上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4199号原告(反诉被告)：沈爱国，男，1969年1月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈维，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：姜宏生，男，1969年10月22日生，汉族，户籍地江苏省。原告(反诉被告)沈爱国与被告(反诉原告)姜宏生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈爱国的委托诉讼代理人陈维，被告(反诉原告)姜宏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈爱国向本院提出诉讼请求：1、确认双方2014年5月29日签订的《恒盛豪庭商铺租赁合同》于2015年3月3日解除；2、判令姜宏生支付2014年9月1日至2015年2月28日的房租人民币9万元(以下币种均为人民币)，并赔偿逾期付款利息(自2015年3月1日起，按三年期同期年贷款利率4.75%计算至实际付清之日止)；3、判令姜宏生支付违约金75,000元及免租期租金15,000元；4、判令姜宏生按照合同约定的租金标准支付2015年3月16日至2018年1月19日共计34个月的房屋占用费(2015年3月1日至2015年3月15日系给予姜宏生的搬迁时间，不主张占用费)。事实和理由：2014年间，沈爱国经出租方案外人上海高杨资产管理有限公司(以下简称“高杨公司”)同意，将承租的宝山区恒高路XXX-XXX号商铺对外转租。2014年5月29日，沈爱国与姜宏生签订《恒盛豪庭商铺租赁合同》，由姜宏生承租宝山区恒高路XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)，租期自2014年6月5日至2019年5月31日。合同约定，逾期支付租金应承担5倍月租金的违约金并退还免租期内的租金。合同签订后，姜宏生支付了首期两个月租金，沈爱国按约交付了房屋。因姜宏生无故拖欠2014年9月1日起的租金，沈爱国于2015年1月21日提起诉讼，要求解除合同。起诉状等诉讼材料于2015年3月3日送达姜宏生。该案后因沈爱国未缴纳诉讼费用而按撤诉处理。在沈爱国起诉后，姜宏生仍继续占用系争房屋。2018年1月19日，沈爱国与高杨公司之间的租赁合同解除。因姜宏生拖欠租金且拒不返还房屋，造成沈爱国经济损失，故提出诉请如上。姜宏生反诉并辩称，对于法院诉讼材料的送达时间没有异议，但系争房屋没有产权证，且沈爱国非法转租，双方之间的租赁合同应为无效。租金付至2014年8月31日，另支付过押金30,000元。姜宏生承租系争房屋用于经营美容美发，因没有产权证导致无法办理营业执照。2014年11月28日，公安机关以无证经营为由对姜宏生作出行政处罚决定。至2015年5月30日前，姜宏生一直就产权证问题与沈爱国协商，但其始终未能提供，故2015年5月30日前的租金不同意支付。2015年5月30日至2018年1月19日，因无法营业，姜宏生将系争房屋做库房使用，故只同意按每月2,496元的标准支付该段期间的使用费。鉴于合同无效，违约金及免租期租金也不同意支付。因沈爱国无法提供房屋产权证，姜宏生无法办理营业执照，一直无法正常经营，产生装修费损失及经营损失，故反诉要求：1、请求确认双方租赁合同无效；2、判令沈爱国返还已付租金3万元及押金3万元；3、判令沈爱国赔偿装修费用703,000元及该款自2014年6月1日至2018年5月1日的利息损失(按银行三年期贷款利率4.75%计算)；4、判令沈爱国赔偿因恶意封门、断水、断电导致美容美发器械和已过期的材料损失35,000元。沈爱国针对反诉辩称，系争房屋当时没有办理产权证，但具有建设工程规划许可证等审批手续，故双方租赁合同应为有效。姜宏生已实际使用系争房屋，要求退还租金没有依据，其逾期支付租金构成违约，押金要求没收。姜宏生要求退还租金、押金的诉请已超过诉讼时效，其要求赔偿装修费用及材料费损失也已超过诉讼时效，且没有事实和法律依据。关于营业执照，租赁合同约定营业执照由乙方自行办理，办理营业执照并非出租方的义务。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，沈爱国(乙方)与高杨公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将宝山区恒高路东区临街商铺出租给乙方，建筑面积暂计490平方米，租赁期限为5年。同日，双方签订《商铺租赁合同补充协议二》，约定，双方于2014年1月16日就宝山区恒高路72、76、78、80号临街商铺出租事宜签订租赁合同，现双方协商签订补充协议如下：恒高路XXX号一层商铺退还给甲方。2014年6月10日，高杨公司出具《转租证明》，载明，经乙方申请，甲方同意原宝山区恒高路XXX号至80号商铺租赁合同可以转租、部分或全部转租。2014年6月1日，沈爱国(甲方)与姜宏生(乙方)签订《恒盛豪庭商铺租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，乙方承诺该租赁场所之用途仅作为经营美容美发；甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，租赁场所的交付日为2014年5月29日；甲方同意在租赁期限内给予乙方免租装修期共1个月，该免租期不因任何原因而延长，自免租期满后的次日开始计算租金；租赁期内，第一租赁年度的月租金标准为每月15,000元，以后每年递增8%；本合同租金的支付方式为乙方以一个季度为一个缴租期，第一次14年6月5日前应付押金30,000元，7月1日至8月31日两个月租金30,000元；第二次14年8月5日应付9月1日至11月30日三个月租金45,000元……；第五次15年5月5日应付6月1日至8月31日租金48,600元……；租房押金在合同期内由甲方保管，本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成如下所有事项后七日内将租房押金或其余额无息退还给乙方，乙方应在终止后五日内结清所有应付费用，按本合同约定退还租赁场所，并应在终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该租房押金而不予退还；租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证书；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合管理费或其他任何应付给甲方或物业公司的费用的……；如有上述违约情况发生，合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金；本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准五倍的违约金；如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有免租期，免租期应转为计租期。上述合同签订后，沈爱国按约交付了房屋，姜宏生付清了截止至2014年8月31日的租金30,000元，并支付押金30,000元。此后，姜宏生对房屋进行装修用于经营美容美发店。2015年2月27日，沈爱国向本院起诉姜宏生，要求支付2014年9月1日至2015年1月15日欠付的租金以及违约金和免租期租金，并要求姜宏生支付自合同解除日起至实际搬离房屋之日止的占有使用费。本院于2015年3月3日向姜宏生邮寄送达了该案起诉状、证据及其他诉讼材料。2015年4月8日，本院作出(2015)宝民三(民)初字第337号民事裁定书，以沈爱国未在预交期内预交案件受理费，裁定该案按撤诉处理。沈爱国表示，因当时高杨公司配合办理营业执照确实出了问题，高杨公司承诺由其赔付沈爱国无法收取的租金，故沈爱国未缴纳该案诉讼费，后来高杨公司未兑现承诺。2016年10月16日，沈爱国再次起诉姜宏生要求解除租赁合同，后又撤诉。另查明，2018年7月2日，沈爱国向本院提起诉讼【案号：(2018)沪0113民初12631号】，要求高杨公司退还押金、多付的租金并赔偿租金损失及违约金。高杨公司反诉要求沈爱国支付租金、逾期付款违约金及解除合同违约金，并赔偿破坏房屋承重结构造成的损失等。该案审理查明，2018年1月19日，高杨公司在沈爱国承租的商铺门外张贴违约通知书，主要内容为，沈爱国承租的恒高路XXX号、78号、80号等经适房及恒高路XXX号等动迁房商铺因拖欠租金构成违约，根据合同约定，高杨公司决定单方解除双方租赁合同。沈爱国和高杨公司在该案中一致确认双方租赁合同于2018年1月19日解除。该案审理过程中，本院于2018年11月23日通知姜宏生到庭说明情况并制作谈话笔录。在该谈话笔录中，姜宏生表示，2014年6月与沈爱国就系争房屋签订租赁合同，一开始经营如意美容美发，因工商登记无法办理后来加盟了卡凡私人定制，也是美容美发，但营业执照还是无法办理。2014年11月因营业执照问题被罚款，交了罚款后经营了一段时间，到2015年3月正式停业，但房屋仍由姜宏生控制着，东西也在里面。2018年1月16日左右，高杨公司发解除函要求收回房屋。因沈爱国未对姜宏生进行赔偿，姜宏生不同意返还房屋。高杨公司表示可以和姜宏生重新签订合同。2018年6月7日，姜宏生与高杨公司重新就系争房屋签订了租赁合同，并将系争房屋门牌号改为恒高路XXX号。关于重新签订合同时的房屋状况，姜宏生在谈话笔录中表示，其是按照经营美容美发的要求承租系争房屋的，高杨公司也是按照经营美容美发的现状出租给姜宏生的，即便房屋内涉及违章建筑，也是高杨公司带违章建筑一起出租给姜宏生的，不同意拆除违章建筑和恢复原状，拆除会影响其经营。2018年12月18日，本院作出该案判决，判令沈爱国支付高杨公司截止至2018年1月19日的租金及违约金等。该案现已生效。再查明，2018年6月7日，姜宏生及案外人王某(乙方、承租方)与高杨公司(甲方、出租方)签订《商铺租赁合同》，约定由姜宏生、王某承租上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号房屋，租期自2018年4月15日起至2021年4月15日止。本案及(2018)沪0113民初12631号案件审理中，沈爱国、姜宏生及高杨公司均确认宝山区恒高路XXX弄XXX号房屋就是本案系争房屋，只是姜宏生在与高杨公司签订租赁合同时将房屋门牌号变更为70号。关于重新签订合同后的商铺经营情况，姜宏生表示，2019年8月去申请美容美发店的卫生许可证，因没有产权证还是无法通过，2019年10月开始，姜宏生改为经营蔬菜超市。审理中，沈爱国为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《上海市大型居住社区宝山高境基地胜通地块街坊级商业配套设施收购协议》，证明系争房屋为合法建筑；2、上海市宝山区高境镇人民政府出具的《授权委托书》及高杨公司出具的转租证明，证明沈爱国有权转租系争房屋。姜宏生对上述证据质证意见如下：1、真实性无异议，但无法证明系争房屋是合法建筑；2、真实性无异议。姜宏生为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、照片，证明系争房屋被断水、断电和封门；2、2014年11月28日，上海市工商行政管理局宝山分局对姜宏生作出的行政处罚决定书，证明，工商局以姜宏生自2014年10月底起在未取得《公共场所卫生许可证》和营业执照的情况下擅自在系争房屋从事美发店经营活动构成无照经营为由，对姜宏生处以罚款300元；3、高杨公司送达沈爱国的合同终止通知书，证明因沈爱国未履行合同，高杨公司要求解除合同；4、上海高境资产经营管理有限公司及高杨公司于2018年5月15日向高境镇政府发出的请示，证明高杨公司为商户办理营业执照提供证明。在该请示中，上海高境资产经营管理有限公司及高杨公司表示，恒高路商铺房屋由于历史原因未办理相关房产证，导致租赁经营户无法办理相关证照，今年镇政府提出了无证照经营整治目标，全面消除无证照经营活动，特向镇政府提出请示，证明恒高路XXX弄XXX-XXX号等属于经营房屋性质、未办理单独产证，属于合法建筑。高境镇人民政府在该请示中盖章确认并载明“情况属实”。沈爱国针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无法确认，不清楚封门及断水、断电是何人所为；2、真实性无法确认；3、真实性不认可，沈爱国收到的终止合同书内容与该份内容不一致；4、真实性无异议。本院认为，沈爱国已经提供系争房屋建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证证明房屋为合法建筑，高境镇政府也在2018年5月15日的请示中盖章确认系争房屋为合法建筑。沈爱国同时提供了高杨公司的转租证明，证明其有权转租系争房屋。故双方之间的租赁合同应为合法有效，双方均应恪守履行。姜宏生主张租赁合同无效，相关抗辩意见，本院不予采信。本案的争议焦点在于姜宏生拒付租金是否构成违约以及沈爱国是否有权据此行使单方解除权。根据庭审查明的事实，姜宏生承租系争房屋期间，确因房屋没有产权证导致无法办理营业执照及卫生许可证等相关证照而影响正常经营，并因此遭受行政处罚。双方租赁合同明确约定，姜宏生承租系争房屋用于经营美容美发。沈爱国作为出租方，负有提供房屋产权证明文件等资料以配合承租方办理经营所需相关证照的义务。庭审中，沈爱国自认系争房屋没有产权证，也认可承租户无法办理营业执照系高杨公司配合出现问题。而高杨公司并非沈爱国与姜宏生租赁合同的当事人，故根据合同相对性原则，无法办理营业执照的责任应由沈爱国承担。因沈爱国无法提供产权证导致营业执照无法办理，影响姜宏生正常经营使用商铺，故其拒不支付租金具有一定合理理由，并不构成违约。沈爱国以其欠付租金为由行使单方解除权，本院难以支持。此外，沈爱国两次起诉要求解除合同均以按撤诉处理或撤诉结案，此后双方租赁合同仍处于继续履行状态。综上，沈爱国要求确认双方租赁合同于2015年3月3日解除，本院不予支持。鉴于沈爱国与高杨公司的租赁合同于2018年1月19日解除，高杨公司就与沈爱国解除合同的事宜曾告知过姜宏生，相关解除通知也送达过姜宏生，姜宏生知晓该事实，故本院确认姜宏生与沈爱国之间的租赁合同亦于2018年1月19日解除。姜宏生自认租金付至2014年8月31日，且房屋一直由其实际控制，故其理应向沈爱国支付2014年9月1日起至合同解除前的租金。姜宏生要求沈爱国退还已付租金3万元，本院不予支持。鉴于姜宏生确因房屋没有产权证无法办理营业执照而影响正常经营、使用和收益，沈爱国作为出租方对此存有过错，而姜宏生作为承租方对于系争房屋产权情况及能否经营美容美发店也应尽到一定的审查义务。综合上述因素，本院酌情确定姜宏生按每月7,500元的标准支付租金，故根据沈爱国主张的租金及占用费的计算期间，姜宏生应付2014年9月1日至2015年2月28日的租金45,000元及2015年3月16日至2018年1月19日的租金255,000元。姜宏生未付租金，确实给沈爱国造成一定的利息损失。沈爱国要求姜宏生赔偿2014年9月1日至2015年2月28日间未付租金自2015年3月1日起的利息损失，可予支持，但计算利息的本金应以本案中确定的该期间应付租金总额45,000元为准。本院已经认定姜宏生未付租金并不构成违约，沈爱国要求姜宏生支付违约金、免租期租金以及没收押金，相关诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，沈爱国应将押金3万元退还姜宏生。沈爱国主张姜宏生要求退还押金超过诉讼时效，相关抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。虽然双方租赁合同解除，但姜宏生并未将系争房屋返还给沈爱国，而是直接与高杨公司重新签订租赁合同，继续使用系争房屋。在(2018)沪0113民初12631号案件的谈话笔录中，姜宏生也自认，其是按照经营美容美发的要求从高杨公司处承租系争房屋，高杨公司也是按照经营美容美发的现状出租给姜宏生的。本案审理中，姜宏生亦表示其直到2019年10月才改为经营蔬菜超市。综上，姜宏生要求沈爱国赔偿其装修费用损失及利息，相关诉请缺乏依据，本院不予支持。关于姜宏生主张的美容美发器械及材料费用损失，其主张该损失系因沈爱国封门及断水、断电导致，但就该节事实其仅提供照片为证，依据不足，本院难以认定。此外，其也未能提供证据证明损失实际发生及具体金额，故本院对该项反诉请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈爱国与被告(反诉原告)姜宏生就上海市宝山区恒高路XXX号(现门牌号为上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号)商铺签订的《恒盛豪庭商铺租赁合同》于2018年1月19日解除；二、被告(反诉原告)姜宏生于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)沈爱国2014年9月1日至2015年2月28日的租金45,000元及2015年3月16日至2018年1月19日的租金255,000元；三、被告(反诉原告)姜宏生于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)沈爱国2014年9月1日至2015年2月28日期间未付租金的利息损失(以45,000元为本金，自2015年3月1日起算至实际付清租金之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、原告(反诉被告)沈爱国于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)姜宏生押金3万元；五、驳回原告(反诉被告)沈爱国的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)姜宏生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5,424元，由原告(反诉被告)沈爱国负担2,449元，被告(反诉原告)姜宏生负担2,975元；反诉案件受理费5,890元，由原告(反诉被告)沈爱国负担275元，被告(反诉原告)姜宏生负担5,615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年六月十一日法官助理 张雨柏书 记 员 周秋娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。