山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初2123号原告：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100306805231B。法定代表人：何晖，负责人。委托诉讼代理人：王法震，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜保卫，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370105760036268T。法定代表人：伊吉峰。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所地北京市，统一社会信用代码91110101633682443Y。法定代表人：严世红，执行董事兼总经理。两被告委托诉讼代理人：马忠阳，上海锦天城（济南）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：赵延凯，上海锦天城（济南）律师事务所律师。原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序（独任制），由审判员刘科公开开庭进行了独任审理。原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司的委托诉讼代理人王法震、杜保卫，被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人马忠阳、赵延凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告一双方之间2018年10月份签订的《房屋租赁合同》已解除；2、请求判令被告向原告返还济南市一层21-2及21-4部分房屋，并将房屋恢复原状；3.请求判令被告向原告支付拖欠房屋租金及装修期间租金，合计：997474.75元；4、请求判令被告向原告支付自2019年12月27日至实际返还涉案房屋之日止，按照4095元/日的标准支付房屋占用费；5、请求判令被告向原告支付自2019年12月27日至实际返还涉案房屋之日止，按照8190元/日的标准支付违约金；6、请求判令被告二承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实与理由：2018年10月份，原告与被告一就位于济南市泺源大街21号一层21-2及21-4部分房屋签署了《房屋租赁合同》，合同约定：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司为合同的甲方，即出租方，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司为合同的乙方，即承租方，第一条原告出租给被告一的房屋坐落在济南市一层21-2及21-4部分房屋，该房屋建设面积为630平方米。第六条原告于2018年9月8日将该房屋交付给被告一。第八条该房屋租赁期限自2018年9月8日起至2024年12与7日止。第十条装修期为2018年9月8日至2018年12月7日止，被告一在本合同履行期间，如出现违约行为（包括但不限于拖欠租金、保证金、水电费用等相关费用）的，原告有权取消上述装修期并要求被告一支付上述装修期间的房屋租金。第十二条该房屋每日每平方米租金为6.5元。年租金总计1494675元（大写：壹佰肆拾玖万肆仟陆佰柒拾伍元整）。该房屋租金前3个计租年度不变。自第4个计租年度开始租金标准递增，以每3个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上增加3%，以此类推。详细租金参考本合同附件三之约定。第十三条房屋租金按季度支付。本着该房屋先付后用的原则，被告一应在每个租赁季度前5日内向原告支付该季度租金。六十一条被告一在此明确同意及声明：原告有权在下列事件发生的任何时间，解除本合同，提前收回该房屋及原告提供之设备，且被告一应向原告承担如下违约责任：被告一已经支付的保证金不予返还，且被告一赔偿原告的所有损失。该等事件为（1）若被告一拖欠租金、物业管理费、保证金、公用事业能源使用费等各类承租人应付费用超过十五天。第六十六条租赁期届满或因本合同提前终止，如被告一逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向原告支付相当于原日租金2倍的违约金。依据《房屋租赁合同》之约定，2019年3月8日至2019年6月7日的租金376740元，被告一应于2019年3月3日至2019年3月8日期间支付376740元，而被告一却于2019年4月10日支付249112元；2019年6月8至2019年9月7日的租金376740元，被告一应于2019年6月3日至2019年6月8日期间支付376740元，被告一却于2019年5月31日支付124556元；2019年9月8至2019年12月7日的租金373668.75元，被告一应于2019年9月3日至2019年9月8日期间支付373668.75元，被告一却于2019年9月15日支付124556元。截至《关于清偿拖欠租金等事宜通知函》送达之日，尚有997474.75元未支付。被告一存在拖欠租金的违约情形。依据合同约定，原告已于2019年12月7日向被告一送达《关于清偿拖欠租金等事宜通知函》，被告一并未清偿拖欠的全部租金及相关费用。基于被告一违约事实，原告于2019年12月26日向被告一送达了《解除通知函》，原告与被告双方于2018年10月签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月26日解除。依据原告与被告双方之间的《房屋租赁合同》之第十条约定，原告有权取消上述装修期并要求被告一支付上述装修期间的房屋租金的承诺，并原告有权解除租赁合同；有权要求被告一按照《房屋租赁合同》之第六十六条向原告支付相当于原租金2倍的作为违约金。依据《公司法》第十四条规定，被告二应当承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院确认原告与被告双方之间的2018年10月签订的《房屋租赁合同》已解除，并依法支持原告的其他诉讼请求。被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司辩称，一、两被告同意自2019年12月27日开始解除《房屋租赁合同》，但原告主张的合同解除前的房屋租赁价格高出市场合理租金水平近一倍，原告主张合同解除前的租金数额应当依法予以降低。被告欠付租金是由于经济形势整体下滑，涉案房屋同位置、同地段房屋租赁市场价格降幅明显，现租金降到每平米日租金3元左右的水平，原租赁合同约定的6元/m/日租金标准已经导致企业负担沉重、经营举步维艰，根据《最高法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的当事人可以请求人民法院根据公平原则变更或者解除合同。因此，两被告请求应该根据同地段类似性质房屋租金正常价格水平即3元/m/日的标准适当降低租金。二、原告在租赁合同履行过程中，对涉案出租房屋多次断水、断电，实施暴力催讨，强行驱赶被告限期搬离房屋，导致被告无法正常营业，被告为此多次向派出所报案但无济于事，原告的不当行为给被告的商誉造成严重负面影响，原告在合同履行过程中严重违约，再行主张房屋装修期内已经约定免除的三个月房屋租金，没有事实及法律依据。三、由于原告经营的全季酒店济南泺源大街店被济南市历下区政府征用为新冠肺炎疑似病例、密切接触者集中隔离观察点，涉案房屋紧邻被征用酒店，涉案房屋周边被封闭，禁止营业和通行，疫情期间房屋既不能使用，也无法搬离，突发疫情属于不能预见、不能避免的不可抗力因素，原告主张疫情期间按照租金标准支付房屋占用费及租金二倍标准支付违约金没有法律依据。首先，自2019年12月27日至2020年1月24日新冠肺炎爆发前的期间内，原告经常故意停电，租赁房屋照明、空调系统不能使用，正常的商业活动无法开展、经营损失巨大，原告主张此期间的房屋占用费没有法律依据。其次，2020年1月24日后由于新冠肺炎疫情爆发，政府命令禁止开门营业。更为特殊情况的是，原告经营的全季酒店泺源大街店被济南市历下区政府征用为新冠肺炎疑似病例、密切接触者集中隔离观察点，本案涉案租赁房屋位于集中隔离观测点的一楼，严禁无关人员随意出入，涉案房屋根本无法使用。再次，被告已经在2020年3月5日前清空房屋并通知原告收房，但由于原告的全季酒店因疫情被征用，在原告员工中产生恐慌，原告人员离职无法联系，虽经被告多次催促，但原告一直无人接收涉案房屋。鉴于全国人大常委会法工委已经明确，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。而《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因此，原告主张疫情期间的房屋占用费及违约金没有法律依据。四、在签订房屋租赁合同之初，被告向原告缴纳房屋租赁押金20万元，鉴于原告要求解除租赁合同，被告要求原告返还全部租赁押金或将押金在租赁费中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：甲方汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司（出租方）与乙方北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在济南市一层21-2及21-4部分房屋，该房屋建筑面积630平方米；乙方向甲方承租该房屋用于商业经营；甲乙双方约定，甲方于2018年9月8日前将该房屋交付给乙方；该房屋租赁期限自2018年9月8日起至2024年9月7日止；乙方承租该房屋，甲方提供装修期，装修期自2018年9月8日至2018年12月7日止，如出现违约行为（包括但不限于拖欠甲方租金、保证金、水电费用等相关费用）的，甲方有权取消上述装修期并要求乙方支付上述装修期间的房屋租金；该房屋每日每平方米租金为6.5元人民币，年租金总计1494675元，该房屋租金前3个计租年度不变……租金按季度支付，乙方应于本合同签订之日支付前三个月房屋租金，以后每个租赁季度前5日内向甲方支付该季度租金；本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20万元，本合同有效期内，若乙方未支付款项，甲方可以按实际数额从保证金中扣除抵偿并应书面通知乙方，甲方合理扣除抵偿的情况下，乙方应于收到扣除抵偿款项的通知之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日，则乙方需按应补足保证金数额的千分之三支付违约金；若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金、公用事业能源使用费等各类承租人应付费用超过十五天，甲方有权解除本合同，提前收回该房屋及甲方提供之设备，且乙方应向甲方承担如下违约责任：乙方已经支付的保证金不予返还，且乙方赔偿甲方所有的损失；租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金。上述合同签订后，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司陆续向汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司支付了房屋押金及房屋租金，经法庭调查，双方确认截至庭审之日，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司向汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司支付房屋押金及房租共计1176448元。汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司称因北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司拖欠房租，2019年12月7日，汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司向北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司发出《关于支付租金的催告函》，其中记载“敦请贵方在收到本函件后五日内向我方支付欠付租金623806元，如贵方仍拒绝履行上述义务，我方将按照合同约定停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至贵方付清拖欠费用。”北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司负责人伊吉峰签收该函。因北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司迟迟未缴纳房屋租金，2019年12月27日，汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司以邮寄的方式，向北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，要求解除房屋租赁合同，并要求北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司在收到本通知书之日起十五日内搬离房屋，恢复房屋原状，办理房屋交接手续，支付欠付房租997474.75元，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司签收该函，并回函称同意解除房屋租赁合同。法庭调查中，最终汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司与北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司一致认可双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除。庭审中，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司称自己在经营期间原告多次将涉案房屋停水停电，致使自己无法正常经营，原告存在违约行为，并提交相应的微信聊天记录证明自己的主张。同时北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司主张涉案房屋与新型冠状病毒肺炎济南疫情隔离点泺源大街全季酒店相邻，因疫情原因无法正常经营，故原告主张疫情期间的租金及违约金不应支持。本院法庭调查中，原被告对涉案房屋现处于谁的控制下争执不一，因原被告均未举证涉案房屋的是否进行交接，故法庭责令原被告于2020年5月9日下午双方至现场办理交接手续，并告知逾期未办理交接，自今日后双方过错均等。2020年6月2日，本院再次组织开庭，但原被告均称5月9日双方未办理完毕涉案房屋交接手续。关于涉案房屋处于哪方实际控制的问题，原告向本院提交涉案房屋入口处视频监控录像一份，该录像显示，2020年5月9日，被告处工作人员尹吉峰随身掏出钥匙打开涉案房屋，原被告律师到达涉案房屋时，被告工作人员马明金、尹吉峰正在往车上搬运物品，据此，原告认为，涉案房屋一直处于北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司的实际控制中，直至2020年5月18日，被告向原告发送催收房屋通知函后，直至5月19日，原告才实际收回房屋，且房屋内破烂不堪，被告进行的内部装修未拆除及清运干净。对此，被告不予认可，其认为涉案房屋钥匙系马金明提前找原告工作人员鲍总要的，原告手中也有涉案房屋钥匙。另查明，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司系北京龙发建筑装饰工程有限公司分公司，且取得营业执照。本院认为，汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司与北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司迟延支付房屋租金已构成违约，其理应向原告支付欠付的租金。关于租金数额，双方一直认可涉案《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除，被告支付房屋押金及房租共计1176448元，本院予以确认。根据合同约定，被告迟延交付房屋租金违约在先，故原告主张的装修期房屋租金，被告应支付给原告，即2018年9月8日至2019年9月7日的房屋租金应为1494675元，2019年9月8日至合同解除之日12月27日，房屋租金应为6.5元×630平方米×110天=450450元，根据押金抵扣租金的原则，截止2019年12月27日，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司尚欠原告房屋租金768677元。涉案合同解除后，本院曾组织双方进行房屋交接工作，但未成功，根据视频监控录像，涉案房屋2020年5月9日系被被告处工作人员持有的钥匙打开，且搬运物品，说明涉案房屋处于被告实际控制中，被告虽不予认可，但未能提交相关证据证实自己的主张，直至2020年5月18日被告向原告发送催收房屋的通知函，原告于2020年5月19日收回房屋，涉案房屋交接工作完成。故，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司应支付原告2019年12月28日至2020年5月18日期间房屋占有使用费6.5元×630平方米×142天=581490元。原告主张被告应支付自2019年12月27日起至实际返还涉案房屋期间按房租标准计算的双倍违约金。本院认为，综合本案实际情况，涉案房屋原告方曾采取断水等不恰适当措施，原被告矛盾由来已久，涉案房屋迟迟未能交接成功，双方均存在一定的过失，加之2020年1月末2月初我国新型冠状病毒肺炎疫情的实际情况，原告主张的违约金计算标准过高，本院予以适当调整，北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司应支付原告违约金以581490元为基数，自2019年12月27日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。鉴于原告于2020年5月19日已经收回涉案房屋，且《房屋租赁合同》及附件对房屋出租时的现状记载不是十分明确，原被告双方因房屋交接等问题产生的矛盾比较尖锐，为避免产生新的冲突和问题，加之双方对房屋交接问题均存在过错，对原告要求恢复房屋原状的请求，本院不予支持。因北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司系北京龙发建筑装饰工程有限公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，故被告北京龙发建筑装饰工程有限公司应对其上述义务承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；二、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司2018年9月8日至2019年12月27日期间房屋租金768677元三、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司2019年12月28日至2020年5月18日期间房屋占有使用费581490元；四、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司房屋占有使用违约金（以581490元为基数，自2019年12月27日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；五、北京龙发建筑装饰工程有限公司对上述义务承担补充清偿责任；六、驳回原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司济南泺源大街分公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13774元、保全费500元，由被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘 科二〇二〇年六月二十四日法官助理  葛方俊书 记 员  姚目远