上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4882号原告(反诉被告)：张卫民，男，1972年6月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告(反诉被告)：徐以充，女，1974年2月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李伟杰，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：侯园针，京衡律师集团上海事务所律师。被告(反诉原告)：李战，男，1977年2月23日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：杨佳捷，上海正源律师事务所律师。原告张卫民、徐以充与被告李战及反诉原告李战与反诉被告张卫民、徐以充房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告张卫民及原告张卫民、徐以充的共同委托诉讼代理人李伟杰、侯园针、被告李战的委托诉讼代理人杨佳捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张卫民、徐以充共同提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告之间关于上海市普陀区清峪路XXX号商铺(以下简称系争商铺)的租赁合同于2020年3月18日解除；2、判令被告支付原告租金人民币22176元(23760/30*28，以下币种均为人民币)；3、判令被告支付逾期支付租金的违约金22176元；4、判令被告支付占用费，按照1000元/天的标准，自2020年3月19日起计算至2020年4月21日止；5、判令被告支付水电费、物业管理费1000元(以凭据为准)；6、判令被告支付擅自解除合同的违约金153120元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月13日，原、被告签订《上海市商品房预租合同》，约定原告将系争商铺出租给被告作为经营苏宁小店超市使用，租期自2018年8月20日起至2021年8月19日止，自2019年8月20日起每月租金23760元，被告每三个月支付一次房租并应于20日前支付，押金为51040元。合同另约定，被告每逾期一日支付租金的，应按照日租金的100%向原告支付违约金；逾期交还房屋的，应按1000元/天的标准向原告支付占用费；被告擅自退租的，应按照提前收回房屋天数租金的0.5倍向原告支付违约金。租赁过程中，被告应于2020年2月20日支付三个月租金71280元，然其未按约履行义务。2020年2月27日，被告以受疫情影响为由申请减免2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金，并要求2020年3月至同年4月的租金减半收取。原告对此予以拒绝，并提醒被告应按约支付租金，减免事宜另行协商。经沟通及调查，原告发现被告已于春节前将门店关闭，并准备转租。原告认为，被告承租系争商铺用于经营超市，销售生鲜、果蔬、热鲜食等产品，其经营受疫情影响较小。被告的主张仅是借疫情影响达到减免租金的目的。即便如此，原告仍愿意在被告一次性支付五个月房租后减免被告一个月的房租。但被告恶意捏造已归还钥匙的事实，并坚持认为租赁合同已解除，双方于2020年3月18日沟通未果。2019年12月李战已进行经营模式的变更，因其拖延装修导致合同无法履行。按照不可抗力的相关规定，迟延履行合同义务不属于李战可予免责的范围。现原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告李战辩称，2020年3月15日经沟通协商，原告同意解除合同，并同意被告于次日交还钥匙。因原告于3月15日将系争商铺在链家网上挂牌招租，故双方的租赁合同应于2020年3月15日解除。因商铺于2020年1月16日起即空关，且被告于2020年2月25日到达上海，并按照政策居家隔离两周，故被告于2020年3月9日联系原告商讨房屋免租事宜。鉴于被告并未营业，应当按照不可抗力原则免除2020年2月20日至3月18日期间的房屋租金。鉴于被告于2020年3月16日已将系争房屋返还原告，故对原告主张其支付房屋占用费的诉讼请求不予认可。关于水电费、物业费，同意按时结算至2020年3月15日。因双方合意解除合同，且合同关于逾期支付租金的违约金、解除合同的违约金标准约定过高，原告并未提供证据证明其实际损失，且合同解除系不可抗力原因所致，不应加重承租人的责任。装修属于被告自身经营范围调整，与原告无关。迟延履行合同义务是指原被告租赁合同所约定的义务，即被告应当按合同约定如期支付租金。在疫情到来前，被告并不存在拖欠支付原告租金的行为。受疫情影响，被告无法装修经营，无力负担合同约定的租金。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告李战提出的诉讼请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《上海市商品房预租合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告租赁保证金51040元；3、判令反诉被告支付逾期还款利息，以51040元为本金，从2020年3月18日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；4、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2020年1月16日，苏宁便利店清峪路店注销，准备开设苏宁折扣店。因新冠肺炎疫情导致苏宁折扣店无法装修开业，一直处于空关状态。考虑到重新装修投资巨大，故反诉原告与反诉被告协商续租事宜。但因反诉被告大幅提高房屋租金，导致协商未果。在此情况下，反诉原告要求解除合同，退还其已支付的租赁保证金。反诉原告认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力，导致合同目的无法实现，故请求法院判决如其诉请。反诉被告张卫民、徐以充辩称，同意解除合同，但合同解除日期应当为2020年3月18日。因反诉原告逾期支付租金的行为已构成违约，且合同约定保证金可以抵扣违约金、租金等，故不同意返还。合同约定保证金为无息，反诉原告主张支付保证金利息的诉请缺乏依据，不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、张卫民、徐以充为系争房屋权利人。二、2018年8月13日，张卫民(甲方)与李战(乙方)就系争商铺签订《上海市商品房预租合同》，约定：张卫民将房屋出租给李战作为超市商铺使用；李战保证，在租赁期内未征得张卫民书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；房屋租赁期自2018年8月20日起至2021年8月19日止；月租金总计为22000元，该房屋租金1年内不变，自第2年起(2019年8月20日)起，双方协商一致每年按8%对租金进行调整增加，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定；李战应于每三个月起租日前向张卫民支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则李战需按日租金的100%支付违约金；支付租金的方式为，每次支付三个月租金，支付时间为起租日前(即首次支付日为2018年8月20日前，今后每3个月支付一次)；张卫民交付该房屋时，李战应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为第3年两个月的租金，即51040元；租赁关系终止时，张卫民收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由李战承担的费用外，剩余部分无息归还李战；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、张卫民的租赁相关税金等费用由李战承担，其他有关费用，均由李战承担；除张卫民同意李战续租外，李战应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经张卫民同意逾期返还房屋的，每逾期一日，李战应按1000元/日向张卫民支付该房屋占用使用费；除张卫民已在本合同补充条款中同意李战转租外，李战在租赁期内，需事先征得张卫民的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；双方同意，有逾期不支付租金累计超过10天等情形的……一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按违约当月月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，李战中途擅自退租的，李战应按提前退租天数的租金的0.5倍向张卫民支付违约金，若违约金不足抵付张卫民损失的，李战还应负责赔偿，张卫民可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由李战另行支付。补充条款约定，租金调整事宜如下：2019年8月20日前，每月房租为22000元；2020年8月20日前，每月房租为23760元；2021年8月20日前，每月房租为25520元。三、2018年8月13日，张卫民出具的《委托书》载明：因上海苏宁便利店公司合同太过繁琐，本人全权委托李战与上海苏宁便利店公司签订清峪路XXX号底层店铺租赁合同等一切事宜。同日，张卫民出具的收据显示：今收到李战先生支付的系争商铺押金51040元整(含之前已支付的定金3000元整)。四、合同签订后，张卫民向李战支付系争商铺，李战按约支付租金。2019年11月22日，李战向张卫民支付自2019年11月20日起至2020年2月19日止的租金71280元。五、2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。同时，湖北省、安徽省等省、市地方政府均启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。六、2020年2月24日，安徽省砀山县砀城镇人民政府党政办公室出具《离砀证明》，证明李战及同行人无湖北接触史，疫情期间非本社区重点管控人员，无发热、咳嗽等症状，同意离砀。七、2020年2月27日，李战向张卫民发送微信表示：“你好张总，我刚到上海，这是公司发的信函我转发给你，店年前就关了准备改成苏宁折扣店，因为疫情无法装修一直关着，现在都在谈免租的问题，希望您理解以下给予适当的免租，谢谢。”张卫民回复称：“李战先生，你好。疫情期间大家都有困难，上海市政府出台政策，国有企业的租赁房产减免2个月房租。民营及个人房产提议协商。我们民营的不像政府国企，他们取得房产的成本极低。我们是二手市场购入的……最低2个月的租金减免实难接受。当然，由于疫情，我们也不是不做让步，请贵司提出一个合理的协商意见。”八、上述李战通过微信发送的函件为上海苏宁便利店有限公司于2020年2月11日出具的《关于疫情防控期间携手共克时艰的函》，主要内容为：“致张卫民先生……随着新型肺炎疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出、不聚会，国内零售行业受到较大冲击，门店客流急剧下降，我司苏宁小店门店在疫情期间门店销售下滑巨大，目前防控形式依然严峻，对该门店销售的影响仍会持续较长时间。在此艰难时刻，希望贵方能给予该门店一定的经营支持，先将2020年2月1日至2020年2月29日期间的租赁费用予以减免，2020年3月至4月租金予以减半(具体免租金额以租赁合同约定核算为准)；若之后疫情仍在持续，希望贵方能继续给予我司继续免收租赁费用直到疫情消除之日，适当减轻该门店经营成本及压力，共渡难关！”九、2020年3月1日，张卫民至系争商铺查看，发现李战将系争商铺对外短期招租。遂通过微信方式询问。李战表示，该短期招租系年前张贴，因为疫情导致无人承租，其亦无法进行装修。十、2020年3月9日，张卫民催促询问李战是否续租。李战将其与上海苏宁便利店公司的微信聊天记录发送至张卫民，主要内容为考虑到重新装修投资很大，希望能够重新签订一份五年左右的合同。因李战无法接受张卫民提出的价格递增方案，双方就续租事宜协商未果。十一、2020年3月15日，张卫民通过微信表示：“目前已经符合合同约定的违约解除条件，请及时归还租赁房产或按合同支付逾期违约金。否则将追究民事违约赔偿责任。”李战回复称：“明天我带着钥匙去找你，你什么时候有空”，双方于次日当面协商。十二、2020年3月16日，张卫民发送微信称：“李战先生，清峪路XXX号租赁合同经双方协商，由于疫情影响，在承租人李战承诺完全履行原租赁合同的前提下，并在2020年3月18日前一次性实际支付5个月租金后，出租方同意给予壹个月的租金免除优惠。承租人李战承诺，如果合同期内有任何违约行为，该壹个月的租金优惠将返还给出租方。”李战对此未予回复。十三、2020年3月18日，李战通过微信表示“张总，钥匙已经给你了，两个月的押金说好的退给我一万五千元，今天还能到账吗”，张卫民回复称：“李战先生，钥匙没有给过我，清峪路商铺还被您占着，退押金的要求我不能接受，根据合同的条款，您已经违约了，您可以违约提前退租或者如我们周一3月16日所谈的条件续租。”李战陈述：“我们不租说好的退一万五你又变卦，我准备起诉你退还我的押金53030元，起诉你期间你如果把房子租出去我肯定不同意。”十四、张卫民于2020年4月21日自行收回系争商铺，并垫付系争商铺2020年1月至同年3月的物业费530.40元以及2020年4月至2020年5月(结算周期自2020年3月1日起至2020年4月30日止)的电费5.85元。十五、2019年12月10日，李战完成清税程序并申请注销系争商铺的营业执照，其营业执照于2020年1月17日经批准核销。以上事实，有《上海市商品房预租合同》、上海市房地产权证、委托书及保证金收据、付款凭证及收据、清税证明及企业信息、水电费、物业管理费等凭证以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《上海市商品房预租合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。鉴于上述合同系张卫民与李战签订，故本案中基于合同权利与义务所产生的责任亦与合同相对方即张卫民与李战有关，与徐以充无涉。现就本案本反诉双方争议焦点一并评述如下：一、涉案《上海市商品房预租合同》的履行是否受到不可抗力的影响。此次新冠肺炎疫情的发生，属于不可预见、不可避免和不能克服的不可抗力。结合本案查明事实，可认定李战于2019年12月已进行经营模式的变更，准备重新装修后将苏宁小店变更为苏宁折扣店；后新冠肺炎疫情爆发，受疫情及相应防控措施的影响，双方曾于2020年3月期间就合同能否继续履行及免租等事宜进行协商，因李战无法接受张卫民提出的房屋租金递增条件，故要求解除房屋租赁合同。对此，本院认为，租赁合同中承租人应当承担的主要义务为如约支付租金，作为承租人的李战，在约定的租赁期限内，根据实际经营需要，在不违背合同约定的情况下，自行调整经营模式并无不妥，尚不足以构成违反合同约定。但李战为调整经营模式而进行的店铺重新装修工程，恰逢新冠肺炎疫情爆发，正常社会生活秩序受到冲击，装修工程必然受到影响，而李战因交通阻隔无法及时返沪，亦无法开展经营活动。因此，李战在双方已就疫情期间的租金减免事宜进行磋商但无法协商一致的情况下提前退租，显然构成违约，但新冠肺炎疫情作为不可抗力亦对双方租赁合同的正常履行造成客观影响。二、关于合同的解除。依照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告双方对合同解除不持异议，本院对此予以确认。关于合同解除时间，李战表示因张卫民于2020年3月15日将系争商铺挂牌对外招租，故合同应于该日解除。然，张卫民是否对外挂牌招租与本案合同解除与否并不存在直接关系，且即使张卫民另行出租，亦需要在本案合同解除、李战办理完毕房屋交接手后方可进行，故本院对李战主张的合同解除时间不予采纳。因双方对续租并未达成一致，根据2020年3月18日双方的微信往来记录，原、被告均对合同解除不持异议，仅就是否退还押金、李战是否应当承担违约责任存在争议，故双方的租赁合同应于2020年3月18日解除。三、《上海市商品房预租合同》解除后的责任承担。依据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。依据以上评述意见，本案当事人的租赁合同无法继续履行确已受到不可抗力的影响，故结合合同履行情况、违约程度等因素，酌情部分免除李战的责任。关于租金及占有使用费，李战应给付自2020年2月20日起至合同解除之日止期间的租金，同时应承担解除之日起止房屋实际返还之日的占有使用费。李战陈述其已于2020年3月16日将钥匙交还给张卫民，但张卫民对此予以否认，且即使张卫民收到钥匙，该交付方式既不符合合同约定的标的资产返还时需由张卫民验收的约定，亦不符合租赁标的返还时应当履行的先清场或恢复原状再进行验收交接之惯例，故本院无法采纳李战针对房屋返还的意见。但张卫民在双方已于2020年3月18日协商解除合同的情况下，亦应及时收回房屋，以避免损失扩大。因此，综合以上因素，本院酌情确定李战应给付张卫民自2020年2月20日起至合同解除之日止期间的租金20000元及占有使用费18000元。针对张卫民主张的逾期付款违约金及解除合同违约金，考虑到不可抗力因素的影响，本院对该两项诉讼请求难以支持。鉴于张卫民已于2020年4月21日自行收回系争商铺，故李战应给付电费及物业管理费至2020年4月21日止。此外，合同约定租赁关系终止时，张卫民收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由李战承担的费用外，剩余部分无息返还，故本院对李战要求张卫民返还房屋租赁保证金51040元的诉讼请求予以支持，对李战主张的逾期还款利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、一百一十七条之规定，判决如下：一、原告张卫民与被告李战就上海市普陀区清峪路XXX号商铺签订的《上海市商品房预租合同》于2020年3月18日解除；二、被告李战应于本判决生效之日起十日内支付原告张卫民自2020年2月20日起至2020年3月18日止的租金共计人民币20000元；三、被告李战应于本判决生效之日起十日内支付原告张卫民自2020年3月19日起至2020年4月21日止的房屋占有使用费共计人民币18000元；四、被告李战应于本判决生效之日起十日内支付原告张卫民电费人民币5.85元、物业管理费人民币530.40元；五、对原告张卫民的其余诉讼请求，不予支持；六、反诉被告张卫民应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李战房屋租赁保证金人民币51040元；七、对反诉原告李战的其余诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费人民币4757元，减半收取，计人民币2378.50元，由被告李战负担。反诉受理费人民币538元，由反诉被告张卫民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 于 凯二〇二〇年六月二十九日书记员 郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。