河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3596号原告：河南隆安房地产开发有限公司，地址：洛阳市西工区上阳路上阳华府小区内小二楼，统一社会信用代码：914103007218362540（1-1）。法定代表人：杨丽军，经理。委托代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杨涛，男，汉族，1986年4月24日生，系公司员工，一般代理。被告：赵红琴，女，汉族，1975年5月15日生，住河南省义马市。委托代理人：李连武，金博大律师事务所律师，特别授权。原告河南隆安房地产开发有限公司（以下简称隆安公司）诉被告赵红琴商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法于2020年3月31日公开开庭进行审理，原告委托代理人王根立、杨涛到庭参加诉讼，被告赵红琴及其委托代理人李连武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订备案的《商品房预售合同》；二、判令被告向原告支付违约金8686元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月23日，原被告双方签订《商品房预售合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于洛阳新区××区××街××、××大道以东、新源路××、××以北隆安东方明珠9幢2单元1701号房产，面积预测142.11平方米，房价505912万元，付款方式为：被告于签订本合同之日付清首付款290912万元，余款215000元申请公积金贷款，逾期付款超过90天后，原告有权解除合同，被告按逾期已付款的日万分之一支付违约金。合同签订后，被告于2017年6月17日交付首付款后，原告积极帮忙被告办理公积金贷款手续，因被告在义马公积金贷款中心申请“能源公积金”贷款，需洛阳市不动产中心出具不动产登记证明，但出具证明的前提是购房人应通过公积金贷款审批，而义马公积金贷款中心没收到不动产证明，则不予审批公积金贷款，因两地执行政策不同，造成被告申请的“能源公积金”贷款不能正常办理。此后，原告多次与被告协商变更尾款215000元的付款方式，让被告一次性付清。但被告不同意，一直拖延不付尾款。鉴于被告长期拖欠购房款，原告于2018年8月21日通过微信方式向被告告知2018年8月31日前一次性付清尾款，逾期将解除双方合同书，被告收到微信通知后，既不再向原告支付尾款，又不办理解除预售合同的备案撤销手续，也不结清相关退房手续，造成该房至今不能另行出售，给原告造成不必要的损失。按合同约定，被告由于不能全额支付购房款超过90日的违约行为，应承担支付逾期应付款215000元的日万分之一的违约金，原告并有权解除合同。综上所述，被告的违约行为，已使双方购房合同丧失履行的基础和必要，应予解除。被告应履行相关义务并承担违约责任，请人民法院依据事实和法律，依法公断，保护原告的合法权益。被告赵红琴辩称：一、导致贷款中止的原因是因原告拒不提供不动产预告登记证等手续材料的恶意违约行为所致。2017年8月3日双方签订的《商品房预售合同》，案涉房屋房价505912元，答辩人已依约足额、及时的付清首付款290912元；余款215000元申请公积金贷款。在办理贷款过程中，原告至2017年底才提供部分资料，怠于提供贷款所需的资料，又拒不提供房屋预告登记证(即不动产预告登记证)，导致贷款手续无法进展。之后，答辩人多次催促原告完善手续，多次往来于公积金管理中心、房管局(即不动产登记中心)及原告之间协调；其中，原告还分别于2018年2月、3月到公积金管理中心、房管局办理贷款手续，但分别因缺少房屋预告登记证、案涉小区不在房管局系统中等原告的原因而无法办理贷款手续原告起诉称洛阳市不动产登记中心与义马住房公积金管理中心的政策冲突，洛阳市不动产登记中心出具《不动产登记证明》是以公积金贷款审批在先为条件，这是原告虚构的、杜撰的，洛阳市不动产登记中心从未提此要求。通过查询(洛阳市不动产登记中心微信公众号)，洛阳市不动产登记中心办理不动产预告登记仅需:“不动产登记申请表原件一份；申请人有效身份证明原件一份；当事人关于预告登记的约定原件一份；已备案的商品房买卖合同(预售)原件一份”；答辩人也曾在该中心服务大厅见到该中心办理不动产预告登记所需材料公示牌，并无原告所称的要提供公积金贷款审批材料，该中心也从未口头提出此要求。而且根据《物权法》及《不动产登记暂行条例》的规定，对不动产登记(包括预告登记)均未作出贷款审批在先的要求。根据义马住房公积金管理中心的要求，新房贷款需要提供多项材料，其中包括《不动产登记证明》(本案即不动产预告登记证明)。这不仅是义马住房公积金管理中心的要求，其他多地住房公积金管理中心也均是有此要求(如郑州市住房公积金管理中心也有如此要求)。《河南省住房公积金个人住房贷款管理办法(试行)》“第二章贷款对象条件和种类”的第九条规定，借款人申请住房公积金贷款要求同意按照住房公积金管理机构认可的担保方式进行担保，以及住房公积金管理机构规定的其他条件。据此，原告应当根据义马住房公积金管理中心的要求配合办理并提供《不动产登记证明》，这是原告依法应当履行的合同义务。据此，导致贷款长期中止的原因是因原告拒不配合办理、提供《不动产登记证明》所致，原告诉称因案涉两地的住房公积金管理中心与不动产登记中心执行政策冲突所致，是虚构事实、混淆是非，属于虚假陈述、虚假诉讼行为。二、原告违约不配合办理贷款手续，又擅自更改余款公积金贷款付款方式为现金支付，在答辩人无奈同意后，原告又再次肆意要求加收5万元，一再恶意违约以图阻止合同履行。因原告未能提供《不动产证明》等必要贷款手续材料，贷款暂时中止，答辩人根据原告的要求等待其完善手续的通知。然原告却于2018年8月21日通知答辩人必须于三日内即2018年8月24日一次性现金付清余款215000元，不再办理贷款手续。答辩人无奈提出宽限十天以现金付清余款，但原告又无理提出再加收5万元，并于当日接到原告提出限期于2018年8月31日前付清余款及加收5万元共计265000元、不再办理贷款手续，否则即解除合同等内容的通知。2018年底，答辩人了解到案涉房屋所在楼栋可以办理不动产预告登记证了，遂再次与原告沟通未果。此后，答辩人不断与原告沟通及向有关部门反映期间，然却遭原告起诉。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，合同双方当事人应当秉承诚实守信的原则，严格全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案，合同能够履行而原告拒绝履行，系原告的违约导致贷款审批中止，却又擅自变更合同，后无理提出解除合同，实在是颠倒是非。答辩人忠于履约，权利却一再受损，现答辩人仍愿意一次性补齐余款，以便合同尽快履行。自2011年至2014年，答辩人根据原告的要求陆续共交付给原告案涉购房款29万元；直至2017年8月23日，原告才与答辩人签订《商品房预售合同》(合同编号YS0429493，房屋代码839073，已预售登记)，答辩人应原告的要求于签订合同前又交付给原告912元购房款。在办理余款贷款手续过程中，答辩人始终积极配合办理，一直奔走于原告、不动产登记中心、住房公积金管理中心，切实履行合同义务，但终因原告据不提供、不配合办理《不动产登记证明》导致贷款无法继续。在原告明确拒绝办理贷款手续，要求一次性现金付清余款时，答辩人也无奈表示同意，但原告又再次要求加收5万元。贷款不能办理，这本系原告单方违约行为所致，答辩人不得以同意了一次性付清余款，这已经使答辩人无法享受公积金贷款的红利而致损失，而原告却又要加收5万元，更是变本加厉，才导致合同履行中止。此外，根据合同约定，原告应于2017年8月23日前将案涉房屋交付给答辩人，但至今没有交房，更是严重损害了答辩人的合法权益。据此可见，本案是原告一再违约所致，答辩人忠于履约，权利却一再受损。现答辩人为了尽快实现合同目的，仍愿意一次性付清余款。四、原告所诉答辩人支付其违约金8686元错误如前所述，本案是因原告的单方违约所致，原告诉求答辩人支付违约金显然错误的，是颠倒是非。相反，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》等相关法律、司法解释的规定，依据双方所签订的《商品房预售合同》的约定，原告应向答辩人支付违约金及损失，答辩人对此保留追索权利。此外，原告诉求答辩人按已付款计收违约金而不是未付款为基础计算，更是无稽之谈。综上，原告颠倒事实、混淆是非，其无权解除合同，依法应当驳回其诉讼请求。经审理查明，2017年8月23日，原被告双方签订《商品房预售合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于洛阳新区××区××街××、××大道以东、新源路××、××以北隆安东方明珠9幢2单元2-1701号房产，预测建筑面积142.11平方米，房价505912元，付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。被告于签订本合同之日付清首付款290912元，余款215000元申请公积金贷款。逾期付款超过90天后，出卖人即本案的原告有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。2018年8月21日，隆安公司以微信方式通知赵红琴于2018年8月31日一次性付清原购房款215000元加收5万元的补偿金并办理相关手续，逾期将解除合同、收回房屋，并追究违约责任。另查明，2017年6月17日，隆安公司向赵红琴出具收据一份，内容为今收到赵红琴交来东方明珠9-2-1701房款人民币290912元。以上事实由当事人出具的合同、收据、当事人陈述等证据在卷资证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未按照合同约定完成公积金贷款，剩余房款215000元至今没有向原告支付。经原告催告并给出宽限期，被告仍不履行支付余款的义务，被告已构成根本违约，原告有权解除合同。合同解除后原告应当将收到的290912元购房款返还给被告。关于原告要求的违约金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”因此原告要求按合同约定的累计应付款的0.01%支付违约金本院予以支持。被告辩称导致贷款中断的原因是原告拒不提供不动产预告登记证等手续，本院认为公积金贷款如未能及时办理完成，被告应当向原告支付剩余房款，而不应当以公积金贷款无法办理为由不支付余款，并且经原告催告后仍不支付，其行为已经构成违约。因此被告辩称无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告河南隆安房地产开发有限公司与被告赵红琴于2017年8月23日签订的《商品房预售合同》；被告赵红琴于本判决生效后十日内向原告河南隆安房地产开发有限公司支付违约金8686元；案件受理费减半收取75元，由被告赵红琴承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年六月十日书记员 高梦雅