河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3799号 上诉人（原审被告）：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区888号-502室。 法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘宏博，河北福航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛春伟，男，1973年3月12日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：葛雪可（系葛春伟之女），女，1995年12月10日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 上诉人唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）因与被上诉人葛春伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 中运公司上诉请求：1.撤销河北省唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初690号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院以被上诉人提交的《名仕雅居退房审批单》复印件及录音录像确认双方之间2017年5月1日签订的《商品房认购协议书》已经解除，显属认定事实错误。第一，上诉人与被上诉人于2017年5月1日签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，且协议内容就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该认购协议书属于商品房预约合同，应属合法有效，双方应继续履行该协议所约定事项。第二，被上诉人提交的《名仕雅居退房审批单》复印件存在重大瑕疵，不应认定为双方解除《商品房认购协议书》的依据。首先，从形式上看，被上诉人仅提供的是《名仕雅居退房审批单》复印件，不符合民事证据规则，上诉人无法核实该证据的真实性，故无证明效力。其次，从内容上看，该退房审批单仅是双方初步达成退房意向的其中一个环节，并非是双方解除《商品房认购协议书》的最终确认书，并且该退房审批单内容显示，上诉人有关负责领导并非全部签字确认，因此上诉人与被上诉人之间并未完全达成解除《商品房认购协议书》的合意。第三，被上诉人提交的录音录像不能证实被上诉人认可解除认购协议的事实。首先，录音中人员并未得到上诉人授权发表有关言论，其仅代表个人意见。其次，录音中人员并未明确表示同意解除认购协议等相关事实。因此，该录音录像与解除双方之间的认购协议事实并无关联性。二、原审法院以上诉人未于2019年2月28日给付被上诉人认购金226107元为由认定上诉人违约，进而判定上诉人向被上诉人返还认购金226107元，并以226107元为基数自2017年5月2日起按照年利率8%计算利息至实际付清之日止,显属认定事实错误。第一，如前所述，原审法院仅以《名仕雅居退房审批单》复印件及录音录像不足以认定上诉人与被上诉人之间已经确认解除了2017年5月1日签订的《商品房认购协议书》。第二、该《名仕雅居退房审批单》中关于利息内容是人为后补内容，故该条约定并非是双方合意。首先，该条款并非上诉人单位有关人员书写；其次，无论由谁书写，双方均未在该补充条款上捺印确认，且上诉人亦在一审中也明确表示对该利息约定不予认可；最后，该条款并未对利息起算时间作出明确约定，而一审法院径行认定从2017年5月2日起算利息，明显无证据支持。综上所述，一审法院判决认定事实不清，望二审法院支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决，并发回重审或依法改判。 葛春伟答辩称，请求维持原判。 葛春伟向一审法院起诉请求：1.判决确认《商品房认购协议书》（编号20170662）已经解除。2.判决中运公司向葛春伟返还226107元房款及给付葛春伟以226107元为基数自2017年5月1日起按年利率8%计算至实际付清之日止的利息。3.判决中运公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年5月1日，葛春伟与中运公司签订《商品房认购协议书》1份，该协议书约定葛春伟认购中运公司建设开发的位于唐山市开平区房屋，该套房屋的建筑面积约为97.19平方米，单价为7471元／平方米，成交总价为726107元，在签订本协议时交清总房款的30%以上（计226107元）。葛春伟向中运公司交纳了首付款226107元，中运公司为葛春伟出具了金额为226107元的《收据》1份。2018年12月21日，葛春伟与中运公司签订了《名仕雅居退房审批单》，该审批单约定，中运公司与葛春伟双方自愿协商解除“名仕雅居”认购协议，双方即日起解除商品房认购关系，同时就认购金返还达成协议如下：中运公司退还已经收取葛春伟认购金226107元，通过给付转账的形式履行，退还日期为2019年2月28日一次性支付给葛春伟。《名仕雅居退房审批单》上附有手写的利息约定，内容为：“年息8%，同本金一起退回”。2019年2月28日，葛春伟与其他“名仕•雅居”项目购房者一起向中运公司催要认购金。 一审法院认为，葛春伟、中运公司签订的《名仕雅居退房审批单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，虽然葛春伟提交的是《名仕雅居退房审批单》复印件，但有录音录像证明葛春伟向中运公司催要认购金，中运公司未明确表示拒绝，只表示没有钱给付，故《名仕雅居退房审批单》合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。中运公司应于2019年2月28日给付葛春伟认购金226107元，到期中运公司未履行给付义务，构成违约。故葛春伟主张的确认其与中运公司签订的《商品房认购协议书》已解除及中运公司返还认购金226107元及给付葛春伟以226107元为基数自2017年5月2日起按照年利率8%计算至实际付清之日止的利息，于法有据，一审法院予以支持。对于葛春伟主张从2017年5月1日起算利息，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告葛春伟与被告唐山市中运房地产开发有限公司于2017年5月1日签订的《商品房认购协议书》已解除。二、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告葛春伟认购金226107元，并给付原告葛春伟以226107元为基数自2017年5月2日起按照年利率8%计算的利息至实际付清之日止。三、驳回原告葛春伟的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5121元，简易程序减半收取2560.5元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司负担。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，中运公司与葛春伟签订的《名仕雅居退房审批单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该退房审批单合法有效，一审判决认定双方签订的《商品房认购协议书》已经解除并无不当。中运公司主张双方应继续履行《商品房认购协议书》依据不足，本院不予支持。中运公司主张葛春伟提交的《名仕雅居退房审批单》系复印件，不具有证明效力，但葛春伟提交的录音录像等证据能够佐证该退房审批单复印件的真实性，故本院对中运公司该主张不予支持。根据《名仕雅居退房审批单》的约定，一审法院判决中运公司返还葛春伟认购金并给付相应的利息并无不当。 综上所述，中运公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5121元，由上诉人唐山市中运房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 健 审 判 员  刘江静 审 判 员  吴 凡 二〇二〇年六月十九日 法官助理  赵国莹 书 记 员  孙一帆 ——