湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初109号原告(反诉被告)：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司。住所地：湖北红莲湖旅游度假区。法定代表人：龚玉亮，该公司董事长。委托代理人：王佳，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：徐伟，该公司员工，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：陆烨，女，汉族，1979年5月9日出生，住武汉市武昌区粮道街196-1号，现住武汉市洪山区，委托代理人：王珍，钟萱，湖北枫叶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司(以下简称“红莲湖公司”)与被告陆烨商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案。在审理过程中，被告陆烨提出反诉。本案依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。被告（反诉原告）陆烨委托代理人王珍、钟萱到庭参加诉讼，原告（反诉被告）红莲湖公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案审理终结。红莲湖公司向本院诉讼请求：：1、判令被告支付逾期付款违约金50760元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月29日，红莲湖公司与陆烨签订一份《商品房买卖合同》，约定陆烨购买红莲湖公司位于红莲湖高尔夫商住服务中心四期7-1-906号房屋，房屋面积63.28平方米，总价款264217元。陆烨支付了84217元，余款由于按揭贷款未能办理成功，未完成全款支付。红莲湖公司于2017年3月25日向陆烨发出催款告知函，陆烨采取拒收快递的手段不理睬催收行为。红莲湖公司多次电话联系陆烨履行相应义务，陆烨均未给予有效回应。至2019年11月26日，陆烨以银行转帐方式付清余款。按照《商品房买卖合同》第七条（2）约定：“买受人如未按合同规定时间付款，（2）逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。”陆烨应按合同履行相应义务。鉴于陆烨前期配合办理过一次银行贷款手续，故红莲湖公司从催款之日起计算逾期付款违约金，截止2019年11月26日止，累计940天，按日万分之三计收违约金，总计金额50760元。综上所述，为维护红莲湖公司合法权益，根据民事诉讼法相关规定，提起诉讼，请求依法判决，支持红莲湖公司诉讼请求。红莲湖公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、红莲湖公司企业基本信息、陆烨身份证复印件，拟证明双方身份情况及诉讼主体资格。证据二、房屋买卖合同，拟证明双方签订房屋买卖合同，并约定了逾期付款承担违约责任的事实；合同第20页已经约定确认了送达地址。证据三、快递单、告知函，拟证明红莲湖公司按照合同约定地址向陆烨催款的事实以及快递单是按照商品房买卖合同约定的送达方式进行了送达。陆烨辩称：红莲湖公司起诉事实错误：1、陆烨按揭贷款未能办理成功原因在于红莲湖公司，陆烨积极配合办理贷款，但是由于红莲湖公司的抵押未能办理成功，导致贷款办理也没有成功；2、陆烨多次主动和红莲湖公司解决尾款事宜，但红莲湖公司提出各种无理要求，降低其责任，增加陆烨的义务，红莲湖公司并未主动和陆烨电话联系，陆烨也未收到红莲湖公司的催款告知函，双方于2017年3月20日经过商议，未能达成一致，红莲湖公司所称2017年3月25日发出的催款函只是其单方不合理的要求，催款函的内容并不能解决双方矛盾；3、陆烨多次要求支付尾款，红莲湖公司提出合同之外的义务，导致陆烨未能支付尾款；4、红莲湖公司本应2015年6月交房，2016年8月18日发出交房延期通知，即使2017年3月份催缴剩余房款，陆烨也有不安抗辩权。陆烨为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、收据、银行卡，拟证明陆烨2014年2月19日交与红莲湖公司160元抵押费，用于办理贷款，且下发过还贷银行卡，红莲湖公司配合陆烨办理贷款的事实。证据二、谈话录音、微信截图、催办函快递单，拟证明第一次办理贷款是因为红莲湖公司原因未能成功，后期也没有接到红莲湖公司任何办理的通知，陆烨与办贷款银行工作人员核实，是由于开发商原因未能办理贷款，红莲湖公司因交房日期不定，拒绝办理贷款，直至2017年楼盘复工，陆烨多次催办贷款被拒绝，红莲湖公司声称主张是2017年3月25日以后的违约金，但红莲湖公司提出来不仅要求支付尾款，还要求重新签订更改合同，提出了合同之外的义务，就尾款事宜未能达成一致。证据三、民事判决书，拟证明开发商原因导致未能办理贷款。证据四、延期交房公告，拟证明2016年8月18日交房延迟通知，即使2017年3月25日催缴余款，陆烨有不安抗辩权。陆烨向本院反诉请求：1.请求判令红莲湖公司支付逾期交房违约金12685.57元；2.请求判令红莲湖公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月29日，陆烨与红莲湖公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：陆烨购买红莲湖开发的位于鄂州市××××镇红莲湖旅游度假区第7幢1单元9层906号房屋，建筑面积63.28平方米，单价每平方米4175.36元，总价款264217元；出卖人应于2015年6月30日前完成房屋交付手续。到期后，红莲湖公司并未按期交房，于2017年5月30日发布交房公告，完成交房手续。逾期交房700天。陆烨于2014年1月16日向红莲湖公司支付房款84217元，后期由于红莲湖公司原因一直未能办理贷款，陆烨于2019年11月26日一次性支付尾款180000元。故红莲湖公司应向陆烨支付以84217元为基数计算的逾期交房违约金17685.57元，红莲湖公司己支付违约金5000元，剩余违约金12685.57元。按照双方签订商品房买卖合同第八条、第九条规定，被告己构成违约，应当承担相应违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，提起反诉，请求支持反诉请求。陆烨为支持其反诉请求，提交如下证据：证据一、购房发票。拟证明陆烨于2014年1月16日支付84217元房款。证据二、交房公告、QQ截图。拟证明2017年5月23日，红莲湖公司公告称2017年5月30日正式交房，与合同约定交房日期逾期700日；红莲湖公司已于2017年承诺处理违约金事宜，中断了诉讼时效。证据三、转账记录。拟证明2019年11月26日陆烨向红莲湖公司一次性支付购房尾款180000元。红莲湖公司在反诉答辩期和举证期内未提交书面答辩状和证据，也未到庭参加诉讼。经庭审举证质证，本院对当事人提交的证据认定如下：对于双方没有异议的证据，本院予以确认。对于双方有异议的证据，本院认定如下：红莲湖公司提交的证据二、证据三，本院己发生法律效力的（2019）鄂0703民初745号民事判决书己认定未能办理银行按揭贷款的原因系红莲湖公司不能提供抵押造成的，并判决陆烨与红莲湖公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，陆烨一次性向红莲湖公司支付剩余购房款180000元，判决生效后陆烨己向红莲湖公司支付了剩余购房款180000元，故陆烨不存在逾期支付购房款的违约行为，对该证据的证明目的，本院不予采信；陆烨在本诉中提交的证据一、证据二，（2019）鄂0703民初745号民事判决书己对该事实作出认定，对该证据本院予以确认；陆烨在本诉中提交的证据三，系生效法律文书，本院予以确认；陆烨在本诉中提交的证据四，系红莲湖公司逾期交房后向业主发出的延期交房公告，本院予以确认；陆烨在反诉中提交的证据一，系陆烨支付首期购房款，红莲湖公司开具的发票，本院予以确认；陆烨在反诉中提交的证据二，红莲湖公司逾期交房后于2017年5月23日发出的交房公告，并承诺向业主支付违约金，本院予以确认；陆烨在反诉中提交的证据三，系陆烨在本院（2019）鄂0703民初745号民事判决书生效后向红莲湖公司转账支付剩余购房款的凭证，本院予以确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2013年12月29日，陆烨与红莲湖公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：陆烨购买由红莲湖公司开发的位于鄂州市××××镇红莲湖旅游开发区红莲湖高尔夫商住服务中心四期（后更名为“印象米拉”）第7幢1单元9层906号房，建筑面积63.28平方米，每平方米4175.36元，总价264217元；买受人应于2014年1月16日前支付首付款84217元，余款180000元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付经验收合格的房屋。陆烨依合同约定交纳了首付款84217元，提交了按揭贷款资料，并于2014年2月19日交纳了抵押费。但红莲湖公司未能在约定时间向陆烨交付房屋。2017年5月30日，被告发布交房公告，完成交房手续。陆烨于2017年6月1日收到物业公司提供的《住宅使用说明书住宅质量保证书》、房屋钥匙，与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》并己交纳2017年6月1日至2018年5月31日物业管理费，房屋为陆烨实际占有。2019年7月1日，陆烨向本院起诉，请求判令继续履行与红莲湖公司签订的《商品房买卖合同》、判令红莲湖公司协助陆烨办理房产证。2019年9月23日，本院作出（2019）鄂0703民初745号民事判决书，判决：陆烨与湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号1409211）继续履行；陆烨于本判决生效之日起十日内一次性向湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司交纳购房余款180000元；湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起二十个工作日内协助陆烨到不动产登记部门办理位于鄂州市华容区庙岭镇前彭村红莲湖高尔夫商住服务中心四期7号楼1单元906号商品房产权权属证书。该判决认定“银行按揭贷款未能办理的原因在被告方，被告存在违约行为”。该判决生效后，陆烨向红莲湖公司支付了剩余购房款180000元。还查明，红莲湖公司在逾期交房期间向陆烨支付了违约金5000元。本案争议焦点：红莲湖公司的本诉请求是否有法律和事实依据？陆烨的反诉请求能否支持？关于红莲湖公司的本诉请求是否有法律和事实依据问题。本院认为，虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定陆烨向红莲湖公司支付首期购房款84217元后，剩余购房款180000元以向银行办理按揭贷款方式支付；但本院己生效的（2019）鄂0703民初745号民事判决书己认定“按揭贷款未能如期办理，其责任在被告（即红莲湖公司）”，并判决双方签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行，陆烨一次性向红莲湖公司支付剩余购房款180000元。该判决生效后，陆烨己履行了一次性支付剩余购房款180000元的义务，红莲湖公司己接收。现红莲湖公司依然按照合同约定，要求陆烨因未能办理按揭贷款而逾期支付的剩余购房款所产生的违约金，该请求与本院生效判决认定的事实和判决结果相抵触，没有法律和事实依据，本院不予支持。关于陆烨的反诉请求能否支持问题。本院认为，依照《商品房买卖合同（预售）》的约定，红莲湖公司应于2015年6月30日前向陆烨交付符合条件的房屋，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自2015年6月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金。红莲湖公司直至2017年6月1日才向陆烨交付房屋，逾期交房共计700天，红莲湖公司依约应当向陆烨支付逾期交房违约金。逾期交房违约金为：84217元×700天×3÷10000=17685.57元，红莲湖公司己支付违约金5000元，红莲湖公司还应向陆烨支付逾期交房违约金12685.57元。综上所述，对于红莲湖公司的本诉请求，本院不予支持。对于陆烨的反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，缺席判决如下：一、原告（反诉被告）湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）陆烨支付逾期交房违约金12685.57元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司的诉讼请求。本案本诉诉讼费1070元减半收取535元，反诉费59元均由被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年六月三十日书记员  姜 颖