洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初638号原告（反诉被告）：洛阳甲秀置业有限公司。住所地：洛阳市西工区五岳路3号院3幢3-302。法定代表人：杨素群，该公司经理。委托诉讼代理人：许守启，洛阳市工区开元法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许东玲，洛阳市工区开元法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：申先峰，男，1975年10月3日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张宗喜，男，1959年11月1日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。系洛阳市老城区邙山街道办事处丽景社区居民委员会推荐。原告洛阳甲秀置业有限公司(以下简称甲秀置业公司）与被告申先峰土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案。诉讼过程中，被告申先峰向本院提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甲秀置业公司的委托诉讼代理人许守启，被告申先峰及其委托诉讼代理人张宗喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲秀置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除甲秀置业公司与申先峰于2012年5月15日签订的土地租赁协议；2.请求申先峰补交租金276250元，滞纳金196560元；3.本案诉讼费由申先峰承担。事实和理由：2012年5月15日，甲秀置业公司与申先峰签订《土地租赁协议》一份。甲秀置业公司将承包的土地其中15亩转租给申先峰种植养殖使用。协议约定租期25年，每亩年租金2600元，15亩年租金39000元。先交付一年租金后使用土地。每年5月15日交付下一年租金。如不按期交付租金，承担滞纳金每日按2‰缴纳。协议约定地上附属物补偿由承租方承担，分批交付。协议签订后，甲秀置业公司将15亩土地交付给申先峰，申先峰仅向甲秀置业公司交付了部分地上附属物补偿款200000元后，土地租金还未交纳，就开始建造围墙及房屋。上述设施建成后至今，申先峰一未投入使用，二不交纳租金。不仅导致土地资源荒废，甲秀置业公司几年来仍为其垫付租金至今，给甲秀置业公司造成巨大经济损失。甲秀置业公司为了土地的合理利用及自身合法权益不受损害，依据合同法及相关法律规定，请求依法判令申先峰支付租金及滞纳金、解除协议、清除地上附属物。被告申先峰辩称，同意解除合同,因甲秀置业公司自始至终未履行合同,请求驳回甲秀置业公司的其他诉讼请求。北边围墙不是甲秀置业公司所建。反诉原告申先峰向本院提出反诉请求：1.甲秀置业公司退还申先峰欲变更土地性质补偿款（土地占补平衡费）220000元及利息404800元（按月息2分计算，自2012年9月17日至本案开庭前暂计92个月），共计624800元；2.甲秀置业公司赔偿申先峰在租赁土地上的基础设施投资452123.74元；3.甲秀置业公司承担反诉受理费。事实和理由：申先峰设立的洛阳市老城先峰钢模厂位于道北××（现××为××）北侧、金谷北路上。因金谷北路的建设面临搬迁，2012年5月甲秀置业公司作为转租人采用欺骗手段称在邙山镇格力物流园北侧承租的农田将和规划的格力物流园用地同时转为乡镇建设用地，申先峰听信了甲秀置业公司诱导，双方签订《土地租赁协议》，在该协议首段甲秀置业公司也标明申先峰承租的场地可以用于经有关部门批准的行业。协议签订后，2012年7月3日，甲秀置业公司收取申先峰订金20000元，8月9日又收取申先峰土地款(土地占补平衡费)200000元，并称土地性质转换手续正在办理中，申先峰基建工程可立即开工建设。在该协议5-(2)甲方责任中明确约定其协调乙方水电路等前期筹建工作等条款。尔后申先峰对承租的土地进行了迁坟、文物勘探、土地平整、围墙施工及办公楼、职工宿舍等工程建设。申先峰在办公楼主体完工、职工宿舍地基圈梁打好后，原洛阳市老城区邙山镇政府遏制私搭乱建办公室责令申先峰停工，申先峰当即与甲秀置业公司联系要求其协调，甲秀置业公司已不再接听电话。因道路和水、电路以及基建工程停工，甲秀置业公司至今未协调成功，土地性质也未由农田转换成乡镇建设用地，申先峰也不敢在未转换土地性质的农田上违法继续进行基建，所以使半拉子工程搁置至今，这期间也从未见甲秀置业公司去相关机构进行协调。在等待甲秀置业公司办理土地性质转换手续五年未果的情况下，申先峰无奈在新安另寻场地生产经营。自双方签订协议至甲秀置业公司本案起诉前，由于其明显违约，从未向申先峰索要过土地租金。现在未开通的道路上电力部门又建设了超高压电路巨型铁塔矗立，承租土地上空高压、超高压电线如蛛网交织，承租土地申先峰早已无法使用，甲秀置业公司的违约行为给申先峰造成了巨额经济损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，请求人民法院依法支持申先峰的反诉请求。反诉被告甲秀置业公司辩称，甲秀置业公司收取申先峰的220000元的款项是双方在土地租赁协议中约定的地上附属物补偿款,不是申先峰所称的变更土地占补平衡费,款项不应该退还。事实上,甲秀置业公司并没有向申先峰承诺过农用地转换为建设用地。申先峰诉求的利息没有合同约定也没有法律规定。申先峰请求赔偿的基础设施投资款项是其租地经营所需的费用、投资,与甲秀置业公司无关,应当由其自己承担。甲秀置业公司不知道邙山镇政府责令停工的事情,也没有责令停工的事实发生,甲秀置业公司没有接到过申先峰的电话,即使邙山镇政府责令停工停电,也不影响租赁合同的履行,政府责令其停工,是申先峰自己的违法行为导致。原有道路就在该15亩土地的大门口,不存在道路不通,水是正常使用的。在协议签订后,合同履行过程中,申先峰承租的土地院墙外有高压线路,高压线路是民生工程,土地已经租给了申先峰,是否允许架线,该不该补偿应由申先峰向电业部门主张权利。请求驳回申先峰的反诉请求,诉讼费由申先峰承担。本院经审理认定事实如下：2012年3月15日，甲秀置业公司与洛阳市老城区邙山镇土桥村村委会（以下简称土桥村村委会）签订一份《土地租赁协议》，约定土桥村村委会将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南以西约120亩土地租赁给甲秀置业公司用于种养殖业使用，租赁期限25年，自2012年3月15日至2037年3月15日，租金为每年每亩2200元等内容。该土地性质为农业用地。申先峰因其开办的洛阳市老城先峰钢模厂被拆迁，需要寻找新的场地。2012年5月15日，申先峰与甲秀置业公司签订一份《土地租赁协议》，约定甲秀置业公司将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南20亩土地租赁给申先峰，用于种植、养殖业及有关部门批准的行业使用，租赁期限23年，自2012年6月30日至2035年6月30日；围墙及地面附属物等补偿款共计400000元，合同签订后申先峰向甲秀置业公司一次性付清；租金每年每亩2600元，每年共计52000元，签订协议后申先峰向甲秀置业公司交纳下一年租金，每年6月30日前交纳下一年租金等内容。协议签订后，申先峰于2012年7月8日向甲秀置业公司交纳租地款订金20000元。交纳该20000元当月，甲秀置业公司将土地交付给申先峰。申先峰对土地进行平整后，在土地东、西各建了一堵围墙，南边西侧建了一栋两层办公楼，南面东侧建了一层办公室外墙，均为砖混结构。2012年8月9日，申先峰又向甲秀置业公司交纳200000元。申先峰委托北京铭仁资产评估有限责任公司对其租赁甲秀置业公司土地上投资修建的资产价值及投入的费用进行评估，北京铭仁资产评估有限责任公司于2020年4月16日作出京铭仁评报字[2020]第093号《申先峰拟核实其所租赁洛阳甲秀置业有限公司土地使用权上投资修建的资产价值项目资产评估报告书》，评估结论为452123.74元，其中围墙119166.62元、两层楼房土建211665.3元、楼房基础土建64921.82元、土地平整11301.36元、文物勘探34268.64元、迁坟6座10800元。2020年3月23日，甲秀置业公司向申先峰发出《解除合同通知书》，认为申先峰自2012年至今未按约定交付租金，已构成违约，通知申先峰解除双方所签《土地租赁协议》，要求申先峰立即补交2012年至2020年所欠土地租金351000元，保留追究其违约责任的权利。申先峰收到该通知书后，于2020年3月25日出具回复函，内容为“……因金谷北路的建设我钢模生产企业面临搬迁，贵公司获知我厂搬迁信息后，2012年初夏贵公司告知我，称贵公司在原邙山镇格力物流园北侧承租的农田将和规划的格力物流园用地同时转为城镇建设用地，贵公司特在双方签订的《土地租赁协议》诱标明‘……经有关部门批准的行业使用’，‘协调乙方水电路等前期筹建工作……’等条款。听信贵公司诱使，2012年5月15日双方协议签订后，我厂投入巨资进行了新址筹建。在办公楼主体封顶后，土地监察机关责令我厂基建停工。自2012年夏季停工至今长达8年，贵公司承诺对出租的土地仍未协调办理土地性质转换，进出道路、水电路仍未开通，给我个人及企业造成了巨额经济损失……”本院认为，原告甲秀置业公司与土桥村村委会签订的《土地租赁协议》中约定租赁土地用于种养殖业，而原、被告签订的《土地租赁协议》中约定除种养殖业外，还可用于经有关部门批准的行业使用，说明该约定已明确改变涉案土地用途，且被告申先峰租赁土地的用途是建厂。因涉案土地性质为农用地且未办理农用地转用审批手续，依法不得用于非农业建设，故原、被告签订的《土地租赁协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应互相返还，被告申先峰应将其在土地上建设的房屋和围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给原告甲秀置业公司，原告甲秀置业公司同时应当将收取被告申先峰的220000元返还给被告申先峰。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告甲秀置业公司每年向土桥村村委会交纳土地租金，存在一定的损失。被告申先峰在土地上建设围墙和房屋，也有相应的损失。原告甲秀置业公司将土地租赁给被告申先峰用于建厂，双方均有过错，故本院酌定双方的损失均由各自承担。故对反诉原告申先峰主张的220000元利息损失及投资修建的资产价值及投入费用452123.74元，本院不予支持。因合同无效，原告甲秀置业公司请求解除土地租赁协议及依据土地租赁协议主张的租金276250元及滞纳金196560元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、驳回原告洛阳甲秀置业有限公司的诉讼请求；二、被告申先峰于本判决生效之日起二十日内将租赁原告洛阳甲秀置业有限公司土地上建设的房屋和围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给原告洛阳甲秀置业有限公司；三、被告申先峰向原告洛阳甲秀置业有限公司交付土地的同时，原告洛阳甲秀置业有限公司将220000元返还给被告申先峰；四、驳回反诉原告申先峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4197元，由原告洛阳甲秀置业有限公司负担；案件反诉受理费7246元，由反诉原告申先峰负担5756元，反诉被告洛阳甲秀置业有限公司负担1490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  袁玲玲二〇二〇年六月三十日书记员  席 蕊