湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初748号原告：武汉市世界城物业管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞瑜路766号光谷世界城广场写字楼6楼。法定代表人：徐浪，公司总经理。委托诉讼代理人：殷青青，该公司员工。被告：刘俊，男，汉族，1975年8月20日出生，住所地：湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：曹思思，湖北尊而光律师事务所律师。原告武汉市世界城物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告刘俊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷青青，被告的委托诉讼代理人曹思思均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠付的租金人民币475493元，水费人民币848.7元、电费4672.7元，物业费51255元，空调费14091.3元，商业管理服务费34173元，共计人民币580533.7元；2、请求判令被告承担解除合同的违约责任，支付原告双方合同中约定的预期利益补偿（6个月租金）人民币271308元；以上1、2项共计人民币851841.7元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月26日，原被告双方就被告租赁武汉市世界城三期F地块5号楼四层商铺签订了光谷世界城商用物业委托代理租赁合同。合同约定租赁期限为2015年7月1日起至2020年6月30日止，原告于2015年7月1日交付该店铺。但被告从2018年10月1日起拖欠租金475493元，水费848.7元，电费4672.7元，物业费51255元，空调费14091.3元，商业管理服务费34173元，共计580533.7元。被告的以上行为严重违反了双方租赁合同，严重侵犯了原告的合法权益。原告于2019年10月2日依据合同约定向被告书面送达了费用催缴通知书，并于2019年10月9日依据合同约定向被告书面送达了合同解除通知书。通知书发出后，被告无任何反应，仍未缴纳拖欠租金等费用，也未按照合同约定返还承租商铺。根据原被告双方租赁合同第十一条第3款第（5）项的约定，被告未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水等费用超过十五日的，原告有权书面通知被告解除本合同，有权收回商铺，没收保证金，被告装修投入原告不予补偿，被告应向原告支付合同解除前的逾期付款违约金（从逾期之日起支付未付金额千分之五的违约金，直到全部付清为止），还应支付相当于6个月租金作为逾期利益的补偿。综上，被告长期拖欠费用的行为已严重违反了双方的租赁合同，构成根本违约，应当按照合同的约定支付欠款并承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告辩称，1、双方之间的租赁合同已于2019年6月28日解除，且原告已经收回了该涉案商铺；2、原告已经于2019年6月27日签收了解除通知书，租金物业管理费、水电费、空调费等均应计算截止2019年6月28日；3、双方当事人已经达成租金减免的约定，2018年每季度减免一个月的租金，2019年每个季度减免一个半月租金，原告的诉请与事实和双方约定不符；4、原告所主张的各项费用没有证据证明，被告向原告多支付了电费和空调费，被告要求直接予以抵扣欠付租金；5、原告未提供物业管理和商业管理的服务，导致涉案商铺所在商区经营氛围十分差，因此被告认为不应支付物业管理服务费和商业管理服务费；6、原告没有履行应尽的义务，导致涉案商铺所在商区经营困难，合同目的无法实现，原告属于违约，被告并无违约意思表示；7、被告认为原告主张的违约金要求过高，应当予以降低，涉案合同于2019年6月28日已经解除，并且原告已经收回了该店铺，合同也履行到最后一年，被告也是按照合同约定一直在履行各项费用的缴纳费用，并无意违反相关约定，在经营状况十分困难的情况下仍然持续经营，且合同期最后一年的后半年是在疫情期间，原本就无法营业，且原告也给商户减免了疫情期间的租金，事实上涉案商铺于2019年10月已经租出去了，2019年的租金实施的政策也是减半收取，因此原告主张的违约金要求过高；8、被告支付了保证金及广告押金，应从欠付租金及相关费用中扣除。本院经审理认定事实如下：1、2015年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《武汉光谷·世界城商用物业委托代理租赁合同》，约定被告刘俊承租位于武汉市光谷世界城三期F地块5号楼四层商铺（以下简称案涉商铺），合同约定的与本案相关的内容如下：1.乙方承租的该店铺，租金等相关费用标准详见附件一开店条件书上的约定；2.签订本合同后，乙方应按照附件一开店条件书上的约定支付甲方首个租赁年度月租金的三倍金额作为租赁保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。保证金冲抵乙方欠付费用的情形包括但不限于物业管理费、租金、水电费、空调费等，甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权的情况，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。若乙方违反本合约各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合约，乙方同意该保证金甲方无需返还；3.经乙方装修后该店铺的装潢物、装修物及添置物，在合同终止后，除经甲方书面同意外，其所有权及处置权归甲方所有；4.自然灾害火灾等不可抗力的情况除外。乙方同意在放弃营业或者在未征得甲方同意擅自休业三天以上的情况下，不需要甲方的另行通知，本合同自动终止。在这种情况下，乙方同意甲方可以出于对本物业的商誉以及美观上的考虑而立即封闭乙方的开店铺位，将开店铺位内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所保管，以及采取撤除乙方灯箱和橱窗等必要的措施；5.合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。乙方在本合同履行期间内可以提出提前解约的请求，但是应在预定解约日的三个月前以书面形式提出，并向甲方支付相当于三个月租金的违约金；6.乙方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日的，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金。乙方装修投入，甲方不予补偿，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于六个月租金作为对甲方预期利益的补偿，并且甲方有权根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任；7.租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下，装修、装潢物所有权归甲方所有。乙方应在合同终止后的3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，若乙方未在3日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为乙方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为甲方所有，甲方有权采取任何方式处理乙方不得提出任何异议，并承担一切后果。如甲方需要拆除的，则相关费用由乙方承担。无论何种情况，甲方均无义务将物件用于抵扣乙方应付的任何款项；8.双方确认在下述情况下，甲方不承担任何责任。且本合同项下之租金及其他费用不得减免或终止支付：（1）租赁期内，该店铺的水、电、通讯及其他服务非因甲方原因（包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等等）、或因甲方履行管理职责、维修、养护、抢修光谷世界城项目的公用部分，共用设备设施停止供应或该项目的任何公共设施非因甲方原因（包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等等）停止运作；9.本合同自双方签字、盖章之日起生效；10.附件一《开店条件书》中载明：租赁期限2015年7月1日至2020年6月30日。店铺名称我家小馆。租金每次以三个月为一期进行缴纳，2015年8月15日至2016年6月30日，月租金28921元，年度租金305377元；2016年7月1日至2017年6月30日月租金34190元，年租金410280元；2017年7月1日至2018年6月30日月租金37131元，年租金445572元；2018年7月1日至2019年6月30日月租金40807元，年租金489684元；2019年7月1日至2020年6月30日月租金45218元，年租金542616元。水费4.1元/吨；电费1.2元/度；物业管理费15元/月/平方米；商业管理服务费用10元/月/平方米；定金86763元；保证金86763元。原告在合同上盖章，被告在合同上签名和捺印。合同签订当日，原告已将案涉商铺交付给被告，被告在物业交付确认书上签字确认。原告收取了被告保证金86763元。被告承租案涉商铺后用于经营武汉东湖新技术开发区我家小馆餐店。2、2019年5月28日、6月21日，原告向被告经营的我家小馆商铺直接送达了2份费用催缴通知书。2019年月6月27日，原告再次向被告经营的我家小馆商铺直接送达了1份合同解除通知书，通知书载明：一、自本“合同解除通知书”送达您之次日起，解除我公司和您于2015年7月1日签订的武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同，并由我公司收回该物业。二、我公司不退还您所交纳的保证金，您的装修投入我公司不予补偿。三、您还应根据该合同的约定向我公司支付尚未支付的租金和物业管理费用、逾期付款违约金以及支付相当于6个月租金的违约金作为对我公司预期利益的补偿。四、请您根据合同约定接到本通知3日内拆除您所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，并撤离物业。”原告在发出前述合同解除通知书后，于2019年7月4日关掉了被告经营的我家小馆商铺的水电，被告随后撤场。3、2019年9月28日，原告向被告发出《费用催缴通知书》（落款时间为9月26日），载明“您未按该合同约定的时间内向我公司缴纳租金等合同约定费用，现截止到2019年9月23日共拖欠我公司租金451093元，物业管理费48275元，商业管理服务费32191元，能耗费19612.7元，已经给我公司造成了经济损失，请您在收到本通知函后3日内向我公司支付拖欠的租金及相关费用。如超过该时间，您仍没有向我公司履行该项义务，我公司将按合同第四条第二项的约定每日向您收取未付金额千分之五的逾期违约金，直到付清全部费用时止。同时按上述《武汉光谷?世界城商用物业委托代理租赁合同》中的约定贵司拖欠租金超过十五日，我公司有权书面通知贵司后解除合同，收回铺面，并按照合同约定追究贵司的违约责任。若贵司在收到本通知后依然不交付租金等合同约定费用，我公司将依照该合同约定解除与您签订的该合同，并运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由您自行承担。”4、2019年10月9日，原告向被告发出《合同解除通知书》（落款时间9月30日），载明“一、自本“合同解除通知书”送达您之次日起，解除我公司和您于2015年7月1日签订的武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同，并由我公司收回该物业。二、我公司不退还您所交纳的保证金，您的装修投入我公司不予补偿。三、您还应根据该合同的约定向我公司支付尚未支付的租金和物业管理费用、逾期付款违约金以及支付相当于6个月租金的违约金作为对我公司预期利益的补偿。四、请您根据合同约定接到本通知3日内拆除您所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，并撤离物业。”5、诉讼中，被告为主张其与原告协商一致，原告同意2018年每季度减少1个月的租金、2019年每季度减少一个半月的租金，提交了以下证据：（1）商铺费用收缴通知书及租金代收凭条；（2）邓君与世界城5楼大溪烤鱼商铺老板的录音、邓君与原告工作人员张豪的录音；（3）被告与原告工作人员黄倩的微信聊天记录。6、诉讼中，被告主张原告存在多收取其空调费的问题，多收取的空调费应当在被告应当支付的款项中进行抵扣，并且被告主张原告应当按照租赁合同附件一开店条件书中的约定2.54元/平方米的标准收取空调，但实际上原告从2015年8月15日起每个月收取的空调费均高于前述合同约定的标准，被告提交了其从2015年8月15日至2019年2月份交纳空调费的相应发票和凭证。7、诉讼中，原告提交了被告未交纳的水费、电费、空调费的用水、用电的抄表一览表以及相应的商铺费用收缴通知单。被告对原告提交的前述证据的真实性不予认可，但被告认可此前的水费、电费、空调费均是按照原告向其送达的商铺费用收缴通知单的金额交纳的。8、诉讼中，被告主张，在本案的租赁中，其向原告交纳了3000元的广告押金，并且提交了一份原告出具的收据予以证明，原告对收取该3000元广告押金的事实予以认可，但认为该押金应当在被告交纳了相应费用后会予以退还，双方均认可租赁合同中对广告押金没有相应的约定。9、诉讼中，原告提交了一份被告经营我家小馆商铺的欠费明细，被告对该欠费明细的起算时间予以认可。10、2019年11月，原告已将上述商铺重新出租。本院认为，原、被告双方签订的《武汉光谷·世界城商用物业委托代理租赁合同》合法有效，是双方当事人真实意思表示，原、被告均应当按照该合同的约定履行各自的义务。前述合同签订，被告未按照合同约定的时间支付租金等款项，构成违约，原告有权按照合同的约定解除与被告之间的租赁合同，且被告应当承担相应的违约责任。关于房屋租赁合同的解除问题。本案中，原告先后于2019年6月、10月份别向被告送达过合同解除通知书。原告主张第一次送达的合同解除通知书无效，本院对其该主张不予认可。原告于2019年6月27日发出的合同解除通知书系依据合同约定，行使的单方解除权，且合同解除通知书直接送达至被告经营的我家小馆商铺，并由该商铺的现场负责人予以签收，因此，原告于2019年6月27日发出的合同解除通知书已经发生法律效力，按照该合同解除通知书的规定，双方之间的租赁合同于2019年6月28日解除，且被告提交的证据证明原告的工作人员于2019年7月4日关掉了被告所承租的商铺的水电，被告实际于2019年7月4日停止了经营，并从该商铺撤场，后续未在经营。关于欠付租金数额的问题。根据原告的主张，被告尚下欠原告2018年10月1日至2018年11月30日、2019年1月1日-2019年3月31日、2019年4月1日至2019年10月9日的租金。1、对于被告下欠的2018年的租金金额81614元，被告在庭审中无异议；2、对于被告下欠的2019年的租金，其中第一季度，因原告的工作人员已经在费用通知单上注明2019年一季度减免1个半月的租金，且双方在商铺费用收缴通知单上共同确认2019年第一季度应当支付的租金金额为61211元，应此，被告应当支付的第一季度租金为61211元。对于第二季度即2019年4月1日至2019年6月30日的租金，被告主张，按照双方协商一致的意见，也应当减免1个半月的租金，但被告并未提交充分的证据证明双方对该季度减免1个半月的租金已经协商一致或者原告有过承诺，故被告应当全额支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金122421元。3、双方的租赁合同于2019年6月28日解除后，被告应当于2019年7月1日完成腾退，但被告未完成腾退，并于2019年7月4日停止经营，因此，被告应当支付2019年7月1日至4日的租金，金额为5835元（45218元/31天×4天）。故被告应当支付的租金数额共计为271081元。关于欠付水费、电费、空调费的问题。1、原告要求被告交纳的水费、电费均是根据水表、电表的抄表数字进行确定，且被告之前交纳的水费、电费也均是按照前述方式确定交纳金额，故被告应担按照原告统计的水表、电费起码、止码的金额支付水费、电费。另外，合同已经约定水费、电费的收费标准，被告以电费金额过高为由要求退还电费的主张没有充分的法律依据，本院不予支持；2、原告要求被告交纳的空调费也是根据空调设备电表的抄表数字，结合相应的计算方式予以确定，空调费的收费标准从2015年8月15日就未按照合同约定的空调费收费标准计算，且原告每次收取空调费均向被告出具了费用收款通知书，该通知书有空调费的计算方式，故关于空调费的收费标准，双方已经事实上进行了变更，并且已经从2015年8月15日就开始实际履行了，被告也一直按照原告通知的金额予以交费。且被告并未提交充分的证据证明其就空调费过高与原告进行协商过，故被告对空调费过高的主张本院不予认可，被告应当支付欠付的空调费。关于欠付物业管理费、商业管理服务费的问题。本案中，原告要求被告支付2019年1月1日至2019年10月9日的物业管理费、商业管理服务费，被告认为原告没有履行物业管理、商业管理的职责，没有提供相应的服务，但其并未提交充分的证据予以证明。因双方之间的租赁合同于2019年6月28日解除，故被告应当支付2019年1月1日至2019年6月28日的物业管理费、商业管理服务费，经核算，被告应当支付的物业管理费、商业管理服务费54532元。关于预期利益补偿即违约金的问题。本案中，被告未及时交纳租金等费用，违反合同约定，应当承担违约责任，但原告要求被告支付预期利益补偿即支付6个月的租金的违约金标准过高，且原告已于2019年11月将涉案商铺重新予以出租，因此，本院依法调整为按照3个月的租金标准计算违约金。此外，原告已收取被告86763元的保证金，该保证金原告应当予以退还，为减轻诉累，在本案中一并抵扣，故被告还应支付违约金48891元。至于被告主张予以退还的广告押金，因该押金如何退还在租赁合同中并无约定，故本案不宜处理，被告可另案主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘俊于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付欠付的租金271081元、水费848.7元、电费4672.7元、物业管理费、商业管理费54532元，空调费14091.3元，共计263611.7元；二、被告刘俊于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付违约金48891元；三、驳回原告武汉市世界城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费12318元，减半收取6159元，由原告武汉市世界城物业管理有限公司负担3841元，由被告刘俊负担2318元（此款原告武汉市世界城物业管理有限公司已垫付，被告刘俊于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉市世界城物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘志强二〇二〇年六月二十二日法官助理陈瑞书记员尹琴