上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2283号原告：周娟，女，1981年7月5日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告：上海启文文化传播有限公司，住所地上海市宝山区。法人代表人：刘磊，总经理。委托诉讼代理人：黄永华，上海华公达律师事务所律师。第三人：周康，男，1977年7月31日生，汉族，住上海市宝山区梅普路XXX弄XXX号XXX室。原告周娟与被告上海启文文化传播有限公司(以下简称启文公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并追加周康作为本案第三人参加诉讼。原告周娟烦人委托诉讼代理人孙一天、被告启文公司委托诉讼代理人黄永华、第三人周康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周娟向法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间的租赁合同；2.判令被告返还上海市宝山区牡丹江路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋；3.判令被告支付自2019年10月1日起至实际返还日止的租金。事实与理由：2015年11月1日，原告向案外人李某1、周某1、周2、李2承租了上海市宝山区牡丹江路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)。后原告将系争房屋出租给了被告，但未签订书面合同，之后，被告按时向原告支付房屋租金(每季度69,478.5元)。2019年，系争房屋产权人因欠别人欠款，上海市浦东新区人民法院将系争房屋进行拍卖，拍卖公告中明确为带租约拍卖，并披露了原告与原产权人之间的租赁合同。系争房屋经拍卖后由第三人周康买入。2019年6月28日，被告向原告支付了2019年7月至2019年9月的租金。2019年9月，原告向被告要求支付2019年第四季度的租金，被告拒不支付。系争房屋被拍卖后，原告与新产权人周康之间的合同应该继续有效，被告的做法显然侵犯了原告的合法权益，故特向法院起诉。被告启文公司辩称，对于诉请1解除合同无异议，不定期租赁合同已经自2019年10月1日解除了，因启文公司与第三人周康签订了租赁合同，所以启文公司是合法使用了房屋，不需要向原告支付租金。原因如下：1.原告提供的与原产权人的租赁合同是从2015年开始的，不动产信息显示该出租房屋自2013年5月22日就被司法查封，原告的租赁起始日后于查封，则新产权人以法定程序取得财产所有权后原来租赁合同不适用于新产权人。2.公拍网上显示原告租赁合同是到2018年6月30日。原告无权要求被告支付2019年10月之后的租金。3.原告的租赁合同不真实，且对查封是知情的，被告提供的浦东法院协助执行通知书可以看出原告和原产权人的户籍地是同一个地址或相应地址，说明原告与原产权人之间是亲属或邻居关系。原告只提供了该租赁合同，未提供该合同的相应备案登记及相关租金资金转账、发票等材料，该租赁合同是高度不可信的。退一步说，即使租赁合同真实，由于原告与原产权人是亲属关系，被告有理由相信原告对出租房的被查封情况是知情的。作为承租人知道或应当知道租赁物被查封的损失由原告自己承担。4.被告得到现产权人通知后与现产权人签订合同并支付租金，故不存在拖欠房屋租金的情况，也无须向原告支付租金。第三人周康辩称：不同意原告的诉请，被告与第三人之间存在房屋租赁关系。原产权人与原告周娟存在恶意串通的行为，系争房屋市场价格基本是每月4万元，但原合同只有1.5万元，低于市场价格，且2013年开始至2016年已经经过几次拍卖，每次都不断变化租约时间。本院经审理认定事实如下：系争房屋的原产权人为李某1、周某1、周2、李2四人，建筑面积总计508.27平方米，房屋类型为办公。因原产权人李某1、周某1、周2、李2及周娟等人与案外人中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行的金融借款合同纠纷，中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行向上海市浦东新区人民法院起诉李某1、周某1、周2、李2、周娟等人，要求归还欠款，上海市浦东新区人民法院于2013年5月6日受理该案【案号为(2013)浦民六(商)初字第3708号】，并于2013年5月22日查封了系争房屋。2013年10月24日，上海市浦东新区人民法院作出判决，中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行有权申请以拍卖、变卖作为抵押物的系争房屋所得价款优先受偿欠款。该判决生效后，中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行向上海市浦东新区人民法院申请强制执行，2018年5月24日，上海市浦东新区人民法院作出(2014)浦执字第5594号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖系争房屋。2018年5月25日，上海市浦东新区人民法院发出《公告》：责令被执行人或占有房产的案外人迁某系争房屋，案外人认为其对系争房屋系合法占有的，应当提出书面异议，如逾期不迁某也不提出书面异议的，将在上述房产不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并对房产占有人实施强制措施，对相关人员进行处理。2019年6月11日，上海市浦东新区人民法院在公拍网发布《拍卖公告》，对系争房屋进行拍卖，评估价796.7万元，起拍价447万元，拍卖时间2019年7月5日10时至2019年7月8日10时，该《拍卖公告》第五条载明：特别提醒：拍卖标的带租约拍卖(租赁期至2023年10月31日，详见签约日期为2015年11月1日的《房屋租赁合同》)，拍卖标的以实物现状为准，法院不承担本标的的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。经过参与拍卖，第三人周康取得系争房屋的所有权。2019年7月25日，上海市浦东新区人民法院出具执行裁定书，裁定书第三条：上海市宝山区牡丹江路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室的财产所有权自本裁定送达买受人周康时起转移。2019年9月16日，周康与启文公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定，周康将系争房屋出租给启文公司，租期自2019年10月1日起至2024年9月30日止，共计5年。月租金46,000元(加当月实际税点)，先付后用。另查明，启文公司在法院拍卖程序前实际使用系争房屋，并向周娟支付房租，房租支付至2019年10月1日，租金每季度69,478.5元。关于李某1、周某1、周2、李2四人就系争房屋与周娟于2015年11月1日所签署的《房屋租赁合同》的真实性，周娟认为该租约即为上海市浦东新区人民法院《拍卖公告》中所附租约，在拍卖程序期间，申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行及其他抵押权人、债权人未提出执行异议，实际占有人也未提出异议，该租约已经法院认可，故为有效租约。周康认为该租赁合同签署时间在系争房屋查封之后，按照相关规定，该租赁合同不受买卖不破租赁的保护，且周娟同样是(2014)浦执字第5594号案件的被执行人，其有与原产权人李某1、周某1、周2、李2恶意串通的行为，周娟与李某1、周某1、周2、李2之间的租赁合同不应被认可有效，故周康在取得系争房屋的产权后，应不受该租赁合同的约束，可以与启文公司另行签署租赁合同。启文公司提出，系争房屋前一个租客是“智立方”，“智立方”的合同到期后，其直接搬到系争房屋内，其在实际使用系争房屋后，只是向实际控制人周娟支付房租，并不清楚周娟与原产权人李某1、周某1、周2、李2之间的租赁合同。针对周康提出的周娟与原产权人之间存在恶意串通的关系，周娟认为自己是帮原产权人做了担保，原产权人与周娟之间存在债权债务关系，所以双方商量以租抵债，且周康也不能证明因为系争房屋设定了租赁，就导致拍卖时系争房屋价值的降低，且即使房屋价值降低，获益者也是买受人周康，而系争房屋的抵押权人、债权人均未提出书面异议。另周康提出，系争房屋在2016年经过一次拍卖，当时拍卖公告中的租约与本次拍卖的租约不同，当时的租赁合同显示是租约到2018年6月30日。周娟认可一共进行过两次拍卖，第一次拍卖公告中所说的租赁合同应该是指周娟与当时的承租人“智立方”的租赁合同，而不是原产权人与周娟之间的合同。本院认为，本案的争议焦点在于周娟与原产权人李某1、周某1、周2、李2之间的租赁合同的效力以及周康是否应该受该租赁合同的约束。关于第一点，虽然周康提出，周娟与原产权人恶意串通签订租赁合同，但并未提出证据予以证实，也未证明该租赁合同侵害了周康的合法利益，按照相关法律规定及相关司法解释，设立于房屋查封之后的租赁关系，执行申请人可以提出书面异议，以涤除该租赁关系，对拍卖标的物上租赁关系提出异议的主体是执行申请人(债权人)，在执行申请人未提出异议的情况下，难以认定该租赁合同损害了其他主体的合法利益。对于在查封物上设立的租赁关系的处理问题，该问题的核心是查封的效力问题，关于查封的效力，理论上有绝对效力说和相对效力两种主张。绝对效力说认为，查封是公法上的行为，查封后被执行人丧失对查封物的处分权，其处分行为属于绝对无效与确定无效，对于任何人都不产生效力。相对效力说认为，查封仅使被执行人在查封目的之内丧失处分权，所以被执行人对查封物的处分，仅对执行债权人不产生效力，对于被执行人与第三人，仍属于有效。一般认为，相对效力说既能实现查封的目的，又能兼顾查封后被执行人及第三人之利益，较为合理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查封规定)第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗权利申请人。”该规定没有否认处分行为的效力，同时又承认查封效力的优先性，被认为确定了查封的相对效力。山东省高级人民法院曾就查封物上租赁关系的处理问题请示最高人民法院，最高人民法院的答复要点为：根据《查封规定》第二十六条，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应该在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。该答复坚持了查封的相对效力，仅在危及查封目的的范围内，排除了租赁的效力，较好地兼顾了相关权利主体的利益。本案中相关执行申请人、债权人、抵押权人均未提出执行异议，上海市浦东新区人民法院在拍卖公告中认可了租赁合约的存在，故难以认定该租赁合约损害了查封目的，也难以认定该租赁合约应为无效。另外，关于周康是否应该受该租赁合同约束的问题。周康通过参加拍卖的方式取得系争房屋的所有权，该房屋拍卖为法院执行过程中对被执行人的财产进行的依法处置。系争房屋拍卖公告里已经写明该房屋为带租约拍卖，并写明房屋租赁期限，且对竞买人充分了解标的物的注意义务进行了提示。故周康在参加拍卖前应该对标的物的情况已经充分了解。如果周康对执行法院认可的租约效力有疑问，可以通过实地勘察的方式确认或向拍卖公司进行咨询，并应谨慎决定是否参加拍卖。因此，周康自愿参加拍卖，竞拍完成后，又以自己为房屋产权人的身份，不认可租约，将使司法拍卖的公示公信效力打折扣，损害司法拍卖的公平性及效力的确定性。因此，原产权人与周娟之间的租赁合同效力应予以维持，周康在取得系争房屋产权后应继受该买卖合同的权利和义务，其取得系争房屋产权后又与启文公司另行签署租赁合同的做法，损害了周娟的合法利益。周娟与启文公司之间并无书面租赁合同，双方之间是不定期租赁关系，启文公司亦同意解除双方之间的租赁关系，故周娟作为系争房屋的合法承租人，在启文公司已经不再向其支付房租的情况下，要求解除双方之间的不定期租赁关系，并要求启文公司搬离系争房屋并支付实际使用期间的房屋使用费的请求本院予以支持，考虑到双方之间的租赁关系是在本院判决之下解除，故本判决生效之前的部分实际上为租金，本判决生效之后的部分为房屋使用费，房屋使用费参照租金标准进行计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，判决如下：一、解除原告周娟与被告上海启文文化传播有限公司之间就上海市宝山区牡丹江路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋形成的房屋租赁关系；二、被告上海启文文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区牡丹江路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋；三、被告上海启文文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周娟租金或使用费(按照每季度69,478.5元的标准，自2019年10月1日起计算至实际搬离之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为768元，由被告上海启文文化传播有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 亮二〇二〇年六月二十九日法官助理  杨 丽书 记 员  戴剑英附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗权利申请人。”