广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16522号原告：广州市景兴物业管理有限公司，住所地广州市越秀区二沙岛晴波路15-25号岭南会负一层物业管理房。法定代表人：高志辉。委托诉讼代理人：王德虎，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：黄岳鸿，男，1979年7月29日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：徐泽娇，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄纯，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告广州市景兴物业管理有限公司与被告黄岳鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王德虎，被告黄岳鸿及委托诉讼代理人徐泽娇、黄纯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年12月至2020年2月的公摊电费3884.71元及违约金（自2019年1月21日起至被告实际付清公摊电费之日止，每日按千分之三的标准计算）。事实和理由：原告与被告于2016年8月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告位于广州市越秀区沿江西路143号的爱群荟景湾Bxxx2房提供物业管理和服务，西塔属商业住宅，并由专用变压器供电，用水用电均按现行商业标准收费，由于供电部门不对专变用户（西塔业主单元）实施公共用电分摊，而由物管公司负责代收代付，因此西塔全体业主需按供电部门规定的分摊比例分摊公共用电。被告不按时交纳物业管理费及相关费用的，从逾期之日起按每日欠缴金额的3‰交纳违约金等。经原告多次催收，被告仍不交纳2018年12月起的公摊电费。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告主张的公摊电费及违约金，与物业服务合同约定不符，也与合同履行的过往事实不符。《前期物业服务合同》约定电梯、水泵、梯灯、大堂、电房等公用设施设备的电费从管理费中支出，且事实上被告自收楼至今从未被要求支付公摊电费。公摊电费从管理费中开支不会令原告利益受损，原告按照酬金制合同将物业服务资金的收支情况公开，证实款项无法覆盖支付公摊电费，即可要求业主补足。原告要求被告支付2018年12月以后的公摊电费，但其提供的《荟景湾西塔共用设施设备用电和用水损害费用分摊方案公示》要求从2019年3月1日起对西塔住宅共用设施设备水电费进行分摊计收，自相矛盾。原告按户分摊收取公摊电费与合同约定不符，其要求被告支付公摊电费的违约金没有事实依据，且违约金标准过高。经审理查明：2016年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对乙方所购广州市越秀区沿江西路143号B栋xxx2单元提供物业管理，该房屋建筑面积369.4892平方米；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用；依据本协议交纳所需分摊费用：1、东塔和西塔住户大堂的电费（照明及空调用电）分别由该栋全体业主按建筑面积分摊，2、商业大堂的照明及空调用电，由所有商户按建筑面积分摊，3、西塔属商业住宅，并由专用变压器供电，用水用电均按现行商业标准收费，由于供电部门不对专变用户（西塔业主单元）实施公共用电分摊，而由物业管理公司负责代收代付，因此西塔全体业主需按供电部门规定的分摊比例分摊公共用电（含加压水泵用电、公共楼梯灯用电、电梯用电等装有独立电表的公共照明及设备）、以及总电表电量的误差值，4、根据供电部门的相关规定，东塔住宅单元入住率未达70%期间，由前期物业管理公司负责划分计算及代收各单元应分摊的公共用电费用（公共用电含加压水泵用电、公共楼梯灯用电、电梯等装有独立电表的公共照明及设备），5、为保持本物业应有的档次，小区外墙清洗工作每2年由物业公司牵头，邀请不少于3家专业清洁公司投标及报价，并将方案公示业主，费用按实结算等；共用设施设备是指共用的上下水管道、雨水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、沟渠、池、井、路灯、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；管理费用于以下开支：2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……9、支付以下物业公共部位的电费、水费：A、首层车廊照明，B、设备房照明、空调及鲜排风用电，C、首层水景照明及水泵用电、喷泉每天开启5小时，D、园林灯饰的用电、分时段开启，E、停车场照明及鲜排风用电，F、公共区域绿化维护用水，G、首层水景、鱼池的用水，H、清洁停车场、车廊、楼梯等的用水等；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，住宅按建筑面积每月每平方米6元；物业管理费按月交纳，乙方或物业使用人应在每月5日前以银行划扣方式缴交其单元当月应付的物业管理服务费、车位管理费、应交的水费、电费、煤气费等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠缴金额的3‰交纳违约金等。2019年2月28日，原告向西塔各业主公布《荟景湾西塔共用设施设备用电和用水损耗费用分摊方案公示》，写明：在本公示之前，东塔住宅共用设施设备水电费的分摊一直由开发商垫付，现因上述水电费开支逐渐递增，已对公司经营造成影响，根据《物业管理条例》和荟景湾《前期物业管理服务协议》，从2019年3月1日起对西塔住宅共用设施设备水电费进行分摊计收，现将西塔共用设施设备水电分摊方案公示如下：一、各共用设施设备用电分摊计算（供电部门均设立独立计量表）：1、二次供水加压水泵用电量每户分摊电费=分类目录电价×水泵用电量÷该物业管理区域内所有（共73户）户数，2、梯灯每户分摊费用=分类目录电价×（楼层区域）梯灯用电量÷该楼层区域内户数（楼层区域划分：8-14F、15-32F、33-47F），3、电梯每户分摊电费=分类目录电价×电梯用电量×该用户的楼层系数÷该物业管理区域内所有（共73户）户数，4、首层西大堂照明每户分摊电费=分类目录电价×东大堂照明用电量÷该物业管理区域内所有（共73户）户数，5、供电房照明每户分摊电费=分类目录电价×供电房照明用电量÷该物业管理区域内所有（共73户）户数等。原告提供了涉案xxx2单元公摊电费欠费明细，写明2018年12月公摊电费270.63元，2019年1月公摊电费286.81元、2019年2月公摊电费333.27元、2019年3月公摊电费286.25元，2019年4月公摊电费252.47元、2019年6月公摊电费355.91元、2019年7月公摊电费224.99元，2019年8月公摊电费217.98元、2019年9月公摊电费185.45元、2019年10月公摊电费145.29元、2019年11月公摊电费188.54元、2019年12月公摊电费200.46元，2020年1月公摊电费197.54元、2020年2月公摊电费259.09元等。庭审中，被告提交如下证据：1、涉案小区业主集体签署的告知函一份，反映公摊费用应在管理费中支出等。2、缴费通知单若干，显示原告在2019年3月前向被告收取物业管理费，没有要求被告支付公摊电费。原告对证据1不予确认，对证据2真实性没有异议。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为被告所在的涉案小区提供了物业管理服务，被告应按照上述协议约定向原告支付物业管理费用。上述协议约定东塔和西塔住户大堂的电费按业主建筑面积分摊，对加压水泵用电、公共楼梯灯用电、电梯等公共用电费用则按供电部门规定的分摊比例分摊。根据原告提供的公摊电费欠费明细及用电分摊方案公示，原告按照业主户数对公共用电进行分摊。其中供电房照明用电费用属于上述协议约定的管理费支出项目，不应由业主分摊。大堂照明用电费用一项的分摊方式与上述协议约定的按业主建筑面积分摊方式不一致。且原告没有提供证据证明供电部门是依何标准对其他公共用电费用分摊，原告单方决定按业主户数分摊，缺乏依据，故原告按业主户数分摊公共电费的方式要求被告支付公摊电费理据不足，本院不予支持。原告要求被告支付逾期支付分摊费用的违约金同样缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定，判决如下：驳回原告广州市景兴物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告广州市景兴物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年六月三十日书记员 冯诗欣