北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初1518号原告：任利军，男，1984年2月1日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙芳芳，北京振铎律师事务所律师。被告：万秀平，女，1961年5月6日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：北京市宜居万家房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇滨湖小区61号楼104、105、106。法定代表人：冀尧，总经理。委托诉讼代理人：马群，男，1990年9月1日出生，汉族，该公司职员，住北京市怀柔区。原告任利军与被告万秀平、北京市宜居万家房地产经纪有限公司（以下称宜居万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任利军向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2019年10月30日签订的《房屋买卖居间合同》；2．判令二被告返还原告购房款10万元、居间服务费1.1万元、评估费600元、贷款服务费12万元；3．诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年原告欲购房，后经宜居万家公司居间，称万秀平有一套符合“满五唯一”的房屋（位于怀柔区雁栖镇新村X号楼X层X号，以下称涉案房屋）出售。2019年10月30日，原告与万秀平在签订房屋买卖合同时，宜居万家公司才告知原告该房屋并非“满五唯一”，并要求原告承担全部税费。宜居万家公司见原告不同意，便称可以帮双方合法解决此问题，任何一方无需负担非满五唯一所产生的税费。基于宜居万家公司的承诺，双方就签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定涉案房屋成交价为178万元，解决未满五唯一所需贷款服务费12万元，合计190万元；约定从四大国有银行中选择一家进行贷款。后原告支付万秀平预付款10万元，支付宜居万家公司中介服务费1.1万元、评估费600元、贷款服务费12万元，并按照宜居万家公司的要求办理了农业银行的银行卡。2019年12月，宜居万家公司通知原告及万秀平办理贷款面签手续，到场时才知晓贷款银行并非农业银行，办理时间也无法保证，原告和万秀平都不同意在该行办理贷款。后宜居万家公司告知原告因临近年末，贷款各类手续无法保证，之前的承诺也无法兑现。宜居万家公司上述行为导致原告无法实现合同目的。现原告诉至法院。万秀平辩称，第一，双方签订的房屋买卖合同属合法有效，我不存在任何违约行为，因此我要求继续履行合同。第二，我在2000年购买的涉案房屋，直到2016年才取得房产证。涉案房屋在宜居万家公司挂牌的价格是190万元，因按照房产证登记时间不“满五唯一”，会产生相应的税费，所以双方经协商最终确定的价格为178万元。第三，合同签订当天，原告支付我购房定金10万元。我卖房是为了换房，所以我又将这10万元付给了我购房的卖家。至于原告所说的银行贷款问题，与我方无关。综上，我不同意原告的诉讼请求。宜居万家公司辩称，第一，合同签订前，我公司向双方宣读了该合同约定，合同上清晰载明该房屋属“满二唯一”，并非“满五唯一”。第二，我公司认可收到了原告支付的居间服务费1.1万元和贷款服务费12万元；而评估费600元是我公司代评估公司收取的。第三，关于银行贷款，原告在合同签订前问过我公司向哪家银行贷款，我公司回复哪家银行都可以，农业银行居多。办理网签时，我公司告知了原告以下事实：一是因原告未能及时到农业银行办理贷款，当时正值年底，各银行都有任务，贷款额度收紧，年底时无法放贷。在农业银行无法放贷的情况下，我公司联系了汇丰银行，该行称可以办理房屋贷款业务。由于怀柔没有汇丰银行，我公司联系了在密云办公的汇丰银行工作人员，随后就通知买卖双方去面签贷款手续。到场后，因原告对该银行和业务员不放心，就不同意办理手续。该业务员提出双方可以去汇丰银行本部签约，但原告仍不同意。因此，银行贷款手续中止，直至原告提起诉讼。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月30日，任利军（买受人，乙方）与万秀平（出卖人，甲方）在宜居万家公司（丙方）的居间下签订了《房屋买卖居间合同》，约定（摘要）：任利军以178万元的价格购得万秀平名下的涉案房屋；房屋交易过程中应交税费包括契税、营业税、个人所得税、印花税、工本费等由乙方承担；关于房款支付方式一节，合同签订后由丙方通知3日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，且甲乙双方按以下方式自行划转房款：乙方于过户当日向甲方交付购房首付款68万元；乙方向银行贷款100万元作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户。双方在该合同第三部分补充说明中约定“经甲乙双方友好协商，甲方（夫妻）出售房屋为满二年唯一，乙方（夫妻）首套购房”。双方另签订补充协议，约定“经甲乙双方协商由乙方承担该房屋所产生的所有税费，除契税外，共计12万元于网签当日支付给丙方”。上述合同签订后，任利军依约向万秀平支付了购房首付款10万元，向宜居万家公司支付了居间服务费1.1万元、评估费600元、贷款服务费12万元。在办理房屋贷款过程中，宜居万家公司告知任利军因国有银行年底贷款额度收紧，短时间内无法办下贷款，便向其推荐汇丰银行办理房屋贷款；而任利军坚持选择国有银行。双方因贷款银行选择问题产生争议，至今未办理房屋贷款手续。本案在审理过程中，任利军提供了其与宜居万家公司业务员杨波之间的微信聊天记录和电话录音，其中杨波在微信中向任利军表示（摘要）“开始房主说满五唯一，结果签合同那天看房本没到五年。国有银行现在做不了税……这个银行问题没人敢保证啊，现在查得严，刚才我又打个电话，后勤说了最近可能就不弄这样的了，包括四大银行。现在只有小银行能弄，这个只有银行人才知道……”。拟证明宜居万家公司承诺任利军通过交纳“贷款服务费”的方式做成“满五唯一”住房，从而少缴纳相应税费，但最终因宜居万家公司原因导致房屋买卖合同目的无法实现。经质证，宜居万家公司称杨波的承诺属个人行为，并不代表该公司。万秀平称上述证据与其无关，不发表质证意见。本院认为，万秀平、任利军与宜居万家公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各当事人均应按照约定履行自己的义务。根据上述合同约定，涉案房屋系“满二唯一住房”，在交易中产生的全部税费由任利军承担，故任利军就交易负有缴纳全部税费的义务。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，杨波原系宜居万家公司工作人员，代表宜居万家公司为万秀平及任利军签订和履行房屋买卖合同提供居间服务，故宜居万家公司应对杨波代表其公司提供居间服务过程中所产生的法律后果承担民事责任。根据任利军向宜居万家公司另行支付所谓“贷款服务费”12万元的事实，以及杨波关于避税的陈述，可以认定宜居万家公司向任利军作出了通过某种手段可以使任利军少缴税费的承诺，且双方就此达成一致。本院认为，该约定属双方为促成房屋买卖合同成立而另行达成的协议，实质上属于中介合同范畴。该协议违反了国家有关税收的强制性规定，系任利军与宜居万家公司恶意串通损害国家利益的行为，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，任利军要求宜居万家公司返还“贷款服务费”的诉讼请求，理由正当，故本院予以支持。对于任利军在办理银行贷款过程中与宜居万家公司所产生的争议，因双方未明确约定在哪家银行办理贷款以及办理期限，且在万秀平、宜居万家公司均表示同意继续履行合同，而任利军亦未举证证明宜居万家公司不履行或者迟延履行主要合同义务的情况下，任利军以宜居万家公司违反约定导致其合同目的无法实现为由主张解除合同，并要求万秀平返还购房款、宜居万家公司返还居间服务费、评估费，缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第九十四条规定，判决如下：一、北京市宜居万家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还任利军贷款服务费12万元；二、驳回任利军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4774元，减半收取计2387元，由任利军负担1037元（已交纳），北京市宜居万家房地产经纪有限公司负担1350元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王燕军二〇二〇年六月二十四日法官助理 聂 颂书 记 员 赵颖慧