山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终340号上诉人(原审被告)：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：范×，山西省兴县人，现住兴县。委托诉讼代理人：方×，山西宗耀律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×。上诉人山西明泽房地产开发有限公司因与被上诉人范×、中国农业银行股份有限公司兴县支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人山西明泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵×、被上诉人范×的委托诉讼代理人方×、被上诉人中国农业银行股份有限公司兴县支行的法定代表人于×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西明泽房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销兴县人民法院作出的(2019)晋1123民初304号民事判决,改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。二、本案诉讼费、鉴定费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误,本案涉案合同已经履行完毕，不存在解除合同的事实基础,原审法院判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同没有事实基础。上诉人与被上诉人于2011年3月21日签订《购房合同》后,上诉人人于2011年4月30日交付房屋后，于2012年7月27日办理了房屋所有权证书，现双方的购房合同已经履行完毕。另外，上诉人交付房屋之前，涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督理局的验收确认涉案房屋质量合格，现涉案房屋经实际使用8年后现的墙体开裂等事实，并非上诉人方原因造成，原审法院无任何事实依据就判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同属于认定事实错误。二、原审法院判令被上诉人已经实际居住八年之久的房屋中涨价损失及装修损失均由上诉人承担，显示公平。根据上述裁判观点，原审法院认为涨价损失属于可得利益损失，其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积)商品房购置费用。其对“可得利益损失”的理解是片面的，现己售的商品房价值中包含了市场价值和使用价值，“可得利益损失”应当是在商品房的市场价值核减掉被上诉人已经对涉案房屋的使用价后正确评估，原审法院罔顾涉案房屋被上诉人已经实际使用八年之久的事实，以同地段、同类型、同面积的商品房出售价格作为涨价损失，要求被上诉人承担多达购房款一半价格的涨价损失有失公平。范×辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。中国农业银行股份有限公司兴县支行述称，依法判决。范×向一审法院起诉请求：1、解除原告范×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年3月21日签订的商品房买卖合同；2、判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告范×购房款67285元、办理房产证费用1124元、房屋登记费80元、按揭他项费660元、房屋维修基金2665元、自来水入网费800元，防护网款1100元；3、判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告范×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金44000.22元及利息19680.81元（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；4、判令被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告范×因房屋涨价形成的损失82695元，装修费用52620元；5、判令原告范×所购被告的商品房退回被告；6、解除原告范×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同；7、本案的鉴定费10000元由被告山西明泽房地产开发有限公司承担；8、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月21日，原告范×购买被告山西明泽房地产开发有限公司在××县开发的龙兴花园第3幢4单元1层101号房一套，房价款为133285元，房建筑面积90.67平方米，首付款670285元，余款66000元办理银行按揭。2011年3月21日原告与被告签订商品房买卖合同一份，2012年5月28日原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴具支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款66000元于2012年5月28日付被告。被告于2011年4月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交被告有关费用6429元。原告于2011年6月装修房屋，2012年8原告住入新房。2013年5月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象。截止2019年8月22日，原告范×共计偿还第三人农行兴县支行本金44000.22元，支付利息190680.81元。原告申请调取山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所于2018年2月6日出具晋建司鉴［2018］兴县一建鉴字第001号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园3号楼安全等级为Dsu级，Dsu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。本案在审理过程中，依原告申请，一审法院委托山西秉信资产评估事务所对案涉房屋装修费用、涨价损失进行鉴定，山西秉信资产评估事务所于2019年7月29日出具晋秉信评报字［2019］第011号资产评估报告。评估结论为：龙兴花园3幢4单元101号房屋在评估基准日房屋装修评估值52620元，涨价损失评估值为82695元。原告支鉴定费10000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告范×所购被告明泽房地产房屋是否存在质量问题以及是否应当解除双方的商品房买卖合同；2、原告范×所请求的返还款项及赔偿款项是否应予支持；3、原告范×与第三人农行兴县支行签订的贷款合同是否应当解除。原、被告订立的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告范×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Dsu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告范×关于解除合同并赔偿损失的请求依法应予支持。双方解除合同后，原告范×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房款67285元，原告范×的损失为因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋的涨价损失费为82695元、装修总费用为52620元，均属于应赔偿损失，一审法院予以支持。对于被告代收的费用，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋涨价损失是合同正常履行后原告可以获得的利益，即可得利益损失。商品房现在的市场价格高于合同约定的价款，如合同正常得以履行，原告原本可以获得该增值部分的利益。现因被告的原因解除合同，致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故被告应赔偿原告房屋涨价损失。装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，一审法院参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合原告2011年4月30日收房后，于2011年6月进行装修，已实际使用8年的事实及导致合同解除的原因，一审法院酌定装修费用折旧后为31572元［52620元÷20年×（20年-8年）=31572元］。依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案原告范×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，购房担保合同的目的已无法实现，购房人有权解除购房担保合同，故依法应予解除。购房担保合同解除后，对双方不再具有约束力，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。购房担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。本案因被告的原因导致合同解除，故原告范×履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金、利息由被告明泽房地产返还原告范×，购房担保借款合同解除后，第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的其他损失由被告明泽房地产公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告范×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年3月21日签订的商品房买卖合同。二、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告范×购房款67285元、办理房产证等费用6429元。三、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告范×涨价损失费82695元，装修总费用31572元。四、原告范×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第3幢4单元1层101号房屋一套退还被告山西明泽房地产开发有限公司。五、解除原告范×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同。六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告范×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的本金及利息，以及2019年8月份以后原告范×偿还第三人的房屋贷款本金及利息。七、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行购房担保合同项下剩余的贷款。本案受理费5690元，鉴定费10000元，共计15690元由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、山西省家豪房地产资产评估有限公司作出的评估报告能否作为认定房屋装修损失的依据？2、原审认定房屋涨价损失是否适当？关于第一个争议焦点，工程造价鉴定是指对工程的建设价格进行成本核算的评估；而资产评估是指对一切具有使用价值和交换价值并以货币计量的实物财产及无形资产进行市场现值的评估。本案中，被上诉人通过原审法院委托鉴定的事项为装修损失，装修损失属于对现有实物财产进行市场现值的评估，山西家豪地产资产评估有限公司的经营范围包含资产评估，有相应的鉴定资质，故上诉人所提装修损失属于造价类鉴定，山西家豪地产资产评估有限公司不具有鉴定资质，其作出的鉴定结论不应采信的主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋墙体开裂严重，经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定房屋安全性等级为Csu级，该房屋安全性不符合规定，严重影响购房者的正常居住使用，且存在较大的安全隐患，不具有质量合格房屋的使用价值，故上诉人所提房屋涨价损失应当考虑房屋使用价值的主张本院亦不予支持。综上所述，山西明泽房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 文审判员 薛鑫斌审判员 张晓玮二〇二〇年六月二十三日书记员 高 羽