云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1048号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）。法定代表人：简姚楠，系公司总经理。住所地：云南省昆明市。委托诉讼代理人朱志林，系云南勇旭律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘跨金，男，1979年2月4日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告鼎宏公司与被告刘跨金租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告鼎宏公司的委托诉讼代理人朱志林、被告刘跨金参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年11月15日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于领秀知识城商业项目A-2-71号的商铺，该商铺建筑面积为37.37㎡，租赁期限自2018年11月16日至2021年11月15日，其中装修期1个月（自2018年11月16日至2018年12月15日），免租期1个月（自2018年12月16日至2019年1月15日），若被告实际租赁该商铺的时间少于原合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按照租赁保证金的数额向原告支付装修期的商铺占用使用费，并按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金。被告按照先交租金后使用的方式预付了三个月租金，每期租金为三个月一付，并于每次缴费周期开始5日前支付该期租金。第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为70元/㎡/月、即每月2,615.9元，第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为77元/㎡/月、即每月2,877.49元，第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为84.7元/㎡/月、即每月3,165.24元。合同签订后，原告将商铺按约交由被告使用，但是在租赁期间，被告却存在逾期缴纳租金的违约行为。原告多次催讨，被告一直未积极处理。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告2018年11月15日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》；2.由被告向原告支付自2019年7月15日至2019年9月19日的租金5,667.38元；3.由被告向原告支付免租期租金2,615.9元，装修期商铺占用使用费5,231.8元，合计7,847.7元；4.由被告支付原告违约金、预期利益损失9,417.24元；5.本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：1.答辩人支付租金至2019年7月16日，3月答辩人就已经和原告说不租了，到7月12日答辩人一直配合处理，原告不处理，答辩人才退出的；2.7月16日以后的租金答辩人不应该付了，因为答辩人未再承租。经审理，本院确认如下法律事实：2018年11月15日，原告鼎宏公司与被告刘跨金签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。合同第2.1条约定：甲方（鼎宏公司）出租给乙方（刘跨金）的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-2-71号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修期……，即自2018年11月16日起至12月15日止；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起1个月的营运免租期……，即自2018年12月16日起至2019年1月15日止。若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租期自2018年11月16日至2021年11月15日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为2615.9元，…；合同第4.2.1条约定：乙方应于该商铺交付日前5个工作日内按第一个租赁年度的月固定租金标准预付3个月租金共7847.7元，乙方租金以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金5231.8元……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：合同第12.5.5条约定：乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的；合同第12.3.10条约定：乙方开业后，未经甲方事先书面同意于营业时间暂停或停止营业持续达3日的；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件人）：刘跨金，地址：云南省昆明市嵩明县；合同第21.2条约定：如果用快递邮寄因收件人原因无法送达的，在寄出三日后视为收讫。合同签订后，被告按约缴纳了租赁保证金5231.8元，并缴纳了至2019年7月15日的租金。2019年7月8日被告在未与原告协商一致的情况下，关闭商铺未再营业。2019年7月15日，原告向被告发出《关于催办Ａ区Ａ-2-71号商铺“甲香阁”营业的通知》，要求被告于2019年7月19日准时营业，并告知被告逾期开业，原告享有依合同约定解除合同的权利及保留追究违约责任的权利。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同约定被告地址一致。2019年7月25日，原告向被告发出《关于催办Ａ区Ａ-2-71号商铺“甲香阁”缴纳租金及恢复营业的通知》，要求被告于2019年7月30日准时营业，并告知被告逾期开业，原告享有依合同约定解除合同的权利及被告2019年7月5日签收了催款通知单，但至今仍未缴纳租金，要求被告于2019年7月30日交清租金和相应违约金。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同约定被告地址一致。2019年9月19日，原告向被告发出《关于解除的通知》，通知表明：自2019年7月7日起，贵方一直未开门营业。根据合同约定贵方应于2019年7月11日前交清2019年7月16日至2019年10月15日的租金7847.7元，截止2019年9月18日，贵方仍处于停业状态，且仍未缴纳租金。该行为已违反合同约定，我司有权单方解除合同并追究贵方违约责任。自此通知发出之日起，我司将正式与贵方解除《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同被告地址一致。2019年9月19日，原告将涉案商铺出租。以上事实，有原、被告的陈述，被告的身份证、商铺租赁合同、收据、快递单、关于催办A区A-2-71号商铺“甲香阁”营业的通知、关于催办A区A-2-71号商铺“甲香阁”缴纳租金及恢复营业的通知、关于解除商铺租赁合同的通知等在卷予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，被告在未与原告协商一致的情况下，自2019年7月8日起不再经营涉案商铺，该行为有违租赁合同之约定，构成违约，原告据此取得主张解除合同的权利。原告于2019年9月19日按合同确定地址向被告寄出《关于解除的通知》，根据租赁合同第21.2条的约定，2019年9月21日视为被告已收到该通知。综上，对原告主张解除原、被告2018年11月15日签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》的诉讼请求，本院确认原、被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》于2019年9月21日解除。因原、被告的租赁合同于2019年9月21日解除，且原告一直占用承租商铺，故对原告主张被告支付自2019年7月15日至2019年9月19日的租金5,667.78元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在承租期限内退租，违背合同约定，构成违约。因该违约行为，根据合同原告得以适用不再退还保证金和要求被告按保证金支付装修期、免租期租金的约定。本院认为，被告实际租用原告商铺的期限为2018年11月16日至2019年7月15日，被告根据合同按保证金（即5,231.8元）标准计算每月租金，超过第一个租赁年度的月固定租金（即2,615.9元），原告主张按合同约定支付，该违约金数额与原告损失即应得租金5,231.8元（因合同于第一个租赁年度内解除，故本院参照第一个租赁年度月固定租金2,615.9元，计算2个月）相比，已超出原告实际损失，故对原告主张被告支付装修期、营运免租期的租金7,847.7元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付原告装修期及免租期的租金5,231.8元。因被告存在提前解约及逾期未缴纳剩余租金的违约行为，本院综合考虑原告的损失及被告已向原告支付租赁保证金5,231.8元，对原告主张被告支付原告违约金、预期利益损失9,417.24元的诉讼请求，本院酌情支持由被告以应付未付租金5,667.78元自2019年7月16日起至该笔租金付清之日止、装修期及免租期的租金5,231.8元自2019年9月20日起止该笔租金付清之日止的资金占用费（均按月利率1%计算）支付原告违约金。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告刘跨金签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》已解除；二、由被告刘跨金支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司租金10,899.58元及以租金5,667.78元自2019年7月16日起至该租金付清之日止、以租金5,231.8元自2019年9月22日起至该租金付清之日止的资金占用费计算的违约金（资金占用费按年利率12%支付）；三、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费373元，减半收取186.5元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担96.5元，由被告刘跨金承担90元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇二〇年六月四日书记员  聂鹇霁