广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终291号上诉人（原审原告）：冯才强，男，汉族，1984年2月20日出生，住广东省罗定市************。上诉人（原审原告）：张琴，女，汉族，1987年8月12日出生，住四川省营山县********。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑建丰，广东恒宝律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈清华，广东恒宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东新鸿源房地产开发有限公司。住所地：罗定市************。法定代表人：胡廷欣，该公司经理。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。上诉人冯才强、张琴因与被上诉人广东新鸿源房地产开发有限公司（以下简称“新鸿源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯才强、张琴上诉请求：一、撤销（2018）粤5381民初2273号民事判决第二项，改判被上诉人从2015年9月11日起至实际交房日止，以551970元为本金按照中国人民银行规定的逾期贷款利率（6%）计付逾期交房违约金给上诉人；二、本案一、二审案件受理费、保全费等由新鸿源公司承担。事实和理由：一审法院虽然对被上诉人违约交房的事实认定正确，但在审查诉讼时效时违背立法的原意和宗旨，对诉讼时效的理解及适用法律错误，因此对本案诉讼时效作出错误的定性，该判项依法应予撤销并改判。一、被上诉人未依约向上诉人交付涉案商品房，严重违反合同义务，属于严重违约行为。出卖人交付的商品房必须符合合同约定及法定交付条件，涉案房产长期未办理竣工验收备案，不符合交房条件，导致上诉人长期未能入伙居住及办理不动产权证书，严重损害了上诉人作为买房人的合法权益，且该损害行为长期存在并一直保持至今。二、一审法院对诉讼时效的理解与诉讼时效立法的宗旨相背离，明显错误，恳请二审法院予以纠正。1.根据法律的立法精神和宗旨，未约定违约责任的履行期限，应自守约方主张之时开始计算。关于诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”逾期交房违约金的支付，双方并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务的宽限期限届满之日起计算。”由此可见，诉讼时效的起算点应从购房者主张之日开始计算，并能引发诉讼时效的中断，而计算期限，是按日计算，还是按违约时间段计算，应综合按照“主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利”，有利于守合同诚信一方的含义进行理解。2.最高人民法院的相关判例阐明了诉讼时效的相关问题，进一步证明上诉人起诉被上诉人延期交付违约金并未超过诉讼时效。最高人民法院（2005）民一终字第85号、重庆市高级人民法院（2005）渝高法民初字第13号之泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案民事判决对延期交付违约金诉讼时效有较为详细的论述。法院判决认为相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日起至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。故，被上诉人对于延期交房违约金的抗辩理由及一审法院对于本案已过诉讼时效的认定，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不是诉讼时效的正确理解，恳请二审法院予以纠正。3.最高人民法院民一庭的倾向性意见，要求延期交房违约金的诉讼时效从房屋具备法定交付条件之日起计算，故本案并未超过诉讼时效。最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应当从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。《中国民事审判前沿》2005年第1集中，最高人民法院民一庭意见：“如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。”案涉物业至起诉时仍未通过房管部门验收备案，取得交房必备文书等法定的交付条件。诉讼时效期间应该以该房屋取得交房合格证等文书之日起计算。4.从发挥司法审判的诚信价值取向、保护守约者的角度，应对失信行为予以严惩。建筑市场不规范的当下，更应该发挥司法审判确立市场经济诚信价值取向的应有功能，保护依法依约交付购房款的购房者一方利益，严惩取得购房款而不能交房的开发商失信行为。这是司法审判在服务保障社会主义核心价值观中，以“法治”精神维护“诚信”社会价值准则的应有之义。保护守约者的诚信行为，惩处违约者的失信行为，确立市场经济正常秩序是民法的价值所在，诉讼时效也应遵循这一原则从宽掌握。碍于某个企业利益严苛诉讼时效，只是保护个别企业的利益，但损害的却是社会整体市场秩序，毁损的是司法机关的公信力。从逾期交房案例来看，大多都是开发商收了房款后，因各种理由迟迟不能交房，造成处于弱势群体的购房者虽然依约付款却迟迟不能取得合格房屋。司法审判理念上，在出现“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题理解歧义时，究竟应该站在保护弱势群体依约履行的购房者一方，还是违约开发商一方？诉讼时效是一个程序性权利，应尽量减少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。在诉讼时效把握上，最高人民法院一直强调要从宽把握，最大限度保护当事人的合法权益，避免社会矛盾的激化。一审法院对诉讼时效的确立价值存在曲解和错误，二审法院依法应予纠正。三、被上诉人应依法按上诉人的起诉主张承担延期交房违约责任。《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第二项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人可以随时向债务人主张权利。本案《商品房买卖合同》只对逾期交房和逾期办证违约责任及违约金计算方式作出约定，而未对违约金何时支付作出约定，应属履行期限不明确。被上诉人违约事实清楚，应依法承担违约责任，向上诉人支付延期交付违约金。四、本系列案件由于涉及的买受人众多，为便于进一步查清案件事实、推进案件的顺利审理、保障审理的公平公正及客观性，一审法院在能适用普通程序审理的情况下适用简易程序审理属审理程序不当，应予纠正。综上所述，出卖人存在严重违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第九条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等相关法律法规的行为，因质量不符合要求长期未验收备案的不合格房产、未依约向上诉人交付房产和办理房产证，长时间侵害上诉人的合法利益。一审判决认定出卖人违约事实正确，但适用法律错误，所作判决未依法保护买受人的合法权益。恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。补充事实和理由：因业主起诉时开发商并未取得涉案房屋的竣工验收备案，所以上诉人诉请支付逾期交房违约金并未超过法定的诉讼时效。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地行政主管部门办理竣工验收备案。双方签订的合同第八条第一款的约定是无效的，按照该约定，将商品房具备验收合格条件作为交付条件，但开发商在2014年5月15日竣工验收合格，备案登记是在2018年后即上诉人起诉后，该条约定与法律法规相冲突，我国的相关房地产法律法规规定，验收备案登记的房屋具备合法的交付条件，是强制性规定，该约定是无效约定。在双方合同第九条关于逾期交房违约责任的约定，与第七条买受人逾期付款的违约责任的约定是不对等的，加重了买受人的责任，减轻了开发商的责任。在第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定中，约定逾期超过九十天后，是不明确的。由于第九条对于时间这些约定不明确，应按照通常的违约责任的标准执行。由于开发商是在2018年后取得竣工验收备案，故诉讼时效的计算应从房屋符合法定交付条件后起算。被上诉人新鸿源公司辩称：一、被上诉人不存在逾期交付涉案商品房的行为，无需承担任何违约责任。（一）涉案商品房于2014年5月15日验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，无须通过房地产管理部门的验收备案即可交付。而被上诉人在合同第八条约定的交付期限（2014年10月31日）届满前已多次通知（含书面通知）上诉人办理房屋交接手续，但上诉人无正当理由拒不办理。根据《商品房买卖合同》第十一条“买受人在出卖人发出交楼通知书之日起30天内尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。”的约定，视为被上诉人已将涉案商品房交付给上诉人，上诉人要求被上诉人交付涉案商品房并支付逾期交付房屋违约金没有任何事实和法律依据。退一步讲，即使法院不认可被上诉人关于涉案商品房于2014年10月31日前已视为实际交付的主张，根据一审查明的事实，被上诉人于2018年10月16日向上诉人发出收楼通知书，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定也应认定涉案商品房已完成交付。二、即使被上诉人存在逾期交付房屋的行为，上诉人要求被上诉人按人民银行逾期贷款利率标准支付违约金的请求也不应得到支持。（一）上诉人请求调整逾期交房违约金标准，没有任何事实和法律依据。1.一审判决认为：“本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。”2.上诉人请求对逾期交房违约金进行调整，实质上是行使《中华人民共和国民通意见》第七十三条所规定的变更或撤销的权利（形成权）。上述形成权，根据《中华人民共和国民通意见》第七十三条的规定，上诉人应在《商品房买卖合同》签订之日起一年内（除斥期间）行使。无论《商品房买卖合同》的条款是否存在可变更或撤销的情形，上诉人请求变更或撤销的权利已因超过除斥期间而归于消灭。3.《中华人民共和国合同法》及最高人民法院、广东省高级人民法院的司法解释、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2003〕24号）均强调违约金调整以实际损失的存在为前提和计算基础。其中：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”4.根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，被侵权人主张损害赔偿的，应就权利受到损害（侵权行为）、产生的损失及因果关系承担举证责任。由此可见，我国民事法律对于权利受损及因权利受损而产生的损失是区分开的，并非混为一谈，换言之，权利受到损害并不意味着存在实际损失，权利人应就前述两方面分别举证。综上，法院对违约金进行调整必须先后满足两个条件，首先是因违约行为造成了实际损失，其次才考虑在损失数额无法确定的情况下如何处理的问题。上诉人未提供任何证据证明其遭受的实际损失，应当承担举证不能的法律后果。如果法院在上诉人未举证证实其实际损失的情况下，判决被上诉人以已付房款总额为基数、按人民银行逾期贷款利率的标准向上诉人计付违约金，不能保证按该标准计算的违约金符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条所规定的“不超过实际损失额为限”。5.一审法院受理的（2017）粤5381民初2202—2225号案、（2018）粤5381民初1506—1533号案，一审法院判决请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。（2017）粤5381民初2202—2225号案，经过二审、再审程序，最终由云浮市中级人民法院维持一审法院的判决，明确请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任【（2019）粤53民再1-24号】。（二）上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。1.诉讼时效应自2015年1月29日起计算。《商品房买卖合同》第八条约定：“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……2.逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。”对于逾期不超过90日的违约金，产生时间及应支付的时间为同一天，根据合同解释中的体系解释原则，对于逾期超过90日的违约金，亦应理解为自产生时即应支付，不存在履行期间不确定的情形。2.上诉人在上诉状中引用最高人民法院民一庭的意见，该意见针对的是“请求出卖人交付房屋”这一债权请求权的诉讼时效问题，不涉及违约金的诉讼时效如何计算的问题。上诉人在关于逾期交房违约金诉讼时效的争议中，引用上述意见，显然是张冠李戴。3.被上诉人与上诉人均是平等的民事主体，理应平等地受到法律的约束。同时，诉讼时效制度的立法目的，在于督促权利人及时行使权利，避免浪费司法资源。《商品房买卖合同》第八条明确约定涉案商品房的交付期限为2014年10月31日，上诉人自认为被上诉人逾期交付房屋的，却于2018年9月20日才向法院提起诉讼，其应承担因怠于行使权利而产生的不利后果。冯才强、张琴向一审法院起诉请求：1.判令新鸿源公司立即向冯才强、张琴交付罗定市*******、159号商业中心（南区）A2座2402房产；2.判令新鸿源公司从2015年9月11日起至新鸿源公司实际交付上述房地产给冯才强、张琴之日止，以539357元为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期交房违约金给冯才强、张琴（暂从2015年9月11日计至2018年9月10日36个月合计为97084.26元）；3.本案的全部诉讼费（受理费、保全费、公告费）由新鸿源公司承担。一审法院认定事实：新鸿源公司是位于罗定市*******、159号罗定市****（南区）的房地产开发商。2013年10月13日，冯才强、张琴作为买受人与新鸿源公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定,买受人购买的商品房为预售商品房，为罗定市****（南区）A2座2402房，用途为住宅。第四条约定,该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为539357元。第六条约定,买受人于2013年10月13日交付首期款389357元，贷款150000元。第八条约定,出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1,2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……2.逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起30天内尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同签订后，冯才强、张琴按约定向新鸿源公司付清了全部购房款。2014年5月15日，罗定市****（南区）A1A2座、南北区地下室连通通道工程通过竣工验收。2018年6月28日，罗定市****（南区）A1A2座、南北区地下室连通通道工程取得了《竣工验收备案表》。2018年10月16日，新鸿源公司向冯才强、张琴发出收楼通知书，但遭拒收。另查明，2018年12月10日，冯才强、张琴向一审法院提出财产保全的申请，申请对新鸿源公司位于罗定市*******、159号商业中心（南区）A2座3104房进行财产保全，一审法院作出了民事裁定书，对上述房产进行了查封。以上事实，有冯才强、张琴提供的身份证、《商品房买卖合同》、发票、收据，新鸿源公司提供的《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、快递单、运单信息、通知书及本案的庭审笔录等证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。冯才强、张琴与新鸿源公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据双方签订的合同第八条的约定，新鸿源公司应在2014年10月31日前将涉案房屋交付给冯才强、张琴使用。新鸿源公司在上述合同约定的期限内未交付涉案房屋给冯才强、张琴，已存在逾期交楼的行为，应承担违约责任。冯才强、张琴要求新鸿源公司交付罗定市*******、159号罗定市****（南区）A2座2402房的房产的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。本案的争议焦点是：冯才强、张琴的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于冯才强、张琴的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据冯才强、张琴与新鸿源公司签订的合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1,2种方式处理：2.逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。自2014年10月31日至2015年1月29日，新鸿源公司逾期交楼的违约行为已经过90天，新鸿源公司仍未交付涉案房屋给冯才强、张琴使用，应根据上述约定承担违约责任，向冯才强、张琴支付违约金。对于违约金的数额，根据合同第九条的约定，至2015年1月29日，逾期交房违约金的数额已固定，诉讼时效应从2015年1月29日起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间至2017年1月28日已届满。现新鸿源公司提出时效抗辩，冯才强、张琴未能提交任何关于时效中止、中断的证据，其于2018年9月20日提起本案诉讼，已超过两年诉讼时效期间，应不受法律保护，因此对冯才强、张琴请求新鸿源公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一审法院判决：一、由新鸿源公司于判决发生法律效力之日起十日内将符合合同约定的罗定市*******、159号罗定市****（南区）A2座2402房交付给冯才强、张琴；二、驳回冯才强、张琴的其他诉讼请求。案件受理费1114元，由冯才强、张琴负担；保全费991元，由冯才强、张琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。冯才强、张琴提交了以下证据（均为复印件）：一、云浮市中级人民法院（2018）粤53民终1449号民事判决书；二、云浮市中级人民法院（2018）粤53民终1433-1449号法律文书生效证明，均拟证明开发商未按照合同约定办理涉案房产的不动产权证书的逾期违约事实。因开发商逾期办理涉案房产的不动产权证，导致业主因逾期办证而无法自由行使权利，损失客观存在，该损失无法计算具体数额；三、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，拟证明开发商未依据合同约定，逾期为业主方办妥不动产权证书，应依法承担相应的法律责任，依照该指引第三十八条规定，开发商应以业主方已付购房款总额按照年利率6％的标准向业主方支付逾期办证违约金。四、广东省高级人民法院（2020）粤民终784号受理案件通知书和传票，拟证明本系列案相同的争议案件，二审已上诉至广东省高级人民法院，定于2020年5月9日开庭，案件的审理结果对本案审理会产生深远影响，为了保证裁判的统一性和避免双方当事人的诉累，建议本案中止审理，待广东省高级人民法院作出（2020）粤民终784号判决后，再恢复审理本案。新鸿源公司提交了《不动产权属证书》，拟证明新鸿源公司已于2019年12月26日办妥涉案商品房的初始登记，完成《商品房买卖合同》第十五条约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：一、本案是否应中止审理？二、上诉人起诉请求被上诉人支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，上诉人在二审期间提交的广东省高级人民法院（2020）粤民终784号受理案件通知书和传票，无法证明与本案审理相关联，本案的审理并非必须以（2020）粤民终784号的审理结果为依据。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定，上诉人主张本案中止审理的意见，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，新鸿源公司应在2014年10月31日前将涉案房屋交付给冯才强、张琴使用，新鸿源公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，按累计已付房款的1%向冯才强、张琴交付违约金，合同继续履行。根据上述约定，冯才强、张琴自2014年10月31日起，已明知新鸿源公司存在逾期交楼的违约行为，此时知道或者应当知道权利被侵害并向新鸿源公司主张违约责任。截至2015年1月29日，新鸿源公司逾期交楼的违约行为已达到90天，逾期交房违约金按累计已付房款的1%计算，违约金具体数额已经固定，诉讼时效应从2015年1月29日起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案诉讼时效期间至2017年1月28日已届满。一审法院认定冯才强、张琴于2018年9月20日提起本案诉讼，已超过两年诉讼时效期间正确，本院予以维持。综上所述，冯才强、张琴的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2228元，由上诉人冯才强、张琴负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年六月二十八日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。