北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82376号原告：北京快感体育科技有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡酒仙桥路甲16号新港中心。法定代表人：李镔，董事长。委托诉讼代理人：梁海娜，女，1972年8月3日出生，汉族，北京快感体育科技有限公司员工。被告：北京星泰泓信资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号星泰中心。法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京新港鼎盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号新港商城。法定代表人：叶国坚。原告北京快感体育科技有限公司（以下称快感体育公司）与被告北京星泰泓信资产管理有限公司、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司（以下一并提及时称二被告，分别提及时称星泰泓信公司、新港鼎盛公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。快感体育公司的法定代表人李镔、星泰泓信公司的委托诉讼代理人刘娟到庭参加诉讼，新港鼎盛公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。快感体育公司向本院提出诉讼请求：要求二被告共同退还租金押金、物业费押金和装修押金共计311440.2元。事实和理由：2016年9月22日，快感体育公司与新港鼎盛公司签订《将台??新港中心商户租赁合同》和《物业管理服务合同》，约定新港鼎盛公司将位于北京市朝阳区酒仙桥路新港中心二层房屋（以下称8、9号房屋）出租给快感体育公司，租赁期限和物业管理期限均自2016年9月28日起至2019年9月27日止，其中租金押金为137592.8元、物业费押金为47997.4元。新港鼎盛公司为快感体育公司出具了将台乡政府盖章的房屋租赁证明，快感体育公司办理了营业执照。2017年2月28日，快感体育公司与新港鼎盛公司签订《将台??新港中心商户租赁合同》和《物业管理服务合同》，约定新港鼎盛公司将位于北京市朝阳区酒仙桥路甲16号将台??新港中心一层6号房屋（以下称6号房屋）出租给快感体育公司，租赁期限和物业管理期限均自2017年3月1日起至2020年2月28日止，其中租金押金为78475元、物业费押金为27375元、装修押金为20000元。新港大厦属于北京市朝阳区将台乡政府资产，由星泰泓信公司管理，星泰泓信公司将新港大厦1-5层的经营权租给新港鼎盛公司。后星泰泓信公司与新港鼎盛公司发生矛盾，星泰泓信公司对新港鼎盛公司提起诉讼，并于2016年8月初向租户通知了交纳租金的联合账户信息。快感体育公司在签署上述合同时对此并不知情。2017年8月，星泰泓信公司与新港鼎盛公司协商一致决定，自2017年8月1日起，租金由星泰泓信公司收取，物业费由北京信达百纳企业管理有限公司（以下称信达百纳公司）收取。2018年5月8日，星泰泓信公司发函通知商户，根据法院判决解除新港鼎盛公司对新港大厦的管理权并将新港大厦全部房屋及设施返还星泰泓信公司。随后，星泰泓信公司多次发函要求快感体育公司搬出新港大厦或与其签订条件极为不利的租赁合同，对快感体育公司与新港鼎盛公司签订的租赁合同不予承认。综上，二被告应共同向快感体育公司退还8、9号房屋的租金押金137592.8元、物业费押金47997.4元，6号房屋的租金押金78475元、物业费押金27375元、装修押金20000元，共计311440.2元。星泰泓信公司辩称，不同意快感体育公司对星泰泓信公司的诉讼请求。快感体育公司与星泰泓信公司之间不存在租赁合同关系，根据快感体育公司提交的证据显示，快感体育公司与新港鼎盛公司签订租赁合同，并向新港鼎盛公司交纳租金押金、物业费押金和装修押金，星泰泓信公司并未收取过上述款项，虽星泰泓信公司没有取得出租房屋的建设工程规划许可证，但没有对快感体育公司实际使用房屋造成任何影响，故快感体育公司要求星泰泓信公司退还相关款项的请求缺乏事实和法律依据。新港鼎盛公司未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日，新港鼎盛公司作为甲方与快感体育公司作为乙方签订《将台??新港中心商户租赁合同》，约定：甲方将8、9号房屋出租给乙方，租期自2016年9月28日至2019年9月27日，租金为每月68796.4元，物业管理费为每月23998.7元；乙方应于签约日向甲方支付相当于二个月租金和物业管理费的款项作为押金，租金计137592.8元、物业管理费计47997.4元。同日，新港鼎盛公司作为甲方与快感体育公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定：乙方根据其与出租人签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为8、9号房屋之物业管理者，物业管理期限自2016年9月28日至2019年9月27日，物业管理费为每月23998.7元；签订本合同时，乙方应向甲方一次性交付相当于二个月管理费金额的管理费保证金，共计47997.4元。2017年1月9日，新港鼎盛公司出具收据，确认收到快感体育公司交纳的8、9号房屋的租金押金137592.8元、物业费押金47997.4元。2017年2月28日，新港鼎盛公司作为甲方与快感体育公司作为乙方签订《将台??新港中心商户租赁合同》，约定：甲方将6号房屋出租给乙方，租期自2017年3月1日至2020年2月28日，租金为每月39237.5元，物业管理费为每月13687.5元；乙方应于签约日向甲方支付相当于二个月租金和物业管理费的款项作为押金，租金计78475元、物业管理费计27375元。同日，新港鼎盛公司作为甲方与快感体育公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定：乙方根据其与出租人签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为6号房屋之物业管理者，物业管理期限自2017年3月1日至2020年2月28日，物业管理费为每月13687.5元；签订本合同时，乙方应向甲方一次性交付相当于二个月管理费金额的管理费保证金，共计27375元。2017年3月1日，新港鼎盛公司出具收据，确认收到快感体育公司交纳的6号房屋的租金押金78475元、物业费押金27375元。2017年3月14日，新港鼎盛公司出具收据，确认收到快感体育公司交纳的装修押金20000元。2017年7月31日，二被告共同向新港大厦各租户、商户、使用单位和个人作出通知，主要内容为：自2017年8月1日起，新港大厦内所有租户、商户、使用单位和个人应当交纳的租金，均由星泰泓信公司收取，并由该公司向交款人出具正式发票，新港鼎盛公司不再收取租金；新港大厦仍由新港鼎盛公司进行管理，新港大厦内所有租户、商户、使用单位和个人此前所签订的租赁合同仍然由新港鼎盛公司负责继续履行并承担责任，信达百纳公司接受新港鼎盛公司的委托对新港大厦进行物业管理并收取物业管理费用。2018年5月8日，星泰泓信公司向新港大厦各租户、商户、使用单位和个人作出公告，主要内容为：自本公告发布之日起，星泰泓信公司收回对新港大厦全部控制、经营和管理权，原新港鼎盛公司人员须全部撤离；各承租商户与新港鼎盛公司之间任何与租赁场所有关的约定，包括但不限于租赁合同等均对星泰泓信公司不产生法律效力；各承租商户须在接到本公告后七日内与星泰泓信公司（或指定的第三方）重新洽谈租赁合同，逾期视为放弃承租权，星泰泓信公司将对该部分承租商户采取清退措施。星泰泓信公司表示，其自2018年7月1日起将新港大厦出租给信达百纳公司，并同意信达百纳公司对外转租。2018年7月1日，信达百纳公司作为甲方与快感体育公司作为乙方签订《星泰中心商业》，约定：信达百纳公司将8、9号房屋出租给快感体育公司，租期自2018年7月1日至2019年9月30日。此后，快感体育公司向信达百纳公司交纳租金和物业费。经询，快感体育公司称，关于8、9号房屋，因二被告之间发生纠纷，信达百纳公司接手新港大厦后要求快感体育公司与其重新签订租赁合同，否则不允许快感体育公司继续使用该房屋，故快感体育公司与信达百纳公司重新签订了租赁合同；关于6号房屋，信达百纳公司表示不再对外出租，故快感体育公司已将该房屋返还给信达百纳公司；其基于与新港鼎盛公司所签合同，交纳8、9号房屋的租金和物业费至2018年6月30日，交纳6号房屋的租金和物业费至2018年6月28日。另查，2016年8月，星泰泓信公司以房屋租赁合同纠纷为由将新港鼎盛公司诉至本院，要求新港鼎盛公司返还位于北京市朝阳区酒仙桥路16号将台商业综合楼并支付租金、使用费、滞纳金等。该案中，星泰泓信公司认可将台商业综合楼尚未取得建设工程规划许可证。本院于2018年3月作出（2016）京0105民初46378号民事判决书，认为星泰泓信公司未取得将台商业综合楼的建设工程规划许可证，故判决星泰泓信公司与新港鼎盛公司签订的《“将台商业综合楼”房屋租赁合同》无效。本案中，星泰泓信公司表示，新港大厦系其开发建设的，但目前仍未取得建设工程规划许可证。经释明，快感体育公司表示，若其与新港鼎盛公司所签合同无效，其要求在本案中一并处理合同无效的后果，诉讼请求的数额不变。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，新港鼎盛公司出租给快感体育公司的6号、8、9号房屋均未取得建设工程规划许可证，故双方就上述房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，新港鼎盛公司应将租金押金、物业费押金和装修押金退还给快感体育公司。同时关于物业费押金，根据查明的事实可知，自2018年7月1日起，6号、8、9号房屋已由信达百纳公司控制管理并对外出租，新港鼎盛公司在客观已不再为上述房屋提供物业管理服务，故新港鼎盛公司亦应将物业费押金退还给快感体育公司。综上，新港鼎盛公司应向快感体育公司退还租金押金、物业费押金和装修押金共计311440.2元。本案所涉合同均是由快感体育公司与新港鼎盛公司签订，所涉押金均是由新港鼎盛公司收取，快感体育公司要求星泰泓信公司承担返还押金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。新港鼎盛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京快感体育科技有限公司退还租金押金、物业费押金、装修押金共计311440.2元；二、驳回原告北京快感体育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5972元，由被告北京新港鼎盛物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费390元，由被告北京新港鼎盛物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告北京快感体育科技有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年六月九日书记员 徐梦桥