北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13942号原告：北京理工大学，住所地北京市海淀区中关村南大街5号。法定代表人：张军，校长。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京发丝社形象设计中心，住所地北京市海淀区中关村南大街5号7区651号楼一层。投资人：刘岳。被告：刘岳，男，1972年11月30日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京理工大学（以下简称理工大学）与被告北京发丝社形象设计中心（以下简称发丝社中心）、刘岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告理工大学之委托诉讼代理人任彦锦，被告发丝社中心之投资人刘岳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。理工大学向本院提出诉讼请求：1、判令发丝社中心、刘岳将位于北京市海淀区涉案房屋（浴室大门北侧，室内面积37平方米，现经营理发店）腾退并交还我校；2、判令发丝社中心、刘岳按每日148元的标准向我校支付自2019年7月31日起至涉案房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，并按照每日44元的标准向我校支付违约金，截止立案日以上费用暂计为33216元人民币；3、判令本案诉讼费由发丝社中心、刘岳承担。事实与理由：2015年11月8日，北京理工大学劳动服务管理中心与发丝社中心（刘岳应当以其个人财产对企业债务承担无限责任）签署了《房屋租赁合同》，约定发丝社中心承租位于北京市海淀区×号的浴室大门北侧房屋，室内面积37平方米，作为经营理发店场地使用，租赁期自2015年8月1日至2019年7月30日止，租金每年递增，四年租金合计199874元人民币。北京理工大学劳动服务管理中心为我校设立内部机构，不具有独立法人资格，涉诉合同相关的权利义务应由我校概括承受，我校认可其与发丝社中心签署的涉诉合同真实有效。涉诉合同到期后，双方未对房屋续租及合同续订事宜达成一致，双方租赁关系终止，但发丝社中心始终未予退还房屋亦未再向我校支付任何房屋租赁或使用费用。我校曾于2019年9月4日向发丝社中心发出《关于限期腾退房屋的通知》并与2019年9月20日在涉诉房屋处张贴了关于腾退事项的《告知》，但其未按照文书要求腾退房屋。2019年10月14日，我校约谈发丝社中心对房屋腾退事宜再次进行沟通。截止立案日，其仍违法占有使用涉诉房屋。我校为涉诉房屋合法的房屋所有权人,发丝社中心为个人独资企业，投资人刘岳以个人财产对企业债务承担无限责任，故发丝社中心与刘岳的行为已经严重侵犯了我校的合法权益，我校特向法院提起诉讼，请法院查明事实，判如所请。发丝社中心、刘岳辩称，理发厅的这个合同到期之前以及之后没有通知我不续租了，9月通知说让腾退，我一直跟学校谈，最后一次是2019年11月19日找我谈，最后谈的是学校商量解决，统一解决方案下次再谈。之后又约谈了一次，谈后给我打电话说暂时不谈了另约时间，之后就疫情了，学校不办公了，门也给我锁了。学校在2020年1月20号左右就把理发厅都锁上了，学校锁门还找我要锁门期间的租金不合法。滞纳金不同意支付，没有依据。要求我付使用费是有依据的，房屋我用了，但是学校锁门期间的费用不同意支付。腾房我也不说了，我还是希望学校给安排，但是学校不同意，法院就判吧。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。北京理工大学劳动服务管理中心（以下简称理工大学劳服中心）系理工大学的内设机构。发丝社中心系经工商登记注册的个人独资企业，投资人为刘岳。2015年11月18日，理工大学劳服中心作为甲方，发丝社中心作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要内容包括：“房屋名称：浴室。房屋坐落：北京市海淀区，北京理工大学浴室大门北侧。房屋室内面积37平方米。房屋使用性质或用途：理发。租赁期为肆年，自2015年8月1日起至2019年7月30日止。租赁期届满，在同等条件下，乙方有权优先续租房屋。乙方续租时，应在租赁期届满前三个月书面通知甲方，甲方应在乙方通知后的一个月内给予乙方书面答复。租金：本租赁合同肆年租金总额为199874元。2018年8月1日至2019年7月30日租金为54020元。乙方对房屋的装修、改善、增设他物等添附归乙方所有，租赁期届满后，经甲方同意后在不损坏该房屋原设施结构的情况下，乙方有权处置该添附物，但应恢复房屋原貌。租赁期届满后不续租的，乙方应在合同期满日前将自己所属物品与设备搬迁完毕，否则甲方有权处置房屋内的设施、设备及增添物。乙方有下列情况之一的，并在收到甲方书面通知三十日内未能作出补救的，构成违约：（3）本合同终止后未按照本合同规定将房屋交还甲方的。（4）违反本合同其他条款的。任何一方违约，应当向守约方支付违约金。违约金按应付金额的1%计算。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，未支付违约金的本合同立即终止。”租赁合同签订后，理工大学履行了房屋交付义务，发丝社中心亦支付了约定房租，双方于合同租期内无异议。合同期限届满后，双方未能续签租赁合同，发丝社中心未能及时将涉案房屋交还理工大学。2019年9月4日，理工大学向发丝社中心发出“关于限期腾退房屋的通知”，主要内容为：“按照学校规划要求，经学校研究，决定收回浴室。请于2019年9月20日前腾退房屋，并联系学校房屋管理部门办理房屋腾退手续。逾期未腾退的，学校将强制收回，并追究相关责任，一切损失自行负责。”但发丝社中心未在该通知要求的期限内交还涉案房屋。期间虽与理工大学进行约谈、沟通，但未能就房屋腾退等事宜达成一致意见。对有争议的证据和事实，本院认定如下：理工大学要求发丝社中心腾退涉案房屋，发丝社中心则强调存在种种困难，虽经本院主持调解，双方无法就房屋腾退事宜达成一致意见。发丝社中心对理工大学要求支付房屋使用费表示认可，但主张涉案房屋于2020年1月20日因疫情原因被理工大学上锁封门的事实，不同意支付封门后的房屋使用费。经询问，理工大学确认学校上锁封门的时间为2020年4月8日，发丝社中心未能就其主张的上锁封门事实向本院提供证据。理工大学主张发丝社中心拒绝腾退涉案房屋及未支付房屋使用费构成违约，并要求发丝社中心赔偿违约金，但其依据未得到发丝社中心的认可，理工大学未能就其主张向本院充分举证。本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，理工大学与发丝社中心自愿签订租赁合同，将校园内房屋出租发丝社中心使用，双方所签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。实际履行中，双方当事人均履行了租赁合同主要义务，租期内并无纠纷。但在租期届满后，双方未能就续租达成一致意见，发丝社中心未能按约定将涉案房屋腾空交还理工大学。其中，理工大学没有继续将涉案房屋出租发丝社中心使用的约定或法定义务，在双方无法就续租事宜达成一致意见之情形下，发丝社中心应将涉案房屋交还理工大学，其继续占用涉案房屋缺乏相应的合同及法律依据，且造成理工大学无法收回并重新利用涉案房屋。发丝社中心系个人独资企业，投资人及实际经营人为刘岳，刘岳应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故现理工大学要求发丝社中心、刘岳腾退涉案房屋并支付占用涉案房屋期间的使用费，理由正当，本院予以支持。现查明，确存在理工大学将涉案房屋上锁封门之情形，其中虽有疫情防控的客观原因，但发丝社中心自此已无法使用涉案房屋亦是事实，本院对发丝社中心的此项抗辩理由予以采信，房屋使用费应计算至上锁封门时为宜。发丝社中心未就其主张的封门时间提供相应证据，本院以理工大学确认的时间予以认定。关于理工大学要求发丝社中心赔偿违约金一节，因双方在租赁合同中未将不支付房屋使用费作为构成违约的情形进行约定，理工大学以此主张违约，缺乏合同、法律依据。但发丝社中心在理工大学多次通知后仍未能腾退房屋，符合双方租赁合同约定的构成违约之情形，发丝社中心应当承担违约责任，但双方在租赁合同中相应违约责任承担方式约定不明，理工大学现主张赔偿违约金缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京发丝社形象设计中心、刘岳将位于北京市海淀区×号房屋（浴室大门北侧，理发厅）腾空并交还北京理工大学；二、于本判决生效后七日内，北京发丝社形象设计中心、刘岳按每日148元标准，支付北京理工大学自2019年7月31日至2020年4月7日期间的房屋使用费；三、驳回北京理工大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由北京发丝社形象设计中心、刘岳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年六月二十九日书记员 王晓华