广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28134号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼，统一社会信用代码：12440105082727704N。法定代表人：余勇，职务：所长委托诉讼代理人：寇明茹，系原告职员。被告：肖伟麟，男，1932年7月28日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：肖志轩，系被告肖伟麟的儿子。被告：沈宇明，男，1982年1月2日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告肖伟麟、沈宇明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告肖伟麟的委托诉讼代理人及被告沈宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，广州市海珠区同福东路598-14号101铺房屋是原告于2016年2月1日起接管的房屋。根据安排住户移交情况表显示，该房屋使用人为两被告。原告接管后联系两被告办理承租手续并多次催促其补交租金或者将房屋退还，但被告既不交租也不退还房屋。两被告所租赁的上述房屋为直管房，已由原告依法管理，原告依法承继广东百富城房地产开发有限公司所有权利义务。根据《中国人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十七条以及《中国人民共和国物权法》第五十四条之规定，原告有权要求两被告立即腾空并搬出上述房屋并将其退还给原告。由于被告一直拒绝配合办理租赁手续致使无法确定租金标准，原告恳请贵院按照《2016年广州市房屋租金参考价》￥180元／平方米·月计算租金、《2017年广州市房屋租金参考价》￥180元／平方米·月计算租金、《2018年广州市房屋租金参考价》￥171元／平方米·月计算租金。上述房屋为非住宅（现场查看作商业使用），承租面积共73.2755平方米，2016年至2017年每月需支付租金为13189.60元，2018年至2019年每月需支付租金为12530.10元)。为维护原告的合法权益，保护国有财产，故原告起诉：1、请求判决两被告在判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区同福东路598-14号101铺房屋，并将上述房屋退还给原告；2、请求判令两被告支付自2016年2月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费（其中2016年2月1日至2017年12月31日按每月每平方米180元标准计算，2018年1月1日至交付房屋之日止每月每平方米171元标准计算，按承租面积73.2755平方米计付；暂计至2019年8月31日，共计占用费553962.8元）；3、本案诉讼费由两被告共同承担。被告肖伟麟辩称，一、原告无权接收涉案商铺，更无权要求被告腾空搬出该商铺。理由是：1、广东百富城房地产开发有限公司（以下简称为百富城公司）与被告签订有《广州市城市房屋拆迁安置协议书》、《回迁铺位补充协议》、《同意接受回迁房屋确认书》、《房屋交付确认书》，确认涉案商铺回迁安置给被告。百富城公司无权将已回迁安置给被告的房屋交给原告接管，该行为严重损害和侵害了被拆迁人的权益；2、原址物业同福东路600号是被告姨丈解放前买入的物业，该物业是侨房并一直由被告自己管理和维修，不存在原告接管的说法，虽被告并非上述物业的完全产权人，但拥有绝对的无偿使用权；3、即使在1966年，原址房屋曾被交给广州市房管局管理一度成为代管房，但房管局并未尽到管理的业务；4、即使原址物业一度成为代管房，但被告方自始至终都没有与房管局签署过任何租赁协议或合同，也没有交过租金，因此，原告从2016年2月1日起以接管人身份要求被告签署租赁合同没有法律依据，被告也未收到过原告所提出的《办理承租手续通知》；5、被告从1948年就一直就是原址物业的全权合法代理人和管理人并一直无偿使用该物业，若不是百富城公司的开发，被告至今依然无偿居住在上址房屋；6、两被告是两家完全各自独立的家庭，但都住原址物业；回迁时，被告因百富城公司的回迁安排有异议而打过官司，因此百富城公司有将房子交给房管局接管免生麻烦的嫌疑；7、房管局接管的时间令人质疑；二、房管局要接管无主的私人物业，必须遵循法律程序；三、被告曾按房管局和原告的指示，在香港刊登寻人启事，但一直找不到原址物业的业主，但被告几十年一直妥善管理并维修该物业，早已成为实际意义上的业主，是实际上的真正使用人。综上，原告的代管权并未成立，房管局也没有尽到代管人的义务，也没有与被告签订租赁协议和交纳租赁的凭证，故请求驳回原告的诉讼请求。被告沈宇明辩称，其同意交还所使用的商铺部位。其多次与原告沟通，但原告均表示涉案商铺为一个整体，必须由两个共同使用人一起交还商铺；其也与被告肖伟麟的代理人沟通，但对方一直不予移交，因此才未能办理。涉案商铺在回迁问题上，被告肖伟麟与开发商的诉讼至2016年12月结束，该诉讼期内其没有使用涉案商铺，因此，即使需要支付占用费，占用费应从2017年1月1日起计算；其只占用涉案商铺总面积的20%；同意原告主张的占用费标准。经审理查明，生效的（2016）粤01民终15472号民事判决书查明以下事实：1、2011年3月4日，肖伟麟与沈宇明签订一份《具结书》，主要内容：我们肖伟麟、沈宇明是同福东路600号房屋的使用人，现订立各自份额……日后若因此而引起的一切经济纠纷及法律责任由我们双方自行解决和承担，与广东百富城房地产开发有限公司无关；等。2、2011年6月6日，肖伟麟、沈宇明作为共同乙方（房屋承租人）与百富城公司（甲方、拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，约定甲方经批准，拆迁海珠区××××号铺，乙方是该房屋的使用人，承租面积72.2平方米；乙方同意2011年7月15日前迁出原址房屋；乙方同意接受异地永迁安置，甲方已与被拆迁人（即原房屋所有权人）签订《房屋拆迁补偿协议》，根据协议原房屋所有权人选择异地产权调换补偿，甲方应于2014年12月31日前将座落在海珠区同福东路556-616号（框架结构）第壹幢（座）第首层18铺单元，建筑面积为72.54平方米的房屋用作拆除原址房屋后的产权调换补偿；原房屋所有权人根据有关规定应继续出租给乙方，乙方就与原房屋所有权人重新签订房屋租赁合同；甲方与原房屋所有权人的产权调换房屋面积届时以规划批复实测为准，乙方回迁房的承租面积由原房屋所有权人与乙方签订的租赁合同确定；等。该协议已备案。同日，肖伟麟与沈宇明签订《具结书补充协议（1）》，对拆迁补偿金、临迁费等进行了分配约定。同时，肖伟麟、沈宇明签订了《具结书》，内容：肖伟麟、沈宇明是同福东路600号房屋的使用人，现已与广东百富城房地产开发有限公司签订《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，现有关该房屋拆迁补偿款及临迁费由沈宇明全权代领；具体拆迁补偿款及临迁费的分配方式，按肖伟麟、沈宇明两人签署的《具结书补充协议（1）》执行；如因此而产生的相关的经济纠纷和法律责任均由肖伟麟、沈宇明二人共同承担，与广东百富城房地产开发有限公司无关；等。3、2011年7月6日，广州市国土资源和房屋管理局向百富城公司发出（2011）第39号《直管房拆迁补偿意见书》，载明补偿方式：同福东路600号（旧：92号之2）的产别为代管产，补偿方式为产权调换，备注：住宅42.413平方米及商业72.2平方米，作产权调换补偿；另有天井2.563平方米作价补偿；等。4、2011年8月18日，百富城公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）签订了《拆迁直管房屋补偿协议书》，订明甲方同意座落在海珠区××××号（旧门牌：××之2）的房屋，建筑面积共114.613平方米交由乙方拆迁，乙方同意将下列房屋移交给甲方：同福东路市二宫西侧地段回迁大楼第一幢首层18号（商铺），建筑面积72.54平方米，结构为框架，楼层高度为3米及607房共2套共115.76平方米；其中使用权属分为乙方处置的占115.76平方米；属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，由乙方负责妥善解决；等。该协议已备案。5、2014年6月11日，百富城公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）签订了《拆迁直管房屋补偿补充协议》，订明原回迁安置位置已作为规划的配套设施用房，现经双方同意，将原签订的补偿回迁单元作调换变更，甲乙双方同意取消同福东路600号房屋的原协议回迁安置房屋，现补偿如下：原协议回迁安置房屋地址为原址回迁大楼1幢首层18号铺（非住宅、建筑面积72.54平方米）；替换补偿安置房屋地址：××之14号商铺（首层）（非住宅、建筑面积72.54平方米）；拆迁房屋的原承租户统由乙方负责安置，乙方与原承租户签订《广州市城市房屋拆迁安置协议书》的，如原承租户有异议，由乙方负责解释并妥善解决；等。6、肖伟麟与沈宇明作为共同乙方与百富城公司（甲方）签订了《回迁铺位补充协议》，订明现因规划变更，为明确回迁铺位，经双方协商，签订补充协议如下：乙方是原同福东路600号的使用人，原建筑面积72.2平方米，乙方同意原址回迁安置本项目规划拟批的安置房新门牌××之14号商铺（首层），建筑面积72.54平方米；等。肖伟麟在落款处手写“同意按原具结书及具结补充协议（一）的规定收铺同福东路598之14号首层商铺72.54平方；2015年9月24日，80%商铺权益人”。沈宇明在落款处手写“沈宇明的原旧铺使用为铺面门口位置；原铺门面共3.96米，沈宇明门面占2.31米，肖伟麟门面占1.65米，有市房地产测绘所图纸及照片为证，以上两点作为新铺日后使用的依据”。7、肖伟麟、沈宇明与百富城公司签署了《同意接收回迁房屋确认书》，内容：本人为同福东600号使用人肖伟麟、沈宇明，现回迁到广东百富城房地产开发有限公司开发建设的同福睿府项目同福东路616号607房、××第14号铺，经本人验收，同意接收该回迁房。8、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2016年2月1日在《房屋移交接管表》上盖章表示同意接管同福东路598-14号（首层）。本案另查明，据《广州市房地产公代逆产情况表》记载，同福东路600号为代管房产，处理日期为1966年11月15日。据《直管房拆迁接管通知书》反映，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局将海珠区同福东路598-14号交由原告接管，接管日期为2016年2月1日，该房屋的产别为代管（民产），接管面积为非住宅73.2755平方米；对应撤管地址为同福东路600号。两被告于2015年11月30日接收了涉案商铺。据原告提交的落款时间为2019年8月7日的《办理承租手续通知书》及照片反映，原告通知被告与原告办理涉案商铺的租赁手续。两被告确认原告已将上述通知书张贴在涉案商铺门口。再查，据公布的广州市房屋租金参考价记载，同福东路2016年、2017年的租金参考价为每月每平米180元，2018年的租金参考价为每月每平米171元。诉讼中，各方当事人确认：两被告至今未与原告签订租赁合同。两被告确认：被告肖伟麟使用部分的面积占涉案商铺的80%，被告沈宇明使用部分的面积占涉案商铺的20%。本院认为，两被告并非被拆迁的原址房屋的产权人，而是作为房屋使用人与百富城公司签订拆迁安置协议书并于2015年11月30日接收涉案商铺，涉案商铺为原告2016年2月1日接管的代管民产，原告自此有权就该商铺主张权利。虽然两被告经拆迁安置到涉案商铺，但经原告通知后仍一直未与原告签订租赁协议，两被告亦没有支付租金给原告，现被告肖伟麟不同意与原告建立租赁关系、被告沈宇明表示同意交还其使用的部位，故原告要求两被告腾空交付涉案商铺的请求合理，本院予以支持。被告肖伟麟认为其是涉案商铺的代管人、可无偿使用涉案商铺的意见，现有证据尚不能证明该主张，故本院对被告肖伟麟的该抗辩意见不予采纳。鉴于两被告确认被告肖伟麟使用的部位占涉案商铺的80%、被告沈宇明使用的部位占涉案商铺的20%，基于公平合理考虑，商铺使用期间的费用，两被告可按上述比例支付给原告。被告沈宇明认为应从（2016）粤01民终15472号作出判决的次月开始计算使用费，对此本院认为，两被告已于2015年11月30日接收涉案商铺，上述案件的一、二审已判决驳回肖伟麟要求回迁至“同福睿府”大楼首层18号之一铺的请求，两被告接收涉案商铺后在上述案件诉讼期间是否实际投入使用是两被告处分自身权利，并非原告的责任，故对被告沈宇明的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖伟麟、沈宇明于本判决生效之日起十日内共同将广州市海珠区同福东路598-14号101铺腾空并交付给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；二、被告肖伟麟、沈宇明于本判决生效之日起十日内支付2016年2月1日起至上述商铺交付之日止的使用费（其中2016年2月1日至2017年12月31日按每月每平方米180元×73.2755平方米计算，从2018年1月1日至交付之日止按每月每平方米171元×73.2755平方米计算；上述使用费的80%由被告肖伟麟支付，上述使用费的20%由被告沈宇明）给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9340元，由被告肖伟麟负担7472元、被告沈宇明负担1868元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  毛秀葵人民陪审员  陈栢炘二〇二〇年六月十八日书 记 员  于悦姗邬雪芳