宁夏回族自治区平罗县人民法院民 事 判 决 书 （2020）宁0221民初647号 原告：王某某，女，1977年9月7日出生，汉族，个体，住平罗县。原告：吴某某，男，1982年3月15日出生，汉族，个体，住平罗县。委托诉讼代理人：陈刚，宁夏鑫源律师事务所律师。一般授权代理。被告：张某某，男，1971年4月17日出生，回族，个体，住平罗县。第三人：许某某，女，1967年7月16日出生，汉族，个体，住平罗县。第三人：周某某，男，1966年3月11日出生，汉族，个体，住平罗县。原告王某某、吴某某与被告张某某、第三人许某某、周某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某、吴某某及其委托诉讼代理人陈刚、第三人许某某、周某某到庭参加了诉讼，被告张某某经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告对位于平罗县玉皇阁大市场×××房屋享有优先购买权（房屋面积375平方米）；2.判令被告支付原告违约金12500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月7日，经协商被告与原告王某某签订一份《平罗县玉皇阁大市场大棚租用合同书》，约定租赁位于平罗县玉皇阁大市场×××营业房及营业房之上的整体大棚，房屋面积375平米，合同期限为15年，自2007年1月5日起至2022年1月5日止。2018年经原告、被告协商一致同意签订一份《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》，合同约定被告将位于平罗县玉皇阁大市场×××营业房及营业房之上的整体大棚租赁给原告使用至2024年7月5日，双方对租用房屋的位置、面积、租金、违约金等内容均作出明确约定。合同签订生效后，原告、被告按约履行合同义务，2020年3月4日，原告得知被告要将租赁房屋出售，于是原告主动联系被告并明确提出对租赁物在同等条件下享有优先购买权，要求优先购买租赁房屋，可是就在原告准备购买被告出售的租赁房屋时，被告竟然违约将尚未到期的租赁房屋出售给第三人。由此可见被告与第三人的买卖行为侵害了原告享有优先他人购买租赁房屋的权利，为此原告找到被告协商解决纠纷，可被告不予理睬。被告与原告签订房屋租赁合同后，房屋就一直租赁给原告居住、使用，原告投入大量资金进行装修，而被告与第三人签订的房屋买卖合同，将上述房屋及属于原告的装修物出售，在出售前又没有告知原告，侵害了原告的优先购买权，故诉至法院。被告未到庭参加诉讼，庭后提交答辩意见：2020年3月2日至3月6日期间，被告与原告吴某某就涉案房屋出售的问题面谈过3次，电话联系多次，就原告是否有意购买涉案房屋、价格等进行协商，被告告知原告吴某某最低25万元出售，但原告吴某某只愿意出15万元，双方未达成一致意见。被告在得知原告吴某某的明确答复后，于2020年3月7日将涉案房屋以28万元的价格出售给第三人，双方签订了《房屋买卖合同》。被告将房屋出售后，原告吴某某于2020年3月14日再次联系被告，要求被告解除与第三人签订的合同，原告吴某某愿意以同样的价格并另外加5-10万元的好处费购买涉案房屋，被告没有同意。被告没有侵害原告的优先购买权，且与第三人签订的《房屋买卖合同》第四条明确约定，房屋出售后，原告吴某某与被告签订的原房屋租赁合同继续有效，第三人必须严格执行，故被告不存在违约行为。第三人述称，本案与第三人无关，在被告找第三人之前，被告说他找过二原告两次，被告说二原告不给被告出价格，后来双方价格没有谈好，被告就找到第三人将涉案房屋以28万元出售并签订了买卖合同。本院经审理认定事实如下：2006年11月7日，原告王某某与被告签订《平罗县玉皇阁大市场大棚租用合同书》，约定被告（甲方）将位于平罗县玉皇阁大市场×××营业房及营业房之上的总面积为375平方米整体大棚出租给原告王某某（乙方），租用期限15年，从2007年1月5日至2022年1月5日结束，租金共计14万元，由原告王某某分三次付清，双方还约定了其他事项。原告王某某在《合同书》中指定吴某某为第二委托人。2018年3月10日，原告吴某某与被告签订《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》，约定原告王某某与被告签订的《合同书》到期后延续租两年半，从2022年1月5日至2024年7月5日，租金每年2万元，两年半租金共计5万元，双方还约定了其他事项。2020年3月2日，被告找到原告王某某的委托人吴某某，协商出售涉案房屋的事宜，原告吴某某出价15万元，双方未达成一致意见。2020年3月7日，被告与第三人许某某协商，将涉案房屋以28万元的价格出售给第三人许某某，第三人许某某支付房款后，被告协助第三人许某某与平罗县玉皇阁市场实业公司签订《租赁合同书》，并将涉案房屋的法定代表人变更为第三人许某某。原告王某某、吴某某认为被告将涉案房屋出售给第三人的行为侵害了其优先购买权，引起本案诉讼。另查明，原告王某某与原告吴某某系叔嫂关系。第三人许某某与第三人周某某系夫妻关系。以上事实有原告提交的《平罗县玉皇阁大市场大棚租用合同书》1份、收条4张、《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》1份、《租赁合同书》2份、《变更乙方法定代表人协议书》1份、原告和第三人的当庭陈述及被告提交的答辩状在卷佐证，本院予以采信。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原告王某某与被告签订的《平罗县玉皇阁大市场大棚租用合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。被告作为出租人，在出卖出租房屋时通知了原告王某某的委托人原告吴某某，但原告吴某某明确表示只出价15万元，双方就房屋价款未协商一致。后被告与第三人许某某协商，将涉案房屋以28万元的价格出售给第三人许某某，且第三人许某某已经支付了房款。被告与第三人许某某协商的房屋价款高于原告王某某给被告的出价，故被告未侵害原告王某某的优先购买权。原告王某某陈述，被告未与其协商过出售房屋的事宜，也不知道被告要出售房屋。但经过庭审查明，原告王某某与原告吴某某系亲戚关系，原告吴某某系其委托人，被告与原告王某某的委托人吴某某协商也属常理。故对原告王某某要求确认原告对位于平罗县玉皇阁大市场×××底层营业房之上的整体大棚房屋享有优先购买权（房屋面积375平方米）及要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。被告与原告吴某某签订的《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。但该《合同》还未实际履行，且原告吴某某也明确表示其只愿意以15万元的价格购买涉案房屋，故被告也未侵害原告吴某某的优先购买权。故对原告吴某某要求确认原告对位于平罗县玉皇阁大市场×××层营业房之上的整体大棚房屋享有优先购买权（房屋面积375平方米）及要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王某某、吴某某的诉讼请求。案件受理费56元，由原告王某某、吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。  审  判  员  金亚琼  二〇二〇年六月八日 书  记  员    白荣附判决书所依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1