北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初2554号原告：北京雄信达安管理咨询有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金穗路2号院10号楼9层902-4，统一社会信用代码91110113MA00G3TL97。法定代表人：朱琳，董事长。被告：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村村委会东南300米，统一社会信用代码911101137334516506。法定代表人：唐昊涞，董事长。被告:望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003M9HX2。法定代表人：孙留江，执行董事。被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003HL977。法定代表人：孙留江，执行董事。被告:被告：北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110113MA00GDQ646。法定代表人：徐荣青，执行董事、经理。四被告共同委托诉讼代理人：徐文科，山东德衡律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被告：上海悠房信息科技有限公司，住所地上海市闵行区东川路555号丙楼1021室，统一社会信用代码91310120332689617U，现下落不明。法定代表人：朱益波。原告北京雄信达安管理咨询有限公司（以下简称雄信达安公司）与被告北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）、北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）、上海悠房信息科技有限公司（以下简称上海悠房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雄信达安公司之法定代表人朱琳、四被告共同委托诉讼代理人徐文科、宋振伟到庭参加诉讼。被告上海悠房公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雄信达安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除伟特公司与原告的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2.望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司、伟特公司共同退还装修款380875元；3.伟特公司、望天树装饰公司退还原告房款644065元及利息（以15万元为基数，自2016年7月23日至2019年6月30日，以289419元为基数，自2016年12月10日至2019年6月30日，以12630元为基数，自2017年1月14日至2019年6月30日，以192016元为基数，自2019年5月29日至2019年6月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%为61383.08元；4.上海悠房公司、伟特公司共同退还团购费4万元及利息（以4万元为基数，自2016年7月17日至2019年6月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%为5905.56元）；5.望天树装饰公司、雅居天成公司、望天树资产公司、伟特公司共同支付装修款利息（以203505元为基数，自2016年12月10日起至2019年6月30日止，以177370元为基数，自2017年1月14日至2019年6月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%为47609.38元）；6.伟特公司、望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司、上海悠房公司共同支付自2019年6月30日起到付清所有款项之日期间的利息（以1064940为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%计算）；7.案件受理费、公告费由五被告负担；8.伟特公司支付逾期交房违约金19321.95元。事实和理由：自2016年7月17日支付上海悠房公司4万元团购费购买开发商为伟特公司的商品房XXXX，预售许可证号京房售证字（2016）199号。2016年7月23日支付购房款15万元，收款方是望天树装饰公司。2016年12月10日，支付289419元购房款，收款方是望天树装饰公司。2016年12月10日，支付203505元装修款，收款方是望天树装饰公司。2017年1月14日支付177370元装修款，收款方是望天树装饰公司。2017年1月14日支付12630元房款，收款方是望天树装饰公司。于2017年1月以个人名义签订了网签合同，被告知可以进行网签。并于2018年12月交付房屋。但后由于开发商原因迟迟没有网签。直到2018年10月12日才正式签订了网签合同，合同规定了2019年6月30日交付房屋。2019年5月29日支付192016元房款。合同规定逾期超过90日交付房屋的，有权解除合同，并支付房款3%。自本诉讼提交之日，原告一共支付房款644065元、团购费4万元、装修费380875元，共计1064940元。因为合同规定本房屋应于2019年6月30日交付房屋，至今逾期超过90日，现原告有权与被告解除预售合同，要求伟特公司支付合同规定违约金房款的3%，即19321.95元。装修款于2017年1月4日已经全部交给望天树装饰公司，现要求雅居天成公司、望天树装饰公司支付占用资金利息47609.38元。装修收款人是望天树装饰公司，但其销售说是与雅居天成公司签订的装修合同，截止本案诉讼之日，原告没有见到过装修合同，伟特公司违约原告要求解除合同，所以要求上海悠房公司退还团购费4万元、伟特公司、望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司、上海悠房公司支付从2019年6月30日开始到支付房款期间的利息，按照银行同期贷款利率计算5%，因被告违约一切费用由被告承担。被告伟特公司辩称，我公司和原告签订了预售合同，按照合同约定总价款是869419元，原告应该在2019年10月10日前支付全部购房款，但是原告支付了644065元，剩余款项没有支付，按照合同约定如果原告没有支付全部价款，伟特有权顺延交房，由原告承担逾期付款的责任，本案实际是原告违约，原告应该支付房款总价款3%的违约金，不存在我公司承担违约责任的情形，装修款不是原告和伟特公司形成的合同关系，我公司没有义务退还装修款和团购费。在法院判决解除合同情况下，扣除违约金26082.57元后我公司同意退还原告房款。按照合同约定，解除合同原告要先配合我公司解除网签手续，可以按照合同约定的程序办理退房。被告望天树装饰公司辩称，按照约定装修款都是雅居天成出具的收据，也是雅居天成收的款项，原告通过我公司的账户给雅居天成支付装修款，是原告和雅居天成公司、我公司协商的结果，是代收代付的关系，我公司没有收取原告装修款，不应承担退款义务。被告望天树资产公司辩称，我公司是卖房的中介，在本案中我公司没有收取任何款项，是为望天树装饰公司和伟特公司寻找客户，装修是望天树装饰公司和原告商量，与我公司无关，我公司不是适格被告，之前的个案中我公司同意连带退款，在本案中我公司不同意承担连带责任，应该根据合同相对性分别判决。被告雅居天成公司辩称，收据是我公司开具的，解除合同后同意退还原告装修款，但不同意支付利息，团购费与我公司无关。被告上海悠房公司公司既未参加我院庭审，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告雄信达安公司提交的预售合同、收据、团购活动用户协议、定购协议、微信截图，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：项目名称为XXXX的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区XXX镇XXX村东。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过XXXX项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。在销售过程中，望天树资产公司、望天树装饰公司与上海悠房公司合作销售，通过团购费抵房款方式由上海悠房公司收取了数额不等的团购费。程俊、朱琳与望天树资产公司于2016年12月1日签订《北京新干线》定购协议，甲方为望天树资产公司，乙方为程俊、朱琳。约定房屋坐落于XXXX，预测建筑面积42.38m2。房款总价（不含装修款）869419元，装修款总价（含改造、设计、装修费）393505元。乙方应于__年__月__日前携带本人身份证原件、本定购协议原件、已付款收据，签约尾款，办理按揭贷款所需资料及其他相关费用等至售楼处签订（北京市商品房预售合同），上述期限内未签订《北京市商品房预售合同》的，乙方将不再享受所认购时的优惠与折扣。乙方签订《北京市商品房预售合同》的当日需与甲方指定的第三方签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，如乙方在约定时间内未签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，甲方或开发商均有权解除《北京市商品房预售合同》并再次出售本房源，乙方已付款（含定金）作为违约金不予退还且不得提出任何异议。程俊、朱琳于2016年7月17日与上海悠房公司签订《悠房网团购活动用户协议》，约定程俊、朱琳参与本次团购活动并购买北京新干线楼盘的房源，均可享受支付4万元抵8万元的购房优惠。程俊、朱琳知悉并认可悠房网代理公司上海悠房公司为此次团购活动费用收取方，团购金额为4万元，该款不可抵扣房款，由上海悠房公司开具相应收据。购房者自愿参加本团购活动并签署本协议，团购参与者如未能购买楼盘并要求退款的，于10天后方可办理，须填写《团购费退款申请》由楼盘销售人员签名确认，并与团购费收据及POS单，团购协议原件一同交回上海悠房公司楼盘现场驻场人员，上海悠房公司将在收齐资料后25个工作日内通过转账方式将上述原款原路转回客户银行卡，在此期间内不计息。程俊、朱琳当天支付了团购费4万元。2018年10月12日，雄信达安公司与伟特公司签订了预售合同，约定雄信达安公司购买顺义区XXX镇XXX村东5#商务办公楼3层304号房屋，建筑面积共计42.38平方米，其中套内面积30.69平方米，用途商务办公，层高3.5米，单价28329.06元，总价款869419元。买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十一条规定的时间，将该商品房交付买受人的。双方同意按照下列第二种方式处理，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条款约定的违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。买受人按下列第一种方式按期付款。一次性方式付款：1.签订本合同当日支付房价款（含定金）173884元；2019年1月10日前，支付价款260826元；于2019年4月10日前支付价款217355元；剩余房价款217354元，由买受人于2019年10月10日前付清。附件十二补充协议：出卖人伟特公司，买受人为北京顺达万鑫科技有限公司（伟特公司称买受人名称系书写错误，雄信达安公司表示，该补充协议不能约束雄信达安公司）。在房屋实际交付前如买受人仍有房价款未付清和相关费用未缴清的，出卖人有权顺延房屋交付期限直至买受人缴清上述费用。若因出卖人原因导致本合同解除。若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在本合同中选择以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还需向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。双方办理网签的时间是2018年10月12日。雄信达安公司提交的pos签购单显示：2016年7月17日，原告支付至上海悠房账户4万元。2016年7月23日，原告支付望天树装饰公司账户15万元。2016年12月10日，原告支付至望天树装饰公司账户203505元。2017年1月14日，原告支付至望天树装饰公司账户19万元。2016年12月10日，原告支付至望天树装饰公司账户289419元。2019年5月29日，原告支付至望天树装饰公司账户192016元。雄信达安公司提交了2016年7月17日收据一张，收款人为上海悠房公司，收款事项团购费，金额4万元。2016年7月23日收据一张，付款内容房款15万元，收款人望天树装饰公司。2016年12月10日收据一张，付款内容房款289419元，收款单位望天树装饰公司。2018年10月12日收据一张，收款人为雅居天成公司，款项内容XXXX装修款，金额380875元。2018年10月12日收据一张，款项内容XXXX代收房款，收款单位望天树装饰公司，金额12630元。2019年5月29日收据一张摘要新干线，收款单位望天树装饰公司，金额192016元。对于原告提交的更改收据问题，被告表示由雅居天成公司和望天树公司以及原告口头约定有代收代付协议，双方最终确定由雅居天成公司收取原告装修款。被告称可将雅居天成公司与原告的装修合同提交我院，但截至本案判决之日，被告并未提交装修合同。雄信达安公司提交了与伟特公司工作人员沟通的微信记录。2019年5月15日，原告与王健的微信记录。原告问我想问一下，我装修合同在哪？望天树吗？还是雅居天成。2020年5月21日原告问。你能看到合同吗？如果能看到能帮我确认一下我装修合同跟谁签的呗。王健回答好的。原告问一会能告诉我吗？王健回答，我看不到装修合同，按你说的收据是雅居，就是雅居的。原告问，那你经手的，我是19年1月21日网签的，那几天不是很多网签的吗？他们装修合同你有印象吗？王健回答我接触的都是雅居。原告问我的收据是因为后来5月份交钱的时候，换过一次之前是望天树的。2019年5月25日，Allen问你什么时候过来补款？原告回答你不说给我申请折扣吗？Allen回折扣申请了，总共43万，逾期部分差不多21万优惠4个点，未逾期部分差不多22，优惠5个点，总共优惠差不多18000多。原告回答之前打电话的时候，我就说了我只交逾期的那部分。Allen回答逾期部分交4个点。原告回答王健跟你说了吗，我总共不是43万。我这次应该交的钱是217355-12600，那我这次应该交196564，优惠完4个点后，是这些吧，如果没啥问题，那我就下周找个时间过去。Allen回答差不多，金额具体的，要和财务对一下账，你要是下周过来就需要周五前过来，月底最后一天是周五。四被告认为微信记录可以证实与原告形成装修合同关系的为雅居天成公司，原告知道应在2019年6月之前将所有房款付清。关于合同解除原因，原告称合同约定在2019年6月30日交房。被告已经逾期交付，且至今没有告诉交房时间。最后一笔款应该是2019年10月份交，但因为被告违约，我就起诉了没有继续交钱。伟特公司表示，因为原告没有按期付清房款，属于原告违约。就目前项目进展来看，交房时间初步定于2020年12月30日。经本院询问，伟特公司表示在2019年6月30日不具备交房条件。关于网签合同，原告表示被告将钱退还后可以配合办理注销手续。本院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告上海悠房公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案第一个争议焦点为原告与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方，应如何承担违约责任。原告主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约，其停止支付剩余房款并不构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2019年6月30日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，伟特公司房屋尚未建造完毕，不具备交付条件。对此伟特公司表示因原告未履行付款义务，故应顺延交付房屋的时间。原告已经按照双方合同约定的付款方式支付了部分购房款，最后一笔购房款应于2019年10月10日前支付。伟特公司关于原告应在2019年6月30日前付清全部房款的主张，应建立在伟特公司于2019年6月30日将房屋交付给原告的前提上，伟特公司未按合同约定时间交付房屋，雄信达安公司停止继续交纳房款系合法行使先履行抗辩权，伟特公司逾期交房行为已构成根本违约，原告行使解除权，于法有据，本院予以确认，双方预售合同及附件解除时间应为伟特公司收到原告起诉状之日即2020年1月17日。原告雄信达安公司应配合伟特公司办理解除网签备案手续。因双方合同已经解除，故原告要求伟特公司支付逾期交房违约金的依据不足，本院不予支持。本案第二个争议焦点是原告交纳购房款金额认定和返还主体确定。首先，原告雄信达安公司将4万元支付至上海悠房公司账户内，将1024940元分几次支付至望天树装饰公司账户内，上述公司有退还原告雄信达安公司款项的义务。其次，望天树装饰公司称其将收取的装修款已经交付给雅居天成公司，但并未提交证据证实。另，雅居天成公司出具收据证实其共收取原告雄信达安公司装修款380875元，上述款项最终由望天树装饰公司还是雅居天成公司实际获得无法查清，二被告应共同承担退还责任。再次，在原告与伟特公司签订预售合同前，望天树装饰公司收取了原告房款及装修款。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（XXXX）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树资产公司、望天树装饰公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。上海悠房公司与望天树资产公司、望天树装饰公司系合作关系，上海悠房公司在2016年7月17日收取原告4万元属于购房款一部分，伟特公司应以返还，被告可就内部款项分配问题自行解决。最后，雅居天成公司称与原告签订了装修合同，但截至本案判决之日并未向我院提交，关于装修合同问题，双方可另行处理，本案中无法处理。望天树装饰公司收取的1024940元由被告自行进行划分成房款和装修款，该划分不能对抗原告，原告要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告雄信达安公司并未提交证据证实望天树资产公司参与了房屋买卖过程，其要求望天树资产公司承担连带责任的依据不足，本院不予支持。对于原告主张的利息，符合法律规定部分本院照准，过高部分，本院予以调整，且2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告北京伟特房地产开发有限公司与原告北京雄信达安管理咨询有限公司签订的合同编号为Y2125995的《北京市商品房预售合同》及附件于二〇二〇年一月十七日解除；二、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同退还原告北京雄信达安管理咨询有限公司装修款三十八万零八百七十五元及利息（以二十万三千五百零五元为基数，自二〇一六年十二月十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以十七万七千三百七十元为基数，自二〇一七年一月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；三、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司共同退还原告北京雄信达安管理咨询有限公司房款六十四万四千零六十五元及利息（以十五万元为基数，自二〇一六年七月二十三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以二十八万九千四百一十九元为基数，自二〇一六年十二月十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以一万二千六百三十元为基数，自二〇一七年一月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以十九万二千零一十六元为基数，自二〇一九年五月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；四、被告上海悠房信息科技有限公司、北京伟特房地产开发有限公司共同退还原告北京雄信达安管理咨询有限公司团购费四万元及利息（以四万元为基数，自二〇一六年八月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有团购费之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；五、原告北京雄信达安管理咨询有限公司于收到上述所有应得款项之日起三日内，配合被告北京伟特房地产开发有限公司办理合同编号为Y2125995的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；六、驳回原告北京雄信达安管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千七百九十六元，由被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司、上海悠房信息科技有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京伟特房地产开发有限公司、上海悠房信息科技有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年六月二十四日书记员 孙建伟