河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初804号原告：李其勇，男，1960年6月6日出生，汉族，农民，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：付海军，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：付春冰，河南衡中律师事务所实习律师。被告：安阳广佳欣置业有限公司，住所地安阳市文峰区安濮南线18号。法定代表人：冯瑞峰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李自强，男，1973年11月6日出生，汉族，住安阳市文峰区，系该公司财务部员工。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。原告李其勇与被告安阳广佳欣置业有限公司（以下简称广佳欣置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告李其勇及其委托诉讼代理人付海军、付春冰，被告广佳欣置业公司委托诉讼代理人李自强、陈金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李其勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告之间就安阳中央商务区3号地块住宅2号楼2单元9层02室签订的房屋买卖合同合法有效；2.请求法院依法判令被告在具备条件时为原告办理上述房屋的产权证书；3.请求法院依法判令被告向原告支付违约金95400元（按照已付房款30%计算）；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月17日，原告与被告签订了《安阳中央商务区二期3号地块住宅认购书》，购买了位于安阳市××线与××交叉口附近××中央商务区××地××楼××单元××号房屋，认购书中第二条载明该房屋无论户型大小均按100平方米，单价3180元/平方米计算，交房时间为2014年12月31日之前。原告随即向被告全额支付了购房款，被告向原告出具了房款收据。但是截止到原告起诉之日，被告仍然没有如约向原告交付上述房屋，也未通知原告办理《商品房买卖合同》，已经构成严重违约。原告特诉至法院，望判如所请。被告广佳欣置业公司辩称，1.2013年12月17日，原告李其勇与被告签订的《认购协议书》，并非真实的房屋认购协议，而是广佳欣公司当时为解决资金困难的一种变相集资行为。在2012年春节前，因广佳欣公司资金极度困难，无法支付项目工程款让农民工回家过年，且面临着高额的违约金，加之集资户的原因，担心给社会造成不和谐的因素。无奈，广佳欣公司出台了本案“以签订认购协议的方式面向社会进行集资，且认购金必须以现金交纳”的集资方案。2011年6月，安阳集资风暴爆发后，广佳欣公司的集资户已非常担心，即集资款已无法得到保障，所以在知道该集资方案后，强烈要求以集资款转顶的方式，参加本次的集资活动，广佳欣公司答复不交现金不同意其参加本次活动，集资户多次集中到广佳欣公司进行了涂鸦、打砸等行为，迫使广佳欣公司同意其参加本次集资活动。本案原告就是原集资户使用集资款转顶签订的认购协议。2.根据法律规定，本案签订的《认购协议书》应为无效合同。退一步讲，该认购协议不具备《商品房销售办法》规定的内容，该协议依法不应当认定为具有商品房买卖的性质。3.涉案房屋已出售给第三人并在房产部门登记备案。综上，原告的诉请无事实和法律依据，法院依法应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交《安阳中央商务区二期3号地块住宅认购书》、收据、网页截图；被告提交原、被告签订的《认购协议书》、售楼部使用的《认购协议书》、商品房预售许可证、广佳欣公司集资人集资转顶明细表、《关于顶房户的兑付方案》、《关于现金购房相关问题的实施方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》、安阳日报刊登的《公告》、文处非（2013）5号文件、安处非（2015）39号文件、被告与案外人签订备案的《商品房买卖合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年12月17日，原告李其勇（乙方）与被告广佳欣置业公司（甲方）签订《安阳中央商务区二期3号地块住宅认购书》，该认购书约定：乙方自愿优先认购甲方开发的3号地块住宅2号楼2单元9层02室；乙方本次优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅，无论户型大小都按100平米，单价按3180元/平米计算；甲方与乙方签订《商品房买卖合同》时，乙方所购房屋大于100平米时，根据面积差异支付剩余面积房款，所支付每平米单价按开盘价计算；乙方在签订本认购书时，一次性支付定金人民币60000元及认购金258000元，待甲方取得预售许可证后，双方签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付完尾款或办理相关按揭手续；甲方承诺乙方，2014年12月31日前交房，交房后返还乙方总房款多付部分，同时甲方支付318000元作为本次优先认购的返利；乙方向甲方承诺，本次认购至签订《商品房买卖合同》前不退房、不退款。该认购协议文本样式为一张A4纸，落款处加盖“安阳广佳欣置业有限公司”印章。被告提交2011年10月22日被告与其他人签订的认购协议书，该认购协议文本样式为一张A3纸（2页A4纸内容），约定有具体房屋的房号、面积、购房单价，落款处加盖的甲方印章为“安阳中央商务区营销部”。上述原、被告各自提交的两份认购书内容格式不同。2.2013年12月17日，被告向原告出具两张收款收据，内容分别为：“交款单位李其勇人民币贰拾伍万捌仟元整￥258000，收款事由3#地块认购金（2-2-902室），林艳庆转顶”、“交款单位李其勇人民币陆万元整￥60000，收款事由林艳庆转顶”。原告提交2011年11月17日资讯标题为“安阳中央商务区二期400套特价房3180元每平”的安阳乐居网页截图。原告称其与林艳庆是老乡，其想买房子，经林艳庆联系，其在被告售楼部办理了认购书和收据手续，其跟着林艳庆去银行，把钱给了林艳庆。原告提交其儿子李伟的中国邮政储蓄银行账户交易明细，显示2013年12月17日存折取款318000元。3.被告广佳欣置业公司在开发建设安阳中央商务区楼盘时涉非法集资。2013年4月22日，文峰区处置非法集资工作领导小组作出文处非〔2013〕5号文件，成立安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组。安阳市处置非法集资工作领导小组作出安处非〔2015〕39号文件《安阳市处置非法集资工作领导小组关于调整市监管帮扶企业名单的通知》，广佳欣置业公司被列为涉非监管帮扶企业。2017年12月27日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组与广佳欣置业公司及部分集资群众代表三方签订了《关于顶房户的兑付方案》，该方案提出以下兑付意见：“一、集资顶房户，按照抵顶房协议票面价总额更换票据，价格：住宅：6100元/㎡，商铺：22000元/㎡，写字楼：9000元/㎡。原顶房协议收回（无论什么价格顶房），兑付时间按照集资户兑付时间一并同时兑付”。2018年11月16日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组和被告广佳欣置业公司制定了《关于现金购房相关问题的实施方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》。2018年12月21日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组对选房订房、实物兑付事宜在《安阳日报》发布公告，内容显示：“一、自公告发布之日起15日内，按照安阳广佳欣置业有限公司出台的工作方案，办理选房订房、实物兑付手续；二、参与人员范围：1.所有在广佳欣公司开发建设的CBD中央商务区楼盘中，以现金或转账方式将购房款交到公司财务的购房户。2.所有在广佳欣登记备案的集资参与人…八、逾期不参加选房订房、实物兑付手续的，视为主动放弃选房订房、实物兑付资格，房源将另行处理。根据已出台的方案，参照集资兑付时间，以现金形式兑付。九、所有选房订房、实物兑付手续和办理过程，在工作组和群众代表监督下进行”。被告提交集资转顶明细表及林艳庆集资转顶明细，显示集资人林艳庆项下含李其勇集资转顶房款318000元，转顶房号3号地2-2-902。4.2020年3月27日，被告取得安阳中央商务区3#地块2#商住楼的商品房预售许可证。2020年4月4日，李岗（××）与广佳欣置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定××购买被告坐落在安阳市××永明××路东安阳中央商务区3号地块2号楼2单元902号房屋，该合同于2020年4月7日在安阳市房产管理局登记备案。庭审中，本院询问原告是否变更诉讼请求，原告明确其不变更诉讼请求。本院认为，原告李其勇与被告广佳欣置业公司签订的住宅认购书中约定：乙方优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅2号楼2单元9层02室，无论户型大小都均按100平米，单价按3180元/平米计算；交房后甲方返还乙方总房款多付部分，同时甲方支付318000元作为本次优先认购的返利。该住宅认购书没有明确约定房屋面积，却约定无论户型大小均按100平米、单价3180元/平米计算房款，在交房后被告支付原告318000元作为优先认购的返利，此约定违反正常的商品房买卖交易规则；且原告提交的认购房屋收据中，在收款事由一栏均明确标注“林艳庆转顶”字样。被告广佳欣置业公司涉非法集资，2013年4月政府部门成立了安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组，广佳欣置业公司的选房订房、实物兑付、款项收支情况由安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组监管，广佳欣置业公司集资转顶明细表及林艳庆集资转顶明细显示，集资人林艳庆项下含李其勇集资转顶房款318000元，转顶房号3号地2-2-902，综上，被告辩称原告李其勇与被告签订的住宅认购书，并非真实的房屋认购协议，而是集资行为，本院予以采信；原、被告签订的该认购书不具备商品房买卖合同的效力，原告要求确认双方签订的认购书合法有效的诉讼请求，本院不予支持。另被告广佳欣置业公司（出卖人）与案外人李岗（××）于2020年4月4日对本案涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2020年4月7日在安阳市房产管理局登记备案，原告与被告之间签订的认购书并非对案涉房屋的真实买卖，故原告要求被告为原告办理案涉房屋的产权证书及支付违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李其勇的诉讼请求。案件受理费2185元，减半收取1092.5元，由原告李其勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  孙莉莉二〇二〇年六月二十日代理书记员  于 婧