江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初2929号原告：宋苏建，男，1953年1月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：吴芬芳，女，1956年1月18日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：蒋朝奇，男，1980年12月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：蒋兰芬，女，1979年5月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：周建平，男，1974年3月18日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：蒋建军，江苏如犀律师事务所律师。原告宋苏建、吴芬芳诉被告蒋朝奇、蒋兰芬、周建平财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日对本案公开开庭进行了审理。原告宋苏建、吴芬芳、被告蒋朝奇、被告周建平及其委托诉讼代理人蒋建军到庭参加诉讼。被告蒋兰芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋苏建、吴芬芳诉称，因被告周建平、蒋朝奇与原告存在债权债务关系，2016年被告蒋朝奇把登记在其夫妻名下的溧阳市房屋过户至被告周建平名下，因蒋朝奇、周建平都欠原告款项，经协商又把过户到周建平名下的房屋过户到原告名下。因之前蒋朝奇、蒋兰芬就把上述房屋出售给周金龙、周桃静，为此周金龙、周桃静向法院提起诉讼，法院于2019年3月18日作出判决，判决确认被告蒋朝奇、蒋兰芬与周建平签订的溧阳市存量房买卖合同无效，周建平与原告签订的溧阳市存量房买卖合同无效。而把房屋过户至原告名下时，原告共支付过户费用32049.18元，该部分费用被告应予赔偿。故原告诉至法院，要求被告赔偿原告损失32049.18元，本案的诉讼费用由被告承担。被告蒋朝奇辩称，其没什么意见，其该还的都还了，原告叫其承担费用其不知道什么事情。被告周建平辩称，该费用周建平不应赔偿，应由被告蒋朝奇承担。一、周建平因装修网吧曾向原告借款100000元，另原告帮周建平装修网吧，周建平需要向原告支付装修款68000元，被告蒋朝奇欠原告100000元，被告蒋朝奇也欠周建平几十万元，当时蒋朝奇位于溧阳市房屋登记在周建平名下准备办理贷款，因周建平无法办理贷款手续，后原告与被告蒋朝奇协商，将该房屋过户到原告名下办理贷款，贷款出来后由被告蒋朝奇还清周建平的借款及原告的借款，故产生本案3万多元的过户费用，后原告称不需要办理贷款，最终协商确定，周建平欠原告168000元（借款100000元和装修款68000元）转移给被告蒋朝奇，由被告蒋朝奇负责归还，被告蒋朝奇欠周建平的168000元借款结清，当天原告把周建平出具给其的100000元借条撕掉，这样被告蒋朝奇共欠原告300000元（周建平借原告的100000元、周建平需支付原告的装修款68000元、蒋朝奇借原告的100000元、本案的过户费32000元），后被告蒋朝奇按约定按本金300000元，每月利息1分，每月向原告支付3000元利息。二、该费用是原告与蒋朝奇协商办理房产过户产生的，与周建平没有任何关系。三、退一步讲，假设该费用与周建平有关系，该费用加上周建平欠原告的100000元借款和68000元装修款也全部转移给了被告蒋朝奇，原告每月收取被告蒋朝奇利息3000元，说明原告认可原告的所有债务转移给了蒋朝奇，故应由蒋朝奇负责归还。综上，请求依法驳回原告对被告周建平的诉讼请求。被告蒋兰芬未作答辩。经审理查明，2011年6月10日，案外人周金龙、周桃静（乙方）与被告蒋朝奇、蒋兰芬（甲方）签订房屋买卖协议，双方约定：乙方购买甲方拆迁安置所得的位于溧阳市房屋，住宅面积120平方米，储藏室14.8平方米；根据溧阳市现行房价的实际情况，双方商定上述房屋的成交总价为428000元；协议订立之日，甲方将安置房房屋大门钥匙、储藏室钥匙交给乙方；在合同签订后，乙方必须一次性付清房屋的总成交价格428000元；甲方保证上述房屋产权属实，自本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等，由甲方负责处理，并承担相关民事责任，由此对乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；乙方须对房屋质量进行认真验收，如有异议，必须与本协议生效前提出，甲方交付房屋后，对房屋质量问题概不负责；本协议签订后，双方都不得违约，如有一方违约，违约方必须向对方支付50000元违约金；甲方必须在房产证、土地证能够办理过户手续时无条件配合乙方办理好各项手续，把房屋归到乙方名下，过户所产生的各种费用由乙方交纳。房屋买卖协议签订当日，周金龙向被告蒋朝奇交付购房款，被告蒋朝奇向周金龙出具收条，该收条载明：“今收到周金龙支付滨河花园14幢3号门401房款总计肆拾贰万捌仟元。收款人：蒋朝奇2011.6.10。”被告蒋朝奇并于当日向案外人周金龙、周桃静交付房屋钥匙，案外人周金龙、周桃静于当年装修入住，并开通水、电、燃气。后上述房屋产权登记完成，被告蒋朝奇、蒋兰芬与被告周建平于2016年3月8日在溧阳市不动产登记交易中心签订溧阳市存量房买卖合同，该合同载明被告蒋朝奇、蒋兰芬将其所有的位于溧阳市房屋出售给被告周建平，房屋价款为430000元，承购人于2016年3月8日前一次性支付430000元，后该房屋不动产权证登记完成，登记所有权人为周建平。后被告周建平与宋苏建、吴芬芳于2016年4月21日在溧阳市不动产登记交易中心签订溧阳市存量房买卖合同，该合同载明被告周建平将其登记所有的位于溧阳市房屋出售给宋苏建、吴芬芳，房屋价款为425000元，承购人于2016年4月6日前一次性支付425000元，后该房屋不动产权证于2016年5月5日登记完成，登记所有权人为宋苏建、吴芬芳。宋苏建、吴芬芳因过户支付登记费、手续费、契税、营业税等共计32049.18元。案外人周金龙、周桃静得知上述情况后，曾向溧阳市公安局报案，并于2018年9月10日向溧阳市人民法院起诉，请求判令：1.确认被告蒋朝奇、蒋兰芬与被告周建平、王继兰签订的溧阳市存量房买卖合同无效；2.确认被告周建平、王继兰与宋苏建、吴芬芳签订的溧阳市存量房买卖合同无效；3.由被告承担本案诉讼费用。（2018）苏0481民初7090号案审理过程中，被告周建平质证称，被告蒋朝奇出卖房屋给案外人周金龙、周桃静的事情其不清楚，案外人周金龙、周桃静要求过户的时候才知道，案外人周金龙、周桃静提供的录音不全面，有的在有的不在；蒋朝奇去山东做工地，向其借了80多万，工地亏空后把房子用卖的形式过户给其，等于抵账，并带其去看过一处空的房子，周金龙要求过户以后其才知道蒋朝奇领其看的是另一个房子，当时蒋朝奇说把房子抵给其；其开网吧需要用钱，宋苏建借给其100000元，宋苏建帮其装修的工程款大概6万多，蒋朝奇跟宋苏建商量好把其名下的房子作抵押，向宋苏建借款，房子过户后其一分钱没拿到，因为其差宋苏建十几万，蒋朝奇也差十几万，宋苏建让蒋朝奇一个月付3000元，等于其名下的房子抵给宋苏建，加上过户费和他自己也差宋苏建钱，就一个月付3000元利息，其收到宋苏建100000元的借条和结款单。宋苏建、吴芬芳质证称，周金龙、周桃静提供的房屋买卖协议原件、存款凭证、江南银行储蓄存单、收条不能证明房屋系其购买，房屋是周金龙、周桃静租的，所以要付水、电费，蒋朝奇称房子是他自己装修的，且一直住在里面，蒋朝奇是后来才说房屋要过户给周金龙、周桃静；蒋朝奇每个月支付的3000元，其认为该款项是房屋房租，且周金龙、周桃静起诉后，蒋朝奇停付房租；周金龙、周桃静的房屋买卖协议已经签订七年，为什么现在才要求过户；2011年的时候蒋朝奇混得很好，不可能卖房子；2014、2015年，其与蒋朝奇通过周建平介绍认识，周建平是开网吧的，因网吧迁移，周建平缺钱，周建平称蒋朝奇欠他很多钱，蒋朝奇在外面借了很多钱，后来蒋朝奇去山东做工程没有收到钱，2014年冬天蒋朝奇向其借了100000元还给周建平，周建平也借了其100000元，其帮周建平装修网吧，周建平欠工程款十几万，一年后蒋朝奇也不付利息，也没有还钱，2016年的时候其向蒋朝奇要钱，蒋朝奇把房子抵押给周建平，让周建平去贷款，周建平贷不出钱，让其去贷，其不肯，其称除非把房子过户给其，房子算其的其就去，蒋朝奇还称他有两个儿子，让其不能把房子卖掉，其就把房子过户了，其跟蒋朝奇谈说算租其的房子，每个月3000元租金，前三个月不收，后面开始收蒋朝奇房租，蒋朝奇说不让其卖房子，等他有钱了再按市场价买回去，其同意了，并说房租必须按时付，其并将借条给了蒋朝奇，当时蒋朝奇就撕掉了，其他的钱算蒋朝奇还周建平了，周建平就把房子过户给其了；蒋朝奇原本欠其100000元借款本金，利息按5分计算，计款80000元，周建平欠其借款本金100000元，月息2分，算上工程款共计20多万，上述两人的欠款折抵房款425000元；其与周建平签订买卖合同时，其没有到房屋里看过，蒋朝奇称其母亲和老婆住在里面的，房屋过户以后，其要求蒋朝奇交付的，蒋朝奇称让其给个面子，不要交付，就算租其的房子，其就同意了，房租一直付到上个月。被告蒋朝奇到本院说明情况，称2011年6月10日其与蒋兰芬、周金龙、周桃静签订房屋买卖协议，将滨河花园14幢3号门401室的房屋以及储藏室出卖给周金龙、周桃静，出卖价格为428000元，房款已经付清，该房屋系其拆迁安置所得，当时没有房产证，所以就没有办理过户，后来，其在山东做工程，工程款没有拿到，对方欠其2800多万元，因为其欠周建平300000元，周建平这300000元中有100000元是从宋苏建处借来的，这个事情其是后来才知道，因为其资金周转不灵，在房屋的房产证下来以后，其和周建平商量把房屋产权过户到周建平名下，由周建平向银行办理抵押贷款，但是过户后发现周建平也是信用等级不好，无法贷款，后来，其和周建平、宋苏建三人商量由周建平将产权登记过户到宋苏建名下，因为除了上述100000元以外，宋苏建还帮周建平装修店面，听说周建平欠宋苏建工程款在16万元左右，所以就把账合在一起，其就只欠宋苏建的钱，欠款300000元左右，其中包括上述100000元、160000元以及过户的费用三四万元，宋苏建称房子过户给他，他就放心了，要求其每月按1分的利息支付，每月3000元，当时大家都协商好的，一两年左右其把钱全都还给宋苏建，宋苏建免费把房屋过户至周金龙名下，至此其不欠周建平的钱，钱全部由其归还给宋苏建；签了合同其就把房子钥匙给周金龙了，其与周建平签订的房屋买卖合同、周建平与宋苏建之间签订的房屋合同没有真实的款项往来，除了过户时备案的存量房合同以外没有另外签订过合同；其与周建平签订房屋买卖合同时、周建平与宋苏建之间签订房屋买卖合同时，周建平和宋苏建均没有到涉案房屋去看过，但是周建平知道房子在哪里，宋苏建是什么都不知道；周建平和宋苏建应该都知道房子已经出卖，房子其实就是抵押在他们那里的；蒋兰芬系其前妻，房子应该是登记在两个人名下的，其与蒋兰芬是在2016年3月28日办理了离婚登记；关于涉案房屋的处理其在2018年5、6月份与周金龙协商的，周金龙当时同意先借300000元给其，由其支付给宋苏建，后其和宋苏建协商，但是他不知道这笔钱是周金龙借给其的，宋苏建当时同意其先付300000元，剩余几万元再打张条子，后来周金龙不愿意借钱了；其现在拿不出钱，其和宋苏建协调，最好是由周金龙先借一笔钱给其；蒋朝奇并向本院提供其和宋苏建的短信记录，证明其每月的月初都汇钱给宋苏建3000元，而且每次都短信通知宋苏建，宋苏建也回复的，到了六、七月份双方因为房子的事情产生纠纷，宋苏建单方陈述称汇钱也没用了，过时间了，房子不卖给其了，在七月底的短信中称这是每个月付的房租，房子是他的了，其中2018年6月7日、6月11日、6月30日宋苏建分别发送信息：“按照规矩做事体啥，钱不到账当你放弃房子”，“最后期限到了，明天就是自动放弃了”，“你汇钱也没用，你过时了，当时你骗了我，汇钱没用，房子我不卖给你了”。针对被告蒋朝奇提供的上述信息，宋苏建解释称：蒋朝奇称要房子的，作为一个老板房子卖了不好看，其称最多给他六个月时间，蒋朝奇要把房子买回去，过了六个月蒋朝奇没钱，一年后也没钱，其过了两年多跟蒋朝奇发的信息。（2018）苏0481民初7090号案经审理后认为：“关于被告蒋朝奇、蒋兰芬与被告周建平于2016年3月8日签订的溧阳市存量房买卖合同的效力问题。根据本院审理查明情况以及合同双方当事人庭审陈述，被告蒋朝奇、蒋兰芬在与被告周建平之间并不存在真实的房屋买卖意图，也无真实的款项往来，根据二人陈述系为套取银行贷款而签订的溧阳市存量房买卖合同，二人的行为不仅虚假，而且违反相关法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效，故被告蒋朝奇、蒋兰芬与被告周建平于2016年3月8日签订的溧阳市存量房买卖合同应属无效。关于被告周建平与宋苏建、吴芬芳于2016年4月21日签订的溧阳市存量房买卖合同的效力问题。根据本院审理查明情况以及当事人庭审陈述，首先，宋苏建、吴芬芳的产权登记系从被告周建平处取得，被告周建平并非涉案房屋的真正权利人，且其与被告蒋朝奇、蒋兰芬签订的溧阳市存量房买卖合同系虚假，而宋苏建、吴芬芳虽系与周建平签订买卖合同，但其实际系与被告蒋朝奇协商以物抵债的相关事宜，故被宋苏建、吴芬芳知道或者应当知道被告周建平非涉案房屋的实际产权人；其次，根据宋苏建的答辩意见、庭审陈述以及其发送给被告蒋朝奇的信息中，多次出现赎回或回购的意思表示，再结合被告蒋朝奇、周建平的陈述、通话录音，被告周建平与宋苏建、吴芬芳签订溧阳市存量房买卖合同实际意思表示系为债务提供担保，被告之间的行为符合约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的特征，被告之间的行为具备让与担保的要件，故该行为因违反物权法定原则，不产生物权转移效力；再次，从周金龙、周桃静提供的付款凭证、电费及燃气费缴费清单等可以看出，被告周建平与宋苏建、吴芬芳签订溧阳市存量房买卖合同之前案涉房屋已经由周金龙、周桃静实际居住使用，“占用使用”本身就具有公示的作用，宋苏建、吴芬芳签订房屋买卖合同而未到涉案房屋内查看并了解相关居住情况，显然违背常理。综上，宋苏建、吴芬芳与被告周建平签订溧阳市存量房买卖合同不具备真实的购买房屋意图，双方转让讼争房屋的意思表示不真实，且双方不存在真实的房屋交易关系，故被告周建平与宋苏建、吴芬芳签订的溧阳市存量房买卖合同应属无效。因此，宋苏建、吴芬芳与被告周建平依据虚假存量房买卖合同申请办理讼争房屋所有权转移登记的行为不合法，房屋登记机构应当撤销向宋苏建、吴芬芳颁发的不动产权证书，收回房屋权属证书。”故于2019年3月18日判决如下：一、确认被告蒋朝奇、蒋兰芬与被告周建平于2016年3月8日签订的溧阳市存量房买卖合同无效。二、确认被告周建平与宋苏建、吴芬芳于2016年4月21日签订的溧阳市存量房买卖合同无效。后（2018）苏0481民初7090号民事判决书已生效，原告宋苏建、吴芬芳诉至本院，请求判如所请。另查明，两原告向溧阳市人民法院起诉蒋兰芬、蒋朝奇，要求被告偿还本金100000元及相应利息，并向溧阳市人民法院起诉周建平、王继兰，要求被告偿还本金168000元及相应利息，上述两案正在审理过程中。本案审理中，被告周建平质证称，对证据的真实性无异议，关于民事判决书能够证明3000元不是房租，能够说明3000元是300000元每月一分的利息，说明所有的款项都转给了被告蒋朝奇，该费用应该由蒋朝奇来承担。并向本院提供谈话录音文本，说明所有的款项都已经转移给了蒋朝奇，由被告蒋朝奇负责归还。被告蒋朝奇质证称，本案过户费、诉讼费等全部包括在里面共计300000元，已经向宋苏建打过借条，且其问朋友借的现金一次性还完的，是在去年九月份前，在天目星城的办公室给的，当时就宋苏建和其在场，钱是给的现金，宋苏建没有打收条，只是把借条给其了。以上事实，由原告提供的庭审笔录复印件、谈话笔录复印件、民事判决书、房产证复印件、一般缴款书、税收缴款书，被告周建平提供谈话录音文本，原告宋苏建、吴芬芳、被告蒋朝奇、被告周建平及其委托诉讼代理人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告主张的过户费用32049.18元系被告周建平将房屋过户给两原告时产生，根据已生效的（2018）苏0481民初7090号民事判决书认定，被告蒋朝奇、蒋兰芬与被告周建平于2016年3月8日签订的溧阳市存量房买卖合同无效，被告周建平与宋苏建、吴芬芳于2016年4月21日签订的溧阳市存量房买卖合同无效，根据被告蒋朝奇与周建平的陈述过户系为套取银行贷款而签订的溧阳市存量房买卖合同，二人的行为不仅虚假，而且违反相关法律规定，后周建平将房屋过户给两原告，双方间过户所依据的存量房买卖合同系虚假意思表示，该过程由被告蒋朝奇全程参与，被告周建平与两原告对该虚假情况也系明知，故本案过户费用损失的产生系被告蒋朝奇、被告周建平、两原告三方协商的结果，故结合三方过错程度，本案过户费用损失应由三方平均分摊。对于被告蒋兰芬的责任问题，被告蒋兰芬仅在2016年3月8日的溧阳市存量房买卖合同中签字，但两原告未能举证证明被告蒋兰芬参与2016年4月21日溧阳市存量房买卖合同的签订过程或存在其他过错，故本案过户费用损失被告蒋兰芬不承担赔偿责任。对被告周建平主张的应由被告蒋朝奇承担本案过户费用损失的意见，根据三方陈述，被告蒋朝奇虽在房屋过户时认可承担本案过户费用，但因该费用的承担是在三方之间的合同关系有效且真实履行的前提下，现因存量房买卖合同已被确认无效，故因合同无效产生的损失应依法由各方承担。对被告蒋朝奇主张的本案过户费用已经向两原告支付的意见，因被告蒋朝奇未能提供证据证明，故本院对该意见不予采纳。被告蒋兰芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告周建平于本判决生效之日起10日内赔偿原告宋苏建、吴芬芳过户费用损失10683.06元。二、被告蒋朝奇于本判决生效之日起10日内赔偿原告宋苏建、吴芬芳过户费用损失10683.06元。三、驳回原告宋苏建、吴芬芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元（已由原告预交），由原告宋苏建、吴芬芳负担100.34元，被告周建平负担100.33元，被告蒋朝奇负担100.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费602元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市人民法院，账号：62×××21，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审判员  王春伟二〇二〇年六月二十八日书记员  潘 陈