江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初11273号原告：南京金岳房地产销售有限公司，统一社会信用代码91320111762101465H，住所地南京顶山都市产业园03幢106室。法定代表人：宋威，总经理。委托诉讼代理人：崔玮琪，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。被告：南京中南花城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MFFRT0M，住所地南京市江宁区麒麟街道袁家边路18号。法定代表人：徐小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张杰，该公司法务。原告南京金岳房地产销售有限公司（以下简称金岳公司）与被告南京中南花城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金岳公司的委托诉讼代理人崔玮琪，被告中南公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金岳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理费4253056元；2.判令被告按照日万分之二的标准支付上述代理费对应的违约金，自2019年1月1日起计算至实际还款之日止；3.被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：被告系“中南山锦花城”项目的开发建设单位。2016年4月1日，原被告签订《南京中南2015G67青龙山地块项目联合代理合同》，约定原告为被告开发建设的项目提供房屋代理销售服务。合同签订后，原告依约履行了义务。但双方在履行上述合同过程中，被告仅向原告支付了部分房屋代理费用，剩余部分的费用经原告多次追偿，被告至今未向原告进行支付。被告的上述行为已经严重违反了诚实信用原则，且严重损害了原告的合法权益。综上，原告提起诉讼，请求法院依法支持其全部诉讼请求。被告中南公司辩称，1.其和原告签过两份合同，2016年签过一次，2017年签过一次新的代理合同，4195766元是根据双方2016年签订的合同，双方有结算单，且其已经结算完毕，与2017年合同无关；2.2017年的佣金要根据双方2017年的合同去计算，原告依据2016年的合同主张2017年的佣金是错误的，其计算2017年的佣金为1701528元，另外原告陈述的其回款和以房抵款属实，但其还有一笔85万元的银行承兑，应予扣除；3.根据2017年1月1日签订的《南京中南山锦花苑项目联合代理合同》第八条第二款约定，原告一直没有提供销售数据明细表且没有中断时间的相关证据，原告主张2017年1月1日至10月1日之间的佣金结算请求已过诉讼时效，不应支持；4.原告没有提交结算申请，其无需承担违约责任，原告主张日万分之二的违约金不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，原告金岳公司（乙方）与被告中南公司（甲方）签订《南京中南2015G67青龙山地块项目联合代理合同》（以下简称《2016年代理合同》）一份，约定甲方委托乙方对南京中南2015G67青龙山地块项目进行销售代理。代理期限为2016年4月1日起至2016年12月31日止。期限届满后如双方继续合作的，代理佣金另行协商，并另行签订书面代理协议。乙方须于2016年3月20日按照本协议约定开始团队组建和进场工作并确保于本协议签署后三日内完成，甲方于2016年4月15日开始按照本协议约定对乙方进行考核。如乙方未能按照上述时间节点完成团队组建和进场工作的，甲方有权解除合同。项目销售指标为代理期内项目整体签约金额3亿。甲方对乙方的考核周期为整个代理期，甲乙双方针对本项目在考核周期内相应的销售指标完成率低于30%（不包括本数）的或者连续两个考核周期内相应的销售指标完成率低于40%（不包括本数）的，甲方有权解除合同并要求乙方在一个星期内退场，代理佣金按照基准佣金进行计算。注：乙方销售指标完成率=乙方周期内销售总额/周期内项目销售指标。（销售额按已签订正式商品房买卖合同的金额确定）。《2016年代理合同》第一部分协议条款第三条约定了佣金结算方式的考核指标和计提方式。3.1代理佣金由销售佣金、激励佣金及拓客佣金三部分组成。（1）基础佣金乙方针对本项目代理期内乙方客户认购房源，根据代理期内项目整体签约金额，按照对应的下述佣金比例收取销售佣金。代理期内项目整体签约金额3亿以下（不含3亿），佣金比例为0.8%，3亿（含3亿）-4亿（不含4亿），佣金比例为1%...。代理期内项目整体签约金额以预售合同约定的总价为准，包含本项目各方销售团队所接待客户的签约房源。….。3.4乙方基础佣金月度暂按照基准佣金（0.8%）进行结算，代理期满一个月内按照代理期内项目整体签约金额据实结算。《2016年代理合同》第二部分标准条款第二条约定代理佣金和结算方式：（一）代理佣金1、房屋销售成功是乙方记取代理佣金的前提。所谓销售成功是指买方与甲方签订《商品房买卖合同》，并向甲方支付全部房款（办理银行按揭的，须按揭款项全额到甲方账户）。乙方应于每月10日前向甲方提供上月房屋成功销售数据及对应的房款，乙方提供准确的销售佣金结算清单供甲方审核后，甲方按合同约定向乙方支付代理佣金。2、…。（二）结算方式。1、正式销售开始后，次月10日前乙方需与甲方确认上一个月的成功销售房屋的销售总额及确认上一个月应计提的销售佣金，对计提的销售佣金，甲方预留乙方每月计提的销售佣金的20%作为保留金，保留金在代理期满后一个月内无息支付给乙方。…。2、在双方确认上月佣金后10个工作日内，甲方按合同约定支付销售佣金予乙方，同时乙方须开具合法等额有效的中介服务发票予甲方。《2016年代理合同》第二部分标准条款第四条约定违约责任：1、…。4、甲方原因未按照本合同约定支付乙方佣金、奖励的，每延迟一日，须按照应付未付款额的万分之二向乙方支付违约金，延迟支付超过60日的，乙方有权单方面解除本合同；乙方选择解除本合同的，甲方按应付而未付代理佣金的10%支付违约金。合同签订后，金岳公司对案涉项目进行销售。金岳公司自2016年4月1日至12月31日共销售房屋162套，销售金额为419576632元，于2017年7月31日前已全款到账。根据《2016年代理合同》约定，中南公司应支付该162套房屋佣金数额为4195766元。金岳公司于2017年1月1日至12月31日销售房屋158套，销售金额为425381968元已全款到账。审理中，就金岳公司主张的2017年1月1日至2017年12月31日期间销售158套房屋的佣金计算比例，金岳公司认为根据《2016年代理合同》约定应当按照0.8%的比例计算佣金为3403056元（425381968×0.8%）。中南公司认为金岳公司该158套房屋佣金计算错误，该158套房屋系2017年销售，应当按照2017年的销售代理合同结算佣金，经其计算佣金为1701528元（425381968×0.4%）。中南公司提交署期为2017年1月1日《南京中南山锦花苑项目联合代理合同》（以下简称《2017年代理合同》）予以佐证。《2017年代理合同》第二条代理期限和销售指标约定“2.1、项目委托期限：自2017年1月1日起至2017年12月31日止。2.2、项目销售指标：受托方销售指标＝中南山锦花城2017年年度销售指标的50%。详细分解由甲乙双方根据本项目实际情况进行协商决定，甲方根据协商结果下达书面文件，乙方对此进行确认（指标分解表详见附件1）。乙方须在上述委托期限内完成前述销售指标。…”《2017年代理合同》第三条代理佣金的考核指标及提成方式约定“3.1…。3.2具体代理佣金的考核指标及计提方式为促进项目销售，提升项目的年度销售总额，甲乙双方约定在基准代理费率0.4%（基准佣金）的基础上，依据乙方销售目标的完成情况进行递增补差，具体如下：考核周期内，乙方销售指标完成率在﹤50%的，代理佣金按照0.4%进行计提；…考核周期内，乙方销售指标完成率在80%≦Ｘ≦100%的，代理佣金按照0.80%进行计提；…。注：乙方销售指标完成率＝乙方周期内销售总额／周期内甲方下达销售指标。销售额按已签订正式商品房买卖合同的金额确定…。3.5乙方代理佣金按照当月指标完成率进行结算，代理期满一个月内按照指标完成情况据实结算。”《2017年代理合同》第八条代理佣金和结算方式约定“（一）代理佣金…。（二）结算方式1、正式销售开始后，次月10日前乙方需以书面形式与甲方确认上一个月的成功销售房屋的销售总额及确认上一个月应计提的销售佣金2、甲方应于收到乙方提交的成销确认明细表后的7个工作日内完成确认，甲方逾期确认的，视为对乙方提交数据之认同。在双方确认上月佣金后7个工作日内，由乙方提前开具合法等额有效的中介服务增值税专用发票予甲方后，甲方于收到乙方提供发票后的15个工作日内，按合同约定的数额向乙方支付代理佣金。…。”《2017年代理合同》第十条违约责任约定“1、…。4、因甲方原因未按照本合同约定支付乙方代理佣金、奖励的，每延迟1日，须按照应付未付款额的万分之二向乙方支付违约金。…。”金岳公司经质证认为，1.对《2017年代理合同》的真实性无异议，但认为该合同实际签订时间为2018年12月，双方在《2016年代理合同》到期后一直没有补签合同，其一直是按照2016年的合同履行卖房义务；2.中南公司承认的4195766元结算时间是2017年7月31日，按照中南公司逻辑，如果双方2017年已经有新的合同，应该以新的合同来结算；3.其按照0.8%请款是双方有过结算，中南公司认可，其按照中南公司确认过的金额开具发票给中南公司，中南公司也实际签收；4.双方签订《2017年代理合同》只是为了结算佣金开具发票走流程而签订的形式合同，合同内容并非双方真实意思表示，内容上对双方没有约束力，是无效合同；5.中南公司对其销售了158套房屋且应向其结佣是没有异议，应该按照双方共同确定的3403056元结算佣金。金岳公司为证明其主张申请证人即其公司派驻案涉项目现场项目经理王某出庭作证，并提交发票签收单一份、王某与中南公司员工朱玲的微信聊天记录一组予以佐证，王某与朱玲的微信聊天记录显示：双方于2018年10月18日10时16分成为微信好友，朱玲于同日10时18分将“山锦花城易居代理合同”电子版发送给王某并说明“一共六份合同，盖章＋骑缝章（均为合同章），法人签字。”电子版合同内容与中南公司提交的《2017年代理合同》除盖章及手写合同编号外的其他内容一致。2018年11月8日11:09分，王某发送消息给朱玲“今天方便我把请佣的东西给你啊”朱玲回复“好的”同日，朱玲询问王某“0.8%的计算基数是跟谁协商出的结果呀”王某回复“是按照17年代理合同约定的。”“是上面协商好的”2018年11月24日下午12:28分，朱玲将开票信息发送给王某，王某询问朱玲“金额开多少啊？”朱玲回复截图信息显示“四、关于花城项目2016年9月-2018年3月代理公司（易居）付款申请…。根据双方公司协商，确定2017年签约房源佣金点数为：已算基数＊0.80%。本次结佣金额为：代理费＝425381968＊0.8%＝3403056元整。因金额较大，提前告知领导，计划本月走付款计划。附件：2016年9月-2018年3月易居成交房源确认单（签字版）”王某回复“收到”“谢谢”“美女啊，公司需要看到代理合同才能开发票。麻烦问一下合同什么时候能好”朱玲回复“要先合同盖章是吧”王某回复予以确认。2018年11月28日上午10:22分，王某微信联系朱玲“美女啊，合同盖好章通知我一下，我好拿去公司开票，谢谢”2018年12月10日下午2:15分，朱玲微信告知王某“流程好了”“我要去公司给你盖章”2018年12月13日上午9:38分，王某微信联系朱玲“好的，一会把发票送给您”朱玲于同日签收金额为3403056元的增值税专用发票。中南公司经质证对发票签收单的真实性认可，关联性不认可，认为该证据仅能证明其公司人员收到过金岳公司开具的金额为3403056元的发票这一事实，不能说明其指示金岳公司按此金额开具，也不能证明其对此金额的认可，金岳公司开具该金额发票属于其单方行为。中南公司对王某与朱玲的微信聊天记录的真实性不持异议，但认为朱玲仅为其公司项目策划人员，针对佣金提点比例等决策事项并没有公司授权或者权限，且根据微信聊天记录，针对2017年代理费用提点比例朱玲也曾提出疑问，王某回复是按照2017年签订合同确定的，聊天记录可以证明双方对2017年结佣比例存在争议，并未得到其认可。庭审中，就金岳公司2017年应当完成的年度销售指标，在《2017年代理合同》附件1并未载明，金岳公司及中南公司均未提交证据。关于中南公司已付佣金数额，审理中金岳公司认可中南公司就案涉项目已支付佣金数额为3345766元（含2017年11月21日支付790068元、2017年11月22日支付38239元、2017年9月26日以房抵款2517459元）。中南公司认为除上述款项外，其另外还支付给金岳公司银行承兑85万元，金岳公司认可收到该85万元承兑，但认为该85万元承兑系用于支付其他项目的佣金，与案涉项目无关。就该85万元承兑，中南公司提交2017年9月28日的收据复印件一张、2017年10月13日的收据复印件一份、介绍信及身份证复印件各一份、银行承兑汇票复印件9张、工商银行网上电子回单复印件一张，证明该85万承兑系当时金岳公司的授权人领取的作为花城项目的代理佣金。金岳公司经质证对上述证据的真实性不持异议，证明目的和关联性均不予认可。收据不能证明收款只能证明请款，其系根据中南公司集团财务的要求及基于回款的迫切情况下出具的收据和介绍信。2017年9月28日的收据是中南公司拿案外人南京中南新锦城房地产开发有限公司名下的“世纪雅苑”项目抵扣其代理费，其出具的收据。9张汇票载明的金额其已计入中南集团中南区域公司在“世纪雅苑”项目诉讼中，在与中南集团对账后，中南区域公司对其将该85万元承兑计入“世纪雅苑”项目不持异议。金岳公司提交：1.中南公司代理人张杰的微信聊天记录打印件一组、以房抵款协议一份，证明案涉花城项目的佣金曾用栖霞世纪雅苑的项目进行抵扣；2.南京中南新锦城公司与中南花城公司工商登记文件、裁判文书4份，证明中南公司与栖霞法院（2019）苏0113民初4302号案件中的被告南京中南新锦城房地产有限公司（以下简称中南新锦城公司）为关联公司，两公司人员混同、财务混同；证明两公司的法定代表人及监事均相同，且两公司的控股股东均是江苏中南建设集团股份有限公司，本案代理人张杰同时也是南京中南新锦城公司的法务；3.栖霞法院（2019）苏0113民初4302号案件的案卷材料，证明内容及目的是中南公司主张的85万元承兑已经在该案中予以抵扣，不能在本案中重复计算。中南公司经质证对上述证据的真实性均予以认可，证明目的不认可，微信聊天记录是针对双方之前有对佣金结算做过协商，并不能证明身份混同、财产混同；以房抵款协议是其用的另外公司的房产抵扣花城项目的佣金，主体明确、法律关系清晰，不存在财产混同；工商登记信息说明中南新锦城和中南花城都是中南集团下面的项目公司，都有关联关系但都是独立的法人，不存在身份和财产混同；四份财产文书的质证意见同上；南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）（2019）苏0113民初4302号案件的卷宗材料真实性认可，但该案以调解方式结案，当时只是大体计算了一个金额，并没有详细进行核算。在金岳公司提交的（2019）苏0113民初4302号案卷材料中，案涉双方争议的85万元承兑，金岳公司将该85万元承兑汇票作为中南新锦城公司已付款证据提交给栖霞法院，后金岳公司与中南新锦城公司就该案达成调解。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告金岳公司与被告中南公司签订的《销售代理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同全面履行。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。关于中南公司应支付金岳公司的佣金数额。就《2017年代理合同》签订时间，中南公司主张签署时间为2017年1月1日，故双方2017年佣金结算应当按照《2017年代理合同》进行结算，但结合王某与朱玲的微信聊天记录，显示中南公司员工朱玲于2018年10月份才将合同电子版发送给金岳公司员工王某，可以认定中南公司提交的《2017年代理合同》应系双方于2018年补签，故对中南公司主张该合同签署时间为2017年1月1日的意见，本院不予采纳。金岳公司主张《2017年代理合同》仅系配合其开具发票需要而签订，并非双方真实意思表示，但现有证据不足以证明金岳公司该主张，且《2017年代理合同》虽系补签，但不能据此得出并非双方当事人真实意思表示的结论，金岳公司也未举证证明《2017年代理合同》存在其他无效或可撤销情形，故《2017年代理合同》依法成立并生效，对双方均具有约束力。本案中，金岳公司提交的案涉项目现场经理王某与中南公司工作人员朱玲的微信聊天记录以及发票签收单能够相互印证，足以认定中南公司应支付金岳公司2017年销售房屋的佣金数额为3403056元（425381968＊0.8%），本院予以确认。中南公司辩称依据《2017年代理合同》，其应支付金岳公司的佣金计算比例应为0.4%，但中南公司并未举证证明其与金岳公司一致确认的金岳公司2017年应完成的销售指标，也未举证证明金岳公司2017年销售指标完成率低于《2017年代理合同》第3.2条约定的50%，中南公司主张按0.4%的比例计算金岳公司2017年的佣金依据不足，本院不予采纳。中南公司另辩称朱玲仅为其公司项目策划人员，针对佣金提点比例等决策事项并没有公司授权或者权限，结合王某与朱玲的微信聊天记录，可以确认就案涉项目结算系由朱玲代表中南公司与王某进行接洽和对接，结合朱玲2018年11月24日下午发送给王某的截图信息显示，就金岳公司2017年的佣金结算比例0.8%也是金岳公司与中南公司一致确认的结果，微信聊天记录与发票签收单内容也能够相互印证，故对中南公司该辩解意见，本院不予采纳。中南公司辩称金岳公司诉请2017年1月1日至10月1日之间的佣金结算已过诉讼时效，但双方《2017年代理合同》第八条约定，甲方于收到乙方提供发票后的15个工作日内，按合同约定的数额向乙方支付代理佣金。本案中，中南公司于2018年12月13日收到发票，中南公司应于15个工作日内也即2019年1月3日前支付欠付的2017年销售代理佣金，金岳公司主张并未超过诉讼时效，故对中南公司该辩解意见，本院不予采纳。综上，中南公司应支付金岳公司2016年和2017年佣金总计为7598822元（4195766＋3403056），扣除中南公司已支付的佣金3345766元，中南公司还应支付4253056元，故对金岳公司主张中南公司支付代理费4253056元的诉讼请求，本院予以支持。中南公司辩称双方争议的85万元承兑系支付案涉项目款项，但结合金岳公司提交的其与中南新锦城公司在栖霞法院的卷宗材料、中南新锦城公司和中南公司关联关系以及中南公司代理人与金岳公司代理人的微信聊天记录等证据足以证明该85万元承兑汇票已在金岳公司与中南新锦城之间在栖霞法院的（2019）苏0113民初4302号案件中已计算为中南新锦城公司的已付款，现中南公司主张该85万元承兑计算为案涉项目的已付款于法无据，本院不予采纳。关于金岳公司主张中南公司自2019年1月1日起按照日万分之二的标准支付欠付代理费违约金至实际还款之日止。法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方《2017年代理合同》第十条约定因甲方原因未按照本合同约定支付乙方代理佣金、奖励的，每延迟1日，须按照应付未付款额的万分之二向乙方支付违约金。中南公司应于2019年1月3日前支付欠付的2017年销售代理佣金，中南公司逾期支付，应承担违约责任，故对金岳公司的该项诉讼请求，本院予以部分支持。中南公司辩称金岳公司没有提交结算申请，其不存在违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京中南花城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京金岳房地产销售有限公司代理费4253056元及逾期付款违约金（以4253056元为基数，自2019年1月4日起按照日万分之二的标准计算至实际付清之日止）；二、驳回原告南京金岳房地产销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费41968元，财产保全费5000元，合计46968元，由被告南京中南花城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄祝祯人民陪审员  吕均东人民陪审员  李欣敏二〇二〇年六月十七日书 记 员  刘 星