贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1114号上诉人（一审原告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，地址：凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，董事长。委托代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，地址：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，经理。被上诉人（一审被告）：汪承双，男，1988年10月29日出生，侗族，住镇远县被上诉人（一审被告）：邢普霞，女，1958年9月5日出生，汉族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：杨代昌，男，1957年8月22日出生，汉族，住凯里市。邢普霞、杨代昌共同委托诉讼代理人：杨成，贵州七律律师事务所律师。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称：村镇银行）与被上诉人汪承双、邢普霞、杨代昌、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）申请执行人执行异议之诉案，村镇银行不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议，于4月22日组织各方当事人进行了庭询，本案现已审理终结。上诉人村镇银行上诉请求：上诉人村镇银行上诉请求：一、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初5154号民事判决；二、恢复（2019）黔2601执11号执行裁定对凯里市房屋的执行；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人大地联创房产公司、汪承双等人的借款合同纠纷一案，经过凯里市人民法院审理，判决上诉人对涉案房屋享有抵押优先受偿权。凯房他州字第201600872号权属证书也证明上诉人享有涉案房屋的抵押权。上诉人抵押优先受偿权优于被上诉人杨代昌、邢普霞对大地联创公司普通债权。本案中，大地联创公司将上诉人的抵押物私自出售给被上诉人杨代昌、邢普霞，未经上诉人同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还上诉人的贷款。根据《物权法》第106条的规定，杨代昌、邢普霞的买房行为不构成善于取得，杨代昌、邢普霞未取得房屋所有权，房屋所有权仍属于大地联创公司。大地联创公司向被上诉人杨代昌、邢普霞出具的购房《收据》是2016年1月20日，而双方签订的《商品房买卖合同》时间是2016年1月30日存疑，双方的交易有背常理，且被上诉人杨代昌、邢普霞没有任何证据显示实际支付购房款，双方房屋买卖关系的真实性存疑。杨代昌、邢普霞与大地联创公司是否属于恶意串通存有疑点，一审中杨代昌、邢普霞自认是大地联创公司股东邢普照的直系亲属。一审认定双方的房屋买卖关系成立没有任何事实依据。综上，一审适用《最高人民法院关于人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条错误，认定被上诉人杨代昌、邢普霞享有排除强制执行民事权利错误，排除了上诉人依据《物权法》享有的物权。被上诉人杨代昌、邢普霞共同答辩称：杨代昌、邢普霞作为购房人，该房屋的实际居住人，对涉案房屋享有的是期待权及居住权。居住权优于抵押物权。该原则在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中已经有明确的规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性规定。抵押登记并没有改变抵押物的所有权或者限制所有权的所有权能，在本案中，大地联创公司对财产的处分，不存在必须要抵押权人同意才有效。上诉人称该转让行为无效的理由不能成立。杨代昌、邢普霞在执行异议中，主张的是相应阻却上诉人申请执行的权利。人民法院的执行裁定也不是实体的物权确认文书，系解除相应强制执行措施的一个程序文书。杨代昌、邢普霞在本案中的善意是指购房时，是基于普通购房人的善意，并支付对价。不能将此处善意引申“善意取得”。因善意取得制度并不适用不动产的转移。杨代昌、邢普霞与大地联创公司之间的买卖合同真实性问题已经过多家法院审理，并作出正确判决或裁定，上诉人用合同真实性问题存疑的观点是误导执行异议之诉的争议焦点。汪承双作为大地联创的员工，作为借款人并没有借款能力和还款能力，只是名义的借款人，实际借款人是大地联创公司。上诉人村镇银行作为专业商业银行，未考察借款人借贷能力，也没有对抵押物进行现场考察，在放贷后未尽到监督贷款用途及实际使用情况等，上诉人存在重大过错，甚至存在违法嫌疑。上述原因是抵押物不能执行的根本原因，其损失不能让杨代昌、邢普霞为其过错甚至违法行为买单。一审认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人汪承双及大地联创公司未提交书面的答辩意见。一审法院认定的事实：被告邢普霞和杨代昌系夫妻关系。2016年1月30日，邢普霞、杨代昌与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，约定由邢普霞和杨代昌向大地联创公司购买其开发的位于凯里市“大地春城”1栋8层803号房。该房建筑面积124.49平方米，总价384331元，付款方式为一次性付款。合同签订前，被告邢普霞、杨代昌已于2016年1月20日一次性付款384301元。被告邢普霞、杨代昌装修入住至今。2016年6月17日，被告汪承双与原告签订《个人循环借款合同》，约定被告汪承双向原告借款350万元，期限从2016年6月30日至2017年6月29日，年利率13.05%。同月30日，原告与被告大地联创公司签订《个人借款最高额抵押合同》，约定被告大地联创公司以其所有的包括本案房屋在内的六套房屋为被告汪承双的借款提供抵押担保，次日，双方就抵押物办理了他项权登记，即凯房他证州字第××号他项权。借款期间届满，被告汪承双未能按约履行还本付息的义务，原告提起诉讼。经审理后于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1857号民事判决，判决被告汪承双和大地联创公司于该判决生效后的20日内偿还原告借款350万元和利息689419.43元，2018年3月20日后的利息、罚息及复利按借款合同约定计算至本息还清为止。同时判决原告对大地联创公司所抵押的房产，即凯房他证州字第××号他项权利证书记载的房产享有优先受偿权。履行期限届满，被告汪承双和大地联创公司未履行判决内容，原告申请强制执行。凯里市人民法院于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号裁定，对本案涉案房屋进行查封。被告邢普霞、杨代昌知晓后，向凯里市人民法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。经审查后，凯里市人民法院认为被告邢普霞、杨代昌的异议成立，于2019年7月13日作出（2019）黔2601执异49号裁定，解除本案涉案房屋，即凯里市大地春城1栋8楼803号房屋的查封。原告不服，向凯里市人民法院提起执行异议之诉。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、被告邢普霞、杨代昌与被告大地联创房产公司之间的房屋买卖关系是否属实？2、原告凯里东南村镇银行有限责任公司请求撤销（2019）黔2601执异49号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定对凯里市房屋的执行的理由是否成立？一、关于邢普霞、杨代昌与大地联创房产公司之间的房屋买卖关系是否属实的问题。被告邢普霞、杨代昌向法院提交了《商品房买卖合同》、收款收据，应认定被告邢普霞杨代昌与大地联创公司存在房屋买卖关系且款项已付清的事实属实。邢普霞、杨代昌与大地联创公司之间的房屋买卖关系成立。二、原告村镇银行请求撤销（2019）黔2601执异49号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定对涉案房屋执行的理由是否成立问题。从时间先后来看，被告邢普霞、杨代昌与大地联创公司签订《商品房买卖合同》的时间是2016年1月30日，原告与大地联创公司签订《个人借款最高额抵押合同》的时间时是2016年6月30日。邢普霞、杨代昌与大地联创公司的买卖行为在先。同时，邢普霞、杨代昌购买案涉房屋的时间也先于法院查封时间，且已支付全部价款并已实际占有使用该房屋。该房屋未能办理转移登记的过错也不能归责于邢普霞、杨代昌。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“……人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，邢普霞、杨代昌对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故（2019）黔2601执异49号执行裁定并无不当，原告请求撤销该裁定，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定对涉案房屋执行的理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。二审期间，上诉人村镇银行、被上诉杨代昌、邢普霞、汪承双及大地联创公司均未提交新的证据。被上诉人汪承双提供《申请》、两张《借据》复印件，拟证明大地联创公司股东邢普照、张宪平同意以大地春城项目二人名下股东分红房源用于向村镇银行贷款的抵押物，二人要求从本次贷款中获得400万元作为股东分红款，上诉证据并非法定新证据，本院不予采纳。本院二审查明的事实：2016年1月20日，大地联创公司向邢普霞出具购房款384301元的《收据》。2016年1月30日，杨代昌、邢普霞与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，约定由杨代昌、邢普霞以384301元的价格购买大地春城第1楼8层803号商品房。邢普霞系大地联创公司股东邢普照的妹妹，现邢普照已经去世。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人享有排除执行必须满足四项条件，即法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且已经合法占有该不动产，支付全部价款或者部分价款，未办理过户登记非因买受人原因。故本案争议的焦点是被上诉人杨代昌、邢普霞是否实际支付涉案房屋的购房价款，享有排除强制执行的民事权益。本案被上诉人杨代昌、邢普霞在诉讼中仅提供了被上诉人大地联创公司出具的384301元房款《收据》，而被上诉人大地联创公司在一、二审的诉讼中均未出庭对此事予以认可，且上诉人村镇银行及被上诉人汪承双对杨代昌、邢普霞向大地联创公司缴纳384301元购房款予以否定，又无其他证据予以印证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，即当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合被上诉人杨代昌、邢普霞与大地联创公司的关系、商品房交易习惯等，杨代昌、邢普霞提供的相关证据不足以证明其向大地联创公司实际缴纳了384301元购房款，一审认定被上诉人杨代昌、邢普霞向大地联创公司支付了全部价款证据不足，故被上诉人杨代昌、邢普霞不享对涉案房屋即大地春城第1栋8层803号商品房排除执行的权利。上诉人村镇银行的诉讼请求成立。本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初5154号《民事判决》。二、准许执行凯里市商品房，凯里市人民法院（2019）黔2601执异49号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审、二审诉讼费由被上诉人汪承双、杨代昌、邢普霞、贵州大地联创房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月二十三日法官助理梁红云书记员杨振宇