湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2408号 原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行，住所地：怀化市鹤城区迎丰中路380号。 负责人：王中魁，系该分行行长。 委托诉讼代理人：郑宇锋，湖南湘鼎律师事务所律师。 被告：曾代林，男，苗族，1981年12月1日出生。 被告：怀化市惠丰房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区北中坡山路315号。 法定代表人：朱贤东，系该公司执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称“建行怀化市分行”）诉被告曾代林、怀化市惠丰房地产开发有限公司（以下简称“惠丰房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告建行怀化市分行委托其诉讼代理人郑宇锋、被告曾代林到庭参加了诉讼，被告惠丰房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建行怀化市分行向本院提出了如下的诉讼请求：1、判令被告曾代林立即清偿原告贷款本金234331.12元及截止2020年3月17日拖欠利息974.72元（含罚息和复利）及2020年3月17日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日止。2、判令被告惠丰房产公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、确认原告对位于怀化市鹤城区薰衣草花园25栋310号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、判令两被告共同承担原告为实现债权所发生的律师费9411.52元；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告变更第一项诉讼请求为“判令被告曾代林立即清偿原告贷款本金231651.49元及截止2020年6月23日拖欠利息1921.7元（含罚息和复利）；2020年6月23日之后的利息（含罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日止”；事实与理由：2016年3月15日，被告曾代林与原告签订编号为430720010-2012-20160824707《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告曾代林向伟向原告借款人民币292000元，期限为180个月，用于购买怀化市鹤城区薰衣草家园25栋310号住房。贷款利率为浮动利率，即基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮100%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额2293.94元。被告曾代林以所购怀化市鹤城区薰衣草家园25栋310号住房为该笔借款提供抵押担保，已办理抵押权预告登记。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2016年3月25日向被告曾代林发放了贷款29.2万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2016年3月25日至2031年3月25日。贷款发放后，被告曾代林未按约归还贷款本息，截止2020年3月17日，已拖欠分期还款本金2311.8元，拖欠利息1337.08元。为实现债权，原告与被告湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，按协议约定实际发生了律师费9411.52元，根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求。 被告曾代林答辩称：被答辩人的诉请属实。 被告惠丰房产公司未作答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2016年2月29日，被告曾代林向原告申请贷款292000元。2016年3月15日，原告与被告曾代林签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告为贷款人，被告曾代林为借款人，被告惠丰房产公司为保证人，被告曾代林向原告借款292000元用于购买被告惠丰房产公司出售的怀化市薰衣草家园25栋310号房，借款期限为180个月（自2016年3月15日至2031年3月15日），借款期限起始日（即起息日）与贷款支付凭证所载日期不一致，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率为浮动利率，根据基准利率水平上浮或下调0%，借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上浮50%，还款日为每月的月末日，首次放款当月利息和最后一期当月利息按实际天数计收，还款方法为等额本息还款，每月归还本息金额为2293.94元，被告惠丰房产公司为此次借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误，收执之日止，抵押财产为怀化市鹤城区薰衣草家园25栋310号房。并约定被告曾代林不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告曾代林立即清偿借款本息及相关费用，包括贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费、诉讼费等）。 2016年2月29日，被告惠丰房产公司向原告出具了一份《住房贷款担保书》，该担保书载明：我公司愿为被告曾代林申请的292000元按揭贷款提供阶段性连带责任担保，担保范围为该客户按揭贷款部分，担保期限从贷款发放之日起至该客户所购房产“房屋他项权证及国有土地使用证”为妥，并交付贵行之日止。 《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告于2016年3月15日向被告曾代林发放了292000元贷款，截止至2020年6月23日，被告曾代林尚欠原告借款本金231651.49元，其中拖欠本金2701.57元，拖欠利息1886.31元，拖欠罚息35.40元。另用于抵押担保的怀化市鹤城区薰衣草家园25栋310号房于2016年3月18日已办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续。因被告曾代林未按约偿还原告借款本息，与原告形成纠纷，原告诉至法院。 上述案件事实，有原告提交的原、被告身份信息资料复印件，中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表复印件，《个人住房（商业用房）借款合同》复印件，《住房贷款担保书》复印件，预购商品房抵押权预告登记证明复印件，个人贷款支付凭证复印件，中国建设银行个人贷款对账单，《委托代理协议》及法律咨询、律师代理费发票及庭审笔录予以证实。 本院认为：原告与被告曾代林签订《个人住房（商业用房）借款合同》，具有当事人的签名（章），系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，合同当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了放贷义务，被告曾代林应按照合同约定履行还款义务，被告曾代林未按约还款，已构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告有权宣布借款提前到期，并要求被告曾代林立即清偿借款本息及相关费用。截止至2020年6月23日，被告曾代林尚欠原告借款本金231651.49元，拖欠本金2701.57元，拖欠利息1886.31元，拖欠罚息35.40元。故本院对原告的第一项诉讼请求“判令被告曾代林立即清偿原告贷款本金231651.49元及截止2020年6月23日拖欠利息1921.7元（含罚息和复利）；2020年6月23日之后的利息（含罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日止”予以支持。被告惠丰房产公司为被告曾代林的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款发放之日起至该客户所购房产“房屋他项权证及国有土地使用证”办妥并交付原告之日止，因被告曾代林所购买的房产尚未办理他项权证，故尚在被告惠丰房产公司的保证期间内，故原告请求被告惠丰房产公司对被告曾代林欠付的借款本息（含罚息和复利）承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持，被告惠丰房产公司承担清偿责任后，有权向被告曾代林追偿。因用于抵押担保的财产尚未办理抵押登记，抵押权未设立，原告请求确认对抵押物（怀化市鹤城区薰衣草家园25栋310号房）处置后所得享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对原告提出两被告共同承担原告为实现债权支出的律师费9411.52元的诉讼请求，原告已提交了委托代理协议及法律咨询、律师代理费发票，且《个人住房（商业用房）借款合同》约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费、诉讼费等）由被告曾代林承担，被告惠丰房产公司为连带责任保证人，故原告为实现债权支出的律师费9411.52元应由两被告共同承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾代林于本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行贷款本金231651.49元及截止2020年6月23日拖欠的利息1921.7元（含罚息和复利）；2020年6月23日之后的利息（含罚息和复利）按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清之日止； 二、被告曾代林于本判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行支出的律师费9411.52元； 三、被告怀化市惠丰房地产开发有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任，被告怀化市惠丰房地产开发有限公司履行清偿责任后，有权向被告曾代林追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4971元，减半收取2485.5元，由被告曾代林、怀化市惠丰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年六月二十八日 代理书记员  聂 瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第二百零八条借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。