广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5765号原告（反诉被告）：廖文静，女，1971年4月29日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈瑶，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号：14403201711195787。被告（反诉原告）：黄燕辉，男，汉族，1991年7月10日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：彭晖，广东国晖律师事务所律师，执业证号：14403201810026619。上列原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈瑶，被告黄燕辉及其委托送代理人彭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付房屋租金人民币158935元（自2018年12月1日暂计至2019年12月7日，月租金为13000元/月，计至被告实际付清之日止）；3.依法判令被告限期搬离深圳市罗湖区罗沙路兰亭国际公寓1座32A的房屋；4.依法判令被告支付原告代缴物业管理费、水电费等费用共计16530.79元（自2018年3月份暂计至2019年11月份，具体数额，计至被告实际搬离房屋之日止）；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于深圳市罗湖区罗沙路兰亭国际公寓1座32A的房屋（以下简称“涉案房产”）出租给被告。签订合同后，2018年3月份至2018年9月份，被告向原告支付租金人民币13000元/月。然，2018年12月份至今，原告多次催被告支付房屋租金，被告拒不支付房屋租金，也不愿搬离涉案房屋。截止起诉之前，被告尚欠原告12个月租金，共计人民币156000元。租赁期间，被告迟迟不主动缴纳物业管理费、水电费等其应缴费用，原告为被告代缴物业管理费、水电费等费用共计16530.79元。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已经依约将房屋交付给被告使用，被告拒不缴纳租金、管理费等各项费用的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起本案诉讼，恳请贵院依法裁判。原告当庭将第二项诉讼请求金额变更为158935元，计算的标准自2018年12月1日至2019年12月7日之间的房租，月租金13000元；撤回第三项诉讼请求；第四项诉讼请求金额调整为11228.88元；增加诉讼请求要求被告将涉案房产内配套的家具返还给原告。被告针对原告的起诉，被告辩称，关于涉案房屋的物业费、水电费及电视网络费用均是由被告按期支付，不存在拖欠。被告提出反诉请求：1.原告向被告支付租赁合同不能履行违约金人民币19500元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告与原告系朋友关系，2018年3月1日，被告与原告签订房屋租赁合同，租赁原告位于深圳市罗湖区罗沙路兰亭国际公寓1座32A物业，双方约定租赁期限自2018年3月5日至2030年3月4日止，租金为每月人民币6500元。合同签订后，被告便入住该物业，并按时缴纳租金，后原告老公张瑞金向被告及被告配偶借款人民币170万元，至2019年1月。因张瑞金无力偿还原告借款，原告提出用房租折抵借款利息，故被告便未再支付房租，后因房租不能够完全抵扣借款利息，原告通过微信转帐的方式向被告支付借款利息。在这之后，涉案房屋被法院，并被拍卖，致使租赁合同无法履行，为确保居住不受到影响，被告被迫将该物业买下。因原告自身原因，致使租赁合同无法履行，造成原告剩余租金无法得到履行，原告的行为应当视为构成根本违约，违约方应承担相应违约责任，为维护被告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。针对被告的反诉，原告辩称，涉案房屋虽然被债权人查封，但不影响涉案房产的居住及使用，而且涉案房产租赁关系成立在先，法院拍卖在后，原租赁合同的效力及履行并不会因房屋被查封受到影响。而且原告在2018年3月1日即将涉案房屋交由被告居住使用，并不存在未能居住的事实，不存在履行不能的情形。经查：一、原告与被告于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定将原告名下位于深圳市罗湖区罗沙路兰庭国际公寓1座32A房屋出租给被告，租赁期间为2018年3月5日起至2030年3月4日止，租金标准为人民币6500元。同时原告提交微信转账截图、银行流水及周边房屋租赁情况截图表，证明被告实际按照每个月人民币13000元实际履行租赁合同。二、原告提交《费用明细清单汇总表》，其中物业管理费人民币3629.82元、电视费人民币788.56元、燃气费人民币1727.5元、电信费人民币584.81元、电费人民币4498.19元，上述费用总计人民币11228.88元。被告提交电信账单详情，证明其自2018年5月开始缴纳电信费用。根据被告提交的缴费凭证清单，被告有按月缴纳物业管理费，但其转账凭证中有人民币2500元无备注，不能显示为物业管理费。三、原告于2019年12月2日向被告发出了《房屋租赁合同解除函》，解除了原、被告之间租赁关系。同时，被告提交《拍卖成交确认书》、成交短信、证明涉案房产已被被告于2019年12月8日通过司法拍卖竞得。四、原告在诉讼过程中，变更诉讼请求要求被告返还涉案房产内的家私，并提交了涉案房产内家私照片及清单为证。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、微信转账凭证、银行流水、《费用明细清算汇总表》，被告提交的《微信聊天记录》、拍卖资料、付款凭证及明细，以及记录在案的庭审信息为佐证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告就涉案物业签订的租赁合同系双方的真实意思表示，但合同在实际履行过程中原告主张实际租金为月人民币13000元，而不是合同约定的月人民币6500元，根据被告支付的凭证以及市场行情，以及一般的交易惯例，本院认定双方的实际租金应当为月人民币13000元。故被告应当支付原告自2018年12月1日至2019年12月7日的租金人民币158935元。关于租赁期间双方发生的各项费用问题，原告提交的清单显示，共计费用人民币11228.88元，但被告提交的电信缴纳明细显示其有缴纳自2018年5月至2019年12月的电信费，故原告电信的主张应当只有2018年3月份及4月份人民币56.71元。同时被告关于其他费用的抗辩，因其提交的转账凭证无备注，亦无其他证据予以佐证，不能形成完整的证据链，本院不予支持。故被告应当支付原告的各项费用为人民币10700.78元。关于被告反诉原告支付租赁合同不能的违约金问题，虽然上述房产被法院拍卖，但原租赁合同的效力并未受到影响，同时被告本人于2019年12月8日竞得上述房屋，不存在履行不能的情形，同时上述租赁合同也因司法拍卖而事实解除。关于原告诉求被告返还涉案房屋内的家私家具的问题，上述纠纷实则涉及司法拍卖工作的后续腾退及执行问题，与本案并非同一法律事实关系，原告可另循法律途径解决。综上，《中华人民共和国合同法》第二百零一十二条、第二百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄燕辉应于本判决生效之日起十日内向原告廖文静支付租金人民币158935元；二、被告黄燕辉应于本判决生效之日起十日内向原告廖文静支付物业管理、水电费等人民币10700.78元；三、驳回原告廖文静的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄燕辉的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3751元，上述费用原告已预付，被告黄燕辉应在本判决生效之日起十日内迳付原告；反诉受理费人民币287元，由被告黄燕辉负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 佃 勤审判员 周淑萍审判员 张 宁二〇二〇年六月二十九日书记员 廖丽红