上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3523号原告：上海普发绘图仪器总厂，住所地上海市徐汇区。法定代表人：姚欢喜，上海文教体育用品总公司总经理。委托诉讼代理人：谭红林，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海紫景汽车服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张圣鹤，总经理。委托诉讼代理人：李伟锋，上海七方律师事务所律师。原告上海普发绘图仪器总厂与被告上海紫景汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，本院公开开庭进行了审理，原告上海普发绘图仪器总厂(以下简称普发总厂)的委托诉讼代理人谭红林、张欢、被告上海紫景汽车服务有限公司(以下简称紫景公司)的委托诉讼代理人李伟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普发总厂向本院提出诉讼请求：1.原被告双方之间的《场地租赁合同》及其附件于2019年11月28日解除;2.被告搬离停车场地及停车场地内配套用房,并将停车场地及配套用房交还给原告;3.被告按照双方合同约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至被告实际搬离之日止的场地占有使用费;4.被告注销其营业执照中以系争停车场地为注册地址的工商登记;5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月25日,原、被告双方签订《场地租赁合同》及其附件,约定，原告将位于上海市徐汇区桂林路XXX号厂区的停车场地及配套用房租赁给被告,租赁期限为2012年7月1日至2027年6月30日,管理费用(租金)为每年8万元整,以后每隔五年递增2%,任何一方发生不可抗力事件,本协议自然终止,双方均无需承担违约责任。在租赁期间,由于市政道路工程建设,周边道路与停车场地高差连年增加,停车场地存在严重积水及相关安全隐患,不再具备社会停车条件,如果继续履行《场地租赁合同》,将严重影响园区租户与社会公众的人身和财产安全。由于市政道路建设这一不可抗力,合同目的已无法实现,原告曾于2019年11月27日发函被告,通知其即日解除《场地租赁合同》,被告于2019年11月28日签收,但是就《场地租赁合同》解除事宜,双方未能达成一致。根据《场地租赁合同》第十一条“任何一方发生不可抗力事件,本协议自然终止,双方均无需承担违约责任。”的约定，《合同法》第九十四条第一款、第九十六条的规定,原、被告之间的《场地租赁合同》及其附件应于2019年11月28日解除。为此,原告特向贵院提起诉讼,望贵院判如所请。紫景公司辩称，不同意原告的诉请，双方的合同有效，原告要求解除合同没有法律和合同依据。现在房屋租赁费用支付到2020年3月，2020年4-5月为免租期。屈某某意外死亡事件，是在极端天气情况下发生的意外。按照原告所主张的应急管理局出具的调查报告，未认定停车场不能经营，故原告以意外事件为由解除合同，缺乏依据。双方实际上是2006年开始整个场地租赁。2016年又再签订相关的合同，这么多年来一直都在履行合同。不能把一次偶然的意外等同于整个停车场租赁存在问题，且屈某某的死亡事件与停车场无任何的关联性，屈某某系送外卖时发生意外，并非到被告处进行停车，道路高差的问题本身也不构成问题。如果因为道路高差而导致极端天气的情况下，里面会产生积水问题，那停车场可以在暴雨天气进行关闭。故请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告是上海市桂林路XXX号房屋的不动产权利人，土地状况为宗地面积12355平方米，独用面积3573.90平方米，分摊面积为3331.70平方米，房屋建筑面积为9159平方米。2012年6月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订场地租赁合同，约定，甲方将上海普发绘图仪器总厂桂林路XXX号厂区的停车场地(以下简称系争场地)租赁给乙方，乙方全权管理停车场地，租赁期限为2012年7月1日至2027年6月30日，管理费用为乙方每年向甲方缴纳物业管理费8万元，以后每隔五年管理费递增2%；付款时间为物业管理费每季度缴纳一次，每次缴纳2万元，以后每季度的前一个星期内支付下三个月的物业管理费，如乙方逾期支付物业管理费，除必须如期补交物业管理费外，还需向甲方支付滞纳金，滞纳金的支付标准为每逾期一天按所交欠物业管理费的2%计算。甲乙双方在2007年12月26日签约的协议中押金事宜，因本期合同已履行结束，押金27,5000元在此合同签订履行后的十日内退回给乙方。合同第六条同时约定，甲方：1.甲方向乙方提供水、电,同时配备相应的水表、电表,其费用包括损耗费按月由甲方向乙方收取；2.甲方规定乙方的管理范围；3.甲方配合乙方办理停车管理的相应手续；4.甲方有权监督停车场地的收费标准及范围,以防止乱收费等情况发生；5.甲方有权对乙方的工作进行指导,并提出相应要求,督促落实；乙方：1.按国家的有关规定办理相关手续；2.按时支付物业管理费及水、电费等；3.按照甲方的要求,合理设置停车场地和指示牌等；4.停车场地收取的费用归乙方所有。但甲方的车辆包括甲方的上级单位和业务单位的车辆进入厂区,停车场提供免费服务；5.在厂区及停车场内不准随意搭建临时设施和开展汽车修理业务；6.做好安全防范工作,合理停车和管理。对于意外事故(撞、擦、偷盗等)乙方负全部责任,并负责做好善后工作；7.未经甲方同意,乙方不得擅自改变停车场用途和委托他人管理。合同第七条同时约定，任何时候违约必须向对方支付违约金,违约金按年物业管理费20%计算,并不得提出其他任何权利和主张；合同第八条同时约定，如发生道路施工等其他因数,影响乙方经营,双方通过协商减免物业管理费。合同第十条同时约定，任何一方发生不可抗力事件,本协议自然终止,双方均无需承担违约责任。当天，双方签订合同补充(附件)，约定，甲方应乙方提出在承租停车场场地处建造一处房屋,经甲方同意后,乙方在承租场地处投资建造一处房屋,作为工作场所,并作为合同的一部分,建房款有乙方承担。合同签订后，双方各自履行合同义务。2019年11月27日，原告委托律师向被告发出律师函，内容为，由于市政道路工程建设,周边道路与停车场高差连年增加,停车场存在严重积水及相关安全隐患,不再具备社会停车条件,如果继续履行《场地租赁合同》及其附件,将严重影响园区租户与社会公众的人身和财产安全。现本律师接受普发厂的委托,根据《场地租赁合同》第十一条“任何一方发生不可抗力事件,本协议自然终止,双方均无需承担违约责任”《合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”,正式函告贵司：1、自即日起解除与贵司的《场地租赁合同》;2、请贵司务必于接函后7日内搬离承租物业,且将承租物业交还普发厂。该函于2019年11月28日由他人签收。2019年11月30日，被告向原告发出回复函，内容为，1.函所称周边道路与停车场之高差连年增加导致不具备社会停车条件，该说法与事实不符，本场地自租赁至今，相关道路高差情况并未改变；2.函中称存在不可抗力说法不成立，原告所谓解除场地租赁合同的要求，没有事实和法律依据，违背合同约定，属于违约行为，我司不予认可，并保留追究其法律责任的权利。另查明，被告于2006年12月18日注册成立，住所地在上海市桂林路XXX号第2幢102室，经营范围为停车收费、汽车装饰、汽配件、办公文化用品、食用农产品等。2019年8月10日，屈某某因送外卖至上海市桂林路XXX号院内时摔倒在积水中，送至上海市第六人民医院抢救无效死亡。经复旦大学上海医学院司法鉴定中心司法鉴定，鉴定意见为被鉴定人屈某某死因符合电击致急性呼吸循环衰竭死亡。2020年3月10日，上海市徐汇区应急管理局出具上海紫景汽车服务有限公司8.10触电一般事故调查报告，事故单位为紫景公司，事故直接原因，电气线路错误，死亡1人，事故现场概况，事发区域为桂林路XXX号普发公司创意园内门卫室弧形墙角处……，死亡原因触电；责任认定与处理建议，紫景公司本次事故负有主要责任，建议徐汇区应急管理局按照相关法律法规对其进行处理；普发公司本次事故负有次要责任，建议徐汇区应急管理局按照相关法律法规对其进行处理；……。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房地产权证、场地租赁合同及附件、照片、律师函及被告签收凭证、司法鉴定意见书、上海紫景汽车服务有限公司8.10触电一般事故调查报告及批复、律师函回复等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。原告出示的询问笔录、批复、新闻报道等材料，经质证，被告认为，真实性无异议，但对原告拟证明的内容不予认可，询问笔录仅凭个人的自我估计，批复并无道路增高事项，而新闻报道均系对快递员是否在暴雨天气送快递进行报道，本院认为，虽然被告对上述材料的真实性予以确认，但新闻系视听资料，询问笔录系证人证词，批复无法确认与本案存在关联性，故上述材料均不予认定。双方确认，被告使用上海市桂林路XXX号门卫室，原告不收取租金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。然本案的损害虽系当晚的特大暴雨所致，但该损害结果的发生并非不能预见、不能避免且不能克服。虽然原、被告合同履行过程中，周边道路由进行施工，但未导致被告无法正常进行停车场的经营活动，且被告方自2007年使用系争场地从未提出上述情况之异议，至于2019年8月10日发生意外事故，系暴雨引起系争场地积水问题，属于偶发事件，现被告表示，在暴雨天气可停止停车场的经营，现被告也并未将此作为租赁合同解除事由提出，故系争场地暴雨天气积水深，未达到不能实现合同目的的程度，不属于合同约定以及法律规定的可以单方解除合同的事由。原告要求确认原被告双方之间的《场地租赁合同》及其附件于2019年11月28日解除、被告搬离停车场地及停车场地内配套用房,并将停车场地及配套用房交还给原告之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告向原告支付租金至2020年3月，2020年4月至5月为合同约定的免租期，故被告按照双方合同约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至被告实际搬离之日止的场地占有使用费之诉讼请求，本院难以支持。至于原告主张要求被告注销其营业执照中以系争停车场地为注册地址的工商登记，不属于民事法律范畴，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：一、驳回上海普发绘图仪器总厂要求确认上海普发绘图仪器总厂与上海紫景汽车服务有限公司之间的《场地租赁合同》及其附件于2019年11月28日解除之诉讼请求；二、驳回上海普发绘图仪器总厂要求上海紫景汽车服务有限公司停车场地及停车场地内配套用房,并将停车场地及配套用房交还给上海普发绘图仪器总厂之诉讼请求；三、驳回上海普发绘图仪器总厂要求上海普发绘图仪器总厂按照双方合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的场地占有使用费之诉讼请求。本案受理费210元，减半收取计105元，由上海普发绘图仪器总厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年六月三日法官助理 金 雯书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一)因不可抗力致使不能实现合同目的；二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五)法律规定的其他情形。