文书内容山东省莘县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1522民初1338号原告：武相荣，男，1982年6月4日出生，汉族，农民，住山东省莘县徐庄镇谢集村。委托诉讼代理人：侯道程，山东鲁阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦利杰，山东鲁阳律师事务所律师。被告：邹志强，男，1979年5月1日出生，汉族，农民，住莘县通运路103号。第三人：朱景华，女，1954年12月17日出生，汉族，居民，住莘县通运路103号。原告武相荣与被告邹志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武相荣的委托诉讼代理人侯道程、焦利杰，被告邹志强到庭参加诉讼，第三人朱景华经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。武相荣向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年4月3日签订的《房屋转让合同》；2.依法判令被告返还原告购房款420000元并判令被告赔偿原告利息、违约金、购房损失暂计100000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经人介绍从被告邹志强处购买其天乐尚都二期的拆迁权益，据被告所述，其原在该片区自有房屋一处，并办理了不动产登记，现就该不动产其已经签订了房屋拆迁补偿协议，该房屋的被拆迁权益为在该片区选择两套房屋，其中一套房屋面积为135平方米。经原告核实其不动产登记状况，该房屋确为邹志强个人所有的财产。2018年4月3日经双方协商，原告以3600元每平方米的价格购买了135平方米的拆迁权益，合同总价款共计486000元，同时合同约定：在该合同签订后原告将第一期款项400000元支付给被告，第二期款项在被告替原告挑好楼房并交付钥匙后支付给其剩余的86000元和利息4000元共计90000元。合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了400000元的价款，被告于2018年4月6日向原告出具收据一张。后被告邹志强以其需要资金为由要求原告继续付款，因原被告双方均与合同证明人系熟人关系，原告念及熟人关系提前向被告支付剩余部分的20000元。此后，被告邹志强再次提出了想要单方涨价的意思表示，并且还表示如原告不同意其涨价的要求，其将单方解除合同。原告就此事曾与被告多次商谈，在商谈过程中，第三人也提出不愿履行房屋转让合同，此时原告才得知被告邹志强并非唯一拆迁权益人。原告认为被告单方的无理主张违反了双方合同约定，依法应当按照合同约定承担违约责任。并且现因案涉拆迁小区周边的房价相较于合同签订时的房价存在较大幅度的上涨，如被告单方解除合同必然会给原告造成较大的财产损失。另因作为第三人的拆迁权益共有人并未同意转让拆迁权益，故可能导致原告无法实现合同目的。现原告为维护自己的合法权益，原告特向贵院提出上述诉求，请法院查明事实，望依法支持诉求。邹志强辩称，答辩人同意解除买卖合同，但答辩人不是违约方，我不应该承担违约责任。我从未说过要涨价，在此之前也没有说过要解除合同。而且按照合同约定，房屋现在并没有建设完成，答辩人在现阶段也没有需要对原告履行的任何义务，所以，答辩人没有违约行为。另外，答辩人对出售的拆迁面积有独立的所有权，不需要答辩人母亲朱景华在合同上签字。而且合同是原告单方自己从网上下载的，签订合同时，答辩人完全是按照原告的意思填写的合同，原告也没有要求答辩人母亲在合同上签字。所以原告所说的第三人没有签字应视为违约的借口是完全不成立的。答辩人在收到原告诉状后，查询了相关法律法规，才得知答辩人与原告之间的买卖合同应属无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，不得转让。答辩人的拆迁安置房没有办理权属登记手续，应视为答辩人与原告之间的买卖合同违反了法律禁止性条款，应认定为无效。请法庭判令合同无效。总之，在答辩人没有违约的情况下，原告要求解除合同，原告的行为实在有违诚信，应认定为原告违约，请法庭判令解除合同并由原告向答辩人支付违约金。朱景华辩称，邹志强是成年人，他买卖自己的拆迁面积与答辩人无关，不需要答辩人签字认同。而且原告自始至终没有说过需要答辩人签字的事。原告这样做的目的无非是想找借口解除合同，并索要大额违约金，请法院予以查明。本院经审理认定事实如下：原告武相荣与被告邹志强于2018年4月3日，签订房屋转让合同一份。合同约定，甲方（本案原告武相荣）、乙方（本案被告邹志强）经友好协商就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实守信的前提下，达成如下协议：天乐尚都二期（位置：乙方原小刘庄拆迁原住址）拆迁赔偿一套楼房建筑面积共135平方米。乙方同意转让给甲方，经双方设立条件如下：第一条，上述房屋由乙方以每平方3600元售给甲方，全部价款共计人民币486000元。第二条，本契约签订之日起，甲方应将上列价款为一期400000元整付与乙方。第三条，本契约签订后，待楼房竣工交付使用时，乙方应当积极配合，乙方替甲方挑好楼房后，交钥匙给甲方后，剩余余款为二期86000元加利息4000元共计9万元。第四条，因拆迁房屋手续是乙方名字，等房产登记证办完后，再过户给甲方，其过户费由甲方承担。第五条，如甲方付完一期房款后，乙方违约应返还本金加利息42万元。第六条，本契约一式三份，乙方一份，甲方两份（其中一份做产权登记附件）。合同签订后，2018年4月6日，原告将40万元购房款交与被告，被告为原告出具收到条一份。2018年10月25日，原告向被告交付购房款2万元。另查明，2018年3月13日，莘县房屋征收与补偿管理服务办公室与被告邹志强、第三人朱景华签订外贸片区（二期）棚改房屋协商改造补偿协议书一份，被告邹志强、第三人朱景华棚改房屋坐落在莘县外贸片区（二期）改造范围内，土地面积273.25平方米，住宅房屋212.7平方米，被告邹志强、第三人朱景华选择购买的住宅房屋面积为135平方米和100平方米两套。被告邹志强将赔偿合同中选择的面积135平方米一套房屋出售给原告。案涉房屋目前尚在施工建造中，房屋未依法登记领取权属证书，房屋具体所在位置仍无法确定。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告出售给原告的房屋尚未依法登记领取权属证书，尚不具备转让条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，本案案涉房屋不得转让。故，原告武相荣与被告邹志强签订的《房屋转让合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应系无效合同。合同自始无效，自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告所签订的房屋转让合同无效，原告已向被告支付房款42万元，被告应向原告返还购房款及占用期间产生的利息。关于过错方，原、被告在签订房屋转让合同时，均知晓买卖的房屋性质，尚不符合买卖条件，不得转让。故，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，互不承担违约金及经济损失。第三人朱景华经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法对其进行缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十条的规定，判决如下：一、原告武相荣与被告邹志强签订的房屋买卖合同无效。二、被告邹志强返还原告武相荣购房款420000元及利息（利息分两笔计算，第一笔以400000元为基数，自2018年4月6日起至实际给付之日止，第二笔以20000元为基数，自2018年10月25日起至实际给付之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），待判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元,减半收取计4500元，由原告武相荣负担2250元，被告邹志强负担2250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  葛士俊二〇二〇年六月三十日书记员  叶传林