山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终254号   上诉人（原审被告、案外人）：商某，男，1963年9月14日出生，汉族，住大同市。   委托诉讼代理人：任某，山西华祝律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：贾某，男，1953年2月15日出生，汉族，住山西省大同市。   委托诉讼代理人：孙某，山西法铭律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司。住所地：大同市平城区新胜苑12号楼5号商铺。   法定代表人：赵某，该公司董事长。   原审第三人（被执行人）：赵某，男，1968年9月23日出生，汉族，住山西省大同市××区。   上诉人商某因与被上诉人贾某、原审第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）、赵某申请人执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2019）晋02民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。商某的委托诉讼代理人任某、贾某的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼，第三人恒翔公司、赵某经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。   上诉人商某的上诉请求：1．依法撤销山西省大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民初102号民事判决书。2．改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的现有证据无法证明案涉房屋在2017年7月28日（上诉人购房合同签订日）前进行了有效的续行查封，该案的基本事实并未查清，一审法院仅以2014年11月11日的执行裁定书认定上诉人商某未在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，系错误的。上诉人仅提供2014年11月11日的一份执行裁定书，未提供案涉房屋的其他续行查封裁定书，无法证明案涉房屋在2017年7月28日（上诉人购房日）前处于持续查封的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条的规定，若案涉房产在2014年11月11日初次查封的期限届满后，未能有效续封，则案涉房屋会自动解封。因一审庭审未对涉案房屋的续行查封情况进行查明，故，无法查清上诉人商某是否在解封期内购买的房屋，本案的基本事实未查清，应予以发回重审或在查明事实的基础上，保障上诉人的合法权益。二、上诉人商某享有足以排除执行的权利。（一）上诉人是否在查封之前已签订合法有效的书面合同，应在查清是否有效续行查封的基础上予以认定。第一，如上所述，在无证据证明案涉房屋进行了有效的续行查封的基础上，按照当时实施的不动产最长查封期限为2年的规定，则应认定案涉房屋在上诉人商某购房时已处于解封状态。第二，案涉房屋买卖历经以下过程：1.胡秀花于2014年11月13日与恒翔公司签订《商品房认购协议》，由胡秀花购买了该房屋（实际交款人是胡秀花女婿郭建军）；2.胡秀花于2015年10月通过中间人张富贵将此房出售给李世山；3.李世山于2017年7月23日与上诉人商某签订《房屋买卖协议》，由上诉人商某购买了该房屋；4.于2017年7月28日经恒翔公司、胡秀花、李世山与上诉人商某四方一致协商同意后，出具《房屋变更姓名协议书》，该房屋名字变更为上诉人商某后，上诉人将房屋进行了装修并入住。若案涉房屋在2017年7月28日前未进行有效续封，处于解封状态下，则恒翔公司有权处置案涉房屋。上诉人商某在房屋解封情况下，经恒翔公司及其他购房人自愿同意后购得房屋并签订《房屋变更姓名协议书》，该协议属有效合同，应认定上诉人商某在房产查封前已签订合法有效的书面合同。（二）一审判决在查明部分载明“2017年7月31日商某向恒翔公司交纳面积差588元，后商某入住本案所涉房屋，并交纳了维修基金、采暖费、物业费、电费”,上诉人己经实际入住案涉小区是基本事实，是否在查封前占有亦需在查明房屋是否有效续行查封的情况下，予以认定。（三）上诉人已经交付全部价款。上诉人己经详细阐述了购房过程，上诉人最终系从李世山手中购买案涉房屋，并提供银行流水等证据证明已经向李世山交付了全部购房款，应对证据的关联性予以认可。（四）案涉房屋系因恒翔公司违约导致未办理过户登记。综上，一审法院未查清案涉房屋是否有效续封，本案基本事实不清，请二审法院依法撤销原审判决，发回重审或在查明案件事实的情况下，驳回再审被上诉人的全部诉讼请求。   被上诉人贾某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、从上诉人的上诉状看，上诉人直到本案二审也未尽到多手对房屋买卖的审查义务，上诉人到现在也不清楚是什么时候查封的。房屋早在2014年10月28日处于查封的状态下，其陈述于2017年签订了房屋买卖合同，由于房屋在查封状态，任何人都无权处置，那么前手与商某签订的商品房买卖合同显然是无效的，上诉人只能依据无效合同主张款项的返还。本案经过多手的签订，初始买受人胡秀花是郭建军的岳母，一审中出具的情况说明实际是郭建军的，但写在胡秀花名下，郭建军在另案的庭审中也自认与恒翔公司是存在借贷关系，不是真实的买卖关系，所以性质是借贷而非买卖，上诉人提交了证据后，根本没有前手的交易手续，存在断层，没有权利来源，经过所谓的多手，其实李世山是推动张富贵买了一个合同纸。二、从占有来说，上诉人在一审中提交了情况说明，是2019年装修，9月份底装修完毕入住，从与前手签订到连续占有，被上诉人认为，上诉人签订的前手就不具备民事权益，自然上诉人也不享有排除强制执行的权益。   一审原告贾某向一审法院提出诉讼请求：1.判决对大同市平城区紫润芳庭小区2号楼1单元2004号商品房继续执行;2.被告负担本案的诉讼费。   一审法院查明：胡秀花与恒翔公司于2014年11月13日签订《商品房认购协议》，协议约定：胡秀花认购恒翔公司开发的的位××区商品房，建筑面积107.52平米，单价每平米4900元，总价526848元。2014年11月13日，恒翔公司为胡秀花出具收到购买案涉房屋价款526848元的收款收据。2017年7月28日商某与胡秀花签订房屋变更姓名协议书，2017年7月31日商某向恒翔公司交纳面积差588元。后商某入住本案所涉房屋，并交纳了维修基金、采暖费、物业费、电费。贾某因与恒翔公司、赵某借款合同纠纷一案向大同仲裁委员会申请仲裁，在仲裁期间贾某申请保全相应财产，原大同市城区人民法院依据该院（2014）仲裁保字第10号民事裁定于2014年11月11日查封了包括涉案商品房在内的恒翔公司开发建设的相关房产。后贾某依据已经发生法律效力的大同仲裁委员会（2014）同仲裁字第066号裁决书，向本院提出强制执行申请。在该案的执行过程中，商某对涉案商品房提出执行异议。本院于2019年8月20日作出（2019）晋02执异55号执行裁定书，支持商某的异议，裁定中止执行。贾某不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。   一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，虽然胡秀花与恒翔公司签订了案涉房屋《商品房认购协议》，但系在人民法院查封该房产之后所签订，亦不能证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋，商某作为房屋后续交易的受让人，对于房屋交易这一重要事项应尽审慎的注意义务，对其所持不清楚房屋被查封的主张一审法院不予支持，因此商某应承接房屋原始权利限制的约束，故作为房屋当前购买人商某应承担举证不利的法律责任，其提供的证据不能证明其对诉争房屋享有排除执行的民事权益，一审法院对贾某的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：准许对大同市平城区紫润芳庭小区2号楼1单元2004号商品房继续执行。案件受理费100元，由被告商某负担。   二审审理期间，商某提供下列新证据：证据1.2020年3月13日李世山《房屋买卖经过说明》一份。证据2.2020年5月25日郭建军《证明》一份。证据3.2020年1月14日户名张富贵《中国银行交易流水明细清单》一份。2015年10月28日张富贵向郭建军转账40万元；2015年10月20日张富贵向郭建军转账5万元。证据4.商某与白素云的结婚证。证据1、2、3、4证明：1.案涉房屋于2014年11月13日经胡秀花（郭建军代）向被执行人恒翔公司购买后，于2015年10月由胡秀花（郭建军代）出售给李世山（张富贵代）。再于2017年6、7月由李世山向商某出售。2.结合恒翔公司向胡秀花出具的收款收据（郭建军代），李世山向张富贵的50万元汇款，张富贵向郭建军的45万元汇款，以及商某妻子白素云向李世山的共计46万元的汇款凭证，商某向恒翔公司交纳的面积差，能够证明案涉房屋的多手交易（包含商某），均是真实的房屋买卖关系。商某虽通过李世山购买房屋，但购房行为已获得恒翔公司认可并进行了更名，办理了入住手续等，商某针对案涉签订有购房协议并支付了全部购房款。证据5.案涉房屋装修现状照片。证明：商某已经装修装饰案涉房屋、入住，商某对案涉房产进行添附，并实际占有案涉房屋。证据6.白素云与商某个人或家庭房屋信息记录。证明：商某与妻子白素云名下均无房产，案涉房屋是夫妻唯一住房。   贾某质证意见：证据1.关于李世山的陈述，从陈述也不能证明购房的合法性，相应的房款是给张富贵的，也不是付给恒翔公司的，加上房屋处在查封状态，最终难以改变合法性。证据2.郭建军的说明，与另案庭审中的本人陈述不相一致，因为其本人陈述，其与恒翔公司之间是借贷关系，非房屋买卖合同关系，其也未提交向恒翔公司付款的证据。证据3.对于交易的明细，本案中未看到李世山向胡秀花购买房屋的相关证据。通过张富贵买房，张富贵是什么人，该转账凭证与本案无关。证据4.结婚证，无异议。证据5.案涉房屋装修现状照片与本案没有关系，不能因为添附就取得房屋。证据6.关于个人或家庭房屋信息记录也不能证明享有排除强制执行。   本院认证意见：证据1.李世山的陈述系证人证言，证人未出庭，也没有提供其与胡秀花的房屋买卖合同佐证其是案涉房屋的买受人，不予采信。证据2.郭建军的证言与其在另案中的陈述不一致，不予采信。证据3.张富贵银行转款明细，无法证明与案涉房屋具有直接关联性，不予采信。证据4.5.6与本案具有关联性，予以采信。   根据案件审理需要，本院依法向一审法院执行部门调取了查封案涉房屋的相关法律手续。   二审中，上诉人与被上诉人对一审查明的事实不持异议，本院对一审查明的事实予以确认。   另查明，2014年10月28日大同市城区人民法院作出（2014）仲裁保字第10号民事裁定，查封案涉房屋。2014年11月11日大同市城区人民法院给恒翔公司法定代表人赵某作了查封笔录。2015年9月18日大同市城区人民法院作出（2015）第10号民事裁定，查封案涉房屋。2016年7月19日大同市城区人民法院向大同市房屋交易权属登记管理中心送达了协助执行通知书，查封案涉房屋三年。2019年6月21日大同市中级人民法院作出（2017）晋02执恢30号执行裁定，续查封案涉房屋，并向大同市房屋交易权属登记管理中心送达了协助执行通知书。2020年6月10日，大同市房屋交易权属登记管理中心给商某、白素云出具个人或家庭房屋信息记录，记载二人无查询记录信息。   本院认为，本案争议焦点为商某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于商品房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合时，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，商某提供了其本人与妻子在大同市区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，符合上述第二十九条的规定，故应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查，不动产买受人的民事权益需同时符合上述三个要件，方可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案中，案涉房屋查封时间是2014年11月11日，且一直处于查封状态。案涉房屋存在多轮买卖，原始房屋买受人胡秀花与恒翔公司签订《商品房认购协议》的时间是2014年11月13日，系在人民法院查封之后签订。商某后续的买房行为发生在案涉房屋查封期间，商某作为房屋后续交易的受让人，无论其是承接房屋原始权利还是其自身权利，均未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的首要条件，商某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。   综上，上诉人商某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人商某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 魏佩芬   审 判 员 李学明     {文书日期}   法官助理 李 彦   书 记 员 宋鹏飞