成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2203号 原告：拖拉志玛，女，1973年6月3日出生，藏族，住四川省炉霍县。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区x号。 法定代表人：胡云清。 第三人：周洪蓉，女，x年x月x日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘吉，四川金领律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程茗茗，成都市双流区东升法律服务所法律工作者。 原告拖拉志玛诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福公司”）以及第三人周洪蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拖拉志玛及其委托诉讼代理人贾国伟，第三人周洪蓉的委托诉讼代理人程茗茗到庭参加诉讼；被告红福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 拖拉志玛向本院提出诉讼请求：1.确认觉泽与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.判令红福公司所售的鸿福名苑小区x号房屋归拖拉志玛所有。3.撤销第三人周洪蓉对前述房屋的备案登记。4.判令红福公司为拖拉志玛办理前述房屋的备案登记。事实和理由：2009年3月29日，拖拉志玛之夫觉泽与红福公司签订认购书，约定觉泽以232685元的价格认购其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区x号商品房一套。同年4月7日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，约定由觉泽以232685元的价格向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区x号商品房一套。同时，该合同和附件对款项支付、房屋交付和产权办理等进行了约定。该司在觉泽付清全部房款后出具收款收据。觉泽和拖拉志玛拿到房屋后装修入住至今。后因红福公司涉嫌刑事案件，拖拉志玛才知晓该司将案涉房屋备案至周洪蓉名下。根据2016川01刑终1053号刑事判决，红福公司将该房备案至周洪蓉名下系基于其向周洪蓉的借款而进行的抵押，双方并无真实的买卖行为。该行为直接影响了拖拉志玛的权益，导致落户、医疗等问题无法解决。现觉泽已死亡，夫妻二人未生育子女，该房系双方的夫妻共同财产。因此，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。 红福公司未作答辩，也未提交证据。 周洪蓉述称，红福公司基于其向周洪蓉的借款而将案涉房屋备案登记至周洪蓉名下，双方行使的是抵押担保权，应当受到法律保护。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 觉泽与拖拉志玛系夫妻，二人于2001年3月12日登记结婚。婚后，二人未生育子女。2019年7月21日，觉泽死亡，其父母在其年幼时死亡。 2009年3月29日，觉泽与红福公司签订《鸿福名苑认购书》。该合同约定，觉泽购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘x号住宅，觉泽一次性支付房款232685元。 2009年4月7日，觉泽与红福公司签订《商品房买卖合同》和补充协议。该合同约定，1.觉泽购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘x号住宅，觉泽一次性支付房款232684元。2.红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。3.觉泽同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4.觉泽无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致觉泽未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5.本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 补充协议约定，红福公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助觉泽或按其委托办理房屋过户手续。 上述协议签订当日，觉泽付清房款232684元。后，觉泽和拖拉志玛入住该房至今。 另查明，红福公司因向周洪蓉借款而将位于鸿福名苑楼盘x号住宅作为担保，双方于2010年11月4日签订《商品房买卖合同》。该合同约定，周洪蓉以一次性支付245000元的价格购买该司位于鸿福名苑楼盘x号住宅，红福公司于2011年2月28日前交付房屋；周洪蓉同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用；周洪蓉无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因该司的责任以致周洪蓉未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任；本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 当日，红福公司将该商品房买卖合同进行签约备案至周洪蓉名下，签约备案号为：228692。 上述事实，有《鸿福名苑认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议、收据、成都家和业好物业管理有限公司费用收取单据等证据，以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，觉泽与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属于有效合同。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。现案涉房屋的所有权并未登记至拖拉志玛名下，物权效力尚未发生，故本院对拖拉志玛主张案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 红福公司基于借款而将案涉房屋作为抵押担保与周洪蓉签订《商品房买卖合同》，该抵押物为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权的设立需通过办理抵押权登记予以实现。现双方并未办理抵押权登记，故商品房买卖合同的签约备案登记不能认定为双方设立了抵押权。双方非真实的商品房买卖合同关系，所签的商品房买卖合同无效。觉泽已付清全部房款，从优先保护真实购房人权利的角度出发，红福公司和周洪蓉于2010年11月4日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记应当予以撤销。 虽然商品房买卖合同的签约备案属于行政职能部门的行政管理范围，但红福公司和觉泽在合同中约定了“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性”，从而使该签约备案成为红福公司的合同义务。现案涉房屋的商品房买卖合同至今未签约备案至觉泽名下，红福公司构成违约，应承担相应的违约责任。又因觉泽及其父母已死亡，且无子女，因此案涉房屋属于夫妻共同财产，拖拉志玛系觉泽唯一的法定继承人，为解决诉累，本院认为该司应在履行完毕前述协助撤销义务后，再将其与觉泽于2009年4月7日签订的《商品房买卖合同》签约备案登记至拖拉志玛名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、觉泽与被告成都红福莱云房地产开发有限公司于2009年4月7日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人周洪蓉自本判决生效之日起五日内，协助原告拖拉志玛办理撤销该司和周洪蓉于2010年11月4日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记（签约备案号为：228692）； 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助原告拖拉志玛办理将该司与觉泽于2009年4月7日签订的《商品房买卖合同》签约备案至原告拖拉志玛名下； 四、驳回原告拖拉志玛的其他诉讼请求。 案件受理费2395元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞