北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初33511号原告：中新华（北京）文化发展股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王庆榆，经理。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建美，北京市两高律师事务所律师。被告：中新华（北京）教育科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：吴焱，总经理。委托诉讼代理人：杨颖辉，男，1980年10月8日出生，汉族，中新华（北京）教育科技有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张广才，北京市金台律师事务所律师。第三人：王庆榆，男，1969年8月25日出生，汉族，中新华（北京）文化发展股份有限公司经理，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建美，北京市两高律师事务所律师。第三人：林嘉潇，男，1960年3月1日出生，汉族，中新华（北京）文化发展股份有限公司股东，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。原告中新华（北京）文化发展股份有限公司（以下简称文化发展公司）与被告中新华（北京）教育科技有限公司（以下简称教育科技公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文化发展公司的委托诉讼代理人朱建美、金平，被告教育科技公司的委托诉讼代理人张广才、杨颖辉，第三人王庆榆的委托诉讼代理人朱建美、金平，第三人林嘉潇的委托诉讼代理人金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文化发展公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还2017年9月13日至2019年7月21日期间房屋租金收益14453869．55元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月26日，王庆榆、林嘉潇与被告签订《合作营运管理合同》，约定：二人与被告合作运营北京市西城区北礼士路135号院的新华文化创意产业园，合作期限为10年，自正式投入运营当日开始计算期限，约定范围内的房屋租金超过6元的部分归原告所有。2017年12月28日，双方签订补充协议，约定被告作为出租方与入驻园区的承租方签订房屋租赁合同，租金中6元/天/平米的部分归被告所有，超出的部分归原告所有。在被告收到租金10日内转入原告账户。合同签订后，被告从未向原告返回租金，现要求被告返回运营收入。具体请求的金额、期限和对应的承租方与起诉书附表一致。被告教育科技公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告提起的诉讼不符合民事诉讼法规定的起诉条件。本案起诉非原告真实意思表示。根据原告的所有股东于2018年4月8日在美术馆三楼召开的股东会作出的决议显示：“自2018年4月8日起…公司使用公章的事宜，均需公司股东会表决同意后方可盖章，否则，任何文件及合同均不生效”，原告提起的本案诉讼（包括起诉书），并未经过全体股东签字确认，非原告真实意思表示，不具有合法性。上述股东会决议本身无论是实体上还是程序上均是原告股东真实的意思表示，合法有效，现在原告又称股东会决议侵犯股东权益，原告如此自相矛盾的表述，缺乏事实依据。原告如果认为股东会决议侵犯股东权益，其应当在法定期限内向人民法院提起诉讼，要求撤销该决议。原告称其法定代表人有权决定起诉，于法无据，按照公司法及相关法律规定其也是公司的职能部门，股东会是公司最高权力机关，其所作出的决议对整个公司具有约束力，公司法定代表人也不例外。本案原告并非合同签约当事人，也不具有诉讼主体资格。原告据以提起诉讼的依据是被告与第三人王庆榆、林嘉潇签订的《合作营运管理合同》（下称“本案合同”或者“运营合同”）及补充协议，并非本案合同及补充协议的签约当事人，本案合同及补充协议内容虽然有条款约定原告承接和履行的内容，但是第三人王庆榆、林嘉潇依然应当承担本案合同其他义务，原告无权提起诉讼。二、原告没有履行合同约定的在先义务，无权向被告主张租金。原告没有履行合同约定招商、宣传、物业管理等各项义务。依据本案合同第二条2项1)“新华文化创意产业园营运在上述约定范围之内，乙方对新华创意产业园进行招商和营运合作与物业管理，具体方式包括但不限于招商、广告宣传、房屋对外租赁、物业管理…”之约定，本案原告需要全面完成135号院园区的招商、宣传、物业管理等工作，原告至今没有履行任何义务，项目开发毫无进展。更谈不上市场进一步开发，何来收益？原告未按约定履行房屋的改、扩建、园区建设等工作。基于涉案园区项目开发建设至少需要5-6亿元人民币，资金需求极大的现实情况，被告才寻求与第三人王庆榆合作，希望借助王庆榆投入资金共同经营、分担成本、共享收益。因个人在商业操作上有诸多不便，所以才商定成立原告，并约定原告成立后，第三人王庆榆、林嘉潇的权利、义务由原告享有和承担。依据本案合同第五条第4款“新成立的运营平台负责上述范围内3、4、9、10、11、12号楼的房屋装修、改扩建及后期产业园的建设，满足本合同约定项目的正常运营要求。后期进行融资，资金成本不得超过银行同期基本利率。改造完毕后的产业园的面积约为五万六千平米，新成立的平台公司负责房屋的维修和维护…，满足本合同约定项目的正常营运需求”之约定，由原告履行对135号院园区房屋进行的装修、改造、改建等各项义务。这也是原告能够享有租金收益最直接的前提条件。但原告未按约定履行对135号院园区房屋进行的装修、改造、改建。反而是被告独自投入巨额资金承担整个园区全部楼房的装修、改造、扩建、招商、宣传、物业管理等一切工作。三、本案合同及补充协议已经于2018年1月28日解除。原告主张返还租金的依据是补充协议第二条，该补充协议的签订时间是2017年12月28日。但是第三人王庆榆于2018年1月28日发微信给被告总经理，明确表示终止合作，并要求退还保证金、撤回其委派工作人员并要求办理交接手续。双方的合作关系彼时已经结束，此处第三人林嘉潇也明确知晓且未反对，按照《合同法》的规定，2018年1月28日解除合同的通知到达被告时就已经生效，双方的合作关系即告解除。四、原告诉请租赁情况及金额与事实不符。原告提供的统计表表明，其要求分享的租金差价及金额与其诉请金额也存在巨大差异，何况这个要求根本不具备实现的条件，即只有在原告完全履行合同义务的前提下才能分享租金收益并优先偿还保证金。原告提供的所谓的“统计表”所列的中国教育银行、北京环保测试中心、国家反腐中心、陕西大企业只是意向，根本没有实际履行。易麟控股签约没有实际履行，不存在租金收入。幼儿园租金标准仅仅为5元，没有超过6元。原告提供不具有真实性的被告与案外人中文天下公司签订的合作协议的附件作为计算依据，根本没有事实根据。合作只是意向，根本没有实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据的真实性认可：1．《合作运营管理合同》、《补充协议》；2．教育科技公司与中文天下文化有限公司（以下件简称中文天下公司）签订的《新华书店总店135号院合作协议》及附件；3．文化发展公司工商登记信息；4．声明；5．王庆榆与蔡新选的微信聊天记录；6．（2018）京0102民初20719号民事调解书；7．（2018）京0102民初32227号案件传票及起诉书；8．关于推进运营合同合作的函；9．文化发展公司章程及营业执照；10．2018年4月8日文化发展公司股东会决议；11．关于公司对外经营的通知、2018年5月18日通知、严正警告；12．中标通知书、新华书店总店135号院改造改建合作框架协议、新华书店总店135号院改造改建合作框架协议之补充协议；13．教育科技公司与华夏百合（北京）文化传播有限公司（以下简称华夏百合公司）签订的《新华书店总院135号院改建合作协议》；14．房屋租赁合同及租金支付凭证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1．教育科技公司与中文天下文化有限公司签订的《承诺书》及其附件：该证据在中文天下公司与教育科技公司合同纠纷案件中曾作为证据出示，教育科技公司未对该证据予以反驳，本案中教育科技公司认可《承诺书》的真实性，对附件提出异议，但教育科技公司未提交相反证据进行反驳，本院对该组证据予以采信；2．文化发展公司提交的转账凭证、代付款证明书及公证书：文化发展公司提交该组证据为证明王庆榆向案涉项目的出资情况，上述证据形式符合法律规定，就出资的金额原被告一致部分为3000万元的保证金，其余金额的法律性质双方存在争议，鉴于王庆榆的出资金额与本案争议焦点无关，本院对双方争议部分不进行论述及认定，各方有争议可另行解决；3．2018年4月27日的股东会决议及股东签到表：该组证据与本案争议焦点无关，本院不予认定，该决议中的内容与本案查明的事实相互印证之处，本院进行综合审查确认；4．劳动（劳务）合同及工资发放凭证、报税凭证：文化发展公司提交该组证据为证明其公司实际进行经营，本院对文化发展公司公户进行使用、其公司曾经依法缴税的事实予以确认，其余内容本院不予认定；5．林嘉潇的微信语音翻译：该份证据无前后语境，无法认定与本案的关联性，本院不予认定；6．张某证人证言：证人对案涉园区情况能够清楚陈述，其陈述的园区对外经营情况与本案其他证据内容能够相互印证，本院对其证言予以采信；7．教育科技公司与新华书店总店合同纠纷两案件的诉讼材料：上述两案情况以北京市第二中级人民法院审查认定的内容为准；8．纪念***总理读书会新闻报道及宣传资料、纪念**总司令读书会新闻报道及宣传资料：上述证据与本案争议焦点无关，本院不予认定；9．教育科技公司提交的《款项往来表》、《银行凭证》、《授权委托书》、《交接单》：该组证据亦涉及王庆榆投资金额的认定，就双方争议部分，本案不做认定，其他证明目的与本案争议焦点无关，本院不予认定；10．2018年1月28日之前房屋出租情况统计表：该表系教育科技公司自行制作，本院不予采信；11．《战略合作协议》及补充协议、《验资报告书》、中共中央党史研究室等机关对设立党史美术馆的批复函：该证据内容反映中共党史美术馆的情况，与本案争议焦点无关，本院不予认定；12．《合作协议》、《一带一路体验中心合作协议》及新闻稿、《战略合作协议》签约仪式材料：该证据内容与本案争议焦点无关，本院不予认定；13．教育科技公司提交的租金收付统计表、园区客户入住时间信息表：上述证据系被告单方制作，就房屋租金部分，本院结合其他证据综合认定；14．教育科技公司提交的催告函、快递底单、解除房屋租赁合同函：上述证据形式符合法律规定，且向易麟公司办公地址进行了送达，属发生法律效力的文件，且文化发展公司的证人亦称易麟控股谈过没有租，本院对上述证据予以采信，但鉴于教育科技公司在向中文天下公司出具的承诺函中分配了易麟公司的租金，本院按照易麟公司的合同扣除免租期后的起始时间至出具承诺函的时间期间计算易麟公司的租金分配金额；15．关于减免租金的函：上述减免情况在与华联电影院的租赁协议补充协议中亦有印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，教育科技公司成为新华书店总店135号院改造改建项目投资建设合作方招标项目的中标人，中标金额35028．6327万元。2015年10月10日，甲方新华书店总店与乙方教育科技公司签订《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》，约定甲方通过公开招投标程序，确定乙方为甲方本次新华书店总店135号院改造改建项目的中标单位。西城区北礼士路135号院内1-12号新华书店总店自有建筑。用地性质为工业用地。甲方将上述建筑物以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营。合作期限10年。建设费用乙方承诺总体改造建设费用不低于投标报价。改造建设不改变135号院房屋权属。改造建设后，房屋（包括新增面积）权属全部归甲方所有。改建后，新增面积50%乙方可自投入使用之日起免费使用20年。乙方为甲方自用办公区楼梯间加建电梯及门楼，增加面积为甲方所有，不参与分配。收益分成：如乙方对外转租使用的，应于签署转租使用协议之日起3日内将转租使用协议向甲方报备，如对外转租、使用租金价格超过乙方向甲方支付的租金使用单价甲方在双方约定的单价基础使用租金上获得超过部分15%的增值收益。运营：乙方对所承租使用建筑物改造后，可对外出租使用或自用。乙方对外出租使用，应遵守园区功能规划的要求。租赁使用费按5年加5年，分别确定。前五年租赁使用价格按每平方米4元/天计算，从第二个五年起租赁使用费价格上浮15%。乙方如转租，甲方将享受超过单价基础租赁使用费部分15%的分成。2017年9月19日，甲方新华书店总店与乙方教育科技公司签订《补充协议》，约定：将合作期限修改为20年。租赁使用费修改为：租赁使用费前5年价格按4元/㎡/日计算，此后每5年租赁使用费价格上浮15%，即第6年至第10年租赁使用费为4．6元/㎡/日,第11年至第15年租赁使用费为5．29元/㎡/日,第16年至第20年租赁使用费为6．08元/㎡/日。乙方如转租（含合作经营）甲方将享受超过单价基础租赁使用费部分15%的分成。2016年12月26日，甲方教育科技公司与乙方王庆榆、林嘉潇签订《合作营运管理合同》，约定：根据新华书店总店发展战略，新华书店总店135号院建筑物整体改造改建后，打造成新华文化创意产业园区。甲方于2015年9月11日经过招投标程序为该改建项目的建设投资合作方。甲方决定将该项目与乙方进行合作经营管理。1、项目概况：新华文化创意产业园由新华书店总店西城区北礼士路135号院改建项目规划范围之内的全部房屋公用面积绿化公用设施等组成，改建后总面积约56000平方米，包括改建后的1-12号楼等所有建筑物。营运项目：新华文化创意产业园、拟建的中共党史美术馆、其他经双方同意的营运项目。2、合作范围：双方合作营运管理的范围包括上述全部范围。合作营运的事项包括乙方对新华文化创意产业园进行招商和营运合作与物业管理具体方式包括但不限于招商、广告宣传、房屋对外租赁合作委托物业管理等。甲方将拟建的中共党史美术馆项目与乙方进行合作经营管理的方式，由乙方自行确定，具体方式包括但不限于房屋对外租赁、物业管理、营运等。甲方其他营运事项，乙方优先参与。3、合作管理期限：上述约定范围之内，合作事项管理期限为10年，在甲方装修结束并经甲乙双方共同验收合格正式投入运营当日开始计算管理期限，以后每满10年，双方续订合同。4、营运管理的收入分配：对上述约定范围之内的房屋、乙方按照实际已出租的建筑面积或其他方式招商的实际取得收益的面积6元/天/平方米标准向甲方交纳收入,乙方保证实际出租的租金原则性不低于10元/天/平方米，超出部分收入归新成立的运营平台公司所有(新成立的运营平台公司为文化发展公司)。新华文化创意产业园房租租赁押金统一转账至新的运营平台公司管理。甲方所拥有的馆藏作品由新成立的运营平台公司进行交易、买卖，所得收入扣除税费后，按照甲方持有70%乙方持有30%的比例进行分配……5、双方的权利义务：甲方负责办理产业园涉及的各类行政许可和经营所需的证照、批文。甲方负责上述约定范围内1号、2号、5号、6号、7号、8号楼的房屋装修改扩建及设施设备的购置，满足本合同约定项目的正常营运需求。新成立的运营平台公司负责上述约定范围之内3号、4号、9号、10号、11号、12号楼房屋的装修改扩建及后期产业园的建设，满足本合同约定项目的正常营运需求。后期进行融资资金成本不得超过银行同期基本利率。改造完成后，产业园的面积约为56000平方米，新成立的运营公司负责产业园房屋和公共设施使用过程中的维修和维护。改造完成后，原甲方对于新增面积享有的20年免费使用权归新成立的运营平台公司文化发展公司享有。6、保证金：截至2016年12月14日，甲方已收到乙方支付的保证金1000万元，整2017年1月12日之前乙方向甲方支付剩余的保证金2000万元。保证金不计息。自甲方收到乙方支付的保证金3000万起，本合同方始生效。该保证金从后期租金超出6元/天/平方米部分中扣除。11、其他：新的运营公司成立后，本合同乙方的合同权利义务由新的运营平台公司文化发展公司承接并履行权利、义务。新的平台公司股权比例为：吴焱持有50%股权，王庆榆持有40%股权、林嘉潇持有10%股权。2017年12月28日，甲方教育科技公司与乙方王庆榆、林嘉潇签订《补充协议》，约定：将原合同修改为：文化发展公司成立后，甲方作为出租方与入驻园区的承租方签订房屋租赁合同，租金中6元/天/平方米的部分归甲方所有，超出6元/天/平方米的部分归文化发展公司所有。同时，甲方在收到租金10日内将其转入文化发展公司账户。甲、乙双方以甲方对外签订租赁合同日期为准，乙方及文化发展公司不承担房屋出租前的任何费用。文化发展公司的股权比例为甲方代表陈念占48%（代持吴焱的股份），王庆榆占40%，林嘉潇占12%（以技术无形资产出资，包括但不限于策划社会资源）。2017年1月9日，文化发展公司注册成立，股东为吴焱、林嘉潇、王庆榆。庭审中，各方均称吴焱系代教育科技公司持股。王庆榆于2017年5月2日前分数笔向教育科技公司共计转账3000万元，于2017年5月26日向教育科技公司转账100万元，于2017年6月16日至2017年12月6日期间向文化发展公司转账760万元。2018年教育科技公司向王庆榆转账200万元。就上述转账情况，各方一致认可3000万元系履约保证金，其余金额各方就转账的法律性质存在争议。2018年2月5日，教育科技公司出具《声明》，上载：文化发展公司从注册成立至今，印鉴一直由教育科技公司代管。2018年4月8日，文化发展公司形成股东会决议，上载：自2018年4月8日起，文化发展公司的公章暂交林嘉潇保管，待印章管理制度建立后按制度管理。2018年2月9日，甲方教育科技公司与乙方中文天下公司签订《新华书店总店135号院合作协议》，约定甲方委托由甲方指定的第三方公司及自然人与乙方共同组建的平台公司运营与管理北礼士路135号院，并对北礼士路135号院内部分房屋及附属建筑物进行投资改造及运营。合同约定了合作运营、房屋改扩建、租金收入分配等条款。该合同履约过程中，中文天下公司得知教育科技公司已经与王庆榆、林嘉潇签订过《合作营运管理合同》及补充协议，认为教育科技公司系严重违约，双方协商后，教育科技公司于2018年4月13日向中文天下公司出具《承诺》，载明蔡新选隐瞒该项目与王庆榆、林嘉潇签订合作运营协议的事实，构成严重违约，其向中文天下公司表示歉意，并愿意承担一切经济责任。承诺中明确若与中文天下公司终止合作，赔偿中文天下公司违约金、运营费、运营成本、其他费用等相关费用。该《承诺》附表2载明了与中文天下公司分配租金收入的金额及明细。后中文天下公司诉至法院，双方调解解决了教育科技公司对中文天下公司的违约责任问题。文化发展公司称合作营运管理合同签订后，王庆榆、林嘉潇并不实际经营公司，由教育科技公司委派的代表经营公司，故文化发展公司对诉争房屋对外租赁的情况并不掌握，其通过中文天下公司与教育科技公司签订的《合作协议》附件及教育科技公司向中文天下公司出具的《承诺》方才了解到房屋对外租赁的具体情况，并以此为依据向教育科技公司主张其应享有的租金份额。中文天下与教育科技公司签订的《合作协议》附件1中载明（单位：平方米）：新1号楼已出租面积1642．8，未出租面积1870，未改造面积0；新2号楼已出租面积0，未出租面积436．8，未改造面积0；新3号楼已出租面积2856，未出租面积1428．4，未改造面积0；新4号楼已出租面积0，未出租面积0，未改造面积0；新5号楼已出租面积0，未出租面积2253．2，未改造面积0；新6号楼已出租面积1786，未出租面积0，未改造面积0；新7号、新8号楼已出租面积0，未出租面积0，未改造面积0；新9号楼已出租面积800．1，未出租面积1617．8，未改造面积0；新10号办公楼已出租面积0，未出租面积0，未改造面积6500；新10号停车楼已出租面积0，未出租面积0,414个停车位；新11号楼已出租面积0，未出租面积0，未改造面积14084．9；新12号楼已出租面积0，未出租面积0，未改造面积5224，上述合计已出租面积7084．9，未出租面积7606．2，未改造面积25808．9。附件2中载明：1号楼已租给华联电影1642．8㎡，3号楼1-2层已租给幼儿园2856㎡，6号楼租给文创基金243㎡，文资汇众567㎡，文投互娱（文创汇智976㎡）；9号楼已租给小额贷800．11㎡。二、未出租房屋：已改造未出租面积合计7606．2㎡。按出租面积计算底价，房租差额的50%计入平台公司。其中5号楼的底价租金按出租面积的9元/㎡/天计算，超出底价部分的房租收入100%计入平台公司。其余底价均按8元/㎡/天计算。1号楼：已租中国教育银行，租金15元/㎡/天，自2018年4月记收房租，出租面积1870。2号楼已租北京环保测试中心，租金10元/天/㎡，自2018年4月计收房租，出租面积436．8。3号楼三层未租出。9号楼一层已租国家反腐中心租金10元/㎡/天,自2018年4月计收房租,出租面积1617．8。三、投资改造房屋：未改造面积合计改前面积21907．7㎡，出租面积25808．9㎡，按房本证载面积计算底价房租，房租差额的100%计入平台公司。10、11、12号楼的总改造投入，其中50%的改造成本由教育科技公司承担，并自2019年起3-5年内付清，还款计划按协议约定执行。12号楼已租给陕西一家大企业，租金11元/天/㎡，并由对方投资改造。出租面积5224平方米，底价7．5元/天/㎡，2018年7月交付改造。2018年，中文天下公司为10、11、12号楼改造费提供约8000万至1亿元的资金支持，4年内连本带利全部还清，借款利息按照年利率8%计算，其中改造成本的50%由教育科技公司承担，并从2019年起在4年内付清。《承诺》的附表2载明了教育科技公司与中文天下公司合作期间的运营情况：1号楼（园区内部分）已出租易麟控股有限公司（以下简称易麟公司），出租价8，租出面积1140；2号楼已出租北京汉鼎中天文化传媒有限公司（以下简称汉鼎公司），合同约定价10，租出面积550；9号楼（二、三层）已出租青岛海信日立空调营销股份有限公司（以下简称日立公司），出租价8，租出面积660；1号楼（临街部分）国家粮食局合同约定价15，租出面积2337．5；9号楼（一层）合同约定价10，租出面积1033．13。文化发展公司根据上述证据主张分配收益的单位有：日立公司2018年3月25日至2019年7月21日：637560元，汉鼎公司2018年5月1日至2019年7月21日：490600元，小额贷公司2017年9月17日至2019年7月21日：921939．549元，文创基金2018年4月1日至2018年9月30日：66339元，文资汇众2018年4月1日至2018年9月30日154791元，文投互娱2018年4月1日至2018年9月30日266448元，华联电影院2017年9月13日至2019年7月21日760580．40元，幼儿园2017年7月29日至2019年7月21日：3093048元，易麟公司2018年4月1日至2018年9月30日：414960元，中国教育银行2018年4月1日至2018年9月30日：2722720元，北京环保测试中心2018年4月1日至2018年9月30日：238492．80元，国家反腐中心2018年4月1日至2018年9月30日：883318．80元，陕西大企业2018年4月1日至2018年9月30日：3803072元。针对上述公司，教育科技公司提交租赁合同等证据，其提交的与日立公司、汉鼎公司合同中显示的租金与文化发展公司主张的一致，教育科技公司亦认可文化发展公司计算的数额。小额贷公司名为北京市文化科技小额贷款股份有限公司，其合同中显示的租金与文化发展公司主张的一致，计算数额仅因保留数位的问题略有差别，教育科技公司计算的金额为921936．75元。文创基金、文资汇众、文投互娱三家公司名为北京市文化创意产业投资基金管理有限公司、北京文资汇众投资管理有限公司、北京文创汇智投资有限责任公司，教育科技公司认可文化发展公司计算的2018年4月1日至2018年9月30日的金额。教育科技公司提交华联电影院租赁合同、补充协议，关于减免租金的函，租赁合同约定免租期为2017年6月13日至2017年9月12日，补充协议二约定增加7天的免租期，故租金从2017年9月20日起算。2017年12月8日，教育科技公司向华联电影院出具减免租金的函，显示教育科技公司减免收取华联电影院2017年12月13日至2018年6月12日的租金10万元。补充协议三显示自2018年1月16日起承租面积变更为453．4平方米。因变更租赁面积造成的租金和物业费损失及其他应交费用，双方各承担一半，即退租面积的1．5个月租金和物业费及其他费用共计460520．81元。补充协议三亦对增加7天免租期及减免10万元租金予以体现。就上述1．5个月租金，文化发展公司主张了收益，教育科技公司认为属于违约赔偿不应计算为收益。关于幼儿园，合同显示幼儿园租金为5元/㎡/日，教育科技公司主张没有超过6元，不应分配收益。关于易麟公司，租赁合同已签订，但教育科技公司主张合同签订后，该公司仅通过个人打款50万元，并未实际入住并失联，2018年4月18日，教育科技公司向易麟公司联系地址邮寄送达《催告函》，催告其缴纳房租及物业费。2018年4月25日，教育科技公司向易麟公司邮寄送达《解除房屋租赁合同的函》，上载：因易麟公司未缴纳房租及物业费，构成违约，解除租赁合同，并要求易麟公司赔偿房屋空置费用等损失。教育科技公司表示解除通知发出后，易麟公司并未赔偿相关损失。其余公司：中国教育银行、北京环保测试中心、国家反腐中心、陕西大企业，教育科技公司表示均进行了谈判但并未实际出租，并未签订过租赁合同。庭审中，文化发展公司申请证人张某出庭作证，证人曾系诉争园区工作人员，其陈述了租户租赁的经过及签订租赁合同的流程，对文化发展公司主张分配收益的公司，其陈述在其工作期间在园区办公的公司有华联电影院、幼儿园、文创基金、文资汇众、文投互娱、小额贷、日立公司。中国教育银行、环保测试中心、国家反腐中心、陕西大企业、易麟公司谈过但是都没有租。本院认为，本案各方之间签订的各项合同均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依约履行。关于文化发展公司的诉讼资格问题，文化发展公司股东为王庆榆、林嘉潇、吴焱，王庆榆系公司的法定代表人，王、林二人同意提起本案诉讼，且本案诉讼系为原告利益主张收益分配，亦不侵害另一股东吴焱的利益。各方均表示吴焱代持教育科技公司股份，故吴焱与本案诉讼具有利益冲突，其不同意提起本案诉讼缺乏合理理由。文化发展公司提起本案诉讼，符合自身利益，系公司的真实意思表示，符合民事诉讼法的相关规定。案涉《合作营运管理合同》约定“本合同乙方的合同权利义务由新的运营平台公司文化发展公司承接和履行权利义务”。《补充协议》约定：“文化发展公司成立后，教育科技公司作为出租方与入驻园区的承租方签订房屋租赁合同，租金中超出6元/天/平米的部分、归文化发展公司所有”。现平台公司文化发展公司已经成立，且补充协议明确约定了超出6元的部分归文化发展公司所有，故其主张权利主体适格，教育科技公司提出的主体异议，本院不予以采纳。关于教育科技公司提出的文化发展公司的在先义务问题，合同并未约定文化发展公司取得租金收益的前提条件，合同亦未明确约定文化发展公司进行装修、改扩建房屋所需投入的资金数额及改造后的具体标准。合同实际履行中，王庆榆向教育科技公司转账给付履约保证金3000万元，教育科技公司对该笔资金具有完全的控制权，按照补充协议的约定，案涉135号院房屋由教育科技公司管理并以其名义对外出租，根据股东会决议及教育科技公司的声明，文化发展公司的公章在2018年4月8日前由教育科技公司持有，文化发展公司称其在2018年5月后无法进入园区，教育科技公司曾另行与中文天下、华夏百合等公司签订类似的园区合作协议，从上述情况看，2018年4月8日前，教育科技公司对资金、房屋、文化发展公司的公章有完全的控制权，园区的改扩建规划及进度完全在教育科技公司的主导和控制之下，在王庆榆缴纳3000万保证金后，王庆榆亦向文化发展公司转账760万元，虽对该760万元的性质各方存有争议，但其向项目公司投入资金是基本事实，且教育科技公司未举证证明其就园区投资规模及改扩建与文化发展公司进行详细约定。应由文化发展公司负责的3、4、9、10、11、12号楼，其中3号、9号楼正常对外出租，符合使用条件，在教育科技公司与中文天下公司签订的《合作协议》附件1中，所载3、4、9号楼未改造面积为0，教育科技公司另案起诉新华书店的案件中，其陈述11号、12号楼没有向其移交，上述情况表明，案涉房屋进行了不同程度的改造改建并对外出租，文化发展公司并非完全没有履行己方义务。文化发展公司吴焱的股份各方陈述系代持教育科技公司的股份，教育科技公司应本着诚信原则经营园区，合理规划园区的改扩建等建设工作，如遇招商困难、资金短缺，应与股东进行充分沟通，明确各方义务。综合上述情况，教育科技公司辩称文化发展公司未能履行义务，故不能分得收益的意见，本院不予采纳。关于本案合同是否解除，教育科技公司辩称2018年1月28日王庆榆发出微信，诉争合同已解除。本案中，王庆榆于2018年1月28日向蔡新选发微信要求还款，并没有明确表示要求解除合同，且蔡新选回复时提出见面沟通，并未提及解除合同事宜。此后，双方于2018年4月8日召开股东会，中新华教育公司于2018年4月23日向王庆榆、林嘉潇出具《关于推进运营合作的函》，内容均系关于如何履行合同，而非解除合同。因此，中新华教育公司以王庆榆发出上述微信为由，主张合同于当日已经解除，于法无据，本院不予采纳。综上，教育科技公司应当依据合同约定向文化发展公司给付租金收益。就具体的收益金额，就日立公司637560元、汉鼎公司490600元、文化创意公司66339元、文资汇众公司154791元、文创汇智公司266448元双方没有异议。小额贷公司仅因保留数位问题略有差别，以教育科技公司计算金额921936．75元为准。教育科技公司提交证据证明多给予华联电影院免租期7天，并减免租金10万元，本院就租金分配按比例予以调整，文化发展公司主张的违约金部分本质上系租金损失，故该部分其主张收益本院予以支持，调整后金额为723331元。幼儿园根据租赁合同金额为5元/㎡/天，未超过6元，故无可分配租金收益。中国教育银行、环保测试中心、陕西大企业、国家反腐中心无租赁的相关证据，在教育科技公司与中文天下公司签订的《合作协议》附件2中，上述单位也标注在“未出租房屋”一栏，且载明若有超过底价部分收入计入平台公司，而在教育科技公司向中文天下公司出具的《承诺》附表2中，并没有分配上述公司的收益，文化发展公司证人亦称上述公司来看过场地实际没有签约，现无证据证明上述公司实际承租案涉房屋，故对上述公司的租金收益，本院不予支持。易麟公司签订有租赁合同，但教育科技公司提交证据证明其曾向易麟公司催要房租并因其未缴纳房租解除租赁合同，文化发展公司证人亦称易麟公司谈过没有承租，但教育科技公司在给中文天下公司出具的承诺函中分配了易麟公司的收入。故本院按照易麟公司的租赁合同，扣除免租期起至承诺函出具当日，即2018年3月25日至2018年4月13日，20天，按照超额2元/㎡/天标准，按照承诺函中所载出租面积1140平方米计算，收益为45600元。综上金额共计3306605．75元，超出部分金额无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起7日内，被告中新华（北京）教育科技有限公司给付原告中新华（北京）文化发展股份有限公司2017年9月13日至2019年7月21日期间的租金收益3306605．75元；二、驳回原告中新华（北京）文化发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告中新华（北京）教育科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108523元，由原告中新华（北京）文化发展股份有限公司负担75270元（已交纳），由被告中新华（北京）教育科技有限公司负担33253元（于本判决生效之日起7日内给付原告中新华（北京）文化发展股份有限公司）。保全费5000元，由被告中新华（北京）教育科技有限公司负担（于本判决生效之日起7日内给付原告中新华（北京）文化发展股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  苏 畅人民陪审员  赵秀敏人民陪审员  刘 宁二〇二〇年六月二十九日书 记 员  宋晓莹