上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21114号原告：唐婉珊，女，1983年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吕震风，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘珊珊，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：胡文标，男，1953年8月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：沈家荃，女，1953年1月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告唐婉珊与被告胡文标、沈家荃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐婉珊的委托诉讼代理人吕震风，被告胡文标、沈家荃的共同委托诉讼代理人陈孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐婉珊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产居间协议》及《补充协议》于2019年11月1日解除；2.被告返还原告定金人民币(币种下同)100万元；3.被告承担违约责任100万元。事实和理由：2019年3月16日，原告与两被告签订《房地产居间协议》，约定两被告将上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售原告，房屋总价2,100万元，购房定金100万元。2019年6月23日，双方签订《补充协议》，约定如被告2019年7月31日前不同意出售房屋，双倍返还定金。原告在签约后发现被告隐瞒与开发商上海莉源房地产开发有限公司(以下简称莉源公司)诉讼的重要事实，原告多次提出异议，而且在签订《补充协议》后，被告未将系争房屋交付原告通风、存放家具。2019年8月1日后，原告联系被告进一步对合同其他事项进行友好协商，但被告却向原告发函表示没收定金并将房屋另售他人。原告认为，原告从未表示不购买系争房屋，被告在双方合同履行期间又将系争房屋于2019年9月售予他人，构成根本约定，故原告起诉来院，要求判如所请。被告胡文标、沈家荃共同辩称，不同意原告的诉讼请求。因原告未于2019年7月31日按约支付首付款，被告已于2019年8月1日发函解除了《房地产居间协议》及《补充协议》，原告于2019年8月3日收到解除函，该日为解除之日。因原告未能筹齐首付款，导致合同无法继续履行，违约方在于原告，被告有权没收定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2019年3月16日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《房地产居间协议》，约定甲方将系争房屋出售乙方，成交总价2,100万元，定金100万元。乙方在2019年7月1日前支付首期购房款420万元，包括已经支付的定金100万元。乙方在2019年12月1日前再向甲方支付购房款1,050万元。乙方向银行申请630万元的贷款用于支付部分房价款。在2019年12月1日前，乙方须向贷款银行申请房屋抵押贷款并将贷款初审材料提供给贷款银行。甲乙双方约定在2019年7月1日前签订买卖系争房屋的《上海市房地产买卖合同》或类似合同。若因乙方不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则已经支付给甲方的定金不予返还；若因甲方不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。甲方需在2019年7月1日前办理完一手买进房屋的产权证。2019年7月1日前乙方支付首期房价款后交钥匙乙方并同意乙方居住，交系争房屋给乙方存放家具后所产生的水、电、煤及物业费均由乙方承担。双方约定2019年12月1日为最后过户日期，若在2019年12月1日前，因乙方原因仍不能继续交易，则视为乙方违约，乙方同意将房价款的20%视为违约金，甲方予以没收。若因甲方原因导致交易失败，无法配合乙方办理产证，则视为甲方违约，退还乙方已付所有房价款，并赔偿合同价的20%房价款给乙方作为赔偿。双方签订本协议后，乙方支付甲方定金100万元，若2019年7月1日前，甲方不同意继续出售系争房屋给乙方，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。若乙方放弃购买系争房屋，则乙方违约，已经支付甲方的定金不予退还。合同签订当日，原告支付被告定金5万元。2019年3月18日，原告支付被告定金95万元。2019年6月23日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《补充协议》，补充约定：1、在甲乙双方签订该协议后，乙方须在2019年7月31日前支付首期购房款420万元给甲方，包括已经支付的定金100万元。2、甲乙双方约定在2019年7月31日前签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。3、甲方需在2019年7月31日前办理完一手买进房屋的产权证。4、甲方同意乙方在支付定金后，同开发商协商将系争房屋交给乙方通风以及存放家具，2019年7月1日前乙方支付首期房价款后交钥匙乙方并同意乙方居住，交系争房屋给乙方存放家具后所产生的水、电、煤及物业费均由乙方承担。5、甲乙双方签订本协议后，乙方支付甲方定金100万元，若2019年7月31日前，甲方不同意继续出售系争房屋给乙方，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。若乙方放弃购买系争房屋，则乙方违约，已经支付甲方的定金不予退还。6、本补充协议与2019年3月16日签订的《房地产居间协议》不一致的，以该补充协议为准。2019年7月27日，系争房屋产权登记至被告胡文标名下。2019年8月1日，被告向原告发送律师函，表示原告于2019年7月31日前，仅支付定金100万元，既未支付任何房款，也未签订房地产买卖合同，已经违反相关协议，应当承担违约责任，故被告函告原告，定金100万元不予退还，系争房屋将另售他方。原告于2019年8月3日签收。2019年9月5日，被告胡文标与新的买受人签订《上海市房地产买卖合同》，被告将系争房屋以2050万元价格出售。原告与被告女儿胡彦的微信聊天记录摘录如下：2019年7月21日，原告发“我们这边还是希望买你们的房子”、“但是我这边房子没人签约没办法进行下一步”、“而且你可以去链家看我挂的房子，价格很合理，而且还降价了”、“实在没人签约，我没办法”、“你看一下，18年挂牌到现在没卖掉，本来觉得今年行情好了卖掉没问题，但是到现在一直卖不掉”。2019年7月31日，胡彦发“我们已经到中介公司了，请问你什么时候到”。原告回“我们这边还是按照周末提出的方案不变”。胡彦发“一切按合同执行”、“你今天还来吗”。原告回“本来就没说好今天要去签合同吧”、“我们周六谈的时候也没有达成协议说今天签合同吧”、“不知道你们今天跑去中介的目的是什么”、“反正我这边没有变化，就是希望可以到我房子卖掉以后继续”、“至于愿不愿意等，权利在你手里”。胡彦发“我们是按合同执行7/31之前签约付款，今天是最后一天，过了今天就算违约，我也需要另行出售我的房子”、“我们周一已经让中介通知你，按照我们之前签订的合同协议办理，你们上周六说的想法我们不同意”。原告回“你去出售吧，有人要就恭喜你，假如出售时发现没那么顺利，也可以回来找我继续合同”。2019年9月5日，原告发“是这样的，我那天找小李问你愿不愿意便宜点卖给我嘛，然后没回音，我估计你不愿意吧。那既然我100万在你那边，咱们签个买卖合约解除合同，100万我也不打算追回了，你看这样好不好”、“就签一下吧，好吧，毕竟你拿了我这么多钱的，签一个解除协议，对你我都好，毕竟协议不签的话，我还是有概率向你追讨这笔钱”。原告与中介李川的微信聊天记录摘录如下：2019年7月24日，李川发“胡小姐周末不碰面了，经过我沟通下来他们现在的态度，就是7月31日网签付钱，按照合同履约，如果你没有付款，从法律层面上说就是违约，他们就重新挂牌出售。并且你们违约的成本：1、100万的定金损失。2、房东因为定购其他房子也造成了损失，所以不排除追究你们违约责任的可能。3、若你们违约，我们公司也会追讨佣金”。原告回“你不用来吓唬我，我房子都没买，追讨什么佣金，还有她和我签的合同不是背靠背的合同，打官司打不赢。你们要打官司我随时奉陪，我也有律师”。李川发“房东的态度我已经转达了，您自己考虑吧，我也不多说什么，不然又说我威胁你什么的”。原告发“别以为跟开发商打官司，次次打官司都能打赢”、“而且我从来没说过不买，现在是她们不卖，违约也是她们”。李川回“她卖啊，可是合同约定是7.31号签合同付钱”。原告发“合同也明确规定，由于国家政策原因，导致我房子卖不掉不算我违约，现在国家信贷政策收紧，我房子卖不掉，属于豁免条款，我好好和你们说，我想买的，让你们多宽限一些时间你们不听，那我只能通过法律手段要回我的订金了。还有，你追讨佣金？你从头到尾都向着她那边，你给我服务什么了，你有什么资格问我要钱”。另查明，2017年8月2日，被告胡文标起诉莉源公司，请求莉源公司将位于上海市浦东新区浦明路1199弄(浦明华庭)3号楼门廊雨棚顶部的两根斜拉柱予以拆除。2017年11月2日，我院作出一审判决，驳回胡文标的诉讼请求。胡文标不服一审判决，向本市第一中级人民法院提起上诉。2018年2月27日，本市第一中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。审理中，原告表示，原、被告签订的《房地产居间协议》及《补充协议》为买卖系争房屋的本约，2019年7月31日，原告支付的定金已经自动转化为首付款。原告没有按时签订《上海市房地产买卖合同》，存在轻微违约，并非根本违约。双方约定的最后履行期限是2019年12月1日。被告在双方履约期间明确表示另行出售系争房屋，构成预期违约，原告根据《房地产居间协议》约定的违约金条款将金额自行调整为100万元。被告表示，原、被告签订的《房地产居间协议》及《补充协议》为买卖系争房屋的预约，原告未按约签订《上海市房地产买卖合同》，支付首付款，应承担定金责任。本院认为，原、被告签订的《房地产居间协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因上述协议已将房屋标的、成交价格、付款方式、过户日期、违约责任等内容进行了明确约定，故本院认定双方已经成立系争房屋买卖的本约。根据交易惯例以及过户需要，双方还需要签订《上海市房地产买卖合同》，但并不影响双方已经成立的合同关系。从《房地产居间协议》及《补充协议》约定的定金用途来看，主要用于担保双方签订《上海市房地产买卖合同》、交易顺利进行，如果双方按期签约，则定金才转化为首付款。原告主张2019年7月31日定金自动转为首付款，与约定不符，本院难以采纳。本案仍可适用定金规则予以处理。《补充协议》将《房地产居间协议》约定的签订《上海市房地产买卖合同》、原告支付首付款、被告办理小产证时间变更为2019年7月31日前，对此原、被告均应诚信履约。原告多次向中介以及被告女儿胡彦表示2019年7月31日前无法签约、支付首付款，但被告根据合同有权予以拒绝，该行为系合同严守的表现，并无不当。反观原告，在明知被告不同意变更期限的情况下，仍然拒绝签约、支付首付款，已经构成根本违约，而非原告所称的轻微违约。原告所言被告隐瞒与开发商的诉讼，一方面与本案无关，另一方面，原告在与中介李川的微信聊天过程中也明确表述过该事项，故原告诉称对此多次提出异议，并无事实依据，不构成双方继续履约的抗辩。另外，《补充协议》明确约定被告于2019年7月31日前才将系争房屋交付原告，在原告拒绝签约、支付首付款的情况下，被告不予交付系争房屋，亦不构成违约。2019年8月1日，被告发函表示没收定金，实际蕴含了解除合同之意。在此之前，被告已经与原告进行充分磋商，为保障房屋及时出售，摆脱合同束缚，被告行使单方解除权，于法有据，与诚实信用不悖，本院予以认可。原告于2019年8月3日获悉被告解除合同的意思表示，本院确认《房地产居间协议》及《补充协议》于该日解除，被告有权没收定金。况且，被告另行出售房屋价格较本案合同约定价格低50万元，系原告违约给被告造成的损失。综合上述事实，本院驳回原告的全部诉请。据此，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：驳回原告唐婉珊的全部诉讼请求。案件受理费22,800元，减半收取11,400元，由原告唐婉珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年六月三日书记员  王晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。