湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初6246号原告：徐某某1，男。原告：程某1，男。原告：张某某1，女。原告：章某某，男。原告：张某某2，女。原告：魏某某1，男。原告：刘某某1，女。原告：程某2，男。原告：李某某1，男。原告：魏某某2，男。原告：罗某，女。原告：饶某，男。原告：徐某某2，男。原告：余某某1，女。原告：陈某某1，女。原告：王某1，女。原告：任某某1，男。原告：王某某2，女。原告：王某某3，男。原告：王某某4，男。原告：王某某5，女。原告：金某，男。原告：白某1，女。原告：白某某2，男。原告：赵某某，女。原告：夏某某，男。原告：杨某某，男。原告：陈某某2，男，1964年10月27日出生，汉族，住武汉市江岸区,上述原告的共同委托诉讼代理人：李国方，湖北伟宸律师事务所律师。被告：武汉市国发展投资有限公司，住所地武汉市东西湖区新城十三路1号第三幢1-3层1号房（10），统一社会信用代码914201037924223315。法定代表人：张显宏，执行董事。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。第三人：武汉合挺仪器仪表项目管理有限责任公司，住所地武汉市东西湖区XXXX西、XXXX南2栋1-3层1室101（10），统一社会信用代码91420112MA4KY96R1D。法定代表人：张某某1，执行董事。原告徐某某1、程某1、张某某1、章某某、张某某1、魏某某1、刘邵院、程某2、李某某1、魏某某2、罗某、饶某、徐某某2、余某某1、陈某某1、王某1、任某某1、王某某2、王某某3、王某某4、王某某5、金某、白某1、白某某2、赵某某、夏某某、杨某某、陈某某2与被告武汉市国发展投资有限公司（以下简称“国发展投资公司”）、第三人武汉合挺仪器仪表项目管理有限责任公司（以下简称“合挺仪器仪表公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人李国方，被告国发展投资公司的委托诉讼代理人李云涛、李斯，第三人合挺仪器仪表公司的法定代表人张某某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。28位原告共同向本院提出诉讼请求：1、确认湖北XXXX大市场内的物业用房、道路、绿化及消防、照明、水泵房、变压器等附属设施、设备属于湖北XXXX大市场内全体业主共同所有；2、判令被告国发展投资公司将上述公共设施、设备向28位原告委托管理的第三人合挺仪器仪表公司移交；3、被告国发展投资公司承担本案诉讼费用。事实和理由：被告国发展投资公司开发建设了湖北XXXX大市场。包括28位原告在内的业主购买了湖北XXXX大市场的全部房产。因湖北XXXX大市场系工业园区，没有先例设立业主委员会，故被告国发展投资公司一直没有将物业用房、水泵房、变压器等附属设施设备移交给全体业主。2016年6月25日，被告国发展投资公司以“市场一直未形成生产规模，既浪费了国家电力资源，又使企业承担繁重的用电损耗”为由，向武汉市东西湖区供电公司申请，将湖北XXXX大市场内的二台变压器停电。无奈，28位原告向武汉市江汉区人民法院起诉，后因湖北XXXX大市场的2位业主（28位原告以外的业主）收购了被告国发展投资公司的股份，28位原告于2018年4月向武汉市江汉区人民法院撤回起诉。综上，28位原告认为其购买了被告国发展投资公司开发的湖北XXXX大市场的全部商品房后，该建筑区划内的物业用房、道路、绿化以及消防、照明、水泵房、变压器等附属设施设备理应属于购买该商品房的全体业主所有，被告国发展投资公司不再享有所有权。依照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，28位原告诉至法院，请求依法判决。被告国发展投资公司辩称：第一，28位原告并未购买湖北XXXX大市场内的全部房产，还有另外3位业主也购买了该市场内的房产，此3位业主购买的房产面积占整个项目总面积的三分之一左右，28位原告不能代表全体业主。第三人合挺仪器仪表公司是28位原告成立的一个有限责任公司，该公司不能代表全体业主的利益。即使28位原告的第一项诉讼请求成立，其第二项诉讼请求亦没有事实和法律依据。第二，根据《中华人民共和国物权法》和相关司法解释，建筑物区分所有权纠纷处理的是小区业主就建筑区划内的权属发生的纠纷，而本案涉及的建筑物并非商业小区，而是工业厂房，28位原告购买的是工业厂房，其权利与商业小区的业主权利不同，本案不应属于建筑物区分所有权纠纷。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人合挺仪器仪表公司述称，我同意28位原告的意见，且28位原告陈述的是事实。本院经审理认定如下事实：国发展投资公司于2006年9月29日成立，原股东为武汉永丰行投资控股集团有限公司，该公司股东后于2018年1月22日变更为陈某某2、周某某2、周某某3。周某某3与陈某某2系夫妻，周某某2系二人之子。XXX集团有限公司的法定代表人系周某某3，该公司股东为周某某3和陈某某2。合挺仪器仪表公司于2018年4月13日登记成立，法定代表人为张某某1，登记的股东为张某某1、王某某5、徐某某1、余某某1、魏某某2，经营范围包括物业管理等。2009年国发展公司获得位于武汉市东西湖区XXXX以西、XXXX以南、XX置业公司以北的面积为19851.87平方米土地的规划许可，该土地用途为工业用地（仪器仪表及文化、办公用机械制造业）。国发展公司后在上述土地上建造了仪器仪表五金配件生产项目即湖北XXXX大市场，市场内共6栋车间，总建筑面积24410.40平方米，绿地面积4927.62平方米，绿地率24.8%。在5号车间西侧建设有一间水泵房和一间配电房。湖北XXXX大市场建造完毕后，国发展公司将大市场内的车间进行了分割销售，分别销售给包括28位原告在内的共31户业主。28位原告所购房屋总面积为16773.67平方米。另外三位业主分别为XXX集团有限公司、陈某某2和周某某1，其中XXX集团有限公司购买的房屋面积为3084.22平方米，陈某某2购买的房屋面积为3094.42平方米，周某某1共购买了三套房屋，三套房屋面积共计1652.46平方米。28位原告均办理房屋所有权证和国有土地使用权证或不动产权证。在31户业主与国发展公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中均约定房屋买受人所购房屋无公共部位与共用房屋分摊建筑面积，该房屋所在项目绿地率24.8%，道路建筑面积约5096.33平方米，物业管理用房建筑面积0平方米，水泵房127.5平方米，买受人享有所购商品房所在楼宇公共部位的所有权和商品房所在项目的所有权，出卖人享有水泵房和没有参加分摊的其他建筑物和构筑物等的所有权。还查明，2018年4月5日，28位业主共同出具《决定书》，内容为，经武汉市东西湖区新城十三路一号仪器仪表五金配件生产项目（湖北XXXX大市场）园区业主讨论决定成立合挺仪器仪表公司：一、业主推荐张某某1、王某某5、徐某某1、余某某1、魏某某2五位业主代表组件成立合挺仪器仪表公司，并推荐张某某1出任公司法定代表人；二、公司成立由业主共同出资共同持有股份，共同履行义务，共同承担一切法律责任；三、业主一致同意授权合挺仪器仪表公司全权管理园区所有公共房屋及供电、供水、消防安全、地下管网、道路、绿化空地等一切属于全体业主的设施权益；四、经业主选举产生的业主委员会由监督合挺仪器仪表公司执行权利，该公司有监督业主委员会工作权利，相互监督制约，共同把园区工作管理维护好。如公司成员严重失职、造成园区业主重大损失、全体业主有权终止失职人员职责、并报东西湖区工商局进行变更备案；五、决定书经业主签字按手印生效，各业主持一份，武汉XXX物业管理有限公司持一份，送武汉市东西湖区径河街道办事处电犁社区服务中心一份。还查明，湖北XXXX大市场在建设过程中，施工单位在原规划的水泵房上加建了一层房屋，加建的一层房屋并无规划审批手续，后包括28位原告在内的大市场全体业主共同出资，向施工单位支付了加建房屋的施工费用，加建的房屋现由武汉XXX物业管理有限公司使用。28位业主诉至法院，认为其购买了国发展公司开发的湖北XXXX大市场内的商品房，享有业主的全部权益，因此应当共同享有市场内附属设施设备的权利。国发展公司认为28位原告不能代表全体业主利益，且湖北XXXX大市场的土地性质为工业用地，28位原告不是业主，不享有业主的建筑物区分所有权，双方因此发生争议。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，不因建筑物附着土地的性质而进行区分。虽然湖北XXXX大市场的土地性质为工业用地，但国发展公司作为该项目的建设单位，对该项目内的房屋进行了分割销售，包括28位原告在内的全体业主即享有了《中华人民共和国物权法》中规定的业主的建筑物区分所有权。同时，虽然在商品房买卖合同中约定业主公共部位与共用房屋没有分摊的建筑面积，但在建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房均应属于全体业主共有。故对国发展公司辩称因湖北XXXX大市场的土地性质是工业用地而导致业主不享有建筑物区分所有权的意见本院不予支持，对28位原告主张的确认市场内的道路、绿化以及消防、照明、变压器等附属设施设备属于全体业主共有的诉讼请求本院予以支持。关于水泵房权属的认定问题。根据业主与国发展公司签订的商品房买卖合同的约定水泵房为商品房的出卖方即国发展公司所有，该约定虽然违反了《中华人民共和国物权法》的规定，但《中华人民共和国物权法》的该项规定并不是效力性强制性规定，因此双方的约定违反了法律规定，但不能被认定为无效条款，故水泵房应属于国发展公司所有。但全体业主在大市场建造过程中共同出资在水泵房上加盖了一层房屋，该房屋并不在商品房买卖合同约定的属于国发展公司享有所有权的范围内，因此，该部分房屋根据其性质应属于附属设施，由全体业主共有。关于将附属设施交予合挺仪器仪表公司管理的诉讼请求。虽然28位业主并非市场内的全部业主，但28位业主享有的专有部分建筑面积已经超过整个大市场建筑总面积的三分之二，且人数已超过总人数的三分之二，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，28位原告可以决定建筑物及其附属设施的管理人，对国发展公司辩称原告不能代表全体业主的辩称意见本院不予支持。28位业主共同决定将附属设施等交予合挺仪器仪表公司管理，符合《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定，对其诉讼请求本院予以支持。综上所述，28位原告作为湖北XXXX大市场的业主，依法应当享有建筑物区分所有权，其享有的专有部分建筑面积已经超过整个大市场建筑总面积的三分之二，且人数已超过总人数的三分之二，可以决定建筑物附属设施的管理人。依照《中华人民共和国物权法法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、第七十六条、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认位于武汉市东西湖区XXXX以西、XXXX以南、XX置业公司以北的湖北XXXX大市场内的道路、绿化、消防、照明、变压器等附属设施及水泵房第二层房屋属于该市场内全体业主共有；二、被告武汉市国发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内将上述第一项附属设施及水泵房第二层移交给第三人武汉合挺仪器仪表项目管理有限责任公司；三、驳回原告徐某某1、程某1、张某某1、章某某、张某某1、魏某某1、刘邵院、程某2、李某某1、魏某某2、罗某、饶某、徐某某2、余某某1、陈某某1、王某1、任某某1、王某某2、王某某3、王某某4、王某某5、金某、白某1、白某某2、赵某某、夏某某、杨某某、陈某某2的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告武汉市国发展投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  殷璇人民陪审员  姚慧人民陪审员  曾晨二〇二〇年六月九日书 记 员  高敏