湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终466号上诉人（原审被告）：应志海，男，1977年9月4日出生，汉族，住所地江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：曾庆均（特别授权）。被上诉人：怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司（以下简称武陵山公司），住所地：湖南省怀化市经开区（湖南省怀化广告创意产业园B区6栋2楼），统一社会信用代码：91431200MA4LP47800。法定代表人：蒋可，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨梅，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。上诉人应志海因与被上诉人怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初6499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。应志海上诉请求：1、依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初6499号民事判决，改判驳回一审被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。2017年12月12日，上诉人与被上诉人在怀化交汇处签订了《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》，合同约定：租赁期为3年，从2017年12月12日至2020年12月11日止，其中2017年12月12日至2018年12月11日为免租期。合同签订后上诉人预付了三个月的押金，可上诉人进入商铺后经营，被上诉人并未对上诉人进行免租，并对合同的原件约定的免租期条款擅自进行了修改，也未经得上诉人的同意。依据合同法的规定，当事人履行合同义务应当遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。上诉人认为被上诉人既然在合同是约定免租期就应当按照合同的约定履行义务。在本案中不存在上诉人违约，而是被上诉人不履行合同约定。武陵山公司辩称：根据双方签订的合同，合同约定的租赁期和免租期均为具体日期，约定了起算的时间点；根据被上诉人提交的上诉人签字确认的装修表等资料，可以证明被上诉人已于2018年1月5日将涉案商铺交付给了上诉人。故一审法院所查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武陵山公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除应志海与武陵山公司于2017年12月12日签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》；2、判令被告将承租的门面恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付自2019年3月12日至被告返还门面之日止拖欠的租金本金及利息损失990.74元（租金及利息暂计算至2019年11月5日）；4、判令被告向原告违约金25074元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月12日，原告（甲方）与被告（乙方）在怀化交汇处签订了《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》，合同约定：原告将怀化市河西武陵山现代商贸城Ａ1区三层3019、3020、3021、3022、3023、3024号共6个商铺租给被告作为商铺使用，经营范围为仓储；租赁期限为3年，从2017年12月12日至2020年12月11日止，其中2017年12月12日至2018年12月11日为免租期，合同期满后，在同等条件下乙方可优先续租；租金按15元每平方米计算，月租金为6965元；租金缴纳方式为三个月一付，计租金为20895元（预付三个月标准租金），每次租金缴纳时间为预付租金到期前一个月内缴纳下三个月租金，逾期按每月20‰计付违约金；乙方向甲方交纳租赁商铺押金13930元，押金用以保障乙方全面履行合同义务，合同期满不计利息如数退还，如果乙方违反本合同约定造成甲方经济损失的，甲方有权没收押金作为违约金；乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，乙方需要支付年租金30%作为违约金。合同签订当日，被告交纳给原告三个月的租金20895元及13930元押金。合同签订后，原告将案涉门面交付给被告进行装修。2018年4月22日，武陵山现代商贸城正式开业。原告因被告未按约缴纳自2019年3月12日起的租金，且经多次催讨未果，故诉诸法院。一审法院认为：应志海与怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原告将案涉商铺交付给被告使用后，被告却未依约向原告支付租金，仅支付了三个月的租金，属于违约行为。双方在合同中约定2017年12月12日至2018年12月11日为免租期，被告支付的三个月租金视为已将租金支付到2019年3月11日，2019年3月12日至今的租金，被告未予支付。根据合同约定，拖欠租金累计30日以上，原告可终止合同，现原告要求解除合同，并要求被告支付合同解除前所欠租金，对该诉求，该院予以支持。原告要求被告将承租门面恢复原状并返还，因本案不是侵权纠纷，且双方在合同中并未对承租门面返还现状进行约定，依据交易习惯，被告可就现有门面状态进行返还。原告要求被告按照租赁合同的价格，即按每月6965元支付商铺占用期间的费用，符合法律规定，该院支持。原告要求被告支付2019年3月12日至起诉之日2019年11月5日止拖欠的租金47362元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告按年租金的30%支付违约金过高，本院依法酌情支持按年租金的20%支付违约金，即16716元（6965×12×20%=16716元）。因原告已要求被告支付违约金，故对原告要求被告支付利息损失的诉求，该院不予支持。被告辩称应从2018年4月22日开始计算1年的免租期，因双方签订的租赁合同仅约定2017年12月12日至2018年12月11日为免租期，并未约定从开业时开始计算免租期，故本院对被告的此项抗辩主张，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司与被告应志海于2017年12月12日签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》；二、被告应志海于本判决生效后10日内返还承租原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司的门面；三、被告应志海于本判决生效后10日内支付给原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司2019年3月12日至11月5日的租金47362元及违约金16716元，并按每月6965元的标准从2019年11月5日起支付商铺占用期间的费用至退还商铺之日止；四、驳回原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1716元，减半收取858元，由原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司负担158元，由被告应志海负担700元。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人与被上诉人签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方当事人在租赁合同中约定涉案商铺的免租期限为2017年12月12日至2020年12月11日，在签订合同后，上诉人应志海交纳给被上诉人怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司三个月的租金20895元及13930元押金，故应志海应自2019年3月12日起开始交纳租金。因应志海未按合同约定履行支付租金的义务，根据双方签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》，拖欠房屋租金累计30日以上，怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司有权单方终止合同，收回房屋，并不予退还保证金。故对于怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司要求解除合同，返还涉案门面，并要求应志海支付合同解除前所欠租金的诉求，应予支持。一审法院酌情判决应志海向怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司按照年租金的20%支付违约金并不予支持支付利息，此判决符合法律规定，本院予以维持。综上所述，应志海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由应志海负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  刘士平审判员  周 晓二〇二〇年六月二十二日法官助理张敏书记员唐菁