广东省江门市新会区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤0705民申12号 再审申请人（原审原告）：周雅媛，女，1983年3月26日出生，汉族，住江门市新会区****************，公民身份号码：440************32X。 被申请人（原审原告）：江门市伟烨物业管理有限公司，住所地：江门市新会区***********，统一社会信用代码：914************556。 法定代表人：李某1。 再审申请人周雅媛与被申请人江门市伟烨物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）粤0705民初4100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人周雅媛向本院提出再审申请：1.请求依法撤销江门市新会区人民法院作出的（2019）粤0705民初4100号判决；2.请求依法改判为驳回被申请人的诉讼请求；3.请求依法改判被申请人退还多收取的违规费用，按购房合同中原合法约定单价计算物业费用，并且因被申请人物业服务不作为、不到位，在原约定物业费用基础上对前期物业费用进行适当的降低；4.请求依法对被申请人伪造合同的违法行为严肃对待，予以追究判处，还再审申请人方的名誉、信用及清白。 事实和理由：一、再审申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”，具体理由如下：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辨的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。被申请人伟烨物业伪造合同协议，擅自扩大、提高、巧立名目重复收费，拒绝按时告知及提供费用明细及单据，擅自从再审申请人银行账户中划走资金，非法占有挪用了再审申请人的合法资金，造成了再审申请人有多付的费用款额在被申请人伟烨物业手中，所以根本就不存在欠交物业费用的事实。可是法院却忽视对前期费用的核算，强行以前期费用不是本诉讼案的诉讼请求来忽悠再审申请人，对于再审申请人提出的伟烨物业存在违法造假收费，违规多收重收，不存在欠费行为，要求退还其已收多收的违规费用的抗辩不予理会，这是不合法、不合理的，请求法院重新审理，给予公平公正的判决。第一，再审申请人截至现在并没有与被申请人伟烨物业签订《前期物管协议》，因此再审申请人与被申请人伟烨物业根本不存在直接的合同协议关系。如果说物业公司把某地方擅自划分为自己的所谓管理地方，就可以对该地方的居民强行实行所谓管理服务，并按霸王条款收费，这就是违法违规的强买强卖，是霸占山头的土匪行为!这是不合法的。另外，需要重新强调说明一下，再审申请人并没有以不是《前期物管协议》的签订方而拒绝交纳物业费用，事实是从一开始本人就已经现金预交了1000元的物业费用；而且本案涉及的物业费用除了以现金交付外，还有按要求同时开通了银行代缴，就此也可以证明再审申请人并没有拒付的行为和态度。前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破。合同的相对性原则是民法的基本原则，其主要表现在合同仅于缔约人之间发生效力，对合同之外的第三人不发生效力，合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项。前期物业服务合同实际上属于为第三人订立的合同，其对于第三人的约束力是基于物业服务法律制度的设计为依据的。《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。因此，在建设单位与物业买受人签订房屋买实合同时，就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。因此，前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格，但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”。所以同理，业主在购房合同中已约定好的前期物业服务费用单价等条款也是有法律效力于相关物业公司的。不能只要求对业主们进行单方面的法律要求和约束，损害业主们的合法权益，对于相关承接物业公司不予法律效力，这明显是不公平，不合法的，与合同法平等、公平、诚实信用等相关法律条例相违背。第二，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规、政策规定，关于规范市住宅物业服务收费管理通知的第七条“住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行，商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。”本诉讼案中的情况与此相关法律法规条例相符，有法律条文和案例支持，更加理应得予支持与确认。总的来说，《前期物业管理服务协议》只是存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前，是物业服务企业只与房产开发商/建设单位之间的物业管理合同协议，他们之间签订前期物业服务合同中的计费单价标准与商品房买卖合同约定的前期物业服务收费单价标准不一致的话，相关差额属于物业服务企业与房产开发商/建设单位之间的合同纠纷，是他们前期约定和交接工作失误等原因造成的，应该由他们双方去协商解决并承担，不应该由小区业主们来承担及追讨如果购房合同中已约定好的相关前期物业管理服务协议条款没有法律效力，无法约束于相关物管公司的话，那么相关条款又有何依据要求有法律效力于业主们呢？基于合同平等、自由、公平、诚实信用等原则，购房合同中约定的相关单元需进行小区物业管理的相关条款既然是不平等，不自由，不公平，不诚信，不清晰的话，该条款就应该是无效的。如果这样的话，在前期业主们没有有效的同意授权进行物业管理，物管公司又凭何依据进来霸占地方，要求本小区进行物业管理？并且凭什么依据要求把小区交给被申请人伟烨物业来进行管理并收取费用呢？难道只要在前期让业主们在购房合同中单独先同意小区进行物业管理，后期相关单价等条款就任由物业公司制定吗？无论是否同意条款内容，基于前期已签订同意小区进行物业管理，业主们就被迫必须同意并签订或被迫连带默认同意相关后续由物业公司私自制定的物管条款细则!这是毫无公平自由，诚实信用可言，请问这不就如同早期天价餐饮、旅游团要求定点消费等的违法行为如出一辙吗？如果是这样的话，相关的条款与约定都应该是无效的，不能在被骗、被迫强行被消费被迫确认后，就要求业主们承担费用，这是不自愿，不合法，不合理的，应该取缔，还业主们合法权益。第三，对于再审申请人提出的多计多收违规费用的抗辨，如果前期费用核算没有弄清楚，如以什么依据进行费用计算？已交付费用款额是否存在多扣多交等问题，请问新会区人民法院又凭什么认定再审申请人在被申请人诉讼主张的时间段内存在欠交费用的行为呢？就如同日常我们大部分民众的通讯电话费一样，有存在预交多交或者是多扣多计费用款额等问题的可能性，当发现问题有所质疑时，难道单纯在所谓主张的时间段内没有缴存资金入户就要被认定为欠交费用吗？于法于理，肯定不是，对于有问题的地方，是需要结合相关数据进行审核判定并计算后才能得出结论，不能因为觉得繁琐就随便敷衍了事，这只会纵容违法违规者屡试不爽，蔑视国家法律法规，继续进行循环侵害。如果说前期费用核算问题是否有多付或欠付情况的确认等均与本诉讼主张无关的话，要另外立案，不接受在此案中核查确认判决，那么不就是浪费老百姓和国家、政府资源，重复处理案件吗？如同社会常理，数学计算原理一样，如果期初数是未知的，又不去予以确定，本诉讼案中法院只对诉讼主张时期内的发生费用额潦草的进行酌定计算，那么请问法院又以何依据能计算核定出最后结果，得出认定再审申请人有欠费的行为及相应时间与金额呢？难道草率、错误判决后，又由再审申请人另外去立案然后又重头重复去查验审核吗？请问这不就是浪费资源，本末倒置吗？因此，前期费用核算清楚是否有多付或欠付，核算依据如单价，面积等的确认是必要的，而并不是与本诉讼主张时间内费用计算无关。此外，既然伟烨物业提交的违法的造假合同协议是无效的，那么他们前期已收取对业主现金及银行划走的费用款额是否合法？以什么依据计算并划走资金？伟烨物业已收取和划走的资金是否超出合法约定或是欠收等等这一系列问题都需要核算判定，否则法院又有何理据来认定再审申请人有欠交费用的行为、欠费时长，以及欠费款额呢？物业服务企业违反物业服务合同或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规多收为由并要求退还提出抗辩，人民法院应予支持，并且应结合前期情况及资料来审核判定，单是用被审请人所谓主张时期内没有存入资金就认定再审申请人是存在欠费行为，这实为过分草率，不合理、不合法；而且既然已明确被申请人提交的《前期物管协议》是无效的，其主张的计算标准是错误的，前期已收取的款额明显确知是错误的，法院对被申请人提交的《前期物管协议》的法律认定与判决互相矛盾。 二、再审申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”规定，具体理由如下第一，原判决书仅依据被申请人提交的《峰境一号住宅验收移交书》、《入户声明—签领登记表》以及《峰境一号商住小区前期物业管理服务协议》就认定申请人父亲签领并且以申请人的名义签订了以上文书，认定被申请人与申请人已于2012年9月3日签订《前期物管协议》，缺乏证据证明，1.被申请人在诉讼前期提交《前期物管协议》并陈述此协议是由申请人于2012年9月3日到其物管中心与被申请人签订的，应按此协议执行。但仔细翻阅被申请人提交的诉讼证据，在这份《前期物管协议》中再审申请人这方的签字，不但与再审申请人的真实签字明显不符（无论是中文字还是阿拉伯数字都不符），此外在这份《前期物管协议》中再审申请人的个人信息—联系电话185*****553在协议签订的日期内根本不是再审申请人所持有并使用，被申请人提交的《前期物管协议》明显是伪造的。2.被申请人在诉讼案审理过程中又改述说《前期物管协议》是再审申请人父亲代申请人签订的。再审申请人作为一个具有完全民事能力的人，如果事实真的如被申请人所说：是再审申请人委托其父亲去代签的话，首先是会有再审申请人出具的相关代办委托书；其次，再审申请人父亲作为代办人，也会有其相关身份证明资料，可是被申请人都没能提供证据佐证他的相关说法主张，只是拿着同样缺乏证据佐证的《峰境一号住宅验收移交书》和《入户声明—签领登记表》就判经查明事实为上述文书都是再审申请人或其父亲签署的，这实属缺乏证据证明，与事实不符。3.在再审申请人与被申请人本次物业纠纷诉讼一审判决书出来后，再审申请人向法院提出了判后答疑申请，相关审理法官回复说，判决书中关于上述缺乏证据证明的，但在判决书中称“经审理查明”的叙述只是被申请人的陈述的确不是真正已确认查明、佐证的事实，之后会对此判决书中相关叙述不严谨的内容进行纠正更改。可截至再审申请提交时，都还没有收到相关有违事实叙述的纠正文书。在此诉讼案前后，被申请人利用再审申请人的资料伪造合同，为达目的不惜手段，污蔑诋毁，给再审申请人及其家人造成严重的名誉损害，身心俱疲，含冤郁结甚至因为此危及生命，因此，请求依法撤销（2019）粤0705民初4100号判决，还原事实真相，捍卫再审申请人及其家人的名誉、信用和清白。第二，业主们是享有两个月的物业费用减免；在诉讼中，伟烨物业声称再审申请人是在2012年9月3日办理房子验收并签订《前期物业管理协议》，从其确认再审申请人相关已交物业费用款额的资料中可以证明，伟烨物业是从2012年10月份开始计算并收取费用，由此看到伟烨物业诉讼声称与其承诺和约定的，还有实际行为均不一致，前后说法、证据都与事实不符，存在计收失误、欺骗法院和侵害业主们合法权益的行为。另外，如果按伟烨物业诉讼中主张的从2012年10月份到2015年10月份，住房是按每平方1.45元，车位是按每平方1.2元计算应交物业费用，那么最初开始经双方确认的现金预交的物业费用1000元应该是在2013年1月份基本扣减完999.68元，可事实行为是伟烨物业从2013年6月份才从再审申请人银行账户中划走物业费用，难道2013年2月份到2013年5月份伟烨物业是给该单元免交纳费用吗？显然不是。可这事实行为却与再审申请人诉讼抗辩提供证据主张的事实吻合，再审申请人本小区物业按每平方0.7元计算应交物业费用，前期已预交的物业费用款在2013年5月份基本抵扣完从2013年6月份开始需在银行账户中划报多除少补，为1004.56元。综合上述，虽然在截至诉讼前，伟烨物业一直都没有在划扣费用前给予任何相关该单元应交物业费用的计算明细及单据，并且再审申请人长期与对方沟通要求其配合提供数据、单据以便对账，可伟烨物业却一直说会向公司主管说，会向公司财务反映查核后回复，公司团建，领导出游未回等以各种说法拖延，长期拒绝提供资料，并在诉讼前以良好的态度游说会认真处理，多收的会退回来的答复来表达要求友好协商，让再审申请人根本无法在当时及时保留更多证据资料；可是天网恢恢，在最初无论是计算依据，还是数据、情况都比较清晰，比较好查核，被申请人不敢锯而走险，他最初的实际行为事实证明了再审申请人诉讼抗辩的主张内容。无论是从纸质证据检验核查所得结果，还是行为事实的佐证，都充分证明了被申请人在一开始是很清楚知道他们自己与再审申请人在小区的物业费用是按单价每平方0.7元来计算应交费用的情况事实，并且被申请人伟烨物业在最初期是以此来执行的，可是到后期2013年6月份开始，不知道是伟烨物业相关员工工作失误还是什么原因，导致后期一直多计多收；当再审申请人发现反馈相关情况后，伟烨物业非但没有认真严肃的去核查纠正过失，还利用再审申请人善意与其的协商态度一而再、再而三的延误取证，甚至还伪造合同协议，进行诉讼证告，企图误导法院进行误判除因被申请人自提高计算标准，已多计多收再审申请人物业费用外，前期还有其他以擅自扩大收费范围和巧立名目的，因此请求法院驳回被申请人的诉讼请求，依法改判按购房合同中原合法约定的单价每平方0.7元计算物业费用，并且要求被申请人退还已收取的多收取的各种违规费用。第三，被申请人在峰境一号小区所谓的物业管理服务根本就是空有虚名，作为不到位，甚至可以说完全不作为，只是想着怎么收钱，多榨取获利。小区不但公共地方清洁不到位，设施、设备等维护不作为，消防安全存在严重的隐患，还有多处违规构筑搭建，有时间悠长的，有的还在这诉讼期间前后，其中有一处还是物业公司自身带头占用业主们公共分摊通道平台物业公司对此不闻不问，哪怕是业主们向其反映了情况，投诉侵权，或者在小区已发生事故一段长时间后，物业公司仍然是听之任之，无所作为。因此，法院仅以被申请人声称有的《前期物管协议》就认定小区已进行物业管理，并确认被申请人已履行了前期物业服务，这明显是缺乏证据。相关时间历史行为、事故、违法构筑猪建，甚至是仅仅有留存的证据拍图都充分的证明被申请人在该小区只收钱，不作为的行为事实。原判决认定基本事实不清，没有查清被申请人是否履行了前期服务义务或履行时间的长短，就认定被申请人已经对业主们履行了前期服务义务，要求再审申请人等业主们为此不存在的所谓服务全部买单，这无法律依据、事实根据与证据证明，明显是错误的。 三、再审申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项“对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的”，具体理由如下第一，被申请人的前后陈述不一致，在本物业纠纷案前后面对再审申请人的质疑和诉讼庭审时，多次修改，而且还无法自圆其说。其中关键证据《前期物管协议》除了签字明显不符，并且被申请人没能提供证据佐证他的各种说法和主张。基于法律的严谨性，在没有进行专业的笔迹鉴定加以佐证之前，确认诉讼中的《前期物管协议》未生效也是可以理解；可是在本案中，除了增加诉讼费用、时间等审理成本的笔迹鉴定外，还有一个可以查核验证被申请人提交的《前期物管协议》真伪的重要证据《前期物管协议》中签写的再审申请人个人信息（联系电话185*****553）的使用情况事实，在协议签订的日期内该电话号码根本不是再审申请人所持有并使用，在再审申请人提交的该电话号码入网时间资料中可以证明这一证据情况确认的结果可以很清晰的判断被申请人提交的《前期物管协议》的真实性与合法性，能清楚的证明被申请人提交的诉讼证据《前期物管协议》是伪造的，因为这关键证据因素不是再审申请人方或被申请人可以左右的改变的，它和笔迹鉴定一样，甚至是更为重要的有力证明虽然再审申请人原提交的电话号码使用情况资料可以证明被申请人提交的《前期物管协议》是伪造的，但鉴于法律的严性，避免违法人员钻法律规章或流程的空隙，想方设法去逃过违法处置、增加处理时间和成本，更好的还原事况及请求却忽略不理，只认定《前期物管协议》未生效，认为这不影响诉讼审判结果就对此合同协议的真伪与合法性不予查证确认，有忽视包底纵容违法违规行为的赚疑，对于伪证者等周围的人来说，会产生极坏的负面影响，容易导致违法诉讼的恶性循环，最终受到损害的还是国家法律的正确实施和国家机关的权威。法院作为国家法律实施和维护者，发现有犯罪嫌疑应积极跟进处理；而且这一情况的认定对本诉讼案的审理和判决，还原事实真相有着非常重要的作用。 被申请人江门市伟烨物业管理有限公司辩称：我司自2012年5月开始接管峰境一号小区提供物业服务，一直积极履行相关权利义务，依法依约对申请人居住的小区实施规范的物业管理，提供物业服务。申请人的父亲在2012年9月3日凭开发商发出的《住宅验收移交书》接收了5座501单元住宅和102#小车位，并于当天在物管中心办理了装修手续开始装修，享受我司提供的物业管理服务。对于申请人提出的关于与物业公司签订的前期服务协议问题，根据相关法律规定，在前期物业管理，由开发商与物业管理单位签订物业管理合同，此合同对小区业主有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，所以说，只要物业公司实际提供了物业服务，业主就需要根据合同内容支付物业费。 本院审查后认为，本院作出的（2019）粤0705民初4100号民事判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。再审申请人周雅媛以判决认定事实有错误、适用法律不当为由申请再审，但其再审所提交的证据并不能推翻原审认定的事实，故再审申请人周雅媛的申请再审理由不能成立，本院不予支持。 综上，周雅媛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的法定情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回周雅媛的再审申请。 如周雅媛仍不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初4100号民事判决，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条规定向检察机关申请检察建议或者抗诉。 审 判 长 李柳云 审 判 员 庄华伟 审 判 员 李月贤 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 容兰芳 书 记 员 戴美笑