云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1046号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）。法定代表人：简姚楠，系公司总经理。住所地：云南省昆明市。委托诉讼代理人朱志林，系云南勇旭律师事务所律师。特别授权代理。被告：曾晓艳，女，汉族，1990年3月30日生，云南省昆明市官渡区人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人黄滢江，男，汉族，1977年4月2日生，云南省昆明市官渡区人，住云南省昆明市五华区。特别授权代理，系曾晓艳丈夫。原告鼎宏公司与被告曾晓艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告鼎宏公司的委托诉讼代理人朱志林、被告曾晓艳的委托诉讼代理人黄滢江参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月3日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于领秀知识城商业项目A-1-71号的商铺，该商铺建筑面积为37.37㎡，租赁期限自2018年5月8日至2021年5月7日，其中装修期1个月（自2018年5月8日至2018年6月7日），免租期5个月（自2018年6月8日至2018年11月7日），若被告实际租赁该商铺的时间少于原合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按照租赁保证金的数额向原告支付装修期的商铺占用使用费，并按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金。被告按照先交租金后使用的方式预付了三个月租金，每期租金为三个月一付，并于每次缴费周期开始5日前支付该期租金。第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为80元/㎡/月、即每月2989.6元，第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为88元/㎡/月、即每月3288.56元，第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为96.8元/㎡/月、即每月3617.42元。双方于2018年5月25日签订《补充协议》，将原合同3.2.1条款约定的“甲方同意给予乙方从装修期届满之次日起5个月”变更为“甲方同意乙方从装修期届满之次日起第一个租赁年度内享有1个月的营运免租期，即2018年6月8日至2018年7月7日，第二个租赁年度内享有2个月的营运免租期，即2019年5月8日至2019年7月7日，第三个租赁年度内享有2个月的营运免租期，即2020年5月8日至2020年7月7日”。合同签订后，原告将商铺按约交由被告使用，但是在租赁期间，被告却存在逾期缴纳租金的违约行为。原告多次催讨，被告一直未积极处理，且自行空铺。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告2018年5月3日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》、2018年5月25日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》；2.由被告向原告支付自2019年12月8日至2019年12月13日的租金636.5元；3.由被告向原告支付免租期租金9865.68元，装修期商铺占用使用费5979.2元，合计15844.88元；4.由被告支付原告违约金、预期利益损失11838.82元；5.本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：1.答辩人与原告签订租赁合同后，均按期支付租金。2019年12月答辩人因身体原因无法再继续经营，提前1个月向商场管理人说明情况，并于2019年12月8日房租到期后将商铺腾空还给原告，且已结清租金，不应承担未使用期间的租金。该商铺于2019年12月14日已经出租。2.原告已将商铺租给其他人，答辩人不存在违约，不应承担违约金，也未损害原告利益；3.免租的费用只应支付第二年中两个月的费用6,429.64元，且答辩人已经支付的租赁保证金5,979.2元原告未退还，故应予扣减；4.答辩人事先与营运管理处的协商过，因营运管理处要求不合理，未达成一致意见，诉讼费应由原告自行承担。综上，答辩人对原告诉请第一项认可，其余不认可，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理，本院确认如下法律事实：2018年5月3日，原告鼎宏公司与被告曾晓艳签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。合同第2.1条约定：甲方（鼎宏公司）出租给乙方（曾晓艳）的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-1-71号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修期……，即自2018年5月8日起至6月7日止；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起5个月的营运免租期……，即自2018年6月8日起至11月7日止。若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租期自2018年5月8日至2021年5月7日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为2989.6元，第二个租赁年度的月固定租金为3288.56元，…；合同第4.2.1条约定：乙方应于该商铺交付日前5个工作日内按第一个租赁年度的月固定租金标准预付3个月租金共8968.8元，乙方租金以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金5979.2元……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：合同12.3.10条约定：乙方开业后，未经甲方事先书面同意于营业时间暂停或停止营业持续达3日的；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件方）：曾晓艳，地址：昆明市官渡区；合同第21.2条约定：如果用快递邮寄因收件人原因无法送达的，在寄出三日后视为收讫。合同签订当日，被告按约缴纳了租赁保证金5979.2元，后被告缴纳了2018年7月8日至2019年12月7日的租金。2018年5月25日，原、被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》，协议约定：一、原合同内第3.2.1条款约定“甲方同意给予乙方从装修期届满之次日起5个月的营运免租期”增加内容为“甲方同意给予乙方从装修期届满之次日起5个月的营运免租期，其中甲方同意乙方从装修期届满之次日起第一个租赁年度内享有1个月的营运免租期，即2018年6月8日至2018年7月7日，第二个租赁年度享有2个月的营运免租期，即2019年5月8日至2019年7月7日，第三个租赁年度内享有2个月的营运免租期，即2020年5月8日至2020年7月7日”；……三、除本协议中明确修改的条款外，原合同其余部分应完全继续有效。本协议内容与原合同有互相冲突时，以本协议为准。……2019年12月8日被告在未与原告协商一致的情况下，将商铺腾空，后未再营业。2019年12月13日，原告向被告发出《关于解除的通知》，通知表明：自2019年12月9日起，贵方一直未开门营业。根据合同约定贵方应于2019年12月3日前缴纳2019年12月8日至2020年3月7日的租金9865.68元，截止2019年12月13日，贵方仍处于停业状态，且仍未缴纳租金。该行为已违反合同约定，我司有权单方解除合同并追究贵方违约责任。自此通知发出之日起，我司将正式与贵方解除《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。同时，按照合同约定补足装修免租期即营运免租期租金15844.86元，2019年12月8日至2019年12月13日的租金742.58元及相应违约金。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同约定寄送地址一致。2019年12月13日，原告将涉案商铺出租。以上事实，有原、被告的陈述，被告的身份证、商铺租赁合同、收据、快递单、关于解除商铺租赁合同的通知等在卷予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，被告在未与原告协商一致的情况下，自2019年12月8日起不再经营涉案商铺，该行为有违租赁合同之约定，构成违约，原告据此取得主张解除合同的权利。原告于2019年12月13日按合同确定地址向被告寄出《关于解除的通知》，根据租赁合同第21.2条的约定，2019年12月16日视为被告已收到该通知。补充协议必须在主合同的存在情况下才会存在，如果主合同解除，补充协议会随之失效。综上，对原告主张解除原、被告2018年5月3日签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》、2018年5月25日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院确认原、被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》于2019年12月16日解除。因原、被告的租赁合同于2019年12月16日解除，故对原告主张被告支付自2019年12月8日至2019年12月13日的租金636.5元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在承租期限内退租，违背合同约定，构成违约。因该违约行为，根据合同原告得以适用不再退还保证金和要求被告按保证金支付装修期、免租期租金的约定。本院认为，被告实际租用原告商铺的期限为2018年5月8日至2019年12月13日，被告根据合同按保证金（即5,979.2元）标准计算每月租金，超过第二个租赁年度的月固定租金（即3,288.56元），原告主张按合同约定支付，该违约金数额与原告损失即应得租金13,154.24元（因合同于第二个租赁年度内解除，故本院参照第二个租赁年度月固定租金3,288.56元，计算4个月）相比，已超出原告实际损失，故对原告主张被告支付装修期、营运免租期的租金15,844.88元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付原告装修期及免租期的租金13,154.24元。因被告存在提前解约及逾期未缴纳剩余租金的违约行为，本院综合考虑原告的损失、被告因身体原因不再续租的情况及被告已向原告支付租赁保证金5,979.2元，对原告主张被告支付原告违约金、预期利益损失11,838.82元的诉讼请求，本院酌情支持由被告以应付未付租金636.5元自2019年12月8日起至该笔租金付清之日止、装修期及免租期的租金13,154.24元自2019年12月17日起止该笔租金付清之日止（均按月利率1%计算）的资金占用费支付原告违约金。对被告辩称，租赁合同一年一签，被告只应支付第二个租赁年度的运营免租期租金的意见，与庭审查明及租赁合同、补充协议中租期三年的约定不符，对该意见本院不予采纳。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第一百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告曾晓艳签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》已解除；二、由被告曾晓艳支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司租金13,790.74元及以租金636.5元自2019年12月8日起至该租金付清之日止、以租金13,154.24元自2019年12月17日起至该租金付清之日止的以资金占用费计算的违约金（资金占用费均按年利率12%支付）；三、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费508元，减半收取254元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担124元，由被告曾晓艳承担130元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇二〇年六月二日书记员  聂鹇霁