广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初298号 原告：李卫才，男，1984年5月27日出生，壮族，户籍：广西象州县，现住广西柳州市。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被告：李顺福，男，1989年5月23日出生，壮族，户籍：广西象州县，现住广西柳州市柳江区。 原告李卫才与被告李顺福居间合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，原告李卫才于2020年4月3日向本院申请诉讼财产保全，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告李卫才的委托诉讼代理人娄婷、被告李顺福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李卫才向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告返还定金10，000元；2．请求判令被告向原告支付违约金45，000元；3．请求判令被告承担原告为本案诉讼聘请律师所支付的律师费4500元；4．判令被告承担案件受理费、公告费、保全费等诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年10月18日签订《房屋买卖委托协议》，合同约定被告将其名下的位于柳州市柳江区房屋委托原告进行销售，合同第二条第2款约定被告同意房屋销售底价为45万元，第四条第1款约定原告向被告支付代理售房定金1万元，第五条约定：“在委托期间，甲方（即被告）不得拒绝销售或故意拖延时间销售和涨价。也不得私下买卖或再委托其他公司（个人）买卖该房产，由乙方独家代理该房屋买卖事宜，若有违约，甲方需支付该房委托价格的10%作为违约金赔偿给乙方，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿，及委托后产生的人工费、广告费、诉讼费、律师费等其他相关一切费用。”同日，原告依约向被告支付1万元销售定金。上述合同签订后，原告积极为被告寻找客户。原告为被告找到客户后，多次联系被告要求被告配合办交易手续，但被告一直拒接电话，也不回复短信。此前被告交付给原告的房屋钥匙也已被被告更换，原告已无法开门。此外，据悉被告已将房屋委托其他方代理销售房屋。被告的上述行为已经构成违约。原告为维护自己的合法权益，遂委托律师向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉请。 被告李顺福辩称，被告委托原告代理销售房屋是事实，在签订合同后，被告因前妻的原因不再使用原来的联系电话，无法与原告进行联系，但原告也没有主动联系被告代理销售房屋，在此情况下，被告只好自行出卖该房屋。合同中只约定了被告的违约责任而没有约定原告的违约责任，该合同是不平等的合同。现在原告要求被告赔偿的违约金过高，没有法律依据，被告不同意支付违约金，可以退还定金给原告。 原告围绕诉讼请求向本院提交了1《房屋买卖委托协议原件》、2《收条原件一份》、3《不动产权证图片一份》、4《短信、微信及通话记录截图八份》、5《委托代理合同复印件及缴费发票原件各1份》、6《个人住房情况证明复印件一份》作为证据。被告对证据1的真实性无异议，但认为该证据证明了原告与被告签订的是代理销售房屋合同，原告是房屋销售的中介，被告收取的是代理销售的定金；对证据4的真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为原告联系的电话号码181××××1462是被告前妻的号码，其离婚后就不再使用该号码，被告不知道原告联系过被告，即使原告找不到被告，原告也可以到被告老家查找；对证据2、3、5、6无异议，均予认可。被告在举证期限内至庭审辩论终结前未向本院提供证据。 经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供的证据1，因该证据是原、被告双方签订的合同，被告认可该证据的真实性，故本院予以确认；对于原告提供的证据4，因被告认可该证据的真实性，故本院予以确认。 根据本院认定的有效证据以及当事人当庭陈述，本院认定如下法律事实：2019年10月18日，原告作为乙方，被告作为甲方，经双方友好协商签订《房屋买卖委托协议》，协议约定被告将其名下的位于柳州市柳江区房屋委托原告进行销售，销售底价为45万元，高于该价格出售，超出部分作为原告的销售佣金，如低于底价出售，则原告自行承担低于部分房屋金额。协议第四条第1款约定原告向被告支付代理售房定金1万元，第2款约定委托期限为自本合同签订之日起150个工作日。协议第五条约定：“在委托期间甲方不得拒绝销售或故意拖延时间销售和涨价。也不得私下买卖或再委托其他公司（个人）买卖该房产，由乙方独家代理该房屋买卖事宜，若有违约，甲方需支付该房委托价格的10%作为违约金赔偿给乙方，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿，及委托后产生的人工费、广告费、诉讼费、律师费等其他相关一切费用。”同日，原告依约向被告支付1万元销售定金。协议签订后，因被告不再使用签订协议时预留的联系电话号码，致使原告通过多种方式联系被告未果。2020年3月18日，原告以被告已将房屋委托他方代理销售，已经构成违约为由，向本院提起诉讼，提出如前述诉请。在审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院于2020年4月13日依法作出（2020）桂1322执保23号裁定书，对被告李顺福的财产予以冻结。 另查明，被告李顺福于2020年3月23日将案涉房屋出售给案外人覃爱玉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告共同签订的《房屋买卖委托协议》，被告系委托原告在满足一定条件下代被告与他人订立房屋买卖合同，该合同兼具委托合同与居间合同的法律特征，原告以销售差价作为报酬。该合同主体适格，双方意思表示真实一致，内容未违反法律、行政法规强制性规定，故应认定原、被告之间存在有效的居间合同及委托合同关系，双方均应遵守。关于被告辩解协议中约定其承担违约责任而没有约定原告违约责任，合同显失公平的问题。本案中，原告并无免除其责任、加重被告责任或者排除被告作为合同相对方的主要权利的情形，且协议是经双方协商一致后签订，被告对约定违约责任是明知的，故该辩解与事实不符，本院不予采信。关于违约责任的问题。本院认为，根据《房屋买卖委托协议》约定，在销售期限内，被告不得私下买卖或再委托其他公司（个人）销售该房产，否则应向原告支付该房产委托价格的10%作为违约金。被告在合同存续期间，在委托原告销售涉案房屋的情况下，又自行将房屋出售，其行为违反了上述合同约定，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约金应按照合同约定的“该房产委托价格的10%”支付，即45，000元，但在庭审中被告主张原告违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，原告未能举证证明其因被告违约行为而产生的实际损失，原告在本案中的损失主要包括合同履行后可以获得的利益，即获取因完成居间合同义务而应获得的售房差价，本院综合考虑合同履行情况、被告自行销售房屋的获利情况及当事人过错程度等因素，酌情将违约金数额调整为25，000元。因被告违约已将涉案房产自行出售，合同已无法履行，原告要求被告返还定金10，000元，本院亦予以支持。关于律师服务费4500元的问题。因原告与被告在协议中约定，现原告为维护自己的权益，支出该项费用真实存在，故该项费用应由被告承担。综上所述，为维护社会主义经济秩序和当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告李顺福应向原告李卫才返还定金10，000元； 二、被告李顺福应向原告李卫才支付违约金25，000元； 三、被告李顺福应向原告李卫才支付律师服务费4500元； 四、驳回原告李卫才的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者被执行人财产所在地的同级人民法院申请执行。 案件受理费1288元，减半收取计644元，由原告李卫才负担216元，由被告李顺福负担428元；申请保全费615元，由被告李顺福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1288元。款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院。开户银行：农行来宾分行营业室；账号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  林建军 二〇二〇年六月一日 书记员  韦丽洁 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决 前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。