广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初47号 原告：灌阳县人民政府，住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路39号。统一社会信用代码：11450327007865023W。 负责人：卢嵩，该县政府县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，该县人民政府办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，该县司法局干部。 被告：广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部，住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇建设路。统一社会信用代码：91450327759793173U。 负责人：李英祥，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦川，广西德恩律师事务所律师。 原告灌阳县人民政府与被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告灌阳县人民政府的委托诉讼代理人唐月荣、熊向华及被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部的委托诉讼代理人秦川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌阳县人民政府向本院提出诉讼请求:1、判决被告于1998年11月3日与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效；2、判决被告立即腾空该房屋，恢复原状并返还给原告。 事实和理由：1998年11月3日，灌阳县武装部与被告签订了《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，灌阳县武装部将位于灌阳县灌阳镇灌江路即灌阳县武装部综合楼第一层，从水电局方向西至东数第捌、第玖间的房屋使用权有偿转让给被告，金额为¥：176,228元，期限60年。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条等有关规定，灌阳县武装部销售的门面及土地属国防资产，该合同违反了国家国防资产处置、土地用途变更等法律强制性规定，损害国家和社会公共利益，依法不能买卖，属无效合同。为贯彻中共中央、中央军事委员会关于全军全面停止有偿服务、收回部队经营性营房、房产的指示精神及相关规定，原告与灌阳县武装部签订资产置换协议，原附于灌阳县武装部资产相关协议的权利义务主体已转为原告承接。现原告与灌阳县武装部已清查核实涉及军事营房、房产的产权登记资料情况并办理了产权过户等手续。 被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部答辩称，1、原告灌阳县政府无诉讼资格不是适格主体，原告诉状中关于权利义务转移的法律文书没有提供，不符合合同法关于合同转让的相关规定，应该驳回原告的起诉。2、合同性质及合同效力，虽然是使用权转让合同，但是全文内容及实际情况本质为租赁合同，合同签订于1998年11月3日，当时合同法没有实施，应适用经济合同，约定60年租期，不存在违反法律强制性规定的情形。3、合同为双方真实意思表示，符合《经济合同法》对于合同生效要件的条件，签约双方履行合同多年，合同真实有效。关于租赁期限，旧法没有限制性规定，约定60年租期并无不妥。4、原告认为合同无效违反的强制性规定不适用本案。5、关于原告要求被告立即腾空该房屋恢复原状并返还的诉请，在合同没有解除或者被判定无效之前，原告无权要求烟草公司腾空该房屋。 经审理查明，1998年11月3日甲方中国人民解放军广西灌阳县人民武装部（下称灌阳县武装部）与乙方广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部（下称烟草公司）签订了《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，合同约定:一、房屋座落位置，甲方转让使用权房屋位于灌阳县，即灌阳县武装部综合楼第一层，从水电方向西至东数起第捌、玖间。二、上述甲方所转让房屋总转让价为壹拾柒万陆仟贰佰贰拾捌元正（176,228.00元）。乙方在一九九八年十一月三日将全部房款交齐给甲方，作为乙方购买甲方房屋贰间（共67.78平方米）的使用权，时间从一九九八年十一月三日至二〇五八年十一月三日止，共计六十年。三、乙方在取得甲方房屋贰间使用权后，其用水、用电单独安装电表、水表，安装费由甲方负责，以后乙方用水、用电直接与武装部结算。四、甲方必须在交付乙方房屋使用权前，到房地产登记机关办好房屋产权证。办理房屋产权证的有关税费、手续费由甲方负责（产权证由武装部办整座大楼总的房产证，房屋产权属武装部所有，乙方按此合同拥有该座房屋一楼从西至东第捌、玖间六十年的使用权）。五、乙方在取得甲方房屋使用权后，有权经营各项营销业务，但乙方经营业务应交纳的各种税费、手续费，全部由乙方负责。六、乙方经营业务，必须保持原主体框架结构，不得随意改变，如有损坏或改变，必须在使用权期满交给甲方之前，负责修复好。七、甲、乙双方因体制改革，原单位名称改变或分家以及法定代表人变更，不影响房屋使用权性质，本合同照常履行。八、本合同生效后，甲乙双方必须按本协议认真履行义务，甲方必须保证乙方使用房屋期满，如因城建履行需要拆除乙方使用权房屋，甲方应提前三个月书面通知乙方，甲方在扣除乙方实际使用年限的平均转让金后，将多收的金额全部退给乙方。九、乙方在房屋使用权期内，可以将房屋转租他人，但转租合同要交一份给甲方备存。转租的房屋必须在乙方使用期满前一年内终止合同。十、合同生效后，凡因国家政策和当地政府规定，属房屋产权拥有者和转让中应交的各种费用，概由甲方负责，属经营中应交的各项费用由乙方负责。十一、乙方在房屋使用期内，要合法经营，做好安全、卫生和防火工作，如发生人员伤亡和其他事故，全部由一方自负。十二、本合同甲、乙双方要严格遵守，不得违约，如一方违约，除赔偿守约方全部经济损失外，另外按本合同房价的10%赔偿违约金。十三、本合同一式五份，甲、乙方各执二份，县公证处存一份，自签订之日起生效。合同签订后，被告交纳了房屋使用权转让款项176,228元。 另查明，2018年2月28日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《房地产置换移交政府框架协议书》，双方约定：一、双方依据中央军委关于军队和武警部队停止一切有偿服务的指示精神，拟将产权归属甲方的位于灌阳县，院内海燕幼儿园、武装部宾馆、武装部未收回的沿街60年转让门面及对应土地及地上建（构）筑物采取“房地产置换”方式移交给乙方。二、本协议签订后，甲方将涉及土地及地上建（构）建物的所有资料原件（或复印件）一并移交给乙方。三、乙方接受甲方以上资产后，将根据有关要求尽快展开后续处置工作。由乙方明确置换地域、划定红线图、并办理相关土地产权手续，交付给甲方。四、待乙方建好营院后，甲方再将剩余未移交的所有地上建（构）筑物全部移交给乙方，甲方全部搬迁进驻新营院。五、本协议未尽事宜以及在以后移交工作中所发生的各种问题，甲、乙双方协商解决，并形成协议。2019年10月14日根据上述置换协议，原告将与灌阳县武装部置换的土地房产办理了不动产权登证，房产、土地登记在原告下属的灌阳县机关后勤服务中心名下，其中[桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号]不动产权证载明房地产座落灌阳县灌阳镇，权利类型为国有建设用地使用权，用途为机关团体用地、城镇住宅用地，面积为7876.9㎡。 上述事实，有《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）、《桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号》、《桂（2019）灌阳县不动产权证第0001620号》、《说明》及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，被告与灌阳县武装部签订的名义是房屋使用权转让合同，但从合同内容来说，一方提供房屋门面，另一方使用门面，缴纳相关费用，实质是门面租赁合同。根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批，……。”和《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定，应当办理批准、登记等手续生效的，依照规定”、第五十六条“无效的合同和被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，被告与灌阳县武装部订立的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》未报后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，协议自始没有法律约束力，因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产的转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，要求被告将涉案租赁的门面返还给原告，理由充分，合法有据，本院予以支持。被告与灌阳县武装部约定的租赁期限自1998年11月3日开始计算，到2020年1月止，被告使用租赁门面二十一年余。基于被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，因此被告将门面返还给原告后，原告应将门面余下三十九年的租金114,548元返还给被告。被告主张原告灌阳县政府无诉讼资格不是适格主体的辩解与审理查明的事实不符，本院对被告的辩解意见不予采纳。涉案合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）实施之前，但当时《经济合同法》对租赁期限并无明确规定，根据《合同法》的相关规定，《经济合同法》没有明确规定的，适用新法即《合同法》的规定，因此被告提出涉案合同应适用《经济合同法》的辩解，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《军队房地产开发管理暂行规定》第二条、第十五条的规定，并经合议庭评议，本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下： 一、中国人民解放军广西灌阳县人民武装部与被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部于1998年11月3日签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效； 二、由被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部腾空涉案承租门面，并返还给原告灌阳县人民政府； 三、由原告灌阳县人民政府退还被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部涉案门面租金114,548元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3925元（原告已预交），由原告灌阳县人民政府负担2425元，被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司灌阳营销部负担1500元。 上述义务，义务人应于本案判决生效后三十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。 审 判 长 唐国喜 审 判 员 莫秀巧 审 判 员 蒋 骁 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 莫 童 代书记员 莫 屈