广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2330号原告：珠海市香洲正方控股有限公司，住所地：珠海市香洲区**********正方云创园13层1301*。统一社会信用代码：914***********284D。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：张家华，广东莱特律师事务所律师。被告：中山市元盛电子科技有限公司，住所地：广东省中山市火炬开发区************。统一社会信用代码：914***********950E。法定代表人：张旦阳，总经理。委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴至琰，广东方源律师事务所律师。原告珠海市香洲正方控股有限公司（以下简称香洲正方公司）诉被告中山市元盛电子科技有限公司（以下简称元盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香洲正方公司的委托诉讼代理人张家华、被告元盛公司的法定代表人张旦阳及其委托诉讼代理人游艳、吴至琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香洲正方公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金人民币41379.18元；2.判令被告向原告支付违约金人民币101006.57元；3.判令被告向原告支付履约保证金人民币27586.12元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用；事实和理由：原、被告双方于2019年3月18日签署《厂房租赁合同》约定：原告将位于珠海市香洲区*********、1-13地块1号厂房1层出租给被告，建筑面积为699.8平方米，用于FPC柔性加工生产线，租赁期限为1年，即2019年3月14日起至2020年3月13日止，被告应于合同签订之日起5个工作日内向原告缴纳第一期租金13793.06元和履约保证金27586.12元，除第一期租金外，被告应于每月10日前支付当月租金13793.06元，如被告未按合同约定支付租金，每逾期一日，按应付而未付金额的千分之三向原告支付违约金，逾期超过三十日的，原告可单方面解除合同，被告已支付的履约保证金、租赁意向保证金不予退回且须向原告支付本合同解除时月租金的三倍作为违约金，双方发生争议协商不成，任何一方有权向原告所在地有管辖权的人民法院起诉。嗣后，经原告多次向被告催告依约支付租金、履约保证金遭拒，遂于2019年6月25日发出《合同终止通知书》，告知被告双方签署的《厂房租赁合同》自2019年6月14日终止，并收到函件三个工作日内付清欠付款项。2019年9月17日原告又委托中银（珠海）律师事务所向被告邮寄《律师函》，再次进行催告。截止目前，被告仍无理拒不支付。综上，根据《厂房租赁合同》约定、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，被告构成严重违约，违背诚实信用原则，为维护原告的合法权益，防止国有资产流失，遂诉诸法院，恳求判如所请。原告香洲正方公司向本院提交如下证据：1.房地产权证；2.厂房租赁合同；3.合同终止通知书；4.照片3张；5.律师函；6.EMS回执；7.元盛公司欠费明细表；8.（2019）粤0402民初5653号民事判决书；9.（2019）粤04民终2787号民事判决书。被告元盛公司答辩称，一、香洲正方公司没有向元盛公司交付租赁物业，不应计收租金。虽然《厂房租赁合同》约定的租赁期是2019年3月14日起至2020年3月13日，但事实上香洲正方公司在合同存续期间并未向元盛公司交付租赁场地。根据元盛公司代表与香洲正方公司工作人员的聊天记录，元盛公司于2019年3月18日将盖有公司公章并签字的合同正本寄送至香洲正方公司指定地址，但香洲正方公司直至2019年3月27日时才办妥内部审批流程对合同进行了盖章，根据合同第21.3条约定，元盛公司与香洲正方公司签署的合同于2019年3月27日才成立生效。至2019年4月4日，元盛公司与香洲正方公司仍然在为签署物业服务合同和进场装修事宜进行接洽，双方还未进行租赁厂房的交接。但在双方为进场事宜进行协调时，案外人陈湘军为了抢接元盛公司的厂房装修业务，在未告知元盛公司和香洲正方公司的情况下自行进入案涉厂房，于2019年3月25日发生了工人李新锋死亡的事故，导致租赁合同暂停履行，元盛公司与香洲正方公司在2019年4月间均在处理与事故有关事宜而未办理厂房交接事宜，直至元盛公司于2019年5月15日与香洲正方公司解除合同时，双方仍未进行厂房交接。因此，无论是根据合同第5.1条双方办理厂房交付时应当办理书面手续的约定，或是合同第5.2条元盛公司未支付相关费用香洲正方公司不予进场的约定，还是事实上双方因处理事故而未实际履行合同的事实，均可查明香洲正方公司未向元盛公司交付厂房，香洲正方公司未向元盛公司交付租赁物而主张元盛公司支付厂房租金没有事实依据。二、双方协商一致解除合同，不应计收解约违约金。因为香洲正方公司与元盛公司在合同签订后厂房交付前即发生了案外人的伤亡事故，导致元盛公司与香洲正方公司在2019年3月27日至2019年5月15日期间未实际履行合同，而是共同协调处理案外人伤亡事故，在协调处理伤亡事故的过程中双方产生了一定争议，在此背景下，双方一致同意解除合同，元盛公司按照香洲正方公司之要求于2019年5月15日向其发出了解除合同的证明，香洲正方公司在收到证明时并未提出异议，双方属于协商一致解除合同，香洲正方公司无权要求元盛公司支付违约金。综上，请法院依法查明案件事实，正确适用法律，维护元盛公司的合法权益不受损害，驳回香洲正方公司的全部诉讼请求。被告元盛公司向本院提交如下证据：1、微信聊天记录；2.证明。经审理查明，原告香洲正方公司系位于珠海市香洲区*********、1-13地块*号厂房的权属人，并办理不动产产权登记。在诉讼过程中，原告向本院提交一份原告作为甲方与乙方被告签署时间为2019年3月18日的《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区*********、1-13地块*号厂房*层出租给被告，厂房建筑面积699.80平方米；租赁物业的用途为FPC柔性加工生产线，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变用途；租赁期限*年，自2019年3月14日起至2020年3月13日止；合同所述租金均为含税价，合同所列租金单价21.5元/平方米/月Ⅹ租赁面积（699.80平方米）计收，即含税月租金人民币13793.06元；乙方在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳第一期租金，即人民币13793.06元，对应支付租赁期限为2019年3月14日至2019年4月13日，除第一期租金外，乙方应于每月10日前支付当月租金；如计租日后的首月或租赁期届满的当月不是完整月度的，则该月租金按照该月的日租金乘以该月实际租赁天数计算，除合同另有约定外，租金的支付与乙方是否正常经营或者乙方是否全部使用该厂房无关；合同签订起5个工作日内，乙方向甲方缴纳人民币27586.12元作为履约保证金，如双方于签订合同前已另行签订租赁意向书且乙方已向甲方缴纳租赁意向保证金的，该租赁意向保证金自动转为履约保证金的一部分，不足部分由乙方自合同签订之日起5个工作日内补足；如乙方违约或乙方未按时向第三方服务单位履行支付义务导致甲方垫付对应费用的，则甲方有权直接从履约保证金中扣除乙方欠付的租金、物业管理费、综合服务费、第三方服务费、违约金和赔偿金等，且甲方有权要求乙方自甲方垫付对应费用之日起5个工作日补足履约保证金，乙方逾期未补足履约保证金的，甲方有权按照合同规定追究乙方违约责任；合同终止时，乙方完整交还厂房、注销或迁移该厂房地址办理的证照且经甲方验收合格后30个工作日内无息返还履约保证金；厂房的交付日期为2019年3月14日，以甲方提供之现状交予乙方，双方应当办理书面手续，乙方予以配合，如乙方拒绝办理或未办理完毕交接手续的，亦视为甲方将租赁物业交付给乙方，甲方无需向乙方及第三方作出任何赔偿或补偿，租赁期限不予顺延，租金、装修保证金、物业管理费按合同规定起算计收；乙方应按合同约定按时支付全部到期应付费用，否则不予乙方进场，同时甲方有权追究乙方未按时足额支付到期费用的违约责任，甲方内部工程验收通过不能免除乙方对其装修工程的责任，若乙方的装修工程在验收通过后出现任何质量问题、责任事故，均由乙方承担全部责任；无论任何原因导致合同终止或解除，乙方应于合同约定的租赁期限届满或提前终止之日后五个工作内交还厂；乙方提前撤场需取得机房书面同意，否则视为乙方违约，乙方在合同期内，经营未满一年并提前撤场的，须按第一年度正常月租金标准补足装修期及经营优惠期免收的租金；乙方未按合同约定支付租金、水费、电费、装修管理费等各项因使用厂房而发生的费用的，每逾期一日，按应付而未付金额的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过10日的，甲方或相应单位可以对该厂房暂停部分或全部能源供应、装修管理服务或其他应由甲方提供之服务，直至乙方全额支付相应费用为止，甲方或相应单位无需因此向乙方或第三方承担任何责任，逾期超过30日的，甲方可单方面解除合同，乙方已支付的履约保证金、租赁意向保证金不予退回且乙方须向甲方支付合同解除时月租金的三倍作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予以赔偿；无论基于何种情形解除合同，享有合同解除权的一方均应按照合同的约定向对方发出书面解除通知，自书面解除通知到达对方之日合同解除；乙方确认，在合同有限期内，厂房地址也是乙方的有效通知地址，甲方有权选择将合同项下的通知传达给乙方驻场地负责人或张贴于场地附着的物业门窗或墙面上，通知一经张贴即视为甲方已经向乙方送达；合同自双方加盖各自公司的公章或合同专用章之日起生效；等等。2019年5月15日，被告元盛公司向珠海正方物业管理有限公司出具一份《证明》，内容为：兹证明本公司取消租赁珠海正方科技园厂房。2019年6月26日，原告香洲正方公司在案涉厂房张贴一份《合同终止通知书》，内容为：根据元盛公司于2019年3月18日与香洲正方公司签订的《厂房租赁合同》约定，元盛公司承租位于珠海市香洲区*********、1-13地块*号厂房一层物业，用于FPC柔性加工生产线，租赁期限一年，根据合同约定，元盛公司应在合同签订之日起5个工作日内向香洲正方公司缴纳第一期租金人民币13793.06元及履约保证金人民币27586.12元，经多次催促仍未支付；根据合同约定，香洲正方公司有权终止合同，元盛公司应承担由此给甲方造成的全部损失，同时应承担相应的违约责任。截止至2019年6月14日，元盛公司应支付履约保证金人民币27586.12元、租金人民币41379.18元、违约金共计60413.06元，上述费用共计人民币129378.36元。香洲正方公司通知元盛公司，自2019年6月14日起，双方签订的上述合同效力终止，同时在收到通知后三个工作日将上述费用支付给香洲正方公司。2019年9月17日，北京市中银（珠海）律师事务所向被告元盛公司发出一份《律师函》，内容为：根据双方的合同约定，因元盛公司未按时缴纳履约保证金，香洲正方公司有权终止合同，由元盛公司承担由此造成的全部损失，并应按照合同约定承担违约责任。故通知元盛公司在收到律师函后十日内向香洲正方公司支付履约保证金人民币27586.12元、租金人民币41379.18元、违约金共计60413.06元，上述费用共计人民币129378.36元。北京市中银（珠海）律师事务所通过EMS特快专递方式向被告元盛公司寄送上述律师函。另查明，原告李根离、贾孟、孟会歌、李少远与被告李涛、陈湘军、中山市元盛电子科技有限公司、珠海正方商业运营有限公司提供劳务者受害责任纠纷一案，本院审理后作出（2019）粤0402民初5653号民事判决，元盛公司对该判决不服向珠海市中级人民法院提出上诉，珠海市中级人民法院审理后作出（2019）粤04民终2787号民事判决，现上述判决已经发生法律效力。上述生效判决查明：2019年3月18日，珠海市香洲正方控股有限公司与元盛公司签订《厂房租赁合同》，珠海市香洲正方控股有限公司将珠海市香洲区*****1*厂房1层出租给元盛公司，租赁期限1年，从2019年3月14日起至2020年3月13日止。厂房交付日期为2019年3月14日，按现状交付，元盛公司享有1个月的装修期。李涛、陈湘军、元盛公司均认可2019年3月23日元盛公司法定代表人张旦阳带领李涛、陈湘军到涉案的工程现场查看。陈湘军主张当天在张旦阳的要求下举行了简单的开工仪式并且进行了敲墙作业，李涛予以认可，但主张与其无关，不属于其干涉范围，元盛公司对此不予认可。涉案工程的厂房属于毛坯，有门但没有上锁，进出厂房不需要专门找权属方或物业方申请，2019年3月24日和3月25日，陈湘军及其带领的工人均有进场施工。2019年3月23日至3月25日，元盛公司法定代表人及其带领的工人均可以自由进出工程现场，可见当时元盛公司已经取得对涉案厂房的实际控制。2019年3月25日，李新锋在涉案工程作业时从脚手架摔下受伤。李新锋受伤当日被送往珠海市中西医结合医院住院治疗，经医治无效于2019年4月8日死亡。在诉讼过程中，被告元盛公司向本院提交一份该公司法定代表人张旦阳与原告香洲正方公司的工作人员李永升的微信聊天记录，其中：2019年3月16日，李永升向张旦阳提出“合同签完，提出进场时间，在协调”；2019年3月18日，李永升询问张旦阳“合同寄给我了吗”；张旦阳回复“今天签好寄出”；2019年3月25日，张旦阳询问李永升“合同有寄一份回来吗？”；李永升回复“稍后盖完章寄给你”；2019年3月27日，张旦阳再次询问李永升“合同好了吗？”；李永升回复“盖好了”；2019年3月28日，李永升告知张旦阳“合同已经寄出，请尽快查收，另外款项尽快支付，支付了之后才能正常的转至现场的物业和运营，然后才能进来装修，所以时间抓紧一点”；张旦阳回复“好”。2019年4月16日，张旦阳告知李永升“之前带过一家装修公司看现场画图纸，基本上订了这家，然后正在协商合同，但是在还没有签合同的情况下，他们先进场开工了，有个工人在里面受了伤，前天在医院抢救没有抢救过来，所以想等处理完这个事情之后再来弄”。2019年4月18日，李永升询问张旦阳“请问常总怎样回复”；张旦阳回复“常总让等两天，确认了通知我”。2019年4月22日，李永升询问张旦阳“请问事情有进展吗”；张旦阳回复“这事常总在处理，我问一下有没有结果”；2019年5月9日，张旦阳告知李永升“扩厂的项目停掉了，所以厂房先不租了”；2019年5月10日，李永升回复张旦阳“请公司出个正式说明”；2019年5月15日，张旦阳向李永升发送一份证明。2019年5月16日，李永升告知张旦阳“麻烦合同尽快寄回，另租赁说明请更新盖章一同寄回”、“珠海市香洲区正方控股有限公司”；张旦阳回复“今天寄出”。本院认为，原告香洲正方公司与被告元盛公司签订的《厂房租赁合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。根据双方签订的租赁合同、本院作出的（2019）粤0402民初5653号民事判决以及珠海市中级人民法院作出的（2019）粤04民终2787号民事判决查明的事实，珠海市香洲正方控股有限公司将珠海市香洲区*****1*厂房1层出租给元盛公司，租赁期限1年，从2019年3月14日起至2020年3月13日止。厂房交付日期为2019年3月14日，按现状交付，元盛公司享有1个月的装修期，且被告元盛公司委托的装修工人已经入场施工，故本院认定原告香洲正方公司于2019年3月14日按照合同约定按现状将案涉租赁厂房交付给被告元盛公司。期间，被告元盛公司对案涉厂房进行装修工程，工人李新锋于2019年3月25日因作业时从脚手架下摔下受伤送至珠海市中西医结合医院治疗，经医治无效于2019年4月8日死亡。根据被告的法定代表人张旦阳与原告工作人员李永升的微信聊天记录，在发生事故后，被告元盛公司没有继续对案涉的厂房继续装修工程，被告元盛公司并于2019年5月9日向原告香洲正方公司的工作人员表示厂房暂不租用，被告元盛公司并于2019年5月15日根据原告工作人员李永升的要求，向原告香洲正方公司出具一份《证明》，表示取消租赁原告香洲正方公司的厂房。其后，原告于2019年6月26日张贴的《合同终止通知书》以及其后发出的《律师函》均表示双方的租赁合同于2019年6月14日终止，但是在2019年6月14日原告并没有向被告发出解除合同的通知，结合原告的工作人员李永升与被告的法定代表人张旦阳的微信聊天记录，表明原告在2019年6月14日同意被告提出的解除合同的要求，应视为双方就案涉租赁合同的解除达成合意，故本院确认双方的《厂房租赁合同》于2019年6月14日解除。原告请求被告支付2019年3月14日至2019年6月14日的租金人民币41379.18元，理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金及支付履约保证金，在合同的履行过程中，根据租赁合同约定，被告未按时支付全部到期应付费用，原告不予被告进场，被告对厂房进行装修的，须至少提前10个工作日将装修设计和施工方案、装修效果图、机械及电力需求等提交原告并取得原告书面同意。本案原告在没有收到被告支付的到期费用以及应当提交的图纸、设计施工方案等情况，准许被告进场进行装修工程，对此原告亦存在相应的过错，被告自发生装修事故后也未实际使用案涉厂房，在兼顾本案中合同的履行情况、双方在合同履行过程中的过错以及双方的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告请求被告支付违约金及支付履约保证金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告中山市元盛电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲正方控股有限公司支付租金人民币41379.18元；二、驳回原告珠海市香洲正方控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1850元，，由原告珠海市香洲正方控股有限公司负担1250元，被告中山市元盛电子科技有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杜满秀二〇二〇年五月二十日书记员  周慧敏苏海婷