广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7253号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。被告：徐丹丹，女，1994年9月13日出生，汉族，住广州市花都区,被告：王健聪，男，1990年10月4日出生，汉族，住广州市花都区,原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告徐丹丹、王健聪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人杨雯茵、被告徐丹丹到庭参加诉讼，被告王健聪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令徐丹丹、王健聪支付2019年2月至2020年2月拖欠的物业服务费2239.64元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为238.26元）；2.判令徐丹丹、王健聪支付2019年2月至2020年2月拖欠的公共用电分摊费275.78元、公共用水公摊费5.42元、生活垃圾处理费65元；3.徐丹丹、王健聪承担本案的诉讼费用。事实和理由：徐丹丹、王健聪购买了广州市花都区新华街望亭路15号7栋201房，万科物业公司与涉案房屋开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由万科物业公司为该涉案房屋所在小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，徐丹丹、王健聪办理了房屋收楼手续。万科物业公司依约提供了物业服务。但自2019年2月至今，徐丹丹、王健聪一直无正当理由拖欠物业服务费及水电分摊费，万科物业公司多次书面催缴无果。万科物业公司认为，徐丹丹、王健聪不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。徐丹丹、王健聪享受万科物业公司提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了万科物业公司及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当按照合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，徐丹丹、王健聪应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护万科物业公司及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。被告徐丹丹辩称，第一，我方没有收到前期物业服务合同，万科物业公司没有公示该合同，该合同期限至2019年3月31日，该合同已到期，未提供新的合同，物业未向全体业主征求是否继续续约，如果有，请万科物业公司提供证据，另外，万科物业公司进驻涉案小区没有提供房管局的备案证明和居委的在管证明。第二，关于天马丽苑选定物业公司表决票，我由始至终都没有收到选定通知，正常情况下，应当通知到每一位业主，如有通知到我，请提供证据，我是2015年进驻的。第三，自2018年至2019年，一到下雨天，我家就出现倒灌和返涌，万科物业公司没有进行有效处理。第四，我与王健聪是夫妻关系，我方自2019年2月至今未交物业费，之前的物业费已经结清，对于万科物业公司自行制作的欠费清单中2019年至2020年的物业服务费金额、生活垃圾处理费金额无异议，可以支付；对于电梯分摊费等公摊水电费有异议，如果万科物业公司公示广告收支情况等，可以支付；另希望可以减免违约金。被告王健聪没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街望亭路15号7栋201房，由徐丹丹、王健聪按份共有，各占二分之一。2016年2月28日，涉案小区进行选聘物业公司表决，因小区未成立业主委员会，按照国家住建部《业主大会和业主委员会指导规定》规定，可以由小区所在地的居民委员会代行业委会职责，由业主大会授权居民委员会执行表决，涉案小区表决由广州市花都区新华街新街社区居民委员会（以下简称新街居委会会）执行，表决事项为选聘物业服务有限公司为天马丽苑提供物业服务并授权新街居委会代为签订物业服务合同，表决情况及结果如下：涉案小区物业管理区域的业主总票数为2596票，专有总面积为650488.91平方米，同意选聘万科物业公司的业主总人数为1342人，占业主总人数51.69%；同意选聘万科物业公司的专有面积为514285.56平方米，占总建筑面积79.6%。2016年3月31日，万科物业公司（乙方、受托方）与新街居委会（甲方、委托方）签订《中房天马丽苑物业服务合同》，约定：2016年2月29日，经天马丽苑业主大会选聘小区物业服务企业，统计结果同意万科物业公司当选，并授权新街居委会代行使业主委员会职能与万科物业公司签订合同。第一条，物业名称：中房天马丽苑。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。第六条，本合同期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十五条，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十六条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：一期高层：1.8元/月/平方米；二期高层：1-21栋1.8元/月/平方米，22-32栋2.5元/月/平方米；此外，本物业管理区域按国家相关政策规定对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作，业主应按约定的分摊办法××详见附件五）交纳水电分摊费。第十七条，第一款物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。第八款乙方应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受业主的委托代为交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与乙方另行签订代缴协议。合同还就其他权利义务进行了约定。万科物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务至今。《中房天马丽苑物业服务合同》附件五为天马丽苑项目公共水电费分摊办法，该办法约定：为规范小区公共水电费的分摊，保障全体业主（用户）的公共利益，依据《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知（粤价[1997]173号）及《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999]116号），按照公平、公开、合理的原则，制定本办法。第四条，本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备的公用水电费用，由小区住（用）户合理分摊。第五条，本小区内的庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯的用电费用，由小区住（用）户合理分摊。第六条，本小区消防控制中心运行产生的水电费用由小区业主（用户）合理分摊。关于欠付的物业服务费，万科物业公司陈述：涉案房屋面积为95.71平方米，按每月每平方米1.8元的标准计算，每月物业服务费为172.28元。关于欠付的公摊水电费，万科物业公司提交了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）、《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999]116号）和自制的欠费清单，主张2019年2月至2020年2月期间的电梯分摊电费82.85元、走廊楼梯灯分摊电费40.57元、生活水泵分摊电费58.83元、小区园林照明分摊电费5.71元、消防控制中心分摊电费9.23元、用电损耗分摊费用4.07元、公共用水分摊费用5.42元、公共用电分摊费用9.52元，合计216.2元。关于欠付的生活垃圾处理费，万科物业公司提交了《广东省城乡生活垃圾处理条例》、《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》（穗城管[2016]483号），主张2019年2月至2020年2月期间的生活垃圾处理费65元（5元/月×12个月）。另查，《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）第四条规定：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户分摊。”第五条规定：“小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊。”第六条规定：“广州市区的高层住宅（含商铺、办公楼）的电梯等公用设备运行的电费，暂按广州市物价局穗价[1997]52号文的规定，设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的住（用）户合理分摊……。”《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》（穗城管[2016]483号）第二条规定：“居民每月每户收取5元。以一个门牌号码（户口簿、租约、房产证）为一户，两个单位合并使用的视为一户计算。”第九条规定：“垃圾处理费由交费者所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输、监督管理的环境卫生专业服务单位（街道环境卫生管理站或环境卫生监督管理所、区环境卫生管理所、环境卫生运输车队）收取或者委托小区物业管理公司等单位代收。”本院认为:《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《物业管理条例》第十五条第一款第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，涉案小区没有成立业主委员会，小区所在地的居委会即新街居委会代行业委会的职责，执行选聘物业公司的表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选聘万科物业公司为涉案小区提供服务，新街居委代行使业委会职能与业主大会选聘的万科物业公司签订《中房天马丽苑物业服务合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对涉案小区业主具有约束力。虽然该合同期限届满，但按照该合同第六条的约定，万科物业公司同意继续履行本合同并实际履行至今，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，故上述合同继续有效。万科物业公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业管理服务，并收取相关费用。关于物业服务费，万科物业公司自2016年4月对涉案小区提供物业管理服务至今，徐丹丹、王健聪作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受万科物业公司提供的物业服务后，理应向万科物业公司支付物业服务费。涉案房屋面积为95.71平方米，每月应交物业服务费为172.28元（1.8元/月/平方米×95.71平方米），因此万科物业公司要求徐丹丹、王健聪支付2019年2月至2020年2月共12个月期间的物业服务费2239.64元（172.28元×12个月），合理有据，且徐丹丹对此无异议，本院予以支持。关于违约金，根据《中房天马丽苑物业服务合同》第十七条的约定，徐丹丹、王健聪欠付物业服务费，应缴纳违约金，合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。违约金计算方法：以每月应交物业服务费752.33元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日万分之五的标准计至付清款日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限，且违约金总额不得超过2239.64元。关于公共水电分摊费，根据《中房天马丽苑物业服务合同》附件五天马丽苑项目公共水电费分摊办法第四、五、六条的约定，万科物业公司主张徐丹丹、王健聪支付2019年2月至2020年2月期间的电梯分摊电费82.85元、走廊楼梯灯分摊电费40.57元、生活水泵分摊电费58.83元、小区园林照明分摊电费5.71元、消防控制中心分摊电费9.23元、用电损耗分摊费用4.07元、公共用水分摊费用5.42元、公共用电分摊费用9.52元，合计216.2元，理据充分，本院予以支持。关于生活垃圾处理费，根据《中房天马丽苑物业服务合同》第十七条第八款的约定，万科物业公司主张徐丹丹、王健聪支付2019年2月至2020年2月期间的生活垃圾处理费65元，理据充分，且徐丹丹对此无异议，本院予以支持。被告王健聪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐丹丹、王健聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年2月至2020年2月期间的物业服务费2239.64元；二、被告徐丹丹、王健聪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付逾期缴纳上述第一项物业服务费的违约金，违约金的计算方式:以每月应交物业服务费172.28元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日千分之一的标准计至徐丹丹、王健聪付清款日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限，且违约金总额不得超过2239.64元；三、被告徐丹丹、王健聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年2月至2020年2月期间的公共水电分摊费216.2元；四、被告徐丹丹、王健聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年2月至2020年2月期间的生活垃圾处理费65元；五、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐丹丹、王健聪负担。本判决为终审判决。审判员  胡运如二〇二〇年六月二十四日书记员  张仲娟附本判决适用是法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条第一款第二项业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《广东省城乡生活垃圾处理条例》第三十七条第一款城市的单位和个人，应当按照市、县（区）人民政府确定的收费标准缴纳城市垃圾处理费。