河北省赵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0133民初189号 原告：石家庄自强房地产开发有限公司，住所地赵县自强路北侧1-2-5。 法定代表人：陈英琦，总经理。 委托诉讼代理人：孟靖，公司法务。 被告：陈平喜，男，1950年7月20日出生，汉族，住河北省赵县。 原告石家庄自强房地产开发有限公司（以下简称自强房地产公司）与被告陈平喜房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告自强房地产公司委托诉讼代理人孟靖、被告陈平喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 自强房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原、被告2012年5月20日签订的置换协议；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年5月20日签订协议，协议约定“在有陈平喜住宅一处，因拆迁旧村，经甲、乙双方协商，陈平喜住宅按面积1：1.1置换（或按大队方案执行），另加130平米左右住宅一套。”被告于2013年10月23日从原告方取走了春畅花园小区2单元301室面积为126.48平米、601室面积为126.48平米、3单元101室面积为126.29平米、102室面积为95.45平米、103室面积为130.67平米、3单元1002室面积为95.45平米的钥匙并占有居住到目前为止，购房合同未签、房款分文未付。原告曾多次催其解除合同未果。2014年10月30日，原告得知这个项目赵县政府不让拆迁开发后，曾打电话协商解除合同，房子物归原主。被告不同意解除合同。2015年至2016年，原告托中间人陈月平和于现辉再次去调解，被告还是以各种理由，不同意解除合同，至今协商未果。原告曾无数次耐心的做工作，说明利害关系，可是被告为了自己的私利，不顾原告的利益和损失。被告的这种侵权违法行为，给原告造成巨大的经济损失，房子无法卖出，严重影响了原告的资金周转和经济利益。原告于2019年11月份得知，被告的房子被赵县房屋征收管理办公室拆除后，于2018年11月1日得到了房屋拆迁货币补偿2024540元人民币，又多次打电话催其解除合同，被告不接电话。2019年12月份发出书面通知解除合同。根据以上事实和我国《合同法》第九十四条的规定，“因政府原因，不能实现合同目的的，原告有权请求解除合同。”故请贵院依法查明事实，公正裁决，维护原告的合法权益，支持原告的诉求。 陈平喜辩称，2012年5月20日所签订的置换合同是有效的，因为双方都已签字。签订协议后，原告已经将置换的房屋占有使用。原告将施工用的材料和工具，一直放置在置换房屋内。直至房屋拆迁。正因为原告占有使用房屋，原告才会在2013年给了被告6套房屋。合同双方已经基本履行完毕，但原告还欠着被告部分置换房屋面积。县上通知原告不让原告搞开发，这属于原告的原因，而不是被告的原因。 本院经审理认定事实如下：原告开发建设的春畅花园小区楼盘位于赵县，与被告的住宅南北为临。不动产登记薄记载的原告宅基地的坐落位置为西邻陈新力、东邻陈东升、南邻过道、北邻陈志亮，宅基地南北长26.7米、东西宽24.6米。为赵县城镇建设拆迁规划村，原告为开发建设该村，2012年5月20日与被告陈平喜签订协议，合同内容为：在有陈平喜住宅一处，因拆迁旧村，经甲乙（指原、被告）双方协商，陈平喜住宅按面积1：1.1置换（或按大队方案执行），另加130平米左右住宅一套。协议签订后，原告于2013年10月23日将春畅花园小区2单元301室面积为126.48平米、601室面积为126.48平米、3单元101室面积为126.29平米、102室面积为95.45平米、103室面积为130.67平米、3单元1002室面积为95.45平米共6套房屋交付被告占有使用。被告称，签订协议后，被告就将宅基地及房屋交付原告使用，原告则称，只使用了一部分，北屋已经塌陷。根据原告提供的证据及现场勘查，原告开发的春畅花园小区围墙所圈的院落占用了被告东西长24.6米、南北宽约5.97米的部分，但该占用范围没有包含在国家审批的春畅花园小区土地使用范围之内。 2012年7月28日，原告与被告、陈巧敏签订关于因陈巧敏在陈平喜的本案宅基地中居住，三方协商将协议中另加的单元楼一套给付陈巧敏，陈巧敏在一个月内搬家完毕。 于2017年开始进行拆迁工作，原告因故未能取得开发建设的资格。 2017年10月4日，陈平喜与陈立波签订赠予合同，约定陈平喜将其位于的房地产（即本案原告的房地产）赠与其侄子陈立波，并在合同签订后，陈平喜将该房地产交付陈立波保管，陈平喜继续拥有该房地产的居住使用权；如果该房地产被征收，所得赔偿或置换所产生的一切归陈立波所有。2018年10月27日，村委会为该赠与合同出具有效的证明。2018年11月1日，拆迁人赵县净源环境治理有限公司、拆迁实施部门赵县房屋征收管理办公室与被拆迁人陈立波签订房屋拆迁货币补偿协议书，将房屋建筑面积100.62平方米、土地使用面积441.15平方米作价，以及其他补偿款共计2024540元补偿给了陈立波。 现被告的宅基地附着物已拆迁。 2017年，由于春畅花园小区建设属违规项目，为化解历史遗留问题，赵县城乡建设和房地产市场专项整治工作领导小组办公室通过四次会议，对春畅花园小区进行了整治规范，完善了不动产登记事宜。 以上事实有原告提供的2012年5月20日协议、赵县不动产登记中心房屋所有权证存根、附图、赵县宅基地清理登记表、春花园小区单元楼与被告宅基地相互位置图、四份会议纪要、被告提供的宅基地位置图、两份协议、委会证明等以及当事人陈述、现场勘查笔录证实。 本院认为，原、被告签订的协议，性质上为房屋拆迁补偿协议，当事人双方依法应当具备相应的权利能力和行为能力。首先，本案合同所涉被告院落占用的土地是宅基地，土地性质为农村集体所有，被告只能以宅基地的形式使用，被告以自己的名义将宅基地以置换的形式转让给原告进行房地产开发，是对农村集体土地所有权的侵犯，其行为构成无权处分；原告签订协议，目的是进行房地产开发。而城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发建设。涉案宅基地在未转为国有土地、原告未取得开发被告宅基地资质的情况下，与被告签订拆迁补偿协议，违反了法律、行政法规的强制性规定。其次，原告不具备签订房屋拆迁补偿合同的主体资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，签订房屋拆迁补偿协议的主体是征收人与被征收人，而征收人只能是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。被告既不是房屋征收部门，也非经房屋征收部门授权，不具有签订该协议的主体资格。基此，原、被告签订的协议依法应认定无效。基于协议履行中原告交付给被告的房屋，以及原告春畅花园小区占用被告宅基地范围内的土地，应依法相互返还。 另，根据原告提交的赠与合同和房屋拆迁补偿协议书，被告已将涉案宅基地房地产赠与给了陈立波，由陈立波支取了拆迁补偿款，原告未从被告的宅基地中享受拆迁补偿利益，其继续占用原告的房产，没有合法根据，应予返还。 综上所述，被告将其使用的宅基地转让给原告进行开发建设，侵害集体利益，构成无权处分；原告没有签订拆迁补偿协议的主体资格；双方所签房屋拆迁协议，也违反了法律、行政法规的强制性规定。并且，原告也并未实际从协议中取得对价利益。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项、（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条、《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，判决如下： 一、自本判决生效后三十日内，被告将赵县春畅花园小区2单元301室、2单元601室、3单元101室、3单元102室、3单元103室、3单元1002室共6套房屋返还原告；同时，原告将赵县春畅花园小区占用被告宅基地范围内（位于该小区单元楼北侧围墙内东西长24.6米、南北宽约5.97米，具体尺寸以被告的宅基地地基为准）的土地返还被告。 二、驳回其他诉讼请求。 案件受理费40元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘建芬 二〇二〇年六月二十四日 书记员  常子健 ——