上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初234号原告：夏仁龙，男，1964年10月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨妙荣、陆培煜，上海睿法律师事务所律师。被告：忻意，女，1970年8月10日出生，汉族，住上海市。被告：姜玉明，男，1965年11月12日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨尧森，上海欧森律师事务所律师。原告夏仁龙诉被告忻意、姜玉明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏仁龙的委托代理人陆培煜，被告忻意，被告姜玉明及其委托代理人杨尧森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏仁龙向本院提出诉讼请求：1、确认忻意与姜玉明于2014年8月18日签订的《房屋买卖协议》无效；2、姜玉明向夏仁龙及忻意返还上海市宝山区罗店新村宝欣苑天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：夏仁龙与忻意于1996年8月29日结婚，二人一直共同居住在上海市虹口区丹徒路XXX号房屋(以下简称丹徒路房屋)。丹徒路房屋于2013年动迁，分得系争房屋。因系争房屋是期房，故动迁后二人一直借住在上海市虹口区张桥路XXX号房屋内。夏仁龙因工作原因常年离家在外，从2013年5月至2019年8月六次出国，回国后也在广东、宁夏等地工作，即使回家也只是短暂停留，无暇顾及家中事务，动迁事宜均由忻意处理。2019年8月，夏仁龙询问忻意动迁房屋情况，忻意谎称动迁房屋地方偏僻，不敢一人居住，已对外出租。由于夏仁龙此次回沪停留时间较长，在其不断追问下，忻意才告知为了偿还赌债，已经将系争房屋出售给姜玉明。姜玉明明知未经夏仁龙同意而买受系争房屋，搬入居住并取得与系争房屋有关的材料。姜玉明与忻意的房屋买卖行为明显损害了原告的合法权益，属于恶意串通，应当认定无效。故起诉。被告忻意辩称，忻意因为缺钱，将系争房屋出售给姜玉明，并拿到27万元的购房款。2014年9月18日的合同上忻意的名字是忻意签的，但其没有签过类似的合同，也没有拿到过58万元。忻意出售系争房屋的时候隐瞒了夏仁龙。同意原告的诉讼请求。被告姜玉明辩称，动迁协议上只有忻意的名字，且忻意隐瞒自己已婚的状态，姜玉明并不知道其已结婚，构成善意取得。系争房屋出售价格不是47万元，而是70万元，双方于2014年9月18日重新签订了买卖合同，姜玉明已经支付了62.35万元，还剩7.65万元未付。一开始双方是借款关系，姜玉明陆续借给忻意6万元，之后忻意想出售系争房屋，姜玉明就买下，并于2014年9月18日现金支付52万元。买下系争房屋以后，忻意将相关资料都交给姜玉明，姜玉明于2015年3月份开始装修，于2015年5月30日入住，并支付物业管理费至今。2016年姜玉明要求忻意配合办理产证，但开发商要求忻意提供户口簿、结婚证或离婚证，此时姜玉明才知晓忻意有配偶，但忻意均找借口称无法提供。从2014年9月18日签订房屋买卖合同至今已有五年，本案诉讼已过诉讼时效。且签订买卖合同至今，夏仁龙有四个月的时间在上海，房屋动迁这么大的事情不清楚，不符合常理。现夏仁龙与忻意相勾结，因房价上涨而反悔当时将房屋出售。不同意原告诉讼请求。经审理查明，夏仁龙与忻意为夫妻关系，二人于1996年8月29日结婚。丹徒路房屋为私房，权利人为案外人忻某1(系忻意之父，于2009年报死亡，与配偶早年离婚)，动迁时有夏仁龙、忻意与案外人忻2(系忻意弟弟)三人户籍在内。2014年2月13日，忻意、忻2与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，购买取得上海市宝山区罗店新村宝欣苑天家路XXX弄XXX号XXX室、上海市宝山区罗店新村宝欣苑天家路XXX弄XXX号XXX室房屋。配套商品房供应单显示系争房屋购房人为忻意。2014年8月18日，忻意与姜玉明签订《房屋买卖协议》，约定忻意将系争房屋出售给姜玉明，面积为48.76平方米，价值为47万元，双方于2015年2月交付房屋，于2018年2月办理房屋过户手续。2014年9月18日，忻意与姜玉明签订《房屋买卖预售合同》，约定，忻意将系争房屋出售给姜玉明，面积为48.76平方米，房屋售价为70万元；忻意于2015年1月31日前将系争房屋交付姜玉明使用，双方于2018年1月31日办理房屋过户手续；姜玉明于2014年9月18日已一次性支付忻意58万元，余款12万元于过户完成后一次性支付。2015年1月14日，忻意(乙方、买方)与开发商上海中冶联杨置业有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由忻意购买系争房屋。开发商交房后，忻意将系争房屋交付姜玉明使用，并将系争房屋的钥匙和相关材料交给姜玉明。姜玉明对系争房屋进行装修并入住。现系争房屋仍登记在上海中冶联杨置业有限公司名下，尚未办理小产证。2019年9月18日，夏仁龙所在单位上海电力安装第二工程有限公司出具《情况证明》，证明夏仁龙长期在国外及国内外省市工作，除在国外工作期间有出入境记录可以证明外，在国内外省市工作地点调动情况如下：2014.9.26-2015.5.25在广东珠海、2015.6.10-2015.11.20在宁夏宁东、2015.12.8-2017.9.5在河南周口、2017.9.20-2018.5.26在四川江油、2018.7.26至今在菲律宾D厂。上述事实，有原告提供的婚姻登记档案证明书、出入境记录查询结果、情况证明、房屋买卖协议、上海市国有土地上房屋征收补偿协议，被告提供的房屋买卖预售合同、借条、收条、装修合同、上海市商品房预售合同，法院调取的征收协议等征收相关材料，以及双方陈述等证据为证。本院认为，忻意与姜玉明就系争房屋签订买卖合同时，该房屋虽尚未办理小产证，但忻意为配套商品房供应单显示的系争房屋购房人，且已就该房屋与开发商签订《上海市商品房预售合同》，可以认定该房屋由忻意取得。因忻意取得房屋时，尚处于与夏仁龙夫妻关系存续期间，故系争房屋属于夫妻共同财产，其处分应由夫妻双方共同决定。现忻意未经夏仁龙同意，擅自将该房屋出售，属于无权处分，不能发生转让所有权的效力。姜玉明辩称其不知晓忻意已婚，构成善意取得，然善意第三人需支付合理对价并办理产权登记手续方可取得房屋所有权。现系争房屋权利并未转移登记至姜玉明名下，姜玉明未取得房屋所有权，也不能构成善意取得，故应当将房屋归还给产权人。姜玉明辩称合同签订至今已有五年，本案诉讼已过诉讼时效，但不动产物权权利人请求返还原物的不适用诉讼时效的规定，且诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算，夏仁龙长期在外地工作，现并无证据证明夏仁龙早已知晓系争房屋买卖事宜，故对其主张本院依法不予认可。然而，无权处分行为并不影响合同的效力。就姜玉明与忻意于2014年8月18日签订的《房屋买卖协议》，并无证据证明签约双方系恶意串通损害夏仁龙的利益，故对其主张该合同无效的诉请不予支持。当事人就系争房屋买卖合同存在其他纠纷的，可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告姜玉明应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市宝山区罗店新村宝欣苑天家路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还给原告夏仁龙和被告忻意；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8,350元，减半收取4,175元，由被告忻意和姜玉明各负担2,087.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二〇年六月十八日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……2、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……