西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15134号原告：刘青城，男，汉族，1991年3月4日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张西安，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚莉，女，汉族，1956年12月25日出生，住西安市雁塔区，系原告之母。被告：西安紫薇物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：李春伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙玮玮，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫军，陕西稼轩律师事务所律师。被告：何巽兰，女，汉族，1978年10月29日，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马聪，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂锦，陕西同步律师事务所律师。原告刘青城与被告西安紫薇物业管理有限公司（以下简称紫薇物业）、何巽兰财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘青城的委托诉讼代理人张西安，刘亚莉，被告紫薇物业的委托诉讼代理人龙玮玮、李卫军，被告何巽兰及其委托诉讼代理人陈桂锦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘青城诉称，2016年5月，在原告装修新房后，发现房顶漏水，遂告知楼上703住户（系本案被告何巽兰）以及被告紫薇物业公司。被告紫薇物业公司派遣自己的工程队，对屋顶进行了简单的处理。由于房屋属于新装修，原告并不长居于此。2016年10月，原告接楼下503业主通知，声称因原告家地面漏水导致该业主房屋受损。在原告赶回家后，发现房屋被恶臭和积水充斥着，房屋遭受严重的损害。原告遂通知二被告到场查看后并确认：整个单元下水主管道在703室设置有一处检修口，由于该检修口没有完全封闭导致污水四溢，殃及楼下以及503室。为防止损害继续扩大，原告先行委托了装修公司对两个卫生间地面、设备和503室进行了修复。由于二被告对于谁应该对本次事件负责各持一词，且均不愿意承担费用，经多次协商，无法达成协议。原告现诉至法院，请求判令：1、被告方承担原告财产损失38420.98万元；2、本案鉴定费及诉讼费由被告承担。被告紫薇物业辩称，一、涉案漏水管道在七楼业主室内，答辩人没有管理责任，该管道导致的漏水事故应当由七楼业主承担赔偿责任，与答辩人无关；二、七楼业主何巽兰违反规定，在装修时擅自将下水道完全封闭，没有预留检修口，导致涉案下水主管道漏水，且致使无法及时查找漏水原因，扩大漏水损失，何巽兰应对本案的漏水损失以及扩大损失部分承担赔偿责任；三、根据《陕西省物业管理信息》第六十二条和第一百二十一条规定，物业服务企业主要履行公共部位和公共区域的维修、养护和管理等职责。答辩人已经尽到相关管理职责，对漏水事故不承担赔偿责任。被告何巽兰辩称：对原告的诉讼请求有意见，浴霸安装费用与市场费用相比偏高，漏水的问题答辩人也找了物业，但物业并没有及时处理好，原告自行砸地板砖的费用答辩人是不认可的。大家都在找漏水点，答辩人家也砸了，答辩人也是受害者。经审理查明：原告刘青城系西安市曲江新区芙蓉东路紫薇曲江意境9号楼10603号房屋所有权人。被告何巽兰系该小区同栋楼同单元10703号房屋业主。被告紫薇物业为曲江意境小区提供物业服务。2016年，原告对房屋装修完成后，发现房屋主卧、主卫、客卫、客卧及走廊等区域不同程度和位置渗水。庭审中，原告及两被告均确认漏水点位于被告何巽兰所购房屋主卫生间下水管道的主管道检修口，漏水原因系该检修口未拧紧且无密封圈。原告主张因漏水已自行对房屋进行部分维修。被告何巽兰确认装修时已将该主卫生间下水管道的主管道封闭，其辩解留有检修口，但如需检修需将封闭砸开。原告确认该下水管检修口已拧紧不再漏水。案件审理过程中，原告申请对房屋修复费用进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西中房建设工程监理有限公司出具陕中鉴字【2020】10号鉴定意见书，确认现场勘查及分析：①主卧卫生间：浴霸损坏；防水石膏吊顶局部损坏；门套局部油漆起皮。②主卧：靠近卫生间墙体壁纸鼓包。③走廊：走廊北侧、西侧、南侧踢脚线多处破损；走廊北侧壁纸局部泡水起皮。④次卧：踢脚线局部因泡水起皮破损；入室门西侧墙局部壁纸发霉；房间南侧墙壁纸损坏；入室门西侧顶石膏吊顶破损、起皮；门框下部局部起皮。另外，现场勘验时刘青城向鉴定人员介绍称：其自行将主卧卫生间及客厅卫生间维修过两次，主卧第一次维修时，将地漏部分地面进行局部维修；主卧第二次维修时，整体将卫生间地面及防水重新施工；客厅卫生间两次维修均将卫生间地板及防水整体维修。何巽兰、紫薇物业两方认为该部分内容为刘青城单独陈述，不予认可。维修方案：1.清除主卧卫生间吊顶涂层重新施工；浴霸重新施工；清除主卧卫生间门漆皮，清洁、打磨后重新喷涂；2.清除主卧室内鼓包壁纸重新铺装；清除主卧室门漆皮，清洁、打磨后重新喷涂；3.清除走廊泡水后破损踢脚线后重新铺装；清除走廊受损壁纸重新铺装；4.清除次卧破损踢脚线重新铺装；清除发霉、破损壁纸，更换后重新铺装；拆除破损吊顶，重新安装吊顶并喷涂；清除次卧室门框涂层，重新喷涂。评估结论为：1、修复费用为17593.06元；刘青城自行维修工程造价20827.92元。共计人民币38420.98元。原告花费鉴定费15000元。2020年5月14日，被告何巽兰提出对鉴定意见的异议：1、此鉴定书中部分项目计算过高，远高于市场价格；2、零星社保工程不应计入，市场上装修公司的报价也不包括此项；3、大部分费用鉴定依据是基于原告的陈述，没有事实与法律依据。2020年6月12日，陕西中房建设工程监理有限公司做出异议回复函：1、鉴定意见中浴霸的拆除和安装价格是依据陕西省2020年第一期信息价格及市场价格计算，其中包含坏浴霸的拆除、新浴霸的购买及安装的价格；踢脚线清单项目，依据2009年陕西省建筑工程清单计价规则，应按平方米计入；2、本次鉴定维修费用是依据项目所在地同时期适用的计价规则，即2009陕西省建筑装修工程消耗量定额、2009年陕西省安装工程消耗量定额及相关取费文件计算的，按照规定应计取规费（包含社会保险费）；3、关于刘青城自行维修费用，已在鉴定意见中作有详细说明，不再重复赘述，请法庭根据本案具体审理情况做出认定，最终以法院判决为准。庭审中，原告方证人杨某某出庭作证，该证人系该小区同栋楼同单元10503号房屋业主，证人证明原告自行维修过主卧卫生间地面地砖、客卫洗手台下地面均砸开。被告紫薇物业提交装修承诺书、装修安全承诺书、装修施工许可证、《紫薇曲江意境业主手册》《紫薇曲江意境业主临时管理规约》《紫薇曲江意境装修守则》《装饰装修管理服务协议》。其中，被告何巽兰在装修施工许可证中申请的装修项目中无客卫下水主管道封闭项目。《紫薇曲江意境装修守则》第三（18）条规定，包装暖气及上下水管道时，其阀门及接口处必须预留检查口以便于日后检修。第十一（1）、（2）条规定：隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收，隐蔽工程质量由业主自行承担。装修工程全部完工后，须向物业服务中心提出验收申请。被告何巽兰签署《装饰装修管理服务协议》，确认遵守《紫薇*曲江意境临时管理规约》《紫薇曲江意境装修守则》等相关装修管理制度。以上事实，有房产证、房屋受损照片、装修承诺书、装修安全承诺书、装修施工许可证《紫薇曲江意境业主手册》《紫薇曲江意境业主临时管理规约》《紫薇曲江意境装修守则》《装饰装修管理服务协议》、陕中鉴字【2020】10号鉴定意见书、异议函等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，个人合法财产受法律保护，任何单位或个人不得侵犯。本案中，被告何巽兰在装修时，未按照所承诺的装修项目进行装修，违反《紫薇曲江意境装修守则》第三（18）条“包装暖气及上下水管道时，其阀门及接口处必须预留检查口以便于日后检修的要求进行装修”的规定，将主卫下水管完全封闭且未预留检修口，加之该下水管道检修口盖未拧紧，致使漏水发生后，无法及时查清漏水原因，造成原告房屋渗水，同时导致原告自查漏水原因而砸开房屋两处卫生间地面，被告何巽兰对于原告所受损失具有过错。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。依据法律规定，被告何巽兰应当对原告房屋渗水的损失及原告自行维修损失承担赔偿责任。被告紫薇物业作为物业服务企业，应对管辖小区内的设施设备进行监督检修、维护和保养。被告紫薇物业所提供的《业主临时管理规约》第三十四条第二款规定：本临时规约所称物业的共有部位、公用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。本案中，漏水的建筑物主下水管道由业主共同使用，属于共用设施。被告紫薇物业负有对下水管道维护、检修、监管的义务。同时，被告紫薇物业提交的《紫薇曲江意境装修守则》第十一（2）条规定：装修工程全部完工后，须向物业服务中心提出验收申请。依据该规定，被告紫薇物业对于被告何巽兰装修结果负有验收义务，如发现被告何巽兰未预留检修口，应及时要求被告何巽兰进行整改。但从原告房屋渗水的结果可知，被告紫薇物业并未尽到验收义务。综上，被告紫薇物业公司既未尽到对公用设施的检修、监管的义务，亦未对业主的装修结果尽到监督检查的义务，被告紫薇物业对原告所受损失具有过错，应承担相应赔偿责任。原告方证人杨某某出庭证明原告自行砸开两卫生间地面，故对原告自行维修的事实，本院予以确认，对鉴定结论原告自行维修费用本院予以支持。对原告所受损失，结合两被告的过错程度，本院酌情认定被告何巽兰承担60%，被告紫薇物业承担40%。经核算，被告何巽兰应承担23053元，被告紫薇物业承担15368元。原告为明确修复费用花费鉴定费15000元，属原告实际损失，两被告应按过错比例承担。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条之规定，判决如下：一、被告何巽兰应于判决生效后十日以内赔偿原告刘青城维修费用23053元；二、被告西安紫薇物业管理有限公司应于判决生效后十日以内赔偿原告刘青城维修费用15368元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元及鉴定费15000元，由被告何巽兰承担10080元，由被告西安紫薇物业管理有限公司承担6720元。由于原告已垫付，两被告于支付上述款项时一并交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘洁人民陪审员  姜玲人民陪审员  刘蓓二〇二〇年六月二十九日书 记 员  祁鑫打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达1