上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26926号原告：丁建军，男，1976年9月15日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：俞柳琳，上海木诚木律师事务所律师。被告：潘照明，男，1941年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘雄伟。原告丁建军诉被告潘照明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁建军的委托诉讼代理人俞柳琳，被告潘照明及其委托诉讼代理人潘雄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁建军向本院提出诉讼请求：1.被告返还房租人民币(币种下同)37,500元；2.被告赔偿原告装修损失149,871元；3.被告赔偿原告因清退该房屋原租客王国凯而支付的43,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于上海市浦东新区周浦镇横桥村3组的两间房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2016年7月1日起至2026年6月30日止，每月租金2,500元，租金先付后用，按季支付。因被告未做好原租客王国凯的清退工作，导致原告一直无法使用系争房屋。后在原告的协调下，经被告授权，原告替被告向王国凯支付43,000元赔偿款，让王国凯腾空房屋。2017年8月31日，原告才入驻系争房屋并进行装修，共花费装修费149,871元。然系争房屋因系违章建筑于2018年3月被政府部门拆除。自2016年4月至2018年3月止，原告共计向被告支付租金37,500元，但原告未实际使用房屋。原告认为，被告将违章建筑出租给原告，导致原告在不知情的情况下，为使用系争房屋投入大量的财力物力，造成原告的重大损失，被告理应赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，故诉如所请。被告潘照明辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告实际向原告支付了32,500元的租金，然系争房屋因违章于2017年8月18日被拆除。二、原告和王国凯之间的协议与被告无涉，被告对此均不知情，且他们也未告知被告。另外，被告也不知道原告是否向王国凯付款，具体付款数额。三、原告仅仅将系争房屋拆除，并未对其进行装修,就被政府相关部门发现，之后房屋被全部拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2015年4月15日，甲方潘照明(出租方)与乙方王国凯(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有位于周浦镇横桥村3组427两间房屋出租给乙方使用，为居住用房；租期为2015年4月15日至2016年4月14日止，租金为1,200元，押金为500元。2016年4月21日，甲方潘照明(出租方)与乙方丁建军(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有位于周浦镇横桥村3组房屋出租给乙方使用，为居住用房；租期为2016年7月1日至2026年6月30日；房屋租金每月2,500元，押金为2,500元，租金一季度一付，先付后住。2016年4月21日，原告支付给被告1万元；2016年10月11日，原告支付给被告7,500元；2017年1月24日，原告支付给被告7,500元，2017年4月25日，原告支付给被告7,500元。2017年6月20日，甲方丁建军与乙方王国凯签订《协议书》，主要内容为乙方承诺甲方位于浦东新区周浦镇横桥村XXX号潘照明的房屋事宜，乙方于2017年7月20日之前全部搬离，搬离的一切费用总价为38,000元，其中房东潘照明支付5,000元，其余33,000元为甲方支付。甲乙双方签订协议后，由甲方委托人王汉章支付乙方前期款为2万元，余款在乙方全部搬离后，当天由甲方委托人王汉章付清余款18,000元，乙方搬离最终期限为2017年7月20日。次月30日，双方又签订《协议书》一份，约定乙方位于浦东新区周浦镇横桥村XXX号潘照明房屋周边的场地及菜地、彩钢棚等一切与房屋相关的一切设施等，全部归属于甲方，协议签订后，由甲方委托人王汉章一次性支付乙方补偿款5,000元，乙方不得以任何理由再向甲方要任何费用。由委托人王汉章付清款项后，乙方当天搬离并交出一切权利，乙方最终搬离日期为2017年8月2日之前。潘照明质证称其非上述协议当事人，对此不知情。2017年10月10日，上海市浦东新区周浦镇横桥居委会向潘照明送达《告知书》，主要内容为根据市委、市政府提出的“五违四必”总体部署，……经有关职能部门核查认定，您擅自在横桥村XXX号外违法搭建砖瓦/彩钢的行为，已违反了相关法律法规……现告知你，请你于2017年10月12日前自行清理并搬离该违法建筑物内的所有物品，并对拆除工作予以支持和配合。审理中，双方一致确认，原告自2017年8月3日入驻系争房屋；2017年10月18日，系争房屋被拆除。原告另提供其与案外人上海汉升建筑装饰工程有限公司签订的装修合同、工程结算汇总表、装饰安装工程结算单等复印件以证明原告对系争房屋进行装修，花费149,871元。被告对上述复印件均不予认可，并提供其从拆违办调取的系争房屋拆除时的照片，以证明系争房屋被拆除之际并未装修。本院认为，系争房屋为原告未经批准即自行搭建的违章建筑，原、被告就系争房屋订立的租赁合同依法应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还全部已付租金，本院认为，虽然合同无效，但原告应按租金标准支付占用系争房屋期间的房屋使用费(2017年8月3日至2017年10月18日)。原告又主张其已向被告支付37,500元，遭被告否认，原告未提供其支付租金的凭证，故本院采被告之述，即被告收到32,500元，据此，被告应返还原告26,210元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告要求被告支付装修损失，然原告未提供充分证据予以证明，本院不予支持。原告要求被告支付其清退原租客王国凯的费用，然该协议系原告与王国凯之间的约定，且原告向王国凯支付清退费用后，王国凯在系争房屋的相关设施均归原告所有，故被告既非该协议当事人，亦非王国凯相关设施的得益人，原告要求被告承担该费用无事实及法律依据，另外，原告也未能提供证据证明系被告委托其代为处理并支付上述款项，故对原告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告潘照明应于本判决生效之日起十日内返还原告丁建军26,210元；二、驳回原告丁建军其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,755.56元，减半收取计2,377.78元，由原告丁建军负担2,150元，被告潘照明负担227.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年六月十日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。