晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初3451号 原告：泉州世宝新领航置业有限公司，住所地福建省泉州市晋江市东石镇东升路世茂璀璨新城售楼处，统一社会信用代码91350582MA2YD96W76。 法定代表人：孙岩，系公司总经理。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林积立，福建贤泰律师事务所律师。 被告：张树芳，男，1996年5月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 负责人：陈立新，系分行行长。 原告泉州世宝新领航置业有限公司（以下简称“世宝新领航公司”）与被告张树芳、第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称“建行晋江分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世宝新领航公司的委托诉讼代理人胡长鸿、被告张树芳到庭参加诉讼，第三人建行晋江分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告世宝新领航公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除2018年8月3日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及相应附件（合同编号为201808030007）；2.判令被告立即将原告向其开具的销售不动产统一发票原件（编号为05156803）、专用票据原件（编号为Fj0006515）退还给原告；3.判令被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》解除后合同备案注销手续、房屋预告登记及抵押权预告登记注销手续；4.判令被告立即偿还原告代垫款项及利息（暂计至起诉之日代垫款项为23580.72元，利息自2019年12月30日起按日万分之五计算暂计至起诉之日为726元）；5.判令被告按购房款总金额887390元的10%向原告支付违约金88739元；6.判令被告向原告承担因本案支出的律师费10000元。原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实与理由：被告于2018年8月3日与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于晋江市东石镇盐场晋江世宝东石项目2幢301号房屋出售给被告。根据合同约定，该房屋总价款为887390元，被告支付首期房价款187390元，余款700000元以银行按揭贷款方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》约定：因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内仍未偿还或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额10%的违约金、出卖人代为偿还的款项就日万分之五的利息、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失以及因此所产生的费用，包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费。现因被告未按时还贷，致使原告被建行晋江分行划扣款项代为偿还被告按揭贷款，双方合同目的已经无法实现，望判如所请。 被告张树芳辩称，其同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及相应附件，同意协助原告办理《商品房买卖合同》解除后合同备案注销手续、房屋预告登记及抵押权预告登记注销手续，同意支付原告垫付款项及利息，但认为原告主张的违约金过高，申请降低一些，按商品房总金额的5%计算，同意承办一半的原告因本案支出的律师费用，诉讼费用也应只承担一半。 第三人建行晋江分行未作答辩。 原告世宝新领航公司向本院提交如下证据：1.预售许可证，证明涉诉商品房具备预售条件；2.被告身份证、企业信息报告，证明被告及第三人的身份情况及其诉讼主体资格适格；3.《商品房买卖合同》及附件，证明被告于2018年8月3日与原告签订《商品房买卖合同》；4.个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款履约保证责任通知书，证明截止起诉之日因被告违约不偿还按揭贷款，建行晋江分行划扣原告账户款项23580.72元的事实；5.律师函、ems快递单及快递查询单，证明原告按照约定送达地址向被告发函提出解除《商品房买卖合同》的事实；6.委托代理合同及律师费发票，证明原告因本案支出的律师费10000元；7.查询证明，证明案涉房屋预查封、抵押情况，被告因涉及其他经济案件，导致案涉房屋预查封、抵押。 被告张树芳对原告世宝新领航公司提供的证据没有意见。 第三人建行晋江分行未提交证据。 本院认为，第三人建行晋江分行经本院合法传唤未到庭，亦未进行答辩及举证、质证，视为放弃相应的诉讼权利。被告张树芳对原告世宝新领航公司提交的证据没有异议，其证明力本院依法予以确认，可证明被告向原告购买案涉房屋，双方签订合同对买卖案涉房屋的权利义务进行约定，双方履行合同情况等事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，原告与被告签订合同编号为201808030007的《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的晋江世宝东石项目2幢301号房屋，总价款887390元，约定被告于2018年8月3日前支付首期房款187390元，余款700000元办理银行按揭贷款。购房合同附件四第三条第（3）款约定：“因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同、收回商品房、买受人须向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。”合同签订后，被告依约支付了首付款187390元，余款700000元向建行晋江分行办理按揭贷款，并约定由原告为被告的上述贷款承担阶段性连带责任担保。因被告逾期偿还按揭款，原告分别于2019年12月30日、2020年3月18日被银行扣划款项11839.02元、11741.52元，共计23580.54元。原告于2020年3月24日向被告邮寄律师函通知被告解除合同，后于2020年4月13日向本院提起诉讼。原告因本案诉讼花费律师费用10000元。 另查明，案涉房产已被司法机关预查封。 综上所述，本院认为，原告世宝新领航公司与被告张树芳签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。被告张树芳未能依约偿还银行按揭贷款，致使原告世宝新领航公司对被告张树芳拖欠的银行按揭贷款本金及利息、罚息、复息等承担连带清偿责任，并分别于2019年12月30日、2020年3月18日被银行扣划款项11839.02元、11741.52元，共计23580.54元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条的约定，被告张树芳的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现诉争房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响原告行使合同解除权。原告世宝新领航公司要求解除合同、偿还垫付款及利息、支付律师费并要求被告张树芳按总房款的10%即88739元（887390元×10%）支付违约金，合理合法，本院予以支持。合同解除后，被告张树芳还应协助原告世宝新领航公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续。因被告张树芳与建行晋江分行之间的借款合同仍在履行中，原告诉请办理抵押权预告登记注销手续，没有依据，本院依法不予支持。为避免当事人诉累，原告世宝新领航公司应就已收取的被告张树芳支付的购房款在扣除实际代张树芳偿还的银行按揭贷款及相应利息、罚息后，将剩余款项退还张树芳。鉴于涉案房屋已被司法机关预查封，原告世宝新领航公司应退还给张树芳的款项，应提交相应司法机关。第三人建行泉州分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州世宝新领航置业有限公司与被告张树芳于2018年8月3日签订的合同编号为201808030007的《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告张树芳应于本判决生效之日起十日内偿还原告泉州世宝新领航置业有限公司代偿的银行按揭贷款23580.54元(截至2020年3月18日)及利息（按日万分之五计算，自垫付之日起至被告实际清偿之日止，其中11839.02元自2019年12月30日起算，11741.52元自2020年3月18日起算）； 三、被告张树芳应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世宝新领航置业有限公司违约金88739元； 四、被告张树芳应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世宝新领航置业有限公司因本案诉讼支出的律师费用10000元； 五、被告张树芳应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州世宝新领航置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续； 六、驳回原告泉州世宝新领航置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费12674元，因适用简易程序减半收取计6337元，由被告张树芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 舒 旋 二〇二〇年六月二十八日 书记员 李珊妮 附件： 本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。