北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初917号原告：秦彤，女，1968年8月31日出生，汉族，职员，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。被告：北京市石景山区京汉旭城业主委员会，住所地北京市石景山区鲁谷大街吴庄京汉旭城家园。被告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，董事长。统一社会信用代码：91110107747544508R。委托诉讼代理人：刘纪锋，男，1981年12月30日出生，汉族，职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：马克，北京实法律师事务所律师。原告秦彤与被告北京市石景山区京汉旭城业主委员会(以下简称业委会)、乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李扬、人民陪审员周美如、钮金荣参加的合议庭。本院于2019月12月4日公开开庭进行了审理，原告秦彤、被告乐生活公司的委托诉讼代理人马克到庭参加了诉讼，被告业委会经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告秦彤向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认业委会和乐生活公司签订的《2018-2020年物业服务合同》无效；2．案件受理费由被告全部承担。事实与理由：秦彤系京汉旭城小区业主，2017年10月，业委会发布公示旭城委字（2017）15号，内容是：召开京汉旭城第三届第二次业主大会，议题是是否同意与乐生活物业签订物业服务合同（物业费由1．9元/平房上涨至2．6元/平方）。大会的程序是：邀请独立第三方志愿者（非本小区业主）向业主送票、收票；因故不能参加表决的要凭书面委托书委托他人代替表决；邀请鲁谷社区事务部、居民委员会、业主代表参加表决票汇总；委托第三方物业评估公司进行物业评估，作为物业费涨价的依据。随后，会议如期进行。2017年12月1日，被告业委会发布公示旭城委字（2017）16号，其内容是：大会议题通过，业委会和乐生活物业公司签订了《2018-2020年物业服务合同》。原告认为，二被告恶意串通签订的物业服务合同是无效合同，侵害了原告和全体业主的合法权益，其根据是，业主大会召开的过程中，二被告合伙造假，违反大会议事程序（议事规则），形成虚假业主大会决议。具体事实是：1．物业公司工作人员给业主送票、收票；2．物业公司工作人员没有业主书面委托代替业主填写表决票；3．二被告签订的物业合同时，没有第三方物业评估机构的评估报告；4．业主大会表决票汇总没有鲁谷社区事务部、居民委员会、业主代表监票。5．业委会在旭城业委字2017【16】号文件第三条第三款中称：2017年12月1日完成全部验票、唱票、计票、监票后，于北京常鸿律师事务所现场公示结果，全程录音录像；随后业委会按照本次业主大会会议的表决决议，与乐生活物业签订了《京汉旭城小区2017年版物业服务合同》。《京汉旭城家园业主大会会议事规则》第十五条业主大会会议召开程序中的第六款明确规定：通报大会决议，根据反馈意见或投票统计结果，明确决议事项是否通过或者有效，拟定业主大会决议，由业委会以书面形式在小区内公告，并接受业主查询和监督。第十八条规定：业主大会会议作出决定后5日内，由业主委员会以书面形式在小区内向全体业主公告，并记录存档。业委会在业主大会表决结果形成的决议没有按照《业主大会议事规则》向小区业主公告的情况下，在业主大会完成统计票的现场就与乐生活物业签订了《京汉旭城小区2017年版物业服务合同》，即《2018-2020年无业合同》，剥夺了业主的查询和监督权，严重地违反了《业主大会议事规则》，属于无效合同。6．业委会在召开业主大会表决时，变相剥夺了广大业主的知情权，没有在《旭城委字（2017）15号》文件中向全体业主说明《2015-2018年物业合同》中物业服务期限的提前结束，借口物业服务合同即将到期，把已经备案的物业合同执行期足足提前六个月。业委会和乐生活公司合伙造假，形成了业主大会决议，以虚假的业主大会决议签订了物业合同。目前秦彤已经另案起诉请求人民法院撤销京汉旭城第三届第二次业主大会决议，此案正在审理中。综上所述，业委会和乐生活公司合伙造假业主大会决议，以此为依据签订的《2018-2020年物业服务合同》，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同，侵害了秦彤和全体业主的合法权益，请求人民法院依法认定无效。被告业委会辩称：1．业委会严格按照相关法律法规召开业主大会并进行表决，监票和唱票过程有居委会的张静作为见证，我方留存了照片，所有的程序都合法合规；2．业委会按照业主大会的决议代表京汉旭城小区业主与乐生活公司签订了2018-2020年物业服务合同，不存在秦彤诉称的恶意串通；3．选票的送和收是通过第三方一个年轻女孩进行的，因为需要上门送票，所以是在物业公司工作人员的陪同下进行；4．不存在物业公司代填表决票的情况；5．由第三方做了价格评估，但由于没有交纳评估费，评估机构交付的评估报告没有加盖公证。综上，业委会是在业主大会的授权下签订的物业合同，合法有效，不同意原告的诉讼请求。被告乐生活公司辩称，2018年签订的新物业合同相对之前的物业合同调整了物业费的标准，该合同的涨价条款是根据市场的实际情况，经过委托第三方评估，业委会按照法定程序召开业主大会形成决议后与乐生活公司签订，合法有效，对于秦彤的诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：秦彤为北京市石景山区xxx号房间的所有权人。2017年5月28日至8月18日，京汉旭城家园以书面征求意见的形式召开业主大会，并产生业主委员会，委员为李庆、黄蓓、王虹、薛丛建和贺晨，李庆和黄蓓分别为主任委员和副主任委员。2019年3月8日，李庆辞去业委会主任一职，薛丛建和贺晨辞去业委会委员一职。2017年9月27日，业委会发布《关于召开京汉旭城第三届第二次业主大会会议的公告》，于2017年10月15日至11月3O日，采取书面征求意见的形式召开第三届第二次业主大会。由独立第三方志愿者把表决票送达到各户，对是否同意与乐生活物业签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》的议题进行表决。合同主要变更项目为按照第三方物业评估监理公司核定的物业费标准3．3元/月/平方米，和现行物业服务费标准1．93元/月/平方米，将住宅物业费调整为2．6元/月/平方米；合同自2018年1月1日开始执行，暂定期限三年。2017年12月1日，业委会作出了《业主大会会议决议公示》，即根据第三届第二次业主大会会议表决结果，以赞成票占业主比例61．38%，赞成面积占总面积比例61．31%通过议题，即同意与乐生活公司签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》（以下简称《2017版物业合同》）。随后，业委会按照本次业主大会会议的表决决议，与乐生活公司签订了《2017版物业合同》，即《2018-2020年物业服务合同》。该公示文件第四项议题暨合同事项说明载明，业委会于2017年5月28日至8月18日召开第三届第一次业主大会会议，通过了第一项决议事项，即续聘乐生活公司为本小区提供物业服务。《2018-2020年物业服务合同》第五条约定，物业服务期限为叁年，自2018年1月1日至2020年12月31日；第十三条约定，物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业：2．6元/平方米/月；商业物业：4元/平方米/月。秦彤在庭审中陈述该合同与原物业合同的区别在于物业费由1．9元/平方米上涨至2．6元/平方米。证人路某、孙某出庭作证其家人在没有取得合法授权时代签了投票，代签投票前对物业费涨价一事不知情。证人黄某出庭作证物业通知其可以代签投票内容并告知其小区其他业主均大部分同意物业费涨价。另查，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司于2018年8月6日经石景山工商局核准，更名为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。经本院释明，秦彤坚持主张本案的诉讼请求是确认《2018-2020年物业服务合同》整体合同无效，而不是某条款无效。上述事实，有秦彤提交的房产证、《关于召开京汉旭城第三届第二次业主大会会议的公告》（旭城业委字2017【15】号）、《业主大会会议决议公示》（旭城业委字2017【16】号）、《2018-2020年物业服务合同》、证人证言、业委会提交的鲁谷社区的公告、乐生活公司提交的名称变更许可通知书、本院调取的业主委员会备案单等及双方当事人在庭审中的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，业委会并未取得京汉旭城第三届第二次业主大会会议业主表决票中所述的第三方物业评估监理公司核定物业费的评估报告，秦彤的证人出庭亦能证明乐生活公司的工作人员在服务业主大会的过程中存在不恰当言行，京汉旭城第三届第二次业主大会的表决过程存在不当之处。因此，本案原告秦彤与包括证人在内的其他业主对业主大会表决结果持有异议。但业主大会表决过程的不当之处，不能证明业委会与乐生活公司之间存在恶意串通，故秦彤依据《中华人民共和国合同法》第52条第二项主张业委会和乐生活公司之间签订的《2018-2020年物业服务合同》为无效合同，本院不予支持。业主大会决议和物业合同是否备案亦非导致合同无效的法律事由。秦彤的诉讼目的实为对业委会与乐生活公司签订的《2018-2020年物业服务合同》中提高物业费标准的条款存有异议，可以另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告秦彤的诉讼请求。案件受理费70元，由原告秦彤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 李扬人民陪审员周美如人民陪审员钮金荣二〇二〇年六月二十八日书记员 李                响-6--1-