湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2290号原告：周丽华，女，1984年10月13日出生，汉族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。被告：刘洁青，女，1988年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：卢苇，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁立安，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。被告：李昊，男，1982年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：湖南睦府传媒有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路289号嘉盛商务广场21026房。法定代表人：李昊。原告周丽华与被告刘洁青、李昊、湖南睦府传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告周丽华及其委托诉讼代理人康宗辉、被告刘洁青的委托诉讼代理人卢苇、鲁立安、被告暨被告湖南睦府传媒有限公司的法定代表人李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽华向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘洁青向原告支付租金162684.6元（从2017年9月1日至2019年9月30日）；2.判令被告刘洁青向原告支付违约金155286.96元（每逾期一日按照月租金千分之五的标准，从2017年6月23日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年1月13日为155286.96元）；3.判令被告刘洁青向原告支付律师费（律师费待实际发生后本案原告有权向三被告另行主张）；4.判决被告李昊、湖南睦府传媒有限公司对第一、二、三项诉讼请求中被告刘洁青的支付义务承担连带保证责任；5.确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；6.本案的诉讼费用、保全费由三被告承担。事实与理由：2016年5月30日，原告周丽华（甲方）、被告刘洁青（乙方）与湖南嘉盛物业服务有限公司嘉盛国际客服中心（丙方）三方签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），《租赁合同》约定：原告将位于长沙市天心区劳动西路289号的嘉盛国际2127、2128房建筑面积为133.71平方米的房屋出租给被告刘洁青使用。租赁期限为三年，从2016年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为6017元（不含税），首次租金被告刘洁青于2016年6月10日前交付给原告，租金按照季度结算，此后每次租金支付为到期日的前7天，若被告逾期支付租金，则每逾期一日按照月租金的千分之五向原告支付违约金。租赁合同还特别约定：第一年租金不变，第二年起每年递增5%租金，原告提供装修期1个月，被告从2016年6月1日起至2016年6月30日止。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告断断续续缴费，扣除已交费用，仍拖欠2017年9月至2019年9月30日的租金和违约金。2019年2月14日，担保人李昊、湖南睦府传媒有限公司向原告周丽华出具担保书，上述担保人愿意为被告刘洁青签订的租赁合同中被告刘洁青的支付义务提供保证担保，担保范围为租金、违约金及催收费用，直至以上款项全部付清为止。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告刘洁青辩称：1.答辩人受案外人即设立人湖南像素娱乐有限公司的委派处理湖南睦府传媒有限公司设立过程中的事宜，并签订《房屋租赁合同》，在湖南睦府传媒有限公司成立后其后果由湖南睦府传媒有限公司承受；2.涉案合同签订当时双方的真实意思表示即为答辩人代湖南睦府传媒有限公司租赁办公场所，其行为系履行职务的行为，被答辩人对此明知且湖南睦府传媒有限公司在成立后予以追认，后果应当归属于湖南睦府传媒有限公司；3.案涉房屋的实际承租、使用及合同履行主体均为湖南睦府传媒有限公司，被答辩人对此明知，本案责任应当由湖南睦府传媒有限公司承担，答辩人并非本案适格被告；4.无论是谁承担责任，被答辩人所主张的违约金也明显畸高，应当予以调减。综上，请求驳回对答辩人的全部诉请。被告李昊、湖南睦府传媒有限公司辩称：刘洁青是代表湖南睦府传媒有限公司签订的《租赁合同》，且刘洁青于2018年从湖南睦府传媒有限公司离职，其对后续的租赁事情并不知晓；关于租赁费用，2017年9月1日至2019年9月30日期间答辩人欠缴租金的事实属实，现答辩人就租金和违约金事宜一直在与原告沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于长沙市天心区劳动西路289号的嘉盛国际2127房产权人为谢朝华、2128房产权人为周义。2015年6月15日，周义（委托人）与谢朝华（受委托人）签订委托授权书，约定由谢朝华全权处理周义位于长沙市天心区劳动西路289号嘉盛国际2128房屋的出租及其相关事宜。2015年7月1日，谢朝华（甲方，出租人）与原告周丽华（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于长沙市天心区劳动西路289号21层2127、2128房屋作为办公之用，合同期限为6年，自2015年7月1日至2021年6月30日，租赁期内，在不妨碍甲方的租金收取上，甲方不得对乙方的转租行为进行限制，合同还对其他事项进行了约定。2016年5月30日，周丽华（甲方，出租方）、被告刘洁青（乙方，承租方）与湖南嘉盛物业服务有限公司嘉盛国际客服中心（丙方，受托方）三方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于长沙市天心区劳动西路289号嘉盛国际2127、2128房租赁给乙方，乙方租赁该房屋仅作办公使用；租赁期共三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为6017元（不含税费），第一年租金不变，第二年起每年递增5%租金，租金按季结算，首次租金乙方于2016年6月10日前交付给甲方，每次租金支付为到期日的前7天，乙方若逾期交付，除补交外，每逾期一日按月租金的千分之五向甲方支付违约金；乙方自本合同生效之日向甲方支付保证金6017元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；甲乙双方于签订本合同同时，向丙方分别支付代理费3008.5元；乙方有拖欠租金累计达30日等情形的，甲方有权单方面解除合同并要求乙方在30天内退还该房屋；甲方提供1个月装修期给乙方，自2016年6月1日至2016年6月30日；合同对其他事项亦进行了相关约定。合同签订后，被告刘洁青支付保证金6017元，涉案房屋一直由被告湖南睦府传媒有限公司作为办公场所使用。2016年6月7日，被告刘洁青向原告周丽华支付租金18051元；2016年10月9日，被告刘洁青向原告周丽华支付租金18051元；2017年7月18日，被告刘洁青向原告周丽华支付租金6017元。其后由被告李昊及案外人张挺向原告周丽华支付租金至2017年8月。2019年2月14日，被告李昊、湖南睦府传媒有限公司作为担保方共同向原告周丽华出具担保书，载明：“本担保人李昊、担保方湖南睦府传媒有限公司愿意为你与刘洁青签订的嘉盛国际广场21027房、21028房《房屋租赁合同》中刘洁青的支付义务提供保证担保，担保范围为租金、违约金及催收费用，直至以上款项全部付清为止”。2019年9月30日，被告湖南睦府传媒有限公司搬离并腾空涉案房屋。另查明，2016年5月26日，案外人湖南像素传媒娱乐有限公司与长沙凌云广告有限公司签订《成立新公司股东协议》，共同投资成立被告湖南睦府传媒有限公司。2016年6月8日，被告湖南睦府传媒有限公司注册成立。同日，被告湖南睦府传媒有限公司与被告刘洁青签订劳动合同，约定刘洁青在2016年6月8日至2018年6月7日期间（试用期2个月）在湖南睦府传媒有限公司担任出纳职务。2018年6月7日，被告刘洁青因劳动合同到期离职。2018年6月12日，被告湖南睦府传媒有限公司出具情况说明函，注明劳动合同终止前因刘洁青履行公司职务或接受公司委托办理的事项所产生的权利和义务，由湖南睦府传媒有限公司继续承担。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。本案中，2016年5月30日，原告周丽华与被告刘洁青签订房屋租赁合同，约定被告刘洁青租赁位于长沙市天心区劳动西路289号嘉盛国际2127、2128房作为办公使用，2016年6月8日被告湖南睦府传媒有限公司成立并与被告刘洁青签订劳动合同，聘请被告刘洁青担任公司出纳一职，租赁房屋一直由被告湖南睦府传媒有限公司实际使用，2016年7月至2017年8月间的房屋租金由被告刘洁青、被告湖南睦府传媒有限公司的法定代表人即被告李昊及案外人支付，2019年9月30日被告湖南睦府传媒有限公司腾空涉案房屋。由上述事实可知，房屋租赁合同的实际承租方系被告湖南睦府传媒有限公司，被告刘洁青系被告湖南睦府传媒有限公司的工作人员，其与原告签订房屋租赁合同的行为系为设立公司履行职务行为，合同的权利义务应由被告湖南睦府传媒有限公司享有和承担，故原告要求确认《房屋租赁合同》已于2019年9月30解除，并要求被告湖南睦府传媒有限公司支付尚欠租金162684.6元的请求，本院予以支持。合同约定租金按季结算，每次租金支付为到期日的前7天，逾期按日千分之五的标准支付违约金，该约定过分高于被告造成的损失，本院调整为日万分之五，原告要求被告湖南睦府传媒有限公司支付2017年6月23日至2020年1月13日期间分段计算的违约金15528.69元，及从2020年1月14日起至实际付清之日止，以欠付租金162684.6元为基数，按日万分之五标准计算的违约金的请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。2019年2月，被告李昊向原告出具担保书，自愿对房屋租赁合同所涉支付义务提供保证担保，担保范围为租金、违约金及催收费用，担保书对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任，原告要求被告李昊对上述租金、违约金承担连带保证责任的请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费，因其未提供相应的委托代理合同、发票及转账凭证等证据证实，对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告周丽华与被告刘洁青于2016年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月30日解除；二、限被告湖南睦府传媒有限公司于本判决生效之日起10日内向原告周丽华支付租金162684.6元；三、限被告湖南睦府传媒有限公司于本判决生效之日起10日内向原告周丽华支付违约金15528.69元，及从2020年1月14日起至租金实际付清之日止，以162684.6元为基数，按日万分之五标准计算的违约金；四、被告李昊对被告刘洁青的上述应付款项承担连带保证责任；五、驳回原告周丽华的其他诉讼请求。如果被告李昊、湖南睦府传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3035元，由被告李昊、湖南睦府传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二〇年六月十六日法官助理田也代理书记员  朱 明附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。