河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初289号原告（执行案外人）：杨杰，女，1989年4月4日出生，回族，住河南省郑州市经济技术开发区。诉讼文书送达地址：河南省荥阳市荥泽大道与康泰路交叉口往北200米路东河南神龙剑律师事务所。委托诉讼代理人：白江伟，河南神龙剑律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘根龙，男，1971年3月16日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：河南省巩义市。委托诉讼代理人：牛青坡，巩义市方正法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：张继昌，男，1975年2月20日出生，汉族，住河南省巩义市。原告杨杰与被告刘根龙、第三人张继昌案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告杨杰及其委托诉讼代理人白江伟，被告刘根龙及其委托诉讼代理人牛青坡到庭参加诉讼，第三人张继昌经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨杰向本院提出诉讼请求：1．依法判令停止执行位于荥阳市××与××交叉口南侧大溪地9区洋房区7幢1单元4层402房屋（合同编号XY150××××5252）；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：巩义市人民法院于2018年7月20日查封了位于荥阳市××与××交叉口南侧大溪地9区洋房区7幢1单元4层402房屋，并于2019年8月21日作出（2019）豫0181执2386号执行裁定书，将该房产评估、拍卖。涉案房产已经于2018年4月13日通过郑州德鑫房地产营销策划有限公司出售给了原告，并于2018年4月17日交付给了原告，原告已经按合同约定支付了首付款30万元，并对涉案房产进行了装修，居住至今。原告提出执行异议，巩义市人民法院作出的（2019）豫0181执异308号执行裁定书驳回了原告的异议申请。张继昌于2018年4月20日出具了30万元的收据，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，因此法院不应执行涉案房产。刘根龙辩称，涉案房产的登记所有人是张继昌，法院查封该房产程序合法。杨杰与张继昌的房屋买卖协议系无效合同，其与张继昌的房屋买卖行为未发生物权变动，不能对抗生效判决的执行。刘根龙于2018年7月向法院申请财产保全，在法院查封、开庭期间，张继昌并未对查封裁定提出异议，也未说明涉案房产已经出卖。张继昌缺席未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：杨杰与杨贺忠系姐弟关系。2018年4月13日，张继昌（甲方）与杨贺忠（乙方）、郑州德馨房地产营销策划有限公司（居间方丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于荥阳市××与××交叉口南侧清华大溪地9区洋房区7幢1单元4层402房屋出售给乙方，房屋价格为100万元；甲方应向丙方支付佣金1万元，乙方应向丙方支付佣金1万元；付款方式为按揭贷款，双方于签订合同后且房本下发五个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；该房屋处于抵押状态，甲方保证自合同签订后向贷款银行提出提前还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款，根据贷款银行通知，甲方领取他项权利证后五个工作日内办理注销抵押登记手续；乙方于2018年4月30日前支付甲方首付款30万元，乙方支付甲方每月房贷，房贷本金自动冲抵房款，利息不计。2018年4月20日，三方达成《补充协议》一份，约定：乙方于2018年4月20日支付首付款30万元，甲方承诺在2018年4月20日将房屋交付给乙方居住使用。杨杰于2018年4月13日通过微信向张继昌支付1.5万元，于2018年4月13日向郑州市德馨房地产营销策划有限公司转账支付2.25万元（其中代张继昌支付中介费1万元，），于2018年4月20日转账支付给张继昌的妻子李红月26万元，向郑州市德馨房地产营销策划有限公司的员工邢利超支付契税1.5万元。2018年4月20日，张继昌出具收到首付款30万元的收条一份。张继昌分别于2018年7月12日、2018年8月8日、2018年11月11日、2019年3月9日、2019年6月11日、2019年9月17日收到杨杰支付的系争房产贷款（每次数额为三个月房贷）。2018年4月17日，杨杰与系争房产物业服务公司签订《房屋装修管理协议》对系争房产进行装修并居住至今。截止目前，系争房屋剩余价款70万元（包含银行贷款）尚未付清，杨杰也未将剩余价款交法院执行。被告刘根龙与张继昌之间的不当得利纠纷，本院依据（2018）豫0181民初4695号民事裁定书，于2018年7月20日查封了张继昌所有的位于河南省荥阳市××与××交叉口南侧大溪地9区洋房区7号楼1单元4层402号房产一套（合同编号XY150××××5252）。2018年9月24日作出（2018）豫0181民初4695号民事判决书，判决被告张继昌于本判决生效之日起10日内偿还原告刘根龙房屋按揭款126,715.43元，购房订金、办证服务费、办证费、维修基金、物业费、手续费、银行按揭贷款手续费、按揭款合计29,258元，共计155,973.43元，并从2018年7月10日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息至实际还款之日止。后张继昌不服判决上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）豫01民终17641号民事判决书，驳回上诉。因张继昌未按期履行还款义务，被告刘根龙向本院申请执行。2019年8月21日，本院作出（2019）豫0181执2386号执行裁定书，评估、拍卖张继昌名下的位于河南省荥阳市××与××交叉口南侧大溪地9区洋房区7号楼1单元4层402号房产一套。原告杨杰向本院提出执行异议，本院作出（2019）豫0181执异308号执行裁定书，驳回杨杰的异议请求。杨杰遂向本院提起执行异议之诉。另查明，系争房产于2015年8月20日进行预告登记，权利人为张继昌。本院认为，杨杰提起案外人执行异议之诉的目的是排除法院对系争房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨杰与张继昌签订《房屋买卖合同》，约定杨杰以100万元购买系争房产，其已经支付30万元首付款，并按照合同约定一直偿还系争房产的银行贷款。系争房产于2018年7月20日被法院查封，杨杰在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。但按照合同约定，系争房产剩余70万元价款尚未付清，系争房产的抵押权亦未涂销，无法办理过户登记。综上，杨杰提供的证据不足以证明其对系争房产享有排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告杨杰的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告杨杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82，开户行：郑州银行营业部。审 判 长  康译方人民陪审员  王喜先人民陪审员  张建珍二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张艺蕾附：本判决援引法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。