西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初21735号原告：陕西卓诚物业管理有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：汪莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王杨，女，汉族，1990年3月11日出生，住西安市长安区，系该公司员工。委托诉讼代理人：钱文文，女，汉族，1987年10月17日出生，住河南省灵宝市，系该公司员工。被告：闫永红，男，汉族，1970年10月19日出生，住西安市雁塔区。原告陕西卓诚物业管理有限责任公司（以下简称卓诚物业公司）与被告闫永红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓诚物业公司的委托诉讼代理人王杨、钱文文到庭参加了诉讼，被告闫永红经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卓诚物业公司诉称，自2008年5月约定的交房日期以来，被告闫永红至今一直未按约定的时间办理入住手续，根据物业现行行业规范视同被告已自动收房并应按时交纳物业费等相关费用。原告向被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房产提供物业管理服务。根据协议相关规定，原告一直积极履行相关的权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自公告交房之日至今从未缴纳过物业相关费用，且原告多次联系被告办理收房手续并通知其缴纳物业相关费用，但被告至今仍未办理且未缴纳物业相关费用。目前该房屋由于债务纠纷已被陕西省志丹县人民法院依法拍卖。原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，诉至法院，请求依法判令：1、被告支付自2008年5月1日至2009年6月30日所欠物业费4962.02元；2、被告支付自2009年7月1日至2019年9月30日所拖欠的物业管理服务费40885.33元、逾期违约金74983.68元（从逾期之日起至2019年9月30日每日加收1‰滞纳金）；3、被告支付自2009年11月15日至2019年3月15日所拖欠的采暖费15131.28元；4、被告支付自2008年5月1日至2019年9月30日所拖欠的水费14.6元、热水费7.3元；5、被告支付天然气初装费、有线电视入网费、热水热能登记费、产权登记费等杂费共计2543.3元；6、本案的诉讼费及财产保全费用由被告承担。被告闫永红经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2006年12月23日，被告闫永红与陕西华岭房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定，闫永红购买该公司开发的位于西安市高新区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX号房（产权登记建筑面积165.26平方米，合同约定计价建筑面积161.46平方米）;该公司于2008年4月30日前向闫永红交付房屋;商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，逾期超过30日，买受人未能按期接收的，视为出卖人已正常交付，房屋的保修期自此日开始计算，有关各项管理服务费用自此日开始计算;本合同所约定的出卖人需书面通知买受人的事项，以出卖人在西安市主要报纸上发布公告视为书面通知的送达。2006年8月5日，陕西华岭房地产有限责任公司（甲方）与卓诚物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》。双方约定陕西华岭房地产有限责任公司将“兰乔圣菲1-7号楼”委托于卓诚物业公司实行物业管理；第3条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第14条，负责向业主和物业使用人收取下列费用:1、物业管理服务费；2、电梯费；3、停车服务费；4、代收水、电、暖气费，生活热水费；5、特约有偿服务费；6、社区便民服务费；第18条，委托管理期限为自2006年8月5日起至业主委员会成立并续签或新签物业委托服务合同时止；第22条，物业管理服务费：1、住宅房屋的管理服务费由乙方按计价面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；2、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金；3、取暖费按照建筑面积收取，收费标准严格按照市政府有关规定执行；4、24小时热水，平层户型加热费按每户50元/月收取，流量费用按照凉水收费标准收取；第25条，1、电梯运行费由乙方按照计价面积向业主或物业使用人收取，六层及以上0.4元/平方米/每月；2、受相关部门或单位委托，甲方可提供有线电视、宽网、电话等初装费和天然气用户工程安装工料费、冷水费、电费、暖气、燃气费、房租等代收代缴收费服务。庭审中，原告提交《兰乔圣菲前期物业管理服务协议》，甲方为卓诚物业公司，乙方为闫永红（购房人，业主），约定，乙方购买的兰乔圣菲1号楼5单元51001室，建筑面积161.46平方米，物业服务费（不含电梯费）住宅为1.5元/每月/平方米，计费面积暂为购房合同约定面积，最终以产权面积为准。业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用1‰滞纳金；乙方购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳；入住后，不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业管理服务费用按收费标准的70%交纳；电梯维护费六层以上0.4元/平方米/每月，有线电视费按有线电视台规定收费；甲方可提供有线电视、宽网、电话等初装费，天然气用户工程安装工料费、水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；违约责任：乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳全部费用的，甲方有权要求乙方补缴所欠费用，并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。该协议仅有甲方卓诚物业公司盖章，乙方闫永红未签字，亦未填写签订日期。庭审中，原告提供了2008年4月涉案房屋建筑物分户实测平面图，该平面图显示，被告闫永红购买的XXXX小区第X幢X单元X室的实测面积为171.79平方米。2008年5月30日，陕西华岭房地产有限责任公司在西安晚报发布交房公告载明：兰乔圣菲1、2、4号楼已全面竣工并具备交付条件，请1、2、4号楼业主于2008年5月31日前来办理商品房交接手续。但被告闫永红一直未办理交房手续。庭审中，原告提供向被告闫永红发送的催款函及邮政快递单据、缴费通知书，证明其向闫永红催收了物业费。原告主张2008年5月1日至2009年6月30日物业费4962.02元；自2009年7月1日起计算至2019年9月30日的物业费31695.26元、电梯费8452.07、垃圾费738元，物业费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，电梯费按建筑面积每月每平方米0.4元计算，垃圾费按每月6元计算，以及上述三项费用产生的违约金74983.68元；原告主张采暖费，自2009年11月15日至2019年3月15日以实测面积171.79平方米为基数，按照每年4个月标准收费。其中，2009年、2010年、2011年收取上述采暖费用的60%，2012年至2018年收取上述采暖费用的30%；原告主张自2008年5月1日至2019年9月30日水费14.6元；原告主张自2010年10月1日至2011年1月31日的热水费7.3元；天然气初装费1813.3元；有线电视入网费450元；热水热能登记费200元；产权登记费80元。上述费用合计138527.51元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《物业服务委托合同》、《兰乔圣菲前期物业管理服务协议》、交房公告、催收函及邮寄单据、缴费通知书、房屋面积测量报告及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为,本案的焦点问题为原、被告是否建立了物业管理服务合同关系。本案中，被告闫永红虽然一直未办理交房手续，但根据其与华岭房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，逾期超过30日，买受人未能按期接收的，视为出卖人已正常交付，房屋的保修期自此日开始计算，有关各项管理服务费用自此日开始计算；本合同所约定的出卖人需书面通知买受人的事项，以出卖人在西安市主要报纸上发布公告视为书面通知的送达。根据原告提供的证据显示，房屋出卖人陕西华岭房地产有限责任公司已按照约定在西安市主要报纸上发布交房公告通知业主办理交房手续，应当视为已向被告闫永红书面送达交房通知。被告闫永红一直未前去收房，符合因买受人的原因导致房屋未能按期交付且逾期超过30日未能按期接收。依据双方合同约定，应视为出卖人已正常交付该房屋。陕西华岭房地产有限责任公司发布交房公告规定的交房日期为2008年5月31日，故被告闫永红的交房日期推定为2008年7月1日。因陕西华岭房地产有限责任公司与原告卓诚物业公司签订《物业服务委托合同》为有效合同，且该合同从签订时间推断具有前期物业服务合同的性质，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。被告闫永红作为房屋买受人，其签订《商品房买卖合同》即视为对该物业服务合同概括承受，依法应对其具有约束力。被告闫永红已收房，原、被告之间已建立了合法的物业管理服务合同关系。关于被告闫永红欠缴的物业管理费各项费用计算问题，原告主张2008年5月1日至2009年6月30日物业费4962.02元，因被告闫永红实际交房时间为2008年7月1日，所以物业费应从2008年7月1日开始计收。根据《兰乔圣菲前期物业管理服务协议》约定，因被告购买房屋后从未入住，故其物业管理服务费用应按收费标准的70%交纳。因此，被告闫永红欠交的物业管理服务费用为：1、自2008年7月1日至2019年9月30日物业费、电梯费计30844.89元[每月每平方米(1.5＋0.4元)×171.79平方米×135个月×70％）]；2、采暖费2009年、2010年、2011年计6555.51元[5.3元/月/平方米×171.79平方米×(4×3)个月×60％）]；采暖费2012年至2018年计8369.61元[5.8元/月/平方米×171.79平方米×(4×7)个月×30％）]；3、天然气初装费1813.3元、有线电视入网费450元、热水热能登记费200元、产权登记费80元。上述欠交费用共计48313.31元。原告主张的垃圾费无合同约定，本院不予支持。因被告闫永红实际未收房入住，原告主张的水费、热水费无事实依据，本院不予支持。关于违约金计算问题，原告卓诚物业公司提供的《兰乔圣菲前期物业管理服务协议》，被告闫永红并未签字，双方并无关于违约金计算标准的约定。根据公平原则，本院酌情认定违约金按照每日万分之四计算，自2009年10月1日起计算至2019年9月30日止的违约金为20526.46元。被告闫永红经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃对原告主张的抗辩，应承担相应的法律责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告闫永红于本判决生效后十日内向原告陕西卓诚物业管理有限责任公司支付物业管理服务费48313.31元（含物业费、电梯费、采暖费、天然气初装费、有线电视入网费、热水热能登记费、产权登记费）、违约金20526.46元（自2009年10月1日起至2019年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3071元、公告费260元、保全费1213元，共计4544元，由原告承担1544元，被告闫永红承担3000元。因原告已预交，被告闫永红在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  袁换香人民陪审员  汪忠民人民陪审员  姚西英二〇二〇年六月二十二日书 记 员  贺红娟打印：相丽华校对：宁庆芳2020年月送达1