云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终315号上诉人（原审被告）：贾纯红，男，1961年7月30日出生，汉族，大学文化，河北省承德市双桥区人，退休公务员，住河北省承德市双桥区。被上诉人（原审原告）：乔新泽，男，1975年4月28日出生，纳西族，中专文化，云南省丽江市古城区人，农民，住云南省丽江市古城区。被上诉人（原审原告）：杨月枝，女，1941年1月15日出生，纳西族，初中文化，云南省丽江市古城区人，农民，住云南省丽江市古城区。（乔新泽之母）二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：包自林，云南云勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨旭东，男，1959年10月10日出生，汉族，河北省承德市双桥区人，承德山庄招待处工作人员，住河北省承德市双桥区。上诉人贾纯红因与被上诉人乔新泽、杨月枝、杨旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾纯红上诉请求：1、撤销（2019）云0702民初258号民事判决，将本案发回重审。2、一、二审案件受理费均由被上诉人乔新泽、杨月枝承担。事实和理由：1、被上诉人乔新泽、杨月枝非法干预上诉人的正常经营活动，案涉各方因房屋租赁事宜多次发生纠纷并诉诸法院，已丧失继续合作的条件。上诉人于2018年7月主动多次与被上诉人乔新泽协商终止履行合同并达成口头协议，但3个月后，其又将上诉人及杨旭东诉至法院要求继续履行合同。为此，上诉人在一审阶段依据明确清楚的事实和理由依法提出反诉，请求解除被上诉人乔新泽、杨月枝与被上诉人杨旭东签订，实由上诉人履行的《房屋租赁合同》，且无需支付房租340000元及资金占用费，并由被上诉人乔新泽、杨月枝承担反诉案件受理费。一审法院接收上诉人的反诉状后，至开庭也未明确是否受理反诉。因此，一审违反法律规定，程序违法，应当将案件发回重审。2、上诉人提出反诉的目的是抵销本诉的诉讼请求。被上诉人乔新泽、杨月枝起诉请求支付租金，上诉人反诉请求解除合同均源于《房屋租赁合同》，本诉与反诉有牵连，有法律上的关系。一审不尊重上诉人的反诉权，不仅程序违法，还从实体上侵害上诉人的合法权益。请求二审撤销原判，将本案发回重审。被上诉人乔新泽、杨月枝口头辩称，1、杨旭东经法院多次通知不到庭，一审公告之后依法缺席判决，审判程序合法。2、一审清楚查明了杨旭东与贾纯红之间的关系及房屋转租等案件事实。杨旭东长期无法联系，房屋租赁合同中承租人的所有权利义务均由贾纯红实际履行。3、上诉人的上诉没有事实依据，不符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨旭东未提出答辩意见。被上诉人乔新泽、杨月枝向一审法院起诉请求：1、判令被告于判决生效后10日内支付原告房屋租金叁拾肆万元（￥340000元）；2、判令被告于判决生效后10日内支付原告自2018年8月3日起至2019年1月15日止的逾期付款资金占用利息叁万陆仟柒佰肆拾贰元（￥36742元），并以叁拾肆万元（￥340000元）为基数，按月利率2%支付逾期付款资金占用利息至房屋租金付清日止；3、案件受理费全部由被告承担。一审法院认定事实：2010年6月30日，原告乔新泽、杨月枝作为出租方（甲方）与作为承租人（乙方）的被告杨旭东经协商一致，签订了《房屋租赁合同》，约定将原告乔新泽、杨月枝位于丽江市古城区房屋出租给被告杨旭东承租经营使用。《房屋租赁合同》约定租期期限为20年，自2010年8月1日起至2030年7月31日止。年租金85000元，总租金为1700000元。乙方（被告杨旭东）应于双方签订租赁合同之日起一次性支付甲方前四年（2010年8月1日至2014年7月31日）租金340000元。从第五年开始，租金每四年一付，在应付租金年8月2日前付清。《房屋租赁合同》第7条还约定，任何一方违约，须向对方支付违约金1000000元并赔偿对方的经济损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，双方到云南省丽江市雪山公证处对《房屋租赁合同》进行了公证。2012年1月14日，被告杨旭东与被告贾纯红经协商一致，签订了《房屋承租人变更协议书》，约定将涉案房屋转租给被告贾纯红经营使用。现原告认为在合同履行期间，被告杨旭东支付了第一个4年（2010年8月1日—2014年7月31日）的租金340000元，被告贾纯红则支付了第二个4年（2014年8月1日—2018年7月31日）的租金340000.00元。而第三个4年（2018年8月1日—2022年7月31日）的租金340000元应于2018年8月2日前付清，但经原告多次催收，二被告至今未付分文。而被告贾纯红则认为第二个四年的房租系由被告贾纯红代被告杨旭东向原告支付的，第三个四年的房租与被告贾纯红无关。在庭审中，原告乔新泽、杨月枝提交了一份《说明》，该《说明》载明“租赁乔新泽房院四年房租总计34万元。自今日起十日内付清房租。‘预’期未付，协商解决，协商未果，依法律程序解决，贾纯红，2018年11月28日”。另查明，双方曾因涉案房屋发生纠纷起诉至法院。一审法院认为，原告乔新泽、杨月枝与被告杨旭东于2010年6月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，按照合同约定，被告杨旭东应当于2018年8月2日前向原告乔新泽、杨月枝支付2018年8月1日至2022年7月31日的租金340000元。虽被告杨旭东与被告贾纯红签订了《房屋承租人变更协议书》，将涉案房屋转租给被告贾纯红经营使用，但《房屋承租人变更协议书》中未有原告乔新泽、杨月枝的签字确认，故根据合同相对性原则，被告杨旭东仍系《房屋租赁合同》的相对方，其应当按合同约定向原告乔新泽、杨月枝支付租金340000元的义务，故对原告乔新泽、杨月枝要求被告杨旭东支付租金340000元的诉讼请求予以支持。从原告乔新泽、杨月枝提交的《说明》之内容来看，被告贾纯红承诺“租赁乔新泽房院四年房租总计34万元。自今日起十日内付清房租。‘预’期未付，协商解决，协商未果，依法律程序解决”，虽庭审中，其代理人认为该《说明》中的“贾纯红”签字与其委托书上的签字不太一致，经法庭释明后，坚持不申请鉴定，故对该《说明》所载内容予以确认，应视为被告贾纯红加入了原告乔新泽、杨月枝与被告杨旭东因《房屋租赁合同》产生的债务之中，亦即被告贾纯红系债务加入行为，按照意思自治原则，其应当与被告杨旭东共同承担向原告乔新泽、杨月枝支付租金340000元之义务。关于逾期付款资金占用费问题，现原告主张按月利率2%支付逾期资金占用费的诉讼请求，虽双方在《房屋租赁合同》中并未对此进行约定，但根据《房屋租赁合同》第7条“任何一方违约，须向对方支付违约金1000000元并赔偿对方的经济损失”之约定，现原告的损失主要表现为利息损失，故将逾期付款资金占用费调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。在逾期付款资金占用费支付时间上，由于被告贾纯红向原告出具《说明》的时间为2018年11月23日，并承诺于十日内付清，故逾期付款资金占用费支付时间调整为自2018年12月3日开始支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：一、由被告杨旭东、贾纯红于本判决生效之日起十五日内向原告乔新泽、杨月枝支付房屋租金人民币340000元；二、由被告杨旭东、贾纯红于本判决生效之日起十五日内向原告乔新泽、杨月枝支付以房屋租金人民币340000元为基数，自2018年12月3日起按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算至实际付清之日止的逾期付款资金占用费；三、驳回原告乔新泽、杨月枝的其他诉讼请求。案件受理费6951元，由乔新泽、杨月枝承担678元，由被告杨旭东、贾纯红共同承担6273元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认，于此不赘。本院认为，房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人将房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。根据本案一、二审查明的事实，综合各方当事人的诉辩主张及理由，本院归纳二审争议焦点为：一审判决是否存在违反法定程序及侵害上诉人合法权益的情形以及被上诉人乔新泽、杨月枝的诉讼请求应否支持，并作如下评判。首先，本案上诉人贾纯红及被上诉人乔新泽、杨月枝对2010年6月30日乔新泽、杨月枝与被上诉人杨旭东签订的《房屋租赁合同》及于2012年1月14日杨旭东与贾纯红签订的《房屋承租人变更协议书》的证据效力及证明力均不持异议，且在履行上述合同期间，杨旭东（实为贾纯红）与乔新泽、杨月枝之间以及贾纯红与他人（即曾辉等人）之间因案涉房屋发生的权利义务关系及其是非责任，已为本院（2015）丽中民二终字第134号及一审（2014）古民二初字第326号生效判决所确认并已执行。导致本案发生的原因，在于被上诉人杨旭东及上诉人贾纯红未按合同约定的期限及方式支付2018年8月1日至2022年7月31日期间的房屋租金。一审法院根据案涉合同约定及上诉人贾纯红于2018年11月28日出具的《说明》，判决被上诉人杨旭东及上诉人贾纯红支付被上诉人乔新泽、杨月枝房屋租金340000元，符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条的规定精神，并无不当，本院予以维持。其次，民事诉讼中的反诉，是指在已经开始的民事诉讼程序中，被告针对原告提出的与本诉有牵连的诉讼请求。旨在通过反诉，抵销或者吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去意义。经查，一审针对上诉人贾纯红所提反诉请求，在庭审时曾专门对此作过询问，并休庭由贾纯红特别授权的委托诉讼代理人向其征求意见后，当庭答复“不反诉”，且其答辩意见及代理意见所强调的只是“原告与被告杨旭东签订的房屋租赁合同与贾纯红无关，贾纯红不是本案适格被告，请依法驳回原告对贾纯红的起诉”，而非反诉主张。因此，上诉人关于一审法院不尊重其反诉权，未对其提出的反诉请求进行审理，不仅程序违法，而且从实体处理上侵害了其合法权益，依法应发回重审的上诉请求，不能成立，本院依法不予采信。再次，关于被上诉人乔新泽、杨月枝的诉讼请求如何支持的问题。前已述及，被上诉人杨旭东及上诉人贾纯红迟延支付房租的事实有案涉合同及《说明》等证据证明，而上诉人贾纯红所提案涉合同已经解除的证据不足，故对被上诉人乔新泽、杨月枝所主张支付的租金340000元应予支持，但鉴于本案房屋租金为四年一次性提前支付的实情，并考虑“新冠疫情”因素的影响，对被上诉人乔新泽、杨月枝主张的资金占用费不予支持为宜。故对一审法院作出由被上诉人杨旭东、上诉人贾纯红支付逾期付款资金占用费的判项应予撤销，以体现公平原则。综上所述，上诉人贾纯红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分判项不当，应予调整。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初258号民事判决第一项，即“一、由被告杨旭东、贾纯红于本判决生效之日起十五日内向原告乔新泽、杨月枝支付房屋租金人民币340000元”；二、撤销云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初258号民事判决第二项、第三项，即“二、由被告杨旭东、贾纯红于本判决生效之日起十五日内向原告乔新泽、杨月枝支付以房屋租金人民币340000元为基数，自2018年12月3日起按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算至实际付清之日止的逾期付款资金占用费；三、驳回原告乔新泽、杨月枝的其他诉讼请求”；三、驳回上诉人贾纯红的上诉请求及被上诉人乔新泽、杨月枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费6951元，由上诉人贾纯红、被上诉人杨旭东负担5700元，由被上诉人乔新泽、杨月枝负担1251元。二审案件受理费6951元，由上诉人贾纯红负担6000元，由被上诉人乔新泽、杨月枝负担951元。本判决为终审判决。审判长  李建华审判员  王雪飞审判员  姚中梁二〇二〇年六月十二日书记员  冯宁慧