湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2791号原告（反诉被告）：陈冲，男，1994年6月28日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：林浩，湖南华夏方圆律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南传湘味商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区坡子街69号一楼。法定代表人：王名权。委托诉讼代理人：张国彬，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟媛媛，湖南通程律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈冲诉被告（反诉原告）湖南传湘味商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，反诉原告湖南传湘味商业管理有限公司于2020年5月9日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈冲及其委托诉讼代理人林浩，被告（反诉原告）湖南传湘味商业管理有限公司的委托诉讼代理人张国彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈冲请求向本院提出下列诉讼请求：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的商铺租赁合同；2、被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）进场建设费71428元（2019年4月5日至2022年1月23日期间）、进场押金42000元、装修押金2000元、装修保证金10000元、水电表押金1000元、物业服务费6000元、食品保证金5000元、水电公摊费5000元、剩余电费3000元、商业保险1000元以及返还自2020年1月24日起至4月14日止的房屋租金110160元（每月41330元*3个月）；3、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）设施设备损失28536元；4、被告（反诉原告）承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订商铺租赁合同，合同约定由被告（反诉原告）将位于长沙市坡子街63号楼美食广场（文和友油炸一楼通道）出租给原告（反诉被告）用于经营糕点、冰饮食品，租赁期限自2019年4月5日起至2022年1月14日止。原告（反诉被告）于2019年3月27日向被告（反诉原告）支付进场建设费100000元、进场押金42000元、装修押金2000元、装修保证金10000元、水电表押金1000元、物业服务费24000元、食品保证金5000元、水电公摊费5000元、商业保险1000元以及自2019年4月5日起至2020年4月5日止的租金496000元。2019年4月14日，案涉商铺被案外人破坏，双方签订协调方案，约定被告（反诉原告）补偿原告（反诉被告）8天租金。2019年1月底，因案涉商铺道路维修及疫情原因，导致原告（反诉被告）所经营的商铺无法运营，原告（反诉被告）遂向被告（反诉原告）提出解除合同并请求退还费用，但被告（反诉原告）不同意，并于2019年3月底强行进入商铺，搬离原告（反诉被告）所有的设备并要求与原告（反诉被告）解除合同。被告（反诉原告）辩称，本案租赁合同的解除是基于原告（反诉被告）的违约行为，被告（反诉原告）有权依据合同约定追究原告（反诉被告）的违约责任，有权没收其交纳的押金、保证金等。原告（反诉被告）要求返还建设费、物业费、水电公摊费、商业保险、租金的诉讼请求没有事实和法律依据，且原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿其损失的诉讼请求也没有相应的法律依据。相反，原告（反诉被告）因为其违约行为，应向被告（反诉原告）承担相应的违约责任，综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出下列反诉请求：1、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金100000元；2、原告（反诉被告）将其营业执照登记的经营场所从承租房屋上迁离；3、原告（反诉被告）承担本案诉讼费用。事实与理由：双方于2019年3月27日签订《商铺租赁合同》。原告（反诉被告）未依约足额支付租金，并因经营不善于2020年1月底提出解除租赁合同，并要求被告（反诉原告）退还租赁保证金等共计100000元，双方协商未果。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金被拒后，请求原告（反诉被告）退还商铺仍被拒。2020年3月，被告（反诉原告）委托律师事务所向原告（反诉被告）发送律师函，解除双方租赁合同，并没收其履约保证金，保留追究其违约责任的权利。现被告（反诉原告）起诉原告（反诉被告）支付违约金。原告（反诉被告）辩称，原告（反诉被告）没有违约，是因疫情影响，合同无法履行，原告（反诉被告）的租金可以延续到2020年4月中旬，而被告（反诉原告）在2020年3月底就要与原告（反诉被告）解除合同。本院经审理查明事实如下：原告（反诉被告）（作为乙方）与被告（反诉原告）（作为甲方）于2019年3月27日签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于长沙市（暂定为坡子街）美食广场文和友油炸社一楼通道出租给乙方用于经营现做糕点、冰饮食品类经营服务；租赁期限从2019年4月5日起至2022年1月14日止；甲方应于2019年4月5日向乙方交付该商铺；乙方应于本合同终止或解除之日向甲方交还该商铺，乙方逾期交还的，自逾期之日起按本合同终止或解除时当年度日租金为标准向甲方支付场地占用费，并按当年度日租金的两倍为标准向甲方支付违约金；乙方应于本合同终止或解除之日将该商铺完好无损的交还甲方，并自行搬出其所购置的物品，逾期三日仍未搬出其物品并向甲方交还该商铺的，视为乙方自行放弃对该等物品的所有权，甲方有权对乙方遗留物品自行处置，因此给乙方造成的损失由乙方自行承担；乙方应于本合同签订之日向甲方支付履约保证金42000元，该保证金作为乙方全面、正确的履行本合同的担保，若因乙方欠付甲方任何费用的（包括但不限于本合同约定的租金、水电费、违约金、赔偿金等），甲方有权从履约保证金中直接抵扣，乙方另应在收到甲方书面通知之日起3日内补足该履约保证金，本合同解除或终止，乙方未出现违约情形、结清所有款项且交还该商铺后7日内无息退还，本合同另有约定的从其约定；乙方应于本合同签订之日向甲方支付食品安全保证金5000元、水电表押金每户1000元，本合同解除或终止，乙方未出现违约情形、结清所有款项且交还该商铺后7日内无息退还，本合同另有约定的从其约定；第一年租金496000元，第二年租金529200元，第三年租金431682元，乙方交纳的上述租金均为不含税价格；乙方应于本合同签订之日起3日内支付首期租金，自第二年起租金按年支付，租金支付方式为先缴后用，即每期开始的前三个月缴清下期的费用，乙方逾期支付的，自逾期之日起，按逾期付款额的每日千分之五支付违约金给甲方，超过7日的甲方可以单方解除合同，没收乙方履约保证金及剩余租期内租金作为违约金，并无偿收回该商铺；基于甲方为乙方门头及商铺其他部位进行了装修、亮化施工并给乙方的日后经营提供一定的协调服务，乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付建设及服务费100000元，该费用为一次性交纳，不予退还；水电费采取预交制，水费按6元／吨计价，电费按1.4元／计价；乙方按2000元／月的标准向甲方支付物业管理费，物业管理费按年支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年度物业管理费24000元；乙方逾期支付本合同任何费用的，自逾期之日起，按逾期付款额的每日千分之五支付违约金给甲方，超过7日的甲方可以单方解除合同，没收乙方履约保证金及剩余租期内租金作为违约金，并无偿收回该商铺；因政府拆迁或其他不可抗力、或地铁、城市基础设施建设或其他公用事业建设造成的乙方损失，甲方不承担任何责任。同日，双方签订《装修管理协议》，协议约定乙方在装修前向甲方支付2000元作为装修押金、10000元作为装修保证金，装修押金在房屋装修施工验收合格一个月后，甲方无息退还乙方，保证金在商铺租赁合同和商铺管理服务合同解除或终止且乙方结清所有款项、交还该商铺后7日内无息退还。同日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付水电表押金1000元、食品安全保证金5000元、进场押金42000元、租金496000元、进场建设费100000元、物业服务费24000元、商业保险费1000元、水电公摊费5000元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了相应的收据。2019年4月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）负责人之一李青海签订《双方协调方案》，双方协议约定因案涉门面装修延误问题及遭外界人为破坏，被告（反诉原告）共补8天时间给原告（反诉被告），在第二年支付时扣除。2019年11月29日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购电款3000元，被告（反诉原告）出具了相应的收据。2020年1月底，原告（反诉被告）以案涉商铺道路维修及疫情原因导致商铺无法运营为由向被告（反诉原告）提出解除案涉商铺租赁合同并要求被告（反诉原告）退还相应费用，被告（反诉原告）不予同意。2020年4月1日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《律师函》，律师函载明，因原告（反诉被告）拖欠租金及单方解除商铺租赁的行为严重违反合同约定，故被告（反诉原告）要求解除双方签订的商铺租赁合同，并要求原告（反诉被告）于收到函件之日起3日内将该商铺清空，交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）依约没收原告（反诉被告）交纳的履约保证金，并保留追究原告（反诉被告）其他违约责任的权利。被告（反诉原告）于2020年4月3日自行收回案涉商铺。另查明，原告（反诉被告）于2020年1月中旬回湖北老家过年，因疫情原因，于2020年4月初来长沙。2020年3月11日，湖北省新冠肺炎疫情防控指挥部发布通告，湖北省全境划分三个风险区，有条件复工复产。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年3月27日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行合同。合同履行期内，原告在2020年1月底提出解除合同，在无法定或约定事由的情形下，被告（反诉）予以拒绝，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的租赁合同持续到2020年4月1日时，被告（反诉）提出解除合同，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的《商铺租赁合同》已被解除。2020年4月3日被告（反诉原告）自行收回了原告（反诉被告）租赁的房屋，双方的租赁合同关系已终止。关于原告（反诉被告）是否违约以及原告（反诉被告）是否应预交两年租金的问题。根据原告（反诉被告）已承租房屋近一年的事实以及被告（反诉原告）提出解除合同的时间，本院认为原告（反诉被告）的租金应为一年缴纳一次。原告（反诉被告）已缴纳了截至2020年4月中旬的租金，原告（反诉被告）在2020年1月底向被告（反诉原告）提出解除《商铺租赁合同》合同的情形下，被告（反诉原告）又在2020年4月1日合同到期前向原告（反诉被告）发出解除《商铺租赁合同》的通知，并收回了商铺，可以认定原告（反诉被告）并未出现迟延支付租金的情形。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）构成违约的意见不成立，本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金100000元的反诉请求不予支持。关于原告（反诉被告）请求的返还租金问题。结合被告（反诉原告）给与的8日免租时间，原告（反诉被告）的租金已缴纳至2020年4月初。2020年1月中旬回湖北过年后，发生了新冠疫情，同年1月底，湖北省、湖南省均启动了一级响应。2020年3月中旬，湖北省开始复工，因不可抗力因素，原告（反诉被告）不能营业，本院酌情确定被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）一个半月的租金，合计为55080元。对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还装修押金2000元，装修保证金10000元的诉讼请求，因被告（反诉原告）已收回案涉商铺，故本院对原告（反诉被告）的该项诉讼请求予以支持。对于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还进场押金42000元、食品保证金5000元、水电表押金1000元的诉讼请求，因双方合同已解除，本院予以支持。对于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还物业服务费6000元、水电公摊费5000元、商业保险费1000元的诉讼请求，因该项请求所列费用，原告（反诉被告）已使用，本院不予支持。对于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还进场建设费71428元，因合同约定该费用属于一次性交纳，不予退还，且该费用已用于商铺的装修、亮化以及相关协调事宜，本院不予支持。对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）赔偿设施设备损失28536元、退还剩余电费3000元，因原告（反诉被告）未能充分举证证明，故本院不予支持。对于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）将其营业执照登记的经营场所从承租房屋上迁离的反诉请求，虽双方《商铺租赁合同》已经解除，但因被告（反诉原告）未举证证明原告（反诉被告）将其经营场所登记在案涉商铺上，故本院对被告（反诉原告）的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年3月27日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月1日解除；二、由被告（反诉原告）湖南传湘味商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）陈冲租金55080元；三、由被告（反诉原告）湖南传湘味商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）陈冲装修押金2000元、装修保证金10000元、进场押金42000元、食品保证金5000元、水电表押金1000元，合计60000元；四、驳回原告（反诉被告）陈冲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南传湘味商业管理有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计2983元，原告（反诉被告）陈冲承担1583元，被告（反诉原告）湖南传湘味商业管理有限公司承担1400元；本案反诉案件受理费减半收取计1150元，由被告（反诉原告）湖南传湘味商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李学军二〇二〇年六月二十八日法官助理谭志军书记员肖娅丽