广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2928号上诉人（原审被告）：中山市天都城物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市********。法定代表人：张艳颜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊延宝，广东鹏吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦挺之，男，1977年11月20日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：邓以超，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人中山市天都城物业管理服务有限公司（以下简称天都城物业公司）因与被上诉人麦挺之物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。天都城物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回麦挺之的全部诉讼请求。事实和理由：第一，关于麦挺之是否已合法取得涉案房屋所有权的问题。麦挺之通过网络竞拍竞得涉案房产，但其至今未取得该房产的所有权证，也未办理收楼手续。《竞价成功确认书》明确要求竞买成功的用户必须按照《竞价须知》、《竞买公告》的要求，按时交付标的物网拍成交余款并办理相关手续。但麦挺之竞得涉案房产至今已超过一年，其仍未履行收楼手续，且未取得房产证，尤其是原业主被受理破产清算，涉案房产登记在破产公司名下仍未取得房产所有权证，具体原因耐人寻味。涉案房产属于破产财产还是麦挺之，暂无定论。第二，关于为麦挺之办理涉案房屋的装修许可手续、出入卡的问题。物业服务公司无义务、也不适宜主动为业主办理包括入住手续、装修许可手续、发放出入卡。麦挺之在竞得涉案房产后，未向天都城物业公司主张要求办理装修手续、移交出入卡。在本案一审庭审中，天都城物业公司明确告知麦挺之可以提交相关资料，自行前往天都城物业公司申请办理装修手续等，同时告知涉案房产出入卡在原业主处，麦挺之可以前往取得。在原业主的破产管理人向天都城物业公司送达了《关于暂停直接办理交楼手续的函》，要求办理交楼手续必须先通知管理人核实才可办理交楼手续后，天都城物业公司也将该函件及相关情况发函告知麦挺之，但几个月过去，麦挺之至今未提交任何装修申请，也未前往原业主处索取出入卡，也未向天都城物业公司申请补办新卡。故，麦挺之未办理装修手续及取得出入卡的责任在其自身。一审判决天都城物业公司每月向麦挺之支付空置费至实际履行办理装修许可、发放出入卡之日止将麦挺之的义务强加给天都城物业公司，明显错误。第三，关于赔偿空置费的问题。麦挺之未履行收楼手续，未进行装修许可申报，涉案房屋的空置完全系其自身原因所致，天都城物业公司无需赔偿其空置损失。且一审以第三方制作的参考价查询系统认定的房屋租金没有依据，应依据同等地区、同等条件房屋在政府部门备案的实际租赁合同。综上所述，一审判决未能查明事实，认定事实明显错误，导致实体处理不当，请求二审法院予以改判。麦挺之辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回天都城物业公司的上诉请求。一、涉案房产系麦挺之通过拍卖的方式合法取得，麦挺之对涉案房产享有所有权，没有办理房产证不影响麦挺之对物权的行使。物权的取得除了登记取得还可以以生效的法律文书确认的方式取得。二、麦挺之已提供充分证据证明天都城物业公司拒不将涉案房产交付给麦挺之使用。麦挺之提交的《关于暂停直接办理交楼手续的函》及《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》清楚反映了天都城物业公司对涉案房产交付设置了各种前提条件。三、麦挺之已提供充分证据证明房屋空置损失，一审判决对此认定清楚。麦挺之向一审法院起诉请求：1.判令天都城物业公司立即为麦挺之办理中山市东凤镇天乙海岸名都3期天勤湾2幢201房、202房、402房、天乙海岸名都3期天勤湾3幢201房装修许可手续、住户出入卡等入住手续；2.判令天都城物业公司立即向麦挺之赔偿房屋空置损失（自起诉之日起计算至天都城物业公司为麦挺之办妥装修许可手续、入住手续之日止，按房屋租金19372.9元/月计算）。一审法院认定事实如下：中山市天乙海岸名都住宅小区由中山市天都城房地产开发有限公司（以下简称天都城房地产公司）开发。广东省广州市越秀区人民法院在执行生效的（2016）粤0104民初6483号民事调解书过程中，于2018年6月24日上午10时至2018年6月25日上午10时在淘宝网公开拍卖被执行人天都城房地产公司名下的30套房屋，其中包括天乙海岸名都3期天勤湾2幢201房、202房、402房、天乙海岸名都3期天勤湾3幢201房。该法院在拍卖公告网页上第四条特别提示第（三）项中记载“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”另公告附中山市佳信土地房地产估价有限公司对上述房屋的房地产估价报告，估价报告中对房地产处置过程中可能涉及到的卖方税、费提供了参考数据，其中天勤湾2幢201房数据为物业管理费27789元、滞纳金57913元，天勤湾2幢202房数据为物业管理费26845元、滞纳金为55946元，天勤湾2幢402房数据为物业管理费26727元、滞纳金为55700元，天勤湾3幢201房数据为物业管理费26845元、滞纳金为55946元。公告另附房地产估价明细表，提供各房屋证号、面积数据，其中案涉天勤湾2幢201房建筑面积为214.23平方米，天勤湾2幢202房建筑面积为206.96平方米，天勤湾2幢402房建筑面积为206.96平方米，天勤湾3幢201房建筑面积为214.15平方米。上述4套房屋后均由麦挺之成功竞得，2018年7月16日，越秀区人民法院作出（2017）粤0104执2143号执行裁定，确认包括上述4套房屋在内的27套成功拍出的房屋的买受人信息，并裁定解封该27套房屋，确定各房产所有权及相应的其他权利归各买受人所有。诉讼中，麦挺之称自己2018年7月16日拿到执行裁定书后立即至天都城物业公司处要求办理诉请的入住手续，但天都城物业公司要求麦挺之清缴原业主拖欠的所有物业管理费及滞纳金才能办理，麦挺之认为该要求不合理，不予缴纳，天都城物业公司即拒绝为麦挺之办理所有入住手续，另案（2019）粤2072民初8601号作出一审判决后，麦挺之又与其他十多名成功拍卖的业主到天都城物业公司处再次要求办理入住手续，但天都城物业公司仍拒绝办理。天都城物业公司否认麦挺之上述说法，称麦挺之从未向天都城物业公司提出过装修要求，麦挺之不提出装修的原因是麦挺之就广州市越秀区人民法院的（2017）粤0104执2143号执行裁定提出异议。麦挺之称其所提异议是针对拍卖过户产生的税费全部由拍卖人承担提出，并未对执行裁定中产权提出撤销，且执行异议至今没有被广州市越秀区人民法院受理。麦挺之针对房屋空置损失提供《2018年中山市房屋租金参考价文本查询系统》网页截图，称该网页是通过中山市住房和城乡建设局官方网站（www.zsjs.gov.cn)下的房屋租赁菜单下面的中山市房屋租金参考价上查询所得，该网页已在（2019）粤2072民初8601号作为证据举证过。麦挺之参考该系统查询到的天乙海岸名都电梯房租金23元每平方米计算出诉请的空置损失标准。天都城物业公司质证不认可上述数据，认为从麦挺之提供的拍卖财产公告起拍价与该地段房屋价格差价较大，由此可见参考价与实际价也不相同。另查明，一审法院在审理案号为（2019）粤2072民初8601号的罗招娣与天都城物业公司天都城物业公司物业服务合同纠纷一案过程中，罗招娣曾举证与本案麦挺之举证网站截图相同的截图。为核实上述网站提供数据的来源，一审法院在审理该案过程中曾依职权向中山市住房和城乡建设局发函调查，该局函复确认2018年中山市房屋租金参考价查询系统是该局委托第三方公司中山市置信信息科技有限公司开发建设，为方便市民查询，租金查询系统以链接方式放置该局政务网房屋租赁栏目下的租赁登记备案业务进度查询模块。在该案中天都城物业公司天都城物业公司亦举证提供与开发商天都城房地产公司签订了《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》，证实天都城物业公司天都城物业公司为该天乙海岸名都住宅小区提供前期物业管理服务。并约定业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的10日前，甲方（天乙房地产公司）、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取催款或法律途径解决。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然麦挺之、天都城物业公司之间没有签订过物业服务协议，但天都城物业公司与开发商天都城房地产公司签订了《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》同意由天都城物业公司为天乙海岸名都小区业主及非业主使用人提供物业服务。麦挺之在竞拍前亦应了解小区相关物业服务情况，麦挺之既然参加竞拍案涉房屋即表明其同意接受天都城物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，受《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》约束。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”现麦挺之所持有的广州市越秀区人民法院（2017）粤0104执2143号执行裁定已明确案涉天乙海岸名都3期天勤湾2幢201房、202房、402房、天乙海岸名都3期天勤湾3幢201房的权属归麦挺之所有，且裁定中注明“本裁定送达后即发生法律效力”，天都城物业公司未举证上述法律文书已被依法撤销，麦挺之亦当庭保证上述异议法院并未受理，故应当认定天乙海岸名都3期天勤湾2幢201房、202房、402房、天乙海岸名都3期天勤湾3幢201房现所有权人为麦挺之，天都城物业公司以麦挺之对该裁定提出了异议为由否定麦挺之为房屋所有权人的意见一审法院不予采纳。天都城物业公司称住户出入卡麦挺之应向天都城房地产公司索取。天都城物业公司所称的原业主向新业主交接住户出入卡属于一般房屋买卖过程中双方友好协商房屋买卖和交接的方式，案涉房屋是由法院强制执行拍卖，不同于一般的交易方式，完全有可能出现被执行人消极应对执行工作的情况。天都城物业公司应当积极配合法院执行工作，而不应人为制造障碍。按日常生活经验所知，一般小区门禁系统均可以重制新卡，注销旧卡出入授权，以应对住户出入卡丢失、损坏的情况，天都城物业公司完全可以在收取工本费用的基础上为麦挺之另发新卡。基于以上所述，麦挺之诉请天都城物业公司为其办理房屋装修许可、发放住户出入卡一审法院予以支持。关于麦挺之要求天都城物业公司赔偿房屋空置期间损失。天都城物业公司拒绝为麦挺之办理房屋装修许可、发放住户出入卡客观上给麦挺之造成装修时间延后，麦挺之要求按同区域一般租金水平赔偿延迟入住或延迟出租的损失合理，但麦挺之未就自己所称在执行裁定落款日期2018年7月16日已向天都城物业公司口头提出办理房屋装修许可、发放住户出入卡要求进行举证，应承担举证不能的不利法律后果，故计算期间应由有确切证据表明麦挺之提出上述要求起算，本案相关诉状副本等诉讼材料实际于2019年11月28日送达天都城物业公司，故该时间点至天都城物业公司实际为麦挺之办理房屋装修许可、发放住户出入卡时止的时间跨度属于天都城物业公司迟延办理的时间，该时间段内天都城物业公司应向麦挺之赔偿房屋空置损失。中山市住房和城乡建设局作为政府职能部门，其委托第三方统计本市各片区的房屋出租租金综合数据具有客观性，天都城物业公司虽然不予确认，但未举证上述数据有失公允，麦挺之要求参考该局网站提供的天乙海岸名都小区电梯房租金平均统计数据23元每月每平方米核定计付标准一审法院予以采纳，按23元每月每平方米乘以上述4套房屋建筑面积之和842.3平方米得出计算数据为每月19372.9元，麦挺之主张的按每月19372.9元赔偿空置损失，一审法院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、天都城物业公司于一审判决生效之日立即为麦挺之办理中山市东凤镇天乙海岸名都3期天勤湾2幢201房、2幢202房、2幢402房、3幢201房的装修许可手续、发放住房出入卡；二、天都城物业公司在履行上述判项一同时向麦挺之赔偿房屋空置损失(从2019年11月28日起至实际履行判项一之日止，按每月19372.9元计算）；三、驳回麦挺之其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1353元，减半收取计676.5元，由麦挺之负担81元（已交纳），天都城物业公司负担595.5元（该款麦挺之已预交，一审法院不另收退，天都城物业公司于一审判决生效之日起7日内迳付麦挺之)。二审期间，麦挺之未向本院提交新的证据。天都城物业公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.《关于暂停直接办理交楼手续的函》、《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》、邮寄凭证，拟证明原业主明确告知交楼需其审核，天都城物业公司已尽到通知义务，麦挺之不找原业主取钥匙、出入卡，不办理收楼及装修申请，应对产生的损失自行承担；2.出入卡交接清单，拟证明部分通过竞拍方式的业主已自行前往原业主处取得出入卡；3.房屋装修审批、申请等文件，拟证明装修许可的前提是申请，与本案类似的业主已申请装修并获得许可；4.前期物业管理服务协议、交接书，拟证明业主邓以超在收到上述函件后自行前往天都城物业公司处办理了收楼但仍未申请装修，根据（2019）粤20民终7502号生效民事判决，如果业主一直不办理装修申请，天都城物业公司需要一直支付空置费；5.不动产权证，拟证明麦挺之不办理房产证是因原业主税务问题无法办理。经庭审质证，麦挺之对上述证据1中的《关于暂停直接办理交楼手续的函》真实性确认，关联性、合法性不确认，对《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》真实性、合法性、关联性均确认，但对证明内容不确认，对邮寄凭证真实性、合法性、关联性均确认。对证据2的真实性、合法性均确认，但对关联性不确认。对证据3的真实性、合法性均确认，对关联性不确认。对证据4的真实性、合法性均确认，对关联性不确认。对证据5的真实性、合法性均确认，对关联性不确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.天都城物业公司提交的《关于暂停直接办理交楼手续的函》显示天都城房地产公司的破产管理人于2019年9月9日向天都城物业公司发函要求该公司“从即日起暂停直接办理天都城房产的交楼手续，若第三人有意办理交楼手续，请先通知管理人，待管理人核实后再办理下一步交楼手续。”2.天都城物业公司提交的《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》显示，该公司于2019年12月26日函告知麦挺之：1.涉案房屋的钥匙及业主卡在原业主处，要求麦挺之自行找原业主取得房屋的钥匙及业主卡；2.要求麦挺之携带涉案房屋的钥匙及业主卡，并带齐房地产权证明材料、证件至海岸名都物业服务中心办理房屋交接手续；3.尽快前来海岸名都物业服务中心签署物业管理服务合同，领取业主手册；4.如需要办理装修、装饰的，清前来海岸名都物业服务中心提出申请，并签署装修、装饰管理服务协议，按照协议要求和法律法规规定提供相关资料，以备装修、装饰审核；5.按照前期物业服务合同及拍卖公告要求，尽快支付尚欠的物业管理费、滞纳金等，否则物业公司有权通过法律手段追偿。3.二审庭审时，本院向天都城物业公司询问其能否为麦挺之办理涉案房屋的出入卡，天都城物业公司的委托诉讼代理人当庭明确：1.其可以为麦挺之办理出入卡，但须麦挺之交纳工本费并提出申请，天都城公司不会主动为麦挺之办理；2.天都城物业公司的委托诉讼代理人不清楚工本费的具体金额；3.麦挺之提出申请后，天都城物业公司需向天都城房地产公司的破产管理人进行汇报，如果破产管理人同意，天都城物业公司就办理，如果破产管理人不同意，天都城物业公司就不能办理；4.天都城物业公司已就麦挺之要求办理收楼及出入卡的情况向破产管理人进行汇报，破产管理人称如果麦挺之提出申请，天都城物业公司再向破产管理人申请就可以办理。4.案外人杨修文亦系通过广州市越秀区人民法院的司法拍卖竞得涉案小区的房屋，后杨修文亦就房屋收楼问题及装修问题与天都城物业公司发生纠纷，并提起另案诉讼。一审法院在该案中判令：1.天都城公司于一审判决生效之日立即为杨修文办理中山市东凤镇天乙海岸名都3期天勤湾2幢302房装修许可手续、发放住房出入卡；2.天都城公司在履行上述判项一同时向杨修文赔偿房屋空置损失。后天都城物业公司不服该一审判决，向本院提起上诉。本院以（2019）粤20民终7051号民事判决驳回上诉，维持原判，该判决已于2020年1月21日发生法律效力。5.天都城物业公司在本案二审中提交的出入卡交接清单以及房屋装修审批、申请等文件显示案外人杨修文收楼时间为2020年3月17日，杨修文签署相关装修申请表、审批表等文件的时间为2020年3月26日，相关申请表及审批表上均载有天乙集团的标志及“中山市天都城物业管理服务有限公司”的抬头。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的争议焦点有二：一是麦挺之能否要求天都城公司办理涉案房屋的装修许可手续并发放住房出入卡；二是一审法院确定的天都城公司应向麦挺之支付的房屋空置损失是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即麦挺之能否要求天都城物业公司办理涉案房屋的装修许可手续并发放住房出入卡的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”上述两条法律规定系一般条款与特别条款的关系，即第二十八条为不动产物权变动的特殊性规定，在二者发生冲突时根据法律适用的一般原则，应当优先适用特殊性的规定，即适用上述第二十八条的规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。因此，根据上述法律规定，麦挺之自取得广州市越秀区人民法院作出的（2017）粤0104执2143号执行裁定书之日即取得涉案房屋的所有权。而基于涉案房屋系属天都城物业公司提供物业服务的天乙海岸名都小区内的商品房的事实，麦挺之取得涉案房屋所有权后其事实上即已享受了天都城物业公司提供的物业服务，故应认定麦挺之成为涉案房屋的所有权人之日起其即与天都城物业公司建立起事实上的物业服务合同关系。天都城物业公司以麦挺之未取得涉案房屋的产权证书为由，主张麦挺之未合法取得涉案房屋的产权，理据不足，本院不予支持。麦挺之取得涉案房屋的产权后，即对涉案房屋享有占有、使用及收益的权利。而天都城物业公司作为涉案房屋所在小区的物业公司，负有协助及保障麦挺之对其竞得的涉案房屋行使上述权利的义务，包括并不限于为麦挺之发放业主出入卡及办理装修许可手续的义务。根据审理查明的事实可知，涉案房屋原开发商天都城房地产公司已进入破产程序，其非正常经营的企业，而麦挺之系通过人民法院的司法拍卖程序取得涉案房屋的产权，其取得涉案房屋产权的方式异于一般房产交易，麦挺之在涉案房屋原产权人已进入破产程序的情况下，要求房屋所在小区的物业公司天都城物业公司为其发放住房出入卡，理据充分。根据生活常理，小区的物业公司具有为小区业主新办及遗失、损坏补办出入卡的能力与义务。天都城公司在收到一审法院向其送达的起诉状副本时即应知晓麦挺之关于请求其办理业主出入卡及装修许可的事宜，但其并未为麦挺之发放业主出入卡及办理装修许可手续，相反，其在一审答辩时仍然认为麦挺之未取得涉案房屋的产权，并主张麦挺之应向天都城房地产公司索取涉案房屋的钥匙及住户出入卡。由此可见，天都城物业公司直至一审诉讼时仍拒绝为麦挺之发放业主出入卡及办理装修许可手续。此亦能印证麦挺之主张的，其曾向天都城物业公司申请发放业主出入卡及办理装修许可手续，但天都城物业公司予以拒绝的事实。一审法院据此判令天都城物业公司向麦挺之发放业主出入卡及办理装修许可手续，并无不当。虽然天都城物业公司提交的天都城房地产公司出具的《关于暂停直接办理交楼手续的函》显示天都城房地产公司管理人曾要求天都城物业公司暂停直接办理天都城房产的交楼手续，并将第三方办理收楼手续的情况报管理人核实后才能办理收楼手续。但天都城物业公司并未举证证明其将麦挺之申请收楼及办理业主出入卡的情况告知管理人而管理人不同意麦挺之收楼的事实，故该证据不能证明管理人不同意麦挺之收楼的事实，也不能免除天都城物业公司为麦挺之发放业主出入卡的义务。同时，虽然天都城物业公司在二审中提交了《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》以及邮寄凭证，拟证明其已通知麦挺之办理装修申请手续，但天都城物业公司在该函件中要求麦挺之向涉案房屋的原业主天都城房地产公司索取钥匙及出入卡。而如上所述，天都城物业公司负有为麦挺之发放业主出入卡的义务，而麦挺之在取得业主出入卡前实际上无法进入涉案房屋进行装修，故天都城物业公司以其已向麦挺之发送该函件同意其为麦挺之办理装修许可手续为由，主张其未向麦挺之发放业主出入卡及办理装修许可手续，责任在于麦挺之的说法不能成立，本院不予支持。结合天都城物业公司在本案二审时仍以麦挺之未取得涉案房屋的产权、麦挺之未向其提出申请、涉案房屋的出入卡在天都城房地产公司处等理由，为其未向麦挺之发放业主出入卡的行为进行辩解的事实，亦能认定天都城物业公司存在拒绝为麦挺之办理出入卡及装修许可手续的行为。否则，天都城物业公司一方面主张麦挺之未取得涉案房屋的产权、其应向天都城房地产公司索取业主出入卡，另一方面又同意为麦挺之办理涉案房屋的装修许可手续，其该两种行为自相矛盾，显然并非事实。此外，虽然天都城物业公司提交了案外人杨修文向其申请办理装修审批手续的相关文件，拟证明与麦挺之一样通过司法拍卖取得房屋的业主已向其申请装修并取得装修许可。但该事实发生在本院以另案生效判决判令天都城物业公司为杨修文办理出入卡及装修许可手续之后，该证据及另案生效判决能从侧面印证天都城物业公司在法院作出生效判决前拒绝为竞拍取得房产的业主发放业主出入卡及办理装修许可手续的事实。天都城物业公司在本院已就类似案件作出生效判决，判令天都城物业公司为竞得房屋的业主发放出入卡及办理装修许可手续，且麦挺之已提起本案诉讼的情况下，直至本案二审时仍拒不向麦挺之发放业主出入卡并办理装修许可手续，导致麦挺之无法及时对涉案房屋行使占有、使用及收益的权利，其具有明显的主观恶意，天都城物业公司除应继续履行为麦挺之发放出入卡、办理装修许可手续的义务外，还应承担赔偿麦挺之涉案房屋空置损失的法律责任。关于争议焦点二，即一审判决确定的天都城物业公司应向麦挺之支付的房屋空置损失是否妥当的问题。如上所述，因天都城物业公司未向麦挺之发放住房出入卡及办理装修许可手续，致使麦挺之未能及时占有、使用涉案房屋，故天都城物业公司应向麦挺之赔偿房屋空置损失。关于房屋空置损失的计算标准的问题，麦挺之提交了《2018年中山市房屋租金参考价文本查询系统》证明涉案房屋出租的租金标准。该查询系统是中山市住房和城乡建设局委托第三方公司中山市置信信息科技有限公司开发建设，具有一定的中立性。天都城物业公司虽然不认可该证据，但亦未提供相反的证据推翻该查询系统显示的涉案房屋所在片区的房屋租金标准的真实性。一审法院根据该系统查询的涉案房屋所在片区房屋的租金标准（即23元/平方米）确定麦挺之的房屋空置损失为19372.9元/月（842.3平方米×23元/平方米），并无不当，本院予以维持。关于麦挺之主张的房屋空置损失的截止时间的问题。如前所述，因本院已认定天都城物业公司在麦挺之已以本案诉讼的方式向其主张权利的情况下，直至本案二审庭审时仍拒不履行向麦挺之发放业主出入卡并办理涉案房屋的装修许可手续的义务，天都城物业公司的行为已构成违约，故一审法院判决天都城物业公司向麦挺之支付的房屋空置费应计算至其履行上述义务之日止，并无不当。若天都城物业公司能够证明麦挺之在本判决作出后，无正当理由拒绝接收天都城物业公司发放的业主出入卡或怠于提出装修申请，相应的不利法律后果应由麦挺之承担，届时可相应扣除该期间天都城物业公司支付的房屋空置损失。综上所述，天都城物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1353元，由上诉人中山市天都城物业管理服务有限公司负担（中山市天都城物业管理服务有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年六月二十二日书记员  郑 蕙