江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初12271号原告：张润华，男，1978年12月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：邓俊，男，1991年4月24日出生，汉族，住宝应县。原告张润华与被告邓俊房屋租赁纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张润华到庭参加诉讼，被告邓俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张润华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2019年5月27日起至房屋归还之日止的房屋租金（每月租金2650元计算）及中介费2650元，被告已经支付5000元，包括押金2650元，剩下的抵扣房租；2、请求判令解除原被告间的租赁合同，承担合同约定的违约责任及相应的房租逾期违约金（按月租金三倍计算）；3、请求返还原告所有的屋内办公桌2张，办公柜2个，沙发1个，空调1个并腾空房屋，从房屋内迁走；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月25日双方签订了租赁合同，约定把无锡市梁溪区优谷商务园39号828室房屋租赁给被告使用，租期一年，月租金2650元，押金2650元。邓俊仅支付了第一季度房租和押金合计5000元，第一季度剩余的房租及后续的房租均未支付，张润华遂诉至法院。邓俊向本院提交书面的答辩意见称：1、同意解除合同，其问张润华租赁的联东U谷39-828室，当时只用了一个月，就不再使用该房屋，根本原因是无法在这个地址上办理营业执照；2、关于房屋租金，其只愿意按照支付三个月的房屋租金，当时租赁的时候只要求短租，只要租三个月，和中介及原告都说过的，房屋是用来放过橱柜的展示品，后来因为不能办理营业执照，就根本没有往这个房屋内放任何橱柜展品；3、中介费根据约定是张润华自行承担，其承担；4、其支付了5000元，微信转账的，没有开收据，包含了押金2650元，剩余的是部分房租，现在双方解除合同，押金应该用来抵扣房租；5、关于违约金，其不认可，其在里面都无法营业，再承担违约金是不合理的，且其是晚付了部分租金，未给原告造成较大的损失，合同约定的违约金实在过高，应该降低。本院经审理认定事实如下：（一）对于当事人双方没有争议的事实：1.无锡市优谷商务园39-828室房屋登记在张润华名下，用途为商务金融用地/办公。2.张润华（甲方）与邓俊（乙方）于2019年5月25日签订房屋租赁合同，合同中约定：甲方将坐落于无锡市优谷商务园39-828室出租给乙方，乙方所租房屋为办公使用，租赁期限自2019年5月27日起至2020年5月26日止，租金为每月2650元，每月支付一次，首期租金于2019年5月27日支付，此后应提前15天支付下一期房租，如乙方逾期未能按时交租或拖欠，每逾期一天应向甲方支付日租金三倍违约金；乙方于签订本合同时，支付给甲方押金2650元；中介费2650元由甲方承担；甲方应提供一下物品，附属设施给乙方使用：办公桌两张、办公柜两个、沙发一个、中央空调、挂机一台；租房内不提供公司注册地址；违约方应承担所付中介费及给对方造成的经济损失；乙方返还该房屋是应经甲方验收……。3．邓俊向张润华支付了5000元，含押金2650元在内。（二）对于当事人双方有争议的事实：1.关于合同解除及房屋租金。张润华要求解除双方之间的合同，邓俊于2020年1月20日表示同意解除，故双方的合同在2020年1月20日解除。邓俊辩称其在租赁时，要求只租三个月，和中介及张润华均说过，且案涉房屋内无法办理营业执照，其实际只用了一个月，故只愿意支付三个月的房租，但双方签订的租赁合同中，明确了租期为一年，邓俊也未提供证据证明其主张，现双方均认可邓俊支付了5000元，含押金在内，因邓俊欠付租金，含押金在内的5000元，先行折抵租金，自租期开始之日即2019年5月27日至合同解除之日2020年1月20日，该期间房租为20687.25元，扣除5000元，邓俊尚欠张润华房租15687.25元；此后自2020年1月21日起至迁出之日止，邓俊按照2650元/月的标准向张润华支付房屋占有使用费。2.关于房屋内设施。双方均同意解除合同，且均认可房屋内办公桌两张、办公柜两个、沙发一个、中央空调、挂机一台属于张润华所有，故邓俊应自该房屋内迁出并向张润华返还办公桌两张、办公柜两个、沙发一个、中央空调挂机一台。3.关于中介费及违约金。合同中约定中介费2650元由张润华承担，但违约方应承担所付中介费，现邓俊未按合同约定支付房租，故中介费2650元由邓俊承担。关于违约金，合同约定如邓俊逾期未能按时交租或拖欠，每逾期一天应向张润华支付日租金三倍违约金，邓俊辩称其只是晚支付了部分租金，未给张润华造成较大损失，故该违约金过高，应当予以调整，双方就违约造成的损失均未举证，根据合同约定，违约金为日租金的三倍，标准过高，应予以调整，2019年8月19日前，按中国人民银行同期同档贷款利率计算为宜；2019年8月20日起，则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，具体计算方式为：以2019年6月27日至2019年7月26日剩余未支付的月租金300元为基数，自2019年6月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年7月27日至2019年8月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年7月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年8月27日至2019年9月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年8月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年9月27日至2019年10月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年9月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年10月27日至2019年11月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年10月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年11月27日至2019年12月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年11月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年12月27日至2020年1月20日未支付的月租金2137.25元为基数，自2019年12月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院认为，原、被告双方订立的合同，于双方具有约束力，双方应依约履行，现邓俊、张润华签订的房屋租赁合同于2020年1月20日解除，邓俊应自无锡市梁溪区优谷商务园39号828室房屋内迁出，并向张润华返还办公桌两张、办公柜两个、沙发一个、中央空调挂机一台。关于房租，扣除5000元后，邓俊应支付张润华自2019年5月27日起至合同解除之日2020年1月20日的房租15687.25元，自2020年1月21日起至迁出之日止，邓俊按照2650元/月的标准向张润华支付房屋占有使用费。因邓俊未按约支付租金，应由邓俊承担中介费2650元，并向张润华以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、邓俊与张润华于2019年5月25日签订的房屋租赁合同于2020年1月20日解除，邓俊于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市梁溪区优谷商务园39号828室房屋，并向张润华返还办公桌两张、办公柜两个、沙发一个、中央空调挂机一台。二、邓俊于本判决发生法律效力之日起十日内向张润华支付自2019年5月27日起至2020年1月20日期间的剩余房租15687.25元，并向张润华支付违约金，违约金具体计算方式如下：以2019年6月27日至2019年7月26日剩余未支付的月租金300元为基数，自2019年6月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年7月27日至2019年8月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年7月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年8月27日至2019年9月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年8月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年9月27日至2019年10月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年9月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年10月27日至2019年11月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年10月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年11月27日至2019年12月26日未支付的月租金2650元为基数，自2019年11月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2019年12月27日至2020年1月20日未支付的月租金2137.25元为基数，自2019年12月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、邓俊于本判决发生法律效力之日起十日内向张润华支付房屋占有使用费(自2020年1月21日起至实际迁出之日止，以2650元/月的标准计算)。四、邓俊于本判决发生法律效力之日起十日内向张润华支付中介费2650元。五、驳回张润华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1868元，由张润华负担859元，由邓俊负担1009元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  袁 坚审 判 员  徐双鹰人民陪审员  唐忻画二〇二〇年六月一日法官 助理  杨 阳书 记 员  秦 莹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。