河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3785号 上诉人（原审被告）：李红歌，女，1981年11月15日生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：田茹，石家庄市正定常山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：马智慧，女，1975年4月2日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：聂化卫，河北天宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨坤，河北天宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄瑞成房地产开发有限公司，住所地正定县成德北街1号。 法定代表人：冯克锋，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：冯克峰，男，1964年8月4日出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人李红歌因与被上诉人马智慧、石家庄瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）、冯克峰申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李红歌的委托诉讼代理人田茹、被上诉人马智慧及其委托诉讼代理人聂化卫、杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红歌上诉请求：依法撤销原判，直接改判中止对上诉人李红歌的3-248号商铺的执行，一审诉讼费、二审上诉费均由被上诉人负担。上诉理由：原审认定事实有误，适用法律不当，导致判决结果错误。一、本案基本事实：李红歌于2013年6月29日出资购买了石家庄瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）开发的民主街市场升级改造项目商业楼商铺，双方签订了《华北门业博览中心认购协议书》、《商铺委托经营管理合同》、《华北门业博览中心认购补充协议书》等，李红歌已经按照协议约定交纳了首付款162442元，签订协议时瑞成公司为李红歌标注的商铺号为2-4-064号，后经瑞成公司规划将李红歌商销编号变更为3-248号。后得知马智慧为申请人查封了李红歌3-248号商铺，引发诉讼。二、李红歌对该商铺享有的物权期待权属准物权并优于普通债权，依法可排除强制执行。李红歌与瑞成公司已于2013年6月29日在涉案商铺被查封之前签订了《华北门业博中心认购协议书》，该协议内容包含了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，即当事人基本情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况等合同主要内容，应视为商品房买卖合同本约，该认购协议书系当事人双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规规定，不损害社会公共利益和第三人利益，具有法律拘束力；其次李红歌已在涉案商铺被采取查封措施前向瑞城公司缴纳了大部分购房款；再次依据李红歌提供的《商铺委托经营管理合同》可知，在涉案商铺查封之前，李红歌作为委托方签订了委托经营合同，商销已实际交付李红歌，李红歌对该商铺享有的物权期待权属准物权并优于普通债权，依法可排除强制执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。三、原审认定事实错误，适用法律不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李红歌交付款项是按照双方合同约定交付，且执行期间法院并未通知李红歌将剩余款项交付执行，原审以李红歌并未支付全部价款为由判决其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益是完全错误的。四、原审认定与判决结果相矛盾。原审认定了李红歌与瑞成公司签订的《华北门业博览中心认购协议书》系双方真实意思的表示，该协议已经实际履行，协议有效，但判决结果却将属于李红歌的商铺准予执行，显然矛盾，同时侵犯了李红歌的合法权益。综上，原审认定事实有误，适用法律不当，导致判决结果错误。为维护上诉人合法权益，提出上诉，恳请依法查明事实，撤销原判，直接改判中止对被执行人石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-248商铺的执行。 马智慧答辩称，被上诉人认为原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不能成立，依法应当驳回其上诉请求维持原判。理由如下：首先，上诉人对本案争议商铺不享有所有权和物权期待权。根据上诉人与原审被告石家庄瑞城房地产开发有限公司签订的《华北门业博览中心认购协议书》第二条第二款以及第四条第四款约定，上诉人并未在规定的时间办理相关手续和缴纳相关的房款，故其不享有涉案商铺享有所有权和物权期待权。其次，上诉人并未对争议商铺实际占有和使用。从上诉人提供的证据看，被上诉人认为《华北门业博览中心认购协议书》及《商铺委托经营管理合同》，名为买卖实为借贷，并以租金的方式支付利息，且协议签订后，上诉人也未对争议商铺实际占有和使用，被上诉人有权对争议商铺采取强制执行措施。因此，从上诉人提供的证据看，并未体现出上诉人将首付款交至瑞诚公司的账户。虽然该公司加盖收据一张，但不能排除上诉人与瑞城公司为规避执行采取恶意串通的嫌疑。在此，即使上诉人与瑞城公司之间存在真实的买卖关系，上诉人应当到相应部门办理备案登记手续，但其未办理存在明显过错，故其应当承担相应的不利后果。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而上诉人不符合上述四个要件，因此上诉人的上诉请求不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不能成立，依法应当驳回其上诉请求维持原判。 瑞成公司和冯克峰未到庭答辩。 马智慧向一审法院起诉请求：依法准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-248号商铺进行执行。 一审法院认定事实：本院于2017年6月5日作出（2017）冀0123民初1482号民事判决书，判决冯克峰、石家庄瑞成房地产开发有限公司偿还马智慧借款300万元及利息。判决生效后，进入执行程序，本院于2017年8月15日，作出（2017）冀0123执870号执行裁定书，查封了石家庄瑞成房地产开发有限公司民主街市场升级拆迁改造项目商业楼的部分房产。此后，被告李红歌以案外人身份对查封石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-248号商铺不服提出书面异议，本院于2018年12月20日作出（2018）冀0123执异200号执行裁定书，裁定依法中止对被执行人石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-248商铺的执行。原告马智慧对该裁定不服，依法提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案关键是被告李红歌对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告李红歌（买受人）与被告瑞成公司（被执行人）签订《华北门业博览中心认购协议书》，系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，协议有效，本院予以确认。但被告李红歌并未支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故被告李红歌就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告马智慧的诉请予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决为：准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-248号商铺执行。案件受理费80元，由被告李红歌负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审。 本院认为，上诉人李红歌与原审被告瑞成公司签订的《华北门业博览中心认购协议书》，符合法律规定的形式要件和实质要件，原审法院据此认定该协议合法有效，并无不妥。该协议虽然在人民法院对涉案房产查封之前签订，但上诉人并未在人民法院对涉案房产查封之前向对方支付全部房款298538元，仅支付部分购房款162442元，且未支付部分并未依法交付执行法院。原审法院据此认定上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定、上诉人就执行标的瑞成公司名下3-248号商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，同时依法对被上诉人的诉讼请求予以支持，判决准许对案涉执行标的的执行，于法有据，应予维持。 综上所述，李红歌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李红歌负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年六月十九日 书记员  陈 烁 ——