广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初948号原告（反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司，经营场所肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914***********333G。负责人：彭定博。委托代理人：林海萍、刘晓红，该分公司员工。被告（反诉原告）：李少梅，女，汉族，1964年12月27日生，住广东省肇庆市高要区************队226号，公民身份号码442************465。委托代理人：李鉴标，系李少梅的丈夫。被告（反诉原告）：李鉴标，男，汉族，1965年1月13日生，住广东省肇庆市高要区**************，公民身份号码442************015。原告（反诉被告）碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司与被告（反诉原告）李少梅、李鉴标物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭对本诉和反诉合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人林海萍、刘晓红，被告（反诉原告）李鉴标（同时又是李少梅的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园商品住宅区翠堤春晓三十一街2座401号商品房。原、被告双方于2011年12月26日签订《碧桂园前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月217.7元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2019年6月1日起止至今一直未支付物业服务费，截止2020年4月1日欠款（含违约金）金额累计高达2898.67元，原告多次向被告催收，被告均无合法理由拒交所欠物业服务费。被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园翠堤春晓三十一街2座401号49号车位。原、被告双方于2012年1月21日签订《肇庆碧桂园车位管理服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月30元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三缴纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2019年6月1日起止至今未支付物业服务费，截止2020年4月1日欠款（含违约金）金额累计高达399.45元，原告多次向被告催收，被告均无合法理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，特向法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费人民币2477.00元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年4月1日为人民币821.12元；上述两项金额共计：3298.12元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）李少梅、李鉴标针对本诉辩称：我认为原告的起诉要求不合理，我认为物业服务费是要支付的，但是他们的物业服务费计算标准不合理，第一点，他们的收费没有按照2011年政府物价部门标准来定价，并且《前期服务协议》把物业服务费定价为2元/平方，我认为已经超出政府标准；第二点，我认为他们的服务没有按照协议中去做到，服务不到位，对于小区的管理，每次都需要我们业主去反映才去进行处理，并没有主动进行妥善的物业服务，所以服务费是不应该收取那么多的；第三点，关于滞纳金的计算是违反了前期服务协议的，既然他们都没有按照协议履行义务，所以该滞纳金是不应该收取的；第四点，我曾经向原告拿收费备案表，但是原告并没有给我，说明他们没有按照政府部门的定价标准来收费。被告（反诉原告）李少梅、李鉴标提出反诉诉称：1、反诉人购买了高要市碧颐房地产开发有限公司（该公司与被反诉人同属于碧桂园集团旗下的公司）（以下称被反诉人公司）开发的肇庆碧桂园商品住宅区翠堤春晓三十一街2座401商品房，并完成一切购房手续。接到收楼通知后，反诉人于2013年3月15日收楼时，发现进入所购房屋的大门（即入户大门）损坏特别严重而要求处理。被反诉人提出“先收楼后处理”的口头承诺，反诉人不接受，被反诉人公司因此故意找各种理由拖延处理，反诉人多次强烈要求尽快处理也无济于事，直到反诉人最后提出“不处理就不收楼”时，被反诉人公司才将入户大门更换，至2013年5月才完成交房手续，造成反诉人在外多花了2个月的租屋费用，严重损害了反诉人的合法权益，根据《合同法》第107条、108条、111条、112条、113条、114条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用若干问题的解释》第13条、第17条的规定，要求被反诉人赔偿反诉人2个月的房租损失2600元（以同地段同类房屋租金计）及其利息损失1812.28元（利息从实际交楼日期的次月1日即2013年6月1日起计算）；2、反诉人于2013年5月购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园商品住宅区翠堤春晓三十一街49号车位，与被反诉人签订了《国有建设用地使用权转让合同》、《车位转让协议书》，并缴纳了所有费用，也将办理车位使用证的资料交与被反诉人公司。在收到被反诉人通知收车位后，双方约定2016年11月5日办理车位手续。反诉人办理收车位手续时便要求取回已签订的《国有建设用地使用权转让合同》和《车位转让协议书》（当时被反诉人公司说等盖好公章后再通知过来取，但一直无通知）。结果反诉人找了好几天，连高要国土资源局都找过，只找到一张反诉人购车款的发票，其他资料全部找不到。这时反诉人才知道被反诉人一直没有将反诉人用来办理车位使用证的的资料交给高要国土资源局，导致一直未有办理车位使用证。双方于是协商补签《国有建设用地使用权转让合同》和《车位转让协议书》，以尽快办理车位使用证。但是，由于被反诉人有意把《车位转让协议书》的车位交付日期写成“2013年6月30日”，反诉人不接受这样损害自身的合法权益条款而导致补签失败，被反诉人因此又故意一拖再拖，反诉人多次强烈要求按实际交付车位时间写也得不到回复，造成反诉人一直未能领取到车位使用证，由于未有收车位，造成车位无法出租带来的经济损失。因此，被反诉人已严重违反了《合同法》，根据《合同法》第107条、108条、112条、113条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被反诉人应当承担车位使用证逾期未办理的违约责任，现要求被反诉人赔偿反诉人车位使用证逾期未办理的违约金11677.53元（违约金从反诉人交清约定的款项资料90日后即2014年2月1日起计算），车位出租损失费2000元及利息损失102.23元（利息从约定交车位日期的次日即2016年11月10日起计算）；3、根据《物业管理条例》第41条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，实际交付后应由业主交纳，而物业服务费是以月为单位交纳的，因此，一般都是以购房者实际收房的次月即从2013年6月才开始交纳。但被反诉人却从2013年4月就开始收取反诉人物业服务费，明显多收了2个月的物业服务费。根据《民法通则》第92条、《民法总则》第122条、《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第131条规定，要求被反诉人退还多收的物业服务费435.4元及不当得利202.14元（利息从实际应缴日期即2013年6月1日起计算）；4、同样，交房前产生的水电费也由被反诉人的公司交纳，反诉人代缴了这笔水电费，并将该发票于2013年8月27日递交给被反诉人，被反诉人表示一个星期内会完成退费，但直到现在还未退还，非法占有反诉人的财产。因此要求被反诉人退还反诉人这笔水电费417.35元（其中水费218.55元，电费198.80元）及不当得利186.57元（利息从约定退费后第8天即2013年9月4日起计算）；5、2013年5月9日，反诉人申请厨房装修，被反诉人按照《肇庆碧桂园装修管理规定》的要求收取了反诉人200元装修管理服务费，当反诉人要求开发票时，被反诉人却开了一张写着“装修余泥清运费”的发票，反诉人发觉发票项目名称与实际不符就咨问原因，但得到的答复却是“个个都这样开的，不交钱就不能装修”，而装修产生的余泥也是反诉人花钱请人清理的，也没有委托被反诉人清理，这明显属于违规收费。被反诉人以虚开发票入账的方式侵占反诉人的财产，违反了《发票管理办法》第22条第一款为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票，已构成虚开发票罪，请对被反诉人按虚开发票处罚。同时要求被反诉人退还违规收取的费用200元及不当得利93.74元（利息从违规收费的次日即2013年5月10日起计算）。6、被反诉人为了达到侵占反诉人的财产，擅自在《协议》第八条下伪造车位服务收费，现要求被反诉人退还其已收取的车位物业服务费2130元及不当得利114.67元（利息从违规收费的次日即2019年4月17日起计算），并判被反诉人虚假诉讼罪成立。由于被反诉人一直未履行赔偿反诉人的义务，反诉人也多次向碧桂园总部热线和区政府相关部门投诉，最后在住建局的见证下才补签协议。但效果甚微，被反诉人依然我行我素，不退款，也不愿承担违约赔偿责任。7、从上述事件可以看出，被反诉人对拖欠反诉人的多年款项拒不退还，无视反诉人多次提出的合法要求，以各种理由推卸责任，拒绝履行协议义务，严重损害了反诉人的合法权益，在忍无可忍之下，反诉人于2016年6月暂停了缴交物业费。为此，被反诉人先下手为强，向法院提出民事虚假诉讼[（2019）粤1204民初1072号]。当房产的男主人决定与其对簿公堂时，被反诉人却掩盖事实真相，用卑鄙手段骗取房产女主人去缴费，已达到长期非法占有反诉人财产的目的。在本次原诉中，被反诉人又故技重施，再次向法院提出民事虚假诉讼，在《民事起诉状》中又故意将房产男主人的电话号码写错，目的是使房产男主人不知道本次诉讼，以达到自己胜诉的目的。8、反诉人所在小区至今还未成立业主委员会，根据“肇庆市物业服务收费管理实施细则肇价（2010）45号”的要求，前期物业管理阶段的住宅物业必须实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。在2016年3月15日的消费者权益日时，反诉人与几个业主咨询了物价局，得知区内物业服务费每平方最高价只有1.8元，而被反诉人一直收取2.00元每平方的物业管理费，已超过政府的指导价。当要求查看被反诉人的《物业服务收费备案表》时，被反诉人始终不肯拿出给反诉人查看。《协议》是双方于2011年12月26日签订的，被反诉人必须按照2011年的《物业服务收费备案表》的收费价目重新核算反诉人自收楼后至今的物业服务费，多除少补。同时判令《协议》第四条第一点关于甲方交纳物业服务费以“每月每平方米贰元计收”这一条款无效。9、《协议》中第十八条，乙方违约造成甲方经济损失的，只是给予赔偿，没有负连带责任，也没有约定违约金。而《协议》第十六条，甲方违约的则要“每日交纳3%的违约金”。第十六条、第十七条中，甲方违约也要负连带责任，双方的权利义务显然不平等，明显背离公平原则。因此请撤销该“3%的违约金”和“甲方负带连带责任”的条款。10、《协议》中约定被反诉人每日至少对园区内的公共场所清扫一次，但被反诉人经常多日不清扫，不自觉履行《协议》中约定的责任和义务，多次有业主反映后才会派人来清扫。业主提出不要让车辆停在小区道路上，被反诉人就采用在小区路边放石墩的办法，人为地制造安全隐患。另外，由于反诉人在小区微信群内多次指出被反诉人的违约责任，被反诉人就将反诉人视为眼中钉，肉中刺，将反诉人踢出小区微信群，致使反诉人无法知道小区何时停水、停电以及与业主相关的信息。所以，为保证反诉人的合法权益，现要求减免三分之二的物业服务费。现反诉人为了维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，特提出反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人赔偿2个月的租房损失费2600元及其利息损失费1812.28元；2、判令被反诉人向反诉人赔偿10个月车位出租损失费2000元及其利息损失费100.78元、车位证逾期未办理违约金11677.53元；3、判令被反诉人向反诉人退还多收2个月物业服务费435.40元及不当得利202.14元；4、判令被反诉人向反诉人退还由反诉人代缴交楼前产生的水电费417.35元及不当得利186.57元；5、判令被反诉人虚开发票罪成立，要求被反诉人向反诉人退还违规收取的装修管理服务费200元及不当得利93.74元；6、判令被反诉人伪造车位服务收费证据成立，向反诉人退还违规收取的车位物业服务费2130元及不当得利114.67元；7、判令被反诉人虚假诉讼罪成立，因造成反诉人名誉损害，要求被反诉人用书面向反诉人赔礼道歉，赔偿反诉人名誉损害、误工费共3000元；以上7项，赔偿、退还的金额合计为：10782.75元；利息损失、不当得利、违约金合计为：14189.13元，总计为24971.88元（以上利息损失及不当得利按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，违约金利息从计算开始日期至全部退还本息为止，暂计至的日期等项目，见“违约金计算表”）。8、请求判令《协议》第四条第一点物业服务费以“每月每平方米贰元计收”这一条款无效，重新核算反诉人自收楼后至今的物业服务费；9、请求判令撤销《协议》第十六条“每日按应付物业服务费的3%交纳违约金”，和第十六条、第十七条关于“甲方负带连带责任”的条款；10、判令被反诉人不履行物业服务合同约定的义务，服务质量差，反诉人要求减免三分之二的物业服务费；11、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司针对反诉辩称：一、被答辩人要求答辩人赔偿2个月租房损失及利息，没有事实与法律依据。1、被答辩人声称其入户大门损坏无法居住而在外租房，但被答辩人没有提供任何证据证明其在外租房两个月且花费了租金；2、退一步讲，即使存在租金支出，被答辩人是否在外租房与答辩人无任何关系，要求答辩人支付租金无事实依据，且要求相关责任人支付租金已过诉讼时效；二、被答辩人要求答辩人赔偿车位出租损失费及逾期办理车位的违约金，没有事实与法律依据1、车位证是否办理并不影响被答辩人对车位享有占有使用收益等权益，且答辩人从未阻止被答辩人对车位的出租、使用等，被答辩人要求答辩人赔偿车位出租损失费没有事实与法律依据；2、答辩人不是车位销售方，答辩人仅对车位所在园区的共有部位提供物业服务，被答辩人未委托答辩人为其办理车位证，且答辩人没有为被答辩人办理车位证的义务，被答辩人要求答辩人支付逾期未办理车位证的违约金没有事实与法律依据。三、被答辩人要求答辩人返还2个月物业服务费及不当得利无事实与法律依据1、双方签订了《前期物业服务协议》（以下简称“前期协议”），该协议第六条约定，被答辩人从商品房买卖合同约定的物业交付之日起，无论被答辩人是否居住或使用，均应向答辩人支付物业服务费，被答辩人从2013年4月开始向答辩人支付物业服务费符合《前期协议》的约定，合法有效，不存在不当得利行为。2、除物业服务协议约定物业服务费支付时间外，收楼通知书上也明确约定了物业服务费的支付时间为2013年4月1日起，被答辩人对此也已签字确认，并认可物业服务费的支付时间，因此从被答辩人从2013年4月开始向答辩人支付物业服务费并无不当。因此，被答辩人要求返还2个月物业服务费及不当得利无事实与法律依据，同时该请求已过诉讼时效。四、被答辩人要求答辩人返还水电费用没有事实与法律依据被答辩人房屋产生的水电费属于答辩人代收代缴的费用，该费用实际由相关供水供电部门收取，被答辩人要求答辩人返还其房屋产生的水电费没有任何依据。五、被答辩人要求答辩人返还装修管理服务费及不当得利无事实与法律依据1、被答辩人收取该装修垃圾服务费已得到高要市发展改革和物价局许可，相关主管部门对此收费已出具《广东省收费许可证》【粤费高经704号】（副本），该收费合法有效；2、被答辩人向答辩人支付的装修管理服务费，该费用是园区业主装修期间的产生的建筑垃圾、装修材料、废品等进行清运的费用，被答辩人已享受了答辩人提供的装修清运服务，被答辩人在时隔约6年后要求被答辩人返还该服务费用，违背诚实信用原则，且该要求返还装修服务费诉求已过诉讼时效。六、被答辩人要求答辩人返还车位服务费及不当得利无事实与法律依据。被答辩人2013年购买了高要市碧颐房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）开发的肇庆碧桂园堤春晓三十一街2座401号49号车位，被答辩人与房产公司签订相关购买合同后，即对车位享有占有使用收益等权益。被答辩人应按照《前期物业服务合同》（以下简称“前期合同”）第三条的约定向答辩人支付车位的物业服务费，对于车位的物业服务费答辩人已进行公示，被答辩人对此完全知晓。露天车位属于被答辩人之专有物业，被答辩人依约向答辩人支付物业服务并无不妥，反而被答辩人恶意拒绝缴纳物业服务费的行为，违反了《前期合同》及《前期协议》的约定，除缴纳本金外，还应当对其恶意欠费的违约行为支付违约金。七、被答辩人要求答辩人减免三分之二的物业服务费无事实与法律依据答辩人根据《前期协议》的约定对被答辩人所在园区提供物业服务，对用设施设备的维护、保安秩序维护等，已完全履行的《前期协议》约定的服务内容，被答辩人应当按照协议的约定支付物业服务费。八、物业服务协议内容合法有效，被答辩人要求撤销第十六、十七条内容没有事实与法律依据1、根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主对物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故第十六条的约定合法有效。2、违约责任条款是一份合同的核心内容，法律法规没有禁止在合同约定中违约责任条款，故在《前期协议》约定违约责任条款合法有效。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以全部驳回。经审理查明：被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园商品住宅区翠堤春晓三十一街2座401号商品房。原、被告双方于2011年12月26日签订《碧桂园前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费为2元/月/㎡，明确被告每月向原告缴纳物业服务费218.2元（因房产证上载明面积为108.85㎡，比协议上载明面积109.1㎡少了0.25㎡，该物业服务费后来订正为217.7元/月）。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。协议签订后，原告依协议向被告提供物业管理服务，被告缴交了该房2019年5月31日前的物业费，2019年6月1日后该房物业费未交。另，被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园翠堤春晓三十一街2座401号49号车位。原告称双方于2012年1月21日签订《肇庆碧桂园车位管理服务协议》（庭审中，原告未能出示该协议原件，说遗失了）。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月30元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三缴纳违约金。协议签订后，原告依约向被告提供物业管理服务；被告缴交了2019年5月31日前的该车位物业费，2019年6月1日后该车位物业费未交。因双方对本诉和反诉中涉及的诸多问题存在异议，酿成纠纷，原告遂于2020年4月27日向本院起诉，被告收到起诉状后，于2020年6月1日提起反诉。本院认为：《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人依法签订的，本院确认该协议合法有效，有关物业收费以该协议为依据。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）缴交409号房从2019年6月1日至2020年4月1日共10个月的物业费共2177元，合法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）缴交49号车位从2019年6月1日至2020年4月1日共10个月的物业费共300元，由于原告未能出示有对方签名确认的《肇庆碧桂园车位管理服务协议》原件，该项诉求，本院不予支持。原告要求计付违约金，由于原告在物业管理服务过程中存在瑕疵及本案个案具体情况，该方面诉求，本院不予支持；被告（反诉原告）在诉讼中提出的反诉请求，其提供的理据不足以支持其反诉请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）所提及的物业管理服务过程中存在的瑕疵，能够改进提高的，原告应尽量改进提高。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十四条，以及参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李少梅、李鉴标应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年6月1日至2020年3月31日物业服务费2177元给原告（反诉被告）碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司；二、驳回原告（反诉被告）碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李少梅、李鉴标的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告（反诉原告）李少梅、李鉴标负担；本案反诉费212元，由被告（反诉原告）李少梅、李鉴标负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  杜石峰二〇二〇年六月二十九日书记员  陈彦淇