宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初1263号 原告：宁夏机械研究院股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市高新技术产业开发区。 法定代表人：周钢，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘亚平、林妍君，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。 被告：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：孙志菲，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨子建，宁夏方和圆律师事务所律师。 被告：王成，男，1980年9月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市中宁县。 原告宁夏机械研究院股份有限公司（以下简称：机械研究院）诉被告宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称：海和公司）、王成确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，原告于2020年4月9日向本院申请财产保全，本院经审核后依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告机械研究院的委托诉讼代理人刘亚平、林妍君，被告海和公司的委托诉讼代理人杨子建到庭参加诉讼。被告王成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告机械研究院向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告海和公司与被告王成签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》（合同编号GF-2014-0172）无效；2、判令二被告协助办理撤销银川市金凤区某室营业房备案登记；3、判令被告立即协助原告办理位于银川市金凤区某室营业房的不动产权属登记；4、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2009年9月26日，原告与被告海和公司签订《房地产联合开发协议书》，约定原告以土地出资，被告海和公司以建设费用出资，建设原告在开发区土地上的商住楼项目，项目建设地点位于开发区17号路东，占地15968平方米约24亩土地，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房。工程整体竣工后，2013年5月15日，原告与被告海和公司签订《关于金钻名座房产分配的协议》，约定：原告分得办公楼为14-18层约8236平方米；分得住宅为2号楼东单元1-23层46套约6808平方米，2号楼3单元3-7层9套约1332平方米，共计约8140平方米；分得4号楼约1057平方米营业房及1号楼（营业房）约588平方米，营业房共计约1645平方米，案涉营业房即在分配的房产中。上述协议签订后，原告已按照相关协议的约定履行相应义务，被告海和公司也于2015年6月9日将案涉营业房实际交付给原告，以上事实已经由（2018）宁01民初181号民事判决书及（2019）宁民终281号民事判决书予以确认。原告于2015年6月9日向海和公司交纳案涉营业房物业储备金19921元，于2015年6月9日向银川人众恒物业咨询服务有限公司分别交纳案涉营业房的公共设施保护费5000元、物业费11952.6元，于2018年1月3日、2018年10月10日、2018年12月28日向宁夏金钻物业服务有限公司共计交纳案涉营业房的物业费30644.5元，该涉案营业房自2015年6月9日至今一直由原告实际占有、使用，故该涉案营业房属原告所有。后在原告不知情的情况下，被告海和公司与被告王成于2016年3月30日签订《银川市商品房买卖合同（现售）》（合同编号为GF-2014-0172），并于当日将该案涉营业房登记备案至被告王成名下。被告海和公司将原告实际所有的房产处分给被告王成的行为，已构成违约，严重损害原告的合法权益。原告始终对该房屋进行占有和使用，且被告王成也未向原告主张过权利，原告系该房屋的真正所有权人。被告海和公司将涉案营业房实际交付给原告在前，二被告之间假意签订《银川市商品房买卖合同（现售）》在后，且二被告之间并未有实际履行的行为。被告王成既未向被告海和公司支付购房款，也未实际入住。被告海和公司既未向被告王成开具购房发票，也未将涉案房屋交付给被告王成。故原告有理由相信二被告之间签订《银川市商品房买卖合同（现售）》的真实意思并非买卖房屋，涉案《银川市商品房买卖合同（现售）》及登记备案系因二被告双方以虚假的意思表示实施产生，该民事行为无效，二被告签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》应为无效合同。由此被告王成作为备案登记商品房买卖合同的权利人，亦应认定其上述权利的取得无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，被告海和公司应为原告办理涉案营业房的产权登记手续。原告故诉至法院，请求判如所请。 被告海和公司辩称，2016年3月30日，被告海和公司与被告王成签订《银川市商品房买卖合同（现售）》，约定被告海和公司将案涉某室以2995720元的价格出售给被告王成，并于当日办理商品房买卖的备案登记。根据合同第26条约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效”，以及《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中被告海和公司与被告王成具有相应的民事行为能力，所签订的合同意思表示真实，房屋买卖合同经二被告签字盖章后已经生效。且该合同不符合合同无效的法定情形之一。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产所有权的转移适用登记主义，自登记之日所有权发生转移。虽然原告实际占有使用涉案房屋，但不能说明其是涉案房屋的所有权人。综上，原告的诉讼请求没有任何事实或法律依据，依法应予驳回。 被告王成未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对于原告提交的证据，本院依法予以确认并入卷附查。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年9月16日，机械研究院、海和公司签订《房地产买卖合同》和《房地产买卖契约》，约定：海和公司购买机械研究院位于银川市高新区17号路的房产及该房屋占用范围内的土地使用权；房屋类型为办公楼、科研楼、实验楼、车间、库房；办公楼结构为框架结构，实验楼、部分车间、库房为钢混结构，装配车间为钢结构；房屋建筑面积6000平方米，构筑物面积约2000平方米，该房屋占用范围内的土地使用权面积15968平方米；该房地产土地所有权性质为国有土地，土地使用权以出让方式获得；转让价格为3000万元，合同签订之日起7日内支付1000万元，其余款项在一方实现房屋销售15天内一次性支付或以本项目中的房产冲抵。 2009年9月28日，机械研究院、海和公司签订《房地产联合开发协议书》，约定：机械研究院以土地出资，海和公司以建设资金出资，共同在机械研究院开发区的土地上开发建设商住楼项目；项目建设地点位于开发区17号路东，占地15968平方米约24亩土地，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房，建筑形式及面积以规划设计批准后的面积为准；机械研究院负责完善土地相关事宜，积极配合海和公司办理有关建设手续，符合开发条件后，将土地过户于海和公司；海和公司负责前期设计、规划、审批等手续，项目经批准后严格按照进度进行建设；海和公司负责建设过程中的资金筹措；房屋建成后的利益分配方式为机械研究院得总面积的25％，海和公司得总面积的75％（地下车库不参与利益分配，全部归海和公司所有），各自出售房屋的税费由各自承担；海和公司在协议书签订后付给机械研究院1000万元，此款含在机械研究院的分配所得中，抵顶同价值的房屋面积；建设过程的财务管理和各项费用的支出均由海和公司承担；如机械研究院违约，双倍返还海和公司所付资金数额，承担由此给海和公司造成的损失；如海和公司违约，机械研究院不予返还所付资金，承担由此造成机械研究院相应损失，并将过户的土地归还机械研究院。 2009年12月22日，机械研究院、海和公司签订《关于〈房地产买卖合同〉的协议》，双方确认于2009年9月18日签订的《房地产买卖合同》仅是为了日后的房地产联合开发时一种手续变更需要，不存在实际上的买卖行为，《房地产买卖合同》仅用于土地过户手续的办理，在土地过户完成后，该合同作废，不具有法律效力，双方的合作依据签署的《房地产联合开发协议书》执行。 上述协议签订后，机械研究院按照协议约定向海和公司交付了土地，海和公司按照《房地产联合开发协议书》的约定，向机械研究院支付了1000万元。2010年1月28日，机械研究院、海和公司签订一份《关于机械研究院土地过户交纳税金的说明》，约定：该房产土地过户需缴纳税金合计4731415.93元，机械研究院应承担3683426.29元，海和公司应承担1047989.64元，经双方协商土地增值税由海和公司代机械研究院支付，金额为1718016.07元，调整后机械研究院应交纳税金为1965410.22元，海和公司应缴纳税金为2766005.71元。2010年2月1日，机械研究院、海和公司分别按约定缴纳了各自相应税费。2010年2月2日，机械研究院、海和公司共同向银川市国土资源局申请将案涉土地过户至海和公司名下。 2013年5月15日，根据机械研究院、海和公司签订的《房地产联合开发协议》中的利益分配条款，就双方联合开发的金钻名座项目房产分配事宜，机械研究院、海和公司签订《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》，约定根据海和公司提供的施工图纸，金钻名座各类房产面积约71846.85平方米，机械研究院分得各种房产面积25%，折合应得面积约17962平方米，其余房产归海和公司。根据规划和楼层情况，双方商定机械研究院所得房产的分配方案如下：机械研究院分得办公楼为14-18层，五层共计约8236平方米；分得住宅为2号楼东单元1-23层46套，约6808平方米，2号楼3单元3-7层9套，约1332平方米，共计约8140平方米；分得4号楼约1057平方米营业房及1号楼（营业房）约588平方米，共计约1645平方米。上述分配过程经双方协商确认，基本达到机械研究院25%，海和公司75%的比例，营业房面积与办公楼住宅面积误差互补。因规划审批过程中，规划3号楼采光占用宁夏银利电器公司土地事宜，海和公司与银利电器达成补偿协议，补偿面积为280平方米，机械研究院分担25%补偿，面积约为70平方米。上述分配后，机械研究院分得建筑总面积约为18021平方米；海和公司先期已付机械研究院现金和材料款共计1435万元，机械研究院同意用分配的房屋预收款优先偿还海和公司前期支付的现金和材料款约1435万元。海和公司承诺在金钻名座小区内赠送给机械研究院4个地下停车位。上述面积按海和公司提供面积计算，最终以银川市房地产测绘中心核实的实测面积为准。 2014年4月8日，机械研究院的名称由宁夏机械研究院（有限公司）变更为宁夏机械研究院股份有限公司。 2014年6月9日，机械研究院、海和公司签订《关于机械院房产销售的补充说明》，约定双方开发的金钻名座小区项目已具备对外销售条件，机械研究院的房产由机械研究院销售，不进入海和公司售楼部。机械研究院的房产仍以海和公司名义销售，办理相关手续。海和公司在放贷按揭银行设立一个独立账户，进入账户的资金需双方财务人员签字后可转入机械研究院账户。前期销售额较小的情况下，资金可全额转入机械研究院，累积到一定程度，机械研究院需预留一定金额的资金，作为机械研究院房产销售的缴税预留，具体预留金额双方根据实际税收情况进一步协商。机械研究院派蒲进为销售代表，全权负责房产销售过程中的管理。具体销售房产如下：写字楼：14-18层，五层共计8236平方米；住宅楼：2号楼东单元1-23层46套，共计6808平方米，2号楼3单元3-7层9套，约1332平方米，2号楼共计8140平方米；营业房：4号楼，共计1057平方米，1号楼西段A-C轴1-3层，约588平方米，营业房共计1645平方米，以上面积按双方签订的联合开发协议约定进行结算。双方于2013年已签订房产分配协议，最终实际面积以银川市房地产测绘中心核定的实测面积为准。在执行过程中，一切后续约定必须遵从双方签订的联合开发协议。如有不一致，以最初的联合开发协议为准。 案涉的金钻名座项目于2014年12月竣工验收。2015年6月1日，机械研究院、海和公司又签订《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》，约定：由于海和公司误将分配给机械研究院的1602号写字楼抵顶给了金钻名座的空调供应商，且该房产已被卖给了第三方，故商定用1202替换1602（面积相等）。调整后应分配给机械研究院的1＃写字楼为：十二层-1202，实测面积783．68平方米；十五层-1501、1502，实测面积1632．59平方米；十六层-1601，实测面积848.91平方米；十七层-1701、1702，实测面积1632．59平方米；十八层-1801、1802，实测面积1632．59平方米；十九层-1901、1902，实测面积1632．59平方米。以上建筑面积之和为8162．95平方米。 在上述协议签订后，海和公司按约定向机械研究院及机械研究院指定的购房人交付了4号楼4-101号（案涉房屋，于2015年6月交付）、4-102号、4-103号营业房共计1057平方米，交付了2号楼1单元101、401、501、502、601、602、701、702、801、802、901、1001、1101、1102、1201、1302、1601共计6808平方米房屋，交付了2号楼3单元302、301、201共计1332平方米房屋。在海和公司向机械研究院交付的23套房产中，其中2-1-602、2-1-702、2-1-1001号3套房产，海和公司按照机械研究院的要求办理了备案登记，下剩20套房产虽然交付给机械研究院或机械研究院指定的购房人使用，但未与机械研究院及机械研究院指定的购房人签订《商品房买卖合同》。 2017年10月19日，宁夏和浦贸易有限公司（借款人，以下简称：和浦公司）、海和公司（担保机构）、宁夏金融超市股份有限公司（居间人，以下简称：金融超市公司）与白玉福、唐亚伟、冯文（出借人）分别签订《民间资金借款合同》，借款32万元、50万元、100万元，借款月利率均为10‰，借款期限6个月，自2017年10月19日至2018年4月18日；在2017年10月20日与出借人张怀喜签订《民间资金借款合同》借款10万元，借款月利率为8‰，借款期限6个月，自2017年10月20日至2018年4月18日；在2017年10月23日与出借人郭润芝签订《民间资金借款合同》，借款54万元，借款月利率为10‰，借款期限6个月，自2017年10月23日至2018年4月18日；在2017年10月25日与出借人齐桂萍、张海军分别签订《民间资金借款合同》，借款8万元、46万元，借款月利率分别为7‰、10‰，借款期限6个月，自2017年10月25日至2018年4月18日。借款金额共计300万元。2017年10月25日，唐亚伟等七名出借人共同与海和公司等保证人分别签订《担保合同》两份。约定上述保证人对被申请人和浦公司的债务连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止；若在本合同有效期内，债权人将主债权转让给第三人的，担保人仍按本合同约定承担保证责任。2018年4月18日，唐亚伟等七位出借人分别与被告王成签订《债权转让协议》，将各自的债权转让给了被告王成。受让上述债权后被告王成将债权转让的情况以电话、短信的方式向各债务人进行了通知。 另查明，申请人王成原为金融超市公司的员工。2016年10月辞职。2016年3月30日，和浦公司通过金融超市公司融资时，被告王成按照金融超市公司的工作安排，以房屋购买人的身份与海和公司签订《银川市商品房买卖合同（现售）》,并办理合同备案手续。 因和浦公司未向被告王成清偿借款，被告王成向银川仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求包括要求对案涉房屋价款享有优先受偿权。银川仲裁委员会于2019年5月16日受理该案，认为案涉《银川市商品房买卖合同（现售）》签订时间为2016年3月30日，被告王成签订该份合同系代表金融超市公司履行职务行为。而和浦公司借款时间为2017年10月19日至10月25日期间，被告王成是在2018年4月18日签订《债权转让协议》取得对和浦公司的债权，成为债权受让人。故案涉《银川市商品房买卖合同（现售）》不具有王成对和浦公司债权担保的性质，不产生担保效力。银川仲裁委于2020年3月11日作出（2019）银仲字第232号仲裁裁决书，该裁决书并未支持被告王成要求对案涉房产价款享有优先受偿权的仲裁请求。 本案庭审中电话询问被告王成，王成陈述：1、被告王成针对案涉房屋未支付房款；2、签订合同时被告王成为金融超市公司员工，因其他公司需要向宁夏金融超市股份有限公司融资，王成便以房屋购买人身份与被告签订房屋买卖合同并办理房屋登记；当时协商如果借款无法偿还，案涉房产要抵顶借款；3、被告王成在签订买卖合同时不知晓案涉房屋已经分配并交付给原告；4、被告王成在知晓房屋被原告占有使用后，与原告交涉未果。被告海和公司认可被告王成的陈述。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告王成未提交证据证明其在代表金融超市公司签订案涉《银川市商品房买卖合同（现售）》时，对房屋是否由他人进行实际占有、使用的情况进行合理审查，亦未举证证明其在知晓原告占有使用房屋后向原告主张过权利。另，二被告虽均认可案涉房屋在海和公司担保的借款无法偿还时，用于抵顶被告王成享有的债权，但并未提供以物抵债或支付房屋对价的证据。被告王成不能证明其在签订案涉《银川市商品房买卖合同（现售）》时为善意合同方。被告海和公司将案涉房屋抵顶且交付给原告之后，又与被告王成签订《银川市商品房买卖合同（现售）》，并办理了合同备案手续，被告海和公司在签订《银川市商品房买卖合同（现售）》时存在恶意。《中华人民共和国合同法》第五十二第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。综上，二被告存在主观恶意，且损害了原告针对案涉房产的利益，二被告签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》应当认定无效。原告要求确认案涉《银川市商品房买卖合同（现售）》无效的诉请，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。原告要求被告海和公司、王成协助撤销其在案涉房产上的备案登记的诉请，本院予以支持。原告要求被告海和公司为其办理案涉房产的不动产权属登记的诉请，与本案确认合同无效纠纷不属同一法律关系，本院不予支持，原告可另案主张。被告王成经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁夏海和房地产开发有限公司与被告王成于2016年3月30日签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》(合同编号GF-2014-0172)无效； 二、被告宁夏海和房地产开发有限公司、王成于本判决生效后十五日内协助原告宁夏机械研究院股份有限公司办理银川市金凤区新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼101（复式）室房屋的备案登记撤销手续； 三、驳回原告宁夏机械研究院股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告宁夏海和房地产开发有限公司、王成负担。保全费5000元，由原告宁夏机械研究院股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长 路 玮 人民陪审员 李 杨 人民陪审员 李仲琴 二〇二〇年六月十六日 书 记 员 胡彬雪