天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初7579号原告：天津时尚新世界购物广场有限公司，住所地天津市南开区东马路138号。法定代表人：谢惠芳，董事长。委托诉讼代理人：黄彬，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤帅，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津世纪天选网络服务有限公司，住所地天津市南开区东马路138号新世界百货四层04009号。法定代表人：李树森。被告：李树森，男，1972年10月7日出生，汉族，户籍地内蒙古通辽市。被告：王子辰，男，1992年7月7日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李英为，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：刘宣辰，男，1992年7月25日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李英为，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告天津时尚新世界购物广场有限公司（以下简称“新世界购物”）与被告天津世纪天选网络服务有限公司（以下简称“世纪天选”）、被告李树森、被告王子辰、被告刘宣辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告天津时尚新世界购物广场有限公司的委托诉讼代理人黄彬、尤帅，被告王子辰及其委托诉讼代理人李英为，被告刘宣辰及其委托诉讼代理人李英为到庭参加诉讼。被告天津世纪天选网络服务有限公司、李树森经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界购物向本院提出诉讼请求：1.判令被告天津世纪天选网络服务有限公司向原告支付拖欠的自2018年10月19日至2019年3月18日的租金人民币164561.27元；2.判令被告天津世纪天选网络服务有限公司向原告支付《租赁合同》解除后，自2019年3月19日至同年5月4日实际占用租赁场所产生的使用费101896元；3.判令被告天津世纪天选网络服务有限公司向原告支付自2018年10月1日至2019年3月18日拖欠的商场管理费人民币46093.05元；4.判令被告天津世纪天选网络服务有限公司向原告支付自2019年1月至2019年4月拖欠的电费人民币9312.85元；5.判令被告天津世纪天选网络服务有限公司向原告支付自2019年1月至2019年4月拖欠的水费人民币621元；6.判令被告天津世纪天选网络服务有限公司按日千分之五的标准，向原告支付因逾期支付上述款项产生的违约金，截至2019年3月18日该违约金已达人民币123263.32元；7.判令被告天津世纪天选网络服务有限公司向原告支付因被告严重违约导致合同解除的违约金人民币123645元；8.被告王子辰、刘宣辰、李树森对上述款项承担连带赔偿责任；9.本案受理费、保全费等诉讼费由被告天津世纪天选网络服务有限公司承担。事实及理由：原告与世纪天选于2017年4月15日签订《租赁合同》，约定原告将坐落于天津新世界百货项目购物中心百货商场之肆层04009号商铺出租给世纪天选使用，租赁面积542平方米。根据《租赁合同》的相关约定，世纪天选应当依约向原告及时足额支付租金、商场管理费、电费、水费等费用。如被告逾期支付上述费用，应按照日千分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。世纪天选在《租赁合同》终止后逾期返还租赁场所的，每逾期一日应按日租金两倍的标准向原告支付使用费。因世纪天选逾期付款导致原告解除《租赁合同》的，世纪天选应当另行按月租金及商场管理费的3倍金额向原告支付违约金。《租赁合同》签订后，原告即向世纪天选提供了租赁场所。但世纪天选在已经使用租赁场所并已正常营业的情况下，却未能依约向原告及时足额支付租金、商场管理费、电费、水费等费用。虽经原告多次催要，世纪天选仍未足额履行付款义务。经查，世纪天选为一人有限责任公司，李树森作为一人股东兼法定代表人，应当对公司债务承担连带责任。被告王子辰、刘宣辰原为世纪天选股东，在本案租赁房屋期间，多次与原告协商拖欠租金事宜并承诺支付租金等费用，但经原告催要无果，故原告诉至法院。被告王子辰、刘宣辰辩称，二被告不是适格主体，其二人与原告的租赁合同之间，没有租赁关系，根据合同相对性，原告与世纪天选的纠纷，与二人无关。原告所述的事实与合同约定不符，2017年4月15日，原告与世纪天选签订租赁合同，合同约定原告有义务提供世纪天选合法的经营场所，包含消防安全通道，世纪天选在装修过程中，由于原告违约将消防通道所在区域租赁给米乐星KTV，该KTV在装修期间，将消防通道封堵，造成世纪天选所在安全通道与消防通道距离大约等于31.25米，严重不符合设计要求，天津市南开消防支队对此处消防没有审批通过，严重影响世纪天选的正常经营，世纪天选于2018年5月1日，经过多次努力才使得消防通道审批通过。同日，世纪天选才开始正常营业，此前世纪天选也正常缴纳租金，未拖欠。因世纪天选租赁的场所，不符合消防验收条件，世纪天选于2018年5月22日，向原告发送律师函，要求与原告协商一年未营业的损失赔偿问题，原告开始同意与世纪天选协商解决，但后来因为原告法人变更，世纪天选就无法联系上原告进行协调，赔偿事宜一直搁浅。截至2018年7月，原告变更后的负责人才与世纪天选接洽，对赔偿问题只字不提，世纪天选从2018年5月1日至2019年5月1日搬离场所，其实际经营期间所支付的费用足以涵盖租金及商场管理费，所以不存在原告所述的拖欠事实，且原告主张的违约金及使用费用，各项诉请数额均过高。被告世纪天选、李树森未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：1.坐落于天津市南开区属于国有土地，产别为涉外房产，权利人为天津新广置业发展有限公司。2014年11月17日天津新广置业发展有限公司出具《授权书》，授权天津时尚新世界购物广场有限公司将属于其产权之房屋“新安购物广场”1-4层建筑面积40819.67平米范围内由原告并以原告名义对外出租，授权书有效期限至2024年3月14日；2.2017年4月15日，原告作为出租方即甲方，被告世纪天选作为承租方即乙方，签订《租赁合同》，该合同约定：坐落地址为四层04009号商铺，租赁面积542平方米，租赁期为三年，自2017年4月15日起至2020年4月14日止，交付日为2017年4月15日；租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为77日，场地交付日的次日开始计算，即自2017年4月15日起至2017年6月30日；双方约定每月租金为固定租金计算，每月租金为人民币32972元；为保证乙方履行本合同约定之义务和责任，乙方同意向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为人民币98915元；且乙方须于签订本合同后7个工作日内，按首年月平均商场管理费的3倍向甲方支付商场管理费保证金，人民币24729元。乙方同意，所租商铺的商场管理费（含税价）按照租赁面积每平方米每月人民币15.21元计算，即所租商铺每月商场管理费为8243元。庭审中，原告与被告王子辰、刘宣辰对于所交付的款项予以了核实，其中，2017年5月5日，被告世纪天选交付三个月租金的租赁保证金及商场管理费保证金共计123644元；2017年6月3日交付一个半月的商场管理费及租金61822元；2017年7月4日，交付8月份租金及商场管理费41214元；2017年8月7日，交付9月份租金及商场管理费41214元；2017年9月5日，支付10月份租金及商场管理费41214元；2018年11月4日交付租金及商场管理费50000元；2018年12月12日交付租金及商场管理费50000元；2018年12月13日交付租金及商场管理费50000元；2019年3月22日支付租金及商场管理费100000元。对于以上款项原告均予以了确认。另，庭审中，原告及被告王子辰、被告刘宣辰均认可被告世纪天选共计交纳了合同保证金123644元，且原告并未退还。对于双方有争议的事实，本院认定如下：1.关于原告与被告世纪天选签订的《租赁合同》的解除之日的确认。根据双方签订的《租赁合同》第20条合同解除项下的条款：“发生下列情形之一，甲方有权提前终止本合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额……向甲方支付违约金……，且甲方不予返还乙方已支付的保证金，如前述违约金不足弥补甲方损失的，乙方须据实向甲方赔偿……（2）乙方逾期向甲方支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金或/及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过三十日的。……”庭审中，原告主张其在2019年3月15日向被告邮寄送达了解除通知函，该函件于2019年3月18日签收送达，故主张合同解除之日为2019年3月18日；被告王子辰及刘宣辰对此不予认可，表示合同于2018年8月29日解除。原告对于解除时间向本院提交了《合同解除通知函》、EMS邮件存根及网络查询状态结果的打印件，王子辰、刘宣辰对于解除时间的主张向本院提交了《合同解除通知书》一份，并表示系二人自行到原告处领取的该通知书，但是因为损失问题双方存在争议，故当时并未同意解除合同。本院认为，被告虽提交了2018年8月29日的《合同解除通知书》，但基于双方庭审陈述均表示对于解除合同的合意并未在该时间达成一致意见，且原告向本院提交了双方于2018年11月29日《补充协议》，该补充协议亦没有对合同解除予以明确，故基于原告向本院提交的2019年3月15日《合同解除通知函》和邮件回执情况打印件及《租赁合同》中关于解除合同的条款约定，可以认定合同解除的时间为2019年3月18日。2.关于租金和管理费的给付问题。根据2018年11月29日双方签订的《补充协议》约定截止至2018年12月底被告世纪天选公司尚欠原告租金及商场管理费共计298871.99元；并约定2019年1月15日前，被告世纪天选公司应向原告支付2019年1月租金及管理费共计41215元。根据前述合同解除之日的认定，合同解除之日为2019年3月18日，故被告世纪天选应给付原告2019年2月、3月租金及商场管理费，标准按照合同约定及《补充协议》标准每月应为41215元。被告世纪天选在签订完上述《补充协议》后于2018年12月12日支付租金及管理费50000元，2018年12月13日支付租金及商场管理费50000元，2019年3月22日支付租金及商场管理费100000元，尚欠（298871.99+41215+41215+41215）-50000-50000-100000=222516.99元，原告自行主张拖欠的租金及管理费共计164561.27+46093.05元=210654.32元，本院予以支持和照准。3.关于《租赁合同》解除后实际占用租赁场所产生的使用费问题。关于离场的时间，庭审中，被告王子辰及刘宣辰表示于2019年5月1日离场不再经营，原告对此不予认可，并向本院提交停业通知一份，证明被告世纪天选的搬离时间为2019年5月4日，因被告王子辰、刘宣辰就离场时间未予举证，故本院对于离场时间认定为2019年5月4日。根据双方《租赁合同》的约定：“……乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还所租商铺，未经甲方同意逾期返还所租商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付所租商铺实际占用期间使用费……”，根据前述确认的合同解除日期为2019年3月18日，至搬离日期2019年5月4日共计47天，32972元÷31天/月×2倍×47天=99979.3（四舍五入后精确至角）元，故被告世纪天选公司应给付原告商铺实际占用期间使用费共计99979.3元。4.关于水费电费的问题。根据《租赁合同》的约定，被告世纪天选公司确应缴纳拖欠的电费及水费。原告向本院提交了部分电表、水表超表记录单复印件，且该复印件上对于电表、水表数额的确认人员，因被告世纪天选未到庭，也无从查询，该抄表记录亦不完整，且原告并未提交其实际缴纳了上述水费、电费的证据，待原告补齐证据后可另行主张，本案不予涉及。5.关于被告世纪天选公司的股东变更问题。根据天津市南开区市政和质量监督管理局的档案显示：2018年11月16日被告世纪天选公司变更股东为被告李树森。被告王子辰与被告刘宣辰均与被告李树森签订了股权转让协议，并约定刘宣辰与王子辰将其在被告世纪天选中占有的股权转让给被告李树森，被告李树森在被告世纪天选中所占有股权比例承担有限债权债务。另，因被告世纪天选、李树森不能通过邮寄送达及直接送达等其他方式送达，本院于2019年9月5日在《人民法院报》刊登了公告，向其公告送达了民事起诉状副本、诉讼通知书及开庭传票等相关法律文书。公告期满，世纪天选、李树森未到庭应诉，亦未提交答辩意见。原告预付公告费260元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。现原告要求解除双方订立的《租赁合同》要求被告给付所欠租金及商场管理费，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金及商场管理费等的违约金123263.32元及因被告违约导致合同解除的违约金123645元，虽双方签订的《租赁合同》中对此有约定，且被告世纪天选确有拖欠租金和商场管理费的行为而构成违约，但根据法律关于违约责任的条文内容即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；及条文约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告就被告世纪天选违约，要求不予退还被告实际所交纳的保证金123644元，且亦向本院主张商铺实际占用使用费，这足以弥补原告的损失。被告王子辰及刘宣辰认为原告主张过高，于法有据，本院酌情考虑逾期支付租金及商场管理费等费用的违约金调整为10000元，因被告违约导致合同解除的违约金调整为5000元。关于原告主张被告王子辰及刘宣辰承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持；关于原告主张被告李树森承担连带责任的请求，根据法律规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，被告世纪天选公司应给付原告拖欠的租金及商场管理费共计210654.32元；被告世纪天选公司应给付原告《租赁合同》解除后实际占用租赁场所的使用费99979.3元；被告世纪天选公司应给付原告因逾期支付租金及商场管理费等费用的违约金10000元；被告世纪天选公司应给付原告因违约导致合同解除的违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告天津时尚新世界购物广场有限公司与被告天津世纪天选网络服务有限公司签订的《租赁合同》于2019年3月18日解除；二、本判决生效后三十日内，被告天津世纪天选网络服务有限公司给付原告天津时尚新世界购物广场有限公司拖欠的租金及商场管理费共计210654.32元；三、本判决生效后三十日内，被告天津世纪天选网络服务有限公司给付原告天津时尚新世界购物广场有限公司《租赁合同》解除后实际占用租赁场所的使用费99979.3元；四、本判决生效后三十日内，被告天津世纪天选网络服务有限公司给付原告天津时尚新世界购物广场有限公司因逾期支付租金及商场管理费等费用的违约金10000元；五、本判决生效后三十日内，被告天津世纪天选网络服务有限公司给付原告天津时尚新世界购物广场有限公司因违约导致合同解除的违约金5000元；六、被告李树森对上述全部款项承担连带给付责任；七、保留原告天津时尚新世界购物广场有限公司向被告天津世纪天选网络服务有限公司主张水费、电费的权利；八、驳回原告天津时尚新世界购物广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9494元、公告费260元，由被告天津世纪天选网络服务有限公司负担（被告天津世纪天选网络服务有限公司负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告天津时尚新世界购物广场有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郑 萍人民陪审员  杨洪英人民陪审员  马国田二〇二〇年六月十六日书 记 员  于 权附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。