北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初4912号原告（反诉被告）：北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇西大街35号院1号楼7层845。法定代表人：刘林，男，1961年8月15日出生，汉族，该公司经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：田志刚，北京信创律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红喜，北京信创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京天天德宝商务服务有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇白各庄村东100米白各庄商业中心商铺F2-51。法定代表人：杨百江，董事长。被告：单猛，男，1986年2月12日出生，汉族，住河北省泊头市。二被告委托诉讼代理人：双民，北京市众贺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司（以下简称：爱肯公司）与被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司（以下简称：德宝公司）、被告单猛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，爱肯公司的法定代表人刘林、委托诉讼代理人田志刚、董红喜，德宝公司、单猛的委托诉讼代理人双民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。爱肯公司向本院提出诉讼请求：1.确认爱肯公司与德宝公司于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效；2.判令德宝公司退还爱肯公司已支付的房屋占有使用费115064.52元（自2018年7月20日计算至2018年11月30日止）；3.判令德宝公司退还爱肯公司房屋押金58000元；4.判令德宝公司赔偿给爱肯公司装饰装修等投入和其他费用损失801478.41元；5.判令德宝公司承担本案诉讼保全责任保险费3000元、保全费5000元；6.判令二被告对上述诉讼请求承担连带责任；7.判令二被告承担本案诉讼费。以上共计982542.93元。事实和理由：2017年3月21日，爱肯公司和德宝公司签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定被告将白各庄商业中心的一部分及商业中心一层铺位租赁给我方，我方营业执照上的经营范围(含东方爱婴等加盟品牌)为限。《补充协议》第五条约定“被告保证其所出租之房屋符合我方的租赁用途及目的，如因被告原因导致原告的租赁用途及目的无法实现，被告应承担因此给我方造成的一切损失。合同签订后，我方即着手对房屋进行装饰装修，并购买教学教具、办理东方爱婴加盟手续、购买办公用品及厨房设备、进行网络招聘和营销等。其中，东方爱婴的加盟和教学教具总计花费217066.96元；装饰装修总计花费368501元;教学办公总计花费17870.18元;招聘与营销总计花费48600元;水、电、天然气改造等总计花费3775元；水费、电费总计花费13414.28元;家长退费与教师工资总计花费132250.99元，损失总计801478.41元。因被告的原因，原告一直未将注册地址变更至涉案房屋，导致原告2018年7月20日被北京市工商行政管理局昌平分局责令改正，无法继续营业。2018年12月初，在未提前通知原告的情况下，被告进入涉案房屋，强行搬走了原告的所有物品，并损坏了原告的墙面、地面等部分，给原告造成了巨大的经济损失。2018年12月16日，北京市公安局昌平分局沙河派出所已经受理原告法定代表人刘林的报案。鉴于此，为了维护原告的合法权益，根据相关的法律法规特诉至贵院，望判如所请。单猛是德宝公司的法定代表人和实际控制人，并且房屋占有使用费都是由单猛收取的，二被告构成事实上和法律上的混同行为，要求二被告承担连带责任。德宝公司辩称，一、我公司同意法院确认与爱肯公司2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效。爱肯公司在与我公司签订合同时，已知悉并认同白各庄商业中心的房屋产权等状况。爱肯公司明知道白各庄商业中心无房屋产权证，无规划审批手续，我公司仅能提供单猛与北京白各庄新村商业投资管理有限公司2017年1月18日签订的《租赁合同》做为法律依据的情况下，仍然与我公司签约，爱肯公司应承担合同无效的法律责任。二、我公司不同意退还爱肯公司2018年7月20日至2018年11月30日的房屋占有使用费。2018年7月20日至2018年11月30日爱肯公司仍在占有使用涉案房屋。因其逾期不交房租，经我公司多次催要未果后。我公司于2018年11月30日给爱肯公司发《函》解除双方签订的《房屋租赁合同》，爱肯公司于2018年12月2日收到《函》件，我公司于2018年12月7日收回涉案房屋。爱肯公司在其诉状中也承认2018年11月30日前由其控制着涉案房屋，其应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向我公司支付房屋占有使用费。爱肯公司称被北京市工商行政管理局昌平分局责令改正，无法继续营业，故让我公司退还2018年7月20日以后的房屋占有使用费，实属无理要求。爱肯公司应该知道公司不允许异地经营，其应该先迁址，后经营；但其在未迁址的情况下，自2017年3月21日就在涉案房屋异地经营。截止到2018年7月20日，爱肯公司已在涉案房屋违法异地经营一年四个月了。对其因违反公司管理法规，违法经营产生的责任和后果，我公司不予承担。三、我公司不同意退还爱肯公司房屋押金。因为双方合同约定的租赁期限是从2017年3月21日至2023年3月20日止，共6年，爱肯公司才能享有72天的免租期，即自2017年3月21日至2017年5月31日止。爱肯公司未使用房屋至2023年3月20日，其使用房屋截止日期为2018年12月7日，故不应享受72天免租期待遇。按每月享受一天的免租期计算其最多能享受21天的免租期，爱肯公司应补交51天的房屋占有使用费48624.66元。因我公司是2018年12月7日收回房屋的，爱肯公司还应补交2018年12月1日至6日的房屋占有使用费5720.55元。我公司主张用爱肯公司交纳的押金与其拖欠的房屋占有使用费进行抵扣。四、不同意赔偿爱肯公司装饰装修等损失。第一，爱肯公司违法异地经营，因此产生的责任和后果，理应爱肯公司承担。其所称的东方爱婴加盟和教学教具费、教学办公费、招聘与营销费，如果有也与其违法异地经营有关系，与我公司无关。其违法经营产生的费用，应自己承担。第二，加盟和教学教具费、教学办公费、招聘与营销费属于爱肯公司经营费用，与其经营方针、市场变化、人员组成等多种因素有关。第三，爱肯公司工商注册地址为昌平区回龙观镇西大街35号院l号楼7层845，至今爱肯公司工商登记状态为开业。既然公司仍在开业，何来其所称的公司因未营业，而产生了招聘与营销、家长退费与教师工资、教学办公、加盟和教学教具等费用损失。第四，我公司收回房屋后，因其装饰装修对我公司无用途，已经全部拆除。爱肯公司明知房屋没有产权手续仍然进行装修，故其应承担合同无效而产生的装修损失。即使需要我方承担，也是由双方分担已形成附合的装饰装修物现值损失。在爱肯公司收到我公司的《函》后，其有时间处理未形成附合的装饰装修等物品。2018年12月16日，刘林报警称被盗窃，2019年1月30日我公司人员王光旭等人与爱肯公司刘林清点涉案房屋物品，公安机关已经备案，所以未形成附合的装饰装修等物品也应减去。第五，我公司不同意单猛承担连带责任。单猛代表我公司的签约和收款行为是职务行为，我公司财产独立于单猛的财产。单猛与我公司不构成事实和法律上的混同。爱肯公司如果认为单猛签约和收款是其个人行为，根据合同相对性原则，其应该撤回对我公司的诉讼，起诉单猛。爱肯公司不应该在一个合同纠纷中同时出现两个合同相对方。六、爱肯公司所主张的保全费、保险费、诉讼费，因其诉讼请求没有事实和法律依据，我方不同意支付。综上所述，除我公司同意法院确认双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效外，爱肯公司的其他诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。单猛辩称，同意德宝公司的答辩意见，单猛不是德宝公司的法人，也不是实际控制人，单猛代表德宝公司收取租金是职务行为，不是个人行为。德宝公司的财产独立于单猛的财产，单猛与德宝公司不构成事实上和法律上的混同。根据合同相对性，单猛不是合同一方当事人，不应成为本案的被告，原告追加单猛为本案被告没有事实和法律依据，请求驳回原告对单猛的起诉。德宝公司向本院提出反诉请求：1.爱肯公司支付德宝公司2017年、2018年的供冷费30000元；2、爱肯公司支付德宝公司拖欠的房屋占有使用费90414.21元（其中免租期2017年4月11日至2017年5月31日的房屋占有使用费48624.66元；2017年9月1日至2018年5月31日的房屋占有使用费36069元；2018年12月1日至2018年12月6日的房屋占有使用费5720.55元）。3、本案诉讼费由爱肯公司负担。事实和理由：2017年3月21日爱肯公司和德宝公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同中约定了供冷费、供暖费和租金的给付时间，因爱肯公司未支付上述费用，故请求法院判令其支付。爱肯公司对德宝公司的反诉辩称，不同意德宝公司的反诉请求。1、德宝公司对于合同无效负有全部责任，应当赔偿因此给我方造成的一切损失。2、德宝公司在未通知我方的情况下于2018年12月2日强行进入涉案房屋内，不仅盗取涉案房屋中的所有财物，而且损毁涉案房屋的所有装饰装修，性质极为恶劣。2018年12月16日我方才发现涉案房屋内的所有物品已经被洗劫一空、装饰装修等被损毁，随后我方立即向北京市公安局昌平分局沙河派出所报案，沙河派出所接警后发现有犯罪事实，随后向爱肯公司法定代表人刘林出具《受案回执》。我方随后查看手机上涉案房屋内安装的15个物联网监控器的工作状态时发现2018年12月2日所有的监控设备已无法正常连接，且其中的几台物联网监控器被答辩人盗取后安装在其他地方。3、对于2017年、2018年的供冷费，我方认为即使合同中约定每年的供冷费是1.5万元，但在合同履行过程中，德宝公司并未要求支付供冷费。实际上供冷系统是由白各庄商业中心（即北京市昌平区沙河镇白各庄村民委员会）提供，德宝公司未向白各庄商业中心支付过供冷费，也未向其他商户收取过供冷费。本案涉诉后，单独向我方收取供冷费显然有违诚实信用原则。因此，不同意支付供冷费。4、对于免租期的房屋占有使用费，合同中约定装修免租期内无须支付租金。本案中合同无效，不存在单方解除合同的情形。本案是因爱肯公司法定代表人刘林报警立案后，经北京市昌平区公安分局沙河派出所立案侦查，才知晓单猛及其指使的其他社会闲杂人员强行闯入涉案房屋窃取我方所有财物及损毁所有的装饰装修，被迫启动的本案诉讼程序。因此，不存在支付免租期费用的问题。5、对于2017年9月1日至2018年5月31日的租金均是按照合同要求的87000元交纳的，交纳租金采用银行转账、微信转款、现金、支付宝等多种形式，我方交纳租金后德宝公司均出具收款凭证。因我方存放的收款凭证已被单猛及其指使的其他社会闲杂人员窃取而丢失。因此，请求法庭要求德宝公司提供交费底单。对于2018年6月1日至2018年11月30日的租金，对方认可。对于2018年12月1日至2018年12月6日的房屋占有使用费问题，我方认为自2018年7月20日开始我们无法使用房屋，德宝公司应当退还2018年7月20日至2018年11月30日的租金。本案是德宝公司2018年12月2日窃取答辩人的所有财物及损毁装饰装修所引发的诉讼。在被迫失去房屋占有使用权的情况下，对方要求支付房屋占有使用费显然是没有道理的。综上，我方不应当向德宝公司支付2017年、2018年的供冷费，更没有拖欠房屋占有使用费。相反德宝公司窃取财物及损毁装饰装修所造成的一切损失都应当由德宝公司给予赔偿，并依法追究其刑事责任。因此，请求贵院依法驳回德宝公司所有诉讼请求。单猛对德宝公司的反诉述称，反诉是爱肯公司和德宝公司之间的事情，与我无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，单猛代表德宝公司（出租方、甲方，虽然合同中是单猛签字，但爱肯公司和德宝公司、单猛均认可签订合同时德宝公司处于设立阶段，单猛的签字代表德宝公司，德宝公司成立后，法律后果由德宝公司承受）与爱肯公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定爱肯公司承租德宝公司位于北京市昌平区白各庄村东100米称为白各庄商业中心的一部分即商业中心一层铺位，租赁建筑面积约426平方米（套内面积341平米，计算方式：以实际套内面积为准，在实际套内面积的基础上除以0.8）；乙方经营项目以乙方营业执照上的经营范围（含东方爱婴等加盟品牌）为限，所有经营项目须提前提出正式申请，经甲方同意后方可陈列出售，否则以违约论处；乙方应该是在工商行政管理部门登记注册的企业法人、个体工商户或其他经济组织，本合同签订时，乙方应向甲方出具合法有效的证件，包括但不限于：营业执照、税务登记证明、商标注册证……乙方签订合同时已知悉并认同甲方场地的房屋产权、消防设施等状况，甲方必须确保与白各庄商业中心签订的租房合约合法真实有效，并提供甲方与白各庄商业中心“租赁合同”复印件作为法律依据；租期从2017年3月21日至2023年3月20日止，共6年；装修免租期自2017年3月21日至2017年5月31日，装修免租期内无须支付租金，但乙方须支付该期间的物业管理费；租金交纳方式为押二个月付三个月（提前一个月支付下期租金），押金为58000元，第一期租金2017年6月1日至2019年5月31日，租金标准29000元/月，即租金348000元/年……缴纳方式在约定期限内以现金、支票或银行汇款等方式交给甲方账户单猛名下。每年供冷费1.5万元整，供暖费46元/平米/供暖季。合同第二条第三款约定乙方在租赁区域内所做或所安装的所有改装、添附、改进以及其他附属装饰物等，在未违约情况下解除或本合同终止后应继续保留并归甲方所有，甲方不支付任何费用；若甲方要求将其移走，乙方应独立承担将上述装修物拆走及恢复租赁区域原状的全部费用。合同第四条第二款第三项约定，乙方对租赁场地进行装修，装修方案由乙方提供，将装修图纸、工程设计方案、装潢效果图和工程配量图提交甲方审核在获得甲方书面同意后，方可施工……进场装修前应向甲方支付装修押金5000元，乙方装修完毕甲方验收合格，并且在计租起始日起满一个月后，甲方将该押金无息退还乙方。合同第七条第三款约定乙方须按时支付租金、水电费和其他费用等，乙方每逾期一日，除须如数补交外，还应向甲方支付应付金额千分之一的违约金，甲方正式通知后乙方逾期15日不交纳，甲方有权解除本合同，并保留向乙方追究法律责任的权利。合同第七条第七款第六项约定甲方有权在乙方逾期不交纳租金、物业费或水电暖费等相关费用，累计达15天的，解除合同并收回经营场所及设施，所收押金、年度管理费、租金、物业费等款项不予退还，并保留向乙方追究法律责任的权利。合同第七条第八款约定乙方累计拖欠租金及相关费用3次或一次累计拖欠租金及相关费用达到60日时，甲方有权单方面解除合同，通知到达乙方时合同即解除。合同第八条约定本合同期限届满本合同因其他原因而终止、解除时，乙方应在本合同期限届满或本合同因其他原因终止，除本合同明确规定外，甲方无须对乙方的装修作出任何赔偿及补偿，乙方拆除自行添置的设备（如空调机）时，不得损坏房屋结构，须经甲方验收认可方可退场，如因乙方违反本项规定致甲方必须进行修复工作的，乙方承担甲方为此支出的全部费用，此费用将从乙方所交押金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。合同还对其他事项进行了约定。同日，爱肯公司和单猛签订了《补充协议》，约定甲方应于本合同签订之日起把房屋交付乙方使用。协议第五条约定甲方保证其所出租之房屋符合乙方的租赁用途及目的，在本协议签订后，如因甲方原因导致乙方的租赁用途及目的无法实现，甲方应承担因此给乙方造成的一切损失。合同签订后，爱肯公司支付了押金58000元及2017年6月日至2017年8月的租金87000元；支付了2017年12月至2018年2月的租金87000元；支付了2018年6月至2018年8月的租金78000元；支付了2018年9月至2018年11月的租金79000元（针对2018年6月至11月尚未足额交纳的租金，德宝公司表示不再主张）。对于2017年9月至2017年11月，以及2018年3月至2018年5月的租金，爱肯公司表示每个季度均足额交纳了租金87000元，但无法提供收据，德宝公司表示只收到2017年9月至2017年11月的租金67931元，尚欠19069元，并提供2017年8月1日的收据一张；收到2018年3月至2018年5月的租金70000元，尚欠17000元，并提供2018年1月31日的收据一张，爱肯公司不认可收据的真实性。德宝公司于2017年3月22日交付了涉案房屋。爱肯公司对房屋进行了装修、购置了相关教学用品，并开始营业。爱肯公司表示未向德宝公司支付过供冷费，虽然享受过冷气，但德宝公司一直未主张过，也未向其他租户收取过，故不同意给付供冷费。另查一，2018年7月20日，北京市工商行政管理局昌平分局向爱肯公司出具编号为京工商昌沙责改字〔2018〕072001号《责令改正通知书》，通知爱肯公司因未经工商行政管理机关核准登记，擅自变更登记事项构成了未按规定变更登记事项行为，责令其30日内改正上述违法行为。庭审中，爱肯公司表示因德宝公司无法提供涉案房屋合法的建设审批手续，营业执照的地址一直无法变更，因此在收到整改通知后未再接收新客户，开始陆续办理退款事宜，但没有搬离涉案房屋。德宝公司称爱肯公司系其自身经营不善，拖欠租金，才通知其收回房屋的。2018年11月30日，德宝公司向爱肯公司发函，称德宝公司按照合同约定应于2018年11月1日支付下期房租，现已逾期一个月，因爱肯公司逾期交纳房租和提交书面解除合同申请，故通知爱肯公司正式解除合同。爱肯公司表示在2018年12月2日收到该函件。德宝公司称在2018年12月7日开始清理并实际收回房屋，未与爱肯公司办理现场交接，已经自行拆除装修。爱肯公司于2018年12月16日以盗窃为由报警，并称此时仍未搬离涉案房屋，是德宝公司处理的现场物品并换锁，无法进入房屋。2019年1月30日，双方在公安人员的见证下签署物品交接清单，爱肯公司收回清单上的物品。另查二，庭审中，爱肯公司共主张七项损失。第一项损失为东方爱婴加盟和教学教具损失共计217066.96元，爱肯公司向法庭提交了收据、产品销售明细表、物资（采购）清单、抱抱熊早教馆绘本统计表、微信转账截图、银行交易凭条、《北京市东方爱婴咨询有限公司抱抱熊早教馆项目单店加盟合同书》（以下简称：《加盟合同书》）等证据证明其损失。其中，2017年1月6日，爱肯公司（乙方）与北京市东方爱婴咨询有限公司（甲方）签订《加盟合同书》，约定甲方授予乙方抱抱熊早教馆单店特许经营权，乙方应在授权经营地址成立并经营“抱抱熊早教馆”（授权经营范围和授权经营地址详见本合同条款十二“核心条款的约定”），同时，乙方在本合同有效期内不得有任何损害其他特许店权益的行为，共同维护自身及其他特许伙伴的经营环境。合同第十二条核心条款约定：本合同授权内容包括甲方的抱抱熊商标、专有课程等知识产权以及经营管理模式、服务体系等经营资源……授权经营地址为北京市昌平区西三旗桥东建材城西路87号，加盟费98000元，特许权使用费每店每年12000元，基本教具款29800元，保证金30000元，合同期限为3年，自2017年1月6日起到2020年1月5日止。德宝公司对上述证据均不认可，认为没有正式发票，付款人不是爱肯公司，且《加盟合同书》中授权的经营地址为北京市昌平区西三旗桥东建材城西路87号，不能证明是本案房屋经营地的损失，不同意该项请求。爱肯公司表示起初是在西三旗桥东租赁的房屋，因出租人违约才搬到涉案房屋，并提供（2017）京0114民初8777号民事判决书。德宝公司认为该判决书没有体现涉案地址，无法确定与本案具有关联性。第二项损失为装修损失共计368501元，爱肯公司向法庭提交了装饰装修施工合同、收据、银行交易凭条、装修项目单、白各庄物资清单、照片、燃气改造发票、厨柜买卖合同、北京市建设工程施工合同等证据证明其装修损失。关于装修押金5000元，爱肯公司交给了北京白各庄新村商业投资管理有限公司，德宝公司认为不应向其主张。关于第一次和第二次的装修费，根据爱肯公司提交的装饰装修施工合同显示，2017年4月7日，爱肯公司（甲方、发包方）与北京新野艺轩环境艺术设计工程有限公司（乙方、承包方）签订了装饰装修工程施工合同，工程地点为北京市昌平区白各庄商业中心一层抱抱熊早教馆，工程期限35天，开工日期为2017年4月8日，竣工日期2017年5月13日，工程造价29万元。爱肯公司称装修内容包括地面、墙体、天花板粉刷等内容，系形成附合的装修，实际交付了工程款288000元。德宝公司不认可其装修范围，认为装修现值为3万元，且装修公司超出了经营范围，没有正式发票，付款人不是爱肯公司，不能证明爱肯公司进行了装修。关于燃气改造费，德宝公司认可真实性，但认为爱肯公司改造燃气未经其同意，擅自改造的费用应该自行承担。关于美的热水器发票的真实性德宝公司认可，但认为不能证明用于涉案房屋。关于消防改造费，德宝公司不予认可，认为不能证明爱肯公司付款，即使进行了改造，擅自改造的费用应由其自行承担。关于门上亚克力喷绘等剩余的装修损失，德宝公司认为没有正式发票，不能证明付款的真实性和与本案的关联性。庭审中，双方均认可爱肯公司承租期内的装修已经不存在，不具备鉴定装修损失的条件，关于装修现值同意由法院酌定。第三项损失为教具办公系列共计17870.18元，爱肯公司向法庭提交了物资（采购）清单、收据、发票等证据证明其损失。德宝公司对以上证据均不认可，认为与德宝公司无关。第四项损失为招聘与营销系列共计48600元，爱肯公司向法庭提交了发票、服务合同等证据证明其损失。德宝公司对以上证据均不认可，认为不能证明是因涉案房屋造成的损失，关联性亦不认可。第五项损失为水、电、天然气系列共计3775元，第六项损失为水卡、电卡、气卡损失共计13414.28元，爱肯公司向法庭提交了收据、送货单等证据证明其损失。德宝公司认为该部分费用属于爱肯公司应当承担的经营费用，与德宝公司无关。庭审中，爱肯公司表示水卡、电卡、气卡留存在涉案房屋前台柜子内，因天天公司清空房屋已经找不到了，卡内剩余费用没有证据可以证明。第七项损失为退款以及教师工资共计132250.99元，爱肯公司向法庭提交了微信转账截图等证据证明其损失。德宝公司对以上证据均不认可，认为与德宝公司无关。另查三，2017年1月18日，单猛（乙方、承租方）与北京市白各庄新村商业投资管理有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定乙方承租的甲方场地位于北京市昌平区白各庄村东100米称为白各庄商业中心的一部分，租赁面积为5600平方米，乙方经营项目以餐饮、百货为限；租赁期限从2017年3月1日至2032年2月29日，共计15年。2018年4月1日，北京白各庄新村商业投资管理有限公司（甲方）与单猛（乙方）、北京白各庄物业管理有限公司（丙方）签署《权利义务转让三方协议》，约定甲乙双方就乙方承租甲方位于北京市昌平区沙河镇白各庄村东称为白各庄商业中心，面积5600平米区域之租赁事宜签署了《租赁合同》，现甲乙丙三方协商一致同意，甲方将原合同项下的全部权利、义务一并转让给丙方，本协议履行期限自2018年4月1日至原合同租期届满时止。另查四，现涉案房屋由德宝公司实际占有使用，已经对外出租。经本院向北京市昌平区沙河镇白各庄村民委员会询问，涉案土地为集体土地，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设。庭审中爱肯公司和德宝公司均表示涉案房屋没有取得合法审批建设手续，均是在合同无效基础上提出的诉讼请求。另查五，庭审中，爱肯公司认为单猛与德宝公司存在人格混同，要求单猛承担连带责任。德宝公司和单猛均表示单猛的行为属于职务行为，德宝公司的财产独立于单猛的财产，单猛与德宝公司不构成事实上和法律上的混同，并提供了2017年度和2018年度的审计报告以及租金收据、交易明细。爱肯公司认可审计报告的真实性，不认可租金数据和交易明细，认为上述证据均无法证明单猛的财产独立于公司的财产。经核实，德宝公司于2017年4月6日成立，成立之初的法定代表人为单猛，后法定代表人变更为彭世军，现在法定代表人为杨百江，德宝公司现为自然人独资公司。另查六，庭审中，本院依爱肯公司的申请，依法裁定冻结德宝公司、单猛名下银行存款974542.93元。爱肯公司支付了保全费5000元和保险费3000元。上述事实，有《房屋租赁合同》《补充协议》、微信转账记录截图、照片、银行交易回执、收据、《责令改正通知书》《函》、邮件查询单、受案回执、物品清点单、收据、产品销售明细表、物资（采购）清单、抱抱熊早教馆绘本统计表、微信转账截图、银行交易凭条、《加盟合同书》、装饰装修施工合同、白各庄物资清单、燃气改造发票、厨柜买卖合同、北京市建设工程施工合同、服务合同、《租赁合同》《权利义务转让三方协议》、询问笔录、企业登记信息、审计报告、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故爱肯公司和德宝公司之间的《房屋租赁合同》《补充协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，德宝公司在明知涉案房屋没有合法审批建设手续的情况下，仍然出租给爱肯公司，而爱肯公司在签订合同时并未尽到谨慎审查租赁标的物性质的注意义务即承租装修并经营，双方对于合同无效均存在过错，综合本案事实，本院认定德宝公司承担主要责任，爱肯公司承担次要责任。1.关于爱肯公司要求德宝公司退还房屋占有使用费和房屋押金以及德宝公司要求爱肯公司支付房屋占有使用费一节。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，德宝公司自认在2018年12月7日收回房屋，而爱肯公司在该时间之前一直未搬离涉案房屋，亦未与德宝公司协商过搬离、交接等事宜，且在工商局下发了责令改正通知书后仍支付了2018年9月至11月的租金，本院认为爱肯公司仍应支付相应期间的占有使用费，因此对于爱肯公司要求退还2018年7月20日至2018年11月30日的房屋使用费的依据不足，本院不予支持；对于德宝公司要求支付2018年12月1日至2018年12月6日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的具体数额，本院综合考虑双方的约定、涉案房屋的使用情况、过错程度等因素，酌情确定房屋占有使用费的数额为5720.55元。对于德宝公司要求支付2017年9月至2017年11月欠付的租金19069元和2018年3月至2018年5月欠付的租金17000元的诉讼请求，因爱肯公司未提供充分的证据证明其足额交纳了租金，根据德宝公司提供的收据，本院认定该项请求于法有据，本院予以支持。对于德宝公司要求支付免租期房屋占有使用费的请求，本院认为虽然德宝公司向爱肯公司发函要求解除合同，但未告知收回房屋的时间，亦未办理相关的交接手续，系其自行收回房屋，故对于该项请求，于法无据，本院不予支持。对于房屋押金58000元，合同无效后，德宝公司应当予以返还，对于爱肯公司要求退还房屋押金的请求，于法有据，本院予以支持。2.关于爱肯公司要求支付装饰装修等投入和其他费用损失一节。关于爱肯公司主张的第一项损失中的加盟损失、教具货款、微课堂、积木培训费等，以及第四项招聘与营销系列损失、第七项退款以及教师工资损失，本院认为，有过错的一方应当赔偿对方因为合同无效所受到的损失需要与导致合同无效的行为存在直接因果关系，该损失在合同订立时应当能够预见，而不能无限制地扩展到商业经营风险带来的损害，爱肯公司已经在涉案房屋中开始经营并获取收益，其所主张的该部分损失亦与爱肯公司自身经营行为及一般商业经营风险等因素直接相关，故对于爱肯公司要求德宝公司支付该部分损失的请求，依据不足，本院不予支持。关于爱肯公司主张第一项损失中的绘本书等教具损失、第三项教具办公系列损失，本院认为爱肯公司未提交充分的证据证明该项损失是因德宝公司导致，于法无据，本院不予支持。关于爱肯公司主张的第二项装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，针对装修押金，因爱肯公司将装修押金交给了案外人，故其要求德宝公司退还该押金的请求，于法无据，本院不予支持。针对装修损失，因爱肯公司租赁涉案房屋后，确实进行了装修改造，法院对装修损失予以支持。现德宝公司不同意利用装饰装修物，涉案房屋已另行出租，且原有装修因德宝公司自行拆除导致装修现值无法以评估等方式确定，故对于装修损失，本院综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、市场价格、使用年限以及造成合同无效双方的过错程度等因素，本院酌情认定德宝公司支付爱肯公司装修损失150000元。对于爱肯公司主张的燃气改造费、消防改造费、腰线、玻璃贴等剩余损失，本院认为证据不足，且该部分损失属于为正常经营形成的花费，本院不予支持。关于爱肯公司主张的第五项水、电、天然气系列损失和第六项水卡、电卡、气卡损失，因该项损失系其正常经营损失，且爱肯公司未提交证据证明水卡、电卡、气卡的剩余金额，亦未提交证据证明幼儿餐饮具等物品损失系因德宝公司造成，故对于该项损失，于法无据，本院不予支持。3.关于爱肯公司主张保全责任保险费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。4.关于爱肯公司要求单猛承担连带责任的请求，爱肯公司主张单猛与德宝公司存在人格混同，本院认为认定公司与股东是否构成人格混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，且混同必须达到滥用的程度，即达到严重损害公司债权人利益的程度，滥用行为往往具有持续性。德宝公司向本院提交了审计报告等证据证明其具有独立意思和独立财产，而根据爱肯公司现有的证据，无法认定单猛与德宝公司存在人格混同，故对于该项请求，依据不足，本院不予支持。5.关于德宝公司主张的2017年、2018年供冷费30000元，因爱肯公司实际享受了供冷服务，但没有支付相应的使用费，故对于该项诉请，于法有据，本院予以支持，对于爱肯公司的辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司与单猛代表北京天天德宝商务服务有限公司于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》《补充协议》无效；二、北京天天德宝商务服务有限公司于本判决生效后十日内退还北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司房屋押金58000元；三、北京天天德宝商务服务有限公司于本判决生效后十日内给付北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司装修损失150000元；四、北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司于本判决生效后十日内给付北京天天德宝商务服务有限公司供冷费30000元；五、北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司于本判决生效后十日内给付北京天天德宝商务服务有限公司房屋占有使用费共计41789.55元；六、驳回北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京天天德宝商务服务有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13625元，由北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司负担9205元，已交纳；由北京天天德宝商务服务有限公司负担4420元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2848元，由北京天天德宝商务服务有限公司负担1253元，已交纳；由北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司负担1595元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由北京爱肯幸福家庭教育咨询有限公司负担1500元，已交纳；由北京天天德宝商务服务有限公司负担3500元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 焱人民陪审员  张金华人民陪审员  戴 明二〇二〇年六月十九日书 记 员  翟金萍