河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1138号 上诉人（原审被告）：沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司，住所地河北省邢台市临城县兴临大街北段路西。 负责人：乔立斌，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：安建新，男，1970年5月8日出生，汉族，现住临城县。 被上诉人（原审原告）：任晓辉，男，1979年3月3日出生，汉族，住临城县。 被上诉人（原审原告）：米志军，女，1980年12月29日出生，汉族，住临城县。 二被上诉人委托诉讼代理人：任国兴，天津益建律师事务所律师。 原审被告：沙河市盛凯房地产开发有限公司，住所地沙河市新兴路南段路东。 法定代表人：张春法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安建新，男，1970年5月8日出生，汉族，现住临城县。 上诉人沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司（以下简称盛凯公司临城分公司）因与被上诉人任晓辉、米志军，原审被告沙河市盛凯房地产开发有限公司（以下简称盛凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临城县人民法院（2019）冀0522民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛凯公司临城分公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2015年6月29日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人从上诉人处购买2座2单元201号商品房一套，合同约定2016年6月30日前上诉人将房屋交付给被上诉人使用。合同履行过程中因政府有关机关测量失误、办理相关证件延误等原因，致使上诉人交房逾期。2．因为政策性停工、政府责令停止施工、天气问题暂停建设、国际自行车赛等诸多客观因素导致延期交房，上诉人延期交房的时间应该扣减656天。因为取暖期停工、重污染天气停工等不可抗力原因，导致上诉人延期交房，这不是上诉人的过错，在计算违约金时应扣减656天。3.补充协议是上诉人公司接访人员在受到胁迫的情况下签订的，签订该协议时上诉人公司董事长不知情，是公司员工的个人行为，不能代表公司。当时部分业主围堵县委、县政府及相关国家机关值班室的门口，用影响国家机关正常工作的极端方式反映诉求，上诉人接访人员迫于压力在未向董事长汇报的情况下自行做主签订的补充协议，该补充协议并非上诉人的真实意思表示，故不应约束上诉人。4．被上诉人与上诉人工作人员签订的补充协议约定违约金过高，超过了银行同期贷款利率，显失公平，所以该补充协议为无效协议。 任晓辉、米志军答辩称，一、上诉人所说合同履行过程中因政府有关机关测量失误等原因致使逾期交房，被上诉人不知情，上诉人也未告知，不能作为逾期交房的法定事由。二、上诉人所说的因为取暖期停工、重污染天气停工等原因都不属于不可抗力，不能作为逾期交房的法定事由。三、补充协议是在临城县委县政府及有关机关见证下签订，系双方真实意思表示，不存在受胁迫的情况，该协议合法有效。四、被上诉人和上诉人签订的补充协议约定违约金并不高，没有超过合同标的额的25%，不存在显失公平情况，是合法有效的补充协议，应依法受到保护。综上，上诉人所说的各种逾期交房的原因都不是法定事由法院不应采信，应依法驳回上诉，维持原判。 盛凯公司述称，同上诉人意见。 任晓辉、米志军向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金及各项损失共计44,211.73元；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月29日，原告任晓辉、米志军与盛凯公司临城分公司签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买2座2单元201号商品房一套，建筑面积为115.02平方米，单价为3,882.95元/平方米，总价款为446,617元。同时约定被告应当在2016年6月30日前将房屋交付买受人使用，逾期交房不超过60日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点一五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点一五的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告已按照约定履行了全部交款义务，盛凯公司临城分公司未能于2016年6月30日交付房屋。2017年4月5日，在临城县政府办公室、住建局、房管局见证下，米志军与盛凯公司临城分公司签订了补充协议，约定买受人同意盛凯公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。协议还约定，如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。补充协议签订后，盛凯公司临城分公司未能在2017年7月1日前履行房屋交付义务。原被告于2017年8月24日再次签订《商品房买卖补充协议》，约定：2017年12月31日前交房，如仍未按本协议日期交房，此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算。2018年10月，盛凯公司临城分公司以电话形式通知原告办理交房手续。10月23日双方办理了交接手续。现原告要求被告支付逾期交房违约金及律师费共计44,211.73元。 一审法院认为，原告与盛凯公司临城分公司在自愿、平等的基础上签订了商品房买卖合同，双方已形成买卖合同关系，均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已按照约定履行交款义务，盛凯公司临城分公司理应按约定期限交付房屋。因盛凯公司临城分公司未能按期履约，双方于2017年4月5日签订补充协议，约定原告同意盛凯公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。该约定系双方自愿对其签订的商品房买卖合同中关于房屋交付时间及违约金条款的变更，内容合法、有效，对双方具有法律约束力。盛凯公司临城分公司未能依约交付房屋的行为已构成违约，自2017年7月1日起到2017年12月31日应按约定标准即66.9926元/日（房屋价款446,617元×0.00015/日）给付原告违约金。自2018年1月1日起到2018年10月23日止，应按约定标准即89.32元/日（房屋价款446,617元×0.0002/日）给付原告违约金。被告应向原告给付违约金41,667.92元。原告主张的2016年6月30日至2017年6月30日的违约金，因原告自愿与盛凯公司临城分公司达成补充协议，同意将房屋交付时间延期至2017年7月1日，故此期间的违约金不予支持。原告主张的律师费，因商品房买卖合同及补充协议没有约定，故不予支持。盛凯公司临城分公司辩称补充协议是在受胁迫情况下签订的，属无效协议。因该补充协议明确记载双方在政府有关部门的见证下，本着公平、公正原则，经协商后签订的，且被告在法定期限内又未行使撤销权，故该协议应系双方真实意思表示，对被告的辩解本院不予采信。被告辩称逾期交房是由取暖期禁止施工、政府责令停止施工等客观因素造成的，应在计算违约金时扣除相应天数。补充协议约定如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。因盛凯公司临城分公司未书面通知和公告通知原告其存在不可抗力等影响施工的因素，故对该辩解亦不予采信。盛凯公司临城分公司辩称补充协议约定的违约金过高，应按万分之零点一五标准计算违约金。补充协议约定的按总房款的日万分之一点五和日万分之二的标准计算违约金，该约定未过分高于买受人的损失，故对被告的该辩解不予采信。盛凯公司临城分公司系被告盛凯房地产开发公司所设的分支机构，其不具备法人资格，根据《公司法》第十四条的规定，其民事责任应由盛凯房地产开发公司承担，故在盛凯公司临城分公司以其独立财产承担责任后，被告盛凯房地产开发公司应承担补充责任。判决：一、被告盛凯公司临城分公司给付原告任晓辉、米志军逾期交房违约金38,698.32元，被告盛凯公司对上述款项承担补充给付责任；二、驳回原告任晓辉、米志军的其他诉讼请求。上述第一项限判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，由被告盛凯公司临城分公司、被告盛凯公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，根据当事人陈述补充协议的形成过程、协议约定内容以及上诉人出现违反商品房买卖合同约定迟延交房的事实等证据审查，足以认定补充协议是为解决上诉人迟延交付房屋事宜而与房屋买受人所签订，本院审理本案的过程中，发现有多名房屋买受人因上诉人迟延交付房屋引起诉讼的案件，这些案件中也存在上诉人与不同业主签订的多份内容、时间近同的补充协议。上述事实足以认定，上诉人员工加盖公司印章的行为是履行的职务行为，也足以使协议相对人相信上诉人员工加盖印章的行为是履行职务的行为。上诉人所述签订协议不是其真实意思表示、是受胁迫签订，并无证据证实。上诉人应对协议上加盖印章行为产生的法律后果，具有预见能力，其应当按照补充协议约定的内容承担违约责任。上诉人提出因政府有关机关测量失误、办理相关证件延误、政策性停工、国际自行车赛等原因导致迟延交房的事由，经查，上诉人并未按补充协议的约定履行告知义务，不足以使房屋买受人相信发生了上述事实。或者即使发生了上述事实，但根据前述形成补充协议过程等事实审查，也不足以使社会普通人相信上述事实的影响范围已超出上诉人履约交付房屋的预见能力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，上诉人提出的免责事由，本院不予支持。违约金的调整系计算标准调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。上诉人所述违约金的调整事由，不符合上述需要调整的范围，也无事实依据。 综上所述，盛凯公司临城分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费838元，由上诉人沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇二〇年六月十五日 书记员  张姿巍