大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3971号原告（反诉被告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李昊，男，系原告公司行政专员，住址大连市。委托诉讼代理人：吴波，女，系原告公司副总经理，住址大连经济技术开发区。被告（反诉原告）：陶秉凯，男，1983年9月4日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告（反诉被告）大连亿泉程达物业管理有限公司（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）陶秉凯（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李昊、吴波，被告陶秉凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币3,444元（期限为2016年3月20日至2019年7月28日）及违约金2,755元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，约定，委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终结后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日收取违约金。2014年3月20日，原告实际进驻案涉小区提供物业服务，同时与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为3年。2019年7月，因办理房产证需要，案涉小区社区委员会与原告协商，解除物业服务合同关系。同年7月28日，原告撤出案涉小区。被告系案涉小区甘南路58#1-5-4号房屋业主，被告自2016年3月20日至2019年7月28日未缴纳物业服务费，共拖欠物业服务费3,444元，违约金2,755元，原告多次催缴未果，故诉至法院。被告陶秉凯辩称，被告是案涉房屋的房主，对房屋面积没有异议，物业费标准没有异议。原告没有提供任何服务，被告家所在的58号楼有一个商户在承重墙上打窗户，影响被告的安全。原告进入小区后公共道路两边都允许停车，小区一旦出现火灾，消防车都进不来。原告说要整改所有的设施，但监控和照明都没有做，消防设施也是损坏的，导致被告等业主现在都没有办理产权证，下水管断裂没有人维修，花草没有人养护，保安也不负责，车辆随便进出，管理混乱。被告当庭提出反诉：要求原告返还2015年10月至2019年7月期间收取的停车费4,500元，用停车费抵消所拖欠的物业费。经审理查明，2013年7月14日原告（乙方）与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，载明：2014年3月20日原告实际进驻案涉小区提供物业服务，合同期限为3年，合同生效起始日期以原告实际进驻开始，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年，自2017年3月20日起至2020年3月19日止。被告系甘井子区甘南路58#1-5-4号房屋业主，建筑面积85.48平方米，未缴纳2016年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。另查明，2019年7月25日，大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会、大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会向原告发布《通知》，载明：“因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告，现就贵公司与接管的物业公司（以下简称新物业）交接工作提出要求如下：一、关于交接时间。贵公司与新物业交接工作截止期限为2019年7月28日，如未能按照约定期限交接完毕，贵公司可于2009年7月28日下午17:30之前将现有隶属于贵公司的所有员工撤离小区，如新物业未及时接管而导致小区弃管等一切事宜与贵公司无关，无需承担任何责任。交接工作继续进行。……五、关于相关费用。1、2019年7月28日前，小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由贵公司负责收取；贵公司多收取的物业费，应退还给相关业主。2、贵公司有权利对2019年7月28日（含当日）前小区业主所拖欠的物业费进行催缴和收取；同时，贵公司亦有权对欠费业主通过法律程序，包括但不限于发送律师函、提起诉讼等方式进行收缴。我社区亦将尽力配合贵公司催缴工作。3、2019年7月28日（不含当日）后，由新物业收取物业费。”再查明，被告当庭提出反诉，但在本院限定的合理期限内未提交书面反诉状，亦未交纳反诉费用。原告不同意被告的反诉请求。本院确认的上述事实，有大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同、物业管理服务合同、物业实际进驻小区起始日期证明、通知、照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。原告要求被告交纳2016年3月20日至2019年7月28日期间物业费3,444元（1元/平.月×85.48平方米×40个月+1元/平.月×85.48平方米÷30天/月×9天）的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他业主反映的情况看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到被告提供的服务亦存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告辩称原告的服务不到位等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。据此，对被告的上述辩称意见不予采纳。关于被告反诉要求原告返还停车费4,500元，以停车费抵消案涉拖欠的物业费问题。本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十条之规定，案件受理费由原告、有独立请求权的第三人、上诉人预交，被告提起反诉，依照本办法规定需要交纳案件受理费的，由被告预交。及《最高人民法院关于适用的通知》第二条之规定，当事人逾期不按照《办法》第二十条规定交纳案件受理费或者申请费并且没有提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳案件受理费或申请费的，由人民法院依法按照当事人自动撤诉或者撤回申请处理。本案中，因原告不同意被告的反诉请求，且在本院指定的期限内，被告未交纳反诉费用，故本院按照被告撤回反诉处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陶秉凯给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2016年3月20日至2019年7月28日期间物业费人民币3,444元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告陶秉凯负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年六月二十八日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。