广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初33457号原告：广州市骏汇停车场经营管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街禺山大道121号，统一社会信用代码91440113340103452K。法定代表人：曾敏英。委托诉讼代理人：陈楷敏，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东粤垦物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区金燕路金燕花园燕秀阁首层101房，统一社会信用代码91440000190375179P。法定代表人：许绍强，总经理。委托诉讼代理人：黄海平、唐智，均系广东金海圣律师事务所律师。被告：王栋，男，1982年5月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市骏汇停车场经营管理有限公司（以下简称“骏汇公司”）诉被告广东粤垦物业管理有限公司（以下简称“粤垦公司”）、王栋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骏汇公司的委托诉讼代理人陈楷敏，被告粤垦公司的委托诉讼代理人黄海平及被告王栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骏汇公司诉称：骏汇公司与粤垦公司于2018年5月8日签订《承租意向书》，约定由粤垦公司将广州市天河区粤垦路607号力达广场A2栋地下停车场220个停车位出租给聚会公司，租赁期限为10年，租金为每个车位600元（含税费、管理费及水电费）。另外，由于签署意向书时220个停车位粤垦公司与保利公司未置换成功，双方约定待置换成功并将220个停车位交付骏汇公司后，双方租赁合同正式生效。意向书还约定，协议签订后，骏汇公司向王栋的银行账户转账支付定金100000元，并由粤垦公司向骏汇公司出具收据证实已经收到定金100000元。但自意向书签订至今，骏汇公司多次与粤垦公司及王栋进行沟通，要求粤垦公司按意向书约定达成租赁合同，但粤垦公司及王栋均予以拒绝。骏汇公司于2019年7月14日向粤垦公司发出《关于限期签署租赁合同的通知函》要求签署正式租赁合同，否则将追究其违约责任，但粤垦公司于2019年7月17日明确表态不同意与骏汇公司签署正式租赁合同，已构成实质违约。为维护原告合法权益，请求判令：1.解除骏汇公司与粤垦公司签订的《承租意向书》；2.粤垦公司、王栋共同返还骏汇公司双倍定金200000元；3.本案受理费由粤垦公司及王栋承担。被告粤垦公司答辩称：粤垦公司不同意骏汇公司的全部诉讼请求。1.粤垦公司从来没有与骏汇公司签订过承租意向书，也没有收到过骏汇公司所支付的任何款项。骏汇公司所陈述的签订承租意向书实际上是王栋冒充粤垦公司的名义与骏汇公司签订合同并骗取了骏汇公司的定金100000元。粤垦公司知道情况后立即向公安机关报案，公安机关已立案并抓获王栋，该案现正由广州市公安局天河区分局侦查中。由于本案属于刑事案件，应由骏汇公司向刑事案中的被告人王栋提出刑事附带民事赔偿，并由法院中止本案的审理，将本案移送公安机关处理。2.本案中骏汇公司出示的证据银行交易明细注明其转给王栋的款项是地下车场合同订金，而王栋出具的收据是写着诚意金，而不是“定金”，因此从骏汇公司自己所出具的证据看其主张双倍返还定金200000元没有依据。综合所述粤垦公司请求先中止本案的审理，待刑案处理完毕后再决定。被告王栋答辩称：我方同意单倍返还定金，但我方不同意双倍返还定金，因为当时骏汇公司是现场查看过项目状况，骏汇公司与保利集团也洽谈过，但因为项目的客观状况未能达到骏汇公司的租赁要求，所以双方未能签订正式的租赁合同。经审理查明：骏汇公司就本案争议事实作出如下陈述：骏汇公司在2018年3月经朋友介绍开始与王栋联系，当时王栋向其介绍称自己为粤垦公司的经理，负责粤垦公司多个停车场的车位出租，同时也是力达广场地下停车场的招商负责人，有权对地下停车场进行出租。骏汇公司在2018年3月至5月期间多次前往力达广场考察地下停车场的情况，当时王栋介绍力达广场是粤垦公司与保利集团合作开发的，双方可对地下停车场进行分配，粤垦公司将分配的地下停车场的车位进行出租，出租期限为10年。在骏汇公司与王栋的洽谈过程中，王栋曾出示过名片及员工证件，员工证件上记载王栋的工作单位为粤垦公司。经骏汇公司多次考察后并就车位的数量、租金、期限多次洽谈后，在2018年5月8日与王栋在力达广场大堂签署了《承租意向书》（以下简称《意向书》），并由王栋在《意向书》的甲方公司加盖粤垦公司的公章，签署时骏汇公司要求王栋提供粤垦公司或力达服务中心的银行收款账户，但王栋称其为全权代表，可将相关款项转至其个人账户，其后骏汇公司按照王栋的要求将款项支付到王栋的银行账户，并由王栋出具加盖粤垦公司印章的收据。当时王栋一直说粤垦公司与保利集团的车位是没有划分清晰的，在签订《意向书》后王栋也曾介绍保利集团的相关人员与骏汇公司进行洽谈。在此期间骏汇公司一直与王栋及粤垦公司联系，也曾去过粤垦公司的办公室。为证明其上述陈述，骏汇公司提交如下证据：1.《承租意向书》[原件，显示签署时间为2018年5月8日，抬头处显示甲方为广东粤垦物业管理有限公司力达A2物业服务中心，乙方为原告，末尾甲方公司处加盖“广东粤垦物业管理有限公司力达A2物业服务中心”（以下简称“力达服务中心”）印章，乙方公司处加盖原告印章]，载明双方经友好协商，就乙方租赁甲方停车场一事达成本协议；项目名称为出租力达A2物业地下停车场车位；租赁位置为广州市天河区粤垦路607号力达广场A2栋地下停车场；租赁车位数量为220个（以下统称“涉案车位”）；租赁期限为10年；租金为每个车位每月600元（含税费、管理费及水电费）……现因粤垦公司与保利公司的车位未划分清晰，车位具体调整置换未成功，甲方与保利公司的车位具体调整置换由甲方负责跟踪并落实执行，直至甲方将220个车位交给骏汇公司，则甲乙双方租赁合同正式开始生效；该协议签订后，乙方向甲方缴付100000元定金待合同正式生效后该定金转为首月租金等。2.案外人曾敏英（系骏汇公司法定代表人）名下中国建设银行个人活期账户交易明细（原件），显示2018年5月11日向王栋转出100000元，交易附言为“农垦地下车场合同订金”。3.《收据》（原件，开具时间为2018年5月11日，加盖有“广东粤垦物业管理有限公司力达A2物业服务中心”印章，经手人处显示有王栋签名），内容为“今收到广州市骏汇停车场经营管理有限公司交来力达广场A2栋停车场租赁协议诚意金100000元”。4.显示由骏汇公司于2019年7月12日向粤垦公司发出的《关于限期签署租赁合同的通知函》，内容为要求粤垦公司在收到函件后7日内按《意向书》的约定与其签订正式的租赁合同并完成交付等。经质证，粤垦公司对证据1的真实性不予确认，确认力达服务中心为该司下属机构，“广东粤垦物业管理有限公司力达A2物业服务中心”印章为粤垦公司刻制并交由力达服务中心使用，证据1末尾甲方公司处所加盖印章为王栋偷偷撬开服务中心办公室抽屉窃取印章所盖，粤垦公司及力达服务中心均不知情,粤垦公司直至收到骏汇公司发出的催促签约的函件时才知晓该情况；对证据2、3中付款的真实性予以认可，但与本案无关，证据2可证明涉案款项的性质为订金，证据3所显示的款项性质则为诚意金，该收据系骏汇公司持有，其缴纳款项并领取收据时未对收据载明的内容提出异议，应当视为其认可收据所记载内容的真实性，双方虽于2018年5月8日的《意向书》中约定款项性质为定金，但可能在签订协议后变更了款项的性质，并以实际划款附言和收据记载的变更款项性质的方式予以确认；对证据4的真实性予以确认。王栋对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，确认已收到骏汇公司支付的定金100000元，但该笔款项双方口头约定为好处费，如果最终骏汇公司与粤垦公司或保利集团签署了租赁合同，则该100000元由其收取，如果未能签订，则向骏汇公司退还，且当时因骏汇公司表示既然其收取了骏汇公司的款项就应该出具收据，要求其以力达服务中心的名义出具收据，其就在收到款项后向骏汇公司开具了一张收据并加盖了力达服务中心的印章，该笔100000元款项没有交付给粤垦公司或力达服务中心。王栋就涉案纠纷作出如下陈述：2018年时，骏汇公司找到我方物业管理处，因为涉案车位出租率不高，所以粤垦公司（从开发商保利集团处接收车位并进行实际管理的主体）想整体出租，减少公司损失；粤垦公司没有出具书面授权或口头指示我方寻找出租人，是我方自行与骏汇公司洽谈租赁事宜的，双方协商停车费用，因为车位的实际管理方为保利集团，所以我方也促成了保利集团与骏汇公司就车位租赁事宜进行协商；因为保利集团给粤垦公司管理的220个车位并不在同一处，如果整体出租给骏汇公司，会导致其管理不便，所以双方就租赁事宜一直未能谈妥；《意向书》是由骏汇公司提供的合同版本，签署时间为合同落款时间；因为骏汇公司向我方承诺如果我促成了涉案车位的租赁事宜，会给予我方一定的好处费，同时也要求在《意向书》甲方公司处要加盖印章，我向其表示力达服务中心的印章没有经过备案，不具有法律效力，但骏汇公司表示没有关系，只要加盖了印章就可以了，而当时力达服务中心的印章正好在我手上，我就在办公室给他加盖了力达服务中心的印章；当时骏汇公司共提供了两份《意向书》给我（均加盖了骏汇公司的印章），我在其中一份上向加盖了力达服务中心的印章并交付给了骏汇公司，另外一份自行保管，没有交给力达服务中心或粤垦公司；在整个过程中，我并没有将签署《意向书》、洽谈的情况或收取款项的情况告诉过粤垦公司或力达服务中心。粤垦公司为证明其相关辩称，提交如下证据：1.显示由粤垦公司于2019年7月17日向骏汇公司发出的《关于的复函》，函称经该司核查后发现，该司并未派人与骏汇公司商谈过停车位租赁事宜且从未与骏汇公司签署《意向书》，更从未收到骏汇公司交来的诚意金100000元，属个人行为，该司已于7月9日上午就伪造《意向书》相关问题向广州市公安局天河区分局兴华派出所报案等；2.报警回执（原件，报警时间为2019年7月9日，报警人为案外人徐江志）；3.显示由粤垦公司于2019年7月10日出具的《法人授权委托证明书（存根）》（原件），内容为授权徐江志办理公司公章伪造事宜及力达A2栋物业服务中心公章盗用事项的处理（报案）；4.徐江志与粤垦公司签订的《广州市劳动合同》（原件）；5.显示由广州市公安局天河区分局向徐江志发出的《立案告知书》（原件），内容为徐江志被伪造公章一案，我局认为有犯罪事实发生，需要追究刑事责任，且属于管辖范围，现立伪造、变造公文证件印章案进行侦查。就证据5粤垦公司表示其曾向公安机关报案，在本案审理过程中也到公安的经办机构之一兴华派出所询问过经办人员，其回复称在抓获王栋后曾通知骏汇公司到公安机关报案并做笔录，但骏汇公司一直没有配合，因此在王栋现有的刑事案件中，没有骏汇公司就涉案纠纷报案的情节，其当时报案时是就刑事案件中处理的伪造公章及本案中的盗用公章一并报案的。经质证，骏汇公司对证据1的真实性予以确认，对函件内容不予确认；对证据2-4的真实性无法确认；对证据5的真实性予以确认，王栋所涉及的伪造公章案与本案无关，本案为民事纠纷。王栋对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院另查明如下事实：1.王栋系粤垦公司工作人员，于2019年3月离职，粤垦公司及王栋均确认其于力达服务中心担任保安。2.2019年12月27日，本院作出（2019）粤0106刑初2069号刑事判决，判决被告人王栋犯诈骗罪，判处有期徒刑五年等。该判决查明王栋于2018年4月至5月期间利用其在粤垦公司工作的便利条件，虚构广州市天河区粤垦路607号力达广场A2座一楼商铺整改合作信息，并以粤垦公司名义同被害单位签订《大堂改商铺合作合同》（经鉴定，该合同所盖粤垦公司印章与涉案公司送检样本公章不是出自同一枚印章），并分别收取被害公司好处费等。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.骏汇公司明确其签订《意向书》的合同相对方为粤垦公司，其于本案中要求粤垦公司及王栋双倍返还定金的依据为《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，本案中双方签署《意向书》后未签署正式的合同，粤垦公司及王栋违反《意向书》的约定，且《意向书》已客观履行不能，故应双倍返还定金，而其要求粤垦公司与王栋共同承责的依据则是王栋作为粤垦公司的员工，同时收取了骏汇公司支付的定金款项，故其应与粤垦公司共同承担双倍返还定金的责任；2.粤垦公司向本院提交书面说明称粤垦公司及力达物业服务中心没有涉案车位的租赁项目，涉案车位产权并不属于粤垦公司所有，粤垦公司只是委托管理单位，无权将涉案车位整体租赁。另，粤垦公司以涉案款项系王栋所骗，而王栋已被公安已机关抓获并启动刑事侦查程序为由申请中止本案审理。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，时为粤垦公司员工的王栋持有粤垦公司下属机构力达服务中心的印章与骏汇公司签订《意向书》，王栋在收取《意向书》中约定的定金100000元后亦向骏汇公司出具了加盖有力达服务中心印章的收据，且根据各方陈述可知粤垦公司确系涉案车位的受托管理单位，故王栋虽不具有出租涉案车位及代为签署合同的代理权，但骏汇公司作为相对方在尽到合理审慎的审查义务后有理由相信王栋具有相应代理权的，王栋的上述代理行为有效，相关的法律后果应由粤垦公司承担，故签订双方为骏汇公司及力达服务中心的《意向书》应实际约束骏汇公司及粤垦公司,王栋作为表见代理人所收取的定金100000元也应视为由粤垦公司收取。故骏汇公司基于《意向书》的相关约定请求王栋承担法律责任缺乏依据，本院不予准许。至于粤垦公司与王栋之间的内部关系，双方可另循法律途径解决。根据《意向书》的约定，骏汇公司及粤垦公司应于粤垦公司与保利公司车位划分清晰、车位具体调整置换成功后另行签订租赁合同，而为保障后续租赁合同的签订及生效，骏汇公司在《意向书》签订后须向粤垦公司支付定金100000元，如后续租赁合同正式生效时该定金则转为首月租金。根据上述约定可知即该笔定金的支付用途在于担保后续租赁合同的签订，而本案审理过程中，作为出租方的粤垦公司已明确表示其无权出租涉案车位，即其与骏汇公司已无就涉案车位订立租赁合同的可能性，在此情况下，骏汇公司诉请要求解除《意向书》及作为定金支付方要求粤垦公司双倍返还定金200000元并无不当，本院予以支持。至于粤垦公司关于款项性质的相关抗辩，因缺乏事实依据，且与《意向书》中约定不符，故本院不予采纳。另就粤垦公司申请中止本案审理的请求，根据已查明事实可知，本案与（2019）粤0106刑初2069号刑事案件并无关联性，故粤垦公司该请求缺乏依据，本院不予准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州市骏汇停车场经营管理有限公司与广东粤垦物业管理有限公司力达A2物业服务中心签订的《租赁意向书》；二、被告广东粤垦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市骏汇停车场经营管理有限公司双倍返还定金200000元；三、驳回原告广州市骏汇停车场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由被告广东粤垦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  吴旭英人民陪审员  王善斌二〇二〇年六月十日书 记 员  谢丽军