江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1686号原告：王文英，女，1968年11月8日出生，汉族，余干县人，经商，住址江西省上饶市信州区。委托代理人：袁新平，男，1971年10月10日出生，汉族，住址江西省上饶市信州区，系王文英小叔子，特别授权。被告：刘少飞，男，1981年10月1日出生，汉族，住址浙江省文成县，现住江西省上饶市信州区。委托代理人：林小为，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被告：刘日丰，男，1966年11月11日出生，汉族，住址浙江省文成县，现住江西省上饶市信州区。委托代理人：林小为，江西盛义律师事务所律师，特别授权。原告王文英与被告刘少飞、刘日丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文英委托代理人袁新平、被告刘少飞、被告刘日丰及被告刘少飞、刘日丰的委托代理人林小为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文英向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同书》，并判令被告将租赁房屋内的物品和垃圾清理腾空后向原告交还坐落于上饶市信州区带湖路22号一、二楼的租赁房屋；2．请求判令被告支付2018年2月8日起至2020年3月6日止的房屋租金229,430元，并判令被告从2020年3月7日起至被告交还租赁房屋日止的房屋占有使用费；3．请求判令被告支付违约金三十万元；4．请求判令被告支付欠付水电等费用；5．案件受理费及相关费用由被告承担。事实和理由：2015年6月15日，原告委托袁新平与被告刘少飞、刘日丰洽谈并签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在上饶市信州区带湖路22号第一、二层，建筑面积约为355.41平方米的房屋出租给两被告使用。合同约定的租赁期限为2015年8月9日起至2020年8月8日止。第一年至第三年每年税后年租金为壹拾陆万元整；第四年税后年租金为壹拾陆万捌仟元整；第五年税后年租金为壹拾柒万陆仟肆佰元整。租金每半年支付一次。2018年2月起至今，因被告未按合同约定支付租金，经交涉无效后，原告于2020年3月6日向被告明确提出解除租赁关系，并要求被告支付欠付租金，将租赁房屋交还给原告。但时至今日，被告既没有支付欠付租金，也没有将租赁房屋交还给原告。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告刘少飞、刘日丰代理人辩称：一、被答辩人（以下称“原告”）要求答辩人（以下称“两被告”）承担自2018年2月8日至2020年3月6日的租金229,430元及自2020年3月7日起的占有使用费，无事实及法律依据。首先，答辩人已经按照合同约定支付了实际租赁使用期间，即从2015年8月9日至2018年12月8日期间的租金：分别为2015年8月至2016年8月份期间16万元，2016年8月至2017年8月份期间16万元，2017年8月至2018年8月份期间14万元，2018年8月至2018年12月份5万元。此处特别说明的是，在2017年7月份，两被告因经营不善与原告联系，经协商一致后将房租调整为14万元/年，故此从2017年8月9日开始应按调整后租金14万元/年支付。在履行到第四年时，两被告经营快餐生意亏损严重，故在2018年8月付了5万元后，即在2018年12月份提出终止合同，此间2018年8月9日至2018年12月8日期间的房租为：70000÷6即11,666元/月×4月=46,666元。从12月9日开始，被告已腾空承租房屋并未占有使用，同时也通知了原告接收店面。其次，对于从2018年12月9日开始所产生的租金扩大损失，应由原告承担。合同法要求当事人履行合同要遵守诚实信用原则，除了要求全面履行合同，还要求当事人要善意履行合同。本案原、被告长期租赁合同关系中，合同履行前期两被告严格履行交租义务，但在后期确因客观上经营生意亏损，要求提前终止合同，属于履行不能，而非恶意违约。从原告的角度而言，要求两被告履行合同无可厚非，但在出现争执且两被告已实际腾空房屋的情况下，原告非善意地要求两被告履行合同至届满之日，则属于非善意履行合同，未遵守《合同法》第119条减损规则规定。故对于从2018年12月9日开始产生的租金扩大损失，原告具有重大过错，应由原告承担。二、原告主张的违约金过高，明显超出了其实际损失，请求法院予以调低或予以免除。一方面，两被告非恶意违约，确因合伙经营生意亏损而无法继续经营，两被告也积极与原告进行协商，并主动将承租房屋进行腾空清理，未实际占有使用房屋。相反，原告非善意履行合同，造成损失的扩大化，具有重大过错。另一方面，根据合同法第114条规定，违约金的性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”本案中，原告出租房屋享有的收益是租金收益，其违约损失的范围也仅仅是租金收益损失。原告在主张租金损失的同时又主张高额的违约金，显然违反了合同法的规定，根据合同法第114条及合同法解释二第27、28、29条之规定，请求法院予以减少或免除。三、目前为止所承租的房屋已经腾空且不拖欠任何的水电费。对租房保证金5万元没有退还一并处理。综上，两被告认为，原告的诉请不具有事实及法律，请求法院依法驳回原告的不合理的请求。被告刘少飞答辩称：我一直是对原告单独对接的，原告的单独和我电话信息对接的，现在代理人签完合同后也没有见过面，合同签订后交租等事宜都是与原告通过电话短信息对接的。被告刘日丰答辩称：我们合伙签下合同后都是被告一一直在经营管理。原告围绕起诉向本院提交房屋所有权证复印件、房屋租赁合同书复印件、短信记录、2018年12月31日现场照片、微信截屏2张、2019年9月7日现场照片、2020年3月11日现场照片、2020年4月2日现场照片、2020年4月3日水、电费查询单、催付房租通知书、微信截屏、微信截频、解除租赁关系函及短信截屏2张等证据，被告向本院提交匆忙客美食开业照片、被告刘少飞的银行流水、租房保证金《收条》、被告刘少飞与原告短信聊天记录图片、原、被告短信聊天记录、水、电费缴款记录及目前水电费查询结果单、江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部令第1号文、关于印发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知证据，本院组织原被告双方进行了证据交换和质证，结合当事人庭审陈述，本院对事实及证据认定如下：经审理认定事实如下：2015年6月15日，袁新平受原告委托与被告刘少飞、刘日丰签订了《房屋租赁合同》，第一条约定，原告将坐落在上饶市信州区带湖路22号3栋，建造面积一楼59.82平方米，二楼295.59平方米的房屋出租给刘少飞、刘日丰使用。第二条约定，租赁期限约定为2015年8月9日至2020年8月8日（5年）。第三条约定，租房保证金5万元。租金按年计算，第一年至第三年每年税后年租金为16万元；第四年税后年租金为168,000元；第五年税后年租金为176,400元整。租金每半年支付一次，并按先付租金后使用房屋的原则交纳。第七条约定，租赁关系终止后，乙方必须保证租赁房屋现有的或者乙方今后装修的地面、楼面、墙体、窗户、水电管道设施以及楼梯等基本结构完好无损，并无偿和无条件地移交给甲方。第八条约定，乙方违反本合同约定的任何一条，乙方应当向甲方租金损失，乙方应按约定的租金标准向甲方赔偿损失，直至甲方实际接受了租赁房屋为止。2018年12月7日，因经营情况变化，被告刘少飞、刘日丰向原告发送短信要求原告于2018年12月10日过来交接店面，原告短信回复不同意解除合同，要求被告继续履行合同。2018年12月11日，被告刘少飞、刘日丰向原告短信告知店内已搬空。被告刘少飞、刘日丰2018年8月9日前的房租已交清，2018年8月9日之后的房租交纳50,000元。另，被告刘少飞、刘日丰向原告交纳有5万元租房保证金。关于原被告争议证据、事实及争议焦点，本院认定如下：1.原被告是否已就租金达成新的协议。被告抗辩称，原被告已口头约定其后每年租金为140,000元/年，原告陈述称双方从未达成按140,000元/年支付租金的协议。被告向本院提交被告2016年1月之后的银行流水，其指出其中向原告支付租金流水有：2016年8月24日支付80,000元；2017年3月10日支付40,000元；2017年5月5日支付40,000元；2017年8月15日支付70,000元；2018年2月5日支付50,000元；2018年3月4日支付20,000元；2018年8月28日支付50,000元。另有被告于2018年8月28日向原告发送的短信“王总，你好！我现在只有五万元先转给你，还有二万下个月给你好！现在生意不好做。帮帮忙好吗？”银行流水可看出2017年8月9日-2018年2月8、2018年2月9日-2018年8月8日期间系按70,000元/半年支付租金，而2018年8月9日至2019年2月8日期间租金，结合银行流水及短信，亦可推出系按70,000元/半年支付。原告向本院提交的《催讨房租通知书》未否认被告已缴足2018年8月9日之前的租金，2017年8月9日-2018年8月8日期间实际按140,000元/年交付租金的事实与原告从未达成按140,000元/年支付租金的协议的陈述意见相矛盾，故本院采信被告抗辩意见，即原被告已协商于2017年8月9日起每年租金变更为140,000元。2.关于欠付水电费，被告向本院提交截止2020年4月20日止的水电费缴费单据，证明户号尾号为626、4000的电、水账户未拖欠水电费，因原告未能提交最新水电欠付证据，故本院对被告尚欠水电费不予采信。3.关于原告要求被告将店面恢复，安装卷闸门的诉讼请求，被告答辩称店面系从他人处转租而来，当时即为玻璃墙面，并无卷闸门，认为安装卷闸门非其义务。本院认为，原告未能向本院提交其向被告交付租赁物是有卷闸门存在的证据，合同亦未约定应由被告恢复安装卷闸门，故原告该项诉请本院不予支持。4.关于原告是否因被告告知而当然解除合同并负有防止损失扩大的义务。本院认为，合同应切实全面履行合同，经营情况恶化非法定解除合同条件，亦非本案合同约定解除事项。在原告已交付租赁物的情况下，被告应按约支付租金。违约方一般不享有单方解除合同的权利。虽在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，有时对双方都不利。在此前提下，并符合一定条件下，允许违约方通过起诉方式解除合同。但本案中，被告仅短信告知要求解除合同，未经司法程序对双方租赁关系进行调整，双方仍应按合同约定继续履行，原告不负担在租赁期内收回租赁物并处置租赁物的义务。5.关于租赁期间受新冠病毒疫情影响租赁费用是否应当减免的问题，被告认为2020年1月24日至2020年3月21日期间，无法从事餐饮服务，该事件属于不可抗力，此段时间不应计算租金或占有使用费。本院认为，最高院及省院关于疫情期间对于合同纠纷处理的规定，只是倡导性质的，具体是否减免，还要依据个案具体情况。本案中，因原被告双方原已就租金进行过调整减免，原被告的权益保障以较为均衡，故，租赁费用不予减免。6.关于违约金调整问题。原被告双方虽在合同内约定有违约金，但违约金仍需以损失为基础，结合合同履行情况、当事人的过错程度已经预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院酌定违约金为50,000元。7.关于合同解除问题，《房屋租赁合同》第八条第3项约定，乙方延迟十天交纳房租，或者未履行本合同约定的其他义务，甲方有权单方宣布终止租赁收回租赁房屋。被告刘少飞、刘日丰拖欠房租，原告于2020年3月6日发函解除合同，符合合同约定解除条件，《房屋租赁合同》于该日解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告王文英与被告刘少飞、刘日丰于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同书》于2020年3月6日起解除；二、被告刘少飞、刘日丰应于本判决生效之日起十日内将坐落于上饶市信州区带湖路22号3栋一、二楼租赁房屋屋内物品和垃圾清理腾空后返还原告王文英；三、被告刘少飞、刘日丰应于本判决生效之日起十日内向原告王文英支付2018年8月9日至2020年3月6日止的欠付的租金170,488元，并按140,000元/年支付截至租赁物返还之日的占有使用费，被告刘少飞、刘日丰可先行扣除交纳的50,000元保证金；四、被告刘少飞、刘日丰应于本判决生效之日起十日内向原告王文英支付违约金50,000元；五、驳回原告王文英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,841元（已减半），由被告刘少飞、刘日丰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王典平二〇二〇年六月三十日书记员  周建珍