重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初6513号原告：高丽，女，1987年2月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张俊（与高丽系夫妻关系），住重庆市渝中区。被告：潘先琴，女，1965年1月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陈兴强，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：成墨筑，国浩律师（重庆）事务所律师。原告高丽与被告潘先琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高丽的委托诉讼代理人张俊，被告潘先琴及其委托的诉讼代理人陈兴强、成墨筑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丽向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的商铺租赁合同从2020年1月24日（新冠疫情开始）起终止并解除；2.判决被告退还原告商铺租赁押金1万元及已交付的2020年1月25日至2020年3月31日租金10273元；3.判决从2020年1月24日起商铺物管费由被告缴纳。事实及理由：原告与被告于2019年8月16日签订重庆市江北区观音桥步行街9号嘉年华大厦LG层“女人印象商场”130B号商铺租赁合同（经被告同意由上一租户转租），并约定了租金、租期、押金等事项，原告支付了押金1万元及截至2020年3月的租金。2020年1月24日，重庆市政府启动重大突发卫生事件一级响应，原告于2020年1月30日与被告协商疫情期间免租事宜，被告未予答复。2020年2月7日，物管电话告知原告因疫情商场全面关闭并停止营业，2020年2月14日，再次通知商场封闭，不能营业。直到2020年3月10日通知商户准备复工，由于疫情导致客流量下降，原告收入骤减，如按原租赁合同继续履行，对承租人不利，显失公平。2020年2月17日，原告以微信形式告知被告终止并解除合同意向，被告明确拒绝，被告同意减免2020年2、3月两个月租金，不同意终止合同，双方后续协商亦未达成一致意见。根据租赁合同第十七条约定，租赁期内，若遇国家政策，政府行为等不可抗力因素和商场进行改建、改造、大修时致使合同无法履行，本合同自然终止，双方互不追究提起终止责任。因发生争议，原告遂提起上述诉求。被告潘先琴辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告所确认的合同解除的时间并未导致整个租赁合同无法履行，原告没有合同约定及法定的解除权，在2020年3月11日起，商铺已经恢复经营，合同应当继续履行，不应当退还租金。原告要求退还的2020年2月及3月租金，双方并未达成一致意见，不应退还，在合同解除前物管费应由原告承担。涉案商场的实际停业时间为2020年1月31日，开业时间为2020年3月11日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据商铺租赁合同、文件、银行凭证及收条、照片、视频及电话录音、房产证，本院予以确认并在卷佐证。据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告系位于重庆市江北区观音桥步行街9号第3层130号商铺的所有权人。2019年8月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《嘉年华大厦LG层“女人印象商场”商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市江北区观音桥步行街9号嘉年华大厦LG层商铺130B号商铺出租给乙方，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日；第一年度租金标准为4600元/月，合计年租金55200元/年，租金支付方式为半年付27600元；乙方须向甲方缴纳租赁合同履约保证金1万元，乙方如有违约行为，租赁合同保证金作为违约金处理，不退还乙方；租赁期内的物业费、水电费等由乙方承担，并按期缴纳；该合同第十七条第（2）项约定，租赁期内，若遇国家政策，政府行为及（战争，灾害）等不可抗力因素和商场进行改建，改造，大修时致使合同无法履行，本合同自然终止，双方不追究合同提前终止的责任；双方并约定了其他合同内容。合同签订当日，原告向被告交纳了履约保证金1万元及2019年10月1日至2020年3月31日租金27600元。2020年1月24日，因新冠疫情重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月30日后，原告与被告协商关于解决租赁合同事宜，双方未达成一致意见。2020年1月31日后，涉案商铺所在商业停业。2020年2月27日，原告向被告通过微信告知：因疫情严重，经营性人流聚集场所均关门停业；原告租赁的涉案商铺，现依据租赁合同第十七条第2款约定向你提出解除合同，协商免交自政府根据疫情发布停止商场营业相关规定之日起至政府发布疫情结束允许商场营业之日期间的商铺租金，并退还合同约定期内已交付的余下所有租金及合同履约保证金；因疫情影响，现协商于疫情结束后补办相关手续。被告收到该告知后，明确拒绝解除双方签订的租赁合同。2020年3月6日，原告向被告微信告知：原告已于2020年2月17日向被告送达了解除合同告知书；建议疫情结束后双方友好协商共同承担经济损失，被告可在此期间重新寻找新的承租人或另行计划，以减轻可能造成的损失；待疫情结束彼此协商达成一致双方确认合同解除后原告自行离场；如协商不成，因本次疫情对原告造成重大的经济损失，原告已无力继续履行合同，并拒绝迁出，被告方可自行申请调解、仲裁或起诉。双方于2020年3月7日及2020年3月8日多次协商，亦未能就解除租赁合同达成一致意见，被告曾提出予以减免两个月租金由原告继续使用商铺的建议，双方仍未达成一致意见。2020年3月10日，涉案商铺所在物业服务公司张贴公告，主要载明按相关政策规定及要求，在政府相关部门指导下，于2020年3月11日起恢复涉案商铺所在商业的营业，并要求了营业的注意事项及商铺义务。2020年5月1日，在涉案商铺所在商场处，贴有涉案商铺招租公告，原告遂与物业公司联系，物业公司工作人员答复系由商铺业主提出的招租，告诉原告与业主协商合同事宜。原告主张商铺存在纠纷，原告并未撤场，不应予以招租。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系合同双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，合同双方应依约履行各自的义务。因新冠疫情防控，涉案商铺的关闭、客流量减少等客观情况对涉案商铺承租人的经营产生影响是显而易见的，原告与被告双方本应积极协商并结合实际情况减少或免除部分租金，共度难关，共同促进租赁合同尽快恢复履行状态。原告要求判决双方签订的租赁合同于2020年1月24日解除，解除理由为租赁合同第十七条第（2）项约定：“租赁期内，若遇国家政策，政府行为及（战争，灾害）等不可抗力因素和商场进行改建，改造，大修时致使合同无法履行，本合同自然终止，双方不追究合同提前终止的责任”。原告与被告签订的租赁合同期限为2019年10月1日至2020年9月30日，虽2020年1月24日至2020年3月10日期间原告的经营因疫情防控受到影响，但2020年3月11日涉案商铺所在商业已恢复营业，原告作为承租人的合同目的通过继续履行合同仍可以实现，不符合前述约定的致使合同无法履行的情形，原告据此要求合同解除，不符合双方约定。原告方亦未于2020年1月24日向被告送达解除合同的意思表示，原告要求判决双方租赁合同于2020年1月24日终止并解除的诉求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。原告于2020年2月17日向被告提出解除合同，解除理由为租赁合同第十七条第（2）款约定，并协商租金减免及退还押金事宜，如前所述原告的解除理由不符合约定，双方的租赁合同仍能继续履行，原告单方解除合同无事实依据及法律依据，且被告已明确告知不同意解除合同，原告的单方解除合同的意思表示未产生解除合同的效力。原告主张涉案商铺所在物管在被告同意下进行招租，视为被告同意解除合同，被告辩称即便存在招租行为系避免因争议扩大损失，截至2020年5月1日，原告未将涉案商铺退还被告亦未缴纳后续租金，被告未对原告使用涉案商铺产生影响，不构成被告已同意解除合同的意思表示。原告要求退还履约保证金的诉讼请求，无合同已解除的事实依据，本院不予支持。原告要求被告退还2020年1月25日至2020年3月31日期间租金10273元，及从2020年1月25日起由被告承担涉案商铺物业费的诉讼请求，原告系基于双方的租赁合同于2020年1月24日已解除的法律后果提出的该诉求，如前所述，双方的租赁合同未于2020年1月24日终止并解除，原告方亦未通过违法解除等形式解除双方的租赁合同，且截至2020年5月1日，原告仍未将涉案商铺退还被告，涉案商铺仍由原告占有使用，原告的该诉讼请求，无基础事实，本院不予支持。原告未向本院提出关于疫情期间涉案商铺租金减免的诉求，本院对该期间的租金减免事宜不予裁判，原告与被告双方可通过协商或诉讼等其他方式予以解决。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：驳回原告高丽的全部诉讼请求。案件受理费280元，减半收取计140元，由原告高丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇二〇年六月二十九日法官助理  刘成林书 记 员  庞媛尹