广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初339号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行。住所：广西灵川县灵西路1号。统一社会信用代码：914503239000200746。 负责人：李川，该支行行长。 委托代理人：阳光照，该支行员工。 委托代理人：刘洋，该支行员工。 被告：覃亚坚，男，1965年1月18日出生，壮族，住广西鹿寨县。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司。住所：广西灵川八里街工业园区15-1#A10地。 法定代表人：赵小菊。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“农行灵川支行”）与被告覃亚坚、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称“报业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行灵川支行的委托代理人阳光照、刘洋到庭参加了诉讼，被告覃亚坚、报业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行灵川支行诉称：2016年1月18日被告覃亚坚购买报业公司开发位于灵川县八里街工业园“八里街桂林日报社小区”9幢1单元11层2号房产，建筑面积95.46平方米，总价362748元，首付款90748元，二被告签订了《商品房买卖合同》。2016年3月7日原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额272000元，期限18年，等额本息还款方式，每月11日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%，截止到2019年8月14日，执行利率调整为4.9%。2016年3月上旬原告在灵川县房产管理局取得办理《预购商品房抵押权预告登记》受理回执单，于2016年3月16日办妥《预购商品房抵押权预告登记》，原告于2016年3月11日按照《个人购房担保借款合同》约定发放贷款272000元，《借款凭证》已明确记载：借款金额：272000元，借款日期：2016年3月11日，到期日期：2034年3月10日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。被告覃亚坚从贷款发放日起到2019年8月14日止，共归还贷款本金33694.62元、归还正常利息40812.85元，从2019年7月后，被告覃亚坚不能按时履行还款义务，原告通过电话催收，被告以经济困难为由拒不偿还本息。到2019年8月14日被告覃亚坚共欠原告贷款本金238305.38元及利息1951.10元。故原告诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告覃亚坚、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年3月7日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告覃亚坚归还原告借款本金238305.38元及利息1951.10元（暂计至2019年8月14日止，此后按借款合同约定计息至借款本息清偿之日止）；3、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告覃亚坚的债务承担连带保证责任；4、原告对被告覃亚坚已办理预告登记的灵川县八里街工业园“八里街桂林日报社小区”9幢1单元11层2号房产处分后所得价款优先受偿；5、本案诉讼费及保全费由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）被告覃亚坚身份证、户口簿；被告报业公司营业执照、法定代表人身份证，证明二被告身份情况；（2）个人购房贷款申请表、面谈记录，证明被告覃亚坚申请贷款情况；（3）中国农业银行个人购房担保借款合同，证明被告覃亚坚借款、违约约定情况及抵押人覃亚坚为借款抵押担保等情况；（4）贷款审批通知书、贷款发放通知单、借款凭证，证明原告向被告覃亚坚发放贷款情况；（5）贷款合约信息，证明被告欠本息情况；（6）被告覃亚坚还款明细，证明被告还款情况；（7）预购商品房预告登记证明，证明被告覃亚坚房屋抵押情况；（8）商品房买卖合同，证明二被告房屋买卖情况；（9）首付款发票，证明交纳首付资金90748元的情况；（10）法院裁定书，证实原告对涉案房屋申请保全及缴纳保全费1712元情况；（11）还款本息表，证实被告应当归还本金230364.85元，未结清正常利息1877.41元，罚息11.35元，复利11.13元（截至2020年5月27日止）。 被告覃亚坚辩称：《个人购房担保借款合同》属实，支持原告的诉讼请求；因无力支付房贷月供，曾与被告报业公司沟通，并委托他人办理退房、注销商品房预告登记及撤销商品房买卖合同备案；请求法院封存并撤销被告在桂林农业银行办理的银行卡（62×××75），以免造成不必要麻烦。 被告覃亚坚为其主张在举证期限内提供的证据有：柳州市公证处公证书、收据，证实覃亚坚委托廖桂秋办理涉案房屋撤销商品房预告、银行抵押手续的事项的委托书进行公证情况。 被告报业公司未到庭答辩，亦未提交答辩状及证据。 本院向灵川县公证处调取的公证书1份，证实2016年1月15日，被告覃亚坚委托李陈安办理涉房屋相关事项的委托书公证办理情况。 经核查，本院认为原告提供的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。原告对覃亚坚提供的证据及本院调取的证据，认为与本案无关。本院认为，委托公证材料所涉二被告购房等事宜，与本案借款无关联，不予采信。被告覃亚坚、报业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视其放弃质证的权利。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2016年1月18日，被告覃亚坚向被告报业公司购买该公司开发的位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元11层2号房屋一套，签订合同编号1601000443《商品房买卖合同》一份，约定该房销售总价为362748元，被告覃亚坚支付首付款90748元，剩余272000元办理银行按揭贷款。2016年3月7日，原告农行灵川支行与被告覃亚坚、报业公司签订编号为45020120160017498《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告覃世坚借款金额272000元，用于购置被告报业公司开发的位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元11层2号房屋，该房屋也为该笔借款的抵押物。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率4.9%执行，逾期利率：7.35%，还款方式为等额本息还款，借款期限为216个月（从借款日期2016年3月11日至2034年3月10日）。合同第十一条11.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；合同第十一条11.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同第十一条11.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告报业公司对上述借款承担保证担保责任。合同签订后，原告按合同约定向被告发放了贷款272000元，原告与被告就抵押物到相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但至今被告报业公司未办妥抵押权人的抵押登记手续。至2019年7月起被告覃亚坚及作为连带责任担保人的被告报业公司未能按合同如期还款，截至2020年5月27日,被告覃世坚尚欠本金230364.85元、正常利息1877.41元、罚息11.35元、复利11.13元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。原告与被告覃亚坚、报业公司签订《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告与二被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告覃亚坚未按约按期归还借款本金及利息，构成违约。故原告要求解除与被告覃亚坚、报业公司于2016年3月7日签订的《个人购房担保借款合同》及要求被告覃亚坚偿还借款本金并支付利息的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告报业公司作为被告覃亚坚借款阶段性担保人，未能办妥抵押权人的抵押登记手续，应对涉案借款承担连带偿还责任。 关于原告主张对案涉抵押预告登记房屋行使优先受偿权的请求问题。本院认为，案涉房屋仅办理了商品房抵押权预告登记，不是现实的抵押权登记，登记的排他性不同，根据《中华人民共和国物权法》第二十条并结合本案，对原告该请求，本院不予支持。关于被告覃亚坚请求封存并撤销其在农业银行办理的银行卡的意见，因不是本案审理范围，不予采信。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告覃亚坚、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年3月11日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告覃亚坚归还原告中国农业银行股份有限公司灵川支行借款本金230364.85元及利息（截至2020年5月27日利息为1877.41元、罚息为11.35元、复利为11.1371元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告桂林市报业房地产开发有限公司在办妥位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元11层2号房屋他项权利证书并交原告收执之前对被告覃亚坚的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费4874元，保全费1712元，由被告覃亚坚、桂林市报业房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4874元[收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖润强 人民陪审员  秦四林 人民陪审员  张莉娟 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  陈荣财 书 记 员  李颂薇