湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初4133号 原告：湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路702号。 法定代表人：余庆九，总经理。 委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。 被告：湖南高地建材有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路10号恒隆国际大厦28楼。 法定代表人：何蓉，总经理。 委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凌峰，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。 原告湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司（以下简称新华书店长沙公司）与被告湖南高地建材有限公司（以下简称高地建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序于2020年6月15日、6月18日公开开庭进行了审理。原告新华书店长沙公司的委托诉讼代理人陈文中和汪玉、被告高地建材公司的委托诉讼代理人全宏英和陈凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新华书店长沙公司向本院提出诉讼请求：1．判令高地建材公司向新华书店长沙公司支付租金223522元；2．判令确认高地建材公司支付的押金200000元不予退还；3．判令高地建材公司赔偿损失2577491.14元（违约金和资金损失按日万分之五的标准，自2018年8月30日起计算至2019年1月16日）；4．判令由高地建材公司承担本案诉讼费和财产保全费。事实和理由：2013年7月23日，新华书店长沙公司与高地建材公司签订《房屋租赁合同》，约定新华书店长沙公司将位于长沙市芙蓉区蔡锷中路140号房屋（以下简称案涉房屋）出租给高地建材公司，2015年9月18日至2016年9月17日的年租金标准为746000元，高地建材公司每半年度支付373000元，2016年9月18日至2017年9月17日的年租金标准为780000元，高地建材公司每半年度支付390000元。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府就案涉房屋发布拆迁公告。2016年12月31日，因长沙市芙蓉区人民政府在案涉房屋周围建设围挡，高地建材公司实际停止经营。截至2016年12月31日，高地建材公司欠付租金223522元，经多次催告，高地建材公司至今仍未支付。2018年8月10日，新华书店长沙公司与长沙市芙蓉区城市房屋征收补偿管理办公室（以下简称征收办）签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定新华书店长沙公司应于2018年8月30日将案涉房屋交征收办验收。但高地建材公司经新华书店长沙公司多次催告仍占据案涉房屋，未按合同约定将案涉房屋返还，导致新华书店长沙公司直至2019年1月16日才将案涉房屋交付征收办，依照《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》第四条第三款、第五条第二款之约定，高地建材公司拒不腾退、返还租赁房屋的行为，导致新华书店长沙公司不仅须向征收办每日支付征收补偿总额万分之五的逾期违约金，还导致征收办得以行使抗辩权，不予按约向新华书店长沙公司支付征收补偿费余款，给新华书店长沙公司造成了巨额资金损失。新华书店长沙公司与高地建材公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按合同约定和法律规定行使权利、履行义务。现高地建材公司逾期支付租金223522元，经多次催告仍未履行其支付义务，根据《房屋租赁合同》第四条第2项、第5项的约定，高地建材公司所交押金200000元应不予返还，且高地建材公司还应向新华书店长沙公司赔偿拒不腾退返还案涉房屋给新华书店长沙公司造成的重大损失。 原告新华书店长沙公司向本院提交的证据有：1．新华书店长沙公司的营业执照；2．高地建材公司的国家企业信用信息公示系统资料；3．《房屋租赁合同》；4．长沙市芙蓉区人民政府蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告；5．水电费缴纳明细；6．《协议书》；7．新华书店长沙公司的《通知》；8．新华书店长沙公司的《工作函》；9．湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2535号《民事判决书》；10．《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》；11．《房屋移交拆房通知确认单》。 被告高地建材公司辩称，高地建材公司无须支付租金，也无须承担违约责任和赔偿资金损失，新华书店长沙公司要求支付租金223522元，没有提供计算标准和租金计算时间节点，也未向法庭提交任何证据证明。《房屋租赁合同》第四条第11项第（1）点约定，如租赁房屋被城市拆迁改造，造成高地建材公司无法经营，本合同自行终止履行，终止履行后的期间，高地建材公司不承担租金和物业管理费，除此双方均不承担违约责任。长沙市芙蓉区人民政府于2016年7月12日发布征收范围公告，案涉房屋在征收范围内，征收拆迁造成高地建材公司无法经营，故《房屋租赁合同》于2016年7月12日已终止履行，终止履行后，高地建材公司无须支付租金和物业管理费。且即便高地建材公司可能存在欠付租金的情形，但并非是高地建材公司原因，高地建材公司租赁案涉房屋用于经营手机市场，而该手机市场内有150多个散户租赁柜台，因房屋征收拆迁导致市场被迫停业，散户因此拒绝向高地建材公司支付租金，高地建材公司不存在过错，因此无须向新华书店长沙公司支付租金和承担违约责任。由于案涉房屋在被征收范围内，高地建材公司需另寻场地继续经营手机市场业务，新华书店长沙公司应给予适当的过渡期，故高地建材公司也无须支付2016年7月12日之后的租金和承担违约责任。高地建材公司缴纳的200000元押金应当予以退还，根据《房屋租赁合同》的约定，高地建材公司缴纳的押金200000元，在高地建材公司退出该房屋并与新华书店长沙公司结清账务后五日内按原金额退还。房屋租赁合同被终止并非基于高地建材公司过错，高地建材公司亦无拖欠租金等严重违约情形，且高地建材公司于2017年2月28日已腾空房屋搬迁至长沙市黄泥街含英里一号商场一楼（675平方米），在新华书店长沙公司与征收办于2018年8月10日签订征收补偿协议之前，对新华书店长沙公司签订征收补偿协议和向征收办交房未造成任何影响，没有造成新华书店长沙公司的任何损失，故高地建材公司向新华书店长沙公司缴纳的押金200000元应当退还。 被告高地建材公司向本院提交的证据有：1．租金发票；2．宝南街社区征收民意调查通知、新华书店长沙公司的《复函》、长沙市芙蓉区人民政府芙政征字2016第6-1号《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围公告》、《长沙市芙蓉区人民政府蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》、致蔡锷中路两厢棚户区改造项目被征收居民的公开信（五）、关于清理租赁和经营行为、整顿交通秩序并开展综合执法的通告；3．关于在蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告、蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具的《证明》；4．《门面租赁合同》、长沙市芙蓉区定王台街道办事处黄泥街社区居委会的《证明》、湖南当代影视文化实业发展有限公司的《证明》、房屋腾空和搬迁现场照片；5．证人胡奎华（身份证号码：430124197204044960）的证言、证人罗业山（身份证号码：432503197502287110）的证言、证人易光明（身份证号码：42102219881113033X）的证言；6．长沙市中级人民法院（2020）湘01民终3307号《民事判决书》。 对原告新华书店长沙公司、被告高地建材公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下： 2013年7月23日，新华书店长沙公司与高地建材公司签订《房屋租赁合同》，约定新华书店长沙公司将案涉房屋出租给高地建材公司，租赁期限自2013年9月18日起至2018年9月17日止；第一年至第三年的年租金为746000元，第四年和第五年的年租金为780000元，每年分两次支付；高地建材公司应交押金200000元，在高地建材公司退出该房屋并与新华书店长沙公司结清账务后五日内按原金额退还高地建材公司，在租赁期间高地建材公司如有严重违约将扣除押金，新华书店长沙公司如有严重违约将双倍返还押金；高地建材公司拖欠租金达1个月的，新华书店长沙公司可以单方解除合同，收回房屋，并保留追究高地建材公司违约责任及损害赔偿责任的权利；高地建材公司应在合同出现提前终止或期满或合同解除情形后10日内腾空案涉房屋，超过10日，房屋里仍有余物或还有装修设备未拆除的，视为高地建材公司放弃所有权，新华书店长沙公司有权处置；租赁期内，如租赁房屋被城市拆迁改造，造成高地建材公司无法经营，合同终止履行，终止履行后的期间，高地建材公司不承担租金和物业管理费，除此，双方均不承担违约责任，不给予对方任何形式的补偿。高地建材公司于2016年9月18日后未再向新华书店长沙公司支付租金。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府发布《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》，案涉房屋位于征收范围内。2016年12月9日，长沙市芙蓉区地方税务局、长沙市芙蓉区公安消防大队、长沙市工商行政管理局芙蓉分局等芙蓉区政府十一个职能部门联合发布关于清理租赁和经营行为、整顿交通秩序并开展综合执法的通告，通知长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有房屋的出租方、承租方于通告之日起，就租赁关系的解除即行协商，并于通告之日起15日内解除租赁关系，长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有经营业主于通告之日起即行处置所经营物品，并于通告之日10日内停止经营、将经营物品搬离。2016年12月10日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部发布关于在蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告，通知称指挥部将于2016年12月22日开始沿征收范围进行围挡施工。2016年12月31日，因案涉房屋周围被建设围挡，高地建材公司实际停止经营。2017年2月28日，高地建材公司腾空案涉房屋，搬至长沙市芙蓉区黄泥街含英里一号商场一楼经营手机市场业务。2018年7月20日，新华书店长沙公司向高地建材公司作出《工作函》，通知称新华书店长沙公司即将于2018年7月与政府正式签订征收补偿协议，并在协议签订后10个工作日内向政府移交房屋所有权，请高地建材公司在2018年7月28日前与新华书店长沙公司协商并签订《搬迁补偿协议》。2018年9月4日，新华书店长沙公司与征收办、长沙市芙蓉区定王台街道办事处签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，约定案涉房屋为被征收房屋，案涉房屋补偿金为92838389元、案涉房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额为5193923元、各项奖励金额为43812元，共计98076124元，新华书店长沙公司须结清水、电、燃气、有线电视等附属设施费用，并于2018年8月30日前将被征收房屋腾空交给征收办验收，一并移交被征收房屋的相关手续和有效证明，由征收办办理产权注销手续，如新华书店长沙公司未按本协议约定时间搬迁腾房，则应按征收补偿总金额每日万分之五承担违约金。2018年12月3日，新华书店长沙公司向高地建材公司发出《通知》，通知高地建材公司务必于2018年12月10日前将房屋内所有东西都搬走。2019年1月16日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具《房屋移交拆房通知确认单》，确认被征收人新华书店长沙公司的案涉房屋已腾空，被征收人新华书店长沙公司已于2019年1月16日将案涉房屋移交指挥部。 本院认为，新华书店长沙公司与高地建材公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，合同双方均应按照合同约定并秉承诚实信用原则履行各自的合同义务。 关于高地建材公司是否拖欠租金的问题。《房屋租赁合同》约定，租赁期内，如租赁房屋被城市拆迁改造，造成高地建材公司无法经营，本合同终止履行，终止履行后的期间，高地建材公司不承担租金和物业管理费，除此，双方均不承担违约责任，不给予对方任何形式的补偿。本案中，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部的《证明》、长沙市芙蓉区定王台街道办事处黄泥街社区居委会的《证明》等证据能够证明高地建材公司于2017年2月28日腾空搬出属于征收拆迁范围的案涉房屋，《房屋租赁合同》实际终止履行，高地建材公司应付租金应计算至2017年2月28日。新华书店长沙公司行使处分权，放弃向高地建材公司主张2017年1月、2月的租金，本院予以确认，故新华书店长沙公司依合同约定的租金标准计算，诉请高地建材公司支付2016年9月18日至2016年12月31日拖欠的租金223522元（780000元/年÷365天×104天），本院予以支持。 关于是否退还押金和支付违约金的问题。本案中，《房屋租赁合同》约定，高地建材公司向新华书店长沙公司缴纳的押金200000元，在高地建材公司退还案涉房屋并与新华书店长沙公司结清账务后五日内按原金额退还，在租赁期内高地建材公司如有严重违约将扣除押金，新华书店长沙公司如有严重违约将双倍返还定金。该约定中的“押金”具有合同法上的定金性质，高地建材公司逾期未付租金构成违约行为，新华书店长沙公司依约有权主张不予退还押金并计收违约金。由于本案中不予退还押金及计收违约金的责任承担前提均指向高地建材公司拖欠租金违约行为，前述违约责任部分重合，且双方并未在合同中明确约定违约金计算标准，新华书店长沙公司亦未对其实际发生的损失提供证据予以证明，鉴此，根据公平原则，综合考量双方过错程度及惩罚与弥补损失程度，本院支持新华书店长沙公司诉请不予退还押金200000元，对其主张赔偿损失并计付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、在本判决生效后十日内，湖南高地建材有限公司向湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司支付拖欠的租金223522元； 二、确认湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司不予退还湖南高地建材有限公司支付的押金200000元； 三、驳回湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8490元，财产保全申请费5000元，合计13490元，由湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司、湖南高地建材有限公司各负担6745元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 江 涛 人民陪审员 周 玲 人民陪审员 魏建莲 二〇二〇年六月十八日 法官 助理 李家成 书 记 员 厉大桥 附本判决引用法律条文原文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。