贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1615号上诉人(一审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李小航，男，1968年5月30日出生，汉族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：张文黔，女，1969年12月18日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：李佳学，男，1994年2月9日出生，汉族，住凯里市，系李小航、张文黔之子。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。一审第三人：杨光跃，男，1955年8月23日出生，住凯里市。一审第三人：申检林，男，1963年4月8日出生，住凯里市博南新区。一审第三人：杨昌荣，男，1964年5月9日出生，住凯里市。一审第三人：杨先奎，男，1974年5月9日出生，住贵阳市。一审第三人：曾维柏，男，1964年7月28日出生，住凯里市。一审第三人：乐辉球，男，1965年12月29日出生，住湖南省南县。一审第三人：张宪平，男，1954年6月5日出生，住凯里市。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人李小航、张文黔，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”），一审第三人杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、乐辉球、张宪平申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初5502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人实际占有涉案房屋，未办理过户登记原因不存在过错的事实错误。被上诉人为证明其已实际占有涉案房屋而提供的大地春城物业服务中心出具的证明不符合法律规定的证明主体资格。大地春城物业服务中心与大地联创房产公司相互间存在利害关系，其所做的证明不能认定被上诉人已实际占有涉案房屋；对于未办理过户登记问题，实际原因在于涉案房屋已被抵押，而不是大地联创房产公司项目不合规所致。加之涉案房屋的抵押已经经过登记公示，涉案合同亦明确载明涉案房屋已抵押，作为购房者的被上诉人应有相应的注意义务。而被上诉人作为理性购房者，无视风险购买设置抵押权的房屋，其应为自己的行为承担权利不能实现的过错责任。因此，一审认定事实有误，二、涉案房屋预售合同登记备案的真实性不清。上诉人已经对涉案房屋取得合法抵押权，而已办理抵押登记的涉案房屋是不能办理预售登记备案。因此，该房屋的预售登记备案是否真实，则需要予以查实。被上诉人李小航、张文黔辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，以及适用法律正确。一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条规定所做的判决合理合法，上诉人已经尽到了应有的谨慎义务。上诉人所称被上诉人购房行为属于非善意之举，完全没有事实依据。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的大地春城小区6幢9层901号住宅用房。一审法院认定事实：2014年7月28日，李小航、张文黔与大地公司签订《商品房买卖合同》，李小航、张文黔购买大地春城第6栋9层901号房屋，房屋总价款615523元。该房款于2014年7月22日以定金方式支付10000元，合同签订当日支付175523元，剩余款项430000元以住房公积金贷款的方式已于2014年10月22日支付给大地公司。合同签订当日，双方到房管部门进行备案登记。2014年10月底，大地联创房产公司将房屋交付李小航、张文黔占有使用。在执行华融贵州分公司申请执行大地联创房产公司、杨光跃、申检林等人债权转让合同纠纷一案中，作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，查封了涉案房屋。李小航、张文黔于2019年7月26日提出执行异议，于2019年7月24日作出（2019）黔2601执异69号《执行裁定书》。涉案房屋系李小航、张文黔在查封前向大地联创房产公司购买，并已支付全部购房款，且合法占有涉案房屋。故裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对涉案房屋的查封。一审法院认为，本案争议焦点在于李小航、张文黔是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条款规定，在未办理过户登记情况下，虽不能依照物权法的规定取得物权。但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权益：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记，案外人对此没有过错。本案李小航、张文黔向大地联创房产公司购买涉案房屋，签订了《商品房买卖合同》和支付了全部价款，且该房屋已实际交付使用。虽然涉案房屋至今未办理过户登记，但并无证据表明李小航、张文黔自身存在过错，故李小航、张文黔的物权期待权具有阻止对涉案房屋进行强制执行的效力。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，上诉人华融贵州分公司、被上诉人李小航、张文黔以及一审被告大地联创房产公司均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：被上诉人是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下论述：关于被上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创房产公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，后又对涉案房屋进行了合法占有。至于未能办理过户登记问题，因一审被告大地联创房产公司尚未具备办理初始登记的条件和相关手续，导致过户登记未能办理，故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形。因此，被上诉人享有排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月二十九日法官助理梁红云书记员蒋诚霄