山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1198号原告：王某某，男，1972年5月2日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：衣龙飞，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台某房地产发展有限公司。委托诉讼代理人：宋某某，女，1986年1月27日生，汉族，住莱西市，系公司员工。原告王某某诉被告烟台某房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某诉讼代理人衣龙飞、被告烟台某房地产发展有限公司诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年2月21日成立；2、判令被告向原告交付中南山海湾55-2-402号房产，并承担逾期交房的违约责任；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月7日，原告与被告签订《认购协议书》一份，约定原告购买被告开发的中南山海湾55-2-402号房产一套，建筑面积为107.37平方米，折后价合计798714元。《认购协议书》签订后，原告依协议约定缴纳了首笔房款248714元，被告为原告开具收据。此后，原告多次与被告就《商品房买卖合同》中的条款进行协商，但在原告提出意见后，被告以各种理由迟迟不向原告提供《商品房买卖合同》。直至2019年10月，在（2019）鲁0691民初2308号案件中，被告才提供了符合原告付款要求的《商品房买卖合同》备案文本，原告于庭后即向被告发送对上述合同给予确认的邮件，要求被告告知第二笔购房款项的付款帐号。因合同中约定的房屋已达交付条件，在邮件中，原告同时要求被告向原告交付房屋，但被告却不予理睬。自原告、被告签订《认购协议书》开始，至今已逾三年之久，由于被告的原因，导致原告迟迟不能入住所购房屋，严重影响了原告的工作与生活，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告烟台某房地产发展有限公司辩称：1、原被告之间的《商品房买卖合同》于2020年5月2日才成立。2016年10月7日原被告签订了《认购协议书》约定原告认购中南山海湾一期55号楼2单元402号房屋，原告需支付50000元作为定金。认购协议中未约定付款方式，并约定原告需于2016年10月14日前，付清全款或首付款，并与被告签订商品房买卖合同。原告于2016年10月7日支付定金50000元，后2016年10月22日原告支付了剩余的首付款198714元，并表示要签订《商品房买卖合同》。原被告在网上房地产进行了网签，但打印出纸质合同后，原告以对合同条款中约定的付款方式有异议为由拒绝签约。后被告多次邀约原告前来签约，原告仍拒绝签约。2018年3月7日被告向原告发送了《催签函》要求原告前来签订《商品房买卖合同》，但原告未予理睬。后2018年3月14日被告向原告发送了《定金没收告知函》告知因原告未按认购协议约定与被告签订《商品房买卖合同》，解除原被告之间的《认购协议》并没收定金，房屋另售，原告也未予理睬。2018年被告曾就原被告之间的商品房买卖关系，向烟台经济技术开发区人民法院起诉，要求解除《商品房买卖合同》并要求买受人王某某支付解除合同违约金。该案件经审理做出了（2018）鲁0691民初2130号判决书，判决认定原被告未签订书面房屋买卖合同，认定双方合同并未成立。该案件判决后，原被告双方均未上诉，判决已生效。2019年7月4日原告向烟台经济技术开发区人民法院起诉，要求确认原告与被告之间的《认购协议书》有效，并要求被告按《认购协议书》约定，与原告签订正式的《商品房买卖合同》。该案件经审理做出了（2019）鲁0691民初2308号判决，判决确认了原被告之间的《认购协议书》有效，但驳回了原告其他诉求，该判决现已生效。后2020年5月2日，原被告双方就《商品房买卖合同》条款协商一致，并签订了《商品房买卖合同》。根据商品房销售管理办法第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”根据法律规定，商品房买卖合同必须以书面形式订立，而2020年5月2日之前原被告之间并未签订书面商品房买卖合同，因此原被告之间的《商品房买卖合同》直到2020年5月2日才成立。2、被告已于2020年5月2日，原被告双方签订《商品房买卖合同》当天，向原告发送了《商品房交付通知书》告知原告办理交付手续，被告不存在任何逾期交付的情况，且原告已于2020年5月20日办理了收房手续。因此，被告不存在任何逾期交付，也无需承担逾期交付违约责任。综上，原告诉求没有相关的事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2020年5月2日，原告王某某与被告烟台某房地产发展有限公司（以下简称“某房地产”）签订《商品房买卖合同》，涉案房屋位于百色，建筑面积107.37平方米，套内建筑面积90.872平方米，总价款798714元。付款方式：首付款248714元，于2016年10月22日前付清；第二次付款550000元，于2016年11月15日前付清。交付期限：某房地产应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将涉案房屋交付原告使用。违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买房支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。交接：商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。保修责任：买方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。卖方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，卖方应当履行保修义务。因不可抗力或者非卖方原因造成的损坏，卖方不承担责任，但可协助维修，维修费用由买方承担。合同自签订之日起生效。原告王某某在该合同书中签字捺印，被告某房地产在该合同书中加盖公司销售合同专用章。庭审中，被告陈述原、被告双方在2016年网签系统提交了涉案合同进行备案，因原告以对涉案合同条款中约定的付款方式有异议为由拒绝签约，所以原、被告于2020年5月2日签订的商品房买卖合同中约定的付款时间和交付时间均为2016年网签备案时的内容。原告在2016年10月7日签订认购协议书后，向被告支付定金5万元，并于2016年10月22日向被告支付首付款198714元。原告于2020年2月18日支付了剩余房款55万元。2020年5月20日，被告将涉案房屋交付原告居住使用。本案争议焦点为：1、涉案合同何时成立；2、被告是否承担逾期交房的违约责任。关于涉案合同何时成立，原告主张涉案合同于2020年2月21日成立，并向本院提交了2020年2月21日的收款收据原件一份，证明原告在2020年2月18日经被告通知于21日将涉案房屋尾款55万元一次性付清，结合原、被告2016年10月7日签订的认购协议书，以及2019年11月27日原告向被告发送的《关于对新商品房买卖合同承诺确认的函》，原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、定购、预定等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同，原告认为最迟于2020年2月21日原、被告双方的商品房买卖合同即已成立，自此日起被告应承担及时交房义务。被告质证称，对收款收据的真实性无异议，但该证据仅能证明原告在2020年2月21日支付了购房款55万元，根据商品房销售管理办法第十六条的规定，商品房买卖合同必须以书面形式订立，原告的承诺确认不会导致原、被告双方的买卖关系成立，商品房买卖关系成立必须签订书面商品房买卖合同，而原、被告之间的认购协议对涉案房屋的付款方式、房屋交付日期、产证办理等条款均没有约定，并不具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要条款内容，因此不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第五条的规定，所以原、被告之间的商品房买卖关系自2020年5月2日签订书面商品房买卖合同才成立。原告于签约之前付款，仅是预付了房款。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。结合本案，原、被告之间的认购协议对涉案房屋的付款方式、交付日期、产证办理等条款均没有约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款内容。原告向被告作出的关于对新《商品房买卖合同》承诺确认的函也是其单方的意思表示，被告并未按照该函件的内容履行相关义务。故原告仅在签约前预付了房款尚不能证明涉案《商品房买卖合同》从交清房款之日就已成立。涉案《商品房买卖合同》成立时间应以原、被告双方以书面形式签订的《商品房买卖合同》即2020年5月2日为准，该涉案合同系双方当事人的真实意思表示,亦不违反法律规定,合法有效。双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使合同权利和履行合同义务。被告在合同签订的当天，向原告送达了办理交房手续的通知，被告并不存在逾期交付的违约行为。原告主张被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 丽二〇二〇年六月二十日书记员 马冬旭