云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终572号上诉人（原审原告）：吴文，男，汉族，1969年5月2日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：周雨，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：俞荣荣，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行。住所地：云南省昆明市关上中路193号。负责人：杜少明，系该支行行长。委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明兆丰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区福海乡吴井办事处佴家湾403号一幢6层。法定代表人：罗杰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：师红斌，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人吴文因与被上诉人中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行（以下简称官渡支行）、原审第三人昆明兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人吴文及其委托诉讼代理人周雨、俞荣荣、被上诉人官渡支行的委托诉讼代理人熊星、原审第三人兆丰公司的委托诉讼代理人师红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持吴文全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由官渡支行负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误，依法应予以改判。1.一审认定吴文提供的证据不足以证明《认购资格确认协议》形成于2011年，事实认定错误，协议内容与其他证据相互印证，证明协议形成时间为2011年；2.一审判决认定《认购资格确认协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，事实认定错误。其已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；兆丰公司于2014年接受全额购房款，并将涉案商品房交付给买受人，双方之间存在有效且吴文已经履行完毕的商品房买卖合同；本案的情况与另案情形一致；3.一审判决认定事实不清，遗漏重要案件事实。对吴文缴纳全额房款，并已接受涉案房屋，由于兆丰公司原因未办理不动产转移登记手续等案件重要事实均未作出认定，应当予以纠正。二、一审适用法律错误，导致判决错误。1.兆丰公司已经向吴文办理了交房手续，吴文已合法实际占有该房屋。交房日期为2017年1月4日，结合多年连续不断的物业缴费凭证，可证明吴文已合法实际占有该房屋。2.兆丰公司因自身资金困难，无力办理后续产权登记事宜，吴文对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》之规定第二十九条，吴文享有对异议房屋可排除执行的权利，一审法院适用法律错误。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请予以改判，支持其上诉请求。官渡支行辩称：一审判决认定事实正确，上诉人不符合排除执行异议要件。1.在本案涉案房屋查封前没有签署有效的书面合同，认购协议只是认购，取得认购资格。买卖应该是双方签订商品房买卖合同，从兆丰公司提供的证据看，涉案楼盘在2014年就取得预售许可证，之后就具备签署正式商品房购销合同并进行网签备案的条件，但是到2016年查封的时候也一直没有办理，吴文陈述他在2017年已经入住，故吴文具有一定的过错；2.查封前实际占有房屋不符合事实，本案查封的时间是2016年8月份，从吴文提供的证据看，即便他交物管费的证据真实，也是从2017年1月份以后交，所以他在占有房屋的时间是查封之后，不符合排他的要件要求；3.从付款上看，付款不清晰，小票的时间不清楚，即便吴文的款项已经支付，但是款项也没有付清，吴文的款项也没有达到支付大部分款项或者全部款项的法律规定要求；4.买受人的原因。吴文在长达两三年的时间也没有去催促或者去办理备案登记、网签备案有一定的过错。综上所述，吴文的案外人异议不具备排除执行的条件，请求驳回上诉，维持原判。兆丰公司述称，同意吴文的上诉意见，吴文在本案中享有排除执行的权利。吴文在2011年就与兆丰公司达成购买房屋的合意，并于2011年已经签订过《认购资格确认协议》，该协议的内容具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为属于商品房买卖合同。一审法院认定该协议不具备商品房买卖合同的内容属于事实认定错误，请二审法院支持吴文的上诉请求。吴文向一审法院起诉请求：依法停止和解除对昆明市房屋采取的执行措施，解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：2017年1月13日昆明市中级人民法院法院作出（2016）云01民初1167号民事判决书，该判决书第二项判令兆丰公司对该判决第一项的借款本息承担连带清偿责任。在上述案件审理过程中，一审法院于2016年8月5日作出（2016）云01民初1167号民事裁定书，裁定对兆丰公司的财产采取保全措施；2016年8月26日查封了兆丰公司名下的93处房产，本案诉争房屋也在查封清单中。2017年8月9日，一审法院作出（2017）云01执1050号执行裁定书，裁定“冻结、划拨被执行人云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、昆明兆丰房地产开发有限公司、罗杰、沈兴在银行的存款60296787元及利息，或对被执行人云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、昆明兆丰房地产开发有限公司、罗杰、沈兴价值60296787元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖”。2019年7月12日，一审法院作出（2019）云01执异1059号执行裁定书，驳回本案吴文的异议请求，并于2019年7月18日将该裁定送达吴文。吴文于2019年7月26日递交本案起诉状等诉讼材料。2019年6月21日，昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查无结果通知书》（编号：SC201906211115107034147）显示，吴文在昆明市无住房信息。另查明，吴文与兆丰公司签订《认购资格确认协议》认购了诉争房屋，该协议未载明签订时间。2017年1月4日，兆丰公司向吴文出具《业主身份确认单》，载明吴文“购买/所选房屋为陆芊城2栋3106室”。同日，吴文与昆明昌瑞物业服务有限公司签订了责任书、承诺书、服务协议、业主公约等一系列文书。一审认为:吴文自执行异议裁定送达之日起十五日内向一审法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。吴文主张对诉争房屋排除执行，首先必须证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。吴文提交的用于证明上述事实的《认购资格确认协议》并未记载该协议的签订时间，在案的其他证据也不足以证明该协议形成于吴文主张的2011年。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”法律对作为不动产的商品房买卖合同，作了高于动产的形式要求。本案中，虽然《认购资格确认协议》对买卖双方当事人、标的物、价款及支付方式等内容进行了约定，但欠缺商品房的具体状况、交付方式、质量标准、违约责任等其他主要内容，结合该协议中关于“本协议标的仅指本项目商品房的认购资格。本项目商品房的买卖事宜，以双方最终签订的《商品房购销合同》的约定为准。”以及“在符合签订《商品房购销合同》双方约定的时限内，乙方本人或书面委托人持本协议、交款票据原件、身份证、户口本等到指定的地点办理、签订《商品房购销合同》和银行按揭贷款手续”等约定的内容，可以认定该协议不符合法律关于“合法有效的书面买卖合同”的规定。因此，吴文关于其在人民法院查封之前已与兆丰公司签订合法有效的书面买卖合同的主张不成立，其排除强制执行的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，一审判决：驳回吴文的诉讼请求。案件受理费11015元，由吴文负担。二审期间，各方当事人对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，吴文为证实其主张，向本院申请调查令调取证据,并提交了以下新证据：1.《回收印章证明》，用以证明兆丰公司原用印章已经由公安机关收回，该单位已于2016年1月20日通过审批刻制新印章；2.兆丰公司的《工商查档表》，用以证明2011年9月1日，兆丰公司的法定代表人由冯文才变更为罗杰。两份证据共同证明印章使用和法定代表人签字的情况表明吴文与兆丰公司已于法院查封异议房屋之前签订合法有效的商品房买卖合同。3.2020年5月7日昆明市不动产信息档案管理中心出具的房产查询无结果通知书，证明其名下无房产；4.本案吴文所交房款的相应七笔银行流水。官渡分行质证认为：《回收印章证明》真实性无异议，但与本案无关联性。兆丰公司的《工商查档表》真实性无异议，但不能证明吴文与兆丰公司在法院查封前签署合法有效的商品房买卖合同。对房产查询真实性认可，但认为仅限于昆明地区上诉人没有房产。对银行流水不予认可。兆丰公司质证认为，对吴文提交的新证据均无异议，同意其证明观点。本院认为，吴文提交的新证据客观真实，对真实性予以采信，对其交房款的银行流水与其刷卡小票对应，且与兆丰公司开具的收款收据及认可收取房款的陈述能够相互印证，可以认定吴文已经交付本案案涉房屋全部房款的事实。对其他证据证明目的在以下分析。其他当事人在二审中均未提交新证据。本案二审各方当事人争议的焦点为：吴文对本案涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为：一、吴文对本案涉案房产提出执行异议，在执行裁定送达后15日内，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，本案起诉合法。二、关于本案的法律适用问题。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，本案中吴文主张适用二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，该二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的权利，吴文向房地产开发企业兆丰公司认购商品房用于居住，现被执行的房产系属于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用第二十九条的规定，本案吴文的主张若具备符合上述第二十九条规定的三个条件，则依法可以排除执行。三、关于本案是否符合上述第二十九条规定条件的问题。1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本案案涉房屋于2016年8月26日被一审法院查封，而吴文与兆丰公司签订的《认购资格确认协议》没有记载签订日期，根据吴文已经按照该认购协议约定的时间段支付了相应房款，第一次、第二次支付房款的时间均在2011年，尾款付清在2014年，结合其二审中提供的证据，兆丰公司法定代表人于2011年9月1日进行了变更，公司印章于2016年1月20日已经公安机关批准收回旧章，启用新的公章，故从以上事实来看，若没有签订《认购资格确认协议》，吴文不会按该协议约定时间段支付房款，且按照兆丰公司公章使用及法定代表人任职情况的时间，该认购协议应该发生于涉案房屋查封的2016年8月26日之前，认购协议应当认定在查封之前签订；其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《认购资格确认协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况，具体的位置、栋号、房号，总价款、付款方式、付款时间，且兆丰公司已经按照认购协议的约定收取了全部购房款，综合上述情形，本院认为该认购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本要素，具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的签订合法有效的书面买卖合同。一审认为本案没有签订合法有效的书面买卖合同不符合本案基本事实，认定事实错误本院予以纠正。上诉人吴文此上诉理由成立。2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从吴文提交的2020年5月7日昆明市不动产信息档案管理中心出具的查询结果看，其在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内没有登记的住房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。3.已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据吴文提供的银行付款凭证及银行流水，并结合兆丰公司认可收到款项并开具的收款收据，能够相互印证，可以证明吴文已经严格按照《认购资格确认协议》的约定全部支付了本案案涉房屋房款，已交付的价款超过合同约定总价款的50%，符合上述法律的规定。综上，本案事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，上诉人吴文对本案案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由有事实和法律依据，其要求对案涉房屋解除查封，排除强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，上诉人吴文的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初2264号民事判决；二、解除对吴文购买的位于云南省昆明市房屋的查封，不得执行上述房产。一、二审案件受理费各11015元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行负担。本判决为终审判决。云南省昆明市中级人民法院（2019）云01执异1059号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王 娟审判员 潘 静审判员 罗 成二〇二〇年六月二日书记员 张艺严