广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初565号原告：梁洁梅，女，1977年9月16日出生，汉族，住广东省罗定市罗城街道西区********,身份证号码：441************829。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钊鹏，广东恒晟律师事务所实习律师。被告：曹敏玲，女，1976年11月9日出生，汉族，住广东省罗定市*************,身份证号码：440************729。被告：叶哲，男，1976年2月21出生，汉族，住罗定市****************之一,身份证号码：441************818。原告梁洁梅与被告曹敏玲、叶哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告梁洁梅及其委托诉讼代理人朱靖、陈钊鹏，被告曹敏玲、叶哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁洁梅向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告梁洁梅与被告曹敏玲于2019年6月5日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告曹敏玲、叶哲返还购房款400000元给原告；3.判令被告曹敏玲支付违约金60000元（已付购房款的15%）；4.判令被告曹敏玲、叶哲返还不锈钢门款2000元给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原告与被告曹敏玲签订《房屋买卖合同》，约定：被告曹敏玲将其座落于罗定市*********、3、5、7、9、11、13、15、17号605号房出卖给原告，房地产成交价格为535000元，在合同签订日支付首期300000元，合同签订后30日内支付100000元，尾款135000元在10月份支付完毕。原告于2019年5月22日支付定金20000元、2019年5月30日支付100000元，以上两笔共计120000元用作抵扣首付款。被告保证上述房地产权属清晰，无争议，未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押。被告在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，被告退还购房款，并支付总房款15%的违约金。并约定该房屋不锈钢大门由原告承受，价值2000元，由被告叶哲代收。同时，被告曹敏玲出具《委托书》，委托被告叶哲代收房款535000元。合同签订后，原告陆续向被告叶哲妻子钟玲的银行账户转账交付了购房款400000元，被告叶哲也已向原告出具首期房款300000元的收据。其后，原、被告约定2019年10月14日办理房屋过户手续，但被告未依约办理。经原告一再催告，被告仍无法办理房屋过户手续。后经原告了解，发现被告叶哲代收的购房款至今没有转交给被告曹敏玲，且房屋存在抵押，被告曹敏玲尚欠银行抵押贷款约26万元，因叶哲代收的购房款未交付曹敏玲，致曹敏玲没有资金清偿银行贷款，出卖给原告的房屋不能解押，故无法办理房屋过户手续。原告认为，原告与被告曹敏玲之间的房屋买卖合同合法有效，应依约履行。原告已按合同约定履行付款义务，但被告曹敏玲因自身原因无法履行房屋权属变更登记给原告的义务，构成根本性违约，根据《合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，原告有权解除合同，被告应返还购房款及承担违约责任。被告叶哲作为被告曹敏玲委托代收购房款的受托人，未将原告交付的购房款转交给曹敏玲，造成合同无法履行，违反了《合同法》第四百零四条之规定，应将该购房款返还。为此，原告现予起诉，请作出判决。被告曹敏玲辩称，房屋买卖合同是其与原告签订的，其委托了被告叶哲代为收款，当时叶哲答应在收款后将房产证赎回，然后再办理过户手续，但被告叶哲在收钱后一直没有将钱给她，故其没有办法返还原告方的购房款。被告叶哲辩称,房屋买卖合同是被告曹敏玲与原告梁洁梅之间签订的，与其无关。其只是受曹敏玲委托代为收款。其答应在收款后将房产证赎回的前提是被告曹敏玲欠银行按揭贷款22万元，但实际上曹敏玲欠银行的是26万元。本院经审理认定事实如下：2019年6月5日，原告梁洁梅与被告曹敏玲签订《房屋买卖合同》，约定梁洁梅以总价款53.5万元向被告曹敏玲购买罗定市*********、3、5、7、9、11、13、15、17号605号房的房屋（房屋所有权证号：“粤房地权证罗字第0000025661号”，土地使用权证号：“罗府国用〔2014〕第002932号”），双方约定房屋价款首付30万元，在合同签订当天支付完毕，合同签订后30日支付10万元，尾款13.5万元于2019年10月支付完毕。甲方即被告曹敏玲不能如期签订《房地产买卖契约》，或者在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，退还乙方即原告梁洁梅所交的购房款，对已办理完的过户手续所产生的费用，被告应全部承担，并对原告支付总房款15%的违约金。另原告梁洁梅还需承担该房屋不锈钢门的费用价值2000元。同日，被告曹敏玲出具委托书委托被告叶哲代收出售上述房屋的价款。合同签订后，原告梁洁梅向被告曹敏玲的代收款人即被告叶哲支付了购房款共计40万元以及不锈钢门价款2000元。对于购房款尾款13.5万元，买卖双方约定在办理房屋过户手续后支付，并协商一致在2019年10月14日办理房屋过户。但被告叶哲收款后未将款项转交给被告曹敏玲，被告曹敏玲也未能按约定与原告办理房屋过户，且在原告催告后依然未与原告办理房屋过户，涉案房屋也未交付给原告。诉讼中，被告曹敏玲称因该涉案房屋抵押给银行，被告叶哲未将收到原告的购房款交其用于偿还银行借款，导致其无法向银行赎回房屋产权证而无法办理过户手续，其同意与原告解除合同，但主张应由被告叶哲返还原告所支付的购房款。被告叶哲则称款项是被告曹敏玲向其偿还债务的，其不同意退回。另，本院于2020年3月6日依原告的财产保全申请作出裁定，查封了涉案的房屋。本院认为，本案是买卖合同纠纷。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告与被告曹敏玲之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，原告梁洁梅与被告曹敏玲之间买卖合同关系依法成立，合法有效。现原告要求解除其与被告曹敏玲签订的案涉《房屋买卖合同》，被告曹敏玲亦同意解除，符合法律的规定，故对原告该项请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据本院查明的事实，涉案的房屋尚未交付给原告，而原告已经支付的购房款40万元以及不锈钢门的价款2000元，合同解决后该款项应予返还给原告。双方的争议在于上述款项应由何人返还。依据本案查明的事实，涉案的《房屋买卖合同》是原告与被告曹敏玲二人签订，被告叶哲则受被告曹敏玲委托代为收取原告购房款，被告曹敏玲与叶哲存在委托关系。依据合同的相对性，原告所支付的购房款以及不锈钢门价款应由被曹敏玲承担返还义务。且鉴于本案没有证据证实被告叶哲与原告之间存在合同关系，原告要求被告叶哲与被告曹敏玲共同返还购房款，没有合同和法律依据。因此，对原告该两项请求，本院仅支持由被告曹敏玲向原告返还购房款、以及不锈钢门款，对原告向被告叶哲提出的该两项诉讼请求予以驳回。被告曹敏玲、叶哲之间如就双方的委托关系存在争议不属于本案审理范围，双方可另循途径解决。对于原告主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，案涉房屋买卖合同因被告曹敏玲违约解除，按照涉案房屋买卖合同第五条第一款的约定，被告曹敏玲退还原告所交的购房款，并向原告支付总房款15%的违约金。故原告请求被告曹敏玲支付按已付购房款15%计算违约金60000元（40万元×15%），未超出双方的约定，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告对被告曹敏玲提出诉讼请求的部分成立，本院予以支持；原告对被告叶哲提出的诉讼请求，缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、解除原告梁洁梅与被告曹敏玲于2019年6月5日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告曹敏玲于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款400000元给原告梁洁梅；三、由被告曹敏玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金60000元给原告梁洁梅；四、由被告曹敏玲于本判决发生法律效力之日起十日内返还不锈钢门价款2000元给原告梁洁梅；五、驳回原告梁洁梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4115元、诉讼保全费2830元，合共6945元，由被告曹敏玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇二〇年六月四日书记员 李深华