北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31898号原告（反诉被告）：薛梓维，男，1996年10月11日出生，汉族，无业，住黑龙江省兰西县新安社区。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，女，1989年11月17日出生，蒙古族，北京市中银律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵晓曼，女，1964年3月29日出生，汉族，北京三隆元生鲜超市员工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京三隆元生鲜超市有限责任公司，住所地北京市朝阳区康惠园X号院X号楼X至X层101-103。法定代表人：李国，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：倪卫杰，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告（反诉被告）薛梓维（以下简称原告）与被告（反诉原告）赵晓曼、北京三隆元生鲜超市有限责任公司（以下分称赵晓曼、三隆元公司，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人严水星、刘艳婷，赵晓曼及二被告之共同委托诉讼代理人倪卫杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原告与二被告于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年2月25日解除；2.要求二被告立即腾退位于北京市朝阳区康惠园X号院X号楼X至X层房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋交还原告；3.要求二被告共同支付欠付的房屋租金57.196万元；4.要求二被告共同支付房屋占有使用费（按照年租金520万元的标准，自2019年2月26日计算至实际腾退之日止）；5.要求二被告共同赔偿原告违约金65万元；6.要求二被告共同支付免租期房屋租金32.05万元。事实和理由：2018年5月3日，原告与赵晓曼签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给赵晓曼。租期5年，自2018年5月3日至2023年5月2日。年租金260万元，租金支付方式为押二付六。合同签订后，赵晓曼向原告支付押金、租金共计166万元，原告向赵晓曼交付了涉案房屋。此后赵晓曼作为股东之一在涉案房屋地址注册了三隆元公司并开展了超市经营活动，故二被告均有支付租金的义务。经原告多次催缴，二被告拒绝支付租金，故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。赵晓曼在三隆元公司成立之前代表公司从原告处承租涉案房屋，房屋实际出租方为北京宝成XXXX公司（以下简称宝成公司）。合同签订后，一直由三隆元公司在涉案房屋实际经营，三隆元公司公司追认赵晓曼与原告签订合同的行为，三隆元公司愿意承担涉案合同项下的权利义务。二被告认为原告的诉讼主体不适格，合同的出租方应为宝成公司。合同签订后，三隆元公司向原告支付了押金及租金共计209万元。根据合同约定，原告应当交付的房屋面积为1130平方米，但实际交付面积为797.94平方米。另外，由于涉案房屋存在多家公司注册的情况，原告拒绝提供缴纳房屋租赁税的完税凭证，导致三隆元公司无法开具增值税发票。综上，原告交付的房屋不符合合同约定，原告构成根本违约。二被告认为租金应当从原告交付标的物面积符合合同约定之日起计算，如果交付面积无法满足合同约定，二被告要求根据实际交付面积比例重新计算租金金额，折算后每年应付租金为182万元，起算日期为税务机关开始给三隆元公司开具增值税发票之日。关于原告各项请求，原告没有单方解除权，无权解除合同，二被告不存在违约事实，不同意支付免租期租金及违约金，如果法院认定二被告存在违约行为，二被告主张违约金过高，应当酌减。另外，二被告提出反诉，反诉请求：1.要求判令原告与三隆元公司于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月3日解除；2.要求原告退还三隆元公司已支付的押金43.333万元及租金155.667万元；3.要求原告赔偿装修损失520万元、员工工资损失170万元。反诉理由如下：首先，原告承租涉案房屋的价格是90万元/年，原告却以三倍的价格转租给三隆元公司；其次，原告承租的房屋面积为797.94平方米，原告却虚构事实称涉案房屋面积为1130平方米，进而与三隆元公司签订合同；最后，原告虚构房屋面积使三隆元公司产生重大误解，又以显失公平的价格签订租赁合同，原告的行为构成欺诈。综上，二被告认为合同应当解除。原告针对反诉辩称，不同意二被告的反诉请求。原告同意解除合同，但是二被告没有单方解除权。原告不同意退还已付的租金和押金。根据合同第9条第4款，因被告违约导致合同解除，装修损失无需赔偿，员工工资损失亦不同意赔偿。根据合同第1条第2款、第7条第8款的约定，二被告明知涉案房屋的实际情况，双方均明确知晓交付房屋面积与房产证不符。合同约定的面积为承租人可以实际使用的面积，三隆元公司已实际使用了房产证以外的面积。租金数额与面积无关，承租人无权以房屋面积不符为由拒付租金。缴税问题，二被告从未主张，如有要求，原告可以配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋共包括三套房屋，产权人均为案外人李X，三套房屋建筑面积合计797.94平方米。2018年5月3日，李X作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积797.94平方米，租赁期5年，自2018年5月3日至2023年5月2日止。房屋租金标准为90万元/年，每两年顺延递增5%，租金结算方式为押1付3。同日，赵晓曼作为乙方与原告作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1130平方米。乙方已充分了解并实地查看了出租房屋的基本情况，同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与甲方解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失要求。乙方租赁出租房屋用于商业经营。租赁期为5年，自2018年5月3日起至2023年5月2日止。免租期45天（从乙方进场交给乙方之日起计算）。房屋租金标准为260万元/年，每3年顺延递增6%，租金结算方式为押二付六，若乙方不能完全履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋主体结构损坏的赔偿及因乙方原因影响房屋的再出租等造成的损失，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失。本合同因租赁期满、不可抗力、政府政策、国家征收致终止或因乙方过错致合同被解除，乙方应无条件无偿交还甲方出租房屋，甲方不支付乙方包括但不限于房屋装修改造等费用在内的任何补偿或赔偿。乙方有逾期15天不交付租金的，甲方有权立即解除本合同并收回出租房屋。因乙方违约导致本合同被甲方解除，乙方除应按照本合同有关条款承担违约责任外，还应按照当年租金标准补交装修期免交的租金。乙方拒不交回房屋期间房屋使用费按合同约定租金标准的200%支付。乙方逾期交付租金、保证金及其他费用的，除应及时如数补交外，应按照逾期支付额的日万分之四向甲方支付违约金。2018年5月7日，原告作为甲方与赵晓曼作为乙方签订《补充协议》约定：乙方已交定金10万元，5月7日再交13万元，5月11日交完押二付六尾款150.333万元。原告于2018年5月3日将涉案房屋交付赵晓曼。涉案房屋现部分用于超市经营、部分用于对外出租。2018年7月25日，三隆元公司注册成立，股东为赵晓曼及案外人屈XX。二被告称赵晓曼系在三隆元公司成立前代表三隆元公司与原告签订涉案合同，三隆元公司追认涉案合同中的权利义务由其承受。据此，三隆元公司提交《证明》一份、《三隆元公司章程》一份佐证。三隆元公司称原告交付的房屋不符合合同约定，故其未再支付后续租金。原告认可涉案房屋面积为797.94平方米，但是双方协商一致将产权证以外的面积一并交付二被告使用，故合同约定的租赁面积为1130平方米。三隆元公司表示双方从未约定一并交付产权证以外的面积，但其认可其确实实际使用了产权证以外的面积（具体面积大小不清楚），三隆元公司在该部分加盖了房屋，现加盖房屋与涉案房屋一并由三隆元公司实际使用。关于付款情况，原告称被告共支付166万元，具体包括：2018年5月4日，三隆元公司法定代表人李国（以下简称李国）向薛XX汇款10万元；2018年5月6日，李国向薛XX汇款10万元；2018年5月7日，李国向薛XX汇款13万元；2018年5月15日，赵晓曼向薛XX汇款10万元；2018年5月15日，案外人张XX向薛XX汇款50万元；2018年6月6日，赵晓曼向薛XX汇款47万元；2018年7月9日，赵晓曼向薛XX汇款26万元。薛XX系原告之父。需要说明的是，2018年5月14日，薛梓维向赵晓曼开具收据93万元，原因是二被告承诺当日可以付清93万元，而二被告实际于2018年5月15日通过张XX向原告支付了该收据所载款项中的另外50万元。据此原告提交其与案外人郭全于2018年5月14日出具的《收据》佐证，该收据载明：今收到赵晓曼交来超市部分房租93万元。二被告对此不予认可，表示其共支付了押金及租金共计209万元，具体包括：2018年5月4日，李国向薛XX汇款10万元；2018年5月6日，李国向薛XX汇款10万元；2018年5月7日，李国向薛XX汇款13万元；2018年5月14日，赵晓曼向宝成公司支付现金93万元；2018年5月15日，赵晓曼向薛XX汇款10万元；2018年6月6日，赵晓曼向薛XX汇款47万元；2018年7月9日，赵晓曼向薛XX汇款26万元。二被告称其不认识张XX，故张XX与原告之间的汇款与本案无关。二被告申请证人张某出庭作证，张某称其系赵晓曼的司机，其于2018年5月驾车与赵晓曼前往宝成公司，张某当时用一个袋子装了现金93万元，其将上述现金交给宝成公司一位男性会计，该会计向赵晓曼出具了收条。关于93万元现金来源，赵晓曼称其爱人于2015年去世后留下现金100万元，存放在保险柜中，该款项系赵晓曼夫妇共同生产经营存下的钱。因手头正好有这笔现金，就使用现金支付了租金。另外，三隆元公司支付的其他款项均通过汇款方式，故原告未出具收据，可以证明此93万元出具收据的原因是该款项系通过现金方式支付。原告称张某系赵晓曼的雇员，故不认可证人证言的真实性，2018年5月14日开具的收据是对此前收款的总结，是原告应二被告要求开具的，二被告此后未再提出要求，故原告未再开具收据。原告确实没有证据证明张XX与二被告是何关系，但原告认可张XX向薛XX支付的50万元视为二被告支付的租金。另外，合同约定押二付六，但未明确约定支付租金的时间，根据免租期及交房时间的约定，原告认为首笔租金的支付时间为2018年6月17日（免租期届满次日）前，故第二笔租金支付时间应为2018年12月17日前，而按照二被告的说法，其在2018年7月9日前即已支付209万元（押金及首期租金共计173.333万元），相当于二被告提前支付第二笔租金，明显与交易习惯不符。原告分别于2019年1月2日及2019年1月14日向赵晓曼送达了《催缴房屋租金通知函》，告知赵晓曼应于2018年12月17日前支付本期房屋租金130万元。原告于2019年2月25日将二被告诉至本院，要求解除涉案合同；本院于2019年3月13日向三隆元公司送达起诉状副本。另，本院于2019年11月18日向二被告开具诉讼费交款通知书，二被告未于交费截止日期前交纳诉讼费，本案反诉按二被告撤诉处理。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与赵晓曼签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。二被告抗辩原告主体不适格，但并未就此充分举证，本院不予采信。根据庭审查明的事实可知，赵晓曼与原告就涉案房屋签订租赁合同后，由三隆元公司实际使用涉案房屋，赵晓曼与原告签订涉案合同系为设立三隆元公司所从事的民事活动，合同履行过程中的相应权利义务应由三隆元公司享有和承担，故本院认定原告与三隆元公司之间存在房屋租赁法律关系。关于三隆元公司付款情况，本院认为，三隆元公司称截至2018年7月9日，其已支付209万元，而押金及首期租金总和为173.333万元，首期租金的租期截至2018年12月16日，尽管双方对于第二期租金具体支付时间没有明确约定，但三隆元公司在首个租赁期仅履行两个月且没有证据显示原告曾在该时段向其催缴第二期租金的情况下，向原告提前支付了第二期的部分租金，该陈述明显与交易习惯不符，且三隆元公司并未提供充分有效的证据证明《收据》所载93万元系通过现金支付，原告对于该笔款项支付的陈述符合一般交易习惯，本院予以采信，故本院认定三隆元公司共支付押金及租金166万元，其中押金43.333万元，租金122.667万元。现三隆元公司未按时支付租金，已构成根本违约，原告据此要求解除合同，于法有据，本院认定涉案合同于三隆元公司收到起诉状之日即2019年3月13日解除。三隆元公司抗辩涉案房屋交付面积不符合合同约定故其未支付租金，于法无据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张要求支付欠付租金及免租期租金，并要求返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。因原告计算租期有误，本院对欠付租金数额予以调整。因涉案房屋现仍由三隆元公司占有使用，故其应当向原告支付占有使用费，涉案合同对此约定的标准过高，本院予以调整。关于违约金，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定三隆元公司向原告支付的违约金数额为43万元。因涉案合同法律关系发生在原告与三隆元公司之间，故原告要求赵晓曼承担相应法律责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）薛梓维与被告（反诉原告）赵晓曼于二〇一八年五月三日签订的《房屋租赁合同》、于二〇一八年五月七日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京三隆元生鲜超市有限责任公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区康惠园X号院X号楼X至X层房屋，并将上述房屋交还原告（反诉被告）薛梓维；三、被告（反诉原告）北京三隆元生鲜超市有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）薛梓维欠付的房屋租金（按照每年二百六十万元的标准，自二〇一八年十二月七日计算至本判决生效之日止）；四、被告（反诉原告）北京三隆元生鲜超市有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）薛梓维房屋占有使用费（按照每年二百六十万元的标准，自本判决生效之次日计算至实际腾退之日止）；五、被告（反诉原告）北京三隆元生鲜超市有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）薛梓维免租期租金三十二万零五百元；六、被告（反诉原告）北京三隆元生鲜超市有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）薛梓维违约金四十三万元；七、驳回原告（反诉被告）薛梓维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27600元，由被告（反诉原告）北京三隆元生鲜超市有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  张耀新人民陪审员  孙爱芬二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张君斓