海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初200号 原告：袁某，男，1946年6月25日出生，汉族，住所地为安徽省宿州市灵璧县，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。 原告袁某与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司、海南万国投资有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告袁某，被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。本院于2020年4月14日依法作出（2020）琼9002民初200号民事裁定书，以八大处海南分公司、万国公司非本案适格被告为由，裁定驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。该裁定现已生效。本案经批准依法扣除审限45日，并延长审限45日。本案现已审理终结。 原告袁某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金16073.68元。事实和理由：原告于2015年12月9日在琼海市××镇，面积78.86平方米，购房款总价394930.88元。被告于2015年12月9日交房，原告入住后，被告于2019年1月22日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金16073.68元。违约金计算方式为：原告买房总价款394930.88元，交房日为2015年12月9日，办证日为2019年1月22日，除去730日办证时间，违约天数407天，按日万分之一计付违约金为16073.68元。被告提交的免责承诺书中只有落款处原告的姓名是原告本人签的，其他的都不是原告写的，原告不清楚其内容。该承诺书是被告采取诱骗、胁迫手段让原告签名，没有法律效力。每次管理部门、开发商与业主发生矛盾纠纷，出来调解的人都是八大处海南分公司的负责人，所以原告认为八大处海南分公司就是美岭湖这个项目的主体，八大处海南分公司也承诺了在收购的时候以承债方式来收购。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法公正裁判。 被告南洋瑞华公司答辩称，一、在被告已为原告办理不动产权证的情况下，原告于2019年3月1日向被告出具了一份免责承诺书，确定被告已履行不动产权证办理和房屋交付义务，原告自愿承诺放弃追究被告的违约责任。该承诺书内容系原告自愿作出的意思表示，且未违反法律的强制性规定，依法应对原告具有法律约束力。因此，原告在已免除被告南洋瑞华公司违约责任的条件下又反悔向法院起诉要求被告南洋瑞华公司支付逾期办证违约金的行为，明显违反了诚实信用原则，不应予以支持。二、被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办理产权证等事实无异议。交房后，被告南洋瑞华公司立即着手准备办证相关资料，但2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，并于2016年4月28日正式受理不动产权证登记业务，实行二证合一，办理不动产权证。此时被告南洋瑞华公司按照购房合同约定继续为原告办理房屋权属证书的合同目的已不能实现。办证制度的变化，导致被告无法向房管局递交房屋登记资料，只能向不动产登记中心申请办理不动产权证。按不动产登记中心的要求须先申请办理土地分割，待土地分割完成后，才能申请办理不动产权证。为此，被告积极开展办证工作，不动产登记中心于2019年1月22日办好原告的不动产权证书。在被告南洋瑞华公司已为原告办理不动产权证的情况下，不能以房屋权属证书约定的730日办证期限确定被告是否逾期办证，而应将原办理房屋权属证书及土地证的期限合并计算，即1270日，被告仅需在2019年6月1日前为原告办理完不动产权证。被告南洋瑞华公司已于2019年1月22日为原告办理不动产权证，因此被告不存在逾期办证行为。三、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司及万国公司非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司及万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司及万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，应驳回原告对八大处海南分公司及万国公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告袁某提交了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.不动产权证书，3.《房屋交接书》，4.购房款发票。被告提交了如下证据：免责承诺书。被告对原告所举证据1-4的真实性、合法性和关联性没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。对被告所举证据，原告以是在受诱骗、胁迫的情形下签署为由对该证据提出异议，而该承诺书除了承诺的内容，尚有当事人姓名、身份证号码、所购房屋的房号以及承诺人、签署日期等需由承诺人签名，且原告未能提供系受诱骗、胁迫的证据予以证明，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，依法采信其证明效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营、高尔夫球场经营、生态旅游景区建设及经营等业务的企业法人。2015年8月8日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A1幢6层610室，建筑面积78.89平方米，房价款为按建筑面积计价，每平方米5008元，总金额395081元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按房屋面积78.86平方米向被告支付了购房款394930.88元，并于2015年12月9日办理入住手续。2019年1月22日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号]。2019年2月15日，被告将事先制作的免责承诺书交给原告签名，内容为：“琼海南洋瑞华房地产开发有限公司：贵公司已经如约为本人姓名：袁某，身份证号码：×××，所购买的美岭湖1-610房履行了不动产权证办理和房屋交付的义务，本人对此不持任何异议。为此，本人现向贵公司郑重承诺：本人与贵公司就本商品房办证和交付事宜再无其他争议和纠纷，自愿放弃此前或者以后可能向贵公司主张的一切权利，不再追究贵公司的违约责任。如若本人不履行本承诺，贵公司有权追究本人的违约责任。”2020年1月2日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守履行。双方当事人的争议焦点为：一、被告是否存在违约情形；二、原告出具的免责承诺书是否合法有效。 关于第一个争议焦点问题。本案中，原告主张被告为其办理产权证的期限超过交房之日起730日已构成违约，被告则主张其在交房之日起1270日内为原告办理产权证不存在违约情形，双方由此产生争议。本案涉案标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据，不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中约定办理房屋权属证书期限为730日、办理土地使用权证期限为540日，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1270日内。被告南洋瑞华公司于2015年12月9日向原告交付房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2019年6月1日届满，而被告已于2019年1月22日为原告办理不动产权证，并未超过双方约定的1270日办证期限。因此，原告主张被告存在违约，与事实不符，其要求被告承担违约责任，没有事实根据，依法不予采纳。 关于第二个争议焦点问题。原告签署了免责承诺书，虽然该承诺书系被告制作后再由原告签名，但原告作为具有完全民事行为能力人，在签署免责承诺书时就应当确认该免责承诺书的内容后再予签名，现其虽主张系受被告诱骗、胁迫而签署，但其未能就该事实主张举证证明，故其主张该免责承诺无效，没有事实根据，本院不予采纳。故原告签署的免责承诺书合法有效，根据该承诺书载明的内容，原告已就被告为其商品房办证的违约责任作出处分，依法应承担相应的民事责任，现原告主张被告逾期办证应支付违约金，依法不予支持。 综上所述，原告对其主张被告违约的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果；且原告已向被告出具了不再追究被告违约责任的免责承诺，根据该承诺，被告无需再承担支付违约金的民事责任。因此，原告请求判令被告向原告支付违约金16073.68元，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告袁某的全部诉讼请求。 案件受理费202元，减半收取计101元，由原告袁某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符 小 丽 二〇二〇年六月二日 法官助理 黄 雪 莹 书 记 员 王  凯 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。