吉林省长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初1334号原告（申请执行人）：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地：长春市宽城区长江路经济开发区长江路57号5层094段。法定代表人：史育松，总经理。委托诉讼代理人：黄宏艳，吉林迪锐律师事务所律师。被告（执行案外人）：刘久存，男，1953年11月5日生，汉族，住长春市宽城区。被告：长春江诚房地产开发有限公司，住所地：长春市南关区二道街二三小区16栋。法定代表人：孙聪，总经理。委托诉讼代理人：杨立业，吉林宇中人律师事务所律师。原告长春市轻工建筑工程有限责任公司（以下简称轻工建筑公司）与被告刘久存、长春江诚房地产开发有限公司（以下简称江诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日作出（2019）吉0106民初1383民事判决。轻工建筑公司不服判决，提出上诉。长春市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）吉01民终5195号民事裁定，将该案发回本院重审。重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告轻工建筑公司的委托诉讼代理人黄宏艳，被告刘久存，被告江诚房地产公司的法定代表人孙聪及其委托诉讼代理人杨立业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轻工建筑公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行长春市绿园区同心路9号参业小区3栋34号房屋；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告和被告（被执行人江诚房地产公司）因建设施工合同纠纷，由长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终2307号民事判决，判决被告（被执行人）给付原告工程款6630993元及利息。原告在诉讼过程中于2015年11月16日查封案涉房屋，2018年11月6日再次续封三年，执行案号为（2018）吉0106执908号。2019年3月21日，原告收到长春市绿园区人民法院（2019）吉0106执异66号执行裁定书，中止对长春市绿园区同心路9号参业小区3栋34号房屋的执行。中止执行裁定适用法律依据错误，该依据适用前提应是合法有效销售。查明被告（被执行人）未取得预售许可证，属于违法销售，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解答》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，这是强制性规定。《城市商品房预售管理办法》第六条也明确规定不允许销售。被告刘久存辩称：1.答辩人已对案涉门市房屋实际占有。答辩人2014年12月23日与江诚房地产公司签订的《参业小区认购协议书》，同日答辩人向江诚房地产公司缴纳了全部购房款，自此答辩人开始持续不断的缴纳该门市房屋的生活缴费，所有生活缴费证据充分证明答辩人已实际使用诉争的门市房屋，已经产生了实际占有的法律效果。2.并非是答辩人的过错而导致未办理房屋产权证。《参业小区认购协议书》的签署时间是2014年12月23日，答辩人依据协议约定于同日支付全部购房款，而被答辩人（申请执行人）最早申请查封诉争房屋的时间是2015年11月16日，所以从时间上以及答辩人对《参业小区认购协议书》的履行程度上能够证明答辩人的善意和无过错。造成诉争房屋不能进行产权登记的主要原因是申请执行人与被执行人之间的债务矛盾造成的，以致不单纯诉争房屋不能产权登记，小区全部商品住宅都不能进行产权登记，而这一严重侵犯广大参业小区业主合法利益的行为恰恰是由于申请执行人拒绝出具诉争房屋的验收手续造成的，所以申请执行人的行为是极不道德的。综上所述，答辩人在购买案涉房屋过程中无任何过错，请求贵院驳回被答辩人的诉请。被告江诚房地产公司辩称：1.被告刘久存与答辩人签订的房屋买卖合同真实合法、有效，应予支持。2.被答辩人轻工公司申请执行依据存在明显错误，不应支持。3.被告刘久存对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利。综上，答辩人认为，被告刘久存与答辩人签订的合同合法有效，其合同利益应当获得法律的保护，被告刘久存对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，请求法院在查明事实的基础上，作出公正判决，中止案涉房屋的执行。经审理查明：在审理轻工建筑公司与江诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2015年11月16日作出财产保全裁定，查封江诚房地产公司坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼5-9号五个门市房，1-12号，14-17号十六个车库，3号楼19-46号二十八个车库。该建设工程施工合同纠纷案，经长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终2307号终审民事判决，判决江诚房地产公司给付轻工建筑公司工程款6630993元。江诚房地产公司未履行生效民事判决确定的义务，轻工建筑公司向本院申请强制执行，本院以（2018）吉0106执908号立案执行。执行中，本院于2018年11月6日续行查封上述标的物三年。2018年12月4日，案外人刘久存提出执行异议，请求撤销（2018）吉0106执908号执行裁定中3栋34号房屋的查封。本院于2019年3月21日作出（2019）吉0106执异66号执行裁定书，裁定中止对长春市绿园区同心路9号参业小区3栋34号房屋的执行。执行裁定同时查明，本案诉争的房屋长春市绿园区同心路9号参业小区3栋34号房屋原始房号为3号楼116号。轻工建筑公司不服该执行裁定，提出本案诉讼。另查明，2014年12月23日，江诚房地产公司与刘久存签订《参业小区认购协议书》，约定：刘久存自愿认购由江诚房地产公司开发的位于长春市绿园区同心路9号参业小区车库，认购号为3栋116号；建筑面积约为19.28平方米；总房款200000元；认购房屋用途为自用；付款方式一次性付款，总房款为200000元，买受人须在签订本认购书7日内（即2014年12月31日）付清全部房款（含定金）。2014年12月23日被告江诚房地产公司向刘久存出具《收据》，载明：今收到刘久存3栋116号车库定金20000元；2014年12月26日被告江诚房地产公司向刘久存出具《收据》，载明：今收到刘久存3栋116号车库款40000元；2014年12月28日被告江诚房地产公司向刘久存出具《收据》，载明：今收到刘久存3栋116号车库款50000元；2015年7月12日被告江诚房地产公司向刘久存出具《收据》，载明：今收到刘久存3栋116号车库款100000元。2019年5月23日，江诚房地产公司与刘久存签订《商品房买卖合同》，刘久存购买江诚房地产公司位于参业小区第3幢116号房，该商品房规划用途为车库；建筑面积19.33平方米；每平方米10892元，总金额为210542元。庭审中，被告陈久存提供了电费、供暖费、物业费等相关证据，证明其已于2015年7月实际占有使用该房屋。根据长春市房产档案馆出具的《个人住房信息查询结果证明》，载明：房屋坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区3号楼116号；权利人为刘久存；建筑面积：19.33平方米；丘地号：4-100/147-186（116）。本院认为：根据生效的长春市中级人民法院（2018）吉01民终2307号民事判决，原告轻工建筑公司对被告江诚房地产公司享有有效债权，轻工建筑公司可以申请执行江诚房地产公司的财产用以实现其债权。因此本案当事人的争议焦点问题便是，长春市绿园区同心路9号参业小区3栋34号（原始房号为3号楼116号）是否为江诚房地产公司的合法财产；被告刘久存对该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；轻工建筑公司可否执行该房屋用以清偿其对江诚房地产公司的债权。案涉的长春市绿园区同心路9号参业小区3号楼116号房被告江诚房地产公司开发，是该房屋形式上的权利人，因此本院在审理轻工建筑公司与江诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案予以查封，并在执行案件过程中于2018年11月6日续行查封。但是，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，欲引起合法的不动产物权变动效果，除交付以外，尚需进行登记。案涉房屋于2015年7月由江诚房地产公司交付刘久存，并由其合法占有、使用至今，陈久存对该房屋具有期待权，其合法利益应予保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。具体到本案，本院的查封行为发生在2015年11月16日，而被告刘久存购买查封标的物的行为发生在2014年12月23日，并陆续完成付款，因此刘久存在查封之前已取得对查封标的物的准物权，其权利足以对抗人民法院的查封。另外，更为最重要的是，《中华人民共和国物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”而根据长春市房产档案馆出具的《个人住房信息查询结果证明》，该房屋已于2019年6月12日进行不动产登记，所有权人为刘久存。自此，被告江诚房地产公司已非该房屋的所有权人。因此，轻工建筑公司虽然对江诚房地产公司享有有效债权，可以对江诚房地产公司的财产予以强制执行用以清偿自己债权，但是案涉的房屋系被告刘久存的合法财产，已非江诚房地产公司的财产，在没有法律依据或者合同约定的情况下，不可以用案外人刘久存的房屋清偿江诚房地产公司的债务。换言之，被告江诚房地产公司虽是案涉房屋的开发商，通过合法建造行为而原始取得物权，但是其已经通过出售房屋的民事法律行为，将案涉房屋的所有权转移给刘久存，故被告刘久存现为案涉房屋的所有权人，享有物权，受法律保护，其物权可以对抗轻工建筑公司对江诚房地产公司的债权。若刘久存对轻工建筑公司负有义务，例如欠款，轻工建筑公司可以执行该房屋，现轻工建筑公司与刘久存之间并无债权债务纠纷，当然不能执行刘久存的房屋。原告轻工建筑公司在建设工程施工合同纠纷诉讼过程中，对案涉房屋进行财产保全，本院仅是根据形式审查标准进行判断，因案涉房屋由江诚房地产公司开发建设故予以查封，但不表示实体审理，亦不是判断房屋所有权的依据。综上所述，刘久存的异议请求成立，原告轻工建筑公司的诉讼主张不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告长春市轻工建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告长春市轻工建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长  马春明审判员  闫雪莲审判员  张 季二〇二〇年六月十八日书记员  **恒