北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5901号原告（反诉被告）：北京中熙正泰中医诊所有限责任公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号3号楼C座2层商业-46。法定代表人：孙立，总经理。委托诉讼代理人：续延，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，北京国旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆港城（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人:田国君，经理。委托诉讼代理人:刘晓东，男，1984年10月17日出生，汉族，陆港城（北京）投资管理有限公司法务，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京中熙正泰中医诊所有限责任公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人续延、白杨，被告的委托诉讼代理人刘晓东出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认2016年11月18日签订的合同编号为LPC-116（101-105）号《租赁合同》、2017年4月1日签订的《合同权利义务之转让协议》及2018年1月10日签订的合同编号为LPC-116（101-105）-001号《补充协议一》于2019年9月29日解除；2、判令被告向原告返还履约保证金440239.28元、物业保证金83855.1元、装修保证金3万元；3、判令被告向原告返还2019年9月30日至2019年10月18日的房屋租金108318.66元；4、判令被告向原告返还2019年9月30日至2019年10月18日的物业费17702.74元。事实与理由：2016年11月18日，被告（甲方）与杨xx（乙方）签订合同编号为LPC-116（101-105）号《租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区管庄路116号一层xxxx号房屋（以下简称涉租房屋）租与乙方，租赁期限为5年，自2016年11月20日至2021年11月19日，其中免租期60天，自2016年11月20日至2017年1月18日止；租金标准为计租面积574.35平方米，8.4元/平米/天，年租金标准为1760957.1元，租金自免租期届满之次日开始计算，租金每两年递增一次，递增比例为10%，租金不含物业费；租金支付方式为季付，首期租金乙方应于本合同签订之日支付给甲方，以后每期租金乙方于该租期开始前提前15天付清；乙方应于签订本合同当日向甲方支付履约保证金440239.28元；甲方于2016年11月20日将上述场地交付乙方。2017年4月1日，被告、杨xx及原告签订《合同权利义务之转让协议》，约定杨xx将《租赁合同》项下的权利义务一并转让至原告。2018年1月10日，原告与被告就“租金标准”又签订了合同编号LPC-116（101-105）-001号《补充协议一》，约定年租金标准变更为1865775.98元。合同签订后，原告即依约向被告支付履约保证金及首期租金，并在租赁期内按时向被告支付租金及各项费用，无拖欠情形。但被告并未按合同约定履行义务，经常无故阻碍承租人正常使用承租房屋，导致双方多次发生冲突，对原告正常经营活动造成严重影响。被告行为已严重损害原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，关于原告第一项诉讼请求，双方签订的所有合同及补充协议，被告均同意解除，但解除时间应是2019年12月4日，解除事由是原告存在根本违约行为导致合同目的无法实现，被告有权依据合同约定解除合同。被告并不存在违约行为。关于原告其他三项诉讼请求，因其无权解除合同，故均不同意。双方签订合同后，原告本应按照合同约定交纳租金及物业费，其应于2019年10月3日支付第十二计租周期即2019年10月19日至2020年1月18日的租金及物业费，但至今未支付，构成违约。2019年9月17日，原告向被告提交书面退租申请，声称因其经营的中医门诊经营不善，难以维持高额房租，故申请提前退租，当时被告已口头告知其擅自退租属于根本违约，应承担违约责任。同时，2019年9月20日，被告向原告发送答复函，告知其擅自退租应承担违约责任。此后原告在未经被告同意的情况下，私自搬离涉租房屋内的物品，并于2019年10月8日开始擅自停止营业。根据合同约定，其擅自提前退租，停止营业，导致合同目的无法实现，构成根本违约。2019年12月4日，被告向原告工商注册地址及杨xx的户籍地送达了合同解除通知函，通知其合同于2019年12月4日解除。被告向本院提出反诉请求：1、判令确认双方之间的《租赁合同》及《补充协议一》于2019年12月4日解除；2、判令原告向被告支付2019年10月19日至2019年12月4日期间的租金264275元；3、判令原告向被告支付2019年10月19日至2019年12月4日期间的物业管理费43191.12元；4、判令原告支付逾期缴纳租金的违约金289700元（以原告欠付的第十二计租周期租金513088.39元为基数，按照日千分之五，从2019年10月19日计算至2019年12月4日共47天；以欠付的2019年10月19日至2019年12月4日期间的租金264275元为基数，按照日千分之五，从2019年12月5日暂计算至起诉之日）、逾期支付物业管理费的违约金47348.25元（以欠付的2019年10月19日至2019年12月4日期间的物业费83855.1元为基数，按照日千分之五，从2019年10月19日计算至2019年12月4日共47天；以43191.12元为基数，按照日千分之五，从2019年12月5日暂计算至起诉之日）；5、判令原告向被告支付免租期内租金306702.89元；6、判令原告向被告支付违约金373155.19元（按照首个租赁年度租金总额的20%主张）；7、判令原告支付自2019年12月4日至2020年12月26日的场地占用使用费258652.77元；8、判令原告立即将其工商企业注册地址变更迁移出涉租房屋，支付自2019年12月27日起至办理工商注册地址变更迁移之日的实际场地占用费（以日租金标准9.79元/平米/天的两倍即19.58元/平米/天计算）。事实与理由：2016年11月18日，被告与杨xx签订《租赁合同》，约定杨xx承租被告的涉租房屋，计租面积574.35平方米，租赁期限5年，自2016年11月20日至2021年11月19日。2017年4月1日，被告、杨xx及原告签订《合同权利义务之转让协议》，约定杨xx将《租赁合同》项下的权利义务一并转让至原告。此后签署了《补充协议一》。合同约定，原告应于2019年7月3日支付第十一计租周期的租金、物业管理费，并于2019年10月3日支付第十二计租周期的租金、物业管理费；逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过7日的，且经被告书面通知后2日内仍不履行支付义务的，被告有权解除合同；租赁期限内，原告擅自提前退租的，及有其他违约情形的，自被告发出租赁合同解除通知之日起，本合同即行解除，被告有权另行向他人出租。自双方签订合同以来，被告始终秉承“诚信友好，互惠互利”之原则与原告履约，但原告却存在多项违约行为，具体如下：第一、原告迟延支付第十一计租周期的租金、物业管理费。2019年7月9日，被告通过现场送达、EMS邮寄等方式向原告送达《催款函》，原告签收后并未在2日内向被告履行付款的义务。另，原告本应于2019年10月3日支付第十二计租周期的租金、物业管理费，但至今未付，该逾期付款行为已构成根本违约。第二、2019年9月17日，原告向被告递交退租申请书，在申请书中表明其因常年经营不善，难以维持高额房租，将于2019年9月底提前终止房屋租赁合同。被告收悉后，于2019年9月24日通过现场送达、EMS邮寄方式向原告送达《关于租赁期限未满，擅自退租之答复函》，明确答复原告：在合同期限届满前，原告自行擅自退租的行为，构成根本违约，被告将按照合同约定追究其相关违约责任。但原告对此并未引以为戒，反而在未经被告书面同意的情形下，于2019年10月8日擅自停止营业，承租场地暂停营业，达数月之久，给周围商户造成负面影响，该行为已违反《租赁合同》之规定，构成根本违约。自签署主合同以来，对于双方履约过程中的相关事宜，被告始终积极与原告沟通商洽，但原告却未按照合同约定履行相关义务，该行为已严重违反合同的相关约定，给被告造成重大经济损失及负面影响。原告严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，被告有权解除双方之间的合同，同时，有权要求原告支付欠付的相关款项，并承担违约责任。综上，被告主张的诉讼请求于事实相符，于法律有据。特诉至法院，请求依法判决支持被告全部反诉请求。原告对被告的反诉请求答辩称，关于被告第一项反诉请求，原告实际于2019年9月29日解除了双方之间的合同；关于第二至四项反诉请求，由于合同已于2019年9月29日解除，此后的租金、物业管费并未发生，被告并不欠付任何租金、物业管理费，不同意支付；关于第五、六项反诉请求，合同目的无法实现是因被告未履行合同义务所致，同时，合同约定的违约金比率过高，且与第四项反诉请求重复主张，不同意支付；关于第七项反诉请求，不同意支付；关于第八项反诉请求，合同中对此并无约定，不同意支付。即使被告不认同原告所述的合同于2019年9月29日解除，其表示于2019年10月8日发现原告搬离，2019年12月5日就收回了涉租房屋，其请求的后半部分的违约金及第七项反诉请求都是没有依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年11月18日，被告（甲方）与杨xx（乙方）签订合同编号为LPC-116（101-105）号《租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2016年11月20日至2021年11月19日，其中免租期60天，自2016年11月20日至2017年1月18日止；租金标准为计租面积574.35平方米，8.4元/平米/天，年租金标准为1760957.1元，租金自免租期届满之次日开始计算，租金每两年递增一次，递增比例为10%，租金不含物业费；租金支付方式为季付，首期租金乙方应于本合同签订之日支付给甲方，以后每期租金乙方于该租期开始前提前15天付清；乙方应于签订本合同当日向甲方支付履约保证金440239.28元；租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方十个工作日内无息退还给乙方，如有延迟应支付所欠费用万分之五的滞纳金；租赁期满或合同解除后，若乙方在承租场地内注册工商企业或个体工商户的，则乙方应自租赁期满或合同解除后15个工作日内将工商注册地址变更迁出，待变更完成后甲方将按照本条第二款办理退还履约保证金的相关事宜。甲方于2016年11月20日将上述场地交付乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金超过7日的，且经甲方书面通知后2日内仍不履行支付义务的；2、乙方拖欠除租金以外的其他应交费用超过7日的，且经甲方书面通知后2日内仍不履行支付义务的……8、租赁期限内，乙方擅自提前退租的（此为第十五条第四款）；乙方迟延支付租金或其他费用的，每迟延一日，应支付欠付费用千分之五的滞纳金；乙方违反本合同第十五条第四款约定的，乙方同意赔偿甲方的损失，并向甲方支付首个租赁年度租金总额的20%的违约金，同时，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，已收的保证金及其他款项，甲方有权不予退还。租赁期内，如提供乙方免租期的，乙方应向甲方支付免租期内的租金。合同附件四中约定：乙方应按照每天每平米1.6元的标准向甲方支付物业管理费；乙方应自本合同签订之日向甲方交纳167710.2元物业管理费（跟租金同步押三付三）。2017年4月1日，原告（甲方）、被告（丙方）及杨xx（乙方）签订《合同权利义务之转让协议》，约定：甲乙双方同意自本协议签订生效之日起，乙方将其在《租赁合同》项下的权利义务一并转让至丙方，甲方有权要求丙方按照主合同约定履行相关权利义务；丙方为依法设立并有效存续的企业，其有权受让主合同项下原归属于乙方的权利义务。自本协议签订生效之日起，丙方同意受让《租赁合同》项下原归属于乙方之权利义务，并按照《租赁合同》约定向甲方履行支付相关租金、费用的义务，行使承租场地的权利；乙方承诺：自《租赁合同》项下的权利义务转让至丙方后，若丙方存在违反《租赁合同》约定之情形需承担相应违约赔偿责任的，乙方应与丙方一并向甲方承担连带责任；乙丙方同意：自本协议签订之日起，甲方收取的乙方相应款项（如预付租金、履约保证金、押金等若有），均抵作丙方向甲方预付的相应租金、履约保证金、押金，故丙方无需另行缴纳该相应的款项，甲方亦无需向乙方退还该预付款项；本协议自甲乙丙三方签订盖章之日起生效。2018年1月10日，原告与被告签订《补充协议一》，约定本协议签订后，《租赁合同》第六条租金（一）租金标准变更为：“租金标准：本租赁期限内，计租面积（按建筑面积（含公摊面积）计算）为574.35平米，计租标准为：8.90元/天/平米（含税），年租金标准为1865775.98元/年，租金自免租期届满之次日开始计算，租金每两年递增一次，递增比例为10%，自第三年开始递增。”合同签订后，原告按约向被告支付了履约保证金440239.28元、物业保证金83855.1元、装修保证金3万元，向被告支付租金至2019年10月18日，此后未再支付租金。原告称被告存在如下违约行为：1、2019年7月25日，原告员工要将其个人物品从涉租房屋搬走，受到被告强制阻挠，双方发生口角和肢体冲突；2、涉租房屋东面有一个大门，其中一扇门锁不上，原告要求被告的物业进行维修，但其一直未维修，导致冬天会往室内进风，导致室内温度过低；3、涉租房屋有一个理疗室，其承租期间有一个洗手盆漏水，原告找被告进行维修，但被告一直未维修，原告只能自己进行维修；4、被告员工经常到原告店内拿药，用原告的研磨机磨自己的药，但从不付钱，由于次数太多，影响了原告正常经营。原告称因被告上述违约行为，影响了原告正常经营，导致合同目的无法实现，其于2019年9月29日将其所有物品从涉租房屋搬离，并于2019年10月2日将房屋钥匙交还给了被告。被告否认其存在原告所述的违约行为，称原告所述的情节均不存在。诉讼中，原告未就其主张的被告上述违约行为予以举证证明。被告称原告于2019年9月底未经被告同意搬走部分物品，并于2019年10月初搬走部分物品，被告于2019年10月8日发现涉租房屋被锁，于2019年12月4日向原告发送解除合同通知书，此后由于有人想承租该房屋，被告于2019年12月26日将涉租房屋收回，并于2020年1月1日将涉租房屋另行出租。原告提交其工作人员与被告工作人员于2019年10月2日的谈话录音，主要内容为原告工作人员向被告工作人员交还了涉租房屋钥匙，以证明其于2019年10月2日将涉租房屋钥匙交还给被告。经询，原告未能明确录音中对话人员的具体信息。被告对该证据真实性不予认可，称录音中非被告工作人员。被告提交原告的负责人于2019年9月17日向被告当面送达的名为《致陆港城物业》的函件，主要内容为原告称因常年经营不善，难以维持高额房租，于2019年9月底提前终止双方之间的租赁合同，提出退租书面申请，希望与被告共同协商办理退租事宜。该函件盖有原告公章，落款日期为2019年9月17日。原告对此不予认可，称其未向被告提交过该份函件。被告表示其于2019年9月20日通过当面送达及向原告注册地址邮寄的方式向原告送达了《关于“租赁期限未满，擅自退租”之答复函》，就此提交邮单及邮单查询单（因拒收未送达成功）、有原告工作人员签收的《关于“租赁期限未满，擅自退租”之答复函》为证。原告对此不予认可，称其未收到过该函件。被告表示其于2019年12月4日向原告涉租房屋及原告法定代表人孙立的户籍地邮寄《关于中熙正泰解除之通知函》，就此提交邮单及邮单查询单（均被退回）为证。原告称其并未收到上述函件。原告称由于双方于2019年9月29日协商一致解除合同，后被告反悔，不同意解除合同，而原告实际于2019年9月29日搬离涉租房屋，故要求双方之间的合同于2019年9月29日解除。被告则认为双方之间的合同于2019年12月4日解除。诉讼中，原告将其工商注册地址迁移出了涉租房屋。经查，涉租房屋所在的项目系由北京市保障性住房建设投资中心投资建设，由被告承租后对外出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订《合同权利义务之转让协议》后，《租赁合同》的合同主体即变更为原告（承租人）与被告（出租人）。原告与被告之间的《租赁合同》、《合同权利义务之转让协议》、《补充协议一》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。双方主要争议焦点在于：一、谁是违约方；二、合同解除日期。关于争议焦点一，原告称被告存在阻挠原告员工搬离物品、不维修房屋内设施、被告员工拿药不付钱等违约行为，但被告予以否认，原告未就其主张举证证明，本院难以采信。根据双方之间的合同约定，原告应于2019年10月3日支付第十二计租周期即2019年10月19日至2020年1月18日的租金，但其至今未付，并搬离了涉租房屋，构成违约。关于争议焦点二，原告系违约方，其于2019年9月29日将物品搬离涉租房屋的行为，并不产生解除合同的效力。原告搬离涉租房屋，提前退租，被告作为守约方，有权依据合同约定行使合同解除权，解除双方之间的合同。关于合同解除的时间，原告称其于2019年10月2日将涉租房屋钥匙交还被告，被告予以否认，原告提交的谈话录音不足以证明其主张，本院对原告所述不予采信。被告称其于2019年10月8日发现涉租房屋被锁，而此前被告已得知原告欲搬离涉租房屋、退租，其应及时采取措施，收回涉租房屋，以避免损失扩大。故此，本院确定双方之间的合同于2019年10月8日解除。关于原告要求返还2019年9月30日至2019年10月18日期间租金、物业管理费的诉求，鉴于双方之间的合同已于2019年10月8日解除，本院仅支持被告返还2019年10月9日至2019年10月18日期间的租金56229元、物业管理费9190元，其他部分不予支持。而被告要求原告支付2019年10月19日至2019年12月4日期间的租金、物业管理费的诉求，本院不予支持。原告要求返还物业保证金、装修保证金于法有据，本院予以支持。关于原告要求返还的履约保证金，根据合同约定，该履约保证金应先用于抵扣原告应承担的费用、租金以及违约赔偿责任，剩余部分退还原告。关于被告主张的逾期交纳租金、物业管理费的违约金（第四项反诉请求）及按照首个租赁年度租金的20%计算的违约金373155.19元（第六项反诉请求），其主张重复，鉴于因原告单方违约，势必造成被告发生房屋闲置损失，合同约定的违约金标准并未明显过高，原告辩称合同约定的违约金过高的意见，本院不予采纳，并确定原告向被告支付违约金373155.19元，被告主张的逾期交纳租金、物业管理费的违约金本院不再予以支持。原告支付的履约保证金抵扣该违约金后，被告应再退还原告履约保证金67084.09元，原告无需再支付违约金。关于被告主张的免租期租金，根据《租赁合同》约定，原告违约导致合同解除的，应向被告支付免租期租金，故本院支持被告该项诉求。原告剩余的履约保证金67084.09元可用于抵扣该免租期租金，抵扣后，原告应再支付免租期租金239618.8元，被告无需再退还履约保证金。被告要求原告支付2019年12月4日至2019年12月26日的场地占用费于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告将工商注册地址迁移出涉租房屋的诉求，因原告已将其工商注册地址迁移出涉租房屋，故该诉求本院不再予以支持。关于被告主张的2019年12月27日至办理工商注册地址迁移之日的场地占用费，被告未举证证明原告未办理工商注册地址对其造成损失，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款，第九十三条第二款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京中熙正泰中医诊所有限责任公司与被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司之间的《租赁合同》、《合同权利义务之转让协议》及《补充协议一》于二〇一九年十月八日解除；二、被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京中熙正泰中医诊所有限责任公司物业保证金八万三千八百五十五元一角、装修保证金三万元、二〇一九年十月九日至二〇一九年十月十八日期间的租金五万六千二百二十九元及物业管理费九千一百九十元；三、原告（反诉被告）北京中熙正泰中医诊所有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司免租期租金二十三万九千六百一十八元八角；四、驳回原告（反诉被告）北京中熙正泰中医诊所有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10601元，由原告（反诉被告）北京中熙正泰中医诊所有限责任公司负担6715元，由被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司负担3886元；反诉案件受理费9524元，由被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司负担7077元，由原告（反诉被告）北京中熙正泰中医诊所有限责任公司负担2447元（上述费用均于本判决生效之日起七日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二〇年六月二十八日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜