北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初11983号原告（反诉被告）:吴佳佳，女，1992年8月25日出生,汉族,无业,住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐永红，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人:董允，上海淳华律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛泰朝龙建材有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路121号院5号楼5层603。法定代表人：张宝库，董事长。委托诉讼代理人：梁建光，北京市万象律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芳，女，1990年1月20日出生,汉族,北京盛泰朝龙建材有限公司招商经理,住北京市丰台区。原告吴佳佳与被告北京盛泰朝龙建材有限公司(以下简称盛泰朝龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴佳佳的委托诉讼代理人徐永红、董允，被告盛泰朝龙公司的委托诉讼代理人梁建光、王艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴佳佳向本院提出诉讼请求：1.请求确认2016年6月6日原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2.请求判令被告归还原告已支付的商铺租金1598681元，物业费99180元，押金194180元；3.请求判令被告赔偿原告装修损失156万元；4.请求判令被告赔偿损失582540元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，原、被告通过被告员工王艳芳介绍，签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租位于北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层部分房屋共计1520平方米，租赁期限2016年8月21日-2021年8月21日，日租金2.1元/平方米/日，承租用途商业经营。合同签订后，原告先后向被告支付了租金1598681元、物业费99180元，押金194180元以及取暖费13440元。原告承租租赁房屋后，为商业经营，原告于2016年6月17日与刘华明签订了《装饰装修施工合同》，约定装修费总价125万元（已实际支付112万元，余款13万元于2018年10月12日前付清）。原告另委托刘立峰进行地暖安装施工，支付施工费18万元，另为消防改造支付13万元。2017年8月4日，原告收到丰台区南苑乡政府的《安全生产隐患告知书》，告知所承租的房屋为违章建筑，要立即关停，原告遂配合停止营业。此时原告才得知原告承租房屋并未取得规划和建设审批手续，为违章建筑，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告所签订的《商铺租赁合同》应为无效，由于被告故意隐瞒上述事实，对于合同无效存在完全过错，应当承担相应的赔偿责任。盛泰朝龙公司辩称，1、不同意原告的第一项诉讼请求。原、被告之间签订的合同合法有效，不存在违法建筑问题，是合法建筑，因此提出无效，条件不具备。2、不同意退还费用。按照合同原告应当向我们交纳费用，而且原告履行不到位，我方提出反诉。3、合同第一项约定以现状将房屋租赁给原告，装修的责任和费用应当由原告自行承担。4、房屋系我方向案外人租赁得来，出租人也同意转租，合同有效。原告是经营不景气才起诉，不是合同无效造成的。盛泰朝龙公司向本院提出反诉请求：1.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日期间的租金849543元；2.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日期间的物业费91300元；3.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日取暖费3万元；4.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日水、电费23164元；5.判令吴佳佳支付违约金345982元；6.反诉费由吴佳佳承担。事实和理由：2016年6月6日，反诉人和被反诉人签订《商铺租赁合同》，被反诉人向反诉人承租北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层部分商铺，计租面积1520平方米，租赁期限自2016年8月21日至2021年8月20日，租金按照2.1元/平方米/日标准计算。《商铺租赁合同》同时约定了被反诉人应当支付水费、电费、物业费、取暖费等费用的数额和时间。合同签订后，反诉人依约将商铺交付被反诉人，但被反诉人未按《商铺租赁合同》的约定向反诉人支付租金、水费、电费、物业费、取暖费。被反诉人的行为构成严重违约。故提出反诉请求。针对盛泰朝龙公司的反诉，吴佳佳辩称，由于盛泰朝龙公司根本违约，导致2017年8月被政府部门责令限期关停，2017年8月以后我们就不再经营，把钥匙也交给了王艳芳。2018年3月我们已经向被告提供了说明通知函，告知被告解除合同，2017年我们也口头提出过解除合同，基于这个理由，实际解除时间为2017年8月。因为被告的原因导致合同无效，责任应由被告承担。而且被告在无视法律，在评估期间擅自拆除原告的部分装修，并自行装修，出租给其他人，破坏装修的过错方均在被告，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2016年6月6日，甲方（出租人）盛泰朝龙公司与乙方（承租人）吴佳佳签订《商铺租赁合同》，约定商铺位置及用途，乙方承租的商铺坐落于北京市丰台区新宫家园北区9号楼，商铺计租面积1520元平方米，以现状出租给乙方。乙方承租商铺用途为商业经营。租赁期限为五年，自2016年8月21日起至2021年8月20日止，租金按每两年递增，递增幅度为10%。商铺租金按人民币2.1元/日/平方米计算，即每租赁年度租金为人民币1165080元。乙方付款方式为押二付六，每半年支付一次租金，先付款后用房。每半年为一期，第一期租金2016年8月21日至2017年2月20日由乙方于本合同签订当日支付，此后各期租金由乙方提前两个月预付。本合同签订当日，乙方应当向甲方一次性交纳履约保证金人民币194180元，作为乙方履行本合同的担保。租赁期限届满，乙方无违约行为的，甲方无息返还履约保证金。乙方应做好乙方人员、财产及商铺的安全、消防、防盗、防水、防煤气中毒等预防措施，不得在商铺内存放易燃、易爆、有毒、强腐蚀性等危险品；如因乙方违反甲方商铺安全管理规范，造成乙方人员或第三方人身伤害和财产损失的，乙方应承担全部法律责任。合同存续期间，乙方应及时向甲方交纳所发生的水、电及物业费、取暖费，其中水费自来水12元/吨、电费1.6元/度、物业费4元/平米/月（物业费为每年支付一次，费用包括公共区域保洁，日常公共设施维护，生活垃圾的清运，不包括厨余垃圾清运、整体监控，日常甲方的安全检查工作）取暖费42元/平米。因不可抗力、国家及北京市法律法规政策调整、商铺、商场或所占土地被依法征用、征收、拆迁等情况，本合同自上述情况发生之日起自行终止，甲乙双方互不承担责任。合同期满或终止时，甲方有权收回商铺，乙方应立即腾退商铺并恢复原状。合同签订后，吴佳佳向盛泰朝龙公司支付履约保证金194180元，物业费99180元，租金1598681元，供暖费3万元。2016年6月17日吴佳佳与案外人刘华明签订《装饰装修施工合同》，对承租的北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层进行装修，用于经营青年公寓，合同价款为1250000元。2016年8月4日吴佳佳与案外人刘立峰签订《新宫家园北区9号楼3层-6层地暖施工合同》，施工内容为地板采暖工程，工程价款为180000元。2016年7月至10月吴佳佳支付新宫家园9号楼3层-6层消防工程款130000元。2017年8月4日北京市丰台区南苑乡人民政府出具《安全生产隐患告知书》，载明：轻时代主题青年公寓（新宫村新宫家园北区九号楼3-6层东侧），你单位存在以下安全隐患：1、公寓建筑为非法建设，未取得消防手续；2、公寓无自动灭火系统、自动报警系统、机械排烟系统和消火栓系统；3、公寓与周围建筑毗连，没有防火间距；4、乱接乱拉临时电线，使用大功率电器（电磁炉、电饭煲、电炒锅、电热水器、空调等电器）。整改意见：限你单位十日内关停该公寓，并将关停结果报乡安全管理科。如因上述隐患不能及时消除，导致安全生产事故的发生，造成的一切后果，你单位应承担所有责任。2018年3月9日吴佳佳向盛泰朝龙公司出具《通知函》，载明：吴佳佳与盛泰朝龙公司于2016年6月6日签订《商铺租赁合同》，租赁北京市丰台区新宫家园北区9号楼中3-6层的部分房屋，合计1520平方米。合同签订时，贵司隐瞒了上述房屋系违章建筑的事实。本人投入大量财力对标的房屋进行装修，共产生装修费用1560000元。本人在申请办理消防验收手续时被告知，由于标的房屋系违章建筑，故无法办理消防验收手续。由于标的房屋系违章建筑，双方就标的房屋所签订的租赁合同应当属于无效合同，现本人作出如下决定并特向贵司函告：1、现通知贵司，对于租赁合同约定的剩余租金本人将不再予以支付，对于本人已经支付的租金共计1620000元及房屋押金194180元请贵司予以返还；2、因合同无效给本人带来的损失，请贵司予以赔偿。本人现初步将损失列明如下（1）商铺装修费用2016年6月6日本人就对约定商铺进行了装修，总花费共计1560000元；（2）因合同无效导致本人的信赖利益损失共计600000元（北京最多支付6个月的租金）。以上已支付租金1620000元房屋押金194180元及损失共计2414180元，烦请贵司自收到通知函之日起七日内支付本人。吴佳佳称已于2018年3月将承租房屋的门禁卡交给被告，由被告实际控制房屋，被告擅自拆除了原告6层3间房屋的装修。盛泰朝龙公司不认可控制房屋，认可未经吴佳佳同意拆除了6层的1间房屋，目的是帮助吴佳佳对外出租。审理中，吴佳佳向本院提出评估申请，申请对北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层的房屋装修进行价值评估。评估期间，吴佳佳发现有人在涉案房屋内拆除装修，遂报警。盛泰朝龙公司称已将房屋交还给北京新宫昕源益达投资管理公司，拆除装修与其公司无关。本院委托北京中源正信资产评估有限公司对北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层的房屋装修进行价值评估，评估价值为474786元。已经拆除部分未能评估。另查，2015年1月7日北京新宫昕源益达投资管理公司（甲方，出租人）与盛泰朝龙公司（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区南苑乡新宫村新宫家园北区九号楼建筑面积地上六层共计5196平方米，地下两层，共计可用643平方米出租给乙方使用。租赁用途：商业、办公，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，共计五年。合同签订后北京新宫昕源益达投资管理公司将房屋交付给盛泰朝龙公司使用。2016年北京新宫昕源益达投资管理公司曾经起诉盛泰朝龙公司房屋租赁合同纠纷。北京市丰台区人民法院于2016年12月19日出具（2016）京0106民初6345号民事判决书，判决解除双方于2015年1月7日签订的《北京市房屋租赁合同》。判决后，盛泰朝龙公司不服，提出上诉称1．一审法院未查明新宫投资公司是否享有对涉案房屋的处分权；2．一审法院未查明涉案房屋是否属于违法建筑、是否经过竣工验收、是否符合安全、防灾等工程建设强制性标准、是否经过消防验收、是否改变房屋性质使用房屋；3．即使合同有效，由于不可抗力及新宫投资公司承诺的协助义务无法实现合同目的，法院应当免除我公司支付租金的义务；4.本案涉及的合同应为无效合同；5．我公司在使用涉案房屋期间，由于租赁物装饰装修和维修产生了费用，无论合同是否有效，新宫投资公司都应当予以补偿或抵扣租金。2017年5月10日北京市第二中级人民法院出具（2017）京02民终1706号民事调解书，双方达成如下协议：一、北京新宫昕源益达投资管理公司与北京盛泰朝龙建材有限公司同意北京盛泰朝龙建材有限公司继续使用北京市丰台区南苑乡新宫村新宫家园北区九号楼房屋至二〇二〇年九月三十日；二、北京盛泰朝龙建材有限公司于本调解书送达之日起二十日内，支付北京新宫昕源益达投资管理公司二〇一六年二月一日至二〇一七年三月三十一日房屋使用费四百八十六万七千零二十元整（现金支付）；如未按时支付该款项，双方同意按照一审判决执行；三、北京盛泰朝龙建材有限公司于二〇一七年九月三十日之前支付北京新宫昕源益达投资管理公司二〇一七年四月一日至二〇一七年九月三十日房屋使用费二百九十二万一千五百八十元整……。本案在审理中，盛泰朝龙公司向本院提供日期为2018年9月19日该公司与北京新宫昕源益达投资管理公司签订的《九号楼房屋租赁合同补充协议》，称双方协议调整租赁面积，吴佳佳租赁部分已经交还给北京新宫昕源益达投资管理公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，吴佳佳与盛泰朝龙公司就北京市丰台区新宫家园北区9号楼签订的《商铺租赁合同》，租赁物并未取得建设工程规划许可证，亦无相关产权手续，故吴佳佳与盛泰朝龙公司签订的《商铺租赁合同》应属无效。对吴佳佳主张确认其与盛泰朝龙公司于2016年6月6日签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴佳佳及盛泰朝龙公司作为合同签订双方，对于租赁物的规划及产权手续理应尽到审查义务，现合同无效，吴佳佳及盛泰朝龙公司均应承担相应的责任。盛泰朝龙公司作为房屋的出租方在其他诉讼中曾经以租赁物不具备建设工程规划许可证为由主张合同无效，由此可以认定，盛泰朝龙公司对于租赁物的规划及产权等情况已经充分了解，对于合同无效的后果，盛泰朝龙公司应为明知，故盛泰朝龙公司应当承担80%的责任。吴佳佳承担20%的责任。合同无效，盛泰朝龙公司应当将履约保证金退还给吴佳佳。吴佳佳自2016年8月21日至2018年3月向盛泰朝龙公司交付门禁卡为止，一直使用租赁房屋，其交付的房屋租金延续到2018年1月，故吴佳佳主张盛泰朝龙公司退还其交纳的房屋租金，缺乏法律依据，本院不予支持。吴佳佳交纳给盛泰朝龙公司的物业费金额亦不足以支付到2018年3月，故对吴佳佳要求盛泰朝龙公司退还其交纳的物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，吴佳佳签订租赁合同后，对租赁物进行装修及消防改造，投入156万元，双方产生纠纷后，盛泰朝龙公司未经吴佳佳同意擅自拆除租赁物装修，由此给吴佳佳造成的损失，应当由盛泰朝龙公司承担。关于评估期间有人拆除装修一节，经核实，盛泰朝龙公司称与原出租人北京新宫昕源益达投资管理公司达成协议，变更租赁面积，吴佳佳租赁部分已交还给原出租人，盛泰朝龙公司对拆除装修不知情。本院认为，盛泰朝龙公司与北京新宫昕源益达投资管理公司之间房屋租赁合同纠纷已经由法院生效文书确认，双方达成调解协议，继续使用租赁房屋至2020年9月30日，现盛泰朝龙公司又与北京新宫昕源益达投资管理公司签订补充协议，在诉讼期间将吴佳佳租赁的面积交还给北京新宫昕源益达投资管理公司，导致吴佳佳在租赁物中3-6层的装修有部分遭到拆除，未能全部进行评估，对此，盛泰朝龙公司应当承担赔偿责任。本院参考评估结论，结合吴佳佳对于装修的投入、租赁期限、吴佳佳使用时间等确定装修现值，按照双方的过错程度确定损失金额。吴佳佳主张停业损失，未能提供证据，本院不予支持。吴佳佳主张信赖利益损失，因其对合同的无效亦存在过错，故本院亦不予以支持。合同无效，考虑盛泰朝龙公司的过错程度，对其全部反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下：一、吴佳佳与北京盛泰朝龙建材有限公司于2016年6月6日签订的《商铺租赁合同》无效；二、北京盛泰朝龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴佳佳履约保证金194180元；三、北京盛泰朝龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴佳佳装修损失873600元；四、驳回吴佳佳其他诉讼请求。五、驳回北京盛泰朝龙建材有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26289元，由吴佳佳负担13144.5元（已交纳），北京盛泰朝龙建材有限公司负担13144.5元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费16860元，由北京盛泰朝龙建材有限公司负担（已交纳）。评估费14190元由北京盛泰朝龙建材有限公司负担（本判决生效之日起七日内给付吴佳佳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  丁 颖人民陪审员  魏华颖人民陪审员  张金平二〇二〇年六月十一日书 记 员  王梦璇书 记 员  刘晓伟