浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初14500号原告：宁波普罗物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330212096971003G）。住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道四季云顶1幢9号。法定代表人：吕磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑杰、葛炯江,浙江太安律师事务所律师。被告：李沐孜，女，1976年11月19日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。委托诉讼代理人：顾壹心，江苏田湾律师事务所律师。原告宁波普罗物业服务有限公司（以下简称普罗物业公司）为与被告李沐孜房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，适用普通程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告普罗物业公司的委托诉讼代理人郑杰、被告李沐孜及其委托诉讼代理人顾壹心到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。原告普罗物业公司以被告李沐孜未按期支付租金为由，诉请判令：1.解除原、被告于2018年6月14日签订的《租赁合同》；2.被告于《租赁合同》解除之日腾退并按原状向原告交还坐落于宁波市鄞州区××庙街道××路××号××商铺；被告逾期腾退、交还商铺的，自《租赁合同》解除次日起按日租金564.28元的标准向原告支付房屋占有使用费至被告实际腾退并交还商铺之日止；3.被告支付原告租金205960.38元（自2018年12月15日起暂计算至2019年12月14日止，要求继续支付至《租赁合同》解除之日止）；4.被告支付原告物业费13542元（自2018年12月15日起暂计算至2019年12月14日止，要求继续支付至《租赁合同》解除之日止）；5.被告支付原告日常维修费451元（自2019年6月15日起暂计算至2020年6月14日止，要求继续支付至《租赁合同》解除之日止）；6.被告支付原告违约金18991.60元（暂计算至2019年8月20日，之后的违约金以第3至5项诉讼请求中的欠款为基数自被告应付未付的第11天起按年利率24%计算至款清之日止）。被告李沐孜答辩称：1.原告不具备诉讼主体资格，涉案房屋的所有权人是案外人宁波鸿城置地有限公司（以下简称鸿城置地公司），鸿城置地公司委托原告出租，两者之间是委托代理关系。代理人应当以被代理人名义行使权利，原告作为代理人以自己名义实施民事行为有违法律规定。本案的适格原告应当是鸿城置地公司。2.被告在2019年1月14日前即已口头提出解除租赁关系的申请，并于当日与原告协商达成了解除租赁合同的口头协议。双方对租赁关系的解除协商一致没有争议，只是对合同解除后的善后事宜如何解决有争议。根据原告的要求，被告在2019年1月17日提交书面申请解除租赁合同，之后原告提出合同解除后的经济补偿方案，被告只对其中部分内容提出异议。因此被告认为双方的租赁关系已于2019年1月中旬解除。3.对原告要求恢复房屋原状的诉讼请求不予认可。合同约定了两种房屋返还方式，被告有权按其中一种约定即按装修后的状态返还房屋给原告。就装修添附物被告不主张任何权利。而且，被告已于2019年1月中旬返还钥匙给原告，房屋已返还。3.关于支付租金的诉请。按照合同约定，一方解除合同可以提前90天告知，原告也在微信中提供了解除合同的方案，要求被告支付两个月租金，对此，被告原则上没有异议，但原告错误计算已付租金（原告认为已付至2018年12月14日的租金），被告实际已支付租金至2019年1月14日，故被告同意的方案是再支付一个月租金。4.关于物业费。由于双方之间的合同已解除，被告从2019年1月中旬后没有再使用涉案房屋，也没有接受过原告的物业管理服务，故无需支付物业费。5.关于日常维修费，原告主张的起始日期是2019年6月15日，此时被告早已解除了租赁关系并退还了房屋，故也无需支付日常维修费。6.违约金同意按照租赁合同约定支付。经审理本院认定下列事实：2018年6月14日，原告普罗物业公司（出租方、甲方）与被告李沐孜（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方受开发商委托将其合法拥有的坐落在宁波市鄞州区××庙街道××路××号商铺出租给乙方使用经营，其经营范围以乙方营业执照为准；双方确认租赁面积为约225.71平方米；租赁期共60个月，自2018年6月15日起至2023年6月14日止，其中2018年6月15日至2018年7月14日为装修免租期；合同生效后，甲方于2018年6月15日将房屋使用权交予乙方；前两年（即2018年6月15日至2020年6月14日）的年租金为205960.38元，每天每平方米2.50元，租金每隔6个月支付一次，以后支付每次提前15天向甲方支付下6个月租金，具体支付时间如下：第1期租金85816.83元于2018年6月15日前付清，第2期租金102980.19元于2018年12月31日前付清，第3期租金102980.19元于2019年6月30日前付清，第4期租金102980.19元于2020年12月31日前付清；第三年开始每年递增5%，支付方式同上；本合同签订后乙方即支付定金15000元；当乙方支付第1期租金后，上述定金自动转为履约保证金；在本合同约定租赁期限内履约保证金不计息，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿、营业执照地址变更后，甲方在30天内无息退还乙方履约保证金；物业交付乙方后产生的所有费用及物业费由乙方承担；在合同终止、解除租赁关系时，乙方应恢复房屋租赁前白坯原貌或者按现状移交给甲方（甲方对现状装修不作任何经济补偿）；如有乙方的任何留置物品，在未取得甲方同意或谅解之下，均视为乙方放弃该留置物品的所有权，任由甲方处置；在合同有效期内任何一方单方面取消、中断合同，应提前90天通知对方并赔偿守约方10000元违约金及相关损失；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始，每逾期一天，除付清所欠款项外，还应每天按欠款百分之一向甲方支付违约金；超过30天甲方有权单方终止合同、收回房屋，清理过程中对乙方造成的所有损失均与甲方无涉；等等。该合同落款处，除原、被告分别在甲方、乙方处盖章、签字外，有鸿城置地公司作为委托方盖章。合同签订后，被告按约支付定金15000元，后转为履约保证金。被告承租后对房屋进行了装饰装修。2018年6月19日，被告向原告支付五个月的租金合计85816.83元、半年物业费6771元（2018年6月15日至2018年12月14日）、一年日常维修费451元（2018年6月15日至2019年6月14日）。原告就已收租金向被告开具收款收据一份，其中记载“租赁费（2018.7.15-2019.1.14）”；就物业费和日常维修费各开具增值税普通发票一份。2019年1月14日，被告通过微信向原告工作人员发送退租申请，称“本人李沐孜与贵公司签订惠风西路561号商铺，租赁合同租赁期限为2018年6月15日至2023年6月26日；现因经营不善等诸多问题不再续租。于2019年1月14日起申请不再续租”。1月18日，原告工作人员微信通知被告支付租金34326.73元、物业费2257.10元（2018年12月15日至2019年2月14日期间）、5000元（保证金补足并没收），水电费另算。被告回复称之前的租金已付至2019年1月14日，并询问补交至2月14日是何依据。原告工作人员回复称上述金额是公司财务核算的，如有疑问需被告前来面谈。被告回复周一过去。1月21日，原告工作人员微信提醒被告商铺不得转租。被告回复第三人确定的话会和原告直接办手续，原告回复那需被告与原告办完剩下的手续。3月20日，原告工作人员通知被告尽快办理相关手续、补齐费用。被告回复称已付至2019年1月14日的租金，无需再另外支付租金、物业费等费用，并称找到钥匙后会将钥匙交还。3月29日，被告曾从涉案房屋搬走物品。4月1日，原告工作人员微信通知被告称“按照合同所写，您没有提前以书面形式给予我们提前90天退场的说明，公司考虑到您的实际情况，作出收取您3个月物业费和2个月租赁费，押金扣除10000元的决定，现收到公司财务和法务核实的费用，您还需支付给我们物业以下费用：租赁费225.71（平方）*2.5*（每天每平方）*60（天数）=33856.5物业服务费225.71（平方）*5（每平方物业费）*3（月份）=3385.65合计47242.15”、“您对上诉费用无异议在您费用结清后，我们会为您办理相关退场手续，如您有异议可随时到物业来约谈”。被告未回应。6月20日，原告在涉案商铺大门张贴《关于经营用房租金、物业费用催收的函》，并通过微信发送给被告，催收2019年1月15日至2019年7月14日期间的租金102980.19元、2018年6月15日至2019年7月14日期间的物业费14671.15元和2019年6月15日至2019年7月14日期间的日常维修费37.10元，要求于6月21日前付清。被告回复“你们真是搞笑的，我老早通知你们到期不租了，押金也被你们扣掉的，还要再来算计啊？一直和你们沟通也是想把装修留给你们在租的时候好租，我自己装修损失也收回一点，你们再搞事情，我装修全部去砸掉”。原告物业管家回复希望被告当面协商解决此事。被告予以拒绝，并开启微信消息拒收功能。2019年8月5日，原告工作人员通过微信向被告发送《合同解除通知书》，以被告拖欠租金已逾30天为由主张单方面解除合同，并通知被告在通知书送达之日起七日内结清租金102980.19元、物业费7899.85元、日常维修费262.19元，在合同解除之日起七日内交还商铺，并与甲方办理交接手续，钥匙交还，等等。该微信消息被被告拒收。8月7日，原告向被告户籍地邮寄上述《合同解除通知书》，信件未妥投被退回。原告自述于2019年10月初从他人处取回涉案房屋钥匙。另查明：涉案房屋所有权人为鸿城置地公司，鸿城置地公司系江山**小区的开发商，原告系该小区的前期物业服务企业，双方曾签订《委托租赁经营管理协议》，约定鸿城置地公司将包括涉案房屋在内的江山**小区第6幢约860平方米商铺委托原告代为出租、经营、管理，所产生的收入由原告享有，所产生的税款、费用及经营管理成本由原告承担。再查明：被告租赁涉案房屋用于经营宁波市鄞州区钟公庙亿方足浴店，并以租赁房屋申请营业执照。2019年2月，该足浴店工商登记被注销。以上事实由原告提供的《租赁合同》、房屋产权证、收款收据、增值税普通发票、微信记录、合同解除通知书（打印件）、《委托租赁经营管理协议》、公证书，被告提供的收款收据、申请（打印件）及当事人陈述为证。本院认为：根据原告与涉案房屋所有人鸿城置地公司签订的《委托租赁经营管理协议》约定，原告有权代为出租、管理、经营涉案房屋，且所产生的收入归其所有，故原告普罗物业公司的主体适格。《租赁合同》抬头和落款处的出租人均为原告，而鸿城置地公司作为委托方在该合同上盖章，此亦可说明鸿城置地公司认可原告的出租人身份。原、被告之间的《租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。被告在合同租赁期限内提前退租，构成违约。被告主张关于合同解除已与原告协商一致，合同自2019年1月中旬起解除。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，但双方应就合同解除后的房屋腾退、违约责任承担、装饰装修归属等一并进行协商。从原、被告的微信记录及原告的庭审陈述看，原告是附条件同意解除合同，其要求被告另外支付两个月租金和部分物业费并扣除10000元押金，但被告对此一直未予同意，因此无法认定涉案租赁合同经原、被告协商一致解除。本院对被告主张的合同自2019年1月中旬起解除的意见不予采纳。被告于2019年3月20日还未返还房屋钥匙、3月29日还在从租赁房屋搬运物品的事实也表明彼时被告尚未腾退、返还房屋。被告主张其于2019年1月中旬交还原告钥匙，但其提供的证据不足以证明，也与2019年3月20日其称会找到钥匙返还给原告的微信不符，故对此本院不予认定。2018年6月19日被告向原告支付五个月租金85816.83元，双方陈述一致，本院予以确认。原告陈述其于当日开具的收据起止日期填写错误，按照合同约定免租期一个月，自2018年6月15日起至7月14日，被告支付的五个月租金实为2018年7月15日至12月14日期间的租金。原告此解释合理有据，本院予以采信。被告辩称双方实际约定免租期两个月故租金实付至2019年1月14日，但其未能提供证据证明双方变更了免租期约定，对该辩称本院不予采信。被告未按合同约定期限支付第2期租金（2018年12月15日至2019年6月14日），且经催告未付，原告主张解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同自本案起诉状副本送达至被告之日即2019年11月8日起解除。合同解除之前的未付租金、物业费、日常维修费，被告应按约继续支付；合同解除之后，在被告腾退、交还房屋之前，原告有权按租金标准收取房屋占有使用费。虽根据涉案租赁合同的约定，在合同终止、解除租赁关系时被告可选择恢复房屋租赁前白坯原貌或者按现状移交给原告，但被告对此应作出明示。经审理查明，被告一直未明确表示按房屋现状交还给原告，直至2020年3月13日其在本案移动微法院中作出明示，故本院认定被告于2020年3月13日腾退、交还房屋。综上，被告应支付自2018年12月15日起至2020年3月13日止的租金、房屋占有使用费合计256745.13元。原告主张被告支付自2018年12月15日起至合同解除之日止的物业费、自2019年6月15日至合同解除之日止的日常维修费，符合合同约定，应予支付，分别为12206.35元、181.64元。被告已腾退房屋、交还钥匙，故对原告要求被告腾退并返还房屋的诉讼请求本院不予支持。原告处尚有被告支付的履约保证金15000元，根据双方陈述和法律规定，该笔保证金应冲抵第2期（2018年12月15日至2019年6月14日）租金，冲抵后被告还应支付租金和房屋占有使用费241745.13元。关于违约金。合同约定被告未按时支付应付款项的，从逾期第11天开始需每日按所欠款项的百分之一支付违约金。该违约金过高，原告自愿调整按年利率24%主张，本院予以支持。考虑2019年上半年原、被告在协商合同解除事宜，原告直至2019年6月20日向被告催收2018年12月15日至2019年6月14日期间的租金102980.20元，要求在6月21日前付清，故就该期租金的违约金本院调整自2019年6月22日起算。按照合同约定，2019年6月14日至2019年12月14日期间的租金102980.19元、2019年12月15日至2020年3月13日期间的租金50784.75元应分别自2019年7月11日、2020年1月11日起算违约金。租赁合同未明确约定物业费和日常维修费的付款期限，原告主张被告就物业费和日常维修费支付违约金依据不足，本院不予支持。综上，经核算，暂计算至2020年1月10日的违约金为24072.25元，自2020年1月11日起的违约金以应付租金241745.13元中未履行部分为基数按年利率24%计算至款清之日止。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（二）款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宁波普罗物业服务有限公司与被告李沐孜于2018年6月14日签订的《租赁合同》自2019年11月8日起解除；二、被告李沐孜向原告宁波普罗物业服务有限公司支付租金和房屋占有使用费合计241745.13元；三、被告李沐孜向原告宁波普罗物业服务有限公司支付物业费12206.35元；四、被告李沐孜向原告宁波普罗物业服务有限公司支付日常维修费181.64元；五、被告李沐孜向原告宁波普罗物业服务有限公司支付违约金24072.25元（暂计算至2020年1月10日）及自2020年1月11日起以应付租金241745.13元未履行部分为基数按年利率24%计算至款清之日止的违约金；上述第二至五项判决确定的付款义务均限于本判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告宁波普罗物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5936元，由原告宁波普罗物业服务有限公司负担463元，被告李沐孜负担5473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  孙丽丽人民陪审员  周亚珠人民陪审员  应丽春二〇二〇年六月六日代书 记员  陆烨炯