广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终430号上诉人（原审被告）：深圳市弘源投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道华航社区********************012305。法定代表人：梁晓怡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄炳坚，广东端信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省肇庆七星岩游览公司，住所地广东省肇庆市****游览区。法定代表人：黄锦锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟应强，广东侨英律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯媚婷，广东侨英律师事务所律师。上诉人深圳市弘源投资有限公司（以下简称弘源公司）因与被上诉人广东省肇庆七星岩游览公司（以下简称七星岩游览公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人弘源公司的委托诉讼代理人黄炳坚、被上诉人七星岩游览公司的委托诉讼代理人钟应强、冯媚婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.七星岩游览公司向弘源公司返还押金50万元、工人工资保证金20万元、用电预交款1万元，合计71万元；3.七星岩游览公司赔偿弘源公司的经济损失合计768899.64（其中：设计费706021元、围蔽费用52078.64元、房屋鉴定费10800元）；4.七星岩游览公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决存在严重错误。一、一审判决对《房产租赁合同》及《〈房产租赁合同〉补充协议》的合同效力认定错误，弘源公司与七星岩游览公司签订的《房产租赁合同》及《〈房产租赁合同〉补充协议》应属无效合同。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，七星岩游览公司出租的房屋既无建设工程规划许可证，更无产权证，案涉合同应为无效合同。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。七星岩游览公司出租的房屋违反了以下法律的强制性规定：首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，七星岩游览公司出租的房屋根本未经竣工验收，无任何工程验收资料或报告。而且，弘源公司委托人鉴定机构鉴定后，认定案涉房屋均为危房或严重损害房。其次，《中华人民共和国消防法》第十条明确规定：“对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度”。案涉房屋根本未经消防验收。最后，《风景名胜区条例》第二十八条明确规定：“在风景名胜区内从事本条例第二十六条、第二十七条禁止范围以外的建设活动，应当经风景名胜区管理机构审核后，依照有关法律、法规的规定办理审批手续。在国家级风景名胜区内修建缆车、索道等重大建设工程，项目的选址方案应当报省、自治区人民政府建设主管部门和直辖市人民政府风景名胜区主管部门核准。”七星岩游览公司出租的房屋无建设规划文件，无工程合格验收文件且为危房或严重损害房，《房屋租赁合同》中有关“改建和装修”部分根本无法按照《风景名胜区条例》第二十八条规定办理建设审批手续。二、一审判决对相关案件事实认定不清。1.一审判决对案涉房屋的现状认定不清，导致其对七星岩游览公司是否履行了出租方的基本法定义务未作出正确认定。从本案来看，七星岩游览公司出租的房屋无建设工程规划许可文件、无消防验收合格文件、无风景名胜区建设审批文件，更无任何产权证明。另外，从弘源公司委托鉴定部门的鉴定结果来看，案涉房屋均为危房或严重损害房，不能正常使用。在此情况下，案涉房屋虽然经过招投标程序，但七星岩游览公司却违反了出租方须保证出租房屋能够正常安全使用的基本法定义务。2.一审判决对弘源公司尚未进场施工，案涉房屋出现自然倒塌、致使租赁合同无法履行的事实认定不清。七星岩游览公司提供的证据显示弘源公司仅使用了2度电，足以证明弘源公司尚未进场施工。另外，从2019年3月4日双方才签订用水用电合同、3月14日就出现建筑物倒塌的事实来看，也能证明七星岩游览公司提供的房屋根本无法使用。房屋为不动产，出租方保证房屋能够正常使用是最基本的法定义务。显然，七星岩游览公司违反了该法定义务。3.一审判决虽认定案涉房屋改造方案直到2019年6月24日才获得专家评审通过，但其未对《房产租赁合同》第6.3条的约定内容作出正确认定。《房产租赁合同》第6.3明确约定：“租赁物改造在获得政府相关部门同意并达到正常施工条件之日起12个月完成该项目建设”。本案中，两个基本事实是可以认定的：一是案涉房屋改造方案直到2019年6月24日才获得专家评审通过；二是弘源公司与七星岩游览公司直到2019年3月4日才签订用水用电合同。没有水电，是不可能达到正常施工条件的，这是常识。然而，一审判决居然认定“租赁物改造在获得政府相关部门同意并达到正常施工条件”并非“12个月建设期”的前提条件。其错误之明显，不言而喻。4.一审判决对弘源公司与七星岩游览公司履行合同义务的先后履行顺序未作出客观认定。七星岩游览公司保障案涉房屋能够正常使用、保证能够正常办理建设审批手续是弘源公司进行改造的基本前提。从本案来看，七星岩游览公司未尽到该基本合同义务。在此情况下，一审判决认定弘源公司构成所谓“根本违约”，属本末倒置。三、一审判决基本未对证据给出认证意见，判决书的内容制作违反了民事诉讼法的程序性规定。尽管一审判决对双方的举证及质证意见进行了归纳，但其未对哪些证据应当采纳、哪些证据不应当采纳作出认定，更未说明是否采纳相关证据理由。可见，一审裁判文书不规范，违反了民事诉讼法的程序性规定。四、一审判决在法律适用及案件处理结果上均存在严重错误。首先，本案的房屋租赁合同纠纷，一审法院在裁判依据上既未引用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的法律条款，更未引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，一审判决书的裁判依据明显不足。其次，尽管弘源公司在一审中要求继续履行合同，但法院有义务对《房产租赁合同》的法律效力作出认定。一审法院在弘源公司已提供诸多证据证明案涉房屋不能正常使用、不能办理建设规划手续的前提下，理应在法律上依职权认定《房产租赁合同》无效，但一审法院却认定合同有效，判决结果违反了法律的规定。最后，从案件处理结果来看，无论是认定《房产租赁合同》无效还是解除《房产租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条之规定，一审法院应当对案件作整体处理，即一审法院应当判决七星岩游览公司返还弘源公司的相关财产，赔偿弘源公司的经济损失。二审庭审中，弘源公司补充意见：一审判决以弘源公司没有履行“2019年5月完成租赁物主体及东侧宿舍的对外开放”为由，认为不能实现合同目的。但2019年3月租赁物因自然灾害发生坍塌，双方之间通过协商进行第二次设计方案的报备手续，实际上七星岩游览公司已经认可弘源公司可以重新进行设计，并按照新的设计方案进行翻新改造。所以原合同约定的2019年5月完成时间已经由双方新的合意进行了变更，工程期限应从新的设计方案获得批准之日起12个月内完成。因此，一审判决认定弘源公司该项违约行为是没有任何依据的。要说明的是，租赁物在2019年3月14日发生坍塌，即使按照原设计方案，不可能在2019年5月完成对外开放。综上所述，为了维护弘源公司的合法权益，恳请法院依法支持弘源公司的全部上诉请求。七星岩游览公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、《房产租赁合同》及其补充协议合法有效。1.弘源公司上诉主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是错误的，案涉建筑属于风景名胜景区内建筑，不适用城镇房屋租赁合同的相关规定。2.弘源公司认为案涉建筑缺乏相关审批手续等违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《风景名胜区条例》而导致合同无效，属于法律认识错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。弘源公司列举的相关法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。故弘源公司关于合同无效的主张，缺乏法律依据。3.七星岩游览公司委托招标代理机构通过肇庆市********公开招标的形式进行案涉建筑的租赁和改造项目。弘源公司在投标前已清楚知道案涉建筑的现状并在2018年9月20日下午到案涉建筑进行了现场实地勘查后，作出投标申请，流程公开透明，程序合法。因此，一审判决认定事实清楚，案涉《房产租赁合同》及其补充协议是双方在招投标程序确认，弘源公司中标后签订的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、弘源公司没有履行合同义务，构成根本违约，事实清楚、证据确凿，七星岩游览公司诉求解除合同，没收押金符合合同约定和法律规定。1.弘源公司未按时完成案涉建筑的翻新、改造、装修和升级。七星岩游览公司与弘源公司于2018年11月13日签订《房产租赁合同》，并签订了《租赁物交付使用移交书》，双方确认七星岩游览公司已将案涉建筑交付弘源公司使用。根据《房产租赁合同》1.3条约定，弘源公司应于2019年5月完成租赁物主体及东侧宿舍的对外开放。但是，弘源公司直到2019年4月9日才向七星岩游览公司提交设计材料，根本无法按期完成项目工程，而事实上，租赁物主体及东侧宿舍至今仍未能对外开放。2.七星岩游览公司未完成资金投入及进行第三方审验。案涉《房产租赁合同》1.3条明确约定了弘源公司应于2019年8月完成全部投入4400-5000万元，并按14.2条约定聘请第三方机构对承诺投入资金进行审验确认。但是，根据弘源公司一审提交的证据显示，其投入的设计、鉴定费用等合计40361.81元，与弘源公司承诺投入的4400-5000万元相差甚远。弘源公司违约事实清楚，证据确凿，一审判决解除合同，没收押金证据确凿，依据充分。三、弘源公司的违约行为导致合同目的已无法实现，符合法定解除合同条件。根据《房产租赁合同》第14.1条“双方明确知晓甲方出租的租赁物即桂苑酒家的现状无法满足经营的需要，也不符合景区的要求，故本合同签订的目的之一就是引进乙方投入对桂苑酒家进行翻新、改造、装修和升级，以提升乙方的经营环境和景区的整体形象”的约定，由于弘源公司未能依约投入资金，未能按时完成翻新、改造、装修和升级工作，且弘源公司在承租期限还导致了案涉建筑的损毁，导致该部分景区至今无法开放。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项法定的解除合同规定，“一方违约导致另一方合同目的不能实现，当事人可以解除合同”，弘源公司的行为构成了根本违约，已不可能按合同约定实现合同目的，七星岩游览公司起诉要求解除合同，没收押金50万元符合合同约定和法律规定。四、弘源公司的上诉请求没有事实依据和法律根据。1.弘源公司提出上诉的多项请求，如返还的工人工资保证金以及用电预交款等，并非本案审理范围，弘源公司一审并未提出相关主张，请二审判决予以驳回。2.关于弘源公司提出的经济损失完全是弘源公司凭空捏造，无事实根据，且其一审也并未提出相应主张，不属于本案审理范围，请二审判决予以驳回。3.从弘源公司一审提交的第26、27项证据可见，弘源公司仅投入了40361.81元。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”的规定，弘源公司二审主张的经济损失与其一审提出的证据材料相矛盾。因此，弘源公司上诉请求明显缺乏事实根据和法律依据，且其主张未在一审中提出反诉，不属于二审审理范围，请二审判决驳回其上诉请求。五、关于弘源公司造成案涉建筑物损毁的相关损失，七星岩游览公司将保留追究权利，弘源公司作为合同违约方，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，以及《房产租赁合同》第8.1条、第9条的约定，弘源公司在使用案涉建筑物期间造成了建筑物毁损，七星岩游览公司有权依法向弘源公司要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，对于租赁物因弘源公司损毁产生的修复费用，七星岩游览公司将保留另行主张的权利。六、一审审理过程中，因创文、创5A景区的要求，需要对工程项目围蔽设施按规范要求重新设置，按合同约定规范围蔽义务应由弘源公司承担，因此产生的围蔽费用应由弘源公司承担。根据庭审笔录确认，七星岩游览公司已自行完成围蔽，由于相关围蔽费用产生于一审判决后，七星岩游览公司可以另行主张权利。七、本案纠纷是由于弘源公司违约引发的诉讼，由弘源公司承担本案一审、二审的诉讼费用及律师费用合理合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确的，请二审法院依法予以维持。弘源公司上诉请求缺乏事实根据和法律依据，请二审法院依法予以驳回。七星岩游览公司向一审法院提起诉讼请求:一、判决解除七星岩游览公司与弘源公司于2018年11月13日签订的《房产租赁合同》以及2019年3月2日签订的《〈房产租赁合同〉补充协议》，《房产租赁合同》租赁总金额为6290085元；二、判决弘源公司交纳的押金50万元归七星岩游览公司所有，不予退还；三、判令弘源公司向七星岩游览公司支付租金损失280807.4元（暂计至2019年9月13日，以后另计至生效判决确认解除合同之日止。弘源公司承租时间是19年6个月，总租金为6290085元，共234个月，减去10个月的免租期，所以每个月的租金是28080.74元，从2018年11月暂计算到2019年9月共十个月的租金共280807.4元）；四、判令弘源公司向七星岩游览公司赔偿桂苑酒家打造文化交流馆项目B、C座建筑修复费用230万元（该费用为初步预算，必要时可以委托第三方鉴定）；五、判令弘源公司承担七星岩游览公司因本案发生的律师费8万元；六、本案的受理费用及其它诉讼费用全部由弘源公司承担。一审法院认定事实：七星岩桂苑酒家打造文化旅游交流馆招租项目重新挂牌招标项目为七星岩游览公司的招标发包项目，2018年10月10日，该项目经招投标程序确认弘源公司为中标单位。2018年10月22日，在七星岩游览公司与弘源公司召开的七星岩桂苑酒家打造文化旅游交流馆招租项目推进工作会议上，弘源公司确认该项目的设计方案及预算在2018年11月22日至12月22日间作出。2018年11月13日，七星岩游览公司（甲方）与弘源公司（乙方）签订《房产租赁合同》，《房产租赁合同》记载：第一条七星岩游览公司（甲方）同意将其下列所有的土地使用权及房产出租给弘源公司（乙方）。1.1租赁物权属人广东省肇庆星湖风景名胜区管理局，租赁物坐落在肇庆七星岩景区内，土地使用性质：景区用地。1.2租赁物的建筑面积约为2000平方米（包含桂苑酒家的餐厅，东侧宿舍、西侧的礼堂）。1.3租赁物的基础设施必须投入资金约2200-3000万元（一期投入），配套投入约2000万打造文化系列经营产品（字画、端砚、文化艺术展演等，为二期投入），共计投入4400-5000万元。2019年5月完成租赁物主体及东侧宿舍的对外开放，2019年8月完成全部投入。第五条租赁期限租赁期限为19年6个月，即2018年11月13日至2038年5月12日。第六条租赁物的交付6.3租赁物改造在获得政府相关部门同意并达到可正常施工条件之日起十二个月内完成该项目建设。第七条租金及其支付期限和方式7.1租金按月缴交，乙方应当在当月20日前一次性支付次月租金，水电费等项目所涉及费用按实际支出由乙方自行缴交。7.2本合同签订后，租赁物改造获得景区管理部门同意并达到可以正常施工条件之日起，12个月为乙方改造、建设期，甲方免收10个月的物业租金。具体租金，2018年11月13日至2019年9月12日，免租期。2019年9月13日至2019年11月12日的租金为21667元。第九条乙方应妥善使用、保管租赁物，因使用、保管不善造成租赁物损坏或者灭失，应当承担赔偿责任、但应不可抗力的而产生的除外。第十三条违约责任13.1乙方有下列行为之一的，视为违约：（2）乙方不在12个月内完成该项目建设的。13.3乙方不按合同规定的时间和经批准的方案完成项目改造，七星岩游览公司有权解除合同，没收押金，乙方应进行的投入归甲方所有。第十四条附则14.1双方明确知晓甲方出租的租赁物即桂苑酒家的现状无法满足经营的需要，也不符合景区的要求，故本合同签订的目的之一就是引进乙方投入对桂苑酒家进行翻新、改造、装修和升级，以提升乙方的经营环境和景区的整体形象，因此乙方明确在签订合同1年内乙方必须投入不少于2200万元对桂苑酒家进行翻新、改造（按甲方同意的翻新、改造方案实施），如乙方未按该约定投入资金的，视为违约。甲方有权解除合同，没收押金，乙方应进行的投入归甲方所有。14.2乙方必须聘请符合国家有关政策、规定有资质审计、监理第三方机构对14.1中承诺投入的资金进行审验确认。《房产租赁合同》的合同附件有：1.中标通知书，2.土地使用证明，3.技术文件（包括方案、手册），4.中标单位（投标文件）。投标文件六违约责任（7）记载：任何一方违约导致守约方需要通过诉讼解决纠纷的违约方应承担由此产生的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等。2018年11月13日，七星岩游览公司与弘源公司签订租赁物交付使用移交书，七星岩游览公司将租赁物交给弘源公司使用。2018年11月15日，弘源公司交纳了押金50万元给七星岩游览公司。2019年3月2日，七星岩游览公司与弘源公司签订《房产租赁合同补充协议》记载：甲方迎接创5A景区时间在即，因各种原因目前尚未开工，为了确保《房产租赁合同》的具体条款的履行，特签订以下补充协议已甲乙双方将《房产租赁合同》第1.3款中有关完成租赁物主体及东侧宿舍对外开放的完成时间与工程要求具体明确如下：1.乙方原则上应于2019年5月31日前完成租赁物主体及东侧宿舍的开放，但遇国家法定节假日、不可抗力（包括因天气原因无法正常施工）、甲方或甲方上级单位审批相关图纸文件，甲方通知乙方停止施工等原因耽搁期限的，工程最终完工日期与前述耽搁日期对等顺延。3.第1.3款的对外开放特指：（1）开放范围：建筑物A、B、C座的公共外部走廊与建筑物前的露天台阶梯级，建筑物前院的休闲平台；（2）开放要求：可供游客参观户外游览。附开放区域示意图。二、对于乙方提交的工程施工文件，如属甲方的审批权限范围，甲方审批期限不得超过5个工作日，如不属于甲方的审批权限范围，甲方应及时协调相关部门，配合乙方办理相关手续。三、甲方应于本协议签订之日起3日内提供施工用水用电等配套设施供乙方进场施工，确保工程能够按期进场施工。2019年3月2日，七星岩游览公司与弘源公司签订施工安全责任书及施工安全责任书补充协议。2019年3月6日，七星岩游览公司与弘源公司签订用水、用电协议及用水、用电安全责任书。2019年3月14日，七星岩桂苑酒家打造文化旅游项目C座（摘星厅）建筑物倒塌。2019年3月19日，弘源公司委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司对七星岩桂苑酒家打造文化旅游项目建筑物进行房屋安全鉴定。2019年3月25日，广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出房屋安全鉴定报告，鉴定意见为：摘星厅评定为整幢危房，对房屋作停止使用。宿舍楼和礼堂均评定为严重损坏房，须对房屋损坏部分作维修处理。2019年4月2日，弘源公司向七星岩游览公司提交关于根据房屋安全鉴定结论对桂苑酒家项目建筑物进行装修改造的申请，2019年6月24日，桂苑酒家项目翻新改造方案获得专家评审通过。2019年8月14日，七星岩游览公司向该院提起诉讼。另查明，为本案的诉讼，七星岩游览公司支付给广东侨英律师事务所律师费5万元。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。七星岩游览公司与弘源公司签订的《房产租赁合同》（含合同附件）和《房产租赁合同补充协议》，是在七星岩游览公司与弘源公司在招投标程序确认弘源公司中标后签订，合同属双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同受法律保护，双方均应依约履行。本案焦点是合同的解除问题。《房产租赁合同》第14.1明确约定合同目的是：双方明确知晓甲方出租的租赁物即桂苑酒家的现状无法满足经营的需要，也不符合景区的要求，故本合同签订的目的之一就是引进乙方投入对桂苑酒家进行翻新、改造、装修和升级，以提升乙方的经营环境和景区的整体形象。第1.3租赁物的基础设施必须投入资金约2200-3000万元（一期投入），配套投入约2000万打造文化系列经营产品（字画、端砚、文化艺术展演等，为二期投入），共计投入4400-5000万元。2019年5月完成租赁物主体及东侧宿舍的对外开放，2019年8月完成全部投入。弘源公司确认项目设计方案及预算在2018年11月22日至12月22日间作出。2019年3月2日，七星岩游览公司与弘源公司签订《房产租赁合同补充协议》再次言明原则上应于2019年5月31日前完成租赁物主体及东侧宿舍的开放，摘星厅于2019年3月14日发生倒塌。2019年4月3日，弘源公司提供桂苑酒家项目装修改造方案给七星岩游览公司，2019年6月24日，翻新改造方案获得专家评审通过。弘源公司在没有举证证明桂苑酒家项目装修改造期限存在约定或法定顺延的情况下，属于没有履行“2019年5月完成租赁物主体及东侧宿舍的对外开放”的合同义务，结合七星岩游览公司与弘源公司签订本合同的目的，七星岩游览公司已不能实现合同的目的，弘源公司的行为属于没有履行合同的主要义务，构成根本性违约。其次，对于该项目的资金投入，《房产租赁合同》第1.3也约定，租赁物的基础设施必须投入资金约2200-3000万元（一期投入），配套投入约2000万打造文化系列经营产品（字画、端砚、文化艺术展演等，为二期投入），共计投入4400-5000万元，2019年8月完成全部投入。弘源公司没有举证证明资金投入及第三方通过的资金确认证明，弘源公司的该行为也构成根本违约，七星岩游览公司已不可能按合同约定实现合同目的。因此根据《房产租赁合同》13.3合同约定的解除情形及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项法定的解除合同的规定“一方违约导致另一方合同目的不能实现，当事人可以解除合同”。七星岩游览公司要求解除合同，事实和法律依据充分，该院对此予以支持。弘源公司在不能举证证明“租赁物改造没有获得景区管理部门同意且没有达到可以正常施工条件”这适用“12个月建设期”的前提条件，对弘源公司主张该项目仍处于建设期内而不同意解除项目合同的抗辩意见，该院不予采纳。根据违约过错推定原则，在弘源公司没有举证充分证明弘源公司不存在过错的情况下，弘源公司在本案中的其他抗辩意见（装修改造期限顺延、房屋安全鉴定、施工安全责任、用水用电、租赁物的围蔽、租赁物的文物保护、租赁物倒塌原因鉴定、建筑工程许可、租赁物地基下沉、租赁物无产权证书，无规划文件、无房屋结构安全文件等），均不能构成弘源公司根本违约的有效抗辩，对弘源公司的其他抗辩意见，该院均不予采纳。七星岩游览公司主张没收弘源公司交纳的押金50万元，因弘源公司构成根本性违约，根据《房产租赁合同》第13.3的约定，对七星岩游览公司该项请求，该院予以支持。七星岩游览公司主张弘源公司支付从2018年11月暂计算到2019年9月共十个月的租金损失280807.4元，因《房产租赁合同》第7.2约定2018年11月13日至2019年9月12日为免租期，对七星岩游览公司该项请求，该院不予支持。七星岩游览公司主张弘源公司赔偿桂苑酒家打造文化交流馆项目B、C座建筑修复费用230万元，因B、C座建筑物毁损的原因在本案中双方均没有举证且双方均没有申请对B、C座建筑物毁损的原因进行鉴定，对七星岩游览公司的该请求，本案不作审理。七星岩游览公司主张律师费8万元，有七星岩游览公司举证的民事委托代理合同、发票及投标文件为凭，鉴于七星岩游览公司实际支出律师费5万元，该院确认弘源公司支付5万元律师费给七星岩游览公司。对七星岩游览公司主张弘源公司支付8万元律师费的请求，该院不予完全支持。综上，七星岩游览公司合理的意见，该院予以支持，弘源公司抗辩中合理的部分，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除七星岩游览公司与弘源公司于2018年11月13日签订的《房产租赁合同》（含合同附件）和2019年3月2日签订的《〈房产租赁合同〉补充协议》；二、确认弘源公司交纳给七星岩游览公司的《房产租赁合同》押金50万元归七星岩游览公司所有；三、弘源公司在该判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5万元给七星岩游览公司；四、驳回七星岩游览公司的其他诉讼请求。一审案件受理费55831元（七星岩游览公司已向该院预交），由七星岩游览公司承担45831元，弘源公司承担1万元（弘源公司承担的受理费在该判决生效之日起十日内迳行支付七星岩游览公司）。二审中，弘源公司向本院提交如下新证据：《七星岩桂苑酒家打造文化旅游交流馆招租项目改造工程升级改造设计方案（第二稿）》，拟证明2019年5月20日，七星岩游览公司确认收到弘源公司提交的租赁物改造设计方案，2019年5月双方仍就租赁物的装修改造事宜进行协商，七星岩游览公司对此认可，因此双方都清楚不可能在2019年5月底完成对外开放，双方以实际行为变更了租赁合同关于对外开放时间的约定。经质证，七星岩游览公司认为，该证据不属于新证据，请法院不予采纳。该证据不能证明弘源公司要证明的事实，弘源公司的违约事实是通过一系列的违约行为构成的，包括没有按期投入资金、没有按期完成主体工程对外开放等。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年4月9日，弘源公司作为发包人与设计人广州名阳建筑设计有限公司肇庆分公司签订《建设工程设计合同》，约定发包人委托设计人承担七星岩桂苑酒家打造文旅项目摘星厅工程设计。2019年4月27日，弘源公司作为发包人与设计人肇庆市原点设计工程有限公司签订《建设工程设计合同（一）》（民用建设工程设计合同），约定发包人委托设计人承担七星岩桂苑酒家打造文化旅游交流馆招租项目改造工程设计的工程设计。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一是案涉《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》是否有效；二是50万元押金是否应当没收；三是如果合同无效，弘源公司主张的费用是否应当支持；四是弘源公司是否应当承担七星岩游览公司的律师费。一、关于案涉《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》是否有效的问题《中华人民共和国城乡规划法》第三十二条规定：“城乡建设和发展，应当依法保护和合理利用风景名胜资源，统筹安排风景名胜区及周边乡、镇、村庄的建设。风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。”第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《风景名胜区条例》第二十一条第三款规定：“风景名胜区规划未经批准的，不得在风景名胜区内进行各类建设活动。”《建设工程勘察设计管理条例》第十七条规定：“发包方不得将建设工程勘察、设计业务发包给不具有相应勘察、设计资质等级的建设工程勘察、设计单位。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第五项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；……”本案中，案涉租赁房屋虽位于风景名胜区内，但若需进行各类建设改造活动的，也应按照法律、行政法规的相关规定进行报批，办理相关许可证。现七星岩游览公司未能举证其已按照法律、行政法规的相关规定进行报批，取得相关许可证；弘源公司亦不具备建筑施工企业或相应勘察、设计资质，故案涉《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同，一审法院认定为有效合同不当，本院予以纠正。二、关于50万元押金是否应当没收的问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，案涉《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》为无效合同，七星岩游览公司及弘源公司因合同取得的财产，应当予以返还。现七星岩游览公司以弘源公司违反《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》的约定，要求没收弘源公司的50万元押金，缺乏依据，本院不予支持。三、弘源公司主张的费用是否应当支持的问题本案中，七星岩游览公司起诉要求弘源公司承担相应违约责任，弘源公司辩称系七星岩游览公司违约，保留进一步追究的权利，但未提起反诉。二审中，弘源公司上诉认为案涉两合同无效，并提出返还押金50万元、工人工资保证金20万元、用电预交款1万元，合计71万元及七星岩游览公司赔偿弘源公司的经济损失合计768899.64元的请求，但七星岩游览公司坚持认为案涉两合同系有效合同，不同意弘源公司要求返还财产及赔偿经济损失的请求，并认为系弘源公司违约，应当赔偿其损失。鉴于一审中双方当事人均未对合同效力问题提出异议，一审法院未予释明合同无效及无效的后果，二审中双方当事人争议较大，各持己见，且返还财产及赔偿损失的范围亦难以确定，二审中对此不宜作出处理，七星岩游览公司与弘源公司可另行诉讼解决。四、弘源公司是否应当承担七星岩游览公司的律师费的问题因案涉《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》为无效合同，且双方当事人争议较大，返还财产及赔偿损失的范围亦难以确定，七星岩游览公司要求弘源公司承担本案律师费理据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，弘源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十二条、第四十条第一款，《风景名胜区条例》第二十一条第三款，《建设工程勘察设计管理条例》第十七条，《建设工程勘察设计管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4412号民事判决；二、确认深圳市弘源投资有限公司与广东省肇庆七星岩游览公司于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》及于2019年3月2日签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》为无效合同；三、驳回广东省肇庆七星岩游览公司的诉讼请求。一审案件受理费55831元，二审案件受理费18110元，合共73941元，由被上诉人广东省肇庆七星岩游览公司负担55831元，上诉人深圳市弘源投资有限公司负担18110元。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇二〇年六月八日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩