内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初186号本诉原告（反诉被告）：呼和浩特市立鑫商务运营有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区金山大道南（内蒙古胜利钢业制造公司院内）。法定代表人：王孝维，公司董事长。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：史可君，慧聪律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：邬翰东，女，现住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：邬庚宝，男，住内蒙古包头市，系被告父亲。本诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司诉本诉被告邬翰东不当得利纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，2020年4月20日邬翰东作为反诉原告提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的委托诉讼代理人王晓曼，被告邬翰东委托诉讼代理人邬庚宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还多收原告租金2985元，并按银行同期贷款利率（6%）向原告支付自2015年8月2日至实际给付之日的利息；（暂计算至2019年8月1日利息金额为439元）；2、判令被告向原告出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款88027元的正规发票，并由被告自行办理相关纳税事宜；3、请求判令免除原告向被告支付新冠状病毒疫情期间的反租款2693元（暂计算自2020年1月31日至2020年3月7日）；4、确认“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书中返租总价为255150元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年4月8日与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》,约定被告将其购买的位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第3层,铺位编号60号,建筑面积18.43平方米委托给原告经营管理,原告按合同约定为被告支付租金。委托经营期限为8年,自2014年8月1日起算至2022年7月30日。合同签订后,被告所委托经营铺位经测量部门测量实际面积为17.78平方米,比双方所签订的委托经营合同约定的实际面积少0.65平方米,导致原告自2015年8月2日起多给被告支付租金。原告曾多次向被告提出返还多支付的租金,并按实际面积变更合同相应条款,但被告屡以各种理由推托返还,并拒绝按实际测量面积变更合同条款。原告认为,被告明知所出租房屋面积小于合同签订面积,却不愿依据事实情况与原告变更合同条款,被告出租的商铺面积与实际面积不符的行为已构成违约,造成原告经济损失,应当承担相应的民事责任。本诉被告（反诉原告）邬翰东辩称，同意退还多返的租金，但不同意承担利息。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司为证明其主张，向本院出示以下证据：（一）1、《商铺委托经营合同书》；2、《房屋面积测绘成果报告书》；3、（2019）内0121民初656号民事判决书，拟证明1、呼和浩特市立鑫商务运营有限公司与本诉被告《委托经营合同》中约定，本诉被告将其雅格时代广场第3层，铺位编号60号委托给本诉原告经营管理，协议约定铺位面积为18.43平方米（以最终实测面积为准）；返租总价是286218元，委托期限8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日，年租金前五年按返租总价8%计算，后三年按返租总价10%计算；租赁铺位经测绘部门测量后，实测面积为17.78平方米，土默特左旗人民法院（2019）内0121民初656号民事判决书也予以认定，上述铺位面积实为17.78平方米，比合同约定面积少了0.65平方米，而本诉原告自受委托以来存在按18.43平方米向被告多返租金2985元，本诉被告应予以退还，并依法按照本诉原告支付逾期利息损失；被告反诉状可证，原告已向被告返2014年8月1日至2019年11月14日租金，被告主张2019年8月1日起算租金存在错误；双方长期遵循三月一返租的履约习惯已成为事实合同，合同约定双方结算期以年为单位，并未约定一次性支付，且双方在履约过程中，长期按三个月一返租来履行合同；（二）1、2020年1月29日内蒙古自治区人民政府办公厅【2020】5号通知；2、呼和浩特市应对新冠状病毒感染疫情防控工作指挥部下发的【2020】31号《关于印发呼和浩特市工业企业复工复产疫情防控工作方案的通知》；3、《呼和浩特市市场监督管理局第3号公告》；4、《金川工业园区服务企业恢复经营备案表》；5、《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，拟证明自2020年1月底发生疫情以来，各级政府相继下发通知，要求企业停工停业，本诉原告也不例外，自2020年1月24日春节假期开始至2020年3月8日均处于停业状态；在疫情得到相对控制后，本诉原告经向市场监督管理部门申请后，于2020年3月8日恢复经营；疫情期间，本诉被告委托本诉原告经营管理的商铺无法正常经营，造成损失，应依据《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、118条规定，对于疫情期间的租金酌情予以免除；（三）返租凭证，拟证明本诉原告已向本诉被告返2014年8月1日至2019年11月14日租金，本诉被告反诉主张2019年8月1日起算租金存在计算错误，依据双方委托经营合同约定及双方多年的履约事实，双方长期遵循三月一返租的履约习惯及事实，合同约定双方结算期以年为单位，并未约定一次性支付，且双方在履约过程中，从2016年开始就按三个月一返租来履行合同。本诉被告主张一次性支付2019年8月1日-2020年7月31日租金是对双方合约的违反及履约惯例的破坏，且本诉原告已支付被告返租款至2019年11月14日。本诉被告未向本诉原告退还多收租金，直接导致双方无法继续履行合同正确核算租金，本诉被告违约在先，本诉原告不应承担违约责任。双方委托经营实际返租总价为255150元，且长期按该金额计算返租款并履行合同。本诉被告（反诉原告）邬翰东发表如下质证意见：对第一组证据委托经营合同书认可，房屋面积测绘成果报告书我第一次见，测绘报告书日期是2014年8月7日，2019年才通知我们去换合同，说房屋面积有差异，真实性认可，判决书认可；对第二组证据没有体现出来强制商场免租金事宜，只给了建议商铺减免租金，没有强制执行，没有法律效力的文书，不具有法律效力；对第三组证据不认可，返租总价不是255150元，与合同不符，实际返租总价为276123元，应按合同约定返租。经审查，本院对本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提交的证据真实性予以采信。本诉被告（反诉原告）邬翰东向本院提出诉讼请求：一、依法判令反诉被告支付反诉原告2015年8月1日起至2019年7月31日止拖欠商铺租金3728元；二、依法判令反诉被告支付反诉原告2019年8月1日起至2020年7月31日止未给付商铺租金21233元（27612元减去已返的6379元，年租金按照返租总价人民币276123元的10%计算，每年8月15日按年支付）及合同约定的违约金，自2019年8月25日起每逾期一日按拖欠金额1‰支付，到实际给付日止。三、依法判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年反诉原告与内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买其位于呼和浩特市××区“雅阁时代广场”项目第3层60号商铺（现已重新编号为68号）。2013年7月5日反诉原告与反诉被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，约定返租总价为人民币286218元（合同面积为18.43平方米，最终实测面积为17.78平方米，故后面的返租总价为276123元），委托经营期限为8年（自2014年8月1日起算至2022年7月30日止，委托经营期内，年租金前五年按照返租总价的8%进行计算，后三年按照返租总价的10%计算，结算期以年为单位，在每年8月15日支付当年租金）。反诉被告在2019年8月1日前支付反诉原告2015年8月1日起至2019年7月31日商铺租金84632元，未按照反诉原告与反诉被告签订的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》合同约定义务，支付反诉原告四年全部租金人民币88360元（年租金按照返租总价人民币276123的8%计算，每年8月15日按年支付）。反诉被告在2019年8月26日支付反诉原告2019年8月1日到2020年7月30日商铺租金时，未按照反诉原告与反诉被告签订的《“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书》合同约定义务，未支付反诉原告全部年租金27612元，只支付了6379元人民币，从2015年至2019年一直拖欠商铺租金3728元，反诉原告要求反诉被告按照合同约定履行义务，反诉被告拒绝履行。反诉原告认为，双方签订的合同依法成立并生效，受法律保护，双方应按合同约定履行自己的义务，故诉至法院。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司辩称，本诉原告已向本诉被告返租金至2019年11月15日，双方在履行委托经营合同期间，长期遵循三月一返租的事实，合同约定双方结算期以年为单位，并未约定一次性支付，且双方在履约过程中，从2016年开始就按三个月一返租来履行合同，双方对此也从未发生过争议。反诉原告一次性主张2019年8月1日至2020年7月31日前的反租款是对双方合约的违反及履约惯例的破坏。本诉原告可依据双方履约惯例在本诉被告退还多收取的反租款项2985元及相应利息损失的前提下，向反诉原告支付2019年11月16日至2020年5月15日期间的租金。我国目前正在发生新型冠状病毒重大疫情事件，导致反诉原告委托反诉被告商铺因疫情采取了强制封闭停业措施，现商场于2020年3月8日恢复经营，营业状况远远不如上年同期，疫情期间租金受重大疫情影响，属法律规定的不可抗力事由，应本着公平原则依照《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、118条规定对于疫情期间的租金予以免除。本诉被告始终不依据铺位的实测面积与本诉原告协商并结算相应租金，导致本诉原告无法为本诉被告如期结算，本诉被告违约在先，未将多收本诉原告返租款予以退还，双方因此产生争议，该争议进入诉讼程序，导致结算、支付事宜发生抗辩事由而中止，不应当由本诉原告承担逾期支付返租款的违约责任。本诉被告（反诉原告）邬翰东向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、《“雅格时代广场”商铺委托经营合同》、银行流水、土默特左旗人民法院（2019）内0121民初656号民事判决书，拟证明本诉原告未全部支付本诉被告2019年8月1日至2020年7月30日商铺租金，应支付21233元，和2015年8月1日至2019年7月31日商铺租金3728元；造成多返租金的过错不在我方，本诉原告应按合同约定支付本诉被告违约金。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司发表如下质证意见：商品房买卖合同真实性认可，房屋面积为18.43平方米。但该合同仅能证明房屋面积实测前是18.43平方米，而实测后房屋面积是17.78平方米。委托经营合同真实性、合法性、关联性认可，对证明的问题不认可，本诉原告已支付租金至2019年11月15日，没有支付的原因是因为被告不能按实测面积对商铺委托经营合同对面积进行变更，应当按实测面积17.78平方米收取返租款。导致本诉原告无法向本诉被告支付租金，且双方因此争议已进入诉讼程序，本诉被告迟迟不与本诉原告签订变更实测面积的补充协议，本诉被告违约在先，应承担违约责任。违约责任因不是原告引起，不应当由本诉原告来承担。对656号判决书真实性、合法性、关联性认可，不能够证明本诉被告要证明的问题；银行流水该证据可以体现本诉原告向本诉被告三个月一返租的事实，本诉被告一次性主张租金至2020年7月31日是对双方履约惯例及事实的违反及破坏，且委托租赁合同中没有约定本诉原告按年一次性支付租金的义务，只是按年结算。2015年8月1日至2019年7月31日商铺租金本诉原告无另行支付的义务，因双方返租款计算公式是：实测面积前房屋买卖合同金额总价243320×100÷92=264478元作为双方委托经营合同的签约总价，现因实测平米数由原来18.43平方米改为17.78平方米，商品房买卖合同单价13202.39元，因此房屋总价为234738元，依据234738元×100÷92＝255150元应为双方委托租赁合同总价，原286218元与双方实际履约事实不符，且原告曾多次要求被告来变更合同返租总价，但被告不来变更，长年双方实际是按照255150元履行的返租总价来计算应返租金。第一项诉讼请求诉讼时效已过。经审查，本院对邬翰东举证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年7月5日，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司与邬翰东签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，合同第一条约定：邬翰东将其购买的位于呼和浩特市××区雅格时代广场项目第3层、铺位编号60号、建筑面积为18.43平方米（以最终实测面积为准）的铺位委托给呼和浩特市立鑫商务运营有限公司经营管理，返租总价为286218元；合同第二条约定：委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止；合同第三条约定：委托经营期内，年租金：前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照返租总价的百分之十进行计算。租金支付以年为单位，在每年8月15日支付，结算方式为划款或现金，租金支付后，应出具有效收款凭据。合同第八条约定，未按时支付约定的租金，应承担违约责任，除本合同规定支付应得金额外，应自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。2014年，案涉商铺经测量后实际面积为17.78平方米。2015年8月1日起至2019年7月31日的商铺租金3728元未付。呼和浩特市立鑫商务运营有限公司已付租金至2019年11月15日。另查明，2020年1月29日，内蒙古自治区人民政府办公厅发电（内政办发电【2020】5号）《内蒙古自治区人民政府办公厅关于延迟企业复工、学校开学和行政事业单位实行弹性工作制的通知》载明自治区内各类企业不早于2月9日24时前复工……；2020年2月8日，呼和浩特市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部文件（呼防指通【2020】31号）《关于印发呼和浩特市工业企业复工复产疫情防控工作方案的通知》载明实行工业企业复工复产审批制度，各类工业企业复工复产时间原则上不得早于2020年2月9日……；2020年2月12日呼和浩特市市场监督管理局《呼和浩特市市场监督管理局第3号公告》载明全市大型商场、购物中心未经批准不得营业……；《金川工业园区服务业企业恢复经营备案表》，2020年3月8日呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提出恢复经营获批。本院认为，当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则确定各方的权利和义务并按照约定全面履行自己的义务。本案中，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司已付租金是按合同约定18.43平方米计算，其应返租金应按实测面积17.78平方米计算，依据交易公平原则，邬翰东对于多收取的租金应予退还，故其请求邬翰东退还多收的租金2985元的诉讼请求本院予以支持，但多支付租金的原因并非邬翰东过错所致，对于损失的利息请求，本院不予支持。呼和浩特市立鑫商务运营有限公司请求邬翰东出具2015年8月1日至2019年10月31日所收返租款88027元的正规发票并自行办理相关纳税事宜的诉请，因邬翰东出租房屋收取租金，系在从事经营活动，依法向租金付款方开具发票是其法定义务，故该项请求符合法律规定，本院予以支持。2019年8月1日至2020年7月31日房屋租金应为27612元，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司已付2019年8月15日-2019年11月15日的租金6379元，已付部分应予核减。合同书中约定支付以年为单位，在每年8月15日支付，且未对合同约定内容形成书面变更，故对租金支付方式应按合同约定在每年8月15日支付全年租金。呼和浩特市立鑫商务运营有限公司仍有部分租金未给付，应按合同约定自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。关于呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提出因新冠肺炎疫情引起不可抗力因素，减免租金的诉请，本院支持的租金为19886.5元（21233元-2693元×50%）。本院支持的邬翰东诉请的呼和浩特立鑫商务运营有限公司支付拖欠租金为2017年4月20日至2019年7月31日期间833天共计2127元（3728元÷4年÷365天×833天），2015年8月1日起至2017年3月19日拖欠的租金诉讼时效已过，本院不予支持。呼和浩特立鑫商务运营有限公司提出确认“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书中返租总价为255150元的诉请，根据合同相对性原则，原被告双方之间的商品房买卖合同不能约束原被告之间的委托经营合同，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、邬翰东于判决生效后立即退还呼和浩特市立鑫商务运营有限公司租金2985元；二、邬翰东于判决生效后一个月内为呼和浩特市立鑫商务运营有限公司出具2015年8月1日至2019年10月31日所收返租款88027元的发票；三、呼和浩特市立鑫商务运营有限公司于判决生效后立即给付邬翰东2017年4月20日起至2019年7月31日止拖欠商铺租金2127元；四、呼和浩特市立鑫商务运营有限公司于判决生效后立即给付邬翰东2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金19886.5元；并以19886.5元为基数按照每日1‰的利率，从2019年8月25日起承担逾期支付租金的违约金直至拖欠租金付清为止；五、驳回呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回邬翰东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由邬翰东负担。反诉案件受理费212元由呼和浩特市立鑫商务运营有限公司负担。本诉保全费55元，由邬翰东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 周淑琴人民陪审员 李 弘人民陪审员 周培刚 二〇二〇年六月四日书 记 员 张 慧附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚信原则。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。