湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初3261号原告：吴小波，男，1978年9月27日出生，汉族，住祁阳县。原告：张海燕，女，1980年10月21日出生，汉族，住祁阳县。两原告共同委托诉讼代理人（特别代理）：黄太斌，湖南杰联律师事务所律师。被告：柏国琪，男，1971年1月15日出生，汉族，住祁阳县。被告：王静，女，1978年6月21日出生，汉族，住东安县。被告：唐忠良，男，1955年7月25日出生，汉族，住祁阳县。被告：柏彩云，女，1963年10月1日出生，汉族，住祁阳县。被告：刘小刚，男，1990年2月24日出生，汉族，住东安县。被告：邓琛，女，1994年7月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：陈河北，男，1956年4月25日生，汉族，住祁阳县。七被告共同委托诉讼代理人（特别代理）：周中华，男，1963年1月11日出生，汉族，住祁阳县，系小园学府小区项目部负责人。七被告共同委托诉讼代理人：何国荣，湖南金浯律师事务所律师。原告吴小波、张海燕与被告柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，与另案原告李洪春、郑捷与被告柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北商品房买卖合同纠纷一案合并审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄太斌、七被告共同委托诉讼代理人周中华、何国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴小波、张海燕向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决七被告共同返还原告吴小波、张海燕购买的商品房缺少面积的房价款23524.9元。事实和理由：2012年9月12日，原告吴小波、张海燕在七被告现已注销的东安盛发房地产实业有限公司（小园府小区项目部）处购买了坐落在祁阳县浯溪镇小园学府小区商品房一套。《买卖合同》约定：套间建筑面积为137.45平方米，按建筑面积计算，该商品房套间标准单价为每平方米1818元，房屋总金额为249884元。2019年房屋产权登记部门确认原告购买的商品房总建筑面积为124.51平方米，套内建筑面积为112.14平方米，分摊建筑面积为12.37平方米。所以，原告所购买的商品房合同约定面积与登记部门确定的商品房面积少了12.94平方米，且误差已超过3%。为此，原告多次向工商消费协会投诉，要求少了12.94平方米的房款23524.9元由七被告双倍返还给原告，但七被告不予理睬。为保护原告的合法权益，两原告依照相关法律之规定，特向法院提出上述诉讼，请求法院判决支持二原告的诉请。柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北辩称，1、被答辩人房屋面积计算与合同约定一致，不存在差异。产权证登记阳台面积为2.27平方米，但实际面积为5.54平方米，少了2.27平方米。产权证没登记飘窗面积，飘窗面积为4.5平方米。炮台面积为46平方米，28户分摊，应占1.73平方米。产权证登记天井面积为7.7平方米，但应实际分摊面积为10.95平方米，少登记3.25平方米。产权证登记楼梯间面积为5.05平方米，但应实际分摊面积为6.3平方米，少登记1.25平方米，上述5项共计13平方米，加上产权登记的面积，应是137.51平方米。2、买卖双方在房屋买卖合同中约定的房屋面积计算方式不违反法律法规禁止性规定，被答辩人因不动产登记面积要求返还部分房款没有法律依据。（1）、商品房买卖合同第四条明确约定“出卖人与买受人约定按以下方式计算商品房价款。按建筑面积、分摊面积合并计算房价，该商品房标准单价为每平方米1818元，金额249884元整。……”买卖双方签订该协议时，卖方将房屋面积计算早已贴在售楼部墙壁上进行了公示，对买房户明确说明按图中标明的面积及对应的房价进行出售，买房户自愿接受这种计算方式。（2）、商品房买卖合同第六条明确载明“根据买受人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理”，“不适用……以产权登记面积为准”，“登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准……”。双方进一步约定了产权登记面积不是双方的房屋价款计算面积。（3）、本案买卖双方在房屋买卖合同中约定的房屋面积计算方式不违反法律、行政法规强止性规定，根据合同自治原则，双方房屋买卖面积为137.45㎡符合法律规定。测量规范、登记规范不属于行政法规强制性规范，而属于指导性规范，指导性规范不能改变合同双方约定的效力。请法院依法予以驳回原告诉请。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的买卖合同证明目的有异议，认为合同条款已约定丈量面积的方式。经查双方签订的买卖合同客观、真实，本院予以采信。被告对原告提供的不动产证及房地产事务所实地勘查登记的关联性有异议，认为不能作本案所争房屋的面积。虽该证据客观、真实，但不能作为本案定案的依据，因双方有合同约定，故本院不作证据采信。原告对被告提供的买卖合同有异议，认为合同部分不合法。该合同系双方真实意思表示，本院予以采信。被告提供的套房户型平面图，原告提出异议，认为与本案无关。该证据未加盖相关部门公章及相关人员签名，本院不作证据采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月12日，原告吴小波、张海燕在七被告现已注销的东安盛发房地产实业有限公司（小园学府小区项目部）处购买了坐落在祁阳县浯溪镇小园学府小区商品房一套。《买卖合同》约定：套间建筑面积为137.45平方米，按建筑面积计算，该商品房套间标准单价为每平方米1818元，房屋总金额为249884元。合同同时约定，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异双方同意：（1）面积误差比绝对值3％内（含3％）的据实结算房价款，（2）面积误差比绝对值超出3％时，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差在3％（含3％）部分的差价款由买受人补足，登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准，约定面积误差大于3％时，由出卖方按超出误差3％多出部分按合同约定单价返还买受人。2019年7月12日，祁阳县自然资源局向原告颁发“不动产权证书”，该不动产权证书注明专有建筑面积为112.14平方米，分摊建筑面积为12.37平方米。该单元的轿子顶和天井面积未予平摊到户，落地阳台面积只计算50％。原告认为合同约定面积与登记部门确定的商品房面积少了12.94平方米，且误差已超过3%。为此，原告多次向工商消费协会投诉，要求七被告双倍返还少了面积的房款23524.9元，双方协调不成，两原告提起诉讼。另查明，东安盛发房地产实业有限公司于2007年8月17日登记成立，股东为柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北，该公司于2016年3月16日注销。本院认为，该案系商品房买卖合同纠纷。买卖合同的签订也系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方应按该合同履行。该合同第六条规定“登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准，…”。现双方因房屋面积发生纠纷，则应由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明文规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。即本案讼争的房屋面积只能按合同约定以双方现场丈量的实际面积为准。本案中房产登记部门颁证时，未将轿子顶、天井面积平摊到户后计入讼争的房屋面积，亦未将落地阳台的全面积计入讼争的房屋面积，明显与原、被告双方签订的商品房买卖合同约定相悖。故原、被告双方应当实地现场按合同的约定丈量，以确定讼争房屋的实际面积。原告在本案审理中，书面明确拒绝去实地现场丈量，致使讼争房屋的合同实际面积无法得出，应当视为原告举证不能，自然应承担相应的不利法律后果。故本院对原告吴小波、张海燕要求七被告共同返还原告商品房缺少面积的房价款23524.9元的请求不予支持。对于被告辩称，原告将七被告列为本案被告进行诉讼，属于诉讼主体资格错误。本院认为，东安盛发房地产实业有限公司于2007年8月17日登记成立，股东为柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北，该公司已于2016年3月16日注销，公司未经清算即被注销，将股东列为被告并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴小波、张海燕的诉讼请求。案件受理费388元，由原告吴小波、张海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  杨克西人民陪审员  唐东生人民陪审员  全亚琼二〇二〇年六月十日书 记 员  李 慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。