广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31604号上诉人（原审被告）：张丽，女，汉族，1981年11月9日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：深圳市滨海物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口街道后海大道1041号港湾创业大厦5层ST，统一社会信用代码：91440300789236730Q。法定代表人：曾威振。委托诉讼代理人：阮犁荒，广东创安律师事务所律师。上诉人张丽因与被上诉人深圳市滨海物业管理有限公司（以下简称滨海公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张丽的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令诉讼费用由滨海公司承担。事实与理由：1.滨海公司主张的债权期限大部分丧失了诉讼时效保护，对超出时效保护部分没有审查和保护的必要。该案件立案时间为2019年1月21日，而滨海公司在其起诉状上要求的物业管理服务费截止日期为2015年12月30日，根据《中华人民共和国民法总则》，民事诉讼诉讼时效为三年，也就是滨海公司主张的该费用追索已超过诉讼时效。滨海公司故意在起诉状上书写日期是2018年11月5日，就是为了混淆视听，故意造成没有超出诉讼时效的假象。2.法庭上滨海公司提供了EMS快递单，以证明其于2018年4月28日以张丽的涉案房产为址邮寄了律师函催收欠费，但张丽并未收到催收邮件及签字。众所周知，EMS邮件必须要收件人本人持有效证件签收才算完成，否则无权签收之人签邮件是无效的。而滨海公司律师在法庭上指出邮件已留置于信箱，但实际上信箱锁是坏的导致了邮件的遗失。张丽没有收到EMS邮件，等于滨海公司没有向张丽主张过权利。3.张丽提供的《业主管理规约》加盖的是第五届业主委员会的公章，而不是第四届，当时出庭时已经说明是因为业委会换届所以第四届的公章已被销毁。小区自2015年1月26日开始一直都在履行的新版《业主管理规约》中并没有约定违约金，新版规约是在政府部门有备案的，并且是和滨海公司一起做的备案。而一审法院不做审核调查取证，采用滨海公司提供的09年版过期规约，来收取日万分之五的违约金没有依据。滨海公司未提交任何答辩意见。滨海公司向一审法院起诉请求：1.判令张丽给付所欠物业服务费26865.25元；逾期交纳物业服务费违约金172132.29元，合计198997.54元。2.判令本案诉讼费用由张丽承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区××北滨海之××花园××房（涉案房产），建筑面积79.36平方米，于2005年7月15日核准登记至张丽名下。2007年2月1日，深圳市南山区滨XX窗小区业主委员会(甲方)与滨海公司（乙方）签订《“滨XX窗”临时物业服务委托合同》，约定：本合同有效期自2007年2月1日起至滨XX窗业主大会选聘物业公司接管为止；物业管理服务费收费标准为小高层住宅2.50元/平方米/月，高层住宅2.80元/平方米/月；及其他内容。2009年12月21日，深圳市南山区滨XX窗业主委员会出具《业主管理规约》，内容为：业主应按照有关规定交纳、使用和管理维修基金；业主未按规定交付物业管理服务费的，物业管理公司应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业管理企业有权要求业主或物业使用人补缴并从逾期之日起，按每天万分之五收取滞纳金等。2010年12月31日，深圳市南山区滨XX窗小区业主委员会(甲方)与滨海公司（乙方）签订《“滨XX窗”物业服务委托合同》，约定：乙方为涉案小区提供物业管理服务；物业服务期限为五年，自2010年12月31日起至2015年12月30日止；物业服务费收费标准为小高层住宅2.50元/平方米/月，高层住宅2.80元/平方米/月;业主应每月按时缴纳物业服务费，交费日期为每月的10日和20日前，逾期不缴费的，按《业主公约》的约定处理；本体维修基金由业主（物业使用人）缴交，标准为0.25元/平方米/月；及其他内容。2016年3月2日，深圳市南山区滨XX窗花园第四届业主委员会向滨海公司出具《关于调整滨XX窗物管合同真空期的通知》，内容为：该业委会将真空期调整延长至2016年4月30日，在此期间继续由滨海公司在本校区内履行相应物业管理职责和权利。为证明滨海公司于2018年4月28日向张丽邮寄了律师函，催收相关费用，滨海公司提交了EMS快递详情单及盖有邮戳的投放快递明细单。张丽对该证据不予认可，表示并未收到。为证明涉案小区的水电费由滨海公司统一代收代缴，且滨海公司已垫付了涉案房产2014年4月至2016年4月期间的水费、垃圾处理费和排污费的事实，滨海公司提交了盖有深圳水务集团有限公司南山分公司印章的《用户水费清单》予以证明。张丽对前述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。为证明涉案小区的管理混乱、出现各种问题，如安保工作人员态度差、电梯保养弄虚作假、滨海公司非法牟利、4楼架空层非法装修出租牟利、非法对停车位进行销售和长期租赁等，张丽提交了《关于滨XX窗花园电梯维保问题的投诉》、《关于小区未张贴维保标志的说明》、《关于滨XX窗花园电梯维保问题联席会议的公告》、《滨XX窗花园第四届业委会致物管的首封公开信》、《关于督促落实业委会有关要求的通知》、《关于滨XX窗花园停车位非法销售或长期租赁情况的风险提示公告》、《关于滨XX窗花园日常专修金缴存情况问题的报告和投诉函》、《关于滨XX窗花园物管合同期满的通知函》、《关于滨海物业交接说明的回复函》、《关于再次申请召开滨XX窗物业企业交接事宜联席会议的报告》及业主反馈意见、《关于金地物业进驻滨XX窗物业管理的情况说明》、《大爆前业委会肮脏内幕》等复印件。滨海公司对前述证据均不予认可。张丽另提交一份《管理规约（B版）》复印件，以证明小区业委会的管理规约中并未约定滞纳金的标准。滨海公司对该证据不予认可。一审庭审中，滨海公司明确其要求的违约金分二部分，其中物业管理费按照欠费金额的日万分之五，水费等滞纳金按欠费金额的日百分之一计算，计算至起诉之日；滨海公司明确其要求的物业服务费包括物业管理费、水费、垃圾处理费、排污费（具体金额以滨海公司提交的欠费明细统计表为准）。滨海公司提交的《欠费明细统计表》显示：2010年1月至2016年4月期间的物业管理费共计16887.96元；2010年1月至2016年5月期间的水费、垃圾处理费、排污费分别为6814.20元、1039.50元、2114.19元。滨海公司表示其主张的垃圾处理费、排污费、水费的期间是代扣代缴时间，实际均为上一个月的费用。一审庭审中，张丽主张其2016年以前的费用均是现金缴纳，但无提供证据，并确认其自2016年1月开始没有缴纳相关费用。一审法院认为，滨海公司与涉案小区业主委员会签订的《“滨XX窗”物业服务委托合同》合法有效，该合同到期后，滨海公司继续为涉案小区提供物业管理服务，故滨海公司、张丽之间存在事实上的物业服务合同关系。张丽未举证证明滨海公司未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括张丽在内的涉案小区业主提供物业管理服务，张丽虽主张滨海公司存在物业管理不到位等问题，但张丽以此为由主张可以不交或者少交物业管理费，理据不足，一审法院不予采纳。滨海公司为小区提供物业管理服务至2016年4月30日，故张丽应向滨海公司支付2016年4月30日之前的物业服务费及各项费用。对于张丽提出的诉讼时效抗辩，滨海公司提交的律师函EMS快递详情单显示滨海公司已于2018年4月28日向张丽的涉案房产邮寄了律师函，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，因滨海公司已向张丽提出履行请求，构成诉讼时效的中断，但是滨海公司未提交2018年4月之前的催收记录，故2015年4月之前的相关费用，已过诉讼时效，一审法院不予支持。故对于滨海公司主张的2010年1月至2015年4月所欠的相关费用，一审法院不予支持。对于滨海公司主张的2015年5月至2016年4月30日期间的物业管理费，张丽未举证证明其已向滨海公司缴纳了前述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果。故参照《“滨XX窗”物业服务委托合同》中约定的相关费用标准，张丽应支付滨海公司上述期间的物业管理费2666.50元（2.80元/月/平方米×79.36平方米×12个月）。对于滨海公司要求张丽支付的垃圾处理费、水费、排污费。承前所述，对于2010年1月至2015年4月的相关费用，已过诉讼时效，一审法院不予支持。对于2015年5月至2016年4月30日滨海公司代收垃圾处理费、水费、排污费，符合相关规定，且滨海公司已提交相关证据证明涉案房产每月的水费金额及滨海公司已代为垫付的事实，故滨海公司要求的垃圾处理费175.50元、排污费464.40元及水费1667.50元，张丽应予支付。对于滨海公司主张的前述费用的滞纳金。因《“滨XX窗”物业服务委托合同》约定张丽逾期支付物业服务费的，应按《业主公约》的约定处理，而涉案小区的业主委员会作出的《业主公约》中明确承诺业主未按规定缴纳物业管理服务费的，物业服务企业有权要求按日万分之五的标准收取滞纳金，该承诺对全体业主均有拘束力，故张丽逾期支付物业服务费的，应自逾期之日起，即自当月的21日起，按每月应交物业管理费222.21元的日万分之五的标准向滨海公司支付违约金，支付至滨海公司起诉之日，即2019年1月21日止。对于滨海公司主张的水费等其他费用的违约金，因物业管理合同及业主公约中均未约定逾期缴纳前述费用应支付违约金，故滨海公司要求水费等费用的违约金无事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张丽于判决生效之日起十日内向滨海公司支付物业管理费2666.50元、垃圾处理费175.50元、排污费464.40元及水费1667.50元及2015年5月至2016年4月期间的物业管理费的违约金（按每月应交物业管理费222.21元的日万分之五的标准，自当月21日起，依次计算至2019年1月21日止）；二、驳回滨海公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2139.98元，由滨海公司负担1139.98元，由张丽负担1000元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据张丽上诉理由，二审争议的焦点在于：一、滨海公司的诉请是否已超过诉讼时效；二、双方是否存在迟延付款违约金的约定。关于诉讼时效问题。滨海公司在本案提交的律师函EMS快递详情单显示，滨海公司于2018年4月28日按照准确的送达地址向张丽发送了催收函件。邮单虽无签收信息，但有邮政部门的收寄印章，本院予以采信。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，张丽所欠2015年10月1日之前物业管理费及相关费用的二年诉讼时效期间在该时点之前均已届满。因此，滨海公司虽于2018年4月28日发出催收函件，但对时效期间已经届满的该部分债权亦无法发生诉讼时效中断的法律效果。滨海公司诉请张丽支付2015年10月1日之前的物业管理费及相关费用，本院不予支持。张丽欠付的2015年10月至2016年4月30日期间物业管理费1555.46元（2.80元/月/平方米×79.36平方米×7个月）、垃圾处理费108元、排污费301.59元、水费1100.55元，张丽应予以支付。关于迟延付款违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张丽辩称2015年1月26号之后实行的《业主公约》已取消滞纳金的约定，应就此举证证明。但其在本案所提交的《管理规约（B版）》文本并无当时在任的第四届业主委员会签章，从其关于第四届业主委员会印章已销毁的答辩意见中亦可知该证据确非在诉争的物业费产生期间发生，现张丽仅以该事后打印的文本主张其内容为当时实行的《业主公约》，本院不予采信。因张丽的举证不足以证明双方对于滞纳金的约定已经发生变更，张丽拒绝支付逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判令张丽自逾期之日即当月21日起，按每月应交物业管理费222.21元的日万分之五的标准向滨海公司支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，张丽的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2275号民事判决第二项；二、变更深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2275号民事判决第一项为：张丽应于本判决生效之日起十日内向深圳市滨海物业管理有限公司支付物业管理费1555.46元、垃圾处理费108元、排污费301.59元、水费1100.55元，及逾期支付2015年10月至2016年4月物业管理费的违约金（各月违约金分别以每月应交物业管理费222.21元为基数，按日万分之五的标准，自当月21日起，计算至2019年1月21日止）；三、驳回深圳市滨海物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2139.98元，由深圳市滨海物业管理有限公司负担1139.38元，张丽负担1000元；二审案件受理费50元，由深圳市滨海物业管理有限公司负担20元，张丽负担30元，张丽应于本判决生效之日起十日内迳付深圳市滨海物业管理有限公司30元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二〇年六月二十四日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。