湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初5251号原告：李军，男，1980年8月飞日出生，土家族，住址湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人，：邓福文，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郑远强，男，1981年3月10日出生，土家族，住址湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴胜军，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：张家界市永定区政府房屋征收与补偿事务中心，统一社会信用代码12430802578626050E，住址张家界市永定区永定大道251号（区治大院内）。法定代表人：胡维斌，主任。委托诉讼代理人：向帆，湖南人和人（张家界）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：周奕颖，湖南人和人（张家界）律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告李军与被告郑远强物权确认纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军及其委托诉讼代理人邓富文，被告郑远强及其委托诉讼代理人吴胜军，第三人张家界市永定区政府房屋征收与补偿事务中心的委托诉讼代理人向帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：一、依法确认位于张家界市永定区土地证为“张国用（划拨）第2004-0182号”、建设工程规划许可证为“编号05076209”、登记在原告名下的三层房屋（以下简称该房屋）的所有权属于原告。二、判令第三人立即终止与被告间就该房屋签订的征收补偿协议，并责令第三人立即停止给被告等支付该房屋的征收补偿款和兑现限价房等。三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：依法确认位于张家界市永定区土地证为“张国用（划拨）第2004-0182号”、建设工程规划许可证为“编号05076209”登记在原告名下的三层房屋的占有权、使用权、收益权、处分权属于原告。事实和理由：本案所涉房屋是登记在原告名下、位于永定区土地证为“张国用（划拨）第2004-0182号”、建设工程规划许可证为“编号05076209”的三层房屋；是原告在办理好相关手续后于2007年左右出资修建完成的。后原告及家人居住其中，从来没有出售过该房屋，更没有变更过房屋登记。虽然原告与被告间存在纠纷，后又被被告强占了该房屋，但根据法律规定原告仍是该房屋的所有权人，应当依法予以确认。据了解，第三人等已错误的与被告签订了该房屋的征收补偿协议；故第三人应当立即终止该补偿协议、并停止给被告等支付该房屋的征收补偿款及兑现限价房等。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉求。被告郑远强辩称，一、本案诉争房屋的司法调解协议书主体适格，调解自愿，调解内容合法，具有法律效力。1、本案调处的主体适格。大庸桥街道办事处人民调解委员会属于国家认可的有权调处单位。调解员庹新密是有资格的人民调解员。2、本案调解协议书的当事人适格。虽然李军没有到调解现场，没有签字，但是本案有特殊性，李军想推翻前面借款及将房屋帐抵给郑远强是不切实际的，理由如下：①李军父母代李军处置房产系李军自己的本意。李军父母代李军处置房屋，应当属于李军的本意，因为2012年5月5日，李军与其母邓学任签订有《房产担保抵押协议》，该担保抵押协议约定：“如借款达到45万元一个月以后未归还，此房产属郑远强所有，李军全家无条件搬出此房。”李军然后于2012年5月15日、2012年5月22日、2012年5月29日李军向郑远强分别借26万元、16万元、3万元，李军借走了郑远强45万元。然后李军离开房屋，手机不接，其父母及郑远强当然会理解为，如借款一个月未归还，房屋转化为买卖关系，抵偿债务。后来，2012年6月29日郑远强与李军父母亲李国新、邓学任达成调解协议书，可以理解为是对原来借钱时《房产担保抵押协议》的确认。②李军对父母代自己处置房产不持异议。2012年6月29日郑远强与李军父母亲李国新、邓学任达调解协议书，宽延了两个月，在该宽延的两个月内偿还债务45万元及利息时，那么本案就仅仅是债权债务问题，超过两个月后才会转化为房屋购买关系。在宽延期内，李军在干什么？难道李军不知道此事？原来在2012年5月5日，李军与其母邓学任签订有《房产担保抵押协议》，李军不还钱，必须牵联其父母，其父母只有拿房屋抵帐。另外，李军就在张家界医院住院治疗，李军通过社区居委会证明一直下落不明是虚假的。李军在张家界，郑远强遇到过李军数次，李军对其父母处置房屋后，由郑远强入住自已房屋并没有提出异议，对其父母代为处置房屋的行为没有异议。③本案形成了表见代理依据我国已失效的民法通则第六十六条，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”现在我国民法总则第一百六十七条，“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”所以，本案李军父母亲代其签字，属于表见代理。3、本案司法调处遵循了自愿原则本案没有欺诈，没有威胁、胁迫之类的情况，将房屋抵帐给郑远强（相当于出售行为），是双方当事人真实意思表示。李军现在反悔是因为诉争房屋征收的巨大利益所诱惑而起诉的，并不是因为当初调解协议书违反了李军的本意。4、调解书认可郑远强以45万元抵帐取得李军房屋所有权，房屋价格是公平合理的，调解书维护了公平原则。郑远强出借给李军45万元，系真金白银，有《房产担保抵押协议》、有借据、有司法调解协议书佐证。2012年5-6月份，李军的房屋价值作价45万元，符合市场行情，后来其弟弟李理出售相邻房屋，同样的房屋结构，面积更大，也是45万元。并且出售后就一直没有发生争议。另外，李军在本案纠纷中有重大过错，将郑远强45万元钱借走后，没有还钱也应当做一个还款安排。在无力还款时，转化为买卖房屋的关系，是李军借钱与郑远强约定的本意。现在房屋征收了，与购买价格45万元相差较大，便见利忘义。5、李军于2012年5月5日签字的《房产担保抵押协议》，本意就是在不能偿还债务情况下，将房屋抵帐出售给郑远强。所以，本案司法调解协议具有法律效力，应当得到法律尊重。二、以房抵帐是民间存在的习俗，不具有违法性。李军父母以及李军同意将本案诉争房屋作价45万元抵帐出卖给郑远强所有，不违反法律法规效力性规定，约定“以房抵帐”具有法律效力。原告李军依据我国物权法第186条、《担保法》第40条、《合同法》第52条规定，认为违反“抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，并以此认为“以房抵帐”无效，这系对法律适用的错误解读。本案《房产担保抵押协议》不符合物权法和担保法的规定，但是并不属于合同法第52条的合同无效情况，因为强制性规范分为效力性的强制性规范和管理性的强制性规范。管理性的强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该民事法律行为的效力。效力性的强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反此类规范将导致合同无效，或者虽未明文规定导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益及社会公共利益。两种规范区别在于：第一，法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立的，该规范就属于效力性的强制性规范；第二，法律法规没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定后，如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，那么该规范属于效力性的强制性规范；第三，法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立的，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，在此情况下该规范就不属于效力性的强制性规范，而是管理性的强制性规范。本案约定的，“如果不偿还45万元，就以房屋抵帐，房屋转归为郑远强所有。”这虽具有一定的违法性，但是我国现在并没有相关法律法规明确规定“以房抵帐”行为无效，且我国生活中大量存在这种以房抵帐的习惯，以房抵帐的行为不损害国家利益和社会公共利益，相反在没有房屋优先权等冲突的情况下，以可以促进交易，降低交易成本，有利于社会。三、本案已过诉讼时效。本案自2012年5月15日李军和其母邓学任给郑远强《房产担保抵押协议》，然后才有2012年6月29日《调解协议书》，到现在己七年多时间，原告李军多次遇见郑远强，从来都未提出异议，此爭早已过了原来诉讼时效二年，以及现在诉讼时效三年。原告李军现提出异议，己超过诉讼时效，请求人民法院依此驳回其诉讼请求。第三人述称，原被告之间的房屋权属关系与第三人无关。第三人尚未与被告签订《征收补偿协议》，该涉案房屋属于大庸桥黄家阁小区（二期）周边城市棚户区改造项目的待征收房屋，待法院生效文书确定房屋权属后，第三人再与房屋所有权人签订《征收补偿协议》。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2004年，原告李军取得位于大庸桥办事处大庸桥居委会十组一块土地使用证号为张国用（划拨）第2004-0182号的土体使用权。2005年7月28日，原告李军向张家界市规划管理局提交私人住宅建设工程规划审批单，申请在永定区大庸桥办事处修建房屋。同年9月28日，张家界市规划管理局向李军颁发了编号为05076209号建设工程规划许可证，允许用地面积107平方米，建筑总面积198平方米，层数2层。2007年，原告李军在批准建房的土地上修建房屋三层，该房屋至今未办理不动产登记证。2012年5月15日，原告李军与被告郑远强签订一份《房产担保抵押协议》，约定：李军自愿用位于大庸桥办事处大庸桥居委会十组房屋一栋三层向郑元强借款做抵押，抵押物包括房产土地使用面积107平方米及其房前的过道，此房土地使用证号为张国用（划拨）第2004-0182号，规划许可证号为05076209，如借款达到45万元一个月以后未归还，此房产属于郑元强所有，李军全家无条件搬出此房。房屋所有权人签字：李军、邓学任。2012年5月15日。2012年5月15日，5月22日，5月29日，原告李军分三次分别向被告郑远强借款260000元、160000元、30000元共计450000元。2012年6月，原告李军未向被告郑远强偿还借款，并外出打工。至今，原告李军仍下欠被告郑远强借款本金450000元。2012年6月29日，被告郑远强与原告父母李国新、邓学任在张家界市永定区大庸桥街道办事处人民调解委员会达成调解协议：一、李军所借郑远强现金45万元，李国新、邓学任予以认可。二、李国新、邓学任承诺在两个月之内偿还清郑远强的借款45万元，郑远强承诺在两个月内不计利息。三、如果两个月内李国新、邓学任未能代李军偿还清45万元借款，两人同意抵押的房屋作价45万元归郑元强所有，郑元强对此房屋拥有所有权，李国新、邓学任不得以任何借口阻挠郑远强。四、在两个月内，郑远强不得到抵押房屋中去，也不得找李国新、邓学任。协议达成后，在约定期限内，李国新、邓学任未向被告郑元强偿还借款450000元，2012年8月，被告郑远强搬进本案涉案房屋居住至今。另查明，郑远强、李国新、邓学任在张家界市永定区大庸桥街道办事处人民调解委员会调解时候，原告李军不在场，李国新、邓学任未取得李军的授权。再查明，2017年，涉案房屋列为属于大庸桥黄家阁小区（二期）周边城市棚户区改造项目的待征收房屋。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的05076209号建设工程规划许可证、借条、被告提交的05076209号建设工程规划许可证、《房产担保抵押协议》、调解协议、证明、第三人提交的征收决定公告等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告李军与被告郑远强签订的《房产担保抵押协议》，约定：李军自愿用位于大庸桥办事处大庸桥居委会十组房屋一栋三层向郑元强借款做抵押，如借款达到45万元一个月以后未归还，此房产属于郑元强所有，李军全家无条件搬出此房。此后，原告向被告三次借款45万元，该担保抵押协议的基础法律关系应为民间借贷法律关系。双方在《协议》中也已明确约定，如借款达到45万元一个月未还，就以房抵债。而以房抵债是实践性法律行为，仅有当事人的合意不足够，未履行物权转移手续，则债务未消灭，以物抵债协议并不产生强制履行的效力。本案中，被告郑远强虽然与原告的父母李国新、邓学任达成调解协议，但是被告并没有提交证据证实李国新、邓学任在取得李军的授权下达成以房抵债的协议，构成表见代理。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”之规定，原被告双方在借款协议中对于李军到期未清偿债务以房抵债抵的约定无效。被告提出本案已过诉讼时效的问题。本院认为，被告提交原告2015年6月原告在张家界人民医院住院治疗的病历资料，不能证实原告在2015年就知晓房屋被抵债的事实。综上，原被告签订的《房产担保抵押协议》无效，原告李军要求依法确认位于张家界市永定区土地证为“张国用（划拨）第2004-0182号”、建设工程规划许可证为“编号05076209”登记在原告名下的三层房屋的占有权、使用权、收益权、处分权属于原告的诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告郑远强对李军的债权可另行提起诉讼，主张权利。鉴于本案第三人尚未与被告郑远强签订征收补偿协议，故原告要求第三人立即终止与被告间就该房屋签订的征收补偿协议，并责令第三人立即停止给被告等支付该房屋的征收补偿款和兑现限价房的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：一、位于张家界市永定区的土地证为“张国用（划拨）第2004-0182号”的土地使用权及该宗土地上的三层房屋使用权归原告李军所有；二、驳回原告李军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李军、被告郑远强各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  谷晓玲人民陪审员  田胜喜人民陪审员  杨明春二〇二〇年六月二十八日书 记 员  田 星附：相关的法律条文1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。