广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15763号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务所长。委托诉讼代理人：寇明茹，原告职员，联系地址。被告：黎桂枝，女，1963年7月20日，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘梅连、林淑菁，均系广东穗恒律师事务所律师。被告：杨国昌，男，1954年10月20日，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘梅连、林淑菁，均系广东穗恒律师事务所律师。被告：杨康毅，男，1995年6月5日，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘梅连、林淑菁，均系广东穗恒律师事务所律师。第三人：广州建恒房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北82号之一至之三01房之自编101房。法定代表人：李思廉。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告黎桂枝、杨国昌、杨康毅，第三人广州建恒房地产发展有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹，被告黎桂枝、杨国昌及被告的共同委托诉讼代理人刘梅连到庭参加诉讼。第三人广州建恒房地产发展有限公司下落不明，经公告送达期满没有到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称：一、1998年3月31日，原广州市海珠区房地产管理局与广州建恒房地产发展有限公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议约定，原广州市海珠区房地产管理局同意坐落在海珠区南华东路冼涌东6号房屋，共壹幢，建筑面积共壹佰零拾叁点壹壹平方米，交由广州建恒房地产发展有限公司拆除；广州建恒房地产发展有限公司同意将广州市海珠区敦和路新雅苑，建筑面积共壹佰肆拾零点壹玖平方米的房屋，移交归原广州市海珠区房地产管理局，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。二、1999年12月17日，原告依职接管原海珠区国土房管局下发的《接管通知书》（99年房字第××号），接管海珠区敦和路312号505、602、603，902，接管面积：183.1593平方米，使用性质：住宅。据直管房拆迁《接管通知书》安排住户移交情况表反映，海珠区敦和路312号505房屋，户主为“黎桂枝”，杨国昌、杨康毅是其家属。上述涉案房屋自接管之日起，原告多次电话、书面通知催促，被告至今拒绝办理承租房屋，也拒绝缴纳租金。根据《中华人民共和国物权法》规定，原告有权向被告追收房屋使用期租金以及收回房屋。三、经查证，被告黎桂枝名下自有产权位于：海珠区同福东路552号1004房，建筑面积：96.6709平方米（住宅）。据此，我单位在2019年4月29日向被告黎桂枝发出了《通知》，请其自收到本通知5个工作日内到广州市东晓物业管理有限公司办理海珠区敦和路312号505房房屋的退租手续，并清缴自1999年8月1日入住之日开始的租金及所产生的水费、电费等相关费用，但被告枝至今仍未按通知要求办理。根据《广东省公有房产管理办法》，原告有权向被告追收房屋使用期租金以及收回房屋,故起诉要求法院判令：1、被告黎桂枝、杨国昌、杨康毅在判决之日起10日内腾空并交付广州市海珠区敦和路312号505房房屋;2、被告黎桂枝、杨国昌、杨康毅按照每月129元缴纳从1999年8月1日起至2000年6月房屋使用期租金共1419元；按照每月145.10元从2000年7月1日起至2001年7月房屋使用期租金共1886.30元；按照每月169.20元缴纳从2001年8月1日起至交付房屋使用期租金，暂计至2019年5月，合计房屋使用期租金36208.80元。3、被告黎桂枝、杨国昌、杨康毅承担本案的全部诉讼费。三被告共同辩称：一、同庆路盐仓二巷18号房屋是被告出资建造的，海珠区敦和路新雅苑路自编号第AC幢第505房是永迁房，原告要求被告迁出没有事实和法律依据》1、同庆路盐仓二巷18号房屋是被告出资建造的，被告享有产权人的实际权益。1983年11月27日，被告与他人达成协议合建同庆路盐仓二巷18号，被告是该房屋的实际出资人，对该房屋享有产权人的实际权益。2、涉案房屋是永迁房，被告享有永久居住权，实际上也由被告一直居住使用。1997年1月9日，第三人广州建恒房地产发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签署《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方经广州市房地产管理局以（96延）房拆许字073号房屋拆迁许可批准，拆除同庆路盐仓二巷18号二楼的房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积47.78平方米。该协议第三条第一点约定“甲方应于1997年6月30日前，在海珠区敦和路新雅苑路自编号第AC幢第505房，建筑面积55平方米安置乙方回迁居住”、第二点约定“甲方应通知乙方永迁，乙方必须依期永迁”。该协议于1997年1月13日经广州市荔湾区公证处公证并取得（97）穗荔证内字第187号《公证书》。上述事实证明，被告享有涉案房屋的永久居住权，且从1998年1月起，被告依期永迁至涉案房屋居住至今。3、原告应当知道涉案房屋是用于安置拆迁户，应当继续承担安置被告的责任。被告早在1998年就已居住在涉案房，原告在接管房屋时就应当知道涉案房屋是用于安置拆迁户的，而不是用于解决原告名下无房的问题。被告配合房管部门的拆迁工作，却失去了自有房屋的产权，原告应承担安置被告的责任，现原告以被告名下有房不符合租住要求为由要求被告迁出没有事实和法律依据。二、原告要求被告支付从1999年8月1日起至交付房屋之日止房屋使用期租金没有事实和法律依据。1、被告经第三人广州建恒房地产发展有限公司安排永久回迁至涉案房屋，原告要求被告支付涉案房屋的租金没有事实和法律依据。如上所述，涉案房屋实为广州建恒房地产发展有限公司与被告拆迁置换的永迁房，被告对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，原告要求被告支付涉案房屋的租金没有事实和法律依据。2、即使涉案房屋存在租金，也应由第三人广州建恒房地产发展有限公司承担，第三人广州建恒房地产发展有限公司承诺涉案房屋是被告的永迁房，但在被告不知情的情况下，第三人广州建恒房地产发展有限公司便将涉案房屋交给原广州市海珠区房地产管理局，本就违反《广州市房屋拆迁安置协议》的约定，是违约方。根据原告提交的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》第一条的约定，“属乙方（第三人广州建恒房地产发展有限公司）处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收。如乙方未作事先说明，由此导致住户拒交租金的，则由乙方承担交租的责任”，第三人广州建恒房地产发展有限公司也从未向被告事先说明涉案房屋的情况，存在过错。即使涉案房屋存在租金，也应由第三人广州建恒房地产发展有限公司承担。3、原告要求被告支付租金已经超过了诉讼时效。原告于2019年6月28日才提起本案诉讼要求被告支付涉案房屋自1999年8月1日起至交付房屋之日止的租金，根据《民法通则》的规定，原告主张2018年6月28日以前的租金已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。综上所述，恳请驳回原告的全部诉讼请求。第三人广州建恒房地产发展有限公司没有举证和陈述。经审理查明：据2019年12月30日广州市不动产登记查册表记载:南区同庆路盐仓二巷18号房屋产权人黎洁嫦、陈岳和，登记附注1995年8月黎洁嫦等2人申请变更，征审字10791号存案；本局接管代产房字××号1997年6月24日，产权人下落不明，无合法代理人，接全间（混合两层）。本局接管代产字9834号，1958年6月25日；该业已撤管撤字587号1982年7月2日。1983年11月27日，承建人黄润章、邓旺与合资人陈岳和签订《合资承建房屋协议书》，为合资建造，同庆路盐仓二巷18号，经叁方协定如下：1、将现有平房（29平方）建成三层水坭结构楼房，其中首层、三楼产权属屋主、二楼产权属合资人、合资金额10000元正；付本屋建成五年内，如有危及16号、20号、24号三间邻近房屋，承建者黄润章负责赔偿一切损失。等。1997年1月9日，广州建恒房地产发展有限公司（拆迁人、甲方）与黎桂枝（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经广州市房地产管理局以（96延）房拆许字073号房屋拆迁许可证批准，拆除同庆路盐仓二巷18号二楼的房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积47.78平方米，有正式户口的实际居住人口2人。甲方应于1997年6月30日前，在海珠区敦和路新雅苑路自编号第AC幢第505房，产权属于公/自有的房，建筑面积55平方米安置乙方回迁居住，甲方应通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。该协议于1997年1月13日经广州市荔湾区公证处公证并取得（97）穗荔证内字第187号《公证书》。1998年3月31日，广州建恒房地产发展有限公司（乙方）与广州市海珠区房地产管理局（甲方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定乙方经市规划局1991年9月7日以（91）城地批字第159号文核准征用海珠区同庆以西地段，需拆除该项地段内属于甲方经管的房屋。经协商，甲方同意将海珠区南华东路冼涌东6号房屋共壹幢，建筑面积103.11平方米，将海珠区敦和路新雅苑路自编号第B幢A梯801单元，803单元、804单元，合计建筑面积140.19平方米移交给甲方,产权属市房地产管理局所有,以作补偿。属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收。如乙方未作事先说明，由此导致住户拒交租金的，则由乙方承担交租的责任。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1998年6月30日移交完毕。等。1999年12月，广州市国土局房管局《房屋移交接管书》记载：原有房屋座落南华东路冼涌东6号，产别民产；移交补偿房屋情况：房屋座落海珠区敦和路312号505、602、603、902，移交接管建筑面积535.3479平方米。移交单位：原征用单位广州建恒房地产发展有限公司；市局审查意见：同意接管。等。《安排住户移交情况表》记载，户主黎桂枝，使用部位海珠区敦和路312号505房，建筑面积58.0128平方米,1998年1月迁入。1999年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向海珠区国土房管局发出99年房字第××号《接管通知书》，内容：下列房地产已批准接管，请通知房管站办理手续。产业来源征用补偿，产别民产，房屋地址海珠区敦和路312号，接管部位敦和路312号505、602、603、902。接管面积183.1593平方米。等。租金从入住之日起计收。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的海机编【2013】20号《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室关于印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年4月29日，原告向被告黎桂枝发出《通知》，主要内容：广州市敦和路312号505房是我单位管辖的公房。经查证，你名下已拥有自有产权，不再符合承租直管公房条件，根据《广东省公有房产管理条例》的规定，请您自收到本通知5日内到广州市东晓物业管理有限公司办理海珠区敦和路312号505房房屋的退租手续，并请你户清缴自1999年8月1日入住之日开始的租金及产生的水费、电费等相关费用。若逾期不办理的，我司将通过法律途径予以收回该房屋，并向您追讨因此产生的费用，届时所引起的一切法律后果由您承担。2019年4月26日，经查询，被告黎桂枝、杨国昌名下房产位于广州市海珠区同福东路552号1004房，建筑面积96.6709平方米。另查，被告黎桂枝与杨国昌是夫妻关系，被告杨康毅是黎桂枝与杨国昌的婚生儿子。邓旺是杨国昌母亲，于2004年死亡。原告于2019年7月8日提起本案诉讼。诉讼中,双方确认没有签订租赁合同,被告也没有向原告缴纳过租金。本院认为：根据原告提交的证据，可证明涉案房屋是广州建恒房地产发展有限公司征用广州市南华东路冼涌东6号房屋的补偿，已由房管部门批准按民产接管及委托原告管理，故原告有权就涉案房屋主张权利。被告黎桂枝是因广州建恒房地产发展有限公司拆除广州市同庆路盐仓二巷18号二楼房屋安置到涉案房屋居住，没有证据证明被告是广州市同庆路盐仓二巷18号二楼房屋的业主或权利人，广州建恒房地产发展有限公司并没有将涉案房屋补偿给被告，且移交房屋给广州市国土局房管局时，已经明确指出被告是居住涉案房屋的户主。故被告认为享有产权人的权益，本院不予采纳。按第三人广州建恒房地产发展有限公司与广州市海珠区房地产管理局签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，属第三人处置安排住户，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收。虽然原、被告没有签订租赁合同，但被告长期占用房屋，故双方应按该租赁性质处理，现被告名下已有房屋，显然已不再适合承租涉案房屋，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。被告占用涉案房屋，理应支付房屋占用费。原告于2019年4月29日才向被告发出缴费通知，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故原告要求被告支付从1999年8月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，其中2016年4月29日前的房屋占用费已过诉讼时效，依法不予保护，予以驳回。2016年4月29日后的房屋占用费，原告要求按每月169.20元计算，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黎桂枝、杨国昌、杨康毅在本判决生效之日起10日内腾空广州市海珠区敦和路312号505房，并将该房屋交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；被告黎桂枝、杨国昌、杨康毅按照每月169.20元的标准向原告支付2016年4月29日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费；其中至本判决之日的占用费在本判决生效之日起10日内支付，之后部分每月5日前逐月支付；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费705元,由原告负担655元，被告负担50元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年六月十二日书 记 员  杜彦泽