呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初295号原告：内蒙古金豪物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东门外构件街2号。法定代表人：靳伟光，该公司经理。委托诉讼代理人：王瑞志，内蒙古鸿威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妙，内蒙古鸿威律师事务所律师。被告：图南控股有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区腾飞南路32号研发楼主楼第7层。法定代表人:苏荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王有辉。原告内蒙古金豪物业服务有限公司（以下简称金豪物业公司）与被告图南控股有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告金豪物业公司的委托诉讼代理人王瑞志、李妙到庭参加诉讼。被告图南控股有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令图南控股有限公司向金豪物业公司支付至腾房之日的物业费、车位管理费、制冷费、二次垃圾转运费(暂计算至2019年11月15日，物业费为97,301.97元、车位管理费为3520元、制冷费为33,878.13元、二次垃圾转运费为4261.46元),上述各项费用总计：138,961.56元；2.请求法院判令图南控股有限公司承担本案的诉讼费、保全费等。事实与理由：2018年4月27日，金豪物业公司(物业管理方)与图南控股有限公司(物业使用方)签订了《物业管理服务协议》，协议约定：金豪物业公司受内蒙古煤炭地质勘探集团委托，为呼和浩特市赛罕区腾飞路的研发中心项目提供物业管理服务，图南控股有限公司承租该中心主楼7楼，建筑面积2130.7㎡；物业费为每平方米6.85元／月，全年共计175,143.54元；车位管理费为地上车位10位收取每个2元／天，车位管理服务日期为2018年5月24日至2019年5月23日；协议期限为2018年4月27日至2019年4月26日。协议履行过程中，二次垃圾转运费、制冷费由金豪物业公司收取。协议到期后，图南控股有限公司仍使用该中心主楼7楼用于办公，享受金豪物业公司提供的各项物业服务，但一直未与金豪物业公司续签物业协议，拖欠金豪物业公司各项费用。2019年10月10日，金豪物业公司向图南控股有限公司出具了拖欠的物业服务费明细，图南控股有限公司签字确认。现暂计算至2019年11月15日，图南控股有限公司尚欠金豪物业公司：物业费97,301.97元、车位管理费3520元、制冷费33,878.13元、二次垃圾转运费4261.46元、各项费用合计l38,961.56元。图南控股有限公司提交书面答辩意见称，图南控股有限公司认可与金豪物业公司存在物业服务合同关系的事实。但金豪物业公司故意躲避争议问题的协商及对账工作，拒不接受业主的监督及提出的异议。首先，金豪物业公司主张的各项费用存在强买强卖行为，《中华人民共和国物权法》第82条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。金豪物业公司是违约方，金豪物业公司是引起纠纷的主要原因，应承担相关赔偿责任。其次，侵占图南控股有限公司车位，还要强行收取l0个车位的物业费。《中华人民共和国物权法》第74条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。合同约定l0个车位，金豪物业公司只给图南控股有限公司办理两个车位出入证，却要依合同收费，属违约行为。再次，合同存在无效条款。金豪物业公司与图南控股公司签订的《物业管理合同》第l条“物业建筑管理面积2130.7平方米”与实际面积不符，将公共设施面积给每一个业主重复添加一次，在物业服务合同中，免除物业服务企业责任，加重了图南控股有限公司责任，该《物业管理合同》违反《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，符合下列情形之一的业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应当支持。金豪物业公司的行为符合物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款约定。故该条款无效。综上，金豪物业公司故意躲避争议问题的协商及对账工作，拒不接受业主的监督及异议，未经对账诉至法院，且侵占图南控股有限公司车位，还要强行收取10个车位的管理费，电梯间另行收费，7楼卫生间长期不能使用等。为此，图南控股有限公司多次电话催告整改无果，导致2018年合同无法签订，金豪物业公司恶人先告状慌称图南控股有限公司拖欠物业费为由诉至法院；从合同履行的顺序看，金豪物业公司违约在先，图南控股有限公司首次缴纳物业费时金豪物业公司应当依合同约定履行服务，因金豪物业公司未履行义务导致纠纷及2019年物业合同无法签订。金豪物业公司擅自断电影响图南控股有限公司正常工作和业务开展等。金豪物业公司是过错方，属恶意诉讼。经审理认定事实如下：2019年9月26日，内蒙古煤炭地质勘查（集团）有限责任公司（甲方、内蒙古自治区煤田地质局）与金豪物业公司（乙方）签订《内蒙古煤田科技研发中心物业管理委托合同》。合同约定，甲方将位于呼和浩特市××区内蒙古煤田科技研发中心办公楼及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。委托管理期限暂定壹年，自2019年1月1日至2019年12月31日止。合同约定，内蒙古煤田科技研发中心办公楼及相关附属和共用设施物业管理服务费及相关费用单价为6.85元／㎡／月。2018年5月9日，内蒙古煤炭地质勘查（集团）有限责任公司（甲方、出租方）与图南控股有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方承租位于内蒙古呼和浩特市××区内蒙古煤田地质科技研发中心主楼7层，承租面积2130.7平方米。租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日止。物业管理费用、水费、电费及其他费用的承担约定：出租房屋有专门的物业管理公司进行物业管理，需要另行签订物业管理合同的，承租方应与物业管理公司签订物业管理合同，支付物业管理费。出租方已与物业管理公司签订物业管理合同的，承租方应按照物业管理合同约定的物业管理费标准向物业公司支付物业管理费，首期物业管理费在支付租金的同时一并支付。其余各期按物业公司的通知交纳。物业管理费标准为6.85元／㎡／月，承租方每年应承担的物业管理费为175,143.54元。租赁期间的制冷费（5.3元／㎡／月）、二次垃圾清运费（0.3元／㎡／月）、取暖费（5.03元／㎡／月）由承租方承担。除取暖费交至出租方外，制冷费及二次垃圾清运费都由承租方根据物业管理公司的通知，向物业管理公司交纳。2018年4月27日，金豪物业公司(甲方)与图南控股有限公司(乙方)签订《物业管理服务协议》。协议约定，金豪物业公司受内蒙古煤炭地质勘探集团委托，为位于呼和浩特市××区的研发中心项目提供物业管理服务。乙方于2017年4月7日租用研发中心主楼第7层，建筑面积2130.7㎡，作为办公使用。合同延期后有效期为2018年4月27日至2019年4月26日。收费标准及支付方式约定：物业费以租赁面积为计算基础，每平方米6.85元／月，全年共计175,143.54元；车位管理维护费为地上车位10位收取每个2元／天，车位管理维护费共计7300元。车位管理服务日期为2018年5月24日至2019年5月23日。其他费用：水、电、制冷费等费用由内蒙古煤勘集团基地管理中心统一管理收缴。2019年10月10日，金豪物业公司与图南控股有限公司对图南控股有限公司拖欠2019年度物业管理费、车位管理费（10个）、制冷费及二次垃圾清运费进行结算并形成《中国图南控股有限公司物业费明细》，图南控股有限公司法定代表人苏荣签字予以确认。合同签订后，金豪物业公司为位于××区研发楼办公主楼提供物业服务至今，图南控股有限公司未交纳2019年4月27日至2020年4月10日期间物业管理费167,359.38元（6.85元×2130.7平方米×11个月14天）、二次垃圾清运费7329.6元（0.3元×2130.7平方米×11个月14天），2019年度3个月的制冷期制冷费33,878.13元（5.3元×2130.7平方米×3个月）及2019年5月24日至2020年4月10日期间10个车位管理费6460元（2元×10个×323天）。本院认为，金豪物业公司与图南控股有限公司签订《物业管理服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定严格履行各自义务。本案中，金豪物业公司与图南控股有限公司签订的《物业管理服务协议》履行期限于2019年4月26日届满，后双方未再续签合同，金豪物业公司仍继续为该楼提供物业服务，图南控股有限公司作为该楼第7层的承租人事实上享受了金豪物业公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，故对于金豪物业公司主张图南控股有限公司支付至腾房之日的物业费、车位管理费、制冷费、二次垃圾转运费的诉讼请求，计算至庭审之日2020年4月10日物业管理费167,359.38元、二次垃圾清运费7329.6元、制冷费33,878.13元、车位管理费6460元，本院予以支持。对于2020年4月10日之后的物业管理费、二次垃圾清运费、制冷费、车位管理费，金豪物业公司可待实际发生后另行主张权利。对于图南控股有限公司提出的金豪物业公司只为其办理两个车位证，强行收取10个车位费用的抗辩意见，金豪物业公司提交物业费明细显示，图南控股有限公司法定代表人苏荣对于明细中停车位数量及金额签字予以确认，又因其未提交相关证据予以证明其主张，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、图南控股有限公司于本判决生效之日起十日内向内蒙古金豪物业服务有限公司支付物业管理费167,359.38元、车位管理费6460元、制冷费33,878.13元、二次垃圾清运费7329.6元；二、驳回内蒙古金豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2263元（原告已预交），由被告图南控股有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 卜吉娜 二〇二〇年六月八日书记员 侯小敏