广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6728号原告：李佳，女，1987年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码140************543。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师，委托代理期限至2020年5月6日止。委托诉讼代理人：张志辉，广东龙浩律师事务所律师，委托代理期限自2020年5月7日起。委托诉讼代理人：冯嘉豪，广东龙浩律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路9号2区第7层7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。原告李佳诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称“联晟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志辉、冯嘉豪、被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼，被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《物业使用权转让合同》（合同编号80409号）、《装修协议》（合同编号80409）、《装修设计、装修材料定购协议》（合同编号80409号）；2.被告盛明公司向原告返还已收取的款项共计339000元并支付违约金（以合同约定转让价合计339000元作为本金，按每日千分之一的标准自2019年10月31日起算，暂计至2020年3月11日为44748元，要求计算至实际返还全部转让房款之日止）；3.被告联晟公司在收取的款项40000元及对应的违约责任范围内承担连带清偿责任；4.被告盛明公司承担本案全部的诉讼费，被告盛明投资公司承担连带责任，被告联晟公司对应承担退还款项所对应的诉讼费承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告盛明公司约定，由被告以339000元转让位于广东省佛山市**********************物业使用权给原告。之后，原告根据被告盛明公司要求于2018年5月14日与其签订了《物业使用权转让合同》（下称转让合同）及《盛明广场装修协议》(下称装修协议），与被告联晟公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》（下称定购协议）。上述合同签订后，原告的支付的全部款项均是由被告盛明公司财务人员统一收取。之后，被告盛明公司因资金原因导致工程未能完工，至今没有完成按约定交付约定物业交付给原告义务。被告盛明公司对外销售物业时已明确告知是带装修物业，且并没有不带装修的选择，并不是由原告委托装修、设计及代购材料，而是原告支付339000元后，被告包装修及设计、材料。实际情况也是全部款项也是统一由被告盛明公司的财务人员收取，上述三份合同均是被告盛明公司提供并要求原告分别签订，合同反映的内容与实际情况不符。原告认为，被告盛明公司因自身问题导致约定物业不能按照约定交付物业，其行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。，基于上述事实，被告盛明公司应承担全部的责任，被告联晟公司应在收款范围内对退款承担连带责任。被告盛明投资公司作为被告盛明公司的一人有限责任公司，被告盛明投资公司为其独资股东，若不能证明被告盛明公司财产独立于其自身股东财产的，应当对被告盛明公司债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告盛明公司辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告支付的款项应当区性质，原告已向被告盛明公司支付的转让款为238500元，装修款为30500元，合计299000元，并非原告主张的33900元，原告主张的装修设计费40000元收取方非被告盛明公司，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。装修协议并未约定违约金条款，原告将装修费60500元纳入至计算违约金的本金范畴无事实与法律依据。被告盛明公司与被告盛明投资公司是两家独立的法人，财产相互独立，不存在混同，原告诉请被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当驳回。被告盛明投资公司辩称，被告盛明公司与被告盛明投资公司是两家独立的法人，财产相互独立，不存在混同，原告诉请被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当驳回。被告联晟公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的定金确认单无原件核对，被告不予确认，本院不予采信。2.原告出示的《装修设计、装修材料定购协议》及对应收据，能够相互印证，本院对其采信。对当事人就其真实性未提出异议的其他证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场8座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年5月14日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座0409号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为238500元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款119500元于本合同签订当日支付（含定金），余款119000元于两个工作日内提交贷款资料并前往银行办理贷款手续。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年5月14日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年5月14日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用40000元给甲方。被告盛明公司确认原告已支付上述转让合同约定的款项238500元，已支付上述装修协议约定的款项60500元。被告联晟公司出具收据确认已收取上述定购协议约定的款项40000元。2020年3月24日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于2020年4月8日、被告联晟公司于2020年4月14日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2019年10月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明之日（2020年4月8日）为上述合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款238500元，本院予以支持。原告诉请的违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款238500元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年10月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即238500元*30%=71550元）为上限。对原告主张超出部分，本院不予支持。装修协议解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院仅支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年3月24日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，则《装修设计、装修材料定购协议》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除。合同解除，应由款项的收取方被告联晟公司退款定购款项40000元。因被告联晟公司对《装修设计、装修材料定购协议》的解除不存在过错，本院对原告诉请被告联晟公司赔偿违约损失不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李佳与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月14日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2020年4月8日解除；二、确认原告李佳与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月14日签订的《盛明广场装修协议》于2020年4月8日解除；三、解除原告李佳与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年5月14日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款238500元及支付违约金（以238500元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以71550元为限）予原告李佳；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金自2020年3月24日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告李佳；六、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第四至五项确定的债务承担连带清偿责任。七、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项40000元予原告李佳；八、驳回原告李佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3528.11元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3528.11元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年六月二十四日书记员 孙王成欣