山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终890号上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×1，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵×2，住山西省兴县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×，行长。委托诉讼代理人：赵×3，山西四保律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹×，山西四保律师事务所律师。上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽公司）因与被上诉人赵×2、原审第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称兴县农行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人明泽公司的委托诉讼代理人赵×1、被上诉人赵×2、原审第三人兴县农行的委托诉讼代理人曹×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明泽公司上诉请求：1.撤销山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初892号民事判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审认定事实错误，案涉合同已经履行完毕，不存在解除合同的事实基础。案涉商品房买卖合同签订后，上诉人交付了房屋并办理了房屋所有权证书，购房合同已经履行完毕。另外，上诉人交付房屋之前，案涉房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认房屋质量合格，现案涉房屋经实际使用九年后出现的墙体开裂等事实，并非上诉人原因造成。（二）原审判令被上诉人已经实际居住九年的房屋涨价损失由上诉人承担，显失公平。原审认为涨价损失属于可得利益损失，其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积的商品房购置费用。原审对可得利益损失的理解是片面的，现已售出的商品房价值中包含了市场价值和使用价值，可得利益损失应核减被上诉人已经对案涉房屋的使用价值后正确评估。原审罔顾案涉房屋已由被上诉人实际使用九年之久的事实，要求上诉人承担多达购房款一半价格的涨价损失有失公平。且原审对房屋市场价值的评估和判断是错误的，一味以鉴定意见认定，加重了上诉人的责任，应当在涨价损失的评估结果上减去被上诉人使用了九年的房屋价值。（三）原审鉴定机构没有鉴定资质，应当重新鉴定。山西家豪房地产资产评估有限公司不在2019年度山西省司法厅对外公示的《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》上，不具有对案涉房屋涨价损失进行鉴定的资格。同时，因房屋装修损失属于工程造价鉴定范畴，根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复》规定，承办工程造价鉴定业务的鉴定机构必须是依法取得了工程造价咨询资质的企业，且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执业资质认定以及对工程造价成果性文件的程序审查，应当以工程造价行政许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。本案中的山西家豪房地产资产评估有限公司既不属于山西省司法厅对外公示的司法鉴定机构，也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业，其对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法。赵×2辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。（一）答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同应当解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，因案涉房屋经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定，质量问题严重影响正常居住使用，具备法定解除条件。（二）原判决已经对案涉房屋的装修损失进行核减。案涉房屋涨价损失经专业鉴定机构鉴定，已经充分考虑各方面因素。山西家豪房地产资产评估事务所出具的鉴定意见客观、中立、真实。因被答辩人的原因解除合同，致使答辩人无法获得增值部分的利益，该部分损失理应由被答辩人承担。（三）山西家豪房地产资产评估有限公司是经一审法院正规程序确定的鉴定机构，对其鉴定意见予以釆信并无不当。兴县农行述称，应驳回上诉，维持原判。赵×2向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告明泽公司于2010年10月12日签订的商品房买卖合同；2.被告明泽公司返还原告购房款69616元、代收费用8573元；3.被告明泽公司赔偿原告因房屋涨价形成的损失71106元、装修损失73154元；4.原告所购被告的商品房退回被告；5.解除原告与第三人兴县农行签订的《个人购房担保借款合同》；6.被告明泽公司返还原告所偿还第三人兴县农行本金68000元及利息23460元(以第三人兴县农行系统计算原告实际支付本息为准)；7.诉讼费用及其他费用均由被告承担；8.鉴定费11000元由被告明泽公司承担。一审法院认定事实：2010年10月12日，原告赵×2与被告明泽公司签订商品房买卖合同书，原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元5层502号房一套，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为137616元，原告已付给被告首付房款69616元，余款68000元办理银行按揭贷款。2011年12月14日，原告与被告以及第三人兴县农行以及被告签订个人购房担保借款合同。按揭贷款68000元已付被告。该三方约定：原告借第三人68000元，借用期为2011年12月14日至2016年12月13日，年利率为6.9%，逾期年利率为10.35%，按等额本息方式还款，该借款直接发放给本案被告；该借款的保证人为本案被告；原告与妻子温淑婷以本案所涉房产抵押担保偿还该借款，且已办理抵押登记。被告于2010年12月30日交付原告房屋，原告于2011年10月装修了该房屋。原告已偿还第三人该借款本金68000元并支付相应利息12265.47元，该借款已偿还完毕。原告同楼住户先前起诉被告后，兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行了质量安全鉴定，意见为："兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。该鉴定已被生效裁判确认有效。本次诉讼中，经原告申请、该院委托，山西家豪房地产资产评估有限公司于2019年10月18日出具【2019】晋JH估字第187号房地产司法鉴定估价报告书，其估价结果为：该案涉房屋的房地产涨价损失为71106元、其装修损失为73154元。原告已付评估费11000元。一审法院认为，本案所涉房屋的安全性等级为DSU级，表明严重影响整体承载，存在严重安全隐患。被告未提供给原告安全居住的房屋，重大违约，该购房合同依法应予解除；原告与第三人以及被告明泽公司的住房贷款合同亦应当相应解除。被告应当返还原告首付款、原告已偿还的借款本金与支付的利息；被告应当赔偿原告涨价损失款及装修损失，该装修损失应为：43892.4元[（73154元÷20年）×（20年-8年）=43892.4元]，并应赔偿原告司法评估费。第三人无过错，依法不应承担民事责任。原告、被告、第三人的其余诉辩主张既无相应证据支持又无相应法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十四条、第二十五条规定判决：（一）解除本案所涉原告赵×2与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；（二）解除原告赵×2与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行以及被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的本案所涉按揭贷款合同；（三）本案所涉原告赵×2所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋退还被告山西明泽房地产开发有限公司；（四）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告赵×2首付款69616元；（五）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告赵×2已付房贷款本金68000元、已付房贷款利息12265.47元（合计80265.47元）；（六）被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告赵×2该房屋装修费43892.4元、该房屋涨价损失71106元；（七）被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告赵×2该房屋司法评估费11000元；（八）驳回原告其余诉讼请求。案件受理费6920元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担5636元、原告赵×2负担1284元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.原审判决解除合同是否适当；2.原审判令明泽公司承担房屋涨价损失是否适当；3.原审鉴定意见能否作为定案依据。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉房屋已经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定安全性等级为DSU级，严重不符合民用建筑可靠性标准，严重影响整体承载，即主体结构质量不合格，原审支持买受人赵×2解除合同之诉请，于法有据。关于争议焦点二。如前所述，案涉房屋经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定，严重不符合民用建筑可靠性标准，即不具有质量合格房屋的使用价值，故对明泽公司所提房屋涨价损失应当核减房屋已使用年限的使用价值的主张不予支持。关于争议焦点三。工程造价鉴定是指对工程的建设价格进行成本核算的评估；而资产评估是指对一切具有使用价值和交换价值并以货币计量的实物财产及无形财产进行市场现值的评估。本案中，赵×2申请原审法院委托鉴定的事项为房屋涨价损失和装修损失，二者均需对现有实物财产的市场现值进行评估，山西家豪房地产资产评估有限公司的经营范围包含资产评估，有相应的鉴定资质。故对明泽公司所提山西家豪房地产资产评估有限公司不具有鉴定资质、其作出的鉴定意见不应采信的主张不予支持。综上所述，明泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5438元，由山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇二〇年六月二十三日书记员 武文强