湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初2672号原告：武汉市东兴房地产开发有限公司（原武汉市东兴房地产开发有限公司）。法定代表人涂进龙。委托诉讼代理人刘彦庭、柏奎，湖北恒康律师事务所律师。被告：武汉市金山房地产有限公司。法定代表人管富春。委托诉讼代理人段波、黄欢，湖北佳和律师事务所律师。原告武汉市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴公司）诉被告武汉市金山房地产有限公司（以下简称金山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员陈刚、陈启芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东兴公司的委托诉讼代理人刘彦庭、柏奎，被告金山公司的法定代表人管富春及其委托诉讼代理人段波、黄欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东兴公司诉称，2014年10月23日，原、被告签订20份《武汉市商品房买卖合同》，约定，东兴公司购买的商品房为预售商品房，分别为金山公司的金山银湖湾左岸时代项目第2幢*层*号商品房、2号商品房；第4幢*层*号至*号商品房；第5幢*层*号商品房、*号商品房、*号商品房，房屋的面积、单价等。双方在第九条约定的交房期限为2015年5月28日前。随后在2014年10月25日，金山公司分别就每套商铺向东兴公司开具了收款收据。而后原告方对20份《武汉市商品房买卖合同》抵债4000万元的合同效力产生质疑，向武汉市中级人民法院起诉，2016年3月4日，武汉市中级人民法院下达的（2015）鄂武汉中民商初字第00799号民事判决书已判决合同有效。商品房买卖合同约定2015年5月28日前交房，因被告金山公司一直未按期交房，故原、被告于2017年8月31日签订《交房协议》，约定被告向原告支付违约金、办理抵押担保以及办理商铺移交等。但是，本交房协议签订后被告未履约，亦未向原告支付违约金、办理抵押担保以及办理商铺移交等，且原告对违约金条款有误解，故而请求人民法院依法撤销该交房协议第一款，按合同约定交房时间计算违约金。原告请求被告交付房屋，但均遭到被告的拒绝。而后在原告无数次催促和沟通的情况下，被告于2018年3月12日才与原告办理其中16套商铺的网签手续（因被告就该项目在长城资产管理公司武汉办事处办理了在建工程抵押，导致此前一直无法办理涉案商铺的网签等手续），并于2018年4月24日向原告出具函件声称剩余4套商铺暂时不能交付。2018年5月17日被告员工才将16套商铺交付至原告，另外四间商铺至今未办理任何手续也未交付，已办理网签的16套商铺至今也未交付房屋的合法手续。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，根据买卖合同约定，被告未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已交付房款日万分之三计算，违约金自本合同约定应当最后交付期限的第二日起至实际交付之日止。被告因延期交房违约应支付原告的违约金合计为12533126.05元。原告多次向被告提出按照合同约定交付房屋的合理请求都遭到拒绝。请求判令：1、被告继续履行合同，立即向原告交付金山银湖湾左岸时代4幢*层*号、4幢*层*号、5幢*层*号、5幢*层*号4间商铺（价值6319480元）；2、撤销原、被告2017年8月31日签订的《交房协议》第一款；3、被告即日给付原告因延迟交房产生的违约金（暂计算至2018年7月24日）12533126.05元；4、本案诉讼费用、保全费用、担保费用由被告承担。审理中，原告东兴公司将上诉诉讼请求中的第一项变更为：1、请求解除原告与被告签订的涉及金山银湖湾左岸时代4幢*层*号、4幢*层*号、5幢*层*号、5幢*层*号四间商铺的《武汉市商品房买卖合同》，被告返还原告已付购房款6319480元及利息（自2014年10月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿原告一倍的购房款6319480元，退还面积差异房款69690元。其余诉讼请求不变。被告金山公司辩称，原告的主张缺乏依据，请求驳回。第一、本案并非简单商品房买卖合同关系，原、被告之间过去签订过合作开发协议，被告由于各种原因将合作中投资的6000万元支付给原告，投资收益4000万元，双方协商用房屋冲抵该款项；双方签订合同后，并非被告不交房，实际系原告拒绝收房；原告认为以房抵款违法，不予接收；武汉市中级人民法院判决生效后，我方立即与原告联系，通知原告方收房，但原告依然拒收。双方就房屋办证问题进行过多次协商，但原告要求房屋解除抵押后才同意收房。第二、双方互付债务。第三、尚未交付4间商铺是事实，已经交付了16套，该4间商铺作为了公共走道，交付不能。第四、合同第十条约定原告需先交维修基金后，我方才交付房屋，但原告一直没有交付维修基金，由此产生的责任应由原告承担。在原告东兴公司变更诉讼请求后，被告金山公司补充提交书面意见，认为现被告金山公司可以将5幢*层*号、5幢*层*号两套房屋交付给原告东兴公司，但原告东兴公司拒不配合办理登记手续。4幢*层*号、4幢*层*号房屋因为情势变更，被收购作为通道，无法向原告东兴公司交付，原告东兴公司要求一倍赔偿没有事实和法律依据。原告东兴公司为支持其诉讼请求，向本院提交了《交房协议》、函、左岸时代交付清单、通话记录单、20份《武汉市商品房买卖合同》、收据、（2015）鄂武汉中民商初字第00799号民事判决书、联系函及快递单、回函、律师函及快递单、情况说明、原告工作人员的工作日志、竣工验收备案资料及湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、16份合同网签备案信息。被告金山公司为支持其辩称意见，向本院提交了工程竣工报告武汉市建设工程竣工结算备案表、交房公告、原告律师函及被告回函、《民事起诉状》、《民事判决书》、交房通知、联系函、回函、商品房交付手续催办函及快递单、承诺函、律师函、回函及快递单、函、会议纪要、联席会议纪要、左岸时代商铺维修基金发票领取统计表、函及快递单。经被告金山公司申请，本院向原告东兴公司原法定代表人李**进行了调查取证，并且形成了调查笔录。李**称其在1993年至2017年2月期间一直担任原告东兴公司的法定代表人。在2016年4月，武汉市中级人民法院判决确定原告东兴公司与被告金山公司签订的商品房买卖合同有效后，被告金山公司邀请包括李**在内的原告东兴公司相关领导到被告金山公司开会，会上提出要将房屋交付，但是因为当时房屋处于抵押状态，没有办法办理网签，所以原告东兴公司拒绝接收。2017年4月，被告金山公司又向原告东兴公司出具承诺函，要求将20套房屋的使用权交于原告东兴公司，但仍因为该房屋处于抵押状态，无法办理网签，原告东兴公司未接收。对于李**的调查笔录，原告东兴公司认为，李**2017年2月以后已经退休，笔录中所谈内容不完整，双方关于交房的实际经办人并非李**，而且交房争议与偿还债务问题相互交织，笔录中所谈无法办理网签应该是在2017年下半年，笔录中有部分时间节点是真实的，但有部分遗漏。2018年9月14日，李**又向本院提交了《关于东兴公司与金山公司20间商铺交付情况的说明》，载明东兴公司与金山公司签订的20份商品房买卖合同因为办理了在建工程抵押，一直无法在房管局登记备案，且金山公司一直要求东兴公司承认并支付4280000元欠款及月息2%作为交付商铺的前提，因此才出现金山公司迟迟不愿交房，东兴公司迟迟没有收房的局面。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据及待证案件事实，本院认定如下：2010年6月4日，金山公司与东兴公司签订《房地产合作开发合同》，约定：就金山公司位于武汉市东西湖区金山·银湖湾西区（地块）项目与东兴公司共同合作开发房地产项目；金山公司同意东兴公司从签订协议之日起投入资金参与金山·银湖湾西区项目的开发建设；东兴公司以项目开发部名义进行该项目操作，对外以金山公司的名义开发此项目，金山公司同意东兴公司从签订协议之日起投入资金参与金山·银湖湾西区项目的开发建设，在金山公司的协助指导下，由东兴公司独立开发直至项目开发完成；东兴公司就此项目投资7700万元（该总款的1200万元预留在东兴公司，以股本形式作为金山公司参入该项目的股份，股额为10%）。2013年7月2日，东兴公司作为债权人与金山公司作为债务人签订《还款协议》约定了东兴公司依据《房地产合作开发协议》在金山·银湖湾项目上的投资款由金山公司分期偿还，为了使金山公司所欠东兴公司在金山·银湖湾项目的投资和收益得以如期退还，双方达成如下意见：1、东兴公司在金山·银湖湾项目投资总额加固定收益合计人民币1亿元整。还款期限为自签订协议之日起至2013年6月30日前，还人民币3000万元整；自金山公司第一笔3000万元支付后，东兴公司同意该项目开工建设，以利后续资金的到位；其余7000万元整，东兴公司同意金山公司在60天内付清，如果在期限内不能付清，金山公司必须确保先将东兴公司的本金付清（再次支付3000万元），双方同意解除2010年6月4日签订的《房地产合作开发协议》；如果后期资金跟不上，东兴公司要求用金山·银湖湾项目商品房充抵；金山公司因本身责任不按协议规定支付给东兴公司欠款的，金山公司应承担违约责任。该协议签订后，2013年7月2日、2013年9月17日、2013年10月8日，金山公司分别向东兴公司返还3000万元、1500万元、1500万元，共计返还东兴公司项目投资款6000万元整。其后，2014年10月23日，金山公司作为出卖人与买受人东兴公司分别签订《武汉市商品房买卖合同》20份，分别约定：东兴公司购买的商品房为预售商品房，分别为金山公司的金山银湖湾左岸时代项目第2栋/单元*、*层（*）商品房、（*）商品房；第4栋/单元*、*层（*）商品房-（*）商品房；第5栋/单元*、*层（*）商品房、（*）商品房、（*）商品房，共计20套商铺、房屋的面积、单价等（另，合同正文约定的交房日期为2015年5月28日；合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过60日的，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同附件四第六条约定，在出卖人具备合同正文第九条约定的交付条件后，在出卖人向买受人交付房屋前三日，买受人须按照《武汉市住宅专项维修基金管理办法》规定，向出卖人支付首期住宅专项维修资金。买受人未按期支付，则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，由此产生的责任全部由买受人承担，且每逾期一天，买受人需向出卖人支付全部房价款的万分之五作为违约金）。2014年10月25日，金山公司分别就每套商铺向东兴公司开具了收款收据，20套商铺总计为40001830元。同日，东兴公司向金山公司出具收据载明：金山公司交款40001830元，收款事由为项目返还款抵商铺。2014年12月19日，金山公司的情况说明载明：2010年6月4日，金山公司与东兴公司协议联合开发金山左岸时代项目，后东兴公司因故于2013年7月2日退出；东兴公司先期投入的项目启动资金，已被该项目实际占用不能及时抽出退还，为此，金山公司积极筹措部分资金退还给了东兴公司，余下部分双方约定在规定的期限内，用货币或者实物折款的方式一次性退清；经双方再次协商，2014年10月25日，金山公司按适当优惠的价格，将左岸时代楼盘的商业门面20间，面积1739.21平方米，均价23000元，合计价值40001830元整，如期退清余款，并按照财务规定，办理了合法交割手续（收据号：4335347）。2015年7月23日，东兴公司向武汉市中级人民法院起诉金山公司，要求确认《还款协议》中金山公司用商品房冲抵东兴公司债务无效，同时确认双方通过签订《武汉市商品房买卖合同》冲抵《还款协议》中的欠款无效。2016年3月4日，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00799号民事判决书，判决认定东兴公司与金山公司签订的20套合同有效，驳回了东兴公司的诉讼请求。2016年4月2日，金山公司向东兴公司发送交房通知，载明贵司与我司签订的20份《商品房买卖合同》已由武汉市中级人民法院生效判决书确认其合法有效。现我司已将上述20套房屋的钥匙及相关交房手续准备好，请贵司派员到我司接收。2017年1月17日，东兴公司向金山公司发送联系函，要求在收到函件后5个工作日内交付房屋及相关资料。2017年1月23日，金山公司回函称双方存在其他债权债务，希望一并协商解决。2017年3月27日，东兴公司委托律师向金山公司发送律师函，要求尽快交付房屋及相关资料并赔偿违约金。2017年3月30日，金山公司向东兴公司回函称其积极协商交房事宜，但东兴公司不予接收，并再次提到双方之间借款4280247.99元及利息未清偿。2017年8月31日，东兴公司（甲方）与金山公司（乙方）签订《交房协议》，载明：甲、乙双方对乙方持有的金山左岸时代项目商铺向甲方交付及相关问题进行了协商，达成如下一致意见。一、根据甲乙双方2014年10月23日签订《武汉市商品房买卖合同》的约定，乙方应于2015年5月28日前向甲方交付金山左岸时代项目20套商铺（具体情况详见附件，商铺最终面积以房地局审核为准，多退少补）。因乙方在2016年12月7日才办理上述房屋的竣工验收备案手续，所以乙方应该承担违约金。违约金标准按照《武汉市商品房买卖合同》第十一条的规定，按已交付房价款的日万分之三计算为3144143.84元（2016年3月20日至2016年12月7日共262天），乙方应承担3144143.84元的违约金，本协议签订之日双方办理相关财务手续，由双方往来账冲抵。二、乙方因该项目在长城资产管理公司武汉办事处办理了在建工程抵押，目前暂时无法办理上述商铺的网签手续。为了维护甲方的合法权益，特承诺在2018年6月30日前完成上述商铺解除抵押及网签备案等手续，同时开具上述商铺的销售不动产统一网络发票，并交付武汉市商品房权属证明书，如条件具备，可尽量提前完成上述工作。双方还应相互配合完成其它相关办证手续。三、乙方同意将自有资产东西湖区园艺小区商住楼*、*座*-*层商铺（建筑面积4558.39平方米，目前已经向湖北银行抵押了2300万元）进行抵押担保。乙方承诺，在本协议签订后20日内完成向湖北银行**支行的报备手续，并由湖北银行**支行同意本次的顺位抵押。之后由乙方完成房地产管理部门的抵押担保手续。同时承诺，如在2018年6月30日前未完成上述商铺的网签备案等手续，仍按照每逾期（2018年7月1日起算）一天承担12000元的违约金进行累计，同时甲方有权依法处置该抵押物。协议还约定了其他权利义务。东兴公司在协议上加盖其公章及法定代表人李**印，金山公司在乙方处加盖其公章及法定代表人管富春印。协议后附有房款清单，其中4幢*层*号房屋预测面积50.05平方米，预测总房款1151150元，实测面积50.01平方米，实测总房款1150230元；4幢*层*号房屋预测面积53.41平方米，预测总房款1228430元，实测面积53.19平方米，实测总房款1223370元；5幢*层*号房屋预测面积80.70平方米，预测总房款1856100元，实测面积80.66平方米，实测总房款1855180元；5幢*层*号房屋预测面积90.60平方米，预测总房款2083800元，实测面积90.56平方米，实测总房款2082880元。20套房屋预测总房款40001830元，实测总房款39924320元，面积差异应退房款77510元（其中已经交付的16套房屋因面积差异的退款为69690元）。《交房协议》签订后，被告金山公司在2018年3月12日办理了案涉16套房屋的网签手续，在2018年5月17日向原告东兴公司交付十六套商铺，双方形成了左岸时代商铺交付清单。后双方就剩余四套商铺的交付及已经交付的十六套房屋的逾期交房违约金无法达成一致意见。还查明，因为被告金山公司出现资金困难，导致“金山银湖湾左岸时代”项目的在建工程抵押无法及时解除，购房户因为无法办理房屋不动产权证长期上访。为解决这一问题，东西湖区信访工作领导小组在2017年12月12日召开了联席会，并形成了会议纪要，决定由径河街****公司收购被告金山公司该项目未处理资产，支付中国******公司湖北省分公司贷款以解除房屋抵押。2017年12月20日，东西湖区委常委（2017）35号《会议纪要》同意了上述处理方案。2018年1月，武汉市径河****有限责任公司开始收购被告金山公司左岸时代项目。收购过程中，发现原来规划设计的一、二楼商铺的出口及通道只有朝向小区内部西边的方向，不利于二楼商户的通行及消防需要，便要求金山公司将4幢*层*号和4幢*层*号两间商铺一并出售，并认为只有这样才能使全部商铺的出口及通行变为临街通行，也保证了消防安全。后被告金山公司将4幢*层*号及4幢*层*号商铺出售给武汉市径河****有限责任公司，武汉市径河****有限责任公司将两间商铺改为通道。5幢*层*号、5幢*层*号两间商铺也已经由被告金山公司转卖给他人，并办理产权证书。2018年7月19日，原告东兴公司诉讼来院，后在审理中将其公司名称由“武汉市东兴房地产开发公司”变更为“武汉市东兴房地产开发有限公司”，将其诉讼请求变更如前述陈。被告金山公司坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告东兴公司与被告金山公司于2014年10月23日签订的金山银湖湾左岸时代4幢*层*号房屋、4幢*层*号房屋、5幢*层*号房屋和5幢*层*号房屋共计四份《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果？2、原告东兴公司与被告金山公司于2017年8月31日签订的《交房协议》第一条是否构成重大误解，是否应当撤销？3、被告金山公司就剩余十六套商铺是否存在迟延交付，若存在，逾期交房违约金如何确定？1、关于原告东兴公司与被告金山公司于2014年10月23日签订的金山银湖湾左岸时代4幢*层*号房屋、4幢*层*号房屋、5幢*层*号房屋和5幢*层*号房屋共计四份《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，首先，原告东兴公司与被告金山公司于2014年10月23日签订的金山银湖湾左岸时代4幢*层*号房屋、4幢*层*号房屋、5幢*层*号房屋和5幢*层*号房屋共计四份《武汉市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，应为有效。合同签订后，原告东兴公司通过其投资收益冲抵上述房屋的购房款，应当认定为其已经履行了合同中支付对价的义务，被告金山公司就应当依照合同约定的时间，向原告东兴公司交付房屋。经双方协商并签订《交房协议》后，被告金山公司仍不能按照协议约定交付上述四套房屋，导致原告东兴公司订立合同的目的无法实现，故原告东兴公司有权要求解除合同。对于原告东兴公司请求解除与被告金山公司签订的涉及金山银湖湾左岸时代4幢*层*号、4幢*层*号、5幢*层*号、5幢*层*号四间商铺的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告金山公司应当向原告东兴公司返还原告东兴公司就上述四套房屋已付购房款6319480元。关于原告东兴公司要求被告金山公司支付已付购房款利息的诉讼请求，因为原告东兴公司曾在2015年7月23日向武汉市中级人民法院起诉，要求确认《还款协议》双方以房抵债无效，同时确认通过签订《武汉市商品房买卖合同》冲抵《还款协议》中的欠款无效。直至2016年3月4日，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00799号民事判决书，确定双方以房抵债协议有效。故被告金山公司最迟应当按照该文书生效时即2016年3月20日起，向原告东兴公司支付利息至本判决确定的给付之日止。对于原告东兴公司要求被告金山公司支付利息（自2014年10月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，本院在以6319480元为本金，从2016年3月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，并继续以6319480元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至本判决确定的给付之日止的范围内予以支持，超出部分，不予支持。对于原告东兴公司提出的利息和购房款一倍的赔偿的诉讼请求，需要根据被告金山公司无法交付房屋的原因来具体判断。被告金山公司不能交付给原告东兴公司的4幢*层*号，4幢*层*号商铺，系因为被告金山公司资金链出现问题，导致武汉市径河****有限责任公司接收项目剩余资产，而武汉市径河****有限责任公司为了让资产利益最大化即全部商铺的出口及通行变为临街通行和出于消防安全的考虑，将该两间商铺改为走道。被告金山公司对该两间商铺无法交付显然存在过错，其提出该商铺系因为情势变更而无法交付的意见，本院不予采纳。虽然原告东兴公司对于上述房屋的交付并不存在过错，且该商铺原规划设计不存在消防整改的强制要求。但是该两间商铺改为临街通道后，会极大的方便经营户，更利于整体商业的经营和收益。基于上述事实，本院考虑到原告东兴公司资金实际占用成本，在前述购房款利息之外，依照公平原则，对于原告东兴公司主张对应购房款一倍赔偿的诉讼请求，酌情在原告东兴公司已付购房款的30%即713874元（其中4幢*层*号房屋1151150元，4幢*层*号房屋1228430元）的范围内予以支持，超出部分不予支持。对于未能交付的5幢*层*号、5幢*层*号两间商铺，被告金山公司无任何正当理由转卖给他人，属明显违约，故应当承担原告东兴公司已付购房款一倍即3939900元（其中5幢*层*号房屋1856100元，5幢*层*号房屋2083800元）的赔偿，对于原告东兴公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。2、关于原告东兴公司与被告金山公司于2017年8月31日签订的《交房协议》第一条是否构成重大误解，是否应当撤销的问题。重大误解的构成要件为：1、必须有表意人因误解而为意思表示；2、表意人的误解须为重大误解。本案中，原告东兴公司认为其与被告金山公司签订的《交房协议》第一条具有重大误解，而该协议第一条主要内容是围绕被告金山公司迟延交房应当支付的违约金如何计算的问题。在协议中明确载明“违约金标准按照《武汉市商品房买卖合同》第十一条的规定，按已交付房价款的日万分之三计算为3144143.84元（2016年3月20日至2016年12月7日共262天），乙方应承担3144143.84元的违约金，本协议签订之日双方办理相关财务手续，由双方往来账冲抵”。该部分违约金的计算，是基于双方之间的合同约定，而起算时间与武汉市中级人民法院作出的（2015）鄂武汉中民商初字第00799号民事判决书生效时间一致，表明双方在对合同效力已无争议的情况下，继续履行合同的真实意思表示，且双方确实存在往来账目，故并不存在原告东兴公司对该部分内容发生误解的情形。并且，在双方《交房协议》签订后，原告东兴公司与被告金山公司均按照协议履行，办理银行备案、交房等事宜，期间原告东兴公司亦未提出重大误解。故对原告东兴公司的该项诉讼请求，本院不予支持，该《交房协议》中约定的违约金计算标准，可以作为本案裁判的依据。3、关于被告金山公司是否应当向原告东兴公司支付已交付的16套商铺因延迟交房产生的违约金的问题。被告金山公司迟延向原告东兴公司交付16套房屋的行为，已经构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。根据双方之间的《武汉市商品房买卖合同》及《交房协议》的约定，被告金山公司应当承担以16套房屋的购房款33682350元（全部购房款40001830元-未交付四套房屋购房款6319480元）为本金，自2016年3月20日起（武汉市中级人民法院民事判决书生效的时间同时也是双方《交房协议》确定的违约金起算时间）计算至2018年5月17日止（实际交房之日），共计787天，金额为7952402.84元。对于原告东兴公司要求被告金山公司给付因延迟交房产生的违约金10347217.92元的诉讼请求，本院在7952402.84元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。被告金山公司辩称，其积极履行交房义务，系原告东兴公司拒收房屋导致迟延交房。但是被告金山公司所述履行交付义务，在未解除在建工程抵押的情况下，客观上履行不能，直至2018年3月12日，被告金山公司才办理了16套房屋的网签备案，此时案涉房屋才符合交付的条件，故对被告金山公司的该项辩称意见，本院不予采纳。被告金山公司还辩称，因为原告东兴公司未按照双方合同约定支付房屋维修基金，故被告金山公司才拒绝交付房屋。但是该支付房屋维修基金的义务并非双方房屋买卖合同的主要义务，该房屋维修基金的数额显著低于购房款，被告金山公司可以就该部分房屋维修基金另行主张权利（在本案诉讼过程中，被告金山公司已经就房屋维修基金及其利息另案起诉原告东兴公司），故该辩称意见不能形成对原告东兴公司要求计付逾期交房违约金的有效抗辩，对于该意见，本院不予采纳。另，因被告金山公司向原告东兴公司实际交付的16套房屋的实测面积与合同面积存在误差，被告金山公司应当向原告东兴公司退还因面积差异多收取的已经交付的16套房屋的购房款69690元，对于原告东兴公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告武汉市东兴房地产开发有限公司与被告武汉市金山房地产有限公司于2014年10月23日签订的金山银湖湾左岸时代4幢*层*号房屋、4幢*层*号房屋、5幢*层*号房屋和5幢*层*号房屋的《武汉市商品房买卖合同》；二、被告武汉市金山房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉市东兴房地产开发有限公司返还金山银湖湾左岸时代4幢*层*号房屋、4幢*层*号房屋、5幢*层*号房屋和5幢*层*号房屋购房款6319480元及利息（以6319480元为本金，从2016年3月20日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日止，并继续以6319480元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告武汉市金山房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉市东兴房地产开发有限公司支付金山银湖湾左岸时代4幢*层*号房屋、4幢*层*号房屋、5幢*层*号房屋和5幢*层*号房屋的赔偿金4653774元；四、被告武汉市金山房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉市东兴房地产开发有限公司退还因面积差异多收取的已经交付的16套房屋的购房款69690元；五、被告武汉市金山房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉市东兴房地产开发有限公司支付逾期交房违约金7952402.84元；六、驳回原告武汉市东兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135354元，保全费5000元，合计140354元，由被告武汉市金山房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 敏人民陪审员 陈 刚人民陪审员 陈启芳二〇二〇年六月十一日书 记 员 涂宇萌