山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终673号上诉人（原审被告）：山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司，住所地：山西省晋中市寿阳县朝阳西街5号。法定代表人：常俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：常俊卿，男，1966年5月12日出生，汉族，系公司职工。委托诉讼代理人：任浩，山西恒驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张翠娥，女，1965年11月1日出生，汉族，住山西省寿阳县。被上诉人（原审原告）：王建国，又名王宝德，男，1966年10月18日出生，汉族，山西省寿阳县人，住寿阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：闫真田，寿阳县乡联法律服务所法律工作者。原审被告：山西成城房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市小店区长治路103号阳光国际中心B座13层。法定代表人：武渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：迟菲，山西恒驰律师事务所律师。上诉人山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司（以下简称“成城房地产寿阳分公司”）因与被上诉人张翠娥、王建国、山西成城房地产开发有限公司（以下简称“成城房地产公司”）合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。成城房地产寿阳分公司上诉请求：撤销原审判决，予以改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费用均由张翠娥、王建国承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，张翠娥、王建国所依据的《房屋置换安置协议书》为无效协议，本公司作为以盈利为目的企业法人，没有资格成为拆迁补偿的主体，本公司是在政府“不答应拆迁安置就不给办理开发项目相关手续”情况下以拆迁人身份签订的《房屋置换安置协议书》，该协议违反行政法规的强制性规定，属于无效协议。此外，张翠娥、王建国提交的三份《商品房预定协议书》仅是选房意向书，并未约定本公司的交房义务，该协议第九条明确约定“乙方向甲方交付定金时生效”，并要求张翠娥、王建国签订《商品房买卖合同》，然而张翠娥、王建国既没有向本公司交付定金，也没有与本公司签订《商品房买卖合同》。二、一审法院认定事实错误，证据不足。双方就具体的拆迁方案一直未达成一致意见，但鉴于房屋已被拆迁的事实,本公司便先行支付654094元拆迁款。此后张翠娥、王建国又从本公司拿走共计265000元。为此本公司补充提交8张票据以证明该事实。即使合同有效，根据合同约定本公司应向张翠娥、王建国支付1345906元，本公司也已经支付拆迁款654094元+265000元=919094元，再向张翠娥、王建国支付426812元即可。张翠娥、王建国辩称，成城房地产寿阳分公司上诉称其与本人签订的《房屋安置协议书》为无效协议并否认《商品房预定协议书》的效力不能成立。成城房地产寿阳分公司多次找本人协商最终以2000000元拆迁占用，达成协议后，其向本人支付补偿费用654094元，后与本人签订《房屋安置协议书》，对剩余1345906元以本人选定的成城房地产分公司在建商品房或商铺计价给付。本人与成城房地产寿阳分公司以上交易为房屋买卖协议，且涉案房产已经拆除占用。其一，与《国有土地上房屋征收补偿条例》相关规定无关联。其二，《房屋安置协议书》双方自愿签订、签字盖章，具有合同效力。《商品房预定协议书》为成城房地产寿阳分公司应付本人房款以物抵债所签，成城房地产寿阳分公司以本人未交付定金否定其效力，上诉理由不能成立。2011年、2012年王建国从成城房地产寿阳分公司支取款项问题，因发生在约定涉案房屋协议之前，时间上与本案无关联。成城房地产公司述称，成城房地产寿阳分公司的上诉请求应当予以支持，原审认定事实错误；原审认定张翠娥、王建国收取成城房地产寿阳分公司650000元拆迁补偿款无任何证据支持，属于认定事实有误；本公司与成城房地产寿阳分公司就拆迁安置补偿与政府进行了诉讼，要求我们支付政府15000000元，政府安置拆迁补偿人。张翠娥、王建国向一审法院起诉请求：1.请求判决成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司履行《房屋置换安置协议书》约定，立即向张翠娥、王建国交付寿阳壹品价值1345906元的商品房三套、商铺一处。如无法交付则按我县同地段商品房市场价计算赔偿全部损失;2.成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司依法承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于寿阳县房屋的产权登记人为张翠娥之父张晋荣，张晋荣现已去世。成城房地产公司及成城房地产寿阳分公司在开发“寿阳壹品”商住项目过程中，需占用该套房屋使用的土地。成城房地产寿阳分公司除给付被拆迁人张翠娥、王建国654094元外，又于2013年10月25日，由成城房地产公司与张翠娥、王建国签订《房屋置换安置协议书》，约定拆迁人为成城房地产公司，被拆迁人为张翠娥、王建国，补偿方式为房屋置换;被拆迁房屋用地面积149.37平方米，建筑面积175.84平方米;建筑物置换比例为1:1.5，置换面积为263.76平方米，合计金额为1345906元。协议备注中张翠娥、王建国选定的房屋为1＃24层151.92平方米、1＃23层97.75平方米、3＃1单元19层114.14平方米，以及临曹河路商铺80平方米一间和地下车位两个。同时约定，置换安置面积大于拆迁房按比例置换后的建筑面积，大于部分由被拆迁人以开盘价补齐。该协议加盖的印章为山西成城房地产开发有限公司安置组，被拆迁人由张翠娥、王建国签名捺印。成城房地产寿阳分公司与张翠娥、王建国于2013年11月6日签订《商品房预定协议书》，将其开发的“寿阳壹品”项目1幢1单元2302号、1幢1单元2401号、3幢1单元1903号商品房预定给张翠娥、王建国一家。此后,成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司并未按照《房屋置换安置协议书》、《商品房预定协议书》的约定向张翠娥、王建国履行交付房屋义务。张翠娥、王建国在《商品房预定协议书》中选定的房屋已对外进行了出售。一审法院认为，本案争议的焦点是张翠娥、王建国与成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司之间签订的《房屋置换安置协议书》是否有效。本案中，成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司在开发“寿阳壹品”项目过程中,以拆迁人身份与张翠娥、王建国协商自愿签订《房屋置换安置协议书》、《商品房预定协议书》，张翠娥、王建国按协议约定履行了腾房义务，该房屋现已由成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司开发的“寿阳壹品”项目拆除占用。成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司应自觉遵守协议书的约定，向张翠娥、王建国履行交付置换房屋的义务。而成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司在拆除占用协议约定的被拆迁房屋，开发“寿阳壹品”项目后，又以双方签订的协议书无效为由拒绝履行交付置换房屋义务,成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司缺少诚实信用契约精神的行为不应得到法律的支持和认可。对于成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司庭审中提出的《房屋置换安置协议书》、《商品房预定协议书》无效的抗辩意见，不予采信。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”成城房地产公司寿阳分公司在开发“寿阳壹品”项目中实施的民事行为，产生的权利义务应由成城房地产公司承担。鉴于《房屋置换安置协议书》、《商品房预定协议书》中约定的安置房屋事实上已不能交付，一审法院依法认定成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司应按《房屋置换安置协议书》约定的置换面积价款1345906元向张翠娥、王建国给付，并自张翠娥、王建国向一审法院提起诉讼之日倒退三年即2016年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约损失。一审法院判决：一、成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司于判决生效之日起十日内连带给付张翠娥、王建国1345906元，并自2016年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约损失至债务清偿之日止;二、驳回张翠娥、王建国的其他损失请求。二审中，成城房地产寿阳分公司向法庭提供其与王建国签订的《协议书》三份及《车库入口钢结构玻璃阳光棚制作安装合同》一份，证明其与王建国之间存在建设工程施工合同关系。提供相关结算清单三份，证明双方就上述工程量进行了确认。提供《便条》、《收条》等证据，证明其向王建国支付工程款410000元。该公司提供上述证据以证明其从未向张翠娥、王建国支付过拆迁款，经济往来仅仅是工程款。此外，该公司提供（2019）晋0725民初144号判决书及寿阳县县城中心区建设改造指挥部《初评表》，以证明张翠娥、王建国应向寿阳县县城中心区建设改造指挥部主张拆迁补偿款。张翠娥、王建国对成城房地产寿阳分公司提供证据的质证意见为：不属于民事诉讼法规定的新证据，应承担举证期限内没有举证的不利后果。上述证据是复印件，对真实性有异议，对证明力、关联性和证明目的不予认可。该公司与王建国存在建设工程施工合同关系，和本案未付拆迁款没有关联性，王建国领的是应收工程款等费用。对判决书的证明目的不予认可，该判决书客观证明公司与政府之间的合同纠纷，该判决书中并不包括本人的房屋。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，成城房地产寿阳分公司与张翠娥、王建国签订《房屋置换协议书》、《商品房预定协议书》，对被占用房屋用地面积、置换比例、置换面积等进行了约定，并对张翠娥、王建国选定的房屋及商铺进行了备注，该协议均系双方真实意思的表示。协议签订后，张翠娥、王建国已经按照协议履行了腾房义务，成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司也对被拆迁房屋进行了拆迁占用，其理应按照协议约定向张翠娥、王建国交付置换房屋及商铺。现成城房地产寿阳分公司上诉称其与张翠娥、王建国签订的《房屋置换协议书》、《商品房预定协议书》为无效协议，且该协议违反行政法规强制性规定，但其未提供相关证据证实其主张，现有证据难以证明《房屋置换协议书》、《商品房预定协议书》存在法定的无效情形。根据协议约定的置换房屋已经无法交付的实际情况，成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司应向张翠娥给付相应价款，成城房地产寿阳分公司虽主张其向王建国另外支付过265000元，但通过该公司提供的证据能够证实其向王建国交付的是工程款，与本案拆迁补偿款并无关系，故一审法院判令成城房地产公司、成城房地产寿阳分公司连带给付张翠娥、王建国1345906元及违约损失正确。综上，成城房地产寿阳分公司的上诉请求理由不足，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16913元，由上诉人山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩锦芬审判员  段 锋审判员  胡庆刚二〇二〇年六月十九日书记员  杜 璇