吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终841号上诉人（原审原告）：陈属来，个体工商户，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：王美玲，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔昕，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：高思洋（与崔昕系母女关系），公务员，住吉林省和龙市。上诉人陈属来因与被上诉人崔昕买卖合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2020）吉2406民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈属来及其委托诉讼代理人王美玲，被上诉人崔昕及其委托诉讼代理人高思洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈属来上诉请求：一、依法将本案发回和龙市人民法院重审或查清事实后依法改判。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与崔昕签订的房产转让协议明确约定“甲方自愿将和龙市龙城镇合新村金水湾度假村内在吉林银龙拍卖有限公司所拍得的房屋及附属物、构建物卖给乙方”并约定“签订协议之日起积极配合上诉人办理房屋所有权过户手续”。那么,崔昕提供竞买取得的有房屋所有权证书的房产共计9处,而崔昕仅向上诉人履行了其中的6处房屋所有权物权变更,剩余3处房产至今未向上诉人交付物权,而且经上诉人催告直至本案一审判决时仍不能向上诉人交付物权。2、崔昕向上诉人转让的不动产系有房屋所有权证书的房产,说明该房屋具有合法的建造手续，那必然就要有建设用地许可,无论土地使用权性质是划拨、租赁或出让，只要能够办理土地使用权的过户即可,否则，上诉人购买的房产不具有土地使用权如何使用该房产，因此，办理8处房产的土地使用权过户是崔昕应承担的主要义务,而崔昕直至一审判决时也未能协助上诉人办理所转让的房产及附属物、构建物附属的土地使用权过户手续。以上事实直接关系到双方签订的房产转让协议双方可以继续履行的基本事实，而一审法院应当查明而未予查明属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”上诉人购买崔昕的房产并非单一独立的房屋,而是和龙市××镇内具有整体效应的完整体，缺一不可。崔昕在案涉合同当中的主要义务就是把转让给上诉人的有产权登记的房屋全部过户给上诉人,同时将房屋及其他附属物、构建物所依附的土地使用权转移至上诉人名下。而一审法院却将崔昕在拍卖公司竞买成交书交给上诉人和向上诉人履行部分房屋产权过户的义务的事实,认定为已全部履行合同义务适用法律错误。不动产的交付不是以转移占有为物权转移,必须要进行不动产物权变更登记，现在涉案房屋所有权及土地使用权均未登记在崔昕名下,上诉人作为买受人完全有理由怀疑崔昕无法为上诉人办理不动产变更登记,而且直至本案一审诉讼终结时止,疑似房屋及土地使用权也仍然登记在案外人名下,崔昕根本无法向上诉人履行物权交付的义务.《合同法》第九十四条规定:“有下列情况之一的,当事人可以解除合同:(一)不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”崔昕无法交付物权的行为直接导致上诉人买受上述不动产的合同目的无法实现，而且给上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人基于崔昕无法交付物权的事实,提起诉讼要求解除双方签订的《房产转让协议》符合法律规定。如果崔昕在二审诉讼终结之前能够为上诉人办理剩余的三处房产过户及全部土地使用权的过户,双方的转让协议也可以继续履行。但是如果崔昕仍然不能协助上诉人办理上述不动产过户登记，,按照一审法院的判决，上诉人岂不是既要交付转让价款，又无法请求崔昕办理物权变更登记(因物权根本就没有登记在崔昕名下)。三、上诉人购买的水域滩涂,根本没有养殖许可证，水利局不允许使用,被上诉人根本无法将权利证书变更到上诉人名下，上诉人无法取得该水域的物权，况且现在连使用权也行使不了。四、两片林地也登记在别人名下,无法将林权证变更到上诉人名下，上诉人无法取得物权，无法行使任何权利。房屋、水域滩涂、林地上诉人所购买的大部分资产现在都登记在他人名下,被上诉人直至一审判决结束仍不能为上诉人办理相应的过户手续,致使上诉人至今无法取得物权，无法实现合同目的。一审法院未适用《合同法》第九十四条的规定，解除双方的房产转让协议应属适用法律错误。综上,请求二审法院查明事实依法改判或将本案发回一审法院重审。崔昕辩称：一审判决适用法律正确，我与上诉人签订的买卖协议遵循诚实信用原则，并无违背中华人民共和国合同法，结合本案实际情况，双方非常清楚标的物的实际情况签署协议，此行为是双方真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。上诉人在签订合同时，就已经是实际经营人和使用人，且在此协议中已经明确表示乙方在办理所有手续过程中无论是否办理完毕，乙方必须在2018年7月25日前将约定265万元支付给甲方，剩余房款220万元在2018年8月15日全部付清，此合同生效要件并不以全部房产过户为条件，所以并不存在被上诉人履行不能情形，请法院依法驳回上诉人诉讼请求。陈属来向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的转让协议；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，原告陈属来与被告崔昕签订房产转让协议，协议中约定：崔昕自愿将和龙市龙城镇合新村金水湾度假村内在吉林银龙拍卖有限公司所拍得的房屋及附属物、构建物卖给陈属来，转让价格合计485万元（肆佰捌拾伍万元整）。崔昕在签订协议之日起应积极配合陈属来办理房屋产权过户手续，并将金水湾度假村房屋及附属物、构建物的所有拍卖手续交给陈属来，陈属来在办理所有手续过程中，不论是否办理完毕，陈属来必须在2018年7月25日前将先期约定的265万元（贰佰陆拾伍万元整）支付给崔昕，剩余购房款220万元（贰佰贰拾万元整）陈属来须在2018年8月15日前全部付清。协议签订后，崔昕按照协议约定为原告陈属来办理了房屋产权过户手续，并将金水湾度假村房屋及附属物、构建物及所有拍卖手续交付给陈属来。陈属来一直未按约定支付购房款。另查明，被告于2016年11月11日与吉林银龙拍卖有限公司签署拍卖成交确认书，被告在吉林银龙拍卖有限公司成交的拍卖物品包括：一、位于和龙市××镇内房屋及其附属物、构筑物。二、和龙市八家子镇两处林地。被告拍卖所得的房屋中有三处房屋（房权证号：吉房权09-01字第XXXX号，所有权人姓名：张丽杰，建筑面积：220平方米；房权证号：吉房权09-01字第XXXX号，所有权人姓名：许永吉，建筑面积：220平方米；房权证号：吉房权09-01字第XXXX号，所有权人姓名：许永吉，建筑面积：190平方米）未过户至陈属来名下。现案涉的6套房屋的房屋所有权证均在崔昕手中。一审法院认为，原告与被告崔昕之间达成的房产转让协议，是双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现原告以无法实现合同目的为由，诉至本院要求解除原、被告之间的转让协议。经庭审查明，被告已将部分房产变更登记至原告名下，并按约定将拍卖所得的房屋及附属物、构建物和拍卖的手续交付于原告，被告已按合同约定履行了合同义务。经查，本案诉争的房屋及附属物、构建物系被告拍卖所得，被告崔昕对于房屋的相关情况并未对原告隐瞒，一审法院认为，现有三处房屋未能办理过户手续并非被告的过错。庭审中，原告亦自认拍卖手续已交付至原告处，故原告对合同中的资产有一定的了解，虽后来被告将手续取走，但双方并未对已经达成的合同另有约定，亦未作出变更或解除及其他改变原合同的合意。原告亦未举出充分证据证明本案的合同应予解除，原、被告之间不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条合同解除的情形，故原告要求解除原、被告之间的买卖协议的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回原告陈属来的诉讼请求。案件受理费45600元，由原告陈属来负担。二审中双方当事人未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，陈属来在委托拍卖标的清单中签字。本院认为，崔昕与陈属来签订的房产转让协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行合同义务。崔昕按合同约定将案涉标的物移交给了陈属来。根据合同约定，崔昕应积极配合陈属来办理案涉房屋的产权过户手续。本案诉争的房屋及附属物、构建物系崔昕拍卖所得，崔昕对于房屋的相关情况并未对陈属来隐瞒，陈属来了解其购买的标的物的状况，陈属来以目前三处房屋未办理过户手续，合同目的不能实现，请求解除案涉合同依据不足，一审法院未支持其诉讼请求并无不当。陈属来提出案涉附属物中无水域滩涂养殖使用证、林地林权证，无法取得物权的主张，因双方签订的案涉协议中未对此事项进行约定，陈属来的该项主张无合同依据，本院不予支持。综上所述，陈属来上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45600元，由陈属来负担。本判决为终审为判决审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年六月十八日书记员 裴夕红