北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24193号原告：杜晓艳，女，1987年4月16日出生，汉族，北京北方车辆有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王全文，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，北京大成律师事务所律师。被告：刚晓鑫，男，1977年5月22日出生，汉族，北京智防工程技术研究院有限公司总经理兼执行董事，住北京市朝阳区。被告：北京智防工程技术研究院有限公司，住所地北京市海淀区北清路103号1幢1层101-19。法定代表人：刚晓鑫，总经理兼执行董事。二被告委托诉讼代理人：于文锋，男，1975年12月21日出生，汉族，北京智防工程技术研究院有限公司经理，住北京市朝阳区。原告杜晓艳（以下简称杜晓艳）与被告刚晓鑫（以下简称刚晓鑫）、被告北京智防工程技术研究院有限公司（以下简称智防公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杜晓艳委托诉讼代理人彭帅、刚晓鑫及智防公司委托诉讼代理人于文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜晓艳向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《个人房屋租赁合同》，判令刚晓鑫、智防公司返还北京市朝阳区北苑路1xxx号加利大厦x号楼901号房屋（以下简称901号房屋）及地上35号车位（以下简称35号车位），并将房屋恢复至租赁交接时原状，确保交接清单所涉物品完好,玻璃门恢复为防盗门；2、判令刚晓鑫、智防公司支付自2019年10月3日起至合同解除期间的租金，2019年10月3日至2020年4月2日期间以每月16995元计算，2020年4月3日起按每月17505元结算；3、判令刚晓鑫、智防公司按日583.5元标准支付自合同解除至实际返还房屋期间的房屋占有使用费；4、判令刚晓鑫、智防公司按日56.65元标准支付自2019年10月3日至实际付款期间的违约金；5、判令刚晓鑫、智防公司按月150元标准支付自2020年4月3日至实际返还车位期间的车位使用费；6、判令保证金16500元不予退还；7、判令刚晓鑫、智防公司支付提前退租违约金50985元。事实和理由：2018年4月2日，我与刚晓鑫、智防公司签订《个人房屋租赁合同》，我将901号房屋及35号车位出租给刚晓鑫、智防公司使用，房屋月租金16500元，押一付六，每12个月为周期上浮3%；租期自2018年4月3日至2021年4月2日；逾期支付租金的，按租金的10%以天数计算支付违约金；租赁期满后，承租方承诺将房屋恢复至首次租赁起始时状态；首次租赁期满3年，未满3年退租需要交纳3个月租金。签约后，双方依约履行合同义务。2019年10月7日，我向刚晓鑫、智防公司收取2019年10月至2020年3月租金时，其无正当理由拒绝支付，经多次催告，至今仍未支付。为维护合法权益，限诉至法院，望判如所请。刚晓鑫辩称：我在《个人房屋租赁合同》中签名是职务行为，我是智防公司法定代表人，承租人是智防公司，房租亦由智防公司支付。我不是承租人，不应成为本案被告。智防公司辩称：我方按照杜晓艳2019年10月3日解除合同的要求已经搬离901号房屋，并通知杜晓艳收房，双方租赁合同已经解除。杜晓艳未能给我方开具租金发票，导致我方无法入账，且我方财务困难，未能及时支付2019年10月3日后的租金。2019年10月23日，杜晓艳到我方办公场所要求解除合同，搬离901号房屋。我方同意杜晓艳的解约要求，考虑到完整的月租期，我方于2019年11月3日搬离，并于当日通知杜晓艳收房，双方租赁合同于当日解除。2019年11月15日，杜晓艳携同902号房屋业主找我方要求支付欠付租金，也印证了杜晓艳知晓我方搬离已经退房的事实。我方愿意按照合同约定支付2019年10月3日至2019年11月2日期间的租金，杜晓艳应当交付租金发票。另，合同约定的违约金标准过高，我方申请酌减，同意按年4%比例支付违约金。据此核算，我方欠付租金及违约金19712.4元，可予押金扣抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月2日，出租方（甲方）杜晓艳与承租方（乙方）智防公司、刚晓鑫签署《个人房屋租赁合同》，甲方将901号房屋，建筑面积166.69平方米租赁给乙方作为办公用房。租赁期限自2018年4月3日起至2021年4月2日止暂定3年。该房租期内首年租金为16500元/月，以半年为结算周期，上一半年周期最末月内，乙方向甲方支付下一周期租金，次年月租金按上一年月租金3%增长，第三年租金按第二年月租金3%增长，支付方式不变。乙方同意每年2月1日单独支付甲方1800元租住小区地上停车位（12个月）使用费（车位号35号），由甲方交付物业部门，车位费使用周期为当年3月至次年2月。乙方同意每年预付1个月租金作为保证金，上年保证金可转结至当年，乙方需补充差额；合同终止，乙方如无损坏财物及设施，并结清各项费用时，甲方如数退还。乙方应按本合同规定付租金及各项费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，终止合同。乙方拖欠租金1个月，甲方可以终止合同，收回房屋，乙方除补交欠租外，并按租金的10%以天数计算向甲方交付违约金。乙方承诺首次租赁期满3年，如果提前退租需要缴纳3个月租金，如合同到期乙方不继续租用房屋需提前3个月通知甲方。《个人房屋租赁合同》附件一《房屋交割清单》载明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔：空调（美的）1台，单价13000，损赔额10000；空调（格力）3台，单价4500元，损赔额4000；空调（美的）1台，单价2000元，损赔额1500；热水器（海尔）1台，单价3500，损赔额3000；消毒柜（老板）1个，单价3000，损赔额2800；油烟机（老板）1台，单价3000，损赔额2800；灶具（老板）1个，单价3000，损赔额2800；书柜（美克美家）1套，单价5000，损赔额4700；顶灯（西蒙）6台，单价1500，损赔额1200；晾衣架（好太太）2副，单价2200，损赔额1900。钥匙（盼盼）2把；门禁卡（2个）单价30，损赔额30。车位费150元/月，起计时间2018.3。另询，双方确认901号房屋与北京市朝阳区北苑路xxx号加利大厦x号楼902号房屋（以下简称902号房屋）通道间加装防盗门，智防公司、刚晓鑫承租使用后将防盗门更换为玻璃门，凭指纹或密码进入。经玻璃门进入后，901号房屋另有入户防盗门。关于租赁主体，杜晓艳表示901号房屋和35号车位由智防公司和刚晓鑫共同承租。对此，智防公司、刚晓鑫表示刚晓鑫作为智防公司法定代表人签约，承租人为智防公司，与刚晓鑫个人无关。关于履约情况，双方均确认承租人已付保证金16500元，901号房屋租金付至2019年10月2日，35号车位租金付至2020年4月2日。庭审中，智防公司、刚晓鑫表示杜晓艳于2019年10月23日到达现场要求解除合同并腾退房屋，智防公司当场表示将于2019年11月3日腾退搬离，并实际于2019年11月3日腾退房屋及车位，房屋租赁合同于当日解除。经询，智防公司表示搬离后并未告知杜晓艳，亦未向杜晓艳交还入户防盗门钥匙。就此，智防公司提交公司员工赵淼书面证言、司机卿春书面证言、保洁员杜小艳书面证言及与902号房屋业主谈话录音为证。其中，赵淼表示杜晓艳于2019年10月23日到901号房屋催要租金，提出解除合同搬离房屋，经询问刚晓鑫意见后回复杜晓艳11月3日来收房；卿春表示于2019年10月29日为智防公司搬家至小汤山；杜小艳表示智防公司于2019年11月3日前搬离房屋由其负责保洁工作。对此，杜晓艳表示从未通知智防公司、刚晓鑫解除合同腾退房屋，没有办理过房屋交接手续，房屋及车位至今仍由承租人智防公司、刚晓鑫占有使用。就此，杜晓艳提交双方微信聊天记录、租金催缴函、EMS邮政速递查询单、902号房屋业主书面证言、视频光盘、901号房屋现状照片、35号车位现状照片等为证。其中，杜晓艳与刚晓鑫微信及短信记录显示自2019年10月7日至11月25日期间，杜晓艳一直催缴租金；租金催缴函系杜晓艳于2019年12月6日经EMS邮政速递向智防公司及刚晓鑫送达；902号房屋业主刘春凤表示截止至2020年5月19日智防公司名称标牌悬挂在电梯口对面墙上，玻璃门未恢复原状；视频光盘显示杜晓艳分别于2019年11月23日、2019年12月7日及2020年5月19日前往涉租场地，标注智防公司标牌的玻璃门被锁。另，杜晓艳于2019年12月7日来到智防公司办公场所，将租金催缴函直接送达智防公司及刚晓鑫委托诉讼代理人于文锋。诉讼期间，经本院释明，双方于2020年6月4日办理901号房屋及35号车位交还手续，并对交还现状予以记录，杜晓艳于当日收回901房屋及35号车位。就交接情况，杜晓艳表示901号房屋存在严重破损情况，涉房费用尚未结清，不应退还保证金。对此，智防工程、刚晓鑫表示房屋破损为自然损耗，会按照交接情况付清涉房费用，不应全额扣抵保证金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。《个人房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。关于承租人身份，租赁合同承租人由智防公司签章及刚晓鑫签字，刚晓鑫时任智防公司法定代表人，其所述代表公司签约理由正当。且租赁合同约定租赁用途为办公使用，杜晓艳提交微信往来记录亦载明公司账目问题、财务人员付款等情形，智防公司、刚晓鑫所述智防公司为承租人更符合在案证据指向，亦符合公司签约惯例，故本院认定901号房屋及35号车位承租人为智防公司，杜晓艳要求刚晓鑫承担合同责任依据不足，本院难以支持。关于履约争议，《个人房屋租赁合同》约定租期截止至2021年4月2日，智防公司辩称双方对于2019年11月3日提前解除合同达成合意，应当就此负担举证义务。但智防公司仅提交其工作人员书面证言，在无其他证据佐证情形下，本院难以认定；智防公司所交搬家人员及保洁人员书面证言针对搬离901号房屋作出说明，智防公司自述搬离后未告知杜晓艳，亦未办理房屋及车位交还手续，不足以认定完成交还义务。且，自杜晓艳提交证据显示901号房屋一直处于封闭状态，由智防公司持有入户钥匙，杜晓艳并未收回房屋及车位。智防公司表示租赁合同于2019年11月3日解除不符合在案证据指向，难以认定双方就解除合同达成合意。现杜晓艳提出解除合同，智防公司迟延支付租金已达约定解除权行使条件，且双方于2020年6月4日办理了901号房屋及35号车位交还手续，本院确认《个人房屋租赁合同》于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉讼期间，双方已就901号房屋及35号车位完成交接，本院对于返还房屋、恢复原状及房屋使用费均不再处理。关于租金，智防公司欠付2019年10月3日至2020年6月4日期间的房屋租金及2020年4月3日至2020年6月4日期间的车位租金，本院依据合同约定标准对此期间两项租金酌情判处。关于违约金，《个人房屋租赁合同》就逾期支付租金及提前解除合同分别约定不同的违约责任，杜晓艳要求智防公司支付逾期付款违约金及提前解约违约金理由正当，但合同约定标准过高，本院酌情判处智防公司以日28元标准支付自2019年10月3日至实际付款期间的逾期付款违约金，并按200%月租金支付提前解约违约金即33990元。另，关于保证金，智防公司于本案中未就返还保证金提出反诉，且双方就901号房屋涉房费用尚未结算，房屋损失尚存争议，本院对保证金暂不处理，智防公司可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杜晓艳与被告北京智防工程技术研究院有限公司签订的《个人房屋租赁合同》于二〇二〇年六月四日解除。二、被告北京智防工程技术研究院有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杜晓艳支付房屋租金十三万八千一百四十七元。三、被告北京智防工程技术研究院有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杜晓艳支付车位租金三百一十元。四、被告北京智防工程技术研究院有限公司于本判决生效之日起七日内按每日二十八元的标准向原告杜晓艳支付自二〇一九年十月三日至实际付清租金期间的违约金。五、被告北京智防工程技术研究院有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杜晓艳支付提前解除合同违约金三万三千九百九十元。六、驳回原告杜晓艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由被告北京智防工程技术研究院有限公司负担（原告杜晓艳已交纳，被告北京智防工程技术研究院有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杜晓艳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年六月十九日书记员 李剑奇