广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1391号上诉人（原审原告、反诉被告）：陶健，男，汉族，1989年9月3日出生，身份证住址：湖北省京山县**********，公民身份号码：420************054。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余进林，男，汉族，1973年9月6日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会上廖小组，公民身份号码：441************515。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原审第三人：徐美，女，汉族，1978年11月26日出生，身份证住址：湖北省松滋市************，公民身份号码：422************309。上诉人陶健因与被上诉人余进林、原审第三人徐美租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初4969号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陶健向本院提出上诉请求：一、撤销（2019）粤1322民初4969号民事判决书第三项，改判驳回被上诉人余进林支付占用费及利息等损失的全部诉讼请求；二、判令本案诉讼费用由被上诉人余进林承担。事实与理由：一、一审法院认定因合同无效导致的责任承担是错误的，被上诉人作为出租方应承担主要过错责任。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，此合同中双方均存在错误，应当承担相应的责任。被上诉人作为出租人明知其房屋性质为住宅楼，但其将该房屋作为工厂性质予以出租，双方签署的《厂房租赁合同》名称及内容皆可证明被上诉人混淆房屋性质予以出租的事实，被上诉人主观上存在故意欺骗的情形。同时，根据双方的市场地位来看，出租方（被上诉人）往往占据强势地位，承租人也就是上诉人虽然对于合同有合理谨慎注意的义务，但也不能作为被上诉人免除过错责任的理由。被上诉人对于合同无效的结果应承担主要过错责任。二、一审法院认定事实及法律不清，错误地认定了厂房占有使用费的支付时间、标准及责任承担，进而错误地计算出上诉人支付厂房占有使用费的金额。2019年2月24日上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》，2019年3月24日双方签订了补充协议。随后，上诉人经得被上诉人授权书同意将厂房转租给原审第三人。在厂房租赁期间，由于厂房未取得建设工程规划许可证等相应证件，其并不具备工厂正常营业的条件，合同无法实际履行。且根据相关法律法规的规定未取得建设工程规划许可证或未按规划许可证的规定建设的房屋出租的，租赁合同无效。事实上涉案房屋无法按照合同约定实现合同目的，上诉人或原审第三人也并未真正使用过厂房。一审法院认为上诉人需按照合同约定的厂房月租金（20000元/月）及厂房空地占有使用费（12000元/年）支付厂房占有使用费存在明显过高及显示公平，该价格为证件齐全的厂房出租价格，且该合同费用为合同有效情形下被上诉人的财产性收益，现合同已被认定为无效。被上诉人对合同无效的结果应当承担主要过错责任，如参考合同约定的月租金支付厂房占有使用费无疑肯定了过错方获得合同有效情形下的经营性收益，并且混淆了不同房屋性质的出租性收益，对于弱势方的上诉人来说存在明显不公。即使上诉人需要支付厂房占有费用，该占有使用费标准应当酌情考虑具体房屋性质市场出租行情、实际使用情形及双方的责任问题。厂房至始至终也无法使用，事实上上诉人和第三人徐美也未实际使用，何来占用费用？上诉人收取第三人徐美的押金、租金，都被仲裁委依法要求退回第三人，且还要承担律师费、仲裁费，可以看出上诉人是本案的受害方且蒙受重大损失。既然园洲法庭判决合同无效，双方都有过错，为什么上诉人还要支付被上诉人占用费，占用费按正常厂房租金计算显然合同有效，被上诉人没有过错。事实证明园洲法庭支持被上诉人涉案厂房还可以继续用来租赁骗钱。一审法院认定涉案厂房及空地的占有使用费应计算至2019年8月26日存在错误。上诉人自发现涉案厂房无法实现合同目的后，一直积极与被上诉人沟通解除合同事宜。其于2019年5月24日、2019年5月27日向被上诉人转发第三人徐美的律师函、出具了《解除租赁关系确认书》，被上诉人拒绝签字。2019年7月3日向被上诉人再次进行电话沟通，直至起诉之日上诉人多次试图与被上诉人协商解除合同事宜，被上诉人均予以拒绝置之不理。现涉案合同已被认定为无效，不存在解除合同的情形。但对于占有使用费的时间计算可参照上诉人最早提出解除合同的时间点予以计算。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律有误。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明案件事实，作出客观公正的裁判。被上诉人余进林辩称，本案一审判决事实清楚，适用法律准确，上诉人上诉的请求、事实和理由没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人是专门从事“二手房东”生意，上诉人从答辩人处以20000元每月的租金承租房屋后，以每月租金30000元的价格转租给原审第三人徐美，每月赚取10000元的租金差额。上诉人为赚取上述租金差额，虚构其能为徐美办理排污许可手续的事实，并承诺保证徐美的涉水污染工厂能正常开工，诱使徐美与其签订了租赁合同，并收取了徐美的租金、保证金等，后因上诉人未履行承诺，导致徐美退租并发生纠纷，责任在上诉人。上诉人与徐美签订租赁合同且在商事仲裁庭审时称已将案涉厂房交付给徐美，足以证明答辩人已将厂房交付给上诉人且上诉人已实际占有，因此，一审法院认定上诉人占有厂房并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照租赁合同约定租金标准计算占用费，有事实和法律依据。对于占用费问题，自上诉人与徐美发生纠纷后，答辩人一直要求与上诉人解除合同，要求上诉人归还厂房避免损失扩大，但上诉人称需待其与徐美的商事裁决出结果后才处理，此有答辩人一审提交的2019年7月3日的录音资料佐证，因此，导致占用费产生和损失扩大的过错和责任在上诉人。至于占用费的计算截止时间，答辩人于2019年9月11日才收到商事仲裁裁决，并立即向上诉人发出了解除合同通知书，避免了损失扩大，一审法院将占用费计算至仲裁裁决作出时间即2019年8月26日，因商事仲裁裁决的作出时答辩人根本不知道裁决结果，答辩人收到裁决书时才知道裁决结果，一审法院已经少算了约半个月的占用费。综上所述，请求二审法院依法审理，驳回上诉人的全部上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：1.确认陶健与余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》无效；2.余进林向陶健返还租赁保证金60000元、厂房租金20000元、地租12000元；3.余进林赔偿陶健经济损失18122.4元（包括陶健将案涉厂房转租受损律师费13000元、仲裁费5122.4元）；4.余进林向陶健支付利息（以92000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日计至付清日止）；5.案件受理费由余进林承担。反诉原告向一审法院提出反诉请求：1.陶健向余进林支付占用费45600元及利息（自2019年9月12日起至全部占用费付清日止，按商业银行贷款利率计付）；2.本案诉讼费由陶健承担。一审法院认定事实：2019年2月24日，陶健与余进林签订《厂房租赁合同》，主要约定：余进林将案涉厂房出租给陶健使用，租金每月20000元，租期自2019年3月1日至2029年3月1日止（共十年）;装修免租期为2个月，于2019年5月1日起开始计租；付款方式为合同签订后，陶健向余进林交三个月租金即60000元作保证金，同时交付首月租金20000元，每月5号前按指定银行账户交租。合同签订当日，陶健向余进林支付了保证金60000元及2019年5月份租金20000元，余进林出具两份《收款收据》予以确认。2019年3月24日，陶健与余进林签订《补充协议》，约定余进林将案涉厂房左边260平方米空地出租给陶健作厂房配套使用，地租费每年12000元。签订补充协议后，陶健于2019年4月19日向余进林支付案涉厂房左边空地2019年4月19日至2020年4月19日的地租12000元，余进林开具了一份《收款收据》予以确认。在案外人惠州市创惠房地产经纪有限公司（下称“创惠经纪公司”）的居间下，陶健与第三人徐美于2019年3月25日签订《补充协议》，于2019年4月20日签订《厂房租赁合同》，由陶健将案涉厂房及空地转租给徐美。后徐美以陶健、余进林、创惠经纪公司为被申请人，于2019年4月28日向惠州仲裁委员会申请仲裁，请求如下事项：1.确认徐美与陶健签订的《厂房租赁合同》无效；2.陶健返还案涉土地租金及履约保证金等131700元及利息478元；3.创惠经纪公司连带承担土地租金35000元；4.陶健、余进林、创惠经纪公司连带承担律师费13000元及仲裁费。陶健在仲裁答辩时，其中一项答辩意见称其已实际于2019年3月22日将案涉厂房及空地交付给徐美，截至仲裁庭审之日仍未交还，应支付计至厂房返还之日的占用费。惠州市仲裁委员会于2019年7月11日开庭进行审理，同年8月26日作出（2019）惠仲案字第217号裁决书，裁决如下：1.确认徐美与陶健于2019年4月20日签订的《厂房租赁合同》无效；2.陶健返还徐美房屋租赁合同保证金及土地租金等共计131700元（包含中介费35000元）；3.陶健补偿徐美为仲裁支付的律师费13000元；4.该案仲裁费6403元，由徐美承担1280.60元，陶健承担5122.40元；5.徐美的其他仲裁请求不予支持。该仲裁裁决已生效。双方有异议部分如下：2019年9月11日，余进林通过微信聊天方式向陶健发送一份解除租赁合同的通知，该通知内容大意为：陶健承租余进林房屋，至今已拖欠2019年6月至9月租金共计80000元未支付，余进林多次追讨未果，陶健的行为已违反双方于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》，现根据该合同第六条第二款第三项的约定，通知陶健解除双方于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》，上述合同自本通知发送之日起即告解除。陶健确认被告有向其发送该通知，但认为第三人徐美向其发送律师函，陶健转发给余进林时，双方之间的案涉租赁合同就已经解除。陶健提供《解除租赁关系确认书》一份、陶健与余进林于2019年7月3日的通话录音、微信朋友圈截图，主张其于2019年5月27日与余进林协商解除租赁关系，但余进林拒绝在《解除租赁关系确认书》上签名；双方于2019年7月3日电话沟通协商解除案涉租赁合同，但余进林没有同意；余进林已于2019年8月4日委托中介公司对案涉厂房进行招租。原告提交的《解除租赁关系确认书》无余进林的签名。朋友圈截图显示昵称为“园洲-中园地产-梁杰亮”的用户发布了一条附带一张照片的朋友圈，内容大意为：一手房东出租厂房，厂房占地面积500多平方米，共四层，总面积2300多平方米，带电梯；另外隔壁还有1700多平方米的厂房可以一起出租。陶健与余进林于2019年7月3日的通话录音内容大意为：余进林称有人想要承租案涉厂房，要求终止其与陶健签订的租赁合同；陶健先表示双方之间的租赁合同没有终止，当时余进林没签名就没法终止，后陶健称可以待仲裁开庭后与余进林终止合同，让余进林退钱，其再与徐美终止合同，并将徐美给的钱退还给徐美。余进林称这两天找陶健终止合同，终止合同后就将案涉厂房出租给别人，要求陶健将拉走的沙发还回来用于招租，陶健表示同意。余进林对《解除租赁关系确认书》、微信朋友圈截图的三性不予认可，对通话录音的真实性无异议。余进林向本院提交了一份陶健与徐美的微信聊天记录截图，，该聊天记录显示徐美要求陶健按承诺为厂房办理环评，陶健称徐美的工程有喷油和滚筒废水无法办理环评，双方未能协商一致。陶健对该聊天记录的三性无异议，第三人徐美对该聊天记录的真实性及合法性无异议，但关联性不确认，称其因为当时需要办理环评才得知案涉厂房没有产权证，无法办理环评手续。庭审中，陶健陈述尚未向徐美履行上述仲裁裁决。余进林陈述案涉厂房占用费从2019年2月24日计算至2019年9月11日，共6个月18天，按租金20000元/月计算共132000元；案涉厂房左边空地占用时间从2019年3月24日计算至2019年9月11日，共5个月18天，占用费按1000元/月计算为5600元；以上合计137600元。一审法院认为，一、关于陶健与余进林签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉厂房及空地未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前双方未提供证据证明已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，本院认定陶健与余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》，于2019年3月24日签订的《补充协议》属无效合同。二、关于因合同无效导致的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，余进林作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，陶健作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务。余进林在明知案涉租赁物没有合法手续的情况下，仍出租予陶健；而陶健没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与余进林订立租赁合同关系，导致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）陶健支付余进林厂房保证金60000元，因案涉厂房租赁合同无效，其请求余进林予以返还，本院予以支持。导致案涉厂房租赁合同及补充协议无效，陶健与余进林均存在过错，故对陶健请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的主张，本院不予支持。另外，陶健请求余进林赔偿经济损失18122.4元，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）因租赁合同无效，余进林主张的租金实质为占有使用费。余进林主张其与陶健签订《厂房租赁合同》及《补充协议》当日即将案涉厂房及空地交付给陶健，于2019年9月11日发送解除案涉厂房租赁合同的通知给陶健，陶健应支付自2019年2月24日至2019年9月11日期间的厂房占用费13200元，支付自2019年3月24日至2019年9月11日的空地使用费5600元。陶健辩称案涉厂房无法使用，其与第三人徐美也未实际使用，且余进林于2019年8月4日委托中介公司对案涉厂房进行招租，不存在其占用案涉厂房的事实，亦无需支付占用费。对此本院认为，首先，依据已查明事实，陶健与余进林于2019年2月24日签订《厂房租赁合同》，约定自2019年5月1日起计算租金；签订合同当日陶健向余进林支付了2019年5月份的租金20000元；陶健与余进林于2019年3月24日签订《补充协议》；陶健于2019年3月25日与徐美签订《补充协议》；陶健与徐美于2019年4月20日与徐美签订租期自2019年3月22日至2029年3月21日的《厂房租赁合同》。因此，虽然陶健主张未使用案涉厂房，但其将案涉厂房及空地转租给第三人，可以认定余进林已将案涉租赁标的物交由陶健实际控制。事实上陶健在（2019）惠仲案字第217号仲裁中自认于2019年3月22日将案涉厂房交付给第三人徐美。另外，关于拖欠厂房占有使用费的起算日期问题。陶健与余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》约定自2019年5月1日起计算“租金”，陶健已支付余进林2019年5月份的租金以及案涉厂房空地2019年4月19日至2020年4月19日期间的租金12000元，故本院认定陶健支付余进林案涉厂房占有使用费的起算日为2019年6月1日，空地占有使用费的起算日为2019年4月19日。其次，陶健辩称余进林于2019年8月4日委托中介公司对外招租，不存在其占有使用案涉厂房的事实。余进林主张于2019年9月11日通过微信向陶健发送解除案涉厂房租赁合同的通知，占有使用费应计算至当日。根据本院查明的事实，陶健与徐美因双方的租赁合同纠纷申请商事仲裁，惠州市仲裁委员会经审理后于2019年8月26日作出（2019）惠仲案字第217号裁决书，其中认定陶健与徐美的租赁合同无效。在此情况下，余进林与陶健理应知道双方的租赁合同同样无效，但二人均未及时对合同进行有效的清理，导致损失进一步扩大，双方均存在过错。结合余进林与陶健于2019年7月3日的通话内容，可以看出两人均有意清理合同，但陶健称需待仲裁审理终结后进行，此前案涉厂房一直处于闲置状态，因此为平衡双方当事人的利益，本院酌定案涉厂房及空地的占有使用费应计算至2019年8月26日，此后的占有使用费本院不予支持。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，陶健应参照厂房租赁合同约定的标准向余进林支付案涉厂房自2019年6月1日至2019年8月26日的占有使用费58000元（20000元/月÷30天×87天），参照补充协议约定的标准支付余进林自2019年4月19日至2019年8月26日的厂房空地占有使用费4273.97元（12000元/年÷365天×130天）。余进林已收取陶健支付的案涉厂房空地2019年4月19日至2020年4月19日的占有使用费12000元，预交未使用部分7726.03元（12000元-4273.97元）余进林予以返还。同时余进林应返还陶健厂房保证金60000元。两相折抵后，余进林仍需向陶健返还9726.03元（60000元+7726.03元-58000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）陶健与被告（反诉原告）余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》、于2019年3月24日签订的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）余进林于本判决发生法律效力之日起5日内返还原告（反诉被告）陶健保证金60000元及预交的空地占有使用费7726.03元；三、原告（反诉被告）陶健于本判决发生法律效力之日起5日内支付被告（反诉原告）余进林自2019年6月1日至2019年8月26日期间的厂房占有使用费58000元；上述两项互相折抵后，被告（反诉原告）余进林仍需返还原告（反诉被告）陶健9726.03元；四、驳回原告（反诉被告）陶健的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）余进林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1252元（适用简易程序已减半收取），由原告（反诉被告）陶健负担1100元，被告（反诉原告）余进林负担152元。反诉案件受理费470元，由被告（反诉原告）余进林负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：厂房招租的照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：余进林请求陶健按照租赁合同标准支付占用费是否应当支持以及租赁物的占用起止时间应当如何认定的问题。具体判析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，余进林与陶健签订的《厂房租赁合同》以及《补充协议》因违反了法律的强制性规定被认定无效，但是按照上述规定余进林请求按照租赁合同约定的租金标准支付占用费的，应予支持。因此，原审法院判决陶健支付占用费，符合法律规定。其次，上诉人在仲裁一案表示已经实际于2019年3月22日将涉案厂房以及空地交付给徐美。虽然上诉人并未实际占用或者经营涉案的租赁物，但是上诉人以二次转租的方式获取利益，其事实上作出了上述行为导致租赁物被他人实际占用，不管租赁的厂房及空地是否有实际使用或经营，并不影响占用费的承担。最后，上诉人陶健认为无效合同应当按照过错承担损害赔偿的相应责任问题。对此，支付占用费以及因无效合同产生的损害赔偿为两个不同的法律责任，上诉人不得以此作为不予支付占用费的抗辩理由，上诉人是否因无效合同产生了损害赔偿事实，亦应当充分举证证明，若有证据的可另行诉讼解决。另，占用费的起止时间认定问题。（一）租赁合同约定2019年5月1日开始起算租金，上诉人于2019年3月22日将租赁的厂房及空地将由案外人徐美，并且上诉人已经交付5月份的租金，原审法院认定从2019年6月1日起开始计算占用费，有事实依据，应予维持。（二）余进林于2019年9月11日向上诉人发出解除通知之前，双方虽然已经出现争议纠纷，但是租赁物并没有进行及时清理及返还，并且此期间陶健表示待仲裁审理终结后再清理合同，原审法院酌定涉案租赁物占有使用费计算截止至2019年8月26日，并无不妥，应予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1250元，由上诉人陶健负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年六月八日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；