北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4747号原告（反诉被告）：常秋旭，男，1989年4月10日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京盛世博艺科技发展有限公司，住所地北京市昌平区西关路南侧昌平镇委院内2号楼。法定代表人：徐春明，总经理。原告（反诉被告）常秋旭与被告（反诉原告）北京盛世博艺科技发展有限公司（以下简称盛世博艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常秋旭及被告盛世博艺公司的法定代表人徐春明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常秋旭向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付拖欠房租押金5500元；2.判决被告支付拖欠工商地址押金6000元；3.判决被告返还涉案房屋内原告的设备；4.判决被告支付扣押设备造成的损失按每日200元计算至判决之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月17日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市昌平区鼓楼西街×号楼×层的一个独立房间，租期为2019年2月22日至2020年2月21日，租金66000元。合同签订之后，原告另行支付了房租押金5500元，工商地址押金6000元。2019年12月，原告告知被告不再续租，准备退租。但受新冠肺炎疫情的影响，原告无法按照合同及时搬离涉案房屋。被告拒绝协商，将涉案房屋换锁，且拒绝退还押金。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告盛世博艺公司辩称，不同意退还原告房租押金和工商注册地址押金。原告违反了《房屋租赁合同》中的约定，没有在合同到期前60日向被告书面申请退房，属于违约。原告只是在2020年1月26日疫情出现后以微信方式告知被告，并且没有按照合同约定将工商注册地址变更迁移走。原告的办公用品和设备还继续占用涉案房屋。新冠肺炎疫情属于公共卫生事件，原被告双方各自都有损失，原告自己造成的损失应该自己承担。2020年4月10日原告来涉案房屋办理退房，已经和被告确认支付《房屋租赁合同》期限以外的实际占用房屋的房租费用，后原告自己反悔。被告没有扣押原告的设备，是原告没有结清房屋租金和水电费，在结清上述费用后可以将设备搬走。反诉原告盛世博艺公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判决常秋旭支付三个月房屋占有使用费16500元；2.判决常秋旭支付拖欠水电费1269元；3.反诉诉讼费由常秋旭承担。事实与理由：常秋旭在《房屋租赁合同》到期前没有按照合同约定提前书面申请办理退房手续，而且在合同到期后继续占用涉案房屋。常秋旭已经和我公司协商承诺结清《房屋租赁合同》期限外的房租，后以疫情为由反悔。现常秋旭还继续实际占用涉案房屋和工商注册地址，且一直拖欠水电费至今，故提起反诉。反诉被告常秋旭辩称，不同意盛世博艺公司的反诉请求。2019年12月我就跟盛世博艺公司说不再续租，是口头说的，有证据显示的是2020年1月26日在微信上提出退房。疫情期间双方沟通未果，我当时协商的意见是我什么时候回北京就把东西搬出去，占用多长时间我就给多长时间的房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2019年2月17日，盛世博艺公司（出租方、甲方）与北京小馒头文化有限责任公司（承租方、乙方，以下简称小馒头公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京昌平鼓楼西街×号楼×一个独立房间（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积约96平方米。租赁期限为1年，即自2019年2月22日至2020年2月21日，合同到期后乙方具有优先承租权。乙方租用的房屋作商业用途，乙方不得利用租赁房屋从事违法活动。在租赁期间，乙方若对房屋进行转租或改变用途应事先取得甲方书面同意。房屋年租金66000元（包含物业、取暖费），房租每三个月交纳一次，每个月交纳100元水费和保洁费，房屋租赁费提前15天预交，以此类推。甲方已于2019年2月17日将出租房屋交付乙方使用。乙方使用的电费由乙方承担，按物价部门及有关部门规定的价格计费，缴费方式为每月付费。第11条合同的延续及优先权：本合同有效期届满，乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前两个月向甲方提出续租要求。甲、乙双方就续租达成协议的，必须重新签订合同。第12条善后条款：合同到期时，甲、乙双方未达成续租协议，乙方应于本合同到期日前腾空、清理干净，交回房屋并保证房屋内部设施的完好（正常损耗的除外），将房屋恢复起租时的状态，房间内损坏及物品照价赔偿，同时结清应当由乙方承担的各项费用。第13条违约条款：甲、乙双方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。1、租赁期间，甲、乙双方都不得借故提前解除合同，如甲方确需解除合同，应提前60天以正式书面方式通知乙方；否则，必须赔偿给乙方造成的损失，并赔付给乙方两个月房租的违约金。2、如乙方提前退房的，应提前60天以正式书面方式通知甲方；否则，赔偿给甲方所造成的损失，并支付违约2个月的房租；房屋抵押金及工商注册押金不退；3、乙方合同到期不继续租赁房屋，必须提前15天把在本写字楼使用的工商注册地址迁移出本写字楼，否则甲方不予退还房屋抵押金和使用工商注册地址押金。合同还约定了其他内容。《房屋租赁合同》签订后，盛世博艺公司将涉案房屋交付给小馒头公司使用，小馒头公司分别于2019年2月17日和2019年3月19日支付盛世博艺公司房租押金5500元和工商地址押金6000元。小馒头公司已经将2020年2月21日前的房屋租金支付完毕，水费和保洁费支付至2019年7月31日。截至2020年5月5日，小馒头公司使用涉案房屋产生电费269元。2020年1月26日，小馒头公司的法定代表人常秋旭通过微信与盛世博艺公司的法定代表人徐春明联系，称合同到期后不再续租。之后双方就合同到期后租金的支付、房屋的腾退、工商地址的迁出等事宜进行协商。双方的微信聊天记录显示，常秋旭：“现在新型肺炎疫情特别厉害，我回北京的时间无法确定，咱们的合同期限能不能商量一下”。“我这一两天就把房子里的东西搬走，搬完后咱们结算下租金”。“我想着搬完后一起结算，您看怎么样？”徐春明：“对不起，不可以”。徐春明：“我们这里没有扣押你的物品的意思，希望你赶紧把房租交了，把你的东西搬走，然后你把占用的工商注册地址变更走”。2020年4月6日，盛世博艺公司将涉案房屋换锁，小馒头公司无法进入涉案房屋。小馒头公司的电脑、摄像设备、打印机、文件柜等物品还在涉案房屋中。2020年5月6日，小馒头公司的工商登记信息注销。另查一，小馒头公司为自然人独资的有限责任公司，常秋旭为该公司的唯一股东和法定代表人，该公司的注册地址为北京市昌平区城北街道鼓楼西街12号楼三层22-2，即本案的涉案房屋。本案审理过程中，常秋旭表示根据《房屋租赁合同》的约定，其需要在合同到期前将小馒头公司的注册地址从涉案房屋中迁走，但是其没有其他地址可以迁入，故直接办理了公司注销手续。常秋旭称在申请办理注销手续时没想到就《房屋租赁合同》会产生争议，所以没有清算完毕就将小馒头公司注销了，后因与盛世博艺公司未协商一致才产生了本次诉讼。现本院根据常秋旭的申请，将其列为本案的原告。另查二，涉案房屋产权人为北京市昌平一建建筑有限责任公司，盛世博艺公司通过租赁关系取得涉案房屋使用权。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、收据、房屋所有权证、企业注销登记材料等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，小馒头公司与盛世博艺公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人均应依约履行。关于本案当事人主体问题。小馒头公司的工商信息于2020年5月6日注销，小馒头公司自此丧失法人主体资格。常秋旭作为小馒头公司的唯一股东，其应在小馒头公司注销之前对公司的债权债务进行清算。现常秋旭主张小馒头公司与盛世博艺公司就《房屋租赁合同》产生争议，盛世博艺公司在本案中亦提起反诉，显然小馒头公司的债权债务尚未清算完毕。本案审理过程中，常秋旭申请作为《房屋租赁合同》中小馒头公司权利义务的承继者，作为本案的原告参加诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条的规定：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。依据上述规定，常秋旭作为小馒头公司的唯一股东，负有在公司注销前进行清算的义务，现公司未经清算即办理注销登记，小馒头公司享有的债权应由常秋旭继承，同时常秋旭应对小馒头公司的债务承担责任。关于合同期限何时届满的问题。《房屋租赁合同》中约定合同于2020年2月21日到期。2020年1月26日，常秋旭与盛世博艺公司联系表示不再续租，合同到期后终止。虽然2020年2月21日之后常秋旭仍然占有涉案房屋，但从双方的微信聊天记录可以看出，双方是在沟通何时腾退房屋、何时办理工商地址迁出手续及房屋租金的结算，且根据《房屋租赁合同》的第11条的约定，如果续租必须重新签订《房屋租赁合同》。故本院认为，2020年2月21日之后不应认定为双方对续租达成了一致意见，双方为租期届满后的清算关系。故双方之间的《房屋租赁合同》于2020年2月21日到期后租期届满，合同终止。关于支付占有使用费的问题。房屋租赁合同到期后，常秋旭因受新冠肺炎疫情管制影响无法及时取回放置在涉案房屋内的物品，在本案审理过程中，常秋旭同意向盛世博艺公司支付占有使用费，对此本院不持异议。关于支付占有使用费的期间，本院考虑疫情因素，酌情确定给付期间为2020年2月22日至2020年4月21日，占有使用费的标准，本院参照《房屋租赁合同》中月租金5500元予以认定。关于盛世博艺公司是否应退还常秋旭房租押金和工商地址押金。根据双方合同约定，如承租方提前退房，应提前60天以正式书面方式通知出租方，否则房屋抵押金及工商注册押金不退。盛世博艺公司主张常秋旭未按照合同约定提前60日通知其退房，构成违约。对此本院认为，《房屋租赁合同》第13条第2款约定的是“乙方提前退房”，但本案中常秋旭是在合同到期后表示不再续租，并非是在合同履行期内解除合同，故本院对盛世博艺公司主张常秋旭构成违约的主张不予采信。盛世博艺公司主张常秋旭未在合同到期日前办理工商地址迁出手续，同上述理由，常秋旭确受疫情影响无法及时办理相关手续，故本院认为常秋旭不构成违约。因此，盛世博艺公司应退还常秋旭房租押金和工商地址押金共11500元。关于水费、保洁费和电费问题。本案庭审中双方均认可常秋旭使用涉案房屋产生的电费为269元，水费和保洁费已支付至2019年7月31日，对此本院不持异议。根据《房屋租赁合同》的约定，水费和保洁费为按月定额支付，每月100元。故常秋旭还应支付合同租赁期间以及合同到期后占用房屋期间（自2019年8月1日至2020年4月21日）的水费、保洁费870元。盛世博艺公司反诉请求中过高的部分，本院不予支持。关于涉案房屋内物品的搬离。因双方合同终止，盛世博艺公司也已将涉案房屋换锁，现涉案房屋在盛世博艺公司的控制之下，故不存在涉案房屋返还的问题。但常秋旭的办公用品和设备还存放于涉案房屋中，常秋旭在与盛世博艺公司结算完毕占有使用费、押金、水费、保洁费和电费后应将涉案房屋中归其所有的物品自行搬离。如常秋旭未按照本判决确定的期限搬离涉案房屋内的物品，对于逾期产生的占有使用费盛世博艺公司可另行主张。因盛世博艺公司已将涉案房屋换锁，故其对常秋旭搬离相关物品应予以配合。关于常秋旭主张盛世博艺公司支付扣押设备造成的损失，未提交相应证据予以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第五十八条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常秋旭于本判决生效之日起七日内支付北京盛世博艺科技发展有限公司自2020年2月22日至2020年4月21日期间的占用使用费11000元；二、常秋旭于本判决生效之日起七日内支付北京盛世博艺科技发展有限公司自2019年8月1日至2020年4月21日期间的水费、保洁费870元；三、常秋旭于本判决生效之日起七日内支付北京盛世博艺科技发展有限公司电费269元；四、北京盛世博艺科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还常秋旭房租押金和工商地址押金共计11500元；五、自本判决主文第一、二、三、四项确定的义务履行完毕之日起七日内，常秋旭办理涉案房屋内物品的搬离和腾退手续，北京盛世博艺科技发展有限公司应予以配合；六、驳回常秋旭的其他诉讼请求；七、驳回北京盛世博艺科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44元，由北京盛世博艺科技发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费122元，由北京盛世博艺科技发展有限公司负担70元，已交纳；由常秋旭负担52元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王辉二〇二〇年六月十一日法官助理 张欣书 记 员 刘璐