北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35820号原告（反诉被告）：庄峰，男，1978年5月10日出生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李萍（庄峰之妻），女，1979年1月23日出生，汉族，现住北京市顺义区。被告（反诉原告）：毛世行，男，1990年8月14日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈冬梅（毛世行之妻），女，1990年9月23日出生，汉族，现住北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司法务，住北京市海淀区。原告（反诉被告）庄峰（以下称其姓名）与被告（反诉原告）毛世行（以下称其姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庄峰及其委托诉讼代理人李萍、毛世行及其委托诉讼代理人陈冬梅、链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄峰向本院提出如下诉讼请求：1、要求毛世行给付物业交割保证金10万元；2、要求毛世行给付热水费、电费、煤气费合计1873.87元；3、要求毛世行按照中国人民银行同期贷款利率标准和银行间同业拆借利率标准给付自2019年8月1日至实际结清101873.87元之日止的利息。事实和理由：2019年6月2日，经链家公司提供居间服务，毛世行（买受人）与庄峰（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同文本，约定毛世行购买位于北京市朝阳区华章东路XXX号房屋，约定10万元作为物业交割保证金，待双方办理物业交割当日给付。现双方已办理房屋产权转移登记，庄峰也已将涉案房屋的门禁卡等交付给毛世行，双方还签署了《物业查验交接单》，核定了交付房屋时的水电煤气费结余情况，但毛世行始终拒绝支付物业交割保证金、结算涉案房屋水电煤气费。毛世行针对本诉辩称，不同意庄峰的全部诉讼请求。1、2019年7月18日双方就涉案房屋办理了权属转移登记手续。但双方在物业公司、链家公司组织下查验水电燃气费，交接配套钥匙、门禁卡时，庄峰未交付所有的门禁卡，双方虽然签订了《物业查验交接单》，但并未在物业公司处报备交割事宜。2、2019年7月30日，距离双方合同中约定的物业交割日期仅剩1天的情况下，毛世行在链家公司组织下，前往物业公司处等待庄峰办理物业交割手续，当日，庄峰仅将剩余的门禁卡以闪送的形式送达给链家工作人员，未到场办理物业交割。而且，截止2019年7月31日，庄峰始终未将所有门禁卡交付给毛世行。3、2019年7月31日上午8:30-10:00，庄峰在未通知毛世行、物业公司、链家公司的情况下，私自进入涉案房屋，之后还多次威胁物业公司、阻止毛世行进入涉案房屋，严重侵害了毛世行的合法权益。为维护自身财产安全，经与物业公司沟通，2019年8月29日，毛世行取消了涉案房屋所有门禁卡的权限，更换了新的门禁卡，花费250元。2019年11月11日，庄峰到北京市公安局朝阳分局东风派出所报案，称涉案房屋钥匙被偷，民警在了解情况后，认为庄峰所述不实，庄峰即频爆粗口且扬言打人，各方不欢而散。毛世行提出如下反诉请求：1、要求庄峰赔偿更换锁芯、钥匙的费用28250元，并承担上门费500元；2、要求庄峰赔偿租房损失20万元；3、要求庄峰赔偿衣帽间拉门损坏修复费用1万元。事实和理由：除答辩意见所述意见外，由于庄峰拒绝交付涉案房屋全部房门钥匙，且未经允许擅自进入，已对毛世行的安全构成威胁，故毛世行需要或更换入户门锁芯和钥匙。涉案房屋的门锁品牌是德国进口Biffar，价值很高，更换一幅锁芯即须花费28250元，且需要上门费500元。此外，庄峰拒绝毛世行进入涉案房屋，且拒绝办理物业交割的行为构成违约，导致毛世行直至2019年9月27日交纳新一年度物业费后才完成小区物业变更，按照同户型月租金计算，直接经济损失20万元，庄峰应予以赔偿。涉案房屋应按照开发商交付时的标准向毛世行交付，但房屋衣帽间拉门损坏且无法正常使用，现已过质保期，需要自费修理，经询，修复费用需1万余元。庄峰应予以赔偿。庄峰针对反诉辩称，不同意毛世行的全部反诉请求。1、涉案房屋的门锁没有损坏，没有必要更换锁芯，而且，我也没有了涉案房屋的钥匙，之前收房时物业公司交付了5把钥匙，但2把钥匙是装修钥匙，直接就废掉了，仅有的3把钥匙都已交付给毛世行。2、2019年7月18日双方就已办理了物业交割，房屋钥匙已交付给毛世行。2019年7月30日我又把找到的门禁卡快递闪送给毛世行。现在我还有一张门禁卡，同意交付给毛世行。我并没有故意持有钥匙不予交付的意图，而且，自2019年7月18日后，毛世行就可以实际使用涉案房屋。3、涉案房屋目前已交付一年有余，毛世行之前从未提及衣帽间拉门损坏的事实，我不同意赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年6月2日，经链家公司提供居间服务，毛世行（买受人）与庄峰（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同文本，约定毛世行购买位于北京市朝阳区华章东路XXX号房屋，约定10万元作为物业交割保证金，待双方办理物业交割当日自行交接。2019年7月18日，双方办理涉案房屋权属转移登记。2019年7月18日晚，庄峰、毛世行、链家公司员工、物业公司员工共同前往涉案房屋，清点水卡、电卡、煤（燃）气卡、纱窗钥匙、主入户门门禁卡、全套房屋室内钥匙、单元门钥匙、主密码门钥匙、室内智能电器控制Pad，结算尚余水费1165元、电费443.87元、煤（燃）气费265元。2019年7月30日，毛世行在链家公司组织下，前往物业公司处办理物业交割手续，庄峰当日未到场，而是通过闪送形式向毛世行送达了一张门禁卡。当日，物业公司向毛世行提供了庄峰之前收房时领取的《房屋钥匙交接单》、《物品交接单》。毛世行据此主张庄峰尚有两把主入户门机械钥匙是装修钥匙，收房后即已作废无法继续使用，所以只能向毛世行交付三把主入户门机械钥匙。毛世行则坚持认为应将剩余两把钥匙交付，否则即应视为未完成物业交接手续。上述争议系双方争议问题之一。案件审理中，庄峰表示目前仍持有一张门禁卡，并同意交付给毛世行。本院在收到庄峰提交的该张门禁卡后，通过司法专邮向毛世行完成了转交。截止法庭辩论终结之日，毛世行仍未向庄峰交付物业交割保证金10万元，也未向其交付双方确认的涉案房屋结余水、电、煤（燃）气费。此外，经询，庄峰表示曾于2019年7月31日自行前往涉案房屋，并通过密码锁进入室内，庄峰表示之所以擅自进入房间基于两点考虑：1、其认为毛世行未交付物业交割保证金，故己方有权进入涉案房屋。2、其认为毛世行未交付物业交割保证金，故己方有权取回钥匙和门禁卡等。庄峰另表示，虽进入室内，但未见到钥匙和门禁卡等，故自行离开，之后未再进入。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。本案中，双方所签合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方已就除物业交割保证金外其余款项结清，涉案房屋也已过户至毛世行名下，结合庄峰举证，2019年7月18日，双方即已就涉案房屋所涉钥匙、门禁卡、水电煤（燃）气卡交际事宜予以确认，虽然毛世行表示当日并未将上述物品取走，但根据双方签字确认的事实可以认定，双方已完成了涉案房屋的交接，核定了结余水电煤（燃）气费，自该日后，毛世行即对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分等权能，毛世行应依约给付物业交割保证金并结清水电煤（燃）气费，庄峰提出该项主张，本院准予。关于庄峰是否未将剩余两把主入户门机械钥匙交付给毛世行的问题。本院认定，物业交割事宜意在核定涉案房屋结余水电煤（燃）气费、核定房屋交付时的现状、交接房屋钥匙等，上述行为旨在保障买受人实际可得占有、使用、收益、处分标的财产，保障出卖人据实获得与涉案房屋相关的款项。就本案而言，庄峰已向毛世行提交了持有的所有钥匙、门禁卡等，保障了毛世行对涉案房屋的相应权利，即使尚有两把入户门机械钥匙未交付，也不足以认定庄峰构成违约。况且，庄峰所称2016年己方收房时主入户门机械钥匙包含了装修钥匙的意见符合常理，虽未举证，但该意见符合日常生活的经验判断，本院予以考虑。关于毛世行提出的反诉请求，本院均不予支持。一、涉案房屋门锁目前没有损坏，在毛世行更换了电子密码锁后，庄峰即已无法继续对涉案房屋处置，再行更换门锁已无必要。二、涉案房屋于2019年7月18日即已向毛世行完成了交付，自该日起，毛世行即可对涉案房屋使用，因自身原因未使用导致的空置或额外租房损失应自行承担。三、关于室内衣帽间的拉门损坏难以认定与庄峰有关，故不予支持毛世行的反诉请求。最后，需要指出，庄峰虽已履行向毛世行的交接手续，但其在2019年7月31日自行前往涉案房屋并通过密码锁进入房间的行为明显失当，由此导致毛世行更换门禁卡的250元，因毛世行未作为反诉请求列明，故本案中不予处理，双方可另行协商解决。关于庄峰主张的利息损失，本院认为，在双方于2019年7月18日晚核定房屋基本情况后即应办理后续交易事宜，但庄峰却在毛世行提出付款异议后擅自进入房屋，采取自力救济的形式对毛世行的权利构成了侵害，故本院对其主张利息的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）毛世行于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）庄峰物业交割保证金、水费、电费、煤（燃）气费合计一十万零一千八百七十三元八角七分；二、驳回原告（反诉被告）庄峰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）毛世行全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1169元，由庄峰负担（已交纳）。反诉案件受理费2440元，由毛世行负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年六月二十九日书记员  李雅雯