河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9581号原告（执行案外人）：齐德军，男，汉族，1963年12月17日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师，特别授权。原告（执行案外人）：周龙，男，汉族，1977年11月13日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：何小瑞，女，汉族，1966年2月9日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：高峰，河南汉景律师事务所律师，特别授权。委托代理人：任书贵，男，汉族，1964年11月15日出生，户籍地河南省南阳市宛城区，系何小瑞丈夫。特别授权。被告（被执行人）：王国锋，男，汉族，1975年7月2日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：李刚，男，汉族，1984年11月20日出生，户籍地河南省南阳市宛城区。特别授权。被告（被执行人）：李金霞（曾用名李金荣），女，汉族，1979年6月2日出生，住南阳市宛城区。第三人：王雷，男，汉族，1981年11月13日出生，住湖北省襄阳市樊城区。委托代理人：王喆，男，汉族，1979年8月26日生，住方城县，系王雷兄长。特别授权。第三人：赵英，女，汉族，1982年3月16日出生，住湖北省襄阳市樊城区，系王雷之妻。委托代理人：王喆，男，汉族，1979年8月26日生，住方城县，系王雷兄长。特别授权。原告齐德军、周龙与被告何小瑞、王国锋、李金霞、第三人王雷、赵英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月11日公开开庭审理了此案。原告齐德军、周龙的委托代理人徐晓玉、被告何小瑞的委托代理人高峰、任书贵、被告王国锋的委托代理人李刚、第三人王雷、赵英的委托代理人王喆到庭参加了诉讼，被告李金霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐德军、周龙诉称，被告何小瑞与被告王国锋、李金霞民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中南阳市宛城区人民法院依据何小瑞的申请作出了（2019）豫1302民初4545号民事裁定书，查封了位于南阳市尚城国际酒店1号楼21楼2101、2102、2103、2104、2105、2106号六套房产，原告齐德军、周龙作为案外人，认为该房产的查封侵害了二人的合法权益，提出了执行异议，请求排除对位于南阳市尚城国际酒店1号楼21楼2101、2102、2103、2104、2105、2106号六套房产的查封和执行，贵院审查后作出了（2019）豫1302民初4545之一号民事裁定书，驳回了原告的异议请求，故依法提起本案的诉讼。涉案6套房产，原所有权人为第三人王雷、赵英夫妻，2014年6月16日，第三人王雷、赵英委托王喆与被告王国锋订立了包括案涉6套房产在内的8套房产的《房屋买卖合同》，总价款为5,102,064元，约定“买方在签署本合同时向卖方支100万元作为购房定金，再向卖方支付2,754,033元；剩余的银行按揭贷款由买方按时还款；同时约定如买方未能履行本合约之条款，致本合约不能顺利完成，则已支付定金由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人”。由于被告王国锋不能履行合同约定义务，2015年5月12日，第三人王雷、赵英与被告王国锋签订解除《房屋买卖合同》协议，双方自愿解除2014年6月16日订立的《房屋买卖合同》，并由原告周龙和齐德军作为丙方在合同上签名。因在2014年8月1日至2015年2月18日期间，被告王国锋共计在原告处借款375.5万元，所以在第三人与王国锋解除买卖合同当日，第三人王雷、赵英与原告签订了《房屋买卖合同》，将包括案涉房屋在内的8套房产出售给了原告，约定成交价为375万元（不含按揭费用），下余按揭贷款由原告承担，王雷、赵英二人给原告出具了购房协议和收款手续。同时约定，被告王国锋所借原告的375万元冲抵原告购买王雷、赵英购房款。协议签订之后，原告于2019年6月14日，向中介机构预付8套房产的契税等税费30万元；于2019年6月17日，通过王喆向开发商补交8套房产面积差价167,371元；于2019年6月20日，通过关宪希向王喆汇款70,400元，用于支付八套房产的登记费及工本费。于2019年6月26日，将8套房产的剩余银行按揭贷款519,257.91元向中国银行全部付清。所有手续办理完毕之后，2019年8月7日，在房管部门将8套房产过户至异议人指定的白兆佳名下时，发现何小瑞于2019年7月18日，查封了1至6号6套房产，致使8套房产未能全部过户。以上事实充分证明，案涉房产所有权人为原告。综上所述，原告认为被告的查封行为损害了自身的财产权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告在何小瑞申请查封前已签订合法有效的书面买卖合同并实际占有使用，并且已支付全部价款，也非因异议人自身的原因未办理过户登记。现依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提出执行异议之诉，请求：1、请求人民法院依法确认位于南阳市尚城国际酒店1号楼21楼2101、2102、2103、2104、2105、2106号六套房屋产权归原告所有；2、依法排除对位于南阳市尚城国际酒店1号楼21楼2101、2102、2103、2104、2105、2106号六套房产的执行；3、由被告承担本案诉讼费用。被告何小瑞辩称，一、关于异议人的第一项，因为该项请求为确认之诉，不在异议之诉范围不予答辩。也说明异议人没有排他权利。关于第二项主请求，应结合最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定处理。该规定为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，1、在法院查封之前是否存在合法有效的买卖合同。王国锋与异议人之间存在借贷关系和买卖关系，结合异议人提供的证据，该买卖合同属于违反担保法关于禁止流押条款属无效合同。该合同仅仅是对借款合同的担保。根据《最高法院关于民间借贷的司法解释》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故异议人未在法院查封之前订立有效的买卖合同。2、异议人在法院查封之前未占有该不动产。异议人未提供占有的证据。3、异议人未支付房款，异议人所提供的证据只是借款而不是购房款。4、该房产在法院查封之前未过户。异议人未提供证据说明不是自己的原因。实际上，异议人未订立合法的买卖合同也未支付房款，根本没有过户条件。综上应驳回异议人的诉讼请求。另外补充，1、确认之诉与异议之诉是否能一块审理，请法庭核实。确认之诉不应该在异议之诉中审理，说明原告不拥有案涉房产的产权，没有财产权。也不应该在本案中审理。2、结合最高院规定，结合本案，在查封之前原告是否有合法的买卖合同，原告提供的证据该买卖合同属于违反担保法条款属于无效合同，异议人也并没有缴纳购房款，因此应驳回第二条请求。我认为第一原房主在南阳市公证处公证的是出售房屋，没有委托王喆代理办理手续，我认为没有法律效力。案外人称占有该房产纯属虚构，我们从2015年5月8日至今一直占有该房屋，并有相关证据证明。王雷、赵英委托王喆出售房屋，并没有委托他重复出售给齐德军、周龙，也没有亲笔签名，我认为属于一房多卖，王喆是个人替齐德军、周龙担保不能证明是拿房子担保。我们认为查封是合法有效的。被告王国锋辩称，1、第一次借款不存在用房子作为抵押担保。2014年到2015年是王喆作为担保借款，其他的就没有担保了。2、因为王国锋同时欠有何小瑞、齐德军、周龙以及另外两家的款项，都同王国锋签订了借款合同，何小瑞一方的借条上备注有以该房产作为抵押的手续，此后任书贵又就此借款找到我们签订了买卖合同，并做了公证，同时他占有了这套房子，齐德军、周龙知道后又找到我们也要求签订买卖合同，我们告诉齐德军、周龙这套房子已经抵押了三家，两家是抵押合同，何小瑞是买卖合同。他们坚持签订买卖合同，我们就跟齐德军、周龙他们签了买卖合同。3、签合同时，让我跟任书贵做工作，按借款的比例将房子分了。如果能够还清借款就把房子还还给我们。第三人王雷、赵英辩称，签字是事实。被告李金霞未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。原告齐德军、周龙为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、身份证，证明异议人基本情况。二、房产证六份，证明南阳市尚城国际酒店1号楼21楼2101、2102、2103、2104、2105、2106号六套房产，登记的所有权人为王雷、赵英，而不是王国锋、李金荣。三、公证、委托书六份，证明王雷、赵英委托王喆办理以上六套房产的买卖、过户、交接等相关一切事宜。四、房屋买卖合同，证明2014年6月16日，王喆代理王雷、赵英夫妻将尚城国际八套房产（含本案六套房产）以总价款5,102,064元的价格，出售给王国锋，双方约定“买方在签署本合同时向卖方支付100万元作为购房定金，再向卖方支付2,754,033元；剩余的银行按揭贷款由买方按时还款；同时还约定如买方未能履行本合约之条款，致本合约不能顺利完成，则已支付定金由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人”。五、解除《房屋买卖合同》协议，证明王国锋无力履行与王雷、赵英订立的《房屋买卖合同》，双方于2015年5月12日，协商解除于2014年6月16日订立的《房屋买卖合同》。由于王国锋借异议人375万元也无力清偿，故当日异议人参与该解除协议，约定由王雷直接将该八套房产出售异议人，王雷直接给异议人出具手续，王国锋借异议人的375万元直接转为购房款，王国锋不用再偿还该款，王雷也不用再退还王国锋已付房款。王国锋与王雷互不追究责任。证明王国锋对该房产不再享有产权。六、《房屋买卖合同》，证明2015年5月12日，王雷、赵英将以上八套房产出售给异议人，双方约定异议人在签署本合约前向实方支付375万元，银行贷款由异议人负责按时偿还。七、收条，证明王喆收到异议人购房款375万元，实为王国锋的原借款。八、借款合同、借据、银行汇款凭证，证明王国锋于2014年8月1日至2015年2月18日，以购房和经营资金不足为由，累计在异议人处借款375.5万元，由王喆担保（实为用以上八套房产担保）。九、收条，证明2019年6月14日，异议人向中介机构张岩峰预付8套房产的契税等税费30万元。十、银行汇款凭证及收据，证明：1、异议人于2019年6月20日，通过关宪希向王喆汇款70,400元，用于支付八套房产的登记费及工本费。2、异议人通过王喆向开发商补交八套房产的面积差价167,371元。（法院查封的是六套房产，八套中的两套已经办理过户手续，过户到原告指定的白兆佳名下。）十一、银行汇款凭证，证明2019年6月26日，异议人通过高中奎向王雷转款519,257.91元，用于清偿八套房产的银行按揭的尾款。十二、案涉2107、2108完税票据及房产证书，用于证明案涉房产正在办理过户过程中。被告何小瑞对原告齐德军、周龙所举证据发表如下意见：第一、第二，无异议；第三，委托书真实性无异议。证明方向，内容都是签订买卖合同过户交接等一系列手续，没有委托解除合同这一项。第四，真实性无异议。第五，没有委托解除的权利，超越了王喆的代理权利，无权代理属于无效合同。第六，买卖合同在解除协议之后，也属于无效合同。2014年8月1日王国锋借周龙齐德军100万元，王喆是担保人，2015年5月12日解除合同手续同时又与原告订立了买卖合同，属于担保人与原告串通，损害第三方权利，免除担保人责任。第七，2014年8月1日的买卖合同是他知道了之后又补充的，收到的是借款并不是购房款。第八，真实性无异议，证明方向，就是借款。第九、十、十一都是在查封之后，与本案关联性不大。解除合同第三项，违反担保相关规定，不是真正的房屋买卖协议。被告王国锋对原告齐德军、周龙所举证据发表如下意见：对第一、第二无异议；第三，委托有异议，委托时间是当时委托王喆给我们办过户等手续，他们两方拿这个委托都是从我们这里复印的，不能证明是王雷、赵英委托他现在又办理退回、违约金、帮谁去过户，这是不存在的；第四，违约收了100万定金，是不存在的。我们每个月在收房租还银行贷款，不存在解除和违约。第五、六、七、八所说的375万是怎么算出来的，是否是按照原合同的3分、3分5、4分、4分5计算的，我们原借款本金只有200多万，原告称王喆担保以上375万，我们所知的王喆只担保了100万元。我们当时说的签订的解除协议，买卖协议都不是真实的，只是走的一个手续，原告后面说的还款交税这些我们都不知道，当时签订的解除、买卖合同就没有经过王雷赵英同意，都是我们私下说的。第八的借据也证实了3分8的利息，当时房价是8,000元一平方，三套房子合计314平方100万就买走了，不是真实意愿。当时算账的时候总共600多万协商了按200多万算。房子实际上是任书贵占着的一直没有交接给原告。第三人王雷、赵英对原告齐德军、周龙所举证据发表如下意见：无异议，认可。被告何小瑞为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：物业公司出具的证明一份，证明何小瑞2015年6月8日已经占有该房产；第二组：物业水电缴费证明一套，对外租赁协议一份，王国锋与何小瑞签订的房屋买卖合同一份，并经过公证。第三组：法院调解书一份，查封手续保全裁定等，证明房屋已经被查封。第四组：借条、转账凭证。原告齐德军、周龙对被告何小瑞所举证据发表如下意见：对第一组、对第二组：物业缴款票据上出现了与本案无关的人名，对水电费的发票和物业的证明真实性无异议，但是不能证明王国锋以及何小瑞对该房产享有所有权。对第三组：查封裁定是错误的，调解书原告是何小瑞，被告是王国锋，但是法院却将第三人房屋所有权人王雷、赵英名下的财产予以查封，违背了国家的法律规定，调解书的调解范围请法庭核实一下，范围超出了调解的范围，调解书本身就是错误的，作为案外人是可以申请撤销的。对公证书真实性无异议，但是这个仅仅证明了何小瑞、王国锋在公证下签订了房屋买卖合同，但是王国锋对该房屋不享有所有权，所以不能证明该房产已经卖与了何小瑞。第四组：真实性，1月27日转给55万但是借条是50万，说明账单是不完整的，说明何小瑞和王国锋之间有多次资金往来，100万的借款上面打的是91万，但是借条却是100万，说明借款利息是9分，说明调解书本身就是错误的，何小瑞才是高息放贷的，何小瑞向王国锋账户还打了其他款项，说明他们之间有多次资金往来，且何小瑞存在高息放贷。被告王国锋对被告何小瑞所举证据发表如下意见：无意见。无异议。第三人王雷、赵英对被告何小瑞所举证据发表如下意见：民事调解书上，王国锋与李金霞没有权利。被告王国锋、第三人王雷、赵英未提交证据。被告李金霞未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：何小瑞与王国锋、李金霞民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月17日作出了（2019）豫1302民初4545民事裁定书及（2019）豫1302执保238号协助执行通知书，于2019年7月18日查封了位于南阳市尚城国际酒店1号楼21楼2101（宛房权证字第1401010899-1、1401010899-2）、2102（宛房权证字第1401010900-1、1401010900-2）、2103（宛房权证字第1401010901-1、1401010901-2）、2104（宛房权证字第1401010902-1、1401010902-2）、2105（宛房权证字第1401010903-1、1401010903-2）、2106（宛房权证字第1401010904-1、1401010904-2）号六套房产，并于2019年12月6日作出了（2019）豫1302民初4545号民事调解书，双方达成如下协议：“一、被告李金霞、王国锋借原告何小瑞180万元，2020年8月31日前，被告李金霞、王国锋归还原告何小瑞借款100万元，2020年12月31日前清偿余款80万元，如逾期未还，原告可申请法院强制执行；二、原告何小瑞在2020年8月31日前收到被告李金霞、王国锋100万元还款后，不再追究被告李金霞80万元的还款责任，如在2020年8月31日前，被告李金霞、王国锋未偿还原告100万元，被告李金霞对原告何小瑞180万元仍承担还款责任；三、原告保全被告的房产，在申请执行时李金霞不主张任何权利；四、案件受理10,500元，原告自愿负担。双方当事人同意在协议书签字生效”。案外人齐德军、周龙向本院提出了执行异议，请求依法撤销（2019）豫1302民初4545民事裁定书，解除对案涉六套房产的查封，排除对案涉六套房产的执行。本院审查后作出了（2019）豫1302民初4545之一号民事裁定书，以“首先，案外人周龙、齐德军和被申请人王国锋之间即存在民间借贷法律关系又存在买卖合同法律关系。从案外人周龙、齐德军提供的证据可以看出，王国锋向周龙、齐德军借款在先，签订房屋买卖合同在后，且房屋买卖价格与借款金额相符，房屋买卖合同中也约定以王国锋是否能偿还欠款作为买卖合同是否生效的条件。由此可以看出房屋买卖合同实际是双方民间借贷合同的担保。其次，案外人未提供证据证明其已实际占有涉案房屋，涉案房屋也并未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人在本院查封前并没有签订合法有效的买卖合同、未实际占有涉案房产，未办理过户手续”为由，裁定驳回了案外人的异议请求。另查明，涉案六套房产登记所有权人及共有人为王雷、赵英夫妇。2014年6月14日，王雷、赵英夫妇出具了委托书，全权委托王喆为其代理人，办理位于南阳市××路尚城国际酒店1号楼21层2101、2102、2103、2104、2105、2106号房产的如下事宜：签订房屋买卖合同、过户、交接等与上述房产相关的一切事宜。受托人王喆在办理上述事宜中所签署的一切法律文书及所实施的法律行为均予以承认。并于2014年6月23日对以上六份委托书办理了公证。2014年6月16日，王喆代理王雷、赵英作为卖方与买方王国锋签订了《房屋买卖合同》，并于2014年6月30日在南阳市智圣公证处进行了公证，合同约定将卖方拥有的案涉六套房产及另外两套2107、2108房（建筑面积总和为708.62平方米）共计八套房产转让给买方，约定成交价为5,102,064元，付款方式为：1、签署本合约时向卖方支付购房定金1,000,000元，2、第二部分楼款2,754,033元（银行贷款由买方按时还款），相关税费由买方支付，约定交楼时间为合同签订当日。2015年5月12日，王喆以王雷、赵英夫妇代理人身份（甲方）与买方王国锋（乙方）、周龙、齐德军（丙方）签订了《解除房屋买卖合同》协议，该协议约定：“因乙方无力履行合同义务，现经双方协商如下：1、甲乙双方自愿解除原《房屋买卖合同》。2、……。3、甲乙双方同意，若乙方未能在2015年6月15日前归还上述在丙方借款本息，本协议中《房屋买卖合同》约定买方变更为丙方，房屋归丙方所有；若乙方在2015年8月15前还清丙方借款本息，该协议作废，原《房屋买卖合同》另行起效。”同一日，王喆仍以王雷、赵英委托代理人身份作为卖方与买方周龙、齐德军另行签署了《房屋买卖合同》，合同约定上述2101-2108号八套房产成交价为375万元（不含房屋按揭贷款），下余按揭贷款由买方周龙、齐德军承担，买房缴纳相关税费，买卖双方同意交楼时间为空白未填写。2015年11月27日，王国锋出具收条一份，“今收到周龙、齐德军购买坐落于南阳市××路尚城国际酒店1号楼21层面积708.62平方，购房款共计叁佰柒拾伍万元整（3,750,000元）”；2016年3月20日，王喆出具收条一份，“今收到周龙、齐德军购买坐落于南阳市××路尚城国际酒店1号21层面积708.62平方米，购房款叁佰柒拾伍万元整（3750000）”。又查明，2014年8月1日，王国锋作为借款人与出借方周龙、齐德军、担保人王喆签订《借款合同》一份，约定借款金额1,000,000元，借款期限2个月，月利率20‰，按月结息，并约定逾期还款违约金以合同借款金额的日5‰计收及未按约定用途使用借款后上浮50%的罚息。王国锋于当日向齐德军出具了1,000,000元的借据。同日，王国锋账户收到还款计划书中指定还款户名为朱薇的转账965,000元；2014年9月4日，王国锋以借款人南阳莱邦生物科技有限公司法定代表人身份与出借方周龙、齐德军、担保人王喆签订《借款合同》一份，约定借款2,000,000元，借款期限3个月，月利率20‰，按月结息，并约定逾期还款违约金以合同借款金额的日5‰计收及未按约定用途使用借款后上浮50%的罚息，借款用途为“交付土地出让金”。同日，王国锋账户收到朱薇的转账1,924,000元。王喆作为担保人于2014年9月5日另出具了担保函一份。2014年12月4日，王国锋出具了借条：“今借到周龙齐德军现金贰佰万元整（￥2,000,000.00元），借款日期，2014.12.4日至2015年元月3日。”后王国锋又分别于2014年8月1日、2014年12月4日、2015年2月18日向周龙、齐德军出具了三份借条、欠条，金额15,000元、90,000元、650,000元。2019年6月14日，张岩峰出具收条一份：“今收到白兆佳代办长安一号公馆房产过户服务费叁拾万元整（300000.00）”。2019年6月20日，关宪希向王喆账户转账70,400元；河南永安房地产开发有限公司于2019年6月17日、2019年6月20日出具两份收据，分别为补写字楼差价167,371元、补写字楼登记费办证费70,400元，付款人一栏为王雷（王喆）。2019年6月26日，王雷账户收到高中奎转账519,257.91元。2019年8月7日，国家税务总局南阳市税务局为纳税人白兆佳开具了河南增值税普通发票两张，房产地址为尚城国际酒店1-21-2107、2108。再查明，何小瑞与王国锋签订《房屋买卖合同》并作了公证，约定将案涉六套房屋（建筑面积共计458平方米）转让给何小瑞，房价为200万元，一次性付清。2019年5月26日，南阳尚城物业管理有限公司尚城国际酒店客服中心出具证明一份，内容为：“兹证明何小瑞身份证号，从2015年6月8日何小瑞占有的尚城国际酒店21楼2101至2105房屋一直对外租赁。没有欠物业费和水电费。以上情况属实，特此证明。2015年5月26日”。本院认为，本案系案外人对保全裁定不服，基于实体权利对被保全财产提出异议而引发的执行异议之诉。本案首先要判断案外人对保全标的是否享有实体权益。案外人应当就其对保全标的享有足以排除强制执行的实体权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”上述司法解释表明，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，因订立买卖合同的真实目的并非为了买卖（转移标的物的所有权），故当事人之间的法律关系应按基础法律关系，即民间借贷合同法律关系认定；当事人之间的买卖合同属让与担保，系债权性质的担保方式，因而不具有对抗第三人的物权效力。本案中，王雷、赵英、王国锋、周龙、齐德军三方于2015年5月12日签订的《解除房屋买卖合同》，明确约定：王雷、赵英与王国锋双方同意，若王国锋未能在2015年6月15日前归还上述在周龙、齐德军借款本息，本协议中《房屋买卖合同》约定买方变更为周龙、齐德军，房屋归周龙、齐德军所有；若王国锋在2015年8月15前还清周龙、齐德军借款本息，该协议作废，原2014年6月16日签订的《房屋买卖合同》另行起效；同一日，王雷、赵英又与周龙、齐德军就相同的房产另行签订了一份《房屋买卖合同》，房款来源为王国锋所借案外人周龙、齐德军的款项，出卖人王雷、赵英夫妻售房时的委托代理人王喆在王国锋、周龙、齐德军签订的《借款合同》中又系担保人身份，该《房屋买卖合同》中既未明确下余房屋按揭贷款的数额、还款期限、具体的还款方式，也未约定交房时间，而该《房屋买卖合同》签订后案外人周龙、齐德军也一直未实际占有案涉房产。上述证据均表明王雷、赵英与周龙、齐德军之间签订的《房屋买卖合同》的目的在于消灭周龙、齐德军对王国锋的债权而非单纯的房屋买卖。王雷、赵英与周龙、齐德军之间的《房屋买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。在完成房屋权属变更登记之前，并不形成优于其他债权的利益。且周龙、齐德军明知案涉房屋系按揭购得，在签订《房屋买卖合同》时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。并且，该房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记，即应承担不能办理产权登记及过户所导致的相应风险，其亦不应享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对于无过错房屋买受人的物权期待权的特别保护。综上所述，综合判断全案证据，原告就保全标的不享有实体权利，亦不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的各项诉讼请求本院不予支持。对原告及第三人在庭审辩论过程中所提出的其对本案依据的民事调解书及保全行为存在异议的观点，不属于执行异议之诉的审理范围，权利人可通过法定程序另行主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告齐德军、周龙的诉讼请求。案件受理费29,280元，由原告齐德军、周龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳瑜审判员  丁心然二〇二〇年六月十八日书记员  王冬丽