河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0392民初732号 原告：王谊南，女，1990年12月22日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：吕静然，河北渤海明达律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住北戴河新区，公司员工。 第三人：单慧娥，女，1955年8月15日生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告王谊南与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人单慧娥商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月15日、6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕静然，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，第三人单慧娥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王谊南向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告办理中国红色公寓1123号房屋产权手续。2、判令被告承担本案一切费用。事实和理由：2011年6月19日，原告订购由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）开发的坐落在南戴河中国红色公寓的1123号商品房，2011年6月19日原告与被告瑞龙地产签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙地产。原告购买的1123房屋，建筑面积49.58平方米，单价10990.08元/平方米，总价款544888元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2011年6月20日原告向被告瑞龙地产交付了涉案房屋的合同价款569369元，同一天付清公共维修基金、产权代办费、配套费、契税等相关费用。2011年6月19日原告将涉案房屋交由秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）负责托管经营并订立房屋委托经营协议书（以下简称经营协议）。委托期限五年，经营收益每月3338.12元。每月15日前支付当年的委托经营收益，经营收益支付期内，丽都物业自负盈亏，委托期间委托人每年享有20天免费度假用房。2011年7月4日被告瑞龙地产为原告出具销售不动产统一发票。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为被告办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。现涉案房屋具备办理房屋产权手续。2019年秦皇岛市中级人民法院做出的（2019）冀03执异132号执行裁定书，中止对秦皇岛抚宁南戴河一小区嶺澜公寓（中国红色公寓）1123号房屋相对应的土地使用权的执行。依据上述事实原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价和相关费用，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权处分权。二、现涉案房屋已经具备办理产权手续，但是被告却以种种理由不予办理。被告拒不履行合同约定办理产权手续义务，违反合同法第60条规定。 原告当庭增加诉讼请求并补充事实理由：1、请求确认原告与被告瑞龙地产之间订立的中国红色公寓1123号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、确认第三人与被告之间订立的中国红色公寓1123号房屋《商品房买卖合同》无效。近日发现被告瑞龙地产却因与胡玉龙借款合同过程中，将涉案房屋在抚宁区建设局备案在胡玉龙的员工单慧娥名下作为担保。被告瑞龙地产与单慧娥之间订立的1123涉案房屋买卖合同名为买卖实为担保，价格明显低于市场实际，属于无效。因将原告享有占有使用收益的房屋在房屋管理部门备案的行为，导致原告无法备案。侵犯了原告的合法权益。第三人和被告应当立即停止侵权并协助原告办理商品房买卖合同产权手续。 瑞龙房地产辩称，原告与我公司签订的买卖合同是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的买卖合同是合法有效的。我公司与第三人单慧娥签订的买卖合同是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，第三人的买卖合同是无效合同。我公司愿意协助原告办理不动产权手续。由于无法配合原告办理备案手续导致办证时间的延迟。 第三人单慧娥没有陈述意见。 王谊南提供了以下证据：证据一、商品房买卖合同。2011年6月19日签订中国红色公寓1123房屋《商品房买卖合同》。证明房屋买卖合同成立并生效。证据二、银行业务凭证、收据。证明原告向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款、公共维修基金、代办费、配套费等。证明原告履行合同支付房款以及相关费税义务。证据三、交房屋交接证明、验房签字文件及物品明细表。2011年6月19日被告瑞龙地产向原告交付合同约定房屋，丽都物业为原告出具验房签字文件及房内设施明细表。证明原被告履行房屋交接事实和涉案房屋原告而接收并实际占有。证据四、委托经营协议。2011年6月19日由原告、被告瑞龙地产和丽都物业三方协商，同意由物业公司经营五年。证明原告享有该房屋的所有权并处分房屋物权。证据五、发票。2011年7月4日被告瑞龙地产为原告出具销售不动产发票。证明原告履行税费义务，开具正式发票，享有房屋所有权。证据六、（2018）北戴河不动产权第0000776号证书。证明具备办理产权分割条件。证据七、（2019）冀03执异132号执行裁定书。证明原告享有该涉案房屋相对应土地的使用权，同时也享有房屋所有权。证八、宋云霞诉瑞龙地产2016冀0392民初484号案件中法院调取的胡玉龙案的经侦材料。包括借款合同、胡玉龙的笔录等，主要内容为胡玉龙与瑞龙之间存在借款合同关系，并且在借款合同中明确约定用中国红色公寓的房屋进行担保。第三人的出具的证明，明确表述了其名下备案的房屋是替胡玉龙代为持有的，本身与瑞龙房地产之间并不存在房屋买卖关系。胡玉龙笔录说借给瑞龙借款4000余万元，31套公寓进行担保，找的都是他的亲戚朋友，31套公寓在建设局备案的都是在他的亲戚朋友名下。证九、郭旭睿案件中出庭证人徐某的证人证言。主要内容为，其是中国红色公寓被抵押出去的房子的业主代表，共七八个代表，其是主要代表，负责上访、起诉等。3年前债权人代表来占房子，其和债权人代表以及两个备案人见过（不记得备案人是谁了），谈过给备案人点钱，解除备案，但因要的钱多后来没谈成，其也和债权人公司负责人见过。后来约定业主可以自己住，不能对外出租。 瑞龙房地产的质证意见：对1123、1113两套房屋的证1-7证据三性均认可。公安机关的笔录可以充分证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，胡玉龙也向公安机关提供了与我公司签订的多份的借款合同，借款合同也明确约定，用中国红色公寓项目房产做抵押担保，我公司与胡玉龙员工签订的31套备案合同都是与胡玉龙借款的担保物，所有的员工也都向公安机关证明了出资人是胡玉龙，其只是代为持有。胡玉龙的笔录说“从2011年度开始帮助借款，后来我感觉他们外债比较多，于2012年7月份左右将中国红色31套公寓备案到我名下，31套公寓备案都是我找的亲戚朋友。对这组证据认可，对真实性、合法性、关联性没有异议。 被告提供了以下证据：证1、我公司与胡玉龙签订的借款合同3份。1123号房屋的备案担保合同一份。31套房屋的担保备案明细表。证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，借款合同中约定用中国红色公寓房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交给公安部门的借款合同能够对应，担保备案明细表和房管局的存档相一致，可以证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖关系意思表示。单慧娥作为胡玉龙的员工从没有向我公司交过任何购房款，我公司也从未向单慧娥交付过房屋。证2、还款协议书，我公司与胡玉龙签订的，该协议书明确写明了我公司是归还胡玉龙的借款，胡玉龙在收到欠款后配合我公司去建设局办理解除备案的手续，第四条约定，甲方收到乙方返还的前款后该协议生效，有胡玉龙本人的签字按印，胡玉龙出具了收到了归还欠款的收条并签字，有我公司归还该笔借款的电子银行回单。两份我公司归还胡玉龙欠款的电子回单，银行凭证。该组证据只是部门的银行还款凭证，还款协议书虽然也只是针对31套房其中一套房签订的，足以充分证明我公司与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋备案合同全部都是为民间借贷提供的担保，并不是真实的房屋买卖关系，至于第三人单慧娥的房屋买卖合同从没有向我公司支付过任何的购房款。证3、2018冀0392民初733号判决书，该判决书已判决吴亦楠的合同无效，协助原告办理房屋产权登记，今天开庭的第三人单慧娥和吴亦楠一样都是胡玉龙的员工。 原告的质证意见：借款合同明确约定用红色公寓房屋担保并且原告名下的房屋也确实备案在进行担保的31套备案明细表中，履行了部分的还款协议，也证实了用备案房屋为借款担保的事实，被告提交的证据可以证实被告与第三人之间的房屋买卖合同仅仅是为借款担保的行为不是真实的房屋买卖意思表示。 本院调取了第三人单慧娥与被告瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》，买受人是单慧娥，出卖人瑞龙房地产，购买房屋是中国红色公寓11层23号房，签订日期2012年7月13日，在原抚宁县房地产市场管理所备案时间是2012年7月13日。该合同与瑞龙房地产提供的一致。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年6月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落在北戴河新区房屋。建筑面积49.58平方米，单价10990.08元／平方米，总价款544888元。原告交纳了定金15000元。双方办理了房屋交接，原告签收了房屋。同日，原告与秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）签订《委托经营协议》，把房屋委托丽都物业经营，原告定期收取收益，委托期限五年，经营收益每月3338.12元。每月15日前支付的委托经营收益，经营收益支付期内，丽都物业自负盈亏，委托期间原告每年享有20天免费度假用房权。2011年6月20日原告向被告瑞龙地产交付了涉案房屋的合同价款569369元，同一天付清公共维修基金、产权代办费、配套费、契税等相关费用。2011年7月4日瑞龙房地产为原告出具销售不动产统一发票。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为被告办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，王谊南提出执行异议。2019年2月19日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异132号执行裁定书。查明2011年6月19日王谊南与瑞龙房地产签订两份《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层13号和11层23号房屋。王谊南支付购房款、契税、配套费、代办费、物业费、公共维修基金等费用。2011年6月19日，王谊南正式办理了入住手续。由瑞龙房地产担保，王谊南与丽都物业签订委托经营协议，将房屋委托丽都物业经营，期限五年，双方约定王谊南每年按月收取委托经营收益。2011年7月4日，瑞龙房地产为王谊南出具销售不动产统一发票2张。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，王谊南与瑞龙房地产已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。王谊南在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。王谊南对中国红色公寓11层13号和11层23号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓11层13号和11层23号房屋相对应的土地使用权的执行。 本案在立案时起诉的被告还有单慧娥、胡玉龙两人，诉讼请求为：1、请求确认原告与被告瑞龙地产之间订立的中国红色公寓1123号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、确认二被告之间订立的中国红色公寓1123号房屋《商品房买卖合同》无效；3、判令二被告协助原告办理买卖合同产权手续并承担本案一切诉讼费用。事实与理由部分还有：近日发现被告瑞龙地产却因与被告胡玉龙借款合同过程中，将涉案房屋在抚宁区建设局备案在被告胡玉龙的员工被告单慧娥名下作为担保。被告瑞龙地产与被告单慧娥之间订立的1123涉案房屋买卖合同名为买卖实为担保，价格明显低于市场实际，属于无效。因二被告已经将原告享有占有使用收益的房屋在房屋管理部门备案的行为。导致原告无法备案。侵犯了原告的合法权益。二被告应当立即停止侵权并协助原告办理商品房买卖合同产权手续。后原告变更诉讼请求，确定为现在的诉请。本案在审理过程中，变更了主办人，更换了合议庭，在变更主办人之前，原独任庭已经当庭同意原告撤回对单慧娥、胡玉龙的起诉，变更诉讼请求。新合议庭当庭释明撤掉被告，不审理备案合同将导致遗漏当事人，案件事实查不清楚，影响裁判和执行。原告当庭表示坚持变更后的诉请，不起诉其他被告，不同意审理备案合同。 本院依职权追加单慧娥为本案第三人，单慧娥没有到庭，也没有提交书面陈述意见。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层23号商品房，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异132号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因他人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在管理部门备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓11层23号商品房不动产登记。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人单慧娥与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓11层23号《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告王谊南办理中国红色公寓11层23号商品房不动产登记。 三、驳回原告王谊南的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  张秋林 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年六月四日 书 记 员  赵晶晶