上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1112号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：上海智升网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：胡再元，执行董事。委托诉讼代理人：冯冠贤，男。原告搜候(上海)投资有限公司(以下简称搜候公司)与被告上海智升网络科技有限公司(以下简称智升公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序于2020年4月14日组织双方当事人进行证据交换，于2020年5月20日公开开庭进行审理。原告搜候公司的委托诉讼代理人张硕磊(仅参加2020年4月14日证据交换)、段传勇(仅参加2020年5月20日开庭审理)，被告智升公司的委托诉讼代理人冯冠贤到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告搜候公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年7月18日解除；2.被告支付原告2019年5月1日至2019年7月18日的应付未付租金和物业管理费89,407.17元，以及迟延支付上述租金和物业管理费的滞纳金15,966.45元(该滞纳金按日千分之三标准，自2019年4月25日暂算至2019年7月18日，最终算至实际清偿之日止)；3.被告已支付的保证金99,129元归原告所有；4.被告向原告支付相当于保证金金额的违约金99,129元；5.被告支付原告已垫付的恢复原状工程费用86,000元；6.被告支付原告其已享受的装修期间的租金75,521.61元；7.被告向原告支付已支出的律师费14,613元。事实和理由：2016年1月25日，原告与被告签订了《凌空SOHO房屋租赁合同》及其附表、附件，约定原告将上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)租赁给被告使用，租赁面积为152.70平方米，租期5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了约定。在租赁期间，被告自2019年5月起无故拒付租金，已构成根本违约。原告经多次催告无效后，于2019年7月16日向被告发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，表示该房屋租赁合同于2019年7月18日提前解除。2019年7月，鉴于涉案房屋已有其他潜在客户关注，原告在被告逃租且无法取得联系的情形下，为减少双方损失，特委托第三方建筑装饰工程公司对涉案房屋进行恢复原状施工，由此产生86,000元实际支出。截止目前，被告仍未支付其拖欠的租金及物业管理费，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告智升公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.2019年4月23日，被告向原告提出退租申请并向物业公司交还钥匙一把，租金及物业管理费缴纳至2019年4月30日。2019年5月21日，被告再次向原告发出协商公函，函件中明确提出2019年4月30日为租赁合同解除日，且被告同意已支付的保证金99,219元归原告所有作为对其的补偿。2019年5月23日，被告将另一把备用钥匙邮寄给原告。2019年6月26日，被告向原告发出补充协议，主要内容为双方一致同意房屋租赁合同于2019年4月30日解除；被告同意原告不向其返还99,129元保证金，以作为提前解约违约金。该补充协议妥投，原告未对此提出异议，且涉案房屋于2019年7月完成了对外招商和出租。因此，双方的租赁合同已于2019年4月30日协商解除，原告主张2019年7月18日合同解除无事实依据。2.对原告主张的租金及物业管理费计算标准无异议。因双方的租赁合同于2019年4月30日解除，被告已付清该日之前所有租金及物业管理费，故不存在欠付租金的行为，亦无需支付相应滞纳金。若法院认为被告应当支付滞纳金，原告主张的滞纳金标准过高，请求予以调整。3.被告同意原告没收保证金来弥补其2019年4月至7月的损失。但2019年7月，涉案房屋已再次对外出租，原告并无实际损失，故不同意向原告支付相当于保证金金额的违约金。4.被告于2019年4月30日搬离，原告主张的复原费用与被告无关。5.因租赁合同附件二约定装修期间被告无需支付租金，故原告要求被告支付该期间的租金被告不予同意。6.因双方系协商解约，被告并未违约，故不同意向原告支付律师费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对不动产登记簿、房屋租赁合同、退租申请、电子邮件、沟通函、催款函、解约函、邮寄凭证、房屋租赁合同补充协议、协议书及协议条款、报价单、增值税专用发票、委托代理合同书、转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，涉案房屋登记的产权人是原告。2016年1月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《凌空SOHO房屋租赁合同》，其中第1.1条约定，甲方同意将涉案房屋出租给乙方。第5.5条约定，在合同期内，除首期租金及首期管理费外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个月公历月的租金、管理费及其他一切在本合同项下应当支付的款项。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按日息0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算。第10.1条约定，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方。乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分地履行其复原义务，则甲方可要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。第17.2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下租金或管理费超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)……第17.3条约定，当发生第17.2条项下任何一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；(2)乙方应根据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金；及(3)乙方应在甲方提前单方面解除合同后七个工作日之内向甲方一次性支付合同第17.3条第(1)项和第(2)项的款项。合同第17.6条约定，当发生本合同第17.2条任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。第17.7条约定，如乙方迟延支付任何应付款项超过七个工作日或乙方违反、不遵守或不履行合同项下任何其它义务且在甲方发出书面整改通知后七个工作日内未予纠正的，则在不影响甲方在合同项下任何其它权利的前提下甲方亦可立即享有下列权利：(1)乙方应赔偿甲方因追讨应付未付款项所需支付的所有合理的法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费)，而无论是否已开始法律程序……第20.8条约定，根据本合同发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同第三(3)页所示的联系地址(乙方联系地址为：上海市长宁区金钟路XXX号XXX幢XXX层XXX单元)。挂号信发出或快递投送后第三个工作日即视为送达。任何一方之地址如有变更，该一方应及时以书面形式通知另一方。附件二约定，该房屋租赁面积为152.70平方米，合同建筑面积预计为207.39平方米(不包括车位)。交付日系指2016年3月1日。装修期系指交付日起至2016年5月31日止(包括头尾两日)的连续期间。乙方不享有免租期。乙方于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及其它一切与租赁该房屋相关的费用。租金起算日系指装修期结束后之次日，即2016年6月1日。租赁期系指自租金起算日起至2021年5月31日止的连续期间。合同期系指交付日起至租期届满日或提前解除日止的连续期间。合同期及装修期均自交付日起开始计算。附件三约定，合同期内第三个租赁年度(自2018年6月1日起至2019年5月31日止)的日租金为5.96元/日/平方米，而月租金为27,681.96元。合同期内第四个租赁年度(自2019年6月1日起至2020年5月31日止)的日租金为5.96元/日/平方米，而月租金为27,681.96元。合同期内的管理费标准为28元/公历月/平方米。乙方应支付的保证金金额等于平均月租金的三倍加三个公历月的管理费之和99,129元。上述合同签订后，原告于2016年3月1日将涉案房屋交付给被告，被告对房屋进行装修。合同履行过程中，被告向原告支付保证金99,129元以及截止至2019年4月30日的租金及物业管理费(2019年1月1日起，物业管理费由28元/公历月/平方米调整为33元/公历月/平方米)。2019年4月23日，被告公司员工将《退租申请》交予原告公司员工王兴华处，其中载明：我司承租涉案房屋用于作为品牌锅具的展示厅。因公司经营策略上的变化，将不再设置展示厅。现申请在2019年4月30日前结束商铺租赁合同。被告同时以电子邮件的方式将上述内容告知王兴华。当日，王兴华通过电子邮件回复：1.针对邮件阐述的提前解除租赁合同的理由，我司认为不属于法定解除之情形亦未达到合同约定解除的条件。因此对于该项申请及终止函，我司不予同意及认同；2.根据租赁合同相关约定，我司要求贵司继续履行相关合同义务，包括但不限于继续承租该房屋、支付所有欠款及违约金。如贵司仍坚持单方面解约，请参考租赁合同第17.2及17.3条约定承担违约责任并履行复原义务。2019年5月23日，被告将落款时间为2019年5月21日的函件寄送给原告，其中载明：我司已于2019年4月23日向贵司提出解除租赁合同的书面沟通函，店铺租金已支付至2019年4月30日，目前无任何欠款。2019年4月23日，我司已将铺位钥匙交还给物业公司。我司愿意将已交付的保证金99,129元作为给贵司的补偿，不要求贵司返还。此外，我司发现还有一套备用钥匙，这次也随本函一起寄回给贵司。原告陈述，确认收到该函件，但未收到备用钥匙，经与物业公司核实，亦未收到另一把钥匙。2019年6月18日，原告将落款时间为2019年6月14日的《立即缴纳欠款及滞纳金的函》发送给被告(邮寄地址为上海市长宁区金钟路XXX号XXX幢XXX层XXX单元)，要求被告支付截止至2019年6月20日欠付的租金、物业管理费及滞纳金。2019年6月20日，投递结果为：未妥投，收件人改址青浦区诸光路1588弄虹桥世界中心。被告确认该函件于2019年6月22日签收。2019年6月28日，被告将落款时间为2019年6月26日的函件及《房屋租赁合同补充协议》寄送给原告，其中载明：2019年6月26日双方签订补充协议，双方的合同就此结束。《房屋租赁合同补充协议》内容如下：甲乙双方一致同意于2019年4月30日解除《房屋租赁合同》；根据双方合同第17.2条约定，乙方同意，甲方不向乙方返还保证金99,129元作为提前解约违约金。合同落款处仅有被告加盖的公司公章。原告陈述，确认收到该函件及补充协议，但补充协议系被告单方出具，未得到原告认可。2019年7月18日，原告将落款时间为2019年7月16日的《关于因违约而提前解除租赁合同的函》发送给被告(邮寄地址为上海市长宁区金钟路XXX号XXX幢XXX层XXX单元)，通知双方的租赁合同于2019年7月18日提前解除，保证金予以没收；要求被告在解除日前搬离并归还涉案房屋；要求被告支付违约金、结清款项、滞纳金等。2019年7月21日，投递结果为退回妥投。另查明，2019年7月22日，原告与案外人上海齐奥建筑装饰工程有限公司签订《协议书及协议条款》，约定由案外人对包括涉案房屋在内的两套房屋进行复原施工，工程工期为20个日历天，承包金额为142,000元。其中涉案房屋的施工内容为单元内部复原、内部做好机电分布。原告为涉案房屋支付复原费用86,000元。另，原告表示，因被告未向其交付房屋钥匙，导致其通过撬门方式进入房屋开展复原施工，复原工程于2019年7月底完工。2019年8月1日起有新的商家入驻涉案房屋。再查明，原告与江苏漫修(上海)律师事务所签订《民事案件委托代理合同书》，委托该律师事务所代理本起房屋租赁合同纠纷案件。原告为本案支付律师费14,613元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现双方对合同解除不持异议，主张争议在于合同解除日的认定以及合同解除的后果处理问题。关于合同解除日的认定。被告认为，其于2019年4月30日提出解除租赁合同，原告未持异议，故双方于该日协商解除租赁合同。对此，本院认为，被告存在欠付租金的违约行为，不享有合同解除权。在被告申请提前退租的情况下，原告已于2019年4月23日、6月14日明确表示要求被告继续履行租赁合同，并缴纳欠付的费用，足以表明原告对租赁合同于2019年4月30日解除不予认可。考虑到原告最终以发函的方式提出解除租赁合同，且在发函后迅速收回房屋进行复原并重新招租，可视为原、被告就租赁合同解除的意思表示于2019年7月18日达成一致合意，原告以自己的实际履行行为解除了双方的租赁合同。据此，本院认定涉案租赁合同的解除日为2019年7月18日。关于合同解除的后果处理。虽双方租赁合同解除，但原告并未免除被告相应的违约责任，故被告仍应按约履行义务。关于租金及物业管理费，被告对计费标准不持异议，经计算，截止解除日，被告欠付的租金及物业管理费金额为89,407.17元。关于逾期付款的滞纳金，本院认为以日万分之五的标准为宜，且合同解除前的滞纳金被告应当承担，以合同约定的计算方式从应付未付之日(每个公历月的25日)起算至合同解除之日止。经核算，租金及物业管理费滞纳金金额为2,661.08元。关于没收保证金、支付装修期租金及违约金的请求，上述三项的性质均属违约金，考虑到合同解除后不久，原告已另行对外出租房屋，故综合本案情况，本院认为没收保证金足以弥补原告的损失，对于原告要求被告再行承担装修期租金及相当于保证金金额违约金的请求，本院难以支持。关于律师费，原告已提供证据证明其为本案诉讼支出的律师费为14,613元，因双方的租赁合同中已约定，原告向被告追讨欠款而产生的律师费应由被告承担，故该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于复原费用，根据合同约定，当被告未履行复原义务时，原告可代为履行，由被告赔偿原告因此遭受的损失。现原告为复原涉案房屋实际支出86,000元，理应由被告予以承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告上海智升网络科技有限公司就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX-XXX室房屋成立的房屋租赁合同于2019年7月18日解除；二、被告上海智升网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付2019年5月1日至2019年7月18日的租金及物业管理费89,407.17元；三、被告上海智升网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付滞纳金2,661.08元；四、被告上海智升网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付律师费14,613元；五、被告上海智升网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告搜候(上海)投资有限公司复原工程费86,000元；六、被告上海智升网络科技有限公司已支付的保证金99,129元归原告搜候(上海)投资有限公司所有；七、驳回原告搜候(上海)投资有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,496.40元，减半收取计4,248.20元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担1,664.30元，由被告上海智升网络科技有限公司负担2,583.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年六月八日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。