浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0824民初872号 原告：刘昕，女，1983年12月23日出生，住开化县。 原告：**，男，1984年9月26日出生，住开化县。 被告：浙江开化之信房地产开发有限公司，住所地：开化县华埠镇解放街108号，统一社会信用代码：91330824759080296W。 诉讼代表人：姜细发。 委托诉讼代理人：程卫中，浙江浙源律师事务所律师。 原告**、刘昕与被告浙江开化之信房地产开发有限公司（以下简称之信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告刘昕、**、被告之信公司委托诉讼代理人程卫中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**、刘昕诉称，原告刘昕系被告之信公司员工。2017年1月20日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于开化县××路××号××幢××房屋，总价款为300万元，双方对合同价款、付款方式与期限、违约责任、合同终止等事项作了详细约定。2017年1月23日，被告将房屋交付两原告使用。此后，原告先后分几次付款以及用应得奖金抵扣等形式付清了购房款300万元。因被告的原因，房屋转移登记手续至今未能办理。现提起诉讼，要求确认原、被告双方签订的合同有效，并向坐落于开化县××路××号××幢××房屋转移登记至两原告名下。 被告之信公司辩称，之信公司原来向两原告有借款，拿出八套房屋抵给两原告的。经过核对账目，两原告应该还有4万元购房款未付清，因此，之信公司不承担房屋未能过户的责任。请求法院根据实际情况作出判决。 原告**、刘昕为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、2017年1月20日,原告**、刘昕诉和被告之信公司签订的《浙江省商品房买卖合同》一份及部分银行交款单，用以证明两原告购买被告开发的坐落于开化县××路××号××幢××八间房屋并付清购房款的事实；2、2017年5月19日，原告**与衢州品格装饰工程有限公司签订的装饰设计合同、施工合同各一份，用以证明两原告买下房屋后，随即对其中部分店面进行了装修的事实；3、2017年6月7日，原告刘昕为一品梧墅55幢部分店面房的用电登记表三份及从2017年7月至2020年3月的历月电费明细一份，用以证明原告在接收房屋后，一直在实际使用该店面房的事实。4、2019年9月25日，被告之信公司与八间房屋原网签购买人吴有根解除网签的协议一份，用以证明因被告将该八间房屋网签给吴有根（实际系抵押），致使原、被告之间无法进行过户的事实；5、2019年9月26日，被告向开化县房地产管理处出具的承诺书一份，用以证明被告向房地产行政管理机构承认与吴有根的网签合同并非实际购买关系，要求解除网签的事实。 被告之信公司对原告提供的证据均无异议，但对两原告支付的购房款认为只支付296万元，尚欠4万元未付清。上述证据经本院审核，符合证据的合法性、真实性、关联性的要求，本院认定其证明效力。 被告之信公司向本院提供了2020年4月7日开化县不动产登记信息查询记录十页，用以证明一品梧墅55幢八间房屋仍然登记在被告之信公司名下，没有抵押登记的事实。 原告对被告提供的证据无异议，本院予以认定。 本案在2020年1月2日本院曾立案受理，1月16日，因利害关系人认为可能涉嫌虚假诉讼，要求移送公安部门侦查。本院为慎重起见，也将案件移送到公安部门进行了调查。开化县公安局经过对款项来往、房屋装修、申请用电等客观事实的证据查找，以及对之信公司老板、之信公司常务副总经理、之信公司财务科长、吴有根、利害关系人、当事人本人的询问调查，结论为没有虚假诉讼的犯罪事实。本院对公安部门的调查材料也予以当庭出示，原、被告双方也无异议，因此，对公安机关的调查材料，本院作为本案认定事实的依据。 本院根据当事人的陈述及本院认定的证据，认定如下事实： 被告之信公司因经营需要，向公司员工内部借款，原告刘昕任被告之信公司总经理职务（并非法人代表），出借给公司的钱款较多。2015年1月，之信公司老板旗下的另两家公司向银行申请贷款600万元，吴有根所在的开化县中小企业信用担保公司为其提供担保，之信公司以自有的一品梧墅55幢1-3、2-3、1-5、2-5、1-6、2-6、1-7、2-7共八间房屋抵押作为反担保，但双方却以吴有根的名义与被告网签了一份购房合同，用以限制被告对该房屋的出售，达到抵押的目的。2017年1月20日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于开化县××路××号××幢的上述八套房屋，总价款为300万元，签订合同时支付150万元，2017年12月31日前支付150万元。随即，原告**将原出借给被告的91万元转为购房款，原告刘昕汇给之信公司60万元。2017年1月23日，被告之信公司将房屋交付两原告使用。2017年5月，两原告开始对部分房屋进行装修（有三间房屋未装修直接出租），并办理了用电登记。2018年底，两原告付清了购房款（之信公司老板表示购房款已付清，之信公司申请破产后，管理人认为尚欠4万元尾款未付清，同时也承认，之信公司目前尚欠原告大量的借款未还，但借款和购房款性质不同，不能混为一谈）。由于被告因反担保问题将涉案房屋网签给了吴有根，致使两原告无法办理过户。2019年9月，被告之信公司改用在郑州市相应价值的房产抵押给开化县中小企业信用担保公司作为反担保，吴有根遂解除了网签合同。随后，被告之信公司因涉民事诉讼，尚登记在公司名下的一品梧墅55幢的上述八套房屋于2019年10月9日被申请财产保全查封，两原告仍然无法办理过户，遂提起第一次诉讼，因利害关系人认为可能涉嫌虚假诉讼，本院随后移送公安机关侦查。开化县公安局经过多方调查，结论为没有犯罪事实而不予立案，遂于2020年3月23日下达不予立案通知书。2020年3月26日，本院裁定受理衢州华隆融资担保有限公司对被告之信公司的破产清算申请。两原告又再次提起民事诉讼。 本院认为，本案经公安机关侦查，已确定没有虚假诉讼的犯罪事实，原、被告的房屋买卖关系成立。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法，其合同有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议点为两原告是否已经付清了购房款。按照原告和被告之信公司老板的陈述，两原告已经付清了购房款。而按照被告之信公司管理人的陈述，两原告尚欠4万元购房款未付清。按照民事诉讼证据的若干规定，被告之信公司老板的陈述构成自认，应认定购房款已付清，房屋的所有权应归属于两原告。被告应履行交房义务（包括附随的房屋过户义务），被告现实中也交付了房屋，只是原来将该房用于借款的反担保，无法完成过户登记。被告之信公司在2019年9月，改用在郑州市相应价值的房产作为抵押，解除了原来设定反担保的网签合同，才具备了房屋过户登记的条件。两原告在2017年就签订了购买了一品梧墅55幢的上述八套房屋的买卖合同，并且完成了交付，现已实际使用多年，他人在2019年10月才根据房屋尚未转移登记而查封涉案房屋，该查封不能对抗房屋买卖合同对所有权变更的法律效力。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。可见买受人可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条；《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条之规定，判决如下： 确认原告**、刘昕与被告浙江开化之信房地产开发有限公司在2017年1月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》有效，被告浙江开化之信房地产开发有限公司负有协助将位于开化县××路××号××幢××房屋过户登记至原告**、刘昕名下的义务。 本案受理费30800元，减半收取15400元，由原告负担5400元，被告浙江开化之信房地产开发有限公司负担10000元，限于本判决生效十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 丁益群 二〇二〇年六月三十日 法官助理 方 潇 书 记 员 赖依欢