湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂1003民初122号原告：荆州市铝型材实业公司，住所地：湖北省荆州市沙市区塔桥路64号。出庭人员：司艾，女，1964年11月18日出生，汉族，住荆州市沙市区武德路官邸小区7栋8号。委托诉讼代理人：刘琴，湖北楚韵律师事务所律师。被告：田祖才，男，汉族，1952年1月10日出生，住荆州市沙市区。被告：田克华，男，汉族，1982年8月29日出生，住荆州市荆州区。系被告田祖才之子。被告：吴华义，男，汉族，1978年1月3日出生，住荆州区。委托诉讼代理人：胡坚，荆州市沙市区复兴法律服务所法律工作者。第三人：朱俊，男，汉族，1984年10月29出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：胡坚，荆州市沙市区复兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。原告荆州市铝型材实业公司与被告田克华、田祖才、吴华义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理中，经被告田克华、田祖才申请，本院依法追加朱俊为本案第三人并通知其参加诉讼。原告荆州市铝型材实业公司的代表人司艾及其委托诉讼代理人刘琴、被告田祖才、田克华、吴华义、第三人朱俊、第三人朱俊的委托诉讼代理人龙秀英、被告吴华义及第三人朱俊的委托诉讼代理人胡坚到庭参加了诉讼。因疫情原因，扣除审限两个月。本案现已审理终结。原告荆州市铝型材实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告荆州市铝型材实业公司与被告田祖才、田克华之间的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议；2、请求三被告返还原告所有的位于沙市区××门路××号房屋，并支付从2015年8月至实际交付之日止的房屋占用使用费用（暂计算至2019年8月的占有使用费用为40万元）；3、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年10月10日原告与被告签订房屋租赁合同，合同中约定原告将位于沙市区××门路××号房屋面积800平方米租赁给被告，租期为四年（2013年8月1日至2017年7月31日止）租金为每年十二万元，合同签订后原告与被告于2014年8月1日签订了补充协议将租期约定为五年（从2014年8月1日至2019年7月31日止）租金变更为每年十万元，一年一支付。合同签订后同，原、被告一直按合同约定履行。被告将房屋租金交至2015年8月后就拒付租金至今。为此，原、被告双方多次协商未果。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。原告于第一次庭审时增加诉讼请求：将第二项诉讼请求40万元变更为48万元，从逾期之日（2015年8月1日）至房屋腾退交付之日止并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告田祖才辩称：2013年10月10日我与荆州市铝型材实业公司签订红门路99-3号房屋租赁合同，但是当时司艾并没有向我告知她是法人，且该公司内部存在财产争议。2014年1月11日该公司法人之子朱俊向我发出通知，告知我该房屋存在财产争议，此时我已经在此处投资十余万元用于经营；二、2014年8月1日我与司艾签订补充合同，司艾保证如遇纠纷造成的损失由她来处理，该公司的公章已被沙市区立新乡政府于2014年1月作废，司艾并未向我说明；三、2014年8月4日司艾要求我交付房租，朱俊也要求我交付房租，争议过程中导致我受伤在荆州市中心医院住院治疗。四、原告公司及司艾、第三人朱俊及朱华林法定继承人的争议导致我损失181500元，2014年8月4日朱华林继承人在涉诉房屋路口堆土堵门无法营业并致我受伤住院；五、根据民法总则第122条规定，原告所收取的二十四万元属于非法所得的给付不当得利，请求荆州区人民法院判令司艾退还房租二十四万元；六、请求荆州区人民法院驳回原告诉讼请求。被告田克华辩称：一、司艾代表原告荆州市铝型材实业公司作为原告主体不适格。二、对于原告提出请求荆州区人民法院判令解除原告铝型材公司及司艾与被告田克华之间的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同，答辩人同意。三、被告实际已经履行合同义务：1、答辩人已向司艾支付2013年8月至2015年8月房租共计24万元，其后吴华义与铝型材公司法人的法定继承人之一朱俊共同经营并实际使用本案涉诉房屋；2、答辩人与铝型材公司及司艾于2013年10月10日签订房屋租赁合同前司艾并未告知房屋存在纠纷；3、2014年1月3日荆州市铝型材公司过渡小组向答辩人出具了争议通知书，由朱华林次子朱俊送达我处，在此之前无人告知答辩人涉诉房屋所有权存在争议；4、答辩人承租前该房屋是一处废品回收站，承租后因经营汽车维修需要，投资数十万元用于涉诉房屋的装饰、装修、钢构厂房车间建设；5、答辩人于2014年8月1日与司艾签订补充合同表示标的房屋出现产权争议，如因产权争议堵门停水停电导致答辩人损失，司艾应积极配合解决，实际过程中司艾没有解决并使了我遭受损失；6、2013年10月10日的租赁合同约定答辩人通知三个月后合同可以解除。堵门事件发生后，答辩人与吴华义于2014年10月在涉诉房屋处就合同解除及转让通知司艾，后与吴华义于2014年10月23日签订转让协议，挽回部分投资损失。三、司艾欺骗答辩人，导致答辩人的经营损失、父亲田祖才人身伤害损失181500元应予赔偿。四、2013年10月10日、2014年8月1日签订的合同无效，司艾并不具有代表铝型材公司的主体资格，也未取得朱华林所有继承人的授权，我已于2014年10月23日与吴华义签订转让合同，该房屋从此由朱俊和吴华义实际使用，答辩人已向司艾支付两年房屋租金，后面房屋我未占有使用不应由我支付租金。五、本案合同是在重大误解的情况下签订的，司艾没有履行合同义务构成违约，我方有权单方终止合同，属于无奈之下终止并转让，请求荆州区人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告吴华义及第三人朱俊辩称：一、原告诉讼主体不适格，司艾无权代表荆州市铝型材公司，其以荆州市铝型材公司的名义提起民事诉讼，不是该公司真实意思表示；二、从实体上讲，解除合同以合同有效为前提，案涉房屋租赁合同无效，不存在解除，司艾不是案涉房屋的所有权人，不能享有对该房屋占有和、使用、收益、处分等所有权人的权益，故其要求解除租赁合同并返还房屋及占用费的请求于法无据，人民法院应驳回其诉讼请求。综上，司艾既无公司授权，且未征得其他继承人的一致同意或者授权，其以自已的名义或者公司的名义，擅自将案涉房屋出租给他人，谋取利益，侵犯了其他财产共有人的合法权益，属于无权处分行为。其后，又未获得其他共同，权利人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，其所签订合同为无效合同，无效合同自始无效，对合同相对人没有约束力，司艾的过错是导致合同无效的根本原因，其应承担合同无效的不利后果，行使法定解除权的前提是合同有效，若合同无效不生解撤之问题，司艾要求解除租赁合同的请求于法无据。司艾不是案涉房屋的所有权人，不能享有对该房屋占用、使用、收益、处分的权利。案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利归属于全体共有人，故其无权要求返还房屋及占用费。被告吴华义未与原告签订合同，不应成为本案被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，司艾以原告荆州市铝型材实业公司的名义与被告田克华签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉诉房屋出租给被告田克华、租期为四年即2013年8月1日至2017年7月31日，租金为每年12万元、第三方将押金交付原告后被告可以转让，被告通知原告三个月后可以解除合同。在涉诉房屋存在继承权纠纷的情况下，原告荆州市铝型材实业公司（合同甲方）与被告田祖才（合同乙方）于2014年8月1日签订了《房屋租赁补充协议》，其内容载明“由于荆州市铝型材实业公司所有的红门路99-3号（共计800平方）房屋现出现的产权及遗产纠纷，导致田克华营业损失，现就甲方将该房屋出租给乙方原合同《房屋租赁合同》签订日期2013.10.10作出以下补充协议：……租期五年从2014.08.01至2019.07.31……如因红门路99-3号产权纠纷造成乙方损失，甲方应积极配合乙方共同解决。”被告田克华、田祖才向司艾支付了2013年8月1日至2015年7月31日的租金24万元，但由于司艾与第三人朱俊之间的遗产纠纷导致被告田祖才、田克华无法正常经营，被告田克华、田祖才为减少自身损失，于2014年10月23日将涉诉房屋租赁权转让给被告吴华义、第三人朱俊。第三人朱俊庭审陈述“我接手时就暂停交纳租金，待我们继承人商量好后再来交租金。”另查明，涉诉租赁房屋位于沙市区××门路东侧99-3，土地使用权证登记的所有权人为原告荆州市铝型材实业有限公司，原告企业性质登记为集体所有制企业，法定代表人为朱华林。朱华林于2012年9月26日去世，司艾为朱华林的配偶，第三人系朱华林与前妻黄桂英之子。朱华林于2012年9月26日去世后，原告公司未产生新的法定代表人。司艾与朱俊等人的遗产继承纠纷尚在另案审理之中。2014年1月20日，沙市区立新乡人民政府向荆州市工商行政管理局的函件中载明“铝型材实业公司是在特定历史时期系挂靠我乡政府属戴着红帽子的私营企业”“我乡政府同意与荆州市铝型材实业公司解除挂靠关系，该企业原公章废止”。该函在荆州日报上刊登声明。本院认为，法人的诉讼权利应通过法定代表人来实现，原法定代表人朱华林去世后，该企业并未变更法定代表人，司艾并非该公司的法定代表人，其作为原法定代表人朱华林的配偶，虽然其提交的诉状上加盖有公司公章，但该公章已于2014年1月29日由主管机关声明废止，故本次诉讼不能证明是该企业真实的意思表示，本案诉讼不符合受理条件。关于被告田克华认为司艾收取租金24万元构成不当得利应予返还的意见，不属于本案的审理范围不做处理。根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第五十五条、《最高人民法院关于适用的司法解释》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下:驳回司艾代表荆州市铝型材实业公司对被告的起诉。本案受理费4550元退还原告荆州市铝型材实业公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  杨玲二〇二〇年六月一日法官助理任晶书记员黄薇薇