上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4192号原告：徐飞，女，1997年1月3日生，汉族。委托诉讼代理人：段晓艳，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亚南，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：刘海生，男，1963年12月15日生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告徐飞与被告刘海生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐飞及其委托诉讼代理人段晓艳，被告刘海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐飞向本院提出诉讼请求：1、判令徐飞与刘海生就上海市宝山区沪太支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2019年12月2日解除；2、判令刘海生返还租金2,452元(以下币种均人民币)和押金人民币4,600元；3、判令刘海生支付违约金4,600元；4、判令刘海生支付逾期付款利息(以7,052元为基数，自2019年12月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)。事实和理由：2019年4月1日，徐飞与刘海生签订房屋租赁合同，约定刘海生将其名下位于上海市宝山区沪太支路XXX弄XXX号XXX室两层复式房屋(以下简称“系争房屋”)底楼一居室出租给徐飞居住使用，租赁期限自2019年4月5日起至2020年4月4日，每月租金2,300元，三个月结算一次，刘海生交付系争房屋时，徐飞另向刘海生交付了租赁保证金4,600元，现已支付租金至2020年1月4日。刘海生自2019年10月下旬起对系争房屋进行整体装修，造成房屋脏乱差现象严重、男性装修工人在其他房间内居住等情况。2019年11月30日，因二楼施工造成其居住房间屋顶渗水，衣被被浸泡，徐飞无法继续居住，故只能在外过渡暂住。徐飞认为，刘海生的上述违约行为，致使其租赁合同目的不能实现，故于2019年12月1日向刘海生发送解约通知并于次日搬离，然刘海生至今未返还剩余租金及保证金。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。在庭审中，徐飞明确刘海生需返还的为2019年12月3日至2020年1月4日期间的租金。被告刘海生答辩称：租赁合同签订、租押金支付情况如徐飞所述；徐飞于2019年12月2日擅自搬离，并带走房屋钥匙未予归还，直至12月7日才打开房门，刘海生于该日收回房屋，同意租赁合同于该日解除；同意退还12月7日之后的租金及租赁保证金，但徐飞尚欠2019年9月的水电煤费60元，应予扣除，亦不同意承担违约金；其自2019年10月17日起对系争房屋一楼部分房间、二楼及跳空区休息平台进行装修，之前已提前四个月通知徐飞装修可能造成灰尘等不便，徐飞也同意配合，并未提出异议；徐飞居住房间渗水确因装修人员打墙洞做水管造成，但并非持续发生，且装修工人从未在系争房屋内居住，徐飞所述不实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，徐飞(乙方)和刘海生(甲方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋一居室出租给乙方居住使用，面积20平方米，租赁期限自2019年4月5日起至2020年4月4日止，每月租金2,300元，每三个月结算一次，另应交付租赁保证金4,600元。合同第四条主要约定，租赁期满后，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，经甲方验收认可，并付清应付费用后，甲方应立即将保证金无息退还给乙方；租赁期间，实际使用该房屋所产生的水、电、煤气、网络费、保安保洁费由乙方承担等。第五条主要约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知14日内给予答复何种方式维修，由甲方或乙方通知物业进行维修。维修具体时间由物业安排，乙方需给予配合。若甲方在14日内没有答复，乙方可代为维修，费用由甲方承担等。第七条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付2个月的违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的；2、乙方擅自解除本合同，提前退租的；3、乙方逾期不支付租金超过3天；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；6、乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。上述合同签订后，徐飞向刘海生支付租金至2020年1月4日，另交付了租赁保证金4,600元。2019年6月，刘海生向徐飞提出欲装修系争房屋，为期约两个月，徐飞表示同意。刘海生另提醒装修时可能造成灰尘、脏乱等不便，并提出在装修期间免费使用水电煤，并于11月开始给徐飞额外补贴1,000元。2019年10月17日，工人进场施工。2019年11月30日，因施工造成徐飞居室漏水，衣被浸湿。2019年12月1日，徐飞向刘海生发送微信，通知因装修严重干扰其生活，无法继续使用系争房屋，双方租赁合同于2019年12月1日解除，并要求退回租押金并求偿违约金。2019年12月2日，徐飞搬离系争房屋，但未交还房屋钥匙。2019年12月7日，徐飞先至居室打开房门，刘海生后收回房屋。刘海生在交接后向徐飞提出，要求返还房屋钥匙、窗帘及书架。徐飞表示窗帘系其自购，书架是前舍友赠送，与刘海生无关，刘海生同意在本案中不处理上述物品。双方在庭审中交接房屋钥匙，徐飞另同意支付2019年9月的水电煤费60元。关于房屋漏水一节事实，徐飞表示其12月2日回到租赁房间后，好像已经不漏了，但无法确认。刘海生表示虽然施工造成漏水是事实，但其12月7日收回房屋时屋顶没有任何水印。根据徐飞提供的摄于12月2日的视频，其搬离时未见房间漏水。本院认为，徐飞与刘海生就系争房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。本案中，刘海生作为出租人在装修前，已提前4个月通知徐飞，徐飞同意并继续承租系争房屋，其应对装修可能造成的生活不便，具有一定预期。即便遇到如房屋漏水等突发情况，承租双方也应本着体谅、互让的精神协力解决。徐飞称房屋漏水造成其租赁目的不能实现，而根据其提供的拍摄于12月2日的视频，未见其所居住房间漏水。虽然漏水系装修施工造成，但该问题并非持续发生且无法解决，并不构成合同法上所规定的根本违约致使不能实现合同目的之情形，同时也不符合租赁合同所约定的违约求偿条款，因此，本案中徐飞并不享有解约权，对于其要求确认租赁合同于2019年12月2日解除并请付违约金4,600元的诉请，本院不予支持。刘海生后于12月7日接收租赁房屋，双方租赁关系于该日已实质终止，故本院认定租赁合同于该日解除。刘海生在接收房屋时应返还多收的租金，其未返还即应承担徐飞的利息损失。徐飞实际于12月2日搬离，并支付租金至2020年1月4日，故刘海生应返还12月3日至1月4日的租金合计2,495元(2,300元×12月÷365天×33天，四舍五入保留至整数位)，并应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)标准，支付自2019年12月8日起至实际付清之日止的利息。关于徐飞要求返还4,600元租赁保证金及利息的主张，按照租赁合同约定，保证金应在刘海生验收认可房屋并结清应付费用后无息返还。本案中，刘海生在接收房屋后就提出要求返还房屋钥匙、书架、窗帘等主张，徐飞亦欠付9月份水电煤费用60元，故刘海生未于接收房屋时即返还租赁保证金，未违反合同约定。现房屋钥匙已在庭审中现场交付，刘海生同意本案中不处理窗帘及书架争议，徐飞亦同意承担上述水电煤费用，故对于徐飞要求返还租赁保证金4,600元的诉请，本院予以支持，其相关利息主张，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告徐飞与被告刘海生就上海市宝山区沪太支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2019年12月7日解除；二、被告刘海生于本判决生效之日起十日内，向原告徐飞返还租金2,495元和租赁保证金4,600元；并以2,495元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)，向原告徐飞支付利息(自2019年12月8日起计算至实际付清之日止)；三、原告徐飞于本判决生效之日起十日内，向被告刘海生支付水电煤费用60元；四、驳回原告徐飞的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取46元，由原告徐飞负担18元，被告刘海生负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年六月八日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。