上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初19721号原告：上海影业房地产经营有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：邵文林，总经理。委托诉讼代理人：韩朝晖，上海市和平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋丹，上海市和平律师事务所律师。被告：强国忠，男，1943年9月4日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：陈雅萍，女，1946年4月22日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：强盾，女，1970年7月20日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两被告共同委托诉讼代理人：强国忠(系被告陈雅萍之夫,被告强盾之父)。原告上海影业房地产经营有限公司与被告强国忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日证据交换。后本院依法追加陈雅萍、强盾为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2020年5月6日公开开庭进行了审理，原告上海影业房地产经营有限公司的委托诉讼代理人韩朝晖，被告强盾、强国忠并作为被告陈雅萍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海影业房地产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)自2005年1月1日至2018月12月31日止的物业服务费32,711.70元；2.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：三被告系涉讼房屋产权人，房屋所在大楼(中宁大楼)系上海上影物业管理有限公司(以下简称上影物业)根据1998年11月11日与开发商上海宏图房地产开发有限公司(以下简称宏图房产)所签订的《前期物业管理服务委托协议》约定，由上影物业自1999年1月1日起提供物业管理服务，服务费用标准为1.3元/月/平方米。2018年11月上影物业开始进行公司清算，并于2019年1月18日注销。其对中宁大楼的物业管理服务于2018年12月31日终止。上影物业在清算期间，于2018年12月15日将其应收物业服务费债权转让至原告名下。三被告房屋建筑面积为149.78平方米。三被告未向上影物业支付2005年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计32,711.70元。原告以律师函等方式通知三被告上影物业的债权已转让给原告，并多次催收上述费用，被告均拒绝支付。故原告提起本案诉讼。被告强国忠、陈雅萍、强盾辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在2001年8月8日与开发商宏图房产签订商品房出售合同，该合同未约定物业费标准，不完善;且宏图房产与上影物业订立的前期物业管理协议中没有关于物业服务收费标准，也无合同法中关于违约金的表述。按照《上海市住宅物业管理规定(2018)修正》第49条规定，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。故原告要求被告承担物业费没有法律依据。三被告曾在2002至2004年按每月1.30元/平方米向上影物业支付物业服务费，是年底付前一年。晚付是因为对讲电话维修有瑕疵。被告自2005年1月1日起因上影物业账目不公布等问题，就不再支付服务费。按照民诉法的规定，原告起诉2005年起的物业服务费已超过三年的诉讼时效。原告针对三被告答辩的诉讼时效抗辩，按照业主与上影物业先用后付每半年支付一次的惯例,即6月份收取1至6月的物业费，12月收取7至12月的物业费。被告于2019年5月22日收到原告催款函，往前推三年，故2016年1月1日及之后的物业管理费未超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、前期物业管理服务委托协议、股东会决议、债权转让安排协议书、准予注销登记通知书、情况证明、律师函、民事判决书、档案机读材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：1998年11月11日，上影物业(受托方、乙方)与宏图房地(委托方、甲方)签订前期物业管理服务委托协议，约定甲方将其开发建设的位于长宁路XXX弄XXX号(中宁大楼)委托乙方进行前期物业管理服务，内容包括：1.公用部位设备的维修、保养、运行及管理；2.公共绿地的管理；3.公共环境的清洁；4.交通与车辆停放秩序的管理；5.负责向业主或物业使用人收取物业管理费和业主自用设备的维修费用(业主提出委托时)等。委托期限自1999年1月1日0时起至小区业委会成立止。2001年8月8日，三被告(乙方、买方)与宏图房产(甲方、卖方)订立《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋房屋，建筑面积为149.78平方米。其中，合同附件五第三条明确乙方同意由甲方指定(委托)的物业管理企业对所属物业进行维修、设备服务，并按照合同的约定交纳有关费用。2001年11月23日，涉讼房屋登记至三被告名下。2018年11月11日，上影物业召开股东会，作出股东会决议：1.同意上影物业注销，2.同意成立清算组，清算组成员为……；3.同意将上述决定登报公告公司注销情况及告知公司债权债务人。上影物业的股东上海电影发展总公司(持股比例60%)、上海电影制片厂有限公司(持股比例60%)在上述股东会决议上盖章。2018年11月17日，上影物业在报纸上发布注销公告，请债权人于本公告发布之日起45天内向其清算组申报债权。2018年12月15日，上影物业(甲方，转让人)与原告上海影业房地产经营有限公司(乙方，受让人)签订债权转让安排协议书：甲方因上级部门要求解散，于2018年11月开始进行清算。经清理，甲方尚有部分应收物业服务费未获偿付。为此，根据上级部门意见，经甲乙双方协商一致，对甲方的债权做如下协议安排：一、甲方将其涉及到的对上海市长宁路XXX弄XXX号中宁大楼、16号申晨公寓、30-32号云都公寓的应收物业服务费(截至2018年12月底)无偿转让给乙方；二、甲方将涉及债权的相关资料移交乙方，由乙方负责通知欠费业主，向欠费业主追偿……。2019年1月18日，上影物业经核准注销登记。2019年1月，上海市长宁区周家桥街道沈家郎居委会出具情况证明：我居委会管理范围的上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号(中宁大楼)、长宁路XXX弄XXX号(申晨公寓)，由上影物业分别从1999年和2002年开始，进行物业管理工作。中宁大楼的物业管理收费按1.3元/月/平方米，申晨公寓的物业管理收费按0.54元/月/平方米。上影公司从2018年11月开始进行清算，其对中宁大楼、申晨公寓的物业管理工作截止到2018年12月31日结束。中宁大楼、申晨公寓至今未成立业主委员会，其物业管理工作从2019年1月1日起，由我居委会进行管理。2019年5月21日，原告委托律师向三被告发送律师函：鉴于原告已于2018年11月起承接原上影物业的所有债权债务。就前述物业费及三项电费共计32,711.70元，依法取得债权，向您提出该等金额的欠款缴纳要求，并正式通知如下：1.希望您于收到本函之日起7日内，将上述金额支付至原告的指定账户……三被告确认于第二日收到该律师函。审理中，三被告确认，上影物业为涉讼房屋所在大楼提供物业服务费用标准为每月每平方米1.3元，三被告自2004年12月31日前物业服务费已支付。另查明，上海市第一中级人民法院于2018年5月29日出具(2018)沪01民终4521号、(2018)沪01民终4943号二份民事判决书中确认，认定上影物业在每年的上半年及下半年分别向业主收取为期半年的物业服务费，标准为每月1.3元/平方米计收。另查明，原告2019年11月13日之前名为上海影业房地产经营公司。本院认为，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面无法归类于现行合同法规定的15种有名合同中，但仍然可适用合同法总则的规定，厘定当事人的权利义务。物业服务收费标准由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。三被告与建设单位宏图房产签订的商品房出售合同中约定了被告有缴纳物业服务费的义务，但未明确具体数额；宏图房产与上影物业订立的前期物业管理协议中，也没有关于物业服务收费的标准。然生效的法院判决确认上影物业在系争物业小区的服务收费是每月1.3元/平方米，三被告曾在2002年至2004年期间，年底按每月1.3元/平方米向上影物业支付当年的物业服务费。显然，双方合同存在被告有应按照每月1.3元/平方米的标准缴纳物业服务费义务的默示条款，双方的物业服务收费合同法律关系成立，均应恪守履行。在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应的义务的情况下，业主有按照约定交纳物业费的义务。现被告援引《上海市住宅物业管理规定》的相应规定进行拒付的抗辩，理由不足，本院不予采纳。上影物业进行清算，将其应收物业服务费债权转让至原告名下。故原告主张被告应当支付物业管理费，本院予以支持。2019年5月21日，原告委托律师向三被告发送催缴函，主张原上影物业2005年1月1日至2018年12月31日的债权，被告次日收悉。被告认为原告起诉2005年起的物业服务费已超过诉讼时效，抗辩与法有据。虑及被告每年年底支付物业服务费，原告主张2015年12月31日前部分的物业管理服务费，属于适用《民法总则》规定，已经超过三年诉讼时效的债权。故原告主张的2016年1月1日起至2018年12月31日所欠物业服务费诉讼请求，本院予以支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告强国忠、陈雅萍、强盾应于本判决生效之日起十日内向原告上海影业房地产经营有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费7,009.70元；二、驳回原告上海影业房地产经营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617.79元，由原告上海影业房地产经营有限公司负担485.41元，被告强国忠、陈雅萍、强盾负担132.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  吴 钧人民陪审员  蔡绮霞二〇二〇年六月八日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。