中华人民共和国广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终5316号上诉人（原审原告）：钟穗雄，男，汉族，1951年12月8日出生，身份证住址：广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：邱石清，广东广和律师事务所。委托诉讼代理人：吴振群，广东广和律师事务所。被上诉人（原审被告）：肖伟，男，汉族，1957年5月19日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李保明，北京市盈科（深圳）律师事务所。委托诉讼代理人：吴君瑜，北京市盈科（深圳）律师事务所。原审第三人：钟穗荣，男，汉族，1958年4月18日出生，身份证住址：广东省广州市越秀区，原审第三人：钟敏良，男，美国国籍，1955年1月16日出生，上诉人钟穗雄与被上诉人肖伟、原审第三人钟穗荣、钟敏良确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟穗雄上诉请求：撤销一审裁定，改判确认案涉《合作建房协议》无效。主要事实和理由：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、第六十三条等法律规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案宅基地属梨元村集体所有，钟子贞仅是使用权人，而肖伟不属于该集体，双方名为合作建房，根据我国“房随地走”的原则，实际上是肖伟以所谓的建房款来购买钟子贞的部分宅基地，已涉及对宅基地所有权的处分，该行为已违反物权法、土地管理法的规定；其次，《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条规定，农民个人从农村集体经济组织分得的住宅用地，不得以任何形式与他方进行合作建房。该种合作建房的形式已为特区政府所明令禁止。因此，双方签订的《合作建房协议》应为无效协议，一审法院适用法律错误。肖伟答辩称：1.案涉《合作建房协议》不涉及土地使用权的出让、转让，双方的约定是肖伟出资后对二楼以上房屋享有居住权、出租权和维修的义务，与单纯的使用权转让、房屋所有权的转让有本质区别，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；2.涉案房屋共有两层多，并非只有一层，可以做到分层确认权益；3.合作建房是双方的真实意思表示，协议已实际履行，如果合同无效，那钟穗雄也无权取得所建造房屋带来的拆迁补偿权益，钟穗雄一边主张合同无效，一边拿着房屋拆迁权益，相互矛盾；4.《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》是深圳市国土局发布的暂行规定，不是法律或行政法规，本案不适用该规定。钟穗荣答辩称无意见。钟敏良答辩称案涉《合作建房协议》为无效合同，案涉房屋应归属于父亲钟子贞，肖伟在另案中要求巨额赔偿是没有依据的。钟穗雄向一审法院起诉请求：1.判令肖伟与钟子贞签订的合作建房协议无效；2.本案诉讼费用由肖伟承担。一审法院认定事实：钟子贞与赖碧芬系夫妻关系，两人共生育三子即钟穗雄、钟敏良、钟穗荣。钟子贞与赖碧芬均已去世。1989年12月钟子贞取得了深圳市龙岗区梨元村内80平方米的一块宅基地，并取得了原宝安县龙岗镇村镇建设办公室颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建房准许证、建筑许可证等批准建设文件。建设用地规划许可证载明的用地面积为80平方米，用地项目为私宅。建设工程规划许可证载明的建设名称为住宅，建设规模为一栋三层半280平方米。1992年6月6日钟穗雄给肖伟去信，商量合作建房的相关事宜。1992年7月17日，钟子贞委托其儿子钟穗雄办理建房的一切事宜，并出具了委托书。1992年8月17日钟子贞（甲方）与肖伟（乙方）签订《合作建房协议》一份，约定：由于甲方资金不足，需与乙方合资建房，该楼房位于龙岗镇梨元村内，占地面积80平方米，三层半，共计建筑面积280平方米，该楼房根据建设用地规划许可证、建设工程规划许可证两批文而建造。现双方自愿协议如下：1.甲方出资4万元，乙方出资10万元，双方资金最迟在1992年9月1日前筹足。2.在建房过程中，一方退出投资，之前所购一切建筑材料归另一方；双方退出投资，造成的资金损失，甲方承担三点五分之一，乙方承担三点五分之二点五。3.房屋建成后，地下第一层归甲方所有，第二层及以上归乙方所有。双方对各自所有的楼层有居住权、出租权和维修的义务。一方出售其所拥有的楼层，应在价格相同的条件下让另一方优先购买。4.房屋建成后的共同设施的维修及上级征收的各项费用，甲方承担三点五分之一，乙方承担三点五分之二点五。5.上级依法征收该楼房，收益甲方占三点五分之一，乙方占三点五分之二点五。1992年8月23日钟穗雄再次给肖伟去信，言明：合作建房协议具有法律效力，楼层的归属已写得清清楚楚，将来万一我们几兄弟继承，也只能继承我们父亲的楼层，你们的楼层，我们是无法继承的，既然我们兄弟都无权继承你们的楼层，我们的子女就更无权谈及继承你们权下的楼层了……。协议签订后，肖伟于1992年8月18日与陆河建筑队罗某签订建筑工程施工合同，以包工包料的方式将涉案建房工程发包给陆河建筑队罗某，约定的工程总造价为145000元，开工日期为1992年9月，竣工日期为1993年3月。双方并就房屋的装修要求等进行了约定。在建设过程中，因涉及修路等原因，相关部门只允许涉案房屋建设两层。故涉案房屋最终只建设了两层，另在第二层上面还建有10.42平方米的楼梯间。涉案房屋于1993年11月建设完工。钟穗雄陈述在建房过程中，其本人出资6.5万元左右，不清楚其父亲钟子贞的出资情况。肖伟陈述建房的所有费用都是肖伟支付的，肖伟出资总共12万元左右。钟穗荣陈述建房的资金都是肖伟支付的，我们没有支付建房的资金。庭审时双方确认涉案房屋建成后，双方口头约定一楼归钟子贞，二楼归肖伟，实际占用情况也是这样。1993年11月肖伟与龙岗区慢××防治站签订租房协议书一份，约定肖伟将涉案楼房及周围空地租赁给龙岗区慢××防治站使用，每月租金为2650元，租赁期为3年，从1993年12月1日起至1996年12月1日止。1993年12月15日，钟穗雄与肖伟签订协议一份，约定：钟子贞和肖伟在龙岗区梨元村内共同建成民宅一栋（两层，于1993年11月完工），但在如何分割该房所有权上产生分歧。现该房屋已由肖伟签约租给龙岗区慢××防治站使用（1993年12月1日起至1996年12月1日止），每月租金2650元，现租金暂由肖伟代管，肖伟每次收到租金后10天内存入银行。肖伟保证，待分歧协商解决后，立即将租金及其利息取出，按协议办法分割，在分歧未经双方协商解决前，动用租金及利息，须得双方同意。肖伟陈述：1997年之后涉案房屋的租金是由钟穗雄在收取，钟穗雄只是偶尔几个月按照1000元/月的标准转账部分租金给肖伟。钟穗荣陈述：涉案房屋在1997年之前的租金是由肖伟收取，1997年之后的租金是由他们几兄弟收取，收取后再每个月给肖伟1000元，共计给了4、5年左右。钟穗雄陈述：1997年以后钟穗雄在2011年至2017年期间每年都向肖伟支付了相应的租金，但有时候因房屋的相关设备需要维修，钟穗雄会扣除肖伟应承担的部分维修费用。2003年2月涉案房屋以赖碧芬等的名义进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。但涉案房屋至今未取得房地产权证书。2016年深圳市龙岗梨园、梨一村片区进行城市更新改造。2016年6月8日深圳市诚略实业发展有限公司公布了搬迁补偿安置方案，内容为：1.产权置换补偿。普通住宅按现状建筑面积1：1置换红本住宅商品房。2.货币补偿。普通住宅按现状建筑面积10000元/平方米给予补偿，货币补偿的价格已经包含装修费、搬迁费等所有补助费用，除签约奖励金外，不再支付任何费用。3.装修补偿。按现状建筑面积350元/平方米给予补偿。4.过渡补助费补偿。普通住宅按现状建筑面积20元/月/平方米给予补偿。5.搬迁费补偿。按现状建筑面积30元/平方米给予补偿。6.院落地补偿。按空地面积4000元/平方米给予补偿。7.签约奖励。自搬迁补偿公告公布之日起一个月内签约的，前30名给予奖励5万元/栋，其他给予奖励3万元/栋，三个月内签约的，给予奖励1万元/栋，超过上述期限的，一律不享有对应的奖励金。深圳市诚略实业发展有限公司提供的龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表显示：涉案房屋总建筑面积为189.88平方米，房地产权利申报人分别为钟翠茹（份额98.93平方米）、钟穗荣、钟珊珊、钟筝韵（份额90.95平方米）。深圳市龙岗区龙岗股份合作公司梨一分公司在该表中盖章确认。钟穗荣陈述钟翠茹是其堂哥钟小雄的女儿，当时钟穗雄与肖伟沟通，经双方协商同意，钟穗雄将一套房屋转卖给了钟翠茹。钟穗荣还陈述钟珊珊是钟穗雄的女儿，钟筝韵是钟敏良的女儿。2016年10月29日深圳市诚略实业发展有限公司（甲方）与钟穗荣、钟珊珊、钟筝韵（乙方）签订《深圳市龙岗梨园、梨一村片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》，约定：甲方依法对龙岗梨园、梨一村片区实施改造更新，需要对乙方在改造范围内的房屋实施拆除并进行补偿，乙方在该项目拆除重建范围内拥有普通住宅建筑面积90.95平方米（其中檐廊、门廊和阳台按全面积计算）、私有院落地面积14.72平方米；乙方同意进行产权置换，现状普通住宅90.95平方米，按1：1的标准置换90.95平方米住宅；另甲方按现状面积给予350元/平方米的装修费补偿，乙方合计应得装修费补偿31833元；甲方按现状面积给予30元/平方米的搬迁补偿费，乙方合计应得搬迁补偿费2729元；甲方按照面积给予乙方过渡期补偿费，按20元/平方米/月的标准补偿，甲方每月应付乙方的过渡期补偿费为1819元；私有院落地面积14.72平方米，甲方给予4000元/平方米的货币补偿，乙方应得私有院落地补偿款58880元；本协议在搬迁公告发布之日起1个月内签订的，乙方可获得一次性签约奖励金50000元/栋；如被搬迁物业移交至甲方后，第三人对被搬迁物业主张权益的，甲方有权中止支付补偿费用（包括但不限于装修补偿费、过渡期补偿费、搬迁补偿费、签约奖励等甲方应付乙方的所有费用），直至有权机关确定乙方为权利人或经甲乙双方认可的有效书面文件证明乙方为被搬迁物业权利人之日止。同日，深圳市诚略实业发展有限公司（甲方）与钟穗荣、钟珊珊、钟筝韵（乙方）又签订补充协议一份，约定：除原协议约定的补偿补助款项外，甲方针对乙方一楼商业置换住宅额外给予一次性货币补偿454750元，构筑物、附属物等额外给予一次性货币补偿80277元，于乙方将全部被搬迁物业移交甲方并签署交房验收单之日起15个工作日内一次性支付。原协议及本协议约定的补偿补助款项已对乙方被搬迁物业进行补偿，乙方不得再向甲方要求任何补偿、补助、奖励费用。回迁物业的位置在龙岗龙岗社区沙梨园片区。深圳市诚略实业发展有限公司另与钟翠茹也签订了类似的搬迁补偿安置协议。深圳市诚略实业发展有限公司陈述针对钟翠茹的房屋，现金补偿钟翠茹37594元，每个月支付钟翠茹过渡期补偿费1979元。2016年11月2日钟穗雄、钟穗荣、钟敏良签订《龙岗区梨元村拆迁费分配协议》，约定：此次拆迁，我们共得到补偿约691484元（以开发商到帐金额为准），每户平均分得约230495元（以最终开发商到帐金额为准）。以后回迁所需的所有附加费用，如回迁所增加面积所增款项等，由三户人平均分摊。如果其中一户没有意愿交付此类费用，则由其他二户摊分，并按比例承接其房屋面积份额。2016年11月18日钟穗雄向肖伟的妻子成静仪银行转款991844元，附言备注为“拆迁费”。钟穗雄陈述肖伟得知村集体无法对合作建房的产权进行确认、肖伟无法取得回迁房后，与钟穗雄协商，双方就协议无效的处理达成了一致，同意以货币补偿的方式取得肖伟在原合同中约定的权益，故钟穗雄向肖伟支付了该费用。肖伟陈述该款项是钟穗雄单方向肖伟的妻子转账的，双方并没有达成处理的一致意见。2018年1月11日肖伟以共有纠纷向一审法院起诉钟穗雄、钟穗荣、钟珊珊、钟敏良、第三人深圳市诚略实业发展有限公司，要求钟穗雄、钟穗荣、钟珊珊、钟敏良向肖伟支付深圳市龙岗区梨园村惠园巷13号房地产三点五分之二点五份额的拆迁补偿款5476381元。一审法院已以（2018）粤0307民初1087号案件受理，并于2018年12月10日作出（2018）粤0307民初1087号民事判决。深圳市诚略实业发展有限公司在该案中确认涉案房屋已交付给诚略公司，现只拆除了部分门窗，整体尚未被拆除。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。钟子贞于1989年依法取得了深圳市龙岗区梨元村内80平方米的一块宅基地，钟子贞有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。但因缺乏建造资金，钟子贞于1992年8月17日与肖伟签订《合作建房协议》，约定双方共同出资建造房屋。肖伟按约出资建造了涉案房屋，建造的房屋面积、规模等未超出批准范围。钟穗雄主张：《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条明确规定，农民个人从农村集体经济组织分得的住宅用地，不得以任何形式与他方进行合作建房。涉案合作建房协议违反了该规定，应为无效协议。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》是1991年原深圳市国土局发布的，该规定不属于法律、行政法规的范畴，且不属于效力性强制性规定，故该规定不能作为认定涉案合作建房协议无效的依据。钟穗雄还主张：肖伟非该集体经济组织成员，无法取得涉案宅基地的使用权，双方名义上是合作建房，实质上是对宅基地使用权的处分，该处分行为未经村集体经济组织同意，故该处分行为无效。一审法院认为，钟子贞与肖伟签订的是合作建房协议，并非宅基地使用权的出让、转让协议，合作建房协议的内容也不涉及宅基地使用权出让、转让的问题，合作建房协议约定房屋建造后肖伟取得部分房屋的权益，而不是取得宅基地的部分使用权，故钟穗雄认为合作建房实质上是对宅基地使用权的处分，理由不充分。钟穗雄主张合作建房协议违反土地管理法的相关规定，一审法院不予采信。另外，涉案合作建房协议签订后，已经履行完毕，房屋建成后，双方一直按口头约定履行，由钟穗雄等占有使用一楼，肖伟占有使用二楼，双方对此均未提出异议。后深圳进行了农村城市化，原农村集体经济组织成员转为城镇居民。现涉案房屋所在片区已列入城市更新改造项目，钟穗荣等人也与深圳市诚略实业发展有限公司签订了搬迁补偿安置协议，就涉案房屋的置换和补偿等问题进行了约定，深圳市诚略实业发展有限公司按约向钟穗荣等人支付了补偿款项，钟穗荣等人也将涉案房屋交付给了深圳市诚略实业发展有限公司，深圳市诚略实业发展有限公司也已拆除了房屋的部分门窗。现钟穗雄以涉案合作建房协议违反了《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》，双方名义上是合作建房，实质上是对宅基地使用权的处分为由请求确认合作建房协议无效，理由不成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告钟穗雄的诉讼请求。一审案件受理费3100元，由钟穗雄负担。本案二审期间，双方当事人并未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷案件。钟穗雄在本案中请求确认其父亲钟子贞与肖伟于1992年8月17日签订的《合作建房协议》无效，主要理由是肖伟以建房款来购买钟子贞的部分宅基地已涉及对宅基地使用权的处分。因此，各方当事人实质是对案涉房屋所处的宅基地使用权存在争议。根据一审查明的事实，因涉案房屋系宅基地上房屋，已申报了农村城市化历史遗留违法建筑，相关行政主管部门尚未对涉案房屋作出行政处理。在相关行政主管部门尚未对涉案房屋合法性作出处理的情况下，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的向人民法院起诉的条件，因此，本案应驳回钟穗雄的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6464号民事判决；二、驳回钟穗雄的起诉。一审案件受理费人民币3100元，由一审法院退还给钟穗雄；钟穗雄预交的二审案件受理费人民币3100元本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年六月八日书记员  常啸洋附：法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。