湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复65号复议申请人（被执行人）：永康市步行街商业城有限公司，住所地浙江省永康市步行街三期。法定代表人：王奇勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。申请执行人：上海落拓实业有限公司，住所地上海市静安区北京西路968号2901室。法定代表人：葛礼慧，该公司董事长。被执行人：永康市千足房产开发有限公司，住所地浙江省永康市华丰中路55号11楼。法定代表人:曹立新，该公司董事长。被执行人：浙江千足集团有限公司，住所地浙江省永康市华丰中路55号。法定代表人：曹立新，该公司董事长。被执行人：长沙汇丰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺118号石人村。法定代表人：曹矛盾，该公司董事长。被执行人：胡昶，男，汉族，1984年5月24日出生，住浙江省永康市。被执行人：曹矛盾，男，汉族，1971年8月29日出生，住浙江省永康市。被执行人：曹立新，男，汉族，1967年8月12日出生，住浙江省永康市。湖南省长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）在执行申请执行人上海落拓实业有限公司与被执行人浙江千足集团有限公司、永康市千足房产开发有限公司、永康市步行街商业城有限公司、长沙汇丰置业有限公司、胡昶、曹矛盾、曹立新民间借贷纠纷一案中，被执行人永康市步行街商业城有限公司提出执行异议。长沙中院于2018年12月25日作出（2018）湘01执异202号执行裁定，永康市步行街商业城有限公司不服，向本院申请复议。本院于2019年3月26日作出（2019）湘执复46号执行裁定，撤销长沙中院（2018）湘01执异202号执行裁定，发回长沙中院重新审查。长沙中院重新审查并于2019年11月4日作出（2019）湘01执异126号执行裁定。永康市步行街商业城有限公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。本院查明，汤兆安因与永康市千足房产开发有限公司、永康市步行街商业城有限公司、浙江千足集团有限公司、长沙汇丰置业有限公司、胡昶、曹立新、曹矛盾、东亚银行（中国）有限公司长沙分行民间借贷纠纷一案，诉至长沙中院。诉讼过程中，长沙中院查封了永康市步行街商业城有限公司提供的抵押物即位于长沙市天心区博林金谷综合楼栋108、201、202号房产（产权号分别为：711110881、712014300、712014301）和胡昶提供的抵押物即位于长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106号房产（产权号分别为：711110882、711110883、711110884、711110885、711110886）。2015年11月26日，长沙中院作出（2015）长中民二初字第01338号民事判决：一、永康市千足房产开发有限公司于判决生效之日起十日内向汤兆安归还借款本金6000万元以及利息；二、若永康市千足房产开发有限公司未履行上述还款义务，汤兆安有权就永康市步行街商业城有限公司提供的抵押物即位于长沙市天心区综合楼栋108、201、202号房产（产权号分别为：711110881、712014300、712014301），胡昶提供的抵押物即位于长沙市天心区综合楼栋102、103、104、105、106号房产（产权号分别为：711110882、711110883、711110884、711110885、711110886）采取折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。永康市步行街商业城有限公司、胡昶承担了担保责任后，有权向永康市千足房产开发有限公司追偿；三、浙江千足集团有限公司、长沙汇丰置业有限公司、曹立新、曹矛盾对永康市千足房产开发有限公司在判决第一项中的还款义务承担连带清偿责任，浙江千足集团有限公司、长沙汇丰置业有限公司、曹立新、曹矛盾承担了保证责任后，有权向永康市千足房产开发有限公司追偿；四、驳回汤兆安的其他诉讼请求。永康市千足房产开发有限公司、永康市步行街商业城有限公司、浙江千足集团有限公司、长沙汇丰置业有限公司、胡昶、曹立新、曹矛盾均不服，上诉至本院。本院于2016年5月25日作出（2016）湘民终221号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，长沙中院立案执行。长沙中院执行过程中，依据汤兆安的申请对诉讼中查封的上述房产进行了评估。2017年1月16日，长沙中院作出（2016）湘01执727号执行裁定，裁定：拍卖被执行人永康市步行街商业城有限公司提供的抵押物即位于湖南省长沙市天心区博林金谷综合楼栋108、201、202号房产（产权号分别为：711110881、712014300、712014301）和胡昶提供的抵押物即位于湖南省长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106号房产（产权号分别为：711110882、711110883、711110884、711110885、711110886）。并委托湖南万和拍卖有限公司、长沙山岳拍卖有限责任公司、湖南省拍卖行拍卖上述房产。2017年6月6日，汤兆安与上海落拓实业有限公司签订《债权转让协议》，将本案债权转让给了上海落拓实业有限公司。汤兆安遂向长沙中院申请变更申请执行人，并提交了其向被执行人永康市步行街商业城有限公司、胡昶、曹矛盾、曹立新、长沙汇丰置业有限公司、永康市千足房产开发有限公司、浙江千足集团有限公司邮寄送达债权转让通知的ＥＭＳ回执。2017年6月12日，长沙中院作出（2016）湘01执727号之二执行裁定，裁定：变更第三人上海落拓实业有限公司为本案的申请执行人，长沙中院（2015）长中民二初第01338号民事判决确定的原告的权利义务由上海落拓实业有限公司承受。湖南万和拍卖有限公司、长沙山岳拍卖有限责任公司、湖南省拍卖行于2017年3月6日在《潇湘晨报》刊登了第一次拍卖公告：定于2017年4月6日10时在湖南省联合产权交易所按现状优先整体后分零拍卖长沙市天心区综合楼102-106、108号商业房产及201、202号车库房产。公告上并公布了分零拍卖各房详表。并告知优先购买权人于拍卖日持相关证明材料到场参加竞买。于2017年4月14日在《潇湘晨报》刊登了第二次拍卖公告，拍卖时间定于2017年5月3日10时。于2017年6月6日在《潇湘晨报》刊登了第三次拍卖公告，拍卖时间定于2017年6月22日10：30时。2017年6月22日，在湖南万和拍卖有限公司、长沙山岳拍卖有限责任公司、湖南省拍卖行组织的第三次拍卖中，申请执行人上海落拓实业有限公司以54616737元的成交价竞得上述房产。2017年7月12日，长沙中院作出（2016）湘01执727号之三执行裁定，裁定：一、湖南省长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106、108、201、202号房产（产权号分别为：711110882、711110883、711110884、711110885、711110886、711110881、712014300、712014301）自本裁定送达买受人上海落拓实业有限公司（统一社会信用代码91310230ＭＡ1ＪＸ8ＰＤ30）时起转移。二、解除对被执行人永康市步行街商业城有限公司提供的抵押物即位于湖南省长沙市天心区博林金谷综合楼栋108、201、202号房产（产权号分别为：711110881、712014300、712014301）和胡昶提供的抵押物即位于湖南省长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106号房产（产权号分别为：711110882、711110883、711110884、711110885、711110886）采取的查封措施。三、买受人上海落拓实业有限公司（统一社会信用代码91310230ＭＡ1ＪＸ8ＰＤ30）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年10月，被执行人永康市步行街商业城有限公司向长沙中院提出书面的执行异议。另查明，案外人周文平与永康市步行街商业城有限公司于2012年7月5日就涉案房屋签订《场地租赁合同书》，合同约定永康市步行街商业城有限公司将其所有的位于长沙市天心区的场地（面积为1623平方米）出租给周文平用于量贩式ＫＴＶ经营，租赁期限为8年，自2012年8月1日至2020年12月30日。2017年7月24日，湖南省长沙市天心区人民法院作出（2017）湘0103民初3288号民事判决，判决解除永康市步行街商业城有限公司与周文平于2012年7月5日签订的《场地租赁合同书》。该判决已于2017年11月11日发生法律效力。长沙中院审查认为,最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案中，该院委托第三方拍卖机构对博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106、108、201、202号房产进行拍卖。拍卖之前，拍卖机构均在符合法律规定的省级报刊上刊登了拍卖公告，内容包括通知优先购买权人到场参加竞拍，因此，涉案标的物拍卖已经按照法定程序向优先购买权人送达了拍卖通知。被执行人永康市步行街商业城有限公司提出涉案标的物的拍卖未依法通知拥有优先购买权的案外人周文平，缺乏事实和法律依据。博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106、108、201、202号房产采取的是按现状优先整体后分零拍卖的方式，虽然被执行人永康市步行街商业城有限公司对此拍卖方式提出异议，但该院在公告中均明确列出了单套房产的面积、评估价值等具体信息，且未排除其他分零买受人的竞买，案涉标的物经两次拍卖流拍后，第三次拍卖时才由申请执行人上海落拓实业有限公司竞买成功，拍卖当时并无其他买受人参与竞拍，故从现实情况来看，上海落拓实业有限公司通过司法拍卖程序整体买受案涉房产，并没有对房屋价值的最大化造成实质性影响。被执行人永康市步行街商业城有限公司关于“整体拍卖违法，违法限制竞买人参加竞买”的异议理由不成立。永康市步行街商业城有限公司另称涉案标的物出租给第三方，存在权利瑕疵，拍卖公告未对权利瑕疵进行说明违法。但拍卖公告中未公示存在租赁合同等权利瑕疵，不会影响拍卖成交价格，从而也不会影响被执行人的权益。永康市步行街商业城有限公司另称评估报告未送达优先购买权人违法。因法律并未规定拍卖标的物的评估报告应当送达作为承租人的优先购买权人。且优先权人的权益对本案异议人的利益不产生实际影响。承租人周文平已向该院提出执行异议，该院已另案处理。故异议人关于“拍卖人从未对权利瑕疵进行说明”、“从未向承租人发送评估报告”、“拍卖标的物因未按照法律、司法解释的规定进行公告，应当予以撤销”的异议理由均缺乏事实和法律依据。原申请执行人汤兆安将本案债权转让给了上海落拓实业有限公司，并向各债务人送达了债权转让通知，汤兆安因此向该院申请变更申请执行人，有事实和法律依据。该院作出（2016）湘01执727号之二执行裁定，裁定变更上海落拓实业有限公司为本案的申请执行人，符合法律规定。异议人称“执行法院在审查变更执行主体程序时，违反相关法律规定”于事实和法律不符。异议人永康市步行街商业城有限公司还称上海落拓实业有限公司未预先交纳保证金，拍卖无效。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定：拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。上海落拓实业有限公司是本案的申请执行人，且其债权数额大于保证金数额，故其未预先交纳保证金的行为不违反法律法规的有关规定。据此裁定驳回永康市步行街商业城有限公司的异议请求。永康市步行街商业城有限公司向本院申请复议称，一、（2019）湘01执异126号执行裁定认定事实错误。通知优先购买权人，是法院的职责，不能由拍卖机构代替。“对拍卖物的权利瑕疵进行说明”、“向承租人发送评估报告”、“依法公告”属于法院委托拍卖机构进行司法拍卖前应当履行的法定职责，不能随意免除。长沙中院第三次拍卖公告期少于30天的法定公告期。未有证据材料证明“原申请执行人汤兆安将本案债权转让给了上海落拓实业有限公司，并向各债务人送达了债权转让通知”。二、（2019）湘01执异126号执行裁定未对委托拍卖机构程序违法进行审理和法理释明。本案委托的湖南万和拍卖有限公司被行政处罚，按照相关拍卖规定，拍卖标的连续两次流拍，应另行选定拍卖机构。执行法院未按照上述规定重新摇号选定新拍卖机构。三、本案执行拍卖中，拍卖公司与竞买人、本案原申请执行人之间存在恶意串通，通过“整体拍卖”方式提高竞拍准入门槛，拍卖程序违法，人为设定交易门槛，导致拍卖无人竞拍，竞买人通过申请执行人的身份底价取得拍卖标的物，严重损害被执行人的合法权益。四、本案拍卖行为造成被执行人及其他利害关系人重大利益损失，且因本案执行另行导致大量社会矛盾，严重损害当事人及其他利害关系人的合法权益。本案抵押物的评估价达9000余万元，但司法拍卖结果为5400余万元，且债务尚未清偿完毕，而实际借款人负债累累，复议申请人追偿无望，直接损失9000万元。请求撤销长沙中院（2019）湘01执异126号执行裁定、长沙中院（2016）湘01执727号之三执行裁定，撤销2017年6月22日对位于长沙市天心区产的司法拍卖行为。本院认为，长沙中院依据（2016）湘民终221号民事判决、（2015）长中民二初字第01338号民事判决，对包括永康市步行街商业城有限公司在内的案涉抵押财产进行执行处置。在执行中，长沙中院作出（2016）湘01执727号之二执行裁定，变更上海落拓实业有限公司为本案的申请执行人。从执行处置案涉房产的评估、拍卖程序过程看，长沙中院对案涉房产进行委托评估，并先后三次在《潇湘晨报》刊登拍卖公告。公告内容包括，在湖南省联合产权交易所按现状优先整体后分零拍卖长沙市天心区综合楼102-106、108号商业房产及201、202号车库房产。公布了分零拍卖各房详表。并告知优先购买权人于拍卖日持相关证明材料到场参加竞买。从公告内容“优先整体后分零”看,虽然有优先整体拍卖的内容，但并非仅限于整体拍卖。复议申请人认为本次拍卖以整体拍卖限制竞买人，拍卖公司与买受人恶意串通损害被执行人利益，但未提供证据证实。长沙中院本次拍卖采用传统拍卖方式，公告期限符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定。长沙中院拍卖公告内容不全等瑕疵不构成拍卖程序严重违法。关于是否通知承租人并损害其优先购买权的问题，相关权利人已另行提出异议另案处理。综上，本案不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的应撤销司法拍卖的情形。永康市步行街商业城有限公司的复议理由均不能成立，其申请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回永康市步行街商业城有限公司的复议申请，维持湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01执异126号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周小辉审判员  周康康审判员  方湘平二〇二〇年六月二十四日法官助理刘宇丹书记员尹雅司