北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初33595号原告：陶振茹，女，1958年4月6日出生，汉族，燕山电子设备厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。被告：陶增毅，男，1962年1月27日出生，汉族，北京天择发展有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王雷，北京国贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑晶(被告陶增毅之妻)，女，1963年4月14日出生，汉族，北京旅友汽车空调器厂退休职工，住北京市丰台区。原告陶振茹与被告陶增毅物权保护纠纷一案，本院立案后于2019年11月14日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶振茹的委托诉讼代理人金小兵、被告陶增毅的委托诉讼代理人王雷、刘淑晶到庭参加了诉讼。后该案承办人发生变更，本院于2020年6月10日，依法适用普通程序通过在线开庭的方式进行了审理。原告陶振茹的委托诉讼代理人金小兵、被告陶增毅的委托诉讼代理人王雷在线参加了诉讼，本案现已审理终结。陶振茹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年12月5日至2019年12月4日位于北京市西城区双槐里xx号楼xx单元xx室房屋的房租差价11880元，以上计算月租金的标准为6500元每月；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告系同胞姐弟，父母去世后，原告以法定继承纠纷为由将被告起诉至贵院，后在法庭主持下双方达成调解，贵院于2018年12月5日出具（2018）京0102民初40494号民事调解书，其中位于北京市西城区双槐里xx号楼xx单元xx室房屋由原、被告按份继承所有。原告占45%的份额，被告占55%的份额。调解书送达后，原告办理了证号为京2019不动产权第xx号的产权证。北京市西城区双槐里xx号楼xx单元xx号房屋一直由被告控制使用，现原告查询得知，与该房屋相同地段及面积的房屋月租金为6500元，而被告仅按照每月4300元的标准折算原告所占的份额，后向原告支付了12个月的租金，每月1935元。该金额明显过低，侵犯了原告作为共有人的合法权益。因此，原告起诉至贵院望判如所请。陶增毅辩称，首先不同意原告的诉讼请求。房子是个老房子，三层楼的砖房有50年以上的房龄，是房改房，年久失修破烂不堪。周边老在谣传要拆迁。2014年父亲陶伟去世，2018年母亲陈淑兰去世。2016年4月被告与徐强签订房屋租赁合同，签订合同时，母亲陈淑兰与被告一起生活，实际上是陈淑兰授权被告签订的租赁合同。陈淑兰退休金低，每月2000元。当时签订房屋租赁合同时，房屋破烂不堪，门窗有的关闭不严，橱柜门关不上，卫生间门关不上，墙砖都脱落了，实在没法居住。当时租户徐强想让他父母离医院近一点居住，环境好一点，他就出钱装修了房屋，大约花了15万装修费，还有买的电器15万元，所以在这种情况下，这是市场行情，我们签订了5年的租赁合同，每月租金4300元。根据当时的情况，这样的租金符合市场价格，也是合理的。原告提交的证据是链家的房屋租赁广告，都是些板楼和塔楼，楼房比较新，它对外出租的价格肯定高。第二点就是法院文书于2018年12月5日下发，从那时起房屋才继承下来，但是原告是2019年5月才将房本办下来。按照房本办理下来的时间来主张的话，当然被告也愿意按照权属份额给付原告租金，被告反而多付了5个月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陶振茹向本院提交了以下证据：1、法院调解书（2018京0102民初40494号）和不动产权证书（京2019西不动产权第xx号），证明原、被告是经过法院调解确认的房屋共有人；2、房屋租金网络打印件两页，证明同一小区同样户型的房屋每月租金价格是6500元。被告陶增毅对原告证据的质证意见：证据1真实性认可，证明目的认可；证据2真实性无法确认，证明目的不认可，我们是老旧房屋，年久失修，走廊破败不堪。被告陶增毅向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同，证明陶增毅代陈淑兰与徐强签订的租赁合同，租赁期限自2016年11月24日至2020年11月23日，每月租金4300元；2、徐强书写的说明，证明租户徐强花费了15万元对房屋进行了装修，租金每月4300元；3、转款凭证，证明被告收到租金数额及被告应当给付原告的租金数额；4、取暖费发票，证明2018年11月15日至2019年3月15日房屋的取暖费金额，被告已经缴纳，取暖费应按照比例由原、被告双方共同承担，应当从原告主张的金额中扣除；5、歌华有线电视费交费明细，证明房屋每年电视费216元，被告支付了2018-2019年度的有线电视费；6、装修报价表，证明徐强装修花费15万元。原告陶振茹对被告证据的质证意见：证据1不认可，2016年的时候，这个房屋属于父母所有，陶增毅进行出租没有相关的授权证明，侵犯了他人的权利；证据2不认可，没有相关的证据支持徐强花费15万元进行装修，仅是证人证言，而且证人也没有到庭；证据3真实性认可，被告已经按照4300元的租金标准按照权属份额折算给付了原告房屋租金；证据4真实性认可，证明目的不认可，签订的合同侵犯了原告合法权益，价格太低了，不同意这个费用让原告承担；证据5真实性认可，但原告不同意承担费用，即便在租赁合同里也没有约定有线电视费由出租人来承担；证据6不认可，这个没有付款情况或者发票等款项证明，所以无法证明实际履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶伟与陈淑兰系夫妻关系，二人共育有子女二人，分别为原告陶振茹与被告陶增毅。2014年4月28日，陶伟去世。陶伟去世后，陈淑兰随被告共同生活。2018年7月20日，陈淑兰去世。坐落于北京市西城区双槐里xx号楼xx单元xx（以下简称涉案房屋）的房产原登记在陶伟名下。2018年，陶振茹以法定继承纠纷为由将陶增毅起诉至本院，请求法院依法判令陶振茹与陶增毅依法继承陶伟与陈淑兰的遗产。2018年12月5日，经本院主持调解，陶振茹与陶增毅就父母遗产继承事宜达成一致意见，本院出具（2018）京0102民初40494号民事调解书，其中登记于陶伟名下的涉案房屋由陶振茹和陶增毅共同继承所有，陶振茹占45%份额，陶增毅占55%份额。2019年5月21日，涉案房屋登记在原告陶振茹和被告陶增毅名下。2016年11月24日，被告陶增毅与案外人徐强签订《房屋租赁合同》，内容为：“甲方：陶增毅，身份证号：×××；乙方：徐强，身份证号：×××。一租赁标的，现甲方愿意出租及乙方愿意承租双槐里小区xx楼xx门xx室房屋及室内设施（家私，电器）作为居住用途。二租赁期限，1.租赁期限自2016年11月24日起至2021年11月23日止。2.租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还，如需续租，甲乙双方需在本合同期满前一个月商议续租事宜。三租金，1.租金每个月为人民币肆仟叁佰元整。2.租金支付方式为季付，必须于付款期满前5日付清下一次房租，如乙方超过十天仍未足额交付房租视作自动无故退租。四其他费用……九补充条款，屋内家具电器由乙方购买。”合同签订后，陶增毅与徐强均依约履行，现涉案房屋由徐强及其家人居住使用。在2019年11月14日的庭审中，本院向原告释明是否对《房屋租赁合同》的效力提起诉讼，原告称：“不起诉了，不再另案诉讼了。”在2020年6月10日的庭审中，原告认可《房屋租赁合同》的真实性，认可涉案房屋进行了装修，但不认可被告获得陈淑兰的授权与徐强签订合同及徐强花费15万元对涉案房屋进行装修的事实，但其并未提交证据予以证明。同时，原告称：“因为徐强在涉案房屋实际居住，我们在法律上也没有办法把他轰走，所以我们只能按照合同履行到2021年。我们也声明了，不同意继续出租。”2018年12月21日，被告通过银行转账的方式向原告支付涉案房屋的租金10493.14元。2019年6月3日，被告通过银行转账的方式向原告支付涉案房屋的租金11610元。庭审中，原告认可被告已经根据涉案房屋权属份额按照每月4300元的标准向其支付了2018年12月5日至2019年12月4日的房屋租金，但仍坚持认为每月4300元的房租过低，被告应按照市场租金价格向其支付房屋租金的差价。本院当庭向原告释明是否对涉案房屋的市场租赁价格申请司法鉴定，原告表示不申请，由法院依法酌定。原、被告均认可父母在世时，二人均未居住使用涉案房屋。2020年5月27日，本院至涉案房屋进行现场勘验，对涉案房屋现状进行拍照确认，并就本案相关事实对涉案房屋租户徐强进行了询问，制作了谈话笔录。谈话中，徐强称其与陶增毅系朋友，知道合同签订时涉案房屋登记在陶伟名下，且为空置房屋，其为涉案房屋装修花费15万元。原、被告均认可照片和笔录的真实性，原告认为徐强的谈话笔录可以证明陶增毅并未取得父母的授权签订合同。庭审中，本院就原、被告父亲陶伟去世后，原、被告二人是否向母亲陈淑兰提起继承涉案房屋的要求向原、被告二人询问。原告称：“按中国传统，老人尚在，财产不能分，我们认为老人继续使用是没有问题的。”被告称：“我们也没有向母亲主张继承房屋。租房也是母亲的意思，不愿意空着房屋，让租出去。”本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点有二：一是涉案房屋租赁合同的效力如何认定；二是涉案房屋的租金价格是否合理。本院结合双方当事人陈述和提交的证据进行如下具体分析：《房屋租赁合同》效力涉案房屋原系陶伟与陈淑兰的夫妻共同财产，原登记在陶伟名下。陶伟去世后，陈淑兰、陶振茹、陶增毅作为法定继承人并未立即办理涉案房屋的继承事宜。后陈淑兰随被告共同生活，并未在涉案房屋中居住。根据原、被告的当庭陈述，二人均认可陈淑兰作为母亲可以继续使用涉案房屋，母亲去世前二人均未居住使用过涉案房屋。虽然原告主张《房屋租赁合同》由被告与案外人徐强签订，被告并未取得陈淑兰授权，但原告当庭明确表示对被告与徐强签订的《房屋租赁合同》的效力不提起诉讼，认可《房屋租赁合同》的真实性，并同意合同继续履行，因此，可以认定被告与徐强签订的《房屋租赁合同》合法有效。现《房屋租赁合同》尚未到期，涉案房屋继续出租，由徐强及家人居住使用，故本院对原告提出被告签订《房屋租赁合同》时未取得陈淑兰授权，侵害了其合法权益的主张不予采信。二、涉案房屋租金价格认定本案中，涉案房屋经由生效的民事调解书确认，由原告陶振茹享有45%的产权份额，由被告陶增毅享有55%的产权份额，且原告陶振茹已经在房屋登记机关取得了涉案房屋的不动产权证书。原告陶振茹作为涉案房屋的按份共有人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由于陶伟去世后，涉案房屋并未办理继承手续，直至2018年12月5日，涉案房屋才经法院确认由原、被告按份继承，故原告主张被告向其支付2018年12月5日至2019年12月4日期间的相应租金份额，理由正当，本院予以确认。现涉案房屋已经出租，且被告已经按照房屋权属份额的比例将徐强支付的房屋租金转付给原告，原告对此不持异议，但其不认可每月4300元的房屋租金标准，认为涉案房屋租金过低，被告应当按照市场租金价格标准向其支付与合同约定租金的差额。首先，《房屋租赁合同》明确约定租金为每月4300元，租户徐强亦按照此约定实际履行；其次，经本院现场勘验，涉案房屋进行了装修。虽原告不认可装修系徐强所为，但其并未提交证据予以反驳。结合被告向本院提交的徐强与装修公司之间签署的报价单以及转款凭证，足以使本院确信涉案房屋系因徐强出资装修后才以较低的价格进行承租。最后，结合《房屋租赁合同》签订的时间和约定的承租期限，涉案房屋以每月4300元的价格出租较为合理。故原告认为涉案房屋租金过低的主张，本院不予采信。综上所述，原告在认可《房屋租赁合同》效力的基础上，仅以租金过低为由要求被告按照市场租金价格支付与合同约定租金的差额，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陶振茹的全部诉讼请求。案件受理费四十九元，由原告陶振茹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 马德天二〇二〇年六月二十二日法官助理 田茂盛书 记 员 李 婷