中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终312号 上诉人（原审被告）:甘肃万城建筑工程有限责任公司。住所地，甘肃省兰州市城关区张掖路250号。 法定代表人：李明生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张恩秀，女，汉族，1977年1月8日出生，住甘肃省皋兰县。 委托诉讼代理人：魏列文，甘肃魏列文律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司。住所地，甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。 法定代表人：丁大双，该公司董事长。 上诉人甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）因与被上诉人甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、张恩秀案外人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2019）甘民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 万城公司上诉请求：一、撤销本案一审判决，改判准许对甘肃省皋兰县中堡村委会南侧3Ｎ-5-702号房屋执行；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。 主要事实和理由：一、虽然张恩秀与盛世公司在查封前签订了《商品房买卖合同》，但是张恩秀实际付款的金额与盛世公司出具的收据并不相符；张恩秀与中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮储银行皋兰支行）签订《个人购房/购车借款及担保合同》时，案涉房屋已经被查封，邮储银行皋兰支行放款时间在法院查封之后，且邮储银行皋兰支行将贷款发放给盛世公司的分支机构，不仅银行放款存在违规操作现象，张恩秀也无证据证明其在案涉房屋查封之前已支付的房款超过合同总价款的百分之五十；案涉《个人购房/购车借款及担保合同》加盖的备案登记及登记机关印章均系伪造的，原审法院未查明该节事实，将依据无效合同而发放的贷款作为买受人已支付购房款排除执行，对抗申请执行人的优先受偿权，没有事实和法律依据；张恩秀和盛世公司在明知法院查封后不能办理备案，依然在买卖房屋，目的系对抗执行。另，张恩秀购买的案涉房屋已经抵押给案外人北京鹏润金服在线信息技术有限公司，原审法院未查清该事实，错误的支持张恩秀的诉讼请求。因此，原审法院认定相关事实不清，张恩秀不符合排除执行的相关规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的适用前提系“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，此处的“登记”应当指完成“初始登记”，但是本案中案涉工程并未经竣工验收，不得随意处置，更未依据相关法律法规完成“初始登记”，原审法院以“部分房屋完成了备案登记，房地产交易中心配合了法院查封”，认定案涉房屋属于登记在盛世公司名下的商品房，系突破性的适用法律，属适用法律错误。综上，本案并不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，邮储银行皋兰支行违规发放贷款的行为，亦不能作为购房人已付款达到合同约定总价款百分之五十的条件，原审法院据此驳回万城公司的工程款优先受偿权，认定事实不清，适用法律错误，应当改判支持万城公司的上诉请求。 盛世公司未向本院提交答辩意见。 张恩秀答辩称，张恩秀系与盛世公司签订合法的房屋买卖合同购买房屋，并且通过支付首付款和按揭贷款的方式足额支付了购房款。完成付款义务后，张恩秀已经合法占有了该房屋，并向银行进行按揭还款，且该房屋系张恩秀的唯一住房，万城公司的优先受偿权不得对抗张恩秀作为消费者对案涉房屋享有的物权期待权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张恩秀向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令万城公司立即停止对位于甘肃省皋兰县中堡村委会南侧的3Ｎ-5-702号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2.依法判令案件受理费由万城公司承担。 一审法院认定的事实：2017年7月4日，张恩秀与盛世公司签订《商品房买卖合同》，购买位于皋兰县中堡村委会南侧3Ｎ-5-702号房屋，约定总价款417661元，首付127661元，剩余290000元银行按揭。张恩秀于2017年7月2日向盛世公司支付购房款10000元，2017年7月3日支付46302元，2017年7月7日支付71359元。2017年7月18日，张恩秀向邮储银行皋兰支行申请贷款，2017年7月28日，张恩秀、盛世公司、邮储银行皋兰支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，以该套房屋作为抵押，贷款290000元。当日，邮储银行皋兰支行按约定将290000元划付至盛世公司指定账户。 2017年7月20日，该院作出（2017）甘民初94号民事裁定，查封了盛世公司名下位于皋兰县中堡村委会南侧的239套商品住宅楼及4号楼一、二层商铺，其中包括张恩秀所购买房屋。 万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案，该院作出（2017）甘民初94号民事判决，双方均提起上诉，最高人民法院于2018年6月27日作出（2018）最高法民终397号民事判决，判令盛世公司支付万城公司工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世公司所欠付工程款在皋兰县中堡村委会南侧商住楼其施工范围内的优先受偿权。在上述案件执行过程中，案外人张恩秀向本院提出执行异议，要求终止对案涉房屋的执行，该院作出（2019）甘执异136号执行裁定，以张恩秀未提交其名下无其他住房的证据为由，驳回了案外人张恩秀的异议请求。 一审法院认为，本案争议的焦点是张恩秀就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，在该院作出（2017）甘民初94号民事裁定对案涉房屋进行保全之前，张恩秀与盛世公司签订了商品房买卖合同，并按照约定交付了全部房款，张恩秀提交了《兰州市房屋登记电子查询证明》及物业费、水电费的收据，证明已经实际入住占有该房屋且其名下无其他住房，案涉房屋虽未办理不动产登记手续，但系盛世公司欠付工程款，案涉房屋被万城公司申请保全所致，张恩秀对此没有过错。故张恩秀就盛世公司开发的位于兰州市皋兰县房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，张恩秀的诉讼请求成立，该院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，判决：不得执行位于兰州市皋兰县房屋。该院（2019）甘执异136号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费7565元，由万城公司负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院经审理认为，本案的争议焦点为：一、本案是否应适用《执行异议和复议规定》第二十九条；二、案外人张恩秀购买案涉房屋的行为能否排除万城公司对该房屋的强制执行。 一、关于本案是否适用《执行异议和复议规定》第二十九条问题 根据已查明的事实，在万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案中，万城公司申请查封了盛世公司的案涉房屋。在该案二审判决生效后，万城公司申请强制执行，在执行过程中，张恩秀以案外人身份提出异议，法院裁定驳回张恩秀的异议请求。张恩秀遂提起本案执行异议之诉。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第一条之规定，万城公司享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗消费者权利。该规定是对购买商品房消费者的特殊保护。案涉执行的工程价款优先权，本质上属金钱债权，《执行异议和复议规定》第二十九条是关于金钱债权执行中，消费者主张排除执行的规定，故原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条审理本案，并无不当。万城公司认为，案涉房屋并未登记在房地产开发企业盛世公司名下，不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。因案涉项目未完成竣工验收等，仍属于在建工程项目，至今未能完成房产的初始登记，但盛世公司已经取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关开发、销售的许可，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，案涉房产项目在办理房地产的首次登记时，在没有相反证据的情况下，应登记在盛世公司名下，归盛世公司所有。万城公司关于案涉房屋不属于登记在开发企业名下房产而不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定的主张，本院依法不予采信。 二、关于案外人张恩秀购买案涉房屋的行为能否排除万城公司对该房屋的强制执行问题 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案现有证据，张恩秀的执行异议符合该条规定情形。第一，张恩秀与盛世公司签订的《商品房买卖合同》，系在万城公司申请查封案涉房屋之前，本案审理中未发现影响合同效力的因素。万城公司对盛世公司的商品房预售许可提出异议，但是根据已查明的事实，因该商品房预售许可证中最后一次延期批注时间是2015年7月，该批注内容是“同意延期”，并未注明延期后的到期日，故万城公司的该主张没有事实依据，本院不予采信。第二，案涉房屋系张恩秀的唯一住房，且已实际占有和入住，张恩秀名下亦没有其他住房。第三，《商品房买卖合同》约定的总价款为417661元，张恩秀与邮储银行皋兰支行签订贷款合同，邮储银行皋兰支行亦将张恩秀的贷款290000元，发放给盛世公司指定的收款人，盛世公司对收到邮储银行皋兰支行款项并无异议，万城公司于2018年6月27日二审判决生效后向原审法院提出执行申请时，张恩秀已经支付了大部分购房款，其付款情况符合《执行异议与复议规定》第二十九条第三项的规定。万城公司主张张恩秀应当在查封之前支付购房款超过百分之五十，因该司法解释并未限定交款时间必须在查封之前，故其主张没有法律依据。 另外，关于万城公司上诉主张邮储银行皋兰支行违规发放贷款问题，因邮储银行皋兰支行已经实际借款给张恩秀，用于支付了购房款，邮储银行皋兰支行是否能够办理抵押登记及最终是否能收回全部贷款，属于其自身借款风险的问题，与本案无关，不属于本案审理范围。关于万城公司认为案涉房屋抵押时的备案登记印章及房管部门印章均系伪造及是否影响合同效力的问题，根据本案查明的事实，除上述加盖伪造备案印章的合同外，张恩秀自己提供的《商品房买卖合同》并未加盖该枚印章，故该枚印章是否系伪造，不影响案涉当事人之间合同关系的效力。关于案涉房屋已经抵押给案外人北京鹏润金服在线信息技术有限公司问题，该抵押事实并不影响张恩秀排除万城公司执行的权利，与万城公司主张的优先受偿权并无直接关联，故万城公司认为原审法院未查清该部分事实错误的问题，本院不予支持。 综上，张恩秀购买涉案房屋情形，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的构成要件，且其权利能够排除万城公司的债权执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7565元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王东敏 审判员  杨 卓 审判员  曾朝晖 二〇二〇年六月三十日 法官助理郝晋琪 书记员张利