河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2848号原告：王琪，女，汉族，1982年5月4日出生，住漯河市源汇区。委托代理人：全威，漯河市嘉诚法律服务所法律工作者。被告：刘顺喜，男，汉族，1962年2月23日出生，住漯河市源汇区。被告：娄爱梅，女，汉族，1965年3月23日出生，住漯河市源汇区。二被告委托代理人：佟亚丽，河南平允律师事务所律师。被告：漯河市源汇区干河陈村委会，住所地漯河市源汇区五一路南段伟才幼儿园对面。负责人：卢艳芳。委托代理人：臧宇鑫、韩青山，河南恩达律师事务所律师。原告王琪与被告刘顺喜、被告娄爱梅、被告漯河市源汇区干河陈村委会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王琪的委托代理人林青梅、全威，被告刘顺喜及被告娄爱梅的委托代理人佟亚丽，被告漯河市源汇区干河陈村委会的委托代理人臧宇鑫、韩青山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王琪诉称，2016年初，漯河市干河陈村委会为提高原无偿划拨宅基地村民户居住环境，从金江路大唐凤凰府小区(在建小区)以低于成本价的价格提供部分福利房供原无偿划拨宅基地村民申请选定。被告刘顺喜、娄爱梅夫妇符合条件，但因为被告刘顺喜、娄爱梅夫妇对村委会缺乏信任，认为村委会没有能力将大唐凤凰府小区建成，所以于选房认缴押金当日也就是2016年1月9日将此购房资格以人民币柒万元整卖与原告王琪，因村委会规定，原告王琪代被告刘顺喜与干河陈村委会签订了选房号为:221号的《申请福利房意向书》，并按手印，签订后缴纳押金一万元，干河陈村委会针对被告刘顺喜出具了编号为:0052176号的收款收据，被告发爱梅将此收款收据交付给原告王琪。村委会同时还针对被告刘顺喜出具《福利住宅申请表》底联一份，当日也由被告娄爱梅交付给原告王琪。2016年1月23日，原告王琪约见被告娄爱梅，要求被告娄爱梅出具收据两份。第份上书:今收到王琪现金柒万元整，(其中包括交村定金)两清，2016年1月23日，落款:娄爱梅。第二份上书:今收到王琪现金柒万元整(娄爱梅交村壹万元整房屋以交王琪所有)。并一再向原告确认是否保存好购买此福利房具有唯一性的凭据《申请福利房意向书》、《福利住宅申请表》、《收款收据》，未免将来原告反悔，还特意在收据上加上两清二字。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，上述行为实际上已经可以认定双方的合同关系，并且双方均在履行合同。2018年底大唐凤凰府建成，干河陈村委会通知村民限期缴纳剩余房款。原告王琪找到被告刘顺喜、娄爱梅夫妇希望配合缴纳剩余房款而后办理交割手续，遭到被告刘顺喜、娄爱梅的拒绝，称已经反悔，坚决不愿在继续履行合约。原告王琪与其家人多次找被告刘顺喜、娄爱梅夫妇协商，但被被告拒绝，经多次沟通、协商，被告以二人未签订书面合同未由，仍表示要毁约，不再继续配合缴纳房款，不再办理房产交割手续。原告王琪的母亲林青梅当即通知了被告干河陈村委会，担心被告刘顺喜、娄爱梅私自交款交接此套已存在纠纷的房屋，但村委会工作人员明确表示:《申请福利房意向书》、《福利住宅申请表》、《收款收据》，为唯一凭证，无论任何村民，想要交接房屋必须携带以上凭证原件，如没有原件，则视为已经将购房资格转卖，村委会不子办理交接，此情況整个干河陈村村民均知道并认可。正因为被告干河陈村委会的承诺和众所周知的规定，原告王琪希望继续协商处理。但在2019年3月，原告王琪忽然得知被告刘顺喜、娄爱梅伙同被告干河陈村委会负责人卢艳芳私自将房屋交接，原告王琪找到卢艳芳询问情况，被告知被告刘顺喜、娄爱梅与被告干河陈村委会签订了一份“承诺书”之后，就将房屋交接给被告刘顺喜、娄爱梅。此行为与之前被告干河陈村委会承诺原告王琪的情况大相径庭，且原告王琪的母亲林青梅曾多次找到负责人卢艳芳，明确告知过此房屋现在在协商状态，存在纠纷。被告干河陈村委会负责人卢艳芳在明知此套房产有纠纷的情况下仍给被告刘顺喜、娄爱梅办理交接手续，让原告王琪对国家机关公信力产生了巨大质疑。原告为维护期合法权益，特起诉请求：1、请求依法判决被告偿还原告定金7万元；2、请求依法判决被告赔偿此套房产的增值部分230000元；3、请求依法判决被告承担本案的诉讼费用。被告刘顺喜、娄爱梅辩称，被告娄爱梅愿意退还原告7万元。原告仅仅向被告娄爱梅支付了7万元作为选房资格，原告与被告刘顺喜之间未签订买卖合同，并没有任何交易发生，没有形成任何经济利益，只有签订合同后才会发生交易，才会产生履行后的经济利益，包括可得利益，故原告主张的房屋增值损失，只有在合同签订后才会发生，因原被告双方并未签订买卖合同，故原告主张房屋增值损失无任何依据。被告漯河市源汇区干河陈村委会辩称，刘顺喜购买的房屋是我村的福利房，该福利房购房待遇仅针对我村中符合条件的村民进行，该购房资格具有限定性条件和身份专属性，不能转让，原告并非我村村民不享有购房资格;亦无权参与此福利房购买，而且我单位只是干河陈村民组织，对原告也不具有任何的法义务，现我单位与原告之间不存在任何合同关系，原告所述的事项是原告与刘顺喜，娄爱梅之间的个人民事纠纷，与我单位无关。原告对我方提起诉讼，没有基本事实和法律关系基础，缺乏法律依据，应当依法驳回对我方的诉请。经审理查明，被告刘顺喜及被告娄爱梅系夫妻关系，均系漯河市源汇区干河陈村村民。2016年1月6日，漯河市干河陈村委会向该村村民向该村村民下达通知，为了提升干河陈村原无偿划拨宅基地村民户居住环境，从蓝湖小区、时代公寓、大唐凤凰府正在销售和在建的房源中，以低于成本的价格提供部分福利房供原无偿划拨宅基地村民申请选定，原告并非漯河市源汇区干河陈村村民，无该村福利房申请购买资格。2016年1月23日，被告娄爱梅向原告出具一份收条，该收条载明：“收条今收到王琪现金柒万元整（其中包括壹万元交村定金）两清2016年1月.23日娄爱梅。”原告称该7万元系支付给被告娄爱梅在大唐凤凰府小区购房资格的转让费。原告与被告娄爱梅并未签订书面购房资格的转让合同。另查明，2020年3月31日，河南盛富达房地产评估有限公司对我院出具一份退件函，说明：对于我院委托的源汇区金江路大唐凤凰府小区11号2单元508房产进行评估；因该饭后产重要信息不齐全无法进行评估，现将有关资料退回。上述事实，有漯河市干河陈村委会下达的通知、收条、原被告双方的陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告诉称的位于大唐××小区××房屋××河××为该村村民提供的福利房，只有干河村村民可享受优惠购买该福利房。根据原告与被告娄爱梅的口头约定，被告娄爱梅在收取原告一定费用后，将其享有取得购买福利房的资格转让给原告，由原告以被告刘顺喜的名义参与购房，承担购房款等相关费用。被告娄爱梅、刘顺喜享有的福利购房资格，属于债权范畴中的受益权，对于受益权的转让，目前法律虽没有明文禁止性规定，但娄爱梅、刘顺喜参加的是本村村民的福利购房，是基于其所在村特定的村民身份关系，以特定身份为基础的合同权利，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，故原告与被告娄爱梅之间达成的购房资格转让合同无效，另双方达成购房资格转让合同也未征得被告漯河市源汇区干河陈村委会的同意，该合同亦属无效。对原告已向被告娄爱梅支付70000元购房资格转让费的事实，有被告娄爱梅向原告出具的收条为证，本院予以认定。合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；原告要求被告刘顺喜及漯河市源汇区干河陈村委会承担责任相关法律责任的诉请，于法无据，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告娄爱梅于本判决书生效后十日内返还原告王琪70000元；驳回原告王琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由原告王琪承担3200元，由被告娄爱梅承担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦人民陪审员  刘志宏人民陪审员  樊 良二〇二〇年六月一日书 记 员  张鹏飞