湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初1285号原告：唐对成，男，1962年6月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：段永红，永州市零陵区致力法律服务所法律工作者。被告：刘爱军，男，1971年11月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘星明，男，1965年12月29日出生，汉族，系被告刘爱军兄长。原告唐对成与被告刘爱军租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐对成及其委托诉讼代理人段永红、被告刘爱军的委托诉讼代理人刘星明到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告唐对成向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告双方签订的《租赁合同门面》；2、请求依法判决被告支付原告违约金人民币40,000元整；3、请求依法判决原告不返还被告押金20,000元；4、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月27日,原告与被告签订了一份《租赁合同门面》,合同约定租赁期限从2016年10月10日至2021年10月10日止,租金每半年交一次,往后每次交纳租金必须于次年提前一个月支付,被告签订合同时向原告一次性交纳租赁押金20,000元,若被告逾期五日不交租金,原告有权单方面终止合同。合同同时约定若被告不履行合同条款内容或中途退租的应赔偿原告人民币40,000元整,其所交原告押金、剩余租金一律不退,并收回门面,终止合同。现在按照原被告双方签订的合同内容,被告应于2020年3月10日交纳租金,但被告一直拖欠,拒不交纳租金,原告向被告多次催交租金未果后,为了维护自己的合法权益,只好诉至法院,请求法院依法判决。被告刘爱军辩称：1、被答辩人提出解除合同，答辩人同意解除合同；2、答辩人没有违约，不应支付违约金；3、被答辩人应当返还答辩人20,000元押金。原告唐对成围绕诉讼请求依法向本院提交了1、门面租赁合同，证实双方自愿签订了合同，真实有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行；2、照片，证实现门面货物已经搬空，被告本意就是不租门面，借疫情借口实际是违约。被告刘爱军对原告提交的证据质证意见：证据1、无异议，合同是实；证据2、证明目的有异议，只是门关了，但没锁。被告刘爱军向法庭提交了：证据1、零陵区防控疫情1号令，证实零陵区从2020年1月26日起店面暂时不能营业；证据2、国务常务的会议精神，证实非国有房屋减免租金的可以享用免除上半年3个月月租金的同等政策优惠；证据3、2份聊天记录，证实3月16日要求降租、免租、5月15日要求合同终止。原告对被告提交的证据质证意见为：证据1、2、真实性、合法性、关联性都有异议，1号令只能证实疫情期间门面暂停营业，但没有规定什么时间；证据2只是网络上打印出来的，只是会议精神，不能达到被告证明目的；证据3、三性均有异议，从这两份证据中可以看出被告不愿意再续租，疫情只是借口，不能达到被告证明目的。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院确定本案事实如下：2016年9月27日,原告与被告签订了一份《租赁合同门面》,合同约定被告租赁原告在零陵区×××门面，并在第一项约定“租赁期限为五年，即2016年10月10日至2021年10月10日止”,在第二项约定“签订合同同时乙方（被告）一次性交纳租赁押金20,000元整（押金不计息，不用于冲减租金及其他费用）”、“第一年租金每半年交一次,租金为人民币44,000元整，定于2016年10月10日至2017年4月10日，一次性交付，往后每次交纳租金必须于次年提前一个月支付,若被告逾期五日不交租金,甲方（原告）有权单方面终止合同”，在第五项约定“在合同期内，乙方违约不履行合同条款内容或中途退租的应赔偿甲方人民币40,000元整，其所交甲方押金、剩余租金一律不退，并收回门面，终止合同”。合同签订后，双方一直按照合同履行。后因2020年年初全国发生疫情，遵照永州市零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部第1号令指示被告经营的店铺暂停营业（2020年1月26日至2020年3月16日止）。双方合同约定交纳租金到期后，原告就向被告催交租金，被告认为疫情影响致使商铺停业，要求原告降租减免三个月的租金，与原告协商，但原告只同意减免一个月租金，双方未达成协议，被告以此为理由拒绝交纳租金，故原告于2020年5月11日诉至本院，请求法院判如所请。另查明，被告租赁原告的零陵区×××门面，被告已于2020年5月15日清空店铺内的商品，但未将门面交付给原告，本案在庭审中，原、被告均一致同意解除《租赁合同门面》。本院认为，本案的争议焦点，一是被告未按合同规定的时间交纳租赁费是否构成违约问题，二是解除双方的《租赁合同门面》的损失计算问题。关于争议焦点一，本院评议如下，本案双方合同约定交纳租金的时间是“必须于次年提前一个月支付，逾期五日不交，甲方将单方面终止合同。”根据此规定2020年4月10日至2021年4月10日的租金必须在2020年3月10日前交清，不能超过2020年3月15日，否则原告有权单方面终止合同。本案被告在2020年3月15日前未交纳2020年至2021年的租金，但仍在占有和使用原告的门面，本身就是违约。被告抗辩因为今年年初疫情的影响，属于自然灾害，不可抗力，曾提出要求原告降租、减租，与原告协商，由于协商未达成协议，所以未及时交纳租金，何况被告未明确表示不交租金，由于疫情影响可以延缓交纳租金，后因原告提交诉请，要求终止合同，所以没有交纳租金。当然疫情影响是被告经商业绩好坏的一个重要原因，也影响被告的履约能力，但不能以此为理由对抗交纳租金。被告只提出降租、减租与原告协商，并没有提出延缓交纳租金。何况被告在本案诉讼期间已腾空门面内商品，也做好了毁约、终止合同的准备，故本案被告抗辩的理由不成立。关于争议焦点二，本院评议如下：原、被告双方签订的《租赁合同门面》第三条规定，“在合同期内，乙方（被告）违约不履行合同条款内容或中途退租的应赔偿甲方（原告）人民币40,000元整；其所交押金，剩余租金一律不退，收回门面，终止合同”，根据这一规定，若被告违约，原告收取被告20,000元押金不予退还，被告还应赔偿原告的违约金40,000元，纵观本案事实，今年疫情影响了被告的经商业绩及履约能力，再加上原、被告签订的合同履行期共为五年，双方已履行了三年半的时间，已履行了大部分时间，给原告造成的损失也会相对地减少，基于以上两种理由，本院对原告诉请的要求不予退还押金20,000元的诉请予以支持，至于原告诉请要求被告赔偿40,000元损失可考虑酌情判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十七条、第一百二十二条、第一百二十七条之规定，判决如下：解除原告唐对成与被告刘爱军双方签订的《租赁合同门面》；限被告刘爱军在本判决生效之日起七日内赔偿原告唐对成合同约定的违约金20,000元；被告刘爱军签订合同时交纳的押金20,000元，原告唐对成不予退还；驳回原告唐对成其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，由原告唐对成负担150元，被告刘爱军负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋石峰二〇二〇年六月二十四日书记员  唐小芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。