北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初7281号原告（反诉被告）：刘之博，男，汉族，1992年6月14日出生，住西安市莲湖区。身份证号码：×××委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王军，女，汉族，1969年7月27日出生，住北京市朝阳区。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。刘之博与王军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘之博之委托诉讼代理人李立，王军及其委托诉讼代理人马桂吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘之博向本院提出诉讼请求：1、依法确认2019年3月12日双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月19日解除；2、依法判令王军返还房屋押金16000元；3、依法判令王军退还房屋租金6400元；4、依法判令王军支付违约金16000元；5、本案诉讼费用由王军承担。事实和理由：2019年3月12日双方签署了《北京市房屋租赁合同》，约定刘之博承租王军位于北京市海淀区万柳阳春光华家园x号楼x的房屋，租金每月16000元，押金16000元。合同签署后，刘之博依约向缴纳了押金和租金。承租期间，房屋阳台漏雨，卫生间往楼下漏水，刘之博通知王军进行维修，王军一直未履行维修义务，导致刘之博不能正常使用房屋，按照合同约定，刘之博通知王军解除《北京市房屋租赁合同》，并要求王军退还押金、承担违约金，但王军一直拒绝，故诉至法院。王军辩称，刘之博的诉讼请求与实际情况不符，我方不存在违约行为，是刘之博在合同履行期限届满前，擅自搬出涉案房屋，其根本违约导致涉案合同无法继续履行，刘之博主张的押金、违约金无事实根据和合同依据，刘之博违约在先，按合同约定我方可以扣除违约金及赔偿金等费用，所以不同意返还刘之博房屋押金，我方要求用押金抵扣违约金及赔偿损失，刘之博单方要求解除合同，其是违约方，违约方不具有合同解除权。刘之博主张房屋设施损坏要求我方维修，我方已经联系物业积极帮助其进行维修，同时，合同中约定了房屋设施如有损坏，刘之博可告知我方进行维修，也可以先对维修费进行垫付，再由我方支付维修费，另外涉案房屋中有两个卫生间，不影响其正常居住。王军提出反诉请求：1、判令刘之博支付违约金16000元；2、判令刘之博赔偿损失48000元；3、本案诉讼费用由刘之博承担。反诉事实与理由：同我方本诉答辩意见。刘之博对王军的反诉辩称，不同意王军的全部反诉请求，涉案合同解除是因为王军未履行应当承担的维修义务，而且维修不是指单一的窗户和卫生间的维修，两处维修都未履行，导致刘之博无法正常使用涉案房屋，后刘之博提出解除合同并办理了相关解除合同手续，所以涉案合同解除是因为王军未履行房屋维修义务导致的，我方依据合同第10条第3项的约定主张解除，我方不存在任何违约行为，无需向王军支付违约金、赔偿金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：2019年3月12日，经北京链家房地产经纪有限公司居间，王军（出租方、甲方）与刘之博（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定王军将其所有的位于北京市海淀区万柳阳春光华家园x号楼x号房屋出租给刘之博用于居住使用，约定居住人数为2人，最多不超过4人，租赁期限自2019年3月30日至2021年3月29日，租金每月16000元，按季支付，各期租金支付日期分别为2019年3月30日、2019年6月30日、2019年9月30日、2019年12月30日…，押金16000元，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。对于房屋及附属品、设备设施因自然属性或合理使用而导致损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应当减少租金或延迟租赁期限。其中，甲方有不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的情形，乙方有权单方解除合同。甲方有第十条第三款约定的情形之一，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿损失。合同签订后，刘之博按月支付了房屋押金16000元及前三季度的房屋租金144000元，不存在拖欠其他费用的情形。刘之博主张，2019年4月及2019年11月，因分别发生窗户漏雨及客厅卫生间漏水的情况，王军未予维修，导致其无法正常使用房屋，其已于2019年12月向王军提出退租，并于2019年12月19日与王军委托的中介公司人员办理了房屋交接手续。为此提交其与王军的微信聊天截图，其中包含的照片显示2019年4月25日飘窗下地板处有水渍、2019年11月23日管道连接处有水渍，王军均答复其联系物业及维修工人解决；刘之博与中介公司人员交接房屋电卡、燃气卡、房门钥匙、门禁等收条一张。王军对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可，主张其已及时联系维修，不存在违约行为，同时房屋内有两个卫生间，可以满足刘之博正常居住的需求。为此提交其与刘之博的完整微信聊天截图，其中显示2019年4月25日王军答复“周六10:00，王师傅上门，135XXXXXXXX”,2019年11月23日答复“已经和物业沟通了，物业会找你”；2019年12月23日阳春光华物业服务中心出具的《情况说明》“阳春光华家园x号楼x室业主王军曾于2019年4月28日联系物业，要求维修其房屋飘窗漏雨问题，我单位工程部于报修当日入户查看后打防水胶维修。王军又于11月23日联系物业，要求维修其房屋次卫生间往楼下漏水问题，我单位工程部于报修当日入户查看，因当时住有孕妇且房屋内主卫生间可正常使用，经与业主沟通，决定暂缓维修”；房屋内部环境视频，显示有两个卫生间，房屋目前处于空置状态。经询，刘之博配偶大致于2019年11月至12月期间生产。诉讼过程中，王军主张，因刘之博提前解除合同，年关将至，其无法对外出租房屋，故主张三个月的房屋空置租金损失，同时，已收取的房屋押金其同意直接抵扣刘之博应承担的违约金。经询，由于2019年12月19日刘之博已实际腾退房屋，合同无法继续履行，王军同意于该日双方房屋租赁合同解除。本院认为，刘之博与王军签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守合同约定，不得擅自变更或解除。本案中，刘之博主张王军未尽到租赁物的维修义务，故要求提前解除双方合同。但从现有证据来看，对于房屋飘窗漏雨及卫生间管道漏水问题，王军已积极联系物业公司维修处理，对于次卫生间经查勘后暂缓修理的问题，考虑到刘之博家庭成员身体条件的客观实际及主卫生间可以正常使用的情况，该维修方案符合常理，在此情况下，涉案房屋尚未达到影响刘之博正常居住使用，合同目的不能实现的程度，故刘之博擅自搬离并交还房屋的行为，不符合合同约定有权单方解除合同的情形，也不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但鉴于刘之博已实际搬离，其承租义务无法强制履行，且王军在诉讼过程中同意双方合同于2019年12月19日解除，故本院确认王军与刘之博所签《北京市房屋租赁合同》于2019年12月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘之博提前退租的行为，违约在先，其应按照双方房屋租赁合同的约定向王军支付违约金16000元，经询，王军同意将已收取的押金直接抵扣违约金，本院对此不持异议，故刘之博已交纳的押金16000元，王军无须退还。据此刘之博要求王军退还押金及承担违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。刘之博于2019年12月19日搬离，其租金支付至2019年12月29日，故剩余租期内的租金，王军应予退还，经核算为5333元。就王军反诉主张的经济损失48000元，本院认为，违约金已具有惩罚性及弥补损失的作用，且王军未举证证明其实际损失的情况，故本院对王军的该项反诉请求不予支持。当事人提交的其他证据，不影响本院依据以上查明的事实作出裁判，本院不再逐一评述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十条之规定，判决如下：一、王军与刘之博于2019年3月12日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月19日解除；二、王军于本判决生效之日起七日内退还刘之博剩余租金5333元；三、刘之博于本判决生效之日起七日内赔偿王军违约金16000元；（已抵扣）四、驳回刘之博的其他诉讼请求；五、驳回王军的其他反诉请求。案件受理费380元（刘之博已预交），由刘之博自行负担327元；由王军负担53元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费700元（王军已预交），由王军自行负担525元；由刘之博负担175元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉、反诉不服的交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 梁 珊二〇二〇年六月二十四日书记员 刘佩瑶