重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初3783号原告：朱华伟，男，1979年11月14日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：张宁，重庆奥嘉斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，重庆奥嘉斯律师事务所律师。被告：刘建柱，男，1969年9月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：邹盛梅，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。第三人：重庆市璧山区久恒置业代理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道铜山路1号附57号，统一社会信用代码9150022756994791X7。法定代表人：李荣江，公司董事长。委托诉讼代理人：廖森琴，女，该公司员工。原告朱华伟与被告刘建柱、第三人重庆市璧山区久恒置业代理有限公司（以下简称久恒置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱华伟及其委托诉讼代理人张宁、杨阳，被告刘建柱及其委托诉讼代理人邹盛梅，第三人的委托诉讼代理人廖森琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱华伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行合同并办理璧山区XX号房屋的产权过户登记手续；2、判令被告支付违约金150100元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原、被告通过第三人提供签订合同机会，于2017年9月15日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于璧山区璧泉街道XX号房屋；房屋总价款为人民币79万元，房款采取一次性付款，即在签订合同时原告交购房定金5万元，在被告办理产权后办理产权过户手续，原告在办理产权的同时付清购房余款74万元；如任何一方违约履行合同或者解除合同，由违约方向另一方支付房屋实际成交价的19%的违约金，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿；如违约方违约，须支付另一方各种律师费、诉讼费、交通费、差旅费等一系列法律费用；双方在其他事宜约定，在（该房屋）产权证办理完后3个工作日内办理过户登记手续。合同签订之后，原告按照约定通过第三人向被告支付了定金5万元，向第三人支付了中介费7900元，被告和第三人均向原告出具了收条、收据备查。经原告查询，涉案房屋于2019年3月20日办理了不动产权登记证，被告于2019年4月4日领取了不动产权证书。按照约定，被告应在3个工作日内即在2019年4月10日之内为原告办理完毕产权登记手续，但经原告和第三人多次催促，被告均以各种理由拒绝办理，严重违反了合同约定。现原告为维护自身合法权益特向法院起诉请求判如所请。被告刘建柱辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，理由：2017年9月15日三方形成的房屋买卖合同不只是一个单纯的房屋买卖合同，而是居间房屋买卖合同，是被告提供房地产，第三人居间代理服务，促成房子交易而形成的合同，该合同明确约定了合同生效的附加条件，其中合同第七条的最后一款明确约定“本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效”，原告所诉称的合同其丙方并未签字盖章，因此该合同的生效条件未成就，因此原告要求被告履行合同以及承担支付违约金诉求也就不成立，因该诉求必须建立在合同生效为前提。因该合同未生效，即使原告向被告交纳了购房定金5万元，作为被告现在也只是存在返还该5万元的义务，谈不上过户的问题，更谈不上违约。第三人久恒置业公司辩称，原、被告双方所持有的合同未加盖第三人的印章不影响合同的效力，且被告收取了定金5万元，并出具了收条，第三人认为合同是生效的。在产权证领取之前，被告已明确告知了第三人其不愿意过户，不是第三人不愿意通知被告过户。本院经审理查明：2017年9月15日，原告作为购房人（乙方），被告作为售房人（甲方），第三人作为中介方（丙方），三方签订了《房屋买卖合同》，合同第一条房屋基本情况：坐落：重庆市璧山区璧泉街道XX。建筑面积114.25㎡。预售（购买）商品房合同编号CQ-212-00879838。第二条成交价格以及费用支付：甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币79万元，该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方独自承担，（税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准）。甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲方须向丙方交纳中介服务费7900元，乙方须向丙方交纳中介服务费7900元。第三条付款约定：一次性付款，1、甲、乙双方约定在2017年9月16日乙方交购房定金人民币5万元整给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。3、甲、乙双方约定在甲方办理好产权后办理产权过户手续。4、乙方在办理产权的同时付清购房余款人民币74万元。第四条相关事宜。2、甲方于合同签订之日将房屋权属证明及所须的资料交与丙方，并承诺收齐全部房款时将该房屋全部交于乙方使用，甲方如有户口在本房屋内，须在成交后30日内迁出。丙方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、物业管理费等的过户手续；甲方付清交房前所有费用并做好交接事宜。第五条违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、如该房屋出租给租房人，甲方必须在签订此合同之前将房屋出售信息告知租房人，并保证租房人自愿放弃购买此房的权利，若发生纠纷甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。4、甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。5、甲方认可乙方以贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方办理贷款手续。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的贷款服务费不予退还。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的完整、真实合法有效。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予返还。7、如违约方违约，须支付另一方各种律师诉讼费、交通费、差旅费等一系列法律费用。第六条免责条款。第七条约定其他事宜手写注明：1、此价格包含屋内水、电、气户头及屋内装修，不另行计价。2、甲方须结清交房给乙方前的所有水、电、气及物管等费用。3、甲方乙方约定双方在产权证办理完后3个工作日内办理过户手续。本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份两页，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。合同尾部甲方处有被告刘建柱签名，乙方处有原告朱华伟签名。经庭审查明，上述《房屋买卖合同》一式三份，原告举示的是合同第一联（丙方留存），合同尾部丙方处有第三人的盖章，而被告举示的是合同第三联（甲方留存），该合同尾部丙方处无第三人的盖章。同日，被告向原告出具收条载明“今收到朱华伟购房定金伍万元整（￥50000.00元正），购房地址为：重庆市璧山区璧泉街道XX，收款人：刘建柱，2017年9月15日。”同日，原告向第三人支付了中介服务费7900元。同日，被告向第三人交付了涉案房屋的购房合同书（编号CQ-202-00879838号）。2019年3月23日，被告向重庆市璧山区国土资源和房屋管理局申请涉案房屋的不动产登记。2019年3月28日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向被告颁发了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号：渝（2019）璧山区不动产权第XX号。2019年4月7日，被告将其取得涉案房屋不动产权证书的事实告知了第三人。庭审中，被告称此举是为了要求第三人将向原告收取的5万元定金退还给原告。2019年4月23日，原告因与被告的房屋买卖纠纷，与重庆奥佳斯律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定由该所指派律师为原告提供法律服务，原告向该所支付律师费23000元。2019年5月15日，原告向本院提起诉讼，交纳诉讼费6600.5元，并申请财产保全，交纳保全费4770元。庭审中，原告称其曾要求被告办理涉案房屋的过户手续并向被告支付74万元尾款，但被告拒绝，坚持退还5万元购房定金，不同意过户。对此被告称因合同未生效，应恢复原状，返还第三人定金，原告是向第三人联系而交纳的定金，原告相应的损失应当由第三人承担。被告称在2019年3月份、涉案房屋不动产权证领取之前就曾向中介提出退还定金，但原告坚决不接受。上述事实，有原告、被告的陈述、原告提交的《房屋买卖合同》、《收条》、收据、银联签购单、不动产登记申请审批表、法律事务委托合同、律师费发票、个人汇款凭证、诉讼费交费收据、执行裁定书，被告提交的《房屋买卖合同》、房地产权证收条、微信聊天记录截图一张等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点在于涉案《房屋买卖合同》是否成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《房屋买卖合同》当事人有三方，即售房者、买房者、中介方。从合同内容来看，该合同不仅包含售房者与买房者双方关于房屋买卖的权利义务，同时也包含售房者、买房者与中介方关于房屋买卖居间服务的权利与义务。本院认为，本案房屋买卖合同包含三个合同关系，即：原告与被告之间的房屋买卖合同关系、原告与中介方之间的居间合同关系，被告与中介方的居间合同关系。虽然《房屋买卖合同》约定“本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份两页，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力”，但该条约定是对前述三个合同生效条件的概括约定，具体到原、被告之间的房屋买卖合同关系，因原、被告双方均在《房屋买卖合同》中签字，且原告已经向被告支付了5万元购房定金，被告已经接受该定金，则双方的房屋买卖合同已经成立并生效。因此原、被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》第三条付款约定载明“1、甲、乙双方约定在2017年9月16日乙方交购房定金人民币5万元整给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。3、甲、乙双方约定在甲方办理好产权后办理产权过户手续。4、乙方在办理产权的同时付清购房余款人民币74万元。”原告已经按约定向被告支付定金，被告应当按约定在涉案房屋不动产权证办理完成后将涉案房屋过户给原告，同时原告应当向被告支付房屋尾款74万元。庭审中，原告称愿意支付74万元房款并请求被告将涉案房屋过户给原告，本院认为该请求符合合同约定，亦不存在履行不能的情形，故本院对原告该项诉请予以支持。关于原告请求被告支付违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，《房屋买卖合同》第五条违约责任中约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿……”本院认为，本案中，被告拒绝履行合同的行为违背了合同的约定，导致原告至今未能对该房屋行使权利。原告虽然实际具有损失，但却未举示证据证明被告在拒绝履行合同后产生了多少实际损失，再考虑到被告至今仅收到原告5万元定金的实际，本院酌情支持由被告赔偿原告违约金1000元的诉请。关于律师费。因《房屋买卖合同》第五条第7项约定“7、如违约方违约，须支付另一方各种律师诉讼费、交通费、差旅费等一系列法律费用。”原、被告双方对于律师费的承担有明确约定，且本案诉讼确因被告存在违约行为而引起，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求本院予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘建柱于本判决生效之日起五日内，协助原告朱华伟将位于璧山区璧泉街道XX号房屋（不动产权证号：渝（2019）璧山区不动产权第XX号）的房屋产权过户到原告朱华伟名下，办理过户产生的相关税费由原告朱华伟承担；二、被告刘建柱于本判决生效之日起五日内向原告朱华伟支付违约金1000元和律师费23000元；三、驳回原告朱华伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6600.5元，由原告朱华伟负担630.5元，被告刘建柱负担5970元（限于本判决生效后五日内向本院立案庭交纳）。原告朱华伟预交的案件受理费5970元于本判决生效后本院予以退还。财产保全申请费4770元，由被告刘建柱负担，此款随案款一并支付给原告朱华伟。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员  吴 丰二〇二〇年六月三日法官助理  孙海月书 记 员  王明静