广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终671号 上诉人（原审被告）：宋志刚，男，1966年8月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。 委托诉讼代理人：韦启燕，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：防城港皇家房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区金花茶大道77号。统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益(防城港)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益(防城港)律师事务所律师。 上诉人宋志刚因与被上诉人防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宋志刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.本案诉讼费、送达费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误且违反法律规定。一、一审法院对于附件四《商品房买卖合同》补充协议第二条第（5）款和第五条第（4）款的内容理解错误。从上述条款约定内容可知，皇家公司有权解除商品房买卖合同的情形是宋志刚未获得银行按揭（公积金）贷款。2013年9月30日，宋志刚就与皇家公司、案外人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行签订《个人借款/担保合同》，为购买涉案房屋办理完毕按揭手续。宋志刚没有违反合同约定，皇家公司无权要求解除合同。二、宋志刚已经履行完毕支付购房款义务，仅需对中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行承担还款义务，不能以宋志刚未向银行按时偿还借款代替购房款已经全部结清的事实，二者是相互独立的，不能作为皇家公司解除合同的理由。皇家公司在一审虽提到银行要求解除借款合同，但《个人借款/担保合同》并未解除且仍继续履行。三、皇家公司作为担保人，如果替宋志刚偿还借款，按照法律规定，享有的是追偿权及赔偿损失权利，而不能要求解除合同。 被上诉人皇家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋志刚的上诉请求没有事实和法律依据。一、皇家公司要求解除《商品房买卖合同》依法有据，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，以及附件四《商品房买卖合同》补充协议第二条第（5）款和第五条第（4）款的约定，宋志刚未按期还款已经构成违约，皇家公司有权解除合同。二、《商品房买卖合同》解除后，宋志刚应协助皇家公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续。三、截止至2018年2月，宋志刚逾期未归还贷款45个月，逾期利息84825元，以上费用已经由皇家公司代为偿还，合同解除后，宋志刚应当按照合同约定予以返还。 皇家公司向一审法院起诉请求：1.解除皇家公司与宋志刚签订的《商品房买卖合同》；2.宋志刚协助皇家公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；3.宋志刚支付皇家公司解除合同的违约金113895元；4.宋志刚偿还皇家公司代为支付的贷款利息84825元（贷款利息计到《个人购房借款担保合同》解除为止，以皇家公司最终实际代为支付的数额为准，暂计至2018年3月）；5.诉讼费用由宋志刚承担。 一审法院认定事实：2012年11月19日，皇家公司作为出卖人与宋志刚作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，约定宋志刚购买皇家公司开发的位于防城港市行政中心区，房屋建筑面积为136.72平方米，每平方米单价为4165.27元，总价款为569476元，交房时间为2014年3月31日前。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第2条关于银行按揭贷款及付款方式约定：……（4）因买受人原因致使买受人未能获得银行按揭（公积金）贷款，买受人应在出卖人通知发出后七日内一次性付清全部房款或提交书面退房通知，否则出卖人可解除合同，并可将该房屋另行出卖，并扣除合同总房款的20%作为违约金，余款退回买受人。买受人选择退房的，按照本协议第7条处理；（5）买受人在获得银行按揭（公积金）贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息。买受人未依约归还借款本息的其后果自负，而因此造成出卖人损失，应予以赔偿；第5条关于交付约定，……（4）买受人未按本协议第2条第（5）款履行完毕前，出卖人可以拒绝交付房屋。若该房屋尚未取得房产证，出卖人有权解除合同，将该房屋作另行出售，买受人已交款中扣除应付款项后的余款退回买受人。若该房屋已取得房产证明，则出卖人有权以自己名义将房屋出租，视为代买受人出租，以出租收益冲抵买受人应付款项，直至冲抵完毕方予以交付。该《商品房买卖合同》于2013年10月22日办理备案登记。2013年11月5日，皇家公司、宋志刚双方办理了《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为宋志刚，预告登记义务人为皇家公司。 另查明，2018年3月28日，中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行出具一份《借款人逾期还贷说明》，主要内容为：“借款人：宋志刚，贷款人：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，担保人：防城港皇家房地产开发有限公司。由于借款人未按照合同约定偿还贷款，特将有关事项进行如下说明：一、借款人与贷款人签订的《个人购房借款担保合同》（编号：A房信购字港口支行2013年0824号）申请贷款398000元，期限为240个月；二、借款人应在贷款人放款后按月归还利息，至2018年2月，借款人逾期未归还本息累计45个月，合计为135046.49元（贷款本金50221.49元，利息84825元），上述款项已由担保人防城港皇家房地产开发有限公司代为偿还。”。 一审法院认为，一、关于皇家公司请求解除《商品房买卖合同》并要求宋志刚支付违约金、偿还代付贷款利息的问题。皇家公司与宋志刚签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同》签订后，宋志刚未按合同约定及时偿还的贷款本息，导致皇家公司代为支付。根据合同附件四《补充协议》第二条第（5）款、第五条第（4）款的约定，皇家公司有权解除《商品房买卖合同》并要求宋志刚偿还皇家公司代为支付的贷款利息。对皇家公司提出解除《商品房买卖合同》，并要求宋志刚偿还其代为支付的贷款利息84825元（贷款利息计至《个人购房借款担保合同》解除为止，以皇家公司实际代为支付的数额为准）的诉讼请求，该院予以支持。关于皇家公司要求宋志刚支付解除合同的违约金的问题，因皇家公司、宋志刚双方签订的《商品房买卖合同》及附件并无关于宋志刚未按期偿还银行贷款本息而解除合同违约金的约定，故皇家公司请求支付该项违约金缺乏事实和法理依据，该院不予支持。 二、关于皇家公司要求宋志刚履行合同解除后的协助义务的问题。皇家公司、宋志刚签订的《商品房买卖合同》解除后，皇家公司、宋志刚应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记等手续。现皇家公司诉请宋志刚协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除防城港皇家房地产开发有限公司与宋志刚签订的《商品房买卖合同》；二、宋志刚于本判决生效之日起十日内向防城港皇家房地产开发有限公司偿还代为支付的贷款利息84825元（贷款利息计至《个人购房借款担保合同》解除为止，以防城港皇家房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）；三、宋志刚于本判决生效之日起三十日内协助防城港皇家房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续；四、驳回防城港皇家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4274.4元，减半收取计2137.2元，由防城港皇家房地产开发有限公司承担1224.92元，宋志刚承担912.28元。 本案二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据。双方均对一审判决查明事实无异议，本院予以确认。 本院另查明，皇家公司尚未向宋志刚交付涉案房屋；涉案房屋尚未取得房产证。 本院认为，宋志刚与皇家公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同》的效力正确，本院予以确认。 双方当事人对一审判决第二项均无异议，本院予以维持。关于被上诉人是否享有涉案合同解除权的问题。根据涉案合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第2条第（5）款约定：“买受人在获得银行按揭（公积金）贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息。买受人未依约归还借款本息的其后果自负，而因此造成出卖人损失，应予以赔偿。”和第5条第（4）款约定：“买受人未按本协议第2条第（5）款履行完毕前，出卖人可以拒绝交付房屋。若该房屋尚未取得房产证，出卖人有权解除合同，将该房屋作另行出售，买受人已交款中扣除应付款项后的余款退回买受人。若该房屋已取得房产证明，则出卖人有权以自己名义将房屋出租，视为代买受人出租，以出租收益冲抵买受人应付款项，直至冲抵完毕方予以交付。”本案中，上诉人未按贷款合同约定足额还款，且涉案房屋尚未取得房产证，被上诉人享有合同约定解除权。上诉人主张上述约定的合同解除权显失公平应为无效约定，本院认为上述约定并未明显违反公平、等价有偿原则，不属于显失公平，退一步讲，即便是认定上述约定为显失公平，但上诉人未在法定期间内请求变更或撤销，上述约定继续合法有效，上诉人主张被上诉人无合同约定解除权与事实不符，本院不予采纳；一审法院判决支持被上诉人请求解除涉案合同并判令上诉人协助办理撤销涉案合同备案和预告登记手续并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人宋志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4274.4元（上诉人宋志刚已预交），由上诉人宋志刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月三十日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳