四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4966号 上诉人（原审被告）：李纪琼，女，1974年5月4日出生，汉族，住重庆市永川市。 上诉人（原审被告）：雷科，男，1973年9月7日出生，汉族，住重庆市永川市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李运海，男，1951年12月5日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 被上诉人（原审原告）：罗波，男，1974年12月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：何世敏，女，1966年9月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：文仁科，男，1970年1月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：胡平蓉，女，1971年2月11日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：肖静怡，女，1982年7月8日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：谭双琼，女，2000年6月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：张国华，女，1951年1月19日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 以上八被上诉人共同委托诉讼代理人：钟方然，四川诚峰律师事务所律师。 原审第三人：四川三阳泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区青羊大道10号成都花园三楼。 法定代表人：杨传福。 委托诉讼代理人：黄志刚，男，系公司员工。 上诉人李纪琼、雷科因与被上诉人李运海、罗波、何世敏、文仁科、胡平蓉、肖静怡、谭双琼、张国华（以下简称李运海等8人），原审第三人四川三阳泰房地产开发有限公司（以下简称三阳泰公司）排除妨害纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李纪琼、雷科上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：李纪琼、雷科取得了所使用商铺的房屋权属证书，商铺的位置、四界、面积确定，竣工图注明用GRC轻质隔板与相邻隔断，其具有独立的使用价值，房产证上关于商铺的记载足以证明其构成独立的物，李纪琼、雷科享有商铺独立产权。在三阳泰公司与商业楼业主解除委托租赁合同关系之后，商业楼整体租赁协议的法律效力已经终止，李纪琼、雷科也未与其他业主建立共同委托租赁的协议，故其进行自主经营未对李运海等8人造成损害，无停止经营必要。 李运海等8人辩称，（2018）川01民终6704号民事判决（以下简称6704号判决）认定案涉商铺性质属于虚拟式产权商铺，基于其性质，业主对其应属按份共有。如上诉人处分共有物需至少征得2/3以上业主同意。 三阳泰公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李运海等8人向一审法院起诉请求：1、判令李纪琼、雷科停止个人利用商铺的行为，恢复整体铺面原状，并禁止李纪琼、雷科今后不得再行私自使用商铺；2、判令李纪琼、雷科赔偿李运海等8人支付的律师费5000元；3.诉讼费由李纪琼、雷科承担。诉讼中，李运海等8人变更第2项诉讼请求为：判令李纪琼、雷科承担李运海等8人支付的律师费3000元；增加如下诉讼请求：判令李纪琼、雷科赔偿李运海等8人损失106013元，具体计算方式为李运海等8人商铺面积277.16平方米×30/平方米×天数（自2018年5月起至李纪琼、雷科停止妨害之日止）×25%。 一审法院认定事实：金堂县十里大道二段389号三阳鑫城三号综合商场商业楼系三阳泰公司开发，该商业楼建成后，三阳泰公司将商场分区分别出卖，并与购房人签订“委托出租协议”，约定商场由该公司进行统一招租管理，委托出租期限为12年，即从2010年1月1日起至2021年12月31日止。本案当事人均属该商业楼1层的业主，均与三阳泰公司签订了“委托出租协议”；李纪琼、雷科的铺面坐落为1层23号。 2013年9月24日，三阳泰公司申请成立桂湖摩尔业主委员会。2016年1月16日，金堂县赵镇桂湖摩尔设立首届业主大会，并选举产生了业主委员会，推选业委会委员李恒春任业主委员会主任，任期5年（2016年1月16日至2021年1月16日）。 2016年，桂湖摩尔因经营不善，连带其他承租商家亦撤离案涉商场，致该商场长时间处于闲置状态。自2019年初至今，李纪琼、雷科自行使用其处于临街位置的铺面，并在相应界址处设置玻璃隔断。 根据开发商设计图和竣工图，案涉商业楼第1层至第3层整体为综合性商场，其中1层除外墙及卫生间等特殊部位设计修建墙体外，其余部分均未设计修建墙体。 上述事实有委托出租协议、桂湖摩尔业主委员会成立的相关资料、当事人的一致陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点是商铺的性质，以及李纪琼、雷科的自主经营行为是否对李运海等8人构成侵害。就上述争议焦点，一审法院评判如下： 首先，有关商铺性质的认定是处理本案纠纷的前提条件。已经发生法律效力的6704号判决对案涉商铺的性质进行了分析，一审法院权从。根据《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，以及《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”的规定，结合当事人房屋所有权证上界址均载明为“共墙”，即双方所有的商铺并无独立四至界址，商铺之间无物理隔断，在购买后也仅享有商铺产权而非直接经营的事实，案涉商铺实质上是商铺的产权、经营权、管理权相分离的产权式商铺，即虚拟式产权商铺。 其次，根据虚拟式产权商铺产权、经营权、管理权相分离的性质，业主所有权的行使应受到一定限制，其主要表现按（2017）川0121民初1841号民事判决的表述：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。基于该类型商铺的以上特征，那么全体业主就应当结合成一个利益共同体，其基本原则是以合理的方式整体利用整个商场从而达到利益的最大化。 案涉商场因先前承租的桂湖摩尔经营不善，商家纷纷撤离，导致长期闲置，包括本案当事人在内的业主均无从通过出租获取收益。该商场的各业主在整体出租与各自经营之间面临艰难的抉择，坚持整体出租者有之，主张各自经营者有之，在中间摇摆者也有之。从案涉商场来看，李纪琼、雷科商铺位于临街处，位置明显优于李运海等8人商铺所处位置，出于众多消费者的心理习惯，若各自自主经营，那么李运海等8人所有的位于商场内部的商铺将难以具有经营价值，仅从这一常识性角度出发，也可以得出李纪琼、雷科目前自主经营对包括李运海等8人在内的其他业主在利益上构成损害的结论。综上，李纪琼、雷科的自主经营行为对李运海等8人的利益构成侵害，应当停止经营。本案的玻璃隔断系先前就已存在，李运海等8人认为拆除将造成不必要的浪费，主张保留，一审法院予以照准。在此，需要指出的是，所在商场的全体业主大会应当尽早举行以作出相应的决议，以统一各业主的认识，而不是相互指责，各行其是。 最后，关于李运海等8人的损失。一、律师费的问题：律师费是李运海等8人因提起诉讼所发生的费用，该费用的产生与李纪琼、雷科的侵害行为之间并不具有必然的因果关系，仅仅是李运海等8人出于自身诉讼的需要，不宜认定为因李纪琼、雷科的行为而发生的损失。二、租金损失的问题：李运海等8人举示的与其他商家就承租事宜进行微信群内部交流的记录，仅表明存在整体出租的潜在可能性，并未有证据证明对方具有确定的承租意向，且还存在部分业主未与三阳泰公司解约的情形，相应的法律关系并未理顺，即使不发生李纪琼、雷科自主经营的事件，商场的整体出租是否能成功实现也是悬而未决，故一审法院对李运海等8人的该诉请不予支持。 遂依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，作出如下判决：一、李纪琼、雷科于判决生效之日起立即停止对金堂县商铺的自主经营及利用行为；二、驳回李运海等8人的其他诉讼请求。案件受理费2470元，由李运海等8人负担2420元，李纪琼、雷科负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”以及《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”之规定，本案双方当事人房屋所有权证上界址均载明为“共墙”，即双方当事人所有的商铺并无独立的四至界址，双方当事人从开发商购买的具有独立面积的商铺与其他商铺之间并无物理间隔，在购买后也仅享有商铺产权而不直接经营，实质是商铺的产权、经营权、管理权相分离的产权式商铺，故上诉人李纪琼、雷科关于其商铺是具有独立产权的商铺，不属于虚拟式产权商铺的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，基于产权式商铺的现状，产权式商铺权利人在行使权利时应受到一定限制，合理利用产权式商铺的基本原则为：对整个商场进行整体利用、优化整个商场的使用，最大限度的发挥商场每一部分的功能和作用，提高整个商场的使用效率，以期利益最大化。本案李纪琼、雷科商铺位于临街处，位置明显优于李运海等8人商铺所处位置，出于众多消费者的心理习惯，若各自自主经营，那么李运海等8人所有的位于商场内部的商铺将难以具有经营价值，仅从这一常识性角度出发，也可以得出李纪琼、雷科目前自主经营对包括李运海等8人在内的其他业主在利益上构成损害的结论。故一审法院认定李纪琼、雷科的自主经营行为对李运海等8人的利益构成侵害，应当停止经营并无不当。 综上，李纪琼、雷科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李纪琼、雷科负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年六月二十日 书记员  宋 杰