贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1082号原告：胡祖先，女，汉族，1981年12月2日生，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人:黄刚祥，男，汉族，1982年4月15日生，住贵州省清镇市，系原告之夫。委托诉讼代理人:张月浪，贵州氧源律师事务所律师。被告:杨春云，男，汉族，1980年6月3日生，住江西省瑞金市。原告胡祖先与被告杨春云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡祖先及其委托诉讼代理人黄刚祥和张月浪到庭参加了诉讼，被告杨春云经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡祖先向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《商铺租赁合同书》；2、判令被告支付其应付租金36749元及利息（利息以36749元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2016年4月2日起计算至被告全部偿还为止，暂计至5003.99元）；3、判令被告支付原告代为缴纳的物业费、水电费以及由此产生的滞纳金等，共计10320元；4、判令被告支付不按期交纳租金的违约金5115.9元；5、判令被告赔偿原告9个月房租的经济损失32293.81元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月11日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于西南国际商贸城一期一号楼的商铺，租赁期限为5年，即2020年4月23日租期届满；在合同履行期间，第一年的租金为27840元，分两次付款，第一次付上半年租金13920元，第二次于2015年9月23日付13920元；第二年于2016年4月1日一次性付年租金36749元；第三年于2017年4月1日一次性付年租金40423元；第四年于2018年4月1日一次性付年租金44466元；第五年于2019年4月1日一次性付年租金48892元。合同同时约定，被告拖欠租金10天以上的，应当支付从拖欠租金第二天起到合同期满之间租金的3%的违约金。然被告从2016年4月1日起便开始拖欠租金，且于2017年4月23日，原告竟发现被告未通知原告的情况下，擅自搬离了租赁房屋。其房屋租金仅支付到2016年4月1日，既没有依约支付剩余房租，也没有缴纳其应当缴纳的物业管理费、水电费，更没有支付相应的赔偿金、违约金。原告代为缴纳物业管理费和水电费及滞纳金后，通过电话不断催讨被告支付租金及违约金，但被告一直拒不履行。由于被告突然退租，而按照当时的行业状况，原告在9个多月后（2018年1月16日）才再行低价将房屋出租，直接导致了原告遭受重大的经济损失。综上，原告为维护合法权益，特具状向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告杨春云经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定的租赁房屋、期限及租金金额及支付时间如原告所述。合同第六条各项费用缴纳中约定“物业费、水电等房屋使用期间产生的各项费用均由乙方（即被告，下同）承担；”第九条合同的变更与解除中约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方（即原告，下同）提出申请，经甲乙双方协商后，甲方不退乙方租金费用，乙方还须缴清费用（水电费、物业管理费）两项；”第十一条违约金和违约责任中约定“2、若乙方拖欠租金10天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的3%作为违约金支付给甲方。”合同签订后，被告使用租赁房屋至2017年4月1日时原告发现被告已搬离，原告打电话给被告了解，叫被告将房屋钥匙送回，被告于2017年4月中旬将钥匙邮寄给原告。原告自认被告2016年4月1日后便没有支付房屋租金。2018年1月22日，原告交纳了租赁房屋2016年1月1日至2018年6月30日的物业费6060元（每平方米5.8元/月），还交纳了2016年1月1日至2018年1月4日期间的滞纳金4242元。原告自称2018年1月15日将案涉房屋另租他人。原告基于上述事实，向本院提起诉讼并提出如前诉请。以上事实，有原告陈述、《商铺租赁合同》、收款收据等证据在卷佐证，亦经庭审举证核实，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的商铺租赁合同，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律法规规定，具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》规定第九十四条“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”被告于2017年4月搬离租赁房屋，原告已收回房屋钥匙并另租他人，当事人已经表明不履行合同，故租赁合同依法可以解除，对原告解除租赁合同的诉请，本院予以支持。由于被告自行搬离房屋，系其以行为表明不履行义务导致合同解除，应承担违约责任。对于违约责任，包括继续履行和赔偿损失等。对继续履行部分，一、被告至2017年4月搬离房屋，未付2016年4月1日至2017年4月的租金36749元，被告应予支付；二、被告搬离后至2017年4月才交回房屋钥匙，该期间的物业水电依约应由其承担，其没有按时缴纳所产生的滞纳金亦应由其承担。在其交回房屋钥匙后，原告已经管理控制了案涉房屋，原告有权依法解除合同，并要求被告承担合同不履行后的违约责任，所以，之后物业管理及费用交纳应由原告负责处理，故被告只应承担交还房屋前2016年1月至2017年4月1日期间产生的物业费及滞纳金，为：物业费3030元、滞纳金2651.25元；合计5681.25元，由被告承担。对于违约的造成损失问题，《中华人民共和国合同》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方合同第十一条违约金和违约责任中约定“2、若乙方拖欠租金10天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的3%作为违约金支付给甲方。”其从2016年4月1日便于未支付租金，构成违约，原告有权终止合同并要求被告支付违约金，按约定应支付的违约金，为欠付租金的3%，即：（36749元+40423元+44466元+48892元）×3%=5115.9元，此系按双方所约定的所应承担违约责任。但原告此外还诉请支付欠付租金利息、9个月房租的损失，应视为是因违约金约定过低而主张的调整，结合本案实际，本院酌情将违约金调整为继续支付四个月租金，即13474.33元，超过此范围的其余损失的相关诉请，本院不予支持。综上，被告违约导致房屋租赁合同解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告胡祖先与被告杨春云于2015年11月11日签订的《商铺租赁合同》；二、被告杨春云于本判决生效后三日内支付原告胡祖先租金36749元、物业管理费及滞纳金5681.25元；三、被告杨春云于本判决生效后三日内赔偿原告胡祖先经济损失13474.33元；四、驳回原告胡祖先的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1118元（原告已预交），由原告胡祖先负担318元、被告杨春云负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇二〇年六月一日书记员  迟莹莹