辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1381民初3481号原告：金树利，男，1968年10月25日出生，满族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：孟巍巍，辽宁旺鼎律师事务所律师。被告：北票市富华房地产开发有限公司，住所地北票市振兴街西段（统一社会信用代码：912113817323027840）。原法定代表人：孔令富。（已去世）被告：金中华，女，1954年11月11日出生，汉族，户籍地北票市，现住北票市。被告：孔德玉，男，1978年9月23日出生，汉族，住北票市。被告：朝阳银行股份有限公司北票支行，住所地北票市南山街二段（统一社会信用代码：912113817816431550）。负责人：赵敬东，行长。委托诉讼代理人：王琦，男，1982年11月29日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。原告金树利与被告北票市富华房地产开发有限公司、孔令富、朝阳银行股份有限公司北票支行买卖合同纠纷一案，原经本院作出(2019)辽1381民初1149号民事判决书，宣判后，被告朝阳银行股份有限公司北票支行提起上诉，朝阳市中级人民法院以（2019）辽13民终1620号民事裁定书发回我院重审。重审中,孔令富于2019年10月27日死亡，原告金树利申请追加其继承人金中华、孔德玉为被告参加诉讼。本院以(2019)辽1381民初3481号参加诉讼通知书通知金中华、孔德玉为本案被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告金树利及其委托诉讼代理人孟巍巍、被告金中华、被告朝阳银行股份有限公司北票支行的委托诉讼代理人王琦、赵琳娜到庭参加诉讼，被告北票市富华房地产开发有限公司、被告孔德玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金树利向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告北票市富华房地产开发有限公司签订的售房协议有效，原告依法享有合同约定房屋的所有权；2、确认被告孔令富与朝阳银行股份有限公司北票支行以原告享有所有权的房屋签订的抵押协议无效；3、被告负担诉讼费用。事实与理由：2009年富华公司开发楼盘，原告为其供应建筑用砖，双方发生经济往来，富华公司欠了部分砖款。同年原告打算在富华公司开发的楼盘中购买一户门市房，经过双方对房屋出售价格的约定，在双方结清原先经济往来的基础上，原告将剩余房款交齐。房款结清后，原告不断要求富华公司履行房屋过户手续，但被告富华公司推阻。后了解，发现富华公司法定代表人孔令富在原告不知情的情况下，非法向朝阳银行股份有限公司北票支行就该房屋设定了抵押权。朝阳银行股份有限公司北票支行辩称，1.涉案房屋登记的所有人为孔令富，共有人为金中华，在原告与富华公司签订协议之前该房屋的物权并未发生变动，富华公司与原告签订的《售房协议书》属于无权处分行为，因此不发生法律效力；2.本案涉案房屋系不动产物权转让变动，应以登记为生效要件，协议并不发生物权效力，因此原告请求对案涉房屋具有所有权，缺乏法律依据和事实依据；3.孔令富、金中华与朝阳银行签订的《抵押合同》并用其自有房屋为孔令文借款提供抵押担保系双方的真实意思表示，孔令富、金中华是涉案房屋的所有权人，其对该房屋具有处分的权利，而且该房屋抵押合同已经经过房产部门的登记，朝阳银行取得了《房屋他项权证》，该抵押行为已经发生法律效力，因此朝阳银行对涉案房屋享有抵押权，该抵押权合法有效具有排他性，原告的《售房协议书》不能对抗该抵押权；4.原告并未提供可供鉴定、检验的原件，且原告与孔令富具有密切的亲属关系，孔令富又是抵押人，不能排除孔令富为了规避担保责任与原告串通的可能性；原告用于抵顶房款的债权来源于原告对北票市龙盛建筑工程有限公司的砖款，从原告举证来看，抵押人一方高度配合，甚至拿出财务凭证为原告举证，却并未提供供货合同、送货单、结算单以及两个公司的财务往来等证据，不能排除原告与抵押人一方串通的合理怀疑，因此原告提供的《售房协议书》不具有真实性和客观性。金中华辩称，涉案房屋登记在孔令富和我的名下，办理了房屋抵押贷款。我和孔令富就该房屋与富华公司无买卖合同关系，也没交房款。原告的砖送到龙盛公司工地和富华公司工地，没有钱给原告，就拿房子给原告了。房子是金树利的，不是我与孔令富的。金树利购买房屋时不知道房屋在银行抵押。孔德玉辩称，对此案不知情，放弃对这处房产的继承。北票市富华房地产开发有限公司未作答辩。孔令富原审未作答辩，但在庭后提交了说明，主要内容为：金树利自2007年开始一直为我担任负责人的北票市龙盛建筑工程有限公司提供建筑用砖，拖欠金树利砖款。2008年我担任北票市富华房地产开发有限公司法定代表人期间开发了富华新居小区，金树利以89.1万元价格购买了1号楼1单元1层商业网点。购买后，北票市富华房地产开发有限公司经我同意，将龙盛公司拖欠金树利的砖款抵顶了该房屋的部分价款，抵顶后金树利与龙盛公司继续发生买卖关系，后金树利将剩余的房款写了一份欠龙盛423，800元的欠条，后于2011年10月将此款全部结清。在签订买卖合同后，我公司就将该房屋钥匙交给了金树利，金树利多次到公司或给我打电话让我公司协助办理过户。金树利在购买该房屋的时候，该房屋在银行处有贷款，但金树利不知情。原告金树利围绕诉讼请求依法提交了《售房协议书》（复印件）、结算单、欠条、记帐凭证（均为复印件）、《房屋租赁协议书》、开办幼儿园的相关手续及照片、钥匙条等证据；被告朝阳银行股份有限公司北票支行（下文简称朝阳银行）依法提交了《公证书》、《个人借款/担保合同》、《房地产抵押契约》、抵押物清单、贷款发放通知单、借款借据、承诺、北票市房权证（北票市字第××号房产证）、共有权证、他项权证等证据；被告金中华未提交证据；本院调取的北票市房产管理处有关涉案房屋设立抵押的登记档案材料。本院组织当事人进行了质证。一、对原告金树利提交的《售房协议书》复印件，原告金树利称原件已丢失，被告金中华无异议；被告朝阳银行认为该复印件因无原件不能作为证据使用。对结算单、欠条、记帐凭证，被告金中华无异议；被告朝阳银行意见是只证明富华公司与原告之间的欠款转帐，与购房无关，属于以房抵债。对《房屋租赁协议书》，被告金中华无异议；被告朝阳银行意见是没有出租人的证明，无法核对证据真实性。对开办幼儿园的相关手续，被告金中华无异议；被告朝阳银行意见是不能排除原告也是借用房屋。对钥匙条，被告金中华表示不清楚；被告朝阳银行意见是：富华公司不是涉案房屋所有权人；富华公司的法定代表人及金中华与原告具有姑侄亲属关系，不排除其双方为了规避担保责任串通出具伪证的可能性。二、对被告朝阳银行提交的《公证书》、《个人借款/担保合同》、《房地产抵押契约》、抵押物清单、贷款发放通知单、借款借据、承诺，原告金树利意见是对该组证据的真实性不予认可；在假定担保行为真实存在的情况下原告认为：孔令富、金中华无权用原告所有的房屋进行抵押担保；在设定抵押权时被告朝阳银行对房屋产权没有履行实际勘察的义务；被告金中华无异议。对被告朝阳银行提交的北票市房权证（北票市字第××号房产证）、共有权证、他项权证，原告金树利意见是对真实性没有异议，但房屋产权证书只是程序性的对外展示，不能证实记载的所有权人为真实的所有权人；该房屋因孔令富、金中华同富华公司没有真实交易关系，孔令富、金中华用自己并不享有处分权的房屋进行抵押登记的行为是无效的；被告金中华无异议。三、对本院调取的北票市房产管理处有关涉案房屋的设立抵押登记档案材料，原告金树利、被告金中华、被告朝阳银行均无异议。经对上述证据审查，并结合原、被告陈述，本院认定事实如下：金中华与孔令富系夫妻关系，孔德玉系孔令富之子，孔令富已去世；金中华与金树利系姑侄关系。孔令富原系北票市龙盛建筑工程有限公司（下文简称龙盛公司）、北票市富华房地产开发有限公司（下文简称富华公司）法定代表人。龙盛公司在建筑中曾拖欠原告金树利供应的砖款548,756元（挂帐）。2009年12月7日，金树利购买富华公司开发的富华新居3号门市房，签订了《售房协议书》，协议房屋价款为891,000元；实际结算时，按4,300元/平方米计算，房屋价款实为871,997元；同时，金树利又购买了3号门市房楼下相对应的地下室，价款为121,680元；两项价款共计993,677元；金树利用其他往来款抵顶房款21,000元，又扣除龙盛公司拖欠砖款后，还欠房款423,800元；当日金树利出具548,756元收条、423,800元欠条。之后，富华公司将房屋钥匙交与金树利，金树利开始占有、使用。2011年10月30日，金树利将欠款423,800元结清。2012年5月8日，金树利之妻修艳华将此房屋出租给吴庆月，至2013年5月8日。2015年2月8日，金树利将此房出租给孙利华，至2016年2月8日。2018年12月4日金树利之妻修艳华经行政审批，在此房开办北票金豆苗幼儿园。本案争议房屋为3号门市房，为楼房的一、二层两层，此外金树利还购买了相邻的2号门市房，也是楼房的一、二层两层。3号、2号及两房的地下室现已连通一体，为金豆苗幼儿园用房。2008年4月16日，该房屋所有权登记在孔令富、金中华名下。孔令富于2008年7月10日将该房屋抵押，抵押权人为朝阳市商业银行股份有限公司，抵押期限为2008年7月10日至2009年7月9日，到期后未注销；2009年7月8日又将该房屋抵押，抵押权人为朝阳市商业银行，抵押期限为2009年7月9日至2010年7月9日；以上两笔抵押注销时间均为2010年2月5日。2010年3月15日，孔令富、金中华与朝阳市商业银行北票支行签订《个人借款/担保合同》，并进行了债权文书公证和他项权登记，借款人为孔令文、金玉兰，借款金额为500,000元，孔令富、金中华再次将诉争房屋抵押，抵押权人为朝阳市商业银行北票支行，抵押期限为2010年3月17日至2015年3月17日，抵押登记时间为2010年3月31日，注销时间为2015年1月21日。2015年1月22日，孔令富、金中华与朝阳银行北票支行又签订《个人借款/担保合同》，并进行了债权文书公证和他项权登记，借款人为孔令文、金玉兰，借款金额为500,000元，孔令富、金中华又将诉争房屋抵押，抵押权人为朝阳银行北票支行，抵押期限为2015年1月30日至2020年1月29日，抵押登记时间为2015年2月3日。该笔借款尚欠借款本金478,413.30元及利息。被告朝阳银行未提交于2015年2月3日设立抵押时对该涉案房屋核实、勘验的证据。金中华陈述，孔令富和其就涉案房屋与富华公司无买卖合同关系，也没交纳购房款。房屋是金树利的。本院认为，财产的处分（含设定抵押）权，是基于所有权的权能。不动产所有权以登记为准，赋予登记做为所有权的终极证明效力，但并不否定有充分证据证明登记的权利状态与真实的权利状态不一致，当登记的权利状态与真实的权利状态不符时，应当以真实权利状态确定所有权。孔令富利用法定代表人身份，将公司财产登记在自己与金中华名下，其目的是为了办理贷款，孔令富及妻子金中华对诉争房屋的取得没有交易依据，登记所有权的取得实为虚假，且金中华认可对该房屋不享有实际所有权。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，诉争房屋所有权登记与真实权利状态不符，不能改变诉争房屋为富华公司财产的权利属性，富华公司才是该诉争房屋的真实权利人。依据原告金树利提交的其与富华公司的《售房协议书》、结算单、欠条、记账凭证，并结合当事人的陈述，能够认定原告金树利与真实权利人富华公司存在诉争房屋买卖关系。金树利用抵账和缴纳现金的方式结清了购房款，不违反法律规定，故金树利与富华公司签订的《售房协议》有效。不动产的所有权取得以登记为准，金树利已完成所有权取得的合同要件并实际占有使用多年，在无充分证据证明由于金树利的过错而未办理房屋所有权变更登记的情形下，应认定金树利自结清价款之日（2011年10月30日）起，为该房屋的实际所有权人。综上，应认定对诉争房屋，富华公司为真实权利人，孔令富和金中华为登记所有权人，原告金树利为实际所有权人。物权法规定了抵押人须以自己享有处分权的财产设定抵押；担保法第三十七条第四项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押。本案诉争的房屋虽然在形式上登记在孔令富、金中华的名下，但是实际已由富华公司处分给原告金树利，属于因所有权不明或有争议而不得设定抵押的财产，否则将导致抵押合同无效。在富华公司未将诉争房屋处分给金树利之前，孔令富、金中华将诉争房屋进行抵押，因富华公司没有主张其财产权被侵犯，故抵押合同可以视为有效。但当富华公司将诉争房屋处分给原告金树利后，金树利对诉争房屋已经取得实际所有权，未经金树利的同意，在原抵押合同终止（2015年1月21日）后，孔令富及其妻金中华无权于2015年2月3日重新以诉争房屋设定抵押；朝阳银行应当知道涉案房屋是富华公司开发的商业网点房，孔令富又为该公司的法定代表人，在设定抵押权时应注意孔令富对涉案房屋所有权的取得方式，不但应对所有权证书进行审查，还应进一步查明权利的真实状态。朝阳银行未提交2015年2月3日设立抵押时对该涉案房屋权力状态进行审查的证据，应认定朝阳银行没有对该案涉房屋的权利状态进行必要的审查，导致对所有权不明、有争议的房屋设定抵押存在相应过错；故2015年2月3日重新设立的抵押合同应为无效。关于对诉争房屋设定抵押，应定性为孔令富将他人财产虚假登记在自己与妻子名下，隐瞒真实权利状态，而抵押权人又疏于合理审查，导致欺诈性抵押担保，侵犯了真实权利人的财产权利，进而侵害了原告的权利。综上所述，原告金树利请求确认与富华公司的售房协议有效，享有对诉争房屋的所有权，应予支持；请求确认孔令富、金中华与被告朝阳银行的抵押协议无效，应予支持。被告朝阳银行的反驳观点，不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告金树利与被告北票市富华房地产开发有限公司签订的售房协议有效，原告金树利对诉争房屋（北票市房权证北票市字第××号，所有权人孔令富，共有人金中华）享有实际所有权；二、孔令富、金中华与被告朝阳银行股份有限公司北票支行就诉争房屋签订的抵押合同无效。案件受理费12,710元，由被告金中华、北票市富华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  付文平人民陪审员  李桂娟人民陪审员  曹子剑二〇二〇年六月十日书 记 员  王丽丽