贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2281号上诉人（原审原告）：贵州省美宜佳商贸有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路老城纪念广场地下商场负一层。统一社会信用代码：91520300MA6DJEWK9M。法定代表人：李文杰。委托诉讼代理人：杨朝强，贵州名城（习水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余琼，女，1986年8月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人贵州省美宜佳商贸有限公司（以下简称美宜佳公司）因与被上诉人余琼租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年5月14日进行了二审调查询问，上诉人美宜佳公司的委托诉讼代理人杨朝强到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。美宜佳公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8535号民事判决，改判支持一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由余琼承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，余琼与美宜佳公司的实际租赁期为15个月，而不是一审认定的12个月，美宜佳公司与余琼于2016年4月6日签订《贵州省美宜佳商贸有限公司商业租赁合同》，约定租赁期限从2016年5月15日至2017年5月14日，租金每月10000元，合同签订后，余琼向美宜佳公司支付了10000元的租赁保证金和质量保证金，并向美宜佳公司支付了一个季度的租金，后余琼未按合同约定按季度支付租金，且一直经营门面至2017年8月15日。2017年8月16日，美宜佳公司向余琼出具了催缴房租的函。2018年2月5日，双方通过结算，在扣除缴纳的10000元租赁保证金和质量保证金后，余琼向美宜佳公司出具了尚欠租金110000元的《借条》一张，综上，本案租赁合同的实际租赁期限是2016年5月15日至2017年8月14日共计15个月，请支持上诉请求。余琼在二审中未作答辩。美宜佳公司向一审法院起诉请求：1、判令余琼立即向美宜佳公司支付租金110000元及违约金11000元；2、本案诉讼费用由余琼承担。一审法院认定事实：美宜佳公司与余琼于2016年4月6日签订了《贵州省美宜佳商贸有限公司商业租赁合同》，并约定了由余琼承租美宜佳公司位于美宜佳超市会址店场内外租区面积83平方米。租赁期限为12个月，从2016年5月15日起至2017年5月14日止；每月租金10000元；合同签订生效之日，余琼向美宜佳公司支付5000元租赁保证金、5000元质量保证金；余琼未按照约定支付租金或电费用的，应每日向甲方支付迟延租金或费用10%（大写：百分之十）的违约金等内容。合同签订后，余琼依约向美宜佳公司支付了5000元租赁保证金、5000元质量保证金。余琼于2018年2月5日出具《借条》一张，该《借条》载明，2018年2月5日欠老城纪念广场美宜佳超市房租110000元，于2019年3月1日前付清。后因余琼未按期支付，美宜佳公司遂诉来一审法院，形成诉争。另，双方于2016年4月6日签订的《贵州省美宜佳商贸有限公司商业租赁合同》上载明有“交3月合计：3万元”。余琼在一审庭审中陈述，其提前支付了第一季度的租金30000元，其于2018年2月5日出具110000元《借条》时，美宜佳公司要求先按110000元来写，如其找到票据，就更改，但其后面未找到。美宜佳公司认可收到余琼交纳的30000元，但主张该款系余琼支付的本案合同之外的租金。美宜佳公司陈述，其诉请的110000元是12个月的租金，租金本该是120000元，但用10000元保证金抵扣了租金，所以只有110000元。一审法院认为，本案争议焦点为余琼在与美宜佳公司签订合同后，向美宜佳公司支付的30000元的性质如何认定。针对该焦点，余琼主张该30000元系其向美宜佳公司支付的第一季度的租金。美宜佳公司认可收到余琼支付的30000元但主张该款系余琼支付的本案合同之外的租金，但美宜佳公司未提供证据证明，故对美宜佳公司的前述主张，不予采信。故该30000元应认定为余琼向美宜佳公司支付的租金。加之余琼已向美宜佳公司交纳租赁保证金、质量保证金共计10000元。故余琼向应向美宜佳公司支付的租金为80000元｛120000元（12个月租金）-30000元（余琼支付的租金）-10000元（余琼交纳的租赁保证金、质量保证金）｝。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，对美宜佳公司要求余琼支付租金110000元的诉讼请求，在80000元范围内予以支持，超出部分，不予支持。针对美宜佳公司诉请的违约金问题，综合考虑美宜佳公司、余琼在合同中的约定及本案实际情况，酌定由余琼支付美宜佳公司违约金8000元，美宜佳公司诉请的超出前述范围的违约金，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、由余琼在本判决生效后十五日内支付贵州省美宜佳商贸有限公司租金80000元及违约金8000元，共计88000元；二、驳回贵州省美宜佳商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，由余琼承担990元，由贵州省美宜佳商贸有限公司承担370元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2017年8月16日，美宜佳公司向余琼送达了《函》，载明因余琼交纳了2016年5月15日至8月15日一个季度的租金30000元，尚欠2016年8月16日至2017年8月15日的租金120000元。余琼已签收该函件，并在一审庭审中发表质证意见，对该函的真实性予以认可，同时陈述其营业了一年多。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：余琼应向美宜佳公司支付租金及违约金的数额如何认定。美宜佳公司与余琼对于双方之间签订租赁合同，由美宜佳公司向余琼提供涉案租赁房屋，余琼已交纳30000元租金及10000元保证金的事实均不持异议，本院予以确认，认定双方当事人形成租赁合同关系。本案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具法律约束力。对于余琼应向美宜佳公司支付的尚欠租金如何认定的问题，美宜佳公司主张余琼尚欠一年期的租金，虽然余琼交纳了一个季度的租金30000元，但是其实际使用涉案租赁房屋的期间为2016年5月15日至2017年8月15日。针对上述主张，美宜佳公司提供了其向余琼送达的函件，余琼已收到并且未提出异议，结合余琼在此后出具借条载明尚欠的租金数额为110000元，以及其在一审庭审中陈述营业了一年多的事实，本院认定美宜佳公司主张的上述事实成立，故余琼在扣除其交纳的保证金10000元后，还应向美宜佳公司支付租金110000元。关于违约金的问题，因本案合同约定余琼未按照约定支付租金的，应每日支付迟延租金10%的违约金。余琼未按约支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，本院酌情确定违约金按欠付租金总额的10%，计算为11000元。综上，余琼应向美宜佳公司支付租金110000元及违约金11000元。美宜佳公司的上诉理由及请求成立，本院予以支持。一审判决其余内容，双方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实部分有误，致判决结果错误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8535号民事判决；二、由余琼在本判决生效后十五日内支付贵州省美宜佳商贸有限公司租金110000元及违约金11000元，共计121000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1360元，由余琼负担；二审案件受理费2720元，由余琼负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年六月三十日书记员  覃 烨