北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26052号原告：贾旭斌，男，1958年2月1日生，汉族，户籍地北京市石景山区。委托诉讼代理人：夏涛，北京嘉维泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京嘉维泰律师事务所实习律师。被告：胡大波，男，1981年2月6日生，汉族，户籍地山西省永济市。委托诉讼代理人：蔡小硕，男，1983年7月28日生，汉族，户籍地北京市密云区。被告：北京迪信通丰泽电子设备有限公司，住所地北京市海淀区公主坟二屋坟2号4幢平房。法定代表人：刘松山，经理。委托诉讼代理人：李清芯，女，1994年3月15日生，汉族，该公司行政专员。委托诉讼代理人：常松，男，1976年7月15日生，汉族，该公司经理，住北京市房山区。原告贾旭斌与被告胡大波、北京迪信通丰泽电子设备有限公司（以下简称迪信通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。贾旭斌及其委托诉讼代理人夏涛、刘洋，胡大波委托诉讼代理人蔡小硕，迪信通公司委托诉讼代理人李清芯、常松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾旭斌向本院提出诉讼请求：1、胡大波、迪信通公司连带腾空位于北京市朝阳区安立路立水桥南X号建筑物首层东侧中间部分，将上述房屋交还贾旭斌；2、胡大波给付原告房屋使用费（自2019年9月1日起计算至实际腾空交还房屋之日止，按每年1472830元计算）；3、胡大波给付供暖费22360元；4、胡大波给付解除合同违约金1472830元。事实和理由：贾旭斌与胡大波系房屋租赁合同关系，约定胡大波承租贾旭斌位于北京市朝阳区安立路立水桥南X号建筑物首层东侧中间部分，建筑面积488平方米（以下称租赁房屋），后胡大波将其中的138平方米转租迪信通公司。现胡大波已付押金25万元，并已付租金至2019年8月31日。根据合同约定，胡大波应提前一个月支付下半年的租金，但胡大波至今没有支付，并于2019年9月初向贾旭斌提出解除合同，贾旭斌同意解除，认为合同已经于9月1日解除。后胡大波于9月18日将迪信通承租部分外的房屋交还贾旭斌，但迪信通承租部分至今没有交还，迪信通作为实际占有使用人，应与胡大波就交还房屋承担连带责任。胡大波并应给付欠付供暖费，及解约违约金。此外，不同意退还押金25万元，如法院判决退还，同意在违约金中折抵扣除。胡大波辩称：同意交还房屋。但不同意负担房屋使用费，认可迪信通至今未交还房屋，因疫情原因，我方无法经营，未实际使用房屋，也不同意支付供暖费及解约违约金，我方资金困难，无力支付，如法院判决我方负担违约金，申请法院予以酌减。认可欠付供暖费数额。迪信通公司辩称：同意交还房屋。我方已经另案起诉胡大波等房屋租赁合同纠纷案，我方已付租金至2020年4月20日。本院经审理认定事实如下：贾旭斌与案外人北京通厦新奥物业管理有限公司于签订《租赁合同》，约定贾旭斌承租租赁房屋，租期自2012年9月1日至2032年8月31日。后贾旭斌与案外人南粥北面餐饮管理（北京）有限公司（以下简称南粥北面公司）于2012年6月29日签订《租赁合同》，约定南粥北面公司承租贾旭斌租赁房屋，建筑面积488平方米；双方约定的租赁期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日止，其中免租期2个月（自2012年7月1日至2012年8月31日）；租金的支付方式：押金为2个月租金，租金每半年支付一次，本合同签订之日支付押金25万元；承租人应于每上个租赁半年度结束前30日向出租人交付下个租赁半年度租金；起租期开始后，承租人交纳的押金，作为履约合同的担保，本合同终止后，承租人无违约行为，双方结清全部费用办理交接手续后，出租人应在15日内无息返还给承租人；任何一方未经另一方同意，不得擅自变更或解除合同，否则，在租赁期内，如任何一方单方解除合同的，应当向守约方支付当年租金的100%违约金；承租人未按期交纳租金的，逾期超过一个月的，出租人可解除合同，并有权要求承租人按照当年租金的100%支付违约金。后贾旭斌与南粥北面公司于2014年3月1日签订《补充协议》，约定自2014年3月1日至合同期满，原租赁合同中租金变更为每天每平米7．5元，每年租金1335900元。庭审中，贾旭斌、胡大波均认可欠付租金标准为每年1472830元。后贾旭斌、南粥北面公司与胡大波于2015年7月31日签订《三方协议》，约定贾旭斌与南粥北面公司房屋租赁合同项下南粥北面公司权利义务自2015年8月1日起一并转让给胡大波。胡大波于2017年4月14日出具《转租同意函》，授权案外人北京佰福恒泰投资有限公司（以下简称佰福恒泰公司）对租赁房屋进行出租管理，同意将部分房屋出租给迪信通公司。后胡大波与佰福恒泰公司于2017年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定迪信通公司承租租赁房屋中的一部分，建筑面积138平方米，租期自2017年4月20日起至2022年6月30日止。庭审中，迪信通公司表示已付租金至2020年4月20日，贾旭斌、胡大波表示对此不清楚。庭审中，贾旭斌、胡大波认可胡大波已付租金至2019年8月31日，认可南粥北面公司已付押金25万元，转给胡大波。双方亦认可除迪信通承租部分，其他部分已于2019年9月18日交还贾旭斌。各方认可迪信通仍未交还房屋。审理中，各方认可迪信通承租部分的具体指向为位于北京市朝阳区安立路立水桥南X号建筑物首层东侧自南向北第三家“迪信通”店面。本院认为，贾旭斌、胡大波就租赁房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均认可合同于2019年9月1日解除，本院对此不持异议。就贾旭斌第一项诉讼请求，现合同解除，胡大波应予返还迪信通租赁部分，迪信通公司作为实际控制使用人，应就此承担连带责任。就贾旭斌第二项诉讼请求，现各方均认可迪信通公司仍未交还房屋，胡大波作为合同相对方，应就该部分支付自2019年9月1日起至实际交还之日止的房屋使用费。就胡大波于9月18日已交还部分，应支付自9月1日至18日期间的房屋使用费。就房屋使用费标准，现贾旭斌、胡大波均认可年租金1472830元，本院对此不持异议。同时，就已返还及未返还房屋，本院参考面积比例对房屋使用费标准分别进行确认。就贾旭斌第三项诉讼请求，胡大波应予支付。就贾旭斌第四项诉讼请求，胡大波逾期未付租金，并提前解除合同，应给付违约金。该违约金约定过高，贾旭斌虽表示至今仍未将已返还房屋出租，并表示只能与迪信通承租部分一并出租，但考虑到两部分现相互独立使用，本院对此难以采信，贾旭斌对此存在自行扩大的损失。就押金25万元，现贾旭斌已主张违约金，应予返还，本院自违约金中折抵，押金无需再行返还。基于上述考虑，结合贾旭斌实际损失，酌情判定胡大波给付违约金10万元，相关诉讼费仍由胡大波负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告胡大波、北京迪信通丰泽电子设备有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于北京市朝阳区安立路立水桥南X号建筑物首层东侧中间部分（自南向北第三家“迪信通”店面），将上述房屋交还原告贾旭斌。二、被告胡大波于本判决生效之日起十日内给付原告贾旭斌房屋占有使用费（自二〇一九年九月一日起计算至上述房屋腾空交还房屋之日止，按每日一千一百四十一元计算）。三、被告胡大波被告胡大波于本判决生效之日起十日内给付原告贾旭斌房屋占有使用费五万二千零九十三元。三、被告胡大波于本判决生效之日起十日内给付原告贾旭斌供暖费二万二千三百六十元。四、被告胡大波于本判决生效之日起十日内给付原告贾旭斌违约金十万元。五、驳回原告贾旭斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9127元，由被告胡大波负担（于本判决生效之日起七日内给付原告贾旭斌）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年六月十九日书记员  张 茜