广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9954号原告：岑建威，男，1976年7月28日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：董长存，广东富來之正律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊水琴，广东富來之正律师事务所律师。被告：黎国英，男，1968年11月9日出生，汉族，住广州市天河区，原告岑建威诉被告黎国英土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告岑建威的委托诉讼代理人熊水琴，被告黎国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑建威向本院提出诉讼请求：1.岑建威不予退还黎国英支付的押金72000元；2.黎国英偿还岑建威租金420000元并支付利息（自2018年9月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清为止，暂计算至2019年7月21日为16302.9元）；3.黎国英偿还岑建威2018年8月至2018年12月期间租金96687元并支付利息（自2018年12月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清为止，暂计算至2019年7月21日为2705.12元）；4.本案全部诉讼费用由黎国英承担。事实与理由：2012年12月1日，岑建威与黎国英签订了一份租赁合同，合同约定租赁期限从2012年12月1日至2018年12月31日止，月租金分阶段上调，2012年12月1日至2013年11月30日月租金为36000元；2013年12月1日至2014年11月30日月租金为40000元；2014年12月1日至合同期满月租金为42000元。每月10日前交付当月的租金。黎国英向岑建威支付两个月租金72000元作为押金，若黎国英拖延交租造成违约，岑建威有权解除合同并没收保证金。合同签订后，岑建威体谅黎国英的困难，曾多次给与黎国英方便，但是黎国英拖欠岑建威租金共计十个月420000元。岑建威向黎国英通过打电话、上门沟通催要等方式多次催交租金，但是，黎国英至今依然没有支付拖欠的租金。2018年8月至2018年12月期间产生210000元租金，黎国英陆续支付了113313元，还剩96687元租金仍未支付。岑建威认为，双方之间的租赁合同是合法有效的，岑建威向黎国英提供符合合同要求的场地，黎国英理应依约及时支付租金给岑建威。但是，黎国英却无理拒不支付租金至今。由于黎国英不能依约支付租金给岑建威，致使岑建威合同目的无法实现。黎国英的行为显然严重损害了岑建威的合法权益。为了维护岑建威的合法权益，故诉至法院。被告黎国英辩称，其承租涉案土地之后分租给了2家公司，分租后的租金分别为39000元和35550元，岑建威认为黎国英的利润与向岑建威所缴纳的租金翻了一倍，之后岑建威就将分租给2家公司的门口堵了。后面就威胁黎国英到岑建威的公司签署了欠租单，其中有一个分租户直接开支票给岑建威，每2个月开一次（金额为78000元），岑建威提交的帐户明细均是其个人的帐户，均没有相关支票的留存。2018年8月-12月的租金，其中39000元是岑建威直接向租户收取的，黎国英另外每个月补3000元的差价给岑建威。经审理查明，2012年12月1日，岑建威（出租方、甲方）与黎国英（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定乙方租用甲方位于庙头社区龙头山森林公园以东土名“水流坑”吉地一块约12000平方，用作经营。租赁期6年，即2012年12月1日至2018年12月31日止。押金为72000元（相当于两个月的租金），在签订合同时交纳，甲方开具收据。起租日为2012年12月1日，2012年12月1日至2013年11月30日月租金为36000元，2013年12月1日至2014年11月30日月租金为40000元，2014年12月1日至合同期满月租金为42000元；以月租金方式交纳租金，每月10日前交纳，甲方给以开具收据。第五条第2款约定，如乙方超过规定时间未缴纳租金，则甲方有权向乙方收取所欠租金1‰的日滞纳金。乙方超过两个月未交租金或拖欠租金累计超过两个月租金额，甲方可以同时：（1）单方终止协议、收回租赁物业；（2）向乙方收取的押金不予退还。岑建威向本院提交一份《欠租金》，记载：现计算至2018年7月份止，之前欠场地租金合计拾个月（如拿到对帐单据另计），拾个月租金合计肆拾贰万元正，此款按每月拾伍号前清付，分成五期。落款处有黎国英的签名，落款日期为2018年8月29日。黎国英质证称该《欠租金》是岑建威采取暴力威胁其写的，而且该420000元中，其已经向岑建威通过支票支付了252000元，从2018年8月29日之后，岑建威是直接向租户收取租金的，后面其也没有向岑建威缴纳租金了，但缴纳了3000元的差额。黎国英未在本院指定的期限内提交其已经支付上述租金的证据。岑建威向本院提交了其在广州农村商业银行股份有限公司庙头支行账号为62×××80的银行账户2018年7月1日至2018年12月31日的账户交易明细查询清单，显示黎国英于2018年7月11日支付7000元，2018年7月30日支付24000元，合计31000元。于2018年8月6日支付14000元、4000元，2018年8月28日支付19000元，2018年8月29日支付7400元、1913元，2018年9月26日支付20000元，2018年9月28日支付12000元，2018年10月2日支付10000元，2018年10月25日支付20000元，2018年11月6日支付3000元，2018年12月27日支付20000元，合计131313元。岑建威向本院提交了书面情况说明，明确上述2018年7月支付的31000元应在《欠租金》所涉的拖欠租金420000元中予以扣减，即黎国英拖欠2018年7月之前的租金为389000元；2018年8月至12月的租金合计210000元，黎国英已经支付131313元，尚欠78687元。庭审中，岑建威述称涉案土地是其从庙头社区承租的，并表示庭后向法庭提交与庙头社区的合同以及核实土地性质，但庭后未向本院提交相关证据材料。黎国英述称涉案土地应该是农用地，当时是鱼塘和农田填的，岑建威就是庙头村的社长；其承租涉案土地后，在土地上建了3个板房，3个板房共计54平方米，只是作值班室，没有报建。其将涉案土地租给了2个租户用于停放危险品车，包括油罐车。本院向岑建威释明，因为涉案租赁合同涉及到农用地的违法用地以及上盖建筑物未办理报建，虽然租赁合同已经终止，但关于租赁合同的效力问题，如果租赁合同被认定为无效，岑建威是否变更诉讼请求，岑建威坚持原来的诉讼请求不变更。以上事实有《租赁合同》《欠租金》、账户交易明细查询清单等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据本案现有证据，无法证明岑建威出租的涉案土地已经办理农用地转用审批手续，故涉案《租赁合同》因违反法律强制性规定而归于无效。因《租赁合同》无效，自始不发生法律效力，岑建威应将收取的押金予以退还，对其关于押金72000元不予退还的诉讼请求，本院不予支持。虽然《租赁合同》无效，但黎国英占有使用涉案土地至2018年12月31日，仍应支付相应期间的占有使用费。关于2018年7月及之前涉案土地的占有使用费。黎国英向岑建威出具《欠租金》，确认计算至2018年7月份拖欠场地租金合计420000元，黎国英虽主张该《欠租金》系岑建威胁迫其签署，且其已经通过支票支付了该420000元中的252000元，但并未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其上述抗辩意见不予采信。岑建威自认黎国英于2018年7月向其转账31000元应在上述420000元中予以扣减，本院予以照准，故黎国英应向岑建威支付2018年7月及之前拖欠的占有使用费389000元。关于2018年8月至12月期间涉案土地的占有使用费。参照双方在《租赁合同》中约定的42000元每月的标准计算，2018年8月至12月期间涉案土地的占有使用费合计210000元，扣减黎国英在2018年8月至12月期间向其转账支付的131313元，黎国英还应向岑建威支付2018年8月至12月期间的占有使用费78687元。黎国英主张该期间的租金由岑建威直接向租户收取，其另外每个月补3000元的差价给岑建威，但黎国英未提交证据予以证明，且从岑建威提交的银行流水来看，亦无法反映出黎国英所称的每月补3000元的情况，故本院对黎国英的该项抗辩意见不予采信。综上，黎国英应向岑建威支付涉案土地的占有使用费467687元（389000＋78687）。为了避免双方诉累，本院酌情确认黎国英已付的押金72000元在上述拖欠占有使用费中予以抵扣，故黎国英还应向岑建威支付占有使用费395687元。至于岑建威主张的占有使用费的利息，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黎国英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告岑建威支付占有使用费395687元；二、驳回原告岑建威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9877元，由原告岑建威负担3446元，由被告黎国英负担6431元。负担缴费义务的当事人在本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李建明人民陪审员  丁树祥二〇二〇年六月十日法官助理钟陈书记员姚春华