河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初397号 原告：石家庄华创物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区红旗大街翰林观天下21号楼1-6层601室。 法定代表人：李星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李顺章，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琪，北京德和衡（石家庄）律师事务所实习律师。 被告：河北金峻信息科技有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区红旗大街88号翰林观天下21号楼4层401室。 法定代表人：王凤爽，该公司经理。 原告石家庄华创物业服务有限公司与被告河北金峻信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄华创物业服务有限公司之法定代表人李星及其委托诉讼代理人李顺章、刘琪到庭参加诉讼。被告河北金峻信息科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件主要事实 涉案房屋位于红旗大街西、××翰林××天下小区××楼商业办公楼××层,该房产由石家庄市桥西区振头一街社区居民委员会于2011年取得建设工程规划许可证。 2014年3月1日，石家庄市桥西区振头一街社区居民委员会（甲方）与石家庄华创物业服务有限公司（乙方）签订《房产租赁合同》，双方约定：甲方将位于石家庄市交叉口以南、槐安路以北、红旗大街以西翰林观天下21号楼一至四层商业楼出租给乙方，租赁期限自2014年3月1日至2034年2月28日止；甲方同意乙方将承租房屋转租给第三方用作经营活动，乙方须书面将转租情况向甲方备案。 2014年12月1日，王凤爽作为石家庄希朗文化传播有限公司（乙方）授权代表人代表该公司与石家庄华创物业服务有限公司（甲方）签订《房产租赁合同》，双方约定：甲方将位于石家庄市翰林观天下21号楼三四层出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日至2029年11月30日止；乙方装修期间为2014年12月1日至2015年3月31日，装修期内免除乙方应向甲方缴纳的租金，但需要足额缴纳冬季采暖费；押金为150000元；2014年12月1日至2017年11月30日期间的租金为1588845元／年，2017年12月1日至2020年11月30日期间的租金为1700064.15元／年，2020年12月1日至2023年11月30日期间的租金1819068.64元／年，2023年12月1日至2026年11月30日期间的租金1946403.44元／年，2026年12月1日至2029年11月30日租金为2082651.68元／年；甲乙双方不得无故提前解除合同，任何一方违反合同约定，提前解除合同，应在解除合同十日内，按照合同约定的剩余租赁期限内房屋租金总额的30%支付违约金；乙方未按时交付房租，经甲方催告后10日内仍未交付的，甲方有权解除合同，所带的损失由乙方承担，押金不再退还乙方。 2018年5月28日，原告石家庄华创物业服务有限公司（甲方）与被告河北金峻信息科技有限公司（乙方）签订《房产租赁合同补充协议》，双方约定：河北金峻信息科技有限公司是红旗大街88号翰林观天下XX的实际租用人，截止2018年4月30日欠石家庄华创物业服务有限公司管辖的翰林观天下21#四层房租款892039元，2018年5月至12月应交房租款529614.96元，合计1421653.96元，本次约定房租欠款及2018年当年房租至2018年12月31日全部交清，不能拖欠。如发生诉讼，依照2014年12月1日石家庄华创物业服务有限公司与石家庄希朗文化传播有限公司签订的房产租赁合同（以下简称原合同）所定条款，现在河北金峻信息科技有限公司作为四楼实际租户的情况下，适用原合同房屋租金的50%和其他全部条款的约定。 2018年10月16日，原告石家庄华创物业服务有限公司（甲方）与被告河北金峻信息科技有限公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定：甲乙双方就2018年10月、11月、12月三个月房租支付问题达成新的协议，乙方承诺每月支付甲方房租100000元整。 《房产租赁合同补充协议》签订后，被告分别于2018年5月31日、7月19日、9月28日、10月16日支付132403.74元、66201元、100000元、100000元，后不再支付，2018年12月30日，被告不再占有使用涉案房屋，原告于2019年1月份将部分涉案房屋另行出租，现原告诉至本院，诉讼请求:1、判令被告赔偿原告房租943049.26元、水电费107577.28元、违约金系欠付租金的30%为315000元，以上共计1365626.54元；2、全部诉讼费用由被告承担。 原告称，《房产租赁合同》签订后，石家庄希朗文化传播有限公司支付三、四层房屋押金15万元，装修押金1万元，因石家庄希朗文化传播有限公司法定代表人王凤爽与其合伙人拆伙，后原告与被告河北金峻信息科技有限公司（亦为王凤爽作为法定代表人）补充签订《房产租赁合同补充协议》，押金与装修押金共计16万元，分为三层8万元，四层8万元。 另查，被告分别于2015年6月8日、7月3日、8月6日、9月8日、11月4日支付水电费2562.3元、2451.45元、2843.25元、2592.9元、4556.6元。 原告为了证实其主张，提交了《房产租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》、《补充协议》、石家庄市建设工程竣工验收备案证明书、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设规划许可证、翰林观天下四楼金峻公司水电费台账、收据等。 被告河北金峻信息科技有限公司未答辩，未提交证据，未到庭参加诉讼。 裁判理由和依据 本院认为：当事人应按照约定全面履行自己的义务。原被告所签《房产租赁合同补充协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效，双方应严格恪守并遵照履行。 关于租金，根据《房产租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》中关于租金数额的约定，可以确认截止2018年12月30日所欠租金为1421653.96元，扣除被告已支付的租金132403.74元、66201元、100000元、100000元，尚欠1023049.22元。 关于押金与装修押金，原告称，押金15万元、装修押金1万元，共计16万元系王凤爽及其合伙人以石家庄希朗文化传播有限公司的名义支付，王凤爽作为法定代表人的河北金峻信息科技有限公司在拆伙后实际占有使用涉案房屋，因此押金及装修押金应对分为8万元进行扣除；原告按照被告实际交付押金及租赁面积比例计算本案租赁所涉押金数额，亦符合公平原则，本院予以确认，故扣除押金及装修押金8万元后，被告尚欠原告租金943049.22元。 关于水电费107577.28元，原告提交的《收据》可以显示被告支付水电费至2015年11月4日，原告称，后续水电费尚未结清，但原告并未提交证据证明其已实际代缴，也未提交证据证明其所主张的数额客观来源及具体计算标准，应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉求，理据不足，本院不予支持。 关于违约金，违约应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中被告于2018年12月30日停止使用涉案房屋，且原告于2019年1月已将涉案房屋的部分出租，现原告主张按欠付租金的30%的计算违约金，违约金标准过高，结合原告实际损失,酌情调整为按欠付租金的10%计算违约金,故被告应向原告支付违约金94304.92元。 被告河北金峻信息科技有限公司未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 1、被告河北金峻信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄华创物业服务有限公司支付所欠租金943049.22元； 2、被告河北金峻信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄华创物业服务有限公司支付违约金94304.92元； 3、驳回原告石家庄华创物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17090元，由原告石家庄华创物业服务有限公司负担4108元，由被告河北金峻信息科技有限公司负担12982元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  李秀云 人民陪审员  韩亚利 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  王天文