长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0112民初628号 原告:陆金龙，男，1979年2月21日生，满族，个体，住长春市南关区。 被告:孙英，男，1972年2月23日生，汉族，公务员，住长春市双阳区。 被告:高玉梅，女，1973年10月14日生，汉族，药师，住长春市双阳区。 二被告共同委托诉讼代理人：王晓光，吉林王晓光律师事务所律师。 原告陆金龙与被告孙英、高玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆金龙、被告孙英、高玉梅及二被告的共同委托诉讼代理人王晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆金龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与二被告签订的房屋买卖合同无效；2、请求法院判决二被告立即向原告返还转让费200000.00元及利息（以200000.00元为基数，自2014年9月5日起至给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、请求法院判令二被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。事实及理由：2014年9月3日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定二被告将其从刘振处购买的位于长春市双阳区山河街道办事处大龙村（以下简称大龙村）三社的房屋及开荒水田一并卖给原告。该房屋的面积为49.5平方米，用地面积为1195.1平方米，实际测量面积为3450平方米，开荒水田面积约为四亩，房屋及土地转让费为200000.00元。合同签订后，原告分别于2014年9月4日及2014年11月4日分别向二被告交付100000.00元，共计200000.00元。2020年3月18日，原告到大龙村民委员会了解土地利用规定，该村书记告知原告，该房屋的实际可使用面积仅为200平方米，其余三千多平方米系村民集体所有，四亩开荒水田在2018年以前是属于国有土地，2018年以后归属村集体所有，不论是四亩水田还是房屋以外的三千多平方米的土地均不属于个人所有，任何人不得私自占用。至此，原告才得知该房屋并不存在3450平方米的使用面积，且在原被告签订协议时，四亩水田是国有土地。经原告了解，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地、自留山属于农民集体所有，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用，但任何单位和个人不得占用、买卖或以其他形式非法转让土地。另外，原告还了解到非宅基地所在农村集体经济组织成员是无权取得集体所有的宅基地使用权的。综上，原告认为，二被告以欺诈方式与原告签订合同，损害了原告及国家的利益，该房屋买卖合同违法了法律的强制性规定，应认定为无效合同，二被告应返还收取的购房款。经原被告电话沟通，被告承诺向原告返还购房款，因被告至今未返还，故诉至法院。 孙英、高玉梅辩称，一、原告在诉状中称“二被告以欺骗的方式欺骗原告与之订立合同”理由不成立。双方签订买卖合同后，被告已经从原房主刘振处受让的集体土地建设用地使用权证（双集建（89）字第140903号）连同房屋一并转让给原告.所以，原告完全清楚该房屋宅基地及其他土地的权属性质，故根本不存在任何欺诈的可能。二、合同第四条约定原告与其亲属王典和另行签订买卖协议，其目的是方便以后过户。可见原告对城市居民到农村集体土地购房的法律限制是完全清楚的，故不存在其不了解相关法律和政策问题。三、双方签订的房屋买卖合同中没有买卖土地字样，而二被告转让的是土地使用权，并不是集体土地使用权。所以，原告请求确认双方签订的房屋买卖合同无效并无明确的法律依据，请求法庭对原告的第一项诉讼请求不予支持。二、原告的第二项诉讼请求不符合法律规定和市场基本交易习惯，原告不予认可，也不应得到法律支持。首先，双方间房屋买卖合同成立并生效于2014年9月3日，至今已经过去5年7个月有余，且原告买受房屋后，疏于管理与维护，导致房屋严重损害，价值贬损，折旧率大大增高，已基本失去使用价值，想要恢复原貌须投入大量维修资金。在原被告双方签订合同之前，在房屋东侧有27.5平的仓房，在原告使用的几年里，该仓房已不复存在，故原告应承担该仓房实际损失38580.00元（以长春市大公工程项目管理有限公司的工程预算书为依据）。另外，被告在2014年以前一直在对4亩开荒地和园田地进行耕种，且原告在合同签订后也在耕种（有田中秸秆痕迹为证明），以2014年国家粮食政策为基准计算，每年种地纯收入13574.00元，交易至今6年原告应收入81444.00元。计算方法如下：水稻每年收入8048.00元（2000斤/亩×1.55元/斤×4亩＝12400.00元，减去成本4亩×1088.00元/亩＝4352.00元）；玉米每年收入5526.00元（2400斤/亩×1.12元/斤×3亩＝8046.00元，减去成本3亩×840.00元/亩＝2520.00元）。以上收购价格以吉林省粮食局2014年制定的最低收购价格为依据，产量和成本以双阳区粮食局2014年调查报告为依据。最后，双方间系买卖合同关系，且被告没有违约，也不存在过错。所以原告要求保护利息的请求于法无据，不能得到法庭支持。综上，被告认为，原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：孙英与高玉梅系夫妻关系。2007年5月13日，高玉梅与刘振签订房屋买卖合同。双方约定：刘振将自有的位于大龙村三社房屋（房屋建筑面积49.5平方米，土地使用面积1195.1平方米）卖给高玉梅，总价款为36000.00元；2007年5月19日起房屋所有权为高玉梅所有；刘振负责为高玉梅办理房屋产权证，期间所有的费用由高玉梅负责；刘振自有的开荒地4亩自2008年归属高玉梅所有。2014年9月3日，孙英、高玉梅与陆金龙签订房屋买卖合同，双方约定：孙英、高玉梅将从刘振处购买的位于大龙村三社的房屋卖给陆金龙（双集建（29）字第140903号，房屋面积49.5平方米，用地面积1195.1平方米，实际测量南北为100米，东西为34.5米，面积为3450平方米）以实际面积为准；孙英、高玉梅将其从刘振处转让的刘振开荒的水田约4亩一并转让给陆金龙（边界清楚）；三、房屋及土地转让费共计200000.00元，自合同签订之日起一次性付清；为保证陆金龙以后过户方便，双方一致同意，陆金龙以王典和的名义与刘振签署了一份买卖协议，但该协议并不改变双方签署的此协议的内容。该合同签订后，为便于更名过户方便，王典和与刘振签订签订房屋买卖合同一份，该合同未实际履行。合同签订后，孙英、高玉梅向陆金龙交付了案涉房屋及土地。陆金龙于2014年9月4日向孙英、高玉梅交付购房款100000.00元，于2014年11月4日向孙英、高玉梅交付购房款100000.00元。 另查明，陆金龙、高玉梅、孙英均为城镇户口，至今未取得大龙村的户口。刘振于2014年11月12日死亡，其开荒的约4亩水田及超出集体土地建设用地使用证范围外的土地均在大龙村辖区范围内，上述土地不属于刘振个人所有，大龙村民委员会开具证明称案涉土地属于该村三组村民集体所有。 上记事实，有原、被告当庭陈述、房屋买卖合同等证据在卷为凭，足资认定事实属实。 本院认为，农村土地、农村宅基地均属于农村集体经济组织所有，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得，故高玉梅与刘振、陆金龙与孙英、高玉梅签订的房屋买卖合同因违反法律行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。刘振与王典和签订的合同，并非双方当事人的真实意思表示，其签订合同的目的为了便于陆金龙取得农村土地及农村宅基地，属于恶意串通，损害第三人利益的合同，该合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，孙英、高玉梅应当返还陆金龙支付的转让费200000.00元。关于陆金龙主张的利息损失，虽双方签订的房屋买卖合同无效，但陆金龙实际占有、使用了案涉房屋，该房屋使用费与陆金龙主张的利息应当抵销。经庭审释明，孙英、高玉梅坚持合同有效且不提出反诉，若合同无效后双方因返还财产或赔偿损失发生纠纷，可通过另行起诉等方式解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陆金龙与被告孙英、高玉梅于2014年9月3日签订的房屋买卖合同无效； 二、被告孙英、高玉梅于本判决生效后立即返还给陆金龙转让费200000.00元； 三、驳回原告陆金龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2575.00元（已减半收取），由被告孙英、高玉梅承担2006.00元，于本判决生效后立即给付原告陆金龙，剩余案件受理费569.00元由原告陆金龙自行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘晓丹 二〇二〇年六月八日 书记员  赵 月 —1—