福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终577号 上诉人（原审原告）：福建省建瓯市汇光发电有限公司，住所地建瓯市金瓯街31号。 法定代表人：李儒松，董事长。 委托诉讼代理人：黄学用，福建韩思律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏翠琴，女，1966年1月18日出生，汉族，住建瓯市，现住建瓯市。 委托诉讼代理人：吴宗平，男，汉族，住建瓯市，由建瓯芝山街道都御坪社区居委会推荐。 委托诉讼代理人：游宗平，男，汉族，住建瓯市，由建瓯芝山街道都御坪社区居委会推荐。 上诉人福建省建瓯市汇光发电有限公司（以下简称汇光公司）因与上诉人苏翠琴房屋租赁合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2019）闽0783民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇光公司上诉请求：1.一审判决第一项中的“租金”应改为“承包金”；2.撤销一审判决第三项，改判支持一审汇光公司的第一、三项诉讼请求，即苏翠琴将涉案房产移交给汇光公司并承担2016年1月23日起至房屋产权移交给汇光公司之日止的房屋占用费,并赔偿按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。事实和理由：1.一审错误将本案定性为“租赁合同纠纷”。本案是《内部经济责任制承包合同》所产生的纠纷，应为合同纠纷。2.一审错误认定苏翠琴已向汇光公司移交租赁物。实际上苏翠琴并未移交，应依法承担房屋占有使用费。 苏翠琴辩称，1.最早的公告是招租公告，实际是租赁合同。（2019）闽0783民初604号和（2019）闽07民终357号均判决是租赁关系，要缴纳的租金是已经生效的。2.合同对租赁物到期或者中途退租是没有约定的，根据本地做法，退租是把钥匙和所有东西都清空腾空，汇光公司也开了收条。 苏翠琴上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判“苏翠琴应当于判决生效之日起十日内支付汇光公司截止于2015年12月31日止的租金231160元（2014年12月16日到2015年6月15日租金211750元，2015年12月16日到12月31日租金19410元）及该租金应缴之日起到判决生效之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息损失。”事实和理由：1.一审认定案涉租金缴交时间错误。合同约定“乙方应于本合同签订之日内向甲方支付第一次承包金175000元，今后承包金每半年结算一次，先缴后用”。根据合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则来解释，显然是第一次缴交之后的半年，第一次缴交时间是10月12日，之后应为2011年4月12日之前，第三次为2011年10月12日之前，而且是先缴后用。一审法院推定缴款时间以租金起算时间为补充，变成启用当天缴交，明显与先缴后用的约定相矛盾。而且苏翠琴于2015年6月1日签收《对苏翠琴2015年3月21日紧急报告的答复》来看，汇光公司故意将答复的落款时间提前为2015年4月8日，也证明汇光公司是认可这种租金缴交时间的说法。2.2016年1月1日到1月22日租金28469元不应支持。2015年12月31日，苏翠琴将租赁物全部归还汇光公司，汇光公司以收取大门钥匙的方式予以实际接受，既然苏翠琴没有实际占有租赁物，不应承担该部分租金。3.两笔租金已过诉讼时效，应驳回该部分租金及损失。（1）2014年6月16日到12月15日的租金192500元最迟应缴交时间是2014年4月12日，诉讼时效截止2015年4月13日。汇光公司最早主张该笔租金是2015年6月1日在《对苏翠琴2015年3月21日紧急报告的答复》明确要求支付，但已过诉讼时效1年期间。（2）2015年6月16日到2015年12月15日租金211750元最迟缴交时间是2015年4月12日，时效截止2016年4月13日，该笔租金首次主张是2016年6月2日向建瓯市人民法院的起诉，该部分租金超过诉讼时效应予驳回。 汇光公司辩称，一审认定缴交时间是正确的。《内部经济责任制承包合同》第三条约定了承包期限开始时间是2010年12月16日，第四条约定每承包年度的承包金分二次支付，每半年支付一次，每半年为前一个承包年度的12月15日前交下一个承包年度前半年的承包金，本承包年度的6月15日前交本承包年度后半年的承包金。实际履行来看，第一笔承包金是在签订合同当日2010年10月12日交付之外，其余均是在次年的1月份及6月份缴纳，并不是苏翠琴所称的4月12日前和10月12日前。且苏翠琴在2015年7月28日、10月15日出具的二份《关于旧电力大楼内部经济承包遇到困难请求企业帮助的报告》中均表示“本人一直以来信守合同，如期支付公司的承包金···”应认为双方约定的缴交时间是每半年为前一个承包年度的12月15日前交下一个承包年度前半年的承包金，本承包年度的6月15日前交本承包年度后半年的承包金。双方之间是承包合同关系并不是租赁关系。汇光公司于2016年1月22日以书面方式催讨2014年和2015年欠付的承包金，诉讼时效已中断。2016年汇光公司依据（2016）闽0783民初1363号之二《民事裁定书》提起诉讼，诉讼时效中断，未超过诉讼时效。 汇光公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令苏翠琴依法依约将汇光公司发包给苏翠琴经营的坐落于建瓯市（旧号）南街头旧电力公司大楼（已租赁的一楼店面除外）房产移交给汇光公司。2.判令苏翠琴立即向汇光公司支付从2014年6月16日起至2016年1月22日止的承包金681999元，并赔偿其中（2013.12.6-2014.6.15承包金是17500元，2014.6.15-2016.1.22日664499元）。210000元从2014年6月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月16日止的损失64575元［210000元×（6.15%÷12个月）×60个月］】，其中211750元从2014年12月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失57172元［211750元×（6.00%÷12个月）×54个月］】，其中211750元从2015年6月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失50820元［211750元×（6.00%÷12个月）×48个月］】，其中484990元从2016年12月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失7274元［48499元×（6.00%÷12个月）×30个月］】。3.判令苏翠琴立即向汇光公司支付从2016年1月23日起至上述屋产移交之日止，按2010年10月12日的《内部经济责任制承包合同》约定的相应承包年度承包金标准计算的房屋占有使用费,并赔偿按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。{其中从2016年1月23日至2019年6月15日止的房屋占用使用费1851985元，利息损失为：其中208675.5元（417351元÷2）从2016年1月23日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月22日止的损失33866元［208675.5元×（4.75%÷12个月）×41个月］】；其中208675.5元（417351元÷2）从2016年6月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失29736元［208675.5元×（4.75%÷12个月）×36个月］】；其中256217.5元（512435元÷2）从2016年12月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失30425元［256217.5元×（4.75%÷12个月）×30个月］】；其中256217.5元（512435元÷2）从2017年6月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失24340元［256217.5元×（4.75%÷12个月）×24个月］】；其中281839元（563678元÷2）从2017年12月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失20081元［281839元×（4.75%÷12个月）×18个月］】；其中281839元（563678元÷2）从2018年6月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失13387元［281839元×（4.75%÷12个月）×12个月］】；其中310023元（620046元÷2）从2018年12月16日起至该部分款项付清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失【暂计算到2019年6月15日止的损失7363元［310023元×（4.75%÷12个月）×6个月］】。合计2011183元（房屋占有使用费1851985元＋利息损失159198元）}。 一审法院认定事实：2010年10月12日，汇光公司作为甲方与苏翠琴和案外人杨芝、苏华共同作为乙方（即承包方）签订《内部经济责任制承包合同》一份，约定：为深化企业改革，提高劳动生产率，不断提高经济效益，发包方决定将公司所有并闲置的南街头旧电力公司大楼实行责任经营，发包方通过规定的招标程序最终确定以苏翠琴为代表的投标者中标，作为本合同规定承包期限内的承包方（以下简称承包方）。双方协商一致，签订本合同。第一条房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于建瓯市（旧号）南街头旧电力公司大楼（已租赁的一楼店面除外），房屋结构为框架及砖混，面积约3300平方米。第二条甲方对承包经营的要求：一、按照大楼目前现状整体承包经营。对公司移交给承包方承包经营管理的房产、设施、设备等资产享有法定所有权，并享有监督权。二、不准经营项目上：1.有噪音污染、环境卫生污染行业（符合政府部门许可的除外）；2.有危险性的行业如液化气、易燃易爆、五金加工等；3.中餐服务业；4.政府部门规定不得从事的行业。……第三条承包期限约定：一、若乙方投资在该大楼的可核查资金在200万元内，承包期限自2010年12月16日至2013年12月15日止，期限3年。二、若乙方投资在该大楼可核查资金达200万至400万元，同意承包期限到5年，即2010年12月16日至2015年12月15日止。三、若乙方投资在该大楼的可核查资金达400万元以上，同意承包期限10年，即2010年12月16日至2020年12月15日止，承包期限最长为十年；第四条承包金及付款方式：一、该房屋三年承包期限内每年承包费为350000元整。第四年起，承包金比上年度逐年递增10%（上年度指上年度已经递增的应交承包金），依此类推。二、乙方应于本合同签订之日内向甲方支付第一次承包金175000元。今后承包金每半年结算一次，先缴后用；三、履约合同保证金50000元，承包期满，经甲方对房屋验收合格，一切应由乙方缴交的经营费用交清后无息退还；第五条交付房屋期限及承包金起算时间：甲方应于本合同签订之日起，将该房屋使用权交付给乙方，并给予装修期（不计承包金）。承包金起算时间为2010年12月16日。第八条关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得擅自改变和损坏房屋主体结构和设施。合同期满后，装修的固定设施乙方不得拆除。禁止对非框架结构房屋进行改造；第十二条违约责任：承包期间，一方未按约定履行义务视为违约，应当赔偿守约方的经济损失违约责任……。该份承包合同签订后，甲方将约定的房屋交付给乙方承包经营。2015年3月21日，苏翠琴等人向汇光公司提交《紧急报告》，以案涉大楼未通过消防验收、近年来经济不景气，人力成本与房租成本过高为由，请求：1.将苏翠琴、苏华、杨芝三位承包人（三位职工）立即收回公司上班，以解决生活问题。2.因承包合同房租过高，每年还要递增10%，且经济大气候不佳，市场疲软，消费低迷，建瓯房租基本下降30%，而本大楼不降反增，根本无法承受，请公司根据实际情况给予调低并取消每年递增10%约定。3.消防问题永远是最大问题，尽管四年多来总承包人苏翠琴与大楼项目投资客商一直都没有停止过各种努力来完成消防验收工作，都无法达到，本合同事实上无法继续履行！如继续履行下去只会造成双方更大的损失，请求公司立即终止《内部经济责任承包合同》。4.因该大楼没有通过消防验收，不具备商业运作条件，贵公司没有真实公告，直接造成了承包人巨资损失，贵公司存在相关责任，请求公司返还承包人所交的租金、并赔偿投资在该大楼的装修费。汇光公司于2015年4月8日作出《对苏翠琴2015年3月21日〈紧急报告〉的答复》：“……。同时，本公司郑重通知你们按合同约定，将2014年尚欠的承包金29.085元及2015年上半年的承包金于2015年4月20日之前支付给本公司”，苏翠琴于2015年6月1日签字确认收到该回复意见。2015年12月31日，苏翠琴向汇光公司提出《关于请求将南街头旧电力大楼移交的报告》，内容为：本人于2010年10月12日向贵公司承包经营的建瓯市，已投入巨资对该大楼进行改造装修，主要项目经营宾馆及足浴城及西餐饮业。因大楼本身无法满足消防需要，尽管在消防方面投资了大量资金也做了很大努力至今仍无法通过消防验收，无法达到合同目的，原签订的南街头旧电力大楼《内部经济承包合同》无法继续履行合同，为使双方不造成更大损失，本人现将该大楼退交给贵公司。2015年12月31日前水电费由本人结清。请予以接收！随本移交报告附本大楼大门锁匙一把。汇光公司的游生华接收报告，高有华接收了大门锁匙。汇光公司经公司领导班子集体研究讨论后，于2016年1月22日作出对苏翠琴女士《关于请求将南街头旧电力大楼移交的报告》的答复：对于你在报告中提出的“无法继续履行合同”表示理解，你要求“将大楼退交给公司”会议认为原则上同意，但必须合法、合规、并按有关程序做好移交手续。2016年6月2日，一审法院受理（2016）闽0783民初1363号汇光公司诉请苏翠琴合同纠纷一案，汇光公司诉请苏翠琴支付自2014年起结欠的承包金及利息损失。2018年3月13日，一审法院受理（2018）闽0783民初604号苏翠琴诉汇光公司合同纠纷一案，要求1.确认双方所签订的《内部经济责任制承包合同》因汇光公司违约已于2015年12月31日终止；2.判令汇光公司折价赔（补）偿苏翠琴因终止承包经营而对建瓯市改造装修及添置的相关设备、设施等残值损失3500000元，并返还苏翠琴缴交的履约保证金50000元。2018年10月29日，一审法院作出（2016）闽0783民初1363号裁定书认为汇光公司暂不具备起诉条件，需要以（2018）闽0783民初604号审理结果为依据，裁定驳回汇光公司的起诉。2018年12月10日，一审法院作出（2018）闽0783民初604号判决：苏翠琴与汇光公司于2010年10月12日签订的《内部经济责任制承包合同》于2016年1月22日解除；汇光公司应于判决生效之日起十五日内向苏翠琴支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失1422217元；汇光公司应于判决生效之日起一个月内返还苏翠琴履约保证金50000元。后汇光公司不服该判决上诉。2019年5月29日，南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终353号判决，驳回上诉，维持原判。 对于欠款情况：苏翠琴尚欠汇光公司2014年下半年租金192500元，2015年度租金423500元。另苏翠琴对2015年12月15日至2016年1月22日租金48499元，计算方法无异议。但认为租金应计算至2015年12月31日。 一审法院认为，双方于2010年签订的《内部经济责任制承包合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该合同特征上接近于租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定，可以参照适用有关租赁合同的法律规定。本案的争议在于：1.诉讼时效。2.租赁物是否移交。对于诉讼时效问题，苏翠琴提出2014年12月15日前租金应分别于2013年10月12日前、2014年4月12日交纳，因汇光公司最早请求时间为2015年6月1日，故超过一年诉讼时效。2015年6月16日至2016年12月15日租金应于2015年4月12日，但汇光公司最早请求时间2016年6月2日，超过一年诉讼时效，而汇光公司认为未超过诉讼时效。对此，《内部经济责任制承包合同》第四条第二款约定了第一次承包金支付时间为合同签订之日（2010年10月12日），今后承包金每半年结算，先缴后用。第五条约定……，承包金起算时间为2010年12月16日，第四条虽然约定了每半年结算，但对于起算时间并未明确，还存在歧义，而第五条约定的起算时间可以视为是一种补充明确，故推定每半年结算的时间应在6月15日前及12月15日前。综上，对于2014年6月15日前所欠租金17500元超过诉讼时效予以认定。对于2014年6月16日之后的租金，苏翠琴于2015年6月1日签收汇光公司催缴租金通知内容，并未超过一年诉讼时效。对于租赁物是否移交问题：经查，苏翠琴已向汇光公司移交租赁物钥匙，现汇光公司提出苏翠琴未“合法、合规、并按有关程序做好移交手续”。根据谁主张谁举证的原则，汇光公司对“合法、合规、并按有关程序做好移交手续”负有举证责任，现双方并未就移交程序进行约定，汇光公司未举证移交行为不合法合规，也未说明并举证应当按照何种程序进行移交，故应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，按照一般习惯，苏翠琴向汇光公司移交租赁物钥匙且汇光公司接收的情况下，可以视为双方移交完毕。 综上所述，苏翠琴尚欠汇光公司2014年下半年租金192500元，2015年度租金423500元，未超过诉讼时效，汇光公司主张苏翠琴支付该部分租金，应予支持。对于2015年12月15日至2016年1月22日租金48499元，虽然苏翠琴已提前将钥匙移交给汇光公司，但合同解除之日为2016年1月22日，故汇光公司主张该部分租金，予以支持。以上共计664499元，予以支持。因苏翠琴已向汇光公司移交租赁物，故汇光公司主张移交并支付合同解除后的继续占用费，没有事实依据，不予支持。涉案合同约定了一方违约应赔偿守约方经济损失，汇光公司主张苏翠琴支付租金的利息损失，实际应为逾期付款损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，其主张的利率标准不违反法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏翠琴应于判决生效之日起十日内支付给福建省建瓯市汇光发电有限公司截止2016年1月22日的租金664499元。二、苏翠琴应于判决生效之日起十日内支付福建省建瓯市汇光发电有限公司上述第一项款项中：以192500元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算从2014年6月16日起至判决生效之日止的利息损失；以211750元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算从2014年12月16日起至判决生效之日止的利息损失；以211750元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算从2015年6月16日起至判决生效之日止的利息损失。以48499元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算从2016年1月23日起至判决生效之日止的利息损失。三、驳回福建省建瓯市汇光发电有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方对于一审认定欠款表述为“租金”均有异议，认为应为“承包金”。本院经审查认为，双方签订的是《内部经济责任制承包合同》，合同约定缴纳的是承包金，该异议有事实依据，本院予以确认。双方对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：1.一审判决确定案由是否存在不当；2.承包金缴交的时间应如何认定，是否超过诉讼时效；3.涉案租赁物是否已移交。 本院认为，关于争议焦点一，本案案由的纠纷定性问题。本案诉争的《内部经济责任制承包合同》属于无名合同，但实际是由汇光公司交付涉案大楼的使用权和收益权给苏翠琴，苏翠琴给付一定费用的合同，特征最接近于租赁合同。一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当。生效判决（2019）闽07民终353号案件定性为合同纠纷与本案审理并不冲突。房屋租赁合同纠纷案由对汇光公司的合法利益亦不产生影响。汇光公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，承包金缴交的时间应如何认定，是否超过诉讼时效的问题。《内部经济责任制承包合同》第四条约定，第一次承包金于合同签订之日支付，今后每半年结算一次。合同签订于2010年10月12日，第一笔承包金是当日缴纳。按照合同约定缴交第二次承包金应于2011年4月10日。但合同对于承包金起算时间约定为2010年12月16日，且苏翠琴第一笔承包金缴交时间实际为2011年6月21日，此后承包金分别于2012年1月5日、2012年6月6日、2013年1月31日、2013年6月24日、2014年1月26日缴纳。结合合同的相关约定及履行情况，苏翠琴均未在4月以及10月的时间缴纳承包金，而是在次年1月份缴纳当年度上半年承包金，6月份缴纳当年度下半年承包金。双方履行合同三年多的时间，对于承包金的缴交已形成固定模式，双方均未提出异议，应视为双方对合同约定缴交时间的变更。对于2014年6月16日之后的承包金，汇光公司于2015年6月1日在诉讼时效内进行了催缴，使得诉讼时效中断且重新起算。此后，汇光公司于2016年1月22日通过书面方式催缴，诉讼时效二次中断；2016年5月3日通过诉讼方式催缴，诉讼时效再次中断，2018年10月29日建瓯市人民法院作出裁定驳回起诉后，汇光公司于2019年7月3日提起本案诉讼，均未超过延付或拒付租金的一年诉讼时效。故2014年6月16日之后的承包金未超过诉讼时效。苏翠琴认为应以合同签订当日2010年10月12日起每半年缴交一次承包金，但实际并未按此履行，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，涉案租赁物是否已移交问题。建瓯市人民法院于2015年12月31日作出（2015）瓯执字第1500号执行裁定书，并于当日强制执行，虽然苏翠琴于当日向汇光公司发出《关于请求将南街头旧电力大楼移交的报告》并向汇光公司移交大楼锁匙一把，要求解除合同，但汇光公司于2016年1月22日才书面答复表示原则上同意，（2019）闽07民终353号生效判决亦确认苏翠琴与汇光公司签订的《内部经济责任制承包合同》于2016年1月22日解除。一审法院认定承包金计算至2016年1月22日有事实和法律依据，苏翠琴的上诉理由不能成立。庭审中苏翠琴亦确认涉案房屋已于法院强制执行当天2015年12月31日全部腾空，且将钥匙交还汇光公司，余物均由汇光公司支配。汇光公司上诉认为大楼未完成移交，未举证证明。一审认定双方移交完毕并无不当。汇光公司上诉主张此后的房屋占用费没有事实依据，本院不予支持。 综上，汇光公司、苏翠琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25800元，由苏翠琴负担4333元，由福建省建瓯市汇光发电有限公司负担21467元。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年六月十五日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。