广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终651号上诉人（原审被告）：彭悦珍，男，1943年1月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。上诉人（原审被告）：彭海玲，女，1974年2月9日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：彭新琳，女，1970年6月13日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：彭悦珍，系彭新琳的父亲。被上诉人（原审原告）：熊多贵，女，1956年10月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：黄杰仁，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺莹，广东泓业正杰律师事务所实习律师。原审第三人：邵小华，男，1981年6月8日，汉族，住江西省鹰潭市余江县。上诉人彭悦珍、彭海玲、彭新琳因与被上诉人熊多贵、原审第三人邵小华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。彭悦珍、彭海玲、彭新琳共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回熊多贵一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、熊多贵取得201房及车房的产权不合法，涉案房屋实际上是熊多贵儿子邵小华放高利贷，彭悦珍、彭新琳、彭海玲抵押给邵小华的，当邵小华在债权到期时，强迫彭悦珍、彭新琳、彭海玲将涉案房屋过户给债权人。二、涉案房屋过户给熊多贵后，彭悦珍、彭新琳、彭海玲多次要求与熊多贵的儿子进行债务的清算，要求清偿债务并赎回涉案房产，均遭到熊多贵及邵小华的无理拒绝，熊多贵及其儿子企图霸占涉案房产，坚持不予返还给彭悦珍、彭新琳、彭海玲，且熊多贵将涉案房产的水电切断，造成彭悦珍、彭新琳、彭海玲一家生活困难。由于熊多贵违约，彭悦珍、彭新琳、彭海玲拒绝支付房租并要求赎回涉案房产。三、熊多贵向彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张本案权利不适格。1.本案是房屋租赁合同纠纷，并非房屋产权纠纷，熊多贵没有与彭悦珍、彭新琳、彭海玲签订房屋租赁合同，而是熊多贵的儿子邵小华与彭悦珍、彭新琳、彭海玲签订的，故不存在熊多贵与彭悦珍、彭新琳、彭海玲解除租赁合同关系。虽然在涉案协议中彭悦珍、彭新琳、彭海玲同意将201房及车房过户到熊多贵名下，但熊多贵对涉案房屋的产权是在彭悦珍、彭新琳、彭海玲与邵小华签订房屋租赁合同之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故熊多贵作为涉案房屋的产权人向彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张本案权利不适格。2.虽然邵小华同意将债权转让给熊多贵，但根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，事实上邵小华仅向彭悦珍、彭新琳、彭海玲发出解除租赁合同的通知，并未向彭悦珍、彭新琳、彭海玲债权转让通知，即邵小华与熊多贵之间的债权转让对彭悦珍、彭新琳、彭海玲不发生效力，熊多贵并非本案适格原告。请求二审法院依法查明事实，支持彭悦珍、彭新琳、彭海玲的上诉请求。熊多贵答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案协议书为彭悦珍、彭新琳、彭海玲与邵小华签订，且已清楚载明彭悦珍、彭新琳、彭海玲同意将涉案房屋过户至熊多贵名下，因此熊多贵合法取得涉案房屋。彭悦珍、彭新琳、彭海玲拖欠涉案房屋租金，熊多贵要求解除双方的租赁合同符合法律规定。二、彭悦珍、彭新琳、彭海玲实际使用涉案房屋，按照协议书的约定，应当按月支付租金。三、彭悦珍、彭新琳、彭海玲称要赎回涉案房屋不属实，其也没有提交证据予以证明，应当不予采信。综上，彭悦珍、彭新琳、彭海玲的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。熊多贵向一审法院起诉请求：1.解除熊多贵与彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的房屋事实租赁合同关系；2.彭悦珍、彭新琳、彭海玲立即搬离201房，归还租赁物给熊多贵；3.彭悦珍、彭新琳、彭海玲立即向熊多贵支付2018年7月至解除合同之日止按照每月2000元计算的租金。诉讼过程中，熊多贵明确诉讼请求三为彭悦珍、彭新琳、彭海玲支付从2018年7月至返还租赁物之日止的租金。一审法院认定事实：熊多贵与邵小华系母子关系，彭悦珍与彭新琳、彭海玲为父女关系。位于广东省中山市火炬开发区201房的所有权人为熊多贵，该房与案涉协议书记载的位于广东省中山市火炬开发区201房系同一房产。该房产原所有权人为彭悦珍、彭新琳、彭海玲。彭悦珍、彭新琳、彭海玲因资金周转困难，于2016年向邵小华借款。因彭悦珍、彭新琳、彭海玲无法清偿借款，彭悦珍、彭新琳、彭海玲（甲方）与邵小华（乙方）于2016年12月26日签订协议书，载明：因欠债，甲方只能将201房和301房过户给乙方；房子过户后，三年内乙方不得将房子转卖给其他人，如甲方能在2018年将剩余本息还清，乙方同意赎回期限由三年改为五年。房子过户后，留给甲方住，每月每套房租费2000元，房租每月底须交给乙方，如未交，乙方可自行处理；上述两套房，甲方只同意过户给乙方父亲邵包生、母亲熊多贵。此协议自2017年元月生效。因彭悦珍、彭新琳、彭海玲未能偿还邵小华的借款，彭悦珍、彭新琳、彭海玲按邵小华的指令于2017年1月10日将案涉房产登记到熊多贵名下。彭悦珍一直在案涉房屋居住至今。彭悦珍、彭新琳、彭海玲称双方口头约定租金标准为1500元/月，从签订协议后至2018年6月，其均按1500元/月的标准支付租金，因邵小华违约将301房出卖，且扣除欠款后，未将余款21万元返还彭悦珍、彭新琳、彭海玲，故彭悦珍、彭新琳、彭海玲拒交租金。邵小华称因彭悦珍在2018年向其表示无能力支付租金，故其暂时同意降低为1500元/月，但告知其要后补。彭悦珍、彭新琳、彭海玲从签订协议之日起至2018年6月均按1500元/月的标准支付租金。因彭悦珍、彭新琳、彭海玲未及时支付租金，熊多贵于2019年6月28日、7月15日、7月30日向彭悦珍、彭新琳、彭海玲发出解除租赁合同关系、限期搬出的通知。因双方协商未果，熊多贵遂于2019年8月20日诉至法院，主张上述实体权利。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉协议书虽然由邵小华与彭悦珍、彭新琳、彭海玲签订，但协议书载明案涉房产彭悦珍、彭新琳、彭海玲只同意过户给邵小华父亲邵包生或母亲熊多贵，即彭悦珍、彭新琳、彭海玲对案涉房产已经过户至熊多贵名下系明知。熊多贵与邵小华系母子关系，邵小华对熊多贵提起本案诉讼及提出的诉讼请求予以确认，故熊多贵作为案涉房产的所有权人向彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张本案权利适格。关于熊多贵主张解除与彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的租赁合同关系。双方约定房租每月底交，彭悦珍、彭新琳、彭海玲从2018年7月开始未交纳租金至今已长达一年以上，且在熊多贵催告后仍未予支付，已经构成了根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，熊多贵的该项主张于法有据，予以支持。彭悦珍、彭新琳、彭海玲辩称因邵小华违约将位于301房出卖，且未将余款返还，故其拒交租金。彭悦珍、彭新琳、彭海玲陈述的房屋并非本案的案涉房屋，且与本案不是同一法律关系，彭悦珍、彭新琳、彭海玲以此拒交租金不构成违法阻却事由，不予采纳；案涉租赁合同解除后，彭悦珍、彭新琳、彭海玲应将案涉租赁物返还给熊多贵，考虑到彭悦珍在案涉房屋居住多年，立即搬离确有困难，酌情给予彭悦珍、彭新琳、彭海玲一个月时间搬离案涉房屋；关于租金标准，双方虽然约定每月租金2000元，但彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张每月租金1500元，且邵小华也确认其同意降低为1500元，即双方协商一致将租金标准变更为1500元/月，且从签订协议开始亦实际按照该标准支付租金，亦无证据显示邵小华对此提出过异议，故以1500元/月计算案涉房屋的租金，邵小华称其告知彭悦珍、彭新琳、彭海玲要后补租金，彭悦珍、彭新琳、彭海玲不予确认，邵小华亦未提供证据予以证实，不予采纳。至于彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张与邵小华存在借款关系、转卖房产等纠纷，与本案不是同一法律关系，彭悦珍、彭新琳、彭海玲可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除熊多贵与彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的房屋租赁合同关系；二、彭悦珍、彭新琳、彭海玲于判决发生法律效力之日起一个月内搬离位于广东省中山市火炬开发区201的房屋，将该房屋返还给熊多贵；三、彭悦珍、彭新琳、彭海玲于判决发生法律效力之日起七日内向熊多贵支付从2018年7月1日至实际返还租赁物之日止的租金（以1500元/月的标准计算）；四、驳回熊多贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元（熊多贵已预交）,由熊多贵负担56元，彭悦珍、彭新琳、彭海玲负担169元（彭悦珍、彭新琳、彭海玲负担部分于判决生效之日起七日内迳付熊多贵）。本院二审期间，彭悦珍、彭新琳、熊多贵、邵小华均未提交新证据。彭海玲提交三张发票，证明熊多贵将涉案房屋水电表拆掉，是彭海玲另行请水务局安装的水表。熊多贵确认三证发票的真实性，其认为系因彭悦珍、彭新琳、彭海玲拖欠租金经催缴后仍不缴纳，熊多贵才停水停电。邵小华称停水停电的时间大概在2019年5、6月。彭海玲提交的三张发票均有原件予以核对，本院确认三张发票的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，2016年12月26日，彭悦珍、彭新琳、彭海玲与邵小华签订的《协议书》第2条约定：“房子过户后，三年内乙方（邵小华）不得将房子转卖给其他人，如甲方（彭悦珍、彭新琳、彭海玲）能在2018年底将余下本金与利息还清，乙方同意将赎回期限由三年改为五年。”同时，在该条款后手写添加：“2018年12月31日前未能还清本金22万元加利息8万元，合计30万元，乙方有权自行处理该房产。”彭悦珍、彭新琳、彭海玲按邵小华的指令于2017年1月10日将案涉房产登记到熊多贵名下，2018年5月9日，熊多贵（邵小华）将其中的301房出卖。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、熊多贵与彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的房屋租赁关系应否解除以及彭悦珍、彭新琳、彭海玲应否搬离并返还将涉案的201房给熊多贵；二、彭悦珍、彭新琳、彭海玲应否向熊多贵支付2018年7月1日之后的租金。争议焦点一，关于熊多贵与彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的房屋租赁关系应否解除以及彭悦珍、彭新琳、彭海玲应否搬离并返还将涉案的201房给熊多贵的问题。彭悦珍、彭新琳、彭海玲与邵小华于2016年12月26日签订的《协议书》约定“房子过户后，三年内乙方（邵小华）不得将房子转卖给其他人”，而且即使其中手写部分：“2018年12月31日前未能还清本金22万元加利息8万元，合计30万元，乙方有权自行处理该房产”确为双方真实意思表示，且该协议中不得转卖的房屋包含201房及301房，但由于熊多贵（邵小华）于2018年5月9日即将301房出卖，该行为已违反了双方的约定，彭悦珍、彭新琳、彭海玲虽然于2018年7月起停止向熊多贵（邵小华）支付201房租金，但由于是熊多贵（邵小华）违约在先，转卖了301房，且彼此对301房出卖款的分配存在争议，彭悦珍、彭新琳、彭海玲停付租金系事出有因，不宜认定构成违约，故熊多贵以彭悦珍、彭新琳、彭海玲拒交租金为由，主张解除涉案租赁合同的理据不充分，基于此，其要求彭悦珍、彭新琳、彭海玲搬离并返还涉案房屋理由一并不成立，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。争议焦点二，关于彭悦珍、彭新琳、彭海玲应否向熊多贵支付2018年7月1日至实际返还租赁物之日的租金的问题。由于本案的租赁纠纷根源于彭悦珍、彭新琳、彭海玲与邵小华之间的民间借贷关系，因此，熊多贵（邵小华）出卖301房屋后，所得价款是否超出彭悦珍、彭新琳、彭海玲应负债务，能否折抵彭悦珍、彭新琳、彭海玲涉案应交租金以及能抵扣多长时间的租金，均须待彭悦珍、彭新琳、彭海玲与邵小华之间的民间借贷纠纷解决后才能确定，故在涉案的租赁合同不解除的情况下，彭悦珍、彭新琳、彭海玲仍应先按协议的约定向熊多贵支付占有使用租赁物的租金，即彭悦珍、彭新琳、彭海玲应向熊多贵支付2018年7月1日至实际返还租赁物之日的租金。综上，上诉人彭悦珍、彭新琳、彭海玲的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21304号民事判决第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21304号民事判决第一、二、四项；三、驳回熊多贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元，减半收取为225元（熊多贵已预交），由熊多贵负担125元，由彭悦珍、彭新琳、彭海玲100元；二审案件受理费450元（彭悦珍、彭新琳、彭海玲已预交），由熊多贵负担250元，由彭悦珍、彭新琳、彭海玲负担200元（熊多贵于本判决发生法律效力之日起七日内迳付彭悦珍、彭新琳、彭海玲）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年六月八日书记员  雷 媛廖建锋