山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1607号 上诉人（原审被告）：泰安市嘉华房地产开发有限公司，住所地：泰安市泰山区上高街道办事处小井村（东湖路东段路北）。 法定代表人：赵勇，经理。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩永刚，山东瀛众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵明月，女，1989年10月29日出生，汉族，住泰山区。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司因与被上诉人赵明月商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2020)鲁0902民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏成、被上诉人赵明月及其委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安市嘉华房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）鲁0902民初188号民事判决，在查明事实后予以改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决由上诉人承担逾期办理商品房产权证的违约责任，属认定事实错误。上诉人在一审法院审理时已提交相关证据能够充分证明上诉人无法在合同约定的期限内办理商品房产权证的原因是部分居民代表以影响具体生活为由不同意建造垃圾中转站，导致小区配套设施无法建设，从而导致综合验收迟迟不能进行。这是属于上诉人不能预见、不能避免、不能克服的客观因素，不是上诉人主观原因所造成的，应认定为不可抗力。一审法院没有考虑以上此种客观因素，判决由上诉人承担逾期办理商品房产权证的违约责任，属认定事实错误。二、被上诉人在一审民事起诉状中提出诉讼请求，要求上诉人自2016年4月17日起承担违约金。依据《中华人民共和国民法总则》的规定，至一审法院2020年1月7日立案受理被上诉人的起诉，已经远超过3年诉讼时效，上诉人在一审法院审理期间，已经提出诉讼时效抗辩，因此，依据法律规定，被上诉人的全部诉讼请求都不应得到法院支持，一审判决存在错误。三、退一步讲，假使上诉人没有在合同约定的期限内办理商品房产权证违反合同约定，一审判决计算的违约金以及要求上诉人承担违约金也是错误的。1.一审法院按照年利率6%计算违约金，明显过高，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，违约金过高的，应当适当降低。2.上诉人虽未在合同约定的期限内办理商品房产权证，但实际上也并没有给被上诉人造成经济损失。另一方面，从被上诉人当时购房时的单价与现在的商品房单价对比来看，上诉人不但没有给被上诉人造成经济损失，被上诉人还从商品房价格上涨过程中获得了近乎一倍的预期收益，被上诉人根本没有任何损失。从这一方面讲，上诉人也不应承担违约金。综上，一审判决认定事实错误，上诉人不应承担逾期办理商品房产权证的违约责任。 赵明月辩称，一、一审法院判决上诉人承担逾期办证违约责任并无错误。上诉人称因小区部分居民不同意建设垃圾中转站，无法进行综合验收，是导致无法办理房产证的原因。首先，该因素是否是导致无法办证的真实原因被上诉人不清楚，其次上诉人称的“部分居民”是否包括被上诉人，其提供的证据中也无法显示。最后，建造垃圾中转站便于居民生活，被上诉人也同意建设。退一步讲，即便该因素属实，显然也不属于上诉人不能预见、不能避免、不能克服的客观因素，并不属于不可抗力，不能免除上诉人逾期办证责任。二、上诉人在一审答辩中已明确表示对超过三年诉讼时效的部分予以扣除，因此，其已自认对三年诉讼时效内的部分予以认可，现二审中又提出诉讼时效抗辩显然不应予以支持。三、一审法院按照年利率6%计算违约金并不偏高，更未超出法律规定。诉讼中，上诉人未举证证明违约金数额过分高于损失数额，应承担举证不能的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款利率系在贷款利率水平上加收30％-50％，即为年利率6.175%-7.125%，被上诉人按照年利率6%主张，一审法院按照年利率6%判决，明显不高。且在一审、二审中，上诉人均未举证证明违约金数额过分高于损失数额，应承担举证不能的法律责任，二审法院对违约金计算标准不应予以调整。四、上诉人以被上诉人没有损失为由不应承担违约金没有事实及法律依据。违约金的承担不以是否存在损失为前提。不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款、房屋被视为出卖人财产遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。 赵明月向一审法院起诉请求：一、被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续。二、被告赔偿原告损失（按照购房款629464.37元为基数，按照年利率6%，自2016年4月17日起开始计算，截止到2019年11月14日为135137元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）。三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告赵明月（买受人）与被告泰安市嘉华房地产开发有限公司（出卖人）于2014年3月28日签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定由原告购买位于泰安市户房产，房屋预测面积为127.27平方米，每平方米4850.35元；第十条约定出卖人应当在2014年5月1日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。 合同签订后，原告依约向被告支付房屋总价款为629464.37元。被告于2014年7月13日向原告交付房屋，并于2019年11月5日向小区业主发布办证通知，于2019年11月7日为涉案房屋办理不动产权证。 庭审中，原告明确违约金计算方式为：以617304.37元为基数，照年利率6%计算，自2016年11月7日至2019年11月7日共计1093天，共计111115元。被告主张应按照合同第七条日万分之一计算违约金。 被告称该房产未办理房产证手续的原因是小区居民不同意建设垃圾中转站导致小区无法进行验收，因此应由小区居民承担责任，为证实自己的主张，被告提交泰安市泰山区山高办事处双龙社区居委会出具的关于双龙社区居住基础设施建设的说明一份。原告称自己同意建设垃圾中转站。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案商品房已于2014年7月13日完成交付，且该房屋现已具备办理登记手续的条件，因此对于原告要求被告协助其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。 依照法律规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因被告至今尚未办理，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期办证期间的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告虽辩称未办理房产转移登记的原因在于小区居民反对建设垃圾中转站导致无法验收，但综合验收属于被告的职责范围，且其提交的情况说明并不足以证明房屋未能验收是原告的责任。因此对被告的该项辩称理由，一审法院不予采信。 对于原告主张的违约金，被告抗辩应对超过三年诉讼时效的部分予以扣除。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后730日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。交房时间为2014年7月13日，被告应于2016年7月12日前协助原告办理登记手续，原告现于2019年11月18日向一审法院主张权利，诉讼时效起止时间应为2016年11月18日至2019年11月18日。因此对于被告的该抗辩理由，一审法院予以采纳。被告于2019年11月5日向原告发布办证通知，于2019年11月7日为涉案房屋办理产权证，被告办理房屋产权证后原告应积极办理登记手续，因此2019年11月7日后原告未能办理登记手续的责任应由自身承担，对于2019年11月7日之后的违约金一审法院不予支持，违约金计算时间应自2016年11月18日起至2019年11月7日止。对于计算标准，因合同中未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按照年利率6%计算，不超出上述规定，一审法院予以支持。故违约金应为111013元（以617304.37元为基数，自2016年11月18日按照年利率6%计算至2019年11月7日）。被告主张按照合同第七条计算，但合同第七条规定的是买受人的逾期付款责任，因此一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告泰安市嘉华房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内，协助原告赵明月办理位于泰安市户不动产转移登记手续。二、被告泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵明月逾期办理房屋所有权转移登记违约金111013元。三、驳回原告赵明月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元由被告负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张其预期办证房产证的原因是部分居民代表以影响具体生活为由不同意建造垃圾中转站，导致小区配套设施无法建设，从而导致综合验收迟迟不能进行，这应认定为不可抗力。对此，本院认为，因垃圾中转站未能建造导致小区配套设施无法建设不属于不可抗力，上诉人不能因此免责。上诉人主张被上诉人的请求已超诉讼时效。对此，本院认为，本案一审立案的时间虽然是2020年1月9日，但是根据一审法院于2019年11月18日出具的诉前委派调解函可确定被上诉人在2019年11月18日之前已提起一审诉讼，一审判决确认自2016年11月18日计算违约金，并未超诉讼时效。上诉人主张一审按照年利率6%计算违约金明显过高。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院按照年利率6%计算违约金并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3004元，由泰安市嘉华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年六月二十八日 书记员  梁 壮