北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初8531号原告（反诉被告）：北京明君辉业物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区广源闸5-1号0层B区602号。法定代表人：马检明，总经理。委托诉讼代理人：蔡海英，女，北京明君辉业物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：张雪，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：史宇航，男，1991年4月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨德林，北京市中合律师事务所律师。原告北京明君辉业物业管理有限责任公司（以下简称明君辉业公司）与被告史宇航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明君辉业公司之委托诉讼代理人蔡海英、张雪，被告史宇航及委托诉讼代理人杨德林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明君辉业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《租赁合同》于2016年7月5日解除；2.依法判令被告向原告支付2016年2月22日至2016年7月4日的租金20384元（共计134天，按2.756元每米/天计算，2.625元递增5%，合同的约定）；3.依法判令被告向原告支付违约金27762元（按照合同约定的6个月的租金按照2625元/平米/天）；4.依法判令被告向原告支付自2016年7月5日至实际支付租金之日的滞纳金（以20384元为基数，按日千分之五计算，暂计算至2018年2月26日为61356元，602天）；5.判令被告将涉案房屋腾空交予原告；6.判令被告向原告支付2016年7月5日（合同解除之日）至实际腾退之日的房屋使用费（按照租金标准计算）；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月3日，我公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定由被告承租北京市海淀区x路x号x层x、x号场地（以下简称涉案房屋），面积57.95平方米，租赁期限自2014年9月26日至2019年9月25日止，正式起租日以被告取得执照之日计算；租金标准为2.5元/平方米/天，从2015年9月26日起租金在每日每平方米2.5元的基础上逐年递增5%；被告应于合同签订时支付租赁保证金10000元和租赁期第一年租金52879元，剩余租金必须于每年8月26日前支付。2015年1月28日，北京市海淀区公安消防支队对涉案房屋所在的地下二层进行消防监督检查，并因局部存在安全隐患而采取了临时查封。2015年1月30日，北京市海淀区公安消防支队对北京远大广源工艺品市场有限责任公司做出《临时查封决定书》，以地下二层局部未经消防安全检查、擅自使用、存在重大消防安全隐患为由，对地下二层局部进行了临时查封。地下二层的出入口因前述临时查封而无法进出，间接导致地下二层包括被告在内的其他商户无法经营。我公司作为出租方，在知晓查封导致商户无法经营后，积极组织员工与所有经营受影响的商户沟通，以减少损失。但被告既未与我公司解除合同，也未更换租赁场地，而是选择保留涉案房屋等查封解除后继续经营。2015年12月28日，北京市海淀区公安消防支队向涉案房屋产权人浙江远大袜业有限公司送达京公（海）消验[2015]第xxx号《建筑工程消防验收意见书》，经验收为合格。后查封解除。2016年2月16日，我公司员工通过短信通知被告涉案房屋可以正常营业，并自2016年2月22日开始计算房租。2016年4月5日，被告将我公司诉至法院，要求解除双方的租赁合同，2016年7月5日我公司当庭表示同意解除与被告的租赁合同，但被告在涉案房屋无法经营后，拒绝处理屋内放置的材料和货物，致使鱼缸内的水散发恶臭，我公司多次要求被告予以处理均遭拒绝，严重影响我公司场地内商户的正常经营。被告系单方解除合同，应按照合同约定向我公司支付6个月租金作为违约金，被告仍实际占用房屋，故在合同解除后，被告应按照租赁合同的约定支付租金及滞纳金。故诉至法院，判如所请。被告史宇航辩称，我与明君辉业公司签订租赁合同，同时与北京远大唐丰物业管理有限公司（以下简称远大唐丰公司）签订物业管理服务合同，协议约定我将租赁的涉案房屋委托远大唐丰公司进行管理。物业管理服务费为第一年102137元。合同签订后，我向明君辉业公司和远大唐丰公司全额支付租金52879元，保证金10000元及物业管理费102137元。2014年12月4日，我取得了北京鱼水湾科技中心工商营业执照，故租赁合同起租日为2014年12月4日。由于明君辉业公司出租场地消防施工不符合消防标准，故我所承租的场地所在地下二层被北京市海淀区公安消防支队查封，后虽经验收合格，但仍不能用于开办市场，为了避免损失，故我要求赔偿，被告只同意退还租金、押金、物业管理费，拒绝其它赔偿。故我于2016年4月5日以“北京鱼水湾科技中心”作为原告起诉，后因原告主体有误，被法院驳回。对原告诉讼请求的第一项，我方同意解除合同，但是对解除的日期不认可；不同意第二、三、四项诉讼请求，因为我们实际上没有经营，市场一直处于封闭的状态，是地下隔出的摊位而不是房屋，我们租的实际上是两个摊位，一共就一个出入口。市场被查封后，都没有实际经营，不同意交纳租金、滞纳金还有房屋使用费；对第五项的诉讼请求，我方认为房屋应该交还，房屋只能移交，按照法院判决的日期为准；对第六、七项的诉讼请求不认可。另，我方提起反诉，反诉请求如下：1.确认双方签订的租赁合同已于2016年4月5日解除；2.被反诉人向反诉人返还租金44910.87元（2014年12月4日至2015年1月27日，营业用房55天，57.95平米*2.5元=144.875元/天*55天=7968.13元。52879-7968.13=44910.87元）；3.被反诉人向反诉人返还租房保证金10000元；4.被反诉人赔偿反诉人物业管理费损失86746.50元（102137元/365天=279.827元/天*55天=15390.50元，102137-15390.50=86746.50元）；5.被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失11006.41元；6.被反诉人赔偿反诉人经营设备损失148292元；7.被反诉人赔偿反诉人经营用材料存货损失55813元；8.被反诉人承担本案的诉讼费及评估费。明君辉业公司针对史宇航的反诉辩称，双方的租赁合同已解除，是由于史宇航的原因，因为其违反合同义务，我们同意退还租金，同意退还租赁保证金，不同意退还物业费，因为物业费不是交给我公司的。我们不同意赔偿装修损失，因为是史宇航提前终止合同，因此房屋的装修应该无偿返还给我们，我们只同意对装修损失进行适当赔偿，但不同意赔偿其设备损失和经营材料存货损失。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。2014年9月3日，明君辉业公司（出租方，甲方）与史宇航（承租方，乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市海淀区x路x号x层x、x号场地出租给乙方，经甲乙双方确认，面积为57.95平方米。乙方只能将场地作为水族、水族用品、宠物、宠物用品、文玩、杂项用途经营。场地内由乙方自行管理，并承担水、电及内部清洁等相关费用。租赁期限五年，自2014年9月26日起至2019年9月25日止。正式起租日期以承租方取得营业执照之日开始计算。甲方在2014年9月4日向乙方交付上述场地，乙方同意按现状承租。租金从2014年9月26日至2015年9月25日按每日每平方米2.5元计算，从2015年9月26日起租金每日每平方米在2.5元的基础上逐年递增5%。乙方应于本合同签订时支付10000元整的租赁保证金及以上租赁期第一年的租金52879元。乙方应在签订本合同的同时与甲方委托的物业管理公司（北京远大唐丰物业管理有限公司）签订物业管理合同，租赁期满或合同提前终止时，乙方应将场地内清扫干净，搬迁完毕，恢复原样交还给甲方。如乙方归还时不清理杂物并恢复原样，甲方可自行清理或委托物业管理公司清理，由此产生的费用甲方有权从乙方的保证金中扣除。租赁期限内，如乙方需要对场地进行内部装修、改建，须事先向甲方或物业管理公司提交装修、改建设计方案，需要甲方或物业管理公司书面同意办理相关施工手续。甲方有下列情形之一时，乙方可终止合同，造成乙方损失的，由甲方赔偿：因甲方原因不能正常供电，致使乙方停止经营超过一个月；2、甲方进行建筑改造，使乙方长期不能营业（甲方双方就建筑改造达成协议的除外）。双方未达成终止协议的，任何一方均不得单方终止合同，如甲方单方提前终止合同，应退还乙方已支付的该年度租金余额，并应按半年的租金数额向乙方赔付违约金。如乙方单方提前终止合同，除向甲方支付该年度已发生的租金，并应按该年度半年的租金数额向甲方赔付违约金。如乙方所租赁房屋因历史规划等原因可能涉及需消防整改，如遇政府部门要求消防改造、城建管理部门要求或强制拆迁等情形致使合同不能正常履行时，可提前终止合同，双方互不承担违约责任，租金按乙方实际使用时间多退少补。同日，史宇航（甲方）依据上述租赁合同的约定与远大唐丰公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，甲方将位于北京市海淀区x号x层x、x室承租物业委托给乙方管理。经甲乙双方确认，建筑面积为57.95平方米。委托期限从2014年9月26日至2019年9月25日止。物业管理服务费第一年为102137元。上述协议签订后，史宇航向明君辉业公司交纳租金52879元，租赁保证金10000元，向远大唐丰公司交纳物业服务费102137元。2014年12月4日，史宇航取得北京鱼水湾科技中心营业执照。该企业为个人独资，投资人为史宇航。2015年1月30日北京市海淀区公安消防支队对北京远大广源工艺品市场有限责任公司出具临时查封决定书，该查封决定书载明“我支队于2015年1月28日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：你单位地下二层局部未经消防安全检查，擅自投入使用、营业。且场所存在重大消防安全隐患……查封部位、场所的范围：地下二层局部。查封期限：2015年1月30日17时至2015年3月1日17时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封。”因此包括史宇航经营的商铺在内的地下二层场地于2015年1月28日停止营业。后明君辉业公司认为涉案房屋符合重新开业的要求，通知史宇航可于2016年2月22日重新营业，但史宇航以涉案房屋不符合商业经营用途的消防要求，不同意重新开业，史宇航要求解除租赁合同赔偿损失未果。现史宇航未将涉案房屋腾退交与明君辉业公司。本院于2019年1月30日组织双方对涉案房屋勘验，史宇航表示因其室内物品赔偿未果不同意腾退，且因不再经营，故室内物品已作废，其不要了。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：一、关于史宇航租赁的涉案房屋所在场所是否符合开设商铺的条件。根据北京市海淀区公安消防支队出具的临时查封决定书，地下二层存在重大消防安全隐患，经本院向该支队询问，经答复，该处申报用途为办公，但实际却用于商业经营使用，不符合商业经营用途的消防安全需要，故因此存在重大安全隐患，是查封停业的主要原因。根据明君辉业公司向本院出具的2018年12月28日北京市海淀区公安消防支队建设工程消防验收意见书，北京市海淀区xx大厦二期地下二层，使用性质为办公，综合评定消防验收结论为合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。根据该验收意见，涉案房屋所在地下二层用途为办公，而非商业用途。明君辉业公司此后亦未向本院出具涉案房屋符合商业经营用途的消防验收意见书。二、关于双方提出解除租赁合同时间的查明。2016年4月5日，北京鱼水湾科技中心诉至本院，要求解除与明君辉业公司签订的《租赁合同》，返还租金、租房保证金、赔偿物业管理费以及房屋装修损失、设备损失及经营用材料存货购置费等。2016年6月27日，本院向明君辉业公司送达起诉书。2016年7月5日，针对北京鱼水湾科技中心与明君辉业公司房屋租赁合同纠纷一案开庭，明君辉业公司当庭同意与北京鱼水湾科技中心解除房屋租赁合同、退还租金、租房保证金、赔偿物业管理费损失，不同意赔偿其他损失。认为租赁合同不能继续履行系由于政策性原因调整，双方互不承担赔偿责任。因北京鱼水湾科技中心的主体有误，该案经本院裁定驳回起诉。三、关于史宇航提出的装修损失、经营设备、存货的查明。在北京鱼水湾科技中心与明君辉业公司房屋租赁合同纠纷一案中，北京鱼水湾科技中心申请对位于北京市海淀区x号x层x区x、x号房屋装修现值进行鉴定。鉴定基准日为2015年1月28日。经北京中新国地工程造价咨询有限公司鉴定，上述房屋装修现值为建筑装饰部分重置价1266.39元。安装部分9740.02元，共计11006.41元。北京鱼水湾科技中心申请对涉案房屋中的经营设备、材料存货的价值进行鉴定。鉴定基准日为2015年1月28日。经北京京评价格评估有限公司评估经营设备共计148292元。用于经营的货品估值为55813元。北京鱼水湾科技中心对上述鉴定报告无异议，认为室内物品和设备虽可移动，但均为开办北京鱼水湾科技中心经营所用，因不能继续经营，上述设备和物品已无用，造成损失。明君辉业公司对价格评估报告真实性无异议，但认为经营设备和货品均可移动，史宇航可继续使用上述物品，且上述物品只有收据，而无发票，故对于鉴定价格不予认可。本案诉讼中，史宇航和明君辉业公司对上述鉴定结论仍坚持原案的意见。本院认为，明君辉业公司与史宇航签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。明君辉业公司应向史宇航提供符合商业租赁用途的房屋，即符合经营用途的消防验收标准的房屋。根据本院查明的事实，明君辉业公司提供给史宇航的涉案房屋向消防部门申报的用途为办公性质，因此在消防安全检查中，因为涉案房屋在内的场所用于商业经营却不符合商业用途的消防安全需要，导致于2015年1月28日被临时查封。在2015年12月，包括涉案房屋在内的场所，再次经过消防验收的用途为办公性质，而非商业经营用途。明君辉业公司通知史宇航于2016年2月22日再次开业经营时，仍不能提供符合与商业经营用途相配套的消防安全设施，即不能向史宇航提供适租的房屋，明君辉业公司构成根本违约，故史宇航有权解除与明君辉业公司的租赁合同。史宇航开办个人独资企业北京鱼水湾科技中心，在北京鱼水湾科技中心起诉明君辉业公司时，本院已于2016年6月27日将起诉书送达明君辉业公司，即史宇航要求解除租赁合同的通知于2016年6月27日送达明君辉业公司，故本院确认双方解除租赁合同的日期为2016年6月27日。由于明君辉业公司不能提供适租房屋，导致租赁合同解除，系根本违约。明君辉业公司要求史宇航支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于明君辉业公司要求史宇航支付房屋租金的诉讼请求，双方产生争议的原因在于明君辉业公司不能提供适租房屋，史宇航因此没有使用涉案房屋经营，关于明君辉业公司要求支付2018年2月22日至合同解除之日的租金及滞纳金，由于涉案房屋不具有开立商铺的使用用途，且史宇航亦未经营，故明君辉业公司要求史宇航支付此期间的房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于明君辉业公司要求按照房屋租金的标准要求史宇航支付合同解除后的房屋使用费，史宇航并未使用房屋进行经营，在双方均同意解除租赁合同后，因对于损失的赔偿存在争议，故未腾退房屋，继续占用涉案房屋。不宜按照租金标准支付房屋使用费。房屋使用费本院酌情判定史宇航向明君辉业公司支付房屋使用费20000元。双方租赁合同已解除，史宇航应将涉案房屋腾退交还明君辉业公司。结合房屋使用情况，明君辉业公司应向史宇航返还租赁保证金，现史宇航要求明君辉业公司返还租赁保证金的反诉请求，本院支持。关于史宇航要求明君辉业公司退还租金的反诉请求，本院将根据其实际使用期间予以判定应返还租金44910.87元。关于其主张要求赔偿物业管理费损失，根据明君辉业公司与史宇航签订的租赁合同，合同约定史宇航需交纳物业管理费，史宇航因此与远大唐丰公司签订物业管理合同，交纳物业管理费。现由于史宇航不能继续使用涉案房屋经营，故交纳的物业管理费系其因不能使用涉案房屋产生的损失，明君辉业公司应予赔偿，赔偿数额以史宇航未使用房屋期间的物业管理费用为限，应为86746.50元。根据史宇航与明君辉业公司签订的租赁合同，其租赁用途为经营水族、水族用品、宠物、宠物用品、文玩、杂项，史宇航因此开办北京鱼水湾科技中心进行经营。关于史宇航主张赔偿其装修损失、经营设备以及经营用材料存货损失的反诉请求，实际为史宇航租赁涉案房屋无法开展经营，导致的经营投入损失。虽明君辉业公司和史宇航在租赁合同中约定，“甲方进行建筑改造，使乙方长期不能营业（甲方双方就建筑改造达成协议的除外）。乙方所租赁房屋因历史规划等原因可能涉及需消防整改，如遇政府部门要求消防改造、城建管理部门要求或强制拆迁等情形致使合同不能正常履行时，可提前终止合同，双方互不承担违约责任”，但该条约定为消防改造导致合同不能正常履行，但根据本院查明的事实为明君辉业公司对租赁场所整改后的消防标准仍为办公性质，而非商业用途，明君辉业公司以该条款进行抗辩，与本院查明事实不符，故其抗辩理由，本院不予采信。在其与明君辉业公司进行该条约定时，明君辉业公司已提及消防安全问题，史宇航租赁地点为地下二层，其对租赁地点是否适租亦有审慎的审查义务。综上，史宇航的装修损失应予赔偿，赔偿数额为11006.41元。关于销售存货，考虑到史宇航于2014年12月4日办理营业执照开始经营，于2015年1月即因消防查封停止经营，直到2016年7月5日双方均明确表示解除租赁合同，史宇航经营存货已超过1年半，考虑到其经营存货均为水族用品，存储时间过长，造成损失，由明君辉业公司予以赔偿，赔偿数额为55813元。关于经营设备，考虑到史宇航租赁涉案房屋系经营水族生意，由于无法经营，导致其购置设备投入经营产生损失，故本院根据合同实际履行情况、当事人过错程度、财产价值等情况综合考虑，酌情确定经营设备损失赔偿数额为70000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十三条第一款，判决如下：一、确认北京明君辉业物业管理有限责任公司与史宇航签订的租赁合同于2016年6月27日解除；二、史宇航于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区x路x号x层x、x号场地腾空交与北京明君辉业物业管理有限责任公司，逾期不腾退，按每日200元向北京明君辉业物业管理有限责任公司交纳房屋使用费，至腾空之日止；三、史宇航于本判决生效后七日内向北京明君辉业物业管理有限责任公司支付房屋使用费20000元；四、北京明君辉业物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还史宇航租金44910.87元，租赁保证金10000元，赔偿史宇航物业管理费86746.50元，赔偿史宇航装修损失、经营设备损失、经营用材料存货损失共计136819.41元；五、驳回北京明君辉业物业管理有限责任公司其它诉讼请求；六、驳回史宇航其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由北京明君辉业物业管理有限责任公司负担228元，已交纳，由史宇航负担300元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费3325.77元，由史宇航负担587.77元，已交纳。由北京明君辉业物业管理有限责任公司负担2738元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇二〇年六月三十日书 记 员  孙悦桐