山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终829号上诉人（原审被告）：李宏，男，1964年3月9日出生，汉族，住滨州市。被上诉人（原审原告）：滨州富舜物业服务有限公司，住所地滨州市渤海十六路728号格林春天小区。法定代表人：宋元东，公司执行董事兼总经理。上诉人李宏因与被上诉人滨州富舜物业有限公司（以下简称富舜物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宏上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初423号民事判决，依法改判或异地重审；2.判令富舜物业公司退回其违法所得共计3616元；3.一、二审诉讼费用由富舜物业公司承担。事实与理由：一、认定事实错误，适用法律不当，违背客观公正原则。1.一审法院已经查明富舜物业公司作为物业服务企业2013年4月至2017年3月四年期间不按物业合同收费，擅自提高收费标准的违法事实，但在判决书中只字未提，依然支持富舜物业公司不按合同擅自提高收费标准的相关证据和支付逾期付款违约金的请求，有悖法理。依据2013年《滨州市住宅物业服务收费管理实施办法》第26条中物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳的规定，李宏有权拒绝缴纳。一审期间李宏提供了多项证据证明物业服务不到位、服务承诺不兑现、构成合同违约的事实。依据收费与服务对等原则，一审判定李宏缴纳物业费，却对富舜物业公司物业服务不到位、服务承诺不兑现、构成合同违约的事实视而不见，明显有失公允。判决书中以李宏提出的其他意见缺乏事实和法律根据而不予采纳，违背《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说明的指导意见》之规定。2.李宏在一审中提交了富舜物业公司2018年6月14日与小区业主委员会签订的“交接协议”，第四条内容：富舜物业公司同意业主委员会收取2018年1-5月份物业费，扣除为富舜物业公司垫付的水电费用51096.27元，直至扣完为止。因此，李宏不应该再缴纳富舜物业公司2018年1-5月份物业费，即使缴纳也应该缴给业主委员会。二、一审对本案事实没有调查清楚，判决结果有失公允。1.一审法院对富舜物业公司不履行合同约定，即花草树木无养护、公共设施设备损坏严重、地下车库通风设备不运行、无保洁、安全保卫失责、消防器材丢失、违规加价生活用水费（多收取李宏水费162元，更换水表损失费190元），以及违法收取小区公共收益资金等严重损害了李宏合法权益的行为，未到小区作调查了解。2.一审法院对李宏提交的业主对物业满意率调查等证据，也未到小区调查了解。富舜物业公司在物业合同第三章第8条承诺：业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%以上，第六章第19条约定：如乙方服务与承诺方案有差距或大部分业主对物业服务意见很大，甲方可随意撤换物业公司，损失由乙方承担。2018年2月小区全体业主对富舜物业公司物业满意率调查结果显示：全体业主对富舜物业公司物业满意率仅为0.3%，远低于富舜物业公司承诺的85%以上，反向指标不满意率达93.7%。3.就小区地下车库公共设施等相关费用，2017年11月20日小区业主委员会与富舜物业公司签订“抵账协议书”，协议双方同意以甲方的244号地下车库抵顶乙方的132557.5元公共设施维修费用等欠款。自签订协议之日，双方债权债务全部结清。同时小区业委会还出具了“富舜物业公司2018年前的生活垃圾清运费和地下车库管理费免收，已收取的如数退还的要求”等证据。因此，李宏不应该再缴纳生活垃圾清运费和地下车库管理费。综上，富舜物业公司存在明显违约过错行为，极大损害了李宏的合法权益。而在这种情况下，一审法院判决富舜物业公司不承担任何违约责任，明显违反了法律的公平原则，损害了当事人的合法权益。请求二审法院对本案依法改判和异地重审，判令富舜物业公司三倍返还多收取的物业费2940元，生活用水费486元，及水表损失费190元，共计3616元。富舜物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求和理由缺乏充分的事实依据和证据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。富舜物业公司向一审法院起诉请求：1.判决李宏支付物业服务费、生活垃圾清运费等各项金额共计3484.40元；2.李宏支付物业服务费滞纳金（自应当支付之日起至实际清偿之日止）；3.案件诉讼费用由李宏负担。一审法院认定事实：2013年5月1日，富舜物业公司与滨州市格林春天业主委员会签订物业服务合同，约定自2013年4月1日起至2015年4月1日止，由富舜物业服务公司为格林春天小区全体业主提供物业管理服务。2017年4月1日，富舜物业公司与滨州市格林春天业主委员会签署第二份物业服务合同，约定自2017年4月1日至2019年4月1日，由富舜物业公司为格林春天小区提供物业服务。自2013年4月1日起，富舜物业公司一直为格林春天小区从事物业管理和服务。2018年5月31日后，富舜物业公司离开格林春天小区，不再负责该小区的物业服务。2013年4月1日，富舜物业公司与滨州市格林春天业主委员会签订的第一份物业服务合同约定，物业管理服务费，住宅为0.65元/月/平方米，电梯运行费2、3、4、6号多层住宅楼2层以上建筑面积每平方米0.3元/月/平方米。富舜物业公司与滨州市格林春天业主委员会在2017年4月1日签订的物业服务合同约定，物业管理服务费，住宅（按照房产证面积）为0.7元/月/平方米，向全体业主收取；按物业服务等级收费标准各楼物业费为每栋楼的1层住房按建筑面积每平方米缴纳0.85元/月，每栋楼的2层以上住房按建筑面积每平方米缴纳1.1元/月，地下车库所有业主按户/月缴纳30元，业主生活垃圾清运费12元/户/月代滨州市环境卫生清运大队向入住业主收取；业主需按时缴纳本年度物业管理服务费，每季度第一个月的1-10号到物业管理办公室缴纳，业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理服务费的，每逾期一天按1%缴纳滞纳金等。另查明，富舜物业公司于2013年7月11日取得物业服务企业叁级资质。还查明，李宏为格林春天小区6号楼2单元201室的业主，主房建筑面积136.12平方米，还购买地下车库中的1处车位。该房屋主房自2017年10月1日至2018年5月31日发生的物业管理服务费为1197元。2017年4月1日至2017年12月31日期间，发生垃圾清运费108元。2014年4月1日至2018年5月31日期间，发生地下车位管理费1500元。上述费用共计2805元，此部分款项李宏未予支付。一审法院认为，富舜物业公司与滨州市格林春天业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对格林春天小区业主亦发生效力。作为小区业主的李宏未及时缴纳支付物业管理服务费等约定费用，构成违约，依法应当承担违约责任。富舜物业要求其继续支付物业管理服务费的诉讼请求于法有据，予以支持。请求支付逾期付款违约金（即滞纳金）的请求原则上亦予以支持，但约定违约金标准过分高于法律规定和守约方受到的损失，一审法院依法予以调整。李宏提出的上述抗辩意见于法有据，予以采纳，其他意见缺乏事实和法律根据，不予采纳。有关李宏提出富舜物业公司提供物业服务不到位构成违约的抗辩观点，一审法院审查认为，如缔约双方在合同履行过程中均发生违约行为，应当依法承担与各自违约行为相应的违约责任。如富舜物业公司的行为给李宏造成损失，李宏可独立向其主张权利。但李宏在本案中以相对方存在违约行为为由拒绝履行基本义务，不支付物业服务费的意见，缺乏法律根据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、李宏支付滨州富舜物业服务有限公司物业服务费、垃圾清运费共计2805元，于一审判决生效之日起五日内履行完毕；二、李宏支付滨州富舜物业服务有限公司逾期付款违约金（以2805元为基数，按照中国人民银行规定同期同类人民币贷款基准利率标准的1.3倍计算，自2018年4月11日起，计算至实际履行之日止）；三、驳回滨州富舜物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，减半收取计25元，由李宏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中，富舜物业公司与滨州市格林春天业主委员会于2013年4月1日及2017年4月1日签订的两份《格林春天物业服务合同》对小区业主李宏具有拘束力。富舜物业公司已实际为涉案小区提供物业服务，故李宏作为业主应向富舜物业公司支付相应的物业管理费，一审法院根据合同约定标准计算物业管理服务费、垃圾清运费、地下车位管理费并无不当。关于李宏主张2018年1-5月份物业费应向业主委员会支付问题。经审查，李宏未提交有效证据证实业主委员会为富舜物业公司垫付的水电费用是否已抵扣完毕，其主张直接向业主委员会支付物业费，依据不足。关于李宏主张富舜物业公司服务不到位、业主有权拒交物业费的问题，本院认为，现有证据不足以证实富舜物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。李宏已享受富舜物业公司提供的服务后，又以拒交物业费作为对富舜物业提供物业服务质量不满的对抗不当，一审判决李宏支付相应物业费正确。关于逾期付款违约金的问题，本院认为，李宏拒绝交纳物业费的原因系对富舜物业服务质量存有异议，且格林春天小区业主委员会与富舜物业公司曾就拖欠物业费的支付方式、数额等进行协商，并非李宏无故拖欠，故一审判令李宏支付逾期付款违约金欠妥，本院予以纠正。关于李宏要求富舜物业公司三倍返还多收取的物业费、生活用水费、水表损失费等共计3616元的上诉请求，由于一审中李宏并未提出反诉，二审经调解无效，对该项请求二审不予审理。综上所述，李宏的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初423号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初423号民事判决第二、三项；三、驳回滨州富舜物业有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人李宏负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年六月二日法官助理徐丽萍法官助理张艺伟书记员战亚玲