湖南省澧县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘0723行初179号 原告常德市阳和实业有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处新村社区新西街106号。 法定代表人潘冬秀。 委托代理人胡前松，男，1946年12月9日出生，系常德市阳和实业有限公司股东，代理权限为一般授权代理。 委托代理人华桃初，湖南宏声律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被告安乡县自然资源局，住所地安乡县深柳镇深柳大道008号。 法定代表人张金贵，局长。 委托代理人唐财富，该局工作人员，代理权限为特别授权代理。 委托代理人戴红杰，湖南信义律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 第三人潘文建，男，1963年12月17日出生，汉族，住湖南省安乡县。 原告常德市阳和实业有限公司诉被告安乡县自然资源局、第三人潘文建不动产登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告常德市阳和实业有限公司（以下简称阳和实业公司）的委托代理人胡前松、华桃初，被告安乡县自然资源局的委托代理人唐财富、戴红杰，第三人潘文建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阳和实业公司诉称：原告阳和实业公司于1996年5月31日依法成立并于1997年6月23日设立了分公司安乡县黄山头商贸城。原告于1997年7月12日取得了位于安乡县［地号为03-03-03-175］一宗21.985亩土地的国有土地使用权，安乡县国土管理局为原告颁发了安国用（97）字第326号《国有土地使用权证》。由于购房商户房款交付迟缓等原因，致使原告至今尚未申办商铺房屋初始登记和商铺房屋所有权及土地使用权转移登记手续。在《不动产登记暂行条例》施行时，原告进行摸底调查，发现购房商户潘文建等已经获得了原安乡县房地产管理局颁发的《房屋所有权证》,房产证中所制作的房屋分层分户平面图是由常德文建数码有限公司于2000年3月14日制作，颁发的《房屋所有权证》虽没有写明颁发日期，但断定是2000年3月14日之后颁发的。原告认为被告违背建设部《房屋登记办法》和国务院《城市房地产管理法》的规定，登记时不依法审核购房合同，对登记依据的权利来源文件和实际权利主体不一致的明显错误视而不见，办证时未公告，程序严重违法，造成商贸城的大部分商铺房屋被他人早于2000年8月前冒以“安乡县黄山头实业有限公司”的名义收款签约出卖，致使原告遭受重大经济损失。故诉请法院：撤销被告颁发给第三人的安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》。 原告阳和实业公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、原告的营业执照、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，拟证明原告的主体资格。 2、分公司设立登记申请书，营业执照，拟证明安乡县黄山头商贸城系原告依法注册的分公司。 3、兴建黄山头商贸城协议、补充协议、投资许可证、国有土地使用证、安乡县人民政府专题会议纪要，拟证明原告为黄山商贸城的合法建设者及产权所有人。 4、黄山头商贸城房屋出让合同书、潘文建房产证复印件，拟证明被告作为国家行政机构，没有依法审核购房合同，对于登记依据的权利来源证明文件与实际权利主体不一致的明显错误视而不见，违法行政，错误登记，未能履行规范房屋登记的行政职能。 被告安乡县自然资源局辩称：一、涉案房屋并非原告享有，其无权主张权利。涉案房屋所使用的土地系划拨给所在地黄山头人民政府进行黄山头商贸城建设用地，而非原告享有。涉案房屋为外商独资企业安乡县黄山头实业有限公司投资建设，而非原告出资建设；二、原告的起诉超过了诉讼时效。涉案房屋已于1998年4月29日登记在安乡县黄山头实业有限公司名下，原告早就知道或应该知道登记事实，超过了法定最长诉讼时效，应予驳回；三、为潘文建等业主的房屋登记系转移登记，在登记时收集了办理转移登记的必要资料，其转移登记行为合法。原告起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。 被告安乡县自然资源局为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据和法律依据： 第一组证据：涉案土地权属资料。 1、安乡县人民政府国家征（拨）用地审批单。 2、黄山头人民政府与安乡县采石场、胡忠权、杨文华的补偿协议复议件。 3、建设用地规划许可证复印件。 4、建设工程规划许可证复印件。 5、安乡县计划委员会文件复印件。 上述证据拟证明：1、涉案土地使用权为黄山头镇人民政府；2、涉案房屋建设单位为黄山头镇人民政府，实际为“香港星辉集团”即后来的安乡县黄山头实业有限公司出资建设。 第二组证据： 1、安乡县城镇房屋所有权登记申请书。 2、安乡县城镇房屋测丈调查表。 3、安乡县城镇房屋所有权登记发证审查表。 4、审定报告。 5、申请人营业执照副本复印件。 6、安乡县计划委员会文件复印件。 7、外商投资企业批准书复印书。 8、建设用地规划许可证复印件。 9、建设工程规划许可证复印件。 10、房屋所有权证存根，安证房112551号。 上述证据拟证明：涉案房屋已于1998年4月29日进行了初始登记，其所有权人为安乡县黄头山实业有限公司，且登记行为合法。 第三组证据：潘文建房屋登记资料 1、申请表。 2、房屋权属登记调查审核表。 3、房屋权属登记收件表。 4、申请人身份证明复印件。 5、黄山头商贸城房屋出让合同书复印件。 6、收款收据复印件。 7、建设用地批准书复印件。 8、建设工程规划许可证复印件。 上述证据拟证明：潘文建的房屋登记为转移登记，资料齐全，登记合法。 第四组证据：法律依据 1、《城市房屋权属登记管理办法》。 第三人潘文建没有提交任何证据。 经庭审质证：一、原告阳和实业公司对被告安乡县自然资源局提交的证据的质证意见：原告认为土地权属应以所有权证或使用权证为依据，第一组证据中征地资料、规划许可和计划批复等不能作为权属证据使用，不能达到被告的证明目的；原告认为第二组证据1、2、4中产权单位分别是“黄山头镇商贸城实业有限公司”、“安乡县黄山头商贸城实业有限公司”、“安乡县黄山头实业有限公司”与涉案土地及房屋没有关联性，对以上证据的合法性均有异议；对证据3的合法性有异议；对证据5-10“安乡县黄山头实业有限公司”的企业资料的关联性有异议；原告对第三组证据的合法性均有异议，认为被告没有按照法定程序收件，所收文件与涉案房产没有关联性，不合法，不能证明潘文建房屋转移登记的合法性，该组证据不能作为本案证据使用。第三人潘文建对被告安乡县自然资源局提交的证据没有异议。二、被告安乡县自然资源局对原告阳和实业公司提交的证据的质证意见：对证据1、2的三性均无异议；对证据3中的投资许可证、国有土地使用证、关于兴建黄山头商贸城协调工作现场公会议纪要的真实性无异议，兴建黄山头商贸城协议并未实际履行；对证据4的三性无异议，但对证明目的有异议。第三人潘文建对原告提交的证据没有发表质证意见。 本院认证如下：原告阳和实业公司对被告安乡县自然资源局提交的第一组证据中1-2是征地资料与本案没有关联性，本院不予采信；证据5中与原告提交的证据3相互矛盾，本院不予采信；其他证据真实、合法，本院予以采信；原告对被告所提交的第二组证据的真实性无异议,本院认为该组证据能证实本案的相关事实，本院对该组证据均予以采信；第三组证据的内容客观真实，证据形式和证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据2与本案没有关联性，本院不予采信；其他证据来源真实、合法，本院均予以采信。 经审理查明：原告阳和实业公司于1997年7月12日取得了由原安乡国土管理局颁发的安国用（97）第326号《国有土地使用证》，该宗土地座落在安乡县，地号为03-03-03-175，土地使用权面积为壹万肆仟陆佰伍拾陆点柒平方米，安乡县黄山头商贸城项目修建在该宗土地上。安乡县黄山头实业有限公司于1998年1月5日成立。1998年3月21日，安乡县黄山头实业有限公司以“黄山头镇商贸城实业有限公司”的名义向原安乡县房地产管理局申请办理房屋所有权初始登记。1998年4月29日，原安乡县房地产管理局向安乡县黄山头实业有限公司颁发了安政房第112551号房屋所有权证。1999年10月14日，第三人潘文建与安乡县黄山头实业有限公司签订了《黄山头商贸城房屋出让合同书》，合同载明：甲方为安乡县黄山头商贸城，乙方为潘文建，甲方销售给乙方门面屋2间，房屋出让款9.5万元，甲方签章为安乡县黄山头实业有限公司，乙方签字潘文建。之后，第三人潘文建向原安乡县房地产管理局申请房屋所有权转移登记。2000年2月19日，第三人潘文建向原安乡县房地产管理局提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、黄山头商贸城房屋出让合同书、购房发票、身份证共五份资料，但未提交土地使用权证。原安乡县房地产管理局于2000年3月14日向第三人潘文建颁发了安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》。原告于2019年发现第三人潘文建等取得房屋所有权证情况，向本院提起行政诉讼。 另查明，2016年，安乡县行政区域内的房屋登记职责由安乡县国土资源局内设单位安乡县不动产登记中心承担。2019年安乡县国土资源局因全县行政事业单位机构改革后名称变更为安乡县自然资源局。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原告阳和实业公司是否具备本案的原告主体资格；二、原告阳和实业公司的起诉是否超过了法定期限；三、被告颁发给第三人潘文建的安乡县房权证黄山头镇字第××号《房屋所有权证》的行为是否合法。关于争议焦点一，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。经审查，涉案房屋所占用的土地使用权人是原告阳和实业公司，应当认定其与本案颁发房屋所有权证的行政行为具有利害关系，具备本案原告主体资格。关于争议焦点二，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日去超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告起诉的是不动产转移登记的行政行为。经审理查明，被告于2000年3月14日向第三人潘文建颁发了安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》，行政行为作出之日距离原告阳和实业公司于2019年11月27日向本院提起诉讼之时并未超过二十年的法定期限，应当认定原告阳和实业公司的起诉并未超过法定的起诉期限。关于争议焦点三，依据1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。本案中，被告具备房屋权属登记的法定职权。依据《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第十条规定，房屋权属登记的程序包括受理登记申请、权属审核、公告、核准登记及颁发房屋权属证书。第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，涉案房屋的初始登记不在本案的审查范围内，对初始登记是否合法本院不予评价。第三人潘文建在提交的申请资料中并未提交购买房屋占用范围内的土地使用权属证书，且第三人潘文建提交的《黄山头商贸城房屋出让合同书》卖方前后名称不一致，合同书中甲方是安乡县黄山头商贸城，落款盖章却是安乡县黄山头实业有限公司。且根据被告提交涉案房屋初始登记“房屋所有权证存根安政房第112551号”，该存根上记载房屋所有权人为“安乡县黄山头商贸城实业有限公司”，安乡县黄山头实业有限公司是否有权出卖涉案房屋审查不清，权证不一致。权属审核是被告在办理转移登记中重要的程序，被告在办理涉案房屋转移登记时违反了房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，对产权资料审查中没有尽到审慎注意的义务，其在办理涉案房屋所有权转移登记的行政行为中事实认定不清，该行政行为已构成违法，依法应予撤销。但第三人潘文建购买涉案房屋时是善意的，且支付了合理的房款，已经取得房屋所有权登记。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公开利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项之规定，判决如下： 确认被告安乡县自然资源局（原安乡县房地产管理局）于2000年3月14日向第三人潘文建颁发安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》的行为违法。 案件受理费50元，由被告安乡县自然资源局负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  卢业锋 人民陪审员  彭培新 人民陪审员  薛 亮 二〇二〇年六月一日 法官 助理  李 莉 书 记 员  宋佳玲 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。