上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初9894号原告(案外人)：王培生，男，1937年7月24日出生，汉族，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：张惠倩，江苏法略律师事务所律师。被告(申请执行人)：**康，男，1950年12月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邬为忠，北京君都(上海)律师事务所律师。被告(被执行人)：邓爱兴，男，1960年12月8日出生，汉族，住江苏省无锡市。原告王培生与被告**康、邓爱兴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张惠倩、被告**康及其委托诉讼代理人邬为忠到庭参加诉讼，被告邓爱兴经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。王培生向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于江苏省无锡市环翠苑6幢7梯902室的房屋(以下简称系争房屋)并解除查封；2.确认原告与被告邓爱兴签订的《房屋购买协议》合法有效；3.确认系争房屋归原告所有；4.被告邓爱兴立即协助配合原告办理系争房屋的产权过户登记；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月16日，原告与被告邓爱兴在房屋中介东北塘意达信息服务部的撮合下签订《房屋购买协议》，以369,400元的价格购买了系争房屋，并于当日支付全部购房款，系争房屋于当日交付原告使用至今。系争房屋为拆迁安置房，需满足一定条件才能过户。2018年底，无锡市出台《关于公布2018年度无锡市区拆迁安置住房、经济适用住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》(锡建房管〔2018〕7号文)，确定了环翠苑需缴纳的土地收益标准，原告遂多次催促被告邓爱兴办理过户手续，未果。2019年9月，原告得知系争房屋被上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)查封后，提出执行异议申请，要求解除查封，被法院裁定驳回，原告遂起诉。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于印发的通知》第一百二十七条，原告在法院查封系争房屋前与被告邓爱兴签订合法有效的《房屋购买协议》，已支付全部购房款且实际占有系争房屋至今，因系争房屋为拆迁安置房，双方约定待条件成就时办理过户登记，后原告多次催促被告邓爱兴办理过户手续未果，原告对此并无过错。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。**康辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋至今仍登记在无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处名下，不属于被告邓爱兴的房产，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；原告在签订《房屋购买协议》时明知系争房屋为拆迁安置房，既无土地证也无房产证，对未能办理过户存在重大过错；且原告未能提供已支付全部购房款的证据。综上，执行裁定书合法有效，《房屋购买协议》无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。邓爱兴未到庭应诉，亦未答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的过如秋出具的情况说明，因过如秋本人未出庭作证，本院对其证言不予采信；对原告提供的装修费用清单，无法确认其真实性，本院不予认定；对原告提供的《关于公布2018年度无锡市区拆迁安置住房、经济适用住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》(锡建房管〔2018〕7号文)，经本院核实，本院对其真实性予以认定。经审理查明：2010年6月20日，被告邓爱兴(乙方)与东北塘街道拆迁安置工作办公室(甲方)签订一份《集体土地住宅房屋拆迁安置、补偿(产权调换)协议书》，双方就拆迁补偿安置等事宜达成如下协议：乙方同意对坐落于正阳村(社区)邓巷村(居)民组5号住宅房屋及其所有附着物作价后交甲方拆除。甲、乙双方核定置换面积后，乙方同意在正阳地块安置房实行置换，安置房由甲方实行有序分配。2014年4月2日，东北塘街道拆迁安置管理办公室出具一份《东北塘街道拆迁安置房凭证》，明确分配给邓爱兴的安置房地址如下：1、环翠苑6幢7梯901室，66.9平方米；2、环翠苑6幢7梯902室，127.38平方米。2015年7月10日，环翠苑7-902室房屋办理了初始登记，登记的房屋所有权人为无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处。审理中，原告提供了一份签署日期为2015年6月16日的《房屋购买协议》，内容如下：邓爱兴(甲方)同意将系争房屋出售给王培生(乙方)，双方商定房屋价按每平方米2,900元价格计算，总价为369,400元；乙方于2015年6月16日一次性向甲方支付购房款369,400元，同时甲方向乙方交付钥匙及有关房屋资料。上述协议文本的底部有邓爱兴、王培生字样的签名、手印以及东北塘意达信息服务部字样的盖章。2015年6月16日，原告向案外人钱某某在中国建设银行东北塘支行开立的银行帐户内汇款350,000元，当日，钱某某从前述银行帐户内向案外人过如秋汇款350,000元。据原告当庭陈述，其与钱某某系舅甥关系，因原告所持银行卡的开户行在石家庄，不能异地跨行转账，故先将购房款转账给钱某某，再由钱某某转账给中介过如秋。2015年9月，原告以自己的名义办理了系争房屋的燃气入户手续。另查，(2016)沪0106民初7966号**康诉邓爱兴、邓惠民民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理。审理中，本院根据**康的保全申请，于2016年6月16日作出(2016)沪0106民初7966号民事裁定书，冻结被告邓爱兴、邓惠民名下银行存款人民币600,000元，不足部分则查封、扣押其相应价值的财产。2016年7月11日，本院依法查封了系争房屋，查封期限自2016年7月11日至2019年7月10日。2016年11月21日，本院作出一审判决，内容如下：“一、被告邓爱兴应于本判决生效之日起十日内归还原告**康借款600,000元，并以600,000元为本金，从2014年8月4日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告**康计付利息，至清偿之日止；二、被告邓惠民对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费3,520元，由被告邓爱兴承担。案件受理费9,800元，由被告邓爱兴承担。”后各方当事人均未上诉，一审判决生效。2017年4月，**康向本院申请执行，现执行案号为(2017)沪0106执恢805号。2019年6月28日，本院作出(2017)沪0106执恢805号执行裁定书，冻结、划拨、扣留、提取被执行人邓爱兴、邓惠民人民币600,000元及利息，或查封、扣押、变价被执行人相应价值的财产。同日，本院向无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置管理办公室发出协助执行通知书，继续查封系争房屋，查封期限三年，自2019年7月11日至2022年7月10日。2019年11月，原告对上述执行措施提出书面执行异议，要求解除对系争房屋的查封。本院于2019年11月22日作出(2019)沪0106执异256号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告遂起诉。再查，2018年10月31日，无锡市住房和城乡建设局、无锡市财政局、无锡市国土资源局、无锡市物价局联合发布《关于公布2018年度无锡市区拆迁安置住房、经济适用住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》(锡建房管〔2018〕7号)，明确了包括环翠苑在内的多个小区拆迁安置住房、经济适用住房上市交易应当缴纳的土地收益费用标准，通知自2019年1月1日起施行。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法进行登记，未经登记，不发生物权变动的效力。系争房屋作为拆迁安置房虽已分配给被告邓爱兴，但根据无锡市房屋初始登记证的记载，系争房屋目前登记的所有权人仍为无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处，所有权尚未变更登记至被告邓爱兴名下，故原告主张对系争房屋享有所有权及要求被告邓爱兴协助办理过户登记的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。审理中，原告主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，首先，系争房屋目前并未登记在被执行人邓爱兴名下；其次，《房屋购买协议》的相对方邓爱兴从未到庭，对于《房屋购买协议》的真实性难以确定，即便签订《房屋购买协议》系被告邓爱兴的真实意思表示，原告亦未提供已按协议约定将全部购房款支付给邓爱兴的直接证据，且原告自述在签订《房屋购买协议》时明知系争房屋为拆迁安置房，尚未取得不动产权证，亦不符合上市交易的条件，但原告仍愿意购买，对于系争房屋未能办理过户登记的后果应当由原告自行承担；故原告对系争房屋主张的权利不能排除执行。综上，原告的全部诉讼请求，于法无据，本院难以支持。被告邓爱兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王培生的全部诉讼请求。案件受理费6,841元，由原告王培生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 翔审 判 员  唐星芝人民陪审员  邵桂英二〇二〇年六月十八日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。