山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1177号原告：刘成波，男，1983年8月26日生，汉族，荏原机械（中国）有限公司员工，户籍地栖霞市，现住烟台经济技术开发区。被告：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区嘉陵江路95号，统一社会信用代码91370600796174793T。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，北京市尚公（青岛）律师事务所实习人员。原告刘成波与被告烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘成波、被告诉讼代理人何雨生、孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成波向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付逾期办理不动产证违约金47107.32元（自2016年2月25日起以房屋总价款430203.9元为基数按照日万分之一的标准计算至2019年2月26日，按照1095日计算违约金47107.32元）。2.依法判决被告向原告赔偿误工费3155元、仲裁诉讼费2394元。3.依法判决被告承担本案所有案件受理费。事实和理由：2012年5月5日原告与被告签订了烟台开发区富饶世家8号楼第8层805号房的商品房买卖合同，合同编号：开预字第120406100040号，该合同明确约定：被告应在商品房交付使用后60日内，将相关资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。合同生效后，原告按照约定履行了全部义务，但是被告并没有按照约定办理相关房产权属登记。为了催促被告办理房产权属登记，原告与被告多次沟通，被告一直告知原告正在办理中。原告在2019年10月8日去烟台开发区不动产中心查询被告的不动产证信息，不动产中心工作人员告知原告，被告已在2019年2月26日完成了初始登记。基于上述事实和理由，被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益。现原告依据《合同法》等相关法律规定，提起诉讼，恳请依法判决，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告之合法权益。被告裕昌房地产公司辩称，原告起诉被告没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。涉案房屋的不动产权办证事宜应根据《补充协议》第8条约定，先由原告向被告提交专项维修基金的单据、完税凭证等完整的登记资料。此前原告一直拖欠专项维修基金，直至协议签订当日，原告方向被告交纳公共维修基金9142.4元，被告向原告开具公共维修基金收款收据，其后原告的办证资料备齐，被告依约代原告向开发区不动产中心提交涉案房屋的权属登记申请，并于2019年9月10日取得鲁(2019)烟台市开不动产权第0002737号不动产权证书。故被告不存在违约行为，不应承担逾期办理不动产证的违约责任。原告主张的误工费、仲裁受理费(仲裁诉讼费)无法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2012年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：开预字第120406100040号)，约定原告购买被告开发建设的位于富饶世家8号楼第8层805号房（商品房预售许可证为烟房预许字2012第011号），建筑面积75.71平方米，总房款430203.9元。合同第八条交付期限约定卖方应当在2013年6月1日前将符合本合同约定的商品房交付买方使用。合同第十五条产权登记约定卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。同日，原被告签订上述合同的附件一《商品房买卖合同补充协议》，第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款，约定买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。同日，上述合同完成登记备案。2013年6月1日，被告向原告交付了上述房屋。2019年2月26日涉案房屋完成首次登记（即原被告所称的初始登记）。2019年3月1日，被告张贴通知“尊敬的富饶世家2.6.8号楼业主：您所在的楼宇已完成不动产权证初始登记备案，特此通知您，自2019年3月2日起领取办理不动权证的相关资料并交纳相关费用，领取（提交）资料地址：……若因相关业主未缴纳专项维修基金影响自己及其他业主办理不动产权属证书的，我公司不承担任何相关责任。本通知自通知之日起有效期至2019年5月1日止……”2019年3月6日，原告、被告签订《补充协议》,第7条约定：本协议签订后，被告应在原告提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定：被告于初始登记办理完毕后的三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料，在原告向被告提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助原告办理房屋转移登记的手续。同日，原告向被告缴纳了涉案房屋公共维修基金9142.4元及完整的办证材料，被告为原告开具了全额房款发票。2019年3月11日，原告缴纳涉案房屋买卖契税4302.04元。2019年9月10日，原告取得涉案房屋不动产权证书。本院认为，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”第二十七条规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的……”，根据上述规定，涉案房屋必须先由被告取得首次登记，才能为原告办理转移登记。被告完成首次登记是原告办理转移登记的先决条件，被告完成首次登记前，即使原告提交了办理转移登记的材料，亦无法办理转移登记手续。被告提交的《关于烟台市人民政府办公室关于印发烟台市住宅专项维修基金管理办法的通知》第十条载明：“新建商品住宅、非住宅的首期维修资金由开发建设单位代交代收。开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按规定标准将住宅专项维修基金足额交存至住宅专项维修资金管理专户。业主应当在办理房屋所有权转移登记时将首期住宅专项维修基金交至代交的开发建设单位……”，根据该通知，首次登记前应由被告代交专项维修基金，原告只需在其办理转移登记前向被告交纳公共维修基金即可。因此，根据上述规定办理首次登记是被告应先履行的义务，在其履行完毕首次登记义务之后，原告再向被告履行交纳公共维修基金及其他材料的义务。从被告于2019年2月26日完成涉案房屋首次登记，于2019年3月1日通知原告提交转移登记的材料的情形来看，被告是知晓上述规定及办理程序的。但被告却要求原告与其于2019年3月6日签订了《补充协议》。该协议第7条虽然约定“协议签订后，被告应在原告提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门”,但其早在签订补充协议之前已完成了首次登记即初始登记，且该约定明显与被告自行提交的《关于烟台市人民政府办公室关于印发烟台市住宅专项维修基金管理办法的通知》第十条规定不符，被告利用原告不知其已办理完毕首次登记，故意与被告签订补充协议，系被告免除自身责任加重原告责任、排除对方主要权利的条款，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”之规定，在被告未履行先办理首次登记的情况下，原告无需履行交付公共维修基金及办理转移登记材料的后义务。本案原告诉请的正是因被告单方过错应办理而未办理首次登记期间的违约金，并没有要求被告承担应由原告开始履行义务之后的违约金。原告的诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。在被告作为先履行一方未履行先义务的情况，原告未履行后义务，不构成违约。被告抗辩由原告承担责任，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》：“被告应在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记须由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续”之约定，被告至少应在商品房交付使用后60日内取得首次登记。根据《商品房买卖合同补充协议》：“买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。”之约定，被告应按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至首次登记完毕。涉案房屋系2013年6月1日交付使用，原告主张被告支付以房屋总价款430203.9元为基数按照日万分之一的标准计算自2016年2月25日至2019年2月26日1095天（实为1097天）共计47107.32元，其自愿放弃其余部分，不违背法律规定，本院依法支持其诉请。关于原告主张被告赔偿赔偿误工费3155元、仲裁诉讼费2394元，因缺乏合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》及附件《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违背法律法规强制性规定，合法有效，双方应遵守履行，被告存在违约事实，应按约定向原告支付逾期违约金。为达到良好的法律效果和社会效果，本院前期进行了调解工作，但未达成一致意见。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第五十三条、第六十七条规定，判决如下：一、被告烟台裕昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘成波逾期办理不动产权证违约金47107.32元；二、驳回原告刘成波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1116.40元减半收取558.20元，由原告负担69.36元，被告负担488.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇二〇年六月二十日书记员  王雪琳