湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初845号原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区桃花仑西路581号。负责人：钟实，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：薛周纯，湖南九方律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：蔡德华，湖南九方律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：贺东，男，1972年11月25日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人：刘镇海，湖南省益阳市三益法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）中国电信股份有限公司益阳分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）贺东（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛周纯、被告及其委托诉讼代理人刘镇海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同关系已于2020年1月1日解除；2、判令被告立即将其租赁的位于赫山区（房产证号为益房权证赫字第××号）一楼门面腾空并返还给原告；3、判令被告支付欠缴的房屋租金81000元及利息13401元（租金利息以租金每满一年支付，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2020年3月为13401元，自2020年4月至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月，被告租赁中国电信股份有限公司湖南长途电信线路局（以下简称长线局）名下位于赫山区门面一间。2014年10月，中国电信湖南公司正式出台线路维护管理体系改革方案，明确“市州长途电信线路局人、财、物及各项管理和生产职责成建制划转到相应市州分公司”。长线局划转到原告公司后，原告未与被告签订书面租赁合同，双方为不定期租赁合同关系，据原长线局工作人员反映，租金为1000元／月，但被告未向原告支付过任何租金。原告多次要求被告限期签订租赁合同、交纳租金，但被告一直不予理睬。自2016年12月开始，原告书面要求被告限期退还门面，2019年12月26日，原告再一次向被告发出《关于门面收回的告知》，明确要求自通知日起5日内退还电信公司门面，否则采取法律诉讼收回门面，但被告仍拒绝腾房。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告辩称，被告系原益阳线路局的职工，停薪留职出来经商，于2013年6月9日与原益阳线路局签订一份书面租赁合同，租用原线路局位于朝阳市场的临街门面一间，租赁期限为五年，租金12000元/年，签订合同前交纳第一年租金12000元及税金3156.71元。后因所租赁房屋下水道堵水，合同被水浸泡而灭失，原告所称未签订书面合同不属实。因原告机构改革，无人处理被告的房屋维修及经济损失赔偿问题，原告的诉讼请求应当驳回。被告交了第一年租金，之后未再交租金，是被告行使不安抗辩权，拒交理由正当，原告应当延长租赁时间以弥补被告的经济损失。被告因房屋浸水问题而产生经济损失181961元，原告构成根本违约，应当赔偿被告损失，并应继续履行租赁合同。被告提出反诉请求：1、判令原告减少被告租金，延长租赁时间继续履行合同；2、判令原告赔偿被告因租赁物瑕疵造成臭水浸泡货物损失及装修损失共计181961元；3、驳回原告对被告的诉讼请求。事实与理由同上述抗辩意见。被告提起反诉，不存在超过三年诉讼时效的问题，是原告违约，违约行为持续，直至2019年下半年才解决地下管网堵塞问题，且因原告机构改革，导致无人过问出租物的维修和损失赔偿问题。原告针对被告的反诉请求辩称，无论本案是否签订了固定期限的租赁合同，从2018年6月开始至今，原、被告之间均系不定期租赁合同关系，出租方有权随时解除，不存在减少租金或延长租赁期限的法定或约定情形。原告已经于2019年12月26日向被告发出收回门面的告知书，并给了5天时间腾空房屋，被告应当立即腾空门面，退还房屋。被告主张的漏水发生于2013年10月，其未以任何形式要求过原益阳长线局或者原告进行赔偿，被告就漏水要求赔偿的诉讼时效应从2013年10月计算至2015年10月，其在2020年4月提起反诉，已超过诉讼时效。被告因漏水造成的损失没有任何证据支持，装修损失亦没有任何事实和法律依据，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。被告装修均未取得原告同意，原告也不知情，根据行业惯例及上述规定，装饰装修损失应由被告自行承担。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋所有权证、中国电信湖南公司线路维护管理体系改革方案、关于门面收回的告知（2019年12月26日）、关于电信告明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明，被告提供的房屋租金完税证、发票、关于电信告明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明，双方对真实性均无异议，本院对双方无异议的部分予以确认。原告提供的证人李某的证言，被告对证人陈述的李当时受公司委托勘查现场等部分证言无异议，认为李某在被告出具的说明上签字“情况属实”证明李认可了被告所主张的8万多元损失。本院认为，李某当庭陈述房屋进水发生时，被告未与其清点受损货物品种、数量，李要求被告找出进水原因并修复后，向原线路局报销维修费用，并未就损失问题进行协商确认，该部分事实，被告并无异议。被告于2017年1月提交租赁房屋2013年10月进水问题说明时，李作为证明人在该书面说明上签署“此情况属实，当时漏水主要是墙体渗漏所致”，是李某对于漏水是因墙体渗漏这一事实予以确认，并未对发生于三年多前的漏水所造成的损失予以确认，这与被告关于双方并未清点核对受损货物品种、数量的陈述相符。被告关于李某签字确认被告损失8万多元的质证意见不能成立，本院不予采纳。被告提供的门面装修合同及收条，系被告租赁门面后应当自行承担的装修投入，与原告无关，本院不予采信。被告提供的营业执照副本，本院对其真实性予以确认，被告能够提供第一年租金的完税凭证及发票，根据日常生活习惯，租金交纳凭证与租赁合同通常会一并保管，被告关于其持有的书面合同已因门面进水导致灭失的主张不能成立，故该份证据不能达到被告与原益阳线路局已签订五年的书面租赁合同的证明目的。被告提供的钟建辉的证言，原告提出异议，认为证人与被告存在雇员与雇主的利害关系，证言与事实不符，不具有可信度。本院认为，钟建辉关于厕所维修所花费用的证言前后矛盾，故原告关于钟建辉证言的异议理由成立，本院对钟建辉的证言不予采信。被告提供的证人王某、卜某的证言，原告无异议，该两位证人证实的被告所租门面2013年10月发生过进水事故，被告在门面租赁期间曾关门停业，且曾改行经营猪肉生意的事实，本院予以确认。该两位证人均表示对被告所租门面因2013年10月进水所造成的损失不清楚，故该两份证言不能达到被告关于损失的证明目的。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明如下事实：2013年6月，被告从中国电信股份有限公司益阳长途电信线路局（以下简称原线路局）租赁位于益阳市赫山区的一间门面，用于经营烟酒食品、日用百货生意，门面登记的房屋所有权人为中国电信股份有限公司湖南长途电信线路局，房屋产权证号为益房权证赫字第××号，双方约定租金1000元／年，被告于2013年6月4日交纳了第一年租金及税金共计15580.92元。2013年10月，被告发现所租门面后的仓库进水，导致其部分货物受潮，被告向原线路局反映情况后，线路局派当时的办公室主任李某查看了现场，李某发现仓库与门面是隔开的，仓库部分地面积水达2公分许，李某要求被告找出进水原因并进行维修，公司再进行处理。事发时，被告与李某未就受损货物进行清点核对。之后，被告一直未找原线路局或原告处理该次仓库进水问题。2013年10月13日，中国电信股份有限公司湖南分公司印发《中国电信湖南公司线路维护管理体系改革方案》，其中第三条组织架构及职责调整中1.整体职责划转规定，光缆维护责任主体调整为市州分公司。市州长途电信线路局人、财、物及各项管理和生产职责成建制划转至相应市州分公司。第五条财务资产调整方案中（二）资产划分第2条第（2）点规定，各市州长线局的本地网线路资产、综合类资产整体转至相应市州分公司。第3条相关具体事项第（1）点规定，资产权证、租入、租出房屋合约等须交市州分公司归集管理。2015年，原告因线路局移交清查时发现涉案门面无租赁合同，上门找承租人时发现被告已关门。2016年，原告通过李某知晓涉案门面的承租人为被告，分别于2016年12月20日、2018年7月20日，向被告发出《关于门面收回的告知》，告知内容均为被告长期占用公司门面，未交门面租金，要求被告退还门面。被告称其因关门停业，未收到该告知书。2017年6月，被告重新开门，经营猪肉生意，之后又改为经营烟酒至今。2017年1月12日，被告向原告提交一份《关于电信靠明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明》，主要内容为：贺东是电信一名协议离岗的职工，2013年6月9日租赁原线路局靠明珠酒店旁一间门面，装修营业四个月后，后面仓库被臭水淹了二十多公分，不少货物被浸泡，受潮发霉，损失八万元多元。当时向线路局反映后，李某查勘了现场。仓库进水问题至今未解决，致使贺东另租仓库，贺东因此未交房租。该份说明下方，李某签署：“此情况属实，当时漏水主要是墙体渗漏所致。”2019年12月26日，原告安全保卫部再次向被告发出一份《关于门面收回的告知》，以被告长期占用原线路局门面，一直未向原告交纳租金为由，要求被告于2020年1月1日前退还门面。被告拒绝签收该份告知书，且拒绝返还门面，也未交纳租金，原告遂于2020年3月24日起诉至本院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告因中国电信股份有限公司湖南公司进行机构改革而取得原益阳长途电信线路局的人、财、物等各项管理权，是涉案门面的合法权利人，原告有权以出租人身份主张权利。因原、被告双方均未提供书面租赁合同，双方对于租赁期限的约定不明确，故应为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2016年12月20日、2018年7月20日发出的《关于门面收回的告知》，未提供其已送达至被告的证据，故该两份告知书不能达到已通知被告的证明目的。原告安全保卫部于2019年12月26日向被告发出《关于门面收回的告知》，被告已收到，但认为安全保卫部无权发出告知。本院认为，安全保卫部作为原告的内设机构，原告有权委托其代表原告作出意思表示，安全保卫部的代理行为有效，该份告知可以认定为原告已向被告发出解除租赁合同的通知，双方的租赁合同已于2020年1月1日解除。对于原告要求被告将涉案门面腾空并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告要求继续履行租赁合同的反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿因租赁物瑕疵造成臭水浸泡货物损失及装修损失的反诉请求是否应予支持的问题。原告主张被告该项请求已超过诉讼时效，不应支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，被告自2013年10月起即已知道自己的权利受到损害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，被告最迟应当在2015年10月前向原告主张权利。因此，在《中华人民共和国民法总则》施行前，被告向原告主张权利的诉讼时效即已届满。《中国电信湖南公司线路维护管理体系改革方案》规定，将原益阳市长途电信线路局人、财、物及各项管理和生产职责成建制划转至中国电信股份有限公司益阳分公司，增设“线路维护中心”，保留“长途电信线路局”牌子，用于对外联系。足以证明原益阳市长途电信线路局的人、财、物等事务均由原告负责处理，被告关于因机构改革，无人处理租赁合同纠纷的抗辩主张不能成立。在原线路局指派李某处理被告仓库进水事件后，被告并未按李某的要求及时主张维修费用，且在事件发生时，也未要求与原线路局核对损失。被告迟至2017年1月12日才向原告提交《关于电信靠明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明》，已超过诉讼时效。从被告提供的证据来看，被告因仓库进水所产生的损失并不明确。被告关于货物损失及装修损失的反诉请求，因缺乏证据，且已超过诉讼时效，本院不予支持。关于租金支付问题。被告自2014年6月9日起欠付租金，但一直占用门面至今，应自欠付之日起按1000元/月计算租金至2020年1月1日，并自2020年1月2日起按1000元/月支付占用费至被告实际交付门面之日止。自2014年6月9日至2020年5月9日期间，被告应当支付租金和占用费共计71000元，原告超过部分的租金请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原告在2014年6月至2019年12月26日长达五年半的期间内未向被告催要租金，怠于行使权利，对于租金所产生的利息损失负有责任，故对其要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国电信股份有限公司益阳分公司与被告（反诉原告）贺东之间的房屋租赁合同关系已于2020年1月1日解除；二、被告（反诉原告）贺东于本判决生效之日起三日内腾空其占用的益阳市赫山区、权证号为益房权证赫字第××号房的一楼门面，并交付给原告（反诉被告）中国电信股份有限公司益阳分公司；三、被告（反诉原告）贺东于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）中国电信股份有限公司益阳分公司支付租金及占用费共计71000元（已计算至2020年5月9日），并自2020年5月10日起按1000元/月支付占用费至门面实际交付之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。四、驳回原告（反诉被告）中国电信股份有限公司益阳分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贺东的反诉请求。本案本诉案件受理费2160元，减半收取1080元，由原告（反诉被告）中国电信股份有限公司益阳分公司负担280元，由被告（反诉原告）贺东负担800元；反诉案件受理费3940元，由被告（反诉原告）贺东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  孙黎丽二〇二〇年六月三日法官助理邓芬艳书记员贺春晖附：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。