广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2866号原告：林亮斌，男，1985年7月21日出生，汉族，住广州市白云区，委托代理人：谢敬文，广东连越律师事务所律师。被告：樊结妹，女，1976年7月31日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：高满潮，男，1973年8月16日出生，汉族，住广州市南沙区，共同委托代理人：高龙真，广东青晖律师事务所律师。被告：高杰柔，女，2002年3月19日，汉族，住广州市南沙区，被告：高杰颖，女，2002年3月19日，汉族，住广州市南沙区，被告：邹品华，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县，被告：陈泽锋，男，1981年10月23日出生，汉族，住广州市南沙区，原告林亮斌诉被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖、邹品华、陈泽锋确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林亮斌的诉讼代理人谢敬文，被告樊结妹、高满潮的诉讼代理人高龙真，被告邹品华、陈泽锋到庭参加诉讼，被告高杰柔、高杰颖没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求原告与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖于2018年6月12日签订的《土地使用权租赁合同》无效；2、请求被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖向原告返还土地承租款550000元和土地管理费1365元，并支付自2018年6月13日起的租金利息（按中国人民银行贷款利率计算，暂计至2019年11月20日为34977.21元）；3、请求被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖承担本案律师费10000元。以上诉讼请求暂计共计596342.21元。事实和理由：原告经案外人广州市鹿丰房地产代理有限公司介绍，以名为租赁实为买卖的方式于2018年6月12日与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖签订《土地使用权租赁合同》。《土地使用权租赁合同》约定樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖自愿将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队被告樊结妹名下194.6平米规划预留用地土地使用权永久租赁给原告；租赁期限为每个合同期为贰拾年（20年），第一个合同期从2018年6月12日至2038年6月11日，每完成租赁期限的贰拾年（20年），此合同自动生效为下一个贰拾年（20年），自动续期无需交任何费用，如此类推，原告及樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖包括双方继承人或后裔必须参照执行；签订合同当天，原告一次性支付租金的形式支付以上土地租金，取得以上土地及土地建筑物的永久使用权，租赁总金额为人民币大写伍拾伍万元整；樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖收到土地租赁金当日，将上述土地及附属物一并交给原告享有和使用；樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖收到租赁金后，视为放弃上述土地及附属物的一切权利；因履行中发生纠纷的，律师费、诉讼费、财产保全费等费用均由败诉一方承担等内容。签订《土地使用权租赁合同》当天，樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖向原告出具一份《授权委托书》，主要内容为：樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖是位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队被告一名下194.6平米规划预留用地土地使用权人，委托原告为樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖的合法代理人，代为处理以下事项；代为办理上述土地上房屋的报建、新建、翻建、扩建、拆除；建成后在房屋内居住、出租、收取租金；将建成后的房屋及上述的土地使用权转让他人，收取转让价款；如遇政府、集体、机构、公司征收或拆迁的，有权与征收方、拆迁房谈判，签署征收、拆迁等协议、合同，收取征收、拆迁、临迁的款项，收取临迁、永迁、回迁的房屋等。原告分别于2018年6月10日、2018年6月12日通过微信转账、银行转账的方式，一共向樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖转账550000元的土地承租款。并于2019年1月16日代樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖缴纳了土地管理费1365元。虽然双方签订的合同名为《土地使用权租赁合同》，但原被告双方本意实为进行上述土地的买卖。根据《土地管理法》第六十三条、《合同法》第五十二条之规定，原被告签订的《土地使用权租赁合同》应属无效。根据《合同法》第五十八条之规定，《土地使用权租赁合同》无效樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖应将550000元的土地承租款返还给原告。综上所述，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》名为租赁实为土地买卖，已经违反法律强制性规定，应属无效，则樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖取得的土地承租款，以及原告代为缴纳的土地管理费应返还原告。被告樊结妹、高满潮辩称：关于原告的第一项诉讼请求，我方同意由法庭审查后依法认定。第二项诉讼请求，我方只是形式上的签约主体，不是真正的主体，双方签订合同前的协商以及主要条款的确认我方并未参入，涉案土地租赁也只是走了被告樊结妹的账户，当天按照邹品华的要求转账到指定账户，事后与陈泽锋核实由陈泽锋收取，故我方认为原告应当向实际的收款人主张。在原、被告签订合同我方仅收取了10000元的劳务费。关于第三、四项诉讼请求，应当建立在被告是适格的主体上，原告交纳土地管理费1365元，是合同约定由原告支付的。关于第三项诉讼请求律师费的产生不是本案必须产生的费用。被告邹品华辩称：我与原告没有合同关系，本案与我无关，我没有收取过原告的款项，原告的款项是直接转给樊结妹的。我是中介方，我了解事情的经过，涉案地块是樊结妹转给陈泽锋，当时的价款是390000元，之后陈泽锋经过樊结妹再转让给林亮斌，价款为550000元。当时樊结妹应当收取陈泽锋370000元土地转让款。我不同意退款。我收取到款项后支付了250000元转账给了案外人黄树明，我收取原告具体的款项庭后向法庭提供银行流水。被告陈泽锋辩称：我并非合同的权利义务主体，本案与我无关。认可涉案地块是樊结妹转让给我的，当时的价款是390000元，当时转让时签订了土地转让合同，是樊结妹与我签订的，款项390000元我支付给了樊结妹，之后我将涉案地块退还给了樊结妹，因当时涉案地块已经填土了，由于该交易都是由中介来进行运作的，后来通过中介何诗慧将450000元退还给了我，我就将所有的买地凭证全部给了中介。中介退还给我的450000元还在我这里。经审理查明：被告樊结妹与高满潮是夫妻关系，高杰柔、高杰颖是樊结妹和高满潮的女儿。涉案土地是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队的集体土地，所有权归集体。2017年12月30日，樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖（甲方）与陈泽锋（乙方）签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队樊结妹名下194.6平方米规划预留用地使用权永久转让给乙方，签署该合同当天，乙方以一次性支付租金的形式支付以上土地租金，取得以上土地及土地上建筑物的永久使用权，租赁金额为390000元，甲方在收到乙方的土地租赁金当日，将上述土地以及附属物一并交给乙方享有和使用的权利…。同日，樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖向陈泽锋出具《收款收据》内容：现我们收到陈泽锋身份号码交来承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队樊结妹名下规划预留用地194.6平方米土地使用权之“土地使用权转让款/土地承租款”总款390000元，《收款收据》的收款人处签名有高满潮、高杰柔、高杰颖签名。2018年6月12日，原告林亮斌（乙方）与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖（甲方）签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队樊结妹名下194.6平方米规划预留用地使用权永久转让给乙方，签署该合同当天，乙方以一次性支付租金的形式支付以上土地租金，取得以上土地及土地上建筑物的永久使用权，租赁金额为550000元，甲方在收到乙方的土地租赁金当日，将上述土地以及附属物一并交给乙方享有和使用的权利…。2018年6月10日，原告通过微信转账方式向案外人朱玉嫣转账20000元，同日，广州市鹿丰房地产代理有限公司盖章，由邹品华为收款人向原告林亮斌出具《收款收据》内容：本人邹品华是南沙区东涌镇万洲村洲东队业主的委托代理人，现收到租转款共530000元。同日，樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖向原告林亮斌出具《收款收据》内容：现我们收到林亮斌身份号码交来承租位于位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队樊结妹名下规划预留用地194.6平方米土地使用权之“土地承租款”总款550000元，《收款收据》的收款人处签名有樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖签名。由于涉案合同无法按约定履行，被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖至今没有退款给原告。2019年1月16日，原告林亮斌通过微信转账方式向被告转账1365元交纳土地管理费。导致本案诉讼。2020年3月9日，林亮斌与广东广连越律师事务所签订了一份民事委托代理合同，约定林亮斌委托广东连越律师事务所与樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖等合同纠纷，双方约定律师代理费为10000元，2020年3月18日，林亮斌向广东连越律师事务所交付律师代理费20000元。本院对原告的诉讼请求评释如下：一、关于原告请求确认与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖于2018年6月12日签订的《土地使用权租赁合同》无效的问题。经查，涉案土地属于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队集体土地，所有权归集体。原告林亮斌并非广州市南沙区东涌镇万洲村集体组织成员。2018年6月12日，原告林亮斌与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖签订的《土地使用权租赁合同》，约定樊结妹将涉案土地的永久使用权出租给原告，被告将集体土地出租给原告用于非农业建设使用；该协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定。鉴于原、被告签订《土地使用权租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本院依法确认原告林亮斌与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖于2018年6月12日签订的《土地使用权租赁合同》为无效。二、关于原告请求被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖返还土地承租款550000元及利息（自2018年6月13日起的承租款利息按中国人民银行贷款利率计算，计算至实际付清之日）的问题。本案的事实已查明被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖已实际收到原告支付的承租款为530000元，还有土地定金20000元是原告于2018年6月10日通过微信转账方式向案外人朱玉嫣转账20000元，同日，广州市鹿丰房地产代理有限公司盖章，由邹品华为收款人向原告林亮斌出具《收款收据》内容：本人邹品华是南沙区东涌镇万洲村洲东队业主的委托代理人，现收到租户林亮斌交来土地定金20000元。至今没有退款给原告。虽然樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖向原告林亮斌出具《收款收据》内容确认收到“土地承租款”总款550000元，但被告实际收到的款项与事实不符，应以实际收到原告支付的承租款为530000元予以确认。原告向案外人朱玉嫣转账20000元土地定金，可另从法律途径主张权利。林亮斌在与樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖签订涉案《土地使用权租赁合同》时，没有审查该协议项下土地的性质及权属，《土地使用权租赁合同》约定樊结妹将涉案土地的永久使用权出租给原告，被告将集体土地出租给原告用于非农业建设使用，原告和樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖都有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告和樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖因涉案《土地使用权租赁合同》无效所受到的损失，应当各自承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述法律规定，被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖以土地使用权土地承租款名义收取了原告530000元，应由被告返还给原告。因此，原告请求被告返还承租款证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于利息,本院对于原告主张从付款之日开始计算利息不予支持，并确定从其向本院起诉并立案受理之日即2020年4月3日起开始计算未返还的530000元所产生的利息，利息标准为中国人民银行确定的同期银行贷款基准利率。三、关于原告请求被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖返还土地管理费1365元的问题。依照2018年6月12日原告林亮斌与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖签订的《土地使用权租赁合同》第十五条5约定：由于该土地性质为集体规划预留用地；所以每年需向村委会交纳土地管理费，土地管理以村委实际公布为准，由乙方每年12月31日前交纳给甲方，由甲方代交，甲方代交后需写回收据给乙方。本案中，原告支付给被告的土地管理费属于履行缔约条款的款项。虽然主合同无效，但该缔约条款是当事人的真实意思表示，属于缔约过失的赔偿范围，应由原告赔偿被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖的损失范围，原告主张被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖予以返还，理据不足，本院不予支持。四、关于原告请求被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖承担原告的律师费10000元的问题。本案中，原告提供了一份民事委托代理合同，但该证据只能证明林亮斌与广东连越律师事务所存在民事委托代理合同关系。虽然原、被告在《土地使用权租赁合同》中约定双方在履行合同协议当中发生的任何纠纷，如协商不成任何一方均可向已方户口所在地的人民法院提起诉讼，与该纷争所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费等均由败诉一方承担。但由于《土地使用权租赁合同》被确认无效，上述约定属于无效条款，本院对原告主张的律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条前款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四的规定判决如下：一、确认原告林亮斌与被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖于2018年6月12日签订的《土地使用权租赁合同》无效。二、被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林亮斌返还土地承租款530000元，并赔偿原告的利息损失（利息的计算方法：以530000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2020年4月3日起计算至实际返还本金之日止）。三、驳回原告林亮斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4881.7元，由原告林亮斌承担281.7元，被告樊结妹、高满潮、高杰柔、高杰颖承担4600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年六月二十三日法官助理罗小燕书记员许婷婷