北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1288号原告：北京绿地京津商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号015室。法定代表人：欧阳兵，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京世纪通文化产业发展有限公司，住所地北京市房山区天星街1号院14号楼1805。法定代表人：李长雨，总经理。委托诉讼代理人：刘金，北京市佳诺律师事务所律师。第三人：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：田鸣晓，女，1995年4月13日出生，汉族，该公司员工。原告北京绿地京津商业管理有限公司（以下简称绿地京津公司）与被告北京世纪通文化产业发展有限公司（以下简称世纪通公司）、第三人北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李伟、被告委托诉讼代理人刘金、第三人委托诉讼代理人田鸣晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿地京津公司提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年4月10日签订的《入驻企业房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还北京市房山区卓秀北街10号院2号楼3层、4层全部房屋；3.判令被告向原告支付房屋租金1027457.2元（自2017年8月1日至2018年10月31日期间），并按面积为2240.91平方米，2019年12月31日前（前三个租赁年度）,以每天每平方米1元标准，2020年1月1日后，以每天每平方米1.6元标准支付租金，至被告向原告返还全部房屋之日止；4.判令被告向原告支付房屋租金逾期付款违约金1627556元（其中租金本金342859.23元，自2017年7月20日起至2018年10月31日止，共计468日，每日1714元；其中租金本金408966.07元，自2017年12月20日起至2018年10月31日止，共计314日，每日2045元；其中租金本金275631.9元，自2018年6月20日起至2018年10月31日止，共计133日，每日1378元），并按未付款金额日千分之五标准支付至被告向原告付清租金之日止；5.判令被告向原告支付履约保证金87395.49元。6．判令被告向原告支付履约保证金逾期付款违约金239913元（自2017年4月30日起至2018年10月31日止，共计549日，每日437元），并按未支付金额日千分之五标准支付至被告实际付清履约保证金之日止。7.判令被告向原告支付解除合同违约金174790.98元。以上共计3157112.67元。8.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年4月10日签订《入驻企业房屋租赁合同》，原告将北京市房山区卓秀北街10号院2号楼3层、4层全部房屋租赁给被告使用，该房屋建筑面积为2240.91平方米，租赁期限为2017年8月1日至2022年12月31日，前三个租赁年度租金标准为每天每平米1元。根据合同5.1.1条约定，被告应于2017年4月30日前向原告支付履约保证金87395.49元。根据合同第5.2.1条约定，被告应于2017年7月20日前向原告支付首个租赁年度房屋租金342859.23元；被告应于2017年12月20日前向原告支付第二个租赁年度第一笔房屋租金408966.07元；被告应于2018年6月20日前向原告支付第二个租赁年度房屋租金中第二笔租金408966.07元；合同10.1条约定，被告未按约定支付履约保证金、租金等相关费用的，每逾期一日，须按应付未付总额的千分之五向原告支付违约金。合同10.2条约定，如被告不按照约定支付租金、履约保证金、物业费等相关费用达60日的，原告有权单方解除合同、收回房屋，被告需支付相等于两倍履约保证金的款项作为违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定将该房屋交付给了被告，被告未按合同约定向原告支付履约保证金、房屋租金，原告多次发函催告，但被告拒不履行。原告认为，被告不按合同约定支付相应款项已构成违约，原告可依法解除上述租赁合同，同时被告应承担相应违约责任，特依法向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告世纪通公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。房子到目前一直由我方控制，没有租出去，也没有收益。在去年，原告代表和我方领导沟通双方协商同意在合同基础上进行适当减免，但具体方案一直没有出台。没有租出去，所以不交租金。履约保证金也没有交纳。第三人睿天下公司发表意见称：同意原告诉讼请求，不同意被告反诉请求。审理中，原告绿地京津公司提交证据如下：1.租赁合同原件1份。2.律师函原件1份。3.解除合同通知书原件1份。4.催款通知书原件1份。证据1租赁合同证明双方合同签订情况，被告支付租金、押金的期限、金额，被告逾期付款滞纳金支付标准，违约责任相关约定。证据2、3、4证明原告已多次向被告催告，被告拒不履行合同义务，已严重违约。另证明双方合同关系已经解除。被告世纪通公司质证称，对证据1租赁合同认可。对证据2、3、4不认可。第三人睿天下公司质证称，认可原告证据。审理中，被告提交工商注册地址出租合同原件2份，证明损失。原告绿地京津公司质证称，对真实性、合法性、证明目的、关联性均不认可，合同上的出租方和承租方均为自然人，与本案诉讼各方均没有关系。第三人质证，同原告质证意见。本院认定事实如下：2017年4月10日,原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）、第三人睿天下公司（合作方、丙方）就乙方租赁北京市房山区卓秀北街10号院2号楼3层、4层全部房屋及与丙方合作运营事宜，签订《入驻企业房屋租赁合同》，原告将北京市房山区卓秀北街10号院2号楼3层、4层全部房屋租赁给被告使用。合同1.1条约定，甲方将本协议标的房屋出租给乙方使用，乙方在本合同租赁期限内利用标的房屋为创业者提供租期超过1个月的长租公寓租赁服务，以及由此衍生的向租户提供的各类创业及生活类的增值服务、金融服务。1.2条约定，丙方和乙方在长租公寓智能化运营方面开展合作，在租赁合同期内丙方利用自身拥有独立知识产权的“时在APP”向乙方公寓运营免费提供基于移动互联网的营销管理……等智能化服务。1.4条约定，本合同项下乙方应付租金和保证金部分，须通过丙方的互联网平台“时在APP”支付给甲方。合同2.2条约定，该房屋建筑面积为2240.91平方米，此面积作为本合同租金、租赁保证金和物业管理费、供暖费等相关费用收取时的计算依据。3.1条约定，租赁期限为2017年8月1日至2022年12月31日。4.1条约定，在2017年4月10日前，甲方将该房屋按现状交付乙方使用，且乙方同意按房屋及设施的现状承租。经甲乙两方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。4.2条约定，2017年4月10日至2017年8月1日期间，乙方无需支付该房屋租金，但需支付物业费、管理费、装修管理费、水费、电费等使用该房屋而产生的其他费用。5.1.1条约定，本租赁合同的履约保证金为1个月租金（租金标准按1.3元/平方米/天，收取30天）的标准计算，总计87395.49元。乙方应于2017年4月30日前，通过丙方“时在APP”平台全部支付给甲方。5.1.2条约定，如乙方未按照约定时间向甲方支付履约保证金，且逾期超过10天，则甲方有权直接解除本合同，并且不承担任何法律责任。5.2条约定，首个租赁年度、第二个租赁年度、第三个租赁年度租金为1元/平方米/天，第四、五、六个租赁年度租金为1.6元/平方米/天。乙方应于2017年7月20日前向甲方支付首个租赁年度房屋租金342859.23元，计收期间2017年8月1日至2017年12月31日；第二个租赁年度租金为817932.15元，计收期间2018年1月1日至2018年12月31日，乙方应于2017年12月20日前向甲方支付第二个租赁年度第一笔房屋租金408966.07元；被告应于2018年6月20日前向原告支付第二个租赁年度房屋租金中第二笔租金408966.08元；第三个租赁年度租金为817932.15元，计收期间2019年1月1日至2019年12月31日，乙方应于2018年12月20日前向甲方支付第三个租赁年度第一笔房屋租金408966.07元；被告应于2019年6月20日前向原告支付第三个租赁年度房屋租金中第二笔租金408966.08元；10.1条约定，在租赁期限内，乙方未按约定支付履约保证金、租金等相关费用的，每逾期一日，须按应付未付总额的千分之五向甲方支付违约金。10.2条约定，如乙方不按照约定支付租金、履约保证金、物业费等相关费用达60日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方需支付相等于两倍履约保证金的款项作为违约金，如违约金不足抵扣甲方损失的，乙方还应赔偿损失与违约金的差额部分。10.3条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或者物业费等费用超过一个月，甲方有权采取包括但不限于停水、停电、禁止乙方进入该房屋等措施直至乙方缴齐相关费用，由此造成的一切损失由乙方承担。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告未支付房屋押金及租金。审理中，原告提交一份2018年9月12日的催款通知书，主张曾向被告邮寄送达，被告对此予以否认，认为未收到。2018年10月28日，因被告未按照约定履行交付押金及租金，原告委托北京市盈科律师事务所发出律师函，催促被告在收到律师函后的三个工作日内，立即履行，若不履行，将依法追究被告的违约责任，包括但不限于主张相关款项、解除合同、收回房屋、主张违约金等。邮单显示拒收。2018年11月6日，原告向被告发出《解除合同通知书》，明确通知，自本通知发出之日起立即解除涉案租赁合同。2018年11月7日，邮单显示，被告拒收退回。我院立案受理此案后，于2019年2月21日向被告方成功送达起诉书及证据。被告世纪通公司曾提出诉讼请求：1.判令原告赔偿因停止给我司招商的企业办理营业执照前期手续而造成的经济损失12000元。2.诉讼费、鉴定费由原告负担。事实与理由：2018年10月起，原告在未提前通知的情况下，违反合同约定（5.1条），停止给我司招商的企业办理营业执照前期手续，我司只能给入驻企业另行购买地址，导致我司重大经济损失。为挽回部分损失，特起诉至法院。审理中，被告一直未交纳反诉费用，本案视为被告撤回反诉请求。本院认为：原被告及第三人之间签订的《入住企业房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。原告与被告系租赁合同权利义务的相对方，第三人仅为租赁合同提供一定的服务，系合作方。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经履行了交付房屋的义务，被告自2017年4月30日起一直未交纳履约保证金，自2017年7月20日起一直未交纳租金，且被告无法支付租金的理由并无证据支持，缺乏合同及法律依据，已经实质影响了原告合同目的实现，被告已经构成根本违约。根据合同约定，原告有权单方解除合同。原告提供了邮寄送达《解除合同通知书》的初步证据，且注明解约函的邮单显示拒收，被告应当承担拒绝签收相应资料的相关法律后果，但考虑到本案原告诉求为解除合同，并未请求确认合同解除的具体时间，本院视2019年2月21日向被告送达起诉书及证据材料的时间，为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同存续期间的租金，被告应当给付，对合同解除之后的租金（占有使用费），被告仍应按照合同约定的租金支付标准支付，原告请求未超出法律允许范围，本院予以支持。因原告相应租金请求截止到了2018年10月31日，本案在判项上，仍然按照原告请求的租金进行裁判，对2018年10月31日之后的租金（占有使用费）按照合同约定执行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原被告就租金、押金的延期支付明确约定了违约金，同时合同还约定了延期支付租金的按2倍履约保证金的款项作为违约金，且原告同时主张了两项违约金，审理中被告提出原告请求的违约金过高，要求酌减，本院根据被告的违约情况，参照原告利息损失，确定原告请求违约金过高，应对违约金予以酌减，酌定原告的违约金计算按照拖欠天数乘以欠交费用的万分之六。考虑到押金的性质，且因合同已经解除，故被告不必再行给付押金，对未交纳押金的违约金，亦不用再另行给付。对诉争房屋，被告应当予以返还。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。对被告提出的反诉请求，因被告未在缴费期间缴纳诉讼费，应视为被告撤回反诉，被告可另诉解决。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京绿地京津商业管理有限公司与被告北京世纪通文化产业发展有限公司及第三人北京睿天下新媒体信息技术有限公司于2017年4月10日签订的《入驻企业房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；二、被告北京世纪通文化产业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区卓秀北街10号院2号楼3层、4层全部房屋返还给原告北京绿地京津商业管理有限公司；三、被告北京世纪通文化产业发展有限公司向原告北京绿地京津商业管理有限公司支付房屋租金（自2017年8月1日至2018年10月31日期间）1027457.2元；并自2018年11月1日至2019年12月31日前（前三个租赁年度）,按面积为2240.91平方米，以每天每平方米1元标准支付租金；2020年1月1日后，按面积为2240.91平方米，以每天每平方米1.6元标准支付租金至被告北京世纪通文化产业发展有限公司向原告北京绿地京津商业管理有限公司返还全部房屋之日止；四、被告北京世纪通文化产业发展有限公司向原告北京绿地京津商业管理有限公司按未付款金额日万分之六标准支付房屋租金逾期付款违约金，其中租金本金342859.23元，自2017年7月20日起至付清之日止；其中租金本金408966.07元，自2017年12月20日起至付清之日止；其中租金本金275631.9元自2018年6月20日起至付清之日止；五、驳回原告北京绿地京津商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32057元，由原告北京绿地京津商业管理有限公司负担16000元（已交纳），由被告北京世纪通文化产业发展有限公司负担16057元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  刘宝新人民陪审员  白荣连二〇二〇年六月二十九日书 记 员  孙震颐