北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1533号原告：周海琳，女，1964年5月29日出生，汉族，北京市门头沟区村民，住北京市昌平区。被告：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。负责人：黄景，镇长。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪函敏，北京乾同律师事务所实习律师。原告周海琳与被告北京市门头沟区永定镇人民政府（简称永定镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周海琳、被告永定镇政府之委托诉讼代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海琳向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告交付38．98平方米差额面积的安置房；2．判决被告支付原告逾期交房违约金176565．6元（自2016年1月25日至实际交房之日即2019年12月26日，共计1432日，以616500元为基数，按日万分之二标准计算违约金）；3．判决被告向原告补足应付的周转费24000元。事实与理由：2012年11月，原告与被告就北京市门头沟区永定镇XX街1号房屋拆迁事宜签订《门头沟区永定镇XX地块房屋征收项目征收安置补偿协议》（以下简称《安置协议》），协议认定安置人口为包括原告在内的4人，约定被告安置原告一居室、两居室各一套，定向安置房建筑面积为137平方米。该协议还约定了各类征收补偿、补助款，其中包括按照每名安置人口每月500元标准计算的三年周转费72000元。根据《门头沟区永定镇城市建设房屋征收补偿安置办法》（以下简称《安置办法》）及《门头沟区永定镇城市建设房屋征收补偿安置办法实施细则》（以下简称《安置办法实施细则》）规定，认定被安置人口按照人均45平方米的标准进行安置。根据安置政策，安置房预计三年内建设完成并入住，但是被告方实际于2019年12月26日才交付两套安置房，且安置房实际面积不足180平方米。此外，双方签订《安置协议》时约定的周转费标准为每人每月500元，后被告在2017年3月将周转费标准调整为每人每月800元，我认为合同签订满三年后就应当适用每人每月800元的标准支付周转费，所以我方要求被告补足从2015年11月27日至2017年3月26日的周转费差额。综上，被告方行为给原告生活造成严重影响和极大的经济损失，被告应当依约承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告永定镇政府辩称：第一，双方签订的《安置协议》及《北京市定向安置房购房协议》（以下简称《安置房购房协议》）中对安置房面积有明确约定，原告方要求交付补足安置面积差额38．98平方米房屋的诉讼请求于法无据。第二，《安置协议》《安置房购房协议》中对交房时间均无约定，有关安置政策的说明文件不能代替合同约定，具体交房时间应以合同为准。在向原告方交付房屋之前，我方一直向其支付周转费，不存在违约行为。如果法庭认为我方存在违约，我方认为原告主张的违约金过高，请求酌情降低。第三，我方已经按照合同约定支付了周转费，并且自2017年3月27日将周转费标准从每人每月500元上调至每人每月800元，原告要求补足周转费没有事实及合同依据。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：周海琳作为被征收人（乙方）与征收人（甲方）永定镇政府就永定镇XX街1号签订《安置协议》，协议约定，乙方按照认定补偿人口人均建筑面积45平方米的标准，可以在北京市门头沟区永定镇XX地块房屋征收项目定向安置房“XX地块”选择定向安置房屋建筑面积180平方米。因户型原因，乙方同意实际购买定向安置房一居室一套、二居室一套，定向安置房总建筑面积为137平方米。认定补偿人口数为4人，分别是：周海琳、周佳莹、冯超、于建军。协议约定，周转租房费为72000元，冬季取暖费4800元。双方另签订《安置房购房协议》，约定周海琳自愿向永定镇政府购买一套一居室安置房，面积55平米；一套两居室安置房，面积82平方米；周海琳应按照每平方米4500元的标准支付安置房总价款共计616500元。上述两份协议周海琳签字日期为2012年11月27日，永定镇政府签章日期为2013年1月24日。永定镇政府已经依约支付了各项安置补偿款项，周海琳已依约缴纳了安置房购房款。合同是制式合同，第六条“交房与入住”中交房时间系空白没有填写。第七条“逾期交房责任”载明：“1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，甲方不承担任何违约责任。交付时间可以顺延的，在合理时间内顺延（具体交付时间另行通知），不能顺延或无法交付的，由政府相关部门协调，甲乙双方共同协商解决。2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限，将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1）……（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。”关于周转费、取暖费支付情况。双方一致认可《安置协议》所载明周转费、取暖费均已发放。周海琳提交了其尾号9262中国农业银行活期存折明细清单和尾号7372中国农业银行卡交易明细清单，以上证据显示尾号9262的活期存折于2016年9月26日取得周转费12000元，于2018年2月13日取得周转费40000元，于2019年1月24日取得周转费19200元，于2019年9月20日取得周转费51200元；尾号7372银行卡于2016年2月3日取得补助9600元，于2017年2月20日取得周转费13600元。结合上述交易明细以及永定镇政府提交的周海琳周转费发放明细表，可以认定永定镇政府已经支付周海琳从2012年11月27日至2019年12月26日的周转费、取暖费，其中周转费标准为在2017年3月26日之前按照每人每月500元支付，2017年3月27日之后按每人每月800元支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于永定镇政府是否应向周海琳交付38．98平米差额面积安置房一节。《安置协议》载明周海琳可以选择定向安置房180平方米，因户型原因周海琳同意实际购买定向安置房一居室、二居室各一套，总面积为137平米；被征收房屋认定建筑面积为138．46平方米，周海琳取得剩余房屋面积货币补偿款36993元。本案中，《安置协议》系双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。现周海琳主张签订《安置协议》时，永定镇政府口头承诺安置房交房时会按照每人45平方米的标准补足差额面积，永定镇政府对此不予认可，周海琳未提交相关证据予以证实，该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于永定镇政府是否应承担逾期交房违约责任一节。本院认为，当事人就履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方合同中未明确约定交房日期，但永定镇政府作为安置房购房合同的一方主体，交付房屋是其主要的合同义务，故永定镇政府应在合理的期间内交付房屋，结合本案具体情况以及门头沟区安置房交付的相关情况，本院认为协议签订后三年内应属于永定镇政府交付房屋的一个合理期间，具体到本案，即永定镇政府应在2016年1月23日前向周海琳交付房屋，逾期未交付，应承担逾期交房的违约责任，故周海琳要求永定镇政府承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的标准，根据合同约定，永定镇政府承担违约金的标准是以已付房款为基数，按照日万分之二标准计算，考虑到永定镇政府每月向周海琳支付周转费，且永定镇政府认为违约金过高，要求酌降违约金，故本院根据当事人的损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则确定永定镇政府应承担的违约金数额，周海琳主张过高部分的违约金，本院不予支持。关于周海琳主张永定镇政府补足自2015年11月27日至2017年3月26日期间周转费差额一节。双方一致认可《安置协议》约定周转费支付标准为每人每月500元，后永定镇政府自2017年3月27日开始将周转费支付标准提高为每人每月800元。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，永定镇政府调整周转费支付标准，周海琳予以接收，视为双方协商一致对合同内容予以变更，但周海琳据此要求永定镇政府支付自2015年11月27日至2017年3月26日期间的周转费差额的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十二条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起七日内支付周海琳逾期交房违约金132424．2元；二、驳回周海琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百五十二元，由周海琳负担三千三百九十六元，已交纳；由北京市门头沟区永定镇人民政府负担一千四百五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 殷文辉二〇二〇年六月二十三日法官助理 张天泽书 记 员 刘美辰