤0103执恢152号之三《执行裁定书》，查封了被告荔湾城建公司名下位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地的土地使用权（房产权证号：00××11）及用地上的建筑汇成花园（自编7号房屋）预售证号：穗房预字第180378。原告所购买的205单元在上述被查封的房屋之列。原告于2020年1月22日向荔湾法院对上述执行裁定提出书面异议，法院于同年2月3日作出（2020）粤0103执异30号执行裁定书，认为因上述205单元仍登记荔湾城建公司名下，驳回原告的异议请求。原告于2月10日收到上述执行裁定书。原告认为，原告在与荔湾城建公司签订书面合同时，所售楼盘具备预售许可证，证照齐全，原告应为善意第三人，所购入房屋为自住，且名下无可居住的房产。原告签订购房合同及支付房款均发生于法院查封上述房产之前，原告对于上述房产未能办理网签备案手续不存在过错，原告所付购房款已超过总购房款的50%。根据我国物权法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等规定，该房产应当排除执行措施。被告荔湾城建公司答辩：涉案房屋所在项目的实际开发商是广州华侨房产开发有限公司，其借我方的名义开发涉案项目，实际操作是广州华侨房产开发有限公司。涉案房屋已经进入查封执行阶段。被告欧阳海飞、黄志群未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人明珠酒店公司未到庭，也未提交书面意见。经审理查明，位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地上的汇成花园（自编7号）项目由荔湾城建公司开发，预售证号为穗房预字第180378。2018年6月28日，荔湾城建公司（甲方、卖方）与汤俊生（乙方、认购方）签署《汇成花园·悦雅居认购书》，约定：认购物业为广州市荔湾区兴东路7号2楼5单元（以下简称涉案房屋），建筑面积60.21平方米，套内建筑面积为50.97平方米（最终以政府部门测定的面积为准）。定价2265841元，折后成交价为2145905元。乙方同意以按揭方式付款，2018年6月27日前交付房款的50%，即1075905元（含定金）。鉴于目前政府执行商品房买卖合同限签政策，乙方按上述时间缴纳房款后，需等甲方通知网签合同，必须在甲方通知规定的时间内与甲方签订《广州市商品房买卖合同》。本认购书一经签订不得更名（直系亲属除外），乙方私自转让、加名、减名出售的，甲方不办理任何变更手续等。前述认购书签订当日，汤俊生按约定向荔湾城建公司支付认购书约定的房款1075905元。欧阳海飞、黄志群与明珠酒店公司、荔湾城建公司借款合同纠纷一案，经广州市中级人民法院作出（2002）穗中法民三初字第80号民事判决书。欧阳海飞、黄志群依据前述生效民事判决向本院申请执行，要求明珠酒店公司清偿借款本金及利息、荔湾城建公司承担连带清偿责任。本院于2018年3月27日以（2018）粤0103执恢152号立案恢复执行。同年7月16日，本院作出（2018）粤0103执恢152号之三执行裁定书，查封了荔湾城建公司名下位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地的土地使用权及地上建筑汇成花园（已出售及查封除外）。2020年1月22日，汤俊生以其为涉案房屋购买方，且已支付部分房款为由提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院经依法审查，于2020年2月3日作出（2020）粤0103执异29号执行裁定书，裁定驳回汤俊生的异议请求。前述裁定书认为，涉案房屋登记在荔湾城建公司名下，汤俊生提供的证据材料，不足以证明其是涉案房屋的权属人，不足以排除执行，故汤俊生请求解除对涉案房屋查封理由不成立。汤俊生对（2020）粤0103执异29号执行裁定书不服，依法向本院提起本案诉讼。另，汤俊生名下无广州市登记房产。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。汤俊生以其为涉案房屋购买方，且已支付部分房款为由，在（2018）粤0103执恢152号案中向本院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封；在本院作出执行异议裁定后，其不服裁定继而在法律规定期限内提起执行异议之诉。本案诉讼符合法律规定，本院依法予以审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依已查明事实，汤俊生名下并无本市登记房产，其与荔湾城建公司签订《汇成花园·悦雅居认购书》及支付房款1075905元均在本院对汇成花园查封之前，因此汤俊生对涉案房屋提出的异议，符合前述法律规定，其要求排除（2018）粤0103执恢152号案对涉案房屋的执行，本院予以支持。欧阳海飞、黄志群及明珠酒店公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：排除（2018）粤0103执恢152号案对广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地上汇成花园205房（《汇成花园·悦雅居认购书》约定地址：广州市荔湾区兴东路7号2楼5单元）执行。本案受理费100元，由被告广州市荔湾区城建开发总公司负担50元，被告欧阳海飞、黄志群负担50元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  姚冬湖人民陪审员  李文姬二〇二〇年六月二十二日书 记 员  管军军黄辉燕