北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7223号原告：山东鲁商物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市顺义区南彩镇九王庄村村委会东南500米，统一社会信用代码91110113688374835F。负责人：栗丽，总经理。委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。被告：冯谭爱，女，1947年4月10日出生，汉族，户籍地北京市西城区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司（以下简称鲁商物业）与被告冯谭爱物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁商物业的委托诉讼代理人李忠进，被告冯谭爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁商物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费75045.6元；2.被告支付原告自2017年1月1日至2019年2月31日期间的违约金13696元；3.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系北京市顺义区×家园×区×号楼-1至2层全部的业主，房屋建筑面积为359.42平方米。2009年4月，山东鲁商物业服务有限公司北京分公司与北京银座合智房地产开发有限公司签署《蓝岸丽舍前期物业服务合同》，约定由鲁商物业公司北京分公司为北京银座合智房地产开发有限公司开发的顺义区×家园一区、二区(蓝岸丽舍别墅区)提供物业服务。按“蓝岸丽舍别墅区”业主临时管理规约的约定：“物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前缴纳下个季度的物业服务费(按自然年计算)，并约定了违约金按延迟交付物业费总额的每日万分之五计算。”被告自2017年1月1日起至今一直没有支付物业服务费，原告多次催款均未果。鉴于以上所述，原告特此向贵院提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。被告冯谭爱辩称，认可房屋坐落，认可房屋建筑面积，认可物业费计算方式。未缴纳物业费原因（2017.1.1-2019.12.31）：物业公司服务等多项不达标，甚至造成情节恶劣，故无法支付物业费。理由如下：1、家里二楼主卧外墙往屋内墙体渗水多年，一到雨季，墙面就有水珠，墙上遮挡的地方就发霉。2015年起跟物业反映此事，期间物业派人维修过一次但未修好，自此再未派人来过。多次跟物业反映，均未回应。被告于2019年自己找人，彻底把墙体、墙砖、室外房顶修缮一遍，共计花费5万元。2、水质不合格，蓝岸丽舍用水是小区自备井（非市政供水），物业应负责保证水质，并达到国家饮用水标准。但蓝岸丽舍水质明显不合格，每次园区停水后，再来自来水都是黑水，要放很久才能恢复正常。3、花园后面的河道不清理，杂草丛生、蚊虫泛滥、河道积水、臭气熏天。4、小区污水排放不合格，物业未购买污水处理设备，不具备按市政标准排放污水的小区，不符合国家排污标准，达不到环保要求。污水排在园区水塘，污染环境，对业主健康造成极大危害，对此物业不作为。5、最恶劣事件，自小区入住以来，物业从未清理过下水主管道，常年积累的污泥、建筑垃圾致使管道不通畅。2018年7月雨水频繁，被告家这条街道下水主管道不通，雨水多的时候还引起倒灌，致使北侧车库下沉式的住户被淹，被告家尤为严重。从车库进水，后冲进地下室，导致车库、地下室严重受损。物业只提供抽水泵，但雨大的时候抽水的速度跟不上淹的速度，被告家中被淹三次，家具、墙体、物品、衣服严重受损，物业均未解决下水问题。为避免被告家再次受损，2018年夏天，被告自己花费5万元将车库封了，路垫平，车库改为房间。其他被淹邻居自己把下水改造，引至花园后的河道。截止到今日，下水主管道依旧堵着，物业都未曾清理疏通下水主管道。被淹期间乃至现在，都是物业管家以微信的形式与被告沟通，物业领导从未出面慰问。2018年10月7日，物业前管家王媛杰跟被告要被淹照片。2018年10月8日，被告将照片整理好发给王媛杰，王媛杰微信回复说汇总后给领导。2018年11月19日，王媛杰再次询问被告意见，被告要求物业把被告家地下室重新装修或者减免5年物业费，王媛杰说上报领导后，再给被告回复，但王媛杰一直未给被告回复。2019年3月7日，王媛杰微信告知被告称其怀孕休假，其工作由新管家王素静接手。2019年10月18日，王素静管家给被告发微信称要谈一下物业费，给被告答复之前被淹的事情。王素静称需要与王媛杰核实，之后再联系被告。2020年3月15日，王素静给被告微信称再次商议物业费事宜，被告给王素静回复微信告知其现已解决被水淹的事情，王素静称之前管家已经离职，之后王素静再未答复过被告。2020年4月11日，被告收到物业催缴通知书，是贴在被告门上的。2020年6月初，被告收到法院传票。在收到催缴通知书的第二天，被告去物业找管家王素静，王素静称催缴通知书不是其发的，是其总公司发出的，且已经聘请律师，让被告找律师谈。物业的客服主管与被告说：“主管道淹了你们没证据，我们不会赔偿的，因为当时我在场，我向总公司反映，可以给你们一点安慰费，最多3、4千元，你还别提赔偿，要提赔偿还没得谈了，不许提赔偿两个字。”管家王素静说：“这是天灾人祸，您就自认倒霉吧。”被告缴纳的物业费是5.8元/平方米/月，这个价格应当提供的是高标准高水平的物业服务。自2013年居住至今，被告从未享受过原告所谓的星级服务，连老旧小区都不如，服务严重不达标，故不同意缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：鲁商物业为北京银座合智房地产开发有限公司开发的顺义区×家园一区（蓝岸丽舍别墅区）提供物业服务，冯谭爱系该小区×号楼-1至2层全部的业主，房屋建筑面积为359.42平方米。根据原告提交的“蓝岸丽舍别墅区”业主临时管理规约中约定：“第十一条，按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；第三十五条，物业服务费用收费标准为5.8元/建筑平方米/月，并规定在支付了首次物业服务费后，物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前交纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）。如果业主在任何应付款项到期后的十五日内尚未支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的每日万分之五计算。”现冯谭爱拖欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费75045.6元。庭审中，鲁商物业称从照片和视频来看，物业公司给疏通管道，物业公司也尽到了物业服务管理义务，蓝岸丽舍西南是潮白河，地势低洼，下大雨的时候有时候漫灌。2015年的时候物业公司因雨水抽水排水等问题和邻边小区打过官司，物业公司尽到了维护和抢修义务，不能说物业公司不作为。改造车库和地势问题，物业公司也需要资金，即便被告家被淹是事实也不是物业公司不作为导致的，是因为地势低洼。从视频和照片也可以看出物业公司抢修过，小区园区的杂草也在一直清理中，清理的过程中杂草也在一直长。河道有污水，物业公司一直在疏通河道。停水之后再次来水都很黑，涉诉小区不是大众水，是地下水，今年开始才改造接的自来水，涉诉小区之前一直没有自来水，没有管道。涉诉小区是2009年开发的，当时房子也很便宜，业主也是接受的。被告提到二层主卧渗水问题，假如有渗水，被告应该报给物业公司，物业公司都会给修缮，都是找人给修。庭审中，冯谭爱称别墅不是便宜买的，合同虽说的是自备井，但是不能每次喝水都是黑的，小区排污根本不能符合标准，即使喝的井水也应该让住户喝上放心水。冯谭爱和物业说小区车库帮忙修缮改造一下，但是物业公司从来没有正面跟冯谭爱交涉过，从来都是拖着。房屋漏水也是这样和物业说了，物业就一直没有给解决，之前交过物业费是说找人来修，但是一直没有给解决根本问题，后来物业公司就不管了，所以才没交物业费。就连电路坏了物业公司都不会修，什么都需要被告自己花钱来修缮，所有房屋的外墙修缮都是被告自己花钱找人修的。庭审中，鲁商物业称冯谭爱报修过，物业公司都会来找人维修，独栋别墅没有维修资金，只能是物业公司找人来修，但是钱肯定是业主自己出，因为没有相关的合同说物业公司需要出这笔钱。物业公司找人给冯谭爱家修缮过，但是冯谭爱一直不满意。庭审中，冯谭爱称物业公司就没找人给冯谭爱家维修过，车库和房屋漏水以及地下室漏水都是冯谭爱自己花钱找人修缮的，物业公司根本没有尽到一个物业服务企业应尽到的物业服务义务及相应收费标准的义务。上述事实，有原告鲁商物业提交的《蓝岸丽舍前期物业服务合同》、“蓝岸丽舍”业主临时管理规约及承诺书、物业费及违约金计算表、催缴物业费单据、收据、照片，被告冯谭爱提交的视频、照片、微信聊天记录及本院的庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，鲁商物业系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而冯谭爱作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中，冯谭爱称鲁商物业服务存在各种问题，但该答辩意见不能成为其不缴纳物业服务费的理由。但根据双方提交的证据及本院查明情况，鲁商物业在提供物业服务中，确实存在问题，故本院酌定冯谭爱应向鲁商物业交纳自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费67541.04元。因冯谭爱并非恶意拖欠物业服务费，故对于鲁商物业要求冯谭爱支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议鲁商物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告冯谭爱支付原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费67541.04元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果被告冯谭爱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009元，由原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司负担265元（已交纳），由被告冯谭爱负担744元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二〇年六月二十五日法官助理 王一笑书 记 员 马春阳