广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终652号 上诉人（原审原告）：刘坤江，男，1966年8月20日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 被上诉人（原审被告）：广西泛宇房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中华大道3号3号楼。统一社会信用代码：91450600199364628P。 法定代表人：陈国胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄丽颖，广西万通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高斯艳，广西万通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西北港建设开发有限公司。住所：广西南宁市青秀区金浦路33号港务大厦28层2803室。统一社会信用代码：91450000581996271G。 法定代表人：黄晓波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，该公司员工。 上诉人刘坤江因与被上诉人广西泛宇房地产开发有限公司（以下简称泛宇公司）、广西北港建设开发有限公司（以下简称北港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口市人民法院（2019）桂0602民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘坤江上诉请求：二审法院依法改判或发回重审。事实和理由:一审判决对违约金部分判决有误。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定，逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人按全部房价款日万分之五的标准计算违约金。该计算标准系双方自愿约定，并没有超过法律强制性规定，合法有效，一审法院却酌情认定为按日万分之一的标准计算；而且，一审法院在本案之前已作出大批同本案案情一致的案件生效判决，判决对违约金的计算标准都是按日万分之二计算，类似案件出现两种判决结果，有失公正。 被上诉人泛宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准过高，一审法院予以调低有事实和法律依据。一、支付违约金成为泛宇公司的巨大负担，使泛宇公司的经营活动产生重大困难，不利于疫情状态下企业的复工复产。泛宇公司并非故意逾期交房，由于出现不可抗力、施工单位违约等情形才不得不顺延交房。二、违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅。上诉人未举证证明其存在实际损失，其请求按照日万分之五的标准计算违约金显然过高，一审判决将违约金调整至日万分之一是符合法律规定的。三、调整违约金标准属于法官的自由裁量权范围，本案案情与其他案件并非一致，本案中，刘坤江要求泛宇公司的股东承担责任，一审判决予以支持。 被上诉人北港公司辩称，北港公司不需要为泛宇公司的债务承担连带责任。一、泛宇公司是独立的公司法人，依法应当独立享有民事权利能力和承担民事义务。泛宇公司虽然是北港公司的子公司，但泛宇公司的原股东在公司设立、新增注册资本时均已履行出资义务。北港公司于2015年通过股权转让的方式取得泛字公司的股权时，已足额支付股权转让款，不存在出资不足的情形。二、北港公司与泛宇公司人、财、物独立。根据大信会计师事务所(特殊普通合伙)广西分所出具的泛宇公司在2016、2017、2018年度的审计报告，证实北港公司与泛宇公司的财产完全独立。北港建司已经提供证据证实公司财产完全独立于泛宇公司，北港建司不需要为泛宇公司的债务承担连带责任。 刘坤江向一审法院起诉请求：1.泛宇公司履行与刘坤江签订的购房合同；2.泛宇公司赔偿刘坤江逾期交房违约金107962元（暂计算500天，从2018年6月1日起暂计算至2019年10月15日止，以购房款431848元为基数，按日万分之五的标准计算至实际交房之日）并承担本案诉讼费用，北港公司对以上违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由泛宇公司、北港公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月21日,刘坤江（买受人）与泛宇公司（出卖人）签订了一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》，约定刘坤江购买由泛宇公司开发的位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城4栋十六层1601号房，建筑面积为95.98平方米，单价为每平方米4499.35元，总价款为431848元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。合同签订后，刘坤江依约支付了全部房款。泛宇公司至法庭辩论终结前未能向刘坤江交付符合合同约定的房屋。另查明，泛宇公司为一人有限公司，北港公司为泛宇公司的股东。 一审法院认为，刘坤江与泛宇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，刘坤江与泛宇公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务，刘坤江要求泛宇公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，该院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。泛宇公司未能按时向刘坤江交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”的约定，本案中，由于合同未明确约定天气因素、停水因素等为顺延交房的原因，且防城港市住房和城乡建设委员会通知停工的时间在合同约定的交房时间之后，故该院对泛宇公司辩解的顺延交房的时间不予采信。因双方当事人约定的违约金计算标准过高，泛宇公司主张调低，该院酌情予以核减，逾期交房违约金以总房款431848元为基数，按照每日万分之一，从2018年5月31日计算至本判决落款之日即2020年1月15日止为25651.77元（431848元×0.0001/天×594天），此后若泛宇公司仍未按合同约定履行交房的义务，刘坤江可另行诉讼主张相应的权利。 关于北港公司是否对泛宇公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案中，北港公司仅提供泛宇公司的年度审计报告无法证明泛宇公司的财产独立于北港公司的财产，其应承担举证不能的法律后果，对于刘坤江要求北港公司对泛宇公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，该院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘坤江与广西泛宇房地产开发有限公司继续履行双方于2017年11月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、广西泛宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘坤江支付逾期交房违约金25651.77元；三、广西北港建设开发有限公司对广西泛宇房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带责任；四、驳回刘坤江的其他诉讼请求。案件受理费2459.24元，减半收取计1229.62元，由刘坤江负担937.46元，由广西泛宇房地产开发有限公司、广西北港建设开发有限公司负担292.16元。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法院提交，一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，刘坤江与泛宇公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同（预售）》的效力正确，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的增加或适当减少。本院认为，上诉人虽对被上诉人因逾期交房而给其造成的实际经济损失数额无法举证证明，无法以实际损失为标准衡量双方约定的违约金是否过高。但结合合同履行情况、当事人的过错程度、泛宇公司的逾期交房期限以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审判决调整为按每日已付房价款的万分之一计算实属过低，本院对双方约定的逾期交房违约金调整为按每日已付房价款的万分之二计算。因此，从2018年5月31日计算至2020年1月15日为594天，泛宇公司应向刘坤江支付的逾期交房违约金为51303.54元(431848元×0.0002元/天×594天)。 综上所述，上诉人刘坤江的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2918号民事判决第一项、第三项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2918号民事判决第四项； 三、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2918号民事判决第二项为：被上诉人广西泛宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人刘坤江支付逾期交房违约金51303.54元； 四、驳回上诉人刘坤江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费案件受理费2459.24元，减半收取1229.62元，由上诉人刘坤江负担645.3元，被上诉人广西泛宇房地产开发有限公司、被上诉人广西北港建设开发有限公司负担584.32。二审案件受理费2459.24元，由上诉人刘坤江负担1290.61元，被上诉人广西泛宇房地产开发有限公司、被上诉人广西北港建设开发有限公司负担1168.63元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳