北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7065号原告：张胜凯，男，1968年2月29日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：闫贝洁，北京也迪律师事务所律师。被告：刘天金，男，1962年3月24日出生，汉族，住北京市门头沟区。原告张胜凯与被告刘天金合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张胜凯的委托诉讼代理人闫贝洁，被告刘天金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张胜凯向本院提出诉讼请求：1．判令刘天金给付张胜凯补偿款200540元；2．判令刘天金向张胜凯支付违约金401080元；3．本案诉讼费用由刘天金负担。事实和理由：2012年6月22日，张胜凯与刘天金签订《承包经营合同》，约定刘天金将其租赁的太子墓村荒滩现为北京怡水人家农庄的经营权交给张胜凯经营，经营期限为2013年1月1日至2027年12月31日止，每年租金5万元。后因当地政府拆迁，经双方共同协商，张胜凯与刘天金于2018年8月20日签订《北京怡水人家农庄拆迁补偿款分割协议书》，约定刘天金应在补偿款发放后一个星期内将补偿款的50%汇入张胜凯账户，超出一个星期需支付10%的滞纳金，如一个月内未支付，则按补偿款总额的双倍赔偿张胜凯。现刘天金已经收到补偿款超过一个月的时间，仍未向张胜凯支付补偿款，故张胜凯诉至法院。被告刘天金辩称，不同意张胜凯的诉讼请求，理由为，第一，双方签订的《承包经营合同》明确约定了补偿款的分配事宜，如果五年内拆迁，刘天金支付张胜凯百分之三十的政府赔偿，如果五年后拆迁，则支付政府赔偿的百分之二十。双方应按照《承包经营合同》的约定执行。第二，《北京怡水人家农庄拆迁款分割协议书》确系刘天金签字，但该协议书系因雁翅镇政府要求签署，如果不签署，则无法领取补偿款，故双方不应按照此协议书执行。第三，补偿款确系刘天金领取，但补偿款包括了自拆费，但拆除工作均系刘天金一人进行，张胜凯并未参与，且张胜凯违反约定将拆除后的大量钢架等材料取走。第四、张胜凯租赁房屋期间，未修缮房屋，刘天金支付了修缮费用。本院经审查认定事实如下：2006年1月1日，刘天金与北京市门头沟区雁翅镇太子墓村经济合作社签订《太子墓村荒滩承包合同》，承包期限自2006年1月1日至2027年12月31日，承包后，刘天金在土地上建设房屋，但未办理建设施工许可证等相应手续，该土地一直用于经营农家院，业务包括餐饮、住宿、采摘。2012年6月22日，刘天金（出租人、甲方）与张胜凯（承租人、乙方）签订《承包经营合同》，约定将刘天金租赁的北京市门头沟区雁翅镇太子墓村荒滩现为怡水人家及果园交由张胜凯经营，该合同载明：“甲方租赁的太子墓村荒滩现为怡水人家。经营期限：2013年1月1日至2027年12月31日止。租金每年人民币肆万元整（40000．00元整）于每年的1月1日前付清下一年租金。注：乙方在2012年6月22日先行出资改进路面及扩建农家院。……备注1：另怡水人家刘天金承包的果园交张胜凯经营。经营时间即2013年1月1号至2027年12月31日止。租金每年人民币壹万元整（10000．00元整）。2：如前五年出现政府征用太子墓村荒滩现为怡水人家，甲方收到政府赔偿百分之七十归刘天金，百分之三十归张胜凯，超过五年百分之八十归刘天金，百分之二十归张胜凯。”双方均陈述，双方签订合同时均明知合同目的为农家院经营，包括餐饮、住宿、采摘。2013年1月1日至2017年12月31日，张胜凯向刘天金交纳租金30万元。签订合同后，张胜凯对房屋进行了改扩建并继续经营怡水人家农家院。2018年8月20日，甲方刘天金与乙方张胜凯签订《北京怡水人家农庄拆迁补偿款分割协议书》，载明“因政府永定河治理，坐落于北京市门头沟区雁翅镇太子墓村裕道口（北京市门头沟区雁翅镇太子墓西台8号）北京怡水人家农庄已通知拆迁，目前该房屋由张胜凯承租，政府已经下达拆迁通知，现由甲、乙双方及其他家庭成员共同协商，就房屋的拆迁补偿所得拆迁款各占50%（甲、乙各一半拆迁款）若有一方违背协议将双倍赔偿（北京怡水人家农庄拆迁总款给另一方）。北京怡水人家农庄拆迁款下来后一个星期内甲方必须把北京怡水人家农庄拆迁总款的50%（乙方一半）打入乙方账号，超出一个星期后甲方向乙方支付拆迁总款的滞纳金10%给乙方，如甲方一个月内未付北京怡水人家农庄的拆迁总款的50%（乙方一半）给乙方，甲方将双倍赔偿北京怡水人家农庄拆迁总款给乙方……”另查，2018年9月21日，甲方北京金汇利建筑工程公司与乙方刘天金签订《拆除协议书》，载明刘天金承认建筑物（构筑物）由其出资建设或管理，属于违法建筑，并约定了拆除事宜。后刘天金将所有违法建筑拆除。雁翅镇政府根据《现场核实调查表》确认的房屋情况及面积向刘天金发放拆除违建奖励费为326924元，自拆费用74156元，总计刘天金收到拆除违建费用401080元。本案审理中，本院前往北京市门头沟区太子墓村西台8号进行现场勘验，经张胜凯与刘天金双方现场指认，违法建筑拆除的房屋部分系张胜凯所建，部分系刘天金所建。就要求刘天金支付拆除违建奖励费的理由，张胜凯主张系因为合同期内张胜凯对房屋进行了建设，投资较大，因拆除导致其不能经营对其造成了相应损失，故刘天金应按照协议约定支付补偿款的50%。上述事实，有承包经营合同、收条、拆迁补偿款分割协议书、拆除协议书、现场核实调查表、勘验笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。本案中，刘天金从集体经济组织承包土地后在土地上建盖房屋，建盖的房屋并未取得建设工程规划许可证，后刘天金将房屋租赁给张胜凯，双方在合同中约定张胜凯可以扩建房屋，签订合同后，张胜凯使用怡水人家相关营业执照进行经营并对房屋进行了扩建，扩建的房屋亦未取得建设工程规划许可证，根据双方的陈述，双方签订合同时均明知合同目的为农家院经营，包括餐饮、住宿、采摘，改变了土地用途，现刘天金及张胜凯建设的房屋均被认定为违法建筑，双方签订的《承包经营合同》《北京怡水人家农庄拆迁补偿款分割协议书》违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉房屋被拆除，刘天金获得拆除违建奖励费，张胜凯以其受损，要求依据《北京怡水人家农庄拆迁补偿款分割协议书》要求刘天金支付补偿款的50%。刘天金将未取得建设工程规划许可证的房屋向外出租，张胜凯亦未对房屋的合法性进行必要性审查并进行扩建并开展经营，现房屋被认定为违法建筑被拆除，因张胜凯在经营过程中对房屋进行进行了扩建，现房屋被拆除导致其无法经营，确实存在相应的损失，就其损失，本院根据双方过错程度、房屋建造情况、拆除违建奖励费发放标准、双方合同约定、自拆费用的构成等因素酌情确定刘天金支付张胜凯163462元。就张胜凯主张的违约金，涉案合同无效，合同中有关违约金条款亦属无效，故就其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘天金于本判决生效之日起七日内向张胜凯支付163462元；二、驳回张胜凯其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9816元，由张胜凯负担6247元，已交纳，由刘天金负担3569元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 文利审判员何露婷人民陪审员耿连梅二〇二〇年六月二十四日书记员 吕       璐       璠