上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3514号原告：沈欣慰，女，1997年2月8日生，汉族，户籍地浙江省平湖市。被告：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。委托诉讼代理人：唐晓林，女。原告沈欣慰诉被告上海自如企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情较复杂，经本院院长批准，本案延长一个月审限，继续适用简易程序，并于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告沈欣慰，被告上海自如企业管理有限公司的委托诉讼代理人朱诗雯、唐晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈欣慰向本院明确诉讼请求如下：一、判令被告向原告返还已支付的2020年2月6日至3月5日期间的租金1,930元；二、判令被告向原告返还已支付的2020年1月19日至3月3日的水电费共计107.28元；三、判令被告向原告返还已支付的2020年2月6日至3月5日未退还的服务费93.50元。事实和理由：原告是上海政法学院的大四学生。2020年1月18日，原告在自如APP自助操作，与被告签订了关于松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)05号房间的《房屋租赁合同》，约定起租日为2020年2月6日，租金每月为1,930元，服务费一年总计是1,853元。合同签订日2020年1月18日至2月5日，原告可以布置房屋。原告按约缴纳了2020年2月6日至3月5日的租金1,930元、服务费154.38元以及2020年1月19日至3月3日应由原告分摊的水电费107.28元。原告于1月30日将个人物品搬进系争房屋，用作年后实习居住。但由于疫情影响，道路封闭，原告2月份进沪困难，市教委要求暂停一切高校学生实习实践，导致原告直到3月5日才实际入住系争房屋05号房间。原告认为，此次疫情属于不可抗力，2月6日至3月5日原告并未实际居住，故房屋租赁合同还未生效，被告理应返还该期间的租金。同样地，2020年1月19日至3月3日的水电费因原告并未实际居住，也不应当由其承担。关于服务费，疫情期间被告一直未提供相应服务，保洁一直没有来过。被告在本案起诉之前已经退了60.92元，所以现在还剩余93.50元服务费未退还，该部分服务费被告也应当返还给原告。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告上海自如企业管理有限公司辩称，原、被告之间确实签订了房屋租赁合同，原告承租的是民用住宅，其情形不属于疫情期间需要退还租金的情况，因为原告不存在因疫情住院或强制隔离的情况，原告也不属于在武汉、温州等疫情严重，已经全城封闭的地区，所以不同意退还原告租金。本次疫情和本案是否能够实际履行没有因果关系，原告实际上是能够返回上海的，只是因为自身意愿这一个人原因才没有返回上海。关于水电费，按照合同约定，一个房屋内有多个租客的，水电费是租客之间分摊的，无论租客是否实际居住，都要求分摊，故水电费也不同意退还。关于服务费，被告提供的服务包括了WIFI、保洁、客服、专属管家、维修等服务。2月份疫情期间，被告的保洁服务确实没有提供，所以在起诉之前被告退还了原告60.92元服务费，但其余服务费不同意退还，因为其他服务被告都有提供。本院经审理认定事实如下：2020年1月18日，原告通过自如APP，以预签合同的方式，同被告签订了《房屋租赁合同》(合同编号：SHZYCWXXXXXXXXXXX)一份，在该租赁合同前部签约提示一栏第5条载明：“若您为预签本合同的，您应在实际起租日当日入住房屋，实际起租日前您可以布置房屋，但不得入住。在此期间您应注意房屋通风并妥善保管个人物品”。该《房屋租赁合同》主文约定，被告将其管理的系争房屋05号房间出租给原告，租赁用途为居住，该房间的使用面积为8.5平方米，装修状况是精装，签约类型属于首次签约，房源类型为自如友家。合同约定的租赁期限为2020年1月18日至2021年2月5日，交房日(起租日)为2020年2月6日，租金标准为2020年2月6日至2021年2月5日，1,930元/月，租金总计23,160元。服务费标准为2020年2月6日至2021年2月5日，总计1,853元。付款方式为一次性付清。本次签约的押金为0元。另，该租赁合同对服务费和生活费用约定如下：关于服务费，鉴于被告在本合同租赁期限内将持续为原告提供房屋的维护及管理服务(包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话、WIFI等)，原告应向被告支付房屋维护及管理服务费(统称为“服务费”)；关于生活费用，是指本租赁合同约定原告应向被告交付的租金、押金、服务费以外的费用，包括但不限于水费、电费、通讯费、燃气费及其他公共事业费，该费用具体表述在租赁合同附件三《房屋交割清单》的“生活费用信息”项目内，该部分费用在合同履行期间由原告承担，同时合同指出，本项目约定由原告承担的生活费用，如果存在同一房屋内和其他房屋使用人共同产生的，则按照按户平均分摊的原则承担。该租赁合同还约定，本合同自原告发起支付首笔款并部分/全额支付完成之日生效(包括房屋租赁押金、房屋首次应付租金/白条首付款、服务费)，本合同正文与附件具有同等效力。合同另约定，本合同签订生效日为2020年1月18日。该《房屋租赁合同》签订后，原告于签约当日向被告支付了2020年2月6日至3月5日的房屋租金1,930元，并支付了该期间的服务费154.38元。另查明，被告于2020年3月3日向原告退还了服务费60.92元，费用项目显示是客户服务费补贴，备注是疫情退服务费。被告称该退费是系争房屋05号房间2020年2月6日至2月29日已付服务费的一半，主要是2月份被告未提供保洁服务产生的退费。原告确认收到了该60.92元的退费，但仍要求退还剩余的93.50元服务费。审理中，原告向法院提交了《上海市教育委员会等六部门关于疫情防控期间加强校企联动、做好高校学生实习实践管理工作的通知》，为了证明相关教育主管部门建议学生暂停实践，因原告是大四学生，本应实习实践，按照该通知，原告没有必要回上海了，而且该通知中显示，要做好学生留在原地、原单位的生活保障工作，这里的原地，对原告来说就是留在老家的意思。被告对该证据真实性认可，但关联性不认可。而且被告认为，通知中写明是对因特殊原因不能及时暂停撤回的学生，学校和相关实习单位要根据教育部工作要求，做好学生留在原地、原单位的疫情监控和生活保障工作，这和原告尚未参加实习，过年回老家待在老家没有关系。被告认为疫情并不影响原告来沪居住。诉讼中，原、被告一致确认如下事实：一、原告签订该《房屋租赁合同》后实际于2020年3月5日入住系争房屋；二、2020年1月19日至3月3日期间系争房屋产生的水电费应由原告分摊的部分是107.28元，且原告已经实际支付。原告同时确认其在2020年1月30日已经将个人物品搬进系争房屋内。被告并向法院明确其愿意向原告退还2月份剩余50%的服务费计60.92元，其余服务费不同意退还，被告也自愿承担2020年1月19日至3月3日原告已支付的水电费107.28元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《房屋租赁合同》是原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，本合同自原告发起支付首笔款并部分/全额支付完成之日生效，原告在签订该租赁合同当日即支付了第1期租金和服务费，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月18日成立并生效，被告也在2020年1月30日之前将系争房屋05号房间实际交付给原告。现原告以租赁合同并未生效作为其要求返还已付租金的理由之一，显然依据不足，本院不予采纳。对于原告提出的因本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，受其影响，原告回浙江老家过年后因道路封闭，进沪困难，导致其3月5日之前并未实际居住系争房屋，故而要求被告退还租金的主张，本院认为，原告的该理由亦不能成立，详述如下：根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情是否属于不可抗力，不能一概而论，而是要从新冠肺炎疫情对当事人之间合同履行或权利行使的影响时间、程度及疫情的发展阶段等因素综合予以考量。新冠肺炎疫情从2020年1月中下旬开始在全国蔓延，对于疫情影响范围内的民事主体都属于不能预见也不能避免的客观情况，但能否克服，还是需要根据个案来具体判断。本院认为，本案中新冠肺炎疫情并不构成本次租赁合同履行的不可抗力，理由如下：一方面，被告已于2020年1月底将系争房屋交付给原告，原告也于2020年1月30日将自己的个人物品搬进系争房屋。虽然2月份疫情较严重，但原告并未提供证据证明其存在感染新冠肺炎住院治疗或者被强制隔离等无法使用房屋的客观情况；另一方面，原告未提供证据证明被告存在主动限制原告使用房屋的情形，也未提供证据证明原告老家或房屋所在地城市采取管控措施，导致原告无法实际使用房屋的情形。原告回家过年的浙江平湖并未封城，房屋所在地的上海也未封城，浙江和上海之间虽然关闭了省际大巴，但仍有高铁、动车等公共交通工具运营，原告还可自驾前往上海。根据上海交警今年2月份发布的疫情期间进出上海的规定，原告作为上海政法学院的学生，在上海也有租房居住，在其提供学生证和租房合同的情况下，完全可以进入上海并居家隔离。综上，原告对新冠肺炎疫情的主观上的恐惧并非是该疫情对其履行合同的客观影响。原告租赁系争房屋是做居住用途，而疫情并不影响原告居住使用该房屋，对于原告而言，在履行本次租赁合同时，新冠肺炎疫情并非是不能克服的。根据租赁合同约定，系争房屋的交房日期是2020年2月6日，被告也在1月30日前将系争房屋实际交付给原告，供原告搬入个人物品。现原告因个人原因未在交房日入住系争房屋，其仍然应当按照租赁合同的约定从交房日开始支付租金，故对于原告要求返还2020年2月6日至3月5日期间租金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于2020年2月6日至3月5日期间的服务费，原告诉称该期间由于疫情影响未实际入住系争房屋，也未享受到相应的服务，所以上述服务费应予退还。本院认为，原告的理由不能成立，分析如下：首先，如前所述，原告并非由于被告的主动限制用房或者是新冠肺炎疫情对合同履行的客观影响而无法入住系争房屋，而是因为个人原因未在交房日入住系争房屋；其次，从原、被告的微信聊天记录可以看出，被告在合同履行期内一直有提供专属管家服务和客户服务，并与原告保持沟通和反馈相关问题。虽然被告自认2月份未提供保洁服务，但根据租赁合同的约定，被告提供的服务内容不仅仅局限于保洁，从本案查明的事实看，被告提供的有些服务原告在疫情期间已在享受，而有些服务只是因为原告自身原因未实际入住系争房屋而没有享受。故原告要求被告返还剩余服务费的诉请，依据不足，本院不予支持。现被告自愿返还原告2月份剩余50%的服务费60.92元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于2020年1月19日至3月3日原告已支付的水电费，因被告在诉讼中向本院明确同意由其自行承担该部分费用，被告的上述表述是民事诉讼处分原则的体现，本院予以确认。故对于原告要求被告返还该期间水电费的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海自如企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈欣慰返还水电费107.28元；二、被告上海自如企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈欣慰返还服务费60.92元；三、驳回原告沈欣慰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由原告沈欣慰负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年六月二十九日书记员 赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。