陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书   （2020）陕0902民初516号   原告（反诉被告）安康市平安驾校驾驶培训有限公司。   住所地安康市汉滨区建民镇花园沟村4组。   法定代表人荆文文，公司经理。   委托诉讼代理人蔡刚，陕西恒典律师事务所律师。   委托诉讼代理人杨锦龙，陕西恒典律师事务所律师。   被告（反诉原告）安康市顺通驾驶员培训有限公司   住所地陕西安康市汉滨区新城街道办事处木竹桥村水景湾坐南向东2-16商铺，。   法定代表人陈本勇，总经理。   委托诉讼代理人汤国才，陕西腾浩律师事务所律师。   委托诉讼代理人刘海荣，陕西腾浩律师事务所律师。   上列原告安康市平安驾校驾驶培训有限公司（下称平安驾校）诉被告安康市顺通驾驶员培训有限公司（下称顺通驾校）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告平安驾校的法定代表人荆文文，委托诉讼代理人蔡刚、杨锦龙；被告顺通驾校的法定代表人陈本勇，委托诉讼代理人汤国才、刘海荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》并退还押金1.2万元。2、本案诉讼费用由被告负担。原告诉称，2017年9月1日原被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定XX路XX号门面房四间（5-8间）租赁给原告使用，租赁期限5年（自2017年9月1日至2022年9月1日），租金每年28万元整，从第三年开始每年租金上浮5%。合同签订后自2017年9月1日至2019年9月1日期间按时缴纳了租金，这两年原告总共就使用了两间门面房而且还产生严重的亏损，为了弥补亏损原告本打算将其他两间门面房转租出去，但是被告对原告限制过多、要求太高，导致原告无法将剩余两间门面房进行转租弥补损失。原告亏损太大加之房租同比过高且原告外部债务过多，造成原告已无法安装约定给付被告租金。原告就此多次找到被告要求减少房租（被告属于转租人，其同房租的租金已从原来的64调整到55万）均被被告拒绝，违背了房子转租给原告时被告承诺的“通房东价格一致”。原告租赁被告房屋是为了开办驾驶员体检、报名业务咨询、代办车辆保险、换证照等相关业务，这些业务都紧紧围绕安康市汉滨区车管所进行，因政策调整2019年7月23日安康市汉滨区车管所进行了搬迁，导致原告业务量急剧下滑，这已经超出原告当时租赁该房屋的初衷了，如不是该门面房紧靠车管所原告也不会以远远高于同地段其他租赁户的价格，以每年28万元的价格租赁该门面房。基于该情况，原告在合同履行期限届满前的2019年7月30日向被告送达了一份《关于解除房屋租赁合同的申请》要求解除双方合同，同年8月19日被告要回了租赁房屋钥匙。现诉之法院请求解除该合同并判令被告返还其押金。   被告辩称:1、在房屋租赁期间，应原告要求，被告同意将其中两间房屋转租给他人使用，并没有对房屋用途做任何限制。被告更没有做出过“同房东价格一致”这样的承诺。目前为止，涉诉房屋仍然租赁给原告使用，原告也没有将房屋钥匙要回。2、原告业务量下降与车管所的搬迁无关。被告将房屋交付给原告使用，对租赁房屋用途没有做任何限制，被告作为房屋出资人，没有义务承担原告自主选择造成的商业风险。3、原告虽然向被告送达《解除合同通知书》，声称被告已经要回了房屋钥匙，但事实上原告一直在使用该房屋，被告也没有向其要回房屋钥匙。原告要求解除合同的理由，既不符合双方签订的《房屋租赁合同》第七条中关于合同解除的约定，也不属于《合同法》第94条中可行使法定解除的情形，原告的通知解除行为不发生解除合同的效力。原告无正当理由拒不履行合同的行为，构成违约。原告的诉称没有事实依据，请求法院依法驳回。   被告反诉称，被反诉人因经营需要，于2017年9月1日与反诉人签订《房屋租赁合同》。根据合同约定：XX路XX号4间门面房出租给被反诉人使用，租期5年，自2017年9月1日起至2022年9月1日止；前两个租赁年度每年租金28万元，自第三年起年租金在上一年租金基础上增长5%；租金的支付时间为合同订立时一次性向反诉人支付第一年的租金28万元整，其余租金应于每满一年前30天一次性向反诉人顺通驾校付清第二年房租，逾期支付的，每天需承担年租金5%的违约金。合同订立后，被反诉人平安驾校于2017年9月1日，2018年9月1日如约向反诉人顺通驾校支付了前两年的房租，但自2019年9月1日起，被反诉人即拒绝向反诉人支付第三个租赁年度的租金。尽管反诉人多次催要，但被反诉人至今没有履行支付租金的合同义务，构成违约。为此，反诉人特提起反诉，请求判令：1、请求法院依法确认反诉人于被反诉人2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、请求法院判令被反诉人继续履行《房屋租赁合同》，支付其拖欠反诉人的房屋租金共计29.4万元，并向反诉人承担违约金88200元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。   原告辩称，1、根据双方于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》第七条第五项约定的解除事项：“乙方不按约定交纳房租超过一个月。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案合同中并未规定解除权归谁享有就说明解除权系双方共有之权利，原告据此合同约定可以主张解除合同。2、本案合同系被告制作的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案所涉及的《房屋租赁合同》中关于合同解除的约定应当作出对原告有利的解释，即合同双方均具有解除权。2、涉案合同如继续履行将会导致原告履行费用过高，原告也没有能力继续履行该合同。3、本案中原告并未主动违约。原告在无法承担高额房屋时已经及时向被告送达了《解除合同通知书》，根据双方约定的合同解除权，双方之间的租赁合同已经依法解除。3、本案被告也存在违约行为，房屋租赁给原告后竟未经原告同意私自断水断电，导致涉案房屋无法被原告正常使用。故原告请求法院依法驳回被告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中对双方当事人提交的证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告平安驾校因经营需要，于2017年9月1日与被告顺通驾校签订《房屋租赁合同》。根据合同约定：XX路XX号XX间门面房出租给原告使用，租期5年，自2017年9月1日起至2022年9月1日止；前两年度每年租金28万元，自第三年起年租金在上一年租金基础上增长5%；租金的支付时间为合同订立时一次性向被告支付第一年的租金28万元整，其余租金应于每满一年前30天一次性向被告顺通驾校付清第二年房租，逾期支付的，每天需承担年租金5%的违约金。合同订立后，原告平安驾校于2017年9月1日，2018年9月1日如约向被告顺通驾校支付了前两年的房租。2019年7月23日安康市汉滨区车管所的搬迁后，原告业务量急剧下降，在第三租赁期满前，原告于2019年7月30日向被告送达了一份《关于解除房屋租赁合同的申请》要求解除双方合同，但被告于2019年7月31日发《答复函》表示不同意其单方解除租赁合同。自2019年9月1日起，原告未向被告支付第三个租赁年度的租金，出租房屋空置至今，现原告诉至本院如所请。本案在审理中，被告提出反诉，要求继续履行租赁合同并支付第三年度的租金29.4万元。本案经本院主持调解：原告提出解除合同，并同意给被告支付损失6.4万元，被告要求若合同解除，由原告向其支付房租损失16万元，由于双方调解意见相差较大，调解未果。   上述事实有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、收款收据、《解除合同通知书》、《解除合同复函》、证人证言等证据证实。   本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，且不违反发了法规强制性规定，合同有效。   本案的争议焦点1：原告平安驾校与被告顺通公司签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除。   首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。本案中，原告平安驾校与被告顺通公司于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同书》，租赁期限从2017年9月1日起至2022年9月1日止，尚未到履行期限，原告已明确表示不履行该租赁合同的主要义务。原告于2019年7月30日向被告发出解除《房屋租赁合同通知书》，且被告明确表示已收到该《解除房屋租赁合同通知书》。   其次，关于本案是否存在情势变更的情形。原告称签订合同时未能预见安康市汉滨区车管所搬迁，故该情形属情势变更，以致其承租目的无法实现，应解除合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定："合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除"。故情势变更原则适用的前提是客观情况发生在合同成立后，且该情形的变化在双方订立合同时系无法预见的。结合本案，原被告在签订涉案合同时，双方都无法预见这一客观情况的发生，继续履行合同对于原告明显不公平，符合情势变更的法定情形。因此，原告主张解除其与被告签订的《房屋租赁合同书》是有事实和法律依据的，本院予以支持。   焦点2：反诉原告要求反诉被告支付第三年度的租金是否应予支持。   被告提出反诉要求原告支付第三年度的租金29.45万元，但原告在第二年度租期届满前一个月明确表示不再履行该房屋租赁合同，拒绝支付租金，并书面向反诉人送达了《解除房屋租赁合同通知书》，且通过各种途径向反诉人交钥匙，归还房屋。反诉人在收到被反诉人的《解除房屋租赁合同通知书》拒交租金时，双方当事人应当积极寻求协商或者通过司法途径解决解决纠纷，尽量减少损失，避免造成房屋空置。现房屋空置造成的损失系实际存在，双方均有责任，应各自承担相应的责任。2019年9月1日至2020年6月31日一年的租金损失为29.4万元，本院酌定双方当事人各承担一半，即为14.7万元。原告向被告支付的1.2万元保证金应予以扣除，原告应向被告支付损失为13.5万元，对反诉人要求被反诉人支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：   一、原告安康市平安汽车驾驶培训有限公司（被反诉人）与被告安康市顺通驾驶员培训有限公司（反诉人）于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》解除；   二、由被反诉人安康市平安汽车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉人安康市顺通驾驶员培训有限公司损失13.5万元；   三、驳回被告安康市顺通驾驶员培训有限公司（反诉人）其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元，由被告安康市顺通驾驶员培训有限公司承担；反诉费3517元，由被反诉人安康市平安汽车驾驶培训有限公司承担2000元，反诉人安康市顺通驾驶员培训有限公司承担承担1517元。   如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照各方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。                           审判长 张波   人民陪审员     杨吉芳   人民陪审员     付长泽                          二〇二〇年六月二十三日     书记员 黄奕萱        1