广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初3274号原告：广州市富思房地产开发有限公司，住所地广州市增城增江街经二北路112号。法定代表人：李少艾。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范茜，广东均桓律师事务所实习律师。被告：夏翠玉，女，1984年9月18日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：袁满湛，广东金日律师事务所律师。原告广州市富思房地产开发有限公司与被告夏翠玉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市富思房地产开发有限公司（以下简称富思房地产公司）的委托诉讼代理人吴晓嘉、范茜，被告夏翠玉及其委托诉讼代理人袁满湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富思房地产公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付尚欠的第六期装修款（购房款）127695元及违约金（以127695元为本金，违约金按每日0.05%的标准，自2019年8月28日计算至2019年9月11日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准，自2019年9月12日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月10日，违约金为9002.50元，计算明细见附表）；二、被告向原告支付尚欠的第七期装修款（购房款）127695元及违约金（以127695元为本金，逾期前15日的，按每日0.05%的标准，逾期超过15日的，按每日0.07%的标准，自2019年11月28日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月10日，违约金为830.02元，计算明细见附表）；三、被告向原告支付为实现债权而发生的律师费13808元；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月27日，原告与被告签订《时代天启花园认购书》，约定被告认购由原告开发的广州市增城区增江街狮尾路1号时代天启花园1栋2003房（以下简称“涉案房屋”），涉案房屋建筑面积为130.35平方米，房屋成交总价为2408592元，成交总价拆分为毛坯购房款1557291元及装修款（实质为购房款，下同）851301元。其中毛坯购房款由双方按照毛坯的交付标准签订《商品房买卖合同》，约定毛坯房的购房款为1557291元，付款方式为（天启）首付轻松商业按揭100%*一年半分期方式付款；装修款由双方签订《委托装修协议》，约定由被告委托原告对上述物业进行装修，装修款为851301元，付款方式为分期支付。签订《认购书》的同日，双方签订《委托装修协议》，《装修协议》第2.1条约定，被告须于2018年6月27日前支付第一期装修款85131元，须于2018年8月27日前支付第二期装修款127695元，须于2018年11月27日前支付第三期装修款127695元，须于2019年2月27日前支付第四期装修款127695元，须于2019年5月27日前支付第五期装修款127695元，须于2019年8月27日前支付第六期装修款127695元，须于2019年11月27日前支付第七期装修款127695元。《装修协议》第6.2.1条约定，被告逾期支付装修款的，若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，被告应按逾期装修款的0.05%向原告支付违约金。《装修协议》第6.2.2条约定，若逾期超过15日，且原告未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，被告应按照逾期装修款的0.07%向原告支付违约金，且原告有权暂不为被告办理该物业的《不动产权证书》。《装修协议》第6.6条约定，对于因被告违约，原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由被告承担。为了履行《认购书》，2018年7月5日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售)》，双方约定该商品房购房款为1557291元。根据前述合同约定及履行情况可知，《认购书》约定成交总价拆分为毛坯购房款1557291元及装修款851301元，在实际履行过程中，被告亦按照《认购书》的约定与原告签订《装修协议》与《商品房买卖合同》，由此可知，案涉装修款实质为购房款的一部分。事实上，在《认购书》、《装修协议》及《商品房买卖合同》签订后，被告仅支付第一期至第五期装修款，未依约支付第六期、第七期装修款。原告已于2019年9月2日向被告发出《催款通知书》，催讨尚欠的装修款，但被告却置之不理，仍未支付尚欠的装修款。被告的行为已构成违约，特诉至法院，望法院判如所请。被告夏翠玉辩称：1、确认被告拖欠原告第6、7期装修款本金共255390元；2、合同签订后被告依照合同履行但是在2019年8月份被告被卷入一宗集资诈骗案，被告被骗接近100万元，造成被告经济困难，被告并非恶意违约，请求法院给予被告筹借资金，被告承诺在4个月内还清拖欠原告所有装修款本金；3、原告请求的违约金折合月利率2.1%违约金标准过高，请求法院予以调整。经审理查明：2018年5月27日，富思房地产公司（甲方、出售方）与夏翠玉（乙方、认购方）签订《时代天启花园认购书》，合同约定：一、物业基本情况广州市增城区增江街狮尾路1号时代天启花园1栋2003房，建筑面积为130.35平方米，其中套内建筑面积为103.49平方米，实际面积以产权登记面积为准。二、价款及定金1、乙方认购该物业总价为人民币2538237元，优惠折扣为以标准总价为基准计算：（付款方式折扣100.00%-全民营销总价优惠5000元5000.00）×额外98折优惠98.00%×付款方式折扣98折98.00%×5月特惠折扣99折99.00%折，成交总价为人民币贰佰肆拾万捌仟伍佰玖拾贰元整（￥2408592），该物业的成交总价按建筑面积计算为每平方米￥18478元，按套内建筑面积计算为每平方米￥23274元。甲乙双方同意成交总价拆分为：（1）乙方按照毛坯的交付标准与甲方签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》约定的毛坯购房款为人民币壹佰伍拾伍万柒仟贰佰玖拾壹元整（￥1557291），若签订《商品房买卖合同》时需按套内建筑面积计价，则《商品房买卖合同》约定的该物业的套内建筑面积单价按购房款及套内建筑面积计算为每平方米￥15048元；若签订《商品房买合同》时需按建筑面积计价，则《商品房买卖合同》约定的该物业的建筑面积单价按购房款及建筑面积计算为每平方米￥11947元；（2）乙方按照委托甲方对该物业进行装修的形式与甲方签订《委托装修协议》，且《委托装修协议》约定的装修款（下称“装修款”）为人民币捌拾伍万壹仟叁佰零壹元整（￥851301）。……三、《商品房买卖合同》的签订及购房款的付款方式……2、乙方同意按（天启）首付轻松商业按揭100%*一年半分期方式付款……四、《委托装修协议》的签订及装修款的付款方式1、在签订本认购书同时，乙方应当与甲方签订《委托装修协议》；2、乙方承诺按照下列约定向甲方支付装修款：第一期装修款：于2018年06月27日前支付￥85131元；第二期装修款：于2018年08月27日前支付￥127695元；第三期装修款：于2018年11月27日前支付￥127695元；第四期装修款：于2019年02月27日前支付￥127695元；第五期装修款：于2019年05月27日前支付￥127695元；第六期装修款：于2019年08月27日前支付￥127695元；第七期装修款：于2019年11月27日前支付￥127695元。……六、双方的权利、义务及确认、承诺……3、若乙方未能按照本认购书约定向甲方支付装修款的，则乙方应按照《委托装修协议》的约定向甲方承担责任。2018年5月27日，富思房地产公司（甲方、受委托方）与夏翠玉（乙方、委托方）就涉案房屋签订《委托装修协议》，约定：鉴于2018年5月27日，乙方认购了甲方开发的位于广州市增城区增江街狮尾路1号时代天启花园1栋2003房，并于2018年5月27日与甲方签订了《认购书》，认购书约定该物业的成交总价为人民币2408592元，其中人民币1557291元由乙方与甲方签署毛坯交付标准的《商品房买卖合同》及补充协议，以购房款的名义支付，剩余人民币851301元由乙方与甲方签署本协议，以装修款的名义支付。故经甲、乙双方在平等、自愿、友好协商的基础上，就该物业的委托装修等事宜达成以下合意：1.委托事项1.1乙方不可撤销地委托甲方以包工包料的方式对该物业进行装修，甲方有权将本协议所指装修工程转委托第三方实施，但不因此变更甲方在本协议中应享有的权利及应履行的义务。……2.委托装修费用2.1装修款为人民币851301元，乙方承诺按照下列约定向甲方支付：第一期装修款：于2018年06月27日前支付85131元；第二期装修款：于2018年08月27日前支付127695元；第三期装修款：于2018年11月27日前支付127695元；第四期装修款：于2019年02月27日前支付127695元；第五期装修款：于2019年05月27日前支付127695元；第六期装修款：于2019年08月27日前支付127695元；第七期装修款：于2019年11月27日前支付127695元。……6.违约责任……6.2若乙方未按照本协议以约定支付装修款，则甲乙双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：6.2.1若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.05%向甲方支付违约金；6.2.2若逾期超过15日，则在买卖合同签署前，甲方有权同时解除认购书及本协议，不通知乙方而将该物业另行出售，且不予返还乙方按照认购书支付的定金；在买卖合同签署后，甲方有权同时解除认购书、买卖合同及本协议，不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应按照认购书约定的该物业的成交总价的20%向甲方支付违约金。若甲方未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按逾期装修款的0.07%向甲方支付违约金，且甲方有权暂不为乙方办理该物业的《不动产权证书》。……6.6对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。……。2018年7月5日,富思房地产公司（甲方，卖方）与夏翠玉（乙方、买方）《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的时代天启花园商业，住宅,公建（自编号14栋，1栋，2栋，15栋）第自编号1栋幢20层2003号房(下称该商品房)，房屋地址：增城区增江街启辰二街1号(自编号1栋)2003房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米15047.74元，总金额（人民币）1557291元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任1.―次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的,甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日认为支付的，甲方有权解除合同……。附件七：本合同补充协议。第四条将本合同第十条变更为：……如甲方选择不解除本合同的，每逾期１日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项之日止……。2019年9月2日，原告向被告邮递《催款通知书》，载明：“现我司正式通知阁下：1.请您于本通知书发出之日起5日内向我司支付拖欠的如下款项及违约金：装修款应付款日期2019年8月27日，应付款金额127695元，未付款金额127695元，暂计至发函日逾期天数6暂计至发函日逾期付款违约金383.09元。2.我司保留追究阁下其他违约责任的权利。”另查明，原告因提起本诉，委托广东均桓律师事务所代理参加诉讼并已支付了律师费13808元。又查明，广州市越秀区人民检察院向夏翠玉发出《委托诉讼代理人/申请法律援助告知书》载明：我院已收到广州市公安局越秀区分局移送审查起诉的王慧燕、黄赟晶涉嫌集资诈骗一案的案件材料，现告知你有权委托诉讼代理人。如果经济困难，可以申请法律援助。审理中，原告与被告共同确认以下：一、确认装修款实际就是购房款的一部分；二、签订委托装修协议的时间在签订房屋认购书前面，在2018年5月27日双方签署认购书时，已经达成合意将物业成交总价拆分为商品房买卖合同毛坯购房款以及委托装修协议剩下的装修款，在签署认购书双方合意如何签署后续的商品房买卖合同以及委托装修协议，当天签署委托装修协议。被告陈述以下：一、被告于2019年11月份左右收到被诈骗告知书，诈骗案目前还在审查起诉阶段；二、因为诈骗案件涉及多名被害人，被告是其中一个，另外三个同时又向被告提起民事诉讼追究被告责任，有部分为投资协议纠纷、民间借贷纠纷，被告资金确实存在周转困难，暂时无法支付原告装修款，希望给予时间让被告筹借款项支付原告的装修款；三、被告与涉嫌诈骗的王慧燕认识，其在2018年说有项目开发需要大量资金，拉拢被告投资，所以被告才被骗。本院认为，富思房地产公司与夏翠玉就涉案房屋于2018年7月5日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，并不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。另，2018年5月27日，双方就涉案房屋签订《委托装修协议》，该两份合同均由富思房地产公司提供给夏翠玉签订，而且《委托装修协议》中条款约定较宽泛，缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。如上所述，《委托装修协议》所约定的款项作为涉案房屋的对价，夏翠玉负有支付义务。至于夏翠玉支付上述款项的期限如何确定问题，双方在签订《委托装修协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，本院应予以参考上述双方约定的付款日期，即夏翠玉应于2019年8月27日前支付127695元、于2019年11月27日前支付127695元，被告庭审中确认拖欠原告款项共计255390元，现夏翠玉未在上述期限内支付上述两笔余款共255390元，其迟延付款的行为已构成违约。富思房地产公司主张要求夏翠玉支付款项255390元以及违约金，理据充分，本院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因该255390元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议中约定继续履行合同的，逾期付款违约金以商品房总价款的0.05%的标准计算每日违约金，原告主张以未付房价款为本金来计算违约金，是原告对自身权利的处分，本院予以准许。被告抗辩称因被卷入集资诈骗案造成经济困难，非恶意违约，请求法院调整违约金的计算标准，本院予以采纳，酌定逾期付款违约金以未支付房价款的0.03%的标准计算每日违约金，第六期购房款的违约金应以127695元为本金，按每日0.03%的标准从2019年8月28日起计至付清之日止，违约金以127695元为上限，第七期购房款的违约金应以127695元为本金，按每日0.03%的标准从2019年11月28日起计至付清之日止，违约金以127695元为上限。关于原告主张律师费的问题。正如前文所述，《委托装修协议》的内容对双方已不再具有法律约束力，故该《委托装修协议》约定的“6.6对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。”不再对被告产生约束力，而《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件均没有约定若被告逾期支付购房款，原告为实现债权发生的律师费需被告承担，且原告实现债权不一定非要通过委托律师事务所的途径，本院结合查明的事实，对原告主张律师费不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告夏翠玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富思房地产开发有限公司支付款项255390元；二、被告夏翠玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富思房地产开发有限公司支付违约金(第六期购房款的违约金应以127695元为本金，按每日0.03%的标准从2019年8月28日起计至付清之日止，违约金以127695元为上限；第七期购房款的违约金应以127695元为本金，按每日0.03%的标准从2019年11月28日起计至付清之日止，违约金以127695元为上限）；三、驳回原告广州市富思房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2743元，由原告广州市富思房地产开发有限公司负担75元，被告夏翠玉负担2668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年六月十日书记员  廖穗满