上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初29642号原告：上海钟厂，住所地上海市静安区。法定代表人：孙晓刚，职务总经理。委托诉讼代理人：周晓颖，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿劼，上海普世律师事务所律师。被告：上海宏环实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵国琴，职务执行董事。委托诉讼代理人：高琦，上海思义律师事务所律师。原告上海钟厂与被告上海宏环实业有限公司(以下简称宏环公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年5月22日对本案公开开庭进行了审理。原告上海钟厂的委托诉讼代理人李睿劼、被告宏环公司的委托诉讼代理人高琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海钟厂向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还上海市静安区延长中路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金170,160元及逾期滞纳金(以42,540元为本金，分别自2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起算至实际支付之日止，按日千分之五的标准计算)；3、被告向原告支付占有使用费(按14,180元/月的标准，自2019年1月1日起计算至实际返还房屋之日止)；4、被告向原告支付2017年12月1日至2019年10月31日的电费14,070元、水费920元、物业管理费6,900元、停车费17,000元(2017年12月-2018年10月按照1,000元/月计算，2018年11月-2019年10月按照500元/月计算)、电梯费4,600元，合计43,490元；5、被告向原告支付逾期未返还房屋的违约金(按42,540元/月的标准，自2019年1月1日起计算至实际返还房屋之日止)。事实及理由：2017年5月22日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告办公使用,租赁期限自2016年11月1日至2018年12月31日，其中2016年11月1日至2017年10月31日的租金为13,392元/月，2017年11月1日至2018年12月31日的租金为14,180元/月，租金先付后用。同日，双方还签署《物业管理协议》，约定水费收费标准为每人20元/立方米/月，电费为1.37元/千瓦时，物业费为300元/月，电梯费为200元/月，停车场地租赁费为每辆300元/月。签约后，原告按约交付系争房屋，但被告自2018年1月起拖欠租金、物业费等租赁费用。租赁期满后，原告表示不再续租，并于2019年5月16日向被告出具《告知书》，要求被告在同年5月31日前搬离系争房屋并结清欠付费用，但被告至今仍未返还系争房屋。故原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告宏环公司辩称，双方之间一直有建设工程合作，但因原告不愿与被告结算工程款，双方为此一直在协商，所以被告自2018年1月1日起未使用房屋，也未付租，原告对此是同意的且从未催讨过。现被告同意搬离系争房屋，并支付自2018年1月1日起的租金及使用费，但要求按照13,392元/月的标准计算。逾期滞纳金和违约金被告不同意支付，被告不是恶意违约而是因为双方另有工程款结算争议，若法院判决被告应当承担，被告认为标准过高，请求法院酌情调整。关于2017年12月的水费40元、物业费300元、电梯费200元、停车费1,000元，被告同意支付，并同意按实结算电费，认可原告主张的金额；但2018年1月起至2019年10月31日的费用不同意支付，因为被告未再实际使用系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为上海钟厂。2017年5月22日，上海钟厂(甲方、出租方)、宏环公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于经营，建筑面积259平方米，租赁期限自2016年11月1日至2018年12月31日。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意，重新签订租赁合同。该房屋租金为1.70元/平方米/日，即13,392元/月(其后手写“第二年调整为每日每平方1.80元”)。乙方必须在租赁期前或甲方发票开出10日内支付当月租金，先付后用，逾期支付，每逾期一天，乙方需按租金的0.5%支付滞纳金。租金每三个月支付一次。押金13,392元。乙方在租赁期内使用的电、水、电话、物业管理等费用，由乙方支付，甲方开发票或收据10日内乙方应主动付清。合同第八条“乙方的违约责任”约定，在租赁期内，乙方拖欠租金及其他费用累计一个月以上的，甲方有权终止本合同，收回房屋；在租赁期满后，乙方应如期交还房屋及设备等，如逾期归还，则每逾期一天应支付原日租金的三倍的违约金。同日，上述甲、乙双方还签署《物业管理协议》一份，约定水电费均按抄表数结算，水费收费标准为20元/立方米/人/月，电费为1.37元/千瓦时，如遇有关部门调整价格，则相应调整。物业管理费为300元/月，电梯费为200元/月。经乙方申请，甲方根据园区实际情况有偿向乙方提供车辆固定停车场地租赁费为300元/月/辆，先付后用。乙方应在当月及时支付上述各项费用，逾期不交，甲方有权停止向乙方供水、供电，并按甲乙双方订立的《房屋租赁合同》第八项“乙方的违约责任”同等处理。签约后，双方按约履行各自的合同权利义务。2017年12月9日，宏环公司向上海钟厂支付2017年8月1日-2017年9月30日的租金26,784元，2017年10月1日至2017年12月31日的租金41,752元(13,392+14,180*2)，2017年7月1日-2017年11月30日的管理费7,500元(1,500*5)、水费200元(40*5)、电费8,269元，合计84,505元。之后，宏环公司未再支付任何租赁费用。2019年5月16日，上海钟厂通过挂号信及大门张贴的方式向宏环公司出具《告知书》，要求宏环公司于当月31日前搬离并返还系争房屋，支付欠付的租赁费用及违约金。该挂号信于2019年5月19日被退回。审理中，原、被告双方均表示，保证金13,392元抵扣宏环公司欠费，水费支付标准为40元/月。本院曾多次在审理中就返还房屋事宜询问宏环公司意见，并释明法律风险。宏环公司表示因双方尚有工程款纠纷，所以其不愿立即返还房屋。直至本案判决，双方仍未完成交房手续。上海钟厂表示，合同中“第二年调整为每日每平方1.80元”字迹是双方协商一致后添加的，双方实际也是这样履行的。但宏环公司自2018年1月起以工程款结算问题为由拒付租金，因双方平时关系较好，所以其只是口头催讨，直到2019年5月16日才发了书面催款函。其去系争房屋找宏环公司的时候发现门被反锁，门是磨砂玻璃材质，无法看清内部使用情况，宏环公司一直不返还房屋，但车辆一直频繁进出园区。1,500元/月的管理费包含1,000元停车费、200元电梯费、300元物业费，但自2018年11月起停车费按照500元/月计算，现其仅按500元/月打包主张，不再按车辆数主张。其按照三倍租金标准主张逾期退房违约金符合合同约定，且现在系争房屋的日租金已达到2.6元/平方米，而合同约定的单价仅为1.8元/平方米，宏环公司逾期未返还房屋导致其无法另行出租，产生了实际损失。若法院认为违约金过高，同意由法院酌定，但使用费不同意调整。宏环公司表示，双方约定的租金标准是13,392元/月，未变更过。2018年初，其大部分工作人员就不在系争房屋办公了，只留有一些办公桌椅，只有财务人员偶尔来，同年6月底已全部搬离物品，未再有工作人员办公，因其没有法律常识才一直没有办理退房手续，上海钟厂也表示过待工程款结算后一并办理交接。此外，疫情期间的使用费不同意支付。关于1,500元/月的管理费，按合同约定停车费为300元/月/辆，后来双方一致同意将其与物业管理费、电梯费一起打包计算在管理费中，2017年12月之前的停车费都是按照1,000元/月支付的；且上海钟厂主张的4辆车辆中，有1辆并非其公司车辆。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租期于2018年12月31日届满，之后双方并未重新签署租赁合同、亦未形成不定期租赁关系，故双方之间的租赁合同到期终止。双方均确认，宏环公司自2018年1月1日起未再付租，故宏环公司应按照14,180元/月的标准支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金，合计170,160元。宏环公司辩称合同约定的13,392元/月的租金标准从未变更过，但又自认其确实按照14,180元/月的标准支付了2017年11月及12月的租金，其履约行为明显与其抗辩相互矛盾，故本院对其该主张不予采纳。此外，宏环公司主张逾期付租的滞纳金标准过高，本院认为确实过高，可予调整。因宏环公司至今未将系争房屋返还给上海钟厂，现上海钟厂主张宏环公司按照14,180元/月的标准支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日的使用费。宏环公司则认为，其自2018年初即只有财务人员偶尔来，2018年6月底已经全部搬离物品并不再使用房屋，因其没有法律常识所以未办理交接。宏环公司还称，上海钟厂已承诺待工程款结算后一并办理退房手续，但上海钟厂对此不予认可，宏环公司未就该节进一步提供证据加以证明。对此，本院认为，宏环公司作为承租人，在合同已到期之后负有及时返还系争房屋的义务，虽其主张自2018年起未再长期使用房屋，但其仍未有效返还房屋，且其正常使用房屋并不存在客观上的障碍,在审理中亦已明知不返还房屋的法律风险的情况下，仍表示不愿返还房屋，因此，其理应支付房屋使用费。使用费标准参照租金标准，尚属合理，本院予以支持。但上海钟厂主张逾期还房的违约金标准确实偏高，本院将结合其实际损失、宏环公司逾期的理由及合同履行情况，予以酌情降低。至于上海钟厂主张的2017年12月1日至2019年10月31日的电费14,070元、水费920元、物业管理费6,900元、电梯费4,600元，符合合同约定，本院予以支持。对于停车费的计算标准，宏环公司虽持异议，但未提供任何证据加以佐证，本院不予采纳。鉴于双方均表示同意保证金13,392元用于抵扣欠费，本院一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海宏环实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海钟厂返还上海市静安区延长中路XXX号XXX号楼XXX室房屋；二、被告上海宏环实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钟厂2018年1月1日至2018年12月31日的租金170,160元及逾期滞纳金(以42,540元为本金，分别自2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；三、被告上海宏环实业有限公司应于本判决生效之日起十日内，按照14,180元/月的标准向原告上海钟厂支付自2019年1月1日起至返还上址房屋之日止的使用费；四、被告上海宏环实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钟厂2017年12月1日至2019年10月31日的电费14,070元、水费920元、物业管理费6,900元、停车费17,000元、电梯费4,600元，合计43,490元；五、被告上海宏环实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钟厂逾期返还房屋的违约金50,000元；六、被告上海宏环实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海钟厂保证金13,392元(该款可与上述第一项判决主文项下的款项相折抵)。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,935元(原告上海钟厂已预缴)，由原告上海钟厂负担3,563元，被告上海宏环实业有限公司负担8,372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 高 倩人民陪审员 高贵荣二〇二〇年六月三十日法官 助理 鲍舒婷书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。