广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16462号上诉人（原审被告）：邹燕燕，女，汉族，1985年8月19日出生，住广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403，公民身份号码为362************940。委托诉讼代理人：刘旭，广东乐为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨抗兰，男，汉族，1974年6月28日出生，住重庆市奉节县************附1号，公民身份号码为512************478。被上诉人（原审被告）：谢恺桐（曾用名：谢宝仪），女，香港特别行政区居民，1980年7月5日出生，香港居民身份证号码为M795442（0），港澳居民来往内地通行证号码为H60587914。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妮诗，广东通盈律师事务所律师。原审第三人：东莞市丰信房地产经纪有限公司香樟城分公司，住所地为广东省东莞市********惠香樟绿洲帕缇欧商住区第7栋商住铺119-120号铺。负责人：凌美霞。原审第三人：东莞市广鸿房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府54-56幢裙楼商铺115号房。法定代表人：马某1。上诉人邹燕燕因与被上诉人杨抗兰、谢恺桐以及原审第三人东莞市丰信房地产经纪有限公司香樟城分公司（以下简称丰信公司）、东莞市广鸿房地产经纪有限公司（以下简称广鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初17985号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹燕燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.变更一审判决第一项为“限邹燕燕在本判决发生法律效力之日起十日内向杨抗兰返还760000元，限谢恺桐在本判决发生法律效力之日起十日内向杨抗兰返还40000元”。2.本案一审、二审诉讼费用由杨抗兰、谢恺桐承担。事实与理由：一审法院认为邹燕燕与杨抗兰签订的《房屋买卖及居间合同》无效，邹燕燕对此没有异议。但邹燕燕实际上只收到76万元，另外4万元在谢恺桐那里，邹燕燕只能返还76万元，另外4万元应当由谢恺桐返还。杨抗兰与谢恺桐之间签订《转让协议书》及《补充协议书》时，邹燕燕不在场、不知情、没签字，他们之间的合同不能为邹燕燕设定义务。邹燕燕都是以为自己的所作所为是为了履行与谢恺桐之间的协议而为，直到一审庭审中法官释明时，邹燕燕及代理律师为了表达继续履行合同的诚意，同时也是为了简化交易流程，才认可最终交易双方为邹燕燕与杨抗兰，但这种合意仅限于是对最终交易双方的主体的认可，并不是对交易金额的认可。造成合同无效的最大过错方是谢恺桐，一审法院机械地按请求金额得到支持的比例来判决诉讼费的分担，没有考虑造成合同无效的过错方，不符合诉讼费分担规则的原意。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人杨抗兰答辩称：一、一审判决事实认定清楚、适用法律正确。杨抗兰依据所签订的合同之约定向邹燕燕转账支付了80万元，现一审法院认定杨抗兰与邹燕燕之间的《房屋买卖及居间合同》无效，邹燕燕应当全额返还80万元。邹燕燕主张其与谢恺桐之间存在4万元的差额，根据合同的相对性，该主张与本案无关，邹燕燕应另寻法律途径向谢恺桐主张。二、一审法院关于诉讼费的判决计算正确，法律适用正确。综上，请求二审法院驳回邹燕燕的全部上诉请求。被上诉人谢恺桐答辩称：邹燕燕上诉称由谢恺桐返还4万元给杨抗兰没有法律和事实依据。邹燕燕与杨抗兰于2018年1月10日直接签订《房屋买卖及居间合同》，双方在一审庭审中均确认彼此为合同的相对方。杨抗兰为履行上述合同，先后分两次支付15万元、65万元合计80万元，该80万元均直接汇入邹燕燕本人的银行账户，并由邹燕燕开具收款收据给杨抗兰。现合同无法继续履行，当然应当由邹燕燕返还杨抗兰。邹燕燕所称的4万元，只不过是邹燕燕收到杨抗兰的房款后，因邹燕燕与谢恺桐的债务关系之间的另行处分行为，并不影响邹燕燕归还杨抗兰全部已付房款80万元。综上，请求二审法院驳回邹燕燕全部上诉请求。原审第三人丰信公司、广鸿公司未向本院提交书面意见。杨抗兰向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨抗兰与邹燕燕之间的《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》；2.解除杨抗兰与谢恺桐之间的《转让协议书》、《补充转让协议书》、《卖买补充协议书》；3.邹燕燕向杨抗兰返还已收房款800000元；4.邹燕燕向杨抗兰承担违约金420000元（转让总价2100000元的20%）；以上3至4项合计1220000元；5.谢恺桐就上述第3、4项请求承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费和保全费由邹燕燕、谢恺桐承担。一审庭审中，杨抗兰当庭撤回第二项诉讼请求。一审法院经审理查明，2017年3月28日，谢恺桐与邹燕燕签订一份《房屋买卖及居间合同》，约定邹燕燕将位于东莞市樟木头镇樟洋社区*城新区绿茵山庄（三期）112幢2单元2201号房（以下简称案涉房屋）以197万元的价格出售给谢恺桐；谢恺桐于合同生效之日支付定金150000元，于涉案房屋注销抵押登记并拿到房产证之日起五个工作日内支付首期款600000元（含定金），剩余房款137万元由谢恺桐通过商业贷款方式支付。合同第三条第一款第一项约定：办理该物业转让须向相关部分支付的税费由谢恺桐承担，应在办证前支付。合同第五条约定：邹燕燕确认尚有750000元的贷款（含本金及当月利息）未偿还，双方约定利用谢恺桐快速贷款额中的137万元解决提前还款问题（提前还款手续费用由邹燕燕承担）。合同第十一条约定：谢恺桐有权指定任意购买人。上述合同签订后，谢恺桐向邹燕燕支付了定金150000元。2018年1月9日，谢恺桐与杨抗兰签订了一份《转让协议书》，约定谢恺桐因没有贷款名额，同意将案涉房屋以210万元的价格转让给杨抗兰（备注：递交给银行的买卖合同需产权人及买方重新签订买卖合同用于贷款使用）；谢恺桐与杨抗兰协商同意利用杨抗兰首期款约840000元含定金去赎楼，其中谢恺桐支付给原房产证的权利人15万元由杨抗兰直接支付给产权的权利人帐号上；另外产权的权利人需转回丰信地产为150000元，此笔定金由杨抗兰支付给中介方托管即丰信房地产有限公司，用于此单位赎楼使用；谢恺桐需配合杨抗兰及中介方将涉案房屋过户至杨抗兰名下。2018年1月10日，杨抗兰与邹燕燕签订了一份《房屋买卖及居间合同》，约定邹燕燕将涉案房屋以210万元出售给杨抗兰；杨抗兰于合同生效之日支付定金150000元，于银行同贷书出来后五个工作日内支付首期款650000元，剩余房款130万元由杨抗兰通过商业贷款方式支付。合同第三条第一款第一项约定：办理该物业转让须向相关部门支付的税费由杨抗兰承担，应在办证前支付。合同第六条第2项约定交易日期为邹燕燕办完注销抵押拿到房产证5个工作日内或银行同贷书批下来七天内到房地产交易所办理该房产相关手续。合同第九条第一款约定，如因邹燕燕违约，则要将已收到房款全部退回给杨抗兰，并支付该物业转让价格20%的违约金给杨抗兰；如杨抗兰违约，则邹燕燕已收房款无需退回给杨抗兰。邹燕燕、杨抗兰在合同尾部手写确认合同内容，卖方/买方处签名确由本人签名。合同落款时间为2017年3月28日，杨抗兰、邹燕燕确认该合同实际签订日期为2018年1月10日。同日，杨抗兰向邹燕燕支付了定金150000元。同日，邹燕燕转账支付149900元至丰信公司香樟城分公司负责人凌美霞账户。一审庭审中，谢恺桐主张由于担心邹燕燕会挪用该150000元定金，因此才托管至第三人丰信公司处；谢恺桐确认该15万元定金已由丰信公司转账给谢恺桐，并主张由于邹燕燕未将谢恺桐之前支付的定金150000元退还，因此谢恺桐扣留了40000元，其后将剩余的110000元支付给邹燕燕帮助其赎楼。2018年1月25日，杨抗兰获得了中国银行股份有限公司樟木头支行出具的同意贷款130万元的《同意个人住房贷款意向书》。2018年2月1日，谢恺桐与杨抗兰与丰信公司签订了一份《补充转让协议书》，载明案涉房屋由谢恺桐直接向邹燕燕购买，因谢恺桐个人原因故转让此单元给杨抗兰，杨抗兰已清楚知道房屋来源及付款方式。该协议书约定：杨抗兰除此楼价外需另外出资过户费用50000元，过户房子所有费用，如果超出杨抗兰所支付的50000元都由谢恺桐承担；谢恺桐要求杨抗兰2018年2月3日转首付款650000元到邹燕燕供楼帐上用于赎楼；谢恺桐收到杨抗兰的首期款合共800000元，房子解除抵押完后双方按约定时间内要过户到杨抗兰名下。该协议书下方有“2018年2月3号补充，银行评估费由谢恺桐支付，过户当天付给银行”的手写内容，并由谢恺桐签名确认。同日，邹燕燕与谢恺桐签订了一份《房屋买卖协议书》，约定邹燕燕将案涉房屋的全部权利转让给谢恺桐；此房价格为197万元，谢恺桐已支付定金150000元，谢恺桐于签署本协议时支付首期款760000元给邹燕燕，此款用于案涉房屋赎楼；由于赎楼需要，双方一致协商同意将贷款楼价写成210万元，向银行贷款130万元，实际成交价是197万元；剩下购房款由贷款银行一次性支付130万元给邹燕燕，邹燕燕收到贷款130万元后2个工作日内归还差额部分楼价240000元给谢恺桐，邹燕燕最后收到楼款106万元。2018年2月5日，杨抗兰通过银行转账的方式向邹燕燕支付650000元。同日，谢恺桐通过银行转账的方式向邹燕燕支付110000元。2018年6月1日，邹燕燕、谢恺桐、杨抗兰在丰信公司的见证下签订《卖买补充协议书》，约定因谢恺桐无名额下户案涉房屋，故谢恺桐转让此单位名额由杨抗兰办理案涉房屋的落名事宜，案涉房屋之前所订立的过户产权人为谢恺桐，现更改为杨抗兰，由杨抗兰申请按揭贷款购买案涉房屋，因此该房屋的网签合同及办理过户时登记的产权人为杨抗兰，其他人无效；杨抗兰的申请贷款书已获银行审核通过，目前需办理过户手续；邹燕燕提供给房管所的资料还没有完善，故现在推迟办理过户进度；三方当事人需共同协助办理涉案房屋交易过户的手续。2018年8月27日，杨抗兰向谢恺桐及邹燕燕邮寄《履约催告函》，要求谢恺桐及邹燕燕于2018年8月30日前来樟木头房管所配合办理过户手续。2018年8月30日，杨抗兰、邹燕燕及谢恺桐拟对案涉房屋办理过户，但因三方对案涉房屋以评估价还是以合同价210万元为标准缴纳税费及税费的承担等发生争议，无法达成一致意见，导致没有成功办理案涉房屋的过户手续。2018年9月4日，杨抗兰向邹燕燕邮寄了一份《律师函》，主要内容为：杨抗兰自即日起解除与邹燕燕签订的《房屋买卖及居间合同》及《卖买补充协议书》，并要求邹燕燕退还80万元及支付违约金。同日，杨抗兰向谢恺桐也邮寄了一份《律师函》，主要内容为：杨抗兰自即日起解除与谢恺桐签订的《房屋买卖及居间合同》、《转让协议书》、《补充转让协议书》、《卖买补充协议书》，并要求谢恺桐退还80万元及支付违约金。2018年9月7日，邹燕燕向杨抗兰邮寄了一份《关于房屋买卖合同事宜的回复函》，主要内容为：邹燕燕不存在违约行为，邹燕燕与杨抗兰之间本无房屋买卖合同关系，邹燕燕与谢恺桐之间曾经存在房屋买卖合同关系，后来是在谢恺桐和中介方联合欺骗之下才同意转让过户给杨抗兰；邹燕燕愿意办理过户手续，只是因为杨抗兰不同意按实际交易价签订房屋买卖合同及交税费。一审庭审中，杨抗兰明确表示案涉房屋买卖的相对方是杨抗兰与邹燕燕。邹燕燕确认与杨抗兰之间签订的《房屋买卖及居间合同》的真实性，亦确认与杨抗兰之间存在房屋买卖关系，并主张要求杨抗兰继续履行该份合同。谢恺桐对杨抗兰及邹燕燕的上述意见没有异议，陈述因谢恺桐不具备贷款条件，并经邹燕燕同意，最终案涉房屋买卖的相对方是杨抗兰与邹燕燕，另，对于杨抗兰与邹燕燕签订的《房屋买卖及居间合同》，杨抗兰与邹燕燕均表示只有一份原件，且双方均没有持有该原件。另查明，谢恺桐于2018年5月30日将原有名字“谢宝仪”更改为“谢恺桐”，并于2018年5月31日被批准移居香港特别行政区，其在中国大陆的居民户口于2018年5月28日被注销。再查明，案涉房屋的权利人为邹燕燕，为单独所有，权属证明号为粤（2017）东莞不动产权第0249501号。原审法院认为：谢恺桐为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷案件。关于管辖权和法律适用问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，因案涉合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，故一审法院作为合同履行地人民法院，依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因中华人民共和国内地为涉案合同的最密切联系地，故应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。杨抗兰当庭撤回部分诉讼请求，属于对自身权利的合法处分，一审法院予以准许。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点是一、杨抗兰与邹燕燕签订的《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》是否应当解除；二、邹燕燕是否应当退还房款及支付违约金；三、谢恺桐是否应当承担连带清偿责任。关于焦点一。一审法院认为杨抗兰与邹燕燕签订的《房屋买卖及居间合同》以及案涉《卖买补充协议书》为无效合同，理由如下：首先，谢恺桐与杨抗兰于2018年1月9日签订的《转让协议书》载明“递交给银行的买卖合同需产权人及买方重新签订买卖合同用于贷款使用”，在该协议书中明确表示杨抗兰与邹燕燕之间《房屋买卖及居间合同》仅用于银行贷款。其次，杨抗兰向邹燕燕支付房款的行为，实际上是为履行杨抗兰与谢恺桐之间《转让协议书》及《补充转让协议书》约定的义务，并非履行与邹燕燕之间《房屋买卖及居间合同》的义务。而谢恺桐要求杨抗兰支付房款给邹燕燕，实际上也是为履行其与邹燕燕签之间《房屋买卖及居间合同》及《房屋买卖协议书》的义务。因此，杨抗兰与邹燕燕签订的《房屋买卖及居间合同》并非杨抗兰与邹燕燕的真实意思表示，杨抗兰与邹燕燕也并未按照该合同的约定履行相关义务。再次，杨抗兰、邹燕燕及谢恺桐三方共同签订的只有《卖买补充协议书》，该《卖买补充协议书》约定过户产权人为杨抗兰、三方配合过户，但邹燕燕与谢恺桐之间、谢恺桐与杨抗兰之间的合同对楼款价格、税费的承担等重要内容约定不一，《卖买补充协议书》并未对此作出约定，也未表明适用何份合同的约定。故，案涉房屋买卖属于房屋连环买卖，实际上是邹燕燕将案涉房屋转让给谢恺桐、谢恺桐将案涉房屋转让给杨抗兰的两次房屋交易。杨抗兰与邹燕燕签订《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》，是为了便于杨抗兰办理银行贷款以及便于房屋产权直接从邹燕燕名下过户至杨抗兰名下。而且案涉房屋交易为连环买卖，案涉房屋未办理过户至谢恺桐名下的情况下，谢恺桐将案涉房屋加价出售给杨抗兰，并拟通过杨抗兰与邹燕燕之间签订《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》的方式将案涉房屋直接过户至杨抗兰名下，这种行为规避了国家的税收政策，达到少缴纳一次过户税费的目的，损害了国家利益。故，杨抗兰与邹燕燕之间的《房屋买卖及居间合同》及杨抗兰与邹燕燕、谢恺桐之间的《卖买补充协议书》属于恶意串通、损害国家利益的情形，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，属于无效合同。因合同无效，杨抗兰要求解除与邹燕燕之间《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》，缺乏依据，一审法院不予支持。关于焦点二。杨抗兰依据与谢恺桐之间《转让协议书》及《补充转让协议书》的约定，向邹燕燕合计支付了800000元，一审法院予以确认。一审庭审中，杨抗兰、邹燕燕及谢恺桐均主张案涉房屋的最终交易双方为杨抗兰与邹燕燕，根据一审庭审中三方的合意，该800000元款项已转为杨抗兰为履行杨抗兰与邹燕燕之间的《房屋买卖及居间合同》所支付的款项。因杨抗兰与邹燕燕之间的《房屋买卖及居间合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，杨抗兰要求邹燕燕返还800000元，合法有据，一审法院予以支持。至于违约金。杨抗兰主张依据杨抗兰与邹燕燕之间的《房屋买卖及居间合同》第九条第一款的约定要求邹燕燕支付420000元违约金，因该合同已被认定无效，杨抗兰的上述诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于焦点三。因杨抗兰支付的800000元已依据杨抗兰、邹燕燕及谢恺桐三方在一审庭审中的合意，直接转为杨抗兰支付给邹燕燕的款项，故杨抗兰要求谢恺桐对邹燕燕向杨抗兰返还800000元款项承担连带清偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。另，因邹燕燕无需向杨抗兰支付违约金，故杨抗兰要求谢恺桐对违约金承担连带清偿责任亦缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限邹燕燕在判决发生法律效力之日起十日内向杨抗兰返还800000元；二、驳回杨抗兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当衣照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15780元、保全费4520元，诉讼费合计20300元，由杨抗兰承担6989元，由邹燕燕承担13311元。二审期间，各方均未提交新的证据。经过阅卷，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，因谢恺桐为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。一审法院对本案行使管辖权并确定内地法律作为解决本案纠纷的准据法，合法有据，且各方当事人均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对上诉人邹燕燕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合邹燕燕、杨抗兰、谢恺桐的上诉和答辩意见，本案争议的焦点在于邹燕燕应向杨抗兰返还80万元还是76万元。一审法院认定杨抗兰与邹燕燕之间的《房屋买卖及居间合同》及杨抗兰与邹燕燕、谢恺桐之间的《卖买补充协议书》无效，各方当事人均未对此提出上诉，视为服从原判。杨抗兰为履行案涉交易，分别于2018年1月10日、2018年2月5日向邹燕燕转账交付150000元、650000元，合计800000元。因上述合同无效，邹燕燕取得杨抗兰交付的800000元已无依据，应当返还杨抗兰。至于邹燕燕与谢恺桐之间的权利义务，可另循法律途径解决。一审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担一审诉讼费用的数额合法有据，本院予以维持。综上所述，邹燕燕上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院处理结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币800元，由邹燕燕负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年五月二十日书记员  彭燕玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……