上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22349号原告：上海自如企业管理有限公司，住所地：上海市徐汇区。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：朱某某。委托诉讼代理人：唐某某。被告：李舒莹，女，1988年7月18日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：赵继丹，上海正策律师事务所律师。原告上海自如企业管理有限公司(以下简称自如公司)与被告李舒莹委托合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告自如公司的委托诉讼代理人朱某某、唐某某，被告李舒莹的委托诉讼代理人赵继丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自如公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的资产管理服务合同已于2019年6月19日解除;2.判令被告承担违约责任并支付违约金18,700元;3.判令被告承担本案房屋装修损失费、新配置折旧费22,529.32元;4.判令被告退还服务质量保证金9,050元;5.判令被告承担原告向本案资产使用人支付的违约金11,250元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月4日,被告李舒莹与原告签订了资产管理服务合同,委托原告管理运营被告位于上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋),并授权原告对讼争房屋进行经营出租供他人居住,每月收益为9,350元,管理期限为2017年6月5日起至2022年10月2日止。同时,被告提供了身份证复印件、讼争房屋产证复印件等证明文件,并于2017年6月5日交付讼争房屋。原告接收讼争房屋后依据合同约定对讼争房屋进行了重新装修和配置。2018年9月21日,原告与资产使用人夏某某就讼争房屋签署了房屋租赁合同,租期自2018年9月21日至2019年9月20日止,每月租金2,390元。2018年6月22日,原告与资产使用人顾某某就该房屋签署了房屋租赁合同,租期自2018年6月22日至2019年6月21日止,每月租金2,243元。2018年6月24日,原告与资产使用人龚某某就该房屋签署了房屋租赁合同,租期自2018年6月24日至2019年6月23日止,每月租金2,490元。2019年1月19日,原告与资产使用人李某某就该房屋签署了房屋租赁合同,租期自2019年1月19日至2020年1月18日止,每月租金3,468元。在合同管理期内,被告提出要收回房屋,原告与被告先后于2019年4月18日、2019年6月8日对讼争房屋的解约事宜进行沟通,但关于装修配置折旧费用及租客赔付问题未能达成一致;2019年6月12日,被告在标的资产门口张贴强行收房通知,通知欲于2019年6月20日收回讼争房屋;2019年6月19日业主赶走租客并更换门锁,强行收房。业主的以上行为严重影响原告对房屋的管理,导致原告与资产使用人夏某某、李某某、龚某某、顾某某之间的《房屋租赁合同》的目的无法实现,均于2019年6月20日与原告解约。根据《资产管理服务合同》6.2的约定,被告的行为已经构成严重违约,原被告之间的合同已于2019年6月19日解除;根据7.2的约定,被告应当承担违约责任,支付等额于双倍月收益的违约金18,700元、装修和配置损失费46,233.49元以及原告向资产使用人支付的违约金10,591元,并退还服务质量保证金9,050元。合计84,574.49元。故诉至贵院,请求贵院支持原告所有诉求。李舒莹辩称，本案案由是房屋租赁合同关系,原告定期给被告支付租金,符合房屋租赁合同构成要求。原告起诉违反专属管辖规定,本案应移送上海市普陀法院管辖。被告出租房屋时,原告员工表示房屋作为自如的员工使用,被告有卖房需求,原告同意配合看房,所以被告才租赁房屋,被告每月收到租金,没有收到质量服务保证金。原告提供了打印字体的电子合同不能证明是被告本人签署。原告的诉请缺乏合同及法律依据，双方没有签订资产管理服务合同,没有达成合意,不存在违约金条款要求被告承担违约责任,要求驳回诉请1-2。原告主张双方为委托关系,但同时又主张各种装修损失等，原告提供的装修清单,是原告格式清单,单方制作,没有明确的计算方式及金额。金额明显有夸大。原始房屋未经被告同意,原告改造房屋结构,分割房屋，在原告主张的所谓的装修损失,未经被告同意。原告装修损失中应该扣除原告私自主张的隔断装修。该装修没为被告创造利益,甚至给被告造成损失,被告拆除该隔断及卫生间,花费人工费用1万元。原告提供的内部清单,没有提供发票凭证等，证明效力不足，也缺乏请求权基础,故不同意诉请3。被告从未收到服务质量保证金,不存在返还。转账凭证显示是租金，聊天记录中也认可费用是租金,我们只收到租金,没有质量保证金，故不同意诉请4。原告与案外人间合同约定被告不清楚,是原告与案外人的违约金,数额被告无法核实，自如公司少支付租金14,025元，没有收到过押金，收到事实租赁关系的租金9,350元，故不同意诉请5。双方未签订书面合同,未约定诉讼费由被告负担,故不同意诉请6。双方从未签订书面合同,原告承诺先租了再说,双方是口头的租赁关系,无固定期限,不定期的租赁合同关系,可随时解除合同,被告也给了合理期限搬离,被告不存在违约。原告主张的违约金标准过高,要求调低。双方未签订书面合同,未约定诉讼费用由被告承担,故不同意诉请6。双方构成不定期租赁合同不同意原告的所有诉请请求。原告在租赁房屋时同意带看房屋,但服务不到位。要求驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋原不动产权利人为被告。一、2017年6月5日起，自如公司从李舒莹处获得系争房屋经营出租权，该房屋结构为四室一厅，装修状况为精装房。后自如公司在客厅内加装隔断，分割后并添置了椅子、门锁、空调等设备设施对外出租。自如公司于2017年6月9日起向李舒莹支付租金9,350元或9,050元(少300元为自如公司所称的维修基金)，银行电子回执用途注自如房租付款。二、2019年6月，李舒莹在系争房屋户门上张贴通知，内容为，业主于2019年6月20日收回房屋，请在此前搬出房屋。三、2019年4月18日，被告与原告的客服进行沟通截屏，原告客服提出，“到8月份装修折旧还剩13,000多，配置折旧还剩8,600，服务保证金9,350元，这个是要退还的，租客这边一个月的，目前都在租期，还有合同规定的两个月违约金总共18,700元，这个也是要先交的，你解约后三个月内从链家售出可退还，具体的拟收益金额要到具体日期才有”，4月18日早上9：05分被告提出，“这个太夸张了，我不认可，事项装修费用你们先提出正规发票，其次折旧费怎么算合同里面没有约定，不能完全按照你们标准，其次就是大卫生间你们改动到屋里去，这个事先没做的我同意，你们要恢复原状，…”；被告提出“系争你们可以正常住有七月份、八月份到期的租客，麻烦你提前告诉我”，“服务质量保证金”，“你们没有押金，租金也不是提前付”客服提出“这个是按照8.18号试算的解约金额，你可以做个参考”，付费用表，被告提出“这个我不可能接受的，你们这些总共花了一万不到，我打算就问过你们找到装修师傅的”，“而且你们销售当时跟我算的解约金额跟这个差太多”，“你们答应配合看房期间一年多找不到管家完全没有服务可言”，“我愿意平等沟通但不会接受不公平的条款，等见面再详细算，谈不拢的话可以诉讼，我一直听说自如很霸王条款，没想到确实是这样”，“你们管家换的太多，之前的离职了把我微信删了”，客服提出“之前你说联系不上租客，我联系租客的时候他说你有他们的微信，而且已经约了那天上午看房的，租期内看房的话应该是一直都在看的，只是房间可能没有看到过”，被告提出“那是上个月的事情，之前一年多从来联系不上”，“买房时看不到房间会有人买吗”……“现在的问题是我不可能按照你们的算法给钱，下次见面细谈，谈不拢就通过法律途径解决”，客服提出“XXXXXXXXXXX，系统里面业主电话是这个”，4月18日早上10：06分后，被告提出“这不上我的电话”，“这不是我的电话，租房子给你们的时候说的很好听的，说违约金和折旧费加起来不会超过两万”。就原告主张资产管理服务合同已于2019年6月19日、被告承担违约责任并支付违约金18,700元、被告承担本案房屋装修损失费、新配置折旧费22,529.32元、被告退还服务质量保证金9,050元、被告承担原告向本案资产使用人支付的违约金11,250元，提供如下证据：1.资产管理服务合同(电子版)合同内容为[甲方为李舒莹，乙方为上海自如资产管理有限公司，1.2.甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2017年6月5日起至2022年10月2日止。1.5.交付时间。甲方应当在本合同约定的交付日,即2017年6月5日交付标的资产,双方应当签署《标的资产交割清单》(详见附件三),视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。2.1.预期收益，双方经评估后一致认为,标的资产依据市场行情预期合理收益为9,350元/月,2.6.服务质量保证金，…乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内,向甲方支付首期服务质量保证金,共计9,350元,…2.7.结算方式。双方认可自2017年7月15日始计收收益,每个履约年度内每12个月为一次结算周期,如遇需扣减业主承诺承受的空置期的,则空置期间不计算在结算周期内,每个结算周期最后一日为本期的结算日,最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2017年8月14日。3.1.标的资产的装修改造。管理期间内,甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新,但不得破坏房屋的承重结构。…甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格,不得以不接受该标准和规格为由,单方面解除合同。4.3.维修基金。标的资产类型为精装房或老旧房的,甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金,且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用：300元/年的维修基金(详见附件四基金维修项目列表),该维修基金承保3,000元/年的维修费用,超出部分乙方有权从应向甲方支付的应得收益中扣除。…7.2.甲方违约责任。甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同,甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金,并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付项目)：(1)装修损失费。标的资产的装修费用(管理期限内未履行天数/管理期限总天数⑵新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格大(管理期限内未履行天数/管理期限总天数),其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。⑶乙方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金]，该合同下方李舒莹电子签名处系工整的蓝色打印字体。自如公司处为红色电子印章；附件一载明，标的资产信息及所有权载明，系争房屋建筑面积为134.44平方米；房源类型：精装房；居室数量为4室1厅，产品类型为友家，居住人数不得超过7人，联系电话XXXXXXXXXXX，紧急联系人李女士，XXXXXXXXXXX(该电话为李舒莹与法院联系时的电话)附件三标的资产交割清单，李舒莹电子签名处仍为蓝色打印字体经质证，被告表示，没有与自如签订电子合同，没有下载自如APP，只是委托链家公司出售系争房屋，在链家AAP内由自如链接，XXXXXXXXXXX不是李舒莹本人电话，李舒莹本人电话链家APP我的资产下方无合同，从未授权过自如任何人代表被告签署纸质或电子版房屋租赁合同，被告手机号注册并使用过自如保洁房屋，在链家APP(自如母公司)注册过卖房问题房屋，故对该合同不予认可，为此，本院会同双方在本院对自如公司电子合同生成进行演示，原告现场演绎登记注册自如APP过程。(略)业主注册登录APP后，由管家登记业主信息，由业主确认物业信息，目前没有合适的房屋地址，所以无法继续演绎下去，为此又提供其他业主生成合同的公证书，对此，被告表示，公证书与本案无关联性，不予认可；本院认为，被告否认下载自如APP，否认在讼争合同上进行电子签名，否认附件一中载明的联系人电话为被告的手机号码，而在本案诉讼中因无法送达副本称公告送达，后根据附件一下方李女士电话联系到被告，之后提供以手机号XXXXXXXXXXX进行电子送达方式，李舒莹予以电子签收诉讼材料，现原告未进一步提供手机号为XXXXXXXXXXX系被告持有手机号的证据，故采纳被告的意见，对该电子合同不予认定。2.房屋装修配置明细、房屋装修损失费、新配置折旧费计算清单及由连云港友泰家居有限公司盖章的家居配置物品清单(价值4,427.29元)、由云丁网络技术(北京)有限公司盖章的智能锁配置物品清单(价值1,522.70元，南卧室2把、北卧室1把、西卧室1把、客2把(上述均为智能锁)、卫生间3把)、由上海速优装饰有限公司盖章的装饰配置物品清单(价值19,158.49元、1,203.83元)、配置照片，经质证，被告认为，系原告单方面制作，原告未提供任何家具家电的购买配置、装修费用配置，且未显示那些物品属于系争房屋装修和家具，被告之前将系争房屋出租给二房东，系精装修房屋，原告未经被告同意私自增加隔断将三房二厅一卫一厨附件改为四房一厅一厨一卫房屋，故不予认可，本院认为，上述材料系真实性无法确认，故不予认定。3.与被告解约沟通音频文字版(附光盘)；与租客的沟通截图；经质证，被告认为，未经公证，无法证明真实性合法性，且与本案无关联，证明目的不予认可，本院采纳被告的质证意见，对上述材料不予认定。4.解约协议、解约退款凭证，经质证，被告认为，系原告与案外人签订，与被告无关，本院认为，上述材料的真实性无法确认，故不予认定。为此，被告提供如下证据：1.2019年6月8日，案外人龚某某出具说明材料(内容为，黎金苑XXX室XX号房住户龚某某于2018年6月24日入住，于2019年6月23日退租搬离)、案外人顾某某出具承诺书(内容为，本人于2019年6月21日搬离房屋，与自如解约)；经质证，原告表示，不予认可转款承诺书的真实性，本院认为，上述材料的真实性无法确认，故不予认定。2.柜子照片、空调照片、微信截屏、天猫截图，拟证明系争房屋内柜子不是原告添置，空调在被告收回房屋后要求原告取回，原告未取回，被告处理了，经质证，原告表示，被告确实有遗留的柜子在房间内，照片显示其他家具为原告购买及配置，柜子照片与实际不符，空调照片模糊无法确认，微信截屏、天猫截屏与本案无关联性，本院认为，上述材料均系视听资料，无相关书证予以佐证，故不予认定。审理中，原告表示，系争房屋于2017年6月5日由被告移交原告，对此，被告表示，在2017年5月移交系争房屋，因为有免租期，对此双方未提供交接单。被告表示，在接受系争房屋时，房内除椅子4把、智能门锁4把、灯4个、美的空调4台之外，其他均为被告自己的物品，空调被告以每台500元出售2台，每台400元出售2台，愿意补偿1,800元，椅子台灯均使用多年，愿意补偿220元，门锁愿意补偿800元，另外原告将系争房屋隔断，被告恢复原状花费10,000元，应由原告承担，现系争房屋已出售；对此，原告提出，空调是美的，洗衣机、微波炉都是原告的，装修和设备总金额36,473.32元。2019年10月14日，上海市徐汇区市场监督管理局决定准予上海自如资产管理有限公司变更名称为上海自如企业管理有限公司。本院认为，针对本案争议焦点一：原、被告双方间的合同是否成立并生效。合同是否成立，应以订约当事人有无就合同的主要条款达成合意为判断。本案中原告主张的资产管理服务合同之订立具有一定的特殊性，需由被告在手机上安装AAP，注册生成后，就原告预留在网络平台上的合同文本，通过点击确认完成签订合同之行为，现被告否认签订该合同，并否认手机号为XXXXXXXXXXX为被告持有的手机号，鉴于被告收到原告支付自2017年6月起的租金收益，综上，本院确认讼争的资产管理服务合同未成立，原告与被告就系争房屋建立事实租赁关系，故原告要求确认资产管理服务合同已于2019年6月19日解除、被告承担违约责任并支付违约金18,700元、被告承担原告向本案资产使用人支付的违约金11,250元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；本院确认，双方间事实租赁关系于2019年6月20日解除。由于原告至今未提供其向被告支付服务质量保证金9,050元的充分证据，而原告提供的支付凭证显示为房租，故原告要求被告退还服务质量保证金9,050元之诉讼请求，本院不予支持。关于配置及装修折旧费用，原告未提供足够证据证明其支付的配置及装修费，根据被告的自认，原告确实对系争房屋对外出租进行了部分装修及物品的添置行为，而被告在未与原告办理房屋交还手续下，收回系争房屋，现被告已出售系争房屋，房屋内状态已经无法复原，被告实际享有装修及添附利益，结合双方的陈述、使用情况，原告主张的被告承担房屋装修损失费、新配置折旧费22,529.32元之诉请，本院难以支持，本院酌情判处被告承担系争房屋装修损失费、新配置折旧费等10,000元。鉴于被告未在本案中提起反诉，故被告提出的损失赔偿，本案不予处理，被告有证据可另案起诉主张权利。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海自如企业管理有限公司与李舒莹间就上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋事实租赁关系于2019年6月20日解除；二、李舒莹于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司承担装修损失费、新配置折旧费10,000元；三、驳回上海自如企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,914.40元，由上海自如企业管理有限公司负担1,688元，由李舒莹负担226.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  顾寅六人民陪审员  张菊华二〇二〇年六月十六日法官 助理  金 雯书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。