云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3590号上诉人（原审原告）：云南华辉房地产经纪有限公司新迎北区分公司，住所地：云南省昆明市盘龙区新迎北组团16幢2单元101号。负责人：王昌华，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊叶，云南唐律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琴，云南唐律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：缪建平，男，1979年8月13日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：于波，云南于波律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴超，云南于波律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘成贵，男，1990年8月16日出生，汉族，住云南省昭通市鲁甸县。上诉人云南华辉房地产经纪有限公司新迎北区分公司（以下简称华辉公司）因与被上诉人缪建平、刘成贵居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初11635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，上诉华辉公司的特别授权委托诉讼代理人王琴，被上诉人缪建平的特别授权委托诉讼代理人于波、吴超，被上诉人刘成贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华辉公司的上诉请求：1.二审法院依法撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已促成被上诉人刘成贵与被上诉人缪建平签订《房屋买卖合同》，有权主张中介费，被上诉人之间房屋买卖未能完成交易的原因在于被上诉人刘成贵擅自出售房屋致使《房屋买卖合同》不能履行，刘成贵隐瞒上述事实，与缪建平自行解除合同，属于违约，应承担违约责任。一审遗漏审查涉案房屋权属状态导致在判定被上诉人是否违约存在错误。二、上诉人提供居间服务过程中不存在任何错误。上诉人发布在58同城上的信息是刘成贵提供的，且缪建平是实地查看房屋及产权证才与上诉人及刘成贵签订《房屋买卖合同》，故缪建平的误解没有事实依据。上诉人在合同签订后手写添加内容“带一百米露台”是刘成贵所负义务，该内容无刘成贵的签字，不具有约束力。虽然物业公司出具情况说明该露台所有权属于物业公司，但已取得房屋所有权的第三方现亦使用着露台，故本案合同若正常履行，缪建平是可以使用该露台的。所以上诉人不存在任何过错导致缪建平存在误解。请求二审法院支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人缪建平答辩称，一、上诉人隐瞒刘成贵房屋真实情况，虚假宣传，并对被上诉人虚假承诺，导致被上诉人与其订立合同，无权要求被上诉人支付中介费，上诉人在签订合同是承诺“露天可以使用，小区物业认可”，但从物业公司出具的情况说明可以看出，该露台是别人的楼顶，属于物业公司所有，任何人无权使用；二、上诉人未履行合同义务，无权要求被上诉人支付中介费，《房屋买卖合同》中约定付款条件是办理完过户手续当天支付，该条件现未成就，上诉人无权要求支付中介费。而且导致合同不能履行的原因是上诉人发布虚假信息，欺骗被上诉人，上诉人更无权要求支付违约金。故请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人刘成贵答辩称，本案是因为上诉人说带100平米露天才没有交易成功，且这个事情已经在法院进行过调解，上诉人也在调解书中签字的，且合同上是由买方支付中介费，与我无关。原审原告华辉公司向一审法院起诉请求：一、判令解除编号：0001197号《房屋买卖合同》的居间法律关系；二、判令被告缪建平、刘成贵向原告支付中介费15600元；三、判令被告缪建平、刘成贵向原告支付违约金15600元（上述金额合计31200元）；四、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2018年11月10日，原告华辉公司（居间方，丙方）与被告刘成贵（卖方、甲方）、被告缪建平（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：经原告（丙方）介绍，被告刘成贵（甲方）与被告缪建平（乙方）进行协商，被告刘成贵将位于云南省昆明市盘龙区房屋以780000元的价格出售给被告缪建平，被告刘成贵于2018年12月10日前款清交房，并于2018年12月12日前由原告协助办理产权过户手续，被告缪建平支付中介费15600元。被告缪建平于签订合同当日向被告刘成贵交纳了20000元的购房定金。除上述内容外，三方还约定了定金、支付方式、违约责任等事项。在上述合同上方空白处有手写字迹“乙方缪建平按此房价购房前提是甲方刘成贵所宣传发布的露台可以适用，小区物业认可。”经一审庭审查实，该处内容为原告公司负责人王昌华所写，且原告公司在58同城网上发布的售房广告中也显示“带一百米露台”。后两被告因露台使用权不明确问题，未能继续履行上述《房屋买卖合同》。缪建平于2018年11月22日诉至法院要求与华辉房地产经纪公司及刘成贵解除《房屋买卖合同》，并要求双倍返还定金。后经一审法院进行审理，判决驳回了缪建平的诉请。缪建平上诉至本院，经主持调解，双方达成调解协议：由刘成贵于2019年9月30日前向缪建平返还定金20000元。另查明：2019年6月12日，昆明广安物业服务公司小龙村物业处出具《情况说明》一份，明确昆明市白龙路49号房屋一幢（二层）有房权证，房权人是昆明广安物业服务公司，楼顶不属于昆明市盘龙区小龙小区1幢7单元2层213号所有，楼顶属于该物业公司所有。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、二被告是否应承担违约责任，向原告支付中介费及违约金；二、原告在提供居间服务中是否存在过错。一审法院认为，对于第一个焦点，两被告因露台使用权问题未能履行《房屋买卖合同》，并通过诉讼的途径解除了所签订的《房屋买卖合同》，原告作为上述诉讼的当事人，全程参与了诉讼，并非两被告擅自解除合同，故原告提出的要求两被告承担违约责任的诉请不应支持。因原告作为房屋中介方并未促成房屋买卖双方完成交易，故两被告不应向其支付中介费。对于第二个焦点，关于原告在提供居间服务中是否存在过错的问题，原告公司作为专业的房产中介公司，应当在房屋买卖双方签订合同之前对所售房屋相应情况进行调查核实，尽到相应的审慎核查义务，并将相应风险如实告知双方，再行组织双方协商是否订立合同。本案中，原告明知被告刘成贵发布的房屋信息及价格与常理不符，应当在核实清楚后将房屋信息如实报告给交易双方，而原告在未进行核实的情况下，将错误信息发布在58同城网，且由原告公司负责人写入合同中，导致被告缪建平产生误解，故一审法院确定原告在提供居间服务中存在过错。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告云南华辉房地产经纪有限公司新迎北区分公司的诉讼请求。”二审中，上诉人向本院提交了《不动产登记信息表》一张，欲证明涉案房屋已被被上诉人刘成贵转让给第三人，本案《房屋买卖合同》不能继续履行是被上诉人的原因。被上诉人缪建平及刘成贵对涉案房屋已转让的事实无异议，但对证明目的不予认可。本院对各方当事人无争议的事实予以确认，对上诉人的证明目的是否支持将在说理部分进行综合评判。对一审判决认定事实部分，各方当事人均无异议，本院依法予以确认本院认为，本案的争议焦点是：1.本案《房屋买卖合同》的解除问题；2.二被上诉人是否应向上诉人支付中介费及违约金。关于争议焦点1，本案中，缪建平、刘成贵及华辉公司三方签订《房屋买卖合同》，产生缪建平与刘成贵之间的房屋买卖合同关系及缪建平与华辉公司之间的居间合同关系。二被上诉人认为房屋买卖合同关系在另案诉讼中已经解除，上诉人虽认为房屋买卖合同关系是二被上诉人未经其同意自行解除，但华辉公司参与了该另案的审理且其并非房屋买卖合同关系中的当事人，所以对其该主张，本院不予采信。各方对解除《房屋买卖合同》中产生的居间合同关系均无异议，本院不再赘述。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案案涉合同签约过程中，华辉公司告知被上诉人缪建平案涉房屋带一百米露台，且该露台可以使用，物业公司予以认可并将上述内容在合同中予以载明，但随后缪建平与刘成贵即因该露台使用权不明确的问题解除了房屋买卖合同，导致房屋过户交易未完成。华辉公司作为专司提供居间服务的居间人，未能如实全面地告知委托人缪建平交易房屋的相关情况并对交易风险进行明确提示。其未履行如实报告的义务，存在明显过错。对其提出的被上诉人存在违约情形,应按合同约定支付报酬及违约金的主张本院不予支持,其上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人云南华辉房地产经纪有限公司新迎北区分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人云南华辉房地产经纪有限公司新迎北区分公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨章亮二〇二〇年六月十日法官助理龙俊秀书记员杨雅婷