广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初11900号原告（反诉被告）：沈杰敏，男，住所地委托诉讼代理人：曹清华，广东煜双律师事务所律师。深圳市龙岗区委托诉讼代理人：曹清华，广东煜双律师事务所律师。，委托诉讼代理人：曹清华，广东煜双律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹清华，广东煜双律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈贵明，男，汉族，住所地广东省陆丰市，委托诉讼代理人：庄毓添，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告沈杰敏与被告陈贵明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告沈杰敏及其委托诉讼代理人曹清华、被告委托诉讼代理人庄毓添到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方间签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；2、被告退还原告支付的入场费138000元、2020年1月份房屋租金28000元、房屋租赁押金56000元、水电押金和管理费押金4184元;3、确认免除原告缴纳2020年2月、3月租金义务；4、被告赔偿原告损失251632.67元；其中电子烟损失30000元、装修费100734.67元及员工工资60898元(2020年1月至3月份）、品牌加盟费经济损失60000元。事实与理由：2019年9月15日，原告（承租方）与被告（出租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方将位于深圳市××××路东侧新银座商业裙楼一楼JP17(建筑面积36.36平方米）租赁给承租方，租期贰年，从2019年9月20日至2021年9月19日止。免租期从2019年9月20日至2019年9月30日止，共计10天。起租日为免租期结束的次日，即从2019年10月1日起开始计租。租金为：从2019年10月1日起至2020年9月30日期间，每月租金28000元；从2020年10月1日起至2021年9月30日期间，每月租金29400元。协议签订当日，承租方应向出租方一次性缴纳两个月的租金56000元作为租赁保证金。承租方接到出租方通知办理入驻手续三天内，向出租方一次性缴纳管理费押金2184元，水电押金2000元。”合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了进场费138000元、租赁押金56000元、管理费押金2184元、水电押金2000元、支付了2019年9月25日至9月30日5天的租金4667元和2019年10月的租金28000元，共计230851元。经被告同意免去零头后，原告通过自己及合伙人的账户共计向被告支付230800元，被告向原告出具了押金收据和2019年10月份租金收据。合同签订后，原告在此承租房屋经营了米陀多小吃店和电子烟经销店。经原告多次催促，被告未提供任何房屋的合法证明文件，后原告才得知该房屋属于违建。更严重的是，原告承租的该违法搭建的房屋自2020年1月起漏水严重，原告多次通知被告需要修缮补漏，但漏水情况均未好转反而更加严重，导致原告无法开门营业并且直接造成原告的三箱电子烟货物（价值30000元）被漏水浸泡全部报废。被告告知原告该处房屋由于是违建及历史遗留的原因漏水不可能修好，并且被告在合同签订前就已经知道该情况。原告因此于2020年3月19日向被告发出了《解除租赁合同通知》，要求解除房屋租赁并要求被告退还原告缴纳的进场费、房屋押金、管理费押金，水电押金同时赔偿因此给原告造成的各项经济损失，但遭到了被告拒绝。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告明知涉案房屋属于违建，在合同签订时不仅不告知原告实情，反而在原告要求其出示房屋产权证件和建设审批手续时一再推倭，并且在原告承租后，该商铺自2020年1月起漏水严重，原告多次通知被告需要修缮补漏，但漏水情况均未好转反而更加严重导致原告无法开门营业。与此同时，由于房屋漏水直接造成原告店内的三箱电子烟货物（价值30000元）被漏水浸泡全部报废。该涉案商铺无法实现原告从事经营的合同目的，从而导致合同无法继续履行。因此原告与被告于2019年9月15日签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。因被告的过错导致原告在承租该房屋时遭受了巨额损失，故被告应退回原告收取的进场费、各项押金并承担因此给原告造成的一切经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告承认涉案合同已事实上解除，辩称新东方银座是合法的建筑，租赁物业是新银座商业裙楼一楼的物业。被告将新东方银座商业裙楼一楼分割出租，属于对整体物业中局部产权的合理利用和处分。原告已以租赁合同依法办理营业执照等市场主体登记手续，也获得工商主管部门的通知和许可，足以说明涉案物业的出租行为并未违反相关法律规定。原告所谓的“违建出租”毫无事实依据和法律依据。此外，涉案物业的漏水问题根本原因在于原告装修物业时没有做好防水隔离工程，出租物业楼上用水后渗漏所致。原告所称的电子烟损失等问题属于其与关联物业间的侵权责任纠纷。依照租赁合同约定，在出现租赁房屋需要维修的情况下，维修责任和费用应由原告承担。被告为协助处理二楼漏水问题，在接到反映后多次到场积极与二楼物业使用人、大楼管理处等进行多方沟通，但原告未作维修。直到2020年3月25日自行搬离前，原告都没有维修处理，且尚欠被告水电费及滞纳金没有结算。由于原告的种种违约行为，被告面临被上家出租方深圳市新银座尚食荟投资有限公司追究违约责任的法律风险和巨大损失。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，应严格依约履行。原告的行为属于单方无故解约，属于严重的违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。被告陈贵明向本院提出反诉请求:一、原告向被告支付拖欠的2020年2月、3月租金56000元及违约金16730元（以每日千分之五为标准，从拖欠当月的5日计自至租金支付完毕时止；暂计至起诉之日为16730元）；二、原告向被告支付解除合同违约金336000元。事实和理由：故请求法院支持被告的反诉请求，维护反诉人的合法权益不受侵犯。事实与理由与答辩内容相同。针对被告的反诉，原告答辩意见与起诉事实、理由相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本案基本事实如下:2019年9月15日，原告、被告、签订了《房屋租赁合同》，被告将位于深圳市××××路东侧新银座商业裙楼一楼JP17房产出租给原给，原告用于经营“品牌小吃…饭团”。合同约定：1、租期从2019年9月20日至2021年9月30日。2019年9月30日前为免租期（包含装修期），从2019年10月1日起开始计租。从2019年10月1日起至2020年9月30日期间，每月租金28000元；从2020年10月1日起至2021年9月30日期间，每月租金29400元；管理费每月728元；水电费按实际产生费用交纳；2、原告应于协议签订当天缴纳租金押金56000元、首月租金28000元，剩余租金自于当月5日前支付；3、原告应于被告通知办理入驻手续后三天内一次性缴付管理费2148元及水电押金2000元；其他管理费、水电费应于当月5日支付；4、原告如逾期三天不付租金、水电费等费用，被告有权要求立即缴付租金、水电费等费用，并按拖欠款项的5%收取违约金；在不影响被告其他权益的前提下，如原告逾期缴交上述款项，每逾期一日，被告有权按照拖欠款总额的千五之五收取违约金；5、因原告使用不当或不合理使用，造成“该物业”及其内部的设备设施出现损坏或发生故障，则由原告负责维修，原告拒不维修，由被告代为维修，维修费用由原告承担。租赁期间，如被告租赁物业需要修缮维修时，被告应自行承担维修的责任和费用。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了进场费138000元、租赁押金56000元、三个月管理费2184元、水电押金2000元、支付了2019年9月25日至9月30日5天的租金4667元和2019年10月的租金28000元。上述款项合计230851元，经被告同意实付230800元。被告交付房产后，原告进行了装修装饰等，共花费100734.67元，其中设计费用13500元、包工包料施工费用80000元（深圳市龙华区名艺装饰装修公司）、电子烟店面道具7234.67元。原告将租赁房产实际用于经营小吃“米陀饭团”与电子烟。自2020年1月11日晚上起，租赁物业发生漏水问题，原因为二楼用水导致。原告多次告知被告物业漏水问题，直至2020年3月20日，该问题仍未得到解决。2020年3月19日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知》，以承租房屋自2020年1月出现漏水，且所租房屋是违建为由，要求解除租赁合同。被告于次日收到上述通知。原告另在通知中告知被告应在2020年3月25日前与原告完成交接手续，否则视为完成交接。另查明，租赁物业深圳市××××路东侧新银座商业裙楼一楼JP17房产为位于深圳市××××路东侧新银座商业裙楼的一部分。上述新银座商业裙楼产权证号为深房地字第××号，权利人为联马实业（深圳）有限公司、深圳市罗湖汝南实业股份有限公司，建筑面积18676.77平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物业为合法建筑深圳市××××路东侧新银座商业裙楼的一部分，原告主张涉案房产是违法建筑与事实不符。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。1、关于合同第五条第8项“租赁期间，如被告租赁物业需要修缮维修时，被告应自行承担维修的责任和费用”的理解，被告认为原告应承担无条件的修缮维修责任；原告认为漏水的维修责任应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，首先，根据文义，无法得出原告具有承担无条件的修缮维修责任的意思表示；其次，根据交易习惯，房屋漏水属于租赁物业的基本质量问题，应由承租人负责维修；第三，依据诚实信用原则，该条款中的“修缮维修”解释为对租赁物业主体结构、基本质量问题无关的修缮维修更符合常理。因此，对被告认为依合同约定应由原告承担维修责任的答辩意见，本院不采纳。2、《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。双方虽未就物业质量作出明确约定，但根据上述法律规定及约定的物业用途，被告负有保障租赁物业质量不得危及承租人安全及不得影响承租人正常经营的义务。该义务不因被告装修时的提醒或事后的沟通、联系等辅助行为而免除。本案物业漏水自2020年1月11日产生，迟至2020年3月20日仍未得到解决，必然影响原告的正常经营，妨碍原告实现合同目的；另外，涉案物业的漏水情况已导致电线短路，存在安全隐患。被告认为物业漏水系原告装修导致，无证据支持，本院不予采信。综上，被告已根本违约，原告有权解除合同。被告于2020年3月20日收到原告邮寄的《解除租赁合同通知》，涉案合同即时解除。根据通知内容，本院推定双方于2020年3月25日完成交接。关于合同解除后的双方责任问题，本院认为：1、租金。合同解除前，原告应依合同约定支付租金。原告应向被告支付2020年2月1日起至3月20日的租金46666元及解除合同次日至3月25日期间的房屋占有使用费4666元。租赁物业自2020年1月11日起发生漏水情况，被告应承担减少租金及的违约责任，并不得主张原告迟延支付租金的违约责任。结合案件情况，本院酌情确定被告应承担1万元的违约责任。以上合计，原告应向被告支付租金、使用费41332元。2、入场费。与租金相同，入场费亦为原告承租被告房产的对价。关于入场费的约定是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。现合同解除，已履行期间六个月的入场费34500元（138000元÷24个月×6个月）不予退还，合同尚未履行部分的入场费103500元应予退还。3、租赁押金、管理费押金及水电费押金。合同依法解除，被告应退还租赁押金56000元及水电费押金2000元。原告主张的管理费押金2184元，合同约定为“一次性缴付管理费”，《收据》上也无“押金”字样，本院无法确定为该款项性质为押金，对原告该项诉讼请求不予支持。4、员工工资、品牌加盟费、电子烟损失。原告未举证证明被告的违约行为导致其关于电子烟、员工工资与品牌加盟费的实际损失。对原告此项诉讼请求，本院不予支持。5、装修损失。原告未举证证明被告的违约行为导致其装修损失，对此项诉讼请求本院不予支持。6、解除合同违约金。因被告的违约行为，原告享有法定的合同解除权。被告要求赔偿解除合同违约金336000元的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下：一、确认原告沈杰敏与被告陈贵明订立的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告陈贵明应于本判决生效之日起十日内向原告沈杰敏退还入场费103500元、租赁押金56000元及水电费押金2000元；三、反诉被告沈杰敏应于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈贵明支付租金、房屋占有使用费，合计41332元；四、驳回原告沈杰敏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈贵明的其他反讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8467元，由原告负担4937元，由被告负担3530元。案件反诉费3840元，由反诉原告负担3410元，由反诉被告负担430元。原告已预交8467元，由本院予以退回3100元。被告已预交3840元，被告应在本判决生效之日起七日内向本院补缴纳案件受理费3100元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张雨二〇二〇年六月二十七日书记员  东丹