河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初1197号 原告：河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区赵都新城绿和园2-2-102室。 负责人：徐国法，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘娜，河北浩博律师事务所律师。 被告：刘银安，男，1962年9月18日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王向军，河北鼎合律师事务所律师。 原告河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司（以下简称隆泰物业邯郸分公司）与被告刘银安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告隆泰物业邯郸分公司的委托诉讼代理人刘娜，被告刘银安及其委托诉讼代理人王向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆泰物业邯郸分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告物业服务费9270元及违约金17592元，共计26862元（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2019年4月4日）；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月2日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用按年度缴纳，每一年的最后一个月收取下一年度的物业服务费用，并约定被告逾期支付物业服务费用及相关代收代缴费用的，自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金，协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告并却未依照协议约定向原告缴纳物业服务费。原告多次催缴，被告拒不履行缴费义务。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 刘银安未提交书面答辩状，庭审时辩称，1.原告的诉讼请求第一项不明确，并没有物业费的开始计算时间；2.2014年至2017年物业费用超过三年的诉讼时效；3.原告并未按照双方签订的物业服务协议，履行其相应的服务义务，被告有正当理由不予支付其物业费用；4.原告主张的违约金高于其实际损失，应当降低，且被告不应当支付；5.至今被告并没有收到物业书面的催缴通知，被告有正当理由不应当支付其物业费用，原告起诉被告程序不当，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 隆泰物业邯郸分公司提交证据如下：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告主体资格；2.商品房买卖合同（住宅使用说明书、住宅质量保证书）、原被告前期物业服务协议、被告缴纳物业费票据（1张）复印件，用以证明2012年4月22日被告认购赵都新城泰和园4号楼1单元1102号房屋，并且合同明确约定前期物业管理买受人同意由出卖人自行确定前期物业服务单位。2012年8月2日，原告与被告赵都新城泰和园业主刘银安签订了《物业前期服务协议》，由原告为被告居住的赵都新城泰和园4号楼1单元1102号提供物业服务，被告应当向原告支付物业服务费用，按照每平米1.2元/月/户；垃圾清理费36元/年/户；公共照明电费100元/年/户均摊。因物业费用每年预交，被告刘银安交纳物业费起算点为2013年3月12日至今。该次起诉物业费起算应当自2014年2月28日至2020年2月27日六年的物业费，每年的2月份在小区张贴通知，通知业主预交下一年的物业费；3.电梯日常维护保养合同复印件，用以证明保证房屋共用设备及其运行的维护和管理，设备及时维修，保证正常使用；4.保洁承包合同、生活垃圾清运协议书、装修垃圾清运协议书、化粪池清掏承包合同复印件，用以证明维护小区环境卫生，保障环境卫生设施完好，公共环境整洁，公共排污系统畅通、化粪池使用正常，业主应当承担垃圾清运费及交纳费用36元每年；5.绿化保养合同复印件，用以证明保障小区园林绿化养护，草坪、花木绿篱生长良好；6.安保人员岗位值班记录表16张复印件，用以证明维护本物业区域内的公共秩序，全天24小时均有公共秩序维护人员值班，积极协助公安部门消防部门在本小区的工作；7.邯郸市赵都新城装修管理规定、装修申请表、装修许可证、装修承诺书、授权函（2013年3月21日）、邯郸市赵都新城装修管理规定（第二联业主留存）、（武玉芳）身份证复印件，用以证明对业主房屋装饰装修的管理；8.照片7张复印件，用以证明物业管理小区绿化及交通秩序；9.河北省增值税专用发票复印件，用以证明泰和园公共区域公共照明电费以实际支出按户均摊远远超过让业主承担的100元每年，合计按月公摊为200元；10.缴费通知书（催缴物业费的警示函）1张及送达照片4张复印件，用以证明原告多次催收未果，按照《前期物业服务协议》每年应预付下一年的物业费用，至今尚欠原告物业服务费用9270元及违约金17592元，共计26862元。 刘银安对上述证据的质证意见：对证据1无异议；对证据2证明目的有异议，前期物业服务协议不能证明原告履行了协议约定的义务；对证据3真实性、关联性、证明目的均有异议，是原告、第三方于2019年8月6日签订协议，不能证明被告自2013年入住以后原告按照前期物业履行了至2018年期间的义务，同时也不能证明履行了日常公共设施的保养和维修义务；对证据4真实性、关联性、证明目的均有异议，仅凭与第三方签订的合同不能证明原告实际履行了前期物业约定的义务，而且绿化日常环境的维护，是原告的服务合同的主要义务，其对外委托也未经业主的同意，本身也是无效的，协议签订日期是在2019年同样不能证明原告履行了被告自2013年入住以后原告按照前期物业履行了至2018年期间的义务；对证据5真实性、证明目的有异议，与第三方签订的，仅凭合同不能证明原告履行了物业服务协议； 对证据6真实性、证明目的有异议，原告单方出具的，根据保卫记录的内容，可以证明原告并没有按照物业服务协议第二条第五款第一、二、四、五项的约定履行义务；对证据7真实性有异议，上述材料均非被告本人签字，上述材料不能证明原告履行了服务义务，恰恰能够证明原告对自己定位是管理者身份并非物业服务协议当中物业服务者身份；对证据8证明目的有异议，不能证明原告尽到了日常维护的义务；对证据9真实性、关联性、证明目的有异议；对证据10真实性有异议，催缴警示函并没有日期，而且催缴对象是701，并非本案被告，不能证明原告在诉讼前向被告进行了书面催缴，更不能证明原告主张了2014年至2017年物业费。 刘银安提交证据如下：1.被告的身份证复印件，用以证明被告的主体资格；2.2012年8月2日签订的邯郸市赵都新城泰和园前期物业服务协议复印件，用以证明原告应当每年向业主公布物业管理费用收支账目，应当做好环境卫生，包括绿地花木建筑，养护管理及公共场所，包括房屋公用部分日常保洁，垃圾清运，全天24小时公共秩序值班，出入口定岗执勤，实施流动岗执勤，消防监控，设施设备完好，维护小区内交通秩序，车辆有序停放，设备故障应及时维修，公共环境日常整洁，小区不乱停放车辆现象，其中对公用设备设施小修三小时到达现场，急修30分钟内到达现场，原告按照逾期之日加收千分之二的违约金，高于实际损失，同时该违约金条款为不平等条款，只是针对业主，但对原告自身违约并未约定；3.报警记录复印件，用以证明原告未按照前期服务协议约定的公共秩序维护履行义务，导致原告损失，原告应对该损失承担责任，也是被告主张有合法的理由不予支付物业费；4.照片19张，用以证明原告未按照前期物业服务协议的约定提供服务，被告有正当的理由不予支付物业费，照片第1-3张证明原告在电梯发生故障后未及时维护，照片第4-11张证明原告服务的小区未进行日常的出入服务等级，小区公共秩序维护最基本的合同义务，致使被告所住楼层经常有违法小广告张贴，小区老年人活动中心日常被一些商贩占据作为日常经营，小区车辆乱停乱放严重，照片第6张证明被告卧室窗户不明原因发生破裂，告知原告后也未及时修复，照片第12-16张证明小区垃圾堆积严重，被告未按照服务协议履行，小区环境脏乱差，照片第17-19张证明原告未及时维护房屋共有部分，导致被告房屋进水造成被告损失；5.河北隆泰物业服务有限责任公司专用收据一份，用以证明被告于2013年3月12日向原告支付的装修保证金在被告装修入住后，向原告多次催要返还，原告至今未返还，这也是被告不予支付物业费合理合法的理由。 隆泰物业邯郸分公司对上述证据的质证意见：对证据1无异议；对证据2被告所述的公共物业服务收支账目每年都会清算，业主均可去物业查询，并且已有业主提出过相应要求，原告的管家提供了上门服务供其查阅，关于千分之二违约金并非不平等条款，如被告按约定缴纳，并不需要支付该违约金；对证据3根据报警记录显示该盗窃案并未查清是否发生，如果确有此事，原告有义务向公安部门提供协助，并且该案有事故责任人，应当向事故责任人主张赔偿，如要求原告承担，这有获利嫌疑，违反补偿原则，并且根据协议约定，原告协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，即可完成义务；对证据4照片第1-3并未显示电梯故障，照片第4-11因疫情期间为了方便小区业主出入购买商品，特作此活动，并非长期占道经营，物业出发点是为了方便业主，并非未加管理，照片第6张根据物业管理服务内容原告提供房屋共用部位的维护和管理，共用部位并不包含业主家庭内部，照片第12-16被告所拍的区域为小区公共装修垃圾存放地，现小区已将此地作出区分，并标明该地为装修垃圾存放地，并且该装修垃圾存放不超过一天，将被原告清运走，照片第17-19完全反映出业主内部进水与原告物业服务无关联，可另行主张；对证据5该保证金在被告补齐物业费时可退还。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：隆泰物业邯郸分公司是具有资质的物业服务公司，刘银安系邯郸市邯山区赵都新城泰和园4号楼1单元1102室业主，其住房建筑面积为97.86平方米。 2012年8月2日，刘银安（甲方）与隆泰物业邯郸分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要约定“甲方依据本合同按期足额向乙方交纳物业管理费用，甲方交纳费用的时间为住户入住时首付一年的物业管理费，以开发商向甲方发送入住通知日期为准，物业费（高层住宅）1.2元/平方米/月，垃圾清运费3元/户/月，公共照明电费以实际支出按户均摊，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业管理费，此后按一年缴纳，具体时间为业主办理入住手续后的一年后的第一天，甲方违反合同，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金等，乙方对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、通行等项目进行维护、修缮、服务与管理，每年向全体业主公布物业管理费用收支账目等”。2013年3月12日，刘银安办理了收房手续，并按照约定交纳了2013年3月12日至2014年2月的物业费1409元、垃圾清运费36元、公共照明电费100元，计1545元；隆泰物业邯郸分公司依照《前期物业服务协议》为该小区提供服务，后因刘银安未交纳2014年2月28日至2020年2月27日的物业费、垃圾清运费、公共照明电费共计9270元，经原告催要未果，导致诉讼，诉请如前。 另查明，隆泰物业邯郸分公司曾于2019年7月23日向本院递交民事起诉状，诉讼请求与本案相同，后因其未在七日内预交案件受理费，本院对其按撤诉处理。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》均系当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当遵守执行。隆泰物业邯郸分公司按照《前期物业服务协议》履行了自己的义务，刘银安亦应按照约定交纳物业服务费用；本案刘银安未能按时交纳物业费、垃圾清运费、公共照明电费不属恶意欠交，隆泰物业邯郸分公司要求刘银安支付违约金的诉请，本院不予支持；隆泰物业邯郸分公司主张刘银安交纳2014年2月28日至2016年2月27日物业服务费的诉求，因其所提交证据不足以证实其主张，故本院不予支持。刘银安辩称拒绝缴纳物业服务费的理由与本案不属同一法律关系，可另行主张；因隆泰物业邯郸分公司曾于2019年7月23日向本院递交过民事起诉状，刘银安辩称2014年2月28日至2016年2月27日物业服务费用超过三年诉讼时效的意见成立，本院予以支持，刘银安辩称2016年2月28日至2017年2月27日物业服务费用超过三年诉讼时效的意见不成立，本院不予支持。原告诉称刘银安应当交纳2016年2月28日至2020年2月27日物业服务费的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘银安于本判决生效之日起十日内向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司支付2016年2月28日至2020年2月27日物业费5636元（1409元/年X4年），垃圾清运费144元（36元/年X4年），公共照明电费400元（100元/年X4年），共计6180元； 二、驳回河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费472元，减半收取计236元，由刘银安负担50元，由河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司负担186元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 张 静 二〇二〇年六月三十日 书记员 刘瑞雪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。