西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书 (2020)陕0103民初1482号 原告：西安舜诚商贸有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：冯占国，该公司董事长。委托代理人：张瑞春，陕西国友律师事务所律师。被告：中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：廖元庆，该公司总经理。委托代理人：卢军，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：杜世园，陕西金镝律师事务所律师。被告：西安博水商务有限公司，住所地：西安市长安区城南大道18号中国电建集团西北院科研办公楼1180室。法定代表人：王峰，该公司总经理。委托代理人：卢军，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：杜世园，陕西金镝律师事务所律师。第三人：华住酒店管理有限公司，住所地：江苏昆山市18517101。法定代表人：王飞，该公司总经理。委托代理人：王莉，陕西岚光律师事务所律师。原告西安舜诚商贸有限公司(以下简称舜诚公司)诉被告中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司（以下简称中国电建公司）、被告西安博水商务有限公司（以下简称博水公司）、第三人华住酒店管理有限公司（以下简称华住公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任制公开开庭进行了审理，原告舜诚公司的委托代理人张瑞春、被告电建公司及博水公司的共同委托代理人卢军、杜世园、第三人华住公司的委托代理人王莉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告舜诚公司诉称，2005年6月21日原告关联公司与被告关联公司签订了租赁合同，2008年10月1日双方终止了合同，另行签订了租赁合同，租赁合同到期前，原告向被告书面提出续租一项，被告回函称不再续租，后经原告多方了解，被告在未告知原告的情况下将原告租赁的商铺租给第三人，其行为违反了合同约定，给原告造成巨大损失，故诉至法院，1、请求依法确认原告对被告所有的位于西安市XX大街XX号XX大厦XX层3面积1606平方米商铺在同等条件下享有优先租赁权；2、本案诉讼费由被告承担。被告中国电建公司辩称：1、其公司作为涉案房屋的所有权人，有权处分自己的房屋，且并未侵害原告的任何权利；2、原告诉请不明确，应依法驳回原告的起诉；3、其公司在电建的官网及中国采购招标网上对13657.59平米进行公开招租，用于酒店使用，本案第三人中标。故表示，原告的诉请没有事实依据和法律依据，应依法驳回原告的全部诉请。被告博水公司辩称：其公司不是所有权人，是接受中国电建公司委托对大厦进行运营管理，己方与原告确签订有租赁合同。1、原告主张的同等条件下有优先承租权并无事实和法律依据；2、租赁合同期满，己方不再继续出租涉案房屋，原告不能强迫被告继续出租，原告所主张的优先承租权没有事实依据；3、原告主张的优先承租权不满足“同等条件”的限制，不具有对等性，不具有优先承租权；4、本案被告中国电建公司对包含涉案房屋在内的整座大厦整体出租，招租通过公开招标形式进行，招租信息均为公开方式公布，根据其招租文件显示，原告方明显不满足资格预审要求，不具有投标资格。第三人华住公司述称：同意两被告答辩意见。其公司是2018年经过公开招、投标，中标了涉案大厦项目，与被告中国电建公司签订租赁合同，成为西北水电大厦整体合法承租人，依法签订的合同合法有效，应受法律保护，原告的起诉没有事实及法律依据，故应当驳回原告方的诉讼请求。经审理查明：2011年9月16日本案原告舜诚公司与被告博水公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租赁被告方位于西安市碑林区XX大街XX号3，西安博水商务大厦1606平方米的房屋。租赁期限为：2011年10月1日至2019年9月30日止。该合同第三条约定：“租赁期满后同等条件下，乙方有优先租赁权。”2019年8月15日，原告向被告博水公司发函，表示在同等条件下，其公司愿意续租；2019年8月20日，被告博水公司向原告方发函，表示不再续租。在2019年9月30日双方合同约定的租赁期满后，双方未续签租赁合同，原告认为被告违反了合同中关于优先承租权的约定，故诉至法院，主张己方在同等条件下对本案所涉1606平方米房屋享有优先租赁权。另查明：1、本案所涉及的房屋位于西安市碑林区XX大街XX号3，具体为：西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX室31110101，建筑面积11962平方米的房屋，房屋所有权人为：中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司，本案所涉的房屋包含其中，还有另外一些面积，正在待审批中。中国电建公司另有位于西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX室3810000，建筑面积1695.59平方米。其对原告舜诚公司与被告博水公司签订《房屋租赁合同》无异议。中国电建公司认可博水公司为其公司的子公司，将本案所涉房屋曾交与博水公司自行管理并自行收费。2018年6月21日，其在采购与招标网上发布招租公告，对其所有的上述房屋进行统一招租；2018年6月21日，其在中国电建网上亦发布招租公告进行招租。2018年12月25日，中国电建公司与第三人华住公司签订《房屋租赁合同》一份，将其总建筑面积为13657.59平方米整体统一出租给第三人，租赁期限为：2019年1月1日至2036年12月31日止，共计18年。双方约定了租金标准为每年1510万。另约定了租金递增率等合同事项。包含了上述1、西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX室31110101，建筑面积11962平方米、及西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX室3810000，建筑面积1695.59平方米。亦查明，在本案中，被告中国电建公司或博水商务公司未向原告告知招租事项。仅在两个公开的网站公布了其招租事宜。因原告认为被告损害了其优先租赁权，故诉至法院。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力。本案原告与被告博水公司签署租赁合同，该合同依法成立，不违反法律强制性规定，应认为本案合同有效。优先承租权，是指在租赁关系中，在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有的优先权。本案原告与被告博水公司的租赁合同期限至2019年9月30日，本案焦点问题在于合同到期后，“租赁期满后同等条件下，乙方有优先租赁权”一节，依据原告与博水公司间达成的租赁合同约定，“租赁期满后同等条件下，乙方有优先租赁权”；但结合本案实际“同等条件”成为本案具体的分歧点：本案被告中国电建将其所拥有的13657.59平方米的两套房屋整体统一出租给第三人，本案原告原承租的房屋面积仅为1606平方米，1606平方米占13657.59平方米的11.76%；本案被告中国电建公司与第三人约定的租赁费为每年1510万元，本案原告原承租的房屋租赁费为一年1840090.56元，1840090.56元占1510万元的12.19%。原告方本次所主张的优先租赁权客观真实，但无论从面积还是价格来分析，均不属于同等条件下。故原告在本案中拥有同等条件下的优先租赁权，但基于不属于同等条件，故不能享有优先租赁权。虽然中国电建公司在招投标时未对原告进行单独告知，确属瑕疵，但其并未私下签订合同，而是采取招投标的方式进行招租，且在相应的公开网站上进行了公告，具有一定的公开性，故不能因此形式上的瑕疵过分苛责中国电建公司。故对于原告方的诉请依法不予支持。至于被告中国电建公司在招投标环节中是否符合相应的法律、法规，属其他法律关系，本案不予涉及。故依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告西安舜诚商贸有限公司请求依法确认其于2019年10月1日起对被告中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司所有的位于西安市XX大街XX号XX大厦XX层3面积1606平方米商铺在同等条件下享有优先租赁权的诉讼请求。案件受理费19543元，原告西安舜诚商贸有限公司已预交，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   傅 妮  二○二○年六月二十三日 书  记  员   郑世雄 1