上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16630号原告(反诉被告)：王轩，男，1974年9月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：张灵，女，1980年1月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。两原告共同委托诉讼代理人：高伟昌，上海左券律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文轩律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴倩轶，女，1976年6月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：俞炜，男，1969年7月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王福妹，上海银萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一明，上海银萌律师事务所律师。原告王轩、张灵与被告吴倩轶、俞炜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行审理。除原告王轩、张灵未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王轩、张灵向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向两原告返还保证金12,000元；2.两被告共同向两原告支付违约金879,769.80元。事实与理由：2016年1月，两原告与两被告签订房屋租赁合同及补充条款，两被告将上海市徐汇区乌鲁木齐南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给两原告，租赁期限自2016年3月30日至2024年3月30日，月租金为12,000元，自第三年开始，月租金每三年递增7%。被告同意原告对房屋进行装修，并同意原告将房屋转租。合同签订后，原告委托案外人对房屋进行了装修，共计支付费用658,380元。装修后原告将房屋进行转租，最后一名租客为太古中萃发展有限公司上海分公司(以下简称太古公司)，双方租赁合同约定租赁期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止。在上述合同履行期间，因被告与案外人吕某某在民间借贷，吕红向法院申请强制执行，法院依法拍卖系争房屋，要求被执行行人及相关人员于2018年8月30日之前迁出系争房屋，太古公司遂与原告解除了租赁合同，且系争房屋所在小区的保安不让原告进入系争房屋，原告实际无法继续使用系争房屋。被告的行为违反了合同约定，造成了原告的损失。故原告诉至法院，请求判如所请。吴倩轶、俞炜辩称，原告所诉并非事实，系争房屋是由法院进行拍卖，但被告此前已经告知过法院，系争房屋为带租约拍卖，但原告没有按照法院通知，将相应的租金交至法院，导致原本可以继续履行的合同无法履行，对此应由原告承担相应的责任。且原告也未将房屋钥匙返还，在拍卖之前仍继续占用系争房屋，原告违约在先，不同意原告的诉讼请求。吴倩轶、俞炜向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告2018年10月至2019年4月期间的租金84,000元；2.反诉被告支付反诉原告违约金24,000元。事实与理由：2016年1月8日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告，租赁期限自2016年3月30日至2024年3月30日，月租金为12,000元。在反诉被告合同履行期间，因案外人申请执行，反诉被告知晓后，既不与反诉原告联系，也不与法院联系，反诉原告只能于2019年4月8日安排评估，更换门锁，期间反诉原告多次要求反诉被告支付使用期间的租金，但反诉被告一直未予支付。故向法院提出如上反诉请求。王轩、张灵辩称，反诉被告实际于2018年8月底就退租了，当初反诉原告也同意反诉被告进行装修和转租，但因为法院的拍卖公告，导致租客搬走，反诉原告违约在先，不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月，原告(乙方)与被告吴倩轶(甲方)经上海同联房地产经纪事务所(丙方)居间，签订《房地产租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年3月31日起至2024年3月30日止，该房屋每月租金12,000元，租金每三个月支付一次，房屋租金贰年内不变。乙方在签订合同时向甲方支付12,000元作为承租该房屋的保证金。甲方必须保证乙方正常居住捌年，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的壹倍作为违约金赔偿给乙方；乙方必须保证正常居住捌年，若乙方未满而违约，则乙方必须按余下天数租金的壹倍作为违约金赔偿给甲方。甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金额赔偿给乙方；若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一天，甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过拾天的，甲方可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，原告按约支付了保证金和相应的租金。原告委托案外人对系争房屋进行装修后转租给他人。因被告拖欠他人借款未予归还，2018年7月，本院发出(2017)沪0104执4069号执行公告，确认本院将依法拍卖系争房屋，并要求被执行人与相关人员于2018年8月30日之前搬离并清空系争房屋。2018年9月20日，原告与被告吴倩轶微信联系，吴倩轶要求原告以现金支付租金，原告则表示，房子被法院查封，法院让原告转到法院去，被告回复称“我让法院带租约拍卖，维护你们的利益，你把我的房租直接转给法院？”2018年11月3日，吴倩轶又向原告发微信，要求其向物业支付物业费。后原告既未向被告支付租金，也未将租金交付至法院，2019年4月，系争房屋被拍卖。庭审中，原告提供一组装修合同及退房确认书，证明其对系争房屋进行装修，并于2018年10月11日与租客退房，被告则对此不予认可，认为此系原告与案外人之间形成，被告不清楚，原告也未将房屋钥匙等交还给被告。另，2019年1月，吴倩轶在本院执行谈话中表示，其没有进入系争房屋，物业告知其系争房屋没有人居住，原告未将2018年9月20日以后的租金交给其或交给法院，按合同约定，其已经有权解除合同，故系争房屋可以不带租约拍卖。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同及补充协议、房地产权证、法院公告、谈话笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现在合同履行过程中，因被告与案外人的纠纷，导致系争房屋进入拍卖程序，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，被拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，故原、被告间的租赁合同原本可以继续履行，现原告未按合同约定的时间向被告支付2018年9月起的租金，致使双方的租赁合同未能继续履行，故其无权向被告主张违约金。对原告的该项诉讼请求本院不予支持。现双方的租赁合同已经终止履行，被告收取的保证金应予返还，对原告要求返还保证金的诉讼请求本院予以支持。对被告主张的租金，原告表示其于2018年8月底退租，但其提供的证据证明其于2018年10月11日与案外人办理退房手续，而被告于2019年1月即自陈此前系争房屋内已经无人居住，且在向原告催要物业费的时候亦未再向原告主张租金，故本院认为被告对于原告搬离系争房屋是知晓的，其未收回房屋，导致损失扩大，应由其自行承担相应的责任。故本院确认原告应向被告支付2018年10月1日至2018年10月11日止的租金4,400元。本案租赁合同未能正常履行系由被告与案外人纠纷所致，结合合同履行情况，根据公平原则，对被告要求原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定＞》第三十一条的规定，判决如下：一、吴倩轶、俞炜于本判决生效之日起十日内返还王轩、张灵保证金12,000元；二、王轩、张灵于本判决生效之日起十日内支付吴倩轶、俞炜租金4,400元；三、王轩、张灵的其余诉讼请求不予支持；四、吴倩轶、俞炜的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计12,718元，由王轩、张灵负担12,546元，吴倩轶、俞炜负担172元；反诉案件受理费减半收取计1,230元，由吴倩轶、俞炜负担1,051元，王轩、张灵负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈  向  红人民陪审员 崔    胜人民陪审员 曹  瑞  强二〇二〇年六月十七日书 记 员 谯烨、李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定＞》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。