山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初778号原告：长治市房产服务中心西城房管所，住所地：长治市府后西街43号。统一社会信用代码×××。负责人：季杰华，职务：所长。委托诉讼代理人：牛建军、程皓，山西凯宁律师事务所律师。被告：赵四清，男，1967年12月27日出生，汉族，长治市人，个体工商户，住长治市。委托诉讼代理人：李志东，长治市兴泰法律服务所法律工作者。原告长治市房产服务中心西城房管所（以下简称西城房管所）与被告赵四清租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西城房管所的特别授权委托诉讼代理人牛建军、程皓，被告赵四清及其特别授权委托诉讼代理人李志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西城房管所向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租赁费1490000元；2、判决被告向原告支付从2020年1月1日起至交清房屋租赁费期间违约金（暂计算至2020年3月1日为894000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月24日签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方（指西城房管所）将长治市城区府后西街43号1幢1-5层的房屋出租给乙方（赵四清）；2、租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；3、甲乙双方一致同意年租金为745000元，上述租金租赁期限内不变；4、租金支付方式为按年一次性支付；5、未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人；6、甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按未付金额的10‰向相对方支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付给了被告，被告支付了第一年的房屋租赁费。2018年11月10日，被告向原告提出（申请），请求调整租赁费为每年50万元，并表明如不给调整将不再继续租赁房屋，原租赁合同于2018年12月31日废止。但被告提出书面申请后，并没有搬离房屋，而是继续占用经营至今，拒付房屋租赁费。从2019年起，原告多次书面通知被告支付拖欠的房屋租赁费，但被告拒绝支付，为维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告赵四清辩称，原告要求支付房租费1490000元无事实与法律依据。案涉房屋租赁合同系原告单方强行撕毁原租赁合同后，胁迫被告所签，非被告的真实意思表示，依法应认定无效。退一步讲，即便不按2009年被告与长治市危旧房改建西城经营处签订的原合同执行，本案双方也已于2016年6月8日达成将租赁费调整为每年50万元的合意，且约定：如房管所同意将房租调整为每年50万元，被告即续租并投资进行改造装修，否则不续租也不改造装修。根据双方合意，被告对涉案房屋进行改造装修。期间，被告多次要求房管所变更合同，调整租金标准，房管所以“主管机关频繁改革，先按原合同预交房租，随后主管机关稳定后再变更合同，预交的房租多退少补，不要让纪检委找麻烦”为由，再三推托。被告出于双方已合作20多年，投巨资进行了装修改造，在被动的情形下，只能先按原合同约定的标准预交房租，所以，本案房租应按2016年6月8日双方达成的合意50万元的标准计算。双方达成合意后，被告投巨资进行装修改造，使涉案房屋大幅增值，而原告故意不对涉案合同及时予以变更，明显已构成违约，依法应赔偿被告的装修损失3937383元。涉案房屋因市政府于2016年5月开始封闭改造施工，直至2017年5月份才竣工，近一年时间无法营业，被告承租房屋进行经营的目的根本无法实现。2019年底以来百年不遇的新型冠状病毒疫情爆发，我市启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告也接政府通知停止营业，损失惨重。被告根本无法承担高昂的房租费用，原告作为国有经营性房屋的管理部门，理应根据国家扶持小微企业的政策精神，及时减免2019年年底至今相应房租。但原告总以“主管机关不稳定”为由予以推托。无奈之下，被告只能依法单方面于2020年5月6日书面通知房管所解除上述租赁合同。原告要求支付违约金的请求于法无据。本案违约方为原告。而违约金的标准仅限于因违约产生的实际损失，双方约定的每逾期一日应按未付金额的10‰向相对方支付违约金的标准显然不符合法律规定。原告长期以来拒不向被告开具租赁费税务发票导致被告存在巨大税务风险。综上，被告并非故意拖欠房租费，而是因为原告在承诺为被告调整房租为每年50万元后，又默许配合被告投巨资进行装修改造涉案房屋后，又违约不配合为被告调整房租标准，因此给被告造成巨额损失而产生的纠纷造成的。同时，原告长期拒不向被告开具税务发票的行为，涉嫌违法犯罪，已给被告造成重大税务风险，被告依法有权拒绝付款。故肯请人民法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：房屋租赁合同、通知等，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的公司注销资料、评价咨询意见书、竣工验收证书等，与本案不具有关联性，不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（指西城房管所）将长治市城区府后西街43号1幢1-5层的房屋出租给乙方（赵四清）作为商业使用；房屋建筑面积2875.06平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；租赁期限届满，乙方需继续承租的，应于租赁期满六个月前向甲方提出续租要求，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；年租金为745000元，租金租赁期限内不变；租金支付方式为按年一次性支付；乙方支付租金后，甲方应向乙方开具同等金额的收款收据、税务发票。乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方负责维修，甲方不承担维修费用；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状、赔偿损失；乙方擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应承担损害赔偿责任；甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按未付金额的10‰向相对方支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋交由被告使用，被告支付了第一年度的房屋租赁费。2018年11月10日，被告向原告提交申请载明“……为了贵所和我店未来有个共赢的目标……恳请贵所核准房屋租赁费用，望调整为每年年租金至50万元（伍拾万元整），如贵所不给予调整，从2019年开始我不再继续租用该房屋，请贵所另行出租，原租赁合同于2018年12月31日起废止”。2019年3月9日，原告向被告发通知称“落款时间为2018年11月10日的申请收悉……现回复如下：……现你单方要求下调租金违反了合同约定，我方不予接受。现租赁期尚未届满您以如不同意下调租金而要求提前废止合同不再租赁，应视为是因您的原因而单方解除合同的行为。且2019年度应预缴的租金以及物业费已拖欠三个多月之久至今未缴纳，故请您在接本通知之日起五日向我单位交回租赁房产，同时一并按租赁合同约定费用标准缴纳实际占用房产期间的费用及物业费直至实际交还之日止……”。2019年8月13日，原告及长治市西城物业管理有限公司向被告发送《催缴房租及物业费通知》载明：合同约定房屋租金745000元/年、物业费55000元/年，要求被告接通知后五日内缴纳2019年度的房屋租金及物业费。另查明，2016年6月12日，长治市人民政府发布长政通字〔2016〕2号《关于对主城区市政道路桥梁进行改造建设的通告》，决定于2016年6月27日-2016年11月27日对府后西街（英雄中路-站前路，宽度50米）；铁香炉巷（长兴中路-英雄中路，宽度24米）等4条道路进行分段全封闭施工改造。2020年1月25日长治市新型冠状病毒感染的肺炎防控领导小组办公室发布《关于做好疫情防控工作的通知》，启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告向被告交付了租赁房屋，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金。被告向原告支付一年的房屋租金后，未按照合同约定支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”和第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原、被告约定租金支付方式为按年一次性支付，对履行时间约定不明，双方又无法达成一致意见，双方约定的租赁期限为三年，故原告主张的2019年1月1日至2019年12月31日的租赁费，应当予以支持。对于原告主张的2020年1月1日至2020年12月31日期间的租赁费，履行期限尚未届满，本案不作处理。与此同时，被告抗辩称2020年年初的新型冠状病毒感染疫情，导致被告无法正常营业，要求原告减少租金问题，双方可于2020年度租赁费支付时另案处理。关于被告抗辩称房屋租赁期间即2019年6月，政府对经过案涉租赁房屋的道路进行了封闭改造，交通不便对其经营造成较大影响，营业收入急剧下滑，要求减免租金问题。根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅应为合同履行的基础。在合同履行过程中，因政府较长时间的修路导致承租门面交通不便，直接影响承租人的正常经营。由于双方当事人在订立合同时无法预料这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据公平原则，综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，对承租人在修路期间应付租金数额予以适当调整，酌定原告在2019年度租金中为被告减免三个月租金共计186250元。关于被告抗辩称，被告曾通知要求将租金减少至500000元/年，得到原告的默许后，原告不及时变更合同给被告造成的装修损失3937383元的赔偿和合同已解除问题。被告曾向原告发出通知要求降低租金，否则要求解除合同是事实，但从原告向被告发出的“现你单方要求下调租金违反了合同约定，我方不予接受……请您在接本通知之日起五日向我单位交回租赁房产……”等内容的回复通知可以认定，双方并未就租金的调整达成合意；被告并未行使合同解除权，而是继续占有和使用租赁物，故被告的该项抗辩，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。关于原告要求按照未付租金总额的10‰/日支付违约金的诉讼请求，被告认为该违约金约定不符合法律规定，要求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本院酌定违约金按照未付租金的10%/年支付。关于被告抗辩称原告收取租赁费后不向其开具税务发票的问题。交付税务发票不是租赁合同的主要义务，但按照原、被告签订的房屋租赁合同约定，合同附随义务也应当严格履行，原告收取被告房屋租赁费后未向其出具税务发票，其行为构成违约，应当向承租人即被告交付租金等额的税务发票。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵四清于本判决生效之日起十日内向原告长治市房产服务中心西城房管所支付2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金558750元；并支付从2020年1月1日起至实际支付之日止，以未付租金的10%/年计算的违约金；原告长治市房产服务中心西城房管所于被告赵四清支付上述房屋租金后十日内向被告赵四清出具等额的税务发票；二、原告长治市房产服务中心西城房管所于本判决生效之日起十日内向被告赵四清出具2018年度租赁费等额的税务发票；三、驳回原告长治市房产服务中心西城房管所的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28025元，由长治市房产服务中心西城房管所承担5843元，被告赵四清承担22182元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数或代表人的人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 韦庆彪 二0二0年六月八日书记员 白 洁