云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终690号上诉人（原审原告）：新平福泽轩居房地产开发有限公司，住所地：云南省玉溪市新平彝族傣族自治县古城街道办事处纳溪社区平甸河西侧。法定代表人：张继平，总经理。委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：董曜华，男，1977年1月30日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。被上诉人（原审被告）：黄宏，女，1978年11月11日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。上诉人新平福泽轩居房地产开发有限公司（以下简称福泽轩居公司）因与被上诉人董曜华、黄宏商品房预售合同纠纷一案，不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福泽轩居公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。主要事实与理由：福泽轩居公司因逾期交房，业主方出现上访、拉横幅等行为，在此期间政府相关部门也与福泽轩居公司进行过约谈。考虑到社会维稳，福泽轩居公司在万般无奈之下才与董曜华、黄宏签订了《新平民族文化产业园（四期）商品房购销合同补充协议》，该协议约定了超出法律规定的违约金，即从2019年1月1日起每天要赔偿董曜华、黄宏320元，每月即9600元。而双方签订的《补充协议》仍属合同范畴，应适用合同法的规定处理，属合同法第五十四条规定在订立合同时显失公平的情形可申请撤销。签订合同应贯彻公平原则，均衡合同双方利益。如果按照《补充协议》履行，显然对福泽轩居公司不公平。《补充协议》的产生确实有受胁迫的因素，业主拉横幅实质是一种软暴力，加上政府相关部门多次找福泽轩居公司，从维稳角度考虑，福泽轩居公司签订了补充协议，且协议签订后，每户业主也领到了10000多元的违约赔偿。如果按照补充协议来履行，每户赔偿10多万元，500多户要赔偿多大的数字，明显不公平。请求二审撤销补充协议，按《商品房购销合同》也就是主合同的权利义务履行。董曜华、黄宏辩称，一审判决正确，请求予以维持。福泽轩居公司向一审法院起诉请求：撤销福泽轩居公司与董曜华、黄宏签订的《新平民族文化产业园（四期）商品房购销合同补充协议》。一审法院认定事实：福泽轩居公司以出让方式取得（编号201419）土地使用权开发建设商品房，项目名称为新平县民族文化产业园（四期），该项目土地使用权证号为：（2016）第0000081号，建设工程规划许可证号为：建字第53042720160007号，商品房预售许可证号为：预许新平县字2016004。董曜华与黄宏系夫妻。福泽轩居公司作为甲方与作为乙方的董曜华、黄宏于2017年7月18日签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买第2幢第3单元第5层502号房，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积为135.85平方米，单价为2593.2元/㎡，总价为352286元；同时合同第七条“交付期限”约定，甲方应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，甲方如未按约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天，解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方应向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担。另外，合同还约定了双方在逾期付款、房屋交接、产权登记等方面的权利义务。合同签订后，董曜华、黄宏按约定向福泽轩居公司支付了全部购房款，但福泽轩居公司一直未能按期交房。2018年8月31日，福泽轩居公司及新平县民族文化产业园（四期）业主在新平县相关部门协调下，就交房时间及逾期交房违约金等问题达成协议。福泽轩居公司和董曜华、黄宏于2018年10月11日签订《补充协议》，约定：一、本套房屋交付时间为2018年12月31日。二、福泽轩居公司根据国家建筑标准要求及合同约定，按质按量完成项目的施工，达到国家要求标准，并通过相关技术部门整体竣工验收，将1至23栋房屋一起交付业主。三、双方约定因福泽轩居公司延迟交房，2018年3月1日至2018年4月30日按30元/日赔偿，合计1800元/户；2018年5月1日至8月31日按80元/日赔偿，这段时间的日历天数为123天，按约定扣除监理出具的雨天15天，赔偿天数为108天，赔偿金合计8640元/户，上述两笔合计10440元/户，2018年9月30日前全部赔偿完毕，按照业主与公司签订的《商品房购销合同》的时间顺序逐一赔偿。四、2018年9月1日至2018年12月31日，按160元/日赔偿，赔偿时间与交房时间同步，若福泽轩居公司未能按时交付房屋，赔偿应在15个工作日内赔偿完毕。2019年1月1日起按320元/日赔偿。另外，《补充协议》还对房屋交接等内容进行了约定。协议签订后，福泽轩居公司已根据约定将2018年3月1日至2018年8月31日期间的逾期交房赔偿金合计10440元支付给董曜华、黄宏，但2018年9月1日起的逾期交房赔偿金未再支付。2019年9月2日，福泽轩居公司以《补充协议》第四条约定的违约金金额过高，显失公平为由诉至一审法院，请求撤销双方签订的《补充协议》。一审另查明，原定交房时间为2017年12月31日，因工程未能按时建设完毕，福泽轩居公司曾数次将交房时间延长至2018年8月31日、2018年12月31日、2019年2月28日、2019年5月15日，但福泽轩居公司至今未向董曜华、黄宏交付房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：福泽轩居公司与董曜华、黄宏签订的《补充协议》是否显失公平？《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）订立合同时显失公平的。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”所谓显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方缺乏经验、危困或弱势，在订立合同时故意牟取不正当利益，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。判断合同是否显失公平，应从主观和客观方面进行综合认定。1.首先在主观方面，主要审查订立合同时双方是否存在不公平、不对等或恶意等情况。本案涉诉的《补充协议》是在董曜华、黄宏已向福泽轩居公司全额支付购房款、福泽轩居公司仍多次逾期交房的情况下由双方自愿协商订立，内容涉及交房时间、房屋质量、逾期交房赔偿金及逾期接房违约责任等多个方面，福泽轩居公司作为房地产开发公司，其在对房屋建设情况、协议内容及法律后果完全清楚明了的前提下与董曜华、黄宏签订该《补充协议》，并不存在自己轻率、没有经验或对方利用优势故意牟取不当利益等情况。福泽轩居公司认为其在签订协议时受到情势压迫，但未提交确实、充分的证据予以证实，不予采纳。2.其次在客观方面，主要审查合同内容是否明显违反公平及等价有偿原则。本案中，福泽轩居公司认为《补充协议》第四条约定的部分违约金过高，显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，当事人针对违约行为自行约定违约金符合房地产交易惯例，因违约金兼具补偿性与惩罚性的功能，对于违约金金额高低问题应结合其形成背景综合分析。经审查，双方是在福泽轩居公司数次逾期交房的情况下签订《补充协议》，为此，双方在该协议中除再次约定交房时间外，还针对福泽轩居公司逾期交房的严重程度分阶段约定了违约金，违约金中既包含了对董曜华、黄宏不能按时使用房屋的补偿，也包含了对福泽轩居公司逾期交房违约行为的惩罚及按时交房的督促，现福泽轩居公司认为该协议第四条约定的逾期交房赔偿金过高，但未提交任何证据对其观点进行证明，福泽轩居公司应承担举证不能的不利后果。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第三款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”福泽轩居公司与董曜华、黄宏签订《补充协议》后，至今未按期交房，理应承担违约责任及继续交房的义务，现福泽轩居公司已向董曜华、黄宏履行了该协议第三条约定的全部违约金及第四条约定的部分违约金，若福泽轩居公司对尚未履行的违约金金额有异议，可依法申请相关部门对违约金进行调整，而非主张撤销协议。综上，福泽轩居公司与董曜华、黄宏签订的《补充协议》是经双方平等协商达成的合意，内容涉及交房时间、房屋质量、违约金等方面，福泽轩居公司履行了部分违约金后，仅在对该协议第四条约定的违约金金额有异议且未提交相关证据证实其观点的情况下，主张撤销整个《补充协议》的请求不成立，不予支持。综上所述，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告新平福泽轩居房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告新平福泽轩居房地产开发有限公司负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，双方当事人对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，福泽轩居公司上诉要求撤销其公司与董曜华、黄宏签订的《新平民族文化产业园（四期）商品房购销合同补充协议》，主张其公司在签订该补充协议时存在显失公平的情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”经审查，双方签订的《新平民族文化产业园（四期）商品房购销合同补充协议》中对交房时间、逾期交房违约金的赔偿时段及计算标准，以及对接房、逾期接房等事宜进行了明确约定，现福泽轩居公司主张在签订该补充协议时存在显失公平的情形，但未提交充分的证据证实，且补充协议签订后，福泽轩居公司还支付了部分违约金，已履行了部分支付义务。故福泽轩居公司上诉主张撤销《新平民族文化产业园（四期）商品房购销合同补充协议》的理由不成立，本院不予支持。一审驳回福泽轩居公司的诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，福泽轩居公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由新平福泽轩居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 聪审判员 张艳波审判员 吴佳黛二〇二〇年六月二十三日法官助理马倩书记员聂骋望