安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1821民初675号原告：沈春凤，女，1962年11月26日出生，汉族，住郎溪县。原告：王顺忠，男，1962年7月7日出生，汉族，住郎溪县。两原告共同委托诉讼代理人：涂兴民，安徽见贤律师事务所律师。被告：郎溪县梅渚镇人民政府，住所地安徽省郎溪县梅渚镇。法定代表人：陈爱国，该镇镇长。委托诉讼代理人：王明水，安徽宣一律师事务所律师。委托诉讼代理人：方卓，安徽宣一律师事务所实习律师。原告沈春凤、王顺忠与被告郎溪县梅渚镇人民政府合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理,于2020年5月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人涂兴民、被告委托诉讼代理人王明水、方卓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付5年租金损失（2014年至2018年）48600元；2、被告自2019年1月1日继续给付租金损失（每年9720元），直至132供电杆移出之日止；3、被告给付鉴定费9000元。事实与理由：两原告系夫妻关系。2011年12月16日，被告要求在原告住宅北侧门面房处栽电线杆架设高压线，此举既影响了原告接近电线杆的两间门面房的出租，也给原告家庭成员带来安全隐患。所以，原告不同意被告的要求。最后，被告写下承诺书，原告才同意其要求。承诺书约定：“如果两年内梅凌路拓宽，将在原址建一座钢管塔，如果两年后不拓宽，王顺忠住宅北面两间门面房租金由政府承担”。之后被告没有在原址建一座钢管塔。2014年初，原告要求被告履行承诺，给付租金，被告称可以用原告王顺忠企业租用的被告的原郎溪县麦芽糖厂租金进行抵扣。因此，原告也一直没有向被告给付原郎溪县麦芽糖厂全部租金。2019年1月，被告起诉原告要求给付郎溪县麦芽糖厂的全部租金。原告两间门面房在栽电杆之前出租租金为每年每间12000元，后经司法鉴定评估两间租金为9720元/年，自2014年1月1日至2018年12月30日共计租金为48600元。为此花去鉴定费9000元。原告认为被告在原告住宅北侧门面房处栽电杆架设高压线，妨碍了原告门面的出租经营活动，也给原告家人带来安全隐患，经协商，被告所作出的承诺是对原告的补偿，该承诺不违反法律规定，合法有效。被告应遵守诚实信用原则，兑现承诺，向原告支付门面房租金。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告辩称：1、原告所称的王顺忠住宅北侧门面处所栽的两根电线杆与两间门面的距离相约30米左右，对原告门面经营不产生实质性的影响，被告于2011年12月16日之所以出具承诺书是因原告方阻挠供电公益设施的建设，被告为了保证该公共利益设施的建成，被迫出具了承诺书；2、在被告出具承诺书后原告于2014年、2015年、2016年曾将该两间门面出租给第三方从事餐饮营业和洗车，实际所栽的两根电线杆对门面经营影响微乎其微；3、后原告故意将涉案的门面进行闲置，不对外进行出租，是属于合同法所规定的有意扩大的损失，对扩大损失的部分被告不承担赔偿责任；4、原告所主张的鉴定费9000元是在上一个案件中原告申请鉴定的房屋，包括王顺忠的住宅在内的鉴定费用，上一案件中进行鉴定时即包含沈春凤的两间门面鉴定费用，同时也包括王顺忠的住宅鉴定费用，对王顺忠住宅部分的鉴定费用应与本案无关联性，与本案无关。综上，被告认为被告虽然未按2011年12月16日承诺书在两年后拓宽道路并建一座钢管塔，但被告上述未履行承诺书的行为给原告两间门面的出租不产生实质性的影响，原告故意将两间门面闲置不予出租属于违反合同法诚实守信的原则，扩大了损失的范围，原告要求被告对闲置期间所遭受的租金进行赔偿不能成立，更无权要求被告自2019年1月1日继续给付闲置门面的租金。原告为支持其主张的事实及诉讼请求，向法院提交的证据有：1、两原告身份证及结婚证复印件，证明：一、原告主体资格适格。二、两原告存在婚姻关系，表明该承诺书的权利义务与两原告有利害关系。2、组织机构代码证，证明：被告主体资格。3、房产证复印件，证明：电线杆影响的两间门面房，该房屋的产权属于沈春凤所有。4、承诺书，证明：一、被告认可132供电杆影响两原告住宅北面门面房；二、被告承诺该两间门面房租金在被告不建钢管塔的前提下租金由被告承担等事实。5、照片，证明：电杆与门面的空间现状。6、资产评估报告，证明：涉案门面平均年租金为9720元。7、通知、银行转账单各一份，证明：原告缴纳评估费为9000元。被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1三性无异议，对证明对象有异议。王顺忠不是本案适格的原告，涉案的两间门面房与王顺忠无关。对证据2无异议。对证据3三性及证明对象均无异议，但该组证据恰恰证明了王顺忠与涉案的两间门面房无关。对证据4三性无异议，对证明对象有异议。该组证据不能证明132供电杆对王顺忠住宅北侧门面（沈春凤门面房）造成损失。该承诺书只是证明两年内对梅凌路进行拓宽并建一座钢管塔，如两年后不拓宽，门面房租金由被告承担，承诺书中根本没有载明电线杆对门面造成损失。对证据5真实性、合法性、关联性及证明对象无异议，但该照片恰恰能证明两根电线杆距离门面房较远，且在最北边，对门面房不产生实质性影响，被告之所以承诺如两年内不拓宽道路并建一座钢管塔被告愿意承担该两间门面房租金，是因道路拓宽和建钢管塔可能会在两年之后施工，怕施工过程中对门面的经营产生一定的影响，且原告当时也有这种担心，所以被告才做出了相应承诺，但该承诺并不妨碍原告对外出租门面房，被告承诺的本意并不是无止境的承担原告故意闲置门面房出租所减少的租金收入。对证据6三性无异议，但该报告证明了王顺忠在上一个案件中与被告的合同纠纷申请法院进行鉴定所做出的评估报告，该评估报告将评估范围包括了沈春凤的门面房和王顺忠的住宅，对扩大的鉴定范围是原告造成的，从而导致鉴定费用的扩大责任在于原告。对证据7中缴费通知无异议，但鉴定评估机构至今未出具收取鉴定费用的票据，不能证明原告已经缴纳鉴定费9000元，对证据中的汇款凭证，被告认为与本案无关，因涉案的两间门面房不属于王顺忠所有，假使真的发生鉴定费9000元该鉴定费用也是包括了王顺忠住宅面积的鉴定费用，根据证据6沈春凤两间门面的租金为48600元，王顺忠住宅租金为47600元，鉴定费用应当按照比例进行计算。被告为支持其答辩意见，向本院提交的证据有：当庭提交手机照片两张（说明：该照片是2019年7月30日下午2点58分拍摄，当时是郎溪县法院技术室组织双方当事人勘察现场时由被告代理人拍摄，第一张照片是两间门面的正面拍摄，看不到电线杆，第二张照片是远景即站在马路对面拍摄能看到电线杆），证明：案涉两个电线杆距离门面房很远，是在两间门面最北侧边上，离房屋大约有30米，对门面经营不产生实质影响，且门头字号显示两间门面曾用于经营“知味家常菜”餐饮，现门面上悬挂“郎溪县梅渚镇天顺谷物种植家庭农场”牌子，表明该两间门面在用于经营，原告要求被告承担两间门面租金不能成立。原告对被告提交的证据进行质证意见为：对证据三性无异议，对证明对象有异议，该门面房是曾租赁给他人从事餐饮经营，但只有十几天时间，经营者因该电杆遮挡原因，发生过车辆碰撞电杆等影响经营的障碍及无法停车现象出现，而与原告终止租赁关系；现在门面挂的家庭农场招牌是南边的两间楼上的办公室借用下面门面而挂的招牌，家庭农场也是王顺忠夫妻设立的，所以不存在使用门面房或出租给他人这一事实，电杆与门面并没有30米的距离，如从不同角度来计算最近的只有2米至3米距离。对原告提供的证据，本院经审查认为：证据1、2、3、4、5、6，被告对三性均无异议，本院予以采信；对证据4、6的证明对象本院结合案情综合认定；对证据1的证明对象，本院认为，两原告的证据能够达到证明其证明对象的目的，本院对证据1的证明对象予以采信。证据7具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信，对其证明对象本院结合案情予以综合认定。对被告提供的证据，本院经审查认为：被告的证据照片两张，原告对其三性无异议，本院予以采信，对其证明对象本院结合案情予以综合认定。本院根据当事人的陈述及采信的证据，确认如下事实:原告沈春凤、王顺忠系夫妻关系。被告郎溪县梅渚镇人民政府因进行公共设施建设，需要在原告住宅北侧门面房不远处栽电线杆架设高压线。原告认为被告此举既影响了原告电线杆附近的两间门面房的出租，也给原告家庭成员带来安全隐患，因此不同意被告的施工。2011年12月16日，被告向原告出具承诺书，载明：“因梅渚镇132供电杆路栽杆于钟梅路与梅凌路交叉口处的杆位，涉及到王顺忠住宅北侧门面，如果两年内梅凌路拓宽，我们承诺到时将在原址建一座钢管塔，如果两年后不拓宽，王顺忠住宅北面两间门面房租金由梅渚政府承担。”时至今日，梅凌路并未拓宽，亦未建钢管塔，被告未向原告支付住宅北面两间门面房的租金。另查明，原告王顺忠与被告郎溪县梅渚镇人民政府合同纠纷一案[(2019)皖1821民初1497号]，本院曾立案受理，在审理过程中，经王顺忠申请，法院委托安徽九通资产评估有限公司对王顺忠名下的房地权郎梅字第6974号、沈春凤名下房地权郎梅字第6××3号的房屋门面房2014年至2018年房屋租赁费的市场价值进行评估。2019年8月9日安徽九通资产评估有限公司作出评估结论：涉案房屋2014年至2018年租赁费评估值为9.62万元（其中：沈春凤名下房地权郎梅字第6××3号的商住房2014年至2018年租赁费评估值为48600元，王顺忠名下的房地权郎梅字第6974号商住房的2014年至2018年租赁费评估值为47600元）。因房地权郎梅字第6××3号房地产权证记载，沈春凤为案涉门面房的权利人，而该案中王顺忠未提供证据证明其与沈春凤系夫妻关系，故本院以沈春凤系与本案有直接利害关系的公民，王顺忠作为本案原告主体不适格，依法裁定驳回了原告王顺忠的起诉。本院认为,本案争议焦点为：1、涉案的两间门面房与王顺忠有无关系，王顺忠是不是本案适格原告;2、被告于2011年12月16日向原告出具的《承诺书》的性质；3、《承诺书》中所附条件是否成就。4、案涉房屋的评估费如何计算。关于焦点1.案涉两间门面房与王顺忠有无关系、王顺忠是不是本案适格原告。王顺忠与沈春凤于1985年1月3日登记结婚，郎梅字第6××3号房屋虽于2006年9月25日登记在沈春凤名下，但应属于王顺忠与沈春凤婚姻关系存续期间所得的财产，王顺忠与沈春凤没有书面约定郎梅字第6××3号房屋属于沈春凤个人所有，因此应属于王顺忠与沈春凤夫妇共同财产。故，《承诺书》对原告王顺忠有利害关系，王顺忠是本案的适格原告。关于焦点2.被告于2011年12月16日向原告出具的《承诺书》的性质。被告于2011年12月16日向原告出具的《承诺书》，明确载明：因梅渚镇132供电杆路栽杆于钟梅路与梅凌路交叉口处的杆位，涉及到王顺忠住宅北侧门面，如果两年内梅凌路拓宽，我们承诺到时将在原址建一座钢管塔，如果两年后不拓宽，王顺忠住宅北面两间门面房租金由梅渚政府承担。被告并将该《承诺书》交给原告持有。该《承诺书》为被告设定了义务，即如果两年后梅凌路不拓宽，王顺忠住宅北面两间门面房租金由梅渚政府承担；并为原告设定了权利，即取得案涉房屋的租金，且该《承诺书》为被告义务发生设定了条件（即如果两年后梅凌路不拓宽），该条件是否成就决定被告的支付义务是否发生。因此该《承诺书》系原、被告双方达成的协议。关于焦点3.《承诺书》中所附条件是否成就。《承诺书》载明“因梅渚镇132供电杆路栽杆于钟梅路与梅凌路交叉口处的杆位，涉及到王顺忠住宅北侧门面，如果两年内梅凌路拓宽，我们承诺到时将在原址建一座钢管塔，如果两年后不拓宽，王顺忠住宅北面两间门面房租金由梅渚政府承担。”。该协议成就的条件是两年后梅凌路不拓宽。但时至今日，梅凌路都没有拓宽。因此《承诺书》中所附条件已经成就。关于焦点4.案涉房屋的评估费用如何计算。在(2019)皖1821民初1497号案件的审理中，郎溪县人民法院技术室通知王顺忠向指定账户（账号：为26×××31，开户行：徽商银行股份有限公司朗溪支行，收款方户名：郎溪县人民法院执行局）缴纳鉴定评估费的金额为9000元，缴纳该费的时间为2019年8月9日之前；王顺忠于2019年8月7日通过中国农业银行向法院指定的账户转账汇款9000元。鉴定机构虽未向王顺忠出具鉴定评估费票据，但依据郎溪县法院技术室于2019年8月2日向王顺忠发出的通知和王顺忠的银行转账汇款单，可认定王顺忠已缴纳评估费9000元的事实。但因该资产评估的对象是对王顺忠名下的房地权郎梅字第6974号、沈春凤名下房地权郎梅字第6××3号的房屋门面房2014年至2018年房屋租赁费的市场价值进行评估，因此本案案涉房屋的评估费根据评估对象按比例计算应该是4546元。被告的“沈春凤两间门面的租金为48600元，王顺忠住宅租金为47600元，鉴定费用应当按照比例进行计算”的辩解主张合理，本院予以采纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告于2011年12月16日向原告出具《承诺书》并将该《承诺书》交给原告持执，《承诺书》明确载明了如梅凌路两年内不拓宽，王顺忠住宅北面两间门面房租金由梅渚政府承担。该《承诺书》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律、法规之禁止性规定,应依法认定合法有效,当事人应按照协议约定全面履行义务,否则即应承担相应的法律后果。直至今日，梅凌路没有拓宽，被告在《承诺书》中约定的条件已经成就，被告负有支付原告住宅北面两间门面房租金的义务。案涉房屋经评估，2014年至2018年房屋租赁费的市场价值为48600元，为案涉房屋评估产生评估费为4546元。因此，原告要求被告给付2014年至2018年房屋租金48600元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。要求被告承担鉴定评估费9000元的诉讼请求，本院依法予以部分支持，即支持4546元。因房屋租赁费的市场价值会随着市场行情不断发生变化，因此原告要求按照2014年至2018年房屋租赁费的市场价值48600元，即每年9720元标准，支付2019年以后的租赁费的诉讼请求，明显依据不足，故本院对此项诉讼请求不予支持。因被告未举证证明原告在2014年、2015年、2016年将案涉房屋租赁给他人已收取了租金且《承诺书》中仅约定：“如梅凌路两年内不拓宽，王顺忠住宅北面两间门面房租金由梅渚政府承担”的内容，故对被告的“所栽的两根电线杆对门面经营影响微乎其微、原告故意将两间门面闲置不对外出租属有意扩大损失范围，原告要求给予租金损失理由不能成立”的辩解主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郎溪县梅渚镇人民政府于本判决生效之日起十日内一次性付给原告沈春凤、王顺忠2014年至2018年房屋租金48600元。二、被告郎溪县梅渚镇人民政府于本判决生效之日起十日内一次性付给原告沈春凤、王顺忠房屋评估费4546元。三、驳回原告沈春凤、王顺忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，减半收取620元，原告沈春凤、王顺忠负担56元，被告郎溪县梅渚镇人民政府负担564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  张德琴二〇二〇年六月一日书记员  周 娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。