广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4831号原告（反诉被告）：杨珊，女，1995年7月4日出生，汉族，住四川省营山县，原告（反诉被告）：蔡奇霖，男，1988年1月21日出生，汉族，住陕西省平利县，两原告共同委托诉讼代理人：周亚磊，广东卓明律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张科峰，广东卓明律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市富御房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路47号金宏利大厦东塔601房B区（自编1单元），统一社会信用代码914401016935565370。法定代表人：程秀忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立群，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）杨珊、蔡奇霖诉被告（反诉原告，以下统称被告）广州市富御房地产开发有限公司（以下简称富御公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行审理，原告杨珊、蔡奇霖及其共同委托诉讼代理人周亚磊、被告富御公司的委托诉讼代理人杨立群、吴晓嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨珊、蔡奇霖向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除杨珊、蔡奇霖与富御公司所签订的编号为：NO:SDZL001391《芙蓉荟花园预认购书》；2.请求人民法院依法判令富御公司向杨珊、蔡奇霖返还购房款147981元及利息1000元（其中：以36995元为本金自2018年12月17日起开始计算、以110986元为本金自2020年2月28日起开始计算，按中国人民银行同期贷款利率计付至偿清之日止，暂计1000元）；3.本案案件受理费由富御公司承担。诉讼中，杨珊、蔡奇霖变更第二项诉讼请求为：请求人民法院依法判令富御公司向杨珊、蔡奇霖返还购房款147981元及利息1000元（其中：以36995元为本金自2018年12月9日起开始计算、以110986元为本金自2020年2月28日起开始计算，按中国人民银行同期贷款利率计付至偿清之日止，暂计1000元）。事实与理由：杨珊、蔡奇霖于2018年12月9日与富御公司签订了编号为：NO:xxxx《芙蓉荟花园预认购书》，认购书约定：杨珊、蔡奇霖（乙方）以总价147981元购买富御公司（甲方）的位于广州市花都区xx车位，杨珊、蔡奇霖应向富御公司支付该车位暂定购房款的25%，即36995元作为该车位的首期款，其中第一期首期款于2018年12月9日前支付10000元、第二期首期款于2018年12月24日前支付26995元、第二期购房款于2019年12月9日前支付36995元、第三期购房款于2019年12月21日前支付73991元等约定（详见《芙蓉荟花园预认购书》）。认购书签订后，杨珊、蔡奇霖按照约定于2018年12月9日支付首期房款36995元、2020年2月28日支付第二期购房款110986元，至此杨珊、蔡奇霖以将该车位的购房款全部支付完毕。但富御公司确未按照约定与杨珊、蔡奇霖签署《商品房买卖合同》，后富御公司告知杨珊、蔡奇霖因本地购房政策的规定，杨珊、蔡奇霖在本地无购房资格。此后杨珊、蔡奇霖多次要求富御公司退还全部购房款及承担违约责任，但富御公司迟迟不肯退还。杨珊、蔡奇霖认为，富御公司在明知杨珊、蔡奇霖没有购房资格的情况下仍然诱导杨珊、蔡奇霖与其签署《芙蓉荟花园预认购书》，导致该认购书根本不能履行，已构成违约，富御公司依法应当返还杨珊、蔡奇霖的购房款及承担相应的违约责任。现杨珊、蔡奇霖为维护自身合法权益，唯有向人民法院，望法院判若所请。被告富御公司辩称，一、杨珊、蔡奇霖提起本案诉讼请求解除《芙蓉荟花园预认购书》，该行为已表明杨珊、蔡奇霖放弃车位的购买权，根据《芙蓉荟花园预认购书》第四条第2款约定，杨珊、蔡奇霖放弃购买权的，富御公司有权要求杨珊、蔡奇霖按照成交总房价的20%支付违约金，并将上述违约金在已付款中予以扣除，故杨珊、蔡奇霖无权要求富御公司退还全部购车款并支付利息。涉案《芙蓉荟花园预认购书》系富御公司与杨珊、蔡奇霖双方自愿签署的，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按《芙蓉荟花园预认购书》的约定全面履行自身义务。根据《芙蓉荟花园预认购书》第四条第2款约定，出现下列任何一种情况，均视为杨珊、蔡奇霖放弃购买权，富御公司有权即时终止杨珊、蔡奇霖对该车位的预选，不通知杨珊、蔡奇霖而将该车位另行出售，且富御公司有权按照成交总房价的20%向杨珊、蔡奇霖收取违约金，对于前述违约金，富御公司有权在杨珊、蔡奇霖已付款中扣除：2.1杨珊、蔡奇霖未按本预认购书约定支付购房款，且逾期超过7日；2.2杨珊、蔡奇霖以口头、书面或实际行为等形式放弃对该车位的预选（包括但不限于杨珊、蔡奇霖未在本预认购书第三条约定期限内与富御公司办妥认购手续）。本案中，杨珊、蔡奇霖主张解除协议，以自己的实际行为表明放弃车位购买权，构成违约。富御公司现已以此提起反诉，要求杨珊、蔡奇霖按照成交总价20%支付违约金，并在已付款中扣除违约金，故杨珊、蔡奇霖无权要求富御公司退还全部购车款并支付利息。二、案涉《芙蓉荟花园预认购书》的解除应归责于杨珊、蔡奇霖，杨珊、蔡奇霖无权要求富御公司退还全部购车款并支付利息。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，故小区的车位应该首先满足业主所需。本案中，因杨珊、蔡奇霖逾期支付《芙蓉荟花园认购书》项下的房款，导致《芙蓉荟花园认购书》解除，杨珊、蔡奇霖丧失成为芙蓉荟花园业主的资格，不具备购买小区车位的权利，因此该车位的《芙蓉荟花园预认购书》已事实不能履行，应予解除。故案涉《芙蓉荟花园预认购书》的解除应归责于杨珊、蔡奇霖，杨珊、蔡奇霖无权要求富御公司退还全部购车款并支付利息。被告富御公司向本院提出反诉请求：1.请求判令杨珊、蔡奇霖向富御公司支付物业成交总价20%的违约金29596.20元；2.请求判令杨珊、蔡奇霖承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月9日，富御公司与杨珊、蔡奇霖签订《芙蓉荟花园预认购书》（以下简称“《预认购书》”，编号：xxx）,约定：杨珊、蔡奇霖对预认购由富御公司开发的位于广州市花都区xx车位，车位购买权、销售价格的保留期限自2018年12月9日至2019年12月15日止，案涉车位成交总价为147981元。《预认购书》第二条第2款约定，杨珊、蔡奇霖须于2018年12月24日前支付首期房款36995元，于2019年12月9日支付第二期房款36995元，于2019年12月21日支付第三期房款73991元。第四条第2款约定，出现下列任何一种情况，均视为杨珊、蔡奇霖放弃购买权，富御公司有权即时终止杨珊、蔡奇霖对该车位的预选，不通知杨珊、蔡奇霖而将该车位另行出售，且富御公司有权按照成交总房价的20%向杨珊、蔡奇霖收取违约金，对于前述违约金，富御公司有权在杨珊、蔡奇霖已付款中扣除：2.1杨珊、蔡奇霖未按本预认购书约定支付购房款，且逾期超过7日；2.2杨珊、蔡奇霖以口头、书面或实际行为等形式放弃对该车位的预选（包括但不限于杨珊、蔡奇霖未在本预认购书第三条约定期限内与富御公司办妥认购手续）。富御公司认为，杨珊、蔡奇霖现已向法院起诉，请求解除案涉《预认购书》，属于放弃购买权，根据《预认购书》第四条第2款的约定，富御公司有权要求杨珊、蔡奇霖按成交总价的20%向富御公司支付违约金。综上所述，为维护自身的合法权益，富御公司特提起上述反诉请求，恳请法院判如所请。杨珊、蔡奇霖针对反诉辩称，请求法院依法驳回富御公司的反诉请求，该认购书属于富御公司的格式条款，在签署协议时富御公司并未对外违约责任方尽到说明告知的义务，故第四条属于无效条款。在签署该认购书时富御公司明知杨珊、蔡奇霖没有购房资格，仍然与杨珊、蔡奇霖签订该认购书，违反了政府对房地产的调控政策。此合同解除对富御公司没有造成任何损失，富御公司至今也没有将该车位交付给杨珊、蔡奇霖使用，没有办理相应产权登记手续，富御公司可另行出售。富御公司主张的违约金与实际主张不符。本院经审理认定事实如下：2018年12月9日，富御公司（甲方）与杨珊、蔡奇霖（乙方）签订《芙蓉荟花园预认购书》，约定，乙方对甲方开发的位于广州市花都区xx车位有预选意向，甲乙双方确认，甲方为乙方保留该车位购买权，销售价格的保留期限自2018年12月9日起计至2019年12月15日止，该车位总价为147981元。认购书并对其他权利义务进行了约定。2018年12月9日杨珊、蔡奇霖支付房款36995元，2020年2月28日杨珊、蔡奇霖支付剩余房款110986元。涉案车位未交付杨珊、蔡奇霖使用。诉讼中，富御公司陈述其同意解除认购书，并认为杨珊、蔡奇霖应当按照合同约定承担违约责任，富御公司认为其因解除合同遭受的损失是，需要重新出售而产生的交易成本、人工成本等一系列损失。另查明，杨珊、蔡奇霖不具备广州市购房资格。2018年12月9日，杨珊、蔡奇霖（乙方、认购方）与富御公司（甲方、出售方）签订《芙蓉荟花园认购书》，约定由乙方向甲方以1916202元的价格认购位于广州市花都区xx房。2018年12月17日，富御公司（甲方）与杨珊、蔡奇霖（乙方）签订《协议书》，约定乙方应在签订认购书1825日后的7日内向甲方提供购买该物业所需的购房资格证明文件，并按照届时甲方在该物业销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议及办理网签备案手续；甲方同意乙方可就该物业变更一次买受人。合同并约定了其他权利义务。2020年3月16日，杨珊、蔡奇霖向本院提起诉被告富御公司商品房预约合同纠纷一案，本院以（2020）粤0114民初4973号案立案受理，该案中，杨珊、蔡奇霖向本院提出诉讼请求,要求解除杨珊、蔡奇霖与富御公司关于广州市花都区xx房所签订的《芙蓉荟花园预认购书》，要求富御公司向杨珊、蔡奇霖返还购房款1101818元及支付购房款的利息。富御公司在该案中向本院提出反诉请求，要求解除富御公司与杨珊、蔡奇霖签订的《协议书》，要求杨珊、蔡奇霖向富御公司支付违约金383240.40元及律师费34570元。该案中，富御公司确认在签订《芙蓉荟花园认购书》之前其对杨珊、蔡奇霖不具备购房资格是知情的。杨珊、蔡奇霖以及富御公司一致确认双方签订本案的《芙蓉荟花园预认购书》是与购买位于广州市花都区xx房的认购书一起签订，若没有购买涉案小区的房屋，也无法购买车位。本院认为，杨珊、蔡奇霖与富御公司签订的《芙蓉荟花园预认购书》是双方的真实意思表示，合法有效。杨珊、蔡奇霖请求解除《芙蓉荟花园预认购书》，富御公司于庭审中表示同意，双方就解除《芙蓉荟花园预认购书》达成一致意见，故本院确认《芙蓉荟花园预认购书》于2020年4月20日解除。关于合同解除可归责于何方，根据查明的事实，杨珊、蔡奇霖基于在涉案小区内购买房屋而签订关于涉案车位的《芙蓉荟花园预认购书》，杨珊、蔡奇霖确认其不具备广州市购房资格，富御公司确认在双方签订《芙蓉荟花园认购书》之前对杨珊、蔡奇霖不具备购房资格是知情的，在此情况下双方仍然签订了《芙蓉荟花园认购书》以及《芙蓉荟花园预认购书》，双方对于合同的签订均有过错，结合双方在《协议书》中的约定，“乙方应在签订认购书1825日后的7日内向甲方提供购买该物业所需的购房资格证明文件，并按照届时甲方在该物业销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议及办理网签备案手续；甲方同意乙方可就该物业变更一次买受人”，可知双方意在规避广州市住房限购政策，该行为不应得到提倡。故双方对于合同解除均有过错。富御公司要求杨珊、蔡奇霖按照预认购书的约定，按照涉案房屋总价款20%的标准向其支付违约金，本院不予支持。《芙蓉荟花园预认购书》已解除，故杨珊、蔡奇霖向富御公司支付的款项应予退回，杨珊、蔡奇霖请求退回款项147981元，本院予以支持。至于利息，《芙蓉荟花园预认购书》解除后，富御公司应向杨珊、蔡奇霖返还购房款，利息是资金的法定孳息，占用资金应当支付利息，利息应当从付款次日开始计算，故富御公司应当支付的利息情况是，以36995元为基数，从2018年12月10日起计至付清款项之日止，以110986元为基数，从2020年2月29日起计至付清款项之日止，利息标准为：2018年12月10日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。杨珊、蔡奇霖诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告杨珊、蔡奇霖和被告广州市富御房地产开发有限公司于2018年12月9日签订的《芙蓉荟花园预认购书》于2020年4月20日解除；二、被告广州市富御房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨珊、蔡奇霖返还购房款147981元；三、被告广州市富御房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨珊、蔡奇霖支付购房款的利息，利息以36995元为基数，从2018年12月10日起计至付清款项之日止，利息以110986元为基数，从2020年2月29日起计至付清款项之日止，利息标准为：2018年12月10日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；四、驳回原告杨珊、蔡奇霖的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市富御房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1640元，由被告广州市富御房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费270元，由被告广州市富御房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年六月十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵