山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初6184号 原告：封淑立，女，汉族，1951年12月11日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：赵某某，男，1946年8月4日出生，汉族，住济南市 被告：山东保利嘉园置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李阳，董事长。 被告：山东保利物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张志民，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：刘利、高歌，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 原告封淑立与被告山东保利嘉园置业有限公司（以下简称保利置业公司）、山东保利物业管理有限公司（以下简称保利物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告封淑立及其委托诉讼代理人赵某某，被告保利置业公司及保利物业的委托诉讼代理人刘利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 封淑立向本院提出诉讼请求：1、依法判令开发商和物业及时对卫生间维修，能正常使用，以发挥正常的使用功能。2、依法判令被告返还卫生间不能使用期间损失的银行贷款利息，按三个卫生间面积为22.876平方，占总面积187.02平方的12.23%，总房款3051165元，三个卫生间按比例计算相应房款数额为373157.48元，按银行贷款年利息6%，计算5年，合计111947.25元。3、依法判令本案诉讼费由被告承担。由于该房不具备正常使用功能，故其不应该承担物业费，应由过错方承担。原告于第二次庭审时撤销了关于其不应承担物业费的诉讼请求。事实与理由：本人于2013年11月购买了保利大名湖房产，保利物业向原告交房验房时，原告即发现该房屋卫生间瓷砖空鼓，有脱落，物业人员保证马上维修，修好后电话通知原告。过了十几天该小区物业电话通知原告收房，并留在卫生间四五块瓷砖，和三根二米多长的塑料条，说窗台还有坏的，叫原告自己包一下角，强行留下了钥匙。过了几天，正在原告准备入住时，楼下住户就开始指着原告家骂，喊原告卫生间向下漏水，淋坏了他家的家具。从此原告家再无宁日，天天生活在骂声中，为此东关派出所几十次出警。居委会、办事处也多次找物业调停。反应该房屋问题:三个卫生间都存在严重漏水。物业表示正在和开发商联系，很快就来维修。2014年8月27日物业书面确认并表示“立即检查和处理”。原告也书面反映了该房屋的问题。正在等待处理时，法院来了开庭通知，才知道楼下住户已起诉了物业和原告，物业通知原告维修停止，等法院判决后再做处理，并要求原告保留交房状态，卫生间尽量不要使用。就这样原告熬了三个年头。从2016年5月底下达判决书至今，原告多次联系开发商和物业公司，都是热情的答应，从来没有人来维修。 原告夫妻二人都已70多岁，子女又不在身边，物业不来维修，原告几十次拨打12345政府热线，街道上也多次找物业要求他们处理维修，但他们始终推脱至今。原告十余次书面发函给物业和开发商，要求迅速维修卫生间，但始终置之不理。依据《建设工程质量管理条例》第四十一条及《合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，被告应该对原告的损失给予赔偿，并承担维修义务。两被告不履行《购房合同》及《物业合同》及《质量保证书》约定的主要义务，理由承担因质量问题造成的损失和赔偿责任。希望法院依法判决，判定被告尽快维修好卫生间，使原告能够正常生活，并赔偿卫生间六年来不能使用的损失。 保利置业公司辩称：一、原告所述的其房屋内三个卫生间都存在严重漏水的情形与事实不符，其第一项诉讼请求无事实及法律依据。1、原告在起诉状中主张的其房屋内三个卫生间都存在严重漏水问题的时间为2014年，即原告楼下业主发现自家卫生间漏水的时间，而在原告楼下业主张金城诉原告及其丈夫赵某某相邻关系纠纷一案[案号（2015）历民初字第851号]民事判决书中载明，赵某某主张“原告张金城称因房屋漏水给其造成经济损失，与事实不符。因原告张金城的破坏性装修造成楼板松动，其自行在房屋内安装中央空调，是导致房屋漏水的原因”（判决书第3、4页），也就是说，原告及其丈夫赵某某在（2015）历民初字第851号案件中否认其楼下业主卫生间漏水是其卫生间漏水导致的，原告在本案中所主张的其房屋内三个卫生间都存在严重漏水一事，与事实不符。从另一方面讲，原告及其丈夫已在（2015）历民初字第851号案件中明确否认其卫生间漏水，现又因第二被告物业公司向其催收物业费一事而向本被告、物业公司提出其卫生间漏水及相应损失的索赔，违反了诚实信用原则及禁反言原则。2、自2013年11月10日原告接收涉案房屋至今，原告一直居住在涉案房屋内，从未向本被告告知其卫生间漏水的情形。如涉案房屋卫生间现在出现漏水问题，根据《建设工程质量管理条例》规定及本被告向原告提供的住宅质量保证书，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为５年。至原告起诉之日，涉案房屋卫生间防水工程已经超过本被告的质保期，应由原告自行维修。因此，在本被告对涉案房屋的质保期内，原告房屋内的卫生间不存在漏水情形，如现在存在漏水问题，已超过本被告的质保期，应由原告自行维修。 二、原告自接收房屋至今一直居住在涉案房屋内，其卫生间具备正常使用条件，其第二项诉讼请求无事实及法律依据。1、原告自接收房屋至今一直在涉案房屋内居住，即使其卫生间漏水的事实是真实的，该卫生间漏水的事实并没有影响原告的正常居住，并未给原告造成实际损失。2、卫生间与涉案房屋是不可分割的，而原告计算第二项诉讼请求时，是将卫生间独立于涉案房屋的其他部分，按照卫生间占有涉案房屋的面积比例来独立计算卫生间部分的对应房款，不符合日常生活经验，第二项诉讼请求的基础数据缺乏合理依据。3、按照原告的计算方式，自2014年7月楼下业主家卫生间漏水至2018年5月，不到四年时间，而第二项诉讼请求计算了五年，原告的计算方式自相矛盾，且其利息标准无合法依据。 三、原告起诉状中适用法律错误。原告在起诉状中主张，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，属适用法律错误。涉案房屋并不存在主体结构质量不合格问题，不应适用第十二条规定。涉案房屋自交付至今，原告一直正常使用房屋，不存在“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”情形，且原告从未向本被告报修过卫生间漏水的问题，不应适用第十三条规定。 四、原告提出的诉讼请求已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据（2015）历民初字第851号判决书，如原告家中卫生间确实存在漏水现象，自第二被告于2014年9月20日向其发送《联系单》（原告已收悉）告知张金城家中卫生间漏水之日起（判决书第5页经审理查明部分），原告应知道其卫生间漏水，但原告否认了其家中卫生间漏水一事，并拒绝物业公司进入其室内检修，且在此之后，直至本案立案之日长达近五年的时间，原告从未向被告、物业公司告知其卫生间漏水的情形，因此，原告要求本被告维修卫生间、承担卫生间不能使用期间损失的主张均已过诉讼时效，不应得到支持。 综上所述，原告主张的诉讼请求既无事实依据又无法律依据，且已过诉讼时效，不应得到支持，恳请贵院查明事实后驳回原告的诉讼请求。 被告保利物业辩称：一、本被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告对本被告的第一项及第二项诉讼请求无合法依据。本案系原告诉保利置业公司及本被告的房屋买卖合同纠纷，但被告与原告之间从未签订房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系。根据原告起诉状所称“应按照《质量保证书》执行”，保修期内的质量问题应由保修单位负责维修，而本被告并非涉案房屋所在小区的保修单位，不应承担质量维修责任，继而不应承担由此导致的相关损失，因此，原告对本被告的第一、二项诉讼请求与起诉状中的事实与理由部分自相矛盾，且无事实及法律依据。 二、原告所述的其房屋内三个卫生间都存在严重漏水、本被告不予维修及推脱责任等情形与事实不符。原告楼下邻居张金城诉原告封淑立及其丈夫赵某某相邻关系纠纷一案【案号（2015）历民初字第851号】民事判决书中载明，赵某某主张“原告张金城称因房屋漏水给其造成经济损失，与事实不符。因原告张金城的破坏性装修造成楼板松动，其自行在房屋内安装中央空调，是导致房屋漏水的原因”（判决书第3、4页），也就是说，原告丈夫赵某某在（2015）历民初字第851号中否认其楼下邻居卫生间漏水是其卫生间漏水导致的，原告所述的其房屋内三个卫生间都存在严重漏水一事，以及其在起诉状中所称的多次积极要求物业协调维修的说法，与事实不符，原告的言辞与行为自相矛盾。本被告对张金城的报修事宜积极进行协调维修，最终未能维修非本被告的主观原因造成，而是因原告不同意本被告进入其室内检修，导致无法查找漏水原因并进行维修，该事实情况，可由（2015）历民初字第851号民事判决书予以佐证。原告所述的本被告不予维修、推脱责任等情形与事实不符。 综上所述，本被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告对本被告的诉讼请求既没有事实依据亦没有法律依据，不应得到支持，恳请贵院查明事实后驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月29日，封淑立与保利置业公司签订《房屋买卖合同书》，约定：保利置业公司向封淑立出售保利大名湖C地块10号楼3-201室及3-203号储藏室；房屋建筑面积223.78平方米，单价每平米13249.55元，总房款2964983元；买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等条款。保利置业公司出具的《商品房住宅质量保证书》约定：商品房自交付之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限及保修内容内容为：……2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、厨房和外墙面防渗透期限为五年；业户入住后，属保修期内的有关住宅质量的投诉，本公司将及时实地检查，妥善处理，超保修期的，由住户向物业管理公司报修，但因使用不当或第三方原因造成的质量问题及不可抗力造成的质量问题不属于保修范围等条款。涉案房产于2013年12月29日取得房屋产权证。 原告与保利置业公司于2013年11月10日签订《房屋移交协议》，载明：鉴于保利大名湖10号楼房屋已竣工，并经市质监站鉴定合格，您所购买的房屋已经具备入住条件，可以入住，现双方签署本移交协议，并确认以下条款：双方确认，自2013年11月10日起，保利大名湖10号楼由开发商交付给业主；该套房屋符合双方签署的《商品房买卖合同》中约定的交付标准；开发商再次确认，负有《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》中规定的保修义务等条款。当日，原告封淑立签署了《业主房屋验收表》一份，在卫生间处载明：主、北、南卧卫生间窗户磁砖开裂、烟道砖开裂，客卫地漏少盖、主卧卫生间墙砖开裂。物业代表亦签名。原告封淑立在第一次庭审中称关于涉案房屋的维修问题都在上述验收单中体现。 2014年8月27日，保利物业向封淑立发出联系单一份，载明：保利大名湖花园10号楼业主：保利大名湖花园物管处接到10号楼业主报修，室内两个卫生间都存在顶棚漏水的情况，望您接到此联系单后，请配合楼下业主及物管处对漏水情况进行检查和处理工作。原告在庭审时提交其于2014年8月28日向保利物业寄发的《回复联系单》，载明：“自我2014年初验房开始，就发现我屋内地面返潮，返潮位置为我客厅、走廊、卧室。屋内墙皮脱落，厕所墙面磁砖开裂，虽然你们换过几块，但大面积空鼓并未解决。我们自己重新粉刷后仍然脱落，导致我家具严重侵蚀，我怀疑你们交我的房子，有严重的质量问题。请贵方联系有关部门和专家对所有的问题一并悉心处理维修解决。保利物业与我交房验收时所签的验房协议上，即发现该房卫生间瓷砖空鼓、有脱落，并答应修好后电话通知我。拖至今日并未修复。贵方的行为违反法律规定及双方约定、构成违约。为此我多次给贵处去函书面反映，请抓紧维修，如继续拖下去，我将停交物业费，你修复墙面、地面瓷砖后，我再恢复交纳。自2014年年初，我多次投诉该房的质量问题，并已于2014年8月10日正式向保利物业提交《至山东保利物业的函》，希望保利物业按照投诉问题抓紧处理，尽快解决。”两被告不认可上述《回复联系单》，称与保利物业在（2015）历民初字第851号民事案件中提交的封淑立寄给保利物业的《回复联系单》内容不同，该《回复联系单》载明：“1、2014年8月28日收到贵方的《联系单》，对此我表示欢迎；2、我2014年5月底入住后，就发现我屋楼下地板返潮，返潮位置为我客厅、走廊、卧室，导致原墙皮脱落，我们自己重新粉刷后仍然脱落，导致我家具严重侵蚀。我怀疑是楼下101室天花板安装的中央空调所致。请贵方联系有关部门和专家对所有的漏水问题一并悉心处理……” 2015年，保利大名湖花园10号楼业主张金城以相邻关系纠纷向本院起诉封淑立、赵某某（两被告）及第三人保利物业，本院于2016年5月26日出具（2015）历民初字第851号民事判决书，载明：张金城诉称：封淑立、赵某某住其楼上，2014年7月26日，张金城发现自家卫生间和卧室漏水，就通过第三人保利物业找到封淑立、赵某某，但两被告不配合维修，造成张金城家中大面积漏水等情况，要求两被告及第三人停止不法侵害，维修漏水洗手间，并赔偿损失。封淑立、赵某某辩称张金城家中漏水，系其自己的破坏性装修造成楼板松动，自行安装中央空调导致，与两被告无关。保利物业述称其一直积极处理，但因两被告不同意进入室内检修，导致无法查找漏水原因并进行维修，保利物业于2014年8月27日向两被告发送了《联系单》，已尽到协调和通知义务，不应承担赔偿责任。经审理查明，张金城与封淑立、赵某某系上、下楼邻居；2014年7月，原告张金城家中发生卫生间、卧室漏水的现象，张金城向第三人保利物业报修；2014年9月20日，第三人保利物业公司通过EMS特快专递向封淑立、赵某某发送《联系单》一份，称因张金城家中漏水，请封淑立、赵某某配合检查、处理；该《联系单》封淑立、赵某某已收悉。该案审理过程中，张金城申请对其房屋漏水原因及房屋漏水与房屋损失之间的因果关系进行鉴定，但因张金城未预交鉴定费用，予以退鉴。本院认为，张金城的诉讼请求虽因证据不足没有得到支持，但封淑立、赵某某自行拆除横梁的行为本身是不对的，应当积极配合第三人保利物业对横梁拆除后的后果进行安全评估，对房屋漏水原因进行探测查明，以防止安全隐患发生或因漏水给张金城生活带来不便。本院判决驳回张金城的诉讼请求。 2019年，保利物业因封淑立欠交物业费起诉封淑立，本院于2019年6月26日出具（2019）鲁0102民初2789号民事判决书，载明：保利物业诉称：封淑立自2015年1月起拖欠涉案房屋的物业服务费，保利物业多次催讨均未果，故提起诉讼，望判如所请。封淑立辩称：2013年底保利物业与其交房，验房时发现房屋存在卫生间地面漏水、瓷砖脱落等问题，并签订维修协议；2014年未入住前，楼下住户多次联系其因卫生间漏水，要求封淑立进行维修；但是保利物业迟迟不进行维修，楼下住户在法院起诉封淑立，物业表示待法院判决后再进行维修处理；但至今物业未进行维修，卫生间至今保留交房状态；不交物业费是因为一直未修好卫生间，修好后会积极交纳。本院认定事实：另查明，保利物业因接到涉案房屋楼下业主的报修于2014年8月27日通知封淑立配合楼下业主及物管处对漏水情况进行检查和处理。本院认为封淑立提交的《房屋移交协议》中已经明确由开发商负责涉案房屋的保修义务，因此封淑立不能因涉案房屋卫生间存在质量问题，而拒交物业费……涉案房屋自入住起卫生间漏水问题一直未能解决，保利物业应积极查找原因，与有关单位联系解决……本院判决封淑立支付保利物业2015年1月12日至2018年12月31日期间的物业服务费19824.2元，并驳回保利物业的其他诉讼请求。封淑立不服该判决，提出上诉，济南市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）鲁01民终8356号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。封淑立不服该判决，提出申诉，山东省高级人民法院于2020年5月10日作出（2020）鲁民申1717号民事裁定书，裁定：驳回封淑立的再审申请。 保利物业提交业务信息管理平台服务派工一览表及服务派工验收系统截图，显示原告在2014年12月18日、2015年1月26日、2015年10月9日、2017年11月22日报修。其中2017年11月22日的服务派工单显示，原告封淑立电话报修，要求处理事项为卫生间瓷砖裂坏，实际处理事项载明瓷砖已出保，需自己维修。封淑立认为上述证据均没有其签名，其均不予认可。 本院到张金城及封淑立家中实际察看房屋状况，看到张金城家中东卫生间的墙壁电源插座处自上而下有大量流水形成的痕迹，东卧室靠近东卫生间的屋顶及南墙面有被水浸过的痕迹；张金城之子未提出其他地方有上述情况。封淑立家中西侧两处室内壁橱下方的木质贴皮脱落；三个卫生间墙面的磁砖均有不同程度的开裂、空鼓；北侧卫生间外侧走廊下部墙面有起皮、墙皮鼓起现象。 本院认为，原告与被告保利置业公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效，双方均应按约享受权利，履行义务。根据《业主房屋验收表》、《联系单》、《回复联系单》、（2015）历民初字第851号民事判决书等证据，原告接收涉案房产后，其在2013年11月10日的《业主房屋验收表》、2014年8月28日的《回复联系单》中均陈述了涉案房产存在质量问题，且原告楼下业主已就原告室内卫生间漏水之事在本院起诉了原告。另，经到原告涉案房产中查看，三个卫生间至今仍存在墙面磁砖开裂、空鼓等问题，保利物业辩称原告拒绝物业公司进入室内检修，但未提交证据证明，原告亦不予认可，即有关涉案房产存在漏水、磁砖开裂等质量问题的情况，保利物业已经在质保期内知悉，但保利物业或保利置业公司至今均未给予处理，故原告的主张并未超过诉讼时效。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”涉案《商品房住宅质量保证书》约定“有防水要求的卫生间防渗透期限为五年，业户入住后，属保修期内的有关住宅质量的投诉，本公司将及时实地检查，妥善处理”，现保利置业公司亦未举证证明原告所有的上述房产出现的问题系因原告使用不当或第三方原因造成的质量问题及不可抗力造成的质量问题等不属于保修范围等情况，故保利置业公司作为开发商，应按《商品房住宅质量保证书》及相关规定履行保修义务，对涉案房产存在的质量问题进行探测查明，及时维修更换。现原告起诉涉及的维修范围为涉案房产的三个卫生间，原告提交的《回复联系单》与被告保利物业提交的《回复联系单》虽然内容不完全相同，但均体现出涉案房产存在返潮等问题，原告认为“返潮位置为我客厅、走廊、卧室，导致原墙皮脱落，我们自己重新粉刷后仍然脱落，导致我家具严重侵蚀。我怀疑是楼下101室天花板安装的中央空调所致”，从原告反映的返潮情况中不能看出与西侧两卫生间有关，即现尚无直接证据证明原告室内西侧两卫生间存在漏水等情况且原告在质保期内已向两被告提出。综合本案现有证据，本院确定保利置业公司的维修范围为《业主房屋验收表》中载明的三个卫生间存在的相关质量问题及东侧卫生间漏水问题。 关于被告保利物业，保利物业作为物业服务单位应本着为业主提供优质服务的宗旨，对在保修期内出现的问题应积极联系保利置业公司反映情况，并配合业主及保利置业公司实地查看、查找原因，以防止因房屋质量问题给原告等业主的生活带来不便，现保利物业虽未履行上述义务，但其不应承担涉案房屋的维修义务。 关于原告主张的损失，原告称因涉案房屋卫生间漏水，其自2016年5月份开始白天不在家，晚上回家；三个卫生间只有北侧卫生间能上厕所，三个卫生间都不能洗澡等情形未提供相关的证据予以证实，故本院不能判断因涉案房屋存在的质量问题对原告生活产生的影响程度，原告关于损失的计算方式亦缺乏依据，故对此诉讼请求，证据不足，本院不予支持，原告可待证据充分后，另行主张权利。 关于原告封淑立主张不应承担物业费的诉讼请求，因原告已申请撤销，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东保利嘉园置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对《业主房屋验收表》中载明的原告封淑立所有的位于济南市历下区保利大名湖10号楼3单元201室房屋内三个卫生间磁砖开裂及东侧卫生间漏水情况给予维修并达到交付标准； 二、驳回原告封淑立对被告山东保利物业管理有限公司的诉讼请求； 三、驳回原告封淑立的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2540元，由原告封淑立负担2440元，由被告山东保利嘉园置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 郭 喆 人民陪审员 秦 芳 人民陪审员 张照萍 二〇二〇年六月十二日 书 记 员 魏凯欣