四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初1340号 原告：乐山义博投资有限公司，住所地：乐山市市中区龙游路北段189号1幢2单元2楼1号，统一社会信用代码91511100064466598J。 法定代表人：罗志义，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏子茜，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋亮，四川上同律师事务所实习律师。 被告：杨文利，男，1962年9月3日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：袁彬，四川得助律师事务所律师。 原告乐山义博投资有限公司与被告杨文利合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山义博投资有限公司的委托诉讼代理人魏子茜、宋亮，被告杨文利的委托诉讼代理人袁彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山义博投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《嘉州国际工业博览城商业经营租赁合同》及补充协议；2、判令被告支付原告房屋租金（4115.4元/月，从2019年3月7日起至合同解除之日止）、物业费（411.5元/月，从2019年3月7日起至合同解除之日止）；3、判令被告腾退位于嘉州国际工业博览城13-11号、13-12号商铺，并支付原告房屋占有使用费（按4115.4元/月标准，从合同解除之日起至实际腾退之日止）、物业费（按411.54元/月标准，从合同解除之日起至实际腾退之日止）；4、判令被告支付原告违约金24692.5元；5、判令被告支付原告律师代理费3000元。事实和理由：2015年8月28日，原、被告签订了《嘉州国际工业博览城商业经营租赁合同》及补充协议，约定被告承租原告所有的位于嘉州国际工业博览城13-11号、13-12号商铺，租期为3年，租期自市场正式开业之日起算；该两间商铺建筑面积均为137.18平方米，合计274.36平方米，第一年租金为16462元，第二年租金为16462元，第三年租金为49385元；物业费按照第一年0.3元/平方米·月，第二年0.6元/平方米·月，第三年1.5元/平方米·月的标准收取；第一、二年的租金应于合同签订之日起一次性交清，第三年租金应于第二年度届满前30日内即2017年10月19日前一次性交清；被告迟延缴纳租金逾期超过10日的，原告有权解除合同，被告应按当年度租金标准的50%支付违约金；被告违约，被告应承担原告催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括律师服务费）等。合同签订后，原告按约交付了13-11号、13-12号商铺，截止原告起诉之日，约定支付第三年租金的期限已届满，被告至今未支付费用已构成严重违约，符合合同约定的解除情形。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告杨文利辩称：根据双方的合同约定租期是从开业起算，时间为2017年4月6日，按照双方合同3年的期限，租期为2020年4月6日到期，在到期之前，原告就已经提起了诉讼，表明双方是对持续租赁没有达成一致，合同已到期自然终止，不存在到期后不定期租赁的情况。根据补充协议，应返还前两年租金未返还，应作为我方已交付的3年租金，所以不存在违约，请原告核实。如果核实没有交付第3年的租金，我方也认为第4项、5项诉请不应支持，违约金是补偿性的，租赁的损失表现为租赁费，如果人民法院支持租赁费后，就不应支持违约金或者说违约金过高，原则上应该按照同期的银行的利息予以支付。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 嘉州国际工业博览城位于乐山市市中区8社，建设单位乐山义博投资有限公司。 2015年8月28日，乐山义博投资有限公司（甲方）与杨文利（乙方）签订《嘉州国际工业博览城商业经营租赁合同》（编号LSYB-A-028），合同主要约定：乙方承租博览城铺位号13-11、13-12商铺贰间，建筑面积为137.18㎡、137.18㎡，合计274.36㎡，租赁用途为经营型材，不得擅自变更租赁用途，不得将承租的商铺作为仓库或将商铺闲置，不得转租或变相转租他人；商铺租赁期限自2015年11月18日至2018年11月17日，租赁期限届满，租赁合同即行终止，甲方有权收回租赁商铺；租金标准为第一年租金16462元（5元/㎡·月），第二年租金16462元（5元/㎡·月），第三年租金49385元（15元/㎡·月，月租金4115.4元），租金按每年为一个结算期，先付后用，乙方应在合同签订之日起一次性交清第一、二年租金，第三年租金在第二年度届满前三十日内一次性付清；物业服务费第一年按0.3元/㎡·月收取为988元，第二年按0.6元/㎡·月为1976元，第三年按1.5元/㎡·月为4938元，上述物业服务费由乙方按《商业服务管理合同》约定的期限按时足额缴纳，如逾期缴纳物业服务费超过30日，甲方有权解除合同，且乙方应按当年租金标准的50%向甲方支付违约金，合同自甲方通知送达乙方之日起解除（以乙方在签订本合同时提供的地址，自甲方邮件发出满3日视为送达）；装修保证金按每间500元收取，共计1000元，乙方所交装修保证金由甲方在乙方开业之日起30日后予以全额无息退还；乙方在合同期内应按甲方规定时间开业经营，不得擅自歇业，未到市场管理部门办理有关手续而无故连续停业3日以上或当月累计歇业7日以上，经甲方警告后拒不改正的，甲方有权解除合同，且乙方已缴纳的履约经营保证金不予退还，乙方还应按当年度租金标准的50%向甲方支付违约金；合同生效期间若乙方违反合同约定或出现下列事项之一的，甲方有权对乙方同时或单独实施停止乙方营业、扣除诚信经营保证金和提前解除合同的处理措施，且乙方已缴纳的履约保证金不予退还，乙方还应按当年租金标准的50%向甲方支付违约金：未经甲方书面同意，连续歇业3天，当月累计歇业达到7天者；乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师服务费等）等。 同日，乐山义博投资有限公司（甲方）与杨文利（乙方）签订《补充协议》，主要约定在双方于2015年8月28日已签订《商业经营租赁合同》的基础上，就甲方向乙方让利的相关事项达成以下意见。一、关于租赁期限的补充约定：如本补充协议签订时嘉州国际工业博览城项目市场尚未正式开业的，则双方签订的《商业经营租赁合同》约定的租赁期限顺延至市场正式开业之日起计算。二、优惠方式：1、开业时，铺满货源并准时开门营业的，返2000元/间的现金；2、第一年正常开门经营时间合计满318天的，第二年经营期的第四季度，返还扣除开业返还2000元后的第一年和第二年所有租金。三、租赁要求：租赁商家在市场开业后必须保证每年平均开门时间不低于318天且不能累计3次关门时间超过7天以上（节假日除外），但特殊情况确需关门歇业的应向甲方书面说明情况经甲方备案同意关门歇业的，视为正常开门营业，否则不能享受第二条约定的优惠等。 2015年8月20日，杨文利交付租金5000元。2015年8月28日，杨文利交付履约保证金20000元，装修保证金1000元，租金32924元。2018年5月31日，乐山瑞达祥市场管理有限公司催收第二年（2018年3月8日至2019年3月7日）物业费1976元，2018年12月29日，杨文利交付物业费1976元（2018年3月8日至2019年3月7日）。 乐山义博投资有限公司与四川上同律师事务所就本案纠纷签订《民事委托代理合同》，支付律师代理费3000元。 审理中，杨文利确认本案所涉嘉州国际工业博览城铺位号13-11、13-12商铺由其占用。 上述事实，有营业执照、工程验收备案资料、《嘉州国际工业博览城商业经营租赁合同》、《补充协议》、收据、《民事委托代理合同》、代理费发票、银行电子回单及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《嘉州国际工业博览城商业经营租赁合同》、《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。 根据查明的事实，案涉租赁房屋所在市场管理公司向被告催收第二年物业服务费的时间段是2018年3月8日至2019年3月7日，可以合理推定第一年开业时间是2017年3月8日，故三年租期至2020年3月7日止，而在本案诉讼中，无论按照原告还是被告陈述的开业时间，租赁合同均已到期终止，且没有证据表明双方有继续租赁的合意，未形成不定期租赁合同关系，故原告解除租赁合同及补充协议的诉讼请求本院不予支持。 根据租赁合同约定，第三年租金为49385元、物业服务费为4938元，被告应于2019年3月7日前的三十日内支付原告第三年租金，被告未按合同约定支付第三年租金是违约行为。被告认为根据补充协议的约定，原告应返还第一、二年的租金，加上履约保证金，足以抵扣第三年租金，原告认为被告未履行营业时间的合同约定，不应返还，且返还款不能抵扣应交租金。本院认为，原告未举证证明被告营业时间不符合租赁合同约定或因被告违约采取过处理措施，被告对此也不予认可，故不足以认定被告未履行合同关于营业时间的约定，原告应按照租赁合同及补充协议的约定在开业之日起30日后返还装修保证金1000元，在第二年经营期的第四季度返还第一、二年租金32924元，以及合同期满后退还履约保证金20000元，现均未支付，由于原告也存在未按时返还相应款项的行为，故本院酌情确认被告无需支付原告违约金，品迭上述款项后，被告还应支付原告租金、物业服务费共计399元。 租赁合同终止后，承租人应腾退房屋。现被告在合同到期终止后对租赁房屋仍占有使用，理应腾退房屋，本院酌情给予被告五日的房屋腾退期，即在本案判决生效之日起五日内腾退房屋，并从租赁合同终止之次日起支付房屋占有使用费、物业管理费至腾退房屋之日止，费用标准可参照租赁合同约定。 根据合同约定，被告违约需承担原告催讨应收款而引起的所有合理费用和开支，包括律师服务（代理）费，鉴于被告在租赁合同到期后仍占用租赁房屋的事实，本院对原告主张被告支付律师代理费3000元予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨文利在本判决生效后五日内支付原告乐山义博投资有限公司租金、物业服务费共计399元（已抵扣原告乐山义博投资有限公司应返还被告杨文利的装修保证金1000元、租期第一、二年租金32924元、履约保证金20000元）； 二、被告杨文利在本判决生效后五日内腾退位于乐山市市中区，并支付房屋占有使用费（按4115.4元／月标准，从2020年3月8日起计付至实际腾退之日止）、物业服务费（按411.54元／月标准，从2020年3月8日起计付至实际腾退之日止）； 三、被告杨文利在本判决生效后五日内支付原告乐山义博投资有限公司律师代理费3000元； 四、驳回原告乐山义博投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计773元，由原告乐山义博投资有限公司负担373元，被告杨文利负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  谢凯 二〇二〇年六月十一日 书记员  陈成