北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11542号原告（反诉被告）：罗云中，女，汉族，1977年11月10日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：商宝君，女，汉族，1937年1月11日出生，住址北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张彩霞，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙康玉，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）罗云中与被告（反诉原告）商宝君房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。罗云中，商宝君委托诉讼代理人张彩霞、孙康玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗云中向本院提出诉讼请求：要求商宝君将剩余的5万元物业交割保证金通过理房通支付给罗云中。事实与理由：2018年10月7日，罗云中与商宝君之子案外人常某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定罗云中将北京市朝阳区xx路xx号院x座x层808号房屋（以下简称808号房屋）出售给常某，总房款985万元，分五期支付，最后一期为物业交割保证金5万元。合同签订后，房屋买卖合同进行了两次变更。2019年1月22日，买方变更为商宝君。2019年4月2日，房款贷款部分的支付方式改为全款支付。2019年4月18日，808号房屋完成过户登记。2019年4月19日，罗云中收到购房款980万元。2019年7月20日，双方在房屋交易中介主持下进行了808号房屋的交接，但剩余5万元尚在第三方支付平台理房通中处于冻结状态。因此，罗云中诉至法院以维护自身合法权益。商宝君辩称：首先，罗云中违反房屋买卖合同及《补充协议》的约定，应当承担违约责任。第一，买卖双方在2019年7月20日完成房屋的交接，交接日之前的物业费、水电费尚有欠付。第二，买卖双方在2019年7月20日交付房屋后几天，商宝君及家人发现房屋存在漏雨的情况，违反房屋买卖合同第五条第三款约定。罗云中并未如实向商宝君告知808号房屋存在漏雨的问题，现罗云中在民事起诉状中也认可了808号房屋存在漏雨的事实，虽然已经修缮，但是房屋漏雨的问题始终未解决，严重影响了商宝君的生活。罗云中作为出卖人，向买受人交付的房屋必须达到法定的以及约定的交付使用条件，必须保证房屋具备了按照房屋性质、用途使用的完整功能。如果房屋存在漏雨情况，显然房屋并不具备交付使用条件。鉴于以上两点原因，商宝君方才申请将理房通中5万元的物业交割保证金冻结，罗云中作为违约方依法应当承担违约责任。其次，罗云中依法应当修缮808号房屋漏雨问题以及将房屋外窗护栏恢复原状。罗云中认可808号房屋存在漏雨的事实。商宝君花费1800元修缮808号房屋漏雨情况，但是并未从根本上解决漏雨问题。为了保障商宝君正常居住，罗云中有义务为商宝君修缮房屋，彻底解决漏雨问题。罗云中在《北京市存量房屋买卖合同》第二条第六款中承诺“该房屋不存在结构改造情况”，但808号房屋外窗护栏被打断，造成808号房屋存在漏雨情况以及严重的安全隐患，罗云中依法应当将外窗护栏恢复原状。因此，商宝君不同意罗云中的全部诉讼请求。商宝君本院提出反诉请求：1、请求罗云中返还商宝君垫付的物业费和水电费750元、漏雨处维修费1800元；2、要求罗云中修缮808号房屋的漏雨问题，直至商宝君可正常居住使用；3、要求罗云中将808号房屋窗外护栏恢复原状。事实与理由：2019年7月20日，罗云中、商宝君及中介人员办理房屋交接手续。交接几天后，商宝君及家人发现808号房屋存在漏雨情况，具体为客厅的阳台及主卧的阳台窗户和墙体连接处存在裂缝，经物业勘察，发现系由罗云中在装修施工改造重新安装置换新窗户时，去掉了钢筋护栏并对原墙体结构进行了改动，导致窗户顶端与墙体之间产生较大缝隙，虽然填充了膨胀水泥，但是遇有中雨以上的情况，雨水就会从缝隙中流入室内，导致房屋不能正常居住并存在诸多安全隐患。2019年7月31日，商宝君和北京漏邦房屋修缮工程有限公司（以下简称漏邦公司）签订《零星防水维修堵漏施工合同》，对808号房屋进行修缮。直至起诉之时，商宝君发现临时修缮并不能解决808号房屋的漏雨问题，现808号房屋的部分部位已经因漏雨发生霉变。因罗云中未结清部分物业费，商宝君代为垫付物业费和水电费750元。因此，罗云中提起反诉以主张权利。罗云中对商宝君的反诉辩称，第一项反诉请求罗云中认可；第二项请求中的维修已经完成了，且维修工人说保证5年不漏水，罗云中无需再维修；第三项请求中所述的窗外护栏确实已经拆除，但拆除时808号房屋属于罗云中所有，不影响任何使用功能，且在商宝君买房前看房时已经知晓并认可，之后才购买的。因此，不同意商宝君的部分反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下。2018年10月7日，罗云中与常某签订房屋买卖合同，约定罗云中将808号房屋出售给常某，总房款985万元，分五期支付，最后一期为物业交割保证金5万元；罗云中确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况，若房屋主体结构内存在漏水情况，罗云中应当在交付房屋之前完成修复，如罗云中未予修复，常某在房屋交付后自行维修的，罗云中应当承担全部维修费用；因维修房屋影响常某使用的，罗云中另应当赔付常某因此所受的实际损失；罗云中应当保证已如实陈述房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的房屋附属设施及其装饰装修随同808号房屋一并转让给常某，常某对罗云中出售的808号房屋具体状况充分了解，自愿买受808号房屋。房屋交付手续为：1、罗云中与常某共同对808号房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交808号房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信网络及其他费用由罗云中承担，交付日以后（含当日）发生的费用由常某承担。附件一中（二）房屋装饰装修、家具、电器用品情况装饰装修一栏中载明以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片、灯具。第（五）项其他为无。同日，罗云中与常某签订《补充协议》，约定双方应在罗云中收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口保证金）后90天内自行办理物业交割手续，居间方陪同，双方一致同意留存5万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前罗云中所需负担的欠费及罗云中未保持808号房屋良好状况等情况造成的实际损失。2019年1月22日，罗云中、常某、居间方、商宝君签订《变更买受方协议书（链家）》，约定房屋买卖合同、《补充协议》项下常某的全部权利义务转移于商宝君，商宝君同意受让房屋买卖合同项下全部权利义务。同日，罗云中、商宝君以及居间方再次签订《变更协议书》，约定贷款支付部分的房款改为全款支付。2019年4月18日，808号房屋完成过户登记。2019年4月19日，罗云中收到购房款980万元。2019年7月20日，双方在房屋交易中介主持下进行了808号房屋的交接，并签订物业查验交接单，确认罗云中欠付水费、电费、天然气费及物业费共计750元。交接后，商宝君支付的剩余5万元物业交割保证金尚在第三方支付平台理房通中并处于冻结状态，未支付罗云中。交接后几天，808号房屋阳台窗户与室内墙体的连接处发生漏雨的情况。2019年7月31日，商宝君和漏邦公司签订《零星防水维修堵漏施工合同》，约定由漏邦公司对808号房屋进行凉台堵漏工程，工程总价1800元；施工结束后，漏邦公司免费保修期为三年，期内确属施工质量出现渗漏，漏邦公司应免费保修。商宝君支付了堵漏修缮费用1800元，漏邦公司对漏雨部位进行了修缮。庭审中，商宝君提交外墙照片，证明罗云中将外墙护栏拆除，要求其恢复。罗云中对照片真实性认可，但不认可证明目的，并表示其出售房屋时买房人已查看房屋并予以认可才购买房屋。本院认为：罗云中与商宝君之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。商宝君支付购房款，罗云中向其交付房屋，双方办理完物业交割，罗云中应向商宝君支付剩余物业交割保证金。根据合同约定，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信网络及其他费用由罗云中承担，罗云中亦认可交接时欠付的费用750元。另外，罗云中认可漏雨情况出现，同意支付修缮费用1800元。双方均同意上述费用在剩余的物业交割保证金中予以扣除，本院不持异议。关于商宝君要求罗云中修复漏雨位置的请求，现漏雨部分已经进行了修复，本院不予支持。关于商宝君要求罗云中恢复外墙护栏的请求，双方房屋买卖合同中载明，常某对罗云中出售的808号房屋具体状况充分了解，自愿买受808号房屋。买受人购买808号房屋时已知晓其没有外墙护栏的情况，并未提交证据证明其提出过异议，其买受房屋的行为也应视为其认可房屋现状，现其要求罗云中恢复外墙护栏，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）商宝君于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）罗云中物业交割保证金四万七千四百五十元。二、驳回原告（反诉被告）罗云中其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）商宝君其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费525元，由商宝君负担（罗云中已预交，商宝君于本判决生效之日起十日内支付罗云中）。反诉受理费25元，由罗云中负担（商宝君已预交，罗云中于本判决生效之日起十日内支付商宝君）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 琪二〇二〇年六月二十八日法官助理  毛文蝶书 记 员  赵冬兰