广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2550号上诉人（原审被告）：深圳市七九八二餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道上雪科技园北区********，统一社会信用代码914***********678H。法定代表人：熊治勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘世龙，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市XXXXXX，统一社会信用代码91442000MA4UNPUH54。主要负责人：何锦开，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。上诉人深圳市七九八二餐饮管理有限公司（以下简称七九八二公司）因与被上诉人中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。七九八二公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判并驳回利和物业古镇分公司的所有诉讼请求。事实和理由：一、七九八二公司并非本案的适格主体。《物业服务合同》是特殊合同，并非任何主体都可以随意签订。物业服务合同的双方是固定的，根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。由此可见，前期物业服务合同的签约主体，是开发商和物业服务企业，物业服务合同的签约主体，是业主和物业服务企业。根据法律的规定，利和物业古镇分公司要在上述区域行使物业管理职能，需要与业主，即中山市利和置业有限公司签订《物业服务合同》。七九八二公司只是一个普普通通的商场租户，哪怕七九八二公司与中山市利和置业有限公司在租赁合同中约定，物业费由七九八二公司代为缴纳及应缴纳金额，也不应超过中山市利和置业有限公司与利和物业古镇分公司约定的《物业服务合同》的标准。因此，一审法院以《物业管理条例》并非法律、法规的强制性规定为由，判令七九八二公司与利和物业古镇分公司签订的物业协议并没有违反法律、法规的强制性规定，是显然错误的。七九八二公司与利和物业古镇分公司签订的物业协议，显然违反法律、法规的强制性规定，理应无效。第二、一审法院以《物业管理条例》并非法律、法规的强制性规定，对七九八二公司关于物业管理费、电费标准过高的抗辩不予采纳违反相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第十二条：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《物业管理条例》是国务院颁发的部门规章规定，中山市的电费标准是0.756元/度，而利和物业古镇分公司此前一直按1.2元/度收取电费显然属于上述司法解释第五条规定的情况，因此，利和物业古镇分公司应按0.756元/度调整电费收费，并将此前多收取的电费退还。第三、一审法院判决按年利率24%计付违约金，并不符合公平原则和诚实信用原则，应按中国人民银行同期贷款利率予以调整。合同法及司法解释的规定，当事人要求违约金损失，应以实际造成的经济损失为基础。对于如何认定约定的违约金过分高于造成的损失问题，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，利和物业古镇分公司并没有提供证据证明实际损失是多少。因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，可以结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。七九八二公司认为，综合衡量全案情况，逾期付款损失应为款项接收方的利息损失，因此，应按中国人民银行同期贷款利率予以调整（上述观点在最高人民法院公报案例（2013）民提字第145号民事判决书中亦有体现）。综上所述，七九八二公司认为，一审判决违约金过高，应当依法予以调整。利和物业古镇分公司辩称：一、七九八二公司主体适格，且双方签订的《物业服务合同》真实合法有效，并未违反法律、法规的强制性规定，一审法院据此认定七九八二公司向利和物业古镇分公司支付尚欠物业管理费115072.64元、水费9216.52元、电费27359.92元以及承担相应违约责任正确无误。1.“物业服务合同”顾名思义是调整提供物业服务方与接受物业服务方之间的合同法律关系，因此，物业服务合同与普通合同的区别在于其不仅仅只调整合同形式意义上的合同签订者，更注重与该服务合同项下的权利义务实际享有和承担者。而在审判实务中，各地法院亦均存在物业合同纠纷中将合同签订者与物业服务权利义务实际享有和承担者认定为诉讼主体参加诉讼。而本案中，七九八二公司不仅是形式意义上的合同签订者，更是物业服务合同项下权利义务的实际享有和承担者，因此，无论是基于“物业服务合同”的特殊性抑或是根据合同相对性原则利和物业古镇分公司作为本案诉讼主体参加诉讼主体完全适格。如七九八二公司的主张和抗辩成立，则势必导致物业服务合同关系发生紊乱，将严重侵害利和物业古镇分公司合法权益。2.涉案《物业管理服务协议》无须经相关政府部门备案，是双方真实的意思自治的表现，不存在《中华人民共和国合同法》规定合同无效情形，且现行法律并未禁止物业服务企业与物业使用人签订物业管理服务合同，根据“法无禁止即可为”的原则，七九八二公司与利和物业古镇分公司签订的物业管理服务协议亦未违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，七九八二公司作为合同的一方当事人，当七九八二公司违反合同约定时，利和物业古镇分公司完全有权依据合同约定向其主张违约责任。七九八二公司无视双方合同约定，故意违约，给利和物业古镇分公司造成严重经济损失，一审法院据此认定七九八二公司向利和物业古镇分公司支付尚欠物业管理费115072.64元、水费9216.52元、电费27359.92元以及承担相应违约责任正确无误。二、双方在《物业服务合同》中对物业管理费及电费的计算标准均予以明确约定，且双方亦一直按该标准履行，七九八二公司主张该标准过高缺乏事实和法律依据，且违反诚实信用原则，二审应当予以驳回。如前所述，双方签订的物业管理服务协议真实合法有效，双方均应恪守。物业管理服务协议中双方对物业管理费及电费的标准均予以明确约定，且双方在合同履行过程中亦一直按该标准履行，七九八二公司对此均未提出异议。涉案商铺所在的商场作为商业体，不能实现每卡商铺供电局直接抄表到户，而是采用二次供电方式向包括七九八二公司在内的商户送电。二次供电设施主要包括变压器、配电柜、配电开关、专供配电线路等共用设备设施。该等共用的二次供电设施产生损耗、电力运行、维护等成本，故该等成本须由终端用户（即包含七九八二公司在内的商场租户）承担。故，《物业服务协议》约定1.2元/度的电费标准，除了包含中山市供电局收取的基本电费标准外，还包括涉案商铺所在商场的二次供电共用设备设施的用电及损耗的电费标准。七九八二公司应按1.2元/度标准向利和物业古镇分公司支付涉案商铺电费。七九八二公司在实际享受了利和物业古镇分公司提供的物业服务和使用了电能后，经利和物业古镇分公司追讨拒不支付其应缴费用，还以双方约定标准过高为向法院主张减免费用，七九八二公司的行为不仅严重违反双方合同约定，亦违反诚实信用原则，二审应当予以驳回。三、七九八二公司主张按中国人民银行同期贷款利率调整违约金无事实和法律依据，二审应当予以驳回。七九八二公司与利和物业古镇分公司于2017年10月9日签订《物业管理服务协议》，协议履行期限2017年10月10日至2022年10月9日（共五年），七九八二公司在协议签订后1个多月后开始拖欠费用。七九八二公司在2018年4月6日起拖欠物业管理费，暂计至2019年1月31日共拖欠115072.64元；2017年12月6日起拖欠水费，暂计至2019年1月31日共拖欠9216.52元；2018年2月6日起拖欠电费，暂计至2019年6月27日共拖欠27359.92元，三项合计151649.08元。七九八二公司拖欠以上费用给利和物业古镇分公司造成巨大的经济损失。利和物业古镇分公司在七九八二公司出现违约情形后也多次书面通知其改正违约行为（分别于2018年9月1日、12月3日、2019年3月22日向七九八二公司寄出改正违约行为的函），但七九八二公司一直未予理会和改正，足以证明其主观恶意明显。而双方签订的物业管理服务协议中亦明确约定了七九八二公司逾期缴纳相关费用的按日3‰收取违约金的法律后果，因此，七九八二公司在签订合同时已经预见逾期缴费所存在的违约责任，而在利和物业古镇分公司多次书面通知的情况下仍拒绝履行合同，故意违约。如法院支持七九八二公司的主张，不仅严重违背公平和诚实信用原则，更令违约金的惩罚作用流于形式，势必会导致后续更多像七九八二公司一样恶意违约，将侵害利和物业古镇分公司的合法权益，其社会效果恳请法院予以慎重考虑。综上，七九八二公司的上诉没有事实和法律依据，恳请法院采纳利和物业古镇分公司上述答辩意见，依法驳回七九八二公司的诉求。利和物业古镇分公司于2019年3月13日向一审法院起诉请求：1.利和物业古镇分公司向七九八二公司支付拖欠的物业管理费（自2018年4月1日起至2019年1月31日止为115072.64元，其中2018年4月1日至4月30日8879.39元，2018年5月1日至2019年1月31日每月11799.25元）；2.七九八二公司向利和物业古镇分公司支付拖欠的水费（自2017年11月1日至2019年1月31日为9216.52元）；3.七九八二公司向利和物业古镇分公司支付拖欠的电费（自2017年10月14日暂计至2018年6月27日为27359.92元，电表号为1703039767）；4.七九八二公司向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金【自2018年4月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年1月31日为55309.48元，其中2018年4月6日起暂计至2019年1月31日为8018.09元（8879.39*3‰*301）；2018年5月6日起暂计至2019年1月31日为9592.79元（11799.25*3‰*271）；2018年6月6日起暂计至2019年1月31日为8495.46元（11799.25*3‰*240）；2018年7月6日起暂计至2019年1月31日为7433.53元（11799.25*3‰*210）；2018年8月6日起暂计至2019年1月31日为6336.2元（11799.25*3‰*179）；2018年9月6日起暂计至2019年1月31日为5238.87元（11799.25*3‰*148）；2018年10月6日起暂计至2019年1月31日为4176.93元（11799.25*3‰*118）；2018年11月6日起暂计至2019年1月31日为3079.6元（11799.25*3‰*87）；2018年12月6日起暂计至2019年1月31日为2017.67元（11799.25*3‰*57）；2019年1月6日起暂计至2019年1月31日为920.34元（11799.25*3‰*26）】；5.七九八二公司向利和物业古镇分公司支付迟延支付水费违约金【（自2017年11月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月15日为6735.93元，其中2017年11月6日起暂计至2018年12月31日为238.31元（188.24*3‰*422）；2017年12月6日起暂计至2018年12月31日为505.3元（430.78*3‰*391）；2018年1月6日起暂计至2018年12月31日为1559.93元（1444.38*3‰*360）；2018年2月6日起暂计至2018年12月31日为904.99元（908.62*3‰*332）；2018年3月6日起暂计至2018年12月31日为1428.49元（1581.94*3‰*301）；2018年4月6日起暂计至2018年12月31日为712.22元（876.04*3‰*271）；2018年5月6日起暂计至2018年12月31日为375.32元（521.28*3‰*240）；2018年6月6日起暂计至2018年12月31日为189.29元（300.46*3‰*210）；2018年7月6日起暂计至2018年12月31日为250.77元（466.98*3‰*179）；2018年8月6日起暂计至2018年12月31日为213.77元（481.46*3‰*148）；2018年9月6日起暂计至2018年12月31日为169.16元（477.84*3‰*118）；2018年10月6日起暂计至2018年12月31日为82.2元（314.94*3‰*87）；2018年11月6日起暂计至2018年12月31日为77.38元（452.5*3‰*57）；2018年12月6日起暂计至2018年12月31日为28.8元（369.24*3‰*26）】；6.七九八二公司向利和物业古镇分公司支付迟延支付电费违约金【自2017年12月16日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2018年6月27日为24331.25元】。一审诉讼过程中，利和物业古镇分公司变更诉求5以每月拖欠水费为基数从次月开始计算，即诉求5各段起算时间往后推一个月；明确诉求6电费违约金计算方式：每月5日结算上一个计费期间的电费，并从欠费次月6日起计收违约金，即2017年12月16日至2018年1月31日期间电费6256元，违约金从2018年2月6日起计算；2018年2月电费4248元，违约金从2018年3月6日起计算；2018年3月电费4680元，违约金从2018年4月6日起计算；2018年4月电费4320元，违约金从2018年5月6日起计算；2018年5月1日至6月27日期间电费7855.92元，违约金从2018年7月6日起计算。一审法院认定事实：2017年10月9日，中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）（甲方）与七九八二公司（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市*********利和广场购物中心四层4013、4014A号商铺出租给乙方使用，建筑面积471.97㎡，租赁期限为2017年10月10日至2022年10月9日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米25元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7条本条款之内容，以乙方与物管公司签订的《物业管理服务协议》为准等内容。同日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与七九八二公司（乙方）签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》《管理规约》《商户守则》）及补充协议，约定物业管理费由物业服务费及能源费共同构成，按乙方承租单元建筑面积计算，自2017年10月10日起至2020年10月9日止，物业管理费按每月每平方米25元收费；自2020年10月10日起按每月每平方米28元收费；电费按1.2元/度（含线、电损耗及分摊）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费、电费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；水费为用水量乘以政府当时规定的单价标准，每立方米3.62元；水费保证金每平方米10元，待乙方退租时予以无息退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；协议履行期限2017年10月10日至2022年10月9日；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。七九八二公司已接收上述两处商铺，并进行经营。七九八二公司已交缴纳物业管理费共46691.27元。上述商铺（多功能电表SN1703039767，表底0，倍率60）从2017年10月14日至2018年6月27日的用电量共26466.6度，其中2017年10月14日至2017年12月15日产生电费2664元，2017年12月16日至2018年1月15日4752元，2018年1月16日至2018年1月31日3240元，2月1日至2月28日4248元，3月1日至3月31日4680元，4月1日至4月30日4320元，5月1日至6月27日7855.92元。该电表从2018年6月27日起停用。七九八二公司已交纳电费4400元，并从2018年6月27日起采用预付费表（180**********001）。上述商铺每月用水量为2017年11月52立方米（188.24元）、12月119立方米（430.78元）、2018年1月399立方米（1444.38元）、2月251立方米（908.62元）、3月437立方米（1581.94元）、4月242立方米（876.04元）、5月144立方米（521.28元）、6月83立方米（300.46元）、7月129立方米（466.98元）、8月133立方米（481.46元）、9月132立方米（477.84元）、10月87立方米（314.94元）、11月125立方米（452.5元）、12月102立方米（369.24元）、2019年1月111立方米（401.82元）。2018年9月1日、同年12月3日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向七九八二公司发出《要求限期改正违约行为的函》，指出七九八二公司存在拖欠租金、物业管理费等费用的问题，要求七九八二公司于接函日后2日内履行合同约定之义务等内容。上述第一份邮件由七九八二公司签收，第二份邮件被拒收。2019年3月13日，利和物业古镇分公司诉至一审法院，提出前述诉请。一审法院认为，利和物业古镇分公司与七九八二公司签订的案涉物业协议是双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《物业管理条例》第四十一条的规定并非法律、法规的强制性规定，因此，七九八二公司的相应抗辩，一审法院不予采纳。同理，双方已在案涉物业协议中明确约定物业管理费标准为2017年10月10日起至2020年10月9日每月每平方米25元即每月11799.25元、电费每度1.2元，故一审法院对七九八二公司关于物业管理费、电费标准过高的抗辩亦不予采纳。关于物业管理费，利和物业古镇分公司主张七九八二公司从2018年4月起拖欠物业管理费，4月尚欠8879.39元，七九八二公司确认从2018年4月起没有缴纳物业管理费，不确认欠费数额，但没有提供任何证据予以反驳，故一审法院予以认定。七九八二公司未按约支付物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。因此，利和物业古镇分公司要求七九八二公司支付2018年4月至2019年1月的物业管理费115072.64元（8879.39+11799.25×9），并从逾期之日起至清偿之日止计付违约金的诉请有理，故一审法院予以支持。关于水费，利和物业古镇分公司主张七九八二公司欠2017年11月至2019年1月水费共9216.52元，七九八二公司确认，故一审法院予以认定。虽然双方并没有约定水费的支付期限，但七九八二公司与利和公司签订案涉租赁合同，受案涉租赁合同的约束，案涉租赁合同已明确约定“乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金”，故利和物业古镇分公司有权要求从欠费当月6日起计算违约金的，其要求以每月拖欠水费为基数从次月开始分段计算至清偿之日止，于法不悖，故一审法院予以支持。关于电费，如上所述，电费按每度1.2元计算，七九八二公司应向利和物业古镇分公司支付电费27359.92元[（1.2×26466.6）-4400]，并分别以每月欠费金额为基数从次月6日起分段计算违约金至清偿之日止，即以6256元为基数从2018年2月6日起，以4248元为基数从2018年3月6日起，以4680元为基数从2018年4月6日起，以4320元为基数从2018年5月6日起，以7855.92元为基数从2018年7月6日起计算。关于上述三项违约金的标准，利和物业古镇分公司主张按每日3‰，七九八二公司辩称过高。因七九八二公司拖欠物业管理费、水电费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。一审法院考虑到协议履行情况、七九八二公司违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定七九八二公司按年利率24%计付违约金。七九八二公司的部分有理抗辩，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、七九八二公司于判决发生法律效力之日起七日内向利和物业古镇分公司支付物业管理费115072.64元，并按年利率24%计付违约金（具体计算方式：以8879.39为基数从2018年4月6日起至清偿之日止；2018年5月至2019年1月每月以11799.25为基数分别从每月6日起，分段计算至清偿之日止）；二、七九八二公司于判决发生法律效力之日起七日内向利和物业古镇分公司支付水费9216.52元，并按年利率24%计付违约金（具体计算方式：以188.24元为基数从2017年12月6日起，以430.78元为基数从2018年1月6日起，以1444.38元为基数从2018年2月6日起，以908.62元为基数从2018年3月6日起，以1581.94元为基数从2018年4月6日起，以876.04元为基数从2018年5月6日起，以521.28元为基数从2018年6月6日起，以300.46元为基数从2018年7月6日起，以466.98元为基数从2018年8月6日起，以481.46元为基数从2018年9月6日起，以477.84元为基数从2018年10月6日起，以314.94元为基数从2018年11月6日起，以452.5元为基数从2018年12月6日起，以369.24元为基数从2019年1月6日起，以401.82元为基数从2019年2月6日起，分别计至清偿之日止）；三、七九八二公司于判决发生法律效力之日起七日内向利和物业古镇分公司支付拖欠的电费27359.92元，并按年利率24%计付违约金（具体计算方式：以6256元为基数从2018年2月6日起，以4248元为基数从2018年3月6日起，以4680元为基数从2018年4月6日起，以4320元为基数从2018年5月6日起，以7855.92元为基数从2018年7月6日起，分别计至清偿之日止）；四、驳回利和物业古镇分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，由七九八二公司负担（该费用利和物业古镇分公司已预交，一审法院不予退还，由七九八二公司于履行中迳付利和物业古镇分公司）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点有：一、利和物业古镇分公司与七九八二公司签订的《物业管理服务协议》是否属于有效合同；二、一审法院按《物业管理服务协议》约定的物业管理费和电费的标准计算物业管理费和电费是否妥当；三、一审法院酌定按年利率24%计付违约金是否妥当。关于焦点一。七九八二公司上诉主张按《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业服务合同签订的主体系开发商和物业服务企业，或者业主和物业服务企业；其仅是承租人，并非本案的适格主体，其与利和物业古镇分公司签订《物业管理服务协议》，显然违反法律、法规的强制性规定，理应无效。本院认为，我国现行法律、行政法规并未强制禁止承租人签订物业服务合同，且《物业管理条例》第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”因此，七九八二公司作为物业服务合同项下权利义务的实际享有和承担者，其主体适格，其与利和物业古镇分公司签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。七九八二公司的该项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于焦点二。七九八二公司上诉主张物业管理费、电费标准过高，应予以调整，其中电费应按中山市电费0.756元/度调整。本院认为，民事法律关系属于当事人私权利调整范畴，在不违反法律、行政法规的情况下，应当最大限度的遵循当事人意思自治。本案中，双方签订的《物业管理服务协议》明确约定物业管理费按七九八二公司承租单元建筑面积计算，自2017年10月10日起至2020年10月9日止，物业管理费按每月每平方米25元收费；自2020年10月10日起按每月每平方米28元收费；电费按1.2元/度（含线、电损耗及分摊）。如前所述，涉案合同合法有效，双方对于涉案物业的物业管理费及电费的收费标准已作明确约定，对双方均有约束力。七九八二公司认为物业管理费过高属于违规收费，应予以调整，但其未就违规事实举证，本院不予采信。关于电费标准的问题，本案物业属于商业体，合同已注明电费1.2元/度，包含了电线、电损耗及分摊。利和物业古镇分公司称商业体采用二次供电方式向包括七九八二公司在内的商户送电，二次供电设施产生损耗、电力运行、维护的成本，由商场租户承担。在合同已注明电费标准包含了共用设施设备损耗及相关分摊的前提下，七九八二公司未能举证证明利和物业古镇分公司扣除上述须由其承担的共用设施损耗、分摊等费用后，向其收取的电费仍然过高或明显不合理，本院对七九八二公司主张调整电费标准为0.756元/度，不予支持。一审法院按《物业管理服务协议》约定的物业管理费和电费的标准计算物业管理费和电费，并无不当，本院予以维持。关于焦点三。七九八二公司上诉主张违约金计算标准应调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。本院认为，《物业管理服务协议》约定违约金按每日3‰缴付。利和物业古镇分公司在一审中主张按上述约定计算，一审法院根据七九八二公司的抗辩意见，酌定调整为按年利率24％计付违约金。该调整违约金的计算标准已经考虑到协议履行情况、七九八二公司违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，一审法院对违约金的调整符合法律规定，处理并无不当，本院予以维持。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，七九八二公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4870元（深圳市七九八二餐饮管理有限公司已向本院预交），由深圳市七九八二餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年六月十日书记员 魏丹丹