云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2524民初759号原告：朱福锐，女，1989年4月17日生，汉族，农民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：胡俊，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：万红娥，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：黎芳，女，1983年5月15日生，汉族，农民，住云南省建水县。第三人：红河川宏房地产经纪有限公司，住所地：云南省红河州建水县临安镇清远路延长线“裕顺奥城”二期6号商铺。法定代表人：杨康成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李跃祥，系该公司副总经理。代理权限：一般授权。第三人：李忠龙，男，1977年11月10日生，彝族，云南省建水县人，农民，住云南省建水县。原告朱福锐诉被告黎芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依原告朱福锐申请追加红河川宏房地产经纪有限公司（以下简称“川宏公司”）、李忠龙为第三人参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱福锐及委托诉讼代理人胡俊、万红娥，被告黎芳，第三人川宏公司的委托诉讼代理人李跃祥、第三人李忠龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱福锐向本院提出诉讼请求：１.要求确认原、被告2018年6月17日签订的《云南省二手房买卖合同》（合同编号ＣＨＦＤＣ-303号）合法有效；２.要求被告黎芳和第三人李忠龙及时配合原告将建水县景欣佳园3幢１单元303号房产过户登记至原告名下，房屋过户所产生的税费由原告承担，并于过户当日一次性付清被告剩余房款20000元。事实及理由：原告在中介川宏公司介绍下与被告对建水县房屋达成交易意向。双方于2018年6月17日在川宏公司签订《云南省二手房买卖合同》（合同编号ＣＨＦＤＣ-303号），被告黎芳将其所有的上述房屋（毛坯房）以价402600元出售给原告。合同签订后，2018年6月21日，原告与小区物业公司办理相关手续进行装修。现原告已入住该房屋内。原告分四次已支付给被告购房款382600元，尾款20000元按约定于房屋过户时支付。因原告多次找被告协商办理房屋过户手续未果，故起诉请求支持原告诉讼请求，原告对第三人红河川宏房地产经纪有限公司未提出诉求。被告黎芳辩称：对原告方提出的诉讼请求及所依据的事实和理由没有意见，被告黎芳愿意按原告确定的过户时间配合原告办理过户手续。因被告售房两个月后房屋市价上涨，第三人李忠龙要求原告补给房屋差价才愿意配合原告办理过户手续。第三人川宏公司述称：对原告方提出的诉讼请求及所依据的事实和理由没有意见。第三人李忠龙述称：被告黎芳和第三人李忠龙购买涉案房屋时属夫妻关系，购房款由李忠龙和黎芳各出资一半。被告出售该房屋时第三人李忠龙不知情，也没有在售房合同上签字。第三人李忠龙要求原告补给房屋差价100,000元，否则不同意将上述房屋过户在原告名下。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：第一组证据，证明双方协商签订《二手房买卖合同》，房屋价款及原告履约付款的情况。其中包括：1.《云南省二手房买卖合同》复印件（合同编号CHFDC-303号）复印件，证明涉案房屋的基本情况及成交价格。2.2018年6月17日收条复印件，证明原告支付被告定金22,600元。3.2018年7月3日收条复印件。4.云南省农村信用社结算业务申请书复印件。3-4项证据证明原告支付被告首付款300,000元房款的情况。5.2018年9月26日收条复印件，证明原告支付被告20,000元房款的情况。6.2020年1月16日收条复印件，证明原告支付40,000元房款的情况。第二组，建水县景欣佳园3幢1单元303号房屋不动产权证书。7.不动产权证复印件（编号53003091644），证明办理过户手续条件已成就。第三组，原告已入住该房屋，形成稳定的生活状态。8.物业服务合同复印件。9.物业等费用收据。8-9组证据证明原告交纳相关物业费用，已经入住、管理房屋。第四组被告黎芳与第三人李忠龙的离婚登记材料。10.离婚登记审查处理表复印件。11.申请离婚登记声明书复印件。12.离婚登记询问笔录2份复印件。13.婚姻登记个人信用风险告知书复印件。14.离婚协议书复印件。15.户口册复印件。16.离婚证复印件二份。17.身份证复印件。第五组证据《中国民生银行信用卡中心缴款告知函》、《建水县人民法院通知》，证明被告存在其他债务，若不及时办理过户手续会影响原告对涉案房屋的使用。经质证，被告黎芳，第三人川宏公司、李忠龙对原告方提交的证据无异议。出示本院依职权向建水县不动产登记中心调取的商品房购销合同、询问记录各一份。经质证，原告朱福锐对本院依职权调取的证据无意见，认为《商品房购销合同》证明商品房买受人只有被告黎芳一人，没有第三人李忠龙，询问记录中也明确涉案房屋为黎芳单独所有，与第三人李忠龙无关，第三人李忠龙也签名捺印。这两份材料证实被告黎芳有权出售该房屋给原告。被告黎芳对本院依职权调取的《商品房购销合同》无意见。黎芳确认其已在询问记录中被询问人处签名捺印。因为距离时间长，黎芳记不清询问记录是如何形成的。在询问记录中被询问人李忠龙的名字是黎芳签的，手印也是黎芳按的，当时李忠龙没有在场。黎芳没有将自己替李忠龙签名捺印之事告知李忠龙。上述资料是商品房开发商提交给建水县不动产登记中心的。第三人川宏公司对本院依职权调取的证据材料无异议。第三人李忠龙对本院调取的《商品房购销合同》无意见，李忠龙认为其对询问记录不知情，其没有在询问记录上签名捺印。李忠龙辨认询问记录中被询问人处“李忠龙”的签名为黎芳笔迹。被告黎芳、第三人李忠龙未提交证据。第三人川宏公司提交《税收缴款书》（151）云地现电03247109号，证明原、被告及第三人川宏公司签订的《云南省二手房买卖合同》第六条约定的出卖人领取不动产证产权满2年7个工作日内办理过户手续的时间是从2018年6月20日黎芳缴纳房屋买卖契税之日起开始起算，不是从2019年9月18日不动产登记部门登记颁发不动产权证之日起开始起算。经质证，原告朱福锐、被告黎芳及第三人李忠龙对第三人川宏公司提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为：本院依职权向建水县不动产登记中心调取的询问记录系产权登记部门保全的资料，被告黎芳、第三人李忠龙认为其中被询问人“李忠龙”的签名手印是黎芳的签名捺印，未提供证据证实，本院确认该证据材料的真实性。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱福锐与被告黎芳、第三人李忠龙原来互不相识。被告黎芳与第三人李忠龙原系夫妻关系。黎芳与李忠龙于2004年2月4日登记结婚（2017年1月17日因结婚证遗失，补办结婚证），双方婚后与被告黎芳的父母共同生活在一起。2016年4月20日被告黎芳（商品房买受人）与云南宏建房地产开发有限公司（商品房出卖人）签订《商品房购销合同》，被告黎芳以价356,281元向云南宏建房地产开发有限公司购买景欣佳园3幢第1单元3层3-1-303号房屋（建筑面积107.37平方米）。但被告黎芳购买该房屋的首付款是第三人李忠龙借贷款支付50,000元，被告黎芳出资60,000元。在建水县不动产登记中心保存的档案资料中，有一份《询问记录》，其中记载被询问人黎芳、李忠龙签名捺印确认申请登记事项是申请人的真实意思表示，上述房屋登记为单独所有。在被告黎芳与第三人李忠龙夫妻共同生活过程中，被告黎芳因其母亲患病做手术需用钱以及负债原因对第三人李忠龙提出出售景欣佳园3幢第1单元3层3-1-303号房屋，第三人李忠龙没有表示反对。2018年6月17日，被告黎芳（出卖人）与原告朱福锐（买受人）、第三人川宏公司（经纪机构）签订《云南省二手房买卖合同》，合同约定，黎芳将景欣佳园3幢1单元303号房屋以价402,600元出售给朱福锐（当时被告黎芳对该房屋尚未领取不动产权证。原告朱福锐、被告黎芳及第三人川宏公司均认可此房屋价格符合当时市价）。合同第六条约定“自出卖人领取不动产证产权满2年7个工作日内，经纪机构协助买卖双方，持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续”。该合同附件二付款方式中约定“1、2018年6月17日付购房定金人民币贰万贰仟陆佰元整（￥22,600.00元整）；2、2018年6月20日前付购房首付款人民币叁拾万元整（￥300,000.00元整）；3、于房东拿到不动产证三个工作日内付购房款人民币陆万元整（￥60,000.00元整）；4、剩余房款人民币贰万元整（￥20,000.00元整）于产权满两年过户当日一次性付清；5、买卖双方约定此成交价格人民币肆拾万零贰仟陆佰元整（￥402,600.00元整）为最终价格，买卖双方不得在《不动产登记证》过户前以市场物价浮动及任何理由违约变更此成交价，对此约定双方无异议。”合同附件三补充协议中约定“1、出卖人明确告知买受人出售此房时未取得《不动产登记证》，取得《不动产登记证》产权满两年后7个工作日内无条件配合买受人办理《不动产登记证》交易过户手续，过户过程中产生的相关费用由买受人承担。出卖人领取《不动产登记证》产生的税费由买受人承担……”。《云南省二手房买卖合同》签订之日，被告黎芳将上述房屋钥匙交付给原告朱福锐。原告朱福锐按合同约定，于2018年6月17日支付被告黎芳定金22600元，2018年7月3日支付被告购房首付款300000元，2018年9月26日支付给被告购房款20000元，2020年1月16日支付40000元，被告黎芳收款后已分别对上述款项向原告出具收条。2018年6月20日被告黎芳出售的上述房屋缴纳房屋买卖契税后已领取云（2019）建水县不动产权第××号不动产权证（发证时间为2019年9月18日），上述房屋登记为权利人黎芳单独所有。2018年6月21日原告作为房屋转卖后的业主与景欣佳园小区物业服务企业红河万科物业服务有限公司签订《物业服务合同》，对上述房屋进行装修，于2018年9月8日搬入该房屋内居住生活。该房屋从2016年6月15日至今历年产生的物业管理各项费用均是原告朱福锐交纳。被告黎芳收到原告朱福锐支付的购房款后，支付给第三人李忠龙30,000元用于偿还李忠龙因购买上述房屋所借贷款。2020年1月20日，被告黎芳与第三人李忠龙到建水县民政局登记离婚，在双方协商一致达成的《离婚协议书》第三条财产分割内容中载明“无房产”。被告黎芳陈述因其与第三人李忠龙离婚时，涉案房屋已经出售，故《离婚协议书》中约定其和第三人李忠龙无房产。第三人李忠龙陈述其对《离婚协议书》中约定其和被告黎芳无房产未提出异议。被告黎芳与第三人李忠龙登记离婚时，黎芳又支付给李忠龙20,000元，用于偿还李忠龙因购买涉案房屋所借贷款。原告朱福锐因发现中国民生银行股份有限公司信用卡中心红河分中心及本院到上述房屋门上张贴《中国民生银行信用卡中心缴款告知函》及《建水县人民法院通知》，内容分别为催促黎芳缴清信用卡透支款和通知黎芳到本院领取中国农业银行所诉信用卡纠纷的应诉材料，于是朱福锐认为被告存在其他债务，为避免影响其使用上述房屋，要求被告及时办理过户手续。本案在审理过程中，第三人李忠龙不认可原告朱福锐与被告黎芳及第三人川宏公司签订的《云南省二手房买卖合同》，认为被告黎芳没有告知第三人李忠龙，其不知情，是本院追加李忠龙为第三人参加诉讼时，李忠龙才知道被告黎芳出售房屋的情况。在诉讼过程中，第三人川宏公司主张原、被告及第三人川宏公司签订的《云南省二手房买卖合同》第六条约定的出卖人领取不动产证产权满2年7个工作日内办理过户手续的时间是从2018年6月20日黎芳缴纳房屋买卖契税之日起开始起算，不是从2019年9月18日不动产登记部门登记颁发不动产权证之日起开始起算。原告朱福锐、被告黎芳对川宏公司的此项主张均无异议。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”涉案房屋景欣佳园3幢第1单元3层3-1-303号房屋购买于被告黎芳与第三人李忠龙夫妻关系存续期间，但房屋购销合同的买受人仅签被告黎芳的名字，之后领取的不动产权证仅登记为黎芳单独所有。在原告朱福锐、被告黎芳及第三人川宏公司签订《云南省二手房买卖合同》时，原告朱福锐及第三人川宏公司有理由相信被告黎芳有权处分该房屋，合同约定的房屋价格符合合同订立时的市价，原告朱福锐已按合同约定将房屋的极大部分款项支付给被告，虽然尾款20,000元未交付，系因合同约定的交付时间条件未成就。被告已将房屋交给原告方占用使用，原告朱福锐作为房屋的善意购买人，其合法权益应依法得到保护。双方虽未到相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。双方签订的合同合法有效，因此对原告要求确认双方签订的合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告朱福锐、被告黎芳及第三人川宏公司签订的《云南省二手房买卖合同》约定原、被告双方办理房屋所有权转移登记手续的期限未到期，原告因被告欠债出现债主及有关机关到涉案房屋门上粘贴通知追偿，原告为不影响其使用房屋，要求被告及第三人李忠龙及时配合办理过户手续，原告愿意按合同约定承担过户费用，并于过户当日将剩余房款20,000元支付给被告黎芳，在诉讼过程中，被告黎芳同意按原告要求办理，本院尊重原、被告双方当事人表达的一致意见。被告黎芳购买涉案房屋、将房屋不动产权证申请登记为黎芳单独所有及黎芳将房屋出售给原告朱福锐均发生于被告黎芳与第三人李忠龙夫妻关系存续期间，李忠龙表示其已参与购房和支付购房首付款，因此李忠龙对上述案件事实的发生知道且应当知道，在被告黎芳与第三人李忠龙签订的《离婚协议书》双方明确“无房产”，证明被告黎芳、第三人李忠龙已确认涉案房屋出售之事实。第三人李忠龙应和被告黎芳一起承担协助原告方办理房产过户登记手续的合同附随义务。对第三人李忠龙辩解其对被告出售涉案房屋不知情，要求原告补给房屋差价款100,000元，否则不同意将房屋过户在原告名下的意见，不符合案件实际及合同约定，于法无据，本院不予支持。第三人李忠龙对被告黎芳出售房屋有异议，不属于本案处理范围，李忠龙应另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、原告朱福锐、被告黎芳、第三人红河川宏房地产经纪有限公司于2018年6月17日签订的《云南省二手房买卖合同》有效。二、由被告黎芳、第三人李忠龙于本判决生效后十日内协助原告朱福锐将座落于建水县临安镇景欣佳园3幢第1单元3层3-1-303号房屋的不动产权证｛云（2019）建水县不动产权第××号｝过户登记在原告朱福锐名下，产生的过户税费由原告朱福锐承担。原告朱福锐于过户当日一次性支付被告黎芳剩余房款20000元。三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告黎芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陆昱文人民陪审员  普翠芬人民陪审员  罗绍文二〇二〇年六月十六日书 记 员  董秋月