河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终868号 上诉人（原审原告）：王斌，男，1968年8月29日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：杨国芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：涿州市金九房地产开发有限公司，住所地：河北省涿州市松林店镇艾潮村南大街68号。 法定代表人：陈汉毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周莉莉，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：涿州市久康房地产开发有限公司，住所地：河北省涿州市开发区沿鲁村北。 法定代表人：曹宝忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永旺，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：北京迎龙房地产经纪有限公司，住所地：北京市密云区鼓楼东大街3号山水大厦3层313室-222。 法定代表人:冯朝彬，该公司经理。 委托诉讼代理人：李文龙，该公司员工。 上诉人王斌因与被上诉人涿州市金九房地产开发有限公司（以下简称金九公司）、涿州市久康房地产开发有限公司（以下简称久康公司）、北京迎龙房地产经纪有限公司（以下简称迎龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王斌上诉请求：一、请求二审法院支持上诉人一审要求被上诉人承担购房款一倍的赔偿责任（279952元）；二、被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院在审理查明中：认定被上诉人在起诉前未取得京南一品项目的商品房预售许可证，实际上是被上诉人在销售房屋时就没有取得商品房预售许可证而且故意隐瞒。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定：被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求买受人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。从《商品房买卖协议书》第四条：第4款之规定：“甲方所售房屋地块规划用途为住宅，土地使用年限为2011年到2081年”。被上诉人涿州市金九房地产开发有限公司向上诉人进行了虚假表示，表示京南一品获得了国有土地使用证，事实上至今未获得国有土地使用证。被上诉人一审开庭时未向法庭举证已经实际占地，并且项目一直未动工。另外，涿州金九房地产开发有限公司于2017年6月16日才变更为涿州市金九房地产开发有限公司。综上所述，被上诉人在签订商品房买卖合同时虚构事实、隐瞒真相，被上诉人构成欺诈。现上诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提起上诉，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 金九公司辩称，同意退还上诉人首付款，但是不同意上诉人其他诉讼请求。 久康公司辩称，不同意上诉人全部的上诉请求。 迎龙公司辩称，依法判决。 王斌向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告一在2016年12月2日签订的《商品房买卖协议书》无效；2、请求法院判令被告一、二连带返还原告购房首付款279952元及利息；赔偿原告不超过购房款一倍的损失279952元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年12月2日起至实际付清之日止）；3、请求法院判令被告三退还推广服务费30000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自收款之日起至实际付清之日止），被告一和被告二承担连带返还责任；4、本案诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月14日，原告与被告迎龙公司签订电商团购登记单，约定原告预定京南一品5-1-901号房屋，支付团购服务费30000元可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房总价减免60000元的优惠。原告于当日向迎龙公司交纳了电商服务费3万元，被告迎龙公司向原告出具了收到该笔费用的收据。同日，原告与被告金九公司签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买金九公司开发的位于涿州市房屋，交房时间是2018年12月31日。原告于当日通过ＰＯＳ机向被告久康公司支付首付款279952元，被告金九公司向原告出具了收到279952元首付款的收据。另查明，被告金九公司在原告起诉前未取得京南一品项目的商品房预售许可证。 一审法院认为,房地产开发公司及接受委托进行销售的公司在从事商品房开发销售过程中均应依法进行。被告金九公司至今未合法取得涉案房产预售许可证，故其与原告签订的商品房买卖协议书应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告以协议无效要求返还首付款及电商服务费的主张，予以支持。因久康公司收取原告购房首付款，且久康公司现整体受让涉案房地产项目，故被告金九公司与被告久康公司应连带退还原告购房首付款279952元；被告迎龙公司应退还原告推广服务费30000元。被告迎龙公司推广金九公司的房产，收取原告推广服务费30000元，该费用系原告购买涉案房屋整体费用的一部分，现因金九公司未取得预售许可证等手续而导致合同无效，金九公司也存在过错，且金九公司与迎龙公司之间存在委托销售关系，故金九公司应对推广服务费承担连带返还责任。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，故对于原告主张的房屋首付款及推广服务费利息的损失（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自付款之日起至实际退款之日止），予以支持。涉案合同无效是被告金九公司未取得商品房预售许可证之故，并非欺诈所致，原告主张一倍购房款的损失于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告与被告涿州市金九房地产开发有限公司于2017年1月14日签订的商品房买卖协议书无效。二、被告涿州市金九房地产开发有限公司、涿州市久康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带返还原告购房首付款279952元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月14日起至还清之日止）。三、被告涿州市金九房地产开发有限公司、被告北京迎龙房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内连带退还原告购房推广服务费30000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月14日起至还清之日止）。四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9699元，减半计收4850元，由原告负担2000元，被告涿州市金九房地产开发有限公司、涿州市久康房地产开发有限公司共同负担2550元，由被告北京迎龙房地产经纪有限公司负担300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了从裁判文书网下载的北京密云区法院（2017）京0118民初8357号民事判决书一份，用以证明被上诉人金九公司在销售京南一品时对业主隐瞒真相，虚假表示，根本没有获取土地使用证，在买卖合同中却明确土地使用年限为70年，另外被上诉人金九公司亦未取得商品房预售许可证，判决明确了迎龙公司与金九公司存在欺诈。证据2：时代封面及河北新闻网反映京南一品违法售楼材料两份，用以证明涉案项目京南一品未实质占地、未动工，存在欺诈行为。被上诉人金九公司质证称：针对证据1，上诉人提交的北京密云区民事判决书并未加盖法院公章，判决结果未体现我公司信息，裁判结果与我公司无关。针对证据2，各个网站发布的信息不真实，存在虚假，并不是真实情况，公司一直在正常经营。因为河北省各个部门对本项目、对我公司进行了审查，我公司也提供了相应材料。被上诉人久康公司质证称：上诉人提交的上述证据与我公司无关，我公司收取的首付款是基于我公司于金九公司存在经济纠纷，并不代表我公司与上诉人存在商品房买卖事实。被上诉人迎龙公司质证称：对上诉人提交的证据1的真实性认可，证明目的不认可，我公司信息来源都是金九公司与久康公司，我公司并不涉及欺诈。对证据2不发表质证意见。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人金九公司、久康公司应连带赔偿其不超过已付购房款一倍的损失279952元，但其提交的证据不足以证实被上诉人存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。另，商品房买卖作为大宗钱款交易，上诉人作为完全民事行为能力人应审查被上诉人是否具有销售商品房资格，是否已取得商品房预售许可证明，其未尽到审慎合理审查注意义务，就与被上诉人金九公司签订《商品房买卖协议书》，亦存在一定过错。一审法院未予支持上诉人该项诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人王斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5499元，由上诉人王斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王志强 审 判 员 张晓清 审 判 员 杨玉龙 二〇二〇年六月十二日 法官助理 赵云龙 书 记 员 李雪朔