江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初14号原告：陈锦煌，男，1986年2月15日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟齐明，系江西公仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区八一四大道39号巨亿赣南电商城一期1号楼4-1#商业。统一社会信用代码：91360700553530714K。法定代表人：林春树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李建，系江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邹涛，系江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈锦煌诉被告江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称为祥源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦煌及其委托诉讼代理人钟齐明，被告祥源公司的委托诉讼代理人邹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦煌向本院提出诉讼请求：1、判令被告将安装在商品房的“上海三菱”电梯更换为由迅达（中国）电梯有限公司生产的、品牌为“迅达”的电梯；2、判令被告将目前服务小区的“奇亿物业”公司更换为“江西燕兴物业服务有限公司”提供物业服务；3、判令被告将商品房外墙使用“真石漆”进行重新粉刷；4、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币2983元（暂时计算至2019年7月31日即逾期天数为31天）；5、判令被告向原告返还多收的商品房阳台部分面积的购房款人民币52445元；6、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋一套，房屋总价为962191元，合同还就原、被告的相关权利义务进行约定。合同签订后，原告依约支付了购房款。2019年7月初，原告在收到收房通知书后去现场核实时发现，被告拟交付的房屋不符合双方约定，即电梯品牌由迅达电梯更换为三菱电梯、物业服务企业由燕兴物业更换为奇亿物业、商品房外墙也没有按约定使用真石漆粉刷、小区绿化和车库等方面存在虚假宣传等。因原告与被告就上述事宜协商未果，遂诉至本院，要求处理。被告祥源公司辩称，（一）三菱电梯系国际知名品牌，排名和报价都比迅达电梯高，且据答辩人了解，迅达电梯在赣州没有设立分公司及售后维修中心，后期维护、维修不便，而三菱电梯在赣州有售后维修中心，为业主着想，遂更换为品牌更好、售后更方便的三菱电梯。答辩人与三菱公司于2017年1月即签订了合同，案涉商品房买卖合同2017年5月才签订，之所以商品房买卖合同中还注明系迅达电梯，系因为答辩人工作人员的笔误。此外，电梯属于全体业主共有财产，被答辩人等个别人员无权代表全体业主要求更换电梯；（二）答辩人选聘的物业公司虽与合同约定的燕兴物业不符，但目前选聘的奇亿物业也是有正规资质的物业公司，且已在履行管理事务，目前没有发现管理不到位或管理混乱的情况，对业主没有造成任何损害。物业管理公司属于必须由全体业主共同决定是否选聘的事项，被答辩人作为个别业主，无权代表全体业主要求更换，目前开发商选聘奇亿物业属于过渡性安排，且得到了90%业主的同意，如全体业主认为后期需重新选聘，可通过召开业主大会的形式决定；（三）商品房买卖合同约定房屋外墙使用真石漆，但诉争墙面位于房屋内部，属于内墙，且为保证房屋采光，对房屋内、采光井部分墙面采用户外白色涂料施工，经规划批准的设计图对该墙面也没有设计为使用真石漆，因此，答辩人是按照经规划批准的设计施工，没有违约之处；（四）答辩人在约定的交房期限前已通知被答辩人收房，不存在逾期交房问题，且根据合同约定，只有答辩人不具备第九条规定条件时，被答辩人才有权拒收房屋，其他问题不够成拒收房屋的理由，确有问题时，被答辩人可以要求答辩人予以解决，因此，被答辩人拒收房屋导致的逾期责任应由其自行承担；（五）商品房面积是经赣州市不动产登记部门认可的由赣州国诚房地产服务有限公司房产测绘队根据国家规定测绘的面积，答辩人没有多收被答辩人一分钱，不存在需要向被答辩人返还多收面积款的问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈锦煌（买受人）与被告祥源公司（出卖人）于2017年6月1日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：×××），约定原告购买被告开发的巨亿·赣南电商城东区，房屋建筑面积124.62㎡，其中套内面积99.08㎡、分摊面积25.54㎡，房屋共有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式；房屋单价7721元/㎡,总价962191元；商品房交付时应同时符合下列条件：1、已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、相关设施设备已符合第十条约定的基础设施设备和公共服务及其他配套设施交付条件，其中基础设施设备第7项约定电梯为厂家迅达（中国）电梯有限公司、品牌迅达电梯，同时约定如果在约定期限内未达到交付使用条件的，双方同意协商解决；3、已取得房屋测绘报告。出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九、十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意自约定交付之日起，视同买受人查验该商品房合格；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；出卖人依法选聘的物业服务企业为江西燕兴物业服务有限公司，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业等。该合同附件四约定外墙涂料为真石漆；该合同附件五补充协议第六条约定，本合同第九、十、十一条所称对商品房的验收交接，是指买受人所购商品房坐落位置、户型格局是否与合同附图相符，竣工测绘面积是否真实等情况的核实，验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人保证按照《住宅质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼责任。涉案房屋于2019年6月24日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2019年5月23日取得了《房产面积实测绘报告》，案涉房产的实测建筑面积为124.56㎡，其中套内面积99.08㎡、分摊面积25.48㎡。被告并于约定的交付日期之前通知原告收房，但原告因为电梯、物业服务企业等不符合合同约定至今拒绝收房，经原、被告协商未果，原告遂诉至本院，要求处理。以上事实有原告提交的原告的身份证、《赣州市商品房买卖合同》、照片、被告的企业信息查询表、微信截图、视频、情况说明，被告提交的被告的营业执照、电梯行业排行榜、《三菱产品买卖合同》、迅达电梯报价单、增值税发票、预售证、住房交房汇总表、房屋设计平面图、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房产面积实测绘报告》等以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告陈锦煌与被告祥源公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方之间已形成商品房买卖合同法律关系。针对原告要求被告更换电梯、更换物业服务企业及将外墙重新粉刷的诉讼请求，电梯和外墙属于业主共有，关于共有部分的处置应由建筑物内全体业主共同协商，选聘和解聘物业服务企业也属于应由业主共同决定的事项，现原告并未提供证据证实其征得小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告以个人名义主张权利不符合起诉条件，本院对上述诉请不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金，涉案房屋交房时已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已符合交房的必备条件，被告亦在约定的交房日期前通知原告收房。虽然合同将安装的电梯应符合约定作为交房条件之一，但同时又约定对该项目未达交房条件时由双方协商解决，且电梯品牌、物业服务企业的变更或墙面漆不符合约定不影响房屋交付使用，双方可以收房后另行协商处理，双方签订的补充协议亦明确验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由双方当场做好记录，出卖人保证按照《住宅质量保证书》规定时间完成整改，但不承担延迟交楼责任。综上，被告已在约定的交房时间提供了符合交房必备条件的房产，原告在接到收房通知后拒绝收房，且拒绝收房的理由不充分，未及时收房的损失应由原告自行承担，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。针对原告要求被告返还阳台部分面积购房款的诉讼请求。因合同中已经对购房款的计价方式、购房款的总价格、存在一个封闭式阳台进行了约定，且合同约定的计价方式也未违反法律效力禁止性规定，同时，被告交付的房屋符合双方约定，因此，被告按照约定计收购房款并无不当，原告主**台应按半面积计算相应价款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈锦煌的诉讼请求。案件受理费1185元，由原告陈锦煌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  赵盈慧审判员  吴 芬审判员  曾子为二〇二〇年六月二十八日法官助理何磊婷书记员彭楚君