天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初14212号原告：邵广海。委托诉讼代理人：王贺，天津宸寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尧，天津宸寰律师事务所律师。原告：张惠玲。委托诉讼代理人：王贺，天津宸寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尧，天津宸寰律师事务所律师。被告：刘泊宏。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼23层01、02、03、04、05、06、07、08、09室。统一社会信用代码911201047972646279法定代表人：祈世钊，总经理。委托诉讼代理人：张文利，该公司员工。第三人：孙永强。原告邵广海和张惠玲与被告刘泊宏、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司、第三人孙永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵广海和张惠玲的共同委托诉讼代理人王贺、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张文利、第三人孙永强到庭参加了诉讼。被告刘泊宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除《房产交易合同》，并由被告刘泊宏、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付二原告违约金损失154000元；2、依法判决被告刘泊宏、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付二原告资金被占用期间的利息715元；3、依法判决被告刘泊宏、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付二原告经济损失58097元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月27日，被告刘泊宏作为代理人以被代理人刘维和（刘泊宏父亲）的名义与原告邵广海、张惠玲签署了《房产交易合同》，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司是上述合同的居间方。同日，原告邵广海、张惠玲将定金40000元交给了被告刘泊宏，由第三人孙永强代收。孙永强为天津链家宝业房地产经纪有限公司员工。合同签订后，被告刘泊宏告知二原告合同项下房屋因抵押问题不再出售。随后，二原告将被代理人刘维和诉至贵院。后经法院认定被告刘泊宏签约时没有取得代理权，且事后没有被代理人追认，属于无权代理。被告刘泊宏的签约及履行行为对刘维和无约束力，最终二原告败诉。根据《民法总则》第171条第3款之规定，“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”因此，被告刘泊宏应对二原告承担损害赔偿责任。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司作为居间方有义务对房屋产权及出售方授权真实性进行核查。因此，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司应对二原告承担损害赔偿责任。为维护二原告合法权益，特提出起诉，望判如所请。二原告就其主张提交如下证据：1、《房产交易合同》。2、《补充协议》。上述证据证明房产交易合同签署事实、定金约定事实、违约责任内容。3、《天津市房地产经纪服务合同》，证明居间方义务内容。4、定金收据及银行存取款单，证明定金支付事实。5、代理人关于代理权的承诺书、授权委托书，证明被告刘泊宏无权代理事实。6、录音，证明被告刘泊宏无权代理，并无故违约事实。7、天津链家宝业房地产经纪有限公司专用收据，证明二原告居间服务费损失。8、律师费发票，证明二原告居间律师费损失。9、天津市河西区人民法院民事判决书（2018）津0103民初10127号、开庭笔录、谈话笔录，证明被告刘泊宏无权代理事实，以及二原告的经济损失。被告刘泊宏未到庭。被告刘泊宏未提交证据。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。我公司作为居间方在合同签订时已经做到了基本审查义务，合同最终未能履行完全是因为出售方未能还清抵押贷款、以及代理人无权代理造成的，应由无权代理人承担赔偿责任。但我公司本着客户利益至上原则，如果合同最终解除，可以退还二原告居间服务费。不认可定金利息损失，因该定金由第三人孙永强收取保管，并非公司行为，不应由公司承担责任。第三人孙永强在得知合同履行不能的情况下曾多次联系二原告退还定金，因二原告拒收才导致由孙永强保管数月。律师费、案件受理费、保全费均属于购房损失的一部分，应一并计入违约金赔偿范围内，由无权代理人承担。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司就其主张提交如下证据：1、被告刘泊宏身份证复印件、产权人刘维和身份证复印件，证明天津链家宝业房地产经纪有限公司已对房屋出售方进行身份审查。2、授权委托书、代理权确认书，证明刘泊宏承诺具备代理权限。3、交易房屋产权证复印件，证明房产交易的真实性，以及公司对房屋权属进行了审查。第三人孙永强述称，同意天津链家宝业房地产经纪有限公司的答辩意见。第三人孙永强就其主张未提交证据。针对二原告提交的证据，被告刘泊宏无质证意见。针对二原告提交的证据，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性认可。对证据4、5、7无异议。证据6与公司无关，不发表质证意见。对证据8关联性不认可。对证据9真实性认可，但不认可证明目的。针对二原告提交的证据，第三人孙永强发表如下质证意见：同意天津链家宝业房地产经纪有限公司质证意见。针对被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交的证据，二原告发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性认可，但不认可证明目的。不能证明天津链家宝业房地产经纪有限公司已履行审慎审查义务，因其行为过错导致刘泊宏无权代理签署房屋买卖合同。针对被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交的证据，被告刘泊宏无质证意见。针对被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交的证据，第三人孙永强发表如下质证意见：均无异议。针对当事人提交的证据，本院认证意见如下：原告提交《房产交易合同》、《补充协议》、《天津市房地产经纪服务合同》、定金收据及银行存取款单、代理人关于代理权的承诺书、授权委托书、录音、天津链家宝业房地产经纪有限公司专用收据、律师费发票、天津市河西区人民法院民事判决书（2018）津0103民初10127号、开庭笔录、谈话笔录，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交被告刘泊宏身份证复印件、产权人刘维和身份证复印件、交易房屋产权证复印件，具有真实性、合法性、关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交授权委托书、代理权确认书，因被告刘泊宏未到庭，本院对上述证据真实性无从确认。依据当事人陈述及本院采信的证据，认定如下事实：2018年2月27日，二原告在被告天津链家宝业房地产经纪有限公司居间下与被告刘泊宏签订《房产交易合同》，约定二原告购买案外人刘维和（被告刘泊宏父亲）名下坐落于本市河东区××房屋，面积59.01平方米，房屋总价款为1540000元。合同签订后，二原告给付定金40000元，由第三人孙永强代为保管。此后，被告刘泊宏却告知二原告合同项下房屋因有抵押不能交易过户，不再出售该房屋。2018年7月26日，第三人孙永强将定金40000元退还二原告。二原告为此于2018年7月27日到我院起诉刘维和、刘泊宏、天津链家宝业房地产经纪有限公司、孙永强房屋买卖合同纠纷一案。案件审理期间刘维和和刘泊宏均未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。2019年3月27日，本院出具（2018）津0103民初10127号民事判决书，认为二原告提交的证据不足以证实刘泊宏在签订《房产交易合同》时取得了刘维和本人的授权，二原告亦未提交刘维和事后追认的相关手续，故刘泊宏签订合同的行为应为无权代理，其签约及履行行为对刘维和并无约束力。判决驳回二原告的全部诉讼请求。宣判后各方均未提起上诉，该判决书现已发生法律效力。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。针对原告诉讼请求，本院评判如下：1、二原告要求解除与被告间签订的《房产交易合同》，并由被告刘泊宏、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付二原告违约金损失154000元。原告主张的《房产交易合同》在本院出具的（2018）津0103民初10127号民事判决书中已被确认为无效合同，无效合同自始无效，现原告要求解除该《房产交易合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。该《房产交易合同》中的违约金条款依附于合同约定而存在，先有合同约定，若违反此约定才能适用本条款向违约一方要求违约金的给付。现在合同自始无效，无效合同中的违约金条款也自始无效，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或损害赔偿责任。故对于二原告要求二被告支付违约金损失154000元的诉讼请求，本院不予支持。2、二原告要求被告刘泊宏、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付二原告2018年2月27日至2018年7月26日资金（定金40000元）被占用期间的利息715元。依据查明的事实，合同签订后，二原告给付定金40000元，由第三人孙永强代为保管。考虑第三人孙永强代为保管定金的行为为二原告所认可，且二原告无证据证明第三人曾经拒绝返还定金，故对于二原告该项诉讼请求本院不予支持。3、二原告要求被告刘泊宏、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付二原告经济损失58097元。鉴于《房产交易合同》的无效完全归责于被告刘泊宏无权代理行为，故对于因此给二原告造成的律师费15000元、（2018）津0103民初10127号案件受理费4980元、保全费1797元、公告费900元，应由被告刘泊宏予以承担。考虑被告天津链家宝业房地产经纪有限公司在此次《房产交易合同》签订过程中提供居间服务存在明显瑕疵，其已收取的居间服务费35420元理应返还二原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告刘泊宏于本判决生效之日起十日内给付原告邵广海、原告张惠玲各项经济损失共计22677元；二、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵广海、原告张惠玲居间服务费35420元；三、驳回原告邵广海、原告张惠玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4495元，由原告邵广海、原告张惠玲负担3269元，由被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担747元，由被告刘泊宏负担479元。公告费600元，由被告刘泊宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 安 铭审判员 张国栋审判员 王文通二〇二〇年六月二十二日书记员 张 铎本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。