西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初8708号原告（反诉被告）：宋嘉怡，女，汉族，1993年6月21日出生，住西安市雁塔区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李奕臻，北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许野，北京市尚公（西安）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：张磊，男，汉族，1982年8月27日出生，住西安市雁塔区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王永兵，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：索翡，女，汉族，1984年3月16日出生，住西安市雁塔区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）宋嘉怡与被告（反诉原告）张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告宋嘉怡及其委托诉讼代理人李奕臻、许野、被告张磊及其委托诉讼代理人王永兵、索菲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋嘉怡向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2018年9月22日签订的《商业租赁合同》（编号：0000080），未履行部分金额433809.36元；2、请求判令被告恢复房屋结构；3、请求判令被告承担至实际挪房之日的房屋占用费按照279元/日支付房屋占用费；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为判令被告将房屋恢复原状。事实及理由：2018年9月22日，原被告双方签订《商业租赁合同》，合同签订后原告依约向被告交付了房屋，被告向原告依约支付了部分租金。合同约定被告承租原告的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积共计79.88平方米，租期自2018年9月23日至2023年11月23日，月租金为8387.4元，年租金为100648.8元，租金支付方式为半年付。2019年7月份被告将房屋的多个整面墙体拆除，破坏房屋主体结构进行扩建，与隔壁打通。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，结合原告多次要求被告恢复原状并委托律师发送律师函，被告均置之不理，已经达到了房屋租赁合同的法定解除条件，被告应当赔偿破坏房屋结构的损失。并且依据《商业租赁合同》第六条第3款及第十一条第6款的约定，因被告擅自破坏房屋结构违约行为，已经符合合同约定解除的条件。另根据《商业租赁合同》第二条第一款和第十条，结合被告实际注册的陕西弘启汽车租赁有限公司、西安鑫荣恒信商贸有限公司的经营范围均非文具经营，实际上也已经违约，达到了合同解除的条件，原告可以收回房屋。再次，双方签订的《商业租赁合同》第十四条特殊约定虽然约定了你可以转租房屋，但是明确约定“应与甲方交接清楚”，但事实上被告可能已经将房屋转租，但是并未经过原告同意更未有任何交接。依照《商业租赁合同》第十一条第6款的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，因被告转租行为未另征得宋嘉怡同意未交接，导致解除合同的条件已经达到。原告为维护合法权益，起诉至法院。被告张磊辩称，因原告出租的房屋系毛坯房，被告对房屋进行了装修，但是并不存在破坏房屋结构的情形，商业租赁合同约定被告有权对涉案房屋转租、转让，同时，租赁合同对涉案房屋的经营范围没有具体的规定，因此原告此次解除合同没有法定与约定的情形，系违约行为，但被告现在同意解除双方的租赁合同，对于合同履行过程中造成被告的损失被告已经提起反诉要求原告赔偿损失，同时被告已经在2020年5月23日将解除通知及涉案房屋的钥匙一并交于原告，因此本案中不存在房屋占用费的情况，被告对涉案房屋的装修已经对涉案房屋形成不可分割的一部分，这一行为系添附，原告应当赔偿被告对涉案房屋的装修款。反诉原告张磊向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付房屋装修款170500元整；2、判令被反诉人向反诉人返还房屋租金50324.4元，返还物业费、生活垃圾费2077.7元；计52402.1元；3、判令被反诉人向反诉人退换房屋保证金8400元；4、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年9月22日，反诉人与被反诉人签订《商业租赁合同》（编号：0000080，甲方：被反诉人；乙方：反诉人），合同约定：被反诉人将位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋出租于反诉人，（建筑面积共计79.88m2）；租赁期限自2018年9月23日至2023年11月23日；同时笫十四条明确约定1、在租赁期间甲方不得解除合同；2、在使用期间内（5年内）允许乙方转租。合同签订后，反诉人对涉案房屋进行了全面装修，总计支付装修费170500元。同时反诉人依约支付了房屋租金、物业费，2019年8月8日反诉人与其承租人李树刚（次承租人）签订房屋租赁合同，合同中对租赁期限、租金支付方式等都做了明确约定，合同签订一个月后，次承租人对房屋进行装饰装修的过程中，遭到了被反诉人的禁止和阻挠，导致次承租人无法继续施工，继而次承租人不依约履行与反诉人的租赁合同，并拒绝支付房屋租金和物业费。2019年10月24日反诉人与被反诉人租赁合同约定的交付租金的期限已到，反诉人于当日通过手机银行向被反诉人转款50324.4元（2019年10月24日至2020年5月23日的房屋租金），并交清了2020年1月至2020年5月31日的物业费和生活垃圾清运费2077.7元，被反诉人接收了上述房屋租金，但之后被反诉人违背诚信原则，大肆宣扬禁止周边中介公司接受反诉人的转租行为，并于2019年11月起诉至雁塔区人民法院无端要求解除租赁合同，导致反诉人从2019年10月24日至2020年5月23日无法实际使用和收益涉案房屋，被反诉人的行为严重侵害了反诉人的合同权益。反诉被告宋嘉怡辩称，反诉原告提出的要求反诉被告支付房屋装修款170500元没有法律、合同和事实依据。1、根据《商业租赁合同》第六条5款的约定，反诉原告的装饰装修并未经过反诉被告的书面同意；2、因反诉原告的装饰装修并未经过反诉被告的书面同意，故反诉被告不应支付该装修款；3、若双方签订的《商业租赁合同》解除，解除原因系反诉原告的违约行为，反诉被告依法不应承担该装修款。二、反诉原告提出要求反诉被告返还租金50324.4元、物业费、垃圾费2077.7元没有依据。三、房屋保证金8400元反诉被告不应向反诉原告退还。请求贵院驳回反诉原告的全部诉讼请求，支持反诉被告的诉讼请求。根据城镇房屋租赁合同司法解释第13条，故反诉被告不应对反诉原告的装修承担赔偿。被告称给原告交付了钥匙及解除函系被告尾随原告回到家里强行扔下，所以我方不认可已经返还，且反诉原告还涉及强行闯入别人住宅。经审理查明,2018年9月22日，原告宋嘉怡（甲方）、被告张磊（乙方）与中海物业管理有限公司西安分公司（丙方）签订《商业租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX楼XX号商铺，乙方承租此物业做经营文具经营，对不得用于的项目未限制。租赁期限自2018年9月23日至2023年11月23日，在此期间物业费乙方承担。乙方在签订本协议时一次性支付保证金8400元，甲方于2018年9月23日前将物业交付乙方，第一、二年的月租金为8387.4元，每半年一付。同时约定乙方应爱护甲方房屋设施及屋内物品，不得擅自变更或损坏该房屋之结构和物品。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租第三方使用，必须事先书面向甲方申请并取得甲方书面同意并告知上述第三方。乙方擅自将房屋改变经营用途和转租、调换或转借的，甲方可以中止合同，收回房屋。甲乙双方特殊约定，在租赁期间甲方不得解除合同（2018年9月23日至2023年11月23日），在使用期内允许乙方转租，但要与甲方交接清楚。原告如约交付房屋，被告就涉案房屋进行了装修。2019年8月9日，被告将房屋转租，次承租人将涉案房屋与隔壁商铺之间的隔墙拆除，将两间商铺打通。原告知晓此事后，于2019年9月24日委托律师向被告发出律师函，要求被告恢复房屋结构，解除双方签订的《商业租赁合同》。被告张磊于2019年5月23日至原告家中向原告归还涉案房屋钥匙，并向原告送达解除通知书。另查明，原告对被告已支付8400元保证金的事实予以认可。被告张磊于2019年10月23日向原告支付2019年10月24日至2020年5月23日的租金50324.4元，缴纳了2020年1月至5月的物业费及垃圾清运费2077.7元。庭审中，被告张磊出示视频证明其已将涉案房屋恢复原状，原告对该证据的真实性予以认可，但认为被告未向其告知此事。被告提交了装修合同、收据、销售合同及转账记录，证明其为装修涉案房屋花费了170500元。以上事实,有经过质证的《商业租赁合同》、《房屋买卖合同》、照片、工商登记信息、律师函、邮寄单、微信聊天记录、视频、装修合同、收据、销售合同、转账记录等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为,原、被告签订的《商业租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。《商业租赁合同》第六条第三款约定乙方不得擅自变更或损坏该房屋之结构和物品；第七条第二款约定租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租第三方使用，必须事先书面向甲方申请并取得甲方书面同意并告知上述第三方；第十四条第5款约定在使用期内允许乙方转租，但要与甲方交接清楚。原告宋嘉怡依约向被告交付房屋后，被告在使用房屋的过程中，未经原告书面同意且未交接清楚就将房屋转租，次承租人将涉案房屋与隔壁房屋间的隔墙拆除，致使涉案房屋受损，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”、第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告据此主张解除与被告签订的《商业租赁合同》，被告亦同意解除，故本院予以支持。关于原告主张被告将房屋恢复原状的诉请，因被告提交的视频证明其已将涉案房屋被拆除的隔墙恢复，故对该诉请本院不予支持。关于原告主张被告承担至实际挪房之日的房屋占用费一节，因被告于2020年5月23日已将涉案房屋钥匙交于原告，视为被告已经实际腾房，且被告已将租金交至该日，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告向其支付房屋装修款170500元、租金50324.4元、物业费及垃圾费2077.7元一节，因合同解除系反诉原告的违约行为造成，故对反诉原告的上述主张本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告返还保证金8400元的诉请，因双方合同已解除，合同中亦未约定反诉原告的违约行为属于保证金不予返还的情形，故反诉原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告宋嘉怡及被告张磊于2018年9月22日签订的《商业租赁合同》解除；二、驳回原告宋嘉怡的其他诉讼请求；三、反诉被告宋嘉怡于本判决生效之日起十日内返还反诉原告合同保证金8400元；如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告张磊的其他诉讼请求。案件受理费7807元,由原告宋嘉怡承担2342元，被告张磊承担5465元。反诉案件受理费2778元，由反诉原告张磊承担1389元，反诉被告宋嘉怡承担1389元。因原、被告均已预交,故双方在向对方支付上述款项时一并支付。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  宋一林二〇二〇年六月二十八日书记员  唐珮云打印：相丽华校对：田雪2019年月日送达1