河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初3593号原告：高雅琪，女，1991年12月14日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王长兴、李洪伟(实习)，河南德慧律师事务所律师。被告：庞博，男，1996年6月26日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：崔悠然、宋英杰（实习），河南亚太人律师事务所律师。原告高雅琪诉被告庞博房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高雅琪的委托诉讼代理人王长兴、李洪伟，被告庞博及其委托诉讼代理人崔悠然、宋英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高雅琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金10万元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在中介公司居间下于2019年4月1日签订了房屋买卖合同，双方就被告名下位于二七区铭功路11号4号楼1单元5102号房产买卖事宜达成了一致，后又于2019年6月16日签订了补充协议。双方在履行合同及补充协议约定的银行按揭贷款手续时，第一次由于银行政策原因导致无法贷款，双方及居间方共同协商一致更换贷款银行并重新签订按揭贷款协议。然而，在银行审批的过程中（该过程只能等待银行通知），被告却以银行审批时间较长而多次向居间方及原告表示要解除房屋买卖合同，原告当即表示拒绝，要求继续履行合同。2019年8月底，被告从居间方处取走不动权证书，以实际行为拒绝了继续履行合同。同时经居间方协调，被告承诺合同未解除的情况下其不得对案涉房产另行出售。被告又于2019年9月份多次向原告发送微信，表示要求原告由银行按揭贷款的支付方式变更为一次性支付或者解除合同。当时由于银行按揭贷款手续仍在办理当中且银行随时会审批通过，原告便拒绝了被告的无理要求。然而，被告在合同未解除的情况下又将房屋另行出售，直接导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，被告根本违约。原告为了维护自身合法权益，故诉至法院。被告庞博辩称：一、本案房屋买卖合同系在2019年9月8日，在中介公司见证下口头解除，按照《中华人民共和国合同法》第十条之规定，口头约定同样具有真实有效的法律效力。在贵院（2019）豫0103民初19406号案件的法院认为中解除本案合同也是依据合同法第十条之规定。2019年8月30日，答辩人、被答辩人在中介公司共同约定且贵院已认定：业主口头要求在9月7日前付清房款，否则双方解除合同，被答辩人当时口头同意解除涉案合同，但因为担心交给银行的费用退不回来没有当场签订解除协议。过了一周左右，被答辩人接到银行退款后同意解除合同。同时2019年9月10日被答辩人从银行撤贷，用实际行动明确表示不再继续履行合同。合同目的无法实现，在合同解除后月余，被答辩人将房屋以远低于本合同约定数额出售给他人。被答辩人向法庭提交的2019年8月30日庞建军、高雅琪、中介张经理、中介原燕京的录音，在贵院（2019）豫0103民初19406号案件审理的庭审笔录中，被答辩人及中介公司均对该录音的真实性无异议，该录音明确显示被答辩人在8月30日口头提出9月7日前贷款下不来则全款支付房款，否则口头解除，中介公司及答辩人均口头同意，答辩人和中介公司已开始商讨退还中介费数额问题。且答辩人在录音中承认自己因征信无法通过申贷，制作假离婚证，额外花费两万元好处费打理关系的事实。在2019年8月30日，三方协商达成口头意见后，过了一周左右，约9月7日，被答辩人收到银行退款后主动打电话同意解除合同。至此，双方已达成口头约定，且是在中介公司的见证下，按照《中华人民共和国合同法》第十条之规定，口头约定同样具有真实有效的法律效力。同时，在（2019）豫0103民初19406号案件审理中，被答辩人自述其已在2019年9月10日从平顶山银行撤贷，至此，最后一家有希望的贷款银行已无贷款希望，被答辩人直接用实际行动表示不再继续履行合同。被答辩人口头加实际行动已经明确表示该涉案合同不再继续履行。在被答辩人明确解除合同后约一个月后，答辩人才将涉案房屋以远低于本案中约定价格出售，完全没有任何违约情形。且在贵院（2019）豫0103民初19406号案件中，答辩人起诉被答辩人违约被驳回诉讼请求并非是因为被答辩人没有违约，而是因为答辩人证据不足，同时法院认为中以合同法第十条之规定，双方口头达成一致，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对口头解除合同进行了认定，虽未载明解除的时间，但判决书依据及认定事实部分已明确口头解除的时间为2019年9月8日。该合同已于2019年9月8日，经双方达成一致意见口头解除，但因在（2019）豫0103民初19406号案件起诉中，需要对合同进一步确认解除的情形，故诉请解除答辩人与被答辩人的房屋买卖合同，贵院也对合同解除进行了司法确认。合同解除后，被答辩人顶着200多万的解压款，不堪重负，月余后，将房屋以远低于本案合同约定价格出售给他人，并不存在任何违约情形。二、答辩人积极依约履行合同，诚意卖房，为促成本次交易，合同签订后为积极履行合同，向好友借款200多万元用于解压，顶着高额的利息，损失巨大，2019年4月1日签订合同，约定十日内至银行办理贷款手续，但直至2019年6月，被答辩人均未能至任何一家银行办理，被答辩人在明显违约的情形下，答辩人仍愿意为促进本次交易，不追究其任何违约责任，于2019年6月16日签订补充协议，后在又等待被答辩人银行申贷两个多月仍无果共计五个月之久的情形下，答辩人仍旧表示若被答辩人银行贷款贷不下来，但仍旧诚意卖房，若被答辩人能在9月7日前支付全部房款则房子还是卖给被答辩人，否则解除合同。被答辩人明确表示不能支付，同意合同解除。五个月之久，答辩人为将房屋出售给被答辩人，仅解压款利息损失近十万！答辩人如此诚意，被答辩人一次次懈怠违约、且因其征信的自身过错造成被答辩人的损失，且答辩人自签订合同后五个月未收到被答辩人一分购房款，其何有诉请他人违约之理？三、本次交易未促成的根本原因系被答辩人长达二十多次的银行逾期不良记录导致除平顶山股份有限公司郑州分行外其他银行均不予以办理贷款手续，且被答辩人又在平顶山银行申贷中提供虚假离婚证件、使用好处费，明显违法违规，不可能通过申贷的情况下，又于2019年9月10日撤贷，再无任何贷款希望又无法支付全款。导致该交易无法进行，合同目的无法实现。（一）被答辩人与答辩人双方于2019年4月1日签订房屋买卖协议，约定被答辩人选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，双方于签订本合同后十个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。但签订协议后发现，被答辩人个人征信报告显示存在二十多条逾期，被答辩人明显签订合同时存在隐瞒、欺骗。后在合同签订后两个多月的时间内，迟迟不予办理银行贷款审批手续。明显违背合同约定的十日内办理手续。（二）在咨询多家银行不予向征信出现二十多次逾期问题的被答辩人放贷后，仅剩下有希望的郑州银行和平顶山银行可能会通过。在贵院（2019）豫0103民初19406号案件审理中，被答辩人与答辩人双方均认可中介公司所陈述的“除郑州银行和平顶山银行说可以通过贷款，其他银行口头咨询过不能通过”。答辩人为促成本次交易，愿意给予被答辩人合理期限长达五个月之久。（三）2019年7月15日，双方至仅剩最后一家贷款希望的平顶山银行申请贷款，在最后一次贷款审批中，被答辩人向平顶山银行不仅提供了虚假的离婚证、离婚协议书骗取房贷利率的优惠政策，还额外花费两万元托关系处理其征信问题。该行为明显违反了《中华人民共和国刑法》及《中国人民银行贷款通则》的规定，明显不符合商业银行的贷款标准，不可能安全合法审批，若真正审批下来，则本案被答辩人可能涉嫌犯罪，合同目的最终不能实现。该假离婚证、离婚协议目前存在于平顶山银行股份有限公司郑州分行，被答辩人已于2020年6月1日向贵院递交调取平顶山银行股份有限公司郑州分行答辩人的申贷资料及离婚材料的调查令申请书及调取证据申请书，贵院未予收取。（四）时至2019年8月底，距离合同签订已有五个月，平顶山银行贷款始终不能通过，其他银行也均无希望，被答辩人也明确表示无能力一次性付清房款的情形下，且被答辩人已开始和中介公司商讨中介费退费问题。答辩人考虑到被答辩人的虚假材料、审贷时间、征信情况、经济能力等，合同目的已不能实现，于2019年8月30日正式向被答辩人发出2019年9月7日前付清全部房款，否则解除合同的通知。被答辩人同意该条件且于2019年9月10日从平顶山银行撤贷。四、就银行申贷期限事宜，答辩人给予被答辩人五个月的超长期限，仍旧未能办理，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条之规定，被答辩人办理申贷已明确超过一般申贷期限。被答辩人已属于明显违约，答辩人可在合理期限后要求解除合同。自2019年4月1日，被答辩人与答辩人签订房屋买卖协议直至2019年9月7日，双方口头同意解除该协议，五个月时间，答辩人已给予被答辩人银行贷款的相当长期限，虽协议及补充协议均未约定，但按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条之规定，可以按照合同条款及交易习惯确定，若以此不能确定的，则债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行。本案中，合同中对于银行审批期限未予约定，则按照一般的银行审批贷款期限为一周至一个月，本案中已有五个月均未办理。若本案中不考虑银行审批的合理期限，则答辩人背负200多万解压款的债务无期限等待，明显系不公平的。综上，答辩人为促成本次交易，多次给被答辩人机会，长达五个月的时间，背负200万解压款的利息，在被答辩人所有银行贷款均无机会且口头表示同意解除协议的情况下，以远低于本案约定价格出售他人，损失近百万元！请贵院着重考虑答辩人的处境，答辩人的父亲是一名经商多年的商人，始终以诚信为本，在因被答辩人原因长达五个月无法申贷的情况下，借贷的巨额资金长时间处于停滞状态，如果再任被答辩人无理无法的欺骗等待，将时间耗费在明显不能履行的合同中，损失将更大！这明显不符合公平的原则，望审判庭依事实出发，驳回被答辩人的诉讼请求！经审理本院查明：1.原告与被告（由代理人庞建军代签）通过中介公司于2019年4月1日签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，其中约定：被告将其拥有位于二七区铭功路11号4号楼51层5102号的房产以总价款4399000元出售给原告；原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币捌万圆整，其中佣金及服务费陆万元，余额作为中介公司保管的购房定金，被告将《房屋所有权证》交由中介公司保管；原告选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，原、被告双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；该房屋处于抵押状态，被告保证自原告银行贷款审批通过后按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款，被告领取他项权证后及时办理抵押登记注销手续；原、被告双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金100万元；被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告支付的定金，并赔偿原告包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；合同还就其他事项进行约定。合同签订后，原告向第三方中介公司支付中介费6万元，未支付定金；被告筹资解压款对房屋进行解压。2．2019年6月16日，原被告双方签订“补充协议”一份，就银行办理按揭手续事宜进行约定。3．2019年11月，被告将原告诉至本院，要求：判令解除双方之间的买卖合同、判令本案原告按照合同约定赔偿本案被告违约金100万元。本院（2019）豫0103民初19406号民事判决书查明：中介公司经办人原燕京称2019年7月中旬，三方到平顶山银行办理贷款，银行当时说的是一周就可以审批出结果，结果一直没有审批下来，理由是因为开民族运动会、下半年额度紧张审批慢，2019年8月中下旬三方又一起到平顶山银行询问，银行不能给明确结果，后原被告双方又到中介公司商量，业主口头要求原告在9月7日前付清房款，否则双方解除合同，原告方当时口头同意解除涉案合同，但因为担心交给银行的费用退不回来没有当场签订解除协议。过了一周左右，原告接到银行退款后同意解除合同。本院于2019年12月12日判令：解除原被告于2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》，现该判决已生效。4.被告提供的录音及录音笔录显示：2019年8月30日，原被告双方在中介公司共同商讨涉案房屋事宜，被告向原告提出在2019年9月7日前，若贷款下不来，要求原告一次性支付全部房款，否则解除合同。原告在表示同意，且称一次性支付全部款项有难度，并与中介公司商讨中介费退费问题。原被告双方对该录音证据均无异议。5．2019年9月8日，被告以短信形式通知原告合同已解除。6．2019年9月10日，原告与平顶山银行沟通撤贷事宜。7．2019年9月30日，被告将涉案房屋另行出售。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及“补充协议”系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人协商一致可以变更或解除合同。本案中，原、被告在签订《房屋买卖合同》及“补充协议”后，由于贷款问题，买卖合同一直未予完全履行，后原、被告及中介方协商一致要求原告于2019年9月7日前付清房款，否则解除合同，且被告也将该变更通知送达原告，原告已收悉并口头同意。2019年9月8日，被告通知原告双方合同解除，同时原告也从平顶山银行撤贷，已用实际行动表示不再继续履行合同，故双方合同已经于被告将本案标的房屋出售前解除。被告于合同解除后将房屋另行出售的行为并不构成违约，故原告要求被告承担违约责任支付违约金100000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高雅琪的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告高雅琪负担。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇二〇年六月二十二日书记员  王文文