河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初447号原告：和爱民，男，1962年11月17日出生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：付海军，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：付春冰，河南衡中律师事务所实习律师。被告：安阳广佳欣置业有限公司，住所地安阳市文峰区安濮南线18号。法定代表人：冯瑞峰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李自强，男，1973年11月6日出生，汉族，住安阳市文峰区，系该公司财务部员工。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。原告和爱民与被告安阳广佳欣置业有限公司（以下简称广佳欣置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，分别于2020年4月15日、6月9日公开开庭进行了审理。原告和爱民及其委托诉讼代理人付海军、付春冰，被告广佳欣置业公司委托诉讼代理人李自强、陈金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和爱民向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告双方就安阳中央商务区4幢1号2503室签订的《认购协议书》合法有效；2.请求法院依法判令被告在具备条件时及时为原告办理上述房屋的产权证书；3.请求法院依法判令被告向原告支付违约金149270.4元（按照已付房款30%计算）；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月11日，原告与被告签订了《认购协议书》，购买了位于安阳市××线与××交叉口附近××中央商务区××室房屋，协议书中载明该房屋预测建筑面积为142平方米，每平方米单价3504元，房屋总价款为497568元，交房时间为2013年12月31日之前。协议书签订当日，原告即向被告全额支付了购房款，被告向原告出具了房款收据。但是截止到原告起诉之日，被告仍然没有如约向原告交付上述房屋，也未通知原告办理《商品房买卖合同》，已经构成严重违约。原告购买的涉案房产已经于2019年11月4日取得商品房预售许可证，具备办理房屋产权登记条件。原告特诉至法院，望判如所请。被告广佳欣置业公司辩称，1.2012年4月11日，原告和爱民与被告签订的《认购协议书》为无效合同；2.从认购协议的内容看：（1）认购协议仅仅约定了房屋的位置、房款及交付方式、违约责任三项，并不具备《商品房销售办法》规定内容，该协议不应当认定为具有商品房买卖的性质。（2）该认购协议书具有担保性质，是为保障原告的集资而签订的，并非真正的房屋买卖协议，原告交的认购金均为集资款抵顶；3.广佳欣置业公司已被安阳市处置非法集资工作办公室和文峰区处置非法集资工作办公室认定为涉嫌非法集资的单位，已被安阳市处置办列为监管帮扶单位，并成立了工作组进驻广佳欣置业公司，管理广佳欣置业公司的经营，处理广佳欣置业公司的对外事务。4.针对广佳欣置业公司情况，为盘活项目，维护广大购房户和集资户的最大利益，经工作组、集资群众代表和广佳欣置业公司讨论通过，制定出台了《关于现金购房相关问题的工作方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》，用于解决购房户的购房和集资户的退款问题，并于2018年12月21日，刊登在《安阳日报》进行了公告。在两个方案出台后，被告及时通知了原告签订《商品房买卖合同》，该情况原告在起诉状中并未如实陈述，但其以房屋涨价而拒绝签订《商品房买卖合同》，其行为应视为表示已放弃该房屋的购买权，同意房源另行处理销售。5.本案涉案房屋已经销售，并在房屋登记部门备案。综上，原告的诉请无事实和法律依据，法院依法应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交《认购协议书》、收据，被告提交原、被告签订的《认购协议书》、商品房预售许可证、广佳欣公司集资兑付证明、广佳欣公司集资人集资转顶明细表、证明（关于会计银行卡）、和爱民利息明细表、工行银行流水、工作组出具的证明、工作组付和爱民集资明细、建行银行流水、《关于顶房户的兑付方案》、《关于现金购房相关问题的实施方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》、安阳日报刊登的《公告》、文处非（2013）5号文件、安处非（2015）39号文件、安阳房政网查询单、被告与案外人签订备案的《商品房买卖合同》、房款收据、银行付款凭证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年4月11日，原告和爱民（乙方）与被告广佳欣置业公司（甲方）签订《认购协议书》，该协议书约定：乙方有意认购安阳中央商务区4幢1号2503室，该房屋预测建筑面积为142平方米，该房屋每平方米建筑面积单价为3504元，按照预测建筑面积计算，该房屋暂定总价为497568元；乙方同意签订本认购书时支付认购金497568元，作为甲乙双方订立该房屋《商品房买卖合同》的担保，甲乙双方签订该房屋《商品房买卖合同》后，乙方支付的认购金转为房款；乙方愿意选择一次性付款方式支付房款；甲乙双方商定，在甲方取得商品房预销售许可证后，通过乙方提供的有效联系方式及有效地址，通知乙方签署该房屋的《商品房买卖合同》后7个日历天之内，乙方到“安阳中央商务区”接待中心与甲方签订该房屋《商品房买卖合同》；在本认购书约定的预定期限内，甲方拒绝签订该房屋《商品房买卖合同》的，双倍返还已收取的认购金；房屋交付时间暂定为2013年12月31日前，最终交付时间以《商品房买卖合同》为准。该协议甲方处加盖“安阳中央商务区营销部”印章。2.2012年4月11日，被告向原告出具收款收据，内容为：“交款单位和爱民人民币肆拾玖万柒仟伍佰陆拾捌元整￥497568，收款事由认购金（4-1-2503室）”。原告对其在被告处进行集资予以认可，对广佳欣公司集资兑付证明无异议，但认为被告支付的不是集资款利息，是延迟交房违约金；原告称其与被告协商一致，在售楼部选好房子，被告向其开具了认购协议书和收据。3.被告广佳欣置业公司在开发建设安阳中央商务区楼盘时涉非法集资。2013年4月22日，文峰区处置非法集资工作领导小组作出文处非〔2013〕5号文件，成立安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组。安阳市处置非法集资工作领导小组作出安处非〔2015〕39号文件《安阳市处置非法集资工作领导小组关于调整市监管帮扶企业名单的通知》，广佳欣置业公司被列为涉非监管帮扶企业。2017年12月27日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组与广佳欣置业公司及部分集资群众代表三方签订了《关于顶房户的兑付方案》，该方案提出以下兑付意见：“一、集资顶房户，按照抵顶房协议票面价总额更换票据，价格：住宅：6100元/㎡，商铺：22000元/㎡，写字楼：9000元/㎡。原顶房协议收回（无论什么价格顶房），兑付时间按照集资户兑付时间一并同时兑付”。2018年11月16日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组和被告广佳欣置业公司制定了《关于现金购房相关问题的实施方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》。2018年12月21日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组对选房订房、实物兑付事宜在《安阳日报》发布公告，内容显示：“一、自公告发布之日起15日内，按照安阳广佳欣置业有限公司出台的工作方案，办理选房订房、实物兑付手续；二、参与人员范围：1.所有在广佳欣公司开发建设的CBD中央商务区楼盘中，以现金或转账方式将购房款交到公司财务的购房户。2.所有在广佳欣登记备案的集资参与人…八、逾期不参加选房订房、实物兑付手续的，视为主动放弃选房订房、实物兑付资格，房源将另行处理。根据已出台的方案，参照集资兑付时间，以现金形式兑付。九、所有选房订房、实物兑付手续和办理过程，在工作组和群众代表监督下进行”。被告提交集资转顶明细表，显示集资人和爱民集资转顶金额合计492932.8元、转顶房号2号地4-1-2503，转顶金额318000元、转顶房号3号地5-2-2203。4.2019年11月4日，被告取得安阳中央商务区2#地块4#商住楼的商品房预售许可证。2019年11月25日，王旭、王君（××）与广佳欣置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定××购买被告坐落在安阳市××永明××路××中央商务区××地××商住楼××单元××号房屋，该合同于2019年11月28日在安阳市房产管理局登记备案。庭审中，本院向原告释明可依据认购协议书约定向被告主张解除合同的违约责任，询问原告是否变更诉讼请求，原告明确其不变更诉讼请求。本院认为，原告和爱民与被告广佳欣置业公司签订房屋认购协议书，该协议约定：原告有意认购被告开发的安阳中央商务区4幢1号2503室，该房屋预测建筑面积142平方米，每平方米单价3504元，该房屋暂定总价为497568元；双方签订该房屋《商品房买卖合同》后，原告支付的认购金转为房款，在被告取得商品房预销售许可证后，被告通知原告签署该房屋的《商品房买卖合同》后7日内，原告到“安阳中央商务区”接待中心与被告签订该房屋《商品房买卖合同》；在本认购书约定的预定期限内，被告拒绝签订该房屋《商品房买卖合同》的，双倍返还已收取的认购金。该认购协议书是原、被告双方就之后签订商品房买卖合同相关事宜而进行的约定，该约定不违反法律规定，原告主张该认购协议书合法有效，本院予以确认。但该认购协议书并非商品房买卖合同，不是对商品房买卖结果进行确认。被告广佳欣置业公司涉非法集资，2013年4月政府部门成立了安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组，广佳欣置业公司的选房订房、实物兑付、款项收支情况由安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组监管，广佳欣置业公司集资转顶明细表显示，集资人和爱民集资转顶金额492932.8元、转顶房号2号地4-1-2503，转顶金额318000元、转顶房号3号地5-2-2203。另被告广佳欣置业公司（出卖人）与案外人王旭、王君（××）于2019年11月25日对本案涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2019年11月28日在安阳市房产管理局登记备案，原告要求被告为原告办理案涉房屋的产权证书，实际已不能履行，该主张本院不予支持；原告要求被告支付原告已付房款总额30%的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告和爱民与被告安阳广佳欣置业有限公司于2012年4月11日签订的《认购协议书》合法有效；二、驳回原告和爱民的其他诉讼请求。案件受理费3285.4元，由原告和爱民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  杜文君审 判 员  孙莉莉审 判 员  李 强二〇二〇年六月二十日代理书记员  于 婧