北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初22697号原告（反诉被告）：甄辉，女，1973年1月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：蔺轩，北京兴展律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京泰禾嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇政府东配楼106室。法定代表人：葛勇，执行董事。委托诉讼代理人：郑资，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱跃，北京市京哲律师事务所律师。被告（反诉第三人）：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市通州区永顺西街62号楼1号楼1-5号。法定代表人：王赟，执行董事。委托诉讼代理人：郑资，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱跃，北京市京哲律师事务所律师。第三人：苏金瑞，男，1995年8月26日出生，汉族，北京大兴机场员工，住北京市大兴区。原告（反诉被告）甄辉与被告（反诉原告）北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（以下简称：泰禾地产公司）、被告（反诉第三人）北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾管理公司）、第三人苏金瑞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甄辉及其委托诉讼代理人蔺轩，被告泰禾地产公司、被告泰禾管理公司的委托诉讼代理人郑资、邱跃,第三人苏金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甄辉向本院提出诉讼请求：1、请求解除我与泰禾地产公司于2018年11月20日签订的租赁合同及我与泰禾管理公司2018年11月10日签订的大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议；2、请求判令泰禾地产公司返还我租赁押金58900.05元；3、请求判令泰禾地产公司返还我2019年2、3月租金39267元；4、请求判令泰禾管理公司返还原告物业保证金、管理费共计11145.75元（物业保证金4458.3元、管理费6687.45元）；5、请求判令泰禾管理公司返还我垃圾处理费2700元；6、请求判令泰禾地产公司赔偿我地下空间检测费2000元；7、请求判令泰禾地产公司赔偿我装修费200000元；8、请求判令泰禾地产公司、泰禾管理公司共同赔偿我经营损失120000元；9、诉讼费由泰禾地产公司、泰禾管理公司共同承担。事实及理由：我与泰禾地产公司于2018年11月20日签订租赁合同，泰禾地产公司将北京市大兴区新源大街30号院1号楼的大兴泰禾里购物中心地下一层1002号商铺出租给我，承租面积148.61平方米，其中套内面积92.21平方米，我在商铺内经营“仙锅”火锅。以“押三付三”的方式向泰禾地产公司支付租金，租金为19633.5元/月，租期2年，装修完成了即可营业，租金从2019年2月1日收取。在泰禾地产公司的要求下，我与泰禾管理公司签订了大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议，由泰禾地产公司授权泰禾管理公司对大兴泰禾里购物中心的商铺统一进行物业管理。期间，泰禾地产公司向我收取了押金、租金，泰禾管理公司向我收取了装修押金、租金，泰禾管理公司向我收取了装修押金、物业保证金、物业管理费、垃圾处理费。我为了履行合同，实现合同目的，另行支付了地下空间检测费、装修费及其他经营成本。我于2019年4月1日正式营业，2019年6月10日被迫停止营业。我要求解除租赁合同且要求泰禾地产公司返还押金、部分租金，赔偿地下空间检测费、装修费、营业损失，理由如下：一、泰禾地产公司不能实现2019年1月面向商城的地铁口开放的招商承诺、商城地下三层建设为供顾客使用的停车场及其他招商承诺，且拒绝采取其他招揽客源的活动进行补救。二、泰禾地产公司怠于履行租赁合同附随义务，造成我不能办理营业执照，装修完毕后商铺至2019年3月底都无法进行正常营业。三、由于商城通风、供暖等管道铺设不合理，造成我商铺内长期恶臭、冬天室温在7摄氏度以下，泰禾地产公司在缔约时并未将以上经营不利因素告知我，致使我无法正常经营餐饮业，客源持续流失，合同目的无法实现，不能继续营业，产生巨额装修费损失和经营损失。后我获知泰禾地产公司根本未取得环保许可，缺乏开设商场的基本条件。四、根据我的经营面积，无需进行地下空间检测，但泰禾地产公司错误告知我该检测项目为经营必须的检测项目，致使我产生费用损失。我要求解除大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议，且要求泰禾管理公司返还我装修押金、物业保证金、管理费、垃圾处理费，且共同承担我的经营损失，理由如下：一、大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议依托于租赁合同产生，现解除租赁合同，该管理协议已无履行可能。二、物业保证金系泰禾管理公司为了折抵罚款、赔偿金提前收取，因我未出现需要折抵罚款、赔偿金的情形，应在合同解除后退还。三、泰禾管理公司怠于履行合同约定，放任来客携宠物犬进入商城并在我商铺门前排泄，且不予制止、清理，造成我经营环境恶劣，故我要求返还已收取的物业管理费，且其和经营损失的产生存在因果关系，应和泰禾地产公司共同承担赔偿责任。四、泰禾管理公司提前收取了1年的垃圾处理费，应退还剩余部分。大兴泰禾里购物中心数十家商铺均存在类似问题，承租方多次组织和泰禾地产公司、泰禾管理公司商讨解决方案，泰禾地产公司、泰禾管理公司均拒绝作出回应。现我无奈诉至法院，请依法作出合理判决。被告泰禾地产公司辩称：一、甄辉诉求解除合同：（一）甄辉解除合同的理由：“1、泰禾地产公司不能实现2019年1月面向商场的地铁口开放的招商承诺、商场地下三层建设为供顾客使用的停车场及其他招商承诺，且拒绝采取其他招揽客源的活动进行补救；2、泰禾地产公司怠于履行合同附随义务，造成甄辉不能办理营业执照；3、商场通风、供暖等管道铺设不合理。”1、我公司未向甄辉进行过任何招商承诺。我公司作为房地产开发企业，出租商业用房，未曾向任何承租人（包括甄辉在内）进行过任何招商承诺。对此，甄辉也未能提供合法有效的证据予以证明。其次，甄辉在签订合同时，作为完全民事行为能力人，应对其在租赁场地经营商铺有无客源、客源量多寡、能否盈利、多长时间内可以盈利作出判断，并据此签订合同。在自愿签订租赁合同后，就应遵守合同约定，履行义务，承担相应法律后果，而非将为商铺招揽客户的责任推卸给商铺出租人，并以此为由主张解除合同。再则，面向商场的地铁口已经开放，商场地下三层也已建设为供顾客使用的停车场。综上，我公司作为出租方，在租赁合同没有附条件约定为承租人招揽一定客源为合同有效条件的前提下，只有按照合同履行出租方的出租义务而没有为承租人招揽客源的义务和责任。2、甄辉已经取得营业执照，并且正式营业。基于证照办理及前期全部问题，双方签订了租赁合同补充协议。根据该协议第二款和第四款约定：我公司对甄辉2019年2月1日至2019年3月15日期间的租金（保底租金和提成租金）给予减免。甄辉承诺“不再因本协议签署日前发生的基于与该租赁场所相关的问题向甲方（即我公司）提出经济赔偿等主张”。综上，甄辉虽因租赁场所的问题逾期取得营业执照，但双方已经就此问题达成和解协议并履行完毕，甄辉无权再以此为由向我公司提出赔偿等主张。3、商场通风、供暖管道铺设并无不合理。首先甄辉自2018年9月签订合同后，便开始在租赁场所装修，其对商场的通风和供暖情况并非不知情，否则也不会选择继续装修，商铺也不会在2019年4月开始正式营业。其次，商铺经营期间在2019年4月到6月，是春天不是冬天。甄辉称由于商场通风、供暖等管道铺设不合理导致其店铺长期恶臭，冬天室温在7度以下，致使甄辉无法经营餐饮业与事实不符。再则，根据双方签订的租赁合同第七条房屋交付和装修第7.6款约定：“双方特别同意，如乙方已实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或乙方已实际接手租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件。”自2018年11月20日，双方签订租赁合同后，甄辉即在租赁场所装修，且自2019年4月一直经营至6月，我公司提供的商场通风、供暖等管道铺设并无不合理，若不合理，甄辉就不应签订合同，或在签订合同后实际进场前及时告知，但我公司并未收到任何告知。综上，我公司提供的商场通风、供暖等管道铺设并无不合理。（二）根据我公司与甄辉签订的租赁合同，甄辉不享有合同约定的解除权，甄辉无权解除合同。根据我公司与甄辉于2018年11月20日签订的租赁合同第14条第14.5款约定，双方约定解除的情况包括（1）该租赁场所被司法机关或者主管行政机关依法查封；（2）该商铺权属有争议，且异议人提出了必要的证据；（3）该商铺具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，经主管行政机关查处，在规定期限内甲方仍未整改完毕的。甄辉提出的解除合同情形不符合上述任何一种，所以甄辉无权根据约定解除权解除合同。二、甄辉诉求：返还租赁押金58900.05元，双方签订的租赁合同合法有效，合同当事人双方应履行且能履行，根据租赁合同第6.1款，甄辉应向我公司支付履约保证金58900.05元。另根据租赁合同第14.3条和14.4条约定，对于甄辉逾期超过15天未支付租金等费用的，我公司有权没收其支付的履约保证金，预付租金等费用，因此甄辉要求我公司返还租赁押金没有法律依据。三、甄辉诉求返还2019年2、3月租金39267元，租赁合同补充协议第2款和第4款约定：我公司对甄辉2019年2月1日至2019年3月15日期间的租金（保底租金和提成租金）给予减免。甄辉承诺“不再因本协议签署日前发生的基于与该租赁场所相关的问题向甲方（即我公司）提出经济赔偿等主张”。因此甄辉要求我公司返还2019年2、3月租金没有法律依据。四、甄辉诉求赔偿地下空间检测费2000元，地下空间检测费是甄辉根据租赁合同第2条第2款、第1条第3款和政府部门的要求，向第三方检测机构支付的。在甄辉支付地下空间检测费后，北京市住建委发文“取消部分小于300（含）平方米普通地下室使用备案手续的通知”，而我公司当天就将该文件通知了甄辉，合同法第117条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此甄辉要求我公司赔偿地下空间检测费没有法律依据。五、甄辉诉求赔偿装修费200000元，双方签订的租赁合同合法有效，根据租赁合同第7.7款，甄辉的装修费用由甄辉自行承担，甄辉要求我公司赔偿装修费没有法律依据。六、甄辉诉求赔偿营业损失120000元，由于甄辉怠于经营导致了他自身的营业损失，因此其要求赔偿营业损失并非基于法律依据，而是基于商业风险。甄辉意图曲解租赁合同中我公司的义务以转嫁自己的经营风险，并在此基础上索要巨额违约金没有法律依据。综上，甄辉主张解除合同没有事实和法律依据，租赁合同合法有效，且在履行期，甄辉要求我公司返还租金、押金、赔偿空间检测费、装修费及营业损失没有法律依据，请求依法驳回甄辉以上诉求。被告泰禾管理公司辩称：一、甄辉诉求解除大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议，根据大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议“鉴于”条件，甄辉与泰禾地产公司就承租北京市大兴区新源大街30号院1号楼大兴泰禾里20地块-1层-1002号商铺签订租赁合同，在此基础上，双方自愿合意签订大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议。上述两份协议合法有效，当事人双方行为受协议内容约束，应当按照约定全面履行自己的义务，因为甄辉要求解除大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议没有法律依据。二、甄辉诉求返还物业保证金、管理费11145.75元，根据大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议第三条第一款第3项和第三款约定，甄辉应向我公司缴纳物业保证金和管理费，因为甄辉要求我公司返还物业保证金、管理费11145.75元没有法律依据。三、甄辉诉求返还垃圾处理费2700元，根据大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议第二条第二款第4项、第15项约定，甄辉应向垃圾运输机构缴纳垃圾处理费，而并非是向我公司支付。因为甄辉要求我公司返还垃圾处理费2700元没有法律依据。四、甄辉诉求赔偿营业损失120000元，由于甄辉怠于经营导致了他自身的营业损失，因此其要求赔偿营业损失并非基于法律依据，而是基于商业风险。甄辉意图曲解大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议中我公司的义务以转嫁自己的经营风险，并在此基础上索要巨额违约金没有法律依据。五、案由为租赁合同纠纷，我公司不是适格被告，当事人一方为两人以上，案由为租赁合同纠纷，甄辉和泰禾地产公司存在租赁合同法律关系，甄辉和我公司之间是服务合同法律关系，诉讼标的不是同一个，也不是同一种类，根据民事诉讼法第52条规定不能合并审理，所以我公司不是适格被告。综上，甄辉的上述诉求没有法律依据，请求依法驳回甄辉的上述诉求。被告泰禾地产公司向本院提出以下反诉请求：1、判令甄辉向我公司支付拖欠的租金39266.70元；2、判令甄辉按照涉案合同约定向泰禾管理公司支付拖欠的物业管理费1438.16元；3、判令甄辉向我公司支付自2019年9月1日至24日的房屋占有使用费27486.69元；4、判令甄辉向我公司支付以39266.70元为基数，按照日5‰，支付2019年5月21日起至实际付清之日止的拖欠租金违约金，暂计算至2019年10月8日共140日，金额为27486.7元；5、判令甄辉向泰禾管理公司支付以1438.16元为基数，按日5‰，自2019年7月21日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2019年10月8日共计79日，金额为568.1元；6、判令甄辉向我公司按每平米每日5元，共148.61平米，支付自2019年7月28日起的擅自停业违约金为24520.65元；以上共计120767元。7、判令甄辉恢复毛坯后交还房屋或承担房屋恢复毛坯的费用22200元；8、判令赔偿因逾期办理注销或地址变更手续给我公司拟该造成的损失包括但不限于自2019年10月2日按日租金2倍标准支付违约金，直至办理变更手续之日止；9、判令甄辉承担全部诉讼费用。事实与理由：我公司和甄辉于2019年11月20日，就甄辉承租北京市大兴区新源大街30号院1号楼的大兴泰禾里第-1层编号为-1002商铺签订的租赁合同。甄辉在租赁合同合法有效，其应履行合同义务且能履行相关义务的情况下，却违反合同约定，擅自在租赁场地停业、拖欠租金，且怠于向租赁合同约定的泰禾管理公司支付物业费至今。甄辉应按照诚信原则，履行合同义务，承担违约责任。一、甄辉应按月保底租金19633.35元每三个月向我公司支付一次租金58900.05元，但甄辉自2019年5月21日起拖欠租金39266.70元至今。甄辉于2019年9月1日收到我公司发出的解除租赁合同通知后，于9月24日搬离租赁场地，尚欠我公司房屋占用费27486.69元。根据租赁合同第4.2条约定：2019年2月1日到2020年1月31日的租赁年度的保底租金按建筑面积标准为每平方米132.11元/月，按套内面积标准为每平方米212.92元/月，月保底租金为19633.35元。第5.1条约定：除第一期租金外，其他租金均按每三个自然月缴纳，乙方应当在每三个月的第3个月20日前（若20日法定节假日则提前至法定节假日最后一天）向甲方支付下三个月租金。甄辉在2019年2月向我公司支付租金58900.05元后，自2019年5月21日起未再支付租金，违反了租赁合同第4.2条和5.1条的约定。我公司根据租赁合同第14.3条约定，向甄辉发出解除合同通知后。甄辉于2019年9月1日收到解除通知，并于9月24日搬离租赁场地，但至今未向我公司支付拖欠的租金和房屋占用费。二、甄辉应按合同约定向第三人支付拖欠的物业管理费1438.16元。根据租赁合同第2.2条约定，甲方授权该项目由泰禾管理公司进行统一的商业管理及物业管理。第4.5条约定：物业管理费自开业日起，乙方应按照与泰禾管理公司签订的物业管理服务协议中约定的标准向泰禾管理公司支付物业管理费。第5.2条约定：除第一期物业费外，其他物业管理费均按每三个自然月缴纳一次，乙方应当在每三个月的第3个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日最后一天）向泰禾管理公司一次性足额支付下三个月物业管理费。甄辉自2019年7月21日起即未按照租赁合同约定履行义务，拖欠泰禾管理公司物业管理费1438.16元。三、根据租赁协议约定，甄辉逾期支付应付款项包括租金、物业管理费、应按日5‰支付违约金。第5.4条约定：根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、物业管理费，能源费或其他乙方应向甲方或管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。甄辉应以39266.70元为基数，按照日5‰，支付2019年5月21日起至实际付清之日止的拖欠租金违约金，暂计算至2019年10月8日共140日，金额为27486.7元。甄辉向泰禾管理公司支付以1438.16元为基数，按日5‰，自2019年7月21日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2019年10月8日共计79日，金额568.1元。四、甄辉擅自停业，应向我公司支付擅自停业违约金24520.65元。第2.3条约定：双方同意该项目每年1月1日至12月31日的商铺统一营业时间为每日早上的10：00至晚上22：00，且乙方需维持租赁期内全年正常经营。第10.9.1款约定：如擅自停业、不营业，每日乙方需按计租面积5元/平米（如低于500元，则按500元计算）的标准向甲方支付违约金。甄辉在未征得我公司同意，也未符合双方签订的租赁合同约定的情形下，于2019年7月28日擅自停业，违反合同约定，同时给我公司造成经济损失，按照合同第2.3条和第10.9.1条约定，应向我公司支付擅自停业违约金24520.65元。综上，恳请法院依法判令甄辉向我公司支付拖欠租金、房屋占用费、违约金及恢复毛坯后交还房屋或承担房屋恢复毛坯的费用，并且按照协议约定向泰禾管理公司支付拖欠的物业费和违约金。甄辉针对泰禾地产公司的反诉辩称：一、关于泰禾地产公司起诉我支付拖欠的租金。我已足额支付2019年2-7月租金，2019年8月起泰禾地产公司及泰禾管理公司将我的商铺锁住，阻碍我正常营业，故我不应再支付其2019年8月之后的租金。泰禾地产公司因怠于履行合同附随义务，造成我不能办理执照，雇佣员工，自愿给予我免租期45天，故我应缴纳的租金为19633.35（月租金）×4.5（需缴纳租金的月份）=88350.08元；我实际缴纳的租金为20000（租金意向金，转入租赁租金，2018年11月8日支付）+97800.10（2018年11月20日支付，部分租金押金+租金）-58900.05（完整租赁押金）+20000（装修押金，2018年11月15日支付，转入租金）+9450.03（租金，2019年6月10日缴纳）=88350.08元；故我应缴纳的租金等于我实际缴纳的租金。二、关于泰禾地产公司起诉我拖欠物业管理费，我已足额支付2019年2-7月物业管理费，泰禾地产公司称2019年7月21日应缴纳的是2019年8月至10月的物业管理费，但2019年8月起泰禾地产公司、泰禾管理公司将我的商铺锁住，阻碍我正常营业，我无奈提出解除租赁合同，自2019年8月以来，泰禾管理公司未向我提供任何物业服务，故不同意支付2019年8月至10月的物业管理费。三、关于泰禾地产公司起诉我拖欠房屋占用费，2019年8月以来，泰禾地产公司、泰禾管理公司将我的商铺锁住，阻碍我正常营业，我无奈提出解除租赁合同，将屋内物品全部搬离，泰禾地产公司和泰禾管理公司出动商场保安，禁止我将任何物品搬离商铺，泰禾管理公司曾因此报警，但警方因双方系民事纠纷未处理。泰禾地产公司和泰禾管理公司直至就该商铺重新招商后，才开锁同意我将物品搬离。所谓房屋占用，完全是泰禾地产公司和泰禾管理公司为了在原租赁合同不再实际履行后，避免商铺出现空档期而营造出我继续占用房屋的假象。故我将物品放置于涉案商铺内，是泰禾地产公司和泰禾管理公司积极促成的，其后果应自行承担。四、关于泰禾地产公司主张的租金，基于答辩第一点，我未拖欠租金，故不同意支付违约金。五、关于泰禾地产公司主张物业费的违约金，基于答辩第二点，我不同意支付物业费违约金。六、关于泰禾地产公司主张停业违约金，由于商场通风、管道及垃圾堆放位置等问题，我的商铺内持续恶臭，加上泰禾管理公司拒绝履行物业服务义务，不清理我门前的宠物大小便等问题，我缺乏履行合同经营火锅店的条件，故2019年7月停止。2019年8月以来，泰禾地产公司和泰禾管理公司将我的商铺锁住，我无法营业。因此我认为，2019年7、8月我未营业均是由泰禾地产公司和泰禾管理公司造成，故不同意支付违约金。七、关于泰禾地产公司主张房屋恢复毛坯的费用。我于前次庭审提出请求法院到涉案房屋所在地进行现场调查取证，确认房屋内存在恶臭，导致我无法正常经营。因多次装修、施工材料有刺激性气味，恢复毛坯后会影响现场调查取证的效果。故我反对泰禾地产公司将房屋恢复毛坯，更不同意承担相关费用。八、关于泰禾地产公司主张逾期注销违约金，我8月9日向法院起诉要求解除租赁合同，法院尚未判决，合同是否解除或终止应由法院判决，注销条件还未成立。2019年8月6日至9月21日，房屋均被泰禾地产公司和泰禾管理公司上锁，我无法将其恢复成毛坯，我将物品于9月22日拉走后，泰禾地产公司和泰禾管理公司为了防止我自行购买相关设备对屋内气味进行检测取证，继续将房屋锁住，造成我也无法将其恢复成毛坯。此外，本案中我无法继续履行合同的原因是泰禾地产公司和泰禾管理公司提供的商铺因恶臭无法经营火锅，泰禾地产公司和泰禾管理公司又未履行招商承诺，一再拖延我办理营业执照的时间，冬天室温无法正常经营、放任宠物在我的门前大小便不予清理等诸多不尽责履约的行为造成的。出现矛盾后，泰禾地产公司和泰禾管理公司直接将我的店铺上锁，使我不能经营无奈起诉。违约金是对守约方的保护，本案中的泰禾地产公司在履约过程中存在着诸多问题，关于主张的各项违约金建议法院予以驳回。第三人苏金瑞述称：同意甄辉的意见。本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，泰禾地产公司（甲方，出租方）与甄辉（乙方，承租方）签订租赁合同，合同约定：甲方将其位于中华人民共和国北京市大兴区新源大街30号院1号楼的大兴泰禾里-1层的编号-1002的商铺（共1间，以下简称“该商铺”或“租赁场所”）出租给乙方。租赁场所具体范围详见本合同附件1《租赁场所平面图》。甲乙双方同意，乙方所承租的该商铺用计算租金、物业管理费的计租面积为建筑面积148.61平方米，其中套内面积92.21平方米（若实测报告面积与合同约定面积出现差异，最终以实测报告面积为准计算租金）。乙方承诺该租赁场地之用途仅为经营品牌仙锅，经营业态餐饮，经营品类火锅，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。如乙方需要更换经营品牌或者业态，必须事前征得甲方书面同意，否则视为乙方违约，且甲方有权立即禁止乙方超出该范围的活动或单方提前解除本合同，甲方并不保证该商铺适用作任何乙方指定的特别用途，也不得要求对或在该商铺作任何改建以满足任何的许可要求（若有）。甲方授权该项目由泰禾管理公司（以下简称“管理公司”）进行统一的商业管理及物业管理。甲方或管理公司拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利。双方同意该项目每年1月1日至12月31日的商铺的统一营业时间为每日的早上10:00至晚上22:00（以下简称“统一营业时间”），且乙方须维持租赁期内全年正常经营。甲方有权根据实际需要在提前通知乙方后调整统一营业时间。甲乙双方约定的租赁期限为2年，即2019年2月1日至2021年1月31日（简称“租赁期”或“租赁期间”）。本合同所称“租赁年度”均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；“租赁月度”是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。自实际交付日起62天内为装修期。装修期内，乙方应自行承担并支付使用租赁场所而产生的（包括但不限于）装修押金费、装修管理费、垃圾清运费、能源费、供暖费等。乙方租赁场所开业日为乙方租赁的本合同项下租赁场所开始对外营业之日或装修期满之次日，两者取其早。若乙方早于装修期满之日前开始对外营业的，除本合同约定的租金外，乙方应按本合同第四条约定的标准向甲方支付从实际开业日起至第3.4条承诺日期前一日期间的物业管理费、能源费和其他应付费用。乙方租赁场所计租日为最迟开业日为2019年2月1日。若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、物业管理费及其他费用外，乙方每逾期壹日应向甲方支付相当于第一个保底租金起始日所在租赁月度平均日租金2倍金额的款项作为违约金。租金标准：保底租金按计租面积计算。2019、2、1-2020、1、31的租赁年度的保底租金按建筑面积标准为每平米132.11元/月，按套内面积标准为每平方米212.92元/月，月保底租金为人民币19633.35元。2020、2、1-2021、1、31的租赁年度的保底租金按建筑面积标准为每平方米150.98元/月，按套内面积标准为每平方米243.33元/月，月保底租金为人民币22437.46元。提成租金2019、2、1-2020、1、31的租赁年度的提成租金为该年度每个日历月的营业额的10%。2020、2、1-2021、1、31的租赁年度的提成租金为该年度每个日历月的营业额的11%。物业管理费：自开业日起，乙方应按照与管理公司签署的《物业管理服务协议》中约定的标准向管理公司支付物业管理费。乙方知晓并同意，管理公司有权根据当地的居民消费价格指数以及该项目实际运作成本的变化重新测算调整上述物业管理费并书面通知乙方，乙方应按照管理公司书面通知的调整后的标准支付物业管理费。上述物业管理费不包含中央空调使用费。供暖费：乙方须在本合同签署并生效后自行与北京金房暖通节能技术股份有限公司（以下简称：供暖公司）签订《北京市非居民供暖采暖合同》，并按供暖合同的约定缴纳供暖费。因乙方未供暖合同约定履行义务而造成包括但不限于管道冻裂等原因或乙方未与供暖公司签订供暖合同造成乙方、甲方及第三方的损失赔偿由乙方承担。预付租金：乙方应于本合同签订之日起五日内，根据合同约定的保底租金标准向甲方预付首个租赁年度内3个完整租赁月度的保底租金共计人民币58900.05元，但该预付租金并不代表每个月实际结算租金，该预付租金将用于折减租赁起始日后的乙方应付租金。除按照合同约定第一期预付租金外，其他保底租金均按每3个自然月缴纳一次，乙方应当在每3个月的第3个月的20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方支付下3个月份保底租金。预付物业管理费：乙方应于本合同或《物业管理服务协议》签订之日起五日内，根据物业管理服务协议内约定的物业管理费标准向管理公司预付首个租赁年度内3个月的物业管理费，该预付物业管理费逐笔抵减租赁起始日后的应付物业管理费。履约保证金：为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付人民币58900.05元作为租赁的履约保证金。如甲方在该5日内未收到履约保证金，则甲方有权拒收乙方延后支付的履约保证金，解除合同，并将租赁场所另租他人，且乙方应承担因其违约造成的甲方的所有损失，甲方收到履约保证金后向乙方开具相应等额收据。履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在合同期内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，但如甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金及（或）赔偿金的（不影响甲方对该等违约可行使的任何其他权利或补救方法），或乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对本项目造成不利影响时，甲方可使用履约保证金代付罚款，乙方应在收到甲方的通知后十五日内补足该履约保证金，否则甲方有权以乙方根本违约为由提前解除本合同，本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成如下所有事项后七日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方，乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）；按本合同约定如期退还租赁场所：如租赁期内，乙方在该租赁场地内销售充值功能的预付卡（包括但限于充值卡、会员卡）等，则应妥善处理前期商铺会员积分、优惠券、储值卡等事项，且于合同期届满或提前解除后三个月内确保乙方与消费者不存在未解决的纠纷、甲方未接收任何第三方有关乙方在该商铺销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求的。合同终止且经甲方确认乙方已将工商登记地址从该租赁场所迁出，且在本合同约定时间内妥善履行上述全部义务后30日内，履约保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金原件，如乙方未在本合同约定时间内妥善履行上述全部义务，则甲方有权不予退还履约保证金，同时乙方仍需承担履行上述全部义务。乙方无正当理由拒绝履行合同约定义务或擅自提前解除合同，或因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权没收乙方履约保证金且不予退还，乙方对此无异议。若因此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失。甲乙双方约定的租赁场所暂定的交付日为2018年11月30日。在装修工程开工之前5日，乙方必须按本合同的约定向管理公司支付装修押金人民币20000元，以确保乙方遵守及履行本合同的规定及管理公司对于装修环节的管理规定。若乙方在装修环节出现任何违法、违约或者违反规定之情形，管理公司将有权按双方签订的装修管理约定扣减乙方的装修押金费；该违法、违约或者严重违反规定时，甲方还将有权单方提前解除合同。该装修押金费在乙方装饰、装修工程竣工验收合格，并经管理公司审核后在乙方无违约情况下由管理公司无息退还乙方。租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证书，包括但不限于营业执照、注册证书、卫生许可，消防审批、环保审批、排污许可等证件，其复印件最迟在乙方开业前15日交给甲方备案。除法律禁止或不可抗力或甲方事先书面同意之外，乙方同意自租赁场地开业之日起每天均按统一营业时间将其租赁场所百分之百投入营业，且甲方有权不时自行决定适当修改营业时间。若乙方不遵守上述规定，应按如下约定向甲方支付违约金。如擅自停业/不营业，每日乙方须按计租面积人民币5.00元/㎡（如低于人民币500元，则按人民币500元计算）的标准向甲方支付违约金。未按照项目统一营业时间推迟开业或提早结束营业，每次乙方须按计租面积人民币2.00元/㎡（如低于人民币200元，则按人民币200元计算）的标准向甲方支付违约金。无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起三日内（简称退还期）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，返还甲方的附属设施，将租赁场所恢复毛坯（或者符合甲方书面认可的其他可租赁及良好的使用状态）并承担拆除与恢复毛坯（或者符合甲方书面认可的其他可租用及良好的使用状态）的所有费用，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该场所从事任何商业活动。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用或可直接从履约保证金中扣除，若履约保证金不足抵扣拆除费用的，甲方有权继续向乙方追缴。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方退还租赁场所之日。乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月（如该月处于租赁金优惠期的，则为该租金优惠后的首个保底租金起始日所在租赁月度）的租金标准两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等）。除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同:1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形;2）未经甲方书面同意，擅自更改本合同约定的经营品牌和业态的；3）乙方逾期超过15日（包含节假日）未能支付、不支付或者延期支付租金、物业管理费和其他任何应付给甲方和/或管理公司的费用的（包括但不限于未补足履约保证金不足的部分、各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），本合同另有约定的除外；4）乙方将租赁场所用于营业执照所列经营范围以外目的，或未按本合同约定商号名称进行经营、经营的产品或服务不符合本合同约定的；5）非因甲方原因或不可抗力因素，乙方迟延开业超过30天的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业超过10日的，或者乙方因自身原因而被吊销营业执照的；6）因乙方自身原因导致其未能在实际交付日后15日内进行装修赁场地的；7）因乙方原因导致租赁场地内乙方的主要经营物品被法庭查封、扣押、冻结或者强制执行；8）因乙方破产、正处于破产的过程，被宣告破产或者被申请破产，或者乙方被申请进行清算或被查封；9）乙方未经甲方和/或管理公司书面同意，擅自变更装修设计文件或擅自拆改租赁场所；10)除本合同另有约定外，乙方未经甲方书面同意，擅自转让转借、转租、承包合作或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方；11)因乙方原因,使其他商户或甲方管理公司的经营活动遭受损害或被迫终止的；12)乙方所销售的产品为假冒伪劣产品或乙方有侵犯他人注册商标、设计版权或其他知识产权的行为；13)乙方利用租赁场所所进行非法活动；14)未征得甲方书面同意改变租赁场所结构和造成租赁场所主体结构损坏的；15)如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在甲方和/或管理公司发出通知之日起10日纠正的。如有上述违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付物业管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，同时要求乙方按照本合同的约定返还租赁场所。泰禾管理公司（甲方、物业管理人）与甄辉（乙方，商铺承租人和使用人）签订了大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议，该协议约定了物业管理费收取标准、交纳方式、违约责任及双方的权利义务等。泰禾管理公司与甄辉还签订了大兴泰禾里广场（商业）消防安全协议书。2019年6月14日，北京宏润顺诚保洁服务有限公司（甲方、以下简称：宏润公司）与北京仙锅餐饮管理有限公司（乙方，以下简称：仙锅公司）签订垃圾分类清运协议，该协议约定：甲方责任晚上22点至23：30清运完毕。乙方责任1、负责将店内垃圾运送垃圾房内。2、乙方把所有的废品废物，无偿归甲方所有。餐厨垃圾按平方收费、每平方每月2.5元。2、每年应缴费2700元，甲方提供合法收据及发票给乙方。本协议有效期为2019年6月14日至2020年6月14日。2018年11月19日，泰禾地产公司向甄辉交付了涉案房屋，甄辉进行装修，装修完工以后，甄辉经营的仙锅公司曾经试营业和正式开始营业，双方对相应的时间存在争议，甄辉、苏金瑞提出试营业时间为2019年1月24日（就营业两天）正式开始营业时间为2019年4月1日，2019年8月1日停业；泰禾地产公司、泰禾管理公司提出试营业时间就是正式开始营业时间为2019年1月24日，2019年7月28日擅自停业。甄辉于2018年11月8日支付泰禾地产公司意向金20000元，于2018年11月15日支付泰禾管理公司物业管理费及装修押金31145.75元，于2018年11月20日支付泰禾地产公司租金97800.10元，于2019年6月10日支付泰禾地产公司租金9450.03元、支付泰禾管理公司物业费4458.30元。2019年4月26日，泰禾管理公司（甲方）与甄辉（乙方）签订租赁合同补充协议，该协议约定：甲乙双方就乙方承租位于北京市大兴区新源大街30号院1号楼的第-1层的编号为-1002的租赁场所，签订的租赁合同基于证照办理及前期全部问题，现甲乙双方协商一致达成如下补充协议，以兹共同遵守：一、原合同约定：乙方租赁场所计租日即为开业日，开业日最迟不得迟于2019年2月1日，若乙方租赁场所未能在最迟开业之前正式对外营业，除仍应支付租金、物业管理费及其他费用外，乙方每逾期壹日应向甲方支付相当与第一个正常租金起始日所在租赁月度平均日租金2倍金额的款项作为违约金。现变更为：乙方租赁场所计租日即为开业日，开业日最迟不得迟于2019年3月16日。若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、物业管理费及其他费用外，乙方每逾期壹日应向甲方支付相当于第一个正常租金起始日所在租赁月度平均日租金2倍金额的款项作为违约金。原合同约定的2019年2月1日-2019年3月15日期间租金（保底租金及提成租金）甲方同意给予减免。本协议与原合同约定不符的，以本协议约定为准。未约定的，依据原合同执行。乙方承诺，不再因本协议签署日之前发生的任何基于与该租赁场所相关的问题向甲方提出经济赔偿等主张。本协议经甲乙双方盖章之日起生效。甲方泰禾管理公司加盖公章，乙方仙锅公司加盖公章。2019年8月30日，泰禾管理公司给甄辉发送解除《租赁合同》告知函，该告知函写明：致甄辉，贵我双方就贵方承租我司所有的位于北京市大兴区新源大街30号院1号楼大兴泰禾里第-1层的编号为-1002的商铺于2018年11月20日签署了租赁合同及相关补充协议。现贵方自2019年7月21日起逾期超过15日天不支付租金、物业费给甲方或管理公司的费用，我司多次函告/联系贵方按租赁合同约定履约，但贵方仍然拒不配合。根据租赁合同约定，贵方逾期超过15日不支付租金、物业费给甲方或管理公司的费用的，根据租赁合同的约定，非甲方原因或不可抗力因素，乙方迟延开业超过30天的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业超过10日的，视为贵方根本违约，我司有权提前解除合同，没收履约保证金，贵方另按违约时月租金的标准向我司支付违约金，贵方自2019年7月28日擅自闭店至今不营业，我司多次发函督促贵方按时营业并缴纳相应费用，但贵方至今未做出回复。鉴于，现我司通知贵方，租赁合同自8月30日起正式解除，贵方应当在租赁合同正式解除之日起三日内，依照租赁合同的约定将租赁场所退还我司。在租赁合同正式解除之日起三十日内，办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。我司有权不予返还贵方已缴纳的履约保证金63358.35元（租金履约保证金58900.05元，物业费履约保证金4458.3元），贵方需按合同支付2019年8月1日至8月30的租金物业费共计40704.86元以及滞纳金14444.49元，贵方需支付2019年7月28日至8月21日停业期间产生的违约金共计18576.25元。上述款项，敬请贵方于本函送达贵方之日起3日内，以转账方式一次性支付。我司接收款项的指定账户。另，贵司因经营所需与泰禾管理公司签订的物业管理合同自租赁合同解除之日自动终止。2019年9月1日，甄辉签收了上述解除《租赁合同》告知函。2019年9月16日，泰禾管理公司给甄辉发出了退还租赁场所告知函，该函写明：根据租赁合同的约定，现我司再次函告贵司，为避免双方损失扩大，贵方应于退还期届满前至我司书面确定退还该租赁场所，并将租赁场所还原成毛坯房状态后交由我司验收，否则我司按照租赁合同的约定，对租赁场所采取停止能源（水、电、气）供应，控制人员从租赁场所进场、阻止贵方继续开业经营等措施，并有权采取任何措施进入该租赁场所，搬离、处置租赁场所内的物品，同时按合同解除前最后一个月租金和物业费的200%向贵方收取场地占用费直至双方签署交还场地确认书之日止。2019年9月22日，双方办理了房屋交接手续，甄辉、苏金瑞持携物出门凭单搬走租赁场所内的冰箱、冰柜、保温柜、冷藏柜、桌椅、餐具、消毒柜、灯具、灯箱、摄像头以及店内所有物品。现涉案房屋已经另行出租给他人。本案在审理过程中，甄辉还提出向宏润公司支付了垃圾清运费2700元，提供了垃圾处理合同、微信记录、转账记录，住建委文件、装修转账记录、与宋源源、常琪琪、围栏制做人员的微信聊天记录、商铺免租申请、暂停缴租声明、对方回应、商铺门前宠物大小便照片、解除合同告知书、现场锁门照片，用以证明甄辉支付了垃圾清运费、测绘费、装修费，没有顾客车位、没有履行招商承诺和广告承诺，店铺门前宠物大小便，因以上原因，甄辉已经提出解除合同；现场因为对方于2019年8月6日将店铺上锁，甄辉无法进入无法进行经营。泰禾地产公司、泰禾管理公司则提出：交纳垃圾处理费、检测费是根据合同约定和政府部门要求支付第三方的费用，无权要求我们返还；装修费用也是承租人自己的事情，与我们也没有关系，同时因为甄辉违约解除合同，不同意返还装修费；对于车位没有任何承诺，但是2018年11月商城地下三层已经开通顾客使用的停车场，我们没有给原告承诺任何招商和营销；我们已经履行了约定的义务，物业不是保姆，不能负责所有问题；我们没有收到甄辉的解除合同，且锁门是因为联系不上甄辉，其一直没缴纳租金，锁门是在甄辉违约后8月初。泰禾地产公司向本院提供店铺开业申请表及申请，店铺开业申请表写明：申请验收时间1月14日14时，申请开业时间1月24日10时，开业准备情况装修工程竣工时间2018年12月28日，到货上货时间2019年1月23日，人员到岗时间2018年12月28日，除去围挡时间1月21日13时至1月21日14时作业。开业活动说明仙锅开业凡是开业期间到店：1、充值200元可带一位朋友免费吃一星期（免单一人）。2、充值500元可带一位朋友免费吃一个月（免单一人），并且送价值500元红酒一瓶。3、凡是到店吃饭，发朋友圈者，可免费获得本店送出精美礼品一份。申请写明：因过年期间店铺人员不足申请2月4-2月9日停业。用以证明甄辉经营的仙锅公司于2019年1月24日开始正常经营。泰禾地产公司提供7月28日至8月23日现场照片，用以证明甄辉违反合同约定擅自停业，应该赔偿约定的违约金。甄辉、苏金瑞对开业申请表、放假申请真实性认可，但是证明目的不认可，且这不是甄辉的签字，只是在1月24、25日两日试吃两天就关门了，因为试吃商管说必须签材料，因为营业执照一直没办理下来，2月1日开始起租；就算根据现场照片显示7月28日停业也不足10天，7月之前的管理费已经交清，因为二被告拒绝履行义务，甄辉才只能停业。甄辉还提供第三人与王凯军的电话录音，用以证明二被告曾承诺招商；甄辉还申请证人陈某、迟某、王某出庭作证，陈某、迟某（也是泰禾地产公司的商户），用以证明泰禾地产公司承诺2019年2月之前通地铁口、招商和地下三层顾客停车场都没有做到，冬天气温低达不到顾客就餐环境，甄辉店里味道非常大，楼下是集中装垃圾的地方，虫子、苍蝇特别多，因为没有住所证明，2018年12月装修完毕不能开门，甄辉店门口还有狗屎。王某证明其2018年10月为甄辉仙锅店进行了装修，干了60天，有合同和转账记录；同时因为店里味道，还为其封过几次墙。泰禾地产公司、泰禾管理公司提出王凯军以前确实是招商处的员工，后来辞职了，当时确实是王凯军负责和甄辉沟通，但是王凯军说的与证明内容不一致；对于证人证言不予认可，陈某、迟某都是租户，存在利害关系；对于夏天有味与事实不符，客源合同也没有约定，温度问题该二人没有交纳供暖费，而且供暖也是第三方，与我们没有关系；车位很充足，且提到的车位与客源问题本身就是矛盾的；王某说的装修问题与我们没有关系，王某说是为了去味加墙与前面两个证人说的存在矛盾。甄辉还提出因为店铺存在臭味，但是因为二被告封门装修，另行出租已经无法提供证据予以证明。泰禾地产公司、泰禾管理公司对此不予认可。泰禾地产公司提供了涉案工程的竣工备案表、餐饮业大气排污标准、住建委关于取消部分小于300（含）平米地下室使用备案手续的通知（564号文）、甄辉公司的企业信息和补充协议，用以证明，其有权出租涉案房屋，检测费为政府取消的，不是其收取的；甄辉对此不予认可，对于检测费交给第三方的，但是因为二被告没有及时通知产生的赔偿，环保标准不是大气排放标准，营业执照已经取得，但是比约定的时间要晚很多。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。甄辉与苏金瑞系合伙关系，对于承租的店铺，苏金瑞的行为应视为甄辉的行为。泰禾地产公司与甄辉2018年11月20日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应严格按照约定履行各自的义务。泰禾管理公司与甄辉签订的大兴泰禾里（商业）物业管理服务协议，与租赁合同并非同一法律关系，不宜一并解决，本案仅处理租赁合同，对于物业管理服务协议双方另行解决。泰禾管理公司与甄辉2019年4月26日签订的租赁合同补充协议，虽然该协议是泰禾管理公司与甄辉签订的，但是该补充协议由泰禾地产公司向本院提供的，视为泰禾地产公司与甄辉签订的租赁合同的补充协议。虽然泰禾地产公司提供了店铺开业申请单显示甄辉于2019年1月24日申请开业，但是甄辉解释仅试营业2天，因为商管的要求填写的申请，综合泰禾地产公司提供的营业图、甄辉经营的北京仙锅餐饮管理有限公司注册成立时间为2019年3月11日及租赁合同的补充协议的内容，本院确定甄辉的起租日为2019年3月16日，泰禾地产公司免除甄辉2019年2月1日至2019年3月15日期间的租金，租金自2019年3月16日起计算，根据甄辉实际缴纳的数额，甄辉已经将租金支付至2019年6月30日。按照租赁合同的约定，甄辉每3个月的第3个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向泰禾地产公司支付下3个月份保底租金，现甄辉2019年6月10日支付了租金9450.03元，并未按照约定支付租金，至2019年6月30日，甄辉亦未再行支付租金，泰禾地产公司却在2019年8月6日将甄辉承租的店铺上锁，致使甄辉无法进入，从违约的角度讲，甄辉逾期缴纳租金、擅自停止营业确实属于违约行为，但是泰禾地产公司在未催缴租金、提出解除合同的前提下擅自将甄辉承租的店铺上锁，亦属于违约行为，故系双方的违约行为致使合同无法继续履行，且泰禾地产公司向甄辉发送解除租赁合同告知书，甄辉于2019年9月1日收到该通知，即双方签订的租赁合同于2019年9月1日已经解除，2019年9月22日双方已经办理完毕房屋交接手续，甄辉将涉案房屋中的物品搬离。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同因双方违约于2019年9月1日解除，对甄辉要求泰禾地产公司返还我租赁押金58900.05元的诉讼请求，因甄辉本身也存在违约行为，本院酌情确定泰禾地产公司返还甄辉押金29450元；根据甄辉交纳的租金数额和租赁合同补充协议，泰禾地产公司并未收取甄辉2019年2、3月的租金，对甄辉要求返还2019年2、3月租金39267元的诉讼请求，本院不予支持；对于甄辉要求泰禾管理公司返还原告物业保证金、管理费共计11145.75元（物业保证金4458.3元、管理费6687.45元）、垃圾处理费2700元的诉讼请求，因物业服务合同及相关合同产生的费用，本案不予处理，双方可按照物业服务合同另行解决；对于甄辉要求泰禾地产公司赔偿地下空间检测费2000元，该费用并非泰禾地产公司收取，虽然甄辉提出因为泰禾地产公司怠于通知造成其支付了2000元的检测费，但是并未提供相应的证据予以证明，故对甄辉此项诉讼请求，本院不予支持；对于甄辉要求泰禾地产公司赔偿装修费200000元的诉讼请求，考虑双方均存在违约行为，本院酌情确定泰禾地产公司赔偿甄辉80000元；对甄辉要求泰禾地产公司赔偿经营损失120000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于泰禾地产公司要求甄辉支付拖欠的租金39266.70元的反诉请求，甄辉租金仅交至2019年6月30日，根据其实际使用情况至2019年8月6日泰禾地产公司给其店铺上锁，本院酌情确定甄辉支付此期间的租金22906元；对泰禾地产公司要求甄辉向泰禾地产公司支付自2019年9月1日至24日的房屋占有使用费27486.69元的反诉请求，因为泰禾地产公司上锁行为，致使甄辉自2019年8月6日起并未实际使用上述房屋，对泰禾地产公司的上述反诉请求，本院不予支持；对于泰禾地产公司主张甄辉按照涉案合同约定向泰禾管理公司支付拖欠的物业管理费1438.16元的诉讼请求，泰禾地产公司并合同相对方，本院不予支持，应由泰禾管理公司另行解决；对泰禾地产公司要求甄辉支付以39266.70元为基数，按照日5‰，支付2019年5月21日起至实际付清之日止的拖欠租金违约金，暂计算至2019年10月8日共140日，金额为27486.7元，因泰禾地产公司亦存在违约行为，故对泰禾地产公司此项反诉请求，本院不予支持；对泰禾地产公司要求甄辉向泰禾管理公司支付以1438.16元为基数，按日5‰，自2019年7月21日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2019年10月8日共计79日，金额568.1元的诉讼请求，本院不予支持；对泰禾地产公司主张甄辉按每平米每日5元，共148.61平米，支付自2019年7月28日起的擅自停业违约金为24250.65元，符合合同约定，但是考虑嘉禾地产公司、嘉禾管理公司于2019年8月6日将涉案房屋上锁的实际情况，本院酌情确定违约金6688元为宜；对泰禾地产公司要求甄辉恢复毛坯后交还房屋或承担房屋恢复毛坯的费用22200元，其未提供充分的证据予以证明，本院不予支持；对于泰禾地产公司要求赔偿因逾期办理注销或地址变更手续拟该造成的损失包括但不限于自2019年10月2日按日租金2倍标准支付违约金，直至办理变更手续之日止，虽然符合合同约定，但是泰禾地产公司并未提供充分的证据证实其实际损失情况，本院酌情确定甄辉一次性支付泰禾地产公司违约金10000元。对于甄辉提出泰禾地产公司没有顾客车位、没有履行招商承诺、广告承诺等的主张，没有合同依据，仅提供证人证言，且证人亦与泰禾地产公司存在租赁关系，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认甄辉与北京泰禾嘉华房地产开发有限公司于2018年11月20日签订的租赁合同于2019年9月1日解除；二、北京泰禾嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还甄辉押金（履约保证金）29450元；三、北京泰禾嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付甄辉装修损失80000元；四、甄辉于本判决生效后十日内给付北京泰禾嘉华房地产开发有限公司拖欠的租金22906元；五、甄辉于本判决生效后十日内给付北京泰禾嘉华房地产开发有限公司擅自停业违约金6688元；六、甄辉于本判决生效后十日内给付北京泰禾嘉华房地产开发有限公司逾期办理注销或地址变更手续的违约金10000元；七、驳回甄辉的其他诉讼请求；八、驳回北京泰禾嘉华房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用9168元（案件受理费7810元，反诉费1358元），由甄辉负担5715元（已交纳）；由北京泰禾嘉华房地产开发有限公司负担3453元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  彭 超人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇二〇年六月二十九日书 记 员  刘 丽