上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8163号原告：上海屋康岩商贸有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：朱明康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊敏，上海市三石律师事务所实习律师。被告：杨春平，男，1985年1月9日出生，汉族，户籍地江西省南昌市，住上海市闵行区。原告上海屋康岩商贸有限公司(以下简称屋康岩公司)与被告杨春平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由法官一人独任公开开庭审理。屋康岩公司的委托诉讼代理人唐增杰、王俊敏，杨春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屋康岩公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨春平立即腾空房屋、搬离，并向屋康岩公司返还所占用的房屋；2.判令杨春平支付房屋占用费(从2018年6月1日起，按双倍租金计算，杨春平已按照租金标准支付2018年6月1日至2019年6月14日租金)。诉讼中，屋康岩公司变更诉请为：判令杨春平支付自2019年6月15日起至2020年5月14日止的房屋占用费120,787.76元(按照双倍日租金361.64元的标准计算334天)。事实与理由：2017年6月1日，屋康岩公司与杨春平签订《房屋租赁合同》,约定由杨春平承租屋康岩公司位于上海市黄浦区保屯路XXX号底层106室(以下简称系争房屋)，租赁面积约为40平方米，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，月租金为5,500元，采取先付后用方式，按季支付。后杨春平支付押金10,600元。合同签订后，屋康岩公司按约交付系争房屋给杨春平使用。2018年5月31日合同到期后，屋康岩公司不再与杨春平续签合同。2018年6月1日至2019年6月14日,杨春平并未搬离系争房屋，期间只按照每月5,500元的标准支付房租。由于杨春平不肯搬离系争房屋，且2019年6月15日起的占用费未支付，故屋康岩公司向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，屋康岩公司补充意见：杨春平于2020年5月14日向案外人上海申畅物业管理有限公司(以下简称申畅公司)交还了系争房屋的钥匙；2020年5月15日，上海市黄浦区人民法院对包括系争房屋在内的上海市黄浦区保屯路XXX号1-2层房屋(以下简称保屯路XXX号房屋)进行强制执行，并已收回还给申畅公司。杨春平辩称，确认系争房屋的月租金是5,500元、日租金为180.82元。双方的租赁合同期限是至2018年5月31日。杨春平已支付租金至2019年6月14日。2019年6月14日之后的租金因为没有合同也没有发票给杨春平，所以杨春平没有支付。系争房屋的钥匙杨春平已在2020年5月14日归还给案外人。杨春平不同意支付房屋使用费，因为屋康岩公司与大房东签订的租赁期限是到2018年止，而杨春平在2019年7、8月份对系争房屋进行了装修，装修费花费了2万元，且有转让费6万元。大房东收房也是临时通知。杨春平是在2019年9月份才知道大房东和屋康岩公司之间有纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，屋康岩公司与杨春平签订《房屋租赁合同》，约定：屋康岩公司为系争房屋的出租方，杨春平为承租方；房屋租赁使用面积约为40平方米；租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止；杨春平向屋康岩公司承诺租赁该房屋作为办公使用；该房屋租金为每月5,500元(不含水、电、煤等费用)，杨春平不得以任何理由拒付或拖延支付租金；租金的支付采用“先付后用”的原则，按季支付，杨春平首期支付3个月房租后应于下一租期开始前10天续付下一个期房租；逾期支付租金的，杨春平须按应付租金的每天3%标准支付滞纳金；逾期支付租金超过9天的，屋康岩公司有权在立即停止供水、供电并终止履行本合同的同时追究杨春平的违约责任；杨春平在本合同签订之日向屋康岩公司支付房屋租赁保证金(押金)共计10,600元，该保证金(押金)待本合同终止前当天由屋康岩公司无息归还给杨春平；当杨春平违约或有产生应付未付款项时，屋康岩公司有权扣存该保证金(押金)直至杨春平结清应付款为止；除屋康岩公司同意杨春平续租外，杨春平应在本合同的租期到期之日返还该房屋，擅自不返还的，每过期一日，杨春平应承担双倍日租金，逾期最长不得超过7天，否则屋康岩公司有权采取强制措施收回房屋，并追究杨春平法律和经济责任。又查明：2017年3月27日，案外人上海联华房地产开发有限公司(出租方，以下简称联华公司)与屋康岩公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：联华公司将保屯路XXX号房屋出租给屋康岩公司(建筑面积1143.20平方米)，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，收费起始日为2017年6月1日；屋康岩公司将保屯路XXX号房屋作为其他(办公、仓库)用途使用；该房屋每日每平方米租金单价为1.328元，合计月租金为46,177元，租金先付后用，屋康岩公司每季度预先支付；屋康岩公司应在本合同签订日向联华公司支付租赁保证金10万元，租赁关系终止后，租赁保证金除用以充抵合同约定由屋康岩公司承担的费用外，联华公司将其剩余部分无息退还给屋康岩公司；在租赁期满或提前解除合同归还租赁房屋时，租赁房屋应符合正常使用后的状态，装潢应保持完好，联华公司对屋康岩公司的装修和添加设施等不作任何经济补偿；经联华公司、联华公司聘请的物业公司验收并书面认可后，方可办理退还保证金等手续；除联华公司同意屋康岩公司续租外，屋康岩公司应在本合同的租期届满之日，返还该房屋；未经联华公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，屋康岩公司应按日租金的2倍向联华公司支付该房屋的占用期间的使用费；逾期最长不得超过15天，否则联华公司有权采取措施强行收回房屋，凡遗留在该房屋内的一切物品，由联华公司作无主物处置。当日，联华公司(物业管理方)与屋康岩公司(物业使用方)签订《物业使用管理协议》，约定：联华公司为屋康岩公司提供物业管理服务，每月收取物业管理费为20,577元；屋康岩公司应在本协议签订日向联华公司支付能源使用保证金4万元；本协议期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止；本协议到期或提前终止后，屋康岩公司未按约归还所租赁的房屋，则占用期间的物业管理费按原协议约定的费用双倍收取管理费，其他费用则按实收取。2018年3月20日，联华公司(原出租方、物业管理方)、屋康岩公司(承租方)及申畅公司(现出租方、物业管理方)签订《关于出租方主体等合同内容变更的补充协议》，约定：三方就保屯路XXX号房屋租赁合同中的合同主体、权利及义务变更事宜，达成如下补充协议：1.联华公司与屋康岩公司签订的关于2017年6月1日至2018年5月31日的房屋(场地)租赁合同、物业使用管理协议、其他相关管理文件及相关补充协议(或有)中的联华公司主体，自本协议生效之日起变更为申畅公司；2.联华公司与屋康岩公司签订的房屋(场地)租赁合同、物业使用管理协议、其他相关管理文件及相关补充协议(或有)中的联华公司的权利、义务和责任，自本协议生效之日起由申畅公司享受和承担，屋康岩公司的权利、义务和责任不变。2018年8月30日，申畅公司向屋康岩公司发出《催告函》，称保屯路XXX号房屋的租赁合同已经于2018年5月31日到期终止，因双方对合同续租条件未能达成一致，故决定不再与屋康岩公司续签新的租赁合同，要求屋康岩公司于2018年9月14日前返还房屋，并做好后续清算工作。2019年10月18日，本院作出(2018)沪0101民初23972号民事判决：一、屋康岩公司应于判决生效之日起十日内腾空、搬离并向申畅公司返还保屯路XXX号房屋；二、屋康岩公司应于判决生效之日起十日内按照每日3,036.34元的标准向申畅公司支付自2018年6月1日起至实际搬离日止的房屋占用费；三、屋康岩公司应于判决生效之日起十日内按照每月20,577元的标准向申畅公司支付自2018年6月1日起至实际搬离日止的物业管理费；四、申畅公司应自屋康岩公司结清上述二、三项费用后三日内向其返还租赁保证金10万元、能源保证金4万元；五、驳回屋康岩公司的所有反诉请求。本院在该判决中认为，申畅公司通过合同约定受让取得保屯路XXX号房屋的出租方和物业管理方的权利义务。涉案《房屋租赁合同》于2018年5月31日到期，现屋康岩公司以双方口头达成续租的意思表示为由主张继续履行不定期租赁合同，但未能提供证明双方就续租达成一致意见，或其继续履行合同义务且申畅公司未持异议的证据，故本院不予采信屋康岩公司的抗辩理由。申畅公司要求屋康岩公司返还保屯路XXX号房屋并以日租金两倍的标准支付房屋占用使用费，符合法律和合同约定，本院予以支持。涉案《物业使用管理协议》系合同双方协商一致达成，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同义务可由第三人代为履行，故屋康岩公司以物业费用过高且实际由案外人提供物业服务为由主张撤销合同，依据不足，本院不予支持。屋康岩公司应当向申畅公司支付合同到期后实际占用系争房屋期间的物业管理费。再查明：杨春平在屋康岩公司处的押金为10,600元，并由屋康岩公司收取“租金”至2019年6月14日止。2020年5月14日，杨春平将系争房屋的钥匙交给申畅公司。另查明：杨春平于2019年12月25日收到本院诉调对接中心向其送达的本案起诉状副本，并于2020年1月15日参加了诉前调解。审理中，屋康岩公司表示，同意归还杨春平押金10,600元，该款用于抵扣杨春平的欠款。审理中，屋康岩公司提供张贴本院(2018)沪0101民初23972号民事判决书的照片以及张贴本院(2019)沪0101执7706号公告的照片，称判决书是申畅公司在保屯路XXX号现场张贴的，公告是本院在保屯路XXX号现场张贴的。杨春平称其于2019年10月左右看到申畅公司贴的判决书才知道要搬离系争房屋。审理中，屋康岩公司提供本院2019年12月10日《执行(谈话)笔录》、本院2020年5月15日《执行笔录》。《执行(谈话)笔录》中记载杨春平告知本院执行员，其知道本院(2018)沪0101民初23972号案件的判决结果。《执行笔录》中记载申畅公司表示包括保屯路XXX号涉案房屋已经收回。审理中，杨春平称其于2019年7月、8月左右对系争房屋进行装修，屋康岩公司并未阻拦。但屋康岩公司称不知道杨春平装修的事情，且合同到期后是不准许装修的。审理中，屋康岩公司称合同租期到期后通过电话方式通知过杨春平不再续约，要求其搬离。杨春平称未收到过任何通知。本案庭审后，屋康岩公司在其代理词中表示，其关于房屋占用费的计算调整为：对于本院起诉状副本送达之日前的房屋占用费按照原合同约定的租金金额计算，本院起诉状副本送达之日后的房屋占用费按照原合同约定的租金金额2倍进行计算。本院认为，依法成立的合同受法律保护。屋康岩公司与杨春平之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。虽然该租赁合同到期后，杨春平仍在继续使用系争房屋并向屋康岩公司支付“租金”至2019年6月14日止，但根据本院查明的事实，包括系争房屋在内的保屯路XXX号房屋是屋康岩公司向联华公司租赁，后联华公司、申畅公司及屋康岩公司就该合同的权利义务转移达成合意，故屋康岩公司与申畅公司之间的房屋租赁关系依法成立，且租赁期限是至2018年5月31日止。鉴于申畅公司与屋康岩公司在合同到期后未续约，且法院生效判决书亦判决屋康岩公司腾空、搬离并向申畅公司返还包括系争房屋在内的保屯路XXX号房屋，故杨春平继续使用系争房屋已无合法依据，杨春平理应返还系争房屋并结清使用系争房屋期间的房屋使用费。基于杨春平是在2020年5月14日将系争房屋的钥匙交给案外人申畅公司，故本院认定2020年5月14日前系争房屋系杨春平在控制并使用，杨春平应付的房屋使用费应计算至2020年5月14日止。根据法院生效判决书的判决，屋康岩公司须向申畅公司支付的房屋使用费是计算至实际搬离之日止，因此，根据合同相对性原则，系争房屋2019年6月15日至2020年5月14日期间的系争房屋使用费，杨春平应当向屋康岩公司支付。屋康岩公司要求杨春平支付房屋使用费的诉请本院予以支持。至于房屋使用费的标准，根据双方的合同约定，除屋康岩公司同意杨春平续租外，杨春平应在合同的租期到期之日返还该房屋，擅自不返还的，每逾期一日，杨春平应承担双倍日租金。鉴于本案的起诉状副本是在2019年12月25日送达杨春平，杨春平在2019年12月10日告知本院执行员，已知道本院(2018)沪0101民初23972号案件的判决结果，法院生效判决书判决屋康岩公司按照双倍日租金标准向申畅公司支付自2018年6月1日起至实际搬离日止的房屋占用费，因此屋康岩公司要求杨春平按照日租金的标准支付至本院起诉状副本送达之日止的房屋使用费以及按照双倍日租金的标准支付本院起诉状副本送达之日后的房屋使用费，于法有据，本院应予支持。至于押金，屋康岩公司同意返还并抵扣杨春平的欠费，于法无悖，本院予以准许。关于杨春平所称之2019年7、8月份的装修，鉴于杨春平在本案审理中未提起反诉，其该次装修并未经屋康岩公司同意，且双方的合同期至2018年5月31日已经届满，故杨春平该辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、杨春平应于本判决生效之日起十日内给付上海屋康岩商贸有限公司房屋使用费85,708.68元(其中2019年6月15日至2019年12月25日的房屋使用费按照每日180.82元的标准计算194天，共35,079.08元；2019年12月26日至2020年5月14日的房屋使用费按照每日361.64元的标准计算140天，共50,629.60元)；二、上海屋康岩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还杨春平房屋押金10,600元，并用于冲抵上述第一项杨春平的应付房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,677元，由杨春平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王蓓蕾二〇二〇年六月二十九日法官助理 薛天豪书 记 员 柳 静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。