文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初852号原告：苏州明道房地产策划咨询有限公司，住所地张家港保税区北京路国际消费品中心大楼105B室。法定代表人：马瑞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱国杰，江苏格致律师事务所律师。被告：张家港九星房地产开发有限公司，住所地张家港欧洲工业园（杨舍镇旗杆村）。法定代表人：赖杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈静瑶，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈润来，国浩律师（苏州）事务所实习律师。原告苏州明道房地产策划咨询有限公司（以下简称为明道公司）与被告张家港九星房地产开发有限公司（以下简称为九星公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月16日、5月6日、5月28日三次公开开庭进行了审理。原告明道公司委托诉讼代理人朱国杰、被告九星公司委托诉讼代理人陈静瑶到庭参加诉讼。审理过程中因原告增加了诉讼请求，本案依法延长了一个月审限。本案现已审理终结。原告明道公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房产销售代理佣金635839.32元；2、判令被告承担相应逾期付款利息损失(自起诉日起按照LPR利率计算至实际清偿日)；3、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加了要求判令被告因构成单方解除合同及逾期付款违约而承担20万元违约金的诉讼请求。事实与理由：2015年12月，原、被告签订《九洲国际广场2期写字楼代理销售委托合同》，由被告委托原告对其开发的位于张家港市的“九洲国际广场写字楼”项目（宗地号为0030670030001的商服地块）进行代理销售。双方对代理销售的佣金、结算标准和支付方式进行了具体约定，预定销售代理期限为12个月。合同签署后，原告即派驻人员进入九洲国际广场2期销售现场进行代理销售工作，后因写字楼销售市场转冷，预定销售代理期限届满后，仍有大量房源未销售完毕，被告与原告商定继续为其代理销售九洲国际广场2期写字楼，直至2019年3月15日，被告发函通知原告撤出九洲国际广场2期销售现场为止。自2015年12月至2019年3月期间，原告投入大量人力物力为被告销售房产，共计销售房产总面积13955平方米，销售总金额89413288元。按照约定，原告可按实际成交金额的1.5%获得销售代理佣金1341199.32元，但被告仅于2017年4月29日用一套写字楼抵原告佣金705360元，剩余佣金635839.32元至今仍未支付。原告认为，被告单方解除合同且逾期支付佣金，已构成违约，应当承担约定的20万元违约金。为保护原告的合法权益，特具状起诉。被告九星公司辩称，原告主张的销售业绩中有30户未经被告确认，不属于原告销售房源，未经确认的佣金293805.47元应予扣除；另有8户退房的佣金52658.05元应予扣除；共应扣除346463.52元，故认可原告已销售佣金994735.5元，已付705360元，尚未支付的佣金计289375.5元。双方约定代理期限为12个月，楼盘的销售日期为2016年2月2日，按合同约定是2017年2月1日到期，期满后双方未达成续约，因此，被告有权随时解除，被告不存在违约情形，不应承担违约金。因后续被告同意由原告对余房继续销售，直至2019年3月15日被告向原告发函告知完成了基本销售，但是后续被告发现原告存在私自收取购房款后未上交被告的情形，双方一直在交涉，故被告也不存在延期支付佣金情形。相反，原告存在越权私自收取购房款后未全部上缴被告的情况，造成被告损失，应当承担相应的违约责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：位于张家港市的“九洲国际广场写字楼”项目（宗地号为0030670030001的商服地块）系由被告开发建设。其中一期于2013年6月开盘销售，二期于2016年2月取得销售许可证，备案的开盘日期为2018年11月29日。一期开盘后，被告委托原告进行代理销售，二期交付后，仍由原告继续代理销售。2015年12月，原、被告签订《九洲国际广场2期写字楼代理销售委托合同》，合同第二条约定：该项目代理期限为12个月，销售起始日期自开盘之日起，销售率达可供销售套数的90%以上或满12个月视为完成销售代理。销售期满还有余房的，双方另行协商。第六条约定：佣金结算和支付方式为在首批房源开盘后，原告即开始结算佣金，此后每个月结算一次，每次结佣时被告支付应结佣金的一半，其余佣金以被告的写字楼抵款，具体抵的房源由双方确定。应结佣金由被告凭原告发票在一星期内汇入原告公司账户。第七条约定：客户在签订买卖合同后，如有退房后再次出售情形，应以最后成交的房屋合同签订金额核算销售佣金，已提取销售佣金的在原告已提取的销售佣金中多退少补。第十一条约定：双方无正当理由不能履行合同，违约方支付守约方20万元的违约金。被告不按合同规定支付原告应得代理佣金视为违约，除应支付上述款项外，还应承担违约金。第十二条约定：经双方协商一致合同提前终止的，原告所售房源未结算的佣金应于合同终止后30天内支付，结佣部分包括乙方代理期间所售全部房源（如已签约，按签约金额；如签好定单未签约房源，按定单所签金额）。合同另对双方其他权利义务作出了相应约定。此后原告进场进行销售，2016年3月至2017年12月期间，原告每月代理销售的明细表均由被告方经办人员许承存签字确认，代理销售户数计138户。2017年4月29日，双方经协商以房抵算佣金705360元。2019年3月15日，被告向原告发出通知函，通知原告销售人员撤离，待房屋尾款全部结束结算剩余佣金。后双方因佣金结算事宜未能协商一致，引起本案纠纷。在本案审理过程中，双方当事人的主要争议焦点为：一、原告主张的未经被告签字确认的30户房源能否确认系原告代理销售应结佣金范围？原告主张，其在2018年1月至7月期间代理销售了30户房源，因被告方经办人许承存与公司产生纠纷后离开被告公司，故其相应销售业绩无法得到签字确认，但该30户商品房买卖合同中均载明委托代理机构系原告，故被告应结算该30户销售佣金。被告抗辩称，网签的商品房买卖合同格式上要求必须要写销售代理公司，被告自行销售的合同之所以仍将原告记载为代理机构，只是套用了备案合同格式没有作出更改。原告并非独家代理，原告的销售业绩应以双方确认的销售户数为准，而不应仅仅以网签合同为准。本院认为，被告提交的原告退场后由被告自行销售给陈永明等的商品房买卖合同上仍记载了原告为销售代理商，可以证实即使不是原告代理销售的房源在签订商品房买卖合同时，被告仍一直沿用原商品房买卖合同网签系统的格式，故不能仅凭网签的商品房买卖合同中记载了委托代理机构为原告即推定为均系原告代理销售的房源。按照原、被告间的交易惯例，被告每月均要对原告代理销售的房源核对确认，原告应承担未经被告确认的30户销售房源系由其代理销售的举证责任，不能举证的应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告结算该30户未经确认的房源佣金证据不足，本院不予支持。二、被告主张的8户退房退订的房源佣金是否应予扣除结算？被告主张，在被告确认由原告代理销售的华燕等8户房源已经退房退订，按照合同约定，退房退订的不应纳入原告的销售业绩计算佣金。为证明其主张，被告提交了华燕等8户退房退订的申请、协议以及再次销售的商品房买卖合同等予以佐证。原告主张，因为被告提前解约后，原告不可能跟进后续的工作，因此按照合同约定在提前解约的情况下，佣金结算是以签约数为准的。本院认为，根据原、被告签订的代理销售合同第七条约定，客户在签订买卖合同后，如有退房后再次出售情形，应以最后成交的房屋合同签订金额核算销售佣金，已提取销售佣金的在原告已提取的销售佣金中多退少补。该条款内容表明，双方均同意发生退房退订再次销售情形的，还是应核算原告佣金的，只不过是按最后成交的销售金额作为核算佣金的依据。故被告要求扣除该8户退房退订佣金的主张缺乏依据，本院不予采纳。三、原告主张的被告单方解除合同违约事实是否成立？原告主张，被告于2019年3月15日通知原告销售人员撤离，系单方解除合同的违约行为。被告主张，根据合同约定代理期限为12个月，楼盘的销售日期自2016年2月2日起至2017年2月1日到期，期满后双方未续约，被告有权随时解除，被告不存在违约情形，不应承担违约金。本院认为，原、被告在合同期届满后，被告同意由原告继续代理销售剩余房源，事实上形成了不定期的口头委托合同，双方均可以随时解除委托合同，故原告关于被告单方解除合同构成违约的主张不能成立，不能适用双方签订的销售委托合同第十一条关于违约条款的约定追究违约责任。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。原告并无证据证明其因此而遭受的损失存在，故对原告要求被告据此承担20万元违约金的诉请，本院不予支持。四、被告是否构成逾期支付佣金的违约事实？原告主张，被告以房抵款后原告向其开出了相应发票，后原告又向被告开具了未结佣金的发票，但被告拒绝接受，原告为避免税收损失只得在2019年4月11日开具了红冲发票。被告至今未结清佣金，已构成违约。被告抗辩称，因双方同意在合同期满后由原告对余房继续销售，直至2019年3月15日被告向原告发函告知完成了基本销售。被告未接收原告发票，是因为被告发现原告存在私自收取购房款后未上交的情形，因此需要与原告对该事件进行沟通后才能确认最终的佣金。因此，原告仅以开具发票的行为证明被告不予支付佣金的观点不成立。被告不存在延期支付佣金情形，相反原告存在违约情形，被告将另行起诉主张。本院认为，按照原、被告合同佣金结算条款约定，佣金每个月结算一次，每次结佣时被告支付应结佣金的一半，其余佣金以被告的写字楼抵款，应结佣金由被告凭原告发票在一星期内汇入原告公司账户。2017年4月29日，双方经协商以房抵算佣金705360元，后原告向被告开出未结佣金的发票要求结算佣金，被告以有纠纷为由拒收且一直未与原告结算，其行为明确表示拒绝履行支付剩余佣金的义务，已构成违约。综上所述，本院认为，原、被告间达成的《九洲国际广场2期写字楼代理销售委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约切实履行。根据被告确认的销售明细结算，被告共应支付给原告佣金计1047393.85元(原告主张的全部佣金1341199.32元-未经确认的30户佣金计293805.47元)，已付705360元，尚余342033.85元佣金未支付。原告要求被告支付该笔佣金，理由正当，本院予以支持。被告在双方已解除委托合同关系后未能按约及时与原告结算佣金，应承担逾期付款的违约责任。原告向被告开出未结佣金发票之日即为原告主张权利之时，原告要求被告承担自起诉日起按照LPR利率计算至实际清偿日止的逾期付款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张被告承担合同约定的20万元违约金远高于原告的实际损失，且原告不能证明其除了逾期付款利息损失外还有其他损失，故本院对其该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告张家港九星房地产开发有限公司应给付原告苏州明道房地产策划咨询有限公司佣金342033.85元，并承担该款自2020年1月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的逾期付款利息。二、驳回原告苏州明道房地产策划咨询有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6079元由被告张家港九星房地产开发有限公司负担3215元，由原告苏州明道房地产策划咨询有限公司负担2864元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××52）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  李清泉二〇二〇年六月一日书记员  詹 慧