河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初2299号原告：河南龙宇物业服务有限责任公司，住所地安阳市殷都区纺织西路。法定代表人：李爱忠，职务总经理。委托诉讼代理人：彭青风，女，1966年2月17日出生，汉族，住安阳市文峰区，该公司员工。委托诉讼代理人：桑志勇，男，1969年12月7日出生，汉族，住安阳市龙安区，该公司员工。被告：赵姣燕，女，1977年1月5日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：于恬，河南大创律师事务所律师。原告河南龙宇物业服务有限责任公司（以下简称龙宇物业公司）与被告赵姣燕物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告龙宇物业公司委托诉讼代理人桑志勇、彭青风、被告赵姣燕及其委托诉讼代理人于恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付安阳市文峰区文明大道东段458号银鹭花园8号楼2单元1001户物业服务费13547元（期限：2015年3月7日-2020年3月7日），象征性收取违约金5000元，共计18547元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年10月25日与安阳丛台房地产开发有限公司签订《安阳市银鹭花园物业服务合同》，并从2011年10月25日起至今服务安阳市银鹭花园业主，被告为安阳市文峰区文明大道东段458号银鹭花园8号楼2单元1001业主，在原告为被告提供物业服务期间，原告与被告都应切实履行合同，但被告从2015年3月7日起就开始无故拖延交纳物业费及相关费用，已经构成违约。《安阳市银鹭花园物业服务合同》约定，物业服务费标准按建筑面积每月每平方米1.26元。被告的房屋建筑面积为179.19平方米，被告享受原告提供的物业管理服务，但被告从2015年3月7日起至2020年3月7日止共拖欠原告60个月的物业服务费13547元，经原告多次催要，被告至今未交纳，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告赵姣燕辩称，龙宇物业公司与答辩人之间未建立合法有效的物业服务关系，未按招投标形式与安阳丛台房地产开发有限公司签订物业服务合同，未办理备案手续。答辩人未收到书面催交通知，龙宇物业公司主张三年前的物业费超过诉讼时效，超过诉讼时效的部分法院不应支持。龙宇物业公司未提供达到约定质量和标准的服务，答辩人有权行使抗辩权拒付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告龙宇物业公司提交了公司营业执照、业主手册、业主入驻验房表、入驻安电表通知、打压试验单、服务照片、物业费构成明细表、催缴费通知书、温馨提示、业主情况登记表、交房通知书、商品房买卖合同。被告赵姣燕提交了照片、视频资料、调查问卷。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告赵姣燕为安阳市文峰区文明大道东段458号银鹭花园8号楼2单元1001室业主，房屋建筑面积为179.19平方米。2.2011年10月25日，原告作为乙方与安阳丛台房地产开发有限公司（甲方）签订安阳市银鹭花园住宅小区《前期物业管理服务合同》，约定龙宇物业公司为银鹭花园提供物业服务，包括维修、养护、管理、清洁卫生、公共秩序维护、安全防范等，并约定了物业服务收费的模式和标准。3.2015年3月7日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费收费标准为商业及住宅二层（含）以上按照建筑面积每平方米1.26元/月向业主或物业使用人收取，一层住宅按建筑面积1.0元/月（包括因乙方原因形成的空置房）；首次费用在业主领取钥匙时交纳一年物业服务费，费用到期当月的1-10日收取下年度全年的物业管理费和其他费用，以此类推，逾期不缴者，从逾期之日起每天加收1%的违约金；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管。甲方签章为安阳市金柏湾物业服务中心，乙方签章赵姣燕。同日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋装饰装修管理服务协议》，协议第二条载明“甲方作为本物业管理单位……和收费”，甲方落款河南龙宇物业服务有限责任公司，并加盖安阳市金柏湾物业服务中心公章，乙方签章由赵姣燕签字。4.2015年4月10日，2016年5月26日，2017年6月14日，2018年6月20日，2019年5月27日，原告向被告张贴缴费催款通知书，向被告主催交被告所欠交的物业服务费。被告认可2015年3月7日起至2020年3月7日物业费没有缴纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告以前期物业合同未经招标为由主张与原告未建立合法有效的物业服务关系，经查，《物业管理条例》第二十四条规定不属于法律、行政法规的强制性规定，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，或者物业公司未取得资质证书从事物业管理的，应由相应行政部门给予处罚，但不导致建设单位与物业服务企业所签订的物业服务合同无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告双方签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司依据该《物业管理服务协议》为被告提供了物业管理服务，被告作为小区业主实际享受了该服务，被告应当按照约定向原告交纳相应的物业服务费。被告以原告未按约定履行物业服务、服务不到位为由而不交纳物业费的意见，经查，原告已经为银鹭花园提供了物业服务，在管理上有疏漏，服务的个别环节不到位，但均是一般性瑕疵。原告作为银鹭花园的物业服务公司，应当依法依规从事经营，不断加强物业管理，提供服务质量，增进与小区业主的沟通交流，被告作为小区业主，应当按时交纳物业服务费用，同时尽快督促小区成立业主委员会，进一步维护自身权益。被告不交纳物业费的辩解意见本院不予采纳。关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案被告欠交物业费属于连续行为，至原告起诉一直在延续，因此本案未超过诉讼时效。原告主张的象征性违约金本院不予支持。被告房屋建筑面积按179.19平方米计算，即被告2015年3月7日起至2020年3月7日共计60个月的物业服务费应为13547元（1.26元/月/平方米×179.19平方米×60个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告赵姣燕于本判决生效之日起十日内支付原告河南龙宇物业服务有限责任公司2015年3月7日起至2020年3月7日物业服务费13547元；二、驳回原告河南龙宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263.68元，减半收取计131.84元，由原告河南龙宇物业服务有限责任公司负担34.84元，被告赵姣燕负担97元。本判决为终审判决。审判员 郭 阳二〇二〇年六月二十九日书记员 雷晓蕾