贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终618号 上诉人（原审原告）：周清武，男，1985年8月26日出生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：肖祥辉，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋伟，贵州心达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：祝明凯，男，1965年6月12日出生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：梁辰辰，贵州年成律师事务所律师。 上诉人周清武因与被上诉人祝明凯租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人周清武上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销兴义市人民法院（2019）黔2301民初7693号《民事判决书》二、三、四项，依法改判被上诉人返还上诉人已经支付的全部租金51000元，并赔偿周清武装修损失64550元；2、本案一、二审诉讼费用由祝明凯承担。事实及理由：一、一审判决认定周清武向被上诉人支付租金41000元系认定事实错误，上诉人在进行案涉租赁厂房改造装修前己经完整支付全部租金51000元。1、虽然合同未约定第一年租金的支付时间，但根据合同第二年租金的支付时间及双方关于房屋的租金支付记录来判断，双方在事实上达成了先支付租金后使用的房屋的合意，这一租金支付模式与双方约定的第二年租金支付时间及当地房屋租赁市场的“先付后用”交易习惯相吻合。在双方洽谈合同前，上诉人于2019年4月18日就已经向被上诉人支付定金10000元，在双方签订合同之日，上诉人再次通过微信转账3000元，另外11000元系通过现金方式在签订合同时支付给被上诉人;因厂房需要根据上诉人的使用用途进行装修，故双方剩余5000元当时双方约定待上诉人装修结束正式入住前支付。因此一审法院未将上诉人已经以现金形式支付的租金10000元进行认定（仅以被上诉人认可合同签订日收到现金1000元）系认定事实错误。2、被上诉人关于定金1000元的一审答辩存在明显逻辑错误。上诉人在与被上诉人协商房屋租赁事宜之前，已经于2019年4月18日通过微信转账的方式向被上诉人支付了10000元，即使需要支付定金，也应当认定该笔支付款项为定金，而不会在前期已经支付了10000元，签订合同当日转账支付了30000元后，被上诉人再收取1000元现金作为定金，这一陈述显然违背逻辑常理。3、上诉人使用房屋的欲望较为迫切，因此从心理因素上判断，上诉人与被上诉人之间的交易行为上，被上诉人处于绝对优势地位，在上诉人未支付大部份或全部租金前，其完全有理由拒绝使用房屋。上诉人向被上诉人租赁房屋的原因系其在乌沙使用的家具厂房屋被要求搬离的紧急情况下，继续使用厂房而四处寻找适合作为厂房使用的房屋，这也是上诉人在未签订合同前即支付1000元租金给被上诉人的客观原因。双方从心理优势上判断，被上诉人具有绝对优势。在此种情形下，上诉人在未满足“先付后用”的条件下，被上诉人完全具备不交付房屋用于装修的抗辩理由。4、因住房系用于家具厂员工居住及办公使用，故在家具厂正式入住前，不存在使用房屋的需求，故双方关于住房部分的租金5000元暂未支付。双方在合同尾页手写约定“如住房被拆迁，每年租金在原基础减免5000元”，根据该约定可以判断，双方关于住房部分的租金为5000元／年，因住房用于员工居住及办公，在家具厂装修期间，没有使用的需求，故双方关于住房部分的租金未支付，该部分合同也未实际履行。一审判决上诉人承担仓库、房屋四个月的租金186667元不合理。上诉人并未实际使用房屋，也未因租用该房屋而取得任何收益，涉案厂房在交付后一致处于装修状态，上诉人并未实际入住，一审法院简单以合同生效时间起算厂房的使用时间，计算上诉人应承担的租金费用不合理。关于住房部分，因上诉人未能实际投产，住房并未交付上诉人，也未实际使用该房屋，一审法院判决上诉人承担4个月没有依据。二、上诉人在一审中提供了大量的证据证明装修造成的损失，一审法院未对该部分损失进行认定，也未进行说理，仅以“案涉厂房已经被拆除，无法进行损失评估”为由，酌情考虑支持5000元损失，严重损害了上诉人的权利。上诉人在支付完厂房的租金，取得被上诉人认可后即开始对案涉厂房进行装修，先后支付装修费用共计64550元，其中支付1、李某1水泥、砂子、灰膏材料费13000元:2、张某小工6450元:3、彩钢瓦拆除及重建首付款800元:4、购买三厢电线材料费用3500元;5、泥工工资李样银31000元;6、徐永学三厢电安装费用2600元）。上诉人在一审中提交了前述费用的支付明细，并且提供了当事人收取款项的凭证，一审法院未对该部分款项进行论证，未对支持和不支持的理由进行陈述，仅与案涉厂房被拆除不能进行鉴定为由，对上诉人的请求不予支持。对于该部分损失，完全具备查明条件及可能，如一审法院对上诉人提供的证据不予认可，完全可以通过对收取款项的当事人进行调查或电话询问进行核实，以还原事实真相，但一审法院直接使用法官的自由裁量权，确定上诉人的损失为5000元严重损害了上诉人的合法权益。三、上诉人在对案涉厂房进行装修前完全不知道该厂房系违章建筑，在被上诉人告知具备合法手续满足使用条件后即支付全部租金开始投入装修，一审法院以“周清武作为承租人未对涉案厂房、仓库的合法性进行审查”判令承担合同无效的50％过错责任，加重了上诉人的责任负担。上诉人作为出租人在被上诉人告知厂房具备使用条件后在签订了租赁合同，上诉人不存在过错被上诉人明知自己的厂房没有合法建造手续，依然对外出租与上诉人签订为期20年的租赁合同，其应当全部的过错责任。在上诉人与被上诉人签订合同前，被上诉人明确告知有手续，表示可以正常使用，双方在此前提下才签订了20年期限的租赁合同;同时在上诉人租用的厂房旁边也有几家生产厂房，故上诉人有理由相信该厂房具备合法建造条件。上诉人在交付了全部租金后，立即投入大量的财力物力进行装修，若上诉人主观上明知该厂房不具备使用条件，是不可能进行大规模改造装修，甚至聘请人员进行电路改造的，上诉人不承担本案的过错责任。因此，一审法院以上诉人在签订房屋租赁合同前应当具有注意义务为由判决上诉人承担损失的50％没有事实法律依据，本案的过错责任应由被上诉人全部承担。综上所述，恳请二审法院依法查明案件事实改判支持上诉人的全部诉讼请求。 周清武向一审法院提出诉讼请求：1、判令祝明凯返还周清武已支付的租金51000元，并承担周清武装修损失64550元；2、本案诉讼费用由祝明凯承担。 一审审理查明：2018年4月18日周清武与祝明凯协商达成租赁协议，周清武通过向通过银行转账的方式向祝明凯预付租金10000元。2018年5月1日，祝明凯（甲方）与周清武（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于兴义市（赵庄后山旁）厂房一套、厂房旁自建仓库两套、住房一楼及三楼各一套出租给乙方，房屋用途为生产家具。甲方允许乙方对该房屋进行装修，装修费用乙方自行承担。租赁期限及租金：租金56000元／年，租赁期限为20年，租用起始时间：2018年5月1日，租金按年支付，满三年后第四年增加5000元租金，每满一年提前一个月支付下一年租金。如住房被拆迁，每年租金在原基础减免5000元。合同签订当日，周清武通过银行转账的方式向祝明凯支付租金30000元。祝明凯认可收到周清武支付的现金1000元。合同签订后，祝明凯将合同约定的租赁房屋交付给周清武，周清武即对案涉厂房及仓库进行改建。其后相关部门以案涉厂房及仓库属违法建筑予以拆除。另查明，周清武与祝明凯均不确定案涉厂房、仓库被拆除的具体时间，均陈述为2018年8月至9月之间被拆除。在本案的诉讼过程中，周清武、祝明凯均未提供案涉厂房及仓库的审批手续。 一审法院认为，周清武与祝明凯签订的《房屋租赁合同》中涉及住房租赁部分未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该部分合法有效。周清武主张解除住房租赁部分，祝明凯亦表示同意，本院予以解除。因涉案厂房为无规划报建的临时建筑,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照审批内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同中涉及厂房、仓库租赁部分应认定无效。关于已付租金金额的认定。周清武主张已支付租金51000元，双方对其中的41,000元不持异议，周清武陈述另外10,000元系现金支付，祝明凯予以否认，周清武对其主张仅有本人陈述，无其他任何证据证实，应承担举证不能的不利后果。因此，周清武已支付的租金应认定为41000元。关于租金是否应于返还的问题。合同无效即自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。祝明凯因厂房及仓库取得的租金，应当予以返还，鉴于周清武已实际使用该厂房及仓库，周清武已支付的租金在扣除其占用的费用后，由祝明凯返还周清武。因双方均不能确定厂房拆除的具体时间，结合本案实际情况，酌情由周清武支付祝明凯2018年5月1日至2018年8月31日期间住房租金及厂房、仓库占有使用费18666.67元（56000元/年÷12个月×4个月），与周清武已付租金41,000元相抵扣,祝明凯应返还周清武22,333.33元。关于周清武主张的损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,因合同无效取得的财产应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,周清武作为承租人未对涉案厂房、仓库的合法性进行审慎审查,对合同无效承担50%的过错责任。祝明凯作为出租人,明知涉案厂房及仓库没有合法的报建手续,仍出租给周清武使用,对合同无效亦承担50%的过错责任。因涉案厂房及仓库已被拆除,对于该厂房及仓库的现值损失已无法进行评估鉴定,故酌情由祝明凯向周清武赔偿损失5000元。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除周清武与祝明凯于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》中涉及住房的部分；二、祝明凯于本判决生效之日起十日内返还周清武租金22,333.33元；三、祝明凯于本判决生效之日起十日内赔偿周清武装修损失5000元；四、驳回周清武的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，减半收取707元，由周清武负担465元，祝明凯负担242元。 二审中，周清武申请证人李某1、张某、李某2、周某出庭作证。李某1陈述领款单上所用材料沙子、水泥、灰膏费用共计13000元系客观事实，并用于本案厂房装修。张某陈述其为周清武厂房拆墙、平场地共计费用6450元，并实际收到周清武转账6450元。李某2陈述其为周清武在奶牛场那边（本案厂房）做工，具体做工项目是水泥工、回填垃圾、砌空心砖，修水池，共计收到周清武指示他人转账的31000元。周某陈述收到周清武微信支付的8000元，性质为搭建彩钢棚定金。被上诉人对证人的证人证言质证意见为：1、二审中申请证人出庭作证这个证据，在法定程序上不应该被采纳。2、上诉人支付的装修费用的明细，都没有具体的方量、面积，只是一个笼统的总金额计算。3、相应的支付明细都是丁忠友支付，本案丁忠友没有出庭，所以对于这些费用到底实际是否产生没有达到证明条件。同时本案泥工李某2陈述，他是在给周清武做工，他们都是在贵州久久日盛装饰工程有限公司上班，是上下级关系，所以我方有理由推定本案中上诉人周清武以公司的名义叫工人来承包他的厂房，以实际高于市场价支付他们相应的价款，但是实际产生好多情况的价款，这里面的水分是很多的。所有的证人都是周清武在单方面他申请出庭，所以和他存在利害关系，对证人证言陈述所做的工程均不予认可。本院认为，祝明凯二审认可周清武对厂房进行了装修（拆猪圈、地面找平、彩钢瓦盖顶、拉电线、立电杆），四证人出庭作证的陈述与相应的转账凭证相互印证。被上诉人认可装修事实客观存在，但认为成本存在虚高，对所有费用均不予认可。本院向其释明后，也未提出其认为合理的金额。综合全案证据，对前述四证人证言予以采信。 被上诉人祝明凯二审未提交新证据。 二审查明：周清武对案涉厂房进行装修的成本有：1、李某1水泥、砂子、灰膏材料费13000元；2、张某小工费6450元；3、彩钢瓦费用8000元；4、泥工工资李某231000元；5、徐永学安装电线及工时费2600元。共计61050元。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，归纳当事人的上诉理由及答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、上诉人周清武向被上诉人祝明凯已支付的租金应当如何认定；二、原审对房租租金的处理是否恰当；三、装修损失金额的认定及责任比例。 关于争议焦点一。上诉人周清武主张已向祝明凯支付租金51,000元，但根据现有证据及祝明凯认可金额，仅能证明周清武已向祝明凯支付租金41,000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由周清武承担举证不能的法律后果，在无其他证据予以证明的情况下，仅依据上诉人的陈述，不能证明其已向祝明凯支付租金51,000元，故对该上诉理由，因无证据证明，不予采纳。 关于争议焦点二。一审中双方当事人对于案涉厂房拆除具体时间均不能明确，二审中，双方当事人对于房屋拆除时间为2018年8月31日均无异议，予以确认。根据本案租赁合同约定，租期从2018年5月1日起计算。因本案厂房及仓库部分合同无效，对于住房部分，双方均同意解除合同。原审判决由周清武支付2018年5月1日至2018年8月31日四个月的占有使用费并无不当。对于计算标准，因住房、厂房、厂库系一并出租，双方并未明确约定住房部分的租金，原审按照合同约定的总租金56,000元/年计算四个月占用使用费用为18,666.67元（56000元/年÷12个月×4个月）并无不当。与周清武已付租金41,000元相抵扣,祝明凯应返还周清武租金22,333.33元。 关于争议焦点三。对于装修损失，一审中，周清武已提供了领款单、转账凭证、收条等证据，一审仅以厂房及仓库现值损失无法评估，而酌情判决祝明凯向周清武支付5,000元损失不当。经二审审查，认定周清武装修损失共计61,050元。涉案厂房、厂库为无规划报建的临时建筑,合同中涉及厂房、仓库租赁部分应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于周清武装修损失，应当根据双方过错程度进行分担。祝明凯作为出租人，将未取得合法手续的厂房及仓库出租，应当承担70%的主要责任，周清武作为承租人未对涉案厂房、仓库的合法性进行审慎审查，应承担30%的次要责任。原审认定双方承担同等责任不当，二审对此予以改判。即祝明凯应赔偿周清武装修损失42735元（61,050元×70%=42,735元），周清武自行承担18,315元（61,050元×30%=18,315元）。 综上，原判认定事实不清，实体处理结果不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7693号民事判决第一项“解除周清武与祝明凯于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》中涉及住房的部分”及第二项“祝明凯于本判决生效之日起十日内返还周清武租金22,333.33元”； 二、撤销贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7693号民事判决第三项“祝明凯于本判决生效之日起十日内赔偿周清武装修损失5,000元”及第四项“驳回周清武的其余诉讼请求”； 三、变更贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7693号民事判决第三项为：祝明凯于本判决生效之日起十日内赔偿周清武装修损失42,735元； 四、驳回祝明凯的其余上诉请求及其余一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费1,414元，减半收取707元，由周清武负担212元，祝明凯负担495元；二审案件受理费1,414元，由周清武负担424元，祝明凯负担990元。 本判决为终审判决。 审 判 长  谢 娟 审 判 员  **敏 审 判 员  查必林 二〇二〇年六月三日 法官助理  唐 鹏 书 记 员  岑周鸿