洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初546号原告（反诉被告）：洛阳甲秀置业有限公司，住所地：洛阳市西工区五岳路3号院3幢3-302。法定代表人：杨素群，该公司经理。委托诉讼代理人：许守启，洛阳市工区开元法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：柳少卿，男，1963年3月2日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张宗喜，男，住洛阳市西工区。原告洛阳甲秀置业有限公司（以下简称甲秀置业公司）与被告柳少卿土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，因被告柳少卿提出反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。甲秀置业公司的委托诉讼代理人许守启，柳少卿及其委托诉讼代理人张宗喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲秀置业公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除甲秀置业公司与柳少卿签订的《土地租赁协议》；2.要求柳少卿向甲秀置业公司补交租金127400元、滞纳金90720元；3.案件受理费由柳少卿承担。事实和理由：2012年9月17日，原被告签订《土地租赁协议》一份，约定甲秀置业公司将承包的土地其中七亩转租给柳少卿种植、养殖使用，租期25年，每亩土地年租金2600元，七亩土地年租金18200元；先交付一年租金后使用土地，每年9月17日交付下一年租金，如不按期交付则每日按2%缴纳滞纳金；地上附属物由柳少卿承担，分批向甲秀置业公司交付。该协议签订后，甲秀置业公司将七亩土地交付给柳少卿，柳少卿仅向甲秀置业公司交付了部分地上附属物补偿款140000元后，土地租金还未交纳，就开始建造围墙及房屋。上述设施建成后，柳少卿不知何因，至今不投入使用，亦不交纳租金，导致土地资源荒废，甲秀置业公司为其垫付租金至今。该行为给甲秀置业公司造成巨大经济损失，甲秀置业公司多次催促柳少卿交付租金，柳少卿均以各种理由推拖拒交。柳少卿辩称，同意与甲秀置业公司解除《土地租赁协议》，请求依法驳回甲秀置业公司主张支付租金及滞纳金的诉求，本案受理费由甲秀置业公司承担。柳少卿向本院提出反诉请求：1.要求甲秀置业公司退还柳少卿欲变更土地性质补偿款（土地占补平衡费）140000元及利息257600元（按月息2分计算，自2012年9月17日计算至本案开庭前为92个月），共计397600元；2.要求甲秀置业公司赔偿柳少卿在租赁场地上的基础设施投资86435.83元；3.本案反诉受理费由甲秀置业公司承担。事实和理由：2001年6月1日，柳少卿在大路口村依法注册登记洛阳市老城区邙山大路口少卿租赁站，从事脚手架、架板、钢模板租赁服务。2011年，大路口村纳入整体拆迁改造，柳少卿的经营场地需要搬迁。2012年5月，甲秀置业公司作为转租人采用欺骗手段称在邙山镇格力物流园北侧承租的农田将和规划的格力物流园用地同时转为城乡建设用地，柳少卿听信甲秀置业公司的诱导，双方签订了《土地租赁协议》。该协议首段标明柳少卿承租的场地可以“经有关部门批准的行业使用”，签订协议时，甲秀置业公司收取柳少卿土地补偿款140000元，并称土地性质转换手续正在办理中，柳少卿的基建工程可立即开工建设。在协议的甲方责任中也明确标明“协调乙方水电路等前期筹建工作……”等条款。之后柳少卿对承租的土地进行了文物勘探、土地平整，在围墙施工将要结束时，原洛阳市老城区邙山镇政府“遏制私搭乱建办公室”责令柳少卿停工，柳少卿当即向甲秀置业公司联系要求其协调，甲秀置业公司此时已不再接听柳少卿电话。因道路和水、电路以及基建工程停工，甲秀置业公司从未和相关机构进行协调，土地性质也未由农田转换为乡镇建设用地，柳少卿不敢在未转换土地性质的农田上违法继续进行基建，致使未完工工程搁置至今。自双方签订协议至甲秀置业公司本案起诉，由于甲秀置业公司明显违约，其从未向柳少卿索要过场地租金，且在双方签订协议后，未开通的道路上又建设了超高压电路巨型铁塔，承租场地上空高压、超高压电线如蛛网交织，承租场地已无法作为租赁企业使用。柳少卿在租赁场地上投入的资金未产生任何效益，并由此给柳少卿造成了巨额经济损失。甲秀置业公司辩称，收取柳少卿的140000元，是双方在土地租赁协议条款中约定的地面附属物补偿款，并非欲变更土地性质补偿款，该款项系甲秀置业公司先期投资的款项，柳少卿承租土地必须承担该费用，不应退还。柳少卿主张的利息亦无依据。甲秀置业公司从未承诺过案涉土地正在变为建设用地，只是在租赁协议首段清楚约定，租给柳少卿用于种植养殖，及经有关部门批准的行业。柳少卿称甲秀置业公司承诺农业用地很快变为建设用地，纯属柳少卿自编自导，为反诉寻找借口。甲秀置业公司从未不接柳少卿的电话，也并不知道邙山镇政府强制停工的事实。租赁协议签订后，柳少卿只交了第一笔补偿款，围墙建好就要交第二笔款，此时甲秀置业公司正在等围墙建成，不可能不接电话。镇政府遏制乱建办公室即使强行柳少卿停建，只能说明柳少卿的建设行为违法，并不影响土地租赁协议的履行。因为该协议的开始就明确了案涉土地用于养殖种植及经批准的项目，若柳少卿从事的是种植养殖或经批准的项目，政府只会支持，决不会责令停建。原有的道路就在租赁地块的大门口，道路畅通，不存在道路不通的情形，且水电随时都能满足租地户的使用，不存在无水电现象。租赁协议签订后，在合同履行过程中，土地上空架有高压线路是事实。电网线路过租赁地块，是经多个政府部门制定的民生工程，原被告双方都不可抵御。协议签订后，土地的使用权归柳少卿，让不让架线，均系柳少卿的权利，甲秀置业公司无权干涉。在高压线下边从事种植养殖行业并不影响。甲秀置业公司将土地交付给柳少卿后，曾多次催交租金未果，直至甲秀置业公司提出解除合同，柳少卿才采取反诉的方式解决，故意造成双方的损失扩大。柳少卿提起的反诉请求不属于甲秀置业公司的违约及过错，且事实理由均不能成立，应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2012年3月15日，洛阳市老城区邙山镇土桥村委会（以下简称土桥村委会）与甲秀置业公司签订《土地租赁协议》，约定土桥村委会将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南以西约120亩土地租赁给甲秀置业公司用于种养殖业使用，租期25年，自2012年3月15日至2037年3月15日止；租金每年每亩2200元，甲秀置业公司在协议签订后15个工作日内向土桥村委会交纳下一年租金，并且在租期内，甲秀置业公司均在每年3月份向土桥村委会交纳下一年租金（先交款后使用）等内容。2012年6月30日，甲秀置业公司的股东郑万涛向柳少卿出具《收条》，确认收到柳少卿现金20000元。2012年9月17日，甲秀置业公司与柳少卿签订《土地租赁协议》，约定甲秀置业公司将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南7.3亩土地租赁给柳少卿，用于种植、养殖业及经有关部门批准的行业使用，租期25年，自2012年6月30日起至2037年6月30日止；围墙及地面附属物等补偿款共计146000元，合同签订后柳少卿向甲秀置业公司一次性付清；租金每年每亩2600元，每年共计18980元，柳少卿在协议签订后向甲秀置业公司交纳下一年租金，并且在租期内，柳少卿均在每年6月1日前向甲秀置业公司交纳下一年租金（先交款后使用）等内容。柳少卿租赁上述土地后，对该土地进行平整，在东、南两侧建造围墙，并进行文物勘探。经柳少卿委托，北京铭仁资产评估有限责任公司于2020年4月16日作出京铭仁评报字[2020]第092号《柳少卿拟核实其所租赁甲秀置业公司土地使用权上投资修建的资产价值项目资产评估报告书》，评估结论为86435.83元，其中围墙55635.83元、土地平整7638.4元、文物勘探23161.6元。2020年3月23日，甲秀置业公司向柳少卿发出《解除合同通知书》，认为柳少卿自2012年至今未按约定交付租金，已构成违约，通知柳少卿解除双方所签《土地租赁协议》，要求柳少卿立即补交2012年至2020年所欠土地租金163800元，保留追究其违约责任的权利。柳少卿收到该通知书后，于2020年3月25日出具回复函，内容为“……因大路口村城中村改造，我经营的租赁企业面临搬迁，贵公司获知政府信息后，于2012年告知我，称贵公司在原邙山镇格力物流园北侧承租的农田将和规划的格力物流园用地同时转为城镇建设用地，贵公司特在双方签订的《土地租赁协议》诱标明‘……经有关部门批准的行业使用’，‘协调乙方水电路等前期筹建工作……’等条款。听信贵公司诱使，2012年9月17日双方协议签订后，我投入巨资进行了新址筹建。在土地平整围墙建设完工后，土地监察机关责令我基建停工。自2012年停工至今长达8年，贵公司承诺对出租的土地仍未协调办理土地性质转换，进出道路、水电路仍未开通，给我个人及企业造成了巨额经济损失……”另查明，案涉土地性质为农业用地。庭审中，原被告均认可柳少卿除了在2012年6月30日向甲秀置业公司支付20000元外，还向甲秀置业公司支付120000元，共计140000元。柳少卿于2001年6月1日注册成立少卿租赁站，系个体工商户，柳少卿为经营者，经营场所为大路口村，经营范围为租赁、架板、钢模板服务，于2012年10月17日被吊销。本院认为，甲秀置业公司与土桥村委会签订的《土地租赁协议》中约定租赁土地用于种养殖业，而原被告签订的《土地租赁协议》中约定除种养殖业外，还可“经有关部门批准的行业使用”，说明该约定已明确改变案涉土地用途。因案涉土地性质为农用地且未办理农用地转用审批手续，依法不得用于非农业建设，故原被告签订的《土地租赁协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，双方因合同取得的财产应当互相返还。故柳少卿应将案涉土地上增建的围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给甲秀置业公司；柳少卿交付土地的同时，甲秀置业公司将140000元返还给柳少卿。甲秀置业公司每年向土桥村村委会交纳土地租金，存在一定损失，柳少卿在土地上建设围墙，也有相应损失。但原被告明知案涉土地性质为农业用地，仍协议约定改变土地用途，双方均有过错，故本院酌定双方的损失均由各自承担。故柳少卿主张的利息损失及地上基础设施投资款，本院不予支持。因合同无效，故甲秀置业公司主张解除土地租赁协议及依据该协议主张的租金及滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告柳少卿于本判决生效后二十日内将租赁原告洛阳甲秀置业有限公司土地的地上东侧、南侧的围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给原告洛阳甲秀置业有限公司；二、被告柳少卿向原告洛阳甲秀置业有限公司交付上述土地的同时，原告洛阳甲秀置业有限公司将140000元返还给被告柳少卿；三、驳回原告洛阳甲秀置业有限公司的诉讼请求；四、驳回被告柳少卿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4572元，减半收取计2286元，由原告洛阳甲秀置业有限公司负担；反诉受理费8560元，减半收取计4280元，由原告洛阳甲秀置业有限公司负担1550元，被告柳少卿负担2730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇二〇年六月三十日书记员 闫倩倩