贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民再13号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）贵州华联房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层N-022号。 法定代表人潘晋，执行董事。 委托诉讼代理人方世长，贵州年成律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）徐尔俊，男，1963年8月8日生，布依族，住贵州省兴义市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）胡德富，男，1967年4月21日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）蒋礼琴，女，1966年3月11日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。系胡德富之妻。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）胡梅，女，1987年2月17日生，汉族，住贵州省兴义市。系胡德富之长女。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）胡烨，女，1989年5月28日生，汉族，住贵州省兴义市。系胡德富之二女。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）胡煜，男，1991年11月24日生，汉族，住贵州省兴义市。系胡德富之长子。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）张珊，女，1990年5月4日生，汉族，住贵州省兴义市。系胡德富之儿媳。 蒋礼琴、胡烨、胡煜共同委托诉讼代理人胡梅（信息如上）。代理权限：特别授权。 再审申请人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称“华联房开”）与被申请人徐尔俊、胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2018年7月25日作出（2018）黔2301民初3911号民事判决。华联房开不服提出上诉，本院于2018年12月17日作出（2018）黔23民终1818号民事判决，已发生法律效力。再审申请人华联房开不服向贵州省高级人民法院申请再审，该院于2019年11月8日作出（2019）黔民申4198号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华联房开的委托诉讼代理人方世长，被申请人徐尔俊、胡德富、蒋礼琴、胡梅、张珊以及蒋礼琴、胡烨、胡煜共同委托诉讼代理人胡梅到庭参加诉讼。 华联房开申请再审称：请求撤销一、二审判决，改判解除再审申请人与被申请人徐尔俊、胡德富之间的三方以房抵债协议和再审申请人与胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊等签订的7套商品房买卖合同。理由是：1、一审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十五条的规定，判决驳回再审申请人的请求解除合同的诉讼请求，但一审判决依据的《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条规定是“依法成立的合同”，本案三方以房抵债协议还未实际履行，即交付商品房，所以本案合同不成立。2、本案三方以商品房抵债协议是实践性合同。有2012年第6期最高院公报案例和最高院（2014）民申字第00895号案例，均指出代物清偿协议系实践性合同；本案的主合同即三方达成的以商品房抵债的口头协议是实践性合同，不是诺成性合同。在没有实际交付房屋的情况下，虽然签订了《商品房买卖合同》，三方的以物抵债协议也不成立。在经兴义市人民法院作出（2017）黔2301民初5029号民事判决确定胡德富一家所签订的7套商品房总价已经超过徐尔俊所负的借款本息664811元，应履行购买商品房价款的义务，但胡德富一家拒绝履行，故申请人依据以上法律规定可以解除合同。合同解除后，三方关系恢复到原状，债务人分别向各自的债权人履行义务。3、二审审判组织存在应当回避而未回避的情况。二审审判长与胡德富、蒋礼琴是亲戚，可能影响案件的公正审理。 胡德富等人辩称，请求驳回申请人的再审请求。理由是：《商品房买卖合同》依法成立并生效，且已经实际履行具有事实依据及法律依据，不存在三方口头协议尚未履行的情形。答辩人向被答辩人交付了2446000元的债权凭证，被答辩人签收给答辩人指定人员的7套房屋总价款为2268679元，被答辩人用该凭证抵销了2446000元的债务，不存在超额偿还债务的事实，也不存在答辩人应补足房屋价款的事实。 华联房开向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除华联房开、徐尔俊和胡德富于2015年6月22日达成华联房开公司代徐尔俊向胡德富用华联房开开发的商品房抵消债务的三方口头协议；2、请求依法判令徐尔俊返还华联房开收取的胡德富的借条原件给胡德富；3、请求依法判令解除华联房开与胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊等签订的商品房买卖合同，合同编号分别是：2015005721、2015005725、2015005711、2015005701、2015005724、2015005723、2015006679。4、本案诉讼费由胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊承担。 一审法院认定事实：对于双方无争议的事实，即截止至2015年7月15日，徐尔俊尚欠胡德富借款本金及利息共计4046000元无力偿还。同时，安达房开公司和华联房开各自所负徐尔俊债务也没有偿还。经徐尔俊与胡德富、安达房开公司、华联房开协商一致，徐尔俊授权安达房开公司和华联房开用各自开发建设的商品房替代徐尔俊抵偿给胡德富，从而抵消徐尔俊与胡德富、徐尔俊与安达房开公司、徐尔俊与华联房开之间相应的债权债务。2015年7月2日，经徐尔俊签字确认，安达房开公司以其开发建设的兴义市蓝天花园丽景台6套商品房（1-101号、1-102号、1-103号、1-104号、1-106号、2-203号）折价2442132元替代徐尔俊抵偿给胡德富，从而抵消徐尔俊与胡德富、徐尔俊与安达房开公司之间2442132元的债权债务，但胡德富并未将债权凭证交与安达房开公司。后胡德富与安达房开公司就前述6套商品房网签了买卖合同，又因胡德富所负案外债权人的债务未清偿，故胡德富又授权安达房开公司将前述6套商品房抵偿给了胡德富的债权人。2015年6月22日至2015年7月17日，华联房开未经徐尔俊事先确认，以其开发建设的兴义市华联城1期的7套商品房（1栋8-8号；1栋8-6号、1栋8-7号、1栋8-9号、1栋17-7号、3栋18-2号、3栋32-2号）共计作价2268679元替代徐尔俊抵偿给胡德富，从而消减华联房开所负徐尔俊的债务2268679元。综上，胡德富多余抵消了徐尔俊欠其的债务664811元（2268679元-1603868元）。后胡德富及其家庭成员蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊与华联房开就前述7套商品房分别签订了商品房买卖合同的网签手续[1栋8-6号(合同编号2015005723，买受人胡德富、蒋礼琴）；1栋8-7号(合同编号2015005725，买受人胡德富、蒋礼琴）；1栋17-7号(合同编号2015006679，买受人胡德富、蒋礼琴）；1栋8-8号(合同编号2015005724，买受人胡煜、张珊）；1栋8-9号(合同编号2015005721，买受人胡煜、张珊）；3栋1-18-2号(合同编号2015005711，买受人胡梅）；3栋1-32-2号(合同编号2015005701，买受人胡烨）]。其中，1栋17-7号购房款付款时间为2015年7月17日，其余商品房买卖合同约定的付款时间均为2015年6月22日。约定交付购房款的时间均为合同签订的当日。前述《商品房买卖合同》第十条约定的逾期付款违约责任为“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加”。（1）逾期90日之内，自约定的应付款9项期限届满之次日起至实际交付应付款项之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款项之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日[该日期与（1）项的日期相同]，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款项之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。华联房开于2015年7月27日制作《贵州华联城抵款回收单（委托持股协议收条）》载明：7套房屋抵款总价为2268679元，胡德富（在客户栏签名）、姜万萍在执业顾问处、郑军在财务签字处签名，要求徐尔俊签字确认抵债数额时，徐尔俊在《贵州.华联城抵款回收单（委托持股协议收条）》的下方书写“待借条原件收回后，尾款另开借条。徐尔俊，2015年7月27日”。蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊缴纳了上述7套商品房的维修基金、水电开户、天然气、有线电视开户费、房屋所有权登记费等费用。徐尔俊发现前述7套商品房已经抵超了徐尔俊所负胡德富借款本息的余额，徐尔俊多次要求胡德富返还抵超部分的房款未果，后以胡德富为被告，华联房开为第三人，向一审法院提起不当得利之诉[案号为（2017）黔2301民初5029号]，（2017）黔2301民初5029号民事判决记载：经审理认为，安达房开公司和华联房开替代徐尔俊以房抵债的房款总额为4710811元（2442132元+2268679元），已经超过徐尔俊所负胡德富债务664811元（4710811元-4046000元）。……其中，安达房开公司提供6套商品房作价2442132元替代徐尔俊抵偿给胡德富的事实，已经过徐尔俊签字确认，且胡德富又授权安达房开公司将该6套商品房抵偿给了胡德富的债权人，故确认徐尔俊所负胡德富借款本息共计4046000元中消减了2442132元的债务，尚欠的借款本息余额为1603868元（4046000元-2442132元）。依此计算，华联房开仅需提供该1603868元的商品房替代徐尔俊抵偿给胡德富，即可消灭徐尔俊与胡德富之间的债权债务关系。但是，由于华联房开事先未经徐尔俊确认，即提供7套商品房替代徐尔俊抵偿给胡德富，导致因超过徐尔俊所负胡德富借款本息余额而产生本案争议。在本案诉讼中，徐尔俊对华联房开提供商品房替代其抵偿胡富借款本息余额1603868元是认可的，就抵超部分的房款应由胡德富与华联房开公司结算，是选择继续履行抵超部分的商品房买卖合同还是解除抵超部分的商品房买卖合同应由华联房开与胡德富自行协商处理，如果选择继续履行抵超部分的商品房买卖合同，则由胡德富向华联房开补交抵超部分的房款即可，同时华联房开公司所负徐尔俊债务是相应消减1603868元，而不是消减2268679元。就前述7套商品房总价款已经超过徐尔俊所负胡德富借款本息余额1603868元的部分即664811元（2268679元-1603868元），由徐尔俊自行向华联房开主张该债权即可，不存在胡德富取得该不当利益而应返还徐尔俊的问题，即不符合不当得利的构成要件，判决驳回了徐尔俊的诉讼请求。对于双方有争议的事实，关于胡德富等人向一审法院提交的2018年7月15日胡德富与安达房开公司签订的《以房抵债结算协议》，载明徐尔俊于2015年7月2日授权安达房开公司以其开发建设的兴义市蓝天花园丽景台6套商品房（1-101号、1-102号、1-103号、1-104号、1-106号、2-203号）折价2442132元替代徐尔俊抵偿所欠胡德富的债务，现在双方协商达成：前述商品房双方同意以3300元/平方米计算房屋总价款。本协议签订后，胡德富向安达房开公司交付徐尔俊出具的债权凭证给安达房开公司作为购房款并结算，债权金额不足部分，由胡德富向安达房开公司按照单价3300元/平方米购买并向安达房开公司补足购房款。因《以房抵债结算协议》并未得到徐尔俊和华联房开的确认，根据合同的相对性，《以房抵债结算协议》对徐尔俊和华联房开均不产生约束力，故对《以房抵债结算协议》不予确认。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐尔俊尚欠胡德富的借款本息共计4046000元无力偿还，安达房开公司和华联房开各自所负徐尔俊债务也无力偿还。经徐尔俊与胡德富、安达房开公司、华联房开协商一致，徐尔俊授权安达房开公司和华联房开用各自开发建设的商品房替代徐尔俊抵偿给胡德富，从而抵消徐尔俊与胡德富、徐尔俊与安达房开公司、徐尔俊与华联房开之间相应的债权债务关系。2015年7月2日徐尔俊签字确认安达房开公司以其开发建设的兴义市蓝天花园丽景台6套商品房（1-101号、1-102号、1-103号、1-104号、1-106号、2-203号）作价2442132元替代徐尔俊抵偿给胡德富，从而抵消徐尔俊与胡德富、徐尔俊与安达房开公司之间的2442132元的债务已经消灭，故徐尔俊仅欠胡德富的借款本息1603868元（4046000元-2442132元）。胡德富、华联房开在未与徐尔俊进行确认抵偿债务金额的前提下，亦在未征得徐尔俊同意的前提下，华联房开与胡德富达成以华联房开开发的华联城1期的7套商品房（1栋8-8号；1栋8-6号、1栋8-7号、1栋8-9号、1栋17-7号、3栋18-2号、3栋32-2号）作价共计2268679元替代徐尔俊抵偿给胡德富，导致胡德富与华联公司之间的抵偿金额超出了徐尔俊应付胡德富借款本息664811元（2268679元-1603868元）。现在买卖双方办理了商品房的备案登记，将前述七套商品房登记到胡德富及其家庭成员蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊名下。胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊作为买受人向华联房开及贵州华联物业管理有限公司交了房屋维修基金、水电开户、天然气、有线电视开户费等费用。双方的口头协议已经实际履行，合同在于鼓励交易，实现交易的资金及物的价值在流通中实现其价值最大化，在徐尔俊、华联房开、胡德富三方未约定解除条件的情况下，华联房开请求解除的理由不具有法定解除的情形，华联房开有权要求买受人继续履行给付抵超部分购房款，故对华联房开要求解除徐尔俊、胡德富、华联房开口头协议的诉讼请求不予支持。同理，基于徐尔俊、胡德富、华联房开三方达成的抵债口头协议继续履行，故不存在徐尔俊返还收取借条的行为。关于是否解除1栋8-6号（合同编号2015005723，买受人胡德富、蒋礼琴），1栋8-7号（合同编号2015005725，买受人胡德富、蒋礼琴），1栋17-7号（合同编号2015006679，买受人胡德富、蒋礼琴），1栋8-8号（合同编号2015005724，买受人胡煜、张珊），1栋8-9号（合同编号2015005721，买受人胡煜、张珊），3栋1-18-2号（合同编号2015005711，买受人胡梅），3栋1-32-2号（合同编号2015005701，买受人胡烨）的《商品房买卖合同》问题，解除权属于形成权，根据前述《商品房买卖合同》对解除合同的约定“（2）逾期超过90日的[该日期与（1）项的日期相同]，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，据此约定，华联房开解除合同，应书面通知胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，或者买受人延迟及支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使期间为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生后一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，双方并未约定行使解除权的期间，仅约定买受人逾期付款90日后华联房开享有解除权。在华联房开与胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊等签订的前述商品房买卖合同中，最迟的付款期限为2015年7月17日，华联房开于2015年7月27日持《贵州.华联城抵款回收单（委托持股协议收条）》要求徐尔俊确认抵偿的借款本息的金额，徐尔俊并未签字确认，且华联房开在庭审中陈述：约定交房时间是2016年8月，我公司与其他业主协商交房时间延迟的事宜，但是因为我公司认为胡德富家尚未付清购房款，所以就没有与胡德富家协商延迟交房事宜。华联房开明知因用华联房开抵债金额已经超过徐尔俊所欠胡德富的债务，前述商品房买卖合同中共计抵超的购房款664811元，应当根据商品房买卖合同中关于逾期付款超过90日的约定，催告胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊在合理期间内履行，在胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊仍未履行的情形下，华联房开可以请求解除前述商品房买卖合同，但是华联房开并未履行法定的催告义务，依法应当在一年内行使解除权，现华联房开于2018年5月8日才向一审法院起诉主张行使解除2015005721、2015005725、2015005711、2015005701、2015005724、2015005723、2015006679的商品房买卖合同的解除权，因已经超过法定的解除权行使期间，其解除权消灭，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回贵州华联房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由贵州华联房地产开发有限公司负担。 二审中，华联房开上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、根据贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初5029号民事判决书审理查明的事实，胡德富一家依三方协议向上诉人认购的7套商品房总价款超过了徐尔俊对上诉人享有的债权，超出金额为664811元。在此之前，三方没有对三方的债权债务进行过结算确认，是谁欠上诉人购房款，是由徐尔俊付款还是由胡德富付款存在争议，三方债权债务关系是在2301民初5029号民事判决书中才确认的。因此，在2301民初5029号民事判决书生效之后，三方才明确具体的知道自己的权利义务，这时才是计算上诉人与被上诉人之间的解除权的起算时间。二、在2301民初5029号民事判决书生效后，上诉人是在未超过一年期间提起诉讼，所以，一审法院认为超过一年期限认定不当。三、在上诉人向一审法院起诉解除合同之前，被上诉人向一审法院起诉要求上诉人交付商品房和承担延期交房的违约责任，据不承认2301民初5029号民事判决书所确认的事实，从被上诉人起诉的事实证明被上诉人拒绝履行义务，所以，上诉人请求解除合同是合法的。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审依法调取本院（2018）黔23民终1841号民事判决，经质证，华联房开、徐尔俊、胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊质证均对真实性无异议，作为本案证据使用。 二审对一审查明“2015年6月22日至2015年7月17日，华联房开未经徐尔俊事先确认，以其开发建设的兴义市华联城1期的7套商品房（1栋8-8号；1栋8-6号、1栋8-7号、1栋8-9号、1栋17-7号、3栋18-2号、3栋32-2号）共计作价2268679元替代徐尔俊抵偿给胡德富，从而消减华联房开所负徐尔俊的债务2268679元。综上，胡德富多余抵销了徐尔俊欠其的债务664811元（2268679元-1603868元）。”以及一审判决书第10页中载明“安达公司提供6套商品房作价2442132元替代徐尔俊抵偿给胡德富的事实……由徐尔俊自行向华联房开主张该债权即可”的事实部分不予确认外，对其余事实予以确认。 二审查明，2015年6月16日、7月16日，经胡德富、徐尔俊、华联房开三方签字确认，华联房开将其开发建设的7套商品房（1栋8-8号；1栋8-6号、1栋8-7号、1栋8-9号、3栋18-2号、3栋32-2号、1栋17-7号。前6套为2015年6月16日签订，第7套为2015年7月16日签订）折价2268679元替代徐尔俊抵偿债务给胡德富。2015年6月22日，胡德富方与华联房开签订了前6套的《商品房买卖合同》，该6套商品房总价为2009129元；2015年7月17日，胡德富方与华联房开签订了第7套的《商品房买卖合同》，合同价款为259550元。胡德富方已向华联房开交付2446000元的债权凭证。 二审法院认为，二审争议焦点为：华联房开的一审诉请是否应予支持。 因徐尔俊欠胡德富债务无力清偿，华联房开欠徐尔俊债务无力清偿，经徐尔俊与胡德富、华联房开口头协商一致，徐尔俊授权华联房开用其开发建设的商品房替代徐尔俊抵偿给胡德富，从而抵销徐尔俊与胡德富、徐尔俊与华联房开之间相应的债权债务关系。该口头协议系三方的真实意思表示，合法有效。从上述三方协议中可以分析出：1、胡德富、徐尔俊分别与华联房开之间存在以房抵债合同法律关系，胡德富方与华联房开之间存在商品房买卖合同法律关系；2、前者以房抵债合同存在附条件的情形，华联房开需与胡德富签订合法有效的商品房买卖合同时，附条件的情形才成就，即才发生债务冲抵，华联房开替徐尔俊清偿相应的债务；3、若后者商品房买卖合同未成立生效时，即回到初始状态，债务自然不发生转移。华联房开、徐尔俊、胡德富达成上述协议后，经胡德富、徐尔俊、华联房开三方签字确认，华联房开于2015年6月16日、7月16日将其开发建设的7套商品房折价2268679元替代徐尔俊抵偿债务给胡德富，胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊分别与华联房开签订了《商品房买卖合同》，胡德富方已向华联房开交付2446000元的债权凭证作为购房款。该《商品房买卖合同》已成立生效，胡德富已履行了支付购房款的义务。故胡德富、徐尔俊、华联房开之间的口头协议已实际履行，在徐尔俊、华联房开、胡德富三方未约定解除条件的情况下，华联房开请求解除该协议的理由不具有法定解除的情形，不予支持，故亦不存在徐尔俊返还收取借条的行为。如前所述，胡德富已按照买卖合同的约定支付了购房款，华联房开依据《合同法》第九十四条第四款的规定，认为胡德富等人迟延履行债务致使合同目的不能实现，请求解除案涉七份《商品房买卖合同》不予支持。 综上，上诉人华联房开的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由贵州华联房地产开发有限公司负担。 再审中，再审申请人华联房开及被申请人徐尔俊、胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊均未向本院提交新的证据。 本院再审与原审查明的案件事实一致。 本案再审争议的焦点为：华联房开与被申请人徐尔俊、胡德富之间的三方以房抵债协议以及讼争《商品房买卖合同》是否应当解除。 本院再审认为，被申请人徐尔俊因欠胡德富债务无力清偿，申请人华联房开因欠徐尔俊债务无力清偿，经徐尔俊与胡德富、华联房开口头协商一致，徐尔俊授权华联房开用其开发建设的商品房替代徐尔俊抵偿给胡德富，用以抵销徐尔俊与胡德富、徐尔俊与华联房开之间相应的债权债务关系。该口头协议系三方的真实意思表示，合法有效。 从本案证据来看，华联房开、徐尔俊、胡德富达成上述协议后，经胡德富、徐尔俊、华联房开三方签字确认，华联房开于2015年6月16日、7月16日将其开发建设的7套商品房折价2268679元替代徐尔俊抵偿债务给胡德富，胡德富、蒋礼琴、胡梅、胡烨、胡煜、张珊分别与华联房开签订了《商品房买卖合同》，胡德富方已向华联房开交付2446000元的债权凭证作为购房款。该《商品房买卖合同》已成立生效，胡德富已履行了支付购房款的义务。故胡德富、徐尔俊、华联房开三方之间的口头协议已实际履行，在其三方未约定解除条件的情况下，华联房开请求解除该协议并不具有法定解除的情形，对于华联房开的此项再审申请不予支持。在此基础上，被申请人胡德富等人以债务凭证支付了购房款，故华联房开以此解除与其签订的《商品房买卖合同》不能成立，不予支持。 综上，再审申请人华联房开的再审请求不能成立，本院不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持本院（2018）黔23民终1818号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 王幼封 审 判 员 张国斌 审 判 员 陈颜虹 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 谭晓红 书 记 员 苏子西