北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23682号原告（反诉被告）：王奕程，男，1989年8月19日出生，汉族，无业，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李伯申，北京中今律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京飞仕诺格科技有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼101室-359。法定代表人：周兰，执行董事。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）王奕程与被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司（以下简称飞仕诺格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王奕程之委托诉讼代理人李伯申，飞仕诺格公司之委托诉讼代理人何江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王奕程向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方签订的《东星时尚广场租赁合同》无效；2、飞仕诺格公司返还我房屋押金76650元、安全用水押金10000元、装修押金14700元；3、飞仕诺格公司赔偿我装修及其他损失370000元。事实和理由：我与飞仕诺格公司在2017年9月18日签订《东星时尚广场租赁合同》，承租北京市朝阳区双桥路3号东星时尚广场五层x号商铺，期限为2017年9月25日至2022年9月24日。合同签订后，我于2017年10月11日进行装修，并交纳了押金。飞仕诺格公司在交付商铺时，商铺的状态已不适合经营，存在消防隐患，不符合消防安全，不适合进行餐饮经营，但其并未进行明示，导致我在不知情的情况下承租。合同履行期间，消防部门多次进行检查，我多次被迫暂停营业。直至2018年10月12日，消防检查无法通过，商铺被封，我彻底无法经营。飞仕诺格公司辩称，不同意王奕程的诉讼请求。王奕程在2017年10月11日进场装修，已实际经营。2018年3月14日，我公司发出催款通知，要求王奕程支付租金，王奕程只支付了部分租金，尚欠7万元。后，我公司多次发函催缴，并在11月20日送达了解除合同通知，合同已解除。我公司在11月20日收回房屋，将王奕程商铺内的物品搬离，另行租赁仓库存放。飞仕诺格公司向本院提出反诉请求：判令王奕程1、支付房屋占有使用费差额146827.5元（2017年10月11日至2018年12月12日）；2、支付库房占有使用费22500元（2018年10月1日至2019年12月15日，月1500元）；3、赔偿经济损失77642元（包括搬家费14400元、垃圾清运费18000元、拆除费15000元、摄像费6000元、加班费5400元、风机房公摊电费3319元、空调吊装机组公摊电费5821元、排烟机公摊电费9702元。事实和理由：2017年10月11日，王奕程提前进场装修。王奕程支付了押金、保证金、装修押金，并正常经营。2018年1月1日，双方签订《仓库租赁使用协议》，王奕程以每月1500元的标准承租13平方米库房作为物料仓储。后，王奕程违约，我公司腾退房屋，另外租赁仓库存储王奕程的物品，支出搬家费等费用。王奕程针对反诉辩称，案涉房屋属于经营性用房，交付时不适合经营，不符合消防安全规定。合同履行期间，由于消防检查，我多次停业整顿，无法完全使用房屋。我不同意支付占有使用费。我是被飞仕诺格公司强行腾退的，不应由我赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2017年9月18日，王奕程与飞仕诺格公司签订《东星时尚广场租赁合同》，承租案涉房屋（196平方米），合同期限为2017年9月25日至2022年9月24日，免租装修期30天，免交租金及物业管理费，起租日为2017年10月30日，年一至年二6.5元/天/平方米，年三至年四6.89元/天/平方米，年五7.3元/天/平方米。合同附件《补充协议》约定实际交付日期为2017年10月15日，免租期顺延，起租日为2017年11月14日。2017年10月11日，王奕程开始进场装修。王奕程称在11月底12月初开始营业，但商铺在交付时就不符合消防安全，多次被要求暂停营业，至2018年10月12日被封，导致其无法完全使用房屋。就此，王奕程提交了录音及照片予以佐证。飞仕诺格公司不认可录音的真实性，认可照片的真实性，不认可关联性，称案涉房屋因消防原因在2018年10月12日被物业管理方封上，其公司与物业管理方协商，几天后就恢复了，但直到11月20日王奕程未来经营，其公司在11月20日收回房屋，并于12月10日至12月12日将王奕程商铺内物品腾退、拆除后存放至他处，之前王奕程均正常经营，因其逾期支付租金及其他费用，其公司先后多次向王奕程发出催款通知，并在11月12日发出解除合同通知。就此，飞仕诺格公司提交了《催款函》《解除合同通知书》予以佐证。王奕程认可证据的真实性，不认可证明目的，主张合同系无效的。王奕程已支付飞仕诺格公司房屋押金76650元、安全用水押金10000元、装修押金14700元、租金399718.95元。飞仕诺格公司同意返还前述押金，王奕程同意扣除水费743元。王奕程主张对房屋装修支出14万元、燃气改造支出4.5万元、餐饮底料配置和研发支出5万元、餐饮底料费9万元、灯具及餐饮橱柜费5万元，并提交了购买餐饮设备等的《销售合同》及POS签购单、《建设工程施工合同》（装修）及收据、《建设工程施工合同》（燃气安装）、《底料研发及顾问合伙协议》及收据、底料费收据。飞仕诺格公司不认可合同的真实性，认可收据的真实性，但称不能证明实际支付。王奕程认可在灯具及餐饮橱柜费中扣除22839元。飞仕诺格公司主张将王奕程商铺的物品搬离拆除、腾退，产生搬家费14400元、垃圾清运费18000元、拆除费15000元、摄像费6000元、加班费5400元，另王奕程需承担风机房公摊电费3319元、空调吊装机组公摊电费5821元、排烟机公摊电费9702元。就此，飞仕诺格公司提交了《拆除搬运协议书》《加班劳务费》、风机房电费明细单（505表）、空调吊装机组电费说明、风机房电费明细单（1250表、油烟机）予以佐证。王奕程认可证据的真实性，不认可证明目的。另，2017年12月8日，王奕程与飞仕诺格公司签订《仓库租赁使用协议》，承租仓库一间用于餐饮物料存放，期限为2018年1月1日至2018年12月31日，月租金1500元。飞仕诺格公司主张王奕程未支付2018年10月至2019年12月15日期间的租金22500元。王奕程称在2018年10月12日后就没有再占有使用仓库，11月20日主商铺被清除后，仓库也被一起清空，被飞仕诺格公司腾退到其他场所内。2019年12月15日，王奕程与飞仕诺格公司办理了被飞仕诺格公司腾退存放于他处物品的交接。飞仕诺格公司称当时并没有把仓库内的物品腾退至他处，王奕程一直在占有使用仓库，王奕程在交接清单中称放弃其他物品，就包括存放在仓库中的物品。王奕程不予认可。案涉房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方均未提交证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方就此签订《东星时尚广场租赁合同》，王奕程主张合同无效，本院予以支持。飞仕诺格公司同意返还房屋押金76650元、安全用水押金10000元、装修押金14700元，王奕程同意扣除水费743元，本院不持异议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王奕程承租商铺进行装修、燃气改造，并为此进行经营所需底料配置和研发支出，现因合同无效，未履行至合同期满，产生相应损失。关于王奕程主张的装修费、燃气改造费、餐饮底料配置和研发支出，实际进行了装修、改造等，也有相应的证据佐证，本院予以确认；关于餐饮底料费，为消耗品支出，自王奕程购买至停止营业，基本消耗完毕，对于该项主张，本院不予支持；关于灯具及餐饮橱柜费，王奕程同意扣除22839元，王奕程未提交证据证明其他支出，且也交接收回了相应物品，对于该项主张，本院不再支持。飞仕诺格公司作为出租方，应当对合同无效承担主要责任，王奕程也未尽到一般的核实义务，对合同无效也负有一定的责任，本院根据王奕程的损失情况，综合合同已履行情况，双方对于合同无效的过错程度，酌情确定飞仕诺格公司应当赔偿王奕程的损失数额。王奕程自2017年10月11日装修使用房屋，至2018年10月12日房屋被封，应当支付该期间房屋占有使用费。王奕程主张其间因消防问题被多次暂停营业，但提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予采纳。本院根据装修的情况，参照合同约定，酌情确定房屋占有使用费，根据王奕程已支付的租金数额，确定尚需支付46000元。2018年10月12日后，案涉商铺被封，并非因王奕程的原因，飞仕诺格公司主张其后的占有使用费，不符合法律规定，本院不予支持。关于库房占有使用费，王奕程主张库房在2018年11月20日被腾退，但未提交证据证明，且飞仕诺格公司不予认可，本院对于王奕程的主张不予采纳。在王奕程商铺被封后被飞仕诺格公司腾退的情况下，飞仕诺格公司再主张之后库房的占有使用费，属于损失的扩大，本院酌情确定仓库占有使用费至2018年12月31日，为4500元。合同无效后，王奕程负有腾退交还房屋的义务，现因王奕程不腾退交还房屋，飞仕诺格公司代为腾退，支出搬家费14400元，本院予以确认。案涉房屋经飞仕诺格公司同意装饰装修，飞仕诺格公司要求王奕程支付拆除费、垃圾清运费，不符合法律规定，本院不予支持。飞仕诺格公司主张摄像费，非必须必要费用，本院不予支持。飞仕诺格公司主张加班费，无法律依据，且已主张搬家费，本院不再支持。飞仕诺格公司主张的风机房公摊费、空调吊装机组公摊电费、排烟机公摊电费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认王奕程与北京飞仕诺格科技有限公司于2017年9月18日签订的《东星时尚广场租赁合同》无效；二、北京飞仕诺格科技有限公司于本判决生效后七日内返还王奕程房屋押金、安全用水押金、装修押金共计十万零六百零七元；三、北京飞仕诺格科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿王奕程十三万元；四、王奕程于本判决生效后七日内支付北京飞仕诺格科技有限公司房屋占有使用费四万六千元；五、王奕程于本判决生效后七日内支付北京飞仕诺格科技有限公司库房占有使用费四千五百元；六、王奕程于本判决生效后七日内赔偿北京飞仕诺格科技有限公司三万三千二百四十二元；七、驳回王奕程的其他诉讼请求；八、驳回北京飞仕诺格科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8370元，由王奕程负担3611元（已交纳），由北京飞仕诺格科技有限公司负担4759元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2502元，由北京飞仕诺格科技有限公司负担1555元（已交纳），由王奕程负担947元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  **林审判员  黄雪芹审判员  尹 航二〇二〇年六月三十日书记员  张默晗