山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1091民初276号原告：徐承东，男，1974年11月16日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：邹状，山东弘誉律师事务所律师。被告：威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村社区居民委员会（曾用名威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村村民委员会），住所地威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村。法定代表人：王以峰，理事长。委托诉讼代理人：李超红，山东胶东律师事务所律师。第三人：威海旭斌房地产开发有限公司，住所地威海市世昌大道269号。法定代表人：戚其斌，董事。委托诉讼代理人：黄春燕，女，该公司工作人员。第三人：黄春燕，女，1970年4月1日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。原告徐承东与被告威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村社区居民委员会(以下简称王家钦村居委会)、第三人威海旭斌房地产开发有限公司（以下简称旭斌地产）、黄春燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐承东之委托诉讼代理人邹状、被告王家钦村居委会之委托诉讼代理人李超红、第三人黄春燕受旭斌地产委托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐承东向本院提出诉讼请求：1.判令解除徐承东与王家钦村居委会签订的《购房协议书》；2.王家钦村居委会返还徐承东购房款198786元并赔偿损失747814元，共计946600元。事实和理由：2003年12月19日，徐承东与王家钦村居委会签订《购房协议书》，约定王家钦村居委会将其所有的位于威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村云鹤山庄14号楼403室房屋及储藏室以198786元的价格出售给徐承东。徐承东按照合同约定缴纳了购房款，但王家钦村居委会至今未将房屋交付。后徐承东与王家钦村居委会就房屋买卖事宜多次协商，均未果。现双方间的买卖合同已无法继续履行，徐承东因此亦遭受损失。王家钦村居委会辩称，对双方签订《购房协议书》的事实没有异议，但王家钦村居委会在徐承东缴纳首笔款项时，就已经将涉案房产的钥匙交给徐承东，王家钦村居委会已经完成了交付义务，现徐承东未实际取得涉案房产，过错不在王家钦村居委会，故不同意徐承东的诉讼请求。第三人旭斌地产及黄春燕述称，王家钦村居委会无出售涉案房产的权利，房产的销售事宜均由旭斌地产负责。旭斌地产与黄春燕签订的涉案房产预售合同是真实意思表示，涉案房产在首次确权时的产权也登记在了黄春燕名下。本院经审理认定事实如下：2003年12月19日，徐承东与王家钦村居委会签订《购房协议书》，约定王家钦村居委会将其所有的位于威海市云鹤山庄XX号楼XXX室房屋（建筑面积89平方米，具体面积房屋确权后计算）以186900元的价格出售给徐承东，双方约定，在签订《购房协议》时，徐承东交付购房定金，王家钦村居委会向徐承东交付房屋钥匙；徐承东所欠购房款待房屋确权后由徐承东一次性向王家钦村居委会付清。签订合同当日，徐承东缴纳了购房款130000元，王家钦村居委会向其出具了盖有“威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村村民委员会”公章的收款收据，在收款收据上明确注明了“购楼14#403室，云鹤山庄，予收”的字样。签订合同当日，王家钦村居委会即便向徐承东交付了涉案房屋钥匙。2011年12月6日，徐承东向王家钦村居委会缴纳了购房尾款68786元（其中购房尾款56900元、另行购买储藏室款11886元），王家钦村居委会当日向徐承东出具了盖有“威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村社区居民委员会”公章的收款收据，并在收款收据上明确注明了“云鹤山庄14#403室56900.00，草棚11.32*1050.00=11886.00”的字样。徐承东缴清所有购房款后，王家钦村居委会一致未将涉案房产权属办理至徐承东名下。另查，涉案房产系王家钦村居委会与第三人旭斌地产合作开发所建。早在2003年7月7日，第三人旭斌地产便与黄春燕就涉案房产签订了《威海市商品房预售合同》，将涉案房产预售给了第三人黄春燕，2011年11月29日，涉案房产登记在第三人黄春燕名下（房权证号码为20××10），2012年5月9日，涉案房产转移登记至案外人徐淑亭、蔡丽萍名下（房权证号码为20××00）。本院认为，本案的争议焦点为：1.徐承东与王家钦村居委会签订的《购房协议书》应否解除；2.徐承东要求王家钦村居委会返还购房款及赔偿损失的诉讼请求应否予以支持。1、关于徐承东与王家钦村居委会签订的《购房协议书》应否解除的问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，徐承东与王家钦村居委会签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，对双方签订的《购房协议书》，本院认定为有效，双方均应按照合同约定全面及时履行义务。特别是涉及房屋类不动产的买卖合同，因房屋类不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经依法登记才发生效力，未经登记的，不发生效力，所以对这类特殊的不动产买卖合同，购买人更注重的是不动产的登记备案，以便产生公示公信的对抗效力，所以在徐承东依约缴清所有购房款后，王家钦村居委会就应将涉案房产产权登记备案在徐承东名下，使得徐承东获得涉案房产的完全权利，而不是仅仅以交付房屋钥匙来代替完整意义上的适格交付。另，涉案房产早在2003年7月7日（徐承东与王家钦村居委会达成涉案房产买卖意向前）就已经预售给第三人黄春燕，且在后来涉案房产的确权过程中，均未将徐承东确定为涉案房产的所有权人，直接导致双方间签订的《购房协议书》合同目的不能实现，现徐承东要求解除双方间签订《购房协议书》的诉讼请求，理由正当，于法有据，应予以支持。2、关于徐承东要求王家钦村居委会返还购房款及赔偿损失的诉讼请求应否予以支持的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。本案中，因王家钦村居委会无法向徐承东适格交付涉案房产，导致合同目的无法实现，且通过本案证人证言，可以证实徐承东就房产买卖事宜不断与王家钦村居委会沟通协调未果，虽然徐承东取得涉案房产钥匙并短时间占有房产，随后被他人占用，是因王家钦村居委会未与徐承东签订正式的、有对抗效力的合同所致，同时，王家钦村居委会将已预售给他人并备案的房产再行与徐承东签订买卖协议，本身存在重大过错，徐承东在履行双方签订的《购房协议书》过程中并无过错，故，徐承东要求王家钦村居委会返还购房款198786元及赔偿相应损失的诉讼请求，本院予以支持。至于徐承东损失数额，本院分析认定如下：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，徐承东与王家钦村居委会签订《购房协议书》，按照合同目的，王家钦村居委会收取售房款，徐承东实际取得所购房产产权，因王家钦村居委会在收取徐承东全额购房款的情况下，未按照合同履行适格交付房产义务，导致徐承东有实际损失，这部分损失系双方按照《购房协议书》履行后，徐承东可以获得的利益。徐承东在与王家钦村居委会签订涉案房产《购房协议书》时，应当履行适当审查义务，对欲购房产的产权问题进行审查，徐承东未尽合理审查义务，导致后来所购房产无法适格交付，本身也有过错，应当承担相应的过错责任。徐承东自认在2011年缴清购房款后，便知晓涉案房产已被他人所占，从知晓之日起，徐承东就应当通过正当途径救济权利，防止损失进一步扩大，但徐承东以协商为由，怠于行使救济权利，时至起诉时，已达7年之久，对扩大的损失，徐承东亦有责任，通过证人证言，亦可认定徐承东得知涉案房产被他人占有后，与王家钦村居委会就房屋买卖事宜多次协商另行安置未果的事实，徐承东在此期间报有会有妥善安置心态，从而采取被动消极行动，对扩大的损失，本院认为徐承东承担损失的比例为40%为宜。涉案房产在徐承东提起诉讼时经评估价值为934000元，单价为10200元/平方米，储藏室价值为25000元。王家钦村居委会虽然主张该评估报告并不能真实反映涉案房产实际价值，但未提供证据证实，结合涉案房产起诉时单价为10200元/平方米、储藏室价格为25000元的评估结果，综合考虑2003年至2011年间（徐承东未知晓涉案房产被占期间）及2011年至今（徐承东知晓涉案房产被占期间）当地房地产市场价格走势，对徐承东因合同目的不能实现而导致的损失数额，本院酌定为430000元，王家钦村居委会对徐承东该部分损失应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除徐承东与威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村社区居民委员会于2003年12月19日签订的《购房协议书》;二、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村社区居民委员会于本判决生效后十日内返还徐承东购房款198786元并赔偿损失430000元，共计628786元。威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村社区居民委员会如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6633元，评估费4900元，共计11533元，徐承东负担3922元，威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处王家钦村社区居民委员会负担7611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  董合成二〇二〇年六月二十九日书记员  于 跃