文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终922号上诉人（原审被告）：来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇桂花树11组75号。法定代表人：张立志，该公司总经理。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴长华，男，1979年11月14日出生，苗族，住重庆市黔江区。上诉人来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司（以下简称黔龙阳光管理公司）因与被上诉人柴长华委托合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黔龙阳光管理公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决中未查明上诉人已返租金情况，违约金数额计算错误。2015年1月6日，被上诉人与上诉人签订《委托经营管理协议》，将物业编号分别为5-2-37、5-2-38的商铺物业委托给上诉人进行经营管理，约定年固定收益分别为22147元、21588元。2018年上诉人已向被上诉人返租12922元、12593元，余9225元、8995元未返，违约金2109.88元；2019年1月7日至2019年9月16日的租金共29835.66元，违约金1306.8元。2018年度、2019年度合计未返租金48055.66元，合计违约金3416.68元，总计51472.34元。并非一审法院认定的64002元。一审判决对以上商铺未返租金及违约金的计算有误，应予纠正。二审庭审中，黔龙阳光管理公司补充上诉意见如下：黔龙阳光管理公司于2018年7月、8月，2019年的2月、6月、9月、10月、11月，2020年的1月共分8期支付了部分租金，合同约定的是年代收租金，所以不是每个月向租户支付租金。准确来说不是租金，应该是委托管理的代付租金收益。违约金的起算时间，根据合同的约定前三年是市场培育期，公司不向业主支付任何费用。违约金计算应该分段计算，并应该扣除三十日的缓冲期。被上诉人柴长华未向本院提交书面答辩意见。柴长华向一审法院起诉请求：1、判决黔龙阳光管理公司向其支付截止2019年9月7日前应付代付收益58320元，并支付违约金5682元，共计64002元；2、诉讼费由黔龙阳光管理公司负担。庭审中，柴长华增加一项诉讼请求：要求解除《委托经营管理协议》。一审法院认定事实：2015年1月6日，委托人柴长华（以下简称甲方）与受委托人黔龙阳光管理公司（以下简称乙方）签订《委托经营管理协议》，主要内容为：标的物位于湖北省恩施州来凤县黔龙国际家居建材城5栋2层37号、5栋2层38号，建筑面积分别为47.52㎡、47.52㎡。该物业成交总价分别为302674元、295037元。甲方同意将本协议项下物业全权委托给乙方进行经营管理，乙方承诺按合同约定按时足额代付甲方委托经营收益。委托期限为十年，2015年1月6日起算，于起算之日起至十年到期之日止。甲乙双方同意在委托经营管理协议期限内，本协议为不可撤销协议。经营收益：甲方同意该物业前三年委托经营期间为培育期，培育期不产生租金等任何收益，乙方不向甲方代付任何费用。委托经营期内的第四年至第五年，乙方每年代付甲方22147元、21588元作为甲方收益。第四年代付时间为第三年期满后30个工作日内，第五年代付时间为第四年期满后30个工作日内。甲方权利义务：（1）委托经营期限内甲方均有权按照上述约定的时间和标准向乙方要求代付上述收益……（4）甲方不得单方面解除本协议……乙方权利义务：（3）按时、足额向甲方代付本协议中约定的收益。违约责任：3、若乙方无正当理由逾期向甲方代付收益，则自逾期之日起，每日按本年度应付代付而未代付金额的万分之二向甲方支付逾期代付款违约金。合同签订后至2019年9月7日，黔龙阳光管理公司给柴长华支付了4个月的租金，剩余16个月租金共计58320元以及违约金5682元,共计64002元没有支付。2018年10月22日，黔龙阳光管理公司出具承诺书，内容为：为解决建材城出现的返祖及办证事宜，公司承诺如下：一、在2018年11月30日前公司确保返还建材城2018年的两个月租金（力争返还三个月租金），在2018年12月31日前，将2018年剩余应返租金及违约金全部兑现完毕。二、若未履行第一条约定，业主可自愿与公司解除已签订的《委托经营管理协议》，公司必须协助办理相关解除手续。业主收回商铺自行管理……。2019年6月13日，黔龙阳光管理公司与业主代表签订了《关于解决建材城业主返租问题的约定》，主要内容为：1、在2019年6月30日前兑付6月份返租，2019年8月31日之前兑付7月和8月的返租（如果租金监管账户的资金达到月返租金金额的情况下，则及时向业主返租，最多支付两个月返租）。2、在2019年9月30日前兑付9月返租，在2019年12月31日前兑付10-12月份3个月的返租（如果租金监管账户的资金达到月返租金额的情况，及时向业主返租）。3、2018年4月至2019年5月所欠14个月的返租由公司制定具体还款计划和措施，待2019年6-12月租金兑现后再进行实施……如上述返租支付计划未能按时间节点完成，则业主可以按照《解除委托经营管理协议的协议书》的相关约定，与公司解除委托经营管理协议。一审法院认为，柴长华与黔龙阳光管理公司签订的《来凤黔龙国际家居建材城委托经营管理协议》以及《关于解决建材城业主返租问题的约定》不违反法律的强制性规定，依法成立并具备法律效力。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。柴长华按照合同约定将湖北省恩施州来凤县黔龙国际家居建材城5栋2层37号、5栋2层38号两间商业用房，全权委托给黔龙阳光管理公司经营管理，黔龙阳光管理公司就应当按照合同的约定足额给柴长华支付委托经营的收益，故柴长华要求黔龙阳光管理公司支付截止2019年9月7日之前应付代付收益58320元的诉讼请求，予以支持。黔龙阳光管理公司未按照合同约定给柴长华支付收益的行为已构成违约，故柴长华要求黔龙阳光管理公司支付违约金5682元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。黔龙阳光管理公司未按照《关于解决建材城业主返租问题的约定》上约定的时间节点完成返租支付计划,柴长华取得了解除合同的权利,故柴长华要求解除与黔龙阳光管理公司于2015年1月6日签订两份《来凤黔龙国际家居建材城委托经营管理协议》的诉讼请求,予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认柴长华与来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司于2015年1月6日签订的两份《来凤黔龙国际家居建材城委托经营管理协议》有效，已于2019年9月16日解除。二、来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司于判决生效之日起15日内给柴长华支付委托经营收益58320元及违约金5682元,共计64002元。案件受理费1400元，因适用简易程序结案，减半收取计700元，由来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人黔龙阳光管理公司没有提交新证据，被上诉人柴长华提交银行流水原件一份，拟证明上诉人黔龙阳光管理公司支付返租租金的情况。本院组织当事人进行了质证，上诉人黔龙阳光管理公司对被上诉人柴长华提交证据的真实性无异议，但认为在被上诉人柴长华主张的租金截止时间之后支付的租金也应当从总支付的代收租金中予以扣减。经审查，被上诉人柴长华所提交证据，因上诉人黔龙阳光管理公司对提交证据的真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。二审补充查明如下事实：2018年7月31日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元；2018年8月29日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元；2019年2月4日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元；2019年6月28日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元；2019年9月19日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元；2019年10月17日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元；2019年11月5日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元；2020年1月20日上诉人黔龙阳光管理公司向被上诉人柴长华返租金1846元、1799元。本院认为，上诉人黔龙阳光管理公司与被上诉人柴长华对签订的《来凤黔龙国际家居建材城委托经营管理协议》以及《关于解决建材城业主返租问题的约定》的真实性及效力均无异议，且双方当事人对一审判决解除上述协议均无异议。综合双方当事人上诉及答辩意见，本案二审审理焦点为：一、关于已付返租费用在本案中如何抵偿的问题；二、关于违约金的起算时间及计算方法。关于第一个焦点，上诉人黔龙阳光管理公司与被上诉人柴长华签订的《关于解决建材城业主返租问题的约定》中明确约定“2018年4月至2019年5月所欠14个月的返租由公司制定具体还款计划和措施，待2019年6-12月租金兑现后再进行实施……”，应视为是双方当事人对欠付返租费用清偿顺序所作的特别约定，依据该约定，黔龙阳光公司在该约定签订之日即2019年6月13日之后支付的租金应先行清偿2019年6-12月的租金，本案中柴长华起诉主张2018年1月7日至2019年9月7日共计17个月的租金，黔龙阳光公司在2019年9月7日之前支付的租金共计4笔，分别为：2018年7月31日返租金1846元、1799元；2018年8月29日返租金1846元、1799元；2019年2月4日返租金1846元、1799元；2019年6月28日返租金1846元、1799元，可以在本案中予以抵扣，余下已支付的4笔租金不应在本案中予以抵扣，可以在柴长华另行主张2019年9月7日以后的返租租金时进行抵扣。关于第二个焦点，上诉人黔龙阳光管理公司与被上诉人柴长华签订的《委托经营管理协议》中约定前三年委托经营期间为培育期，培育期不产生租金等任何收益，第四年代付时间为第三年期满后30个工作日内，第五年代付时间为第四年期满后30个工作日内。根据上述约定，三年的培育期满之后即2018年1月7日后的30个工作日为第四年开始的返租租金支付时间，违约金应该扣除第四年开始的返租租金的30日的宽限期，因上诉人黔龙阳光管理公司欠付返租租金的违约行为持续存在，在计算第五年之后的违约金时不应再给予30日的宽限期。同时，上诉人黔龙阳光管理公司应支付的返租租金是按年度支付，违约金计算应该按照年度分段计算，计算如下：2018年度（2018年1月7日至2019年1月6日），应支付返租租金为43735元，已付返租租金为2笔共计7290元，未付返租租金为36445元。扣除30天的宽限期后，违约金计算的起止时间应为2018年2月6日至2019年1月6日，2018年度应支付违约金为36445元×0.0002×335天=2442元（四舍五入取整数）；2019年度（2019年1月7日至2020年1月6日），因被上诉人柴长华仅起诉主张至2019年9月7日的返租租金收益及违约金，2019年1月7日至2019年9月7日应支付返租租金为43735元×8/12=29157元，截止2019年9月7日，已付返租租金为2笔共计7290元，未付返租租金为21867元，不扣除30日的宽限期，违约金计算的起止时间应为2019年1月7日至2019年9月7日，应支付违约金为21867元×0.0002×240天=1050元（四舍五入取整数）。综上，上诉人黔龙阳光管理公司应向被上诉人柴长华支付返租租金收益58312元及违约金3492元,共计61804元。一审判决在违约金的起算时间及计算方法上存在不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初2103号民事判决第一项，即确认柴长华与来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司于2015年1月6日签订的两份《来凤黔龙国际家居建材城委托经营管理协议》有效，已于2019年9月16日解除；二、撤销湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初2103号民事判决第二项；三、来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司于本判决生效之日起15日内给柴长华支付委托经营收益58312元及违约金3492元,共计61804元；四、驳回柴长华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，二审案件受理费114元，一二审案件受理费共计814元，由上诉人来凤黔龙阳光商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇二〇年六月二十八日书记员 汪蜀建