湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1950号原告：常德欣丰物业管理有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区长庚街道办事处高车社区常澧路。法定代表人：罗益才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光辉，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谭周梁，该公司员工，代理权限为一般授权。被告：赵红卫，女，1981年4月20日出生，土家族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：杨尚荣，湖南开旗律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告常德欣丰物业管理有限责任公司（以下简称欣丰物业公司）与被告赵红卫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告欣丰物业公司委托诉讼代理人李光辉、谭周梁、被告赵红卫委托诉讼代理人杨尚荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欣丰物业公司请求本院判令：1.赵红卫向欣丰物业公司支付拖欠的物业管理费7449元；2.赵红卫支付因未按时缴纳物业费而产生的滞纳金1448元（滞纳金计算方式为，自业主逾期之日起，每逾期一日按欠款总额的万分之三收取滞纳金，即从2017年9月至2020年8月止）；3.赵红卫承担本案一切诉讼费用。赵红卫答辩要点：1.赵红卫与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人选聘的物业服务企业为顺源物业服务有限公司（以下简称顺源物业公司），且约定赵红卫要与顺源物业公司签订《前期物业服务合同》，但顺源物业公司与赵红卫之间没有签订《前期物业服务合同》；2.顺源物业公司即使将债权转让给欣丰物业公司，该转让行为因没有履行通知赵红卫的义务而对赵红卫没有约束力，故欣丰物业公司与赵红卫之间不存在物业管理合同关系；3.《里人居商品房买卖补充协议（二）》中第17条约定“物业费的计算时间从物业公司通知业主受领房屋时开始计算”，赵红卫因至今没有收到开发商或顺源物业公司的交房通知而收房，故赵红卫不应支付物业费；4.顺源公司与赵红卫签订的商品房买卖合同中约定的争议解决方式为仲裁，故欣丰物业公司受让顺源公司的物业债权后，也应受此条款约束，故本案应适用仲裁程序。综上，请求驳回欣丰物业公司全部诉讼请求。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2016年3月5日赵红卫与湖南强劲房地产开发有限公司（以下简称强劲公司）签订《常德市商品房买卖合同》及《里人居商品房买卖补充协议》，购买强劲公司开发建设的里人居小区3幢30层3003号（142.71平方米）房屋。上述合同约定如下主要内容：关于交付时间，出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房（第十五条）；关于交付手续，买受人应在本合同第十五条约定的交付时间、到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应派专人在该商品房项目现场接待。商品房交付时，买卖双方到场（第十六条）；逾期交房责任（第十七条）；关于前期物业管理，出卖人依法选聘的物业服务企业为常德市顺源物业服务有限公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。出卖人在本合同约定的交付时间之前交房的，买受人自本合同约定的交付时间届满之日之次月缴纳物业服务费；出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费（第二十二条）；关于争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交常德市仲裁委员会仲裁（第二十三条）。《里人居商品房买卖补充协议（二）》第十七条约定：商品房经相关部门验收合格达到交付条件后，出卖人依程序将房屋移交到受托的物业服务公司进行管理，由买受人按《商品房买卖合同》的约定付清房款（或银行发放贷款）后与物业服务公司交接房屋，并缴纳《前期物业服务协议》及国家和地方法规规定的相关费用。如出卖人实际取得房屋主管部门出具综合查验合格文书的时间早于合同第十五条约定的时间，物业费的计算时间从通知业主受领房屋时开始计算。此后顺源物业公司作为开发商选定的物业服务企业为里仁居小区提供物业服务。2017年12月27日，顺源物业公司致信湖南文理学院里仁居小区困购委，告知其退出该小区的物业服务，另组建欣丰物业公司为该小区服务。2018年3月28日、2018年9月28日，强劲公司与欣丰物业公司分别签订《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》，约定如下主要内容：顺源物业公司申请退出里仁居小区前期物业服务，湖南文理学院里仁居团购委同意将里仁居小区前期物业服务公司在合法合规的情况下由顺源物业公司变更为欣丰物业公司；物业服务费：业主应于甲方通知办理交房手续之日的次月开始缴纳物业服务费，缴纳一年的服务服务费；高层住宅1.45元/㎡·月，商铺1.8元/㎡·月；违约责任：业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，欣丰物业公司可以业主为被告向人民法院提起诉讼。2019年5月8日，顺源物业公司向常德市武陵区长庚街道廖桥社区、里人居小区全体业主发出《债权转让告知书》，告知常德市武陵区长庚街道廖桥社区及里人居小区全体业主，该公司在2017年9月1日至前期物业终止前对上述业主享有的债权自2019年5月8日起由欣丰物业公司享有并依法主张债权。该转让书在小区醒目处张贴若干份。2020年3月25日，欣丰物业公司委托湖南澧州律师事务所向赵红卫等业主发短信催缴物业费未果。关于赵红卫主张其于2017年12月31日到里仁居小区办理交房手续时被开发商告知工程没有竣工以及建设方强劲公司及物业服务企业顺源物业公司、欣丰物业公司均未通知其办理交房手续的事实，赵红卫没有提交证据予以证明，对此欣丰物业公司不予认可，认为其已履行通知义务。本院认为，赵红卫虽未就所购买的商品房办理收房手续，但《常德市商品房买卖合同》及《里人居商品房买卖补充协议》约定了交房时间为2017年12月31日前，且关于交付手续，上述协议亦约定了买受人应在本合同第十五条约定的交付时间、到该商品房项目所在地与出卖人或者物业服务公司办理交付手续。赵红卫称其于2017年12月31日办理交房手续未果，说明其知道案涉房屋可以办理交房手续，赵红卫办理交房手续未果，不能举证证明责任在于欣丰物业公司。且上述合同约定了逾期交房的违约责任，赵红卫如未按期收房，可以主张开发商逾期交房的违约责任，仅赵红卫仅抗辩物业管理费的交纳，与常理不合，故本院对赵红卫主张的上述事实不予采信。因欣丰物业公司亦不能举证证明里人居小区于2017年8月23日达到房屋验收合格标准，并通过文理学院团购委或物业服务企业通知购房业主办理交房手续的事实，故本院确定赵红卫应于2017年12月31日办理交房手续。上述事实有《常德市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》、《债权转让告知书》、短信截图等证据在卷佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。欣丰物业公司与强劲公司签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有合同效力，上述合同对里仁居小区全体业主亦对赵红卫具有约束力，双方应当按照合同约定各自履行义务。现欣丰物业公司依约提供了物业服务，赵红卫应按协议约定交纳物业服务费。因本院按照《常德市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间（即2017年12月31日）确定为赵红卫交纳物业服务费的计算时间，2019年5月8日顺源物业公司将里人居小区的债权转让给欣丰物业公司，故赵红卫应向欣丰物业公司缴纳自2017年12月31日起到2020年8月31日止的所欠缴物业管理服务费6415元（142.71平方米×1.45元/平方米×31个月）。关于滞纳金，《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》将2018年3月28日签订的《前期物业管理服务委托合同》中第四条第一款做出修改，将“业主或物业使用人初次装修前一次性缴纳半年度服务费。从次年起第一个月内按半年或全年交纳。逾期未交物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之三收滞纳金”更改为“业主应于甲方通知办理交房手续之日的次月开始缴纳物业服务费，缴纳一年的服务服务费”该修改条款没有关于滞纳金的约定，故本院对欣丰物业公司要求赵红卫支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于赵红卫主张本案应适用仲裁程序而非诉讼程序的抗辩意见，本院认为，赵红卫与强劲公司签订的《常德市商品房买卖合同》中仲裁条款约定，对物业服务合同不具有约束力，且《前期物业管理服务委托合同》约定的争议解决方式为诉讼，故本院对赵红卫的抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵红卫在本判决书生效之日起十日内向常德欣丰物业管理有限责任公司支付2017年12月31日至2020年8月31日止物业服务费共计6415元；二、驳回常德欣丰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵红卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  莫晓晞二〇二〇年六月二十八日法官助理白璐代理书记员  许 娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。