重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初51636号 原告:重庆好利来物业发展有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道1号润丰﹒水尚23幢，统一社会信用代码91500112759298981B。 法定代表人：洪坤明，经理。 委托诉讼代理人：代琼，重庆信豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶鑫，重庆信豪律师事务所实习律师。 被告：张某1，男，羌族，2015年5月15日生，住重庆市渝北区。 法定代理人：余某，住重庆市渝北区，系被告张某1的母亲。 法定代理人：张某2，住重庆市渝北区，系被告张某1的父亲。 被告：余某，女，羌族，1989年1月24日生，住重庆市渝北区。 被告：张某2，男，汉族，1979年9月7日生，住重庆市渝北区。 原告重庆好利来物业发展有限公司（以下简称好利来物业公司）与被告张某1、余某、张某2商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员刘运祥、王先容组成合议庭公开开庭进行了审理。原告好利来物业公司的委托诉讼代理人代琼、陶鑫，被告张某的法定代理人余某、张某2暨被告余某、张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告好利来物业公司的诉讼请求为：1、请求判令解除原被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《付款方式补充协议》；2、请求判令被告立即交还××幢××号房钥匙、恢复房屋原状、腾退房屋；3、请求判令被告支付原告垫付的电费1139.16元及利息，并向原告支付房屋占用使用费（按该地区同类房屋租金价格自被告2018年10月占用起算至腾退房屋时止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月4日，张某2代理被告与原告签订《润丰﹒水尚认购协议》，以350万元认购原告所有的房屋。同日，张某2、余某向原告支付定金2万元。2018年10月13日，余某代理被告与原告签订关于上述房屋的《重庆市商品房买卖合同》，约定被告应于2018年12月31日前付清总房款350万元，房屋交付的条件之一是被告付清全部房款。2018年12月5日，余某代理被告与原告签订《商品房买卖合同﹒付款方式补充协议》，约定被告付清上述总房款的期限变更为2021年12月31日前，但并未约定未付清房款前就可以入住。被告购买价款为350万元的房屋，自余某、张某2向原告支付2万元定金之后再未支付任何房款及税、费、大修基金等，但被告余某、张某2于2018年10月起占有并使用上述房屋，且不交纳使用产生的水、电、物管费等，致使原告无奈为其垫付电费。原告通知被告腾退房屋未果，因被告现年仅3岁，无任何收入来源，经原告查询其父母发现均为失信被执行人，有多笔执行未履行，为此特诉至贵院，请判如所请。 被告张某、余某、张某2辩称，不同意原告的全部诉讼请求：1、不同意解除合同，双方之间合同约定的付款期限未到；2、原告将案涉房屋交付我方使用，我方有交接房屋的证据；3、购房时，我们知晓是装修好的房屋才以350万元的价格购买的；4、我们所有的债务已经清偿完毕，且应由原告举证证明我们的失信状态；5、自我方接房办理水电卡后，所有电费均已结清。 经审理查明：余某与张某2系夫妻关系。张某系二人之子，于2015年5月15日出生。 2018年10月4日，张某认购位于××幢××号的房屋，协议尾部署名为“张某（张某2代）”。当日，向好利来物业公司支付了定金20000元。 2018年10月13日，以好利来物业公司为甲方（卖方）与张某为乙方（买方，地址：重庆市渝北区××路××号××幢××单元××）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，乙方购买座落于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××的房屋，属于现房；该商品房为清水房，总成交金额为3500000元；乙方采用一次性付款，于2018年12月31日前付清；属现售商品房的，甲方应在2018年10月13日前，将商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：……（3）乙方已付清全部房价款（包括按揭贷款）。第8.1条，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同附件补充协议第14.4条约定，非因甲方原因或解除合同的法定事由、合同约定事由成立而乙方单方面要求提出解约、或因乙方违约而解除《买卖合同》时，如该房屋已交付乙方使用，则乙方应于甲方同意解除合同通知之日起30日内腾退该房屋，同时应自房屋交付之日起至腾退房屋之日止按该地区同类房屋的租金价格向甲方支付房屋使用费，并交清相应的物业管理费等相关费用。合同尾部乙方签章处为余某代张某签字捺印。 2018年12月5日，好利来物业公司与张某签订《付款方式补充协议》，主要内容为：对于甲乙双方所签署主合同第五条“付款方式及期限”约定乙方应于2018年12月31日前向甲方付清全部房价款，现变更为乙方应于2021年12月31日前付清该套房屋全部房价款。该协议由余某代张某签订。 另查明，余某和张某2系多起案件的被执行人，未履行金额共计超过700000元，并被本院以及重庆市合川区人民法院限制消费。 2019年1月23日，好利来物业公司向张某位于重庆市渝北区××路××号××幢××单元××的地址邮寄《要求提供履约担保的告知函》，载明：致张某及法定监护人余某、张某2：……现经我司查实，你仅3岁，无任何收入来源，你的母亲余某为失信被执行人，你的父亲张某2也是失信被执行人。你并没有履行合同的能力，因您的父母均为失信被执行人，他们为了规避执行的风险而以你的名义购房，实际付款人为你父母，你只是代持上述房屋。现我司考虑上述情况，认为你及其父母均无履行上述商品房买卖合同的能力，为了保护我司的合法权益，现我司要求你及其父母在收到本告知函之日起3日内向我司提供必要的履行担保，否则我司将依法解除合同。邮递结果显示于2019年1月26日，他人收。 被告为证明具有履行能力，其举示了以下证据： 1、担保书、颜盼盼名下账户交易明细、个人信用报告。2019年4月1日，案外人颜盼盼、张余江签署担保书，自愿为张某完全履行案涉房屋的购房款支付义务向好利来物业公司提供连带责任保证，保证责任期间自主债务履行期届满之日起计算为两年。好利来物业公司对交易明细真实性予以认可，对担保书、个人征信报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。 2、账户明细、信用卡账单、参保证明。张某2的中国银行账户明细显示，截至2019年3月24日，账户余额为185.43元。2019年4月9日打印的张某2的信用卡账单显示于2018年9月还清欠款，2019年2月无账单/暂未生成账单。另，截至2019年4月，张某2医疗保险、工伤保险正常参保。好利来物业公司对三性均不予认可，且无法达到证明目的。 3、（2017）渝01民终4921号民事判决书、机动车登记信息。重庆市第一中级人民法院于2017年7月24日作出维持一审法院关于判令案外人向余某归还借款本金250000元并支付利息的判决。2018年3月1日，张某2名下登记有一辆雅阁牌小型轿车。好利来物业公司认为无法达到证明目的。 针对上述证据，本院认为：证据1的担保书有案外人签字捺印，且有其提供的本人征信报告、银行交易明细予以印证，对真实性均予以认可；证据2中均有证据来源单位加盖印章，对真实性予以认可；被告对证据3的真实性未提出异议，本院亦予以确认。 再查明，案涉房屋为样板房，2018年12月好利来物业公司发现电卡户名为张某。2019年1月8日，其向张某、余某邮寄了《关于退还房屋钥匙并搬腾房屋的通知》，主要内容为：贵方尚欠我公司人民币叁佰肆拾捌万元房价款未予支付，也未按《补充协议》约定付清我公司代收代付的大修基金及相关税费，根据前述事实、买卖合同及附件有关约定，贵方所购房屋目前尚不具备接房条件，故我公司也未向贵方发出过任何接收房屋的通知。现我公司正式通知于你，请你于2019年1月15日前将房屋钥匙归还至我公司、搬腾房屋并恢复房屋原状，待贵方具备接房条件时，贵我双方再行办理房屋交接手续。又于2019年1月15日向二人发出《律师函》。2019年3月，好利来物业公司将案涉房屋所属电表变更至其公司名下。好利来物业公司为证明代2018年12月和2019年3月的电费共计1139.16元，举示了国网重庆市电力公司江北供电分公司开具的两张发票，发票显示户号为156902××。 庭审中，好利来物业公司举示了（2019）渝0112民初20985号民事判决书、房屋租赁合同、网上银行电子回执、发票、重庆市公安局案（事）接报回执、钢琴价格表等证据，拟证明好利来物业公司未向被告交付房屋，且代被告缴纳了占用房屋期间的水费1139.16元；占用期间，被告应按照与案涉房屋同类型房屋10000元/月的租赁价格为标准向其支付房屋占用使用费，以及余某偷走了房屋内价值18400元的钢琴，行为不端等事实。 被告举示了水电气卡复印件、重庆润丰四季物业管理有限公司出具的协助开通天然气证明、车位物管费收据、水电气缴费凭证、余某与陈吉祥微信聊天记录、视频和录音等证据，拟证明好利来物业公司知晓被告入住案涉房屋，并正常使用水电气。 2019年11月19日，张某2在本院领取了本案民事起诉状副本及相关诉讼材料。 上述事实有双方当事人的陈述、认购协议、收据、重庆市商品房买卖合同、付款方式补充协议、付款凭证、通知、律师函、邮寄凭证、执行信息、限制消费令、告知函、报警记录、钢琴价格表、证明、水电气卡复印件、担保书、个人信用报告、银行流水、参保证明、生效判决书、机动车登记信息、租赁合同、微信聊天记录、视频、录音等证据在案佐证。 本院认为，原告好利来物业公司与被告张某签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《付款方式补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 案涉合同标的额为3500000元，金额较高，且约定方式为一次性付款，对于房屋买受人的资金支付能力有较高的要求。按照付款方式补充协议约定，张某应于2021年12月31日前付清全部房款，其尚且年幼，没有收入，故应视为在案涉合同签订之时，好利来物业公司已同意张某负有的支付房款的义务由其父母张某2、余某二人代为履行。余某与张某2系多起案件的被执行人，未履行金额较高，张某2自己提交的本人名下银行账户交易明细显示其每月工资不足10000元且支出较多，经济状况较差。经好利来物业公司发函要求提供履约担保，二被告提交了由案外人签署的自愿提供连带责任保证的担保书，但该份担保书于2019年4月1日签订，并非针对本案出具，且案外人未向本庭表达其愿意继续提供担保的意思表示。同时，仅有案外人单方出具的担保书，未与好利来物业公司签订正式保证合同，亦不符合有效保证担保的构成要件。综上所述，案涉合同约定的支付房款的履行期限虽未届满，但从张某2、余某的经济状况来看，二人对外所欠债务较多，其举示的证据亦不能证明二人有与房款支付相对应的收入来源，又不能提供有效的担保保证。据此，好利来物业公司有理由相信直至付款期限届满之时，张某2、余某无法代张某履行支付房款的义务，好利来物业公司签订商品房买卖合同来收取房价款的合同目的无法实现，故对其要求解除合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。张某2于2019年11月19日领取了本案民事起诉状副本及相关诉讼材料，其作为张某的法定代理人，由此认定，解除合同的意思表示已于当日向张某送达，案涉合同及补充协议于2019年11月19日解除。 关于好利来物业公司请求交还房屋钥匙、恢复原状、腾退房屋，支付垫付电费、利息以及房屋占有使用费的诉讼请求。商品房买卖合同约定，付清房款系好利来物业公司交付房屋的必要条件之一，后续补充协议亦未变更交付条件，目前交房条件尚未成就，并且张某2和余某不是案涉合同当事人，好利来物业公司也认为三被告属于无权占有，故上述诉讼请求应属侵权法律关系，已超出本案审理范围，在本案中不予审议。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 一、原告重庆好利来物业发展有限公司与被告张某签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年11月19日解除； 二、原告重庆好利来物业发展有限公司与被告张某在2018年12月5日签订的《付款方式补充协议》于2019年11月19日解除； 三、驳回原告重庆好利来物业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费34800元，由被告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  刘运祥 人民陪审员  王先容 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  马 瑞