广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7941号原告：诸云锋，男，1990年9月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码460************85X。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某2。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-24219（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4W2WLJ0M。法定代表人：梁某1。原告诸云锋诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称“昶大公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘正超、被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼，被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》；2.解除原告与被告昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》；3.被告盛明公司向原告返还215992元、补偿款4050元，并自2020年1月20日起至实际返还之日止按年利率4.5%计付利息；4.被告盛明公司自2019年10月1日起至清偿之日止按219500元按日千分之一的标准向原告支付违约金（暂计至2020年2月28日为32925元）；5.被告盛明公司、昶大公司连带向原告返还30000元，并自2020年1月20日起至实际返还之日止按年利率4.5%计付利息；6.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2018年10月26日，被告佛山盛明置业有限公司（转让方）与原告（受让方）签订《物业使用权转让合同》，合同约定：被告佛山盛明置业有限公司将位于广东省佛山市南海区******************物业的使用权转让给原告，转让价款219500元，被告佛山盛明置业有限公司在2019年10月1日将物业交付给原告使用，如被告佛山盛明置业有限公司未按约定期限交付物业，应按照已收转让款的每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告佛山盛明置业有限公司应退还全部已收款项，并从应交付之日起按合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。同日，被告佛山盛明置业有限公司与原告签订《装修协议》，约定由被告佛山盛明置业有限公司对上述物业进行装修，装修费用60500元。同日，在被告佛山盛明置业有限公司要求和指定下，原告与被告珠海市昶大装饰工程有限公司签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定由被告珠海市昶大装饰工程有限公司对上述物业进行装修设计及定购装修材料，费用30000元。合同签订至今，原告共向被告佛山盛明置业有限公司支付215992元，向被告珠海市昶大装饰工程有限公司支付30000元。合同约定的交付期限早已届满，但被告至今无法交付物业，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告盛明公司辩称，原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》已经于2019年10月24日协商解除，自解除之日起，原告不得再以已经解除的物业使用权转让合同或装修协议向被告主张权利。从双方签订的《解除合同协议书》第一条“现乙方（原告）申请解除合同……”以及第二条“双方一致同意解除上述合同……”的约定可知，解除涉讼的物业使用权转让合同以及装修协议是原告本人主动申请的，且双方系经协商一致的情况下协商解除涉讼的合同，系原告与被告盛明公司的真实意思表示，应受合法保护。故涉讼的物业使用权转让合同以及装修协议已于签订解除合同协议书当日协商解除。原告诉请被告盛明公司支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》并无约定任何的逾期还款违约责任，原告诉请无合同依据。即便原告按照《物业使用权转让合同》为由主张权利，但双方已经协商解除了物业使用权转让合同，双方约定由被告向原告退回已支付款项229504元和补偿款4050元，双方就上述合同产生的权利义务了结，不得再以解除的合同向被告盛明公司主张权利。原告再要求被告盛明公司支付违约金32925元无事实与法律依据。2、退而言之，即便法院认定双方签订的物业使用权转让合同未解除，认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。3、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。4、目前盛明项目因客观原因出现资金周转困难而造成停工困顿，盛明公司一直在努力解决问题争取复工完成项目交付物业给客户，现又遇疫情导致解决问题更加困难，但仍在努力寻求解决。盛明项目涉案客户众多，违约金计算标准过高计算时间过长的话，违约金数额将十分庞大。即使法院判令盛明公司支付违约金，也恳请法院参照《合同法解释二》第二十九条的规定，设定违约金的限额，违约金总金额不应超过盛明公司尚欠的物业使用权转让费的1%。《装修设计、装修材料定购协议》的合同主体是昶大公司与原告，该合同与佛山盛明置业有限公司无关，原告要求被告盛明公司连带返还30000元无事实与法律依据。综合上述事实和理由，综合上述事实和理由，被告盛明公司仅负有按照解除合同协议书的约定向原告退还尚欠款项215992元，对于原告诉请的违约金以及诉请被告投资公司承担连带责任的诉请应当予以驳回。被告昶大公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的定金确认单为复印件，被告盛明公司不予确认，本院不予采信。2.原告出示的《装修设计、装修材料定购协议》，有原件核对，本院对真实性采信。3.原告出示的《委托经营管理合同》，虽有原件，但合同签订相对方非本案当事人，本院仅对形式真实性采信。4.原告出示的有被告昶大公司盖章的《解除合同协议书》，有原件核对，本院对真实性采信。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年10月26日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0429号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为219500元，乙方分期付款。甲方在2019年10月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。被告盛明公司出具收据确认已收取原告至分期款第10期。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年10月26日前一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告昶大公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年10月26日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。2019年10月24日，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除关于涉讼物业的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，被告盛明公司退还原告已支付款项215992元和补偿款4050元，合共220042元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还23998元，第二期于2020年2月20日前退还53998元，第三期于2020年3月20日前退还53998元，第四期于2020年4月20日前退还88048元；被告盛明公司如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。同日，原告与被告昶大公司签订《解除合同协议书》，约定解除涉案《装修设计、装修材料定购协议》，被告昶大公司在2020年1月20日前退还30000元。2020年4月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》虽约定被告盛明公司如期全额退款之日为转让合同及装修协议解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除，且此后双方亦未再继续履行转让合同及装修协议，则《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定及《盛明广场装修协议》于《解除合同协议书》签订之日即解除，本院确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定及《盛明广场装修协议》于《解除合同协议书》签订之日（2019年10月24日）已经解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请被告盛明公司退款转让款及装修费合共215992元，被告盛明公司在《解除合同协议书》中亦确认返还，本院予以支持。原告已付至转让合同约定的分期款第10期，按照转让合同约定的付款方式核算，原告已支付转让款应为155492元=首期款109772元+4572元/期*10期，其余已付款项（为215992元-155492元=60500元）为原告已付装修协议约定的款项60500元。关于转让款的违约金问题，被告盛明公司虽与原告约定分期还款，但被告盛明公司并未按期退款，即便涉案转让合同已经协商解除，原告亦有权根据转让合同的约定，向被告盛明公司主张逾期交付致使合同解除的违约责任，但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以未退转让款155492元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年10月2日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即155492元*30%=46647.6元）为上限。原告主张超出部分及支付补偿款的诉请，本院不予支持。因《装修协议》并未约定违约责任，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年4月3日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。被告昶大公司已与原告签订《解除合同协议书》，协商解除《装修设计、装修材料定购协议》，本院确认涉案《装修设计、装修材料定购协议》于《解除合同协议书》之日（2019年10月24日）解除，被告昶大公司应按照约定退还定购费用30000元及支付从逾期退款之日（2020年1月21日）起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告利息主张超出部分本院不予支持。原告诉请被告盛明公司承担连带返还责任，本院不予支持。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告诸云峰与被告佛山盛明置业有限公司于2018年10月26日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月1日至2039年9月30日期间的租赁约定于2019年10月24日解除；二、确认原告诸云峰与被告佛山盛明置业有限公司于2018年10月26日签订的《盛明广场装修协议》于2019年10月24日解除；三、确认原告诸云峰与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2018年10月26日签订的《装修设计、装修材料定购协议》于2019年10月24日解除；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款155492元及支付违约金（以155492元为本金从2019年10月2日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以46647.6元为限）予原告诸云峰；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（以60500元为本金从2020年4月3日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告诸云峰；六、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元及支付利息（以30000元为本金从2020年1月21日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告诸云峰；七、驳回原告诸云峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2975元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担2700元，由被告珠海市昶大装饰工程有限公司负担275元，上述被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费2975元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年六月二十四日书记员 孙王成欣