辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2020)辽1381民初497号原告：闫延庭，男，1970年4月18日出生，汉族，无职业，住北票市。委托诉讼代理人：翟立臣，辽宁龙岛律师事务所律师。被告：孙强，男，1973年4月1日出生，汉族，北票市路政局职员，住北票市。被告：王晓华，女，1972年9月10日出生，汉族，北票市中心医院医生，住北票市。第三人：北票市双河房地产开发有限责任公司，住所地北票市建设路三段9号。法定代表人：鹿琳若，经理。委托诉讼代理人：王强，北票市蒙古营法律服务所法律工作者。原告闫延庭与被告孙强、王晓华及第三人北票市双河房地产开发有限责任公司（以下简称“北票双河房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告闫延庭申请追加北票双河房地产公司为第三人，本院依法进行了追加。原告闫延庭的委托诉讼代理人翟立臣，被告孙强、王晓华，第三人北票双河房地产公司的法定代表人鹿琳若及该公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫延庭向本院提出诉讼请求：要求二被告立即给付拖欠的购房款及相关费用共计301万元及利息并承担诉讼费用。事实和理由：原告自有坐落于北票市户，面积共计412.12平方米。2015年7月二被告（系夫妻关系）在原告处购买此门市房，当时双方议定，包括房款和其他的相关费用，共计价款为301万元。被告王晓华并于2015年7月16日为原告出具301万元的欠据一份。时至今日，二被告已对此门市房装修使用，但所欠房款和其它费用301万元一直未付，现诉讼至法院，要求二被告立即给付并支付利息。被告孙强、王晓华辩称：原告起诉的与事实不符，原告没有诉称的自有门市房四户的相关证据，如变更手续、增值税发票、税收交款书、房产证等，说明不了原告自有门市房，更说不上卖给我们，所以我们也不欠原告房款。我认为北票双河房地产公司不具备第三人资格，但是我的房子确实是在北票双河房地产公司买的。原告在第一次庭审结束后申请追加第三人参加诉讼是不符合法律规定的，且原告提出追加第三人时并未提供相应证据支持，法院对此应予以审查并驳回，并且原告在追加第三人申请书中将“自有房屋”篡改为“商品房”，因此改变了案由，是违法的。原告闫延庭是第三人北票双河房地产公司的投资人，双方存在利害关系，北票双河房地产公司不应作为第三人参加诉讼，其所举证据没有证据效力。在法院送达的《参加诉讼通知书》中，适用法律错误，用词不当，且不符合追加第三人的时间条件，属于程序不合法。本案争议的焦点应是原告在诉状中所述的“自有房屋”，应围绕该请求审理并根据第一次庭审结果作出判决。第三人北票双河房地产公司辩称：第三人与原告于2011年8月28日签订《建设投资协议书》一份，双方在本市第三高中前合作兴建二期工程即书香文轩小区。第三人为开发单位，原告为该项目的投资人。根据协议约定，投资人为工程建设全部项目及房屋定价和销售的实施主体，负全责。开发单位在房屋销售中出具发票，销售发生所有税费由投资人承担，开发单位留足不变价计取收益额，开发单位与投资人定期或不定期结算售房款，实际上至今没有结算过。该楼盘销售中，本案原告作为该项目的投资人，全权负责房屋的定价和销售，第三人不参与，仅根据投资人的通知与购房人签订预售合同，出具发票。本案中，第三人在收到原告闫延庭本人签字出具的孙强购房的书香文轩项目网签售房合同明细表后，第三人据此于2017年1月24日与被告签订商品房买卖合同（预售），并于当日出具发票四张，金额合计1,530,543元。被告实际并未交款，预售合同与发票用于被告办理房屋产权证书，第三人将该1,530,543元销售房款挂账，记在应收账款-闫延庭会计科目下。上述即为第三人出具商品房买卖合同（预售）及未收到1,530,543元购房款却出具发票的事实经过。因第三人并不介入该楼盘的定价、销售，所以涉及书香文轩楼盘的所有房屋实际销售价格原告与购房人是否还存在另行签有其他合同等诸多细节，第三人均不知情，因此引发的争议也与第三人无关。综上，敬请法院依法判定第三人与本案无关。不承担任何法律义务，以维护第三人的合法权益。原告闫延庭围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、2015年7月16日被告王晓华给其出具的“欠据”一份；2、2011年8月28日第三人北票双河房地产公司与原告闫延庭签订的《建设投资协议书》一份。被告孙强、王晓华提交的证据有：1、被告王晓华与原告闫延庭于2015年7月16日签订的《商品房出售合同》四份；2、被告孙强、王晓华与第三人北票双河房地产公司于2017年1月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》四份；3、第三人北票双河房地产公司于2017年1月24日给被告孙强出具的发票四张；4、纳税人为被告孙强的中华人民共和国税收缴款书四份；5、被告孙强、王晓华共同所有的四户房屋的不动产权证书四份；6、被告王晓华所有的账户为62×××40的中国建设银行个人活期账户明细一份。第三人北票双河房地产公司提供的证据有：1、其公司于2017年1月31日的记账凭证一份；2、其公司对公账户明细查询表一份；3、原告闫延庭给第三人北票双河房地产公司出具的书香文轩项目网签售房合同明细表一份；4、其公司于2017年1月24日给被告孙强出具的发票四张；5、其公司与原告闫延庭于2011年8月28日签订的《建设投资协议书》一份。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月28日，原告闫延庭与第三人北票双河房地产公司为开发建设书香文轩小区签订《建设投资协议书》一份。在协议书中，原告闫延庭为投资人，第三人北票双河房地产公司为开发单位。协议书中约定“……三、投资人为工程建设全部项目及房屋定价和销售的实施主体，负全责。……六、投资人责任：1、开发建设工程销售收入无论多少，投资人以固定不变价住宅200元/㎡，商网2500元/㎡计价，付给北票市双河房地产开发有限责任公司做为土地出让、拆迁补偿等各项投资的收益……七、房屋销售：由投资人负责办理房屋销售的全部审批手续并承担全部费用，开发单位配合。预售和正式销售发票全部由开发单位出据，凡发生的售房款存入开发单位专项账户，销售发生所有税、费及其他费用由投资人承担。八、售房款管理：开发单位与投资人定期或不定期结算，根据双方协商意见，开发单位留足有资质部门认证的建筑面积和住宅200元/㎡，商网2500元/㎡不变价计取开发单位投资的收益额后，其余售房款10日内，开发单位转入投资人账户。……十、本协议书经政府批准后生效。”该协议头部有北票市人民政府的盖章确认，尾部开发单位处有第三人北票双河房地产公司的盖章，投资人处有原告闫延庭的签字捺印。签订该协议后，原告闫延庭开发建设了现位于北票市桃园中学南侧的书香文轩小区。2015年7月16日，原告闫延庭作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的被告王晓华签订四份《商品房出售合同》。四份合同显示，原告闫延庭出售给被告王晓华商业用房四户，建筑面积412.12㎡，每平方米售价7200元，分别是书香文轩小区1号楼26-19号商业用房一户，建筑面积115.36㎡，价格为830,592元；书香文轩小区1号楼26-20号商业用房一户，面积101.89㎡,价额733,608元；书香文轩小区1号楼26-22号商业用房一户，面积94.51㎡,价格680,472元；书香文轩小区1号楼26-23号商业用房一户，面积100.36㎡,价额722,592元。同日，被告王晓华给原告闫延庭出具“欠据”一份，欠据中写明“欠据2015年7月16日人民币叁佰零壹万元整上款系房款和入住费用￥3010000.00元姓名王晓华”。该“欠据”，被告孙强、王晓华确认是被告王晓华出具。2016年12月2日，原告闫延庭给第三人北票双河房地产公司出具书香文轩网签售房合同明细表一份，明细表显示：姓名栏为“孙强”，楼号为1号，房号（测绘号）栏为“010119、010120、010121、010122”，面积（㎡）栏总面积为412.12㎡（四户分别为115.36㎡、101.89㎡、94.51㎡、100.36㎡），单价（元）栏为3713.83元，金额（元）栏总价款为1,530,543.62元，维修基金栏总价款为32791元，本人签字栏为“孙强”，该表底部负责人处有原告闫延庭的签字。对此明细表，被告孙强称没有第三人北票双河房地产公司的公章和法人代表签字，没有法律效力。第三人北票双河房地产公司称在收到该明细表后，进行了与被告孙强、王晓华签订合同、并为被告孙强开具购房发票等工作。所签订的合同即是第三人北票双河房地产公司与被告孙强、王晓华于2017年1月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》四份，合同编号分别为“201612060003、201612060004、201612060005、201612060006”，四份合同的总计价款为1,530,543元。四份合同尾部出卖人处均有第三人北票双河房地产公司的盖章，法定代表人处均有王修江盖章，买受人处均有孙强、王晓华的签字确认。同时，第三人北票双河房地产公司给被告孙强开具发票四张，发票编号分别为“03170686、03170687、03170688、03170689”，四张发票合计金额为1,530,543元。第三人北票双河房地产公司于2017年1月31日将上述款项记在“销售房款（书香文轩）112217-应收账款-闫延庭1530543.00”账目下。被告孙强、王晓华在拿到上述四张发票后，于2017年2月8日向北票市税务局缴纳契税，北票市税务局给其开具税收缴款书四张，编号分别为“（141）辽地现05089435、（141）辽地现05089437、（141）辽地现05089439、（141）辽地现05089441”。被告孙强、王晓华在取得上述商品房买卖合同（预售）、发票、税收缴款书后，于2017年2月14日、2017年2月23日取得了四份不动产权证书，证号分别为“辽（2017）北票市不动产权第000319号、辽（2017）北票市不动产权第000312号、辽（2017）北票市不动产权第000321号、辽（2017）北票市不动产权第000311号”。上述被告孙强、王晓华取得不动产权证书的四户房屋，即是2015年7月16日原告闫延庭作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）被告王晓华签订四份《商品房出售合同》以及被告王晓华为原告闫延庭出具3,010,000.00元“欠据”的四户房屋。目前第三人北票双河房地产公司称未收到四户房屋的销售款项。被告孙强、王晓华称已向第三人北票双河房地产公司交纳了四户房屋的购房款1,530,543元。被告孙强、王晓华以其与第三人北票双河房地产公司存在四户房屋买卖合同（预售）四份，以及第三人北票双河房地产公司给其开具的购房发票四张和取得的房屋不动产权证书四份予以证明已交纳了购房款。本院认为，被告孙强、王晓华取得上述不动产登记权证的四户房屋，首先存在四份被告王晓华与原告闫延庭之间的《商品房出售合同》，以及相对应的在其后存在四份被告孙强、王晓华与第三人北票双河房地产公司之间的《商品房买卖合同（预售）》。每户房屋分别出现两份商品房买卖合同，对此，确认被告孙强、王晓华与原告闫延庭之间的合同和被告孙强、王晓华与第三人北票双河房地产公司之间的合同，哪个是实际意义上的商品房买卖合同，是本案的关键。首先，经北票市人民政府盖章确认的2011年8月28日原告闫延庭与第三人北票双河房地产公司签订的《建设投资协议书》第三条明确约定了原告闫延庭作为投资人具有书香文轩小区工程建设全部项目及房屋定价和销售的实施主体，负全责等。按此约定，原告闫延庭具有四户房屋的定价和销售的权利，第三人北票双河房地产公司无此项权利。第二，2016年12月2日，原告闫延庭给第三人北票双河房地产公司出具书香文轩网签售房合同明细表一份。第三人北票双河房地产公司据此明细表与被告孙强、王晓华签订四份《商品房买卖合同（预售）》，同时第三人北票双河房地产公司为被告孙强、王晓华出具了相应的购房发票等，上述原告闫延庭和第三人北票双河房地产公司的行为，符合原告闫延庭与第三人北票双河房地产公司签订的《建设投资协议书》第七条“预售和正式发票全部由开发单位（即第三人北票双河房地产公司）出据”的约定。被告孙强、王晓华只有在取得与第三人北票双河房地产公司《商品房买卖合同（预售）》以及购房发票后，才能取得四户房屋的不动产权证书。第三，第三人北票双河房地产公司称未收到四户房屋的销售款项。被告孙强、王晓华称已向第三人北票双河房地产公司交纳了四户房屋的购房款1,530,543元。由于第三人北票双河房地产公司否认收到购房款，被告孙强、王晓华仅以《商品房买卖合同（预售）》和购房发票等予以证明已将购房款1,530,543元给付的意见，在没有其他证据佐证的情形下，本院不予认定。综合以上，被告孙强、王晓华取得上述不动产登记权证书的四户房屋，首先存在被告王晓华与原告闫延庭之间的四份《商品房出售合同》，其后存在被告孙强、王晓华与第三人北票双河房地产公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》。其后存在被告孙强、王晓华与第三人北票双河房地产公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》是第三人北票双河房地产公司按照2011年8月28日原告闫延庭与第三人北票双河房地产公司之间的《建设投资协议书》约定权限，是在原告闫延庭向其出具书香文轩网签售房合同明细表后签订的。此后，被告孙强、王晓华凭借与第三人北票双河房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及取得的购房发票后，办理了四户房屋的不动产权证书。从整个事情的发生经过来看，其后存在的被告孙强、王晓华与第三人北票双河房地产公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》和购房发票等均是为首先存在的被告王晓华与原告闫延庭之间的四份《商品房出售合同》服务的，是为了被告孙强、王晓华办理已购买的四户房屋不动产权证书而必须签订的，其目的只是为了办证的需要。结合不能认定被告孙强、王晓华已缴纳了购房款1,530,543元的事实，本院认定被告孙强、王晓华与第三人北票双河房地产公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》不是实际意义上的商品房买卖合同。基于以上，应当认定原告闫延庭与被告王晓华之间的四份《商品房出售合同》，此四份合同并不违反相关法律、法规的效力规定，应为有效。在签订有效的《商品房出售合同》同时，被告王晓华为原告闫延庭出具拖欠购房等欠款共计3,010,000元的“欠据”，据此，原告闫延庭与被告王晓华之间的债权、债务关系明确。被告孙强、王晓华系夫妻关系，四户房屋已登记在二人的名下，拖欠原告闫延庭的购房款等3,010,000元应属被告孙强、王晓华夫妻共同债务，二人应共同偿还。由于没有约定购房等款项的给付时间，故利息可自被告孙强、王晓华取得四户房屋不动产权证书的时间起计付。在诉讼中，因案件在法律关系上与北票双河房地产公司存在关联，为了查明案件事实，有效处理纠纷，追加北票双河房地产公司为本案的第三人并无不当。但北票双河房地产公司在诉讼中明确表示本案与其无关，其意见应视为其放弃了在本案中的利益权利，根据本案的实际情况，第三人北票双河房地产公司在本案中放弃权利的意见，应予确认。关于被告孙强、王晓华提供案外人朱庆辉存入被告王晓华账户的存款明细证明不欠原告闫延庭的购房款意见，因案外人朱庆辉的存款不能确定与拖欠原告闫延庭的购房款存在关联，故此意见不予采纳。被告孙强、王晓华的其它答辩及质证意见，并不能影响对案件的正常审理和对其它实质问题的认定，故均不予评价。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、一百六十一条的规定，判决如下：被告孙强、王晓华于本判决书生效后十日内给付原告闫延庭购房等欠款共计人民币3,010,000元及利息（利息自2017年2月24日起至2019年8月20日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款本金实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,880元，由被告孙强、王晓华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张文杰人民陪审员  闻 飞人民陪审员  杨 阳二〇二〇年六月二十二日书 记 员  张云逍