北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7938号原告：付博雅，女，1999年11月20日出生，汉族，学生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘寿明，北京京闽律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈董炎，北京京闽律师事务所律师。被告：崔莎莎，女，1983年1月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。原告付博雅与被告崔莎莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月作出（2019）京0102民初22536号民事判决书。后付博雅与崔莎莎均提起上诉。2019年9月29日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终11399号民事裁定书，裁定撤销原审判决，将该案发回本院重审。后本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付博雅之委托诉讼代理人刘寿明、沈董炎，被告崔莎莎之委托诉讼代理人张金海到庭参加诉讼，现已审理终结。原告付博雅向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告双方于2017年3月6日签订的《北京市存量房买卖合同经纪版》及《自行划转补充协议》合法有效。2、要求判令被告继续履行合同，配合办理北京市西城区XXXXXXX房屋过户登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告付博雅与被告崔莎莎于2017年3月6日签署《北京市存量房买卖合同经纪版》、《自行划转补充协议》。合同约定，原告购买被告位于北京市西城区XXXXXX的房屋一套，房屋面积272.51平方米，产权证号：京房权证西私字第XXXX号。房屋价款为855万元，房屋装饰、装修及地下B1-019、B2-119、B1-070和相关设施的补偿共计2745万元，合计3600万元。房屋定金600万元，其余房款分期现金支付，自合同签订起285日内进行过户，并于过户后5个工作日内取得房屋所有权证书，逾期被告应当按照原告应当取得房产证次日至实际取得之日期间原告全部已付款的日万分之五支付违约金。被告于2018年7月4日配合进行了网签，但后续不再配合，原告多次要求被告配合办理户口登记，但被告迟迟不配合办理，遂诉至法院，维护原告合法权利。被告崔莎莎辩称：认可原、被告存在买卖合同，但不同意办理房屋过户手续。根据合同约定，原告应在2017年4月30日前支付2000万房款，实际原告仅支付1100万元。2017年11月30日前，原告应付清全部房款，实际原告仅支付1700万元。签订房屋买卖合同时约定，涉案房屋上有抵押贷款，该贷款利息由原告负担。但原告没有按合同约定支付交付房屋后的贷款利息，只承担了80万元的贷款利息，其中40万元利息是过桥资金产生的利息，不是贷款利息。鉴于原告不能履行付款义务，被告于2019年4月2日发出了解除通知，被告认为双方签订的合同已经解除，如果原告对解除产生异议则应该先诉讼确认解除的效力。另外，涉案房屋于2019年1月7日被河南省桐柏县人民法院查封，现不具备办理房屋产权过户的条件，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，被告崔莎莎（出卖人）与原告付博雅（买受人，陈虹作为付博雅的法定代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：被告所售房屋，坐落为西城区XXXXXX，该房屋所在楼层为6层，建筑面积共272.51平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为：北京银行琉璃厂支行；经被告和原告协商一致，该房屋成交价格为8550000元；装饰装修及配套设施设备等作价为27450000元；原告可以在签订本合同的同时支付定金6000000元；原告支付定金的方式为直接支付给被告；被告应当在办理权属转移登记手续后，将该房屋交付给原告；逾期付款责任：原告未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在15日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向被告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照总房款的20%向被告支付违约金，并由被告退还原告全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起285日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等内容。签订合同当日，原、被告还签订《自行划转补充协议》，对所有款项的付款方式约定为：1、定金6000000元于签订协议二日内支付；2、2017年3月30日前付第二期房款5000000元；3、2017年4月30日前付第三期房款9000000元；4、2017年12月31日前付第四期房款8550000元；5、2017年12月31日前付第五期房款7450000元。协议还约定：由于原告于2017年11月20日才满18周岁，被告同意在原告满十八周岁后才办理正式网签；被告同意在原告支付定金后十日内向原告交接房屋；原告同意在被告交接房屋后，被告通过该房屋的贷款16000000元的利息由原告负责归还，2017年6月30日前到期后，被告同意配合续贷等内容。2017年3月底，被告将本案诉争房屋交付原告。2018年7月4日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXXXX）。合同约定原告购买被告名下的涉案房屋。房屋成交价格为8800000元，原告应于过户当日一次性付清房款。审理中，经本院询问，原、被告均确认2017年3月6日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定内容系双方的真实意思表示。关于购房款支付情况：2017年3月10日，原告之父付书海通过银行转账向被告支付6000000元；2017年3月30日，付书海通过银行转账向被告支付5000000元；2017年5月3日，付书海通过银行转账向被告支付1000000元；2017年5月10日，付书海通过银行转账向被告支付4000000元；2017年5月24日，付书海通过银行转账向被告支付400000元；2017年11月20日，付书海通过银行转账向被告支付200000元；2017年12月20日，付书海通过银行转账向被告支付1000000元；2018年4月17日，付书海通过银行转账向被告支付200000元；2018年6月1日，付书海通过银行转账向被告支付9000000元；2018年6月22日，付书海通过银行转账向被告支付7000000元；2018年6月27日，付书海通过银行转账向被告支付2000000元。审理中，经原、被告确认，付书海向被告的付款行为，均为原告的付款行为，截止至2018年6月27日，原告总计已向被告支付35800000元。关于上述款项，被告主张其中有800000元系利息，分别是2017年5月24日支付的400000元、2017年11月20日支付的200000元、2018年4月17日支付的200000元。其中，2017年5月24日支付的400000元是因原告不能按照合同约定支付房款，造成被告不能按时还贷。因此原、被告双方商议通过过桥资金的形式偿还贷款，由此产生过桥资金利息由原告承担，不属于房款。剩余两笔是原告根据合同约定应当承担的1600万元贷款利息。对此，被告提交2017年5月22日被告的丈夫冯雪松与原告父亲付书海的微信聊天记录一份，其中记载“冯雪松：1600万元×2.5=40万，倒贷款利息。付书海：收到。”原告不认可被告所述的这40万元系利息，认为其向被告支付的均为购房款，如40万元是因逾期付款造成的过桥资金利息，就不存在逾期付款的问题。关于合同解除问题：2019年4月2日，被告向原告发送微信，内容为：付博雅及陈虹：2017年3月6日，我与你签订了房屋买卖合同及补充协议。按合同约定你应于2017年12月31日前付清3600万元购房款并承担银行贷款利息，但你未能按约完全履行付款义务，仅支付了1700万元及60万元的利息。至今，也未付清全款。鉴于此，我依据合同第七条第（二）款第（2）项之规定，解除我与你签订的关于转让北京市西城区XXXXXX房屋的买卖合同（网签）、补充协议即附属协议。望你收到此通知后与我协商办理后续问题等。原告认可收到该通知，但不认可被告具有解除权。其理由为：被告发出解除通知时原告仅剩20万元的房款未支付，只是轻微违约，并且被告已经延迟了一年多的时间办理过户，根据被告违约的情况，其应当支付违约金金额远超过20万元，该种情况下被告不享有单方解除权。因此原告认为被告的该份解除通知不发生解除合同的效力。另查，诉争房屋现登记在被告名下，房屋坐落为西城区XXXXXX（幢号X，房号XXX），房屋所有权证号为：京房权证西私字第XXXX号。2019年1月7日，河南省桐柏县人民法院作出（2019）豫1330民初60号及（2019）豫1330民初61号协助执行通知书，要求对涉案房屋进行查封，查封期限至2022年1月6日止。本案原审过程中，原告曾将其认为的剩余房款60万元以案款形式交至本院，该案款已发还原告。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋进行查封，并提供天安财产保险股份有限公司北京分公司承保的保险金额为36000000元的诉讼保全责任保险作为担保。2020年4月27日，本院作出（2020）京0102民初7938号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房买卖合同经纪版》及《自行划转补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，经原、被告确认，原告已向被告支付的款项总额为35800000元。虽然原、被告对于原告支付的利息数额有争议，但即便如被告所述其中800000元系利息，原告向被告支付的购房款金额也已达到了双方约定的应支付购房款数额的97%。原告虽存在未按期支付购房款的情况，但原告的违约程度显著轻微，不影响被告合同目的实现，在此情况下，根据诚实信用的原则，涉案购房合同不宜解除。因此本院认为被告向原告发出的解除通知不具有解除合同的效力。审理中，经法院释明，原告明确表示不同意解除合同，因此涉案的《北京市存量房买卖合同经纪版》应当继续履行。但考虑到涉案房屋已被河南省桐柏县人民法院查封，现原告要求被告配合办理涉案房屋的过户手续存在法律上的障碍。因此对于原告要求被告配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院暂不予准许。待涉案房屋具备办理过户手续的条件时，原告可另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2017年3月6日签订的《北京市存量房买卖合同经纪版》及《自行划转补充协议》合法有效；二、驳回原告付博雅的其他诉讼请求。案件受理费人民币51016元、保全费5000元，由被告崔莎莎负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 方晓晨审 判 员 韩 涛审 判 员 李 俊二〇二〇年六月二十四日法官助理 彭 瑜书 记 员 孙 萍