福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0428民初664号 原告：陈锦慧，女，1982年3月21日出生，汉族，住福建省三明市。 被告：沙县民发房地产开发有限公司，住所地：沙县民发商业广场，统一社会信用代码：91350427705187688R。 法定代表人：罗发光，执行董事。 委托诉讼代理人：张乐平，福建三华律师事务所律师。 原告陈锦慧与被告沙县民发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦慧、被告的委托诉讼代理人张乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈锦慧向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付逾期交房违约金20223元（按《商品房买卖合同》合同第九条第2款规定支付给乙方违约金从2019年9月16日至2020年4月20日止。从2020年4月20日至实际履行全部交房义务为止按实际天数算）。2、判令被告马上履行全部交房义务。3、判令被告履行办理房产证义务。4、判令诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年9月16日被告寄通知单给原告办理交房手续，但由于被告给原告办理交房手续期限不合理，没有按合同约定给于10天办理时间，只给于两天办理期限，之后不就给于办理。到2019年11月15日四周还是围住，无法进入本房屋。（之前交过图片给将乐县人民法院）。2019年12月2日催告书催告被告短期内交房（快递号1138801890325和1138801891725）被告给于答复函已履行交房义务（答复函内容之前交过给将乐县人民法院）。事实还没有履行交房义务，交房义务包括全部交房义务。2020年3月11日将乐县法庭上原告明确要求被告履行全部交房义务和马上办理房产证义务，如无法交房继续付违约金。2020年3月20日再次写申请书给将乐县人民法院，要求被告在2020年3月27日法庭开庭前当场履行交房义务。2020年4月7日再次催告要求被告在2020年4月20日前履行全部交房义务。（快递号115841114925已收件成功）被告至今没有回复。被告至今无法履行全部交房义务和办理房产证义务。 诉讼过程中原告增加诉讼请求：1、依法判令办理取得房屋权属证书的违约金为45397元。2、依法判令按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。3、依法判令水表、电表分户到本人名下，分户期间出卖人要保证水电能够正常使用，并且水电费由出卖人承担，直到分户到本人名下为止。已交水电预收金500元，要求退还原告。4、依法判令履行本案房屋按合同约定办理房产证并告知能够办理完成的具体时间。事实与理由：1、购买位于将乐县上河洲澜泊湾第13幢1层106号房，根据(2020)闽0428民初2号民事判决书交付使用2014年12月31日变更为2017年6月1日。《备忘录》在双方签订时已经是双方真实意愿的表达，和合同一样具有同等法律效力。根据（2019）闽0428民初1986号民事判决书已认定《备忘录》内容，只是因付款方式期限双方产生分歧未达成最后一致意见，被告也已作为证据使用，在法庭上多次承认它的内容，《备忘录》写明双方就延期及办证违约金算到2018年11月1日止，这表明被告承认在2018年11月1日之前就已经逾期办证。至今被告无法具备办理房产证的前提条件，根据《房屋买卖合同》第十四条约定关于产权登记的约定：（内容详见合同），从2017年6月1日交付使用，办理时间为60日内办理房屋所有权初始预登记和90日内取得房屋权属证书，2017年9月1日到2020年5月1日共32个月472895元*0.01%/天*30天*32个月=45397元。经房产办证中心查明至今房屋所有初始预登记没有办理，才造成房屋权属证书无法办理。2、在2020年4月22日本人已按被告公司规定要求缴纳办理交房手续的所有费用，被告公司售楼部工作人员以财务原因，无法收费，无法办理为由没有办理当天回三明以后再次用手机短信发催告函给被告，要求被告公司在2020年4月23日正常上班时间给于办理，在2020年4月23日，费用本人已交，但要求被告公司按合同第十一条约定交接，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人还需提《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告告知没有以上这些。水表、电表至今没有分户到本人名下，本人已催告书催告要求被告短期内提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并签署房屋交接单，邮寄本人或在法院上当场提供，并要求履行水表、电表分户义务，被告至今没有办理。以上这些同时也证明被告至今没有履行全部交房义务。 被告辩称：一、原告重复起诉逾期交房违约金没有事实和法律根据。1.(2020)闽0428民初2号民事判决书已就逾期交房违约金作出了判决，并已认定本案商铺所涉工程已于2014年12月5日通过竣工验收，2017年8月18日通过了消防验收，说明本案商铺已具备交房条件。双方约定的委培期限于2017年6月1日到期后，被告多次要求原告办理交房手续，而原告反复要求退房并拒绝收房。2.在原告拒绝收房情况下，被告再次于2019年8月16日以书面形式通知原告要求其于2019年9月19日至20日到被告处办理收房手续，但原告仍拒绝收房，甚至连邮寄的《交房通知书》也不签收，根据合同附件六合同补充协议第五条“交付期限及交接”之2约定该商品房具备主合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得拒绝交房，因买受人的原因，出卖人无须承担延期交房责任。二、原告主张所谓逾期办证违约金，没有事实根据。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理（即逾期每日万分之一支付违约金）但该合同附件六合同补充协议第六条“关于产权登记的约定”之3约定：“主合同第十四条约定的60日和90日期限双方均同意变更为360日”。根据(2020)闽0428民初2号民事判决书和上述合同及协议约定，被告承担了2019年9月16日之前逾期交房的违约金责任，说明本案交房时间确定为2019年9月16日，因此，原告主张所谓逾期办证违约金，没有事实根据。三、原告要求答辩人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》没有事实和法律根据。根据合同第三条约定，原告购买的是商业营业用房而不是住宅，因此，原告要求提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》没有事实和法律根据。四、原告要求答辩人为其办理水表电表分户的主张不符合合同约定。被告已根据合同约定将本案商铺的水电接入口安装至商铺内，原告应当凭商品房买卖合同自行到有关单位办理一户一表的开户手续。为了维护被告的合法权益，为些，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：将乐县上河洲澜泊湾第13幢楼于2014年12月5日竣工验收，2017年8月18日消防验收，2019年7月26日工程竣工验收备案。2014年6月9日，民发公司与陈锦慧签订《商品房买卖合同》，约定民发公司将将乐县上河洲澜泊湾第13幢106号房，建筑面积25.26平方米按单价18721.1元计算，以总价472895元卖给陈锦慧。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交付由出卖人承担违约责任。第九条约定，出卖人逾期交付的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人不解除合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理（即逾期每日万分之一支付违约金）。另该合同附件六“合同补充协议”第五条“交付期限及交接”之2约定：该商品房具备主合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得拒绝交房，因买受人的原因，出卖人无须承担延期交房责任。该合同附件六“合同补充协议”第六条“关于产权登记的约定”之3约定：“主合同第十四条约定的60日和90日期限双方均同意变更为360日”。同日双方另行签订了《房屋委托培育管理协议》，协议约定原告自愿全权委托被告培育管理将乐上河洲澜泊湾项目房屋，期限为三年，自2014年6月1日至2017年6月1日。同日，双方到将乐县房地产管理所进行了备案登记。2014年6月24日，陈锦慧支付了购房款472895元。 2018年11月4日，陈锦慧与被告的法定代表人罗发光签订备忘录一份，约定就延期交付及办证违约金计算至2018年11月1日共计60000元，并约定分期付款，具体协议于2018年11月9日签订，后双方未履行该备忘录。 2019年9月16日，被告通知陈锦慧交房，并邮寄交付通知书给陈锦慧，但遭到拒绝。 2019年10月21日，陈锦慧向将乐县人民法院起诉，要求解除与被告签订的商品房买卖合同。2019年11月20日，将乐县人民法院做出（2019）闽0428民初1986号民事判决书，驳回了陈锦慧的诉讼请求，现判决已生效。 2020年1月2日，陈锦慧向将乐县人民法院起诉，要求被告支付自2017年6月1日起的逾期交房的违约金。2020年3月27日，将乐县人民法院做出（2020）闽0428民初2号民事判决书，判决被告支付原告从2017年6月2日起至2019年9月16日止的违约金计79162元，现判决已生效。 上述事实，有陈锦慧提供的《商品房买卖合同》、《房屋委托培育管理协议》、销售不动产统一发票、照片、《答复函》，民发公司提供的《将乐县商品房买卖合同备案信息表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、商业优惠确认单、商铺认购协议书、上河洲澜泊湾交付通知书、（2019）闽0428民初1986号民事判决书、（2020）闽0428民初2号民事判决书、庭审笔录及双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据生效的（2020）闽0428民初2号民事判决书所查明的事实，本院已判决被告支付从2017年6月2日起至2019年9月16日止的违约金计79162元，由于原告拒收被告的交房通知书，未支持原告2019年9月16日之后的违约金，现判决已生效，根据合同附件六“合同补充协议”第五条“交付期限及交接”之2约定，因原告拒绝收房，无权要求支付从2019年9月16日之后的逾期交房违约金；该合同附件六“合同补充协议”第六条“关于产权登记的约定”之3约定：“主合同第十四条约定的60日和90日期限双方均同意变更为360日”。被告办理房屋权属证书的期限尚未届满，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金不予支持；原告购买的是“商业营业用房”而不是住宅，原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求不予支持；现被告已按照合同约定将本案商铺的水电接入口安装至商铺内，原告应当凭商品房买卖合同自行到有关单位办理一户一表的开户手续。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告陈锦慧的诉讼请求。 案件受理费1441元，减半收取计720.5元，由原告陈锦慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  薛开海 二〇二〇年六月二十九日 书记员  詹杨珊 附相关法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。