广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初635号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司），住所地：灵川县八里街开发区1幢1号。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：刘雄英，女，1973年2月5日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：廖海玉，男，1968年6月19日出生，汉族，住桂林市叠彩区，系刘雄英的丈夫。 被告：徐毅，女，1982年7月27日出生，汉族，住桂林市七星区。 原告富鑫公司诉被告刘雄英、徐毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告刘雄英及其委托诉讼代理人廖海玉、被告徐毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2015年11月3日至2017年1月20日物业费1708.37元，公用水电费72.83元，滞纳金暂计算至2017年6月30日为2318.19元（滞纳金2017年7月1日起按本金1781.2元，按每天千分之三实际计算至付款之日），以上费用合计4099.39元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1.多层楼住宅物业费0.5/月/㎡；2.多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3.电梯楼住宅物业费0.8/月/㎡；4.电梯维保费、年检费300元/户/年；5.电梯公摊电费200元/户/年；6.商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8.已售汽车停车位（架空层车位）物业服务费：15元/月/个；9.公共场地汽车的停车位：100元/个/月；第六条约定：1.物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4.已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业费服务费、设施设备维保费、共用水电费等费用；5.物业管理服务费缴费时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三交滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告天龙居南苑20栋3-6、7-1号房屋241.29平方米，每月应缴物业费120.645元，公用水电费5元/月，共125.645元/月。2015年11月3日至2015年11月20日17天欠缴物业费68.36元、公用水电费2.83元，2015年11月21日至2017年1月20日14个月欠交物业费1689.03元，公用水电费70元，滞纳金暂计算至2017年6月30日为2318.19元，虽经原告书面催缴物业费通知，被告仍拒不缴费。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告刘雄英辩称，原告没有按照物业委托合同中约定的小区九龙喷泉定期喷洒。被告认为原告没有做到合同中履行小区定期巡逻值班。原告没有做到预期的物业服务质量，按照合同被告是可以与原告解除合同。发生了盗窃，业主也可以找原告协商赔偿。原告从入场到撤场后，报案的失窃的电动车也有20多起，这也说明原告在合同履行期间不称职。原告诉请的2015年11月3日至2017年1月20日物业费，2016年1月13日第一届天龙居业主委员会全体辞职，原告与第一届天龙居业主委员会签订的合同也就失效了，原告没有合理的收费依据。被告认为，原告的权利与义务在合同失效后已经终止，应由后来成立的新的天龙居业委会来承担相应的权利与义务。 被告徐毅辩称，与被告刘雄英的答辩意见一致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯公摊电费200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共停车场停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。天龙居20栋3-6、7-1号复式住宅登记的产权人为二被告，建筑面积为241.29平方米。现因被告未向原告交纳2015年11月3日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告刘雄英提供原告出具的2张《收据》，载明：“今收到20#3-6-1刘雄英2015年9月至2016年4月物业费62.9元×8=503”、“今收到20#3-6-1刘雄英2016年5月-9月物业费62.9元×5=314.5”。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，2015年11月2日，二被告（乙方）向桂林市劳务派遣（代理）事务中心（甲方）购买涉案房屋，并签订《房地产买卖契约》，约定：双方同意于2015年11月26日由甲方将上述房屋正式交付给乙方；在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电费等）由甲方负责缴付；因甲方未按约定缴付所产生的后果，由甲方承担，与乙方无关。本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告将欠费业主名单张贴于天龙居小区公告栏，催告业主交纳物业费等费用。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》是否对二被告产生法律效力？2、原告在履行合同中是否按约定履行了义务？3、原告要求二被告支付物业费、公用水电费有无事实依据及法律依据。 关于争议焦点1。原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，该事实也为人民法院多份生效民事判决书所确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案二被告具有法律约束力。 关于争议焦点2。依法成立生效的合同，双方当事人均应当按合同的约定全面履行各自的义务。虽然原告为该小区提供了物业服务，但经查实，原告履行义务存在瑕疵。 关于争议焦点3。二被告作为业主应按约履行给付物业费的义务。直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，二被告应支付原告提供服务期间的物业服务费及公用水电费。二被告系涉案房屋的所有权人，其对外对因房屋使用产生的费用应共同承担责任。二被告住房建筑面积为241.29平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元、水电费每月每户5元计算，根据《房地产买卖契约》约定，该房屋实际交付日是2015年11月26日，故二被告应交纳2015年11月26日至2017年1月20日的物业服务费1668.7元、公用水电费69.1元。《物业委托服务合同》约定的合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止和每月10日前缴清当月费用，因此物业费的每月计费时段从当月25日计算至次月24日、缴费时间为当月10日前，则被告刘雄英已支付2015年11月26日至2016年9月的物业费、水电费为689.8元（其中：2015年11月26日至2015年11月30日5天为10.48元，2015年12月1日至2016年10月24日10个月零24天为679.32元）。故二被告实际尚欠物业费、水电费为1048元，原告要求二被告支付物业费1708.37元、水电费72.83元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告辩解其已经缴清所有费用，证据不足，本院不予支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于二被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘雄英、徐毅支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年11月26日至2017年1月20日的物业服务费、水电费1048元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告刘雄英、徐毅负担，另25元由本院退回给原告桂林富鑫物业服务有限公司。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇二〇年六月十日 书记员  管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。