长治市潞城区人民法院民事判决书（2020）晋0406民初100号原告：山西仕嘉恒睿物业服务有限公司，住所地潞城区府西南路148号。法定代表人：胡巧锋，职务总经理。委托诉讼代理人：陈丽花，该公司经理。委托诉讼代理人：徐杰，山西化晴律师事务所律师。被告：王栋材，男，1966年8月16日出生，汉族，住长治市。原告山西仕嘉恒睿物业服务有限公司（以下简称仕嘉恒睿物业公司）与被告王栋材物业服务合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈丽花、徐杰，被告王栋材到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费3020元及公共能源电费160元、垃圾处置费144元共计3324元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年潞城市恒睿物业管理有限公司(后变更为山西仕嘉恒睿物业服务有限公司)与潞城市丰隆房地产开发有限公司签订银苑小区物业服务协议。原告为小区提供物业服务。物业费每月按住宅0.4/平方米标准收取。原告为小区保质保量提供物业服务，受到业主好评。小区业主除被告外都按时交纳了物业费等相关费用。从2015年1月至2019年8月被告累计欠物业费3020元、公共能源电费160元、垃圾处置费144元共计3324元。原告多次催缴，被告推诿拖延。被告的行为严重违约。为此依据我国《合同法》的相关规定提起诉讼，请求依法判令被告支付原告物业费等各项费用3324元。原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：1《物业服务协议书》一份。协议书于2014年6月22日由原告与建设单位潞城市丰隆房地产开发有限公司签订。2银苑小区家属楼住户名单一份。该名单由2014年6月10日由建设单位移交原告。三、购水报表二页。证明被告在2014年11月已经入住该小区进行买水买电，实际接收物业服务。四、小区住户欠费明细公示表一份。证明原告2019年8月1日将包括被告在内的欠费的住户明细表张贴在小区墙上。五、物业费用催缴通知单一份。证明原告对被告所欠的物业费3073元进行催缴。六、证明一份。证明银苑小区项目是潞城丰隆房地产和长治市华日泰房地产开发有限公司联合共同开发的项目楼盘。七、收据一支。证明被告于2018年9月27日向原告公司交纳水费，说明原告为被告提供了物业服务。八、收据二支。证明原告为银苑小区全部业主提供了物业服务。被告王栋材辩称，1.被告没有与物业公司签订过合同，也不存在前期物业管理的事实，被告与开发商签订的购房合同也没有相关的约定；2.小区里面没有物业的办公场所，建设单位也没有提供物业的办公场所；小区一共40户住户，大部分是银行员工，接煤气等都是自我管理。下雪后、垃圾存放都是住户自己管理；3.楼道及小区院内的公共照明用电是由几个业主的名字上户，并按各单元接电表，每户交20元。被告所在单元从不欠电力公司电费，也不会存在欠小区物业电费的事实。假如按原告所诉每户交160元算，按每千瓦时0.477元计算，小区43户业主该交6880元，这该是什么用电？显而易见原告是在向每位业主抢钱；4.小区用水、买水不是其他小区自己在手机买水，也不是和自来水公司买水，开发商就把买水指定到门市买水，比自来水公司水价高，水费不是给自来水公司交，而是给被告公司交，小区业主用水很不方便。被告针对其主张提供购房收据六支，证明其从长治市华日泰房地产开发有限公司处购买案涉小区房屋。经审理查明：2014年6月22日，潞城市丰隆房地产开发有限公司（甲方）与潞城市恒睿物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务协议》，协议约定的主要内容为：“甲方选聘乙方对潞城市银苑小区提供物业管理服务事宜。一、物业名称潞城市银苑小区。二、服务对象为本小区全体业主及物业使用人；三、服务内容主要为物业共用部位的维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集等；物业档案资料管理等事项；四、乙方提供物业服务的质量标准参照《长治市物业服务价格实施细则（三级）》制定并执行。服务费用具体为物业费多层住宅0.4元/㎡?月；水费民用3.4元/吨；电费实行电力公司电费直交，住户每月承担公摊电费5元；生活垃圾处理费，代收按照上级部门36元/年标准收取。”合同同时对违约责任、其他事项等作了约定。潞城市丰隆房地产开发有限公司于2020年5月6日出具证明一份，内容为潞城区银苑小区项目系潞城市丰隆房地产开发有限公司与长治市华日泰房地产开发有限公司共同开发建设项目。另查明，2013年，被告王栋材从长治市华日泰房地产开发有限公司购买案涉小区中单元401户，面积134.8㎡。2018年9月27日原告向被告出具有200元水费的收据一支。上述事实由原告提供以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，虽然被告从长治市华日泰房地产开发有限公司处购买案涉小区的房屋，但通过现有证据表明案涉小区系由长治市华日泰房地产开发有限公司与潞城市丰隆房地产开发有限公司共同开发，事实上在银苑小区项目建成后原告便进驻案涉小区提供了物业管理服务，故本院认为潞城市丰隆房地产开发有限公司与原告针对案涉小区签订《物业服务协议》合法有效，对小区全体业主具有约束力。被告辩称原被告之间既不存在前期物业管理也构不成事实物业管理的理由与事实不符，本院不予采信。原告主张从2015年1月起至2019年8月期间，被告仅支付了2015年的卫生费、公共能源电费；2016年的公共能源电费，其余时间段的物业费、卫生费、公共能源电费合计3323元被告未交纳。对该事实被告未提供反证，经本院核实，原告计算标准符合《物业服务协议》中收费标准的约定，故本院对被告欠原告物业费等3323元予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。关于被告辩称小区公共照明系几个业主以自己名义接电表交电费未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告王栋材于本判决生效后十日内支付原告山西仕嘉恒睿物业服务有限公司物业费等合计3324元。如被告不能按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王栋材负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 安永亮 二〇二〇年六月一日书记员 王慧珍附：本判决所适用的主要法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。