北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初4664号原告：杨玉柱，男，1983年4月19日出生，蒙古族，住河北省承德市丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：徐良久，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲，北京威诺律师事务所实习律师。被告：丁秀霞，女，1969年5月4日出生，汉族，住山西省天镇县，北京华佩园旅游观光有限公司总经理。委托诉讼代理人：张文利，男，住北京市昌平区，由北京华佩园旅游观光有限公司推荐。原告杨玉柱与被告丁秀霞合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉柱及其委托诉讼代理人徐良久、杨菲，被告丁秀霞及其委托诉讼代理人张文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉柱向本院提出诉讼请求：1.丁秀霞返还杨玉柱第一年剩余租金179178元；2.丁秀霞向杨玉柱支付违约金100万元；3.丁秀霞向杨玉柱支付利息损失（以179178元为基数，自2018年12月11日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费由丁秀霞承担。事实与理由：杨玉柱与丁秀霞签订《合作协议》，约定丁秀霞将华佩园餐厅大厅及后厨租赁给杨玉柱经营，合同期限为2018年7月18日至2023年6月，第一年租金为30万元。后杨玉柱按照合同约定支付了第一年租金，并于接手餐厅后对餐厅进行了装修，花费装修费10多万元。2018年12月初，丁秀霞告知杨玉柱餐厅要被拆除，杨玉柱迫不得已于2018年12月11日搬走，房屋于2018年12月12日被拆除。丁秀霞的违约行为导致合同无法继续履行。按照合同法相关规定及合同的约定，丁秀霞应承担相应的违约责任。被告丁秀霞辩称：在扣除水电费且杨玉柱归还其拉走的家具的情况下，可以考虑退还杨玉柱部分租金。对违约金及利息部分不予认可。双方之间是合作关系，之前一直合作愉快。2018年12月，政府强制拆除了丁秀霞的华佩园餐厅，拆除的理由一说是保护水源地，又说是违建，但是丁秀霞没有收到政府公文。此次拆迁对于杨玉柱和丁秀霞双方而言都是不公平的，丁秀霞一方不存在违约行为，无需承担支付违约金或利息的责任。经审理查明：2018年7月18日，丁秀霞作为甲方，杨玉柱作为乙方签订了《合作协议》。双方约定：甲方将华佩园餐厅大厅及后厨交乙方经营餐饮，双方系合作关系，其中一间留给甲方作为办公室；乙方第一年支付给甲方30万元，第二年支付给甲方35万元，第三年支付给甲方45万元，第四年支付给甲方50万元，第五年支付给甲方50万元，协议签订之日起全额支付给甲方，每年须提前一个月支付给甲方；合作期限为五年，从2018年7月18日至2023年6月止；甲方负责提供给乙方餐饮营业执照及经营场所，会计费用3000元由乙方支付，乙方应严格遵守我国的《食品安全法》等食品方面的法律法规和规章，乙方应注意用电、用水、用气、用火、消防等综合安全，如发生安全问题或财产损失均由乙方自行承担；所有设施乙方均应在甲方同意后进行装修或拆除，但主体结构不得拆除或改建，乙方不得转让转租；甲方负责提供水、电，电费每度按1.5元计算，水费每吨6元，由乙方按表计量每月15日缴纳给甲方；甲方原有的餐具、设施无偿提供给乙方使用，合同终止后，乙方应按清单所列，返还给甲方，如有损坏按原物补齐或折价赔偿；双方严格遵守本协议，乙方必须遵纪守法不允许搞任何违法行为，如遇国家征收征用，与乙方没有任何关系，甲方得到政府补偿后把乙方当年剩余部分退还给乙方，合作期间因一方违约不能继续履行该合同，应向对方支付100万元违约金；如发生争议，双方协商解决，协商不成，双方同意在昌平区法院诉讼解决；本合同一式两份，双方各执一份，具同等效力，协议自双方签字之日起生效。杨玉柱早于2018年6月24日、7月2日，即已向丁秀霞支付30万元。上述合同签订后，杨玉柱开始经营华佩园餐厅，并使用了丁秀霞作为法定代表人的北京华佩园旅游观光有限公司（以下简称华佩园公司）的营业执照和食品经营许可证。2018年12月11日，丁秀霞两次通过微信通知杨玉柱“杨总你好，政府明天强拆，赶紧往出搬东西，务必今天落实”、“杨总你好：政府明天要强拆饭店，赶紧往外搬东西。务必今天落实。包括我的后院要强拆”。2018年12月12日，华佩园餐厅被政府强制拆除。杨玉柱表示：杨玉柱并不知晓华佩园餐厅被政府强拆的确切原因，也不知道华佩园餐厅所使用的土地和房屋的性质，丁秀霞曾将华佩园餐厅出租给谢向荣经营，后亦告知杨玉柱可以承租该餐厅经营，杨玉柱便从谢向荣处接手了华佩园餐厅。丁秀霞认为华佩园餐厅所占用的土地为商业用地，不应被政府强拆，并提交了《企业（个体工商户）经营场所证明》及《昌平区土地利用总体规划图（2006-2020）》的图片作为证据。《企业（个体工商户）经营场所证明》载明：单位名称为北京昌阳华佩采摘园，经营者姓名为丁秀霞，经营场所地址为北京市昌平区阳坊镇后白虎涧村，“产权人证明”处内容为“同意将上述地址的房屋提供给该单位或个体工商户使用，使用面积3000平方米。产权为个人，由本人签字（丁秀霞签名）”，“初审情况”处盖有北京市昌平区阳坊镇后白虎涧村民委员会（以下简称后白虎涧村民委员会）公章，“审核情况”处内容为“该经营场所规划用途为商业，建设审批手续齐全，不属于违法建设。此证明仅用于办理卫生、食药手续，不做他用。2014年12月22日。”并盖有北京市昌平区阳坊镇人民政府（以下简称阳坊镇政府）公章。《昌平区土地利用总体规划图（2006-2020）》的图片显示后白虎涧村地块中有标号为116的地块。丁秀霞称该116地块即为华佩园餐厅所占土地，为城镇建设用地，但未能提供该图片的来源，仅表示百度上可以查到。2020年1月2日，北京市规划和自然资源委员会昌平分局就本院发出的《协助调查函》出具复函，表明“经核对2009年昌平区第二次全国土地调查成果，该地块（华佩园餐厅所占土地）现状地类为旱地、其他草地”。杨玉柱认为，丁秀霞作为出租方应保障承租人在租期内对租赁房屋的正常使用，现租赁房屋被政府强拆导致合同不能继续履行，故丁秀霞存在违约情形，其有权向丁秀霞主张违约金和利息，并表示其所遭受的损失包括15万元左右的装修费用、逾期经营收益（每天利润超4000元）、员工工资等。杨玉柱另提交了一份收条佐证其经营投入。该收条载明落款日期为2018年6月24日，收款人为谢向荣，担保人为丁秀霞，收条内容为“今收到杨玉柱接华佩园餐厅原租户谢向荣留下来后厨烟筒改造、空调四个、监控上网共计6万元整。”丁秀霞则称杨玉柱从华佩园餐厅撤出时搬走了其部分家具和设备，且尚欠水费未付清，并就此提交了华佩园公司单方盖章的清单一份。该清单列明，厨房内包括灶台、冰柜、工作台、吧台等设备和家具的价值为116180元；大堂内包括大桌子、转盘、桌椅板凳等家具的价值为65600元；2018年5月到2018年12月11日每个月12吨水，220天共计2664吨，每吨水6元，合计15984元；以上共计198764元。杨玉柱对丁秀霞的该部分主张不予认可，表示杨玉柱接手华佩园餐厅时并未接收过上述清单所列的大部分设备和家具，撤出时亦未搬走任何清单内所列物品，而其经营华佩园餐厅使用的是井水，且因丁秀霞经常带客人在华佩园餐厅免费吃饭故双方协商无需再交纳水费，不存在拖欠水费的问题。另，双方均认可杨玉柱在接手华佩园餐厅时，双方并未制作餐具、设施的交接清单。上述事实，有《合作协议》、银行电子回单、微信记录、收条、营业执照、食品经营许可证、图片、《企业（个体工商户）经营场所证明》、复函、清单及当事人陈述等在案佐证。本院认为：丁秀霞与杨玉柱签订的《合作协议》，实质上系约定丁秀霞将华佩园餐厅的营业场所和餐饮营业执照出租给杨玉柱使用。2018年12月12日，华佩园餐厅被政府强制拆除。2020年1月2日，北京市规划和自然资源委员会昌平分局出函确认华佩园餐厅所占土地的地类为农用地。虽然丁秀霞持有后白虎涧村民委员会和阳坊镇政府盖章的《企业（个体工商户）经营场所证明》，但上述单位和组织均非国家土地管理部门，无权决定土地的性质和用途，且《企业（个体工商户）经营场所证明》亦载明此文件仅用于办理卫生、食药手续，不做他用。因此丁秀霞以此证据证明华佩园餐厅用地为商业用地，依据不足，本院不予支持。丁秀霞提交的《昌平区土地利用总体规划图（2006-2020）》的图片来源不明、内容不清，与本院向北京市规划和自然资源委员会昌平分局调取的官方结果相悖，本院对此亦不予采信。综上，本院确认华佩园餐厅所占用土地为农用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十四条中规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。据此，《合作协议》虽系双方合意，但在农用地上约定租赁、经营餐厅，且未办理合法的农用地转用审批手续，显然违反了上述法律强制性规定，应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《合作协议》无效后，丁秀霞因该合同取得的财产，应当予以返还，但杨玉柱实际使用了华佩园餐厅（2018年7月18日至2018年12月11日共计147天），其应向丁秀霞支付使用期间的使用费120821.92元（费用金额参照合同约定的租金标准），故与杨玉柱支付的租金折抵后，丁秀霞应向杨玉柱退还租金179178.08元。杨玉柱于本案中仅主张丁秀霞退还179178元，本院予以支持。华佩园餐厅地处农村，杨玉柱在签订合同时对该餐厅所占土地的性质未能尽到必要、正确的注意义务，对《合作协议》的无效亦具有一定过错，故对杨玉柱主张的利息损失，本院不再支持。丁秀霞称杨玉柱从华佩园餐厅撤出时搬走了其部分家具和设备，且尚欠水费未付清，但其提交的相关证据并不能够证明其该项主张，而杨玉柱对此亦不予认可，故本院对丁秀霞的该部分抗辩意见不予支持。《合作协议》无效后，其中约定的违约条款亦无效，杨玉柱向丁秀霞主张违约金无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条规定，判决如下：一、被告丁秀霞于本判决生效之日起七日内向原告杨玉柱返还179178元；二、驳回原告杨玉柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15413元，由原告杨玉柱负担11529元，已交纳；由被告丁秀霞负担3884元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高 笛审 判 员  朱晋华审 判 员  赵 娟二〇二〇年六月二十日法官助理  程新淼书 记 员  付琛琛