福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初13469号 原告：厦门市宏强物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区沙坡尾22号之六108。 法定代表人：陈栋良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海燕、王聪菲，福建卓法律师事务所律师。 被告：厦门金鸿瑞酒店有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山路1311号。 法定代表人：谢文辉，该公司执行董事。 原告厦门市宏强物业管理有限公司（以下简称“宏强公司”）与被告厦门金鸿瑞酒店有限公司（以下简称“金鸿瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏强公司的委托诉讼代理人王海燕、王聪菲及被告金鸿瑞公司的法定代表人谢文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏强公司向本院提出诉讼请求：1.判令金鸿瑞公司腾退并返还厦门市湖里区禾山路1311号房屋，并支付尚欠的租金812660元及逾期付款违约金（以迟延支付的租金为基数，按月利率2%计算实际付款之日止）；2.判令金鸿瑞公司支付房屋占用费，参照《租赁合同》的租金标准及计算方式，自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止；3.判令合同保证金375000元归宏强公司所有；4.金鸿瑞公司承担全部诉讼费用。诉讼过程中，宏强公司撤回要求金鸿瑞公司腾退并返还厦门市湖里区禾山路1311号房屋的诉讼请求，并明确诉讼请求如下：1.判令金鸿瑞公司支付房屋占用费812660元（含2019年2月至4月的占用费319187元、2019年5月至7月的占用费493473元）及逾期付款违约金（逾期付款违约金分两部分计算，第一部分以2019年2月至4月的房屋占用费319187元为基数，按月利率2%计算，自2019年2月16日起计算至实际付款之日止；第二部分以2019年5月至7月的房屋占用费493473元为基数，按月利率2%计算，自2019年5月16日起计算至实际付款之日止）；2.判令金鸿瑞公司支付房屋占用费（按493473元/季度的标准，自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3、判令宏强公司有权没收合同保证金375000元；4.金鸿瑞公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月1日，宏强公司与金鸿瑞公司签订一份《租赁合同》，约定宏强公司将位于厦门市湖里区禾山路1311号的房屋出租给金鸿瑞公司，租赁期限为2012年8月1日至2019年7月31日，租金每季度为390000元，年租金在上一年的基础上每年递增4%，合同保证金375000元，合同还对租金付款方式、违约责任等进行了约定。上述《租赁合同》签订后，宏强公司与金鸿瑞公司于2013年8月1日签订一份《租赁合同》，约定宏强公司将位于厦门市湖里区禾山路1311号的房屋出租给金鸿瑞公司，合同期限2013年8月1日至2019年7月31日，租金每季度为405600元，年租金在上一年的基础上每年递增4%，合同保证金375000元，合同还对租金付款方式、违约责任等进行了约定。签订后，金鸿瑞公司并未按照合同约定按时支付房屋租金，且存在拖欠房屋租金的情形。现《租赁合同》约定的租赁期限届满，金鸿瑞公司除应当向宏强公司支付尚欠租金、逾期付款违约金外，还应承担由此给宏强公司造成的损失。 金鸿瑞公司辩称，1.2018年6月30日，厦门国贸控股有限公司与宏强公司的租赁合同到期，厦门国贸控股有限公司到期要收回租赁房屋，宏强公司已经无权出租讼争房屋。在厦门国贸控股有限公司与宏强公司的租赁合同到期后，金鸿瑞公司仍向宏强公司支付租金到2019年4月份；2.金鸿瑞公司租金支付至2019年4月份，2019年5至7月租金尚未支付；3.金鸿瑞公司不应当向宏强公司支付房屋占用费，即使支付房屋占用费也是应当支付给厦门国贸控股有限公司；4.金鸿瑞公司支付的保证金可以抵扣尚欠的租金。 本院经审理认定事实如下：2010年1月26日，厦门国贸控股有限公司（甲方，出租方）与厦门宏强物流有限公司（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于厦门市湖里区禾山路1311号的房产，房屋宗地面积为4690.2平方米，厂房一栋建筑面积为6739.52平方米；租赁期限自2009年7月1日起至2018年6月30日止；租金从2009年8月1日起计算，自2009年7月1日起至2014年6月30日期间，乙方应支付每月租金72167元，自2014年7月1日起至2018年6月30日期间，乙方应支付每月租金80827元；租赁期满，乙方应在期满之日起5日内将租赁房屋归还甲方，逾期不交还的，乙方占用期间，应向甲方支付相当于租金金额150%的房屋租占用费，乙方搬出时，应将租赁房屋、场地的杂物清理干净，否则甲方有权清理处置，甲方清理处置乙方留滞的杂物所产生的全部费用由乙方承担。 2012年8月1日，厦门宏强物流有限公司（甲方，出租方）与金鸿瑞公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于厦门市湖里区方，场地面积3476.03平方米，厂房一栋建筑面积为6739.52平方米；租赁期限自2012年8月1日起至2019年7月31日止，租金自2012年8月1日起计算，从2013年8月1日起至2019年7月31日止，年租金在上一年的基础上每年递增4%；租金每季度为390000元，合同保证金为375000元；租金每三个月支付一次，于当期届满前5日一次性付清下期租金；乙方按合同约定期限支付租金，如违约超过十日，除补交租金外，每逾期一天违约金按500元／日向甲方交付合同违约金，如逾期60日，乙方即违约，本合同自然终止，甲方有权提前解除本合同，并有权收回租赁的场所及没收全额的保证金作为赔偿甲方的损失；甲方让出原厦门市湖里区禾山路1311号大楼主楼20平方米店面，乙方需无偿提供新建副楼五间房屋给甲方办公使用。合同签订后，金鸿瑞公司向厦门宏强物流有限公司支付租赁保证金375000元，厦门宏强物流有限公司将租赁场所交付给金鸿瑞公司使用。 2013年8月1日，厦门宏强物流有限公司（甲方，出租方）与金鸿瑞公司（乙方，承租方）重新签订一份《租赁合同》，租金变更为每季度405600元，租期从2013年8月1日起至2019年7月31日止，年租金在上一年的基础上每年递增4%。该合同的其他条款与2012年8月1日双方签订的《租赁合同》一样。 2015年7月30日，厦门市宏强物流有限公司办理工商变更登记，将名称变更为厦门市宏强物业管理有限公司。 2019年7月22日，宏强公司向金鸿瑞公司送达《关于移交退还湖里区产的函》，告知金鸿瑞公司租赁合同约定的租赁期限将于2019年7月31日到期，金鸿瑞公司应于2019年8月1日前将租赁物腾退并移交宏强公司。 另查明，金鸿瑞公司仍占用本案讼争房屋，宏强公司主张金鸿瑞公司尚欠2019年2月至2019年4月的房屋占用费319187元、2019年5月至2019年7月的房屋占用费493473元及2019年8月1日起的房屋占用费。金鸿瑞公司对拖欠2019年5月至7月期间的房屋占用费493473元及2019年8月1日起的房屋占用费没有争议，但认为2019年4月份之前的房屋占用费已经付清。金鸿瑞公司未提交支付2019年2月至2019年4月期间房屋占用费的相关付款凭证。 本院认为，厦门国贸控股有限公司将本案讼争房产出租给宏强公司，双方约定租赁期限自2009年7月1日起至2018年6月30日止。宏强公司又将租赁物转租给金鸿瑞公司使用，双方约定租赁期限自2012年8月1日起至2019年7月31日止。宏强公司与金鸿瑞公司约定转租期限超过原租赁期限的部分，即2018年7月1日至2019年7月31日，应认定无效。宏强公司要求金鸿瑞公司参照合同约定的租金标准支付该期间房屋占用费，于法不悖，应予支持。 宏强公司要求金鸿瑞公司支付2019年2月至4月尚欠的房屋占用费319187元，金鸿瑞公司抗辩2019年2月至4月的房屋占用费已经付清，但未提交相应的反驳证据，应承担举证不能的不利后果，本院对金鸿瑞公司的抗辩意见不予采信。宏强公司要求金鸿瑞公司支付2019年2月至4月尚欠的房屋占用费319187元的理由成立，本院予以支持。宏强公司要求金鸿瑞公司支付2019年5月至7月的房屋占用费493473元，金鸿瑞公司没有异议，本院予以支持。因租赁期间届满后，金鸿瑞公司未按照合同约定腾退移交租赁房屋，宏强公司要求金鸿瑞公司支付房屋占用费（按493473元/季度的标准，自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。 因《租赁合同》约定租赁期限自2018年7月1日至2019年7月31日的部分为无效，宏强公司要求金鸿瑞公司支付2019年2月至4月的房屋占用费319187元、2019年5月至7月的房屋占用费493473元的逾期付款违约金没有依据，本院不予支持。宏强公司主张没收金鸿瑞公司支付的保证金375000元，没有合同依据，本院不予支持。金鸿瑞公司已付的租赁保证金375000元可用于抵充尚欠的房屋占用费。经计算，金鸿瑞公司需向宏强公司支付2019年2月至7月的房屋占用费共计812660元（319187元+493473元=812660元），扣除金鸿瑞公司支付的保证金375000元，还需向宏强公司支付2019年2月至7月的房屋占用费437660元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、厦门金鸿瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市宏强物业管理有限公司支付房屋占用费437660元； 二、厦门金鸿瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市宏强物业管理有限公司支付房屋占用费（按493473元/季度的标准，自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）； 三、驳回厦门市宏强物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23744元，减半收取计11872元，由厦门金鸿瑞酒店有限公司负担9770元，由厦门市宏强物业管理有限公司负担2102元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇二〇年六月二日 法官助理 林绿宜 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。