贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初1751号原告金沙义乌城置业有限公司。法定代表人：王林森，男，系该公司执行董事。统一社会信用代码：91520523MA6DLUXR7D。住所地：贵州省金沙县。委托代理人罗鹏（特别授权），男。被告冯实文，男，1962年2月13日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告龙方碧，女，1962年10月10日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告金沙义乌城置业有限公司（以下简称义乌城置业公司）诉被告冯实文、龙方碧商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告义乌城置业公司的委托代理人罗鹏、被告冯实文到庭参加诉讼，被告龙方碧经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告义乌城置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即解除原告与二被告于2018年10月20日签订的编号为18ＴＹＹＨ0193的《商品房买卖合同》；2、依法判决二被告协助原告办理编号为18ＴＹＹＨ0193的《商品房买卖合同》备案注销手续和金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号一期第6栋6层1号房屋预告登记注销手续；3、依法判决二被告立即支付原告违约金90056.40元（按照购房总价款的20%计算）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年10月20日,原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告建设位于金沙县房屋，建筑面积为141.87㎡，议定总价款为450282.00元。约定于2018年10月20日支付全部房价款，预付款450282.00元。《补充协议》第四条对逾期付款责任特别补充约定：二被告未按照合同第八条约定或本协议约定付清房款及其他款项的，原告有权在二被告逾期付款或是为逾期付款行为发生后的90日后解除合同，应支付违约金以及其他费用。合同签订后，原告依约为二被告购买房屋办理了毕节市预售合同备案登记，二被告未依约支付房款450282.00元，经催收至诉讼前仍未支付。为维护原告的合法权益，请求判决支持如前诉讼请求。被告冯实文辩称：我们系金沙县五龙街道外寨社区2018年棚改户，2018年4-5月，原告的售房顾问和经理多次到我家中劝说我们购房，说我们只需交部分认筹和定金就行，剩余款项由原告去向政府请款。2018年11月20日我们带上棚改证明到原告处签订购房合同。我们是全款购买了此套房屋。如果原告要注销相关合同和手续，就必须退还我们交的13000元定金以及两年多的利率，总的来说应当退还总房款450282.00元以及违约金9006.40元（按房款总价的20%计算），另外原告还应当承担本案的一切费用和我们的误工费用。我们并没有违约，如果要退房，也要把棚改手续给我们退了。被告龙方碧经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼，庭前未提交答辩状。原告义乌城置业公司为支持其诉讼请求，提供了下列证据：1、原、被告签订的合同编号为18TYYH0193号的商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表复印件各一份：拟证明2018年10月20日原、被告双方签订合同，被告购买原告的商品房为金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号一期第6栋6层1号房屋，建筑面积为141.87平方米，付款方式为一次性付款，付款时间为2018年10月20日，应付款为450282.00元。经质证，被告冯实文对该证据有异议，表示合同和备案登记表上是我和龙方碧签字捺印的，但不是我们当时签的合同。2、金沙义乌城置业有限公司催款函、EMS邮政快递单：拟证明原告向被告通知支付合同案涉房款450282.00元的事实。经质证，被告冯实文对该证据无异议。3、金沙义乌城置业有限公司解除商品房买卖合同的通知函、EMS邮政快递单：拟证明因被告未付案涉房款，按照合同约定原告有权解除合同，将案涉房屋出卖给第三人，被告方应当承担相应的违约金，原告可直接从被告缴纳的款项中扣减。经质证，被告冯实文对该证据有异议，表示没有收到该邮件。被告冯实文为支持其抗辩主张，提供了下列证据：1、收款收据复印件两张、义乌城·天宇壹号认筹协议书（棚改户）、义乌城·天宇壹号认购协议书复印件各一份：拟证明我们已经向原告缴纳13000元的定金。经质证，原告义乌城置业公司对该证据无异议。2、合同流转单复印件一份：拟证明我们已经于2018年12月20日向原告支付全部房款。经质证，原告义乌城置业公司对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，表示原告方并未收到房款，该组证据仅证明合同的信息，付款方式为一次性付款，成交总价为450282.00元。被告龙方碧经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼，举证期间也未提交证据。经庭审质证和本院审查，原告义乌城置业公司提交的1、2、3号证据与被告冯实文提交的1、2号证据，符合证据客观性、关联性、合法性三性的基本特征，本院予以认定。经双方当事人当庭陈述及本院确认的证据，本案经审理认定事实如下：被告冯实文与龙方碧系夫妻关系。被告冯实文、龙方碧欲在原告处购买义乌城?天宇壹号一期第6栋6层1号房屋一套。2018年10月22日，金沙县五龙街道办事处向原告出具了五龙街道（2018）133号《棚户区改造房屋征收情况证明》载明：“兹有我街道棚户区改造房屋被征收人冯实文、龙方碧，已签订《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》。该户房屋征收补偿款共计766352.63元，预留购房款100000.00元。该户预留购房款不足以支付所购房屋价款的，差额部份委托我街道在该户其他应付征收补偿款中扣划给原告公司，请予以办理相关购房手续为谢。”二被告将该证明交给原告。2018年10月20日，原告与二被告签订了备案号为18TYYH00193的《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：所购房屋建筑面积141.87平方米，套内建筑面积为110.44平方米，每平方米4077.16元，总价款450282.00元，总价款按照套内面积计算。付款方式为一次性付款，买受方应当在2018年10月20日前支付全部房款；买受人未按照约定付款且逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，且书面告知买受人，买受人应当自收到解除合同通知书之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2019年12月30日前交付该房。合同签订后，被告冯实文向原告义乌城置业公司交付了房款13000.00元。2018年11月8日，原告义乌城置业公司向金沙县房产管理局就该房进行了商品房预售合同备案登记。金沙县五龙街道一直未按照所出具证明中的内容向原告公司支付购房款。2019年5月4日，原告通过邮寄向被告冯实文跃送达《催款函》通知其于2019年5月9日前付清房款及相关费用。2020年1月2日，原告通过邮寄向被告冯实文送达《解除通知函》，告知被告解除该合同并于2020年1月6日协助原告办理房屋注销手续。2020年4月22日，原告诉至本院请求依法裁决。综合双方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案的争议焦点为：一、原告请求解除与二被告于2018年10月20日签订的编号为18TYYH0193的《商品房买卖合同》的理由是否成立；二、原告请求二被告协助办理编号为18TYYH0193的《商品房买卖合同》备案注销手续以及上述合同涉及的金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号一期第6栋6层1号房屋预告登记注销手续的理由是否成立；三、原告请求二被告支付其违约金90056.40元的理由是否成立。本院认为：关于原告方是否有合同解除权及解除合同后被告方应否承担违约金责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同符合法律的规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,根据二被告房屋因棚户区改造拆迁补偿向原告购房的事实，结合双方签订的《商品房买卖合同》及五龙街道出具的证明，可以确定双方约定了购房款由金沙县五龙街道办事处在应付被告冯实文、龙方碧的征收款中向原告支付。《商品房买卖合同》中约定了被告未按约定付款逾期超过30日，原告即可解除合同。现第三方五龙街道未按照原、被告双方预期及约定及时代二被告支付原告金沙义乌城置业有限公司购房款，导致被告未按约定付款逾期超过30日，故原告要求解除合同符合双方约定的解除条件，原告享有合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，原告义乌城置业有限公司应当将收取的已交付房款13000.00元退还二被告，二被告应当协助原告办理编号为18TYYH00193的《商品房买卖合同》备案注销手续和金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号一期第6栋6层1号房屋预告登记注销手续。关于原告要求被告按购房款的20%支付违约金的请求，因第三方金沙县五龙街道未按照原、被告双方的预期及约定按时代为被告支付购房款，二被告并无过错行为，如果要求被告继续支付违约金，将使合同双方的权利义务出现较大失衡，故在原告要求解除合同的情况下，本院作利益衡量后不支持原告要求被告支付违约金的请求。对于二被告辩称退还全部购房款450282.00元、已交付的购房款13000.00元的相应利息、违约金9006.40元，由于总购房款并未实际交付完毕、合同中并未约定返还已交付的购房款及相应利息，且违约的原因在于第三方，本院对此均不予认可。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告金沙义乌城置业有限公司与被告冯实文、龙方碧签订的18TYYH00193号《商品房买卖合同》；二、由原告金沙义乌城置业有限公司在本判决生效后十日内退还被告冯实文、龙方碧已交付的购房款人民币13000.00元；三、被告冯实文、龙方碧应当协助原告金沙义乌城置业有限公司办理编号为18TYYH00193的《商品房买卖合同》备案注销手续和金沙县西洛街道义乌城?天宇壹号一期第6栋6层1号房屋预告登记注销手续。四、驳回原告金沙义乌城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1030.00元（已减半收取），由原告金沙义乌城置业有限公司负担515.00，被告冯实文、龙方碧负担515.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  沙成万二〇二〇年六月三日书记员  刘曦影