北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3752号原告（反诉被告）：王海龙，男，1982年4月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：王森林，男，1975年6月29日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：马光明，北京天用律师事务所律师。原告（反诉被告）王海龙与被告（反诉原告）王森林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王海龙之委托诉讼代理人田旭东、被告（反诉原告）王森林之委托诉讼代理人马光明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告财产损失162956元；2.判令被告支付原告租金损失5万元；3.判令被告承担本案鉴定费用3500元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年12月1日签订《租房合同》，约定原告位于北京市昌平区×号房屋及院落出租给被告使用，期限自2016年12月1日至2017年12月1日。2016年12月26日15时许，被告使用房屋期间将涉案房屋北房三间烧毁，至今无法使用。原告多次要求被告赔偿损失，被告均拒绝。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王森林辩称，不同意原告的诉讼请求。一、关于赔偿责任问题。首先，王森林对本次火灾的发生没有过错,不应承担赔偿责任。原告向被告交付出租房屋时,就已经明知所出租房屋年限已久,各种床、柜、电线等设施勉强能够使用,且三令五申的强调位于东房双人床南部的路由器线路、网线线路、电话线线路、监控线路、门铃线路等电线不要动,也不要管,即使来了电话也不用接,能够正常使用即可。火灾的起火部位应该是双人床南侧的电线老化引起;且被告并未在出租房屋内使用大功率电器,事发时系下午四点左右,屋内也并未有任何大功率电器处于工作运转状态,因此不可能是原告疏忽错误使用电器导致的火灾;另外,被告离开出租房屋的时间较长,基本可以排除遗留火种原因导致火灾的发生。因此,在火灾的发生上,王森林没有任何过错,同样,王森林也是这起火灾事故的受害者,损失颇大,让王森林来承担此次火灾的损失是没有法律依据的。其次，根据《租房合同》第三条和第五条,乙方不能随意更改房屋的内部结构、装修、或设置对房屋有影响的设备设施,出租房屋内的电器线路及设施都是由出租方提供并负责经常维护修复的,因此,对租赁房屋的安全用电进行管理和维护是出租方的责任和义务。火灾事故认定书认定起火原因为不排除电气线路故障所致,虽然火灾事故认定书未明确电气线路的具体位置,但是在出租房屋内王森林并未私自拉接电线,因此房屋内固有线路老化、设置不规范等原因造成起火原因亦无法排出。原告出租该房屋获取利益,根据《租房合同》约定,出租方负责供电,且房内设施不允许拆改,负责日常管理和维护,消除可能要发生的安全隐患等系其责任和义务,房屋存有线路老化是此次火灾事故发生最重要的原因,作为房屋的受益人,出租方对安全用电疏于管理和维护应该承担相应的赔偿责任,其损失也应该由其自己承担。再次，根据《商品房屋租赁管理办法》的相关规定,出租人应当定期对房屋进行检查维修,使房屋处于正常的可使用状态,因没有及时维修房屋而造成的任何人身伤害和财产损失,出租人应承担赔偿责任。与房屋不可分割的通气、通水、输电线路等,都属于“房屋租赁设施”。作为出租人,应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患,有义务进行完善和维修,尽物权人职责,如果出租人没有尽到安全修缮的义务,因输电线路老化而引起的火灾,造成承租人财产损失的,就由出租人承担赔偿责任。最后，房东是消防安全的第一责任人,在将自己的房屋出租给承租人前,首先要保证房屋符合消防安全条件与安全居住标准,不能存在安全隐患。起火房屋,被告只承租使用了不到一个月的时间,而原告未提供合法有效的消防安全管理而导致火灾的发生,被告不应承担赔偿责任。综上所述,出租房屋,房东首先要确保提供的租赁物可以安全使用，如果因为租赁物的安全隐患导致损失,都将由房东来赔偿。该起火灾是因为出租方提供的出租屋电气线路故障导致火灾发生,所以该起火灾的全部损失和责任应由被答辩人承担。被答辩人严重损害了答辩人合法权益。二、关于原告所述房屋租金损失。首先,起火房屋本身不具备再次出租的基础,不会再产生租金收益，房屋本身系住宅,不具备商业性质,不必然产生租金损失。其次,起火房屋所在地在被告承租房屋时就已经出了拆迁公告,所在地所有房屋均已签订拆迁协议将房屋全部腾退搬空,移交给拆迁办,因此,起火房屋即使不发生火灾,也会由拆迁办依法拆除,不会产生租金损失，再次,王海龙本人并非实际登记的土地使用权人,也未证明起火房屋与其有物权上的归属,因此,即使存在物的收益,由物而产生的收益也不应当由原告享有。三、关于原告损失数额的问题。2016年12月26日发生火灾后,原告并未对损坏房屋进行修复,房屋虽实际有损坏,但是在房屋修复之前,出租方并未有实际损失产生,另外,北京市昌平区×镇×村早就面临拆迁,据周围村民描述,涉案房屋已经被拆迁;对于原告起诉的房屋租金,自火灾发生至今已近两年,出租方既未及时止损,且有扩大损失的嫌疑,答辩人不同意赔偿。四、关于《租房合同》及反诉原告的损失。火灾发生之时,房屋灭失,已经导致合同目的无法实现,因此,在火灾发生之时,原、被告的《租房合同》就应该解除。由于火灾导致反诉原告的大量货物及财产灭失,反诉原告无法正常举证,望法庭充分结合实际考虑反诉原告的损失。在本次事故中我方作为最大的受损害者,一方面理解出租方的心情,但事故已经发生,同样不是答辩人所希望看到的,另一方面,王森林也失去了全家的经济来源,结合上述情况,答辩人没有过错,不应该由答辩人承担非答辩人过错导致的损失。反诉原告王森林向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租房合同》已于2016年12月26日解除；2.判令王海龙返还未到期房屋租金3550元和押金1500元；3.判令王海龙赔偿房屋内财产损失56000元；4.判令王海龙承担本案全部诉讼费用。事实与理由：王森林与王海龙于2016年12月7日签订租房合同，租赁了北京市昌平区×号院，租赁期限自2016年12月1日至2017年12月1日，由于签订合同时王海龙提出时间写每个月1日方便计算租金，双方才将合同日期写在2016年12月1日，故王森林实际居住19天。王森林于2016年12月7日将属于自己的冰箱、洗衣机、电脑（三台）、电视、微波炉、电动车等财产放入租赁的三间北房。2016年12月26日15时42分,租赁房屋发生火灾,火灾原因经北京市昌平区公安消防支队火灾事故认定书认定排除人为纵火因素，不能排除遗留火种因素及电气线路故障引发火灾的可能。起火部位位于×村252号民房东侧房间双人床床头南部。王森林认为承租方已经履行了交付房屋租金的义务,出租方亦有义务向承租方提供安全及符合要求的房屋供承租方使用,现由于王海龙提供的房屋自身电器线路老化等原因导致火灾的发生,致使王森林的大量财产受损,故提起反诉。王森林在使用出租房屋时,不仅按照出租方的要求不对位于房屋双人床南部的电话线、网线、监控线等进行整改和变动,且主动承担起维护房屋、帮忙协助院子的打理等等事务。王森林一直未向王海龙主张出租房内的财产损失，本想协商解决,但王海龙不与王森林沟通协商,直接提起诉讼,现王森林要求出租方承担相关赔偿责任。反诉被告王海龙辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订租房合同后，王海龙已经将房屋交付王森林，起火是由于王森林使用电器不当造成的。发生火灾之后王森林发现了火灾，但他没有带钥匙，回去又拿错了钥匙，存在延迟救火。当时消防队询问时王森林承认使用电褥子，王海龙也向消防支队询问过，说是由于电褥子使用不当。起火原因在承租方，出租方不存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：位于北京市昌平区×号房屋所在宅基地登记的土地使用者为王福善，王福善已于2016年10月19日去世，王海龙系王福善之子，王新新系王福善之女。王海龙（出租方，甲方）与王森林（承租方，乙方）签订《租房合同》，约定：房屋地址位于北京市昌平区×号，北房三间用于库房；该房屋租赁期限自2016年12月1日起至2017年12月1日止；房屋租金每月1500元，采取季付方式，另附押金1500元；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为库房使用；在租赁期内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，使用过程中，如出现易耗品（电灯、水管等易耗品）的损耗，由乙方负责承担修复；乙方不能随意更改房屋的内部机构、装修或设置对房屋够有影响的设备设施。双方在该合同中还约定了其他内容。后王森林交付了房屋租金4500元和押金1500元，并入住该房屋。2016年12月26日15时许，该房屋发生火灾。2017年3月15日，北京市昌平区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，载明：“2016年12月26日15时42分(119指挥中心接到报警),北京市昌平区×号民房发生火灾,造成该民房三间房屋及房间内家具、生活用品等物品不同程度烧毁,消防队到场处置,现场无人员伤亡。经调查,对起火原因认定如下:排除人为纵火因素。不能排除遗留火种因素及电气线路故障引发火灾的可能。起火部位位于×号民房东侧房间双人床床头南部。”另查，消防部门出具的火灾现场勘验笔录载明：“起火点位于东屋床的南侧，火势由东向西蔓延，院内三间房屋均过火，东屋内有路由器、插线板等电器线路，东屋内过火严重，火灾造成三间房屋及屋内电脑、冰箱及衣柜烧毁。”消防部门询问笔录载明：王新新称其在房屋内的家具家电有床一个、沙发一个、大衣柜一个和路由器一个，该房屋在出租给王森林后，王森林自己拉线，在房屋内安装了三块电表；王森林称其将一间房屋出租，自己接了三块电表；王森林称其在房屋内存放了8000到1万元的现金、一个手提电脑和两个台式电脑，房屋内还有微波炉、冰柜等电器。在本案审理过程中，王海龙申请对被损坏的房屋的重置成新价格进行评估。我院委托立信中德勤（北京）工程咨询有限公司进行了鉴定，该公司出具造价鉴定意见书，鉴定金额为162956元。上述事实，有集体土地建设用地使用证、租房合同、火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录、询问笔录、鉴定意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王海龙与王森林签订的《租房合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，王海龙与王森林签订的合同约定房屋用途为库房，但王森林实际将涉案房屋用作居住使用，在使用过程中还改装电线加装电表，故王森林对于该房屋的着火应当承担责任。但是，王海龙作为出租人，应当保证其提供的租赁物能够使用，鉴于消防部门出具的火灾事故认定书认定不能排除电气线路故障引发火灾的可能，该认定书并不能排除王海龙提供的房屋的电气线路不存在故障，且消防部门的询问笔录亦能看出出租方知道王森林在涉案房屋内居住并加装电表的行为，但未及时制止，故王海龙对此亦应承担一定责任。本院综合考虑全部可能情形，确定王森林对涉案房屋火灾承担70%的责任，王海龙对涉案房屋火灾承担30%的责任。对于租赁物即涉案房屋的损失，双方当事人依照上述责任比例分担。故，王森林应赔偿王海龙房屋损失114069元。鉴于王森林实际使用涉案房屋，必然在涉案房屋内放置生活必需品，故对于王森林的实际损失，本院按照消防部门勘验笔录、询问笔录等内容酌情认定为10000元，并按照前述责任比例由双方当事人分担。关于王森林请求法院确认《租房合同》已于2016年12月26日解除一节，因涉案房屋因火灾已经无法使用，且王森林自认已经搬出涉案房屋，王海龙对此未持异议，故本院确认《租房合同》已于2016年12月26日解除。因该合同之解除系因火灾原因造成不能实际使用，对出租人而言必然存在一定租金损失，本院参照房屋租金标准、双方对造成房屋不能使用的过错程度、房屋修复的合理期限等，确定由王森林给予王海龙租金损失的赔偿6000元。鉴于王森林已交纳了自2016年12月1日起三个月的租金及押金，但实际其已于2016年12月26日搬出，故王海龙应退还剩余期间的租金和押金，对于王森林所称双方合同实际履行起始时间为2016年12月7日一节，因其未能提交证据，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王海龙与王森林于2016年12月1日签订的《租房合同》已于2016年12月26日解除；二、王森林赔偿王海龙房屋损失114069元；三、王森林赔偿王海龙租金损失6000元；四、王海龙退还王森林剩余房屋租金和押金共计4700元；五、王海龙赔偿王森林房屋内物品损失3000元；六、以上第二至第五项合计后，由王森林给付王海龙112369元，于本判决生效后十日内支付；七、驳回王海龙的其他诉讼请求；八、驳回王森林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4494元，由王海龙负担1946元（已交纳）；由王森林负担2548元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费675元，由王森林负担（已交纳）。鉴定费3500元，由王森林负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  殷宝振人民陪审员  王亚军二〇二〇年六月二十九日书 记 员  吕萍萍