河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2851号 上诉人（原审原告）：聂丹，男，1969年6月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：周建军，河北厚天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：香河京御房地产开发有限公司，住所地河北省香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。 法定代表人：孟惊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 上诉人聂丹因与被上诉人香河京御房地产开发有限公司（以下简称京御地产公司）之间商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 聂丹上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是通过商品房买卖中介得知被上诉人欲出售涉案商品房楼房项目，并于2017年11月11日来到售楼处，见到了墙上张贴的《商品房预售许可证》等手续的照片，亦了解到本案商品房项目将要销售的情况。上诉人购销涉案房屋是时扫的微信二维码，通过微信进行的认购。上诉人在了解了上述信息后，又看到本案商品楼房项目正在建设施工相关情况。上诉人与售楼处人员仅见过一面，并未决定买房，亦没有签订过任何纸质合同及协议。被上诉人在向上诉人销售楼房时预售许可证中项目名称与上诉人认购的项目名称亦有所不同，故被上诉人存在违法销售楼房行为，该行为无效。另外，上诉人在不知限购政策的前提下认购了被上诉人的商品楼房。原审法院未予支持上诉人诉请解除双方于2017年11月22日签订的认购协议及于2017年11月30日签订的合同并返还上诉人已付购房款及定金均缺乏事实基础和法律依据，程序亦不合法。 京御地产公司辩称，上诉人的上诉不应得到二审法院的支持。理由如下：第一，双方之间具有商品房买卖意思表示，该意思表示真实自愿、合法有效。上诉人在本案一审中的诉请系解除双方之间的商品房买卖合同及认购协议。从上诉人一审的请求来看，其是认可双方之间存在有商品房买卖合同及认购协议的，否则解除诉请则无从谈起。上诉人自称到被上诉人售楼处了解过涉案楼房的相关信息，且其亦知道涉案楼房正在施工的相关情况。此进一步证实了上诉人明显是具有买房意思表示的。另外，从上诉人分多次向被上诉人交付购房款的行为及起诉状中陈述的内容亦更证实了上诉人是认可商品房买卖合同及认购协议的。关于上诉人主张合同和协议中签字的问题，被上诉人在一审庭审中已阐明，此系上诉人授权所为，在案的相关证亦能证实被上诉人的上述陈述是客观真实的。第二，关于商品房买卖合同及认购协议是否应予以解除的问题。被上诉人认为，对于上述商品房买卖合同及认购协议，上诉人既不享有法定的解除权，亦不享有约定的解除权。因为涉案合同正在双方的履行过程中，约定的合同履行期限未到。涉案房屋买卖合同是予以解除，还是双方继续履行，目前尚不知。上诉人在一审中明确表示对于商品房买卖合同及认购协议中的签名不申请鉴定，原审法院对此的认定符合法律规定。第三，被上诉人销售涉案房屋时，已取得了预售许可证，销售商品房具有合法的依据。合同文本中明确记载有小区暂定名一项，双方就小区暂定名签订合同不存在违法违规的情形；被上诉人方的预售许可证也是上诉人作为证据提交法庭的，此足以证实上诉人对上述情况是明知的。上诉人的该上诉主张是明显违背诚实信用原则的。第四，依据合同法第52条以及合同法司法解释二第14条之规定，致使合同无效的强制性规定是只效力性强制规定，而限购政策并不是效力性强制性规定，故限购政策不能作为认定合同效力的法律依据。综上，上诉人一审诉请解除双方签订的合同及认购协议，但其却又否认双方之间签订过合同及补充协议，此明显相互矛盾，亦违背常理。另外，本案中上诉人支出购房款四五十万元，而其夫妻两个人加起来近一百万元；且从涉案款项支出到本案一审起诉已近两年的时间，上诉人主张没有签订房屋买卖合同亦是明显违背常理的，也是有悖于民法的诚实信用原则的。综上，聂丹的上诉理由不能成立。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 聂丹向一审法院诉请：1、解除原、被告于2017年11月22日签订的《认购协议》及于2017年11月30日签订的合同；2、被告返还购房款及定金共计472855元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。 一审法院查明：2017年11月22日，原告聂丹（买受人）与被告京御公司（出卖人）签订《认购协议》一份，原告认购被告开发销售的运河九里1号楼1单元1201号房屋一处。2017年11月30日，原告聂丹（买受人）与被告京御公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告开发销售的运河九里1号楼1单元1201号房屋；房屋建筑面积104.88平方米，房屋单价为每平方米16999元，总价款为1782855元；买受人于2017年11月30日前向出卖人支付商品房总价款的50.08%作为首付款，计人民币892855元，剩余购房款人民币890000元，买受人以按揭贷款方式支付；出卖人应当在2020年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人。原告先后分三次共计向被告交付购房款472855元。同日，原告聂丹（买受人）与被告京御公司（出卖人）又签订了《补充协议》，约定：买受人自愿购买出卖人开发建设的运河九里项目第1栋1单元12层1201号商品房，并与出卖人签订了《商品房买卖合同》；出卖人对买受人的提示：“出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出任何承诺，亦无权擅自向买受人收取钱款”，“买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策”；等等。同日，原告聂丹给被告京御公司出具了《申请书》，主要内容为：本人于2017年11月30日与贵司签订了《认购协议》，购买位于运河九里××商品房（下称“该商品房”）。因本人在当地缴纳社保的年限不足（包括暂未缴纳社保）而未达到当地政府规定的购房资格要求，暂时无法通过政府网签系统签署该商品房《商品房买卖合同》及其附件。现本人向贵司申请先行签署暂不递交政府审核的《商品房买卖合同》及附件（下称“线下版买卖合同”），并承诺如下：一、因本人在当地缴纳社保的年限不足或暂未缴纳社保而未达到当地政府规定的购房资格要求，为尽快确定双方的交易关系，本人要求先行签署线下版买卖合同，由此产生的不能办理《商品房买卖合同》预告登记、按揭贷款及权属登记等一切责任和后果由本人自行承担。二、本人承诺在2020年10月30日前向出卖人提交社保交纳凭证（至少一个月），并对前述资料合法性及真实性负责。三、本人承诺在2020年10月30日前达到当地政府规定的购房资格要求并与贵司通过政府网签系统签署《商品房买卖合同》，否则，贵司有权解除与本人签署的线下版买卖合同；如在上述期限届满前，本人提前具备当地政府规定的购房资格，本人同意自具备购房资格之日起7日内（如贵司书面通知则以贵司书面通知时间为准）与贵司通过政府网签系统签署《商品房买卖合同》，否则，由此产生的不能办理《商品房买卖合同》预告登记、按揭贷款及权属登记等一切责任和后果由本人自行承担；等等。落款处申请人聂丹签名。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知，其中载明：实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县；非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；等等。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，其中载明：实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县；非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房；等等。另查明，原告聂丹的户籍所在地为哈尔滨市南岗区，为非本地户籍居民。上述事实有原、被告当庭陈述，原、被告提交的《认购协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、申请书、付款收据、常住人口登记卡等证据在卷佐证。 一审法院认为，原、被告签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。审理中，原告对被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《申请书》中原告本人的签名的真实性提出异议，但原告未能提交相反证据证实自己的主张，且庭审后表示不申请笔迹鉴定，故本院对《商品房买卖合同》、《补充协议》和《申请书》的真实性予以确认。原告主张自己受限购政策影响没有购房资格，申请解除了《认购协议》、《商品房买卖合同》和《补充协议》，被告对此提出异议。经审查，购房当时，原告不具有本地购房资格，但涉案房屋为期房，原告在向被告提交的《申请书》中承诺“在2020年10月30日前达到当地政府规定的购房资格要求并与贵司通过政府网签系统签署《商品房买卖合同》，否则，贵司有权解除与本人签署的线下版买卖合同”。原告的此承诺为附条件的民事法律行为，在条件未成就之前，原告申请解除《认购协议》、《商品房买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求本院不予支持。在双方合同尚未解除的情况下，原告请求被告返还购房款并赔偿相应利息损失的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告聂丹的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4246元，由原告聂丹负担。 二审中上诉人提交证据四组。第一组证据：聂丹与被上诉人方的王化存（售楼处人员）微信谈话截图六张；第二组证据：聂丹在微信上购买涉案房屋的截图十张；第三组证据：聂丹拍摄的被上诉人售楼处公示的规划证、施工许可证、预售许可证等五证照片五张。第四组证据：被上诉人京御地产公司施工现场的照片五张。通过上述证据欲证明，上诉人从2017年11月11日离开施工现场和售楼处之后，再也没有和被上诉人工作人员面对面接触过，更没有回到售楼处与被上诉人签订过纸质的合同及协议。对此，被上诉人质证称，对于证据一和证据二的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可。理由如下：证据一微信截图片面，谈话的语境及内容亦不全面，不真实；证据二无法证明程序的发布和运行主体。对于证据三和证据四，被上诉人质证称，对该二证据的真实性、合法性及关联性予以认可，但对与上诉人就该证据的举证目的不予认可，该证据亦达不到上诉人的证明目的；相反，该两组证据能证实上诉人对被上诉人售房的依据及楼房的相关情况均是清楚的，也是明知的，此亦能进一步证明上诉人时具有购买涉案房屋意思表示的，且该意思表示真实自愿，合法有效。对于上诉人二中提交的四组证据，结合各方的对于证据所发表的意见及在案的其它相关证据，本院对于该四组证据的证明目的均不予认定。被上诉人二审中未提交新证据。上诉人在一审中向原审法院递交申请，明确表示放弃商品房买卖合同及认购协议中其签名的鉴定，经本院释明后，上诉人对此亦予以了认可。二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为，在上诉人聂丹诉被上诉人京御地产公司商品房销售合同纠纷一案中，上诉人聂丹对于原审法院驳回其本案诉请不予认可。上诉人对此称，上诉人与被上诉人之间没有签订过纸质合同及协议；预售许可证中项目名称亦与上诉人认购的项目名称有所不同，被上诉人存在违法销售行为；上诉人是在不知限购政策的前提下认购了被上诉人开发的商品楼房。但依据上诉人本案一审的诉请及在案的相关证据，并结合上诉人的实际履行来看，上诉人与被上诉人之间具有商品房买卖真实意思表示，且该意思表示不违反法律之规定。原审法院对此的认定具有事实基础，亦符合法律之规定。上诉人主张解除商品房买卖合同及认购协议，但其一二审中未提交涉案合同具备法定解除和约定解除的之事由，且从涉案商品房合同的签订及实际履行来看，原审法院驳回上诉人解除合同及退还购房款之诉请有理，亦有据，无不当之处；上诉人二审中提交的四组证据亦足以证明其本案诉请具有事实及法律依据。故本院对此予以维持。关于上诉人上诉称预售许可证中项目名称与其认购的项目名称不同的问题，被上诉人对此亦作出了说明和解释，上诉人的该部分上诉请求亦理据缺乏，本院对其该部分主张仍不予以支持。上诉人称其是在不知限购政策的情况下认购了被上诉人开发的商品楼房。上诉人的上述陈述不仅与一个商品房买卖合同之买受人应尽的合理注意义务不符；且根据上诉人咨询涉案楼房项目销售情况、去现场查看楼房项目施工及履行房款交付的时间与限购政策出台的时间来看，上诉人的该相关陈述亦明显有悖于常理，故本院对此不予采信。 综上所述，聂丹的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8393元，由上诉人聂丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二０二０年六月二十六日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣