湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初3949号原告：潘智红，女，汉族，1972年7月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：湖北捷开置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区五堰街办柳林社区物资大厦608室。诉讼代表人：湖孔优旺律师事务所,系湖北捷开置业有限公司管理人。委托代理人：赵备，湖孔优旺律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代签法律文书。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行。住所地：湖北省十堰市朝阳中路51号。负责人：朱华勇，该行行长。委托代理人：汪丹丹，该行员工。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，签收法律文书等特别授权。委托代理人：王树江，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，签收法律文书等特别授权。原告潘智红诉被告湖北捷开置业有限公司（下称捷开置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，通知中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行（下称邮储银行十堰市分行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告潘智红、被告捷开置业公司的委托代理人赵备和第三人邮储银行十堰市分行的委托代理人汪丹丹、王树江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘智红提出以下诉讼请求：1.确认潘智红对位于茅箭区××商业广场××楼××号房屋享有所有权即不属于破产财产；2.判令捷开置业公司配合潘智红行使取回权，将上述房屋的所有权过户到潘智红名下；3.捷开置业公司承担诉讼费。事实和理由:2011年3月19日，潘智红和捷开置业公司签订《商品房预售合同》，约定潘智红以现款185268元购买捷开置业公司所有的、位于茅箭区××街办人民××路××商业广场××商品房（面积41.29平方米）。合同签订当日，潘智红交清了全部房款185268元和办理产权登记所需税费11085.76元，捷开置业公司至今还未办理产权登记。同日，潘智红、捷开置业公司和十堰维也纳酒店管理有限公司（下称维也纳酒店）签订《房屋租赁合同》，约定潘智红自2011年2月1日起将所购房屋租赁给维也纳酒店使用20年，月租金为每平方米50元，每5年上浮3%，装修由潘智红负责。同日，潘智红还和十堰市永安物业管理有限公司（下称永安物业公司）签订《房屋装修暨收房协议》，约定永安物业公司负责装修潘智红租赁给维也纳酒店的上述房屋，包干价82580元。捷开置业公司按约交付了房屋，永安物业公司完成装修，维也纳酒店开始使用房屋。因维也纳酒店拖欠租金，在潘智红起诉的案件中，十堰市茅箭区人民法院作出（2015）鄂茅箭民一初字第01274号民事判决，判令维也纳酒店支付租金26558元及滞纳金3967.5元，捷开置业公司承担连带责任。2019年3月29日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03破申3号民事裁定，裁定捷开置业公司破产，指定十堰市茅箭区人民法院审理。2019年5月20日，十堰市茅箭区人民法院发布（2019）鄂0302破2-1号公告，捷开置业公司破产清算一案指定湖北孔优旺律师事务所担任管理人，并通知申报债权。2019年6月17日，潘智红向捷开置业公司管理人申报债权，请求依法确认潘智红所购房屋不属于破产财产，确认潘智红享有购房款特别债权优先受偿权，配合潘智红行使取回权，协助将所购房屋的所有权过户到潘智红名下。2019年8月4日，捷开置业公司管理人向潘智红发出（2019）捷开置业破管字101号《债权确认通知书》，不予确认潘智红特别债权优先受偿权，拒绝潘智红行使取回权，不支持潘智红申报特别债权请求，并告知于2019年8月20日前向十堰市茅箭区人民法院提起诉讼。潘智红认为，诉争房屋虽然产权未转移，但捷开置业公司已全部支付了房款及办理产权所需税费，且实际占有、使用该房屋，根据法律规定，应认定不属于破产财产。根据法律规定，交付了购买商品房的全部款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权有别于普通无担保的债权，是针对特定不动产所享有的有非金钱债务属性的特殊债权，应依法确认潘智红享有购房款特别债权优先受偿权。且捷开置业公司应继续履行合同义务，协助潘智红办理房屋权属变更登记，并将房屋交付给潘智红。被告捷开置业公司对原告潘智红主张的事实不持异议，辩称：1.涉案房屋属不动产，该房产没有办理不动产登记，潘智红要求确认对涉案房产有使用权没有法律依据。2.捷开置业公司在签订合同后，已将涉案房屋交付给潘智红，潘智红现要求捷开置业公司配合行使取回权没有事实和法律依据。3.涉案房屋已被人民法院多次查封，并设有抵押登记，办证存在障碍，捷开置业公司无法履行协助办证的义务。综上所述，请求依法驳回潘智红的诉讼请求。第三人邮储银行十堰市分行述称：1.针对诉争房屋在破产程序中的处理问题，邮储银行十堰市分行已经另案提出破产债权优先权确认纠纷，人民法院已受理并开庭审理，目前等待判决，本案应中止审理。2.潘智红和捷开置业公司之间为债权债务关系，案涉房屋未发生物权变动，潘智红要求确认对诉争房产所有权的主张无法律依据，应驳回其诉求。3.诉争的房产已设定抵押登记于邮储银行十堰市分行名下，邮储银行十堰市分行对该房产享有法定的抵押权，邮储银行十堰市分行的优先受偿权被（2014）鄂茅箭民二初字第00585号民事判决支持，该房产应认定为捷开置业公司财产，且邮储银行十堰市分行在破产程序中享有优先受偿权。4.诉争的房产属于商业用房，不属于消费者居住权的特别债权保护类型。5.潘智红提到的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系“为正确适用《中华人民共和国破产法（试行）》”所制定的司法解释。2006年8月27日发布的破产法第一百三十六条明确规定：“本法自2007年6月1日起施行，《中华人民共和国破产法（试行）》同时废止”。在《中华人民共和国破产法（试行）》已经废止的情况下，针对该部法律所制定的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》原则上应不再适用。尤其是破产法施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（下称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房屋是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。案涉房屋并不符合该规定之情形，故该房屋属于破产法所规定的捷开置业公司的破产财产。经审理查明：2011年3月19日，潘智红和捷开置业公司签订《商品房预售合同》，约定潘智红以现款185268元购买捷开置业公司所有的、位于茅箭区××街办人民××路××商业广场××商品房（面积41.29平方米）。同日，潘智红、捷开置业公司和十堰维也纳酒店管理有限公司（下称维也纳酒店）签订《房屋租赁合同》，约定潘智红自2011年2月1日起将所购房屋租赁给维也纳酒店使用20年，月租金为每平方米50元，每5年上浮3%，装修由潘智红负责。同日，潘智红还和十堰市永安物业管理有限公司（下称永安物业公司）签订《房屋装修暨收房协议》，约定永安物业公司负责装修潘智红租赁给维也纳酒店的上述房屋，包干价82580元。上述合同签订后，潘智红交清了全部房款185268元和办理产权登记所需税费11085.76元，捷开置业公司按约交付了房屋，永安物业公司完成装修，维也纳酒店开始使用房屋。2019年3月29日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03破申3号民事裁定，裁定受理赵桂芝对捷开置业公司的破产清算申请，指定十堰市茅箭区人民法院审理。2019年5月13日，十堰市茅箭区人民法院指定湖北孔优旺律师事务所担任管理人。2019年6月17日，潘智红向捷开置业公司管理人申报债权“违约金185.27元，案件受理费50元，税费11085.76元，合计11321.03元；优先权债权”。2019年8月4日，捷开置业公司管理人向潘智红发出（2019）捷开置业破管字101号《债权确认通知书》，不予确认潘智红特别债权优先受偿权，并告知如有异议于2019年8月20日前向十堰市茅箭区人民法院提起诉讼。潘智红遂向本院起诉，引起诉讼。另查明：涉案房产于2013年2月4日设立了抵押权登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行，借款人为永安物业公司，抵押权终止时间为2020年2月3日；该房屋于2014年3月28日被十堰市中级人民法院查封，于2014年10月23日、2014年4月1日、2015年5月19日连续被本院查封三次。因永安物业公司未偿还借款本息，邮储银行十堰市分行向本院起诉后，本院于2014年12月4日作出（2014）鄂茅箭民二初字第00585号民事判决。该判决判令永安物业公司偿还邮储银行十堰市分行借款本金440万元及利息，支付律师费13.2万元，捷开置业公司、曹健对上述债务承担连带清偿责任，邮储银行十堰市分行对捷开置业公司包括涉案房产在内的16套房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款，在440万元内享有优先受偿权等。该判决已发生法律效力。十堰市中级人民法院作出破产裁定后，因破产管理人未确认优先受偿权，邮储银行十堰市分行已向本院起诉。该案正在审理过程中。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产属不动产，现仍登记在捷开置业公司名下，在没有法律规定的除外情形的情况下，潘智红主张对涉案房产享有所有权不能成立。邮储银行十堰市分行对涉案房产的优先受偿权已经由生效法律文书设定，潘智红主张将涉案房产过户至自己名下的请求不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：驳回原告潘智红的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告潘智红负担，退还原告潘智红40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张京郧二〇二〇年六月三十日书记员  彭 苗