北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3766号原告（反诉被告）：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：樊小宏，男，1979年9月5日出生，汉族，住江苏省泰兴市，系该公司员工。委托诉讼代理人：张婧，女，1985年1月23日出生，汉族，住北京市昌平区，系该公司员工。被告（反诉原告）：孙倩，女，1983年5月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：薛丽清，北京奥都律师事务所律师。原告（反诉被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）与被告（反诉原告）孙倩商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗顿公司委托诉讼代理人樊小宏、张婧，被告（反诉原告）孙倩委托诉讼代理人薛丽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗顿公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决解除原、被告双方就位于昌平区×号商品房签订的编号为×的《北京市商品房预售合同》；2．请求法院判令被告配合原告办理昌平区×号商品房编号为×的《北京市商品房预售合同》的解除手续；3．请求法院判令被告立即将昌平区×号商品房恢复原状退还原告并移交电卡、燃气卡等房屋相关附属资料；4．请求法院判令被告支付购房款总额20%的违约金391167．4元；5．请求法院判令被告退还原告给付的逾期交房违约金22016元、逾期办理转移登记违约金78243元，并按照银行同期1-5年期贷款利率4．75%支付利息至实际退还之日止；6．请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：国务院、北京市人民政府及北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）为了进一步做好房地产调控工作,分别于2011年初发布并实施了国办发【2011】1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、京政办发【2011】8号《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、京建发【2011】65号《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》。根据以上文件精神,自2011年2月17日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。2012年1月12日,被告以其个人(未婚)为家庭单位,以总房款1948320元认购了原告开发建设的昌平区×号商品房(以下简称:诉争商品房),并签订《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。被告承诺遵守限购政策的规定,提交的材料均真实、合法、有效,若承诺与事实不符违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续,本人愿意承担由此造成的一切法律责任。2012年1月17日被告通过市住建委购房资格审核,就诉争商品房与原告签订编号为×的《北京市商品房预售合同》并再次向原告做出单方承诺:承诺遵守北京市商品房限购政策,若由于其提供的信息不真实、不准确,违反相关限购规定,则视为被告违约,原告有权解除《商品房预售合同》,被告向原告支付购房款总额20%的违约金。2012年10月22日,原告向被告交付商品房,双方签订《确认书》确定诉争商品房实测总房款为1955837元,因逾期交房原告向被告支付违约金22016元。诉争商品房在转移登记办理过程中因被告购房资格的审核迟迟没有结果,期间经法院两次调解,原告共向被告支付逾期办理转移登记违约金78243元,直至2018年9月市住建委“城研中心”工作人员口头告知被告家庭在本市有多套住房,诉争商品房无法办理转移登记。经核查,被告购买诉争商品房时是已婚,而不是被告在《家庭购房申请表》和提供的户口本复印件上登记的“未婚”,并且被告和其配偶名下均有住房,所以被告购买诉争商品房时不具有购房资格。被告提供虚假信息及资料骗取购房资格的行为,严重违反国家及北京市的房地产调控、限购政策,严重违背了合同法规定的诚实信用基本原则,致使合同无法继续履行,无法实现合同目的。现原告根据国务院、北京市人民政府及市住建委的限购政策，和被告签署的《购房承诺书》和《承诺书》，请求法院判决解除双方签订的《商品房预售合同》并支付391167．4元违约金，同时退还原告基于《商品房预售合同》给付的各项违约金共计100250元及利息。被告孙倩辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,是合法有效的,原告北京罗顿沙河建设发展有限公司应该全面履行合同。被告在购房时已经将婚前在原告处购买的×号房屋转让,只是因为原告当时还未为被告办理产权转移所以无法办理过户登记,因此被告孙倩购买讼争房屋不违反北京市的限购政策规定。因此,原告请求解除已经履行完毕的合同没有事实依据。二、依据京建发【2011】65号文件第六条的规定,是指房产登记部门在办理房屋产权登记手续时,对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已经拥有住房情况进行审査,发现提供虚假材料,隐瞒住房状况的,不予办理产权登记。而本案原告为被告办理产权转移手续是在2018年的某月份,此时被告孙倩作为京籍家庭只有两套房屋(包括讼争房屋),且被告没有提供任何虚假的证明文件,被告不存在违反北京市住房的限购政策规定的情况。故原告请求解除合同没有法律依据。三、从维护交易安全的角度,以及国家的维稳政策出发,原告也应该为被告办理产权转移登记。原告于2012年1月17日与被告签订《商品房预售合同》,被告按照合同约定已经付清全部房款,原告的合同目的已经实现。原告于2012年10月22日向被告交付的房屋，被告收到房屋后对房屋进行了装修,且实际居住至今。原告现在要求解除合同不仅没有事实依据和法律依据,而且和我国法律维护交易安全和国家维稳政策规定是背道而驰的。四、被告对讼争房屋享有完全的所有权。1．被告于2012年1月17日与原告签订《商品房预售合同》,被告按照合同约定已经付清全部房款,原告的合同目的已经实现;被告于2012年10月22日收到房屋后,对房屋进行了装修,且实际居住至今。不难看出,原被告当初签订《商品房预售合同》是双方真实意思,而且不违反法律法规的强制性规定。2．原告让被告签订的两份《承诺书》,不能作为原告解除与被告签订《商品房预售合同》的依据。该《承诺书》的存在不能导致《商品房预售合同》的解除。首先,该两份《承诺书》均是原告提供的格式文本,其内容加重对方责任,排除对方主要权利,而且是原告预先设置好的,被告作为购房一方完全是在原告的指引下以填空形式签订的承诺书，对该《承诺书》的具体内容全然不知。因此在承诺书签字不能代表被告认可该内容,该承诺书的内容不是被告的真实意思表示,故该《承诺书》对被告不具有法律约束力。其次,该两份《承诺书》不是《商品房预售合同》的组成部分,不具有合同法规定的法律效力。该两份《承诺书》,只是原告在签订合同过程中的程序性文件,如果该承诺书内容对于签订的《商品房预售合同》有着决定性作用的话,原告应该向购房者示明,让购房者自行书写,而不是由原告对承诺书的内容预先设置。因此该承诺书在物权的认定上,没有法律效力。综上,原告现在请求解除已经履行完毕的合同没有事实依据。而且和我国法律维护交易安全和国家维稳政策规定背道而驰。建议法院在查明事实的基础上,依法驳回原告的诉讼请求,并判决原告继续履行合同,以维护法律的公正和合法的交易安全。反诉原告孙倩向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告继续履行合同，为反诉原告办理房屋转移登记手续；2．反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告系北京户籍,根据家庭人口状况,需要购买一套大平米的住房,于是反诉原告到反诉被告售楼处咨询购房事宜。反诉被告根据反诉原告的身份信息,通过政府官网查询后告知反诉原告具有购房资格,并告知反诉原告需要提交的证件。2012年1月17日,反诉原告按反诉被告的要求提交了购房所需各种证件,反诉被告经再次审查反诉原告的证件,确认反诉原告具有购房资格,反诉原告签订了编号为×的《北京市商品房预售合同》,并于2012年10月22日向反诉原告交付房屋。反诉原告及全家人对房屋进行了装修并入住。依据反诉被告与反诉原告签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条约定,反诉被告应该在房屋交付之日起720日内为反诉原告办理完毕房屋权属转移登记,即反诉被告最迟应该在2014年10月12日之前为反诉原告办理完房屋权属登记转移手续,然而反诉被告至今仍未向反诉原告交付房屋权属证书,已经严重违反合同的约定。现在反诉被告见北京市房屋价格大幅增长,竟然背信弃义起诉反诉原告解除合同,实在是无理取闹。反诉原告完全符合北京房屋买卖政策的规定,故依法提起反诉,请求法院判如所请,以维护反诉原告的合法权益。反诉被告罗顿公司辩称，反诉原告隐瞒家庭信息骗取购房资格，导致该商品房无法办理过户登记手续，不同意其反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月12日，孙倩与勾利金登记结婚。2012年1月12日，孙倩填写《家庭购房申请表》，该表记载孙倩的婚姻状况为未婚。同日，孙倩在《购房承诺书》中签名，《购房承诺书》记载：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发([2011]1号)、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发[2011]8号)、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》(京建发[2011]65号)中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定,提交的材料均真实、合法、有效,并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符,违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续,本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”2012年1月17日，罗顿公司（出卖人）与孙倩（买受人）签订合同编号为×的《北京市商品房预售合同》，约定：孙倩购买位于昌平区×号房屋；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，该商品房未能在交付之日起720日内从权属登记机关办理完毕房屋权属转移登记取得房屋所有权证书，自上述约定的权属登记办理完毕之次日起至权属登记机关在房屋所有权证书上载明的填发日期之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并由出卖人向买受人交付房屋所有权证书之日起30日内支付，但买受人不得向出卖人主张房屋所有权证书上载明的填发日期之日起至出卖人向买受人交付房屋所有权证书之日止期间的违约金。同日，孙倩签订《承诺书》，该承诺书载明：“至:北京罗顿沙河建设发展有限公司本人于2012年1月17日同贵公司签订了编号为×的《商品房预售合同》,且于当日签署了《家庭购房申请表》和《购房承诺书》,承诺遵守北京市住房和城乡建设委员会于2011年2月16日发布的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》(京建发[2011]65号)中关于对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房的有关规定。现本人对贵公司做出如下承诺：若由于本人提供的信息不真实、不准确,从而违反了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》的相关规定,则视为本人违约，贵公司有权解除双方签订的《商品房预售合同》,本人同意按购房款总额的20%向贵公司支付违约金。贵公司除上述违约金仍有其他损失的,本人应另行进行赔偿,该部分损失包括但不限于该商品房再次出售时因价格下跌产生的差价损失和相关交易费用的损失。特此承诺。”当日，罗顿公司与孙倩共同签署了《商品房预售合同联机备案表》。2012年10月22日，罗顿公司与孙倩签订《确认书》，双方确认：前述商品房预售合同中记载的昌平区×号房屋经公安机关确认为昌平区×号，合同约定的房款为1948320元，实际房款为1955837元。当日，罗顿公司向孙倩交付了该房屋，并支付逾期交房违约金22016元。2016年7月5日，孙倩以商品房预售合同纠纷将罗顿公司诉至我院，请求判令：1．被告赔偿原告房屋（住宅）所有权证书违约金122159．7元，自判决生效起即刻赔付；2．诉讼费由被告负担。事实与理由：根据原告与被告签订的北京市商品房预售合同中的相关内容第十一条交付条件(一)出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记(二)转移登记2．如因出卖人(被告)的责任,买受人(原告)未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第(2)种方式处理:(2)自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告实际交付房屋日期为2012年10月22日,按照合同中规定内容,原告应当在2014年10月12日取得房屋所有权证书,截止目前(2016年6月30日)原告依旧没有取得房权证,已延期627天。综上所述,自2013年11月起,原告数次与被告沟通协商无果。被告至今尚未依照合同赔付原告房屋所有权证书违约金以及尚未退还代收多余契税。根据北京市商品房预售合同第二十七条争议解决方式中相关内容规定,现依法向北京市昌平区人民法院起诉。2016年8月23日，孙倩与罗顿公司达成如下调解协议：一、罗顿公司于收到本调解书之日起三十个工作日内给付孙倩截止到2016年6月30日逾期办理房屋所有权证书的违约金四万八千八百六十三元；二、案件受理费五百一十一元，由罗顿公司负担。我院出具（2016）京0114民初12714号民事调解书对前述调解协议进行了确认。2016年10月10日，罗顿公司向孙倩支付违约金48863元。2017年7月13日，孙倩以商品房预售合同纠纷将罗顿公司诉至我院，请求判令：1．被告赔偿原告房屋（住宅）所有权证书违约金73451．664元，自判决生效起即刻赔付；2．诉讼费由被告负担。事实与理由：根据原告与被告签订的北京市商品房预售合同中的相关内容第十一条交付条件(一)出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记(二)转移登记2．如因出卖人(被告)的责任,买受人(原告)未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第(2)种方式处理:(2)自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告实际交付房屋日期为2012年10月22日,按照合同中规定内容,原告应当在2014年10月12日取得房屋所有权证书,截止目前(2017年7月12日)原告依旧没有取得房权证,已延期994天。本人曾于2016年6月30日起诉出卖人房产证违约，获赔违约金截止到2016年6月30日共计617天的违约金，故本次起诉赔偿违约金的天数为377天。综上所述，自2014年11月起，原告数次与被告沟通协商无果。被告至今尚未依照合同赔付原告房屋所有权证书违约金以及尚未退还代收多余契税。根据北京市商品房预售合同第二十七条争议解决方式中相关内容规定,现依法向北京市昌平区人民法院起诉。2017年8月31日，孙倩与罗顿公司达成如下调解协议：一、×；二、×。我院出具×号民事调解书对前述调解协议进行了确认。2018年2月13日，罗顿公司向孙倩支付违约金29380元。另查一，2008年5月1日，罗顿公司（出卖人）与孙倩（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定孙倩购买罗顿公司开发的位于昌平区×号房屋。2016年孙倩出售该房屋。另查二，2008年5月5日，罗顿公司（出卖人）与勾利金（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定勾利金购买罗顿公司开发的位于昌平区×号房屋。2016年勾利金出售该房屋。另查三，2016年7月15日，孙倩、勾利金、勾宇辉（孙倩之子）因申请购买昌平区存量住宅进行购房资格核验，核验结果为初步核验通过。另查四，2016年7月25日，案外人李国举与孙倩签订合同编号为×的《存量房屋买卖合同》，约定孙倩购买李国举名下的位于昌平区×的房屋。2016年8月18日，孙倩取得该房屋的不动产权证书。另查五，在本案审理过程中，本院工作人员到北京市昌平区不动产登记中心询问在不考虑孙倩购买涉案房屋签订承诺书的前提下，该房屋当前是否可以办理登记到孙倩名下，北京市昌平区不动产登记中心答复该房屋可以办理登记到孙倩名下。经询问，罗顿公司称其于2017年开始着手为孙倩办理房屋转移登记手续；2018年9月份办理部门口头答复孙倩在购买涉案房屋时其家庭名下有两套房屋，不符合办理房屋转移登记的条件，故提起本案诉讼。经询问，罗顿公司称孙倩提起诉讼主张逾期办证违约金时，罗顿公司并不知晓孙倩不符合北京市住房和城乡建设委员会于2011年2月16日发布的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中的相关规定。上述事实，有结婚证、家庭购房申请表、承诺书、北京市商品房预售合同、确认书、民事调解书、银行回单、商品房预售合同联机备案表、查询核验结果、存量房屋买卖合同、不动产权证书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，孙倩与罗顿公司签订商品房预售合同时，孙倩向罗顿公司承诺如违反北京市住房和城乡建设委员会于2011年2月16日发布的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中的相关规定，则视为其违约，罗顿公司有权解除双方签订的《商品房预售合同》、孙倩还应按照购房款总额的20%向罗顿公司支付违约金，现罗顿公司据此主张解除与孙倩之间的《商品房预售合同》并要求孙倩支付相应的违约金。从该合同履行过程而言，罗顿公司应当于2014年10月份为孙倩办理房屋所有权转移登记手续，但因罗顿公司自身原因未能办理；孙倩分别于2016年和2017年起诉罗顿公司支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，其虽未提出要求罗顿公司为其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，但其主张违约金系以逾期办理房屋所有权转移登记手续为前提，在该两起案件诉讼过程中，罗顿公司从未以孙倩在签订合同时违反北京市住房和城乡建设委员会于2011年2月16日发布的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中的相关规定予以抗辩，亦从未提出据此解除与孙倩之间的《商品房预售合同》，并在该两起案件诉讼过程中自愿与孙倩达成调解协议，向孙倩支付了逾期办理房屋转移登记的违约金。本院认为，双方当事人虽并未在《商品房预售合同》中约定解除权行使的期限，法律对此亦没有相关规定，但解除权人应当在合理期限内行使合同解除权。本案中，罗顿公司自称其于2018年9月份才得知本案合同符合孙倩承诺书所记载的合同解除条件，并于2018年10月份提起本案诉讼；但从合同约定来看，罗顿公司本应于2014年10月份即为孙倩办理房屋转移登记手续，其本应在2014年10月份知道孙倩在签订本案合同时违反了北京市住房和城乡建设委员会于2011年2月16日发布的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中的相关规定，但因其自身怠于办理房屋产权转移登记导致其未得知，其在应当得知此情形后时隔四年之久才提起本案诉讼请求解除合同，远远超出了对方当事人所能够接受的行使解除权的合理期限。故本院认定，罗顿公司之合同解除权已经消灭，其无权据此提出解除与孙倩之间签订的《商品房预售合同》，故其请求法院判决解除双方就位于昌平区×号商品房签订的编号为×的《北京市商品房预售合同》并解除网签的诉讼请求不能得到支持。罗顿公司提出的要求孙倩将前述房屋恢复原状、退还房屋并移交电卡、燃气卡等房屋相关附属资料的请求亦不能得到支持。因罗顿公司未在合理期限内行使合同解除权，其解除权消灭，故其应按照合同约定继续履行合同，且孙倩家庭在本案判决作出前已经具备了在京购房的资格，涉案房屋能够过户登记到其名下，故孙倩请求罗顿公司为其办理房屋转移登记手续的请求，本院予以支持。需要指出的是，对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署，具有公共政策的性质，各方当事人应当遵照执行。本案中，孙倩在签订购房合同时未如实填报其婚姻登记信息，导致房屋管理部门为其办理了网上签约手续；但因其在办理房屋所有权转移登记手续之前，取得了在京的购房资格，并不属于不符合北京住房限购政策、不能办理房屋所有权转移登记手续的情形，故本院对其诉讼请求予以支持。但本院对其诉讼请求予以支持，并不意味着法院对其行为的认同，孙倩在签订购房合同时提供的个人信息不真实、不准确，其应该按照承诺书记载的内容按购房款总额的20%向罗顿公司支付违约金。故罗顿公司要求孙倩支付违约金391167．4元的诉讼请求，本院予以支持。关于罗顿公司主张孙倩退还其已给付的逾期交房违约金和逾期办理转移登记违约金及利息，因前述款项系罗顿公司自愿给付，且双方合同中对此款项并无约定，故其主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司继续履行与孙倩于2012年1月17日签订的合同编号为×的《北京市商品房预售合同》，于本判决生效之日起三十日内为孙倩办理房屋权属转移登记手续；二、孙倩于本判决生效之日起十日内给付北京罗顿沙河建设发展有限公司违约金391167．4元；三、驳回北京罗顿沙河建设发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13189元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担6021元（已交纳）；由孙倩负担7168元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费11201元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 敏人民陪审员  殷宝振人民陪审员  陈庆菊二〇二〇年六月三十日书 记 员  田 媛书 记 员  吕萍萍