山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终2673号 上诉人（原审原告）：林晓芝，女，1973年4月12日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：宋更全，寿光圣都法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：山东寿光凯声置业有限公司，住所地寿光市蔬菜大厦座1905室。 诉讼代表人：张昆诚，山东寿光凯声置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：任生平，男，该管理人工作人员。 上诉人林晓芝因与被上诉人山东寿光凯声置业有限公司破产债权确认纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院(2019)鲁0783民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林晓芝上诉请求：1、依法撤销寿光市人民法院作出的（2019)鲁0783民初4568号民事判决书，并直接改判双方之间的房屋买卖合同有效。2、一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人作为房地产开发公司于2001年9月4日、2011年9月9日、2012年4月28日收取了上诉人三次购房款190万元，用于购买其开发的金海北岸小区1号楼东单元8层住户样板楼房。一审判决认定的2011年双方签订的协议书，上诉人并没有签字认可，该协议对上诉人不具有约束力，双方根本不存在民间借贷关系。虽然双方未签订房屋买卖合同，但从被上诉人收取上诉人190万元的收据中看出系房屋买卖的订金。2016年被上诉人申请破产，上诉人应当作为业主享受权利，一审判决认定系民间借贷关系属于认定事实错误，适用法律不当，应当予以纠正。 山东寿光凯声置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 林晓芝向一审法院起诉请求：1、确认林晓芝与山东寿光凯声置业有限公司之间的房屋买卖合同有效，要求山东寿光凯声置业有限公司继续履行合同并交付房屋给林晓芝；2、本案的诉讼费用由山东寿光凯声置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2011年，为了保障山东寿光凯声置业有限公司开发的金海水岸小区的顺利建设，林晓芝作为乙方，山东寿光凯声置业有限公司作为甲方，双方经友好协商，林晓芝借款给山东寿光凯声置业有限公司并作为预定山东寿光凯声置业有限公司开发建设的商品房的前提条件，就相关事宜达成如下协议。协议书约定：1、林晓芝预定山东寿光凯声置业有限公司开发建设的位于寿光市××海路××海水岸小区××楼××单元××房，建筑面积约计_平方米(最终面积以产权登记面积为准），房屋销售价格以开盘价格为准；2．本协议签订时，林晓芝借款给山东寿光凯声置业有限公司人民币1900000元，利息按月息2％计算，期限为借款之日至商品房开盘之日。上述借款及利息在林晓芝、山东寿光凯声置业有限公司双方签订商品房买卖(预售）合同时，抵作该房屋的购房款。如果在此商品房开盘之日前林晓芝想撤销预定权，山东寿光凯声置业有限公司将此借款加银行同期贷款利息全额返还给林晓芝。3、预定期限：山东寿光凯声置业有限公司承诺林晓芝借款给山东寿光凯声置业有限公司后所预定房屋保留至此商品房开盘之日。4、山东寿光凯声置业有限公司承诺，在本协议签订后为林晓芝保留该房屋至保留期届满之日，且不得与第三方签订该房屋之商品房认购协议书或商品房买卖(预售）合同，并承诺林晓芝携本协议与山东寿光凯声置业有限公司签订商品房买卖(预售）合同时，山东寿光凯声置业有限公司将完全履行本协议中约定的房屋位置、房款等条款。如山东寿光凯声置业有限公司违反上述约定，山东寿光凯声置业有限公司需向林晓芝返还借款及利息(利息按月息3％计算，期限为借款之日起到山东寿光凯声置业有限公司违约之日止），同时本协议自动失效。5、山东寿光凯声置业有限公司承诺：在本协议签订后，如林晓芝不能履行本协议书确定的义务，视为林晓芝自行放弃该房屋的房号保留权，山东寿光凯声置业有限公司有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，并按第二条林晓芝撤销权的约定返还借款。协议签订后，林晓芝按协议约定将借款交付给山东寿光凯声置业有限公司。山东寿光凯声置业有限公司分别于2011年9月4日、同年9月9日、2012年4月28日为林晓芝出具收款收据载明“预收金海水岸1＃楼东单元8层订金”的收款收据各1份。后山东寿光凯声置业有限公司于2016年破产，在破产过程中，山东寿光凯声置业有限公司管理人对林晓芝的债权经审核为民间借贷，不属于购房款。另，山东寿光凯声置业有限公司金海水岸小区并未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，依据破产法规定，管理人有权对债权人申报的债权予以审查。债权人对于管理人审查确认的债权有异议的，可以向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点，涉案债权的性质是否属于购房户债权。林晓芝认为，山东寿光凯声置业有限公司在出具的收款收据中明确该款项为房屋订金。在双方签订的协议书中，约定在商品房开盘前该预付房款按借款处理，但是协议书中同时约定山东寿光凯声置业有限公司必须为林晓芝保留所购房屋至商品房开盘之日，这说明山东寿光凯声置业有限公司认可双方之间的关系为房屋买卖合同关系。山东寿光凯声置业有限公司认为，直至其被受理破产之日也没有取得《商品房预售许可证》，因此，国家法律、法规是不允许山东寿光凯声置业有限公司对外销售房屋，收取的资金性质上也不是购房款；且根据林晓芝与山东寿光凯声置业有限公司签订的《协议书》可以看出，双方系民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系。一审法院认为，双方在协议中约定：山东寿光凯声置业有限公司承诺，在本协议签订后为林晓芝保留该房屋至保留期届满之日，且不得与第三方签订该房屋之商品房认购协议书或商品房买卖(预售）合同，并承诺林晓芝携本协议与山东寿光凯声置业有限公司签订商品房买卖(预售）合同时，山东寿光凯声置业有限公司将完全履行本协议中约定的房屋位置、房款等条款，据此可以看出，在协议签订时，双方并未签订商品房买卖合同，且从内容上看，该协议是以买卖合同作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，对双方之间的法律关系应按民间借贷法律关系认定。山东寿光凯声置业有限公司管理人对林晓芝的债权没有认定为购房户债权并无不当，予以确认。综上，林晓芝、山东寿光凯声置业有限公司双方并未签订房屋买卖合同，双方之间系民间借贷关系，林晓芝要求确认房屋买卖合同有效，并要求山东寿光凯声置业有限公司继续履行合同并交付房屋给林晓芝，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回林晓芝的诉讼请求。案件受理费100元，由林晓芝负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，商品房买卖合同是出卖人转移商品房的所有权于买受人，买受人支付商品房价款的合同。本案当事人争议的焦点问题是林晓芝与山东寿光凯声置业有限公司之间是否存在商品房买卖合同系。林晓芝虽上诉主张涉案协议书中的签字并非其本人所签，但在一审时林晓芝既未在一审法院规定的期限内向法院反馈协议书中签名是否真实的核实意见，也未就协议书中的签名是否真实申请鉴定，故对其上述主张本院不予支持。山东寿光凯声置业有限公司虽为林晓芝出具载明“预收金海水岸1＃楼东单元8层订金”的收款收据，但双方并没有按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定签订包括房价总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等主要内容的商品房买卖合同，且寿光凯声置业有限公司出具的收款收据上载明的也是订金而非房款，案涉楼房未取得商品房预售许可证亦未开盘，在双方没有签订商品房买卖合同的情况下，不存在林晓芝主张的确认双方之间房屋买卖合同有效、山东寿光凯声置业有限公司继续履行合同并交付房屋的问题。一审法院结合办案证据情况，认定林晓芝与山东寿光凯声置业有限公司间为民间借贷法律关系，没有认定林晓芝的债权为购房户债权并无不当。综上所述，林晓芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人林晓芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  马海兰 审判员  孙 涛 审判员  李 玲 二〇二〇年六月五日 书记员  吴 琼