吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终550号上诉人（原审被告）:朴虎林，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金吉山，男，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。上诉人朴某因与被上诉人金吉山房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朴某的委托诉讼代理人安承权，被上诉人金吉山的委托诉讼代理人麻长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朴某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由金吉山承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.金吉山起诉时要求返还租赁费，没有要求租赁物的使用费，但一审法院判决朴某承担租赁物的使用费，超出了金吉山的诉讼请求；2.2011年2月22日双方签署房屋租赁合同时，金吉山承诺该租赁物有产权证，经营汽车维修不存在任何障碍，之后朴某发现该租赁物没有房产证，只有土地使用证，其用途注明为储藏，所以该租赁合同是无效的，不存在土地租赁部分有效的情形，故主合同无效，其补充协议自然无效，更不存在双方之间任何违约或过错责任，一审判决朴某承担违约责任是基于认定事实错误造成的；3.朴某在租赁期间内经金吉山同意扩建500平的厂房以及原租赁物的500平厂房重新装修，在解除租赁合同时，一审法院应当考虑折价处理给朴某。金吉山辩称：1.金吉山虽起诉要求支付租赁费，但该请求实际上是租赁物占有期间的使用费用，依据司法解释，一审予以支持正确；2.租赁合同包括了房屋与土地使用权，因土地使用权出租符合法律规定，且不存在无效的情形，故一审认定该部分有效正确；3.双方关于房屋出租的约定也是有效的，涉案房屋不属于违法建筑，一审认定房屋租赁合同无效属于适用法律错误；4.朴某对扩建部分及装修费用应折价的主张不应支持；5.补充协议是双方对逾期支付占有期间使用费进行结算的内容，是独立于原租赁合同之外的协议，应属有效。综上，朴某的上诉请求应予驳回。金吉山向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同，并按现装修状态返还延吉市北山太平街286-1号所属房屋及场地；2.判令朴某支付至2019年9月1日止的租赁费66万元及违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以12万元为基数，自2019年9月1日始以12%/年计算至偿还完毕止）；3.判令朴某支付律师费5万元；4.由朴某承担本案诉讼费。事实与理由：2011年2月22日，金吉山与朴某签订租赁合同，约定：朴某将位于延吉市××路、面积670㎡上的5间房屋及附属的2015.3㎡土地使用权租给朴某用于汽车修理，租赁期限2011年3月16日至2016年3月15日，租金第一年12万元、第二年18万元，预付定金2万元，并约定在租赁期间，承租方不得未经出租方同意擅自更改房屋设施，否则出租方有权解除合同，经出租方同意，承租方可进行室内外装修，租赁期满后，承租方将房屋按装修状态无条件交给出租方，承租方不得拆迁，还约定补充规定与本合同具有同等效力，协商不成可向人民法院起诉。因朴某未支付2016年之后的租赁费，故双方于2019年4月10日签订补充协议书，约定：朴某自2016年1月1日始至今为止的租赁费未支付，朴某用一套房屋抵账欠付的租赁费，房屋价格协商解决，如不能解决，双方同意以房屋评估价格的80%作价偿租赁费，租赁期限延期至2019年5月30日，并约定朴某欠付的房屋租赁费于2019年6月30日前支付完毕，逾期则从2016年1月1日始每年年底分别计算本年欠付房租费用，以年利率12%计算违约金，至偿还全部租赁费用为止，还约定朴某应承担一切费用包括但不限于欠付租赁费用、违约金、诉讼费、律师费、交通费、保全费、评估费等一切费用。合同约定期限内朴某未按照合同约定支付租赁用，多次向其主张未果。一审法院经审理查明：2011年2月22日，金吉山与朴某签订租赁合同，主要约定：朴某将位于延吉市××路、面积670㎡上的房屋5间及附属的2015.3㎡土地使用权租给朴某用于汽车修理；租赁期限为五年，2011年3月16日至2016年3月15日；租金第一年12万元、第二年18万元，预付定金2万元；在租赁期内，承租方不得未经出租方同意擅自更改房屋设施，否则出租方有权解除合同，经出租方同意，承租方可进行室内外装修，租赁期满后，承租方将房屋按装修状态无条件交给出租方，承租方不得拆迁；承租方有下列行为之一的，负责赔偿造成的一切损失，同时出租方有权解除租赁合同，租金不予退还…无故拖欠租金十天以上的、未经出租方同意改变房屋用途的；本合同未尽事宜，双方协商解决，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。2019年4月10日，双方签订补充协议，约定：本协议为2011年2月22日租赁合同的补充协议。1、经双方结算，承租人朴某从2016年1月1日起至今为止未支付房屋租赁费。2、承租人自愿将自己的一套房屋抵顶欠付的租赁费，房屋价格协商解决，如不能协商，双方同意以房屋评估价格的80%作价抵偿租赁费（评估费等一切费用由承租人承担）。3、承租人承诺之前所有欠付的租赁费于2019年6月30日前支付完毕，逾期则从2016年1月1日起每年年底分别计算本年欠付房屋租赁费，以年利率12%计算违约金，至偿还全部租赁费止。5、如承租方到期不能履行本协议，则出租方有权单方解除租赁合同，并可向承租方主张一切费用包括但不限于欠付的租赁费、违约金、诉讼费、律师费、交通费、保全费、评估费等一切费用。6、本协议为补充协议，本协议签订后，原协议继续有效，如有冲突，以本协议为准。另查，朴某已支付2016年1月1日前的全部租赁费，拖欠2016年1月1日始至今的租赁费；涉案标的朴某占有使用至今，且朴某未向金吉山交付抵账房屋。涉案租赁土地的所有权人系中国白头山实业有限公司，其认可金吉山对涉案仓储用地享有除转让之外的一切权利。涉案租赁房屋未取得审批手续。一审法院认为：朴某与金吉山签订房屋租赁合同及补充协议，双方成立租赁合同法律关系。涉案租赁标的包括土地及房屋，其中房屋未取得审批手续，故涉及土地部分租赁有效，涉及房屋部分租赁，依据相关法律规定，租赁合同无效。另外，因双方租赁合同到期后，未重新签订书面租赁合同，未重新约定租赁期限，故双方属于不定期租赁。对于金吉山提出的解除合同主张，不定期租赁合同，除另有约定外，双方随时可以主张解除权，且朴某未按双方合同约定支付租赁费，已构成根本违约，故对于涉及土地租赁的部分，金吉山主张解除，本院予以支持，但如前所述，涉及房屋租赁部分合同无效，该部分不涉及解除问题，系自始无效。对于金吉山提出的按现装修状态返还延吉市××街所属房屋及场地的主张，按双方合同约定，承租方可进行室内外装修，租赁期满后，承租方将房屋按装修状态无条件交给出租方，承租方不得拆迁，且涉案房屋虽未取得审批手续，但在相关管理部门认定系违章建筑并限期拆除前，金吉山对涉案房屋的占有是一种事实状态，应予以保护，故对于该主张，本院予以支持。对于金吉山提出的请求朴某支付租赁费66万元的主张，根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁费标准支付房屋占有使用费的，应予支持，且双方虽有以房屋抵租赁费的约定，但朴某至今未交付抵账房，故朴某应向金吉山支付租赁费，其自2016年1月1日始欠付租赁费，金吉山本次主张至2019年9月1日止，期间3年8个月，租赁费共计66万元，故该主张本院予以支持。对于金吉山提出违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以12万元为基数，自2019年9月1日始以12%/年计算至偿还完毕止）的主张，依据相关法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中金吉山将未取得审批手续的房屋出租给他人使用，朴某租赁未取得审批手续的房屋，未尽到注意义务，双方均具有过错，各自承担50%的过错责任为宜，综合考虑本案仅涉及房屋租赁部分无效，结合双方约定的违约金标准，酌定朴某按年利率9%支付违约金；按双方合同约定，朴某应于2019年6月30日前将租赁费支付完毕，逾期则从2016年1月1日起每年年底分别计算本年欠付租赁费的违约金，审理中金吉山明确表示保留对于2019年9月1日后租赁费及违约金的请求权，且按双方合同约定，2019年租赁费的违约金起算时间未至，故对于该部分违约金待后续诉讼或起算时间届满后主张更为合理。对于金吉山提出律师费5万的主张，该主张符合双方补充协议约定，故本院予以支持。综上，朴某应向金吉山支付租赁费/占用费66万元、律师费5万元，共计71万元及违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、双方签订的租赁合同中涉及土地租赁的部分予以解除；二、被告朴某于本判决发生法律效力之日按现装修状态向原告金吉山返还位于延吉市××街的所属土地及5间房屋；三、被告朴某于本判决发生法律效力之日立即向原告金吉山支付71万元及违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止）；四、驳回原告金吉山的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12247元（原告已预交），由原告金吉山负担371元，被告朴某负担11876元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案结合金吉山与朴某于2011年2月22日签订的房屋租赁合同及2019年4月10日签订的补充协议书，及当事人的陈述，可以认定双方形成租赁合同法律关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中因案涉房屋未取得相关审批手续，故租赁合同中涉及房屋部分无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因租赁合同标的物涵盖土地及房屋，虽租赁合同涉及房屋部分无效，但朴某至今仍占有使用案涉房屋，故一审根据上述规定对涉案房屋部分的费用予以保护并无不当。朴某提出一审判决其承担租赁物的使用费超出金吉山诉讼请求的主张不能成立，本院不予支持。至于朴某提出因案涉房屋未取得房屋产权证，导致其无法办理营业执照，多次被延吉市城市管理局警告罚款的主张，本院认为，朴某未能提供相关证据证明因无房屋产权证而导致其申请办理营业执照未获相关主管部门批准，亦案涉房屋产权证的有无，对于朴某从事汽车维修等业务并无实质影响，故对其上述主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，朴某虽主张租赁合同无效，补充协议自然无效，但补充协议内容系双方对逾期支付租赁使用费进行结算的约定，根据上述规定，该结算约定有效。即便按朴某主张的租赁合同无效，朴某已在合同约定的期限内占有并使用租赁物，故其应当参照合同约定的租金标准履行支付房屋占有使用费的义务。金吉山的抗辩主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于扩建部分，因朴某一审中并未对此提出反诉等请求，故本案中不予审理。综上，朴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11876元，由上诉人朴某负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年六月十七日书记员 裴夕红