宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终882号 上诉人（原审原告）：马卓，男，×年×月×日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张雯，宁夏天器律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：代立波，男，×年×月×日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人马卓与上诉人代立波房屋买卖合同纠纷一案，因不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10711号民事判决，特向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 马卓上诉请求：1.依法撤销原判第（三）项，改判被上诉人向上诉人支付违约金25000元及损失（即政府产权回购所产生的损失33500元、房屋交付之日至2019年4月11日的房屋使用费25000元并承担自2019年4月12日至实际交付房屋之日止的租金损失，暂计算至2019年7月31日为7333元）以上合计90833元或将本案发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人并无实际损失驳回上诉人对于损失主张的诉讼请求，违反双方合同约定，更违反法律规定。 代立波辩称，其与马卓在2014年就涉案房屋达成口头协议约定房屋总价40万元，先向马卓支付10万元，2015年其装修房屋后入住，因公司效益问题只给马卓支付利息，后又支付7万元；签署房屋买卖合同后因房屋涨价向马卓又转账10万元，前后共转账27万元。其没有违约，2014年对涉案房屋达成口头协议，2018年签署房屋买卖合同，2019年马卓要求房款涨价并支付剩余房款，现房屋升值马卓要求解除合同，因其所在的公司效益不好无法支付剩余房款，希望马卓能给予一定时间交付剩余房款，且其已对涉案房屋进行了装修并实际使用。请求法院驳回马卓的上诉请求，支持其上诉请求。 代立波上诉请求：1.依法撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10711号民事判决的第一项；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：我方与马卓之前没有签订房屋购买合同，后无奈下多加20万元的购房款，导致我方短期内无法支付房款。一审法院认定事实错误，为维护我方的合法权益，请求支持我方上诉请求。 马卓辩称，代立波的违约行为系持续性行为，代立波与马卓于2014年4月已对涉案房屋的买卖事宜达成合意，马卓在当月如约将涉案房屋交付代立波使用，但代立波只履行了小部分购房款的义务，基于代立波的违约行为，马卓提出签署书面买卖合同并与代立波就支付期限达成一致意见，根据合同法相关规定代立波至马卓起诉时依然不具有履行购房款的能力，故不存在代立波上诉状中所称事实。一审法院判决解除合同符合法律规定及合同约定，根据合同法相关规定，代立波未履行债务致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同，根据双方签署的房屋买卖合同规定，马卓要求解除合同收回房屋符合合同约定，请求驳回代立波的上诉请求。 马卓向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2019年4月11日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告位于银川市金凤区阅海万家A区32-1-302室房屋；3.请求判令被告向原告支付违约金25000元及损失（即政府产权回购所产生的损失33500元、房屋交付之日至2019年4月11日的房屋使用费25000元并承担自2019年4月12日至实际交付房屋之日止的租金损失，暂计算至2019年7月31日为7333元），以上合计90833元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2010年8月15日，欧阳红与银川市住房保障局签订《阅海万家项目销售合同》，约定欧阳红购买阅海万家A区32号楼1单元302室房屋，并交纳了购房款348627.84元。原告马卓与欧阳红系夫妻关系，于2006年8月7日登记结婚。欧阳红同意将涉案房屋出售给被告，并授权原告与被告签署涉案合同。 2014年4月，原、被告双方口头协商，约定由被告向原告购买位于银川市金凤区阅海万家A区32号楼1单元302室房屋。当月，原告将房屋交付被告使用。2019年4月11日，原、被告补签了书面的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告上述房产，建筑面积106㎡，交易价格为60万元。自2014年4月入住起至2019年4月25日，买方（被告代立波）支付首付款40万元，2019年6月10日前将剩余20万元付清；税费、物业费、电梯费、政府产权回购费用，第二次交易所产生的税费及其他所有杂费均由买方承担；如买方未能在2019年4月25日前将首付款支付卖方（原告马卓），卖方有权收回房屋，视为买方违约，并从已付款项中扣除违约金25000元；政府产权回购所产生的损失50000元，具体金额以当时政府所优惠的相关文件为准；2015年至今的房屋使用费25000元；截止2019年4月11日，共收到被告首付款17万元，卖方收到买方60万元房款后，产权归买方所有。2019年4月26日，被告向原告银行转账支付10万元房款，被告共计向原告支付购房款27万元，剩余房款未支付。2019年7月21日，欧阳红向政府回购案涉房屋18%的产权比例，共支付房款118948.9元。 一审法院认为，原被告双方就涉案房屋买卖签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方之间形成房屋买卖合同关系，均应遵守合同约定履行权利和义务。被告作为买方未能按合同约定向原告按时支付房款，其行为构成违约，在原告起诉后，被告依然未履行支付房款的义务，致使《房屋买卖合同》合同目的不能实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。在《房屋买卖合同》解除后，被告应当返还案涉房屋，原告亦应返还被告支付的购房款27万元，故原告要求被告返还涉案房屋的诉求，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金及损失，虽然合同中有约定，但综合本案合同履行情况，案涉房屋已经明显溢价增值，解除合同后对原告并无实际损失，故一审法院不予支持该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条规定，判决：一、解除原告马卓与被告代立波于2019年8月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告代立波于判决生效后三十日内搬离并向原告马卓交还位于银川市金凤区阅海万家A区32号楼1单元302室的房屋；三、驳回原告马卓的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元，由原告负担1970元，由被告代立波负担100元。 本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，从一审查明的事实可知，双方当事人签订的《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在于代立波，故一审法院判决解除双方签订的《房屋买卖合同》并无不当。关于马卓主张由代立波承担违约金25000元，政府产权回购所产生的损失33500元，房屋交付之日至2019年4月11日的房屋使用费25000元及自2019年4月12日至实际交付房屋之日止的租金损失的诉讼请求，本院认为应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中一审法院综合考量合同的履行、案涉房屋溢价增值的情况，以及解除合同后对马卓有无实际损失的情节，未支持该诉讼请求亦无不当。综上，原判决裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2170元，由上诉人马卓负担2070元，由上诉人代立波负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  杨 玫 审判员  宁 丽 二〇二〇年六月二十八日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。