北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18810号原告:北京建机资产经营有限公司。法定代表人：焦莉。委托诉讼代理人：李明。委托诉讼代理人：侯苹。被告：北京三维业商贸有限责任公司。法定代表人：王瑞琪。原告北京建机资产经营有限公司（以下简称时为原告）诉被告北京三维业商贸有限责任公司（以下简称时为被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李明、侯苹，被告的法定代表人王瑞琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将位于北京市朝阳区劲松八区XXX号楼一层529.6平米的原北京恒业群盈商贸有限责任公司单独所有的房屋腾空并交还原告；2、请求判令被告给付原告该房屋租金536935元及该房屋占有使用费3703元；此外,直至被告实际交还该房屋之日止，按每日使用费123.43元计算支付给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。原告起诉的事实与理由概括为:1999年10月31日，北京市家具公司与被告签订了《租赁经营合同》，约定将其位于北京市朝阳区劲松八区XXX号楼一层529.6平米的房屋出租给被告经营使用，租金单价为每月每平米7元，年租金44436元，租期20年，既自1999年11月1日至2019年10月31日止。此外，家具公司还将位于北京市宣武区骡马市大街XXX号338平米的房屋租赁给被告经营使用，租期20年，自1999年11月1日至2019年10月31日止。上述两处房屋合计年租金76884元，支付方式为：被告用分流职工的补偿款481157.7元作为向家具公司支付的租金，累计折合涉案房屋使用期限为6.26年，后自2006年2月1日起按年租金标准逐年向家具公司交纳。双方合同签订后，家具公司将上述两处房屋交付被告使用。2012年8月16日，因拆迁被告将北京市宣武区骡马市大街220号338平米的房屋交还家具公司。涉案房屋租赁合同于2019年10月31日到期终止后，原告多次要求被告退还房屋，被告至今未交还该涉案房屋。另，北京市家具公司于2010年9月20日变更为北京恒业群盈商贸有限责任公司，2013年3月5日被北京中威森海物业管理有限公司吸收合并，于2013年8月9日办理注销；现原告于2013年2月28日吸收合并北京中威森海物业管理有限公司，该公司于2013年12月18日办理注销。被告答辩意见概括为：不同意原告涉案诉求。原告所说的多次要求我方退房与事实不符,原告仅在2019年12月4日发出微信通知我方腾房,除此之外没有提前通知过我方，原告涉案起诉已经超出诉讼时效；涉案房屋的租赁关系改制企业间的租赁,不是普通的商业行为租赁,其中涉及了职工安置问题；对于涉案房屋腾空退还问题，虽然现在我方转租给一个汽车装饰公司了，但双方有合同约定，我方随时都可以收回交房,但是现在职工安置问题没有解决，原告应该考虑；涉案房屋的租金不应支付，原告曾答应不收租金；现在的房屋租金用于职工生活所需，所以对原告涉案诉求不予同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人庭前进行了证据交换以及到庭当事人的质证程序。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案双方对北京市朝阳区劲松八区XXX号楼一层的原北京恒业群盈商贸有限责任公司所有的529.6平米房屋之租赁关系以及本租赁合同纠纷案中的诉讼主体、租赁期限、租金数额均无异议。现北京恒业群盈商贸有限责任公司经历次变更，其涉案原有的涉案房屋已转归原告处分；现涉案房屋租赁合同已到期，后由被告转租给案外公司使用，其双方约定“租赁期限自2020年1月1日起，暂不设租赁期限，终止日期将视房屋产权单位的要求确定”。本院认为，本案双方之间的相关房屋租赁合同关系为当事人自愿协商确定，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方应当依合同约定内容履行义务。现被告答辩意见中称该案已过诉讼时效，原告方诉讼意见为被告持续未交纳房屋租金，违约行为处于延续状态，原告亦曾就租金事项与被告交涉，诉讼时效为有效，本院结合案件事实及证据，对原告上述意见予以支持，对被告上述答辩不予采纳；另，就涉案房屋到期交割问题，被告当庭称现涉案房屋随时都可以交还原告,但是现在职工安置问题没有解决，当前出租给案外公司之租金用于职工生活所需，所以对原告涉案诉求不予同意。对被告此项答辩，本院当庭予以质询查明目前涉案房屋租期到期后由被告转租给一汽车装饰公司使用，并无被告企业旧有职工依靠该涉案房屋就业谋生，被告也无确凿证据佐证目前所收租金用于企业旧有职工日常供暖报销等生活所需之情形；而现涉案房屋原有之《租赁经营合同》已到期，原告也未与被告续签租赁合同，故本院对被告上诉答辩意见不予支持，对原告要求被告腾空房屋后交还的诉求予以支持。此外，涉及的房屋租金问题，被告称原告所交涉案证据之《租赁经营合同》封面上有“不交钱”的字迹，其方理解为“不用交钱”之字意，原告方阐述该字义为被告“没有交钱”之标注，双方现各执一词；此外，涉案有关方还于2009年5月1日就涉案房屋及案外之骡马市大街房屋租金事项签订了《暂停交纳租金的协议》，约定“为首先保证乙方职工的社保基金、基本生活费和政府规定的必须缴纳的各项税费，经双方协商就乙方向甲方交纳租金问题达成以下协议：一、按照改制合同，乙方每月应向甲方交纳房屋租金6407元（涉案房屋每月3703元、骡马市大街房屋每月2704元），但鉴于乙方目前所遇到的特殊情况，经协商甲方同意乙方从2007年10月开始暂缓交纳每月应付甲方的租金6407元……(节选)”。对此，本院认为所涉及的租金问题应当与涉案房屋的到期交还问题相结合后全面分析、综合衡量——被告在庭审过程中多次强调其企业职工的安置保障问题，要求充分考虑职工利益和企业稳定，本院对此意见予以充分重视，人民法院在审理案件中会充分考虑法律效果与社会效果的统一，充分保障涉案当事人各方的合法权益，既要保障被告职工的合法权益，也要保障原告经营的合法利益，不能过分强调一方权益的保护而损害另一方利益的实现。被告作为改制企业，分流职工的权益保护需要充分体现，而原告作为市场主体之企业，也需要经营运转的基础条件，也有相关的职工利益需要保障；此外，本院审查发现涉案有关方在涉案之骡马市大街房屋拆迁后的2012年8月16日签署《协议》，协议中约定“甲方将根据乙方提供的职工分流协议及名单，实际支付补偿款，但总额不超出200万元。乙方负责对职工的解释工作，并切实做好维稳工作（节选）”。综上所述，本院结合案件现有证据及事实基础，考量双方企业改制变更之历史渊源，涉案房屋租金的补充协议约定、拆迁协议以及涉案房屋租期已满等诸多涉案因素，从最大限度维护、平衡双方合法权益出发，从贯彻“保基层运转”的中央精神考量，判令被告将涉案房屋腾空并交还原告，考虑涉案房屋腾退的通知时间、清理周期等有关因素，本院酌定被告于本判决生效之日起四十五日内将涉案房屋腾空并交还原告；另，结合涉案双方企业改制、职工安置情况，考虑涉案房屋租金问题长期搁置未成共识以及双方企业目前现状，若判令被告给付原告诉求的涉案房屋租金等，会加重被告企业负担，对企业职工民生无益，故从贯彻“保基本民生”的中央精神考量，本院对原告涉案房屋租金及使用费的诉求不予支持。涉案之案件受理费的承担问题，考量双方之企业现状，酌定判令原告方承担为宜。本院现就涉案企业双方外部房屋租赁合同纠纷作出相应裁决，其他涉及双方企业内部改制后的职工权益保障及后续有关问题，双方均可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、判令被告北京三维业商贸有限责任公司于本判决生效之日起四十五日内将位于北京市朝阳区劲松八区XXX号楼一层529.6平米的北京恒业群盈商贸有限责任公司所有之涉案房屋腾空并交还原告北京建机资产经营有限公司；二、判令驳回原告北京建机资产经营有限公司涉案之其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告北京建机资产经营有限公司予以承担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 曹 勇二〇二〇年六月二十九日书记员 冯心彤