福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初3530号 原告（反诉被告）：南平市创丰综合服务有限公司，住所地福建省南平市大丰63号。 法定代表人：张文梁，董事长。 委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶火光，男，1974年6月20日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：黄玉琴，福建胜畴律师事务所律师。 原告（反诉被告）南平市创丰综合服务有限公司（以下简称创丰公司）与被告（反诉原告）叶火光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序审理。叶火光于2019年7月29日向本院提起诉南平市产权交易中心有限公司合同纠纷一案，由于本案的审理与该案有关，本院于2019年8月2日裁定中止本案的审理。2020年3月25日，本案恢复审理。于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告创丰公司的委托诉讼代理人张上海，被告叶火光及其委托诉讼代理人黄玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除，叶火光将南平市南纺大路14号房屋交还给创丰公司；2.叶火光向创丰公司支付自2019年4月1日起至2019年5月31日止拖欠的租金3890元，并支付自2019年6月1日起至交房之日止按原合同租金2倍计算的占用费（暂计至2019年6月30日的占用费为2780元）；3.叶火光向创丰公司支付律师费5000元。事实与理由：2001年11月12日，南平市国有资产管理委员会作出南国资[2001]7号《关于将南纺股份公司社区资产授权南平市非生产性国有资产营运有限公司持有经营的通知》，将案涉房产在内的南纺社区资产授权给南平市非生产性国有资产营运有限公司持有经营。2012年8月，南平市非生产性国有资产营运有限公司所有业务转为南平投资集团有限公司继续经营，之后案涉资产由南平投资集团有限公司交由其子公司创丰公司代管。2017年4月1日，创丰公司与案外人魏发亮签订《房屋租赁合同》，将南纺大路14号店面承租给魏发亮作为餐饮用房使用，租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止，月租金1390元。2018年1月25日，该店面转租给案外人张金明使用。2018年3月28日，张金明将该店面转租给叶火光使用，创丰公司亦同意转租。之后叶火光按《房屋租赁合同》直接与创丰公司履行相应的承租人义务，并按月缴纳租金。因2019年3月31日合同到期，创丰公司将案涉店面重新向社会公开招投标，创丰公司向叶火光发送《通知书》，要求叶火光应在2019年5月31曰前腾退店面，2019年4月1日，叶火光向创丰公司出具《承诺书》，承诺于2019年5月31日前腾空搬出店面，并承诺若他人中标，2019年4月30日前租金按原合同标准计缴，2019年5月1日后租金按新中标价计缴，若未在约定时间腾退店面，则愿意承担全部损失，包括创丰公司为此所支出的诉讼费、诉讼代理费、差旅费及其它实现债权的费用。2019年4月9日，招投标中介机构向创丰公司发出通知，经公开竞价程序，确认新的承租人为范兴盛。为此，创丰公司要求叶火光按承诺书的承诺履行义务，但叶火光一直拒绝腾退店面，也未向创丰公司缴纳相关的租金及占用费。创丰公司为维护自身合法权益，遂诉至法院。 叶火光辩称，叶火光承租南平市延平区店面后，按照创丰公司与魏发亮签订的《房屋租赁合同》继续履行承租义务，交纳租金，将店面用于经营餐饮业，且为改善店面状况花费十几万元进行装修，叶火光所作的装修已经创丰公司允许。按《房屋租赁合同》约定，南平市延平区店面的租期至2019年3月31日止，创丰公司将南平市延平区店面委托南平市产权交易中心有限公司招租竞价，叶火光为了收回装修的投资决定参加招租竞价，于2019年4月3日向南平市产权交易中心有限公司交纳了100元报名费、8340元竞价保证金。南平市产权交易中心有限公司制定的公开竞价文件规定：“网络一次性报价系统以同等条件原承租方优先，价高者得的原则确定最终承租方；网络一次性报价过程分为非原承租人报价时间和原承租人行使优先承租权时间；2019年4月9日9:30时之前是竞价人作一次性报价的报价期，自4月9日9:30时开始行使优先承租权期时间为10分钟。”2019年4月9日8时起，叶火光就用手机登录权益互联网站××，关注查看南平市延平区店面的招租竞价情况，至9时30分止仅有一名竞价者一次性报价年租金30000元，9时30分时叶火光行使优先承租权作出了竞价。但叶火光点击后网页自动关闭，无法查看竞价情况，出现网站异常情况，另有南平市延平区南纺大路8号店面原承租人吴建华点击优先承租权也出现同样的网站异常情况。叶火光在行使优先承租权后认为自己已竞价成为承租人，但却得知南平市产权交易中心有限公司确认案外人范兴盛取得南平市延平区店面的承租权，否定了叶火光的优先承租权，叶火光即向南平市产权交易中心有限公司提出异议。之后南平市产权交易中心有限公司召集创丰公司、范兴盛与叶火光协商，但并未得到解决。创丰公司委托南平市产权交易中心有限公司的招标竞价因网络异常，应当无效，叶火光仍应享有优先承租权。在2019年4月9日进行招租竞价之前,叶火光曾向创丰公司交纳南平市延平区店面的租金,但创丰公司并未收取。请求法院驳回创丰公司的诉讼请求。 叶火光向本院提出反诉请求：确认叶火光对南平市延平区房屋享有优先承租权，创丰公司与叶火光继续履行《房屋租赁合同》。事实与理由：2018年3月28日，创丰公司同意张金明将其代管的南平市延平区店面转让给叶火光承租使用。叶火光承租南平市延平区店面后，按照创丰公司原与魏发亮签订的《房屋租赁合同》继续履行承租义务，交纳租金，将店面用于经营餐饮业，且为改善店面状况花费十几万元进行装修，叶火光所作的装修已经创丰公司允许。按原《房屋租赁合同》约定，南平市延平区店面的租期至2019年3月31日止，创丰公司将南平市延平区店面委托南平市产权交易中心有限公司招租竞价，叶火光为了收回装修的投资决定参加招租竞价，于2019年4月3日向南平市产权交易中心有限公司交纳了100元报名费、8340元竞价保证金。南平市产权交易中心有限公司制定的公开竞价文件规定：“网络一次性报价系统以同等条件原承租方优先，价高者得的原则确定最终承租方；网络一次性报价过程分为非原承租人报价时间和原承租人行使优先承租权时间；2019年4月9日9:30时之前是竞价人作一次性报价的报价期，自4月9日9:30时开始行使优先承租权期时间为10分钟。”2019年4月9日8时起，叶火光就用手机登录权益互联网站××，关注查看南平市延平区店面的招租竞价情况，至9时30分止仅有一名竞价者一次性报价年租金30000元，9时30分时叶火光行使优先承租权作出了竞价。但叶火光点击后网页自动关闭，无法查看情况，出现网站异常情况，当时还有南平市延平区南纺大路8号店面原承租人吴建华点击优先承租权也出现同样的网站异常情况。叶火光在行使优先承租权后认为自己已竞价成为承租人，但却意外得知南平市产权交易中心有限公司确认范兴盛取得南平市延平区店面的承租权，否定了叶火光的优先承租权，叶火光即向南平市产权交易中心有限公司提出异议；之后南平市产权交易中心有限公司召集创丰公司、范兴盛与叶火光协商，但并未得到解决。创丰公司委托南平市产权交易中心有限公司的招标竞价因网络异常，应当无效，叶火光仍应享有优先承租权。创丰公司无视叶火光的优先承租权，为维护叶火光的合法权益，特提起反诉。 创丰公司辩称，一、叶火光己经就优先承租权问题向法院提起诉讼,根据“一事不再理”原则,应驳回叶火光的反诉请求。2019年7月20日,叶火光向延平区法院起诉本次公开招租中介机构南平市产权交易中心有限公司,以确认其优先承租杈,延平区人民法院驳回了叶火光的起诉。叶火光不服上诉至南平市中级人民法院,2019年10月14日,南平市中级人民法院裁定驳回上诉,维持原裁定。二、创丰公司已按正常程序将案涉店面委托南平市产权交易中心有限公司公开招投标,叶火光也签字确认同意南平市产权交易中心有限公司作为中介机构进行公开投标,其签署了相关竞标文件,根据招投标法,其应受中介机构公布的招投标结果的约束。本次招投标己结束,南平市产权交易中心有限公司公布了最后中标人为案外人范兴盛,叶火光应退出店面。三、创丰公司己按正常的程序将案涉店面委托给南平市产权交易中心有限公司对外公开招投标,创丰公司拟订的竞标条件己明确赋予叶火光优先承租权,竟标过程中叶火光如何行使优先承租权己与创丰公司无关,应由中介机构南平市产权交易中心有限公司按照《中华人民共和国招标投标法》相关规定进行。对于招投标过程中行使优先承租权的异议,叶火光应当向有关行政监督部门投诉,行政监督部门可以就南平市产权交易中心有限公司在公开招投标过程是否剥夺叶火光的优先承租权进行评判,在行政监督部门未作出相关决定前,该招投标结果是合法有效的,各方应予以履行。四、根据叶火光2019年4月1日作出的《承诺书》,其2019年5月31日前腾退案涉店面,其承诺是无条件的。即使叶火光中标 再次取得店面承租杈,创丰公司也有权要求其腾退店面,之后双方签订新的租赁合同后,再将店面重新交给叶火光。因此,本诉与实际上与反诉没有实质上的关联。请求法院驳回叶火光的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：创丰公司提交《关于将南纺股份公司社区资产授权南平市非生产性国有资产营运有限公司持有经营的通知》、《证明》、《房屋租赁合同》、《店面阻力资产明细卡》《通知书》、《承诺书》、《资产租赁交接通知书》、《南平市产权交易中心资产租赁成交确认书》、《委托收费合同》、《律师费发票》、《律师费转款凭证》各一份。叶火光对上述证据均无异议，上述证据与本案具有关联性，予以采信。叶火光为证明创丰公司侵害其优先承租权，创丰公司委托南平市产权交易中心有限公司的招标竞价因网络异常，应当无效，遂提供《公开竞价文件》、《福建增值税电子普通发票》、《交易明细单》、《流量详单》、《手机网络搜索浏览页》、《投诉书》、《关于暂停南平市延平区店面C8号、C14号店面招租公示的通知》各一份予以证明。本院认为，上述证据仅能证明叶火光参与南纺大路14号店面的公开招标但未中标，但无法证明创丰公司侵害其优先承租权，故对前述证据，不予采信。 本院经审理认定事实如下：坐落于南平市延平区店面系属于南纺社区资产，原系由市国有资产投资经营有限公司管理经营。2001年11月12日，南平市国有资产管理委员会作出《关于将南纺股份公司社区资产授权南平市非生产性国有资产营运有限公司持有经营的通知》（南国资[2001]7号），将原已授权给市国有资产投资经营有限公司经营的南纺社区资产转授权给南平市非生产性国有资产营运有限公司持有经营。2012年8月，根据《中共南平市委南平市人民政府关于印发的通知》（南委[2012]65号）文件精神，组建了以南平市非生产性国有资产营运有限公司为主体的南平投资集团有限公司。南纺社区资产转为南平投资集团有限公司下属子公司创丰公司代管，授权资产性质属于国有。2017年1月，创丰公司（甲方）与案外人魏发亮（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定，创丰公司将位于南纺大路1幢14号店面（约98平方米）租赁给魏发亮，租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止；月租金1390元，每月的租金应于当月10日前到甲方财务部现金缴纳，逾期每天收取1%的滞纳金；合同届满后重新向社会公开招租。合同还对其他事项进行了约定。2018年1月25日，魏发亮将该店面转租给案外人张金明。创丰公司在租赁合同上注明：同意转给张金明继续经营，并加盖公章。2018年3月28日，张金明又将该店面转租给叶火光经营，创丰公司亦同意转租。叶火光按创丰公司与魏发亮安签订的《房屋租赁合同》继续履行相应的承租人义务。2019年3月31日，租赁合同到期。2019年4月1日，创丰公司向叶火光发送《通知书》，告知叶火光其承租的南纺大路14号店面于2019年3月31日到期，届时创丰公司将与叶火光解除租赁关系。创丰公司定于2019年4月9日重新向社会公开招标，叶火光若要继续租赁，应于2019年4月8日下午5时前，到南平市产权交易中心有限公司报名参加竞租。若叶火光未报名参加竞租，或报名参加竞租未中标的，叶火光必须于2019年5月31日前将店面腾空归还给南平市产权交易中心有限公司。移交店面时，需结清租赁期间一切费用。若叶火光未按规定时间退还店面，原合同履约保证金不予返还，并承担店面竞租中标者因无法如期接收该店面所产生的全部损失，以及创丰公司为此支付的诉讼费、诉讼代理费、差旅费及其他实现债权的费用。叶火光在通知联送达签收处签字确认。同日，叶火光出具一份《承诺书》，主要内容为叶火光同意创丰公司将南纺大路14号店面重新对外招租。若叶火光未参加创丰公司的招租,视为叶火光放弃对该店面的继续承租权,或叶火光参加创丰公司招租,未中标,均承诺于2019年5月31日前腾空搬出该店面,将店面交还创丰公司。若他人中标,2019年4月30日前叶火光愿按原合同租金标准计缴;2019年5月1日起至实际返还店面之日止,占用费按他人中标价计缴;若无人中标,2019年5月31日前按原合同租金标准计缴,2019年6月1日之后,叶火光仍占有租赁物,房屋占用费按原合同租赁价格2倍向创丰公司交付。若叶火光中标,租金按新一轮招租文件履行义务。若叶火光未取得该店面的承租权,同时未在约定的时间内,将该店面腾空返还创丰公司,叶火光愿承担店面竟租中标者因无法如期接收该店面所产生的全部损失,以及创丰公司为此所支付的诉讼费、诉讼代理费、差旅费及其他实现债权的费用。叶火光在承诺方处签字捺印，创丰公司在《承诺书》上盖章确认。2019年4月9日，创丰公司将案涉店面向社会公开招投标。次日，招投标机构南平市产权交易中心有限公司作出《南平市产权交易中心资产租赁成交确认书》（NO.20190409-113），确认南纺大路14号店面新的承租人为案外人范兴盛，成交金额为30000元/年，租期为3年。因叶火光未获得案涉店面的承租权，创丰公司遂要求叶火光根据《承诺书》履行相关义务。但叶火光未腾退店面，也未向创丰公司缴纳相关的租金及房屋占用费。创丰公司遂诉至本院。 同时查明，叶火光为确认其对讼争店面行使了优先承租权，有权续租，以南平市产权交易中心有限公司为被告向本院提起诉讼。本院于2019年8月16日作出（2019）闽0702民初3808号民事裁定，以叶火光提起本案诉讼不属于人民法院受理民事诉讼的范围，不符合起诉条件，叶火光主张对讼争店面已行使了优先承租权，有权续租的诉讼请求，与南平市产权交易中心有限公司不存在关联，其并非本案适格原告为由，裁定驳回叶火光的起诉。叶火光不服（2019）闽0702民初3808号民事裁定，上诉至南平市中级人民法院。2019年10月14日,南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终1290号民事裁定，裁定驳回上诉,维持原裁定。 本案的争议焦点是：创丰公司是否侵害叶火光的优先承租权的问题。创丰公司认为，叶火光己就优先承租权的问题向法院提起诉讼，法院受理后依法驳回起诉。创丰公司已按正常程序将案涉店面委托南平市产权交易中心有限公司公开招投标,并且在租赁合同到期的合理期限内通知叶火光参与竞标，叶火光亦在2019年4月1日作出了《承诺书》。最终叶火光未中标，与创丰公司无关，创丰公司未侵害其优先承租权。叶火光认为，创丰公司委托南平市产权交易中心有限公司的招标竞价程序因网络异常，导致叶火光未中标，侵害了其依法享有的优先承租权，应当无效。本院认为，创丰公司与案外人魏发亮签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。魏发亮将案涉店面转租给案外人张金明，张金明又将店面转租给叶火光，创丰公司亦同意转租，双方成立房屋租赁合同关系，叶火光应当按《房屋租赁合同》约定的内容履行自己的义务。优先承租权主要来源于合同双方的约定，并非法定权利。本案中，《房屋租赁合同》并未约定承租人的优先承租权，租赁合同到期后，创丰公司对房屋的新承租人享有选择的权利。《房屋租赁合同》已于2019年3月31日届满，创丰公司已在租赁合同到期的合理期间内通知叶火光案涉店面进行重新招标，叶火光亦收到该通知。叶火光参与招标后未中标，无法继续使用案涉房屋，创丰公司对此并无过错。且叶火光提交的现有证据无法证明南平市产权交易中心有限公司侵害了叶火光的优先承租权，（2019）闽0702民初3808号民事裁定已认定叶火光主张的优先承租权与南平市产权交易中心有限公司不存在关联。故对叶火光的该项抗辩意见，不予采纳，故创丰公司并未侵害叶火光的优先承租权。叶火光主张确认其对南平市延平区房屋享有优先承租权，创丰公司与叶火光继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。关于创丰公司主张双方已于2019年5月31日解除签订的《房屋租赁合同》，叶火光应将案涉房屋交还给创丰公司的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”南纺大路14号店面的租赁期限已于2019年3月31日届满，在租赁期限届满后，叶火光应当返还租赁物。创丰公司出具的《通知书》上明确载明，如叶火光报名参加竞租未中标的，必须于2019年5月31日前将店面空出退还给创丰公司。叶火光亦在《通知书》上签字捺印予以确认，故可以认定案涉合同已于2018年5月31日解除，叶火光应当返还诉争店面。关于创丰公司主张叶火光向其支付2019年4月1日起至2019年5月31日止拖欠的租金3890元及2019年6月1日之后房屋占用费的诉讼请求。因《房屋租赁合同》已于2019年3月31日到期，范兴盛已成为新的承租人，根据《承诺书》中的约定，2019年4月1日至2019年4月30日，叶火光应按原合同1390元/月的标准缴纳租金，故叶火光应向创丰公司缴纳租金1390元；2019年5月1日起叶火光应按范兴盛中标价30000元/年（2500元/月）的标准缴纳租金，故2019年5月1日起至2019年5月31日叶火光应向创丰公司缴纳租金2500元。上述租金合计3890元。因叶火光至今未按照《承诺书》约定腾退房屋，2019年6月1日之后,叶火光仍占有租赁物,故其应按原合同租赁价格1390元/月的2倍即2780元/月的标准向创丰公司支付房屋占用费至实际返还店面之日止。关于创丰公司主张叶火光支付律师费5000元的诉讼请求。叶火光在《承诺书》中明确表示，其愿承担店面竟租中标者因无法如期接收该店面所产生的全部损失,以及创丰公司为此所支付的诉讼费、诉讼代理费、差旅费及其他实现债权的费用。故创丰公司的该项诉请，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认南平市创丰综合服务有限公司与叶火光签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除； 二、叶火光应于本判决生效之日起十日内向南平市延平区创丰综合服务有限公司交还南平市延平区店面； 三、叶火光应于本判决生效之日起十日内向南平市创丰综合服务有限公司支付店面租金3890元及房屋占用费（按照2780元/月的标准自2019年6月1日起计算至实际返还店面之日止）； 四、叶火光应于本判决生效之日起十日内向南平市创丰综合服务有限公司支付律师代理费损失5000元； 五、驳回叶火光的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费856.25元，减半收取428.13元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，均由叶火光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  陈泱 二〇二〇年六月十七日 法官助理王国镇 书记员陈欣 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。