广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3162号上诉人（原审被告）：张逢盛，男，1966年3月2日出生，台湾省居民，住广东省东莞市。被上诉人（原审原告）：东莞市昊岳物业管理有限公司。住所地：东莞市****************。统一社会信用代码为914***********943J。法定代表人：瞿小华，董事长。委托诉讼代理人：周冲林，该公司员工。委托诉讼代理人：冯学娟，该公司员工。上诉人张逢盛因与被上诉人东莞市昊岳物业管理有限公司（以下简称昊岳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昊岳公司向一审法院起诉请求：1.张逢盛立即支付昊岳公司拖欠2017年11月至2019年3月期间的物业管理费3740元、2017年11月至2018年3月期间水费227.3元及滞纳金（从逾期之日起以应缴物业管理费为基数按每天1‰计算，暂计至2019年3月1日滞纳金为1258.1元），合计5225.4元；2.本案诉讼费由张逢盛负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、张逢盛应于判决发生法律效力之日起五日内向昊岳公司支付2017年11月份至2019年3月份期间的物业管理费3740元及滞纳金（计算方法：自2017年11月1日起至2019年3月30日止，以每月应交之数220元为基数，自当月6日起，分别按每日千分之一计至付清之日止，但滞纳金的总额以尚欠的物业管理费金额为上限）；二、张逢盛应于判决发生法律效力之日起五日内向昊岳公司支付2017年11月份至2018年3月份水费共计178.5元；三、驳回昊岳公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由张逢盛负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10848号民事判决。张逢盛不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，改判张逢盛无须向昊岳公司支付2017年11月份至2019年3月份期间的物业管理费3740元及滞纳金，只需向昊岳公司支付2017年11月份至2018年2月份共4个月的水费149.3元。事实和理由：（一）昊岳公司与张逢盛于2012年9月25日签订的《前期物业管理服务协议》无效，因为协议内容空白处未填写真实内容，未依《中华人民共和国合同法》第十二条之规定载明履约期限，且未加盖物业公司公章,无法证明物业公司是否为合法成立的物业公司。因此，张逢盛无须缴纳一审判决确定的物业管理费及滞纳金。（二）关于张逢盛应支付昊岳公司的水费。张逢盛提供的水费缴纳凭证显示为2018年4-5月，实为2018年3-4月水费，因为缴费时间为2018年5月份，不可能在当月缴纳5月份水费。而且，通常是每两个月交一次水费，不存在单月没交水费的情形。因此，张逢盛已经缴纳2018年3月份水费，不应该重复收费。张逢盛愿意缴纳2017年11月份至2018月2月份共4个月的水费共149.3元。（三）关于张逢盛是否应支付昊岳公司物业管理费及滞纳金。昊岳公司以存在管理的事实为由，在《前期物业管理服务协议》于2014年12月30日18：00到期后，拒绝交出物业管理权。物业公司应提供相应的服务，才能全额收取物业管理费。张逢盛已提供证据证明昊岳公司提供的服务未达标，比如保安于值勤时睡觉，小区树木长期不维护，违法垃圾池影响生活质量，以各种方式软威胁张逢盛，小区多次被盗，电梯监控镜头损坏不维修等，故应支持张逢盛减免50%物业管理费的请求。关于滞纳金，因昊岳公司对小区业主蛮横无赖、不理性沟通，导致业主维权而无法向昊岳公司交费，责任在于昊岳公司。而且，自业主委员会成立后，昊岳公司从未向业主公示过公共收益账目。业主委员会向昊岳公司追讨的公共收益达300万元，其中有张逢盛之权益。因恐昊岳公司无法偿还此巨额债务，故张逢盛只能以暂时拒绝缴纳物业管理费的方式保障自身权益，请求二审法院支持张逢盛免交滞纳金的诉请。昊岳公司辩称，（一）双方于2012年6月18日签订的《前期物业管理服务协议》至张逢盛起诉之日，已履行近6年，说明双方均认可该协议所有条款。（二）昊岳公司每月月底进行水表抄数，并于下月月初将读数录入系统；张逢盛提供的2018年4-5月的水费缴纳凭证，实为2018年3月和4月的用水消费金额，并不能证明张逢盛已交2018年3月份水费（即2018年2月用水消费金额），且昊岳公司不存在每两个月交一次水费的要求或者规定。（三）张逢盛主张于2014年底到期的合同，是小区开发商与昊岳公司签订的物业管理委托合同，并不是本案双方当事人之间签订的《前期物业管理服务协议》。（四）张逢盛主张的小区公共收益，小区业主委员会已起诉昊岳公司，属另案处理事项。二审诉讼期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明：1.昊岳公司一审起诉主张张逢盛应缴纳2018年3月份水费29.2元；其提供的水表抄数（手写）显示，张逢盛在2017年11月至2018年5月期间的用水量读数分别为649、661、670、679、694、702、720。张逢盛提供的收款日期为2018年5月10日的4-5月水费缴纳凭证载明，2018年4月份的水费，前次读数为679，本次读数为694；2018年5月份的水费，前次读数为694，本次读数为702。张逢盛一审庭审时表示同意交纳未交的水费。2.东莞市*******第一届业主委员会因物业行政监督管理纠纷，起诉东莞市住房和城乡建设局。本院于2019年3月19日作出（2019）粤19行终153号行政判决，维持（2018）粤1971行初587号行政判决，即撤销东莞市房产管理局的东房信【2018】18号《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》关于“《东莞市*******小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目”的内容。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对张逢盛上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：张逢盛是否应向昊岳公司支付2017年11月以来相应的物业管理费及滞纳金和水费。首先，张逢盛是案涉小区的业主并于2012年9月25日与昊岳公司签订了《前期物业管理服务协议》。虽然昊岳公司没有在该协议上加盖公章（仅有“东莞昊岳物业”字样方形章），未写明履行截止期限，但昊岳公司具备相应的物业管理资质，该协议是双方当事人的真实意思表示，且“至成立业主委员会后重新签订《物业管理委托合同》时止”等约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方已实际履行多年，因此该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。另根据《物业管理条例》（2016年修订）第二十一条的规定，山水雅居小区业主大会选聘物业服务企业之前，案外人东莞市*****地产开发有限公司应选聘物业服务企业对小区提供物业服务，所签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力。本案中，在东莞市*****地产开发有限公司与昊岳公司前期物业服务合同终止后，山水雅居小区业主大会选聘新的物业服务企业之前，昊岳公司对案涉小区提供的物业服务仍属前期物业管理。本院于2019年3月19日作出的（2019）粤19行终153号行政判决，虽然维持（2018）粤1971行初587号行政判决，即撤销东莞市房产管理局的东房信【2018】18号《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》关于“《东莞市*******小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目”的内容，但在2017年11月至2019年3月期间，案涉小区仍是由昊岳公司提供物业服务。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中，相关行政机关对于“《东莞市*******小区业主大会2018年定期会议》结果是否有效、新选聘的物业服务企业是否能进场接管项目”作出肯定结论前，案涉小区的物业服务合同应适用上述规定。因此，张逢盛应按照《前期物业管理服务协议》的约定，向昊岳公司缴纳2017年11月至2019年3月的物业管理费及逾期未缴的滞纳金。此外，小区公共收益并不属于小区业主个体所有。因此，张逢盛以物业服务合同期满、物业服务质量、公共收益存在争议等为由请求减免物业管理费、免交滞纳金的理由不充分，本院不予支持。一审判决对此处理正确，本院予以维持。其次，关于张逢盛应缴纳的水费。昊岳公司二审辩称，其每月月底进行水表抄数，但在下月月初才将读数录入系统。昊岳公司的该解释符合日常生活经验，本院予以采信。由于昊岳公司提供的水表抄数是手写字体，并不是录入电脑系统后打印的字体，因而系原始的水表抄数，每一数字均应理解为截至某一月底止的用户累计用水量。张逢盛在一审诉讼期间未对水表抄数提出异议，其提供的2018年4-5月的水费缴纳凭证显示的本次读数分别为694、702，对应昊岳公司提供的水表抄数原始数据，恰好分别为张逢盛截至2018年3月、4月的累计用水量。虽然昊岳公司不确认张逢盛已缴纳2018年3月份水费，但是昊岳公司二审的辩称实际上认可了张逢盛对上述水费缴纳凭证的理解。因此，本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，视为双方当事人二审阶段共同确认张逢盛提供的上述水费缴纳凭证足以证明张逢盛已缴纳2018年3月份水费的事实，张逢盛无需另行举证。因此，张逢盛只需向昊岳公司缴纳2017年11月份至2018年2月份期间水费178.5-29.2＝149.3元。综上所述，上诉人张逢盛的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款，《物业管理条例》（2016年修订）第二十一条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10848号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10848号民事判决第三项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10848号民事判决第二项为：张逢盛应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市昊岳物业管理公司支付2017年11月份至2018年2月份水费共计149.3元。四、驳回东莞市昊岳物业管理公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由张逢盛负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年六月二十四日书记员  肖静茹附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。《物业管理条例》（2016年修订）第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《广东省物业管理条例》第五十条第四款物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。