北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28419号原告：北京住汇航物业管理有限公司，住所地北京市大兴区北臧村镇西王庄村15号院。法定代表人：杨钰红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈艳，北京中银（天津）律师事务所律师。被告：北京市房山区长阳镇杨庄子村村民委员会，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村。法定代表人：杨文斌，主任。委托诉讼代理人：向翠平，北京万圣律师事务所律师。原告北京住汇航物业管理有限公司（以下简称住汇航公司）与被告北京市房山区长阳镇杨庄子村村民委员会（以下简称杨庄子村委会）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住汇航公司的委托诉讼代理人陈艳，被告杨庄子村委会的委托诉讼代理人向翠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住汇航公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2011年11月至2015年8月办公楼物业费191360元；2.请求判决被告向原告支付2011年11月至2015年8月底商物业费478400元；3.请求判决被告向原告支付2011年11月至2015年8月空置房物业费363788.83元；4.请求判决被告向原告支付2015年1月至8月未结物业费366975.68元；5.请求判决被告向原告支付2015年8月至2018年8月管理费300000元及逾期滞纳金931650元（暂计算至2019年11月15日，应计算至实际支付之日止）；6.请求判决被告向被告支付代缴保险费用43683.52元；7.本案诉讼费用全部由被告承担。本案审理过程中，原告撤回了诉讼请求中的第1、2、3、4、6项，并明确第5项诉讼请求中的逾期滞纳金即违约金，具体计算方式为：第一笔5万元自2015年9月30日起至被告实际支付之日止，按照合同约定的日千分之三支付；第二笔5万元自2016年4月30日起至被告实际支付之日止，按照合同约定的日千分之三支付；以此类推，第六笔5万元自2018年4月30日起至被告实际支付之日止，按照合同约定的日千分之三支付。事实与理由：住汇航公司与杨庄子村委会于2011年10月29日签订了《长阳镇杨庄子村回迁小区项目物业协议书》，住汇航公司为长阳镇杨庄子村回迁小区提供保安、保洁、公共区域日常维护等综合性物业服务。2015年8月31日，住汇航公司和杨庄子村委会变更了物业服务的合作模式，重新签署了《物业管理项目合作协议》，合作期限为2015年8月31日至2018年8月30日，期限3年。按该协议约定，杨庄子村委会应每年支付住汇航公司管理费10万元，管理费从签订协议生效的当月开始计算，并于协议生效当年的第一个月末支付前6个月的管理费用，第七个月支付后6个月的管理费用；如杨庄子村委会逾期支付管理费，应按照应付款额×0.3%×逾期天数（即每天0.3%）计算并向住汇航公司支付滞纳金。住汇航公司已按照协议约定履行了合同义务，但杨庄子村委会并未按约定付款，杨庄子村委会已经构成违约，应当承担违约责任。2019年4月，住汇航公司与杨庄子村委会对杨庄子项目未结款项进行了书面确认。故请求依法判决支持住汇航公司的诉讼请求。杨庄子村委会辩称，对住汇航公司主张30万元管理费没有异议，但住汇航公司要求的违约金过高，高于其实际损失，要求酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，住汇航公司（甲方）与杨庄子村委会（乙方）签订《物业管理项目合作协议》，约定：二、合作项目与合作方式以房山区长阳镇杨庄子回迁小区项目为合作基础，以“北京住汇航物业管理有限公司”的名义在当地开展物业管理项目的长期合作，乙方不得跨地区开展物业管理服务。物业合作项目的经营方式与管理原则：1.对合作现场的物业管理项目实行独立核算，乙方自主经营，自负盈亏。双方通过在当地开展物业项目的管理合作，名称为“北京住汇航物业管理有限公司”。由该公司所属的物业合作项目，在日常经营管理方面保持相应独立。2.日常项目管理。乙方所辖物业合作项目纳入甲方的质量管理体系，接受甲方的管理质量指导、实行规范服务；甲方质管部门负责对合作项目的人事工作、管理品质进行不定期的巡检工作。3.甲方质量管理部门对乙方在管的物业项目的人事工作及管理品质进行定期巡视及不定期抽查，对在巡视抽查过程中发现的问题与不合格项予以指出，乙方须负责限期整改，并做好整改后的复查工作。4.乙方以甲方公司名义对当地物业项目实施运营管理，在管理期间所发生的各种民事经济、行政等法律责任全部由乙方承担，如由此造成不良社会影响及经济损失的，乙方对甲方须进行经济赔偿。三、合作项目经营范围甲方的授权范围以甲方法人营业执照上工商部门核发的物业管理经营范围为准，乙方不得以“北京住汇航物业管理有限公司”的名义超越物业管理经营范围开展其他类型的经营活动。四、合作期限2015年8月31日至2018年8月30日，期限3年。五、关于费用1.乙方完成正式签约的物业合作项目，由乙方对该项目实施运营管理。依据《物业管理委托合同》（即《物业管理项目合作协议》）的总额与接管项目的起止时间，乙方向甲方按期缴纳管理费用。2.经双方协商杨庄子村项目的管理费标准为：壹拾万元每年。管理费依据签订本协议生效的当月开始计算。物业管理合同开始生效当年的第一个月末支付前6个月的管理费用，第七个月支付后6个月的管理费用。3.乙方如需要甲方提供发票，甲方负责提供国家税务正规发票，税费由乙方承担。八、违约责任1.甲、乙双方任何一方违反本协议约定的，守约方有权单方面解除本协议并可向违约方主张违约责任。2.乙方应依约向甲方支付合作项目管理费，如乙方逾期，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的数额按照应付款额×0.3%×逾期天数（即每天0.3%）计算并支付滞纳金。双方还对合同其他权利义务进行了约定。落款为双方盖章及负责人签名，并写明签署日期。合同签订后，住汇航公司按照合同约定，履行了相应的合同义务，杨庄子村委会未向住汇航公司支付管理费。2019年4月，住汇航公司出具《杨庄子项目未结款项》，主要内容为：一、未结物业费个人部分：2015年1月至8月合计：366975.68元；二、管理费：2015年8月至2018年8月100000*3=300000元；三、村委会雇佣人员在我公司代缴保险费用：2018年7月至2019年4月共计：43683.52元。杨庄子村委会法定代表人杨文斌在《杨庄子项目未结款项》尾部进行了签字。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，住汇航公司与杨庄子村委会签订的《物业管理项目合作协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于管理费。住汇航公司已经按照合同约定履行了合同义务，杨庄子村委会应当依约向住汇航公司支付管理费，故对于住汇航公司要求杨庄子村委会支付合同履行期间即2015年8月31日至2018年8月30日的管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。对于管理费具体数额，住汇航公司主张共计30万元，杨庄子村委会认可该数额，本院对此不持异议，予以确认。关于违约金（即逾期滞纳金）。本案中，双方均认可合同约定的逾期支付管理费的滞纳金系逾期违约金，本院对此不持异议。杨庄子村委会未依约向住汇航公司支付管理费，住汇航公司有权要求杨庄子村委会支付违约金。但住汇航公司主张的违约金金额高于管理费本金的三倍，明显过高，杨庄子村委会要求调低违约金，系合理意见，本院予以采纳。本院综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对逾期违约金数额酌情确定为9万元。本案审理过程中，住汇航公司提出撤回部分诉讼请求的申请，表示另寻解决途径，系其合理处分诉讼权利的表现，本院不持异议，予以准许。住汇航公司根据变更后的诉讼请求，申请将本案案由变更为合同纠纷，杨庄子村委会亦表示同意，符合本案已查明的事实情况，本院依法变更本案案由为合同纠纷。综上，住汇航公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；其要求过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京市房山区长阳镇杨庄子村村民委员会于本判决生效之日起七日内向北京住汇航物业管理有限公司支付2015年8月31日至2018年8月30日期间的管理费300000元；二、北京市房山区长阳镇杨庄子村村民委员会于本判决生效之日起七日内向北京住汇航物业管理有限公司支付违约金（即逾期滞纳金）90000元；三、驳回北京住汇航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7943元，由北京住汇航物业管理有限公司负担5427元（已交纳），由北京市房山区长阳镇杨庄子村村民委员会负担2516元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年六月三十日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳