湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初346号原告：李春兰，女，1971年12月9日出生，土家族，高中文化，农民，户籍地湖北省鹤峰县，住湖北省鹤峰县，委托诉讼代理人（特别授权）：彭士铜，系李春兰之子。被告：鞠琼，女，1976年5月13日出生，土家族，大学文化，国网湖北省电力有限公司鹤峰县供电公司职工，户籍地武汉市武昌区，现住湖北省鹤峰县，委托诉讼代理人（特别授权）：田曾玉，湖北立鹤律师事务所律师。原告李春兰诉被告鞠琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理。依法由审判员覃斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春兰及委托诉讼代理人彭士铜，被告鞠琼的委托诉讼代理人田曾玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春兰向本院提出如下诉讼请求：1、判令鞠琼返还李春兰本金80000元及利息(按银行同期贷款利率支付资金占用期间利息);2、案件受理费由鞠琼承担。事实和理由：2018年9月6日李春兰、鞠琼双方达成口头房屋买卖协议,李春兰随即向鞠琼转账人民币100000元,鞠琼通过微信确认“收到李春兰买房订金十万元整”。李春兰后来得知鞠琼在鹤峰并无房屋,鞠琼所出售的房屋系其前夫徐万友的兄弟徐万成的房屋,李春兰遂提出要鞠琼退还已经支付的买房订金,鞠琼陆续向李春兰退还了20000元,剩余80000元一直以没有钱为由,未向李春兰退还。李春兰至今未见过徐万成,也未与徐万成商量购房事宜,鞠琼无权处分他人的不动产。李春兰现才得知鞠琼与徐万友已经离婚,但是鞠琼对李春兰一直隐瞒该事实,在与李春兰联系时仍与徐万友以夫妻名相称。鞠琼通过微信确认“收到李春兰买房订金十万元整”，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定”的规定，鞠琼系按照“订金”收取李春兰转账的，李春兰向鞠琼支付的100000元人民币并非“定金”。综上，鞠琼无权出售徐万成的房屋，其应当向李春兰退还剩余的订金80000元，因鞠琼拒不向李春兰退还，故依法提起诉讼，望判如所请。鞠琼辩称，2018年9月6日,李春兰到涉案房屋看房时,鞠琼已告知李春兰涉案房屋主人是徐万成,其只是帮徐万成出售，带李春兰去看房的是王先成,也清楚该事实。李春兰、鞠琼当时协商涉案房屋价款是530000元成交,李春兰对涉案房屋表示相当满意,且当场就给鞠琼的账户上转账100000元,表明该100000元是定金，并主动表示以后谁都不许反悔,李春兰在打款时特意写明的是定金,鞠琼还说李春兰太直爽了，并向李春兰表明,对下余款项到位后,其马上让徐万成回来为其办理过户手续,李春兰也答应了。李春兰还问鞠琼涉案房屋不会扯皮吧,鞠琼表明肯定不会扯皮,事后鞠琼将李春兰的转款又转入到徐万成的账户上,并叮嘱徐万成,李春兰是个爽快的人若李春兰将下余款项转过来后,其应当马上回来为李春兰办过户手续，徐万成也答应了。当即徐万成就派人搬东西给鞠琼腾了房屋,徐万成并且表明要李春兰确定打尾款的时间,若拖一、两年是不行的。遂鞠琼与李春兰联系,问其房款是否准备好,让其早点将尾款打过来,好让徐万成回来办理过户。李春兰随即就说资金筹集不到位,让鞠琼另行将涉案房屋出售。鞠琼还说李春兰好像不是个纠结的人。李春兰就以种种理由表明资金不足,要求鞠琼将钱退回。鞠琼表明钱已打给徐万成了,其会想办法解决此事。2019年李春兰跑到鞠琼的办公室,要求鞠琼打个条子,鞠琼当时就表明钱己转给了徐万成,让其和徐万成联系。李春兰当场还与徐万成电话联系过。之后,李春兰除打过一次电话外,就未与鞠琼联系了。对于本案,鞠琼从来没有向李春兰隐瞒涉案房屋所有权人为徐万成。其次,李春兰所述鞠琼与徐万友己经离婚,鞠琼一直隐瞒该事实,在与李春兰联系时仍与徐万友之妻名义相称这与本案无关,且李春兰也没有问鞠琼的婚烟状况,鞠琼无义务告知其婚姻状况。其三,对李春兰购买涉案房屋的事,鞠琼已告知了徐万成,李春兰打的款也打给了徐万成,鞠琼没有想欺骗他人的事实行为。其四、本案中,李春兰购买房屋一事是成立的,作为鞠琼及涉案房屋的主人没有一个人说合同不履行了,是李春兰自己说不履行了。现在呈现的事实是:买是李春兰一方说的,不买也是李春兰一方说的,请问在交易中,是不是可以不考虑对方的想法,就由一方按自己的意愿想法决定?我们国家的法律显然不是这样规定的,若一方不履行合同了,应当承担违约责任,即应付出一定代价,而本案中的违约责任,虽然没有合同约定,但李春兰自己在付款时讲明大家都不得反悔,打款时写的是定金,那么李春兰解除合同的代价应当适用定金规则,即李春兰支付的款项不得要求返还。李春兰认为,鞠琼在与其微信聊天时,写了订金,所以本案就不存在定金了,这是认识错误。李春兰在打款时说明了双方不得反悔,当时大家都认可了,且李春兰在打款时,注明了定金二字,而且鞠琼是两次都注明该款项就是定金,表明打款中注明内容是双方的书面约定,是相当正规的内容,虽然李春兰、鞠琼在聊天中,鞠琼写了订金,这只是书写方式问题。不能改变双方达成协议时的初衷。诚如,若涉案房屋主人违约,相信李春兰决不会说当初形成的定金就是后来相关当事人书写的订金。对于徐万友给李春兰打的20000元费用,与鞠琼无关,鞠琼没有委托任何人给李春兰退款。不是鞠琼的意思表示,徐万友也不是涉案房屋买卖所涉当事人之一,其怎么做,有什么想法鞠琼管不了。其五、为了解决此事,鞠琼多次调解,并且徐万成也专门请假回到鹤峰,拟与李春兰解决本案纠纷,但李春兰却避而不谈,非要上法庭。本案不是鞠琼不解决问题,而是李春兰不愿意解决问题。综上,鞠琼只是一个中间人,李春兰起诉鞠琼作为本案当事人,属主体不适格,因而恳请法庭驳回李春兰对鞠琼的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李春兰与王先成是同学，王先成与鞠琼之夫徐万友是亲戚，徐万友告知王先成其在鹤峰县移民局宿舍楼（鹤峰县公安局对面）有一套房屋要出售，王先成得知李春兰有意购房遂联系李春兰。2018年9月6日，王先成联系李春兰，与鞠琼一起到鹤峰县移民局宿舍楼402室看房，鞠琼带李春兰对涉案房屋进行查看后，李春兰对涉案房屋满意，鞠琼对涉案房屋出价550000元，经王先成与徐万友电话联系，徐万友表示涉案房屋作价530000元，同时还附带室内家具。鞠琼、李春兰口头协议确定涉案房屋作价530000元无异议。2018年9月6日李春兰通过中国农业银行股份有限公司鹤峰县支行账户62×××70转账支付鞠琼招商银行账户62×××27购房定金96000元，同日，李春兰通过微信给鞠琼转账支付4000元，鞠琼在微信回复收到李春兰买房订金十万元整。鞠琼与李春兰口头约定，李春兰要在近期内迅速交齐房屋尾款，鞠琼为其办理涉案房屋过户。几天后，李春兰得知涉案房屋所有权人不是鞠琼、徐万友，而是徐万友之弟徐万成的，李春兰为避免发生纠纷，遂要求鞠琼退回购房款。李春兰与鞠琼为涉案房屋买卖发生纠纷后，经王先成多次与徐万友联系沟通，徐万友表示同意退回李春兰购房款，2019年4月1日徐万友由账户62×××38退回李春兰购房款10000元、4月27日徐万友由账户62×××93退回李春兰购房款10000元。2019年6月，鞠琼与徐万友离婚。涉案房屋坐于落容美镇容美路1号（鹤峰县移民局宿舍），房屋所有权人为徐万成。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鞠琼与李春兰于2018年9月6日口头达成的房屋买卖协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行中李春兰履行交付购房款后，鞠琼应当如实告知李春兰涉案房屋所有权人为徐万成或者代为徐万成出售涉案房屋，待李春兰作出是否购买涉案房屋的意思表示，鞠琼未履行如实告知义务，有违民事活动应当遵循诚实信用原则。李春兰经了解涉案房屋所有权人不是鞠琼、徐万友时，为避免发生纠纷，提出退回购房款，经涉案房屋介绍人王先成多次与徐万友联系沟通，徐万友退回李春兰20000元（即2019年4月1日、4月27日两次），应视为鞠琼与李春兰口头达成的房屋买卖协议解除。鞠琼辩称，李春兰在两次转账记录中都写明给鞠琼的转账是买房定金，李春兰转账100000元应属定金，不应返还给李春兰。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。从李春兰提交其与鞠琼的微信聊天记录来看，鞠琼表述的是收到李春兰买房订金十万元，说明双方在达成口头房屋买卖协议时是无法确定李春兰交付给鞠琼的是定金还是订金，结合李春兰与鞠琼的微信聊天来看，在李春兰讨要转款时，鞠琼并未否认不退还李春兰转款，只因资金紧张无力退还，结合徐万友给李春兰的转款，李春兰与徐万友并无其他经济往来，足以证实李春兰与鞠琼达成口头房屋买卖协议时，李春兰转账支付给鞠琼的100000元属涉案房屋订金。鞠琼抗辩在出售涉案房屋时已告知李春兰涉案房屋所有权人为徐万成，其是帮徐万成出售，与庭审查明的事实不符，其抗辩理由本院不予采纳。故，李春兰诉请判令鞠琼返还购房款80000元的请求，本院予以支持。庭审结束后，李春兰书面向本院申请对利息表示放弃，是对自己权利的处分，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第四十八、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项的规定，判决如下：一、原告李春兰与被告鞠琼2018年9月6日达成的口头房屋买卖协议于2019年4月1日解除；二、被告鞠琼返还原告李春兰购房订金80000元。上述金钱给付义务，限于判决生效后十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，原告李春兰已预交，由被告鞠琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  覃斌二〇二〇年六月十八日书记员  朱姝附：本判决援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。