重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0243民初754号 原告：重庆市君合物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区北大街（金山广场B栋第三层商业1号）。统一社会信用代码：91500243MA5U52QQ43。 法定代表人：龙腾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙兴顺（该公司职工），男，1956年1月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。 被告：彭水县园全物业管理有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街（商贸园）。统一社会信用代码：915002437094925917。 法定代表人：胡云全，该公司经理。 委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。 第三人：彭水县金山广场业主委员会（C栋）。 负责人：杨世伟，该委员会主任。 委托诉讼代理人：白纪全，该委员会委员，金山广场C栋业主。 原告重庆市君合物业管理有限公司（以下简称君合物业公司）诉被告彭水县园全物业管理有限责任公司（以下简称园全物业公司），第三人彭水县金山广场业主委员会（C栋）（以下简称金山广场C栋业委会）排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后依法适用普通程序审理，原告君合物业公司的委托诉讼代理人谢光寿、龙兴顺，被告园全物业公司的委托诉讼代理人周华美、第三人委托诉讼代理人白纪全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告君合物业公司请求人民法院依法判决：1.被告彭水县园全物业管理有限责任公司立即停止对金山广场A栋物业管理办公室的侵害，并责令被告搬出A栋物业管理办公室；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）系金山广场的开发商。2007年8月1日，尧舜公司作为甲方与作为乙方的园全物业公司签订了《金山广场A、B幢前期物业服务合同》，合同第二十三条约定：“委托服务期自2008年3月30日起至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业新签订的物业合同生效时，本合同自然终止。”第二十六条约定：“乙方违反本合同第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。”在合同履行期间，由于园全物业公司服务质量极差，小区业主怨声载道，纷纷向尧舜公司提出异议。应小区业主的迫切要求，金山广场业主委员会、尧舜公司于2018年1月9日、2017年9月14日分别向园全物业公司发出了《解除前期物业管理服务函》，以园全物业公司物业服务不到位，违反前述合同约定为由，通知园全物业公司解除上述前期物业服务合同。之后，原告于2018年1月6日与第三人金山广场业主委员会签订了物业服务合同，约定金山广场物业服务由原告进行管理，而被告至今占有使用并拒不搬出金山广场A、B栋物业管理办公室。 被告园全物业公司辩称：1.原告方的诉请不能成立，原告要求对A栋进行排除妨害没有事实和法律依据，原告至今为止没有证据证明原告依法对金山广场A、B栋享有物业管理的权利。原告仅依据2018年1月6日金山广场A、B栋业委会与其签订的物业服务合同，经过1863号生效判决书已经确认被告与原来的开发商签订的前期物业服务合同，至今仍然有效，对金山广场A、B栋业主与被告均有约束力；2.金山广场A、B栋业主委员会至今为止根本不存在，原告报备的仅仅只成立了C栋业主委员会，不包括A、B栋，虽然A、B栋与C栋是同一开发商，但不是同一时间开发的，由不同的物业公司提供物业服务，之间设备相互独立。同时金山广场A、B栋业主委员会不是依法成立的，没有召开业主大会，仅仅是原告工作人员编制的花名册，挨家挨户进行的签字；3.根据国土资源和房屋管理局2017年下的文件，因金山广场小区物业管理混乱，A、B栋由园全物业公司进行服务，C栋由原告进行管理服务。从此之后，金山广场没有召开业主大会产生业主委员会。 第三人彭水县金山广场业主委员会（C栋）辩称：金山广场业主委员会于2015年12月26日通过汉葭街道办事处批复依法成立的。我们先成立的C栋，整个金山广场是一个开发小区，只能成立一个业主委员，所以A、B栋后面也是选人加入我们的业主委员会。 本院经审理认定事实如下：金山广场小区包括A、B、C三栋建筑，开发企业为尧舜公司，该公司与被告签订《前期物业服务合同》，将金山广场小区A、B栋物业委托给被告进行前期物业服务，服务期限至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自然终止，其后被告开始对金山广场A、B栋进行物业服务。金山广场C栋开发远晚于上述A、B栋，由原告君合物业公司提供物业服务。 2015年10月26日，彭水县汉葭街道办事处作出《关于同意成立金山广场C栋业主委员会的批复》（汉葭街办法[2015]62号），载明：“根据重庆市关于成立业主委员会的相关规定，由于金山广场A、B、C栋系一个开发小区，只能成立一个业主委员会，金山广场C栋筹备组不能单独成立C栋业主委员会。为了有利于小区管理，充分发挥业主自我服务自我管理、自我教育的作用，原则同意采取缺额方式成立金山广场业主委员会。成员由A、B、C栋分摊构成，先由C栋牵头开展相关工作，A、B两栋待时机成熟后补选进入。金山广场业主委员会筹备小组成员16人，人员由A、B栋8人（空缺）、C栋8人组成。金山广场业主委员会由11人组成，人员由A、B栋6人（空缺）、C栋5人组成。经审核，你们依法召开了业主大会，并按程序选举产生了5名业主委员会成员，程序合法，选举有效，同意成立以蔡照颇等5人组成的业主委员会，业主委员会名称为：金山广场（C栋）业主委员会，行使相关工作。” 2016年1月7日，彭水县汉葭街道办事处作出《关于同意金山广场小区业主委员会增补成员的通知》（汉葭街办发[2016]2号），载明：“彭水县金山广场小区业主委员会：你小区B栋，已经按程序选举产生以陈文松等5名业主委员会成员，按照一个小区只有一个业主委员会的规定，同意陈文松为副主任，李平贤、许广文为委员，吉春雷、赵德怀为候补委员增补入金山广场小区业主委员会成员、负责B栋管理工作，临时办公地点与C栋成员一致，统一使用公章，用原金山广场（C栋）业主委员会印章，章程和业主公约以C栋为准。” 2017年9月14日，尧舜公司向园全物业公司作出了《解除前期物业管理服务函》，以园全物业公司物业服务不到位为由，单方宣布解除前期物业服务合同。 2017年底左右，金山广场B栋部分业主及原告君合物业公司工作人员，以制式《金山广场A、B栋业主同意选聘重庆君合物业管理有限公司管理A、B栋物业服务的签名表》，以向A、B栋业主逐户签名的方式征求业主意见。 2017年12月18日，彭水县国土资源和房屋管理局作出《彭水县国土资源和房屋管理局关于处理金山广场物业管理有关问题的通知》（彭国土房管发[2017]325号），记载：“我局对金山广场物业管理状况进行了调查，由于金山广场A、B、C栋在成立业主委员会方面存在争议，业主大会选聘物业公司程序不够完善，导致金山广场商住楼物业管理混乱，目前，金山广场商业（综合）用房业主的用水、用电已到缴费期无法正常交费，已严重影响到业主的正常交费，已严重影响到业主的正常生产生活和社会稳定。现就金山广场物业服务企业，在金山广场A、B、C栋商住楼未按程序重新选聘出物业公司之前，提出如下要求：一、金山广场A、B栋物业管理仍由园全物业公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。二、金山广场C栋物业管理仍由君合物业公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。三、建议：汉葭街道办事处立即组织召开联席会议，确定金山广场A、B、C栋物业管理区域，并按规定重新选举产生业主委员会，其业主大会按程序公平、公正选聘出物业公司。请园全物业公司、君合物业公司，以及重庆市彭水尧舜房地产开发有限公司务必严格执行，不得无序竞争。”上述通知作出后，君合物业公司未停止对金山广场A、B栋提供物业服务并收取物业费，金山广场小区也未召开业主大会。 2018年1月6日，“金山广场AB栋业主委员会”作为甲方与被告君合物业公司签订《物业管理服务合同书》，约定自2018年1月1日起至2020年12月30日止，将金山广场AB栋商住楼委托原告君合物业公司进行物业服务，第三人金山广场（C栋）业委会在甲方处盖印，A栋关治荣、张旭东及部分B栋业主在甲方处签名。此后，原告君合物业公司欲接管上述A、B栋物业，被告拒绝退出，现目前，原、被告两物业公司均派有人员在从事物业管理工作，均在向业主收取物业费。 2018年11月23日，园全物业公司以君合物业公司为被告、金山广场C栋业委会为第三人向彭水县人民法院提起诉讼，要求君合物业公司立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状（判令君合物业公司立即将其工作人员撤出原告设在金山广场B幢的物业管理服务办公室，恢复原告管理的A、B幢消防控制室和配电房及电梯机房门锁，君合物业管理公司立即停止对A、B幢业主收取物业服务费）。2019年5月20日，彭水县人民法院作出（2018）渝0243民初4777号民事判决书，判决：“一、被告重庆市君合物业管理有限公司立即将其工作人员撤出金山广场B栋物业管理办公室；二、驳回原告彭水县园全物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。” 君合物业公司不服该判决，在法定期间内上诉至重庆市第四中级人民法院，该法院审理认为，虽金山广场A栋未完成业主委员会成员的补选，但当事人未提供证据证实彭水县汉葭街道办事处《关于同意成立金山广场C栋业主委员会的批复》被有权机关撤销，故不影响金山广场A、B、C三栋同意的业主委员会即金山广场（C栋）业主委员会已依法成立。根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”园全物业公司与尧舜公司签订的《金山广场A、B幢前期物业服务合同》中约定：“委托服务期限自2008年3月30日起至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。”2018年1月6日金山广场（C栋）业主委员会与君合物业公司就金山广场A、B栋物业管理服务事宜签订了物业管理服务合同，物业服务合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的合同，故金山广场（C栋）业主委员会与君合物业公司就金山广场A、B栋物业管理服务事宜签订的物业管理服务合同自成立时生效，此时园全物业公司与尧舜公司签订的《金山广场A、B幢前期物业服务合同》亦应终止。园全物业公司对金山广场A、B栋进行物业管理服务均失去了依据。该院于2019年10月8日作出（2019）渝04民终1012号民事判决书，判决：“一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4777号民事判决；二、驳回彭水县园全物业管理有限责任公司的诉讼请求。” 本院认为，本案系排除妨害纠纷，根据（2019）渝04民终1012号生效判决认定，2018年1月6日金山广场（C栋）业主委员会与原告君合物业公司就金山广场A、B栋物业管理服务事宜签订的物业管理服务合同自成立时生效，此时园全物业公司与尧舜公司签订的《金山广场A、B幢前期物业服务合同》亦应终止。园全物业公司对金山广场A、B栋进行物业管理服务均失去了依据。故对于原告要求被告园全物业公司停止对金山广场A栋物业办公室的侵害，并搬出A栋物业管理办公室的诉讼请求应当予以支持。 综上，依据《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告彭水县园全物业管理有限责任公司在本判决生效十日内搬离金山广场A栋物业办公室。 案件受理费80元（原告重庆市君合物业管理有限公司已预交40元），由被告彭水县园全物业管理有限责任公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  谢再守 审 判 员  黄 宽 人民陪审员  毛廷太 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  豆婷婷