重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1445号上诉人（原审被告）：奥园集团重庆置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号1幢负三层，统一社会信用代码915000000075686668C。法定代表人:肖毅,总经理。委托诉讼代理人：何勤，男，1982年12月28日出生，汉族，住重庆市江北区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：杨海洋，男，1978年5月20日出生，汉族，户籍地湖北省浠水县。委托诉讼代理人：高铭，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄玉志，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。原审被告：重庆穗奥物业管理服务有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道26号附43号2-2，统一社会信用代码915001075979904134。法定代表人：苗思华，总经理。上诉人奥园集团重庆置业有限公司（以下简称奥园公司）因与被上诉人杨海洋、原审被告重庆穗奥物业管理服务有限公司（以下简称穗奥物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初23229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人杨海洋一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋漏水部分并非我司交付的空间，系被上诉人自行改造，违规利用灰空间。而灰空间部分的漏水渗水，不在我司质保范围内，由被上诉人自行承担责任。另外被上诉人提供的证据并未证明房屋漏水达到两年以上，且涉案房屋的状况并不造成被上诉人无法使用的情况，一审法院认定事实不清，判决我司赔偿于法无据，请求二审予以改判。杨海洋辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。穗奥物业未发表陈述意见。杨海洋向一审法院起诉请求：1、奥园公司与穗奥物业赔偿杨海洋位于重庆市南岸区天文大道79号房屋因漏水造成的房屋空置损失共计72000元（3000元每月乘以24个月）2、两被告赔偿杨海洋因处理此事的误工费20000元，交通费1500元；3、案件受理费由两被告承担。一审法院认定事实：2016年4月28日，杨海洋（乙方）与奥园公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，约定杨海洋购买被告开发的位于重庆市南岸区天文大道79号房屋，本商品房所在幢的楼层共计8层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层为第4层（是指本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第1、2（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；本商品房建筑面积为133.48平方米，套内面积为111.11平方米，户型为三室二厅。总成交金额为833290元，建筑面积单价为6242.81元/平方米，套内建筑面积单价为7499.68元/平方米。甲方应当在2016年6月28日前，将依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十八条对保修责任进行了约定，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方杨海洋造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。其中《新建商品房屋质量保证书》载明屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏的保修期为5年。从2016年5月28日起，杨海洋就一直在向穗奥物业反映涉案房屋地下室及地下室旁边过道存在渗水问题。2018年7月10日，南岸区城乡建设委员为关于渝建委信箱（2018）2434号的回复，载明：针对杨海洋反映的问题，南岸区城乡建委立即同开发公司进行了联系，并于2018年6月27日前往现场进行了查勘。经查，涉案房屋位于奥园城市天地A区号，该房屋下方的地下室紧邻车库公共通道，雨后车库变形缝渗漏引起公共通道出现积水，导致与车库公共区通道相连的地下室墙面出现渗水问题，现场查勘时发现该墙面存在渗水痕迹，但未发现地面有严重的积水情况。南岸区城乡建委已现场责成开发公司立即制定方案进行处理，开发公司相关负责人计划两周内完成上述问题的整改工作。目前，开发公司已对车库变形缝渗漏问题进行了处理。关于渗水导致的经济补偿问题，不属于该委受理范围，建议双方协商解决。为查明案件事实，一审法院于2019年8月8日对涉案房屋进行了现场查勘，该地下室已浇筑为两层。关于争议的地下室渗水问题，查勘时已不存在渗水现象，该地下室紧邻车库公共通道，在该公共通道的顶部现修有接水管道，底部修有R角。杨海洋表示查勘情况属实，正是因为奥园公司于2018年7月在公共通道的顶部修建了接水管道，底部修建了R角进行接水和挡水处理，故现不渗水了。奥园公司亦表示查勘现场属实，但主张该渗水墙面并非奥园公司赠送的地下室空间范围，而是杨海洋擅自打开了中间的隔墙才导致该渗水墙面存在该空间范围内，该隔墙的边框现存有构造筋。奥园公司表示只浇筑了地下室的隔层，并未打过奥园公司辩称的隔墙。一审法院针对双方争议的隔墙再次进行了查勘，该争议隔墙的边框处还存有原始土建砌砖的木线，不存在明显的拆除痕迹。另奥园公司举示的前述《商品房买卖合同》载有的城市天地项目A地块住宅18#楼地下架空部分的附图显示，前述争议的与车库公共通道紧邻的地下室墙面部分存在于奥园公司标识的地下室范围内。一审法院认为，奥园公司作为涉案房屋的开发公司与出售方，交付符合合同约定且能够满足业主正常居住使用的房屋是其作为出售方的主要合同义务。本案中，杨海洋从2018年5月28日起就不断在反映涉案房屋的地下室及过道存在渗水问题，直到2018年7月份，在南岸区建委的督促下，奥园公司才对渗水问题进行了处理、修复，故奥园公司应当对此期间造成杨海洋不能使用的空置损失进行合理的赔偿，虽奥园公司辩称，房屋渗水部分并非合同约定的交付范围，不属于奥园公司的整改范围，系杨海洋在接房后私自对地下室的墙面进行改建，扩展空间，违规占用灰空间。对此，一方面奥园公司并未就杨海洋是否擅自进行了墙面改建、扩建加以举证证明；另一方面，从奥园公司举示的合同附图（城市天地项目A地块住宅18#楼地下架空部分）来看，前述争议的与车库公共通道紧邻的地下室墙面亦部分存在于奥园公司标识的涉案房屋的地下室范围内。因此，奥园公司的该抗辩理由不能成立。对于杨海洋主张的两年的空置损失，一审法院参照杨海洋的举证、房屋的现状及奥园公司的过错程度，酌情认定空置损失为每月2000元，共计48000元。对于杨海洋主张的误工费及交通费并无合同依据，且杨海洋亦未对此举证证明，一审法院不予支持。对于穗奥物业是否应当对前述损失承担赔偿责任。一审法院认为穗奥物业作为物业服务单位，属于服务性企业，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬，其对业主的物业本身并不负有质量瑕疵担保义务。本案中，杨海洋要求穗奥物业承担赔偿责任既无合同依据，亦未举证证明穗奥物业对杨海洋诉称的房屋地下室渗水以及导致的损害负有修复和赔偿责任，故一审法院对杨海洋的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、奥园集团重庆置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付杨海洋位于重庆市南岸区天文大道79号房屋的空置损失48000元；二、驳回杨海洋的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人杨海洋赔偿房屋的空置损失。对此，本院根据已查明事实评述如下：首先，奥园公司作为房屋买卖合同的出售方，负有交付满足业主正常使用的房屋的义务，本案涉案房屋在交付后一直存在地下室及过道的渗水问题，导致被上诉人不能进行装修入住，对此，上诉人应当就杨海洋不能使用房屋的空置损失承担赔偿责任；其次，上诉人认为房屋漏水部分系灰空间，是因为杨海洋自行改造，违规利用灰空间，但根据一审现场调查及被上诉人提交的合同附图，杨海洋并未对墙面进行私自改建、扩建，同时，渗水部分也存在于上诉人标识的案涉房屋的地下室范围内，属于上诉人交付的范围内，故，一审认定并无不当，上诉人的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。综上所述，奥园公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890元，由上诉人奥园集团重庆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 利审 判 员  张泽兵审 判 员  刘恋砚二〇二〇年六月十五日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩