北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异85号异议人（被保全人）：广东宜华房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区莲上镇莲东路莲上综合楼北幢南起第9号房屋。法定代表人：周海星，总经理。委托代理人：兰宗麟，广东金领律师事务所律师。委托代理人：黄桂洪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。申请保全人：杜日利，男，1970年10月24日出生，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。委托代理人：刘洪备，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。本院在审理杜日利与广东宜华房地产开发有限公司（以下简称宜华房地产公司）等民间借贷纠纷一案过程中，本院依据杜日利的财产保全申请，查封了宜华房地产公司名下权证号为：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、汕国用（2007）字第XXXX号的地块（以下简称涉案地块）。宜华房地产公司以超标的查封为由向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人宜华房地产公司述称，请求解除对宜华房地产公司名下粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块的查封。事实与理由：法院2019年10月29日作出（2019）京01民初444号民事裁定书，裁定冻结宜华房地产公司等被申请人名下相应价值的财产，限额为131733333.33元，法院查封了宜华房地产公司名下三宗国有建设用地使用权。一、本案超标的查封是事实。经宜华房地产公司委托评估，前述土地使用权现阶段市场价值高达3211710000元。法院查封的财产价值远超杜日利提出请求的范围，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2001）》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019）》第四十一条，在杜日利并未提出足以反驳该评估报告的证据或者理由且未申请重新评估的情况下，宜华房地产公司提供的评估报告应当作为证据使用。对于是否超标的查封的审查，应限于查封标的的价值是否超出保全申请金额，与被查封人是否涉及其他案件、债务、工程款优先权、工人工资或可能流拍均无关。二、超标的查封已对宜华房地产公司的生产造成了严重不良影响和重大损失。杜日利针对宜华房地产公司的诉讼请求为承担保证责任，被查封的土地使用权并非与案件相关财物，查封行为违反了民事诉讼法第一百零二条的规定，对于超标的查封财产，应予以解除查封措施。对于权证号为粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号的地块，宜华房地产公司已经投入巨额资金进行开发建设，上盖物业已具备预售条件，原已准备申请预售证，但因法院查封，导致无法领取预售证，给宜华房地产公司造成了巨大的经济损失和资金压力。受新冠疫情影响，房地产行业销售受到巨大冲击，希望法院按《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第九条的精神，解除对粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块的查封。三、查封汕国用（2007）字第XXXX号地块已足以覆盖杜日利的诉讼标的，解封粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块有利于宜华房地产公司恢复生产，符合最高人民法院于2019年12月16日发布的《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中有关“合理选择执行财产”、“严禁超标的查封”的司法精神。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，对于被查封财产属于不可分物的，只有在被执行人无其他可供执行的财产或其他财产不足以清偿债务的情况下才可以查封，粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块包括已建二、四期物业和正在建设的六期物业，属于全体上盖物业业主共用土地的不可分物，在宜华房地产公司有其他足额财产的情况下，依法不得予以查封。为支持其主张，宜华房地产公司向本院提交涉案地块的评估报告作为证据。杜日利辩称，申请查封时参照了同一区域的土地价格进行的查封，所以不存在超标的查封的情况。一、杜日利债权金额仍未受偿的情况下，将会继续增加，认定是否超标查封要考虑主债权、利息、违约金、赔偿金以及其他实现债权而支出的合理费用，同时对于查封的不动产是否有其他影响债权实现的权利，例如建设工程款优先受偿权、工会会费、员工工资、社保费用、流拍后的价格等。杜日利的债权至今未受偿本息合计10981万元，其中本金9500万元，利息计算至2020年1月为1831万元，该金额一直未偿还，还会继续增加。二、应按照杜日利提交的评估报告确定已查封地块的价值，因宜华房地产公司等被告不履行还款义务，查封的土地必然拍卖，作为债权人实现债权以最后拍卖价格为准，而不是市场交易价格。三、权属证号为粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块项下存在1.9亿元银行抵押，该地块的变现价值应扣除受偿顺序在先的抵押债权金额。四、宜华房地产公司存在未决诉讼及财产保全案件。五、如果宜华房地产公司存在拖欠工程款及税收、员工工资及社保等法定优先受偿债权的情形，则已查封的地块的处置剩余价值会大打折扣，如贸然解封可能使杜日利的债权难以实现。杜日利的债权数额至少要增加一年以上。六、粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块已办理预售，便于执行，请求法院继续查封粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块。为支持其主张，杜日利向本院提交涉案地块的土地价值咨询报告作为证据。本院经审查查明：2019年10月29日，杜日利向本院提出财产保全的申请，保全限额为131733333.33元。同日，本院依据杜日利的诉讼财产保全申请作出（2019）京01民初444号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人宜华企业（集团）有限公司、广东宜华房地产开发有限公司、浏阳宜泰房地产开发有限公司、刘绍喜、王少侬、刘绍香、刘绍生、刘壮青、汕头市龙湖区富祥投资有限公司、深圳市前海新富阳实业有限公司、宜华生活科技股份有限公司、宜华健康医疗股份有限公司在银行的存款或者查封、扣押上述被申请人名下相应价值的财产，限额为131733333.33元。”执行过程中，本院于2019年11月5日冻结了宜华房地产公司名下在交通银行×××账户内存款275548.39元、×××账户内存款33388.56元。同日，本院冻结了宜华房地产公司在中国银行XXXX账户内存款1371.92元。2019年11月21日，本院作出（2019）京01民初444号协助执行通知书，查封宜华房地产公司名下土地证编号为：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、汕国用（2007）字第XXXX号的地块，查封期限三年，自2019年11月21日起至2022年11月20日止。在本院异议案件审查过程中，双方均表示本案诉讼本金已由1.3亿余元变更为9500万元。另查，2019年4月16日，抵押人宜华房地产公司与抵押权人中国光大银行股份有限公司深圳西丽支行签订最高额抵押合同，内容为：抵押人所担保的主债权为，依据《综合授信协议》抵押权人与受信人签订的全部具体授信业务合同或协议项下发生的全部债权，所担保的主债权最高本金余额为《综合授信协议》约定的最高授信额度，即人民币20亿元整其中的人民币601158700元。抵押物的数量、价值等详细情况由本合同项下的抵押物清单载明。上述抵押物清单中包括本案中涉及的土地使用权证证号为粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、建设用地规划许可证：[2014]汕规地字第XXXX号、汕规函[2015]XXXX号、汕规函[2015]XXXX号、建设工程规划许可证：[2017]汕规龙建字第003号（变更之一）、建筑工程施工许可证：×××的上盖建筑物，抵押价值为1.9亿余元。再查，根据宜华房地产公司提交的土地（咨询）估计报告[编号：深国咨咨字（2019）（估）字ZX第0128号、深国咨咨字（2019）（估）字ZX第0129号、深国咨咨字（2019）（估）字ZX第0130号），受托估价单位：深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司，提交报告日期2019年12月17日],主要内容为：证号：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号的地块地价为194789.05万元；证号：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号的C01-02C01-03C01-04C01-05C01-06C01-07C01-08地块地价为7829.64万元；证号：汕国用（2007）字第XXXX号的用地价值为118553.95万元。根据杜日利提交的土地价值咨询报告(编号：深世鹏咨字第CQ20191224089号，受托咨询单位：深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司，提交咨询报告日期2019年12月25日)，主要内容为：证号：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号宗地的总地价为444874800元、净值为399741193元；证号：汕国用（2007）字第XXXX号宗地的总地价为404265589元，净值为363251883元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”被执行人以明显超标的额查封为由提出执行异议请求解除查封的，人民法院应当先行对是否明显超标的额作出判断；确属明显超标的额的，应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。至于采取哪些措施消除明显超标的额查封的状态，属于执行实施部门根据具体案情自由裁量的范围，不应在执行异议、复议程序中确定。本案中，杜日利申请保全的限额为131733333.33元。而根据双方提交的证据显示，查封已明显超出标的额。综上所述，宜华房地产公司主张的明显超标的额查封的异议理由成立，执行实施部门应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：一、广东宜华房地产开发有限公司异议成立；二、本院执行实施部门采取措施消除明显超标的额查封的状态。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长 娄玉玲审 判 员 冯更新审 判 员 栗俊海二〇二〇年六月十五日法官助理 赵 翔书 记 员 徐文影