四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1717号 原告：李伟，男，1976年6月2日出生，汉族，住四川都江堰市。 原告：邱玉，女，1979年9月13日出生，汉族，住四川都江堰市。 原告：胡忠秀，女，1955年9月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告：李倩雯，女，2000年10月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。 四原告的委托诉讼代理人：谢伟，四川秉卓律师事务所律师。 四原告的委托诉讼代理人：余涛，四川秉卓律师事务所律师。 被告：何天熊，男，汉族，1989年9月15日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：义仲，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 原告李伟、邱玉、胡忠秀与被告何天熊租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行审理。诉讼中，李倩雯申请作为原告参加诉讼，本院予以准许。原告李伟、邱玉及原告李伟、邱玉、胡忠秀、李倩雯的委托诉讼代理人谢伟，被告何天熊的委托诉讼代理人义仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伟、邱玉、胡忠秀、李倩雯向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原被告签订的《承包协议书》《补偿协议》和《土地租赁协议》；二、请求依法判令何天熊立即腾退房屋及土地，恢复原状，原物返还给原告；三、请求依法判令何天熊立即支付租金（包括承包费）163156.46元及资金利息（从2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、请求依法判令何天熊立即支付原告垂丝海棠树木款8600元；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，四原告变更诉讼请求：一、请求依法解除原被告签订的《承包协议书》和《补偿协议》；二、请求依法判令何天熊立即腾退房屋及土地，恢复原状，原物返还给原告；三、请求依法判令何天熊立即支付租金（包括承包费）150000元及资金利息（从2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：李伟与何天熊于2014年3月25日签订《承包协议书》，双方约定李伟以自有房屋及围墙以内地上附着物（作价60万），与何天熊合作经营“今日农家”。由何天熊或者何天熊指定的第三方负责经营、管理。协议签订之日六年内，无论何天熊经营盈亏、停业，何天熊每年支付给原告所谓“承包费”5万元。该协议名为承包实为租赁。协议中何天熊所使用的房屋及土地还包括胡忠秀所有的房屋及土地。李伟与何天熊于2016年1月17日签订《补充协议书》，约定自2016年3月1日起无论何天熊经营盈亏或停业，何天熊在前五年每年支付“承包费”5万元。补充协议签订后，何天熊分文未支付所谓的承包费。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。 何天熊辩称，原被告之间不存在房屋租赁关系，实际上是合伙经营的关系，原告主张承包费不符合法律规定，也不存在支付租金的情况，原告并未实际交付案涉房屋。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月25日，李伟（甲方）与何天熊（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方出卖的房屋位于都江堰市，本协议所指的房屋包括房屋、围墙、其他地上附着物。现甲方将上述房屋、围墙及其他地上附着物出卖给乙方，房屋所有权及使用权由乙方享有，乙方有权利用上述房屋依法进行生产经营活动。确定出卖的价款为陆拾万元。甲方按照本协议的约定收到购房款后，房屋的所有权、地上附着物的所有权由乙方享有，同时乙方有权依法对该宗土地上的房屋等构筑物进行改造、增设等。 2014年3月25日，李伟（甲方）与何天熊（乙方）签订《承包协议书》，约定：甲乙双方就投资经营餐饮休闲项目事宜进行协商；经营项目的名称为今日农家（暂命名），今日农家的性质为以乙方的名义或乙方指定的第三者的名义申请设立，经营的范围为餐饮休闲及相关联项目；本投资合作经营项目由乙方负责建设，建设资金由甲乙双方共同出资筹集，甲方一次性出资陆拾万元，不足部分全部由乙方出资；今日农家经营项目由乙方承包经营管理，乙方自负盈亏，甲方不参与、不干涉乙方生产经营管理；甲方投资额为陆拾万元，自试营业之日起六年内无论乙方经营盈亏、停业，乙方每年支付承包费伍万元给甲方，从第七年起，在每年支付伍万贰仟伍佰元承包费的基础上，若年营业额超过300万元，则每超过10万元的部分增加承包费壹仟元，但支付给甲方的年承包费累计不超过贰万元；承包费每六个月支付一次，即在第六个月的下旬前支付，如逾期支付，则按每日逾期金额的千分之五支付违约金，逾期半年以上，甲方有权按2014年3月25日甲方双方签订《房屋买卖合同》原价回购甲方出卖的资产；本投资合作的期限至国家需要征地（或其它原因）拆迁时与拆迁人达成拆迁安置补（赔）偿协议之日止；若遇国家征用（或其它原因）拆迁，拆迁补（赔）偿款首先用于返还甲方的投资，其余补（赔）偿归乙方所有。李伟在甲方处签字，何天熊在乙方处签字并捺印。 2016年1月17日，李伟（甲方）与何天熊（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲乙双方为合作投资经营“今日农家”，双方已签订《房屋买卖合同》和《承包协议书》，现因都江堰市人民政府对农村拆迁安置政策有了新的调整，为适应新的政策调整，需补充完善双方已签订的合同，就未尽事宜达成补充协议。签订上述两合同的目的：甲方有房屋和土地，乙方有资金和项目，决定合作投资经营“今日农家”。签订上述两合同的法律关系：因甲方用于合作的房屋和土地系农村房屋和农村宅基地，故双方确定的合作模式为双方以《房屋买卖合同》形式将甲方宅基地上的房屋、围墙、其他地上附着物、构筑物、苗木等属于甲方私产部分全部转让给乙方，但甲方所有的宅基地土地权益仍归甲方及甲方所在集体组织所有，不在转让标的范围内，甲方用所获得的转让款履行对双方合作项目的出资义务，出资来源确定后，由乙方独立负责合作项目的建设工作，建设完成后由乙方承包经营双方共同投资的项目，由乙方向甲方支付承包费，承包关系和承包费用的支付方式双方通过《承包协议书》进行约定。将《房屋买卖合同》第二条“价款及支付方式”修改为甲方出卖的本协议第一条所指房屋，其价格参照时点在2014年4月30日都江堰市执行的拆迁安置政策，双方经充分协商后，确定出卖的价款为60万元。将《承包协议书》第二条“投资合作方式及期限”中第三款修改为甲方的投资额为60万元，自2016年3月1日起，无论乙方经营盈亏或停业，乙方在前五年每年支付承包费5万元给甲方，从第6年起支付给甲方的承包费每年递增2500元。上述两合同和本协议构成甲乙双方投资建设、承包经营“今日农家”项目的合作模式，缺一不可，不可分割，凡上述两合同的本补充协议中有一项合同未履行，则其他合同自动废止。凡三项合同中有一项合同未履行，则其他合同自动废止。如甲乙方签订的《房屋买卖合同》和《承包协议书》两项合同与本补充协议有相悖之处，以本补充协议为准。 地号为DJ3-5-15、面积为316.64平方米的土地所有权人为幸福镇永寿村第十五农业合作社，土地使用权人为胡忠秀（户），其中农村宅基地面积90平方米、其他集体建设用地面积226.64平方米。《集体土地使用证》（都集用2013第318号）中“宗地图”显示：胡忠秀旁为邱玉。 邱明昌（2012年去世）与胡忠秀系夫妻，共生育一女邱玉；邱玉与李伟系夫妻关系，共生育一女李倩雯。 另查明，原被告均确认阳光棚系何天熊修建。 上述事实有原被告当庭陈述和提交的原被告身份信息、房屋买卖合同、承包协议书、补充协议书、土地使用权证、死亡证明、户籍注销证明、独生子女证等，在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告之间的法律关系是什么；二、李伟与何天熊于2015年12月1日签订的《承包协议书》和《补充协议书》是否应当解除；三、何天熊是否应向李伟等四原告支付租金及资金利息。 对争议焦点一，《承包协议书》名称含有“承包”二字，其内容为李伟与何天熊合伙经营“今日农家”，但该协议及《补充协议书》中明确约定李伟不参与、不干涉何天熊的生产经营管理，何天熊自负盈亏，李伟享有固定收益。双方的约定不符合联营活动中共负盈亏、共担风险的原则。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”《房屋买卖合同》中约定的房屋的土地性质为宅基地及其他集体建设用地，该地的所有权人为幸福镇永寿村第十五农业合作社，李伟仅为使用权人之一，并且何天熊并非幸福镇永寿村第十五农业合作社成员，故李伟与何天熊签订的《房屋买卖合同》无效。因此，本院认定原被告之间实为租赁关系。 对争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”李伟与何天熊于2014年3月25日签订的《承包协议书》及2016年1月17日签订《补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《承包协议书》中明确约定承包费每六个月支付一次，截止四原告起诉时，何天熊从未支付。故李伟等四原告请求解除李伟与何天熊于2014年3月25日签订的《承包协议书》及2016年1月17日签订《补充协议书》并腾退返还房屋及土地，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”原被告均确认的阳光棚，系未形成附合的装饰装修物，由何天熊拆除。因何天熊提交的证据不足以证明其余装饰装修物添附情况，并且合同解除的原因系何天熊违约，故对何天熊请求四原告赔偿其装饰装修损失，本院不予支持。同时，关于四原告主张何天熊对案涉房屋及土地恢复原状的请求，因四原告提交证据不足以证明案涉房屋及土地的原状与现状，故对该请求不予支持。 对争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”李伟按约向何天熊交付了案涉部分房屋及土地，何天熊应按约向李伟等四原告支付租金。根据现场查勘情况，案涉租赁关系中涉及的九间房屋，包括八间普通生活用房和一间大餐厅。原被告均确认由原告自行使用普通生活用房两间、被告使用普通生活用房五间。另一间普通生活用房及餐厅，根据房内物品情况，无法确认原被告的使用情况。本院综合房屋及土地面积、何天熊租赁房屋及土地系开设农家乐的目的，酌情认定租金为每年45000元。四原告主张从2016年3月1日起三年的租金，故何天熊应付租金为135000元，并计算资金占用利息（计算方法：从2019年5月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告李伟与被告何天熊于2014年3月25日签订的《承包协议书》及2016年1月17日签订《补充协议书》解除； 二、被告何天熊于本判决生效之日起十日内向原告李伟、邱玉、胡忠秀、李倩雯腾退并返还位于都江堰市平方米上的房屋及土地； 三、被告何天熊于本判决生效之日起十日内向原告李伟、邱玉、胡忠秀、李倩雯支付租金135000元，并计算资金占用利息（计算方法：从2019年5月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告李伟、邱玉、胡忠秀、李倩雯的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3936元，由被告何天熊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  白艳雯 人民陪审员  何 凯 人民陪审员  蒲 强 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  尹 丽