北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4195号原告：赵文，女，1967年2月5日出生，汉族，住北京市房山区。被告：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，住北京市房山区。原告赵文与被告姜德臣房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文到庭参加了诉讼，被告姜德臣经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告赵文向本院提出诉讼请求：1、要求姜德臣给付9个月房租和他承诺的违约金3700元，共计37000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：姜德臣于2019年3月18日通过汇通百家与我签订了一年期的北京房屋租赁合同。押一付三交完钱，之后一直未履行义务。自2019年7月19日已经7个月未交房租。在2019年12月4日，我们见面签订了一份欠条，约定到2019年12月19日给付一个月违约金3700元和房租25900元，并同时给付2019年12月20日到2020年3月19日房租11100元。但被告至今未履行，故诉至法院。被告姜德臣未到庭应诉，但向本院提交了答辩意见称：原告赵文诉我房租纠纷一案，原告所诉属实，是因遇特殊情况房租没有按合规定的时间支付给原告，在这里向法官提供客观情况供法官参考。租房合同期限是自2019年3月20日至2020年3月19日，租期为一年。租房合同签订当日即付三个月的房租11100元（月租金3700元），同时支付一个月的房租3700元作为押金，其水电费、天然气费均已付清给原告。自2019年6月20日至2020年3月19日房租未支付，期间原告一直追讨所欠房租，中途曾与原告协商或承诺，因我的资金一直未能收回没有偿还所欠房租，原告于2019年12月份将所租房子更换了门锁，我的同住人去了房子门锁打不开，我们的衣物、被子及部分生活用具还在房子里。根据上述情况，原告提出的诉讼请求，请法官根据客观情况，加之疫情因素，作出较为客观的判决，我很理解原告的心情。本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，赵文（出租人，甲方）与姜德臣（承租人，乙方）、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇通公司）（居间人，丙方）签订北京市房屋租赁合同（以下简称租赁合同）。合同约定：房屋基本情况，房屋坐落于北京市房山区，建筑面积106.68平方米，装修状况精装，3室1厅1卫；房屋权属情况，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号京房权证房私字第XXXX号，房屋所有权人姓名赵文，房屋没有设定抵押；房屋租赁情况及登记备案，租赁用途居住，居住人数为1；租赁期限，房屋租赁自2019年3月20日至2020年3月19日，共计12个月。甲方应于2019年3月20日前将房屋按约定条件交给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金及押金，租金标准，人民币叁仟柒佰零拾零元整（??3700）/月，租金总计人民币肆万肆仟肆佰零拾零元整（??44400）。支付方式季付，付款形式现金，各期租金支付日期：2019年3月18日；2019年6月19日；2019年9月19日；2019年12月19日。押金，人民币叁仟柒佰零拾零元整（??3700），押金由甲方保管，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用中，BH由甲方承担，ACDEFGIJKL由乙方承担：A供暖费/B物业管理费/C卫生费/D电视收视费/E水费/F燃气费/G电费/H房屋租赁税费/I电话费/J上网费/K车位费/L室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；居间服务，签订本合同当日，甲方向丙方支付月租金的50%，即人民币壹仟捌佰伍拾零元整（??1850）作为佣金，付款形式现金；乙方向丙方支付月租金的50%，即人民币壹仟捌佰伍拾零元整（??1850）作为佣金，付款形式现金。甲乙双方支付的佣金总合应不超过月租金总额标准；房屋维护及维修，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲、乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态，如因乙方使用不当，造成一切后果及损失由乙方自行承担，与甲方和丙方无关。1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；合同解除，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同并要求对方支付违约金：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并要求对方支付违约金：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达人民币：贰佰元整（??200元）。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。违约责任，甲方有第九条第三款约定情形之一的，应向乙方支付相当于一个月租金的违约金；乙方有第九条第四款约定情形之一的，应向甲方支付相当于一个月租金的违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同时，合同还约定了其他权利义务条款。2019年3月19日，双方签订了房屋交割清单。赵文于2019年3月20日向姜德臣交付了房屋。姜德臣于2019年3月18日向赵文交付房租11100元及押金3700元。本案审理过程中，赵文向本院提交欠条一张，载明：今欠到趙文室2019年6月20日—2019年12月19日房租22200元，壹个月违约金3700元，共计人民币25900元。于2019年12月15日前给付。并同时支付2019年12月20日—2020年3月19日房租11100元。如到期未给付，则于2019年12月15日交付该房屋，并支付所欠房租及违约金25900元。欠款人处有姜德臣签名捺印，并标注日期为2019年12月4日。关于姜德臣向赵文交付房屋的时间，赵文称2019年12月、2020年1月一直提醒姜德臣交房租，交房子，如不办理手续视为其一直租房，合同到期后，自己才起诉。姜德臣称原告于2019年12月将租赁房屋换锁，但未向本院提交证据予以证实。对于换锁时间，赵文称具体时间记不清楚了，只记得是在合同到期后换的锁。本院认为，依法成立的合同受法律保护。赵文、姜德臣自愿签订租赁合同，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方应自觉遵守履行合同约定的权利义务。赵文按约履行出租房屋义务，姜德臣理应支付租金。姜德臣为赵文出具欠条，自认欠付赵文房租及违约金，本院对此不持异议。姜德臣称赵文于2019年12月将房屋门锁更换，因其未提交相关证据予以证实，且赵文不予认可，本院不予采信。故对于赵文要求姜德臣给付2019年12月20日至2020年3月19日租金的诉讼请求，本院予以支持。姜德臣经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩权利，不影响本院公正审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：姜德臣于本判决生效后十五日内给付赵文租金及违约金共计37000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由姜德臣负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王 岩二〇二〇年六月三十日书记员 王竹林