山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终842号上诉人（原审原告、反诉被告）：滨州市技术学院，住所地：滨州市滨城区黄河十二路859号。法定代表人：王建泉，该学院院长。委托诉讼代理人：卜新建，山东昌智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪涛，山东昌智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李静，女，1977年2月5日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人:胡延波，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:李群，山东民杰律师事务所律师。上诉人滨州市技术学院因与被上诉人李静商品房销售合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人滨州市技术学院上诉请求：1.支持滨州市技术学院的一审诉讼请求，驳回李静的反诉请求；2.一审、二审案件受理费及反诉费由李静承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，证据采信不当。双方当事人在一审中分别向法庭提交了涉案房产《住房购置合同》及《车库购置合同》一份，两份《住房购置合同》除了第四条付款方式及期限不同外，其他内容完全相同，《车库购置合同》内容亦完全相同。滨州市技术学院向法庭提交的《住房购置合同》第四条约定：乙方在本合同签订同时支付总房款的43%，计179941元；剩余房款，计230000元，由乙方办理银行按揭贷款付清；乙方在签约后的7日内到指定银行办理相关手续，否则将视乙方为逾期付款，将承担逾期付款违约责任。而李静向法庭提交《住房购置合同》第四条约定：乙方已付甲方房款235014元，剩余房款290000元包括车库于办理完房产证一个月内还清，若乙方逾期还款，甲方有权收回乙方所购房产。滨州市技术学院主张李静提交的《住房购置合同》第二页约定的付款方式及期限是其伪造的，而李静主张滨州市技术学院提交的购房合同是双方最初签订的，因滨州市技术学院原因无法办理按揭手续，所以双方对付款方式进行了变更，即形成了李静提交的购房合同，但当时工作人员仅对合同第二页进行更换。一审法院据此认为举证义务在于滨州市技术学院一方，在滨州市技术学院未对第二页异议内容申请书面鉴定下，推定李静主张成立，对两份购房合同均认定为有效合同。滨州市技术学院认为，一审法院的上述认定完全听信李静一面之词，属认定事实不清，证据采信不当。滨州市技术学院向法庭提交购房合同约定的付款方式及期限为机打内容，而李静向法庭提交购房合同约定付款方式及期限为手写内容，通常讲机打内容相比手写内容更具有客观性，李静应就其手写内容的真实性向法庭举证，故，一审法院举证责任分配不当。此外，李静向法庭提交的《车库购置合同》约定付款方式为银行按揭，既然李静主张付款方式已发生变更，那《车库购置合同》约定付款方式为什么还是银行按揭，与李静主张岂不矛盾?该《车库购置合同》约定银行按揭付款方式恰恰与滨州市技术学院提交的《住房购置合同》约定付款方式相一致，足以印证滨州市技术学院提交《住房购置合同》是客观真实的。李静严重违反涉案房产《住房购置合同》约定的付款方式，除仅支付首付款179941元外，未及时办理银行按揭贷款付款，时至今日也未付清剩余房款29万元，根据合同约定，滨州市技术学院有权解除购房合同，并要求李静支付违约金105002.8元。一审法院认为滨州市技术学院主张没有事实与法律依据，依法驳回滨州市技术学院一审的诉讼请求属认定事实不清，证据采信不当。2.一审法院适用法律错误。李静反诉主张滨州市技术学院赔偿因搬走涉案房屋内家具给其造成2万元的损失，显然是对滨州市技术学院提起财产侵权之诉，与本诉审理的房屋买卖合同既不属同一法律关系，也不具有牵连性，而一审法院判决滨州市技术学院退还李静家具一宗，违反了民事诉讼法有关提起反诉的规定。被上诉人李静辩称，原审法院认定滨州市技术学院不享有合同解除权，认定事实清楚，适用法律正确。1.原审法院认定李静提交的《住房购置合同》为双方实际履行的合同，事实清楚，证据充分。滨州市技术学院提交的《住房购置合同》(按揭合同)因滨州市技术学院无法办理按揭手续未能履行，双方变更付款方式后又签订并实际履行的为李静提交的《住房购置合同》(分期付款合同)。根据原审法院查明的事实，李静实际交纳房款的时间、金额、方式与“分期付款”合同约定完全相符。本案中不论是滨州市技术学院提交的合同还是李静提交的合同，均为滨州市技术学院提供的合同版本，都是真实存在的。关于李静提交的《住房购置合同》第二页载明的付款方式，李静已经举证为联展公司工作人员赵平平所写，且与滨州市技术学院向李静出具的收据上收款、开票经办人赵平平字迹一致，李静的举证责任已经完成。滨州市技术学院对李静提交的住房购置合同第二页赵平平手写内容虽有异议，却不申请书面鉴定申请，其应当承担举证不能的法律后果。而且假设滨州市技术学院提交的《住房购置合同》(按揭合同)是双方的最终合同版本，滨州市技术学院怎么可能在李静尚未办理银行按揭手续、未交清房款的情况下，在2011年4月15日向李静收取了房屋开口费11602元又向李静交付了房屋，这显然违背日产生活常理。2.滨州市技术学院依法不享有合同解除权。滨州市技术学院以废止合同的合同条款主张李静违约，显然没有事实依据。滨州市技术学院所述李静尚欠29万元购房款，李静认可上述事实。因双方所签购房合同第四条约定，在滨州市技术学院为李静办理房产证后一个月内，李静未还清剩余29万元房款时，滨州市技术学院才有权收回房屋。现滨州市技术学院并未为李静办理房产证，李静支付剩余房款的条件并不成就，李静不存在逾期付款的事实，滨州市技术学院无权解除涉案合同，并收回房屋及车库。而且本案滨州市技术学院才是涉案合同的违约方，其作为违约方亦不享有合同解除权。2.滨州市技术学院应当协助办理涉案房产的不动产权属登记，向李静支付逾期办证违约金。依据《住房购置合同》约定，滨州市技术学院应当协助李静办理权属登记。但滨州市技术学院至今拒不协助李静办理权属登记，其行为已经构成违约。滨州市技术学院于2011年4月15日将涉案房屋交付李静使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，滨州市技术学院应当向李静支付自2011年7月15日起至起至实际办证之日止的逾期办证违约金。3.原审法院认定滨州市技术学院返还李静家具一宗，认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条的规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。滨州市技术学院因不能办理房产证无法通过法律途径向李静主张剩余房款，就企图采取恐吓方式逼迫李静退房。根据原审法院从彭李派出所调取的询问记录、视频，能够证实自2014年起滨州市技术学院曾多次撬开李静的房门、车库，更换门锁，拉走李静的家具等贵重物品。李静要求滨州市技术学院返还家具与本诉虽非同一法律关系，却是基于李静与滨州市技术学院存在商品房销售合同关系的相同事实。滨州市技术学院向一审法院起诉请求：1.解除双方于2010年10月25日签订的住房购置合同及车库购置合同；2.李静将位于滨州市技术学院中海学苑二期6号楼1单元502号房产及7号楼1单元3号车库返还，并承担违约金105002.8元；3.诉讼费等费用由李静承担。李静向一审法院反诉诉讼请求：滨州市技术学院协助李静办理中海学苑二期6号楼1单元502号住宅和7号楼1单元3号车库的不动产权属登记手续；2.滨州市技术学院支付逾期办证违约金113080.9元（以235014元为基数，自2011年7月15日起至2019年6月10日止，按年利率6%计算）及反诉之次日至实际履行之日的违约金(以235014元为基数，按年利率6%计算)；3.滨州市技术学院赔偿损失2万元；4.反诉诉讼费用由滨州市技术学院承担。一审法院认定事实：涉案小区系滨州市技术学院与河北联展房地产开发有限公司（以下简称联展公司）联合开发建设。李静欲在涉案小区二期购买房产，于2010年10月17日向滨州市技术学院交纳认购款10000元。2010年10月25日，滨州市技术学院（甲方、卖方）与李静（乙方、买方）签订滨州市技术学院中海学苑二期住房购置合同。合同约定，李静购买中海学苑二期6号楼1单元502号房，建筑面积为137.15平方米。按合同约定建筑面积计算，该房屋单价为2909元/平方米，总价为409941元。付款方式为银行按揭付款，李静在本合同签订同时支付总房款的43%，计179941元；剩余房款计23万元，由李静办理银行按揭贷款付清，李静在签约后的7日内到指定银行办理相关手续，否则将视李静为逾期付款，将承担逾期付款违约责任。李静逾期付款的违约责任，逾超过30日后，滨州市技术学院有权解除合同，李静按总房款的20%向滨州市技术学院支付违约金。但经滨州市技术学院同意，李静同意继续履行合同的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，李静按日向滨州市技术学院支付总房款万分之二的违约金，合同继续履行。滨州市技术学院应当在2011年10月31日前，将经过当地建设工程质量监督部门验收合格的房屋交付李静。李静应当在实际接收本房屋后20日内向滨州市技术学院提交产权登记需要的资料，以便滨州市技术学院报产权登记机关备案。李静逾期提交产权登记所需资料影响产权登记的，所产生的一切后果由李静承担。办理产权登记的有关费用由李静承担，法律或行政法规规定由甲方承担的除外。同日，双方签订补充协议车库购置合同。合同约定，李静购买7号楼1单元03号车库，建筑面积为34.35平方米，单价3350元/平方米，总金额115073元。李静首付总款的40%计55073元，余款6万元以银行按揭方式付清。2010年10月26日，李静向滨州市技术学院交付涉案房屋首付款169941元。其中14万元，转入联展公司工作人员赵平平尾号3353账户。上述合同履行过程中，涉案房产无法办理按揭贷款。双方对付款方式作出变更，约定李静已付滨州市技术学院房款235014元，剩余房款29万元（包括车库），于办理完房产证一个月之内付清，若李静逾期付款，滨州市技术学院有权收回李静所购房产。联展公司工作人员仅将双方签订的住房购置合同第二页内容予以更换。2011年4月15日，李静向滨州市技术学院缴纳涉案房屋开口费11602元，滨州市技术学院向李静交付房屋。2016年10月，案外人宣新军带人进入涉案房屋，将屋内部分家具（餐桌一个及配套餐椅、沙发一套、茶几一个、床两张）搬走，现存放于中海学苑物业储藏室。滨州市技术学院于2018年7月3日取得涉案206号楼不动产权证书（滨州市不动产登记中心进行登记时将中海学苑二期工程6号楼楼号调整为206号），涉案房屋现可进行不动产权属登记。诉讼过程中，滨州市技术学院对李静提交的住房购置合同第二页提出异议，但未在一审法院指定时间内提出书面鉴定申请。一审法院认为，涉案购置合同，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。各方当事人均应依诚实信用原则履行各自的权利义务。关于本诉部分。滨州市技术学院主张解除涉案住房购置合同，但未提交证据证实其享有法定或约定解除权，故对其诉讼请求，不予支持。滨州市技术学院主张李静未依合同约定交纳剩余购房款29万元，其享有解除权。经审查认为，滨州市技术学院提交的住房购置合同付款方式记载“李静在签约后的7日内到指定银行办理相关手续，否则将视李静为逾期付款，将承担逾期付款违约责任。李静逾期付款的违约责任，逾超过30日后，滨州市技术学院有权解除合同。李静提交的住房购置合同第二页付款方式记载：李静已付滨州市技术学院房款235014元，剩余房款29万元（包括车库），于办理完房产证一个月之内付清，若李静逾期付款，滨州市技术学院有权收回李静所购房产。李静主张该内容系联展公司工作人员赵平平书写。滨州市技术学院提出异议，但未在本院指定时间内提出书面鉴定申请，亦未提交其他证据证实其异议成立。且滨州市技术学院于2011年4月15日收取了李静交纳的开口费并向李静交房。即双方对涉案房产及车库尾款支付时间及方式达成了新的意思一致，双方履行的系李静提交的购置合同。李静提出的付款条件未成就的辩解意见，予以采信。综上，一审法院对滨州市技术学院该项主张，不予支持。滨州市技术学院要求李静返还涉案房屋及车库的诉讼请求，如上所述，无事实及法律依据，不予支持。关于反诉部分。涉案小区二期工程已进行初始登记，涉案房产符合进行权属登记的条件，滨州市技术学院应依据合同约定及国家现行政策规定，协助李静办理不动产权属登记。关于逾期办证违约金。依据双方合同约定及法律规定，滨州市技术学院应协助李静办理权属登记，但滨州市技术学院至今未通知李静可办理权属登记，亦拒绝协助李静办理权属登记，构成违约，应承担违约责任。涉案合同未对办理产权登记时间做出明确约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及双方合同约定，李静的逾期办证违约金主张，逾期办证违约金以235014元为基数，自2011年7月15日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率1.3倍计算（以李静主张的年利率6%为限）。滨州市技术学院提出系李静未依合同约定向其提供办理权属登记所需资料的辩解意见，一审法院经审查认为，滨州市技术学院拒绝协助李静办理权属登记，李静是否向其提交所需资料，均不影响滨州市技术学院违约责任的承担。关于李静主张的损失2万元，滨州市技术学院搬走的家具可返还，滨州市技术学院应将家具返还李静。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、滨州市技术学院应于本判决生效之日起十日内协助李静办理中海学苑二期206号楼1单元502室及207号楼1单元3号车库的不动产权属登记；二、滨州市技术学院应于本判决生效之日起十日内支付李静逾期办证违约金（以235014元为基数，自2011年7月15日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率1.3倍计算，以年利率6%为限）；三、滨州市技术学院应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告李静家具一宗（餐桌一个及配套餐椅、沙发一套、茶几一个、床两张）；四、驳回滨州市技术学院的诉讼请求；五、驳回李静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10100元，由滨州市技术学院负担；反诉案件受理费2961.62元，减半收取1480.81元，由滨州市技术学院负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于原审法院认定李静提交的合同效力是否正确的问题。滨州市技术学院主张双方应依照打印版合同执行，涉案合同并未变更，李静未按该合同约定支付购房款，违反合同约定，其有权解除合同。经查，滨州市技术学院主张李静持有购房合同系伪造的，经一审法院释明，滨州市技术学院既未申请司法鉴定亦未提交证据予以证实。一审查明李静仅交付首付款滨州市技术学院即将涉案房屋交付李静占有，并办理了物业等入住手续，可印证双方更改了合同内容，滨州市技术学院主张依据打印版合同认定李静违约的上诉理由不能成立。双方因履行涉案合同发生纠纷，一审法院受理李静提起反诉后，就涉案房屋内家具问题一并处理并无不当。综上所述，滨州市技术学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人滨州市技术学院负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正真审判员  张 珊二〇二〇年六月三日法官助理亓立杰书记员张真真