山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初10610号 原告：杨文平，男，1957年3月19日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：尹亮亮，山东金钥匙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某某，男，1946年2月12日出生，汉族，系济南永君物资有限责任公司副总经理，住济南市。 被告：济南宫寓商业运营管理有限公司，住所地：山东省济南市。 法定代表人：姚书萍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚某某，男，1983年6月16日出生，汉族，系济南宫寓商业运营管理有限公司职工，住上海市。 原告杨文平与被告济南宫寓商业运营管理有限公司（以下简称宫寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文平及委托诉讼代理人尹亮亮、黄某某，被告宫寓公司的委托诉讼代理人姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨文平向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于济南市北园路210号的房屋腾空并交付原告；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费（从2018年10月1日起计算至实际腾空交付房屋之日止，按照每年50万元计算，暂计至2019年12月1日为583300元）、电费6909元；3、判令被告赔偿原告损失892300元；4、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：2018年9月19日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定被告承租坐落于济南市北园路210号的房屋。后，济南市历下区人民法院作出的（2018）鲁0102民初9190号民事判决书及山东省济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01民终6865号民事判决书均认定该房屋租赁协议无效。现原告依法要求被告将上述房屋腾空并交付原告，向原告交付占用房屋期间的占有使用费、电费并赔偿给原告造成的损失。 宫寓公司辩称，2018年9月30日，被告代理人姚某某与原告签订房屋租赁协议，并交接了房屋钥匙。在姚某某问原告有无房产证时，杨文平提供了（2013）济民五初字第84号民事调解书，并承诺凭借此调解书就可以办理所有装修及经营手续，同时在房屋租赁协议中承诺若不能办理，就承担违约责任，并赔偿年租金3倍的违约金，但原告自始至终未告知姚某某该调解书中的济南慎运陶瓷公司没有房产证，且未告知涉案房屋压根没有房产证，隐瞒了该事实。2018年10月10日，在接到历下区执法大队停工调查问询函后，姚某某在办理装修手续过程中得知涉案房屋没有房产证，无法办理装修手续。2018年10月11日，姚某某致电原告要求退还租金并交还房屋钥匙，遭到原告拒绝，且原告坚持自己能尽快办理出房屋产权证明，让姚某某继续等待。在一个月等待未果的情况下，2018年11月19日，被告向济南市历下区人民法院提起诉讼。后济南市历下区人民法院判决原告退还房屋占用使用费及保证金，并承担装修损失的80%，原告不服上诉，济南市中级人民法院维持原判。原告至今仍未执行，被告已经申请强制执行。根据生效的民事判决书，因无法实现合同目的，被告一直未能装修及使用涉案房屋，因此判决原告退还房屋占用使用费和保证金27万元。另该房屋一共有3个门，姚某某仅仅有其中2个门的钥匙，且这2把钥匙早已无法打开房门（原一审时已提交视频证据），原告亦多次进入房屋，且原告多次拒绝姚某某交还房屋钥匙，姚某某亦未收到任何关于交还房屋的文件，因此原告才是房屋实际控制人。另外根据房屋租赁协议3.1条，杨文平认可并接受乙方对房屋的装修改造的标准及规格，被告在施工前已经同杨文平沟通过施工方案，且施工期间杨文平曾多次到现场查看，并未提出异议。被告仅仅是将原来房屋内的石膏板隔断拆除，并将原本被封上的几个门、窗户二次打开而已，并未破坏房屋的主体承重结构梁、柱，因此不存在房屋损失赔偿问题。综上所述，原告曾欺骗被告可以办理装修手续，被告交了租金，花了钱装修，后因未能办理，原告不但不履行合同约定的违约责任，还拒不履行生效判决，其要求被告支付房屋占有使用费、赔偿损失并无道理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月29日,济南市中级人民法院作出（2013）济民五初字第84号民事调解书，原告杨文平与山东兴和进出口有限公司、陈兴旺、济南慎运陶瓷礼品有限公司自愿达成如下协议：“……逾期还款，被告济南慎运陶瓷礼品有限公司自愿将‘济南市中级人民法院（2005）济民一初字第42号民事判决书确认的厂房（位于济南市北园路210号原济南市历下华侨花纸厂投入到济南慎运陶瓷礼品有限公司的，位置如下：1、东料库，2、北车间，3、新建三层楼，4、新宿舍楼，5、新建男女厕所，6、宿舍楼，7、水泥地，8、钢大门两座）’交付给杨文平用于抵偿上述部分借款（另行协商）……” 2018年9月19日，原告杨文平（甲方）与被告宫寓公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方出租给乙方坐落于济南市北园路210号共三层整栋楼，建筑面积共1369.863平方米。甲方同意乙方对该房屋进行经营使用，乙方自行对该房屋进行装修改造并配备相关设施以达到经营需求。租期自2018年10月1日起至2033年10月31日止，甲方应于2018年10月1日前将房屋交付乙方，并给予乙方30天免租期，免租内乙方无需向甲方支付该房屋的租金，免租期自房屋交付之日起算，双方签署《房屋交接书》视为双方对房屋交付的标志；第1-3年（2018年11月1日至2021年10月31日）租金按1元/平方/天，第4-15年每2年租金涨幅3%；双方认可自2018年11月1日起开始计算租金，乙方每半年支付一次，租金到期前三日将租金足额付于甲方；若乙方延期支付，则乙方须向甲方支付万分之五的滞纳金。甲乙双方首次签约日乙方支付10万元租金首期款，待甲方房屋交付日再支付该半年租金余款。另外乙方向甲方支付2万元保证金，待合同期满且乙方无违约行为发生，三日内甲方将该笔保证金本金退还乙方；该房屋水费、宽带费按政府统一标准征收，电费由甲方代收，最高不超过1.5元/千瓦时，甲方保证乙方拥有该房屋独立的水电表、宽带网络；租赁期内，甲方同意乙方对房屋进行必要之隔断、装修、改造、外立面刷新及不定期对房屋进行维护，但不得破坏房屋主体结构（包括但不限于承重墙）；甲方需配合乙方办理符合政府规定规划的装修改造必须的相应手续，费用由乙方承担；甲方认可并接受乙方对房屋的装修改造的标准及规格，不得以不接受乙方装修改造为由单方面解除本合同；甲方承诺对该房屋拥有完整的合法有效的所有权及对该房屋拥有完整的合法有效的使用权、处分权，并有义务缴纳与房屋有关的应由甲方承担的费用，保证房屋可正常使用，不受第三方的干涉影响。非乙方原因造成房屋损坏或因该房屋质量问题影响乙方正常经营的，则由甲方及时负责维修并保证乙方的正常经营，造成损失的，甲方应承担该损失（由于乙方对安全隐患报告不及时延误时机造成的损失除外）。乙方经营所需的合法手续，甲方按规定应及时提供相关手续，若因甲方原因导致乙方无法办理合法经营手续，或因甲方违反上述承诺，给乙方造成损失的，或因甲方房屋纠纷等原因造成乙方无法正常营业的，甲方应承担违约责任，并向乙方赔偿年租金三倍的违约金。乙方违法经营或者给出租人造成重大不良影响的，乙方除支付租金外，另支付租金三倍的违约金；因甲方原因导致乙方无法履行房屋进行正常装修或导致乙方无法经营的，或者影响房屋实际使用人使用的，守约方有权单方面解除本合同。若一方出现根本性违约行为，则守约方有权单方面解除本合同，且有权要求违约方承担当年租金的三倍违约金。协议还约定了其他内容。 2018年9月30日，杨文平与宫寓公司签订房屋交接书，载：交房时，该房屋内水、电抄表如下：水9122653、电143748，且甲方已对水、电、网络宽带等费用结算完毕。 2018年10月2日，宫寓公司聘任的工程管理总监陈勇强与案外人**玉与签订协议，约定**玉承包涉案房屋隔断墙拆除项目。2018年10月10日，济南市历下区城市管理行政执法局向宫寓公司的陈勇强送达调查（询问）通知书，载明：你单位在2018年10月10日在北园大街210号进行装饰装修工程建设。请你于2018年10月11日前派人员携带有关资料到本机关接受询问调查及听取处理意见。处理时请携带以下材料：房屋租赁合同、建设工程施工许可证、施工合同、施工图纸、施工单位营业执照、资质证书等。 2018年10月30日，宫寓公司代理人姚某某与杨文平短信记录显示，姚某某询问案涉房屋手续办理情况，并称本周办理不了就走法律程序。杨文平回复今天办理去了并希望宫寓公司尽快装修减少损失。 2018年11月19日，宫寓公司作为原告列杨文平为被告，向本院提起诉讼，请求依法判令杨文平返还宫寓公司房屋租金25万元、保证金2万元；依法判令杨文平赔偿宫寓公司装修损失104824元，并赔偿宫寓公司违约金50万元。2019年2月27日，本院开庭审理。2019年4月1日，本院作出（2018）鲁0102民初9190号民事判决，本院认为：涉案房屋没有证据证明已取得建设工程规划许可证，涉案房产迟迟没有办好房产证，故涉案合同因违反法律强制性规定应为无效合同。本案中，因杨文平出租的涉案房屋不能提供房产证致使宫寓公司无法办理房屋装修施工许可手续，合同目的无法实现，故对于宫寓公司要求杨文平返还房屋占用使用费和保证金27万元的请求，于法有据，本院予以支持。对于宫寓公司主张的违约金50万元，因原、被告双方签订的房屋租赁合同为无效合同，故宫寓公司该项主张，于法无据，本院不予支持。关于宫寓公司主张的损失，本院认为，宫寓公司签订合同后为装修涉案房屋用于经营，拆除原来装修的设施并支付了一定的费用，但最终合同没有实施，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宫寓公司在签订合同时没有尽到谨慎注意义务存在一定的过失，应承担一定的责任，本院酌定宫寓公司承担20%的责任，杨文平80%的责任。宫寓公司共支付拆除劳务费、施工费、垃圾清运费等104824元，杨文平应承担83859.2元。判决：杨文平于本判决生效之日起十日内返还宫寓公司房屋租金及保证金共计27万元；杨文平于本判决生效之日起十日内赔偿宫寓公司装修损失83859.2元；驳回宫寓公司的其他诉讼请求。杨文平不服，上诉至山东省济南市中级人民法院，请求撤销一审判决；改判驳回宫寓公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费、保全费等全部费用由宫寓公司承担。2019年11月25日，山东省济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终6865号民事判决，查明事实：“一审法院于2019年2月27日开庭审理了本案，庭审中宫寓公司认可涉案房屋仍由宫寓公司实际控制。”中院认为：“涉案房屋没有建设工程规划许可证，亦未提交经主管部门批准建设的相关手续，依据上述法律规定，双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效，一审法院对此认定并无不当……根据本案查明的事实，涉案房屋因无法办理装修许可手续发生争议，宫寓公司在济南市历下区城市管理行政执法大队明确答复需办理装修许可手续及涉案房屋无法办理装修许可手续后，一直未能装修及使用涉案房屋，故宫寓公司要求杨文平返还房屋占用使用费和保证金27万元的请求，于法有据，一审法院予以支持并无不当……本案中，宫寓公司签订合同后为装修涉案房屋用于经营，拆除涉案房屋原有的设施支付了一定的费用，因涉案合同无效给宫寓公司造成了损失。依据上述法律规定，对宫寓公司主张的损失，应根据双方当事人过错各自承担相应的责任。本案宫寓公司对涉案房屋没有取得房屋产权证书系明知的，在签订合同时没有尽到必要的审查注意义务，存在一定的过错。一审法院根据本案查明的事实，酌定宫寓公司承担20%的过错责任并无不当。因此，杨文平应赔偿宫寓公司拆除劳务费、施工费、垃圾清运费等损失83859.2元。综上，杨文平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。” 2019年2月24日，计抄表电工范玉德出具电费应支（2018.9.30——2019.2.23），载2018年9月30日电表底码为143748,2019年2月23日电表显示码148354，用电为4606，应支电费4606*1.5元=6909元。收据显示：2019年1月18日交电费4890元、2月28日交1890元、3月18日交1140元。对此，宫寓公司认为其施工期仅8天不可能产生巨额电费，涉案房产的电表还连接相邻汽修厂，巨额电费系该汽修厂产生，但未提交相关证据。 2019年3月1日，姚某某通过微信向杨文平发送《房屋签字交接通知函》，称因贵方原因致使我方无法办理装修施工手续，不能正常履行装修及经营，根据合同约定贵方已构成根本性违约，达到我方单方面解除合同的条件。历下区人民法院已于2018年11月12日受理了我方的诉讼请求。且贵方已于开庭前多次进入涉案房屋，目前涉案房屋已不受我方控制。请贵方收到此函当日前往以下地址办理涉案房屋签字交接手续。逾期则视为贵方已放弃办理签字交接或我方已办理手续。 2019年5月6日，杨文平向宫寓公司邮寄催款函，要求宫寓公司根据房屋租赁协议支付租金。宫寓公司拒收。 2019年12月5日，杨文平与山东博策建筑工程有限公司签订《恢复装修协议书》，约定按图示要求进行恢复原貌装修，总造价880500元，其中一楼336300元，二楼289600元，三楼254600元；清运室内建筑材料及建筑垃圾计11800元，其中清理费7800元，运输费4000元。施工总造价共计892300元。 杨文平提供照片一宗，显示案涉房屋内尚有宫寓公司的物品未腾空，且案涉房屋损坏严重。对此宫寓公司仅认可部分轻质砖系其尚未清空的建筑材料，其一方仅是打开原本被封上的门、拆除石膏板隔断，没有破坏房屋，且早已将垃圾清理完毕，对于一层破坏严重的照片不予认可，认为该墙面破洞系他人重新破坏，形状奇怪，且没有清理垃圾，不是其一方所打。 在本案庭审中，原告杨文平提出鉴定申请，申请对涉案房屋遭受损坏的经济损失进行司法鉴定，但因原、被告双方对于涉案房屋原状、现状及被告装修范围造成损害均达不成一致意见，且举证不能，故无法进行鉴定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告签订的《房屋租赁协议》经（2018）鲁0102民初9190号民事判决、（2019）鲁01民终6865号民事判决确认为无效合同，租赁协议无效，被告因租赁协议取得的涉案房屋应当予以返还。被告自认其有建筑材料仍在涉案房屋内存放，故现杨文平要求宫寓公司将涉案房屋腾空并交付原告，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”（2019）鲁01民终6865号民事判决查明，宫寓公司在2019年2月27日一审开庭审理时认可涉案房屋仍由其控制；另，2019年3月1日，宫寓公司代理人姚某某通过微信向杨文平发送《房屋签字交接通知函》，要求杨文平收房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，杨文平未收房，其不得就扩大的损失要求宫寓公司赔偿。综上，本院确认涉案房产自2018年10月1日起至2019年3月1日期间由宫寓公司实际控制，宫寓公司应向杨文平支付在此期间的房屋占有费，数额为1369.863元／天×151天=206849元（按照约定租金计算），超出部分，本院不予支持。杨文平要求宫寓公司支付电费6909元，宫寓公司辩称其施工期仅8天不可能产生巨额电费，该巨额电费系邻店汽修厂产生，但未能提供证据证明，且租赁协议约定杨文平向宫寓公司提供独立的水电表，宫寓公司也在房屋交接协议上签字认可原始用电量，故本院对杨文平的该项请求予以支持。另，杨文平要求宫寓公司赔偿损失892300元，但其提供的恢复装修协议书宫寓公司不予认可，且双方因对损坏范围达不成一致意见而无法启动鉴定程序，故本院对该项诉讼请求暂不处理，杨文平可待证据确实充分后，另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、被告济南宫寓商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于济南市北园路210号的房屋腾空并交付于原告杨文平； 二、被告济南宫寓商业运营管理有限公司向原告杨文平支付房屋占有费206849元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告济南宫寓商业运营管理有限公司向原告杨文平支付电费6909元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告杨文平的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9070元，诉讼保全费3420元，合计12490元，由原告杨文平负担10740元，被告济南宫寓商业运营管理有限公司负担1750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  郭喆 二〇二〇年六月八日 书记员  耿铭