福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3437号 原告：陈其达，男，汉族，1978年4月15日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林其奋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：张善建、俞琳林，福建同翔律师事务所律师。 原告陈其达与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。陈其达及其委托诉讼代理人卢江南，祥丰公司的委托诉讼代理人张善建、俞琳林，祥丰公司的法定代理人施江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈其达向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司退还陈其达租金24916.67元；2.祥丰公司赔偿陈其达装修损失2243806元；3.祥丰公司赔偿陈其达空调等设备拆除、搬运损失27940元；4.祥丰公司赔偿陈其达厦门金砖会晤期间和2018年6月22日至6月30日期间的经营损失74750元，以及2018年7月1日至11月1日期间的降价损失200000元；5.本案诉讼费和保全申请费由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，陈其达与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区建筑面积约650平方米的房屋出租给陈其达，租期自2017年8月1日至2027年7月31日。合同签订后，陈其达对案涉房屋进行装修。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队出具《行政处罚决定书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队再次向祥丰公司催告停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年6月30日起不再计算租金。2018年7月10日，陈其达与祥丰公司达成和解。祥丰公司退还押金，预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿装修损失。陈其达认为，祥丰公司在与陈其达订立合同时，故意隐瞒祥丰建材城已被行政机关责令停产停业的重要事实，致原告遭受损失，祥丰公司应承担赔偿责任。 祥丰公司辩称：一、原告租赁祥丰公司的房屋用于商业经营，改变了案涉房屋所属土地的登记用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方因此所签的《房屋租赁合同》为无效合同。二、截止2018年6月30日，原告仅多付祥丰公司租金14950元，原告要求祥丰公司退还24916.67元缺乏依据。三、原告系续签合同的商户，原合同到期后，租赁场所内的装饰装修物无偿归祥丰公司所有。续签合同后，原告不存在重新装修的事实。即使原告有重新装修，其未经祥丰公司同意，擅自装修，其要求祥丰公司赔偿装修损失没有依据。四、若法院认为祥丰公司应赔偿原告装修损失，因原告在明知案涉土地为工业用地，仍向祥丰公司租赁使用案涉房屋并用于商业经营，且原告未按规定向消防部门进行装修申报即擅自进行装修，具有主观过错，应自担相应的损失责任。五、原告主张的经营损失是建立在盈利基础上的可得利益损失，但生意经营有盈有亏，原告并未提供其利润产生的确切证据。厦门金砖会晤期间系消防部门要求祥丰建材城停业，祥丰公司没有过错。2018年6月22日至6月30日原告仍处于正常营业状态，不存在经营损失，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据。六、祥丰公司根据和解协议代垫的鉴定费，陈其达应予返还或从祥丰公司应付陈其达的赔偿款中抵扣。七、祥丰公司已预付陈其达的赔偿款89700元，应从祥丰公司应付陈其达的赔偿款中抵扣。 祥丰公司对陈其达提出如下反诉请求：1.陈其达立即将承租祥丰公司的650平方米承租房清空腾退交还祥丰公司；2.陈其达向祥丰公司支付占用费（按照月租金14950元的标准，自2018年11月8日起计算至实际交还之日止）；3.陈其达向祥丰公司支付水电费10974.11元；4.诉讼费由陈其达承担。事实与理由：陈其达没有按照其在《和解协议书》中的承诺于2018年10月31日将租赁房屋交还给祥丰公司，且经祥丰公司催告仍拒不腾退房屋，故陈其达应腾退交还房屋并支付占用费。另外，陈其达未足额缴纳2018年9月8日至2018年12月8日期间的水电费10974.11元。 陈其达辩称：陈其达于2018年11月25日就已腾退房屋，不存在占用事实，无需支付占用费。陈其达只认可水电费9964.91元。 围绕各自诉讼主张，陈其达向本院提交了《房屋租赁合同》《行政处罚决定书》《催告书》《和解协议书》、收款收据等证据；祥丰公司向本院提交了《房屋租赁合同》《厦门市土地房屋权证》、测绘图、《和解协议书》、银行业务凭证、《补充协议》、照片等证据。经陈其达申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出评估鉴定意见并向祥丰公司开具鉴定费发票。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区，以及址于厦门市同安区。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2011年4月19日，祥丰公司（甲方）与陈其达（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将同安区环城西路同兴一期轻工业区厂房一幢出租给乙方作为建材仓储用房，租赁期限为十年，自2007年7月1日至2017年6月30日。合同还约定了租金标准和支付时间，以及其他事项。2015年12月1日，祥丰公司（甲方）将上述祥丰建材城内约650平方米的建筑面积出租给厦门市四宜建材贸易有限公司（乙方）用于建材经营，并签订一份《房屋租赁合同》。合同约定租期自2017年8月1日至2027年7月31日，共十年，场地使用费为179400元/年，并约定了具体的支付时间。合同第一条还约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第十条第4项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。该合同签订后，经双方一致同意，合同主体由厦门市四宜建材贸易有限公司变更为陈其达，落款时间变更为2018年12月1日，合同的其余内容未变。上述合同履行期间，陈其达在租赁场所内经营了一家名为“四宜建材”的店面，并依约向祥丰公司支付了场地使用费（即租金）至2018年7月31日。 2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知陈其达，亦未停产停业。2018年6月20日，上述消防机关向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。2018年6月22日，陈其达在祥丰建材城经营的“四宜建材”店面停止营业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、陈其达等28家商户（乙方）与施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方押金（保证金）。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于6个月租金的赔偿款。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付陈其达的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。 2018年7月12日，祥丰公司退还陈其达押金20000元并支付预付赔偿款89700元。2018年11月6日，陈其达等人（乙方）与祥丰公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还甲方，乙方同意支付占用费，其中，陈其达自2018年11月8日起支付占用费至实际腾退之日。2018年11月25日，陈其达搬出案涉房屋。 诉讼过程中，陈其达向本院申请财产保全，请求对祥丰公司名下价值50万元的财产采取保全措施。本院于2018年11月1日作出（2018）闽0212民初3437号民事裁定，对祥丰公司名下财产予以查封、扣押、冻结或采取法律规定的其他方法进行财产保全，总额以500000元为限。陈其达支出保全申请费3020元。 此外，经陈其达申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对“四宜建材”店面装饰装修工程造价现值进行鉴定。鉴定费20000元，经本院协调由祥丰公司按照《和解协议书》约定预先垫付。经鉴定，方成司法鉴定中心于2019年6月30日出具的鉴定意见显示：按照陈其达主张的评估时点即2017年11月1日至2018年6月22日计，装饰装修工程在扣除折旧年限后的现值合计为1243806元；按照祥丰公司的主张，东鹏展区的评估时点为2007年7月1日至2018年11月25日，汇亚展区的评估时点为2017年8月1日至2018年11月25日，装饰装修工程扣除折旧年限后的现值合计为810802元。 经双方质证，陈其达认为：1.鉴定意见所附清单存在漏项和错项。如展厅造型吊顶中间部分、普通跌级及平面吊顶有部分安装蜂巢钛金条、监控室地柜、办公室内嵌矮柜等项目漏计以及汇亚大堂山水画拼花等项目错计。2.鉴定意见中部分项目单价计算错误，与实际施工单价偏差较大。如展厅瓷砖、地面美缝、饰面砖、凹凸线条、水电管线预埋、普通灯具等项目单价均明显偏低、3.应当按照陈其达所主张的折旧起止点计算装修损失。4.案涉店面内可移动或可拆除的物品在拆除、移动过程中存在损耗，应当计入装修损失。陈其达就其上述异议提供瓷砖销售单、经销价格表以及鉴定漏项图片和光盘等证据予以佐证。 祥丰公司认为：1.鉴定机构混淆现值和残值。2.鉴定机构分别按照双方主张的评估时点作出两种不同的鉴定意见，缺乏独立性。3.样品不同于普通装修，不属于装修损失的评估范围。4.鉴定机构应当就未套用定额价格的装修评估项目进行说明，并提供其自主询价的装修评估项目的计价依据。 鉴定机构针对双方异议作出如下说明：1.本次鉴定根据《房地产估价规范》（GB/50291-2015）提到的现值估价方法中的年限折旧法（直线法）进行估价，采用装修的重置价格乘以（1-折旧率）计算，该方法同《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中残值的计算方法一致，故目前计算的现值损失就是残值损失。2.估价时点应由委托方根据案情或双方当事人的要求确定，若未提供估价时点，常规做法是以现场勘验时间为准。根据委托方“按照双方各自主张的时间起止点分别予以评估”的要求，折旧率系按照双方主张的评估起止点分别计算。评估鉴定时点的选择并非评估鉴定人的鉴定内容。3.本次评估鉴定主要以现场勘验、测量、核实计算装修工程项目及工程量，申请方提供的与第三方签订的装修合同、设计图纸、工程量清单等资料只作为了解和参考的内容，不能作为依据材料。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及现场各方约定，本次评估鉴定的范围及基本原则为：已形成附合的装饰装修物属于本次鉴定范围；可移动家具设备等未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除搬走，该部分是否作为损失由法院裁决。5.定额价格缺失以及材料价格调整的部分项目均向双方当事人提供征求意见稿并进行具体说明和核对，双方均未提出异议，亦未提供材料或项目单价的相关证据。6.经复核有部分项目漏算：仿古砖展区跌级造型吊顶木纹板饰面、净水系统管路，汇亚室外部分吊顶、灯槽、涂料，汇亚区域通道1、4地面、样间3、4、6墙地面砖，电梯间、仿古、瓷木综合选材区地面水刀拼花，汇亚通道6.7样间2.3.4地面垫高，一层外墙面瓷砖内附轻钢骨架、背景黏贴羊毛毯、绿色装饰漏记，汇亚大堂山水画拼花计算有误，按实际面积调整。7.水电管线预埋项目原依据厦门市工程造价信息公示相同或接近项目平米造价指标估算，现按施工图纸重新计算管线及普通照明灯具工程量和单价。8.经核对，吊顶蜂巢钛金条，内办公室、财务室、小配件间装修项目，展厅过道监控系统，背景音响系统管线已计算在装修项目中。彩云飞地面（水刀加工）、贝金砂岩、闪电米黄、卡拉拉墙面原已按水刀加工计算。法式田园样间为所提供施工图纸中白云石与蝴蝶岩展区，原清单已按白云石与蝴蝶岩计算。9.地面美缝单价依据清单计价规范定额消耗量计算，勾缝材料按市场询价进行调整。饰面砖单价根据市场询价已进行调整，部分型号已退出市场无法询价确认，只能按信息价计算。凹凸门框线条根据定额消耗量计算，已包含损耗。双层展架上下2.8米长瓷砖线条、框边钛金、茶镜已包含在鉴定单价中。原清单单价计算无误。10.样品模拟间橱柜、监控室地柜、办公室内嵌矮柜、监控系统、背景音响系统设备、平推展柜展示架、展板双灯管等家具、设备科拆除，不能算在装修工程项目中。部分橱柜拆卸过程会毁损，如拆除橱柜封边线条破损和石材台面破坏无法使用，故橱柜按15%损耗及台面部分计算在装饰装修项目中。11.卫生间化粪池砌砖、清、密封项目，汇亚展区地面打毛铲旧砖为隐蔽施工项目，无证据资料进行查证计算。12.室外办公室夹层顶彩钢板屋面由谁施工，现场勘测及核对初稿时未提供资料确认查证。展厅公共区域地面瓷砖品牌型号，至今仍未提供相关证明资料。根据施工图纸及现场测量数据计算工程量，作为不确定项，由法院确认。 基于上述说明，鉴定机构将鉴定意见变更为：按照陈其达主张的评估时点即2017年11月1日至2018年6月22日计，装饰装修工程在扣除折旧年限后的现值合计为1417258元,不确定项的现值合计为41037元；按照祥丰公司的主张，东鹏展区的评估时点为2007年7月1日至2018年11月25日，汇亚展区的评估时点为2017年8月1日至2018年11月25日，装饰装修工程扣除折旧年限后的现值合计为935039元，不确定项的现值合计为28697元。 针对调整后的鉴定意见以及鉴定机构的说明，陈其达认为以其主张的评估起至点计算确定的装饰装修现值1417258元低估了其装修损失，不确定项41037元应计入装修损失。祥丰公司提出：1.鉴定机构确认的错算漏算项目以及对水电管线预埋项目的重新计算是依据陈其达自行提供的施工图纸，该图纸未经双方质证，不应作为鉴定依据。2.鉴定机构认为部分橱柜拆除过程中会毁损，但前提是拆除橱柜使得封边条破损和台面无法使用，这一举证责任在于陈其达，陈其达未提供证据予以证明，故祥丰公司对橱柜按照15%损耗及台面部分计算在装修项目中不予认可。3.室外办公室夹层顶彩钢板屋面以及展厅公共区域地面瓷砖等不确定项不应计入装修损失。对于祥丰公司提出的鉴定机构确认的错算漏算项目以及对水电管线预埋项目的重新计算是依据陈其达自行提供的施工图纸，该图纸未经双方质证，不应作为鉴定依据的意见，鉴定机构说明如下：一、我中心没有私自接受原告提交的图纸和资料。《司法鉴定程序通则》未要求回复函需要鉴定人签字。向当事人了解情况以及核查相关资料的过程是鉴定程序内容，不存在程序违法。二、漏算部分主要以原委托方提供的图纸、我中心现场记录及照片为准，核对后确有存在漏项进行修正。水电项目鉴定过程未提供水电施工图纸，故原依据厦门市工程造价信息公示相同或接近项目平米造价指标估算。复函按“异议”提供施工图纸重新计算管线及普通载明灯具工程量和单价进行调整，该调整造价东鹏展区水电项目核增41465.61元，汇亚展区水电项目核增33653.88元，合计增加75122.49元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但陈其达与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与陈其达签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。陈其达作为从事建材经营的个体工商户，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，且据陈其达所述，其在签订案涉房屋租赁合同时已经知晓案涉土地的工业用途，故亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。另外，祥丰公司在2017年8月11日被责令停产停业后，未及时告知承租人陈其达采取相应措施以减少损失，另存在过错。因此，本院酌定陈其达与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。 3.关于祥丰公司应退还陈其达的租金（即房屋占有使用费，下同）数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，虽然涉案租赁合同无效，但陈其达占有使用案涉房屋至2018年11月，期间实际经营至2018年6月，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费。因陈其达已向祥丰公司支付租金至2018年7月31日，但根据之后达成的《和解协议书》约定，祥丰公司应免收乙方陈其达等28家商户2018年7月1日至2018年10月31日的租金，故祥丰公司应退还陈其达2018年7月已付的租金14950元。陈其达另主张2017年厦门金砖会晤期间，祥丰公司通知其停业20日的租金亦应返还。对此祥丰公司辩称，该公司只通知陈其达所经营的商铺在厦门金砖会晤期间停业18日，且系应消防部门的要求，祥丰公司不存在过错。本院认为，陈其达主张厦门金砖会晤期间祥丰公司通知其停业20日，但祥丰公司只认可18日，因陈其达对其主张的20日未提供相应证据，故本院根据祥丰公司自认的18日进行确认。由于厦门金砖会晤之前，消防机关已责令祥丰公司（祥丰建材）停产停业，祥丰公司仍收取陈其达的相应租金显然缺乏正当理由，故祥丰公司已收取陈其达的该18日的租金8970元（179400元÷12月÷30日×18日），陈其达有权要求返还。据此，祥丰公司共应返还陈其达租金14950+8970=23920元。陈其达该项超出部分的诉求金额，本院不予支持。 4.关于陈其达主张的装修损失及分担问题。首先，陈其达2015年12月1日租赁祥丰公司案涉房屋时是否重新装修的问题。本院认为，陈其达先后与祥丰公司签订了两份租期均为十年的房屋租赁合同，第一份房屋租赁合同约定的租赁起始日是2007年7月1日，第二份房屋租赁合同约定的租赁起始日是2017年8月1日，即至2017年8月1日，陈其达首次租赁房屋时的装修已使用十年，陈其达在重新签订合同后重新装修符合常理，且第二份房屋租赁合同约定的650㎡租赁面积远比第一份房屋租赁合同约定的200㎡租赁面积大，故多出的450㎡租赁面积属于陈其达首次租赁，根据日常生活经验，该部分亦有装修的必要，故本院对陈其达重新装修的事实予以认定。即使如祥丰公司所述，根据合同约定，合同租赁期间届满后祥丰公司无偿取得陈其达首次装饰装修物。但祥丰公司未举证证明陈其达使用的是已归祥丰公司所有的装饰装修物，故祥丰公司的该项意见，本院不予采纳。另祥丰公司认为，根据合同约定，陈其达未向祥丰公司提交装修方案，未取得祥丰公司书面许可，其重新装修亦不应认定。虽然陈其达未举证证明其在装修之前有向祥丰公司提交装修方案及取得祥丰公司书面许可，但祥丰公司同在祥丰建材城办公，在陈其达对租赁物进行装修过程，该公司不可能不知情，且该公司未向本院举示其有提出反对及按约责令拆除的证据，故可推定祥丰公司事实上对陈其达的装修行为予以了默许，该公司现要求不予认定陈其达的装修，本院不予采纳。其次，陈其达装修损失的认定问题。鉴定机构按照陈其达主张的2017年11月1日至2018年6月22日，以及祥丰公司主张的2007年7月1日至2018年11月25日（东鹏展区）和2017年8月1日至2018年11月25日（汇亚展区），经调整后分别作出陈其达的店面装饰装修现值为1417258元,不确定项现值为41037元，以及现值为935039元，不确定项现值为28697元的鉴定意见。但根据鉴定机构的说明，调整后的鉴定意见系鉴定机构根据新的施工图纸重新计算管线及普通照明灯具工程量和单价后形成，因该图纸并非本院交给鉴定机构，且未经祥丰公司质证，不能作为鉴定的依据，故本院对鉴定机构根据该施工图纸核增的管线和普通照明灯具金额75122.49元不予认可。结合案涉店面重新装修时间及停止营业时间，以2017年11月1日至2018年6月22日作为评估起止点更符合案件事实，因陈其达未能提供不确定项中室外办公室夹层顶彩钢板屋面的施工资料以及展厅公共区域地面瓷砖品牌型号的相关证据，故本院对鉴定意见中的不确定项不予采纳。综上所述，本院认定陈其达的店面装饰装修现值为1342135.51元（1417258元-75122.49元）。935039元的鉴定意见，系将陈其达第二份房屋租赁合同约定的租期起始日之前的的时间以及陈其达停止营业之后的时间计入评估时段，有失公平，故本院不予采纳。根据本院采纳的鉴定意见，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿陈其达装修损失939494.86元（1342135.51元×70%），陈其达该项超出部分的诉求本院不予支持。此外，本案司法鉴定意见书系具有评估鉴定资质的单位依照法定程序作出,针对双方当事人的其他异议意见，鉴定机构已经做出书面答复。后双方虽仍有异议，但未提供足以反驳的证据和理由，且未申请鉴定人出庭接受质询，故本院对双方当事人的其他异议意见不予采纳。 5.关于陈其达主张的空调等设备拆除、搬运、安装损失。因祥丰建材城被责令停产停业，导致陈其达经营的店面无法经营，其设备客观上需要拆除搬走，且陈其达提供了其店内设备拆除、搬运费用共计27940元的收款收据，本院予以认定。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿陈其达该费用中的19558元（27940元×70%），陈其达该项诉求超出部分不予支持。 6.关于陈其达主张的经营损失。本院认为，商业经营有盈有亏，陈其达所主张的经营损失74750元以及降价损失200000元系其单方估算，并无相应证据证明，且祥丰公司已给予陈其达4个月的免租期，客观上亦是对陈其达进行了一定的补偿。故陈其达的该项诉求，证据和理由不足，本院不予支持。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费20000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费14000元，陈其达应承担6000元。祥丰公司为陈其达代垫的6000元，可冲抵祥丰公司应支付陈其达的相应款项。 8.关于保全申请费的负担。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，陈其达申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用范畴。因陈其达所主张的保全申请费系陈其达在本诉中申请保全而支出的费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，本院参照本诉案件受理费的负担比例，陈其达和祥丰公司分别负担1866元、1154元。经查，陈其达已预先垫付全部保全申请费3020元，故祥丰公司应向陈其达支付保全申请费1154元。 9.关于祥丰公司要求陈其达立即腾退承租房屋、支付占用费的问题。经查，陈其达已在2018年11月25日搬离案涉房屋，根据《补充协议》的约定，陈其达应支付2018年11月8日至2018年11月25日的房屋占用费，本院参照案涉合同的租金标准，支持该期间的房屋占用费12458.33元（179400元÷12月÷30日×25日）。该款可冲抵祥丰公司应支付陈其达的相应款项。祥丰公司超出部分的占用费主张，本院不予支持。祥丰公司要求陈其达立即腾退承租房屋，与事实不符，且陈其达于庭审中确认祥丰公司可以自行收回案涉店面，故该项反诉请求，本院不予支持。 10.关于祥丰公司反诉要求陈其达支付水电费。本院认为，祥丰公司主张水电费数额为10974.11元，并提供电度表照片、缴费通知单、欠费计算表予以佐证，但陈其达仅认可其中的9964.91元，因祥丰公司未进一步提供相应证据，故本院根据陈其达自认的9964.91元予以确认。该款可冲抵祥丰公司应支付陈其达的相应款项。 综上所述，祥丰公司与陈其达签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。祥丰公司应向陈其达退还租金即房屋占有使用费23920元，支付保全申请费1216元。另根据双方的过错比例，祥丰公司应向陈其达赔偿装修损失992080.6元，样品拆除、搬运、安装费用19558元，上述款合计1036774.6元。此款与祥丰公司已预付的赔偿款89700元、代垫的鉴定费6000元、陈其达应支付的2018年11月8日至2018年11月25日房屋占用费12458.33元和水电费9964.91元折抵后，祥丰公司还应支付陈其达918651.36元。陈其达的其余损失，由陈其达自担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还陈其达租金（房屋占有使用费）23920元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈其达样品拆除、安装、搬运费19558元。 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈其达装修损失939494.86元。 四、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈其达保全申请费1154元。 五、陈其达应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司房屋占用费12458.33元。 六、陈其达应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费9964.91元。 七、上述一、二、三、四项判项金额合计984126.86元，此款与上述五、六项判项合计金额22423.24元、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付陈其达的赔偿款89700元、为陈其达代垫的鉴定费6000元折抵后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付陈其达866003.62元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 八、驳回陈其达的其他本诉请求。 九、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费27371.3元，由陈其达负担16908.3元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担10463元；反诉受理费2831.74元，由陈其达负担502元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担2329.74元。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  张美丽 人民陪审员  陈宝钗 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  陈炳杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。