广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1264号上诉人(原审被告、反诉原告)：台山市聚源房地产开发有限公司，住所地：广东省台山市*********之一二层01卡。统一社会信用代码：914************147。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：伍浩英，男，1989年9月18日出生，汉族，住广东省台山市********146号之1。公民身份号码：440************057。被上诉人(原审原告、反诉被告)：余靖琳，女，1992年11月9日出生，汉族，住广东省台山市***********之1。公民身份号码：440************785。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方(江门)律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：甄诗婷，广东伯方(江门)律师事务所实习律师。上诉人台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称聚源公司）因与被上诉人伍浩英、余靖琳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初4690号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判聚源公司向伍浩英、余靖琳支付逾期交付违约金301.88元或发回重审；2.伍浩英、余靖琳承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定双方在2017的9月21日签订《商品房买卖合同》，事实不清，并加重了聚源公司的举证责任。1.双方于2017年7月30日签订《东方华成苑认购书》，约定伍浩英、余靖琳应在2017年8月6日签订买卖合同、支付首期款和办理按揭贷款的手续。伍浩英、余靖琳在2017年8月7日按认购书约定签订《商品房买卖合同》并在当天支付首期款155564元和向贷款银行办理按揭贷款手续。一审确认伍浩英、余靖琳在2017年7月30日签订《东方华成苑认购书》，以及2017年8月7日向聚源公司支付首期款155564元，却又认定双方签订《商品房销售合同》的日期是2017年9月21日，违反了在买卖合同中先签订合同、确定双方权利义务，再履行付款义务的基本常理和生活基本法则。2.认购书已经约定了伍浩英、余靖琳支付首期款、签订商品房买卖合同和办理银行按揭手续均应于同一天进行，伍浩英、余靖琳既已履行了支付首期款的义务，应当视为其已履行了认购书约定按期签订正式买卖合同的义务。否则，任一个房屋买受人在未签订买卖合同和确定双方合同权利义务的之前，都不可能草率地支付155564元巨款。3.根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第四项的规定，据已确认的伍浩英、余靖琳支付首期款的时间和金额，以及日常生活中须先签合同再履行付款义务的经验法则，足以推定出伍浩英、余靖琳在2017年8月7日及之前已与聚源公司签订买卖合同的事实，聚源公司无需再举证证明。二、按现行新购商品房按揭贷款的流程，伍浩英、余靖琳在2017年7月30日签订认购书之后，即具备向贷款银行申请按揭贷款的条件，在银行审核通过申请之前，不需要提供或先签订商品房买卖合同。伍浩英、余靖琳取得银行同意贷款通知后，再将商品房预售合同备案，符合按揭贷款流程。伍浩英、余靖琳主张申请贷款必须提交已备案的商品房买卖合同，但没有提交申请资料等证据证明，应承担举证不能的法律后果。伍浩英、余靖琳故意没有向法院提供申请贷款资料以查明其申请按揭贷款的时间及所需资料，致一审错误认定向银行申请按揭贷款的前提是要提交商品房买卖合同，以及将买卖合同落款日期错误认定为合同的签订日，并据此错误推断伍浩英、余靖琳签订合同时就必然存在违约支付购房款的违约行为，从而错误地以公平原则调整合同条款，二审应予纠正并确定合同的签署日期为2017年8月7日。实际上，双方约定从认购之日起60个工作日的第二期款支付期间，完全合理、合法，也符合申请银行贷款的流程。一审法院没有查清申请按揭贷款的实际流程，错误调整伍浩英、余靖琳支付第二期款的期间是从2017年9月21日起计的60个工作日，致聚源公司不能依合同约定全额追索逾期支付违约金。三、伍浩英、余靖琳在2018年1月3日才付清房款，已逾期80天，据买卖合同第六条约定，每逾期一天则应按房款的万分之一支付违约金，伍浩英、余靖琳应支付逾期付款违约金为2012.51元。四、聚源公司取得房屋验收备案表后邮寄入伙通知书，伍浩英、余靖琳在2019年9月20日收到该通知书一直没有依约前来办理相关手续，按买卖合同第十一条第二款约定，应视为聚源公司在2019年9月20日已交付房屋。五、根据买卖合同第八条约定，聚源公司在伍浩英、余靖琳迟延80天付款的违约情形下，有权据实予以迟延80天交付，即在2019年3月22日前交付房屋而不构成逾期交付。买卖合同补充协议第三条约定伍浩英、余靖琳的合同解除权，是附条件的解除权，即出卖人逾期交付90日后，买受人才有权解除合同，伍浩英、余靖琳请求的违约金应从聚源公司逾期的第91天开始计算。据此，逾期交付违约金的起止期间是从2019年6月20日至2019年9月20日，聚源公司实际应支付的逾期交付违约金为2314.39元。六、双方在买卖合同中约定的违约金计算方法符合法律规定，伍浩英、余靖琳签署认购书和商品房买卖合同时已完全理解相关合同条款，即同意给予聚源公司90天逾期交付而不追究违约责任的宽限期，是伍浩英、余靖琳的真实意思表示，聚源公司也给予买受人60个工作日约90日的二期款逾期付款违约责任的豁免期，不存在双方权利义务不公平或不对等的事实或情形，也符合商品房预售的日常经验法则，对合同当事人均产生法律拘束力。一审法院不能随意变更或调整双方合同的约定。同时，据双方约定的违约金计算方法而计算的违约金额，不存在过高或过低的事实，双方一审中也没有请求法院进行调整，人民法院主动调整违反了不告不理的民事诉讼规则。七、买卖合同明确约定交付的条件是“该房屋经验收合格”以及水电“达到使用条件”。涉案房屋已验收合格并登记备案，使用的电力已经到达该房屋所在幢楼的配电房，安装电表接电即可正常使用，所用电力是“正式的、合法的”。聚源公司在开发建设前已与台山供电局签订《供电方案》，由于东方华成苑小区所在区域的原有供电设施容量不足，台山供电局向政府部门申请建设新的公共供电设施，建成前在台山法院侧的公用配电箱分接临时主供线路给涉案小区居民使用。因此，涉案小区住宅所用电力是由台山供电局直接供给的城市用电并已纳入城市供电网，并非临时用电，伍浩英、余靖琳所称的临时用电完全错误和不符合实际，聚源公司交付房屋完全符合《建筑法》第61条规定的法定条件和买卖合同约定的条件，达到正常使用的交付标准。参照住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局联合发布的《商品房买卖合同(预售)》第十条第(一)项第2款的规定，商品房供电设施在交付时已纳入城市供电网络并正式供电的，视为交付时已符合商品房交付的条件，聚源公司在2019年9月20日交付房屋时符合国家法律规定和合同约定。伍浩英、余靖琳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。伍浩英、余靖琳向一审法院起诉请求：1.判令聚源公司向伍浩英、余靖琳支付逾期交房违约金7546.92元(以总楼价251564元为基数，按每日万分之一的标准自2019年1月1日起计至2019年10月28日止)；2.判令聚源公司向伍浩英、余靖琳一次性支付因未能提供基础设施正常运行的赔偿款251.56元；3.判令本案一审受理费由聚源公司承担。聚源公司向一审法院反诉请求：1.判令伍浩英、余靖琳向聚源公司支付逾期付款违约金2012.51元；2.判令伍浩英、余靖琳承担本案一审诉讼费用。一审法院判决：一、台山市聚源房地产开发有限公司应向伍浩英、余靖琳支付逾期交房违约金6767.07元以及基础设施未达到使用条件赔偿款251.56元；二、伍浩英、余靖琳应向台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金152元；三、上述判决第一、二项相抵减后，台山市聚源房地产开发有限公司仍需向伍浩英、余靖琳支付逾期付款违约金和基础设施未达到使用条件赔偿款共6866.63元，并于判决发生法律效力之日起七日内履行；四、驳回伍浩英、余靖琳的其他诉讼请求；五、驳回台山市聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元，由聚源公司负担22.5元，伍浩英、余靖琳负担2.5元；一审反诉案件受理费25元，由伍浩英、余靖琳负担1.89元，聚源公司负担23.11元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对聚源公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同》的签订时间应如何确定，逾期付款和逾期交房的违约金应如何计算；2.配电设施是否达到使用条件，聚源公司是否应承担违约责任。关于第一个焦点。聚源公司主张《商品房买卖合同》的签订时间为2017年8月7日，伍浩英、余靖琳则不予认可，而《商品房买卖合同》显示的落款日期为2017年9月21日，聚源公司亦未能提供充分的证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，且其作为房屋销售的专业公司，应当知道合同落款处的签署日期对合同双方权利义务的影响，由此产生的风险及后果亦应承担。虽然双方签订的《东方华成苑认购书》约定伍浩英、余靖琳应于2017年8月6日前签订《商品房买卖合同》、支付首期款和办理按揭贷款的手续，但并无约定支付首期款的前提是签订《商品房买卖合同》，而认购书中对首期款的数额及支付时间已经作出了约定，即使没有签订《商品房买卖合同》也不影响首期款的支付，在双方已签订认购书的情况下，根据基本常理和日常生活法则也无法得出支付首期款前双方已经签订了《商品房买卖合同》。故一审法院根据《商品房买卖合同》的落款日期，认定合同的签订时间为2017年9月21日并无不当，本院亦予确认。聚源公司主张《商品房买卖合同》的签订时间为2017年8月7日，理据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》第六条约定，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金，但双方签订《商品房买卖合同》的时间是2017年9月21日，而上述第六条同时约定余款76000元由买受人立即向银行申请按揭贷款。一审时聚源公司认为若贷款手续齐备银行可在2个月内放款，即使伍浩英、余靖琳在《商品房买卖合同》签订的当天向银行申请按揭贷款，银行也不可能在认购之日起60个工作日内即2017年10月26日前发放贷款，故伍浩英、余靖琳签订合同时就必然要承担逾期支付购房款的违约责任，不符合其订立合同时的本意。据此，一审认定第二期购房款的支付时间为从签订合同的2017年9月21日起计算60个工作日内，即伍浩英、余靖琳应在2017年12月20日前支付第二期购房款。一审法院认定第二期购房款的支付期限为2017年12月14日，伍浩英、余靖琳未提出异议，本院不予调整。鉴于伍浩英、余靖琳于2018年1月3日才支付第二期购房款，逾期20日，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第六条、第九条及《合同补充协议》第二条、第三条约定买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，从逾期后第91日起每日按买受人累计已付款的万分之一支付违约金，该条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款。相较于伍浩英、余靖琳应承担的违约责任，聚源公司应承担的违约责任明显过低，而合同约定的房款支付期限与房屋交付期限相对应，均属于给予对方履行合同的合理期限，并非免除对方的违约责任，故聚源公司作为格式条款的提供方，存在免除其责任，加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款中约定聚源公司逾期交房违约金的开始计算时间部分无效，逾期交房与逾期付款违约金的计算标准应当一致，即聚源公司逾期交房违约金应从逾期交房的第二天开始计算。《商品房买卖合同》第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付伍浩英、余靖琳使用；如伍浩英、余靖琳有任何违约行为，聚源公司交付房屋的时间可据实予以延期。伍浩英、余靖琳逾期交房款20日，聚源公司可据此延期交房20日即2019年1月20日前交付房屋。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋符合交付使用的条件，而伍浩英、余靖琳收到的第一份《入伙通知书》告知其最早可于2019年10月18日办理入住手续，故聚源公司交付房屋的时间应为2019年10月18日，自2019年1月21日起逾期交房269日，已构成违约，应承担相应的违约责任。伍浩英、余靖琳逾期交付房款20日，聚源公司逾期交房269日，根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，一审法院认定伍浩英、余靖琳应向聚源公司支付逾期付款违约金152元，聚源公司应向伍浩英、余靖琳支付逾期交房违约金6767.07元，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，用水、配电设施在交房时应达到使用条件，如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。双方对“达到使用条件”的理解产生争议，聚源公司认为只要能够通电，即使临时用电也是达到使用条件；伍浩英、余靖琳则认为临时用电不符合合同约定。上述合同条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”的规定，应当按照通常理解对“达到使用条件”予以解释。根据聚源公司发出的《入伙通知》显示，东方华成苑小区的居民用电为临时用电，聚源公司亦认为在新的公共配电设施建成前，台山供电局在台山法院侧的公共用电设施分接临时主供线路供电，可见聚源公司交房时使用的配电设施是临时性用电，而按常理，临时性用电显然会影响房屋买受人对电力的稳定使用，只有纳入城市供电网络的正式配电设施才能满足房屋买受人的长期用电需求，故双方合同约定“达到使用条件”的配电设施不包含临时性用电。鉴于聚源公司交房时的配电设施没有达到合同约定的使用条件，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据聚源公司已收房款的数额，认定其应支付赔偿款251.56元，符合双方合同的约定，本院予以维持。综上所述，聚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由台山市聚源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年六月四日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠