山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终312号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕梁离石居然之家家居建材有限公司。法定代表人：张×。委托诉讼代理人：党×，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高×，现住吕梁市。上诉人吕梁离石居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家）因与被上诉人高×租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问公开进行了审理。上诉人居然之家的委托诉讼代理人党×、被上诉人高×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家上诉请求：1.撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1856号民事判决第一项、第三项；2.改判被上诉人返还上诉人合同期内免租金额8952.3元、支付拖欠的两个月租金36127.25元、市场管理费2844元、物业费7225.45元、赔付60日租金的违约金35535元、支付样柜保管费20320元（从2018年12月1日至2019年8月9日，以每平米2元计算）及后续产生的保管费用，暂共计111004元；3.驳回被上诉人的诉讼请求；4.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审认定部分事实错误。上诉人未曾断电，也没有其他致使被上诉人无法经营或毁损被上诉人财物的行为。1.上诉人没有断电的违约行为。原审中，被上诉人一直口头主张上诉人有断电行为导致其停业。首先，这一主张除了两份具有利害关系的言辞证据外再无其他任何证据予以佐证，言辞证据的不客观性不能排除，该主张不能得到有力的直接补强证明。其次，假使有停电情形，必然是被上诉人欠缴电费或自行选择不营业状态。如果是上诉人无故断电，双方签订的《招商合同》有明确约定，被上诉人应当是依据合同49条8款的约定向上诉人主张权利。但是原审中被上诉人未提供任何主张权利的书面证据，事实上也从未口头主张，反而是上诉人多次要求其到店解决经营问题时仍未出现（有上诉人向其发送的微信截屏为证）。因此可以证明上诉人从未断电，更能证明被上诉人当时已经因客户交钱后无法供货而逃场，店铺处于被上诉人自行放弃经营的停业状态，而非断电停业。原审法院在被上诉人无任何有力证据能够推翻上诉人证据的情况下，径自认定上诉人有断电行为且存在过错，造成被上诉人“不能继续营业”，实属错误。2.编号DS081-4530680001的招商合同租金支付方式为每3月一付，付款时间为每个付款周期的上月25日之前。上诉人与被上诉人签订的两份《居然之家招商合同》租金的缴纳方式均为每3月一付，付款时间为每个付款周期的上月25日之前。虽然编号DS081-4530680001合同中未明确是三个月一付，但是居然整体商铺的租金支付方式是统一的，这一签署合同的瑕疵不能成为未约定租金如何交付的理由，况目上诉人在庭审中提供的第四组证据上诉人于3月底扣除被上诉人4-6月份的租金、6月底被上诉人自行刷卡缴纳7-9月的租金也足以能够证明该问题。3.上诉人搬离样柜过程中未损坏被上诉人的财物，且53000元的金额认定也无任何事实和证据。庭审中，上诉人提交了光盘一张，内容为搬离样柜的过程，可以证明上诉人只是正常的搬离，没有损坏行为。原审法院不能将样柜的自然损耗认定成上诉人搬离时损坏造成。退一步，即使搬离中有些许无法避免的损坏，依据《招商合同》56条约定，被上诉人未在上诉人微信通知的合同解除期内撤场时，上诉人有权清场且无需承担因此给被上诉人造成的任何损失。（二）本案系被上诉人未如约支付租金、为逃避客诉自行放弃经营等违约行为而引起。前述已经说明租金的交纳方式。为证明被上诉人未如约支付租金，庭审中上诉人举证被上诉人交纳租金的截止日期为9月25日。庭审后，上诉人又提供了9月底被上诉人未依约缴纳租金的证据，以此证明是被上诉人未如约履行租期内缴纳房租的义务。同时，上诉人提供的微信截图证据能够证明直至2018年11月25日被上诉人承租商铺仍处于其可自由经营状态，但是其因未如约履行供货义务而躲避客诉擅自逃场、放弃经营。原审法院在上诉人证据齐备的情况下，在判决书上诉人举证部分未列入庭后提交的证据，罔顾事实，认定上诉人断电是本案引发的原因，严重错误。（三）原审法院适用法律错误，被上诉人依法、依约应当承担其因违约行为而产生的违约责任，即赔偿上诉人各项损失暂共计111004元。基于以上事实，本案上诉人无断电的违约行为，故而《合同法》66条、133条的适用就无从谈起。况且原审法院还适用120条“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，但是纵观整个判决书原审法院并未进行过错责任划分，这样生搬硬套适用法律，严重违背了立法初衷。本案《招商合同》自签订起生效，对双方当事人均有了约束力，应当遵照履行。在本案事实已经明了，即只存在被上诉人违约的情况下，被上诉人应当依照合同约定承担其违约责任，即返还上诉人合同期内免租金额8952.3元、支付拖欠的两个月租金36127.25元、市场管理费2844元、物业费7225.45元、赔付60日租金的违约金35535元、支付样柜保管费20320元（从2018年12月1日至2019年8月9日，以每平米2元计算）及后续产生的保管费用，暂共计111004元。（四）本案案由应纠正为合同纠纷。综上，原审法院认定部分事实错误、遗漏重要证据，适用法律错误，严重偏袒被上诉人。请二审法院在查明事实的基础上，改判支持上诉人原审反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。高×辩称，1.电确实是上诉人断的；2.编号DS081-4530680001的合同租金是按每三月一付履行的，但合同上没有明确；3.一审提供过照片视频，损坏的明细都有；4.答辩人是按期支付的租金，在上诉人断电之前从来没有逾期过；5.在上诉人断电之前没有任何一个客户投诉答辩人，因为上诉人的断电，答辩人无法供货，所以被投诉；6.答辩人没有违约行为，不该承担赔偿责任；7.关于案由不懂，请法院依法认定。高×向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告样柜；2.判令被告退还原告保证金4万元及租金25920元；3.判令被告赔偿原告因其擅自停电、停业给原告造成的损失100000元，合计165920元。诉讼中原告变更诉讼请求租金为35904元，损失为21万元。居然之家向一审法院反诉请求：l.判令被反诉人返还反诉人合同期内免租金额8952.3元；2.判令被反诉人支付拖欠的两个月租金36127.25元、市场管理费2844元、物业费7225.45元，共计46196.7元；3.判令被反诉人赔付反诉人60天租金的违约金35535元；4.判令被反诉人支付样柜从2018年12月1日至2019年8月9日的保管费20320元及后续产生的保管费用（保管费用以每平米2元计算）。一审法院认定事实：2018年3月10日原告（甲方）与被告高×（乙方）、崔秀秀（丙方）签订合同号为DS081-453068004《居然之家招商合同》,合同第一条约定合作形式，甲方将位于吕梁市××层，面积为73.50平方米（公摊系数为1.0)，摊位号为DS081-l-B1-035的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条约定经营范围：乙方的产品经营类别为步木门，主经营品牌为金诚永信。第三条约定免租期，第四条约定合同期内的计租期共307天，乙方共支付租金47385.45元，每3个月一付；第八条约定合同保证金1．乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金（以下简称保证金）。合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方所售商品或提供的服务存在问题时，甲方有权直接动用保证金对消费者进行“先行赔付”，当乙方保证金少于规定的金额或不足以支付“先行赔付”费用时，乙方必须在接到甲方通知后七日内补齐；当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务。……4．按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金4万元。第四十四条约定“先行赔付”指甲方对乙方的经营活动承担连带责任，当消费者购买乙方产品出现质量或服务问题时，可以要求甲方先向其进行赔付。为此乙方必须严格执行国家或者行业关于产品质量和服务方面的相关规定，以及甲方对消费者的服务承诺。当乙方与消费者就售后服务无法取得一致意见时，必须无条件接受甲方的处理意见（先行赔付实施办法见附件三）。2018年3月11日原告（甲方)与被告高×（乙方）签订签订合同号为DS081-453068001《居然之家招商合同》,合同第一条约定合作形式，甲方将位于吕梁市××层，面积为236.9平方米（公摊系数为1.0)，摊位号为DS081-l-B1-020的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条约定经营范围：乙方的产品经营类别为橱柜，主经营品牌为奇美橱柜。第四条约定合同期内的计租期共365天，乙方共支付租金216171.25元，未约定租金支付方式；其余约定和DS081-453068004《居然之家招商合同》合同相同。两份合同被告高×共交付保证金4万元。原告租金及其他费用交至2018年9月30日。2018年8月25日因客户赔偿问题原告断电，被告关门，停止经营。2018年11月25日被告向原告短信方式通知原告欠2个月租金及客诉所造成的损失三日内交纳，逾期租赁合同自动解除，原告一直未交纳。同月30日被告将原告的摊位内样柜搬在四楼。被告在搬样柜过程中将53000元的面板等损坏。一审法院认为，原、被告签订合同号为DS081-453068004《居然之家招商合同》、DS081-453068001《居然之家招商合同》合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当遵照执行。在2018年11月25日被告向原告短信方式通知三日内缴纳费用，逾期合同自动解除，原告没有及时处理，合同已解除。被告已清理场地，另行出租。原告的样柜被告应当返还，但损坏的应当予以赔偿；原告请求被告返还保证金4万元，根据合同约定返还保证金期限不到，该请求不予支持；原告请求被告返还租金35904元，因其实际使用在2018年8月24日，此前的不应当退还；原告请求被告赔偿原告因其擅自停电、停业给原告造成的损失210000元，装修费根据合同约定应当予以赔偿，其余损失证据不足，不予支持。反诉原告（即被告）请求原告返还合同期内免租金额8952.3元，支付拖欠的两个月租金36127.25元、市场管理费2844元、物业费7225.45元、赔付60天租金的违约金35535元，支付样柜从2018年12月1日至2019年8月9日的保管费20320元及后续产生的保管费用（保管费用以每平米2元计算），因其断电存在过错，导致原告从2018年8月25日起不能继续经营，对反诉原告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十三条、第一百一十三条、第一百二十条规定判决：（一）在本判决书生效后15日内被告交付原告样柜，并赔偿损失53000元；被告退还给付原告租金3553.5元；赔偿原告装修费118450元；（二）驳回原告的其他诉讼请求；（三）驳回反诉原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4580元，由被告负担3880元，其余由原告负担；反诉费2520元，由反诉原告负担。本院二审期间，高×当庭播放其与巨晓博、高翼等的手机通话录音，拟证明：1.2018年6月29日高×给巨晓博打电话的录音，证明奇美租金交至2018年9月底，居然之家承认金诚永信的事与奇美和高×无关，由居然之家处理，让奇美正常营业；2.2018年11月25日高翼给高×打电话的录音，证明居然之家单方违约，于2018年8月24日断奇美的电，导致不能正常营业；金诚永信从2018年3月至6月底法人是高×，2018年7月起在高×不知情的情况下居然之家私自转出；3.2018年12月为免租金月，收取租金不成立；2018年7月起冯建凌交给居然之家租金且正常经营金诚永信，同时与居然之间签订合同；4.2018年11月30日高×给巨晓博打电话，与居然之家协调处理此事，愿处理部分样柜，但未达成协议，且非居然之家所说高×逃跑联系不上；5.2019年12月19日高×给巨晓博打电话，证明居然之家搬运样柜至四层，导致样柜多处破损、断裂、划痕及部分物品丢失。居然之家质证称：1.2018年6月29日高×与巨晓博的通话中，高×主动要求将所欠租金交清，上午准备开灯，提到把金诚永信的客诉处理好，不要影响奇美，证实本应在6月25日之前交清七至九月租金，但高×在6月29日之前已经发生了欠租金的违约行为，因此才发生断电，此次交费后开始正常供电，高×对居然之家欠费停电、交费送电的规则清楚、认可，此次断电与高×主张的2018年8月“断电”没有关联；2.2018年11月25日高×与高毅的通话，可以证实居然之家断电是因其欠费（租金和物业费），只要交费便立即恢复供电，高×在管理人员的一再催促下既不交清欠费又躲避客诉，一直未能积极处理纠纷，直到居然之家通知其解除合同、搬离样柜；3.2018年11月30日高×与巨小波通话中，巨小波提到让高×将样品出卖后以价款折抵欠居然之家款，可以考虑不拆除，但高×最终未确定，可以证明居然之家在样品拆除前与高×进行了充分沟通，给予妥善解决的机会，但高×未能有效回复；4.2019年10月29日高×与冯建凌的通话，仅提到2018年7月冯建凌开始为金诚永信交租金，对于金诚永信转租问题，一审庭审时提到高×承认当时由居然之家、受让人、高×三方面谈过，虽未留下书面协议，但高×从始至终未提出异议，也可认定其知情并认可居然之家为了减轻高×的经营压力和居然之家的损失所采取的措施；5.2019年10月29日高×与巨小波的通话内容为高×询问店内椅子是否遗失，无任何结论，且与本案无关。经审理查明，案涉DS081-4530680004《居然之家招商合同》、DS081-4530680001《居然之家招商合同》第十七条均约定：“因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。”第五十四条均约定：“甲、乙双方因本合同产生的纠纷，应友好协商解决，如协商不能解决的，任何一方可向甲方所在地人民法院起诉。”还查明，居然之家诉高×、薛彩虹追偿权纠纷一案，山西省吕梁市离石区人民法院于2019年2月20日作出（2019）晋1102民初1355号民事判决，认定：2018年8月25日因客户赔偿问题，居然之家断电，高×关门（奇美橱柜），停止经营。该判决现已发生法律效力。其余查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点是双方解除合同后有关损失和费用的责任承担问题。关于本诉。已经生效的原审法院（2019）晋1102民初1355号民事判决确认2018年8月25日因客户赔偿问题居然之家停电，高×所属奇美橱柜门店停止经营。居然之家未提出足以推翻的相反证据。故对该生效判决所确认的事实应予认定。前述生效判决还确认因高×未依约履行与客户的合同而由居然之家先行赔付客户的事实。在居然之家就高×多次对客户违约情形先行赔付后，高×理应与居然之家积极协商处理相关事宜，但其始终消极应对、逃避责任，直至居然之家通过提起民事诉讼的方式向其追偿。居然之家在与高×沟通协商未果之下对高×所租商铺进行断电，虽无合同约定之依据，不应予肯定，更不能鼓励，但高×的先前违约行为亦属恶劣，如若不给予司法的否定性评价，将极大伤害居然之家先行赔付的积极性，最终损害的是广大消费者的利益。原判决适用《合同法》第一百二十条规定，却判令居然之家承担全部赔偿责任，与法不符，应予纠正。就断电及合同解除，双方均有过错。综合考虑双方过错程度及违约性质，本院酌定由居然之家对高×因断电及合同解除所受损失承担70%的赔偿责任即122502.45元，其余损失由高×自担。关于反诉。因居然之家断电行为导致高×所租商铺丧失继续正常经营的客观条件，故其所提赔偿免租金额，支付2018年10月、11月租金，9月至11月市场管理费，10月、11月物业费，违约金、样柜保管费等之诉请，均不予支持。综上所述，居然之家的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十三条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、吕梁离石居然之家家居建材有限公司于本判决生效之日起十五日内交付高×样柜，并赔偿高×各项损失122502.45元；二、驳回高×的其他诉讼请求；三、驳回吕梁离石居然之家家居建材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4580元，由吕梁离石居然之家家居建材有限公司负担2290元、高×负担2290元；反诉案件受理费2520元，由吕梁离石居然之家家居建材有限公司负担。二审案件受理费5590元，由吕梁离石居然之家家居建材有限公司负担4564元、高×负担1026元。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 薛鑫斌审判员 张晓玮二〇二〇年六月十一日书记员 武文强