北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2569号原告：牛兰娟，女，1973年8月23日出生，汉族，北京安耐格装饰工程有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：付聚涛（牛兰娟之夫），住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被告：北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人：许丽明，总经理。委托诉讼代理人：刘金燕，男，北京商建房地产开发公司项目经理。被告：张东美，女，1982年8月10日出生，汉族，北京世纪联家科技发展有限公司经理，住北京市昌平区。第三人：中央国家机关公务员住宅建设服务中心，住所地北京市西城区太平桥大街4号。法定代表人：张本忠，主任。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世隆，北京市江山律师事务所律师。第三人：中央国家机关危旧房改建处，住所地北京市西城区三里河东路甲23楼103室。法定代表人：邹允科，主任。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世隆，北京市江山律师事务所律师。原告牛兰娟与被告北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）、张东美及第三人中央国家机关公务员住宅建设服务中心（以下简称住宅服务中心）、中央国家机关危旧房改建处（以下简称危改处）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛兰娟的委托诉讼代理人付聚涛、刘安艺，被告商建公司的委托诉讼代理人刘金燕，被告张东美，第三人住宅服务中心及危改处的共同委托诉讼代理人陈海生、李世隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛兰娟向本院提出诉讼请求：1.确认二被告之间签订的将位于北京市昌平区××号楼××单元××号房屋出售的商品房买卖合同及补充协议无效；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自1998年至今一直居住在北京市昌平区××号楼××单元××号拆迁安置房屋内。第三人的工作部门中央国家机关危旧房改建处房屋管理科（现为中央国家机关公务员住宅建设服务中心危改办公室）向原告承诺1998年就落实房改政策，为原告办理房产证，然而自1998年拖延至今无果。1999年7月6日，原告与中央国家机关危旧房改建处房屋管理科签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，约定北京市昌平区××小区××单元××号（现为北京市昌平区××号楼××单元××号）房屋自1999年7月1日开始由原告居住使用。据此，原告居住使用该房屋至今。被告持有涉案房屋产权证，无数次骚扰威胁原告，期间趁原告不在家时撬锁进入原告家中，原告多次报警。被告的行为已经致使原告无法正常居住和生活。原告认为，原告作为涉案房屋的承租人，在同等条件下享有优先购买权，况且该房屋是拆迁安置房，原告已经完成对价支付义务，并且房屋已经交付原告居住使用20余年，原告只是等待办理房屋权属登记。原告认为二被告恶意串通，在原告和中央国家机关危旧房改建处房屋管理科不知情的情况下，低价转让涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益，故二被告签订的商品房买卖合同应属无效。为维护自己的合法权益，现原告向法院提起诉讼。被告商建公司辩称，对原告诉状陈述的事实无异议，但我公司与张东美签订的房屋买卖合同有效。被告张东美辩称，我是通过中介购买的涉案房屋，持有付款凭证和转账记录。我与商建公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。第三人住宅服务中心、危改处述称，同意原告陈述的事实及其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年8月7日，商建公司（甲方）与危改处（乙方）签订《住宅楼购销合同书》。合同主要约定：乙方购买经北京市计委、建委批准由甲方开发的位于本市××村以北、××路西侧的××小区一期建筑规模为6.8万平方米，其中乙方购买约1万平方米普通住宅，以解决乙方拆迁用房；甲方按每平方米建筑面积价格2100元售给乙方，乙方购买建筑面积1万平方米，总计全部款项为2100万元；甲方在1996年6月30日之前将乙方所购置的1万平方米住宅楼交给乙方，并保证正常使用。上述××小区现地址为昌平区北七家镇××小区。《住宅楼购销合同书》签订后，商建公司将包括昌平区北七家镇××小区××号楼××单元××房屋（以下简称涉案房屋）在内的部分房屋交付给危改处。1999年7月6日，中央国家机关危旧房改建处房屋管理科（甲方、产权单位）与牛兰娟（乙方、承租方）签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，主要约定：住宅座落为昌平县××小区××楼××号；房屋建筑面积为71.8平方米，其中居室二间；租用期限为1999年7月1日至2000年4月30日；月租金标准为1.3元/平方米，月租金为70元，起租日期为1999年7月1日。1999年7月2日，中央国家机关危旧房改建处房屋管理科向牛兰娟出具了住房证，载明：计租面积55平方米，月租金额70元，入住日期1999年7月2日。后涉案房屋由牛兰娟占有使用至今。经查涉案房屋登记档案，内有商建公司与张东美签订的《北京市××小区商品房买卖契约》一份。该契约标注签署日期为2005年9月10日，卖方为商建公司，买方为张东美，主要内容为：卖方为坐落于北京市昌平区北七家镇××小区的合法所有人，买方自愿购买卖方开发的××小区××号楼××单元××号房屋；购置价款按建筑面积每平方米17000元计算，该房产建筑面积为68.89平方米，购置价款合计1171130元；买卖双方协商在签订本合同之日，买方同意支付总购置房价款1171130元；卖方同意于2005年10月11日前将买方所购置房屋交付给买方使用。该契约还对逾期交房、逾期付款的违约责任等进行了约定。2015年6月23日，商建公司与张东美签订《补充协议》，约定：卖方为坐落于北京市昌平区北七家镇××小区的合法所有人，买方自愿购买卖方开发的××小区××号楼××单元××号房屋，于2015年6月23日买方付给卖方部分房款20万元，余款971130元最晚于2015年6月29日前办完房产证当日一次性付清；卖方同意于2015年9月23日前将买方所购置房屋交付给买方使用。2015年6月25日，双方办理了房屋所有权转移登记，张东美于同日领取了房屋所有权证（证号：X京房权证昌字第××号），登记的房屋性质为商品房，建筑面积为68.89平方米。诉讼过程中，牛兰娟称《中央国家机关公有住宅租赁合同》签订后，其向危改处支付了一年租金，向商建公司缴纳物业费、供暖费至2015年。危改处、住宅服务中心及商建公司对牛兰娟的陈述予以认可，危改处、住宅服务中心并称其与牛兰娟签订的《中央国家机关公有住宅租赁合同》并未终止。诉讼过程中，商建公司称《住宅楼购销合同书》签订后，因危改处资金未到位，未安置住户，故商建公司于2001年左右口头通知危改处解除《住宅楼购销合同书》，危改处同意由商建公司自行处理房屋，故商建公司将涉案房屋另行出售给张东美。危改处、住宅服务中心对商建公司的上述主张不予认可，商建公司亦未就其主张提供证据。诉讼过程中，张东美向法庭提交北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司开具的业务收据、商建公司开具的房款发票以及银行交易明细等证据材料，主张其系经过中介公司居间介绍与商建公司签订房屋买卖合同，合同签订后，其已支付全部购房款。张东美并称，签约前因中介公司说涉案房屋内有租户居住，不方便看房，故其未到涉案房屋内实地查看，但中介公司并未告知居住人具体信息，后中介公司带领其查看了涉案房屋楼下的房子。张东美还称，《北京市××小区商品房买卖契约》的实际签署日期为2015年6月20日左右，之所以倒签，是因为商建公司销售部经理说办理房产证时可以不受缴纳社保的影响。商建公司认可张东美已付清购房款，但对于张东美陈述的看房过程及合同倒签事实，商建公司表示不清楚。现牛兰娟以商建公司与张东美恶意串通，在牛兰娟不知情的情况下，低价转让涉案房屋，损害了牛兰娟的利益为由，主张商建公司与张东美签订的《北京市××小区商品房买卖契约》及《补充协议》无效。经牛兰娟举证，及本院查询历史成交记录，2015年6月时与涉案房屋同小区相同或相类似房屋的市场成交价格在22000元/平方米-24000元/平方米区间。张东美称签约时涉案房屋的市场价格为160-170万元，因其以全款方式购买，故成交价格较低。另查，危改处系国家机关事务管理局的下属事业单位，于1994年12月5日取得由国家技术监督局颁发的事业单位代码证书。住宅服务中心系事业单位法人，其举办单位为国家机关事务管理局。2008年，经国家机关事务管理局决定，危改处并入住宅服务中心，其职能及全部民事权利由住宅服务中心代为行使。本院认为，本案的争议焦点是商建公司与张东美的行为是否构成恶意串通，损害了牛兰娟的合法权益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，商建公司与危改处签订《住宅楼购销合同书》后，将涉案房屋交付危改处，危改处将其出租给牛兰娟。牛兰娟作为涉案房屋的承租人，依法对该房屋享有合法的使用权利。在现有证据不能证明《住宅楼购销合同书》已经终止的情况下，商建公司将涉案房屋另行出售给张东美，其主观上具有恶意。张东美作为完全民事行为能力人，对于房屋交易这种重大经济活动，应当有相比于日常经济生活更加审慎的注意和审查义务。反观张东美的购房过程，其在签约前明知涉案房屋内有他人居住，但未要求进一步核实居住人具体情况，而是在未到涉案房屋内实地查看的情况下，即与商建公司签订购房合同，该交易过程明显与常理不符。关于房屋交易价格，根据牛兰娟举证及本院询价结果，1171130元的成交价格远低于涉案房屋当时的市场价格。且根据张东美陈述，其与商建公司于2015年6月签订购房合同，却因规避住房限购政策而将购房合同签署日期倒签至2005年9月10日，该行为在目的上亦具有不法性。综合以上分析，本院认定张东美的签约购房行为具有主观恶意，商建公司与张东美的行为构成恶意串通，客观上损害了作为承租人的牛兰娟的合法权益，故商建公司与张东美签订的《北京市××小区商品房买卖契约》及《补充协议》依法应属无效。商建公司及张东美关于合同有效的辩解理由不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认北京商建房地产开发公司与张东美签订的《北京市××小区商品房买卖契约》（合同标注签署日期为2005年9月10日）及于2015年6月23日签订的《补充协议》无效。案件受理费15340元，由北京商建房地产开发公司、张东美负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  梁 宁人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年六月三十日书 记 员  雷迎新