上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初3865号原告：钱伟明，男，1962年1月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：傅爱停，北京市博儒(上海)律师事务所律师。被告：蔡元胜，男，1959年5月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：顾红芳，女，1960年3月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：蔡明伟，男，1986年6月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。三被告共同委托诉讼代理人：顾燕华，上海澜亭律师事务所律师。原告钱伟明与被告蔡元胜、顾红芳、蔡明伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱伟明及其委托诉讼代理人傅爱停、被告蔡元胜、顾红芳、蔡明伟的共同委托诉讼代理人顾燕华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱伟明向本院提出诉讼请求：要求蔡元胜、顾红芳、蔡明伟共同赔偿房屋差价损失50万元。事实和理由：2005年3月1日，钱伟明为购房之需与蔡元胜、顾红芳、蔡明伟签订《上海市房地产买卖合同》，约定蔡元胜、顾红芳、蔡明伟将位于上海市杨浦区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以50万元的价格转让给钱伟明并进行了变更登记。2013年11月27日，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟向上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)起诉要求确认双方签订的该房地产买卖合同无效，法院判决合同无效，钱伟明需将系争房屋产权恢复登记至蔡元胜、顾红芳、蔡明伟名下。后钱伟明于2011年5月18日向上海市普陀区宜川新村街道住房保障机构申请购买单价为5,000元/平方米的经济适用房，但因上述房地产买卖合同，系争房屋产权登记至钱伟明名下，致使钱伟明不符合申请条件而丧失购房资格。2019年钱伟明再次向杨浦区住房保障中心申请购买共有产权房，此时系争房屋的产权已恢复至蔡元胜、顾红芳、蔡明伟名下，但房屋单价已为16,700元/平方米，钱伟明因此产生房屋差价损失近50万元。根据合同法第五十八条的规定，因蔡元胜、顾红芳、蔡明伟的行为对上海市房地产买卖合同被法院认定为无效存在过错，故应当赔偿钱伟明房屋差价损失50万元。蔡元胜、顾红芳、蔡明伟辩称，不同意钱伟明的诉请。杨浦法院判决书已认定钱伟明与蔡元胜、顾红芳、蔡明伟签订的房地产买卖合同无效，该买卖是为了获取贷款而进行的虚拟买卖，并非真正的房产交易。合同无效系钱伟明与蔡元胜、顾红芳、蔡明伟双方过错导致，各应承担由此产生的相应责任。故钱伟明所谓的房屋差价损失的诉请没有事实与法律依据。且钱伟明未能提供证据证明造成损失的原因、损失金额的计算依据等。本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，本院受理蔡元胜、顾红芳、蔡明伟诉钱伟明房屋买卖合同纠纷一案，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟提出诉请：1、确认蔡元胜、顾红芳、蔡明伟与钱伟明于2005年3月1日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认系争房屋归蔡元胜、顾红芳、蔡明伟所有。2014年3月18日，杨浦法院作出(2014)杨民四(民)初字第3437号民事判决书，认定如下事实：蔡元胜与顾红芳系夫妻关系，蔡明伟是其二人生育之子。2001年5月31日蔡元胜、顾红芳、蔡明伟登记取得系争房屋(建筑面积65.72平方米)产权，三人共同共有。购房后三人入住该房并迁入户籍。2005年2月21日，蔡元胜(作为乙方)与案外人李某某(作为甲方)签订《贷款服务协议书》及《借款合同》，约定乙方委托甲方办理系争房屋买卖贷款业务，贷款金额30万元，甲方收取服务费500元及贷款金额5%的代理费等内容，乙方向甲方借款4万元等内容。当日，蔡元胜将系争房屋产权证、户口本及蔡元胜、顾红芳、蔡明伟身份证原件等交于李某某，并收到现金4万元。2005年3月15日，蔡元胜收到李某某交付的《上海市房地产买卖合同》一份，合同落款时间具2005年3月1日，内容：蔡元胜向钱伟明转让系争房屋，转让价为50万元，房屋搬出之前所有费用由蔡元胜全部结清，钱伟明应于2005年3月1日支付15万元，于2005年4月5日支付35万元。合同落款买卖双方签有蔡元胜与钱伟明的姓名。同日，李某某还向蔡元胜交付《个人住房商业性抵押借款合同》一份，合同落款时间具2005年3月8日，该合同具明钱伟明作为甲方、案外人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行作为乙方、案外人上海千家置业服务有限公司作为丙方，约定：甲方向乙方借个人住房商业性贷款35万元，甲方购买并作为抵押物的房屋即系争房屋，约定采用等额本息还款法，每期归还2370.2元等内容。2005年3月16日，蔡元胜签署《协议》一份，签字时乙方处已签有钱伟明姓名，内容：甲方因筹集资金的需要与乙方协商，由乙方配合办理虚拟买卖贷款，甲方将系争房屋的产权名义上转让于乙方，乙方负责申请贷款，到账后交于甲方，甲方按时还贷，否则承担一切后果，产权证由甲方保管，乙方不入住房屋亦不承担维修保养等义务，产权转让后甲方有权在任何时间要求乙方无条件返还房产，乙方应协助办理相关手续。2005年3月下旬，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟接李某某通知共同来到上海市杨浦区房地产交易中心。现在交易中心备有《上海市房地产买卖合同》一份，内容与前述蔡元胜持有的买卖合同一致，落款时间亦系2005年3月1日，但合同出售方是蔡元胜、顾红芳、蔡明伟，落款签有三人姓名。2005年3月25日，系争房屋核准登记钱伟明为产权人，并登记中国建设银行股份有限公司上海普陀支行为抵押权人，债权数额35万元。2005年3月29日，中国建设银行按钱伟明的委托将贷款35万元汇至上述上海千家置业服务有限公司账号。嗣后，蔡元胜收到李某某交付的银行卡两张。其中一张卡内存有钱款，审理中蔡元胜称其分数次从卡内提取现金共计27万元。另一张卡内没有存款，是钱伟明户名的银行存折，蔡元胜每月向该账户存入钱款，用于归还钱伟明名下的银行贷款，按月归还至今，截至审理期间系争房屋抵押贷款本金尚余24万余元。蔡元胜、顾红芳、蔡明伟居住于系争房屋，持续至今，钱伟明从未入住。2013年1月14日钱伟明的户口自他处迁入系争房屋，另建户号。另，除交易中心备份买卖合同之外，上述相关合同、银行卡原件均在蔡元胜处，此外，钱伟明产权登记名的产权证、购房发票、各类税费发票、35万元贷款转存凭证等房屋转让相关材料原件，及钱伟明个人贷款还款单原件亦均由蔡元胜持有。杨浦法院认为，有两点先予说明。第一，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟称以为是以系争房屋作押贷款，并不知晓买卖过户，然蔡元胜与案外人签订服务协议约定的事项即办理系争房屋买卖贷款，此后蔡元胜又签协议明确与钱伟明施行虚拟买卖，嗣后蔡元胜、顾红芳、蔡明伟共同到达房产交易中心，且交易所有凭证原件以及变更后的产权证等全部由蔡元胜持有，故即使系争合同文本不是由蔡元胜、顾红芳、蔡明伟本人签署，但应认定蔡元胜、顾红芳、蔡明伟对系争买卖合同事实上已形成、房产过户至钱伟明名下系明知。第二，在不存以系争房屋为抵押物的其他贷款合同的前提下，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟获得的银行卡内钱款即来源于钱伟明以购买系争房屋为名申得的贷款。虽然系争买卖合同于交易中心备案、房屋产权变更登记至钱伟明名下、钱伟明以系争房屋为抵押物获得住房贷款，然而另有协议明确蔡元胜、顾红芳、蔡明伟、钱伟明之间系虚拟买卖，又行分配贷款归属及还款责任，且没有证据证明钱伟明支付了合同约定的其余价款，而蔡元胜、顾红芳、蔡明伟亦不交付房屋，持续居住于该处，钱伟明向银行借贷的款项由蔡元胜按月归还本息，因此应予认定买卖合同、产权过户均系形式，其实质是套取银行贷款。系争合同虽冠名为房屋买卖，但合同当事人不具备买卖房屋的真实意思，双方并非进行真正的房产交易，其行为不具备民事法律行为效力，合同应为无效。如上所述，系争合同无效系因蔡元胜、顾红芳、蔡明伟、钱伟明过错导致，故各应承担由此产生的相应责任。因无效合同取得的财产应予返还，现蔡元胜、顾红芳、蔡明伟自愿承担钱伟明名下系争房屋抵押贷款的偿还义务，应予确认，系争房屋应在他项权利涤除之后恢复产权登记，登记至蔡元胜、顾红芳、蔡明伟名下。钱伟明经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩举证质证等诉讼权利义务，依法缺席审判，由此产生的不利后果当由钱伟明承担。据此，判决如下：1、就系争房屋买卖、落款具2005年3月1日、买卖双方署名蔡元胜、顾红芳、蔡明伟及钱伟明的《上海市房地产买卖合同》无效；2、蔡元胜、顾红芳、蔡明伟应于判决生效之日起十日内支付钱伟明以系争房屋为抵押、以钱伟明名义申请的贷款本息(具体数额以归还贷款时银行的结算为准)；3、蔡元胜、顾红芳、蔡明伟履行上述判决主文第二条确定的义务后，钱伟明应立即涤除设立于系争房屋上的抵押，待该房抵押权清洁后，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟与钱伟明应立即将系争房屋产权恢复登记至蔡元胜、顾红芳、蔡明伟名下。判决后，双方均未上诉。2015年，系争房屋的产权恢复登记至蔡元胜、顾红芳、蔡明伟名下。另查，2011年4月，钱伟明作为申请人代表申请经济适用住房。2011年5月18日，上海市普陀区宜川新村街道住房保障机构出具《初审不符合申请条件通知书》，明确钱伟明家庭不符合上海市经济适用住房申请条件，理由为：家庭成员住房情况不符合标准。2019年11月24日，钱伟明作为申请人参加杨浦区2018年7批次专场选房，选定购买共有产权保障住房，房屋坐落：广福村路XXX弄XXX号XXX室；建筑面积54.46平方米；房屋单价：16,700元/平方米；房屋总价：879,405.3元。本院认为，生效判决书已认定系争合同虽冠名为房屋买卖，但合同当事人不具备买卖房屋的真实意思，双方并非进行真正的房产交易，其行为不具备民事法律行为效力，合同应为无效，该合同无效系因蔡元胜、顾红芳、蔡明伟、钱伟明过错导致，故各应承担由此产生的相应责任等，并判决：就系争房屋买卖、落款具2005年3月1日、买卖双方署名蔡元胜、顾红芳、蔡明伟及钱伟明的《上海市房地产买卖合同》无效；蔡元胜、顾红芳、蔡明伟应支付钱伟明以系争房屋为抵押、以钱伟明名义申请的贷款本息及待系争房屋抵押权清洁后，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟与钱伟明应将系争房屋产权恢复登记至蔡元胜、顾红芳、蔡明伟名下。法院判决后，蔡元胜、顾红芳、蔡明伟已实际履行了该判决内容，系争房屋的产权亦恢复登记至蔡元胜、顾红芳、蔡明伟名下。因此，钱伟明对于系争房屋房地产买卖合同无效亦有过错，应承担相应的责任，其现称2011年因名下有系争房屋，致其家庭不符合上海市经济适用住房申请条件，直至2019年才购买了共有产权房，产生房屋差价50万。本院认为，钱伟明并未提供充足的证据证明房屋的差价为50万元，即使确有房屋差价，钱伟明对其2011年名下持有系争房屋亦有过错，相应的责任应由其自行承担。故钱伟明现要求蔡元胜、顾红芳、蔡明伟赔偿其房屋差价损失50万元的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：驳回钱伟明要求蔡元胜、顾红芳、蔡明伟共同赔偿房屋差价损失50万元的诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由钱伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇二〇年六月五日书记员  饶馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。