陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书   （2020）陕0902民初488号   原告陕西兴科房建集团物业服务有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区（桥西广场）。   法定代表人胡崇安，系公司经理。   统一社会信用代码：91610900752114916J。    委托代理人候建安，系公司经理。   委托代理人刘新，陕西理衡律师事务所律师。   被告朿永强，男，回族，出生于1974年5月29日，住汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人朿传智，陕西江桦律师事务所律师。   原告陕西兴科房建集团物业服务有限公司（以下简称“兴科物业公司”）与被告朿永强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告兴科物业公司委托代理人候建安、刘新，被告朿永强及委托代理人朿传智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，2016年3月10日，原告与兴科金洲城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定了物业服务项目和收费标准（详见物业服务合同）。合同签订后，原告依据物业服务合同约定，为小区业主提供了物业服务，小区业主应依据合同约定缴纳相关费用，但被告无任何理由拒绝缴纳相关费用，原告向法院提起诉讼，法院判决被告支付拖欠费用。但被告自2017年12月至2019年11月又恶意拖欠各项费用3586.7元，原告多次催收，被告仍拒绝支付，在小区造成恶劣影响。综上，被告长期无理由拒绝缴纳相关费用，是违约行为，影响恶劣，不利于小区的维护管理，为维护原告合法权益，原告现起诉，要求判令：1.判令被告支付物业费、垃圾费、水费、煤气费合计3586.7元，违约金1906.36元，合计5493.06元。2.由被告承担诉讼费用。    原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：    1.催费单及欠费清单。证明原告向被告催收费用的事实。   2.2016年物业服务合同和2019年物业服务合同。证明原告物业收费标准，没有违法收费的情形。   3.收费公示。证明涨价后已经告知广大业主。   4.业主委员会备案登记表。证明金洲城业主委员会已于2015年4月23日在安康市房产管理局进行了备案登记，该业委会是经过合法批准成立的。   5.新城办果园社区居委会关于金洲城小区部分业主申请成立业主大会和业主委员会的回复。证明部分业主对现有业委会不满意申请成立新的业委会未获批准，首届业委会成立合法。   被告朿永强辩称，一、被答辩人在起诉状中列举的内容及其提供的证据与事实严重不符1、被答辩人列举的费用没有明细清单，与事实不符，违约金无法理和事实依据。2、答辩人并未恶意拖欠费用，从2016年11月起，答辩人多次去收费大厅缴费，收费员均要按照违法涨价的费用收取，答辩人要求按照正确费用收取被拒绝；答辩人要求先缴纳争议费用之外的费用，争议部分等有定论再决定缴纳还是取消，物业公司仍不同意。另外对于法律要求不能捆绑收取的其他费用，收费员也要非法捆绑收费，并答复说：各类费用电脑系统都捆绑在一起收缴，拒绝答辩人依法缴纳其他费用。被答辩人所述“答辩人无任何理由拒绝缴纳相关费用”的内容与事实不符。3、上次汉滨区法院判决生效后，答辩人上诉至安康市中级法院，中级法院也进行了受理，因此当时不存在不执行判决的行为，被答辩人这是在歪曲事实。事实上，金洲城小区物业公司有很多违法侵占业主权益的行为，拒缴违法费用的业主也有很多，物业公司开始进行集体起诉，后来自行撤诉后只针对单个业主，就是想造成单个业主无礼的假象，隐瞒绝大部分业主不满的真相。业主也在一直对小区物业公司违法违规行为进行举报和投诉，而物业公司对维权业主分别进行各种分化和报复，在小区造成恶劣影响的恰恰是物业公司，物业公司甚至于做出到维权业主单位无理取闹的行为。以上情况恳请法庭进行调查，以做出公正地判断。二、被答辩人将物业费私自提价是严重违法违规行为1、《陕西省物业管理条例》第六十四条规定：“物业服务收费的标准和形式由业主和物业服务企业进行约定，物业服务企业应当在物业管理公共区域公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。”被答辩人没有和业主大会进行约定，也没有对服务内容、服务标准等进行公示。2、《陕西省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。”小区物业费涨价，物业公司必须先说明原因、做出预告，对于物业费涨价的理由进行说明，并对自己的服务事项进行一个基本的介绍；如果因为物价上涨物业费入不敷出，必须将近几年物业费的收入和支出情况进行公示，然后附上涨价草案，由业主大会讨论决定是否上涨。被答辩人单方面上涨物业费并未按照法定程序进行，违反条例规定；在自己单方面决定涨价后，仅仅以通知、告示的的方式告知业主，侵犯了业主的权益。3、物业费涨价必须坚持双过半的原则，即须经占有小区建筑物总面积过半数的业主、占总户数过半数的业主同意。而被答辩人征求业主意见并未对此结果进行公示；同时，在征求是否涨价的意见时（并非业主已同意涨价，征求涨价幅度的意见），被答辩人故意将意见表设计成“同意涨价0.15元和同意涨价0.09元”的格式，并没有不涨价的选项，偷换概念欺瞒业主进行签字，这种具有一定欺诈性质的意见书应认定无效。三、金州城业主委员会没有签订《物业管理服务合同》的合法身份和权力1、根据安康市房管局物业科的备案信息以及小区“业主委员会”的资料，金州城2014年11月20日召开的选举大会仅有19人（一份说18人，两份不一致）到场，XX城XX户，绝大部分业主根本就不知道举行了选举大会，也从没召开过业主大会。答辩人在XX社区XX组的工作和选举的过程资料，果园社区负责人黄定香答复社区从没有参与整个选举过程，也不知道选举具体情况，果园社区也没有整个选举的任何过程资料（条例规定业主委员会选举是要在社区指导下进行）；而“业主委员会”也一直拿不出相关资料。金州城“业主委员会”的成立严重违反《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定。2、物业管理条例规定了房地产管理部门和基层政府对业主大会和业主委员会选举有指导权、监督权、继而对合法选举产生的业主委员会进行行政许可和备案。而物业科和新城办事处均答复没有指导、参与、XX道XX小区的业主大会和选举，并且分别书面答复业主如下：新城办事处对业主答复：“果园社区和新城办事处依据《物业管理条例》第十六条规定签署的意见是一种告知，不具有行政许可的性质。并且形成办事处没有作出准予成立业委会的书面决定材料。”安康市房地产管理局对业主答复：“房管局依据办事处、社区的审核意见进行登记备案，这是一种告知行为，并非行政许可。”如果这个业委会的备案只是一种告知（即便如此，业主们在小区从来都没有看到过公示。），政府部门没有做出准予成立业委会的书面决定材料；行政管理部门签署的备案没有怼业主委员会做出行政许可，那么这个业委会就不能以取得签署《物业服务合同》的合法身份和许可。3、被答辩人在查询中发现，“金州城业主委员会”拿不出筹备和选举过程的详细资料，在仅有的少量几页资料中，“金州城业主委员会”成员中有两人既是筹备组人员，又分别当选业主委员会主任和委员，违反《陕西省物业管理条例》第三十五条之规定：“换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选”。有一人提供虚假个人资料，有两人本人或配偶在（或曾在）本物业管理区域的物业服务企业任职，违反《陕西省物业管理条例》第二十六条第三款和第四款之规定：“本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职”。被答辩人系建设单位选聘的物业服务企业，与建设单位属同一法人代表，非经业主大会选聘，不符合《物业管理条例》第十一条第四款及第三十四条之规定。以上事实充分说明了这个业主委员会就是物业公司非法组织起来的，其成员都是和物业公司有各种关系的，并且通过各种渠道获得了既得利益的，出卖业主利益给物业公司来获取私利。4、依据物权法和陕西省物业管理条例第二十二条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”，小区的业主大会才是决议机构，业主大会做出的决定才能合法执行；而业主委员会只是执行机构，没有权利自己做出决定去执行。金州城小区从来没有召开过业主大会，也没有通过决议要和物业公司签订新的物业服务合同，也没有通过决议让物业公司提高物业费，更没有授权给业主委员会来执行这些决定，因此，业主委员会并没有以上事务的代理权，业主委员会和物业公司签订的合同应认定为无效合同，对业主没有约束力。金州城“业主委员会”不具备合法的主体资格，其与被答辩人签订的合同系无效合同，对答辩人不具备约束力。按照《物业管理条例》第十九条，此错误决定，物业所在地的区、县XX房XX街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。四、根据《中华人民共和国合同法》，金州城业主委员会和物业公司签订的物业服务合同，违反以下内容，应认定为无效：1、第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”业主对业委会成员进行质询时，业委会成员不知道自己所签署的物业服务合同内容，并且业委会的公章长期都在物业公司手中，一切事务都是物业公司单方面在操办，合同当事人显然没有没有处于平等的法律地位。2、第七条 “当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”本物业服务合同的签订，违背了物业管理条例。（参见前面答辩词和列举的事实）。3、第九条 “当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”小区业主并未召开业主大会，也没有委托业委会和物业公司订立合同，据此，业主作为当事人无义务履行此合同。4、第四十八条 “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”业委会作为行为人没有代理权，对作为被代理人的业主不发生效力，由行为人承担责任。5、第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。金州城的业委会是物业公司指定人员、欺瞒业主和政府工作人员非法成立的，没有代理权；物业公司明知这些事实，没有理由相信“业委会”有代理权。6、第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;物业公司和业主委员会恶意串通，损害了第三人业主的利益；违反物业管理条例签订物业服务合同，来掩盖侵犯业主利益的非法目的。第五十九条 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。2016年11月之后收取的涨价部分物业费，应该返还业主。以上所列举的合同内容违反合同法，在合同法中都属于判定合同无效的条款，所以物业公司和金州城业主委员会签订的物业服务合同应该被认定为无效合同，对于业主没有约束力。而且被答辩人将原来无争议的物业费、非法涨价的费用、以及其他多项代收费用在电脑系统捆绑收费，造成答辩人无法缴纳合法费用。故请求法院依法驳回被答辩人起诉，纠正其私自提价和捆绑收费的错误做法，以便答辩人能及时缴纳应当缴纳的欠费，保护答辩人及小区所有业主的合法权益。综上所述，答辩人并不是无理由拖欠被答辩人费用，而是被答辩人单方面违法上涨物业费，并将物业费和其他费用在电脑系统捆绑收费，造成答辩人无法缴纳合法费用。故请求法院依法驳回被答辩人起诉，纠正其私自提价和捆绑收费的错误做法，以便答辩人能及时缴纳应当缴纳的欠费，保护答辩人及小区所有业主的合法权益。   被告为支持其答辩主张向本院提交了以下证据：   1.金洲城业主征询表。证明物业公司将物业费单方面涨价不符合法律规定。原告涨价只以通知、公示的方式进行，没有按照法律及条例规定，出示物业服务合同及涨价合法程序、没有公布物业费收取和开支账目来证明其涨价理由。   2.业主委员会备案登记表。证明业主委员会无法出示出席人员名单及开会的过程，业主委员会未经过业主选举产生，业主委员会成立备案不符合国家法律法规条例规定。   3.业主申请书及答复。证明业主向果园社区提出选举业委会的申请，社区进行答复中只有2005年那个业主委员会， 2015在房管局备案的业主委员会不合法。   4.电话录音。证明业委会主任自称不知道涨价的情况，所签物业合同违反合同法。   经审理查明，被告朿永强系金洲城小区入住业主，其住宅建筑面积为128.91㎡，金洲城小区自成立以来一直由原告给提供物业管理服务。2016年3月10日，金洲城小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定：业主大会选聘原告为金洲城小区提供物业管理服务，服务期限为三年，自2016年3月10日起至2019年3月9日止；物业服务费为0.54元/㎡，高层电梯费每户按均价收取，其中电梯电费每户每月16元、电梯维护费每户每月18.5元；委托服务事项有代收代缴水电费、天然气费、煤气费、生活垃圾收集处理费，水电费收费标准为按政府定价+公摊，生活垃圾处理费按政府定价收取，每户每月11元；合同还约定了物业服务内容、违约责任、双方的权利义务等内容。合同加盖了该小区业主委员会印章，并有业主委员会主任王炳贵的签名。上述合同签订后，原告仍按原0.45元/㎡的标准收取物业费直至2017年11月。2017年12月，原告开始按照合同约定的0.54元/㎡标准收取物业费，被告朿永强对涨价部分的物业费有异议并拒交，其他费用也一并未交纳。截止2019年11月，被告共欠物业费1670.4元、垃圾费264元、水费768.3元等共计2702.7元。原告催收未果，遂诉至本院，提出上列诉讼请求。   同时查明，2015年4月23日，金洲城业主委员会在安康市房产管理局进行了备案登记，备案登记表载明业主委员会主任为王炳贵，并载明了业主委员会副主任、委员、候补委员名单，以及业主大会会议情况等内容，该小区所属新城办事处及果园社区居委会均签署意见同意备案。2016年2月29日，原告作出关于调整金洲城物业服务费用的情况说明，将物业费从2016年4月1日起每平方米上调0.09元，即从0.45元/㎡调整为0.54元/㎡，并在小区的公告栏张贴公示，还以征询表的形式向业主征询涨价意见。2016年3月25日，金洲城小区的部分业主向果园社区居委会递交书面申请，要求召开业主大会及成立业主委员会，该社区居委会于2016年4月13进行了书面答复，以金洲城小区已于2005年成立了首届业主委员会为由，未予批准。   上列事实有催费单及欠费清单、物业服务合同、收费公示、业主委员会备案登记表、果园社区居委会答复、业主申请书及答复及原、被告的当庭陈述所证实。   本院认为，金洲城小区业主委员会经过法定程序选举产生并已获准备案登记，形式上具备签订《物业服务合同》的合法主体资格。至于业主委员会的产生过程是否符合法律规定的程序和条件不是本案审理的内容。因此，金洲城小区业主委员会与原告签订的物业服务合同是双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对“金洲城小区”的业主具有约束力。被告朿永强作为金洲城小区的业主应当严格按照该物业服务合同的约定享受权利并履行义务。因物业服务合同约定的物业费收费标准为0.54元/㎡，故原告主张按照该标准收取物业费符合合同约定，依法应与支持，违约金为欠费总额千分之三即8.12元。被告朿永强辩称金洲城小区业主委员会成立过程违法，不具备合法的主体资格，且其与原告签订物业服务合同及提高物业费标准，并没有召开业主大会讨论并表决通过，违反《物业管理条例》第十一条、十二条规定，根据合同法五十二条的规定，应为无效合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条的强制性规定是指效力性强制规定，《物业管理条例》第十一条、十二条规定并非效力性强制规定。因此，涉案物业服务合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定。本案中，业主委员会与原告签订合同时，没有召开业主大会表决聘请物业服务的问题，系小区业主的内部问题，与原告无关，且在该业主委员会形式主体合法的情况下，原告是否有义务审查业主委员会的成立过程是否符合法律规定，以及执行的事务是否经业主大会表决通过，法律对此并未做强制性规定，故原告有理由相信该业主委员会的行为是能够代表金洲城小区全体业主的行为。综上，被告上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 由被告朿永强支付原告陕西兴科房建集团物业服务有限公司2017年12月至2019年11月的物业服务费、垃圾费、水费、电梯电费、电梯维护费共计2707.7元及违约金8.12元。限本判决生效后十日内履行完毕。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告朿永强承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。         审判长 张波   人民陪审员 贺东山   人民陪审员 唐章乾     二〇二〇年六月二十二日     书记员 黄奕萱    2020090248891610900752114916612XXXXXXXXXXXXXXX2020022412   5000          1