北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12335号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，副总裁。委托诉讼代理人：徐衍学，男，1968年10月19日出生，该公司员工。被告：杨文辉，男，1969年5月3日出生，汉族，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称物业公司）与被告杨文辉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人徐衍学、被告杨文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告杨文辉给付自2013年5月11日至2015年5月10日，2020年1月1日至2020年12月31日的物业费8380．8元；2．判令被告杨文辉支付违约金838．08元，以上两项共计9218．88元；3．诉讼费由被告杨文辉承担。事实和理由：被告杨文辉系珠江逸景家园X号楼Y单元Z室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠原告主张期间的物业费。经原告多次催缴，被告仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。现恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告杨文辉辩称：物业服务质量差，小区管理混乱，房屋存在漏水的问题，导致我家被淹，给我造成了损失，物业承诺给我减免物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨文辉系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）X号楼Y单元Z室的业主，该房屋的建筑面积为93．86平方米。2010年9月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理服务移交手续，物业管理服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业服务质量的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2．48元，别墅区每月每平方米2．88元收取物业服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，原告并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，本院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》；三、驳回原告董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。庭审中，双方认可涉诉房屋物业费收费标准为每月每平方米2．48元。本院在审理涉案小区其他物业服务合同纠纷案件时曾于2019年8月22日前往珠江逸景家园小区对于原告的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。根据我院从12345市民热线提取关于涉诉小区的投诉数据显示，2019年7月1日至2020年6月17日期间，涉诉小区的投诉共345件，其中，关于物业管理方面的投诉90件，包括物业服务水平质价不符45条，如外墙脱落、楼道堆放杂物等；安保问题10条；服务问题12条。经核实，被告未向原告交纳2013年5月11日至2015年5月10日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，康景物业公司与杨文辉签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。康景物业公司在此期间为涉诉小区提供物业服务，杨文辉理应交纳相应的物业费。珠江逸景家园小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。结合本院在审理涉案小区其他物业服务合同纠纷案件中现场勘查的结果、涉诉小区在本院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况以及12345市民热线投诉情况，可以认定康景物业公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故本院对康景物业公司主张期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%，经本院核算，被告杨文辉尚欠物业费8380．8元，故应在此数额基础上酌减10%。对于原告主张违约金的请求，依据不足，本院不予支持。被告杨文辉辩称物业公司承诺因漏水问题减免物业费，未提交相应证据，本院不予采纳。被告杨文辉辩称的房屋漏水问题，与本案不属于同一法律关系，当事人可另行解决。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨文辉给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2013年5月11日至2015年5月10日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费7542．72元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨文辉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审判员 王 楠二〇二〇年六月二十九日书记员 张依晴