北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3227号原告（案外人）：张妍，女，1989年12月29日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：黄京娜，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文杰，北京市博维律师事务所律师。被告（申请执行人）：于有华，男，1960年7月20日出生，汉族，退休职工，住北京市房山区。被告（被执行人）：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，住北京市房山区。第三人：张新建，男，1962年8月14日出生，住北京市房山区。原告（案外人）张妍与被告（申请执行人）于有华、被告（被执行人）姜德臣、第三人张新建案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（案外人）张妍的委托诉讼代理人黄京娜、刘文杰，被告（申请执行人）于有华、第三人张新建到庭参加诉讼。被告（被执行人）姜德臣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张妍向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼二层204、213、214号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行,并解除对涉案房屋的查封；2.确认原告与姜德臣签订的《商品房买卖合同》合法有效,并确认涉案房屋归原告所有；3.二被告协助配合原告办理涉案房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年，姜德臣建设了北京市房山区良乡政通路西里2号楼，2000年12月，2号楼竣工完成。2003年8月21日，原告与姜德臣签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买涉案房屋，房屋面积190.98平方米，每平方米2450元，房屋价款共计467826元，姜德臣承诺其在办理房屋大产权证后在2004年12月31日前为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告支付了全部购房款467826万元，姜德臣为原告开具了收款收据，并在2003年9月1日将涉案房屋交付原告。2003年8月19日，姜德臣办理了2号楼整体的房产证。2003年12月，姜德臣为获取资金，未经原告同意，私自将2号楼整体抵押给中国银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称朝阳支行），导致无法给原告办理房屋所有权证，此间原告多次要求姜德臣办理房产证，姜德臣以其大房产证未办理完毕为由屡次推迟办理时间。2006年，姜德臣未偿还朝阳支行借款，朝阳支行将其诉至法院，2号楼被房山法院查封。为逃避债务，姜德臣下落不明至今，导致原告一直不能办理所有权证。于有华以民间借贷纠纷为由将姜德臣诉至法院，在判决生效后姜德臣未履行生效判决，于有华申请法院强制执行，在执行过程中房山法院做出民事裁定，将涉案房屋查封。2019年12月27日，原告提出执行异议，房山法院于2020年2月20日做出（2020）京0111执异61号执行裁定书，驳回原告的异议。综上所述，原告认为其与姜德臣签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，原告已向姜德臣支付了全部购房款，姜德臣已将房屋交付原告，由于姜德臣的原因和法律障碍导致原告无法办理产权过户登记。根据相关法律规定，原告特提起诉讼，望判如所请。于有华辩称，不认可原告的诉讼请求，不同意解除房山区良乡政通路西里2号楼的司法查封。我与姜德臣于2004年发生民间借款170万元，借款时姜德臣向我出示了该房产的产权证复印件，姜德臣是此房产的所有权人。我依据法院的生效判决申请执行，于法有据，若对房产解除查封，无法保障我的合法权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。姜德臣辩称，涉案2号楼204、213、214号房屋，我是与张新建签订的购房合同，张妍提供的204、213、214号房屋的购房合同系虚假的。我本人从不认识张妍，且根据张妍提供的出生年月信息推算，签订购房合同当年，张妍刚满14周岁，不具备签署合同的条件。第三人张新建述称，我与张妍系父女关系，2003年，我经人介绍购买了姜德臣开发的政通路西里2号楼204、213、214号房屋，最初是用我的名义和姜德臣签订的二份购房合同，并缴纳了全部房款。后来，我考虑在办理房产登记的时候，将房屋直接登记在我女儿名下，于是，和姜德臣协商换签了购房合同，前后几份合同的内容都完全一致。张妍和姜德臣签的那份合同，张妍的姓名是我代签的，姜德臣的签名是他全权委托他的会计办理的，姜德臣所述不实，张妍作为涉案房屋的实际所有人和现使用人，有权提出执行异议，请求法院支持其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：张妍主张其签订合同购买良乡政通路西里2号楼204、213、214房屋，并提交《商品房买卖合同》作为证据。该《商品房买卖合同》显示，购买方张妍（乙方），销售方姜德臣（甲方），合同约定由乙方购买良乡政通路西里2号楼204、213、214室商用房屋，建筑面积190.98平方米，房屋售价为每平方米人民币2450元，房屋价款合计为467826元。《商品房买卖合同》尾部甲方法定代表人处载有姜德臣签字，乙方载有张妍签字。对于上述证据，姜德臣不认可其真实性，称合同尾部所载“姜德臣”字样并非其本人所签，其从未与张妍签订过房屋买卖合同。经释明，姜德臣表示不申请进行笔迹鉴定。对于上述证据，虽姜德臣表示不申请对《商品房买卖合同》中所载其本人签名的真实性进行笔迹鉴定，但经与本案原告提交的涉案房屋收款收据中所载“姜德臣”签字进行比对，可直观判断出两处签名并非出自同一笔体。且张妍之父张新建亦于庭审中陈述，上述合同签订事宜，系姜德臣委托其会计代为办理。据此，本院对于姜德臣所持签名非其本人所签的主张，予以采信。在姜德臣不认可签名真实性，且张妍未能提交证据证实其所签订之《商品房买卖合同》系他人在取得姜德臣授权后代为签订的情形下，本院对于张妍所持其与姜德臣签订《商品房买卖合同》的主张，不予采信。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2003年4月5日，张新建（甲方）与北京市星辰玉华工贸有限责任公司（乙方）（以下简称玉华工贸公司）签订《商品房购销合同》，约定由甲方购买房山区良乡镇政通路13#写字楼渔儿沟村原2#写字楼213、214室，房屋面积143.5平方米，房屋价款总计351500元。合同尾部甲方处载有张新建签字，乙方处由玉华工贸公司加盖公章，并由姜德臣签字确认。2003年4月6日和4月23日，张新建分两次向姜德臣交纳购房款250000元和101500元。2004年8月26日，姜德臣（甲方）与张新建（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由乙方购买良乡政通路西里2号楼204、213、214室商用房屋，建筑面积190.98平方米，总价款467826元，甲方已于2003年4月5日收到乙方预购房屋的定金351500元，房屋交付时间为2003年9月1日前。2004年9月3日、2005年1月20日、2005年4月21日、2005年5月18日，张新建分四次向姜德臣交纳房款26320元、60000元、5000元和25000元。2003年8月19日，北京市房山区良乡政通路西里2号楼（以下简称2号楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为姜德臣，建筑面积3638.83平方米，设计用途系商业，房屋总层数为4层，建成年份为2001年，其中204号房屋建筑面积为47.48平方米、213号房屋建筑面积为66.86平方米、214号房屋建筑面积为76.64平方米。2003年12月4日，2号楼设立抵押登记，抵押权人为中国银行北京市分行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，2号楼设立最高额抵押，抵押权人系隗功旭，债务履行期限自2016年2月18日起至2016年5月17日止，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，2号楼再次设立抵押登记，抵押权人系许丽伟，债务履行期限自2016年5月17日至2016年8月16日止，该抵押尚未注销。2007年3月15日，2号楼被北京市海淀区人民法院查封，查封期限自2007年3月15日起至2009年3月14日止。2007年6月29日，2号楼被房山区法院轮候查封，查封期限自2007年6月29日起至2009年6月29日止。2009年10月29日，2号楼被房山区法院查封，查封期限自2009年10月29日起至2011年10月28日止。2011年11月7日起，2号楼先后被房山区法院连续查封，查封期限自2011年11月7日起，最晚至2022年8月7日止。诉讼中，姜德臣认可其向张新建出售涉案房屋，且收到了张新建给付的全部房款，并于2003年9月将涉案204、213、214号房屋交付给张新建。2004年10月起，张妍作为出租方持续与北京市博维律师事务所（以下简称博维律所）签订《房屋租赁合同》，将涉案204、213、214号房屋租赁给博维律所办公使用，博维律所按年向张妍交纳租金。庭审中，张妍向本院提交承租人博维律所缴纳供暖费、物业费收据以及水电费支出凭证若干，证明其自2004年已经实际占有涉案204、213、214号房屋，并将上述房屋用于出租。北京政通路物业管理中心于2020年5月8日出具《关于政通路西里2号楼情况说明》，该说明载明，北京政通路物业管理中心成立于2001年8月14日，从事物业管理。北京市房山区良乡政通路西里2号楼系我中心负责物业管理服务。自2003年开始2号楼的水、电、供暖费、物业费由我中心代收或收取，均由业主或业主的承租方直接向我中心交纳。该说明所附列表中载明204、213、214号房屋的买房人为张妍，承租人为博维律所。另查，张新建与张妍为父女关系，张新建于本案庭审中明确表示，其购买涉案204、213、214号房屋，系代其女儿张妍购房，204、213、214号房屋的所有权益均由张妍享有，且上述房屋如能办理权属登记，亦应登记在张妍名下。关于涉案204、213、214号房屋未办理过户登记的原因，张妍主张双方签订合同后，多次督促办理过户登记手续，姜德臣均未及时协助，并私自进行抵押，导致无法办理过户手续。姜德臣主张由于2号楼多套房屋登记在一个房本上，需要统一为买受人办理房本，由于部分买受人房款没有交齐所以无法办理，姜德臣因此将2号楼抵押借款，之后由于抵押无法再办理过户登记手续。再查，姜德臣与于有华之间存在民间借贷纠纷，于有华曾于2013年11月诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议，由姜德臣于2014年12月31日前分期归还于有华借款170万元，逾期则应支付逾期利息等。本院于2014年3月11日做出（2014）房民初字第01512号民事调解书，对上述协议予以确认。后于有华向本院申请强制执行，本院在执行过程中对登记在姜德臣名下的2号楼予以查封。张妍提出执行异议，本院于2020年2月20日做出（2019）京0111执异61号执行裁定书，驳回张妍的异议请求。因对执行裁定不服，张妍于2020年3月3日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，张新建于2004年8月26日与姜德臣签订《商品房买卖合同》，约定由张新建购买涉案204、213、214号房屋，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，张新建于2005年5月18日前支付了全部房款，姜德臣亦于2003年9月即已将涉案204、213、214号房屋交付给张新建。虽涉案房屋的合同签订人和付款人均为张新建，但在张新建明确认可涉案房屋系其代其女儿张妍购买，且涉案房屋的全部权益均由张妍享有的情况下，本院对于张新建的处分行为不持异议，张妍有权提起案外人执行异议之诉。虽一直未办理过户手续，但204、213、214号房屋一直由张妍实际占有，用于对外出租至今。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的政通路西里2号楼于2003年8月登记在姜德臣名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。在张新建于2004年8月26日与姜德臣签订最终的《商品房买卖合同》，确定购买204、213、214三套房屋时，2号楼已被抵押和查封，无法办理过户手续，对此，并非张妍之过。综上，本院认为，张新建在查封之前已就204、213、214号房屋签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款，张妍并在查封之前占有诉争房屋，且未办理过户非因张妍自身原因所致，故张妍要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于张妍要求确认204、213、214号房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，不动产物权变动原则上应以登记为生效要件。本案中，204、213、214号房屋目前并未登记于张妍名下，其尚不具备涉案房屋的所有权，仅系享有物权期待权，故其要求确认204、213、214号房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张妍要求姜德臣、于有华协助办理204、213、214号房屋的过户登记手续一节，并非本案审理范围，本院不予处理，其可依据商品房买卖合同的约定另行解决。关于张妍要求确认其与姜德臣所签订的《商品房买卖合同》合法有效，因该合同中所载姜德臣签名非其本人所签，且张妍未能提交证据证实其所签订之《商品房买卖合同》系他人在取得姜德臣授权后代为签订，故，本院对于张妍要求确认上述合同合法有效的诉讼请求，不予支持。姜德臣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实和认定的证据做出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，判决如下：一、立即停止对北京市房山区良乡政通路西里2号楼204、213、214号房屋的强制执行；二、驳回原告张妍的其他诉讼请求。案件受理费8317元，由于有华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2019）京0111执异61号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  马艳佳人民陪审员  王 保人民陪审员  王秀兰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  佟 彤