陕西省安康市汉滨区人民法院    民 事 判 决 书  （2020）陕0902民初44号   原告安康市汉滨区新城办事处心石村民委员会，地址：安康市XX城XX路XX号。   法定代表人：李延根，系村委会主任。   委托代理人：陈绪彬，陕西理衡律师事务所律师。   被告陈某，男，1977年XX月XX日出生，住安康市汉滨区XX镇XX村XX组，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告安康市汉滨区新城办事处心石村民委员会诉被告陈某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告安康市汉滨区新城办事处心石村民委员会委托代理人陈绪彬到庭参加了诉讼，被告陈某经法庭合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审判，现已审理终结。   原告诉称：2014年5月28日，原被告之间签订了《租赁合同》 ：“甲方将自有位于XX路XX村1100平方米的预留地出租给乙方，租赁期限为6年，自2014年8月1日至2020年7月30日。租赁期按每平方米每月27元计算。租赁费每两年递增，递增比例10%。任何一方违约，均应支付守约方违约金，违约金按照当年租赁费金额的10%确定。租赁期满后，乙方在甲方场地建设的建筑，由乙方自行拆除，否则乙方所建设的房屋及设施，无偿归甲方所有，甲方有权处置，甲方不给乙方任何经济补偿或赔偿。”2014年10月25日，双方又签订一份《租赁合同书》。合同约定：“甲方将位于XX村XX路旁的一块集体土地租赁给乙方使用。租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2021年12月31日，租赁费用为每年12万元。经甲方同意后，乙方对租赁土地进行建设、添加的设施在租赁期满后，其财产所有权均归甲方所有，乙方不得对此提出权利要求或补偿。”任何一方违约时，违约方必须向守约方支付违约金5万元。”两份合同签订后，原告及时交付了土地，被告也在土地上进行了相应的建设，并开始了相关的经营。2016年3月15日，被告以“安康市鹏程商贸有限公司”实际控制人的身份，以“安康市鹏程商贸有限公司”的名义，将在原告的土地上建设的部分建筑物及场地，出租给原告，合同约定：“甲方出租给乙方房屋共计21间，房屋及场地合计面积675平方米。年租金20万元。在甲方没有按照与乙方心石村村委会签订的集体土地使用权租赁合同向乙方交清租赁费时，乙方有权对本合同所约定的租赁费交付金额直接进行债权债务抵扣。如抵扣后有剩余，则应将剩余金额支付给甲方，如抵扣后不足，则甲方应该继续清偿。”被告在租赁期间，因经营不善，仅仅向原告交付了一年的土地租金。后来乙方未能守约，一直未支付租金。租赁期间，被告共拖欠租金2102124元，应支付违约金242812.4元，共计2344936.4元，减去原告应向被告支付的房屋及场地三年租金共60万元后，被告应向原告支付租赁费及违约金共计1744936.4元，经原告多次催要，被告一直没有履行支付义务。后被告一直没有履行支付义务。后被告关店走人，并失去联系，致使原告无法获得土地租赁收益，也无法将土地收回另行出租。因被告长期拖欠租金，且失去联系，原合同已经无法履行。为保护集体利益不受损失，请求依法判决：1.判令解除原被告之间签订的场地租赁合同。2.判令被告支付拖欠的租赁费及违约金共计1744936.4元。3.诉讼费由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.259号文件，证明：原告主体适格，李延根系村委会法定代表人。   2.安国09号第3026号土地使用权证，证明：2019年1月30日由安康市人民政府颁发，原告拥有涉案土地的使用权，土地使用权面积为2319.25平方米，第一次租赁给被告1100平方米，第二次租赁给被告1200平方米。   3.2014年5月28日租赁合同，证明：租赁期限为2014年8月1日至2020年7月30日，租赁面积1100平方米。   4.2014年10月25日租赁合同，证明：2014年10月25日签订的，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日，租赁面积1200平方米，每年租金120000元，违约方向向守约方支付违约金5万元。   5.2016年3月15日租赁合同，证明：陈某以安康市诚鹏商贸有限公司的名义租给原告21间房屋及场地675平方米，年租金20万元，合同约定在双方的租赁合同的债权债务可以相抵，抵扣不足的部分被告继续清偿。   6.收款收据，证明：被告向原告缴纳场地租赁费的凭证，2014年5月29日缴纳10万元，2014年7月9日缴纳206000元，这两笔被告履行的是2014年5月28日的合同场地租赁费。2015年7月10日缴纳12万元，被告履行的是2014年10月25日的合同场地租赁费。   7.租赁费违约金计算表，证明：根据合同约定计算被告欠原告场地租赁费违约金2344936.4元，减去原告应该当向被告支付的三年租赁费60万元，被告尚欠哪一个租赁费违约金1744936.4元。   被告陈某未到庭应诉亦未答辩。   经审理查明：原被告于2014年5月28日签订了《租赁合同》，合同约定：原告将自有的位于XX路XX村1100平方米预留地出租给被告，租赁期限为6年，自本协议签订之日起给被告两个月建设期，建设期不计入租赁期，租赁期从2014年8月1日至2020年7月30日止，租赁费的确定及交付：2014年8月1日至2016年7月30日每一年度的租赁费按照实际面积计算，每一平方米按照27元计收；租赁费每两年一递增，递增比例为10%。2014年8月1日至2015年7月30日租赁费被告必须在本合同签订之日起15日内交清，以后每一年度的租赁费被告必须在下一个租赁年度开始前3个月交清。被告必须按时交纳租赁费，原告有权无偿解除本合同。双方应严格执行本合同，任何一方违约，均应支付守约方违约金，违约金按照当年租赁费金额的10%确定”。合同签订后，被告于2014年5月29日支付租赁费100000元，于2014年7月9日支付租赁款206000元，2014年至2015年被告欠租赁费50400元后，租赁费用每两年递增10%，2015年至2016年租赁费为356400元、2016年至2017年为392040元、2017年至2018年为392040年、2018年至2019年为431244元，被告均未支付，截止2019年尚欠租赁费1622124元，违约金192812.4元。后双方又于2014年10月25签订一份《租赁合同书》，合同约定：“原告将位于XX村XX路旁的一块集体土地租赁给被告使用。租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日，被告租赁原告土地使用权每年的租赁费用为12万元，分年度交清，被告应在本次合同签订后立即交清第一年度的租赁费用，以后的每一年度的租赁费用被告必须提前3个月交清，即被告应当在第一个租赁年度结束前3个月内交清第二个年度的租赁费，此后每一年度的租赁费用的交清时间以此类推。任何一方违约时，违约方必须向守约方支付违约金5万元。”合同签订后，被告陈某于2015年7月10日支付2015年的租赁费120000元，2016年至2019年租赁费未付，尚欠480000元租赁费、违约金5000元。2016年3月15日，被告以“安康市鹏程商贸有限公司”实际控制人的身份，以“安康市鹏程商贸有限公司”的名义，将在原告的土地上建设的部分建筑物及场地，出租给原告，双方签订《租赁合同》合同约定：“鹏程商贸有限公司将位于XX村XX路以西已经建成的啤酒广场内部分房屋及场地租赁给原告使用，出租给原告的房屋共计21间、房屋及场地合计面积675平方米，楼梯两处以及电动门及一切设施。租赁期限以原被告签订的集体土地使用权租赁合同所剩余的期限为租赁期间。房屋及场地每年的租赁费用为20万元，按年度缴纳，原告应在每一个年度开始前一个月内以现金的方式缴纳，在双方存在互负债务时按照特别约定处理。特别约定。在被告没有按照与原告签订的集体土地使用权租赁合同向原告交清租赁费时，原告有权对本合同所约定的租赁费交付金额直接进行债权债务抵扣。如抵扣后有剩余则应将剩余金额支付给被告，如抵扣后不足则被告应该继续清偿。任何一方违约时，违约方必须向守约方支付违约金5万元。”合同签订后，原告未向鹏程商贸有限公司支付租赁费。因被告陈某拖欠租金，原告起诉至法院，请求判令：1.解除原被告之间签订的场地租赁合同。2.被告支付拖欠的租赁费及违约金共计1744936.4元。3.诉讼费由被告承担。   上述事实为双方当事人的陈述《租赁合同》、收款收据、违约金计算表等证据证实。   本院认为，原被告之间于2014年5月28日、2014年10月25日签订的《土地使用权租赁合同》系双方当事人其真实意思表示，不违反法律法规强制规定，合同合法有效，双方应依约履行。原告在合同签订后，将场地交付给被告占有使用，被告应按约定支付场地租金。但被告未按照合同约定支付租金，违反了合同约定的履约行为，应按照合同约定支付尚欠的租金及违约金。被告现要求解除2014年5月28日、2014年10月25日签订的《租赁合同》理由成立，本院予以支持。鹏程商贸有限公司与原告心石村村委会于2016年3月15日签订的《租赁合同》合同特别约定原告有权将合同项下应支付的租赁费用与被告陈某应支付原告的租赁费用相抵扣。被告出租费原告的房屋每年租金为20万元，按3年的租金抵被告陈某拖欠原告的租金60万元。经计算，被告陈某共计拖欠租金及违约金2344936.4元，减去60万元，剩余的1744936.4元，被告陈某应予以支付，故原告的诉讼请求本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：   一、解除原告安康市汉滨区新城办事处心石村民委员会与被告陈某于2014年5月28日、2014年10月25日签订的两份《土地使用权租赁合同》。   二、由被告陈某在本判决生效后三十日内支付原告安康市汉滨区新城办事处心石村民委员会租金1502124元、违约金242812.4元，合计1744936.4元。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费20504元，公告费600元，由被告陈某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。         审判长 张波    人民陪审员 贺东山   人民陪审员 唐章乾   二〇二〇年六月十一日     书记员 黄奕萱            1