河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2020）豫0403民初1103号原告：石广周，男，1969年10月12日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：祝彦昌，河南盐都律师事务所律师。被告：李小宾，男，1980年5月3日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被告：高新仁济中医骨伤医院，住所地河南省平顶山市高新区开发路与玉兰街交叉口西北角，统一社会信用代码：914104003173215820。负责人：李伟强，投资人。以上二被告委托诉讼代理人：许涛，河南博识律师事务所律师。以上二被告委托诉讼代理人：赵洪涛，河南博识律师事务所律师。原告石广周诉被告李小宾、高新仁济中医骨伤医院（以下简称仁济医院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石广周及其委托诉讼代理人祝彦昌，被告李小宾、仁济医院的委托诉讼代理人许涛、赵洪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石广周向本院提出诉讼请求：1、原告与被告李小宾解除房屋租赁合同，并判令被告仁济医院限期搬离；2、二被告连带赔偿原告合同违约金42万元整；3、二被告支付原告租金至实际搬离之日止，暂计算至10月底，租金为176438.35元；4、二被告连带承担本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保险费、公告费、鉴定费等相关费用。事实与理由：原告与被告李小宾于2018年4月20日签订《房屋出租合同》，约定将位于平顶山市××段平顶山市凯达工程监理处办公楼一栋及后侧业务房6间前院后院（北以办公楼此路、西以业务房后墙、东以院墙、南以院墙为准）房屋租赁给被告，用于被告李小宾开办“仁济医院”。该合同约定：“……乙方有下列行为这一者，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（5）拖欠房租累计2个月以上”。自合同签订时，被告李小宾按约定向原告支付了一年房租后，再也没有支付过该处房屋租金。经原告多次向二被告催要，二被告均以各种理由予以推诿扯皮。原告分别于2019年8月9日、2019年8月27日、2019年9月29日三次向二被告发“告知函”，要求按照《房屋出租合同》之约定解除合同，二被告亦置之不理。经原告多次向被告催要，二被告一直不履行自己的义务。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》规定和《房屋出租合同》之约定，特诉至贵院，恳请依法判决。被告李小宾，仁济医院辩称，答辩人未在2019年10月份之前按照《房屋出租合同》约定时间向被答辩人支付涉案房屋房租是在行使合同法规定的不安抗辩权。被答辩人自2018年10月2日至2019年3月底期间迟延支付房东平顶山市交通局驾驶学校涉案房屋6个月房租，按照其双方签订的《房屋租赁合同》约定，房东平顶山市交通局驾驶学校享有涉案房屋租赁合同解除权，同时，平顶山市交通局驾驶学校发现被答辩人未经其允许私自转租涉案房屋，按照合同约定平顶山市交通局驾驶学校也享有涉案房屋租赁合同解除权。自2019年4月份以来，房东平顶山市交通局驾驶学校多次通知被答辩人解除涉案房屋《房租租赁合同》和支付涉案房屋房租，同时，房东平顶山市交通局驾驶学校多次口头通知答辩人“被答辩人欠付其巨额房租并私自转租涉案房屋和已经通知被答辩人解除房屋租赁合同，并要求答辩人暂停支付被答辩人涉案房屋租金，否则将承担支付房租而无法继续使用房屋的风险”。2019年8月20日，平顶山市交通局驾驶学校向答辩人送达了关于其诉被答辩人房屋租赁合同纠纷案已由卫东区人民法院立案并要求答辩人暂停向被答辩人支付涉案房屋租赁费等内容的《告知书》及《民事起诉状》。被答辩人不仅与房东平顶山市交通局驾驶学校存在上述房屋租赁纠纷，而且被答辩人被多家法院列为失信被执行人员，被执行金额多达700多万，这些因素导致答辩人产生巨大的不安全感，严重担心一次性支付一年35万元的房屋租赁费后，如果被答辩人与房东平顶山市交通局驾驶学校之间的涉案房屋租赁合同解除，答辩人将面临巨额房屋无法索回的巨大风险，故依照《合同法》第六十八条第四款的规定，中止向被答辩人支付涉案房屋租金。二、被答辩人与房东平顶山市交通局驾驶学校达成涉案房屋《和解协议》后，答辩人多次要求向被答辩人支付涉案房屋房租，而被答辩人拒不接收，导致答辩人李小宾无法向被答辩人支付涉案房屋房租。据了解，2020年9月底，被答辩人与原房东平顶山市交通驾驶学校达成了涉案房屋《和解协议》，于是答辩人多次要求向被答辩人支付涉案房屋房租，但被答辩人拒不接收。由于双方签订《房屋出租合同》未约定被答辩人的收款银行账户，且因被答辩人被法院列为失信被执行人，在被答辩人没有指示银行收款账户或者出具收到条的情况下，导致答辩人无法向被答辩人支付涉案房屋租金。三、被答辩人恶意解除《房屋出租合同》，影响仁济医院正常经营，答辩人仁济医院作为高新区唯一一家医院(区内共三家医疗机构，其余为一个卫生院、一个社区服务中心)，拥有高新区唯一一辆救护车，为平顶山市解决40多名员工的就业问题，为平顶山市的医疗事业也做出了较大贡献，××疫情期间，答辩人仁济医院负责发热病人转运、隔离点值班、交通卡点值班、××人入户测体温等工作，高新区只要需要医务人员的地方，就有仁济医院医务人员的身影。而被答辩人每年从原房东平顶山市交通局驾驶学校租赁涉案房屋每年8万元，转手出租给答辩人每年35万元，获取巨额暴利，房东平顶山市交通局驾驶学校职工得知该情况后，多次上访要求处理被答辩人私自转租房屋获取巨额暴利等问题，导致房东平顶山市交通局驾驶学校通知、诉讼解除与被答辩人之间关于涉案房屋的《房屋出租合同》。而被答辩人为了涨租金从2019年3月起拒收答辩人的涉案房屋水电费，在房东平顶山市交通局驾驶学校和被答辩人达成《和解协议》后，又拒收答辩人交付的房屋租金，逼迫答辩人再每年涨租金27万元，答辩人不同意造成违约的假象，以此威胁答辩人解除双方《房屋出租合同》。××疫情期间，全国各地企业经营活动都受到严重影响，倒闭的企业不计其数，河南省政府、平顶山市政府、卫东区政府多次下发文件，要求政府各个部门为企业正常经营、生产活动创造宽松的市场环境，而被答辩人却时刻想着暴利，一旦无法得逞，就多次组织人员、车辆堵门，严重影响被答辩人正常经营活动，并恶意诉讼解除《房屋租赁合同》。答辩人仁济医院与被答辩人之间不存合同关系，被答辩人要求答辩人仁济医院与答辩人李小宾承担连带支付违约金和房屋租赁费没有任何事实和法律依据。答辩人李小宾与被答辩人之间签订有《房屋出租合同》，而答辩人仁济医院与被答辩人之间未签订任何《房屋租赁合同》，根据合同相对性原理，被答辩人要求答辩人仁济医院与答辩人李小宾承担连带支付违约金和房屋租赁费没有任何事实和法律依据。另外答辩人李小宾和被答辩人之间签订的《房屋出租合同》第十一条第1款约定的违约金过高且被答辩人起诉的42万的违约金无计算依据。综上所述，答辩人不存在违约双方签订的合同应当继续履行，租金答辩人愿意支付，不承担违约责任。原告石广周围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、房屋出租合同（P1----P3）。证明目的：1、涉案租赁物年租金为35万/年、租期为5年，可计算出本《房屋出租合同》总金额为175万元整；2、租金为年交且为预交，“每年到期后支付下一年度租金”；3、每年的5月1日至下一年的4月30日为一个年度，次年的租金为“4月30日”前交纳；4、逾期2个月，出租方可以单方解除《房屋出租合同》。证据二、解除《房屋出租合同》通知函及邮政快递回执单（P4----P9）。证明目的：原告通过在被告2门口张贴通知函及邮政快递发函给被告1等方式多次函告二被告，要求解除《房屋出租合同》，并支付逾期欠缴的“水、电、暖气”费、逾期房屋租金及合同违约金，二被告均置之不理。证据三、被告2仁济医院工商登记信息档案（P10---P20）。证明目的：1、通过“被告2”的“企业年报信息”及“变更记录”可以看出，自“被告2”2014年成立以来，一直在该处经营，从没迁徙过，没做过地址变更；2、“被告1”与原告签订该《房屋出租合同》，其目的就是经营仁济医院。同时，二被告对外签订租赁合同及对外营业等均为共同之行为，（如对外宣传及缴纳房租、水电暖气等费用），故二被告就该部分债务及违约金应承担连带责任。证据四、被告李小宾签发的证明一份（P21）。证明目的：被告李小宾同意被告仁济医院经营期间的部分“水、电、暖”费用，由原告开具收据予以收取和结算。证据五、微信转帐流水截图（P22----P28）。证明目的：1、被告仁济医院经营期间的部分“水、电、暖”费用，系通过被告李小宾个人帐户支付，被告李小宾与被告仁济医院帐务和管理为混同，具有连带承担责任之义务。证据六、被告仁济医院经营期间的部分“水、电、暖”费用收据11份（P29----P32）。证明目的：1、结合证据四，被告李小宾特意向原告出具说明，被告仁济医院经营期间的部分“水、电、暖”费用，可以出具“收具”形式予以收取和结算，而“收具”以仁济医院为抬头，说明被告仁济医院对该事情是认可并接受的，同时也接纳原告以“收具”的形式与己进行帐务结算。2、该11份“水、电、暖”费共计人民币152665.76元，结合证据七，即是被告李小宾通过被告仁济医院的账户进行的支付，证明被告李小宾就是被告仁济医院的实际控制人，即被告李小宾是被告仁济医院的“隐名股东”。证据七、河南农村信用社账户历史交易明细清单1份（P33）。证明目的：被告仁济医院的“水、电、暖”费用是通过仁济医院的账户转入原告妻子“郑秀珍”银行账户，说明被告李小宾在实际运营仁济医院的过程中，其财务并没有完全分开，二被告形成了“账务混同”，外人无法清晰区分二被告各自的主体资格，从而形成“人格混同”，二被告应对外债务承担连带责任。证据八：中国工商银行借记卡账户历史明细清单1份（P34）。证明目的：①、在2018年4月28日、2018年5月9日，被告李小宾分两次给原告转款30万元用于缴纳房租，说明被告是有原告的银行卡号，其不履行缴纳房屋租金之义务系其故意为之，属《房屋出租合同》义务中对原告恶意违约；②、结合证据七，被告仁济医院也以医院自己的银行账户给原告转款，说明二被告在履行《房屋出租合同》中约定的义务时不分彼此，二被告形成“帐务混同”，实际是一个主体负责人，也是实际执行人，即被告李小宾。被告李小宾，仁济医院围绕原告石广周提交的证据质证意见如下：证据一、真实性无异议，对证明目的有异议，该租赁合同第三条第三款约定乙方每年到期支付甲方下年房租，因而该合同约定房屋租赁费支付时间约定不明。按照合同法第226条规定租赁期限一年以上的应当在每届满一年支付，因而李小宾应当在2020年4月30日之前支付第二年度租赁费，并不在违约支付房屋租赁费的问题。房屋租赁合同第十一条第一款第三项约定拖欠房租累计三月以上与该合同第八条第二款第五项存在冲突，即使使用违约条款也应当适用第11条。房屋出租合同第十一条第一款约定违约金过高，即使存在违约情况李小宾也有权利要求对该违约金进行调整。应当由原告证明其存在的实际损失。证据二、真实性无异议，证明目的有异议，原告恶意创造条件使李小宾存在违约情况，但实际情况是李小宾多次要求向其支付水电暖气房屋租赁费，原告不予接收也不提供账户。告知函内容来看贵院与我公司签订房屋租赁合同，而且落款写的是高新酒店有限公司，那么这一份告知书的主体与今天开庭的原告主体不符，这是相互矛盾的。告知不能说是原告发出的，因为写的是酒店和公司。除掉水电暖等费用原告拒收外也拒收房屋租金，也未向被告提供其指定银行账户，所以被告无法履行支付各种费用的责任，所以不勾成解除。证据三、真实性无异议，对证明目的有异议。涉案租赁合同是李小宾与原告签订，应当个人承担支付房租及水电费的责任。证据三可以看出医院虽然2014年成立的，但是医院2018年5月29日才由李伟强作为投资人经营，李小宾与被告签订的房屋租赁合同是2018年4月20日，也就是在接手仁济医院过程中，李小宾签订的合同，所以不存在李小宾和仁济医院是连带责任的问题。根据公司法解释三第二条规定，在公司开办之前发起人等与他人签订的合同，那么在对方主张权利的时候要么就向发起人起诉，这是一个选择权而不是共同承担责任的问题。证据四、真实性无异议。证据五、真实性无异议，对证明目的有异议，原告与李小宾签订有房屋租赁合同，李小宾按照原告指示向郑秀珍支付相关费用，是在履行合同约定义务，并不在与高新医院财务混同问题也不应当承担连带责任。证据六、真实性有异议，该组证据是由原告单方出具，我方不予认可且该费用原告一直拒收并非按照违约予以支付。通过十一份证据不能证明李小宾是实际控制人。证据七、真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰能够证明原告在法院列为被执行人，无法通过银行账户收取水电暖费用。在李小宾多次要求支付水电费的情况下及原告通知李小宾关停仁济医院电闸的情况下将该笔水电暖费用按照原告的指示转入妻子郑秀珍名下。证据八、真实性无异议，对证明目的有异议，证明目的同证据七质证意见。只是该清单款项转入石小转名下。该证据可以看出医院实际上是投资人李伟强变更的晚，当时李小宾与对方签订的合同，所以转款肯定以李小宾的名义转给对方。被告李小宾，仁济医院围绕其抗辩请求，提交了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明被告仁济医院不具有被告主体资格。证据二、被告李小宾和原告妻子郑秀珍微信聊天记录，证明自2018年12月1日至2019年3月份，原告故意拒不收取涉案房屋电费和暖气，且被告催促原告及时收取电费和暖气费。证据三、告知书，证明石广周由于涉案房屋被平顶山市交交通局汽车驾驶学校起诉，被告迟延支付房租具有合法理由。证据四、民事起诉状，证明原告由于涉案房屋欠付租金和转租被平顶山市交通局汽车驾驶学校起诉，被告迟延支付房租具有合法理由。证据五、全球邮政特快专递回执单，证明被告要求原告石广周收取房租。证据六、律师函，证明由于原告拒收房租，被告要求原告石广周收取房租。证据七、原告与赵洪涛律师聊天记录，证明被告委托律师要求向原告支付水电暖气，石广周由于自身是失信被执行人，指定郑秀珍收款，在原告不向被告授权支付涉案房屋房租指定人员和指定银行账户情况下，被告迟延支付房租具有合法理由。证据八、中国建设银行网上银行电子回执单，证明石广周由于自身是失信被执行人，指定郑秀珍收取涉案房屋水电暖费，在原告不向被告授权支付涉案房屋房租指定人员和指定银行账户情况下，被告迟延支付房租具有合法理由。证据九、收条，证明石广周由于自身是失信被执行人，指定菅基民收取水电暖费，在原告不向被告授权支付涉案房屋房租指定人员和指定银行账户情况下，被告迟延支付房租具有合法理由。证据十、原告法院失信被执行信息记录单，证明原告被执行款为700多万元，立案时间为5月15日，在原告不向被告授权支付涉案房屋房租指定人员和指定银行账户情况下，被告迟延支付房租具有合法理由。证据十一、河南省平顶山市卫东区协助执行通知书，证明原告由于自身是失信被执行人，卫东区法院冻结被告应当向原告支付涉案房屋租赁费，被告迟延支付房租具有合法理由。证据十二、光碟新建文件8段视频和1张照片(2019年8月29日上午)，证明原告多次围堵被告仁济医院，造成医院无法正常经营。证据十三、光碟新建文件7段视频和1张照片(2019年9月1日上午)，证明原告多次围堵被告仁济医院，造成医院无法正常经营。原告石广周围绕被告李小宾、仁济医院提交的证据质证意见如下：证据一、真实性无异议，关联性有异议，通过原告提交的转款凭证可以证明二被告形成账户混同，应当承担连带责任。证据二、聊天记录内容并没有显示出拒收房租或者水电暖等费用，只是让其与原告联系，而被告却对此回避不予解决。证据三、四、告知书和民事起诉书对真实性无异议，对关联性有异议，这不是法定可以拒交房租的理由，即便是原告与原房东解除租赁合同成功，根据最高人民法院关于审理城镇房屋的司法解释原房东和原承租人之间存在纠纷不能破次承租人之间的租赁关系。证据五、六是被告代理律师履行工作向原告发的律师函，其恰恰能证明原告在被告逾期缴纳房租后多次催要二被告缴纳房租及所欠的水电暖等费用无果，后期原告向被告发函告后，该律师函第二条原告向被告催要2019年至2020年的房租及2019年的水电暖费用综合原告提交的证据被告李小宾指定高新仁济医院支付给原告妻子郑秀珍说明被告李小宾实际操控并运用高新仁济医院，也是实际控制人。证据七、八、九、十、十一、原告是否是失信与本案无关，原告是否失信不是被告违约法定理由，自租赁合同建立至今被告多次向原告支付该租赁合同所涉相关费用，均无转入原告名下银行账户的记录，说明原告均有指令被告转入指定的银行账号，这不构成被告违约的借款。证据十二、十三的真实性有异议，原告没有聚众，只是工作需要去找仁济医院并且没有造成医院无法正常营业。被告李小宾，仁济医院围绕本院依原告石广周申请法院调取的证据质证意见如下：四份证据证明原告涉案房屋租赁合同纠纷李小宾作为次承租人也将面临无法承租该涉案房屋的法律风险。李小宾享有不安抗辩权具有合法理由延迟支付房租。交通驾校之所以撤诉并非胜诉率不高，而是原告与交通驾校达成将涉案房屋房租涨高的情况下并同意原告进行转租。原告与交通驾校达成的补充协议也是在交通驾校向卫东区人民法院起诉解除与原告租赁合同后补充的协议，并允许原告进行转租。原告石广周围绕本院依其申请法院调取的证据质证意见如下：1、对四份证据真实性没有异议，这四份证据不能证明被告李小宾享有不安抗辩权，因为在两份裁定书内容非常清楚均是没有交诉讼费自动撤诉。本案原告与交通驾校的诉讼程序中交通驾校也意识到本案的胜诉比率不高才拒交诉讼费用至法院按自动撤诉处理。2、虽然在2014年10月份交通驾校和原告租赁合同中有约定不能转租但后期交通驾校和原告有补充协议对于涉案物业做了明确约定，原告作为承租方有权对该物业转租收益，庭后向法庭提交补充协议。被告李小宾，仁济医院围绕其证人证言的质证意见如下：通过刚才证人证言可以证明医院具体负责人就是李小宾即院长，租赁房屋和缴纳水电费的行为均是医院行为，二被告应当承担连带责任。证人承认其并不认识驾校校长故对证人证明驾校校长找院长说房屋房租事由不予认定。原告石广周围绕被告的证人证言的质证意见如下：通过证人证言可以证明医院具体负责人就是李小宾即院长，租赁房屋和缴纳水电费的行为均是医院行为，二被告应当承担连带责任。证人承认其并不认识驾校校长故对证人证明驾校校长找院长说房屋房租事由不予认定。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，根据双方当事人的质证情况及庭审情况，本院认定案件事实如下：原告石广周与被告李小宾于2018年4月20日签订了《房屋出租合同》一份，合同约定原告石广周将位于平顶山市××段平顶山市凯达工程监理处办公楼一栋及后侧业务房6间租前院后院（北以办公楼此路、西以业务房后墙、东以院墙、南以院墙为准）房屋租赁给被告李小宾，在上述租赁合同中原被告双方对房屋的情况、租赁期限、用途、租金及支付方式，合同的变更、解除与终止、违约责任等权利义务进行了相应的约定，其中该《房屋出租合同》第八条第三款第四项、第五项约定：“……乙方有下列行为这一者，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（4）逾期未交纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成重损害。（5）拖欠房租累计2个月以上”。《房屋出租合同》第十一条、乙方违约责任：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；(3)拖欠房租累计3个月以上的”。同时该《房屋出租合同》第二条第一款约定了本合同的租赁期限为五年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止；第三条第一款约定了本合同年租金为35万，合同签订后15日内支付租金，乙方每年到期支付甲方下一年度租金。上述合同签订后，原告石广周即将位于平顶山市××段平顶山市凯达工程监理处办公楼一栋及后侧业务房6间前院后院（北以办公楼此路、西以业务房后墙、东以院墙、南以院墙为准）的房屋交付被告李小宾，被告李小宾从原告石广周处租赁上述房屋后，该房屋后用于经营被告仁济医院。被告李小宾分多次依约向原告石广周交纳了第一年的房屋35万元，即2018年5月1日至2019年4月30的房屋租金，对2019年5月1日之后的房租被告李小宾未依约向原告石广周交纳。期间被告李小宾向原告石广周交纳因其租赁上述房屋用于经营被告仁济医院所产生的部分水电费用。2019年9月1日，被告李小宾与原告石广周约定同意以收据的方式结水电费。被告李小宾向原告石广周出具说明，被告仁济医院在经营期间的部分“水、电、暖”费用，可与原告石广周以出具“收具”形式予以收取和结算，而“收具”以“仁济医院”为抬头，说明被告高新仁济中医骨伤医院对该事情是认可并接受的，同时也接纳原告以“收具”的形式在双方之间进行帐务结算，被告仁济医院向原告石广周出具的该11份“水、电、暖”费共计人民币152665.76元。另查明，2013年9月1日，平顶山市交通局汽车驾驶学校作为甲方与乙方石广周签订了一份房屋租赁合同，合同中约定甲方出租给乙方的房屋位于平顶山市××段平顶山市交通驾校院内东北侧教学楼一栋和楼前北侧平房5间，楼前停车场甲乙方双方共同使用，教学楼二、三楼卫生间共甲方使用，在合同中双方对各自的权利义务进行了相应的约定，该房屋租赁期为10年，自2013年9月1日至2023年12月31日。2014年10月1日，平顶山市交通局汽车驾驶学校作为甲方与乙方石广周签订了一份房屋租赁合同，合同中约定甲方将位于校园东南角的三层楼房（餐厅楼）该楼后边一排7间平房租给乙方使用。（餐厅楼前及餐厅楼后与平房间空地，双方共同使用），该房屋的租赁范围必须以满足本合同第五条为前提，在合同中双方对各自的权利义务进行了相应的约定，该房屋租赁期为9年，自2014年10月1日至2023年12月31日（含3个月装修期）。平顶山市交通局汽车驾驶学校于2019年8月20日向仁济医院出具一份告知书，其内容显示为：“高新区仁济中医骨科医院：关于我单位诉石广周房屋租赁合同纠纷一案，我单位已经向平顶山市卫东区人民法院提起诉讼，案件马上就要进入审理当中，因你院所租楼房将来可能涉及到是否还能继续承租问题，为避免你院为此遭受不必要的损失。特告知你院，自今日起暂停向石广周支付任何房屋租赁费用。否则，后果自负”。平顶山市交通局汽车驾驶学校诉石广周租赁合同的两个案件中，因原告平顶山市交通局汽车驾驶学校没有在法院指定的期间缴纳诉讼费，本院于2019年10月16日分别作出（2019）豫0403民初4056号、（2019）豫0403民初4056号民事裁定书，按照平顶山市交通局汽车驾驶学校自动撤诉处理。平顶山市交通局汽车驾驶学校与石广周签订的上述租赁合同并未解除，该租赁合同继续有效。本案原告石广周出租给被告李小宾位于平顶山市××段平顶山市凯达工程监理处办公楼一栋及后侧业务房6间租前院后院（北以办公楼此路、西以业务房后墙、东以院墙、南以院墙为准）房屋，系原告石广周从平顶山市交通局汽车驾驶学校租赁过来的，原告石广周将上述房屋转租给了被告李小宾，该房屋后用于经营仁济医院。再查明，郑秀珍与原告石广周系夫妻关系，被告李小宾从原告石广周处租赁上述房屋后，该房屋后用于开办仁济医院，在该医院经营期间的部分“水、电、暖”费用，被告李小宾通过自己的账户向原告石广周的妻子郑秀珍交纳了部分水电费，被告仁济医院也通过自己的账户向被告李小宾的妻子郑秀珍交纳了部分水电费。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的租赁房屋系原告石广周从平顶山市交通局汽车驾驶学校租赁过来的，在原租赁合同继续有效的情况下，原告石广周将涉案上述房屋转租给了被告李小宾，该房屋后用于经营仁济医院。从被告李小宾向原告石广周出具说明可以看出，被告仁济医院在经营期间的部分“水、电、暖”费用，可与原告石广周以出具“收具”形式予以收取和结算，而“收具”以“仁济医院”为抬头，说明被告仁济医院对该事情是认可并接受的，同时也接纳原告以“收具”的形式在双方之间进行帐务结算，事实上被告李小宾从原告石广周处租赁上述房屋后，该房屋后用于经营仁济医院，在该医院经营期间的部分“水、电、暖”费用，被告李小宾通过自己的账户向原告石广周的妻子郑秀珍交纳了部分水电费，被告仁济医院也通过自己的账户向被告李小宾的妻子郑秀珍交纳了部分水电费。所涉租赁合同虽由原告石广周与被告李小宾所签，但租赁关系实际发生于原告石广周与被告李小宾、被告仁济医院三方之间，结合原被告的举证、质证及本案查明的案件事实可以认定被告李小宾系原告石广周与被告李小宾所签订的租赁合同的签订方，被告仁济医院及李小宾实际系上述租赁行为中真正的承租人，二被告享受所承租和使用房屋的权利，应当承担租赁实际房屋的义务。本院认为本案可以认定所涉租赁合同虽由原告石广周与被告李小宾所签，但租赁关系实际发生于原告石广周与被告李小宾、被告仁济医院三方之间，三方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案原被告之间约定在租赁期间的房屋租金每年为350000元，即每天为350000元÷365天=985.90元。现二被告除了向原告石广周支付第一年房屋租金350000元后，自2019年5月1日起拖欠房租至今，没有向依约原告石广周交纳相应的房屋租金，已拖欠房租累计3个月以上，构成违约，对此形成的纠纷，二被告应负全部责任。故原告石广周有权按照合同的约定终止合同，收回房屋，并要求被告支付违约金，原告石广周的上述诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。二被告应自2019年5月1日起以每日985.90元向原告石广周支付房屋租金计算至二被告实际搬离上述租赁房屋之日止。因原被告约定的合同总租金为350000元/年×5年＝1750000元，合同第十一条约定乙方违约应按总租金10倍向甲方支付违约金”，违约金总数为17500000元整，这显然属于“合同违约金过高”，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合原被告的实际情况和本院查明的案件事实，本院酌定违约金为合同解除后造成损失的20%为宜，因李小宾已实际缴纳了第一年的房屋租金350000元，原告石广周的预期房屋租金收益为350000元/年×4年＝1400000元，故违约金损失为350000元/年×4年×20%＝280000元。原告石广周的其他诉讼请求，因其提供的证据和理由不足，本院不予支持。二被告的主张违约金过高的抗辩请求，理由成立，本院予以采信，二被告主张不存在违约事实，不应当承担支付违约金，要求继续履行合同的抗辩请求，因其提供的证据和理由不足，且与法院查明的事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告石广周与被告李小宾于2018年4月20日签订的《房屋出租合同》，被告李小宾、被告高新仁济中医骨伤医院于本判决生效后3个月内搬离位于平顶山市开发路南段平顶山市凯达工程监理处办公楼一栋及后侧业务房6间租前院后院（北以办公楼此路，西以业务房后墙，东以院墙，南以院墙为准）的房屋。二、被告李小宾、被告高新仁济中医骨伤医院于本判决生效后10日内向原告石广周支付自2019年5月1日起按照每日985.90元房屋租金至二被告实际搬离上述租赁房屋之日止。三、被告李小宾、被告高新仁济中医骨伤医院于本判决生效后10日内向原告石广周支付违约金280000元。四、驳回原告石广周的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9764元，由原告石广周承担2929元，被告李小宾、被告高新仁济中医骨伤医院承担6835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  徐 奕审 判 员  李 超人民陪审员  陈晓林二〇二〇年六月十日法官助理齐茜婵书记员齐婉娣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。