广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10935号上诉人（原审原告）：胡继芬，男，1972年1月4日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为441************313。委托诉讼代理人：徐憬，广东鹏派律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯祥旭，广东鹏派律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市金辉营销策划物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市************。法定代表人：刘建辉，董事长。委托诉讼代理人：叶荣香，广东彰显律师事务所律师。原审被告：郑汉英，男，1967年11月11日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区*********，公民身份号码为440************339。委托诉讼代理人：叶荣香，广东彰显律师事务所律师。上诉人胡继芬、东莞市金辉营销策划物业管理有限公司（以下简称金辉公司）及原审被告郑汉英因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡继芬起诉请求：1.判令解除胡继芬、金辉公司、郑汉英签订的《房地产买卖合同》；2.判令金辉公司、郑汉英退还胡继芬房产转让款1548000元并支付自2013年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止的利息（暂计至2018年11月30日按年利率6%计算的利息为510840元，加上违约金688000元，暂合计为2746840元）；3.判令金辉公司、郑汉英承担本案诉讼费用。原审法院判决：一、确认胡继芬与金辉公司于2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、限金辉公司于判决生效之日起五日内向胡继芬返还购房款1548000元；三、限金辉公司于判决生效之日起五日内向胡继芬支付利息（以1548000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2013年6月1日起计至款项付清之日止）；四、驳回胡继芬的其他诉讼请求。本案一审适用简易程序收取受理费14387元，由胡继芬负担4702元，由金辉公司负担9685元。胡继芬上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判为金辉公司向胡继芬支付同期贷款利息，以1548000元为基数按中国人民银行同期贷款（按年利率6%）自2013年6月1日起计算至清偿完毕之日止的利息（暂计至2018年11月30日按年利率6%计算的利息为510840元）；二、金辉公司支付胡继芬违约金688000元；三、本案全部诉讼费用由金辉公司承担。事实与理由：一、胡继芬于2013年5月底向金辉公司支付了1548000元购买位于东莞市********************位。2013年7月1日与东莞市虎门富民金辉个体童装商场签订《房地产买卖合同》一份，约定购买位于东莞市********************位，该铺位建筑面积为22.40平方米（证书号码为第C28886602），转让价款为1720000元。2013年6月1日，东莞市虎门富民金辉个体童装商场向胡继芬各出具了一份《收据》，收据上记载的金额分别为344000元和1204000元。合同除确认了房产（铺位）位置、转让价款外，还约定了违约责任、剩余价款的支付方式、及铺位的交付时间等，但在合同的下面落款处盖有“东莞市虎门富民金辉个体童装商场”的合同专用章。2013年8月，铺位交付给了胡继芬。在本案一审过程中，金辉公司确认其是东莞市虎门富民金辉个体童装商场的主办单位，也是房屋买卖合同的相对人，而且金辉公司也是实际的案涉铺位的产权人，依法应受《房地产买卖合同》的条款约束。二、根据《房地产买卖合同》第六条违约责任第1款的约定，金辉公司如中途不卖铺位，视金辉公司违约，金辉公司应在15日内将所收定金及购房款退还给胡继芬，另赔偿胡继芬双倍定金688000元作为违约金。该条款实际上是金辉公司根本违约的情况下应将所收定金及购房款退还给胡继芬，另赔偿胡继芬双倍定金688000元。该铺位不能办理房屋产权变更登记，足以认定金辉公司中途不卖铺位，至于是什么具体原因导致中途不卖铺位，不影响对金辉公司根本违约的认定，既然金辉公司构成根本违约，那么依法应按合同约定承担相应的违约责任。三、2018年3月份起，胡继芬的铺位被占用约3.51平方米用作消防通道，因此该铺位的面积只有18.89平方米（22.4平方米-3.51平方米），在铺位面积只有22.4平方米的情况下，又被强行占用3.51平方米的面积。一审法院对于实际案涉铺位面积减少了3.51平方米的基本事实也没有查清。胡继芬在一审中已依法向法院提交了案涉铺位现状的图纸，金辉公司作为案涉商场的产权人及管理人，依法应提供相应的铺位的实际状况图纸给一审法院，但金辉公司却至今未提供，金辉公司依法应承担举证不能的责任。金辉公司占用铺位的部分面积作为消防通道一事也是客观存在，而且这发生在合同的履行过程中，此举已严重违反了合同的约定，致使胡继芬的合同目的无法实现，金辉公司的行为也构成根本违约，依法也应支付相应的违约金。四、一审法院判令解除胡继芬与金辉公司在2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》已解除并返还购房款1548000元符合法律规定，但一审法院只判决按中国人民银行同期活期存款利率支付利息没有法律依据。在《房地产买卖合同》没有明确约定解除合同后对占用资金支付利息的标准是按存款利率或贷款利率的情况下，依法应适用贷款利率进行利息计算。金辉公司答辩称：一、金辉公司在涉案合同履行的过程中没有违约，胡继芬要求金辉公司支付违约金缺乏事实依据。涉案合同签订后，金辉公司于2013年1月1日将铺位交付给胡继芬使用，比合同约定的2018年1月1日整整提前了6年，胡继芬从2013年2月开始收取涉案铺位的租金（胡继芬将涉案铺位一分为二，详见其中一个铺位的银行流水），在从胡继芬接收铺位开始至今，没有任何人干扰胡继芬使用和收益涉案铺位，据不完全统计，从2013年2月至2019年6月（银行流水只打印到2019年6月，故租金只统计到2019年6月）胡继芬已收取涉案铺位租金不少于1322528元，且该租金还在继续增加，胡继芬签订涉案合同购买铺位的合同目的已完全实现。从双方签订的合同第三条约定的内容来看，金辉公司在签订合同时已将涉案铺位因政策的原因暂不能过户的瑕疵披露给了胡继芬，胡继芬已知悉并愿意接受该瑕疵。胡继芬现要求解除合同并要求金辉公司按合同第八条的约定支付违约金688000元缺乏事实依据。二、胡继芬上诉要求金辉公司按银行同期贷款利息的标准支付利息缺乏事实和法律依据。金辉公司在涉案合同履行过程中没有违约行为没有过错，胡继芬要求金辉公司支付银行同期贷款利息缺乏事实和法律依据。金辉公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回胡继芬的所有上诉请求。二、本案全部诉讼费用由胡继芬承担。事实与理由：一、一审法院对涉案《房屋买卖合同》第三条约定的“办理时间顺延”理解错误。涉案铺位在胡继芬购买时已得知该铺位在产权变更上存在瑕疵，购买时因政策的原因无法办理过户，何时可以办理要等政策的出台，而政策何时出台，金辉公司与胡继芬上双方都不知道，鉴于这一事实，为避免今后的纠纷，双方在合同第三条登记过户手续办理条款中明确约定：“如因产权变更政策而影响产权变更的，办理时间顺延。”该条中“办理时间顺延”的意思即是何时政策规定可以办理过户了，就何时办理过户，这就是双方在签订合同时的真实意思表示。二、一审法院判决金辉公司对胡继芬在签订合同时知悉涉案的铺位存在产权变更上的瑕疵承担举证责任缺乏事实和法律依据。金辉公司和胡继芬签订的《房地产买卖合同》第一条明确约定“乙方(胡继芬)已对甲方(金辉公司)拟转让的铺位作了充分地了解，愿意购买该铺位”，该条约定的“充分了解”包括铺位本身状况、有关政策对该铺位的限制、铺位的权利限制和过户手续办理的限制等，胡继芬均作了清楚的了解后才与金辉公司签订买卖合同的。涉案的铺位当时因政策的原因不能办理过户，何时可以办理不知道，当时铺位的每月租金收益高达20000元，为了保证买卖双方不因过户一事提出异议，双方在合同第三条针对过户一事特别约定“办理过户时间顺延”，因为当时铺位租金收益高，胡继芬也担心金辉公司在铺位过户前以铺位不能过户为由收回铺位，故才会有该条的约定出现。金辉公司确认从签订合同到本案起诉期间从未与胡继芬一起到房管部门申请办理过户事宜的陈述从另一方面印证了金辉公司主张的胡继芬在签订合同时已知道涉案铺位因政策的原因无法办理过户的事实，涉案铺位从签订买卖合同至胡继芬起诉已长达6年时间，是因为知道政策还没有出台，无法办理。从法律上来说，对一方当事人确认的事实，另一方无需举证，本案中胡继芬在涉案买卖合同第一条和第三条中已确认其在签订合同时对已对涉案铺位在办理产权变更上存在瑕疵等有关铺位的所有情况已经了解，故一审法院对合同中已载明的条款判令金辉公司承担举证责任于法无据。原因与涉案合同第三条的约定是相符的，胡继芬以现阶段不能过户为由解除属于违约解除，不属于法定解除或约定解除。三、一审法院判令解除金辉公司与胡继芬在2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》对金辉公司显失公平。胡继芬在购买时已知道涉案铺位存在无法过户的瑕疵并愿意接受该瑕疵才购买的，现时过6年后却提出现在不愿意接受该瑕疵了，而要求解除合同，但现在涉案铺位的价值不论是铺位本身的市场价还是租金收益比6年前购买该铺位时都有了大幅的下降。四、一审法院判决解除金辉公司与胡继芬在2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》缺乏事实依据和法律依据。涉案的《房地产买卖合同》在事实上可以继续履行，涉案铺位在2013年1月已交付胡继芬使用，胡继芬将其对外出租，至今已收到超过人民币1320000元（该租金计至2019年5月）的租金，且租金收益还在继续，胡继芬在使用铺位的过程中没有受到来自任何第三方或金辉公司的任何干扰，继续履行没有任何障碍。胡继芬购买涉案铺位的目的是使用、占有、收益，从合同履行的情况来看，胡继芬购买铺位的目的已经实现，而金辉公司与胡继芬双方没有约定合同解除的条件，故胡继芬主张解除也不符合约定解除的条件。一审法院判令解除涉案的《房地产买卖合同》缺乏法律上的依据，混淆了房屋所有权与物权公示登记之间的关系，涉案买卖合同在履行过程中没有出现《中华人民共和国合同法》第94条第（五）项的规定可以解除的情形。而该条第（五）项“法律规定的其他情形”是指除《合同法》第94条第（一）至（四）项规定的情形之外法律规定的其他可以导致合同解除的法律规定，既然是法定解除顾名思义即是法律规定的解除，而纵观所有的法律规定，没有任何一条法律规定：在买卖双方约定同意房屋因政策的原因过户办理时间顺延的前提下，买方可以反悔以房屋不能过户而行使法定解除权。东莞市*******对涉案房屋过户登记的回复是“因政策的原因暂缓过户，何时可以过户正在等待上级部门政策的出台”。《中华人民共和国物权法》第十九条可得，法律上的物权包括登记物权和事实物权，登记物权并不是绝对的，如登记物权与事实物权不一致时，法律保护的是事实物权。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和19条的规定均保护的是事实物权，而非登记物权，由此可知，物权登记制度仅仅是行政管理的手段，并非认定物权所有权转移的标准，不具有认定物权实际权利的属性。已经支付全部价款并实际占有或者通过其他合法途径实际取得的物权的，即使尚未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权，依法应受保护，况且涉案铺位的过户手续并非永远不能办理，而是暂缓办理，一审法院以暂缓办理过户为由而认为胡继芬没有取得完整的物权属于对物权法相关规定的错误理解，混淆了物权与所有权之间的关系，以此为由判令解除金辉公司与胡继芬签订的买卖合同缺乏法律依据。五、胡继芬行使合同解除权的期限已过，其享有的合同解除权权利已消灭。涉案的《房地产买卖合同》是有效的合同，即使一审法院认为胡继芬享有合同解除权，其在金辉公司交付房屋6年后才提出解除也超过了法律规定的期限，其合同解除权已消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，其适用范围虽仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同，但是《解释》中除惩罚性违约金条款外的通用条款可参照适用于二手房买卖。胡继芬口头答辩称：金辉公司至少有两点违约行为导致胡继芬购买案涉房产的合同目的不能实现。1.双方签订买卖合同以来已经有5年多的时间，在胡继芬的催促办理房屋产权变更情况下，金辉一直不能办理相关手续。在一审诉讼过程中，胡继芬才从有关职能部门的回复中得知该土地是划拨的国有土地，且不是属于历史遗留问题，所以无法办理过户手续。本案的争议是不动产买卖纠纷，胡继芬购买房产而不能办理过户登记手续，相关的权益不能保障。2.案涉房产面积仅有22.4平方米，在2018年3月金辉公司强行霸占了3.51平方米。霸占比例达到15.67%，在胡继芬多次要求金辉公司给说法的情况下，金辉公司一直拒之不理。因此该两点理由足以导致胡继芬买卖合同目的不能实现。截止本案二审开庭为止，金辉公司上述两点违约情况至今没有改善，尤其是霸占面积只字不提。郑汉英口头称：郑汉英是金辉公司的其中一个股东，公司当时是用郑汉英的账户收取部分定金和购房款，收取的款项已经归金辉公司使用。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对胡继芬、金辉公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：首先，金辉公司主张胡继芬在签订合同时已清楚知晓案涉商铺无法办理产权变更，但对此没有提交证据证明，本院对此主张不予支持。胡继芬主张因案涉商铺无法办理产权证至其名下，导致合同目的无法实现，要求解除合同，而金辉公司虽不同意解除案涉合同，但又无法为案涉铺位办理产权变更手续。案涉商铺无法办理产权证至胡继芬名下，不能保证胡继芬对所占有的案涉商铺享有完整物权，存在一定的风险，无法获得案涉铺位的所有权，案涉《房地产买卖合同》已无法继续履行，胡继芬要求解除上述合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定，故原审法院据此解除胡继芬与金辉公司2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》是恰当的，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或证据不足证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，胡继芬主张案涉铺位的面积减少了3.35平方米，减少了合同约定面积的3%，其有权解除合同，但胡继芬对此并未提供充分的证据证明，原审法院对其以该理由主张解除合同不予支持是恰当的，本院予以确认。其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉《房地产买卖合同》被解除，金辉公司需向胡继芬返还已支付的价款及相应的利息，同时，胡继芬需向金辉公司返还案涉商铺，胡继芬与金辉公司均同意以现有状态返还给金辉公司，至于胡继芬占有案涉商铺期间的占有使用费等费用，因金辉公司没有在本案中主张，金辉公司可另案向胡继芬主张。案涉合同被解除，金辉公司应返还胡继芬购房款1548000元，除此之外，金辉公司还应赔偿胡继芬所遭受的利息损失。利息属于法定孳息，案涉合同被解除，金辉公司还应赔偿胡继芬自2013年6月1日起产生的利息损失。原审法院认定胡继芬损失的利息应是存款的利息对胡继芬而言明显不合理，胡继芬上诉主张应按同期贷款利率来核算相关利息更为恰当，本院予以支持。利息损失需分段计算，具体为：1.以1548000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年6月1日计算至2019年8月19日；2.以15480000元为基数，从2019年8月20日至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算。再次，胡继芬主张金辉公司需支付违约金688000元，但本案解除原因并非案涉《房地产合同》约定的需支付违约金的情形解除，故原审法院对此不予支持是恰当的，本院予以维持。综上所述，上诉人金辉公的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人胡继芬的上诉理由部分成立，对于有理部分，本院予以支持；对于无理部分，本院不予支持。原审判决对胡继芬利息损失的核算标准认定不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初3748号民事判决第四项；二、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初3748号第一、二项及有关诉讼费的处理决定；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初3748号第三项为限东莞市金辉营销策划物业管理有限公司于判决生效之日起五日内向胡继芬赔偿利息损失（以1548000元为基数，分段计算如下：1.按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年6月1日计算至2019年8月19日；2.从2019年8月20日至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算。）；四、驳回胡继芬的其他诉讼请求。本案二审案件受理费27633元，由胡继芬负担8901元、东莞市金辉营销策划物业管理有限公司负担18732元（均已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年六月八日书记员 廖瑜欢