北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13940号原告：北京理工大学，住所地北京市海淀区中关村南大街5号。法定代表人：张军，校长。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被告：郑丹丹，女，1990年5月10日出生，汉族，户籍地河南省新安县。被告：张明（兼郑丹丹的委托诉讼代理人），男，1978年9月11日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市香河县。原告北京理工大学（以下简称理工大学）与被告郑丹丹、张明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告理工大学之委托诉讼代理人任彦锦，被告张明（兼郑丹丹的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。理工大学向本院提出诉讼请求：1、判令郑丹丹、张明按照每月3000元标准支付我校自2018年12月1日起至涉案房屋实际腾退之日即2020年5月28日止的房屋占有使用费，并按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准支付相应利息（2018年12月1日-2019年11月30日，使用费：36000元，以36000元为基数从2018年12月1日至判决日支付利息；2019年12月1日-2020年5月28日，使用费：17700元，以17700元为基数从2019年12月1日至判决日支付利息。）；2、判令本案诉讼费由郑丹丹、张明承担。事实与理由：2017年12月1日，北京理工大学后勤集团能源管理服务中心与郑丹丹签署《房屋租赁合同》，约定郑丹丹承租位于北京海淀区×号的浴室北侧门面房一间，建筑面积20平方米，作为打印复印、出售眼镜场地使用，租赁期自2017年12月1日至2018年11月30日，租赁保证金10000元，月租金为3000元。北京理工大学后勤集团能源管理服务中心系我校设立的内部机构，不具有独立法人资格，涉诉合同相关的权利义务应由我校概括承受，我校认可其与郑丹丹签署的涉诉合同真实有效。涉诉合同到期后，双方未对房屋续租及合同续订事宜达成一致，双方租赁关系终止，但郑丹丹、张明始终未退还房屋亦未再向我校支付任何房屋租赁或使用费用。我校曾于2019年9月4日向郑丹丹发出《关于限期腾退房屋的通知》，并于2019年9月20日在涉诉房屋处张贴了关于腾退事项的《告知》，但郑丹丹未按照文书要求腾退房屋。2019年10月14日，我校约谈郑丹丹房屋腾退事宜再次进行沟通。截止立案日，郑丹丹、张明仍违法占有使用涉诉房屋。我校为涉诉房屋合法的房屋所有权人，郑丹丹的行为已侵犯了我校的法权益，特向法院提起诉讼，请法院查明判如所请。由于张明与郑丹丹曾为夫妻关系，其与郑丹丹共同占用涉诉房屋不予腾退，且共同将涉诉房屋转租第三方并收取租金。张明应与郑丹丹共同承担支付房屋使用费、赔偿损失等责任。郑丹丹、张明共同辩称，这个店的租赁合同是张明委托郑丹丹签订的，实际经营者是张明。签订合同之后，郑丹丹带孩子，在2018年之后就不管理了，这个店就和郑丹丹没有关系了。签订合同之后没有营业执照，断断续续营业，张明与别人合作的时候是找了工商部门，也处罚了几次。后来赶上疫情断断续续也没有开张。从2017年到2018年都没有正常营业过，到合同期满之后，没有人找我们谈过租金和续签，我们找过理工大学，他们签订合同的部门都找不到了。我们没有正常营业，工商部门和食药监部门还有学校总是去检查。从签订合同直到现在都是这样的，一直都不正常，所以我们不同意理工大学的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年12月1日，北京理工大学后勤集团能源管理服务中心（甲方、以下简称理工大学后勤中心）与郑丹丹（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“甲方将浴室北侧门面房一间，建筑面积为20㎡的房屋，出租给乙方作为打印复印、出售眼镜场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。租赁期从2017年12月1日起至2018年11月30日止。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前30天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁；甲乙双方商定本房租赁保证金为10000元，在本合同签订之日起一次性支付。租金价格与租金交付时间：每平方米日租金单价为5元，月租金共计3000元，支付方式为半年预付，由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。乙方需在合同签订时向甲方出示工商营业执照正本并提供复印件，合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动，另本出租房不允许用于餐饮类经营活动，不允许使用明火，不允许经营与大学校园文化氛围不和谐的商业活动。”另查，理工大学后勤中心为理工大学内设机构，涉案房屋为理工大学所有。郑丹丹与张明原系夫妻关系，双方于2017年5月2日协议离婚。上述租赁合同签订后，理工大学履行了房屋交付义务，涉案房屋由郑丹丹、张明经营使用，其于租期内并不拖欠理工大学租金。租赁合同期限届满后，郑丹丹、张明未向理工大学交还涉案房屋，亦未再向理工大学支付租金或房屋使用费。2019年5月31日，张明就涉案房屋与胡铁平签订《合作协议》，将涉案房屋出租予胡铁平，双方约定：“甲方给乙方的门面房位于北京理工大学浴室北侧一层底商，该门面建筑面积共二十平方米左右。乙方租赁房屋作为打字复印使用，租赁期限2019年6月1日起至2020年5月31日，租赁期限为壹年，租期内每年租金为60000元。”2019年9月4日，理工大学向郑丹丹发出《关于限期腾退房屋的通知》，内容为：“按照学校规划要求，经学校研究，决定收回浴室。请于2019年9月20日前腾退房屋，并联系学校房屋管理部门办理房屋腾退手续。逾期未腾退的，学校将强制收回，并追究相关责任，一切损失自行负责。”后因郑丹丹、张明未于到期日腾退涉案房屋，理工大学另于2019年9月20日张贴书面《告知》，内容为：“根据北京理工大学党政办公室《关于限期腾退房屋的通知》的要求，请将该房屋于2019年9月20日腾退并办理相关手续，逾期未腾退的学校将强制收回，并追究相关责任，一切损失自行负责。”告知发出后，郑丹丹、张明仍未按通知要求履行，期间虽与理工大学进行约谈、沟通，但未能就房屋腾退等事宜达成一致意见。此后，经理工大学向实际经营使用人胡铁平催要，胡铁平于2020年5月28日向理工大学腾退交还了涉案房屋，与理工大学办理了涉案房屋交接手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：理工大学要求郑丹丹、张明支付其占有使用涉案房屋期间的使用费，郑丹丹、张明对此予以反驳。其中，张明主张涉案房屋的实际经营者一直为其本人，与郑丹丹无关，但张明所述委托关系事实与其代表郑丹丹接收上述通知、告知之事实不符，该事实未得到理工大学的认可，郑丹丹、张明未就其主张向本院提供证据。郑丹丹、张明另以租赁期间无法办理营业执照及未能正常经营为由进行抗辩，其关于向理工大学提出该项问题未得到解决的事实，未得到理工大学的认可，郑丹丹、张明未能就此事实向本院提供证据。另经院询问，张明自认已依其与胡铁平之间的上述协议，实际全部收取胡铁平租金60000元。本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，理工大学与郑丹丹自愿签订租赁合同，将校园内房屋出租郑丹丹经营使用，双方所签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。实际履行中，双方当事人均履行了租赁合同主要义务，租期内并无纠纷。但于租期届满后，双方未能续签合同，理工大学没有继续将涉案房屋出租郑丹丹使用的约定或法定义务，而郑丹丹负有及时向理工大学交还涉案房屋之法定义务，双方租赁合同因期限届满而终止，其继续占用涉案房屋缺乏相应的合同及法律依据，且造成理工大学无法收回并重新利用涉案房屋的经济损失，郑丹丹作为承租人应对此承担相应的法律责任。故现理工大学要求郑丹丹参照租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。但该校关于利息之主张，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。张明自认为涉案房屋的实际经营者，且于后期已全部收取胡铁平支付的租金，其与郑丹丹关于合同主体之异议及未正常经营之抗辩，无相关证据支持，且与本案缺乏关联，本院不予采信，张明应对上述损失承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百三十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，郑丹丹、张明按租赁合同约定标准即每月3000元，支付北京理工大学自2018年12月1日至2020年5月28日期间的房屋使用费；二、驳回北京理工大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，由郑丹丹、张明负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年六月二十九日书记员 王晓华