湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4031号原告（反诉被告）：长沙金华康房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区黄兴中路62号。法定代表人：曾左，总经理。委托诉讼代理人：缪先进、袁晓霞，湖南金顺达律师事务所律师。被告（反诉原告）:李昌志，男，1982年10月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：寻新华，长沙市正浩法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称“金华康公司”）与被告（反诉原告）李昌志返还原物纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金华康公司的委托诉讼代理人缪先进，被告（反诉原告）李昌志的委托诉讼代理人寻新华到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金华康公司向本院提出诉讼请求：1.判令李昌志立即停止侵权行为，并将占用的位于王府井商业广场BC栋三楼、建筑面积为371平方米的房屋（现为被告占用开设的“长沙市天心区炭火蛙锅餐厅”）腾空并返还给原告；2.判令李昌志向金华康公司支付房屋占有使用费186984元，以及物业管理费、公共用电费、空调费、排污费、油烟净化费工52493元（暂计算至2019年6月24日）；3.判令李昌志按180元/平方米/月的标准向原告支付2019年6月25日起至实际腾房交付给原告之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由李昌志承担。事实和理由：2018年1月2日，金华康公司与案外人唐安（香港）娱乐投资管理集团有限公司（以下简称“香港唐安公司”）签订《租赁合同》，约定：金华康公司将位于王府井商业广场BC栋二、三、四层房屋出租给香港唐安公司；租赁期限9年（自2018年1月15日起至2026年12月31日）；租金为季交，首期租金在合同签订后五个工作日内交付，以后每期租金在上租赁季度届满前10日支付下期租金；如逾期交付租金、物业费、及水、电、燃所费等相关费用的，每逾期一日则按逾期应交付金额的万分之五支付违约金，达到30日则金华康公司有权单方面解除合同提前收回物业；合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，金华康公司依约将租赁房屋提供给了香港唐安公司使用。2018年4月2日，香港唐安公司将涉案房屋（位于王府井商业广场BC栋三楼，合同约定建筑面积312平方米，实际为371平方米）转租给李昌志用于经营“老城区”品牌火锅（实际经营“老佛爷炭火牛蛙店”）。由于香港唐安公司严重违约，仅向金华康公司支付了第一个季度的租金，后续租金再也没有交付，金华康公司多次催讨未果后于2019年4月1日向其发出《解除合同通知函》，并已送达给香港唐安公司。金华康公司与唐安公司的租赁合同已于2019年4月1日解除，金华康公司有权收回房屋。此后，金华康公司多次向李昌志发出通知，要求其与金华康公司另行洽谈租赁事宜直接从金华康公司租赁涉案房屋，并表明如双方就租赁不能达成一致，则李昌志应当将房屋腾退交付金华康公司。双方经过多次洽谈后仍无法就租赁事宜达成一致，但李昌志仍拒不腾退房屋。金华康公司为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告（反诉原告）李昌志辩称：金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订房屋租赁合同，该合同对金华康公司产生法律效力。李昌志在租赁期内依法取得涉案房屋使用权并占有涉案房屋，应受到法律保护。金华康公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。被告（反诉原告）李昌志提出反诉请求：1.判令解除金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》，解除后果的后果由金华康公司直接承担；2.判令金华康公司赔偿李昌志因解除《商铺使用合同》而造成的直接经济损失851990元，可得利益损失4358323元，共计5210313元；3.本案本诉及反诉受理费、保全费均由金华康公司承担。事实与理由：2018年3月，李昌志拟在长沙市家餐馆，恰在天区的招租广告。李昌志便按广告地址找到了发布招租广告的香港唐安公司，该公司的办公场所设立在黄兴中路62号12楼，与金华康公司合署办公。李昌志向香港唐安公司的工作人员段某了解王府井商业广场Ｃ座二、三四楼离铺出租的基本情况时，段某介绍称王府井商业广场ＢＣ座二、三、四楼商铺属于金华康公司所有，香港唐安公司与金华康公司是合资、股东关系，受金华康公司的委托对该商铺行使出租、管理的权利。李昌志问段某是否有金华康公司的授权委托，段某立即出具了金华康公司向香港唐安公司出具的《授权委托书》，李昌志看了《授权委托书》后，问段某《授权委托书》称“兹委托我司合资、入股公司，唐安公司负责此项目的各项工作”是什么意思，段某说:“各项工作是指管理、招商、出租由唐安公司负责的意思”。为了掌握金华康公司委托香港唐安公司出租上述商铺的证据，李昌志当场用手机把金华康公司出具给香港唐安公司的《授权委托书》拍了下来。李昌志在完全了解了香港唐安公司系受金华康公司委托而与之签订《商铺使用合同》的情况后，于2018年4月2日与香港唐安公司签订了涉案的《商铺使用合同》（实为租赁合同）。该合同约定香港唐安公司为甲方，李昌志为乙方;合同第二条约定商铺坐落于王府井商业广场ＢＣ栋三楼，建筑面积312平方米，使用面积250平方米。合同第三条约定本合同期限为六年，即自2018年4月2日起至2024年4月1日止。合同第五条约定:乙方需在合同签订之时足额缴交三个月租金187200元给甲方作为本合同的履约保证金;每月租金62400元／月，每季度支付一次;物业管理费12元／平方，每半年支付一次;自本合同签订之日起2个自然日内，乙方应一次支付三个月租金给甲方，共计187200元。合同签订后，李昌志全面履行了合同约定义务，同时投入装修、技术转让费、添置设备等资金100多万元，餐厅如期开业。经过一段时间的艰苦创业，李昌志经营的“老佛爷”餐厅生意红火，高峰期营业额达到了40多万元／月。2019年6月，金华康公司突然向李昌志送达《工作联系函》，声称因香港唐安公司拖欠了金华康公司的租金，已于4月1日与香港唐安公司解除了租赁合同，要求李昌志于3日内将承租的物业腾退交付给金华康公司。6月21日下午4时许，金华康公司强行停电、停水，致使李昌志餐厅无法营业。由于金华康公司采取停水、停电等强制手段致使李昌志餐厅不能营业，造成金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》无法继续履行，给李昌志造成了投入餐厅建设的直接经济损失100多万元，合同后期可得利益损失800多万元。原告（反诉被告）金华康公司就反诉辩称：原一审裁定驳回李昌志起诉后，其并未提出上诉，长沙市中级人民法院作出的二审裁定仅系针对原一审对本诉，反诉部分已经生效，不应继续审理。若法院认为应继续审理，则提出如下答辩意见。1.金华康公司与李昌志无合同关系。原一、二审均已认定李昌志系基于香港唐安公司转租权的次承租人，并非金华康公司委托香港唐安公司与之签订租赁合同。2.香港唐安公司构成根本违约导致与金华康公司之间的租赁合同解除，其与李昌志之间的转租合同处于履行不能状态，李昌志负有腾房义务。3.金华康公司将商铺拆除收回是在李昌志表明不继续经营的情况下为避免房屋空置导致损失扩大而采取的维权行为，并且在拆除前已经通知了李昌志，拆除后的可移动财产还存放在仓库。即使李昌志确实有损失存在，也应当向其合同相对方香港唐安公司主张权利。4.李昌志的反诉不符合反诉受理条件，香港唐安公司并非本案当事人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月29日至2018年1月2日，金华康公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人香港唐安公司签订《租赁合同》，约定金华康公司将其位于长沙市天心区房屋出租给乙方用于酒吧、餐吧业态等服务行业的经营使用打造娱乐新地标；租赁期9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止；合同签订后，乙方按照约定支付首期租金、押金到位后，甲方应当于10日内将该物业所有原租户清退完毕（四楼已招商户不予清退，已签约商户甲方移交租赁权给乙方）；乙方负责该物业的招商、广告宣传及其他事项，乙方对该物业进行自主经营、自负盈亏；拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，提前收回该物业；争议解决方式任何一方有权向长沙仲裁委员会提起仲裁解决；乙方应对本合同负有保密责任，不能向任何第三方透漏本合同任何条款。合同还约定了租金支付等内容。2018年3月23日，金华康公司作为委托人出具《授权委托书》，内容载明“现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司唐安（香港）娱乐投资管理有限公司负责此项目的各项工作。原4楼商户已与我司签订的《租赁合同书》将与唐安（香港）娱乐投资管理有公司重新签订，《租赁合同书》中所有的权利与义务一并转交唐安（香港）娱乐投管理有限公司，所有合同条件不变，新合同签订后，原与我司订的《租赁合同书》作废并收回。”该授权委托书中所载明的福源公寓ＢＣ座2-4层，即为金华康公司与香港唐安公司所签订租赁合同中王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层房屋。2018年4月25日，香港唐安公司就办公用房的租赁问题与金华康公司签订了《房屋租赁合同》，约定香港唐安公司租赁金华康公司位于长沙市天心区，两间办公室租赁期限分别从2018年3月1日、2018年5月1日起，共至2020年4月30日止。2018年4月2日，香港唐安公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的李昌志签订《商铺使用合同》及补充协议，约定甲方已依法获得长沙市天心区相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益；甲方将王府井商业广场ＢＣ栋三楼建筑面积312平方米（使用面积250平方米）的商铺供乙方作经营老城区品牌火锅为主的商品；租赁期限六年，从2018年4月2日起至2024年4月1日止（免租期2018年4月2日至2018年5月5日），每月租金62400元，每季度支付；物业管理费12元／平方，每半年支付一次；乙方需在合同签订之时足额缴交三个月租金187200元作为履约保证金乙方需在合同签订之日起2个自然日内足额缴交3个月租金187200元。此后，李昌志装修了该商铺并进行经营，其提交的装修合同、收据及对账单显示，其装修款共计为303737元；另其提交票据显示其还支出了厨具费59000元、桌椅费40000元、加盟（五年）费160000元、广告费45900元。2019年3月，李昌志向香港唐安公司支付了2019年4月5日至2019年10月4日的物业管理费22464元。2019年4月1日，金华康公司向香港唐安公司发函，以香港唐安公司仅支付了第一季度租金后续一直欠缴租金为由，通知其解除合同。此后，香港唐安公司搬离其租用的办公室，亦未再与其招租的商户及金华康公司联系。金华康公司遂通知包括李昌志在内与香港唐安公司签约的商户另行与其签订租赁合同。在双方商谈期间，李昌志于2019年4月25日向涉案房屋的物业公司预交了空调费并支付了电费。此后，双方因租赁面积无法达成协议，金华康公司要求收回门面并于2019年6月20日左右停止向涉案商铺供应水电。2019年11月20日左右，金华康公司将涉案门面收回，现已另行出租。另李昌志陈述其将租金交到了2019年5月5日但未提交租金收据。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案的反诉是否应与本诉一并重新审查处理；2.李昌志与金华康公司之间是否成立租赁合同关系；3.金华康公司作为所有权人是否有权收回房屋及主张房屋占用费；4.金华康公司是否应向李昌志承担赔偿责任。关于本案反诉的问题，原审（2019）湘0103民初6566号民事裁定共包含两项内容：一、驳回原告（反诉被告）长沙金华康房地产开发有限公司的起诉；二、驳回被告（反诉原告）李昌志的反诉。长沙市中级人民法院作出的（2020）湘01民终652号民事裁定为：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6566号民事裁定；二、本案指令湖南省长沙市天心区人民法院审理。可见，原（2019）湘0103民初6566号民事裁定中的两项内容均已被（2020）湘01民终652号民事裁定撤销，本案的反诉应与本诉一并重新审查处理。关于李昌志与金华康之间是否成立租赁合同关系。李昌志主张其基于金华康公司对香港唐安公司的授权委托才签订租赁合同，该合同直接约束李昌志和金华康公司。经本院审理查明，根据李昌志提交的金华康公司《授权委托书》及金华康公司提交的《租赁合同》，金华康公司与香港唐安公司签订租赁合同整体出租王府井商业广场2-4层后，双方约定原2-3层商户需予清退、原4楼商户不予清退而是将金华康公司在原租赁合同项下的权利义务转交香港唐安公司，为此金华康公司出具了该《授权委托书》；若香港唐安公司与商户签订的合同仍系由金华康公司作为出租人，则金华康公司声明将原4层租赁合同项下权利义务转让给香港唐安公司既无必要也不符合常理，可见该《授权委托书》并非金华康公司委托香港唐安公司租赁而是委托其处理与原4楼商户的合同转让事宜；同时，从李昌志与香港唐安公司签订的《商铺使用合同》约定内容来看，香港唐安公司作为甲方保证依法获取商场的相关物业权利包括占有、使用、收益、转租等权益，并未包含所有权，显然没有等同于所有权人金华康公司享有的权利，其并非以委托人身份代理金华康公司签订合同。综上，本案系香港唐安公司承租了包括涉案商铺在内的金华康公司房屋后，在租赁期内依据合同约定的招商权利将涉案商铺转租给李昌志，金华康公司为涉案商铺的出租人，香港唐安公司为涉案商铺的承租人，李昌志为次承租人。李昌志主张其与金华康公司存在租赁合同关系并请求判令解除，无事实和法律依据，本院不予支持。关于金华康公司作为所有权人是否有权收回房屋及主张房屋占用费的问题。本院认为，案外人香港唐安公司承租了包括案涉商铺在内的金华康公司的房屋，租赁期内香港唐安公司又将案涉商铺租给李昌志使用，金华康公司亦承认香港唐安公司对案涉商铺的转租权，因此李昌志合法取得案涉商铺的租赁权。金华康公司主张其与香港唐安公司的租赁合同因香港唐安公司欠付租金而被解除，其基于物权请求权要求次承租人李昌志返还租赁物。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定,次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权,即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除,只有在次承租人不依法行使抗辩权时,解除行为才对次承租人有拘束力。本案中金华康公司当庭陈述其与李昌志在香港唐安公司离场后协商未果的原因系李昌志不同意按照金华康公司重新核算的面积支付租金，可见李昌志并非未行使次承租人抗辩权，而是其要求按照此前合同标准支付涉案房屋租金遭拒。金华康公司无视李昌志作为次承租人的抗辩权而直接收回租赁物不符合法律规定。对于金华康公司是否有权主张房屋使用费的问题。金华康公司虽非李昌志签订的《商铺使用合同》的相对人，但转租人（承租人）香港唐安公司在金华康公司要求解除合同后已撤场，亦未再履行作为承租人和转租人的权利义务，金华康公司作为涉案商铺的所有权人要求次承租人李昌志支付2019年4月1日起的房屋占有使用费于法有据，但使用费的标准应参照李昌志签订原合同确定。李昌志虽辩称其已将涉案房屋的租金支付至2019年5月但未提交证据证明（其收据及证据目录中均无租金收据），故其应自2019年4月1日起按照原合同标准支付占用费。金华康公司自行收回涉案商铺的时间虽为2019年11月20日，但因其此前已于2019年6月20日左右采取断水断电措施，李昌志签订租赁合同的经营目的在其时已不能实现，故李昌志实际占有涉案商铺的时间应计算至2019年6月20日。综上，李昌志应按照原租赁合同约定的标准按照62400元/月的标准向金华康公司支付自2019年4月1日起至2019年6月20日的房屋占用费166400元。对于物业费和其他费用，因李昌志提交的物业费收据可证明金华康公司并未垫付物业费用，原合同中亦未在租金外另列物业费外的其他费用，故对金华康公司要求李昌志支付物业管理费和其他费用的诉讼请求，本院不予支持。关于金华康公司是否应向李昌志承担赔偿责任的问题。金华康公司无视李昌志作为次承租人的抗辩权收回租赁物不符合法律规定，但其已自述已于2019年11月20日将涉案商铺收回，故对其要求李昌志腾空并返还涉案商铺的诉讼请求，本院在此不再处理，但对其因此造成李昌志的经济损失，应按照其过错程度进行赔偿。考虑到本案系因承租人欠付租金而引发的纠纷，李昌志亦未举证证明其租金支付情况，本院综合各方证据及损失情况，酌情认定金华康公司对李昌志的损失承担35%的责任。对于李昌志的损失情况，因装修已被金华康公司拆除，本院结合李昌志提交的合同、收据及租赁年限认定装修被拆除时的残值为302280元【（303737+59000）*5/6=302280】，另有尚未利用部分的加盟费128000元（160000×4/5=128000）、广告设计费38250元（45900×5/6=38250）。对于可得利益损失，因商业风险等不确定因素存在，不应认定为李昌志必然遭受的损失，本院不予确认。即李昌志遭受的损失为468530元，金华康公司应按照责任承担比例赔偿李昌志163985元。对于桌椅费用，金华康公司虽陈述由其保管，但因其收房搬离桌椅等物品时未经李昌志到场核对，无法确认桌椅物品范围，为节省诉讼资源减少纠纷，本院认为宜按照年限折旧后的费用折价确认为33333元（40000×5/6=33333）。综上，金华康公司应赔偿李昌志197318元，与上述李昌志应付金华康公司的款项相互抵扣后，金华康公司尚应支付李昌志赔偿款30918元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定,判决如下:一、原告（反诉被告）长沙金华康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李昌志支付30918元；二、驳回原告（反诉被告）长沙金华康房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李昌志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4892元、保全费1770元，由原告（反诉被告）长沙金华康房地产开发有限公司负担；反诉费24136元，由被告（反诉原告）李昌志负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  董娟娟人民陪审员  陈翠华人民陪审员  周建华二〇二〇年六月二十三日法官助理严梓豪代理书记员  蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。