福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初1330号 原告：王倩，女，1984年5月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：王友清（系王倩父亲），住福建省南平市延平区。 被告：南平市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区环城南路23号。 法定代表人：杨智帆，执行董事。 委托诉讼代理人：赵宝华，男，南平市碧桂园房地产开发有限公司员工。 原告王倩与被告南平市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王倩的委托诉讼代理人王友清、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人赵宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王倩向本院提出诉讼请求：碧桂园公司继续履行与王倩签订的《商品房买卖合同》，支付王倩应享受的提前还款额78万元年化8%返现折扣70093.15元。事实和理由：2020年1月12日，王倩向碧桂园公司认购一套商品房，双方签订编号为碧桂园认购字第ＹＰＢＣＹ20200162号《延平碧桂园认购书》。认购书约定：王倩向碧桂园公司认购位于福建省南平市延平区，建筑面积131.54平方米，总价款1116512元。首付款336512元，银行按揭78万元。同日，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同号：20200008），且碧桂园公司向南平市不动产登记中心对涉案买卖合同进行了网签备案登记。2020年1月12日，王倩向碧桂园公司支付了首付款336512元。2020年2月18日，碧桂园公司置业顾问鲍志峰通过微信、电话方式向王友清介绍碧桂园公司促销优惠方案:1.有效期：即日起至2020年2月29日。2.具体内容：2月10日前签约单位，在3月31日前交清未到期楼款（含拆分合同款项），即可享受提前还款额年化8%返还现金折扣优惠。3.计算公式：单期楼款现金折扣优惠＝提前缴交楼款金额×年利率8%（提前还款的天数÷365天）。王友清于2020年2月28日通过电话向鲍志峰提出要求享受该促销优惠方案。经鲍志峰计算，王倩可享受返现折扣金额为73459元。鲍志峰告知王倩应于2020年2月29日前至碧桂园·珑樾台销售中心办理提前还款贴息优惠的相关手续及交清购房余款686541元。2020年2月29日上午，王倩至碧桂园·珑樾台销售中心要求办理促销优惠手续，但鲍志峰告知王倩公司领导未签字无法办理促销优惠手续。嗣后，王倩多次到碧桂园公司要求办理促销优惠手续，碧桂园公司均未予以办理。王倩认为，碧桂园公司的促销方案是《商品房买卖合同》的组成部分，属于补充条款内容范畴。碧桂园公司未为其办理促销优惠手续的行为，是其不履行合同的表现，属于违约行为，侵害了其权利。王倩要求碧桂园公司继续履行与其签订的《商品房买卖合同》，碧桂园公司应支付其提前还款应享受的返现折扣金额70093.15元。为此，特提起诉讼。 碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司与王倩之间不存在关于提前还款可享受返现折扣的合同约定。2020年2月，受新冠××疫情影响，碧桂园集团公司为加快楼款回笼，有召开会议提议对提前支付购房款的客户享受一定的返现优惠，碧桂园公司营销人员鲍志峰参加了此次会议。会后碧桂园公司营销团队筛选了有能力且有意向提前还款的客户，电话联系介绍了返现优惠方案，但具体的优惠政策需要双方协商后报请公司批准后才能最终确定。在这种情况下，鲍志峰联系了王倩，告知其碧桂园公司正在考虑推出一个提前还款可享受返现的优惠活动，如有意向可保持联系，商谈具体的优惠额度后由鲍志峰向碧桂园公司提出申请批准。王倩于2020年2月中旬向鲍志峰询问具体的优惠政策及计算优惠金额，并要求鲍志峰向其提供书面优惠参考方案。鲍志峰表示优惠政策额度要以领导最终审核为准，当前没有公开对外的优惠金额计算方案，仅有供内部人员协商使用的返现金额参考算法。因王倩一直要求查看，鲍志峰将公司开会商讨方案时的一页幻灯片截图发送给了王倩，供其参考优惠算法，但不是最终的优惠承诺，并要求王倩予以保密，不得转发给他人，以免引起误会。2020年2月28日至2月29日，王倩突然联络鲍志峰表示愿意参与提前还款返现活动，2020年2月29日，王倩前往碧桂园公司销售中心主张享受提前付款优惠政策，但彼时碧桂园公司已终止该类优惠方案的审批，优惠活动已然终止。鲍志峰及其销售主管龚长森继续向碧桂园公司申请该优惠活动，但未获得审批。碧桂园公司所有销售人员均未向其他顾客输出过任何具体的优惠方案，联系具备潜在具备还款能力的客户也表明具体的方案需要报请公司批准后才具备具体实施可能。王倩向鲍志峰表示愿意参与优惠活动及协商具体优惠方案的行为，系王倩向碧桂园公司发出要约的行为，碧桂园公司审核未批准，该要约行为未能得到碧桂园公司的承诺。因此，双方因此未能建立起关于提前还款可享受返现优惠的有效合同约定。王倩基于自身错误认识误将碧桂园公司邀请其参与优惠活动的要约邀请当作要约，将自身作出的愿意参与优惠活动的意思表示误认为是法律承诺行为，由此要求碧桂园公司为其提供返现优惠的主张既没有合同依据，也没有法律依据。二、王倩利用碧桂园公司在要约邀请阶段提供的用以说明优惠活动类型的内部材料当作碧桂园公司提供的具体优惠方案并以此向碧桂园公司主张权利，严重违反事实，且违背诚实信用原则。鲍志峰向王倩出示公司内部研究指定优惠方案时的内部材料（即幻灯片一张），仅是应王倩要求出示，目的仅仅是解释返现活动的类型和优惠的提供方式。鲍志峰明确告知王倩幻灯片内容为内部材料仅供参考，不能对外输出，双方能够履行的具体优惠方案需以公司审批通过为准。王倩以此为依据，将其认定为返现活动的具体方案，向碧桂园公司主张权利，是对鲍志峰善意的辜负，亦是对民事活动中遵循诚实信用原则的违背。综上所述，请求驳回王倩的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：1.王倩提交的《碧桂园集团公司在其凤凰云网络平台截图》。该证据系碧桂园集团对于提前还款贴息的宣传无异，但也注明了支持贴息的项目系碧桂园云峯、碧桂园天悦，并不包含涉案购房所在地碧桂园珑樾台，与本案待证事实之间无关联，不予采信。证据2.王倩提交的王友清与鲍志峰微信截图、王友清与龚长森微信截图。该证据与本案王倩是否享受还款贴息政策待证事实具有关联性，予以采信。证据3.王倩提交的告知函一份、邮政快递查询单两份。该组证据系王倩单方作出的，且系王倩提出提前还款要求享受贴息的要约组成部分，予以采信。证据4.碧桂园公司提交的调查录音。该证据为碧桂园公司对其员工制作的调查笔录，属于碧桂园公司的单方陈述，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月12日，王倩（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《延平碧桂园认购书》（碧桂园认购字第ＹＰＢＧＹ20200162号），王倩认购碧桂园公司位于福建省南平市延平区型）洋房，建筑面积131.54平方米，建筑超标单价8488元／㎡，认购总价1116512元。认购书第三条约定乙方选择的付款方式：期楼洋房产品按揭六个月分期100折［首付30%］。第四条约定乙方的付款时间为：定金2万元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款336512元须于2020年1月14日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款78万元须于2021年5月15日前付清（银行按揭款）。同日，双方签订了《商品房买卖合同》（合同号：202000081），约定的购房款付款时间与《延平碧桂园认购书》的约定一致，王倩向碧桂园公司支付了第一期购房款336512元和定金2万元，合计356512元。 2020年2月18日，碧桂园公司销售顾问鲍志峰在微信上向王倩的父亲王友清发送了带有“凤凰云”标志的幻灯片照片，载明的主要内容是：“四、提前还款贴息政策：1.有效期：即日起至2月29日；2.具体内容：2月10日前签约的单位，在3月31日前交清未到期楼款（含拆分合同款项），即可享受提前还款额年化8%返还现金折扣优惠；3.计算公示：单期楼款现金折扣优惠=提前缴交楼款金额×年化利率8%×（提前还款的天数÷365天）。举例：按揭贷款70万，按揭收款日期是2021年2月15日，客户2020年3月1日当天来交款，客户需实际缴交楼款金额为70万-70万×8%[351（2021年2月15日-2020年3月1日）÷365]=70万-53852=646148元。”王友清未在微信上对此及时作出回应，直至2020年2月28日，王友清向鲍志峰表示需要参加提前还款贴息的优惠活动。鲍志峰将王友清想参与提前还款贴息活动的意思向碧桂园公司申请优惠，未获批准。2020年2月29日，王友清添加碧桂园公司延平珑樾台销售经理龚长森的微信。2020年3月2日，王友清在微信上与龚长森表示参与提前还款贴息活动，要求龚长森就其享受该项提前还款贴息活动积极与碧桂园公司区域领导协调解决。龚长森回复：“这个优惠政策是要申请，目前我们在努力沟通争取中，不论什么结果，有消息会第一时间告知你的。”之后，碧桂园公司就王倩提前还款贴息事宜商讨了几个方案，并当面告知了王友清，王友清表示只接受提前还款额年化8%返还现金折扣优惠方案，碧桂园公司未予批准该方案。2020年3月30日，王倩出具《关于要求提前交清未到期楼款享受提前还款额年化8%返还现金折扣优惠的告知函》，邮寄至碧桂园公司，再次向碧桂园公司提出想参与提前还款额年化8%返还现金折扣优惠活动。碧桂园公司未予回复。同日，王友清将告知函的内容在微信上发给鲍志峰，鲍志峰微信回复：“……现因该政策公司已截止取消，则享受不了该优惠政策。”王倩因未享受提前还款额年化8%返还现金折扣优惠，遂诉至本院。 本院认为，王倩与碧桂园公司签订的《延平碧桂园认购书》、《商品房买卖合同》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方已建立房屋买卖合同关系。本案争议焦点为：双方是否达成提前支付购房款享受返现的约定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，王倩在《延平碧桂园认购书》和《商品房买卖合同》签订当日，已向碧桂园公司支付了第一期购房款336512元和定金2万元。根据双方约定，第二期购房款78万（实际金额为76万元）以按揭贷款方式于2021年5月15日前付清。在合同履行过程中，碧桂园公司通过其销售顾问鲍志峰向王倩的父亲王友清发送了关于提前还款贴息政策活动的照片。该照片中记载了提前还款贴息政策的有效期、具体内容和计算公式，宣传内容具体明确，但是该照片中并未明确在王倩或王友清承诺参加该活动时，碧桂园公司应当给予王倩提前还款贴息的优惠。因此，碧桂园公司对王友清所做的关于提前还款贴息政策活动的宣传，不属于合同法第十四条规定的要约，应属于合同法第十五条规定的要约邀请。王友清代表王倩向碧桂园公司表示愿意参加提前还款贴息政策活动，应属于要约。碧桂园公司未批准王倩参加提前还款贴息政策活动的要约，视为其拒绝承诺，因此，双方未达成提前支付购房款享受返现的合意。王倩主张提前还款贴息政策（即提前支付购房款享受返现）属于《商品房买卖合同》的补充条款，缺乏事实依据和法律依据，故本院对王倩主张碧桂园公司支付其应享受的提前还款额78万元年化8%返现折扣70093.15元的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回王倩的诉讼请求。 案件受理费1552.30元，减半收取计776.15元，由王倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇二〇年六月十日 法官助理张玉萍 书记员陈芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。