广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初844号原告：佛山市鸿裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******第十四层E室之二，统一社会信用代码914***********182C。法定代表人：林杰云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告：潘亚四，男，汉族，1976年10月21日出生，住广东省佛山市三水区************************，公民身份号码440************114。被告：张丽芳，女，汉族，1983年11月20日出生，住广东省茂名市电白区***********，公民身份号码445************242。原告佛山市鸿裕物业管理有限公司（以下简称鸿裕公司）与被告潘亚四、张丽芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告鸿裕公司的委托诉讼代理人吴文峰，被告潘亚四到庭参加了诉讼，被告张丽芳无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿裕公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付从2017年2月1日至2019年2月11日期间拖欠的物业服务费842.40元、代收代缴垃圾处理费52元、代收代缴水费88.10元、水损费33.20元、公摊电费61.40元、消防设施分摊费89.30元，以上逾期欠款合计1166.40元，及逾期付款违约金（逾期付款违约金以逾期欠款总额1166.40元为本金，从2019年2月11日起按年息6%计算至实际清偿日止）。2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系佛山市三水区************************（以下简称案涉房屋）的业主。案涉房屋所在的三水富景花园建成交付后由佛山市南海区昭信物业管理有限公司（以下简称昭信公司）提供前期物业管理服务，并由昭信公司与两被告签订《前期物业服务协议》。佛山市三水区*******（黄金苑）业主委员会与昭信公司于2009年7月17日签订了《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》，约定由昭信公司为被告的案涉房屋所在的富景花园小区提供物业管理服务，并约定雅景苑无电梯住宅物业服务费收费标准为0.6元/平方米/月，在供水、供电部门未接管的情况下由物管公司代收业主水费、电费。2016年12月1日，昭信公司在富景花园小区公示退出小区物业管理服务，自该日起由原告承接提供富景花园物业管理服务。原告入驻后继续沿用原收费标准、收费方式向业主收费，并通过实施一些改造工作提升了富景花园的小区整体形象和居住环境。鉴于当时富景花园业主委员会已解散且未重新成立，2017年5月19日，在佛山市三水区白坭镇富景社区*民委员会的见证下，以向富景花园每户业主发出、回收、清点征询表的方式，富景花园业主通过投票确认同意由原告提供物业管理服务。富景花园小区于2004年建成后，多年来一直由小区物业管理公司先按小区总水表的用水量垫资向供水公司缴纳总水费，然后抄录小区各户水表再收取水费，并按各户分表总和与总表相差的用水量按各户用水量向业主分摊收取水损费，由于各户的分表十多年没有更新，业主水表因使用时间长，出现行速变慢现象，水损比例一直居高不下。原告曾向佛山水业三水供水有限公司提交《关于解决富景花园业户水损严重的请示》，但未能得到供水公司的解决，水损问题严重。另原告根据佛山市三水区发展规划和统计局《关于完善三水区生活垃圾处理费和调整收费标准的通知》第三条第（二）款规定的“物业管理小区内的居民住户，每户每月收取生活垃圾运输和处理环节费用4元”的收费标准为小区住户代收代缴了垃圾费。根据佛山市公安局三水分局白坭派出所在2018年7月30日发出的《责令改正通知书》的要求，原告对富景花园小区公共梯间重新配备灭火器、应急照明、安全出口指示等消防设施，所发生的消防设施分摊费应由业主共同分担。为此，原告已于2018年8月8日发出《通告》，在富景花园小区首层公示，并完成相关消防整改事项。自2017年2月起，两被告没有向原告支付案涉费用，截至原告向佛山市三水区*******业主委员会移交并退出该小区的物业管理之日即2019年2月11日为止，被告共拖欠原告物业服务费842.40元、代收代缴垃圾处理费52元、代收代缴水费88.10元、水损费33.20元、公摊电费61.40元、消防设施分摊费89.30元。原告认为两被告拒绝支付物业管理费等案涉费用的行为已构成严重违约，应当向原告支付逾期付款违约金。被告潘亚四、张丽芳辩称：1、两被告只与昭信公司签订《前期物业服务协议》，并没有跟原告建立任何物业服务合同关系，原告无权起诉被告。2、原告接管富景花园小区的物业管理并未征得小区广大业主的同意，原告提供的《物业管理意见征询投票结果公告》的真实性令人怀疑，要求原告提供原始投票及现场开票的相关人员的签名进行核实。3、即使被告享受了原告提供的物业服务，但原告收取被告相关管理费用没有合同依据。4、原告进驻富景花园小区后，因管理不到位，小区大部分业主停缴管理费，小区开始筹建富景花园业委会。被告潘亚四为获得小区业委会成员参选资格，已向原告缴清了2017年2月1日至2018年10月份的管理费用。2019年2月11日，富景花园业委会解聘了原告。5、根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。因此原告接受昭信公司委托对富景花园小区进行管理，违反了上述法律规定。原、被告双方围绕各自的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证，对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议证据，本院审查认定意见如下：1、对原告提供的第二组证据，包括两被告与昭信公司签订的《前期物业服务协议》、富景花园业主委员会与昭信公司签订的《物业管理委托合同》，被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。对原告提供的第二组证据当中的鸿裕公司发出接管富景花园小区管理的《告示》及张贴照片，第三组证据当中的《公示》、《关于派发和回收“物业服务意见征询表”的通知》、《物业管理意见征询投票结果公告》、《住宅小区业主满意度测评意见统计表》，被告均不予认可。本院认为，上述证据来源、形式合法，能够证明昭信公司于2016年12月1日退出富景花园小区管理后，经小区业主投票，占小区总人数2∕3以上及小区专属建筑物总面积2∕3以上的业主同意由鸿裕公司接管该小区管理。本院对以上证据予以采信。对原告提供的第五组证据《关于解决富景花园业户水损严重的请示》，被告不予认可，但对原告提供的第十一组证据《协议书》、探测费发票，被告没有异议。本院认为原告提供的该两组证据能够相互印证原告为解决富景花园小区水损问题与供水公司签订协议，对小区水管进行探测、查漏，并支出相关费用，应予采信。对原告提供的第七组证据《责令改正通知书》、第十三组证据消防改造费用支出凭证，以上证据来源、形式合法，能够证明原告对富景花园小区存在的相关消防问题进行了整改，并支出改造费用，但改造费应按原告提供的支出凭证进行据实结算确认为36831.80元。对原告提供的第十五组证据2018年11月至2019年2月11日的公摊水、电费的计费凭证及代收代缴水费支出凭证，被告虽不予认可，但该组证据来源、形式合法，反映客观真实，原告据此计算出被告应缴的公摊水、电费及代收代缴水费合理，本院予以采信。2、对被告提供的第一组证据《前期物业服务合同》为复印件，原告对该证据不予认可，被告亦未提供其他证据辅助证明该证据的真实性，本院不予采信。对被告提供的第二组证据缴纳物业管理费的收据及富景花园小区第二届业主大会表决结果公告、开箱点票结果、证明，原告没有异议，本院予以采信。对被告提供的民事判决书、执行裁定书、通知书、拍卖告知书，原告没有异议，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认原告起诉主张的事实。另查明，2005年4月27日，被告潘亚四、张丽芳与佛山市南海区昭信物业管理有限公司三水分公司（简称昭信三水分公司）签订《前期物业服务协议》，约定：昭信三水分公司为被告位于三水富景花园雅景苑B座4-401的房屋提供物业管理服务，该房屋建筑面积为104.04平方米，按每月每平方米0.60元收取物业管理费，缴费时间为第月1-10日。昭信三水分公司为业主代收代缴的水、电费等费用，业主应依时向昭信三水分公司支付该代缴费用。本协议约定的服务期限从物业交付使用之日起至该物业所在小区的业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2009年7月17日，佛山市南海区昭信物业管理有限公司（简称昭信公司）与富景花园业主委员会签订《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》，约定：富景花园业主委员会将富景花园小区范围内的物业委托昭信公司进行物业管理，管理期限从2009年7月17日至2011年7月17日止。其中富景花园雅景苑A、B座，雍景苑B1、E2座无电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.60元计收物业管理费。在供水、供电部门未接管的情况下，昭信公司代收全体业主的水、电费。之后，富景花园小区一直由昭信公司提供物业管理服务。2016年11月，昭信公司与原告鸿裕公司在富景花园小区共同发布《告示》，明确昭信公司于2016年12月1日退出富景花园的物业管理服务，由鸿裕公司按昭信公司与原富景花园业主委员会签订的物业服务合同约定的收费标准、服务质量承接富景花园的物业管理服务。2017年5月22日，富景花园小区业主就鸿裕公司承接该小区的物业管理进行投票表决，其中占小区户数75.13%的业主及占小区专属面积73.91%的业主同意由鸿裕公司为案涉小区提供物业管理服务。自2016年12月1日起，鸿裕公司进驻富景花园小区提供管理服务。2019年1月5日，经富景花园小区业主大会投票决定，不再续聘鸿裕公司为小区物业服务企业。2019年2月11日，鸿裕公司退出案涉小区的物业管理。根据《前期物业服务协议》及《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》约定的物业管理费收费标准，涉案房屋每月的物业管理费为104.04平方米×0.60元∕平方米＝62.40元。2018年10月25日，潘亚四向鸿裕公司缴纳了案涉房屋2017年2月至2018年9月份的部分物业管理费624元（按每月31.20元交纳）、垃圾费34元、水费501.80元、公摊费43.80元，合计1203.60元；另外还缴纳了案涉房屋2018年10月份的物业管理费31.20元、垃圾费2元、水费32.40元、公摊费2.30元，合计67.90元。另因富景花园小区长期存在水损问题，相关水损费用由业主共同分担。2018年7月30日，佛山市公安局三水分局白坭派出所以富景花园小区存在消防安全违法行为，责令小区整改处理。鸿裕公司为案涉小区增设消防设备设施，支出费用36831.80元，该费用分摊相应的466户住户后，每户需承担整改费79.04元。截止至庭审日，两被告尚欠鸿裕公司2017年2月至2019年2月11日的物业管理费842.40元，以及计至2019年2月11日的垃圾费52元、代收代缴水费88.10元、水损费33.20元、公摊电费61.40元、消防设施分摊费79.04元，合计1156.14元。再查明，三水富景花园雅景苑B座4-401房屋于2005年4月26日办理了权属登记，登记产权人为被告潘亚四、张丽芳，两人各占该房屋二分之一的份额。潘亚四、张丽芳于2006年6月9日登记结婚，2017年6月12日离婚。本院认为，涉案的富景花园住宅小区原由案外人昭信公司提供物业管理服务，昭信公司中途退出小区管理，由原告鸿裕公司按小区业委会与昭信公司签订的物业服务合同约定的收费标准及服务质量接管富景花园小区的物业管理，该接管行为亦获小区专有部分占建筑物总面积2∕3以上业主及占小区总人数2∕3以上业主投票表决，同意由鸿裕公司为案涉小区提供物业管理服务。因此鸿裕公司为案涉小区提供物业管理服务具有合法依据，鸿裕公司进驻小区管理后，被告亦向鸿裕公司缴纳了部分物业管理费用，可见被告确认鸿裕公司有为其提供管理服务，故被告理应依约向鸿裕公司支付相应的物业管理费用。鸿裕公司诉请两被告支付尚欠的物业服务费842.40元、代收代缴垃圾处理费52元、代收代缴水费88.10元，合法有据，本院予以支持。至于被告提出是昭信公司委托鸿裕公司进行案涉小区的物业管理服务与事实不符，昭信公司与鸿裕公司之间并不存在委托与被委托关系，鸿裕公司是昭信公司退出案涉小区管理后，经小区业主同意进场提供管理服务，本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于鸿裕公司主张的水损、消防设施分摊费用。鸿裕公司为解决小区水损问题，委托第三方查勘小区水管漏水情况并予以修复，另鸿裕公司按消防部门要求为小区增设消防设备设施亦是履行物业管理职责、维护小区公共安全的体现，全体业主均从中受益，因此产生的消防改造费用、责任主体不明的漏水损耗应由全体业主共同分担，鸿裕公司主张潘亚四、张丽芳承担水损费33.20元及消防设施分摊费合法合理，但消防设施分摊费经本院审核应为79.04元。关于鸿裕公司要求被告承担的公摊电费，鸿裕公司提出该公摊电费属于小区公共照明及电梯用电费用支出，并提供相应证据予以证明，故本院对鸿裕公司要求被告承担公摊电费61.40元亦予支持。关于鸿裕公司诉请的违约金。因昭信公司与富景花园小区业主委员会签订的物业管理委托合同对业主逾期支付物管费用的违约行为并未明确约定需要支付违约金，鸿裕公司接管小区管理后亦未与小区业主委员会或全体业主约定逾期支付物管费用需承担的违约责任，因此对鸿裕公司于本案主张被告承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。关于潘亚四、张丽芳对案涉债务的责任承担问题。虽然潘亚四与张丽芳已于2017年6月12日离婚，但案涉房屋作为两人共有房屋尚未分割，故基于两人共有房屋所产生的相关物业管理费用应由两人对外承担清偿责任。另案涉房屋虽然登记为潘亚四与张丽芳各占房屋二分之一的份额，但两人购买该房屋时与前期物业管理公司所签订的物业服务合同亦未约定两人是按比例向物业公司支付管理费用，故两被告共同作为物业服务合同一方主体应向物业管理公司共同承担支付物业管理费用的义务，鸿裕公司诉请两被告共同清偿案涉债务合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告潘亚四、张丽芳应于本判决生效之日起十日内共同向原告佛山市鸿裕物业管理有限公司清偿物业服务费842.40元、代收代缴垃圾处理费52元、代收代缴水费88.10元、水损费33.20元、公摊电费61.40元、消防设施分摊费79.04元，合计1156.14元。二、驳回原告佛山市鸿裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告潘亚四、张丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蔡月梅二〇二〇年六月十九日书记员  成婉玲