山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终874号上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×1，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王×，现住山西省兴县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×，行长。委托诉讼代理人：赵×2，山西四保律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹×，山西四保律师事务所律师。上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽公司）因与被上诉人王×、原审第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称兴县农行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人明泽公司的委托诉讼代理人赵×1、被上诉人王×、原审第三人兴县农行的委托诉讼代理人曹×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明泽公司上诉请求：1.撤销山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初896号民事判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审认定事实错误，案涉合同已经履行完毕，不存在解除合同的事实基础。案涉商品房买卖合同签订后，上诉人交付了房屋并办理了房屋所有权证书，购房合同已经履行完毕。另外，上诉人交付房屋之前，案涉房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认房屋质量合格，现案涉房屋经实际使用九年后出现的墙体开裂等事实，并非上诉人原因造成。（二）原审对上诉人因被上诉人违约而被第三人扣除的保证金中罚息部分未予以核减，认定事实错误。原审认定第三人在上诉人保证金中扣除了本金2059元及利息473.86元，该部分是因被上诉人为积极履行与第三人的借款合同，第三人在上诉人的保证金账户中予以扣除的。原审判令上诉人、被上诉人、原审第三人之间的借款合同解除，并判令被上诉人向第三人支付的借款本金、利息由上诉人向被上诉人返还，则对于已经由上诉人向原审第三人支付的扣除保证金部分，因原审第三人扣除的保证金中包括了被上诉人未按期还款的本金、利息罚息、复利，该部分罚息及复利部分是因被上诉人对原审第三人违约造成的损害后果，不应由上诉人承担，应由被上诉人自行承担。（三）原审判令被上诉人已经实际居住九年的房屋涨价损失由上诉人承担，显失公平。原审认为涨价损失属于可得利益损失，其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积的商品房购置费用。原审对可得利益损失的理解是片面的，现已售出的商品房价值中包含了市场价值和使用价值，可得利益损失应核减被上诉人已经对案涉房屋的使用价值后正确评估。原审罔顾案涉房屋已由被上诉人实际使用九年之久的事实，要求上诉人承担多达购房款一半价格的涨价损失有失公平。且原审对房屋市场价值的评估和判断是错误的，一味以鉴定意见认定，加重了上诉人的责任，应当在涨价损失的评估结果上减去被上诉人使用了九年的房屋价值。（四）原审鉴定机构没有鉴定资质，应当重新鉴定。山西秉信资产评估事务所不在2019年度山西省司法厅对外公示的《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》上，不具有对案涉房屋涨价损失进行鉴定的资格。同时，因房屋装修损失属于工程造价鉴定范畴，根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复》规定，承办工程造价鉴定业务的鉴定机构必须是依法取得了工程造价咨询资质的企业，且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执业资质认定以及对工程造价成果性文件的程序审查，应当以工程造价行政许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。本案中的山西秉信资产评估事务所既不属于山西省司法厅对外公示的司法鉴定机构，也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业，其对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法。庭审中，明泽公司明确请求二审予以核减的罚息、复利金额为49.37元。王×辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。（一）答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同应当解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，因案涉房屋经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定，质量问题严重影响正常居住使用，具备法定解除条件。（二）原判决并未提到罚息和复利。（三）原判决已经对案涉房屋的装修损失进行核减。案涉房屋涨价损失经专业鉴定机构鉴定，已经充分考虑各方面因素。山西秉信资产评估事务所出具的鉴定意见客观、中立、真实。因被答辩人的原因解除合同，致使答辩人无法获得增值部分的利益，该部分损失理应由被答辩人承担。（四）山西秉信资产评估事务所是经一审法院正规程序确定的鉴定机构，对其鉴定意见予以釆信并无不当。庭审中，王×明确表示愿意承担明泽公司主张的罚息、复利部分。兴县农行述称，（一）第三人与王×签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，第三人已经履行出借义务，双方应诚实履行合同。截至目前，王×仍有部分本金及利息未偿还第三人。（二）如果解除商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同解除致使贷款合同目的无法实现，借款合同也会被解除。（三）如果借款合同被解除，第三人因合同解除收到的损失应由购房者赔偿。如果借款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，开发商应向第三人承担赔偿责任。（四）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，上诉人应当将购房贷款本金及利息返还第三人。即第三人与被上诉人签订的个人购房担保借款合同项下剩余的贷款本息应当由上诉人偿还。王×向一审法院起诉请求：1.解除原告王×与被告明泽公司签订的商品房买卖合同；2.被告明泽公司返还原告王×的购房款76326元、购地下窒款4500元；3.被告明泽公司赔偿原告王×因房屋涨价形成的损失53294元、装修损失66950元、办理房产证等费用7062元；4.原告王×所购被告的商品房退回被告；5.解除原告王×与第三人兴县农行签订的《个人购房担保借款合同》；6.被告明泽公司返还原告王×所偿还第三人兴县农行本金56363.9元及利息24693.35元(以被告系统计算原告实际支付本息为准)；7.诉讼费用及其他费用均由被告承担；8.鉴定费10000元由被告明泽公司承担。一审法院认定事实：2010年10月13日，原告王×与被告明泽公司签订商品房买卖合同书，购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢3单元4层402号房一套及地下室一间。该房建筑面积90.67平方米，该套房屋价款为152326元，地下室价款为4500元。原告已付给被告首付房款76326元及地下室款4500元与代收费用2765元。余款76000元办理银行按揭贷款。2011年8月16日，原告与第三人兴县农行以及被告签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款76000元已付被告。该三方约定：原告借第三人76000元，借用期为2011年8月16日至2021年8月15日，年利率为7.05%，逾期年利率为10.575%，按等额本息方式还款，该借款直接发放给本案被告；该借款的保证人为被告，原告与妻子李香香以本案所涉房产抵押担保偿还该借款，且已办理抵押登记。原告于2011年5月装修了该房屋。原告同楼住户先前起诉被告后，兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行了质量安全鉴定，其鉴定意见为：“兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。该鉴定已被生效裁判确认有效。本案诉讼中，经原告申请、该院委托，山西秉信资产评估有限公司于2019年10月21日出具晋秉信评报字【2019】第019号资产评估报告，结论为：龙兴花园3幢3单元402号房屋在评估基准日的房屋装修评估值为66950元、涨价损失评估值为53294元。原告已付评估费10000元。截至目前，原告已偿还第三人该借款本金58073.81元并支付相应利息24608.33元（合计82682.14元）；第三人在被告的保证金中扣除本金2059元及利息473.86元（合计2532.86元），用于偿还该借款。该借款目前欠付本金15867.19元及相应利息。一审法院认为，本案所涉房屋的安全性等级为DSU级，表明严重影响整体承载，存在严重安全隐患。被告未提供给原告安全居住的房屋，出现重大违约状况，该购房合同依法应予解除；原告与第三人以及被告的住房贷款合同亦应当相应解除。被告应当返还原告首付款、原告已偿还的借款本金与支付的利息、地下室房款、代收款2765元，并应赔偿原告涨价损失款及装修费，该装修费用折旧后为：40170元[（66950元÷20年）×（20年-8年）=40170元]；被告亦应当给付第三人本案所涉房贷款剩余本息。第三人无过错，依法不应承担民事责任。原告、被告、第三人的其余诉辩主张既无充分证据支持又无相应法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十四条、第二十五条规定判决：（一）解除本案所涉原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；（二）解除原告王×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行以及被告所签订的本案所涉按揭贷款合同；（三）本案所涉原告王×所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋退还被告山西明泽房地产开发有限公司；（四）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告王×首付款76326元、地下室款4500元、代收费用2765元；（五）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告王×已付房贷款本金58073.81元、已付房贷款利息24608.33元（合计82682.14元）；（六）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告该房屋装修费40170元、该房屋涨价损失53294元；（七）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告该房屋司法评估费10000元；（八）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行剩余借款本金15867.19元及其相应利息；（九）驳回原告其余诉讼请求。案件受理费6425元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担5433元、原告王×负担992元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.原审判决解除合同是否适当；2.明泽公司主张核减被兴县农行扣除保证金中罚息部分应否予以支持；3.原审判令明泽公司承担房屋涨价损失是否适当；4.原审鉴定意见能否作为定案依据。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉房屋已经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定安全性等级为DSU级，严重不符合民用建筑可靠性标准，严重影响整体承载，即主体结构质量不合格，原审支持买受人王×解除合同之诉请，于法有据。关于争议焦点二。在二审期间，王×当庭表示愿意承担明泽公司主张的罚息、复利49.37元，本院予以确认，并在原判决第五项明泽公司给付王×贷款利息中予以核减。关于争议焦点三。如前所述，案涉房屋经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定，严重不符合民用建筑可靠性标准，即不具有质量合格房屋的使用价值，故对明泽公司所提房屋涨价损失应当核减房屋已使用年限的使用价值的主张不予支持。关于争议焦点四。工程造价鉴定是指对工程的建设价格进行成本核算的评估；而资产评估是指对一切具有使用价值和交换价值并以货币计量的实物财产及无形财产进行市场现值的评估。本案中，王×申请原审法院委托鉴定的事项为房屋涨价损失和装修损失，二者均需对现有实物财产的市场现值进行评估，山西秉信资产评估事务所的经营范围包含资产评估，有相应的鉴定资质。故对明泽公司所提山西秉信资产评估事务所不具有鉴定资质、其作出的鉴定意见不应采信的主张不予支持。综上所述，明泽公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初896号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项；二、撤销山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初896号民事判决第九项；三、变更山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初896号民事判决第五项为：山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付王×已付房贷款本金58073.81元、已付房贷款利息24558.96元；四、驳回王×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6425元，由山西明泽房地产开发有限公司负担5433元、王×负担992元。二审案件受理费5584元，由山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇二〇年六月二十三日书记员 武文强