贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1119号上诉人（原审原告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，地址：凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，董事长。委托代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，地址：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，经理。被上诉人（原审被告）：吴佳佳，女，1991年3月5日生，侗族，，住凯里市。被上诉人（原审被告）：李春琴，女，1964年3月12日出生，汉族，住凯里市。委托代理人：杨成，贵州七律律师事务所律师。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称：村镇银行）与被上诉人李春琴、吴佳佳、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）申请执行人执行异议之诉案，村镇银行不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议，于4月22日组织各方当事人进行了庭询，本案现已审理终结。上诉人村镇银行上诉请求：一、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初4912号民事判决；二、恢复（2019）黔2601执11号执行裁定中对凯里市房屋的执行；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：上诉人与被上诉人大地联创房产公司、吴佳佳等人的借款合同纠纷一案，经过凯里市人民法院审理，判决上诉人对涉案房屋享有抵押优先受偿权。凯房他州字第201600873号权属证书也证明上诉人享有涉案房屋的抵押权。上诉人抵押优先受偿权优于被上诉人李春琴对大地联创公司普通债权。本案中，大地联创公司将上诉人的抵押物私自出售给被上诉人李春琴，未经上诉人同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还上诉人的贷款。根据《物权法》第106条的规定，李春琴的买房行为不构成善意取得，李春琴未取得房屋所有权，房屋所有权仍属于大地联创公司。大地联创公司向被上诉人李春琴出具的购房《收据》及双方签订的《商品房买卖合同》时间均发生在上诉人的抵押权登记之后。一审中李春琴自认是大地联创公司股东邢普照家属，且被上诉人李春琴没有任何证据显示实际支付购房款，双方房屋买卖关系的真实性存疑。李春琴与大地联创公司是否属于恶意串通存有疑点。一审认定双方的房屋买卖关系成立没有任何事实依据。综上，一审适用《最高人民法院关于人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条错误，认定被上诉人享有排除强制执行民事权利错误，排除了上诉人依据《物权法》享有的物权。被上诉人李春琴答辩称：李春琴作为购房人，该房屋的实际居住人，对涉案房屋享有的是期待权及居住权。居住权优于抵押物权。该原则在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中已经有明确的规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力强制性规定。抵押登记并没有改变抵押物的所有权或限制所有权的所有权能，在本案中，大地联创公司对财产的处罚不存在必须要抵押权人同意才有效。上诉人称该转让行为无效的理由不能成立。李春琴在执行异议中，主张的是相应权利阻却上诉人的执行申请。人民法院的执行裁定也不是实体的物权确认文书，系解除相应强制执行措施的一个程序文书。李春琴在本案中的善意是指购房时，是基于普通购房人的善意，并支付对价。不能将此处善意引申“善意取得”。善意取得制度并不适用不动产的转移。李春琴与大地联创公司之间的买卖合同真实性问题已经过多家法院审理，并作出正确判决或裁定，上诉人用合同真实性问题存疑的观点是误导执行异议之诉争议的焦点。吴佳佳作为大地联创员工，作为借款人并没有借款能力和还款能力，只是名义的借款人，实际借款人是大地联创公司。上诉人村镇银行作为专业商业银行，其未考察借款人借贷能力、也未对抵押物进行现场考察，在放贷后没有尽到监督贷款用途及实际使用情况等。上诉人存在重大过错，甚至存在违法嫌疑，是抵押物不能执行的根本原因，其损失不能让李春琴为其过错甚至违法行为买单。一审认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人吴佳佳未提供书面答辩。吴佳佳在庭询中辩称，李春琴作为大地联创公司股东邢普照的妻子，是很容易得到盖有大地联创公司章的《收据》，李春琴未有证据证明已经实际付款给大地联创公司，请求法院支持上诉人村镇银行的请求，准予执行涉案房屋。被上诉人大地联创公司未提交书面的答辩意见。一审法院认定的事实：2016年11月1日，李春琴与大地公司签订《商品房买卖合同》，约定由李春琴以574501元的价格购买大地春城第3楼11层1105号商品房。合同签订当日，大地联创公司向李春琴出具了收到购房款574501元的《收据》。另查明，大地公司在与李春琴签订《商品房买卖合同》前已于2016年3、4月份将涉案房屋交付李春琴进行装修，装修好后李春琴一直在涉案房屋居住至今。2016年7月1日，大地联创公司用包含涉案房屋在内的房产为吴佳佳在村镇银行285万元的债务提供最高额抵押担保，并办理抵押登记，他项权证：凯房他证州字第××号。2018年4月8日,村镇银行以吴佳佳、大地联创公司、乐辉球作为被告起诉要求偿还贷款233万元及利息，并对抵押物享有优先受偿权，一审法院于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1853号民事判决书，判决第三项为“原告凯里东南村镇银行有限责任公司对被告贵州大地联创房地产开发有限公司所抵押的房产享有优先受偿权（以凯房他证州字第××号他项权利证书对应的房产为限）”。判决生效后，一审法院于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定书，查封了包含涉案房屋在内的房产。李春琴于2019年6月5日提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封。一审法院于2019年6月17日作出（2019）黔2601执异47号执行裁定书，认为涉案房屋系李春琴在法院查封前购买，合法占有房屋，于是解除了查封。村镇银行不服，遂提起诉讼。一审法院认为：本案争议焦点是李春琴是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，在未办理过户登记情况下，虽不能依照《物权法》规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权益：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记，案外人对此没有过错。本案李春琴向大地联创公司购买涉案房屋，签订了《商品房买卖合同》并支付了全部价款，且该房屋已实际交付使用。虽然涉案房屋至今未办理过户登记，但并无证据表明李春琴自身存在过错，故李春琴的物权期待权具有阻止对涉案房屋进行强制执行的效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决驳回原告凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。二审期间,被上诉人吴佳佳提供《申请》、《借据》、《大地春城项目销售日报表》、《刑普照股东分红房源》、《收据》等复印件，拟证明大地联创公司股东邢普照、张宪平同意以大地春城项目二人名下股东分红房源用于向村镇银行贷款的抵押物，二人要求从本次贷款中获得400万元作为股东分红款，上诉证据并非法定新证据，本院不予采纳。二审期间查明的事实与一审基本一致，另查明：李春琴系大地联创公司原股东邢普照的妻子，现邢普照已经去世。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人享有排除执行必须满足四项条件，即法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且已经合法占有该不动产，支付全部价款或者部分价款等，未办理过户登记非因买受人原因。故本案争议的焦点是被上诉人李春琴是否实际支付涉案房屋的购房价款，享有排除强制执行的民事权益。本案中，被上诉人李春琴完成了举证的初步责任，但在诉讼过程中，上诉人对实际支付提出了异议，根据民诉法证据规则，在此种情况下有补偿证据义务，鉴于上诉人村镇银行及被上诉人吴佳佳对李春琴向大地联创公司缴纳57.4501万元购房款予以否定，又无其他证据予以印证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，即当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合被上诉人李春琴与大地联创公司的关系、涉案房屋抵押登记时间及《商品房买卖合同》签订时间、商品房交易支付习惯等，综合考量，本院对李春琴辩称用大额现金支付的理由不予采信，故提供的相关证据不足以证明其向大地联创公司实际缴纳了57.4501万元购房款，一审认定被上诉人李春琴向大地联创公司支付了全部价款证据不足，故被上诉人李春琴不享对涉案房屋即大地春城第3楼11层1105号商品房排除执行的权利。上诉人村镇银行的诉讼请求成立。本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初4912号《民事判决。二、准许执行凯里市迎宾大道20号第3楼11层1105号商品房，凯里市人民法院（2019）黔2601执异47号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审、二审诉讼费由被上诉人吴佳佳、李春琴、贵州大地联创房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月二十三日法官助理梁红云书记员杨振宇