山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1626号上诉人（原审原告）:邱玲美，女，1977年6月21日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：屈岩磊，山东法途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:中国银行股份有限公司滨州分行，住所地：山东省滨州市滨城区黄河四路280号中银大厦。负责人：王华，该分行行长。委托诉讼代理人:李方胜，山东中捷律师事务所律师。原审第三人：滨州滨大科技众创发展有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区黄河三路与渤海十路交叉口。法定代表人：万军强，该公司总经理。原审第三人:滨州市华诚商贸有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区黄河十二路以东，渤海一路与二路之间豪德贸易广场北街26号62002幢105号。法定代表人：万军强，该公司总经理。原审第三人：滨州若水溪科贸有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区黄河三路与渤海十路交叉口。法定代表人：万军强，该公司总经理。原审第三人：王之军，男，1973年10月23日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。原审第三人：李学辉，女，1976年3月14日出生，汉族，住山东省滨州市城区。上诉人邱玲美因与被上诉人中国银行股份有限公司滨州分行（以下简称中行滨州分行）及原审第三人滨州滨大科技众创发展有限公司（以下简称滨大科技众创公司）、滨州市华诚商贸有限公司（以下简称华诚商贸公司）、滨州若水溪科贸有限公司（以下简称若水溪科贸公司）、王之军、李学辉案外人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邱玲美上诉请求：1．撤销（2019）鲁1602民初3449号民事判决，改判解除对滨州市高新区房屋的查封，停止对该房屋的执行措施，或者发回重审。2．一、二审诉讼费由中行滨州分行承担。事实和理由：一审判决事实不清、证据不足，法律适用错误。邱玲美享有对涉案房屋的物权期待权，足以排除执行。一、在人民法院查封之前，邱玲美已签订合法有效的书面买卖合同。邱玲美提交的证据《房屋买卖合同》，能够证明2017年10月18日，邱玲美与王之军、李学辉签订房屋买卖合同，该买卖合同没有违反我国法律、行政法规的规定，合法有效。另外，邱玲美与王之军和李学辉夫妇在购房之前并不认识，也没有任何经济往来，邱玲美是善意购买人。关于一审判决认为邱玲美分三次付款的事实与《房屋买卖合同书》约定一次性付款及付款期限存在问题。但邱玲美认为《房屋买卖合同书》虽然约定了一次性付款和付款期限，但合同的当事人可以对合同约定的事项进行协商变更，且这些协商变更没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，变更付款次数和期限是对合同补充，合法有效。一审法院不能因合同变更付款次数和期限而将《房屋买卖合同书》排除在定案依据之外。二、在人民法院查封之前，邱玲美已合法占有该不动产。邱玲美提交的房屋买卖合同能够证明，涉案房屋于2017年11月5日前交付邱玲美，邱玲美合法占有了房屋；邱玲美提交的《山东滨州市雅惠家居科技有限公司装修工程施工合同协议》，能够证明2017年10月28日，邱玲美与滨州市雅惠家居科技有限公司签订《山东滨州市雅惠家居科技有限公司装修工程施工合同协议》，对涉案房屋进行装修，工期60天，开工日期2017年11月3日，充分证明2017年10月28日之前邱玲美实际占有房屋，房屋在这之前已经交付。一审判决认为《装修工程施工合同》签订日期与《房屋买卖合同书》约定的交付房屋期限存在矛盾，但《房屋买卖合同书》约定的交付房屋的期限为2017年11月5日“前”，事实上，在签订《房屋买卖合同书》的当日2017年10月18日即对房屋进行了交付，因此，2017年10月28日签订装修合同符合事实和逻辑，并不矛盾。邱玲美一审提供的部分消费日期显示为2018年4月23日至2019年1月8日的发票是证明邱玲美持续占有涉案房屋的事实，并且发票的开具具有滞后性。该组证据与本案均具有关联性。三、在人民法院查封之前，邱玲美已支付全部价款。根据邱玲美提供的房屋买卖合同证明房价120万元，根据邱玲美提供的农业银行明细能够证明邱玲美在查封前支付了全部房款，指定收款人李光辉。一审认定李光辉收款与本案无关联错误。《房屋买卖合同书》约定付款方式为现金或转账（甲方指定账户），邱玲美是按照出卖人指定的收款账号支付的款项，同时，王之军、李学辉在答辩中也认可其指定的收款账号。因此，一审判决认定指定李光辉收款与本案无关联系事实不清。四、非因买受人邱玲美自身原因未办理过户登记。邱玲美出具的开发商的说明和对滨州市不动产管理部门社会公开电话的咨询结果，可以证明涉案房屋位于滨州市滨城区龙禧花苑小区，因房地合一国家政策原因不能办理过户手续，涉案房屋有完整的房产证，如没有不动产登记政策的改变，涉案房屋可以顺利办理过户手续。另，政策变动后，也是因为开发商因土地手续问题暂不能办理不动产登记手续。因此未办理过户登记的原因在于国家不动产登记政策的变化和房屋开发商土地手续的不完备造成，邱玲美没有过错。况且，开发商正在积极与政府部门沟通协调办理土地手续，届时，邱玲美可以顺利办理不动产登记手续。综上，一审邱玲美提交的证据充分，形成了完整的证据链条，足以证实邱玲美就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，邱玲美起诉符合最高人民法院相关规定，享有对涉案房屋的物权期待权，一审判决驳回起诉系事实不清、证据不足，适用法律错误。为维护邱玲美的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定提起上诉。中行滨州分行辩称，1．原审判决认定事实清楚，证据认定确实充分、恰当，请求二审法院驳回邱玲美的上诉，维持原判。2.本案是在中行滨州分行对王志军、李学辉名下的位于滨州市滨城区龙禧花园别墅进行执行拍卖的过程中，邱玲美作为案外人提起的执行异议，在滨城区人民法院驳回其执行异议之后，邱玲美起诉引起的本次诉讼，在诉讼过程中，邱玲美提交的证据矛盾重重，前后不连贯，购房款支付的事实都无法证明，没有形成完整的证据链支持其诉讼主张，其上诉理由都是对一审中其举证及辩论意见的再次重复和说明，不能据此推翻原审判决。3.2007年10月1日《中华人民共和国物权法》已经施行，《不动产登记暂行条例》也在2015年3月1日就开始实施，这两部法律法规都明确规定，不动产的设立、变更、转让及消灭，经依法登记产生法律效力，未经登记不发生法律效力，而且通过登记条例具体说明了如何进行登记的程序。在法律有明确规定的情况下，邱玲美在一审庭审中，没有提供合法有效的证据证明涉案房屋已经转让的事实，即使存在双方签订了房屋买卖合同的事实，该房屋买卖合同也是在法律法规明确规定禁止买卖的情况下，其违反法律法规的强制性规定而签订的房屋买卖合同。根据《合同法》第五十二条，违反法律法规强制性规定的合同应认定为无效的合同。邱玲美不应当基于该合同获得物权期待权，更不能排除对涉案房屋的执行。4.邱玲美就本身违法购买房屋，因为其房屋买卖合同签订的时间是2017年晚于物权法和不动产登记条例的颁布时间，其本身存在错误，其应当对本身违法的错误行为承担法律责任。另外，中行滨州分行起诉王志军、李学辉时起诉状同保全申请同日提出，滨城区人民法院立案时间是2017年9月18日，查封裁定作出的时间是2017年11月9日，查封时间与立案时间之间存在延迟，而邱玲美与王之军、李学辉之间的涉案房屋买卖合同签订时间是2017年10月18日，这中间不排除王志军、李学辉非法转移财产的可能性，其他答辩意见同一审答辩意见。滨大科技众创公司、华诚商贸公司、若水溪科贸公司、王之军、李学辉均未陈述意见。邱玲美向一审法院起诉请求：1.解除对滨州市高新区房屋的查封，停止对该房屋的执行措施；2.诉讼费用由中行滨州分行负担。一审法院认定事实：中行滨州分行与滨大科技众创公司、华诚商贸公司、若水溪科贸公司、王之军、李学辉金融借款合同纠纷一案，滨城区人民法院于2017年9月18日立案后，经中行滨州分行申请，滨城区人民法院于2017年11月9日作出（2017）鲁1602民初3808号之一民事裁定书，裁定内容：一、查封王之军、李学辉名下位于滨州市滨城区（产权证号20××69），保全标的额2000000元；二、……。滨城区人民法院于2018年8月23日作出（2017）鲁1602民初3808号民事判决书，判决内容：一、滨大科技众创公司于本判决生效之日起十日内归还中行滨州分行借款本金2999999.98元并支付利息及逾期利息（截至2017年9月13日应付利息、逾期利息127988.26元；自2017年9月14日起至实际给付之日止的利息及逾期利息，以本金2999999.98元为基数，按《流动资金借款合同》约定的方式计算）；二、中行滨州分行就滨大科技众创公司抵押的电子设备（详见“抵押物清单”）对以上第一项借款本息优先受偿；三、华诚商贸公司、若水溪科贸公司、王之军、李学辉对以上第一项借款本息承担连带清偿责任；四、驳回中行滨州分行其他诉讼请求。案件受理费31824元，诉讼保全费5000元，由若水溪科贸公司、滨大科技众创公司、华诚商贸公司、王之军、李学辉负担。判决生效后，中行滨州分行向滨城区人民法院申请强制执行，滨城区人民法院于2018年11月23日立案，案号为（2018）鲁1602执2595号。邱玲美作为案外人，就案涉房产的查封、执行向滨城区人民法院提出执行异议，2019年7月1日，滨城区人民法院作出（2019）鲁1602执异143号执行裁定书，认为：本案中，涉案房产登记的权利人为王之军、李学辉，邱玲美提交的证据不能证明其系涉案房产的权利人或享有其他足以排除执行的权利，故，驳回了邱玲美的异议请求。邱玲美不服，在法定期限内向滨城区人民法院提起案外人执行异议之诉。另查明，案涉房产房权证（滨州市房权证小营字第××号）载有的房屋所有权人为李学辉，共有人为王之军；房屋坐落滨州市滨城区龙禧花苑28幢1号别墅。房屋共有权证（滨州市房小营共字第2010010061号）载有的房屋共有权人为王之军，房屋所有权证持证人为李学辉。庭审中，邱玲美提交《房屋买卖合同书》、银行卡交易明细清单、《装修工程施工合同》、发票及收据、说明、通话录音，用以证明其与王之军、李学辉签订《房屋买卖合同书》并已交清房款，且邱玲美已实际占有案涉房屋并取得房权证、共有权证原件，没办理过户手续不是邱玲美的原因。中行滨州分行有异议辩称，1.案涉房屋的所有权人仍然为王之军、李学辉。2.《房屋买卖合同书》约定房款为120万元但未明确账户；合同约定交房日期是2017年11月5日，装修开工日期却是2017年的11月3日，也就是签订装修合同时还没有交付房屋；合同中房屋建筑面积27平方米，与房产证面积272.7平方米不符，怀疑该《房屋买卖合同书》为后期伪造。3.《房屋买卖合同书》没有约定收款账号情况下，邱玲美提交向第三人支付款项的凭证，不能证实其已向王之军、李学辉交付房款。4.装修合同签订日期是2017年10月28日，在该日期邱玲美还没有向王之军、李学辉付款的情况下，就签订装修合同并约定开工日期，存在矛盾并涉嫌伪造。5.装修费票据在装修合同约定的竣工日期2018年1月3日之后，与本案没有关系。6.证明及录音无法证实停止房屋变更登记的时间。综上，中行滨州分行认为邱玲美的主张不成立。经滨城区人民法院审查，1.《房屋买卖合同书》载明签订日期为2017年10月18日，合同约定：本合同签订时乙方（即邱玲美）一次性全额支付甲方（即王之军、李学辉）购房款为1200000元，现金或转账（甲方指定账户）；甲方于2017年11月5日前交付乙方房屋。2.邱玲美提交其银行卡交易明细清单一份，主张其中2017年11月2日转账500000元、2017年11月3日转账400000元、300000元系支付的购房款。该几笔款项的转账时间与《房屋买卖合同书》约定的本合同签订时一次性全额支付存在矛盾，且对方账户名为李光辉，不足以证实该几笔款项与本案的关联性。3.《装修工程施工合同》载明签订日期为2017年10月28日，约定案涉房屋装修开工日期为2017年11月3日、竣工日期为2018年1月3日，与《房屋买卖合同书》约定的2017年11月5日前交付房屋存在矛盾；且在邱玲美主张的支付房款日2017年11月3日前签订《装修工程施工合同》亦有悖常理。4.发票消费日期显示为2018年4月23日至2019年1月8日之间，均在《装修工程施工合同》约定的竣工日期为2018年1月3日之后，且无法体现与本案的关系性。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，邱玲美提交的证据，无法形成完整的证据链条且证据之间存在矛盾，现有证据不足以证实邱玲美就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。故，对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回邱玲美的诉讼请求。案件受理费15600元，由邱玲美负担。本院二审期间，邱玲美围绕诉讼请求提交证据六组。法院组织双方当事人进行证据交换和质证。证据一，邱玲美拍摄的涉案房屋的现场照片17张和其工作单位的外景照片一张，证明：邱玲美至今占有涉案房屋，照片上显示了小区的大门、别墅的外景、储藏室、卧室、客厅、会客厅等房屋的现状情况，需要说明的是，涉案房屋门是装有指纹的防盗门。上诉人工作单位在照片1-11中显示为高新区中心医院。证据二，涉案房屋龙禧花苑业主李玉林的证人证言，房产证，身份证复印件各一份，证明：邱玲美邻居李玉林是涉案龙禧花苑的业主，其出具书面的证明，内容为邱玲美夫妇在龙禧花苑28号楼居住，邱玲美在小营医院工作，其配偶刘树勇玩大车。证据三，邱玲美和刘树勇的结婚证、刘树勇的驾驶证、货物运输资格证各一份，证明：邱玲美和刘树勇系夫妻关系，刘树勇具有货物运输资格，从事大车业务，说明上诉人夫妻具有购买涉案房屋的能力。证据四，房屋装修人苏青波出具的说明一份，证明2019年10月10日房屋装修人苏青波为邱玲美出具书面说明一份，证明：涉案房屋由苏青波进行装修，因为查环保停工一段时间，虽然合同有约定，但实际是按照包工包料进行装修的;对合同的付款方式约定，因为是合同格式版本，就在合同空白处填写了数额，实际付款是陆续多次支付，因工期施工过程中有变化，装修款有所增加;双方对违约问题和工期问题都没有关心。证据五，苏青波和邱玲美银行流水清单以及邱玲美的信用卡交易记录，证明：装修合同的真实性和邱玲美占有房屋的真实性。邱玲美通过银行转账或者刷信用卡的方式，支付了部分装修款项。因为时间原因，部分支付情况以及票据部分票据丢失。证据六，李光辉的证明和身份证复印件各一份，证明：李学辉借用自己哥哥的农行卡收取了涉案的购房款，李光辉是李学辉的亲哥哥，上诉人是按照房屋出卖人的指示将涉案房屋的款项进行支付的，款项已经支付完毕。中行滨州分行质证称，对证据一的真实性及证明的内容有异议，无法证实拍摄的房屋即为涉案房，也无法证实其所谓的医院,形成时间也没法证明。证据二不符合证据的形式，证人证言应当由证人亲自出庭，同时根据该证人证言提供的建筑房屋看，其居住的龙禧花苑的33号楼与本案的28号楼并不相邻，也无法证实该房屋为上诉人居住。证据三系打印件，即使为事实也与本案的焦点没有关系。证据四不符合法律形式，苏青波作为装饰人，应当有自己公司，而且应当出庭作证，证据的证据形式不符合证人应当出庭的法律规定;该证人证言与本案的重要证据即购房合同存在明显的矛盾,该房屋买卖合同的签订日期是2017年的10月18日，该证人证言的说明第三行称“开工日期约定的2017年的10月3日，工期60天”，这两个日期存在矛盾，房子装修的日期在买房子之前证据明显是伪造的，苏青波作伪证。证据六真实性有异议，李光辉提供证人证言，证人应当出庭作证，而且该证明也没有说明是转让的什么款项，转让的是哪一栋房子的卖房款，其也无法与本案的焦点问题相联系。上诉人提供的上述证据都无法排除被上诉人对涉案房屋的执行。滨大科技众创公司、华诚商贸公司、若水溪科贸公司、王之军、李学辉均未质证。本院根据大数据平台及邱玲美调查时陈述内容另查明以下事实:邱玲美与李学辉在洽商涉案房屋买卖合同之前便已相识。邱玲美与苏青波在涉案房屋装修之前也相识。本院结合当事人在一、二审的陈述，对上诉人提交的证据确认如下：对证据一、证据二、证据三、证据五的真实性予以认可，但是对于上述证据的证明目的不予采信。证据四苏青波并未出庭，其陈述的内容与装修合同内容不一致，且苏青波与上诉人系熟人关系，故对其书面证言不予采信；证据六李光辉未出庭，且其并未陈述涉案款项系基于何种原因由其代为收取，故对李光辉的书面证言不予采信。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点上诉人对涉案房屋是否有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。邱玲美主张对涉房产享有排除执行的权利，需举证证实其符合该条规定的情形。首先，涉案《房屋买卖合同》的签订时间问题。2017年9月8日，滨城区人民法院对中行滨州分行与滨大科技众创公司、华诚商贸公司、若水溪科贸公司、王之军、李学辉金融借款合同纠纷一案（案号（2017）鲁1602民初3808号）立案，2017年10月18日，李学辉与邱玲美签订《房屋买卖合同》。根据邱玲美与李学辉早已相识的事实，故涉案《房屋买卖合同》的签订的时间具有巧合性。况且即使《房屋买卖合同》签订时间早于涉案房屋查封时间，亦需结合房屋占有时间、价款支付情况、未办理产权登记是否自身原因所致等情形作出综合判断。其次，邱玲美占有涉案不动产的时间问题。第一，《房屋买卖合同》约定的房屋交付时间为2017年11月5日前，邱玲美与苏青波2017年10月28日签订《装修工程施工合同》约定装修开工的时间是2017年11月3日，两份合同约定的交付房屋和开工装修时间先后顺序存在矛盾；第二，邱玲美提供证据显示房款支付时间是在2017年11月2日和2017年11月3日。在未支付房款的情况下，邱玲美与苏青波签订《装修工程施工合同》，无论是出于对自身经济状况的自信还是对李学辉的信赖，该《装修工程施工合同》的签订具巧合性；第三，二审期间邱玲美主张在《房屋买卖合同》签订的当日即2017年10月28日完成了房屋的交付，但是邱玲美提供的苏青波所做《说明》中“开工日期约定在2017年10月3日，工期60天”，约定的开工日期既早于其主张的房屋交付日期，也早于《房屋买卖合同》签订日期，与常理不符。综上，邱玲美提供的证据无法证实其在查封之前占有涉案房屋。再次，邱玲美是否全额支付房款的问题。邱玲美主张房款按照李学辉的指定打入李学辉的哥哥李光辉的账户，但银行流水中并未进行备注，李光辉也未出庭就相关事项作出说明。邱玲美同时也未就其李光辉之间不存在其他经济往来关系进行举证证明。邱玲美提交的证据不足以证实其足额支付房款。最后，邱玲美对于房屋未办理过户登记否具有过错问题。邱玲美提供的开发商出具的《说明》未就《房屋买卖合同》签订时涉案房屋能否办理过户登记作出明确说明。邱玲美提供的2019年9月10日王之军与滨州市不动产登记管理中心工作人员的通话录音形成于本案一审诉讼过程中，也无法证明《房屋买卖合同》签订时涉案房屋能否办理过户登记，同时王之军向有关部门询问并不能证明邱玲美具有办理过户的积极行为。除此之外邱玲美未提供相关登记材料或其他证据材料证明其具有办理过户的其他积极行为。邱玲美提交的证据不足以证实其非因自身原因未办理过户登记。综上，邱玲美提交的证据不能证实其对涉案房屋享有排除执行的强制权利，其可以基于其与李学辉之间的《房屋买卖合同》向李学辉主张权利。邱玲美的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人邱玲美负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李海云审判员  王 琳二〇二〇年六月二十九日法官助理杨群群书记员韩静