湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初894号原告：吴卓，男，1985年10月26日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原告：文张艳，女，1988年8月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市。二原告共同委托诉讼代理人：彭亚芬，湖南御辩律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南天赐房地产有限公司。所在地址：湖南省株洲市荷塘区宝庆路28号，统一社会信用代码：91430200765610556B。法定代表人：贺宇佳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：阳洋，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告吴卓、文张艳与被告湖南天赐房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴卓、文张艳及其委托诉讼代理人彭亚芬，被告湖南天赐房地产有限公司的委托诉讼代理人阳洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴卓、文张艳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告向原告返还首期房价款177551元；3、判决被告配合原告撤销商品房买卖合同的备案登记手续；4、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告吴卓、文张艳系夫妻关系。2018年7月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于株洲市荷塘区房屋，总价款337551元。原告于合同签订当日向被告支付首期房价款177551元，余款16万元以申请银行贷款方式支付。原告委托由被告代办银行按揭贷款手续，并向被告提交申请银行贷款十年所需的各项资料。2019年7月，被告通知原告，因银行贷款政策变动，原告十年的贷款申请未能获银行审批同意，银行不能向原告提供贷款。现由于银行未能给原告发放十年贷款，而原告家庭收入低，有双方父母以及祖父母需要赡养，二个小孩需要抚养，且又因原告吴卓父亲突遭意外需要支付高额的医疗费用，已无力再支付涉案房屋预计贷款16万元。原告多次与被告协商解除《商品房买卖合同（预售）》事宜未果，原告请求法院支持其诉讼请求。原告吴卓、文张艳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告吴卓的身份证复印件，证明原告吴卓的诉讼主体资格；2、原告文张艳的身份证复印件，证明原告文张艳的诉讼主体资格；3、被告的工商信息查询单，证明被告湖南天赐房地产有限公司的诉讼主体资格；4、《商品房买卖合同（预售）》及附件，主要内容：（1）、2018年7月8日原、被告签订商品房买卖合同；（2）、被告出售位于荷塘区房屋，总价款337551元，二原告首付房款177551元，余款16万元以申请银行贷款方式支付；（3）、（附件四.关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定）签订合同之日付清首付款177551元，办银行按揭16万元，按揭资料于付清首付款当日准备齐全送达售楼部，并办理相关贷款手续；（4）、（附件十一.补充协议）乙方（即原告）通过银行贷款方式支付剩余购房款的，应在本合同签订之日起及时完成按揭贷款手续的办理并将按揭贷款全额划至甲方（即被告）指定账户；乙方可委托甲方代为按揭贷款手续，但乙方仍自行承担按揭贷款手续是否获得批准及信贷政策、贷款年限、贷款金额、利率等的变化导致的风险及责任；乙方申请的按揭贷款未能获得银行审批同意或批准的按揭贷款金额少于申请贷款金额的，乙方应在收到甲方书面通知之日起15日内一次性付清差额部分购房款，乙方逾期30天未支付款项，甲方有权单方解除合同，并按合同总房款的2%向乙方收取违约金。甲方向乙方发送解除合同后三日内，乙方必须配合甲方办理合同解除的手续，解除商品房合同备案。否则，乙方每拖延一天，应向甲方承担应付合同总房款的每日万分之五的违约金。拟证明原、被告之间关于权利义务的约定；5、首付房款收据一张，拟证明原告于2018年7月8日向被告支付了购房首付款177551元；6、二原告的收入证明及银行流水，拟证明二原告的工资收入情况；7、《常住人口登记卡》复印件，拟证明二原告与原告文张艳爷爷奶奶以及父母同住，需要同时承担四位老人以及两小孩的各项费用；8、华容县东山镇牌坊村于2020年3月20日出具的证明，其内容是吴绪训（系原告吴卓父亲，出生于1960年）在2019年5月不慎将腰和手摔断，丧失劳动能力，生活和医药费由唯一儿子原告吴卓承担，情况属实，拟证明原告因父亲摔伤而导致经济困难；9、出院诊断证明、出院记录、手术记录，拟证明原告父亲吴绪训受伤的事实及后续需要承担巨额医药费的事实。被告湖南天赐房地产有限公司辩称：原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，该合同没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中没有出现原告单方解除合同的条件，原告也没有法定的单方解除权，继续履行该份商品房买卖合同对原告而言不存在显失公平状况，其与无力承担贷款16万元为由来解除双方签订的合同没有事实和法律依据，被告不同意解除合同，也不存在违反诚实信用原则，所以双方签订的商品房买卖合同，应当继续履行，要求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供了二份案例作为证据。对原、被告向本院提交的证据，经庭审质证，原告提供的证据1-5，因被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据6-9的真实性，因被告无异议，本院对该证据本身反映的客观事实予以采信。被告提供的证据，因系生效法律文书，本院予以采信。根据本院采信的上述证据，并结合当事人在法庭上的陈述，本院对本案事实确认如下：原告吴卓、文张艳系夫妻关系。2018年7月8日，二原告与被告湖南天赐房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：（1）、被告向二原告出售位于荷塘区房屋（商铺），总价款337551元，原告支付首付房款177551元，余款16万元由原告以申请银行贷款的方式支付；（2）、乙方（即原告）通过银行贷款方式支付剩余购房款的，应在本合同签订之日起及时完成按揭贷款手续的办理并将按揭贷款全额划至甲方（即被告）指定账户；（3）、乙方可委托甲方代为按揭贷款手续，但乙方仍自行承担按揭贷款手续是否获得批准及信贷政策、贷款年限、贷款金额、利率等的变化导致的风险及责任；（4）、乙方申请的按揭贷款未能获得银行审批同意或批准的按揭贷款金额少于申请贷款金额的，乙方应在收到甲方书面通知之日起15日内一次性付清差额部分购房款，乙方逾期30天未支付款项，甲方有权单方解除合同，并按合同总房款的2%向乙方收取违约金。甲方向乙方发送解除合同后三日内，乙方必须配合甲方办理合同解除的手续，解除商品房合同备案。否则，乙方每拖延一天，应向甲方承担应付合同总房款的每日万分之五的违约金。上述合同签订之后，二原告于2018年7月8日向原告支付了购房首付款177551元，余款16万元待办理银行按揭贷款予以支付。之后，原告委托被告办理银行按揭贷款手续。2019年3、4月，被告的工作人员通知原告到被告的营业厅提交贷款手续资料。同年7月，被告的工作人告知原告其不符合银行贷款条件（因银行政策有变动，原告购买的商铺不能办理商业贷款，只能办理网络贷款），并要求二原告在网络上办理“融360网络平台贷款”。二原告认为“融360网络平台贷款”的贷款期限最长是5年，如果通过该平台贷款16万元，则超过了其当时能够承担的偿还本息经济能力，二原告遂没有办理网络贷款。之后三、四个月，被告同意给原告垫补5年还款期。其时，二原告因家庭经济已面临困难，向被告明确表示了已无力购房，并要求与被告解除购房合同。因被告一直不同意解除购房合同，双方遂酿成本案纠纷诉至本院。另查明，2019年6月，原告吴卓的父亲吴绪训（1960年生）不慎摔伤构成九级伤残，现仍在康复治疗中，二原告负担大部分医疗费用。被告一直未向原告交付涉案的房屋。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对双方具有约束力。原、被告均应当按照约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是“原告是否违约，及原告是否享有解除合同的权利”。对此，本院分析如下，根据合同的内容及双方在履行合同过程中的客观行为表现，可以认定“对于原告的16万元银行按揭贷款”，在原告支付购房首付款之后，客观上是原告委托被告在办理相关的银行按揭贷款手续，因为银行政策的变动（商铺已不能办理银行贷款），而导致二原告无法通过正常的银行按揭贷款手续支付剩余的房款16万元。虽然被告通知原告可以办理网络贷款支付剩余房款，但是因网络贷款的最长期限为5年，且利率高于正常的银行按揭贷款利率，且其时原告的父亲因意外摔伤构成残疾而需要负担一定的医疗费用，二原告以家庭经济困难为由而申请解除购房合同，是符合情理的。再之，对于何时原告要办理完成剩余房款16万元的按揭贷款手续，双方没有明确约定具体的时间，就此时间方面原告不构成违约。根据双方在合同附件里约定内容“乙方（即原告）仍自行承担按揭贷款手续是否获得批准及信贷政策、贷款年限、贷款金额、利率等的变化导致的风险及责任”，故原告应当承担贷款不能办理人风险责任。现在原告家庭面临经济困难，合同履行已形成僵局，且客观上影响到合同目的实现。根据2019年全国法院民商审判工作会议纪要第48条，在合同形成僵局的情况下，应当允诉违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解除合同。本案原告要求解除合同，原告不存在恶意违约的情形，按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起诉请求解除合同，故本院支持原告解除合同的诉讼请求。但是，原告应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。在本案审理过程中，本院已向被告释明，本案符合合同解除的条件，明确告知被告作为守约方可以直接要求在本案中主张损害赔偿，也可另行主张损害赔偿。因被告在本案中未主张违约损害赔偿，故而对于原告应当承担的违约责任，宜另案处理（双方协商或者被告另行起诉主张）。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房首付款177551元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但是应当扣除原告应当承担的违约金（另案处理）。原告要求被告撤销涉案商品房买卖合同的备案登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告作为违约方主动要求解除合同，原告应当承担本案的诉讼费。综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告吴卓、文张艳与被告湖南天赐房地产有限公司于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：9000549133）；二、被告湖南天赐房地产有限公司在本判决生效后三个月内配合原告吴卓、文张艳撤销该商品房买卖合同的备案登记；三、被告湖南天赐房地产有限公司在本判决生效后三个月内向原告吴卓、文张艳返还购房首付款177551元（待扣除原告应承担的违约金，该违约金由被告另案起诉解决）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3852元，减半收取1926元，由原告吴卓、文张艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘晓秦二〇二〇年六月九日书记员  苏 姝附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。