贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终456号上诉人（原审原告）：贵州省从江汽车站，住所贵州省从江县丙妹镇江东南路。法定代表人：张成武，系站长。委托诉讼代理人：张先军，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴亚明，男，1964年8月4日出生，汉族，住所广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：广西建工集团第三建筑工程有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市北雀路98号。法定代表人：欧志永，系该公司董事长。上诉人贵州省从江汽车站（简称从江汽车站）因与被上诉人广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（简称三建公司）、吴亚明房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省从江县人民法院（2019）黔2633民初523号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省从江县汽车站上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉请。事实与理由：①广西建工集团第三建筑工程有限责任公司是房屋实际使用人，依法应当履行合同义务并承担责任。2014年，广西建工三公司承接从江县世纪华苑工程，2014年12月，将该工程转包给吴亚明，签订了《项目施工经营承包合同》，并成立了项目部，项目部与从江汽车站签订了《房屋租赁合同》，项目部是承包人派驻工地的管理机构，负责工程的具体建设及各项管理，项目印章是项目部权利的代表，从本案项目部与原告签订的《房屋租赁合同》看，合同是吴亚明承接了从江县东南路的工程后向从江汽车站租赁的，合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。②合同内容未违反法律禁止性规定，且为项目部办公所用，送达房租、限期撤离通知等均送达项目经理杨昕。③合同系从江县汽车站与吴亚明签订，未与广西三建公司名义签订，但三建公司项目部所涉地址就是合同所指的房屋。因此，从江县汽车站有理由相信吴亚明有权代表三建公司。④按照合同约定，上诉人主张的房屋修复费、卫生费为房屋拆除装修、清运发生的费用，应由三建公司承担。⑤水电费的问题。上诉人提供的2014年12月24日被上诉人缴纳的水电费等情况，之后，一直欠费，该收款收据记载的水电费底数、单价足以计算出欠费金额。请求二审法院查清事实，依法改判。从江汽车站向一审法院诉请：1.判令二被告连带支付2014年12月2日至2016年7月31日止的房屋租金、水电费、房屋修复费、卫生费等合计243839.94元及违约金35197.62元（违约金按中国人民银行同期贷款利息4.75%暂从2016年8月1日至2019年7月31日，2019年8月1日至实际支付之日止的违约金另行计算），合计279037.56元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告与吴亚明于2014年7月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定（节选）：1.原告将其所有的位于从江汽车站主站房二楼(7字型)毛坯房(使用面积1400平方米)房屋,全部租给吴亚明作为办公及住宿使用;2.居住产生的电费、水费、物业管理费、垃圾处理费等居住引起的费用,由居住户自行承担;3.房屋租赁期为贰年,从2014年8月1日至2016年7月31日止;4.房屋月租金每月8000元,按季度支付,由吴亚明在每季度前十日前到车站财务室缴纳房租费及水电费；5.租赁期间,被告按规定及时缴纳房租费,不得擅自改变房屋的结构及用途,被告如因故意或过失造成房屋和设备的毁损,应负责恢复原状或赔偿经济损失。被告在租用房屋内装修墙窗的格、花、板壁、电器等物,在迁出时一次性自行拆除,并应恢复房屋原状,如不拆除的原告不做任何赔偿。合同签订当天，吴亚明向原告交纳3个月租金24000元及押金10000元。2014年12月10日三建公司（甲方）与从江县世纪华苑工程项目部（乙方）签订了《项目施工经营承包合同》，吴亚明在乙方代表处签字，甲方把从江县世纪华苑工程发包乙方。2014年12月24日三建公司发文成立从江县世纪华苑工程经理部，经理部组成人员有12人，吴亚明未在经理部组成人员名单中。2014年12月24日世纪华苑物流市场（吴亚明）交纳一个月房租8000元、电费7078.67元和水费3829元。2015年8月14日杨昕签收了原告出具抬头为吴亚明的《催款通知》，2016年6月10日原告出具抬头为吴亚明的《关于租房限期搬离拆出的通知》，但未向吴亚明送达，该通知要求吴亚明限于2016年6月19日前搬离涉租房屋。截止2016年6月28日，吴亚明承租的二楼水表数为7414吨，电表为23208度。一审法院认为，1.关于三建公司、吴亚明谁承担责任的问题。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告吴亚明与原告签订《房屋租赁合同》，未以三建公司名义签订，也未宣称其有权代表三建公司签订，且原告未能提供证据证明其与吴亚明签订合同时其有理由相信吴亚明有权代理三建公司，因此不符合表见代理的条件。三建公司不是涉案租赁合同的主体，其不应承担涉案合同义务的辩论意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。原告与吴亚明双方自愿签订《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。原告履行了交付租赁物房屋的义务，吴亚明应依约向原告支付租金。吴亚明支付部分租金后，未按约定支付其余租金，已构成违约。2.诉讼时效问题。原告要求吴亚明于2016年6月19日前搬离租赁场所，即视为原告提出依法解除合同的时间为2016年6月18日，最后一期的租金的诉讼时效应以2016年6月19日开始计算，按《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定诉讼时效为1年，至2017年6月18日诉讼时效届满。由于《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，不适用3年的诉讼时效，原告最后一期租金诉讼时效已于2017年6月18日届满，因此于2017年6月19日起，原告请求租金支付的权利已超过诉讼时效。但由于本案以诉讼时效抗辩需承担支付租金义务的前提条件，三建公司在本案不需承担支付租金义务，因此三建公司以本案超过诉讼时效作为抗辩理由本院不予采纳。而吴亚明未提出诉讼时效抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”之规定，本院对吴亚明责任的判定承担不主动适用诉讼时效。3.关于房屋租金问题。原告与吴亚明租期为2年，由于原告要求吴亚明于2016年6月19日前搬离租赁场所，即视为原告提出依法解除合同的时间为2016年6月18日，因此租金从2014年8月1日计算至2016年6月18日，租期共计22个月18天，租金共计180800元（22×8000+8000/30×18=180800），吴亚明已支付了四个月租金32000元，再扣除吴亚明交纳的押金10000元，吴亚明尚欠原告租金138800元。至于原告诉称的吴亚明还租用其地下车库和一楼2间门面而主张租金10200元，由于原告未提供证据予以证明，本院不予支持。4.关于房屋修复费问题。对于房屋修复费，由于原告未能提供证据证明其因吴亚明未能恢复其房屋原状，其为了恢复原状而所支出的费用是多少，本院对该项诉请不予支持。5.关于卫生费问题。对于卫生费损失，原告虽然提供了一张“卫生清洁费”的发票，但原告未能提供证据证明该费用的支出是因吴亚明的租房产生的污染或其留下大量垃圾需清理的支出，在本案中，无法证明两者的关联性，本院对该项诉请不予支持。6.关于水电费问题。对于水电费，本院虽认可最后的水表、电表数值，但之前欠费前的水表、电表数值为多少，原告未能提供证据予以证明。其二，原告未能提供证据证明其帮吴亚明交纳所欠水电费为多少钱，及其水电单价为多少元1吨水、为多少元1度电，因此本院无法计算吴亚明所欠原告水电费为多少钱，本院对该项诉请不予支持。7.关于违约金的问题。本院认定于2016年6月18日原告与吴亚明的租赁合同权利义务终止，从2016年6月19日起吴亚明未支付租金，即构成违约，吴亚明应依法向原告承担违约责任。由于双方未约定延迟支付租金的违约责任，因吴亚明迟延履行支付租金，实际造成原告的利息损失，原告以损失额按中国人民银行同期贷款利息4.75%计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。吴亚明需支付原告违约金即以吴亚明尚欠原告租金138800元为基数，从2016年6月19日起以年利率4.75%计算至租金付清之日止。原告主张违约金（2016年6月19日至2019年7月31日）为20537.65（138800×4.75%÷365×1137天）元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、吴亚明于本判决生效之日起十日内支付贵州省从江汽车站租金138800.00元，违约金20537.65元，共计159337.65元；二、吴亚明于本判决之日起十日内支付贵州省从江汽车站违约，违约金以138800元为基数，从2019年8月1日起，按年利率4.75%计算至租金付清之日止；三、驳回贵州省从江汽车站的其他诉讼请求。案件受理费5486元，公告费560元，共计6046元，由吴亚明负担4046元，由贵州省从江汽车站负担2000元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，2014年7月8日，吴亚明与贵州省从江汽车站签订《房屋租赁合同》，吴亚明以自己名义与贵州省从江汽车站签订合同，并未以广西建工集团第三建筑工程有限责任公司从江县世纪华苑工程项目部之名义与贵州省从江汽车站签订《房屋租赁合同》，涉案《房屋租赁合同》的双方当事人系吴亚明与贵州省从江汽车站，广西建工集团第三建筑工程有限责任公司并非本案涉案合同相对方。因此，一审法院判决吴亚明承担责任并无不当，贵州省从江汽车站上诉称广西建工集团第三建筑工程有限责任公司是房屋实际使用人，应由其承担责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州省从江汽车站的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人们共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3487.00元，由贵州省从江汽车站负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  龙集东审判员  吴竹春二〇二〇年六月二日书记员  杨正英