江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终453号上诉人（原审原告）：许淦中，男，1976年6月24日生，汉族，住兴化市。上诉人（原审原告）：冯双林，女，1976年11月22日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：许淦中，系冯双林之夫。被上诉人（原审被告）：兴化市凤城河房地产有限公司，住所地兴化市临城街道科技园创业路16号。法定代表人：马文宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段保剑，江苏辉丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市青年北路151号。负责人：纪玉成，行长。上诉人许淦中、冯双林因与被上诉人兴化市凤城河房地产有限公司（以下简称凤城河公司）、交通银行股份有限公司泰州分行（以下简称交行泰州分行）商品房销售合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2019）苏1281民初6790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许淦中、冯双林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.案涉买卖合同系凤城河公司制作的格式合同，制作人对免除其责任、排除买受人主要权利的相关条款未履行提示说明义务，故包括补充协议第十三条等的约定对上诉人无效，一审据此认定销售广告、模型和宣传资料中的说明、示范及示范区和样板房仅供买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，是认定事实错误。2.销售广告、模型和宣传资料中的说明、示范及示范区和样板房对于购房人来说具有重大作用，因凤城河公司实际交付的房屋与销售广告、宣传资料和样板房显示的不一致，应当认定凤城河公司构成违约。3.买卖合同确实未对阳台中的横梁作出特别约定，但就是因为没有约定，凤城河公司交付的房屋多出了这道横梁，已经构成违约。此外，买卖合同附件一房屋平面图中也不能看出这道横梁，房屋平面图无疑是交付房屋的标准或条件，被上诉人交付的房屋与平面图不一致，应当属于违约。4.案涉阳台系封闭阳台，就是一个房间，应当与客厅等同等对待，向房屋内多了一道横梁，使房间高度大大降低，无疑会使购房人改善居住和生活条件的预期大打折扣，应当认定为不能实现合同目的。5.买卖合同明确约定设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人未在规定时间内告知买受人的，买受人有权退房。房屋平面图明示没有横梁，现在有了横梁，属于规划涉及变更，影响到上诉人的居住质量和使用功能，上诉人有权退房。被上诉人凤城河公司辩称，被上诉人凤城河公司与上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方的合同附件补充协议中明确约定，示范区及样品房属于参考作用，不是合同附件，也不构成合同内容，房屋的交付标准应以合同为准。从日常生活经验看，本案所涉及的阳台下伸的横梁对于上诉人居住使用并没有达到不能实现合同目的的程度，上诉人要求解除双方之间的房屋买卖合同未达到法定的解除条件及双方约定的解除条件，一审判决具有充分的事实及法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人交行泰州分行未到庭答辩。许淦中、冯双林向一审法院起诉请求：1.解除许淦中、冯双林与凤城河公司于2019年2月18日签订的商品房买卖合同；2.凤城河公司返还许淦中、冯双林购房首付款335833元及利息（自2019年2月22日至实际偿还之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.凤城河公司返还许淦中、冯双林向交行泰州分行支付的贷款本金及利息18822.21元（暂计算至2019年7月18日，以银行实际收取的本息为准）；4.解除许淦中、冯双林与交行泰州分行于2019年3月8日签订的个人房产抵押贷款合同；5.凤城河公司向交行泰州分行偿还个人房产抵押贷款合同项下许淦中、冯双林未偿还的贷款本金及利息；6.判令凤城河公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年2月18日，买受人许淦中、冯双林与出卖人凤城河公司签订《商品房买卖合同》一份，约定许淦中、冯双林向凤城河公司购买位于兴化市北侧文旅紫薇府第22幢2-901号房屋，该商品房为钢混结构、层高3米,建筑面积130.32平方米，单价每平方米9022.66元，总价1175833元。买受人应于2019年2月17日前支付购房款计355833元，其余购房款计820000元由买受人选择银行按揭贷款方式付款。出卖人应当在2020年12月30日前将验收合格的商品房交付给买受人。出卖人逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同。合同附件与本合同具有同等法律效力，其中附件1为房屋平面图，附件五补充协议第十三条约定销售广告、模型和宣传资料中的说明、示范仅供参考之用，双方不受其约束；示范区和样板房仅供买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束，房屋交付标准以本合同约定为准。补充协议第十四条约定，本合同签订后，除根据约定或法定可以单方面解除合同的情形外，买受人要求解除合同的，应征得出卖人书面同意。上述买卖合同签订后，许淦中、冯双林向凤城河公司交纳首付款355833元。2019年3月8日，借款人许淦中与贷款人交行泰州分行、担保人凤城河公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定许淦中为购买案涉房屋向交行泰州分行借款820000元，并由凤城河公司提供担保，冯双林同意以案涉房屋提供抵押担保。同年3月28日，许淦中收到交行泰州分行发放的贷款820000元，并支付给凤城河公司。案涉房屋阳台天花板有一道下伸的高达45CM的横梁，而凤城河公司的样板房没有这样下伸的横梁，许淦中、冯双林与凤城河公司协商退房未果，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除。本案中，许淦中与凤城河公司签订的《商品房买卖合同》、许淦中与交行泰州分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。上述买卖合同未对阳台的横梁作出特别约定，买卖合同的附件补充协议亦明确约定示范区和样板房仅供买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束，房屋交付标准以本合同约定为准，且房屋的主体部分为客厅、卧室、厨房等空间，案涉房屋阳台下伸的横梁对买受人居住使用房屋的影响并不足以达到不能实现合同目的的程度，故对许淦中、冯双林要求解除上述合同的诉请不予支持。一审判决如下：驳回许淦中、冯双林的所有诉讼请求。案件受理费15383元，由许淦中、冯双林负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人凤城河公司签订的商品房买卖合同是否应予解除。本院认为，首先，许淦中与凤城河公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据审理查明的事实，阳台横梁不属于房屋平面图明示的内容，现上诉人以房屋平面图明示没有横梁，现在有了横梁，属于规划设计变更，影响到上诉人的居住质量和使用功能为由，主张行使约定解除权，没有事实依据，本院不予支持。其次，案涉房屋阳台天花板下虽有一道下伸的高达45cm的横梁，但该横梁的存在不属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，不能认定凤城河公司根本违约导致许淦中、冯双林购房目的不能实现，据此，许淦中、冯双林诉请解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人许淦中、冯双林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15383元，由上诉人许淦中、冯双林负担（已缴）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年六月十一日书记员 王 霞