北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初171号原告：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。法定代表人：牛成立，董事长。委托诉讼代理人：刘海屏，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘礼，北京大成律师事务所律师。被告：北京明达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路9号。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：孙明立，男，北京明达房地产开发有限公司职员。原告中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托）与被告北京明达房地产开发有限公司（以下简称明达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中诚信托的委托诉讼代理人刘海屏、刘礼，被告明达公司的委托诉讼代理人孙明立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中诚信托向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.明达公司偿还中诚信托借款本金9000万元，利息1384.5万元；2.明达公司向中诚信托支付至实际清偿之日止的利息的复利及罚息（暂计至2019年11月30为55180965元）；3.明达公司以其名下位于北京市朝阳区XXXX路9号院2号楼（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）5单元801号、6XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、5XXXX号、6XXXX号、1XXXX号和1XXXX号的房屋为上述债务承担抵押担保责任，中诚信托就该房产折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿；4.本案诉讼费用由明达公司负担。事实与理由：2009年6月30日，中诚信托与明达公司签订《借款合同》，约定中诚信托向明达公司发放借款人民币2亿元，借款期限为1年,自借款发放之日起计算。借款利率为固定利率,年利率为9%,自借款发放之日起开始计息,付息日为每季末月20日。如明达公司来按时足额偿还借款本息的,中诚信托有权对逾期借款计收罚息,罚息利率为借款合同约定的借款利率上浮50%,并对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。2009年6月20日,中诚信托依约向明达公司发放借款人民币2亿元。自2009年7月12日起,中诚信托与明达公司就《借款合同》共签订六份补充协议(编号分别为:2009年中诚信托字碧湖居二期贷款项目集合信托借第01号补01号、补02号、补03号、补04号、补05号、补06号),约定借款年利率调整为6%,借款期限延期至2014年3月31日。明达公司于2009年12月18日、2009年12月31日和2010年9月30日分别提前归还本金7000万元、3000万元和1000万元,并付清截至2011年9月19日的借款利息。前述借款到期后,明达公司未能依约足额偿还借款本息,中诚信托与明达公司于2014年9月16日共签订8份《最高额抵押合同》（编号分别为2009年中诚信托字碧湖居二期贷款项目集合信托借第01号担第01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号，以下分别简称第01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号《最高额抵押合同》),约定明达公司以其名下位于北京市朝阳区XXXX路9号院2号楼5单元801号、6单元201号、1XXXX号、19单元901号、5单元101号、6单元101号、1单元501号和1单元502号的房屋，为双方在2009年6月30日至2014年10月28日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保,抵押担保的最高债权额为人民币1.5亿元,担保范围包括本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管抵押物的费用和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费(或仲裁费)、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。2014年11月24日，双方就上述抵押物办理了抵押登记（他项权证号：X京房他证朝字第XXXXXX号）。但截至今日，明达公司经多次催告，始终未能偿还借款本息且未履行抵押担保责任，已严重违反合同约定，构成违约。鉴于此，依据合同约定及相关法律规定，中诚信托有权提起本案诉讼，要求明达公司立即偿还中诚信托全部借款本息、支付相关费用并承担抵押担保责任。明达公司辩称，认可中诚信托的诉讼请求，认可中诚信托陈述的借款事实及还款事实。本案抵押的5单元801号房产是先抵押给交通银行的，后抵押给中诚信托，均办理了抵押登记，后明达公司将该房产出售，进行了网签，但未办理过户。明达公司的出售行为未经过中诚信托的同意，中诚信托对上述房产有合法抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即中诚信托提交的证据1《借款合同》及补充协议，证据2《最高额抵押合同》8份，证据3账户交易历史清单（放款凭证），证据4房屋他项权利证，证据5欠款明细表，证据6催收通知书及回执，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月30日，中诚信托（乙方、贷款人）与明达公司（甲方、借款人）签订《借款合同》，约定：乙方同意以信托资金向甲方发放借款，借款金额为不超过2亿元，借款期限1年，用途为北京碧湖居项目二期开发建设，利率为年利率9%；自乙方发放借款之日起开始计算利息，利息金额=未偿还借款本金×（借款实际使用天数/360）×借款年利率，付息日为每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日；利随本清，在本合同规定的借款期限届满之日，甲方将借款利息与借款本金同时支付给乙方。第五条，甲方向乙方偿还的款项按以下顺序结清：乙方实现债权的费用、违约金、损害赔偿金、罚金、复利、借款利息、借款本金；借款本金于借款期限届满时一次性偿还。第十二条第3项，甲方未按本合同约定归还借款本息，也未与乙方签订延期还款协议，或所延期限届满仍未归还借款本息时，乙方有权催收借款本息，并可对逾期借款自逾期之日起收取罚息，罚息利率为在本合同约定借款利率水平上加收50%。对不能按时支付的利息，自逾期之日起，按罚息利率计收复利。中诚信托、明达公司的法定代表人均在合同上签字并加盖公章。2009年7月12日，中诚信托（乙方、贷款人）与明达公司（甲方、借款人）签订《借款合同之补充协议》，约定：针对双方于2009年6月30日签订的《借款合同》作出调整，1.《借款合同》的利率调整为年利率6%；2.本合同项下借款自乙方发放借款之日起开始计算利息，利息金额=借款本金×（借款实际使用天数/360）×6%，首次付息日（2009年9月20日）的利息金额为4100000元，第二次付息日（2009年12月20日）的利息金额为1666666.67元；付息日为每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日；利随本清，在本合同规定的借款期限届满之日，甲方将借款利息与借款本金同时支付给乙方。中诚信托及明达公司均在补充协议上加盖公章及法定代表人名章。2010年12月28日，中诚信托（乙方、贷款人）与明达公司（甲方、借款人）签订《借款合同之补充协议二》，约定：借款人与贷款人一致同意将原借款合同项下的借款期限延长至2011年6月30日。中诚信托及明达公司均在补充协议上加盖公章、中诚信托的法定代表人签名。2011年6月27日，中诚信托（乙方、贷款人）与明达公司（甲方、借款人）签订《借款合同之补充协议三》，约定：双方一致同意将原借款合同的借款期限延长至2012年12月21日。中诚信托及明达公司的法定代表人均签名并加盖公司公章。2012年12月26日，中诚信托（乙方、贷款人）与明达公司（甲方、借款人）签订《借款合同之补充协议四》，约定：双方一致同意将原借款合同的借款期限延长至2013年2月28日。中诚信托及明达公司加盖公司公章，中诚信托的法定代表人签名、明达公司的法定代表人加盖名章。2013年2月27日，中诚信托（乙方、贷款人）与明达公司（甲方、借款人）签订《借款合同之补充协议五》，约定：1.双方一致同意将原借款合同的借款期限延长至2013年12月31日，期间借款人可提前还款；2.利随本清，甲方在归还乙方借款时将应付未付所有利息等一并清偿。中诚信托及明达公司加盖公司公章，中诚信托、明达公司的法定代表人均在补充协议上签名并加盖公章。2013年12月20日，中诚信托（乙方、贷款人）与明达公司（甲方、借款人）签订《借款合同之补充协议六》，约定：1.双方一致同意将原借款合同的借款期限延长至2014年3月31日，期间借款人可提前还款；2.利随本清，甲方在归还乙方借款时将应付未付所有利息等一并清偿。中诚信托及明达公司的法定代表人均在补充协议上签名并加盖公章。此外，上述六份补充协议中均约定：本补充协议是《借款合同》不可分割的组成部分，与《借款合同》具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与《借款合同》的内容出现不一致或矛盾之处，应适用本补充协议的约定；本协议未作规定的，仍适用《借款合同》的约定。2014年9月16日，明达公司（抵押人）与中诚信托（抵押权人）签订了第01号至08号《最高额抵押合同》，均约定：抵押人以其有权处分的财产为抵押权人基于授信对债务人享有的债权设定最高额抵押，抵押财产的详细情况以合同所附的抵押物清单为准；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物；担保债权为抵押权人与债务人在2009年6月30日至2014年10月28日期间签订的全部主合同（即《借款合同》及其补充协议），担保的最高债权额为1.5亿元；担保范围包括主合同项下的债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管抵押物的费用和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。上述《最高额抵押合同》均附有抵押物清单，抵押物清单载明的抵押财产分别为：北京市朝阳区XXXX路9号院2号楼5单元801、建筑面积390.11平方米；6单元201、建筑面积281.46平方米；12单元1102、建筑面积494.88平方米；19单元901、建筑面积267.28平方米；5单元101、建筑面积295.52平方米；6单元101、建筑面积277.13平方米；1单元501、建筑面积310.53平方米；1单元502、建筑面积320.31平方米。中诚信托及明达公司的法定代表人均在在上述合同上签字并加盖公章。上述《最高额抵押合同》签订后，中诚信托取得了X京房他证朝字第XXXXXX号他项权利证明，载明：房屋坐落朝阳区XXXX9号院2号楼，最高额抵押，债权数额1.5亿元。附记载明X京房权证朝字第XXXX号证的1单元501号、1单元502号、5单元801号、5XXXX号、6XXXX号、6XXXX号、1XXXX号、1XXXX号共同抵押担保1.5亿元。2009年6月30日，中诚信托向明达公司发放贷款2亿元。明达公司分别于2009年12月18日、2009年12月31日、2010年9月30日归还借款本金7000万元、3000万元和1000万元，并付清了截至2011年9月19日的借款利息。庭审中，中诚信托主张明达公司自2011年9月20日开始欠息，截至贷款到期，明达公司应付未付的期内利息共计13845000元；中诚信托主张罚息自贷款到期日即2014年3月31日起计收，并自2011年12月20日起对未支付的期内利息计收复利，罚息和复利的利率均为年利率9%。明达公司认可中诚信托的上述主张。另查明，明达公司在本案中抵押给中诚信托的8套房产属于第二顺位抵押，第一顺位抵押权人为交通银行股份有限公司北京亚运村支行，中诚信托对其为第二顺位抵押权人的事实认可。本院认为，中诚信托与明达公司签订的《借款合同》及6份《借款合同之补充协议》、8份《最高额抵押合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反现行法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行。中诚信托依约履行了《借款合同》项下的放款义务，但明达公司未能按照合同约定履行按期足额偿还本金并支付利息的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，明达公司的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。中诚信托要求明达公司偿还贷款本金9000万元及利息1384.5万元，本院予以支持。关于罚息和复利。根据《借款合同》第十二条的约定，明达公司未按合同约定归还借款本息，中诚信托有权对逾期借款自逾期之日起收取罚息；对不能按时支付的利息，自逾期之日起，按罚息利率计收复利。据此，中诚信托有权按照罚息利率计收逾期本金产生的罚息，并对贷款期内不能按时支付的利息，按照罚息利率计收复利。明达公司以其有权处分的房产就本案所涉贷款提供了最高额抵押担保，本案所涉贷款发生于《最高额抵押合同》约定的最高债权确定期间，中诚信托就抵押财产已经取得了他项权利登记证明。在明达公司未能依约按期偿还贷款本息的情况下，中诚信托有权对明达公司提供的抵押物在最高债权额1.5亿元的范围内按照抵押登记顺序行使优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条之规定，判决如下：一、北京明达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还中诚信托有限责任公司借款本金9000万元、利息1384.5万元及复利、罚息（罚息：以借款本金9000万元为基数，自2014年3月31日起至实际付清之日止，按照年利率9%计算；复利：自2011年12月20日起至实际付清之日止，以欠付的利息为基数，按照年利率9%计算）；二、中诚信托有限责任公司在本判决第一项债权范围内，有权以北京明达房地产开发有限公司提供抵押的房产[他项权证号：X京房他证朝字第XXXXXX号]折价或者以拍卖、变卖的价款在最高债权额1.5亿元范围内按照抵押登记顺序优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836930元，由北京明达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李冬梅人民陪审员  马云龙人民陪审员  李金婷二〇二〇年六月二十四日法官 助理  王艳锋书 记 员  刘 爽