浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0825民初4607号 原告：徐州中汉房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区北京西路、湘江路北。 法定代表人：冯祥权，总经理。 委托诉讼代理人：张士伟，江苏青英律师事务所律师。 被告：浙江海景纸业有限公司，住所地浙江省衢州市龙游县工业园区金星大道。 法定代表人：羊晓君，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨鑫良，浙江天复律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章杰。 被告：李士运，男，1968年6月14日出生，汉族，住江苏省 徐州市铜山区××期××室。 第三人：张翠丽，女，1969年10月5日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 原告徐州中汉房地产开发有限公司（以下简称中汉公司）与被告浙江海景纸业有限公司（以下简称海景公司）、李士运、第三人张翠丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月9日立案，适用普通程序，依法组成合议庭。于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告中汉公司的委托诉讼代理人张士伟，被告海景公司的委托代理人杨鑫良、章杰到庭参加诉讼，被告李士运、第三人张翠丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中汉公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法裁决解除（2015）衢龙执民字第62号案中对预告登记在张翠丽、李士运名下位于徐州市铜山区××期××号楼××室房产的查封，停止对上述房产拍卖、变卖或以物抵债等相关执行程序；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：龙游县人民法院（以下简称龙游法院）于2019年9月24日作出的（2015）衢龙执民字第62号裁定书，查封执行预告登记在被告李士运、第三人张翠丽名下的涉案房产，原告于2019年9月26日提出执行异议，龙游法院于2019年11月25日作出（2019）浙0825执异25号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告对此裁定不服，理由如下：首先2012年10月30日原告中汉公司与被告李士运、第三人张翠丽签订商品房买卖合同及补充协议，李士运、张翠丽购买原告开发的财富湾二期4号楼2-603室，首付购房款245569元；2013年2月4日被告李士运及第三人张翠丽与中国银行股份有限公司徐州铜山支行签订《一手住房贷款合同》，从该行贷款55万元，原告提供阶段性连带责任保证。合同签订后被告按月归还部分贷款本息，但自2017年1月起被告李士运二人开始违约，经原告及贷款行催要无果，贷款行于2017年6月5日诉至法院，铜山区法院以（2017）苏0312民初5004号作出判决，判决本案原告承担连带清偿责任，该判决已经生效并执行，原告已经代被告李士运履行银行本息、罚息及其他各项费用合计555696.61元。后原告根据双方签订《商品房买卖合同》中补充协议的约定及《合同法》相关规定，起诉至法院依法行使合同解除权，经法庭主持调解双方达成协议，调解书已经发生法律效力，原告已经申请法院强制执行，因此原告是以约定及法定事由依法行使合同解除权，预收回涉案房产。 其次龙游法院执行部门对该处房产的查封措施依法属于预查封措施。涉案被查封房屋为预售商品房，张翠丽、李士运购买房屋后，虽然办理了商品房买卖合同备案登记手续，但是房屋产权登记还未办理，故对仅办理了合同备案登记手续的房屋的查封属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。预查封措施的目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封标的物的处分权，借以实现债权人的债权；海景公司对李士运享有的是债权，而涉案房产不属于被执行人李士运所有，涉案房产的物权仍然属于原告，而物权优于债权；因此龙游法院执行局欲在预查封基础上执行拍卖涉案房产不仅无法律依据，而且严重侵犯原告合法权益。 另外无论依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条还是十九条要么是经原告书面同意；要么海景公司需向原告支付剩余价款，方可继续执行。 再次李士运作为公司股东对公司债务应以其出资额对企业承担有限责任，对涉案房产的执行超出这一范畴，不应被波及。 根据上述执行规定，由于预售商品房尚未转移登记至被购房者名下，在完成正式的权属登记之前，预查封所保全的系涉案房产的价值，防止购房者变卖，转移财产；法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使法定或约定解除权。该商品房买卖合同被依法解除后包括海景公司在内的查封申请人不得要求法院执行该房产，为维护原告的合法权益，望判如所请。 被告海景公司辩称：因海景公司与淮北龙盘工贸有限公司、李士运之间存在买卖合同关系，合同也作了相应的约定，经法院主持调解，双方自愿协商达成调解协议，龙游法院作出（2014）衢龙小商初字第350号民事调解书，调解书确认了李士运应承担的法律责任，李士运作为公司股东对公司债务承担连带担保责任，或与公司一起承担共同付款义务，有事实及法律依据。该调解书生效后，淮北龙盘工贸有限公司和李士运未按法律文书规定履行付款义务。海景公司于2015年1月6日向龙游法院申请强制执行，依法查封了李士运位于徐州市铜山区××期××号楼××室房屋，该相关执行措施符合法律规定。案涉房产已属于现房，可以办理产权证，龙游法院拍卖案涉房产的条件已具备。（2018）苏0312民初4482号民事调解书中的内容由中汉公司与李士运、张翠丽达成，并未涉及龙游法院已查封案涉房产的情况，所作约定为法律所禁止，应当通过审判监督程序撤销，不应成为执行的内容，再者，中汉公司依法行使合同解除权前，涉案房产已被法院查封，（2018）苏0312民初4482号调解书中确定的中汉公司的权利系普通债权，并非物权，不具有排他性。依照相关规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。因此，海景公司要求驳回原告的诉讼请求。 被告李士运、第三人张翠丽未提出书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李士运、张翠丽未到庭，应视为放弃对证据质证的权利。对原告中汉公司、被告海景公司提供的证据，本院认定如下：（2017）苏0312民初5004号民事判决书、执行款结算票据、（2018）苏0312民初4482号民事调解书、（2019）浙0825执异25号执行裁定书、（2014）衢龙小商初字第350号民事调解书、受理案件及缴款通知书、协助执行通知书、（2015）衢龙执民字第62号执行裁定书，上述证据的真实性，本院予以确认。对原告提供的商品房买卖合同、合同补充协议，被告海景公司提出因李士运、张翠丽未到庭质证，对其真实性不能确认，对该证据真实性本院予以确认。上述证据的客观性、关联性，本院将作综合认定。对被告海景公司提供的不动产产权情况表，因系复印件原告提出无法质证，对该证据，本院不作认定。 综上，根据本院确认的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定案件事实如下： 2014年11月3日，龙游法院立案受理原告海景公司与被告淮北龙盘工贸有限责任公司、李士运买卖合同纠纷一案，2014年11月7日，龙游法院预查封了坐落于徐州市铜山区××期××室的房产，预查封期限自2014年11月7日至2016年11月6日。2014年11月26日，龙游法院作出（2014）衢龙小商初字第350号民事调解书，内容为淮北龙盘工贸有限责任公司支付海景公司货款1056718.60元及逾期利息，李士运等为货款本息承担连带还款责任等。2015年1月6日，根据海景公司申请，龙游法院编立（2015）衢龙执民字第62号案件并予以执行。进入执行程序后，龙游法院分别于2016年11月2日、2019年9月25日对案涉房产办理继续预查封手续，预查封期限至2022年9月25日。2019年10月24日，中汉公司提出书面异议，请求撤销执行裁定，对预告登记在张翠丽、李士运名下位于徐州市铜山区××期××号楼××室房产的查封，停止对上述房产拍卖、变卖或以物抵债等相关执行程序。2019年11月25日，本院作出（2019）浙0825执异25号执行裁定书，驳回中汉公司的执行异议请求。该裁定书于2019年11月27日送达中汉公司。中汉公司不服该裁定，于2019年12月6日向本院提起诉讼。 另查明，2012年10月30日，李士运、张翠丽与中汉公司签订商品房买卖合同及合同补充协议，李士运、张翠丽以总价795569元购买徐州市铜山区××期××室的房产，首付款为245569元。2013年2月4日，李士运、张翠丽与中国银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称“中行铜山支行”）签订一手住房贷款合同，约定李士运、张翠丽从中行铜山支行贷款550000元用于购买住房，中汉公司提供阶段性连带责任保证，同日，张翠丽、李士运以所购房屋作抵押与中山铜山支行签订房地产抵押合同，中山铜山支行在2013年3月18日取得了预购商品房抵押的房屋预告登记证明。并向张翠丽、李士运发放购房贷款550000元，存入李士运、张翠丽指定的中汉公司账户。后张翠丽、李士运未如约还款，2017年6月5日中行铜山支行向徐州市铜山区人民法院提起诉讼，铜山区人民法院以（2017）苏0312民初5004号作出判决，判决本案中汉公司承担连带清偿责任，该判决已经生效并执行，中汉公司已经代被告李士运、张翠丽履行银行本息、罚息及其他各项费用合计555696.61元。中汉公司在履行还款责任后将李士运、张翠丽诉至铜山区人民法院，铜山区人民法院于2018年12月27日作出（2018）苏0312民初4482号民事调解书，调解协议约定李士运、张翠丽返还中汉公司代支付款项555696.61元，分期支付；李士运、张翠丽有一期未按约履行，则双方解除房屋买卖合同，李士运、张翠丽于2019年3月31日前搬离案涉房产等。2019年7月18日，铜山法院受理中汉公司与李士运、张翠丽执行案件，该案至今仍在执行当中。 本院认为，本案争议焦点在于中汉公司对讼争房屋享有何种权利，以及该种权利能否阻却人民法院的强制执行。对此，现结合相关法律规定作如下分析：（一）根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第五条的规定，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，案涉预售商品房虽经预告登记，但不影响其物权仍归属于中汉公司的事实。（二）人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。本案中，李士运、张翠丽未能按时偿还按揭贷款，中汉公司承担连带清偿责任，后中汉公司与李士运、张翠丽在法院主持下达成协议。但张翠丽、李士运未按约履行，则按协议约定双方解除房屋买卖合同。现有证据亦不能证明本案存在合同当事人恶意串通之事实，故本院认定涉案商品房买卖合同已有效解除，李士运、张翠丽亦因此丧失了以涉案房产物权变动为内容的债权请求权。故原告要求解除对涉案房屋采取查封等执行措施，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 停止对预告登记在张翠丽、李士运名下位于徐州市铜山区××期××号楼××室房产的查封，拍卖、变卖或以物抵债等执行。 案件受理费80元，由浙江海景纸业有限公司、李士运负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  何桂花 人民陪审员  蓝素莲 人民陪审员  叶玉芬 二〇二〇年六月五日 书 记 员  王 辉