广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终706号上诉人（原审被告，反诉原告）：黄蓉芳，女，汉族，1987年9月16日出生，身份证住址：广东省怀集县**************，居民身份证号码：441************029。委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧，广东莱恩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王聪，男，汉族，1993年3月16日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区*****，居民身份证号码：370************330。委托诉讼代理人：于保良，男，汉族，1968年10月3日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区************，居民身份证号码：130************513，系王聪的叔叔。上诉人黄蓉芳因与被上诉人王聪房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄蓉芳上诉请求：一、撤销原判，驳回王聪的诉讼请求。二、改判支持黄蓉芳的一审反诉请求第二、三项；三、一、二审诉讼费由王聪承担。事实和理由：原审法院以王聪没有主张的事实作为了判决的依据，违反辩论原则，判决错误。一、王聪主张的是2018年12月、2019年1月、2月、5月四个月的房屋店铺租金4万元。黄蓉芳已提供相应证据证明不欠付王聪这四个月的租金。原审法院认定截至判决下发之日，涉案房屋的实际租赁期限距离双方签署《房屋租赁合同》之日已将近一年，讨论免租期的具体指向已无意义。鉴于黄蓉芳实际仅向王聪交纳了4个月租金4万元，即使按照合同约定免租2个月，现欠付的租金金额必然高于王聪主张的租金4万元，故原审法院对于王聪主张黄蓉芳支付尚欠租金4万元予以支持。原审法院超出王聪主张的2018年12月、2019年1月、2月、5月房屋租金的诉讼请求，认为黄蓉芳截至判决之日，尚欠王聪4个月租金。根据约束性辩论原则，只有当事人提出并加以主张的事实，法院才能予以认定。故原审法院超出了王聪主张的事实，违反辩论原则作出的错误判决，理应撤销。二、原审法院超出黄蓉芳的反诉请求作出的判决，违反了被告的处分原则。原审判决认定：“合同签订后，黄蓉芳依约对房前的排水系统以及竹棚进行了维修，花费21400元整，该笔费用经王聪确认后直接抵扣了相应租金。……2019年3月16日至2019年4月15日的租金以及2019年4月16日至2019年5月15日的租金依约抵扣了维修费用”。但原审判决却认定“对于黄蓉芳提出应在转让费中扣除上述21400元的意见予以采纳，即黄蓉芳应向王聪支付扣除维修费21400元后的转让费58600元”。黄蓉芳自始主张的是维修费21400元抵扣相应租金，而不是抵扣转让费。原审法院超出黄蓉芳请求作出的判决，理应撤销。三、针对转让费问题，黄蓉芳在原审庭审时补充提交过一份重要的光盘视频证据，但原审判决未体现和回应该份证据。该光盘视频证明：黄蓉芳的公公褚洪军向王聪的代理人于保良交了设备转让费定金3万元（现金），于保良在视频中予以了肯定的回应。该份证据对设备转让费金额的认定十分重要，但原审法院却置之不理，原审判决书中也并未对该份证据作出任何回应，认定事实不清，遗漏了重要证据。《物品清单》中除去二房东的设备，剩余属于王聪的设备寥寥无几，且有两台设备损坏不能使用，即使是坏的也要黄蓉芳自行承担，实体处理不当。基于王聪有违常理的做法，黄蓉芳向其退回了物品清单的全部设备。因王聪引起原审诉讼纠纷，要求黄蓉芳腾退房屋，黄蓉芳于2019年11月11日通知王聪办理退租交接手续，但王聪却避而不见，于是黄蓉芳叫来了二房东陈周荣代为退租交接，王聪及二房东的全部设备已完好的放在出租屋内，由二房东代为保管。被上诉人王聪答辩称:原审判决正确，黄蓉芳上诉无理，应予以驳回。王聪向原审法院起诉请求：一、黄蓉芳偿还王聪房屋店铺转让费8万元、租金4万元，支付违约滞纳金3.6万元。二、黄蓉芳腾退房屋店铺。三、本案的诉讼费由黄蓉芳承担。四、黄蓉芳承担王聪的律师费及相关费用。黄蓉芳向原审法院提起反诉请求：一、继续履行《房屋租赁合同》；二、王聪向黄蓉芳支付违约金2万元；三、判令王聪向黄蓉芳赔偿经济损失134239元；反诉请求第二、三项合计154239元。原审法院认定事实：2018年12月2日，王聪（甲方）和黄蓉芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中打印文本为：“一、王聪将位于金鼎官塘陶园新村一巷四号的房屋租给乙方使用，租赁从2018年12月2日到2021年3月18日止，中途无故退租押金不予退还，租金不满一个月的按一个月计。合同期满乙方不再续租，需提前一个月通知甲方。乙方未交押金。2018年12月2日止2018年12月15日的租金免交。房前的竹棚80平方米作为房子的附属物同房子一起出租使用。二、乙方每月18日前缴纳房屋的月租一万元到甲方指定的账号。租金拖欠超过五天以上的，每天按月租金的百分之五加收滞纳金，如拖欠租金达30日以上，甲方有权收回房屋并没收屋内所有设施物品。签订合同时乙方向甲方支付租赁房屋内所有甲方的设施物品的转让金8万元（物品清单见附表、房东的除外），入场费一万元免交。每年十个月收取月租。三、租赁期间甲方无故解除合同、影响乙方的正常经营、需提前一个月通知乙方并双倍返还所收取的乙方当月租金，赔上因甲方无故解除合同给乙方造成的损失。四、合同签订之日起，甲方所租赁的房屋屋内所有设施物品（除原房东物品外）全部归乙方所有，并协助乙方办理经营所需的营业执照及食品经营许可证。五、出租期间，乙方负责维护好原有房产、财产及配套设施，如有损坏由乙方负责维修或赔偿。签订合同前所涉及的水电费、物业管理费、电话费、有线电视费等实用的费用由甲方负责缴付，签订合同后归乙方支付。原有物产自然损坏及折旧乙方不负责……”其中第一条中“未交押金”被手写体更改为“不用交押金”。合同最后添加备注“乙方维修房前竹棚及房屋排水共计21400元，在转让费或房租扣除，给甲方装修费用单据。”王聪于该备注上按捺。此外，《房屋租赁合同》后附有一份《物品清单》，其中载明涉案四层房屋中现有冷藏柜、空调、热水器、床、衣柜等物品。黄蓉芳于《物品清单》中按捺指纹。黄蓉芳提交两张王聪于2019年3月2日出具的《收据》，其一载明：“今收到黄蓉芳现金2万元，房租2月份到3月份。收款人：王聪。”其二载明：“6月份收黄蓉芳租金1万元、7月份收黄蓉芳租金1万元。收款人：王聪。”2019年3月20日，黄蓉芳收到《珠海（国家）高新技术产业技术开发区（唐家湾镇）市场监督管理局行政告诫书》（珠高字监诫字[2019]2-04号），载明：“黄蓉芳：你金鼎官塘陶园新村无照经营餐饮行为，已经违反《珠海市经济特区商事登记管理条例》第三十五条第一款第一项之规定，鉴于你违法情节轻微，现告诫你于2019年3月27日前纠正违法行为，逾期不纠正的，我局将对你的违法行为予以查处。”2019年4月18日，官塘社区居民委员会出具《证明》，载明：“珠海高新区市场监督管理局：兹有吴慧祥（身份证号：440************179）位于珠海市**************有房屋一间出租使用，面积为60平方米，现租给黄蓉芳（身份证号：441************029）经营餐饮业务，现黄蓉芳向贵局申请办理营业执照登记，敬请贵局核实审批，并给予办理为盼。（此证明只作申办营业执照之用，其他业务和复印件无效，此证明有效期一个月）特此证明。”2019年4月19日，黄蓉芳取得珠海市高新区***************、机构名称为“珠海市高新区食与乐餐饮店”的营业执照（统一社会信用代码：92440400********）。2019年6月5日，黄蓉芳取得珠海市市*监督管理局下发的机构名称为“珠海市高新区食与乐餐饮店”的《食品经营许可证》。王聪委托诉讼代理人于一审庭审时陈述，房屋的产权人是吴慧祥。涉案租赁场所是王聪于2018年2月承租下来做餐饮店的，王聪转租时并未收到黄蓉芳支付的押金。合同手写体中关于维修费的备注是黄蓉芳要求核对合同时另找人写上去的，双方并未讨论过要从转让费或房租中扣除21400元维修费。王聪要求黄蓉芳划掉手写体备注内容，但黄蓉芳解释其目的并非是向王聪要钱，而是通过这种方法向老房东要装修费的钱，故王聪未坚持划掉。王聪在转租时是有营业执照和食品经营许可证的，已经更名到黄蓉芳合伙人王莹莹名下，但由于黄蓉芳和王莹莹闹矛盾，王莹莹把更名后的证照给拿走了。签订租赁合同后，王聪合计收到黄蓉芳支付的四个月租金。双方未就一年中具体哪两个月免租进行协商。黄蓉芳委托诉讼代理人一审庭审时陈述，黄蓉芳在签订租赁合同时对于《物品清单见附表》的措辞并无表示异议，但现场移交发现相关设备没有可利用价值，故要求王聪自行处理，目前相关设备仍然摆放在涉案租赁房产内。王莹莹并非黄蓉芳的合伙人。黄蓉芳已向王聪缴纳2019年1月16日至2月15日、2月16日至3月15日、5月16日至6月15日、6月16日至2019年7月15日的租金；维修费抵扣另外两个月租金日期是2019年3月16日至5月15日；2019年8月16日至9月15日的租金已经交给房东。一审庭审后，王聪于2019年11月15日向原审法院提交补充资料称“黄蓉芳前几天未支付转让费、押金，拖欠房租、水电已经跑路。”原审法院与黄蓉芳委托诉讼代理人电话联系，其称黄蓉芳确已向王聪提出终止合同并离开了涉案房屋，但双方并未进行涉案房屋的交接。原审法院认为，王聪及黄蓉芳之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点主要如下：第一，关于8万元转让费的问题。王聪主张黄蓉芳尚欠8万元转让费未支付。黄蓉芳辩称王聪并未实际转让其自有的设备，不应支付相应转让费。原审法院认为，黄蓉芳的抗辩理由并不成立。首先，双方于《房屋租赁合同》中明确约定了“乙方（黄蓉芳）向甲方（王聪）支付租赁房屋内所有甲方的设施物品的转让金8万元（物品清单见附表，房东的除外）”。上述约定的文义应理解为王聪向黄蓉芳转让属于王聪的物品（不包含房东的物品），其中王聪的物品作价8万元；而并非如黄蓉芳所主张的转让物品在包括房东物品在内作价8万元。其次，黄蓉芳在《物品清单》中按捺了指模，表明黄蓉芳对于转让的物品名目进行了确认，进一步佐证双方确实有转让物品并支付转让费的意思表示。虽然双方对于《物品清单》中的物品归属有异议，但这并不影响黄蓉芳依据合同具有向王聪支付8万元转让费的义务。王聪现主张黄蓉芳支付8万元转让费有合理依据，原审法院予以支持。第二，关于维修费21400元的问题。黄蓉芳依据《房屋租赁合同》中的手写体备注内容主张转让费或房租中应扣除其支出的维修费21400元，王聪则主张该备注为黄蓉芳未经王聪同意的情形下自行添加的内容。对此，王聪未提交相关证据证明该内容为黄蓉芳擅自添加的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，王聪应承担未充分举证之不利后果。此外，王聪于该备注中按捺了指模，可推定王聪对于该备注内容的认可。故原审法院对于黄蓉芳提出应在转让费中扣除上述21400元的意见予以采纳，即黄蓉芳应向王聪支付扣除维修费21400元后的转让费58600元。第三，关于免租期及欠付房租的问题。双方均确认，自签署《租赁合同》后黄蓉芳仅向王聪支付4个月、合计4万元的租金。黄蓉芳辩称其还向房东支付了1个月的租金，但并未提交相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院对于黄蓉芳该意见不予采纳。即便黄蓉芳确实向房东支付了1个月租金，根据合同的相对性，亦不影响王聪根据《房屋租赁合同》向黄蓉芳主张欠付的房租。至于免租期，《房屋租赁合同》中明确约定一年按照10个月收租金，双方于庭审时对于免租期具体是指什么时间存在分歧。但截至原审判决下发之日，涉案房屋的实际租赁期限距离双方签署《房屋租赁合同》之日已将近一年，讨论免租期的具体指向已无意义。鉴于黄蓉芳实际仅向王聪交纳了4个月租金4万元，即使按照合同约定免租2个月，现欠付的租金金额必然高于王聪主张的租金4万元。故原审法院对于王聪主张黄蓉芳支付尚欠租金4万元予以支持。第四，关于违约金问题。王聪和黄蓉芳分别主张对方应支付违约金，其中王聪主张黄蓉芳应支付延迟支付租金的违约金，而黄蓉芳则主张王聪未及时配合办理营业证照的违约金。王聪辩称其并非未配合办理相关证照，而是将证照办理至黄蓉芳合伙人王莹莹名下后，因黄蓉芳与王莹莹发生分歧才导致其无证经营，但黄蓉芳对此予以否认。对此，王聪未提交相关证据可证明黄蓉芳与王莹莹就涉案房屋的餐饮经营中存在合伙关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，原审法院对于王聪该意见不予采纳。综合考虑到王聪在办理相关证照变更的过程中存在一定迟延，而黄蓉芳确实存在未及时交付房租的情形，原审法院对于双方在本诉及反诉中主张对方支付违约金的请求均不予支持。第五，关于王聪诉请黄蓉芳腾退及黄蓉芳诉请双方继续履行合同，基于双方于原审宣判前均向原审法院确认黄蓉芳已不再继续租赁涉案房屋并已搬离，王聪与黄蓉芳的上述诉讼请求已不具有现实意义，原审法院对于以上腾退及继续履行合同的诉讼请求均予以驳回。第六，关于王聪主张律师费及黄蓉芳主张经济损失的问题。王聪未提交证据证明实际发生了律师费，原审法院对王聪该诉讼请求不予支持。经营餐饮并聘请员工支付工资系黄蓉芳应承担的支出，且黄蓉芳提交的转让凭证及工资表无法证明其真实性及与本案的关联性，故原审法院对于黄蓉芳主张的赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：—、黄蓉芳于判决发生法律效力之日起十五日内向王聪支付房屋转让费5.86万元（已折抵维修费）；二、黄蓉芳于判决发生法律效力之日起十五日内向王聪支付欠付房租4万元；三、驳回王聪其他诉讼请求；四、驳回黄蓉芳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2945元，由王聪负担500元，黄蓉芳负担2445元；反诉案件受理费3841元，由黄蓉芳负担。二审期间，黄蓉芳和王聪均提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审认定事实：黄蓉芳提交新证据：一、微信支付凭证、褚洪军与二房东陈周荣微信聊天记录截图，拟证明王聪起诉本案租赁纠纷后黄蓉芳的公公褚洪军向二房东陈周荣支付了2019年8月16日至9月15日、9月16日至10月16日的租金；二、陈周荣的证明，拟证明2019年7月因王聪起诉要求黄蓉芳腾退涉案房屋，即要求解除租赁合同，原审庭审结束后，王聪通知拒绝与黄蓉芳办理退房交接手续，故2019年10月20日黄蓉芳和陈周荣办理完退房交接手续，正常退出了涉案房屋；三、王聪委托诉讼代理人于保良与陈周荣的微信聊天记录截图，拟证明：陈周荣已实际收到黄蓉芳2019年8月16日至9月15日、9月16日至10月16日的租金，王聪、于保良对黄蓉芳已经与二房东办理完退房交接手续是知情的，且知道房屋钥匙在二房东手中，并表示后续要继续招租的事情；四、视频资料（该证据在原审庭后提交过）,拟证明在签订房屋租赁合同时，王聪的代理人于保良已收取黄蓉芳3万元的物品设备转让费，在办理涉案房屋退房交接手续时，屋内各场所及所有物品的现状。王聪质证认为，上述证据与本案无关。王聪的委托诉讼代理人于保良确认视频中显示的收取褚洪军3万元的事实，但是于保良称这些钱不是黄蓉芳所称设备转让费定金，而是褚伟给王莹莹的钱。于保良称褚洪军和黄蓉芳对于保良说，黄蓉芳、王莹莹、褚洪军和褚伟等五人合伙开店租赁涉案房屋，于保良代王聪收取3万元，是临时住房的押金，因为褚伟、王莹莹等人当时要住进涉案房屋，于保良开了收据给褚伟，收据的具体内容不记得了。王聪二审提交证据《物品清单》，拟证明2018年12月19日王聪、陈周荣及其儿子、褚洪军（黄蓉芳的家公）、褚伟一起清点涉案房屋内的物品，清点之后由陈周荣签名，除了物品清单上注明是陈周荣的物品，其他均为王聪的。黄蓉芳质证称，对证据真实性、合法性无异议，但陈周荣的签名未区分物品清单中哪些物品属于陈周荣，因此清单中的物品均为陈周荣的。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：关于应付转让费金额和已付租金数额的认定，以及王聪是否应承担向黄蓉芳赔偿经济损失的民事责任。第一，关于应付转让费金额的认定，原审法院根据《房屋租赁合同》手写内容，将维修费2.14万元从转让费8万元中扣除，认定应付转让费为5.86万元，并无不妥。黄蓉芳上诉提出视频证据显示褚洪军代黄蓉芳向于保良支付了3万元设备转让费定金，原审法院对此未作认定。二审中，双方对视频证据进行了举证和质证。视频显示于保良收取了3万元，但是未显示该款为涉案合同约定的转让费，于保良在二审法庭调查时对黄蓉芳有关该款为转让费的说法不予认可。黄蓉芳未进一步举证证明该3万元款项的用途为涉案合同的转让费，故本院对黄蓉芳该事实主张不予采纳。原审判决认定黄蓉芳应付的转让费为5.86万元，并无不当。第二，关于欠付租金数额的认定。王聪在起诉时主张截至2019年7月25日，黄蓉芳尚欠2018年12月及2019年1月、2月和5月租金，经审理，原审法院认定黄蓉芳已交2019年1月、2月和5月、6月房租，合同第一条约定2018年12月2日至15日租金免交，故黄蓉芳仍须交纳2018年12月16日至31日、2019年3月、4月及7月的租金。黄蓉芳主张维修费冲抵了2019年3月、4月的租金，但黄蓉芳未举证证明王聪同意冲抵，且原审法院已将维修费抵扣了转让费，故黄蓉芳的该主张理由不成立，本院不予采纳。因此，黄蓉芳尚欠2018年12月下半个月、2019年3、4、7月租金，按每月1万元计算，合计应为3.5万元，原审判决未考虑2018年12月2日至15日免租，对欠付租金数额认定错误，本院对此予以改判。至于黄蓉芳主张的其已向陈周荣交纳2019年8月之后的房租，超出了王聪诉讼请求的范围，本院对此不作认定和处理，双方如有纠纷，可另循途径解决。第三，关于黄蓉芳反诉要求王聪赔偿经济损失的问题，黄蓉芳提供的转让凭证、工资表等，不能证明因王聪违约给黄蓉芳造成了损失。原审法院认为黄蓉芳提交的证据与本案无关联性，并无不当。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11468号民事判决第一、四项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11468号民事判决第三项；三、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11468号民事判决第二项为：黄蓉芳于本判决生效之日起十五日内向王聪支付2018年12月16日至31日和2019年3、4、7月的房租共计3.5万元；四、驳回王聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2945元，由王聪负担2327元，黄蓉芳负担618元；反诉案件受理费3841元，由黄蓉芳负担。二审案件受理费5093元，由黄蓉芳负担5042元，王聪负担51元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年六月九日书记员  吴健豪