北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6477号原告：张凌宇，男，1990年5月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩超，北京砥石律师事务所律师。被告：吴洪军，男，1978年10月15日出生，汉族，户籍地北京市西城区。第三人：高守卫，男，1977年10月30日出生，汉族，户籍地吉林省汪清县。第三人：北京满姐饺子餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧北里雅园5号楼地下室。法定代表人：孙晶，执行董事。委托诉讼代理人：田岷，北京市惠中律师事务所律师。第三人：北京国良乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安苑东里一区4号2幢。法定代表人：王希梅，总经理。原告张凌宇（以下简称姓名）与被告吴洪军（以下简称姓名），第三人高守卫（以下简称姓名）、北京满姐饺子餐饮有限责任公司（以下简称满姐公司）、北京国良乐居房地产经纪有限公司（以下简称国良公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张凌宇及委托诉讼代理人韩超，高守卫、满姐公司之委托诉讼代理人田岷到庭参加了诉讼，吴洪军、国良公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理本案，现已审理终结。张凌宇向本院提出诉讼请求：1．要求吴洪军将位于北京市朝阳区大屯里106号楼19层X房屋交付给张凌宇；2．要求吴洪军支付迟延交付房屋违约金（以610万元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年7月7日计算至吴洪军实际交付房屋之日止）；3．要求高守卫、满姐公司配合腾空北京市朝阳区大屯里106号楼19层X房屋并将房屋交付给张凌宇。事实和理由：2018年5月30日，张凌宇与吴洪军在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定，吴洪军将个人名下自有房屋（北京市朝阳区大屯里106号楼19层X房屋，以下简称涉案房屋）出售给张凌宇，房屋总价款为610万元，付款方式：以第三方资金监管方式（理房通）支付，其中首付款于签订购房合同当日支付，剩余600万元张凌宇于2018年7月6日通过理房通监管账户支付。涉案房屋所有权于2018年7月6日转移到张凌宇名下。根据买卖合同第六条约定，房屋应当自房屋所有权转移至张凌宇名下当日起交付给张凌宇。签订合同时，吴洪军承诺该房产不存在任何租赁情形，也没有任何人员居住使用，可以严格按照合同约定时间交付给张凌宇。此后张凌宇组织人员施工对涉案房屋进行装修时发现，房屋门锁已经被高守卫更换、房屋被强行占用不予腾退、高守卫告知张凌宇，因高守卫与吴洪军之间存在民间借贷纠纷，吴洪军因没有按期偿还拖欠高守卫借款，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，吴洪军将涉案房屋出租给高守卫使用以抵顶借款，租赁期为八年。后高守卫未经张凌宇同意，又通过国良公司将房屋转租给满姐公司作为职工宿舍使用。张凌宇认为，吴洪军与高守卫签订的租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，实际是高守卫为了实现债权的一种担保行为，故为维护张凌宇合法权益，现诉至法院。吴洪军未到庭应诉亦未提交书面答辩状。高守卫述称：吴洪军是我的朋友，从2017年开始，吴洪军陆续从我这里借钱，开始很零散，没有多少，有一笔6万，2万的，还有几笔5000元，2018年有4万元，两笔2万，后来他跟一个姓邹的人借了20万元，我和另一个朋友王某某替他做了担保，他还不上这笔钱，2018年5月18日我们作为担保人替他还了，然后我们就提出租下吴洪军的房子，用来充抵债务，租金一个月8000元，他的房子以前也是租给中介的，2018年4月份到期，然后这房子我就开始用了。房子里西南屋放着我们的东西，不是像张凌宇说的房子是空置的。吴洪军欠我的钱一共61万元，开始都没有欠条，因为我们是朋友，关系非常好，后来还完担保的20万元以后才让他写的欠条，因为钱太多了，他也一直还不上。租房合同是2018年5月20日写的，当时意思就是先用租金充抵债务。我之前说过房子他要卖的话把钱还给我，我给他腾房，不耽误他卖，但是他没有告诉过我房子实际已经出售的事实。2018年7月，张凌宇的父亲带着装修公司去，把门撬开，当天他们跟吴洪军通过电话就走了，5月份我已经跟国良公司签了合同，张凌宇他们来过之后我就搬走了，国良公司把房子租给了满姐公司。国良公司给我交租金，2018年一年11万，2019年开始是1万元一个月。我从来没有给吴洪军交过租金，一直是充抵债务，到现在吴洪军还欠我30万多点。关于张凌宇的诉讼请求，我不同意，我与吴洪军的租赁合同是合法有效的，现在合同还没有到期，我不同意腾房。我与吴洪军的租赁合同在先，我没有腾房的道理。满姐公司述称：我公司租赁涉案房屋是依据吴洪军与高守卫2018年5月21日的租赁合同以及第二日的补充协议，2018年5月25日，高守卫与国良公司签订委托协议，由国良公司代理出租涉案房屋，上述事实均发生在张凌宇与吴洪军买卖合同以及过户之前。我公司是2018年9月15日与国良公司签订的租赁合同。高守卫虽然是以房屋抵债，但是他在房屋过户之前已经作为承租人使用了房屋，符合买卖不破租赁的要求。吴洪军与张凌宇从未完成房屋交付手续。我公司是基于吴洪军的合法授权以及国良公司的合法代理出租权占有使用房屋。本案可以适用买卖不破租赁的规定，我公司不同意腾房。就算腾房，我们也是对国良公司负有返还房屋的义务。房屋现由我方占用。国良公司未到庭亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月30日，张凌宇（买受人）与吴洪军（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，吴洪军将涉案房屋出售给张凌宇，涉案房屋租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”，房屋成交价为255万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价355万元。出卖人应对办理完毕房屋所有权转移登记手续后，与当日将房屋交付给买受人，交付时，出卖人与买受人共同对房屋附属设施、设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在十五日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照成交总价款20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，双方签署《补充协议》，约定，买受人于签约当日将第一笔定金10万元自行划转给出卖人。出卖人自筹资金于2018年6月10日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2018年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续。买受人于过户前3个工作日将第一笔购房款590万元以理房通支付方式支付给出卖人。购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，买受人于过户前三个工作日以理房通支付的方式支付出卖人。双方应当在办理完毕房屋所有权变更登记手续后，于当日将房屋交付给买受人。购房款中留存5万元作为物业交割保证金，买受人应于过户前3各工作日一理房通支付的方式支付出卖人。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，张凌宇向吴洪军支付了全部购房款。涉案房屋于2018年7月6日登记在张凌宇名下。庭审中，张凌宇表示，吴洪军于房屋所有权转移登记当日，向其交付了涉案房屋钥匙，其当日未换锁。另查，2018年1月11日，吴洪军出具《借据》，内容为吴洪军因资金周转不开，于2018年1月11日借款20万元，高守卫在担保人处签字。2018年5月20日，吴洪军与高守卫签订《借款合同》，内容为，吴洪军自2017年11月起，多次向高守卫借款421800元，上述借款自2018年6月1日起计算借款利息，年息24%。同日，吴洪军与高守卫签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴洪军将涉案房屋出租给高守卫，租赁期自2018年5月20日至2026年5月19日，租金每月8000元。2018年5月21日，吴洪军与高守卫签订《租赁房屋补充协议》，约定高守卫可以对房屋进行转租，可以找中介机构代理对房屋进行转租，不用经过吴洪军同意。庭审中，高守卫称吴洪军系以房屋租金冲抵债务。2018年5月25日，高守卫与国良公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，将涉案房屋委托给国良公司代理出租，期限自2018年5月25日至2019年5月24日。租金标准每月1万元。2018年9月15日，国良公司与满姐公司签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给满姐公司，租赁期限为2018年9月25日至2019年9月12日，租金每月11500元。2019年8月7日，双方再次签订《北京市房屋租赁合同》，租期延长至2019年9月12日。庭审中，满姐公司确认，至法庭辩论终结（2020年4月7日）其公司占有、使用涉案房屋。张凌宇曾以确认合同无效纠纷为由将高守卫和吴洪军诉至本院，要求确认高守卫与吴洪军就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效，后申请撤诉。2019年，张凌宇以排除妨害纠纷为由将满姐公司作为被告、高守卫作为第三人诉至本院，要求满姐公司向其腾退并交还涉案房屋，本院经审理出具（2019）京0105民初13972号民事判决书，驳回了其诉讼请求。后张凌宇不服提起上诉，北京市第三中级人民法院出具（2019）京03民终13972号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，张凌宇与吴洪军签订的《北京市存量房屋买卖合同》内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行。吴洪军虽向张凌宇交付了房屋钥匙，但其在签订《北京市存量房屋买卖合同》前就将涉案房屋出租给高守卫，导致涉案房屋先后处于高守卫及满姐公司控制之下，张凌宇未就涉案房屋取得占用、使用之权能。吴洪军未按照合同约定履行交付房屋的义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。就违约金的计算标准，张凌宇未就实际损失提交任何证据，其主张标准过高，本院参考涉案房屋租金标准，酌情进行调整，按照每日400元予以支持。就违约金计算的时段，因涉案房屋实际情况可能发生变化，本院在本案中支持到法庭辩论终结之日，就此后的违约金，本案中暂不宜处理，张凌宇可另行主张。就张凌宇第一及第三项诉讼请求，涉案房屋现并未处于吴洪军控制之下，吴洪军客观上无法履行，而满姐公司依据高守卫自吴洪军处租赁涉案房屋所获得的转租权利而承租并实际占用房屋，在相关租赁合同关系未得到解决的情况下，张凌宇亦无权要求满姐公司直接向其腾空并交付房屋。庭审中，经本院询问，张凌宇坚持上述诉讼请求，本院对此不予支持。吴洪军、国良公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院现依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴洪军于本判决生效后七日内向原告张凌宇支付自二〇一八年七月七日至二〇二〇四月七日的逾期交房违约金二十五万六千四百元。二、驳回原告张凌宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万四千七百九十元，由被告吴洪军负担（原告张凌宇已预交，被告吴洪军于本判决生效后七日内支付给原告张凌宇）。公告费五百六十元，由被告吴洪军负担（原告张凌宇已预交，被告吴洪军于本判决生效后七日内支付给原告张凌宇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 琪审判员 文怡昊审判员 付瑞洁二〇二〇年六月二十九日书记员 秦雅维