四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终194号 上诉人（原审被告）：巴中艾林实业有限公司，住所地巴中市巴州区江北大道西段51号。 法定代表人：林树贵，董事长。 委托诉讼代理人：谭洪，四川雅逸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：巴中岷鼎物业管理有限公司，住所地巴中市巴州区草坝街物资局后5号。 法定代表人：王娟，总经理。 委托诉讼代理人：谯长开，男，汉族，1959年10月12日出生，住巴中市巴州区，系该公司工会主席。 委托诉讼代理人：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人巴中艾林实业有限公司（以下简称艾林实业公司）因与被上诉人巴中岷鼎物业管理有限公司（以下简称岷鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初5904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人艾林实业公司的上诉请求：1、依法撤销四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初5904号民事判决第一项，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决要求上诉人代业主向被上诉人支付所有物业费用没有事实和法律依据。2、一审判决计算物业服务费的依据错误、方式错误、起算时间错误、数额错误。3、一审未同意追加业主为被告错误。 上诉人岷鼎物业公司辩称：一审认定事实清楚具体明确，判决上诉人承担物业费用有法律依据，上诉人的上诉请求和事实理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 岷鼎物业公司向一审法院起诉请求：1、艾林实业公司向岷鼎物业公司代付自2018年9月1日至2019年10月30日期间的物业服务费4106045.6元(不含已支付的681758.69元)；2、艾林实业公司向岷鼎物业公司代付自2019年11月1日至物业服务终止期间的以每月358207.3元的标准支付物业费；3、由本案被告承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：巴中市丰泽园小区一期由艾林实业公司开发建设，其预售备案的住宅建筑面积183435.33平方米、商业建筑面积17377.45平方米、车位1307个。截止一审辩论终结之日，该小区未竣工验收，但部分业主已入住。艾林实业公司与成都万嘉物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》显示案涉小区的物业服务费收费价格为住宅1.2元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米。后成都万嘉物业管理有限公司撤离该小区。 2018年8月26日，艾林实业公司（甲方）与岷鼎物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方将丰泽区一期物业（建筑面积24.1665万平方米）管理委托给乙方进行前期物业管理服务；合同期限为2018年9月1日开始至本物业首次业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；机动车辆和非机动车辆车位使用费按同区域市场行情确定。2018年9月1日，艾林实业公司（甲方）与岷鼎物业公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：乙方进驻丰泽园一期小区过渡期一个月（截止2018年9月30日），甲方补偿乙方过渡期间的人员工资、公共区域水、电费，维修维护费用等共计10万元，作为履约保证金，退款时间为本协议终止时退款；待乙方正式收取物业管理服务费用时，视为乙方步入正轨，步入正轨后，每年补偿甲方资源投资，按纯利润的40%计算，在每年12月底，甲方根据乙方的财务报表作为计算依据，一次性付清，甲方不承担亏损责任；本补充协议与《物业管理服务协议》具备同等法律效力，此协议签订生效后，物业收费，所有费用支付都由乙方负责。协议签订后，岷鼎物业公司入驻案涉小区开始进行物业管理服务工作。 2018年10月8日，艾林实业公司向巴中市规划管理局提交《巴中艾林实业有限公司关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告》，其中载明“因项目未竣工验收，购房业主自接房之日起至今未交任何物业管理费，前期我司委托的物业公司，物管费完全属我司垫支。该小区业主委员会要求由其依法自聘物业公司，我司仍愿意垫支该小区未竣工综合验收前的物业各项开支费用，待竣工验收后予以清算”。 2018年12月18日、2019年1月22日、2019年4月4日、2019年6月17日、2019年7月10日，岷鼎物业公司先后就物业费事宜致函艾林实业公司。2019年1月22日、2019年4月4日、2019年5月9日、2019年7月10日，岷鼎物业公司先后致函丰泽园业主委员会，要求业主委员会督促艾林实业公司及时支付物业管理费用。 2019年4月13日，岷鼎物业公司、艾林实业公司、业委会、住建局等召开联席会议，协调处理物业开发商对物业清洁停止服务一事。会议达成由“艾林公司先拿出部分资金，物业开始运作，今天务必落实，如不落实出了问题由艾林负责”的一致意见。 2019年7月16日，丰泽园业主委员会回复岷鼎物业公司称“……2018年10月，市规划局在协调处理丰泽园小区业主上访时，巴中艾林实业有限公司负责人向全体业主承诺，在丰泽园未综合验收前应由业主缴纳的物业管理费不向业主收取，由艾林公司负责缴纳，并以文件形式向市规划局作了报告（巴艾司（2018）17号文件）。2018年12月24日艾林公司总经理李中明主持召开丰泽园业主代表会，重申并强调在办理房屋不动产权证前，物业服务费由艾林公司承担。鉴于此，你司准备向业主收取物业管理服务费是不可能的，在小区未完成综合验收及未办理产权证前，物业管理费应由艾林公司承担并支付你司，请你司及时与艾林公司协调……”。 2019年8月16日，巴中市巴州区江北街道龙泉社区居民委员会主持召开了由巴州区创文办、江北街道办事处、城市管理执法局、江北派出所、巴中市住建局、丰泽园业主委员会及岷鼎物业公司、艾林实业公司参加的专题会，会议明确“艾林公司必须在下周星期一前，向岷鼎物业公司先行支付工资及电费25万元，保证不停电、不停工。后每月向岷鼎物业公司支付15万元，保证物业公司的基本运转，直至规划验收结束为止”。 同时查明，2019年4月10日至13日、2019年8月5日至16日，两次共计16天，岷鼎物业公司未正常提供物业管理服务。 另查明，艾林实业公司于2019年4月16日、2019年8月7日、2019年8月19日、2019年9月26日分别支付物业服务费20万元、81758.69元、25万元、15万元，共计681758.69元。截止2019年10月31日，岷鼎物业公司在丰泽园一期商业收取物业费238325元。 又查明，同时期，巴中中交王府景、城南华府、景秀江南等小区车位服务费为60元/月，西湖名都车位服务费为70元/月。 一审法院认为，岷鼎物业公司与艾林实业公司签订的《物业管理服务协议》属建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同。岷鼎物业公司提供了物业服务，理应收取相应的物业服务费。本案的关键在于案涉小区前期物业服务费的支付主体及物业服务费的计算问题。 关于案涉物业服务费的支付主体。通常情况下，物业服务合同中涉及物业服务费的收缴引发的纠纷发生在物业服务企业与业主之间。而本案中，丰泽园一期小区系艾林实业公司开发建设，因案涉工程未竣工验收等原因导致该小区业主上访并拒缴物业服务费。根据艾林实业公司2018年10月8日向巴中市规划管理局提交的《巴中艾林实业有限公司关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告》中所载明的：“因项目未竣工验收，购房业主自接房之日起至今未交任何物业管理费，前期我司委托的物业公司，物管费完全属我司垫支。该小区业主委员会要求由其依法自聘物业公司，我司仍愿意垫支该小区未竣工综合验收前的物业各项开支费用，待竣工验收后予以清算”的内容，结合2019年4月13日，岷鼎物业公司、艾林实业公司、丰泽园业委会、住建局等召开联席会议内容，2019年7月16日，丰泽园业主委员会回复岷鼎物业公司的内容，2019年8月16日，巴中市巴州区江北街道龙泉社区居民委员会主持召开由巴州区创文办、江北街道办事处、城市管理执法局、江北派出所、巴中市住建局、丰泽园业主委员会及原、被告参加的专题会等内容，足以证明艾林实业公司对丰泽园小区一期在未竣工综合验收前的物业服务费由其垫付的意思表示，且艾林实业公司已实际支付部分物业服务费。综上，艾林实业公司称岷鼎物业公司在履行物业服务过程中存在重大瑕疵的证据不充分，其他辩称理由依法亦不能成立；岷鼎物业公司要求艾林实业公司支付案涉物业费有事实依据，其诉讼请求应予支持。 关于案涉物业服务费的计算。案涉小区预售备案的住宅建筑面积183435.33平方米、商业建筑面积17377.45平方米、车位1307个，一审法院予以确认。双方签订的《物业管理服务协议》及《补充协议书》虽未约定物业费的收费标准，但在艾林实业公司与成都万嘉物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定物业服务费按住宅1.2元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米，本案中可参照计算。车位服务费参照巴中市同时期其他小区的收费标准，酌定按60元/个/月计算。双方虽在2019年8月16日巴中市巴州区江北街道龙泉社区居民委员会主持召开的专题会议中确定由艾林实业公司按月支付15万元，但该费用仅为保障物业公司的基本运转，不应作为物业服务费的计算标准。同时，双方签订的《补充协议书》，约定“乙方进驻丰泽园一期小区过渡期一个月”，过渡期内不应计算物业服务费，故物业服务费起算时间为2018年10月1日。因双方未明确约定合同期限，致一审法院对岷鼎物业公司之后为案涉小区提供物业服务的期限以及部分业主缴纳物业服务费的数额无法确定，故物业服务费暂计算至本案一审辩论终结之日（2019年12月4日），对之后的物业服务费不作处理，岷鼎物业公司可另行主张权利。综上，在扣除未正常服务期间的物业服务费及已收取的物业服务费后，艾林实业公司应付物业服务费为：（183435.33平方米×1.2元÷30天+17377.45平方米×2.5元÷30天+1307个车位×60元÷30天）×（429天-16天）-681758.69元-238325=3787921.31元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决：一、由艾林实业公司于本判决生效之日起十日内支付岷鼎物业公司物业服务费3787921.31元；二、驳回岷鼎物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费38590元，减半收取19295元，由艾林实业公司负担。 二审审理过程中，上诉人艾林实业公司、被上诉人岷鼎物业公司均未提交新的证据，双方当事人对原审审理查明的案件事实均无异议。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人艾林实业公司按什么标准向被上诉人岷鼎物业公司代付物业相关费用。本案中，上诉人艾林实业公司与被上诉人岷鼎物业公司签订的《物业管理服务协议》以及《补充协议书》，仅约定了上诉人艾林实业公司将丰泽区一期物业管理委托给被上诉人岷鼎物业公司进行前期物业管理服务、合同期限以及过渡期，补偿费用作为履约保证金等内容，但对于物业管理服务费的标准，交纳时间，协议中为空白栏，没有填写。即上诉人艾林实业公司与被上诉人岷鼎物业公司对于物业管理服务费没有明确约定。 2018年10月，上诉人艾林实业公司向巴中市规划管理局提交《巴中艾林实业有限公司关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告》载明，该公司仍愿意垫支该小区未竣工综合验收前的物业各项开支费用，待竣工验收后予以清算。2019年8月，巴中市巴州区江北街道龙泉社区居民委员会主持召开了由巴州区创文办、江北街道办事处、城市管理执法局、江北派出所、巴中市住建局、丰泽园业主委员会及上诉人艾林实业公司、被上诉人岷鼎物业公司参加的专题会，会议明确“艾林公司必须在下周星期一前，向岷鼎物业公司先行支付工资及电费25万元，保证不停电、不停工。后每月向岷鼎物业公司支付15万元，保证物业公司的基本运转，直至规划验收结束为止”。该报告表明，上诉人艾林实业公司愿意垫支物业各项开支费用，即被上诉人岷鼎物业公司向上诉人艾林实业公司主张要求其代付相关物业费用应予以支持。后双方当事人在专题会中明确的相关内容，应当视为上诉人艾林实业公司与被上诉人岷鼎物业公司就相关费用标准达成的合意，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照约定履行义务。被上诉人岷鼎物业公司要求按照小区业主应当交纳物业服务费的相关标准计算于合同无据。首先，上诉人艾林实业公司与被上诉人岷鼎物业公司签订的《物业管理服务协议》以及《补充协议书》均无此项约定；其次，上诉人艾林实业公司向原市规划局提交关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告以及上诉人艾林实业公司与被上诉人岷鼎物业公司相关负责人参加的专题会明确的内容，也无上诉人艾林实业公司愿意或同意按照小区业主应当交纳物业服务费的相关标准向被上诉人岷鼎物业公司支付费用的表述；再者，双方当事人参加的专题会中明确的是，上诉人艾林实业公司向被上诉人岷鼎物业公司先行支付工资及电费25万元，后每月向被上诉人岷鼎物业公司支付15万元，保证物业公司的基本运转，直至规划验收结束为止。因此，原审判决上诉人艾林实业公司按照艾林实业公司与案外人其他物业公司签订的《前期物业服务合同》约定的标准计算费用错误，应依法予以变更。原审对于物业服务费起算以及计算至一审辩论终结之日正确，综上，扣除未正常提供服务期间的物业费以及已收取的物业费后，上诉人艾林实业公司应付费用为：250000元+150000元×14个月+150000元×4/30天-150000元×16/30天-681758.69元=1608241.31元。 综上所述，上诉人艾林实业公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初5904号民事判第二项即“驳回巴中岷鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初5904号民事判第一项即“由巴中艾林实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巴中岷鼎物业管理有限公司物业服务费3787921.31元”为“由巴中艾林实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付巴中岷鼎物业管理有限公司物业服务费1608241.31元”。 如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19295元，由巴中岷鼎物业管理有限公司负担11738元，巴中艾林实业有限公司负担7557元。二审案件受理费38590元，由被上诉人巴中岷鼎物业管理有限公司负担23476元，上诉人巴中艾林实业有限公司负担15114元。 本判决为终审判决。 审判长 赖 敏 审判员 王 军 审判员 李 巍 二〇二〇年六月三十日 书记员 白茂松