江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初3482号原告:王风霞，女，汉族，1987年2月6日出生，住所地江苏省昆山市。原告：漆贯勇，男，汉族，1984年8月8日出生，住所地江苏省淮安市淮阴区。被告：张浩林，男，汉族，1984年7月1日出生，住所地江苏省昆山市。原告王风霞、漆贯勇与被告张浩林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日对本案公开开庭进行了审理。原告王风霞、漆贯勇，被告张浩林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王风霞、漆贯勇提出诉讼请求：1.判决张浩林支付购房尾款10000元；2.判决张浩林承担违约金160590元（2019年4月11日至2019年12月31日）；3.诉讼费用由张浩林承担。事实和理由：双方在2018年8月28日经昆山住商房地产经纪有限公司(青阳路云山诗意东门门店)居间成交位于昆山市房屋，中介方依约办理了过户手续。因承租方继续租赁该房屋，买方也同意续租，双方就交房另行补充了协议，约定2019年4月10日交房。2019年4月1日，王风霞、漆贯勇将房屋钥匙交付张浩林，2019年4月10日，王风霞、漆贯勇要求张浩林支付尾款10000元，张浩林却以4月1日交钥匙视为交房，要求从2019年4月1日结算并事实上从2019年4月1日开始收取房租，经王风霞、漆贯勇、中介方多次协调、催讨，张浩林仍然拒不支付尾款10000元并结算相关费用。另外，依照原合同第五条之约定：甲、乙双方若有任何一方未按本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金。因此，按照合同约定，张浩林每日应承担违约金2020000*0.003=606元，王风霞、漆贯勇要求张浩林支付自2019年4月11日至2019年12月31日的违约金。王风霞、漆贯勇认为：交接房屋时间有专门约定的的，应当按照约定日计算，王风霞、漆贯勇交付钥匙(实际上钥匙大多在租客方)的行为不代表放弃了自己交房日之前的收益权，张浩林拒不支付尾款的，应当承担违约责任。王风霞、漆贯勇为维护自身权益，遂向法院提起诉讼。张浩林辩称：2018年8月28日，经昆山住商房地产经纪有限公司居间成交位于昆山市房屋，中介方依约办理过户手续，因王风霞、漆贯勇当时房屋还存在租赁关系，无法当日办理交接手续，经三方协商拟定补充协议，本人留10000元暂时放在中介住商不动产，协议明确写明：待交房完成后双方结算完水、电、物业费、燃气费、拆墙恢复原始状态，交接房屋以及尾款。交接时间补充协议明确为2019年4月10日。在中介方提前预约的时间内发现房屋原租客还在居住，房屋并未恢复原状，租赁关系并未解除，押金并未退还租客，当天还因为600元房租费与租客发生不愉快，后来不欢而散，没按时交房应该算是王风霞、漆贯勇违约，所以民事起诉书上的诉讼请求2根本不存在。在后面的日子里中介隔三岔五的打电话说王风霞、漆贯勇去中介门店闹事，影响经营，一味的讨要交接款，中介告知还报过警，本人经慎重考虑后觉得此事肯定有问题，于是本人去物业调查，发现物业费并没有交，王风霞、漆贯勇有去过物业公司，让物业公司开收据，物业公司开好收据王风霞、漆贯勇却不交钱，物业公司工作人员一气之下把收据划掉了，本人当日交了3000元物业费，三方的买卖合同第八条明确写着甲方协同乙方一起去办理水、电、煤气、电话、有限电视的过户更名，甲方一直不予配合，后来本人才得知，王风霞、漆贯勇当时也买的是二手房自己当时都没有去更名，现在又转卖给本人，更名过户就非常困难，其次有线电视机顶盒也遗失重新补办费用在1000多，这是非常不负责任的行为，后经本人找过好几个民工了解拆墙恢复原始户型费用，成本非常高。本人退还了王风霞、漆贯勇不愿退还的押金，本人合计过所有费用约在15000元以上，整个事件本人未有过任何过错，处于人道主义本人也从未追究过王风霞、漆贯勇任何责任。张浩林请求法院驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性的证据，本院依法不予认定；能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。经审理查明：2018年8月28日，双方经中介居间签订了房屋买卖合同，买卖位于昆山市房屋，并约定了若有任何一方未按本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金等。之后，双方经中介方依约办理了过户手续。后因房屋有对外出租，双方就交房另行补充了协议，约定2019年4月10日交房，房东留10000元暂时放在中介住商不动产，待交房完成后双方结算完水、电、物业费、燃气费、拆墙恢复原始户型完成，交接房屋以及尾款。之后，2019年4月10日经过交房，双方又经多次沟通，王风霞、漆贯勇要求扣除物业费及租房押金后支付剩余尾款未果，遂起诉讼。另查明，张浩林支付了物业费3000元，押金为1800元。本院认为：本案中，王风霞、漆贯勇与张浩林之间通过《房屋买卖合同》等形成房屋买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。房屋已经实际交付，张浩林应当支付依法支付剩余购房尾款10000元；扣除物业费3000元，押金1800元，张浩林实际应支付王风霞、漆贯勇款项为5200元。合同明确约定了违约责任，故王风霞、漆贯勇主张逾期付款违约责任并无不当，但应当以5200元为基数，自实际交房次日2019年4月11日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍）计算为宜。王风霞、漆贯勇所主张的违约金远远高于剩余未付购房款本金，约定过高，于法无据，本院不予支持。张浩林关于物业费、押金等意见于法有据，本院依法采纳；其他抗辩意见并不能作为其不付购房尾款的法定事由，相关理由无事实与法律依据，本院依法不予采纳。双方应本着诚实信用等法定要求，就相关事宜协商配合办理为妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告张浩林于本判决生效之日起十日内向原告王风霞、漆贯勇支付尾款5200元及逾期付款违约金（以5200元为基数，自2019年4月11日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；二、驳回原告王风霞、漆贯勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3712元，减半收取1856元，由原告王风霞、漆贯勇负担1806元，被告张浩林负担50元。原告预交的案件受理费50元，本院予以退还，被告应当负担的50元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：322501XXXXX322开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 邹 军二〇二〇年六月三十日书记员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。