文书内容湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再55号上诉人（一审原告）：刘行俭，男，1964年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨斌刚，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。上诉人（一审第三人）：邓旺，男，1972年7月27日出生，土家族，住湖南省溆浦县。上诉人（一审第三人）：舒再莲，女，1971年5月7日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：杨鹏，湖南昂承律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张显刚，湖南昂承律师事务所律师。上诉人（一审被告）：湖南省兰波房地产开发有限责任公司，住所地湖南省沅陵县天宁北路5号兰波星程大厦北楼17楼，统一社会信用代码91431222745947231E。法定代表人杨武，该公司董事长。委托诉讼代理人：舒军，该公司员工。委托诉讼代理人：龚云树，湖南龚云树律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：马竞，男，1980年1月19日出生，汉族，住湖南省沅陵县。被上诉人（一审第三人）：李佳，女，1979年11月27日出生，土家族，住湖南省沅陵县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：范旦雯，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：欧洁，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人刘行俭与上诉人湖南省兰波房地产开发有限责任公司（以下简称兰波公司）、上诉人邓旺、舒再莲、被上诉人马竞、李佳民间借贷纠纷一案，怀化市中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）怀中民二初字第295号民事判决，已经发生法律效力。案外人马竞、李佳、邓旺、舒再莲于2018年6月13日分别向怀化市中级人民法院提起第三人撤销之诉。兰波公司提起申诉，经该院审判委员会讨论决定，于2018年10月19日作出（2018）湘12民监1号民事裁定，决定再审（2014）怀中民二初字第295号案。该院于2018年11月22日分别作出（2018）湘12民初75号和（2018）湘12民初76号民事裁定，将马竞、李佳、邓旺、舒再莲提起的第三人撤销之诉一并审理。怀化市中级人民法院于2019年11月30日作出（2018）湘12民再48号民事判决。刘行俭、邓旺、舒再莲、兰波公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年4月26日进行了公开开庭审理。上诉人刘行俭的委托诉讼代理人杨斌刚，上诉人兰波公司的法定代表人杨武及委托诉讼代理人龚云树，上诉人邓旺、舒再莲的委托诉讼代理人杨鹏、张显刚，被上诉人马竞、李佳及委托诉讼代理人范旦雯、欧洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘行俭向湖南省怀化市中级人民法院（以下简称怀化中院）起诉请求：1．判令兰波公司立即归还借款本金235万元及利息88.125万元（暂计算至2014年10月26日，实际数额须计算至支付完毕之日止）、借款手续费17.625万元（暂计算至2014年10月26日，实际数额须计算至支付完毕之日止）；2．判令兰波公司如不能按法院判定的日期偿还借款本息、手续费时，刘行俭可以申请法院对兰波公司的抵押房产拍卖（变卖），并对拍卖（变卖）的价款享有优先受偿权；3．判令兰波公司承担本案的诉讼费用。怀化中院原一审认定案件事实：兰波公司系成立于2002年12月的房地产开发企业。2011年7月28日，兰波公司向刘行俭借款，双方经协商后签订书面《借款协议》，主要内容为：1．乙方（兰波公司）向甲方（刘行俭）借款人民币200万元；2．借款时间为2011年7月28日起至2012年7月28日止；3．借款利息为月息3%（即每月6万元）；4．兰波公司以沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，1号楼2栋101、104门面作为借款抵押。协议签订后，甲方按约定数额200万元支付给乙方，其中2011年7月28日通过陈健在中国银行沅陵支行转付190万元，另付现金10万元。乙方于同日向甲方刘行俭出具200万元的收据，并办理他项权证。上述借款到期后，兰波公司不能按期归还到期借款，于2012年10月28日经双方协商，以换票方式再行签订《借款协议》，主要内容为：1．原本金自动转为此协议本金，并增加35万元，即借款本金总计为235万元；2．借款时间为2012年10月28日起至2013年10月28日止；3．借款利息为月息2.5%，手续费0.5%（即月7.05万元）；4．兰波公司以沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，1号楼2栋101、104门面作为借款抵押。协议签订后，借款以换票方式支付给乙方（含杨武转交现金35万元），乙方于同日向甲方刘行俭出具235万元的借款收据，并于2012年10月29日办理他项权证（沅房他证城区字第××、51××49号），抵押债权金额分别为100万元、100万元，总计200万元。借款到期后，兰波公司未按约定归还借款本息，经刘行俭多次催收，兰波公司均予拖延。刘行俭遂起诉至法院。怀化中院原一审认为，刘行俭与兰波公司于2011年7月28日和2012年10月28日签订的《借款协议》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该两份协议合法有效。协议签订后，刘行俭已履行了借款给付义务。借款到期后，兰波公司未按协议的约定及时归还本金和支付利息，已构成违约，应承担归还借款本金和支付利息、手续费的违约责任。但当事人既约定了利率，又约定了违约金、罚金或滞纳金等处罚性条款的，不论出借人主张以上一项请求或同时主张以上多项请求，单项请求或各项请求总和都不得超过银行同期同类贷款利率的四倍。本案中刘行俭同时主张了利息和手续费，且两者之和已超出了银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分不予保护。双方签订借款协议后，兰波公司以其财产进行了抵押，且办理了他项权证，刘行俭对抵押的财产处分所得价款享有优先受偿权。怀化中院原一审作出（2014）怀中民二初字第295号民事判决，判决：一、兰波公司于判决生效之日起十日内给付刘行俭的借款本金235万元，并支付利息和手续费（以200万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2011年7月28日起计算至2012年10月27日止；以235万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2012年10月28日起计算至还清之日止）；二、如兰波公司不能按本判决的日期偿还借款本息、手续费时，刘行俭可以申请法院对被告的抵押房产进行拍卖，并对拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回刘行俭的其他诉讼请求。本案案件受理费34,060.00元、诉讼保全费5,000元，共计39,060.00元由兰波公司负担。兰波公司不服已生效的原一审判决，向怀化中院申诉称，兰波公司已实际支付利息152.45万元，且利息金额已超过法律法规依法保护的民间融资利率标准，原一审对此事实未予查明。另外，兰波公司未能参与原一审庭审，是因为公司因民间借贷纠纷，资产被查封，法定代表人杨武还受人身威胁，故当时兰波公司无法到庭应诉，请求法院对本案予以纠正。怀化市中级人民法院于2018年10月19日作出（2018）湘12民监1号民事裁定书，认定（2014）怀中民二初字第295号民事判决确有错误，裁定由怀化中院再审。同年11月22日，该院作出（2018）湘12民初75号、76号民事裁定，将马竞、李佳与兰波公司、刘行俭第三人撤销之诉，以及邓旺、舒再莲与兰波公司、刘行俭第三人撤销之诉并入怀化中院（2018）湘12民再48号兰波公司于刘行俭民间借贷纠纷案一并审理。马竞、李佳起诉称，刘行俭与兰波公司在马竞、李佳不知情的情况下，私自抵押属于马竞、李佳所有的房产，损害了马竞、李佳的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，应认定该抵押条款无效。故请求：1．撤销原一审判决第二项；2．本案一切诉讼费用由刘行俭和兰波公司承担。邓旺、舒再莲起诉称，在刘行俭与兰波公司就沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102办理抵押登记之前，该房产已经出卖给了邓旺和舒再莲，刘行俭与兰波公司的行为是恶意串通损害第三人利益，故该抵押条款无效。请求：1．撤销原一审判决第二项；2．本案一切诉讼费用由刘行俭和兰波公司承担。刘行俭辩称，期间虽经多次催收，但兰波公司以各种理由拖延归还欠款，其应归还本金235万元，及相应利息、手续费。同时，刘行俭对兰波公司为借款提供抵押物的房屋处置所得享有优先受偿权，马竞、李佳，邓旺、舒再莲与兰波公司之间的房屋买卖合同仅具有债权效力，不具有物权效力，不能对抗担保优先权。因此，马竞、李佳，邓旺、舒再莲主张撤销担保优先权于法无据，且其提起撤销之诉已过撤销行使时效。怀化市中级人民法院再审认定：兰波公司系成立于2002年12月的房地产开发企业。2011年7月28日，兰波公司向刘行俭借款，双方经协商后签订书面《借款协议》，主要内容为：1．乙方（兰波公司）向甲方（刘行俭）借款人民币200万元；2．借款时间为2011年7月28日起至2012年7月28日止；3．借款利息为月息3%（即每月6万元）；4．兰波公司以沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，1号楼2栋101、104门面作为借款抵押。协议签订后，甲方按约定数额200万元支付给乙方，其中2011年7月28日通过陈健在中国银行沅陵支行转付190万元，另付现金10万元。乙方于同日向甲方刘行俭出具200万元的收据，并办理他项权证，抵押期限为2011年7月28日止2012年7月28日止。上述借款到期后，兰波公司不能按期归还到期借款，于2012年10月28日经双方协商，以换票方式再行签订《借款协议》，主要内容为：1．原本金自动转为此协议本金，并增加35万元，即借款本金总计为235万元；2．借款时间为2012年10月28日起至2013年10月28日止；3．借款利息为月息2.5%，手续费0.5%（即月7.05万元）；4．兰波公司以沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，1号楼2栋101、104门面作为借款抵押。协议签订后，借款以换票方式支付给乙方（含杨武转交现金35万元），乙方于同日向甲方刘行俭出具235万元的借款收据，并于2012年10月29日办理他项权证（沅房他证城区字第××、51××49号），抵押债权金额分别为100万元、100万元，总计200万元。借款到期后，兰波公司未按约定归还借款本息，经刘行俭多次催收，兰波公司均予拖延，刘行俭遂起诉至法院，并申请对案涉抵押物进行了查封。怀化中院原一审判决生效后，刘行俭申请强制执行，法院在对案涉抵押房屋进行处置时，第三人马竞、李佳主张已经购买沅陵镇××北路（星程商住楼）1号楼2栋101号门面，对该房产享有排他权利，第三人邓旺、舒再莲也主张已经购买沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，对该房产享有排他权利，于是，第三人马竞、李佳，邓旺、舒再莲于2018年6月13日分别向怀化中院提起第三人撤销之诉。后因发现刘行俭与兰波公司民间借贷一案确有错误，怀化中院决定再审本案，并将第三人马竞、李佳的诉讼请求和第三人邓旺、舒再莲的诉讼请求并入本案再审程序审理。另查明，2011年11月2日至2014年5月30日期间，兰波公司已向刘行俭偿还利息152.45万元。自2011年7月28日借款之日起至2012年10月27日换借条之日止，以200万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，兰波公司应支付刘行俭利息651,111.12元；自2012年10月28日起至2014年5月30日止，以235万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，兰波公司应支付刘行俭利息918,536.68元；在上述期间，兰波公司应共计支付刘行俭利息1,569,647.8元，除已支付的152.45万元外，尚欠利息45,147.8元未付。又查明，马竞和李佳系夫妻关系，2011年9月23日，第三人马竞、李佳与兰波公司签订《商品房买卖合同》，合同约定兰波公司将其位于沅陵县（星程商住楼）1号2栋101号房产出售给马竞、李佳，房屋总价为718000元。签订商品房买卖合同时，马竞、李佳对该房产已经设立他项权利并不知情，马竞、李佳于2011年9月23日、9月24日通过银行转账向兰波公司支付购房款718000元。购买该房产后，马竞、李佳一直未办理产权登记，将该房产租赁给邓国英使用至今。邓旺和舒再莲系夫妻关系，邓旺、舒再莲称其分别于2009年1月3日、2010年8月9日与兰波公司签订了两份《商品房买卖合同》，分别约定兰波公司将位于沅陵县（星程商住楼）2号3栋102号房产以总价640000元，2号楼3栋101号房产以总价660000元出售给邓旺、舒再莲，邓旺、舒再莲以抵扣兰波公司欠其货款的形式支付了全部购房款。但邓旺、舒再莲未提供证据证明兰波公司在签订《商品房买卖合同》之前尚欠其货款，故不能证明其已经支付了购房款。现案涉沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101房产和2号楼3栋102号房产被第三人邓旺、舒再莲占有并使用。一审法院再审一审认为，本案争议焦点有四：1．刘行俭与兰波公司的借款协议是否有效，借款本金和利息如何计算；2．第三人马竞、李佳是否享有排除刘行俭申请法院对案涉抵押房产进行拍卖，并对拍卖的价款享有优先受偿权的权利；3．第三人邓旺、舒再莲是否享有排除刘行俭申请法院对案涉抵押房产进行拍卖，并对拍卖的价款享有优先受偿权的权利。4．刘行俭与兰波公司签订的抵押合同及约定的抵押条款是否有效。（一）关于第一个争议焦点。刘行俭与兰波公司于2011年7月28日和2012年10月28日签订的《借款协议》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该两份协议合法有效。协议签订后，刘行俭已履行了借款给付义务，但兰波公司未按协议的约定归还本金和支付利息，已构成违约，应承担归还借款本金和支付利息、手续费的违约责任，但利息、手续费的请求总和不得超过银行同期同类贷款利率的四倍。故兰波公司应偿还刘行俭的借款本金为235万元，利息和手续费以200万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2011年7月28日起计算至2012年10月27日止；以235万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2012年10月28日起计算至还清之日止。兰波公司认为，2011年11月2日至2014年5月30日期间，其已向刘行俭偿还利息152.45万元，已经偿还的超过银行同期同类贷款利率四倍的利息应冲抵本金。经查，2011年11月2日至2014年5月30日期间，兰波公司确已向刘行俭偿还了利息152.45万元，原一审判决未对该事实予以认定，再审应予纠正。自2011年7月28日起至2014年5月30日止，兰波公司依法应付的借款利息已经超过了152.45万元，该152.45万元应先支付到期利息，故对兰波公司超过银行同期同类贷款利率四倍的利息冲抵本金的主张不予支持。（二）关于第二个争议焦点。第三人马竞、李佳对涉案房产享有排除抵押权人优先受偿的权利，理由如下：1．第三人马竞、李佳与兰波公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，应合法有效；2．签订商品房买卖合同的当日，第三人马竞、李佳支付了全部房款，并且一直占用使用至今，至于案涉门面至今未办理产权登记并非因马竞、李佳自身原因所致；3．第三人马竞、李佳与兰波公司签订《商品房买卖合同》的时间，虽然在第一次抵押权期间，但在第二次抵押权之前。从第二次抵押条款约定的“如乙方（兰波公司）需出售此门面，甲方（刘行俭）必须积极配合办理相关手续”来看，该抵押条款系附条件的抵押条款，对外具有公示效力，可以理解为兰波公司在抵押期间可以出售该门面，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一的规定，该条款符合我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则。故第三人马竞、李佳与兰波公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，第三人马竞、李佳享有该案涉门面的物权期待权，享有排除抵押权人刘行俭的优先受偿的权利。（三）关于第三个争议焦点。第三人邓旺、舒再莲称其分别于2009年1月3日、2010年8月9日与兰波公司签订了两份《商品房买卖合同》，分别约定兰波公司将位于沅陵县（星程商住楼）2号楼3栋102号门面以总价640000元，2号楼3栋101号门面以总价660000元出售给邓旺、舒再莲，邓旺、舒再莲以抵扣兰波公司欠其建材款的形式支付了全部购房款。据查，舒再莲与兰波公司法定代表人杨武的妻子是亲姐妹关系，现邓旺、舒再莲虽占有使用涉案2号楼3栋101号门面、102号门面，但邓旺、舒再莲未提供证据证明兰波公司在与其签订《商品房买卖合同》之前尚欠其建材款，且兰波公司开具的购房款收据也系过期作废的票据，不能证明邓旺、舒再莲已向兰波公司支付了购房款。故对邓旺、舒再莲购买兰波公司位于沅陵县（星程商住楼）2号楼3栋101号门面、102号门面的事实本院不予确认，第三人邓旺、舒再莲对涉案房产不享有排除抵押权人优先受偿的权利。（四）关于第四个焦点问题。为担保2011年7月28日借款协议债务的履行，兰波公司以其名下的沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101门面、102门面，1号楼2栋101门面、104门面作为抵押与刘行俭签订了书面抵押合同，并于当日办理了抵押登记。为担保2012年10月28日借款协议债务的履行，兰波公司仍以其名下的沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋101门面、102门面，1号楼2栋101门面、104门面作为抵押，并于2012年10月29日办理了抵押登记，本次抵押虽未单独签订抵押合同，但借款协议的抵押条款已经涵盖了《中华人民共和国担保法》第三十九条规定的相关内容，具有合同的同等效力。案涉抵押合同和抵押条款不违反法律的强制性规定，不损害国家和公共利益，案涉抵押物也均在抵押人名下，为抵押人所有，虽第三人邓旺、舒再莲称案涉抵押合同和抵押条款系两者恶意串通，损害了其利益，但不能提供确凿证据，且一审法院对其购买兰波公司位于沅陵县（星城商住楼）2号3栋101号、102号门面的事实不予确认。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条的规定，案涉抵押合同和抵押条款自登记之日起已经生效，因兰波公司到期不履行债务，刘行俭依法享有以兰波公司位于沅陵县（星城商住楼）2号楼3栋101号、102号门面、1号楼2栋104号门面折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。但刘行俭不享有以兰波公司位于沅陵县（星城商住楼）1号楼2栋101号门面折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利，因马竞、李佳已依法购买该门面，享有排除抵押权人刘行俭的优先受偿的权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销怀化市中级人民法院（2014）怀中民二初字第295号民事判决；二、兰波公司于判决生效之日起十日内给付刘行俭借款本金235万元，并支付利息和手续费（以200万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2011年7月28日起计算至2012年10月27日止；以235万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2012年10月28日起计算至还清之日止。已经支付的152.45万元冲抵利息）；三、兰波公司逾期不能按判决的日期偿还借款本息，刘行俭可以申请法院对兰波公司所有的抵押物，位于沅陵县（星程商住楼）1号楼2栋104号门面，2号楼3栋101号、102号门面进行拍卖，并对拍卖的价款享有优先受偿权，但对马竞、李佳购买的位于沅陵县（星城商住楼）1号楼2栋101号门面不享有优先受偿权；四、驳回邓旺、舒再莲的诉讼请求；五、驳回刘行俭的其他诉讼请求。原一审案件受理费34060.00元，诉讼保全费5000元，共计39060.00元，由兰波公司负担；再审一审案件受理费27480元，由兰波公司负担10980元，邓旺、舒再莲负担16500元。刘行俭上诉请求：改判刘行俭对位于沅陵县（星城商住楼）1号楼2栋101号门面有优先受偿权，由马竞、李佳承担二审诉讼费用。事实与理由：1.刘行俭与兰波公司两次签订借款协议且均办理抵押登记手续，第二次抵押是第一次抵押的延续，故刘行俭的抵押权在先，兰波公司没有征得抵押权人同意不得随意处分上述门面；2.第二次抵押条款“如乙方（兰波公司）需出售此门面，甲方（刘行俭）必须积极配合办理相关手续”是指兰波公司以出卖门面所得款项或其他款项清偿主债务的前提下刘行俭才配合涂消抵押，因此该抵押条款并不构成抵押权的解除条件，马竞、李佳对涉案门面不能排除抵押权人的优先受偿权。针对刘行俭的上诉请求，马竞、李佳答辩称：刘行俭与兰波公司的第二次抵押条款明确约定，如兰波公司需出售此门面，刘行俭必须积极配合办理相关手续。该条体现了刘行俭同意兰波公司出售涉案门面的意愿。且清偿刘行俭债务或将门面出售款提存的义务人为兰波公司，而非马竞、李佳。马竞、李佳作为无过错的不动产买受人，其与兰波公司签订的商品房买卖合同合法有效，且支付了全部购房价款，并已实际占有、使用涉案门面，对涉案门面享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，马竞、李佳的物权期待权足以排除抵押权人刘行俭的优先受偿权。邓旺、舒再莲上诉请求：撤销再审一审判决第三项，本案诉讼费用由刘行俭、兰波公司承担。事实与理由：邓旺、舒再莲以抵偿的方式支付了购房款，兰波公司出具了收据，原始凭证也已核实，抵偿是基于双方的建材款往来而产生的真实抵偿。一审法院认定邓旺、舒再莲未缴纳购房款是错误的。且邓旺、舒再莲自购买沅陵县门面以来，一直使用该门面。既然一审法院支持马竞、李佳的诉讼请求，就应同案同判，也支持邓旺、舒再莲的诉讼请求。针对邓旺、舒再莲的上诉请求，刘行俭答辩称：1.抵押权附属于主债权，主债权未消灭，抵押权也不会消灭。涉案门面在办理抵押登记时，登记了一年的有效期，这并不意味着超过该期限抵押物权就消灭。2.刘行俭与兰波公司的第二次抵押条款约定，如兰波公司需出售此门面，刘行俭必须积极配合办理相关手续。该条款是说就涉案门面的销售价款应先清偿所欠刘行俭的债务，刘行俭并未放弃对涉案门面的抵押物权。3.邓旺、舒再莲没有证据证明其已支付了购房款。兰波公司上诉请求：撤销再审一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.兰波公司已实际偿还的现金，应结合具体的偿还日期，按“先息后本”的原则偿还借款本息，超利息部分的资金应该冲抵借款本金。2.在签订涉案借款合同，以及办理抵押登记手续时，刘行俭是明知该门面已卖给邓旺、舒再莲的，同时双方约定，抵押权不能对抗第三人，故再审一审判决刘行俭可申请法院对相应门面进行拍卖并享有优先受偿权是错误的。针对兰波公司的上诉请求，刘行俭答辩称：认可兰波公司的第一项主张，对于已实际偿还的现金，应结合具体的偿还日起，按“先息后本”的原则偿还借款本息。但对于兰波公司已实际偿还的数额，必须以银行流水为准。二审期间，兰波公司向本院提交了湖南明信联合会计师事务所出具的湘明信会鉴字[2019]第42号鉴定意见，拟证明兰波公司在2011年8月31日至2014年6月30日期间，支付了刘行俭1584500元，对于超过同期银行贷款利率4倍的利息金额，按照“先息后本”的原则偿还借款本息，截至2014年6月30日止，兰波公司尚欠刘行俭本金1971613.39元、利息94474.98元。刘行俭对该证据质证称，对于兰波公司已经支付的利息，超过同期银行贷款利率4倍的部分要折抵本金的计算方式无异议。但原一审认定兰波公司支付刘行俭的金额为152.45万元，该鉴定结论的金额为158.45万元，对数据的真实性表示异议。休庭后，兰波公司向本院提交了在原一审中未提交的2011年8月31日刘行俭领款60000元的领款单，经与刘行俭委托代理人确认，刘行俭表示对该笔差额为60000元的款项予以认可。邓旺、舒再莲向本院提交证据：1.湖南明信联合会计师事务所出具的湘明信［2019］会鉴字第43号鉴定意见书，拟证明邓旺、舒再莲于2009年、2010年分别与兰波公司以建材款抵偿沅陵镇××北路（星程商住楼）2号楼3栋102、101两套门面的事实真实存在，建材往来款有具体事实和根据。2.杨武与舒腊莲的离婚证明，拟证明兰波公司的法定代表人杨武与其前妻舒腊莲早于2008年3月25日登记离婚，在以建材往来款抵偿门面款时，杨武与邓旺、舒再莲已不存在亲属关系。刘行俭对上述证据的质证意见是：证据1该鉴定意见是扫描件，会计师事务所并不能就以建材款抵偿门面的事实是否真实出具意见，对该鉴定的真实性和合法性提出异议。对各方当事人提交的证据，本院认证如下：兰波公司提交的湘明信会鉴字[2019]第42号鉴定意见，鉴定依据、鉴定方式方法，刘行俭皆予认可，但该鉴定意见呈现的计算结果有偏差，故本院将结合兰波公司提交的证据，对兰波公司已支付的超过同期银行贷款利率4倍而折抵本金的部分进行重新计算，对该鉴定意见不予采纳。邓旺、舒再莲提交的证据湘明信[2019]会鉴字第43号鉴定意见，系邓旺、舒再莲单方委托鉴定，刘行俭对其真实性和合法性表示异议；且据以作出鉴定的证据“其他应付款明细账”由于邓旺、舒再莲未在一审法庭限定的时间内提供，又系复印件，未经质证，一审法院未予采信，故本院对该鉴定意见不予采信；证据2具有合法性，予以采信。本院认为，本案争议焦点有三：1.兰波公司尚欠刘行俭的本息应如何计算；2.马竞、李佳作为买受人对涉案门面享有的权益能否对抗刘行俭作为抵押权人享有的优先受偿权；3.邓旺、舒再莲作为买受人对涉案门面享有的权益能否对抗刘行俭作为抵押权人享有的优先受偿权。关于争议焦点一。二审期间，兰波公司主张2011年8月31日至2014年5月30日，其已向刘行俭偿还利息1，584，500元，已经偿还的超过银行同期同类贷款利率四倍的利息应冲抵本金。结合兰波公司与刘行俭借贷合同发生期间，依据《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率……最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”的规定，兰波公司的该项主张应予认可。经查，在将超过银行同期同类贷款利率四倍的利息部分冲抵本金后，截至2014年5月30日，兰波公司尚欠刘行俭本金2，147，409.37元、利息67，494.88元（具体计算方式见附表）。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条原则规定了担保物权的优先性，法律、司法解释的除外规定也仅限于两种情形：一是建筑工程承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权；二是已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者的物权期待权又优于建设工程承包人的优先受偿权。本案中，涉案门面办理抵押登记在先，马竞、李佳与兰波公司签订《商品房买卖合同》在后。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。马竞、李佳也按约定支付了全部房款，且一直使用至今。但涉案门面未办理产权登记，故马竞、李佳对涉案门面不享有所有权，仅基于合法有效的《商品房买卖合同》享有合同债权和物权期待权。马竞、李佳既不属于建设工程承包人，也不属于购买商品房的消费者，其对涉案门面的物权期待权不能对抗刘行俭基于抵押权享有的优先受偿权。故一审判决认定马竞、李佳对涉案门面的物权期待权优先抵押权人刘行俭的优先受偿权，确有不当，应予纠正。关于争议焦点三。邓旺、舒再莲主张以建材款抵偿的方式支付了购房款，但其并未提供充分证据证明抵偿真实存在。且即便邓旺、舒再莲购买兰波公司位于沅陵县（星程商住楼）2号楼3栋101号、102号门面的事实真实存在，其也仅享有物权期待权，不能对抗刘行俭基于抵押权享有的优先受偿权，故一审认定邓旺、舒再莲对涉案门面不享有排除刘行俭优先受偿的权利，并无不当。综上，截至2014年5月30日止，兰波公司尚欠刘行俭的借款本金为2，147，409.37元，利息为67，494.88元，一审判决对兰波公司已向刘行俭支付利息超过法律规定部分的资金应该冲抵借款本金的事实未予查清，应予纠正。刘行俭的上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；邓旺、舒再莲的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12湘民再48号民事判决第一、四、五项；二、变更湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12湘民再48号民事判决第二项为：湖南省兰波房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘行俭偿还借款本金2，147，409.37元，并支付利息（截至2014年5月30日，尚欠利息为67，494.88元；自2014年5月31日起，以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至实际清偿之日止）；三、变更湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12湘民再48号民事判决第三项为：湖南省兰波房地产开发有限责任公司逾期不能按本判决的日期偿还借款本息，刘行俭可以申请法院对湖南省兰波房地产开发有限责任公司所有的抵押物，位于沅陵县（星程商住楼）1号楼2栋101号、104号门面，2号楼3栋101号、102号门面进行拍卖，并对拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回马竞、李佳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审案件受理费34060元，诉讼保全费5000元，共计39060元，由湖南省兰波房地产开发有限责任公司负担；再审一审案件受理费27480元，由邓旺、舒再莲负担16500元，马竞、李佳负担10980元；二审案件受理费54960元，由湖南省兰波房地产开发有限责任公司负担27480元，邓旺、舒再莲负担16500元，马竞、李佳负担10980元。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 匡小芹审判员 方 晶二〇二〇年六月二十三日法官助理李秋芳书记员周杰附：兰波公司偿还刘行俭款项及利息计算明细                          收到付款日期              借款      金额              还款      金额              应计利息              还本      金额              欠付利息              借款本金      余额                  1              2011/7/28              2000000                                                                                        2              2011/8/31                            60000              48885.48               11114.52                             1988885.48                   3              2011/11/2                            60000              90078.53                             30078.53               1988885.48                   4              2011/11/29                            60000              38605.08                             8683.62               1988885.48                   5              2012/1/18                            180000              71490.90               99825.49                             1889059.99                   6              2012/3/9                            60000              69260.70                             9260.70               1889059.99                   7              2012/4/13                            20000              47531.85                             36792.56               1889059.99                   8              2012/7/26                            100000              137353.81                             74146.37               1889059.99                   9              2012/8/23                            120000              34779.41               11074.23                             1877985.77                   10              2012/10/29              350000                            82734.28                             82734.28               2227985.77                   11              2012/12/4                            120000              52739.17                             15473.45               2227985.77                   12              2013/2/8                            120000              96688.48               7838.07                             2220147.69                   13              2013/4/27                            141000              113866.20               27133.80                             2193013.90                   14              2013/7/15                            141000              113916.56               27083.44                             2165930.46                   15              2013/10/9                            141000              122478.92               18521.08                             2147409.37                   16              2014/1/29                            70500              158143.46                             87643.46               2147409.37                   17              2014/4/20                            70500              114371.61                             131515.07               2147409.37                   18              2014/5/27                            60000              52243.82                             123758.90               2147409.37                   19              2014/5/30                            60500              4235.99                             67494.88               2147409.37       （注：中国人民银行一年期贷款基准利率2011年7月7日为6.56%，2012年6月8日为6.31%，2012年7月6日为6%）