广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6616号原告：何树维，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原告何树维诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告何树维及两被告的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼，诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》；2.被告盛明公司向原告退回已收取的转让款149239元及装修款36500元；3.被告盛明公司向原告赔付违约金50366.7元（以转让款149239元为本金按每日千分之一的标准自2019年6月1日计算至起诉之日即2020年3月20日止）；3.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告盛明公司于2017年9月15日签订《物业使用权转让合同》，约定原告取得佛山市**********************自2017年9月25日起至2051年12月30日止的物业使用权，并现场支付了首期款103911元，装修费36500元，合共140411元。原告自2017年其至2019年9月止陆续支付分期款共计45328元，合共支付款项185739元。根据合同约定，被告盛明公司应当在2018年12月31日前毛坯交付给原告，其后根据装修协议交付给被告盛明公司并由其装修，被告盛明公司应在2019年4月30日完成装修后交付原告使用。然而直至今日，该物业尚未毛坯完工交付给原告。根据转让合同约定，被告盛明公司应当按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同，应退还全部已收款项，并从交付物业之日起按照合同约定转让款日千分之一的标准向原告支付违约金。被告盛明公司是一人有限责任公司，被告盛明投资公司作为被告盛明公司的独资股东，两被告办公场所混同、人员混同，被告盛明投资公司应对被告盛明公司的上述债务承担连带清偿责任。被告盛明公司辩称，案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。被告盛明公司同意原告提出的解除双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《补充协议》。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款及装修款共计185739元无事实与法律依据，原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的款项共计10000元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为175739元。根据原告与被告签订的《补充协议》约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2000元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计10000元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款或装修款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款及装修款总额仅为175739元。原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。根据原告与被告签订的《协议书》约定可知，被告盛明公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计10000元，被告盛明公司已经按约向原告支付了补贴款，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的10000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，被告已向原告支付的10000元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》及司法解释规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。被告盛明公司与被告投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告投资公司投资成立被告盛明公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明公司主张权利、履行义务，故原告主张被告投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告盛明投资公司辩称，被告盛明公司与被告投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告投资公司投资成立被告盛明公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明公司主张权利、履行义务，故原告主张被告投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月15日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座C幢**号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为171903元，乙方分期支付。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。本合同生效后，若甲乙双方任何乙方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月15日前一次性支付装修费用36500元给甲方。双方并约定其他权利义务。被告盛明公司确认已收取原告上述转让合同约定的款项149239元、上述装修协议约定的款项36500元。2020年3月20日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于2020年4月4日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。原告陈述已收取被告盛明公司因逾期交付而支付的补贴款共10000元。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》及《装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年4月4日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款149239元及装修费36500元，本院予以支持。原告主张以已付转让款149239元为本金计付从原告主张起算之日（2019年6月1日）起至2020年3月20日止的违约金，本院予以支持，但日千分之一的标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定按日万分之五标准计算，经核算，被告盛明公司应付违约金为21938元=149239元*0.0005*294天（2019年6月1日至2020年3月20日），被告盛明公司已付的补贴款10000元亦不再扣减。原告主张超出部分，本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告何树维与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月15日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年4月4日解除；二、确认原告何树维与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月15日签订的《盛明广场装修协议》于2020年4月4日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款149239元及支付违约金21938元予原告何树维；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告何树维；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至四项确定的债务承担连带清偿责任。六、驳回原告何树维的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2590.78元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费2590.78元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年六月二十四日书记员 孙王成欣