贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1084号上诉人（一审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市文化南路8号。法定代表人：张守亮，董事长。委托诉讼代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：董阳阳，男，1992年1月8日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房产公司）与被上诉人董阳阳商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2019）黔2601民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中建伟业房产公司上诉请求：撤销一审判决，并依法驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决在认定事实和适用法律上均存在根本错误。一、被上诉人签署的《确认书》合法有效；《确认书》内容的提法本身就是一种明确的提示，是对之前履行商品房买卖合同的总结，是双方基于上述事实进行充分协商的结果，并非格式合同。二、商品买卖合同中“四通费”的约定合法有效；本案商品房买卖合同中已约定四通费由买受方承担，且被上诉人在签订商品房买卖主合同和补充协议时均并未提出异议，后又主动缴纳了四通费，以及被上诉人在提起民事诉讼时的态度，均足以证明被上诉人对该项费用的承担予以了认可。一审判决依据的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》不属于法律和行政法规范畴，故不能排除双方就四通费所做约定的效力。三、本案涉及的开户费收取行为属于行政行为，上诉人对上述费用只是代收代缴，责任不在上诉人。被上诉人可通过行政诉讼等其他方式解决，且有相关案例印证四通费用由买受人承担。被上诉人董阳阳辩称：按照相关的规定，四通费应包含在商品房建设成本中，商品房价格包含了四通费，任何单位和部门都不得再收取四通费。故上诉人中建伟业房产公司应将收取的四通费退还给被上诉人。且因商品房买卖合同引起的纠纷完全可通过民事诉讼来解决，我国是成文法国家，案例只是具有指导作用，非定案的依据。至于《确认书》约定的免责条款内容应属于无效的格式条款，该《确认书》并非是新的补充协议书，且在签订时，中建伟业房产公司也未尽到释明和提醒的注意义务。因此，该《确认书》约定的免责条款内容应不具有法律效力。被上诉人董阳阳向一审法院起诉请求：1、确认被告在移交《不动产权证书》等相关文书时，签署的《确认书》约定违约内容无效；2、由被告退还违规收取的“四通费”4220元（水、电开户费各520元，电视开户费980元，燃气开户费2200元）；3、被告支付逾期交房违约金12928元（442749元×292天×0.0001）；4、被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金27893元（442749元×21个月×30天×0.0001）。一审法院认定的事实：2015年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015001873），合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市“中兴廊桥水岸”2号楼16层16-1号房屋，建筑面积124.36ｍ2，总价款442749元，交房时间为2016年6月28日前，被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，逾期交房和交付办理商品房转移登记有关文书，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；双方可以根据情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同时，在该涉案合同附件十二补充协议中约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”。合同签订后，原告以缴纳202749元首付款、公积金贷24万元的方式，向被告支付了全部房价款442749元。2017年4月17日，被告向原告收取水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元。同日，原告签署《入伙手续书》，被告向原告交付该商品房。另查明，被告中建伟业房开提交一份《确认书》，内容：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记有关文书，具体为：产权证号为0017606的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记材料后，双方主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行，签订时间：2019.3.4。庭审中，原、被告双方认可该《确认书》签订的时间为收到被告移交办理转移登记有关文书的时间。一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。根据原告的诉请和被告的答辩做出评析：第一、《确认书》的效力问题。2019年3月4日，原告在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与被告签订的《确认书》是事实。但被告向原告交付商品房权属转移登记有关文书的时间延迟于合同约定的时间，可见，在签订《确认书》时，被告就已存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，因《确认书》系被告单方制作的格式条款，《确认书》内容的主要目的是免除开发商的违约责任。被告未有证据证明《确认书》是双方平等协商的合意，且已对免责条款进行了说明和提示。故《确认书》中关于免除违约责任的内容应当无效，且《确认书》签订的时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的时间。第二、逾期交房违约金。根据涉案商品房买卖合同的约定，被告实际逾期交房293天，逾期交房违约金应为12972元（442749元×293天×0.0001）。第三、逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金。按照合同约定，被告实际逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书703天，原告主张逾期时间630天的违约金27893元，系其对自身权利的处分，予以支持。第四、“四通费”的问题。从2009年的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定和贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中所提的的内容可知，新建商品房配套水、电、燃气等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再另行收取。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”虽本案商品房买卖合同约定，水、电、有线电视等开户费用由买受人承担，但该条款属于房开商将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给买受人，应属无效条款。故被告收取的“四通费”于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定判决：一、原告董阳阳与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年3月4日签订的《确认书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内退还原告董阳阳交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告董阳阳逾期交房违约金12928元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告董阳阳逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金27893元。案件受理费已减半收取计463元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担，此款原告董阳阳已先行向法院交纳，被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审期间，上诉人中建伟业公司提交以下证据材料：（1）案外人的《商品房买卖合同》及其领取不动产权证的《领条》，拟证明在业主拒签《确认书》时，上诉人仍向其提交不动产权证。可见，《确认书》之签订基于双方自愿，非强制性，并非格式条款；（2）《中华人民共和国不动产权证书》、房管部门出具的办理产权登记缴款书《收据》，拟证明上诉人已于2018年11月办理了1、2、3栋的房屋初始登记证书，并于2018年11月27日向房管部门申请办理转移登记有关文书。而2018年11月3日以后提交办证材料之责在于行政主管部门，故一审判决上诉人承担2018年12月3日以后的违约金不当；（3）《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（试行）的通知》，拟证明上诉人收取四通费等相关费用是在规定禁止收取燃气工程安装性质费用的通知之前；（4）百盛公司与中建伟业房产公司签订的《房地产开发项目总体策划及销售代理合同》、百盛公司出具的《证明》，拟证明百盛公司已于2016年9月21日通知被上诉人陈通军、冉登英接房；（5）各代收业主四通费、测绘费明细表及相关收据，拟证明2016年9月25日上诉人开发的中兴廊桥1、2、3栋均有业主接房，并于当日向上诉人缴纳水电开户费等费用，上诉人出具《收据》给接房业主。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据材料均非新的证据，对其证明目的不予认可，依法不应采纳。同时认为，证据（1）不属于法定证据，且该合同与本案没有关联性；证据（2）不属于新证据，且上诉人办理的是整栋房屋的初始登记证书，并未将合同约定的转移登记相关文书或者不动产权证移交给业主，故其未履行交付相关证书之义务，上诉人不能将违约风险转移给第三人及行政机关；证据（3）系规范性文件，不是证据，不具有证明能力，其四通费的抗辩理由不成立；证据（4）中的销售代理合同与本案无关联，对百盛公司证明的三性存异；证据（5）不是新证据，且该明细表是上诉人单方制作的，不予认可。本院经审查，对上诉人二审期间提交的证据材料认定如下：证据（1）仅能证明案外人领取不动产权证的事实，但不能实现其证明目的，不予采信；证据（2）仅能证明办理初始登记的相关事实，并不能证明交付转移登记相关文书的时间，故不能实现上诉人的证明目的，不予采信；证据（3）属燃气配放的后续价格及设施维护的有关规定，与本案的燃气开通费无关联性，不予采信；证据（4）百盛公司与上诉人有利害关系，且该证据无其他证据予以佐证，故不予采信；证据（5）系业主缴纳四通费等相关费用材料，非交房证据，不能实现上诉人证明目的，不予采信。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是双方签订的《确认书》（协议书）是否合法有效；二是《商品房买卖合同》约定四通费用（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法；针对争议焦点，分述如下：一、关于双方签订的《确认书》（协议书）是否合法有效的问题。被上诉人在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与上诉人签订有一份《确认书》是事实。双方在签订上述《确认书》前，上诉人已经存在违约行为，但其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的合同要求被上诉人签订，且对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，系被告单方制作的格式条款。上诉人未能提供证据证明确认书是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，《确认书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。二、关于《商品房买卖合同》约定四通费用（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法的问题。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。上述规定虽不属法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”所保护法益价值取向一致。虽双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，上诉人以此将本应由自己履行的义务通过与被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属上诉人以提供格式条款的形式免除其责任、加重相对人责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月十一日法官助理梁红云书记员蒋诚霄