山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终277号上诉人(原审原告)：闫某，大同市复地御澜湾。委托诉讼代理人：郭某，山西云泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同复地房地产开发有限公司，住所地山西省大同市平城区御东新区南环路南侧。法定代表人：叶某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，山西云冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄某，山西云冈律师事务所实习律师。上诉人闫某因与被上诉人大同复地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫某的委托诉讼代理人郭某，被上诉人大同复地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某、庄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫某上诉请求：1、撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213民初3463号民事判决第二项,改判支持上诉人一审请求;2、一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人封闭阳台,导致分期验收,以至整个项目都无法按时办理产权登记,是认定事实完全错误。首先，上诉人入住时该房屋已经经大同市质量监督站竣工验收,一审法院以上诉人封闭阳台导致分期验收,以至整个项目都无法按时办理产权登记,认定事实错误。其次，根据中共大同市委办公厅同办字(2018)8号文件未能办理权属登记的原因，一是房地产开发企业欠费、欠税;二是查处房地产开发企业存在的问题并追缴税费。因此，原审判决认定因上诉人封闭阳台导致逾期办理产权权属登记与大同市委文件证明事实完全不符,故原审判决认定事实错误。二、大同市城乡规划局行政处罚决定书与上诉人没有法律关系大同市城乡规划局同规罚字(2018)33号行政处罚决定书处罚的违法主体是被上诉人,与上诉人没有法律关系,不能把被上诉人违法行为及法律后果转嫁给上诉人承担。更不是阻断被上诉人履行权属备案登记合同约定义务的法定事由。大同复地房地产开发有限公司辩称，迟延办理产权是因上诉人违法扩建导致，答辩人并不存在违约行为。上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四约定处理”；附件四第十条第一款约定：“合同约定的甲方办理该房屋权属登记的期限，是指甲方将办理权属登记所需资料提交政府有关部门的期限。因乙方原因或者政府有关部门的原因导致无法按期办理该房屋权属登记的，甲方不承担任何责任”；第二款约定：“因甲方原因导致乙方未能在合同约定的期限办理该房屋权属登记的，自该约定期限届满的次日起至甲方实际将办理房屋权属登记所需资料提交政府相关部门之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金”。根据上述约定，答辩人承担未能按时向政府有关部门提交房屋权属登记所需要资料的违约责任的前提是因为答辩人的原因导致办理产权迟延，而本案的实际情况是上诉人在收房后对房屋擅自进行了扩建，即上诉人通过将露台封闭使得房屋的面积增加，答辩人曾委托物业公司向上诉人送达了《违规整改通知书》以及《免责声明》，但上诉人拒不进行整改以至于整个项目都无法按时办理产权。直至2018年2月大同市建设工程质量监督站出具同意答辩人开发的本案涉及的复地御澜湾项目办理权属登记的说明，相关部门才启动该小区的办理产权工作。综上，上诉人对迟延办理产权存在过错，不应由答辩人承担违约责任。根据答辩人提供的土地出让金、城市基础设施配套费用等的相关收据能够证明答辩人已经按时缴纳了涉案项目的土地出让金及城市基础设施配套费用，并不存在上诉人所述是由于答辩人欠费导致涉案项目迟延进行产权备案。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。闫某向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付因迟延履行向产权登记机关报送产权资料备案违约金149760元；2、判令被告向原告支付鉴定费6000元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月5日，被告缴纳城市基础设施配套费10347700元。2012年6月28日，被告缴纳土地出让金16130万元。2012年9月12日，被告缴纳城市基础设施配套费2176490元。2014年5月2日，原告闫某与被告大同复地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《附件》。合同约定，原告购买被告位于大同市××路号房屋，房屋总价2084703元，交付时间为2014年9月24日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定处理。《附件》关于房屋权属登记规定：因出卖人原因，导致买受人未能在合同约定的期限办理房屋权属登记的，自该约定期限届满的次日起至出卖人实际办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。逾期超过720日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同，要求继续履行的，合同继续履行，自该约定期限届满的次日起至出卖人实际将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原告向被告足额交付购房款、水电费、物业费、印花税、代办房产证费后于2014年9月24日办理了入住，同时被告向原告发放房屋质量保证书。2018年4月26日，大同市城乡规划局以被告未按建设工程规划许可证规定的内容建设，存增扩建行为为由，对被告下达了行政处罚决定书，罚款495000元。2018年2月8日，中共大同市委办公厅同办字（2018）8号印发《关于解决国有土地上房屋权属登记开始遗留问题的工作方案》的通知中明确就2014年12月31日投入使用的住宅和商业项目及存在信访问题的项目，2018年3月1日起房屋交易权属登记管理中心和不动产权登记相关部门中心启动产权办理。依据该通知要求，2018年2月24日，大同市建设工程质量监督站同意由被告建设的“复地御澜湾”工程项目办理房屋权属登记，后原告与其丈夫李春祥取得该房屋《不动产权证》，房屋存在面积差，被告退还原告面积差额后，房屋实际总价为2067411元，原告支出鉴定费6000元。一审法院认为，《房屋登记办法》第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，原告装修房屋时将阳台封闭使房屋面积增加，理应及时恢复原状，但原告未将上述违规行为进行改正。因该小区（包括原告房屋在内）存在增扩建行为等原因，项目未实施完成，导致分期验收，技术指标无法核算，被告被行政处罚，且相关部门于2018年3月1日起才开始办理房屋权属登记，以至整个项目都无法按时办理产权登记。虽合同约定了逾期办理产权登记的违约责任，但该责任并非被告所致，故对原告要求被告支付违约金149760元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告负担鉴定费6000元的诉讼请求，一审法院认为，因被告提供的签收人为“李春祥”的违规整改通知及免责声明经过鉴定，结论为“李春祥”与李春祥签名笔迹不是同一人，故产生的鉴定费应由被告承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告大同复地房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告闫某鉴定费6000元。二、驳回原告闫某的其他诉讼请求。案件受理费3415元，由原告负担3283元、被告负担132元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。闫某提交（2017）最高法民申48号民事裁定书，证明双方合同约定交付房屋720天内办理产权备案而不是验收后备案，大同复地房地产开发有限公司没有依约备案，构成违约。大同复地房地产开发有限公司发表质证意见，该证据真实性、合法性认可，但与本案无关联性；本案被上诉人对于延期办理产权备案不存在过错，不存在违约。大同复地房地产开发有限公司提交（2019）晋02民终2208号民事判决书，证明与本案同样案情的案件判决驳回业主要求被上诉人承担违约金请求。闫某发表质证意见，对该证据无异议，但该案已经提起再审。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，合同双方当事人应全面履行合同约定的义务。本案闫某与大同复地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《附件》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。闫某上诉主张被上诉人未按照合同约定在商品房交付使用720天内将办理权属登记需要资料报产权登记机关备案，构成违约。经查，因该小区（包括上诉人房屋在内）存在增扩建行为，导致分期验收、技术指标无法核算，被上诉人被行政处罚，复地御澜湾项目未能办理《建设工程竣工规划认可证》，无法办理产权备案登记。2018年2月24日大同市建设工程质量监督站依据中共大同市委办公厅、大同市人民政府办公厅印发《关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的工作方案》的通知，出具《关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的说明》：“同意由大同市复地房地产开发有限公司建设的‘复地御澜湾’工程项目办理房屋权属登记”，涉案房屋于2018年3月开始能够办理权属登记。另，大同复地房地产开发有限公司提供土地出让金专用票据等证据可以证实被上诉人已交纳了土地出让金、城市基础配套费及公共维修基金，不存在欠费情形。因此，本案案涉房屋未能在规定时间内办理产权登记备案并非由于大同复地房地产开发有限公司原因造成。按照双方签订《商品房买卖合同》、《附件》约定，因买受人原因或者政府有关部门原因导致无法按期办理房屋产权登记，出卖人不承担责任，本案大同复地房地产开发有限公司不存在违约。综上所述，闫某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3295元，由闫某负担。本判决为终审判决。审判长 王艳宏审判员 马祖荡审判员 赵学姑 二〇二〇年六月一日书记员 孙 颖