贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2278号上诉人（原审原告）：徐彬，男，1974年12月1日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：程华彩，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄康，贵州止争律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周俊驰，男，1985年6月25日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：龚昔秋，男，1986年9月1日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市汇川区。上诉人徐彬因与被上诉人周俊驰、龚昔秋房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初3105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年5月14日进行了二审调查询问，上诉人徐彬的委托诉讼代理人程华彩、黄康，被上诉人周俊驰到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐彬上诉请求：撤销贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初3105号民事判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，没有对案涉房屋的交付时间以及周俊驰实际对案涉房屋进行使用和收益的时间进行调查，周俊驰实际承租房屋的起始时间比合同约定的时间提前了三个月，徐彬于2017年12月将案涉房屋交付周俊驰后，周俊驰于2018年年初进场开始经营超市，双方签订的《租赁合同》约定的免房租装修期间（2018年3月1日至2019年2月28日），但实际这期间周俊驰一直在进行经营，双方签订合同的目的均已实现，周俊驰应支付合理对价；2、无论从双方签订的《租赁合同》第8条还是第15条来看，合同对周俊驰不履行合同义务时，对周俊驰的违约行为给徐彬造成损失后的赔偿方式和赔偿金额均作了明确的额定，结合本案周俊驰的违约行为，应按照《租赁合同》、《合同法》第一百零七条、第二百一十四条第一款的规定，周俊驰应向徐彬承担支付款项的责任，且从双方签订的《租赁合同》第七条，可知周俊驰应当于2018年3月1日向徐彬支付50万元的租金，这是双方特意将2019年3月1日至2020年2月28日的部分租金50万元提前至2018年3月1日支付，因周俊驰一直未支付，于2019年3月1日向徐彬出具《承诺书》，承诺在2019年3月24日前与徐彬结清房租，否则徐彬可无条件收回房屋，双方的权利义务按照双方签订的协议履行，因此，周俊驰应当按照合同约定向徐彬承担支付义务，扣除周俊驰已经支付的13万元，还应当支付37万元；3、一审判决违背了诚实信用原则和公平原则，造成交易秩序混乱，双方之所以在《租赁合同》第10条约定了免租装修期为2018年3月1日至2019年2月28日是基于周俊驰能够履行15年的租赁期限约定的前提下，不应单独看待双方对免租期的约定，故周俊驰应向徐彬支付租金709620元，综上请支持上诉请求。周俊驰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回徐彬的上诉请求，维持原判。龚昔秋在二审中未作答辩。徐彬向一审法院起诉请求：判令周俊驰、龚昔秋承担连带责任，支付租金839620元。一审法院认定事实：2017年12月16日，徐彬与龚昔秋、周俊驰签订《租赁合同》，载明：甲方徐彬，乙方周俊驰、龚昔秋。经甲、乙双方协议一致，甲方将其拥有全部产权的，位于中枢街道××社区玉××西路兴文巷××小区××楼商业用房及其附属的部分门面租赁给乙方使用，并达协议如下：1、租赁地址：仁怀市（注：该房屋租赁时系毛坯房）。2、租赁用途：乙方承租后作为商业经营使用，如需变更用途须报甲方同意。3、期限：15年，即2018年3月1日至2033年2月28日止；4、租赁面积：一、二楼入口的公共通道（门面房）均摊面积60平方米（此面积是甲方与陈仁龙租用的，具体细则以甲方与陈仁龙签订的合同为准），甲方必须保证乙方在租用期间该门面房能够作为乙方经营超市的出入口正常通行，二楼商业用用房面积2980平方米。5、租金：二楼商业用房按20元／每月／每平方米计算租金，年租金合计715200元。6、租金涨幅：按三年一期，每一期在上一期的年租金基础上增长7%，即2018年3月1日至2021年2月28日租金为每年715200元，2021年3月1日至2024年2月28日租金每年765200元，2024年3月1日至2027年2月28日租金每年818800元，以此类推，共计五期。7、租金支付方式：二楼签约第一年，分两次支付（即：第一次在2018年3月1日支付500000元，第二次在装修完成开业后于2020年2月内支付215200元），自2020年3月1日起，实行一年一付，付款日期在当年的3月1日前。8、违约责任：二楼每年于3月1日前支付甲方租金，如乙方未履行，将以每日租金0.5%作为滞纳金（节假日顺延），乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权无条件的收回房屋，解除合同。10、装修：由乙方自行负责，甲方给予乙方免房租装修期为12个月（即：自2018年3月1日至2019年2月28日），合同期满后，乙方不得拆除固定的装修设施。15、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效力，签约当日乙方将支付甲方500000元作为保证金，该保证金可作为后期房租核算，并以甲方收据为准。合同签订后，周俊驰、龚昔秋支付徐彬租金130000元，对该房屋及门面进行装修经营。2019年3月1日，周俊驰向徐彬出具《承诺书》一份，载明：“承诺书，徐彬（房东），今贵州省仁怀市尚嘉汇乐商贸有限公司法人周俊驰及股东龚昔秋，尚欠房东房租一事，承诺如下：一、本月3月24日前与房东结算结清所欠所有房租；二、如由违约，不能按时结清房租，房东将无条件收回房屋，所有设施设备及货物归房东所有，房东将按双方签订的合同及协议规定执行相关事宜，我方将无条件配合执并行；三、该承诺签订后即日生效。承诺人周俊驰签字捺印”。到期后，周俊驰、龚昔秋未与徐彬结算结清所欠所有房租。徐彬遂于2019年4月收回该房屋，并诉至一审法院。另查明，2016年2月22日，案外人甲方陈仁龙与乙方徐显贵签订《门面租赁合同》，载明“甲方所属门面位于仁怀市，门面建筑面积约60平方米，门面租金：第一年（2016年3月1日至2017年2月28日）年租金115200元，从2017年3月1日起调整租金，每三年调整租金壹次，调整比例为按租赁总额增加8%，即2017年3月1日至2020年2月28日租金为124420元／年”。一审法院认为：徐彬与周俊驰、龚昔秋签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，其房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行义务。本案中，双方约定装修由乙方自行负责，甲方给予乙方免房租装修期为12个月（即自2018年3月1日至2019年2月28日），合同期满后，乙方不得拆除固定的装修设施，且徐彬已于2019年4月收回该房屋，周俊驰、龚昔秋已支付徐彬130000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，徐彬对其提出诉讼请求所依据的事实，所举证据不足以证明，应由其承担举证不利的责任，对其诉请原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回徐彬的诉讼请求。案件受理费12178元，公告费600元，共计12778元，由徐彬负担。本院二审查明事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：周俊驰、龚昔秋应否向徐彬支付租金839620元。徐彬与周俊驰、龚昔秋对双方之间签订租赁合同，徐彬提供涉案租赁房屋，由周俊驰、龚昔秋经营使用的事实均不持异议，本院予以确认。本案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具法律约束力。经审查，双方虽于2017年12月签订本案合同，但明确约定租期自2018年3月1日起至2033年2月28日至共计15年，故对于合同签订之日至2018年3月1日期间属于双方对其权利的处分，本院不作评价。因租赁合同明确约定装修由周俊驰、龚昔秋自行负责，徐彬给予免房租装修期12个月，即2018年3月1日至2019年2月28日，但并未明确约定该期间周俊驰、龚昔秋仅能用于装修而不能用于经营，亦未约定适用该免租期的前提条件系周俊驰、龚昔秋应当租赁使用涉案房屋达15年，故对徐彬关于周俊驰、龚昔秋在免租期内一直经营使用涉案房屋，应当支付对价，且双方特意将2019年3月1日至2020年2月28日的部分租金50万元提前至2018年3月1日支付，故周俊驰出具承诺书，因已支付13万元，尚欠37万元，以及免租期的适用条件应以周俊驰、龚昔秋租赁使用15年作为前提的上诉理由，与本院审理查明认定事实不符，且徐彬提供的证据亦不足以证明其事实主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，徐彬应承担举证不利的后果，结合徐彬已于2019年4月收回涉案房屋，周俊驰、龚昔秋已支付13万元等事实和因素，本院对徐彬的上诉理由不予采信，予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12178元，由徐彬负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年六月二十九日书记员  覃 烨