北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2094号原告：刘子一，男，1957年9月15日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙芳芳，北京振铎律师事务所律师。被告：北京市怀柔区北房镇×村村民委员会，住所地北京市怀柔区北房镇×村。法定代表人：许曙光，村主任。委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。被告：北京通号北房置业有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。法定代表人：刘晓辉，董事长。委托诉讼代理人：安卫国，男，1969年4月5日出生，汉族，北京通号北房置业有限公司综合部负责人。原告刘子一与被告北京市怀柔区北房镇×村村民委员会（以下简称×村委会）、北京通号北房置业有限公司（以下简称通号公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子一，被告通号公司的委托诉讼代理人安卫国参加了诉讼，被告×村委会经本院传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。刘子一向本院提出诉讼请求：1.判令×村委会、通号公司给付刘子一116.7平方米宅基地区位补偿款差额405384元；2.判令×村委会、通号公司承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2008年12月12日，×村委会作为搬迁人将刘子一位于北京市怀柔区×村×号的房屋、附属物及院落予以拆除，双方签订了《北京市集体土地房屋搬迁安置协议书》，该协议书中记载刘子一在搬迁范围内宅基地面积为267平方米，超控制标准宅基地面积未记载。刘子一发现后曾找×村委会和当时拆迁开发商要求补价，×村委会和当时开发商均承认超控面积存在，有集体土地建设用地使用证附图中宅基地长及宽的米数为证，事后可另行解决。2018年12月，通号公司作为开发单位做出了《怀柔区北房镇×村宅基地搬迁补偿方案》（B方案），该方案中记载宅基地区位补偿价由原价700元/平方米调整至现行标准3800元/平方米，对宅基地区位价予以差额补偿，并在差额补偿标准中明确“经合法批准的宅基地超过控制标准部分，在100平方米（含）以内部分，在签约期内签订搬迁补偿协议的按100%予以奖励；在100平方米以外部分，在签约期内签订搬迁补偿协议的按40%予以奖励。”后刘子一按照通号公司要求在不影响全村村民集体搬迁奖励的情况下按要求时间与通号公司签订搬迁协议，但未给付刘子一差额补偿款，且×村委会与通号公司互相推诿，一直未付。故刘子一诉至法院请求维护合法权益。×村委会未到庭参加诉讼，其向本院提交书面答辩状辩称：对刘子一所述基本事实无异议，认可×村×号的宅基地面积与集体土地建设使用地使用证上记载的面积一致。2008年12月12日，×村委会确与刘子一签订了《集体土地房屋拆迁安置协议书》，该协议书记载刘子一在搬迁范围内宅基地面积为267平方米，但由于当时拆迁工作实际操作方式不一致，有的记载了超控面积，有的没有记载超控面积。因村委会无法找到相关材料确认刘子一家是否存在超控面积，故刘子一家实际是否存在超控面积应以集体土地建设使用地使用证上记载的面积为准。如确实存在超控面积，根据新的搬迁补偿B方案，对于超控面积应予补偿，但本项目搬迁补偿款不应由×村委会给付。通号公司辩称，不认可刘子一的诉讼请求。涉案项目原来由我方和京北鑫民房地产公司一起做的，后来京北鑫民公司撤出后，我方和首创合作。2018年12月份，我们又和被拆迁人重新签订了协议。我方已经按照原来的拆迁协议B方案执行完毕，不同意给付刘子一补偿差额。本院经审理认定如下事实：2008年12月12日，×村委会与刘子一签订了《北京市集体土地房屋搬迁安置协议书》，载明：“搬迁人（甲方）：北京市怀柔区北房镇×村村民委员会，被搬迁人（乙方）：刘子一,为保护甲、乙双方的权益，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令124号）及北京市怀柔区国土资源和房屋管理局《关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见》的有关规定。甲、乙双方协商，关于北京市怀柔区北房镇×村旧村改造工程项目房屋搬迁安置达成如下协议：一、搬迁依据：根据北京市人民政府关于对各区县旧村改造精神，将×村定为市重点改造示范村，需要改造乙方在搬迁范围内北京市怀柔区北房镇×村×号所有的房屋及其附属物。二、搬迁宅基地面积和房屋建筑面积及经营用房面积、时间、安置标准：乙方在搬迁范围内宅基地面积为267平方米，其中批准宅基地面积267平方米，超控制标准宅基地面积--平方米。因调控、划分应收回但未收回的宅基地面积--平方米。乙方在搬迁范围内房屋总建筑面积173.91平方米，其中：有批示建房建筑面积:96.29平方米；无批示建房建筑面积77.62平方米；因调控、划分应收回但未收回宅基地上建房面积--平方米……三、搬迁安置款：经北京银通安泰房地产评估有限公司评估，被搬迁房屋所在地宅基地区位补偿价为600+100元。被搬迁房屋重置成新价及附属物价格为1043.53元，被搬迁房屋安置款共计291253元。四、搬迁补助费及其他奖励费：甲方支付乙方搬迁补助费共计人民币63747元，其中包括：（1）周转补助费：4622元；（2）提前搬家奖励费：10000元；（3）电器移机费：300元；（4）停产停业综合补助—元；该条款下方加载其它奖励费：48825元。五、搬迁安置款及支付方式：安置款、补助费及其他奖励费总计355000元整……”2018年12月28日，通号公司与刘子一签订《怀柔区北房镇×村宅基地搬迁补偿协议》（编号：FMZZ(2018)第127号），约定：“……一、宅基地情况：依据乙方原签订的《北京市集体土地房屋搬迁安置协议书》及《怀柔区北房镇×村宅基地搬迁补偿方案》约定及规定，乙方原搬迁范围内宅基地面积为267平方米，宅基地控制标准267平方米，其中，经认定的宅基地面积267平方米，超控面积0平方米。二、宅基地区位补偿：经北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司确定，现宅基地区位补偿款1014600元。（详见评估报告）三、搬迁补助费：……2.燃气报装补助费：乙方原协议购买优惠购房2套，按5600元/套的标准支付乙方燃气报装补助费11200元。3.装修补助费：乙方原协议购买优惠购房面积171.38平方米，按600元/平方米的标准支付乙方装修补助费102828元。甲方支付乙方各项补助费共计：114028元。四、搬迁奖励费：1、甲方按认定宅基地面积给予乙方700/平方米的提前搬迁奖励费186900元，按认定的宅基地面积给予乙方600元/平方米的工程配合奖励费160200元。2.资源节约奖励费：乙方并未发生新建、改建、扩建房屋，房屋内外装修及修建院内附属设施等的，按认定的宅基地面积给予200元/平方米的资源节约奖励费，合计53400元。3、其他：甲方应支付乙方搬迁奖励费400500元。五、搬迁补偿款合计：甲方应支付乙方搬迁补偿款合计1529128元。六、原宅基地区位：依据甲方提供的《北京市集体土地房屋搬迁安置协议书》确定，原宅基地区位补偿款186900元。七、原优惠购房款：乙方应支付原优惠购房款771210元，已支付原优惠购房款327440元，本次应补交原优惠购房款443770元。八、原奖励费（含其它奖励）：58825元。九、扣除六、七、八项：乙方已享有补偿、奖励及优惠购房差价合计689495元。十、搬迁补偿款差额总计：甲方应支付乙方搬迁补偿款差额总计839633元……”经查，《怀柔区北房镇×村棚户区改造项目搬迁补偿安置宣传手册》中确定的搬迁政策，刘子一适用怀柔区北房镇×村宅基地搬迁补偿方案（B方案），内容为“一、本方案适用于已按原×园土地一级开发项目搬迁政策领取补偿款或已获得安置房源的被搬迁人(以下简称:被搬迁人)可选择本方案的补偿标准进行差额补偿……四、宅基地面积的认定与补偿：（一）宅基地面积的认定，宅基地面积应经合法批准（以政府备案为准），且不超过控制标准。被搬迁人依据原土地一级开发项目已签订的《北京市集体土地房屋搬迁安置协议》认定宅基地及宅基地面积，宅基地面积结合控制标准认定（宅基地面积控制标准，1982年以前（含）划定的宅基地，最多不超过267平方米，1982年以后划定的宅基地，最多不超过200平方米。超过控制标准的，按超控制标准处理；低于控制标准的，按实际批准宅基地面积认定）。（二）补偿标准：1.经合法批准且不超过控制标准的宅基地，按宅基地区位补偿价100%补偿；2.经合法批准的宅基地超过控制标准部分，在100平方米（含）以内部分，在签约期内签订搬迁补偿协议的按100%予以奖励；在100平方米以外部分，在签约期内签订搬迁补偿协议的按40%予以奖励……六、涉及区位补偿价及各种补助、奖励差额补偿的内容：一、宅基地区位补偿价由原700元/平方米调整至现行标准3800元/平方米……”另查，×村×号院落及房屋的原产权人系王顺才。1995年8月29日，刘子一自王顺才之子王洪启处购得×村×号的正房四间。后王顺才持诉称理由，以刘子一、王洪启为被告起诉至本院，要求确认买卖协议无效，并要求刘子一返还房屋及院落。2005年10月18日，北京市怀柔区人民法院作出（2005）怀民初字第3305号民事判决，判决如下：“一、被告王洪启与被告刘子一一九九五年八月二十九日的房屋买卖协议有效。二、驳回原告王顺才要求被告王洪启、刘子一返还位于怀柔区北房镇×村×号房屋及院落的诉讼请求”。后王顺才不服（2005）怀民初字第3305号民事判决，上诉于北京市第二中级人民法院，2006年8月9日，北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民终字第00163号民事判决，判决如下：“驳回上诉，维持原判”。再查，刘子一持有的《集体土地建设使用地使用证》编号为怀集建（93）字第2-09-232号，登记的土地使用者原为王顺才，后改为刘子一，记载的用地面积为267平方米；宅基地附图显示，该宗宅基地为长方形，南北长21.34米，东西长17.93米，总面积为382.62平方米，其中北侧批准范围内南北长14.83米部分为实线，南侧超控范围内南北长6.51米部分为虚线；该建设用地使用证附页记载，超占面积96.93平方米，面积界线见图虚线标定。根据补偿协议，刘子一家已被认定的宅基地面积为267平方米，该部分面积已得到补偿。上述事实，有《北京市集体土地房屋搬迁安置协议书》、怀集建（93）字第2-09-232号集体土地建设用地使用权证、（2005）怀民初字第3305号民事判决、（2006）二中民终字第00163号民事判决及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据《怀柔区北房镇×村棚户区改造项目搬迁补偿安置宣传手册》中确定的搬迁政策，刘子一适用怀柔区北房镇×村宅基地搬迁补偿方案（B方案），根据搬迁补偿B方案第四条第二款第二项的规定：经合法批准的宅基地超过控制标准部分，在100平方米（含）以内部分，在签约期内签订搬迁补偿协议的按100%予以奖励；在100平方米以外部分，在签约期内签订搬迁补偿协议的按40%予以奖励。刘子一宅基地批准范围内的267平方米宅基地，已由通号公司根据双方协议进行了补偿。对刘子一宅基地超过控制标准部分的面积，本院根据刘子一持有的集体土地建设用地使用证附图标注的总面积，扣减已获补偿的267平方米后，确定为115.63平方米，依照怀柔区北房镇×村宅基地搬迁补偿方案（B方案），刘子一应获宅基地超占面积补偿款为403757.6元。通号公司作为怀柔区北房镇附马庄村棚户区改造项目的具体实施人，应当根据区政府确定的搬迁方案对刘子一进行拆迁补偿，而刘子一与×村委会及通号公司分别签订的补偿协议中，均未对刘子一宅基地超占部分给予补偿，现刘子一要求通号公司给付宅基地区位补偿款的诉讼请求有合法依据，本院应予支持。×村委会并非给付搬迁补偿款的适格主体，故上述补偿款应由通号公司给付刘子一。另，刘子一主张的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、北京通号北房置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘子一宅基地区位补偿价差额补偿款403757.6元；二、驳回刘子一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3690元，由北京通号北房置业有限公司负担3678元（于本判决生效后7日内交纳），由刘子一负担12元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二〇年六月十五日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎