江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初3760号 原告：孙中,男，1985年5月17日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人:孙兆辉,江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人:毛进,江苏德沛律师事务所律师。 被告:沭阳润丰置业有限公司，统一社会信用代码91321322561816659X，住沭阳县。 法定代表人：陈国旗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:高中新,江苏兆仕禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙蕊,江苏兆仕禾律师事务所实习律师。 原告孙中与被告沭阳润丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙兆辉、毛进、被告委托诉讼代理人高中新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙中向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理天下景城幸福里16幢一单元103室不动产产权登记手续，并支付逾期办证违约金4364.89元。事实和理由：2015年1月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以首付款及按揭贷款的方式支付436489元，购买被告开发的天下景城幸福里16幢一单元103室房屋一套，合同约定被告于2016年1月20日前将房屋交付原告使用，被告如约将上述房屋交付原告使用，但该房屋一直不能办理不动产产权证书，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告变更事实及理由部分中关于被告如约交房的陈述，被告交房时间实际为2016年2月16日。并撤回要求被告协助原告办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求。 被告辩称，原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交付标准均为商品房经验收合格，在涉案房屋符合交付条件后，被告已经按照约定时间及条件将涉案房屋交付原告，原告在诉状中也对此予以自认。双方在商品房买卖合同附件四即补充协议第九条约定将办理产权证书的时间变更为小区综合验收后90个工作日内。涉案房屋交付后，涉案工程已于2020年4月7日通过综合验收，取得《竣工验收备案表》，涉案12-18号楼工程已经完成首次登记，具备办证条件，已完成合同约定的办证义务，故被告不存在逾期办证的行为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。即使按照原告主张的办证期限，原告关于逾期办证违约金的诉讼请求也已超过诉讼时效，应予以驳回。 根据原、被告陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告预售的天下景城幸福里小区16号-一单元103室，房款约定为436489元，首付131489元，贷款305000元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格…5、买受人付清所有房款和各种税费。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府原因导致延期交付的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，该补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，该补充协议第九条约定：对合同第十五条补充约定，由于出卖人开发的小区为多层、高层组成，办理产权证必须经小区综合验收，所以，买受人同意办理产权证、土地证时间为小区综合验收后玖拾个工作日内，合同内的办理产证时间如与此补充协议不一致的，以此补充协议为准，买受人无任何异议。 原告于2016年2月16日与被告办理交房手续。涉案小区16号楼于2014年5月17日取得商品房销售许可证，于2016年1月20日经验收合格，于2020年3月13日竣工验收合格，于2020年4月7日取得《建筑工程竣工验收备案表》，于2020年4月29日已完成初始登记，并已通知原告办理产权登记。 本案争议焦点为：被告是否存在逾期办证的违约行为。 本院认为：原、被告双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件，系《商品房买卖合同》的组成部分，且该协议亦由原、被告签字确认，对原、被告双方同样产生约束力。 关于被告的办证义务，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方在《合同补充协议》第九条针对《商品房买卖合同》第十五条进行补充约定，将办证时间变更为小区综合验收后90个工作日内。故被告应按照变更后的期限履行产权登记义务，现涉案房屋所在的16号楼已于2020年4月7日取得《建筑工程竣工验收备案表》，被告于2020年4月29日已完成该号楼初始登记，并已通知原告办理产权登记，被告已将合同约定的办证义务履行完毕，且未超出《合同补充协议》第九条约定的期限，故被告不存在逾期办证的违约行为。 原告主张《合同补充协议》第九条与《商品房买卖合同》第十五条存在冲突，应根据合同法第四十一条规定作出对原告有利的解释；该补充协议为格式条款被告未尽到提示、说明义务，且该条属于免除被告责任，排除原告主要权利的条款，应为无效条款。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”该条系针对格式条款的理解存在争议时如何解释的规定，本案双方对于《合同补充协议》第九条与《商品房买卖合同》第十五条的理解均不存在争议，故原告主张适用该条规定，本院不予采纳。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《合同补充协议》第九条仅系对《商品房买卖合同》第十五条中约定的办证期限作出变更，并未免除被告相关责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故无法认定该条系无效条款。同时，该条款亦未免除或限制被告的相关责任，故不属于需要提示说明的内容，亦不能以此认定该条款无效。最后，《建筑工程竣工验收备案表》是办理建筑工程产权证书的必备文件。综合验收是指按照有关法律、规章和规范对居住小区规划、设计的执行，各单位工程的竣工验收情况和市政基础设施、公共配套设施、环境卫生设施及绿化建设等进行整体和全面的验收，其中即包含建设工程的竣工验收，而《建筑工程竣工验收备案表》系建设单位建设工程经竣工验收，并取得消防、环保、规划等部门出具的认可文件后报建设行政主管部门备案后取得，系综合验收内容之一。虽然国务院决定取消综合验收这一行政审批项目，但仅表明不再由行政机关组织及审批，并不表明该验收项目被取缔，也并未禁止房屋买卖的当事人进行综合验收，且庭审中被告自认以取得《建筑工程竣工验收备案表》之日为《合同补充协议》第九条约定的综合验收之日，另双方签订的《商品房买卖合同》封面第二页第二条也约定涉案房屋交付条件也为通过综合验收并取得《建筑工程竣工验收备案表》，故本案合同双方将办证期限变更至涉案小区综合验收后90日符合办理产权证书的实际情况，该办证期限的变更并未在实质上影响原告取得涉案房屋产权证书的权利。本院认为，《合同补充协议》第九条约定不属于无效条款，双方应按照约定履行义务。 另原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，买受人应当在自房屋交付使用之日起90日取得房屋权属证书，故被告履行办证义务超过上述规定期限，应属违约。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款系规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该规定系体现尊重合同双方当事人的意思自治，在商品房买卖合同有约定的情况下按照约定期限，未作约定的情况下视商品房买卖合同的标的物状态分别规定期限。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第九条对于办理产权登记期限作出约定，应按照该条第一款第（一）项规定即合同约定审查是否超过期限，而非排除双方约定直接适用第（二）、（三）项规定的期限，故本院对原告关于被告履行办证义务超过法律规定期限的理由不予采纳。 综上，被告不存在逾期办证的违约行为，原告要求被告给付原告逾期办证违约金无事实和法律依据，本院依法驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孙中的诉讼请求。 案件受理费130元，减半收取65元（已由原告孙中预交），由原告孙中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费130元。 审判员 葛 蕾 二〇二〇年六月二十八日 书记员 刘晓云 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。