广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5013号原告：张红波，男，1974年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区*****************，公民身份号码513************717。被告：中山市展盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区******************，统一社会信用代码914***********919L。法定代表人：黄玉韶，总经理。委托诉讼代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。原告张红波与被告中山市展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红波，被告展盈公司委托诉讼代理人林丝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红波向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期交房违约金21927.69元（违约金计算方式：以每天88.4181元为标准，从2017年12月31日起计算至实际交楼日，即2018年9月4日，共248天）；2.被告承担实际交房前的物业管理费。庭审中，原告明确第2项诉求的金额为3332元（计算方式：142平方米×2.6元/平方米/月×9个月）。事实与理由：原告与被告于2015年8月22日签订中山市商品房买卖合同（合同条码151075023），原告出资884181元购买被告位于中山市东区****1*******3*2002*，原告按合同约定在规定时间全部支付清房款。根据合同约定，被告最后交房期限为2017年12月30日。但在最后交房期限已过之后，原告多次致电被告并委托家人到项目现场咨询被告何时取得合法交楼的“三书二证”（即中山市建设工程竣工验收备案登记证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程质量认定证书、房地产开发建设项目竣工验收合证），以及对于超期交房如何赔偿业主权益时，均遭到表示不清楚等推诿现象，且被告后续无任何主动联系原告的行为，没有解释亦没有给予解决方案。原告在多次与被告沟通无效后，于3月份投诉至中山市长信箱，同一小区同一问题已有中山市长信箱回复意见“由于双方签订的《商品房买卖合同》属于民事合同关系，属于开发企业未能按照购房合同约定的时间交付给业主，应按照法律法规及双方签订的买卖合同约定的条款执行。如有异议，建议通过法律途径解决。”2018年9月4日，原告收到被告寄来的收楼挂号函件，原告及时收楼，但被告拒绝对延期交房违约事项进行补偿。被告展盈公司辩称，1.被告确认涉案项目取得工程竣工验收备案登记是在2018年1月29日，与合同约定的交付时间2017年12月30日延迟了一个月，被告在主观上不存在故意不办理、拖延办理的情况，这是客观原因所致。具体是：2017年9月27日，环保局发布关于建设项目环境验收停止收件通知，该环保验收是取得工程竣工备案登记的必要的手续，被告积极组织解决，在2017年9月底自行对噪音进行了验收，但最后在12月底未能取得。2018年1月，被告在收到环保局对于环境验收再次收件，最终按环保局的要求，对环境进行了验收，并在2018年1月29日取得竣工验收备案。根据合同第8条第3款的约定，关于政府机关行政行为、政策法规发生变化时，导致无法按时交付商品房的，是属于可延期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。2.原告没有收到涉案房屋的主要原因是原告主观存在故意不收房的恶意，从原告诉状可知，其多次致电被告，且到了涉案房产现场，双方针对房产寻求解决方案。同时，原告在2018年3月投诉至市长信箱，同样反映了赔偿的问题。被告对于自身取得验收备案没有必要隐瞒，所以在与原告多次沟通时，原告实际上已经知道涉案房产达到了交付条件，而一直拖延的原因在于赔偿问题，被告认为双方争执的2018年3月原告产生的损失已经固定，原告一直拖延存在恶意，因此该部分损失由被告承担不公平。另外，根据合同补充协议第6条第2款的约定，被告不应该承担逾期交楼的责任，以及第8条第4款的约定，对于电话、短信通知也属于双方的有效送达。综上，被告的商品房符合交付条件，原告故意拖延不收楼，产生了巨额损失，不应由被告承担。3.对于违约金的计算方式。排除政策的变化及原告的个人原因，被告应承担的部分应该是2017年12月31日至2018年1月29日期间所产生的违约金。根据合同的补充协议第4条，对于违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的1%进行赔偿。原告对于违约金的计算进行了调整，没有事实依据，该违约金的调整应基于原告实际产生的损失而进行调整，而目前原告并没有提交任何证据证明该损失高于违约金的计算。最后，被告认为被告是优质的发展商，在临近交房时因政策的原因，也积极处理该问题，希望给业主一个优质的家园，而原告通过诉讼的形式以及其他的形式，在收楼后时隔一年的时间，通过该种方式打击被告，被告这种优质企业会该种恶意行为在发展上却步。对于诉求二，该物业管理费并没有实际产生，也与本案无关，没有事实依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年8月22日，张红波（买受人）与展盈公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房坐落为中山市东区****1*********20***；建筑面积共142.24平方米；总金额为884181元；买受人按银行按揭方式按期付款，2015年8月22日以现金方式支付354181元，2015年10月22日以公积金贷款方式支付300000元，2015年9月22日以商业贷款方式支付230000元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，在合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；（2）买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；（*）因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，且该期限届满次日起，该商品房毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计该商品房的保修期及物业管理费；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；出卖人按合同所承担的逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；该商品房在交付使用时只要符合合同约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续；买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交楼责任；合同履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达；（*）电话/短信通知；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。合同及补充协议还约定了其他内容。2018年1月26日，涉案商品房所在小区天奕国际广场通过环保验收。同月29日，展盈公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。同年9月9日，张红波、展盈公司办理了涉案商品房的收楼手续。2020年3月4日，张红波以展盈公司逾期交付商品房构成违约为由，诉至本院，主张前述实体权利。另查，展盈公司提交网页截图，2017年9月27日中山市环保局关于停止接收建设项目竣工环境保护验收申请的公告显示：“因应相关法规的变化，我局定于2017年10月1日起停止接收建设项目竣工环境保护验收申请。此后建设单位应依法自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收。”2018年1月8日，中山市环保局关于重新受理建设项目竣工环境保护验收申请的公告的网页截图显示：“重新受理建设项目竣工环境保护验收申请的开始时间为2018年1月8日，受理主体为市镇两级环境保护行政主管部门。”建设工程网上办事系统截图显示：展盈公司于2018年1月4日向中山市住房和城乡建设局提交工程竣工验收备案资料，于2018年1月29日取得工程竣工验收备案表。又查，展盈公司提交2017年12月26日收楼通知书，主要内容为通知张红波于2018年1月29日到物业服务中心收楼。庭审中，展盈公司称其于2018年1月，通过挂号信方式向张红波邮寄上述收楼通知书，但因时间较长，找不到留底的凭证；其后又于2018年3月29日通过电话的方式通知张红波办理收楼。张红波确认尾号为2118的电话号码是其本人的号码，但认为即使展盈公司有向其打电话，但不能证明是展盈公司通知其收楼的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张红波与展盈公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。涉案商品房买卖合同明确约定“出卖人（即展盈公司）应当在2017年12月30日前……取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（张红波）使用”，但展盈公司于2018年1月29日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担相应的违约责任，张红波有权据此主张逾期交房违约金。对于逾期交房的原因，展盈公司辩称因政府机关在2017年10月1日停止了收取关于环评方面的验收申请，到了2018年1月8日才重新公布了可收件的时间，因此可以据实顺延。对此，本院认为，虽然自2017年10月1日起环保局停止接收建设项目竣工环境保护验收申请，但在公告中同时显示“此后建设单位应依法自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收”，展盈公司未提交充分有效的证据证明其在公告发出后曾自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收以及中山市住房和城乡建设局拒绝接收其自行验收的报告申请，故对于其上述辩解，本院不予采纳。关于张红波主张的违约金的问题。上述诉求中违约金截止日期的认定，因合同已明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，展盈公司于2018年1月29日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但其称于2018年1月通过邮寄方式向张红波发送收楼通知书，明显，展盈公司在发出收楼通知书时尚不具备交楼的条件，且张红波否认收到该通知，故不能以此认定展盈公司已经完成通知义务。另外，展盈公司辩称其于2018年3月29通过电话方式通知张红波办理收楼手续，因张红波对此不予确认，且其未能提供通话内容予以证明，故展盈公司应承担举证不能的法律后果。同时，根据已查明的事实可知，张红波与展盈公司于2018年9月9日办理涉案商品房收楼手续，故本院认定展盈公司逾期交房时间的截止日期应为2018年9月9日，现张红波只要求计算至2018年9月4日，是其对自身权利的自由处分，且减免了展盈公司的责任承担，故本院对其主张的截止日期予以支持。经计算，前述期间展盈公司向张红波延迟交房的天数为253天，张红波要求计算248天亦是对其权利的自由处分，本院予以支持。其次，对于违约金计算标准的认定，合同及补充协议约定逾期交房的“自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……被告逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%”，展盈公司辩称逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，对此本院认为因张红波逾期付款的违约金没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，逾期交房违约金约定1%的限额显然过低，不足以弥补张红波的实际损失，且不利于督促展盈公司履行合同义务，故本院同意张红波调整违约金计算标准的主张，对其前述主张予以支持。本院认定展盈公司应向张红波支付的违约金为21927.69元（884181元×1/10000/天×248天）。关于张红波主张展盈公司承担实际交房前的物业管理费的问题。因张红波未提供证据证明其实际支出了物业管理费，另外，物业管理费并非张红波向展盈公司支付，且属于物业服务合同调整范围，不属于本案的处理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市展盈房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张红波支付逾期交房违约金21927.69元；二、驳回原告张红波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取为174元（原告张红波已预交），由原告张红波负担23元，被告中山市展盈房地产开发有限公司负担151元并于本判决生效之日起七日内迳付原告张红波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年六月二日书记员 罗李力冯冰冰