山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初3527号 原告：刘梅，女，1987年5月9日出生，汉族，住济南市。 被告：路金达，男，1993年10月16日出生，汉族，自由职业，住济南市。 原告刘梅与被告路金达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘梅，被告路金达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘梅向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付违约金一个月租金并赔偿损失；2、请求被告支付违约金22800元、逾期滞纳金12654元，合计35454元；3、请求被告于4月30日前将房屋恢复原状，清理干净建筑垃圾；4、支付截止至2020年4月30日欠付的6个月租金11400元、物业费4577.9元，并缴纳水电费、燃气等费用至搬出时间，具体金额以实际应缴纳为准；5、押金1000元不予退还；6、诉讼费用由被告方路金达承担。事实与理由：原告刘梅将位于历下区黄台南路淮海东城御景3号楼房屋，租赁给路金达，路金达违法、违规使用该房屋，改变房屋格局作为群租房经营使用，扰民、有重大安全隐患、拖欠房租、拖欠物业费。路金达违法改变房屋格局，对房屋进行隔断分割，将厨房改造为房间租赁给抽烟的小伙，燃气管道边抽烟造成火灾隐患，客厅隔成一间，3室2厅的房子隔成5间且没有消防通道。路金达违反社区和公安对流动人口管理规定，将未经登记的流动人口安排进租赁的房屋居住。路金达未按期缴纳房租和物业费，造成合同违约。路金达将房子分租给第三方，第三方退房，路金达不予退押金，第三方找原告帮忙协调。因房间是群租房入住人员较多，造成扰民，邻居反映很大，多次拨打12345、110、向居委会等政府部门投诉。 路金达辩称，如果退房，原告应将装修费用1.3万元退还被告，原告的请求包括水电费、物业费如果该被告承担的被告承担。被告不认可原告的诉讼请求，原因是原告是在9月份之前就与被告协商退房子，当时协商的是原告退给被告8000元，被告把家具和空调搬走，后期原告又不协商了，并找来了民警和12345的投诉，并且还找被告要房租，对此被告有录音证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月25日，出租方刘梅（甲方）与承租方路金达（乙方）在见证方（丙方）21世纪不动产济南中住加盟店（山东中住地产经纪有限公司）签订编号0016389《房屋租赁合同》，合同载明：甲方出租给乙方的房屋位于历下区淮海东城御景3号楼，租赁期共60个月，自2018年5月1日至2023年4月30日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同；该房屋租金为前3年1900元/月，后2年2100元/月，租金总额为118800元，房屋租金支付方式为季付，各期租金支付日期：提前五天支付下季度租金；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、房屋内部结构及设施等；否则甲方有权终止合同，如对房屋及设施造成损坏，乙方应予赔偿；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金1000元，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退给乙方；租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目，但与该房屋有关的费用，应由甲方承担；乙方缴纳租赁期间的费用为水、电、物业费、燃气费、暖气费、网费等；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回该房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计二个月以上的。甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付日租金三倍的滞纳金。合同期满乙方应及时结清租赁期间各种费用并交还房屋。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。物业交割之后所产生的水、电暖、物业等相关费用由乙方支付等条款。同日，刘梅与路金达又另行签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：甲方房屋坐落于济南市历下区黄台南路北侧、胶济铁路南侧，房屋结构为3室2厅1卫，建筑面积108.13平方米；房屋用途只限于租住，不得用于经营、生产及办公等用途；甲方同意乙方将房屋转租他人；甲方同意由乙方精致装修后转租他人（租赁期满后应将房屋恢复原样）；本合同租赁期为五年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止；该房屋租金为每月1900元，租金按季度结算，房租乙方应提前4日交付下季度房屋租金；房屋租金为递增形式：租赁第一年至第三年房租为1900元/月，第四年至第五年为2100元/月；在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、暖气费、物业费等其他一切费用由乙方自行承担；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金1000元；租赁期满，乙方返还甲方房屋后，如无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；乙方按照本合同约定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任；乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权对上述房屋进行装修、装潢，甲方不得干涉，返还房屋时，应将房屋回复租赁前原样；乙方未经甲方同意，不得擅自改变房屋用途；按本协议约定支付租金；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前六个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金；乙方必须履行淮海东城御景《工程使用说明书、前期物业服务协议，用户手册、北区临时管理预约，装修管理服务协议，业主装修指南》规定执行等条款。 2019年2月22日，济南市公安局智远派出所向刘梅送达《治安管理责任书》，刘梅本人签收。该责任书载明：房屋出租人承担下列责任：（一）用于出租的房屋，其建筑、消防设备、出入口和通道等必须符合消防安全和治安管理规定，危房和违章建筑的房屋不准出租；(二)不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人、须与承租人签订租赁合同；（三）房屋出租人或者其委托代理人应当在流动人口入住后24小时内登记其姓名、身份证件种类和号码等基本情况，并在3个工作日内向公安派出所报告，督促流动人口申报居住登记，流动人口终止居住的，房屋出租人或者其委托代理人应当自流动人口离开之日起3个工作日内报告公安派出所；（四）流动人口离开居住地到其他县（市、区）居住的或流动人口死亡的，房屋出租人应当及时到公安派出所办理居住登记注销手续；（五）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；（六）对出租房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；（七）房屋停止租赁的，应当到公安派出所办理注销手续；（八）房屋出租单位或者个人委托代理人管理出租房屋的，代理人必须遵守有关规定，承担相应责任等内容。 2019年9月17日，刘梅通过EMS向路金达邮寄关于收回出租房屋的通知，该邮件次日投递于丰巢。该通知载：请路金达即刻搬离，原因是违法、违规使用该房屋。1、改变房屋格局，对房屋进行隔断分割，造成火灾隐患。2、违反社区和公安对流动人口管理规定，将未经登记的流动人口安排进你租赁的房屋居住。3、未按期缴纳房租和物业费，根据合同约定2019年8-10月份房租应在2019年7月25日前缴纳；您还拖欠2019年3-9月物业费，您未按期缴纳造成合同违约等内容。 2019年10月11日，刘梅向案涉房屋入住人下发通知，载：因本房屋承租人路金达先生，违法改变房屋格局，对房屋进行隔断分割，造成火灾隐患，出租人刘梅于2019年9月17日已书面通知路金达先生3日内搬离此房间。请现入住人尽快搬离，因房屋现属于违建，3日内对此房间进行拆除。现入住人李帅涛、姜锦、尹金金签名签收。 2019年9月2日、11月12日、11月30日、2020年3月16日、4月3日，东城御景物业服务中心分别向刘梅送达《物业费催缴通知函》，载：自2019年3月24日起，案涉房屋未缴纳物业费。2020年4月7日，淮海物业管理有限公司向刘梅出具收据，载：老带新抵扣半年物业费账期为2018年9月24日至2019年3月23日1131元，实收2019年3月24日至2020年4月30日物业费2541元。 刘梅提交的其与楼下邻居的聊天记录显示，在2018年11月18日至2019年7月8日，邻居多次向其投诉涉案房屋噪音过大。 自2019年11月后，路金达因与刘梅就退还其8000元装修损失等事宜没有协商一致,路金达不再向刘梅支付房屋租金。 庭审中，被告称在2019年9月份其将房屋转租给4个人，最多时出租给5个人，从2019年12月份到现在是2个人，其自2019年11月份拖欠房租至今，2019年的物业费未交。原告称，被告没有交过物业费，其自2018年5月份开始收房租，免了被告3、4月份的房租。原、被告均认可，刘梅于2019年10月1日前在警察的陪同下更换了案涉房屋的锁芯。 本院认为，根据原、被告双方提交的证据，结合其在法庭上分别作出的陈述，刘梅与路金达在21世纪不动产济南中住加盟店的见证下签订了一份编号0016389《房屋租赁合同》，约定了相关租赁事项，并约定了违约条款，其中若路金达拖欠房租两个月以上的，刘梅有权终止合同，并立即收回该房屋，路金达应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。同日，刘梅与路金达又自行签订关于案涉房屋的另一份《房屋租赁合同》，约定刘梅同意路金达将房屋装修后转租给他人，并约定了违约条款。刘梅与路金达就案涉房屋签订两份房屋租赁合同，两份合同约定的内容存在较大差距，本院认为在后的原、被告自行签订的《房屋租赁合同》应视为双方真实意思表示，双方应依照该合同履行相应的义务并承担法律责任。现刘梅依据两份房屋租赁合同要求路金达承担违约责任，于法无据。刘梅于2019年9月17日向路金达邮寄关于收回出租房屋的通知，在10月1日前将案涉房屋锁芯更换，于10月11日向房屋内次承租人下达搬离通知，其已向路金达作出解除合同的意思表示，并于2019年11月4日向本院提交起诉状，要求路金达恢复房屋原状，返还房屋并支付违约金等。本院依法认定案涉房屋租赁合同解除，路金达应将案涉房屋恢复原状，清理建筑垃圾并返还给刘梅。路金达在庭审中陈述现仍有两名次承租人在案涉房屋内居住，即其仍对外转租，但其自2019年11月起未支付租金，已构成违约，故刘梅要求路金达支付自2019年11月至2020年4月30日的房屋租金11400元，本院应予支持；刘梅要求路金达支付年度租金作为违约金，并按月租金的3%/天支付逾期交付租金的滞纳金，该约定明显高于刘梅的实际损失，本院予以调整，路金达应按照月租金1900元为标准向刘梅违支付违约金，自2020年5月1日起至本判决生效之日止。刘梅要求路金达支付物业费4577.9元，但其提供的证据显示2018年9月24日至2019年3月23日物业费1131元其并未交纳，其实际交纳了2019年3月24日至2020年4月30日期间的物业费2541元，故本院仅支持由路金达支付物业费2541元。刘梅要求路金达支付水电费、燃气费等费用，但未提供证据，亦未明确数额，本院不予支持，其二人可协商解决，或待证据充分后另行处理。因路金达违约，其已付履约保证金即押金1000元不再予以退还。另，路金达要求刘梅负担装修费用，并称刘梅曾承诺承担其装修损失8000元，但刘梅对此不予认可，路金达亦未提交充分证据予以证明，且本案系因承租人路金达违约导致合同解除的后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条等相关规定，本院对路金达的上述抗辩不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告路金达于本判决生效之日起三十日内将位于济南市历下区黄台南路的淮海东城御景3号楼2-504房屋恢复原状并清理建筑垃圾后返还给原告刘梅； 二、被告路金达于本判决生效之日起十日内向原告刘梅支付欠付的2019年11月至2020年4月30日期间的房屋租金11400元； 三、被告路金达于本判决生效之日起十日内向原告刘梅支付2020年4月30日之前的物业费2541元； 四、被告路金达于本判决生效之日起十日内向原告刘梅支付违约金，自2020年5月1日起至本判决生效之日止，按月租金1900元计算； 五、被告路金达向原告刘梅支付的履约保证金1000元，不再退还； 六、驳回原告刘梅的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取605元，由原告刘梅负担275元，被告路金达负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  郭喆 二〇二〇年六月二十二日 书记员  耿铭