河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0102民初2556号原告：田娟，女，1968年7月13日出生，汉族，住河南省镇平县。原告：杨珍珍，女，1991年1月30日出生，汉族，住郑州市金水区。二原告委托诉讼代理人：纪元，河南并智律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：马啸天，河南并智律师事务所实习律师。被告：翟秋梦，女，1990年9月19日出生，汉族，户籍地河南省封丘县，现住郑州市金水区。被告：翟尚幻，女，1992年02月10日出生，汉族，住河南省封丘县。二被告委托诉讼代理人:李雪玲，河南安实律所事务所律师。二被告委托诉讼代理人:吴雪梅，河南安实律所事务所律师。原告田娟、杨珍珍与被告翟秋梦、翟尚幻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨珍珍及其委托诉讼代理人纪元、马啸天，被告翟尚幻及其委托诉讼代理人李雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田娟、杨珍珍向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付剩余购房款95000.00元，违约金211400.00元及以上金额的利息（利息以306400.00元为基数，按照年利率24%，自2020年4月24日起计至实际清偿之日止）；二、依法判令被告赔偿原告精神损失20000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求如下：1、因被告已经于2020年6月9日支付剩余95000元，撤回该项诉请，要求被告向原告支付违约金5万元；2、变更被告赔偿原告精神损失20000.00元为要求被告赔礼道歉。事实与理由：原告与被告于2019年12月25日签订《郑州市存量房买卖合同》(以下简称“合同”)，被告认购原告所有的位于郑州市中原区××院××楼××房产。合同约定被告在原告办理完成房屋过户手续后，配合银行办理剩余房款840000.00元（大写：捌拾肆万元整）的贷款手续，并将该笔房屋尾款支付于原告。原告已遵循合同之约定在规定时间内办理完成房屋过户手续，后郑州银行经济技术开发区支行(以下简称“银行”)于2020年4月24日通知贷款审批额度降为740000.00元，依合同约定，被告应当支付剩余100000.00元房款。然被告在接收到银行降低贷款审批额度至740000.00元后，仅于2020年5月19日支付5000元，一直未支付剩余95000.00元（大写：玖万伍仟元整）购房款。另，被告及其购房经纪人多次以原告催促银行为由搪塞办理贷款审批的进度，对原告的名誉以及精神造成极大困扰和损失。原告前期为办理房产过户进行银行房产解押，借入较多借款解押房产。由于被告的违约行为，原告无法及时收取剩余房款回笼资金，导致自身资金压力过大，对正常的工作和生活造成了极大的不便。被告至今拒不履行自身应尽之义务，为维护自己的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告翟秋梦辩称：被告翟秋梦按合同约定如约、足额向原告支付了购房款，不存在违约情形，原告要求其支付购房款及违约金于法无据，应依法驳回原告全部诉求。被告翟尚幻辩称：涉案房屋买卖合同的卖方为田娟及杨珍珍，买方为翟秋梦，翟尚幻仅代理翟秋梦办理购房合同的相关手续，并非购房人，翟尚幻非本案适格主体，原告起诉错误，应驳回其对翟尚幻的起诉。经审理查明:2019年12月25日，二原告作为甲方（卖方）与被告翟秋梦作为乙方（买方），签订《郑州市存量房买卖合同》(以下简称“合同”)，合同主要内容有：房屋位于郑州市中原区××院××楼××号；房屋总价款1057000元整，付款方式为贷款，贷款方式为：乙方拟贷款金额为人民币84万元，甲乙双方应于出具评估报告后7个工作日内（请约定具体时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。乙方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准，乙方贷款的放款时间以银行（商业贷款的）或公积金管理中心（公积金或组合贷款的）放款时间为准，甲方、乙方对此知晓并认可。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方法解决：乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给甲方。乙方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金等。该合同的落款卖方处有田娟、杨珍珍签名，买方处有翟秋梦签名，买方代理人处有翟尚幻签订。合同签订之前，被告翟梦秋已于2020年1月3日向原告交付定金50000元。后被告按照合同约定于2020年3月17日向原告交付100000元、于2020年4月9日交付57000元、于2020年5月19日交付5000元。原告按照合同约定时间交付了房屋。2020年1月14日，被告翟梦秋与郑州银行股份有限公司经济技术开发区支行签订《个人购房贷款合同》一份，合同约定有贷款金额为84万元，贷款期限360个月，自2020年1月14日起至2050年1月14日至,贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有记载的，以贷款借据为准等内容。因贷款未按照合同约定发放，被告翟秋梦于2020年4月24日与原告通过微信方式进行沟通，沟通中被告翟秋梦向原告发有“刚刚有人给我打电话，说你今天又给银行的人联系了，现在人家不愿意放款，让提高首付了，首付这个钱肯定出不出来十几万了，我肯定没钱”的语句。2020年5月28日，郑州银行股份有限公司经济技术开发区支行向被告翟秋梦放款74万元、该74万元随即转至原告银行账户。2020年5月29日，原告以被告违约为由诉至本院。诉讼中，被告翟秋梦于2020年6月9日向原告支付剩余购房款95000元。上述事实，有《郑州市存量房买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》、《个人购房贷款合同》、银行转款凭证、收据、当事人陈述等证据在卷为证。庭审中，原告陈述其所售房屋系于2015年7月购买、总价款67万多元，并提供借据复印件一份，意欲证明2020年3月25日向宁洋借款15万元用于所售房产的解押登记，借期1个月，利率为日千分之一。庭审后，原告提供了银行转款凭证，银行转款凭证显示当日宁洋向原告实际转款15万元，2020年5月28日，原告向宁洋返还15万元和支付利息9600元。本院认为，被告在贷款银行放款74万元后向原告支付10万元的行为是否违约、合同约定违约金标准是否应予以调整系本案争议的焦点问题。关于被告付款10万元的行为是否构成违约。原被告在合同中明确约定有“乙方因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方法解决：乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给甲方等”的内容，因此被告的行为如不符合上述约定，则构成违约。经查被告在2020年4月24日通过微信向原告明确发出有“现在人家不愿意放款，让提高首付了，首付这个钱肯定出不出来十几万了，我肯定没钱”的信息，因此该信息可以表明被告已经知晓有不少于10万元的金额未获准放贷的情况，因此，被告应在自2020年4月24日起算共计15个工作日内自行筹齐剩余房款并自行划转到原告账户，即被告应在2020年5月18日之前向原告另行付清10万元。查被告翟秋梦于2020年5月19日交付5000元、2020年6月9日支付剩余购房款95000元，该两次付款均超过约定的期限，构成违约。关于合同约定违约金标准是否应予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此，被告行为构成违约时，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。由此可见，违约金的性质以补偿性为主兼具惩罚性，因被告提出原告主张违约金没有依据的抗辩，因此本案所涉合同约定的违约金应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定予以调整。经查被告违约期间为22天，延迟支付的款额共计10万元，故被告的行为系延迟性的、违约过错较轻的一般性违约行为，原告的实际损失范围为其因解除本案所涉房屋的抵押而向他人借款而支付的利息，该利息的利率由原告和出借人宁洋约定为日千分之一（即月息三分），参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持”的规定，当事人对利率的约定不得超过年利率24%（即月息二分），因此被告的支付违约金数额，应以月息二分的标准计算延迟付款期间利息损失为范围。经查款项10万元延迟付款1天，计息为66元，款项95000元延迟付款为21天，计息为1312元。以上违约金共计1378元，被告应予支付。另原告的诉请还包括要求被告翟尚幻承担责任和要求被告赔礼道歉的内容。关于翟尚幻应否承担责任，根据《郑州市存量房买卖合同》约定，合同相对人为翟秋梦，故应由其承担合同责任，翟尚幻系代理人，并非合同相对人，不应承担合同责任。关于原告要求被告赔礼道歉的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，违约责任的承担方式并不包括赔礼道歉，因此原告提出的该诉请系滥用诉权，没有法律依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、被告翟秋梦在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金1378元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告负担378元，由被告翟秋梦负担147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄健二〇二〇年六月二十四日书记员  张静