西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13009号原告：张广宁，男，汉族，1986年3月12日出生，住甘肃省正宁县。委托诉讼代理人：郭永平，陕西合恒律师事务所律师。被告：刘佳，男，汉族，1990年10月21日出生，住陕西省洋县。第三人：西安雁程置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：庄婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明，该公司员工。原告张广宁诉被告刘佳、第三人西安雁程置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张广宁的委托诉讼代理人郭永平及第三人西安雁程置业有限公司的委托诉讼代理人李明到庭参加了诉讼，被告刘佳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张广宁诉称,2017年12月9日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX广场XX号楼XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋）。原告依据协议支付了前期款项30000元，并对涉案房屋进行了装修，但被告现拖欠第三人房屋首付款及银行按揭款项，直接导致双方签订的《房屋买卖协议》无法继续履行，被告的行为构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》；2、被告退还原告购房款30000元，并承担原告给涉案房屋装修所支出的装修费131526.99元；3、被告支付原告违约金100000元；4、被告承担保全费5000元及保险费2700元；5、被告承担本案所有诉讼费用。被告刘佳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。第三人西安雁程置业有限公司辩称，第三人对原、被告双方之间的《房屋买卖协议》及相关事实均不知情，本案与第三人无关。经审理查明，被告及第三人于2016年1月8日签订合同登记号为Y16001723的《商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的位于西安市雁塔区XX路以东、南三环以南雁塔区XX城中村改造项目一期（南飞鸿广场）3幢1单元10层11021号房屋，总价款477539元，买受人采取贷款方式付款，于2016年1月4日前支付首付款247539元，余款230000元向银行申请贷款支付。2017年12月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖（租赁）协议》，约定：1、因甲方房屋现不具备产权变更的可能，故甲乙双方协议商定签订附条件的房屋买卖（租赁）协议，即乙方首先以房屋租赁的方式承租甲方所有房屋，开展房屋装修及前期运营等工作，待甲方所有房屋具备产权变更条件时，甲方协助乙方办理房屋产权变更手续后，乙方支付相应购房款（每平方米9529.81元）。本协议的主合同为附条件的房屋买卖协议，若房屋不具备产权变更条件的，则以租赁合同为主；2、该房屋现于中国光大银行抵押登记，抵押贷款230000元，现已归还22期，尚余贷款按约定归还；3、甲乙双方商定房屋购房款为477539元；甲方将房屋出卖给乙方时，乙方已支付的租金经双方核算后，剩余租金应作为乙方购买房屋的所预期支付的定金，届时折抵房款；4、租赁期间，该房屋的年租金为10000元整，乙方一次性支付甲方房屋租金30000元，且该房屋租金在承租期限内不得变更。乙方通过银行转账方式支付甲方租金叁万元，甲方收取租金后当场应向乙方开具收款收据；5、甲方违反协议约定，将房屋出让给他人，导致乙方购房权利无法实现的，甲方应全额退还乙方租金，赔偿乙方损失（包含违约金、装修费、诉讼费、律师费等直接及间接损失），并支付违约金100000元。同日，原告向被告支付30000元，被告向原告出具收款收据。2017年12月13日，原告（乙方、购买方）与被告（甲方、出卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、被告将其所有的涉案房屋出售给原告，涉案房屋面积50.11平方米，转让价格为477539元;2、被告保证涉案房屋未设立担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；3、甲乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币30000元，作为乙方购买甲方房屋的定金；4、关于违约责任，任何一方违反本协议其他约定或存在违反本协议的约定，违约一方应向另一方承担100000元的违约金。甲方如不按本合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，甲方除应按约定支付违约金外，同时应返还定金以及返还乙方已支付的全部房价款，如乙方已经装修的并应承担装修费及其他损失。2019年4月26日，原、被告确认原告因装修涉案房屋花费131526.99元。审理中，原告为证明其主张的违约金、装修费及要求被告退还的30000元之和低于其损失（2017年12月至2019年6月期间因房价上涨而产生的溢价损失），向本院提交安居客网站信息，该信息显示涉案房屋所在小区时价约为每平方米18000元。另查明，原告诉前申请对涉案房屋采取保全措施，本院依法做出（2019）陕0113财保575号民事裁定书，原告因此花费保全费5000元。关于原告主张的保险费2700元，原告未举证证明。经询，原告表示其要求解除的《房屋买卖协议》是指《房屋买卖（租赁）协议》及《房屋买卖合同》。第三人表示因被告逾期偿还银行贷款导致其承担担保责任，其已向本院起诉要求解除其与被告之间签订的《商品房买卖合同》。2020年1月，本院作出（2019）陕0113民初14408号民事判决书，判决解除被告及第三人签订的合同登记号为Y16001723的《商品房买卖合同》。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖（租赁）协议》、收款收据、《房屋买卖合同》、工程结算单、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，可以认定。本院认为，被告在合同中向原告保证涉案房屋未设立担保、抵押等任何影响权属的权利，且保证该房屋不受他人合法追索，但目前由于被告及第三人签订的合同登记号为Y16001723的《商品房买卖合同》因被告逾期还贷已被依法解除，故原、被告之间签订的《房屋买卖（租赁）协议》及《房屋买卖合同》已无继续履行的前提，原告要求解除上述合同，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除原因在于被告违约导致原告无法实现其购房权利，故原告依据合同约定要求被告向其退还已付款30000元、装修损失131526.99元并支付违约金100000元，合理合法，本院予以支持。同理，原告因被告违约而产生的保全费5000元，系原告合理必要支出，亦应由被告承担。关于原告主张的保险费2700元，因原告未举证证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告张广宁与被告刘佳就西安市雁塔区XX广场XX号楼XX层XX号房屋签订的《房屋买卖（租赁）协议》及《房屋买卖合同》。二、被告刘佳于本判决生效之日起十日内向原告张广宁返还30000元。三、被告刘佳于本判决生效之日起十日内向原告张广宁支付装修损失131526.99元。四、被告刘佳于本判决生效之日起十日内向原告张广宁支付违约金100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张广宁其余诉讼请求。本案案件受理费8463元、公告费260元及保全费5000元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行上述付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  马红利人民陪审员  李恒远二〇二〇年六月二十七日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达1