广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12356号原告：广州昌景物流服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区南湾西街8号305房。法定代表人：刘圈东，总经理。委托诉讼代理人：李燕玲，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莎，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路南基工业村自编4栋。法定代表人：周永坚，董事长。被告：广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村皆佳街18号。法定代表人：麦国华，董事长。被告：广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村南约大街25号。法定代表人：麦志雄，董事长。被告：广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村南约大街16号。法定代表人：麦振禧，董事长。被告：广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村新街大街苷苹里9号。法定代表人：麦品良，董事长。五被告的共同委托诉讼代理人：陈剑平，广东金桥百信律师事务所律师。五被告的共同委托诉讼代理人：邱春江，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州昌景物流服务有限公司（以下简称昌景公司）诉被告广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社（以下简称南基经联社）、广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社（以下简称南基一社）、广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社（以下简称南基三社）、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社（以下简称南基四社）、广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社（以下简称南基五社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告昌景公司的委托诉讼代理人李燕玲、彭莎，被告南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社的共同委托诉讼代理人陈剑平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昌景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社向原告昌景公司支付附属物补偿款1252560元；2.判令被告南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社向原告昌景公司支付利息（利息以1252560元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息计算，自原告昌景公司提起诉讼之日起，暂计至还清款项之日止）；3.本案诉讼费由被告南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社承担。事实和理由：2007年5月10日，昌景公司向南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社承租位于门口××岗以东、西窖河××、××发电厂××路油管以南的场地，各方签订了《场地租赁合同》，合同中约定：租赁场地面积为16190平方米，租赁期限自2007年5月10日起至2027年5月9日止。合同第4.1条约定：国家因建设需要征用此场地时，本协议执行终止，乙方无条件服从，甲方不需要作任何补偿，甲方给两个月免费搬迁期，如国家征用场地，土地补偿归甲方所有，若有搬迁补偿的，归乙方所有，无搬迁补偿的，乙方不得向甲方要补偿。有建筑物补偿的，甲方的建筑物补偿归甲方所有，乙方的建筑物补偿前10年归乙方所有，后10年，甲乙双方分配比例为5:5。昌景公司承租后就在租赁场地内铺建水泥地及其它附属设施，用于货物堆放。2017年12月28日，广州市黄埔区国土资源和规划局、广州市开发区国土资源和规划局发出《征收土地预公告》（穗埔开国土征预字【2017】54号），案涉地块被征收。2019年4月3日，广州开发区重点项目推进中心与南基经联社签订了《建构筑物征收补偿协议》〔穗开推进构【2019】13号（穗东街）〕，协议中对案涉地块的构筑物评估为1626755元，其中建构筑物的补偿额为373195元，附属物及地上附着物的补偿金额为1252560元，停产停业经营损失补偿617586元，搬迁补偿款为591360元，人员遣散费补偿163046元。南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社仅向昌景公司支付了停产停业经营损失补偿、搬迁补偿款、人员遣散费补偿合计1371992元。原被告对建筑物的补偿没有争议，但是对于附属物的补偿双方发生争议。2019年4月12日，征收实施单位广州商竣建筑工程管理有限公司、广州市黄埔区人民政府穗东街道办事处、广州开发区重点项目推进中心及南基经联社签订的《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程南基股份经济联合社（广州昌景物流服务有限公司）补偿确认表》中以两个项目分别计算补偿款，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社与昌景公司签订的租赁合同对附属物的补偿是没有约定的，而附属物是由昌景公司出资添置的，故附属物的补偿理应全部归昌景公司所有。为了保障征收顺利完成，2019年8月初，昌景公司与南基经联社签订《隔墙南路昌景物流补偿款协议书》，补偿款先由社区代为提存，等待原被告就附属物的补偿达成一致意见后，再进行分配该款项。现在，因双方无法达成共识，故只能诉至法院，望法院能够查明本案的事实，支持昌景公司的全部诉请。被告南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社共同辩称，（一）本案纠纷的产生，根本原因在于对合同条款的解释和理解。南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社与昌景公司对于双方签订的《场地租赁合同》、合同履行过程中遇到国家征收以及征收补偿的数额等事实均没有异议。双方之所以产生争议，关键在于对《场地租赁合同》第4.1条“国家因建设需要征用此场地时，本协议执行终止，乙方无条件服从，甲方不需要作任何补偿，甲方给两个月免费搬迁期，如国家征用场地，土地补偿归甲方所有，若有搬迁补偿的，归乙方所有，无搬迁补偿的，乙方不得向甲方要补偿。有建筑物补偿的，甲方的建筑物补偿归甲方所有，乙方的建筑物补偿前10年归乙方所有，后10年，甲乙双方分配比例为5：5”中“建筑物”应当如何解释和理解。（二）合同产生歧义时应按照文义及目的来解释和理解。l.《合同法》第61条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；第62条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，可见对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的其他有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。2.从合同中“建筑物”的文义来理解，建筑物概念有广义和狭义之分，广义的建筑物指人工建造的所有建造物，既包括房屋和构筑物；狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，如住宅、公寓、宿舍、办公、商场、宾馆、酒店、影剧院等。构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动。如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。《中华人民共和国建筑法》第二条第二款“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”，建筑活动包括对附属物的建造活动，可见法律上的建筑物当属广义的概念，即当然包括“附属物”。3.从合同目的来理解，本案中双方签订《场地租赁合同》，由南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社出租有地上建筑物的场地给昌景公司，昌景公司并不需要建设房屋，可见昌景公司并不需要投资建设房屋，合同履行十几年来昌景公司也未建设房屋，合同中使用“乙方的建筑物”主要指“附属物”。4.《场地租赁合同》中使用的名词为“建筑物”、并非“房屋”，昌景公司并无任何证据证明合同中的“建筑物”为狭义的建筑物，当然不仅仅指“房屋”，也理所当然包括附属物等广义上的建筑物。5.《场地租赁合同》中使用“甲方的建筑物”与“乙方的建筑物”主要用于确定征收补偿时的分配原则，即10年内“谁投资谁受益”、10年后“甲方投资仍由甲方受益、乙方投资按5:5分配”，可见其合同目的主要在于确定“谁投资的”，并非在于确定投资的是“建筑物”“房屋”还是“附属物”，因此该条款中的“建筑物”应当既包括狭义的建筑物，也包括广义上的建筑物。（三）本案中“附属设施”属建筑物范围，征收补偿应按5:5分配。l.本案中“附属物”中的第2项“24围墙”14255元、第3项“化粪池”2250元，均为南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社出租的场地的地上房屋的附属设施，在出租前即已配套建房，并非昌景公司承租场地后投资建设，因此该两项附属物补偿款与昌景公司无关。2.如前所述，本案中昌景公司投资的建筑物含义包括“附属物”，其征收补偿款应按约定“乙方的建筑物补偿前10年归乙方所有，后10年，甲乙双方分配比例为5:5”原则进行分配，即昌景公司仅能请求南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社支付50%，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社也愿意支付50%的补偿款。昌景公司主张的“附属物”补偿款扣除与昌景公司无关的两项补偿款后的剩余款项1236055元，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社愿意支付50%即618027.5元。（四）南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社不承担利息。征地补偿款按照双方的协议在争议未解决之前是由社区托管，因此托管期间南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社不承担利息。经审理查明，2007年5月10日，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社（租赁方、甲方）与广州市昌景贸易有限公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方同意将坐落在门口××岗以东、西窖河××、××发电厂××路油管以南的场地租赁给乙方作货物堆放使用，场地面积为16190平方米，租赁期为20年，由2007年5月10日至2027年5月9日止。第四条其他约定，1.国家因建设需要征用此场地时，本协议自行终止，乙方无条件服从，甲方不需要作任何补偿，甲方给两个月免费搬迁期，如国家征用场地，土地补偿归甲方所有，若有搬迁补偿的，归乙方所有，无搬迁补偿的，乙方不得向甲方要补偿。有建筑物补偿的，甲方的建筑物补偿归甲方所有，乙方的建筑物补偿前10年归乙方所有，后10年，甲乙双方分配比例为5:5。2.租赁期满，如乙方需要继续租用场地时，在同等条件下，乙方有优先租赁权。如乙方不再继续租用此场地，则乙方在租赁期满后十天内将场地内的可动产、什物清理干净，不动产（水电设施、建筑设施）无偿归甲方所有，将场地使用权交还甲方，如逾期还未清理的财产，视作乙方放弃所有权，甲方有权作出处理；3.甲方在场地内有一栋二层的建筑物和门岗一座，它们的维护、使用安全等由乙方负责。2017年12月28日，广州市黄埔区国土资源和规划局、广州开发区国土资源和规划局发布《征收土地预公告》（穗埔开国土征预字〔2017〕54号），载明拟征收隔墙南路地块约62.36亩道路用地。2019年4月23日，广州开发区重点项目推进中心（甲方）与南基经联社（乙方）签订《建构筑物征收补偿协议》（穗开推进构〔2019〕13号），该协议第二项构筑物评估及企业补偿情况约定，1.根据乙方提供村社核实的权属证明，甲方委托评估部门对乙方的原址构筑物进行评估，评估总金额为1625755元。建构筑物共2项，补偿金额为373195元，附属物及地上附着物共10项，补偿金额为1252560元。2.广州昌景物流服务有限公司的停产停业经营损失补偿：617586元。3.广州昌景物流服务有限公司的搬迁费补偿：591360元。4.广州昌景物流服务有限公司的人员遣散费补偿：163046元。上述4项补偿款合计2997747元，乙方确认上述补偿款项包含乙方的房屋及附属物等因被征收应获得的所有补偿款项，乙方不再要求甲方再支付任何补偿款项。南基经联社盖章的《地上附着物估价结果明细表》及2019年4月12日南基经联社、征收实施单位、穗东街道办、区重点项目推进中心共同盖章确认的《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程南基股份经济联合社（广州昌景物流服务有限公司）补偿确认表》均载明：附属物项目包括10项，分别为：1.水泥地，评估价值1222348元；2.24围墙，评估价值14255元；3.化粪池，评估价值为2250元；4.钢构搭板，评估价值为1545元；5.电线，评估价值为960元；6.水管，评估价值为35元；7.铁栏杆，评估价值为1499元；8.水管，评估价值为2051元；9.16平方电线，评估价值为2280元；10.铁柱、铁架、铁皮棚，评估价值为5337元。共计1252560元。2019年4月12日，昌景公司与南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社签署《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程项目（昌景物流）建筑物及附属物权属情况说明》，载明因隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程项目的建设需要，需拆除南基股份经济联合社（昌景物流）建筑物：混一层：9.29㎡，混一层：97.95㎡2个项目；附属物：24围墙、铁栏杆、钢构搭板等10个项目，由于第一、三、四、五经济合作社、南基股份经济联合社与昌景物流存在争议，现由我村社南基经联社代签补偿合同，并领取补偿款，待争议处理完毕后，我社将相关补偿款拨付至权属人。2019年，南基经联社（甲方）与昌景公司（乙方）签订《隔墙南路昌景物流补偿款协议书》，约定甲方拨付物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用共计1371992元给乙方；甲乙双方对建构筑物及附属物补偿存在争议，补偿金额为1625755元，此笔补偿款暂由社区代为提存，待甲乙双方协商解决争议后，再行分配。另查明，五被告提交粤（2019）广州市不动产权第06800203-06800207号《不动产权证书》拟证明涉案土地位于上述产权证范围内，权属人为五被告。昌景公司确认涉案土地位于上述《不动产权证书》宗地图的范围内。经本院发函向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局调查，上述不动产权证核查地块现行土规规划为城乡建设用地、交通水利用地，未查到该地块相关用地批文情况。庭审时，五被告主张《地上附着物估价结果明细表》中第2项24围墙及第3项化粪池系其所建，明细表中除围墙及化粪池外，其他附属物系昌景公司承租场地后建设。昌景公司则主张包括围墙和化粪池在内的《地上附着物估价结果明细表》中10项附属物均系其所建。双方表示因时间久远，均无法提交关于建设围墙和化粪池的相关证据。五被告陈述其没有涉案场地的建设用地使用证，签订合同时场地上建有的一栋二层的建筑物和一座门岗也未办理规划报建手续。昌景公司陈述其承租土地用来堆放集装箱。双方确认昌景公司于2019年3月10日将涉案征收的土地交还五被告。昌景公司向本院提交《情况说明》表明其认为涉案合同合法有效，如果法院认为无效，其仍坚持诉讼请求。再查明，广州市昌景贸易有限公司于2016年10月31日经工商核准登记名称变更为广州昌景物流服务有限公司。以上事实有《场地租赁合同》《征收土地预公告》《建构筑物征收补偿协议》《估价结果汇总表》《地上附着物估价结果明细表》《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程南基股份经济联合社（广州昌景物流服务有限公司）补偿确认表》《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程项目（昌景物流）建筑物及附属物权属情况说明》《隔墙南路昌景物流补偿款协议书》《不动产权证》、工商核准登记信息及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案系原告租赁被告的场地并支付租金的租赁合同关系，双方并非土地承包的关系，故本案的案由应为土地租赁合同纠纷，本院予以更正。虽然涉案地块在现行土规规划中为城乡建设用地、交通水利用地，但被告未能提交相应建设用地使用证，规划部门未查到该地块相关用地批文，且签订合同时场地上建有的一栋二层的建筑物和一座门岗也未办理规划报建手续，故双方签订的合同应属无效。本案争议焦点为涉案场地的附属物的补偿款应如何进行分配。其一，合同第四条第1款约定“乙方的建筑物补偿前10年归乙方所有，后10年，甲乙双方分配比例为5:5”，关于上述约定中“建筑物”的理解，被告主张上述建筑物包括了附属物，但纵观补偿协议关于补偿款项的分配均是区分了建筑物和附属物，且建筑物的概念侧重于具备居住功能的建造物，而本案中所涉及的附属物包括水管、栏杆、电线等物体，并不属于建筑物的文义解释含义中的内容，故本院对被告的意见不予采信，双方在租赁合同中并未约定征地拆迁时附属物的分配方式。其二，虽然双方对征地时附属物的补偿如何分配未进行约定，但是合同第四条第2款“租赁期满，不动产（水电设施、建筑设施）无偿归甲方所有”实际上是对合同期满后附属物等不动产的处理的约定，本院参照该条款，根据公平原则，酌情根据使用年限对附属物的补偿款进行分配。涉案租赁合同履行期尚未届满，因昌景公司于2019年3月10日将涉案场地交还给被告，故昌景公司实际使用了11年10个月（142个月），未使用期限为98个月，补偿比例为40%（98÷240）。五被告确认补偿确认表中的10项附属物中除了第2项24围墙和第3项化粪池外，其他项目均是昌景公司所建。昌景公司则主张上述两项附属物也系其所建。本院认为，昌景公司应对第2项24围墙和第3项化粪池为其所建承担举证责任，但其未提交相应的证据证实其主张，本院对其主张不予采信，本院仅确认补偿确认表除第2项24围墙及第3项化粪池外的其余8项为昌景公司所建。故昌景公司所建的附属物补偿款总额为1236055元（1252560元-14255元-2250元），根据前述补偿比例，上述附属物补偿款中昌景公司可获得40%，即494422元（1236055元×0.4）。鉴于被告在答辩意见中明确表示同意支付昌景公司附属物补偿款618027.5元，故本院认定五被告应支付的补偿款金额为618027.5元。五被告未及时将上述补偿款支付给昌景公司，理应支付利息。本院认定五被告应以上述补偿款618027.5元为本金，自起诉之日即2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至款项实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社、广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社于本判决生效之日起十日内向原告广州昌景物流服务有限公司支付附属物补偿款618027.5元及利息（利息以618027.5元为本金，自2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回原告广州昌景物流服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16073元，由原告广州昌景物流服务有限公司负担7930元，被告广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社、广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社共同负担8143元。原告广州昌景物流服务有限公司已预缴该费用，本院不予退回，被告应当承担的费用由其在履行本案判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  张丽芳人民陪审员  徐美越二〇二〇年六月五日书 记 员  张 敏张园