内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终824号 上诉人（原审被告）：锡林浩特华新房地产开发有限公司。 法定代表人：张某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李某，系该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：刘某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（原审原告）：魏某，现住内蒙古自治区。 上诉人锡林浩特华新房地产开发有限公司（以下简称华新房地产公司）因与被上诉人刘某、魏某商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初3419号民事判决，本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华新房地产公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用依法承担。事实和理由：一、上诉人交房的时间应当予以延长。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定的房屋的交付时间为2015年12月30日，众所周知，锡林浩特市地区因气候因素，在2015年12月30日后工程已无法施工，这应属于不可抗力因素，故交房时间应延期至2016年5月1日即可开工的时间。二、被上诉人的部分诉求已超过诉讼时效。合同约定的交房期限未2015年12月30日，因上诉人未交付房屋，被上诉人的权利自2015年12月31日收到侵害，被上诉人起诉的时间为2019年7月2日，被上诉人2017年7月1日以前对于违约金的诉求因超过诉讼时效不应得到支持。三、被上诉人所述与事实不符。被上诉人从他人处购买的涉案房屋，上诉人实际并未收到购房款，上诉人为被上诉人日后方便办理产权证，当时与被上诉人签订商品房买卖合同及出具收据，应视为配合工作，双方未形成真实意思表示，所以也未成立商品房买卖合同关系。 刘某、魏某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告因迟延交付房屋产生的违约金16296元（268472.93×0.0001元×607天），赔偿因被告配套设施中未按达到天然气标准损失5000元及承担违约金责任。2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告系夫妻。华新房地产公司欠工程施工方方某的施工费，双方商议后约定，华新房地产公司将尚城生活小区的××楼房屋出售给原告夫妇，所售房款用于抵顶方某的工程款。2015年6月29日，方某与原告签订《购房合同》。同日，二原告与被告华新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的××区房一套，房屋总价款268472.93。该合同第三条对商品房交付及交付日期约定为：“甲方（华新房地产公司）于2015年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，出卖人在发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实予以延期”；第四条约定“贷款付款的，乙方应于2014年12月25日前一次性存入商品房全部价款268472.93元”；第五条甲方逾期交付商品房的处理的约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照自本合同第三条规定的最后交付日期起实际交付之日止甲方每日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金”。第九条商品房配套设施运行的约定：燃气（气源种类）天然气，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方180日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应当赔偿损失，并且每项应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。2017年8月28日被告向原告交付房屋。经庭审核实，该小区未接通天然气管道。 一审法院认为，原告从案外人方某处购买被告开发的房屋，房款用于偿还被告所欠方某的债务，双方各自签订合同，确定了合同相对方的权利和义务，因抵顶协议的履行，导致被告与方某之间的债务消灭，原告与被告合同关系的形成，而原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定不违反法律禁止性规定，对相对方具有约束力，因此被告负有按约定履行合同的义务。被告应在2015年12月30日交房，被告逾期交房已构成违约，应每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，应为16296元（268472.93×0.0001元×607天）。原告主张是否超过诉讼时效是双方争议的部分。对权利人来说，主张约定的交房日至实际交房日期间的违约金，是双方当事人在合同中所确定的整体合同的权利，当迟延交房处于延续状态时，没有理由要求权利人提前主张违约请求权，当违约行为结束从实际交房开始计算诉讼时效，因此原告主张并未超诉讼时效。对原告主张的未接通天然气的损失部分，合同约定接通天然气管道，因被告未履行该项合同义务，应承担违约责任，但原告主张5000元的损失未递交相关证据，被告应按合同约定按照商品房价款的0.01%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决：一、被告锡林浩特华新房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘某、魏某逾期交房违约金16296元；二、被告锡林浩特华新房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘某、魏某未接通天然气管道违约金26.84元（268472.93元×0.01%）。案件受理费166元，由被告锡林浩特华新房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.双方是否成立商品房买卖合同关系；2.是否属于不可抗力因素导致的逾期交房。3.对于二被上诉人2017年7月1日之前违约金的诉求是否超过诉讼时效。 关于争议焦点1，上诉人华新房地产公司认为二被上诉人是从他人处购买的房屋，华新房地产公司未收到购房款，双方之间未形成商品房买卖的真实意思表示。根据案外人方某与二被上诉人签订的《房购房合同书》及华新房地产公司与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》可以证实，华新房地产公司同意二被上诉人将购房款直接支付给案外人方某，用以冲抵华新房地产公司欠案外人方某的工程款。本院认为二被上诉人经华新房地产公司同意向案外人支付购房款冲抵华新房地产公司债务的行为，相当于二被上诉人已经向华新房地产公司履行了支付购房款义务。《商品房买卖合同》成立后，华新房地产公司与案外人方某之间的债权债务消灭，华新房地产公司与二被上诉人之间成立商品房买卖合同关系，该法律关系系双方真实意思表示。故，华新房地产公司上诉称未收到被上诉人的购房款及签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示与事实不符，上诉人华新房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2，上诉人华新房地产公司称因锡林浩特市地区的气候因素，在2015年10月30日后工程无法施工，系属于不可抗力因素，交房时间应延期至2016年5月1日。本院认为锡林浩特地区气候因素既是众所周知的事实，又是可以提前预知的情形，作为房地产开发企业在确定工程工期及预定房屋交付日期时理应将气候因素考虑在内。因此地区气候因素不属于法律规定的不可抗力因素，上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人华新房地产公司主张二被上诉人在2019年7月1日提起诉讼，2017年7月1日之前违约金的诉求已超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房日期是2015年12月30日，实际交房日期是2017年8月28日，在此期间，华新房地产公司的逾期交房的违约行为一直处于延续状态，对该违约行为提起的赔偿请求权应将违约行为的延续状态视为一个整体，不应按日分割。因此对于该违约行为的诉讼时效应从2017年8月28日开始计算，被上诉人在2019年7月1日提起诉讼未超过诉讼时效。上诉人华新房地产公司的该项上诉理由无法律依据，本院不应支持。 综上所述，上诉人锡林浩特华新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费332.00元，由上诉人锡林浩特华新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月二十九日 书记员  魏晓玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。