广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终1152号 上诉人（原审被告）：杨东华，男，1977年2月7日出生，汉族，住广西壮族自治区。 委托诉讼代理人：刘延，广西铁义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西金城建设工程有限公司。住所地：广西壮族自治区河池市城东大道广电网络大厦1栋1单元2层。统一社会信用代码：91451200065443435D。 法定代表人：银星恒，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：广西三元爆破工程有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区青山路7号雅斯特酒店。统一社会信用代码：914501006648468503。 法定代表人：赵明特，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司。住所地：广西壮族自治区河池市金城东路7号“广电网络大厦”1幢1单元2层201号房。统一社会信用代码：91451200MA5N61NC79。 负责人：文良平。 被上诉人（原审被告）：文良平，男，1966年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 上诉人杨东华因与被上诉人广西金城建设工程有限公司（以下简称金城公司）、广西三元爆破工程有限责任公司（以下简称三元公司）、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司（以下简称三元公司河池分公司）、文良平租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2660号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人杨东华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人金城公司的一审起诉请求。事实和理由如下：1、上诉人杨东华提交给二审法院的书面上诉状，内容有误，上诉请求和理由以在二审法院询问时的回答为准。2、讼争房屋是由杨东华一人承租，所有责任也是由杨东华一人承担。3、被上诉人金城公司拖欠杨东华其他款项由200多万，应当抵扣租金。杨东华不存在违约，租赁合同不应解除，房屋也无需退还。 被上诉人金城公司答辩称，1、租赁合同上有文良平的名字，房子也是由文良平和三元公司使用。2、金城公司不拖欠杨东华任何款项。 被上诉人三元公司答辩称，本案合同是三元公司河池分公司的负责人文良平代表公司，和杨东华一起，与被上诉人金城公司签订的，但是房屋的实际使用者只是杨东华一人，三元公司没有用到，而且已支付的房租也是由杨东华负责，因此本案讼争租金和违约金与三元公司无关，三元公司不应承担本案共同责任。 被上诉人文良平答辩称，1、其是三元公司河池分公司的负责人，签订租赁合同是代表公司行使职务行为，并非个人行为。2、合同签订后，三元公司和三元公司河池分公司都没有实际使用房屋，文良平个人也没有用，之前的房租也是杨东华支付，因此本案与三元公司、三元公司河池分公司和文良平无关。文良平不应承担本案共同责任。 被上诉人三元公司河池分公司的答辩意见与被上诉人文良平的意见一致。 金城公司向一审法院起诉请求：一、判令解除金城公司与杨东华、文良平签订的《租房合同协议》；二、判令杨东华等四人共同支付2018年8月11日至2019年12月24日房屋租金人民币68800元（12个月×4300元/月）；三、判令杨东华等四人立即腾出所租赁房屋，排除妨碍、恢复原状；四、酌情判令杨东华等四人支付迟延支付租金违约金人民币10000元;五、案件受理费由杨东华等四人承担。 一审法院认定事实：2018年5月11日以原告金城公司为甲方（出租方）、被告文良平、杨东华为乙方（承租方）签订《租房合同协议》一份。合同约定：第一条甲方将自有的坐落在河池市城东大道广电网络大厦1栋1单元201办公室（原广西金城建设工程有限公司办公室，房产证号20××81建筑面积238.9平方米）出租给乙方作办公室使用。装修及设备情况：办公室设备清单附表。租赁期限共3年，甲方从2018年5月11日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年5月10日收回。第二条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2.拖欠租金1季度或空置3月的。合同期满后，如甲方仍继续出租的，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。第三条租金交纳期限和交纳方式甲乙双方议定月租金4300元，交纳方式为季度支付，计人民币（大写）壹万贰仟玖佰元整，租房押金为伍仟元整。由乙方在2018年5月11日交纳给甲方。先付后用。以后每季度付款一次，应在付款期末前15天支付。第六条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。水、电、气底数各是：水744吨，电67632度，气0方。第七条甲方收乙方押金5000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金5000元。第八条违约责任：……3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金。……。该合同落款附有交纳租金方式，账户：广西金城建设工程有限公司，账号：70×××02，开户行：广西宜州农村合作银行沙岭分理处。合同附件列有财物清单：1.格力立式空调2台（KFR－50LW/E）。2.格力挂式空调6台（KFR－35GW/K）。3.厨房厨柜抽油烟机1套。4.公司监控系统1套。5.热水器1台。另查明，文良平是被告三元公司河池分公司的负责人，三元公司河池分公司占有使用涉案房屋。2018年5月6日杨东华付给金城公司2018年5月11日至2018年8月10日的房屋租金3个月12900元（4300元×3个月）。 一审法院认为，《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案金城公司将其自有的房屋出租给文良平、杨东华，双方签订的《租房合同协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效协议。各方均应按合同约定履行各自的义务。金城公司已于2018年5月11日将房屋交付给文良平、杨东华占有、使用，但文良平、杨东华在交付三个月（2018年5月11日至2018年8月10日）租金后不再履行支付租金的义务，虽然杨东华在答辩中有支付租金、继续使用房屋的意思表示，但至一审法院作出判决前杨东华并未实际支付租金。故金城公司请求解除《租房合同协议》符合合同第二条关于“拖欠租金1季度”的约定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。文良平、杨东华自2018年8月11日起拖欠租金，因此，金城公司请求截止2019年12月24日的房屋租金，予以支持，经计算，上述期限的租金为71666元，金城公司请求68800元，是其对权利的处分，一审法院予以尊重。虽然涉案《租房合同协议》仅有文良平、杨东华签字，但文良平系三元公司河池分公司的负责人，其租赁的房屋用于三元公司河池分公司的经营，在此，文良平的身份产生法律上的竞合关系，因此，金城公司请求文良平、杨东华、三元公司河池分公司、三元公司承担拖欠租金68800元及腾出房屋的请求，予以支持。至于金城公司请求的10000元违约金问题。根据《租房合同协议》第三条关于“每季度付款一次，在付款期末前15天支付”的约定，杨东华等应于2018年7月25日、10月25日及2019年1月25日、4月25日、7月25日各付12900元、2019年10月25日各付8600元租金，杨东华等未在上述时间段内支付，其行为构成违约，根据涉案租赁合同第八条的约定，应支付违约金。现杨东华主张以日10%的方式计算违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，涉案合同约定的日10%明显高于实际损失，一审法院调整按资金占用期限的利息损失计算，即年利率6%。自上述应付租金之日起分段计算至2019年12月24日止，应付违约金计算如下：1.2018年7月25日至2019年12月24日，违约金为1096.32元（6%÷365×12900元×517天）；2.2018年10月25日至2019年12月24日，违约金为903.35元（6%÷365×12900元×426天）；3.2019年1月25日至2019年12月24日，违约金为706.14元（6%÷365×12900元×333天）；4.2019年4月25日至2019年12月24日，违约金为515.29元（6%÷365×12900元×243天）；5.2019年7月25日至2019年12月24日，违约金322.32元（6%÷365×12900元×152天）；6.2019年10月25日至2019年12月24日，违约金84.82元（6%÷365×8600元×60天）。合计3628.24元（1096.32元+903.35元+706.14元+515.29元+322.32元+84.82元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告广西金城建设工程有限公司与被告文良平、杨东华于2018年5月11日签订的《租房合同协议》；二、由被告广西三元爆破工程有限责任公司、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司、文良平、杨东华应于本判决生效之日起十日内付给原告广西金城建设工程有限公司租金68800元及违约金3628.24元；三、被告广西三元爆破工程有限责任公司、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司、文良平、杨东华应于本判决生效之日起十日内腾空河池市城东大道广电网络大厦1栋1单元201办公室。四、驳回原告广西金城建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1555，减半收取778元（原告已预交），由被告广西三元爆破工程有限责任公司、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司、文良平、杨东华负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，一审判决书于2020年1月17日、2020年1月31日分别送达给被上诉人三元公司、文良平，三元公司和文良平于2020年5月8日提起上诉，并分别缴纳上诉费1555元。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、讼争租赁合同是否应予解除？2、本案承担责任的主体如何认定？ 本院认为：1、关于讼争租赁合同是否应予解除的问题。《租房合同协议》对于租金的支付时间已有明确约定，而本案未按协议约定履行租金缴纳义务的事实亦很明显，故一审判决解除租赁协议有事实和法律依据，应予维持。杨东华称金城公司拖欠其几百万元款项，应抵扣租金，但未提供证据证实，本院不予采纳。2、关于本案承担责任的主体如何认定的问题。对于本案责任主体的认定，即是对承租人的认定，在租赁合同纠纷中，如何区分认定承租人，首要考虑的应是合同具体由谁签字，至于租赁物具体由谁使用，并不是认定承租人的关键，在实践当中，承租人和租赁物实际使用人分离的情况也较普遍，即承租人和租赁物使用人并非必须一致。具体到本案，在租房协议上签字的是杨东华和文良平，而三元公司在二审时也认可，文良平是代表公司签订合同，故一审判决由杨东华、文良平和三公司共同承担支付租金和违约金的责任并无不当。杨东华、三元公司和文良平认为，文良平和三元公司并未实际使用讼争房屋，不应承担责任，该主张于法无据，本院不予采纳。3、对于三元公司和文良平，在二审期间各自分别缴纳的1555元诉讼费，因已超过法定上诉期限，该款项由本院予以退回。 综上所述，上诉人杨东华的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1555元，由上诉人杨东华负担。被上诉人广西三元爆破工程有限责任公司二审期间缴纳的1555元诉讼费，文良平二审期间缴纳的1555元诉讼费，由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年六月八日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷