河北省安平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1125民初240号 原告：河北丽豪房地产开发有限公司，住所地：安平县陵园街路北。 法定代表人：戚建礼，该公司董事长。 诉讼代表人：河北丽豪房地产开发有限公司重整管理人，负责人周黎明。 委托诉讼代理人：李强，河北仁浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁雪真，河北仁浩律师事务所律师。 被告：张计成，男，1975年4月1日出生，汉族，现住河北省衡水市安平县。 原告河北丽豪房地产开发有限公司与被告张计成确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告河北丽豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人李强、袁雪真、被告张计成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北丽豪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令2015年5月7日原告与被告签订的鼎盛豪庭购房协议书及关于原告对被告的出借款以12套房屋、10个车库提供担保的协议书无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月9日，安平县人民法院作出(2018)冀1125破申1号民事裁定书，裁定河北丽豪房地产开发有限公司重整，并于2018年5月18日作出(2018)冀1125破申1号决定书，指定衡水安济清算事务所（原名衡水市桃城区安济破产清算事务所）担任河北丽豪房地产开发有限公司破产重整管理人。管理人在履职过程中发现，原被告之间因民间借贷，于2015年5月7日，原告以其开发的郭西社区新民居房屋，作为偿还借款的担保，并以与被告签订鼎盛豪庭购房协议书的形式，将12套房屋、10个车库写在被告名下。同日，被告还让原告为其出具购房收款收据一张，载明收12套房屋、10个车库价款1420000元，实际并无资金交易。涉案房产12套分别为：7-1-501、7-1-502、7-1-503、7-1-601、7-1-602、7-1-603、7-1-701、7-1-702、7-1-801、7-1-802；（有两套房屋协议暂未找到）。车库10个为：4-5号楼之间地上车库北侧11号、13号、15号、17号、19号、21号、25号、南侧14号、18号、20号，该房及车库款未实际支付。因该房产的土地性质为集体土地，属于新民居工程，不属于商品房，该房屋不允许进入市场自由买卖。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，因该房产未取得商品房预售许可证，所以签订的合同无效。现原告已经安平县人民法院裁定宣告破产重整，为维护全体债权人利益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 张计成辩称：鼎盛豪庭与新民居不是一个楼盘，2014年以商品房的形式大肆宣传、销售，所以确定郭西新民居与鼎盛豪庭是一回事我方不认同，2015年5月7日本案原告与我签订的鼎盛豪庭购房协议书十份我认为是商品房买卖，不存在经济纠纷。根据商品房买卖的相关法律规定，确定案涉房产是我的合法财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，认定如下：对于原告方提交的《河北省国土资源厅关于核定安平县2010年第一批（郭西社区）新民居建设周转用地的批复》冀国土资（2010）1647号文件复印件一份，被告持有异议，庭审后，经原告申请，本院在安平县国土资源局对该证据进行了核实，经核对，该证据与原件无异，故对该证据的效力予以认定。结合以上核实，对于原告提交的安平县住房和城乡建设局出具的证明原件一份及案涉项目平面图照片打印件、安平县东黄城镇政府出具的证明彩印件一份、安平县人民政府县长办公会议纪要复印件一份、《安平县人民政府关于在东黄城乡设置居民委员会的通知》安政函（2015）6号文件影印件一份，以上证据之间能够相互印证，故对以上证据的效力依法予以认定。对于原告提交的安平县人民法院出具的（2018）冀1125破申1号决定书一份、（2018）冀1125破申1号公告复印件一份、（2018）冀1125破申1号民事裁定书一份、衡水市中级人民法院出具的（2018）衡委指管字第8号指定破产管理人决定书一份，符合证据的真实性、合法性、关联性，对其效力依法予以认定。对于原告提交的债权申报表，被告认可债权申报表中的签字系其本人所写，故对该债权申报表的真实性予以认定。对于被告方提交的鼎盛豪庭购房协议书原件十份、购房款收据原件一份，原告方对其真实性无异议，但对其证明目的不予认可，故对以上证据的真实性予以认定。对于被告提交的鼎盛豪庭2014年促销的彩页及海报四页、鼎盛豪庭在网上的网页打印件三页，不能直接证明本案争议的协议是否有效，故对该证据的效力依法不予认定。本院经审理认定事实如下：原告丽豪公司与被告张计成系民间借贷关系，2015年5月7日，原、被告双方签订鼎盛豪庭购房协议书十份，协议约定被告张计成购买丽豪公司在安平县，共十套房屋，包括车库10个为：4-5号楼之间地上车库北侧11号、13号、15号、17号、19号、21号、25号、南侧14号、18号、20号，同日，原、被告签订协议书一份，协议约定，丽豪公司与张计成签订购买的鼎盛豪庭7号楼1单元5、6、7、8层，共12户，4-5号楼中间地上车库北侧11号、13号、15号、17号、19号、21号、25号、南侧14号、18号、20号共10个车库，房屋及车库总价款1500000元，此协议只做为1420000元借款担保用，如不能偿还本息，张计成有权处置本房屋。2018年5月9日，安平县人民法院作出（2018）冀1125破申1号民事裁定书，裁定受理申请人丽豪公司的破产重整申请，并于2018年5月18日作出（2018）冀1125破申1号决定书，指定衡水安济清算事务所（原名衡水市桃城区安济破产清算事务所）担任丽豪公司破产重整管理人，现丽豪公司处于破产重整程序中。2018年6月28日，被告张计成向丽豪公司破产重整管理人申报了债权。另查明，案涉房屋所占用土地性质为集体土地。 本院认为，原、被告签订的鼎盛豪庭购房协议书和抵押担保协议书，约定原、被告签订鼎盛豪庭十套房屋的购房协议作为原告向被告借款的抵押担保，故涉案鼎盛豪庭购房协议书并非真正意义上的房屋买卖合同，实际是作为原、被告之间民间借贷的抵押担保。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，涉案房屋系在安平县集体所有土地上建设的房屋，未办理产权登记手续，产权不明确，以涉案房屋作为抵押担保违反了法律法规的强制性规定，该抵押担保无效。故原告要求确认2015年5月7日原、被告签订的鼎盛豪庭购房协议书、协议书无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、确认原告河北丽豪房地产开发有限公司与被告张计成于2015年5月7日签订的鼎盛豪庭购房协议书十份、协议书一份无效（涉及房屋10套，分别为：7号楼1单元501室、502室、503室、601室、602室、603室、701室、702室、801室、802室，包括车库10个为：4-5号楼之间地上车库北侧11号、13号、15号、17号、19号、21号、25号、南侧14号、18号、20号）。 二、驳回原告河北丽豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费17580元，减半收取计8790元，由原告河北丽豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 员  李 恩 二〇二〇年六月五日 法官助理  赵泽生 书 记 员  杨 浩