西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初10503号原告（反诉被告）：李君男，男，汉族，1973年4月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李婷，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔，男，汉族，1990年10月11日出生，住陕西省神木县。被告（反诉原告）：陕西佰悦商贸有限公司，住所地：陕西省西安市高新区、70140、70141号。法定代表人：余锋，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗荣奎，陕西唐都律师事务所律师。原告（反诉被告）李君男诉被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李君男的委托诉讼代理人詹亚男（原委托诉讼代理人）及被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司的法定代表人余锋及委托诉讼代理人罗荣奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李君男诉称，2015年12月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其名下陕西省西安市雁塔区XX城XX堡XX号楼XX号商铺出租给被告使用，使用面积1855平方米，租期8年，自2015年12月8日至2024年3月7日，租金为前三年每月100元/平方米，第四年起每年租金递增3%，合同同时约定由被告承担水电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。2017年1月20日，原、被告再次签订《补充协议》，约定自2016年11月7日起，将租赁面积变更为一楼916平方米及二楼183平方米，租金变更为一楼每月140元/平方米及二楼每月50元/平方米，租期变更为一楼自2015年12月8日至2023年11月7日。后双方再次协商，约定自2017年10月7日起一楼租金单价为160元/平方米/月，并依此约定履行。2019年1月19日，原、被告签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定因被告经营不善，解除原、被告于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》，且经双方明确，被告应于搬离前缴清全部水电费、物业费及房屋租赁费。协议同时载明截止签订协议当日，被告尚欠2017年11月8日至2018年2月7日租金130080元及2018年12月租金105280元，被告需于2019年1月20日前缴清上述租金。现合同约定期限已届满，被告仍拖欠上述租金共计235360元未支付，同时拖欠物业管理费、水电费等费用204487.6元，且至今未将屋内物品搬离涉案商铺。同时，被告未经原告同意将一楼全部安全通道上锁，导致原告二楼商铺无法正常出租，被告应对此承担赔偿责任。综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，但被告拖延付款已属违约，依法应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房屋租金235360元；2、被告向原告支付物业管理费、水电费等费用204487.6元（暂计算至2019年1月，要求计算至被告腾空房屋之日止）；3、被告向原告支付自合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用费596310元（暂计算至2019年4月，要求计算至被告实际搬出之日）；4、被告拆除位于原告商铺上方的门头、广告；5、被告清空搁置于原告商铺内的货物及其他杂物，将商铺恢复原状，包含打开消防安全通道门，拆除相关门禁设施等；6、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司辩称，一、一层112号商铺（面积258平方米）2017年11月8日至2018年2月7日租金130080元系计算错误，被告应付租金仅为68880元。关于2018年12月7日之前的租金，被告已付清。原告处仍有被告交纳的租房押金105280元，现双方签订的合同已解除，原告理应返还押金，该押金与2018年12月105280元房租正好冲抵。二、原告并非物业管理公司，无权向被告主张物业管理费，且被告已向物业管理公司付清全部的物业费，原告主张被告支付物业管理费及水电费204487.6元，无任何事实及法律依据。三、被告因经营不善已提前一个半月即2018年11月15日书面通知原告，被告将于2018年12月31日撤场并退还商铺，但原告于2018年12月18日开始采用断电、锁门的非法方式，阻碍被告进入商铺，致使被告于2018年12月21日起无法占有及使用商铺。2019年1月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同解除协议书》后，被告提出先运走变卖被扣押的货物，然后用所得货款归还欠付的租金，但原告要求必须先付清租金，才能运走被扣押的货物。原告上述行为导致被告无法占有使用商铺变卖货物，亦无法将商铺内的货物清空，商铺一直由原告实际占有使用，故原告无权向被告索要房屋占用费，该项诉请应被驳回。四、被告装修的门头、广告、门禁设施系经原告同意后进行的装修，现已形成附合，且双方签订的《商铺租赁合同》第六条第1款约定“……如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施……”，现原告要求被告拆除无任何依据，且不符合经济、环保的原则，该项诉请应被驳回。综上，被告仅欠付原告一层112号商铺2017年11月8日至2018年2月7日租金68880元。请求法院驳回原告其余诉讼请求。同时，被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司反诉称，原告于2018年12月21日15时54分用断电、锁门方式强行、无理扣押被告商铺内的货物，且之后拒绝被告进入商铺，原告上述行为使得被告无法正常经营商铺，同时导致被告正在销售的货物被锁在商铺内无法搬出，现货物因超过保质期等原因给被告造成的损失，应当由原告承担。故其请求法院判令：1、原告赔偿被告货物损失284838.56元；2、原告承担反诉诉讼费。原告（反诉被告）李君男针对上述反诉请求辩称，因被告长期拖欠租金，原告为防止被告私自搬走货物，于2018年12月18日开始在被告每日下班后对商铺上锁。上述行为仅维持4天，且发生于每晚被告正常经营结束之后，其未采取任何暴力阻碍手段，故并未对被告造成实际损失。根据深圳市华侨城物业服务有限公司向原告出具的物业费用清单载明，被告在承租期间拖欠各项物业费用高达二十余万元，经物业及原告催缴，被告均未履行。被告诉称的2018年12月21日起断电、锁门等行为实施主体并非原告，原告仅为该房屋的出租方，根本无法做出断电的行为。另外，双方签订的《房屋租赁合同解除协议书》约定被告于2019年1月25日前将商品搬完并移交钥匙，而被告擅自将涉案房屋入口处及二楼通道上锁，也未移交钥匙给原告，致使原告至今无法将商铺再次出租。故被告的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。经审理查明，2015年12月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将坐落于陕西省西安市雁塔区XX城XX堡XX号楼XX号商铺出租给被告使用，使用面积约1855平方米，租期八年即2015年12月8日至2024年3月7日，其中前三个月为免租期，租金为前三年每月100元/平方米，第四年起每年租金递增3%，付款方式为押一付三。合同同时约定由被告向原告或物业管理者支付水电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用，此外还约定被告不再使用出租的房屋后，被告不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。2017年1月20日，原、被告签订《补充协议》，约定自2016年11月7日起，将租赁面积变更为一楼916平方米及二楼183平方米，租金变更为一楼每月140元/平方米及二楼每月50元/平方米，租期变更为一楼自2015年12月8日至2023年11月7日。《补充协议》同时对被告购买并安装的电梯、空调及其附属设施等相关权益折价700000元卖予原告、押金减少并将押金减少部分冲减部分租金、逾期付款违约金等做出约定。此后，原、被告又就退还部分租赁面积、调整租赁单价及租金冲抵等进行协商，最后租赁面积调整至658平方米，每月单价160元/平方米，每月租金为105280元。原告认可其处仍有被告所交押金105280元。2018年11月15日，被告向原告发出《退租申请函》，表明其因门店亏损将于2018年12月31日完成撤场并将商铺退还原告。后原告为防止被告私自搬走货物，从2018年12月18日开始在被告每日闭店后对商铺上锁，又于第二日开锁让被告开业。根据被告提交的监控视频显示，12月21日早上原告开锁，但被告未能提交之后的监控视频。被告称原告及物业公司于12月21日下午5时54分对商铺锁门及断电，并提交被告员工的证人证言予以证明，原告对此予以否认。2019年1月中旬，原告通过短信催促被告搬离商铺。2019年1月19日，原、被告签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定因被告经营不善，解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，该协议书确认被告需结清退租之前产生的所有水电费、物业费及房屋租金（物业费具体金额以物业出具的缴费通知单为准）；被告在2019年1月25日前将商品搬完移交钥匙给原告；由于被告擅自转租112号商铺门头给第三方造成纠纷，112一层商铺2017年11月7日未能按期移交给原告，现被告欠缴2017年11月8日至2018年2月7日房屋租金130080元；被告违背合同约定一直未向原告支付109-111号商铺2018年12月租金105280元；被告需在2019年1月20日前将上述欠缴的租金235360元向原告支付；被告需在签约后三日内搬离该租赁房屋；被告应在结清全部欠款后及时通知甲方进行房屋交接，双方签字确认交接后，原告应在七日内退还被告房屋押金。上述解除协议签订后，被告未向原告支付任何款项，也未将商铺内货物及货架等搬离商铺。审理中，原、被告对于被告未搬离商铺的原因各执一词，原告称被告不愿搬离，被告称原告不让搬离，但双方对于各自的主张均未提交充足有效证据证明。被告除了提交自己的员工证人证言外，未能提交其他证据证明原告曾阻碍其搬离。原告自认曾于2019年8月27日将被告遗留的物品移至别处，可证明原告掌握有商铺的钥匙。本院在审理时亦向双方告知为防止损失扩大，被告应立即搬离，原告同意被告搬离，被告表示为便于其主张损失，其要自行委托公证机关对遗留的货物进行清点，但最终也未清点。根据原、被告双方的陈述，原告曾在庭后（2019年8月27日）向被告发函要求其搬离，被告称其已回函同意原告搬走所有物品并清空房屋，但要求原告全程录像，原告最终将货架及货品移至其另一个商铺，但现场仍遗留被告的收银台、办公室、中央空调、门禁系统等。2019年11月25日，原告再次要求被告搬离。被告称其之前以为原告已将商铺清空，同时同意于2019年11月30日之前清空商铺，并表示自2019年12月1日之后商铺遗留的物品其均放弃。经询，原告表示被告于2019年11月30日已陆续搬离，但现场仍遗留门头、收银台及广告等。另外，原告向本院提交由深圳市华侨城物业服务有限公司西安分公司于2019年1月7日出具的关于涉案房屋欠缴物业费清单一份，该清单显示涉案商铺（1099平方米）欠缴2016年全年物业服务费59346元（每月每平方米4.5元）、生活垃圾费7912.8元（每月每平方米0.6元）、基本电费3297元（每月每平方米0.25元）及电费95916.8元（共计119896度），共计166472.6元；涉案商铺（150平方米）欠缴2018年1月至3月物业服务费、生活垃圾费、基本电费共计2407.5元；涉案商铺欠缴2018年5月至12月7日电费33200元（共计41500度），以上共计202080.1元。被告称其就上述款项已经全部缴纳，但辩称由于其人员变动，其无法提交2016年全年的缴费凭据。被告随后又提交其向物业公司转账244046.4元的凭据，证明其已交清2015年12月8日至2018年12月31日期间的物业相关费，但转账凭证仅备注有物业费、电费等，无法看出缴纳费用的期间。之后，被告又称其不认可原告提交的物业清单上的电费数额，但其未能提交证据相驳斥。庭审中，被告认为原告的行为使其无法正常使用商铺，导致其货物过期或腐败，故提交其库存系统信息（电子截图）等证据，申请对被原告违法扣押的货物进行损失鉴定。原告对此不同意，认为被告已于2019年1月将商铺内主要的值钱货品搬走，现场只遗留一些零食、过期饮料、生活用品及低价红酒，由于被告不愿搬离商铺造成的损失应由被告自负，且原告也不掌握物品情况。另外，原告在审理中申请撤回对第四、第五项诉讼请求的主张。以上事实，有合同、协议、监控视频等证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告交付涉案商铺，被告应当依约支付租金并履行相关合同义务。现因被告经营不善无力继续承租，原、被告双方已就解除合同达成一致意见，并于2019年1月19日签订《房屋租赁合同解除协议书》，双方亦应按照协议履行相关合同解除后义务。根据协议书约定，被告应当于2019年1月25日前搬完商品并移交钥匙给甲方，同时结清退租之前产生的所有租金、水电费、物业费，另外还应当于2019年1月20日前将欠缴的租金235360元向原告支付。但上述解除协议签订后，被告未向原告支付任何款项，也未及时将商铺内货物及货架等搬离商铺，直至2019年11月30才陆续搬离，故原告有权依据租赁合同及解除协议书的约定向被告主张违约责任。关于原告主张的房屋租金235360元，因解除协议书中有明确约定，故本院予以支持，由于被告在原告处仍有押金105280元，故两者相扣减后为130080元。关于原告主张的物业管理费、水电费等费用，因租赁合同约定被告向原告或物业管理者支付水电费等费用，故在被告未向物业公司缴清的情况下，原告有权向被告主张。根据解除协议约定，被告应在搬离前结清物业费等相关费用，物业费具体金额以物业出具的缴费通知单为准，因原告提交的2019年1月7日出具的关于涉案房屋欠缴物业费清单显示涉案商铺共计欠费202080.1元，故被告应当向原告支付。另外，合同解除后，被告应当按约定的时间于2019年1月25日前搬离并交接钥匙，但被告直至2019年11月30日才陆续搬离，原告为此主张截止实际返还租赁物之日止的房屋占用费及物业相关费用，于法有据。根据原、被告的举证及本院查明的事实，现原、被告对于被告未搬离商铺的原因各执一词，鉴于搬离系被告义务，但被告未能提供充足证据证明原告存在阻碍其搬离的行为，而原告同样也有协助被告搬离的义务，且原告也未采取适当措施防止其损失进一步扩大，故本院综合考虑未搬离物品的情况及双方过错程度，酌情认定2019年2月至11月期间的房屋占用费及物业相关费用损失由被告承担60%，剩余的40%由原告自行承担。根据涉案商铺每月租金为105280元及每月物业相关费用为3355.8元[（物业服务费：658平方米×每月每平方米4.5元）+（生活垃圾费：658平方米×每月每平方米0.6元）]，计算10个月，上述期间房屋占用费计算为1052800元，物业相关费用计算为33558元，被告承担60%即承担房屋占用费631680元、物业相关费用20134.8元。关于原告申请撤回第四、第五项诉讼请求，系其自行处分自己的民事权利，本院予以准许。关于被告提出的反诉请求，因其提交的电子库存信息等系其单方制作，无法作为定案依据，且其也未举证证明原告存在违法扣押的行为，故其申请鉴定无事实及法律依据，其主张的损失本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李君男支付房屋租金130080元。二、被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李君男（反诉被告）支付物业服务费、生活垃圾费、基础电费及电费共计222214.9元。三、被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李君男（反诉被告）支付房屋占用费631680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）李君男的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司的全部反诉请求。本案案件本诉受理费14125元及反诉受理费2786元，由被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司承担。因原告（反诉被告）李君男已预交本诉受理费14125元，被告（反诉原告）陕西佰悦商贸有限公司应在履行上述付款义务时将上述款项一并给付原告（反诉被告）李君男。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  耿 意人民陪审员  徐 洁二〇二〇年六月十七日书 记 员  贺 倩打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达1