湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6887号原告：黄登云，男，1966年11月1日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：黄灿，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庆，湖北高照律师事务所实习律师。被告：田志彦，男，1978年9月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：蔡永军，武汉市洪山区天工法律服务所法律服务工作者。原告黄登云与被告田志彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄登云向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《门面租赁协议》于2019年10月19日解除；2.依法判令被告将位于武汉东湖新技术开发区光谷陆景苑北门高新大道378号（即东湖开发区关山二路21号光谷陆景苑）门面腾退给原告；3.依法判令被告向原告支付拖欠租金46296.81元（暂自2019年1月28日计至2019年10月19日止）；4.依法判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年6月30日期间物业管理费用1152元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月27日，原、被告双方签订《门面租赁协议》（以下简称协议），协议约定“原告将位于武汉市东湖新技术开发区光谷陆景苑北门高新大道378门面（即东湖开发区关山二路21号光谷·陆景苑）出租给被告，租期为一年，面积为63.8m2，租金约定为每年58000元，口头约定被告每半年向原告支付一次房租，租金涨幅自第三年起按10%计算，第四年按15%计算。”协议签订后原告积极履行协议约定内容，但被告在2019年1月28日开始并未按约定向原告支付租金。原告多次要求被告履行合同义务支付门面租金及物业费，但被告一直置之不理，经原告多次催要，被告仍拒不支付拖欠租金，后甚至避而不见。后原告于2019年10月18日向被告出具了《解除租赁合同通知函》一份，向其告知基于双方系不定期合同关系又因被告长期拖欠原告租金及物业费不予处理构成根本违约，双方租赁关系于当日已经解除。被告行为已严重违反双方的合同约定，构成根本违约，严重侵害了原告合法权益，给原告造成了极大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告田志彦辩称，驳回原告全部诉讼请求。原告与被告个人无法律关系，涉案商铺实际使用人是湖北安啟善汽车服务有限公司（以下简称安啟善公司），被告系安啟善公司的实际负责人。原告应该起诉实际经营主体为安啟善公司，属于主体错误；该商铺于2018年的下半年确定要拆迁，在被告与原告就关拆迁利益分配的无法达成一致的情况下，被告或安啟善公司没有交付租金，是合理合法的，不构成违约；原告与安啟善公司的合同应该是2019年6月30日因拆迁解除，并不是原告出具解除函时解除，所以租金也只应计算到2019年6月。安啟善公司或被告愿意退出门面，并支付拖欠租金、物业费用；但安啟善公司支付的押金2000元应予扣除；安啟善公司与原告之间的拆迁分配利益纠纷也在本院审理，建议两案合并审理。本院经审理查明事实如下：2017年1月27日，原、被告双方签订《门面租赁协议》（以下简称协议），约定原告将其名下位于武汉东湖新技术开发区光谷·陆景苑3幢5-3号房屋（建筑面积63.82㎡）出租给被告，租赁时间为2017年1月28日至2018年1月27日，一年租金为58000元。协议约定的其他与本案相关的内容如下：1.被告一次性缴纳押金2000元，租赁期满后，如被告无损坏房屋结构，无违规经营行为发生，甲方将质押金全额退还；2.租赁期间物业管理费直接交物业公司；3.原告承诺2017年至2018年的租金不上涨，按年租金58000元，第三年上浮10%，第四年上浮不超过15%，如续租再共同协商；4.在租赁期间内若遇国家宏观政策上有重大变化，被政府重新规划时，原告提前三个月通知被告解除合同，但对被告无经济补偿。合同签订当天，被告支付了押金2000元。其后，被告按照58000元/年的标准支付租金至2019年1月27日。2019年1月28日开始被告并未按约定向原告支付租金，也未向物业支付物业费，原告代交了2018年10月1日至2019年6月30日的物业费1152元。2019年10月19日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知函》，内容载明：1.双方的《门面租赁协议》于本函送达至你方承租门面之时（2019年10月19日），你、我之间不定期房屋租赁关系即终止，请您在2019年10月22日之前搬出武汉市东湖新技术开发区光谷陆景苑北门高新大道378号门面：2.在本函到达你方之日起至2019年10月22日之前支付2019年1月29日至2019年10月19日期间拖欠租金47495.52元到我方账户：3.若您在上述期限内未向我方补交2019年1月28日至2019年10月19日期间租金47495.52元，且不搬出上述门面的，本人将通过法律途径，要求法院确认你我之间不定期租赁关系于2019年10月19日解除，并要求你方支付欠付我方租金47495.52元及其他经济损失（包括但不限于租金、律师费、诉讼费等）。另查明，安啟善公司于2017年2月9日注册成立，注册地址为“武汉市东湖新技术开发区关山二路21号光谷陆景苑3幢1层5-3号”，被告为安啟善公司的监事。在审理过程中，被告认为承租案涉房屋的应为安啟善公司而不是被告个人，但其陈述在协议到期后，双方并未就租赁主体变更进行过协商，而认为自始承租人就为安啟善公司。原告认为租赁主体一直为被告个人。在审理过程中，原、被告均陈述案涉房屋所在区域已经于2019年6月打围准备拆迁，但原告认为虽然打围，但不影响被告的正常经营，故租金应当交到2019年10月19日，其后的租金可以不主张；被告认为2019年6月底打围后，安啟善公司已经停止经营，只是因为拆迁利益问题未能腾退，租金只应当缴纳到2019年6月底。本院认为，原、被告签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同期限届满后，双方未续签合同，形成不定期租赁合同法律关系。被告抗辩安啟善公司系承租人的主张无法律和事实依据，本院不予支持。关于本案房屋租赁是否解除的问题。根据协议，案涉房屋的租期为2017年1月28日至2018年1月27日，合同期限届满后，被告继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同，本院确认《门面租赁协议》应于2019年10月19日解除，被告应将门面腾退交付给原告。关于租金和物业费的计算问题。案涉房屋已经于2019年6月底打围，客观上会对被告利用案涉房屋从事经营性活动造成影响，租金计算至2019年6月底较为适宜，共计26583.33元（58000×110%×5/12）。被告对于原告垫付物业费的事实并无异议，物业费1152元应由被告支付给原告。在抵扣被告交纳的押金2000元后，被告还应向原告支付25735.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原、被告签订的《门面租赁协议》于2019年10月19日解除；被告田志彦应于本判决生效之日起十日内向原告黄登云支付拖欠的房屋租金、物业费共计25735.33元；被告田志彦应于本判决生效之日起十日内将位于武汉东湖新技术开发区光谷·陆景苑3幢5-3号房屋门面腾退给原告黄登云；驳回原告黄登云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费491元（已减半收取），由被告田志彦负担（此款原告黄登云支付，被告田志彦应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄登云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇二〇年六月二十八日书记员  苏星蕊