中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终653号 上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地:北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：高景艳，女，1964年7月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，由哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司职员。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人高景艳、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）于2019年12月20日作出的（2019）黑民初48号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年6月22日对长富基金和高景艳进行了询问，中然公司经本院合法传唤无正当理由未到庭接受询问。本案现已审理终结。 长富基金上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G8号楼2单元2602室（以下简称案涉房屋）；判令一、二审诉讼费用由高景艳、中然公司负担。事实与理由：（一）中然公司出具的房款收据载明房款金额为366579元，系大额资金，高景艳未证明资金来源及其支付能力，一审法院仅通过房款收据认定交付房款的事实错误。（二）中然公司出具的房款收据及水费、电费、物业费等票据均系多联式记账收据，在中然公司未提供会计底联进行核对的情况下，一审法院不应予以采信。（三）中然公司与高景艳、长富基金可能存在利益冲突，与案件处理结果有直接利害关系，中然公司出具的现金房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条的情况下，一审法院将推翻全额支付房款事实的举证责任分配给长富基金显失公平，侵害长富基金的合法权益。此外，案涉房屋最初购买人是马某杰，后变更为马某明，此后又再次变更为高景艳。2014年1月10日交费收据载明交款人为马某明，该事实说明马某明与高景艳的转让发生于上述时间之后。中然公司出具的水费、电费等交费票据载明时间与一审法院从供水、供电部门调取的交费时间不一致，不能排除中然公司伪造交费票据的可能性。高景艳出示的交费票据编号与票据开具时间存在矛盾，开具时间在后的票据编号小于开具时间在前的票据编号，不排除高景艳与中然公司串通伪造票据的可能性。一审法院调取的案涉房屋用水记录、供热记录、用电记录分别显示为“无用水”、“停热状态”、除2014年7月18日交纳300元外无其他交费和用电记录，该事实说明高景艳没有实际占有房屋。综上，一审法院认定事实缺乏充分证据证明，分配举证责任不公，高景艳提交的证据不能证明其以现金支付房款以及查封前合法占有案涉房屋的事实，高景艳对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。 高景艳辩称：高景艳和马某杰是夫妻关系，案涉房屋由马某杰最初购买，后由马某杰转让给其弟弟马某明，此后再由马某明转让给高景艳。购房人与中然公司签订书面买卖合同及购房人实际占有案涉房屋的时间均早于一审法院查封时间。关于长富基金提出高景艳提供的水费、电费等票据载明的交费时间与一审法院自供水、供电部门调取的实际交纳时间不一致的问题，高景艳先将上述费用交给中然公司，再由中然公司交给供水、供电部门，因此存在时间间隔。关于长富基金主张中然公司出具的交费票据编号顺序与票据载明的出具时间相矛盾的问题，因开具票据时存在使用票据所在本册先后的问题，不能仅凭票据号的先后否定票据出具时间的真实性。关于案涉房屋占有问题，占有是指实际控制，在签订商品房买卖合同以及交纳购房款后取得了入户手续即为占有，不应以水、电等使用情况作为判断依据。综上，长富公司的上诉请求不应予以支持，高景艳对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，高景艳请求驳回上诉，维持一审判决。 中然公司未提交答辩意见。 长富基金向一审法院起诉请求：许可对案涉房屋的执行；判令案件受理费由高景艳、中然公司负担。 一审法院查明事实如下：2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。2016年5月3日，一审法院作出（2016）黑执18号执行裁定，查封案涉房屋。其后，高景艳以案外人身份提出执行异议。2019年5月28日，一审法院作出（2019）黑执异153号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 2012年6月8日，马某杰与中然公司签订《丽都国际商品房定购书》，约定：马某杰购买案涉房屋，该房屋参考建筑面积约135.77平方米，总价款366579元，定金5万元；于2012年12月31日前交付房屋。其后，该定购书项下的购买人（乙方）更改为马某明，后又更改为高景艳。该定购书有手写字样记载：“2012年6月8日收房款316579元”，中然公司在此处及上述更改处均加盖了印章。2013年3月27日，中然公司为马某明开具366579元的房款票据，该票据备注处有手写字样“更名换据，原名马某杰”。此后，该房款票据交款人由马某明更改为高景艳，中然公司亦加盖了印章。中然公司通知马某明入户后，马某明于2014年1月10日交纳燃气初装费、垃圾清运费等入户费用。案涉房屋的电费交费记录显示：2014年7月18日预存300元；水费交费记录显示：用户名称为马某明、2014年12月23日交费300元；供热信息登记显示：用户名称为高景艳，无变更信息。高景艳自述其未实际居住案涉房屋。2012年7月19日，中然公司取得丽都国际小区G8号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。 一审法院认为：本案存在两个争议焦点，一是本案应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二是高景艳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定，第二十九条则是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定。该司法解释第二十九条系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人得依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。就本案而言，高景艳作为商品房的买受人，可以根据其对自身权利状况的认知和对权益维护便捷等需要，自主选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条，不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。因此，高景艳依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张案涉权利并无不当。中然公司与马某杰签订《丽都国际商品房定购书》的内容具备商品房买卖合同主要条款，结合房款票据出具时间及手写备注内容可以认定，2013年3月27日前该定购书及票据经中然公司同意更名为马某明，中然公司已经分两次收取了马某杰（马某明）的全部购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该定购书的性质为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。该合同的成立时间早于案涉房屋查封时间，现有证据虽然无法确定更名为高景艳的时间是否早于查封时间，但中然公司在连续更名的过程中均加盖了印章，应视为中然公司认可购买人将其合同权利义务进行转让。水、电的交费记录显示购房人在占有案涉房屋后交纳水、电费各300元，其后未再交纳，与高景艳陈述其取得案涉房屋后未实际居住的情形相一致，水费交费记录的用户马某明亦与案涉房屋连续转让的情形相符，均应视为马某明已在查封前合法占有案涉房屋。由于权利承继人马某明已在查封前实际占有案涉房屋，未办理过户登记系因该房屋未办理竣工验收手续，非购房人自身原因所致。长富基金对高景艳（马某明）与中然公司签订案涉合同的时间、高景艳（马某明）占有案涉房屋的时间和是否全款支付表示怀疑，但尚未提供有力证据予以反驳，而从权利义务转移的角度讲，如果前手购房人已经具备阻却执行的民事权益，无证据证实再次转让的行为必然发生在查封之后，且该转让行为存在损害长富基金利益的故意，应认定后手购房人承继的民事权益依然可以阻却执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定高景艳对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，一审法院于2019年12月20日作出（2019）黑民初48号民事判决：驳回长富基金的诉讼请求。一审案件受理费6798.68元，由长富基金负担。 二审期间，各方当事人均未提供新的证据。高景艳对一审法院查明的基本事实无异议，长富基金对一审法院查明的有关付款及房屋占用事实提出异议。对于长富基金提出异议的事实问题，本院在判决说理部分予以认定。 本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。长富基金作为金钱债权的申请执行人，因不服一审法院对案涉房屋作出的中止执行裁定向一审法院起诉，要求继续执行案涉房屋。根据各方当事人在二审中的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审法院认定高景艳对案涉房屋享有能够排除强制执行的民事权益是否恰当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”高景艳提供了马某杰与中然公司签订的《丽都国际商品房定购书》，该定购书具备房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同主要条款，依法应认定为商品房买卖合同。后马某杰将其作为案涉房屋买受人的权利转让给马某明，中然公司为马某明出具了全部房款的收款收据，马某明在接到入住通知后交纳了案涉房屋的水费、燃气初装费、垃圾清运费等费用。上述买卖合同签订、购房款交付及垃圾清运费等费用的交纳事实均发生于一审法院查封案涉房屋之前，案涉房屋因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收而无法办理过户登记，案涉房屋过户登记未办理非马某明原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，马某明对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。排除强制执行权属于买受人权利的保护范畴，无论马某明将买受人权利转让给高景艳的时间是否早于案涉房屋的查封时间，均不影响高景艳继受取得对案涉房屋排除强制执行的民事权益。 关于长富基金提出中然公司出具的房款收据不能证明购房人交付大额购房款的事实、购房人未举证证明资金来源及支付能力的问题，中然公司出具的上述单据基本上为书证原件，原则上可以单独作为认定案件的依据，可以证明有关付款事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，长富基金在本案一审及二审中对上述付款证据的证明力提出质疑，但未提供足以反驳的相反证据支持其上述质疑，长富基金应自行承担举证不能的不利后果。一审法院确定长富基金负有提供有关反驳证据的举证责任并无不当。关于长富基金向本院提出责令中然公司提供其为马某明、高景艳出具的各项费用票据存根联的申请，因高景艳就票据编号与票据载明交费时间关联性的问题已经进行了合理解释，长富基金申请本院责令中然公司提供各项费用票据存根联并无实际意义，本院不予准许。关于长富基金提出中然公司出具的水、电费收据载明的交费时间与一审法院在供水、供电部门调取的实际交费时间不一致的问题，中然公司在购房人入住时代收水费、电费等相关费用，再将代收的费用交纳给供水、供电部门，由此产生了合理时间间隔。上述事实不能否定购买人在一审法院查封之前占有案涉房屋的事实。关于长富基金提出一审法院调取的案涉房屋用水、供热、用电情况显示案涉房屋无用水记录、供暖停热、2014年7月18日之后无用电和交费记录的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的占有是指案涉房屋在买受人的控制之下，受买受人排他性的支配，而非要求买受人实际使用案涉房屋。长富基金提出的上述质疑于法无据，本院不予支持。 综上，长富基金的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各6798.68元（合计13597.36元），由北京长富投资基金（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋春雨 审判员  余晓汉 审判员  季伟明 二〇二〇年六月三十日 法官助理王静 法官助理李锐 书记员徐常宏