四川省蒲江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0131执异16号 异议人（案外人）：黄某，女，1975年5月31日出生，汉族，住四川省蒲江县。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司蒲江成佳支行，住所地：成都市蒲江县成佳镇兴成大道67号。 负责人：王雪桃，行长。 被执行人：陈某1，女，1974年9月27日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被执行人：陈某某，男，1953年3月5日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被执行人：熊某某，女，1965年1月17日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被执行人：陈某，女，1977年7月2日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被执行人：四川川蒲和盛食品有限公司，住所地：成都市蒲江县大兴镇王店子（王店村4组）。 法定代表人：陈某某，董事长。 利害关系人：杜某某1，男，1995年6月10日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 利害关系人：杜某某2，女，1975年2月5日出生，汉族，住四川省蒲江县。 在本院执行（2019）川0131执恢122号成都农村商业银行股份有限公司蒲江成佳支行（以下简称农商银行成佳支行）与陈某1、陈某某、熊某某、陈某、四川川蒲和盛食品有限公司（以下简称川蒲和盛公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）黄某于2020年6月8日对本院执行被执行人熊某某、陈某某共同所有的位于四川省蒲江县×镇×路×号房产以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）黄某称，请求贵院：裁定中止执行。事实和理由：一、异议人于2014年10月19日与熊某某（与陈某某系夫妻）签订租房协议，约定将其所有的案涉房产出租给异议人，租期为六年，从2014年10月20日起至2020年10月20日止。第五年的9月20日开始交第六年租金。异议人是案涉房产的实际使用人，且已经支付了第六年租金，还约定了保证金、租金支付方式、违约责任等相关条款。二、蒲江县人民法院（2019）川0131执恢122号执行公告，要求异议人与2020年6月11日之前腾退该房屋是错误的，也是违法的。相关司法解释规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。综上，执行公告损害异议人的合法权益，应当中止执行。 本院审查查明，2017年12月27日，本院作出（2017）川0131民初1469号民事判决书。因陈某1、陈某某、熊某某、陈某、川蒲和盛公司未履行生效文书确定的付款义务，2018年4月2日，农商银行成佳支行向本院申请强制执行。本院立案执行，案号为（2018）川0131执408号。执行过程中，本院采取多项执行措施，其中涉及本案的执行行为：2018年7月10日本院作出（2018）川0131执408号之六执行裁定书，查封案涉房产。同日向蒲江县不动产登记中心送达该份执行裁定书及协助执行通知书。2019年3月27日，农商银行成佳支行向本院提交撤回强制执行申请，本院于次日作出（2018）川0131执408号之七执行裁定：终结（2018）川0131执408号案件的执行。2019年4月8日，本院恢复执行，案号为（2019）川0131执恢122号。执行案件经过评估程序，同年12月11日本院作出（2019）川0131执恢122号执行裁定书，拍卖前述案涉房产。 案涉房产两次拍卖因无人竞买流拍。2020年3月26日本院对案涉房产进行变卖。2020年4月29日杜某某3、杜某某2共同到本院申请参加拍卖，以杜某某3名义竞拍。4月30日杜某某3通过竞买号Z3087于2020年4月30日在蒲江县人民法院于阿里拍卖平台开展的“蒲江县X镇X路X号房产”项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格：¥4589088。2020年5月本院作出（2019）川0131执恢122号拍卖成交裁定书。2020年5月29日杜某某3、杜某某2取得案涉房产的不动产权证。 另查明，案涉房产的所有权人陈某某、熊某某于2000年取得房屋产权证。该房产的共有情况为共同共有，建筑面积：227.38平方米，权证号：监证0×××5。 2014年10月19日，房屋出租方熊某某作为甲方，承租方黄某作为乙方，双方就案涉房产签订《租房协议》，约定：一、租期：本次协议租期为6年，从2014年10月20日至2020年10月20日止；二、租金：每年使用前分两次付清，即9月20日付16万元，另外10月20日付10万，共计260000元（大写：人民币贰拾陆万元整），第五年的9月20日开始交第六年租金，第六年上浮10%，即286000元。......十二、本协议一式两份，双方签字生效，如有违约，将承担本协议金额的10%的违约责任。承租人黄某如约支付前五年的租金。2019年9月20日承租人黄某向陈某某支付第六年租金28.6万元。 2015年5月13日，农商银行成佳支行与陈某某、熊某某签订《最高额抵押合同》。在知晓案涉房产在抵押担保前，已经出租的事实后，以农商银行成佳支行为甲方，抵押人（出租人）陈某某、熊某某为乙方，承租人黄某为丙方，债务人陈某1为丁方，共同签订《四方协议》，协议主要内容是：一、乙丙双方于2014年10月19日签订的房屋《租房协议》（见附件），......租赁期限自2014年10月20日至2020年10月20日止。......四、陈某1（丁方）不能偿还到期贷款本息，甲方需行使抵押权时，租赁合同提前终止，丙方无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权，无条件清退租赁房屋，并配合抵押物的顺利处理，甲方不承担任何费用。......八、甲方已对本协议条款作出了充分的说明和解释，乙丙丁三方已对其中含义完全了解。九、本协议经甲乙丙丁四方签章后生效，一式四份，由甲、乙、丙、丁各执一份，具有同等法律效力。 2020年5月11日，本院作出（2019）川0131执恢122号公告。公告主要内容以案涉房产已经变卖成交，为保障本院处置财产后的财产交付，责令案涉房产占有人于2020年6月11日前迁出。到期不履行的，本院将依法强制执行。 本案审查期间，申请执行人农商银行成佳支行提交的《房屋出租协议》、《四方协议》反驳异议人主张的权利。本院就案涉房产租赁问题对异议人进行询问，异议人陈述没有收到申请执行人及出租人解除《租房协议》的通知。在交付2019年10月20日至2020年10月20日的租金时，也无人告知其不能向出租人交付。对本案异议请求，异议人明确为撤销（2019）川0131执恢122号公告；在租赁期内保护其租赁权。 上述事实，有异议人提交的身份信息、《租房协议》、（2019）川0131执恢122号执行裁定书；申请执行人提交的《租房协议》、《四方协议》等证据予以证实。 本院认为，异议人以其为案涉房产承租人为由对执行标的提出异议，其异议请求中既有针对执行标的提出保护租赁权的实体权益，又有作为利害关系人对执行公告提出的行为异议，对此案外人异议，应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查。 异议人与被执行人2014年签订《租房协议》，协议内容为双方真实意思表示，合法有效，应依法受到法律保护。因抵押借款事项，2015年5月13日申请执行人、被执行人与异议人共同签订《四方协议》。该协议的签订，一是突破异议人与被执行人《租房协议》的相对性；二是对案涉房产的《租房协议》附加提前解除合同的条件，即在被执行人不能偿还到期贷款本息时，申请执行人行使抵押权，租赁合同提前终止。申请执行人因被执行人不能偿还到期贷款本息，提起诉讼并申请强制执行，以维护其合法权益。 作为《四方协议》当事人之一，异议人因租赁合同合法占有案涉房产。申请执行人根据《四方协议》，欲提前解除《租房协议》，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”向异议人履行解除合同的通知义务。本案证据审查中，现无证据显示申请执行人已经解除《租房协议》，并对异议人履行通知义务。为此，在无证据证明合同已被解除的情况下，异议人对案涉房产的承租权益，不会因为《四方协议》的存在而被当然提前终止。 异议人因租赁合同合法占有使用案涉房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”异议人在租赁未到期的情况下，请求本院撤销执行公告，保护其租赁权，在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房产的异议理由成立，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 一、撤销本院2020年5月11日作出的（2019）川0131执恢122号公告； 二、异议人（案外人）黄某对位于四川省蒲江县×镇×路×号房产（蒲房权证监证字第0×××5号）享有承租权，租期至2020年10月20日止。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  范春晓 人民陪审员  杜春琼 人民陪审员  寇晓佼 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  杨 珮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。