江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初224号原告：袁桂才，男，1964年12月24日生，住上海市宝山区。被告：赵武林，男，1980年11月15日生，住盐城市亭湖区。被告：赵武庚，男，1985年3月18日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：董伟微，女，1982年12月29日生,住盐城市亭湖区。被告：袁成庆，男，1926年8月11日生，住盐城市亭湖区。原告袁桂才与被告赵武林、赵武庚、袁成庆确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月12日受理后，依法组成合议庭于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告袁桂才，被告赵武林，被告赵武庚的委托诉讼代理人董伟微到庭参加诉讼。被告袁成庆经本院传票合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁桂才向本院提出诉讼请求：1、确认三被告于2003年10月16日签订的《房屋买卖协议》无效；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告成年后一直在上海打工，由于工作流动不稳定缘故，很少回盐城，盐城的住房一直由父亲袁成庆居住。2016年8月16日，由于老家住房拆迁引发兄弟父子之间矛盾。后得知原告前排三间平房由父亲袁成庆草签协议转让给被告赵武林、赵武庚，致使原告的合法权益遭受侵害。故诉请法院依法判决。被告赵武林、赵武庚共同辩称：一、房屋买卖协议是有效的。签订协议时被告袁成庆表示没有房产证，我们向村里了解后，村里表示可以买、可以做宅基地，我们才买的。二、房屋购买后，我们向村里申请于2004年进行了重建，2006年取得了房屋的产权证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告袁成庆书面答辩称：房屋买卖协议是我与两被告所签，当时我与袁桂才那段时间有矛盾，他不知道我卖房子，房款已经被我用了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：袁成庆与袁桂才系父子关系，袁成庆与吴秀芳夫妻育有两子两女，依次为长子袁桂华、长女袁桂珍、次子袁桂才（本案原告）、次女袁桂兰。赵武林、赵武庚系兄弟关系。袁成庆、吴秀芳系新兴镇龙桥村七组村民，原有三间主房两间厨房。1969年袁桂华征兵入伍，1974年，袁成庆、吴秀芳在原主房南边新建了三间主房。1996年8月30日，原盐城市郊区新兴镇人民政府村镇建设办公室将上述房产均登记在袁桂才名下，登记为主房六间，厨房三间，猪圈三间。2002年7月16日，袁桂才领取上述房产土地使用证，登记使用权面积184.450平方米。2003年10月16日，袁成庆（甲方）与赵武林、赵武庚（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将原有住房南边一幢卖给乙方，总计价格为18000元，乙方于2003年10月16日先付给甲方7000元，到2003年农历腊月二十九日再付给甲方1000元，另欠1万元于2004年腊月二十九日前付清。该协议见证人处有郑某某、袁某的签字。协议签订后，袁成庆将南边一幢三间房屋交付赵武林、赵武庚使用。同月20日，赵武林、赵武庚因申请对上述房屋重建与袁成庆就上述房屋另行签订一份《协议书》，约定：一、房屋出售价格为3000元。二、房屋变更与土地使用权均由赵武林、赵武庚自行负责，与袁庆成无关。土地使用权变更随房屋产权一并变更；赵武林、赵武庚房产及土地使用权变更时，袁成庆提供有关房屋及土地手续等……。原盐城市城区新兴镇龙桥村民委员会在该协议见证人处加盖印章，并注明“四址由村指定，宅基面积限200平方米，同意买卖，请审批。”2004年，赵武林、赵武庚对上述房屋进行重建，并于同年12月27日向盐城市亭湖区新兴镇龙桥村民委员会交纳配套设施费3000元。2006年8月10日，赵武林领取重建房屋土地使用权证，载明土地使用权人为赵武林，使用权面积199.8平方米。同年11月1日，赵武林领取该房屋所有权证，载明所有权人为赵武林，共有人唐龙萍，结构为混合二层，建筑面积为283.95平方米。期间，袁成庆于2003年10月16日、2005年2月15日分别出具收条收取赵武林买房款7000元、3000元，2005年3月27日袁桂华出具收条收取赵武林买房款7000元。本案审理过程中，原告袁桂才陈述其从2003年母亲去世后到2016年房屋拆迁时回盐城才知道父亲将前面的三间房屋卖了，房屋买卖协议也是与哥哥的诉讼案件中在法庭上才看到的。被告赵武林表示房屋是经过介绍人袁某及原告的家人郑某某见证下签订的，所在村委会也是知晓的。另袁成庆有两儿两女，袁成庆卖房的事他们应该知道，因为原告母亲去世时，我们准备翻建的材料他们都可以看到的。经查阅本院2019年6月29日作出的与本案关联案件（2018）苏0902民初3431号原告袁桂华与被告袁桂才所有权确认纠纷一案民事判决书，该判决查明的事实：1、2016年8月11日，袁成庆、袁桂才作为被拆迁人与拆迁人盐城市新洋经济区管理委员会签订《盐城市房屋拆迁协议书》，拆除袁桂才名下的原住房(北边的主房和厨房)，总补偿款为739800元。2016年8月21日，拆迁部门根据约定将739800元补偿款支付给被告袁桂才。2、袁桂华从1993年起一直居住在南边的房子，2003年南面房子转让给他人后，袁桂华在北边的房子居住。袁桂才从1985离开家出门学技术，回家时居住在北边的房子，1989年结婚后，家庭居住在上海，回来探亲时与父母一起在北边的房子居住。袁成庆在该案中作证陈述：家里原三间主房是祖上传下来的，袁桂华当兵期间，先后新建了两间厨房和三间主房，三间主房在老房子南面。新房子建起来后，后面三间老房子登记在袁桂才名下，前面三间房子是给袁桂华的，18年前袁桂华将南边三间房子卖给一个姓赵的射阳人，价格18000元，二十几年前袁桂华炒股，跟他妈妈说炒股很赚钱，跟他妈要了6000元，后来被要回头1000元，他一共拿了23000元。袁桂珍作证陈述：袁桂华出去当兵的时候，家里只有三间老房子，后父亲考虑到他要回来，就在前面（南面）又建了三间给袁桂华。2003年10月份，袁桂华把前面的房子卖给了别人，卖房的钱给了袁桂华。袁桂兰作证陈述：曾听父亲说，前面的房子给大哥（袁桂华），后面的房子给二哥（袁桂才），后来听说前面的房子卖了，问父母，父母说钱给大哥了。该判决认为：1、案涉的房屋原系袁成庆夫妇所有，1974年袁成庆夫妇新建南边三间房屋时，袁桂华在外当兵，袁桂才及其他子女均未成年，对家庭财产无贡献，故上述房屋原均属袁成庆夫妇所有。2、袁成庆1974年新建南边三间房屋是因为有两个儿子，需给每人准备一套房子。1994年曾经翻修案涉的原有住房，此时尚未分家。1996年8月30日房产登记至被告袁桂才名下的原因是负责该事项的村干部告知其两套房产不能登记在同一个人名下，袁成庆夫妇考虑原告袁桂华当时在外地当兵，故将部分房产登记至袁桂才名下，实际上直至袁成庆出庭作证，其都不清楚南面的三间房子也一并登记在袁桂才名下，可见当时房子登记在袁桂才名下仅仅是为了办理产权证书的需要，袁成庆夫妇并没有将房产赠与给袁桂才的意思表示；3、家庭内部存在口头的分家协议，南边的房子给长子袁桂华，原住房给次子袁桂才，袁桂珍、袁桂兰无异议；4、2003年经袁成庆签字将南边三间房屋出售给他人，房款18000元给了袁桂华。据此认定案涉的房屋经分家后已经归袁桂才所有，故相应的拆迁款项也应归其所有。遂判决：驳回袁桂华的诉讼请求。袁桂华不服上诉至盐城市中级人民法院，盐城中级人民法院经审理于同年9月27日作出（2019）苏09民终3430号民事判决，维持原判。本案经本院主持调解，因双方当事人争议较大致调解未果。本院认为：民事法律行为应当尊重当事人的真实意思表示，并依此确定民事行为的性质。本案争议的焦点是：三被告于2003年10月16日签订的《房屋买卖协议》是否为无效合同。对此从以下三方面综合分析：一、被告赵武林与袁成庆签订案涉房屋买卖协议前因袁成庆未出示房屋所有权证，其经过向所在村委会了解并经过村委会确认可以购买后才与袁成庆签订的协议，该买卖协议是经过当地村委会见证确认的，且被告赵武林在原房屋基础上重建房屋亦是经过村委会批准的，协议双方均已按约定履行了相关义务，且协议中所涉的三间房屋实际早已灭失，被告赵武林已取得现有房屋的所有权证及土地所有权证。故即使购买时房屋登记在原告袁桂才名下，被告赵武林也是善意取得的第三人。二、本院作出的（2018）苏0902民初3431号民事判决已生效，该判决认定：1、房屋协议书所涉的三间房屋未出卖前系原告的哥哥袁桂华居住，本案原告袁桂才与父母居住在北边的屋。2、原登记在本案原告名下的所有房屋实际属于袁成庆夫妇所有，登记在原告名下仅是因当时的政策办理产权证的需要，并非将房产赠予给原告的意思表示，原告是经过分家才获得后面三间房屋并参与拆迁的。该生效判决中查明的上述事实应作为本案的定案依据。三、被告袁成庆在上述案件中作为证人证实前面三间房屋是分给袁桂华的，该三间房屋后被袁桂华出卖，房款18000元已交付袁桂华。袁桂珍、袁桂兰对此也予以证实。被告袁成庆在本案中又陈述房屋出售款已被其用掉，明显矛盾。从三份房款收条来看，其中两份系袁成庆出具，一份系袁桂华出具，说明袁成庆、袁桂华均参与卖房事宜，故无论房屋实际是由袁成庆出卖还是袁桂华出卖或房款最终由谁控制均与原告无涉，根据上述生效判决认定的事实，该出卖的三间房屋都不属于原告所有。综上所述，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告袁桂才的诉讼请求。案件受理费250元，由原告袁桂才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕建生人民陪审员  孙东荣人民陪审员  刘立军二〇二〇年六月二十二日书 记 员  徐歆妍附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。