重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2685号上诉人（原审被告）：攀钢集团钢城企业总公司，住所地四川省攀枝花市长寿路，统一社会信用代码91510400204352390L。法定代表人：周登科，总经理。委托诉讼代理人：赖金洋，四川卓乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟敏，女，汉族，1985年11月5日出生，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人：魏勇，四川雅州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇军（牟敏之夫），男，汉族，1984年12月8日出生，住四川省雅安市雨城区。上诉人攀钢集团钢城企业总公司因与被上诉人牟敏房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初14070号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。攀钢集团钢城企业总公司上诉请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初14070号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：本案被上诉人通过西南联合产权交易所竞拍获得涉案房屋，双方于2018年7月31日签订了《房屋买卖合同》，合同第四条约定合同生效后15个工作日双方共同配合按重庆市各区房地产及税务部门规定缴纳相关税费并办理产权变更登记手续。2018年8月起上诉人工作人员便多次主动联系被上诉人办理相关手续，上诉人位于攀枝花市，被上诉人位于雅安市，缴纳税费及办理产权过户在重庆市，因地域限制及各市房管中心的政策差异以及过户所涉及税费等诸多原因致使2019年4月初双方仍未办结过户手续，被上诉人便发送解除合同函要求解除合同并提起诉讼，上诉人未收到被上诉人发送的解除函且不同意解除合同。一审法院错误地对合同第四条“房屋交付”进行扩大解释于法无据，有悖常理。被上诉人不存在法定解除权，本案上诉人于2018年9月初即将房屋交付给了被上诉人，合同目的已达到大部分，关于办理产权方面，上诉人于2019年6月即垫付完了涉案房屋的全部税费，只要被上诉人配合即可立刻办理过户，因此，本案完全不存在合同目的不能实现的情形。从促进交易安全、保障合同相对人权益的角度出发，本案不宜判决解除合同，涉案房屋是经西南联合交易多挂牌交易成交，本次交易已经产生了相当高的税费、服务费等，若法院判决解除合同，将直接导致上诉人在无违约情形的情况下产生较大损失。同时，本案延迟办理产权过户没有给被上诉人造成实际损失，一审法院支持解除合同并判令上诉人承担高昂的交易税费、违约金显示公平。即便法院要强行判决解除合同，基于上诉人已按约交付房屋且至今被上诉人未返还房屋的事实，不应再判令上诉人承担违约金。综上，本案被上诉人无约定解除权法定解除权，且一审判决不利于市场交易稳定与公平原则，请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。牟敏答辩称：根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条对房屋交付的约定，本次交易受让成功后，甲乙双方应当共同配合，完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续，双方应在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续。该条清楚表明上诉人的房屋交付义务，不仅要在交易受让成功后完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续，还必须在合同生效后15个工作日内办理交易标的的权证变更登记过户手续。既然双方有约定应按约定办理，由于上诉人原因在一年多时间不能按合同约定为被上诉人办理产权变更登记过户手续，已构成根本违约，被上诉人多次要求上诉人履行义务未果，被上诉人有权行使解除权。同时，被上诉人已经依据上诉人的工商注册地址邮寄了合同解除函，该解除函也向上诉人的工作人员李曼进行了告知，应视为解除合同函已向上诉人有效送达。此外一审法院按照双方合同约定判令上诉人承担合同解除的违约金，符合法律规定，不存在显示公平的情形。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。牟敏向一审法院起诉请求：1、请求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，责令攀钢集团钢城企业总公司退还牟敏购房款851100元；赔偿牟敏支付的交易服务费42555元，并支付牟敏违约金85110元,合计978765元；2、本案的全部诉讼费用由攀钢集团钢城企业总公司承担。一审法院查明：攀钢集团钢城企业总公司所有的座落于重庆市经开区大石路53号A1幢7-4号钢混结构房屋通过西南联合产权交易所挂牌出售，在拍卖公告上载明标的物转让所涉及一切税费及其他可能存在的物业费、水电等欠费均由受让人全部承担。牟敏于2018年7月6日通过出价851100元竞得该房屋，并支付了交易服务费42555元，牟敏（乙方）与攀钢集团钢城企业总公司（甲方）于2018年7月31日签订了《房屋买卖合同》，双方约定：甲方将其所有的位于重庆市经开区大石路53号A1幢7-x号房屋出售给乙方，建筑面积156.19平方米，交易总价85.11万元。该合同第四条约定的为房屋的交付：本次交易受让成功后，甲乙双方应当共同配合，完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续，双方应在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续。乙方支付至西南联合产权交易所的保证金25万元在本合同生效并扣除相关费用，即交易服务费42555元后，剩余部分207445元直接转为本次产权交易部分价款。甲、乙双方约定按照一次性付款方式支付价款：除交易保证金扣除交易服务费后剩余部分直接转为本次产权交易部分价款外，乙方应在本合同生效之日起5个工作日内，将其余的产权交易价款64.3655万元一次性支付至西南联合产权交易所指定银行账户。本次交易受让成功后，甲乙双方应当共同配合，完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续；双方应在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日,按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。2018年7月13日，牟敏即支付了全部房款。2018年8月7日，牟敏的丈夫陈勇军与攀钢集团钢城企业总公司的工作人员李曼添加为微信好友，双方协商办理产权过户事宜，2018年8月22日，李曼表示已经在准备公章和执照原件、因领导在出差，要等领导回来批了才能把原件带出来。2018年8月27日，李曼表示星期三领导才签字，签完才能去借原件。2018年8月30日，李曼表示下礼拜二去重庆。2018年9月3日，陈勇军提醒李曼将需要的资料都准备好，争取第二天全部办完，李曼表示尽量。2018年9月6日，李曼告知陈勇军与另一人好好沟通，2018年9月10日，陈勇军告诉李曼还是按照过户的程序走，该盖章该准备的还得做，但是已立案起诉了。2018年10月15日，陈勇军问李曼这两天办得到不？李曼表示还没有寄过来。2018年10月29日，陈勇军再次询问李曼资料准备好没有？李曼称还没有寄过，盖章麻烦。2018年11月9日，双方再次约定下礼拜四到重庆。2018年11月21日，陈勇军再次问李曼：你们公司什么时候去处理啊，这要好久才办的完哦。李曼说已经跟公司领导汇报了，集体在找原始合同和发票。2019年4月3日，陈勇军在微信中给李曼发送了一份《解除合同告知函》，并告知李曼同时已发了一份到公司。在此期间，陈勇军与李曼有多次通话记录，其中2018年12月24日的通话记录中，陈勇军询问李曼现在是什么情况？李曼称税务局核完税了，税全部算出来了，已经给集团打了报告，等集团把钱打过来……在05年18年之间他们没去登个记，这中间要补交过房产使用税还是土地使用税，就是补交这个税，到时候整完就给你打电话。2019年3月13日的通话记录中，李曼表示一直在催那边，集团到现在一直没把钱拨下来，不知道是哪个环节出问题了……。在攀钢集团钢城企业总公司提交的2019年8月22日李曼与陈勇军的通话记录中，陈勇军认可在2018年9月份的时候，攀钢集团钢城企业总公司交付了一把涉案房屋的钥匙给陈勇军。在庭审过程中，攀钢集团钢城企业总公司提交了城镇土地使用税和房产税的完税证明，拟证明到2019年6月19日该房屋具备过户条件。牟敏对真实性无异议，但从该证据可以看到，攀钢集团钢城企业总公司缴纳的是房地产税，属于持有税，不属于转让环节的税种，可以表明正是由于攀钢集团钢城企业总公司没有完税导致牟敏无法过户的事实。2019年4月2日，牟敏向攀钢集团钢城企业总公司邮寄了《解除合同通知书》，载明“贵方于2018年7月31日与本人签订涉重庆市经开区大石路53号A1栋7-x号《房屋买卖合同》后，根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定，房屋在合同生效后15个工作日内办理权证变更登记过户手续。在我方多次敦促贵方完善过户相关手续，截止目前仍未办理。现贵方已违反与我签订的《房屋买卖合同》相关规定，已构成违约。现按合同第六条，正式解除与贵公司签订的《房屋买卖合同》,退还购房款及税费，并追究违约责任。”邮寄地址为攀钢集团钢城企业总公司的工商注册地四川省攀枝花市长寿路，物流详情显示2019年4月4日他人收。庭审过程中，攀钢集团钢城企业总公司表示并未收到该解除函。一审法院认为，牟敏与攀钢集团钢城企业总公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，当事人应依约全面履行义务。在本案中，牟敏已经支付了全部房款，履行了作为买受人最重要的义务。攀钢集团钢城企业总公司作为出售人，在房屋买卖合同的履行过程中，最重要两项义务为交付房屋以及办理产权过户登记。根据双方所签订的合同，第四条概括约定的为房屋交付，该项下实质约定了两项义务，一是合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续，二是交付房屋。故第六条中约定的甲方逾期交房的违约责任中，“未按第四条规定将房屋及时交付使用”应理解未按照第四条统称的“房屋交付”，即第四条房屋交付中的两项义务：交付和变更登记，而不能狭隘的理解为仅仅交付房屋。攀钢集团钢城企业总公司抗辩之所以一直未能办理过户手续，系案涉税费应由谁承担存在不同意见，对于该抗辩理由，一审法院认为，首先攀钢集团钢城企业总公司并未提交证据证明双方之间就案涉税费应由谁承担存在争议，其次，税费的缴纳国家有明确的规定，根据攀钢集团钢城企业总公司提交的完税证明，其缴纳的是城镇土地使用税及房产税，且补交的时间从2005年开始，上述税费均不是房屋流转过程中产生的税费，故对于攀钢集团钢城企业总公司的该项抗辩理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……房屋买卖合同约定在合同生效后15个工作之内就应当办理产权过户手续，但根据牟敏配偶与攀钢集团钢城企业总公司工作人员李曼之间的微信聊天记录及通话记录，该房屋直到2019年6月在攀钢集团钢城企业总公司完税后才具备过户条件，在此期间牟敏配偶多次询问、催促攀钢集团钢城企业总公司的工作人员，此时已距牟敏在西南联合产权交易所竟得该房屋近一年的时间，攀钢集团钢城企业总公司在近一年的时间里不能按照合同约定为牟敏办理产权变更手续，牟敏作为买受人的主要权利不能享有，攀钢集团钢城企业总公司已构成根本违约。牟敏向攀钢集团钢城企业总公司送达了合同解除函，根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”攀钢集团钢城企业总公司抗辩其并未收到该合同解除函，但牟敏送达的地址系攀钢集团钢城企业总公司的工商注册地，攀钢集团钢城企业总公司在庭审过程中亦未举示证据证明该地址已经没有工作人员办公，且牟敏在向攀钢集团钢城企业总公司邮寄解除函的同时也向攀钢集团钢城企业总公司的工作人员李曼通过微信送达了解除函，庭审过程中，攀钢集团钢城企业总公司亦认可李曼的身份。故对于牟敏请求的解除双方所签订的《房屋买卖合同》及退还房款851100元的诉讼请求，予以支持。关于牟敏请求的攀钢集团钢城企业总公司支付交易服务费42555元并支付违约金85110元的诉讼请求，一审法院认为，双方在房屋买卖合同第六条中已经明确约定了违约责任，且该约定并不违反法律禁止性规定，故对牟敏的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除原告牟敏与被告攀钢集团钢城企业总公司于2018年7月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告攀钢集团钢城企业总公司于本判决生效之日起十日内向原告牟敏返还购房款851100元、并支付交易服务费42555元及违约金85110元，共计978765元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6794元，由被告攀钢集团钢城企业总公司承担（原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人是否享有涉案合同的解除权，其请求解除涉案合同并要求上诉人返还购房款、支付交易服务费及承担违约责任是否具有事实和法律依据。现就双方争议焦点评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同；……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。本案根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第四条约定，本次交易受让成功后，甲乙双方应当共同配合，完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续，双方应在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续。本条虽然双方约定的条款名称为房屋交付，但从该条约定的具体内容解读分析，上诉人在交易受让成功后存在有二项合同义务，一项是完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续，二项是在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续。但依据被上诉人一审中举示的被上诉人配偶陈勇军与上诉人公司工作人员李曼的微信聊天记录和通话记录，被上诉人在完清支付涉案房屋购房款义务后，多次询问、催促上诉人公司的工作人员有关办理涉案房屋的权证变更登记过户手续的相关情况，由于上诉人一直未备齐办理涉案房屋的权证变更登记过户所需的相关资料，导致涉案房屋迟迟未能办理权属变更登记，直至2019年4月被上诉人向四川省攀枝花市东城区人民法院提起诉讼要求解除双方签订的《房屋买卖合同》后，上诉人才于2019年6月19日完清了涉案房屋欠缴的城镇土地使用税和房产税，始具备涉案房屋的变更登记过户条件。鉴于被上诉人在按照合同约定付清购房款后，上诉人在近一年时间内未能按照双方合同约定完成为被上诉人办理交易标的权证变更登记手续的合同义务，致使被上诉人作为买受人的主要权利不能享有，上诉人确已构成根本违约。现被上诉人起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并返还购房款、支付交易服务费及承担违约责任，具有事实和法律依据，应予支持。至于上诉人在二审中称被上诉人向上诉人返还涉案房屋的问题，虽然上诉人于2018年9月将涉案房屋钥匙向被上诉人进行了交付，但由于涉案房屋的物权并未发生变动，且涉案房屋系清水房被上诉人并未实际居住使用，除涉案房屋钥匙需被上诉人向上诉人交还外，客观事实上不存在被上诉人需向上诉人返还涉案房屋的情形。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费13587元，由攀钢集团钢城企业总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  申 威二〇二〇年六月二十三日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋