山东省淄博市周村区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0306民初820号 原告：彭慧，女，1979年1月28日出生，汉族，住所地山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：苏迪，山东德衡（滨州）律师事务所律师。 被告：明前进，男，1954年5月14日出生，汉族，住所地山东省淄博市周村区。 第三人：山东通利农业开发有限公司，住所地山东省淄博市周村区新华大道1617号创业创新梦工厂东厂房。 法定代表人：王林，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新梅，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 原告彭慧与被告明前进、山东通利农业开发有限公司（以下简称“通利公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员刘军适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告彭慧的委托诉讼代理人苏迪，被告明前进，第三人通利公司委托诉讼代理人刘新梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 彭慧向本院提出诉讼请求：1.判令明前进腾空并搬离其占用的周村区机场路862号营业房中第一层东起第一间房屋，排除对彭慧的妨害；2.本案诉讼费用由明前进承担。事实和理由：2017年3月，通利公司将位于周村区出售给彭慧。明前进在未与通利公司或彭慧签订租房协议、也未支付租金的情况下，一直占用周村区机场路862号营业房中第一层东起第一间房屋。彭慧取得该房产所有权后，多次委托通利公司或以自己的名义通知明前进腾空并搬离涉案房屋，但明前进均不予理睬，对彭慧的财产造成妨害。 明前进辩称：答辩人与彭慧没有任何关系，彭慧所主张的房屋是答辩人在1997年向通利公司也就是原东方地毯厂购买所得，当时支付购房款10000.00元，后又加付购房款15000.00元，共计支付购房款25000.00元。 通利公司述称，彭慧所诉属实。案涉房屋已经由通利公司于2017年3月出售给彭慧，并且通利公司与明前进之间并不存在房屋买卖合同关系，也不存在房屋租赁合同关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭慧为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据： 1.不动产权证书一份，该证据来源于淄博市国土资源局，证明涉案周村区机场路862号房产权利人为彭慧，共有情况为单独所有。 2.通知书及邮政送达信息打印件各一份，该证据来源于彭慧、通利公司以及中国邮政速递物流官方网站，证明彭慧委托通利公司以邮寄的方式告知明前进，双方不存在租赁合同法律关系，明前进无权占用涉案房屋，并要求其5日内腾空涉案房屋。明前进于2019年8月10日收到该通知后，至今未搬离涉案房屋，现该房屋仍由明前进占有、使用。 3.山东省二手房买卖合同一份，该证据来源于周村区不动产登记中心，证明彭慧从通利公司处购买周村区机场路862号房屋，结合1号证据过户情况，也可证实合同已经履行完毕。同时该合同也证实了涉案房屋原产权人为通利公司，而非原东方地毯厂，原东方地毯厂没有处分涉案房产的权利。 明前进为支持其答辩理由，依法向本院提交了如下证据： 4.发票一张，证明其自原东方地毯厂购买涉案房屋的事实。 5.协议及欠条各一份，证明2003年王林购买了原东方地毯厂后，王林承诺涉案房屋可由其长期使用，如果说该房屋被拆除或者其不再租用，王林将房款25000.00元退还。 明前进对上述1号至3号证据的真实性均无异议，但认为其在1997年12月9日已从原东方地毯厂购买涉案房屋，早于彭慧的购买时间，且其仍主张继续使用该房屋。 通利公司对上述1号、2号、3号、5号证据无异议，但认为5号证据可以证明明前进应将涉案房屋交还通利公司的事实，且明前进已使用涉案房屋近20年，所产生的租金已远远超出了王林欠付明前进的款项；通利公司对4号证据提出异议，认为该证据不能证明明前进购买了涉案房屋。 彭慧对上述4号、5号证据提出异议，认为4号证据不能证明明前进与原东方地毯厂之间就涉案房屋的关系；5号证据的欠条及证明均系王林个人出具或签署，而涉案房产系通利公司所有，王林的相关承诺对通利公司无约束力；在长达20年的时间内用25000.00元抵顶房租显失公平。 经审查本院认为，上述1号至5号证据均客观真实的，且相互印证，可以证明本案事实，可以作为定案的依据，确认为有效证据并在卷佐证。 根据上述有效证据及双方当事人在庭审中的一致陈述，本院认定以下事实： 1997年12月9日，原淄博东方地毯厂为明前进出具收款收据一张，该收据载明：交款单位为明前进，收款项目为交营业室款并注明原厕所，金额为10000.00元。 2003年2月28日，通利公司法定代表人王林与明前进、管正东签署“证明”一份，内容为：原东方地毯厂北大门东二层原营业房第一层东起第一间，其产权手续已属周村通利房地产经营有新公司，其原使用者明前进先生收到原东方地毯厂管正东先生补偿金二万五千元，并同意将该房交还周村通利房地产经营有限公司，有关当事人签字同意，因此任何一方违反上述内容，自愿承担由此造成的一切责任。 “证明”签署当日，王林向明前进出具欠条一张，欠条内容：“今欠明前进先生贰万五仟元正（￥25000.00元正），该款息顶明前进先生租用我房屋一间（东二层楼一层东起第一间）房租。王林（手印）2003.2.28注：若该房拆迁或者明前进先生不租用该房时，将该款退还。王林2003.2.28（手印）” 2017年4月14日，彭慧与通利公司签订山东省二手房买卖合同，由彭慧以750000.00元的价款购买了包括涉案房屋在内的周村区机场路862号房产。 2017年4月21日，淄博市国土资源局颁发了鲁（2017）淄博周村区不动产权第002566号不动产权证书，该证书载明权利人情况为彭慧单独所有。 2019年8月10日，明前进收到通利公司向其邮寄的通知书，该通知书称：明前进先生，您现在占用的位于原东方地毯厂北大门东二层营业房第一层东起第一间（现淄博市周村区的房屋，所有权人为山东通利农业开发有限公司（2017年4月19日，产权转移到彭慧名下）。您从2003年开始使用该房屋，期间并未与山东通利农业开发有限公司或彭慧签订租房协议，也未交付租金。山东通利农业开发有限公司、彭慧多次要求你腾空并退还房屋，但您均不予理睬。现再次通知你，你与山东通利农业开发有限公司或彭慧不存在租赁合同关系，请在收到本通知后5日内腾空房屋，并将房屋退还给产权人。 本院认为：本案的焦点问题是明前进是否对彭慧造成了物权侵害，亦即明前进是否系无权占有涉案房产。 涉案房产原属于淄博东方地毯厂，该厂法定代表人系管正东。明前进自1997年即占有使用涉案房产，并于1997年12月9日向原淄博东方地毯厂交纳“营业室款”（即涉案房产款）10000.00元。通利公司购买原淄博东方地毯厂后，2003年3月28日，通利公司法定代表人王林与管正东、明前进共同签署的“证明”即协议书，明确了涉案房产产权由原淄博东方地毯厂转移给通利公司及明前进得到补偿款25000.00元后同意将涉案房产交还通利公司的事实。同时，王林针对应补偿给明前进的补偿款25000.00元为明前进出具了欠条，明确表示该补偿款的利息作为涉案房产的租金，并承诺因涉案房产拆除或明前进不租用时即退还上述补偿款；王林作为通利公司法定代表人，其就公司财产的租赁问题向明前进所做出的相关承诺当属其代表公司所为，系职务行为。由此，可以确认在通利公司与明前进之间形成了涉案房产的租赁合同关系。该租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规，合法有效，对通利公司及明前进均有约束力。 彭慧在购买涉案房产并已经取得涉案房产的不动产权证书后，其系涉案房产产权变动后的所有权人。根据“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的法律规定，明前进享有对涉案房产占有、使用和收益的权利，并非无权占有。 根据王林所做承诺，涉案租赁合同的期限应当至涉案房产灭失或者明前进不再租用之时，该关于合同期限的约定不明确，应视为不定期租赁。彭慧可以依法随时主张解除合同，彭慧虽向明前进发出通知要求腾退涉案房屋，但并非因需要解除租赁合同，且租赁期内出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，其书面通知限定的五日内显然不符合合理期限的要求。 综上所述，彭慧的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告彭慧的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告彭慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 刘 军 二〇二〇年六月二十七日 书记员 刘苗苗