湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1021民初1724号原告：邓安，男，1975年11月13日生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告：曾飞燕，女，1978年9月18日生，汉族，住湖南省桂阳县。上列二原告委托诉讼代理人：刘焕秀，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司，住所地湖南省郴州市北湖区涌泉小区42栋209号门面。法定代表人：陈双凤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何晓珍，女，1986年8月20日生，汉族，住湖南省安仁县。系被告公司经理。原告邓安、曾飞燕与被告东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司（以下简称春晓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓安及邓安、曾飞燕的委托诉讼代理人刘焕秀，被告春晓公司的委托诉讼代理人何晓珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓安、曾飞燕向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2019年7月20日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告向原告支付门面租金16800元（租金暂计算至2020年6月30日，后续租金计算至被告实际搬离租赁门面时止）；3.判令被告向原告支付违约金5000元、律师代理费3000元、电路和电线损毁费8000元，卷闸门头损毁费2000元，门面垃圾处理费1000元，合计19000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月20日，原、被告签订了《门面租赁合同》，合同中约定，原告将其所有的位于桂阳县门面租给被告使用，租赁期限三年，即2019年8月1日至2020年7月30日止，租金每月2800元，合同签订时乙方（被告）向甲方（原告）交纳租赁保证金1000元并预交半年租金，以后租金的交付以每半年预交一次，如乙方不按约定交纳租金，原告有权解除合同，如乙方违反本协议，则应承担所有损失（包括但不限于甲方的维权费用，如律师费等），并向甲方支付违约金5000元。合同签订后，被告没有向原告交纳保证金，只是向原告交纳了自2019年8月1日至2020年1月31日止的半年租金。2020年2月以来，被告并没有按约定支付下半年租金，原告多次电话、书面催收租金未果。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所诉。被告春晓公司辩称：1.被告于2019年8月1日承租，交纳半年房租至2020年2月1日，当时被告正在放年假，但是被告有跟原告沟通，说只要开店会第一时间缴纳房租。今年3月1日，被告过来交房租，但是原告不同意，说被告延迟交纳房租一个月，但是这是由于疫情影响，被告延迟上班，这些都有微信记录证明，被告不同意解除房屋租赁合同，因为双方签订合同约定租期是三年。2.被告今年3月1日过来交房租时，门面已经水电全停，原告要求被告必须支付违约金，并且说门面不再租给被告。直至2020年5月6日被告再次与原告协商，但是原告依然坚持解除合同，并且同意退还被告门面转让费1万元和押金1000元，并要求被告搬离门面。搬离的时候灯已经拆除，这些都有视频为证。3.假如原告坚持要求解除合同，被告要求原告赔偿门店装修费，或者继续履行合同。本院经审理认证如下：对于当事人没有争议的证据，即原告提交的身份证、结婚证复印件、被告工商登记信息、房产证复印件，被告提交的租金转账记录复印件，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《门面租赁合同》复印件系原、被告签订的租赁合同，可证明双方在合同中的约定，本院予以采信；2、原告提交的微信聊天记录及催收通知可证明原告向被告催收租金的事实，本院予以采信；3、原告提交的委托合同及发票可证明原告为主张权利，支付律师代理费3000元，本院予以采信；4、原告提交的照片三张仅系对门面现状的部分客观反映，不能证明实际受损的具体金额，也不能证明造成损失的责任主体，故本院对该证据不予采信；5、被告提交门面经营期间和未经营期间照片复印件无其他证据佐证，不能证明停水停电、电灯拆除的责任在原告，故本院对该证据不予采信；6、被告提交的门店投资费用表复印件系被告单方制作，无其他客观证据进行佐证，无法确定真实性，本院不予采信；7、被告提交的承租时转让费用系支付他人的费用，与本案无关，本院不予采信。被告提交的门面押金收据可证明原告曾飞燕向被告收取了1000元押金，本院予以采信；8、被告提交的与原告的微信及短信聊天记录不足以作为被告直至2020年5月仍不缴纳租金的抗辩，故本院对该证据的证明方向不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓安与曾飞燕系夫妻关系，两人购买了位于桂阳县门面。2019年7月20日，邓安、曾飞燕（甲方）与春晓公司（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于桂阳县门面租给被告用于开办房地产相关工作，租赁期限三年，即2019年8月1日至2020年7月30日止，租金每月2800元，合同签订时乙方向甲方交纳租赁保证金1000元并预交半年租金，以后租金每半年预交一次，以此类推。如乙方到期不付租金，甲方有权解除合同，由乙方赔偿甲方损失和违约金。如乙方违反本协议，则应承担所有损失（包括但不限于甲方的维权费用，如律师费等），并向甲方支付违约金5000元。合同签订后，被告春晓公司向原告交纳了自2019年8月1日至2020年1月31日止的半年租金，并向原告支付了1000元保证金，该门面随即交由被告使用。2020年1月中旬，原告向被告催讨租金，被告要求此后半年的租金于2020年2月15日上班后支付。但因新冠病毒疫情的影响，被告2020年2月未能营业，亦未向原告支付门面租金。2020年3月11日，原告向被告送达《催款通知》，要求被告最迟于2020年3月16日把后半年的租金支付到原告账户，如不按时交纳房租，原告将解除合同。被告不同意解除合同，并主张从5月开始计算租金。原告坚持要求被告从2月开始交租，双方未能形成一致意见。直至2020年6月12日，被告春晓公司通知原告已经搬离涉案门面。原告认为被告应当支付门面租金及原告的相关损失，遂与湖南星河（桂阳）律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托律师向本院提起诉讼。原告为此支付律师代理费3000元。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告春晓公司是否构成违约的问题；2、对原告诉请的解除《门面租赁合同》及租金、违约金、代理费等损失是否应当支持的问题。关于第一个问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告租赁合同关系，双方在合同中约定“租金每半年预交一次，以此类推”，按照交易习惯，预交租金意味着被告需在下个半年租赁周期之前就向原告交付租金，即在2020年2月1日前向原告交租。但是因为新冠疫情的影响，被告不能正常营业，并主张减免租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然在被告应当交租的时候发生了不可抗力，但当不可抗力情况缓解或消除后，被告应当继续履行合同义务。根据本地实际情况，2020年3月中旬基本复产复工，原告亦在2020年3月11日再次向被告催收，要求被告于2020年3月16日前支付租金。时限届满，被告仍未向原告交租，构成违约。关于第二个问题。因被告未能按时交付租金，构成违约，根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同。故原告要求解除与被告签订的《门面租赁合同》，符合法律的规定，本院予以支持。对于原告诉请的门面租金，本院根据不可抗力的影响酌情免除被告2020年2月1日至2020年3月15日的租金。被告直至2020年6月12日，才通知原告已经搬离涉案门面，此时双方已进入诉讼程序，被告虽然搬离门面但在应诉时仍不同意解除双方的租赁合同，影响原告重新出租，故租金应当计算至2020年6月30日。被告应当向原告支付门面租金9800元（2800元/月×3.5个月）。按照双方约定,被告支付的1000元保证金可作为租金抵扣,故核减1000元保证金后,被告还需支付原告租金8800元。根据原、被告签订的《门面租赁合同》，双方约定“如乙方违反本协议，则应承担所有损失（包括但不限于甲方的维权费用，如律师费等），并向甲方支付违约金5000元。”原告为主张权利，支付律师代理费3000元，该损失系因被告违约所致，故原告主张的5000元违约金并不过分高于其损失，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告主张的违约金已基本包含了其现有损失，对于原告诉请的3000元律师代理费，已由违约金的赔偿进行填平，故本院对原告诉请的律师代理费不予支持。原告诉请的电路和电线损毁费8000元、卷闸门头损毁费2000元、门面垃圾处理费1000元，均未向本院提交证据加以证实，相关费用亦未实际发生，原告可待实际发生后另行主张权利。综上所述，本院对原告邓安、曾飞燕部分合理的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年7月20日签订的《门面租赁合同》；二、由被告东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司支付原告邓安、曾飞燕门面租金8800元、违约金5000元，合计13800元，限于本判决书发生法律效力后十日内履行完毕；三、驳回原告邓安、曾飞燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取计388元，由被告东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司承担194元，原告邓安、曾飞燕负担194元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹文斌二〇二〇年六月三十日法官助理曹晶书记员欧阳洁琼附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。