广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2389号 上诉人（原审被告）：胡爱君，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：詹西里，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区，系上诉人胡爱君的丈夫。 被上诉人（原审原告）:深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区。 法定代表人：昌荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎光连，广西春良律师事务所律师。 上诉人胡爱君因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，公开开庭进行了审理。上诉人胡爱君的委托诉讼代理人詹西里，被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人黎光连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡爱君上诉请求：1.撤销（2020）桂0312民初127号民事判决并依法改判；2.本案所有诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定涉案房屋于2016年6月30日已完成交付与商品房买卖合同约定不符。根据双方合同约定，开发商2016年6月30日交付的商品房需要经建设工程竣工验收合格，并出示证明文件，但此时开发商并没有获得《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》获得桂林市临桂区住房和城乡建设局备案时间为2018年4月2日。上诉人认为，“建设工程竣工验收合格”不应理解为“五方验收合格”，应为开发商取得《竣工验收备案表》，理由如下：1.房地产建设工程属于建设工程的一种。出于国家监督干预的必要，以验收备案作为验收合格标准，更符合立法精神；2.房地产建设竣工验收阶段，购房者是弱势群体，处于不利地方，“五方”是利益共同体，如果“五方验收”是“验收合格”，难以保护弱势的购房者。3.《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2XX4-0XX1）中示范约定“商品房交付时应当符合……该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”；“交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件”，也体现了国家对购房者权益保护的取向。上诉人并非因房屋质量问题拒绝收房，是因开发商无法在合同约定的2016年6月30日前提供《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件。 深圳市彩生活物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 深圳市彩生活物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费6795.84元，违约金1359.17元，总计8155元(计算时段从2016年7月至2019年2月)。2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月24日，被告胡爱君与桂林帝豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买花样年.花样城XX号房屋，还约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家规定，将取得符合该商品房经建设工程竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。之后，原告彩生活物业公司（甲方）与被告胡爱君（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在小区提供前期物业服务。并约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止的物业管理，房屋坐落位置2X-1XX1，建筑面积141.58平方米。合同第二条约定，物业服务内容主要有，（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（三）环境卫生；（四）保安；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理。合同第四条约定了物业管理服务费用：一、乙方交纳费用的时间：从开发商通知的业主入伙之日起，开始向甲方缴纳管理费。二、管理费依据市物价局等政府物业主管部门最新文件规定收取：1、住宅按建筑面积每月每平方米￥1.50元；2、非住宅按建筑面积每月每平方米￥1.70元；3、商业用房按建筑面积每月每平方米￥2.45元……合同第十条约定了违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止。合同还对双方的权利义务、物业管理服务质量、其他有偿服务、代收代缴收费服务等事项作了约定。2016年6月20日，桂林帝豪房地产开发有限公司向被告发出《交房通知书》,通知其将于2016年6月30日交房，被告在检查房屋后，发现存在房屋质量问题，遂拒绝收房。原告经催告无果后，于2020年1月6日诉至该院，请求判令被告支付物业服务费及违约金。 另查明，案涉房屋所在楼栋即花样年·花样城第22幢于2016年6月28日建设工程竣工验收合格，该工程的竣工验收备案文件于2018年4月2日收讫。 再查明，花样年·花样城小区现尚未成立业主委员会。 一审法院认为，关于本案的争议焦点一，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是否有效。被告认为，在双方签订的《前期物业管理服务协议》上，双方并未签署日期，故生效时间未确定，并未生效。该院认为，虽然双方在合同上并未签署日期，但并不影响合同的效力，该合同是双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护。原告进驻花样年·花样城小区实施物业管理，为小区业主、用户提供了服务，原告作为业主应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。至于生效时间，可以推定从案涉房屋完成交付之日起生效。 关于本案的争议焦点二，本案案涉房屋是否已经交付。被告认为，虽然在《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2016年6月30日前，但本案案涉房屋所在楼栋第22幢的建设工程竣工验收合格时间为2018年4月2日，与合同中约定的交房条件不符，且被告因房屋质量问题并未收房，故房屋至今尚未交付，交付前的物业费应由开发商承担。该院认为，根据被告提供的加盖有桂林市临桂区住房和城乡建设局公章的《竣工验收备案表》可知，案涉房屋所在楼栋的竣工验收日期以及五方验收日期均为2016年6月28日，该工程的竣工验收备案文件于2018年4月2日收讫。故依据该文件可知，案涉房屋所在楼栋的建设工程竣工验收日期为2016年6月28日，在合同约定的交付日期前已达到合同约定的交房条件。2016年6月20日，桂林帝豪房地产开发有限公司向被告发出《交房通知书》，通知其将于2016年6月30日交房，由于被告未向该院提供相关证据证明其房屋存在影响房屋主体结构等严重的质量问题，故其拒收理由不能成立，故该院认定案涉房屋于2016年6月30日已完成交付。 被告购买的物业单位为花样年·花样城第XX号房屋，建筑面积141.58㎡。按照原、被告双方的签订的合同，约定物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.50元计算，因此，对于2016年7月1日至2019年2月28日被告应交而未交的物业管理服务费为141.58㎡×1.50元×32个月=6795.84元，故对于原告要求被告支付尚欠物业费6795.84元，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。对于原告要求被告支付违约金1359.17元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，原、被告约定了逾期不交纳物业管理费的违约金计算方法，原告主张被告支付1359.17元的违约金（自2016年7月1日计算至2019年2月28日），不违反双方合同的约定，该院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告胡爱君支付物业管理服务费6795.84元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司;二、被告胡爱君支付违约金1359.17元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司。本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告胡爱君负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）在签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定：“乙方交纳费用时间：从开发商通知的业主入伙之日起，开始向甲方交纳管理费。”根据本案查明事实，开发商桂林帝豪房地产开发有限公司于2016年6月20日向上诉人发出《交房通知书》，通知其将于2016年6月30日交房。根据双方上述协议约定，上诉人应当于2016年6月30日起向被上诉人交纳物业管理费。现被上诉人未按约定如期交纳物业费，构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人认为开发商没有在《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日前提供《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为商品房经建设工程竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第三条：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”及第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”因此，涉案商品房于2016年6月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位五方验收合格，已达到了合同约定的交房条件。对上诉人的上述意见，本院不予采纳。一审法院根据双方约定的物业管理费交纳时间，认定上诉人未按时交纳物业管理费，判决上诉人支付物业管理费并承担违约责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人胡爱君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡爱君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 李立婕 书 记 员 阳雨芹