广西壮族自治区北海市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂05行终45号 上诉人（原审原告）陈德凤，女，1949年7月9日出生，汉族，住广西北海市银海区。 上诉人（原审原告）杨振权，男，1975年12月27日出生，汉族，住广西北海市银海区。 上诉人（原审原告）杨振彩，女，1978年5月23日出生，汉族，住广西北海市银海区。 上诉人（原审原告）杨振勇暨上诉人陈德凤、杨振权、杨振彩的委托代理人，男，1982年4月26日出生，公民身份证号码：450503198204260418，汉族，住广西北海市银海区银滩镇白虎头村委会文教路47号。杨振勇系陈德凤之子、杨振权、杨振彩之弟。 被上诉人（原审被告-原行政机关）北海市住房和城乡建设局，住所地广西北海市海城区北海大道建设大厦。 法定代表人陈敬恩，局长。 委托代理人董庆江，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托代理人李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告-复议机关）广西壮族自治区住房和城乡建设厅，住所地广西南宁市青秀区金湖路58号。 法定代表人周家斌，局长。 委托代理人韦炜，广西壮族自治区住房和城乡建设厅工作人员。 委托代理人陈翾，广西冠益律师事务所律师。 原审第三人北海市土地储备中心，住所地广西北海市深圳路48号。 法定代表人陈晓明，主任。 委托代理人陈丽萍，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 上诉人陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇不服被上诉人北海市住房和城乡建设局（以下简称：市住建局）作出的北建裁字[2018]第12号《北海市住房和城乡建设局房屋拆迁行政裁决书》(以下简称：北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》)及被上诉人广西壮族自治区住房和城乡建设厅（以下简称：区住建厅）作出的桂建复决[2019]14号《广西壮族自治区住房和城乡建设厅行政复议决定书》（以下简称：桂建复决[2019]14号《行政复议决定书》）、原审第三人北海市土地储备中心（以下简称：土地储备中心）参加诉讼一案，不服北海市银海区人民法院（2019）桂0503行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审判决查明：原告的房屋位于北海市××海区××镇××虎头××路××号，房屋占地面积为180.89平方米，建筑面积为127.81平方米，房屋用途为住宅。房屋的原权属人为杨元其（已故），杨元其与其妻子陈德凤共育有子女三人，分别为长子杨振权、长女杨振彩、次子杨振勇，故该户安置人口为5人，具体安置情况为：陈德凤、杨振勇为一户，安置人口为2人；杨振彩及其丈夫梁建斌、儿子梁子杨为1户，安置人口为3人；杨振权已安置，不再重复安置。2006年10月12日，广西壮族自治区人民政府向北海市人民政府作出《广西壮族自治区人民政府关于北海市2006年第二批次城市建设用地的批复》[桂政土批函（2006）70号]：同意北海市人民政府将北海市银海区银滩镇白虎头村委会的集体农用地1.169公顷（养殖水面0.6302公顷、林地0.5388公顷）转为建设用地并征收为国有，另征收上述有关农村集体经济组织的集体建设用地25.7639公顷；同意将原由北海市人民政府和北海市银海区银滩镇白虎头村委会管理使用的国有农用地4.0611公顷（养殖水面1.7415公顷、林地2.3196公顷）转为建设用地并收回，同时收回上述有关单位管理使用的国有建设用地9.3437公顷、国有未利用地1.8853公顷，并使用北海市人民政府管理的国有未利用地（滩涂）3.9933公顷。以上共计批准建设用地46.2163公顷，作为北海市2006年第二批次城市建设用地等。2007年2月6日，北海市发展和改革委员会向第三人土地储备中心作出《关于银滩中区改造社会主义新农村（白虎头）基础设施项目立项的批复》[北发改投（2007）4号]，批复如下：1.为加快银滩开发，推动社会主义新农村建设，原则同意银滩中区改造社会主义新农村（白虎头）基础设施项目立项，项目选址位于银滩××区××虎头村并××海路以东、××海岸大道以南；2.建设规模及建设内容：项目建设范围总面积约为2440.84亩，主要拆迁该范围内的地上建筑并平整土地，建设区域内的市政道路、给排水等配套基础设施等。2007年2月16日，北海市发展和改革委员会向第三人土地储备中心作出《关于调整银滩中区改造和社会主义新农村（白虎头）基础设施项目建设规模的批复》[北发改投（2007）10号]，批复如下：1.为加快银滩开发，同意调整银滩中区改造和社会主义新农村（白虎头）基础设施建设项目建设规模；2.调整建设规模及投资情况：将原北发改投（2007）4号文批复的项目建设范围总面积2440.84亩调整为762.01亩，估算投资由60000万元调整为30000万元等。同日，北海市人民政府、北海市国土资源局均向第三人土地储备中心作出批复：同意由第三人土地储备中心作为银滩中区改造二期工程范围内2007-024号《建设用地规划许可证》项下的508009.96平方米（762.01亩）土地的管理使用单位，实施银滩中区改造和社会主义新农村（白虎头）基础设施项目等。2007年3月22日，原北海市建设委员会向第三人土地储备中心颁发《房屋拆迁许可证》[拆许字（2007）第02号]，载明：第三人因银滩中区改造和社会主义新农村（白虎头）基础设施项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证；拆迁范围：东至沿海滩涂、西至咸田村、南至银滩四号路、北至冯家江出海口；拆迁面积：非住宅53856.40平方米、住宅80784.60平方米，占地面积508009.96平方米；拆迁实施单位：第三人北海市土地储备中心；拆迁期限：2007年3月22日至2007年12月31日；备注：根据北建房（2007）48号文批复拆迁期延期6个月（2008年1月1日至2008年6月30日）。2007年3月23日，北海市建设委员会将上述拆迁内容进行登报公告。2007年12月21日，北海市建设委员会向第三人土地储备中心作出《关于同意延长银滩中区改造和社会主义新农村（白虎头、咸田）基础设施建设项目房屋拆迁期限的批复》[北建房（2007）48号]，写明：你中心报来的《关于延长银滩中区改造和社会主义新农村（白虎头、咸田）基础设施项目房屋拆迁期限的申请》收悉。根据国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》的第九条和《广西壮族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第十条的相关规定，经审核，符合延期条件，同意将我委（局）于2007年3月22日颁发的[拆许字（2007）01号]和[拆许字（2007）02号]的拆迁期限，延长期限为六个月，即从2008年1月1至2008年6月30日。同日，北海市建设委员会针对上述批复内容作出《延长拆迁期限公告》，并于2007年12月25日将上述延长拆迁期限内容进行登报公告。第三人土地储备中心对原告位于北海市××海区××镇××虎头××路××房屋情况进行调查后确定：房屋建筑面积为127.81平方米、房屋占地面积为180.89平方米、房屋结构为砖木。2007年3月27日，经公示公告后，在原××城市房屋拆迁办公室的主持下，通过抽签方式选定广西公大房地产评估有限公司、广西公大土地评估有限公司作为银滩中区二期改造基础设施咸田项目、白虎头项目房地产评估机构。2007年12月28日，广西公大房地产评估有限公司、广西公大土地评估有限公司受第三人土地储备中心委托作出《北海市××海区××虎头××路××号拟拆迁的陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇房地产分户估价报告》[编号：（桂）公大评报房北（拆）字[2007]第5-1-53号]（以下简称：[2007]第5-1-53号《分户报告》），结论为：坐落于北海市××海区××镇××虎头××路××号房地产土地使用权面积为180.89平方米、建筑面积为127.81平方米的房地产评估总价为345540元。2007年12月30日，土地储备中心向原告送达上述[2007]第5-1-53号《分户报告》，原告拒绝签字。第三人土地储备中心向北海市建设委员会申报房屋拆迁计划，制定拆迁计划：在北海市规划局××号《建设用地规划许可证》建设用地范围内，有杨振德等820户居民房屋，建筑面积共134641.52平方米，经广西公大资产评估公司评估，上述房屋及其附属物价款为人民币11877.27万元；土地储备中心对杨振德等820户居民房屋拆迁补偿采取货币补偿和产权调换两种方式进行，产权调换公寓楼位于银海区××镇上海路××、××海岸大道以北北背岭回建区和铁山港区营盘镇回建区，共500套，被拆迁人可以自行选择；对需要回建安置或者补偿的居民，土地储备中心为其准备了位于北背岭回建区的房屋为其周转过度，计划周转期限为1年，对不需要土地储备中心安排周转房的，将按北海市有关规定支付临时安置补助费。第三人土地储备中心制定《银滩改造和社会主义新农村（白虎头）基础设施项目房屋拆迁方案》，确定：一、拆迁补偿方式：第三人土地储备中心对北海市银海区银滩镇白虎头村委杨振德等820户居民房屋拆迁补偿采取货币补偿和产权调换两种方式进行；产权调换公寓楼位于银海区××镇上海路××、××海岸大道以北北背岭回建区和铁山港区营盘镇回建区，共500套，被拆迁人可以自行选择；二、拆迁补偿标准：房屋拆迁补偿金额，按房地产市场评估价确定；已取得土地、规划、房屋权属证件界定用途的房屋，按所界定用途进行估价，确定房屋拆迁补偿标准；三、回建宅基地申请条件：户口不在本村（拆迁地）的被拆迁人，持有合法土地、房屋权属证件的，统一以宗地为单位，参照权属证件载明的合法有效面积和户口人数情况，申请安排回建宅基地，具体标准如下：（1）证件载明占地面积在80平方米以下的，可申请60平方米的回建宅基地；（2）证件载明占地面积在80平方米以上（含80平方米），属1至4人户的，可申请60平方米的回建宅基地；（3）证件载明占地面积在80平方米以上（含80平方米），属5人户以上（含5人户）的，可申请不超过80平方米的回建宅基地等；上述方案还对临时周转过渡方案、拆迁奖励进行约定。土地储备中心分别于2008年5月16日、5月22日、2008年6月6日与原告陈德凤针对拆迁工作进行谈话，但双方未能协商达成一致意见。2010年2月1日，第三人在中国农业银行存入172350032.31元。2017年6月12日，北海市人民政府出具《北海市人民政府关于确定银滩中区改造搬迁对象房屋拆除行政裁决主体的通知》，同意由被告市住建局作为银滩中区改造搬迁对象房屋拆除项目拆迁补偿安置纠纷的行政裁决主体。2018年5月31日，第三人土地储备中心作出《陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇（杨元其已故）房屋拆迁补偿安置方案》，内容为：被拆迁人陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇（杨元其已故）房屋位于银海区××虎头××路××号，在拆许字（2007）第02号《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围内，房屋占地面积180.89平方米，建筑面积127.81平方米。补偿方案：经广西公大房地产评估有限公司评估，原告土地使用权评估价为292499元，建筑物评估价为53041元，合计房地产评估总价为345540元；根据《北海银滩中区二期改造工程项目征地和拆迁实施细则》的有关规定，原告的其他补偿、补助费20577.41元，总计补偿费为人民币366117.41元；安置方案：除上述补偿补助费外，土地储备中心还愿意以划拨或出让的方式给原告提供2幅60平方米的回建宅基地，回建宅基地位于银滩改造北背岭社会主义新农村小区内。回建宅基地性质为划拨或出让，划拨价格为980元/平方米，出让价格为1600元/平方米，由原告选择。同日，第三人土地储备中心向被告市住建局出具《关于房屋拆迁资金监控的承诺函》，承诺：上述拆迁补偿款366117.41元已准备好，承诺按照房屋拆迁行政裁决的需要，将该笔资金转入北海市住房和城乡建设局指定的账户，接受被告市住建局监控。当天，第三人还出具《北海银滩中区改造和社会主义新农村（白虎头）基础设施建设项目房屋拆迁情况分析报告》，内容为：经过与被拆迁人多年的协商、谈判，截止目前，已签订协议的被拆迁房屋868宗，占拆迁房屋总数883宗的98.30%。还剩冯文忠、高世福等15宗拆迁房屋（含2010年司法拆除2宗）没有达成拆迁补偿安置协议，占白虎头村拆迁房屋总数的1.7%，经多次协商，均无法达成房屋拆迁补偿安置协议等。2018年5月31日，第三人土地储备中心向被告市住建局提交《房屋拆迁行政裁决申请书》，请求事项：1.裁决土地储备中心向原告支付房屋（含土地）补偿金额人民币为345540元、住宅搬迁补助费2172.77元，合计347712.77元；2.裁决土地储备中心为原告解决周转用房，如原告同意自行解决周转用房的，则裁决土地储备中心向原告支付临时安置补助费18404.64元；3.裁决土地储备中心向原告提供两幅位于银滩改造北××区面积为60平方米的回建宅基地，回建宅基地性质为划拨或出让，划拨价格为980元/平方米，出让价格为1600元/平方米，由原告选择。同年6月1日，被告对土地储备中心的裁决申请予以受理。同年6月8日，原告向被告送达《行政裁决答辩书》。6月11日日，被告市住建局组织原告陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇与土地储备中心进行调解，但由于双方意见分歧太大，无法进行调解。2018年6月13日，被告市住建××××北海市房地产价格评估专家委员会对估价报告编号为“（桂）公大北（拆）2007（估）字第002-2号”《北海银滩中区二期改造工程项目拟拆迁的位于白虎头村范围内的整体房地产分类市场价值评估》（以下简称:2007（估）字第002-2号《分类报告》）、估价报告[2007]第5-1-53号《分户报告》进行鉴定。同年6月19日，北海市房地产价格评估专家委员会作出《房地产估价报告鉴定书》[北房征估鉴字（2018）第012号]，结论为：上述2007（估）字第002-2号《分类报告》各项指标符合房地产估价技术要求；[2007]第5-1-53号《分户报告》描述的房屋状况及测算修正数据不相符，技术测算与描述无法完全建立一一对应关系，测算结果有瑕疵。同月20日，评估公司作出关于[2007]第5-1-53号《分户报告》的补充说明：《分户报告》的估价说明描述中，由于评估人员疏忽，将综合成新率取值80%误写成综合成新率描述为90%，属笔误，但计算房屋价值是按勘查时确定的综合成新率取值80%评估，该笔误对评估结果没有影响，评估结果正确。2018年6月22日，被告作出北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》。同年6月25日，被告市住建局将上述行政裁决书送达第三人。同年6月27日，被告将上述行政裁决书送达原告。2018年6月30日，原告向被告区住建厅申请行政复议，请求撤销被告市住建局作出的北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》。同年7月10日，被告区住建厅受理原告上述行政复议申请。2019年1月29日，被告区住建厅作出桂建复决[2019]14号《行政复议决定书》，决定：维持被申请人北海市住房和城乡建设局作出的北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》。 原审判决认为：根据2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”的规定，涉案项目已经于2007年3月22日依法取得《房屋拆迁许可证》，因此，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”的规定以及《北海市人民政府关于确定银滩中区改造搬迁对象房屋拆除行政裁决主体的通知》明确同意由被告市住建局作为银滩中区改造搬迁对象房屋拆除项目拆迁补偿安置纠纷的行政裁决主体，故被告市住建局依法享有拆迁补偿行政裁决的职权。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款“对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议”的规定，被告区住建厅具有作出本案行政复议决定的法定职权。原告主张《被拆迁户安置人口核查认定表》中的安置人口遗漏了陈旭华、杨航、杨璐三人。本院认为，第三人土地储备中心已于2007年3月22日取得《拆迁许可证》，根据《广西壮族自治区实施细则》第十九条第一款“被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置”的规定，结合北海市公安局咸田边防派出所于2007年9月4日出具的被拆迁户安置人口核查认定表，北海市××海区××镇××虎头××路××号共三户，其中杨元其（已故）、陈德凤、杨振勇为一户，杨振彩及其丈夫梁建斌、儿子梁子杨为一户，杨振权一家为一户（已安置），原告于庭审过程中提交的户口簿所记载的户口信息，陈旭华是2008年5月16日迁入，杨航是2009年5月12日出生入户，杨璐是2014年7月8日出生入户，三人的户口信息均为《拆迁许可证》核发之后所更新，与《拆迁许可证》取得之日土地储备中心在北海市公安局咸田边防派出所调取到的户口信息不一致，故对原告的该项主张，本院不予采纳。原告主张补偿价格偏低，涉案房屋的评估程序违法，且评估时点应依据第三人土地储备中心申请行政裁决的时点进行重新评估。本院认为，原告涉案被拆迁房屋是经过公开公告抽选确定的评估机构以房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点而作出[2007]第5-1-53号《分户报告》，且该报告已经过北海市房地产价格评估专家委员会进行鉴定后确定评估结果正确，参照《广西壮族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第三十九条第二款“房屋拆迁评估基准日为房屋拆迁许可证核发之日”以及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款“拆迁估价一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的规定，再根据[2007]第5-1-53号《分户报告》确定该报告有效期从2007年12月28日起至该房屋补偿结束时止，评估机构对上述房地产的评估，评估时点合理，程序合法，评估结果客观科学。故原告主张房屋评估程序违法，应按照第三人土地储备中心申请行政裁决的时点进行重新评估的理由不成立，本院不予采纳。原告主张涉案房屋所属区域的集体土地已转化为国有土地，对原告房屋征收应适用国有土地上房屋的征收补偿标准。本院认为，对涉案土地进行征收并转为国有的决定已经法定程序由广西壮族自治区人民政府进行批复同意，对涉案拆迁行为的立项也已经北海市发展和改革委员会批复认可，立项的目的是为“加快银滩开发，推动社会主义新农村建设”，同时，根据《广西壮族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第五十六条“在本自治区城市规划区内集体土地和城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则执行”的规定，被告市住建局依据《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定所作出的行政裁决，并无不当，原告该项主张的理由不当，本院不予采纳。原告主张被告区住建厅对被告市住建局作出的北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》未尽到合法性审查的法定义务。本院认为，被告区住建厅在收到原告冯文远的申请后，根据《广西壮族自治区实施城市房屋拆迁管理条例细则》《城市房屋拆迁管理条例》及《行政复议法》等相关规定，对原告复议请求涉及的事项进行了审查，并对被告市住建局作出北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》所依据的[2007]第5-1-53号《分户报告》《房地产估价报告鉴定书》及相关情况等亦进行了审查，依法作出桂建复决[2019]14号《行政复议决定书》。故被告区住建厅对其所作出的行政复议决定已履行其法定义务。综上所述，被告市住建局作出的北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》以及被告区住建厅作出的桂建复决[2019]14号《行政复议决定书》，程序合法，证据确凿、充分，适用法律、法规正确。原告主张撤销被告市住建局作出的北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》和被告区住建厅作出的桂建复决[2019]14号《行政复议决定书》，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条、《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款、第十七条、第二十二条的规定，判决如下：驳回原告陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇承担。 上诉人陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇上诉称，一、原审判决认定评估机构对上述房地产的评估，评估时点合理，程序合法，评估结果客观科学，没有事实和法律依据。1.2007年12月对涉案被拆迁房屋作出的房地产分户估价报告不具有合法性。上述报告没有评估师的个人章，只有签字，未遵循《中国资产评估协会关于印发等7项资产评估准则的通知》(中评协[2007]189号)的规定。案涉房地产《分户报告》送达不具有合法性，留置送达没有具体时间，没有照片和录像佐证，送达人为单位，见证人或代收人身份不明确。2.对案涉房地产《分户报告》重新鉴定是房地产分户估价报告作出十余年后，于2018年6月19日经北海市房地产价格评估专家委员会进行鉴定确定评估结果。根据被上诉人北海市住建局提供的证据，评估报告有效期为1年，从2007年5月30日至2008年5月29日。时隔十余年后，在评估报告已经过期十年的情况下，重新申请并作出鉴定结论是在规避法律的规定，对自身行政违法的补救措施。因此，重新鉴定结果不具有合法性，不能作为定案依据。3.关于评估时点是否合理，程序合法的问题。土地储备中心实施征收的时点为2007年，历经十年之久，2018年才针对上诉人案涉房屋申请并作出行政裁决。被上诉人没有及时依据《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定在合理的期间内申请并作出行政裁决，程序违法，构成行政不作为。并且房地产价格在十年时间已经大幅增长，建房人工和材料成本也已大幅上涨是客观事实。上诉人认为对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日，但因征收原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。因此，上诉人认为对案涉房屋和土地的评估时点应依据北海市土地储备中心申请行政裁决的时点按市场价值进行重新评估，而对上诉人案涉房屋的评估时点仍为2007年，严重降低上诉人的现有生活水平，不符合《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)规定的生活水平不降低、长远生计有保障的补偿原则（新《土地管理法》48条)，损害了上诉人的合法权益(法律依据：((2016)最高法行再80号)。二、原审判决认为上诉人主张涉案房屋所属区城的集体土地已转化为国有土地，对案涉房屋征收应适用国有土地上房屋的征收补偿标准的理由不当，其不予采纳。上述认定于法无据。1.原审判决引用的《广西壮族自治区实施细则》第三十六条规定，房地产市场评估单价低于最低补偿单价的，按最低补偿单价计算。最低补偿单价是指与被拆迁房屋同类地段、同类结构购公有住宅房屋上市交易的平均市场单价，具体标准由市、县人民政府确定。上诉人若请求按照上述标准对上诉人的案涉房屋进行评估，并按照1:1的面积进行房屋置换，能得到比现有补偿更多的合理补偿利益，因此，案涉补偿不能使上诉人得到公平合理的补偿，侵害上诉人的合法权益。上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国行政诉讼法》之规定提起上诉，请求：1.依法撤销北海市银海区人民法院作出的（2019）桂0503行初15号《行政判决书》并支持上诉人诉请；2.诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人市住建局辩称，一、评估机构对涉案房地产的评估，评估时间合理、程序合法，评估结果客观科学，评估机构作出的《房地产分户估价报告》合法有效，可作为本局裁决的依据。1.2007年12月28日，广西公大房地产评估有限公司对涉案房屋作出《分户报告》，该报告有注册估价师及注册号，是真实有效的报告。《分户报告》作出后，原审第三人的工作人员将《分户报告》留在上诉人家中，并邀请了基层组织的人员予以见证。根据《广西壮族自治区城市房屋拆迁估价办法》第18条：“分户报告应当按照《民事诉讼法》规定的方式送达”和《民事诉讼法》第86条：“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所”的规定，原审第三人已经通过留置送达的方式将《分户报告》送达给上诉人，该送达方式合法有效。2.本案不涉及重新鉴定的问题，原审第三人向本局申请裁决的过程中，上诉人对《分户报告》提出异议，本局依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条第4款：“核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定的，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据”的规定，委托北海市房屋拆迁估价专家委员会抽签选定相关专家进行鉴定，该鉴定是基于上诉人提出异议而委托的，并非是对自身行政违法的补救措施，且该鉴定符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，程序合法。另，《分户报告》中已经明确该报告的有效期限至房屋拆迁补偿结束止，不存在上诉人主张的《分户报告》已经过期十年的问题。3.本案行政裁决是本局依原审第三人的申请而作出的，并非是本局主动作出的，本案原审第三人因无法与上诉人就涉案房屋达成房屋拆迁补偿协议，于2018年5月31日才向本局申请裁决，本局于2018年6月22日就作出本案行政裁决，该裁决的作出符合《房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条：“行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出”的规定，程序合法，不存在行政不作为的情形。4.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款：“拆迁估价一般为房屋拆迁许可证颁发之日”，评估机构以房屋拆迁许可证颁发之日为时间点作出《分户报告》符合相关规定。且原审第三人已经依法将《分户报告》送达给上诉人，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日其5日内，可以向原估价机构申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估”的规定，如果上诉人对评估结果有异议，应在规定时间内申请复核估价或另行委托评估机构评估，逾期不提出异议的，应视为上诉人对《分户报告》无异议。上诉人在裁决过程中才提出对《分户报告》有异议，要求按照市场价值重新评估于法无据。二、上诉人对补偿价格和补偿方式的异议不能成立。1.上诉人的房屋在北海市××海区××虎头××路××号，位于《房屋拆迁许可证》（拆许字[2007]第02号）规定的拆迁范围。经原审第三人、被拆迁人代表和各相关单位代表抽签选定的广西公大房地产评估有限公司对上诉人的房屋及土地进行价格评估，评估公司作出了《分户报告》，确定了涉案房地产的价值，本局依据北海市房地产价格评估专家委员会作出综合结论裁决的拆迁补偿价格符合有关规定。2。上诉人的被拆迁房屋处于城市规划范围内，属于城市规划区内集体土地上的房屋，本局已经从有利于上诉人的角度出发，根据《广西壮族自治区细则》规定，参照了城市房屋拆迁有关规定，并根据《北海银滩中区改造二期工程项目征地拆迁工作实施方案》、《北海银滩中区二期改造工程项目征地和拆迁细则》中对补偿安置方式的规定，裁决既给上诉人货币补偿，又给上诉人提供回建小区宅基地，已经充分保护了上诉人的合法权益。综上所述，一审法院作出的（2019）桂0503行初15号《行政判决书》认定事实清楚、适用法规、规章正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人区住建厅辩称，一、坚持一审答辩意见，一审判决合法正确。根据《中华人民共和国行政复议法》的规定，本厅是法定的复议机关，本厅依法受理本案复议申请后，历经了补正、延期和中止审理等法定程序，最终查明市住建局作出的拆迁裁决认定事实清楚，证据充分的情况，为此本厅作出维持裁决的复议决定。一审判决驳回诉讼请求合法正确。二、上诉人的上诉理由不成立，应依法维持一审判决。1.《分户报告》合法有效，可作为裁决依据。首先，针对上诉人质疑《分户报告》仅有估价师签字不合法的问题。本厅认为，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）第四条的规定，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。上诉人主张的中评协（2007）189号文件属于行业协会的业务指导，不属于强制性规范，不能作为认定《分户报告》无效的依据。其次，《分户报告》采用评估时点合法正确。一审判决已充分论述估价报告采用房屋拆迁许可证颁发之日作为评估时点的合法性，此处不再赘述。本厅认为，在涉案项目拆迁许可证及拆迁补偿方案合法且《分户报告》依法送达上诉人的情况下，上诉人拒不配合拆迁签约导致项目延期。根据拆迁公平补偿原则，应对所有被拆迁房屋采用同一估价时点估价和实施补偿，若因对抗或者不配合拆迁而获得更多补偿显然有悖于法律公平原则，因此本案采用的评估时点符合法律规定。2.本案的安置方式合法恰当，可确保上诉人的合法权益。市住建局裁定对涉案房屋按国有土地上房屋进行拆迁补偿，而估价机构作出的《分户报告》已反映该房屋及涉案土地的市场价格，可确保对被拆迁人进行合法补偿。除此以外，由于银滩改造需要无法原址回迁，北海市住建局还裁定给予上诉人按远低于市场价格的优惠价购买位于北背岭的宅基地，确保上诉人居有其所。故上诉人将土地、房屋拆分，认为补偿回建地价过高、面积缩水，主张增加补偿的观点超出法律及政策要求，不应得到支持。综上，本厅及北海市住建局作出的被诉行政行为认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，请求法院维持原判。 原审第三人土地储备中心述称，一、评估机构对涉案房地产的评估符合法律规定，评估机构作出的《分户报告》合法有效，应作为裁决的依据。1.广西公大房地产评估有限公司对涉案房屋作出的《分户报告》是按照法律规定的程序进行在现场勘察后，根据《广西壮族自治区城市房屋拆迁评估办法》规定作出的，评估时间、评估程序、评估依据均符合规定，是真实、合法、有效的报告。《分户报告》作出后，已依法通过直接送达、留置送达等方式送达给各上诉人。2.上诉人要求重新鉴定没有依据。针对上诉人在行政裁决程序中对《分户报告》提出的异议，北海市住建局已依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条第4款：“核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据”的规定，委托北海市城市房屋拆迁估价专家委员会抽签选定相关专家进行鉴定，该鉴定是基于上诉人提出异议而委托的，并非是对自身行政违法的补救措施，且该鉴定符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，程序合法。另，《分户报告》中已经明确该报告的有效期限至房屋拆迁补偿结束止，《分户报告》评估目的也是用于拆迁许可证范围内房屋的拆迁安置补偿，以拆迁许可证颁发时间作为评估时点，有效期至拆迁补偿结束不违反法律规定，故上诉人主张的《分户报告》已经过期十年的理由不能成立。3.评估机构依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条第2款：“拆迁估价一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的规定，以房屋拆迁许可证颁发之日作为时间点作出《分户报告》符合相关规定。且本中心已经依法将《分户报告》送达给上诉人，但上诉人在评估报告送达后，未根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第20条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估”的规定，在法定期限内提出异议，根据上述规定，应视为当事人对《分户报告》无异议。上诉人在裁决过程中才提出对分户报告有异议，要求按照市场价值重新评估于法无据。二、上诉人对补偿价格和补偿方式的异议不能成立。1.上诉人的房屋位于《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围。经本中心、被拆迁人代表和各相关单位代表抽签选定的广西公大房地产评估有限公司对上诉人的房屋及土地进行价格评估，评估公司作出了《分户报告》，确定了涉案房地产的价值，市住建××依据北海市房地产价格评估专家委员会作出综合结论裁决的拆迁补偿价格符合有关规定。2.上诉人的被拆迁房屋处于城市规划范围内，属于城市规划区内集体土地上的房屋，市住建局已经从有利于上诉人的角度出发，根据《广西壮族自治区细则》规定，参照了城市房屋拆迁有关规定，并根据《北海银滩中区改造二期工程项目征地拆迁工作实施方案》、《北海银滩中区二期改造工程项目征地和拆迁细则》中对补偿安置方式的规定，作出涉案行政裁决具备合法性，且已充分保护了上诉人的合法权益。综上所述，一审认定事实清楚，适用法规、规章正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出”、《广西壮族自治区实施细则》第二十三条“拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人超过房屋拆迁许可证规定的拆迁期限达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决”、第五十六条“在本自治区城市规划区内集体土地和城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则执行”的规定，以及《北海市人民政府关于确定银滩中区改造搬迁对象房屋拆除行政裁决主体的通知》明确由被上诉人市住建局作为银滩中区改造搬迁对象房屋拆除项目拆迁补偿安置纠纷的行政裁决主体，市住建局依法享有作出本案被诉房屋拆迁行政裁决的职权。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款“对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议”的规定，被上诉人区住建厅有权作出本案行政复议决定。 市住建局依法受理原审第三人土地储备中心提出的裁决申请，向上诉人陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇送达房屋拆迁行政裁决申请书、答辩通知书，在依法审查原审第三人提交的申请材料程序的合法性后，组织双方调解，委托北海市房地产价格评估专家委员会的相关专家对[2007]第5-1-53号《分户报告》进行鉴定，并经领导班子集体讨论，以鉴定后的估价结果作为裁决依据，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十四条、第三十一条和《广西壮族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十三条、第二十四条、第三十五条、第三十八条、第四十五条、第四十六条及《北海银滩中区二期改造工程项目征地和拆迁实施细则》的规定，作出北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》，证据充分，适用法律法规正确，符合法定程序。区住建厅作出维持该北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》的桂建复决[2019]14号《行政复议决定书》，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。 对于上诉人称原审第三人不具备申请涉案行政裁决的主体资格，原审第三人向市住建局申请行政裁决前涉案房屋已经灭失，市住建局进行裁决违法的意见。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出”的规定及前述相关法律、法规的规定，原审第三人作为银滩中区改造搬迁对象房屋拆除项目拆迁补偿安置纠纷的拆迁人，在与被拆迁人达不成补偿安置协议的情况下，有权申请房屋拆迁管理部门进行裁决，对达不成拆迁补偿安置协议的房屋补偿安置作出裁决，是市住建局应当履行的法定职责和义务。涉案房屋虽已被强制拆除，但根据上述规定，涉案房屋是否灭失，并非房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请的法定情形。经原审第三人申请，市住建局予以受理并作出涉案行政裁决，不违反法律、法规禁止性规定，切实维护了上诉人因涉案房屋拆迁应当获得补偿的合法权利。故此上诉意见，本院不予采纳。 对于上诉人称涉案拆迁许可证已过期，市住建局进行裁决违法的意见。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款的规定，房屋拆迁许可证许可的拆迁期限是否超期非《城市房屋拆迁管理条例》规定的房屋拆迁管理部门不予受理裁决申请的法定情形。同时参照《广西壮族自治区实施细则》第二十三条“拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人超过房屋拆迁许可证规定的拆迁期限达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决”的规定，当事人超过房屋拆迁许可证规定的拆迁期限向房屋拆迁管理部门申请裁决，不违反相关行政法律、法规的规定。故此上诉意见，本院不予采纳。 对于上诉人称其未收到评估报告，评估报告不符合《房地产估价规范》，应依据原审第三人申请行政裁决的时点按市场价值进行评估、补偿价格过低及原审第三人未与其进行过协商签订安置补偿的有关事宜的意见。经查，在案证据《房屋拆迁评估分户报告送达回证》证实原审第三人因上诉人拒绝签收而向上诉人留置送达涉案评估报告，《房屋拆迁谈话记录》证实原审第三人已就房屋拆迁事宜与上诉人进行协商。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”、《广西壮族自治区实施细则》第三十九条“房屋拆迁评估应当符合国家有关房地产估价规范，遵循合理的估价原则，采用适当的评估方法。房屋拆迁评估基准日为房屋拆迁许可证核发之日”、建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知第十一条第二款“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”的规定，对涉案房屋进行估价，估价时点为拆迁许可证颁发之日即2007年3月22日，该估价时点并无不当。且涉案评估报告经北海市房地产价格评估专家委员会的专家鉴定，涉案评估报告结果正确。虽然由于行政机关机构改革职权变更等客观原因，致本案裁决时间与拆迁许可证颁发之日时间跨度较大，在此期间房地产市场价格波动较大，但被诉裁决内容不仅给予被拆迁人货币补偿，还为被拆迁人提供两幅面积为60平方米的回建宅基地由其选择申购，出让价格为1600元/平方米。该宅基地出让价格仍保持在估价时点期间的价格，并未跟随市场价格而上涨。因此，被诉裁决的内容实际上并未损害被拆迁人获得补偿安置的合法权益，亦不违反公平补偿原则。故此上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，原审法院经审理认为市住建局作出的北建裁字[2018]第12号《行政裁决书》和区住建厅作出的桂建复决[2019]14号《行政复议决定书》程序合法，证据确凿，适用法律、法规正确而判决驳回陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，依法应予以维持。上诉人所提上诉理由均不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈德凤、杨振权、杨振彩、杨振勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯应蓉 审 判 员 席淑燕 审 判 员 曾志科 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 高树梅 书 记 员 黄耀晖 附：本判决书适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。