浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0824民初71号 原告：饶金祥，男，1968年4月22日出生，汉族，浙江省开化县人，住浙江省开化县。 原告：吴春兰，女，1968年4月25日出生，汉族，浙江省开化县人，住浙江省开化县。 委托诉讼代理人：江源进，浙江南孔律师事务所执业律师。 被告：开化贝林置业有限公司，住所地：浙江省开化县芹阳办事处解放街76号2幢2楼202室，统一社会信用代码：91330824MA28FQEXX3。 法定代表人：郑积勤，董事长。 委托诉讼代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。 原告饶金祥、吴春兰与被告开化贝林置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告饶金祥、吴春兰委托诉讼代理人江源进，被告开化贝林置业有限公司委托诉讼代理人顾水荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告饶金祥、吴春兰向本院提出诉讼请求：1.被告开化贝林置业有限公司赔偿原告饶金祥、吴春兰损失20万元；2.被告开化贝林置业有限公司支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款1129263元为基数，从2019年6月30日开始按照每日万分之四计算）；3.被告开化贝林置业有限公司按照“浙江省商品房买卖合同”、“商品房全房装修赠予协议书”的规定对原告饶金祥、吴春兰购买的商品房进行整改和维修；4.本案诉讼费由被告开化贝林置业有限公司负担。事实与理由：2017年11月19日，原被告签订“浙江省商品房买卖合同”，约定被告开化贝林置业有限公司将其开发的贝林星月湾58幢1单元1102室（建筑面积108.34平方米）出售给原告饶金祥、吴春兰，并承诺赠送装修，总房款1129263元。合同签订后，原告饶金祥、吴春兰依约支付了全部房款。2018年10月7日，原被告签订“商品房全房装修赠予协议书”，约定被告开化贝林置业有限公司给予原告饶金祥、吴春兰购买的房屋A方案进行无偿装修。然而被告开化贝林置业有限公司未按合同约定和法律规定履行相应的义务，在施工过程中，未经原告饶金祥、吴春兰及其他购房者的同意擅自改变了房屋结构，为了减少成本，进行偷工减料：1.消防连廊不符合规划设计标准，为达到消防验收合格，在施工过程中擅自变更设计图纸，在14楼位置外墙增加了一条消防通道连廊，并且消防通道外围的护栏不符合规划设计高度1.25米的标准，进行偷工减料，影响采光和滴水，并存在重大安全隐患，该事实影响了采光和美观，被告开化贝林置业有限公司予以认可；2.原销售宣传单和图纸均有外出阳台，现被告开化贝林置业有限公司均改成飘窗，使涉案房屋户型结构完全改变，将二个设备平台缺失导致空调外机、空气能、洗衣台等无处安放，失去很多居住功能；3.卫生间、厨房瓷砖存在多处空鼓、卫生间门槛渗水严重，地漏排水不畅；4.楼上漏水，导致原告饶金祥、吴春兰的厨房橱柜损坏；5.地下室墙体、地面均渗水，无法正常使用；6.电路不通，存在漏电短路跳闸安全隐患；7.规划变更未告知；8.车位尺寸不符合标准；9.储藏间楼层不符。原告认为，被告开化贝林置业有限公司未经原告饶金祥、吴春兰及其他购房者的同意，擅自改变设计、户型结构，偷工减料，影响房屋质量，侵害了原告饶金祥、吴春兰的合法权益。在案件审理过程中，原告饶金祥、吴春兰明确了赔偿经济损失20万元的依据：原告饶金祥、吴春兰购买的房屋被更改设计，设备平台缺少了2个，每个2平方米，单价为1.3万元/平方米，合计5.2万元，车位尺寸不符合标准，无法达到使用标准，存在销售欺诈，按退一赔一计算赔偿88350元，非机动车位更改为柴棚，影响居住生活，赔偿3万元，消防连廊影响逃生和平时电梯使用赔偿3万元，合计200350元，现主张赔偿20万元。 被告开化贝林置业有限公司辩称：要求驳回原告饶金祥、吴春兰诉讼请求。事实与理由：1.原被告于2017年11月19日签订的“商品房买卖合同”，原告饶金祥、吴春兰购买被告开化贝林置业有限公司开发的贝林星月湾工程58幢1单元1102室商品房，并已经付清全部购房款的事实，以及原被告双方于2018年10月7日签订的“商品房全装修赠予协议书”，由被告开化贝林置业有限公司赠予原告饶金祥、吴春兰A方案进行装修的事实，无异议；2.被告开化贝林置业有限公司开发建设的贝林星月湾工程项目已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件，且被告开化贝林置业有限公司已经按照合同约定向原告饶金祥、吴春兰邮寄了书面的交房通知，履行了约定的通知交房义务，原告饶金祥、吴春兰基于种种不合理的理由单方面拒绝收房，对此被告开化贝林置业有限公司不存在违约，不承担逾期交房的违约责任；3.原告饶金祥、吴春兰诉称的“被告开化贝林置业有限公司在施工过程中擅自改变房屋结构，为减少成本进行偷工减料”，没有任何事实依据：案涉房屋消防连廊的设计通过规划部门的审批，并通过了相关部门的验收，不存在原告饶金祥、吴春兰所述的中途变更设计的情况；且消防连廊设计在14楼，而原告饶金祥、吴春兰购买的房屋在11层，消防连廊在第14层，对原告饶金祥、吴春兰的房屋不存在影响采光等任何不利影响；原告饶金祥、吴春兰称其购买的房屋户型机构完全改变，外出阳台被改为飘窗，无依据；被告开化贝林置业有限公司赠予的装修不存在原告饶金祥、吴春兰所称的卫生间、厨房瓷砖存在多处空鼓、卫生间门槛渗水严重，地漏排水不畅等问题；地下室墙体、地面也不存在渗水的问题，也不存在电路短路情况；原告饶金祥、吴春兰的车位尺寸符合设计规范。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、原告饶金祥、吴春兰为证明其所主张的事实，向本院提供了以下几组证据：（一）关于诉讼主体资格的问题，提交的几组证据分别为：1.原告饶金祥、吴春兰的身份证复印件各一份，要求证明原告饶金祥、吴春兰具有本案诉讼的原告资格；2.被告开化贝林置业有限公司的“国家企业信用公示系统”打印件一份，要求证明被告开化贝林置业有限公司具有本案诉讼的被告资格；（二）关于原被告之间商品房销售合同的问题，提交的几组证据分别为：1.原告饶金祥、吴春兰与被告开化贝林置业有限公司于2017年11月19日签订的“浙江省商品房买卖合同”复印件一份，要求证明原告饶金祥、吴春兰购买了被告开化贝林置业有限公司开发的位于开化贝林星月湾58幢1单元1102室商品房的事实；2.原告饶金祥、吴春兰与被告开化贝林置业有限公司于2018年10月7日签订的“商品房全装修赠予协议书”复印件一份，要求证明被告开化贝林置业有限公司给予原告饶金祥、吴春兰所购买的商品房按照A方案进行无偿装修的事实；3.原告饶金祥、吴春兰与被告开化贝林置业有限公司于2017年11月19日签订的“协议书”复印件一份，要求证明原告饶金祥、吴春兰购买车位的事实；4.浙江增值税普通发票复印件一份，要求证明原告饶金祥、吴春兰已支付了相应房屋价款的事实；（三）关于被告开化贝林置业有限公司交付房屋质量瑕疵的问题，提交的几组证据分别为：1.现场照片七张、“贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告”复印件一份，要求证明被告开化贝林置业有限公司出售给原告饶金祥、吴春兰的房屋存在质量瑕疵的事实；2.开化贝林星月湾58幢1单元1102室的“住宅工程质量分户验收汇总表”、“住宅工程质量分户验收表”、“住宅工程室内分户验收检查记录表”、“工作接洽函”、“关于星月湾一期高层卫生间门槛底部渗水修补方案”复印件一份、“工作联系单”、“浙江省建设工程规划核实确认书”、“关于贝林·星月湾（桂雨苑、竹雾苑）组团总平面调整的请示”复印件各一份，要求证明案涉房屋修改的程序违法的事实；3.原告饶金祥等人给被告开化贝林置业有限公司的信函复印件一份，被告开化贝林置业有限公司对包括原告饶金祥、吴春兰在内的贝林·星月湾业主的“关于客户反映消防通道问题的处理意见”复印件一份、要求证明被告开化贝林置业有限公司交付房屋消防通道存在质量问题的事实；4.开化县住房和城乡建设局开住建【2019】33号“关于贝林星月湾小区完成整体建设再交付使用幼儿园的请示”复印件一份，要求证明被告开化贝林置业有限公司未按照约定交付小区配套幼儿园的事实；5.开化县住房和城乡建设局开住建【2017】30号“关于大棚坞1#-3#地块项目实施全装修标准的函复”复印件一份，要求证明案涉房屋被告开化贝林置业有限公司应当装修完毕后交付原告饶金祥、吴春兰的事实。 针对原告饶金祥、吴春兰提出的上述证据，被告开化贝林置业有限公司发表质证意见如下：对原告饶金祥、吴春兰举证的关于诉讼主体资格的问题的相关证据及关于原被告之间商品房销售合同问题的相关证据无异议；对原告饶金祥、吴春兰举证的关于被告开化贝林置业有限公司交付房屋质量瑕疵问题的相关证据，被告开化贝林置业有限公司认为：1.被告开化贝林置业有限公司未逾期交房，原告饶金祥、吴春兰要求被告开化贝林置业有限公司支付迟延交房违约金的诉讼请求不应当得到支持：被告开化贝林置业有限公司开发的贝林星月湾工程项目，已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件；被告开化贝林置业有限公司在案涉房屋符合交付条件后，向原告饶金祥、吴春兰寄送EMS快递，书面通知办理交房手续，被告开化贝林置业有限公司已经履行了合同约定的通知交房义务，原告饶金祥、吴春兰出于自身的原因未在合同约定时间内收房，单方面拒绝收房，被告开化贝林置业有限公司不应当承担逾期交房的责任；房屋建筑工程在经过竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷属于质量保修责任范围。房屋买受人在接到收房通知后，如发现房屋存在主体结构质量不合格等问题时，可以要求退房和要求赔偿损失，如发现房屋存在漏水、渗水等质量问题，可以要求开发商进行维修和赔偿损失，但以此理由拒绝收房，要求支付延期交房违约金不符合法律规定；原告饶金祥、吴春兰反映的卫生间门槛渗水、瓷砖空鼓等问题，属于双方之间“商品房全装修赠予协议书”中约定的合同内容，这些均不属于双方之间“商品房买卖合同”的合同约定内容，也根本不存在适用“商品房买卖合同”第十条约定的逾期交房违约金的事实前提；2.案涉房屋不存在原告饶金祥、吴春兰所述的“在施工过程中擅自改变房屋机构，为减少成本进行偷工减料”等质量问题，原告饶金祥、吴春兰要求被告开化贝林置业有限公司赔偿经济损失20万元无事实和法律依据：关于消防连廊问题的处理不适用于原告饶金祥、吴春兰；房屋达到了交付使用标准；原被告签订的“浙江省商品房买卖合同”第十二条约定，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，在双方无法达成一致意见时，应当委托具有相应资质的检测单位进行质量检测，原告饶金祥、吴春兰至今未向法院申请检测申请，对此应当承担举证不能的不利后果。 2.被告开化贝林置业有限公司为反驳原告饶金祥、吴春兰主张或证明其主张，向本院提交了以下几组证据：1.商品房预售证、贝林星月湾规划建筑设计方案，要求证明被告开化贝林置业有限公司开发的贝林星月湾项目不存在中途改变房屋结构及增加消防连廊的问题，原告饶金祥、吴春兰称被告开化贝林置业有限公司擅自改变房屋结构、变更设计图纸、并在14楼增加一条消防通道连廊的说法无事实依据；2.房屋建筑工程竣工验收备案表、给水工程竣工验收报告、配电工程验收合格通知书、天然气利用工程竣工验收证书，要求证明案涉工程项目已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的房屋交付条件；3.EMS快递凭证，要求证明被告开化贝林置业有限公司在规定的时间内向原告饶金祥、吴春兰寄送办理交房手续的通知，履行了合同约定的通知义务的事实；4.“贝林星月湾58-1-701房屋质量问题查看报告”复印件一份、“贝林星月湾58-1-1202房屋质量问题查看报告”复印件一份、“贝林星月湾58-2-302房屋质量问题查看报告”复印件一份，要求证明被告开化贝林置业有限公司已经对有关业主反映的问题予以整改的事实；5.“回复函”复印件一份，要求证明被告开化贝林置业有限公司对业主反映的问题已经进行整改并经过开化县建设工程质量监督管理站于2019年7月23日验收合格的事实；6.民事判决书打印件四份，要求证明原告饶金祥、吴春兰的诉讼请求不能够得到法院支持的事实。 针对被告开化贝林置业有限公司提出的上述证据，原告饶金祥、吴春兰发表质证意见如下：证据1，属于更改后的规划设计方案，不是原被告签订商品房买卖合同时的方案；证据2，合法性、关联性均有异议，案涉房屋竣工验收不合法，地下室没有竣工验收，缺公安、消防验收意见；证据3，不能够证明原告饶金祥、吴春兰已经收到交房通知的事实，原告饶金祥、吴春兰至今没有收房；证据4，与本案无关；证据5.不能够证明案涉房屋为合格的商品房；证据6，其他案件的判决书对本案没有既判力的效力。 根据双方当事人举证质证意见，本院综合认定证据与事实如下： 原告饶金祥、吴春兰系夫妻关系。2017年11月19日，原告饶金祥、吴春兰与被告开化贝林置业有限公司签订“浙江省商品房买卖合同”，约定：被告开化贝林置业有限公司将其开发的贝林星月湾58幢1单元1102室（建筑面积：108.34平方米）出售给原告饶金祥、吴春兰，总房款1129263元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告饶金祥、吴春兰依约支付了全部的购房款。2018年10月7日，原、被告签订“商品房全房装修赠予协议书”，约定被告开化贝林置业有限公司给予原告饶金祥、吴春兰购买的房屋A方案进行无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，被告开化贝林置业有限公司向原告饶金祥、吴春兰邮寄了交房通知。原告饶金祥、吴春兰以购买商品房的房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等理由拒收案涉房屋，并就相关问题向被告开化贝林置业有限公司反映。2019年7月9日，开化县建设工程质量监督管理站对被告开化贝林置业有限公司开发的贝林星月湾第一期房屋进行现场勘查后出具了“贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告”，载明：1.共性问题，高层卫生间渗水，排屋采光井渗水问题确实存在，如果处理不好会对房屋的正常使用产生较大影响，对于产生的渗水现象必须及时整改到位；2.其他个性的质量问题也应按设计图纸、规范进行整改，等。随后，被告开化贝林置业有限公司针对“贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告”所载明的质量问题进行了相应的整改。2019年7月23日，开化县建设工程质量监督管理站作出“回复函”，载明：针对“贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告”上反映的质量问题，开化贝林置业有限公司已将卫生间渗水修补方案报我站备案，同意按此方法实施。经复查，“报告”上的质量问题1.1条，2.1条，2.2条，2.4条均已整改完成，至于涉及规划问题、合同签订问题、销售宣传、设计缺陷等不属于质量问题，应由其他相关部门处理，等。被告开化贝林置业有限公司在开化县建设工程质量监督管理站出具“回复函”之后，对原告饶金祥、吴春兰所购房屋质量包括电路不通、存在跳闸漏电、楼上渗水、卫生间厨房瓷砖空鼓等问题继续整改、修理。原告饶金祥、吴春兰所述的房屋结构改变问题，根据双方所举的证据，比照合同约定的房屋结构图，被告开化贝林置业有限公司未改变原告饶金祥、吴春兰购买的房屋结构等规划设计，原告饶金祥、吴春兰所诉的14楼消防连廊，与原告饶金祥、吴春兰所购买的11楼房屋未相邻。 本院认为，原、被告签订的“浙江省商品房买卖合同”、“商品房全房装修赠予协议书”等系双方当事人真实、自愿的意思表示，内容不违反法律规定，应当认定为有效的商品房买卖合同，双方当事人均应按约履行义务；原告饶金祥、吴春兰已按约向被告开化贝林置业有限公司支付了全部购房款，被告开化贝林置业有限公司在取得房屋竣工验收备案后，通知原告饶金祥、吴春兰交房，原告饶金祥、吴春兰主张未收到被告开化贝林置业有限公司交房通知，与原告饶金祥在投诉信中所述相悖，本院不予采信；原告饶金祥、吴春兰提出涉案房屋缺设备平台、外阳台改为飘窗及消防连廊等问题，属原设计图规划及设计缺陷，要求被告开化贝林置业有限公司赔偿经济损失20万元，未举证相应的依据证明，本院不予支持；原告饶金祥、吴春兰诉请厨卫间未按约定装修，存在渗水、排水不畅、瓷砖型号与约定不符、空鼓等，属房屋质量问题，被告开化贝林置业有限公司应承担维修、保修等整改义务，现在被告开化贝林置业有限公司虽已作了相应的修理、整改，若今后发现存在质量问题，被告开化贝林置业有限公司应继续承担维修、保修义务；被告开化贝林置业有限公司已依约通知原告饶金祥、吴春兰收房，但案涉房屋确实存在渗水、排水不畅、跳闸漏电、楼上渗水、卫生间厨房瓷砖空鼓等问题，在2019年7月23日开化县建设工程质量监督管理站作出“回复函”之后，被告开化贝林置业有限公司事实上仍然对原告饶金祥、吴春兰房屋进行了相关整改、修复，原告饶金祥、吴春兰诉请被告开化贝林置业有限公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，考虑到本案中原被告双方均未能举证案涉房屋整改修理完成的时间，本院酌情认定为2019年7月23日之后的一个月时间，共计迟延交房53天，被告开化贝林置业有限公司应当按逾期交房天数赔偿原告饶金祥、吴春兰按照已支付的房款1129263元的每日万分之四计算的逾期交房违约金；商品房买卖合同关乎业主重大权益，原告饶金祥、吴春兰在购买时理应尽到审慎的注意义务，主张的外阳台改为飘窗、消防连廊、单元门入口处门楼造型影响采光、设备平台缺失、非机动车位改为柴棚问题，与案涉商品房的规划设计相关，本案中，原告饶金祥、吴春兰并未充分举证证明被告开化贝林置业有限公司变更原规划设计图纸施工，经现场查勘，消防连廊高度符合最低标准规定，地下车位贝林公司拟重新施工改为环氧地坪，按车位尺寸现状能够保障车辆正常停放使用；有关消防连廊影响案涉房屋采光问题，在业主向开化县建设工程质量监督管理站投诉后所形成的“贝林星月湾58-1-1202房屋质量问题查看报告”中并未涉及，原告饶金祥、吴春兰主张被告开化贝林置业有限公司应承担因变更规划和设计缺陷导致的房屋使用功能的损失，但案涉房屋规划经过行政主管部门核实确认，建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，原告饶金祥、吴春兰该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十一条、第一百四十八条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告开化贝林置业有限公司对原告饶金祥、吴春兰购买的贝林星月湾58幢1单元1102室的房屋质量负有修理保修义务； 二、被告开化贝林置业有限公司支付原告饶金祥、吴春兰逾期交房违约金23940元，限本判决书生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告饶金祥、吴春兰其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5290元，减半收取计2645元，由原告饶金祥、吴春兰负担2407元，由被告开化贝林置业有限公司负担238元，限判决书生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 黄宏俊 二〇二〇年六月三十日 法官助理 孙 健 书 记 员 詹红霞