四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终35号上诉人（原审被告）：四川万鼎房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市洗面桥街8号5楼7、8、9号。法定代表人：贺学庆。被上诉人（原审原告）：李世娟，女，1979年1月17日出生，汉族，住四川省开江县。原审被告：四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司，住所地：四川省开江县新宁镇万鼎东方国际1号楼底楼门市。负责人：李明会。上诉人四川万鼎房地产开发有限公司（以下简称万鼎公司公司）因与被上诉人李世娟、原审被告四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司（以下简称万鼎公司开江分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省开江县人民法院（2019）川1723民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条之规定，依法组成合议庭对本案进行书面审理。本案现已审理终结。万鼎公司上诉请求：将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院超诉请范围判决，违反法定程序；2.一审法院认定案由错误，导致判决错误。双方签订的是《房屋置换合同》，而一审法院却认定为房屋拆迁补偿安置合同无法律依据；3.本案合同中存在双务，应一并处理，避免浪费司法资源。双方在合同中已经约定，一楼门市、二楼门市和住房要按当时的市场售价互补。上诉人在2015年3月30日将门市和住房交给被上诉人，被上诉人已超面积占有而不补差价，也应承担200元/天的违约责任。上诉人在一审中要求人民法院对同一个合同事项合并处理，但一审法院既未要求上诉人提出反诉，也未一并处理；4.被上诉人的诉请已超过诉讼时效。李世娟辩称，1.本案一审的两名被告分别是四川万鼎房地产开发有限公司和四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司，并非是四川万鼎房地产开发有限公司万鼎东方国际项目部，本案上诉主体不合格，应驳回其上诉；2.一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。李世娟向一审法院起诉请求：1.二被告向原告交付位于开江县万鼎东方国际雅苑二层门市（位于已交付的开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方门市），办理并交付开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市水、电、气、光纤设施及户口；2.被告限期将位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房等不动产登记于原告名下并由被告承担所涉及的全部税费；3.判决被告向原告赔偿逾期交房违约金⑴2011年7月5日起至2015年8月30日期间的开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、开江县万鼎东方国际雅苑二层门市及开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房的逾期交房违约金200元/天×1515天=303000元；⑵2015年8月31日至实际交房期间的开江县万鼎东方国际雅苑二层门市的逾期交房违约金（标准按200元/天×1/3）计算；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月5日，万鼎公司(甲方)与李世娟(乙方)签订《房屋置换协议》,协议约定:一、乙方置换的房屋坐落在开江县原百苑宾馆A区18号，共三层一个门面,总门市建筑面积80.95平方米(不含分摊面积),其中底楼门市面积为40.475平方米、二楼门市面积为40.475平方米。加三楼住房为40.475平方米。全装修、水、电、气、光纤全通。置换前门市及住房均在使用。二、甲方置换的房屋坐落在开江县百苑宾馆A区18号,总建筑面积为121.425平方米(不含分摊面积),其中门市面积为80.95平方米(底楼40.475平方米、二楼40.475平方米)。住房50平方米,在第22层楼。门市和住房的位置均在邻42米大道转角边第一个门市48.5米至49米之间,对面为开江县机保局。三、房屋置换时间:2008年7月5日,乙方自动拆除房屋内的全部财物后交甲方按图纸重新修建。甲方必须在2011年7月5日将置换的房屋交乙方安排使用。无论任何原因和理由(除强地震外),甲方均不得逾期交房,如逾期一天,按每逾期一天200元向乙方赔偿。甲方置换的房屋地面及墙壁为水泥沙浆找平,主门安装好防盗门,并配置全部铝合金窗。如属建修质量问题所造成的全部损失概由甲方赔偿。水电到门口。四、置换的门市和住房面积原则上应尽量相当,若有极小差数,底楼门市、二楼门市和住房按当时市场售价互补。甲方若强行将大面积房屋置换给乙方,乙方有权拒绝,甲方应承担相应责任。六、甲方保证所置换房屋没有产权纠纷和债务纠纷,并负责办理置换房屋的土地使用证和房产证,在办理过程中所发生的全部费用由甲方承担。甲方的置换房屋交乙方后,乙方不得改变房屋的主体结构进行装修。必须服从物业管理部门的同意管理。八、本协议书经甲乙双方法人签字、甲方加盖单位公章后生效,即具有法律效力。双方必须恪守信用严格执行,如有违约由违约方全额赔偿对方违约金……协议甲方盖有四川万鼎房地产开发有限公司的印章,负责人贺学庆签名,乙方李世娟签名。协议签订后,李世娟将整体房屋及房屋产权证交付给万鼎公司,被告对涉及房屋进行了拆除。2015年3月30日,被告将东方国际雅苑一层12号门市(65.3平方米)、22层4号住房(118.91平方米)交付给李世娟,《房屋置换协议》确认的“二楼40.475平方米”未交付李世娟。2015年7月28日,万鼎公司将东方国际2期雅苑幢2-1号房屋(建筑面积1511.12平方米,包含原、被告签订的《房屋置换协议》中的二楼门市面积40.475平方米)出卖给案外人朱宏均、曾祥芬,并签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:201507280001⑴。同日,案外人朱宏均与开江县农村信用合作联社签订《个人借款合同》,案外人曾祥芬作为共同债务承担人。2015年7月29日,开江县农村信用合作联社将开江县新宁镇东方国际2期雅苑幢2-1号房屋办理房屋预告登记(达房预开江县字第201507290052号)。借款到期后,朱宏均、曾祥芬未按时还款。2018年11月21日,开江县农村信用合作联社向开江县人民法院提起诉讼,要求朱宏均、曾祥芬还款,开江县人民法院作出(2018)川1723民初1898号民事判决书,判决朱宏均、曾祥芬偿还借款及其利息罚息。后开江县农村信用合作联社申请强制执行,该院作出(2019)川1723执153号执行裁定书,裁定对朱宏均、曾祥芬所有的位于四川省开江县东方国际2期雅苑幢2-1商铺(建筑面积1511.12平方米、合同编号2015072800016、合同备案号2015072800022)进行查封并移送评估拍卖。一审法院同时查明,李世娟原所有的原百苑宾馆A区18号门市为临街门市。李世娟置换的开江县东方国际雅苑一层12号门市测绘面积为65.3平方米,李世娟置换的东方国际雅苑22层4号住房测绘面积为118.91平方米。该门市现左邻康仁骨科医院租用为大门前厅的13号门市,右邻康仁骨科医院租用为食堂的11号门市。被告没有将《房屋置换协议》确定的开江县东方国际雅苑一层12号门市正上方二层门市交付给李世娟,亦未支付违约金及房屋价款结算,现原告向法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议的主要焦点是:1.原告与被告签订的《房屋置换协议》合同性质认定;2.违约金的计算。原告与被告签订《房屋置换协议》时,虽然万鼎公司没有严格按照相关程序进行,被告称双方签订《房屋置换协议》时,被告不具备拆迁主体资格,主张《房屋置换协议》无效,但事实上拆迁了李世娟的产权房屋,并已经在拆迁房屋地面建设了房屋,且已具备交付房屋条件;从《房屋置换协议》的内容,具备房屋拆迁补偿的主要特征,其实质是房屋拆迁安置。万鼎公司又以本案涉及的开江县东方国际雅苑一层12号门市正上方二层门市已经出卖给他人,不能履行此项义务为抗辩,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”《全国民事审判工作会议纪要》二项第十条规定“被拆迁人依法享有的拆迁补偿权利具有物权属性,在产生权利冲突时,优于其他权利。”不能因被告不具备拆迁主体资格又将安置房屋进行出卖的过错责任从而认定《房屋置换协议》无效,被告不能返还李世娟的房屋,显然严重损害李世娟的利益。依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》,原告与被告约定实行产权调换的方式安置,符合当时的行政管理规定,原告、被告签订的《房屋置换协议》系双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,现被告应当按照约定履行义务。因此,被告的抗辩理由不成立,万鼎公司应当继续履行交付安置房屋的义务,李世娟的诉讼请求,法院予以支持。万鼎公司开江分公司成立于2016年12月,经营范围是受公司委托从事房地产开发，该公司并不是《房屋置换协议》权利义务主体,李世娟请求万鼎公司开江分公司履行义务的诉讼请求,不予支持。关于违约金的问题,原告与被告签订的《房屋置换协议》第三条明确约定了违约金的计算方式,双方的约定不违反法律法规的禁止性规定，应当从2011年7月5日开始计算至被告交付全部安置房屋时止,对李世娟的诉讼请求,予以支持。至于原、被告对《房屋置换协议》确定的结算,因现阶段被告没有全面履行合同义务,导致结算不能,可另行主张权利。被告又主张本案超过诉讼时效的问题，双方签订的《房屋置换协议》至今未全部履行,且这种状态持续至今,尚在诉讼时效期间,故被告的主张,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、被告四川万鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日向原告李世娟交付位于开江县万鼎东方国际雅苑二层门市(位于已交付的开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方门市),办理并交付开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市水、电到户；二、被告四川万鼎房地产开发有限公司在交付全部安置房屋后三十日内,将位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房不动产登记于原告李世娟名下并由被告四川万鼎房地产开发有限公司承担所涉及全部税、费;三、被告四川万鼎房地产开发有限公司向原告李世娟支付违约金,违约金按照每天200元从2011年7月5日计算至被告交付全部安置房屋时止;四、驳回原告李世娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1553O元,减半收取计7765元,由被告四川万鼎房地产开发有限公司负担。二审经审理，对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，2008年7月5日，万鼎公司与李世娟签订《房屋置换协议》,协议约定李世娟将自有住房及门市与万鼎公司开发修建的门市、房屋进行置换。双方签订的合同名称虽为“房屋置换协议”，但从协议内容看，李世娟将自有住房及门市交给万鼎公司，由其按图纸重新修建。万鼎公司将重新修建的门市80.95平方米(底楼40.475平方米、二楼40.475平方米)、住房50平方米以置换的名义安置给李世娟。该协议符合拆迁安置补偿合同的实质，一审法院将案由定为“拆迁安置补偿”并无不当。万鼎公司虽未取得《拆迁许可证》，但并不必然导致合同无效。万鼎公司事实上已经拆除了李世娟的房屋，并已经重新修建，应当按照双方签订的《房屋置换协议》向李世娟进行安置。2015年3月30日,万鼎公司将东方国际雅苑一层12号门市(65.3平方米)、22层4号住房(118.91平方米)交付给李世娟,但《房屋置换协议》确认的“二楼40.475平方米门市”未交付李世娟，一审法院判决其按照协议履行交付二楼门市的义务是正确的。万鼎公司交付给李世娟的上述门市和住房面积虽已超过双方合同约定的面积，一审法院告知万鼎公司对此可另行主张权利并无不当。万鼎公司一直未完全按《房屋置换协议》履行义务,违约状态一直持续，其上诉称李世娟起诉超过诉讼时效的理由不能成立。李世娟一审主张的逾期交房违约金分为两个时间段，第一个时间段为：2011年7月5日起至2015年8月30日期间的开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、开江县万鼎东方国际雅苑二层门市及开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房的逾期交房违约金200元/天×1515天=303000元；第二个时间段为：2015年8月31日至实际交房期间的开江县万鼎东方国际雅苑二层门市的逾期交房违约金（标准按200元/天×1/3计算）。但是，一审法院在判决万鼎公司支付逾期交房违约金时，全部按照200元/天从2011年7月5日起计算至交付全部安置房屋时止，并未分段计算，已超过李世娟诉讼请求范围，本院予以纠正。综上所述，上诉人万鼎公司的上诉请求部分成立，本院予以支持;一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持四川省开江县人民法院（2019）川1723民初726号民事判决第一项、第二项；二、撤销四川省开江县人民法院（2019）川1723民初726号民事判决第三项、第四项；三、四川万鼎房地产开发有限公司支付李世娟从2011年7月5日起至2015年8月30日的逾期交房违约金，按200元/天计算，以上款项限本判决生效后30日内付清；四、四川万鼎房地产开发有限公司支付李世娟从2015年8月31日至全部交付安置房时止的逾期交房违约金，按200元/天×1/3计算。此款限全部交付安置房后30日内付清。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1553O元，由上诉人四川万鼎房地产开发有限公司负担13000元，被上诉人李世娟负担2530元。本判决为终审判决。审判长  侯必明审判员  程 瑜审判员  胡光俊二〇二〇年六月二十九日书记员  李 杰