浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0824民初265号 原告：朱俊，男，1989年9月7日出生，汉族，浙江，住浙江省衢州市开化县。 原告：郑小俊，女，1991年7月6日出生，汉族，浙江，住浙江省衢州市开化县。 两原告委托诉讼代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。 被告：开化贝林置业有限公司，住所地：浙江省开化县华埠镇解放街76号2幢2楼202室。统一社会信用代码：91330824MA28FQEXX3。 法定代表人：郑积勤，董事长。 委托诉讼代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。 原告朱俊、郑小俊与被告开化贝林置业有限公司（以下简称开化贝林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱俊、郑小俊及其委托诉讼代理人曾火旺、被告开化贝林公司委托诉讼代理人顾水荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱俊、郑小俊向本院提出诉讼请求（变更后）：一、1、判令被告赔偿原告损失200,000元（设备平台缺失2个，每个设备平台2㎡，计4㎡，单价9414.53元，计37,658.12元；2、外阳台被告改成内阳台，面积5㎡一个阳台，单价9414.53元计47,072.65元；3、被告更改设计擅自增加消防连廊影响逃生和平时的电梯故障的使用，赔偿50,000元，并内五年物业费10,000元；4、非机动车位被更改成柴棚，影响原告居住生活，赔偿30,000元；5、车位尺寸不符合规定，存在欺诈销售，按退一赔一算需赔偿原告60,000元，总计为234,730.77元，原告按200,000元计算）；二、判令被告自2019年6月30日开始以1,002,206元（购房款）为基数按每日万分之四支付违约金；三、判令被告将停车位按法律规定的尺寸进行整改、卫生间、厨房的瓷砖按300×300进行整改、外阳台按约定进行整改、卫生间、厨房、柴棚漏水、渗水进行修复、非机动车按经济技术指标进行整改；四、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由： 2017年12月7日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将其开发的贝林星月湾62幢1单元1202室（建筑面积：100.08平方米）出售给原告。原告还购买了车位和柴棚，被告还承诺有赠送装修，总房款942,206元，合同签订后，原告依约支付了全部购房款。约定被告给予原告购买的房屋A方案进行无偿装修。 在原告依约付清全部购房款后，被告未按合同约定和法律规定履行相应的义务，在施工过程中，未经原告及其他购房者的同意擅自改变房屋结构，为减少成本，进行偷工减料：1、消防连廊不符合规划设计标准，为达到消防验收合格，在施工过程中擅自变更设计图纸，在13楼位置外墙增加一条消防通道连廊，并且消防通道外围的护栏不符合规划设计高度1.25米的标准，进行偷工减料，影响采光和滴水，并存在重大安全隐患，该事实影响采光和美观被告予以认可；2、原销售宣传单和图纸均有外出阳台，现被告都改为飘窗，使原告购买的房屋户型结构完全改变，现状是空调外机、空气能、洗衣台等根本无法同时放置，失去很多居住功能，失去居住的品质；3、停车位尺寸不符合规定，达不到国家规定要求，根本无法正常使用，即使停进去也无法开车门顺畅出入，还会时常因开车门碰到隔壁车位的停车，增加邻居之间的矛盾和安全隐患；4、未按约定进行装修，卫生间、厨房瓷砖存在多处空鼓，特别是卫生间门槛渗水，地漏排水不畅，给生活带来很多不便；5、卫生间使用的瓷砖与约定的不符，影响美观和使用；6、地下室柴棚墙体渗水、地面渗水，根本无法使用；7、还存在电路短路导致无法正常使用。 综上所述，被告为了达到偷工减料的目的，未经原告及其他购房者的同意，擅自改变设计，改变户型，甚至整幢房屋都存在偷工减料，影响房屋质量，造成原告购买房屋无法达到使用目的，也无法达到居住该房的品质，严重侵害原告的合法权益。据此，诉至法院。 被告开化贝林置业有限公司辩称，1、对原告所称签订的商品房买卖合同将房屋出售给原告并已付清全部购房款以及赠予原告厨房和卫生间全装修的事实无异议；2、被告开发的贝林星月湾工程项目已于2019年6月21日通过开化县建设局竣工验收备案，具备合同约定交付条件，没有原告所称的质量问题；3、被告已按照合同约定向原告寄送书面的交房通知，履行了约定的通知交房义务，原告基于种种不合理理由单方面拒绝收房，被告不存在违约，不承担逾期交房的违约责任；4、原告所诉称的“答辩人在施工过程中擅自改变房屋结构，为减少成本进行偷工减料”没有任何事实依据。（1）案涉房屋消防连廊的设计通过规划部门的审批，并通过了相关部门的竣工验收，不存在原告所称的中途变更设计的情况；（2）原告称其购买的房屋户型结构完全改变，外出阳台被改为飘窗的陈述没有任何事实依据；（3）被告赠予的装修不存在原告所称的卫生间、厨房瓷砖存在多处空鼓、卫生间门槛渗水严重、地漏排水不畅等问题，这些属于双方之间全装修赠予合同关系的合同内容，但双方没有签订书面赠予装修协议；（4）地下墙体、地面也不存在渗水和电路短路情况；（5）原告的车位符合设计规范，原告称停车位尺寸不符合规定没有事实依据。5、原告补充诉请的第二项94万+6万车位无事实依据，双方是车位租赁关系，不属于购房款，不属于双方之间《商品房买卖合同》约定的内容，也根本不存在适用《商品房买卖合同》第十条的逾期交房违约金的事实前提。综上，被告认为，原告诉称的“在施工过程中擅自改变房屋结构，为减少成本进行偷工减料”没有任何事实依据。案涉房屋已经在合同约定的时间内通过了竣工验收备案，原告在收到办理交房手续的通知后，基于种种不合理的理由单方面拒绝收房，对此，原告并不存在违约，不承担逾期交房的违约责任。原告的诉讼请求无事实与法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告当庭进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告朱俊、郑小俊提供的下列证据： 1、《贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告》、《关于星月湾一期高层卫生间门槛底部渗水修补方案》、《贝林星月湾62-1-1202房屋质量问题查看报告》、《业主反映问题》复印件各一份，用以证明涉案房屋经质检站勘查存在质量问题，出售给原告的房屋存在漏水、地漏排水不畅、瓷砖空鼓、瓷砖与约定不符、消防连廊影响采光、车位尺寸不符合国家标准、房屋过道太小、空气能热水器没有专用的设备平台、厨卫墙面砖规格与合同不符、无非机动车位，经整改后仍有质量问题的事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对勘查报告、修补方案、查看报告的真实性无异议，但对其关联性和证明对象均有异议，认为原告在2019年6月25日并没有向质监站投诉，原告提交的证据4书面函中并没有原告的签名，不等于原告房屋也存在此情况，消防连廊已经过竣工验收备案，且针对消防连廊所在楼层，处理意见不适合原告、卫生间漏水已于2019年7月整改完毕，并经质监站复查确认，在约定交房时间过去长达4个多月后，原告前往质监站投诉不合常理，且被告在2019年12月份根本没有和质监站一起到原告房屋查看过，该报告内容不属实，车位符合规定；《业主反映问题》并不能证明实际存在问题。本院认为，《关于星月湾一期高层卫生间门槛底部渗水修补方案》系被告出具，被告对其真实性无异议，可以认定，《贝林星月湾62-1-1202房屋质量问题查看报告》和《贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告》盖有质监站公章，符合证据“三性”原则，本院予以认定，《业主反映问题》属投诉信件，应综合认定。 2、《经济技术指标》、《户型图》复印件各一份。用以证明被告更改了原设计规划，取消了非机动车位，非机动车位已被改变成车位和柴棚出售，违规销售非法收款，被告交付的房屋与合同约定及宣传海报不一致，原告有的外阳台被改成内阳台，缺少设备平台，对户型结构等做出了根本性改变，违反了双方合同第三、第十一条的约定等事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对上述证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为被告并未改变设计规划，上述证据不能证明被告擅自改变户型，该图上户型是存在的，这只是个宣传图，如果原告购买的房屋与上面户型不一致，并不代表原告购买的也是该户型，购买房屋应是户型加示意图，双方签订有商品房买卖合同，应以合同为准。本院认为，该证据客观真实，可以认定，但不具证明力，不能证明被告更改了设计规划。 3、开住建建【2017】30号《关于大棚坞1-3号地块项目实施全装修标准的函复》复印件一份，用以证明被告未按承诺标准全装修原告购买的房屋及违反该文第三、五条规定等事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为不能证明涉案房屋存在原告所主张的质量问题，装修达到了合同约定标准，同时认为，该文件是管理性规范，不告知不等于质量有问题。本院认为该文件符合证据“三性”原则，本院予以认定作为定案依据。 4、开住建【2019】33号《关于贝林星月湾小区完成整体建设再交付使用幼儿园的请示》一份，用以证明被告未按规定交付幼儿园等公共配套设施，违反了合同第十五条约定的事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，但对其证明对象和关联性均有异议，认为幼儿园与本案合同约定无关，被告与原告签订的合同中并无此约定，双方签订的商品房买卖合同中并未约定幼儿园交付的内容。本院认为，该证据不符合证据“三性”原则，与本案无关联性。 5、《工作联系单》一份，用以证明被告取消非机动车位及原规划有非机动车位的事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对联系单的内容有异议，对证明对象有异议，认为联系单是物业公司陈述的内容，原告的主张不成立；对技术指标的真实性无异议。本院认为，该联系单可以证明高层非机动车停放位置没有设置，需要近快设置的事实。 6、《关于客户反映消防通道问题的处理意见》复印件一份，用以证明被告明确承认消防连廊影响涉案房屋的采光，自愿赔偿2万元及免5年物业费等事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，但对原告主张的证明对象有异议，认为该处理意见是针对消防连廊所在楼层的业主提出的一种处理意见，并不适用于原告，原告是在12楼，而消防连廊在13楼，并不影响原告采光，且有利于安全。本院认为，该证据可以认定，但不具证明力，不能证明该处理意见适用原告及原告房屋采光也受影响的事实。 7、《竣工验收备案表》、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《工作接洽函》复印件各一份，用以证明未完工先备案、设计50年与合同70年不符，违法组织验收，未核实先验收等事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为备案表和确认书并未讲到原告主张的内容，原告主张无依据，且这些不属本案审理范围，如果原告对竣工验收备案表有异议，应当提起行政诉讼；对《工作接洽函》的真实性无异议，但对其关联性及原告主张的证明对象有异议，认为双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件中并没有约定华数广电网络线路安装，不属于原、被告权利义务内容。本院认为，《竣工验收备案表》、《浙江省建设工程规划核实确认书》虽客观真实，但不具证明力，不能证明原告的主张，且该事项属行政管理范畴；《工作接洽函》与本案不具关联性，不予认定。 8、《关于贝林.星月湾（桂雨苑、竹雾苑）组团总面积调整的请求》复印件一份，用以证明被告改变了房屋户型，经过了违法调整的事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为总平面调整内容经规划部门合法审批，不能证明原告主张的证明对象，被告对规划方案履行了法定程序，对原告户型未作改变。本院认为，该证据客观真实可以认定，但不具证明力，不能证明原告违规改变户型的事实。 9、《工作联系单》复印件一份，用以证明被告涉案小区高层非机动车停放位置没有设置等事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对该证据的“三性”均有异议，认为质监站在7月份已告知相关业主，故该证据与客观事实不符，且与本案无关，物业公司提出了它们的合理化建议，但并不代表存在上述问题。本院认为，该证据客观真实，符合证据“三性”原则，可以认定。 10、《支付凭证》两份，用以证明被告于2017年10月22日违规向原告销售房屋的事实。被告开化贝林公司委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据与原告主张的诉讼请求之间没有任何关联。本院认为该证据可以证明原告交纳相关房款的事实，但不能证明被告违规销售房屋的事实。 二、被告开化贝林公司提供的下列证据： 1、《商品房预售证》、《贝林星月湾规划建筑设计方案图》、《（2019）浙0824民初3125号民事判决书》复印件各一份，用以证明被告开发建设的贝林星月湾项目，在最初审批时即规划设计有消防连廊，原告称被告擅自变更设计图纸，在14楼位置外增加一条消防连廊，该说法无事实依据；生效判决已经认定，被告未改变案涉房屋结构等规划设计，对相关房屋质量问题，被告已作了调整，14楼消防连廊在原告规划设计中已包含，不属被告中途改变设计。原告对该组证据的真实性无异议，但对证明对象和关联性有异议，2017年11月10日被告才取得商品房预售证，而被告在2017年10月22日就向原告出售房屋，被告存在违规销售，设计方案不能达到被告的证明目的，被告也至今未按经济技术指标建造非机动车位，认为方案图上有非动车位等，都有改变，不是原来最初设计的，对设计图真实性有异议，这图是58幢的，不是62幢的，且没有设计审定人员签字和盖章，与本案无关联性；对判决书的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与原告不是一幢楼，与原告的情况有本质区别，不能达成被告的证明目的，因其他系列案件有上诉，应以上诉判决认定为准。本院认为，《商品房预售证》及（2019）浙0824民初3125号民事判决书客观真实，本院予以确认，《贝林星月湾规划建筑设计方案图》并非涉案房屋楼层图，无关联性，不具证明力。 2、《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件三份、《给水工程竣工验收报告》、《配电工程验收合格通知书》、《天然气利用工程竣工验收证书》复印件各一份，用以证明案涉贝林星月湾工程项目已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的房屋交付条件。原告对该组证据的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为根据我国规划法第45条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”之规定，被告2019年6月6日组织验收程序违法，地下室二、三未经规划核实确认和竣工验收；也未按【开住建（2017）30号】文件通知原告，违反法律规定，且涉嫌伪造证据导致涉案房屋2019年6月21日开化县住房和城乡建设局备案错误颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，不能达成被告证明目的，被告未取得规划核实确认书的前提下，不具合法性，备案表不齐全，设计年限也不符合70年，对其他配电、天然气等也是合法性有异议，不能达到合同约定的条件。本院认为，该组证据客观真实，可以证明涉案房屋经过竣工验收并备案及房屋已通电、通气等事实，本院予以认定，作为定案依据。 3、《EMS快递单》一份，用以证明被告在规定的时间内向原告寄送办理交房手续通知，履行了合同约定的通告义务的事实。原告及其委托诉讼代理人认为，原告没有收到该快递，原告也未签收，该快递送达的地址是义乌，但商品房销售合同第18条第9项对送达地址有约定，约定的地址是开化马金，原告也未告知被告邮件浙江省义乌的地址，因此，不能证明被告向原告邮寄交房通知书，缺乏证据佐证被告向原告邮寄交房通知。本院认为，原告并未约定义乌送达地址，商品房销售合同约定的送达地址为开化马金，因此，快递单不能证明被告已按合同约定通知原告收房。 4、《回复函》一份，用以证明对部分购房户投诉的卫生间渗水等问题，开化县质检站已经于2019年7月23日出具《回复函》，确认被告已经整改完成的事实。原告及其委托诉讼代理人对该证据的“三性”均有异议，认为在其他案件中，这份函出示在2020年4月份，从证据形式上也不符合规定。业主没有收到过此函，也没有张贴过：（1）对业主投诉不能采取抽查的方式；（2）开化县建设工程质量监督站对该份回函没有任何手续，也没有通知任何业主或对外公示，系伪造；（3）既然是回复业主的，被告方为何会持有原件，不符合正常逻辑；（4）不能证明抽检的10户有原告，综上，该份证据不能达成被告证明目的。本院认为，该回复函客观真实，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定，被告将其开发的贝林星月湾62幢1单元1202室（建筑面积：100.08平方米）及地下车位一间、柴棚一间出售给原告，总房款942,206元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。该合同第九条“交付期限及条件”约定，出卖人应当在2019年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。该合同第十条还约定，逾期交房的违约责任，逾期超过三十日后，出卖人应自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之四支付违约金。嗣后，被告按《商品房全房装修赠予协议书》进行了无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，被告未按约定地址向原告送达交房通知，原告直至2019年6月才得知可以收房。2019年7月5日，原告所在贝林星月湾其他购房业主以房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等问题向有关部门投诉，同年12月9日，原告朱俊以房屋有若干质量问题向开化县建设工程质量监督管理站投诉，原告因此拒绝收房。被告在接到投诉后，立即对有关房屋质量问题进行了维修整改。开化县建设工程质量监督管理站也十分重视，多次到案涉现场检查监督，并于2019年7月23日对其中卫生间渗水等问题进行复查，确认原告等业主所反映的“卫生间门槛位置渗水、个别地漏排水不畅”等问题已整改完成。对于房屋的结构、位置等问题，被告均通过相关程序要求，按规划设计施工完成。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。被告虽按约通知原告交房，但原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对原告房屋装饰装修及正常居住产生影响，原告有正当理由拒绝接受案涉房屋，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任。对延期交房的期间问题，鉴于被告对相关房屋质量瑕疵，系集中交由工程公司维修施工，一同修复完工，并统一报告给质量监督部门验收复查的事实，本院确定案涉商品房逾期交房时间的合理期限为自2019年7月1日起算至2019年8月22日止，共计53天，贝林公司应按业主已支付房款942,206元的每日万分之四的标准，向业主支付逾期交房违约金19,974.77元。对于原告提出车位、外阳台改为飘窗及消防连廊等问题，被告均通过规划行政主管部门核实确认，并经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理中，被告对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，在保修期内被告应继续履行保修义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、开化贝林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱俊、郑小俊支付逾期交房违约金19,974.77元。 二、驳回原告朱俊、郑小俊的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告朱俊、郑小俊负担1955元（已缴纳），由被告开化贝林置业有限公司负担195元，限判决书生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 徐东海 二〇二〇年六月三十日 法官助理 孙 健 书 记 员 曾 航