上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21586号原告：上海佳辰房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：胡荣达，董事长。原告：上海睿亘商业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周寅敏，总经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：吴燕华，上海市光大律师事务所律师。被告：应松央，女，1972年11月21日生，汉族，户籍地浙江省。原告上海佳辰房地产开发有限公司(以下简称“佳辰公司”)、上海睿亘商业管理有限公司(以下简称“睿亘公司”)与被告应松央房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人吴燕华到庭参加诉讼。被告应松央经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年5月27日解除；2、判令被告向原告返还上海市宝山区松兰路XXX号、XXX号房屋；3、判令被告支付欠付租金人民币62,985元(以下币种均为人民币，按照合同约定699.83元/天的标准，自2019年2月28日起算至2019年5月27日止)；4、判令被告支付2018年7月至2019年7月房屋使用期间的水电费、物业管理费共计29,581.08元；5、判令被告支付房屋占有使用费(按照合同约定474.36元/天的标准，自2019年5月28日起算至实际返还之日止)；6、判令被告支付解约违约金62,985元。事实和理由：佳辰公司系上海市宝山区水产路XXX号“春江美庐”项目的开发商。上海市宝山区松兰路XXX号、XXX号和204号房屋的建筑结构为上下二层。2016年10月，佳辰公司将松兰路XXX号、XXX号出售给案外人，案外人将上述房屋委托给睿亘公司委托经营。2018年5月28日，佳辰公司与应松央就松兰路XXX号、XXX号2层、204号2层房屋签署了《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年10月9日止。佳辰公司依约交房后，应松央仅向佳辰公司支付了截止至2019年2月27日租金，自2019年2月28日开始拖欠租金。经多次催要未果后，于2019年5月22日向应松央发送解除合同通知函，通知自2019年5月27日起解除《房屋租赁合同》，并要求应松央于2019年5月28日之前办理房屋交还手续，支付租金及违约金，并结清相关费用等。应松央于2019年5月27日将上述房屋交还，但至今未付欠费。两原告一致同意在本案中共同作为出租方主张权利，故为此涉讼，请求判如所请。被告应松央未作答辩，未提交证据。两原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、微信往来截屏、发票、POS签购单及银行回单，本院对上述证据材料进行了核对，对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年5月28日，出租方(甲方)佳辰公司与承租方(乙方)应松央签署了《房屋租赁合同》，主要约定：第一条、商铺情况，甲方租赁给乙方上海市宝山区松兰路XXX号、XXX号2层、204号2层；建筑面积400平方米(200、204一层楼梯34.27平方米不包含内，物业费按434.27平方米计算)；租赁期限自2018年5月28日至2020年10月9日。第四条、租金及支付方式，乙方自2018年5月28日开始，向甲方支付租金并承担房屋的物业管理费、水电煤气等各种费用；第一年每月租金19,440元到10月9日；第二年每月租金20,995元；第三年每月租金22,675元；付款方式为付3押1，先付后租。第五条、付款时间的约定和其他费用，乙方应在签约当日支付首期租金，其后应于每期租金到期前5日预先支付下一期的租金；逾期支付的，逾期一日，则乙方需按所欠租金的千分之五支付滞纳金；逾期支付租金超过7天或累计二次以上(包括二次)逾期，甲方有权单方面终止本合同，并有权没收押金；水、电、煤气、通讯等费用、物业管理费(6元/平方米/月)以及设备日常维修费由乙方承担；甲方或物业管理公司有权根据上海市居民消费价格指数提高物业管理费，惟甲方或者物业管理公司及其授权单位须提前一个月给予书面通知。第九条、解除本合同的条件，乙方逾期不支付租金或其他应付费用累计超过7日的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金。合同签订后，应松央支付了押金19,440元。审理中，两原告表示，应松央未支付自2019年2月28日起的租金。2、2019年5月3日，应松央向佳辰公司发送微信，内容为：“我的确无能为力了，根本借不到钱，也实在没有办法付房租，5月正式向你公司提出归还房子，看看是否可以转让出去，这样大家尽量减少些损失，如果再这样下去，我根本无力偿还……”。2019年5月22日，佳辰公司通过微信向应松央发送了《解除松兰路XXX号、XXX号、212号二楼租赁合同的通知函》，主要内容为应松央至今未付自2019年2月28日至2019年5月27日租金62,985元，现通知自2019年5月27日起解除《房屋租赁合同》，于2019年5月28日之前办理房屋交还手续，并支付租金及违约金，结清相关费用。2019年5月30日，应松央在名为“公寓解决方案群”的微信群中发微信罗列了所涉租客的租期、电费、水费收取等情况，并表示1361房(空)、1413房(空)、1311房(空)，目前有6个房间可以空出来，对几间几个月没有收水电等费用的都可以清出房间，房租按目前的市场行情平均在1,500元，一共21个房间等内容。应松央同时表示，既然公司已收回，那住户所有进出等情况都全部移交。3、关于房屋返还及实际使用人。审理中，两原告表示，应松央在微信中提出将系争房屋交还给两原告，住户进出都移交给两原告，但实际没有办理交房和结算手续，两原告实地接收房屋时，只接收了松兰路XXX号房屋。松兰路XXX号、XXX号房屋由应松央承租后分割成21个房间并对外出租，实际使用人以已与应松央签署合同并向应松央支付完毕租赁费用为由，拒绝向两原告返还房屋，也拒绝向两原告支付租金、水电费等费用。后实际使用人陆续搬离，但均未通知两原告，也未办理交还手续，未支付任何费用，至今仍有5个房间(4109室、4019室、3161室、1315室、1413室)被占用未交还，其中4109室被人占用，但两原告不清楚具体使用人情况，且该5个房间散落在各个方位，导致200号、204号整体无法收回使用。承租期间，系争房屋由应松央管理，应松央离开后，除了松兰路XXX号房屋，两原告没有接手和管理松兰路XXX号、XXX号房屋。审理中，经本院释明，要求两原告提供所涉租客相关明细并陈述具体租赁情况。两原告表示不清楚，无法提供，后明确表示次承租人事宜由两原告自行处理，不要求在本案中追加为第三人参与诉讼。4、关于相关费用。对房屋占有使用费，两原告表示，总面积400平方米，212号房屋面积148.96平方米，200号、204号房屋面积251.04平方米，占总面积62.76%，房屋占有使用费根据面积比例计算得出。对押金，两原告表示，押金抵扣欠付租金，不予返还。对水电费，两原告表示，两原告于2019年8月12日替应松央垫付松兰路XXX号商铺电费878.04元，并提交了发票及POS签购单为证。对物业费，两原告表示，两原告替应松央垫付212号房屋2019年4月至5月期间物业费2,166元，及200号、204号房屋2018年7月至2019年7月的物业费26,537.04元，并提交了发票及银行回单为证。本院认为，佳辰公司与应松央之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据约定，租金先付后租，乙方应于每期租金到期前5日预先支付下一期的租金，逾期不支付租金或其他应付费用累计超过7日的，一方可书面通知另一方解除合同。佳辰公司主张应松央未支付2019年2月28日起的租金，应松央作为承租方，对租金支付情况负有举证责任，应松央对此未予举证，故对佳辰公司上述主张，本院予以采信。应松央未按约付租，已构成违约，佳辰公司要求解除涉案合同，符合合同约定。佳辰公司于2019年5月22日通过微信向应松央发送解除通知函，通知应松央涉案合同于2019年5月27日解除，后应松央也通过微信向佳辰公司交代了一些所涉租客情况，因此，佳辰公司要求确认涉案合同于2019年5月27日解除，可予准许。合同解除后，应松央应当向佳辰公司返还租赁物，并结清费用。关于租赁物。对松兰路XXX号房屋，佳辰公司确认已收回，本院不再处理。对松兰路XXX号、XXX号房屋，佳辰公司主张因部分租户拒绝腾房至今仍尚有若干房间实际无法收回，应松央作为承租方，对租赁物的交还负有举证责任，应松央对此未予举证，故对佳辰公司上述主张，本院予以采信。佳辰公司要求应松央返还松兰路XXX号、XXX号房屋的诉请，本院予以准许。关于租金。佳辰公司要求按合同约定的标准，支付自2019年2月28日起至2019年5月27日止的租金62,985元，于法有据，本院予以准许。审理中，佳辰公司同意将押金19,440元用以冲抵应松央欠付的款项，本院可予准许，上述款项冲抵后，应松央还应支付佳辰公司租金43,545元。关于2019年5月28日起的房屋占有使用费。本院认为，应松央于2019年5月已明确表示无力负担租金要求退租，之后，又向佳辰公司交代了所涉租客的一些情况，并表示全部移交。在此情况下，佳辰公司也应积极并及时的接收和管理松兰路XXX号、XXX号房屋，采取适当措施防止损失扩大。审理中，佳辰公司表示在应松央离开后，未对松兰路XXX号、XXX号房屋进行管理，存在怠于收回房屋的情形，客观上造成了损失的扩大，对此佳辰公司也应承担相应责任。并且，佳辰公司陆续有收回松兰路XXX号、XXX号内多间房间，故本院结合本案实际情况，根据公平原则，酌情确定应松央再向佳辰公司支付房屋占有使用费4万元。关于水电费，根据约定，水电费由应松央承担。应松央未提交证据证明，而根据佳辰公司、睿亘公司提交的证据可以证明支付了松兰路XXX号电费878.04元，现佳辰公司要求应松央承担上述费用，可予准许。关于物业费，根据约定，物业费由应松央承担。应松央未提交证据证明，而根据佳辰公司、睿亘公司提交的证据可以证明支付了松兰路XXX号房屋2019年4月至5月期间物业费2,166元及松兰路XXX号、XXX号房屋2018年7月至2019年7月期间物业费26,537.04元，现佳辰公司要求应松央承担上述费用，可予准许。关于违约金。根据约定，一方书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金。本院认为，涉案合同提前终止，势必造成空置等损失，故佳辰公司要求应松央支付违约金62,985元，符合合同约定和法律规定，且未畸高，本院亦予准许。睿亘公司非合同主体，根据合同相对性原则，睿亘公司无权向应松央主张相应诉请。现佳辰公司、睿亘公司一致认可两原告之间就系争房屋租金或相关费用的分配不在本案中处理，因此，相关分配或结算事宜，佳辰公司、睿亘公司之间可另行协商或主张。应松央经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海佳辰房地产开发有限公司与被告应松央之间签订的《房屋租赁合同》于2019年5月27日解除；二、被告应松央于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司返还上海市宝山区松兰路XXX号、XXX号房屋；三、被告应松央于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司支付自2019年2月28日起至2019年5月27日止的租金43,545元(已扣减押金19,440元)；四、被告应松央于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司支付水电费878.04元和物业费28,703.04元；五、被告应松央于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司支付2019年5月28日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费4万元；六、被告应松央于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司支付违约金62,985元；七、驳回原告上海佳辰房地产开发有限公司的其余诉讼请求；八、驳回原告上海睿亘商业管理有限公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为6,230元，公告费560元，由原告上海佳辰房地产开发有限公司负担3,152元，由被告应松央负担3,638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按不服判决部分的上诉请求数额预缴上诉案件受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  黄 蔚人民陪审员  苏坤明二〇二〇年六月二十九日书 记 员  张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。