河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4595号 上诉人（原审被告）：张荫凯，男，1945年11月25日出生，汉族，户籍地石家庄市桥东区。 上诉人（原审被告）：张志蕊，女，1979年5月8日出生，汉族，户籍地石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：边海山，男，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：赵福臣，男，住石家庄市长安区。 上诉人（原审被告）：康秀香，女，1944年9月2日出生，汉族，住长安区。 委托诉讼代理人：李彦军（康秀香的女婿），男，1978年10月22日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：刘红波，男，1968年9月12日出生，汉族，住长安区。 委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。 上诉人康秀香、张荫凯、张志蕊因与被上诉人刘红波房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张志蕊及其委托诉讼代理人边海山、赵福臣、上诉人康秀香的委托诉讼代理人李彦军、被上诉人刘红波及其委托诉讼代理人薛少培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康秀香、张荫凯、张志蕊上诉请求：1.撤销原判，发还重审或改判、驳回被上诉人原审诉求。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、认定事实错误。1.本案被上诉人主张上诉人履行购房协议义务，该协议签订于2013年5月28日，后又于2014年12月31日签订了房屋买卖合同，合同目的是买卖村证房（回迁房），该房屋位于石家庄市长安区1-6-602室80平米面积的房屋，该房屋上诉人廉价取得是基于其村委会收回上诉人宅基地基础上置换而得，被上诉人提交的证据不能证明其给付该非法买卖房屋全款。2.本案房屋买卖协议签订于2014年当时是村证房的价格进行交易并非按照市场交易价格【国家房地产市场统计价、缴纳房产等有关税赋】合法交易，现被上诉人以准商品房协议行为的合法性，诉上诉人履行村证房违法买卖协议和违约责任没有法律依据，上诉人认为协议买卖村证房行为不符合土地法62条、河北省宅基地管理办法之规定，因为被上诉人（购房人）不是本集体组织成员，其行为侵犯了集体利益违反了国家宅基地管理政策，依据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，该通知第二条第二项之规定“城市居民严禁购买农民村证房、购买的村证房不得发放土地使用证和房产证”，依据该条款规定无论其村证房交易到何种程度，本案被上诉人都不具备持有本案房屋土地使用证和房产证的基本条件，由此被上诉人诉求履行村证房买卖协议没有法律依据。二、判决书依据合同法第八条、第五十一条、第一百四十一条规定支持被上诉人诉求属于适用法律错误。1.判决依据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”本案协议属于涉及不是本集体组织成员购买宅基地置换房，依据合同法52条，土地法62条、河北省宅基地管理办法第六条“禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地”，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，该通知第二条第二项关于“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，依据合同法52条之规定，该协议违反了国家强制性规定、侵犯了集体利益、该协议行为无任何法律效力至于协议对双方的约束力没有法律依据，由此判决不应当适用该条款规定。2.判决依据合同法51条“第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”该解释指“处分他人财产”的合同，处分的对象是他人享有所有权的财产，即他人之物。本案争议焦点是上诉人与被上诉人签订协议行为是否违反了国家强制性规定存在是否具有法律效力的关系，协议的本身侵犯的是国家强制性规定，不存在“无处分权人订立的合同”处分他人财产纠纷关系，由此判决适用合同法51条没有法律依据，与本案也不是一个法律关系，据此判决适用法律属于混淆和滥用。3.判决适用合同法114条关于“违约金”规定，本案上诉人与被上诉人签订的协议严重违反了国务院关于严禁城市居民购买村证房通知规定、违反了土地管理法、河北省农村宅基地管理办法之规定，据此协议的签订不能与上述国家强制性规定相抗衡，依据合同法规定该协议行为自签订之日起即无任何法律效力，对双方均没有约束力。由此上诉人认为本判决属于适用法律不当。三、判决认定协议买卖村证房合法，判令上诉人将房屋过户至被上诉人名下即无法律依据又违背诚实信用、公平公正基本原则。1.上述协议的履行违反了国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，该通知第二条第二项：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，本案被上诉人不是本集体组织成员而是石家庄市市民显然违反了该法律条款规定。第四条宅基地属于集体所有，农村居民只有使用权，宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让，依据合同法52条之规定该买卖村证房行为违反法律、行政法规的强制性规定应当认定无效之规定，依据合同法56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”由此该协议交易村证房行为属于非法交易不受法律保护。2.被上诉人是城市居民，依据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，该通知第二条第二项：农民的住宅不得向城市居民出售《有关部门不得为违法楚造和购买的住宅发放土地“使用证和房产证”》由此本案协议签订行为的违法性，是不能和不具备依法办理土地使用证和房产证的基本条件的。3.村证房协议违法交易行为将直接影响妨害正常的房地产交易市场管理，违反了房地产管理法第38条第六项“未依法登记领取权属证书的不得转让之规定”村证房属于村民福利房不需要缴纳土地出让金等房产税赋的，被上诉人未依法补交土地出让金等房产交易税赋，又不是本集体组织成员，其不具备享受由村集体统一办理代缴（村委会出款或国家给予村民优惠政策）办理市证条件，由此可见即使被上诉人能够承担未履行应当缴纳土地出让金等房产税赋费用条件，但是该缴纳行为于法无据不符合法律规定，本案由于被上诉人未能依法缴纳上述费款，而是由上诉人享受村民待遇而领取房产证的，再说被上诉人购买的是村证房不是合法交易商品房买卖行为，被上诉人以廉价价格非法取得村证房行为判决却要上诉人以商品房价格过户给被上诉人，致使被上诉人获得不当利益，上诉人认为判决显然违背了民法关于诚实信用、公平、公正基本原则。依据《立法法》关于“法律、行政法规不溯及既往基本原则”判决不能将无效的非法交易行为认定为有效，该对本集体组织成员享受的待遇由不是本村集体组织成员（被上诉人）享受的判决，上诉人认为判决明显是在和国家强制性法律规定相抵触。由于交易习性的变化本案市证房交易权益只能由上诉人决定，按当时市场交易价格进行合法交易，由此上诉人所取得的市证房与被上诉人非法购买村证房协议的签订不是一个法律关系，另据被上诉人至今没有向村委会缴纳由村委代缴或享受优惠村民政策缴纳的土地出让金和房产税赋。法律强制性规定被上诉人不是本集体组织成员该购买村证房的违法性是不能享受由村委会办理房产证所缴纳税赋待遇的。据此上诉人认为协议仍然处于无效状况，据此上述理据上诉人认为判决认定协议有效并支持被上诉人的诉求行为是没有法律依据的。综上，一审判决存在认定事实适用法律错误，对本案协议买卖村证房行为违反国家强制性规定，在被上诉人不能或未全额缴纳土地出让金及购房税赋费用的情况下，认定协议效力，竟然依据市场交易规则“低于市场价”支持了被上诉人的诉求，判决显然有失公平、公正、诚实诚信民法基本原则、违反了合同法52条、56条合同无效法律规定。据此望贵院判我上诉诉求。 刘红波答辩称，1、一审法院认定事实正确，适用法律正确，程序合法，请二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。2、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同真实合法有效，并且已经实际履行，我方已经支付了康秀香、张荫凯32万元全部房款，二者也将涉案房产交付我方使用，我方装修使用至今将近六年，从一审庭审可知，上诉人逼迫被上诉人已经上涨房价，否则，不予交接房产，被上诉人被逼无奈，按照上诉人的要求多支付房款，并交接的房产。在2018年底办理房产证时，三上诉人恶意串通，将房产登记在张志蕊名下，损害了被上诉人的合法权益，并且从房管局调取的房产信息可知，该房产为市证房，属于正规的商品房，有房管局备案的房产证，是可以上市交易的，但因为历史原因，土地是划拨性质，根据2019年5月21日《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》第一条第一款和第二条第一款的规定，该房产土地出让金可以按百分之一缴纳，并办理过户手续。另，一上诉人张荫凯未到庭是否按撤诉处理，张志蕊的两位代理人边海山、赵福臣按身份证号已经过了60岁，故对其代理人的身份有异议，因为张志蕊在一审时称没有工作，一审庭审笔录中有记录。 刘红波向一审法院起诉请求：一、请求贵院依法判决三被告配合将石家庄市长安区丰收路188号奥北公元小区A区4栋1单元602号不动产过户至原告名下;二、请求贵院判决二被告康秀香、张荫凯支付原告违约金暂定96000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月28日甲方张志广、乙方刘红波、见证人齐某1签订《协议书》一份，协议约定甲方在××改造房××套，由乙方购买……此次改造房若属于村证，房价每平米3000元，若属于市证，房价每平米4100元，此改造房的总房款按照房产证实际面积计算现一次性付款24万元整多退少补，更名合同签订后为市证，双方一次性结清，现按村证一次性付清全款240000元……甲方保证在××改造房，保证乙方向甲方购得小型房一套，面积80平方左右……。2011年1月28日张志广出具收到条一份：今收到刘红波房款240000元（贰拾肆万元整）。2013年5月28日甲方康秀香、乙方刘红波、见证人齐某2、齐某1签订《购房协议书》，约定甲方在××改造房，由乙方购买位于购买房屋后，乙方对该套改造房享有所有权、使用权、处分权和收益权……价格方面本套房总房款三十万元，首付二十八万元，剩余房款二万元交房后付清……甲方应保证××改造房，保证乙方能够向甲方购得小型房一套，面积85平米，若超出85平米每平方米按3500元计算……。2013年5月28日康秀香出具收据一张：今收到刘红波购房款280000元贰拾捌万元整，见证人李某、齐某1。2014年12月31日甲方康秀香、张荫凯，乙方刘红波，中间人齐某2签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方将其名下城中村回迁房出售给乙方，房屋坐落于石家庄市长安区，房屋面积80平米，建筑面积以房管部门实际测量为准……甲方保证该套房屋无产权、债务纠纷……该套房屋地上地下出售总价格为320000元人民币，以上总价格包括除办理房产证由乙方交纳的费用的所有费用……在签订合同并支付购房款以后，甲方将房屋交付给乙方……本合同签订后，任何一方违约需向另一方支付违约金，违约金为违约时房屋市价的百分之三十……本合同签订后甲方再将房屋出售、赠与、抵押给任何第三方的，除按上款约定向乙方支付违约金外，仍需按约定履行本合同……。2014年12月31日被告康秀香、张荫凯出具收据一张：今收到刘红波买奥北公元3区4号楼1单元602房屋1套房款叁拾贰万元整。2019年3月13日被告康秀香、张荫凯将案涉房屋办理产权登记并将房屋登记在被告张志蕊名下。原告提交电卡、水卡、水费、电费、暖气费收据，证明被告交付房屋后一直占有房屋居住至今。 被告对原告提交的收据有异议，认为无相应转账记录证实，不认可收到购房款。原告提交尾号为5127的中国农业银行活期存折明细清单，清单显示2011年10月28日转取33442.74元，2013年5月29日现取20000元，2014年12月30日现取18000元；尾号为9543的中国农业银行已销户定期存单转存明细，显示2011年1月28日原本金104384.46元，转存利息63.67元；尾号为9167的中国农业银行已销户定期存单转存明细，显示2011年1月28日原本金101989.80元，转存利息119.33元。证人齐某2出庭作证称，原告刘红波通过其购买房屋，双方签订协议，第一次款项为24万元，张志广收的钱，走的转账；第二笔款项，张志广去世，找到康秀香，康秀香与原告签订协议，第二次款项为8万元，收款人为康秀香，8万元分两次支付，都是4万元，一共32万元。 一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告与被告康秀香、张荫凯在签订购房协议的时候村集体土地使用权不得转让给村集体以外的人，在案涉房屋办理产权证书的时候被告康秀香、张荫凯取得房屋所有权及土地使用权，原被告签订的房屋买卖合同应当有效，双方应当按照约定履行合同。收条是一种收付款凭证，一般为收到相关款项后所出具，康秀香、张荫凯为原告出具32万元的收条并向原告交付了房屋，根据2013年5月28日签订的《购房协议书》约定“首付二十八万元，剩余房款二万元交房后付清”，如果被告康秀香、张荫凯在未收到原告购房款的情况下向原告交付房屋，不符合常理，另结合齐某2证人证言、刘红波银行流水以及本院对被告康秀香、张荫凯收到原告购房款320000元的事实予以认定。被告康秀香、张荫凯将案涉房产出卖并交付给原告后，又恶意将房产登记在被告张志蕊名下，其行为损害了第三人即本案原告利益，被告张志蕊应当配合原告办理房屋过户手续。因合同签订后被告取得房屋所有权及土地使用权，故原告要求被告协助办理房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。本案被告康秀香、张荫凯应配合原告将案涉房产过户到原告名下，其将案涉房产转移登记到张志蕊名下的行为，构成违约，应当支付违约金，违约金原告主张按照原购房320000元的30%计算为96000元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十四条之规定，判决为：一、被告康秀香、张荫凯、张志蕊配合将石家庄市长安区丰收路188号奥北公元小区Ａ区4栋1单元602号不动产过户至原告刘红波名下；二、被告康秀香、张荫凯支付原告刘红波违约金96000元。案件受理费2200元，保全费4920元，由被告康秀香、张荫凯、张志蕊负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。并被上诉人刘红波与上诉人康秀香、张荫凯在签订购房协议的时候村集体土地使用权不得转让给村集体以外的人，在案涉房屋办理产权证书的时候康秀香、张荫凯取得房屋所有权及土地使用权，刘红波与康秀香、张荫凯签订的房屋买卖合同应当有效，双方应当按照约定履行合同。上诉人康秀香、张荫凯将案涉房产出卖并交付给被上诉人后，又恶意将房产登记在张志蕊名下，其行为损害了本案被上诉人利益，张志蕊应当配合被上诉人办理房屋过户手续。上诉人称涉案房产是划拨/存量房，不能用于交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据上述规定，法律未禁止划拨土地房地产的转让，因此上诉人主张涉案房产不能交易理据不足，本院不予支持。 综上所述，康秀香、张荫凯、张志蕊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元，由上诉人康秀香、张荫凯、张志蕊负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年六月二十四日 书记员  王西西 ——