江西省永丰县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）赣0825民初394号 原告：胡业明。 原告：张金龙。 上述两原告委托诉讼代理人：邹奋新。 原告：邹奋新 被告：江西仁济堂生物科技有限公司，住所地：永丰县工业园南区，统一社会信用代码：91360825091097660A 法定代表人：卢衍青，执行董事。 被告：卢衍青 上述两被告委托诉讼代理人：李俊峰，安徽原声律师事务所律师。 原告胡业明、张金龙、邹奋新与被告江西仁济堂生物科技有限公司、卢衍青返还原物纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡业明、张金龙委托诉讼代理人邹奋新及原告邹奋新，被告江西仁济堂生物科技有限公司、卢衍青委托诉讼代理人李俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡业明、张金龙、邹奋新向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即搬离所占用的位于江西省吉安市永丰县工业园南区不动产权证号为赣（2019）永丰县不动产权第××号物业中幢号为0003车间中面积为471平方米的场地，并将该上述物业返还给原告；2.判令两被告立即向原告支付自2019年10月1日起至实际退还之日止的占用费（车间每平方每月按7元计付占用费即每月占用3297元）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告方于2019年9月30日在佛山市南海区人民法院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成功竞得位于永丰县工业园南区的工业用地使用权及位于该土地范围内的十套房产。后佛山市南海区人民法院作出（2017）粤0605执恢1480号之三执行裁定书，裁定上述物业属于原告所有。原告方依据该执行裁定书办理了上述物业的产权转移登记手续，取得了不动产权证【产权证号为赣（2019）永丰县不动产权第××号】。原产权人吉安市鑫兴实业有限公司（以下简称鑫兴公司）于2014年9月28日将上述土地抵押给了案外人佛山市粤港投资发展有限公司，于2014年10月9日将上述房屋抵押给案外人广东鸿展融资担保有限公司，上述土地及房产自2016年12月21日起至2019年12月20日被法院查封【查封依据（2015）深福法执字第9437号】。后案外人佛山市粤港投资发展有限公司为实现抵押权诉至法院，判决生效后经其申请执行，佛山市南海区人民法院依法拍卖了上述土地及房产。被告方于2017年11月4日与元产权人鑫兴公司签订的《租赁合同》及《补充条款》均是在该物业抵押和被查封之后。根据最高人民法院《关于适用若干委托的解释》第六十六条规定及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，原告作为所涉租赁物业的受让方，被告方与原产权人鑫兴公司签订的租赁合同对原告方不具有约束力。原告方在竞得上述物业后，于2019年10月8日向被告等租户发出通告，告知原告方已取得其租赁房产的所有权，被告方与原产权人签订的租赁合同对原告方不具有约束力，并敦促被告方与原告方协商另行签订租赁合同。之后，因协商不成，原告方多次明确要求被告江西仁济堂生物科技有限公司搬离，返还房产及支付占用费，但被告拒绝返还及支付占用费。被告卢衍青为被告江西仁济堂生物科技有限公司的实际投资人及场地实际使用人也拒绝予以配合。经原告多次催收未果。为此，原告诉至法院。 被告江西仁济堂生物科技有限公司、卢衍青辩称:一、案涉租赁物的租赁权先于抵押权设立，物权变动不影响其负担的合同义务，行使抵押权适用不破租赁的物权法规定。《物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。依据上述规定，抵押不破租赁的前提条件是租赁权优先于抵押权设立。承租方江西苗草堂生物科技有限公司（法定代表人卢衍青）与出租方吉安市鑫兴实业有限公司于2013年12月25日签订第一份五年期《租赁合同》的时间早于租赁物设定抵押时间，租赁权优先于抵押权设立，属于先租后押。1.2013年12月25日仁济堂公司法定代表人卢衍青支付第一年租金28260元（2013年12月26日至2014年12月25日，5元/月*471平方米*12个月），之后陆续支付第二年、第三年、第四年租金至2017年12月25日止。2.2014年3月12日签订《租赁转让协议》，出租方吉安市鑫兴实业有限公司同意承租方江西苗草堂生物科技有限公司将涉案租赁物转租给被告，该两家公司法定代表人均为卢衍青，具有同一人利害关系。3.2017年11月4日，被告续前五年期《租赁合同》，期限为2018年12月26日至2023年12月25日。2017年12月27日支付第五年、第六年资金共计67824元（租金增至6元/平方米），免地勤资金至2020年12月25日止。抵押不破租赁虽不能阻却实现抵押权对租赁物拍卖，也不能阻却抵押物的权属变动，但能在租赁期限内阻却不动产交付的功能价值。租赁权作为物权化的债权，以占有、使用为设立时间。涉案租赁权实际占有、使用时间为2013年12月26日，也是抵押不破租赁的起算点，其租赁权先于抵押权设立并延续至今，抵押物的物权变动不影响负担的合同义务，本案行使抵押权应适用不破租赁的物权规定。二、基于先前存续的租赁关系，被告续签租赁合同，并不是重新建立新的租赁合同，仍是延续先前的租赁关系。涉案租赁物于2014年9月28日、10月9日设定土地及房屋抵押，抵押时间均晚于租赁物设立租赁关系的时间。被告履行转租租赁合同以及续签租赁合同时，并不知晓租赁物上负担抵押查封设定。被告作为经营性质的企业法人，至诉争发生时仍在租赁场所继续经营，续签租赁合同是使用经营场所的必需，并不是重新建立新的租赁合同关系，而是延续先前的租赁关系。三、被告在转租租赁期限内续签合同，不损害将来未知的抵押物受让人、竞拍人的合法权益。被告于2017年11月4日续签合同时，现实拍卖并未成就，拍卖参拍人并不确定，续签行为不存在损害将来未知竞拍者权益的可能。2019年8月2日原告知晓佛山市南海区人民法院拍卖涉案租赁物公告，特别是明知该租赁物属于带租约拍卖的情形下，进而参与竞买不损害其作为拍卖受让人的权益。四、根据合同相对性原理，卢衍青并不是本案租赁合同关系的当事人，缺乏返还房屋的事实及法律根据。五、针对原告提起的系列案件，本着查明事实及审理的需要，应依法追加出租方吉安市鑫兴实业有限公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼。被告在转租时以及租赁期限内续签合同时，租赁物仅处于抵押状态，并未进入拍卖程序，不排除无需拍卖的可能，续签合同行为时租赁通常行为，是其延续之前已存在的租赁关系，不具有设定权利负担对抗抵押物的故意。被告续签合同的条款，尤其是租金高于之前的价格，符合市场租金递增的规律，不具有不当的表现，属于善意的合同相对方，租赁权益应受法律保护。参拍前原告知晓涉案租赁物带租约拍卖，同意参拍也就表明自愿接受拍卖物附属带租约的限定条件，应受其租约的约束……综上，本案租赁物的租赁权先于抵押权设立，物权变动不影响其负担的合同义务，行使抵押权应适用不破租赁的物权法规定，也即是被告无需承担再次缴纳已交付的部分租金及其返还租赁物的义务。与此同时，拍卖受让人应继续履行原租赁合同关系于租金、期限等约定的法定承受义务，所主张的诉请缺乏事实和法律依据，依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审查认为，案涉标的物系原告在广东省佛山市南海区人民法院执行生效裁判中通过司法网络拍卖竞拍所得。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”的规定，强制执行拍卖不仅包括强制转让，还包括强制交付，即将拍卖财产移交买受人或者承受人，此系执行强制拍卖程序中的重要组成部分，系属执行程序中的环节。现原告提起本案诉讼要求被告搬离并支付占用费，其主要目的是请求占用人腾退以实际接收该拍卖标的，实现其作为买受人对竞买标的物所享有的占有、使用、收益和处分权，实质为要求强制交付，不属于人民法院民事诉讼受理范围，故依法应通过执行程序处理，如作为执行案外人的本案被告有异议，可通过执行异议和执行异议之诉程序解决。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用 >的解释》第二百零八条第二百零八条【检察院抗诉】最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第三款规定，裁定如下： 驳回原告胡业明、邹奋新、张金龙的起诉。 案件受理费130元，减半收取计65元（原告已预交）退还原告胡业明、邹奋新、张金龙。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  邹铖 二〇二〇年六月十六日 书记员  李荟