云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终339号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南龙祺房地产营销策划有限公司。住所地：云南省昆明市西山区前兴路西山万达广场9幢32层3204号。法定代表人：李振萍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋文雍，云南同胜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：新平中恒投资有限公司。住所地：云南省玉溪市新平县古城街道团山路。法定代表人：杨育康，董事长。委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南龙祺房地产营销策划有限公司（以下简称龙祺公司）与上诉人新平中恒投资有限公司（以下简称中恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方均不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙祺公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由中恒公司支付工程抵款产生的佣金530000元，因借款抵款和抵购产生的佣金149409元；2.一、二审案件受理费、保全担保费由中恒公司负担。事实和理由：1.龙祺公司主张工程抵款产生的佣金530000元有事实、法律依据。双方签订的补充协议第一条第3款约定：中恒公司进行工程抵款的按照每套10000元的费用结算给龙祺公司。并未约定工程抵款需龙祺公司参与，事实上龙祺公司也无法参与，这并非结算佣金的前提条件。因此，抵款协议没有记载签订日期不影响补充协议中佣金条款的适用，如发生在补充协议之前，则补充协议是对先前行为的追认，如发生在补充协议之后，则应按照协议履行结算佣金的义务。中恒公司与案外人签订抵款协议将53套房屋用于工程抵款偿清债务，并主动将抵款协议交给龙祺公司用于结算佣金，因此应支付工程抵款产生的佣金530000元。2.龙祺公司主张借款抵款和抵购产生的佣金149409元有事实、法律依据。双方签订的营销代理合同第3.2条约定，代理佣金及服务费支付标准为车位底价50000元，商铺底价5000元/平方米。第3.5条约定，所有房屋的销售业绩均属龙祺公司的业绩，计入销售任务内。因《抵购协议》涉及4个车位，每个车位60000元，共溢价40000元，应结佣金20000元（40000元×50%）。《借款抵款协议》涉及四个商铺，总面积138.63平方米，总销售额951968.89元，溢价258818.89元（951968.89元－5000元×138.63平方米），应结佣金129409.45元（258818.89元×50%）。中恒公司辩称，龙祺公司的上诉请求无事实、法律依据，应予驳回，因其公司已提起上诉，请求支持其一审提出的反诉请求。中恒公司上诉请求：1.撤销原判；2.由中恒公司支付龙祺公司佣金98653.2元；3.由龙祺公司返还中恒公司前期支付龙祺公司的渠道整合费200000元；4.由龙祺公司返还中恒公司私自向客户收取的服务费200000元。事实和理由：1.双方签订的营销代理合同约定结算佣金的条件是签订《商品房买卖合同》，龙祺公司完成签订《商品房买卖合同》应结算的佣金为226026元，其余佣金462879元因未签订《商品房买卖合同》，还不应支付。且双方结算确认的佣金226026元中超过所售房屋总价3%部分127372.8元不应支持，其只应支付佣金98653.2元。一审认为虽未签订《商品房买卖合同》，但根据补充协议约定首付缴纳齐，按揭资料收齐银行审核通过超过15天，中恒公司应支付佣金不当。如按一审的思路，普红武家所购商墅总价1641701元，首付50%为820850.5元，其交款仅为500000元，未达到50%，不应支付相应的佣金。2.根据商品房销售管理办法第28条及价格法的规定，受托的地产中介机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用，相关费用应在总房价3%的幅度内收取。本案中，龙祺公司除收取佣金外，还收取渠道整合费200000元、服务费200000元，该两项费用的收取无法律依据。根据营销代理合同约定，需龙祺公司完成销售任务才可收取渠道整合费，因龙祺公司未按期履行合同，也未完成销售任务，即使支付也只应按销售房屋与未销售房屋的比例计算，而不应全部支付200000元。3.营销代理合同约定中恒公司配合龙祺公司向客户收取服务费30000元至50000元，收取费用归龙祺公司所有，该约定对中恒公司明显不公，也不合法。龙祺公司分别向购房人以现金方式收取200000元服务费，服务费实质是抵购房款，因此应将该部分房款返还中恒公司。龙祺公司辩称，双方签订的营销代理合同及补充协议系当事人的合意，未违反法律规定，属有效合同，中恒公司应按约向其公司支付渠道整合费和佣金，其公司也可依约向客户收取服务费，中恒公司的上诉请求没有事实、法律依据，应予驳回，并支持其公司的上诉请求。龙祺公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令中恒公司支付龙祺公司佣金887832元；2.判令中恒公司按合同约定向龙祺公司承担违约金200000元；3.诉讼费、保全费及保全担保费由中恒公司承担。诉讼中，龙祺公司增加诉讼请求：1.判令中恒公司支付因工程抵款产生的佣金530000元；2.判令中恒公司支付因《借款抵款协议》及《抵购协议》产生的佣金149409元。中恒公司向一审法院提出反诉请求：1.判令龙祺公司返还中恒公司向客户私自收取的客户团购费200000元；2.判令龙祺公司返还前期中恒公司向龙祺公司支付的渠道开发整合费200000元；3.判令龙祺公司返还超出法律允许的结算标准的佣金（法律规定最高不超过所售房屋价款的3%）127372.8元，实际应结算佣金为98653.2元；4.反诉费由龙祺公司承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，龙祺公司与中恒公司签订《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》，约定中恒公司委托龙祺公司就“新平溪湖小镇项目”进行全程营销代理工作，包括但不限于全案策划、销售代理、广告推广思路、宣传代理、渠道代理等。合同对合作项目、合作方式及内容、合作期限及相关费用、双方声明和保证、双方权责、违约责任、合同生效及终止、合同的附件等做了约定。其中合同约定：期限自2018年7月1日至2019年1月1日；代理佣金即为溢价部分，商铺底价5000元/平方米，商墅底价4500元/平方米，车位底价50000元，超出底价的溢价部分双方各50%比例分成；服务费，中恒公司同意并全力配合龙祺公司向本合同期限内购买合作房源的客户收取服务费30000元至50000元/套，具体每套收取服务费的金额及优惠标准由龙祺公司指定，中恒公司须同意并全力配合促进龙祺公司收取，龙祺公司确保如有退房，应悉数无条件将服务费全部退还购房者，如此产生的一切责任，由龙祺公司负担，销售服务费用由龙祺公司直接向客户收取；渠道开发整合费用200000元，在龙祺公司进场后7个工作日内支付完毕；龙祺公司销售的房源以签订《商品房购销合同》为达到结算标准；代理佣金费用每月结算一次，结算的金额以认购方签署的《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）金额计算。龙祺公司需每月2日前向中恒公司提交上月的结算清单（银行资料齐全，确认可放款明细），中恒公司需于5个工作日内审核盖章确认。并于每月10日前，将上月可结算佣金的80%付款至龙祺公司指定账户，余下20%，待合同约定购房款全款收齐后，单独给予结算，在龙祺公司提供借款明细后3日内，中恒公司给予付清，如有特殊情况应于5个工作日内以书面形式向龙祺公司回复；若中恒公司超过30天未结算销售代理佣金的，龙祺公司有权提出撤场，中恒公司应当在龙祺公司提出撤场之日起7日内将应结的所有销售代理佣金结算支付至龙祺公司指定账户；购房客户退款退房，龙祺公司须退还中恒公司已支付的该户销售代理佣金，中恒公司有权将该户代理佣金费用自下个月应支付给龙祺公司的销售代理佣金费用中予以扣除，但因中恒公司原因导致客户退房的，龙祺公司无需退还销售代理佣金费用；若中恒公司未按合同约定向龙祺公司支付佣金等费用，每逾期一日，未支付部分按每日千分之五支付违约金；在本合同履行期间，无故违约方或提出解除合同方需向守约方支付违约金200000元整。合同签订后，中恒公司将《产业园未售明细表》交付给龙祺公司。2018年11月6日，中恒公司与龙祺公司签订《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同补充协议》，协议约定：第一条为持续推进该项目，促进龙祺公司销售，也为使双方权利义务得到有效保障。现双方确认，龙祺公司代理该项目期间，结算方式根据销售途径确定：1、由龙祺公司销售的房源及业绩，龙祺公司有权收取溢价部分的60%销售佣金以及团购费，商铺仅收取团购费1万元以内，商墅收取团购费3万元以内，团购费龙祺公司在客户缴纳50%首付款时收取；2、由中恒公司领导层销售的房源与业绩，商铺龙祺公司仅收取团购费1万元以内，商墅收取团购费3万元以内，无溢价结算，团购费龙祺公司在客户缴纳50%首付款时收取；3、由中恒公司进行工程抵款的按照1万元每套费用结算给龙祺公司。注：后续因客户原因导致退房的，龙祺公司在客户提出退房7个工作日内退回已收取团购费，若因中恒公司原因退房，则团购费不予退还，在销售商墅时，每套房源销售由中恒公司张继平纸质特批形式为准！第二条双方确认，结算佣金按照以下方式结算：1、一期在银行抵押房产证商铺，因中恒公司特殊原因，龙祺公司只需收取50%购房款，中恒公司正常结算佣金，销售业绩以合同销售金额为主；2、五期商墅：首付款缴纳齐，按揭资料收齐银行审核通过，超过15天，则视为中恒公司原因，中恒公司按照合同结算所有佣金。佣金结算：双方明确，若因中恒公司导致已销售房源延迟备案及按揭手续拖延，15天后，中恒公司需按照合同结算销售佣金；销售任务：于2018年10月24日至2018年12月10日，销售业绩1500万，若12月10日销售业绩未达到1500万，双方解除合同，项目留守2人，办理后续手续，前期产生的销售佣金正常结算。补充协议为主合同的有效补充，与主合同具有同等法律效力，若补充协议约定内容与主合同约定不一致的，以补充协议为准。2018年12月7日，中恒公司向龙祺公司作出《佣金结算通知》，明确：2018年7月至2018年11月28日，实时发生交易销售的房屋总套数共计22套，其中只收取定金的户数为9套，交清首付款未提交贷款资料的户数为6套，全款付清户数为3套，已签合同贷款材料已审核通过2户，已签合同贷款资料未审核通过2户；关于抵款房源的佣金结算，鉴于所有抵款房源均未办理合同手续，后期存在不确定因素，不能办理此部分房源的佣金结算。同时，该通知明确要求龙祺公司安排项目负责人与中恒公司销售主管古莉就其做出的《结算佣金明细表》进行对接，并安排人员做好退场交接工作以及催收贷款材料、催收房款。2019年3月27日，经双方财务对账，确认龙祺公司已售商铺8户（户名分别为周国祥、周娅、钟婷慧、罗富强、冯小琴、杨建文、王忠斌、李凤珍）、车位1户（户名为罗美英）、商墅1户（户名为朱金富），中恒公司应付龙祺公司代理销售佣金为274967元。后龙祺公司向中恒公司开具金额为226026元的增值税专用发票，然中恒公司未支付任何费用。2019年4月11日，龙祺公司制作了《事业二部溪湖小镇可结佣金明细表（总表）》，经龙祺公司核算，已售车位3户（户名分别为何冬莉、李桂芳、罗美英），商铺16户（户名分别为王忠斌、周国祥、许春刚、许炎灵、张凤梅、方美芬、袁福生、李凤珍、周娅、李云忠、钟婷慧、罗富强、冯小琴、杨建文），商墅2户（户名分别为普红武、朱金富），中恒公司应付其代理销售的21户佣金合计897332元，扣除户名为何冬莉、李桂芳两户的佣金9500元，实际应付佣金为887832元（已包含双方确认的274967元）。中恒公司认为虽双方先前确认的佣金为274967元，但涉及户名为周娅的客户退房，扣除对应的佣金，实际应付金额为226026元，龙祺公司主张的其余佣金均达不到佣金条件。一审法院认为，商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将所开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”商品房代理销售合同属于委托合同的范畴。本案中，龙祺公司与中恒公司签订的《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。结合双方的诉辩主张，归纳争议焦点如下：焦点一，合同中关于“渠道开发整合费”“佣金结算标准”的约定是否系无效条款？中恒公司认为《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》中关于“渠道开发整合费”“佣金结算标准”违反了《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条、《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，应认定为无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”中恒公司所列举的上述条款属于部门规章，并非法律、行政法规效力性强制性规定，不必然导致合同条款无效，故中恒公司主张返还渠道开发整合费200000元及调整佣金结算标准的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。焦点二，佣金的结算条件及应结佣金数额如何认定？“有约定从约定”系合同纠纷的基本原则。双方签订的《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》约定以签订《商品房购销合同》作为结佣条件；《补充协议》又约定：一期在银行抵押房产证商铺，因中恒公司特殊原因，龙祺公司只需收取50%购房款，中恒公司正常结算佣金，销售业绩以合同销售金额为主；五期商墅，首付款缴纳齐，按揭资料收齐银行审核通过，超过15天，则视为中恒公司原因，中恒公司按照合同结算所有佣金；若因中恒公司导致已销售房源迟延备案及按揭手续拖延，15天后，中恒公司需按照主合同结算销售佣金。可见，结算佣金的条件不再以签订《商品房购销合同》作为唯一的标准。针对应结佣金金额，龙祺公司主张的佣金274967元，虽经双方财务对账，但在中恒公司提出异议后，龙祺公司开具金额为226026元增值税专用发票的行为，视为其认可中恒公司的主张，故支持226026元；龙祺公司主张的其余佣金612865元，中恒公司认为因未签订《商品房购销合同》而不具备结佣条件，根据《补充协议》对结算佣金的约定，中恒公司的抗辩主张已然不能成立。同时，结合中恒公司提交的《事业二部溪湖小镇未达结佣条件佣金明细表》中记载的户名为方美芬、袁福生、李云忠3户购买的5间一期商铺，虽未签订合同，但已收取合同总价50%的款项，符合《补充协议》关于“一期在银行抵押房产证商铺，因中恒公司特殊原因，龙祺公司只需收取50%购房款，中恒公司正常结算佣金”的约定，故对5间商铺对应的佣金329573元，予以支持；对记载的户名为普红武购买的商墅，虽未签订合同，但已收取330000元，符合《补充协议》关于“五期商墅，首付款缴纳齐，按揭资料收齐银行审核通过，超过15天，则视为中恒公司原因，中恒公司按照合同结算所有佣金”的约定，故对普红武户对应的佣金133296元，予以支持；对记载的户名为许春刚、许炎灵、张凤梅3户购买的3间五期商铺，因未签订合同，且收取的款项不足合同总价的50%，不符合《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》及《补充协议》约定的情形，故对3间商铺对应的佣金149996元，不予支持。综述，中恒公司应付龙祺公司的佣金为688895元（226026元+329573元+133296元）。至于龙祺公司主张的工程抵款、借款抵款、抵购产生的佣金679409元，虽提交了《工程抵款购买新平民族文化产业园商品房协议》《借款抵款协议》《抵购协议》，但从上述证据内容来看，无法明确龙祺公司是否参与或者系经龙祺公司协调所达成的协议，且上述证据部分未记载签订的时间，存在不确定的因素；有签订时间的协议均发生在《补充协议》签订之前，故龙祺公司主张的该项佣金，无事实依据，不予支持。焦点三，合同履行过程中是否存在违约行为及违约责任如何承担？《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”中恒公司未按合同约定支付佣金已构成违约，应当按照双方的合同约定承担违约责任。案涉合同约定日千分之五的违约金不符合法律规定，而龙祺公司主张违约金200000元明显过高，对其违约损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息，支付自2019年6月20日起至款项付清之日止。焦点四，团购费如何定性，是否应当返还？《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》已明确约定“中恒公司同意并全力配合龙祺公司向本合同期限内购买合作房源的客户收取服务费30000元至50000元/套，具体每套收取服务费的金额及优惠标准由龙祺公司指定，中恒公司须同意并全力配合促进龙祺公司收取，龙祺公司确保如有退房，应悉数无条件将服务费全部退还购房者，如此产生的一切责任，由龙祺公司负担，销售服务费用由龙祺公司直接向客户收取。”龙祺公司作为项目的全程营销代理，负责策划组织各种营销推广活动，其收取团购费后用于抵扣购房款的营销模式，并没有违反双方的合同约定。且合同中也明确如有退房，龙祺公司将悉数无条件全部退还给购房者，中恒公司在无证据证明龙祺公司已销售的客户中存在退款退房的情况下，无权主张返还团购费或服务费。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”第三十八条第三款规定：“本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。”依照上述规定，龙祺公司主张的诉讼费，根据支持的诉讼金额予以部分支持；保全费5000元，根据支持的诉讼金额予以部分支持；保全担保费5439元，于法无据，不予支持。中恒公司主张的诉讼费、保全费，因其诉讼请求未得以支持，两项费用其自行负担。据此判决：“一、由被告新平中恒投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告云南龙祺房地产营销策划有限公司代理佣金688895元及利息（利息以688895元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自2019年6月20日起至款项付清之日止）；二、由被告新平中恒投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告云南龙祺房地产营销策划有限公司保全费3964元；三、驳回原告云南龙祺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告新平中恒投资有限公司的全部反诉请求。”二审中，龙祺公司提交中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，欲证明：2007年规定，商业用房购房贷款首付比例不低于50%，以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不低于45%；2015年规定，在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款比例不低于25%。中恒公司提交下列证据：第一组证据，《个人购房贷款项目合作协议》，欲证明：中恒公司与新平农村信用合作联社签订的协议约定，购买涉案项目的商业用房，银行提供的贷款比例不超过购房款的50%，也就是首付比例不得低于购房款的50%。第二组证据，中恒公司与案外人就买卖涉案项目五期商墅签订的《商品房买卖合同（预售）》、案外人与新平农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房借款合同》各两份，欲证明：商品房买卖合同第一条明确土地用途为其他用地，即本案五期商墅的土地属其他商业用地，因一层属商铺，二至四层属商住楼，所以分别签订了用途为商铺的买卖合同和用途为商住楼的买卖合同，因涉案土地属商业用地，建盖的房屋也应属商业性质，从借款合同来看，不管是商铺还是商住楼，各自贷款比例或整套房屋的贷款比例均未达到购房价的50%，即贷款首付比例不得少于50%。经质证，中恒公司对龙祺公司提交证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为本案五期商墅属于商业性用房，按照上述规定贷款比例不能高于50%，即首付比例至少要到50%。龙祺公司对中恒公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，认为《个人购房贷款项目合作协议》约定住房的首付应高于30%，商业用房的首付应高于50%，但无法证明涉案房屋的性质。经审查，龙祺公司、中恒公司对对方提交证据的真实性、合法性均无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的系双方争议所在，将在说理部分评析。经二审审理，查明的案件事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。另查明，双方签订《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》后，中恒公司向龙祺公司支付渠道开发整合费200000元。方美芬所购1—1401号商铺面积97.28平方米，合同总价660000元；1—1402号商铺面积89.6平方米，合同总价600000元。袁福生所购1—1006号、1—1007号商铺面积均为87.62平方米，合同总价均为550000元。李云忠所购1—909号商铺面积84.42平方米，合同总价531846元。普红武所购5—0214号商墅面积305.58平方米，合同总价1641701元，中恒公司认可已收取购房款500000元。中恒公司与案外人签订《工程款抵扣购买新平民族文化产业园商品房协议》，用31个车位、9个商铺、2套商住楼抵扣工程款；与案外人签订《抵购协议》，用4个车位抵扣监理费；与案外人签订《借款抵款协议》，用1套商住楼、4个商铺、1个车位冲抵借款，上述协议系签订《补充协议》之前形成。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、关于渠道开发整合费、佣金结算标准、团购服务费的约定是否属无效条款？二、中恒公司应支付龙祺公司的佣金数额如何认定？三、龙祺公司因本案申请保全产生的保全担保费应否由中恒公司负担？关于焦点一，中恒公司上诉主张，依据《商品房销售管理办法》第二十八条及《中华人民共和国价格法》的规定，受托的地产中介机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用，相关费用应在总房价3%的幅度内收取，龙祺公司除收取佣金外，还收取渠道开发整合费200000元、服务费200000元，该两项费用的收取无法律依据，佣金标准应按3%计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。因《商品房销售管理办法》属部门规章，并非法律、行政法规，依据该管理办法不必然导致合同条款无效。《中华人民共和国价格法》无超过总房价3%收取服务费无效的效力强制性规定，故双方就渠道开发整合费、佣金结算标准、团购服务费的约定不属无效条款，中恒公司应按约定标准向龙祺公司支付佣金；龙祺公司除可向中恒公司收取渠道开发整合费200000元外，还可向客户收取相应的服务费。营销代理合同中未约定中恒公司可要求龙祺公司返还渠道开发整合费，中恒公司也未提供证据证实龙祺公司实际收取了200000元的服务费，且存在合同约定因客户原因退房，龙祺公司应退回已收取团购服务费的情形，故对中恒公司要求返还渠道开发整合费、服务费的主张不予支持。关于焦点二，中恒公司对龙祺公司销售并签订《商品房买卖合同》，依约应结算佣金226026元无异议，只是认为该佣金收取标准超过房屋总价3%部分无法律依据，其只应按总房价的3%支付佣金98653元。对此，本院在上述争议焦点一中已作评析，现不再重复，一审采信双方所作结算，认定中恒公司应支付佣金226026元并无不当，本院予以确认。中恒公司提交的《事业二部溪湖小镇未达结佣条件佣金明细表》中记载方美芬、袁福生、李云忠3户购买的5间一期商铺，虽未签订合同，但明细表中载明首付已全部付清，因房产证在银行抵押，无法办理按揭，符合《补充协议》关于“一期在银行抵押房产证商铺，因中恒公司特殊原因，龙祺公司只需收取50%购房款，中恒公司正常结算佣金”的约定，故中恒公司应向龙祺公司支付该5间商铺的销售佣金329573元。普红武购买的五期商墅，龙祺公司主张已收取房款达到合同约定的首付比例，符合结算佣金的条件，中恒公司认为已收款500000元未达购房总价款1641701元的50%，不符合支持该套房屋佣金的条件。经审查，双方签订的《补充协议》仅约定“五期商墅，首付款缴纳齐”，并未明确首付的具体比例是多少。结合新平农村信用合作联社作为甲方与乙方中恒公司签订的《个人购房贷款项目合作协议》中约定，甲方同意对购买乙方开发的新平民族文化产业园项目的自然人提供购房贷款，住房贷款最高额不超过购买价或评估价的70%，商业用房贷款最高额不超过购买价或评估价的50%，及中恒公司与购买五期商墅的客户签订的《商品房买卖合同》约定所购房屋项目名称为新平民族文化产业园五期，用途为“商铺”“商住楼”，该客户实际已付购房款比例超过50%，且《个人购房借款合同》中约定的贷款金额能与《商品房买卖合同》相印证，中恒公司也认可普红武所购五期商墅与上述客户所购房屋类型一致，故本院确认普红武所购房屋的首付比例不少于购房总价1641701元的50%即820850.5元，现因收取的购房款500000元未达50%的首付比例，不符合《补充协议》约定“五期商墅，首付款缴纳齐”的条件，中恒公司不应支付该房屋的销售佣金133296元，一审判决支付不当，本院予以纠正。龙祺公司提交的信贷管理通知，系相关部门作出的规定，仅依据该通知无法证明普红武所购房屋的贷款首付比例为25%。关于龙祺公司要求中恒公司支付工程抵款产生的佣金530000元，《抵购协议》《借款抵款协议》产生的佣金149409元的主张。经审查，《工程款抵扣购买新平民族文化产业园商品房协议》《抵购协议》《借款抵款协议》虽形成于《补充协议》签订之前，但《补充协议》中已明确约定“由甲方进行工程抵款的按照1万元每套费用，结算给乙方”，且中恒公司作出的《佣金结算通知》中也涉及抵款房源的佣金结算问题，结合《补充协议》中约定的“工程抵款”“每套”等字面含义理解，中恒公司用涉案房屋抵扣涉案项目工程款时应按每套10000元标准向龙祺公司支付额外佣金，但不包含用车位抵款和用房屋抵借款。因此，中恒公司与案外人签订的《工程款抵扣购买新平民族文化产业园商品房协议》中涉及抵扣工程款的9个商铺、2套商住楼，应按每套房屋10000元的标准向龙祺公司支付佣金110000元，中恒公司认为其不应支付该部分佣金理由不成立，不予采信。龙祺公司要求中恒公司支付车位抵款，其余商住楼、铺面抵扣借款产生的佣金，以及《借款抵款协议》《抵购协议》产生的溢价佣金149409元，与合同约定不符，不予支持。综上，中恒公司应付龙祺公司的佣金为665599元（226026元+329573元+110000元）。关于焦点三，双方对龙祺公司因本案申请保全支付的保全担保费如何负担未作约定，龙祺公司要求中恒公司承担该费用无事实、法律依据，一审未予支持正确。综上，龙祺公司及中恒公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。对一审认定中恒公司未按合同约定支付佣金构成违约，应自2019年6月20日起至款项付清之日止支付逾期付款利息，及保全费的负担双方均无异议，本院予以确认。但因中国人民银行于2019年8月16日发布公告明确，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，一审判决自2019年6月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息表述不当，以及一审将保全费负担在判决主文中表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）规定，判决如下：一、维持云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1043号民事判决第四项；二、撤销云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1043号民事判决第一、二、三项；三、由新平中恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南龙祺房地产营销策划有限公司代理佣金665599元及利息（以665599元为基数，自2019年6月20日起至2019年8月19日止，按银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回云南龙祺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费20705元，由云南龙祺房地产营销策划有限公司负担12860元，由新平中恒投资有限公司负担7845元；反诉费7300元，减半收取3650元，由新平中恒投资有限公司负担；保全费5000元，由云南龙祺房地产营销策划有限公司负担3964元，由新平中恒投资有限公司负担1036元。二审案件受理费24296元，由云南龙祺房地产营销策划有限公司负担9360元，由新平中恒投资有限公司负担14936元。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年六月三日书记员 张 静