文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5417号            原      告              原告：青岛天一仁和物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路305号1号楼办公301，确认送达地址青岛市即墨区黄河三路19号天一仁和豪庭物业办公室，统一社会信用代码91370214564721647T。      法定代表人：魏帅，董事长。      委托诉讼代理人：王岩，女，1980年2月3日出生，汉族，住青岛市城阳区北疃村169号，系单位工作人员。      委托诉讼代理人：刘贺，男，1989年9月28日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县圣泉乡圣泉行政村三仙台自然村174号，系单位工作人员。                  被      告              被告：杨健华，女，1980年3月30日出生，汉族，住青岛市即墨区潮海街道办事处黄河三路169号天一仁和豪庭8号楼1单元501户，公民身份号码370282198003307725，确认送达地址同住址。                  案由              物业服务合同纠纷              立案日期              2020年6月8日                  适用      程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1.判令被告支付原告天一仁和豪庭（鑫欣家园）8-1-501号房屋2019年2月1日至2019年12月31日期间的物业费1 635.29元（89.95㎡×6个月×1.8元/㎡/月×0.85+89.95㎡×5个月×1.8元/㎡/月）;2.被告承担全部诉讼费用。                  事实和理由              被告购买了位于青岛市即墨区天一仁和豪庭（鑫欣家园）8号楼1单元501户房产。原告是依法为其提供物业服务的企业。现原告依法履行了前期物业合同约定的义务，但被告一直拒绝缴纳物业服务费。被告拖欠原告2019年2月1日至2019年12月31日期间物业服务费。根据《物业管理条例》第七条第五款的规定“按时交纳物业服务费是业主的法定义务”。根据《前期物业服务合同》第四条第二款的规定“物业服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业服务费，当期物业费于前期物业服务时间届满前十五日内交纳”。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权益并给原告造成经济损失。为维护合法权益，请法院判如所请。                        被告      答辩      意见              原告未处理好储藏室的问题;公共场所停车位置都让别的车给占了,原告不管;公共绿地都让个人占用，用于种菜、养鸡等,物业不管;地下车库别人车让进,我的车不让进。若原告解决了这些事情,我就支付物业费。                                    认      定      的      事      实              原告具备物业服务企业贰级资质，系由天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区的开发商青岛天一林峰房地产开发有限公司选聘的前期物业服务单位，原告与被告及该小区其他业主签订《前期物业服务合同》，合同约定，由原告为坐落于青岛市即墨区黄河三路169号的天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区提供前期物业管理服务，合同期限自2018年6月1日至小区业主委员会成立时止。      被告系青岛市即墨区天一仁和豪庭（鑫欣家园）8号楼1单元501户业主。天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区未成立业主委员会。      2016年12月31日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：原告为被告提供物业管理服务。物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放等。房屋建筑面积89.45平方米。收费标准为住宅部分1.8元/㎡/月，前两年物业服务费按85折收取，电梯费不打折。缴费方式为物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前十五日内交纳。同时,该协议对双方的其他权利义务等事项进行了约定。      原告为天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区包括被告在内的全体业主提供了卫生清理、公共秩序的基本管理、维护等服务。原告称被告购买的涉案小区储藏室未经验收，开发商未将钥匙交付物业，故物业亦无法将储藏室交付被告。对于公共绿地占用问题，原告称已上报居委会及执法中队，原告没有执法权，无法强拆。      被告自2019年2月1日起停止交纳物业费，至2019年12月31日，欠交物业费共计11个月。对于青岛市即墨区天一仁和豪庭（鑫欣家园）8号楼1单元501户实际建筑面积，原告主张为89.95㎡，被告主张为89.97㎡，但双方均未提交有效证据证明。      另查明，被告未购买或租用地下车库车位，不能使用地下车库停放车辆。                                                                                                            裁      判      理      由              本院认为，原告系由天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区开发商选聘的前期物业服务单位，在该小区未成立业主委员会前为小区内的业主提供物业管理服务。原被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。被告作为该小区的业主，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用，其自2019年2月1日至2019年12月31日未按约定交纳物业服务费的行为，构成违约。储藏室交付责任的相对方为开发商，原告作为物业服务公司无交付或协助交付义务；被告未获得地下车库的使用权，原告按约定行使管理职能未让其车辆进入地下车库亦无不当；对于其它业主侵占共同绿地行为，被告可直接向侵权人主张权利，原告确无强制执行权；被告辩称原告未履其它物业服务，但未提交证据证明，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告应当依约交纳物业服务费。物业服务属于公共性服务，在物业服务企业履行了合同的主要内容后，业主应当依约交纳物业服务费，遇有问题应当通过合法途径合理解决诉求；同时，物业服务企业应当提高服务意识、服务质量，加强与业主的沟通，积极协调，化解物业服务中的矛盾，为业主提供安居乐业的生活环境。原告自愿在2019年7月31日之前降低物业服务费收费标准系对自身权利的处分，本院予以确认。关于房屋面积，双方均未提交有效证据证明涉案房屋实际建筑面积，本院按照《前期物业管理服务协议》载明的面积89.45㎡予以计费。综上，被告杨健华应向原告青岛天一仁和物业服务有限公司交纳物业费数额为1 626.2元（89.45㎡×6个月×1.8元/㎡/月×0.85+89.45㎡×5个月×1.8元/㎡/月），对于原告诉讼请求中的过高部分，本院不予支持。                  裁判依据                  依照《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条。                  裁判主文              被告杨健华于本判决生效后十日内支付原告青岛天一仁和物业服务有限公司2019年2月1日至2019年12月31日物业服务费1 626.2元。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用                案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨健华负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织判决时间              审  判  员     王  丽  芳                  二〇二〇年八月十四日                  书  记  员     傅  云  霞                  法律条文              《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：      （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；      （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；      （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；      （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；      （五）按时交纳物业服务费用；      （六）法律、法规规定的其他义务。      《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》      第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。      第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。