广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3161号上诉人（原审被告）：陈锦洪，男，1985年11月25日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审原告）：东莞市昊岳物业管理有限公司。住所地：东莞市****************。统一社会信用代码为914***********943J。法定代表人：瞿小华，董事长。委托诉讼代理人：周冲林，该公司员工。委托诉讼代理人：冯学娟，该公司员工。上诉人陈锦洪因与被上诉人东莞市昊岳物业管理有限公司（以下简称昊岳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昊岳公司向一审法院起诉请求：1.陈锦洪立即支付昊岳公司拖欠2017年9月至2019年3月期间的物业管理费4430.8元及滞纳金（从逾期之日起以应缴物业管理费为基数按每天1‰计算，暂计至2019年3月1日滞纳金为1201.3元），合计5632.1元；2.本案诉讼费由陈锦洪负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、陈锦洪应于判决发生法律效力之日起五日内向昊岳公司支付2017年9月份至2019年3月份期间的物业管理费4430.8元及滞纳金（计算方法：自2017年9月1日起至2019年3月30日止，以每月应交之数233.2元为基数，自当月6日起，分别按每日千分之一计至付清之日止，但滞纳金的总额以尚欠的物业管理费金额为上限）；二、驳回昊岳公司的其他诉讼请求。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10857号民事判决。陈锦洪不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回昊岳公司的一审诉讼请求。2.昊岳公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）东莞市*****地产开发有限公司与陈锦洪签订的物业管理委托合同已于2014年12月30日到期，且昊岳公司与陈锦洪签订的《前期物业管理服务协议》第二条约定：前期管理自20年月日起至成立业主委员会后重新与昊岳公司签订《物业管理委托合同》。2017年1月7日山水雅居业主委员会依法备案成立。此后，前期管理的期限已经届满，陈锦洪与昊岳公司之间不存在物业服务关系，且陈锦洪已经明确以拒交管理费的行为对昊岳公司的存在提出异议，不同意昊岳公司继续提供物业服务。自2014年12月30日起，昊岳公司无权要求陈锦洪缴纳物业管理费及滞纳金。（二）山水雅居小区业主大会已解聘昊岳公司并已经重新选聘了新的物业公司即东莞市明茵物业管理公司。业主委员会多次要求昊岳公司办理交接手续，但其拒绝退出山水雅居小区。昊岳公司辩称，（一）陈锦洪主张于2014年12月30日到期的前期物业管理合同，系小区开发商与昊岳公司签订的物业管理委托合同，与昊岳公司和陈锦洪签订的前期物业管理服务协议不是同一合同。而前期物业管理服务协议的终止日期为小区成立业主委员后重新与物业服务公司签订《物业管理委托合同》之日。（二）关于业主大会选聘的东莞市明茵物业管理公司的物业服务资格，经常平镇人民政府专项调查组对选聘新物业服务企业的原始投票资料的开箱查验复核，认定东莞市明茵物业管理公司不符合票数与票权面积得票率双过半的规定，所以原房产管理局作出了东莞市明茵物业管理公司不能进场接管项目的东房信（2018）18号答复意见。昊岳公司并非拒不履行交接义务，而是没有符合要求的新物业服务企业可与之交接。根据《东莞市物业管理办法》第四十八条第四款规定，物业合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定提供服务的，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。二审诉讼期间，陈锦洪与昊岳公司均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对陈锦洪上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：陈锦洪是否应向昊岳公司支付2017年9月至2019年3月期间的物业管理费及滞纳金。陈锦洪于2013年5月25日购买了案涉房屋并与昊岳公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期管理自20年月日起至成立业主委员会后重新与昊岳公司签订《物业管理委托合同》时止。昊岳公司具备相应的物业管理资质，该协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。另根据《物业管理条例》（2016年修订）第二十一条的规定，山水雅居小区业主大会选聘物业服务企业之前，案外人东莞市*****地产开发有限公司应选聘物业服务企业对小区提供物业服务，所签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力。本案中，在东莞市*****地产开发有限公司与昊岳公司前期物业服务合同终止后，山水雅居小区业主大会选聘新的物业服务企业之前，昊岳公司对案涉小区提供的物业服务仍属前期物业管理。本院于2019年3月19日作出的（2019）粤19行终153号行政判决，虽然维持（2018）粤1971行初587号行政判决，即撤销东莞市房产管理局的东房信【2018】18号《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》关于“《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目”的内容，但在2017年9月至2019年3月期间，案涉小区仍是由昊岳公司提供物业服务。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中，相关行政机关对于“《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果是否有效、新选聘的物业服务企业是否能进场接管项目”作出肯定结论前，案涉小区的物业服务合同应适用上述规定。因此，陈锦洪应按照《前期物业管理服务协议》的约定，向昊岳公司缴纳2017年11月至2019年3月的物业管理费及逾期未缴的滞纳金。因此，陈锦洪以物业服务合同期满、业主大会已解聘昊岳公司等为由请求无需支付物业管理费及滞纳金的理由不充分，本院不予支持。一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人陈锦洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》（2016年修订）第二十一条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈锦洪负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年六月二十四日书记员  肖静茹附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》（2016年修订）第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《广东省物业管理条例》第五十条第四款物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。