惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1391执异15号 异议人（案外人）：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：惠阳区淡水开城大道南。 法定代表人：曾庆波。 申请执行人:郭超炎，男，1977年2月6出生，汉族，住深圳市福田区。 被执行人：朱少林，男，1991年9月11出生，汉族住广东省兴宁市。 本院在执行郭超炎与与朱少林房屋买卖合同纠纷一案中，案外人惠州市金汇投资发展有限公司向本院提出书面异议，请求停止对（2020）粤1391执151号案件中惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园1栋一单元1701号房的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人惠州市金汇投资发展有限公司称：请求停止对（2020）粤1391执151号案件中惠州大亚湾××花园××单元××房的拍卖。事实和理由：一、惠州大亚湾××花园××单元××房的所有权人为申请人而非朱少林，贵院无权拍卖该房产。 2015年10月2日，朱少林与申请人惠州市金汇投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，朱少林购买申请人开发的位于惠州市大亚湾××花园××单元××房，购房款总额为肆拾捌万贰仟柒佰肆拾贰元(￥482,742.00，首期款人民币壹拾肆万伍仟柒佰肆拾贰元(￥145,742.00元)，余款人民币叁拾叁万柒仟元(￥337,000.00元)通过银行按揭的方式支付。2016年9月12日，该房产办理了预告登记，预告登记证明书号:粤(2016)惠州市不动产证明第XXXX号。 2016年7月22日，朱少林、黄双与中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行(以下简称工商银行)签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行于2016年8月30日发放了住房贷款人民币叁拾叁万柒仟元(￥337.000.00元)，但自2017年6月开始朱少林就未按照《个人购房借款/担保合同》的约定还款，工商银行一直从申请人的保证金账户扣款，截至2019年8月份，工商银行从申请人保证金账户扣款合计人民币49471.86元。 2019年5月6日工商银行向惠州仲裁委员会申请仲裁，惠州仲裁委员会裁决《个人购房借款/担保合同》项下借款立即到期;朱少林偿还借款本金、利息、复利、罚息;朱少林补偿工商银行支付的律师费，承担仲裁费;申请人对朱少林的上述债务承担连带清偿责任。 2020年4月14日，申请人向朱少林发出《催告函》，要求朱少林于2020年4月20日前主动与工商银行联系，缴付逾期月供款及逾期缴付月供款所产生的利息、罚息、复利等，并主动与申请人联系，向申请人支付因朱少林断供，工商银行扣划申请人的保证金。否则，申请人将按照《补充协议》第九条的约定立即解除与朱少林签订的商品房买卖合同。 因朱少林未按照《催告函》的要求及时履行义务，2020年5月22日，申请人向朱少林发出《关于协助办理解除合同备案手续及预告登记手续的通知函》，确认《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，要求朱少林按照《补充协议》第十一条的约定尽快配合办理解除合同备案手续及预告登记手续。 涉案房屋仅办理了预告登记，朱少林并未取得该房屋的所有权，且因朱少林违反《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，申请人与朱少林签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，朱少林不再对惠州大亚湾××花园××单元××房享有权利，该房屋所有权人为申请人，因此，申请人特向贵院提出申请，请求贵院依法停止对惠州大亚湾××花园××单元××房的拍卖。 二、贵院在拍卖惠州大亚湾××花园××单元××房时，申请人作为利害关系人，贵院未向申请人发出执行通知，其执行行为违法。 案外人惠州市金汇投资发展有限公司提交了如下证据： 1.商品房买卖合同及补充协议； 2.扣保证金流水； 3.（2019）惠仲案字第243号裁决书； 4.（2020）粤13执471号执行通知书； 以上证据证明朱少林未按规定缴付月供款，导致银行扣异议人惠州市金汇投资发展有限公司的保证金，银行向惠州仲裁委员会申请仲裁，要求申请人承担连带担保责任，裁决生效后，银行向惠州市中级人民法院申请执行，要求申请人履行裁决。 5.催告函、快递单、物流单； 6.关于协助办理解除合同备案手续及预告登记手续的通知函、快递单、物流单。 以上证据证明朱少林违反《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，申请人已经解除合同，朱少林对涉案房产不享有物权，涉案房产的所有权属于异议人。 申请执行人郭超炎未提交书面意见，也未提交证据。 被执行人朱少林未提交书面意见，也未提交证据。 本院经审查查明，2019年4月23日,本院依据原告郭超炎的财产保全申请,作出（2019）粤1391民初1357号民事裁定,查封了朱少林名下位于惠州大亚湾××花园××单元××房。2019年8月28日，本院作出的（2019）粤1391民初1357号民事判决书：朱少林应向郭超炎返还定金180000元并支付违约金116000元，负担案件受理费9600元及保全费2000元。因朱少林未予履行，权利人郭超炎向本院申请强制执行，执行案号为（2020）粤1391执151号。本院在执行中于2020年4月29日作出（2020）粤1391执151号执行裁定书对上述房屋进行拍卖。 另查明，2016年8月19日,朱少林与惠州市金汇投资发展有限公司签订商品房买卖合同,惠州市金汇投资发展有限公司出售其开发的金汇上元花园1栋一单元1701号房屋给朱少林,房屋总款482742元，首期款支付145742元，余款337000元通过银行按揭方式支付。2016年9月12日，办理了该房屋预告登记。 本院认为，本案系郭超炎与与朱少林房屋买卖合同中，因案外人惠州市金汇投资发展有限公司对本院拍卖的房产提出异议而引起的纠纷，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。本案的焦点问题在于，惠州市金汇投资发展有限公司对本院裁定拍卖的涉案房产是否享有足以排除执行的所有权。 关于异议人主张涉案房产的所有权为异议人而非朱少林的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中对标的物办理了预告登记的买受人，而非出卖人。本案中，朱少林与异议人惠州市金汇投资发展有限公司签订商品房买卖合同后，即支付了首期款145742元，并通过银行按揭方式支付余款337000元，涉案房产的款项已全部付清，并办理了该房产的预告登记和备案手续，本院依法查封、拍卖买受人朱少林名下的涉案房产，程序合法。至于因朱少林未按期偿还借款、中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行扣划异议人惠州市金汇投资发展有限公司保证金的问题，惠州市金汇投资发展有限公司应通过诉讼途径予以追偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。 关于异议人主张商品房买卖合同已解除的问题。至本案执行裁定书作出之日，涉案商品房仍登记在被执行人朱少林名下，异议人单方通知解除合同的理由不能成立，其可以通过诉讼途径解除商品房买卖合同，但在合同解除之前，不能排除执行。异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。 关于异议人主张未向其发出执行通知，执行行为违法的问题。本案系郭超炎与与朱少林房屋买卖合同纠纷案，异议人惠州市金汇投资发展有限公司不属于本案当事人，也不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的第三人，本案的执行情况无需通知异议人。异议人的主张不能成立，本院不予支持。 综上，惠州市金汇投资发展有限公司所提出异议理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回惠州市金汇投资发展有限公司的执行异议。 若当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  徐少雄 人民陪审员  温珊玲 人民陪审员  李绪扬 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  黄凯周