浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初489号 原告：刘水玉，女，1963年5月17日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：祝敏，浙江六律律师事务所律师。 被告：张国招，男，1965年8月10日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被告：徐银妹，女，1964年1月8日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 两被告共同委托诉讼代理人：杨毅，浙江三善律师事务所律师。 原告刘水玉与被告张国招、徐银妹房屋买卖合同纠纷一案，本院采取诉前登记，于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告刘水玉及其委托诉讼代理人祝敏，被告张国招及两被告共同委托诉讼代理人杨毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘水玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除两被告与原告签订的《房地产转让合同》，并向原告赔偿因恶意违约造成的损失432968.77万元（房屋现值暂估105万元-两被告已退款39.87万元-购房余款28.13万元）；2、两被告承担本案诉讼费、保全费、评估费等诉讼费用。事实与理由：2017年7月5日，原告与两被告签订《房地产转让合同》，约定两被告将位于衢州市衢江区××幢××单元××室，建筑面积93.48平方米的毛坯房屋转让给原告，转让价52万元，付款方式为合同签订之日支付17万元定金，在交房时抵充房款。案涉房屋交房时间为2017年7月5日。因案涉房屋交易时整个小区未全部竣工验收等因素，无法办理房产证，故余款的支付方式为原告将每个月应付按揭款存入被告银行按揭的银行卡中。若未来能够办理房产证的，则余款在扣除原告偿还的银行按揭贷款后，剩余款项在过户之日付清。合同签订后，被告向原告交付了房屋钥匙，并将按揭还款的银行卡以及所有两被告之前购房的合同、按揭贷款合同、发票、收据等原件一同交与原告。两年多来，原告一直按约支付了27期银行按揭。2019年9月底，原告听闻案涉房屋能够办理产权证，遂与被告沟通办证事宜，并准备对案涉房屋进行简单装修。原告这才发现案涉房屋已被更换钥匙，并由被告以“一房二卖”的方式又出售给他人。至此，案涉房屋价格已经翻了一倍以上。无论是原告自行出售后的转售利润损失还是原告想重新购买同地段同面积房屋要多付一倍的价格的损失，两被告不诚信的违约行为均给原告造成了巨大的损失。 被告张国招、徐银妹辩称：一、案涉房屋买卖交易中，原告委托案外人谢某代为处理买卖事宜，包括交付定金、协议沟通买房事宜等，谢某相关行为产生的法律后果应由原告承担；二、原、被告约定合同签订后由原告负责缴纳按揭房款，被告也将按揭银行卡及原购房某款合同交给原告，但2017年8月至2019年8月总共25期按揭款原告有22期逾期，2018年8月份被告就已经发现原告逾期缴纳按揭款的行为并及时通过谢某提醒原告，原告在2018年10月一次性补足了22800元按揭款，2019年7月份被告到银行办理业务时又发现原告多次逾期行为，当即通知谢某解除合同，不再出卖房屋。原告严重违约未履行合同主要义务，被告享有法定合同解除权，并于2019年10月31日以向原告发送短信的方式通知解除合同，故原告无权要求被告承担违约责任。三、尽管合同解除的原因是原告违约，但由于原告和谢某的一再纠缠，被告不仅没有没收原告支付的定金，反而通过向原告支付双倍定金的方式解除合同，被告已极大照顾了原告的感受。四、原告应支付给被告的购房款为52万元，该价款不包括2017年7月8日起至办理房产证之前的银行按揭，上述按揭款应当由原告支付，原告认为该款包含在52万元之内缺乏事实依据。五、抛开合同解除问题，原告主张损害赔偿的金额计算方式有误。根据法律规定和司法实践，此类案件损失计算方式应为“房屋现值减去二手房买卖合同约定的房屋价格，即房屋增值部分”。被告2013年购买该房价格为48万元，四年后卖给原告的价格仅为52万，被告显然是以成本价甚至亏本出售给原告，在此期间衢州房地产价格翻倍增长，如法院要认定损失，恳请对上述因素综合予以考虑。实际上，原告和谢某是合伙买房，目的在于增值后转售以获取利润，这也是为什么原告拿到房屋两年半时间一直没有进行装修的原因，鉴于原告购房目的是为了获利，请法院在认定增值时作为重要因素予以考虑。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉请。 原告刘水玉为证明其主张的事实，向本院递交了：1、房地产转让合同一份，证明原、被告2017年7月5日签订房屋转让合同，被告将案涉房屋以52万元价格出售给原告，定金17万元，交房日期为合同签订当日，但是房屋暂无法办理过户手续；2、购房定金收条一份，证明被告收到原告支付的17万元定金；3、房屋按揭银行卡及个人住房（商业用房）借款合同，证明被告将上述资料交给原告，原告支付了2017年8月至2019年9月共27期银行按揭；4、被告购房时开发商开具的购房发票、物业费收款收据、房屋户型图及销售人员名片、中介收费清单及房屋钥匙，证明原告购买案涉房屋后，因房屋暂无法办证，在中介机构的服务下，被告移交了购房的初始资料及房屋钥匙，将房屋交付给原告使用，民间意义上房屋已属原告所有；5、浙江省二手房买卖合同、衢州市不动产登记信息查询记录各一份，证明2019年10月30日两被告将案涉房屋再次以30万元的价格转售给案外人江莉、徐军飞，当日案涉房产就已办理过户，江莉、徐军飞11月4日即以案涉房产办理抵押贷款，抵押金额105万元，该房屋实际交易价格肯定远不止30万元；6、原告代理人与徐军飞微信聊天记录、徐军飞微信朋友圈、原告代理人与徐军飞的通话录音及文字整理稿，证明房屋二次出卖的价格是105万元，当时银行贷款余额及利息为218331.23元，违约金、罚息均为0元，同小区类似房型价格均超过105万，该价格明显低于市场价其双方均知晓。 被告张国招、徐银妹质证如下：对原告提交的证据1-4真实性无异议，但需要指出的是根据法律规定定金不能超过总房价的20%，本案约定的17万定金过高，应当按照房款20%认定，超出部分应当进行折抵；按照2017年7月份的市场价格，案涉房屋52万元的转让价明显偏低，如法院认定被告需要赔偿损失，应当酌情考虑转让价偏低的事实；根据买卖合同第三条付款时间和方式预定，房屋办证之前的房某由原告支付，如法院要认定被告违约造成的损失，按揭款应当扣除；原告支付按揭款的材料恰恰能够反映其违约未及时支付房某，给被告征信造成不良影响；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，被告将房屋出售给江莉、徐军飞不构成一房二卖，由于原告违约被告已解除双方间的房屋买卖合同，之后才将房屋出售给江莉、徐军飞；证据6中除对徐军飞微信朋友圈资料有异议之外，对其他材料真实性无异议，但对证明目的有异议，双方真实交易价格就是105万，房屋买卖是真实、善意的，不认可被告张国招有赌博恶习的说法且与本案关联性。 根据双方的举证、质证意见，本院对原告提交的证据1-5的真实性予以认定，证据6中徐军飞的微信朋友圈资料与本案无必然关联性，本院不予认定，对其他证据材料真实性予以认定。相关争议问题将综合分析判断。 根据原告刘水玉申请，证人谢某出庭作证。证人述称，刘水玉是将廿里镇的房子卖掉后到城里买房自住，购房者是刘水玉，但买房大部分的事情都是证人操作的；张国招因资金困难还不上房某，银行马上要起诉他所以他要将房屋出卖，52万元的价格符合当时的市场价，合同签订后被告的购房合同及房某银行卡就交给证人，之后房某就由原告负责支付，过户的时候按照总价52万减去定金再减去原告支付的房某结算剩余房款；房子2019年9月开始可以办证，2019年10月1日张国招打证人电话要求和刘水玉谈谈，但原告做护工没空；10月6日，原、被告及证人碰头见面，被告提出来房屋涨价要求原告补点钱，原告仅同意补几千块钱；10月7日张国招打电话问证人房某是否缴纳，证人告知已付。上述期间，张国招从来没有讲过解除合同不再卖房。2019年11月1日，刘水玉想装修房子，证人就去看了下房子，但发现打不开房门，以为是锁坏了，第二天就叫开锁师傅一起去开门发现已有人在装修并告知房子已卖给他人。证人马上给张国招打电话，张国招承认了将房子卖给他人的事实并提出来补偿钱，并坚持最多只能补偿16万元，不存在商量余地否则不同意打钱，证人想先尽快拿到钱无奈同意，但并不是说事情就此了结，证人事后还找过张国招，因怕刘水玉接受不了一开始不敢告知其实情。被告的房某银行卡都在证人手上，原告支付的按揭款均由证人代某，原告把钱交给证人，如有不足证人先垫付。2018年由于证人的原因确实有部分房某逾期，但后来已及时补缴，之后就未再逾期。被告从未告知过证人房某逾期，因为被告的电话号码换过，所以银行短信收不到（被告对此认可）。被告实际只退还赔偿423500元，差额是少算了一个月房某。 原告对证人证言的三性无异议，并认为原告虽然确实存在几个月房某逾期的问题，但该逾期行为发生在被告一房二卖之前一年并已及时补交，被告并未提出解除合同。被告认为证人证言存在三个方面问题，一是证人在庭审中已经明确52万房价是不包括原告支付的房某的，也就是说被告是实收52万元，真实房屋交易价格不止52万；二是被告支付证人423500元后双方已言明合同已解除，纠纷已处理完毕；三是原告逾期未付房某不止一次。本院对原告提出的三点质证意见将综合全案案情进行认定，对证人证言其他内容予以认定。 被告张国招、徐银妹为证明其主张的事实，向本院递交了：1、案涉房屋房某交易信息明细，证明原告自2017年8月-2019年8月多次逾期未缴纳按揭款的事实；2、被告与原告的短信聊天记录一份，证明2019年10月31日被告以原告房某逾违约在先，主张解除合同，不卖房子；3、2019年11月3日谢某出具的收条一份，证明被告已退还定金并支付赔偿款合计423500元，案涉纠纷已处理完毕。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为信息不完整，认可2018年7、8月份确实有累计金额较大的房某逾期，但已及时补足且之后均按时交纳房某，房某是否逾期双方都收不到银行信息。谢某都是按照被告告知的每个月2600元左右的金额存入按揭账户，后期的房某逾期是原告每月还款金额少量不足，而不是逾期未付，并且房某金额是变化的，该明细单上载明当月的房某只有2544元；对证据2有异议，没有收到10月31日的信息，10月31日就是被告将房屋转卖给江莉、徐军飞且过户后的第二天，原告短信回复表明其不同意解除合同；对证据3的真实性无异议，谢某实收423500元，收款是无奈之举，更不意味着纠纷就此了结。本院对被告提交的三份证据的真实性予以认定，相关争议问题将综合分析判断。 本院经审理查明：2013年3月26日，被告张国招、徐银妹与衢州市豪信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买衢州市衢江区××小区××幢××单元××室的房产，合同价款479113元，合同签订后两被告已办理按揭贷款，但由于开发商原因房屋暂不能办理产权证书。2017年7月5日，原、被告签订《房地产转让合同》，两被告将案涉房产以52万元的价格转让给原告，合同载明：合同签订之日原告即支付两被告定金17万元，定金在交房时抵充房款，自2017年8月8日起房某由原告承担。两被告同意自合同签订之日起原告即可入住并不收取费用。余款除原告在产权证没办之前支付银行按揭款外，剩余房款在过户之日付清。若被告违约不予出卖，应双倍退还原告所付定金。案外人谢某系原告表兄弟，原告购房案涉房屋多数行为由其代理实施。合同签订后，被告即将商品房买卖合同、房某银行卡及房屋钥匙交付给谢某，但原告并未实际入住。自2017年8月起，案涉房屋按揭贷款即由原告承担，由于原告工作忙碌原因，具体还房某事宜由谢某实施，2018年7、8月份原告多个月按揭款逾期未付，后原告补缴，2019年原告又发生按揭款未足额缴纳的逾期行为，但2019年8月-10月的按揭款按期足额缴纳。2019年9月，案涉楼盘政策处理完毕，可以办理产权证书。2019年10月30日，案涉房屋房产证办至两被告名下。同日，两被告与案外人江莉、徐军飞签订《浙江省二手房买卖合同》，两被告将案涉房屋以105万元的价格转让给江莉、徐军飞并于同日办理产权过户。2019年10月31日，被告张国招向原告刘水玉发送短信，表示原告多期房某逾期给其征信造成影响，决定不卖房子。2019年11月3日，案外人谢某向被告出具收条，收条载明：今收到张国招退还买方定金17万元，按揭款7万元，（张国招）到谢某借款2.5万元，补偿损失16万元，总计425000元。但被告实际仅支付423500元。被告主张其支付上述款项后，围绕房屋买卖的纠纷已处理完毕，原告及谢某均认为当时只是为了先拿到钱减少损失才出具收条，如不出具收条被告不同意付款。2019年11月6日，原告刘水玉发短信给被告张国招，催促其办理房产证并要求面谈，但被告未回复。纠纷未得到解决，现原告提起诉讼。 另查明，2014年10月-2017年8月两被告自己负责交按揭款期间，即有7期房某逾期。 本院认为，关于原、被告间房屋买卖合同是否有效问题。原、被告间房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，虽然两被告在与原告签订房屋买卖合同时尚未取得案涉房屋的所有权，但案涉房屋办理产权登记条件成就后，房屋曾登记在两被告名下，故双方间的房屋买卖合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。 关于房屋买卖合同解除问题。《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告确实存在按揭款逾期的行为，客观上给两被告银行征信造成了一定不良影响，但原告方事后已补缴按揭款，被告主张的法定合同解除权条件尚未成就，其不能据此解除双方间房屋买卖合同。被告主张于2019年10月31日通过短信通知原告解除合同，合同自短信到达原告之日起已经解除，但案涉房屋10月30日已转售给案外人江莉、徐军飞并办理产权过户，10月31日两被告已不再是案涉房屋的所有权人，原、被告间房屋买卖合同客观上已不可能得到履行。两被告已经以其实际行为表明不履行合同义务，导致合同目的不能实现，显属违约，故原告诉请要求法院解除双方间的房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约损失如何认定问题。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告间的《房地产转让合同》约定，卖方违约导致买方不能取得房屋所有权的，应当双方退还定金，除此之外合同中无其他违约条款。本案定金金额已超出法律规定的主合同价款20%的上限，应当按此比例调整定金为104000元，剩余66000元应当视为原告预付房款。此外原告还支付了70000元按揭款，上述款项合计24万元被告应当予以返还。根据定金规则被告应赔偿原告定金损失104000元，该金额显然不足以弥补原告因被告违约造成的损失，因合同无其他违约条款，故应当按照合同法规定计算原告可得利益损失。原、被告均同意案涉房屋现市场价值按照105万元确定，该房屋合同价为52万元（原告支付的按揭款包含在内，合同已有明确约定），差额为53万元。根据案涉房屋现市场价值，原告如买受该房屋可得利益或者在同小区另行购买类似房屋增加花费，应不低于上述金额。近年来本地房地产市场一直呈现房价快速上涨的趋势，被告对此明知，故被告就其违约行为可能对原告造成损失在订立合同时应当已经预见，且此处的预见应当是一种概括性预见。但原告并未全额支付房款，买受房屋也需要原告承担相应的税费，同时考虑到原告在履行合同中也存在一定的违约行为，本院综合案情酌情认定其可得利益损失为45万元。原告已通过谢某从被告处退款398500元（2.5万元系被告张国招与谢某间的债权债务，与本案无关，应当扣减），其中24万元系被告应当返还原告的已付房款，剩余158500元应视为被告已付赔偿款，故应当由被告再赔偿原告损失291500元。原、被告关于违约损失金额计算方式的主张均不符合法律规定，本院不予采纳。此外，被告辩称谢某收取423500元款项并出具收条后，案涉纠纷已处理完毕，但收条内容无此意思，事实是原告事后一直要求处理纠纷，故本院对被告该意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告刘水玉与被告张国招、徐银妹间的《房地产转让合同》； 二、被告张国招、徐银妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘水玉因其违约给原告造成的损失291500元； 三、驳回原告刘水玉的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3897元，由原告刘水玉负担1363元（已付）；由被告张国招、徐银妹负担2624元，于本判决生效之日起十日内缴纳。保全费2220元，由原告刘水玉负担777元（已付），由被告张国招、徐银妹负担1443元，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  袁凤良 二〇二〇年六月十九日 书记员  王 奕