内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终463号上诉人（原审原告）：刘桂琴，女，满洲里天和旅馆实际经营者，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吕广涛，内蒙古益开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷琪峰，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被上诉人（原审被告）：代丽娜，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人刘桂琴因与被上诉人殷琪峰、代丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款关于“经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据和理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘桂琴上诉称，撤销一审判决并依法改判或发回重审，支持上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人2004年购买该房屋时将暖气改造成地热，2013年出租给被上诉人时地热也是热的。2017年秋季房产段对供暖系统进行改造时，说“铺地热的各户待地热改成暖气后给接入管网”，因此该小区铺地热的各户找到满洲里市信访局设诉后房产段随后就都给接上了。故该租赁房屋不热并不是因为地热未接入管网造成的。根据上诉人与被上诉人的合同约定：“承租人要保证出租人的一切设施、设备、物品等不能丢失、损坏。如出现丢失、损坏现象由承租人负责维修或购买；如果房屋质量不合格或进水，或其他原因给承租人造成的损失出租人不负责；在经营期间无论什么原因或什么困难、损失、赢利与亏损都由承租人自己承担”，无论被上诉人是否对供暖设施进行过改造，只要不热无论什么原因均应由被上诉人负责维修。二、上诉人将房屋出租给被上诉人时，地砖、墙体并没有损坏，该瓷砖、墙体损坏是在被上诉人租赁期间，应当由被上诉人承担维修责任。三、上诉人主张停租损失，是因为被上诉人未按约定对房屋损坏承担维修责任，给上诉人造成的房屋租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，上诉人有权要求赔偿损失。四、合同中约定取暖费由被上诉人支付，且由上诉人向被上诉人收取。殷琪峰、代丽娜答辩称，一、2017年房屋整体改造，要求必须由房主签合同进行改造。当时我们和房东的弟弟一起去房产段了解改造的事情，房产段要求必须改成暖气，当时房东的弟弟表示不同意，说这是房主的意思。租赁房屋期间屋内设施我们没动过，没有修复房屋供暖系统的责任。二、房子温度低导致墙体起皮，室内墙体和地砖的问题不是我们造成，而且上诉方当时接管房屋后就经营了，所以我们不应承担停租的损失及取暖费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘桂琴向一审法院提出的诉讼请求：1.判令二被告支付房屋2017至2018年度冬季取暖费4339元；2.判令二被告赔偿房屋停租的损失23333元(房屋租金2万元/年÷12个月×14个月=23333元，自2018年6月15日暂计算至2019年8月15日，共14个月，并要求计算至房屋修复能正常使用之日止)；3.请求判令二被告修复房屋供暖系统，并承担相应费用；4、判令二被告修复房屋室内墙体、地砖，并承担相应费用；五、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，殷琪峰、代丽娜为夫妻关系。2013年5月14日，案外人刘某代表原告刘桂琴将其丈夫孙双清名下的满洲里市“天和旅馆”出租给被告殷琪峰，用于经营旅店，刘某与殷琪峰于当日签订租房协议一份，约定：租期为2013年6月14日至2014年6月14日；年租金2万元，租赁期间产生的取暖费、水电费等一切税杂费都由承租方负担；承租方保证房屋一切设施、设备、物品等不能丢失、损坏。如出现丢失、损坏现象由承租方负责维修或购买；营业执照法人改为承租方名下。合同签订后，原告交付房屋并提供营业执照、税务登记证、卫生证及特种行业许可证等供被告使用。合同到期后，按照上述租赁合同，被告使用租赁房屋至2017年5月，又由原告亲家郭洪艳代签补充合同一份，约定：殷琪峰继续租用天和旅馆，继续履行2013年5月14日双方签署的租房协议；从2017年6月14日至2018年6月14日止。至签订补充合同时，被告使用的房屋内是原告自行改造的地热，室内温度能够保证被告正常经营。至2017年秋季，因集中供热管网改造，原告未按照施工方要求将原告房屋地热管道改为地上暖气，地热均未接入集中供热管网，造成当年供暖季到来时室内温度过低，甚至出现结冰的情况。被告多次与原告亲属郭洪艳夫妇、刘某沟通，表示因房主没能解决供暖存在的问题无法继续经营天和旅馆、使用租赁房屋，但原告未能解决室内温度过低的问题，也没有与被告联系的其他人谈成转租。被告于2018年2月11日申请天和宾馆停业。2018年6月18日，郭洪艳出具接收凭条，确认收到被告交还的营业执照正、副本、税务登记证正、副本、卫生证、特种行业许可证正、副本、旅店报停相关手续及身份证刷卡器。另查，原告于2019年10月23日交纳取暖费4339元。一审法院认为，原、被告之间签订租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，应认定为合法有效。合同签订以后，原告应当按照合同约定提供被告可供正常使用的房屋，因房屋供暖设施参与集中供热改造后造成室内温度过低，并不是被告原因造成，原告仍应当负担提供被告符合合同目的的房屋供其使用的义务。被告因租赁房屋无法经营宾馆，要求原告履行合同义务未果情况下解除合同并从租赁房屋搬离，系行使法定合同解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定。现被告提出解除合同时，明确存在租赁房屋不能实现合同目的的主张，原告仍坚持被告为履行合同支付费用的主张没有法律依据，不予支持。原告还主张由被告支付停租损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，应终止履行，原告无权要求被告赔偿其停租损失。原告认可被告承租期间未对供暖系统进行改造，房屋内使用的暖气现状均与被告无关，要求被告承担修复费用，于法无据，不予支持。被告使用租赁房屋用于经营宾馆，没有证据显示被告未按约定使用租赁物，也没有证据显示房屋室内墙体、地砖出现的开裂等问题系被告造成，故对原告主张由被告修复房屋室内墙体、地砖的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：驳回原告刘桂琴的诉讼请求。本诉案件受理费518元，由原告刘桂琴负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，本案房屋因供暖系统参与集中供热改造后室内温度过低，导致被上诉人无法经营宾馆，并不是被上诉人原因造成。因被上诉人要求上诉人履行合同义务未果情况下解除合同并从租赁房屋搬离的行为，符合法定合同解除权的规定。故上诉人所持“无论被上诉人是否对供暖设施进行过改造，只要不热无论什么原因均应由被上诉人负责维修，并承担取暖费用”的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。因上诉人未提供有效证据证实其损失是由被上诉人造成，故上诉人所持“被上诉人承担房屋室内墙体、地砖等的维修责任及被上诉人赔偿对上诉人造成的房屋租金损失”的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人刘桂琴的上诉请求不成立。应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费518元，由上诉人刘桂琴负担。本判决为终审判决。审判长  张明政审判员  春 英审判员  杨 柳二〇二〇年六月十五日书记员  包田良附：本案裁判所依据的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。