湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初629号原告（反诉被告）：郭石头，男，1947年1月18日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：郭力绮（郭石头之女），住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄永红，女，1970年5月10日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞新区。委托诉讼代理人：刘园，湖南春立律师事务所律师。原告（反诉被告）郭石头与被告（反诉原告）黄永红房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭石头及其委托诉讼代理人郭力绮、谢春丽，被告（反诉原告）黄永红及其委托诉讼代理人刘园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭石头向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告购房款5万元；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告向本院申请增加诉讼请求：3.被告支付资金占用期间利息7650元（从2017年7月1日起至2020年5月1日止，计算标准为月贷款基准利率4.5%）。事实和理由：原告郭石头与被告黄永红协商好不购买房屋，被告应归还原告购房款6万元。2020年1月22日，在原告矿工南路3村3栋3号家中，被告前来先归还购房款1万元，后来趁原告家人不注意，将协议书撕毁。被告撕毁协议书后，至今不接电话，原告认为被告有不归还购房款的想法，且原被告签订的是房屋认购合同，非正式房屋买卖合同，涉案房屋土地是集体所有，法律禁止买卖，该合同违法不成立，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）黄永红答辩并向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人违约金3万元；2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年5月31日，被反诉人郭石头与反诉人黄永红签订《房屋认购合同》，郭石头（乙方）购买黄永红（甲方）名下的位于资兴市XX住房一套，购房款233280元。合同第三条约定：“签订合同之日，乙方付给甲方6万元，建到住房的四楼付款3万元，建到住房五楼时付款52800元，建房老板交付房子时，付款3万元。”第八条约定：“购房合同签订后，乙方除甲方办房产证没办成后可要求退房外，其余的不得以任何理由违约，假如乙方违约赔给甲方违约金3万元，甲方也不得以房价上涨等和可卖更高的价钱而违约；若甲方违约，即赔给乙方违约金3万元。”合同签订后的第二天，郭石头交纳了第一笔购房款6万元，2017年6月底建到第四层时，黄永红多次要求郭石头交纳第二批购房款，郭石头一直拖延，直到2018年6月可以交付房屋时，郭石头还是没交后续购房款，其行为已构成违约。2019年1月21日，郭石头约黄永红到其家中商谈合同解除事宜，双方当时签订了一份协议（即郭石头提交的证据），约定2019年1月30日还款2万元，2020年还款4万元。协议签订后，黄永红提出《房屋认购合同》中有违约条款，因郭石头已明确表明不再购买，应当支付违约金3万元。郭石头同意双方重新协商，因而黄永红撕毁了协议并丢入垃圾桶，因此，该协议无效。郭石头诉称黄永红趁其家人不注意，将协议书撕毁，这与事实不符，当时郭石头家有四五人，黄永红只有一人，且协议是一式二份，没有郭石头的同意，黄永红作为一个女性怎么可能撕毁协议。2020年春节前，郭石头以身体有病需要钱治疗为由天天打电话催款，黄永红给了郭石头1万元。综上所述，郭石头违反合同约定，已构成违约，应当支付违约金3万元，且原被告双方应当知道房屋属性，国家没有明确禁止该房屋不可买卖，原告请求被告支付资金占用期间的利息没有事实和法律上的依据，应予以驳回。原告（反诉被告）郭石头针对反诉答辩称：1.原被告签订的《房屋认购合同》是无效合同，所约定内容从签订之日起就没有约束力;2.建房土地的性质是集体土地，目的是为了安置失地农民，只有国有土地才能进入商品房买卖市场进行买卖，原被告双方对该房屋的买卖的价格跟当时的商品房市场买卖价格基本一致，被告是以盈利为目的进行房屋买卖，该房屋的性质造成不可能把证办至原告的名下。本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，原告（反诉被告）郭石头与被告（反诉原告）黄永红签订《房屋认购合同》，约定：郭石头购买黄永红位于资兴市XX住房，面积108㎡，房款233280元，面积按办房产证后的实际计算，多退少补，黄永红包办房产证和付办房产证的一切费用；签订合同之日，郭石头付给黄永红6万元，建到住房的四楼付款3万元，建到住房五楼时付款52800元，建房老板交付房屋时，付款3万元；黄永红办房产证期限以何老板交房起期限为六年，如黄永红在期限内没有办到房产证，郭石头有权退回房子和收回全部房款，并按银行存款利息计息；合同签订后，郭石头除黄永红办房产证没办成可要求退房外，其余的不得以任何理由违约，假如郭石头违约赔给黄永红违约金3万元，黄永红也不得以房价上涨等和可卖更高的价钱而违约，若黄永红违约，即赔给郭石头违约金3万元。合同签订后，郭石头于2017年6月1日支付了第一笔购房款6万元，黄永红向郭石头出具收条一张，后郭石头未再支付购房款。2019年1月21日，双方经协商达成协议，约定：郭石头购买黄永红民生路住房一楼的房子，现要求退房不买了，要求黄永红退款，到2019年1月30日还款2万元，到2020年还款4万元，钱全部付完时退还合同给黄永红，此据一式二份。双方均在协议上签名。此后，该协议被黄永红撕毁。2020年元月22日，黄永红退款1万元给郭石头，因黄永红未退还余下购房款，故原告诉至本院。另查明，涉案房屋占用土地系黄永红所在XX的集体土地，2016年9月6日，经资兴市国土资源局批准用于农村宅基地建设。上述事实，有居民身份证、房屋认购合同、收条、银行账户交易明细、协议、证人证言及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷,本案争议的焦点为：一、《房屋认购合同》是否有效，反诉请求是否应予支持；二、原告郭石头所交购房款是否应当退还，是否应当支付利息。一、郭石头、黄永红签订的《房屋认购合同》是否有效，黄永红的反诉请求应否支持。根据相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，郭石头与黄永红于2017年5月31日签订《房屋认购合同》，双方买卖的标的物不仅是房屋，还涉及相应的土地使用权,而涉案房屋用地是农民集体所有土地，农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，郭石头并非XX集体经济组织成员，因此，郭石头与黄永红签订的《房屋认购合同》因违反法律的禁止性规定，应属无效合同。关于黄永红反诉要求郭石头赔偿违约金3万元。郭石头与黄永红于2019年1月21日签订协议终止双方的房屋买卖交易，是双方合理行使处分权的表现，也是双方对之前《房屋认购合同》解除后的善后处理，根据协议约定郭石头退房不买了，黄永红退还已收取的郭石头购房款，该协议未约定郭石头的违约责任，且黄永红在签订协议后退还了郭石头1万元购房款，以其实际履行行为认可协议内容。综上所述，黄永红反诉要求郭石头给付违约金3万元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、郭石头所交的购房款是否应当退还，是否应当支付利息。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2017年6月1日，郭石头向黄永红支付了第一笔购房款6万元。2019年1月21日，双方达成协议，约定郭石头不再购买涉案房屋，黄永红退还6万元购房款，且约定了退款时间。虽该协议被撕毁，但经复原，内容清晰，双方均已签字确认，黄永红辩称该协议因未约定违约条款，经双方协商同意才撕毁，但黄永红未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的责任，协议表明双方一致同意终止房屋买卖交易，系对《房屋认购合同》的解除，虽《房屋认购合同》因违反法律的强制性规定无效，但并不影响双方对于返回购房款的约定，该协议系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按约定自觉履行，因此，黄永红应当按照约定退还郭石头购房款5万元。双方约定2019年1月30日还款2万元，现黄永红已还款1万元，另1万元逾期未还，郭石头要求黄永红支付资金占用期间的利息于法有据。但郭石头主张以月贷款基准利率4.5%计付利息高于法律规定，对超过部分，本院不予支持，可按中国人民银行公布的1至3年期贷款年利率4.75%计算，关于利息起算日期应从约定还款逾期之日起开始计算，因还款期内双方并未约定利息，应视为不支付利息。经计算，黄永红应支付郭石头资金占用期间利息为594元（10000元×4.75%/12月×15个月=594元）。对于双方约定2020年退还4万元这一笔还款，因具体日期约定不明确，郭石头也未提交其他证据予以佐证，应视为该款未逾期，因此，对郭石头要求黄永红支付该部分欠款资金占用期间的利息请求，本院不予支持。综上所述，郭石头与黄永红签订的协议合法有效，当事人应当按照协议履行，被告迟延退付原告购房款，依法应当支付相应的逾期利息，黄永红的反诉请求因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄永红于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）郭石头购房款50000元，并支付逾期利息594元；二、驳回原告（反诉被告）郭石头的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄永红的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1241元，减半收取620.5元，反诉受理费275元，合计895.5元，由原告（反诉被告）郭石头负担88元，被告（反诉原告)黄永红负担807.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐廷刚二〇二〇年六月二十八日法官助理唐明菲书记员张欢附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国土地管理法》第八城市市区的土地属于国家所有。第九农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。