湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终568上诉人（原审原告）：深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司，住所地：怀化市鹤城区顺天北大道府前路2号（市民服务中心办公楼A栋一楼西头物业服务中心），统一社会信用代码：9143120056170549XW。法定代表人：罗新民，系该公司经理。委托诉讼代理人：左弦鑫，女，汉族，1970年1月5日出生，住址：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：罗宜燕，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201111682192。上诉人（原审被告）：罗秀望，男，汉族，1971年10月27日出生，住址：湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：燕平，男，汉族，1966年4月9日出生，住址：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：罗秀望，男，汉族，1971年10月27日出生，住址：湖南省怀化市鹤城区。上述二上诉人委托诉讼代理人：马昌东，湖南玉峰律师事务所律师。原审被告：鹤城区金沙城娱乐中心，住所地：湖南省怀化市鹤城区天星东路150号（天星广场尚品星城2栋301室），统一社会信用代码：92431202MA4LH4CX3N。法定代表人：谌晓英。上诉人深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司（以下简称深圳物业怀化分公司）因与上诉人罗秀望、燕平，原审被告鹤城区金沙城娱乐中心物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，对本院进行了审理。本案现已审理终结。上诉人深圳物业怀化分公司提出上诉请求：1、依法维持一审判决中第一、二项判决内容；2、依法改判被上诉人支付上诉已垫付的天星尚品星城2-201、2-301物业垃圾清运费行政性费用共计28016.7元；3、因本案产生的一、二审相关诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决书第14页提出“原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司对2013年12月29日——2019年3月17日期间天星尚品星城2栋-201房物业管理费未主张，系其对自己权利的合法处置”有误；2、一审判决未支持被上诉人支付上诉人代垫的垃圾清运费28016.7元有误。上诉人罗秀望、燕平提出上诉请求：1、请求依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5366号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定“2013年12月29日，被上诉人与上诉人签订《前期物业服务协议》，该协议由周心社代签”不属实；2、一审法院认定“2栋-201收房时间为2013年12月29日”，存在错误；3、一审法院“2栋-301号房交付时间为2016年12月29日”存在错误；4、本案诉讼主体不适格；5、一审法院支持“物业费2.3元/m2”与现有法律相悖。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。深圳物业怀化分公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决被告罗秀望、燕平支付所欠尚品星城2栋201室原告物业费等322752.02元(含物业费220186.53元、垃圾清运费19146.66元、物业欠费违约金83418.83元);被告鹤城区金沙娱乐城对其中的159087.21元(含物业费110267.4元、垃圾清运费9588.47元、违约金39231.34元)承担连带支付责任(暂计至2019年3月17日,后续欠费另行起诉)；二、依法判决被告罗秀望、燕平支付原告天星-尚品星城2栋301室的物业费等308435.15元(含物业费211927.8元,原告垫付的垃圾处理费18428.5元,物业费欠费违约金78078.85元,暂计至2019年3月17日,后续欠费另行起诉)；三、依法判决三被告在各自的支付范围内承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实，2012年9月17日，被告罗秀望与湖南中怀房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了湖南中怀房地产开发有限公司建设的天星-尚品星城2幢201号房，合同约定该房建筑面积为1892.71平方米，用途为商业。2013年4月18日，湖南中怀房地产开发有限公司（甲方）与深圳市城建管理有限公司怀化分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方位于怀化市天星广场南侧、名称为天星-尚品星城、面积为98100平方米的住宅、商业综合小区物业提供前期物业管理服务，该《前期物业服务合同》第七条约定：业主／住户收房后物业服务费用由业主按其拥有物业产权证上标示的产权建筑面积交纳，高层住宅按每平方米1.15元／月（以物价局审批标准为准），商业物业按每2.5元／月（以物价局审批标准为准）；第八条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方，业主与物业使用人未交纳物业服务费用的，由乙方自行解决，与甲方无关。2013年12月29日，深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司（甲方）与天星-尚品星城2座201门面房业主罗秀望（乙方）签订了《前期物业服务协议》，该协议乙方由周心社代签，约定由深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司（甲方）为乙方位于天星-尚品星城2-201商铺门面提供物业服务，该《前期物业服务协议》第三条第八项约定：根据业主需求，有收费标准的，按规定缴纳服务费，没有收费标准规定的，按双方协商缴纳服务费；第四条约定物业服务费收取起始日期从发展商发出的收楼通知书上确定的收楼之日起计收。若业主未按收楼通知书上确定的收楼日期而延迟收楼，则物业服务费从收楼通知书上确定的办理收楼日期之日起开始计收，住宅区物业服务费收费标准为人民币每平方米1.15元／月，商铺物业服务费收费标准为人民币每平方米2.3元／月；第六条约定：本小区正式入住后，物业管理相关的通知、函件等文函，在小区公布栏公布或投送到小区内为乙方所设立的信箱中即视为有效送达；第八条代收代缴收费服务约定受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、网络使用费、煤气使用费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府物价部门规定；第九条约定:乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金，并有权保留停止提供乙方各项物业服务的权利，乙方未按照相关协议或有关单位约定的收费标准和时间缴纳代收代缴的费用的，甲方有权要求乙方补交各项欠费，并有权保留停止提供乙方相关委托物业服务的权利。合同签订后，周心社代罗秀望在合同上签名。周心社于当天出具了一张承诺书，承诺2-201装修时间所有垃圾由业主或装修公司自行负责，如不清运给予补交垃圾清运费。2014年1月1日，深圳城建物业湖南分公司出具了一张收款收据，该收据注明：今收到天星-尚品星城2幢201门面（面积为1892.71平方米、业主为罗秀望）的物业管理服务费11356元。2015年3月24日，被告罗秀望、燕平与湖南中怀房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了湖南中怀房地产开发有限公司建设的天星-尚品星城2幢301号房，合同约定该房建筑面积为1781.73平方米，用途为商业，该《商品房买卖合同》第十九条约定，买受人同意将所购房屋委托深圳市城建物业服务有限公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用，该《商品房买卖合同》还对争议的解决方式及违约责任等内容作出了约定。2015年10月28日，天星-尚品星城2栋完成了建设工程竣工验收备案。2017年5月16日涉案天星-尚品星城2栋201房、2栋301房取得了不动产权证。原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司与被告燕平、罗秀望、鹤城区金沙城娱乐中心就物业费、城市垃圾垃圾处理费、代付的垃圾清运费的未能协商一致，形成纠纷。另查明,2009年5月27日怀化市人民政府第三届市人民政府第十七次常务会议研究通过了《怀化市城市生活垃圾处理费征缴使用管理办法》，其中第七条规定，市环境卫生管理处负责城市生活垃圾处理费的征收管理工作，收费方式可采取直接征收和委托征收。2010年10月27日，怀化市物价局就怀化市环境卫生管理处关于城市生活垃圾处理收费标准的批复（怀市价﹝2010﹞164号），怀化市城区生活垃圾处理费征收标准表显示经营场所垃圾处理费自0.2元／㎡.月至1.5元／㎡.月。2016年4月25日，怀化市鹤城区发展和改革局关于城市生活垃圾处理收费标准的批复（鹤发改价费〔2016﹞31号文件），同意怀化市鹤城区环境卫生工作管理办公室继续按怀市价﹝2010﹞164号文件收取城市生活垃圾处理费。原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司一直代为征收尚品星城生活垃圾处理费。2016年1月1日起，怀化市鹤城区城市生活垃圾处理收费征收办公室出具书面征收委托书，委托深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司征收尚品星城生活垃圾处理费。原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司于2016年1月10日向怀化市鹤城区非税收入管理局汇缴结算交纳2015年下半年怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费4500元。2018年原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司向怀化市鹤城区非税收入管理局汇缴结算交纳2018年1-12月怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费15000元。再查明，怀化荣欣汇名装潢设计有限公司成立于2016年12月29日，住所地为涉案的湖南省怀化市鹤城区天星-尚品星城2号楼301号，怀化荣欣汇名装潢设计有限公司于2017年7月18日向原告缴纳了水电费10211元、于2017年8月23日向原告缴纳了水电费5848元；被告鹤城区金沙城娱乐中心成立于2017年3月29日，注册地址为涉案的天星广场尚品星城2栋301室。上述案件事实，有原告提交的原被告双方的身份信息资料、2012年9月17日签订的天星-尚品星城2栋-201房《尚品房买卖合同》、天星-尚品星城2栋-201房的收房单、2013年4月18日签订的《前期物业服务合同》、2013年12月29日周心社出具的承诺书、2013年12月29日周心社就天星-尚品星城2栋-201房代表业主罗秀旺与原告签订的《前期物业服务协议》、2014年1月1日天星-尚品星城2栋-201房缴纳物业费的收款收据、2015年3月24日签订的天星-尚品星城2栋-301房《尚品房买卖合同》、催款通知函、明细表、送达微信截图、城市生活垃圾处理费征收委托书、垃圾处理费缴款书、怀化市住宅前期公共物业服务收费申报审核表、怀化荣欣汇名装潢设计有限公司营业执照、怀化荣欣汇名装潢设计有限公司缴纳水电费的收据、怀政办发（2009）29号文件、怀市价（2010）164号文件、鹤发改价费（2016）31号文件、怀市价（2011）106号《怀化市物价局关于规范居民住宅小区有关服务性收费项目和标准的通知》；被告提交的《竣工验收备案表》，庭审笔录在卷佐证。被告提交的怀发改价服（2017）3号文件、湘发改价调（2017）4号文件、《湖南省物业服务收费管理办法》、怀化市住宅前期公共物业服务收费申报审核表》，本院对该组证据的证明目的不予采信。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案建设单位湖南中怀房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，对被告罗秀望、燕平具有约束力，原告依据合同约定为二被告提供物业服务，二被告应当交纳物业费。《前期物业服务合同》签订后，深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司已按照《前期物业服务合同》的约定履行了提供物业服务的义务，被告燕平、罗秀望应当从所购买的房屋交付使用之日起按照《前期物业服务合同》第七条约定履行交纳前期物业费的义务。而对于周心社代业主罗秀望签订的《前期物业服务协议》，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认……”之规定，被告罗秀望对原告与周心社签订的《前期物业服务协议》不予认可，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与被告罗秀望、燕平之间仍适用《前期物业服务合同》。关于被告罗秀望、燕平承担物业费的起始时间及被告鹤城区金沙城娱乐是否承担连带责任问题，本案中，涉案天星-尚品星城2栋-201房买受人为罗秀望，燕平为共有权人，结合出卖人湖南中怀房地产开发有限公司交付天星-尚品星城2栋-201房的时间及承租人周心社出具的承诺书、签订的《前期物业服务协议》及缴纳的物业费收据可以确定天星-尚品星城2栋-201房收房时间为2013年12月29日，故被告罗秀望、燕平应自2013年12月29日开始，按《前期物业服务合同》向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司缴纳天星-尚品星城2栋-201房物业费。涉案天星-尚品星城2栋-301房的买受人为罗秀望、燕平为。因原告未能举证证明出卖人交付天星-尚品星城2栋-301房的时间，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，只能以该房的实际使用之日即怀化荣欣汇名装潢设计有限公司登记注册之日即2016年12月30日起计算，故被告罗秀望、燕平应当自2016年12月30日起，按《前期物业服务合同》，向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司缴纳天星-尚品星城2栋-301的物业管理费。因原告及被告罗秀望、燕平均未提交被告鹤城区金沙城娱乐中心与罗秀望、燕平签订租赁合同的证据，也未提交被告鹤城区金沙城娱乐中心承诺向原告交纳物业费的相关证据，故原告诉请被告鹤城区金沙城娱乐中心作为天星-尚品星城2栋-201的房屋租赁人承担物业费的诉求无证据证明，本院不予支持。关于涉案房屋物业费的收取标准及逾期不支付物业费所产生的违约金问题、垃圾处理费问题、垃圾清运费问题。首先对于涉案房屋物业费的收取标准问题，根据《前期物业服务合同》第七条“业主/住户收房后物业服务费用由业主按其拥有物业房产证上标示的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅每平方米1.15元/月（以物价局审批标准为准）、商业物业每平方米2.5元/月（以物价局审批标准为准）”之约定及原告提交的2011年以来政府指导价—商铺按每平方米2.3元/月收费，而被告罗秀望、燕平购买的房屋用途为商业，故对原告诉请被告以每平方米2.3元/月收取物业费的诉讼请求，本院予以支持。其中天星-尚品星城2栋-201房以1880.64平方米计算，天星-尚品星城2栋-301房以1771.55平方米计算。对于逾期不支付物业费所产生的违约金问题，根据《前期物业服务合同》第二十九条“甲方违反本合同第六条、业主或物业使用人违反本合同的第七、第八条规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方可采取法律手段，根据《湖南省物业管理收费办法》向甲方、或者向业主或物业使用人索取违约金。”之规定，并未对违约金的收取标准作出明确约定，原告主张按日利率万分之五收取，本院认为该违约金过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金。而对于涉案天星-尚品星城房所产生的垃圾处理费问题，原告提供了怀政办发（2009）29号文件、怀市价（2010）164号文件、怀化市鹤城区发展和改革局怀鹤发改价费﹝2016﹞31号文件、怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费征收办公室委托书等文件证明原告以0.2元每平方米每月收取垃圾处理费系受政府委托。被告罗秀望、燕平应按房产证确定的建筑面积以0.2元每平方米支付原告代缴的垃圾处理费。对于垃圾清运费的支付问题，虽然涉案天星-尚品星城2栋-201房的承租人周心社在租赁期间，未按承诺处理租赁期间产生垃圾清运费，根据《前期物业服务合同》第八条的约定，被告罗秀望、燕平作为天星-尚品星城2栋-201房的业主，应当承担连带付清的责任。但原告提交的垫付垃圾清运费证据并不能证明是涉案天星-尚品星城2栋-201房装修所产生的，应当由原告承担举证不能的法律后果，故对原告主张的垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。综合上述内容，对于天星-尚品星城2栋-201房，被告罗秀望、被告燕平应当承担的物业费为：（2013年12月29日—2019年3月17日期间）1905天÷30天×每平方米2.3元/月×1880.64平方米－11356元（周心社缴纳的物业费）=263312元及违约金（以拖欠物业管理费为基数，照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金至2019年3月17日止）；原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司对2013年12月29日—2019年3月17日期间天星-尚品星城2栋-201房物业管理费主张220186.53元及生活垃圾处理费未主张，系其对自己权利的合法处置，本院予以支持。对于天星-尚品星城2栋-301房，被告罗秀望、燕平应当承担的物业费为：（2016年12月30日—2019年3月17日期间）807天÷30天×每平方米2.3元/月×1771.55平方米=109606元及违约金（以拖欠物业管理费为基数，照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金至2019年3月17日止）；垃圾处理费为：（2016年12月30日—2019年3月17日期间）807天÷30天×每平方米0.2元/月×1771.55平方米=9531元。被告罗秀望、燕平抗辩的深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司不具有提供物业服务资质问题，本院认为，原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司虽不具有独立法人资格，但其作为依法设立并领取了营业执照的法人分支机构，可以对外以自己的名义签订合同，并具有诉讼主体资格,其总公司深圳市城建物业管理有限公司具有提供物业管理服务的资质，深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司受到深圳市城建物业管理有限公司管理，可以以深圳市城建物业管理有限公司经营资质开展营业活动，故被告抗辩的深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司不具有提供物业服务资质理由不成立。据此，依法判决：一、被告罗秀望、燕平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付2013年12月29日至2019年3月17日物业管理费220186.53元及违约金（以拖欠物业管理费为基数，照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金至2019年3月17日止）；二、被告罗秀望、燕平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付2016年12月30日至2019年3月17日物业管理费109606元及违约金（以拖欠物业管理费为基数，照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金至2019年3月17日止）；被告罗秀望、燕平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付2016年12月30日至2019年3月17日垃圾处理费9531元；三、驳回原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司对被告鹤城区金沙城娱乐中心的起诉；四、驳回原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10112元，减半收取5056元，由被告罗秀望、燕平负担。二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点系：案外人综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二〇年六月十日代理书记员  舒 宁