河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初2825号原告：安阳市嘉亘物业有限责任公司，住所地安阳市文峰区惠苑街9号。法定代表人：杨九丽，总经理。委托诉讼代理人：王磊，河南骏腾律师事务所律师。被告：安阳市文峰区红黄蓝幼儿园，住所地广厦新苑A区西门。法定代表人：马海燕，校长。委托诉讼代理人：施国洲，男，1973年11月27日出生，汉族，系该单位职工，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：谷景志，河南今鼎律师事务所律师。被告：李艳萍，女，1974年5月14日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：安阳市机关事务管理局，住所地安阳市文峰大道东段党政综合办公楼。法定代表人：郭用周，局长。委托诉讼代理人：苗晓雪，河南骏腾律师事务所律师。原告安阳市嘉亘物业有限责任公司与被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园、李艳萍、安阳市机关事务管理局物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园的委托诉讼代理人施国洲、谷景志到庭参加诉讼，被告安阳市机关事务管理局的委托诉讼代理人苗晓雪到庭参加诉讼。被告李艳萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳市嘉亘物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告支付原告广厦新苑A区大院西独体楼从2012年1月份至2018年12月底的物业费374860.08元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月31日，安阳市机关房产置业中心与安阳市机关事务物业发展中心签订《前期物业管理委托合同》，安阳市机关房产置业中心作为建设单位，依法将广厦新苑小区（包含商业用房和幼儿园）的物业管理整体委托于安阳市机关事务物业发展中心，并约定幼儿园的物业费标准为每月每平方2元。2017年6月22日，安阳市机关事务物业发展中心名称变更为安阳市嘉亘物业有限责任公司。原告按照《前期物业管理委托合同》为广厦新苑小区（包含商业用房和幼儿园）提供了前期物业服务，被告使用广厦新苑A区大院西独体楼，面积2231.31平方米，应当按照《前期物业管理委托合同》的约定支付每月每平方米2元的物业费。但被告拖欠2012年1月份至今的物业服务费374860.08元。经原告多次催缴拒不缴纳，严重影响了整个小区物业管理服务的质量，侵害了广大交费业主的利益，因此诉至法院。被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园辩称，1、原告从未为被告提供任何物业服务，无权要求被告支付物业费。幼儿园为独立区域，从位置上、空间上与住宅区完全隔离，并且有独立的出入口，保安、保洁、绿化等全部为自己负责、自行解决，原告从来没有过问。原告从来没有对幼儿园提供任何服务，没有履行任何义务，当然不能主张收取物业费的权利；2、根据法律规定，物业费由业主承担，而被告不是业主，不是物业费用的法定承担主体，原告无权要求被告支付物业费或承担责任。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主。《安阳市物业管理办法》第六十五条第一款规定，本办法所称业主，是指房屋的所有权人。根据以上法律法规的规定，交纳物业费的主体是业主，是房屋的所有权人，而被告不是案涉房屋的所有权人，不是业主，不是物业服务费用的法定承担主体。另外，根据《河南省物业服务收费管理办法》第三十二条的规定，《前期物业管理委托合同》只约束合同双方和业主，对被告没有法律效力；3、按照《广厦新苑幼儿园租赁协议》约定，被告交纳了租赁费，不再另行承担包括物业费用在内的其他费用，故被告幼儿园不是物业费用的约定承担主体，原告无权要求被告支付物业费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，第四十七条第一款规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定。《广厦新苑幼儿园租赁协议》第八条约定，甲方（出租方）保证水、电、天然气的正常使用，办园过程中应在各方面给予乙方大力的支持和积极配合，保证办园用房屋及场地无纠纷，保证稳定的教学环境，乙方（承租方）按协议确定的时间和有关规定，按期向甲方交纳房屋租赁费。该协议没有约定由物业使用人交纳物业服务费用，实际上，乙方承担的租赁费已经包含了房屋、场地使用过程中发生的一切费用，在使用过程中如果发生可能的物业费用，当然应包括在乙方已经承担的租赁费中，乙方不需要另行支付物业费。被告李艳萍未到庭亦未答辩。被告安阳市机关事务管理局辩称，虽然案涉楼房登记所有权人为我方，但是我方已经按照与被告李艳萍签订的合同将案涉楼房交付给李艳萍使用，而李艳萍又将其租给被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园，所以我方认为应该由实际使用人被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园承担物业费的缴纳义务，我方不应该承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了前期物业管理委托合同、备案证明、广厦新苑A区物业服务合同、工商名称变更信息表、广厦金街售后服务单、安管巡逻执勤记录表、保洁部位记录表、水电费收取记录、管道维修记录、火灾隐患整改通知书、催费单、工作日志等证据；被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园提交了广厦新苑幼儿园租赁协议、现场照片等证据；被告安阳市机关事务管理局向本院提交了所有权登记证书、租赁经营协议书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2009年6月9日，安阳市市直二期住宅工程建设筹建处与被告李艳萍签订市直二期幼儿园租赁经营协议书，约定由被告李艳萍在指定位置出资兴建幼儿园，项目占地面积743.71平方米，建筑面积2231.13平方米，建设费用由被告李艳萍承担，幼儿园建成后由被告李艳萍租赁使用，租金由两部分组成：1、被告李艳萍投标保证金300万元，中标后作为租金的一部分分批用于该项目建设，项目竣工后，此部分资金有结余的，返还被告李艳萍，不能满足工程需要的，由被告李艳萍补足；2、被告李艳萍在中标后30日内，按中标报价向甲方交纳租金189万元，此款项用于冲抵占地费用，项目建成后，由被告李艳萍租赁经营60年，被告李艳萍经营必须遵守国家的法律法规，承担经营期间的经营费用。幼儿园项目建成后，于2014年1月13日办理了房产登记手续，房屋所有权人为安阳市机关事务管理局，证号为安阳市房权证文峰区字第××号，总层数为4层，建筑面积为2354.80平方米。2、2010年10月26日，被告李艳萍作为出租方与承租方马海燕签订广厦新苑幼儿园租赁协议，约定由被告李艳萍有偿提供广厦新苑A区的新建幼儿园及已建成的设施和场地，由承租方承办安阳红黄蓝幼儿园，期限为九年半，自2011年1月31日起至2020年7月30日止，每年租赁费用为450000元，付款时间为一年一次，日期为每年1月31日支付下一年度的费用。被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园开始经营后，向原告交纳了2010年12月至2011年12月的物业管理费。3、2011年5月31日，安阳市机关房产置业中心作为委托方即甲方与安阳市机关事务物业发展中心作为受托方即乙方签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将广厦新苑委托给乙方实行前期物业管理服务，广厦新苑位于安阳市，中华路以西，德隆街以北，总建筑面积30.61万平方米，绿化面积1.57万平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括物业共用部位质保期后的养护、维修和管理，物业共用设施、设备质保期后的维修、养护、运行和管理，共用绿地、花木、建筑小品等质保期后的养护与管理；物业管理区域内公共道路、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序、安全监控、巡视、门岗执勤、外来人员、外来车辆登记、装饰装修管理，管理与物业有关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料等，苑区商户及幼儿园物业服务，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行维护费、地下车库清洁费、门面房及幼儿园物业服务费、依法应当收取的其他费用，业主负最终缴纳责任等；委托管理期限自2011年6月1日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；本物业的管理服务费，按建筑面积1.28元每月每平方米向业主或物业使用人收取，商业用房2元每月每平方米，幼儿园2元每月每平方米；合同还约定了双方权利义务、违约责任、附则等。4、2014年11月20日，安阳市文峰区工作领导小组办公室出具安阳市前期物业管理服务合同备案证明安文物前备（2014）第04号，证明由安阳市房产置业中心开发的广厦新苑住宅小区通过内部管理方式确定由安阳市机关事务物业发展中心负责前期物业管理，并在该局办理了前期物业管理服务合同备案手续。2017年6月22日，安阳市机关事务物业发展中心变更为安阳市嘉亘物业有限责任公司。本院认为，原告与房产开发单位签订的《前期物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此《前期物业管理委托合同》对安阳市广厦新苑小区内业主均具有约束力，应按照约定履行自己的义务。本案被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园使用的房产系被告李艳萍租赁后转租而来，被告李艳萍与工程建设筹建处签订的租赁经营协议书中约定，被告李艳萍经营必须遵守国家的法律法规，承担经营期间的经营费用，因此李艳萍作为房产的物业使用人，物业服务费包括在经营费用内，应由被告李艳萍予以承担。被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园是房产的实际使用人，其与被告李艳萍均在转租过程中收益，均应为房产的物业使用人，共同承担给付物业服务费的责任。被告安阳市机关事务管理局作为房产的所有权人，系房产的业主，应当对物业服务费的交纳承担连带责任。原告要求被告按照2元每月每平方米的标准支付物业服务费，根据国务院《物业管理条例》第四十条规定,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”因原告未提交证据证明其订立合同时不同物业收费标准的区别及原因,亦未提交证据证明其向被告提供了区别于住宅管理区域的专有的物业服务，故本院酌定参照案涉《前期物业管理委托合同》中约定的住宅物业服务费用标准，由被告向原告交纳2012年1月至2018年12月期间物业服务费239910.45元（1.28元/月/平方米×2231.31平方米×84月），原告主张超过部分，本院不予支持。被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园辩称原告未提供物业服务，其不是物业服务费的交费主体，不应交纳物业服务费，但原告提交了安管巡逻执勤记录表、保洁部位记录表、水电费收取记录、管道维修记录、火灾隐患整改通知书等证据，能够证明原告向物业使用人即被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园提供了物业服务，且被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园和被告李艳萍均为房产的物业使用人，应共同承担支付物业服务费的责任，因此被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园的理由不能成立，本院不予支持。被告李艳萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：限被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园、李艳萍在本判决生效后十日内支付原告安阳市嘉亘物业有限责任公司2012年1月至2018年12月期间的物业服务费239910.45元；被告安阳市机关事务管理局对本判决第一项承担连带偿还责任；驳回原告安阳市嘉亘物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6923元，由原告安阳市嘉亘物业有限责任公司负担2492元，被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园、李艳萍负担4431元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  刘立铭人民陪审员  王 鹏人民陪审员  李 静二〇二〇年六月三日代理书记员  梁丽平