北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初714号原告：张建军，男，1968年7月7日出生，汉族，现住河北省保定市易县。委托诉讼代理人：何树亮，北京市盈科律师事务所律师。被告：马崇安，男，1960年5月11日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李小明，北京硕恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔守东，北京市奥援律师事务所律师。原告张建军与被告马崇安合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员郭悦担任审判长，与人民陪审员张淑珍、赵凯民组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告张建军及其委托诉讼代理人何树亮，被告马崇安的委托诉讼代理人李小明、乔守东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建军向本院提出诉讼请求：1、判令马崇安向张建军返还款项170万元；2、判令马崇安承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，张建军增加诉讼请求，要求马崇安支付170万元的利息，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：原告与被告于2014年1月20日签订《立约书》，协议明确约定原被告双方共同投资建设定福皇庄村×的五层楼房，建筑面积2800余平方米。如遇国家或政府拆迁占用，给予的拆迁补偿由原、被告平分。现该地段因政府工程的需要已于2017年7月被集体拆迁。被告拿到腾退补偿款共计700余万元后，私自占有绝大部分，并未如协议约定将补偿款的一半份额给付原告。原告多次沟通无果，至今尚未返还170万元。原告与被告签订的《立约书》合法有效，现被告的行为已违反双方协议的约定，按合同法的107条规定，被告应向原告支付170万元。为维护原告合法权益，鉴于上述事实和理由，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告马崇安答辩称：不同意原告诉讼请求。原告诉求没有事实和法律依据。立约书的性质是合伙合作协议，双方是共享收益共担风险。立约书约定的有些条款开始就没有实现，只是另外进行了合作。昌平区政府8号文件有规定，2010年12月以后盖的房屋都不给予赔偿和补偿。立约书上的建筑面积不认可，有部分面积是和他人合作的。按照合作的约定，被告履行了应尽的义务，原告已经承诺并认可。被告和其他人的合作都有书面解除协议，但原被告是好朋友的关系，所以当时没有和原告签订解除协议。涉及原告的款项，2014年之前的账双方已经抵平，2014年之后的开支双方共同负担。2014年之后经过双方结算，被告已向原告支付了180万元，后续又支付了一部分利润给原告，账目双方均已认可。原告管理涉案房屋期间，未将房屋租金足额支付给被告，且房屋的供暖费也由被告支付，原告未分担供暖费。综合以上，被告支付给原告的180万元已经超付，不应再向原告支付其他款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2009年8月16日，马崇安（甲方）与张建军（乙方）签订《合作协议》。该协议约定，甲方提供坐落在定福黄庄×院（甲方原有住房200余平米改建，拆迁费用不做任何补偿）的扩建四层楼房工程，双方投资具体数额下列条款具体说明，建筑物具体建筑面积以实物为准；预计四层楼房建筑面积2100平方米，由乙方负责建筑楼房的主体工程（施工所用人工费、生活费），乙方拿出30万元投资款作为建筑设施的材料款，主体完工后，由甲方负责内部装修，但内部一切装修费用由甲方担负；楼房全部竣工后，甲乙双方共同拥有所建楼房及以下土地的使用权、知情权，所建楼房所有权归甲乙双方平等所有（第三方拥有其建筑面积400平方米，在所建楼房四层南部20间包括楼梯间的搬迁租赁所得，房屋的修缮费用，由第三方自己负责，甲乙双方只代其管理）。上述协议签订后，张建军将四层房屋建设完成，后又加建为五层建筑。2010年6月18日，马崇安、张建军签订第二份《合作协议》，该协议约定楼房建成并已装修完毕，双方协商由张建军使用，每年交付马十一万五千元；如三个月内被拆迁占用，马不收取任何使用费，如半年被拆迁占用，则按三个月收费，电费、水费和网费直接交付收费单位。从2010年7月15日起租日，暖气由马负责安装，暖气费由烧锅炉人按大队收费标准收费。2014年1月20日，张建军与马崇安签订《立约书》。该立约书约定：“马崇安、张建军双方约定并明确了在定福皇庄村×号院建造的五层楼房的利益关系。马崇安、张建军在×院共同投资建造了五层楼房，建筑面积2800余平方米，房屋产权属马崇安、张建军共同所有。遇国家或政府部门拆迁占用，给予的拆迁补偿，马、张二人平分。拆迁前的一切收益为马、张二人共同享有平分，同时一切开支，也由马、张二人共同担负。止2014年1月20日以前，马崇安、张建军二人的债权、债务全清。所有收条、借条和欠条全部作废。”2017年5月10日，马崇安（乙方）与北京市昌平区回龙观镇定福皇庄村股份经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同解除协议书》。该协议书载明，双方同意于2017年5月10日解除于2009年7月1日签订的关于定福皇庄村铁道东侧土地的《土地租赁合同》；甲方收回土地后，乙方可取得解约补偿金6952057元。现涉案房屋已被拆除，马崇安已向张建军支付款项180万元。关于张建军与马崇安实际共同享有的涉案房屋面积、坐落、腾退补偿款总额、补偿明细、分割依据、房屋租金等细节，双方存在较大争议。第一次庭审中，张建军主张整个楼共108间，张建军与马崇安各占4间办公室；房子平时由张建军管理，租金也由张建军收取，房屋租金在2010年左右每间约100元，后陆续涨到200元，2016年最高时300元每间；张建军认可先前其完成的装修为简装，后来马崇安对房屋重新进行过装修。张建军明确涉案房屋所在院落位于定福黄庄村铁路东侧，属于京张城际铁路项目红线以里第一次拆迁范围内。后续庭审中，张建军主张与马崇安共同享有的房屋建筑面积为2962.1平方米（实际建筑面积3565.10平方米扣除他人的603平方米），一共124间房屋（2层到5层，1层没有装修，拆迁时仅算建筑面积，不算装修）；张建军又主张2016年与马崇安共同进行装修，双方各自装修了62间，均为精装修，且马崇安自己装修的62间房屋由其自行管理，自行收取租金；关于房屋租金，张建军亦更改为最初每间房约200元，2014年涨到200-300元，2016年房屋重新装修后300-400元每间。关于合作的房屋面积，马崇安主张合作的建筑面积为2800平米，补充协议中明确其中有400平米属于第三方；双方共有的房屋共88间，张建军第一次庭审中也自认双方共有108间，但其中有20间归属于第三方（四层靠南各10间共20间，面积400平方米），仅委托张建军、马崇安代管，该部分拆迁利益不属于张建军与马崇安。马崇安主张由于在建造本案涉案房屋时拆除了1988年其与前妻共同在此院落建造的20间平房故为前妻保留400平米面积的权益。张建军主张2009年合作协议中确有该条约定，但2014年立约书已经推翻了2009年合作协议，现有面积中不包含第三方的400平米；张建军同时提出房屋建好后，均是将整体房屋租金收益的一半支付给马崇安，从未将400平方米房屋的收益单独给第三方。马崇安认可2014年之前的租金收益已经收到，并称第三方的收益由马崇安转交。关于补偿明细，马崇安提交《土地租赁合同解除协议书》及评估结果通知单，主张补偿金总额6952057元，由以下部分组成，第一部分是房屋重置补偿，建筑面积是3565.1平方米，房屋间数是149间，补偿金额为4470865元，由此可得88间房屋的房屋重置补偿金额应为2640440元；第二部分是设备及附属物补偿，其中防盗窗、防盗门、广告灯箱等10项设备补偿107373元，88间房屋防盗窗等设施可分割部分数额为63360元，装修部分（分为74间装修较好的，75间装修较次的）补偿1353371元，马崇安主张其与张建军存在口头约定，谁装修谁受益，装修部分补偿均归马崇安所有；第三部分是签约奖励1020418元（6952057元减去拆迁评估通知单的房屋重置补偿及设备、附属物补偿5931639元），88间房屋可分割签约奖励602624元。马崇安主张双方可分配的补偿款总额为3306424元，张建军与马崇安平均分配各得1653212元。张建军不认可马崇安所提交的《土地租赁合同解除协议书》及评估结果通知单的真实性，认为按照昌平区拆迁政策，涉案房屋拆迁应获得的补偿总款项为7803316元；张建军虽认可房屋总间数为149间，但主张这个房间数包含了他人的603平方米，主张装修补偿应当归张建军与马崇安共同享有；同时提出评估结果明细中未包含停产停业损失和搬迁补助（搬家费），该两项费用张建军亦有权分得，依照昌平区拆迁政策和相关文件，停产停业补偿应按照500元每平米的标准支付，搬家费应按照25元每平米的标准支付，共计1871677元。由此，张建军认为扣除马崇安已经支付的180万元，马崇安还应向其支付腾退补偿款1441233元。经本院释明，关于供暖费及房屋租金是否在腾退补偿款的分割中一并核算，马崇安明确表示不在本案中主张。庭审中，张建军与马崇安对建房时未取得建设规划审批手续予以认可。关于合作协议及立约书的效力，经本院释明，张建军坚持原诉讼请求，马崇安表示由法院依法审理认定效力，答辩意见不变。本院认为，张建军与马崇安通过签订合作协议与立约书，约定共同投资建设楼房，分担支出，共享收益，但该楼房的建设未取得建设规划审批手续，上述合作协议与立约书因违反法律的强制性规定，属无效协议。虽然上述合作协议与立约书因违反法律的强制性规定而无效，但张建军与马崇安所投资建造的涉案房屋在腾退拆迁过程中已转化为现金价值，且立约书中关于拆迁补偿在二人之中均分的约定，确系二人真实意思，张建军主张按此方案分割，确有依据，本院予以支持。关于双方共享房屋面积，根据双方的证据及庭审陈述，双方对涉案房屋总面积3565.1平方米、其中包含马崇安与他人合作的603平方米没有争议，对剩余2962.1平方米中是否还包含第三方的400平方米以及马崇安另与他人合作的162平方米存在较大争议。首先，因合作协议属无效协议，其中关于第三方有权享有房屋面积400平米并能够获取收益的约定，亦属无效。在多次庭审中，双方最终披露了该第三方为马崇安的前妻，且马崇安表示系因建造本案涉案房屋时拆除了1988年其与前妻共同在此院落建造的20间平房故为前妻保留400平米面积的权益，那么，如该第三方认为在拆除先前平房建造本案涉案房屋的过程中其利益受到损害，可通过追索财产损害赔偿，向张建军与马崇安另行主张。其次，马崇安关于另有162平米亦属于他人建造并由他人享有收益的主张，因马崇安未提供证据加以证明，本院不予采纳该项抗辩。因此，本院认定张建军与马崇安双方实际共享房屋的面积应为2962.1平方米。马崇安主张按照房屋间数来计算补偿款，张建军主张按照建筑面积计算，本院认为，如按照房屋间数计算将无法涵盖房屋所在楼宇的楼梯、通道等公共部分面积，故张建军主张按照建筑面积计算更具合理性，本院予以采纳。关于分割依据，张建军虽对马崇安提交的解除协议及评估结果通知单均不认可，但未提供相反证据予以推翻，因此本院对解除协议及评估结果通知单的真实性、关联性均予以采信。上述两份证据可作为张建军与马崇安分割补偿款的依据。马崇安关于已与张建军达成口头约定、装修补偿均归马崇安所有的抗辩，欠缺证据证明，本院不予采纳。张建军主张补偿款总额应为7803316元，依据不足，本院不予采信。鉴于涉案房屋已被拆除，双方提供的证据与陈述均无法明确拆迁补偿明细，故本院以腾退补偿款的总额6952057元乘以双方共同享有建筑面积（2962.1平方米）占房屋整体建筑面积（3565.1平方米）的比例，计算得出张建军与马崇安共同享有的腾退补偿款为5776188元，张建军可分得腾退补偿款2888094元。鉴于马崇安已向张建军支付1800000元，马崇安仍需向张建军支付腾退补偿款1088094元。张建军要求马崇安自2018年1月1日起支付上述款项利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条的规定，判决如下：一、确认张建军与马崇安于2009年8月16日签订的《合作协议书》、于2014年1月20日签订的《立约书》无效；二、马崇安自本判决生效之日起七日内支付张建军腾退补偿款1088094元；三、驳回张建军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17760元，由张建军负担3168元，已交纳；由马崇安负担14592元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由马崇安负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年六月三十日书 记 员  姚东方