陕西省宝鸡市陈仓区人民法院 陕西省宝鸡市陈仓区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0304民初906号原告：陕西省宝鸡市陈仓区虢镇街道高家堎村民委员会，住所地：陕西省宝鸡市陈仓区虢镇高家堎村。法定代表人：高知喜，任主任。委托诉讼代理人：高海儒，陕西西虢律师事务所律师。被告：高喜秀，女，汉族。原告陕西省宝鸡市陈仓区虢镇街道高家堎村民委员会（以下简称：高家堎村委会）与被告高喜秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高海儒及被告高喜秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高家堎村委会向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告双方于2009年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租费13.5万元（从2008年11月21日计算至2020年3月31日，租金为 14000元/年，总计159034元，减去已经交付的24000元，剩余135034元未付，仅主张13.5万元）及2020年4月1日至返还租赁物之日的租费；3、判令被告立即返还租赁物渭北招待所一处；4、恢复租赁物渭北招待所原状；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年10月15日，原、被告协商一致签订了《房屋租赁合同》，由原告将原渭北招待所餐厅，一楼除东边厕所南第一间、第二间，二楼总机室西第一间、第二间，南北会议室及董事长办公室不在租赁范围内以外，剩余客房全部租赁给乙方。租赁期限为三年即2008年11月21日至2011年11月20日。每年租费为14000元，每年租费分两次交纳，签合同时被告必须向原告交清半年租费7000元整，次年年初交纳半年租赁费，以后每年以此类推。租期内，被告无权将房屋转租给他人，如需装修，费用由被告承担，但不得改变房屋结构，如有损坏及时修复赔偿被告，如新增建筑或设施必须以书面方式征得原告同意，费用自理，合同期满后无条件拆除。租期内原告负责提供水、电方便，费用由被告承担。租期内发生一切事故，被告自负，与原告无关。租赁期内，原告按照年度收取租赁费时，被告不得无故拖延缴纳期限。租期内，原、被告任何一方提出终止合同，必须提前三十日通知另一方，经双方同意后方能终止合同，合同期满后，若被告需要续租，重新签订合同，在同等条件下被告有优先权等。被告于合同签订后支付了2008年11月21日至2009年11月20日的房屋租赁费，2009年11月18日交纳了2009年11月21日至2010年11月20日租赁费10000元，剩余4000元未交。合同期满后，原、被告未再订立书面租赁合同，但被告一直使用租赁的房屋进行经营，未向原告交纳租赁费。原告曾多次以口头、书面形式催要拖欠租金，要求重新签订租赁合同，协商并解决房屋租赁事宜，但被告均借故推诿。2019年8月3日上午，原告指派工作人员高建科和高宏祥两人催要租金并送达通知，让被告来村委会协商租赁事宜，被告还与高宏祥发生冲突。被告拖欠原告租金的行为已经违反了相关法律规定，无奈诉至法院。被告高喜秀辩称，2009年10月15日，原、被告签订房屋租赁合同属实，租金的标准为14000元/年及被告已付租赁费24000元均属实。合同到期后，原告一直未向被告进行催要。2019年农历6月25日，高红祥确实让我去村委会，并没有催我续签合同、交纳租金。被告未交纳租金的原因是被告去村上未找到村长与书记。当时代表村委会与被告签订合同的是现任村主任高知喜，他答应解决被告的实际问题，包括住房问题。污水池、排水管道、渭北招待所的院子地面是被告打的，由于地震造成餐厅顶倒塌，餐厅顶也是被告新建，临时建筑也均是经过原告的同意才新建的。在租赁物之外，被告新建了彩钢瓦棚，彩钢瓦棚是经过上一任的村长王川良、书记高新录同意后才新建的，当时村委会承诺收回房屋时给被告新建的彩钢瓦棚予以赔偿。如果原告能解决被告的实际住房问题并予以补偿，被告同意解除与原告签订的租赁合同并返还租赁物。被告同意支付拖欠原告的租金，但原告应返还被告的住房基金。被告不承担诉讼费。经本院审理，查明如下法律事实： 自2000年起，被告高喜秀一直租赁原告高家堎村委会所有的原渭北招待所部分房屋。2009年10月15日，原告高家堎村委会与被告高喜秀签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将原渭北招待所餐厅，一楼除东边厕所南第一间、第二间，二楼总机室西第一间、第二间，南北会议室及董事长办公室不在租赁范围内以外，剩余客房全部租赁给乙方；租赁期限为三年即2008年11月21日至2011年11月20日；租赁费及交纳方式为：合同生效前，被告须向原告交纳房屋押金2000元，合同期满房屋完好无损，原告一次性退还被告押金；所租房屋租金14000元/年；交纳方式：每年租金分两次交纳，签合同时，被告必须向原告交清半年租金7000元，次年年初交纳下半年租费，以后每年以此类推；租期内，被告无权将房屋转租给他人，如需装修、维修，费用由被告自理，但不得改变房屋结构，如有损坏及时修复赔偿，被告如新增建筑或设施必须以书面方式征得原告同意，费用自理，合同期满后无条件拆除，并恢复原貌；租赁期内，原告按照年度收取租金等费用时，被告不得无故拖延交纳期限；租期内，任何一方提出终止合同，必须提前三十日通知另一方，经双方同意后，方能终止合同，合同期满后，若被告需要续租，重新签订合同，在同等条件下被告有优先权。合同签订后，被告仅向原告交纳了租金24000元。2011年11月20日，合同期满后，原、被告未续签合同，被告一直实际占用并使用租赁房屋至今。起诉前，被告曾多次向被告催要过租金。原、被告双方曾因租赁事宜发生矛盾。另查明，被告在租赁期间新建了部分彩钢瓦房。本院认为，原、被告于2009年10月15日补签的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定完全履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于续租的规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中原、被告双方签订的《房屋租赁合同》期满后，双方未再续签合同，但被告继续使用租赁物，原告也未表示异议，故双方之间签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，自2009年10月15日原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告支付了一年多的租金24000元后，已多年未向原告交纳过租金，经原告多次催要，被告亦未向原告足额支付，原告作为出租人可以解除合同。故对原告要求解除双方之间于2009年10月15日补签的《房屋租赁合同》的诉讼请求支持。租赁合同解除后，被告作为承租人应当搬离租赁房屋、返还租赁房物并按照合同约定的标准14000元/年支付拖欠原告的租赁费直至返还租赁物。被告未提供证据证明其新建彩钢瓦房是经过原告同意的，且原、被告双方在合同中并未对新建临时建筑的归属及补偿进行约定，故合同解除后，被告应自行拆除其新建的彩钢瓦棚，恢复原状。对于租赁物的原状，原告不能提供证据向法庭进行明确，故对原告的其他诉讼请求不予支持。被告在庭审中提出反诉，要求原告赔偿其新建的污水池、上水下水、修缮餐厅屋顶、油毡等的费用，但未提出明确的诉讼请求，本院对其反诉未予准许，关于该部分请求，被告可以另行起诉。被告辩称原告应解决其实际住房等问题，与本案不是同一法律关系，本案不再涉及，被告亦可另行主张。综上，为了维护正常市场经济秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告陕西省宝鸡市陈仓区虢镇街道高家堎村民委员会与被告高喜秀于2009年10月15日补签的《房屋租赁合同》；二、被告高喜秀于本判决生效后30日内支付原告陕西省宝鸡市陈仓区虢镇街道高家堎村民委员会2020年3月31日前的房屋租赁费13.5万元及2020年4月1日至返还租赁房屋之日的租赁费（支付标准为每年14000元）；三、被告高喜秀于本判决生效后30日内返还原告陕西省宝鸡市陈仓区虢镇街道高家堎村民委员会原渭北招待所院内的餐厅以及一楼除东边厕所南第一间、第二间，二楼总机室西第一间、第二间，南北会议室及董事长办公室不在租赁范围内以外的剩余客房；四、被告高喜秀于本判决生效后30日内拆除其在原渭北招待所院内新建的彩钢瓦房；五、驳回原告陕西省宝鸡市陈仓区虢镇街道高家堎村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告陕西省宝鸡市陈仓区虢镇街道高家堎村民委员会负担500元，被告高喜秀负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。    审  判  长   薛晓琴人民陪审员   朱居林    人民陪审员   王永红 二〇二〇年六月五日 法官 助 理   范晓艳                         书  记  员   石叶叶 1