天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）津民初93号原告：岳彩光，男，汉族，1968年8月4日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。被告：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。法定代表人：陈贵德，该公司董事长。委托诉讼代理人：王立彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨翠翠，女，该公司员工。原告岳彩光与被告中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳彩光的委托诉讼代理人高本京，被告中金公司的委托诉讼代理人孙宪、薛晓瑞，第三人晨始公司的委托诉讼代理人王立彬、杨翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳彩光向本院提出诉讼请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异12号执行裁定书（以下简称12号执行裁定）；2.依法解除对登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区××号楼（沂房权证城区字第2××6号）（以下简称Ａ15号房屋）的查封，并停止对该房屋的执行；3.依法确认Ａ15号房屋归岳彩光所有；4.案件受理费由中金公司承担。事实与理由：岳彩光认为12号执行裁定认定事实错误，裁定结果错误，故提起案外人执行异议之诉。（一）Ａ15号房屋应归岳彩光所有。1.岳彩光与晨始公司于2015年5月30日签订《智圣汤泉庄园认购协议》，约定岳彩光购买晨始公司建设的位于沂南县智圣汤泉庄园南区××栋别墅住宅，并于当日缴纳定金20万元，后涉案房屋编号于2015年6月3日变更为Ａ15号房屋。岳彩光分次交清全部购房款2828904元。因此，岳彩光与晨始公司之间存在有效的商品房买卖合同关系。2.岳彩光实际占有Ａ15号房屋。岳彩光于2015年8月10日在购房户钥匙发放联系单、物品交验单签字确认，于2015年5月缴纳物业费。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，该房屋已经由岳彩光实际占有，该房屋已经归岳彩光所有。3.岳彩光在查封之前已经购买并占有Ａ15号房屋，没有办理房屋登记备案是晨始公司没有履行义务，岳彩光对此并无过错。（二）应依法解除对Ａ15号房屋的查封，确认Ａ15号房屋归岳彩光所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定，应当解除对岳彩光购买的Ａ15号房屋的查封，确认该房屋归岳彩光所有。另外，根据相关意见，购房者的期待权益优于抵押权。中金公司辩称，请求驳回岳彩光的全部诉讼请求。事实与理由：（1）岳彩光在A15号房屋被查封前与晨始公司签订的认购协议，未进行备案登记，并不是合法有效的商品房买卖合同。同时，岳彩光未提供付款凭证、银行流水等实际支付房屋价款的证据，不能证明其已经履行完毕支付购房款的义务。（2）岳彩光提交的证据不能证明其对A15号房屋实际占有。（3）A15号房屋面积为300多平方米的三层别墅，不符合消费者购买房屋用于居住的目的，不符合《异议和复议规定》第二十九条规定的情形。综上，中金公司对A15号房屋设定了抵押权，岳彩光对涉案房屋不享有任何物权，不能对抗抵押权人。晨始公司述称，同意岳彩光的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对岳彩光提交的证据一EMS快递单的真实性和证明力予以认定。中金公司质证认为岳彩光起诉超出法律规定的期限。因岳彩光采用网上立案方式立案，岳彩光收到本院（2019）津执异12号执行裁定后通过网上立案的方式，已在法定期限内提起案外人执行异议之诉，并未超过起诉期限。对岳彩光提交的证据二12号执行裁定的真实性予以认定，但对岳彩光主张的证明目的不予认定。对岳彩光提交的证据三中《智圣汤泉庄园认购协议》、银行回单的真实性予以认定。《智圣汤泉庄园认购协议》具备商品房买卖合同的主要条款，本院对该协议的证明力予以认定；虽然晨始公司认可其收到岳彩光2748904元购房款，但因部分款项（25万元）无支付凭证，部分款项（沂南县春光鞋业有限公司支付l278904元、田淑超支付40万元、邓永霞支付57万元，共计2248904元）系案外人向晨始公司支付，部分款项（25万元）系岳彩光通过POS机支付但收款方为临沂市东方国际旅行社。因岳彩光并未进一步提交证据证明其委托沂南县春光鞋业有限公司、田淑超、邓永霞向晨始公司付款，也未证明临沂市东方国际旅行社代晨始公司收款，故本院对岳彩光关于其向晨始公司实际支付了2748904元购房款的主张，不予认定。岳彩光提交的证据四《购房户钥匙发放联系单》《物品交验清单》及物业费单据，可以证实岳彩光已经实际占用使用A15号房屋。因晨始公司提交的证据与岳彩光提交的部分证据内容和证明目的相同，故本院对晨始公司提交的证据的认证意见同前述岳彩光提交相应证据的认证意见。本院根据经审理确认的证据，认定事实如下：2015年6月3日岳彩光与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：岳彩光认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区××栋××室，暂测建筑面积362.68平方米，规划用途为酒店式公寓，房屋单价7800元／平方米，总价款2828904元。同时约定，岳彩光在签订认购协议书同时交付定金20万元。2015年6月14日之前，岳彩光交齐全部房款或规定比例的首付款142万元，并签订《商品房买卖合同》后，岳彩光可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为2828904元。本院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县××街道××路××号××楼××楼（产权证号浦房权证浦阳字第0××6、0××7号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下、包括Ａ15号房屋在内的房产。2017年7月10日，本院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任，中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。另查，A15号房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。本院作出的(2016)津民初100号民事判决主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中岳彩光主张权利的A15号房屋。(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向本院申请执行，本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。2019年9月2日，本院作出12号执行裁定，驳回岳彩光的异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：岳彩光对A15号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及岳彩光对A15号房屋是否享有所有权。岳彩光对A15号房屋提出的执行异议被本院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。《异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述三个条文分析，《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，是对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准的规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准的规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有的抵押权。本案中，A15号房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。本院已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就A15号房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然岳彩光在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但其未能提交证据证明其符合《异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这两个条件。另外，岳彩光享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其主张依照《异议和复议规定》第二十八条规定要求对A15号房屋停止执行，依据不足。因此，本院对岳彩光要求解除对A15号房屋的查封并停止执行的请求，不予支持。因岳彩光对A15号房屋停止执行的主张缺乏依据，且A15号房屋目前仍登记在晨始公司名下，岳彩光仅对A15号房屋享有债权请求权，故，本院对岳彩光要求确认其对A15号房屋享有所有权的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决如下：驳回岳彩光的诉讼请求。案件受理费28791元，由岳彩光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 郝 艳审判员 左 楠审判员 段昊博二〇二〇年六月三十日书记员 曹 淳