福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2676号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，1982年2月26日出生，系厦门欣盛丰投资有限公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，1985年11月17日出生，系厦门欣盛丰投资有限公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑占筹，男，1992年1月11日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人郑占筹商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司全部反诉请求并驳回郑占筹全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人未举证证明被上诉人存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，系事实认定不清，举证责任适用错误。(一)被上诉人作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因被上诉人部分购房款通过按揭贷款方式支付，意味着提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并办理按揭贷款手续是被上诉人的合同义务。合同及附件明确约定了被上诉人应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2016年6月3日前付人民币肆拾贰万叁仟肆佰陆拾柒元整（￥423467），余款计人民币壹佰贰拾柒万元整（￥1270000）由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。 (二)根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，被上诉人已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由被上诉人承担。被上诉人认为其已于合同签订当天，按照合同约定和上诉人的要求提交了首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，其应对自己的主张负举证责任。被上诉人举证不能，应自行承担相关不利法律后果。 二、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予纠正。(一)合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，被上诉人应于合同签订之日（2016年6月3日）起60日内即2016年8月2日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》规定，虽然合同及相关附件未明确约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，但合同已明确被上诉人应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款。上诉人举证的同一小区的其他业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账、王晓林2016年4月30日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账，均印证签订《商品房买卖合同》之日起60天内支付按揭款是交易习惯，也符合常理。因被上诉人自始自终未向上诉人提交按揭所需资料、文件，而是自行去银行办理按揭贷款手续（含签署按揭贷款合同），上诉人无从知晓被上诉人何时去银行办理按揭手续。结合本案的实际情况，被上诉人于2016年8月5日签订个人借款合同，2016年8月24日按揭款到账，从签署个人借款合同到按揭到账仅需19天。正是由于被上诉人随性逾期提交按揭所需资料、文件，并逾期办理按揭贷款手续包括签署按揭贷款合同，导致被上诉人至2016年8月24日收到按揭部分购房款人民币127万元。(二)作为平等的民事主体，民法的公平原则不仅适用于被上诉人，同样适用于上诉人，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。一审法院认定合同未明确约定被上诉人将按揭贷款支付给上诉人的时间，且不接受上诉人遵照公平原则及交易习惯推定被上诉人的付款时间，这明显加重了上诉人的合同义务及举证责任。讼争商品房签订合同的时间为2016年6月3日，根据双方签订的合同及补充协议约定，被上诉人应于2016年6月3日前付人民币肆拾贰万叁仟肆佰陆拾柒元整（￥423467），余款计人民币壹佰贰拾柒万元整（￥1270000）由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然上诉人于2016年8月24日才收到按揭部分购房款人民币127万元，逾期支付按揭款22天，支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，被上诉人应向上诉人支付违约金，上诉人一审已向被上诉人主张该权益。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金。被上诉人尚有逾期付款违约金未付清，根据合同附件六第四条第一款的约定，上诉人有权拒绝交房，即被上诉人主张逾期交房违约金没有依据。 三、贷款主要发生于被上诉人与银行之间，上诉人在按揭贷款办理中仅负有配合义务，被上诉人称贷款方式和贷款金额具体由上诉人向贷款银行交涉，与客观事实不符，被上诉人主张其在讼争合同按揭贷款办理过程中不存在过错，证据不足。贷款是被上诉人向银行贷款，银行是根据被上诉人的资质及相关财产、征信情况审批的，贷款主要发生在被上诉人与银行之间，上诉人只是担保人而已。上诉人在被上诉人办理按揭贷款过程中仅负有配合义务，作为保证人承担阶段性连带担保责任，协助被上诉人办理按揭登记手续，被上诉人作为合同一方即借款人与按揭银行签订《个人购房借款/担保合同》，被上诉人称是根据上诉人及银行的要求提交相关资料，且贷款已经发放，认为不存在违约行为，忽略了银行系依据被上诉人提交资料及个人情况进行审核，银行最终放款取决于被上诉人是否按时提交资料并办理按揭贷款手续。且从《商品房买卖合同》附件六第三条第二款、第三款、第五款、第六款等约定，均可以看出按揭贷款主要发生在被上诉人与银行之间，被上诉人是否取得贷款，均不影响被上诉人按照合同及补充协议的约定应承担的付款义务。《商品房买卖合同》是2016年6月3日签订的，被上诉人至2016年8月5日才签订《个人购房借款/担保合同》，2016年8月24日按揭款到账，从签订借款合同到按揭到账仅需19天。正是由于被上诉人逾期办理按揭贷款手续导致按揭款到账逾期，被上诉人显而易见存在违约行为。 四、一审法院以（2018）闽02民终5463号生效判决书，认为上诉人于2018年11月无法履行交房义务，进而认定上诉人逾期交房时间应计算至2018年12月19日是错误的。假设，上诉人应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。被上诉人于2018年11月9日收到上诉人的催告收房通知书，但并未在指定时间内前往上诉人处办理收房手续。被上诉人未举证证明其于收到《催告收房通知书》后3日内即2018年11月12日前曾前往上诉人处办理交房手续，但上诉人拒绝办理。 五、一审法院不认可上诉人提出逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了上诉人的举证及付款义务，违反了公平原则，上诉人请求参照同地段同面积租金标准予以适当调整，最高不超过合同总价款5%。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月19日违约金为人民币114987.02元，超过了合同总价款的5%即84673.35元（1693467元×5%=84673.35元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了被上诉人的实际损失，违反了公平原则。上诉人请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即84673.35元，即便参照租金损失，亦应给予调低。 六、上诉人向被上诉人主张逾期收房违约金及代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。(一)合同附件六系双方真实意思表示，不属于加重对方责任的格式条款，不存在约定条款无效的问题。有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式进行约定，作为合同的有效组成部分，合同附件六与合同具有同等法律效力，且补充协议最后一行明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即上诉人已提请被上诉人注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。合同附件六第四条以补充协议的方式进行约定，本身就是对被上诉人进行特别提示的意涵，附件六第十二条第二款“根据当事人意思自治的合同基本原则……，均是出卖人与买受人之间自愿协商的结果，是双方的真实意思表示，并不违背合同第二十二条关于补充协议签订原则的规定，买受人明确且清楚指定各方所享有的一切权利、……尽管这些内容已经突出显示或并未突出显示,出卖人均已向买受人做出详尽而清楚的说明与提醒”说明被上诉人已经详细阅读协议内容且与上诉人进行了充分协商，并由双方签字或盖章，不属于加重对方责任的格式条款。如被上诉人对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费上诉人与被上诉人以附件的形式进行明确约定，是上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。(二)上诉人向被上诉人主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。《商品房买卖合同》合法有效，附件六第四条第三、第四款对双方均有约束力。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第三款、第四款的约定，被上诉人未在通知书载明的时间内办理交房手续，应向上诉人支付逾期收房违约金及代保管。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的义务，被上诉人不得再向上诉人主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，被上诉人收房逾期，应承担相应的违约责任。鉴于被上诉人逾期收房期间的房屋管理、维护等均是由上诉人承受，包括小区的安全管理、保洁、绿化、设备维护等，因此上诉人要求被上诉人支付该期间的代保管费合法有据。涉案房产毁损、灭失的风险不是代保管的应有之义，毁损、灭失风险本不应由上诉人承担。一审法院以房产的毁损、灭失上诉人无需承担责任，认定上诉人主张逾期收房违约金和代保管费违反了公平原则，没有事实与法律依据，认定错误。涉案房产2018年6月11日已达交付条件,上诉人多次通知被上诉人交房,在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论上诉人通知交房的事，上诉人提供的其他业主2018年6月11日之后陆续交房的证据，这些均印证2018年6月11日消防验收合格后其他业主已陆续交房。被上诉人因自身原因未交房，上诉人又于2018年11月2日及2018年12月7日两次书面催促被上诉人完善收房手续，但被上诉人至2019年8月3日才收房，被上诉人收房逾期理应按约支付代保管费。上诉人提供福建省高级人民法院（2016）闽民再188号判决书作为合议庭审判参考。本案关于被上诉人逾期收房应支付违约金及保管费以补充协议方式进行约定，该约定是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，一审法院认定该条款“属加重对方当事人责任的格式条款”不当。案涉房产于2018年6月11日通过消防验收具备法定交付条件，后上诉人多次以书面方式向被上诉人送达收房通知书，被上诉人至2019年8月3日才收房，显而易见被上诉人逾期收房，应按照合同约定支付逾期收房违约金及代保管费。 七、被上诉人称截止今日涉案房产仍未达到交付标准，公共配套设施未完成，该说法不成立。首先，讼争商品房于2018年6月11日具备法定交付条件；其次，根据《商品房买卖合同》附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”的约定，假设涉案房产有个别项目未全部完成建设，也不影响涉案房产已达交付条件的客观事实，被上诉人应按时收房。被上诉人因自身原因于2019年8月3日才收房，应自行承担相关不利法律后果。 郑占筹辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一、被上诉人不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的事实。(一)被上诉人不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭贷款的情形。双方签订的《商品房买卖合同》，也没有约定办理贷款和支付按揭款的具体时间，实际办理贷款时间和支付按揭款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况来确定的。第一、2016年6月3日，合同签订当天，被上诉人已经按照合同的约定和上诉人的要求，向上诉人交付了首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，不存在逾期提交材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同原件，被上诉人签完名字后，就由上诉人拿回去盖公章，此后至今从未向被上诉人出示过，也没有交付给被上诉人，被上诉人手中的复印件还是事后从上诉人处复印的。这两份中的另一份原件，最后也是由上诉人交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是上诉人的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由上诉人去向贷款银行交涉的。上诉人何时将被上诉人提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》及《补充合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。上诉人在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行通知被上诉人去办理贷款手续后，被上诉人才能去办理。而贷款银行直到2016年8月4日才通知被上诉人，接到通知后，被上诉人就按照约定及时办理了按揭贷款。因此，被上诉人不存在逾期办理贷款的情况。第四、被上诉人办理好贷款手续后，已经履行了相应的合同义务。至于贷款银行何时将按揭款支付给上诉人，那是贷款银行与上诉人之间的事情，与被上诉人无关。因此，被上诉人不存在逾期支付按揭款的情况。第五、上诉人诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯，同时，双方在商品房买卖合同中也并没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。第六、上诉人向被上诉人主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了被上诉人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应认定为无效的格式条款，不应采纳。(二)证明被上诉人对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由上诉人承担举证责任。个人购房借款/担保合同的三方当事人是被上诉人、工商银行、上诉人。上诉人是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比被上诉人更清楚。上诉人必须将被上诉人已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行松柏支行，银行才根据被上诉人的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本，再通知被上诉人去签署贷款合同。欣盛丰公司也没有证据证明其已经通知了被上诉人去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在被上诉人之前签订了个人购房借款/担保合同。(三)欣盛丰公司是在2019年12月18日才提起反诉的，而根据本案的情况，欣盛丰公司要求被上诉人支付逾期办理贷款违约金和逾期支付按揭款违约金，最迟应在2019年8月23日之前提出。因此，欣盛丰公司的这部分违约金主张早已超过三年的诉讼时效，应予以驳回。 二、一审判决认定上诉人向被上诉人主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，是适用法律正确，应予维持。第一、涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，上诉人至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，被上诉人自始至终不存在逾期收房的情况。 第二、本案中，被上诉人不存在逾期收房的情况，上诉人在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。上诉人应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，上诉人从未再以电话或者书面的形式向被上诉人通知过交房事宜，直到2018年11月2日，上诉人才寄出催告收房通知书后。被上诉人得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到上诉人指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到上诉人和物业公司的拒绝。可见，上诉人表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定上诉人没有履行交房义务。因此，被上诉人无法按时收房责任完全在于上诉人一方。第三、退一步说，上诉人没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费？目前尚未收尾工程仍处于停工状态，工地上没有一个工人，更没有一个上诉人公司员工。上诉人应当承担举证不能的法律后果。因此，本案不存在代为保管的事情，也就不存在代保管费的问题。 第四、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，被上诉人未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么被上诉人就不存在逾期收房的问题。因此，上诉人主张要求被上诉人支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第五、上诉人的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款中关于出售人有权要求买受人支付逾期交房违约金和代保管费的内容是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。而且该两个条款内容，同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加主张，违反公平原则。 三、一审法院认定上诉人存在逾期交房的违约行为，并判决上诉人应当向被上诉人支付相应的逾期交房违约金，这是正确的。计算逾期交房违约金标准和起算日期也是正确。首先，鉴于上述情况，被上诉人已经按照合同约定支付了所有的购房款，上诉人应按照合同约定按时将案涉商品房交付给被上诉人。但是，上诉人直到2019年8月3日才向被上诉人履行交房义务，已经构成违约，应向被上诉人支付相应的逾期交房违约金。其次，上诉人于2018年12月7日再次向被上诉人寄了再次催告收房通知书，被上诉人于2018年12月16日收到该通知书。因此，原审法院根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，认定计算逾期交房违约金截止日期是2018年12月19日，并无不当。最后，上诉人关于逾期交房违约金计算标准过高建议调低的主张，违背双方合同约定，不应采信。实际上，本案违约金计算标准应根据双方事先的合同约定来执行，才是符合合同契约精神，才是公平合理合法。 郑占筹向一审法院起诉请求：判令欣盛丰公司支付郑占筹逾期交房违约金人民币160032.63元。 欣盛丰公司向一审法院反诉请求：1.判令郑占筹立即向欣盛丰公司支付逾期付款违约金1397元；2.判令郑占筹立即向欣盛丰公司支付代保管费45216元（以已付购房款总额为基数，按日万分之一标准计至2019年8月3日）。 一审法院认定事实：2016年6月3日，郑占筹与欣盛丰公司签订合同编号为03287816的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（即附件六），约定郑占筹购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共114.15平方米，房价总金额1693467元。合同第六条约定买受人于2016年6月3日前付肆拾贰万叁仟肆佰陆拾柒元整，余款计人民币壹佰贰拾柒万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1，2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按本合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等必需事宜，由此产生的费用由买受人承担。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金……。附件六第四条第1款约定出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人逾期付款或逾期支付违约金，则出卖人交房时间相应顺延；如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费应自出卖人交房通知载明的交房期限届满之日起由买受人承担。……附件六第四条第2款约定……买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第四条第3款约定买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六第四条第5款约定如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。附件六第四条第6款约定在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 欣盛丰公司于2016年4月30日向郑占筹开具一张No.1657647《收据》，载明该公司已收取郑占筹预收购房款50000元，又于2016年5月6日向郑占筹开具一张No.2843106《收据》，载明该公司已收取郑占筹预收购房款373467元，共计423467元。2016年8月5日，郑占筹和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》，欣盛丰公司作为保证人在该合同上盖章。2016年8月24日，中国工商银行向郑占筹发放贷款1270000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。至此，郑占筹已支付全部购房款合计1693467元。2017年9月28日欣盛丰公司向郑占筹发出《商品房交付通知书》，通知其应于2017年12月22日前往办理收楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司向郑占筹发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月9日，他人签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往欣盛丰公司办理交房手续时遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向郑占筹发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月16日，他人签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。郑占筹于庭审中确认三份通知书均已收到。2019年8月3日，郑占筹办理了案涉房产的收房手续。 另查明，2016年6月3日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级、高温大于等于35度以上的天气共39天（已扣除重复计算天数6天，即2016年7月16日、7月28日、8月1日、9月15日、9月17日、9月28日）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）消防验收合格。 一审法院认为，郑占筹与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。欣盛丰公司主张的郑占筹逾期提供办理贷款材料、逾期付款，存在应付违约金未付的情况，其有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。一审法院认为欣盛丰公司未提供其他证据证明郑占筹逾期提交办理贷款资料，仅以郑占筹签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明郑占筹逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中未明确约定郑占筹的付款时间，欣盛丰公司主张的根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款，故要求郑占筹支付逾期付款违约金1397元。但是欣盛丰公司并未举证证明存在60日内付清购房款的约定或交易习惯。故欣盛丰公司的上述主张缺乏合同与法律依据，不予采纳。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，无合同约定及法律依据，均不采纳；其次，但欣盛丰公司仅向法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，不予采纳。鉴于在双方签订合同之后到约定的交房日之前出现的六级及以上风力、60mm及以上降水、高温大于等于35度的气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，合同和附件六亦有明确约定可顺延交房，酌情认定欣盛丰公司可顺延交房39天。2018年6月11日，案涉楼盘方通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件。欣盛丰公司于2017年9月28日向郑占筹发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未符合法定的交付条件，故该通知书不发生通知交房的效力。欣盛丰公司于2018年11月2日向郑占筹寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续却遭遇障碍，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向郑占筹发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月16日，该《再次催告收房通知书》被签收，至此办理收房手续已经不存在客观障碍。根据合同附件六第四条第2款的约定买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知书载明的交房期限届满之日视为出卖人的交付日。虽郑占筹于2019年8月3日才办理收房手续，但应当视为欣盛丰公司已经于2018年12月19日完成交房。故郑占筹主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月19日。关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高，但并未提供足够的证据予以证明，且违约金标计算准系双方真实意思表示，故其主张不予采纳。郑占筹主张逾期违约金每天按169.3467元计算，符合双方约定，予以支持。据此，欣盛丰公司应当从2017年2月9日（2017年1月1日起算，并顺延39天）起计至2018年12月19日止，共计679天，每天按169.3467元计算，向郑占筹支付逾期违约金114987.02元。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，一审法院认为，根据合同附件六第四条第3款、第4款明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，郑占筹逾期收房，视为欣盛丰公司已交付案涉房产，相关风险和费用亦转移由买受人承受，欣盛丰公司还要求郑占筹支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。且欣盛丰公司未提供证据证明因为代保管案涉房产而产生的费用，故欣盛丰公司关于逾期收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑占筹支付逾期交房违约金114987.02元；二、驳回郑占筹的其他本诉请求；三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币3501元，适用简易程序减半收取1750.5元，由郑占筹负担493元，厦门欣盛丰投资有限公司负担1257.5元。反诉受理费人民币965元，适用简易程序减半收取482.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第13款。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证；证据2.商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证。以上证据证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业主王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。证据3.（2016）闽民再188号民事判决书，用于证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 郑占筹质证认为，对证据1、2真实性无异议，关联性和证明对象有异议，与本案无关，实际上商品房买卖合同中并没有约定按揭款到账时间，另外商品房交易过程中也不存在上诉人所谓按揭款应在商品房买卖合同签订之日起60日内到账的交易习惯问题。证据3真实性无异议，证明对象和关联性有异议，案件情况不同。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 首先，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定郑占筹付清购房款的具体时间，欣盛丰公司主张郑占筹存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。欣盛丰公司未能举证证明郑占筹提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明郑占筹应于合同签订之日起60日内付清购房款，故欣盛丰公司关于郑占筹应支付逾期付款违约金的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。 其次，生效判决认定新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，欣盛丰公司对此提出异议，但并无充分证据予以推翻。根据一审查明事实，欣盛丰公司于2018年12月7日向郑占筹发出《再次催告通知书》，通知其于收到通知书后的3日内完成收房手续，该通知书于2018年12月16日签收，但郑占筹于2019年8月3日才办理收房手续，一审法院认定欣盛丰公司于2018年12月19日完成交房并以此日期计算逾期交房违约金是正确的，欣盛丰公司关于无需支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立，不予采纳。 再次，虽然附件六第四条第三款、第四款约定郑占筹未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确郑占筹未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自郑占筹应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由郑占筹承担。因此，欣盛丰公司要求郑占筹支付代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关保管义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于郑占筹应支付代保管费的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。 又次，本案系因郑占筹向欣盛丰公司主张逾期交房违约金引起的纠纷，一审法院按照《商品房买卖合同》约定，按郑占筹已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  柯艳雪 二〇二〇年六月二日 书记员  朱燕萍 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。