湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6698号上诉人（原审被告）：赵倩倩，女，1942年2月15日出生，汉族，住北京西城区。委托诉讼代理人：曾逊，北京中银（长沙）律师事务律师。被上诉人（原审原告）：长沙龙鼎物业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路388号智邦佳园1810房。法定代表人：张同圈。委托诉讼代理人：王日阳，湖南五湖律师事务所律师。上诉人赵倩倩因与被上诉人长沙龙鼎物业管理有限公司（以下简称“龙鼎物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民9534号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵倩倩的上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民9534号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院认定交付时间为2013年3月31日，属于基本事实认定不清。双方签订的《长沙县商品房买卖合同》虽约定交房时间为2013年3月31日前，但实际上该房屋一直不符合交付条件，直到2017年5月4日才交房，对此双方均认可。2、一审法院对涉案房屋的基本配套设施是否达到正常使用的事实没有查明。双方在签订的合同中约定：上述基本配套设施未达到正常使用之前的物业管理费，由出卖人代买受人支付。该事实对本案判决起到定性作用，但一审法院并未查明。二、一审法院适用法律明显错误。1、双方提交的证据《B62C-102号交付手续书》充分证明了交付日期为2017年5月4日。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，2017年5月4日前的物业服务费用依法应当由开发商湖南橘郡城镇置业有限公司承担。一审法院判决上诉人承担2017年5月4日前未交付使用房屋的物业服务费用，明显不符合该法律规定。2、一审判决中“被告辩称的涉案房屋未达交付条件为由未按时办理交房手续，但未提交证据证明房屋存在不符合合同约定交付条件的事实，故对被告该辩称意见，本院不予采纳”亦属于适用法律错误。根据《民事诉讼证据规定》，该举证责任应在被上诉人，被上诉人应当举证证明涉案房屋已经竣工验收并符合交付条件，如不能举证证明，则应当推定该房屋不符合交付条件。一审法院将本应由被上诉人举证的事实推给上诉人，属于适用举证责任错误。三、一审判决结论错误。一审判决“由被告于本判决生效后十日内支付原告自2016年9月1日起至2017年7月4日止的物业服务费55738元及违约金2787元”是明显错误的，上诉人不知道其判决数额的计算依据。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，且判决结论错误，属于错误判决，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明本案基本事实，正确适用法律，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人龙鼎物业公司辩称：1、关于交房时间。被上诉人一审时已向法院提交一份报纸上的交房公告，载明时间为2013年3月31日，当时提交了涉案房屋的竣工验收报告。2017年5月4日不是交房时间，而是上诉人去开发商处领取产权证的时间。上诉人在同一时间将房屋卖给了现业主谭治国，上诉人是不可能在同一时间既完成开发商交付，又完成领取房产证并签订卖给现业主的房屋买卖合同的。2、关于涉案房屋的基本配套设施是否正常使用，这是另一个商品房买卖关系。根据合同第10条，商品房经验收合格即可交付，即使在交付过程中存在其他问题，也是开发商与上诉人之间应当协调解决的，而不应影响到物业公司收取物业费权利的实现。物业公司是另一个法律主体，无法驾驭和要求开发商如何作为。根据合同附件4“合同补充协议”约定，买受人应在出卖人寄发的入伙通知书规定的领房时间内前往办理手续，并从领房之日起下月1日缴纳物业管理费，买受人没有在上述时间内前往办理领房手续导致出卖人不能交房的，视同出卖人已完成交房义务，一切后果均由买受人承担，包括房屋的毁损灭失等风险，以及物业管理费等相关费用，且该商品房按已交付的商品房进行相同管理。本案中，已经履行了公告交房以及邮寄交房的通知义务。3、被上诉人已经提交了竣工验收报告，上诉人应在一审中举证抗辩房屋质量问题，但一审中上诉人没有提交证据证明房屋是不符合交房条件的，故一审认定事实和适用法律正确。综上，请求维持一审判决。龙鼎物业公司的一审诉讼请求：一、赵倩倩支付物业管理费75213元（2013年4月1日至2018年12月31日），违约金15042.6元，总计90255.6元；二、赵倩倩承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下：2009年8月1日，湖南橘郡城镇置业有限公司与龙鼎物业公司签订《橘郡礼顿山前期物业服务委托合同》，由龙鼎物业公司对橘郡礼顿山项目的商业、住宅、别墅进行物业管理。合同期限为自签订之日起生效至业主委员会成立后与新的物业公司签订新的物业管理合同后终止。赵倩倩为橘郡礼顿小区第B62C栋102号房的业主，物业收费面积为363.35平方米，物业服务费按3元/月/平方米收取。2012年3月23日，赵倩倩在《橘郡临时管理规约承诺书》上签字，确认已详细阅读湖南橘郡城镇置业有限公司指定的“橘郡临时管理规约”（以下简称临时规约），同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授权物业服务企业在公约中规定的权利。该规约第三十一条规定，本区域全体业主一致同意建设单位在前期物业管理阶段选聘物业服务企业提供物业管理服务。规约第三十八条规定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳金额千分之二的违约金。2013年3月27日，湖南橘郡城镇置业有限公司刊登交房公告，通知赵倩倩与2013年3月31日起，携带《入伙通知书》至橘郡物业服务中心办理交房手续。赵倩倩于2017年5月4日在交付手续书上签字，确认入伙手续已办理完成。但赵倩倩自2013年4月1日起未缴纳物业服务费。另查明，2017年5月4日，赵倩倩与案外人邓璐茜、谭治国签订《房屋买卖合同》，约定案外人邓璐茜、谭治国以3880000元的价格购买橘郡礼顿山小区B62C栋102号房，并于2017年7月4日完成涉案房屋的产权变更登记。上述事实有橘郡礼顿山前期物业服务委托合同、橘郡临时管理规约承诺书、交房公告、交付手续书及当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。一审法院认为：龙鼎物业公司与赵倩倩存在真实、合法的物业服务合同关系。湖南橘郡城镇置业有限公司通过公告的方式向赵倩倩送达收房通知，赵倩倩以未收房为由拒交物业服务费没有事实与法律的依据。龙鼎物业公司提供物业服务后，赵倩倩从2013年4月1日起未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任，支付2013年4月1日至2017年7月4日期间的物业服务费55738元（363.35㎡×3元/㎡×51月零4天），超过部分不予支持。对于龙鼎物业公司的违约金的诉讼请求，因该违约金过分高于实际损失，一审法院酌情调整为按应付款项5%的标准计算，即赵倩倩应向龙鼎物业公司支付违约金2787元（55738元×5%）。赵倩倩辩称的涉案房屋未达交付条件为由未按时办理交房手续，但未提交证据证明房屋存在不符合合同约定交付条件的事实，故对赵倩倩该辩称意见，应不予采纳。赵倩倩辩称涉案房屋税费与物业费进行抵扣的问题因与本案不是同一法律关系，应另案处理。赵倩倩对龙鼎物业公司的起诉提出诉讼时效的抗辩，经查，龙鼎物业公司一直持续为赵倩倩提供物业服务，该服务具有长期性、连续性的特征,诉讼时效应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，故对赵倩倩关于诉讼时效的抗辩，应不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决如下：一、由赵倩倩于本判决生效后十日内支付龙鼎物业公司自2016年9月1日起至2017年7月4日止的物业服务费55738元及违约金2787元；二、驳回龙鼎物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2056元，减半收取1028元，由赵倩倩承担。本院二审期间，龙鼎物业公司向本院提交了四组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：证据1.邮寄单（单号ET412137982CS），拟证明履行了邮寄交房义务;证据2.竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已符合交付条件，B62C-102房屋在竣工验收备案表的验收合格范围之内。因上述证据无原件核对，对其真实性不予认可，故不予采纳。证据3.2013年9月15日和2013年11月13日两次验房记录，拟证明赵倩倩过来验收了房屋。该证据系龙鼎物业公司单方自制证据，赵倩倩亦不认可其真实性，故不予采纳；证据4.房屋所有权证领取申请表和办理手续清单。拟证明2017年5月4日赵倩倩过来领取产权证，而不是2017年5月4日才交房。上述证据真实、合法、与本案有关，关于证明目的将结合案件的其他事实予以综合评判。本院二审另查明，湖南橘郡城镇置业有限公司与赵倩倩签订2012年3月23日签订的《长沙县商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。同日，签订《合同补充协议》第八条约定，下列情形下视为已送达：报纸公告刊登后3天的。2013年3月27日，湖南橘郡城镇置业有限公司刊登交房公告，通知橘郡吉普赛区50-103及B6区B47-02至B62C-102的业主于2013年3月30日起，携带《入伙通知书》至橘郡物业服务中心办理交房手续。湖南省长沙市天心区人民法院于2020年6月4日作出民事裁定：(2019)湘0103民初9534号民事判决书中第一页“(2019)湘0103民9534号”补正为“(2019)湘0103民初9534号”。第六页第四行“自2016年9月1日起至2017年7月4日止的物业服务费”补正为“自2013年4月1日起至2017年7月4日止的物业服务费”。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的交付时间如何确定，一审法院关于上诉人缴纳物业费的起止时间的认定是否符合事实和法律规定；二、一审判决的判项是否正确。关于焦点一。2013年3月27日，湖南橘郡城镇置业有限公司刊登交房公告，通知赵倩倩于2013年3月30日起，携带《入伙通知书》至橘郡物业服务中心办理交房手续。经查，湖南橘郡城镇置业有限公司与赵倩倩签订的《长沙县商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2013年3月31日前，且根据该合同的第十条的约定，合同一方向对方发出通知，若采取报纸公告刊登的形式，则刊登后3天视为送达；同时被上诉人提交了涉案房屋的竣工验收材料，故涉案房屋的交付时间为2013年3月30日至3月31日，一审法院以该房屋交付时间的下月1日即4月1日作为缴纳物业费的起算时间并无不当。上诉人抗辩涉案房屋不符合交付条件，且上诉人系于2017年5月4日才办理了交房手续，物业费的缴纳应以该时间作为起算时间。对此本院认为，根据现有证据，涉案房屋符合竣工验收条件，上诉人未提供证据证明其相关的基本配套设施未达到正常使用的情形，且与本案不属于同一物业服务合同法律关系，不宜一并处理。湖南橘郡城镇置业有限公司按房屋买卖合同中约定的交付时间和形式发出了交房通知，而上诉人并未按约定履行期限办理相应的交付、验房手续，现以该理由主张案涉房屋未交付，本院不予支持。故，龙鼎物业公司与湖南橘郡城镇置业有限公司签订的前期物业合同,对业主有约束力。赵倩倩作为业主之一,有义务依约支付物业服务费。其无正当理由拒绝收房的行为,导致产生的相应损失应由其自行承担。关于焦点二，一审判项是否有误。经查，一审法院已将判决第一项补正为“由赵倩倩于本判决生效后十日内支付龙鼎物业公司自2013年4月1日起至2017年7月4日止的物业服务费55738元及违约金2787元”。本院认为，一审法院在判决主文中已明确阐述有关判项的事实和理由，则法院可以民事裁定形式对判决进行补正，并不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十五条之规定。综上所述，上诉人赵倩倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2056元，由上诉人赵倩倩负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 周平平审判员 孙一中二〇二〇年六月三十日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。