江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1092号上诉人（原审被告）：施文财，男，1971年10月12日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：李兴昆，兴化市信正诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：兴化市双平禽业有限公司，统一社会信用代码91321281663813424B，住所地兴化市周庄镇西坂伦村六组。法定代表人：刘晓慧，经理。委托诉讼代理人：萧利东，江苏邦兴律师事务所律师。上诉人施文财因与被上诉人兴化市双平禽业有限公司（以下简称双平公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2019）苏1281民初3219号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施文财向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回双平公司的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审未查明事实。2013年1月双平公司实际控制人颜建平借用施文财名义向银行借款28万元用于公司经营，同年11月双平公司将房屋租赁给上诉人，约定年租金8万元，后因被上诉人未能偿还贷款，上诉人代为偿还本息301896.31元，上诉人要求颜建平偿还款项，因其未能偿还，表示给予租金优惠作为补偿，双方于2015年3月2日签订租赁合同将租金调整为年租金5万元，后颜建平再次与上诉人协商约定从2018年起，租金不再支付用于抵偿款项直至还清。上述情形符合逻辑也是事实。庭审中上诉人多次要求向颜建平核实，一审未予以核实，认定上诉人的主张不符合常理，认定事实不清。二、一审判决上诉人应按给付租金的10%支付违约金没有事实和法律依据。2015年3月2日签订的租赁合同约定租期一年，违约金是基于租赁期限内未按期缴纳的违约约定，现双方之间租赁期限不确定，不能按照原合同约定方式支付租金，违约金条款亦不能继续适用。被上诉人双平公司答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，原审判决就事实、法律适用方面均正确，请求依法驳回上诉，维持原判。双平公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双平公司与施文财签订的租赁协议；2、判令施文财立即让出占用的厂房、冷库，交付设备等租赁物；3.判令施文财给付拖欠的租金（自2018年3月份起至实际让出承租的厂房、设备止，以每日137元计算）、支付未付租金的10%的违约金；4、判令施文财负担本案诉讼费用。一审认定事实如下：2015年3月2日，双平公司与施文财签订《租赁协议》1份，约定，双平公司将其位于东北部屠宰场车间1间、新车间冷库1间（北侧）出租给施文财，租期1年，自2015年3月2日至2016年3月1日，租赁期满，双平公司有权收回出租厂房、冷库及其他设施；租金50000元，于协议生效时和10月1日前分别给付30000元、20000元；承租人继续承租应当于租赁期满前1个月由双方重新商定租赁协议；承租人没有按期给付租金的，按未交纳部分的租金每日10%计算。协议约定的租赁期满后，施文财继续使用租赁物至今，但双方没有续签租赁协议。施文财仍然按照协议的约定支付租金至2018年2月。本案争议的事实为，双平公司股东颜建平是否借用施文财的名义向农商行周庄支行借款280000元并实际使用借款；该借款是否已经由施文财偿还而由其向颜建平追偿；颜建平是否与施文财约定以租金抵偿欠款。施文财主张，2013年1月，颜建平借用其名义向农商行周庄支行借款280000元，借款转入颜建平之妻叶莉的银行账户，到期后，因颜建平未能偿还借款，农商行周庄支行诉至一审法院，一审法院经审理判决其偿还借款280000元及利息。因借款已由其偿还，颜建平负有向其偿还的义务，故双方协商确定，以租赁双平公司资产的应付租金抵偿欠款。为证明主张，施文财提交以下证据：1.双平公司的工商登记信息。证明，颜建平为双平公司大股东、实际控制人。2.颜建平于2013年11月17日向施文财出具的收条1份，内容为，收到施文财于2013年11月至2015年2月租赁双平公司的车间、冷库的租金100000元。证明，当事人之间的租赁均是由颜建平与施文财进行商谈决定。3.调取于农商行周庄支行的对账单1份。证明，2013年1月7日，农商行周庄支行向施文财发放贷款280000元，该款被转至颜建平之妻叶莉（亦为双平公司管理人员）的银行账户上，用于双平公司经营。4.兴化市人民法院作出的（2014）泰兴商初字第0161号民事判决书1份。证明，证据2中所涉280000元贷款被人民法院判决由施文财偿还。5.收贷收息凭证3份。证明，施文财已向农商行周庄支行偿还借款。对施文财所举证据，双平公司质证认为，1.对证据的真实性没有异议。2.对施文财所述颜建平为公司股东的事实无异议。但需要说明的是，法人行为与个人行为是两个不同的行为，施文财出具的证据仅证明其与案外人颜建平个人之间的民事行为，已生效的民事判决也证明了这一事实。3.证据2收条是颜建平于2013年11月17日出具，但是该收条为租赁合同前出具，与本案无关联。4.证据5收贷收息凭证，其中2份日期为2014年4月14日，是在判决书所载开庭时间2014年5月20日前，因而，凭证所载3次还款是否为偿还的判决书所载的贷款不能确认，故双平公司对证据与本案的关联性不予认可，农商行周庄支行与施文财之间的诉讼与本案没有关联。对施文财所举证据，一审法院认为，1.双平公司对证据的真实性没有异议，予以确认。2.颜建平为双平公司大股东，证据2收条为颜建平向施文财出具，可以证明施文财租赁双平公司的资产是与颜建平商谈。3.证据3对账单能够证明施文财于2013年1月6日向农商行周庄支行所借贷款已经转汇给颜建平之妻叶莉。4.证据4民事判决书，能够证明前述280000元借款已经判决施文财偿还。5.证据5收贷收息凭证，记载施文财于2014年4月14日向农商行周庄支行偿还本金10178.08元、69000元，2015年2月13日偿还本金180821.92元、利息41896.31元，合计偿还本金260000元，利息41896.31元。对争议的事实，一审法院认定如下：2013年1月7日，施文财向农商行周庄支行借款280000元，期限至2014年1月5日。农商行周庄支行发放贷款后，资金被转汇至颜建平之妻叶莉的银行账户。因借款未能得到受偿，农商行周庄支行于2014年4月9日向一审法院提起诉讼，一审法院于2014年8月14日作出判决，判令施文财偿还借款280000元及利息、罚息、复利。施文财于2014年4月14日向农商行周庄支行偿还本金10178.08元、69000元，2015年2月13日偿还本金180821.92元、利息41896.31元，合计偿还本金260000元，利息41896.31元。2013年11月17日，颜建平收取施文财于2013年11月至2015年2月租赁双平公司的车间、冷库的租金100000元，向施文财出具收条1份。施文财主张的颜建平与其商定，颜建平应还施文财280000元，以施文财租赁双平公司资产的应付租金抵偿的事实，一审法院不能予以认定，1.施文财主张的事实并无直接的证据证明；2.借款280000元已基本偿还的事实发生在2015年2月前，而本案所涉租赁协议签订于2015年3月2日，施文财租赁双平公司的资产一直延续至今，直至2018年2月长达3年的时间内，施文财没有提出相关主张并一直向双平公司支付租金，而在2018年2月后才提出以租金抵扣颜建平应付其的欠款，不符合常理；3.没有证据证明，案涉借款280000元，为双平公司实际使用。颜建平的个人欠款而以双平公司资产的收益偿还，亦不符合法律规定。一审法院认为，1.双平公司与施文财签订的《租赁协议》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。2.依据协议约定，租赁期间至2016年3月1日，此后，施文财继续使用租赁物，但租赁双方没有重新签订合同，依法租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人随时可以解除合同。3.施文财主张2018年2月后的租金，已与颜建平协商抵扣颜建平应付其的欠款的事实，不予采信。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条、第二百二十六条、第一百一十四条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除兴化市双平禽业有限公司与施文财于2015年3月2日签订的《租赁协议》。二、施文财于判决生效后10日内腾空让出位于兴化市双平禽业有限公司东北部屠宰车间一间、新车间冷库一间（北侧），与冷库设施一并交付给兴化市双平禽业有限公司。三、施文财于判决生效后10日内向兴化市双平禽业有限公司给付租金（自2018年3月2日起至施文财向兴化市双平禽业有限公司交付租赁物止，按每日137元计算）、支付违约金（按应给付租金的10%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取588元，由施文财负担。二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人主张与案外人颜建平以借款冲抵本案租金是否成立；2.违约金应否支持？关于争议焦点一，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人施文财主张其与双平公司股东协商以借款冲抵本案租金，但原审中其仅提供了向银行借款、款项汇至颜建平妻子账户以及还款的事实，未能提供任何证据证明上诉人与颜建平形成以借款冲抵租金的合意且双平公司予以认可的事实，故原审对其该主张不予支持，并无不当。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方当事人于2015年3月2日签订的租赁协议约定租赁期限至2016年3月1日，但双方在租赁期满后上诉人仍继续使用租赁物，被上诉人未提出异议，故双方之间形成不定期租赁关系，但租赁期间届满前的租赁合同所规定的出租人和承租人的权利义务，在租赁期间届满后，对出租人和承租人仍然具有法律约束力，出租人和承租人均应当按照原租赁合同的规定履行各自的义务。上诉人施文财作为承租方应继续按约支付房屋租金，现其租金仅支付至2018年2月，显然违反了合同约定，原审参照原租赁合同中约定的违约金标准确定违约金数额并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人施文财负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年六月十日书记员 刘 非