湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终946号上诉人（原审美程酒店公司）：湖南美程酒店管理有限公司，住所地：长沙市芙蓉区解放东路88号5楼500房。法定代表人：孟佳，该公司董事、总经理。委托诉讼代理人：朱明，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶银球，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审公共资产管理中心）：长沙市公共资产管理中心(原长沙市长信投资管理中心)，住所地：长沙市芙蓉区芙蓉中路二段189号。法定代表人：黄晖。委托诉讼代理人：陈干，湖南高天律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐繁，湖南高天律师事务所律师。上诉人湖南美程酒店管理有限公司（以下简称美程酒店公司）因与被上诉人长沙市公共资产管理中心（以下简称公共资产管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院(2018)湘01民初7115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美程酒店公司的委托诉讼代理人朱明、陶银球，被上诉人公共资产管理中心的委托诉讼代理人陈干、唐繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美程酒店公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、改判被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费、保全费。事实与理由：一、上诉人在一审时提供了系列证据证明《环保商务楼整体租赁合同》、《环保商务楼租赁补充协议》的签约背景，一审判决未深入考察该系列证据，得出“有违常理”的结论，系对事实认定错误。二、一审判决完全割裂了14年无偿使用权与租赁权之间的关系。三、一审判决并没有定争止分，使得当事人陷入诉累。公共资产管理中心未向本院提交书面答辩状。公共资产管理中心向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2012年6月5日签订的《环保商务楼整体租赁合同》及2016年11月14日签订的《环保商务楼租赁补充协议》，将房屋腾空交还公共资产管理中心；2、判令美程酒店公司向公共资产管理中心支付截止至2018年11月15日的所欠房屋租金1184.8549万元，以后产生的租金按合同计算至房屋实际收回之日止；3、判令美程酒店公司向公共资产管理中心支付截止至2018年11月15日因拖欠租金产生的违约金4217.8707万元，以后产生的违约金按合同计算至实际清偿之日止；4、判令美程酒店公司向公共资产管理中心支付为美程酒店公司垫付的租金和押金40.99万元。5、判令由美程酒店公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2002年11月18日，长沙市环境监测中心站（以下简称环境监测站，甲方）与长沙市顺风帆企业管理服务有限公司（以下简称顺风帆公司，乙方）就长沙市解放东路环境监测站红线范围内兴建约3800平方米的环保商务楼达成了《联合开发经营合同书》约定，由环境监测站提供土地并负责办理该楼房屋产权等手续，由顺风帆公司全资兴建环保商务楼，顺风帆公司自该楼竣工验收完成之日起拥有20年使用权，可自营或其他方式经营，20年后该楼产权归甲方所有。长沙市芙蓉区公证处于2002年11月25日就该合同书出具了（2002）长芙证经内字122号公证书。环保商务楼建成后，2008年9月22日，美程酒店公司与顺风帆公司签订《承包经营合同》约定，由美程酒店公司承包经营顺风帆公司拥有经营权的位于长沙市芙蓉区（环保商务楼）第二层至第六层约5000平方米的房屋及80平方米的一楼大厅，承包期限为2008年10月1日至2018年9月30日，承包总价为每年120万元。2009年8月，由长沙市政府主导的对市行政事业单位经营性资产清理，环保商务楼属于清收范围。2011年3月31日，长沙市环保局（环境监测站）（作为移交方，甲方）与长沙市长信投资管理公司（作为接收方，乙方）及长沙市财政局（作为监交方）就环保商务楼签订《移交接收书》约定：本移交接收书签订后，甲方应积极完成资产移交工作，移交后的资产经营管理责任由乙方负责，同时甲方应配合乙方完成门面租赁合同的转签工作。2011年12月16日，美程酒店公司与顺风帆公司签订《转让协议书》约定：1、主要标的：顺风帆公司与环境监测站签订的《联合开发经营合同书》及之后做的公证书明确了顺风帆公司对位于解放××商务楼拥有20年无偿使用权的合法性和有效性；2、顺风帆公司同意在美程酒店公司付清双方约定的补偿款后，顺风帆公司所有的权益（包括但不限于合同书和公证书赋予顺风帆公司的权益）由美程酒店公司完全承继；3、美程酒店公司付清补偿款，顺风帆公司开具补偿款付清证明，美程酒店公司开始全面承继顺风帆公司所有的权益，包括但不限于环保商务楼剩余14年的无偿使用权。2012年6月7日，顺风帆公司开具《证明书》证明，美程酒店公司已全额付清顺风帆公司补偿款。该证明书上加盖了顺风帆公司、长沙永志物业管理有限公司及长沙市长信投资管理公司公章。2012年6月5日，公共资产管理中心(甲方)与美程酒店公司（乙方）签订《环保商务楼整体租赁合同》约定：一、甲方将位于长沙市芙蓉区解放东路88号的环保商务楼整体租赁给乙方经营管理（该楼系环境监测中心职工集资兴建，现已按政府文件规定移交甲方）。二、租赁期限在环保监测站原与乙方签订的租赁期限上延期五年，即从2012年7月31日起至2023年12月31日止；租金为现已出租的一楼十四个未到期门面在原合同陆续到期后租金在原合同租金基础上上调20%，以后每年在上年租金基础上再递增5%；二至六楼按环保监测站与乙方签订的原合同（详见附件）至2018年9月30日年租金为120万元不变，从2018年10月1日起上调至每年132万元；本合同签订后10日内，乙方须缴纳房屋租赁押金200000元至甲方指定账号，本租赁合同期满乙方若无违约行为，甲方不计利息全部退还。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方终止合同，收回上述房屋及附属设施：1)乙方有损坏房屋结构行为并造成严重后果的；2)乙方利用上述房屋进行非法活动，损害公共利益的；3)乙方逾期缴纳租金和本合同约定应由乙方承担的费用达一个月以上的。四、乙方不得以任何理由欠缴或逾期缴付租金及其他相关费用，若有逾期缴付，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，按应付款项的5‰支付违约金。甲乙双方在租赁合同期限届满前单方面终止合同的，如是甲方违约造成则双倍返还押金给乙方；如是乙方违约行为造成，则甲方不予退还乙方所预付的租金和租赁押金，并可依法追究乙方违约责任。如造成损失的，违约方还应承担违约责任并向守约方赔偿损失。2016年11月14日，双方又签订《环保商务楼租赁补充协议》约定：一、从2016年1月1日起至2018年12月31日止为过渡期，三年过渡期内年租金按评估价236.54万元缴纳，租金不递增。过渡期满后，参考过渡期租金基数，由甲方根据当时市场行情报相关部门批准后确定租金数额。二、从2017年1月1日起，乙方必须按照“先缴后用”的原则，按月将租金预交给甲方指定账户，不得拖欠；三、2016年度租金为236.54万元，乙方已交20万元，剩余216.54万元欠缴，双方协商明确：乙方于2016年11月和12月份分别再交20万元，2017年12月31日前交纳176.54万元。乙方2015年所欠租金268.9万元于2018年12月31日前向甲方缴清。四、乙方如在过渡期内不能按本补充协议履约，则甲、乙双方仍按照2012年6月签订的《租赁合同》所约定的条款履行，取消三年过渡期，本补充协议终止。终止本补充协议所造成的损失概由乙方承担。庭审中，公共资产管理中心陈述，《环保商务楼整体租赁合同》及《环保商务楼租赁补充协议》签订后，美程酒店公司于2012年8月1日至2018年10月15日共向公共资产管理中心支付租金7969451元；美程酒店公司陈述，2012年6月5日至2014年年底的租金已全部交纳，2014年之后租金陆续交纳，但没有一次性交齐。另外，双方确认，如按照《环保商务楼整体租赁合同》及《环保商务楼租赁补充协议》计算，则至2018年11月15日，美程酒店公司应付公共资产管理中心的租金是19818000元，而至美程酒店公司收到起诉状副本之日即2019年1月19日，则美程酒店公司应付公共资产管理中心的租金是20391333元。另查明：公共资产管理中心在本案诉讼中提交长沙市行政事业单位经营性资产清查领导小组办公室向长沙市长信投资管理公司出具的《关于市属行政事业单位经营性资产移交有关租赁合同转签（第三批）等事项的通知》，以此证明，该办公室将环保商务楼交由公共资产管理中心管理，出租人由市环保监测站变更为公共资产管理中心。一审法院认为：根据顺风帆公司与环境监测站签订的《联合开发经营合同书》，顺风帆公司拥有涉案房屋自竣工验收完成之日起20年的使用权；而根据美程酒店公司与顺风帆公司签订的《转让协议书》，顺风帆公司开具的补偿款付清《证明书》以及涉案房屋资产接收方长沙市长信投资管理公司在该证明书上加盖公章予以确认等事实，美程酒店公司拥有了涉案环保商务楼剩余14年的无偿使用权。同时，根据权利义务对等原则，长沙市长信投资管理公司接受了涉案房屋，成为涉案房屋的权利主体后，应认定其亦接受了美程酒店公司从顺风帆公司承继的对涉案房屋14年的无偿使用权。此外，根据双方提交的证据可知，公共资产管理中心与长沙市长信投资管理公司两者的行为相互具有法律效力，因此，美程酒店公司拥有涉案房屋剩余14年无偿使用权对公共资产管理中心亦具有法律约束力。但本案中，美程酒店公司又于2012年6月5日、2016年11月14日与公共资产管理中心就涉案房屋签订《环保商务楼整体租赁合同》及《环保商务楼租赁补充协议》，就涉案房屋租赁的相关事项进行了约定；同时，根据美程酒店公司陈述，其亦依约将租金交至2014年年底，且2014年之后租金亦在陆续交纳。虽然美程酒店公司在已拥有涉案房屋剩余14年无偿使用权后，又与公共资产管理中心签订上述合同及补充协议，有违情理，但作为理性的民事主体，美程酒店公司应对其行为承担法律后果，且美程酒店公司在本案中亦未提供充分证据证明其在抗辩中所述的事实，即系为配合公共资产管理中心资产清收工作，在资产清收工作组相关领导承诺后续将环保商务楼处置给美程酒店公司的情况下，才签订上述合同及补充协议；同时，美程酒店公司实际履约的行为亦说明其对合同及补充协议并无异议。综合上述分析，本院认为，上述合同及补充协议应为双方真实意思表示，又因其并无法定无效情形，故对双方具有约束力。现美程酒店公司未按约交纳租金，已符合合同约定的解除条件，因此，公共资产管理中心提出解除合同，腾空并返回房屋，支付所欠房屋租金的诉请，应予支持。因美程酒店公司在2019年1月19日才收到起诉状副本，因此，《环保商务楼整体租赁合同》及《环保商务楼租赁补充协议》在2019年1月19日解除，同时，房屋租金亦应计算至该日，租金共计20391333元。公共资产管理中心陈述美程酒店公司已支付租金7969451元，而美程酒店公司未提供充分证据证明其实交租金超过了该数额，因此，应认定美程酒店公司已支付租金为7969451元，故美程酒店公司还应向公共资产管理中心支付租金12421882元。对于公共资产管理中心主张的逾期付款违约金，综合本案案情，由美程酒店公司按银行同期贷款利率标准，以欠付租金为基数，支付公共资产管理中心自起诉之日至租金实际还清之日止的违约金为宜。至于公共资产管理中心诉称，其为贯彻实施“蓝天保卫战”政策，妥善处理租赁关系纠纷，而向米良匠餐饮店、把饼餐饮店退还租金及押金的问题，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，公共资产管理中心可依法另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、长沙市公共资产管理中心与湖南美程酒店管理有限公司签订的《环保商务楼整体租赁合同》及《环保商务楼租赁补充协议》于2019年1月19日解除；二、湖南美程酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于长沙市芙蓉区解放东路88号的环保商务楼腾空，并返还给长沙市公共资产管理中心；三、湖南美程酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付长沙市公共资产管理中心租金12421882元及违约金（该违约金的计算方式为：以欠付租金为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2018年11月15日计算至租金实际还清之日。）；四、驳回长沙市公共资产管理中心的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费313986元，财产保全费5000元，共计318986元，由长沙市公共资产管理中心负担223290元，湖南美程酒店管理有限公司负担95696元。本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。另查明:因美程酒店公司与顺风帆公司、长沙市环境监测站合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2019年10月15日作出（2018）湘0102民初13364号民事判决：一、确认美程酒店公司与顺风帆公司于2011年12月16日签订的《转让协议》有效；二、确认美程酒店公司受让按上述《转让协议书》所约定的顺风帆公司对长沙市解放东路88号综合大楼（环保商务楼）1-6楼所拥有的14年无偿经营权（即租赁权）。因顺风帆公司不服上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）湘01民终3037号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：本案二审期间的争议焦点主要在于：1、案涉《环保商务楼整体租赁合同》的效力及其应否解除；2、美程酒店公司是否应当腾空房屋并向公共资产管理中心交付租金及违约金等。一、关于案涉《环保商务楼整体租赁合同》的效力及其应否解除的问题。美程酒店公司上诉主张，案涉房屋14年的无偿经营权已由顺风帆公司转让给美程酒店公司，公共资产管理中心出租案涉房屋属于无权处分且未经权利人追认，案涉《环保商务楼整体租赁合同》及补充协议不是当事人真实意思的表示，是无效合同；公共资产管理中心则主张《环保商务楼整体租赁合同》及补充协议系双方真实意思的表示，合法有效。本院认为：1、根据2011年3月31日长沙市环保局（环境监测站）与长沙市长信投资管理公司、长沙市财政局就环保商务楼签订的《移交接收书》以及2011年5月25日长沙市行政事业单位经营性资产清查领导小组办公室向长沙市长信投资管理公司出具的《关于市属行政事业单位经营性资产移交有关租赁合同转签（第三批）等事项的通知》，环保商务楼已在长沙市行政事业单位经营性资产清查过程中，由长沙市环保局（环境监测站）移交长沙市长信投资管理公司经营管理并出租。2012年6月5日，美程酒店公司与长沙市长信投资管理公司签订的《环保商务楼整体租赁合同》中亦明确载明：“长沙市长信投资管理公司将位于长沙市芙蓉区解放东路88号的环保商务楼整体租赁给美程酒店公司经营管理（该楼系环境监测中心职工集资兴建，现已按政府文件规定移交长沙市长信投资管理公司）”。上述事实表明，在签订案涉《环保商务楼整体租赁合同》时，不仅长沙市长信投资管理公司已依法取得对该房屋的经营管理权和出租权，美程酒店公司对该事实亦明知且予承认，故美程酒店公司关于长沙市长信投资管理公司对案涉房屋无权处分的上诉主张不能成立。2、美程酒店公司于2011年12月16日与顺风帆公司签订《转让协议书》，约定由美程酒店公司受让顺风帆公司对环保商务楼享有的剩余14年无偿使用权。该协议签订后，美程酒店公司于2012年6月5日与长沙市长信投资管理公司签订《环保商务楼整体租赁合同》，该合同签订时，美程酒店公司及顺风帆公司均未将有关经营权转让事宜通知长沙市长信投资管理公司。美程酒店公司提交2012年6月7日的《证明书》以证明长沙市长信投资管理公司对其与顺风帆公司间的经营权转让事宜知情同意。但该证明书不仅在时间上晚于《环保商务楼整体租赁合同》的签订时间，且《证明书》由长沙永志物业管理有限公司与顺风帆公司共同出具，涉及多方权利义务，并未载明“补偿款”的性质，故该证明书不构成顺风帆公司就经营权转让对长沙市长信投资管理公司的通知，亦不能证明长沙市长信投资管理公司已经同意顺风帆公司与美程酒店公司间的经营权转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十条关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，美程酒店公司与顺风帆公司间的经营权转让对长沙市长信投资管理公司不发生法律效力，该转让行为不影响《环保商务楼整体租赁合同》的效力。美程酒店公司关于其享有的无偿使用权可以抵销长沙市长信投资管理公司的租金请求权之上诉理由不能成立。3、美程酒店公司于2012年6月5日与长沙市长信投资管理公司签订《环保商务楼整体租赁合同》后，又于2016年11月14与长沙市长信投资管理公司签订《环保商务楼租赁补充协议》，并按约定支付了部分租金。结合美程酒店公司在此期间从未向长沙市长信投资管理公司主张环保商务楼的无偿使用权等事实，美程酒店公司实际上对签订并履行《环保商务楼整体租赁合同》不持异议，美程酒店公司亦不能提供充分证据证明其系为配合资产清收工作，在资产清收工作组相关领导承诺后续将环保商务楼处置给美程酒店公司的情况下，才签订上述合同及补充协议。故美程酒店公司关于《环保商务楼整体租赁合同》及补充协议不是其真实意思表示的上诉理由也不能成立。综上，《环保商务楼整体租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，美程酒店公司关于该合同无效的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。二、美程酒店公司是否应当腾空房屋并向公共资产管理中心交付租金及违约金等问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《环保商务楼整体租赁合同》第五条第7项约定，美程酒店公司逾期缴纳租金和本合同约定应由美程酒店公司承担的费用达一个月以上的，长沙市长信投资管理公司有权随时单方终止合同，收回房屋及附属设施。本案中，美程酒店公司拖欠租金已超过合同约定的一个月期限，公共资产管理中心有权解除合同并要求美程酒店公司腾空并返回房屋，支付所欠房屋租金。原审法院以美程酒店公司2019年1月19日收到起诉状副本日期为合同解除日及房屋租金计算截止日符合法律规定。至2019年1月19日止，美程酒店公司应付房屋租金20391333元，已支付租金7969451元，欠付租金12421882元，对欠付的租金，美程酒店公司应予支付，并应按银行同期贷款利率标准，以欠付租金为基数，支付自起诉之日起至租金实际还清之日止的违约金。综上所述，上诉人美程酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96331.29元，由湖南美程酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  陈盎然审判员  陈梦群二〇二〇年六月二十八日法官助理张赛红书记员吕晶