北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初35978号原告：中圣嘉信投资(北京)有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-763(西田各庄镇集中办公区)，统一社会信用代911102286669235222。法定代表人：陈素查，董事长。委托诉讼代理人：袁晓东，北京朗庭律师事务所律师。被告：北京国际信托有限公司，住所地北京市朝阳区安立路30号院1、2号楼，统一社会信用代码9111000010164941R。法定代表人：周瑞明，董事长。委托诉讼代理人：许茹英，北京市华贸硅谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娜，北京市华贸硅谷律师事务所实习律师。被告：润丰投资集团有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街8号2-75室，统一社会信用代码91110000801215300H。法定代表人：陈水波，董事长。委托诉讼代理人：刘晨颖，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵佳星，北京大成律师事务所实习律师。原告中圣嘉信投资(北京)有限公司（以下称原告）与被告北京国际信托有限公司（以下称信托公司）、北京润丰投资集团有限公司（以下称润丰公司，与信托公司合述称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁晓东、信托公司委托诉讼代理人许茹英、润丰公司委托诉讼代理人刘晨颖、赵佳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决确认原告与二被告签署的租赁期从2029年12月1日至2039年11月30日合同编号为ZS2009ZL002《房屋租赁合同》无效。事实和理由：2009年6月30日，原告与二被告签署了合同编号为ZS2009ZL001的《房屋租赁合同》和ZS20092L002的《房屋租赁合同》，合同约定，原告将合法拥有的坐落于北京市朝阳区仰山公园西门北侧两幢房屋出租给信托公司，润丰公司作为担保人保证原告履行合同的全部义务。合同编号为ZS20092L001的《房屋租赁合同》合同期限从2009年12月1日至2029年11月30日，租赁期为20年，合同编号为ZS2009ZL002的《房屋租赁合同》合同期限从2029年12月1日至2039年11月30日，租赁期为10年。原告认为，原告与二被告签署的两份《房屋租赁合同》约定的实际积赁期限长达30年，违反了《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年，超过部分无效的规定，特此起诉。信托公司辩称，我公司不同意原告诉讼请求，合同形式看，是两份合同，是两个法律关系，相互独立。租赁合同和贷款合同的签署均是自愿签署的。原告主张确认合同无效，租赁期限是在10年后开始履行，合同法规定的合同无效是有条件的，必须产生损害后果才能导致合同无效。本案涉案合同未产生损害情况，不能认定合同无效，不能解除合同。本案所涉租赁合同是整体交易中的一部分，双方签署的《合作框架协议书》可以看出双方的交易是一个整体，我公司给原告提供1.5亿元的贷款，实际上是用租赁合同的方式为贷款提供担保。贷款合同和租赁合同分期支付的数额是相同的，租赁合同其实就是贷款合同的担保。我公司给原告提供了1.5亿元的30年的授信，实际已经放款3.5亿。因为有租赁合同作为担保，所以我公司才与原告签署贷款合同，双方签署租赁合同不是单独为了建立租赁关系，租赁关系的建立仅仅是在整个交易过程中的一部分。综合双方之前的真实意思表示，法院应该审核真实的法律关系。从诚实信用原则来看，原告已经收益，但为了逃避合同义务，现在主张解除合同，应该被驳回。为了履行框架协议，双方签署了贷款合同和租赁合同，我们已经发放了贷款且未完全收回本金，原告已经获得了收益，但是却不想履行租赁合同的义务。原告现在法院已经是失信被执行人了，认定本案租赁合同无效，原告无法退还我公司资金和损失。润丰公司辩称，租赁合同的效力以合同相对方真实意思表示为准，我公司不是合同相对方，所以不发表意见。经审理查明：2009年6月30日，原告作为出租方（甲方）、信托公司作为承租方（乙方）、润丰公司作为担保方（丙方）签订合同编号为ZS2009ZL001的《房屋租赁合同》，约定：甲方合法拥有坐落于北京市朝阳区仰山公图西门北侧两幢房屋，建筑面积约2万平方米(最终以实际交付面积为准、包括但不限于2万平方米)、占地面积2.5万平方米的“仰山公园办公楼”；租赁分为两期，本合同租赁期为20年，从2009年12月1日起，至2029年11月30日，续后租期10年，按照另行签订的租赁合同执行；甲方保证2009年8月31日前建筑工程旋工，达到可进行内装修条件交付乙方，乙方装修期为3个月，至2009年11月30日；起租日：2009年12月1日为起租日，甲方出租建筑未能于2009年8月31日前竣工并达到内装修条件的，起租日相应顺延，租金从起租日开始计算；丙方为甲方履行本合同的全部义务向乙方提供连带责任保证；丙方的担保期限为自本合同生效之日起至合同履行期限届满后两年，担保范围为乙方在本合同项下债权本金、违约金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。同日，上述三方另以同样的身份签订合同编号为ZS2009ZL002的《房屋租赁合同》，约定：甲方合法拥有坐落于北京市朝阳区仰山公图西门北侧两幢房屋，建筑面积约2万平方米(最终以实际交付面积为准、包括但不限于2万平方米)、占地面积2.5万平方米的“仰山公园办公楼”；本合同租赁期为10年，交房时间为2029年12月1日，若当日该租赁房屋仍处于其他租房合同项下租赁状态的，则交房时间顺延；起租日为2029年12月1日，若交房时间顺延的，则起租日相应顺延，租金从起租日开始计算。丙方为甲方履行本合同的全部义务向乙方提供连带责任保证；丙方的担保期限为自本合同生效之日起至10年租赁期限届满后两年，担保范围为乙方在本合同项下债权本金、违约金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。信托公司提交其与原告于2009年6月30日签署的《合作框架协议书》、2009年6月30日签署的《人民币资金贷款合同》及付款凭证等证据，证明双方租赁合同并非单纯出于建立正常租赁关系的目的，而是为了担保和获得信托公司给予的30年贷款授信，是保障原告履行30年贷款偿还义务的一种担保手段，其目的是多重的。《合作框架协议书》约定：信托公司向原告提供为期30年的1.5亿元人民币授信额度，原告以园内建筑的租金收益及其他经营收入偿还本息；信托公司向原告提供上述贷款的前提条件是：原告按照本协议第二条约定条件及另行签署的《租赁合同》约定向信托公司整体出租仰山公园西门北侧两幢房屋（建筑面积约2万平方米）；如原告无法按约定条件向信托公司出租上述房屋（包括但不限于原告违约、房屋拆迁、朝阳绿化局收回房屋等原因），则信托公司有权立即终止《贷款合同》和本协议，并收回全部贷款利息。《人民币资金贷款合同》约定：借款人与贷款人另行签署的《租赁合同》终止、解除，或无论任何原因（包括但不限于借款人违反租赁合同、国家征地、出租建筑物被有权机关收回等）导致贷款人无法继续租赁办公楼的，构成借款人对本合同的违约；借款人以其合法拥有的位于北京北五环仰山桥东南角仰山公园（面积465737.15平方米）全部园内建筑的房产收益权（含租金收益权及拆迁补偿款）质押给贷款人，作为本次借款的担保措施之一；贷款人有权对其房产收益账户进行监管。经查，信托公司于2009年7月2日向原告支付人民币1.5亿元。经询，原告与信托公司均认可就编号为ZS2009ZL002、起租日为2029年12月1日的《房屋租赁合同》，信托公司提前向原告支付了租金5000万元。经释明，信托公司表示如果法院认定该合同无效，其不在本案中要求法院一并处理上述已付租金返还事宜。本院认为，原告与信托公司、润丰公司之间的编号为ZS2009ZL001、编号为ZS2009ZL002的两份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，该两份租赁合同租赁标的同一，租赁期限前后延续，本院认定为双方就租赁标的签订了租赁期限共计30年的租赁合同，其中超出20年期限的租赁合同为编号为ZS2009ZL002的《房屋租赁合同》。根据双方同日签订的《合作框架协议书》及《人民币资金贷款合同》，可以认定上述两份租赁合同具有保障《人民币资金贷款合同》履行的现实目的，但不意味着上述租赁合同的法律性质为担保合同而非租赁合同。根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。本案中，原告与信托公司之间就北京市朝阳区仰山公图西门北侧两幢房屋达成的租赁合同关系约定的租赁期限超出20年部分应认定为无效，润丰公司根据该合同承担的担保合同从属于租赁合同，亦应认定为无效，故本院对原告的诉讼请求予以支持。就上述无效合同的法律后果，信托公司不要求原告在本案中返还已付租金，本院不予处理，双方如有争议可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，判决如下：确认原告中圣嘉信投资(北京)有限公司与被告北京国际信托有限公司、被告润丰投资集团有限公司于2009年6月30日签订的租赁期从2029年12月1日至2039年11月30日、合同编号为ZS2009ZL002的《房屋租赁合同》无效。案件受理费145900元，由原告中圣嘉信投资(北京)有限公司负担72950元（已交纳），由被告北京国际信托有限公司负担72950元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年六月二十九日书记员  马悦