上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6778号原告：周惠玉，女，1973年12月20日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘正达，上海艾克森律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。被告：康林昌，男，1953年8月15日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：叶辰。原告周惠玉与被告康林昌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周惠玉的委托诉讼代理人刘正达，被告康林昌及其委托诉讼代理人叶辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周惠玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除周惠玉与康林昌就上海市宝山区罗智路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的动迁房买卖合同；2、判令康林昌支付违约金人民币33.2万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2019年7月21日，周惠玉与康林昌就系争房屋签订《动迁房买卖合同》，约定周惠玉将系争房屋转让给康林昌，约定转让价款166万元，于2019年6月22日支付定金5万元，第一期房款96万元于2019年7月21日前支付，第二期房款29万元于2019年8月30日前支付，第三期房款96万元于2019年9月20日前支付，尾款10万元于交易过户当日支付。现周惠玉收到康林昌支付的定金、第一期和第二期房款，康林昌尚未支付第三期房款，致使买卖合同无法继续履行。周惠玉认为，康林昌的行为已构成违约，应承担相应违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告康林昌答辩称：不同意周惠玉的诉请。康林昌拟以自有房屋出售后购买系争房屋，但未顺利出售，故造成其无法履行本案合同约定的支付义务。且系争房屋系动迁安置房，目前仍在交易限制期内，康林昌主张动迁房买卖合同无效，要求周惠玉返还房款61.8万元、装修费4.8万元、电费41.9元、电梯费140元。经本院释明，康林昌表示关于返还房款、装修费等事宜不以反诉提出，要求本院在本诉中酌情考量。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为周惠玉。2019年7月21日，周惠玉(甲方、出售人)、康林昌(乙方、买受人)签订《上海动迁房买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为166万元，双方约定乙方于2019年6月12日向甲方交付5万元整作为定金，第一期26万元整于2019年7月21日前支付，第二期29万元整于2019年8月30日前支付，第三期96万元整于2019年9月20日前支付，尾款10万元整于交易过户当日支付，并结清该房屋的有关费用。交易限制期满后，双方共同到宝山区房地产交易中心办理产权转移登记(过户)手续。在双方交割房款房屋后，甲方将该房屋物业维修基金、过户费赠送给乙方。交房后物业管理费，公用事业费由乙方支付。因其他非不可抗力的原因，在可以过户时或者过渡期内乙方无正当理由不愿过户而要求退还房屋、收回购房款和利息的，按照房屋时价总额120%赔偿给甲方。同日，周惠玉(甲方)、康林昌(乙方)签订特别说明，约定，甲乙双方于2019年6月22日签订上海市宝山区罗智路XXX弄XXX号XXX室的动迁房定金协议，原先约定乙方于2019年6月30日签订买卖合同并支付首付款，现因乙方个人原因未能如期签订买卖合同，现甲乙双方协商如下：1、乙方自愿承担逾期违约责任，并于2019年7月21日当日支付18,000元整。2、支付方式调整为：第一期26万元整于2019年7月21日前支付，第二期29万元整于2019年7月21日前支付，第二期29万元整于2019年8月30日前支付，第三期96万元整于2019年9月20日前支付，尾款10万元整于交易过户当日支付。2019年6月24日，康林昌向周惠玉支付定金5万元。2019年7月21日，康林昌向周惠玉汇款27.8万元，周惠玉向康林昌出具收据签字确认收到康林昌款项26万元。2019年8月20日，康林昌向周惠玉转账29万元。2020年3月13日，周惠玉向康林昌发送短信及催告函，要求康林昌在2020年3月15日之前支付第三期房款，否则承担违约责任。之后，康林昌仍未未支付第三期房款。另查明，2019年9月5日，康林昌和上海环鼎装饰设计有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》及报价单，后康林昌在系争房屋进行了装修，2020年5月8日收据载明，康林昌花费装修费4.8万元。2019年9月5日和9月11日收据载明，康林昌就系争房屋花费杂费、电梯费140元，电费发票载明康林昌在系争房屋中花费电费41.9元。2020年5月10日康林昌向本院出具情况说明，康林昌表示仅就目前实际支付的装修费4.8万元要求周惠玉返还，放弃向周惠玉主张其他装修费用的权利。康林昌已经与装修公司协商一致解除合同，不再继续装修，房屋保持现状不再改变。2020年6月11日庭审中，康林昌当庭向原告周惠玉代理人刘正达交还系争房屋钥匙。以上事实有周惠玉提交的不动产权证、上海动迁房买卖合同、收款凭证、催告短信、催告函，康林昌提供的收款收据、建筑装饰工程施工合同、银行汇款凭证回执、收据、发票以及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，周惠玉与康林昌签订的动迁房买卖合同真实有效，双方均应恪守履行。康林昌辩称房屋系动迁安置房，目前仍在交易限制期内无法过户，所以合同无效，本院认为合同明确约定，可以于交易限制期满以后办理过户手续，并不违反法律强制性规定，系争合同应属有效，康林昌主张买卖合同无效的意见本院不予准许。另外，康林昌主张房款、装修费等事宜在本案中一并处理，本院可以准许。合同约定分三期付款，动迁安置房交易限制期满后可以履行过户手续，现因康林昌无法履行合同约定的付款义务，周惠玉诉请解除合同，本院予以准许，周惠玉收取的康林昌支付的房款60万元应返还康林昌，特别约定说明1.8万元属于康林昌向周惠玉支付的违约金，不属于购房款，因此该1.8万元无需向康林昌返还。因康林昌违约致使合同无法继续履行，周惠玉要求康林昌支付违约金，本院予以准许，但周惠玉要求康林昌按照合同约定20%房价总额即33.2万元支付违约金，高于实际损失，综合考虑本案实际情况，本院酌情调整康林昌向周惠玉支付违约金10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周惠玉和被告康林昌于2019年7月21日就上海市宝山区罗智路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海动迁房买卖合同》；二、被告康林昌于本判决生效之日起十日内，向原告周惠玉支付违约金10万元；三、原告周惠玉于本判决生效之日起十日内，向被告康林昌返还购房款60万元；四、驳回原告周惠玉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取6,560元，由被告康林昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 力二〇二〇年六月二十八日法官助理  袁凯凯书 记 员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。