山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初9608号原告：王钰，男，汉族，1993年1月9日生，住胶州市。委托诉讼代理人：尹兵，山东良捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：许郝林，山东良捷律师事务所实习律师。被告：青岛祥泰永信建设有限公司，住所地:胶州市胶北街道办事处莱州路1号。法定代表人：任红红，总经理。原告王钰与被告青岛祥泰永信建设有限公司（以下简称祥泰永信）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王钰的委托诉讼代理人尹兵到庭参加诉讼，被告祥泰永信经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告王钰向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除涉案房屋的抵押登记；2、被告协助原告办理涉案房屋不动产产权过户登记。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告未涉案房屋限期办理房地产登记、转移登记并为原告办理并给付房地产登记证；2、判令被告向原告支付以原告已付购房款总额399003元为基数，以从2016年6月30日起至被告实际履行完毕涉案房屋转移登记并为原告办理且给付房地产登记证之日为期间的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（中国人民银行同期贷款利率基础上加收50%）计算得出的违约金；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年12月26日签订青房注字（胶州）2014022号商品房预售合同，约定原告购买被告位于胶州市广州北路226号21号楼2单元401户房屋一套。原告依约交付了全部购房款以及住房维修基金，并实际入住至今，但被告未按合同约定为原告办理房屋权属证书登记。经查，被告将包括原告购买房屋在内的在建工程做了在建工程抵押。因此，请求判令被告办理涉及该房屋的抵押登记的他项权利解除手续，并由被告协助原告办理涉案房屋的不动产产权过户登记，望法院判如所请。被告祥泰永信未到庭答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、王钰的身份证复印件一份，证明原告具备行为能力；2、青岛市商品房预售合同一份，证明原、被告签订合法有效的合同；3、购房发票、交款银行回单各一份，证明原告已经按照合同约定履行了全部的付款义务；4、胶州市不动产登记中心案涉房屋查询结果一份，证明在建工程抵押至今未解除，抵押权人申请了查封，房屋初始登记尚未办理；被告未给办理撤押、房产初始登记、转移登记存在合同违约。5、青岛德隆和川物业管理有限公司装修施工许可证一份，证明青岛德隆和川物业管理有限公司于2016年3月20日签发允许王钰对涉案住宅进行装修施工，工期为2016年3月30日至2016年6月29日。6、维修资金专用票据及银行缴费凭证各一份，证明王钰于2018年4月19日通过青岛银行缴纳祥泰永信住宅小区21号楼2单元4层401户维修资金4398.24元。7、青岛新奥燃气有限公司缴费单据一份，证明王钰于2016年8月6日缴纳祥泰永信住宅小区21号楼2单元4层401户燃气费200元。8、被告承诺函一份，证明被告承认违约事实，单方承诺新的履行期限。证据5、6、7、8综合证明案涉房屋在2016年3月30日之前已经实际交付，根据司法解释第十八条，被告应于2016年6月29日前为原告办理转移登记及房产证，被告违约应继续履行并按照司法解释第十八条赔偿。9、张贴于本案小区售楼处的预售许可证，证明该房屋销售时以获得行政主管部门批准，原告尽到了合理注意义务，对于目前不能办理过户登记没有过错。被告祥泰永信未质证，亦未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交了证据1、2、3、4、5、6、7、8的原件，被告未到庭质证否认证据的真实性，本院予以确认。证据9虽系照片，与本院依职权查明的事实相符，本院予以确认。根据当事人提交的无争议证据、质证意见及庭审陈述，本院确认如下事实：2015年10月26日，原告王钰与被告祥泰永信签订青岛市商品房预售合同一份，并进行了网上签约，合同约定以下内容：甲方为被告祥泰永信，乙方为原告王钰；乙方向甲方购买位于胶州市区/市三胶州市广州北路路226号号《祥泰永信住宅小区》21号楼栋2单元4层401户房屋一处，建筑面积为86.24平方米，每平方米单价4626.66元，总价款为399003元。第一条甲方通过土地使用权出让方式取得胶州市区/市8100100040433003地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字××号土地面积为：90334.60平方米，土地用途为：三商服、住宅。甲方经批准，在该地块上投资建造《祥泰永信住宅小区》(暂定名/现定名)商品房，主体建筑物的建筑结构为混合结构；建筑物地上层数为6层，地下层数为0层。上述商品房已具备规定的预售条件，胶州市房产管理局已批准上市预售(预售许可证编号：青房字((胶州))2014022号)。第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：壹、办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。贰、经五大责任主体验收合格。第十一条甲方定于2016年4月16日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第十六条甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。合同第14页载明涉案房屋设有在建工程抵押。2015年12月26日，甲乙双方签订补偿协议，约定付款方式为一次性付款，首付129003元（含定金10000元），乙方于2015年10月8日前存入甲方指定的账户，剩余房款270000元乙方于2015年12月26日存入甲方指定的账户。王钰依照合同约定支付了全部房款。2016月3月20日，涉案房屋所在的小区物业公司即青岛德隆和川物业管理有限公司向王钰出具了装修施工许可证。王钰就涉案房屋进行装修入住。2018年4月19日，王钰缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金。被告于2018年8月9日出具的承诺函：一、在2018年9月30日前完成应由青岛祥泰负责的基础资料收集、填报、面积误差调整及开票等工作，2018年10月8日起陆续交付业主递交给办证机关，最迟完成时间为2019年6月30日。如届时未能交付完成，则我公司可依据合同约定及相关法律规定承担违约责任。二、关于撤销在建工程抵押的时间，在2018年9月30日前完成撤押。本院依职权到房产管理部门调取涉案房屋的情况可知，被告祥泰永信公司的商品房预售许可证是真实的，涉案房屋所在的楼房也具备竣工验收条件，涉案房屋所在的小区有办理了房产证的，因涉案房屋尚有在建工程抵押，无法办理不动产权证书。原告未提交房屋交接书，经询问，其主张逾期利息从2016年6月30日计算，是基于青岛德隆和川物业管理有限公司于2016年3月20日签发允许王钰对涉案住宅进行装修施工，工期为2016年3月30日至2016年6月29日，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条，被告应该于从3月30日起的90日之内办理商品房过户手续。本院认为，涉案房屋已取得预售许可，原告王钰与被告祥泰永信签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告的第一项诉讼请求，因涉案房屋存在在建工程抵押，不具备办理房屋权属证书的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。关于原告的第二项诉讼请求，因根据双方合同约定，被告应保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有其设定的抵押权，应在取得房地产权属证明后，限定期限内为原告办理房屋权属证书。后被告祥泰永信出具了承诺函，至今未撤销在建抵押，给原告办理房屋权属证书。被告违反了合同义务，应承担相应的违约责任。原告未提交原、被告双方认可的房屋交接书，根据合同约定，交房时间以2016年4月16日为宜，因原、被告未在合同中明确约定逾期办证违约金的计算标准，故被告应支付原告以399003元为基数，以从2016年7月16日起至被告实际履行完毕涉案房屋转移登记并为原告办理且给付房地产登记证之日为期间的，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告青岛祥泰永信建设有限公司于本判决生效之日其十日内支付原告以399003元为基数，从2016年7月16日起至被告为原告办理完毕涉案房屋权属转移登记之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。二、驳回原告王钰的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由被告青岛祥泰永信建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  臧辉艳审判员  管清娟审判员  刘克艳二〇二〇年六月十九日书记员  董 梅