广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1203民初432号原告（反诉被告）：肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城二区四小区桂昌街27号二楼。法定代表人：邵建明，该公司董事长。委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈秀文，女，汉族，1992年8月16日出生，身份证地址：广东省封开县南丰镇万寿村委会竹根村15号，现住广州天河区前进街道石溪村138号，公民身份号码：44122519920816252X。委托代理人：李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。原告肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司（以下简称海印又一城）诉被告陈秀文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，被告对原告提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了合并审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告为原告，本诉被告为被告。原告海印又一城的委托代理人梁永平，被告陈秀文及其委托代理人李贺亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海印又一城诉称，2018年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆新区广利街道院主路2号鼎湖总统御山庄商务办公楼AT-1栋437室”，总房款为人民币151005元。上述合同约定被告应先支付首期购房款91005元，余款60000元以办理银行按揭的方式支付，并明确约定了逾期付款的违约责任。上述合同签订后，被告只支付了91005元，余款60000元被告申请银行按揭但未获批准。原告已按照补充合同的约定通知被告变更付款方式为一次性付款，但被告至今未支付余下购房款。综上所述，被告已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付购房款60000元及违约金2910元（该违约金暂计至2020年4月3日，余下违约金按每日万分之五的标准计至被告付清款项之日止）；2、被告赔偿原告律师费5000元，合计应向原告支付67910元；3、由被告承担本案诉讼费。被告陈秀文辩称，一、原告以欺诈手段签订商品房买卖合同，销售房屋。1、原告虚构标的。首先，在宣传和签约初期，虚假宣传销售涉案房屋为居住类房屋，签订合同时无法掩盖不能居住的办公楼性质，笼统称商品房进行辩解。其次，商品房掩盖商业用房，商业用房不是一般的商品房，更不是居住性质房屋；2、原告宣传和销售都以精品装修公寓（居住），实为办公楼商业用房名义实施。合同签订时以搞两个合同分开签署，价格优惠的名义和被告签订买卖合同和装修合同来完成一个商品房销售合同同时签订，一笔付款到位（两卡同一时间刷款，完成精品装修公寓的第一批付款，约定贷款外的被作装修款和购房首期款合计141000元房款）；3、装修部分房款支付后，原告收起装修合同，进行单方藏匿，再不给被告。后经被告辩析，所谓的原告海印又一城就是法定代表人邵建成为主的家族公司转签的装修合同，就是他个人的个体户公司即广州古达装饰设计工程有限公司。该公司2011年设立，实为搞金融游戏的个人投资空壳公司，2017年改名号为装饰设计公司的一人私人公司，根本不对涉案合同房屋进行任何装修。再后来，原告的一些对公司看不下去的心怀正义良心未眠的员工私下告诉被告：该商业楼盘根本没有什么装修，签订的装修合同根本不可能交付购房人。二、出于欺诈目的，原告提供格式商品房买卖合同或约定缺乏，或约定模糊，无法履行。1、合同第一条对出售给被告专属房屋土地性质含混称为商务金融用地（053）、城镇住宅用地（071），并不说明涉案房屋是053、071那一块土地，以城镇住宅用地蒙混；2、第八条贷款方式，把贷款银行限定在原告签约的浦发银行肇庆分行贷款，并未说明贷款时间、期限、义务主体等内容；3、交付条件没有约定满足期限，主合同的交付条件被补充协议降低或去掉，而主合同第二十五条却说补充协议减轻或免除出卖人责任的，或者加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，以本合同为准，补充协议又说和主合同不一致的以本补充协议为准。事实上，补充协议和主合同平衡外，其绝大多数是加重买受人责任，减轻或免除出卖人责任。合同既表现了逐步套住买受人的欺诈特色，更使约定难以履行，实现被告的不履行和随意履行；4、交付条件第二款内容，约定了9项中的部分，其他没有约定或不明，但同时又对5类达不到约定条件下的处理，既没有责任承担，也没有时间限制，等于无期限的不符合交付条件；5、在房屋质量责任的地基主体结构和其他质量问题上，对出卖人的修复责任则都说是出卖人承担修复责任，直至功能恢复使用，等于无期限修复；6、第十五条保修责任，约定空白，又说具体责任内容见附件八，而附件八除笼统列出5项内容外，对具体标准、责任范围等没有明确；7、在办理房产证上，约定出卖人逾期720天后支付日万分之一的违约金，总额不超过2%，办证没有期限的拖延，但合同继续履行；8、区分所有权上，对车位车库等配套设施不做约定。三、原告无法履行合同，违约及应当承担违约责任是原告而非被告。1、所谓的原告说的原告不能在贷款后不能依约10日内另付全款而违约，实际是原告原因贷款不能。其一，被告提供相关材料后，贷款事务由原告实施；其二，不是原告不想不努力贷款，是因为其他单方面原因贷款不能，因为要对银行提供回购房屋的贷款担保及贷款对房产的特殊要求。被告和原告联系办理贷款事务的员工冯炜峰，2019年3月12日时说贷款不顺，且只能在浦发银行贷款，因为被告只签约了这一个按揭贷款银行，但3月14日告知贷款通过了，说贷款办理顺利，可以贷到款。直到2019年7月22日一直没有任何贷款动作，被告问询，原告的员工突然说贷不到款，他也不在公司做了；2、原告以公寓精装修名义收取了装修成品房的房款，拒不交付所谓的装修合同，欺诈销售。原告根本没有对房屋装修也没有打算装修，现在涉案合同近交房期，没有装修，其他早期签订合同的到期交房的同类房产也没有装修。在合同履行如此重大的问题上，原告隐瞒法院欺诈诉讼，作为被告当然不能继续支付房款；3、合同大范围内容约定不明或缺乏，原告不履行，被告也没有义务履行。基于原告在房地产开发方面严重的违法违规，请求法院向住建行政管理部门和刑事司法机构提出司法建议，对原告进行调查做出行政处罚和刑事追究，同时对原告的诉讼请求予以驳回。被告陈秀文反诉称，原告以出售“拎包入住的精装修公寓”总价201005元和被告签订毛坯房价格加装修价格名义的购房协议。协议签订后，被告一次性付款131005元，加定金10000元抵作第一期房款，共支付房款141005元。但协议签订时，原告要被告先签字，后私藏隐匿部分款（装修名义下款项50000元）下合同。其以欺诈手段签订商品房买卖合同销售房屋，骗取被告房款（非为违约，根本没有装修内容），又故意制造贷款不能事实，构陷被告违约假象，起诉被告违约和要求支付虚假房款。事实上一方面是原告违反合同，和自己签约贷款银行办理按揭贷款不能，另一方面更是原告欺诈销售，对合同主体内容不予履行，加之合同实质、主体内容约定空缺和模糊，合同无法继续履行。原告为保护其自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判决：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）解除；2、原告退还被告预交房款141000元，并对欺诈售房收取房款部分增加一倍退赔50000元；3、原告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付占有被告141000元款项从2018年12月10日起至实际归还日止的利息损失；4、原告承担本案本诉和反诉案件受理费。原告海印又一城对被告陈秀文的反诉辩称，不同意解除合同，被告是违约方，按照合同约定的解除条件，作为被告方来讲均没有具备解除合同条件。双方签订的购房合同合法有效，合同已经明确约定该商品房是办公楼的用途，不存在欺诈行为。本案中约定剩余6万元以银行按揭的方式支付，与办理银行按揭付款是被告的义务，实际办理过程中是由于被告不去办理缴纳契税导致银行未能放款，不是由于是否住宅的原因，整栋楼都是办公楼，其余业主都能办理贷款。请求法院驳回被告的反诉请求。原告海印又一城举证如下：1、商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋；2、购房发票，证明被告只支付了部分购房款；3、催告函，证明由于被告未履行支付购房款的义务，原告依法向被告发出催告函；4、委托合同；5、律师费发票；证据4-5证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师费依照合同约定应由被告承担。被告陈秀文举证如下：原告工商登记资料；2、广州古达装饰设计工程有限公司工商登记资料；证据1-2证明原告与古达公司关系，合作欺诈购房者；3、房款支付单据，证明支付房款情况；4、《报警回执》，证明被告和原告争执过程中被厮打；5、和售楼人员冯炜峰微信电话记录，证明贷款情况；6、和原告的经理微信记录，证明贷款不成原因，协商解决情况；7、解除合同退款申请，证明2019年12月31日双方协商答应给被告解除合同。经审理查明，2018年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同(现售)》，合同约定：“被告购买原告开发的位于肇庆新区广利街道院主路2号鼎湖总统御山莊商务办公楼AT-1栋437室，建筑面积36.44平方米，总价款为151005元；贷款方式付款：首期房款91005元，应于2018年12月10日前支付，余款60000元向浦发银行肇庆分行申请贷款支付。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中所称逾期应付款指依照合同第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。”同日，原告与被告签订《补充协议》，协议第二条约定：“买卖合同约定的房价款未包括成交价以外的一切费用。除买卖合同约定外，所有与买卖房及办理有关手续的费用，包括但不限于交易费、登记费、印花税、契税、预告登记费及政府规定应由买受人支付的其他费用等，均由买受人负责。买受人须于出卖人指定时间内支付上述各项费用。”第三条约定：“选择银行按揭付款方式的，除与出卖人另行协商一致外，买受人应于签订买卖合同当日与银行签订相关的贷款合同，并按银行要求提供应由买受人提供的全部证件资料。买受人在签署买卖合同时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理贷款条件。买受人申请贷款的年限及金额最终由银行决定。若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款或按银行要求追加支付贷款数额不足部分为首期房款，并与出卖人办妥付款方式变更手续。”第四条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”第十六条约定：“买卖合同及本补充协议是双方买卖该权利义务的最终约定，已取代了双方之前有关该物业的任何讨论、声明、广告宣传、认购书或其他协议如仍有其它未尽或变更事宜，双方应协商解决并另行签署补充协议，双方签署本补充协议前，出卖人通过口头、书面、实际及其他方式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、示范单位、模型等）所表述和提供的信息，仅为出卖人销售活动中的宣传行为，以及销售人员对买受人的私下承诺，均不具备任何法律约束力，双方的权利、义务均以合同及本补充协议约定为准。”双方签订《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》后，被告按照合同约定支付了首期房款91005元，余款60000元则由被告向银行申请办理按揭贷款手续。2019年8月15日，原告按照合同约定的送达地址向被告邮寄《关于通知办理产权证手续的催办函》，主要内容是要求被告于2019年8月22日前到海印总统御山莊售楼现场递交办理契税和房产证的有关资料，并缴纳房屋登记费550元。该邮件于2019年8月18日妥投。2019年11月7日，原告再次向被告邮寄《关于通知办理产权证手续的催办函》，要求被告于2019年11月15日前到海印总统御山莊售楼现场递交办理契税和房产证的有关资料，并缴纳房屋登记费550元。该邮件于2019年11月10日妥投。由于被告的按揭贷款审批未获银行审批通过，2019年12月21日，原告按照合同约定的送达地址向被告邮寄《关于变更付款方式的通知函》，该函主要内容为：“阁下采取按揭付款方式支付房款，但我司接到银行通知阁下的按揭贷款审批未获银行审批通过。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，阁下须在我司通知的十日内变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款，并与我司办妥付款方式变更手续。特此通知阁下于2019年12月28日前备齐到我司售楼现场办理变更付款方式的手续。”该邮件于2019年12月26日妥投。由于被告未按约定时间一次性付清房屋余款，原告遂向本院提起诉讼。另查明，2020年4月8日，原告与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与被告陈秀文商品房买卖合同纠纷一案的代理人，原告向代理的律师事务所支付律师费5000元。还查明，被告分别于2018年11月25日、12月10日向广州古达装饰设计工程有限公司支付了10000元、40000元，合计50000元。被告认为该50000元为装修款。庭审时，原告认为被告的按揭贷款审批手续未获审批通过的主要原因是被告未缴纳契税和房屋登记费。本院认为，原告海印又一城与被告陈秀文签订的《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应恪守履行。本案的争议焦点一是原告是否存在欺诈、虚假宣传误导被告签订合同的行为，二是被告是否需要支付剩余购房款60000元及违约金给原告，三是被告是否需要向原告支付律师代理费。关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于被告陈秀文与原告海印又一城之间签订《商品房买卖合同》《补充协议》的过程中是否构成欺诈的争议，民法上的欺诈是指故意欺瞒他人，使其陷入错误判断而为意思表示之行为。构成民事欺诈须有欺诈的故意、欺诈的行为、被欺诈人而陷入错误判断并为意思表示等构成要件。根据查明的事实表明，原告并没有收取被告支付的50000元装修款，案涉《商品房买卖合同(现售)》也未体现装修事项，在价款方面仅明确房屋交易总价，且被告已按照该合同约定支付首付款91005元，剩余款项60000元申请按揭贷款，双方当事人对此价格均无异议。被告向广州古达装饰设计工程有限公司支付50000元，作为完全民事行为能力人，其应当清楚了解其行为可能发生的法律后果，现被告认为其与原告签订毛坏房价格加装修价格的购房协议构成欺诈，骗取其购房款的主张，本院不予采纳。由于被告并未提供有效证据证明原告海印又一城存在欺诈行为，故对其关于原告存在欺诈行为而要求原告解除合同及退还预交房款141000元和退赔50000元的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告与广州古达装饰设计工程有限公司的款项交易属于另一法律关系，可另寻法律途径解决。关于争议焦点二，根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》约定的付款方式为：被告向原告支付首期房款91005元后，余款60000元由被告向银行按揭贷款支付，若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款，买受人须在接到出卖人或银行通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款。被告在得知其按揭贷款未获得银行批准通过后，未按照原告的通知变更付款方式，也未以其他方式缴纳该笔房款，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告选择继续履行合同，并要求被告一次性支付剩余购房款及违约金，符合双方约定，本院予以支持。由于被告应付剩余购房款期限为收到原告通知之日(即2019年12月26日)起十日内，故其违约金应自2020年1月6日开始计算至被告付清房款之日止，原告主张被告以逾期未付金额为基数按日万分之五计算，但原告未能提供相关损失的证据，其主要损失应当是资金利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合本案的实际以及违约方的过错程度和守约方的损失等因素，本院酌情将被告应承担逾期付款违约金由每日万分之五调整为万分之二。关于争议焦点三，根据原、被告双方签订的《补充协议》第四条：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”的约定，由于原、被告双方没有对逾期支付购房款时在出卖人要求继续履行合同的情况下需要支付律师代理费作出约定，故对原告要求被告支付律师代理费5000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈秀文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司支付购房款60000元及违约金（以60000元为基数，从2020年1月6日起按每日万分之二的标准计算至被告付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陈秀文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费748.88元，由原告（反诉被告）肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司负担50元，被告（反诉原告）陈秀文负担698.88元；反诉受理费2060元，由被告（反诉原告）陈秀文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  伍钜雄二〇二〇年六月十一日书记员  黄素怡