云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初622号 原告（反诉被告）：杜义云，男，1977年12月3日生，汉族，祥云县人，初中文化，居民，住祥云县。 委托诉讼代理人：林世艳，女，1980年8月10日生，汉族，祥云县人，初中文化，居民，住祥云县。系杜义云妻子，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：林世梅，女，1977年1月10日生，汉族，祥云县人，初中文化，居民，住祥云县。系林世艳姐姐，代理权限为特别授权代理。 被告：张冬燕，女，1988年7月2日生，汉族，祥云县人，大学文化，居民，住祥云县，现住祥云县。 被告（反诉原告）：阮瑞敏，女，1989年1月11日生，汉族，祥云县人，大专文化，居民，住祥云县，现住祥云县。 原告杜义云与被告张冬燕、阮瑞敏房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年3月23日立案后，依法适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理，后阮瑞敏向本院提出反诉，本院依法适用简易程序于2020年6月5日第二次公开开庭进行了审理。原告杜义云的委托诉讼代理人林世艳、林世梅，被告张冬燕、阮瑞敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜义云向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告立即连带支付原告租金53,000元，并支付该款自2019年12月1日起至款项支付完毕之日止按年利率5.3%计算的资金占用损失；2、判令二被告立即连带支付原告2019年11月1日至2020年3月份的水电费1,056元；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：杜义云向祥城镇城西社区第一居民小组租赁了该组集体所有的位于清红路的“综合楼”，经城西社区第一居民小组同意，杜义云将“综合楼”一楼南起第六、七两间铺面及二、三楼房屋转租给张冬燕使用，双方并于2016年11月23日签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期从2017年1月1日起至2020年10月30日止三年零十个月，租金每年8.8万元，租金一年一交，签订合同当天由张冬燕一次性付清第一个租赁年的全部租金7万元（约定第一年为10个月，租金7万元，后三年每年为8.8万元），先付租金后用房。张冬燕与阮瑞敏系合作关系。张冬燕按约支付租金至2019年10月31日共计24.6万元。最后一个年度（2019年11月1日至2020年10月30日）的房租8.8万元，原告多次催要，阮瑞敏承诺由其支付。阮瑞敏支付2万元后，就未支付的房租6.8万元及水电费2,536元向原告出具了欠条，并承诺2019年11月30日前归还。2019年12月2日，阮瑞敏支付杜义云租金5,000元，剩余租金杜义云多次催要无果诉至法院。杜义云起诉后，阮瑞敏支付杜义云房租10,000元及水电费2,536元，就剩余的房租53,000元及2019年11月1日以后产生的水电费一直未支付。为维护合法权益，原告依法起诉。 被告张冬燕辩称，原告将张冬燕列为被告不适格：1、出具房租欠条的人为阮瑞敏个人，欠款人是阮瑞敏个人，原告在诉状中已自认了该事实。本案系原告与阮瑞敏就房租欠款作出的债务确认，将张冬燕列为被告不适格。2、张冬燕、阮瑞敏签订了《股权退出转让协议书》，张冬燕已将祥云县英睿英语培训学校有限公司的股权全部转让给阮瑞敏。阮瑞敏在2019年10月31日前找到原告说明情况并与原告口头协商好房租的支付方式，原告和阮瑞敏已形成事实上的租赁关系，原告与张冬燕的租赁合同可以作废。张冬燕、阮瑞敏签订的《股权退出转让协议》约定，转让后该学校剩余两个月房租给阮瑞敏经营使用，张冬燕不得额外收取费用，如后期续租，费用由阮瑞敏承担。该转让协议合法有效，且原告配偶林世艳系培训学校原股东，与张冬燕、阮瑞敏系朋友，原告对张冬燕退出培训学校经营管理及房租由阮瑞敏承担是知情的，故张冬燕不应列为本案被告。 被告（反诉原告）阮瑞敏答辩并向本院提出反诉请求：1、判令自2020年1月26日起阮瑞敏与杜义云的房屋租赁合同解除；2、判令被杜义云赔偿阮瑞敏已支付的租金损失14,419元（阮瑞敏已支付的租金35,000元减去到2020年1月25日应付的租金）。事实和理由：阮瑞敏租赁杜义云房屋一、二、三层共26间用于校外培训活动。2020年1月23日，新冠疫情爆发，2020年1月26日，祥云县人民政府发布通告，即日起所有学校及社会培训机构一律停课、禁止培训，恢复时间另行通知。自2020年1月26日起，阮瑞敏租赁杜义云房屋用于英睿英语培训学校进行培训全部停止。2020年4月26日，祥城镇中心校再次强调没有接到通知前，严禁任何培训学校开展教学活动，否则取消其办学资格，阮瑞敏因此将部分收取的培训费退还学生。考虑到上述原因，阮瑞敏于2020年3月23日至27日将承租房屋内的设施设备搬离并通知杜义云，还将大门、房屋钥匙交给杜义云的儿子，自此房屋由杜义云管理使用。阮瑞敏租赁房屋目的是从事校外教育培训，自2020年1月26日起，因疫情及政府禁令等不可抗力直接必然导致阮瑞敏客观上无法进行校外培训活动，且该不可抗力现仍然存在并持续到今后，故租房合同目的已不可能实现，根据合同法的规定，阮瑞敏有权解除双方的房屋租赁合同，没有义务支付杜义云房租，且杜义云还应赔偿阮瑞敏多支付的房租14,419元。 反诉被告（本诉原告）杜义云针对反诉辩称，一、阮瑞敏提出反诉的时间是2020年5月18日，根据法律规定，反诉提出的时间是案件受理后，法庭辩论结束前，该案已于2020年5月11日审理结束，故阮瑞敏反诉不符合法律程序，请法庭驳回其反诉请求。二、杜义云与张冬燕、阮瑞敏租赁关系实际存在，且阮瑞敏出具了房租欠条，双方的债务关系成立，阮瑞敏应按约定支付租金；阮瑞敏以发生疫情为由请求解除合同无理无据，杜义云不同意解除合同；《房屋租赁合同》约定先付租金后用房，行业内租房习惯也是如此，阮瑞敏不支付租金已经违约，且杜义云已给予阮瑞敏足够的宽限期，房屋是杜义云转租给二被告的，杜义云已经将房屋租金支付给城西社区第一居民小组，在征得同意后才转租给张冬燕、阮瑞敏，阮瑞敏不想支付租金是不诚信的行为；阮瑞敏声称在2020年3月27日将房屋内的设施搬离并将房屋钥匙交给杜义云儿子不是事实，杜义云并不知晓该事情，也没有进行收房手续，杜义云的儿子是未成年人，阮瑞敏强行将钥匙放在杜义云处不能代表解除合同，更不能视为杜义云同意解除合同。综上，阮瑞敏反诉请求不成立，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求、答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张冬燕、阮瑞敏对原告提交的：原告杜义云身份证打印件、原告与祥城镇城西社区第一居民小组签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》复印件、原告与被告张冬燕签订的《房屋租赁合同》打印件、《祥云县英睿特色英语培训学校入股协议书》复印件、阮瑞敏与林世艳微信聊天记录截图复印件、转账记录复印件、中国农业银行回执单复印件、欠条复印件、原告儿子杜宇凡的身份证复印件、阮瑞敏与林世艳微信聊天记录打印件无异议；原告及被告阮瑞敏对被告张冬燕提交的：被告张冬燕身份证复印件、原告与被告张冬燕签订的《房屋租赁合同》原件、水电费及房租收据复印件、《退股协议书》复印件无异议；原告及被告张冬燕对被告阮瑞敏提交的：阮瑞敏退还学生培训费微信截图复印件、阮瑞敏支付原告租金微信转账截图复印件无异议；上述当事人无异议的证据，本院审查认为符合民事证据三性要求，能证明案件相关事实，本院依法予以确认。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提交的光盘；被告张冬燕提交的林世艳、张冬燕、阮瑞敏签订《股东合作协议书》复印件及张冬燕、阮瑞敏签订的《祥云县英睿特色英语培训学校入股协议书》复印件、《股权退出转让协议书》复印件；被告阮瑞敏提交的祥云县英睿特色英语培训学校办学许可证复印件及林世艳、张冬燕、阮瑞敏签订《股东合作协议书》复印件符合民事证据三性要求，能证明案件相关事实，本院依法予以确认。被告阮瑞敏提交的原告与被告张冬燕签订的《房屋租赁合同》复印件、祥云县人民政府关于启动重大突发公共卫生事件Ι级响应的通告复印件、祥云县教育体育局关于各类教育培训机构暂停开展活动的通告复印件、关于2020年春季学期延迟开学的通知复印件、祥城镇中心校微信通知复印件、欠条复印件，能反映一定的案件事实，但达不到被告阮瑞敏的举证目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和在案证据证明，本院确认以下案件事实：2012年10月20日，原告与祥城镇城西社区第一居民小组签订《房屋租赁合同》，约定祥城镇城西社区第一居民小组将位于清红小区对面集体所有的“综合楼”租赁给原告。2016年6月14日，原告与祥城镇城西社区第一居民小组签订《房屋租赁补充协议》，约定以此前签订的主合同为准，租期延期两年，租赁期2020年10月30日止。二被告欲开办培训学校，需要租房，2016年11月23日，以被告张冬燕名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将承租的清红路228号“综合楼”一楼南起第六、七两间铺面及二、三楼房屋转租给被告张冬燕使用，租赁期定为三年零十个月，从2017年1月1日起至2020年10月30日止；双方约定第一年为10个月，租金7万元，后三年每年为8.8万元，租金交付方式一年一交，签订合同当天由张冬燕一次性付清第一个租赁年的租金7万元；先付租金后用房；在合同期内张冬燕所发生的一切费用，如水、电费由张冬燕负责；张冬燕不按合同约定时间交付租金，原告有权收回房屋使用权，终止合同，但张冬燕必须承担违约责任；因不可抗力因素造成无法经营、合同无法履行时，双方各自承担经济损失。当日，张冬燕依约向原告支付了第一个租赁年的租金7万元。 2016年12月24日，原告妻子林世艳、张冬燕、阮瑞敏签订《股东合作协议书》，约定三人入股合伙经营祥云县英睿特色英语培训学校，学校经营场所为张冬燕向原告租赁的房屋。合作期间房租由三人按照股份分摊，从经营收益中支付，由管理人张冬燕交纳。2017年6月27日，林世艳、张冬燕、阮瑞敏签订《退股协议》，林世艳、阮瑞敏退出该学校，将二人在该学校股份转让给张冬燕，二人退出后，该学校所产生的债权债务二人不再承担。此后，该培训学校由张冬燕经营管理，期间的房租及水电费等由张冬燕支付。 2018年9月1日，阮瑞敏重新入股该培训学校，张冬燕、阮瑞敏签订《祥云县英睿特色英语培训学校入股协议书》，双方约定阮瑞敏加入后该学校的房租由二人平均承担，以张冬燕名义支付。2019年9月1日，张冬燕、阮瑞敏签订《股权退出转让协议书》，张冬燕退出祥云县英睿特色英语培训学校，并将其在该学校股份转让给阮瑞敏，该学校剩余的两个月房租给阮瑞敏使用，转让后该学校如后期续租，费用由阮瑞敏承担。就张冬燕退出该学校，学校由阮瑞敏经营管理，房租由阮瑞敏支付一事，阮瑞敏已口头告知林世艳，林世艳表示同意。2019年11月3日，阮瑞敏支付原告房租2万元，就剩余的房租6.8万元及水电费2536元向原告出具欠条，并承诺于2019年11月30日前归还。此后，原告多次催要，阮瑞敏于2019年12月2日转账支付原告租金5,000元，剩余租金及水电费原告多次催要无果诉至法院。后阮瑞敏又支付原告房租10,000元及水电费2,536元，就剩余的房租53,000元一直未支付。为维护合法权益，原告依法起诉。 再查明，原告与被告张冬燕签订《房屋租赁合同》后，租房相关事宜及收取房租等均由林世艳经手、处理。 本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系以张冬燕名义与原告所签订，租赁的房屋系用于开办、经营英睿英语培训学校。该学校先由林世艳、阮瑞敏、张冬燕合伙经营，后由阮瑞敏、张冬燕合伙经营，直至2019年9月1日，张冬燕退出，该学校由阮瑞敏一人经营，故自2019年9月1日起，案涉房屋由阮瑞敏管理、使用。从上述三人合伙习惯来看，退出合伙后的原合伙人对该学校的债权债务不再承担责任及房租由实际使用人缴纳，故自2019年9月1日起案涉房屋租金应由阮瑞敏支付。再从阮瑞敏此后支付原告房租3.5万元、水电费2,536元及其向原告出具房租欠条，承诺支付房租的行为来看，自2019年9月1日，清红路228号“综合楼”一楼南起第六、七两间铺面及二、三楼房屋实际承租人为阮瑞敏，阮瑞敏与原告形成了事实上的租赁关系，该房屋租赁合同关系合法、有效。因双方未就原有的《房屋租赁合同》进行变更或重新签订新的合同，因此阮瑞敏应按原有的《房屋租赁合同》履行相应义务，现因阮瑞敏未按合同约定全面履行支付房租义务，故原告起诉要求其支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。阮瑞敏主张自2020年1月26日因疫情及政府禁令等不可抗力，导致英睿英语培训学校无法进行培训，租房合同目的已不可能实现，要求解除其与原告的租赁合同，从其提交的证据来看，疫情及政府禁令对其经营活动在短期间内确实有一定的影响，但并非不可抗力，且疫情及政府禁令不足以导致其与原告房屋租赁合同无法履行，并且阮瑞敏履行支付租金的合同义务应早于疫情发生前及政府禁令发布前，故阮瑞敏主张因不可抗力应解除其与原告的房屋租赁合同关系及要求原告赔偿其已支付的租金损失，与案件事实不符，本院不予支持及采信。 依照前述分析，原告要求被告阮瑞敏按双方房屋租赁合同支付2019年11月1日至2020年10月30日期间的房租8.8万元，扣除阮瑞敏支付的部分，还应支付5.3万元，考虑到新冠疫情等确实对被告经营活动产生了一定的影响，结合案件事实，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情免除二个月，即14667元（88000元/年÷12个月×2个月），故被告阮瑞敏再支付原告租金38333元。原告要求被告支付2019年11月1日至2020年3月份的水电费1,056元，因其未提交证据证实水电费实际产生数额，故本院不予支持。原告要求张冬燕与阮瑞敏连带支付租金，与本案事实及双方合伙习惯不符，本院不予支持。原告要求被告支付自2019年12月1日起至租金支付完毕之日止按年利率5.3%计算的资金占用损失，因双方对此未进行约定，且自2019年12月1日以后，被告阮瑞敏又陆续支付原告部分租金，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（本诉原告）阮瑞敏于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杜义云租金38333元； 二、驳回原告（反诉被告）杜义云及被告（反诉原告）阮瑞敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费734元，由本诉原告杜义云负担367元，由本诉被告阮瑞敏负担367元；反诉案件受理费80元，由反诉原告阮瑞敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 史有梅 二〇二〇年六月十九日 法官助理 杜能军 书 记 员 褚江玲