湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初444号 原告：舒芬芳，女，1970年10月9日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：王神鹰，湖南湘华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉华，男，1963年6月7日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区，系舒芬芳之夫。 被告：邓梅玉，女，1964年12月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：凌明，男，1995年5月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，系邓梅玉之子。 被告：贺俊杰，男，1990年4月28日出生，汉族，住湖南省衡南县。 被告：衡阳景晖房地产中介服务有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区解放大道50号俊景花园1、4栋1005室。 法定代表人：陈伟平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗冬，湖南南舫律师事务所律师。 原告舒芬芳与被告邓梅玉、贺俊杰、衡阳景晖房地产中介服务有限公司（以下简称景晖公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒芬芳的委托诉讼代理人王神鹰、李莉华，被告邓梅玉及委托诉讼代理人凌明，被告贺俊杰以及被告景晖公司的委托诉讼代理人罗冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒芬芳向本院提出诉讼请求：1.依法判决三被告履行《居间（买卖）合同》义务，协助将坐落于衡阳市蒸湘区的房屋所有权过户给原告；2.依法判决三被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金48300元（230000×0.001×30天×7个月计算至结案之日止）；3.本案诉讼费用及律师费10000元整由三被告承担。因涉案坐落于衡阳市蒸湘区的房屋已实际不能将所有权过户给原告，经本院庭审释明后，原告变更诉讼请求：1.诉请终止三方签订的《居间买卖合同》，且被告贺俊杰双倍返还定金；2.三被告共同连带退还原告230000元的购房首付款等各项损失；3.本案诉讼费、律师费由三被告承担。 被告邓梅玉辩称，被告贺俊杰并非涉案房屋所有权人，没有资格与原告签订《居间买卖合同》，该合同落款的签名亦不是邓梅玉本人所签，该《居间买卖合同》与答辩人无关。2019年7月25日，被告邓梅玉与被告景晖公司签订合同，已将房屋出售给案外人尹钦政，且已经完成房屋过户。被告景晖公司伪造居间买卖合同，骗取舒芬芳的购房款，应该由被告景晖公司承担民事责任，若涉嫌诈骗，原告应向公安机关报案。对于原告变更的诉讼请求，答辩人不知情，和答辩人无关。 被告贺俊杰辩称，答辩人收了本案原告20000元定金是事实，答辩人不存在违约。 被告景晖公司辩称，原告诉请要求被告邓梅玉将房子过户给原告以及要求支付利息、未过户的违约金与答辩人无关，答辩人仅履行居间义务。本案中，原告违约在先并要求支付律师费10000元没有事实法律依据，请求法院驳回原告诉请。对于原告变更的诉讼请求，原告与被告贺俊杰提供虚假资料，违约在原告方。原告的定金景晖公司没有收到，不应该由景晖公司退还。房款景晖公司没有收到，是原告与被告贺俊杰双方串通勾结签订的合同，原告本身应该承担责任。 根据原、被告双方提供的证据以及庭审意见，本院经审理认定事实如下： 2019年7月25日，被告邓梅玉作为甲方（出售方）、案外人尹钦政作为乙方（买受方）以及被告景晖公司作为丙方（居间方，经纪人为贺俊杰）在被告景晖公司白云店共同签订了《居间（买卖）合同》（以下简称《居间买卖合同（7月25日签订）》），与涉案相关的合同约定：甲方自愿将坐落于衡阳市蒸湘区的房屋（以下简称412室的房屋）出售给乙方，房屋所有权证号为0008241，建筑面积179.5平方米，设计用途为住宅。经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为人民币570000元。本合同签订之时乙方支付80000元给甲方作为购房定金。该《居间（买卖）合同》落款处，被告邓梅玉在甲方（卖方及配偶）名字下面签字捺印，案外人尹钦政签字捺印，被告景晖地产公司作为丙方加盖公司合同专用章（经纪人：贺俊杰）。同日，案外人尹钦政通过转账支付被告邓梅玉购房定金80000元，案外人尹钦政于2019年9月25日通过其姐姐陶小梅的银行卡转账支付被告邓梅玉剩余购房款490000元。2019年7月31日，被告贺俊杰冒充邓梅玉的代理人以邓梅玉的身份作为甲方（出售方）、原告舒芬芳作为乙方（买受方）以及被告景晖公司作为丙方（居间方，经纪人为滕国成）在被告景晖公司银泰店共同签订了《居间（买卖）合同》（以下简称《居间买卖合同（7月31日签订）》），邓梅玉未到场亦不知情，该合同约定：甲方自愿将坐落于衡阳市蒸湘区的房屋出售给乙方，房屋所有权证号为0008241，建筑面积179.5平方米，设计用途为住宅。经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为人民币660000元。乙方贷款付款给甲方，甲乙双方提供贷款资料审批通过后，在过户前须确认房屋产权无任何纠纷，在过户时应付清房屋首付款100000元，余款560000元待银行贷款放款之日由银行直接打入卖方指定账户，具体金额以银行贷款审批额度为准，贷款额度不足则由买方以增加首付款方式补足。房屋交易所产生的税费承担见补充协议。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交付、房屋所有权过户等居间工作，保障交易的安全性。另约定守约方（包括丙方）如因主张权利而产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费等一切开支均由违约方承担。本合同签订之时乙方支付20000元给甲方作为购房定金。8、本合同签订之日，甲、乙双方需提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙双方提供相关证件齐全后30个工作日内协助办理过户手续（如遇客观原因和节假日往后顺延）。13、违约责任约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的千分之一向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的千分之一向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的千分之一向甲方支付违约金：甲方解除合同的，按全部房款的千分之一向甲方支付违约金。《居间（买卖）合同》落款处，甲方邓梅玉的签名并非被告邓梅玉本人的签名，均由被告贺俊杰代签，邓梅玉事后亦未予追认。被告贺俊杰亦作为代理人在甲方（卖方及配偶）名字下面签字捺印，乙方舒芬芳签字捺印，被告景晖地产公司作为丙方加盖公司合同专用章（经纪人：滕国成）。签订合同当天，原告舒芬芳向被告贺俊杰支付了购房定金20000元整，被告贺俊杰向原告舒芬芳出具了收条。同日，原告舒芬芳又向被告景晖公司支付了6000元房屋中介费，被告景晖公司向原告舒芬芳出具了《景晖地产专用收据》，载明今收到舒芬芳交来购买雁城世家812号房中介服务费，并加盖被告景晖公司的财务专用章（经手人：滕国成）。2019年8月2日，原告舒芬芳向被告景晖公司支付了托管首付款230000元，被告景晖公司向原告舒芬芳出具了《景晖地产专用收据》，载明今收到舒芬芳交来托管雁城世家812号房托管首付款，并加盖被告景晖公司的财务专用章（经手人：滕国成）。原告向本院提供了2019年8月2日关于托管首付款230000元的银行转账记录。至今，原告舒芬芳支付了230000元首付款、20000元购房定金、6000元中介服务费后，被告贺俊杰及被告景晖公司均未依约履行《居间买卖合同（7月31日签订）》约定的办理产权过户手续。经查实，原告舒芬芳支付了230000元首付款及6000元中介服务费被被告景晖公司的经纪人滕国成（被告景晖公司银泰店店长）侵占，至今未予归还，另被告舒芬芳支付的20000元购房定金被被告贺俊杰侵占。 另查明，被告邓梅玉所有的坐落于衡阳市蒸湘区的房屋已办理产权过户手续，已实际于2019年11月26日过户给案外人李凌康。原告舒芬芳为涉案诉讼事宜委托了湖南湘华律师事务所，并签订了《委托代理协议书》，根据增值税专用发票显示，原告为此支付了10000元的律师费。 本院认为，本案系合同纠纷，其中原告舒芬芳与被告邓梅玉之间系房屋买卖合同关系，被告景晖公司与买卖双方之间分别构成居间合同关系。被告贺俊杰虚构授权委托事实，代理被告邓梅玉与原告舒芬芳及被告景晖公司签订“居间买卖合同”，属于无权代理，被代理人邓梅玉拒绝追认，该合同对邓梅玉不发生效力，其后果由行为人贺俊杰承担。被告贺俊杰与被告景晖公司业务员串通实施虚假代理行为并一房二卖，对原告舒芬芳构成欺诈，但原告对居间买卖合同内容的认可系其真实意思表示，在得知被告贺俊杰无权代理后并未行使撤销权，且要求继续履行合同。同时，被告贺俊杰与景晖公司的恶意串通行为并未损害合同之外的第三人的合法权益，故案涉“居间买卖合同”有效。因被代理人舒芬芳拒绝追认，且事实上合同标的物已过户到案外人名下，该合同已无法履行，应依法予以解除。合同当事人因该合同取得的财产应予返还，案外人滕国成系被告景晖公司授权的业务员，其签订合同、收取托管首付款、开具收据等行为为职务行为，责任应由被告景晖公司承担。合同虽然解除，但被告贺俊杰和景晖公司仍应按照合同约定和有关法律规定承担违约责任，即贺俊杰应双倍返还原告舒芬芳所交的定金，被告景晖公司应返还原告托管首付款、中介服务费。同时，被告贺俊杰、景晖公司作为违约方根据合同约定应承担原告舒芬芳因主张涉案权利而支出的律师代理费10000元。连带责任须由法律规定或当事人约定，同时因合同对被告邓梅玉不发生效力，原告要求三被告承担连带责任无事实和法律依据，该诉讼请求本院不予支持。案外人滕国成与被告贺俊杰的行为涉嫌犯罪，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，应将其犯罪线索移送公安机关。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百七十条、第一百七十一条第三款、第一百七十八条第三款,《中国人民共和国合同法》第九十四条（四)项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 一、解除原告舒芬芳于2019年7月31日与被告贺俊杰、邓梅玉、衡阳景晖房地产中介服务有限公司共同签订的《居间（买卖）合同》； 二、被告衡阳景晖房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告舒芬芳首付款230000元、中介服务费6000元，共计236000元； 三、被告贺俊杰于本判决生效之日起十日内双倍返还原告舒芬芳定金共计40000元； 四、被告贺俊杰、衡阳景晖房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告舒芬芳律师代理费10000元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2795元，由被告衡阳景晖房地产中介服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  毛小满 二〇二〇年六月三日 法官助理谷江波 书记员陈虹霖 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。 连带责任，由法律规定或者当事人约定。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 第十条人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。