上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3169号原告：上海润雨制衣有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：汪校忠，董事长。委托诉讼代理人：李武康，上海理度律师事务所律师。被告：张继国，男，1971年5月13日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：戴慧娟，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恩峰，上海市群成律师事务所律师。原告上海润雨制衣有限公司诉被告张继国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付厂房租赁费57万元(计算3年02个月，每个月15000元)；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月，原、被告签订《租赁厂房合同》，约定：被告承租原告位于本区漕泾镇致富路XXX号西厂房，面积1280平方米，年租金18万元，租赁期限为2016年5月13日至2021年5月12日，期间如遇国家和集体征用等原因，双方无条件服从。2019年7月1日，原告与案外人上海金漕企业发展有限公司签署《2019年土地减量化项目补偿协议》，原告同意获得经济补偿后搬迁企业，交房日期为2019年7月20日前。现原告厂房已被拆迁，被告设备也已搬迁，但其历年拖欠的租赁费至今未付，原告催讨无果遂涉诉。被告当庭辩称，不同意原告诉请。原、被告签订的厂房租赁合同为无效合同，所出租的房屋部分没有产证，实际面积只有700多平，占有使用期限是3年2个月无异议，但应按相应比例递减。减量化过程中原、被告达成了协议，如果在欠付租金的情况下，原告不可能再给付被告钱款。原告的诉请超出了诉讼时效。经审理查明：2016年5月，原、被告签订《租赁厂房合同》，约定：被告承租原告位于本区漕泾镇致富路XXX号西厂房，面积1280平方米，年租金18万元，租赁期限为2016年5月13日至2021年5月12日。原告系坐落于本区漕泾镇致富路XXX号房屋的所有权人。2019年7月1日，因案涉租赁房屋列入土地减量化拆除范围，原告就此与案外人上海金漕企业发展有限公司签署《2019年土地减量化项目补偿协议》，约定的交房时间为2019年7月20日。2019年9月12日，原、被告达成《分割协议》，载明：根据耀华估DCQ(2017)第274号，对坐落于漕泾镇致富路XXX号汪校忠房屋及所有设施和地上物及土地使用补偿进行估价，现已确认总价为XXXXXXX元，根据双方约定，其中张继国300000元，双方协商同意在补偿款中扣除，直接划转给张继国。故张继国总金额为300000元。以上事实由原、被告主体资料，原告提供的《租赁厂房合同》、房地产权证、《2019年土地减量化项目补偿协议》，被告提供的《分割协议》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本案争议的问题：1、案涉《租赁厂房合同》的效力。案涉租赁房屋有合法的产权登记证书，所有权人对外出租签订的租赁合同应属合法有效。至于双方签订的合同中约定的租赁物是否包含了自行搭建的无证建筑，双方均未能举证证明，陈述亦未获一致，更因建筑物已被拆除，本院在本案中无法审查界定。但从举证责任分配的角度，在原告提供了案涉租赁房屋产权登记凭证的前提下，主张合同无效的被告应提交证据佐证原告向其实际交付的租赁物中存在无证建筑，合同因此无效或部分无效。现被告未提交相应证据，本院对其关于案涉租赁合同无效或部分无效的辩解意见不予采纳。退言之，即使案涉租赁合同可能存在部分无效的情形，亦不影响被告应参照租金标准支付相应的占有使用费。2、原告主张被告支付租金的诉请是否已经超出诉讼时效。原告主张曾多次通过口头、电话的方式向被告催讨租金，被告予以否认，原告未能提交证据予以佐证，本院对原告曾向被告催讨租金的主张不予支持。但案涉《租赁厂房合同》没有约定租金支付时间，也没有租金支付的交易习惯可供参照，应按照法律规定确定租金支付时间。《合同法》第二百二十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故本案被告应当支付第一笔租金的时间为2017年5月12日，本院收到原告诉状的日期为2020年3月9日，未超出3年诉讼时效。依此，对后续租金的请求亦未超出诉讼时效。3、租金是否存在应部分减免的事由。被告辩称，原告实际交付其使用的租赁房屋仅700平左右，故应按照比例减免未交付使用部分面积的租金。被告则不予认可。本院认为，除非合同约定租金按交付租赁房屋的面积计算，并约定计算标准，否则交付租赁物不符合合同约定的对等权利是请求出租人交付符合合同约定面积的房屋和出租人拒不交付的解除权，而非径行按照实际交付面积计算租金。结合本案言之，案涉租赁合同约定了1280㎡的租赁房屋，如原告未能按约交付前述面积的租赁物，被告有权要求其按约交付，在原告拒绝交付或不能交付的情况下，被告有权解除合同，并在合同权利义务终止后就原告交付租赁房屋不符合合同约定面积问题主张其承担违约责任，而非径行按照其自行认可的700㎡计算租金。因，若依此系在实质上变更了租赁合同的关键条款(租赁物面积)，而合同变更应以当事人的合意为基础，非一方意思表示可成立。4、案涉租赁合同的权利义务状态。案涉租赁合同合法有效，租赁期限至2020年5月12日，至法庭辩论终结时尚未届满，租赁物虽已灭失但租赁合同的权利义务并不因此自然终止。诉讼中，双方均未明确主张解除合同，而本案中原告的诉请为支付租金，与合同解除亦不相互关联，故本院在本案审理中对合同解除问题不予涉及。本院认为，原告与被告签订的《租赁厂房合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约全面履行。原告主张被告应按合同约定标准18万元/年支付3年2个月租金，被告对期限无异议，本院据此对原告主张的租金570000元予以支持。被告辩称，从《分割协议》来看，减量化过程中原、被告达成了协议，如果在欠付租金的情况下，原告不可能再给付被告钱款。并据此推断在《分割协议》中直接给付被告的30万元是被告应得的土地减量化补偿扣除应付租金后的余额。本院认为，被告的前述主张事实上是金钱债务的抵销。在原告不认可被告前述主张的前提下，被告应举证证明其所欠付的租金债务已通过债务抵销的方式消灭。但从被告提交的《分割协议》的文字来看，其中未有关于租金或占有使用费的表述，被告仅根据“如果在欠付租金的情况下，原告不可能再给付被告钱款”得出租金已经折抵的意见缺乏依据，本院对其辩解意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告张继国应于本判决生效之日起十日内向原告上海润雨制衣有限公司支付房屋租金570000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4750元，由被告张继国负担。被告所负之款应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年六月八日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。