广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初222号 原告:高立新,男,汉族,1980年2月11日出生,住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 被告：宏万辉，男，汉族，1990年3月4日出生，住甘肃省宁县。 第三人：中国建设银行股份有限公司北海分行，营业场所：北海市北海大道鸿海大厦，统一社会信用代码：9xxxxxxxxU。 负责人：李毅，行长。 委托诉讼代理人：简鸣，该银行职员。 委托诉讼代理人：李宏康，该银行职员。 原告高立新与被告宏万辉、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行(以下简称建行北海分行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告高立新及其委托诉讼代理人谭彩燕，第三人建行北海分行的委托诉讼代理人简鸣、李宏康到庭参加诉讼，被告宏万辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告高立新于2020年1月2日向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2020）桂0502民初222号民事裁定书，裁定查封被告宏万辉名下位于广西北海市海城区上海路南39号园辉新都1幢2单元2002号不动产。本案现已审理终结。 原告高立新向本院提出诉讼请求，判令：1、确认原告与被告于2017年11月3日签订的《房屋转让协议》合法有效；2、原告代被告向第三人清偿被告尚欠第三人的剩余贷款本息，还清后由第三人及被告协助办理上述房屋的抵押登记注销手续；3、被告协助将其位于北海市房屋的不动产权证变更登记到原告名下。事实和理由：原被告于2017年11月3日签订一份《房屋转让协议》，约定被告将其位于房屋以总价款为236497元转让给原告，待广西桐洋房地产开发有限公司将涉案房屋过户至被告名下后，被告必须在取得不动产证书之日起五个工作日内办理过户手续，否则要承担违约责任。合同签订后，原告依约替被告交付236497元给开发商当作购房款，完全履行了付款的义务，被告亦于合同签订当日即将房屋交付给了原告，但在被告取得不动产证书后却没有依约将涉案房屋的不动产权证过户到原告名下，己构成违约。另，涉案房屋是被告向第三人抵押贷款购买的，被告在将涉案房屋卖给原告之后，原告找到第三人要求代为清偿被告剩余的按揭贷款，但第三人以被告未到场无法变更还款方式为由，不予接收原告的还款及办理抵押权的注销手续，故原告追加建行北海分行为第三人并提出相应诉请。综上，为维护原告的合法民事权益，特诉至法院请求判如所请。 被告宏万辉未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和相关证据。 第三人建行北海分行陈述意见：1、涉案房产已经抵押给了第三人，但原被告之间转让涉案房产的事宜，第三人并不知情；2、截止至2020年6月2日，被告尚欠第三人本金285136.12元，利息7349.94元，罚息178.91元，在被告没有还清该贷款本息前第三人不认可原被告对于涉案房产的转让效力，也不同意办理抵押登记的注销手续；3、如果原告能一次性还清被告尚欠第三人的剩余贷款本息，第三人愿意协助原告办理涉案房屋的抵押登记注销手续。 综合全案证据及庭审笔录，本院确定如下法律事实： 2017年11月3日，（乙方）原告高立新与（甲方）被告宏万辉签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方因资金紧张，无法偿还拖欠广西桐洋房地产开发有限公司和售楼部的款项，经双方协议，甲方将自购位于北海市商品房转让给乙方。就上述商品房转让及购房款支付事宜，双方特达成如下供各方遵照执行：1、乙方代甲方向广西桐洋房地产开发有限公司和售楼部支付拖欠的款项：贰拾叁万陆千肆佰玖拾柒元整（小写：236497元）。2、当本协议项下商品房的不动产证由广西桐洋房地产开发有限公司过户至甲方名下并取得不动产证书后，甲方必须在取得不动产证书之日起五个工作日内配合乙方办理更名过户手续，过户至乙方或者乙方指定的主体。房屋解押以及过户费等一切费用由乙方承担。3、如甲方违约拒不配合乙方更名过户，乙方可要求甲方继续履行合同，办理过户手续，并要求甲方必须自违约之日起每日按上述商品房购买合同总金额的3%向乙方支付违约金直至乙方取得本协议项下商品房的产权为止。4、甲乙双方一旦签订此协议，双方无条件执行。如发生纠纷，此协议条款为双方共同认定的有效证据。5、由乙方办理所有接房手续和装修房屋事项，如需甲方配合的，甲方应无条件配合。6、本协议如发生争议的，各方可提交本协议项下商品房所在地的人民法院诉讼解决。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。原被告均在该协议的甲乙方处签字确认。 协议签订当日，被告便将涉案房屋交付原告使用至今。原告分别于2018年6月3日和2018年6月4日向案外人秦宗臣转账支付了136497元及100000元。2020年1月2日，案外人广西桐洋房地产开发有限公司向原告出具《证明》一份，内容载明：兹证明高立新转给秦宗臣款项，由广西桐洋房地产开发有限公司回收宏万辉所购房产园辉新都1幢2单元2002号房首付欠款70970元及售楼部回收165527元。案外人广西桐洋房地产开发有限公司在该证明上加盖公章予以确认。庭审中，原告主张涉案房屋的成交价为536497元，由原告代被告向开发商支付236497元欠款及剩余银行按揭贷款均由原告向银行偿还构成，其中236497元欠款原告已代被告向开发商支付。 另查明，涉案位于北海市不动产已于2018年5月25日办理了权属登记，产权人为宏万辉，产权证号为桂（2018）北海市不动产权第0032763号。另，该不动产已于2016年10月21日办理了预购商品房抵押权预告登记，不动产登记证明号为桂（2016）北海市不动产证明第xxxxxxxx号，内容载明：权利人（申请人）为中国建设银行股份有限公司北海分行，义务人、债务人为宏万辉，担保债权数额为300000元，债权起止时间为2016年8月30日起至2046年8月30日止。被告宏万辉至今未办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记的涂销手续。截止至2020年6月2日，被告宏万辉尚欠建行北海分行贷款本金285136.12元、利息7349.94元及罚息178.91元。 庭审中，第三人同意由原告代被告向第三人支付被告尚欠第三人剩余贷款本息以使本案所涉房屋解押的主张，并同意配合原告积极办理本案所涉房屋的解押手续。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋转让协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认为原、被告双方签订的《房屋转让协议》应为合法、有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行义务。原告已依约代被告向案外人广西桐洋房地产开发有限公司和销售部支付了被告拖欠的款项236497元，履行了合同约定的支付购房款的义务，被告亦已依约将讼争房屋交付给原告使用，但由于涉案房屋存在抵押导致无法过户，原告主张愿意代被告一次性清偿被告尚欠第三人的贷款本息，以消灭涉案房屋上的抵押权，第三人亦同意原告的该项主张，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告及第三人应于上述贷款本息清偿后积极协助办理上述房屋的预购商品房抵押权预告登记涂销手续，被告亦应在办理上述房屋的预购商品房抵押权预告登记涂销手续后依照《房屋转让协议》的约定协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将该不动产过户至原告名下。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告高立新与被告宏万辉于2017年11月3日签订的《房屋转让协议》合法有效； 二、原告高立新于本判决生效之日起十日内代被告宏万辉一次性清偿其就北海市房屋欠付第三人中国建设银行股份有限公司北海分行的全部借款本息，具体本息金额以该行当日的贷款对账单为准； 三、被告宏万辉与第三人中国建设银行股份有限公司北海分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述不动产的预购商品房抵押权预告登记的涂销手续[不动产登记证明号：桂（2016）北海市不动产证明第xxxxxxxx号]； 四、被告宏万辉于本判决第三项预购商品房抵押权预告登记涂销后十日内，协助原告高立新将位于北海市不动产权证办理过户至原告高立新名下。 案件受理费4846元，诉讼保全费1270元，合计6116元，由被告宏万辉负担（该费用原告已预交，被告在本判决书生效之日起十五日内支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决确定的时间内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用4846元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年六月五日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李秋丽