广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终701号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨焌羲，男，1989年11月12日出生，汉族，住封开县***************。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：谢淑梅，女，1992年5月30日出生，汉族，住封开县***************。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：封开县贵星房地产有限公司，住所地封开县*****************。法定代表人：牛建匀，经理。委托诉讼代理人：陈伯锋，该公司工作人员。上诉人杨焌羲、谢淑梅因与被上诉人封开县贵星房地产有限公司（以下简称贵星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服封开县人民法院（2019）粤1225民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。杨焌羲、谢淑梅的共同委托诉讼代理人董展庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨焌羲、谢淑梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为贵星公司支付逾期交房违约金55432.52元（以杨焌羲、谢淑梅已交付全部房款按日万分之五从2018年6月28日起计算至2019年3月15日，共260天；即贵星公司应在一审判决第一项的基础上增加赔偿杨焌羲、谢淑梅违约金39045.76元）；2.撤销一审判决第二、三、四项；3.本案的一、二审诉讼费由贵星公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定杨焌羲、谢淑梅逾期支付第二期房款违约，要向贵星公司支付逾期付款违约金错误，应予撤销。1.双方签订的《商品房买卖合同(预售)》没有对第二期房款的具体支付时间进行约定。2.上述合同的附件十一《德利华府合同补充协议》第二条也没有对第二期房款的具体支付时间进行约定，仅约定了办理好银行按揭手续的时间。3.根据房地产行业的行业交易习惯，购房者按揭购房的，按揭银行均由开发商指定，购房者只负责向开发商提供办理银行按揭的手续，其后的手续主要由开发商的工作人员与银行对接，开发商工作人员向银行交付杨焌羲、谢淑梅提交的办理银行按揭手续的时间早晚对银行放贷的时间起重要作用。本案中，贵星公司没举证证明其在收取杨焌羲、谢淑梅提交的资料后及时将杨焌羲、谢淑梅提交的前述资料交付银行办理放贷手续，因此，即使银行放贷时间迟延，责任也不在杨焌羲、谢淑梅，杨焌羲、谢淑梅没任何违约行为，不应承担违约责任。4.按揭银行在收到开发商提交的银行按揭手续后，何时放贷，不受杨焌羲、谢淑梅左右。按揭银行放贷，受其收到银行按揭手续时间的早晚、银行审批是否及时和按揭银行是否有放贷额度等诸多因素影响，此外，案涉商品房按揭贷款合同或住房公积金贷款合同均是杨焌羲和谢淑梅、银行、贵星公司三方签订的，贵星公司是贷款合同的担保方，其明知只有三方签订贷款合同后，才可确定银行放贷时间，因此，杨焌羲、谢淑梅在与贵星公司签订《商品房买卖合同(预售)》时，没有按揭银行参与，双方均是无法预知按揭银行何时放贷的，因此双方不可能对第二期购房款的支付时间进行具体约定。5.一审法院认为《德利华府合同补充协议》第二条对第二期购房款支付时间进行了约定，明显是认定事实错误。因为未经按揭银行同意，杨焌羲、谢淑梅与贵星公司不可能决定按揭银行放贷时间。其次即使补充协议有约定，在三方签订住房按揭贷款合同后，也表明贵星公司同意对此前的约定进行了变更，应以按揭合同的约定为准。如前所述，该条款不合理的加重了买受人责任、排除了买受人主要权利，是霸王条款，是无效的。按《商品房买卖合同(预售)》第二十八条规定，仍应以《商品房买卖合同(预售)》第七条约定为准，即第二期购房款没约定具体的支付时间。6.即使上述约定中有关杨焌羲、谢淑梅提交办理银行按揭手续时间部分有效，贵星公司也没证据证明因杨焌羲、谢淑梅的原因导致杨焌羲、谢淑梅在补充协议第二条约定的时间内没办理好银行按揭手续从而导致逾期支付第二期房款。（二）一审判决降低贵星公司向杨焌羲、谢淑梅支付逾期交楼违约金的标准错误，应予纠正。1.双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条对出卖人逾期交房支付违约金的计算标准进行了明确约定，按照合同法意思自治优先的原则，该约定没违反法律的规定，是合法有效的，双方应全面履行。2.一审法院在贵星公司没有充分的证据证明上述约定违反法律规定或超过造成损失的百分之三十，“过分高于造成的损失”的情况下，擅自降低逾期交房违约金的计算标准，明显与合同当事人意思自治优先原则及合同法的相关规定相左。综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决错误，应改判。贵星公司辩称：1.杨焌羲、谢淑梅与贵星公司于2017年12月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定杨焌羲、谢淑梅向贵星公司购买案涉房屋。由于杨焌羲、谢淑梅在签订《商品房买卖合同（预售）》时选择合同第七条（二）款第3项的付款方式，并向贵星公司支付首付款购房款136404元，余款290000元由杨焌羲、谢淑梅向银行申请按揭贷款支付。为了更好地履行合同约定的责任，杨焌羲、谢淑梅与贵星公司于同日签订合同附件十一《德利华府合同补充协议》，根据《德利华府合同补充协议》第二条的约定，杨焌羲、谢淑梅应当“在合同签订后20个工作日办理好银行按揭手续，超期30日杨焌羲、谢淑梅仍未办理好银行按揭贷款手续的，贵星公司有权解除合同，并且杨焌羲、谢淑梅须按未支付购房款的20％向贵星公司支付违约金”。但杨焌羲、谢淑梅在签订合同后，未有按照合同附件十一《德利华府合同补充协议》第二条的约定履行合同义务，在合同签订后20个工作日内未有办理好银行按揭手续，超过30日在未办理好银行按揭贷款手续的情况下又不以其他付款方式向贵星公司付清购房款。由于杨焌羲、谢淑梅2018年9月25日才付清购房款，逾期长达247天。杨焌羲、谢淑梅的行为已构成违约，理应承担违约责任。2.由于杨焌羲、谢淑梅于2018年6月19日才与银行签订购房按揭贷款合同，已超过合同约定时间140多天。杨焌羲、谢淑梅已严重违反《德利华府合同补充协议》第二条的约定。杨焌羲、谢淑梅理应承担违约责任。3.《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付（房屋）责任”中约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”过高，而且该条款与《商品房买卖合同（预售）》第八条“逾期付款责任”中约定的“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房款万分之一的违约金。”条款不对等，存在明显失去公平，有违公平原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，杨焌羲、谢淑梅支付的房款分两部分，一部分是资金放在银行里面取了出来交房款，损失的是银行存款利息。另一部分是贷款支付房款，损失的是银行贷款利息，而这部分银行贷款利息因杨焌羲、谢淑梅原因银行还未放款，未造成银行利息损失，所以杨焌羲、谢淑梅要求高额违约金不合理。据此，贷款支付房款部分资金按银行贷款利率的130%计算逾期交楼违约金，存款交付房款部分按银行存款利率的130%支付逾期交楼违约金为合理。4.杨焌羲、谢淑梅的上述违约行为，是造成贵星公司所开发的“德利华府商住楼”建设工程延期交楼主要原因。贵星公司的开发建设资金分别包括自有资金、社会融资以及商品房销售收入等等一系列开发建设资金，由于杨焌羲、谢淑梅等违约付款的多户业主逾期交付购房款金额达数佰万元，已直接造成贵星公司未能按期支付工程进度款给施工企业，导致工程进度延误引发导致逾期交楼。所以贵星公司逾期交楼与杨焌羲、谢淑梅逾期付清购房款存在因果关系，逾期交楼的所有违约责任不应由贵星公司承担。请求法院驳回杨焌羲、谢淑梅的诉讼请求，维持一审判决。杨焌羲、谢淑梅向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令贵星公司向杨焌羲、谢淑梅支付逾期交楼违约金55432.52元（426404元×0.0005/天×260天）；2.本案的全部诉讼费由贵星公司承担。贵星公司向一审法院提出反诉请求：1.判令杨焌羲、谢淑梅支付逾期付款违约金58000元给贵星公司；2.判令杨焌羲、谢淑梅承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实:一、杨焌羲、谢淑梅与贵星公司于2017年12月21日签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：杨焌羲、谢淑梅购买位于封开县******************，预测建筑面积125.24平方米，按照建筑面积计算，每平方米3404.69元，总价款426404元。买受人应在2017年12月21日前支付首期房价款136404元，余款290000元向封开县**信用合作联社申请贷款支付。出卖人应当在2018年6月28日前向买受人交付该商品房。该合同第八条约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理[(1)和(2)不作累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。（1）逾期超过90日(该期限应当于本条第（1）项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。”第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间可分别处理[(1)和(2)不作累加]：（1）逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金[该违约金比率不应当低于第八条1（1）项中的比率]。（2）逾期超过90日[该期限应当于本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.0075%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金”。同日，杨焌羲、谢淑梅与贵星公司签订《德利华府合同补充协议》，协议中第二条约定“需办理银行按揭付款的买受人，必须在签订《商品房买卖合同》之日起20个工作日内办理好银行按揭手续。如因买受人的原因，导致超过上述期限仍未办理好银行手续的，买受人应于七日内与出卖人协商并得到出卖人支付违约金。超期30日买受人仍未办理好按揭手续或付清购房的，出卖人有权解除合同，并且买受人须按未支付购房款的20%向出卖人支付违约金。”二、合同签订后，杨焌羲、谢淑梅已按照合同的约定向贵星公司支付了首付款136404元，贵星公司亦向杨焌羲、谢淑梅出具的发票予以证实。杨焌羲、谢淑梅亦向封开县**信用合作联社办理了按揭贷款手续，该银行于2018年8月4日发放贷款114000元，2018年9月25日发放贷款176000元。三、贵星公司没有按照约定于2018年6月28日前向杨焌羲、谢淑梅交付商品房，而是主张其已于2019年2月22日发送短信通知杨焌羲、谢淑梅收楼事项并于2019年3月7日向杨焌羲、谢淑梅寄发收楼通知书，但其提交的国内挂号信收据，该收据上既无收件人的签名又无寄发内容更无收件人签收时间，一审法院对其该证据不予采纳，对其主张不予采信。而贵星公司提交的收楼通知书上有杨焌羲的签名并注明时间为2019年3月15日，杨焌羲、谢淑梅对该时间亦未有异议，一审法院确认杨焌羲、谢淑梅收楼时间为2019年3月15日。一审法院认为：一、关于《商品房买卖合同(预售)》与《德利华府合同补充协议》的效力的问题。杨焌羲、谢淑梅与贵星公司双方基于真实的意思表示签订了上述买卖合同与补充协议，不存在合同无效的情形，应属合法有效合同。至于杨焌羲、谢淑梅主张的补充协议第二条是格式条款，该约定无效的问题。补充协议是针对《商品房买卖合同(预售)》没有约定或者约定不明的内容而另行签订的，是《商品房买卖合同(预售)》的组成部分，与《商品房买卖合同(预售)》具有同等法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，补充协议是贵星公司为重复使用而预先拟定的，但该条款是杨焌羲、谢淑梅与贵星公司双方针对合同中未约定的内容达成的，作为主合同的附件，其与主合同具有同等法律效力，协议约定内容清楚明确，双方权利义务清晰，没有免责或限制责任等对开发商明显有利的条款，且双方在签订协议前并非不可协商，该条款内容亦未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人的主要权利，故对杨焌羲、谢淑梅的主张不予采纳。二、杨焌羲、谢淑梅与贵星公司双方是否存在的违约行为。1.贵星公司是否违约的问题。根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，贵星公司应于2018年6月28日前向买受人交付商品房，但实际的交付时间为2019年3月15日，已超期260天。贵星公司没有按照合同约定履行义务应属违约，应当承担违约的民事责任。贵星公司主张其无需承担违约责任，其认为杨焌羲、谢淑梅违约在先且杨焌羲、谢淑梅的逾期付款行为是致使其无法按时支付工程款造成逾期交楼的主要原因，一审法院认为贵星公司作为开发商有按期支付工程进度款，保障工程顺利完工的责任，其无法按时支付工程进度款是其失责行为，是其与承建方产生的法律关系，与杨焌羲、谢淑梅是否逾期付款并不存在因果关系。且合同中已明确约定了双方逾期付款和逾期交楼的违约责任，应依约执行。故此，贵星公司的该主张依法无据，一审法院不予采纳。2.杨焌羲、谢淑梅是否违约的问题。杨焌羲、谢淑梅选择的付款方式是于2017年12月21日前支付首付款136404元，剩余290000元向封开县**信用合作联社申请贷款支付。与银行签订贷款合同的主体应为杨焌羲、谢淑梅，根据合同法的相对性原则，杨焌羲、谢淑梅才是借贷合同的相对方，而贵星公司承担只是担保甚至只有协助的义务，向银行申请贷款的责任应由杨焌羲、谢淑梅予以承担，银行放贷与否、何时放贷、额度多少均与贵星公司无关，该责任不应由贵星公司承担，杨焌羲、谢淑梅的主张没有事实和法律依据，不予采纳。杨焌羲、谢淑梅是否逾期付款的问题。商品房买卖合同第八条明确约定了逾期付款的责任承担方式，但该条约定无法确认杨焌羲、谢淑梅第二期房价款付款的时间及逾期时间，故依据该条款计算违约金的起算时间不明确。《德利华府补充协议》第二条是明确关于办理银行按揭手续有关事项的约定，该条款虽存在表述不清、准确及缺漏文字现象，但从该条约定的内容看，结合常理分析推断，第二期付款时间应为合同签订后30天内，即杨焌羲、谢淑梅应于2018年1月20日前付清房价款，但杨焌羲、谢淑梅与2018年8月4日付款114000元，超期195天，于2019年9月25日付款176000元，超期247天，构成违约，应负违约的民事责任。三、违约金的计算问题。贵星公司认为合同中约定的逾期交付责任，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金与逾期付款责任，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，存在约定不对等、不公平，要求调整违约金比例。一审法院认为，补充协议中第二条约定的逾期付款应按未付款的20%支付违约金，与商品房买卖合同中第八条、第十二条约定的逾期付款、逾期交楼违约金的计算标准，存在冲突，为平衡双方当事人的合法利益，应依公平原则并综合本案的实际情况予以适当调整。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，贵星公司的主张依法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，结合公平原则，一审法院认为违约金应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.15%，故杨焌羲、谢淑梅应付违约金为：(114000元×4.15%×1.3×195天÷365天)+(176000元×4.15%×1.3×247天÷365天)=9711.29元。贵星公司应付违约金：426404元×4.15%×1.3×260天÷365天=16386.76元。一审判决：一、贵星公司在该判决发生法律效力之日起五日内向杨焌羲、谢淑梅支付违约金16386.76元；二、杨焌羲、谢淑梅在该判决发生法律效力之日起五日内向贵星公司支付违约金9711.29元；三、上述第一、二项，杨焌羲、谢淑梅与贵星公司在履行义务时可互相抵扣，多退少补；四、驳回贵星公司的其他诉讼请求；五、驳回杨焌羲、谢淑梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1059.82元减半收取529.91元，反诉受理费1250元减半收取625元，共1154.91元。由杨焌羲、谢淑梅承担470.91元，贵星公司承担684元。二审中，贵星公司提交新证据如下：两份银行按揭贷款合同，拟证明杨焌羲、谢淑梅已严重违反《德利华府合同补充协议》第二条的约定“在合同签订后20个工作日办理好银行按揭手续，超过30日在未办理好银行按揭贷款手续又不以其他付款方式向贵星公司付清购房款”。经质证，杨焌羲、谢淑梅对该证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明贵星公司在收到杨焌羲、谢淑梅按补充协议约定的时间内提交的办理购房贷款资料后已及时向银行转交办理贷款手续以及后续时间有及时跟进及催促银行放贷的事实，贵星公司未举证证明其已及时向银行转交，导致银行审批迟延和放贷迟延，责任在贵星公司和银行，该贷款合同无约定具体的放贷时间，贵星公司主张补充协议约定第二期购房款的支付时间是签订购房合同后三十天与事实不符，即使之前有此约定，则自贵星公司在贷款合同上盖章同意作为贷款担保人后，亦应视为双方对二期购房款的付款时间进行了变更，且变更为以银行最终放贷时间为第二期购房款的支付时间，杨焌羲、谢淑梅并无迟延支付购房款，更无违约。二审期间，杨焌羲、谢淑梅向本院提交了律师调查令申请书，杨焌羲、谢淑梅依据本院作出的律师调查令到广东封开农村商业银行股份有限公司合规与风险管理部调取如下证据：杨焌羲、谢淑梅信贷档案资料目录、个人住房借款申请书、借款申请回执等。经质证，杨焌羲、谢淑梅对该部分证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，并认为该部分证据不能证实贵星公司及时将杨焌羲、谢淑梅提交的办理按揭的资料交付给银行，银行审批需费时数月，该部分证据没有能够反映银行初步审核的过程及所需时间。从该证据看出，从银行通知业主去签订贷款合同到真正审批通过放贷往往需要3、4个月以上，贵星公司称“签订合同后一个月内支付第二期购房款”的约定不可行，是无效的，《个人住房借款申请表》中手写的时间字迹一样，是贵星公司一方人员填写。贵星公司对该调取的证据的三性无异议，认为杨焌羲、谢淑梅没有按照合同约定支付购房款，无论是现金还是贷款都应该按期支付购房款，贵星公司只是协助杨焌羲、谢淑梅办理银行贷款。对上述证据的认定，在本院认为部分论述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，贵星公司在一审庭审中确认贷款的手续是根据杨焌羲、谢淑梅的要求由贵星公司代交，并认为放款的时间快慢是决定于杨焌羲、谢淑梅，其逾期支付房款，构成违约。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕杨焌羲、谢淑梅的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出上诉请求的，不予审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）杨焌羲、谢淑梅应否向贵星公司支付逾期付款违约金；（二）逾期交楼违约金的标准。关于杨焌羲、谢淑梅应否向贵星公司支付逾期付款违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第七条关于付款方式及期限仅约定买受人杨焌羲、谢淑梅应于2017年12月21日前支付首期购房款136404元，剩余290000元向封开县**信用合作联社申请贷款支付，但并未约定杨焌羲、谢淑梅支付余款290000元具体时间。而双方签订的《德利华府合同补充协议》第二条仅约定办理好银行按揭手续的时间，亦未对杨焌羲、谢淑梅支付余款290000元的具体时间进行明确约定。按照《德利华府合同补充协议》第二条约定“需办理银行按揭付款的买受人，必须在签订《商品房买卖合同》之日起20个工作日内办理好银行按揭手续。如因买受人的原因，导致超过上述期限仍未办理好银行手续的，买受人应于七日内与出卖人协商并得到出卖人支付违约金。超期30日买受人仍未办理好按揭手续或付清购房的，出卖人有权解除合同，并且买受人须按未支付购房款的20%向出卖人支付违约金。”双方均确认贷款手续的材料由贵星公司代交，那么贵星公司作为开发商，协助业主办理银行按揭贷款，不仅限于代业主向银行提交资料,而是协助业主与银行订立商品房担保借款合同。未能办理好银行按揭手续，未能尽快审批通过贷款，未能促使银行尽快与买受人签订借款合同，未能尽快促使银行尽快完成放贷手续等可能会涉及很多原因。贵星公司在一、二审提交的证据均未能证实系因买受人杨焌羲、谢淑梅的原因，导致超过《德利华府合同补充协议》约定的期限仍未办理好银行按揭手续。本院根据杨焌羲、谢淑梅的申请向广东封开农村商业银行股份有限公司合规与风险管理部调取的证据亦未证实系因杨焌羲、谢淑梅的原因导致未能按期办理好银行按揭手续。故贵星公司提出要求杨焌羲、谢淑梅支付逾期付款违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。关于逾期交楼违约金标准的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，贵星公司逾期交付超过90日，买受人杨焌羲、谢淑梅要求继续履行合同的，合同继续履行，贵星公司按日计算向杨焌羲、谢淑梅支付全部房价款万分之五的违约金。贵星公司在本案主张该逾期交楼违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，综合兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审判决调整贵星公司应支付给杨焌羲、谢淑梅的逾期交楼违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算比较合理，本院予以维持。杨焌羲、谢淑梅上诉认为一审判决对此认定有误的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，杨焌羲、谢淑梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持封开县人民法院（2019）粤1225民初907号民事判决第一项；二、撤销封开县人民法院（2019）粤1225民初907号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、驳回封开县贵星房地产有限公司的反诉请求；四、驳回杨焌羲、谢淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费529.91元（杨焌羲、谢淑梅已预交），反诉受理费625元（封开县贵星房地产有限公司已预交），共1154.91元，由杨焌羲、谢淑梅负担373.26元，封开县贵星房地产有限公司负担781.65元。二审案件受理费1018.93元（杨焌羲、谢淑梅已预交），由杨焌羲、谢淑梅负担815.98元，封开县贵星房地产有限公司负担202.95元。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年六月十五日法官助理 黎嘉豪书 记 员 陈唐玲