重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1535号上诉人（原审被告）：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰,重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣,重庆万同律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈嘉明，男，1963年10月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。上诉人重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）因与被上诉人陈嘉明商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初10386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人禧德公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由：一审法院事实认定错误，导致错误判决禧德公司承担违约责任，应当予以纠正。1.根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款的约定，禧德公司承担违约责任的条件是“如因甲方责任”，即非禧德公司原因是排除在外的。案涉房屋因被上诉人违章搭建的原因导致了行政限制，期间的410天应当予以扣除。2.一审法院以禧德公司未举证证明提交资料时间，认定即使案涉房屋有行政限制也不影响禧德公司承担民事责任，不合逻辑。禧德公司是在法定期限内向土地房屋登记机构提交了相关办证资料，因土地房屋登记机构自身的原因未能在法定时限内办证，禧德公司不应承担任何责任。3.未被交易限制的房屋均在2019年8月14日取得了房地产权证，但被交易限制的房屋均在政府相关部门发函同意办证后，于2019年10月8日至2019年10月21日期限陆续取得了房地产权证，显然包括案涉房屋在内的被交易限制的388套房屋延期取得不动产登记受理单的责任并不在禧德公司。包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写。4.一审判决纵容了包括被上诉人在内的违章搭建业主怠于整改，势必对遵纪守法的业主形成不良导向。被上诉人陈嘉明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈嘉明一审请求：判令禧德公司立即支付陈嘉明截至2019年10月21日的逾期办证违约金19477元及办理完房地产权证止的违约金；诉讼费用由禧德公司负担。一审法院查明：禧德公司系依法成立的有限责任公司（法人独资），其经营范围包括房地产开发（三级）、物业管理等。2017年5月21日，禧德公司（甲方）与陈嘉明（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（万盛）〔2015〕预字第X号；乙方购买的商品房坐落于重庆市綦江区；房屋建筑面积53.88平方米；总成交金额228600元；乙方于签订合同之日向甲方支付房款28600元，于2017年7月30日前向甲方支付房款10万元，于2018年1月30日前向甲方支付房款10万元。该合同第七条交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第十三条关于办理产权登记的约定载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，禧德公司与陈嘉明签订的《合同补充协议》约定，陈嘉明委托禧德公司办理房屋产权登记手续，办证时限自陈嘉明按约定付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、大修基金等费用后计算；双方同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款内容变更为：“自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；禧德公司因办理房屋产权证书违约的，其支付给陈嘉明的违约金总额不超过房款总额的百分之一等内容。2017年5月20日，陈嘉明向禧德公司支付大修基金及代收款项。同年6月27日，禧德公司向陈嘉明开具房款28600元的发票；2017年12月26日，开具房款10万元的发票；2018年1月12日，开具房款10万元的发票。2017年10月3日，陈嘉明交纳了水电公摊及装修保证金。陈嘉明坐落于重庆市綦江区房屋于2019年10月16日取得不动产登记受理通知单。一审认为，陈嘉明与禧德公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据商品房买卖合同及合同补充协议的约定，禧德公司应于案涉房屋实际交付使用之日起180日内，向土地房屋登记机构提出办理不动产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，陈嘉明于2017年10月3日交纳水电公摊及装修保证金，合理判断，禧德公司至迟于同日将案涉房屋交付陈嘉明。补充协议约定，办证时限自陈嘉明付清所有应付房款后开始计算，禧德公司于2018年1月12日向陈嘉明开具房屋尾款10万元的发票，陈嘉明未提供证据证明其支付该款的时间，故一审确认陈嘉明支付该款的时间为2018年1月12日。故禧德公司至迟应于2018年7月11日取得产权登记受理单。现禧德公司未举示证据证明其于上述日期前已经提交相关资料。禧德公司逾期未办理，已构成违约。故禧德公司应从2018年7月12日起至2019年10月16日止支付陈嘉明逾期办理产权登记违约金，该部分违约金未超过诉讼时效期间。合同补充协议同时约定，禧德公司因办理房地产权证支付的违约金总额不超过房款总额的百分之一，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。陈嘉明要求增加违约金，但未提供证据证明其实际损失，一审不予调整。故禧德公司应支付陈嘉明逾期办证违约金2286元。关于禧德公司辩称陈嘉明不配合办证导致办证时间延误的意见，由于禧德公司未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审不予采信。关于禧德公司辩称逾期办证是行政限制导致的意见，一审认为，禧德公司向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果禧德公司未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，禧德公司即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担民事责任。现禧德公司未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审亦不予采信。关于禧德公司申请一审调取其提交资料情况，一审认为，禧德公司向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对禧德公司此申请，一审不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即支付陈嘉明逾期办理不动产权证书违约金2286元；二、驳回陈嘉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，减半收取143元，由陈嘉明负担118元，重庆禧德置业有限公司负担25元（此款陈嘉明已预交，限重庆禧德置业有限公司于本判决生效后直接支付给陈嘉明）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方的争议焦点是案涉房屋的逾期办证时间应否扣除受行政限制的期间。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同补充协议》第八条的约定，甲方（禧德公司）按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方（陈嘉明）不能按照规定期限取得权属证书的，甲方不承担责任。由此可知，“按照约定向政府部门递交办证资料”是禧德公司应当完成的合同义务，只有当其履行前述递交资料的义务后，如出现因政策及政府相关部门原因导致不能办证时禧德公司才能据此主张免责。但禧德公司至今未能举证证明其已按照约定提交向政府部门递交了办证资料，其行为已构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担违约责任。禧德公司上诉称包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写等理由，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。一审法院根据在卷证据判决禧德公司向被上诉人支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；禧德公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆禧德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年六月十七日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥