云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3185号上诉人（原审原告）：朱云琳，女，1972年12月4日生，汉族，住云南省昆明市官渡区，公民身份号码530102197212043322。上诉人（原审原告）：张毅，男，1971年2月20日生，汉族，住云南省昆明市官渡区，公民身份号码420106197102204930。二上诉人共同委托诉讼代理人：王猛，云南宇然律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘琼芬，女，1982年8月14日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：周晓明，男，1982年7月20日生，汉族，住云南省丽江市永胜县。原审第三人：昆明壹家人房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市官渡区香樟俊园一期4幢3单元303号。法定代表人：王长利。上诉人朱云琳、张毅因与被上诉人刘琼芬、周晓明及原审第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初8137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱云琳、张毅上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付自收到上诉人购房款之日起至全部返还之日止的资金占用利息，按年利率6%计算截止2018年8月14日的利息为252993.34元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院认定上诉人选择适用定金罚则包括了上诉人的损失存在错误。2.一审法院认定上诉人要求被上诉人承担已付购房款的利息损失无事实和法律依据错误，定金罚则不可替代损失赔偿，二者应当并用。3.一审适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘琼芬、周晓明未答辩。原审第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司未发表诉讼意见。朱云琳、张毅向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告于2010年3月18日签订的《房屋（买卖）定金合同》；二、判令被告向原告返还双倍定金283200元；三、判令被告返还原告已付购房款378400元；四、判令被告向原告支付上述款项自收到之日起至全部返还原告之日止的资金占用利息，按年利率6%计算，截止2018年8月14日的利息为252993.34元；五、判令本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告朱云琳、张毅系夫妻，被告刘琼芬、周晓明系夫妻关系，第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司系从事房地产经纪业务的自然人投资或控股的有限责任公司。坐落于昆明市官渡区登记的所有权人为被告刘琼芬。2010年3月18日，原告张毅作为乙方，被告刘琼芬为甲方，第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司为中介方，共同签订《房屋（买卖）定金合同》。合同约定：甲方将坐落于昆明市官渡区，面积79.14㎡，钢混结构的房屋卖给乙方；乙方在看房后将付购房定金32万元，成交后定金转为房款；双方商定该房屋款总金额为70.8万元；甲方保证该房手续齐全、真实、准确无任何经济纠纷及共有权人同意，符合法律、法规出售的条件；乙方保证在拿到产权回执收据时支付￥70.8万元；甲方如违约按定金金额双倍退还给乙方……。合同双方还对违约金的计算标准、中介费标准及支付、合同解除条件及责任、合法生效时间、争议解决方式等进行了约定。合同签订当日，原告张毅以银行转款方式向被告刘琼芬转款19.5万元。同年4月5日，被告周晓明向原告张毅收款后，向原告张毅出具收款《收条》一份，《收条》载明：“今收到张毅购昆明市东骧神骏泽泰苑2幢2单元1403号房屋定金￥320000元（叁拾贰万元正）。收款人：周晓明。2010.4.5.”当日，两被告收款后将房屋交付给两原告居住和使用。2011年3月19日，被告周晓明向原告张毅出具《收条》一份，收条载明：“今收到张毅购买东骧神骏泽泰苑2幢2单元1403号房屋房款200000元（贰拾万元正）。收款人：周晓明。2011年3月19日。农业银行：62×××12周晓明”。同年3月22日，原告张毅向被告周晓明账户转款20万元。2012年4月23日，被告刘琼芬取得涉案房屋的房屋产权证。2012年11月6日和2014年8月14日，被告刘琼芬先后用涉案房屋的产权作抵押在中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行贷款，并进行了抵押登记。2018年7月17日，原告通过律师在昆明市不动产管理机构查询得知上述信息，并于同年7月23日向一审法院申请诉讼保全，要求查封涉案房屋。一审法院作出（2018）云0111财保230号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行了查封，两原告支出诉讼保全费4060元。两原告现以上述事实及理由，主张诉请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，1.原告张毅与被告刘琼芬及第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司签订的《房屋（买卖）定金合同》中房屋买卖合同部分属买卖双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效的买卖合同，对原被告双方有法律约束力。在履行合同过程中，两原告虽已按合同的约定履行了支付定金、部分房款及接收房屋的权利和义务；两被告也已履行了收取定金、部分房款及交付房屋的权利和义务。但两被告在取得房屋的所有权证书后，并没有与两原告继续履行合同其他的权利义务，致使双方签订的合同处于停止或不稳定的状态，两原告的合法权益也处于不稳定状态。之后，两被告将已出售的房屋（标的物）用于抵押贷款，促使买卖的房屋处于权益不完整的状态，即案外人享有优先受偿权利。故两原告的合同目的受到限制，其合同目的无法实现，且导致两原告合同目的无法实现的责任在两被告。因此，两原告要求解除与两被告签订的房屋买卖合同的请求，于法有据，一审法院予以支持。对于两原告解除合同的时间，一审法院以向两被告送达起诉状副本时间为解除合同的时间。2.对于两原告诉请要求两被告承担双倍返还定金及返还已付购房款的请求。原被告双方虽在合同中约定定金为32万元，但在诉讼中，两原告明确该约定已明显超出了合同总标的的20%，其愿意按总房款708000元的20%计算定金，即定金按141600元（708000元×20%）计算，双倍返还金额为283200元。两原告交付给两被告的房款378400元（320000元-141600元+200000元），在原被告双方合同解除后应当由两被告退还给两原告。因此，两原告要求两被告双倍支付定金和返还购房款的请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。3.对于两原告诉请两被告支付上述款项自收到之日起至全部返还之日止的资金占用利息，按年利息6%计算的利息。因原被告双方在合同中约定了定金和违约金，两原告选择适用定金罚则，该选择已包括了两原告的损失。故两原告要求两被告承担资金占用利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。4.第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司系该房屋买卖合同的中介方，其与原被告双方系居间合同关系，并不属本案审理的房屋买卖合同的范畴。依据买卖合同的相对性原则，第三人在本案中不承担责任。5.两被告经一审法院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，其不利后果应当由两被告承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告张毅与被告刘琼芬于2010年3月18日签订《房屋（买卖）定金合同》中关于房屋买卖合同的部分于2018年11月30日解除；二、由被告刘琼芬、周晓明于本判决生效后十日内双倍返还原告朱云琳、张毅定金，共计283200元；三、由被告刘琼芬、周晓明于本判决生效后十日内退还原告朱云琳、张毅购房款378400元；四、驳回原告朱云琳、张毅的其他诉讼请求。案件受理费12945元，诉讼保全费4060元，由被告刘琼芬、周晓明共同承担。二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。对于一审查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人应否支付上诉人资金占用利息？本院认为，双方当事人对一审判决张毅与刘琼芬于2010年3月18日签订《房屋（买卖）定金合同》中关于房屋买卖合同的部分于2018年11月30日解除，刘琼芬、周晓明双倍返还朱云琳、张毅定金283200元及退还朱云琳、张毅购房款378400元均无异议，本院予以维持。对于被上诉人应否支付上诉人资金占用利息的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，由于上诉人已经选择适用定金条款，一审据此判决被上诉人承担定金责任，于法有据，本院予以支持。上诉人再主张定金之外的损失赔偿，于法无据，本院不予支持。上诉人主张约定的定金不足以弥补己方因对方违约造成的损失，但对此没有提交证据证明定金之外还有何损失，故对其主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5095元，由上诉人朱云琳、张毅负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年六月二十三日法官助理陈志远书记员武雨