广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1368号上诉人（原审被告）：蔡丁财，男，1967年11月18日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：汪兴华，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：古凤嫣，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市新都酒店有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：梁建平，该公司执行董事。上诉人蔡丁财因与被上诉人中山市新都酒店有限公司（以下简称新都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人蔡丁财上诉请求：一、改判确认新都公司与蔡丁财签订的《租赁合同》已于2019年7月5日解除；二、改判蔡丁财只需承担2018年11月1日起至2019年1月20日期间租金34059元及滞纳金（以6240元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年11月11日起计算至2019年1月10日止；以34059元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年1月11日起计算至清偿之日止）；三、改判蔡丁财无需支付占有使用费；四、由新都公司承担本案诉讼费用。审理中，上诉人将其上述第一项上诉请求明确为：改判确认新都公司与蔡丁财签订的《租赁合同》已于2019年1月20日解除。事实和理由：一、本案应追加中山市**********（以下简称永太足浴中心）及其投资人邓添松为共同被告。永太足浴中心是个人独资企业，投资人为邓添松。本案租赁合同是蔡丁财作为永太足浴中心合伙人之一，代表永太足浴中心所续签，而上一手租赁合同是邓添松所签订。蔡丁财签订本案租赁合同前，涉案租赁物的实际使用人是永太足浴中心。本案租赁合同履行期间，邓添松也曾代表永太足浴中心支付过租金等费用。实际上，享受本案租赁合同权利、承担合同义务的是永太足浴中心。因此，永太足浴中心及投资人邓添松也应承担本案的债务。如不予追加共同被告，则蔡丁财承担责任后还要再行使追偿权，不利于查明事实，对蔡丁财也显失公平且增加诉累。一审庭审时，新都公司也同意追加共同被告。二、本案租赁合同实际上已在2019年1月20日由新都公司单方解除，新都公司实际上已收回场地，蔡丁财只需承担2018年11月1日至2019年1月20日期间的租金。根据新都公司2018年12月19日发给蔡丁财的微信通知，永太足浴中心应于2018年12月20日前足额缴清费用，否则四周后（约为2019年1月20日左右），停止供电，封闭铺面，不准蔡丁财进入场地并收回物业等。接到通知时，蔡丁财正与邓添松发生合伙纠纷，邓添松私自拿走营业执照，造成永太足浴中心停业，人员全部遣散，员工因此还发生聚集索薪事件，新都公司对此知情。此时，蔡丁财已无法继续履行租赁合同。而且，新都公司通知内容与《租赁合同》第5.1条约定完全一致，蔡丁财受困于当时状况，只能接受该通知内容，任由新都公司停水电封场收回场地。因永太足浴中心的大门处于消防通道中，按规定不可以关锁，故新都公司随时可以进出接管，无须蔡丁财协助。至此，蔡丁财再也没有进入涉案租赁物，已失去对涉案租赁物的使用权。新都公司向蔡丁财催交的水电费、电话费截止至2018年12月，也可印证上述事实。三、本案应先以租赁押金抵扣欠交租金，剩余欠费才作为本金计算滞纳金。涉案《租赁合同》第6.6条约定，若蔡丁财违反任何条款或逾期支付任何款项，新都公司在押金内扣除逾期支付的金额或新都酒店损失金额。如押金不足以支付该金额，新都公司向蔡丁财追索不足数额。新都公司在签订租赁合同时已收取蔡丁财8万元租赁押金，一审判决对蔡丁财提出该8万元押金应予抵扣的主张未予处理。《租赁合同》第6.2条约定，租赁押金在租赁合同期内不得作为对月租金或其他费用的付款。但该约定是针对租赁合同正常履行期间对租金支付方式的约束，并不适用于一方违约、合同履行出现障碍的情况。在出现违约的情况下，应结合《租赁合同》第13.3条适用第6.6条。在上述两条款出现冲突时，新都公司作为《租赁合同》条款的提供方，应选择适用有利于蔡丁财的条款。四、新都公司故意迟延与蔡丁财办理交接手续，任由损失扩大，并意图将此损失转嫁给蔡丁财，故如有损失应由新都公司自行承担。新都公司明知永太足浴中心已停业，人员遣散，在发出催款及封场通知后，其已于2019年1月20日实际收回涉案租赁物。新都酒店一方面迟迟不与蔡丁财办理正式的场地交接手续，另一方面在2019年6月10日起诉蔡丁财追索租金和滞纳金。在2019年8月5日一审庭审时，蔡丁财当庭表示希望新都公司尽快办理交接手续，并于次日直接找新都公司的负责人员处理，但未得到理会。一审庭审后不久，法官也曾电话询问场地交接进展。蔡丁财无奈之下于2019年9月4日通过邮政快递向新都公司发出办理交接手续的《声明》，要求新都公司于3日内办理交接手续，否则视为新都公司已办理该手续。蔡丁财于2019年9月11日将该《声明》副本及快递单通过邮政快递提交给一审法院，但一审判决并未对该事实进行处理。被上诉人新都公司未进行答辩。新都公司向一审法院起诉请求：一、解除新都公司与蔡丁财于2018年3月28日签订的《租赁合同》；二、蔡丁财向新都公司支付从2018年11月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金（租金每月为43120元，暂计至2019年5月31日，蔡丁财拖欠租金301840元）及滞纳金（自2018年11月11日起，蔡丁财按每日拖欠租金的3‰向新都公司支付滞纳金，直至蔡丁财清偿全部租金之日止）；三、蔡丁财向新都公司支付2018年10月至2018年12月的水费、电费和电话费15606元，并支付滞纳金（自2018年11月11日起，蔡丁财按每日拖欠水电费及电话费的3‰向新都公司支付滞纳金，直至蔡丁财清偿全部费用之日止）；四、蔡丁财从合同解除之日起至蔡丁财搬出租赁房产之日止，按每月43120元向新都公司支付占用费。一审中，新都公司明确第一项诉讼请求中解除合同的时间为判决生效之日，明确第三项诉讼请求中的水费、电费、电话费合计15606元的计算明细为：1.2018年10月，用电7121度，每度电1.1元，故电费为7833元；用水237吨，每吨4.23元，故水费1003元，10月份水电费合计8836元；2.2018年11月，用电4707度，每度电1.1元，故电费为5178元，用水202吨，每吨水4.23元，故水费854元，11月份水电费合计6032元；3.2018年12月，用电454度，每度电1.1元，故电费为500元，用水28吨，每吨水4.23元，故水费118元，12月份水电费合计618元；4.2018年10月到12月，每月电话费为40元。以上水费、电费、电话费合计15606元。一审法院认定事实：2018年3月28日，新都公司（甲方）与蔡丁财（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于新都酒店三楼一卡区域，该出租物业用于足浴及棋牌，铺位面积2131平方米，单价每平方米20元，即每月租金42620元，楼梯底铺位每月租金500元，合计租金总额43120元。租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。第五条付款方式：5.1乙方须于每月第十日（到期日）当日或之前（国家法定节假日顺延）向甲方财务部交清当月租金及电费，逾期缴交者，甲方则按拖欠金额每天罚处3‰作滞纳金，如果到期日后三（3）周乙方仍拖欠上述额款未付，甲方有权采取其认为适当的法律措施，如果到期日后四（4）周，乙方仍拖欠上述额款未付，甲方有权停止向乙方供电，并有权封闭该铺，不准乙方进入并收回乙方所租用的物业（包括乙方在租赁期间投入的不能移动之装修），乙方应无条件，无偿地将该铺交还甲方。而乙方所欠各项费用、债权、债务仍须乙方负责。第六条租赁按金：6.1租赁按金的目的是保证乙方如约遵守《租赁合同》的内容。乙方应于签署《租赁合同》后三日内向甲方财务部缴交8万元作为租赁按金；6.2支付的租赁按金在《租赁合同》期内不得作为对月租金或其他费用的付款；6.5乙方在搬出时必须将全部门房钥匙交回甲方，否则不退回按金；6.6倘若乙方违反《租赁合同》或违反本协议的任何条款，或者倘若任何条款逾期支付，甲方有权在租赁按金内扣除逾期支付的金额或扣除相当于甲方所发生的全部损失或损害的金额。如果按金不足以支付上述金额，甲方有权向乙方追索不足之数额，乙方应立即向甲方支付该不足数额，否则，应每天按逾期支付全部款项的3%支付利息；第十二条《租赁合同》的终止：12.1租赁期满或提前终止时，甲方有权重新持有该铺，乙方应在租赁期满时或提前终止时将该铺交给甲方；第十三条违约责任：13.1除非《租赁合同》中另有明确规定，乙方无权在租赁期间终止《租赁合同》，如果乙方单方面终止租赁，乙方必须将其意图书面通知甲方，并取得甲方的书面同意，其按金作为补偿违约损失归甲方所有；13.3下列事件应视为乙方违反《租赁合同》条款，并且倘若乙方在收到甲方要求其纠正违约的书面通知后未予纠正，则甲方有权通知乙方终止《租赁合同》收回该铺，且甲方有权要求赔偿：（A）拖欠应付租金或其他应付费用一个月以上，且在收到甲方要求纠正违约的通知七天内未予纠正等内容。合同签订后，新都公司已按约交付上述商铺，但蔡丁财自2018年11月起未按约定支付租金。2018年12月19日，新都公司向蔡丁财发送微信，微信内容为“蔡生：你好！截止至2019年12月19日，贵公司按合同约定需支付滞纳金7411元（包括11、12月租金及10、11月费用合计101188元）。请于2018年12月20日下午五点前足额清缴所欠费用计滞纳金合计108599元，否则本公司将按租赁合同第五条约定：如果到期日后四周，乙方仍拖欠上述额款未付，甲方有权停止向乙方供电。并有权封闭该铺，不准乙方进入并收回乙方所租用的物业（包括乙方在租赁期间投入的不能移送之装修），乙方应无条件，无偿地将该铺交还甲方。特此通知！”2019年6月10日，新都公司以蔡丁财违约为由，提起本案诉讼。根据合同的相对性原则，一审法院不予追加永太足浴中心、邓添松为共同被告。一审诉讼过程中，新都公司与蔡丁财均确认蔡丁财没有与新都公司办理涉案租赁物的交接手续。一审法院认为：新都公司与蔡丁财形成合法有效的房屋租赁合同关系。蔡丁财未按约支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。新都公司依约有权解除涉案租赁合同，故新都公司要求解除涉案租赁合同，予以支持。关于涉案租赁合同解除时间的确定，蔡丁财辩称合同解除时间为新都公司提起诉讼的时间即2018年6月10日，理据不足，对其该抗辩不予采纳。新都公司要求蔡丁财支付2018年11月1日起至涉案租赁合同解除之日止的租金，蔡丁财辩称新都公司在2018年12月19日微信通知将封闭铺位，导致蔡丁财无法使用，不同意支付2019年1月20日之后的所有费用，但双方租赁合同已明确约定蔡丁财拖欠费用超过四周的，新都公司有权采取相应措施停止蔡丁财对涉案商铺的使用以示警告，故对其该抗辩不予采纳。蔡丁财又辩称应先用押金抵扣租金，但双方租赁合同明确约定押金在租赁期间，不得作为对租金或其他费用的付款，故对其该抗辩亦不予采纳。蔡丁财应向新都公司支付2018年11月1日至租赁合同解除之日止的租金，并从逾期之日起至清偿之日止计付滞纳金。关于滞纳金计算标准，蔡丁财辩称滞纳金过高，要求予以调整。因蔡丁财拖欠租金的行为给新都公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且新都公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故新都公司主张的滞纳金过分高于造成的损失，应予以调整。考虑到合同履行情况、蔡丁财违约给新都公司造成的实际损失及合同完全履行后新都公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定蔡丁财以每月所欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金。新都公司要求从逾期之日即2018年11月11日起计算滞纳金，于法不悖，故予以支持；新都公司要求蔡丁财支付2018年10月至同年12月的水费、电费及电话费合计15606元，并从逾期之日起至清偿之日止计付滞纳金，蔡丁财辩称新都公司提供水费、电费收费通知单、水费电费读数表均是新都公司单方制作，不确认其真实性，新都公司也确认水费、电费通知单蔡丁财并未签收，新都公司也未提交其他证据对水费、电费读数表的真实性予以确认，另新都公司仅凭微信缴费通知主张对电话费的追缴，而涉案租赁合同并未对电话费的收取进行约定，新都公司未就水费、电费、电话费的追缴提供充分证据予以证明，故新都公司要求蔡丁财支付水费、电费、电话费及相应滞纳金的诉请，理据不足，不予支持。新都公司要求蔡丁财按每月43120元支付从合同解除之日起至蔡丁财搬出租赁房产之日止的占用费，蔡丁财辩称涉案租赁房产的实际使用人是永太足浴中心，应由永太足浴中心承担，但涉案租赁合同签订双方为蔡丁财与新都公司，双方也均确认蔡丁财没有与新都公司办理涉案租赁房产的交接手续，根据合同的相对性原则，对其该抗辩不予采纳，新都公司要求蔡丁财按每月43120元支付自合同解除之日起至退还房屋之日止的占用费的诉请，起算时间应为合同解除之日次日，蔡丁财应按每月43120元支付自合同解除之日次日起至退还房屋之日止的占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除新都公司与蔡丁财于2018年3月28日签订的《租赁合同》；二、蔡丁财于判决发生法律效力之日起七日内向新都公司按每月43120元支付自2018年11月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金（各月以43120元为基数从当月11日起，均计至清偿之日止）；三、蔡丁财于判决发生法律效力之日起七日内向新都公司按每月43120元支付自合同解除之日次日起至退还房屋之日止的占用费；四、驳回新都公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7606元，减半收取计3803元，新都公司负担727元，蔡丁财负担3076元。本院二审期间，蔡丁财围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、《声明书》，证明其于2019年9月4日催促新都公司3日内办理交接手续，否则3日后视为双方已办理交接；二、邮政快递单及投递信息，证明新都公司已收到《声明书》。新都公司未向本院提交新证据，亦未对蔡丁财提交的上述证据发表质证意见。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院又查：2018年3月29日，蔡丁财向新都公司交纳租赁押金8万元。本院再查：二审中，蔡丁财确认在涉案房屋内留有装修等固定设施，还有空调、沙发等财产尚未拆卸、搬离。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是本案是否应追加永太足浴中心、邓添松为共同被告；二是本案租赁合同是否已由新都公司于2019年1月20日单方解除。关于争议焦点一，即本案是否应追加永太足浴中心、邓添松为共同被告的问题。本案中，根据永太足浴中心的工商登记资料，永太足浴中心为邓添松投资经营的个人独资企业，并非蔡丁财所主张的其与邓添松共同经营的合伙企业，且早在2013年1月9日就已经成立，而本案租赁合同是蔡丁财作为承租方于2018年3月28日与出租方新都公司签订的，永太足浴中心并非本案租赁合同的承租方。同时，本案房屋的租金大多也是蔡丁财向新都公司交纳的。在此情形下，基于合同的相对性，蔡丁财上诉主张应追加永太足浴中心及其投资人邓添松为本案共同被告，理据不足。一审法院不予追加永太足浴中心、邓添松为本案共同被告，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即本案租赁合同是否已由新都公司于2019年1月20日单方解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，涉案《租赁合同》签订后，新都公司已依约将涉案房屋交付给蔡丁财使用、收益，但蔡丁财自2018年11月1日起开始拖欠租金等费用，其行为已构成违约。在此情形下，新都公司于2018年12月19日通过微信要求蔡丁财支付拖欠的租金等费用，是符合相关法律规定的。虽然新都公司通过该微信还告知蔡丁财“按租赁合同第五条约定：如果到期日后四周，乙方（即蔡丁财）仍拖欠上述额款未付，甲方（即新都公司）有权停止向乙方供电，并有权封闭该铺，不准乙方进入并收回乙方所租用的物业”，但该告知属于新都公司催促蔡丁财及时支付租金的警告性提醒，并非确定于到期日后四周解除租赁合同的意思表示。蔡丁财以此主张本案租赁合同已由新都公司于2019年1月20日单方解除，以及新都公司已实际收回租赁房屋不能成立，本院对此不予采信。鉴于蔡丁财逾期支付租金已超过合同约定的一个月期限，根据涉案《租赁合同》第13.3条（A）的约定，新都公司有权请求解除本案租赁合同。一审法院根据新都公司的请求，判决解除新都公司与蔡丁财于2018年3月28日签订的涉案《租赁合同》，并无不当，本院予以维持。虽然蔡丁财上诉主张永太足浴中心自2018年11月起因停业没有再实际使用涉案房屋，并主张其在一审庭审时曾当庭表示愿意与新都公司尽快办理涉案房屋的交接手续，以及于2019年9月4日向新都公司邮寄《声明》，要求新都公司在3日内办理交接手续，但蔡丁财确认涉案房屋内至今仍有空调、沙发等财产尚未拆卸、搬离，且蔡丁财在该《声明》中亦未明确表示放弃该空调、沙发等财产的所有权。由此可见，客观上并不具备双方办理房屋交接的条件。蔡丁财以此主张其不应支付2019年1月21日后的租金或占有使用费，理由不能成立，本院不予采纳。基于此，蔡丁财不仅应按合同约定标准向新都公司支付拖欠的租金及相应违约金，还应参照合同约定标准向新都公司支付合同解除后涉案房屋的占有使用费。至于蔡丁财上诉主张应先以租赁押金抵扣欠交租金的问题，虽然本案《租赁合同》第6.6条约定若蔡丁财逾期支付租金，新都公司有权在租赁按金内扣除逾期支付的金额等，但本案《租赁合同》也约定了在租赁期内，押金不得作为对月租金等费用的付款，以及蔡丁财承租期未满擅自退租，或者搬出时未全部交回房门钥匙的，租赁押金不予退回等内容。同时，从本案《租赁合同》第6.6条约定的内容看，该约定是双方赋予新都公司所享有的合同权利，并非新都公司应承担的合同义务。因此，依法该合同权利是否行使、何时行使，应由权利人新都公司决定。此外，新都公司在本案中并不同意用该租赁押金抵扣欠交租金，且蔡丁财至今尚未搬离涉案房屋，也没有交回全部房门钥匙，同时双方在本案中均没有就该租赁押金事项提出诉讼请求或者反诉请求。故本院对蔡丁财的该上诉主张不予采信，双方可另行主张权利。综上所述，上诉人蔡丁财的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7606元，由上诉人蔡丁财负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年六月二日书记员 勾华吴歌