内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内2922民初120号原告：任春明，汉族，1960年3月2日出生，内蒙古自治区人，无业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张霞霞，女，内蒙古民智律师事务所律师。被告：曾令锐，汉族，1982年10月5日出生，内蒙古自治区人，阿拉善右旗金居物业管理有限公司法定代表人，现住内蒙古自治区。第三人：丁希平，汉族，1958年7月22日出生，浙江省乐清市人，个体户，现住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：丁耀瑞，汉族，1987年11月8日出生，浙江省乐清市人，个体户，现住甘肃省金昌市。系第三人丁希平之长子。委托诉讼代理人：丁世琪，汉族，1990年11月30日出生，浙江省乐清市人，个体户，现住甘肃省金昌市。系第三人丁希平之次子。原告任春明诉被告曾令锐、第三人丁希平买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告任春明、被告曾令锐、第三人丁希平的委托诉讼代理人丁耀瑞、丁世琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任春明诉称，2018年6月21日，原告因其平房拆迁急需购房居住，故与被告取得联系到都蓝花苑小区看房。被告当时要求原告先向其交付1万元的定金后才能看房，故原告向被告支付了1万元。原告看完房屋后，购买了小区11号楼2单元302室房屋，并向物业公司办理了物业登记手续，物业公司向原告交付了房屋钥匙。原告将房屋装修到一半，被告催原告再交房款3万元，原告按被告的要求又向被告交付了3万元。直至截止2018年12月份，原告将房屋装修完毕入住。2019年11月11日，第三人丁希平找到原告告知房屋是第三人的，要求原告向其支付房款，否则就要求原告搬离房屋。原告找到被告核实情况，但被告支支吾吾，原告要求被告退还4万元房款时，被告拒绝予以退还。原告无奈在第三人的要求之下，与第三人就涉案房屋签订了书面的《房屋买卖合同协议》，双方约定，房屋的总价款为207960.00元，原告在合同签订之日向第三人支付10万元，于2019年12月31日之前再向第三人支付8万元，剩余房款于2020年3月1日之前付清。综上，被告拒绝返还涉案房屋房款的行为，严重侵害原告的合法财产权益。现原告根据《中华人民共和国民法通则》第92条之规定，特诉至法院，请求法院判令被告立即返还房款4万元，并承担本案诉讼费。被告曾令锐辩称，一、关于第三人丁希平委托被告出售房屋的事实。原告受让的××苑。该房屋系第三人与小区开发商永昌德龙房地产开发有限公司抵顶工程款而所有的。第三人非阿拉善右旗本地人，他也不想雇人出售其抵顶工程款的房屋。2017年7月15日，第三人委托当时物业管理的被告来帮他出售其抵顶工程款的房屋，并出示了其与永昌德龙房地产开发有限公司签订的抵顶协议。双方协商，由第三人抵顶工程款的小区房屋，即：5号楼3单元501室、502室，11号楼2单元201、室202室、301室、401室，以及商业二层12号商铺的出售价格。其中11号楼的三楼的价格为2300元/㎡，2单元的四楼为2200元/㎡、五楼为1800元/㎡，商铺为3800元/㎡，并由第三人丁希平本人签字确认。双方口头约定，由被告按约定的价格出售第三人的房屋，如被告高于约定的价格出售房屋，则高出部分的价款作为劳动报酬归被告，如被告按约定的价格出售房屋亦按以成交的比例给予一定的销售提成作为其劳动补偿。被告在受委托期间通过各种广告的手段为第三人做广告，并无数次地带客户看房、介绍房屋和销售房屋。在第三人的委托售房期间，被告将11号楼2单元301室房屋出售给了叫赵慧琴的，第三人给被告支付了该房屋的销售佣金。二、关于原告房屋的出售过程。2018年，被告多次带客户看房、介绍房屋，终于2018年5月15日与叫刘风岐的达成了涉案房屋的买卖协议并签订了定金协议。双方约定，房屋总价款为214700.00元，刘风岐于2018年8月15日之前付清全额房款。后刘风岐因个人原因不想购买，故她介绍原告过来购买了涉案房屋。2018年6月20日，被告与原告以214700.00元的价格达成了房屋买卖协议并签订了定金协议。约定原告于2018年9月1日之前向被告付清房款。三、关于原告房屋的交付以及房款的支付事实。被告与第三人签订定金协议后，关于涉案房屋的成交价格以及溢价部分作为委托方第三人是无异议的。后因被告之前成交的一套房屋因第三人抵顶的房屋产权发生纠纷（已通过诉讼），还有原告总说没钱，被告也出于对家乡人、买受人利益的保护，也对自身的保护，将房屋付款时间拖延至待第三人的产权清晰后再办。原告购买涉案房屋是被告答应他先可以办装修入住的手续，房款后续再付。第三人亦无异议的，因为都蓝花苑小区的房屋本来就不好卖。后来第三人通过长时间的官司未处理好被告帮他出售的抵顶房屋的产权纠纷，他也多次催被告收房款，并经常口头说该给被告的一定会给的，被告也多次与他沟通说房屋产权必须明确，被告不能骗人，而第三人却说这个跟他没有关系，他只要房款。后因供暖的问题被告出售的房屋也产生了法律诉讼，通过被告的协调供应了暖气，但垫付的入网费什么的也通过法院讨回了公道。第三人为收取剩余房款与原告联系，私下与原告勾结重新认定房款，降低了涉案房屋的价格，博得原告的同意。第三人以降价的形式收取了部分剩余房款，并要求被告退掉已收取的定金部分。被告全部退还已收取的原告定金部分的房款显然对被告是不公平的，因为无第三人的委托，就无被告的存在，无被告的劳动付出，原告与第三人也不可能认识，涉案房屋的成交有可能不是原告，涉案房屋也许还没卖出去。根据上述事实，一、本案的房款支付与原告无关，该费用是被告与第三人丁希平房款交接的款项。原告应按照与被告签订的房屋购买协议支付房款或者在与第三人共同协商后按照协商确定的房款数额付清应付清的房款，而本案的款项应由被告与第三人进行结交。二、本案涉案房款，被告认为是第三人为快速收回房款而与原告私下达成的剩余房款，与实际成交价格不相符的情况是委托方第三人自行降价的行为，是对涉案房屋成交总价格降价的这要责任承担者，是第三人委托人主动行使权利的一部分，理应由委托方第三人承当涉案房屋的降价损失。原告与第三人双方认定的最终房价是双方的真实意思表示，与作为受托方的被告无关联。原告可按与第三人达成的降价房款支付。三、被告的劳动报酬为涉案房屋约定的成交价格214700元减去被告与委托方第三人约定的房款199180元，即成交溢价款15520元，该笔款项归被告劳动所得。剩余定金部分被告交付于委托方第三人，由第三人与原告之间的实际成交房屋价格，应按双方重新计算，付款方式由双方协商解决。四、被告系都蓝花苑小区自2015第四季度起至2019年第一季度止，共计44个月的物业公司法人。第三人抵顶工程款的5号楼3单元501、502室,11号楼2单元201、202、301、401室，以及商业2层商铺的空置物业费共计16384元，应由第三人丁希平承担。第三人丁希平辩称，原告任春明与被告曾令锐是在损害涉案房屋所有权人丁希平的利益的前提下签订的所谓的房屋买卖协议。被告曾令锐利用职务便利得知第三人常年不在阿拉善右旗，不通知第三人的情况下，把11号楼2单元302室涉案房屋的门撬开，将房屋以自己的名义出售给了原告。第三人一直到2018年年底才得知自己的房屋被非法占有的事实。经第三人了解，2018年6月20日，原告向被告支付1万元的定金后进房装修，而后于2018年7月2日又向被告支付了3万元。被告以区区1万元的现金就撬进房屋让原告进行装修，其动机让人难以理解，就按20万元的房价银行按揭30%计算房屋首付款也要6万元。既然非法占有已成事实，第三人本着以人为本的精神，也为挽回其经济损失，故才向原告讨要房款，但原告当时认为房屋的所有权人是被告曾令锐，拒绝向第三人支付房款。后通过小区开发商德隆房地产开发有限公司多次向原告讨要房款后，原告才于2019年11月11日在小区业主委员会的调解下，与第三人签订了《房屋买卖合同协议》，并支付第三人10万元的房款。原告还向第三人承诺于2019年12月31日前再支付8万元，于2020年3月1日前付清全部房款。现第三人尚未收到原告的剩余房款，第三人保留对原告追究法律责任的权利。第三人从未与被告曾令锐签订过房屋出售委托协议，也从未收到过被告支付的预购定金。原、被告应承担第三人为本次出庭所产生的差旅费共计6000元。本案争议焦点：一、原告与被告是什么关系，双方之间是否存在房屋买卖合同关系，如存在合同关系，那么合同是否有效；二、原告与第三人是什么关系，双方之间是否存在房屋买卖合同关系，如存在合同关系，那么合同是否有效；三、被告与第三人是什么关系，是否存在委托合同关系；四、被告的行为是否构成不当得利。原告任春明向法庭提供的证据有：第一组证据：《购房定金凭据》和收条各一份，证明：原告共支付被告涉案房款4万元，即：2018年6月21日支付定金1万元，2018年7月2日支付房款3万元的事实。第二组证据：《房屋买卖合同协议》、工商银行回单和收据各一份（出示原件，提供复印件），证明：2019年11月11日，原告与第三人签订协议以207960.00元价格购买涉案房屋，并当天转账支付第三人10万元房款的事实。第三组证据：《声明》一份（出示原件，提供复印件），证明第三人向原告书面保证直至2019年11月11日止，第三人从未授权他人出售过涉案房屋，也从未收到过任何人的涉案房屋的预购定金的事实。第四组证据：阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书、住户名单以及丁希平身份证复印件各一份（复印件），证明第三人丁希平于2014年7月份从永昌德龙房地产开发有限公司购买涉案房屋，并将房屋登记在其名下的事实。被告曾令锐对以上原告的证据发表质证意见如下：对第一组证据均无异议，被告确实收到了原告支付的定金和房款共计4万元。该组证据证明被告与原告达成涉案房屋的买卖协议，并约定房屋价格及其付款时间的事实。对第二组证据均无异议，合同签订时间是2019年11月11日。原告与第三人签订合同的原因是第三人为了收取剩余房款，原告为了降低房款而重新达成的协议。该组证据只能证明第三人与原告重新认定房款的事实。对第三组证据第三人《声明》的真实性无异议，但该《声明》与本案无关联。对第四组证据无异议，该组证据证明开发商将涉案房屋抵顶第三人丁希平的工程款的事实。第三人多次出示该组证据以证明涉案房屋为其所有的事实。通过以上几组证据恰恰证明三方的合同关系，原告以不当得利主张与被告无关联，原告应按三方协商的合同关系按时付清所有房款。第三人对原告的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，是卖方签订的合同关系，无委托人丁希平的签名，与第三人无关联。对第二组证据无异议，第三人确实收到了原告支付的10万元，但后续房款没有收到。对第三、四组证据均无异议。被告曾令锐向法庭提供的证据有：第一组证据：阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书复印件五份，证明：2017年7月15日，第三人丁希平在最后一页意向书上与被告约定委托出售上述抵顶房屋的价格并签字确认，从而证明被告与第三人之间存在委托关系的事实。第二组证据：《购房定金凭据》和刘凤岐的身份证复印件各一份（出示原件，提供扫描件），证明：2018年5月15日，被告与刘凤岐达成了购买涉案房屋的意向，后刘凤岐将房屋介绍给了原告，三方已结交清楚，也证明了原告购买涉案房屋的认可。第三组证据：《购房定金凭据》复印件一份，原件在原告手里，证明被告与原告达成的涉案房屋的成交总价和付款时间。原告任春明对以上被告的证据发表质证意见如下：对第一组证据的三性及其证明目的均不予认可。该组证据仅包含涉案房屋在内的房屋与工程款抵顶的凭证，并不能证明第三人丁希平书面或者是口头授权被告对涉案房屋进行出售，以及被告有权以个人名义收取涉案房屋的定金和预付款的权限。不能证明被告所谓的第三人丁希平曾授权给被告出售或代为买卖，甚至是有权收取涉案房款的证明目的。对第二、三组证据中，对刘凤岐的购房凭据不予认可，与本案无关联。对被告出示的购房凭据与原告出示的原件相一致无异议。综合说明，被告理应向法庭出示书面的证据证明由第三人授权其出售涉案房屋，包括有权收取涉案房屋定金在内的房款。第三人丁希平对被告的证据发表质证意见如下：对第一组证据无异议，最后一页上的签名确实是第三人丁希平的签字，但这个只能证明楼房的出售价格，与是否委托被告毫无关系，第三人从未委托被告出售房屋。第二组证据与本案无关联，第三人并不认识刘凤岐。第三组证据与第三人并无关联。第三人丁希平向法庭提供的证据有：第一组证据：涉案房屋钥匙五把（出示实物，提供打印照片），证明：2015年年底，小区开发商将包括涉案房屋在内的六套房屋移交给第三人的事实，亦证明被告未经第三人的同意将涉案房屋出售给原告的事实。第二组证据：阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书、《电气工程款购买房屋清单》和收款收据各一份（出示原件，提供复印件），证明涉案房屋归第三人所有，且第三人将房款用工程款全部顶账付清的事实。原告任春明对以上第三人的证据质证称，对两组证据均无异议，原告装修房屋的钥匙是由被告曾令锐向其提供的。被告曾令锐对第三人的证据发表质证意见如下：关于第三人提供的钥匙，被告不敢确定是涉案房屋的钥匙。都蓝花苑小区的前期管理和钥匙管理均是由物业公司管理的。原告购买房屋之前就提出房款暂时支付不了，需要一定的时间。原告因拆迁需要尽快装修房屋，也为了达成房屋买卖事宜，被告代表物业公司以及第三人就按物业管理流程给原告办理了交付手续，不存在第三人所说的撬门的行为。按照小区前期管理常规做法，涉案房屋的其他钥匙应原告付清全部房款后才能交付。对第二组证据均无异议。被告要求第三人丁希平向法庭说明关于涉案房屋目前存在产权纠纷的实际状况，因为被告没有及时追缴原告房款的主要原因就是涉案房屋具有产权纠纷。本院对原、被告以及第三人提供的证据依法确认如下：原告任春明提供的证据《购房定金凭据》、收条、《房屋买卖合同协议》、工商银行回单、收据、《声明》、阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书、住户名单和丁希平身份证复印件，经被告、第三人质证对证据的真实性无异议，本院予以确认。被告曾令锐提供的证据阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书复印件五份、《购房定金凭据》及其刘凤岐的身份证复印件和《购房定金凭据》，经原告、第三人质证对证据的真实性无异议，本院予以确认。第三人丁希平提供的证据涉案房屋钥匙五把、阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书、《电气工程款购买房屋清单》和收款收据，经原、被告质证对证据的真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，原告任春明因房屋拆迁急需购买房屋居住。原告经刘凤岐的介绍选中了位于××旗房屋。2018年6月21日，原告与被告曾令锐签订《购房定金凭据》，向被告支付了购房定金1万元。双方约定，房屋的总价款为214700.00元，原告于2018年9月1日前付清全部房款。被告将房屋交付给了原告，原告入住房屋并进行了装修。2018年7月2日，原告向被告曾令锐支付了房款3万元。2019年11月份，第三人丁希平找到原告告知其居住的房屋系第三人的抵账工程款的房屋，被告曾令锐无权处分房屋，并要求其立即腾出房屋。原告与第三人协商后，于2019年11月11日双方签订了《房屋买卖合同协议》，原告以207960.00元的价格购买房屋，原告现支付第三人10万元，于2019年12月31日前再支付8万元，剩余房款于2020年3月1日前全部付清。原告当天向第三人支付了房款10万元，第三人向原告出具了从未委托他人出售过涉案房屋的《声明》。后原告多次要求被告返还已付房款4万元，但均无结果。还查明，2014年12月24日，第三人丁希平与都蓝花苑小区开发商永昌德龙房地产开发有限公司达成协议，开放商将其包括涉案房屋在内的小区7套房屋折价抵账第三人的相应的工程款，并将涉案房屋钥匙交给了第三人。涉案房屋抵账时的房间号码为××楼，后将一楼车库加算重新编号为11号楼2单元302室。另查明，被告曾令锐系时任都蓝花苑小区的物业公司经理。上述事实，由《购房定金凭据》及其收条、《房屋买卖合同协议》、工商银行回单、收据、《声明》、阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书五份、住户名单、丁希平身份证复印件、刘凤岐的身份证复印件及其《购房定金凭据》、房屋钥匙五把、《电气工程款购买房屋清单》及其收款收据和庭审中原告、被告和第三人的陈述等证据予以证实。本院认为，被告曾令锐利用其时任小区物业公司经理的便利条件，将第三人丁希平抵账工程款的涉案房屋，以个人名义出售给了原告任春明，并将原告交纳的包括定金在内的购房款4万元占为己有。后原告得知涉案房屋被告无权处分后，与房屋的权利人第三人协商并达成了关于涉案房屋的买卖合同。被告曾令锐对涉案房屋既无所有权又无处分权，事后权利人丁希平亦拒不追认和授权，故原告通过与被告达成的预购房屋协议取得涉案房屋的所有权的合同目的现无法实现。被告曾令锐的无权处分他人财产的违约行为给原告造成了预付房款损失共计4万元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，被告理应返还原告的已付房款。至于被告曾令锐提出其系受第三人的授权委托出售涉案房屋的，现涉案房屋产权存在争议等抗辩主张，因无证据证实其抗辩主张的成立，故本院不予采信。综上，原告任春明主张被告曾令锐返还已付房款4万元的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告曾令锐于本判决生效后15日内向原告任春明返还包括定金在内的购房款4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800.00元，由被告曾令锐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审 判 长 浩斯白尔人民陪审员 吴 艳 丽人民陪审员 香  梅二〇二〇年六月八日书 记 员 谢萨日娜