河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初2号原告：陈军磊，男，出生于1995年4月3日，汉族，住河南省新密市。委托代理人：张晓东、崔文博，系河南豫红律师事务所律师。被告：郑州正升置业有限公司。住所地：新密市城区溱水路东段北侧（正升阳光城售楼部4号楼3楼）。统一社会信用代码：914101830689136747。法定代表人：李立峰，系该公司董事长。委托代理人：梁策，系河南长胜源律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行。住所地：郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园1号楼），统一社会信用代码：91410100971842809X。法定代表人：李仌，系该行行长。委托代理人：范建全，男，出生于1961年5月8日，汉族，住郑州市。（系该银行员工）原告陈军磊诉被告郑州正升置业有限公司（以下简称正升置业）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称陇海路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，根据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，由审判员曲继峰适用普通程序，对该案进行了独任审理。原告陈军磊和委托代理人张晓东、崔文博及被告正升置业的委托代理人梁策、第三人陇海路支行的委托代理人范建全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（合同编号：18333497）》，合同约定：原告向被告购买位于新密市城区溱水路东段北侧××升阳光城××住宅小区××单元××层××号商品房，该商品房合同约定面积137.87平方米，总价975805元；原告于2018年6月29日前向被告支付首付款205805元，余款770000元向第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行贷款支付；合同第八条约定被告应于2018年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同生效后，原告履行了自己的合同义务，于2018年6月29日向被告支付首付款205805元，并于2018年7月17日与第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海支付签订《个人购房借款/担保合同》，原告现已经开始还贷，付款义务已经履行完毕。但是被告并没有按照约定将房屋在约定的交房时间交付给原告。原告于2019年5月份开始和被告商议合同解除事宜，被告以种种理由拒不解除原、被告签订的合同。为此请求：1、请求依法解除原被告签订的《商品房买卖合同（合同编号：18333497）》；2、请求依法判决被告返还原告已支付的购房款首付款205805元、房屋专项维修基金8961元及贷款手续费800元，并以上述款项为基数，按照同期银行贷款利率计算自款项支付之日起至被告还清之日止的资金占用利息；3、请求依法判决解除原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；4、请求依法判决被告向原告返还已归还第三人的按揭贷款本金及利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；5、请求依法判决被告向第三人偿还原告自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款及因提前还款产生的利息；6、请求依法判决被告向原告支付合同违约金2058.05元。以上共计217624.05元；7、案件受理费等诉讼得由被告承担。为支持其主张,原告向本院提交了以下证据材料：1、陈军磊身份证复印件一份；证明原告主体适格。2、《商品房买卖合同（合同编号：18333497）》一份；证明原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于新密市城区溱水路东段北侧××升阳光城××住宅小区××单元××层××号商品房，被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，现被告未将该商品房交付原告，被告已经构成违约。3、首付款发票一份；证明原告为履行合同义务向被告交付首付款205805元。4、《个人购房借款/担保合同》一份；证明原告为履行合同义务与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为770000元，该款项已经交付至被告处。5、贷款还款明细一份；证明原告正常还贷，不存在任何违约行为。6、新密市房屋专项维修基金缴存凭证一份；证明原告缴纳房屋专项维修基金8962元。7、贷款手续费收据一份；证明原告为办理房屋贷款，支出贷款手续费800元。8、解除合同通知函一份、被告告知函一份；证明原告于2019年10月31日向被告邮寄解除合同通知书。被告正升置业辩称，一、原告主张解除原、被告双方于2018年6月29日签订的《商品房买卖合同》无法律及事实依据。1、双方签订商品房买卖合同时，被告已经取得“五证”，合同以及附件、补充协议合法有效，任何一方不得随意解除合同；2、被告延期交房，是因为政府的相关部门管控大气污染被迫停工；3、双方在协商过程中，原告曾透漏其退房理由主要是去了外地工作，该退房理由属于原告个人原因，不属于合同约定事由。二、合同应继续履行。因为原告主张解除2018年6月29日签订的《商品房买卖合同》无法律及事实依据，被告主张双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行，被告请求法院驳回原告要求解除合同的诉求。三、即使被告逾期交房，只要没有超过《商品房买卖合同》第九条约定的天数或虽然超出约定天数，但违约程度显著轻微，法院也不能仅根据合同文本机械的判决解除合同。四、关于维修资金，被告只是代收，实际收取人是新密市房屋专项维修资金管理办公室，故原告应向该部门主张。贷款手续费是原告因贷款向银行中介交纳的，与被告没有关系。为支持其主张,被告正升置业向本院提交了以下证据材料：第一组证据：电话通话录音、编号为1144671001625号邮件寄付单、投递状态详情单（网上打印件）各一份，邮寄图片5张。2019年12月19日郑州晚报、售楼部公告（拍照件）各一份。证明内容：1、被告于2019年12月18日通过邮政专递向原告邮寄入伙交房通知书，通知原告于2019年12月20日办理收房手续，原告已经收到通知。2、被告于2019年12月19日在郑州晚报上刊登公告，同时在公司售楼部张贴公告，通知正升阳光城15号楼业主于2019年12月20日办理收房手续。根据《房屋买卖合同》第十一条、《补充协议》第五条、第八条之约定，2019年12月20日为交房日期。原告接到通知后不办理收房手续的，视为被告已经于2019年12月20日将诉争房屋交付给了原告。第二组证据2018年6月16日至2019年12月23日期间各级政府、相关部门有关停工指令文件、通知，共计110份（同时提交文件明细一份）。证明内容：1、因大气污染管控、环保治理、相关部门检查、民族运动会等原因，各级政府、相关部门多次下发文件和通知，要求建筑工地停止施工，或要求与建筑施工相关的混凝土搅拌站、水泥罐车、水泥厂停工，渣土车、建筑物料、非道路移动机械停运，禁止室外喷涂粉刷焊接，大货车限行等，相关联的环节停工禁运，实际上也造成施工无法进行。涉案房屋的交付，不仅需要主体完工，还需要其它的水、电、路面等相关的配套设施全部完工并验收合格，涉及到各工种的交叉施工。施工期间共计停工378天。该378天应当在合同期内顺延，顺延后，被告没有逾期交房。原告不享有解除合同的权利。2、郑政文【2017】223号《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案(2017年修订)的知》，施行于2017年12月1日。郑政文【2018】177号《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案》，施行于2018年10月23日。这两个文件均对污染天气管控措施做了全面的规定。当预测发生前后两次重污染过程,但间隔时间未达到解除预警条件时,应按一次重污染过程从严启动预警。根据发布的黄色、橙色、红色预警级别,分级采取三、二、一级响应措施。这三种响应措施，全市建筑工地都处于停工状态。第三人陇海路支行辩称，原告在第三人处办理了贷款，其贷款目的是用于购买正升置业有限公司所建房产，购房合同及贷款合同均真实有效，并办理了房产预抵押登记，郑州正升置业有限公司为该笔贷款提供有阶段性担保，现原告与正升置业之间的纠纷第三人不予参与，无论结果如何原告均应结清其名下贷款本息。庭审中，被告正升置业对原告提交的证据发表了以下质证意见：对证据一无异议；证据二真实性无异议，但对其证明目的有异议，根据商品房买卖合同第八条、第九条规定，及结合当庭答辩意见被告不存在违约情况；对证据三、四、五无异议，但与本案审理的房屋买卖合同没有关系；证据六房屋专项维修资金是新密市房屋专项维修资金管理办公室收取并非我公司收取；对证据七收据没有收款方签字或盖章，不是被告公司收取的费用；对证据八，为原告单方书写，其证据证明力不能达到证明标准，原告提交的告知函因原告无法提供原件，无法对其真实性进行核实，同样对证据八证明目的有异议。第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五真实性无异议；对证据六、七不予质证；证据八因为没有相关的证据证明原告发出了相关函件。庭审中，原告对被告正升置业提交的证据发表了质证意见：证据一达不到被告的证明目的，原告已经在2019年11月27日向新密市人民法院提出了解除商品房买卖合同的诉讼，被告通知交房是在原告起诉之后，那么被告提交的第一组证据便不能证明该房屋已经交付给原告；对证据二真实性有异议，对于关联性仅凭被告提供的第二组证据无法落实被告真实的停工情况，被告应当提交施工日志，监理日志等基本工程资料证明诉争商品房所在项目确因上述原因存在停工，另外根据商品房销售管理办法第三十条之规定被告在交付期限到期后并未以任何一种方式向原告告知停工信息，原告多次向被告询问工程情况，被告依旧不向原告告知停工情况，那么我方认为被告违反了上述规定，理应承担未告知的法律后果，该组证据没有直接显示具体停工天数，从被告的证据只能看出政府通知的管控措施，那么被告是否真实停工无法确定。庭后，被告正升置业向本院提交了以下五份证据材料：一、新密市青屏办事处2020年4月20日出具的情况说明一份。证明：自2019年5月19日-2019年12月5日期间，新密市青屏办事处根据上级部署及会议通知对被告实施临时管控（没有文件或书面通知）37天。二、福建六建集团有限公司（被告的施工单位）2018年6月-2019年12月的施工日记，共18本。证明内容：1、因政府对建筑工地、水泥厂、建材厂、商砼车、水泥罐车等严厉管控，造成工地多次停工。2018年6月30日至2019年12月20日期间共计停工390.5天。2、停工造成工人流失，复工难，2018年6月30日至2019年12月20日期间因工人不到位共计停工24天。三、地库施工图、道路施工图、管网施工图片共三张。证明：楼房完工后，天然气、暖气、水电等管网铺设、地库施工、道路硬化、小区绿化等配套设施的完善，都需要土石方作业。政府文件对土石方的管控直接影响整体施工。四、新密市建设工程扬尘治理开复工验收申请表一份。五、政府停工令、施工日记及青屏办事处的情况说明证明内容一份。证明同证据一二内容一致。原告对被告正升置业庭后提交的证据发表了以下质证意见：对证据一、被告提交的证据无法免除被告在本案中所应承担的责任，理由是1、被告提交的工程资料系被告自己施工所作出的，无法核实真实的停工。2、停工期限为37天，扣除37天后被告仍然构成违约，被告提供的证据恰恰证明，被告没有履行如实告知的义务。原告作为购买房屋的买受人，无法获知政府于什么时间向被告发出停工通知，只能通过询问被告的方式获悉，但被告在收到政府的停工通知时和合同约定交付日期时没有向原告进行过提示和说明。被告在本次诉讼中提交的数百页停工资料更是不可能在诉讼前向原告展示，那么，原告认为被告违反了《商品房销售管理办法》第三十条第二款的规定，被告没有及时告知原告不能按时交房的原因，应当承担本案相关的赔偿责任。综上，原告认为被告的辩解不能成立，构成违约，应当承担责任。对证据二、施工日志系被告单方面做出的，且有被告后期自行补充的部分，属于虚假证据，不能作为定案依据。对证据三、四、五、真实性不予认可，不属实。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对案件事实确认如下，2018年6月29日，原、被告签订了合同编号为18333497的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于新密市城区溱水路东段北侧××升阳光城××住宅小区××单元××层××商品房××套，面积137.87平方米，总价975805元；合同第八条约定被告应于2018年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、由于政府有关部门行为或者由于相关政策法律法规规章的强制性的规定等原因影响交房的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行通知。3、由于恶劣自然天气等非出卖人所能控制原因造成延期的；合同第九条约定了出卖人（被告）逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同,买受人解除合同的。合同同时约定了其他一些条款。合同签订后，原告于2018年6月29日向被告支付了首付款205805元，并与陇海路支行签订了《个人购房借款/担保合同》。被告于2019年12月18日向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2019年12月20日办理收房手续。原告以被告没有按合同约定的时间将房屋交付给原告，要求解除双方签订的商品房买卖合同。本院认为：本案中，被告没有按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，根据被告提交的证据及陈述，本院经审查认为，造成被告延期交房的主要原因是政府相关部门大气污染管控、环保治理等，被告为配合政府部门的管控措施等而无法正常施工。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“由于政府有关部门行为或者由于相关政策法律法规规章的强制性的规定等原因影响交房的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行通知”。被告并不存在延期交房的故意或者严重过失，并且合同继续履行并不会给原告造成损失。因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈军磊的诉讼请求。本案受理费4564元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  曲继峰二〇二〇年六月十七日书记员  周丽霞