广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初2557号原告（反诉被告）：深圳东方快船进出口有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道建设路2018号南方证券大厦A座1209室，统一社会信用代码91440300069283432B。法定代表人：高拥军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程耀辉，河南明耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市凯依克物流有限公司，住所地广东省深圳市南山区天利中央商务广场2601、2602室，统一社会信用代码91440300724711158F。法定代表人：叶红斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙福继，男，汉族，1975年4月12日出生，住广东省深圳市南山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王燕，上海市广发（深圳）律师事务所律师。深圳东方快船进出口有限公司（以下简称快船公司）与深圳市凯依克物流有限公司（以下简称凯依克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，凯依克公司在法定期限内提出反诉。本院将两案合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。快船公司的委托诉讼代理人程耀辉，凯依克公司的委托诉讼代理人孙福继、王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。快船公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还剩余租金161613.34元；2.判令被告向原告支付违约金183600元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告同被告于2019年2月18日签订了《仓库租赁合同》，被告将位于深圳市坪山区碧岭路冠瑛工业区八栋1楼的部分仓库出租给原告使用，租赁期限自2019年3月1日起至2021年2月28日止。2019年12月初，原告因资金周转困难，曾向被告申请延期支付租金。但被告多次以停水、停电和支付滞纳金相威胁、要求原告立即付款。原告于当日就上述问题向被告提出异议，同意对被告提出的仓库减面问题进行磋商，也愿按合同约定支付所谓逾期付款“滞纳金”，但被告仍于2019年12月13日至2019年12月16日连续四天多次故意对原告库房停水、停电，给原告造成重大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原告于2020年1月19日向被告发送《解除合同通知书》，依法通知被告解除租赁合同和退还剩余租金161613.34元，并要求其接到通知后三日内派人前来协商有关合同解除和善后事宜，但被告至今仍未回复。被告连续四天多次故意停水、停电，造成原告无法正常使用仓库和场地，其行为无法律及合同依据，已构成根本性违约，致使合同目的无法实现，故原告有权依法提前解除合同并要求被告退还剩余租金及承担违约责任。凯依克公司辩称，1.被答辩人违反《仓库租赁合同》的约定，自首季度便存在逾期支付租金的情况；2.被答辩人诉称因其资金周转困难，答辩人多次以停水、停电和支付滞纳金相威胁，没有提供证据证明，答辩人没有对被答辩人仓库停水、停电；3.被答辩人无故解除合同，已违反《仓库租赁合同》第八条第七款的约定，给答辩人造成了重大经济损失，理应按合同约定进行赔偿。请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。凯依克公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付仓库租金人民币210097元；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金共计人民币144214.9元（其中逾期付款违约金为人民币23004.9元、违约解除租赁合同违约金为人民币121210元）；3.本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年2月18日，反诉人与被反诉人签订《仓库租赁合同》，约定反诉人将坐落于深圳市坪山区碧岭路冠瑛工业区内A栋1楼的部分仓库租赁给被反诉人使用，租赁面积为5400平方米，租金每月每平方米34元，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日。后因被反诉人向反诉人提出减少仓库租赁面积，反诉人与被反诉人签订《补充协议》，将仓库的租赁面积变更为3565平方米，租赁期限同原合同剩余租期一致。根据《仓库租赁合同》第三条第二款约定，被反诉人应提前15日缴纳下一季度租期租金。被反诉人无故逾期缴纳，应每日按欠付费用万分之五支付滞纳金，被反诉人自首期季度的剩余部分租金至后期租金均存在逾期付款的情况，被反诉人应向反诉人支付逾期付款违约金为人民币23004.9元。此外，根据《仓库租赁合同》约定，在租赁期间内，因被反诉人原因提前解除合同的，被反诉人应提前三个月书面通知反诉人，并支付给反诉人一个月租金作为违约金，现被反诉人违约解除合同，应向反诉人支付仓库租金人民币210097元及一个月违约金121210元。针对凯依克公司的反诉请求，快船公司辩称，凯依克公司的反诉请求无事实依据，应予以驳回。1.快船公司已依照合同第七条第八款之规定，依法同本诉被告解除了租赁合同关系，故不存在继续支付仓库租金的问题；2.关于逾期付款违约金，在快船公司向凯依克公司支付租金时双方已就租金延期缴纳问题达成一致意见，凯依克公司并未提出异议，且双方在最后一期租金缴纳时，仍在就减少仓库租赁面积问题进行协商，故不存在逾期付款问题；3.快船公司已向凯依克公司送达了解除合同通知书，属依法解除，故不存在支付违约金的问题。经审理查明：2019年2月18日，凯依克公司、快船公司分别作为“甲方”“乙方”签订了《仓库租赁合同》，约定将凯依克公司坐落于深圳市坪山区碧岭路冠瑛工业区内A栋1楼的部分仓库租赁给快船公司使用，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日，租赁面积为5400平方米，租金按每月每平方米34元的标准支付。《仓库租赁合同》第三条“租金及支付方式”第二款约定：“乙方按季度缴纳租金，在收到甲方6%增值税发票后10日内付款。双方订立合同之日起10日内乙方预付一个月租金，首季度租期租金剩余部分于2019年3月1日至3月10日内期间缴纳。以后每季度租期到期时，乙方应需提前15日缴纳下一季度租期租金。乙方无故逾期缴纳按天收取滞纳金，滞纳金为应付费用的万分之五。”《仓库租赁合同》第七条“甲方权利和义务”第八款约定：“在租赁期间内，因甲方原因造成乙方无法正常使用仓库或场地造成违约或提前解除合同，甲方应提前三个月书面通知乙方，并另支付给乙方一个月的租金作为违约金，以支票或现金方式一次性支付，”第八条“乙方权利和义务”第七款约定：“在租赁期间内，因乙方原因提前解除合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方，并另支付给甲方一个月的租金作为违约金，以支票或现金方式一次性支付。”合同签订后，凯依克公司按约定将仓库交付快船公司使用。2019年4月3日、7月3日、8月12日凯依克公司、快船公司三次签订《补充协议》，将仓库的租赁面积变更为3565平方米，其他内容未变更。双方确认自2019年8月12日双方签订最后一份补充协议减少租赁面积后的每月租金为121210元。另查明，2019年11月7日凯依克公司向快船公司开具了备注分别为“2019年12月”、“2020年1月”、“2020年2月”的增值税专用发票三张，每张发票的价税合计金额均为121210元，共计363630元。2019年12月10日凯依克公司向快船公司发送催款通知，要求快船公司于2019年12月14日付清所欠租金，如继续拖欠，2019年12月14日凯依克公司将采取停水、停电等措施。2019年12月4日、10日、16日，快船公司向凯依克公司分三笔转账支付租金共计363630元。再查明，快船公司股东高迎春于2019年12月20日通过微信向凯依克公司员工谭东发送《解除合同通知书》。以上事实有原告提交的仓库租赁合同及补充协议、银行回单、微信聊天记录，被告提交的增值税专用发票及签收表、微信聊天记录、手机短信、照片等证据证明，足以认定。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、快船公司主张的合同解除权是否具有事实及法律依据；二、案涉合同是否已解除及相关责任问题；三、凯依克公司要求快船公司支付逾期违约金应否支持。评述如下:关于焦点一，案涉《仓库租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。快船公司称其单方解除合同系因凯依克公司于2019年12月13日-16日多次将其租赁仓库停水、停电，造成租赁合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定单方解除。但凯依克公司否认停水、停电事实，称快船公司解除合同实际系因双方未能就再次减少租赁面积问题达成一致意见。经查，快船公司提交了凯依克公司2019年12月10日向其发出的《催款通知》，在该通知中凯依克公司要求快船公司于2019年12月14日前支付拖欠租金否则将停水、停电，快船公司提交的微信聊天记录、2019年12月16日转账记录等证据与催款通知相互印证，可以证明快船公司在2019年12月16日付清拖欠租金前被凯依克公司停电的事实。但是，快船公司是否因此享有合同解除权，应当根据双方的合同性质、停电原因、时间长短及后果等因素综合判断。经查，凯依克公司提交的微信聊天记录显示，快船公司自签订案涉合同以来，多次逾期支付租金，2019年12月再次拖欠租金，构成违约，凯依克公司作为出租方采取停电方式催收租金虽亦有不妥，但停电前提前通知了快船公司，在断电方式上采取分时段停电的方式，尽量减少对快船公司造成的影响，在快船公司支付了租金后立即恢复了仓库供电。快船公司虽主张其因凯依克公司的停电行为遭受了经济损失，但未提交充足的证据予以证明。此外，快船公司股东高迎春与凯依克公司员工谭东的微信聊天记录显示，2019年12月13日-16日，双方就进一步减少租赁面积问题进行多次协商，在此期间，快船公司不仅未要求解除合同，而且还于16日支付了下一季度仓库租金余款，快船公司股东高迎春于2019年12月20日才通过微信向凯依克公司员工谭东发送《解除合同通知书》，而此时凯依克公司已经恢复了供电，不存在合同目的无法实现的情形。因此，快船公司以《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”这一合同解除权为依据主张解除合同，理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，案涉《仓储租赁合同》第八条第七款约定：“在租赁期间内，因乙方原因提前解除合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方，并另支付给甲方一个月的租金作为违约金，以支票或现金方式一次性支付”。如前所述，快船公司无法定的合同解除权，其单方解除合同应当依据上述约定提前三个月通知对方，且需另外支付一个月租金。但凯依克公司在庭审中认可其于2020年2月21日拿到快船公司交付的仓库钥匙、双方的合同已实际解除，故本院对案涉合同已实际解除的事实予以确认。至于合同解除后的责任问题，考虑到凯依克公司认可双方合同自2020年2月21日实际解除，且从凯依克公司提交的仓库照片看，快船公司至少自2020年2月14日起即未再占用案涉仓库，此外，凯依克公司采取断电这一欠妥当的方式催交租金行为本身也在一定程度上影响了快船公司的合作意愿，本院酌定快船公司已预支付的租金作为违约解除合同的赔偿金，凯依克公司不再返还。凯依克公司反诉要求快船公司在已预支付租金之外赔偿租金及违约金的诉请，本院不予支持。关于焦点三，案涉《仓库租赁合同》第三条约定“乙方应提前15日缴纳下一季度租期租金。乙方无故逾期缴纳按天收取滞纳金，滞纳金为应付费用的万分之五”，快船公司认可其多次不能按期支付租金的事实，但认为双方就租金延期问题已达成一致意见，其无须支付违约金。经查，双方的微信记录显示，凯依克公司在收取每期租金时并未要求快船公司支付逾期违约金，且在合同履行过程中，双方就减少租赁面积问题数次签订补充协议，也未要求快船公司依据合同付清逾期违约金，视为双方就延期支付租金问题达成一致意见，凯依克公司反诉要求快船公司支付逾期违约金，本院也不予支持。综上，快船公司的本诉请求、凯依克公司的反诉请求均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）深圳东方快船进出口有限公司的本诉诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）深圳市凯依克物流有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费3239元，由深圳东方快船进出口有限公司负担，反诉案件受理费1654元，由深圳市凯依克物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  鲍忠琴二〇二〇年六月九日书记员  陈佳敏