河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初1239号原告：苗文秀（曾用名苗根妞)，女，1981年7月29日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张会欣，男，1961年4月5日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。系苗文秀舅父，特别授权。委托诉讼代理人：褚洪三，男，河南法魂律师事务所律师，特别授权。被告：偃师中迈置业发展有限公司，住所地偃师市槐新街道办事处兴隆街东段（城关计生站3楼）。法定代表人：白香珍，女，该公司董事长。被告：河南中迈集团有限公司（原河南中迈投资集团有限公司），住所地洛阳市西工区九都路12号1幢6楼601。法定代表人：白绍堆，男，该公司董事长。原告苗文秀与被告偃师中迈置业发展有限公司、河南中迈集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗文秀的委托诉讼代理人张会欣、禇洪三到庭参加诉讼，被告偃师中迈置业发展有限公司、河南中迈集团有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告苗文秀向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告偃师中迈置业发展有限公司己解除双方签订的《合作协议》和《房源选定协议》；2、依法判决被告偃师中迈置业发展有限公司赔偿原告的各项损失共计399417元（包括首付款118716元、利息损失7万元，再次购买同类房屋价格上涨造成的差价损失91985.7元及合同利益损失118716元）；3、依法判决被告河南中迈集团有限公司对上述原告损失承担连带清偿责任；4、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2012年6月5日，原告与被告偃师中迈置业发展有限公司、被告河南中迈集团有限公司签订《合作协议》。主要内容有：1）乙方（原告）以置业投资的方式与甲方（被告偃师中迈置业发展有限公司）建立合作关系；2）双方自愿签署《房源选定协议》，由乙方在甲方提供的在建商品房房源中选出特定的房源，并按甲方提供的拟售价格向甲方提供相应资金；3）乙方以按揭贷款方式取得选定房源时，甲方在依合同约定取得乙方提供的全部合作资金后，由甲方分九年十次按每年10％的比例最终将全部款项返还给乙方；4）河南中迈投资集团有限公司作为甲方的连带担保人，愿在乙方合作利益受到损害时，承担甲方担负的还款责任。在上述《合作协议》的基础上，同一天，原告和被告偃师中迈置业发展有限公司又签署了《房源选定协议》。主要内容：原告选定的房源为偃师市环城北路与文化路交汇处的中迈一夏都首府小区2号楼2单元1202号房屋，估算面积108.58平米，房款388716元。付款方式：首付款118716元，下余款办理按揭。上述两份文件签署后，原告积极履行合同义务，于2012年6月5日、6月6日将首付款118716元付给被告偃师中迈置业发展有限公司，被告给原告出具有《收据》。但在办理按揭支付余款时，被告偃师中迈置业发展有限公司强制要求原告必须办理银行按揭，而原告作为洛阳市公积金中心的缴存职工,以住房公积金贷款办理按揭更符合原告的利益，故要求以公积金贷款来支付余款，由此双方产生分歧。此后原告又了解到，被告偃师中迈置业发展有限公司的中迈一夏都首府小区楼房己被多家法院查封，在法律赋予原告此时有不安抗辩权的情况下，原告更不敢贸然付款。2019年1月15日，被告偃师中迈置业发展有限公司向原告发出解除合同的通知。原告认为，被告偃师中迈置业发展有限公司不允许原告以公积金贷款按揭的方式支付余款，违约在先。而且被告偃师中迈置业发展有限公司的涉案楼盘房产己被多家法院查封，在被告不能确保涉案房屋的完整权利及不能提供担保的情况下，原告也同意解除合同。由于被告的违约和解除合同，己给原告造成了巨大的经济损失，原告有权要求被告赔偿损失。被告偃师中迈置业发展有限公司、河南中迈集团有限公司逾期未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告提交的证据及在庭审中的陈述，本院认定下列事实：2012年6月5日，偃师中迈置业发展有限公司（甲方）与苗根妞（乙方）签订一份合作协议，主要内容：一、乙方愿以置业投资的方式与甲方建立合作关系。二、双方自愿签署《房源选定协议》，由乙方在甲方提供的在建商品房房源中选定特定的房源，并按甲方提供的拟售价格向甲方提供相应资金。三、乙方选定的房源作为甲方的合作固定回报利益，待该房源具备商品房预售许可条件后，由双方另行签订《商品房买卖合同》，乙方无需再依《商品房买卖合同》的约定向甲方支付购房价款（按揭购房除外），甲方有义务协助乙方取得选定房源的房屋产权证书。四、乙方愿以一次性付款方式取得选定房源时，乙方提供的资金由甲方分四年五次按每年20％的比例返还给乙方，并支付至乙方指定的账户。五、乙方愿以按揭贷款方式取得选定房源时，甲方在依《商品房买美合同》约定取得乙方提供的全部合作资金后，由甲方分九年十次按每年10％的比例返还给乙方。六、双方同意乙方的合作利益为固定回报，即乙方取得其选定的房源。乙方不得向甲方主张其提供合作资金的其它孳息回报。乙方为取得选定房源的产权而应向政府缴纳的相关税费由双方按政府规定各自承担。七、乙方的合作资金返还时间为：甲方收到乙方提供的全部合作资金（含按揭贷款）后的当天，由甲方支付乙方首笔应返还款，以后累计每满一年支付一次应返还款。八、项目销售清盘时，甲方应以夏都首府物业公司的名义订立专用账户，将应返还但未到返还期的款项存入该专用账户，以确保乙方能如期取得应回收的合作款。乙方愿在项目清盘后提前回收合作款时，双方应参照人民银行公布的贴现基准利率，由甲方在扣除贴现后将乙方的全部余款返还给乙方。九、河南中迈投资集团有限公司作为甲方的连带担保人，愿在乙方合作利益受到损害时，及时承担甲方担负的还款责任。十、河南经源律师事务所的执业律师对本协议的真实性、合法性进行见证。十一、本协议与《房源选定协议》同时签订，对双方均有拘束力。河南中迈投资集团有限公司作为担保人在协议上加盖印章，河南经源律师事务所的执业律师张松、杨海勇作为见证人在协议上加盖私章。同日，苗根妞与偃师中迈置业发展有限公司签订房源选定协议一份，内容：鉴于甲、乙双方己签署合作协议，乙方自愿选定位于偃师市环城北路与××处××中边·夏都首府小区××楼××单元××号房屋，该房屋估算面积为108.58平方米，房屋总价为叁拾捌万捌千柒百壹拾陆元整（388716）。乙方选择的合作置业投资付款方式为（按揭贷款）。其中，按揭方式付款的首付款为30％，计人民币壹拾壹万捌仟柒佰壹拾陆元整（￥118716），下余款办理按揭。该商品房采取市政统一供暖、供气，管道入户。该选定书为乙方签订《商品房买卖合同》的依据，签订《商品房买卖合同》时，该房屋选定书收回。协议签订当日，原告按照协议约定支付首付款118716元。2017年9月5日，被告偃师中迈置业发展有限公司认为已具备签订商品房买卖合同的条件，通知原告提交贷款资料并配合办理按揭贷款手续。因原告系洛阳市西工区第三实验小学的职工，要求剩余房款办理成公积金贷款，被告要求其办理银行商业贷款，双方就办理按揭贷款的方式达不成一致意见，致使按揭贷款未能办成。2018年12月29日，偃师中迈置业发展有限公司向原告发出“关于夏都首府第二次催办按揭贷款函告”，要求原告于收到此函后的七个工作日内，到夏都首府销售中心办理按揭事宜，并按银行要求交齐按揭贷款所需的各项资料，否则解除合作协议。2019年1月30日，偃师中迈置业发展有限公司向原告发出“解除《合作协议》及《房源选定协议》通知书”，告知原告其公司行使合同解除权，自通知到达原告时，解除双方签订的《合作协议》及《房源选定协议》，并要求原告于七个工作日内到夏都首府销售中心办理退房手续。另查明，2019年6月份，偃师市住房公积金中心针对网友的询问答复称，“中迈公司从2017年9月提交项目准入申请以来，至今未向偃师市住房公积金中心提供银行收款账户，项目准入资料不全，无法办理项目准入”。2019年11月份，张会欣认筹中迈夏都5号楼2-1002号房，交纳认筹金2000元，约定房屋单价4457元/平方米。本院认为，原告苗文秀与被告偃师中迈置业发展有限公司签订的合作协议、房源选定协议，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议。原告按照协议约定交付首付款后，在被告偃师中迈置业发展有限公司具备签订商品房买卖合同条件时，未按照其要求提交贷款资料致使未能签订商品房买卖合同，使被告的合同目的不能实现，被告于2019年1月30日向原告送达“解除《合作协议》及《房源选定协议》通知书”，原告签收后则双方签订的合作协议、房源选定协议解除。协议解除后，被告偃师中迈置业发展有限公司应当将收取原告的首付款退还原告，同时应当赔偿由此给原告造成的损失。原告的预期利益包括按约定价格取得选定房源的房屋及投资款返还，协议解除后原告投资目的不能实现，同时再购买房屋势必造成房屋差价损失，被告偃师中迈置业发展有限公司应当参照银行同期贷款利率向原告支付利息，同时协议不能继续履行的原因在于双方对按揭方式没有明确约定，后又不能达成补充协议，造成此种结果双方均有过错，房屋差价损失应由双方平均分担。被告河南中迈集团有限公司作为偃师中迈置业发展有限公司的连带担保人，应当对原告的损失承担连带偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告苗文秀与被告偃师中迈置业发展有限公司签订的合作协议、房源选定协议已经解除。二、被告偃师中迈置业发展有限公司于判决生效之日起5日内给付原告苗文秀预付款118716元及利息（自2012年6月5日起至2019年8月19日止，按照银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告偃师中迈置业发展有限公司于判决生效之日起5日内给付原告苗文秀房屋差价损失45983元。四、被告河南中迈集团有限公司对上述本息承担连带清偿责任。五、驳回原告苗文秀的其他诉讼请求。如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3645元，由原告苗文秀负担1645元，被告偃师中迈置业发展有限公司、河南中迈集团有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张西贤二〇二〇年六月五日书记员  董崇国