黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初995号原告：沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区辖区内东新小区内门卫室，统一社会信用代码912306020777728699。负责人：胡登峰，职务董事长。委托诉讼代理人：杨雷，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司客服主管。委托诉讼代理人：张颖，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司职工。被告：周华罡，男，1975年5月15日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告：王艺儒，女，1974年5月23日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：周家祥（系被告周华罡的父亲），男，1947年5月24日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王淑芬（系被告周华罡的母亲），女，1947年4月19日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司与被告周华罡、王艺儒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司的委托诉讼代理人杨雷、张颖，被告周华罡、王艺儒的共同委托诉讼代理人周家祥、王淑芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判被告令周华罡、王艺儒支付原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币3331.2元；2.请求判令被告周华罡、王艺儒承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2016年4月1日进住大庆绿城御园小区，并与物业公司签订前期物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告周华罡、王艺儒也实际接收了原告提供的服务。按照合同约定，收取物业服务费的标准为：住宅部分物业服务费为每月每平方米人民币2.8元，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的千分之二计算滞纳金。被告周华罡、王艺儒于2016年4月1日入住原告提供服务的小区，为大庆绿城御园凌霄苑××××室的业主，该房屋的建筑面积为199.13平方米。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计人民币3331.2元。原告一直向被告催要拖欠的物业费未果，故起诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告周华罡、王艺儒辩称，2018年11月10日，代理人夫妻二人在该房屋居住，因采暖问题向物业调度(0459-8182626)打电话，物业称采暖在维修，经多次向物业反映，10天后物业派维修人员查看，要求买管线放空，放空了10多天屋里依然不热，在屋里看电视得穿鸭绒服和棉鞋，只能继续给物业调度打电话，物业继续派人来，听我说完后，物业表示他们也没有办法，让我们自己解决。2018年12月中旬左右，代理人通过市长热线反映情况，经市长热线联系，派来了牟师傅进行处理，不到10分钟就处理好了，就是卸下一个过滤网，因为里边堵死了。就是这么一点小毛病，物业经过40多天都没有处理好，导致代理人夫妻二人因受冻感冒发烧，王淑芬起不来床，吃药点滴花了2000多元，2019年1月29日，在医院诊断胸片显示肺气肿、支气管炎，至今不好，2020年1月10日，胸片显示××肺气肿，但2017年7月25日，代理人王淑芬去医院看病，CT胸片显示正常，我们认为王淑芬的疾病是暖气不热的40多天冻出来的。我们认为是因为御园物业处理的不好，未找上级有关部门，也未告知热力电话，推三阻四，应付了事，完全不作为。在2017年至2018年两年期间无缘无故，多次停电给业主生活秩序造成混乱，后来查明原因是物业空气开关有接地保护，三相电流不平衡就跳闸，打电话问物业调度，调度说是电业局的问题，电业局又称与电业局无关。绿城御园小区有南、北、西三个大门，南北两侧都有人行小门，西门没有，就一个主要大门，作为临近公交车站的主要大门，业主进出很不方便。小区业主入住4、5年，物业没有为业主提供生活服务设施，没有娱乐场所、活动中心。另外物业打扫卫生不彻底，K5号单元门口平台上有痰渍的黑印。综上所述，绿城御园物业服务不到位，不作为，不尽职尽责，拿业主当儿戏，所以被告未交2018年部分物业费并且要求大庆绿城御园物业给代理人夫妻二人造成的身心伤害予以经济赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司提交的证据，本院认定如下：证据1.物业服务企业资质证书复印件一份；证据2.大庆市物价监督管理局批复复印件两份（与原件核对无异）、说明复印件一份（与原件核对无异）、大庆市住宅物业服务内容备案表复印件一份（与原件核对无异）；证据3.商品房买卖合同复印件一份、商品房合同备案证明复印件一份；证据4.业主基本信息登记表复印件一份、绿城御园入伙通知书复印件一份、绿城御园前期物业服务协议复印件一份；证据5.催交物业服务费函一张（加盖沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司绿城御园生活服务中心公章）、照片打印机一张。因被告对上述五组证据均无异议，且上述五组证据之间可以相互佐证，故本院对上述五组证据予以采信。对被告周华罡、王艺儒提交的证据，本院认定如下：证据1.诊断书复印件三张（与原件核对无异）及CT影像片三组（当庭出示后退回）；证据2.证言一张。关于证据1，因该证据系医院的检查报告，本院对该组证据真实性予以采信；关于证据2，该证据系热力公司维修人员个人陈述，结合本案其他证据，本院对该组证据真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2016年1月18日，被告周华罡与案外人绿城恒基（大庆）置业有限公司签订商品房买卖合同，周华罡购买了位于大庆市××室房屋一户。2015年8月20日，绿城恒基（大庆）置业有限公司向被告周华罡发出绿城御园入伙通知书，通知被告周华罡所购买的大庆市萨尔图区绿城御园小区一期凌霄苑×幢×单元××室可以正式交付，2016年4月1日，被告周华罡与原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司签订《绿城御园前期物业服务协议》，协议第十五条为本物业管理区域前期物业服务费由乙方（周华罡）按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：高层：2.8元/月·平方米，多层：3.2元/月·平方米，别墅：4.0元/月·平方米，车位100.00元/月/个。甲方（物业公司）接受乙方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业管理区域内公示。2016年11月21日，大庆市物价监督管理局（庆价函发【2016】46号）对原告提供物业服务的大庆绿城前期物业服务收费标准作出了批复，按照市城管委审核的服务内容和服务标准，公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、公共部位日常维护、公共设施设备养护、其它等六项前期服务收费标准暂定为：高层2.80元/.月/平方米（建筑面积）、电梯洋房3.2元/月·平方米（建筑面积）。其中底层或原始设计不停靠的，不收取电梯费。文件有效期至2017年8月31日。2017年10月18日，大庆市物价监督管理局（庆价函发【2017】29号）再次对原告提供物业服务的大庆绿城御园小区前期物业服务收费标准作出了批复，收费标准同大庆市物价监督管理局（庆价函发【2016】46号），文件有效期至2018年8月31日。另大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居民委员会出具关于绿城御园小区物业服务收费说明一份，内容为：按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，在绿城御园小区业主委员会成立前，由大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居民委员代行业主委员会职责。鉴于绿城御园小区已过前期物业服务阶段，为不影响绿城御园小区的居住环境，同意由沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司继续为该小区提供物业服务（南华苑1-9号楼、共计9栋，凌霄苑1-6号楼，共计6栋），直至业主委员会选举完成时为止。物业服务内容，标准以原合同约定为准，价格以原合同约定为准，服务期限2018年9月1日至2019年8月31日。2019年7月10日，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司向大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居委会提交大庆市住宅物业服务内容备案表，大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居委会同意继续由沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司为绿城御园小区提供物业服务，合同日期自2019年9月1日至2020年8月31日止，且该大庆市住宅物业服务内容备案表加盖萨尔图区物业管理办公室公章。因被告周华罡未足额缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费，2019年8月1日，沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司向周华罡发出关于催交物业服务费的函，向被告催要物业费3331.2元。另查明，1.2017年11月6日，周华罡办理了萨尔图区奥林匹克路绿城御园K××××室房屋不动产权登记证书，将该房屋登记为周华罡与王艺儒共同共有，房屋建筑面积为199.13平方米，该房屋现由二被告的共同委托诉讼代理人周家祥、王淑芬居住。2.萨尔图区奥林匹克路绿城御园K××××室房屋为高层，按照高层2.80元/.月/平方米计算2018年的物业费为6691.2元（高层2.80元/.月/平方米×199.13平方米×12个月=6691.2元），因被告单位已报销100平方米物业费3360元，被告尚欠3331.2元物业费未缴。3.2018年12月份，物业公司告知周家祥热力问题不属于物业管理范畴后，周家祥通过电话向市长热线12345反应供暖问题，经市长热线通知热力公司，该问题已由热力公司派遣维修人员予以解决。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司系与被告周华罡签订前期物业服务合同的物业服务企业，在与周华罡合同签订起持续提供物业服务至今，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同双方均应按约定履行各自义务，被告王艺儒与周华罡共同共有涉案房屋，因此该前期物业服务合同依法对业主即周华罡、王艺儒均具有约束力。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，绿城御园小区因客观原因未能成立业主委员会，该物业所在地居民委员会可代行业主委员会职责，故大庆市萨尔图区火炬街道御园社区居民委员会出具关于绿城御园小区物业服务收费说明，应当对该小区全体业主具有约束力。对于被告代理人在答辩中所称的因暖气不热导致王淑芬生病要求给付经济赔偿的请求，本院已经向其释明与本案不属于同一法律关系，应向有管辖权的法院提起诉讼。通过本院调取的大庆市信访局录音，原告作为物业服务企业，热力工作已在2017年移交给热力公司，且原告已告知供热该问题不属于物业服务范畴。对于被告辩称小区行人不方便、没有生活服务设施，没有娱乐场所、活动中心的问题，均涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。对于被告辩解的停水停电问题，因不属于物业服务合同的服务范围，且被告反映的卫生问题未提交证据佐证。综上，本院认为被告拒付物业管理费的理由证据不足，原告作为物业服务企业，已经按物业服务合同的约定提供了物业服务，二被告应按合同约定及时足额缴纳物业费。因二被告自2018年1月1日至2018年12月31日剩余应缴纳的物业服务费为3331.2元（199.13平方米×12个月×2.8元/月·平方米-3360元=3331.2元），故本院对原告主张的被告给付物业费3331.2元的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周华罡、王艺儒于本判决生效后立即给付原告沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司物业服务费人民币3331.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周华罡、王艺儒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王丹丹人民陪审员  单大慧人民陪审员  李雪莹二〇二〇年六月十五日书 记 员  李鑫宇