$法院名称$ 安康铁路运输法院行政裁定书（2020）陕7101行初114号 原告陈小花，女，1971年3月2日出生，汉族，住安康市旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告张纯兵，男，1973年11月8日出生，汉族，住安康市旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告旬阳县不动产登记局，住所地安康市旬阳县，统一社会信用代码11610928016059365Y。法定代表人史立，局长。委托代理人华荣峰，男，旬阳县不动产登记局工作人员。委托代理人陈胜军，陕西智圣律师事务所律师。第三人旬阳县配方肥厂，住所地安康市旬阳县，组织机构代码67794493-5。法定代表人陈国彦，厂长。原告陈小花、张纯兵于2020年4月28日以旬阳县住房和城乡建设局（以下简称“旬阳县住建局”）为被告向本院提起行政诉讼，本院当日受理后，经审查后发现，旬阳县住建局不是本案适格被告，遂向原告陈小花、张纯兵予以释明，其同意变更。本院于2020年5月15日将被告变更为旬阳县不动产登记局，同时，因旬阳县配方肥厂与本案存在有利害关系，依法追加旬阳县配方肥厂为本案第三人，并通知其参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年6月12日公开开庭审理了本案。现已审理终结。原告陈小花、张纯兵诉称，陕西四维房地产开发有限责任公司旬阳分公司（以下简称“四维旬阳分公司”）、旬阳县配方肥厂于2011年共同建设鼎盛大厦房产项目，审批规划建设30层。2014年，鼎盛大厦主体封顶，因违法超建第31层和因资金问题，项目未能竣工验收。因四维旬阳分公司在建设鼎盛大厦期间向陈小花、张纯兵借款未按期偿还，陈小花、张纯兵提起民事诉讼，2019年底两审终结，在申请旬阳县人民法院强制执行时得知鼎盛大厦1至5层房屋已于2014年6月确权登记在旬阳县配方肥厂名下。2019年12月，陈小花、张纯兵向旬阳县住建局递交《鼎盛大厦房产项目开发过程违法违规举报材料》，反映鼎盛大厦存在违建和无竣工验收报告等情况，旬阳县住建局在回复中确认举报的两项事实，并称“为支持企业贷款续建工程，所以在项目未竣工各项要件基本齐全的情况下先予办证让企业用于抵押贷款”。2020年3月，陈小花、张纯兵再次以鼎盛大厦存在违建、无竣工验收报告和依法不得颁发确权证书等为由，向旬阳县住建局申请撤销鼎盛大厦1至 5层产权证，但旬阳县住建局以其无权改变建设双方共同共有产权为由不予撤销。两原告认为，旬阳县住建局的回复于法无据，确权行为涉嫌违法，所办证件应依法撤销。理由是：一、根据《房屋登记办法》第三十条规定，因鼎盛大厦没有取得相应的竣工验收报告，则不具备申请办理房产证的法定条件。二、鼎盛大厦建设项目的《建设工程规划许可证》中审批建设规模为地上30层，但建设方在31层建设4套跃层住宅，未按规划许可进行建设，具有违建事实。依据《房屋登记办法》第二十二条规定，鼎盛大厦建设项目未按照规划层数、面积建设，依法不得确权登记。三、违法确权对抗了第三方利益。鼎盛大厦《建设工程规划许可证》显示鼎盛大厦建设项目建设方为四维旬阳分公司和旬阳县配方肥厂（转让前），鼎盛大厦的产权为两方共同共有。基于上述分析意见，颁发的《房屋产权证》改变了建筑物的产权模式，致使两原告债权受到对抗。综上所述，请求依法判决被告旬阳县不动产登记局为鼎盛大厦1至5层办理房屋产权证的行政行为违法。被告旬阳县不动产登记局辩称：一、原旬阳县房地产管理局实施的房屋产权登记程序合法，登记行为是基于当时社会环境下的一种行政合理性行为。旬阳县鼎盛大厦系本县重点工程，因资金短缺，自2014年主体竣工以来一直停工，引发工程款纠纷及农民工工资纠纷等众多社会矛盾，有关领导高度重视。为化解矛盾，多次协调住建、金融等部门解决，提出办理房产证后再抵押贷款融资的解决方案。2014年6月9日，旬阳县XX大厦XX层XX房进行房屋初始登记，提供了其与开发商四维旬阳分公司签订的《房产联合开发合同》及《补充协议》，该协议约定：旬阳县配方肥厂取得商业面积（1-5层商业房和2层地下停车场）销售利润及产权，四维旬阳分公司取得25 层住宅楼的销售利润及产权，同时提供了办理房产初始登记需要的其他相关资料。经审查，其他手续完备，但缺少竣工验收资料。综合审查后认为，大厦主体已建成，合作共建方产权约定清楚，拟登记房屋权利来源清楚，且无在建工程存在抵押，也无其他共有人或其他权利人发生争议，经现场勘查、测绘均无争议。为支持企业尽快融资，减少社会矛盾，原旬阳县房地产管理局于2014年6月13日予以办证，并告知企业及时整理施工资料，向建设部门申请竣工验收。办证过程中无人提出异议。二、陈小花、张纯兵与本案房屋行政登记行为没有法律上的利害关系，依据《行政诉讼法》第二十五条第一款规定，其不具备原告的诉讼主体资格。理由如下：第一、房屋初始登记是一种物权确认行为，两原告作为普通债权人无权利对抗物权确权行为，房屋登记中只有物权人或者潜在物权人才有权阻却行政登记物权行为。两原告只是民间借贷的普通债权人，既不是共有权人，也不是担保物权人（未办理抵押登记），根据债权的相对性原理，该登记行政行为成立与否，均不影响两原告对债务人的债权请求权效力。第二，两原告不是行政行为作出时的利害关系人，没有资格提出异议。本案系依申请的行政行为，申请人是旬阳县配方肥厂，而两原告是2014年与四维旬阳分公司发生借贷关系，债务人是四维旬阳分公司，与行政申请人旬阳县配方肥厂没有任何债权债务关系，且四维旬阳分公司只是行政登记中的利害关系人，而两原告和行政利害关系人之间的债权关系受《合同法》调整，其不是《房屋登记办法》中的利害关系人，没有资格提出异议。第三，登记行为及登记结果没有影响两原告法律上的实质性利益，即债权请求权的行使。从两原告提供的判决书来看，法院判决旬阳县配方肥厂和四维旬阳分公司共同承担责任，而登记结果是1至5层商业房登记在债务人旬阳县配方肥厂名下，而不是登记在两债务人之外的其他人，没有影响两公司是两原告债务共同承担者的事实。三、两原告以行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼没有法律依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定，“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”故两原告的起诉明显没有法律依据。综上所述，请求依法驳回原告陈小花、张纯兵的起诉。第三人旬阳县配方肥厂未到庭参加诉讼，亦未向本院提交陈述意见。经审理查明，2011年6月19日，旬阳县配方肥厂与四维旬阳分公司签订《房产联合开发合同》，约定共同建设位于旬阳县XX镇XX号的“旬阳鼎盛大厦”建设项目，旬阳配方肥厂以土地作为出资，并负责办理建设规划手续，所产生的费用由四维旬阳分公司承担。四维旬阳分公司以该项目的整体投资、建设、施工、安装、销售及其他费用作为出资。旬阳县配方肥厂分得商业面积（1至5层商业房和2层地下停车场）销售利润，四维旬阳分公司分得住宅面积的销售利润。同时约定，为了办理相关审批手续和证件，将旬阳县配方肥厂的土地过户在四维旬阳分公司名下，产权仍归旬阳县配方肥厂所有。旬阳县配方肥厂、四维旬阳分公司先后办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，“鼎盛大厦”的建设规模为地下2层、地上30层，合同开工期为2012年4月，合同竣工期为2014年2月。2014年6月7日，旬阳县配方肥厂、四维旬阳分公司签订《补充协议》，约定旬阳县XX层XX房XX层停车场的销售利润及产权，四维旬阳分公司取得25层住宅楼的销售利润及产权。2014年6月9日，旬阳县配方肥厂向旬阳县XX大厦”的房屋所有权证，并提交了相关材料。2014年6月13日，旬阳县房地产业管理局向旬阳县配方肥厂颁发旬产权证产字第D300600-12-2-1101号《房屋产权证》（2幢1单元1层101室）、第D300600-12-2-1201号《房屋产权证》（2幢1单元2层201室）、第D300600-12-708-2号《房屋产权证》（2幢1单元3层303室、4层403室、5层503室）。另查明，2013年8月26日，陈小花的丈夫王某某（已于2019年11月11日去世）、张纯兵与四维旬阳分公司签订《借款协议》，约定由王某某、张纯兵向四维旬阳分公司出借200万元，作为鼎盛大厦建设活动资金使用，借款期限自2013年8月28日至2014年8月30日止。约定以鼎盛大厦现建住房作抵押（实际未办理抵押手续）。借款到期后，四维旬阳分公司未予以偿还，王某某、张纯兵以四维旬阳分公司、旬阳县配方肥厂等为被告向旬阳县人民法院提起民事诉讼。旬阳县人民法院于2017年12月7日，作出（2017）陕0928民初788号《民事判决书》，判决：1、四维旬阳分公司归还王某某借款100万元、张纯兵借款100万元，并支付利息。2、四维旬阳分公司、旬阳县配方肥厂等承担连带清偿责任。王某某、张纯兵不服，提起上诉。安康市中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）陕09民终171号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。后王某某、张纯兵向旬阳县人民法院申请执行，得知鼎盛大厦1至5层的房屋已登记在旬阳配方肥厂名下。2020年，陈小花等人向旬阳县住建局举报鼎盛大厦建设过程中存在违法违规行为，旬阳县住建局于2020年3月12日作出旬住建函[2020]61号《关于反映情况的答复》，主要内容为：1、关于鼎盛大厦超层违建的问题。审批层高为地上30层，业主违规在31层建设了4套跃层住宅，情况属实，将立案查处。2、关于鼎盛大厦房产证的问题。因当时企业资金困难，工程处于停工状态，为了支持企业贷款续建工程，故在项目未竣工各项要件基本齐全的情况下，先予办证让企业用于抵押贷款使项目能正常运转。随后，陈小花等人向旬阳县住建局申请撤销旬阳县鼎盛大厦1至5层房屋确权。旬阳县住建局于2020年4月7日作出旬住建函[2020]106号《关于旬阳县鼎盛大厦1-5层的确权撤销申请答复》，认为其按照协议确定房屋权属，其无权改变。后陈小花、张纯兵向本院提起本次行政诉讼。还查明，2016年6月13日，旬阳县人民政府发出《关于旬阳县实施不动产统一登记的公告》，告知自2016年6月24日起，在旬阳县实施不动产统一登记，旬阳县不动产登记局负责全县不动产登记工作。在案件审理中，原告陈小花、张纯兵当庭明确诉讼请求，即请求确认旬阳县不动产登记局向第三人旬阳县配方肥厂颁发旬产权证产字第D300600-12-2-1101号《房屋产权证》、第D300600-12-2-1201号《房屋产权证》、第D300600-12-708-2号《房屋产权证》的行政行为违法。本院认为，第一，我国《行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”根据该条规定，只有行政行为的相对人或者与行政行为具有利害关系的公民、法人或者其他组织，才有权提起行政诉讼。本案中，首先，原告陈小花、张纯兵不是被告旬阳县不动产登记局颁发《房屋产权证》的相对人。其次，原告陈小花、张纯兵与案外人四维旬阳分公司之间的债权债务因未办理抵押登记手续，仅为普通债权债务关系。旬阳县人民法院判决第三人旬阳县配方肥厂承担连带清偿责任，仍为普通债权债务的连带清偿责任。故原告陈小花、张纯兵与被告旬阳县不动产登记局向第三人旬阳县配方肥厂颁发《房屋产权证》的行政行为之间没有利害关系。陈小花、张纯兵既不是行政行为的相对人，也不是行政行为的利害关系人，因此，其不具有原告的诉讼主体资格。第二，《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十三条规定，“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”根据该条的规定，债权人原则上不具有行政诉讼原告资格，债权人在特定情形下可以例外获得原告资格，即行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑时，债权人具有原告资格。本案为房屋登记纠纷，根据《最高人民法院》第四条规定，债权人在以下四种情形可以例外获得原告资格：一是以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；二是债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；三是人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；四是房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。经审查，本案不存在上述四种情形，因此，陈小花、张纯兵不存在例外获得原告资格的情形。原告陈小花、张纯兵在庭审中认为，本案存在房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的情形。经审查，首先，原告陈小花、张纯兵的债务人为案外人四维旬阳分公司，第三人旬阳县配方肥厂于2014年6月13日办理《房屋产权证》，于2018年6月27日才被法院判决承担连带清偿债务责任。其次，第三人旬阳县配方肥厂与案外人四维旬阳分公司约定，第三人旬阳县配方肥厂分得7层房屋（地下2层、地上5层）、案外人四维旬阳分公司分得25层房屋。被告旬阳县不动产管理局根据上述约定和第三人旬阳县配方肥厂申请颁发《房屋产权证》。据此，不能得出被告旬阳县不动产登记局的工作人员与第三人旬阳县配方肥厂恶意串通损害原告陈小花、张纯兵利益的结论。同时，原告陈小花、张纯兵提交的证据也不能证明存在被告旬阳县不动产登记局的工作人员与第三人旬阳县配方肥厂恶意串通的事实。故原告陈小花、张纯兵认为其具有原告诉讼主体资格的意见，不能成立。综上所述，原告陈小花、张纯兵不具有提起行政诉讼的主体资格，因已立案，依法应裁定驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告陈小花、张纯兵的起诉。原告陈小花、张纯兵预交的案件受理费50元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。      审  判  长  郭 世 军人民陪审员  朱    勤人民陪审员  付 红 国 二〇二〇年六月十二日 书  记  员  华 志 颖 附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条 行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。  有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。  有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条 提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；  （二）有明确的被告；  （三）有具体的诉讼请求和事实根据；  （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条 有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：  （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；…… 1