上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2644号原告(反诉被告)：陈亮，男，1984年2月26日出生，汉族，住上海市崇明区。原告(反诉被告)：杨晓凌，女，1987年9月14日出生，汉族，住上海市崇明区。被告(反诉原告)：谭江衡，男，1978年9月16日出生，汉族，住上海市崇明区。原告陈亮、杨晓凌与被告谭江衡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序。被告谭江衡在答辩期内提出反诉请求，本院依法合并审理，并于2019年6月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈亮、杨晓凌、被告(反诉原告)谭江衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亮、杨晓凌向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失共计19,470元：淋浴器2,000元、灶台2,000元、逾期户口迁出费2,500元、房租950元、破坏其他设备费1,000元、违约金11,020元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年1月6日，原、被告双方经上海竞庭置业有限公司居间中介，就被告位于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房屋转让协议书，协议约定被告应当将房屋中的热水器、灶台等设备随房屋一并交付给原告，交房日期为原告贷款到被告账户之日。此外，被告应当在房屋过户之前将户口迁出，否则应当支付500元/日的赔偿金。2020年2月20日，双方签订上海市房地产买卖合同。2020年2月26日，双方完成过户手续，但被告直至2020年3月2日才迁移户口。2020年3月12日为合同约定的交房之日，但被告未能如期交房。且被告交房时，原告发现房屋中原有热水器和灶台已被被告拆走，房屋内其他相关设施亦有损毁。原告多次要求被告解决此事，但被告均置之不理。据此，原告特向法院提起诉讼。被告谭江衡辩称，不同意原告诉讼请求。第一，房屋转让协议书应属无效。首先，被告委托的是上海竞庭置业有限公司，而房屋转让协议书上落款盖章的是上海皖宸房产中介经营部，且后者中介人员的子女和原告的子女系同班同学，双方存在恶意串通行为。其次，根据合同法有关规定，就同一事实签订的两份合同，以后一份合同为准，而双方就房屋买卖事宜于2020年2月20日签订了上海市房地产买卖合同，自然应当按照该合同履行，之前的房屋转让协议书自然失效。第二，被告并无逾期迁出户口行为。按照城桥派出所相关规定，买卖双方应当在房屋过户手续办理完成后，待新房产证出具以后，再行共同到派出所办理户口迁出手续。原、被告双方于2020年2月26日办理完成过户手续，待原告拿到房产证，双方于2020年3月2日办理户口迁出手续，且被告只能将户口迁往社区公共户口，需要一定的办理期间。第三，被告并无逾期交房行为。由于新冠疫情不可抗力影响，考虑被告出卖房屋后租房的实际困难，双方曾于2020年3月2日办理户口迁出手续当日口头约定，交房日期变更为五一节前。2020年3月25日，原告借口有租客看房，被告遂将钥匙交付原告，次日原告突然带领社会人员闯入被告办公室吵闹，要求被告于3月底搬离。被告不愿与原告吵闹，遂愤然于3月27日搬离房屋，并不存在逾期交房行为。反诉原告谭江衡向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计60,658元：装修费用50,000元、燃气初装费1,658元、空调3,000元、燃气灶2,000元、油烟机2,000元、淋浴器2,000元；2、判令反诉被告向反诉原告赔礼道歉并赔偿精神损失费1,000元；3、本案反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2020年2月20日签订了上海市房地产买卖合同，但对于房屋装修费用、燃气初装费、空调、燃气灶、油烟机、淋浴器等设备的转让费用并未达成一致意见，反诉原告认为房屋买卖标的系毛坯房，反诉被告应当赔偿上述装修及设备费用。此外，反诉被告曾带领社会人员闯入反诉原告办公室吵闹，给反诉原告造成不良影响和心灵创伤，故应当赔礼道歉并赔偿精神损失。据此，反诉原告特向法院提起反诉。反诉被告陈亮、杨晓凌辩称，不同意反诉原告反诉请求。双方之间的房屋转让协议书对有关设备的归属有明确约定，上述设备应当与房屋一并交付反诉被告。原告(反诉被告)陈亮、杨晓凌为证明其本诉诉称及反诉辩称，向本院提交如下证据：房屋转让协议书一份，证明原告杨晓凌与被告谭江衡就系争房屋签订协议书，就房屋交付、产权过户、户口迁出及设备装修转让情况等进行了约定。上海市房地产买卖合同一份，证明原、被告双方签订正式合同，就系争房屋买卖达成一致。照片若干，证明被告在交付房屋之前拆毁了房屋内的淋浴器、灶台等设备和其他附属设施。承诺书一份，证明被告于2020年3月26日承诺于3月底之前搬离。短信及微信记录一份，证明原告贷款于2020年3月12日到达被告账户，被告本应于当日交付房屋。被告(反诉原告)谭江衡对原告(反诉被告)陈亮、杨晓凌提交的上述证据发表质证意见：证据1房屋转让协议书不予认可，上海皖宸房产中介经营部无权进行居间中介。证据2上海市房地产买卖合同无异议。证据3照片不予认可，被告搬离房屋时相关设施均完好无损。证据4承诺书真实性无异议，但被告系被迫写下承诺书。证据5短信及微信记录无异议。被告(反诉原告)谭江衡为证明其本诉辩称及反诉诉称，向本院提交发票两份，证明反诉原告的燃气初装费用。原告(反诉被告)陈亮、杨晓凌对被告(反诉原告)谭江衡提交的发票真实性无异议，但认为与本案无关。原告(反诉被告)陈亮、杨晓凌向本院申请证人肖某、吴某某出庭作证。肖某作证述称：本人系上海皖宸房产中介经营部工作人员，原、被告签订房屋转让协议书时本人在场见证，由吴某某填写具体内容后，原、被告分别签字确认，并由本人盖章。交房时，由吴某某与原告一并前往验收。吴某某作证述称：本人系上海竞庭置业有限公司工作人员，原、被告在上海皖宸房产中介经营部门店中签订房屋转让协议书，具体内容由本人填写，原、被告签字确认，并由肖某盖章。交接系争房屋时，原告与本人一同前往见证，本人发现房屋内的淋浴器、灶台缺失，还有部分设施损毁。本院经审理查明如下事实：2020年1月6日，谭江衡(甲方)、杨晓凌(乙方)与上海皖宸房产中介经营部(丙方)签订房屋转让协议书，约定：甲方将位于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋转让总价为1,160,000元；双方确认于2020年3月30日前共同向房地产交易中心申请办理产权转让过户手续，并于乙方贷款到甲方账户之日交付房屋；随房屋同时转让的设备、装修情况(热水器、灶台、油烟机、空调)以上所列设备和装修包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用；甲方承诺于过户之前，向公安派出所机构办理原有户口迁出手续，延期迁出户口需向乙方支付赔偿金500元/日。双方还约定了其他事项。2020年2月20日，谭江衡(甲方)与陈亮、杨晓凌(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定：甲方将位于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋转让总价为1,160,000元；甲方未按照合同约定期限交接房地产的，按照补充条款处理，补充条款则约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同约定及时履行自己的义务(包括但不限于支付房价款、不动产转移过户手续、办理房屋交接、签约相关文件等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之五向守约方支付违约金。双方还约定了其他事项。合同签订后，陈亮、杨晓凌按约支付房屋价款。2020年3月12日，陈亮、杨晓凌的贷款到达谭江衡账户，但当日双方并未办理系争房屋交接手续。2020年3月25日，谭江衡将房屋钥匙交给杨晓凌，但并未交付房屋。次日，陈亮、杨晓凌要求谭江衡出具承诺书，要求其最晚于2020年3月31日17点之前搬离房屋，故谭江衡于2020年3月26日向陈亮、杨晓凌出具承诺书：本人于2020年3月31日搬离明月苑XXX号XXX室(即本案系争房屋)，逾期自负。2020年3月31日，陈亮、杨晓凌与中介人员吴某某一同前往交接房屋，但发现淋浴器、灶台缺失，房屋内门把手、消毒柜移动轨道、洗手间镜面等存在不同程度损毁。另查明，谭江衡于2020年3月2日将户口由系争房屋中迁出。因谭江衡将系争房屋出售以后再无其他房产等客观原因，其户口迁移至社区公共户籍。根据有关政策，办理此类户口迁移需要一定期限。审理中，双方当事人就系争房屋内淋浴器、灶台价值一致同意认定各计2,000元。本院认为，本案系争房屋转让协议书、上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方当事人均应诚实履行。当事人一方履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。关于本诉诉讼请求，第一，房屋转让协议书约定被告应当将热水器、灶台、油烟机及空调等设备、装修与房屋一并转让，但实际交付的房屋中缺失淋浴器、灶台，其他有关设施亦存在不同程度损毁，被告之履行行为构成违约，应当承担相应赔偿责任，故原告主张被告赔偿淋浴器、灶台及破坏其他设备费用的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持；淋浴器、灶台之金额由双方确认共计4,000元于法不悖，本院予以确认；关于其他设备费用，本院综合受损情况酌定为200元。被告主张其不清楚淋浴器、灶台及其他设备受损情况，本院认为，双方约定上述设备与房屋一并转让，但原告接收房屋时确有损毁事实，被告应当按照约定承担违约责任；被告虽辩称其并未实施拆除或破坏行为，但若推定原告接收房屋后损毁自己财产，显然与常理不合，故本院对被告的上述辩称不予采信。第二，尽管双方约定有逾期户口迁出费用，但被告仅逾期5天迁出户口，并未给原告造成实际损失，且根据有关政策，被告的户口迁出至社区公共户口需要一定办理期限，综合上述情形，本院认为被告不构成逾期迁出户口之违约行为，故原告主张被告支付逾期户口迁出费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。第三，尽管被告逾期交付房屋，但原告要求其最晚于2020年3月31日17点之前搬离房屋，被告特写下承诺书承诺最晚搬离时间不超过2020年3月31日，原告对该承诺书亦予以接收，并按时前往验收房屋，故双方在被告逾期交房后就交房日期达成了新的意思表示，实际已变更原合同约定的交房日期，被告亦确于2020年3月31日之前履行了搬离房屋的承诺，综合上述情形，本院认为被告不构成逾期交房之违约行为，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。第四，原告认为被告逾期交房期间一直居住在内，以此主张原告支付房租的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于反诉诉讼请求，第一，反诉原告主张反诉被告赔偿装修及设备等各项损失，本院认为，双方在房屋转让协议书中明确约定热水器、灶台、油烟机及空调等设备、装修与房屋一并转让，对方无需另行支付费用，故反诉原告的上述诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。反诉原告主张房屋转让协议书居间方并非其最初挂牌的上海竞庭置业有限公司并认为该房屋转让协议书无效，本院认为，房屋买卖双方当事人签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，居间方是否为反诉原告挂牌时的中介公司、是否具备中介资质，均不影响合同效力。反诉原告主张后一份合同签订后，前一份合同自然失效，本院认为，该两份合同均为双方当事人真实意思表示，均属有效。第二，反诉原告主张反诉被告赔礼道歉并赔偿精神损失费的诉讼请求，依法不属于本案合同纠纷的审理范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告谭江衡于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈亮、杨晓凌损失共计4,200元；驳回原告陈亮、杨晓凌的其余诉讼请求；驳回反诉原告谭江衡的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费286元，减半收取计143元，由原告陈亮、杨晓凌负担113元、被告谭江衡负担30元；反诉案件受理费658元，由反诉原告谭江衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄蓉二〇二〇年六月十八日书记员  马腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……