北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37485号原告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室，统一社会信用代码91110105778630759T。法定代表人：李峰岩，经理。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。被告：杨磊，男，1982年9月20日出生，汉族，现住北京市门头沟区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司法务。原告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告杨磊（以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘吉薇、被告、第三人委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除第三人与被告于2018年6月27日签署的《房屋租赁合同》、第三人、原告与被告于2019年5月4日签署的《房屋租赁合同之出租方变更协议》；2、要求被告向原告支付2019年8月19日至实际腾退之日止的使用费和租金；3、要求被告向原告支付逾期付款违约金，按照月租金200%的标准，自2019年8月19日计算至合同解除之日；4、要求被告赔偿原告使用涉案房屋作为北京摩一甲乙休闲健身有限公司注册地址导致其他公司无法办理注册登记手续所造成的损失，以675元/日的标准，自合同解除之日至实际迁出之日。事实理由：2018年6月27日，第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定第三人将位于北京市朝阳区东坝中街12号院XXX房屋出租给被告，租期自2018年9月19日至2023年9月18日，其中2019年9月19日至2020年9月18日月租金20258.42元，租金半年付，每年3月1日、9月1日支付租金。若逾期未付租金达15日的，应按照月租金200%的标准支付违约金。2019年5月8日，原、被告、第三人签署《房屋租赁合同之出租方变更协议》，出租方由第三人变更为原告，原告受让第三人的全部合同权利义务，故被告应依约向原告交纳租金。但被告自2019年9月19日开始拒付租金，且擅自搬出涉案房屋，已构成根本违约。故提起本诉。被告辩称，1、我认为合同在2019年9月17日就已经解除了，因为该日我就已经搬出了，9月18日我还和原告办理了水电费结算，我的租金也付至2019年9月18日。2、我还交了20000元的押金，原告也一直没有退还给我。如果法院认定我违约了，我也认为押金足以折抵违约金。我觉得违约金不应高于押金。3、签约的时候，我还向第三人的业务员额外交了20000元，当时该业务员说交了这笔钱就可以不按照每年递增10%的比例缴纳租金，所以，我才交了20000元现金给他，合同书中写明的租金涨幅也变成了5%。关于我额外缴纳20000元的事实，第三人可以核对一下合同，当时交存合同的业务员信息第三人应该可以掌握，我不知道他的名字。4、我承租的时候，涉案房屋已经注册了一个公司，就是北京摩一甲乙休闲健身有限公司（以下简称摩一公司），我承租后，变更我为法定代表人。我搬出后，还没有来得及注销该公司，但现在已经委托朋友办理公司注销手续了。5、我承租的房屋位于二层，一层就是原告公司的办公地点，我搬出之前就已经跟原告业务员口头提过想要解约的事情，搬出前，原告的业务员还拿了一份解约协议让我签字，当时要求我给付20000元，就同意解约。我觉得再给20000元太高了，就没有签字。我搬出的时候，原告应该是知晓的。6、我在门头沟居住生活，搬出涉案房屋后，就没有再去过，不清楚后期的出租使用情况。第三人述称，我司并非本案合同相对方，对原告提出的诉讼请求均无异议。关于被告所称我司员工额外收取了20000元的事实，希望其能够提供更为详细的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。位于北京市朝阳区东坝XXX号房屋登记在第三人名下，建筑面积292.76平方米。2018年7月4日，第三人（出租方）、原告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区东坝中街12号院XXX房屋，使用面积115平方米，租期自2018年9月19日至2023年9月18日，第三人约定交房时间为2018年9月19日，双方以房屋室内物品设施现状为交付标准。关于租金，2018年9月19日至2019年9月18日月租金19293.75元，2019年9月19日至2020年9月18日月租金20258.42元，后两年度仍有递增。租金为半年付，于每年9月1日、3月1日付清当期租金。押金20000元和首期租金（2018年9月19日至2019年3月18日）115762.5元均应于2018年9月1日支付。押金在租约期满或解除后，可抵扣被告应承担的费用、租金、违约赔偿责任，剩余部分如数退还。若被告违约导致合同解除的，应按照月租金200%的标准支付违约金。签约后，第三人依约交付涉案房屋，被告交纳押金20000元，租金付至2019年9月18日。2019年5月8日，原告（甲方）、被告（乙方）、第三人（丙方）签订《房屋租赁合同之出租方变更协议》，约定第三人将合同权利和义务概括转移至原告。2019年9月17日，被告从涉案房屋中搬出。2019年9月18日，被告结清水电费。被告承租涉案房屋前，涉案房屋处即已注册成立了“北京摩一甲乙休闲健身有限公司”。被告承租后，变更被告为该公司法定代表人，该公司现为自然人独资有限责任公司。截止法庭辩论终结之日，该公司尚未办理注销或注册地址变更手续，该公司注册地址仍为“北京市朝阳区东坝中街12号院XXX”，当事人均认可上述注册地址即为涉案房屋所在地。被告另提及以下两点事实：1、被告称签约时，第三人曾有员工向其表示若另行给付20000元，则年租金涨幅比例可以自10%降至5%，故被告交付该人现金20000元，但未持有收据，庭审过程中，被告未就此事实举证。第三人对该事实不认可，称根据原告所述信息无法核对是否存在员工额外收取款项的行为。2、被告称搬离涉案房屋前，曾与原告、第三人告知将于2019年9月17日搬出，原告和第三人均未提出异议，且在2019年9月17日前曾持解约协议至涉案房屋，要求被告签约并赔偿20000元。被告认为再行给付20000元数额过高，故未签订解约协议。被告认为，涉案房屋一层即原告、第三人经营使用，故2019年9月17日搬出涉案房屋的事实，原告和第三人知情。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告与第三人之间最初所签租约系双方真实意思表示，合法有效。之后，原告、被告、第三人之间所签《房屋租赁合同之出租方变更协议》也系各方真实意思表示，合法有效，据此，原告取代了第三人的合同主体地位，可享有出租人的合同权利和义务。即，原告具备诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。被告作为承租人，应依约交纳租金。但自2019年9月19日，被告未再交付租金，且在租期届满前擅自搬出涉案房屋，导致双方租约无法继续履行。被告所称己方搬出涉案房屋前曾与原告达成解约合意，但未举证，被告擅自搬出的行为不足以推定原告同意解约的意思。所以，本院认为，被告已构成根本违约，原告有权主张解除合同。关于合同解除时点的认定，鉴于双方并未达成解约的合意，被告系根本违约，故原告主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》规定的单方行使合同解除权情形。本院参照本案起诉状送达被告之日，即2020年6月17日为合同解除之日。2019年9月17日，被告自行搬出涉案房屋，次日，原、被告结清了水电费，而且原告在涉案房屋楼下经营，所以，自2019年9月17日起，原告即应知晓被告已搬出的事实，并应就此提出相应权利。但直至2020年5月6日，原告才提起本案诉讼，客观上导致了损失的扩大。所以，本院对原告主张自2019年9月17日之后的租金、使用费均不予支持。关于“北京摩一甲乙休闲健身有限公司”营业执照的注销或注册地址的变更登记与涉案房屋能否再行出租之间并不存在必然关联，而且，原告作为出租人存在其他的权利救济途径，原告怠于行使权利导致的损失，不应由被告承担。最后，被告擅自搬出的行为系根本违约，应承担违约责任。根据租约，被告根本违约的，应按照月租金200%给付违约金。双方租约约定的2018年9月19日至2019年9月18日期间月租金标准为19293.75元。所以，被告应给付违约金38587.5元。鉴于原告已付20000元押金，在折抵违约金的基础上，被告还应给付违约金18587.5元。关于被告所述额外向第三人员工交纳20000元的事实，首先未见其举证，第三人对此事实也不予认可，故本院难以认定该事实的发生，被告若有异议，可另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、第三人北京链家房地产经纪有限公司与被告杨磊于二〇一八年六月二十七日签订的《房屋租赁合同》，第三人北京链家房地产经纪有限公司、原告北京链家置地房地产经纪有限公司与被告杨磊于二〇一九年五月四日签订的《房屋租赁合同之出租方变更协议》均于二〇二〇年六月十七日解除；二、被告杨磊于本判决生效之日起七日内给付原告北京链家置地房地产经纪有限公司违约金一万八千五百八十七元五角；三、驳回原告北京链家置地房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，由北京链家置地房地产经纪有限公司负担1719元（已交纳），由被告杨磊负担133元（已由原告北京链家置地房地产经纪有限公司预交，于本判决生效后七日内给付原告北京链家置地房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年六月二十九日书记员  李雅雯