新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）兵1001民初670号 原告：北屯园林绿化环境卫生管理处，住所地北屯市团结路。 法定代表人：**，处长。 委托诉讼代理人：王中，新疆兰河律师事务所律师。 被告：新疆祥博房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。 法定代表人：回艳岭，总经理。 委托诉讼代理人：李婷婷，上海兰迪乌鲁木齐律师事务所。 原告北屯园林绿化环境卫生管理处（以下简称园林环卫处）与被告新疆祥博房地产开发有限公司（以下简称祥博公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理。2018年9月17日，祥博公司对管辖权提出异议。本院于2018年10月18日作出（2018）兵1001民初670号民事裁定，驳回祥博公司的异议。祥博公司上诉至第十师中级人民法院，第十师中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）兵10民辖终54号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2019年4月24日，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案不宜继续适用简易程序进行审理，于2019年5月6日裁定转为普通程序。2019年10月10日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。2019年11月6日，园林环卫处向本院申请对其已被拆除房屋及土地的市场价值委托评估。本院于2019年11月12日向第十师中级人民法院申请指定评估机构，2019年11月15日，第十师中院通过网上公示，指定乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司（以下简称达飞合信公司）进行评估鉴定，本院于2019年11月21日进行委托，2020年6月24日达飞合信公司作出价格评估结论书。2020年6月29日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告园林环卫处委托诉讼代理人王中，被告祥博公司的法定代表人回艳岭及委托诉讼代理人李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告园林环卫处向本院提出诉讼请求：1.要求解除2010年5月13日与被告签订的《拆迁协议》；2.要求被告赔偿财产损失3061450元。在2019年10月10日庭审中，原告将该项诉讼请求变更为：要求被告按照原地置换的方式，向原告交付一楼面积为437.35平方米的门面房、二楼面积为437.35平方米的办公用房。并增加第3项诉讼请求：要求被告对超出建筑物土地面积及车棚一并计价赔偿。在2020年6月29日庭审中，原告第2、3项诉讼请求变更为：要求被告按照达飞合信公司的评估价值赔偿原告经济损失合计5405050元；4.要求被告按照合同约定的20%支付违约金288600元。在2020年6月29日庭审中，原告该项诉讼请求变更为：要求支付违约金1081010元；5.要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年5月13日，原、被告签订一份《拆迁协议》，约定被告拆迁原告位于北屯市原团结路（现博望东街）面积为874.7平方米的一层、二层办公楼一栋，由被告按照1:1的比例异地置换给原告位于北屯市北一路以北文明路以西的办公楼一套，交房时间为2010年12月31日。协议签订后，原告按照约定履行了全部义务，原告的办公楼已被被告拆除，被告已在该位置盖起了商业用途的大厦。被告在签订协议时未取得约定置换地块的土地使用权，至今仍未取得，未能按照约定履行交付置换房屋的义务。约定置换地块的土地使用权已被别的单位取得，被告已根本无法再履行合同义务，原告的根本目的也无法实现，双方签订的拆迁协议已无法履行，为此要求解除该拆迁协议。协议解除后，被告应当承担违约责任，赔偿原告的财产损失。双方在拆迁协议中只约定了建筑面积的置换条件，未对建筑物之外土地使用面积的补偿方式进行约定，根据《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十一条的规定，被征收房屋用地范围内的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，应当按照土地市场价单独估价并给予补偿。因此，原告申请对房屋建筑物面积及土地使用面积的价值一并委托评估，并要求被告按照达飞合信公司评估的价值5405050元向原告赔偿财产损失，并按照拆迁协议约定的20%支付违约金1081010元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 被告祥博公司辩称：一、关于约定房屋未能如约交付的原因问题。根据双方签订的《拆迁协议》第六条，拆迁安置明确约定是产权调换，由被告为原告调换办公用房建筑面积为874.7平方米的砖混办公楼。因原告系事业单位，办公楼用地应为政府划拨。原告至今未能成功向当地政府申请划拨土地，导致被告无法在约定位置为原告建造办公楼。不能履行协议的原因在于原告，原告违约在先；二、关于原告被拆迁房屋价值的问题。1.根据《房地产估价规范》5.3房地产征收、征用估价下的5.3.4第二款，用于产权调换房屋价值就是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。原告举证的《新疆兵团十师部局文件师财发201091号》文显示十师政府同意原告将建筑面积722平方米、原值37万元的办公楼由被告置换成874平方米、价值144.3万元的办公楼。因此，原告被拆迁房屋的价值应按照2010年房屋征收决定公告时的价值计算，而不能依据2019年11月28日鉴定人员到现场查看的时间为基准日计算。2.达飞合信公司是以比较法来计算房屋价值，《房地产估价规范》4.2.3对可比实例的条件进行了详细规定；4.2.5规定可比实例及其有关信息应真实、可靠、不得虚构，应对可比实例的外部和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。达飞合信公司提供给被告的《价格评估技术说明》中未显示具体交易实例情况。并且本案可比实例均是框架结构，被拆除房屋系砖混结构，差价在30%-50%左右，但达飞合信公司仅进行5%的调整，有失公允；三、关于土地出让金是否应计入估价的问题。评估价值不应当包含土地出让金的价值，原告系事业单位，原告的办公楼用地应为政府划拨，政府是否划拨或划拨到何处不是被告能决定的，取决于原告的申请和当地政府的规划。被告已向政府交纳土地出让金，为原告的调换在土地使用上支付了对价，不应当由被告再次承担土地出让金的市值。原告并未支付过土地出让金，应当从评估价值中扣除以2019年11月28日为基点对应的土地出让金市值；四、拆迁协议签订后，被告一直负担原告承租办公场所的费用，原告正常办公并无损失。原告申请评估价值包含被拆除建筑物的市场增值部分，已经弥补了原告的经济损失，不应当再主张20%的违约金，且被告也不存在违约行为。原告应当从获得的赔偿款中扣除近年来被告支付的安置费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告园林环卫处为证实其主张，向本院提供的证据有： 1.2010年10月25日，第十师财政局印发的师财发〔2010〕91号《关于北屯园林环境卫生管理处国有资产处置的批复》。用于证实原告处置涉案房屋已经经过国有资产管理部门审批，拆除的建筑物的面积为874.7平方米。 经质证，被告对该证据无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 2.2010年5月13日，原、被告签订的《拆迁协议》。用于证实双方约定了补偿方式、补偿面积、置换房屋交付时间、违约金的计算方法。 经质证，被告对该证据无异议，但认为根据该协议约定，原告有义务取得约定置换房屋地块使用权，如果原告申请划拨土地成功，被告是可以按照约定的时间交付置换房屋的，交付时间取决于原告。被告并未违约，不应当承担支付违约金的违约责任。结合证据1，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 3.证据2的附件，签订协议时，由原告当时办公室主任张新成带人现场测量后绘制的被拆除房屋的测绘草图，证据1系由张新成代表原告签订。用于证实被拆除房屋的地里位置、结构、面积。 经质证，被告对该证据无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 4.2020年6月24日，达飞合信公司作出的《价格评估结论书》。用于证实经达飞合信公司专业评估，原告被拆除的办公楼及院落占地在2019年11月28日时间节点的市场价值为5405050元，这是被告违约无法履行协议后给原告造成的财产损失，应当由被告进行赔偿。 经质证，被告对该证据的真实性认可，对合法性、关联性不予认可（理由已反映在被告答辩意见第二项中）。本院认为，该证据由具有鉴定质证的达飞合信公司，指派具有鉴定资格的两名鉴定人员，依照鉴定程序，在调查事实的基础上，运用专业鉴定知识作出的专业意见，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。 被告祥博公司为证实其反驳主张，向本院提供的证据有： 1.2010年6月30日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，用于证实第十师国土资源局出让给被告的9784平方米土地包括原告的办公用地722平方米，被告取得该块土地程序合法。 经质证，原告认为该证据系复印件，对该证据的真实性不予认可，对置换的办公楼面积提出之后有增加，以双方签订的拆迁协议约定的874.7为准。因无原件相印证，对该证据的真实性本院不予确认。 2.2010年5月13日，原、被告双方签订的《拆迁协议》。用于证实约定置换的位置是在北屯市北一路以北、文明路以西，办公用房建筑面积874.7平方米，砖混结构。协议第九条第三款约定，特殊情况下安置逾期的处理如果出现因政府政策调整或城市建设规划调整导致建设延期，原告应同意被告逾期提供安置房屋。本案中，涉及十师政府将拆迁协议约定置换位置的土地使用权批给了别的单位，并未划拨给原告，属于政府政策调整。 经质证，原告对该证据无异议，但不认可被告的证明目的，认为协议中并未约定由原告负责取得约定位置的土地使用权，取得用地使用权并进行建造的义务在于被告。对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对被告的证明目的，本院不予采纳。 3.为原告支付房租的一组凭证，用于证实原告并无实际损失。 经质证，原告对该组证据无法核实未发表质证意见，但认可自办公楼拆除后租赁办公场所的费用由被告负担。对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 4.2018年9月14日，被告向北屯市人民政府递交的《新疆祥博房地产开发有限公司关于与北屯环卫处拆迁协议履约的情况说明》、2019年9月14日，被告向原告递交的《函》。用于证实多年来，原告一直向政府协商划拨用地、被告一直与原告积极沟通相关问题。 经质证，原告对该组证据的真实性不予认可，提出未曾收到过被告的函，内容非双方协商确定。该组证据无其他证据相印证，对该组证据的真实性本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月13日，原、被告签订《拆迁协议》，约定被告拆迁原告位于北屯市原团结路（现博望东街）面积为874.7平方米的一层、二层办公楼一栋，由被告按照1:1的比例异地置换，在位于北屯市北一路以北文明路以西位置重新建造办公楼，交房时间为2010年12月31日。协议签订后，原告按照约定将办公楼及坐落院落交付给被告，被告将办公楼拆除，现被告已在该位置盖起了商业用途的建筑。双方签订协议时，均未取得约定置换位置的土地使用权。后，该块土地的使用权由其他单位取得。双方至今就拆迁补偿一事再未达成一致意见。经原告申请，本院委托达飞合信公司对原告被拆除办公楼及占地院落在2019年11月28日的市场价值进行评估。经达飞合信公司采用比较法进行专业评估，原告被拆除办公楼及占地院落在2019年11月28日的市场价值为5405050元，该价值包含土地出让金。2010年，被告向第十师国土资源局交付过9784平方米土地的出让金1712200元。 另查，原告的办公场所系2002年经第十师政府同意从种子公司处购买，土地使用权为划拨取得。 庭审中，经被告申请，达飞合信公司指派鉴定人员施玉洪、郑勇出庭接受了双方当事人质询，对鉴定过程进行了说明。 本院认为，经第十师国土资源管理部门审批同意后，原告园林环卫处有权将其办公楼及占地院落以置换的方式出让给被告祥博公司。2010年5月13日，原、被告签订的《拆迁协议》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约完全履行各自的义务。原告已将约定的办公楼及坐落的院子交付给被告，原告已履行协议约定的义务。被告对原告交付的办公楼进行了拆除，并对原告享有土地使用权的地块进行了占有、使用、收益，但却未向原告交付约定的办公楼，致使原告现在还在租赁办公场所。双方签订的《拆迁协议》现已根本无法履行，原告的合同目的根本无法实现，该协议具备法定解除条件，对原告要求解除2010年5月13日签订的《拆迁协议》的诉讼请求，本院予以支持。协议中并未约定由原告负责取得置换办公楼所在地使用权，按照合同权利义务对等原则，取得土地使用权并建造办公楼的义务在于被告。被告关于原告违约未能取得约定地块土地使用权的辩解意见，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。协议解除，原告原有的办公楼已被拆除无法恢复原状，原告有权要求违约方被告赔偿损失。原告签订拆迁协议的目的是为了取得面积相当的办公楼及院落，院落面积虽未约定在协议中，但客观存在并已交付被告。被告赔偿的数额就应当保障原告能够购买到面积相当的办公场所，达飞合信公司按照委托时的时间作为评估基准日符合客观情况，且评估的价值不应当再考虑被拆除办公楼的建造时间、结构等问题。达飞合信公司评估的价值符合北屯市商业用地的房地产价值，本院予以采纳，但该价值应当扣除被告已交纳过的土地出让金312707.5元（1712200元÷9784平方米×1786.9平方米），被告应当向原告赔偿财产损失5092342.5元。关于原告主张的违约金，根据合同法的相关规定，被告违约后，原告可以选择适用财产损失赔偿或者违约金，原告已主张了财产损失，且主张的数额系2019年11月28日的市值，原告再无其他经济损失，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除2010年5月13日，原告北屯园林绿化环境卫生管理处与被告新疆祥博房地产开发有限公司签订的《拆迁协议》； 二、被告新疆祥博房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告北屯园林绿化环境卫生管理处赔偿财产损失5092342.5元； 二、驳回原告北屯园林绿化环境卫生管理处其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57202.42元（原告北屯园林绿化环境卫生管理处已预交），由原告北屯园林绿化环境卫生管理处负担12291.62元，被告新疆祥博房地产开发有限公司负担44910.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。 审 判 长  顾晓楠 审 判 员  朱 娜 人民陪审员  靳文斌 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  孙雅玮 1