云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初2385号原告：海天建设集团有限公司。住所：浙江省东阳市江北街道甘溪东街5号。法定代表人：应培新。委托诉讼代理人：樊春花，公司员工，特别授权代理。被告：云南筑友房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市度假区拥金路金河社区办公大楼。法定代表人：林剑峰。委托诉讼代理人：徐继家，公司员工，特别授权代理。被告：云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司。住所：安宁市安海公路零公里金成花园内6号。法定代表人：李本安。委托诉讼代理人：李元华，公司员工，特别授权代理。被告：安宁兆恒商贸有限公司。住所：云南省昆明市安宁市金成矿业集团职工花园3号商铺。法定代表人：郭权税。委托诉讼代理人：李元华，公司员工，特别授权代理。第三人：云南金成酒店有限公司。住所：云南省昆明市安宁市连然街道办事处安海路金成花园内。法定代表人：李志宏。委托诉讼代理人：李元华，公司员工，特别授权代理。原告海天建设集团有限公司与被告云南筑友房地产开发有限公司（以下简称“筑友地产公司”）、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司（以下简称“金成地产公司”）、安宁兆恒商贸有限公司（以下简称“兆恒商贸公司”）以及第三人云南金成酒店有限公司（以下简称“金成酒店公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告海天建设集团有限公司的委托诉讼代理人樊春花，被告筑友地产公司的委托诉讼代理人徐继家、被告金成地产公司、兆恒商贸公司、金成酒店公司的共同委托诉讼代理人李元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海天建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令三被告继续履行原告与三被告于2018年8月7日签订的《房屋抵偿工程款协议》，由被告兆恒商贸公司按约立即与原告（或原告指定的人选）办理位于昆明市西山区房屋（价值人民币：13157500元）的交房及产权过户变更登记手续；（原告当庭撤回关于交房的诉讼请求）；二、判令三被告赔偿原告逾期交房及逾期过户的违约损失（逾期交房的损失按自起诉之日开始计算至产权过户之日止的租金损失按每月5万元计算，逾期过户的损失以购房款为基数按同期银行贷款利率计算止过户之日止的利息；）三、判令三被告承担本案的财产保全费、诉讼费用。事实和理由：2012年11月19日，原告与被告筑友地产公司签订《建设工程施工合同》和《补充协议》，原告承包被告筑友地产公司开发建设的金成财郡商业中心建设工程。该工程竣工验收后，2018年8月7日，原告海天建设集团有限公司云南分公司与被告筑友地产公司、金成地产公司、兆恒商贸公司四方签订《房屋抵偿工程款协议》：该协议四方对原告施工的“金成财郡商业中心”项目确认工程结算价款（含税）为222835054.81元，被告已支付原告工程款（含税）204214587.72元，尚未支付的工程款为人民币18620467.09元。同时，四方协商同意以被告兆恒商贸公司用位于昆明市西山区房屋，建筑面积26315平方米，单价每平方米5万元，抵偿被告筑友地产公司欠原告的工程款13157500元。被告兆恒商贸公司确认，该商品房未被查封、抵押或出售。但在该协议签订后，三被告经多次催告仍未按约履行，现在被告既没有将抵工程款的涉案房屋交付原告使用，也未按约将房屋过户至原告或原告指定的第三人名下，该工程已于2015年完工交付使用，而原告现在既没有取得工程款抵款房屋，也没有收到工程款，已经给原告造成巨大经济损失。故为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告筑友地产公司答辩称,对原告的第一项诉讼请求予以认可，关于第二项诉讼请求的违约损失以法院裁判为准。被告金成地产公司、兆恒商贸公司以及第三人金成酒店公司同意被告筑友地产公司的意见。原告海天建设集团有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告筑友地产公司、金成地产公司、兆恒商贸公司以及第三人金成酒店公司均予以认可，本院予以确认。第三人金成酒店公司提交了《商铺租赁合同》、《商铺租赁运营合同》（复印件），原告予以认可，被告筑友地产公司认为与其无关，未发表质证意见，本院经向承租人核实对证据真实性予以确认。本院经审理确认案件事实如下：2012年11月15日，筑友地产公司向原告发出中标通知书，载明原告中标金成财郡商业中心项目的工程施工。2012年11月19日，被告筑友地产公司（发包方）与原告（承包方）签订协议书，约定由原告承建金成财郡商业中心建设工程，该协议书对施工范围、合同工期、合同价款等进行了约定。合同签订后原告对涉案工程进行了施工，现已竣工验收合格并交付使用。2018年8月7日，被告筑友地产公司（甲方）、金成地产公司（乙方）、原告（丙方）与兆恒商贸公司（丁方）签订《房屋抵偿工程款协议》，载明：鉴于2018年6月，甲、乙、丙、丁四方经多次协商，形成会议纪要，现甲、乙、丙、丁四方就丁方用其名下的商品房抵偿甲方所欠丙方工程款一事，达成如下协议，一、工程款结算，经甲、乙、丙、丁四方确认，甲方与丙方因2012年11月19日签订工程施工合同，截止本协议签订之日，上述合同所涉及的工程，工程款经结算为222835054.81元，该结算金额包含主体工程审核金额为216335054元，基坑支护包干价部分6500000元，甲方双方合计已向丙方支付工程款（含税金）为204214587.72元，尚未支付的工程款为18620467.09元。二、房屋情况：1、甲、乙、丙、丁四方确认，丁方用位于昆明市西山区房屋抵偿上述四方确认的甲方尚欠丙方的工程款13157500元，剩余工程尾款5462967.09元，由乙、丙两方另行协商给付办法。房屋具体的坐落、房号、面积单价如下：金成财郡商业中心5栋Ａ501，建筑面积为263.15平方米，单价为5万元每平方米，抵偿金额13157500元；2、丁方确认上述商品房未被查封抵押或出售；3、丙方或丙方指定的人选与丁方就上述房屋办理二手房交易手续，待该套房屋办完过户手续，并正式移交丙方或丙方指定的人选后，即视为甲方对丙方的付款义务13157500元已履行完毕。……五、违约责任：1、上述用于抵偿工程款的房屋，在办理不动产权证过程中，因乙、丁方原因被查封抵押、出售或无法办按时办理产权证，丙方有权要求乙、丁方承担相应的违约责任。2、如因丙方或丙方指定的第三人的原因，无法办理产权证书，丙方自行承担违约责任及不利后果。《房屋抵偿工程款协议》签订后，至今未办理所涉房屋的产权变更手续及交房手续。2019年4月18日，原告向三被告送达了律师函，催告三被告办理涉案房屋的过户及交付手续。另查明，所涉金成财郡商业中心5幢1层A501室房屋系兆恒商贸公司名下房产，因本案被查封；截止2020年4月17日尚未有其他查封等被限制权利的情况。该房屋现由金成酒店公司出租给案外人使用。原告在审理中明确表示另行主张腾房事宜、向案外人协商租金事宜。归纳本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否成立？本院认为：首先，原告与被告筑友地产公司、金成地产公司、兆恒商贸公司所签订的《房屋抵偿工程款协议》是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按该合同履行各自的义务。虽涉案《房屋抵偿工程款协议》并未约定具体的过户时间以及交付时间，但原告于2019年4月18日向三被告送达了律师函，催告办理房屋过户手续及房屋交付手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现原告请求三被告继续履行《房屋抵偿工程款协议》，兆恒商贸公司办理涉案房屋过户手续，兆恒商贸公司对此没有异议，本院予以支持。其次，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定主张逾期交房和逾期办证的违约损失问题。对此，本院认为，第一，原告与各被告之间并不是商品房买卖合同关系，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张逾期交房和逾期办证的违约损失依据不足；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，原告的损失实际是房屋未及时过户更名所造成的物权收益损失，本院酌情判令租金损失是2万元/月。第二，应由谁承担违约责任的问题。《房屋抵偿工程款协议》第五条违约责任约定，抵偿工程款的房屋，在办理不动产权证过程中，因金成地产公司、兆恒商贸公司原因被查封抵押、出售或无法办按时办理产权证，原告有权要求金成地产公司、兆恒商贸公司承担相应的违约责任；同时，筑友公司作为工程款支付主体一方，其连同金成地产公司、兆恒商贸公司共同履行工程抵款事宜，应督促金成地产公司、兆恒商贸公司及时办理房屋过户手续，故筑友地产公司、金成地产公司、兆恒商贸公司应共同承担本案违约责任，现原告主张三被告承担连带责任视为对其权利的处分，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、继续履行原告海天建设集团有限公司与被告云南筑友房地产开发有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、安宁兆恒商贸有限公司签订《房屋抵偿工程款协议》，由安宁兆恒商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将其名下的座落于福海街道办事处大坝社区居委会金成财郡商业中心5幢1层A501室房屋过户至原告海天建设集团有限公司名下；二、由被告云南筑友房地产开发有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、安宁兆恒商贸有限公司连带赔偿原告海天建设集团有限公司自起诉之日起至过户之日止按月租金2万元标准计算的违约损失；三、驳回原告海天建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101331元，由被告云南筑友房地产开发有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、安宁兆恒商贸有限公司负担100281元，由原告海天建设集团有限公司负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  蔡 芸人民陪审员  唐海艳人民陪审员  惠德名二〇二〇年六月一日法官助理李莹书记员王崟榕