北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初2510号原告：北京宣兴房地产开发股份有限公司，住所地北京市西城区枣林前街35号。法定代表人：陈海鸥，董事长。委托诉讼代理人：蒋文，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫华，男，1978年4月15日出生。被告：北京丽泽金融商务区控股有限公司，住所地北京市丰台区西站南路168号-1010房间。法定代表人：杨友强，总经理。委托诉讼代理人：王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京丽泽金都开发建设有限公司，住所地北京市丰台区东管头1号院3号楼2048-10室。法定代表人：周洪川，董事长。委托诉讼代理人：孟程程，北京市盈科律师事务所律师。以上二被告委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。原告北京宣兴房地产开发股份有限公司（以下简称宣兴公司）与被告北京丽泽金融商务区控股有限公司（以下简称丽泽控股公司）、北京丽泽金都开发建设有限公司（以下简称丽泽开发公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣兴公司的委托诉讼代理人蒋文、刘卫华，被告丽泽开发公司的委托诉讼代理人孟程程，被告丽泽控股公司、丽泽开发公司的委托诉讼代理人王茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣兴公司向本院提出诉讼请求：1．二被告赔偿原告购买房屋的购置价9012120元；2．二被告赔偿原告房屋维修费788300元；3．二被告赔偿原告近期收益4228764元；4．本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与北京市新地房地产开发公司（以下简称新地公司）于1994年11月1日签署了住宅楼《合建住宅协议》，根据协议该住宅楼系新地公司与丰台区东管头农工商联合公司联建住宅楼，坐落于北京市丰台区东管头高楼村1号楼。该楼内总建筑面积4500平方米，楼内建筑面积2310．8平方米，共计38套房屋（二居室36套，三居室2套）房屋为我公司所购买住宅楼，房屋权属为我公司所有，该房屋委托北京万佳利物业管理有限责任公司（以下简称万佳利公司）管理。上述38套房屋均属于自管房屋出租状态。根据《合建住宅协议》，我公司共出资9012120元，每建筑平方米包干价格为3900元，上述款项我公司已支付完毕，1996年我公司接收并入住该上述房屋，物业公司也同期入住。2016年我公司获悉，在原告未与38套房屋承租人之间签订房屋成本价售房协议的情况下，且上述房屋承租人尚欠原告房租，原告垫付的房屋维修费、水电费、卫生费的情况下，被告擅自将属于原告所有的38套房屋拆除，并自行与上述处于出租状态的38套房屋的承租人签订了拆迁安置协议，遣散了全部租户，致使原告本应获得的房屋成本价售房款、房屋维修费、近期收益因房屋毁损而得不到偿付。原告曾先后多次向二被告主张权益，双方未能就赔偿达成一致意见，故原告诉至法院，望判如所请。丽泽控股公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方拆除涉案房屋并非违法拆除，我方已经与涉案房屋实际居住人签订搬迁补偿安置协议书并履行完毕。针对同一房屋不可能进行重复补偿，如原告认为我方是应向其补偿，我方申请追加实际居住人作为本案第三人。二、原告没有充分证据证明其是我方拆除房屋的产权人，因此原告的诉求没有事实及法律依据。三、我方拆除的涉案房屋并没有任何房屋产权证书及建设审批文件，属于违章建筑。基于38户实际居住人在此居住，被告经与相关部门沟通，对实际居住人进行补偿。同时据我方了解，此处实际居住人事实上是由西城区拆迁将其安置到涉案房屋内，由于拆迁单位的原因未能将涉案房屋办理产权，所以以租赁形式发放承租合同，我方基于历史原因对实际居住人进行了安置补偿。四、丽泽开发公司与实际居住人签订了补偿协议，我方作为被告不适格。丽泽开发公司辩称，与丽泽控股公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：1994年11月10日，甲方新地公司与乙方北京宣兴房地产开发建设有限责任公司（2001年8月16日名称变更为宣兴公司）签订《合建住宅协议》，约定：一、乙方参加甲方在北京市丰台芦沟桥东管头住宅楼4500平方米的合建项目。该住宅楼系甲方与芦沟桥东管头农工商联合公司联建。二、建筑标准：住宅楼系四层砖混结构普通住宅楼，包括上水、下水、供热、生活用电以及公用电视天线等设施条件。三、合建面积及合作方式：甲方负责项目建设直至竣工交付使用，乙方按本协议规定的标准提供建设资金，并由甲方包干使用。建成后乙方分得建筑面积约为2310．8平方米，并以实际交付建筑面积为准。上述住宅楼竣工交付后产权归乙方所有。四、乙方出资金额：对乙方出资额按投资包干方式，按乙方实际取得的建筑面积，每建筑平方米包干价格3900元确定。合建项目乙方出资总额约为9012120元。乙方投资包括：用地及拆迁所负担的投资、建筑工程投资、附属及配套设施费用。五、拨款办法：1、本协议签订后七日内乙方向甲方支付出资总额的90%款（为8110908元）；2、按实际交付面积结算，交接验收后，乙方向甲方付清决算款项。六、交付时间：计划于1994年11月30日前，甲方将达到具备使用进住条件住宅交付乙方。八、竣工交付使用：……2、本住宅楼进住后的日常管理维护，按甲乙双方各自拥有的产权住宅自行负责，有关管理维护费用自理。庭审中，宣兴公司提交《马连道南口新1楼房屋交接记录》和《房屋管理移交手续》，证明涉案38套房屋分给了其公司、下属公司或联营单位职工居住，由万佳利公司担任物业管理公司。二被告对该证据的真实性与证明目的均不予认可。宣兴公司提交《公有住宅租赁合同》38份，其中34份租赁合同的出租方为万佳利公司，4份租赁合同的出租方为北京都市阳光物业管理有限公司（以下简称都市阳光公司），欲证明宣兴公司为涉案房屋的产权人。二被告对该证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的。宣兴公司提交《支出凭单》及发票，其上载明1995年1月23日新地公司向宣兴公司开具合建款发票8110908元；1997年4月8日新地公司向宣兴公司开具合建房款发票600000元，证明合建房款支付情况。对此，二被告不予认可。宣兴公司提交万佳利公司与北京双新物业管理有限责任公司、北京外企双新物业管理有限责任公司签订的《托管合同》、《都市阳光物业管理有限公司垫付费用》统计表、《关于城镇居民住宅配电设施改造工程向承租人收取工料费的补充通知（京房地修字〔1999〕1215号）》等，证明其第二项诉讼请求主张的房屋维修费包含供暖补贴、物业费补贴、高价水电费补贴、电改费用及房屋维修费。对此，二被告不予认可。宣兴公司提交《北京市房改办关于北京公租房计算方法等问题的通知（京房改办字〔2000〕第132号）》，证明其第三项诉讼请求租金收益的依据。宣兴公司主张租金收益按照3．05元/平方米*2310．8平方米*12个月*50年计算。对于宣兴公司提交的通知，二被告不持异议，但对其诉讼请求不予认可。庭审中，丽泽开发公司提交案外人张燕萍、张燕华的书面陈述，证明涉案房屋并非宣兴公司所有。丽泽开发公司提交《北京丽泽金融商务区北区居民成套住宅房屋搬迁补偿安置办法》、《关于地铁十四号线拆迁等问题调度会会议纪要》，证明其根据安置办法对承租人进行了拆迁安置补偿。丽泽开发公司提交其与被搬迁人赵玉琴签订的《居民成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》等，证明其拆除涉案房屋的合法性。对于以上证据，宣兴公司均不予认可。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宣兴公司以其为涉案38套房屋的所有权人要求二被告承担赔偿责任，但宣兴公司未提交房屋产权证、建设用地规划许可证、建设用地使用权证等证据证明其为涉案房屋的所有权人或他物权人，应当承担举证不能的法律后果。宣兴公司的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京宣兴房地产开发股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费105975元，由北京宣兴房地产开发股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  王连弟人民陪审员  关学岚二〇二〇年六月二十八日书 记 员  董 博