陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终883号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵云锋，男，汉族，生于1984年4月17日，住陕西省宝鸡市渭滨区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：刘建军，男，汉族，生于1986年11月2日，住陕西省神木县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人（原审被告）:张利军，男，1969年4月20日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：赵云锋，男，汉族，生于1984年4月17日，住陕西省宝鸡市渭滨区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西万润置业有限公司，住所地陕西省宝鸡市，统一社会信用代码91610301797927208Q。 法定代表人：张珠印，任总经理。 委托诉讼代理人：王海娟，陕西际傧律师事务所律师。 赵云锋、张利军与陕西万润置业有限公司租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2020年3月10日作出(2019)陕0302民初4770号民事判决，赵云锋、张利军不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人赵云锋及其委托诉讼代理人刘建军，上诉人张利军的委托诉讼代理人赵云锋，被上诉人陕西万润置业有限公司委托诉讼代理人王海娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵云锋上诉请求：1、请求依法撤销渭滨区人民法院(2019)陕0302民初4770号民事判决第一、三、五项，并依法改判被上诉人承担损害赔偿486775.43元（包括：经营损失155366.43元，维修费用5009元，剩余租赁期内已形成附和的装饰装修残值损失326400元）或发回重审；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对噪音污染和漏水认定不详、前后矛盾，仅凭一份承诺书认定上诉人构成根本违约并解除涉案合同属于根本性错误；2、涉案合同为经营性房屋租赁合同，噪音污染及漏水必然熬制上诉人营业收入受损，一审判决使用法律错误；3、一审判决无视漏水的事实，将解除合同的责任归于上诉人并驳回上诉人装修损失的赔偿请求，属于事实认定错误。 张利军上诉请求：1、请求依法撤销渭滨区人民法院(2019)陕0302民初4770号民事判决第一、三、五项，并依法改判被上诉人承担损害赔偿486775.43元（包括：经营损失155366.43元，维修费用5009元，剩余租赁期内已形成附和的装饰装修残值损失326400元）或发回重审；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对噪音污染和漏水认定不详、前后矛盾，仅凭一份承诺书认定上诉人构成根本违约并解除涉案合同属于根本性错误；2、涉案合同为经营性房屋租赁合同，噪音污染及漏水必然熬制上诉人营业收入受损，一审判决使用法律错误；3、一审判决无视漏水的事实，将解除合同的责任归于上诉人并驳回上诉人装修损失的赔偿请求，属于事实认定错误。 陕西万润置业有限公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。一审认定拖欠租金事实清楚，上诉人未向我们告知漏水的事情，其拖欠租金是合同基础的根本原因，噪音问题上诉人是明知的，加装电梯也只有四五天时间，不会影响上诉人的营业，而且从上诉人提交的证据看其每月的营业额基本都在两三万元左右，营业额后来下滑是由于上诉人自己经营不善造成的。 赵云锋一审请求：1、请求法院判令被反诉人承担损害赔偿486775.43元（包括经济损失155366.43元，维修费用5009元，剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失326400元）；2、请求法院判令被反诉人退还保证金17886元；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。 原审法院查明，2016年10月27日，原告（甲方）与被告赵云锋（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定乙方租用甲方位于宝鸡市XX大道XX号XX广场XX层，建筑面积为447.15平方米，租赁期限自2016年10月27日至2021年10月26日止，装修期限自合同签订之日起至2016年12月31日，装修期不支付租金。合同签订当日，乙方向甲方一次性支付保证金17886元。待合同期满或终止时，乙方向甲方交清租金、（向物业管理方）水电费等相关费用并就双方共同确认的损失范围、赔偿数额进行赔偿后，甲方将保证金无息退还给乙方。若因乙方原因导致乙方已交保证金减少或不足，乙方应于发生减少后5个工作日内补足保证金。租赁期限内第一年租金按每平方米月租金40元计算，即月租金17886元，年租金214632元；自第贰年起租金递增且每一年递增一次，每次在上次租金基础上递增，递增率依次分别为：7%、8%、9%、10%。租金每6个月缴纳一次，每次交6个月租金，在每6个月租期的开始之前缴纳。合同签订后第一次租金于合同签订日交付给甲方，以后租金每次提前30天交清，缴款方式及时间依次类推。乙方如有逾期7日缴纳租金等情况之一时，甲方有权解除合同，并对已收乙方剩余租金及保证金不予退还，解除合同异议期为7个工作日。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设备，发现该房屋及其附属设备有非乙方原因导致损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后3个工作日内进行维修。由于乙方使用原因导致损坏或故障，维修及费用全部由乙方承担。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务，但应给予必要的配合。乙方必须爱护租赁物品，承担经营期内所有维修责任，在租赁期间如有损坏，必须承担修复或赔偿责任。合同期满之日或提前解除合同之日，乙方应将房屋恢复原状，为房屋恢复原状而发生的费用由乙方负担。在租赁期内，因乙方违约导致合同解除，乙方所有的不可移动的投资设备无偿归甲方，已交剩余租金及保证金不退。乙方应在15日之内撤离，否则按照原月租金的双倍支付违约金给甲方。若乙方拖欠租金七个工作日以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同。乙方自拖欠租金的第二日起每日按合同月租金的10%为违约金支付甲方。并对乙方已交剩余租金及保证金不予退还。合同并对争议解决、违约责任、合同变更与解除、权利义务等方面进行了约定。原告在甲方处加盖公司印章，被告赵云锋在乙方处签名按印加盖个人印章。同日，被告赵云锋向原告缴纳保证金17886元。2017年12月1日，被告张利军向原告出具《承诺书》一份，载明“本人张利军，系承租陕西万润置业有限公司万润国际广场四楼西侧‘盗梦VR体验’承租人赵云峰（锋）的合伙人马山的父亲，因此店经营周转出现问题，拖欠贵公司房租截止2017年11月30日共计人民币97316元，大写玖万柒仟叁佰壹拾陆元整。本人承诺若2018年1月10日前赵云峰（锋）不能付清拖欠贵公司房租，由我个人于2018年1月10日前代为付清所欠贵公司所有欠款，若逾期未付，一切经济损失及法律后果均由我全部承担，若因此涉及贵方清理、诉讼等所有费用也由我方承担。特此承诺”。被告张利军在承诺人处签名，被告赵云锋在空白处签名加盖有宝鸡市橙子网络科技有限公司字样的印章。2018年3月9日，原告向被告赵云锋发出《合同解除通知函》，载明：“现就你方未按约支付我单位房屋租金一事，再次向你方致函如下：我单位分别于2017年10月12日、2017年11月28日、2018年2月28日，多次向你方发出房屋催款通知书，你方多次以资金困难、经营不善为由拖延付款，至今你方仍没有交付租金的意愿。根据合同约定，你方已严重违约。故我单位再次致函你方：即日起（2018年3月9日），原房屋租赁合同解除，你方必须将所欠租金共计人民币143088元（大写壹拾肆万叁千零捌拾捌元整）交付我单位，并结清物业、水、电等费用（以上相关费用暂计算至2018年2月28日，实际金额以你交回房屋之日清算）；并且，限你方自合同解除之日起5日内，将房屋恢复原状，交回我单位，房屋内可移动物品的处理所得，以租金形式归我单位所有，不可移动物品的拆除和清理费用，由你方承担；若到期未清理，室内物品将按废弃物处理，因拆除、搬运和丢弃等处理放置物品而产生的一切费用由你方承担。因你方严重违约，按合同约定，你方须向我单位支付违约金。同时，我单位将保留继续追究你方法律及相关责任的权利。特此通知”。有原告在尾部加盖公司印章，被告在空白处签名。双方均认可，截止2018年3月9日，被告赵云锋共拖欠房屋租金141333元。另查，2016年10月28日，被告赵云锋与案外人宝鸡市万润物业管理有限公司签订了《商业装饰装修管理协议》，协议签订后，被告遂委托案外人陕西南枫晟茂建筑工程有限公司对租赁房屋进行了装修，共花费408000元。装修期间，被告赵云锋委托案外人侯某某对涉案房屋进行了空调通风设备的安装，安装有奥克斯5匹机2台，7匹机3台，送排风风机2台，设备及安装等费用共花费86000元。装修完成后，被告赵云锋经营的盗梦空间VR体验馆于2017年1月起经营。2017年1月，XX城XX乡XX层的临时电梯，被告之后安装了电梯。2017年2、3月起，涉案房屋出现漏水情况，被告赵云锋向宝鸡市万润物业管理有限公司工作人员进行了告知。被告此后虽安排进行了维修，但漏水情况仍断续出现。诉讼中，经双方协商一致，被告将其在租赁房屋内安装的空调、通风设备及附属配件折价30000元给原告，折价款在本案中一并处理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2016年10月27日所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同签订后，原告依约出租房屋，被告应当支付租金。但经原告多次催要被告均以资金困难、经营不善等原因拖延支付租金，且在出具承诺书的情况下仍未支付，其行为已构成违约，原告据此于2018年3月9日向被告发出《合同解除通知函》，被告赵云锋亦签字予以确认，双方均认可合同于此时解除，一审法院予以确认。现原告要求被告支付截止2018年3月9日拖欠租金141333元的诉讼请求符合双方合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。被告张利军出具书面承诺，明确表示在被告赵云锋未在指定期限内支付租金时，其愿意承担未付租金。该承诺系债的担保，被告张利军意思表示真实，且不违反法律规定，故被告张利军应当对此承担连带清偿责任。被告赵云锋主张原告在2017年12月4日将出租房屋断电，其已搬走部分物品并交回房屋钥匙，租赁合同于此时已解除，但其未提供相应证据，一审法院对其该主张不予支持。原告主张被告应当支付合同解除后被告继续使用涉案房屋的占用费81018元。被告明确表示在合同解除时其已交还房屋钥匙，原告亦认可现场勘验前对涉案房屋部分地面已进行了重新铺设，据此，在合同解除后原告对涉案房屋具有掌控权，其要求被告支付房屋占用费的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。被告反诉主张因房屋出现漏水导致其产生了经营损失155366.43元。双方当事人均有善意履行合同的义务，出租房屋出现漏水情况后被告应当采取合理措施进行补救防止损失继续扩大，而非放任损失持续扩大。且经本院现场查勘，该房屋虽存在渗水的痕迹，虽影响使用但未达到完全不能使用的程度，被告不使用该房屋系其对合同权利的放弃，由此产生的相应损失，应由被告自行承担。关于被告反诉主张的维修费用5009元，未提交相关证据予以佐证，一审法院不予支持。合同虽约定如被告存在拖欠租金等违约行为，所交保证金不予退还，但考虑到涉案场所漏水事实的存在以及电梯安装必然产生噪音，客观上会对被告经营造成一定影响，原告在履行出租人义务上存在瑕疵，故对被告要求原告退还保证金17886元的主张，一审予以支持。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”结合上述认定，被告构成根本违约导致合同解除，其要求原告赔偿装修损失的反诉请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。本案在原一审诉讼中，双方经协商，被告将其在租赁房屋内安装的空调、通风设备及附属配件折价30000元交由原告予以使用，应当在支付原告房屋租金时予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、被告赵云锋于本判决生效之日起十日内支付原告陕西万润置业有限公司租金141333元，扣除原告陕西万润置业有限公司应当支付的可利用装饰装修物折价款30000元，实际支付111333元。二、原告陕西万润置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告赵云锋保证金17886元。三、被告张利军对上述折抵后的债务93447元承担连带清偿责任。四、驳回原告陕西万润置业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告赵云锋的其他反诉请求。本案本诉受理费4640元，由原告陕西万润置业有限公司负担2100元，由被告赵云锋、张利军负担2540元。反诉案件受理费4420元，由原告陕西万润置业有限公司负担120元，由被告赵云锋负担4300元。 二审期间，被上诉人为支持其辩称向本院提交申请书一份，拟证明上诉人拖欠租金的事实及原因是其资金紧张，并不是漏水导致的。 上诉人质证认为该份证据的真实认可，证明目的不予认可。 经合议庭评议认为，该份证据真实有效与本案待证事实相关联，予以采信。 本院认为，本案二审争议的问题焦点为：1、上诉人赵云锋在解除合同后主张赔偿损失诉请能否成立；2、上诉人张利军是否可以请求赔偿损失及应不应承担连带责任问题。 第一、上诉人赵云锋与被上诉人陕西万润置业有限公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同约定期限2016年10月27日--2021年10月26日，该租赁合同履行至2018年3月9日，因上诉人赵云锋拖欠租金已达141333元，被上诉人向赵云锋发出《合同解除通知函》，赵云锋签收确认，双方合同也就此确认解除。2017年11月30日，上诉人以其成立的宝鸡市橙子网络科技有限公司向被上诉人书面申请宽限交租到2018年1月10日。该申请书内容以其资金不到位经营困难为由所申请，并非上诉人赵云锋所陈述的是所组房屋严重漏水及噪音致使其无法经营，之所以拖欠租金是房屋漏水和噪音原因。涉案房屋根据查明事实是存在有漏水及安装电梯时产生噪音的情况，但根据一审现场查勘，渗水痕迹反映出对经营是有影响，但不是达到无法使用程度。也就是基于这一原因，根据公平合理原则，一审才未按照双方《租赁合同》中对保证金不予退还约定，而是判决将保证金17886元退还上诉人赵云锋。上诉人上诉仍坚持认为漏水、噪音给其造成重大损失理由与事实不符，本院不予支持。上诉人赵云锋拖欠租金致合同解除，其应承担给付租金的义务。其主张赔偿损失请求本院不予支持。 第二、上诉人张利军并非涉案合同的一方当事人，其上诉请求赔偿损失主体不适格。一审其诉讼地位是被告，其也未提出反诉，且一审判决其承担租金给付的连带责任，所以其上诉主张赔偿损失主体不适格，本院不予支持。一审判决其承担连带责任是否恰当，依据2017年12月1日，上诉人张利军向被上诉人出具《承诺书》所记载内容，因此店经营周转出现问题，其个人愿意对拖欠租金97316元承担按期不能清偿的法律后果。本案赵云锋并未按照《申请书》《承诺书》期限给付租金，所以，张利军应承担相应的法律责任。一审判决其承担折抵后给付债务93447元的连带清偿责任正确。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律恰当。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9060元，由上诉人赵云锋、张利军承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年六月十九日 法官助理 谈佳华 书 记 员 杨 哲 1