湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初6318号原告（反诉被告）：武汉新汉塑胶有限责任公司，住所地武汉市硚口区中山大道221号。法定代表人：李爱娣，系公司董事长。委托诉讼代理人：董伟委，系湖北扶轮律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：涂利安，系湖北扶轮律师事务所律师（一般授权）。被告(反诉原告）：湖北丰旺高新技术股份有限公司，住所地武汉市硚口区中山大道379号。法定代表人：胡志愿，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗涛，系湖北炽升律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）武汉新汉塑胶有限责任公司（以下简称新汉公司）与被告(反诉原告）湖北丰旺高新技术股份有限公司（以下简称丰旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月15日、2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新汉公司委托诉讼代理人董伟委、被告（反诉原告）丰旺公司委托诉讼代理人罗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新汉公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告腾退承租的座落在原告公司内的附3号楼房屋建筑总面积958.34㎡；2、判决被告支付截止2019年5月31日止拖欠的房屋租金（房屋占有使用费）488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元，并按房屋租赁合同约定的月租金45300元的标准支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、判令被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为“判决被告支付截止2019年5月31日止拖欠的房屋租金（房屋占有使用费）488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元，并按房屋租赁合同约定的月租金16135.80元的标准支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费”。事实与理由：被告因公司经营需要在原告处租赁办公用房，因被告公司经营规模调整，原承租的3号楼等房屋根据合同约定于租期届满退给了原告，被告仍占用附3号楼1到4楼房屋（建筑总面积958.34㎡），原告多次通知被告腾退交还房屋，被告以该房屋系其出资所建要求给予补偿为由，迟迟不交还给原告，原告通过律师致函并当面与被告的法定代表人沟通，仍未能达成共识。被告不仅不退还原告的房屋，尚欠租金及水电等费用共计735244元以资金困难为由也迟迟不支付。原告多次催收，被告多次承诺分期支付均未兑现承诺。根据原、被告双方于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋的租期已于2019年6月30日到期，原告已决定不再与被告续签《房屋租赁合同》，并已通知被告交还承租的房屋，被告无理由不腾退房屋。鉴于被告无理占据房屋且长期拖欠租金，原告遂起诉来院，提出如前诉请。被告（反诉原告）丰旺公司辩称，被告与“武汉中环实业有限公司”、“武汉新业实业有限公司”、“武汉东方冠达汽车服务有限公司”均为李传仁创办及经营，上述公司自1992年起租赁硚口区中山大道379号二、三、四栋一楼或全部房屋至今，与原告之间合法租赁关系延续至今从未中断。1996年至1997年期间，被告在租用的三号楼旁原告的的废弃物塑料棚原地上，征得城管部门的同意及原告的许可，就地建造了“附3号楼”四层楼房一栋及偏房、配电房、值班室共计建筑面积1093㎡。加盖部分的房产全部由承租人投资自建自用。该项房产至今未取得房屋产权证及其他权属证明。原告无理要求被告支付自建房屋使用费用，迫于被告承租了其数千平方米合法房屋，公司庞大无法搬迁，且该房屋处于未办证状态，被告自1996年起至今向原告暂付了附3号楼房的使用费2946736元。现原告解除租赁关系并要求被告腾退，导致双方友好关系破裂，故该项暂付费用不应由原告占用，应向被告全额退还。原告对“附3号楼”房屋部分不享有产权，也未实际投资兴建及使用，被告使用该房屋并无向原告支付租金的义务，原告无权要求被告腾退该房屋。被告愿意就使用原告享有合法产权的三号楼主楼一、二层支付房租，但双方应就此房屋租金与暂付未退的“附3号楼”费用一并结算并将余额退还给被告，经结算扣除三号楼主楼未付的租金203224元后，原告应当退还被告暂付的费用2743512元。基于上述事实理由，被告（反诉原告）提出反诉请求：1、判令被反诉人依法结算房屋租赁费用人民币2743512元，并立即向反诉人返还；2、诉讼费用由被反诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经核查，本院对原告、被告提交的证据真实性予以认可，对其证明目的，本院综合全案予以认定。本院经审理查明如下事实：武汉市硚口区中山大道379号（现221号）房屋（占地面积8075.69㎡）原系武汉市国营新汉塑料厂所有。2002年，武汉市国营新汉塑料厂经企业改制为原告。2003年，武汉市房地产管理部门向原告颁发了武汉市硚口区中山大道379号（现221号）房屋的国有土地使用证和房屋所有权证，载明：21栋混合结构2层楼房建筑面积866.73㎡，20栋砖木结构1层楼房建筑面积22.82平方米，20-1栋砖木结构1层楼房建筑面积153.94㎡……；土地使用权面积6759.35㎡。1992年起，武汉中环实业集团有限公司开始承租武汉市国营新汉塑料厂的部分厂房。1996年至1997年期间，武汉中环实业集团有限公司出资在其承租的房屋及土地上进行了改扩建，在20栋、20-1栋砖木一层房屋基础上新建一幢四层房屋（建筑面积958.34㎡，即附3号楼）。1997年2月1日，武汉市国营新汉塑料厂（甲方）与武汉中环实业集团有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内（房产证上记载为379号）第2、3、4号、附3号楼及5号楼一层部分房屋（总面积2937.13㎡）租赁给乙方使用，月租金总计为112751.65元；租赁期限五年，即自1997年2月1日起至2002年1月31日止。该合同第一条还约定“附3号楼房屋位于3号楼后面一栋三层楼的房屋，属乙方投资自建自用房屋，使用面积为806.79㎡，在租赁期限内，月租合计8060元，租赁期满，合同终止，房屋归甲方所有。”……同月4日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，合同最后载明“按双方签订的房屋租赁合同具体条款执行，合同附后”，该合同办理了备案登记。此后，上述房屋由武汉中环实业集团有限公司使用至2002年9月。2002年9月23日，改制后的原告（甲方）与武汉新业实业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内，写字楼第2栋1楼、3栋、3栋附楼、4栋、5栋101-106房、5栋2楼（房屋总面积2934.43㎡）租给乙方办公经营使用，每月房屋租金18元/㎡；租赁期限为2002年10月1日起至2007年9月30日止。2007年9月28日，原告（甲方）与武汉东方冠达汽车服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内，写字楼2栋1楼、3栋、5栋101-106房、5栋2楼（房屋总面积1827.64㎡）租给乙方办公经营使用，每月房屋租金18元/㎡；租赁期限为2007年10月1日起至2010年9月30日止。2010年，原告将上述房屋出租给被告。2014年9月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内，写字楼第3栋附楼、第4栋及写字楼第2栋1楼、第3栋、第5栋101-106房、第5栋2楼、第6栋1楼（房屋总面积2967.73㎡）租给乙方办公经营使用，租赁时间从2014年10月1日至2015年9月30日止，每月房屋租金20元/㎡。其中第3栋房屋建筑面积728.67平方米，月租金14573.4元；第3栋附楼建筑面积806.79平方米，月租金16135.80元。2015年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就延长房屋租赁期限签订《补充协议书》，约定：“甲乙双方确认2014年10月1日签订的房屋租赁合同条款与本补充协议书相抵触的条款外，继续有效；甲乙双方协商一致，同意房屋租赁期为2015年10月1日至2016年3月31日止……”。2018年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将武汉市汉口中山大道221号3号楼及附3号楼房屋租给乙方办公经营使用，租期一年即2018年7月1日至2019年6月30日，月租金45300元，电费按实际使用量加电损额按月结算，水费3000元/月，停车按甲方《停车收费管理规定》缴费，卫生费500元/月……，其中附3号楼计租面积为806.79㎡，月租金标准为20元/㎡。2019年5月21日，原告向被告出具《对账单》及《湖北丰旺高新技术股份有限公司应付租金明细》，《对账单》载明“2018年6月30日至2019年5月31日止，被告应付原告房租830041.20元，电费201017.60元，水费96000元，卫生费5500元，车位费26400元，应付款合计1158958.80元，；已付房租341188.80元，电费39926元，水费18000元，卫生费3000元，车位费21600元，已付款合计423714.80元；尚欠房租48852.40元、电费161091.60元，水费78000元，卫生费2500元，车位费4800元，实际欠款总额735244元”。同月24日，被告的法定代表人胡志愿在《对账单》上签字载明：对账单位湖北丰旺高新技术股份公司，签收人胡志愿。《湖北丰旺高新技术股份有限公司应付租金明细》上亦载明：截至2019年5月31日，湖北丰旺高新技术股份有限公司尚欠武汉新汉塑胶有限责任公司735244元，被告的法定代表人胡志愿在《湖北丰旺高新技术股份有限公司应付租金明细》上签名确认。2019年6月30日，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》期限届满，被告将3号楼房退还给原告，但仍继续占用附3号楼房屋。原告通知被告腾退附3号楼未果，遂起诉来院，提出如前诉请。另查明，2018年4月20日，中南勘察设计院（湖北）有限责任公司对诉争的附3号楼进行测绘，测绘得出该房屋建筑总面积为958.34平方米,测绘图标明的23幢为附3号楼。该附3号楼至今未取得建设工程规划许可证，也未获得房屋建设主管部门批准。本院认为，原告新汉公司系武汉市硚口区中山大道379号地块（使用权面积6759.35㎡）的合法使用权人及该地块上21栋（合同编号为3号楼）、20栋、20-1栋（合同编号为附3号楼）房屋的所有权人。原、被告就上述房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》均系双方真实意思表示，但由于诉争的附3号楼至今未取得建设工程规划许可证，也未获得主管部门批准建设，因此双方就上述房屋签订的《房屋租赁合同》中涉及附3号楼的租赁部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原、被告双方仍应按照合同相关约定全面履行合同义务，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告应按约向原告缴纳房屋租金（占有使用费）、电费、水费等费用。原、被告双方于2019年5月24日对截止2019年5月31日前的欠费明细及金额进行了对账确认，该民事法律行为系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定为有效。故原告主张被告“支付截止2019年5月31日止拖欠的房屋租金和房屋占有使用费488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元”的请求具有事实与法律依据，本院予以支持。原、被告双方最后签订的一份《房屋租赁合同》已于2019年6月30日到期终止，双方没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，被告已经将3号楼腾退交还给原告，仍继续占用附3号楼（958.34㎡）不予腾退，违反了法律的规定，故被告应当从承租的附3号楼腾退。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应向原告支付附3号楼房屋自2019年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，原告主张被告按16135.80元（20元×806.79）的标准支付占有使用费，符合双方的约定，本院予以支持。现被告以诉争的附3号楼房屋系其关联公司所建为由，认为其对该房屋享有占有使用的权利，要求原告返还暂付的附3号楼房屋使用费。对于被告的上述抗辩理由及反诉请求，本院认为，附3号楼确由武汉中环实业集团有限公司在1996年至1997年期间出资所建，对其自建自用的房屋在其租赁合同中已有约定。被告与武汉中环实业集团有限公司、武汉新业实业有限公司、武汉东方冠达汽车服务有限公司均系独立的法人主体，且各主体分别与原告签订数份《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，应由各主体独立享有合同权利及履行义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》明确了原、被告系出租人与承租人的法律地位，承租人在合同期满后，负担将承租房屋返还给出租人的义务，该房屋系谁出资所建与被告履行合同义务没有关联性，原告系本市硚口区中山大道379号地块的合法使用权人，对地上建筑物依法享有使用、收益等权利，故被告的抗辩于法无据，本院不予支持。根据原、被告的合同约定及法律规定，被告作为承租人向原告交付房屋租金或使用费系其应当履行的义务，被告反诉要求原告返还其以及其他公司从1997年至今向原告交付的附3号楼房屋使用费2743512元的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北丰旺高新技术股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉新汉塑胶有限责任公司支付房屋租金和占有使用费488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元；二、被告（反诉原告）湖北丰旺高新技术股份有限公司于本判决生效之日起十日内从武汉市硚口区中山大道379号附3号楼（建筑面积958.34㎡）房屋腾退，并按每月16135.80元的标准向原告（反诉被告）武汉新汉塑胶有限责任公司支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费；三、驳回被告（反诉原告）湖北丰旺高新技术股份有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39900元（本诉费11152元，反诉费28748元），由被告（反诉原告）湖北丰旺高新技术股份有限公司负担，被告（反诉原告）湖北丰旺高新技术股份有限公司在履行上述债务时，将本诉费11152元一并支付给原告（反诉被告）武汉新汉塑胶有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 斌人民陪审员  郑选娥人民陪审员  姚 岚二〇二〇年六月四日书 记 员  邱艳红