北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35891号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。被告：刘自禄，男，汉族，1972年10月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王美云（被告刘自禄之妻），住北京市海淀区。原告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）与被告刘自禄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2018年12月5日作出（2018）京0108民初59137号民事判决，原告地杰物业公司及被告刘自禄均不服该一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院经审查认为一审法院对地杰物业公司提出的停车费、垃圾清运费之诉讼请求存在遗漏审理的情况，属于程序错误，应当发回重审。北京市第一中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）京01民终3727号民事裁定，裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初59137号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告地杰物业公司委托诉讼代理人张英娜与被告刘自禄委托诉讼代理人王美云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地杰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘自禄向我公司支付自2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费13731元、垃圾清运费114元、车位管理费2613元，同时按照约定向我公司支付违约金16458元；2、诉讼费用由刘自禄承担。事实与理由：2014年12月30日，我公司与武警北京市总队第三师签订了前期物业管理委托合同，约定由我公司对位于北京市海淀区彰化路的四季青经济适用房项目进行物业管理。合同签订后，我公司即开始对该小区依法进行物业管理服务并向刘自禄提供物业服务至今，刘自禄拖欠物业费、车位费及垃圾清运费，经我公司多次催缴，仍未交纳，为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。刘自禄辩称：我不同意原告的诉讼请求。1、对原告主张的计费面积不认可，我们同武警三师签合同及分配房屋时，房屋面积都是120平方米；2、对2016年以后的物业费标准不认可，原告没有同我们签合同，武警三师的通知没有签字也没有印章，我不认可，没有强制效力；3、如果涨价了，这1元钱原告应该向武警三师要；4、2015年7月下大雨，管道透水了，原告十多天一直没有发现，导致我家地下室被淹，损失惨重，当时我们家刚装修完毕，还没有入住，后来原告也一直没有给我说法，原告也没有向武警三师反映过；5、原告提供的物业服务不合格，只管收钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘自禄系北京市海淀区彰化路16号院xx号房屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰物业公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，合同约定：乙方在本物业提供服务期限为三年，即2015年1月1日至2017年12月31日；如本物业所有权人组织成立业主大会的，由业主大会与乙方或其依法选聘的物业服务公司重新签订《物业服务合同》并实际提供物业管理之日，本合同终止；新的物业管理企业正式接管并对本物业提供物业管理之日前，本合同持续有效。本物业的物业服务费价格以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2.5元/平方米/月，以单元建筑面积（含全部公摊面积）计算；业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费用，住宅物业费支付方式采用单位补贴+住户个人承担的方式，单位补贴指的是每户每月每平米（建筑面积）补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金。对于本物业已售的地下车位，乙方向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等相关事项进行了约定。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。关于车位管理费。地杰物业公司提交的车辆信息采集表中载明了刘自禄的车位使用情况。关于垃圾清运费。北京市物价局、北京市财政局《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》载明：自1999年7月1日起调整我市委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。关于房屋面积的争议。地杰物业公司主张按照126.94平方米计费，向本院提交了：1、《房屋面积测算技术报告书》，其中载明：xx室的建筑面积为126.94平方米。但经审查，地杰物业公司提交的《房屋面积测算技术报告书》未加盖测绘单位印章，未载明委托方信息，亦未载明测绘目的。2、加盖中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部印章的住户面积表，其中载明：xx室，姓名刘自禄，建筑面积126.94平方米。3、中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部向住户出具的《关于四季青经济适用住房建筑面积有关情况说明》，主要内容为：为做好四季青经济适用住房竣工验收及后期房产证办理，在四季青经济适用住房交付使用前，委托北京中鼎衡测绘事务所对每户的实际建筑面积进行了测绘测量，其中师职建筑面积为164平方米，团职建筑面积为126平方米，每户面积略有不同，此测绘面积为最终办理房屋产权证面积。经质证，刘自禄不认可地杰物业公司主张的房屋面积，认为涉案房屋至今尚未办理房产证，应该按照房屋分配时的面积即120平方米计费。诉讼中，地杰物业公司认可2015年度的物业费刘自禄系按照120平方米交纳。关于物业服务质量的争议。刘自禄向本院提交了照片，证明污水管漏水造成其房屋损失的情况以及室外垃圾清理不及时的情况。对于漏水问题，地杰物业公司称曾与施工方、武警三师进行沟通协调，因为武警三师与施工方未达成一致意见，所以施工方未予以赔偿。关于欠费期间及收费标准。地杰物业公司主张自2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费按照1.5元/平方米/月的标准计算，自2016年7月1日至2019年10月20日期间的物业费按照2.5元/平方米/月的标准计算，垃圾清运费按照每户每年30元的标准计算，车位管理费按照每月80元的标准计算。本院认为，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部与地杰物业公司签订的《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。地杰物业公司虽未与刘自禄签订物业服务合同，但涉案房屋系刘自禄从中国人民武装警察部队北京市总队第三师分配取得，地杰物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，故《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》在性质上属于大产权单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。故刘自禄应当按照该物业服务合同的约定交纳相应的物业费、车位管理费，并按照本市相关规定交纳垃圾清运费。关于争议的物业费计费标准。合同中已明确约定物业费的收费标准为2.5元/平方米/月，而且武警北京市总队已发通知明确自2016年7月起停发物业补贴，故刘自禄应当按照2.5元/平方米/月的标准向地杰物业公司交纳物业费。另需指出，物业补贴原系刘自禄的单位向其发放的一种福利待遇，无论单位是否向其发放物业补贴，均不构成其拒交物业费的正当理由，而且，物业管理的社会化改革是物业服务行业的发展趋势，不仅武警系统，自2015年开始，在京中央和国家机关均启动了职工住宅区物业管理的社会化改革，原来由单位承担或部分承担的物业费用在改革后均由业主自行向物业服务企业交纳。故刘自禄所持地杰物业公司应向武警三师主张1元/平方米/月费用的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。关于争议的物业费计费面积。一般而言，物业费的计费面积以房屋所有权证上载明的建筑面积为准。但本案中，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，故刘自禄主张以涉案房屋分配材料上载明的房屋建筑面积120平方米作为计费面积的抗辩意见，理由正当，本院予以采纳。而且，经本院检索同一小区的关联案件，地杰物业公司与部分小区业主签订了《物业服务合同》，合同中约定的房屋建筑面积亦为120平方米。诉讼中，地杰物业公司亦认可2015年度的物业费刘自禄系按照120平方米交纳。故在涉案房屋取得房屋所有权证之前，以120平方米作为物业费的计费面积，较为妥当。地杰物业公司按照126.94平方米主张物业费，依据不足，本院不予采纳。刘自禄关于物业服务不合格的抗辩意见，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，基于物业服务的特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题予以认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行全面考量。现刘自禄虽主张物业服务存在诸多问题，但并未提供充分证据证明地杰物业公司提供的物业服务已对小区全部或大部分业主的正常生活造成实质性影响，依据现有证据尚不足以认定地杰物业公司在履行物业服务合同过程中存在严重违约行为，故刘自禄以此作为减免物业费的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。另，关于刘自禄辩称的因管道漏水造成的损失，因涉及漏水原因、责任主体的认定等问题，与本案并非同一法律关系，刘自禄可另行解决。关于违约金，因刘自禄欠交物业费用系对地杰物业公司提供的物业服务有异议，以及双方对计费面积等问题存在争议所致，并非恶意拖欠，故对地杰物业公司的该项主张，本院不予支持。综上，经核算，刘自禄所欠费用为：物业费12980元，垃圾清运费114元，车位费2613元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘自禄于本判决生效后七日内向北京地杰物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费12980元，垃圾清运费114元，车位管理费2613元，以上共计15707元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，由北京地杰物业管理有限公司负担326元，已交纳；由刘自禄负担297元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  游晓飞审判员  **鸽审判员  冯京晶二〇二〇年六月二十九日书记员  王梓霖