湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初530号原告（反诉被告）：李北明，男，1966年8月1日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人（特别授权）：魏绍辉，湖南征雁律师事务所律师。被告（反诉原告）：永州博成生态发展有限公司，住所地：湖南省祁阳县七里桥镇长寿亭村长寿路。法定代表人：郑绿云，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李国清，湖南博大律师事务所律师。原告李北明与被告永州博成生态发展有限公司（以下简称博成公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理。同年4月3日，被告博成公司提起反诉，本院于当日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李北明及其委托诉讼代理人魏绍辉，被告博成公司的委托诉讼代理人李国清到庭参加诉讼。2020年5月26日，原、被告向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告李北明向本院提出诉讼请求：1、判决被告博成公司继续履行合同；2、判决被告构成违约，双倍返还4万元保证金；3、判决被告赔偿因违约造成的经济损失12万元。事实和理由：2019年12月28日，原、被告自愿签订《永州博成生态发展有限公司东部商贸城七里桥批发大市场租赁合同》，约定被告向原告出租七里桥批发大市场1栋1层7号商铺，租金1.68万元/月，原告向被告交纳保证金4万元。当日，原告向被告交纳首月租金1.68万元和保证金4万元，被告出具了收据。2020年1月12日，原告按照约定拉货物到商铺经营。同年2月以来，被告强迫商铺租户签订《开工活动协议》，并威胁商铺租户如不签订该协议，即视为租户自动退出。因《开工活动协议》对商铺租户附加许多不平等条款，原告与一些商铺租户拒绝签订，与被告多次协商，被告知不签协议就退出批发大市场。同年2月26日，原告拉货到7号商铺时遭到被告阻拦，同时被告知原、被告签订的租赁合同已解除，7号商铺拟租给他人。故被告单方解除租赁合同的行为，构成违约，应双倍返还原告所交保证金，并应赔偿原告的经济损失。被告博成公司辩称，原、被告已达成解除合同的合意，本案中原告李北明违约在先，被告不存在违约行为，另原告要求被告赔偿损失依据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告博成公司向本院提出反诉请求：判令原告李北明退还运营补贴款20万元。诉讼过程中，被告增加反诉请求：1、解除原、被告于2019年12月28日签订的2份《永州博成生态发展有限公司东部商贸城七里桥批发大市场租赁合同》；2、判令被告依照上述租赁合同收取的保证金6万元不予返还。事实与理由：原告李北明为经营果蔬批发销售，承租了被告博成公司位于祁阳东部商贸城七里桥批发大市场1栋1层7号和20号商铺。被告为鼓励各承租商家满仓经营，经双方协商一致制定了给予运营补贴款的政策，即在2019年1月12日前各承租商家满场到货经营，并保持档口存货量不低于3-5吨的，由被告对每个蔬菜档口补贴15万元、每个水果档口补贴5万元。因原告承租了蔬菜和水果档口各一个，被告于2020年1月9日通过市场管委会曾爱民银行账户向原告预付运营补贴款20万元。原告出具了收条，并承诺在2020年1月12日前满仓到货，以后经营期内档口存货量不低于3-5吨，还承诺如违反约定，则全额退还运营补贴款。但在后期经营过程中，原告并未按前述承诺履行，虽经被告提出整改要求仍置若罔闻。同年2月19日、21日，原告在复工会议上明确提出自愿退出市场，不再经营。同月26日，原告出耳反尔，仍然装了一车非其原本经营的白菜进入市场。事后经被告制止并报警，原告方才离开市场。综上，原告已向被告明确了解除双方租赁合同，事后又反悔，其行为违背诚信原则，为维护市场正常的经营秩序和各商家的权益，请求法院如诉判处。原告李北明针对被告博成公司的反诉辩称，1、被告反诉请求包括水果档口的补贴款和保证金，超出了原告本诉的范围，此举违反程序；2、原告实际收取被告的蔬菜档口补贴款只有14万元，水果档口的补贴款5万元与本案没有关联；3、原告没有违约行为，原、被告签订的租赁合同应继续履行，事实上是被告单方违约，应双倍返还原告所预交的保证金。本院经审理认定事实如下：2019年12月28日，原告李北明与被告博成公司签订了《永州博成生态发展有限公司东部商贸城七里桥批发大市场租赁合同》2份，其中约定：1、原告承租被告位于湖南省祁阳县七里桥东部商贸城七里桥批发大市场1栋1层7号和1栋2层20号商铺，分别用于经营蔬菜和水果批发；2、订立合同当日，原告先行支付场地租赁保证金6万元（含7号商铺4万元、20号商铺2万元），并预交一个月租金24450元（含7号商铺16800元、20号商铺7650元）；3、原告保证每天存货量不低于3-5吨，未经营3个月以上的或者存货量不足标准的，补贴款应全额退回。当日，原告向被告交纳了保证金6万元及租金24450元，被告出具了收条。2020年1月8日，被告通过市场管委会曾爱民的银行账户向原告支付运营补贴款20万元。该款扣除广告费1万元后，原告于同月10日实际领取19万元，原告李北明等4人共同出具了收条，并承诺2020年1月12日前满场到货，以后经营期内档口的存货量不低于3-5吨，如违反则全额退还前期的运营补贴款。同年1月23日，因过年市场休工，原告承租的蔬菜档口仅存留南瓜60余袋。同年2月17日，原告等各商家就市场年后复工事宜经协商对各自档口经营的品种进行公平捡勾分配，并约定保证档口品种齐全，如有违反罚款2万元。同月19日至同月21日，被告博成公司与七里桥批发大市场其他商家签订了《永州博成生态发展有限公司与入驻商家的开工活动协议》，但原告李北明等商家以该协议包含许多不平等条款为由不愿签订。经原、被告协商未果后，被告博成公司于同月21日向原告李北明等未签订协议的商家，发出退出七里桥批发大市场并退还已收营运补贴款的通知，同时原告李北明之前所经营的蔬菜和水果批发品种亦被其他商家进行分配。同月26日，原告李北明装一车蔬菜欲进入市场经营，因其他商家不允许遂当场发生争论，后经被告报警处置，原告见状便离开市场。此后，原告李北明未在七里桥东部商贸城七里桥批发大市场1栋1层7号和1栋2层20号商铺经营蔬菜和水果批发，其年前存放在档口的南瓜因腐烂，被被告派员处置。上述事实，有原、被告的陈述、《永州博成生态发展有限公司东部商贸城七里桥批发大市场租赁合同》2份、被告出具的收据及原告李北明出具的收条、银行业务凭证及汇款明细、原告等商家签订的协议及果蔬清单、退出档口及退还营运补贴款通知、七里桥镇人民政府整改通知和证人吴某的证言及照片等证据证明，证据均经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争执的焦点有以下几个方面：第一，原、被告签订的《永州博成生态发展有限公司东部商贸城七里桥批发大市场租赁合同》2份，是应继续履行还是应予以解除？上述租赁合同均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人应具有法律约束力。本案中原告李北明与被告博成公司就年后开工未能达成协议，又于2020年2月26日装一车蔬菜进入市场被其他商家制止后，便再未进入市场经营，同时原告之前所经营的蔬菜和水果批发品种已被其他商家分配，导致订立合同时的目的不能实现，故原告要求继续履行合同，已无现实可行性，应不予支持，被告要求解除合同，符合法律规定，应予以支持；第二，本案原告在订立合同时所交保证金的法律性质。对于原告所交保证金6万元，原告主张保证金应双倍返还，被告主张不予返还。上述租赁合同中关于保证金的条款明确约定“保证金在合同到期后，原告不欠房租和水、电费，被告应全额退回”，显然原告所交保证金并不符合定金的法律要件。鉴于合同解除，考虑到原告租赁时间较短亦在合同约定的免租期内及被告单方处置原告存放在档口的货物等情节，本院责令被告予以全部返还租金及保证金84450元，故对于原告要求双倍返还保证金及被告要求保证金不予返还的主张，因缺乏法律依据，本院均不予支持；第三，关于运营补贴款的金额返还。被告主张运营补贴款为20万元（含广告费1万元），但对广告费1万元并未提供充分的证据证明已得到原告认可，故应以原告实际领取的19万元为准。同时原告未经营3个月以上，按照租赁合同的约定其所领取的运营补贴款19万元应予以退还给被告；第四，被告反诉请求超出本诉的范围，是否违反法律程序？本案中原告仅就蔬菜档口租赁合同提起本诉，被告就蔬菜和水果档口两份租赁合同提起反诉。因反诉是一种与本诉具有牵连关系的独立之诉，其目的在于抵销或者吞并本诉的诉讼请求，故被告就同一法律关系提起反诉并无不当，对原告主张被告反诉违反法律程序的抗辩意见，本院不予支持。另原告主张被告赔偿因违约造成的损失12万元、被告抗辩原告违反档口存货量低于3-5吨的义务并在复工会议上明确表示退出市场经营等，因双方均未提供充分的证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李北明与被告永州博成生态发展有限公司于2019年12月28日签订的2份《永州博成生态发展有限公司东部商贸城七里桥批发大市场租赁合同》；二、被告永州博成生态发展有限公司返还原告李北明租金及保证金84450元；三、原告李北明返还被告永州博成生态发展有限公司运营补贴款19万元；四、驳回原告李北明和被告永州博成生态发展有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项相品除后，限原告李北明于本判决发生法律效力后三日内返还被告永州博成生态发展有限公司现金105550元（款可付至祁阳县人民法院收费处标的款账户，账号82×××86，开户行湖南祁阳农村商业银行股份有限公司，行号31××15）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4300元，反诉受理费4300元，合计8600元，减半收取计4300元，由原告李北明负担3000元、被告永州博成生态发展有限公司负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  柏抗越二〇二〇年六月二十四日书记员  胡 荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。