北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25647号原告：崔玉龙，男，1965年3月4日出生，汉族，北京市北水嘉伦水产品有限责任公司制冷工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：饶桂永（系崔玉龙之妻），1964年9月30日出生，汉族。原告：崔玉霞，女，1969年7月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二原告共同委托诉讼代理人：杨红芳，北京市广川律师事务所律师。被告：许凤兰，女，1940年2月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽仁，北京市易和律师事务所实习律师。被告：崔雪，女，1986年10月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：崔玉海，男，1963年2月22日出生，汉族，无业，住住北京市丰台区。被告崔雪、崔玉海共同委托诉讼代理人：霍佳佳，北京市易和律师事务所律师。被告崔雪、崔玉海共同委托诉讼代理人：徐铭，北京市易和律师事务所实习律师。原告崔玉龙、崔玉霞与被告许凤兰、崔雪、崔玉海确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔玉龙及其委托诉讼代理人饶桂永，原告崔玉霞及与崔玉龙的共同委托诉讼代理人杨红芳，被告许凤兰的委托诉讼代理人王永利、李泽仁，被告崔雪、崔玉海的共同委托诉讼代理人霍佳佳、徐铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔玉龙、崔玉霞向本院提出诉讼请求：依法判决许凤兰将北京市丰台区万柳园小区3楼2门302号房屋（以下简称302号房屋）过户给崔雪的过户合同，即2016年4月28日许凤兰与崔雪签订的《不动产赠与合同》无效。事实与理由:许凤兰与崔占生系夫妻关系，二人婚后育有二子一女，长子崔玉海，次子崔玉龙，女儿崔玉霞，崔玉海育有一女崔雪，1996年3月15日，崔占生死亡。崔占生生前因拆迁取得承租房一套，拆迁协议中的被安置人有许凤兰、崔玉霞，房屋为302号房屋。之后，因崔玉霞1993年结婚搬离302号房屋及1994年户口迁出，崔占生死亡，302号房屋的承租人变更为许凤兰一人。再之后，许凤兰以成本价购买了302号房屋的所有权，购买时，折算了崔占生的工龄，现许凤兰将302号房屋过户至崔雪名下。我方认为，虽然302房屋后来由许凤兰购买，登记在许凤兰名下，但依据该房屋的由来、崔占生生前遗嘱及家庭成员共同签署的析产协议可知，302房屋并非许凤兰个人单独所有。我们二人均系302房屋的共有人，许凤兰没有独立处分权，许凤兰将302房屋过户给崔雪，未征得我们二人同意，侵犯了我们的财产权利。一、该房屋的由来。1982年5月份在右安门外59号院（原20号院）我们爷爷分割给崔占生宅基地盖房，当时崔玉海曾说：不尽盖房的义务，也不索取其房产。因为当时崔玉海在昌平南口有一套60多平米的二居室独立居住。我们二人与父母（崔占生、许凤兰）共同将房屋盖好，并共同居住在右安门外59号院。崔玉龙1988年9月结婚后还是与父母及妹妹同住在右安门外59号院，崔玉龙单位分房领导到家里调查职工住房情况时，许凤兰接待调查人员并说大儿子崔玉海在昌平南口有一套60多平米的二居室独立居住，二儿子崔玉龙跟我们居住在一起我家房子够住。因此，单位分房领导没有考虑分配给崔玉龙房屋，所以错过一次分房的机会。在这之间崔玉龙给大哥崔玉海在右安门外59号院单独立了个户口本（当时他们一家不在此居住）。后来在1992年4月右安门外59号院（原20号院）南厢工程拆迁，分得丰台区万柳园小区三套房子，分别是我们父母及妹妹崔玉霞302号房屋、大哥崔玉海一家3楼2门301号（以下简称301号房屋）、崔玉龙一家3楼4门602号（以下简称602号房屋）。二、崔占生生前遗嘱及家庭成员共同签署的析产协议。崔占生在1995年8月患胰腺癌，在1996年元月1日生前遗言（分家）：父母所属两居室将来归大哥崔玉海所有，大哥所属一居室将来归崔玉龙儿子所有，母亲跟大哥一起生活，当时叔叔、婶婶、姑姑、姑父、许凤兰及大哥崔玉海都在场，并一致同意。1996年3月15日，崔占生因病去世。1996年5月份许凤兰及大哥崔玉海找崔玉龙商定把他们所属一居室出租五年，挣几年钱，再让崔玉龙出租几年挣几年钱，到时崔玉龙的儿子就大了，将无条件归崔玉龙儿子所有，双方一致同意上述条件（当时口头协议）。崔玉龙还高高兴兴的帮许凤兰家装修房子，帮大哥崔玉海搬到母亲的两居室与其一起生活。2000年4月8日，家庭成员许凤兰、崔玉海、崔玉龙、崔玉霞共同签署了确认父亲崔占生遗嘱及析产的协议《遗嘱、家庭成员共同签署的析产协议》。内容为：崔占生生前遗嘱，把301号房屋赠给崔玉龙之子崔子超，现于2000年4月8日由许凤兰、崔玉海、崔玉龙、崔玉霞同意，把301号房屋无条件赠给崔玉龙之子崔子超。许凤兰的302号房屋归崔玉海所有，执行之日起于2003年7月底起，301号房屋归崔玉龙所有。许凤兰今后和崔玉海生活在一起，今后许凤兰生病医疗费由崔玉海、崔玉龙共同负担。如有一方反悔，母亲302号房屋归对方（结合上下文，指崔玉龙）继承，如有一方反悔对方（结合下文，指崔玉龙）有权居住母亲302号房屋。崔玉海的3号楼房在交给崔玉龙之前，一切费用交齐，包括供暖、房费、水电费，同时交房本。交房以后一切费用由崔玉龙负担，今后双方互不干扰。2001年5月份，大哥崔玉海所属一居室出租五年到期，大哥并未履行当时的承诺，并要求需再出租两年，崔玉龙答应并立下字据于2003年7月底将其所属一居室（现出租）无条件转交予崔玉龙，当时大嫂发誓如不将房子给崔玉龙将从三层楼爬下去。但2003年7月到期，崔玉龙要求他们履行承诺，大哥大嫂又未履行当时的承诺。崔玉龙与大哥大嫂发生激烈的争执，崔玉龙爱人为了避免矛盾的恶化，劝崔玉龙说：咱家的儿子还小，因考虑到大哥大嫂的女儿正在上学，他们又没有固定的工作，收入不够稳定。崔玉龙夫妇顾念亲情，没有强烈要求其腾房。2005年大哥崔玉海将其在昌平南口的一套60多平米的二居室变卖（怕崔玉龙因为房产纠纷去法院告他们，说他们有房）。现崔玉霞为无房户，居住困难，本人及其丈夫、子女均没有产权房，暂时居住在崔玉霞婆婆的房屋之内。我们认为，2018年6月11日北京市高级人民法院审判委员会通过的《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定，“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用己死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。”按照该规定，302号房屋中有崔占生的工龄折算对应份额，许凤兰对该部分的处分无效，该部分应按照遗嘱继承及家庭成员共同签署的析产协议，由崔玉龙继承，崔玉龙估算崔占生工龄折算对应份额为302号房屋33%的份额，302号房屋剩余67%的份额，应依据拆迁安置确定的被安置人，在崔占生死亡后，由崔玉霞和许凤兰各享有50%的居住、购买权，因此崔玉霞享有302号房屋中对应33%的所有权份额，另34%的所有权归许凤兰所有。即使本案最终被认定为遗嘱及家庭成员共同签署的析产协议无效，而作为法定继承案件审理，崔占生工龄折算份额，亦应由许凤兰、崔玉龙、崔玉霞、崔玉海四人每人继承四分之一，我们二人还能分别享有302号房屋的对应份额。我们与对方协商未果，故诉至贵院，恳请依法裁决。被告许凤兰、崔雪、崔玉海辩称，不同意对方诉讼请求，因对方起诉合同无效，许凤兰为合法唯一的承租人，后又出资购买了房屋，为房屋合法唯一的产权人。作为房屋合法产权人，赠与崔雪的赠与合同符合法律规定，不存在无效法律事由；302号房屋原为承租房，没有侵犯崔玉霞居住权利，崔玉霞在结婚后搬离房屋不再居住，在另外地方承租，一个人不能承租两处房屋；承租房不同于产权房，不在承租房居住则丧失承租权利，崔玉霞搬离则对承租房屋没有权利；关于析产协议，签订时房屋为承租房，对方曾起诉过，后撤诉，我方认为析产协议无效；关于工龄，对方提交证据中没有显示使用工龄，没有份额材料。即使使用工龄不影响产权人，房屋产权人为徐凤兰，工龄问题与本案确认合同无效无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明:许凤兰与崔占生（于1996年3月15日去世）系夫妻，育有二子一女，即崔玉海、崔玉龙、崔玉霞，崔雪系崔玉海之女，崔子超系崔玉龙之子。1992年12月11日，北京市南外二环道路工程总指挥部拆迁部向万柳园房管所出具《市政拆迁房分配通知》，将302号房屋分配给崔占生使用。当年12月12日，崔占生与北京市城市改建综合开发公司房产管理公司签订《公有住宅租赁合同》，承租302号房屋，1996年3月15日崔占生去世后，2009年2月10日许凤兰与北京市城市改建综合开发总公司房产管理公司（以下简称城改总公司房产公司）签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租302号房屋。2014年4月28日，许凤兰与城改总公司签订《房屋买卖合同》，购买302号房屋，房价为16671.69元，合同还载明买方享受折扣为：1、楼房的成新折扣2%，2工龄折扣率0.9%。当年12月5日，许凤兰与城改总公司共同填写《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》，将302号房屋产权转移登记给许凤兰，转移方式为房改售房，该表中显示受让人共有情况为“无”。2015年1月27日，302号房屋产权证下发，登记在许凤兰名下，房屋性质为房改房（成本价）。另查，在许凤兰作为承租人的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定，“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续”。此外，在崔占生作为承租人的《公有住宅租赁合同》中并无该条款约定。庭审中，崔玉龙、崔玉霞表示不清楚2009年承租人变更情况，许凤兰、崔雪、崔玉海表示当时崔占生户口注销，302号房屋只有许凤兰的户口，故变更许凤兰为承租人。此外，经各方确认，崔玉霞于1993年结婚从302号房屋搬出。2016年4月18日，许凤兰（甲方、赠与人）与崔雪（乙方、受赠人）签订《不动产赠与合同》，主要内容为，甲方是乙方的祖母，甲方自愿将一处不动产赠与乙方；乙方自愿接受该不动产。该不动产为302号房屋，建筑面积55.03，赠与份额100%。下方有许凤兰、崔雪的签名予以确认。同日，其二人填写《北京市不动产登记申请审批表》，申请将302号房屋移转登记；房屋管理部分别对许凤兰、崔雪制作不动产登记询问笔录，其二人确认了申请登记事项系真实意思表示。当日，302号房屋登记至崔雪名下。庭审中，许凤兰提交《购房款交款通知》以及交纳购房款收据，证明许凤兰在接到购买302号房屋缴纳购房款通知后，于2014年4月28日交纳302号房屋购房款16671.69元，公共维修基金1282.2元。崔玉龙、崔玉霞提交购房价格计算表，崔占生工龄证明以及录像，证明许凤兰购买302号房屋时使用了崔占生的工龄。购房价格计算表载明，购房人许凤兰，房屋坐落302号房屋，工龄男方38、女方14,入住年限优惠为1992年以前入住。工龄证明载明崔占生于1956年6月参加工作，1993年7月退休。录像主要内容包括，“崔玉霞：我再问你，你买房是不是使我爸的工龄了，许凤兰：使工龄，那是待遇，崔玉霞：我就问您使没使，许凤兰：使了，那是待遇，我农转工”。同时，崔玉龙、崔玉霞称，1982年5月份在右安门外59号院（原20号院）我们爷爷分割给崔占生宅基地盖房；后在1992年4月，右安门外59号院南厢工程拆迁，分得丰台区万柳园小区三套房子，分别是许凤兰、崔占生及崔玉霞302号房屋、崔玉海301号房屋、崔玉龙602号房屋；原单位已经破产，拆迁档案无法调取。许凤兰、崔雪、崔玉海认可崔玉龙、崔玉霞关于房屋取得过程的陈述，表示亦无法提供相关拆迁政策。2000年4月8日，许凤兰、崔玉海、崔玉龙以及崔玉霞签订书面协议，内容为，因崔占生生前遗嘱，把301号房屋赠给崔玉龙之子崔子超，现于2000年4月8日有我的母亲许凤兰、崔玉海、崔玉龙、崔玉霞同意，把301号房屋无条件赠给崔玉龙之子崔子超。许凤兰的302号房屋归崔玉海所有，执行之日起于2003年7月底起，301号房屋归崔玉龙所有。许凤兰今后和崔玉海生活在一起，今后许凤兰生病医疗费由崔玉海、崔玉龙共同负担。如有一方反悔，母亲302号房屋归对方继承，如有一方反悔对方有权居住母亲302号房屋。崔玉海的3号楼房在交给崔玉龙之前，一切费用交齐，包括供暖、房费、水电费，同时交房本。交房以后，一切费用由崔玉龙负担，今后双方互不干扰。下方有许凤兰、崔玉海、崔玉龙以及起草人、证明人崔玉霞签名予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案诉争合同是否无效，需认定以下主要问题。第一、关于302号房屋性质变更。在无原始拆迁资料的情况下，经各方确认，原右安门外59号院南厢工程拆迁，分得丰台区万柳园小区三套房子，分别是许凤兰、崔占生及崔玉霞302号房屋，崔玉海301号房屋，崔玉龙602号房屋。具体到302号房屋，原为承租公房，经过房改售房，变更为产权房。具体变更时间为自1992年12月12日开始承租人为崔占生，1996年3月15日崔占生去世，2009年2月10日变更承租人为许凤兰，2014年4月28日房改售房合同签订，2015年1月27日房产证下发，登记产权人为许凤兰。第二、关于2000年4月8日书面协议。根据该协议及双方当事人陈述，许凤兰、崔玉海、崔玉龙以及崔玉霞自愿签订该协议，应认定为各方真实意思表示。但签订该协议时，该房屋属性为承租公房，崔占生已经去世，为登记承租人，各方对此应该知晓；该协议约定了包括“崔占生生前遗嘱，把301号房屋赠给崔玉龙之子崔子超”，“如有一方反悔，母亲302号房屋归对方继承”等内容，均将承租公房按照一般产权房屋进行继承处理；在许凤兰作为承租人的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定承租人死亡后的处理条件，虽然，崔占生作为承租人的《公有住宅租赁合同》并无该条款约定，但考虑到承租公房具有的特殊属性及管理政策的连贯性，承租公房承租人去世后有着不同于一般产权房屋的处理要求和方式。故综合以上事实，前述书面协议无法成为本案认定双方当事人当时对房屋处理的有效依据。第三、关于房改售房之后的302号房屋性质。崔占生去世后，崔玉龙、崔玉霞未及时与许凤兰、出租人等解决302号房屋承租人变更问题。后，经出租人城改总公司房产公司与许凤兰签订《北京市公有住宅租赁合同》，许凤兰成为该房屋实际承租人，后经过房改售房，其取得房屋实际产权，应认定其成为该房屋的产权人。302号房屋房改售房过程中，使用了崔占生的工龄，鉴于其已经去世，工龄在房屋中应转化为部分财产权益，但不足以成为产权权益，不能否认许凤兰的产权人地位，至于该部分财产权益处理，相关权利人可以另行主张予以解决。崔玉霞称为302号房屋共同被安置人，对该房屋享有相关权利，但考虑到其户口并未在该房屋，且自1993年从该房屋搬出，许凤兰先后成为该房屋的承租人、产权人，故崔玉霞的该项意见亦无法直接否定许凤兰所取得的房屋产权。至于崔玉霞是否因拆迁取得房屋其他权益，不属于本案审理范围，其可另行主张解决。第四、不动产赠与合同效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。综上，许凤兰作为302号房屋产权人自愿与崔雪签订《不动产赠与合同》，且经过房屋管理部门询问，并办理过户登记手续，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。因此，综合本案案情和现有证据，崔玉龙、崔玉霞关于该合同无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此难予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国继承法》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回崔玉龙、崔玉霞的诉讼请求。案件受理费8800元，由崔玉龙、崔玉霞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏洪杰人民陪审员  孙顺玲人民陪审员  吴建华二〇二〇年六月三十日书 记 员  郭烨烨