西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初19721号原告：陕西斑马汽车租赁有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：郝康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张文韬，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙润普，陕西合恒律师事务所实习律师。被告：黄倩，女，汉族，1989年5月9日出生，住灞桥区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西斑马汽车租赁有限公司（以下简称斑马汽车公司）与被告黄倩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告斑马汽车公司的委托诉讼代理人张文韬到庭参加了诉讼，被告黄倩经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告斑马汽车公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2018年5月1日起欠付的房屋租金、物业费、空调费等共313600元（暂计算至2019年6月30日，计算至实际解除合同之日）；3、判令被告向原告支付违约金87412.5元；4、本案诉讼费、公告费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：2017年8月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼XX层向被告出租，租赁房屋建筑面积175平方米，租赁期限为3年，自2017年11月1日至2020年10月30日止，租金标准为150元/平方米/月，按照约定的合同期第二年开始上涨，逐年上涨5％；被告应在签订房屋租赁协议后次日支付起租日2017年11月01日至2018年04月30日期间的租金给甲方，以后每半年租赁期到期前提前一个月向原告支付下半年度的租金；自协议签订之日起，被告所使用的物业费、停车费、空调费等相关费用以实际产生的费用金额由乙方自行承担，并按照约定向甲方支付。双方约定物业费收费标准为每平方米9元，空调使用费为每平方米15元。同时，合同8.2条约定被告拖欠原告租金、物业费、车位租赁费、车位停车费每逾期一天按本协议所定的日租金标准和物业费金额两倍计收。合同签订后，原告按约提供租赁房屋，被告仅支付了自2017年11月1日至2018年4月30日共6个月的房租及物业等费用，此后的费用均未再支付，经原告多次催促，被告又陆续支付了总计11万元的费用后，就再不支付任何费用，截止2019年6月末，被告欠付的房租、物业、空调费用共计316300元（大写叁拾壹万陆仟叁佰元整），现由于被告预留的手机号长期关机或已注销，致使原告无法再联系到被告。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应按照约定及时支付租金及其他相关费用给原告，但至今被告无正当理由拒不支付，且注销自己联系方式予以逃避债务，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。无奈之下，原告起诉至本院，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。    被告黄倩经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年7月14日，原告斑马汽车公司（承租方、乙方）与案外人陕西秦龙电力股份有限公司（出租方、甲方）、西安秦达物业管理有限责任公司（受托方、丙方）签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定出租房屋地址为西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼一、二层，建筑面积2384平方米；第三条约定，租用期限为10年，即自2016年7月15日起至2026年7月14日止；第四条约定，空调费由乙方承担，乙方同意按丙方当年公布的收费标准分别在5月15日前支付制冷费（制冷期间为5 月15日至9月15日4个月）、在11月15日之前支付制暖费（制暖期间为11月15日至次年3月15日4个月）。2017年8月30日，原告斑马汽车公司（出租方、甲方）与被告黄倩（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将其承租的西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼一、二层中的一层转租给被告，合同第一条约定，出租房屋地址为西安市高新区XX路XX号XX大厦XX楼XX层，建筑面积175平方米。房屋使用权归属甲方，并由甲方出租房屋并收取租金。甲方保证该房屋使用权合法，无争议；第三条约定，乙方租用期限为3年，即自2017年11月01日起至2020年10月30日止；第四条约定，押金为四个月租金，自2017年11月01日起至2020年11月30日租期内，按照建筑面积租金标准为150元/平方米/月，此后按照约定的合同期第二年开始上涨，逐年上涨5％。乙方应在签订房屋租赁协议后次日支付起租日2017年11月01日至2018年04月30日期间的租金给甲方，以后每半年租赁期到期时提前一个月向甲方支付下半年度的租金。自协议签订之日起，乙方所使用的物业费、停车费、空调费等相关费用以实际产生的费用金额由乙方自行承担并按照约定向甲方支付。双方约定物业费收费标准为每平方米9元，空调使用费为每平方米15元；第七条约定，乙方同意交纳相当于4个月房屋租金的金额作为抵押金。抵押金于合同签订之日后次日连同本年度2017年11月01日至2018年04月30日租金、物业综合服务费、停车服务费等全部汇入第4.3条指定的帐户。合同期满时，如乙方不存在拖欠房租等费用的情况以及未对房屋设施、设备造成损害，返还抵押金，租赁抵押金不计利息。乙方应依约交付租金、物业综合服务费、车位租赁费、停车服务费、水电费、宽网资费、空调费等各项费用，逾期不交须缴纳违约金，即乙方每逾期一天按应交费用总金额的万分之五向甲方缴纳违约金，且甲方有权采取停水、停电、停物业服务等措施；第八条约定，在合同有效期内，双方不得随意变更或解除合同，否则应承担违约贵任，并赔偿因此给对方造成的损失。合同签订后，2017年9月1日被告支付原告286912.5元。2019年6月28日原告向被告邮寄解除租赁合同的律师函，未妥投被退回。2019年6月25日，原告将被告承租的房屋再次转租给案外人宋萌，约定的租赁期限自2019年7月1日起算。庭审中，原告陈述被告支付的286912.5元包含排水管道材料费4462.5元，2017年11月1日至2018年4月30日房租租金157500元、物业费9450元、空调费10500元及房屋押金105000元，后被告自2018年11月2日至2018年12月2日陆续向原告转账11万元。被告承租案涉房屋用于经营咖啡店，该咖啡店经营至2018年年底，2019年3月被告私自将咖啡店的物品全部搬离未办理交接手续，原告认为其与被告签订的转租合同于2019年6月30日解除。经询，原告表示同意在被告欠付的租金中抵扣押金105000元，根据合同约定每逾期一天按应交费用总金额的万分之五核算违约金，数额为55088.98元。上述事实，有《房屋租赁合同》、律师函、中国邮政邮单查询记录、招商银行账户明细、收款收据、中国民生银行电子回单、中国银行交易流水明细清单等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，本案，被告将案涉房屋内物品搬离且欠付租金的行为，使得原、被告签订的《房屋租赁合同》事实上无法继续履行，符合法定解除的条件,故原告要求解除合同的诉讼请求,本院依法予以准许。本案的争议焦点是：1、《房屋租赁合同》何时解除；2、《房屋租赁合同》解除后责任如何承担。关于第一个焦点问题。本案，结合2019年3月被告私自将咖啡店内物品搬离未办理交接手续，原告向被告打电话催要欠付租金以及原告向被告邮寄律师函的实际情况，被告虽未依约履行《房屋租赁合同》，但原告有防止损失扩大的义务，被告搬离物品后也应及时办理交接手续防止损失继续扩大，故本院酌情认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除。关于第二个焦点问题。合同解除后，被告应向原告支付欠付的租金。合同约定自2017年11月 1日起至2020年11月30日租期内，按照建筑面积租金标准为150元/平方米/月，此后按照约定的合同期第二年开始上涨，逐年上涨5％，故自2017年11月1日至2018年10月31日被告应支付的月租金为26250元（175㎡×150元），自2018年11月1日至2019年4月1日被告应支付的月租金为27562.5元（175㎡×150元×1.05倍）。截止2019年4月1日，被告已支付的租金为267500元，欠付租金为185312.5元（26250×12-267500＋27562.5×5），欠付物业费为17325元（175㎡×9元×11个月），欠付空调费为21000元（175㎡×15元×8个月），又原告同意将被告缴纳的105000元押金抵扣，故被告应向原告支付欠付的房租租金、物业费、空调费合计118637.5元。关于违约金一节，合同约定被告以后每半年租赁期到期时提前一个月向原告支付下半年度的租金，逾期不交每逾期一天按应交费用总金额的万分之五向原告缴纳违约金，本案，被告的违约金应分段计算，2018年4月1日至2018年10月31日期间的房租、物业费、空调费合计177450元，抵扣被告支付的110000元，被告应支付的违约金为24024.63元，2018年11月1日至2019年4月1日被告应支付的租金、物业费、空调费合计156187.5元，被告应支付的违约金为14291.216元，违约金共计38315.79元。被告黄倩经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交任何答辩意见或证据，对于其放弃诉讼权利的行为，应当由其承担举证不能的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陕西斑马汽车租赁有限公司与被告黄倩签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除；二、被告黄倩于本判决生效之日起十日内支付原告陕西斑马汽车租赁有限公司租金、物业费、空调费合计118637.5元；三、被告黄倩于本判决生效之日起十日内支付原告陕西斑马汽车租赁有限公司违约金38315.79元；四、驳回原告陕西斑马汽车租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11000元，由原告陕西斑马汽车租赁有限公司承担2420元，由被告黄倩承担8580元；本案公告费300元由被告黄倩承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      林 圩 垚人民陪审员      赵 小 环人民陪审员      桑 成 善  二〇二〇年  六  月 十 日  书  记  员      康    黎打印：宋  延        校对：宋  延      2020年  月  日送达 1