河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初886号原告:柴正印，男，汉族，1976年4月26日出生，住孟州市。原告：程雪花，女，汉族，1976年4月26日出生，住孟州市。二原告委托诉讼代理人：李增光，男，汉族，1982年10月15日，住孟州市。被告：郑州一建置业有限公司。住所地：郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利，系该公司员工。原告柴正印、程雪花诉被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴正印、程雪花的委托诉讼代理人李增光，被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人贾福利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴正印、程雪花向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋不动产证的违约金9455.4元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年3月25日签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居91203号房,购房款合计人民币363660元，原告已经支付全部购房款，并于2017年3月26日接收房屋且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定:被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告。2017年11月24日，孟州市不动产登记局发布了原告所购买房屋的《不动产首次登记公告》，被告提交备案手续逾期153天。因被告的逾期备案行为，直接导致原告的房屋权属证书迟迟不能办理，被告存在过错，应承担违约责任。原被告双方所签房屋买卖合同当中没有明确约定逾期办证违约金数额，也没有明确约定以日或月为单位累计计算违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,……第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4.75%，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，4.75%*1.3=6.2%，故逾期贷款利息最低按照6.2%执行。被告违约153天，即自2017年6月24日起，截止2017年11月24日。逾期贷款利息为6.2%，每日违约金为363660*6.2%/365=61.8元,违约金共计9455.4元（61.8*153=9455.4）。被告郑州一建置业有限公司辩称：原告在签订商品房买卖合同时，对逾期办证的违约金予以放弃，故原告要求被告承担逾期办理不动产证违约金9455.4元不应当予以支持。本案中双方所签订的《商品房买卖合同》，是经国家建设部和工商总局审核的合同示范文本，关于办理权属登记的条款为第十五条，该条对因出卖人责任，致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的法律后果列举两项：一是退房；二是不退房，由出卖人支付违约金；第三项是当事人自愿协商条款。本案中原、被告签订合同时，在第十五条首先对办证期限进行了约定，为商品房实际交付后90日，对逾期办证的违约责任，当事人在十五条一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉。本案的《商品房买卖合同》作为制式合同，已经将违约法律后果及处理途径列举得十分明确，双方在签订合同时回避了该条款，应认定为放弃逾期办证违约金这项权利。因此，原告在签订合同时对逾期办证违约金予以放弃，并不是双方没有约定违约金，故本案不能适用《最高院关于商品房买卖司法解释》第十八条规定。退一步讲，即便被告应当承担违约金，原告要求的标准和数额过高。首先，原告要求按照年利率6.2%计算违约金没有依据。其次，违约金的主要目的是用于弥补守约方的损失，而本案中，原告目前已经取得房屋不动产权属证书，而且逾期取得房权证对原告并没有造成任何损失，最高院出台司法解释目的是为了督促开发商尽快提供房产备案材料，不得拖延。如果买房人将此作为其获利的依据，也有悖最高院司法解释的初衷。按照《最高院关于商品房买卖司法解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，由此可以看出，违约金的增减是以损失的大小作为参照，而本案原告根本就没有任何损失，却要求被告支付如此高额的违约金，对此行为不应当受到法律的保护和鼓励。申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》后，申请人即将该合同进行了备案，争议房屋所在的9号楼整体竣工验收后，申请人也及时向相关部门提交材料。但2015年底至2016.6.20因设立不动产登记中心导致政府职能调整，这期间确实存在房管局不接收新办房屋初始登记的情况。政策变更即不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。程序、内容上的变动必然导致办理不动产首登的时间远远长于房屋初始登记，办理的合理期限需要结合办理首登的具体流程及办理时的实际情况确定。发生情势变更后，若仍要求被告按原合同约定承担延迟办理不动产首次登记的违约责任，对被告极为不公平。本案中被告办理不动产首次登记的时间在不动产登记进入有序阶段后，不动产登记中心仍有大量的积压案件需要优先处理，该积压案件的处理耗时较长，被告办证时间在同期办理不动产登记的房地产企业中居于比较靠前的位置。国家政策变化导致政府部门职能调整，该情势的变更发生在合同成立之后，且不能预见。若以合同约定要求被告承担逾期办理不动产首登的违约责任，系要求被告为政策变更及政府行为买单，不仅对被告显失公平，还将诱发大量恶意诉讼。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求或作出公正判决。根据原被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为。2、原告要求被告支付逾期办理不动产证违约金20891.5元，有无事实和法律依据。围绕本案争议焦点，原告向本院提交的证据为：1、商品房买卖合同复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票复印件，证明原告已经全额支付案涉商品房购房款363660元；3、契税缴款书复印件，证明原告已缴纳商品房契税；4、首次缴纳物业费收据复印件，证明原告接受涉案商品房的具体时间；5、孟州市政府网站截图-孟州市第一本不动产证颁发仪式，证明孟州市不动产中心的成立并未影响商品房首次登记的工作程序；6、孟州市人民政府的政府在线答复一份，证明孟州市物业管理用房备案登记表是被告办理权属登记的必备资料；7、孟州市物业管理用房备案登记表一份，该备案表的审核通过时间为2017年7月28日，导致逾期提交备案材料，有孟州市房产管理中心物业科公章，这份证据足以证明被告存在严重的不作为行为，因此违反合同第十五条的规定。以上证据证明被告未按照合同约定为原告办理不动产登记，应当支付逾期办证的违约金。本案的诉讼并未超过诉讼时效。经质证，被告对原告证据1-5真实性均无异议，商品房买卖合同中是办理首次登记，并不是办理不动产首次登记，自2016年6月20日孟州市不动产局成立，之后所办理的均属不动产首次登记，合同对此并未明确表述；对证据6在线答复有异议，是2020年对办理不动产权证的答复，而非对办理房屋所有权证的答复，因此我方对原告所买房屋早已进行预告登记；对证据7的真实性无异议，该登记表只是用于办理预售许可，但我公司在2015年已经办出房屋预售许可证。被告未向本院提交证据。本院对原、被告提供的证据进行综合分析后，作如下认证：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、7的真实性无异议，本院对上述证据均予以认定。对原告的证据6,被告虽提出异议，但经审查，该证据客观真实，本院予以确认。依据上述有效证据，结合当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：原、被告于2017年3月25日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201703250004，原告以363660元的价格购买被告开发的大唐名村名人居91203号房，该房建筑面积为125.4平方米。合同第八条约定:被告应当在2017年5月1日前将商品房交付给原告；合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第五条约定：买受人自行办理房屋产权登记产权证书，费用自理，出卖人协助提供应由出卖人提交的相关材料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担。合同签订后，原告按合同约定交付了房款、维修基金等，被告于2017年3月26日交付了商品房。2017年11月24日，原告所在的9号楼通过了孟州市不动产登记局的初步审定，孟州市不动产局并进行了公告。原告现已完成不动产登记证书的办理。另查明，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款），罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告是否违约，应否承担逾期办证违约金，首先要解决关于预告登记与提交相关资料进行房产权属确权登记备案是否等同的问题。本院认为，房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，预告登记用于制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。双方签订的合同第十五条约定的是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机备案＂即房产权证取得的登记备案而非是预告登记备案。故被告在答辩中所提已作登记备案不应承担逾期备案违约责任的答辩意见，理由不足，本院不予采纳。本案被告于2017年3月26日交付商品房，被告最晚应于2017年6月24日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核。被告也无证据证明其在2017年6月24日之前将应由其提交的资料报产权登记机关备案，也无证据证明因成立不动产局影响办理权属登记备案。原告要求被告支付逾期办证违约金，证据充分，于法有据，故对于原告要求被告支付逾期办理房屋不动产证违约金9455.4元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期办证违约金标准及是否超诉讼时效。本院认为，被告辩称，涉案合同当事人在第十五条第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。本院认为，被告辩称理由不成立，只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告所主张的逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。双方合同未明确约定逾期办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位，累计计收数额，属于继续性债权。原告主张违约金属于债权，故本案应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效。原告向本院起诉主张权利的时间是2020年5月15日。被告应当支付原告自2017年5月15日起至2017年11月24日止，共计313天，违约金19796.54元（373853元×4.75%×1.3/365天×313天）。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：限被告郑州一建置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告柴正印、程雪花违约金9455.4元。若未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告郑州一建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照双方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  姚红霞二〇二〇年六月二十三日书记员  李雪姣