上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初28301号原告：上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李日清，董事长。委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海食之秘企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：SIMLEONGTHUN原告上海瑞虹新城有限公司(以下简称瑞虹新城公司)与被告上海食之秘企业管理有限公司(以下简称食之秘公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海瑞虹新城有限公司的委托诉讼代理人叶明锴律师到庭参加诉讼。被告上海食之秘企业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告瑞虹新城公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2016年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)17,393.37元、推广费496.04元、物业管理费3,372.99元；3、判令被告支付原告解约违约金48,009.48元；4、判令被告支付原告房屋复原违约金9,985元；5、判令被告支付原告聘请律师费3,200元。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付原告解约违约金30,603.52元。事实和理由：2016年10月17日，瑞虹新城公司与食之秘公司签订《房屋租赁合同》，约定由食之秘公司租赁瑞虹新城公司名下的上海市虹口区临平路XXX号瑞虹新城二期商场1层19单元房屋(以下简称临平路房屋)，租赁房屋套内建筑面积19.97平方米，建筑面积39.27平方米。租赁期间自2016年11月1日起至2019年10月31日。双方在租赁合同中约定了租金、物业管理费、推广费等的计算、支付方式及支付时间等。另外，双方还约定，若食之秘公司拖欠合同项下的应付费用超过七天的，瑞虹新城公司有权解除合同并要求食之秘公司承担相应的违约责任。2019年5月9日，双方签订《补充协议》，约定因商场升级改造，自2019年5月1日至2019年5月7日、2019年5月13日至2019年5月19日期间，食之秘公司无需支付房屋租金，但物业费、推广费等费用不变。2019年6月20日，双方签订《补充协议二》，约定因商场升级改造，自2019年6月1日至2019年9月30日期间，房租租金减少为原合同的50%，物业费、推广费等费用不变。但食之秘公司自2019年5月起，拖欠房屋租金、推广费、物业费等费用，后在未告知瑞虹新城公司的情况下，搬场离开。2019年7月10日，瑞虹新城公司向食之秘公司邮寄送达《终止函》，通知食之秘公司涉案房屋租赁合同于2019年7月15日解除，并要求食之秘公司于2019年7月19日前将临平路房屋复原并返还。但食之秘公司无法联系，故诉至法院，要求判如所请。被告食之秘公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年10月17日，瑞虹新城公司与食之秘公司签订《房屋租赁合同》一份，合同编号为：RHXC-L-JH-XXXXXXX。双方约定由食之秘公司租赁瑞虹新城公司名下的上海市虹口区临平路XXX号瑞虹新城二期商场1层19单元房屋，租赁房屋套内建筑面积19.97平方米，建筑面积39.27平方米，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日。双方约定保底租金(不含增值税)按房屋套内建筑面积并分阶段计算，其中2018年11月1日至2019年10月31日，保底租金按21元/天/平方米计算；物业管理费(不含增值税)按房屋套内建筑面积并按54.72元/月/平方米计算，租赁期内，食之秘公司应于每个历月的第一天前支付的当月的物业管理费及相应的增值税；推广费(不含增值税)按房屋套内建筑面积并按9.44元/月/平方米计算，食之秘公司应于每个历月的第一天支付当月的推广费及增值税。根据合同第五条保证金和其他费用之约定，食之秘公司应向瑞虹公司支付一笔保证金44,254.77元和公用事业费押金1,997元。租赁期内，若食之秘公司未支付或未足额支付任何款项(包括但不限于合同约定之应付款项、滞纳金、因违约而应当向瑞虹新城公司支付的违约金及补偿费、瑞虹新城公司垫付之费用)，瑞虹新城公司可按实际数额从保证金中扣除抵偿。根据合同第十三条违约责任之约定，若食之秘公司拖欠本合同约定的各项费用，食之秘公司应支付逾期利息及瑞虹新城公司因追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。合同第13.3条还约定若食之秘公司拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金等费用超过七天或擅自退租等其他情形的，本合同终止，且食之秘公司还应向瑞虹新城公司支付相当于剩余租赁期租金总额之款项作为违约金。合同第13.9条约定，合同提前终止，食之秘公司若未按合同约定将临平路房屋恢复原状，则应向瑞虹新城公司支付违约金，违约金按房屋套内建筑面积乘以500元/平方米计算；违约金不足弥补瑞虹新城公司损失的，瑞虹新城公司有权继续追偿。瑞虹新城公司可直接从保证金中扣除该笔费用，不足的，由食之秘公司另行补足；2、2019年5月9日，瑞虹新城公司与食之秘公司签订《补充协议》一份，合同编号：RHXC-S-JH-XXXXXXX。双方就涉案房屋租赁合同达成补充协议，约定因商场进行改造升级工程，故瑞虹新城公司同意在2019年5月1日至2019年5月7日及2019年5月13日至2016年5月19日期间，食之秘公司无需支付临平路房屋租金，但物业管理费、推广费等费用不变；3、2019年6月20日，瑞虹新城公司与食之秘公司签订《补偿协议(二)》，合同编号：RHXC-S-JH-XXXXXXX。双方约定因商场进行改造升级，故瑞虹新城公司同意在2019年6月1日至2019年9月30日期间，临平路房屋租金减少为原租赁合同约定的50%，物业管理费、推广费等其他费用不变；4、2017年6月19日，上海丰诚物业管理有限公司瑞虹商业服务中心出具《关于瑞虹二期商业物业管理费调整事宜》，根据该说明，自2017年8月1日，瑞虹二期商场调整租户单元的物业管理费收费标准为68元/月/平方米(按实测套内建筑面积计算)。根据原告提供的中国银行支付业务收款回单显示，食之秘公司曾于2019年3月29日转账1,357.96元至瑞虹新城公司，备注为瑞虹新城201904物业管理费；5、2019年7月10日，瑞虹新城公司向食之秘公司出具《终止函》，告知因食之秘公司拖欠2019年5月至7月份的保底租金、物业管理费、推广费等费用，故涉案房租租赁合同于2019年7月15日正式解除，并要求食之秘公司于2019年7月19日前将临平路房屋复原并返还。若逾期归还，则瑞虹新城公司有权要求食之秘公司承担逾期占用费、复原违约金等。当天，瑞虹新城公司即通过EMS向食之秘公司的注册地址邮寄送达该份《终止函》，显示2019年7月17日签收；6、瑞虹新城公司为将临平路房屋复原，已支付17,003.73元(拆除复原及围挡施工费用)、4,390元(消防复原改造费用)。审理中，瑞虹新城公司表示，己方起诉时，临平路房屋复原费尚未完全实际发生，故己方系以合同约定主张复原违约金，临平路房屋复员费诉讼请求以合同约定为准，差额部分不再主张；7、瑞虹新城公司为本案诉讼聘请律师，并支付律师费3,200元。审理中，上海丰诚物业管理有限公司向本院出具《确认函》一份，确认食之秘公司应支付的物业费金额为3,372.99元，并认可该项费用由瑞虹新城公司主张。就该笔物业费，瑞虹新城公司在本案主张权利后，自己不会再向其他任何人主张权利。本院认为，瑞虹新城公司与食之秘公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现食之秘公司拖欠临平路房屋租金等费用已超过合同约定的宽限时间，瑞虹新城公司在催款无果的情况下主张解除合同，符合合同约定，故本院确定双方之间的房屋租赁合同于2019年7月15日解除。现瑞虹新城公司要求食之秘公司支付拖欠的房屋租金、物业费、推广费、解约违约金、房屋复原费、律师费，符合双方约定，且瑞虹新城公司所主张各项费用之金额亦属合理范围，本院依法予以支持。但根据涉案《房屋租赁合同》之约定，食之秘公司已向瑞虹新城公司支付保证金44,254.77元，且瑞虹新城公司可直接自该笔保证金内扣除食之秘公司应支付的房屋复原费、违约金及各项费用。现瑞虹新城公司认为合同中亦约定保证金可由己方没收不予返还，故不同意予以抵扣。但本院根据本案的实际情况，瑞虹新城公司已收回临平路房屋，其损失已经减少，考虑到交易惯例、公平原则等因素，认为保证金应首先抵偿欠费为宜。被告食之秘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞虹新城有限公司与被告上海食之秘企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》(合同编号为：RHXC-L-JH-XXXXXXX)于2019年7月15日解除；二、被告上海食之秘企业管理有限公司支付原告上海瑞虹新城有限公司房屋租金17,393.37元、推广费496.04元、物业管理费3,372.99元、解约违约金30,603.52元、房屋复原费9,985元、律师费3,200元，上述费用共计65,050.92元，扣除被告上海食之秘企业管理有限公司已支付的保证金44,254.77元,余款20,796.15元由被告上海食之秘企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海瑞虹新城有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319.90元，由被告上海食之秘企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪 欢人民陪审员  张俊彪人民陪审员  杨智勇二〇二〇年六月二十九日书 记 员  牛元宏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。