重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2071号上诉人（原审原告）：赵蓉，女，汉族，1975年11月24日出生，住重庆市荣昌区。上诉人（原审原告）：张利高，男，汉族，1974年8月19日出生，住重庆市荣昌区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏远畅，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗道贵，男，汉族，1953年7月7日出生，住重庆市荣昌区。被上诉人（原审被告）：陈超，男，汉族，1969年3月4日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：朱登兵，重庆龙行律师事务所律师。委托诉讼代理人：田欣悦，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆琳昌房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞镇巴县大道37号，统一社会信用代码91500113203437798C。法定代表人：雷运昌，职务董事长。委托诉讼代理人：张衡，重庆康渝律师事务所律师。原审第三人：刘佑全，男，汉族，1974年7月23日出生，住重庆市荣昌区。原审第三人：李恭芬，女，汉族，1973年2月25日出生，住重庆市荣昌区。二原审第三人共同委托诉讼代理人：莫正友，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。上诉人赵蓉、张利高因与被上诉人罗道贵、陈超、重庆琳昌房地产开发有限公司（以下简称琳昌公司）以及原审第三人刘佑全、李恭芬房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院作出的（2019）渝0118民初10667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵蓉、张利高上诉请求：撤销原判，依法改判支持赵蓉、张利高的诉讼请求。事实及理由：1.赵蓉、张利高提交的证据能够证明其通过罗道贵、陈超购买了涉案房屋。《认购协议书》系赵蓉、张利高与琳昌公司签订，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，应当认定《认购协议书》具有商品房买卖合同的性质，同时赵蓉、张利高已按照约定向琳昌公司支付了全部购房款，琳昌公司应当负责协助赵蓉、张利高办理产权过户登记。2.原审第三人刘佑全、李恭芬恶意办理涉案房屋的产权登记手续，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的赵蓉、张利高。罗道贵答辩称，对赵蓉、张利高的上诉请求没有意见。陈超答辩称，同意赵蓉、张利高的上诉请求。一审法院错误表面认定办理产权就优先的关系，忽视本案产权办理的恶意性，从而导致错误认定产权优先。琳昌公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人刘佑全、李恭芬答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。赵蓉、张利高向一审法院起诉请求：确认赵蓉和张利高与琳昌公司2017年10月27日签订的《认购协议书》及《房屋买卖合同》有效，并判决或调解位于重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号X幢X号房屋归赵蓉、张利高所有，并由琳昌公司及刘佑全、李恭芬协助赵蓉、张利高办理房屋产权过户。一审法院经审理查明：2013年5月6日，琳昌公司（甲方、发包方）与陈超、李才山、杨永清、苏宗华、徐富全（乙方、承包方）签订《重庆琳昌房地产开发有限公司荣昌琳昌上上城工程项目内部承包经营合同书》，约定以下主要内容：1.“甲方将开发的琳昌上上城房屋工程，特设琳昌公司荣昌琳昌上上城房屋工程项目。2.甲方同意乙方以包工、包料、包安全、包质量、包文明施工、包违约责任、包项目盈亏的承包方式，承包经营琳昌公司荣昌琳昌上上城房屋工程项目。3.本合同签订并生效后，甲方委任乙方陈超为琳昌公司荣昌上上城房屋工程项目经理部的负责人，乙方有权依据本合同的约定，自主经营该项目。4.乙方确保有能力履行琳昌公司荣昌琳昌上上城房屋工程所应承担的各项权利和义务，承担该项目的全部经营风险……7.承包期间自本合同签订之日起至甲乙双方按本合同约定对本项目结算完毕之日止。8.乙方应向甲方支付包干承包费30万元……12.甲方负责向乙方提供项目经理部公章一枚和法人私章一枚，该公章经甲方备案后交由乙方使用。甲方应根据乙方项目部的需要随时向乙方提供甲方公章或合同专用章……”合同签订后，陈超等人具体开发了案涉项目。2015年因陈超欠罗道贵借款，双方签署《抵债协议》,将案涉房屋抵给罗道贵用于偿还借款。2016年6月29日琳昌公司在重庆日报刊登了“遗失琳昌公司合同章一枚”。2017年10月27日罗道贵（甲方）与赵蓉、张利高（乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同载明“鉴于：罗道贵从陈超处因抵债取得的位于重庆市荣昌区“琳昌.上上城”有房屋需要出售，双方协商，达成如下协议：第一条，乙方愿意购买罗道贵从陈超处抵债取得的位于重庆市荣昌区“琳昌.上上城”房屋一套。建筑面积91.74平方米”同日，陈超以琳昌名义与赵蓉、张利高签订了《认购协议书》，约定由赵蓉、张利高购买案涉房屋。同日，赵蓉、张利高支付了100000元房款，并由陈超开具了签有琳昌公司财务专用章的收据给赵蓉、张利高。2018年5月20日，罗道贵向赵蓉开具《付款说明》，载明“赵蓉购买罗道贵抵债所得“琳昌.上上城”的房屋一套，已现金支付购房款10万元，还剩229010元，请赵蓉转账支付到如下账户……”同时一审查明，赵蓉、张利高已经就案涉房屋进行了装修并入住。一审另查明，2018年2月12日琳昌公司与刘佑全、李恭芬签订了《重庆市商品房买卖合同》，刘佑全、李恭芬已支付了全部房款，且目前案涉房屋的产权已经登记在刘佑全、李恭芬名下。一审法院认为，根据罗道贵与赵蓉、张利高签订的房屋买卖合同内容看，赵蓉、张利高的意思表示的合同相对人罗道贵，且知晓该房屋的来源，因此案涉房屋买卖合同的合同主体应为罗道贵和赵蓉、张利高，赵蓉、张利高现请求确认其与琳昌公司签订的房屋买卖合同有效无事实根据，一审法院无法确认其效力。至于陈超以琳昌公司的名义与赵蓉、张利高签订的《认购协议书》亦是保障《房屋买卖合同》的履行行为，其应为《房屋买卖合同》的从行为，其合同相对方系陈超而非琳昌公司，因此赵蓉、张利高要求确认其与琳昌公司之间的《认购协议书》有效亦无事实根据，一审法院亦无法进行确认。本案特别需要说明的是，本案中涉及到的内部和外部关系，陈超等人与琳昌公司之间是内部关系，不能因为内部关系而影响外部权利，如果陈超等人认为琳昌公司存在违约或其他行为，其可依据内部协议予以救济权益。如果赵蓉、张利高认为琳昌公司与刘佑全、李恭芬存在恶意串通，有损赵蓉、张利高利益亦可另寻其他合法途径予以解决。就本案外部关系看，现在的案涉房屋的产权证已经办理在刘佑全、李恭芬名下，在该证未被撤销且不动产以物权登记为准的情况下，一审法院即不能确认案涉房屋所有权归赵蓉、张利高，更不能够判决协助过户。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵蓉、张利高的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3058元，由赵蓉、张利高负担。二审中，陈超举示《委托销售协议》，拟证明当时几个实际股东包括琳昌公司均同意涉案房屋已经抵给了罗道贵，不能对外销售。经组织质证，赵蓉、张利高对该证据的真实性、合法性以及关联性均无异议，其认为琳昌公司恶意处置涉案房屋以及恶意办理产权登记。罗道贵对该证据无异议。琳昌公司对该证据的真实性无异议，但其认为达不到陈超以及赵蓉、张利高的证明目的。原审第三人刘佑全、李恭芬对该证据的真实性无异议，但其认为达不到陈超的证明目的，该协议是琳昌公司与陈超之间的内部协议，第三人在购买协议时不知情。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.赵蓉、张利高主张确认其与琳昌公司于2017年10月27日签订的《房屋买卖合同》、《认购协议书》有效是否成立；2.琳昌公司与刘佑全、李恭芬是否存在恶意办理产权转移登记，赵蓉、张利高主张涉案房屋归其所有，并由琳昌公司及刘佑全、李恭芬协助办理房屋产权过户是否成立。就前述争议焦点，本院分述如下：赵蓉、张利高主张确认其与琳昌公司于2017年10月27日签订的《房屋买卖合同》、《认购协议书》有效是否成立。本院认为，从赵蓉、张利高举示的《房屋买卖合同》来看，签订主体为赵蓉、张利高与罗道贵；从内容看，赵蓉、张利高知晓涉案房屋的来源，且对购房款的支付方式进行了约定，赵蓉、张利高的意思表示的合同相对人为罗道贵；从合同的履行看，购房款的支付均是按合同约定支付给罗道贵指定的第三人名下。赵蓉、张利高虽主张涉案房屋是琳昌公司向罗道贵以及陈超授权处分，但对此并未举示证据证明。且琳昌公司对此亦不认可，同时亦不认可收到赵蓉、张利高支付案涉房屋的购房款。因此，本案中的《房屋买卖合同》系赵蓉、张利高与罗道贵签订，赵蓉、张利高主张与琳昌公司之间签订的《房屋买卖合同》有效没有事实依据，本院不予支持。其次，本院认为，根据赵蓉、张利高在诉状中的自述，罗道贵、陈超的陈述，以及赵蓉、张利高关于涉案房屋价款的履行情况，陈超以琳昌公司名义与赵蓉、张利高签订的《认购协议书》只是为保障前述《房屋买卖合同》的履行行为，并非真实的与琳昌公司之间达成涉案房屋买卖的意思表示。且在该《认购协议书》签订之前，琳昌公司已于2016年6月29日在重庆日报刊登了“遗失琳昌公司合同章一枚”，该登报行为已具备公示效力。故赵蓉、张利高主张确认其与琳昌公司签订《认购协议书》有效亦不成立，本院不予支持。至于琳昌公司与刘佑全、李恭芬是否存在恶意办理产权转移登记，赵蓉、张利高主张涉案房屋归其所有，并由琳昌公司及刘佑全、李恭芬协助办理房屋产权过户是否成立。首先，赵蓉、张利高主张《认购协议书》合法有效，实质上构成了商品房买卖合同。本院认为，如前所述，《认购协议书》并非赵蓉、张利高与琳昌公司之间达成涉案房屋买卖的真实意思表示。且从内容看，该协议书仅仅约定了房屋的坐落、面积及价款，并无房屋的交付以及产权办理等构成商品房买卖合同的主要条款。赵蓉、张利高支付的房款亦均是按照其与罗道贵签订的《房屋买卖合同》的约定在履行，因此，《认购协议书》并不具有商品房买卖合同性质。其次，本案中，赵蓉、张利高并未举示证据证明刘佑全、李恭芬在与琳昌公司签订《重庆市商品房买卖合同》时知晓赵蓉、张利高与罗道贵签订有《房屋买卖合同》，且涉案房屋当时亦登记在琳昌公司名下，后刘佑全、李恭芬与琳昌公司之间基于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定办理涉案房屋的产权转移登记手续行为，并不存在恶意串通。陈超在二审中举示的证据虽真实性各方当事人予以认可，但该证据仅是琳昌公司与琳昌上上城项目投资人之间的约定，对刘佑全、李恭芬并无约束力，故不能达到其证明目的。因此，本院认为，赵蓉、张利高的现有证据不能证明琳昌公司与刘佑全、李恭芬存在恶意办理产权转移登记的事实，因此赵蓉、张利高主张涉案房屋归其所有，并由琳昌公司及刘佑全、李恭芬协助办理房屋产权过户的请求亦不成立，本院不予支持。综上所述，赵蓉、张利高的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6116元，由上诉人赵蓉、张利高负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年六月二十四日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯