上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7440号原告：周敏，女，1986年2月15日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立峰，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告周敏与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告周敏及其委托诉讼代理人濮家良到庭参加了庭审，被告上海御府投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告和被告于2017年6月11日就上海市金山区亭林镇金展路与林慧路交汇处“御府公寓”2栋东单元6层603室签署的《御府公寓租赁合同》无效；2.请求判令被告退还购房款512,525元；3.判令被告赔偿原告利息损失(1.以20,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2017年6月12日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;2.以180,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2017年6月19日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;3.以210,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2017年8月28日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日；4.以20,505元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2017年12月17日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;5.以20,505元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年4月15日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;6.以20,505元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年9月3日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;7.以20,505元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年12月31日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日；8.以20,505元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2019年4月22日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日)。事实和理由：2017年5月,被告以虚假宣传方式,向原告推销位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄的御府公寓房屋。被告称该房屋尚无小产证,并承诺一旦有了产证后就可以办理房屋过户手续。在被告的诱导下,原告于2017年6月11日与被告签订了御府公寓的《御府公寓租赁合同》。合同约定：原告承租的房屋位于御府公寓2栋东单元6层603室,建筑面积52.43平方米,房屋总价(房屋租赁保证金)680,000元,被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交房等。合同签订后,原告按合同约定,分别在2017年6月11日支付被告20,000元,2017年6月18日支付被告180,000元,2017年8月27日支付被告210,000元,2017年12月16日支付被告20,505元,2018年4月14日支付被告20,505元,2018年9月2日支付被告20,505元,2018年12月30日支付被告20,505元,2019年4月21日支付被告20,505元,共计支付512,525元。然而时至今日,被告并未按约定交房。后原告至上海新金山工业投资发展有限公司和上海市金山区住房保障和房屋管理局了解情况,得知涉案房屋性质为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目,只租不售,不得分割办理小产证,该项目主要用于解决园区以及周边企业产业工人、外来务工人员以及其他常住人口的阶段性短期居住困难。在得知上述情况后,原告便找到被告要求退款,但被告却拒绝退款。原告认为,虽然原告与被告签订的合同名为《御府公寓租赁合同》,但被告只约定了一年的租期和自动续约,且原告支付了512,525元“房屋租赁保证金”,这显然不符合一般租赁合同的常理。从合同的内容来看,双方还约定了一日该房屋可以办理产权过户登记,则双方办理产权过户登记手续等。故,从合同性质上来看,该合同实际上就是一份披着房屋租赁合同外衣的房屋买卖合同。另外,从该房用途来看,原告并非工业园区员工或周边务工人员,也不符合作为承租人的资格。根据涉案房屋的性质,该房屋是不能买卖的,故该《御府公寓租赁合同》在法律上属于无效合同。无效合同为自始无效,一方有过错的,应承担缔约过失责任。本案中被告明知房屋无法买卖,却诱导原告支付全额房款,签订了实质上的房屋买卖合同,且至今无法交房和也未退款,其显然为过错方,应当承担责任。被告上海御府投资有限公司书面辩称，原、被告之间系租赁关系，并非买卖关系。被告愿意解除和原告签订《御府公寓租赁合同》，退还已收的租赁费和保证金，并从确认解除之日承担以已收的租赁费和保证金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效日止的利息。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《御府公寓租赁合同》、《分期付款协议书》、承诺书，证明双方合同就涉案房屋约定的金额为680,000元，其中首付款480,000元，分期支付部分为270,000元。租赁合同对于每月的租金却未作约定，而合同支付的金额和履行方式均符合房屋买卖合同关于权利义务的约定。涉案房屋可以自动续租。2.收据8张，证明原告分8次向被告支付了价款512,525元。3.金山区住房保障和房屋管理局的公告(以下简称“《公告》”)和关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书(以下简称“《认定意见书》”),证明原告向被告购买的房屋性质为公租房，应以公租房范本订立租赁合同，且原告也不符合政府规定的讼争房屋允许租赁的对象。4.上海新金山工业投资发展有限公司盖章出具的警示函(以下简称“《警示函》”)，证明上海新金山工业投资发展有限公司曾向被告发函督促其为原告退款。5.广告单，证明被告的广告单中存在虚假宣传，诱骗原告购买其房屋。对上述证据，被告发表了书面质证意见，对《御府公寓租赁合同》、收据、《公告》、《认定意见书》、《警示函》均无异议，对原告证明目的中认为双方是买卖关系不认可，坚持认为双方之间系租赁关系。经审理查明，2017年6月11日，原告与被告签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路与林慧路交汇处“御府公寓”2栋东单元6层03室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为52.43平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。原告同意于该日接收此房屋，房屋交接以双方签署房屋交接确认书为依据。合同另约定，原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日，该期限届满后，原告自动续租该房屋。合同明确：该房屋所属地块为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权证。日后，如国家政策有调整或土地使用权改性，申办为住宅可分割独立产权证的，则双方根据相关政策、办理相关手续。因改性而产生的一切费用(包括地补偿款和税费)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金共计680,000元，于2017年6月11日前支付410,000元。签订合同当日，被告向原告出具承诺书一份，同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租赁，租赁期限不得超过该房屋的土地使用期限。2017年8月27日，原、被告签订《分期付款协议书》，约定余款270,000元在2022年9月20日前分15期付清，申请分期总金额上浮5.25%/年。每月付款金额为5126.22元，每四月/期，每期付款金额为20,504.88元。分期付款总额为307,573.20元，首次付款日期为签订《分期付款协议书》的第四个月20日，以后每隔四月以第四个月的20日为最后付款期限，付款地点为甲方项目所在地接待中心。原告于2017年6月11日、2017年6月18日、2017年8月27日、2017年12月16日、2018年4月14日、2018年9月2日、2018年12月30日、2019年4月21日分别向被告支付20,000元、180,000元、210,000元、20,505元、20,505元、20,505元、20,505元、20,505元，合计512,525元。另查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份《认定意见书》，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出《公告》，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。2019年11月14日，上海新金山工业投资发展有限公司向被告出具《警示函》，表示截止至2019年11月14日，金山工业区尚未收到被告清退资金的相关信息，未接到退款资金接受监管的任何行为，各承租户(“业主”)要求退款的诉求是合理的，要求被告按时退款。再查明，被告曾在其用于宣传的广告单上存在如下表述：50万元起，拥有上海一个家，70年使用权；位于上海市金山区亭林镇南，附近规划为上海市150万平方的市级安置房，正在逐步开发。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、承诺书、收据、《分期付款协议书》、《公告》、《认定意见书》、《警示函》、广告单等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款512,525元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，而原告要求被告从实际收到各笔款项之次日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率(2019年8月19日之前)或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(2019年8月20日之后)计算利息的诉请尚属合理，本院予以支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周敏与被告上海御府投资有限公司于2017年6月11日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周敏购房款512,525元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周敏的购房款利息(1.以20,000元为基数，自2017年6月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.以180,000元为基数，自2017年6月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.以210,000元为基数，自2017年8月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.以20,505元为基数，自2017年12月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.以20,505元为基数，自2018年4月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；6.以20,505元为基数，自2018年9月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；7.以20,505元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；8.以20,505元为基数，自2019年4月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告上海御府投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4492元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王文二〇二〇年六月二十八日法官助理 潘嫣书 记 员 潘嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。……第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……