河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1184号 上诉人（原审原告）：徐志美，女，1980年3月10日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：姜海峰，北京天驰君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜海涛，北京天驰君泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：香河恒康房地产开发有限公司，住所地香河县大香线西侧河北止务村南。统一社会信用代码91131024573888561P。 法定代表人：马燕华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。 上诉人徐志美因与被上诉人香河恒康房地产开发有限公司（以下简称恒康公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日对本案当事人进行了询问。上诉人的委托诉讼代理人姜海峰、姜海涛，被上诉人的委托诉讼代理人张明媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐志美上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金123,641.29元；2、判令被上诉人支付基础设施、公共配套建筑无法正常运行的违约金10,000元（自2018年5月1日暂至2019年2月19日，以房屋达到使用条件日期为准）；3、判令被上诉人退还房价款100,000元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为被上诉人恒康公司延期交房252天不构成违约系认定事实错误。虽然政府部门在被上诉人施工过程中发布了若干建设工地在一定范围内停止施工的法令，但被上诉人应进一步提供证据证明自己所建工程属于该法令的范围，方能以该法令作为其逾期交房的抗辩理由，应补强的证据包括但不限于法令发布前的施工计划、工地停工令、工地受法令影响的停工证明等，这些证据必须针对每一份法令来逐一补强，形成完整的证据链条，才能证明因为政府法令的缘故，确实导致项目施工延期。2、一审法院认为被上诉人交付房屋满足条件，上诉人应当及时接收属于事实认定不清，适用法律错误。被上诉人制发的《香河大爱城二期交付手册》中规定，办理相关手续应当持有“由开发商加盖印章之《香河大爱城二期交付通知书》”，而被上诉人于2018.12.31寄发的《香河大爱城二期交付通知书》未加盖开发商印章，且该交付通知书落款时间为2018.8.10，时间提前了近4个月，该通知书属于无效。收房通知作为履行合同的重要法律文件，应具备严格的形式要求。被上诉人的此种通知无法令上诉人相信该房屋已竣工交验并合规交付，且上诉人已经在第一时间向被上诉人发出通知，同时请求相关政府部门就此问题进行了调处，一再请求被上诉人重发合规收房通知，但被上诉人一直不予理睬。上诉人已尽到了相关义务。3、一审法院在认同被上诉人存在违约行为的基础上仅确定由被上诉人酌情赔偿违约金15,000元属于事实认定不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第111条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。同时参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条：标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。被上诉人交付的涉诉房屋二层没有阳台，与合同附图不符，上诉人具有法律赋予的“减价请求权”，诉请的减价100,000元系参照上述法律规定，按如下方法计算：[2,095,615元（房屋总价）÷102.94（套内建筑面积）]×5.73=116,649元。另外考虑因阳台功能缺失造成的房屋价值减损，上诉人提出100,000元减价请求。 恒康公司辩称，1、被上诉人不存在逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2018年4月30日，被上诉人实际交付房屋的时间为2019年1月7日，延期交房的原因是由于2016年至2018年期间，香河县政府部门为防治大气污染，多次长时间下达停工令，导致被上诉人无法正常施工，造成工期延长共计333天，该事实已经多份生效判决确认。依据双方所签订《补充协议》第七条第5款的约定，因政府部门的停工令造成工程延期、逾期交房，被上诉人无须承担违约责任。2、被上诉人交付的房屋，基础设施及公共配套建筑均达到使用标准，不存在违约行为。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：入住同期达到使用标准”。被上诉人于2019年1月7日向上诉人交付房屋时，该房屋已经竣工验收合格，可以证实基础设施及公共配套建筑达到了使用标准。3、被上诉人向上诉人邮寄的交付通知书具有通知交房的法律效力。通知书上的落款时间有误是由于被上诉人的工作人员工作失误造成，通知书上虽然没有加盖被上诉人的印章，但被上诉人对该交付通知书是认可的，上诉人持该通知书收房时并没有遭到被上诉人的拒绝。上诉人所提及的《香河大爱城二期交付手册》内容是关于办理入伙手续的，入伙手续为物业手续，与办理收房手续无关，不影响上诉人收房。4、被上诉人实际交付的房屋与商品房买卖合同所附户型图不一致，是由于户型图粘贴错误造成，上诉人基于被上诉人工作人员的工作失误要求被上诉人承担赔偿责任，没有合同约定及法律规定。上诉人要求退还房价款l00,000元，但没有提交合法有效的证据证明主张该损失金额的依据。 徐志美向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金10,000元(自2018年5月1日暂至2019年2月19日,以房屋合规交付日为准)，庭审中原告变更诉讼请求为请求被告支付逾期交房违约金123,641.29元；2、判令被告支付基础设施、公共配套建筑无法正常运行的违约金10,000元(自2018年5月1日暂至2019年2月19日,以房屋以达到使用条件日期为准)；3、判令被告退还房价款100,000元；4、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年10月29日，原告徐志美（买受人）与被告香河恒康房地产开发有限公司（出卖人）合同编号为20161021354的《商品房买卖合同》及其补充协议，原告以2,095,615元从被告处购买大爱城二期-7项目部分2D7号楼3单元501号面积为124.12平方米的房屋。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量监督部门备案验收合格的商品房交付买受人使用。其补充协议第七条第5款约定：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、因家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是双方协商同意解除合同或变更合同的除外。该涉案房屋于2018年12月29日通过备案，符合交付条件。被告于2018年12月31日向原告邮寄香河大爱城二期交付通知书，通知原告于2019年1月7日办理入住手续，但原告认为建筑房屋不合格，对房屋二层无阳台等问题提出异议，至今未办理收房手续。另查明，2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计333天。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告于2016年10月29日签订的购买大爱城二期-7项目部分2D7号楼3单元501号房（合同编号为20161021354）的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现被告未按合同第八条中约定于2018年4月30日前交房，被告实际通知原告于2019年1月7日办理入住手续，被告延期交房252天，但本案中自2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室通知要求香河县境内施工单位停工333天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据商品房买卖合同第八条交付期限及商品房买卖合同补充协议第七条第5款中明确约定“因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、因家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，被告逾期交房不构成违约，故原告主张被告因逾期交房承担违约金的诉讼请求一审法院不予支持。原告主张被告收房通知书无效，待建筑的房屋合格后另行通知收房，因原被告双方在房屋买卖合同第八条已明确约定出卖人应将经质量监督部门备案验收合格的商品房交付买受人使用，现该涉案房屋已于2018年12月29日通过备案，符合交付条件，且被告已通知原告办理入住手续，故原告应及时接收。原告主张房屋二层无阳台，应降低房屋价款。本案合同中约定的涉案房屋的建筑面积为124.12平方米，拟交付原告的涉案房屋的实际面积为121.36平方米，因图纸与实际交付的房屋不符，造成实际比合同约定面积少了2.76平方米，对于房屋面积差价款46,599元被告应予以退还。商品房买卖合同附件一中二层标记有阳台，实际交付房屋二层无阳台，系被告违约，但补齐差价款后，原告实际损失已得到补偿，而被告的违约行为确给原告使用该房屋造成一定影响，故一审法院确定由被告酌情赔偿原告违约金15,000元。房屋面积差价、二层阳台缺失赔偿两项合计被告给付原告61,599元。原告称阳台不收费或半价收费，但合同中无此规定，原告也未提供相应证据，故对其主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告香河恒康房地产开发有限公司给付原告徐志美房价款及违约金61,599元。判决生效后立即履行；二、驳回原告徐志美的其他诉讼请求。案件受理费1,350元（已减半收取），由原告徐志美负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，恒康公司虽存在延期交房行为，但案涉房地产项目在施工过程中，因重污染天气、国家重大政治活动等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在，双方在《商品房买卖合同补充协议》中亦有明确约定，确属恒康公司合理顺延交房期限的情形，恒康公司不应承担此期间的违约责任。恒康公司依约书面通知徐志美收房，是否加盖公司印章并不影响通知的效力。案涉项目已经竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，徐志美主张恒康公司支付基础设施、公共配套建筑无法正常运行的违约金依据不足。对于案涉房屋二层无阳台问题，一审判决的分析认定并无不当，且已根据恒康公司的过错情况，判令恒康公司赔偿违约金15,000元。另，《商品房买卖合同补充协议》第二条第2项约定，房屋买受人只有房屋露台的使用权不拥有露台的所有权，《商品房买卖合同》约定的房屋总价亦未包括阳台，徐志美根据阳台面积及房屋单价主张退还房价款100,000元理据不足。 综上所述，徐志美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,804元，由徐志美负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月五日 书记员 牛紫薇