湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7116号上诉人（一审被告、一审反诉原告）：黄志强。委托诉讼代理人：周凯文。委托诉讼代理人：黄妹。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：孙亦菡。委托诉讼代理人：张加河。上诉人黄志强因与被上诉人孙亦菡租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初6668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。上诉黄志强上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案先予执行的费用由孙亦菡承担；3.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，黄志强明确其第一项上诉请求中的改判请求为“改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持反诉人的反诉请求”。上诉人黄志强主张的事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当。1.租赁合同有效。涉案租赁合同中462平面积包括砖混结构的合法房产及搭建的钢架棚，其中砖混结构的房屋没有被拆迁。而一审法院将462平租赁面积全部认定为钢架厂房而认定合同无效是错误的；2.一审法院认定黄志强的厂房违建导致孙亦菡无法取得生产许可证而搬离是错误的；房屋是否是违法建筑并不影响租赁，实际上孙亦菡是因为厂房被烧后无法继续使用，为逃避责任而搬离。从2019年12月24日合同到期后至2020年3月17日厂房被拆除前，房屋一直由孙亦菡使用，一审法院并未判决孙亦菡支付该段时间的房租是错误的；孙亦菡在使用租赁房屋的过程中曾经发生过火灾，其承担的6000元赔偿只是初步维修费用，对房屋后续的损失孙亦菡还应当继续承担赔偿责任；3.先予执行是孙亦菡申请的，应由孙亦菡承担申请费；4.孙亦菡同意用押金2000元抵偿更换铝合金窗户的费用，黄志强无需退还。综上，黄志强请求撤销一审判决，并请求二审判决支持其反诉请求。被上诉人孙亦菡答辩称：上诉人的请求无事实及法律依据。1.黄志强提供的厂房是违章建筑，于2020年3月17号被政府强制拆除，黄志强所谓的房屋损失不存在。2、因上诉人无法提供房屋的权证供被上诉人办理生产许可证，2019年5月24日孙亦菡口头向黄志强本人提出解除合同，黄志强本人口头表示同意，孙亦菡6月1日开始自行搬离，但又遭到黄志强阻止并将被上诉人的部分设备封锁在房内。该段时间被上诉人没有支付租金的义务。3、关于黄志强所称的事故，系因涉案厂房被雪压垮后，黄志强使用不良材料进行维修，案外人在节假日醉酒后引起的火灾事故。对房屋的损坏面积仅为20平方左右，黄志强出面找人维修，孙亦菡承担相应的维修费6000元。3.黄志强要求继续支付2019年6月以后的租金没有事实依据，其主张的精神损失等其他费用亦无事实依据。4.一审判决事实法律认定正确，请求维持原判。综上，黄志强所主张的损失没有事实依据，请求维持原判，驳回黄志强上诉请求。孙亦菡向一审法院起诉请求：1、确认孙亦菡与黄志强于2017年12月24日签订《厂房出租合同》无效；2、黄志强返还孙亦菡被扣留在厂房内的物品；3、黄志强退还押金2000元和2019年6月份租金4667元，合计6667元；4、黄志强赔偿各项损失共计人民币58900元；5、本案诉讼费用由黄志强承担。黄志强向一审法院反诉请求：1、孙亦菡承担火灾毁损厂房的重修费用80000元；2、孙亦菡继续支付2019年剩余半年租金28000元；3、孙亦菡应根据公序良俗对黄志强因租赁期间发生的火灾烧死一名员工所造成精神上的恐惧和心理阴影赔偿精神损失费20000元；4、孙亦菡赔偿应根据公序良俗对房屋内发生非正常死亡事故导致房屋贬值费30000元；5、孙亦菡赔偿黄志强误工费、交通费及拖欠租金的违约金共10000元；6、孙亦菡承担本诉及反诉费。一审法院认定如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年12月24日黄志强（甲方）与孙亦菡（乙方）签订《厂房出租合同》，约定甲方将位于长沙县平方米的钢架厂房出租给乙方，租赁期限为两年（2017年12月24日至2019年12月24日），租金标准为56000元／年，乙方交付2000元押金，并每半年交付租金28000元。2、孙亦菡已向黄志强支付押金2000元及分次支付了三个半年度（即从2017年12月24日至2019年6月24日）的租金。3、2018年10月4日3时，孙亦菡的一名员工因在居住于该钢架厂房内所搭建的阁楼吸烟，引发火灾，该员工被烧身亡，并致厂房和室内部分物件受损。事故发生后，经协商，由孙亦菡出资6000元交黄志强，黄志强组织人员对厂房进行了修复。4、因本案所涉钢结构厂房系黄志强非法用地擅自搭建，属于违章建筑。孙亦菡登记于此的湖南精易达科技有限公司无法取得生产许可证。2019年5月24日孙亦菡开始陆续搬离厂房内设备和物件，6月1日黄志强未同意其继续搬离。6月7日孙亦菡方将厂房出入门上锁，后黄志强用水泥砖将门堵住。5、长沙县行政执法局于2019年6月28日作出并于2019年7月15日向黄志强送达长县执自然罚字（2019）209号《行政处罚决定书》，限黄志强15日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施。2019年10月29日长沙县行政执法局向一审法院提出申请，请求准许执行上述行政处罚决定。2019年12月11日一审法院作出（2019）湘0121行审180号行政裁定，准许强制执行长沙县行政执法局（2019）209号行政处罚决定，限黄志强收到裁定书即日起自行拆除非法占地上的建筑物和其它设施，如不履行，由长沙县行政执法局组织实施。黄志强仍未自觉履行一审法院生效的行政裁定，2020年3月20日，长沙县行政执法局依法组织强制拆除了黄志强上述非法建筑。6、审理中，经孙亦菡申请，一审法院依法裁定先予执行，先予返还了位于长沙县孙亦菡留的设备及物品，并已执行完毕。黄志强对该先予执行裁定不服，申请复议，一审法院依法驳回其复议申请。二、双方当事人有争议的事实1、孙亦菡与黄志强于2017年12月24日签订的租赁合同是否有效。孙亦菡主张黄志强出租的钢构厂房属于违章建筑，租赁合同应为无效；黄志强主张孙亦菡在签订合同前对租赁标的物进行了充分了解，双方是在自愿平等的基础上进行协商的，合同合法有效。一审法院认为，本案所涉租赁合同标的物钢构厂房系黄志强非法占用土地所建，其非法性已经长沙县行政执法局和一审法院生效裁定书确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故此可以认定黄志强与孙亦菡之间的租赁合同无效，黄志强抗辩应为有效的意见于法无据，不予采信。2、孙亦菡主张由黄志强退还留在厂房内的物品。一审法院认为，孙亦菡留存于厂房内物品为孙亦菡所有，孙亦菡要求返还该物品，不存在争议，予以支持。3、关于孙亦菡第3、4项诉讼请求的处理。因双方租赁合同为无效合同，黄志强所收取孙亦菡的押金2000元无法律依据，应予返还；孙亦菡虽于2019年6月初搬离案涉厂房，但其仍有部分设备及物品存留于厂房，客观上一直在使用的该厂房至被强拆，且期间黄志强对防止该部分设备和物品被盗和损害付出了注意义务，即便该厂房为不合法建筑，黄志强不能获得法律上认可的租赁费，但该厂房因继续存放物品的使用价值客观存在，故孙亦菡支付的2019年6月1日后“租金”本院确认黄志强无需返还；孙亦菡主张因黄志强扣押其设备，导致其不能对外履行合同，产生了合同违约金损失58900元，应由黄志强赔偿，一审法院认为，孙亦菡该损失金额的客观真实性不足，即便该损失产生，其根本原因系其与案外人合同履行中违约所形成，本案所涉纠纷不必然导致该违约金形成，故对孙亦菡要求黄志强就此予以赔偿不予支持。4、关于黄志强反诉请求的处理。案涉厂房虽系孙亦菡员工吸烟引发，但事故发生后，孙亦菡与黄志强就厂房的维修已协商并在其后进行了维修，孙亦菡依协商方案支出了6000元维修费用，该方案系双方真实意思表示且履行完毕，本案不再另行处理；关于黄志强主张孙亦菡应继续支付合同最后半年度租金28000元的问题，一审法院认为，该合同虽为无效合同，但出租人要求参照合同约定的租金标准支付使用费的，虽一般应予支持，但就本案而言，孙亦菡在2019年5月底即要求搬离，其原因系该租赁标的物的建设未经合法审批，导致其经营登记受限，情有可原，而未彻底搬离的原因为黄志强予以阻止，故完全按照双方约定的而租金标准计算至厂房被强拆前的使用费，将明显对孙亦菡不公平，故此，在前述确认黄志强无需返还孙亦菡所支付的搬离后的租金外，酌情认定孙亦菡另付黄志强使用费7000元；因本案为合同之诉，黄志强主张孙亦菡赔偿其精神损失费20000元无事实和法律依据，不予支持；因案涉厂房为非法建筑，黄志强主张厂房的贬值费30000元不予认定；黄志强主张的误工费、交通费及拖欠租金的违约金共10000元，无事实和法律依据，并因双方所签订的系无效合同，黄志强该部分请求不予认定和支持。一审法院认为，孙亦菡与黄志强的租赁合同因租赁标的物为非法建筑而无效。考虑到孙亦菡搬离后客观上继续实际使用该建筑存放设备和物品，本院酌情确定孙亦菡向黄志强适当支付该占用期间的使用费。孙亦菡要求搬离存放于租赁标的物内设备与物品，符合法律规定，予以支持。黄志强除部分使用费请求予以支持外，其余反诉请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，一审判决如下：一、孙亦菡与黄志强于2017年12月24日签订厂房出租合同无效；二、黄志强向孙亦菡返还所存于厂房内设备及物品（已履行完毕）；三、黄志强返还孙亦菡押金人民币2000元；四、孙亦菡继续支付黄志强房屋使用费人民币7000元；上述两抵，孙亦菡向黄志强支付人民币5000元，限于本判决生效后五日内支付完毕。五、驳回孙亦菡的其它诉讼请求；六、驳回黄志强的其它反诉请求。案件受理费1439元，减半收取719.5元，反诉费1830元，合计2549.5元，由孙亦菡负担949.5元，黄志强负担1600元。对一审法院认定的事实，双方当事人均未提出异议，本院经审查，依法予以确认。二审中，双方当事人围绕诉争事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄志强提交了“孙亦菡承租的住房和办公室照片”、“孙亦菡丈夫的朋友圈截图”，被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。对上述证据的证明力，本院将结合全案证据综合论述。孙亦菡提交的“孙亦菡丈夫扫码付款给肖小妹（黄志强之妻）手机页面截图”、“孙亦菡和黄志强微信聊天记录截图”，形式合法、内容真实，本院予以认定。其证明力本院结合全案证据进行综合认证。根据双方当事人的诉辩观点，本院认为，本案二审的争议焦点是：一、涉案租赁合同是否有效；二、本案先予执行费用的承担，三、黄志强应否退还押金；四、黄志强反诉请求的2019年下半年租金、违约金、误工费、交通费、房屋损失和精神损害赔偿是否应予支持。一、关于涉案租赁合同效力，经查，双方签订的涉案合同《厂房出租合同》中约定的标的是“建筑面积为462平方米的钢架结构的厂房”，对此本院认为，就双方签订的书面合同而言，鉴于黄志强未能提供合同约定的“462平米钢结构厂房”的合法权证，该合同标的即属于“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑”，黄志强就该标的与承租人签订的书面的房屋租赁合同自始无效。一审判决对该项事实认定正确，本院予以维持。黄志强二审提供的照片中的“住房和办公室”并非案涉租赁合同标的，系双方在案涉合同标的之外的其他房屋租赁事实合同标的。黄志强以此主张案涉合同有效，无法律及事实依据。本院不予支持。关于违章建筑的面积问题。黄志强主张涉案租赁合同中462平面积包括砖混结构的合法房产及搭建的钢架棚。孙亦菡主张462m2全部为违章建筑，对其中合法建筑部分不知情。一审法院认为462m2全部为钢架厂房。本院认为，根据（2019）湘0121行审180号行政裁定书中记载的“非法占地面积341平方米”、二审中提交的现场照片及当事人陈述，涉案租赁物中违章建筑部分面积为341m2。二审庭审中，双方当事人均确认被拆除的违章建筑为搭建的钢架棚厂房。二、关于本案先予执行的费用，黄志强主张其对孙亦菡原存放于厂房内的物品享有留置权，不应承担先予执行费用。经查，黄志强以孙亦菡可能逃避房屋损毁或支付房租费用的责任为由扣留了孙亦菡所有的生产设备，孙亦菡为此申请先予执行。本院认为，留置权是指债权人合法占有债务人的动产后，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产，并就该财产优先受偿的权利。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案中，生产设备自始至终为孙亦菡所有，黄志强从未合法占有过，其强行扣留的生产设备与其主张的债权亦非同一法律关系，因此，黄志强不符合行使留置权的条件，其强行扣留的行为已经侵害了孙亦菡对被扣留物品的所有权。因此孙亦菡申请先予执行的费用应由黄志强承担，一审关于该部分的认定正确，本院予以支持。三、关于孙亦菡的押金是否应予返还的问题。黄志强主张孙亦菡同意其用2000元押金抵偿更换铝合金窗户费用，经查，黄志强的照片虽可证明厂房的窗户为铝合金窗户，但该证据并不足以证明厂房窗户经过更换，以及孙亦菡同意过以押金抵付“更换窗户的费用”，因此本院认为，黄志强要求以押金抵偿窗户费用无事实及法律依据，本院不予支持，其收取的押金应当予以返还。四、黄志强在一审反诉请求孙亦菡支付2019年下半年租金、违约金、误工费、交通费、房屋损失和精神损害赔偿，本院认为，1、对黄志强要求孙亦菡承担火灾毁损厂房的重修费用80000元的，经查，因火灾造成的房屋损坏已由孙亦菡支付6000元并由黄志强请人进行修葺，该过程中双方未约定具体的修葺标准，黄志强对此次修葺费用及修葺结果均未提出异议。因此本院认为，在房屋损坏已经修复、且所涉房屋亦已被强制拆除的情况下，对黄志强的该项请求不予支持；2、关于黄志强要求孙亦菡继续支付2019年剩余半年租金28000元的反诉请求，本院认为，黄志强非法扣留孙亦菡生产设备所占用场地的费用不应由孙亦菡承担，黄志强的该项反诉请求本院不予支持；3、黄志强主张的误工费、交通费及拖欠租金的违约金共10000元、厂房的贬值费30000元以及精神损失费20000元，本院认为，因案涉合同无效且案涉合同标的的厂房作为违章建筑已被依法被依法拆除，黄志强该部分主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄志强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3269元，由上诉人黄志强负担，准予黄志强免交诉讼费3269元。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  潘 威审 判 员  孙一中二〇二〇年六月二十八日代理书记员  闫江欢《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。