广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1262号上诉人（一审被告）：珠海市海纳房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区**********（石鸣苑）。法定代表人：汤振东，总经理。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：易琪程，男，汉族，1995年6月21日出生，住湖南省祁阳县******19*，居民身份证号码：431************013。委托诉讼代理人：赵琰，广东群济律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧碧君，广东群济律师事务所实习律师。上诉人珠海市海纳房产开发有限公司（以下称海纳公司）因与被上诉人易琪程商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初12724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海纳公司的上诉请求：1、改判一审判决，即海纳公司应按每日0.0005%的标准向易琪程支付2018年4月30日至2019年10月29日期间的逾期办理产权登记违约金8962.07元；2、请求根据具体改判情况，判令部分诉讼费用应由易琪程承担。事实和理由如下：一、海纳公司逾期办理过户登记的违约责任应适用涉案商品房买卖合同第十六条的约定，违约金的支付标准为每日0.0005%，一审判决认定违约金标准错误。1、合同第十五条约定双方同意选择“出卖人办理”的方式委托办理产权登记。合同第十六条约定，“出卖人违反第十五条的约定，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.0005%的违约金。”涉案补充协议第十条第3款约定，“买受人以银行按揭方式支付购房款的，产权证由出卖人统一办理。”在本案中，双方已明确选择由出卖人办理产权登记，且易琪程系以银行按揭方式购买涉案房屋，也应适用合同第十六条的约定。该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守。故，海纳公司应按每日已付房款的0.0005%向买受人支付违约金。2、涉案补充协议第十条第1款约定，“由于出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人每逾期一日，按每日总房款的万分之五向买受人支付违约金。”该条款约定的是在买受人办理产权证的情况下，出卖人未依约提供办证相关资料所应承担违约责任的标准。如前所述，该条款并不适用于双方已明确选择由出卖人办理产权登记，且依约银行按揭购房也应由出卖人办理产权登记的情形。故，本案不应适用涉案补充协议第十条第1款的约定。3、由于迟延办证并未给易琪程造成任何的确定的实际损失，案涉合同约定违约金过高，而且合同法规定的违约金是在于弥补守约方的实际损失，但易琪程没有任何证据证明其因逾期办证有造成任何实际损失，因此请求法院予以减少。二、鉴于双方此前已就延迟办理涉案房屋的过户登记手续事宜达成了合意，故，海纳公司应承担的违约金应自2018年4月30日起算。并且，海纳公司免收的物业管理费应与海纳公司应承担的违约金相冲抵。1、易琪程于2018年1月13日向海纳公司申请减免物业管理费，涉案管理费减免证明单载明“易琪程同意延期至2018年4月办理产权登记手续，现向海纳公司申请减免6个月物业管理费”。双方均同意顺延办理产权登记的期限至2018年4月30日，因此，延迟办理产权登记的违约金应自2018年4月30日起算，一审判决认定事实错误。2、免收的物业管理费3392.9元应与海纳公司应承担的违约金相冲抵。综上所述，海纳公司应按每日0.0005%的标准向易琪程支付2018年4月30日至2019年10月29日期间的逾期办理产权登记违约金【计至2019年10月29日为576天，海纳公司应予支付的违约金为8962.07元（8962.07元=3111829元×0.0005%/天×576天）】，且涉案房屋免收的物业管理费应与海纳公司应承担的违约金相冲抵。故，一审判决在认定事实及适用法律等多方面均存在错误，请求贵院依法予以纠正。易琪程答辩称：一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，依法驳回海纳公司的全部上诉请求。易琪程向一审法院起诉请求：海纳公司向易琪程支付逾期办理201房产权登记的违约金1173159.53元（以总房款3111829元为基数，每日按万分之五自2017年10月5日起计至2019年10月29日；之后另行主张）。一审法院认定事实：2016年3月1日，易琪程（买受人）与海纳公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容包括：易琪程向海纳公司购买201房，建筑面积168.3平方米，房屋总价为3111829元；付款方式为易琪程签订合同时付定金15万元，并于2016年3月15日前付首期款941829元（含定金），余款217万元办理银行贷款七成30年按揭。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记约定：双方同意选择以下第1项方式委托办理产权登记：1、出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机构为买受人申请办理产权登记。出卖人应如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料。出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供申请资料的，买受人不承担责任；出卖人已如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料且告知内容完备、准确，但买受人未及时提供产权登记机构要求的需由买受人提供的申请资料的，出卖人不承担责任。2、买受人办理。买受人办理产权登记的，出卖人应在商品房交付使用后____日内将登记机关要求的需由出卖人提供的申请资料提交买受人。第十六条就迟延办理产权登记的违约责任约定：出卖人违反第十五条的约定，双方同意买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.0005%的违约金。同日，易琪程、海纳公司一并签署了《补充协议》（合同附件三），该补充协议第十条“买卖合同第十六条补充”约定：1、由于出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人每逾期一日，按每日总房款的万分之五向买受人支付违约金。2、如因买受人原因或者买受人有关的原因导致未能按合同约定申请确权，或者买受人原因未能办理房地产权证或他项权证的，包括但不限于：买受人未充分及时提交各类资料；买受人未换领发票；买受人未按照规定支付各项税费；买受人未完全按照本补充协议的约定支付购房款，以按揭方式支付购房款的，出卖人尚未实际收到全部贷款；买受人未按约定补足增加面积房款；买受人不具备受让该商品房资格；因买受人的债务纠纷使得商品房权属处于受限制状态，均由买受人承担全部责任；3、买受人以银行按揭方式支付购房款的，产权证由出卖人统一办理。若出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，买受人应当自出卖人通知可以办理产权证之日起15个工作日内向出卖人提供办证相关资料，否则每逾期一日，应按出卖人为买受人提供担保金额的万分之五向出卖人支付违约金。上述补充协议第十六条“其他补充约定”第5款约定：……本协议是买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力。本补充协议由买受人和出卖人在签订买卖合同的同时签署。如本补充协议与买卖合同或双方此前所签订的协议有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准。2016年2月5日，易琪程向海纳公司支付定金15万元。同年3月1日，易琪程支付房款791829元。2016年3月3日，易琪程向海纳公司支付装修款39万元。2016年3月23日，易琪程（借款人、抵押人）、易福军（借款人）、中国农业银行股份有限公司珠海拱北支行（贷款人，以下简称农行拱北支行）以及海纳公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，约定：易琪程及易福军向农行拱北支行借款270万元用于购买201房，借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮15%后确定；海纳公司提供阶段性保证担保，易琪程以201房提供抵押担保。该合同第11.6条约定：非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十三条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记未在本合同第三十三条约定的期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之五的比例向贷款支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施。该合同第三十三条以及第三十五条约定：抵押人应协助配合贷款自本合同签订之日起三十日内办妥抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。之后，农行拱北支行按约定将贷款270万元划入易琪程指定的海纳公司名下银行账户。2016年5月17日，易琪程办理了201房的收楼手续并签署房屋收楼证明书。同日，易琪程向海纳公司出具《申请》，载明：“……因本人购买201房未在交付日2016年4月5日交付，现申请延期一个月交付（2016年5月5日），管理费从2016年5月5日开始计算。”海纳公司为此出具《管理费减免证明单》，同意减免一个月物业管理费，从2016年5月5日起收取物业管理费。2018年1月13日，易琪程、海纳公司签署《管理费减免证明单》，内容包括：易琪程同意201房延期至2018年4月办理产权登记手续，海纳公司同意减免2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费（每月484.7元）。易琪程主张，2018年11月，海纳公司向易琪程交付购房款发票；2019年7月4日，易琪程支付了契税44454.7元。另查，根据易琪程提供的201房不动产登记情况查询材料显示，2014年7月28日，201房因商品房开发留自用登记至办理权属登记至海纳公司名下；2017年8月，案涉201房设立抵押，债权人为周文基、**，被担保主债权数额为450万元，债务履行期限为2017年8月3日至2017年10月2日。2018年10月30日，根据**的保全申请，一审法院在（2018）粤0402民初8388号案件中对201房进行了查封。2019年7月10日，根据农行拱北支行的保全申请，一审法院在（2019）粤0402民初8496号案件中又对该房轮候查封。此外，易琪程曾提出查封异议，要求解除对201房的查封，一审法院于2019年8月23日作出（2018）粤0402民初8388号之三民事裁定，驳回了易琪程的异议请求。一审庭审时，对于未能办理201房产权登记的原因，海纳公司表示，为了筹集资金，海纳公司向**、周文基借款866万元并以201房作为抵押担保；因未还清借款，**、周文基已诉至一审法院，案号为（2018）粤0402民初8388号，但尚未审结。在一审庭审时，因原诉讼请求涉及的201房、A201号车位均存在抵押、查封，经一审法院释明，易琪程不请求解除合同，但要求撤回海纳公司协助易琪程办理201房、A201号车位权属登记的诉讼请求。一审法院认为，易琪程一审庭审时自愿撤回要求海纳公司办理201房、A201号车位产权登记的诉讼请求，是其自行处分权利的行为，不违反法律规定，一审法院予以确认。根据易琪程签署的《房屋收楼证明书》，海纳公司于2016年5月17日将201房交付给易琪程使用。结合《商品房买卖合同》第十五条关于办理产权登记时间的约定，海纳公司应在商品房交付使用后，即2017年11月8日前向产权登记机关为易琪程申请办理产权登记。因此，计至易琪程主张的2019年10月29日，逾期天数为720天。海纳公司于2016年3月将案涉201房出售给易琪程之后，又于2017年8月将该房抵押给案外人周文基、**，因担保债务未结清，导致该房至今未能办理产权登记，理应承担逾期办证的违约责任。本案争议的焦点在于：如何计付逾期办证违约金，包括违约金的计算标准以及海纳公司减免的物业管理费是否应当予以冲抵。关于逾期办证违约金的计算标准。易琪程、海纳公司签订的《商品房买卖合同》第十六条就迟延办理产权登记的违约责任约定：出卖人违反第十五条的规定，买受人不退房，出卖人应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款0.00005%的违约金。海纳公司要求按照该条款约定的每日百万之五来计算违约金，易琪程则认为此处手写的违约金计算比例为笔误，应按照《补充协议》约定的每日万分之五来计算违约金。对此，一审法院认为，首先，从约定来看，《补充协议》第十条“买卖合同第十六条补充”第1款约定：出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人按每日万分之五支付违约金。缴纳契税是办理产权登记的前提，而在本案易琪程缴交契税过程中，海纳公司存在迟延交付购房款发票、合同以及将购房款发票作废等情况，因此，结合《补充协议》第十六条的约定，海纳公司应按照该条款约定的每日万分之五标准支付违约金。其次，退一步讲，即便如海纳公司主张《补充协议》第十条第1款仅针对买受人自行办理产权登记而非出卖人办理产权登记的情形。该条第3款对于买受人以按揭方式支付购房款，产权证由出卖人统一办理且出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保情形下（易琪程符合该情形），买受人逾期提供办证相关资料，应按出卖人为买受人提供担保金额的每日万分之五支付违约金。从权利、义务对等的角度，基于海纳公司原因出现逾期办证，易琪程作为买受人要求海纳公司按每日万分之五支付违约金，符合公平原则。最后，《商品房买卖合同》其他条款，比如买受人逾期付款、出卖人逾期交楼等违约责任均约定违约金的计算比例为每日万分之五，即0.05%，而关于逾期办理产权登记的违约金计算标准却填写为“0.0005%”，并不能排除工作人员填写合同时存在笔误的可能性。在商品房买卖合同订立后，海纳公司未告知易琪程又将该房屋抵押给案外人，属于恶意违约的情形。每日百万之五的违约金结算标准，不足以弥补易琪程的损失，不符合违约金应当具有的补偿性和惩罚性功能。综上所述，易琪程要求海纳公司按照每日万分之五计算违约金，理由正当，一审法院予以支持。关于海纳公司免收的物业管理费是否应当冲抵的问题。海纳公司因逾期办理产权登记手续，减免了易琪程2018年1月至6月期间的物业管理费合计3392.9元。一方面，上述物业管理费的减免，是海纳公司在《商品房买卖合同》之外自愿作出的费用减免，与其承担的逾期办证违约责任相比，金额较小，与违约金属于两种性质完全不同的款项。另一方面，本案并无证据显示易琪程因物业管理费用减免而作出放弃追究海纳公司相应期间逾期办证违约责任的意思表示，且易琪程亦表示不同意在本案中将物业管理费和违约金进行冲抵。因此，海纳公司要求在逾期办证违约金中冲抵免收物业管理费的主张，理据不足，一审法院不予支持。综上，海纳公司应当按照每日万分之五的标准向易琪程支付逾期办证违约金合计1120258.44元（3111829元×0.05%×720天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：海纳公司于判决生效之日起十日内向易琪程支付逾期办证违约金1120258.44元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费实际收取15358元，保全费5000元，均由海纳房产公司负担。二审期间，双方均未提交证据。经查明，易琪程一审交纳案件受理费为20486元。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，各方均无异议，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为海纳公司承担逾期办证违约责任计算标准、计算期间认定以及易琪程免交物业管理费2908.2元是否可以冲抵逾期办证违约金。关于逾期办证违约金计算标准的问题，海纳公司上诉认为逾期办证违约金计算标准应当按照《商品房买卖合同》第十六条约定，对此本院认为，《补充协议》第十条约定系《商品房买卖合同》第十六条之补充，因此在上述条款针对逾期办证违约金标准表述存在矛盾情况下，应当以《补充协议》第十条约定为准，并非将《商品房买卖合同》第十六条约定作为逾期办证违约金计算标准。《补充协议》第十条作为《商品房买卖合同》第十六条补充内容，主旨均为约束逾期办证行为及应当承担相应违约责任。《补充协议》第十条第1款约定内容为：“由于出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人每逾期一日，按每日总房款的万分之五向买受人支付违约金”，此条针对海纳公司存在逾期提交办证相关资料行为致使易琪程无法办理案涉房屋房地产权证时，易琪程有权要求其按照每日0.05%标准承担逾期办证违约责任，并未约定仅在易琪程负责办证情况下方可适用该条款，因此只需查明海纳公司是否存在逾期提交办证资料行为，是否因该行为产生逾期办证后果即可。根据查明事实显示，海纳公司在案涉房屋出售后未办理房屋按揭贷款抵押登记，反而将已经出售房屋作为自己财产向他人提供借款抵押担保，在案涉房屋具备办理房地产权证情况下未按照约定向易琪程提交办证所需相关资料，致使案涉房屋至今无法办理房地产权登记手续，海纳公司应当按照《补充协议》第十条约定承担相应违约责任。海纳公司上诉认为《补充协议》第十条第1款仅适用买受人办理产权证情况，不适用本案由出卖人办理产权登记情况，该上诉理由与合同约定内容并不符合，理据不足，本院不予采纳。况且，如若按照每日0.0005%标准计算逾期办证违约金，海纳公司每日仅需支付15.56元，该违约金标准确实约定过低，无法达到违约金具备补偿性及惩罚性功能。海纳公司上诉认为按照每日0.05%计算违约金过高，超过易琪程实际损失，但海纳公司并未对此提出证据予以证实，本院对此不予采纳。综上，计算海纳公司逾期办证违约金标准应当为每日0.05%。关于逾期办证违约金计算期间的问题，按照《商品房买卖合同》约定，海纳公司应在房屋交付使用后540日内办理产权登记，案涉房屋自2016年5月17日交付业主使用，因此应在2017年11月8日之前办理产权登记。但此后，易琪程签署《管理费减免证明单》，同意将涉案房屋办理房地产权证日期延长至2018年4月份，因此逾期办证违约金应当从2018年5月1日开始计算，计算至易琪程主张2019年10月29日止，共计547天。一审法院并未考量易琪程同意延期办证时间，计算逾期办证日期为720天，属于认定事实错误，本院予以纠正。关于物业管理费3392.9元是否冲抵违约金的问题，根据2016年5月5日《管理费减免证明单》显示海纳公司自愿免除易琪程一个月物业管理费，此为海纳公司对自己权利处置，此时逾期办证违约金并未产生，不存在冲抵违约金基础，因此该月物业管理费减免不能冲抵逾期办证违约金。根据2018年1月13日的《管理费减免证明单》显示，海纳公司是通过减免物业管理费方式与易琪程重新约定办证期限，即易琪程同意将办证期限予以延长，而减免物业管理费作为延长办理房地产权证期限的相应对价，目前逾期办证违约金已经按照该约定从2018年4月30日开始计算，因此减免的物业管理费不能再行冲抵违约金，海纳公司该上诉理由，本院不予采纳。综上，海纳公司应当按照每日0.05%的标准向易琪程支付逾期办证违约金合计852641.15元（3111829元×0.05%×548天）。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人海纳公司针对逾期办证违约金计算期间提起上诉有理，本院予以部分采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初12724号民事判决；二、珠海市海纳房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向易琪程支付逾期办证违约金852641.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取20486元，保全费5000元，共计25486元，由海纳公司负担9650元，由易琪程负担15836元；二审案件受理费14802元，由海纳公司负担11266元，由易琪程负担3536元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年六月二日书记员  程 敏