福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初789号 原告许奇朱，女，汉族，1979年6月10日出生，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：沈克云，福建云章律师事务所律师。 被告：诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司），住所地诏安县南诏镇西门南苑庭园1幢102房。统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：谢松茂，董事长。 委托诉讼代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告许奇朱诉被告诏安版筑公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许奇朱的委托诉讼代理人沈克云，被告诏安版筑公司的委托代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许奇朱向本院提出诉讼请求，要求判决：1、诏安版筑公司自2017年12月31日起至2019年1月21日向许奇朱支付全部房价（334950元）的日万分之三的违约金人民币39692元；2、本案诉讼费由诏安版筑公司承担。事实和理由：许奇朱与诏安版筑公司于2016年7月27日签订《商品房买卖合同》，约定许奇朱向诏安版筑公司购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北“尚品广场”3号楼D48号的房产。合同约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。同时约定诏安版筑公司逾期交房的违约责任，即诏安版筑公司逾期超过90天后，应按日向许奇朱支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，许奇朱依约支付了全部购房款334950元。然而诏安版筑公司并没有依约履行交房义务，存在严重逾期交房的违约责任。根据合同约定，诏安版筑公司应承担相应的违约责任。 诏安版筑公司辩称，1、许奇朱要求逾期交房违约金按全部房价的日万分之三计算，没有事实依据，其违约金标准明显超出双方约定的意思表示范围。根据合同第十二条约定，逾期交房在90天内，按支付的全部价款的每日万分之一计算违约金，超过90天，买受人可以解除合同，要求继续改造合同的，按支付的全部价款的每日万分之零点三计算违约金；2、诏安版筑公司虽实上存在逾期交房的事实，但根据合同补充协议第三条的约定，施工期间出现中雨以上或六级以上大风等恶劣天气、停水停电、政府高考管制等因素，可以据实予以延期交房而不算逾期交付日期。本案讼争房屋在开始施工至实际交房之日期间存在有据可查的以上可以据实延期交房的日期核计为397天。因此，许奇朱2019年1月21日收房，按合同约定的交房时间2017年12月31日计算，诏安版筑公司无需承担逾期交房的违约责任。 许奇朱围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票；3、按揭贷款合同；4、交房通知书。诏安版筑公司质证后认为：证据1真实性没有异议，合同约定逾期交房违约金比例为日万分之0.3，且合同附件约明了恶劣天气、政府管制等因素可以顺延交房的情形;证据2、3、4真实性没有异议。 诏安版筑公司围绕其答辩意见提供如下证据：1、施工许可证及预售许可证；2、规划条件核实意见书；3、气象资料分析报告（漳州华风气象科技服务有限公司）6级大风321天，中雨天气77天；4、停电情况证明，停电6天；5、停水公告材料，停水15天，证明楼盘是在该停水区域之内；6、第二自来水公司证明；7、施工监理日记（光盘）。许奇朱质证后认为：证据1、2真实性予以确认，证据3三性均有异议，证据4、5、6三性无法确认，证据7监理日志属于书面文件，以光盘形式出具，不具备合法证据形式。 本案双方当事人争议的焦点是：1、本案逾期交房天数的问题；2、本案逾期交房违约金的计算标准的问题。 本院认为：1、关于焦点1，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，许奇朱已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。即自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起至实际交房时间（2019年1月21日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为385天。本案讼争商品房于2018年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位确定竣工验收合格并同意交付使用。故本案讼争商品房的竣工验收时间为2018年5月18日。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的天数，依法应自合同签订之日起（2016年7月27日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止。依据本院在审理（2019）闽0624民初737号案件向诏安县气象局调取《气象证明》，2016年7月27日起至2018年5月18日止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为11天，其中二项重合的有7天。诏安版筑公司辩称遇到停水14天、停电6天应据实予以延期交房而不算逾期交房天数，因其提供的停电的证据6，不能证明案涉楼盘在停电的区域范围内，也不能证实停电确实造成无法正常施工的事实，停水的证据8仅能证实因低压供水可能出现断水现象，或因故障抢修、停电等原因影响正常供水，但未能证实实际断水的时间以及是否造成无法正常施工的事实，故诏安版筑公司主张的停水、停电时间应据实予以延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。诏安版筑公司另辩称因高考管制应据实予以延期交房，未提供证据证实讼争楼盘处于高考管制的范围以及相关职能部门的文件，故该高考管制应据实延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。综上，本案商品房逾期交房时间依法应扣除可据实予以延期交房而不算逾期交付的时间为：发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为11天，合计47天，其中二项重合的有7天。许奇朱称本案可以据实予以延期交房的情况，应同时具备气象条件、无法正常施工两个条件，因《商品房买卖合同》对降雨量超过25mm（含25mm）、发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气情况，并未约定必须造成无法正常施工才予以扣除，故其主张证据不足。本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的时间段为合同签订之日起（2016年7月27日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止，总天数为40天，讼争商品房逾期交房天数为385-40=345天。 关于焦点2、本案逾期交房违约金的计算标准的问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，“若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。根据合同字面意义上解释，结合合同目的，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示。从兼顾当事人利益角度出发，万分之0.3或万分之五的违约金计算标准也确实过低及过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整，本案违约金标准依法应酌情调整为日万分之一。故本案逾期交房违约金为：334950×345×万分之一=11555.78元。 经庭审认证，对本案事实作如下认定： 许奇朱、诏安版筑公司于2016年7月27日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定许奇朱向诏安版筑公司购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北尚品广场3号楼D48号商品房。单价每平方米人民币7000元，总价款人民币334950元。买受人应于2016年7月27日前支付首期房价款167950元，余款167000元向中国农业银行股份有限公司诏安县支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震自然灾害及其他不可抗力之外，还包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。合同签订后，许奇朱依约于2016年7月27日支付首付款167950元，余款167000元于2018年5月25日支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收，2018年10月15日，诏安版筑公司在诏安县公安消防大队对讼争商品房所在楼房进行工程竣工验收消防备案。2019年1月21日，许奇朱与诏安版筑公司办理交房手续。许奇朱于2020年4月15日向本院提起诉讼。 综上，本院认为，许奇朱与诏安版筑公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，许奇朱已按合同约定支付了全部房款，诏安版筑公司未能按约将讼争商品房交付许奇朱，构成违约。首先，关于逾期交房天数的问题，2018年5月18日，经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对本案讼争商品房所在建筑进行各项施工项目验收，经验收合格。诏安版筑公司于2019年1月21日交房，本案逾期交房违约金的计算期间应自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起计至实际交房时间（2019年1月21日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为385天。扣除上述争议焦点1陈述的合同约定的可据实予以延期交房而不计算逾期交房的天数40天（其中发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为11天，合计47天，其中二项重合的有7天），本案讼争商品房逾期交房天数为345天。其次，根据合同的约定，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，诏安版筑公司辩称的本案逾期交房违约金按日万分之0.3计算及沈奇朱主张万分之三的违约金计算标准，从兼顾当事人利益角度出发，万分之0.3或万分之三的违约金计算标准也确实过低及过高，不予采纳；本案逾期交房违约金的标准应酌情调整为日万分之一，即334950×345×万分之一=11555.78元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付许奇朱逾期交房违约金11555.78元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费792元，减半收取396元，由诏安县版筑房地产开发有限公司承担45元，由许奇朱承担351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 张立和 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 林伊婷 书 记 员 李弼君 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。