广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7014号原告：中山市******益隆十经济合作社，住所地广东省中山市******。主要负责人：陈锦南。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊发，广东凯行律师事务所律师助理。被告：廖均佳，男，1963年1月30日出生，汉族，住广东省中山市**********。原告中山市******益隆十经济合作社（以下简称益隆十经济合作社）与被告廖均佳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告益隆十经济合作社委托诉讼代理人施人铭到庭参加诉讼，被告廖均佳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金30271.5元；2.判令被告向原告支付违约金（其中包括2019年11月30日之前应缴4805元；2019年12月31日之前应缴4805元；2020年1月31日之前应缴4805元；2020年2月29日之前应缴5285.5元；2020年3月31日之前应缴5285.5元；2020年4月30日之前应缴5285.5元。上述每期逾期金额，分别按月息2%为标准计至实际清偿之日止）；3.判令被告承担律师代理费3000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系原告位于益隆十经济合作社乐华路尾11号B座商铺的租户。2019年11月5日，被告将该商铺转租。经协商，就被告2019年5月至10月拖欠的租金30271.5元，双方签订《缴款协议》，约定被告分六期向原告偿还租金。被告亦出具承诺函，承诺如未按时缴款将支付违约金。现交款期限已过，但被告从未支付过任何款项款，经原告多次催讨，被告仍以各种理由拒付。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中，原告撤回上述第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求计付违约金截止时间为2020年6月12日。事实与理由：被告于2020年6月12日以现金方式向原告支付租金30271.45元，截止到该日租金清偿完毕，但违约金及律师费、诉讼费未予支付。被告廖均佳未答辩，亦未提交任何证据。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月13日，益隆十经济合作社（作为甲方、出租方）与廖均佳（作为乙方、承包方）签订《商铺租赁合同》，部分约定如下：甲方同意将自己产权的星棚出租给乙方使用；本合同签订时，乙方向甲方支付13104元作履行本合同的保证金，此保证金在乙方租赁期满并缴清所有费用，经甲方验收后七天内如数不带利息退还给乙方；甲方出租的商铺位于益隆村十经济合作社乐华路尾11号B座铺位；双方商定租赁期限为十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止；每月租金为4368元，每三年在上年租金基础上递增10%租金；乙方以先交租后使用的原则，每月在月底前先交付下个月期租金，甲方以有效的收款收据为凭收取租金；乙方必须按照约定时间向甲方缴清租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的2%加收滞纳金等。该合同还约定了其他事宜。2019年11月8日，益隆十经济合作社（作为甲方）与廖均佳（作为乙方）签订《缴款协议》，部分约定如下：乙方租赁甲方位于益隆十经济合作社乐华路尾的11号B座商铺。2019年11月5日乙方将该商铺转租，2019年11月租金由新租户承担，乙方共欠甲方2019年5月至2019年10月租金30271.5元，因乙方资金周转问题，经双方协商，双方达成本协议如下：一、甲方同意乙方于2020年4月30日前全部缴清租金给甲方，并分六个月缴款：1.2019年11月30日前缴款4805元；2.2019年12月31日前缴款4805元；3.2020年1月31日前缴款4805元；4.2020年2月29日之前缴款5285.5元；5.2020年3月31日之前缴款5285.5元；6.2020年4月30日之前缴款5285.5元；二、乙方应按本协议约定按时及时缴清租金，如有逾期，乙方按逾期金额的每日千分之五计算支付违约金，甲方有权追究乙方全部刑事及民事责任的法律权利；三、本协议系各方真实意思表示，协议生效后如有违反，违约方应当赔偿因此造成守约方的一切损失（包括诉讼费、律师费、执行费用等）；四、甲乙双方均已详细阅读本协议所有条款，双方对本协议条款的含义及法律后果充分理解，认识一致，均无异议；五、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，自双方签字之日起生效。同日，廖均佳向益隆十经济合作社出具《承诺书》一份，承诺内容基本与前述协议分期支付拖欠租金内容一致。廖均佳签订前述协议及承诺书后未依约向益隆十经济合作社支付租金，为维护自身的合法权益，益隆十经济合作社遂于2020年5月19日诉至本院，主张前述请求。另查，益隆十经济合作社为实现本案债权与广东凯行律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，益隆十经济合作社为此支付律师费3000元。益隆十经济合作社确认案涉租赁物未办理房产证，仅向村委申请批准建设，廖均佳签订上述协议及承诺书后于2020年6月12日缴清所欠的租金，但未支付相应违约金、律师费及本案诉讼费用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，益隆十经济合作社自认案涉租赁物未办理房产证，亦未经主管部门批准建设，故益隆十经济合作社与廖均佳于2013年6月13日签订的《商铺租赁合同》无效。虽然案涉租赁合同无效，但益隆十经济合作社与廖均佳通过租金清算所达成的《缴款协议》以及廖均佳出具的《承诺书》系当事人的真实意思表示，亦是当事人意思自治的结果，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，对当事人均具有约束力。廖均佳应按照缴款协议及承诺书的约定履行义务，否则应承担相应的违约责任。现益隆十经济合作社主张廖均佳在签订前述协议及承诺书直到2020年6月12日才缴清所欠款项，廖均佳对此未提供相反证据予以反驳，其应承担举证不能的不利后果，故本院认定廖均佳于2020年6月12日才缴清所欠款项，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，益隆十经济合作社诉请要求廖均佳支付相应的违约金及为实现本案债权而支出律师费3000元，符合约定且理据充分，本院予以支持。但是，双方约定的违约金标准过高，即使益隆十经济合作社主动调整按月利率2%计付，但该标准仍过高，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍计付为宜。益隆十经济合作社诉请违约金超出上述认定部分，本院予以驳回。结合双方协议、承诺书中的约定以及款项清偿时间，案涉违约金应按以下方式计付：以4805元为基数，从2019年12月1日起计至2020年6月12日；以4805元为基数，从2020年1月1日起计至2020年6月12日；以4805元为基数，从2020年2月1日起计至2020年6月12日；以5285.5元为基数，从2020年3月1日起计至2020年6月12日；以5285.5元为基数，从2020年4月1日起计至2020年6月12日；以5285.5元为基数，从2020年5月1日起计至2020年6月12日，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍计算。经本院计算，案涉违约金为496.57元。被告廖均佳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本院判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，缺席判决如下：一、被告廖均佳于本判决生效之日起三日内向原告中山市******益隆十经济合作社支付违约金496.57元及律师费3000元；二、驳回原告中山市******益隆十经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，减半收取338元，由原告中山市******益隆十经济合作社负担12元，被告廖均佳负担326元（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起三日内迳付给原告，本院不另收退）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年六月二十九日书记员  黎素霞李智文