河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初2867号原告（反诉被告）北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司。法定代表人蔡敏，执行董事。委托代理人王晋莉、徐苗苗（实习），北京方耀律师事务所律师（特别授权）。被告信阳新广盈商业运营管理有限公司。法定代表人刘冉冉，经理。委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师。被告（反诉原告）信阳星利园实业有限公司。法定代表人刘新，经理。原告（反诉被告）北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司（以简称耀莱公司）与被告信阳新广盈商业运营管理有限公司（以上简称新广盈公司）租赁合同纠纷一案，耀莱公司于2018年4月17日诉至本院，我院受理后，在诉讼过程中，耀莱公司又申请追加信阳星利园实业有限公司（以上简称星利园公司）为被告，星利园在诉讼中提出反诉，我院2018年12月26日判决后，新广盈公司与星利园公司提起上诉，2019年3月29日，河南省信阳市中级人民法院裁定发回重审。2019年4月29日，我院重新立案，依法由审判员汪明安担任审判长与审判员张丽红、任桂萍组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭审理了此案。耀莱公司的委托代理人王晋莉、徐苗苗，新广盈公司的委托代理人翟静静，星利园公司的法定代表人刘新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）耀莱公司诉称，2016年7月，耀莱公司与新广盈公司签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNXY-2016-0001，下称：租赁合同），就耀莱公司向新广盈公司承租河区××号龙都购物广场（龙都-海洋新世界）LD5A001房产（下称：房产）开设“耀莱成龙国际影城”一事正式达成合意。租赁合同第2.2条约定：“甲方承诺于2016年10月1日（具体日期以甲方书面通知为准）前将符合本合同附件二及附件四的约定，并且取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给乙方。如果甲方迟延交付超过90日，则乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还履约保证金（如因乙方原因造成甲方迟延交付的，不视为甲方违约且不承担任何责任，乙方不得解除合同）”；第2.3条约定：“乙方将在本租赁合同签订后30个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币60万元（大写：人民币陆拾万元整）。甲方收到该款项后五个工作日内向乙方开具同等金额的收据。”租赁合同签订后，耀莱公司如约向新广盈公司支付履约保证金人民币陆拾万元整，并着手进行进场工作，但新广盈公司房产交付严重超期，且时至今日房产仍不符合租赁合同约定的交付条件，无法进场施工，新广盈公司的行为已构成根本性违约。综上，我公司在与新广盈公司多次沟通解约无果的情况下，现依照相关法律规定及租赁合同第2.2条中关于“如果甲方迟延交付超过90日，则乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还履约保证金”之约定，诉讼至法院要求：1、判令解除双方于2016年7月签署的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNXY-2016-0001）；2、判令新广盈公司与星利园公司连带双倍返还耀莱公司履约保证金120万元；3、诉讼费由新广盈公司与星利园公司承担。被告新广盈公司辩称，我公司不是本案适格主体，双倍返还违约金不符合法律规定，主张定金不予支持。本案争议的租赁标的系星利园公司开发的不动产，我公司提交的证据显示，我公司与耀莱公司签订房屋租赁合同是基于星利园公司的授权书授权，我公司是受星利园公司的委托授权与耀莱公司签订房屋租赁合同，所以，根据法律规定，我公司作为星利园公司的委托代理人，从事的法律行为应当由被代理人星利园公司承担责任。耀莱公司起诉我公司双倍返还履约保证金120万元，理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，双方签订的合同第2.3条约定，乙方向甲方支付履行保证金60万元，其中30万元转入首年租金中，剩余30万元在合同期满后，若乙方无欠款及违约，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此租赁保证金无息退还乙方。根据该条的约定，耀莱公司支付的60万元是预付款30万元和履约押金30万元，按照上述最高院司法解释，不具有定金的性质。合同第2.2条内容是，如果甲方迟延交付超过90日，则乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还履约保证金。该条只是说乙方要求甲方双倍返还履约保证金，并未说甲方同意。该约定仍然不具有定金性质。整个合同找不到“如果甲方违约，则同意双倍支付乙方履约保证金。乙方违约，则履约保证金不予退还”的具有定金性质的条款约定，所以，耀莱公司主张定金权利，请求人民法院不予支持。双方虽然合同约定的交房日期是2016年10月1日前，但之后双方就租赁标的进行了磋商、变更，经双方协商，达成新的合意，将租赁合同约定的租赁标的由五楼变更为四楼，双方就变更后的工程施工、设计进行了多次磋商，答辩人按照被答辩人变更后的意见对租赁标的进行施工改造，交付房屋的日期也相应顺延，根据变更后的现场施工改造进程由双方另行商定交房日期。因合同变更导致的交房日期顺延，不能视为我公司违约。综上，耀莱公司的诉请没有事实和法律依据，且主体不适格，请求依法驳回耀莱公司的诉讼请求。被告（反诉原告）星利园公司辩称，耀莱公司的本诉请求事项依据客观事实和法律规定不能成立，请求法院依法驳回其的本诉请求事项。2016年7月1日，我公司委托新广盈公司（甲方）与耀莱公司（乙方）签订租赁合同，就耀莱公司承租我公司所有的位于河区××号龙都购物广场开设“耀莱成龙国际影城”事宜达成合意，我公司将位于河区××号龙都购物广场LD5A001，套内面积约1950平方米房产出租给耀莱公司用于开设“电影城”及其相关配套附属业务。租赁期限为15年，双方合同约定的交房日期是2016年10月1日前，双方的权利、义务内容详见附件1。之后，根据合同履行情况，我公司与耀莱公司经协商，达成新的合意，租赁合同约定的租赁标的物由五楼变更为四楼，双方就变更后的工程施工、设计进行了多次沟通、磋商，我公司按照耀莱公司变更后协商一致的意见积极对租赁标的物进行施工改造，花去巨额费用，何来违约一说？如果我公司不履行交付租赁物的义务，其会花巨资去进行施工改造么？耀莱公司以我公司房产交付严重超期，时至今日租赁标的物不符合约定的交付条件为由，认为我方的行为已经构成根本性违约与客观事实不符，我公司积极按照双方沟通、磋商后的意见进行施工改造的行为表明了自身积极履行合同义务的态度，耀莱公司所主张的迟延交付超过90日的观点因双方的协商、变更后的一致意见而失去了计算超期的基准日期，即双方原在租赁合同中约定的交房日期是2016年10月1日前已不能作为交房的最终期限，故我公司的行为不构成根本性违约，耀莱公司无权就此项约定内容解除合同。我公司也无需承担任何违约责任，请求法院驳回耀莱公司的本诉诉讼请求。被告（反诉原告）星利园实公司反诉称，反诉原告一直坚持双方合作共赢的态度，积极履行合同义务，不惜花费巨资对租赁标的物进行施工改造，并希望与反诉被告长期合作，共创双赢，如果反诉被告肆意毁约，则反诉被告应当赔偿反诉原告的一切经济损失（包括但不限于施工改造费用、合同履行的预期收益等）。反诉原告按照反诉被告的要求对租赁标的物四楼进行施工改造，分别与河南江能实业有限公司签订《砌体及隔墙吸音施工合同》、《中央空调调整安装施工合同》，与河南卓远消防安装工程有限公司签订《通风系统安装施工承包合同》，与信阳市华瑞停车场工程有限公司签订《零星工程施工协议》等，合计支出费用201.1431万元，这些费用均是反诉原告和反诉被告经过多次协商、沟通达成合意后，反诉原告按照反诉被告的要求进行的施工改造支出的费用，现在反诉被告未经反诉原告同意，单方解除合同，给反诉原告造成的经济损失，应当承担赔偿责任。请求法院判决反诉被告赔偿反诉原告的经济损失201.1431万元，反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）耀莱公司对反诉辩称，一、星利园公司的反诉请求事项缺乏事实和法律依据，星利园公司延期交付符合《租赁合同》约定条件的房产事实属实，且系因其自身原因所致，故其行为已经构成违约。二、基于反诉原告根本违约，反诉被告有权依法解除租赁合同。三、反诉被告在2016年10月1日后持续与反诉原告及新广盈公司的磋商、沟通行为既不视为对原租赁合同约定房产交付期内容的变更，也不视为放弃对反诉原告、新广盈公司延期交付违约行为的追责。四、反诉原告在涉案影城施工图未依据合同约定提交原告最终版并经反诉被告审核确认，且反诉原告已取得的“建设工程消防验收意见书”（信公消验字2017第0104号）不符合相关行政管理部门对电影院行业消防条件的规定，反诉原告后续自行施工的工程为违法违规建筑。反诉原告违反行业规范先行与其他施工单位签订相关施工合同造成的损失应由其自行承担，反诉原告提供的与费用相关的合同属实，也系其为使影城具备交付条件应完成的部分工作，因其未使影城具备交付条件，构成根本违约，有理由认为其所进行施工并非基于实现租赁合同目的，故反诉原告应自行承担相关损失。五、新广盈公司与星利园公司应当对延期交付符合租赁合同约定之房产的义务承担连带责任。六、反诉原告于2019年6月26日提出对增加、调整及改造施工的费用进行鉴定，受托鉴定机构均以材料不齐全等原因拒绝鉴定，从侧面证明反诉原告提供的证据不足以证明其进行了现场施工，也说明即便施工，其工程质量存在问题且为违法违规建筑。星利园公司为河区××房产的所有权人，其于2016年7月1日出具的《授权书》授权新广盈公司与我公司签订《租赁合同》，基于上述《授权书》内容，新广盈公司与我公司于2016年7月3日签订了《租赁合同》，就在上述房产龙都购物广场开设耀莱成龙国际影城一事达成合意。据《中华人民共和国合同法》第402条的规定，星利园公司作为授权委托人应当与受委托人新广盈公司就《租赁合同》中约定的甲方应当履行的义务承担连带责任，因此星利园公司应当按照租赁合同约定期限按期交付符合合同约定条件的房产并于交付前完成涉案影城所在房产楼层的报建性质为电影院的一次消防验收合格证才能被视为履行完毕租赁合同约定义务。我公司在《租赁合同》签订后按照《租赁合同》第2.3条、6.7条的约定按期向受托人新广盈公司支付履约保证金60万元并通过邮件方式向受托人新广盈公司提交涉案电影院的平面图、深化图等施工建议设计方案。但星利园公司及新广盈公司在《租赁合同》约定的2016年10月1日的交付截止期到期时既未如约向答辩人反馈依据其提供的影院平面图和深化图制作并报一次消防设计审核的影院终版施工图，更未向答辩人交付符合合同约定之取得一次消防验收合格证的影城所在房产。故星利园公司及新广盈公司的行为已构成违约。在星利园公司及新广盈公司已经构成违约的事实前提下，我公司多次催告敦促其尽快履行交付义务，但星利园公司在上述沟通期间严重拖延时间、消极怠工且互相推诿，在我公司给予宽限期后仍延期未交付符合租赁合同约定的房产系其自身原因所致。我公司在2016年10月1日即租赁合同约定的交付期满后，在星利园公司已延期交付符合租赁合同约定的房产的违约事实前提下，我公司拓展部负责人郭文龙、王建强仍就影城施工图修改及完善，积极与星利园公司、新广盈公司沟通施工图纸存在种种问题，要求二公司按照影城实际物业条件进行规划设计并尽快提交符合我公司诉求的施工图供我公司审核确认；且根据王建强与对接负责人的聊天记录显示，我公司设计部王建强多次通过微信敦促对方尽快完成涉案影城所在房产楼层的报建性质为影院的一次消防验收合格证，但星利园公司在此期间并未积极配合我公司进行设计施工图的修改，态度极为懈怠且不负责任，多次向我公司提交错误的图纸并多次重复向我公司索要其已经发送过的相关图纸，且星利园公司实际施工与报一次消防验收的图纸严重不符合施工要求存在许多问题；星利园公司及新广盈公司上述行为严重耽误修改施工图的进度、严重拖延了施工图的确定、工期的完成及影院所在房产的按期交付，故直至2017年底星利园公司仍在修改施工图，双方仍未就涉案影城的施工图达成一致确认意见并仍未完成申请报影院性质的一次消防验收审核。综上，星利园公司所述其积极按照双方沟通、磋商后的意见进行施工改造的主张与事实情况不符。我公司在2016年10月1日后持续与星利园公司及新广盈公司磋商、沟通的行为既不视为对原租赁合同约定房产交付期内容的变更，也不视为放弃对二公司延期交付的违约行为的追责。我公司在星利园公司及新广盈公司严重超期交付房产的前提下，为使租赁合同签订目的的实现、避免双方损失、实现互利共赢的目标，才持续与星利园公司沟通敦促其修改施工图、对涉案影院进行优化设计并多次提出要求其尽快完成涉案影院一次消防验收工作。但星利园公司自2016年10月1日后至今并未对原《租赁合同》约定的交付房产截止日期变更作出任何书面或者口头形式的确认。我公司积极与星利园公司持续性的沟通也不代表对其违约行为的认可，仅为我公司在星利园公司已经违约的事实前提下给予其一定的宽限期要求其尽快纠正、补救违约行为所做的努力，且郭文龙并非涉案影城项目的我公司的指定工程联系人，故其作出的任何许诺或者确认，都非我公司的真实意思表示，我公司从未授权该人员进行影院楼层变更、交付日期变更等重大事项的决定权，因此就星利园公司主张我公司已确认将影城所在楼层由5层变更为4层事宜，我公司对此不予认可。因此在星利园违约交付房产的前提下，我公司依法律规定、合同约定所享有的要求星利园公司承担违约责任的请求权在诉讼时效内并不因此消亡。根据《合同法》第七十八条的约定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”根据该条款的规定，双方之间并未就原租赁合同约定的交付期限作出任何明确约定变更，我公司亦未就同意星利园公司延期交付作出任何书面或者口头的确认，更未就租赁合同中约定的2016年10月1日的交付期作出任何否认。故星利园公司仍应当继续按照原租赁合同之约定履行义务，承担相应的违约法律责任。根据《合同法》第九十四的约定，在被答辩人未按照合同约定履行其交付房产义务的事实下，我公司在2017年与星利园公司多次沟通询问其施工图制作进程和修改情况，并多次要求其尽快完成影城的一次消防验收，我公司上述行为应当视为对星利园公司的催告，且在催告期间直至2017年底（距交付期限届满之日已达一年之久）星利园公司依然未能尽快完成符合我公司要求的施工图，且未取得符合合同约定的一次消防验收合格证，根据上述条款，我公司有权在星利园公司经催告后在合理期限内仍未履行的前提下要求解除合同。星利园公司在涉案影城施工图未提交我公司最终版审核确认且未取得影院报建性质的一次消防设计合格证的前提下，违反行业规范先行与其他施工单位签订相关施工合同造成的损失应当独自承担。星利园公司于2017年11月4日、11月21日、12月2日分别与河南江能实业有限公司、河南卓远消防安装工程有限公司签订《四层砌墙及隔墙吸音施工合同》、《3#4楼中央空调调整安装施工合同》、《3#4楼通风系统安装施工承包合同》约定由上述公司完成影城的相关具体工程施工，但根据租赁合同之约定及行业规范，空调及其它机电工程、通风系统、土建工程均为星利园公司需履行的义务，且需由星利园公司根据我公司并经我公司审核确认后才能够开展该项工程的施工，但上述合同签订日期2017年11月4日至12月2日期间，根据双方工程负责人的聊天记录可证明截止2018年1月我公司通知解约之际，星利园及新广盈公司仍未向我公司发送符合要求的修改后的最终版施工图纸，且在我公司未就施工图确认的情况下星利园公司径行与河南江能实业有限公司、河南卓远消防安装工程有限公司签订该项工程的施工合同违反了行业习惯，故其主张的支出上述高额费用的责任应由其自行承担而非由我公司承担。综上，星利园公司的反诉请求的依据及理由与事实不符，缺乏法律依据，星利园公司的行为已经违反《租赁合同》约定义务，构成违约并应当依法承担违约责任，请求驳回反诉请求。经审理查明，耀莱公司拓展部项目负责人郭文龙与新广盈公司经过协商，新广盈公司（出租方、甲方）经星利园公司授权与耀莱公司（承租方、乙方）签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNXY-2016-0001），合同约定①1.1甲方同意按下述条款和条件将位于河区××号龙都购物广场（龙都-海洋新世界）LD5A001，套内面积共约1950平方米房产出租给乙方开设6个普通影厅使用；②2.2条甲方应向乙方交付已具备如附件二所述的房产技术条件的完整房产……甲方承诺于2016年10月1日（具体日期以甲方书面通知为准）前将符合本合同附件二及附件四的约定，并且取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给乙方。如果甲方迟延交付超过90日，则乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还履约保证金（如因乙方原因造成甲方迟延交付的，不视为甲方违约且不承担任何责任，乙方不得解除合同；乙方亦可选择要求甲方继续履行合同……；③2.3条约定，乙方在本租赁合同签订后30个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币60万元。甲方收到该款项后五个工作日内向乙方开具等金额的收据。其中30万元转入首年租金中，剩余30万元在合同期满后，若乙方无欠款及违约，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此租赁保证金无息退还乙方。④6.7条约定，乙方应于本合同签订后三十个工作日内提交电影城的平面图、排烟、排水等设备和施工建议方案，双方在施工图设计完成前确认设计图纸，确认后，甲方按照确认的图纸和技术清单施工，经双方确认的施工图纸以外的改动由乙方负责，甲方配合。⑤9.7条约定，有但不限于下列情形，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：A）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它约定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方连续或累计两个月不能正常对外营业；B）在本合同签订后由于甲方原因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的两个月内获得。⑥（附件二）约定，甲方向电影城交付的房产应包括下述公共系统设施：供电、供水、排水、排烟、新风，6、消除系统：甲方向电影城提供符合国家防火规范的消防供水系统，并负责将影城范围内的主水管及消水栓安装完毕，甲方还须负责完成消防弱电系统主控室并将接续品引至电影城的位置，以及与电影城相通的所有消防楼梯的防火门，7、交付标准见（附件四）《电影城项目交屋条件及分工界面》。⑦（附件四）约定，甲方需要完成的项目：土建工程8项，空调及其它机电工程3项，给排水工程5项，强电、弱电工程3项，消防工程6项（5．电影城所在建筑物的楼层整体一次消防验收完成，6．电影城所在建筑物的报建使用性质为电影院）；乙方需要完成的项目：地面工程、墙面工程等11项（9．消防工程：其中包括电影城二次装修所涉及到的全部消防问题例如消防报验及其它消防器具设施。10．乙方应于合同签订后三十个工作日内提交电影城的规划平面图、影厅剖面图及排烟、排水等设备的施工建议方案）；双方需要配合的事项6项（1．乙方应于本合同签订后三十个工作日内提交电影城规划平面图、影厅剖面图及排烟、排水等设备的施工建议方案，经双方共同书面确认后，甲方按照双方确认的规划设计图纸交与设计院进行结构设计，结构设计图纸完成后需双方确认后按照双方沟通确认的技术清单进行施工……4．双方应互相配合进行电影城消防工程的施工及报检验收工作。）。2016年7月1日，耀莱公司在合同上签字盖章，2016年7月3日，新广盈公司在合同上签字盖章。2016年7月1日，星利园公司向新广盈公司出具《授权书》载明：授权新广盈公司与耀莱公司就位于河区××房产开设“耀莱成龙国际影城”的事宜签订《房屋租赁合同》（合同编号JCHNXY-2016-0001）；授权新广盈公司在该租赁合同项下的一切权利、义务和责任。星利园公司在其出具的房产证后补证明中认可公司是信阳龙都海洋新世界项目的所有权人，房屋所有权证尚在办理中。2016年7月6日，耀莱公司向新广盈公司转账60万元。同天，新广盈公司出具《收据》。合同签订后，双方为履行合同确定具体的联系人员，耀莱公司为公司工程负责人拓展部经理郭文龙（耀莱公司称现已离职）、公司发展部工程设计王建强，星利园公司为公司招商部的李吉祥、工程部的邓传胜、张关成，两公司联络人员就影城设计施工、工程变更改造等事宜进行微信或邮箱、电话等形式的沟通交流，直至2018年1月9日。2017年12月10日，星利园公司向耀莱公司发出《公函》称：“已完成空调机组由四楼搬至五楼工作，并定于2017年12月12日按原告2017年8月15日发来图纸进行影城砌体隔音工程，要求耀莱公司派技术人员确认图纸的准确性并进行工程现场指导”。2018年1月15日，耀莱公司向新广盈公司发出解约通知，要求解除双方之间的租赁合同，同时要求新广盈公司双倍返还履约保证金120万元。2018年1月30日，新广盈公司向耀莱公司发出《法务函》，认为：“①公司房产已取得一次消防验收合格证，②影院方与公司一直保持正常的合作和沟通且影院方指导我公司进行影院所在物业的改造，认同了合作的继续进行，③按照影院方的物业改造要求，公司投入大量的资金和精力，耀莱公司单方解除合作，对公司也造成了损失，并基于此，要求双方继续合作”。但耀莱公司仍然要求解除合同，因双方不能达成一致意见，耀莱公司诉讼至法院要求维护其合法权益。另查明，2017年9月29日，河南省信阳市公安消防支队向星利园公司下发了信公消验字（20170）第0104号《建设工程消防验收意见书》，对浉河区龙都广场棚户区改造项目2号楼、3号楼及1号楼商业部分及地下室建设工程消防验收意见为综合评定该工程消防验收合格，如扩建、改建应依法向支队申请建设工程消防设计审核和消防验收，该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。在原一审的庭审中，星利园公司同意解除合同，但不同意返还履约保证金，同时反诉要求耀莱公司赔偿因解除合同给其造成的损失201.1431万元。星利园公司提供相关证据证明为满足原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司的要求及特殊行业的需求，与河南江能实业有限公司签订《中央空调调整安装施工合同》，合同约定费用9.45万元；与河南卓远消防安装工程有限公司签订《3号楼4楼通风系统安装施工承包合同》，约定费用12.8万元；与河南江能实业有限公司签订《龙都购物广场商业四层砌体及隔墙吸音施工合同》，约定费用30万元；与曾鹏签订《自动扶梯、外观光电梯防水施工协议书》，约定工程款3280元；与于春成签订《方式协议》，约定工程款243000元；与河南盛鼎土木建筑工程有限公司签订《电梯钢结构制作及安装承包合同》，约定工程总价49.5304元；与金辉不锈钢剪板折弯制作中心王朝阳签订《龙都海洋广场电梯门边包边安装施工协议》，工程款16150元；与信阳市华瑞停车场工程有限公司签订《零星工程施工协议三、六》，工程总价分别为184800元、673600元；与河南智博建筑设计集团有限公司签订《龙都海洋世界（龙都购物广场）设计补充协议》，约定增加设计费25万元；与信阳力创装饰责任有限公司签订《3号楼四层电影院水电工作施工承包合同》，总价款为17万元；与河南省三和电梯工程有限公司签订《电梯设备及安装合同》，价款为86万元。诉讼中，星利园公司申请对以上部分施工工程造价进行鉴定，但鉴定机构均以鉴定材料不完整，原、被告无法对鉴定材料达成一致意见为由，退回鉴定材料，该鉴定已终结对外委托。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同受法律保护，当事人协商一致可以变更、解除合同，合同中约定有解除条件的，条件成就时，解除权人可以解除合同。新广盈公司受星利园公司的授权委托以自己的名义与耀莱公司签订租赁合同，合同附件一对租赁物房产证照及授权书等均有约定，故在订立合同及后期合同履行中，耀莱公司是知道新广盈与星利园公司委托关系，租赁合同应当直接约束耀莱公司与星利园公司。租赁合同签订后，双方为了合同的履行磋商一年有余仍未履行租赁物的交付等合同的主要义务，相反引起双方诉争，双方显然难以继续履行合同，耀莱公司也曾书面通知新广盈公司解除合同，在原一审中，双方均同意解除合同，故耀莱请求解除双方2016年7月签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNXY-2016-0001）理由成立，本院予以支持。针对合同解除后，保证金的返还，星利园公司损失的赔偿问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合本案，耀莱公司未能接受租赁物并入场施工装修，其主要观点是新广盈公司或星利园公司没能在2016年10月1日前向其提供依租赁合同第2.2条约定的租赁物房屋，并据此提出解除合同，向新广盈公司、星利园公司提出双倍返还履约保证诉求，租赁合同第2.2条约定“甲方应向乙方交付已具备如附件二所述的房产技术条件的完整房产……甲方承诺于2016年10月1日（具体日期以甲方书面通知为准）前将符合本合同附件二及附件四的约定，并且取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给乙方。如果甲方迟延交付超过90日，则乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还履约保证金（如因乙方原因造成甲方迟延交付的，不视为甲方违约且不承担任何责任，乙方不得解除合同；乙方亦可选择要求甲方继续履行合同……”，从该条约定看，星利园公司需对其所有的出租房屋进行施工改造，在符合合同附件二、四要求后才可交付耀莱公司，并且交付的出租房屋需取得一次消防验收合格证，但根据合同6.7的约定，星利园公司对出租房屋的改造施工需依赖耀莱公司提供的设计图纸和施工建议方案，在双方对确认施工图纸和技术清单后，星利园公司才可以依据确认的图纸的技术清单进行施工改造，施工图纸以外的改动由耀莱公司负责，星利园公司只有配合义务，故星利园公司能不能按期完成出租房屋的改造施工，将符合合同约定的租赁物交付给耀莱公司，并不完全取决于星利园公司，从合同签订后履行情况看，双方为确认施工图进行了长达一年多的磋商也未能最终确定下来具体的施工图，而耀莱公司作为专业的影城管理公司其在订立影城租赁合同时有其专业优势，且涉案租赁合同系其拟定提供，对星利园公司没能按约定标准和期限将租赁房屋交付给耀莱公司，进而合同未能全面履行并最终导致合同解除，双方均存有过错，耀莱公司向星利园公司（新广盈公司代收）支付了履行约定保证金60万，星利园公司为履行合同对租赁房屋进行了一系列的施工改造，租赁物空置三年多未实现价值，合同解除后有一定的损失，耀莱公司对该损失有赔偿责任，本院综合考虑双方损失及过错，认定耀莱公司的保证金不再退还，星利园公司的损失也不再赔偿。综上，耀莱公司请求解除租赁合同的理由成立，本院予以支持，请求返还120万元履约定保证金的理由不能成立，本院不予支持，星利园公司反诉请求赔偿201.1431万元经济损失的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）、第九十六条第一款、第九十七条、第四百零二条之规定判决如下：确认原告（反诉被告）北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司与被告信阳新广盈商业运营管理有限公司、被告（反诉原告）信阳星利园实业有限公司解除《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNXY-2016-0001）。二、驳回原告（反诉被告）北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）信阳星利园实业有限公司的反诉请求。本案本诉诉讼费15600元，由原告（反诉被告）北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司承担，反诉诉讼费11445元由被告（反诉原告）信阳星利园实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  汪明安审判员  张丽红审判员  任桂萍二〇二〇年六月十一日书记员  熊鑫鑫