广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1049号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县*****************，统一社会信用代码：914************857。负责人：杨安琼，女，副总经理。委托诉讼代理人：钟晓鹏，男，职员。委托诉讼代理人：李伟宁，男，职员。被告：张西，女，1980年1月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：张永齐，男，1947年3月1日出生，汉族，住广东省广州市东山区。被告：黄慧慧，女，1951年6月2日出生，汉族，住广东省广州市东山区。上述三被告共同委托诉讼代理人：谭颖鹏，广东启源律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：江钦涛，广东启源律师事务所实习律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告张西、张永齐、黄慧慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人钟晓鹏、被告张西及三被告的共同委托诉讼代理人谭颖鹏、江钦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月的物业服务费共计人民币6669.96元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月25日的违约金数额为5422.12元；3.判令被告向原告支付自2019年4月至2020年3月止的公摊费用共计248.15元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年10月15日购买了碧桂园清泉城鸣泉谷**街**号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应在于每月10日前向原告支付物业服务费每月555.83元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年4月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已达12092.08元。原告多次致电要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2019年4月起要求被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费共计248.15元。原告多次催收无果，根据双方签订的前期物业服务协议，特诉至法院，请求法院判如所请。被告张西、张永齐、黄慧慧辩称：一、原告未能履行《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》《碧桂园·清泉城临时管理规约》的义务。《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》第四章第一款约定：“甲方（指被告）交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收。……”根据原告提供的证据四、五可知，原告按月向被告收取物业及花园的物业服务费，原告对被告的物业及花园均负有维护、养护、管理的责任。本案中，2019年4月期间，因碧桂园清泉城鸣泉谷**街*号业主自建的花园地台及亭子发生严重塌陷，*号业主未经被告同意擅自锯断被告花园护栏拟从被告的花园侧下挖掘机进行复建，原告在*号业主完成破坏后才联系被告要求被告同意此事，被告立即明确予以拒绝，要求原告修复护栏及制止*号业主进入被告花园进行施工。对此，原告也多次承诺不会允许*号业主进入。然而，2019年6月底，被告返回家中发现，原告早在五月已经再次允许*号业主从被告的花园处下挖掘机对其花园进行了长达数日的施工，导致被告的物业地台结构、栏杆以及花园的花草树木等遭受严重的损坏，但之后长达一个月的时间内，原告也从未通知被告。被告认为原告明知*号业主修复其塌陷的亭子无需从被告处经过，并且明知*号业主锯断被告物业栏杆后从被告的花园下挖掘机将会对被告的物业及花园造成重大损失，其仍然主动联系被告并推动此事，原告对于*号业主的侵权行为具有预见性并主动推动此事，具有重大过错。其次，原告明知被告的态度并且承诺不会同意*号业主的想法，但原告并未及时向*号业主传达、表明被告的态度，并且违反双方的约定，于2019年4、5月期间放任*号业主割断被告的停车位栏杆后从花园下挖掘机进行数日的施工，造成被告财产受到严重损坏，且明知侵权事实的发生未做任何阻止甚至未及时告知被告，原告已违反诚信原则以及未尽监督管理职责，存在过错，应对答辩人的损失承担相应的赔偿责任。二、被告依约根据《合同法》行使抗辩权具有充分的事实和法律依据。根据《物业管理条例》第三十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，原告违反诚信原则，未尽监督、管理职责，协助并放任*号业主的侵权行为具有重大过错，应对被告承担赔偿责任，但至被告提交答辩状之日止，原告仍然未能对被告受损的物业及花园履行采取补救措施或赔偿损失的违约责任，也未能根据被告提出的赔偿方案积极反馈，原告傲慢、懈怠的行为持续对被告的合法权益造成了破坏。根据《合同法》第六十六条规定，在原告未能尽其管理职责、履行其对被告的违约责任时，被告有权行使不安抗辩权，拒绝交纳物业服务费及其他费用，以保障被告的合法权益。三、原告无权超出合同范围向被告收取多余的费用。《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》第四条第一款约定“该物业的公用分摊建筑面积为0平方米”，即被告的物业为独栋别墅，非电梯洋房。结合原告提交的证据，不能证明其向被告提供了二次供水、路灯照明、安防设备、电梯等服务，应承担举证不能的后果。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表、营业执照；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、广东省收费许可证、《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》；3、《商品房买卖合同》《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》、物业及资料移交书、入住登记表、出入卡申请表；4、催缴物业服务费函、物业服务费欠费明细。被告张西、张永齐、黄慧慧对其辩解，向本院提交了如下证据：1、投诉信；2、递交投诉信现场照片；3、原告与物业管家李伟宁、物管队长郑锦龙的微信聊天截图；4、被告物业被损毁现场照片；5、水电生活缴费查询；6、投诉短信回执。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张西、张永齐、黄慧慧是案涉佛冈县水头镇碧桂园清泉城鸣泉谷**街**号商品房的业主。2011年10月15日，被告张西、张永齐、黄慧慧（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，将上述商品房交由乙方进行物业管理服务。物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务；交通与车辆停放秩序的管理服务等。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（233.84平方米）每月每平方米2元及花园面积（179.03平方米）每月每平方米0.5元计收，即甲方每月应交纳557.20元物业服务费；第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务费支出，按实际费用和约定由物业管理方和本园区业主或物业使用人分摊；第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间；第十六条约定，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。被告于2015年3月15日办理了案涉房屋的收楼手续。2019年4月23日，因被告相邻物业的花园塌陷需要修复，该户业主通过原告的工作人员与被告联系，希望被告提供协助，允许挖掘机经由被告的花园进场施工，被告明确表示拒绝，原告工作人员回复说：“好的，我会转达您的意见给他，您不同意，我们是不会让他这么做的，请放心。”后该户业主在维修过程中锯断了原告花园的护栏，在被告的要求下才焊接修复。2019年5月13日，原告工作人员再次与被告联系，告知相邻的业主希望与被告沟通，被告表示可以允许施工人员通行，但再次明确拒绝挖掘机进入。2019年6月底，被告发现其花园曾有挖掘机进出并已造成花园植被损坏，认为原告未尽管理义务，对损坏结果存在过错，因此拒绝支付物业服务费。对此纠纷，原告认为其已尽到了协调处理义务，也将被告的意思转达给了对方业主，并制止该业主的不当行为，对于造成的损坏，被告可以向该业主主张权利。另查，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经佛冈县水头监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。被告自2019年4月开始未向原告交纳物业服务费；2019年5月开始未交公共水费、二次供水电费、路灯照明电费和安防设备电费等分摊费用。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司与被告张西、张永齐、黄慧慧签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，彼此之间的物业服务合同关系成立并生效，各方应按照约定全面履行义务。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，再核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。原告应依照《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定为被告提供物业服务，被告也应当依约支付相应的物业服务费给原告。根据查明的事实可知，被告的花园确实受到了损坏。在相邻物业需要修复并需被告提供协助时，应经被告同意。原告作为物业管理方，接受委托进行沟通协调时，应及时向将各方的意见反馈给对方。根据被告提供的证据可知，被告已将其意见明确告知原告，原告应当及时反馈给对方业主，如发现对方不顾被告反对擅自侵占被告花园并造成花园损坏的应当及时制止并将情况告知被告。但原告未提供证据证实其已尽到相关的告知和管理义务，故本院确认原告在服务的过程中存在不完善之处。但物业服务费包括小区安保、保洁、绿化、通行秩序、车辆停放、公共设施设备的维护、管理等服务费用，被告据此拒绝交纳全部物业服务费的事实和法律依据不足，本院不予支持，对于其花园遭受的损害，被告可另行主张权利。依照《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，结合原告实际收取的物业服务费（原告主张按555.83元/月收取）已低于合同约定的收费标准（合同约定557.20元/月）以及原告在提供物业管理服务上存在的瑕疵，本院酌情调整被告2019年4月至2020年3月期间的物业服务费，按90%计收，即555.83元/月×12个月×90%=6003元（取整数）。至于原告要求被告支付违约金5422.12元，虽然被告提出的抗辩理由不足以免除交费义务，但原告提供的物业服务存在瑕疵，故对此项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付自2019年5月起至2020年3月止的公共水费、二次供水电费、路灯照明电费和安防设备电费等分摊费用共计248.15元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。需要指出的是，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个区域的公共利益。物业服务公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割和相互依赖性。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，希望被告及时履行支付物业服务费的义务。同时，也希望原告借此提升物业服务质量，避免此次案件审理过程中出现的瑕疵，按照合同约定的服务标准提供相应的物业服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张西、张永齐、黄慧慧自本判决生效之日起十五日内支付2019年4月至2020年3月期间的物业服务费6003元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取计54元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司负担28元，被告张西、张永齐、黄慧慧负担26元。原告预交的受理费54元，其可在本判决生效后向本院申请退回26元。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年六月十六日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。