大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5459号原告（反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市甘井子区汇信街16号，统一社会信用代码91210211554984603N。负责人：王立峰，总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜涛，女，1985年12月12日生，汉族，住大连市甘井子区。原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告（反诉原告）姜涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告（反诉原告）姜涛出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告姜涛给付原告物业服务费9614.97元（自2019年1月1日起至2020年12月31日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金2884.49元（房屋面积143.08平方米）。事实与理由：原、被告双方于2017年7月26日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。以后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区B1-5-2701号业主，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，拖欠物业服务费及违约金共计12499.46元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。因为我们之前签订的是前期物业服务合同中规定2.8元/月/平方米的物业违反了国家的相关法律法规。反诉原告向本院提出反诉请求：1、确认本诉中住宅前期物业收费标准2.8元/平方米是无效的。2、依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导价格1.3元/平方米。3、请求判令本诉、反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月26签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格条款，其约定的2.8元每平方米的价格系政府指导价。违反《价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版）的强制性规定。同时《远洋荣域前期物业服务协议》的第十一条第3款的约定：“本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。物业费2.8元系市场价。”此条款违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市实行政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件中对前期物业服务实行政府指导价的规定。反诉原告的主张符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。反诉被告存在以下违约行为：《远洋荣域前期物业服务协议》第五条关于物业管理质量要求明确，而反诉原告多次向反诉被告报修相关内容，反诉被告并未解决处理。根据反诉被告与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定非常明确，反诉被告向小区业主依照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准提供服务。而《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准里约定的内容，反诉被告并未依合同履行物业服务。反诉被告提供的物业管理服务不到位，未竣工就交房，故反诉原告提出反诉。反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求。前期物业收费标准2.8元/平/月合法有效。该条款不存在合同法第五十二条规定的无效情形。本案中被告所据的法律依据均为管理性规定，并不属于效力性强制性规定，故并不存在无效情形。原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务费收费标准应依照前期物业服务协议的约定执行，且该协议经原、被告签字盖章，是真实意思表示，对双方均具有约束力。物业服务费标准在反诉原告与开发商签订的商品房买卖合同中亦有明确的约定，被告是明知的。反诉原告无权要求降低物业费标准，依据物权法第七十六条规定，物业费的调整属于共有和共同管理权益重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。原告所引用的大连市住宅小区服务收费等级指导标准亦于2016年5月1日废止。物业收费标准为双方合议的结果，不能单方异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋荣域小区业主，房屋面积143.08平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时缴纳，以后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》的约定按时交纳物业费。因此原告要求被告给付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费9614.97元（2.8元/月/平方米×143.08平方米×24个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的原告提供物业服务不到位的相关意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期违约金，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于反诉原告提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准无效的反诉请求，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对反诉原告要求确认合同约定的收费标准无效的反诉请求，本院不予支持。案涉合同合法有效，反诉原、被告均应依据约定履行，协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，反诉原告主张收费标准降至1.3元/平方米/月的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9614.97元（自2019年1月1日起至2020年12月31日止）。二、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）姜涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取56元（原告已预交），由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担31元，由被告姜涛负担25元。反诉费25元（反诉原告已预交），由反诉原告姜涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  郝姝妮二〇二〇年六月二十八日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。