西安市未央区人民法院民事判决书 (2020)陕0112民初2269号 原告（反诉被告）:刘向前，男，1968年10月16日出生，汉族，住河南省夏邑县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：侯凯，陕西永嘉信律师事务所律师。被告（反诉原告）:郭勇，男，1974年5月6日出生，汉族，住河南省息县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡家欣，陕西泽秦律师事务所律师。原告（反诉被告）刘向前与被告（反诉原告）郭勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘向前的委托诉讼代理人侯凯，郭勇的委托诉讼代理人胡家欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘向前向本院提出诉讼请求：1.判令郭勇赔偿违约金18900元，装修损失28058元，共计46958元；2.本案诉讼费由郭勇承担。事实和理由：2017年2月23日，刘向前、郭勇签订《租赁合同》，约定郭勇将位于西安市XX商城XX号房屋租给刘向前商业使用，场地面积约为75平方米，租赁期限自2017年4月1日起至2026年3月31日止共计10年，月租金5000元，第二年以后每年递增6%，押金2000元。合同签订后，刘向前对房屋进行装修（花费：37000元）用于经营烟酒、副食、饮料销售，并按约缴纳押金和房屋租金。2019年8月底郭勇对出租房屋断水断电强行要求解除合同未果。后郭勇于2019年10月28日向刘向前送达通知一份，要求解除合同并于2019年10月30日腾房。在双方并未达成共识下，郭勇在10月31日组织人员将刘向前正在销售的店内烟酒等强行搬到路边收回出租房屋，致使刘向前无法继续使用承租房屋经营烟酒生意。刘向前认为双方签订的《租赁合同》合法有效，郭勇强行收回出租房屋严重违反合同约定，侵害刘向前合法权益并造成刘向前装修和经营损失。后协商未果，故诉至法院。郭勇辩称，案涉房屋因涉及拆迁，产权人收回案涉房屋，致使租赁合同无法继续履行，答辩人没有违约行为，无需赔偿违约金和装修损失。案涉房屋系案外人陕西骏宝实业有限公司和陕西科技大学合作建造，2019年7月份，陕西科技大学因规划原因，收回案涉房屋并实施拆除，郭勇收到通知后，及时书面及电话通知包括刘向前在内的商户，要求各承租的商户及时腾清房屋，但刘向前拒不搬离，后郭勇在陕西骏宝实业有限公司物业部及保安的见证下，并向辖区派出所报备后，将租赁房屋收回。租赁合同客观上履行不能，郭勇在履行合同过程中，无违约行为，无需承担违约责任。郭勇向本院提出反诉请求：1.判令刘向前支付房屋占有使用费16750元。2.判令刘向前承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月23日，郭勇、刘向前签订《租赁合同》，约定郭勇将位于XX商城XX、XX号房屋租赁给刘向前使用，租赁面积约为75平方米，租赁期间10年，自2017年4月1日起至2026年3月31日止，月租金5000元，之后每年在上一季度基础上递增6%。合同签订后，郭勇将房屋交付刘向前使用。2019年8月房屋产权人陕西科技大学因拆迁收回涉案房屋，郭勇以电话、书面通知等方式多次要求刘向前腾空房屋，双方结算剩余租金并退还。但刘向前却提出不合理要求，拒不腾房。期间，郭勇和刘向前对租金进行了结算，刘向前也收取了郭勇退还的剩余租金等，但却一直占用涉案房屋至2019年10月30日即占用房屋约3.6个月。为维护合法权益。故诉至法院。 刘向前辩称，其与郭勇是签约合同的主体，郭勇与陕西科技大学签订的房屋拆迁补偿协议并不构成郭勇以此具有合同约定及法定的解除权，且郭勇也未将陕西科技大学拆迁的文件及手续向其出示，相反却一味的单方面提出解除合同，最终在八月份对出租房屋停水停电，致其虽仍在使用房屋却无法正常经营；郭勇未能证明合同无法履行的前提下，停水停电，双方对违约金和损失赔偿问题协商未果，退还的部分费用也未明确是何费用，既有可能是八月份停水停电的损失也有可能是押金等等，因此郭勇所说，结算剩余租金后退还，其无法认同；双方《租赁合同》期限是十年，其为此进行了装修投入，同时也明确约定了违约金计算方法，郭勇的违约解除合同赔偿其的损失是法定合同义务，由于违约金无法弥补其损失，故同时请求。郭勇退还的费用因双方并未明确其性质，故不存在占用费，郭勇反诉要求支付房屋占用费16750元无事实及法律依据。经审理查明，本院认定事实如下：2017年2月23日，刘向前（乙方）与郭勇（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于西安市XX商城XX号房屋租给乙方商业使用。租赁期限为10年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止。即合同终止时间为2026年4月1日。65000押金为2000元。甲乙双方如其中一方违约，原则上出租房屋租金年总价的30%来赔偿对方。2019年5月18日，刘向前缴纳案涉房屋2019年4月1日-2020年3月30日房屋租金6.3万元，每月租金5250元。庭审中双方认可已支付的6.3万元租金中郭勇已退还刘向前租金4.3万元；20197152019年10月30日郭勇收回案涉租赁房屋。上述事实有《租赁合同》、工商服务业统一收款收据及当事人的陈述等材料在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘向前与郭勇签订的《租赁合同》是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。郭勇提前解除合同，未提交证据证明其解除行为系合同约定或法律规定的免除违约责任的情形，故其解除合同系违约，应当承担违约责任，现刘向前30主张郭勇应向其支付18900元违约金的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持；对刘向前主张郭勇应承担装修损失的诉讼请求，因其提供的证据无法证明装修剩余残值损失，故28058对其该请求本院依法不予支持。关于郭勇的反诉主张，刘向前依据合同向郭勇支付2019年4月1日-2020年3月30日案涉房屋租金6.3万元，月租金为5250元，郭勇于2019年10月30日收回案涉房屋，故截止当日刘向前应支付的租金为36750元，刘向前已支付租金6.3万元，对于房屋收回后的剩余租金26250元，郭勇应退还刘向前。而郭勇实际退还刘向前43000元，多退还的16750元，刘向前应返还给郭勇。因刘向前向郭勇支付押金2000元，郭勇应当向刘向前退还20197152019103016750。为减轻当事人诉累，在刘向前应向郭勇返还的款项中予以扣减，故刘向前应向郭勇退还14750元。因本案中郭勇因向刘向前支付违约金18900元，刘向前应向郭勇退还14750元，两相抵扣，郭勇应向刘向前支付4150元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭勇于本判决生效之日起十五日内支付刘向前189004150元；16750二、驳回刘向前其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费973元（刘向前已预交），由郭勇负担272元，与上述款项支付时一并支付给刘向前；由刘向前负担701元。反诉费109元，由郭勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长  徐  红人民陪审员  郭金山人民陪审员  党天堂 二〇二〇年六月一日 法官 助 理  刘思檬    书  记  员  仲海燕2020011222691968101669XXXXXXXXXXXXXXXXXX19740506XXXXXXXXXXXXXXXXXX20200116120001