福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1846号 原告（反诉被告）：高雪美，女，1972年10月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈伟生，福建南州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇圳头村山后社5号。统一社会信用代码：91350603674030855B。 法定代表人：陈海涛，总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 第三人：漳州市芗城区乐当家房产行销代理有限公司，住所地福建省漳州市芗城区钟法路鑫荣花苑B2幢D18号。统一社会信用代码：91350602784541656X。 法定代表人：邹俩金，执行董事兼总经理。 原告高雪美与被告漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司（以下简称“鸿达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，被告鸿达公司向本院提起反诉，本院依法受理后，并追加漳州市芗城区乐当家房产行销代理有限公司（以下简称“乐当家公司”）为本案第三人。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高雪美及其委托诉讼代理人陈伟生，被告（反诉原告）鸿达公司的委托诉讼代理人吴育林到庭参加诉讼，第三人乐当家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高雪美向本院提出诉讼请求：1.判令鸿达公司继续履行《商品房买卖合同》，向高雪美交付位于漳州市龙文区房屋；2.判令鸿达公司协助高雪美办理案涉房屋的合同登记备案；3.判令鸿达公司停止装修，恢复原状。事实与理由：2017年7月25日，高雪美与鸿达公司经协商同意，高雪美一次性向鸿达公司支付龙文区鸿达嘉园1311室全额购房款240700元。2017年7月31日，高雪美与鸿达公司订立上述房屋的《商品房买卖合同》约定，高雪美购买鸿达公司开发的位于漳州市龙文区房屋，建筑面积48.14㎡，单价5000元／㎡，价款240700元，另双方对交付条件、违约条款等进行约定。高雪美已支付购房款及讼争房屋的专项维修资金2888.4元。现鸿达公司开发鸿达嘉园已竣工，鸿达公司应如期向高雪美交付涉案房屋，但鸿达公司不仅拒不履行交房义务，而且拒绝协助办理涉案房屋的合同登记备案，擅自装修涉案房屋。为维护高雪美的合法权益，故诉至法院。 鸿达公司辩称，高雪美的起诉无事实和法律依据，应裁定驳回其起诉或判决驳回其全部的诉讼请求。一、本案案由若为商品房预售合同纠纷，因本案高雪美并未与鸿达公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，高雪美不是本案适格的主体，无权提起本案诉讼，法院应裁定驳回高雪美的起诉。商品房预售合同纠纷是指因商品房预售合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷，包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等方面的纠纷。而本案高雪美并未与鸿达公司签订讼争房屋的《商品房买卖合同》，更不可能存在因履行该合同而产生纠纷。因此，高雪美不是适格主体。二、涉案房屋仅系高雪美通过中介机构居间完成网签，后高雪美未在规定的30天内与鸿达公司签订《商品房买卖合同》并办理合同登记备案，导致讼争房屋的网签过期失效。鸿达公司已于2018年2月12日将购房款退还给高雪美，双方已解除房屋买卖法律关系。鸿达公司并不认识高雪美。涉案房屋由乐当家公司居间介绍给高雪美，并通过该中介机构完成网签手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”及《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”等规定，涉案房屋系预售商品房，高雪美与鸿达公司签订《商品房买卖合同》后，应自合同生效之日起30日内，由鸿达公司向权属登记部门办理合同登记备案。但涉案房屋自网签后，高雪美一直未将签好的《商品房买卖合同》及备案需要的材料等交付给中介机构或鸿达公司，导致网签过期失效。经与中介机构、高雪美协商，由鸿达公司退还给高雪美购房款，双方解除房屋买卖法律关系。高雪美在收到鸿达公司退还的购房款后一年内，并未提出异议，视为已接受双方解除该房屋买卖法律关系。三、高雪美与鸿达公司并未签订《商品房买卖合同》，更不存在鸿达公司继续履行该合同规定的义务，包括交房、协助备案等，法院应判决驳回其诉讼请求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”之规定，涉案房屋的买卖须高雪美与鸿达公司签订书面合同。又根据《合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，涉案房屋并没有高雪美与鸿达公司均签字或盖章的书面合同。又根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”等规定，当事人双方应当履行的是合法成立的合同。而本案高雪美并未提供有关涉案房屋的合法成立的《商品房买卖合同》，鸿达公司依法不存在继续履行合同义务之情形。四、高雪美不是涉案房屋的真正所有权人，仅因网签而成为预约的所有权人，无权要求鸿达公司停止装修、恢复原状，法院应判决驳回其诉讼请求。一般而言，商品房买卖分为网签和备案两个阶段。网签在前，备案在后，备案以网签为前提条件，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。如前所述，高雪美与鸿达公司就涉案房屋仅进行到网签阶段，而网签仅是双方订立《商品房买卖合同》的一个环节（即预约阶段），并未产生房屋买卖的法律效力。双方只有签订《商品房买卖合同》并在房屋交易中心登记备案（即成立并生效阶段），才具备房屋买卖的法律效力。现双方并未签订《商品房买卖合同》，高雪美已收到鸿达公司退还的购房款，且高雪美也并未实际占有涉案房屋。因此，无论是合同上还是实际履行中，高雪美均不是涉案房屋的真正所有权人，仅因网签而成为预约的所有权人，其无权行使作为真正所有权人的一切权利。鉴于网签带来的法律后果，鸿达公司已经提起反诉。五、本案案由应为商品房预约合同纠纷。如前所述，高雪美与鸿达公司并未签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，也未完成该房屋买卖的全部交易。本案仅在商品房买卖的预约阶段，且双方仅在预约阶段就解除了房屋买卖法律关系。因此，本案案由应为商品房预约合同纠纷。 鸿达公司向本院提出反诉请求：1.确认双方的房屋买卖法律关系已于2018年2月12日解除；2.判令高雪美协助鸿达公司到漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理漳州市龙文区房屋的登记备案撤销手续。诉讼过程中，鸿达公司变更第二项诉讼请求为判令高雪美协助鸿达公司办理漳州市龙文区房屋的网签登记备案撤销手续。事实与理由：鸿达公司并不认识高雪美，双方并未签订任何合同，高雪美也确实交纳了房款240700元，由中介帮助通过网络进行了备案，按房管部门的规定在网络备案超过一个月内必须由买卖双方共同到房管部门办理不动产登记备案手续，但是鸿达公司始终没有等到高雪美或中介公司提交的商品房买卖合同，更没有在一个月内共同至房管部门办理不动产登记备案手续。故该买卖及备案均未成功。经与中介协商后，各方均同意解除房屋买卖法律关系。2018年2月12日，鸿达公司将购房款240700元全部退回了高雪美账户，高雪美已收到该退还的房款超过一年，故双方已解除买卖房屋的法律关系的事实不因近期房价再次高涨高雪美反悔而改变，因曾经通过网签备案过，虽然该备案已因超时未现场备案而失效，但系统仍有备案信息，故需高雪美协助办理案涉房屋的网签登记备案撤销手续。 高雪美辩称，鸿达公司所述不符合事实。一、作为鸿达公司的工作人员跟高雪美因本案签订合同，鸿达公司工作人员的行为就是鸿达公司的职务行为。二、网签合同授权某人去签署都代表鸿达公司的行为。三、合同的解除，鸿达公司提交的反诉状上写的均是其与中介协商后解除合同，但答辩状上却是写和高雪美及中介在协商后才解除合同，实际上鸿达公司并未与高雪美协商。反诉诉求第一项不能成立，因为网签合同已经生效，根据合同第25条约定合同自双方签字之日起生效，鸿达公司未在该合同上签字都是因为其自身原因造成的，进行网签和备案责任在于开发企业。综上所述，鸿达公司的反诉请求不能成立。 乐当家公司未作陈述。 高雪美提供以下证据证明其主张：1、中国建设银行单位客户专用回单，以证明高雪美向鸿达公司支付案涉房屋购房款240700元。2、商品房买卖合同（无原件核对），以证明双方签订《商品房买卖合同》。3、漳州市住房专项维修资金缴存凭证，以证明高雪美已缴交讼争房屋的专项维修资金2888.4元。4、房屋登记信息查询结果证明，以证明漳州市不动产登记中心出具的讼争房屋登记信息查询结果证明。5、房屋钥匙，以证明讼争房屋已经交付给高雪美。6、照片，以证明鸿达公司对交付给高雪美的房屋强行装修，又因本案诉讼自行在门上张贴了一张停止装修纸张。7、银行转账记录，以证明转账内容是2018年2月12日16时20分20秒从鸿达公司退款240700元到高雪美账户，同日16时28分28秒又转入邹俩金名下账户，转账过程高雪美均不知情。8、《房地产买卖协议书》、收条、智慧柜员机业务回执两张，以证明讼争房屋经过中介买卖的情况，案外人郭毅锋收到高雪美定金50000元，2017年7月25日高雪美支付给鸿达公司240700元，款项用途是购买讼争房屋，同日高雪美支付邹俩金123304元作为购房款。 经庭审质证，鸿达公司对证据1的真实性无异议，证明内容有异议，鸿达公司已于2018年2月12日将该购房款原账号退还给高雪美，即高雪美不存在已经支付购房款的事实。对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，这是商品房买卖的格式合同，并不能证明系涉案房屋买卖合同，且该合同仅有高雪美一方签名，没有鸿达公司盖章确认，该合同未依法成立，也未依法登记并生效，不能作为高雪美要求鸿达公司继续履行的依据。对证据3不清楚，由法院依法认定。对证据4的真实性、合法性和关联性均有异议，涉案房产尚处于网签阶段，还没有进行合同备案。对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明系涉案房屋的钥匙，即便高雪美拿到涉案房屋的钥匙，也不能证明高雪美就是涉案房屋的所有权人，移交房屋不仅仅要交付钥匙还要有移交清单签名确认等。对证据6的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明鸿达公司是强行装修，鸿达公司是涉案房产的开发商，在涉案房产还未出售给别人之前，鸿达公司对涉案房屋均有处置权利，鸿达公司确实是在高雪美起诉以后对涉案房屋停止装修，待本案诉讼结束再继续装修。对证据7的真实性、合法性和关联性均无异议，但不能证明高雪美对此不知情，因为转账的银行卡户名和卡号均是高雪美，高雪美对鸿达公司退款是知情的，且高雪美收到款项后又转款给邹俩金，证明高雪美、鸿达公司、邹俩金三方已经达成涉案房屋买卖关系解除的合议。对证据8，认为《房地产买卖协议书》出卖人是案外人郭毅锋，与本案没有关系，约定的标的是涉案房屋，合同约定的成交价等均未经过鸿达公司确认，且郭毅锋至今对涉案房屋未拥有所有权，高雪美将240700元汇入鸿达公司账户，证明高雪美对涉案房屋的权属是知情的，案涉房屋的出卖方是鸿达公司而不是郭毅锋；对转款给鸿达公司的回执无异议，但鸿达公司已将购房款退回高雪美账户；对转款给邹俩金的回执，不能证明该款项与本案有关联，该款项标明的用途并不是作于涉案房屋的购房款，故与本案无关。 鸿达公司提供以下证据：1、房产登记信息查询结果证明，以证明鸿达公司与高雪美就涉案房屋于2017年7月31日仅办理了网签，还没有登记备案，即双方就涉案房屋的买卖还处在预约阶段，商品房买卖合同尚未成立并生效。2、中国建设银行单位客户专用回单，以证明鸿达公司已于2018年2月12日将涉案房屋的购房款按原账户退还给高雪美，双方已于当日解除房屋买卖法律关系。3、情况说明，以证明因高雪美人在外地无法配合备案导致合同过期，鸿达公司经与乐当家公司、高雪美协商全额退款，乐当家公司对此是知情并同意的。 经庭审质证，高雪美对证据1的真实性、合法性和关联性无异议，同时证明网签合同已经成立，但不能证明鸿达公司所说的买卖合同尚未生效，根据合同第25条约定，合同自双方签字之日起生效。对证据2形式上真实性无异议，但无法证明鸿达公司主张，高雪美并不知情，鸿达公司也没有和高雪美协商解除合同的意思表示，240700元退至高雪美账户但相隔几分钟又转入邹俩金账户，故不能证明合同解除。对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议。 乐当家公司于庭前向本院提交《商品房买卖合同》两份。经庭审质证，高雪美认为该证据由法庭认定。鸿达公司认为该证据与本案无关，两份合同载明的购房款已经全额退至原账号，与鸿达公司的法律关系也已经解除。 本院对上述证据认证如下：鸿达公司对高雪美提供的证据1、证据7、证据8中的高雪美转账给鸿达公司的智慧柜员机业务回执的真实性无异议，本院予以认定。证据2虽无原件核对，且合同仅有高雪美单方签名，但合同中所约定的买卖房屋、购房款金额等与鸿达公司认可收取高雪美购房款240700元、案涉房屋已于2017年7月31日进行了网签、高雪美已缴交案涉房屋住房专项维修资金等客观事实可以相互印证，且鸿达公司本身有能力提供本案《商品房买卖合同》，但却拒不提供，其未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，故对该合同本院予以认定。证据3符合客观真实性，予以认定。证据4符合客观事实，予以认定。证据5钥匙来源不清，且与本案缺乏关联性，不予认定。证据6与鸿达公司自认已停止装修讼争房屋的陈述可以相互印证，予以认定。证据8中的《房地产买卖协议书》、收条、高雪美转账给邹俩金的智慧柜员机业务回执，上述证据与本案缺乏关联性，不予认定。 高雪美对鸿达公司提供的证据1、证据2的真实性无异议，本院予以认定。证据3与鸿达公司将案涉房屋款项240700元退至高雪美账户的事实可以相互印证，高雪美未提供相反证据予以反驳，故予以认定。 乐当家公司提供的两份《商品房买卖合同》无原件核对，且仅有购房人单方签名，证据来源不清，不予认定。 综上对证据的认定及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下： 鸿达公司于2012年6月13日取得鸿达嘉园商品房预售许可证。后鸿达公司将包含案涉房屋在内的部分房源交由乐当家公司代理销售。 高雪美通过乐当家公司购买鸿达公司开发的址于漳州市龙文区房屋，并于2017年7月25日转账支付鸿达公司购房款240700元。2017年7月31日高雪美在乐当家公司提供的案涉房屋《商品房买卖合同》文本上签名，并于同日办理了网签备案。2017年8月2日高雪美缴交了案涉房屋的住房专项维修资金。 2018年2月12日，鸿达公司向中国建设银行漳州芗城支行提交《情况说明》一份，内容载明：“兹本公司漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司有客户（刘俊卿刘国山高雪美）已交购房款，因人在外地无法配合备案导致合同过期，现申请全额房款原账号退回，若由此引起的法律纠纷均由本公司承担。”鸿达公司在该《情况说明》上加盖公章，乐当家公司签署“同意退款”并加盖该公司公章。 2018年2月12日16时20分20秒高雪美银行卡号62×××38收到鸿达公司退购房款金额240700元，同日16时28分28秒该银行卡转账支取240700元至乐当家公司的法定代表人邹俩金的银行账户。此后高雪美多次找鸿达公司要求其继续履行合同未果，故诉至法院。 鸿达公司有对案涉房屋进行装修，高雪美诉至法院后，已停止装修。本院于2019年9月26日第一次开庭后，乐当家公司法定代表人邹俩金的妻子李丽凤将案涉房屋购房款240700元退还高雪美。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》虽然仅进行网上签约，但合同就当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，同时鸿达公司已经收受高雪美案涉房屋全部款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。鸿达公司将案涉房屋交由乐当家公司代理行销，高雪美通过乐当家公司已签订了案涉房屋买卖合同，办理了网签，支付了鸿达公司购房款，并缴交了案涉房屋的住房专项维修资金，可以认定高雪美和鸿达公司之间房屋买卖关系成立。高雪美与鸿达公司之间的房屋买卖合同关系，是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。鸿达公司虽然于2018年2月12日将案涉房屋购房款项240700元退还高雪美，但从其提供的《情况说明》中可以看出，鸿达公司自认退款原因系因高雪美人在外地无法配合备案导致合同过期，而非因与高雪美解除买卖合同关系而退款，且该款项于当日又转至乐当家公司法定代表人的银行账户，乐当家公司系鸿达公司的代理行销商，应当认定购房款项尚在鸿达公司的支配当中。鸿达公司未进一步举证证明其已与高雪美达成解除本案房屋买卖合同关系的合意，故其单方退还购房款项的行为并不能达到解除合同之目的。本案的房屋买卖合同关系已经成立，且不存在合同解除的事由，案涉房屋亦尚未另行出售，故双方应按照合同约定继续履行。高雪美要求继续履行合同的诉讼请求，可予支持。因诉讼过程中乐当家公司又将案涉购房款240700元退还高雪美，故高雪美在支付鸿达公司购房款240700元后，鸿达公司应协助高雪美办理案涉房屋的合同登记备案手续，并将漳州市龙文区房屋交付给高雪美。庭审查明鸿达公司已对案涉房屋进行装修，故高雪美要求鸿达公司停止装修、恢复原状的诉讼请求，可予支持。鸿达公司反诉要求确认双方的房屋买卖法律关系已于2018年2月12日解除，如上所述，本院不予支持。鸿达公司反诉要求撤销案涉房屋的网签备案登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。乐当家公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 高雪美应于本判决生效之日起十五日内支付漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司购房款240700元； 二、漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司应继续履行合同，于高雪美支付本案购房款240700元后三十日内协助办理漳州市龙文区房屋的合同登记备案手续，并将房屋交付给高雪美； 三、漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司应停止对漳州市龙文区房屋装修，恢复原状； 四、驳回漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4910.5元，由漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司负担。反诉受理费2455.25，由漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  严淑珍 人民陪审员  **武 人民陪审员  吴群英 二〇二〇年六月四日 书 记 员  蔡燕红 申请执行法律条文提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起