北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34378号原告：北京羊都府餐饮有限公司，住所地：北京市通州区梨园镇梨园南路326号—1。法定代表人：张卫新，经理。委托诉讼代理人：曹凤英，北京羊都府餐饮有限公司员工，住北京市通州区。被告:北京凯嘉鑫商贸中心，住所地：北京市西城区广安门外红莲北里11号楼1层。法定代表人：尹显刚，总经理。委托诉讼代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。原告北京羊都府餐饮有限公司（以下简称原告）诉被告北京凯嘉鑫商贸中心（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张卫新、委托诉讼代理人曹凤英，被告的委托诉讼代理人周立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间于2016年5月6日签订的租赁协议于法院判决之日解除；2、判决被告立即腾退非法占用的房屋；3、判决被告交纳2019年7月1日至2020年5月9日期间非法占用房屋期间的租金345200元；4、判决被告向原告支付违约金333万元；5、判决被告向原告支付律师费3万元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订2016年5月6日租赁协议，双方约定被告应当在2019年5月1日前向原告交付下一年租赁费共计人民币40万元整，原告多次催缴，被告态度恶劣，辱骂恐吓原告，拒不缴纳，原告多次报警，原告在2019年6月15日向被告通过邮政快递下发五份解约函，2019年7月1日通过邮政快递下发五份商铺收回通知，时至今日，被告仍旧非法占有原告房屋，非法经营，根据《中华人民共和国合同法》法律法规、双方合同、补充协议约定，被告超过2019年5月1日交费日后，原告有权解除租赁协议收回房屋，并要求被告缴纳非法占用房屋期间的租金、利息和违反合同约定应该向原告交纳的违约金。综上，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求贵院依法支持原告的诉请。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由是：第一、同意解除双方签订的租赁协议。被告并不是恶意拖欠原告租金，对于2019年7月之前的租金，被告已经足额缴纳，由于被告所承租的场所系原告租赁而来，在2018年9月原告因拖欠出租方租金，被出租方告知要解除租赁合同并限期搬离。2018年12月，被告经营烟酒店使用的一张银行卡，因登记在原告法定代表人张卫新的名下，有37000元的货款被人民法院冻结。经被告了解，原告及其法定代表人张卫新均被人民法院列为失信执行人。正是基于上述情况，被告担心一旦将下一年的整年租金全部交给原告，而原告被出租方解除租赁合同，被告的权益将无法保证，因此被告也曾与原告沟通提出一月一交租金，但原告不予理睬。被告认为，造成了被告不能、不敢交租金的原因在于原告，被告不存在违约行为。第二、双方在租赁协议中并未约定违约金，而在签订补充协议时也未有违约金条款。现原告向法庭提交的补充协议中的第5条，在双方签订补充协议时，并不存在这一条款，该条款是原告伪造的。即便真的存在违约金条款，与相差的租金比较，违约金明显过高，法庭应于调整，进行酌减。第三、律师费在租赁协议中并未约定，也不是必然发生的费用，原告的诉请没有依据。第四、原告并未向法庭如实进行陈述，因为租金问题，原告曾将一辆汽车堵在了被告经营的烟店门口，后被告报警，在警方的协调下，原告才将车辆移走，并不存在原告报警的事实。被告从未辱骂过原告，原告的陈述均是虚假的。第四、对于诉讼请求第三条，被告同意按照双方合同约定，按照40万元租金为基数，但原告主张的占用期间不正确，被告实际于2020年5月1日将钥匙交给原告，租赁期间遇到新冠肺炎没有营业，2020年2月1日至2020年4月30日期间的租赁费应当免除。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月6日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《租赁协议》，被告承租原告一层东侧两个窗口位置作为经营烟酒使用，租期自2016年7月1日起至2021年6月30日止，共计5年。第三条“费用”约定，“签订合同当日起两日内乙方将房租全部费用打到甲方指定账户，乙方于每年的5月1日前向甲方支付下一年场地租赁费用共计人民币四十万元整，逾期未付视为合作终止，甲方收回该场地。第六条“合同的解除”约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同约定的标准支付违约金：(1)进行违法经营活动，或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的。(2)未按时支付场地合作租金或水电等费用的。(3)违反协议其他有关约定的。”第十一条“补充与附件”约定，“本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为合同附件。本合同的补充合同和附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。补充协议与本合同不一致的以补充协议为准。”《租赁协议》落款中标明甲方住所为北京市通州区梨园南街羊都府，乙方住所为北京市西城区红莲北里11号楼一层。合同还对双方其他权利义务等做出了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告。另查，涉案房屋系原告法定代表人张卫新从案外人王建勋处承租而来，张卫新承租后将其中的部分面积以原告名义转租给被告。张卫新与王建勋签订的《商铺租赁合同》约定，在房屋租赁期限内，承租人有权转租或承包给他人经营该房屋，并对受转租人的行为向出租人承担责任。案件审理过程中，原告提交《补充协议》作为证据欲证明双方约定违约金情况。《补充协议》第五条为：“乙方无故延迟缴纳房租，每晚一天补偿甲方一个月房”。“房”后字迹不完整无法辨认。原告称因被告不按时交付租金，2017年12月21日，原告与被告签订《补充协议》，《补充协议》中第一至四条是被告法定代表人尹显刚手写，第五条是原告法定代表人张卫新手写，原、被告双方在手写《补充协议》之后分别在复印件上签字按捺手印。被告称《补充协议》签订的时间是2018年5月，因原告经常拖欠物业费给被告经营带来困难，所以达成《补充协议》，《补充协议》签订时没有第五条，第五条上的手印不是被告法定代表人尹显刚所按，条款内容不完整，被告不可能签订每延迟一天缴纳一个月房租的条款，且按照《补充协议》中第一条至第四条的形式，即便有第五条也应当由被告法定代表人尹显刚书写。关于租金交纳情况，庭审中，双方均认可租金已交纳至2019年6月30日。被告称因案外人王建勋、徐艳杰起诉原告要求解除租赁协议，且原告银行卡被法院冻结，被告担心交付一年租金之后影响自身的利益，故向原告提出按月交纳租金；且被告有37000元货款在原告法定代表人张卫新名下银行卡被冻结，这笔货款应抵扣一部分租金。原告不认可被告曾与其协商按月交纳租金，认可货款在张卫新名下银行卡中，同意将货款抵扣租金。原告称2019年6月和7月都发过催缴函和商铺收回通知，并提交邮政快递件照片作为证据，邮件封皮标有“解除函”，收件地址为北京市西城区红莲北里11-1，收件人为尹显刚，被告称未收到该快递。邮政快递单号查询结果显示2019年6月26日邮件被他人签收。关于房屋腾退日期，被告称其于2020年5月1日将钥匙交给原告，该日为实际腾退日期。原告不予认可，称实际腾退日为2020年5月9日，并提交双方电话录音、监控视频作为证据。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《租赁协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告逾期支付租金，原告有权依据合同约定行使解除权，且案件审理中被告表示同意解除合同，故对原告要求解除《租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除日期，原告向被告注册地邮寄解除函，解除函送达之日应视为合同解除之日，故本院认定《租赁协议》于2019年6月26日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告在案件审理过程中已将涉案房屋腾退，故对于原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付实际占有使用涉案房屋期间的租金即使用费的主张，于法有据，本院予以支持，具体数额应当根据被告实际占用使用涉案房屋期间结合年租金标准予以确定。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告实际腾退日期为2020年5月9日并提交相应证据，被告称实际腾退日期为2020年5月1日但未提交相应证据予以证明，故本院认定实际腾退日期为2020年5月9日，被告应向原告给付2019年7月1日至2020年5月9日期间的房屋使用费。原被告双方均同意原告名下银行卡内属于被告的37000元货款用以抵扣租金，本院对此不持异议，在核算时予以相应抵扣。关于被告所提疫情期间房屋使用费应予以减免的抗辩意见，房屋使用费系被告在合同解除后未及时腾退产生的费用，且被告并未提供证据证明其因疫情或疫情防控措施导致经营困难，故本院对该抗辩意见不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告要求被告按照迟延一日缴纳一月租金标准支付违约金，但未提交证据证明实际损失，被告认为违约金数额过高请求法院予以酌减，本院根据公平原则和诚实信用原则，以原告的实际损失为基础，综合合同履行程度、当事人过错等综合因素依法酌情确定。关于原告要求被告支付律师费的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京羊都府餐饮有限公司与被告北京凯嘉鑫商贸中心签订的《租赁协议》于2019年6月26日解除；二、被告北京凯嘉鑫商贸中心向原告北京羊都府餐饮有限公司支付自2019年7月1日至2020年5月9日的房屋使用费307110元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京凯嘉鑫商贸中心给付原告北京羊都府餐饮有限公司违约金30000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京羊都府餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费18221元，由原告北京羊都府餐饮有限公司负担15042元（已交纳），被告北京凯嘉鑫商贸中心负担3179元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 卫 丹二〇二〇年六月三十日书记员 李 璠书记员 李熹明