湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初2517号原告：陈前涛，男，1978年8月23日出生，汉族，黄石市人，住黄石市铁山区，委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。第三人：马玉霞，女，1971年4月2日出生，汉族，黄石市人，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：叶祯，湖北鸣伸律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告陈前涛诉被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司），第三人马玉霞破产债权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈前涛的委托诉讼代理人周少英，被告致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，第三人马玉霞的委托诉讼代理人叶桢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈前涛向本院提出诉讼请求：1、撤销被告于2017年6月15日作出的《债权确认通知书》；2、判令原告与被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；3、确认被告开发的位于花湖大道××钱××6-3别墅属于原告所有；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月8日，原告与致远公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发的鄂州市花湖大道××钱××（××）6幢3号别墅，面积321.7平方米，价款150万元，于合同签订后的一周内付清，该款付至致远公司法定代表人袁园银行卡上。同日，该公司在网上办理了合同备案登记手续。11月19日，原告向致远公司指定的银行账户支付150万元。2014年9月，原告实际占有该房屋并开始装修，三个月后入住至今。原告与致远公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并办理了备案登记，且已实际履行，现被告不认可该商品房买卖合同的效力，故起诉至法院。被告致远公司辩称，基础法律关系是借款，购房合同是借款担保，应按借款处理。即使认定为购房，第三人已支付房款，应当优先于原告。原告不属于合法占有，属于侵权行为。第三人马玉霞陈述，马玉霞与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，致远公司已向马玉霞交付了涉案房屋，马玉霞缴纳了物业管理费，破产管理人确认其与马玉霞签订的购房合同有效，应当继续履行，原告与被告是借贷关系，没有真实的商品房买卖关系，请求驳回原告诉请。原告陈前涛为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据一，原告身份证复印件、被告主体资格、第三人身份证复印件。拟证明诉讼当事人主体适格。证据二，《商品房买卖合同》、《商品房合同备案证明》。拟证明2013年11月8日原告与致远公司签订商品房买卖合同，约定购买致远公司在花湖大道××、编号××（××）块地上开发的第6幢3号房，并于同日办理备案登记，合同约定签订合同后一周付清，此款打入该公司法人代表袁园银行卡内。证据三，银行转款凭条。拟证明原告陈前涛于2013年支付150万元，依约履行了支付房款的义务。证据四，增值税发票8张及照片12张。拟证明原告自2014年9月1日起装修并入住，原告实际占有和使用标的房屋。证据五，破产管理人出具的债权通知书。拟证明被告出具的债权确认通知书与事实不符，应予撤销。证据六，汇款凭证一份。拟证明还的50万元是2013年4月15日被告致远公司向原告陈前涛所借的50万元，跟150万元的购房款无关。被告致远公司为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，致远公司财务记账凭证。拟证明致远公司的真实意思表示系向陈前涛借款150万元，签订购房合同仅是借款担保。证据二，汇款凭证一份。拟证明致远公司在收到陈前涛汇款150万元的当天，又转汇陈前涛50万元。证据三，银行汇款凭证四份。拟证明陈前涛除汇款150万元外，与致远公司存在其他经济往来，且李小东的借款本息多次经陈前涛个人名下数个账户。第三人马玉霞为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，上上坊认购承诺书、商品房买卖合同。拟证明2009年10月27日，第三人依法认购了上上坊6-3号商品房，支付了200,000.00元认购承诺金，致远公司承诺优惠购房款50,000.00元；2011年12月29日，致远公司与第三人签订商品房买卖合同，约定双方权利和义务。证据二，收据。拟证明2009年10月27日，第三人支付了200000.00元认购承诺金；2011年12月29日，第三人支付剩余购房款835,256.00元；2014年9月18日，第三人交纳物业管理费1,808.00元。证据三，接管验收记录表、房屋质量保证书、前期物业管理服务协议、房屋使用说明书、承诺书。拟证明2014年9月19日，致远公司与第三人办理了房屋交接手续，向第三人交付了上上坊6-3号商品房。证据四，债权确认通知书。拟证明致远公司破产管理人确认第三人与致远公司签订的商品房买卖合同合法有效，应当继续履行。证据五，银行流水清单。拟证明第三人马玉霞向致远公司支付房款的情况。庭审质证时，被告致远公司对原告陈前涛提供的证据一，无异议。证据二，真实性无异议，不认可证明目的，签订合同和备案均是作为借款的担保。证据三，仅能证实汇款的事实，支付的是出借款项，不认可证明目的。证据四，增值税发票真实性无异议，但是与本案无关，收取物业费是因为原告强行入住，享受了物业服务，物业公司才收取物业费，不能认定为合法占有，照片无法真实反映涉案房屋的现状，无法显示房号和居住人。证据五，真实性无异议，不认可证明目的，债权确认通知书是基于事实和法律作出的，合法有效。证据六，真实性无异议，不认可证明目的，致远公司与陈前涛发生多笔业务往来，无法证实该50万元是偿还所称的原来的50万元借款，也没有提供相应的50万元借条，对方在庭审中提到是代李小东收的偿还的借款，现在又提出是偿还陈前涛之前本人的借款，前后矛盾。第三人马玉霞对原告陈前涛提供的证据一，无异议。证据二，三性均有异议，原告与被告之间是民间借贷关系，不是真实的商品房买卖关系，合同中没有签订时间，约定款项汇入袁园个人账户，违反规定，备案证明没有加盖公章。证据三，真实性无异议，合法性和关联性有异议，破产管理人经审查，原告与被告之间是民间借贷关系，该款汇入袁园个人账户不能证实原告支付了150万元。证据四，增值税发票真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告不是涉案房屋合法占有人，系非法占有，物业公司收取的物业费不能达到原告的证明目的，原告应提交被告向其交付涉案房屋的合法手续证实合法占有；照片，只能证实原告非法占有涉案房屋的事实。证据五，无异议。证据六，同意破产管理人质证意见，原告庭审时所做的陈述与其提供的证据相互矛盾，如果确实存在50万元的借款，原告不可能不记得，恰恰证实原告与致远公司之间是民间借贷关系，不是商品房买卖关系。原告陈前涛对被告致远公司提供的证据一，有异议，记账凭证不是作为借款的依据，系单方证据，借款协议才是借款行为的书面证据。证据二，50万元不能证实被告与原告之间的关系，原告代替收取款项，与其购房无关，款项性质应当有书面约定。证据三，与本案无关，不是原告与被告之间的往来，是代李小东收取的款项。证据四，真实性无异议，备案的时候确实不知道存在其他合同，第三人报警后才知道存在一房多卖。第三人马玉霞对被告致远公司提供的证据均无异议。原告陈前涛对第三人马玉霞提供的证据一、二，真实性无法确定。证据三，有异议，2013年，原告与被告签订合同并备案，在备案没有撤销的前提下，交付房屋给第三人不合法。证据四，无异议。证据五，被告在不能偿还到期债权的情况下出具了很多承诺书，不能代替双方之间的合同关系。证据六的质证意见与致远公司一致。被告致远公司对第三人马玉霞提供的证据一至五均无异议，第三人最初与被告有借款往来，2009年第三人有购房意思，致远公司账目反映两套207万元，其中165万元，优惠10万元共计155万元（60万元、65万元、30万元），另外一部分是现金支付。证据六，真实性无异议，但是仅凭这个是无法达到其证明目的的，2014年的时候马玉霞以民间借贷在鄂州市中院起诉了，本金是200万元，这200万元汇款的组成与本案第三人提供的汇款重合了六笔，如果该汇款与起诉的借款之间存在重合，致远公司就不认可本案第三人支付了购房款。经庭审质证，原、被告及第三人提供的证据，其所涉当事人无异议的证据，真实客观，本院将根据案件情况综合评析后予以采信。被告致远公司提供的证据一，系公司财务账，在无其他证据佐证的情况下，不予采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实认定如下：从2006年起，马玉霞与致远公司开始发生借贷业务。2009年10月27日，致远公司（甲方）与马玉霞（乙方）签订一份《上上坊认购承诺书》，该承诺书载明，认购物业为6-3，建筑面积301.46平方米，认购物业单价3,600.00元/平方米，认购物业总价1,085,256.00元；甲方同意收取乙方认购承诺金20万元，乙方对上述物业具有优先购买权，乙方的优先购买在有效期内不得转让第三方。同时，在该承诺书上致远公司注明“1、乙方于2010年1月30日前付伍万元整；2、总房款优惠伍万元整。”签订承诺书当天，致远公司向马玉霞出具一张金额为20万元的收据。2011年12月29日，致远公司与马玉霞签订《商品房买卖合同》一份，约定，马玉霞以单价3,434.14元，1,035,256.00元的总价款购买致远公司位于鄂州市花湖大道××钱××（××）第6幢603号房，面积301.46平方米，付款方式为一次性付清，交房时间为2011年12月29日前，合同还就其他事项作出约定。致远公司于当日出具一张金额为1,670,512.00元的收据，在收据中注明优惠10万元，本金165万元，现金20万元（马玉霞同一时期与致远公司签订了两份商品房买卖合同）。2014年8月21日，致远公司法定代表人袁园出具承诺书一份，“马玉霞于2009年10月27日在我处预付人民币贰拾万元整（￥200,000.00）认购上上坊6-3商品房一套，建筑面积301.46㎡，总价1,035,256.00元，余款于2011年12月29日一次全部付清。我因资金周转困难于2013年在马玉霞不知情的情况下将马玉霞所购房屋抵押给借款人陈前涛并办理了网签，现在我公司申明6-3商品房产权为马玉霞所有，并保证解除陈前涛网签，并网签到马玉霞名下”，致远公司在承诺书上加盖公司印章。同年9月19日，马玉霞与致远公司办理了涉案房屋的移交手续，同时马玉霞与该房屋的物业公司即黄石市致诚物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该公司收取了2014年10月至2015年3月30日止的物业费1,808.00元。2013年11月8日，陈前涛与致远公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，陈前涛购买位于鄂州市花湖大道××钱××（××）第6幢603号房，建筑面积321.7平方米，房屋总价款150万元，签合同后一周内付清房款，此款打入致远公司法人代表袁园银行卡内。合同签订当日，上述合同到房产部门进行备案。同月19日16：05：01，陈前涛汇款150万元至袁园账户；16：14：17，致远公司汇款50万元至陈前涛银行账户。2014年10月左右，陈前涛在未办理入住手续的情况下，自行进入涉案房屋进行装修，马玉霞知晓后进行阻止，公安部门也曾介入，但因陈前涛持有房屋买卖合同且在房产部门进行了备案，故公安部门未予处理。陈前涛向物业公司支付物业费，并入住房屋至今。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，本院于同年7月23日作出(2015)鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。陈前涛、马玉霞依法向破产管理人申报债权，破产管理人分别向陈前涛、马玉霞发出债权确认通知书，确认陈前涛签订的商品房买卖合同属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依法按基础法律关系即借款处理，同时因其未向破产管理人提交借款类债权申报资料，现审核确认，债权金额为0元；马玉霞的两份《商品房买卖合同》合法有效，应予继续履行，应付房款2,070,512.00元，已付房款2,070,512.00元，最终确认债权金额2,070,512.00元。因原告对此持有异议产生纠纷。本案在诉讼过程中，陈前涛申请对马玉霞在2006年至2012年期间与致远公司借款、还款情况进行司法审计，本院委托至湖北齐兴会计事务有限公司。2020年6月17日，湖北齐兴会计事务有限公司以资料不全致使鉴定工作无法继续进行终止了鉴定工作。另查明，2016年5月31日，鄂州市鄂城区人民检察院以袁园、被告致远公司犯非法吸收公众存款罪为由向本院提起公诉，本院作出（2016）鄂0704刑初305号刑事判决，该判决书认定：2007年，2009年至2014年，袁园、被告致远公司利用被告开发本市花湖开发区上上坊工程项目之机，以高额回报等方式向社会不特定对象吸收资金，先后向420户共计吸收350,574,357.00元，具体金额以审计为准。后袁园不服该判决上诉至鄂州市中级人民法院，该院作出（2017）鄂07刑终46号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议焦点问题：一是案涉房屋多份买卖合同如何认定；二是多份房屋买卖合同如何履行。关于涉案房屋多份房屋买卖合同如何认定的问题。陈前涛、马玉霞均与致远公司就涉案房屋签订了一份商品房买卖合同，那么两份商品房买卖合同是否是合同当事人真实意思的表示是判断两份合同效力的关键。关于马玉霞的合同，虽然其与致远公司从2006年起即存在借贷关系，但法律并未禁止借款转为购房款的行为，故马玉霞在2009年与致远公司签订商品房买卖合同反映了合同当事人的真实意思表示，合法有效。关于陈前涛的合同，在陈前涛支付合同对价150万元的当天致远公司又回款50万元给陈前涛，尽管陈前涛解释该笔款项是致远公司偿还他人借款与购房款无关，但未提供证据证实其观点，如认定陈前涛与致远公司存在借款关系，亦无证据证实，故致远公司认为陈前涛的合同系为借款提供担保的辩称理由不予采纳，即陈前涛的合同亦为合法有效的合同。关于两份房屋买卖合同如何履行的问题。本案中如何处理两份有效《商品房买卖合同》？根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效，不必然发生不动产物权变动之效力。虽然涉案房屋存在有效合同且办理了备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权变动效力。依据一房数卖的合同履行处理原则，在数份合同均为有效且各方当事人均要求履行合同的情况下，应按照已办理房屋权属变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，陈前涛虽基于与致远公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，对涉案房屋办理了合同备案登记，但合同备案登记与物权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。目前涉案房屋已被陈前涛实际占有使用，但陈前涛的占有存在非法性。首先，陈前涛在未办理交房手续时即自行装修；其次，在装修期间，马玉霞曾报警阻止，即便其在装修之初不知道所涉房屋存在“一房二卖”的情况，但在此时应当知晓，正常情况下，在涉及大额资金交易过程中，当事人应负有谨慎义务，陈前涛在明知涉案房屋有可能存在纠纷的情况下，还对房屋投入大量资金进行装修，不合常理；第三，从涉案房屋的电量表显示，该房屋从2014年10月起开始计电，与陈前涛当庭认可的2014年开始装修相印证，即应认定其装修时间为2014年10月起，而在当时致远公司的债务危机已全面爆发，为稳定社会秩序，当地政府不允许房屋装修。故，陈前涛的占有不具有合法性。涉案两份买卖合同的履行情况，马玉霞的合同签订在前，陈前涛的合同签订在后，但二人支付购房款的情况均不明确，虽然马玉霞提供了多张汇款凭证证实其已足额支付购房款，但致远公司亦偿还了多笔资金，是否存在高息问题，因司法审计无结论，目前未予核算；同时，致远公司、袁园犯非法吸收公众存款罪，根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部〈关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见〉》第五条“向社会公众非法吸收的资金属于违法所得。以吸收的资金向集资参与人支付的利息、分红等回报，以及向帮助吸收资金人员支付的代理费、好处费、返点费、佣金、提成等费用，应当依法追缴。集资参与人本金尚未归还的，所支付的回报可予折抵本金。”的规定，致远公司、袁园与马玉霞的涉案资金是否为致远公司违法所得，是否存在利息折抵本金的问题，司法审计无结论，目前亦未予核算；故，马玉霞的合同义务是否全面履行，证据不充分。同样，陈前涛是否全面履行合同义务，从目前证据分析，亦证据不足。综上所述，鉴于陈前涛、马玉霞与致远公司签订的涉案房屋的商品房买卖合同虽均为有效合同，但二人请求认定合同有效的真正目的是为确认案涉房屋的归属，在目前双方提供的证据均无法证实其已实际履行全部合同义务的情况下，仅认定合同效力无实际意义，故对于陈前涛、马玉霞请求认定合同效力的请求，均不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回陈前涛的诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由陈前涛负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 李婷审判员胡小玲审判员周小娟二〇二〇年六月二十日书记员 曾      凡      政