广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2001号上诉人（原审被告）：中山市合生熙景房地产有限公司，住所地广东省中山市南区******（南区文化中心），统一社会信用代码914**********420XX。法定代表人：林滔，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟帆，女，该公司员工。委托诉讼代理人：霍许，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑泳敏，1992年11月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************。委托诉讼代理人：刘利芳，广东载信律师事务所律师。上诉人中山市合生熙景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人郑泳敏商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民24240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。合生公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判合生公司无需返还定金10万元、无需支付利息。事实和理由：一、一审判决认定合生公司否定优惠价、判定合同主要条款未能达成一致，存在事实认定错误。催签函载明总房款为办理优惠变更前的1431521元只是因为存在两份楼宇认购书的情况下存在的笔误，合生公司在发现以后立即发函更正并解释一直愿意以优惠价格履约，并非是合生公司否定了优惠价，导致合同未能签订。二、郑泳敏存在明显的违约行为，一审认定不可归责于双方当事人，认定事实错误，以此为据判令解除合同、郑泳敏无需承担相关责任义务，明显法律适用错误。1.郑泳敏迟延履行签署商品房买卖合同及办理按揭贷款的义务，为实现其退房退款目的，多次故意寻求各种理由拖延回避、拒绝履行，已超过认购书约定签署合同及办理贷款的最晚期限，并为实现解约退房退定目的，利诱工作人员违规帮其退房，已构成根本性违约，并非一审认定的其无责任。2.合生公司秉持诚实信用、友好协商的态度多次沟通和解事宜，郑泳敏均不配合且矢口否认双方联系协商的事实，实则其自身原因不同意继续履约，是明显的违约行为。未能订立买卖合同不是不可归责于双方，而是郑泳敏并无继续履行的意愿，一审法院适用法律错误。三、因郑泳敏明显根本性违约，至今未签署商品房买卖合同等其他义务，若其坚持解除认购书，根据双方自愿签订的楼宇认购书第五条、第六条的违约责任规定及法律相关规定，合生公司有权扣罚全部定金10万元且无需支付利息，且可追究相应的违约金。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，导致涉案认购书不能履行的原因在于郑泳敏，合生公司作为无过错方，不应承担由郑泳敏导致的过错责任。一审判令合生公司支付以427161元为本金，自2019年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，无事实、合同与法律依据。郑泳敏辩称：一、一审法院认定事实清楚，本案签约未成功的原因在于合生公司单方否定了原来约定给予的优惠价。在签订认购书后，2019年底，郑泳敏准备材料前往签约，合生公司以郑泳敏未通过合理手段申请优惠为由提出优惠后的认购书无效，并要求按原认购总价办理签约手续。因双方分歧较大未能成功签订。2019年8月21日，合生公司发函要求郑泳敏按优惠前的价格签约并申请按揭贷款，后经双方沟通，合生公司销售人员仍要求按原价格履行，郑泳敏经沟通无果后才向法院起诉。合生公司的函件内容与其主观意志一致，并非笔误，其所称不合常理，郑泳敏并无签约方面的过错。二、郑泳敏不存在违约行为，一审认定其无需就涉案合同签约未成功承担相关责任的结果正确。1.合生公司在诉讼期间发出的说明函及庭审陈述均回避了其在诉前否定优惠后认购总价的事实，其完全不具备愿意以优惠后总价继续履行认购书的主观诚意，故其上诉时未提出撤销一审判令解除双方认购书的诉求。2.郑泳敏在一审期间曾主动联系合生公司工作人员，为双方磋商继续履行合同创造条件，但其没有磋商的积极性，还恶意抹黑郑泳敏的意图，虚构愿意继续履约表象以试图掩盖其违约在先的事实。3.即使合生公司在诉讼期间确有愿意以优惠后总价履约的诚意，亦不影响其事先根本违约的事实。郑泳敏向一审法院起诉请求：1.判令解除郑泳敏、合生公司于2018年6月26日签订的编号为201881502号《合生熹景花园楼宇认购书》；2.判令合生公司双倍返还定金20万元、购房首付款327161及利息（利息计算方法：以427161元为基数，自2019年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2018年6月26日，合生公司（甲方）与郑泳敏（乙方）签订原《合生熹景花园楼宇认购书》和《合生熹景花园认购及签约须知》，主要载明：乙方向甲方认购中山市南区**************产（以下简称该房产）。该房产总价款为1431521元，在签订认购书之日乙方须向甲方交付10000元定金，乙方须在签署认购书七日内，交付首期款331521元，并于2018年7月26日前到合生熹景花园销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案，因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，乙方应按总房款的20%支付违约金，甲方有权解除所有购房合约并对相关损失继续追偿等。认购书第六条约定，乙方向农业银行申办额度为人民币100万元的商业/公积金/组合按揭贷款，贷款年限30年，乙方须于签署《商品房买卖合同》暨网上备案当天即2018年7月26日前到合生熹景花园销售中心签署贷款合同及办理有关手续。乙方须于上述约定的时间、地点办理相关按揭手续，且在签订本认购书之日起八十八日内，申请的按揭贷款须到达甲方账户，否则每逾期一天应按按揭贷款年息8%的标准支付违约金；逾期超过十日，甲方有权解除购房合约并收取总房款20%的违约金。认购书还约了其他事项。合生公司称，2018年8月3日，郑泳敏向其申请99折，双方重新签订一份《合生熹景花园楼宇认购书》（落款日期仍为2018年6月26日，该份认购书约定的总房价是1417161元，乙方按揭贷款额为99万元。其他内容基本一致。双方签订上述认购书后，郑泳敏于2018年6月27日向合生公司支付定金100000元，于2018年7月3日、8月3日分别向合生公司支付首付款50000元、277161元。2019年8月21日，合生公司向郑泳敏发出《催签署买卖合同通知书》，内容是：“郑泳敏，你于2018年6月26日与我司签订了购买中山市*************单元《楼宇认购书》，认购书编号201881502，总房款为1431521元。按认购书约定，您应于2018年7月26日签署商品房买卖合同，同时办理房价款为1000000元的按揭申请手续。但经合生公司多次催促，您仍未履行上述责任，已构成违约……”此后，双方经多次电话、微信沟通未能就签订《商品房买卖合同》达成一致。2019年9月11日，郑泳敏向一审法院提起本案诉讼。同年9月30日，合生公司向郑泳敏发出《关于要求继续履行〈楼宇认购书〉的说明函》,主要内容是：诉状中所述有关房屋总价款部分事实系相关人员笔误造成，非公司真实意思表示，继续履约不存在障碍，确认郑泳敏已向公司缴纳了定金100000元、首期房价款327161元。公司愿意以折后总房价1417161元继续履约，请郑泳敏于2019年10月15日前至公司签订买卖合同等等。但最终双方未签订合同。一审法院认为：本案系商品房预约合同纠纷。郑泳敏与合生公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，内容且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”而“因不可归责于双方当事人的事由”包括了就合同主要条款未能达成一致的情形。本案中，郑泳敏、合生公司签订的第一份认购书约定，总房款为1431521元，第二份约定为1417161元，到合生公司于2019年8月21日向郑泳敏发《催签署买卖合同通知书》时，又通知总房款为1431521元，说明合生公司方的确否定了原来约定给予郑泳敏的优惠，郑泳敏据此提起诉讼，应视为双方就合同主要条款未能达成一致，郑泳敏要求解除认购书、由合生公司向其返还定金和首付款及相关利息的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。但诉讼过程中，合生公司表示仍按优惠价1417161元与郑泳敏履行认购书，说明合生公司不存在根本违约，郑泳敏要求合生公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郑泳敏与合生公司于2018年6月26日签订的编号为201881502号《合生熹景花园楼宇认购书》；二、合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向郑泳敏返还定金、购房款共427161元，并支付利息（以427161元为本金，自2019年9月11日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回郑泳敏的其他诉讼请求。案件受理费4536元（郑泳敏已预交），由郑泳敏负担2536元，合生公司负担2000元（合生公司于一审判决生效之日起七日内迳付郑泳敏）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明，涉案“认购及签约须知”第三条第四款载明，因目前中山市执行商品房预约网签政策，无法按认购书约定时间签署网签格式合同，须待有关部门审批通过后通知的期限内方能签署。二审调查期间，合生公司称，涉案商品房于2018年底可以办理网签手续，其于2019年1月3日通过微信通知郑泳敏办理手续，在2019年6月14日问对方何时可以过来签约，在2019年8月21日向对方寄送催签函。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预约合同纠纷。从现已查明的情况来看，双方当事人在签订第二份楼宇认购书后，始终未就签署商品房买卖合同问题协商一致，合生公司于2019年8月21日发出催签署买卖合同通知书，主张郑泳敏构成违约并要求其履行签约义务。在该通知书中，合生公司主张总房款为1431521元、郑泳敏应于2018年7月26日签署商品房买卖合同、办理按揭，但前述第二份楼宇认购书已约定了优惠价，“认购与签约须知”亦载明因政策限制双方无法按认购书约定时间签署合同，亦即合生公司的该通知书内容实际上否定了双方对于购房总价和签约时间的共同预期，郑泳敏对此不予确认并提起本案诉讼，可见双方就合同主要条款未能达成一致，一审据此判令合生公司返还郑泳敏已付款项及利息，处理结果并无不当，本院予以维持。合生公司上诉主张认购书的解除应归责于郑泳敏的理据不足，本院不予支持。综上，合生公司的上诉不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（中山市合生熙景房地产有限公司已预交），由中山市合生熙景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年六月十八日书记员  韦健淳