江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终730号上诉人（原审被告）：高灵敏，男，1972年3月4日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：于菲，江苏锐文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敬文，男，1946年10月9日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：叶希志，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。上诉人高灵敏因与被上诉人李敬文房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人高灵敏的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李敬文的一审诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋改造费用不应由上诉人承担，在双方洽谈租房之前被上诉人就已经对房屋进行楼梯和卫生间的改造，证人陈某与被上诉人有利害关系，其证言不客观公正且如果改楼梯是上诉人要求的，该费用当时就与陈某结清了，不需被上诉人转结，另案涉房屋装潢后被上诉人租给了他人，租金高于上诉人与被上诉人约定的租金，故被上诉人没有损失；二、被上诉人要求上诉人赔偿二楼装修损失没有事实依据，二楼原来是老旧装修，不值45000元，当时上诉人是为了承租房屋，谈到只要将房子租给上诉人就可以对被上诉人进行补偿，这是上诉人作出的让步，但后来被上诉人没有将房屋出租给上诉人，故协商过程中所说的补偿45000元不能作为判决的依据。被上诉人李敬文答辩称：一、被上诉人出租房屋后是由上诉人根据自己的要求进行必要的整改，整改及装潢的费用自然由上诉人负担，证人陈某证言客观真实，能够作为认定事实的依据；二、上诉人认为房屋改造后被上诉人增加了收益没有事实依据，被上诉人出租给上诉人的是一、二两层，出租给案外人的是一、二、三层，案外人所支付租金自然要高于当时上诉人支付的租金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。李敬文向一审法院的起诉请求：1、判令高灵敏赔偿李敬文改造、装修损失131000元；2、判令高灵敏承担本案诉讼费用。一审查明：2017年2月26日，高灵敏去李敬文家中商谈租赁李敬文所有的位于泰兴两间两层房屋（三楼不在协商租赁范围），双方口头协商高灵敏租赁三年，第一年房租为148000元，此后每年涨5000元。当晚高灵敏微信转账给付6000元，第二天高灵敏对争议房屋进行装潢。此后，2017年3月10日，2017年4月24日高灵敏各汇款24000元、70000元给李敬文。在高灵敏装潢期间，李敬文、高灵敏因为签订书面租赁协议发生矛盾，致使高灵敏未能继续使用争议房屋，高灵敏曾于2017年7月27日诉至一审法院要求李敬文返还租金及装潢款，并赔偿损失。后一审法院作出（2017）苏1283民初6853号民事判决书，该判决认定高灵敏与李敬文之间的房屋租赁合同已于2017年7月16日解除,高灵敏租赁案涉房屋不做防水层的行为构成合同违约，故高灵敏诉求李敬文返还其装潢款以及赔偿其损失不予支持。对于李敬文认为高灵敏违约应赔偿其装潢损失，因李敬文在该案中未明确提出反诉，该案未予理涉，告知李敬文可另行主张权利。后高灵敏不服该判决提起上诉，本院以（2018）苏12民终2372号民事判决驳回高灵敏的上诉，并维持原判。李敬文遂持诉称理由诉至一审法院。庭审中，李敬文自认其于2017年7月30日与新的承租人签订租赁协议，房屋租赁期限自2017年8月1日起算。另查明，在（2017）苏1283民初6853号房屋租赁合同纠纷案件审理过程中，李敬文、高灵敏就案涉房屋高灵敏装修部分造价以及李敬文原装潢损坏部分的价值申请进行司法鉴定，后评估机构虽出具了资产评估师征求意见稿，但因鉴定时上述要求鉴定的部分均已灭失，双方争议较大，后未能形成正式评估报告。还查明，审理中，李敬文申请为李敬文、高灵敏装潢的瓦匠陈某到庭作证。对于争议的将楼梯及卫生间移至西边一间南面是谁与其商谈的问题，其称“26日下午，李敬文跟我说西边要搬楼梯和卫生间，当时我就和李敬文谈价格等事宜，李敬文跟我说是房客委托他弄的，但是我不认识房客，所以钱我是和李敬文结账”，对于争议的搬楼梯及卫生间费用的给付，其称“李敬文跟我说这个费用他先给我，然后他再去和房客结账，他说是租房子的人委托他找的瓦匠，这个钱我肯定向李敬文要”。对于搬楼梯及卫生间费用是多少，其称“2月26日下午李敬文讲一楼的楼梯和卫生间都要搬掉，他说人家要洗车子，不搬的话车子开不进来，当时我也问他搬楼梯的价格，他讲是房客委托他的，反正是他跟我结账，当时把北边的楼梯扒掉、卫生间搬离，重新在南边浇一个楼梯，我要了45000元，李敬文还我是41000元。”对于一楼、二楼的护墙板、吊顶、地板是受谁指示拆除的问题，其称“是高老板让我砸掉的，我当时还问他要不要和房东说一下，高老板说他租了李敬文的房子，怎么弄都听他的安排。”对于陈某在为高灵敏装潢过程中使用李敬文材料的情况，其称“当时砌墙用了李敬文的砖头，用了1000砖，浇西边楼梯从一层到三层用了58根9米长、直径12MM的钢材。”另外，李敬文还提供了在（2017）苏1283民初6853号民事案件中当时由高灵敏向一审法院提供的其与李敬文、李继宏（李敬文之子）之间多份谈话录音以进一步证明对于案涉承租房屋二楼拆除装潢损失的赔偿、一楼搬楼梯及卫生间费用，高灵敏都有承诺愿意承担，以及防水材料、砖头等李敬文垫付的情况。再查明，高灵敏在庭审中也向一审法院提交了其与陈某的谈话录音以及其与之后承租李敬文房屋的鲍姓男子的通话录音，以证明一楼搬楼梯是李敬文安排的，之后高灵敏留下的地面的两个坑是由鲍姓男子填平的，费用也是该男子出的。审理中，李敬文明确要求高灵敏赔偿的项目如下：1、匠人伙食费23000元；2、代高灵敏购买的防水材料2280元；3、钢材1914元；4、两间两层上下内门7000元；5、高灵敏装潢使用李敬文砖头5000元；6、一楼地面恢复费用13200元；7、恢复二、三楼拆除的卫生间、楼梯楼板洞口8800元；8、增补四根大梁及柱子32000元；9、重新恢复3堵承重墙3000元；10、赔偿二楼原精装潢损失45000元；11、一楼原精装潢损失45000元；12、新搬建的楼梯、卫生间费用41000元。一审法院认为：本案争议焦点：李敬文的损失如何确认？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院生效的（2017）苏1283民初6853号民事判决书就李敬文与高灵敏之间房屋租赁合同的解除已作认定，同时该判决书认定高灵敏不做防水层的行为构成合同违约，故在合同解除后，本案李敬文作为房屋出租人要求作为承租人的高灵敏赔偿其损失依法应予支持。由于案涉房屋改造现场已不存在，就相关损失在另案中也未能进行司法鉴定，而李敬文的损失也客观存在，故对于争议损失的确认，现只能根据原高灵敏提供的相关证据逐一分析：1、对于李敬文主张的新搬建移至西边一间南面楼梯、卫生间的费用，根据瓦匠陈某的证人证言内容，案涉房屋内楼梯、卫生间的改建虽是李敬文与其商谈，但李敬文也告知是承租人委托，在高灵敏提供的其与李敬文2017年5月20日的谈话录音中，其也承诺认可楼梯、卫生间的改造费用由其承担。按照目前本地的房屋租赁交易习惯，出租人提供租赁房屋给承租人使用，承租人基于自己承租的目的需与出租人协商一致才能对房屋进行改造，改造费用理应由承租人承担。本案高灵敏基于开设洗车店的需要，为使车辆能够进入，对承租房屋进行改造符合客观事实，其称楼梯、卫生间的改造费用由出租人承担没有事实和法律依据，不予采信。至于楼梯、卫生间改造的费用金额，因证人陈某已反映最后商议金额为41000元，陈某又要求与李敬文结账，李敬文也提供了收条为证，故该费用应作为李敬文的损失由高灵敏承担。2、对于李敬文主张的二楼原精装潢损失45000元，根据到庭证人陈某的证言，二楼的护墙板、吊顶、地板等装潢的拆除均是其受高灵敏指示所为，在高灵敏提供的谈话录音中也可以反映出当时李敬文对拆除二楼装潢是不同意的，双方对赔偿事宜也有过协商，其与李敬文之子于2017年5月18日的谈话录音中也同意补偿45000元，故李敬文的该项主张予以支持。3、对于李敬文主张的一楼原精装潢损失45000元，根据李敬文提供的证人陈某的证言，一楼的楼梯、卫生间改造系李敬文与其商谈，虽然根据之前分析其系受高灵敏委托，但对于一楼的改造其是知情的、认可的，故在此情况下，其要求高灵敏承担一楼装潢损失，不予支持。4、对于李敬文主张的防水材料款2280元以及砖头款5000元，因根据证人陈某的证言李敬文代高灵敏购买了防水材料并使用了李敬文的砖头1000块，再结合高灵敏提供的2017年5月12日及5月20日的谈话录音内容，两者能够相互印证证明李敬文代高灵敏购买了防水材料共计2280元。另高灵敏使用李敬文砖头1000块，李敬文按照每块1元的价格向高灵敏主张符合目前的市场行情，故李敬文主张的上述两项费用中共支持3280元，高灵敏应一并给付李敬文。5、对于李敬文主张的匠人伙食费、钢材款，虽然在证人的证言或者谈话录音中均有所提及，但因具体的结算标准、价格都不明确，无法核实李敬文的主张是否合理，故根据现有证据对该两项主张不予支持。6、对于李敬文主张的一楼地面恢复费用13200元，因根据原、高灵敏双方提供的证据，李敬文无法证明该地面的恢复系其所为，且恢复费用也未能提供相关证据佐证，故不予支持。7、至于李敬文主张的其他上下内门费用、恢复二、三楼拆除的卫生间、楼梯楼板洞口费用、增补四根大梁及柱子费用及重新恢复3堵承重墙费用，李敬文未能提供任何证据证明其花费了上述费用、恢复了上述建筑，且李敬文、高灵敏解除租赁合同后，李敬文随即将案涉房屋出租给其他承租人，故其将上述费用作为损失向高灵敏主张，不予支持。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，作出判决如下：一、高灵敏于判决生效后十五日内赔偿李敬文各项损失合计89280元；二、驳回李敬文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由李敬文负担220元，高灵敏负担2700元（高灵敏应承担的费用李敬文已经垫付，高灵敏于判决生效后十五日内给付李敬文）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、被上诉人与案外人杨向兵的房屋租赁合同一份，该合同载明租金每年16万元等，并载明两间三层内外墙体均已贴好墙面砖，卫生间、楼梯等均已镶贴完毕，这些瓷砖镶贴是上诉人完成的，证明被上诉人是获利者，其实际没有损失；证据二、被上诉人一审提交的5月17日的录音，该录音中显示，在2月20日时，陈某和高灵敏并不认识，而此时被上诉人李敬文和陈某所谈工作量中就已经谈到楼梯和卫生间，证明搬楼梯和卫生间是被上诉人自己的意思决定，并不是上诉人的要求；证据三、被上诉人一审提交的5月19日录音，录音中显示拆二楼天花墙面的时候，李敬文是在场的，并未反对，故该费用不应由上诉人承担；证据四、被上诉人一审提交的施工记录，证明搬楼梯和卫生间的费用不应由上诉人承担并证明上诉人使用的被上诉人1000块砖头的费用为550元；证据五、被上诉人与徐正荣签订的建房协议书，证明2016年李敬文就有搬楼梯、卫生间的想法，故搬楼梯和卫生间的费用不应由上诉人负担。被上诉人质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，案外人的租赁范围是1-3层，而当时上诉人承租的是1-2层，协议记载的瓷砖等只是对现状的描述；证据二、证据三是上诉人对两份录音的断章取义，不能证明其所要证明的目的；证据四的真实性没有异议，但对证明目的有异议，这是瓦工自己定的砖，与被上诉人没有关系；对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，徐正荣施工的工程是二楼加三楼。二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，生效判决就李敬文与高灵敏之间房屋租赁合同的解除已作出认定，同时该判决认定高灵敏不做防水层的行为构成合同违约，故在合同解除后，本案李敬文作为房屋出租人要求作为承租人的高灵敏赔偿其损失依法应予支持。对于李敬文主张的新搬建的楼梯、卫生间的费用，根据瓦匠陈某的证人证言内容，案涉房屋内楼梯、卫生间的改建虽是李敬文与其商谈，但李敬文也告知是承租人委托，在高灵敏提供的其与李敬文2017年5月20日的谈话录音中，其也承诺认可楼梯、卫生间的改造费用由其承担。按照目前本地的房屋租赁交易习惯，出租人提供租赁房屋给承租人使用，承租人基于自己承租的目的需与出租人协商一致才能对房屋进行改造，改造费用理应由承租人承担。本案高灵敏基于开设洗车店的需要，为使车辆能够进入，对承租房屋进行改造符合客观事实，且其一、二审提供的证据都不能证明楼梯、卫生间改造费用应由出租人李敬文承担，故高灵敏主张楼梯、卫生间的改造费用由出租人承担没有事实和法律依据，应不予采信。关于李敬文主张的二楼原精装潢损失45000元，根据到庭证人陈某的证言，二楼的护墙板、吊顶、地板等装潢的拆除均是其受高灵敏指示所为，在高灵敏提供的谈话录音中也可以反映出当时李敬文对拆除二楼装潢是不同意的，双方对赔偿事宜也有过协商，其与李敬文之子于2017年5月18日的谈话录音中也同意补偿45000元，高灵敏二审提交的证据不能证明李敬文同意拆除二楼装潢，故一审对李敬文的该项主张予以支持并无不当。关于李敬文主张的防水材料款2280元以及砖头款5000元，因根据证人陈某的证言李敬文代高灵敏购买了防水材料并使用了李敬文的砖头1000块，再结合高灵敏提供的2017年5月12日及5月20日的谈话录音内容，两者能够相互印证证明李敬文代高灵敏购买了防水材料共计2280元。另高灵敏使用李敬文砖头1000块，李敬文按照每块1元的价格向高灵敏主张符合目前的市场行情，高灵敏依据陈某的施工记录主张砖头费用550元应不予支持。关于高灵敏上诉所提的李敬文因其装潢获益的问题，李敬文出租给案外人的是一至三层而出租给高灵敏的是一至二层，高灵敏以两者租金差为由主张李敬文因其装潢获益没有事实依据。另高灵敏主张案外人的租赁协议中涉及的瓷砖镶贴均是其所施工，对此本院认为，根据双方在另案中的鉴定，高灵敏装修部分已经灭失，高灵敏也未提供其他证据证明李敬文实际在使用其装潢部分，故高灵敏上诉所提的李敬文因其装潢获益的上诉理由不能成立。综上，高灵敏的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2032元，由上诉人高灵敏负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年六月二十四日书记员  陆超凡