北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3092号原告：吕宁宁，女，1990年6月20日出生，户籍所在地黑龙江省肇州，现住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李硕，北京李自永律师事务所律师。被告：王俊书，女，1976年3月24日出生，住北京市延庆区。原告吕宁宁与被告王俊书房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吕宁宁的委托诉讼代理人李硕，王俊书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕宁宁向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认吕宁宁与王俊书于2018年4月24日签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求法院依法判令王俊书退还购房款13万元；3.请求法院依法判令王俊书支付资金占用期间使用费用（以13万元购房款为基数，自2018年4月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至13万元清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.请求法院依法判令王俊书支付吕宁宁因无法居住而产生的房屋租赁费用2.4万元（2019年7月31日至2020年7月30日期间）；5.请求法院依法判令王俊书支付吕宁宁换暖气片2组费用2000元、门2200元，财产丢失手表一块3750元、香水一瓶547元，共计8497元。事实与理由：吕宁宁与王俊书于2018年4月24日签订《房屋买卖合同书》，吕宁宁购买王俊书位于北京市延庆区××镇××城23号楼2单元502室小产权房（以下简称涉案房屋）一套。购房款为73万元，2018年4月30日吕宁宁支付王俊书13万元购房款，剩余购房款分三年每年20万元支付给王俊书，同时约定房屋于2018年4月24日过户给吕宁宁。由于过户时王俊书称其原手续丢失，所以过户时物业另行补发一份与原购房时间相同的《会员手册》，但其他手续不全并未告知吕宁宁，当时过户费已经交给物业，吕宁宁询问物业是否过户完毕，物业说已经全部过户完毕。吕宁宁于2018年4月30日将首付款13万元支付给王俊书，吕宁宁已经依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务。但2018年年底吕宁宁交取暖费时得知物业登记的房屋名字仍然是王俊书，后吕宁宁多次联系王俊书，王俊书拒不协助办理物业更名手续，并以房子抵押他人为由要求吕宁宁一次性支付剩余房款。2018年年底，曾有人拿出王俊书丢失房屋的《会员手册》，告知吕宁宁如继续支付房款可能面临人房两空的风险。自2018年11月至2019年4月30日，王俊书多次威胁、骚扰吕宁宁，并要求吕宁宁将剩余购房款一次性支付。因王俊书种种违约行为，为避免更大损失，吕宁宁在2019年4月30日前未按合同约定支付第二笔购房款，此系吕宁宁行使不安抗辩权。2019年5月1日，王俊书趁吕宁宁不在家时撬门后，将吕宁宁所有物品扔到楼道，造成吕宁宁部分物品丢失。自2019年5月1日至今，王俊书仍居住在该房屋，致吕宁宁无法居住。为维护合法权益吕宁宁特诉至法院，望判如所请。王俊书辩称，不同意吕宁宁的全部诉讼请求。事实与理由：第一，王俊书与吕宁宁虽签订买卖合同，但实际上是转让涉案房屋的会员资格和居住权，且双方开始时签有转让协议，买卖合同是对转让协议的补充，名为买卖实为居住权转让；第二，王俊书认为吕宁宁在2019年7月22日无法支付房款，属于违约在先，故王俊书不同意退还13万元，应按合同约定由吕宁宁支付违约金后，可将剩余款项退还，另外，收回房屋冲抵购房欠款符合合同约定，且买卖房屋时市场价较高，一年多后房屋市场价降低，吕宁宁悔约使王俊书失去卖房合理时机和资金使用权利；第三，对于资金占用费用而言，由于这13万元是首付款，不是借款或贷款，因此不同意支付资金的占用费用，并且2018年11月和2019年5月1日王俊书都同吕宁宁进行过商议，房屋买卖没有担保人则王俊书不卖房子，若吕宁宁把房子退还给王俊书，则王俊书把13万元退还给吕宁宁，但是吕宁宁不同意，而且这两次均报警，该13万元是被动放在王俊书处，并非王俊书不退还；第四，不同意支付租房款项，吕宁宁租房同王俊书没有任何关系；第五，吕宁宁更换暖气片未经过王俊书同意，且具体情况王俊书不知晓，门系吕宁宁带人砸坏，吕宁宁更换门系其自己行为，王俊书不同意支付费用，其财产损失的香水、手表等王俊书都没见过，均与王俊书无关；第六，吕宁宁已经取得会员手册，其清楚房屋的使用性质，王俊书认为合同是有效的，如果有效，则吕宁宁应配合王俊书办理《会员手册》更名手续，并应按照合同赔偿违约金，如果要确认《房屋买卖合同书》无效，首先要确认《转让协议》无效，并且双方均应承担责任。吕宁宁为证明其诉讼主张，依法提交了证据：1.吕宁宁与王俊书于2018年4月24日签订的《房屋买卖合同书》，证明双方就涉案房屋达成买卖合同；2.乙方为吕宁宁的《××城会员手册》，证明吕宁宁已支付第一笔费用13万元并且会员手册已更名；3.短信截屏打印版（未出示原始载体），证明（1）2018年11月王俊书违约要求吕宁宁一次性支付房款并告知已将房屋抵押他人，证明（2）2019年4月19日吕宁宁分别向王俊书及王俊书爱人手机告知房款已经准备充足，在协助变更所有手续的前提下可以支付房款，但是没有得到回复。王俊书为证明其辩称，依法提交了证据：1.《转让协议》复印件，证明双方曾签订转让协议，名为买卖实为使用权转让；2.吕宁宁与王俊书于2018年4月24日签订的《房屋买卖合同书》，该证据同吕宁宁提交的证据1一致，证明《房屋买卖合同书》是《转让协议》的补充，补充了还款期限、方式及违约责任；3.微信截图打印版（未出示原始载体），证明转让和买卖系双方认可，但约定期限内吕宁宁告知不能付款；4.短信截图打印版（未出示原始载体），证明吕宁宁未提供担保人，后王俊书多次想退款收回房子，但是吕宁宁不同意并说房子已卖；5.照片打印版（未出示原始载体），证明门系吕宁宁自己损坏，同王俊书无关；6.北京市公安局延庆分局行政处罚决定书照片打印版（未出示原始载体和原件），证明双方长期存在纠纷，并经公安机关处理；7.乙方为王俊书的《××城会员手册》复印件，证明涉案房屋原在王俊书名下。本院组织证据交换和质证，王俊书对于吕宁宁提交的证据发表质证意见：证据1《房屋买卖合同书》、证据2乙方为吕宁宁的《××城会员手册》，真实性、合法性、关联性、证明目的均认可；证据3短信截屏打印版，认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的，并称短信确实是吕宁宁发给王俊书及王俊书爱人，确实收到上述短信，之所以让吕宁宁一次性付款是因吕宁宁没有按照约定提供担保人。吕宁宁对于王俊书提交的证据发表质证意见：证据1《转让协议》、证据2《房屋买卖合同书》，认可真实性、合法性、关联性，不认可证明目的；证据3微信截图打印版、证据4短信截图打印版，认可真实性、合法性，不认可关联性和证明目的；证据5照片打印版，真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可；证据6北京市公安局延庆分局行政处罚决定书照片打印版，不认可，需查看原件，不发表意见；证据7乙方为王俊书的《××城会员手册》复印件，认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的，并称涉案房屋更名前确实登记在王俊书名下。对当事人提交的上述证据，本院认定如下：吕宁宁提交的证据：证据1《房屋买卖合同书》、证据2乙方为吕宁宁的《××城会员手册》，王俊书均无异议，本院对该两组证据予以确认并在卷佐证；证据3短信截屏打印版，王俊书认可其真实性、合法性，本院对其真实性、合法性予以确认。王俊书提交的证据：证据1《转让协议》复印件、证据6北京市公安局延庆分局行政处罚决定书照片打印版，王俊书未提交原件予以核对，对该两组证据本院不予采信；证据2《房屋买卖合同书》，吕宁宁对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，但无法达到王俊书的证明目的；证据3微信截图打印版、证据4短信截图打印版、证据7乙方为王俊书的《××城会员手册》复印件，真实性、合法性吕宁宁均认可，本院对该三组证据的真实性、合法性予以确认；证据5照片打印版，吕宁宁不予认可，王俊书未出示原始载体，亦未提交其他证据对所证事实予以佐证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，王俊书（甲方、出售人）与吕宁宁（乙方、购买人）就涉案房屋签订《房屋买卖合同书》，约定：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方将坐落在××城23号楼2单元502室（建筑面积95.07平方米）房屋出卖给乙方，并且已经于2018年4月24日将与该房屋有关的《会员手册》及相关票据变更为乙方姓名：吕宁宁。二、双方议定上述房屋总售价为￥730000元，柒拾叁万（大写）人民币。三、乙方在签订本合同时，预定在2018年4月30日前支付给甲方￥130000元，壹拾叁万（大写）人民币。余款￥600000元，陆拾万（大写）人民币分别在2019年4月30日（或之前）、2020年4月30日（或之前）、2021年4月30日（或之前）分三次，每次￥200000元，贰拾万（大写）人民币支付。四、甲乙双方已经于2018年4月24日办理完毕房屋过户手续，该房屋的所有附属物品甲方已全部交给乙方。五、……。庭审中，双方均认可：1.2018年4月24日，王俊书与吕宁宁前往××学院××校区物业管理部门办理了《××城会员手册》更名手续，将该《会员手册》乙方由王俊书变更为吕宁宁；2.涉案房屋位于北京市延庆区××镇××学院××校区内，系由××学院××校区校舍改建而来；3.2018年4月30日前，吕宁宁向王俊书支付了第一笔购房款13万元。为查明案件事实，本院前往北京市规划和自然资源委员会延庆分局依法调取了《建设用地规划许可证附件》和《规划意见书（选址）》。其中，《建设用地规划许可证附件》载明，用地单位：××学院，用地位置：延庆县××镇，用地项目：建设用地—高等学校用地；《规划意见书（选址）》载明，单位：××学院，拟规划建设用地性质：教育科研设计用地，建筑使用性质：教学及附属配套用房。本院前往北京市规划和自然资源委员会不动产登记中心（延庆）依法调取了《国有建设用地划拨决定书》，该3份《国有建设用地划拨决定书》均载明，批准机关：北京市人民政府，批准文号：，划拨建设用地使用权人：××学院，宗地用途：教育科研用地，宗地坐落：延庆县××镇××村东，只限用于建设××学院××校区项目，主体建筑物和附属建筑物性质均为教学用房、宿舍、食堂及配套设施。另，本院依法调取了（2019）京0119民初3765号案卷中《规划意见书》，该《规划意见书》载明，建设单位：××学院，建设项目：校舍，建设位置：延庆县××镇，建设用地性质：教育科研设计用地。双方当事人对以上本院依法调取的证据均表示认可。对于双方当事人上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，结合案件审理情况及双方诉辩主张，本案的争议焦点是：一、本案诉争合同的性质，是吕宁宁主张的房屋买卖合同，还是王俊书辩称的居住权或会员资格转让合同？二、《房屋买卖合同书》是否有效？三、若《房屋买卖合同书》无效，则合同无效后如何处理？针对焦点一：依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，吕宁宁与王俊书签订名为《房屋买卖合同书》的合同，就涉案房屋买卖事宜进行了明确、详细的约定，该合同载明了房屋坐落，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征，且纵览整个合同并无租赁、转让居住权、转让会员资格的相关表述，故无论从该合同的形式要件还是条款内容上都可以看出，双方真实意思表示系就涉案房屋进行买卖，而非对居住权或会员资格进行转让，故王俊书与吕宁宁签订的《房屋买卖合同书》性质应为房屋买卖合同，应按照房屋买卖合同相关法律规定处理。针对焦点二：依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，涉案房屋所属建设用地系××学院经北京市人民政府批准划拨取得，且只限用于建设××学院××校区项目，建筑物性质均为教育用房、宿舍、食堂及配套设施，涉案房屋系由前述校舍改建而来，故其本身具有社会公共教育资源之属性。现王俊书与吕宁宁对经校舍改建而来的涉案房屋进行买卖，改变了本应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故王俊书与吕宁宁于2018年4月24日签订的《房屋买卖合同书》应为无效。王俊书辩称要确认《房屋买卖合同书》无效，应先确认《转让协议》无效的辩论意见，于法无据，本院不予采纳。针对焦点三：依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《房屋买卖合同书》无效后，王俊书因该无效合同取得的第一笔购房款应向吕宁宁返还，吕宁宁要求王俊书退还购房款13万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王俊书、吕宁宁均明知涉案房屋系由××学院××校区校舍改建而来，但在此情况下仍签订《房屋买卖合同书》，故双方对合同无效均负有过错，吕宁宁要求王俊书支付资金占用期间使用费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于吕宁宁要求王俊书支付房屋租赁费用、更换暖气片费用、更换门费用的诉讼请求，因吕宁宁并未提交证据证明其相关损失，故本院不予支持。对于吕宁宁要求王俊书赔偿其财产损失（手表、香水）的诉讼请求，应属侵权范畴，而本案系合同纠纷，故本案不予处理为宜，吕宁宁就其财产损失可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认王俊书与吕宁宁于2018年4月24日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、王俊书于本判决生效后7日内返还吕宁宁购房款13万元；三、驳回吕宁宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550元，由吕宁宁负担2775元（已交纳），由王俊书负担2775元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙世乐二〇二〇年六月十九日法官助理 吴 丹书 记 员 段沫夷