广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2029号上诉人(原审被告)：台山市聚源房地产开发有限公司，住所地：广东省台山市*********之一二层01卡。统一社会信用代码：914************147。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄伟秋，男，1972年10月7日出生，汉族，住广东省台山市***********。公民身份号码：440************316。被上诉人(原审原告)：李巧燕，女，1974年10月21日出生，汉族，住广东省台山市***********。公民身份号码：440************328。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方(江门)律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方(江门)律师事务所律师。上诉人台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称聚源公司）因与被上诉人黄伟秋、李巧燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019)粤0781民初4387号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判聚源公司向黄伟秋、李巧燕支付逾期交付违约金7431元；2.黄伟秋、李巧燕承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定双方在2018年5月22日签订买卖合同，明显错误，黄伟秋、李巧燕庭审中已确认签署合同的真正时间是支付自期款的当日，即2017年9月2日。二、买卖合同补充协议第三条约定的合同解除权是附条件的解除权，即出卖人逾期交付90日后，买受人有权解除合同，黄伟秋、李巧燕的解除合同权在聚源公司逾期的第91日始成就，其请求的违约金也应从聚源公司逾期的第91天始开始计算。据此约定，黄伟秋、李巧燕请求的逾期交付违约金的起止期间是从2019年4月1日至2019年9月16日，共169天，聚源公司实际应支付的逾期交房违约金为7431元。三、双方在买卖合同中约定的违约金计算方法符合法律规定，黄伟秋、李巧燕签署认购书和商品房买卖合同时已完全理解相关合同条款，即同意给予聚源公司90天逾期交付而不追究违约责任的宽限期，是黄伟秋、李巧燕的真实意思表示，不存在双方权利义务不公平或不对等的事实或情形，也符合商品房预售的日常经验法则，对合同当事人均产生法律拘束力。一审法院不能随意变更或调整双方合同的约定。同时，据双方约定的违约金计算方法而计算的违约金额，不存在过高或过低的事实，双方一审中也没有请求法院进行调整，人民法院主动调整违反了不告不理的民事诉讼规则。四、买卖合同明确约定交付的条件是“该房屋经验收合格”以及水电“达到使用条件”。涉案房屋已验收合格并登记备案，使用的电力已经到达该房屋所在幢楼的配电房，安装电表接电即可正常使用。聚源公司在开发建设前已与台山供电局签订《供电方案》，由于东方华成苑小区所在区域的原有供电设施容量不足，台山供电局向政府部门申请建设新的公共供电设施，建成前在台山法院侧的公用配电箱分接临时主供线路给涉案小区居民使用。因此，涉案小区住宅所用电力是由台山供电局直接供给的城市用电并已纳入城市供电网，并非临时用电，黄伟秋、李巧燕所称的临时用电完全错误和不符合实际，聚源公司交付房屋完全符合《建筑法》第61条规定的法定条件和买卖合同约定的条件，达到正常使用的交付标准，聚源公司在2019年9月16日交付房屋时符合法律规定和合同约定。黄伟秋、李巧燕辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄伟秋、李巧燕向一审法院起诉请求：1.判令聚源公司向黄伟秋、李巧燕支付逾期交房违约金11345.52元(以总楼价439749元为基数，按每日万分之一的标准自2019年1月1日起暂计至2019年9月16日止)；2.判令聚源公司向黄伟秋、李巧燕一次性支付因未能提供基础设施正常运行的赔偿款439.75元；3.判令本案一审受理费由聚源公司承担。一审法院判决：台山市聚源房地产开发有限公司应于判决生效之日起七日内向黄伟秋、李巧燕支付逾期交房违约金11345.52元以及基础设施未达到使用条件赔偿款439.75元，合共11785.27元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47.32元，由聚源公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：除认定《商品房买卖合同》的签订时间有误外，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对聚源公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同》的签订时间应如何确定，逾期交房的违约金应如何计算；2.配电设施是否达到使用条件，聚源公司是否应承担违约责任。关于第一个焦点。虽然黄伟秋、李巧燕与聚源公司签订的《商品房买卖合同》显示的落款日期为2018年5月22日，但双方均确认合同的签订日为首期房款的支付日2017年9月2日，故本院认定《商品房买卖合同》的签订时间为2017年9月2日。一审法院根据《商品房买卖合同》的落款日期，认定合同的签订时间为2018年5月22日不当，本院予以纠正。《商品房买卖合同》第六条、第九条及《合同补充协议》第二条、第三条约定买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，从逾期后第91日起每日按买受人累计已付款的万分之一支付违约金，该条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款。相较于黄伟秋、李巧燕应承担的违约责任，聚源公司应承担的违约责任明显过低，故聚源公司作为格式条款的提供方，存在免除其责任，加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款中约定聚源公司逾期交房违约金的开始计算时间部分无效，逾期交房与逾期付款违约金的计算标准应当一致，即聚源公司逾期交房违约金应从逾期交房的第二天开始计算。《商品房买卖合同》第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付黄伟秋、李巧燕使用。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋符合交付使用的条件。聚源公司同意逾期交房违约金计算至2019年9月16日，但一审认定聚源公司逾期交房违约金计算至2019年9月15日，黄伟秋、李巧燕未提出异议，本院予以确认，故聚源公司逾期交房258日，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，一审法院认定聚源公司应向黄伟秋、李巧燕支付逾期交房违约金11345.52元，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，用水、配电设施在交房时应达到使用条件，如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。双方对“达到使用条件”的理解产生争议，聚源公司认为提供正常用电即已达到使用条件；黄伟秋、李巧燕则认为用电未能过户给买受人不符合合同约定。上述合同条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”的规定，应当按照通常理解对“达到使用条件”予以解释。根据聚源公司发出的《入伙通知》显示，东方华成苑小区的居民用电为临时用电，聚源公司亦认为在新的公共配电设施建成前，台山供电局在台山法院侧的公共用电设施分接临时主供线路供电，可见聚源公司交房时使用的配电设施是临时性用电，而按常理，临时性用电显然会影响房屋买受人对电力的稳定使用，只有纳入城市供电网络的正式配电设施才能满足房屋买受人的长期用电需求，故双方合同约定“达到使用条件”的配电设施不包含临时性用电。鉴于聚源公司交房时的配电设施没有达到合同约定的使用条件，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据聚源公司已收房款的数额，认定其应支付赔偿款439.75元，符合双方合同的约定，本院予以维持。综上所述，聚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，本院仍予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94.63元，由台山市聚源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年六月四日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠