北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初12895号原告：孙汝方，女，1967年8月10日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。被告：李彬，男，1982年10月19日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告：李国友，男，1966年5月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吕海涛，北京市盈科律师事务所律师。原告孙汝方与被告李彬、李国友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告孙汝方的委托诉讼代理人郭元春，被告李国友及其委托诉讼代理人吕海涛到庭参加诉讼，被告李彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙汝方向本院提出诉讼请求：1、判令李彬代理孙汝方与李国友签订的关于北京市大兴区黄村镇车站北里甲XX号楼1至2层3-101房屋（以下简称涉案房屋）的《存量房屋买卖合同》无效；2、判令李国友将涉案房屋返还给孙汝方，并将该房屋变更登记至孙汝方名下；3、诉讼费、公告费由李国友、李彬负担。事实与理由：2016年3月24日，李彬在我不知情的情况下以我代理人的身份与李国友签订《存量房屋买卖合同》，约定我将涉案房屋以1625000元的价格出售给李国友。合同签订当日，李彬与李国友办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋登记至李国友名下。据了解，涉案房屋当时的市场价格至少为五六百万元。我曾在北京市中信公证处办理民间借贷公证书，并没有办理过售房的委托书，而且我根本不认识李彬，更不可能委托一个不认识的人随便处置自己的房屋。我认为，涉案房屋的买卖合同是在我不知情的情况下签订，双方并未进行协商，成交价格与市场价格相差巨大，我也从未收过房款，该合同并不是我的真实意思表示，是李国友与李彬恶意串通所为，严重损害了我的合法权益，应属无效合同，李国友因此取得的房屋应予返还。综上，我诉至贵院，请求依法公正判决。李彬经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。李国友辩称：一、我从中介处购买涉案房屋，不是直接从李彬处购买，不存在和李彬恶意串通的问题。我与李彬根本不认识，涉案房屋系李彬委托北京市兴商房地产经纪中心（以下简称兴商中心）进行出售，兴商中心具有二手房经纪资格，可以从事二手房买卖的中介业务。我在兴商中心看到涉案房屋挂售信息后在其居间撮合下与李彬签订房屋买卖合同，并支付中介费，签订合同当天孙汝方也在场并认可了涉案房屋的交易价格、交易方式等事实。因此，我与李彬就涉案房屋之间的交易孙汝方完全知情，其对李彬的授权委托也属合法有效，根据上述事实，我根本不可能和李彬恶意串通，起诉书中所列事实完全是孙汝方编造的谎言，不是案件真实情况。二、我提供的北京市中信公证处公证书合法有效。该公证书表明，李彬经过孙汝方的合法授权，可以作为孙汝方的代理人办理涉案房屋的网签、产权过户、代收价款等手续。该授权经过公证处公证，具有法律效力，李彬代孙汝方办理相关手续有据可依。孙汝方声称对此不知情完全不符合情理，与事实相悖，为虚假陈述，不应予采信。如果孙汝方认为公证处的公证书是在违背其真实意思的情况下做出的，那么孙汝方应先行处理公证书效力的问题，而不应直接起诉我。三、我与李彬之间的交易合法有效，涉案房屋应归我所有。我是通过兴商中心购得涉案房屋，并且支付了300万元的合理对价，以上均有据可证。李彬也提供了合法有效的有权办理出售涉案房屋的有关手续的授权委托公证书，该公证书也被房屋登记机关认可并且房屋登记机关依据该公证书将涉案房屋过户到我名下，我已经实际占有了涉案房屋。由此可见，我与李彬之间的交易合法有效，涉案房屋应归我所有，孙汝方要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求于法无据，应予驳回。四、我不是本案的适格被告。我通过兴商中心支付合理对价购得涉案房屋，并且已经实际占有该房屋。如果孙汝方认为其代理人李彬不履行职责对其造成了损害，根据相关法律规定，应以李彬为被告要求赔偿损失，而不应起诉我。综上所述，孙汝方的诉讼请求与事实不符，于法无据，应判决驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月2日，李彬作为孙汝方的代理人（出卖人）与李国友（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定，第一条房屋基本情况及权属情况：出卖人所售房屋为楼房，坐落于大兴区黄村镇车站北里甲XX号楼3-101。该房屋所有权证号为：京房权证兴私字第XXXX号。该房屋所在楼层为1层，建筑面积为182．40平方米。该房屋规划设计用途为商业，已设定抵押，抵押权人：孟令海，抵押登记日期：2015年8月31日，出卖人未将房屋出租。第二条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为300万元。（二）买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金10万元整。（四）买受人选择以下方式支付合同房屋成交价款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2016年3月11日之前办理上述房产的提前还款手续。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办权证机构进行保管，自办理抵押注销登记手续之日起2个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将剩余房款290万元一次性支付给出卖人。第三条房屋的交付：出卖人应当在收到购房全款3日内将房屋交付给买受人。第七条权属转移登记：双方当事人同意，按照本合同约定向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条补充约定：买卖双方同意采用资金监管方式进行资金结算。合同尾部李彬在出卖人委托代理人处签名捺印；李国友在买受人处签名捺印。同日，李彬作为孙汝方的代理人与李国友签订《存量房交易结算资金自行划转声明》、《物业交割声明》及《房屋买卖网签委托书》，其中自行划转声明处载明双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。出卖人委托他人办理转移登记手续。另，李彬作为孙汝方的代理人在《单身声明》上签字。2016年3月24日，李彬出具《房款收据》一张，载明：兹证明：今收到购房人李国友交来购买坐落于北京市大兴区车站北里小区甲XX号楼3单元101室全部购房款（含购房定金）贰佰玖拾伍万元整，其中房款处有涂改痕迹。李国友提交其在中国光大银行尾号为4177的银行卡2016年3月1日至2016年3月31日的账户对账单，其中显示，2016年3月15日，该账户存入2950000元；2016年3月24日，两次取出2400000元、550000元。2016年3月25日，李国友就涉案房屋取得编号为京（2016）大兴区不动产权第0021681号的不动产权证书，登记地址为大兴区黄村镇车站北里甲XX号楼1层3-101，面积为182．4平方米。案涉房屋现由李国友实际占有使用。案件审理过程中，李国友为证明孙汝方知晓李彬与其签订合同的经过并参与了出售房屋的事实，申请时任兴商中心员工经办人张庆出庭作证，张庆证人证言为：第一次见面时知道孙汝方与李彬存在贷款关系，孙汝方应兴商中心要求在签订合同时和签署委托出售协议时均在场下，由李彬代签买卖合同及委托出售协议，因为孙汝方有委托人，以后需要用委托书过户，所以没让孙汝方在合同上签字，因为是现金交易怕出事，双方在银行交接房款，自己并不在场，案涉房屋系底商就一套，不清楚当时的市场价格，双方以300万元成交，但因为查到孙汝方拖欠物业费，李国友交到兴商中心代管的定金10万元中5万元抵扣后，公司将剩余5万元给付了卖方。孙汝方对张庆的证人证言不予认可，称如果自己与李彬、李国友三方均在场的情况下，不让自己在卖方处签字显然与正常交易不符，作为房产交易中介机构应当知道让本人签字有利于降低交易风险，但事实上相关材料没有自己的签字，种种迹象表明兴商中心、李彬及李国友之间存在恶意串通。另查，2015年8月28日，孙汝方（借款人、甲方）与孟令海（出借人、乙方）签订《借款合同》，约定，第一条乙方同意出借金额为人民币壹佰玖拾万元整（￥1900000元），借款于本合同生效后按本合同第二条约定的方式支付。第二条本合同双方同意以银行转账的方式作为乙方向甲方支付借款的方式，甲、乙双方应保留银行转账划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据。第三条本次借款的月利率为同期银行贷款利率的四倍，且甲方承诺按月及时向乙方支付借款利息。第四条借款期限为一个月，自二〇一五年八月二十八日至二〇一五年九月二十七日，但以该借款实际转账或给付时间为准，前述终期顺延。第六条甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款。第七条公证：甲、乙双方同意对本合同办理赋予强制执行效力的债权文书公证，且双方对赋予强制执行效力的债权文书公证之含义、内容、程序、效力等完全清楚。2015年9月10日，北京市中信公证处出具（2015）京中信内民证字68841号《公证书》，载明：公证事项：赋予借款合同强制执行效力。甲、乙双方当事人于二〇一五年八月二十八日向我处申请办理前面的《借款合同》公证，并依法赋予其强制执行效力。经查，上述双方当事人协商一致订立了前面的《借款合同》。2015年8月28日，孙汝方作为委托人为受托人李彬出具《委托书》一份，载明：登记在委托人名下的北京市大兴区黄村镇车站北里甲XX号楼3-101（房屋所有权证号：京房权证兴私字第XXXX号）的房产一套，现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：一、办理提前还款手续，领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件；到房屋管理部门办理上述房产资信的调档、查询档案、房屋核验等事宜；二、提取公积金、调税票；三、办理解押登记手续，代签解除抵押协议等相关法律文件；四、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续即解除网签手续；办理收房款资金监管手续；五、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；六、代交相关税费；七、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；八、协助买方办理购房贷款手续；九、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；十、其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任；委托人有权转委托权；委托事项的委托期限：上述第一、二项委托事项自本委托书签署之日起两年止；委托事项的委托期限：上述第三至九项委托事项自2015年9月30日起两年止。2015年9月10日，北京市中信公证处出具（2015）京中信内民证字71586号《公证书》，载明：兹证明孙汝方于2015年8月28日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印。案件审理过程中，孙汝方申请对涉案房屋于2016年3月25日的市场价值进行评估。北京京港房地产估价有限公司于2018年12月18日出具《房地产司法鉴定估价报告》载明：涉案房屋于2016年3月25日的房地产总价：356．9386万元，建筑面积单价：19569元/平方米。双方当事人对孙汝方与李国友之间是否形成合法有效的房屋买卖关系产生争议。孙汝方称：我向小额贷公司申请贷款190万元，应小额贷公司的要求至公证处办理公证手续，我与李彬之前素不相识，具体的借款和公证事宜都是小额贷公司业务员赵宏新经办的。我出具的两份委托书于同一天在北京市中信公证处办理公证事宜，但出具的公证书编号却相差甚远，明显与常理不符。之后，因为我无力还款，赵宏新提出还不了就卖房来抵，我表示不同意，但是也没多想。2016年五六月的时候，我联系赵宏新问怎么处理，对方称涉案房屋已经出售，房款还不足以抵偿我的借款。李彬持有我的委托书将案涉房屋出售并非我的意思表示，如果我到场签订合同，合同卖房人处应由我本人签字但实际合同中系李彬签字，我未实际收取房款，李彬与李国友恶意串通，将案涉房屋以明显低于市场价值进行交易，合同应属无效。对此，李国友不予认可，称基于案涉房屋先行需要办理解押手续，才将案涉房屋交易金额让利到以现金300万元成交，因为孙汝方欠缴物业费实际给付房款为295万元。本院认为：依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。综合上述法律及司法解释的规定，恶意串通即为以损害他人利益为目的而双方通谋、相互勾结作出意思表示。本案中，李彬在持有孙汝方出具的公证授权委托书在兴商房地产居间介绍下以300万元将案涉房屋出售给李国友，经司法鉴定案涉房屋在交易时点的市场价值为356．9386万元，无论孙汝方是否知情李彬的处分行为，其交易价格并未明显低于市场价格且李国友实际支付了购房款，现案涉房屋由李国友占有实际使用，孙汝方未能举证证明李国友存在重大过失且非善意，孙汝方主张李彬与买受人李国友构成恶意串通要求确认合同无效并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。另，孙汝方如认为李彬损害其利益，双方可另行处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回孙汝方的全部诉讼请求。案件受理费30800元及保全费5000元，由孙汝方负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩   文   静人民陪审员  刘   香   连人民陪审员  焦   东   霞二〇二〇年六月三十日法官 助理  刘毅琼书记员刘雪飞