重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3388号上诉人（原审原告）：张世才，男，1963年9月16日出生，汉族，住重庆市铜梁区。上诉人（原审原告）：唐贵芬，女，1966年3月24日出生，汉族，住重庆市铜梁区。上诉人（原审原告）：张雷，男，1986年8月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区。三上诉人共同委托诉讼代理人：叶代耀，重庆振雄律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：舒洪，重庆振雄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。上诉人张世才、唐贵芬、张雷因与被上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初12848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张世才、唐贵芬、张雷上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金79758.92元，逾期支付违约金资金占用利息损失7103.53元（暂计至2019年4月30日，利随本清），计86862.45元；返还房屋面积差额款10698.71元，逾期退还差额款资金占用利息损失1905.71元（暂计至2019年4月30日，利随本清），计12604.42元。3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有依据《合同法》第39条的规定尽到“采用合理的方式提请对方注意”的义务。补充协议第八条第一项、第十三条系格式条款，严重违反公平交易原则，应属无效条款。2.被上诉人没有按照主合同约定的时间支付违约金、退还面积差房款，应当依法赔偿资金占用损失。朝天门公司答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.补充协议第八条第一项和第十三条的约定合法有效，该条款虽是被上诉人为了重复使用预先订下的，但不是不可协商，该条款不属于格式条款。2.即使构成格式条款，但前述条款并不存在法律规定的无效情形，被上诉人已采取合理的方式提醒上诉人注意包括前述条款在内的整个补充协议内容。3.前述条款对于主合同的修改并不存在违反公平交易的情形，办证期限约定为240个工作日系合理期限，类似或更长的期限约定在其他商品房交易过程中都存在，《重庆市商品房买卖合同》虽系政府相关部门制定的示范文本，但并非不可调整，实践中的商品房交易均会就该合同的未尽事宜签订补充协议。4.上诉人主张的违约金及面积差额款的资金占用利息无任何依据。张世才、唐贵芬、张雷一审请求：1、朝天门公司支付张世才、唐贵芬、张雷逾期办理房地产权证书违约金79758.92元，逾期支付前述违约金的资金占用利息损失7103.53元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；2、朝天门公司返还张世才、唐贵芬、张雷房屋面积差额款10698.7元，逾期退还差额款的资金占用利息损失1905.71元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；3、诉讼费用由被告承担。一审查明，2016年10月16日，张世才、唐贵芬、张雷（乙方）与朝天门公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：张世才、唐贵芬、张雷购买被告开发的位于重庆市南岸区房屋，成交价为374455元,套内建筑面积15.75平方米，套内建筑面积单价为23774.92元，乙方于2016年10月16日一次性付清房款374455元；其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积面积误差比）/合同约定房屋套内建筑面积×100%。其中合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定，1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。补充协议约定，根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力，为此甲方特提示乙方应注意和认真审阅本补充协议条款。甲方在签署买卖合同及本补充协议之前已向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》……，甲方承诺上述文件、依据的内容、信息符合国家相关法律法规的要求，同时甲方已按照乙方要求做出了合理解释、说明，乙方完全知晓并全面理解买卖合同及补充协议等文件条款及其对双方权利义务的影响；……乙方系基于自身独立的认识与判断自愿签订买卖合同及其附件，承诺遵守买卖合同和补充协议的约定。合同附件五（《商品房买卖合同》补充协议）第六条对合同第七条、第八条和第十七条进行了补充说明，甲方在向乙方交铺前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购铺款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权不予交铺并不承担任何法律责任，属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺，属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。第八条对合同第十三条进行了补充说明，删除该条第1、2款内容，另行约定为甲方开始代为办理产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。补充协议第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，张世才、唐贵芬、张雷按照合同约定支付了购房款及相应税费、大修基金等。2016年8月22日,朝天门公司取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋于2016年12月28日办理了接房手续。2018年1月16日，朝天门公司取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。一审另查明，涉案房屋产权证记载专有建筑面积（套内面积）为15.3平方米。一审认为，张世才、唐贵芬、张雷与朝天门公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于张世才、唐贵芬、张雷主张的张世才、唐贵芬、张雷与朝天门公司签订的补充协议中部分条款（第八条、第十三条）无效的问题。张世才、唐贵芬、张雷与朝天门公司签订的补充协议是虽是朝天门公司制作的格式条款，但朝天门公司已在主合同第二十五条、第二十六条以及补充协议开始部分及第二十一条中多次提示张世才、唐贵芬、张雷注意，朝天门公司已善尽合理提示的义务，张世才、唐贵芬、张雷与朝天门公司均是具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，且该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，因此该补充协议具有法律效力，对双方当事人均有约束力。张世才、唐贵芬、张雷认为该补充协议中部分条款无效的意见，与法律规定不符，一审不予采纳。关于张世才、唐贵芬、张雷主张的逾期办证违约金。一审认为，根据双方合同及补充协议的约定，在买方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，卖方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单。如前所述，朝天门公司应在房屋交付使用之日即2016年12月28日后240个工作日内办理《房地产证》。因此，朝天门公司履行办证义务的期间应从2016年12月28日的次日起计至2017年12月16日止（240个工作日）,但朝天门公司却于2018年1月16日才取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，办证逾期31天，违约金为374455×31×0.5‰=5804元。关于朝天门公司辩称的逾期办证违约金比率过高的问题。一审认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金支付比率，而且要依据张世才、唐贵芬、张雷的实际损失，但本案中张世才、唐贵芬、张雷的实际损失不宜量化，一审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，张世才、唐贵芬、张雷诉请的逾期办证违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定履行。对于张世才、唐贵芬、张雷主张的逾期办证违约金的利息问题。一审认为，上述违约金的本质属于民事责任，是违约方未按约履行民事义务而产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以弥补张世才、唐贵芬、张雷的损失，故其并行主张违约金及资金占用利息损失，于法无据、于理不合，一审不予支持。关于张世才、唐贵芬、张雷主张的涉案房屋面积差额款。一审认为,根据双方合同的约定，涉案房屋套内建筑面积为15.75平方米，套内建筑面积单价为23774.92元／平方米，现产权登记套内建筑面积为15.3平方米，面积差为0.45平方米，依据合同约定产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款）由朝天门公司返还张世才、唐贵芬、张雷，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由朝天门公司双倍返还张世才、唐贵芬、张雷,故朝天门公司应当退还张世才、唐贵芬、张雷的面积差款为10698.7元。关于张世才、唐贵芬、张雷主张的面积差额款的利息问题。一审认为，依据双方签订的补充协议约定，双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。因此，张世才、唐贵芬、张雷的上述诉请与双方约定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付张世才、唐贵芬、张雷逾期办证违约金5804元；二、重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付张世才、唐贵芬、张雷面积差额款10698.7元；三、驳回张世才、唐贵芬、张雷其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1144元，由张世才、唐贵芬、张雷负担570元，由重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担574元（此款张世才、唐贵芬、张雷已垫付，限重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向张世才、唐贵芬、张雷付清）。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：逾期办证违约金应当从何时起算；逾期办证违约金及房屋面积差额款是否应当计算资金占用利息损失。本院评述如下：一、逾期办证违约金应当从何时起算问题。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中，双方签订的《补充协议》虽是朝天门公司制作的格式条款，但各条款语义明确，且被上诉人已在主合同第二十五条、第二十六条以及《补充协议》开始部分多次提示上诉人注意，被上诉人已尽到合理提示的义务。该《补充协议》并不存在加重上诉人义务、排除上诉人权利的情形。上诉人系完全民事行为能力人，在《补充协议》上签字确认的行为是其真实意思表示，因此该《补充协议》第八条及第十三条不存在无效情形，均对双方当事人具有约束力。《补充协议》第八条约定，在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。朝天门公司应在房屋交付使用之日即2016年12月28日后240个工作日内办理《房地产证》。因此，朝天门公司履行办证义务的期间应从2016年12月28日的次日起计至2017年12月16日止,但朝天门公司却于2018年1月16日才取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，办证逾期31天。一审法院认定被上诉人逾期办证31天，符合合同约定和法律规定。二、逾期支付逾期办证违约金是否应当计算资金占用利息损失问题。逾期办证违约金本质属于民事责任，是被上诉人因违约所产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，既没另行设定新的民事义务，也没对该民事责任的逾期履行约定新的不利后果。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以填补上诉人的损失，故上诉人并行主张违约金及其资金占用利息损失，本院不予支持。三、房屋面积差额款是否应当计算资金占用利息损失问题。双方签订的《补充协议》第十三条约定“双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。”因此，上诉人主张房屋面积差额款的资金占用利息损失，没有合同依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2287元，由上诉人张世才、唐贵芬、张雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 吴 杰审 判 员 钱昳心二〇二〇年六月二十三日法官助理 刘琳妍书 记 员 高广宇