福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初592号 原告：福建武夷山农村商业银行股份有限公司（原武夷山市农村信用合作联社），住所地武夷山市环岛西路76号，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：俞慧，女，系原告职员。 委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 被告：潘佐良，男，1961年7月13日出生，汉族，住松溪县。 被告：吴招弟，女，1959年10月26日出生，汉族，住松溪县。 二被告共同委托诉讼代理人：吴章浩，福建振岳律师事务所律师。 原告福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称武夷山农商行）与被告潘佐良、吴招弟金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。武夷山农商行的委托诉讼代理人俞慧、彭俊仁，被告潘佐良、吴招弟的共同委托诉讼代理人吴章浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武夷山农商行向本院提出诉讼请求：1.判令潘佐良、吴招弟共同清偿武夷山农商行贷款本金2660000元、截止2019年10月8日的利息1095306.69元，合计3755306.69元，以及自2019年10月9日起至实际清偿借款日止按《个人购房借款合同》约定的后续利息、罚息；2.潘佐良、吴招弟若未能偿还借款，则依法通过拍卖、变卖、折价等方式处置抵押的房产［闽（2019）武夷山市不动产证明第0005614号］，武夷山农商行优先受偿；3.潘佐良、吴招弟共同偿还武夷山农商行代为垫付的房屋不动产登记契税、测量费、不动产登记费共计80325.34元。4.诉讼费用由潘佐良、吴招弟承担。事实和理由：潘佐良、吴招弟系夫妻关系，潘佐良于2014年1月27日与武夷山农商行签订《个人购房借款合同》（下称合同），向武夷山农商行借款2660000元用于向武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称侨鑫公司）购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室商品房。合同约定：至贷款发放起，按月结息，按年归还贷款本金，潘佐良自2015年1月27日至2026年1月27日分12期偿还贷款本金；若借款人违反本合同借贷条款中的任何条款、借款连续三个季度未归还贷款利息或在本合同约定还款期限超过六个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿全部贷款本息。潘佐良以位于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室商品房提供抵押担保及其他违约责任等。吴招弟作为潘佐良的配偶承诺共同还款。合同签订后，武夷山农商行就用于抵押的房产办理了抵押权预告登记，亦依约履行了支付贷款的义务，但潘佐良未依约履行偿还借款的义务。虽经武夷山农商行多次催告，潘佐良仍继续违约。就案涉房抵押纠纷，武夷山农商行于2018年提起诉讼，武夷山市人民法院依法判决侨鑫公司需协助潘佐良办理案涉房屋的不动产转移登记；在登记后潘佐良需协助武夷山农商行办理该房产的抵押登记。判决生效后，潘佐良仍拒绝履行义务，武夷山农商行遂根据生效判决代为垫付房屋不动产契税、测量费、不动产登记费共计80325.34元办理案涉房屋的不动产转移登记及抵押权登记。武夷山农商行认为，潘佐良、吴招弟未依约还款构成违约，依法应当履行偿还借款的义务，武夷山农商行就案涉房屋办理了不动产抵押登记，享有优先受偿权。武夷山农商行为潘佐良、吴招弟垫付的契税应当偿还。为此，武夷山农商行诉至法院。 潘佐良、吴招第辩称，1.武夷山农商行对潘佐良、吴招弟未能按期偿还贷款本息存在重大过错，武夷山农商行要求潘佐良、吴招弟全额承担贷款本金、利息和罚息的还款责任，没有理由，不应支持。（1）潘佐良、吴招弟向武夷山农商行按揭贷款系因为购买侨鑫公司房产，侨鑫公司指定武夷山农商行为贷款银行，并自愿作为贷款保证人，且贷款资金全部划入侨鑫公司，并用于涉案房产的建设。然侨鑫公司却未将贷款用于房产开发建设，至今涉案房产水电等基础设施未开通，无法按合同约定进行交房，成为烂尾楼，使得潘佐良根本无法从中获得任何经济利益，购房目的无法实现，这是导致潘佐良无法按期支付贷款本息的根本原因。所以，武夷山农商行对贷款使用情况没有尽到监管职责，存在重大失职，应承担相应的过错责任，核减贷款偿还金额。（2）武夷山农商行没有按《个人购房借款合同》约定，在潘佐良逾期还款超过六个月后，及时扣划保证人侨鑫公司在武夷山农商行设立的住房贷款保证金，导致借款利息不断扩大，武夷山农商行存在明显过错，扩大部分的利息应由武夷山农商行或侨鑫公司负担。2.武夷山农商行要求通过拍卖、变卖、折价等方式处置抵押的涉案房产，所得价款优先受偿，不能成立。涉案预抵押房产至今不具备办理产权证条件，武夷山农商行通过恶意诉讼方式单方为涉案预抵押房产办理产权证及抵押登记，属于违规操作的无效行为，不能以此认定房产抵押合法有效。3.涉案房产不具备办证条件，武夷山农商行属于违规代办证，由此产生的契税、测量费、登记费用等应由武夷山农商行自行承担。4.侨鑫公司不仅是保证人，同时还是房地产开发商和贷款资金的使用人，由于侨鑫公司违规使用贷款资金，导致所开发的商品房不具备交房和办证条件，存在重大违约行为，应承担过错赔偿责任，应追加侨鑫公司为共同被告承担相应的违约责任。5.2015年7月21日武夷山农商行向潘佐良发出《逾期贷款催收通知书》，要求潘佐良5日内清偿全部欠款本金和利息，武夷山农商行的行为属于提前解除合同，潘佐良收到通知书后自始至终未履行通知书限定的还款义务，本案诉讼时效应自2015年7月27日开始起算，2020年4月17日武夷山农商行起诉时已过诉讼时效。 武夷山农商行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.《个人购房借款合同》、借款借据、贷款发放凭证、身份证、结婚证、共同还款承诺书。证据2.闽（2019）武夷山市不动产权第××号不动产权证书、闽（2019）武夷山市不产证明第0005614号、房地产抵押承诺书、处置抵押物同意书。证据3.账户交易查询登记簿。证据4.逾期贷款催收通知书。证据5.税收缴款书、非税收入票据、增值税电子普通发票。证据6.（2018）闽0782民初1479号民事判决书及受理执行案件通知书。潘佐良、吴招弟围绕其辩解主张依法提交了以下证据：证据1.《商品房买卖合同》。证据2.《个人购房借款合同》。证据3.商品房销售贷款合作协议书（范本）。证据4.武夷山市人民法院（2017）闽0782民初1550号民事判决书、（2018）闽0782执382号执行裁定书、房屋现场照片。证据5.逾期贷款催收通知书。上述证据经法庭质证，潘佐良对武夷山农商行提供的6份证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。武夷山农商行对潘佐良提供的证据1.2.4.5真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据3认为与本案无关，本院认为证据3系空白的格式范本，与本案并无关联，本院不予确认。 上述证据结合庭审中当事人的陈述，本院确认的法律事实如下： 2013年9月26日，潘佐良与侨鑫公司签订《商品房买卖合同》，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-A室的预售商品房。《商品房买卖合同》第八条约定侨鑫公司应当在2015年12月31日前交付商品房，第十四条约定在交付使用后90日内购买者取得权属证书。 2014年1月27日，潘佐良与武夷山农商行签订《个人购房借款合同》（下称合同），向武夷山农商行贷款2660000元用于向侨鑫公司购买上述预售商品房，侨鑫公司作为保证人也签署了合同。合同约定：第一条，贷款金额。贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款，金额为2660000元；第二条，贷款用途。贷款用于借款人购买座落于武夷山市度假区（华侨山庄）8座8-A号的住房，建筑面积为404.27平方米。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；第三条，贷款利率。执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率7.914583‰，利息从放款之日起计算并按季结息；第四条，贷款期限为12年。自2014年2月13日起至2026年1月27日止；第五条，借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分壹次划入售房者侨鑫公司在贷款人处开立的账户，以购买本合同第二条所列之住房主（商业用房）。贷款人有权监督贷款的使用。第六条，贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次年起，借款人按年归还贷款本金，（一次性还本付息除外）共12期，首期还款日为2015年1月27日，按季结息，每月末20日为结息日；第八条，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息（逾期贷款罚息利率按合同利率加收50%计算）；第十一条，贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行；第十三条，本合同有效期内，发生下列借款的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发管理层时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款。（四）借款人连续三个季度未归还贷款本息或在本合同约定还款期超过六个月未按时偿还贷款本息；第三十六条，保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前；第四十七条，借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责。贷款人为保障本身利息先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从贷款人实际支付之日起计收活期存款利息。同时，潘佐良与财产共有人吴招弟向武夷山农商行出具《房地产抵押承诺书》承诺自愿将上述预售商品房作为潘佐良在贵社贷款人民币2660000元的抵押担保，并承担连带清偿责任。同日，办理了涉案房产的抵押权预告登记。2014年2月13日，吴招弟作为潘佐良的配偶，出具《共同还款确认书》，确认其作为潘佐良的主要家庭成员和财产共有人，有共同还款义务，同意作为借款人潘佐良的共同还款人承担共同还款责任。同日，潘佐良、吴招弟出具《处置抵押物同意书》，同意在借款人债务到期后且借款人没有清偿或者没有完全清偿时，武夷山农商行有权可以不经过诉讼程序，直接变卖或者委托拍卖抵押物，用于偿还武夷山农商行的债务。当日，武夷山农商行依约履行了支付贷款2660000元的义务。贷款后，潘佐良按《个人购房借款合同》约定陆续履行了部分付息义务。2015年7月21日，武夷山农商行向潘佐良发出《逾期贷款催收通知书》，告知其贷款已逾期，已构成违约，截至2015年7月21日止结欠本金贰佰陆拾陆万元，结欠利息壹万柒仟壹佰捌拾贰元柒角陆分。经催收后，潘佐良仍未偿还贷款本息，截止2019年10月8日，尚欠借款本金2660000元，利息和罚息共1095306.69元。武夷山农商行经多次催收未果，诉至法院。 另查明，2018年7月27日，武夷山农商行向本院提起诉讼，本院于2018年9月20日作出（2018）闽0782民初1479号民事判决，判决侨鑫公司应将位于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室的商品房转移登记给潘佐良、吴招弟，登记后潘佐良、吴招弟立即协助武夷山农商行办理该房产的抵押登记手续。判决生效后，武夷山农商行向本院申请执行，执行过程中，案涉商品房于2019年8月1日转移登记给潘佐良、吴招弟，取得了闽（2019）武夷山市不动产权第××号不动产权登记证。同日，武夷山农商行办理了闽（2019）武夷山市不动产证明第0005614号不动产抵押权登记证明。 再查明，执行过程中，武夷山农商行代为垫付了房屋不动产契税、测量费、不动产登记费共计80325.34元。 本院认为，债务应当清偿。潘佐良因购房需要，与武夷山农商行签订《个人购房借款合同》，是双方的真实意思表示，依法成立并生效。武夷山农商行依约向潘佐良发放了贷款，有借款借据等证明，该金融借款事实清楚，武夷山农商行所享有的金融债权依法应予保护。潘佐良以所购买的坐落于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室商品房为借款作抵押担保，并办理了抵押登记，武夷山农商行对该抵押物享有抵押权。潘佐良在借款后，仅偿还部分利息，其余借款本息未能按照合同的约定偿还，已构成违约，应当承担民事责任。武夷山农商行诉请要求潘佐良偿还拖欠的借款本金、利息及罚息，并按合同约定支付武夷山农商行为保障本身利益先行垫付的不动产登记契税、测量费、登记费，符合双方合同的约定，应当予以支持。 关于潘佐良、吴招弟的辩解主张。本院认为：第一，《个人购房借款合同》中约定保证人侨鑫公司承担保证责任的期限为自合同签订之日起至借款人持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止，本案中，涉案房产已转移登记至潘佐良、吴招弟名下，武夷山农商行亦办理了抵押权登记证明，侨鑫公司的保证期限已届满，无须再履行《个人购房借款合同》约定的保证责任。武夷山农商行根据《个人购房借款合同》起诉借款人潘佐良、吴招弟，主体适格。第二，武夷山农商行依约将贷款发放至指定账户后，《个人购房借款合同》约定贷款人武夷山农商行有权监督贷款的使用，而非承担监督贷款使用的义务，故即使侨鑫公司存在使用贷款不当的情形，责任亦非由武夷山农商行承担。第三，涉案房产的《商品房买卖合同》系侨鑫公司与潘佐良、吴招弟签署，约束的权利义务主体系侨鑫公司与潘佐良、吴招弟，故潘佐良、吴招弟因侨鑫公司未按约交付房产、办理不动产转移登记手续产生的损失，有权依据《商品房买卖合同》向侨鑫公司主张权利，与武夷山农商行并无关联。第四，武夷山农商行根据生效的法律文书申请强制执行，办理了涉案房产的不动产权转移登记手续和抵押权登记手续，程序合法，武夷山农商行所享有的抵押权及先行垫付不动产登记费用的追偿权依法应予以保护。第五，武夷山农商行发出的《逾期贷款催收通知书》并无解除《个人购房借款合同》的意思表示，武夷山农商行系根据《个人购房借款合同》行使提前催收贷款的权利，《个人购房借款合同》至今仍未解除，且2018年7月27日武夷山农商行提起（2018）闽0782民初1479号合同纠纷时，对于潘佐良、吴招弟贷款的事实亦有进行确认，故武夷山农商行不存在超过诉讼时效提起诉讼的情形。综上，潘佐良、吴招弟的辩解主张不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、潘佐良、吴招弟应于本判决生效之日起十五日内清偿福建武夷山农村商业银行股份有限公司借款本金2660000元、截止2019年10月8日的利息和罚息1095306.69元，合计3755306.69元，以及该笔借款自2019年10月9日起至借款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款合同》约定标准计算的利息、罚息（以银行系统自动生成数据为准）。 二、上述债务如不能按期清偿，则福建武夷山农村商业银行股份有限公司有权依法处置潘佐良、吴招弟所有的坐落于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室［闽（2019）武夷山市不动产权第××号］的抵押房产，折价、拍卖、变卖后的价款，福建武夷山农村商业银行股份有限公司享有优先受偿权。 三、潘佐良、吴招弟应于本判决生效之日起十五日内支付福建武夷山农村商业银行股份有限公司为实现债权垫付的房屋不动产契税、测量费、不动产登记费共计80325.34元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37485元，减半收取计18742.5元，由潘佐良、吴招弟负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  李欣 二〇二〇年六月十六日 法官助理王萍 书记员陈婧婕 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 三、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。