湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初952号原告：周雪，女，1989年8月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：田志斌，湖南天思律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南泓杉资产管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳街道建民巷社区建设中路348号（泓鑫名都桃林4栋106室）。法定代表人：游成孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁先双，湖南合策律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈恬，湖南合策律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告周雪与被告湖南泓杉资产管理有限公司（以下简称泓杉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告周雪及委托诉讼代理人田志斌、被告泓杉公司委托诉讼代理人袁先双、陈恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周雪请求本院判令：1.泓杉公司赔偿周雪各项财产损失共计449532元（包括合作费、店铺装修费、货物费用）；2.泓杉公司退还周雪缴纳的租赁保证金25000元；3.泓杉公司承担鉴定费10000元；4.本案诉讼费由泓杉公司承担。泓杉公司答辩要点：1.周雪与泓杉公司签订的《租赁合同》和《设备租赁使用协议》已到期终止，泓杉公司不存在违约行为，无需承担违约责任。2.周雪主张的合作费损失，因其加盟的合作项目未明确固定经营地址，即使租赁合同到期亦不影响合作项目的进行，故该部分损失不应由泓杉公司承担；周雪主张的店铺装修损失，根据合同约定，周雪无权要求泓杉公司给予装修补偿；周雪已自行取走了所有货物，故其主张的货物损失没有依据；3.按照《租赁合同》约定，周雪不按时缴纳租金及其他相关费用（包括滞纳金），逾期30日，泓杉公司有权不予退还保证金。综上，周雪的所有诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2017年11月23日，泓杉公司（甲方）与周雪（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将位于湖南省常德市武陵区方作为高端美容会所，租赁期为2018年1月1日至2019年12月31日止，共计2年；二、租赁期间商铺租金为33021元／季（含物业管理费），乙方在合同签订后7日内一次性交纳给甲方保证金25000元；三、乙方的装修、安装活动属于本合同所规定的对物业及其内部设施的正常使用。乙方进场装修不得有影响主体结构的装修改造，应书面告知甲方并经甲方书面同意后方可施工；四、合同期满后，本合同自行终止，乙方交清全额租金、费用，退出场地；合同届满时，如双方不能达成续租协议，甲方同意给予乙方15天免租退场期。退场期结束后乙方未拆除或未取回的物品，甲方视为乙方放弃所有权，均归甲方所有；五、乙方不按时交纳甲方租金及其他相关费用（包括滞纳金）逾期30日的，甲方有权停水、停电、停供空调，并解除合同，不退还已缴纳的租金和保证金，乙方并应赔偿甲方因此遭受的全部损失。同日，周雪与泓杉公司签订《设备租赁使用协议》，约定：泓杉公司将中央空调、电梯设备租给周雪使用，租期2年，即从2018年1月1日至2019年12月31日止，每年设备租赁使用费为17612元。合同到期后，周雪欠付泓杉公司商铺租金及设备租赁使用费共计37425元，且泓杉公司与周雪就商铺及设备续租事宜未达成一致意见。2020年3月12日，泓杉公司以周雪欠付租金为由诉至本院，该案已另案审理。2020年4月2日，周雪将泓杉公司诉至本院，并向本院提出对周雪经营的遇见微笑口腔护理站有关资产价值，包括合作费、店铺装修、货物进行鉴定评估。本院委托湖南里程资产评估土地房地产估价有限公司对上述委托事项进行资产评估，2020年5月28日，该公司出具《资产评估报告》【湘里评（2020）第41号】，评估结论：评估范围资产的评估原值为人民币554346元，评估净值为人民币449532元，其中合作费评估净值8333元，店铺装修评估净值105459元，货物评估净值为335740元。另查明，2018年7月15日，周雪与杭州乐见医疗投资管理有限公司签订的《遇见微笑口腔护理站合作经营合同》，约定：周雪在付清100000元后在常德（长沙）地区具有非排他性的合法使用权，合同有效期为两年，即从2018年7月15日至2020年7月14日。2019年8月，周雪在原租赁房屋进行了第三次装修。关于周雪主张的泓杉公司法人游成孝承诺周雪续租店铺的事实，周雪提供了与游成孝的微信聊天记录予以证明。泓杉公司对此不予认可，泓杉公司认为聊天记录显示该公司法人明确表示不予续租，故周雪提交的证据无法达到证明目的。本院认为，根据周雪提供的与泓杉公司法人游成孝的微信聊天记录，游成孝并未明确表态答应与周雪续签合同，故对周雪主张的上述事实，本院不予采信。关于周雪主张的案涉房屋第三次装修系经过物业公司同意的事实，泓杉公司对此不予认可。本院认为，根据《租赁合同》中约定，乙方进场装修应书面告知甲方并经甲方书面同意后方可施工。周雪未提交证据证明上述事实，故本院不予采信。上述事实有《租赁合同》、《设备租赁使用协议》、《遇见微笑口腔护理站合作经营合同》、《资产评估报告》、微信聊天记录、当事人的到庭陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。周雪与泓杉公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》约定的租期为二年，即2019年12月31日到期，双方对续签事宜并未达成一致意见，双方应按照合同约定处理返还房屋等后续事宜。根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，周雪未举证证明第三次店铺装修系经过泓杉公司同意而装饰装修，且周雪在租赁合同即将到期的时候，在未与泓杉公司确定续签合同的时候再对租赁店铺进行装修，由此产生的损失应由周雪自行承担。周雪主张的加盟合作费损失8333元，本院认为，周雪在没有与出租方确定是否续签租赁合同的情况下加盟合作项目，该损失应由其自己承担。周雪主张的货物损失335740元，因周雪已将该批货物搬走，且该批货物并未因泓杉公司管理不当而产生损耗，故泓杉公司不应赔偿周雪货物损失费。周雪主张泓杉公司退还其租赁保证金25000元的诉请，依据《租赁合同》的约定“乙方不按时交纳甲方租金及其他相关费用（包括滞纳金）逾期30日的，甲方有权停水、停电、停供空调，并解除合同，不退还已缴纳的租金和保证金”。周雪未按时交纳房屋租金逾期30日以上，依据合同约定，泓杉公司可以不退还已缴纳的保证金。故对周雪的该项诉请，本院不予支持。对于周雪主张的泓杉公司承担鉴定费10000元的诉请，根据相关法律规定，鉴定费用由败诉方负担，故对周雪主张的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回周雪的全部诉讼请求。案件受理费7600元，减半收取3800元，由周雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  莫晓晞二〇二〇年六月二十八日法官助理白璐代理书记员  李思瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。