江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终88号上诉人（原审被告）：泰州市华鼎亚光亚装饰工程有限公司，统一社会信用代码913212916921261056，住所地泰州市济川西路376号新和商业中心2幢104室。法定代表人：石冬梅。委托诉讼代理人：项琳，江苏弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，江苏弘泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐桂兰，女，1960年7月6日生，汉族，住泰州市高港区。被上诉人（原审原告）：柳双林，男，1959年12月15日生，汉族，住泰州市高港区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁萌，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。上诉人泰州市华鼎亚光亚装饰工程有限公司（以下简称亚光亚装饰公司）因与被上诉人徐桂兰、柳双林房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亚光亚装饰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，1.关于腾空房屋的问题。（1）上诉人亚光亚装饰公司己经于2019年7月11日搬离案涉房屋，并且通知被上诉人房屋已清空，要求被上诉人对清空后的房屋进行验收。另外，上诉人也将清空房屋一事告知双方均相识的案外人于总。（2）上诉人在案涉房屋内遗留的柜子、空调是装潢装饰，其中柜子固定在墙体上不可拆卸，空调为嵌入式吸顶中央空调，也是不可拆卸的，这些均为固定装修，而《租赁合同》第六条第三款约定，固定装修不得擅自拆除。些许桌椅则是上诉人遗弃不要的垃圾。在搬离后，上诉人一直积极与被上诉人沟通要求其来验收房屋，但被上诉人并未履行验收房屋的义务。由此可见，被上诉人恶意过错在先，如果其能够及时履行验收义务，那么其可以在验收房屋时告知上诉人不可遗留任何物品在房屋内。（3）在日常房屋租赁习惯中，承租人在搬离租赁房屋时多少都会遗留少许废弃垃圾在房屋内，但这种遗留些许废弃垃圾的行为并不影响承租人在租赁期满后履行返还租赁物的义务。本案中，上诉人仅是遗留了少许桌椅在屋内，这一遗弃废物垃圾的行为并不能认定为上诉人未履行返还租赁物的义务。（4）被上诉人在租赁合同到期后，即在案涉房屋处张贴出租广告，期间多次有人来看房，上诉人也并未阻止，相反一直给予看房人各种便利。被上诉人己在2019年9月13日将包括案涉房屋在内的一、二楼全部出租，新的承租人业己使用，说明被上诉人在租赁到期后即取得了房屋的实际控制权，被上诉人及新承租人对房屋内遗留的固定装修以及废弃物是予以认可的。2.上诉人己于2019年7月11日搬离腾空案涉房屋，且案涉房屋己被新的承租人实际占有、使用，因此，上诉人不存在租赁期限届满后未能及时腾空、继续占有房屋的行为，无需支付房屋占有使用费。3.由于上诉人不存在未能及时腾空房屋的行为，不构成违约情形，无须承担违约责任。被上诉人徐桂兰、柳双林答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.上诉人对清空的理解存在偏差，其在一审庭审中自认租赁房屋中尚留存其自行购置、添加的桌椅、空调等物品，其只提桌椅而不提空调，明显避重就轻。被上诉人提供的录音证据表明上诉人从未表示遗留的物品是废弃垃圾，且根据生活常识，尚有经济和使用价值的桌椅、空调显然不是废弃垃圾，上诉人在一审时当庭表示相关桌椅、空调为废弃物，但其反复无常的表态不能免除其腾房义务，也不能改变其租赁期限届满后实际占有使用房屋的事实，且被上诉人也已当庭要求其腾空，故其无权将相关物品遗弃在房屋内。房屋租赁期限届满前，被上诉人多次自行与上诉人商谈收房事宜，因本人不在本地居住多次委托他人代为验收房屋，但均遭上诉人拒绝。被上诉人至今仍不清楚租赁房屋内的具体情况，上诉人也从未明确告知被上诉人已经腾空房屋，从未履行交房义务。被上诉人自有房屋为上下两层，目前已经出租使用的是一楼，与此前租给上诉人的二楼房屋并无关联，故上诉人所称新的承租人业已占有使用、被上诉人取得房屋的实际控制权毫无事实依据。2.上诉人并未腾空案涉房屋，房屋内仍遗留有桌椅、空调等物品，其长时间无权占有、使用案涉房屋，应当支付占有使用费。3.上诉人未按期腾空房屋，违反了租赁合同的约定，应当承担违约责任，支付相应的违约金。徐桂兰、柳双林向一审法院起诉请求：1.亚光亚装饰公司立即将位于的房屋腾空，交付给徐桂兰、柳双林；2.亚光亚装饰公司支付徐桂兰、柳双林违约金人民币4.5万元；3.亚光亚装饰公司支付徐桂兰、柳双林房屋使用费(按人民币12万元/年，自2019年7月11日起计算至实际交付之日止）；4.亚光亚装饰公司支付徐桂兰、柳双林因本次诉讼产生的交通费、住宿费人民币9461元；5.本案诉讼费用由亚光亚装饰公司承担。一审法院认定事实：2014年7月10日，徐桂兰、柳双林与亚光亚装饰公司签订租赁合同一份，约定，徐桂兰、柳双林将位于北侧格林豪泰旁，门面编号4-5号楼上，面积250㎡的房屋出租给亚光亚装饰公司，合同租赁期限为五年，自2014年7月10日起至2019年7月10日止，房屋租金为9万元/年，每年6月1日付租金4.5万元，12月1日付租金4.5万元；租期届满，亚光亚装饰公司如需续租，应在租赁期届满2个月之前向徐桂兰、柳双林提出书面申请，经徐桂兰、柳双林同意后，重新签订租赁合同。同等条件下，亚光亚装饰公司享有优先承租权；合同到期后，固定装修不得擅自拆除，如不续租，所有装修徐桂兰、柳双林不补偿亚光亚装饰公司任何费用，亚光亚装饰公司必须无条件搬离；违反本合同内容，应承担房屋租金百分之十的违约金，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任……。后徐桂兰、柳双林依约交付房屋，亚光亚装饰公司亦按约支付租赁期间内的租金共计45万元。2019年7月30日，徐桂兰、柳双林的委托代理人丁萌与亚光亚装饰公司法定代表人石冬梅谈话时，石冬梅表示：“租赁房屋内的柜子、椅子、空调都是要的，如果有转租的话，可以跟对方聊……”。另查，案涉租赁房屋位于泰州市济川西路376号新和商业中心2幢104室二楼，该房屋所有权登记在徐桂兰、柳双林名下，徐桂兰、柳双林与亚光亚装饰公司一致确认房屋内尚有部分桌椅及空调未能腾空。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据租赁合同的约定，房屋租赁期间为2014年7月10日至2019年7月10日，如需续租应经徐桂兰、柳双林同意后，重新签订租赁合同。本案中，因双方未曾签订新的租赁合同，故在租赁期间届满后，亚光亚装饰公司应当及时腾空并交付租赁房屋，亚光亚装饰公司虽然搬离了部分物品，但仍有桌椅及空调未曾腾空，虽然亚光亚装饰公司当庭表示相关桌椅及空调均为遗弃物，但在2019年7月30日徐桂兰、柳双林委托代理人与亚光亚装饰公司法定代表人石冬梅通话时，石冬梅表示“相关桌椅及空调都是要的”。即使亚光亚装饰公司当庭表示遗弃上述物品，但在徐桂兰、柳双林坚持要求亚光亚装饰公司腾空租赁房屋的情形下，亚光亚装饰公司无权将上述物品遗弃在徐桂兰、柳双林所有的房屋内，故对徐桂兰、柳双林要求亚光亚装饰公司腾空并交付房屋的诉讼请求，予以支持。租赁期间届满后，亚光亚装饰公司未能及时腾空房屋，徐桂兰、柳双林有权要求亚光亚装饰公司自2019年7月11日起支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算标准，徐桂兰、柳双林主张按照12万元/年的标准计算，并提供徐桂兰与案外人签订的新租赁合同，以此证明案涉房屋的租金价格，但该租赁合同系孤证，且该合同约定的租金起算时间与房屋占有使用费的起算时间不一致，不同时期的租金价格亦不相同，徐桂兰、柳双林未能提供同地段、同时期内其他房屋的租赁合同等证据予以佐证，故对12万元/年的房屋占有使用费不予支持，酌定参照案涉租赁合同约定的租金9万元/年计算房屋占有使用费。亚光亚装饰公司未及时腾空房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据租赁合同的约定，违反本合同内容，应承担房屋租金百分之十的违约金，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。因亚光亚装饰公司未要求对违约金进行调整，结合亚光亚装饰公司的违约行为对徐桂兰、柳双林已造成的损失，故对徐桂兰、柳双林要求亚光亚装饰公司按照合同约定支付违约金4.5万元的诉讼请求，予以支持。关于徐桂兰、柳双林主张因本次诉讼产生的交通费、住宿费人民币9461元，因其仅提供了交通费、住宿费等票据打印件，该组证据并不充分，且无法证明与本案诉讼有直接关联，故不予支持。一审判决：一、亚光亚装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于泰州市济川西路376号新和商业中心2幢104室二楼房屋腾空并交还给徐桂兰、柳双林；二、亚光亚装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向徐桂兰、柳双林支付房屋占有使用费（自2019年7月11日起至实际腾空房屋之日止，按照9万元/年计算）；三、亚光亚装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向徐桂兰、柳双林支付违约金4.5万元；四、驳回徐桂兰、柳双林的其他诉讼请求。案件受理费1280元，依法减半收取640元，由亚光亚装饰公司负担（此款徐桂兰、柳双林已垫付，亚光亚装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内一并加付给徐桂兰、柳双林）。二审中，上诉人亚光亚装饰公司提供以下证据材料：1.2019年10月26日亚光亚装饰公司法定代表人石冬梅、股东陈汝建与案外人于总的谈话录音，证明当初搬离案涉房屋时，由于被上诉人拒绝沟通，上诉人通过双方共同的朋友于总与被上诉人沟通，并告知屋内物品已搬离，被上诉人女儿说回去商量再答复，却迟迟未予答复，可见被上诉人拒绝验房，而并非上诉人没有腾空交付房屋。2.亚光亚装饰公司法定代表人石冬梅与被上诉人女儿柳海棠的短信聊天记录，证明上诉人在2019年7月28日再次短信通知被上诉人已于2019年7月12日搬离案涉房屋，由于其拒绝验收房屋，并未要求上诉人将房屋内遗留的废弃物品清空，对方的行为默认上诉人遗留少许废弃物在房屋内，上诉人已完全履行腾空房屋的义务。3.案涉房屋周围邻居出具的情况说明两份，证明上诉人已于2019年7月11日腾空房屋，并全部搬离案涉房屋，仅是在案涉房屋内遗留些许垃圾。4.亚光亚装饰公司法定代表人石冬梅与案涉房屋现在的承租人短信聊天记录，证明被上诉人已将案涉房屋一、二楼整体出租给他人，新的承租人实际占有、使用了案涉房屋部分，不存在上诉人未腾空房屋、继续占有使用的事实。5.拍摄房屋视频一段，证明案涉房屋已由新的承租人实际占有、使用，案涉房屋二楼与上诉人原先承租的其他房主二楼连接处已经完全封闭隔开，上诉人无法前往案涉房屋内部。被上诉人徐桂兰、柳双林质证称，对证据1的真实性及关联性均不予认可，所谓的于总也未就上诉人是否搬离、何时搬离发表意见；对证据2的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，上诉人在2019年7月28日的短信中提到其早已在7月12日搬离，但并未得到被上诉人的认可，其单方陈述无法证明早已搬离的事实；对证据3的真实性不予认可，证人应当出庭接受当事人的质询，其所陈述的内容也难以采信；对证据4的真实性及关联性均不予认可，被上诉人与新的承租人签订的租赁合同注明，二楼被他人占用，目前无法使用，故承租人仅支付了一楼的租金，可见被上诉人已经对外出租的是房屋一楼部分，与案涉房屋二楼无关；对证据5的关联性不予认可，视频显示的内容是案涉房屋东边他人房屋的现状，与案涉房屋无关，且二楼房屋连接处封闭隔开的原因是东边房屋已被房主出租给他人，目前正在装修中，并非被上诉人所为。本院认证如下：被上诉人对证据1、4中涉及内容的真实性存疑，而上诉人未能就此进一步举证证明，故对该两份证据的真实性及关联性难以采信；证据3属于证人证言，而涉及的两位证人未出庭接受质证，且所反映的相关内容的真实性亦难以核实；被上诉人对证据2、5的真实性、合法性未持异议，本院予以认可，但关联性是否成立，能否达到上诉人的证明目的需要结合全案事实综合审查认定。二审期间，本院于2020年4月27日组织双方当事人前往案涉房屋现场查看，被上诉人明确表示就目前情况可以看出，案涉房屋已经符合腾空搬离的具体条件，同时由于直到2020年4月27日才得以查看房屋内部情况，之前被上诉人还是一直没有腾空搬离，房屋占有使用费主张计算至2020年4月27日。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.亚光亚装饰公司应否腾空搬离案涉房屋；其有无实际腾空搬离，若认定已经实际腾空，则其于何时从案涉房屋内实际腾空，房屋占有使用费如何计算确定；2.亚光亚装饰公司是否构成违约，若实际违约，则本案违约金是否过高，应否予以调整。关于争议焦点1，根据租赁合同的约定，房屋租赁期间为2014年7月10日至2019年7月10日，如需续租应经徐桂兰、柳双林同意后，重新签订租赁合同。本案中，因双方未签订新的租赁合同，故在租赁期间届满后，亚光亚装饰公司应当及时腾空并交付租赁房屋。通过2019年7月30日的谈话录音以及一审庭审调查的内容可以看出，在2019年9月10日一审庭审之前，亚光亚装饰公司仍遗留有部分桌椅、空调等物品未曾腾空，故对于徐桂兰、柳双林要求亚光亚装饰公司腾空并交付房屋的诉讼请求，应予支持。在本案二审期间，本院于2020年4月27日组织双方当事人前往案涉房屋现场查看，被上诉人明确表示就目前情况可以看出，案涉房屋已经符合腾空搬离的具体条件，由此可见，一审判决的第一项内容，即亚光亚装饰公司负有的腾空并交付房屋的义务客观上已经实际履行完毕。对于亚光亚装饰公司何时从案涉房屋内腾空搬离的问题，双方各执一词，亚光亚装饰公司表示其在房屋租赁期限届满后便已腾空搬离，而徐桂兰、柳双林则表示直到2020年4月27日才得以查看房屋内部情况，亚光亚装饰公司在此之前一直没有腾空搬离。结合2019年7月30日的谈话录音以及一审庭审调查的内容可以看出，虽然在2019年9月10日之前，亚光亚装饰公司仍遗留有部分桌椅、空调等物品未曾腾空，但其在2019年9月10日的庭审中当庭表示相关桌椅、空调等物品均为遗弃物。对此，徐桂兰、柳双林认为亚光亚装饰公司反复无常的表态不能免除其腾房义务，且尚有经济和使用价值的桌椅、空调显然不是废弃垃圾，不能改变其租赁期限届满后继续实际占有使用房屋的事实。本院认为，亚光亚装饰公司的当庭表态行为是向一审法院明确作出，且在二审中态度依然如此，不对上述物品主张任何权利，应视为其明确表示对于遗留在案涉房屋内的相关桌椅、空调等物品予以遗弃，徐桂兰、柳双林可以随意处分。同时结合谈话录音、庭审调查中双方的陈述以及查看案涉房屋内部现状可知，争议的先前尚未腾空搬离的桌椅、空调等物品并不属于不易搬离或搬离极易损坏价值的物品，也无需花费巨额搬迁费用，且从徐桂兰、柳双林的答辩意见可以看出，亚光亚装饰公司表态遗弃的相关桌椅、空调等物品还具有一定的经济和使用价值。在此情形下，应当认定亚光亚装饰公司实际已于2019年9月10日腾空搬离，之后产生的扩大损失属于徐桂兰、柳双林自身原因导致，徐桂兰、柳双林应自负其责。因此，亚光亚装饰公司支付的房屋占有使用费，应按原租赁合同约定的租金9万元/年的标准从2019年7月11日计算至2019年9月10日止，共计1.5万元。不过，考虑到亚光亚装饰公司只是在2019年9月10日的一审庭审中表态遗留在案涉房屋内的相关桌椅、空调等物品均为遗弃物，其实际并未主动腾空搬离，若此时由徐桂兰、柳双林进行腾空搬离，必然耗费一定的时间且产生相关费用，此部分费用本院将在违约金部分一并予以考量。关于争议焦点2，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过或低于造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于或低于造成的损失”，应予适当调整。本案中，亚光亚装饰公司在租赁期限届满后未及时腾空搬离案涉房屋构成违约，虽然根据租赁合同的约定应承担房屋租金百分之十的违约金，但是考虑到被上诉人的实际损失就是案涉房屋租期届满后的占有使用费，结合房屋的租金标准、合同履行情况以及预期利益等综合因素，本院对于一审判决认定的违约金予以适当调整，即违约金为自2019年7月11日起按2250元/月（9万元/12月*30%）的标准计算4个月，共计0.9万元。综上所述，上诉人亚光亚装饰公司的上诉请求部分成立，且二审中又出现新的事实，故一审判决应予相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1655号民事判决第四项；二、撤销泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1655号民事判决第一项；三、变更泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1655号民事判决第二项为：泰州市华鼎亚光亚装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向徐桂兰、柳双林支付房屋占有使用费1.5万元；四、变更泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1655号民事判决第三项为：泰州市华鼎亚光亚装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向徐桂兰、柳双林支付违约金0.9万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1280元，依法减半收取640元，由泰州市华鼎亚光亚装饰工程有限公司负担440元，徐桂兰、柳双林负担200元。二审案件受理费1280元，由泰州市华鼎亚光亚装饰工程有限公司负担880元，徐桂兰、柳双林负担400元（泰州市华鼎亚光亚装饰工程有限公司交纳的案件受理费1280元由本院退还400元，徐桂兰、柳双林应负担的案件受理费400元在本判决生效之日起十日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二〇年六月十一日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳