广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12215号原告：广州蓝奥信息科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区。法定代表人：鲁银刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄强，该公司员工。被告：海南一拍一换科技有限公司，住所地海南海口市龙华区。法定代表人：齐保华。原告广州蓝奥信息科技有限公司（以下简称“蓝奥公司”）与被告海南一拍一换科技有限公司（以下简称“一拍一换公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告蓝奥公司的委托诉讼代理人黄强到庭参加诉讼，被告一拍一换公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝奥公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月1日至2019年11月4日的租金、基础科技服务管理费、物业管理费共计82560元以及逾期违约金24768元(按照延迟付款的30％计算)，合计107328元；2.本案诉讼费由被告承担。原告当庭明确第1项诉讼请求数额应减少为被告向原告支付2019年4月1日至2019年10月31日的租金、基础科技服务管理费、物业管理费共计72240元以及逾期违约金21672元(72240元×30％)。事实和理由：原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于广州开发区科丰路31号自编一栋华南新材料创新园G2栋423号房172平方米出租给被告，租期从2019年4月1日起至2019年9月30日止，每月10日前被告向原告支付每月租金、物业费等共计10320元。租赁期内，被告多次欠款，经原告多次催告均找借口推脱。因为被告在租赁场地办公，原告生怕影响其办公环境，只是通过电话和微信方式讨要租金，但被告变本加厉，即便合同到期后，被告依旧在办公场所办公，直至2019年11月4日，原告将租赁场地锁住被告才无法使用，租赁期间被告一直没有支付任何一笔租金。根据合同第十二条第1款之约定，被告逾期向原告支付各项费用的，须向原告支付滞纳金(违约金)，因计算出的违约金超出实际拖欠租金的30％，所以违约金按照未支付租金总额的30％计算，即24768元。被告长期使用租赁场地，却一直未向原告支付任何费用，已经严重损害了原告的合法利益，原告恳请法院查明事实，公正审理，以维护原告的合法权益。被告一拍一换公司未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：蓝奥公司（甲方、出租方）与一拍一换公司（乙方、承租方）签有《物业租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州开发区科丰路3l号自编一栋华南新材料创新园G2栋423号物业出租给乙方作办公、研发、生产之用；该物业计租面积为172平方米，包括套内建筑面积及分摊的共用建筑面积，在双方租赁关系内任何以面积计量的费用(包括但不限于租金、物业管理费、水电公摊费)均应以此计租面积为基础，任何其它针对上述物业的测量、测绘和登记结果均不影响双方对该计租面积的确认，即便该结果与计租面积存在差异，甲方均无须退还、乙方也均无须补缴费用(包括但不限于租金、物业管理费、水电公摊费)；租赁期限自2019年4月1日起至2019年9月30日止；乙方应在签订本合同5日内向甲方缴纳合同保证金20640元和水电费押金1720元，租赁期届满、合同解除或合同终止之日，在乙方结清各项费用(含违约金、滞纳金等费用)并变更/迁出注册地址(若在园区注册的)，且将租赁物业及其设施按约完好地交付给甲方并经甲方审查通过后，则甲方在10个工作日内，将合同保证金及水电费押金—次性、全额无息退还给乙方；租金为28元/平方米·月，合计为4816元/月,基本科技服务费为22元/平方米·月，合计为3784元/月，物业管理费为10元/平方米·月，合计为1720元/月。上述合同第七条第三款约定，乙方应按时足额地向甲方缴纳各项费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电公摊费、水电费及甲乙双方达成的其它协议所约定的各项费用(如有)。第十一条第一款约定，合同租赁期限届满或合同解除或终止后，乙方应当在合同期届满、合同解除或合同终止之日起10天内(即“免租腾空期”)与甲方结清各项费用，腾空其承租的物业并到甲方办理相关手续；乙方在该10天的免租腾空期内腾空物业的，甲方只收取乙方的物业管理费及水电公摊费【即10元/平方米·月】、水电费(根据乙方实际消耗量计收)，该10天内不收取租金；逾期不迁离或不返还房屋的，甲方有权收回房屋，并向人民法院起诉。第十二条第一款约定，乙方违反第七条第三款的，逾期未缴清各项费用的，甲方将按下列规定对乙方进行违约处理：（1）乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金=逾期未缴清费用金额×逾期天数×1％；（3）逾期超过20天的，甲方有权解除并自行注销本合同，并要求乙方限期腾空物业。第十二条第二款约定，乙方违反第十一条第一款之规定，逾期(超过免租腾空期)腾空物业的，甲方将按下列规定对乙方进行违约处理：（1）乙方须向甲方支付违约金，违约金=合同保证金×逾期天数(自免租腾空期到期的次日起算，即合同租赁期限届满或合同解除或终止后的第11天)×1％；（3）乙方不再享有本合同第十一条第一款约定10天的免租优惠，须向甲方按实结算腾空期间的租金。合同还约定了其它事宜。蓝奥公司提交的《费用明细表》载明，涉案物业的承租方是一拍一换公司，租期起止时间为2019年4月1日至9月30日，计租面积为172平方米，每月租金、科技服务费和物业管理费合计为60元/月/㎡，每月应交总额为10320元，半年应交总额为61920元。一拍一换公司在该《费用明细表》上加盖了公章。蓝奥公司主张一拍一换公司长期拖欠租金，为此提交了微信聊天记录予以证明，对话双方分别是蓝奥公司的行政主管和一拍一换公司的“张总”。该聊天记录主要反映以下内容：1.2019年8月21日，蓝奥公司询问一拍一换公司是否准备退租，并催收涉案物业4月至8月租金，“张总”回复“我给公司说一下”。2.2019年10月8日，蓝奥公司告知租赁合同已经到期，但一拍一换公司从未支付过租金，故要求一拍一换公司付清租金并搬离涉案物业，“张总”回复“好的，我反馈给公司”。3.2019年10月23日，蓝奥公司再次询问一拍一换公司何时能将涉案物业的租金付清，“张总”回复“再问问”。另查明，蓝奥公司主张合同期限届满后，一拍一换公司一直占用涉案物业至2019年11月4日。蓝奥公司确认一拍一换公司实际支付了合同保证金20640元，但不同意在本案中以合同保证金直接抵扣欠付的租金。涉案物业的产权人是广州华南新材料创新园有限公司（以下简称“创新园公司”）。创新园公司（出租方、甲方）与广州招商速建互联网信息科技有限公司（承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，约定甲方将位于广州高新技术产业开发区科学城科丰路3l号华南新材料创新园物业出租给乙方，其中包括G2栋4楼（除G2栋415号），租赁期限为2015年1月1日至2025年6月30日。另，广州招商速建互联网信息科技有限公司于2016年8月22日变更名称为广州蓝奥信息科技有限公司，即本案原告。蓝奥公司承租华南新材料创新园G2栋4楼后自行对租赁场地进行划分并编号，然后将自编号为G2栋423号的涉案物业转租给一拍一换公司。上述事实，有物业租赁合同、费用明细表、微信聊天记录、照片及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为：一拍一换公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。蓝奥公司与一拍一换公司签订的《物业租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。关于租金、基本科技服务费、物业管理费的问题。首先，一拍一换公司未提交证据证明其足额支付了租赁期间的全部租金，应承担举证不能的不利后果，故一拍一换公司应当按照合同约定向蓝奥公司支付2019年4月1日至年9月30日的租金、基本科技服务费、物业管理费合计61920元（10320元×6个月）。其次，双方签订的《物业租赁合同》因合同期限届满于2019年9月30日终止，现无证据证明一拍一换公司在租期届满后10日内将涉案物业交还给蓝奥公司，故本院采信蓝奥公司的主张，认定一拍一换公司持续占用涉案物业至2019年11月4日。蓝奥公司诉请一拍一换公司参照合同约定的费用标准支付2019年10月1日至10月31日期间的场地占用费、基本科技服务费、物业管理费合计10320元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。《物业租赁合同》第十二条第一款约定的“滞纳金”实为“违约金”。租赁合同期限届满后产生的场地占用费、基本科技服务费、物业管理费等计算违约金没有合同依据，故不应纳入逾期付款违约金的计算基数，违约金应当按照租赁期间拖欠费用总额61920元计算。蓝奥公司自愿调整降低违约金标准为欠付费用金额的30%，该计算标准不高于法定标准，本院对此予以支持。由此，一拍一换公司应当向蓝奥公司支付违约金18576元（61920元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南一拍一换科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州蓝奥信息科技有限公司支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金、基本科技服务费、物业管理费共61920元及违约金18576元；二、被告海南一拍一换科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州蓝奥信息科技有限公司支付2019年10月1日至2019年10月31日的场地占用费、基本科技服务费、物业管理费共计10320元；三、驳回原告广州蓝奥信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2148元，由原告广州蓝奥信息科技有限公司负担71元，被告海南一拍一换科技有限公司负担2077元。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年六月十六日书记员  胡灏玲