重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终164号上诉人（原审原告、申请执行人）：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢25层，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。法定代表人：李波，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：任思昱，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）:广安市人民政府驻重庆办事处，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪A2塔11楼，统一社会信用代码125113004586119899。法定代表人:何晓涛，该办事处主任。委托诉讼代理人：刘晓东，该办事处职员。委托诉讼代理人：杨晓华，四川灜络律师事务律师。原审第三人（被执行人）：重庆美全置业有限公司，住所地重庆市江北区海尔路178号，统一社会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：重庆市尚鼎建筑工程有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇九龙街147号，统一社会信用代码91500224678697200F。法定代表人：周成建，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：吕忠品，男，1966年2月27日出生，住重庆市江北区。原审第三人（被执行人）：周承君，女，1965年2月13日出生，住重庆市铜梁区。原审第三人（被执行人）：袁源，女，1964年5月1日出生，住重庆市江北区。上诉人重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康公司）因与被上诉人广安市人民政府驻重庆办事处（以下简称广安市驻渝办）以及原审第三人重庆美全置业有限公司（以下简称美全公司）、重庆市尚鼎建筑工程有限公司（以下简称尚鼎公司）、吕忠品、周承君、袁源申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渝康公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许继续执行重庆市海尔路178号美全22世纪A塔11层X-X号共11套房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案一审、二审诉讼费用由广安市驻渝办负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）一审判决载明“2006年底，重庆市政府划拨案涉地块给广安市驻渝办作为办公用地，后因广安市驻渝办临时撤回而收回”，本案中并无任何证据证明案涉土地曾实际划拨给广安市驻渝办，根据广安市驻渝办提供的证据来看，仅能体现重庆市政府曾同意划拨，但实际并未划拨。故广安市驻渝办从未取得过关于案涉土地的任何权利，后土地被收回也并非从广安市驻渝办处收回。（2）一审判决认定广安市驻渝办与美全公司签订了合法有效的书面买卖合同，属于认定事实错误。广安市驻渝办自始至终未曾向法院出示《补充协议》原件，而《供房协议》并未涉及案涉房屋，仅仅体现了广安市驻渝办有权以6000元每平方米的单价向美全公司购买房产，并未载明具体的楼层、房号、面积等房屋买卖合同应当具备的具体信息。故仅有《供房协议》不足以认定广安市驻渝办对案涉房屋享有权利。（3）一审判决忽略了一个重要事实，即广安市驻渝办未依法及时缴纳税费导致案涉房屋未过户。根据《供房协议》第2.1条约定：“过户的税、费由甲方承担。”合同甲方即广安市驻渝办，而广安市驻渝办为不交税费，向国土房管部门申请减免税费后，重庆市国土房管部门明确回函表示，坚持税收法定原则，房屋过户应当缴纳的营业税及其附加、土地增值税、印花税，应当依法缴纳。案涉房屋于2013年10月28日竣工验收，然而在长达两年有余的时间里，广安市驻渝办怠于办理过户手续，其主要原因在于该单位拒绝依法纳税。即使在国土房管部门回函要求缴纳税费（2015年5月）后，至案涉房屋办理抵押登记（2015年12月）前，仍有长达超过半年的时间，广安市驻渝办未能及时缴税导致未能办理过户，显然系其自身原因所致。2.一审判决适用法律错误。一审判决将“支付对价”与“支付购房价款”混为一谈，导致适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行……”该条规定中“价款”的含义在于金钱，而“对价”可以是财产性权利或者某种利益，二者不能等同。广安市驻渝办是无偿取得，并未向美全公司支付购房“价款”。即使广安市驻渝办放弃了购买更大面积办公用房的权利，也不能等同于其支付了购房“价款”。其权利应区别于普通购房人的权利，并不享有物权期待权，不应受上述司法解释规定的保护。3.根据2019年《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条规定，商品房消费者的权利优先于抵押权人的权利，但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的原则。买受人不是该纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，则不适用上述规则。原审判决确认广安市驻渝办取得的权利系债权而非物权，其与美全公司形成的是合同之债，该债权不具有优先于物权的属性。广安市驻渝办也并非商品房消费者，其不应享有足以对抗抵押权人执行的权利。广安市驻渝办辩称，广安市驻渝办对案涉房屋属于原始取得，理由是基于政府的土地划拨和以建设单位的身份参与建设。2005年第一次划拨后，广安市驻渝办对案涉土地进行了规划，相关部门也许可了选址意见书，批示了设计方案。在决定收回土地后江北区政府专函至广安市政府，拟另行选址再划拨。2010年又通过重庆市国土局、江北区政府规范性文件确认把广安市驻渝办安置在案涉地块中，并在竞买须知及土地使用权出让合同中明确竞买人必须按广安市驻渝办的要求提供办公用房。广安市驻渝办权利取得不依赖美全公司，而是来源于重庆市政府，而重庆市政府在出让土地时为广安市驻渝办设置了权利，那么依据常理推断，肯定会在出让金等方面给予美全公司补偿。广安市驻渝办参与了整个建设过程，相关主管部门以广安市驻渝办作为建设单位减免了配套费等费用，广安市驻渝办的权利不是来源于美全公司，而是基于政府的划拨决定、征收决定给予的补偿。故广安市驻渝办的权利取得为原始取得。尚鼎公司、吕忠品、周承君述称，同意渝康公司的上诉请求。美全公司、袁源未作答辩。渝康公司向一审法院起诉请求：1.判决准许执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由广安市驻渝办承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，中信银行股份有限公司重庆分公司（以下简称中信银行重庆分公司）与尚鼎公司签署《综合授信合同》，约定尚鼎公司向中信银行重庆分公司借款实际形成的最高债权本金余额不超过80000000元。2015年12月23日，美全公司与中信银行重庆分公司签订了编号为（2015）信渝银最抵字第5115085号《最高额抵押合同》，担保最高额度为前述80000000元本金及其利息、罚息、复利、实现债权的费用等，美全公司以其所有的位于重庆市海尔路178号附32号2单元X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X（即案涉房屋）以及其他房产提供抵押担保。同日，双方办理抵押登记，抵押物均是美全22世纪的房屋，案涉房屋为抵押物中的一部分。一审法院于2018年5月30日作出（2018）渝01民初188号民事裁定，准许申请人中信银行重庆分公司77256788.66元的诉讼保全申请。同日，一审法院作出（2018）渝01执保149号执行裁定，冻结尚鼎公司、美全公司、吕忠品、周承君、袁源名下银行存款77256788.66元或查封、扣押、冻结其等值财产。2018年6月11日，一审法院向重庆市江北区不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封美全公司名下的案涉房屋以及其他抵押房屋。随后，广安市驻渝办作为案外人对执行标的提出书面异议，一审法院于2018年8月16日作出（2018）渝01执异381号执行异议裁定，中止对案涉房屋的执行。中信银行重庆分公司遂向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。一审审理过程中，因中信银行重庆分公司将本案相关债权转让给渝康公司，渝康公司向一审法院申请替代中信银行重庆分公司作为一审原告参加诉讼，一审法院经审查后予以准许。一审法院另查明，案涉房屋所在宗地为重庆市江北区观音桥组团G标准分区G05/01地块（2010年4月规划调整后变为G05/02地块，以下简称案涉地块）。2005年，广安市政府致函重庆市政府：因驻渝办事处现有条件无法适应工作需要，请求划拨土地重建办事处。2006年底，重庆市政府划拨案涉地块给广安市驻渝办作为办公用地，后因广安市驻渝办临时撤回而收回。2010年重庆市国土房管局以渝国土房管文〔2010〕389号《关于解决广安市人民政府驻重庆办事处用地选址问题的意见》上报，重庆市政府于2010年9月16日批示同意，明确了广安市驻渝办需求面积、价位区间、功能布局后，以此为前提对该地块市场价格进行评估和审计，竞买须知中将明确的条件予以公示实施招拍挂。2010年10月11日，江北府函（2010）313号《重庆市江北区人民政府、四川省广安市人民政府关于广安市人民政府驻渝办事处用地选址问题的函》明确，竞得单位同意在土地成交后2年内在该地块范围内提供其建设的房屋第1-28层共计建筑面积30000平米的办公用房给广安市政府驻渝办事处；竞得单位同意广安市政府驻渝办事处在房屋竣工验收后以参考周边办公用房目前市场价6000平米建筑面积单价的基础上经双方一致认定的第三方评估最终确定的市场价格下浮20%购买上述办公用房。2010年12月8日，重庆市国土资源和房屋管理局发布渝国土房管告字〔2010〕47号国有建设用地使用权公开出让公告，案涉土地的竞买须知载明“该项目建成后，广安市政府驻重庆办事处以6000元/平方米的价格回购30000平方米的办公用房，竞得单位须与广安市政府驻重庆办事处就建设方案设计等事项进行协商，方案必须满足广安市政府驻重庆办事处功能要求，具体楼层位置由竞得单位和广安市政府驻重庆办事处协商解决”。后美全公司竞得案涉土地，并于2011年1月31日签订土地出让合同，该出让合同补充条款第四条对以上竞买须知记载的内容予以约定。2011年7月21日及2012年8月3日，广安市驻渝办与美全公司先后签订《供房协议》以及《补充协议》，约定由美全公司负责在案涉土地上开发建设的房屋中，无偿将位于美全22世纪A塔第11层（预估建筑面积2000平方米）给予广安市驻渝办，其产权归广安市驻渝办所有，由美全公司为广安市驻渝办办理产权过户手续，过户的税、费由广安市驻渝办承担，广安市驻渝办不再回购该地块开发建设的房屋。《供房协议》由江北区人民政府和广安市人民政府参与鉴证。2012年，广安市驻渝办向重庆市人民政府及相关部门申请减免防空地下室易地建设费、城市建设配套费等。2012年11月6日，广安市驻渝办和美全公司向重庆市江北区国土资源管理分局呈交《关于调整供房面积与方式的报告》，广安市驻渝办于2013年1月13日向重庆市国土资源和房屋管理局呈交《关于调整广安市政府驻重庆办事处办公用房面积的函》。报告和函件中反映，广安市驻渝办不再回购30000平方米，由美全公司无偿提供2000平方米归广安市驻渝办所有。2013年12月案涉房屋取得不动产登记中心房屋初始登记。2015年3月24日，广安市政府以广安府函（2015）41号《关于恳请免除广安市人民政府驻重庆办事处公用房产权过户税费的函》，致函重庆市人民政府:“特恳请贵市给予支持，免除广安市驻渝办2000平方米办公用房产权过户税费，并帮助办理相关产权证书”。重庆市国土资源和房屋管理局于2015年5月28日，以渝国土房管函〔2015〕586号《关于广安市人民政府恳请免除广安市人民政府驻重庆办事处办公用房产权过户税费的处理意见》提出建议免收房屋转让手续费，2015年7月2日重庆市人民政府批示同意。2015年7月17日，美全公司将案涉房屋交付广安市驻渝办后，广安市驻渝办使用案涉房屋至今。还查明，2015年美全公司将案涉房屋抵押给中信银行重庆分公司时，建筑面积评估单价超过了每平米2万元。2013年12月，案涉房屋所在楼栋办公用房出售给华融致远投资管理有限责任公司的多套房屋建筑面积单价为15130.27元。审理中，美全公司认可广安市驻渝办以放弃低价购买权换取了2000平米的办公用房，其实际上是支付了对价的。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、广安市驻渝办是否通过联建或自建方式对案涉房屋取得物权；二、广安市驻渝办对案涉房屋享有的权利，是否具有安置性质；三、广安市驻渝办对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。关于争议焦点一，广安市驻渝办没有通过联建或自建方式对案涉房屋取得物权，理由如下：一是即使是联建或自建取得物权，仍应当以登记为准，现案涉房屋登记在美全公司名下，故广安市驻渝办未取得物权。二是联建需要在相关政府机构进行备案，广安市驻渝办未举示证据证明规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收证或其他证件的建设主体包含有广安市驻渝办，其应当承担举证不能的责任。三是广安市驻渝办与美全公司签订的《供房协议》和《补充协议》约定了，案涉房屋产权归广安市驻渝办所有,由美全公司为广安市驻渝办办理产权过户手续,过户的税、费由广安市驻渝办承担，可见，广安市驻渝办取得的权利系债权而非物权，广安市驻渝办与美全公司形成的是合同之债。关于争议焦点二，案涉房屋并非系广安市驻渝办的安置房，理由如下：一是，无论是“拆迁安置”或是“征收补偿”，其权利主体只能是土地或者房屋的所有权人，广安市驻渝办未举示证据证明其系案涉土地或该土地之上的房屋所有权人，故案涉房屋并非广安市驻渝办的安置房。二是，广安市驻渝办并未举示拆迁公告，亦未举示与土地房屋征收部门签订拆迁补偿安置协议，广安市驻渝办应当承担举证不能的责任。关于争议焦点三，广安市驻渝办符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，可以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，第一，签订书面买卖合同的问题。2011年7月21日及2012年8月3日,广安市驻渝办与美全公司分别签订了《供房协议》和《补充协议》，约定了案涉房屋的位置、面积、楼层、过户税费、双方的权利义务等内容，同时经四川省广安市人民政府和重庆市江北区人民政府鉴证，可以视为双方在查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，关于占有的问题。占有包括直接占有和间接占有，根据本案已查明的事实，广安市驻渝办早在2015年7月17日即占有使用案涉房屋至今，广安市驻渝办在2018年6月11日法院查封之前已经占有使用案涉房屋。第三，关于支付全部价款问题。虽然《供房协议》、《补充协议》未明确约定购房价款的具体金额，但从本案查明的事实可知，广安市驻渝办基于案涉宗地招拍挂所附的条件，享有对案涉项目以每平米6000元低价购买30000平方米的权利，最终广安市驻渝办以放弃该项权利换得2000平方米的案涉房屋，实则是放弃大面积低价购入房屋的权利换取小面积房屋无偿取得的权利，加之，美全公司认可广安市驻渝办以放弃低价购买权换取了2000平米的办公用房，故广安市驻渝办实际上支付了对价。本案已查明，2015年美全公司将案涉房屋抵押给中信银行重庆分公司时，建筑面积评估单价超过了每平米2万元；2013年12月，涉案房屋所在楼栋办公用房出售给华融致远投资管理有限责任公司的多套房屋建筑面积单价为15130.27元。以放弃的30000平方米和取得的2000平方米分别测算，广安市驻渝办放弃的权利远大于广安市驻渝办取得的利益，故可以认定广安市驻渝办支付了对价，美全公司不存在为了规避执行而无偿转让或者以不合理低价向广安市驻渝办转让财产的问题。第四，关于未办理过户登记的原因。根据《供房协议》约定，由美全公司为广安市驻渝办办理产权过户手续,故办理过户手续的责任主体为美全公司，美全公司未履行过户义务，反而于2015年12月23日将案涉房屋抵押，导致广安市驻渝办无法再办理过户手续。案涉房屋于2013年12月办理初始登记，2013年广安市驻渝办向重庆市国土资源和房屋管理局呈交《关于调整广安市政府驻重庆办事处办公用房面积的函》，2015年3月24日,广安市政府以广安府函（2015）41号《关于恳请免除广安市人民政府驻重庆办事处办公用房产权过户税费的函》，2015年7月2日重庆市人民政府批示同意免收房屋转让手续费。可见，在案涉房屋取得房屋初始登记后，广安市驻渝办积极办理过户手续，并于2015年7月2日获批免收房屋转让手续费。2015年7月2日至2015年12月23日，期间较短，渝康公司未能证明广安市驻渝办系自身原因未办理过户登记。此外，关于广安市驻渝办主张美全公司与中信银行重庆分行关于案涉房屋的抵押并非善意的问题，权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任，广安市驻渝办并未提交相应的证据，故一审法院对该主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：驳回渝康公司的全部诉讼请求。本院二审期间，广安市驻渝办提交以下新证据：1.2011年3月22日《土地面积的清算情况说明》；2.重庆仙通智能仪表有限公司《企业信用信息公示报告》；3.《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权成交确认书》；4.《关于重庆美全置业有限公司美全22世纪项目规划指标调整补缴地价款计算说明》。结合一审中已经提供的证据，上述证据拟证明广安市驻渝办被安置在案涉地块中是政府对于收回广安市驻渝办的划拨土地后给予广安市驻渝办的补偿。本院经审查认为，广安市驻渝办提交的证据内容无法体现重庆市政府或江北区政府对广安市驻渝办作出过征收补偿决定，广安市驻渝办亦从未基于划拨取得过案涉地块的土地使用权，达不到其证明目的，故本院对上述证据不予采信。本院二审查明：1.2005年至2006年，重庆市政府同意批准将案涉土地划拨给广安市驻渝办，广安市政府曾就该项目进行立项、设计、报批，但最终未完成划拨手续，广安市驻渝办未取得过案涉地块的土地使用权。一审判决关于“2006年底，重庆市政府划拨案涉地块给广安市驻渝办作为办公用地”的表述有误，本院予以纠正。2.广安市驻渝办在一审中举示过广安市区域合作办提供的加盖鲜章的《补充协议》复印件，2012年11月6日广安市驻渝办与美全公司联合向江北区国土分局呈交的《关于调整供房面积与方式的报告》载明的内容与《补充协议》复印件内容一致，因此对广安市驻渝办提交的《补充协议》复印件的真实性本院予以确认。3.2010年12月8日，重庆市国土资源和房屋管理局发布渝国土房管告字〔2010〕47号国有建设用地使用权公开出让公告，案涉土地的《竞买须知》载明：最大建筑规模≤61735.5平方米……该项目建成后，广安市驻渝办以6000元/平方米的价格回购30000平方米的办公用房，竞得单位须与广安市驻渝办就建设方案设计等事项进行协商，方案必须满足广安市驻渝办功能要求，具体楼层位置由竞得单位和广安市驻渝办协商解决。2011年9月2日美全公司取得案涉地块《建设用地规划许可证》，载明建设规模61735.5平方米。4.2012年3月7日广安市驻渝办向重庆市江北区人民政府递交《关于申请减免广安市人民政府驻重庆办事处办公楼建设项目防空地下室易地建设费的函》，载明：“2011年初，重庆市人民政府、江北区人民政府为支持广安市人民政府在渝开展工作，特将位于江北区观音桥组团G05/02地块出让给重庆美全置业有限公司，委托其与广安市人民政府共同建设广安市人民政府驻重庆办事处办公楼……”2012年3月8日，重庆市江北区人民政府致函重庆市民防办《关于减免广安市政府驻重庆办事处办公楼建设项目防空地下室易地建设费的函》，载明：“截至目前，广安市政府与美全公司投入了大量人力、物力和资金，项目的规划方案、初步设计已获重庆市规划局、市建委批准。鉴于该项目资金需求量大，为进一步支持广安市政府开展工作、确保项目加快实施，特函请贵办……”2012年4月5日广安市人民政府向重庆市人民政府递交《关于减免广安市政府驻重庆办事处办公楼建设项目城市建设配套费及防空地下室易地建设费的请示》，载明：“广安市政府驻重庆办事处现无办公场所，为支持其开展工作，经重庆市有关方面协调，在出让原规划给广安市政府驻重庆办事处修建办公楼的江北区观音桥组团G05/02地块时，由土地受让商为广安市政府驻重庆办事处提供办公用房，并满足办公需要。2011年1月，该地块由重庆美全置业有限公司获得使用权。为确保广安市政府驻重庆办事处尽快建成办公场地，我市积极配合该公司加快推进项目建设工作。该项目规划方案、初步设计已获重庆市规划局、市建委批准，目前尚需缴纳城市建设配套费及防空地下室易地建设费，才能继续推进项目建设工作……”2012年5月28日，重庆市民防办向重庆市政府呈报《关于广安市政府驻重庆办事处办公楼项目涉及人防问题的报告》，载明：“由重庆美全置业有限公司修建的美全22商业楼，其中提供给广安市政府驻重庆办事处的办公用房，可参照重庆市政权设施建设项目的优惠政策，按收费标准的25%缴纳防空地下室易地建设费，其余建筑面积按收费标准全额缴纳防空地下室易地建设费。”2012年6月25日，重庆市城乡建设委员会向重庆市人民政府呈交《关于广安市政府申请减免驻渝办事处办公用房配套费的意见》，载明：“……可参照市政府令第253号关于‘党政群团、公检法机关办公业务用房按50%计缴配套费’的规定，对该项目中作为广安市政府驻渝办办公用房在办理了房屋产权证后，对相应面积的配套费减半返还给广安市政府驻渝办……”2012年11月6日，广安市驻渝办与美全公司联合向重庆市江北区国土分局呈交《关于调整供房面积与方式的报告》，载明：“驻渝办和美全置业在‘美全22世纪’项目的设计、建设过程中紧密协调、步调一致，严格遵照双方约定切实工作，项目从方案、材料、施工、管理等方面均按照顶级标准配置……”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：广安市驻渝办对案涉房屋享有的权利能否排除申请执行人基于抵押权的强制执行。根据本案查明的事实，广安市驻渝办对案涉房屋享有所有权，可以排除基于抵押权的强制执行。1.重庆市国土资源和房屋管理局在案涉地块招拍挂及签订国有土地使用权出让合同时即为广安市驻渝办设定了权利，并且该权利进行了公示公告。2005年重庆市政府同意将案涉地块划拨给广安市驻渝办用于建设办公用房，但未办理完划拨手续即被收回。2010年广安市政府再次请求重庆市政府划拨土地，因案涉地块已经引进企业进行整治，重庆市政府决定在该地块中为广安市驻渝办设置权利。重庆市国土资源和房屋管理局于2010年12月8日将案涉地块进行挂牌公示公告，《竞买须知》明确：该项目建成后，广安市驻渝办以6000元/平方米的价格回购30000平方米的办公用房，竞得单位须与广安市驻渝办就建设方案设计等事项进行协商，方案必须满足广安市驻渝办功能要求，具体楼层位置由竞得单位和广安市驻渝办协商解决。后美全公司竞得该地块，所签《国有土地使用权出让合同》补充条款第四条亦对上述内容予以约定。案涉地块《建设用地规划许可证》载明的建设规模为61735.5平方米，按《国有土地使用权出让合同》的约定，其中近一半的面积要提供给广安市驻渝办，美全公司知情并愿意参与案涉地块竞拍。重庆市国土资源和房屋管理局在案涉地块中为广安市驻渝办设置权利经过了公示，对外产生法律效力。2.广安市驻渝办与美全公司就案涉房屋存在委托建造关系，广安市驻渝办亦参与了案涉房屋的设计建造。首先，案涉地块《竞买须知》及《国有土地使用权出让合同》中均载明“竞得单位须与广安市驻渝办就建设方案设计等事项进行协商，方案必须满足广安市驻渝办功能要求”。根据一般的商品房买卖关系来看，房屋开发商是建成房屋后供购房者挑选，购房者并无事先与开发商就房屋设计、功能等进行协商的权利和必要。而本案中，广安市驻渝办基于重庆市国土资源和房屋管理局在出让土地时的权利设置，享有参与房屋功能设计的权利，美全公司对此知晓且同意。关于“以6000元/平方米的价格回购30000平方米的办公用房”的约定，应理解为广安市驻渝办与美全公司对委托建造房屋建设成本的约定。其次，2012年广安市政府向重庆市政府请求减免城市建设配套费、防空地下室易地建设费的相关函件载明：2011年初，重庆市人民政府、江北区人民政府为支持广安市人民政府在渝开展工作，特将位于江北区观音桥组团G05/02地块出让给重庆美全公司，委托其与广安市人民政府共同建设广安市驻渝办办公楼……；重庆市江北区政府请求重庆市民防办为广安市驻渝办减免防空地下室易地建设费的函件载明：截至目前，广安市政府与美全公司投入了大量人力、物力和资金，项目的规划方案、初步设计已获重庆市规划局、市建委批准……；重庆市民防办、重庆市城乡建设委员会向重庆市政府呈报的关于减免费用的意见和报告亦分别载明，由美全公司建设的美全22商业楼，其中提供给广安市驻渝办的房屋可以参照相关政策免除一定的费用。以上函件表明广安市驻渝办以案涉房屋所有权人的身份请求重庆市政府减免相关建设费用，重庆市政府对此予以认可，并同意按政策对广安市驻渝办应取得的房屋面积免除一定的费用。最后，2012年11月6日，广安市驻渝办与美全公司联合向重庆市江北区国土分局呈交的《关于调整供房面积与方式的报告》载明：“广安市驻渝办和美全公司在‘美全22世纪’项目的设计、建设过程中紧密协调、步调一致，严格遵照双方约定切实工作，项目从方案、材料、施工、管理等方面均按照顶级标准配置……”进一步佐证广安市驻渝办参与案涉房屋的设计、建造，且美全公司对此认可。3.广安市驻渝办已支付案涉房屋的建设成本。广安市驻渝办与美全公司签订《供房协议》和《补充协议》，将《国有土地使用权出让合同》中“以6000元每平米购买30000平米房屋”的条件变更为“无偿取得2000平米房屋”，系以让渡房屋所有权的方式支付建设成本。2012年广安市驻渝办与美全公司联合向重庆市江北区国土分局呈交的《关于调整供房面积与方式的报告》载明：由于美全22世纪项目定位和实施标准较高，且自去年以来建设工程各类成本大幅上升，项目建成后单方成本预计将超过12000元……；而2013年12月，涉案房屋所在楼栋办公用房出售给华融致远投资管理有限责任公司的多套房屋建筑面积单价为15130.27元，2015年美全公司将案涉房屋抵押给中信银行重庆分公司时，建筑面积评估单价超过了每平米2万元。虽然广安市驻渝办未实际支付价款，但根据本案查明的事实，广安市驻渝办让渡给美全公司的28000平方米房屋的价值远大于建造2000平方米房屋的成本，因此广安市驻渝办以让渡28000平米房屋所有权为代价支付了案涉房屋的建设成本。4.案涉房屋未办理产权登记的原因不在于广安市驻渝办。案涉房屋于2015年7月17日交付广安市驻渝办使用，广安市政府于2015年3月24日即向重庆市政府发函请求免除产权过户税费并帮助办理产权证书，表明广安市驻渝办在接房前就积极办理过户手续。而案涉房屋于2015年12月23日被美全公司用于抵押担保，抵押时间距广安市驻渝办接房时间仅5个月左右，案涉房屋最终未能办理过户登记过错不能归责于广安市驻渝办。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”虽然案涉房屋登记在美全公司名下，但广安市驻渝办系基于建造的事实行为取得案涉房屋所有权，未办理产权登记的原因不在广安市驻渝办，因此广安市驻渝办作为实际所有权人可以排除案涉房屋的强制执行。综上所述，渝康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67800元，由重庆渝康资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年六月二十九日法官助理 尹文勇书 记 员 李思琪