苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初407号 原告（反诉被告）：苏州和美家房产经纪有限公司，住所地苏州市姑苏区网师园弄1-4号。 法定代表人：张强，总经理。 委托诉讼代理人：章莉敏，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：冯继列，男，1965年7月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：李春景，女，1979年2月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：纪慧（代理上述二被告兼反诉原告），江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚信（代理上述二被告兼反诉原告），江苏孚佑律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏州和美家房产经纪有限公司（以下简称“和美家公司”）与被告（反诉原告）冯继列、李春景居间合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日、6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和美家公司的委托诉讼代理人张建民、章莉敏、被告冯继列、李春景及共同委托诉讼代理人纪慧、龚信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和美家公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告房屋中介佣金3万元；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年4月20日，经原告居间介绍，客户孙××、李××与被告冯继列、李春景签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，二被告以1921800元的价格将其名下位于苏州市姑苏区房屋出售给孙××、李××，并约定了其他相关事项。同日，二被告与原告签订了《佣金确认书》，确认在房屋过户当天支付原告佣金3万元。此后，二被告因嫌出售房屋价格过低，以各种理由拒绝网签。2019年6月19日，孙××、李××诉至法院要求二被告履行合同并配合过户，其后双方于2019年7月25日达成调解。2019年9月案涉房屋已过户至孙××、李××名下。原告多次向二被告催讨佣金均未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告冯继列、李春景辩称，首先，原告作为专业的房产中介不仅未尽中介的相关约定以及法定义务，甚至还隐瞒合同履行的重要事实，提供虚假情况，未尽如实告知义务，具体表现为擅自变更购买人、变更挂牌价格、隐瞒自身无资质办理网签的事实，导致案涉合同无法顺利履行。第二，案涉合同最终是通过法律途径完成了交易，原告并未履行任何一项作为居间方的义务。第三，原告导致案涉合同无法顺利进行时，原告还存在隐瞒、威胁两被告的言论，给被告生活造成了严重困扰。因原告的行为严重损害了委托人的利益，根据合同法第四百二十五条，原告不仅不应该要求支付报酬，还应当承担损害赔偿责任，故被告不应该向原告支付佣金3万元。 反诉原告冯继列、李春景向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付资金占用损失32990元（以1921800元为基数，自2019年6月28日起按照年利率6%计算，计算至实际收到房款之日即2019年10月8日止）；2、判令反诉被告向反诉原告支付律师费损失50000元；3、判令由反诉被告承担本案受理费。庭审中，反诉原告将诉请第一项中的变更资金占用损失的计算截止时间为2019年9月29日。事实和理由：2019年4月20日，由反诉被告提供居间服务，两反诉原告（出售方）与案外人孙××、李××（买受方）就苏州市沧浪区房屋签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同签订后，两反诉原告按约向反诉被告提供身份证复印件、物业证明等全套办理网签的资料。2019年5月28日，两反诉原告办理网签托管时发现，反诉被告挂牌时未征得其同意就单方变更购房人且房屋挂牌价也并非合同中约定价格。同时，挂牌公司系未经两反诉原告确认的第三方中介公司。基于上述原因，导致两反诉原告与买受方之间就合同履行产生争议，买受方诉至本院，两反诉原告与买家依据调解书完成了最终的过户手续，两反诉原告直到2019年10月8日才收到全部房款。鉴于反诉被告提供居间服务过程中，隐瞒其不具备网签挂牌资质的事实，隐瞒擅自变更购房人、变更挂牌价、变更挂牌中介进行违规网签的事实。且对于上述情况，反诉被告均未如实告知两反诉原告，严重损害两反诉原告利益，导致两反诉原告与买家之间发生争议并且支出了相关的费用损失，反诉被告对此存在明显的过错，且最终的托管、过户手续也并非由反诉被告办理，故反诉被告无权要求两反诉原告支付报酬，且反诉被告还应赔偿因反诉被告过错导致两反诉原告迟延领取房款产生的资金占用损失、律师费损失。 反诉被告和美家公司辩称，反诉原告要求反诉被告支付资金占用款无事实和法律依据。第一，案涉房屋买卖合同未能履行的主要原因是反诉原告认为房价192万余元低于当时的市场价格而反悔，不愿继续履行合同而导致。第二，在签订房屋买卖合同时，反诉原告是同意变更购房人和挂牌网签价定为167万元。购房人孙××、李××与反诉原告房屋买卖合同纠纷的调解书中内容亦能证明房屋买卖合同未能履行是孙××、李××与反诉原告之间的问题而导致，与反诉被告没有因果关系。第三，反诉原告与购房人孙××、李××办的房屋买卖交易，从窗口网签到购房人资格审查、申领贷款、贷款银行审批发放，这个过程需要2、3个月的时间，因此反诉原告要求资金占用损失无道理。第四，反诉被告于2019年2月28日取得了工商管理部门的营业执照，其营业范围包含房产经纪。2019年4月20日签订涉案房屋买卖合同时，和美家公司就网签备案资格正在审批中，故就案涉房屋的入网、备案委托另有网签资格的机构办理。第五，反诉原告要求和美家公司支付律师费的诉请，既没有合同依据，也没有法律依据。综上，和美家公司认为在反诉原告与孙××、李××的房屋买卖过程中，作为中介方，原告没有过错，因此请法庭驳回反诉原告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交佣金确认书、房屋买卖（居间）合同、（2019）苏0508民初5189号民事调解书、不动产登记簿查询记录、苏州市房地产经纪专业人员水平评价考试合格证明、苏州市房地产经纪机构入网信息公示、《挂牌信息登记表》、律师函、律师合同及发票、支付回单、活期账户交易明细、微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 和美家公司于2014年12月5日成立，公司的法定代表人为张强，公司经营范围为房产经纪、楼盘代理等，且公司于2019年10月22日在苏州市房地产经纪机构完成入网信息公示初始备案。 2019年4月20日，冯继列、李春景（售房人、甲方）与和美家公司（居间方、丙方）、案外人孙海威、李婷（购房人、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同中约定：甲方同意将本人坐落在苏州市沧浪区的房屋出售给乙方；实际成交价格为1921800元，乙方于2019年4月20日向甲方交付房款5万元，双方于2019年6月10日左右办理网签托管手续，网签价暂定。甲乙双方在签订本合同后均应按合同要求向丙方支付中介信息服务费，支付方式及支付时间：资金托管当天支付一半佣金，另一半在过户当天支付，如果任何一方未能按合同支付佣金。丙方有权暂停服务，超过7日未交的视为拒绝履行合同。由此造成另一方的任何损失均由违约方承担，同时丙方保留法律追诉权利。若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方须向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行负担。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年6月10日左右提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。 同日，冯继列（委托方、甲方）与和美家公司（居间方、乙方）签订《佣金确认书》一份，其约定：经乙方居间推荐，甲方已签约完成对苏州市沧浪区的买卖业务，甲方同意并确认2019年过户的当天支付佣金（中介费）30000元。 2019年5月9日，苏州顺盈房地产经纪有限公司作为受理机构将冯继列、李春景所有的坐落于房屋提交存量房出售信息挂牌登记，挂牌价为1670000元。2019年6月10日，苏州旸坤房地产经纪有限公司作为手里机构将冯继列、李春景所有的坐落于房屋提交存量房出售信息挂牌登记，挂牌价为1921800元。后苏州市房地产市场和交易管理中心对苏州顺盈房地产经纪有限公司、苏州旸坤房地产经纪有限公司存在允许其他组织或个人以本机构的名义从事房地产经纪业务和网上签约的行为，及代为网签行为，违反《苏州市房地产经纪与信用管理办法（试行）》的规定，对上述机构下发行政警示书，并决定记录机构诚信档案。原告庭审中陈述：在上述房屋买卖合同履行过程中，因和美家公司当时不具备网签签约资质，于是委托其他房产经纪机构代为网签。第一次网签时，买卖双方协商的网签价格就是1670000元，差价约定在网签时候现金支付。第二次网签时，由于被告心里觉得房价价位太低，以原告没有网签资格为理由，想推翻双方真实意思表示的房屋买卖合同。二被告庭审中陈述：2019年5月28日，我方去房产交易中心准备办理网签手续时，发现买受方是史××（孙××、李××的母亲），房屋网签价格为1670000元。当时和美家公司说1670000元是和我方说好的价格，但是我方不认可，遂发生争执。孙××、李××及原告方从未告知我方网签的时候买受方是史××。2019年6月14日，我方如约到交易大厅履约。因孙××、李××及原告拒绝与我方就延迟履行责任补偿等一揽子事宜进行磋商，导致无法继续履行合同。 2019年6月4日，冯继列、李春景与江苏经权律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定：江苏经权律师事务所为冯继列、李春景提供案件的专业法律咨询；根据冯继列、李春景要求，参与案件沟通与谈判；代表冯继列、李春景出具相应函件。冯继列、李春景向该律所支付法律服务费10000元。 冯继列、李春景（甲方）与江苏孚佑律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》，约定：乙方接受委托指派专业律师作为甲方与孙××、李××关于房屋买卖合同纠纷一案一审、二审程序的代理人。在订立合同当日，按诉争标的计费，甲方向乙方一次性支付律师代理费40000元。冯继列分别于2019年6月12日、7月16日各支付2万元至江苏孚佑律师事务所银行账户。 2019年6月19日，买受人孙××、李××与出卖人冯继列、李春景就房屋买卖事宜发生纠纷，孙××、李××诉至本院。2019年7月25日，因双方自愿达成如下协议，本院根据协议作出（2019）苏0508民初5189号民事调解书，确认冯继列、李春景于2019年7月28日前协助孙××、李××将位于苏州市姑苏区房屋过户登记至孙××、李××名下；孙××、李××于2019年7月28日前支付被告补偿款5万元。 另查明，李×于2019年7月26日将案涉房屋的房款1921800元转账至本院账户。案涉房屋苏州市的房屋于2019年9月9日登记于孙××、李××名下。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。作为房屋买卖中的居间方，其在居间过程中最主要的义务是为委托人寻找、介绍订立房屋买卖合同的机会，促成购买卖双方达成买卖意向并签订房屋买卖合同。本案已查明的事实表明，和美家公司通过为冯继列、李春景介绍客户、带看房屋，最终促成了冯继列、李春景与买受人之间房屋买卖合同成立。现冯继列、李春景提供的证据等尚不足以证明和美家公司在本次居间过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，并损害委托人利益的情形，故冯继列、李春景拒付佣金理由不能成立，本院不予采信。同时，在《佣金确认单》中亦约定了冯继列、李春景支付和美家公司佣金的数额和期限，虽冯继列、李春景主张和美家公司采取诱导的手段骗取其签订确认单，但其无相关证据佐证，故本院不予采信，因此冯继列、李春景理应按约支付相应的居间报酬。虽然和美家公司作为居间人促成了合同的订立，但鉴于其并未完成办理资金托管、房屋交接、过户等合同约定相关的义务，故本院根据和美家公司的工作量酌情认定居间报酬为24000元。关于冯继列、李春景反诉和美家公司要求支付资金占用损失、律师费的请求，缺乏合同基础及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下： 一、被告冯继列、李春景于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州和美家房产经纪有限公司居间佣金24000元。 二、驳回反诉原告冯继列、李春景的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费550元，减半收取275元，由原告苏州和美家房产经纪有限公司负担55元，被告冯继列、李春景共同负担220元。反诉案件受理费937元，由被告冯继列、李春景共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  樊蓉 二〇二〇年六月二十九日 书记员  徐青