广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初882号 原告：桂林市鑫烨物业服务有限公司，住所桂林市象山区朱紫巷3号2栋4号铺面，统一社会信用代码91450300MA5L76DTX8。 法定代表人：李俊，该公司总经理。 委托代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：陈欣恺，男，1977年1月11日生，汉族，住桂林市七星区。 被告：陈欣玮，女，1974年9月10日生，汉族，住桂林市七星区。 二被告的委托代理人：刘高政、刘卫，广西五和律师事务所律师。 原告桂林市鑫烨物业服务业有限公司（以下简称鑫烨物业公司）与被告陈欣恺、陈欣玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告鑫烨物业公司的委托代理人吕宏科，被告陈欣恺、陈欣玮的委托代理人刘高政、刘卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫烨物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费等费用7218元（其中物业服务费5110元；公共照明用电、保洁绿化用水费108元）以及违约金2000元（违约金每天按欠缴物业服务等费用的千分之三计算，从2018年7月10日起计至清偿之日止，现暂计至2019年3月9日为2000元），以上合计7218元；2、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市七星区龙隐1区业主，房屋建筑面积为380.21平方米。原告与桂林市七星区龙隐1区业主委员会（以下简称业主委员会）签订了有效期自2017年7月1日至2019年6月30日的《物业服务委托合同》，合同第六条第一款约定：物业的管理服务费用，按以下规定收取：多层住宅、多层电梯住宅按0.58元/月平方米/月收取（建筑面积）；别墅住宅按0.68元/月平方米/月收取（建筑面积）；小区内的办公用房、商铺及商业用房按1.5元/月平方米收取（建筑面积）；公共照明用电、保洁绿化用水费6元/月/户；空置物业部分按100%收取。2、第六条第四款约定：物业服务费每半年收取一次，业主/住户应在上半年的1月10日及下半年的7月10日前交纳半年的物业服务费，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任。逾期交纳相关物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务等费用的千分之三交纳违约金。合同履行到2017年12月31日，原告与被告协商，双方确定自2018年1月1日起，合同约定的物业费均上涨0.1元/月/平方米（建筑面积）合同签订后，原告依约全面履行了龙隐1区小区的物业管理服务义务，但被告未依约支付诉请期间的物业服务费等费用，原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起民事诉讼，望法院能判如所请。 被告陈欣恺、陈欣玮辩称，1、原告应就七星区龙隐1区业委会成立的合法性承担举证责任；2、龙隐1区业委会签订的合同是无效合同，选聘物业公司没有经过业主双过半同意，程序违法，原告应就合同的合法有效性承担举证责任；3、根据《物业管理条例》第十一条、第十四条的规定，选聘和解聘物业由业主共同决定，本案合同未经业主共同决定，所以合同无效；4、原告未按照合同提供物业服务，原告未提供证据证明对小区进行了物业服务，应该承担举证不能的责任。5、被告的别墅属于独门独户有单独道路的房屋，物理上于原告提供服务范围不在同一域内，被告未享受原告的物业服务，故原告的诉请没有事实、法律依据请求驳回诉讼请求。 综合全案证据，确认如下法律事实：被告陈欣恺、陈欣玮是桂林市七星区施家园路龙隐园1区C4栋别墅的业主，该房屋建筑面积为380.21平方米。桂林市龙隐1区业主委员会（作为委托方、甲方）与原告（作为受托方、乙方）签订《物业服务委托合同》约定：“甲方将桂林市七星区施家园龙隐园1区物业服务委托于乙方，乙方统一实行物业综合服务；物业基本情况物业类型：别墅、多层住宅、多层电梯住宅、商铺、酒店，小区位置：桂林市施家园路28号；委托管理期限：委托管理期限贰年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。物业的管理服务费用按以下规定收取：1、别墅住宅按0.68元/平方米/月收取（建筑面积）、多层住宅、多层电梯住宅均按0.58元/平方米/月收取（建筑面积）；2、小区内的办公用房按1.5元平方米/月收取（建筑面积）；3、商铺及商业用房按1.5元平方米/月收取（建筑面积）4、公共照明用电、保洁绿化用水费6元/月/户；5、空置物业部分按100%收取；6、车位使用费（物业服务费）：车库物业费50元/月/车位，露天车位使用费（固定车位）100元/月/车位；电动车50元（含充电费）。二、物业服务费及相关费用从2017年7月1日开始计算，物业服务费及相关费用收取工作同时进行。三、物业服务费每半年收取一次，业主/住户应在上半年的1月10日及下半年的7月10日前缴纳半年的物业服务费，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任。业主也可一次性缴交一年的物业费。逾期交纳相关物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之三交纳违约金。”该协议未签署落款日期。协议签订后，原告于2017年7月1日入驻七星区龙隐园1区小区，提供物业服务。2018年1月14日，原告与龙隐1区业主委员会签订《龙隐园1区物业服务委托合同补充协议》，确定自2018年1月1日起，上述物业服务合同约定的物业费均上涨0.1元/平方米/月。被告未交纳2017年7月1日至2018年12月31日的物业服务费。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《物业服务委托合同》、《补充协议》是否合法有效；二、被告是否应当缴纳物业管理服务费；三、原告主张的违约金应否支持。关于争议焦点一，原告与龙隐1区业主委员会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法所规定的其他合同无效情形，故合法有效。二被告主张原告不能证明业委会的合法性及该合同的签订召开过业主大会和投票,故合同应当认定为无效合同的意见不能成立,本院不予采纳。 关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告陈欣恺、陈欣玮为龙隐园1区的业主，该合同对其亦具有法律约束力。原告依约履行了物业服务，被告陈欣恺、陈欣玮应按合同的约定按期足额支付物业服务费。根据双方合同约定，被告的别墅面积为380.21平方米，2017年每月的物业服务费为258.84元（380.21平方米×0.68元/㎡/月），2018年每月的物业服务费为296.56元（380.21平方米×0.78元/㎡/月），从2017年7月1日至2018年9月30日，被告共欠物业管理服务费5111.8元（258.84元/月×6个月+296.56元/月×12个月）、公共照明用电、保洁绿化用水费为108元（6元/月×18个月），原告要求被告支付物业服务费5110元、公共照明用电、保洁绿化用水费108元的诉讼请求，本院予以支持。产权登记信息上记载涉案别墅位于龙隐1区，属于原告物业服务的范围，二被告主张其别墅属于独门独户有单独道路的房屋，物理上于原告提供服务范围不在同一域内，被告未享受原告的物业服务，未提供证据证明，其主张不能成立，本院不予采纳。二被告主张原告未按合同约定提供物业服务，物业服务存在严重瑕疵，亦未提供证据证明，对此主张，本院亦不予采纳。 关于争议焦点三，被告未按约定支付原告物业管理服务费构成违约，故本院对原告要求被告支付违约金的观点，予以采纳。二被告抗辩《物业服务委托合同》中约定的违约金标准过高的意见依法有据，故对过高的违约金部分，本院予以调整，调整为按尚欠物业服务费总额的30%支付违约金，即被告应支付原告违约金1565.4元[（5110元+108元）×30%]。故本院对原告要求被告支付违约金合理部分的诉讼请求，予以支持；不合理部分的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告陈欣恺、陈欣玮支付原告桂林市鑫烨物业服务有限公司2017年7月1日至2018年12月31日的物业服务费5110元、公共照明用电、保洁绿化用水费108元及违约金1565.4元。 本案收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告陈欣恺、陈欣玮负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  易 颖 二〇二〇年五月三十日 法官助理  何敏艳 书 记 员  吴宪浩