安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终379号 上诉人（一审原告）：杨啸，女，1979年10月9日出生，汉族，住河北省望都县。 委托诉讼代理人：韦喜，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵仕龙，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安徽瑞智房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区中翔商业中心B座2711室。 诉讼代表人：许华满，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：陶然，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人杨啸因与被上诉人安徽瑞智房地产开发有限公司（以下简称瑞智公司）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨啸的委托诉讼代理人韦喜、赵仕龙，被上诉人瑞智公司的委托诉讼代理人陶然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨啸上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持杨啸一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由瑞智公司承担。 事实和理由：一、杨啸已经履行了合同约定的全部义务，瑞智公司不享有合同解除权。杨啸已经按照《商品房买卖合同》约定交付了首付款，并由瑞智公司出具了收据。合同约定余款144787.5元于交房时付清，因瑞智公司未能交房，导致尾款未付，杨啸不存在违约行为。因此，瑞智公司不享有合同解除权。本案也不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的双方当事人未履行完毕合同情形。二、杨啸购买案涉房屋用于居住，且已支付大部分购房款，瑞智公司不享有合同解除权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，杨啸购买的以居住为目的的房屋应优先保护。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产:……（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。”因此，案涉房屋不属于破产财产，瑞智公司也不享有合同解除权。如双方继续履行合同，杨啸还需要向瑞智公司交付144787.5元购房尾款，更有利于破产企业及众多债权人，故即使管理人有合同解除权，也不应行使。三、一审法院关于案涉房屋无法依约交付、办理产权登记等相关手续的认定错误。杨啸从其他购房者处获悉，瑞智公司管理人向各位公寓、办公楼债权人代表发送的《会议通知》及《关于公寓、办公楼交付事项征询业主意见函》等，明确就案涉中翔商业中心公寓、办公室等交付事项等进行表决，足以证明瑞智公司可以向杨啸交房、并办理产权登记等相关手续。瑞智公司管理人接管瑞智公司后，也应积极履行上述合同义务。四、杨啸已经支付购房首付款144787.5元，该款项用于抵偿瑞智公司拖欠安徽天木消防工程有限公司（以下简称天木公司）工程款。本案属于杨啸与瑞智公司之间的房屋买卖合同纠纷，不是杨啸向瑞智公司申报债权的破产债权确认纠纷。 瑞智公司答辩称，一、杨啸在起诉时没有提供实际支付房款的证据，瑞智公司也无相应入账记录，不能证明其已经履行全部付款义务。二、天木公司与瑞智公司消防安装施工合同纠纷仲裁案中，天木公司主动将杨啸提供的收据上记载金额折抵了工程款，但瑞智公司对此并未认可。天木公司的自认行为也不能证明杨啸与瑞智公司之间存在真实的房屋买卖关系，杨啸是否为名义购房人，有无购房资格，有待查实。杨啸所称的购房款没有直接向瑞智公司支付，瑞智公司也没有指示杨啸向第三人进行付款，更没有授权天木公司进行收款，杨啸所称的房屋买卖行为不符合常理。三、即使买卖合同有效成立，因双方均未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，瑞智公司管理人有权解除买卖合同。综上，请求依法驳回杨啸的上诉请求。 杨啸向一审法院起诉请求：1.确认《解除商品房买卖合同通知书》无效，判令瑞智公司继续履行双方2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》，由瑞智公司办理备案登记手续并交付房屋；2.判令瑞智公司支付逾期交房违约金73971.94元（以144787.50元为基数，按照日万分之三的标准，自2014年11月1日起暂计算至2019年7月1日计1703天，直至实际交房时止）；3.判令瑞智公司支付逾期办证违约金1447.875元（以144787.50元为基数，按合同约定的已付房款1%的标准计算）；4.本案诉讼费用由瑞智公司承担。 一审法院认定事实：杨啸提交的落款时间为2013年3月23日的《商品房买卖合同》主要内容载明，“买受人杨啸，出卖人瑞智公司，买受人购买出卖人的位于滨湖新区房屋，建筑面积52.65平方米，房屋单价5500元／平方米，房款总金额289575元，买受人于合同签订后五日内支付50%首付款为144787.50元，剩余房款144787.50元于交房时付清；瑞智公司应于2014年10月31日前将取得建设工程规划许可证正本的符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房且买受人不解除合同要求继续履行的，瑞智公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，直至实际交付之日止；出卖人负责代办房产证，在商品房交付使用后90日内将房产证办理至买受人名下，如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”合同还约定了其他权利义务。该合同落款的出卖人处加盖了瑞智公司销售合同专用章，买受人有“杨啸”的签名字样。针对瑞智公司答辩中对该合同落款处杨啸的签名笔迹提出的异议，杨啸在庭审中陈述，该合同落款处的“杨啸”签名系其委托他人所签，杨啸愿意承担该合同的法律后果。 杨啸提交的落款时间为2013年3月23日的《安徽瑞智房地产开发有限公司专用收据》载明，“项目名称：中翔商业中心，房号：B2101，交款人：杨啸，金额：144787.50元，交款方式：现金，收款事由：首付款”，该收据上加盖了瑞智公司财务专用章。针对瑞智公司答辩中提出的该收据并不能证明杨啸实际支付了房款的意见，杨啸庭审中陈述，该收据上所载明的144787.50元系其以现金支付给受托人，然后由受托人支付给瑞智公司；杨啸将144787.50元现金支付给受托人的同时，受托人将签好字的商品房买卖合同以及瑞智公司开好的收据交给了杨啸，合同和收据均是装在天木公司的档案袋里。瑞智公司对收据上加盖的公司财务专用章并无异议。 2018年8月3日，一审法院作出（2018）皖01破申46号民事裁定，受理瑞智公司的重整申请。2018年8月8日，一审法院作出（2018）皖01破13号决定书，指定上海锦天城（合肥）律师事务所作为瑞智公司管理人。 2019年4月19日，瑞智公司管理人向杨啸发出《安徽瑞智房地产开发有限公司重整案通知书》，载明“经查阅瑞智公司相关资料，管理人发现，你与瑞智公司就中翔商业中心B2101号房屋签订了买卖合同，但未办理网签备案手续，瑞智公司财务资料显示你也未支付过购房款。因此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，现通知解除你与瑞智公司就上述房屋签订的房屋买卖合同。”杨啸于2019年4月23日收到上述通知书，并于4月25日向瑞智公司管理人回函，称不同意瑞智公司管理人单方解除案涉商品房买卖合同，并要求继续履行合同等。 另查明，案涉房屋所属的中翔商业中心项目至今尚未通过竣工验收。 一审法院认为，本案一审的争议焦点是瑞智公司管理人向杨啸发出的解除合同通知是否符合法律规定，杨啸要求瑞智公司继续履行合同并向其交付房屋、办理产权登记等相关诉请能否成立。杨啸提交的《商品房买卖合同》虽不是其本人所签，但根据杨啸陈述系其委托他人所签，杨啸对他人以其名义签订的合同也表示愿意承担法律后果，且从瑞智公司管理人向杨啸发出的解除合同通知来看，也未否认瑞智公司与杨啸签订商品房买卖合同的事实。故杨啸主张其与瑞智公司形成了商品房买卖合同关系能够成立，予以采信。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。”本案中，瑞智公司管理人向杨啸发出解除合同通知的主要理由即是认为杨啸未向瑞智公司支付购房款，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的情形。根据《商品房买卖合同》约定的内容，杨啸应于合同签订后先支付50%的首付款144787.50元，剩余房款144787.50元于交房时付清。从合同履行情况来看，杨啸主张其已支付首付款144787.50元，但瑞智公司管理人对其主张付款的凭证不予认可。先暂且不论双方争议的该144787.50元是否已经实际支付的问题，就案涉房屋所属的中翔商业中心项目而言，至今尚未通过竣工验收，未达到合同约定的交房条件，瑞智公司也无法按约向杨啸交房、办理产权登记等相关手续，杨啸亦无法按约向瑞智公司支付剩余购房款。故此，案涉《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的合同双方均未履行完毕的情形，瑞智公司管理人依法享有单方解除权。杨啸已于2019年4月23日收到瑞智公司管理人向其发出的解除合同通知书，故案涉《商品房买卖合同》应于2019年4月23日解除，杨啸可根据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定，就瑞智公司管理人解除合同所产生的损害赔偿请求权申报债权。本案中双方争议的杨啸是否已经实际支付首付款144787.50元，杨啸可根据瑞智公司管理人对其申报债权的审核结果主张权利。 综上，杨啸本案中的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条规定，判决：驳回杨啸的诉讼请求。案件受理费1699元，由杨啸负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨啸、瑞智公司均将合肥市仲裁委员会（2017）合仲字第0730号裁决书作为新证据提交，该裁决书认定天木公司收到瑞智公司的工程款中包括抵付杨啸案涉房屋首付款144787.50元，本院对此予以确认。杨啸提交的《会议通知》《关于公寓、办公楼交付事项征询业主意见函》及《关于公寓、办公楼交付事项征询业主意见函回复》，拟证明案涉房产具备交付条件。瑞智公司对其真实性无异议，但认为只是沟通性文件，且中翔商业中心至今未竣工验收，达不到交付条件。本院认为，杨啸提交上述3份证据仅能反映瑞智公司管理人就中翔商业中心房屋交付事项等问题组织相关债权人召开会议、征求意见，不能证明案涉房屋已经符合交付条件。 本院二审期间，双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审相同。 二审另查明：2020年2月10日，合肥仲裁委员会作出（2017）合仲字第0730号裁决书，该裁决书认定瑞智公司认可天木公司提交付款明细清单上的付款时间及数额，其中包括杨啸支付案涉房屋收据所载首付款144787.50元。 除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：瑞智公司管理人向杨啸发出的解除合同通知是否符合法律规定；杨啸要求瑞智公司继续履行合同并向其交付房屋、办理产权登记等相关诉请能否成立。对此分析认定如下： 杨啸上诉称其已履行合同约定全部义务，现房屋已具备交付条件，瑞智公司应继续履行合同并承担违约责任。瑞智公司管理人辩称杨啸未支付房款，房屋亦未竣工验收，案涉《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，其有权解除。经查，杨啸与瑞智公司于2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的总价款为289575元，杨啸于合同签订后五日内支付50%首付款为144787.50元，剩余房款144787.50元于交房时付清。杨啸提交的《瑞智公司专用收据》载明，其于2013年3月23日交付首付款144787.50元，合肥仲裁委员会（2017）合仲字第0730号裁决书亦确认该款系天木公司以工程款抵付。同时，一审业已查明，案涉中翔商业中心项目至本案诉讼时尚未竣工验收。据此，瑞智公司未交付案涉房屋，杨啸亦未支付全部购房款，案涉《商品房买卖合同》属双方当事人均未履行完毕的合同。一审法院于2018年8月3日受理瑞智公司的重整申请，并指定上海锦天城（合肥）律师事务所作为瑞智公司管理人。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”因此，瑞智公司管理人向杨啸发出《安徽瑞智房地产开发有限公司重整案通知书》，解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，一审判决据此确认该合同已经解除，并驳回杨啸诉请亦无不当。至于杨啸关于其对案涉房屋享有优先权，该房屋不属于破产财产的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。本案查明杨啸已经支付案涉房款144787.50元，一审判决对于案涉《商品房买卖合同》解除的后果以及杨啸主张相应权利的途径已经作详细阐述，本院不再赘述。 综上，杨啸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1699元，由杨啸负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 静 审判员 张如果 审判员 陈小艳 二〇二〇年六月十一日 书记员 张应杰 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。