新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵12民终82号 上诉人(原审原告)：孙学喜，男，汉族，1966年9月29日生，住哈密市伊州区。 委托诉讼代理人：卢明亮，新疆众托律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：陈宗兵，男，汉族，1973年1月11日出生，个体经营，现住哈密市。 上诉人陈宗兵与上诉人孙学喜房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服哈密垦区人民法院（2020）兵1202民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙学喜及其委托诉讼代理人卢明亮、上诉人陈宗兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人孙学喜上诉请求：请求二审法院依法改判一审判决第二条。改判原审被告陈宗兵增加支付违约金30000元，支付契税20065元。（上诉金额50065元）。事实与理由：一、上诉人与陈宗兵房屋买卖合同纠纷一案，一审法院认定双方签订的《商品房买卖协议书》中关于过户及税费并未限定是否属本次房屋所有权转移时发生，属认定错误。《商品房买卖协议书》明确约定过户费及税费由乙方承担，而争议的契税不属于过户费用，即便涉诉房产不进行交易，相关的契税被上诉人也应该缴纳，故该费用不应该由上诉人承担。二、一审法院认定的违约金过低。通过一审庭审，可以确定被上诉人怠于履行合同主要义务，且对其履行合同义务附加不合理条件，导致涉案房屋至今未办理过户手续，被上诉人的行为已经构成了根本违约。依据双方签订的《商品房买卖协议书》第六条：甲方或乙方如违反本协议应承担赔偿责任，违约金为房屋转让总价款的30%，赔偿金包括已付购房款及利息……。因违约金不仅仅具有补偿功能，其还具有防止、惩罚恶意违约的作用。本案合同有明确约定，且被上诉人恶意违约的情形下，一审法院判令被上诉人仅支付违约10000元明显过低，至少应支付违约金40000元。 原审被告陈宗兵辩称：我不同意他的上诉请求，他说的不是事实，协议上写的清楚，过户费和契税是由乙方孙学喜承担，我是甲方。乙方违约了要承担百分之三十的费用，我没违约，过户我是2017年协助他过的，但是他嫌过户费高他不过，是他的责任。 上诉人陈宗学（原审被告）的上诉请求：1、请求二审法院查明事实，依法改判陈宗兵不承担违约金10000元及工本费850元合计10850元。2、一、二审的诉讼费用由孙学喜承担。事实及理由：一审认定事实部分错误。一、关于本案的事实：2016年8月30日，孙学喜与陈宗兵签订《商品房转让协议书》，陈宗兵将涉案房屋转卖给孙学喜，陈宗兵履行了房屋交付，按合同约定，陈宗兵协助孙学喜办理该房的过户手续。2017年陈宗兵多次联系孙学喜办理过户手续，孙学喜以现在办理过户手续费用较高，且不办理也不影响房屋使用为由，告知陈宗兵暂时不办理过户了，直到2019年孙学喜才联系上诉人说要办理房屋的过户手续，陈宗兵本身从事个体经营常年在外地工作，配合过户是双方的事情，并不是一方主导的行为，不能说孙学喜想什么时候办理就什么时候办理，因此不存在陈宗兵不配合孙学喜过户的情况。明显是孙学喜的不配合在先构成违约而不是陈宗兵违约。二、一审判定陈宗兵支付违约金10000元及工本费850元，是错误的认定。首先，双方签订的《商品房转让协议书》第二条规定，其中“甲方须无条件配合乙方及时办理房地产过户手续，房地产过户费及税费由乙方自愿全部承担。”为此，孙学喜办理过户产生的工本费850属于过户手续必要的费用，判令陈宗兵承担显然违反协议双方约定。其次，根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合本案对照，孙学喜2016年购买涉案房屋后，2017年陈宗兵要求孙学喜办理过户手续，但其不积极办理过户，直到2019年才联系陈宗兵办理手续，时隔3年之久，是其自身怠于行施自己的权利，如有违约，责任不在于陈宗兵而是孙学喜违约，一审法院酌定陈宗兵承担违约金10000元既无事实根据也无法律依据。 原审原告孙学喜辩称：本案是因为孙学喜要求陈宗兵协助办理过户，陈宗兵要求孙每天支付他的误工费1000元和交通费等，最后双方争执不下，才诉到法院，陈宗兵配合办理过户手续是他的义务，他应该是无条件而不是增加附加条件，违约后应该按照约定支付违约金，而且他认可合同中违约金的损失和赔偿计算方法，本应该是十万元，我们酌情要求40000元，他的上诉没有事实和法律依据。 孙学喜向原审法院提出诉讼请求：1、被告陈宗兵协助原告孙学喜将位于哈密市某处2XXX号某市场18号楼123号商铺、235号商铺、111号商铺房屋土地使用权办至原告名下；2、被告支付原告契税、工本费共计20915元;3、被告支付原告违约金126000元、赔偿金（自2016年8月30日至实际付款之日以本金420000元为基数按日息万分之八计算）;4、案件受理费及其他费用均由被告承担。事实和理由：2016年8月30日，原被告双方签订了《商品房转让协议书》，协议约定被告将其所有的房屋转让给原告，协议签订后，原告按照约定履行了合同义务，被告也将房屋交付给原告，后原告多次找被告要求协助办理房屋产权及土地使用权等相关不动产过户手续，但被告均以种种理由推脱，为维护原告的合法权益，诉至法院。 一审法院认定：2016年8月30日，原告孙学喜作为买受方，与作为出售方的被告陈宗兵签订了一份《商品房转让协议书》，约定被告将其贷款所购位于十三师某处某市场第18幢-111、235、123商品房门面转让给原告，房屋转让总价为420000元整。付款方式为协议签订当日一次性付清150000元，该房屋未清偿的中国农业银行贷款270000元由原告负责偿还。以上420000元房屋转让款付清后，被告必须无条件配合原告及时办理房地产过户手续；房地产过户费及税费均由原告自愿全部承担。协议还约定如原告或被告违反本协议，应承担违约赔偿责任，违约金为房屋转让总价款的30%，赔偿金包括已付购房款及利息（自本协议签订时开始按日万分之八计算）、装修费用但不限于由此产生诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费等损失费用。 合同签订当日，被告向原告交付以上房屋，并由原告向哈密地区石油基地地方税务局计会征收科缴纳了以上房屋的契税共计20065.92元。合同签订后，原告按照约定向被告交付房款150000元。至2016年11月4日，原告向中国农业银行将本案房屋剩余贷款全部结清。2016年11月10日，原告向哈密某房地产开发有限公司缴纳了本案房屋产权证书的工本费共850元。2017年2月23日，原告取得以上房屋的不动产权证书，载明权利人为被告陈宗兵。 现原告认为其按照约定履行了合同义务，但被告至今未按照约定协助原告办理过户，现原告为维护其合法权益，诉至本院，请求依法判令诉求。庭审中，原告放弃其第三项要求被告承担赔偿金（自2016年8月30日至实际付款之日以本金420000元为基数按日息万分之八计算）的诉讼请求。并明确本案其他费用为邮寄送达费60元。 另查明，本案中为向被告陈宗兵送达诉状副本、开庭传票等法律文书，原告孙学喜已支出邮寄送达费60元。 以上事实，有原告提交的《商品房转让协议书》、税收缴款书、收据、中国农业银行业务凭证、不动产权证书，当事人的陈述等予以证实，该院予以确认。 该院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告经协商一致签订的《商品房转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，该院予以确认。对于原告要求被告协助其办理位于哈密市某处2XXX号某市场18号楼123号商铺、235号商铺、111号商铺过户手续的诉讼请求，原被告双方在《商品房转让协议书》中约定原告向被告付清房款150000元并偿清该房屋剩余贷款后，被告必须无条件配合原告办理房地产过户手续，现原告已向被告支付了150000元并将该房屋贷款全部还清，故对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。对原告要求被告支付原告垫付的契税20065.92元、工本费850元，共计20915元的诉讼请求，原告称被告应当提供可以过户的房屋，因此由其取得所有权产生的契税应当由被告承担，但原被告签订的《商品房转让协议书》中约定房地产过户费及税费均由原告承担，并未限定该税费是否属本次房屋所有权转移时所发生，且在合同签订当日，原告便已将该房屋的契税缴纳完毕，故契税20065.92元应由原告承担，对于工本费850元，双方并未作明确约定，但该笔费用的发生系被告取得房屋所有权证明时所产生，根据交易习惯,该工本费应由被告承担。故对原告的该项诉讼请求，该院部分予以支持。对原告要求被告支付被告支付原告违约金126000元的诉讼请求。根据法律规定，当事人主张约定的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。庭审中，原告并未举证证实其于合同签订后多次要求被告协助其办理本案房屋过户事宜，但被告自认原告自2019年6月要求其协助办理本案房屋过户手续，期间被告附加办理过户的条件即要求原告支付一定的往来费用及损失。原被告签订的《商品房转让协议书》中约定，被告应无条件配合原告及时办理房屋过户手续，被告怠于履行合同主要义务,并对其履行合同义务附加条件，其行为构成违约。而涉案房屋仍登记在被告名下，可能影响原告该房屋后续交易,因此对原告主张的违约金参考按该房屋本金420000元，自2019年6月1日起至2020年3月10日（本案立案时间）止，参照中国人民银行公布的同期贷款基准年利率4.35%计算，违约金酌定为10000元。故对原告的该项诉讼请求，该院部分予以支持。 综上所述，原告孙学喜的诉讼请求，符合法律规定的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决： 一、被告陈宗兵于本判决生效之日起十日内，协助原告孙学喜办理位于哈密市某处2XXX号某市场18号楼123号商铺、235号商铺、111号商铺的过户手续；二、被告陈宗兵向原告孙学喜支付工本费850元，违约金10000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告孙学喜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1619元，邮寄送达费60元，由被告陈宗兵负担180元,由原告孙学喜负担1499元。 二审期间，陈宗兵向法庭当庭提交一份书证（录音整理文字版），法庭组织双方当事人进行了举证质证。 该书证内容为陈宗兵2020年1月23日下午找孙学喜谈话的录音，私自录的，对方不知道，证明2017年我（陈宗兵）给他（孙学喜）过户了，但是他不过。对于该书证，孙学喜质证称：这是他私自录音的，没有经过本人同意录音的，不符合证据规则，录音中没有显示出孙学喜认可他观点的言论，并没有显示出我们不配合过户的事实，内容中还有陈宗兵和法官通话的内容作为自己的证明观点是无意义的。该书证三性均不认可。对于孙学喜的该质证意见本院予以采纳。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本案争议焦点：1、本案中契税20065元、工本费850元应该由谁承担；2、陈宗兵是否存在违约行为，承担一万元违约金是否适当，是否有法律依据。 一、关于本案中契税20065元、工本费850元应该由谁承担问题。 本院认为，孙学喜与陈宗兵经协商一致签订的《商品房转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。 孙学喜称，20065元和850元费用，虽然合同约定费用该我们承担，但是本案的契税和工本费是陈宗兵在买房时就该承担的，这个不是过户费，是在过在孙学喜名下之前的费用，让我们承担不合适。陈宗兵称，《协议》上写的清楚，过户费和契税是由乙方孙学喜承担，孙学喜办理过户产生的工本费850属于过户手续必要的费用。 根据《商品房转让协议书》第二条约定“房屋转让费及贷款肆拾贰万元付清后，甲方必须无条件的配合乙方及时办理房地产过户手续；房地产过户费及税费均由乙方自愿全部承担。”结合在案证据及查明的事实——即孙学喜在《商品房转让协议书》签订后于2016年8月30日主动缴纳“陈宗兵契税20065.95元”，本院认为孙学喜主动缴纳契税20065元符合双方约定，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。故本案中契税20065元应由孙学喜承担。工本费850元虽然由孙学喜于2016年11月10日主动交费，但该费用是发证机关向产权所有人陈宗兵发证所产生工本费，双方签订的《商品房转让协议书》中关于该工本费的承担没有明确约定，本院认为根据交易习惯，该工本费850元应由陈宗兵承担。 二、关于陈宗兵是否存在违约行为，承担一万元违约金是否适当，是否有法律依据问题。 孙学喜诉称陈宗兵怠于履行合同主要义务，且对其履行合同义务附加不合理条件，导致涉案房屋至今未办理过户手续，构成了根本违约。依据双方签订的《商品房买卖协议书》第六条：违约金为房屋转让总价款的30%，一审法院判令陈宗兵仅支付违约10000元明显过低，至少应支付违约金40000元。陈宗兵诉称，2017年其多次联系孙学喜办理过户手续，孙学喜以现在办理过户手续费用较高，且不办理也不影响房屋使用为由，告知陈宗兵暂时不办理过户了，直到2019年孙学喜才联系陈宗兵说要办理房屋的过户手续，陈宗兵本身从事个体经营常年在外地工作，配合过户是双方的事情，并不是一方主导的行为，不能说孙学喜想什么时候办理就什么时候办理，因此不存在陈宗兵不配合孙学喜过户的情况。时隔3年之久，是其自身怠于行施自己的权利，如有违约，责任不在于陈宗兵而是孙学喜违约，一审法院酌定陈宗兵承担违约金10000元既无事实根据也无法律依据。 本院认为：根据《商品房转让协议书》中“甲方必须无条件的配合乙方及时办理房地产过户手续”的约定，结合陈宗兵陈述的内容，可以证实陈宗兵构成违约，依法应该承担相应违约责任。一审法院根据相关法律规定、兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情判定陈宗兵向孙学喜支付违约金10000元，既符合本案实际也于法有据。本院予以支持。 综上所述，上诉人孙学喜的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人陈宗兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1051.62元、71.25元，由上诉人孙学喜承担1051.62元、上诉人陈宗兵承担71.25元。 本判决为终审判决。 审判长  赵立军 审判员  胡旭东 审判员  马占文 二〇二〇年六月二十日 书记员  李 璇