广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初768号原告：廖峰，男，1981年4月10日出生，汉族，住湖南省湘阴市月山镇西林村碰塘湾村民组169号，公民身份号码430************01X。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：温带英，广东顺晖律师事务所律师。被告：吴方，女，1990年5月3日出生，汉族，住湖南省湘阴县********，公民身份号码430************129。委托诉讼代理人：刘立新，广东长航律师事务所律师。第三人：顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区*滘**滘**********，统一社会信用代码92440606L85304179H。经营者：叶林。委托诉讼代理人：李日胜，系该司员工。原告廖峰与被告吴方、第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖峰向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2019年5月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告返还购房定金150000元；三、被告支付原告违约金300000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年5月4日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*民委员会林上北路2号北滘雅居乐花园13座2306出售给原告，双方对于房屋价格、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约全面履行了义务，并办理了个人住房贷款申请，中国银行番禺支行于2019年9月26日批准了原告的贷款申请，同意向原告发放个人住房贷款。但是由于案涉房屋办理抵押登记，导致房屋无法办理过户手续，原告多次催告被告无果。被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现，被告应当承担相应的违约责任。被告吴方辩称，违约的是原告，被告并无违约行为。2019年5月4日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*民委员会林上北路2号北滘雅居乐花园13座2306出售给被告，面积为134.47平方米，价格为2760000元，被告支付购房定金150000元，对于首期房价款的支付时间、办理过户递件的时间、违约责任（含原告及被告对中介违约）等进行了约定。合同签订后，被告依约支付了定金，原告也配合被告向中国银行股份有限公司广州番禺支行申请贷款。2019年9月26日，中国银行股份有限公司广州番禺支行同意贷款，并向被告出具书面《个人住房贷款意见向书》，被告收到《同贷书》后未能按照合同约定的时间去顺德区房管部门办理房屋交易过户递件手续，也未有依约向原告支付首期房款400000元。原告于2019年10月13日通过中介方通知被告履行房屋过户递件手续及支付首期购房款。但是被告一直未予理睬。被告的行为严重违反了三方签订的《房屋买卖合同》的约定。第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部述称，原告的诉请是原告与被告之间的纠纷。诉讼中，原告向原被告身份证（复印件）、第三人企业登记信息、佛山市不动产登记信息查询结果、中信银行个人借款合同、房屋买卖合同、告知书、快递查询单、收据、建设银行交易明细、同贷书等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据被告及第三人质证真实性无异议，本院对该些证据的真实性均予以采信。诉讼中，被告向本院提交房屋买卖合同、不动产登记证、押金收据、同贷书、个人付款意向书、履约通知书、邮寄交寄单、微信聊天记录证明自己的主张。对于被告提供的证据原告及第三人质证对其真实性无异的，本院对该些证据的真实性均予以采信。第三人在诉讼中未提交证据。经审理查明，2019年5月4日，被告吴方作为卖方与原告廖峰作为买方及第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部作为经纪方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定卖方自愿将位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*民委员会林上北路2号北滘雅居乐花园13座2306的房屋出售给买方，房屋建筑面积134.47平方米，确认该房屋在中信银行设定抵押及没有被查封。房屋成交总价2760000元。第三条约定付款方式为银行按揭付款。在合同签订当日，买方支付卖方购房定金150000元。买卖双方于2019年7月20日前，按银行办理贷款要求提供相关资料办理手续。买方办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭政策义务，并承担政策变化的风险，卖方有义务协助买方办理银行按揭手续，办理银行按揭贷款所需出具评估报告的费用由买方承担。买方在2019年8月20日前（若银行没有出具书面的同贷书，则应当收到银行同意贷款的通知后5个工作日内），买卖双方带齐相关资料及买方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到房地产交易中心办理该房屋的交易过户递件手续（若买方申请的该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，买卖双方互不承担违约责任），办理过户手续当天，先由买卖双方向房地产交易中心递交房屋过户资料，再由买方向卖方支付购房首期款（不含定金）510000元，购房余款2100000元于买方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入卖方账号。合同第十一条约定，若卖方虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，则视为违约，卖方必须双倍返还定金，并按照合同约定的总价的20%赔偿给买方，合同自动解除；若卖方延迟办理相关手续，则视为违约，在买方同意卖方延迟履约的情况下，买方有权要求卖方自合同签订之日起至买卖双方过户登记完成之日至，以房屋总价款为基数，按照日千分之二支付迟延履行违约金。合同签订后，若买方不按合同约定支付款项，则视为违约，卖方收取的定金不予返还，并按合同的总成交价的20%赔偿给卖方，违约方还需承担诉讼费、律师费等，卖方可单方解除合同。若买方不按期支付款项，则视为违约，在卖方同意买方迟延履约的情况下，卖方有权要求买方自合同签订之日起，至款项实际支付之日止，就其实际欠款额，按日千分之二支付迟延履行违约金。合同第十二条其他约定事项约定：1.签订合同当天，买方向卖方支付定金20000元，剩余定金130000元于买卖双方和中介方去房管中心查档确认该房屋不存在查封、纠纷等房产信息不清晰等情况，买方当天向卖方支付；2.2019年8月20日前过户，如买方不能按时过户，买方须向卖方提前支付首付款400000元，余下首付款于买卖双方过户当天支付。该份合同由原、被告签名并加捺指模确认，第三人加盖公章并由经办人李日胜签名予以确认。合同签订当天，原告向被告支付定金20000元，被告收取款项后，向原告出具收款收据确认收款。2019年5月5日，原告向被告支付定金130000元，被告收取款项后，向原告出具收款收据确认收款。2019年10月13日，被告及第三人向原告发出通知书一份，告知原告按照合同约定，原告的银行贷款在2019年9月26日已经审批通过，按照正常的流程，原告应该在银行审批通过5天内配合被告办理银行还贷和过户手续，截止到2019年10月13日原告仍然还没配合原告办理，被告通知原告在10个工作日内联系第三人即中介方配合办理余下手续；按照合同约定2019年8月20日前过户，如买方不能按时过户，买方向卖方提前支付首付款400000元，余下首付款于买卖双方过户当天支付，直至2019年10月13日原告仍未将首付款转至被告指定账户，现被告委托第三人向原告发出催促函，要求原告按照合同约定，在2019年10月22日前将400000元首付款转至被告指定账户，若不能按时支付，视为违约。2019年11月6日，原告向被告发出《告知书》一份，载明原告在案涉的房屋买卖合同签订后，依约全面履行了义务，并办理了个人住房贷款申请，中国银行番禺支行于2019年9月26日批准了原告的贷款申请，同意向原告发放个人住房贷款。但是由于案涉房屋办理抵押登记，导致房屋无法办理过户手续。通知原告在收到函件后三日内办理房屋抵押登记注销手续，以便进行房屋买卖的正常交易。逾期不办理的，原告有权解除合同，追究被告的违约责任。另查明，案涉房屋的不动产权证于2019年7月2日出具。原告及被告在诉讼中均确认，双方在合同签订时，第三人告知双方当事人，案涉房屋由被告在中信银行办理了抵押贷款，原告及被告均同意通过转按揭的方式对案涉房屋在中信银行的抵押进行涂销，原、被告及第三人在签订合同后于2019年8月30日与委托办理转按揭微信名为“钱线按揭-梁达钊186*****093”（以下简称梁达钊）的案外人组成名为“雅居乐英伦首府交易沟通群”的微信聊天群进行转按揭事宜的沟通。2019年8月30日，被告的表弟在微信中询问转按揭的进度，梁达钊回复称案件还未送审，评估报告未出。被告的表弟再次询问原因。梁达钊回复称需要买卖双方沟通好费用支付问题，一旦出具报告，就需要支付评估公司评估费，担保公司担保费用等，并告知原告及被告赎楼契是被告向中国银行借款1800000元还中信银行。梁达钊同时告知被告只要资料齐全，2个星期左右原告的同贷书差不多就可以出来，另同时被告这边办理转按揭方会同步操作赎楼贷放款，大概4个星期左右放款到被告的中信银行卡，让银行扣款，扣款后1个星期左右出结清证明，然后过户。原告随后在微信中称如果9月30日前不能过户，由于时间往后拖延造成的税费增加原告不承担。梁达钊回复称这个问题给不了任何答复，不可能承诺9月30日前就一定可以操作过户。梁达钊随后在微信中让原告及被告尽快交齐相关办理转按揭的费用。2019年8月31日，梁达钊在微信群中确认已经收到被告支付的按揭费用10000元，并询问原告“今天能解决吗”，原告称已支付给中介，中介称需要原告自行支付6000元。原告随后称由于时间太长，决定不购买该房屋，请被告退回定金。被告的表弟回复称并没有拖被告时间，房产证该月才出来，并表示不同意退还定金。2019年8月31日下午，原告邀请微信名为“Elieen”的案外人即原告的妻子邹雪琴加入微信群。“Elieen”在微信群中询问被告什么时候能完成赎契拿到房产证，并询问梁达钊原告方的同贷资料是否已经递交银行。被告回复称资料还未送审，需要原告先支付费用，按揭公司才能放款给被告用于提还，被告只能按照转按揭的方式涂销抵押。2019年9月1日，梁达钊再次在微信群中咨询原告同贷书出具后是否可以支付6000元，原告回复称没有同意，要与第三人的梁总沟通，其只对中介。梁达钊随后称现在只收了22000元，到时候出具同贷书后再向原告收取剩下的6000元。2019年9月4日，梁达钊在微信群中告知原、被告及第三人资料已经递审。2019年9月10日，梁达钊在微信群中告知原告由于其2019年7月的信用卡有当前逾期，征信更新至8月显示正常才可提交，并称有当月逾期还款的过不了审，要等征信系统更新才行。2019年9月26日上午，梁达钊在微信群中告知“邹雪琴已批，200万30年上浮15，放款补78-86万首期转账凭证”，原告随即询问“不是10吗”，梁达钊回复称“当前有逾期，而且最近银行都上浮了利率”。随后“Elieen”在微信群中咨询卖家何时可以还款，被告回复称随时可以还款，只要原告的贷款下来就可以联系银行还款，并确认提前还款的审批已经在月初通过。“Elieen”告知被告称“明天上午去银行面签”，被告称其在湖南，最快也要下午才能面签。“Elieen”随后称“那我们明天上午先去，您明天下午去吧，安捷公司说可以分开签的，但是要我们双方都签了，同贷书才能下来”。2019年9月27日，原告在微信群中向梁达钊及第三人咨询称“上浮15%我们一定要接受吗？正常都是10%，这样的总费用多出10万，谁来出这10万”，且原告称已经向银行了解，利率与原告的信用卡违约没有关系，并告知被告是由于走的转按揭，第三人称只能做中行，中行的利率比正常银行多出5%，按照30年算总费用多出近10万元。当天下午17点42分，梁达钊将中国银行广州番禺支行出具的原告贷款的《个人住房贷款意向书》通过照片方式发送到微信群中，载明原告及其配偶邹雪琴为购买案涉房屋向该行申请个人住房贷款，贷款已通过初步审核，该行意向贷款金额为2000000元，最终以借款申请人落实该行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准。意向书有效期至2019年12月25日止，落款时间为2019年9月26日。原告随后咨询梁达钊“这个是同贷书吗”，梁达钊回复称“是的”。原告后认为该贷款的上浮利率过高，未达到其与中介协商时的10%，故不同意接受该利率，称要求和平解除，要么打官司。2019年10月11日，双方进行协商未果。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点在于：被告是否存在违约行为、合同是否已经解除及解除的原因。第一，关于被告是否存在违约行为的认定。原告认为被告存在未依约办理案涉房屋抵押登记涂销的手续，导致合同无法履行。本院对此分析认为，首先，双方在签订合同时原告已经知晓案涉房屋在中信银行处办理了抵押登记，而在合同中双方并未约定涂销抵押的期限及涂销抵押的义务方。其次，根据各方当事人提供的微信聊天记录及庭审查明的情况，虽然合同中对于房屋原有的抵押如何处理未作出约定，但是实际上双方已经在签订合同后由第三人牵头同意采取转按揭方式涂销案涉房屋的抵押，即在原告申请房屋抵押贷款获批后将贷款用于清偿案涉房屋在中信银行的抵押贷款。该约定虽然无书面约定，但是从微信聊天记录中可以确认。故案涉房屋的抵押的需要原告申请银行抵押贷款获批后，在签订房屋抵押贷款合同由银行放款进行原抵押借款的还款后方能涂销。该情形也与被告的抗辩一致。而在2019年9月26日，各方当事人实际已经知晓原告申请贷款的同贷书已经获批，原告在微信中明确在第二天到银行签订抵押贷款合同，但是2019年9月27日原告在微信中表示对于贷款利率上浮的比例表示不能接受，故并未签订贷款合同。由于原告在同贷书获批后未有签订贷款合同，导致无法继续进行转按揭手续涂销抵押，而非被告的原因所致，故原告主张被告存在未涂销抵押的违约行为不存在。导致合同无法继续履行的原因，是由于原告拒绝签订房屋抵押贷款合同的违约行为，本院对此予以确认。第二，关于合同解除及解除原因的认定。本案中原告在2019年9月26日银行贷款获批后，未能继续履行签订合同及转按揭的手续，导致合同无法履行，存在违约行为。被告亦在诉讼中表示要求解除合同。根据合同约定买方不按照合同约定支付款项，视为违约，原告作为守约方有权解除合同。由于被告已经另案起诉原告要求解除合同，该案中起诉状副本送达原告的2019年11月28日，故案涉的合同解除之日应当为2019年11月28日。案涉合同因原告的违约行为导致解除，被告作为守约方依照合同的约定有权没收原告支付的定金，原告主张被告返还定金及支付违约金没有依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告廖峰与被告吴方于2019年5月4日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月28日解除；二、驳回原告廖峰的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为4025元（原告已预交），由原告廖峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年六月五日书记员  林 勇