中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终310号 上诉人（原审原告）:甘肃万城建筑工程有限责任公司。住所地，甘肃省兰州市城关区张掖路250号。 法定代表人：李明生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司。住所地，甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。 法定代表人：丁大双，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：王锡永，男，1973年10月7日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。 委托诉讼代理人：孙飞（系王锡永妻子），现住甘肃省皋兰县。 委托诉讼代理人：魏列文，甘肃魏列文律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行。住所地，甘肃省兰州市皋兰县名藩大道1210号商铺1-2层002室。 负责人：张鑫，该支行行长。 委托诉讼代理人：王维纲，甘肃和乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。 上诉人甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）因与被上诉人甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、王锡永、中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮储银行皋兰支行）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2019）甘民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 万城公司上诉请求：一、撤销本案一审判决，改判准许对甘肃省皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N-5-902号房屋执行；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。 主要事实和理由：一、虽然王锡永与盛世公司在查封前签订了《商品房买卖合同》，但是王锡永实际付款的金额与盛世公司出具的收据并不相符；王锡永与邮储银行皋兰支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》时，案涉房屋已经被查封，邮储银行皋兰支行放款时间在法院查封之后，且邮储银行皋兰支行将贷款发放给盛世公司的分支机构，不仅银行放款存在违规操作现象，王锡永也无证据证明其在案涉房屋查封之前已支付的房款超过合同总价款的百分之五十；案涉《个人购房/购车借款及担保合同》加盖的备案登记及登记机关印章均系伪造的，原审法院未查明该节事实，将依据无效合同而发放的贷款作为买受人已支付购房款排除执行，对抗万城公司的优先受偿权，没有事实和法律依据；王锡永和盛世公司在明知法院查封后不能办理备案，依然在买卖房屋，目的系对抗执行。因此，原审法院认定相关事实不清，王锡永不符合排除执行的相关规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的适用前提系“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，此处的“登记”应当指完成“初始登记”，但是本案中案涉工程并未经竣工验收，不得随意处置，更未依据相关法律法规完成“初始登记”，原审法院以“部分房屋完成了备案登记，房地产交易中心配合了法院查封”，认定案涉房屋属于登记在盛世公司名下的商品房，系突破性的适用法律，属适用法律错误。综上，本案并不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，邮储银行皋兰支行违规发放贷款的行为，亦不能作为购房人已付款达到合同约定总价款百分之五十的条件，原审法院据此驳回万城公司的工程款优先受偿权，认定事实不清，适用法律错误，应当改判支持万城公司的上诉请求。 盛世公司未向本院提交答辩意见。 王锡永答辩称，王锡永系与盛世公司签订合法的房屋买卖合同购买房屋，并且通过支付首付款和按揭贷款的方式足额支付了购房款。完成付款义务后，王锡永已经合法占有了该房屋，并向银行进行按揭还款，且该房屋系王锡永的唯一住房，万城公司的优先受偿权不得对抗王锡永作为消费者对案涉房屋享有的物权期待权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邮储银行皋兰支行答辩称，邮储银行皋兰支行已经足额支付王锡永个人的一手住房贷款，万城公司对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗买受人王锡永，王锡永已经合法占有系其唯一住房的该涉案房屋。 万城公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销该院（2019）甘执异100号民事裁定；2.对位于甘肃省皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N-5-902号的执行标的物许可执行；3.本案诉讼费及聘请律师等费用由王锡永、盛世公司承担。 一审法院认定的事实：2017年5月7日，盛世公司与王锡永签订《商品房买卖合同》约定：盛世公司将位于皋兰县石洞镇中堡村委会南侧“颐和名都”3N-5-902号，建筑面积为104.94平方米的房屋以3980元／平方米的价格出售。其中第六条约定商品房总房款417661元，首付87661元，于2017年5月25日付40000元，剩余290000元作银行贷款。 2017年5月6日、2018年7月14日，王锡永通过其农业银行卡，分四次共计付款37000元。 2017年5月25日，王锡永向邮储银行皋兰支行提出贷款申请。王锡永与邮储银行皋兰支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》约定：借款金额290000元；借期180个月，自2017年7月28日至2032年7月28日。同时还授权贷款人将贷款资金从贷款账户付至甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司忠和分公司（以下简称盛世公司忠和分公司）账户。合同签订当日，邮储银行皋兰支行履行了发放借款290000元义务。 还查明，1.2012年7月25日，皋兰县房地产管理局向盛世公司颁发编号为皋房商［2012］第005号《兰州地区商品房预售许可证》，准予包括案涉3N幢号在内的商品房预售。该证于2015年7月24日，经皋兰县房地产管理局同意延期。2.因诉争建设工程至今未履行竣工验收备案手续，故尚未经初始登记后记载于盛世公司名下。 另查明，1.该院在审理万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据该院作出的（2017）甘民初94号民事裁定，2017年7月20日，在皋兰县房地产管理局对盛世公司开发的位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧的商品房住宅楼239套房产及4号楼一、二层商铺进行了查封。上述被查封房屋包括案涉房屋。 2.2018年6月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终397号民事判决，维持了该院（2017）甘民初94号民事判决中关于确认万城公司享有盛世公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内的优先受偿权判项。该民事判决生效后，万城公司申请强制执行。该院以（2018）甘执81号执行裁定书指定该案由兰州铁路运输中级人民法院执行。在对查封房产进行评估拍卖过程中，王锡永以案外人身份向该院提出异议。2019年6月21日，该院作出（2019）甘执异100号执行裁定书，裁定中止对盛世公司开发的位于皋兰县石洞镇中堡村委会南侧“颐和名都”3N-5-902号房屋的执行。 再查明，1.王锡永、孙飞二人系夫妻关系。2.2019年9月11日，皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》（第2794649号）载明，王锡永名下无其他住房。 一审法院认为，虽然根据已生效民事判决书，万城公司对诉争执行标的享有建设工程价款优先受偿权，但依据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，万城公司诉讼请求是否应予支持，取决于王锡永是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。故本案争议的焦点为：王锡永对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王锡永与盛世公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容符合法律、行政法规之规定，应为有效合同。该合同签订于案涉房屋被查封前、王锡永已按照合同约定通过首付款及贷款方式支付了购房款、其名下在兰州无其他用于居住的房屋。王锡永符合上述规定中关于消费者的认定条件，其由此享有的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。 关于案涉房屋是否属于登记在盛世公司名下的商品房的问题。该院认为，经审理查明的事实，案涉项目因未完成竣工验收备案手续，至今未能完成初始登记，但盛世公司已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等进行商品房开发、销售的行政许可，且其作为开发企业将已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，皋兰县房地产服务中心亦针对该院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定诉争房屋实际属于盛世公司名下的商品房。 关于万城公司主张的盛世公司取得的商品房预售许可证已过期问题。该院认为，因商品房预售许可证中2015年7月最后一次延期批注中注明“同意延期”，并未注明许可证延期后的到期日，且根据该院查封时的情形，337套房屋办理了预售备案登记，且337套房屋中存在万城公司主张许可证已失效的期间办理登记的情形，故万城公司以此主张《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。 关于万城公司认为邮储银行皋兰支行在发放贷款时未尽到审查义务，因违规放款导致王锡永所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题。该院认为，邮储银行皋兰支行为案涉房屋贷款采取何种担保方式属于其自身风险衡量因素，是否违反相关管理性强制性规定，对贷款合同的效力并无影响。万城公司的该项主张不能成立。 综上所述，万城公司诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回万城公司的诉讼请求。案件受理费7565元，由万城公司负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院经审理认为，本案的争议焦点为：一、本案是否应适用《执行异议和复议规定》第二十九条；二、案外人王锡永购买案涉房屋的行为能否排除万城公司对该房屋的强制执行。 一、关于本案是否适用《执行异议和复议规定》第二十九条问题 根据已查明的事实，在万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案中，万城公司申请查封了盛世公司的案涉房屋。在该案二审判决生效后，万城公司申请强制执行，在执行过程中，王锡永以案外人身份提出异议，法院裁定中止执行。万城公司遂提起本案执行异议之诉。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第一条之规定，万城公司享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗消费者权利。该规定是对购买商品房消费者的特殊保护。案涉执行的工程价款优先权，本质上属金钱债权，《执行异议和复议规定》第二十九条是关于金钱债权执行中，消费者主张排除执行的规定，故原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条审理本案，并无不当。万城公司认为，案涉房屋并未登记在房地产开发企业盛世公司名下，不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。因案涉项目未完成竣工验收等，仍属于在建工程项目，至今未能完成房产的初始登记，但盛世公司已经取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关开发、销售的许可，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，案涉房产项目在办理房地产的首次登记时，在没有相反证据的情况下，应登记在盛世公司名下，归盛世公司所有。万城公司关于案涉房屋不属于登记在开发企业名下房产而不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定的主张，本院依法不予采信。 二、关于案外人王锡永购买案涉房屋的行为能否排除万城公司对该房屋的强制执行问题 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据本案现有证据，王锡永的执行异议符合该条规定情形。第一，王锡永与盛世公司签订的《商品房买卖合同》，系在万城公司申请查封案涉房屋之前，本案审理中未发现影响合同效力的因素。万城公司对盛世公司的商品房预售许可提出异议，但是根据已查明的事实，因该商品房预售许可证中最后一次延期批注时间是2015年7月，该批注内容是“同意延期”，并未注明延期后的到期日，故万城公司的该主张没有事实依据，本院不予采信。第二，案涉房屋系王锡永的唯一住房，且已实际占有和入住，王锡永名下亦没有其他住房。第三，《商品房买卖合同》约定的总价款为417661元，王锡永与邮储银行皋兰支行签订贷款合同，邮储银行皋兰支行亦将王锡永的贷款290000元，发放给盛世公司指定的收款人，盛世公司对收到邮储银行皋兰支行款项并无异议，万城公司于2018年6月27日二审判决生效后向原审法院提出执行申请时，王锡永已经支付了大部分购房款，其付款情况符合《执行异议与复议规定》第二十九条第三项的规定。万城公司主张王锡永应当在查封之前支付购房款超过百分之五十，因该司法解释并未限定交款时间必须在查封之前，故其主张没有法律依据。 另外，关于万城公司上诉主张邮储银行皋兰支行违规发放贷款问题，因邮储银行皋兰支行已经实际借款给王锡永，用于支付了购房款，邮储银行皋兰支行是否能够办理抵押登记及最终是否能收回全部贷款，属于其自身借款风险的问题，与本案无关，不属于本案审理范围。关于万城公司认为案涉房屋抵押时的备案登记印章及房管部门印章均系伪造及是否影响合同效力的问题，根据本案查明的事实，除上述加盖伪造备案印章的合同外，王锡永自己提供的《商品房买卖合同》并未加盖该枚印章，故该枚印章是否系伪造，不影响案涉当事人之间合同关系的效力。 综上，王锡永购买涉案房屋情形，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的构成要件，且其权利能够排除万城公司的债权执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7565元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王东敏 审判员  杨 卓 审判员  曾朝晖 二〇二〇年六月三十日 法官助理郝晋琪 书记员张利