湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1333号上诉人（原审被告）：李干礼，男，1963年7月17日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：雷险峰，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：嘉禾金泰华成物业服务有限责任公司，住所地湖南省嘉禾县晋屏大道金泰华成营销中心。法定代表人：冯伟冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：王武松，男，1964年12月13日出生，汉族，该公司员工，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：雷鹏飞，湖南珠泉律师事务所律师。上诉人李干礼因与被上诉人嘉禾金泰华成物业服务有限责任公司（以下简称金泰华成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2020）湘1024民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李干礼上诉请求：1．撤销一审判决，改判李干礼不支付金泰华成物业公司物业费5,380.18元；2．一、二审诉讼费用由金泰华成物业公司负担。事实和理由：一、根据《物业管理条例》和《实施细则》第二十四条：建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。金泰华成物业公司与开发商嘉禾县金泰华成置业有限公司是同一法定代表人，同一家公司两块牌子设立，与相分离原则相佐。金泰华成物业公司对李干礼提起诉讼主体不符，一审应驳回其起诉才正确。二、金泰华成物业公司与李干礼从未签订任何书面《物业管理合同》也未有任何的约定，双方不是合同相对人，未成立合同关系。金泰华成物业公司以伪造李干礼签名的《物业管理合同》提起虚假诉讼，一审应驳回金泰华成物业公司的起诉，并追究伪造证据的法律责任，赔偿对李干礼造成的损害。三、嘉禾县金泰华成置业有限公司与李干礼未签定人任何购销合同，也未将房屋出售给李干礼，亦未办理相应的房产手续。金泰华成物业公司如要起诉23栋301房的物业费也应由嘉禾县金泰华成置业有限公司交纳，与李干礼无关。四、金泰华成物业公司未经业主们同意，在2017年8月1日至2018年7月31日间，违法将全部物业管理委托给嘉禾县日升物业服务有限公司管理，后又未经业主们同意下，变更为金泰华成物业公司重新管理。从2017年8月1日至金泰华成物业公司诉讼期间止的2019年12月31日的违法委托和私自变更物业服务管的费用，金泰华成物业公司都无权向李干礼讨要，李干礼也无需支付物业管理费。五、金泰华成物业公司在物业服务期内，第三人违法暴力装修改变23栋房屋结构时，金泰华成物业公司未及时制止，造成李干礼所处23栋房产受到极大损害，金泰华成物业公司存在服务不到位的严重现象，金泰华成物业公司应适当减免交物业服务费。六、李干礼住在23栋301期间没有签收过任何金泰华成物业公司书面通知李干礼交纳物业费的通知，金泰华成物业公司直接向法院提起诉讼，一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院支持李干礼的上诉请求。金泰华成物业公司辩称，一、湖南金泰华成置业有限公司开发嘉禾金泰华城小区第二期，前期物业管理由金泰华成物业公司负责。金泰华成物业公司与湖南金泰华成置业有限公司是两个不同的法人主体，金泰华成物业公司管理该小区物业符合法律规定。李干礼应当向金泰华成物业公司交纳物业管理费。二、2013年11月1日，李干礼从湖南金泰华成置业有限公司收房并拿到钥匙，占有了23栋301房。李干礼却不到物业办理入住手续，恶意拖欠物业管理费，并强行装修入住，金泰华成物业公司在档案中备份了《前期物业管理协议》由工作人员签字并标明业主系李干礼，并非伪造协议。李干礼身为业主，享受了金泰华成物业公司提供的物业服务，却不履行业主应尽交纳物业管理费的基本义务。《业主临时公约》对所有业主有约束力，参照本栋其他业主的《前期物业管理协议》，要求李干礼缴纳物业管理费，并无不当。嘉禾县日升公司书面委托金泰华成物业公司，收取李干礼拖欠其2017年8月1日至2018年7月31日的物业管理费，一审予以支持并判决李干礼向金泰华成物业公司支付物业管理费及水费是正确的。三、李干礼称开发商违法装修公共设施危及整栋建筑安全，没有任何依据，且与本案无关，李干礼要求减免物业管理费没有理由。综上，李干礼的上诉理由不成立，其入住金泰华城小区达七年之久，接受了金泰华成物业公司的物业服务七年，却拒不缴纳物业费，请二审法院驳回上诉，维持原判。金泰华成物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李干礼立即支付截止2019年l2月31日拖欠的物业费10,422.65元，水费2,036.74元，违约金3,737元，三项共计16,196.39元；2、本案诉讼费由李干礼承担。一审法院认定事实：金泰华成物业公司成立于2009年11月10日，主要经营范围为房地产物业管理等业务。金泰华成物业公司制定了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》。李干礼现居住的金泰华成小区23栋301房，面积为153.5㎡，该栋楼原系李干礼施工，李干礼以抵扣工程款的方式取得了该房，该房至今未办理不动产权登记手续。李干礼于2015年12月19日第二次购电500元。2017年7月31日前，金泰华成物业公司按0.95元／㎡的价格向业主收取物业管理费，之后按1元／米的价格收取物业管理费。嘉禾县日升物业服务有限公司从2017年8月1日接管金泰华成小区物业管理，2018年7月31日终止服务合同。2019年12月1日，嘉禾县日升物业服务有限公司出具一份委托金泰华公司成代为收取其服务期间部分业主拖欠物业服务及其他相关费用的《委托书》。李干礼自2015年12月19日入住以来一直未交纳物业管理费，另累计欠水费2,036.74元。一审法院认为，金泰华成物业公司系取得物业服务资质的物业服务公司，其制定的《前期物业管理协议》和《业主公约》对全体业主均具有约束力。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。案涉301房系李干礼抵扣工程款取得的房屋，至今尚未取得不动产权证，双方均未提供李干礼接收或入住该房的具体时间的证据，一审法院确定以李干礼的第二次购电时间即2015年12月19日为入住301房的时间。金泰华成物业公司履行了对小区进行管理的义务，李干礼作为业主享受了金泰华成物业公司提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。2015年12月19日至2017年7月31日计2,770.68元（19个月×0.95元／㎡×153.5㎡），2018年8月1日至2019年12月31日计2,609.5元（17个月×1元／㎡×153.5㎡），另拖欠水费2,036.74元，以上合计7,416.92元。故金泰华成物业公司要求李干礼支付物业费和水费合理部分的诉请，于法有据，应予以支持。其要求李干礼支付违约金的诉请，因金泰华成物业公司未提供有效证据证实其向李干礼进行了催讨，故该诉请应不予支持。李干礼提出金泰华成物业公司主体不符，公司的成立不合法的辩解意见与一审法院查明的事实不符，应不予采信。一审判决如下：“一、被告李干礼于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告嘉禾金泰华成物业服务有限责任公司物业费5,380.18元、水费2,036.74元，合计7,416.92元；二、驳回原告嘉禾金泰华成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取103元，由原告嘉禾金泰华成物业服务有限责任公司负担53元，被告李干礼负担50元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，嘉禾县金泰华成置业有限公司系金泰华成小区房地产开发商，法定代表人为冯伟冬。本院认为，本案的争议焦点是：一、金泰华成物业公司是否适格。二、李干礼应否交纳物业管理费。关于焦点一。《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”该法律条文并非禁止性强制规定。本案中，嘉禾县金泰华成置业有限公司与金泰华成物业公司均系经依法登记注册成立的公司，虽然法定代表人均为冯伟冬，但公司具有独立的法人资格，承担独立民事责任。金泰华成物业公司系取得了物业服务资质的物业服务公司，嘉禾县金泰华成置业有限公司作为金泰华成小区的房地产开发商，将前期物业委托给金泰华成物业公司，并未违反法律规定。金泰华成物业公司向金泰华成小区提供物业服务，有权利向业主收取物业管理费，金泰华成物业公司提起本案诉讼具有诉讼主体资格。关于焦点二。李干礼以嘉禾县金泰华成置业有限公司欠付其工程款抵扣房款的形式取得了案涉房屋，并实际占有、使用了该房，享受了金泰华成物业公司提供的物业服务，未办理房产登记手续不能免除李干礼交纳物业管理费的义务。李干礼关于嘉禾县金泰华成置业有限公司未将涉案房屋出售给李干礼，李干礼不需交纳物业管理费的上诉理由不成立，本院不予支持。李干礼上诉称金泰华成物业公司在2017年8月1日至2018年7月31日期间，系违法将部分物业管理委托嘉禾县日升物业服务有限公司，但未提供证据予以证实，本院对该项上诉理由亦不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中中，李干礼虽未与金泰华成物业公司签订书面《物业管理合同》，但根据上述司法解释的规定，李干礼作为金泰华成小区业主，应受物业服务合同的约束。李干礼关于其未与金泰华成物业公司签订书面《物业管理合同》，不是合同相对人，不应支付物业管理费的上诉理由不成立，本院不予支持。金泰华成物业公司向法院提起诉讼后，一审法院向李干礼送达了起诉状副本，在一审法院作出判决前，双方可就金泰华成物业公司提供的物业服务质量进行沟通，亦是为李干礼提供了交纳物业管理费的宽限期和准备期，向李干礼送达起诉状副本的行为，可视为向李干礼履行了书面催收义务。故李干礼关于金泰华成物业公司未通知其纳物业费不能直接向法院提起诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。李干礼认为金泰华成物业公司未全面履行合同义务，导致其所居住的23栋房产受到极大损害，未提供证据予以证实，对该上诉理由，本院不予支持。综上所述，李干礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李干礼负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  杨利平审判员  林海波二〇二〇年六月二十八日法官助理韩淑静书记员邓婕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。