上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16747号原告(反诉被告)：允成机电科技(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：邱创平，执行董事。委托诉讼代理人：曹长朋。委托诉讼代理人：潘慧琦，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市黄渡机械厂，住所地上海市嘉定区。投资人：邢培元，总经理。被告：邢培元，男，汉族，住上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：才浩，上海问学律师事务所律师。原告允成机电科技(上海)有限公司(以下简称允成公司)与被告上海市黄渡机械厂(以下简称黄渡机械厂)、邢培元以及反诉原告(以下统称“被告”)黄渡机械厂诉反诉被告(以下统称“原告”)允成公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹长朋、潘慧琦、被告邢培元及两被告共同委托诉讼代理人才浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告黄渡机械厂向原告支付资产补偿费用18,331,200元，评估费88,000元，共计18,419,200元；3、判令被告黄渡机械厂向原告支付逾期付款利息(以18,419,200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月21至实际支付之日止)；4、判令被告邢培元对上述债务承担无限连带责任。事实和理由：原告与被告黄渡机械厂于2009年12月25日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告黄渡机械厂所有的位于上海市嘉定区黄渡镇春归路XXX号部分房屋及周围空地，面积约2058平方米，租赁期限自2010年1月1日至2024年1月31日。合同第九条约定，租赁期内任何一方终止合同，需提前六个月书面通知对方。合同第十一条约定，出租方在承租方承租期另外改变房屋用途或退租，应按照年租金5%向承租方支付违约金，若违约金不足以弥补承租方损失，出租方还应承担赔偿责任。原告承租房屋后，将生产经营设备搬入，并经被告黄渡机械厂的同意进行了必要的改建后正常经营。2019年5月21日，被告黄渡机械厂向原告发函，称涉案房屋将由政府进行拆迁，希望原告于2019年9月16日前搬离。虽不认可被告的解约通知，但现亦同意解除，并认为解除合同的时间为2019年5月21日。被告黄渡机械厂提前退租的违约行为，给原告造成了巨大的损失。2019年6月，原告委托苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司出具了《资产评估报告》。根据评估结果，原告因此次搬迁涉及的资产补偿费用评估价值为18,331,200元。被告黄渡机械厂应赔偿原告上述损失。被告黄渡机械厂系个人独资企业，被告邢培元作为投资人，应当以其个人财产对黄渡机械厂的债务承担无限连带责任。原告为维护其合法权益，遂涉讼。被告黄渡机械厂辩称，同意解除与原告之间的房屋租赁合同，之前合同并未解除，其发出搬离通知不属于解除合同行为，事后还需就解除事宜进行协商。不同意原告诉请2、3项，如果原告同意搬离租赁房屋，其同意按照政府征收评估报告中属于原告的部分支付给原告。因政府征收行为导致合同无法继续履行，被告并未违约，自2014年起，租赁房屋一直处在征收状态，原告也配合相关征收部门委托的评估机构对设备和房屋进行了评估，原告是明知的。另合同第十三条约定，对国家政策需要拆除房屋造成的损失互不承担责任，故原告向本被告主张赔偿并无依据。被告邢培元辩称，其并非租赁合同签约主体，不同意和被告黄渡机械厂承担无限连带责任。被告黄渡机械厂反诉要求：1、判令原告在法院判决生效后立即搬离位于嘉定区安亭镇春归路XXX号1、2、4、6号房屋及空地，并将上述房屋返还被告黄渡机械厂；2、判令原告支付被告2009年12月25日至2019年9月15日期间拖欠的租金32,450.90元(该期间应付6,234,813.91元，已付6,202,363.01元)及水电费；3、判令原告按照486,202.50元/年的标准，向被告支付自2019年9月16日至实际搬离之日止的租金。审理中，被告黄渡机械厂撤回了反诉诉请2。原告针对反诉辩称，法院判决之后，其愿意按照判决搬离承租房屋。原告已经支付租金至2019年9月15日，之前都是按时支付，不存在拖欠。2019年9月16日以后的租金，原告将依据判决履行。本院经审理认定事实如下：2009年12月25日，允成公司(乙方、承租方)和黄渡机械厂(甲方、出租方)签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于上海市嘉定区黄渡镇春归路XXX号四间房屋(面积2058㎡，即1#、2#、4#、6#房)和门口、车间周围空地，租赁期限为2010年1月1日至2024年1月31日。租金先付后用，0.56元/㎡/天，即42万元每年，租金每三年递增5%，每季度首月10日支付一次，租金自2010年2月1日起算。合同第十三条第2款约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，但国家给予设备搬迁费属于乙方的，由甲方补偿乙方。2010年9月25日，允成公司(乙方、承租方)和黄渡机械厂(甲方、出租方)又签订了《房屋租赁合同》(530平方米补充合同)一份，约定乙方承租甲方所有的位于上海市嘉定区黄渡镇春归路XXX号房屋(面积530㎡，即7#房)和门口、车间周围空地，租赁期限为2010年9月1日至2024年1月31日。租金0.414元/㎡/天，即8万元/年，每三年递增5%，每季度首月10日支付一次，租金自2010年9月1日起算，先付后用。该合同亦约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，但国家给予设备搬迁费属于乙方的，由甲方补偿乙方。2012年8月6日，上海市政府发布沪府土【2012】556号《关于批准嘉定区人民政府2012年第七十二批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》，批准将包含涉案房屋在内的149975.4平方米农用地转为建设用地。2019年4月9日，上海市嘉定区规划和自然资源局出具《征地房屋补偿方案公告》，将《征地房屋补偿方案》进行了公告，告知将包括涉案房屋在内的农用地转为建设用地，并明确了征地四至范围以及补偿方案，其中非居住房屋停产停业损失费补偿标准为：被拆除房屋建筑面积每平方米350元，房屋补偿评估单位为上海同信土地房地产评估投资咨询公司(以下简称同信公司)。2019年3月22日，同信公司出具了《征收补偿估价报告》，实勘日期显示为2018年9月11日。其中双方确认与允成公司相关部分(含7#房)的评估结果如下：1、二次装潢：1#房中第2、3、5项、2#房中2、3、4项、4#房中三楼11项、6#房中全部、7#房中全部，总计307,095元；2、附属设施及构筑物：第9、10、12项，合计18,832元；3、机器设备、物资等搬迁和安装费用：合计289,800元；4、无法恢复使用机器设备补偿：合计226,906元。以上项目合计金额842,633元，不包含停产停业损失。该报告中关于涉案房屋的建筑面积测量结果如下：1#(有证)951.41㎡、2#(有证)488.48㎡、4#(有证)389.71㎡、6#(无证)298.76㎡、7#(无证)575.64㎡。2019年5月17日，黄渡机械厂与上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司及上海市嘉定区安亭镇人民政府签订了《征收补偿协议》，针对位于上海市嘉定区安亭镇春归路XXX号的房屋、土地及相关附属资产以及位于嘉定区安亭镇星塔村XXX号内的房屋、土地及相关附属资产进行征收，明确征收补偿费用31,889,560元，其中包含：土地补偿费、房屋建筑物(含二次装潢)、附属设施补偿费、可搬迁设备及货物搬迁费以及不可搬迁设备补偿费、停工停产损失补偿费。另要求黄渡机械厂于2019年9月16日前完成目的地块的搬迁工作。2019年5月21日，黄渡机械厂向厂区内承租户发出了《关于各承租户限期搬迁的通知》，通知允成公司于2019年9月16日前腾空搬离涉案房屋。2019年7月26日，允成公司委托苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司进行评估，该公司出具了《资产评估报告》，评估时点为2019年6月19日，评估结论为允成公司因此次搬迁涉及的资产补偿费用评估值为18,331,200元。具体包含项目如下：房屋建筑物评估明细表、构筑物及装修评估明细表、不搬迁设备评估明细表、搬迁资产评估明细表、终止劳动合同补助、租金损失、停产停业损失和电梯试验塔损失。审理中，1、双方确认租赁房屋范围为：上海市嘉定区黄渡镇春归路XXX号四间面积为2058平方米的房屋和门口、车间周围空地(即1#、2#、4#、6#房)，以及另一间面积为530㎡的房屋(即7#房)和门口、车间周围空地。其中6#、7#房无证，系黄渡机械厂搭建，7#房在2018年已经拆除)，详见黄渡机械厂提供的评估报告中的平面图。另，9#房屋(无证)中有两间约50平方米左右作为宿舍出租给允成公司，双方另行签订了租赁合同。黄渡机械厂系将春归路XXX号厂区内部分出租给允成公司，部分自己使用。2、双方确认《征收补偿估价报告》中与允成公司相关部分的评估范围对应的金额为842,633元，黄渡机械厂同意向允成公司支付。3、关于停产停业损失，黄渡机械厂同意将允成公司承租房屋相关的停产停业损失支付给允成公司，有证部分按350元/㎡计算，无证部分按照175元/㎡；但允成公司认为有证部分按照350元/㎡计算，无证部分按照200元/㎡计算。4、黄渡机械厂称其目前已经取得了50%的征收补偿费15,944,780元。5、双方认可允成公司支付过合同约定的押金，但已经冲抵租金，允成公司表示不再主张。6、允成公司已支付租金至2019年9月15日。当事人对上述事实并无争议，本院予以确认。双方主要争议焦点如下：1、租赁合同是否已经解除？何时解除？2、租赁合同无法继续履行，黄渡机械厂是否存在违约？黄渡机械厂应向允成公司赔偿违约损失还是向其支付属于允成公司的征收补偿费用？3、对于具体赔偿项目及标准应按照哪一份评估报告进行确定？4、停产停业损失的计算标准？5、邢培元是否应对黄渡机械厂的赔偿义务承担连带责任？允成公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、两份房屋租赁合同，旨在证明合同约定了提前解约的违约责任；2、搬迁通知，旨在证明黄渡机械厂强制要求其搬离，仅提前三个月通知；3、其委托评估公司作出的评估报告及委托合同，旨在证明其公司因此次搬迁涉及的资产补偿费用评估值18,331,200元及评估服务费88,000元；4、广告字牌制作协议、增值税发票、照片，旨在证明2017年2月其公司定制并重新安装了广告牌，而黄渡机械厂提供的评估报告中的照片与其提供的不一致，表明并非在2017年2月之后拍摄的，故评估报告的实勘日期应在2017年2月之前；5、搬迁协议、发票、设备照片，旨在证明其公司于2018年7月28日将部分设备自宝山工厂搬至涉案房屋，但评估报告称实勘日期是2018年9月11日，但并未将这些设备列入可搬迁设备；6、官方网站截图，旨在证明相关征地补偿方案在网站公告时已经超过了异议期，表明其公司在黄渡机械厂通知搬离前并不知晓征收事宜；7、2016年6月10日律师函，旨在证明其不同意政府评估报告的价格，希望与黄渡机械厂协商；8、2019年10月8日左右拍摄的照片，旨在证明其在涉案房屋中存放的设备远不止政府评估报告中列明的设备。9、装修发票及明细、增建工程发包合同、建筑公测工程承包合同、装修合同，旨在证明其公司在2018年9月11日之前对房屋进行了多次改造和装修；10、录音光盘及文字记录，旨在证明双方对评估都默认是四年前一次，其并不知晓2018年9月重新评估，实际此次亦未对其公司进行评估；黄渡机械厂及邢培元对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性均无异议，证明目的有异议，合同约定政府征收情况下互不承担违约责任；对证据2，真实性均无异议，证明目的有异议；对证据3，不认可；对证据4，真实性无异议，但不认可证明内容，其公司也不知晓具体情况；对证据5，这些设备是在9月之后搬入的，且2012年征收已经开始，不可再将搬入的设备纳入征收补偿范围，允成公司是明知的；所涉搬迁费1万余元，与允成公司的评估报告中相应价格差距很大；对证据6，真实性无异议，但与其公司无关，实际2012年已经开始了征收；对证据7，已收到，但对内容不认可；对证据8，证明内容不认可；对证据9，证据三性均不认可，亦不认可证明目的；对证据10，证据三性均不认可，亦不认可证明目的。黄渡机械厂及邢培元为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房产登记信息及房地产权证，旨在证明黄渡机械厂是涉案房屋的权利人，有权出租；2、2012年征收通知等，旨在证明涉案房屋早在2012年就被政府纳入征收范围；3、征地房屋补偿方案，旨在证明2019年4月9日，政府已经发布了涉案房屋征地补偿方案的公告，明确有证面积的停产停业损失补偿为350元/㎡；4、政府评估报告，旨在证明政府相关征收事实单位已委托同信公司对涉案房屋征收补偿作出了评估；5、征收补偿协议，旨在证明其公司已经与相关部门签署了征收补偿协议；6、录音光盘及文字记录(2019年8月2日)，旨在证明允成公司知晓政府征收事实，评估报告涉及允成公司部分允成公司确认已经知晓，其公司告知允成公司如有不同意见可以向征收部分反映；7、动迁补偿方案会议纪要，旨在证明停产停业损失的补偿标准。允成公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，无异议；对证据2，真实性无异议，不认可关联性和证明目的，该公告并非单独针对涉案房屋，亦无张贴证明；对证据3，真实性无异议证明目的不认可，其公司并未收到；对证据4，真实性无异议，但内容不符合实际情况，报告中显示的实勘日为2018年9月11日，但其公司并未收到任何评估通知，也未参与该次评估，在本次诉讼之前，也没有见过该评估报告，也未收到本次评估的初评报告，仅在2014年首次评估时收到黄渡机械厂给的关于评估的一张纸，当时并不知晓可以提异议，该份评估报告关于其公司的评估金额与2014年的评估金额一致；该评估报告漏评了很多设备装修，包括价值较高的电梯试验塔，且评估价值均过低；对证据5，真实性无异议，但认为无关联性，对证据6，真实性无异议，证明内容有异议，仅能证明多年前的首次评估；对证据7，真实性不予认可，其公司未参与，无法质证。另查明，1、根据黄渡机械厂提供的会议纪要，停产停业损失具体金额为152.5794万元，结合评估报告评估面积及补偿公告公布的有证部分350元/㎡的标准，可推知无证部分系按照175元/㎡计算。根据双方租赁范围，有证部分面积为1829.60元，无证部分面积为874.40元。经核算，与允成公司相关的停产停业损失补偿额为793,380元。2、黄渡机械厂系个人独资企业，投资人为邢培元。诉讼中，黄渡机械厂于2020年5月19日向本院提交情况说明，陈述其考虑到允成公司在征收过程中的实际损失，同意给予允成公司包含了评估报告中的补偿款842,633元和停产停业损失793,380元及利息等所有损失在内共计200万元的补偿款。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，允成公司和黄渡机械厂2009年12月25日签订的租赁合同中，由于部分租赁物6#房系未经审批建造的，违反了有关规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方签订的该份《房屋租赁合同》部分有效、部分无效。针对有效部分，本院予以照准。关于解除时间，因黄渡机械厂于2019年5月21日以拆迁为由通知允成公司于2019年9月16日前搬离，故本院确认双方该租赁合同有效部分解除时间为2019年9月16日。另，双方关于530㎡即涉案7#房的租赁合同亦因该房屋系未经审批建造而属无效，涉案7#房已于2018年被拆除，故该合同已实际终止。合同因解除和无效而终止，允成公司应将涉案房屋及时返还黄渡机械厂。故对黄渡机械厂反诉要求允成公司搬离位于嘉定区安亭镇春归路XXX号1、2、4、6号房屋及空地，并将上述房屋返还的请求，本院予以支持。此外，因双方确认租金已经支付至2019年9月15日，故允成公司还应支付自2019年9月16日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，使用费标准参照租金标准，为486,202.50元/年。租赁合同无法继续履行，黄渡机械厂是否存在违约？黄渡机械厂应向允成公司赔偿违约损失还是支付属于允成公司的征收补偿费用？因双方租赁合同系因征收而解除，黄渡机械厂并不存在违约，且双方合同明确约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋造成损失的，互不承担责任，但国家给予设备搬迁费属于允成公司的，由黄渡机械厂予以补偿。故黄渡机械厂无需向允成公司赔偿违约损失，仅需将其取得的关于涉案房屋的征收补偿费用支付给允成公司。对于具体赔偿项目及标准应按照哪一份评估报告进行确定？征收属于政府行为，相应的补偿应以政府征收单位委托的评估公司作出的评估报告为准。双方确认该评估报告中涉及涉案房屋的补偿款为842,633元，黄渡机械厂同意给付该款，本院予以照准。关于停产停业损失，通过评估报告、征地补偿方案和会议纪要，可以确定有证部分系按照350元/㎡的标准计算，无证部分系按照175元/㎡计算，核算总金额为793,380元，黄渡机械厂亦同意将该款项给付允成公司，本院亦予以照准。允成公司提出无证部分按照200元/㎡计算缺乏依据，本院不予支持。允成公司提供的评估报告中各项评估价值与政府征收单位委托评估机构所作评估报告相比，明显偏高，且部分项目如终止劳动合同补助、租金损失等不属于征收补偿项目。其主张的电梯试验塔损失在政府评估报告中的不可搬迁设备补偿中已经包含。其主张黄渡机械厂未告知二次评估，其并不知晓2019年的政府评估报告故未能提出异议导致其后续部分装修和设备添附存在漏评。黄渡机械厂未能提供证据证明其已将重新评估事宜告知允成公司，亦无证据证明其将2019年评估初稿及时交予允成公司，未能及时保障承租人的征收利益，存在一定过错。然允成公司对于漏评项目证据不足，且涉案房屋的征收工作已于2012年开始，允成公司亦确认2014年有过初评且收到过黄渡机械厂转交的关于其承租部分的评估报告初稿，但并未提出异议，表明其于2014年已明知涉案房屋被列入征收范围，应采取措施避免损失扩大，其作为承租人未积极了解征收事宜，对自身征收利益未予重视，亦应承担相应的责任。现黄渡机械厂自愿在政府补偿金额之外另行支付部分补偿款，合计共同意支付包含征收补偿款及利息等所有损失在内的补偿款200万元，本院予以照准。对允成公司主张的其余补偿款、评估费及利息，本院不再支持。关于邢培元是否应对黄渡机械厂的补偿款支付义务承担连带责任？黄渡机械厂属于个人独资企业，邢培元作为个人独资企业的投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故对允成公司要求邢培元承担连带责任的请求，本院予以支持。审理中，黄渡机械厂撤回了反诉诉请2，即要求允成公司支付拖欠的水电费和2009年12月25日至2019年9月15日期间拖欠的租金的请求，系自行处分其相应诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)允成机电科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海市黄渡机械厂于2009年12月25日签订的《房屋租赁合同》中有效部分于2019年9月16日解除；二、被告(反诉原告)上海市黄渡机械厂应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)允成机电科技(上海)有限公司补偿款人民币2,000,000元；三、被告邢培元对上述第二项中被告(反诉原告)上海市黄渡机械厂的付款义务承担连带责任；四、原告(反诉被告)允成机电科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于嘉定区安亭镇春归路XXX号1、2、4、6号房屋及空地，并将上述房屋返还被告(反诉原告)上海市黄渡机械厂；五、原告(反诉被告)允成机电科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日按照人民币486,202.50元/年的标准向被告(反诉原告)上海市黄渡机械厂支付自2019年9月16日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回原告(反诉被告)允成机电科技(上海)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费133,343元，由原告允成机电科技(上海)有限公司负担118,997元，被告上海市黄渡机械厂和邢培元负担14,346元。反诉受理费65元，由原告允成机电科技(上海)有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  滕继红审 判 员  邓 珍人民陪审员  刘长坚二〇二〇年六月三十日书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。