河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2265号 上诉人（原审被告）：:固安华盛兴源工贸有限公司，地址：河北省固安县固安镇十里铺北106国道西侧，注册号：131022000004798，送达地址：北京市大兴区原生墅小区142-5。 法定代表人：王华东，职务：该公司董事长。 委托代理人：闫小波，北京市浩东律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：固安县盛兴通汽车服务有限公司，地址：固安县永定路西侧京九铁路南，统一社会信用代码：91131022760339816U。 法定代表人：李炳强，职务：总经理。 委托代理人：樊丙辉，河北迎日律师事务所律师 原审原告：廊坊市强盛汽车贸易有限公司。住所地：廊坊市安次区龙和园区富康路159号。 法定代表人：单宝杰，该公司董事长。 委托代理人：付红梅，固安县城区裕泉法律服务所法律工作者。 原审被告：固安县住房和城乡建设局，住所地：固安县新源东街。 法定代表人：张立铁，职务：该局局长。 委托代理人：蒋凤刚，河北敬民律师事务所律师。 上诉人固安华盛兴源工贸有限公司与被上诉人固安县盛兴通汽车服务有限公司、原审原告廊坊市强盛汽车贸易有限公司、原审被告固安县住房和城乡建设局之间建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 固安华盛兴源工贸有限公司上诉请求：一、依法撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4840号民事判决。二、依法驳回廊坊市强盛汽车贸易有限公司转给固安县盛兴通汽车服务有限公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、固安华盛兴源公司与廊坊强盛公司从未达成过什么协议，双方在建设用地使用权转让上没有任何合同关系。由于合同关系是尽在特定人之间发生的法律关系，因此合同一方当事人只能向合同的另一方当事人提出合同上的请求及诉讼，这是合同相对性的基本要求。廊坊强盛公司不仅与固安华盛兴源公司没有法律上的利害关系，而且，与本案诉争事项及诉讼标的业务任何关系，在这种情况下，其充当原告启动了本案诉讼，一审法院则毫无合理理由地予以受理，并在诉讼中毫无事实根据地改变诉讼关系，将固安兴盛通公司作为第三人拉进本案诉讼，进而，让固安华盛兴源公司向与己没有建设用地使用权转让法律关系的固安兴盛通公司履行合同义务，这种毫无事实和法律根据地判决，让人无法接受，法律也不会允许。二、一审判决在审理查明部分称：“2005年8月23日，固安县建设局与廊坊开发区宏远房地产开发有限公司投资设立固安县鼎兴市政工程有限公司，2011年7月26日固安县鼎兴市政工程有限公司解散后注销，该公司权利义务由固安县住建局承接”。在本案中却没有任何证据给予支撑，将想当然的认识作为所查明的事实，必然陷于臆断案件的错误做法。此外，根据《关于严禁党政机关和党政干部经商、办企业的决定》规定，各级党委机关和国家权力机关、行政机关、审判机关、检察机关以及隶属这些机关编制序列的事业单位，一律不准经商、办企业。固安县住房和城乡建设局(以下简称固安建设局)作为行政机关不可能与一个由自然人投资成控股的公司投资设立企业。再者，按照一审判决的表述，固安县鼎兴市政工程有限公司解散后注销，问题是，该公司解散后是否清算？案涉土地是否列为清算资产？注销后的权利义务来源于何处？固安建设局根据什么就能承接经由注销已经不存在的权利义务？这些问题没有查清，就虚拟一个权利义务，并将虚拟的权利义务判定由固安建设局承接，让人无法理解。况且，虚拟的权利义务来源于本应判为无效合同的土地转让协议书，本协议书是因为当事几方行为人利用政府征收土地之名采取欺诈、隐瞒真相、恶意申通等手段达到套取上诉人土地及资产的目的所产生的。三、在本案中，针对案涉土地的用地性质，固安县人民政府曾于2013年7月22日、2014年12月24日及2016年1月11日三次召开县长办公会议，并相应地形成三次会议纪要。前两次会议议定，通过置换的方式将案沙土地补偿给廊坊强盛公司用于二保站回迁安置。后一次会议议定，将案涉土地无偿租赁给固安盛兴通公司。与此同时，固安建设局相继与廊坊强盛公司、固安盛兴通公司分别签订了《征收补偿协议书》，最后又与固安盛兴通公司签订了《土地使用协议》。应当不难看出，根携固安县人民政府2016年1月11日的县长办公会议纪要，固安建设局与固安盛兴通公司将原来双方约定的通过土地置换进行的征收补偿已经变更为对案涉土地的无偿租赁，且租赁期限为三年。面对这一性质的变更，一审判决却认为“对于2016年1月27日《土地使用协议》，属于对2014年9月25日《征收补偿协议书》的补充”。接着，其先是语言不详地表述：“是对盛兴通公司在案涉土地办理过户手续前，双方采取的保障盛兴动通公司经营场地的替代措施，且注明补征土地工作继续进行，使用期限至办结补征相关手续后一年”。突然话锋一转，“故此应将案涉土步地使用权过户至盛兴通公司”。这不仅仅是事实认定不清的问题，而且到了有意歪曲事实的地步。四、暂且不论固安华盛兴源公司在案涉土地上的合法权益，仅就廊坊强盛公司起诉并转给固安盛兴通公司的事实和诉讼请求而言，本案关乎土地使用权多次转让未予过户，最后受让人能否请求将土地使用权直接变更登记到自己名下，对于这个问题，《土地登记办法》第四十五条第二款给出了答案，即:“权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。“依此规定，应当依照交易次序，由固安华盛兴源公司向固安县鼎兴市政工程有限公司过户，再由固安县鼎兴市政工程有限公司向其后受让人逐步过户，而不应该将土地使用权直接变更到后三手的固安盛兴通公司名下。五、对于未取得国有土地使用权证，也未获得土地管理部门批准的土地使用权转让合同，《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定条件的“不得转让，而第三十八条规定的转让条件之一就是"已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。“同时，该法条第6项也规定”未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，“据此，固安建设局在未取得土地使用权证书的情况下，即与固安兴盛通公司签订类似于土地使用权转让合同的《征收补偿协议书》，应当认定为违反法律强制性规定而无效。六、廊坊强盛公司与固安盛兴通公司毕竟是两个独立的企业，不能混为一体。固安县人民政府三次会议纪要显示，因征收廊坊强盛公司二保站9980.55平方米的土地，需要对其给予补偿安置，则由固安盛兴通公司长期占用着固安华盛兴源公司享有使用权的土地。2019年10月31日，廊坊强盛公司作为原告提起诉讼。当日，一审法院就向固安华盛兴源公司送达开庭传票。同年12月19日在开庭时，经一审法院提示固安盛兴通公司则以第三人的身份进入本案诉讼，同月26日一审法院却判决固安建设局、固安华盛兴源公司将国有土地使用权过户至与案涉土地使用权没有任何关系的固安盛兴通公司。在这个过程中，无论从民事法律关系的主、客体上，还是从民事法律关系的内容上，均看不到合乎逻辑的必然联系，这个判决所表现出来的民事法律关系和民事诉讼法律关系，都极为混乱和扭曲，从法律上得不到合理解释，让人无所适从。 固安县住房和城乡建设局答辩称，廊坊市强盛汽车贸易有限公司、固安华盛兴源工贸有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 固安县盛兴通汽车服务有限公司答辩称，1.首先不同意上诉人的上诉请求，理由是固安县盛兴通汽车服务有限公司系在有关部门合法注册的合法部门，我公司取得双方争议土地是在合法的途径下取得的，故一审人民法院判决上诉人办理过户手续是正确的。2.上诉人引用了城市房地产管理法，该法律规范的是房地产的开发，而不是规范的土地出让这一事宜。纵观上述答辩意见，我方在此转让中没有任何过错，请求二审人民法院依法维持一审法院判决，驳回上诉人上诉。具体的合法取得在一审法院判决中进行了论述和大量的证据进行佐证。 原审原告廊坊市强盛汽车贸易有限公司辩称，盛兴通公司系强盛公司二保站演变而来，2013年固安县住建局征用了强盛公司二保站即盛兴通公司的土地，住建局用2014固国用第6127/6128土地使用权对强盛公司进行补偿，强盛公司系合法被征用，同意将补偿的土地过户至盛兴通公司，一审法院判决事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉人上诉。 廊坊市强盛汽车贸易有限公司向一审法院起诉请求：2009年7月31日，被告固安县住建局的下属企业固安县鼎兴市政工程有限公司与被告华盛兴源公司签订了《土地使用权转让协议书》，并按协议约定履行了付款义务。被告华盛兴源公司将涉诉土地及固国用（2004）第××号和固国用（2004）第××号土地使用权证一并交付给被告固安县住建局。2013年6月17日，因滨河北路建设需要，被告固安县住建局与原告强盛汽贸公司签订《征收补偿协议书》协议，约定被告固安县住建局将从华盛兴源公司购买的土地及该公司大院北侧5.94亩集体土地与原告的部分土地进行置换。同时被告固安县住建局承诺于2013年12月31日前办理完结用地手续。原告一直使用上述土地至今，并多次催促被告办理过户手续，但被告至今未协助原告过户办理。同意第三人提出的要求将固国用（2004）第××号、固国用（2004）第××号《国有土地使用权证》项下的土地使用权过户到盛兴通公司名下，按照2009年7月31日土地使用权协议的土地价款为133.2万元交易价格过户的诉讼请求。 一审法院认定事实：2004年6月华盛兴源公司取得两处国有土地使用权，均位于京开路西侧十里铺北，使用面积2044.50㎡，土地证编号为固国用（2004）第××号；使用面积5351.70㎡，土地证编号为固国用（2004）第××号。土地登记用途为综合用地。2005年8月23日，固安县建设局与廊坊开发区宏远房地产开发有限公司投资设立固安县鼎兴市政工程有限公司，2011年7月26日固安县鼎兴市政工程有限公司解散后注销，该公司权利义务由固安县住建局承接。2009年7月31日，由固安县鼎兴市政工程有限公司作为乙方与华盛兴源公司作为甲方签订土地使用权转让协议。华盛兴源公司出具书面委托书，委托王志毅签订了《土地使用权转让协议》，协议主要约定:甲方拟将位于固安县西侧的国有土地使用权及其地上房屋设施一并转让给乙方。该转让土地位于京开路西侧十里铺北。国有土地使用证证书编号为:固国用（2004）第××号及固国用（2004）第××号。土地登记使用权面积为7396.2平方米。第二条约定，协议项下的该宗土地及地上房屋、设施转让总价款为人民币叁佰万元（300万元），其中包括土地价款133.2万元（每亩12万元），地上房屋、设施价款166.8万元。经甲方同意，在本协议生效后三日内，乙方向见证人（固安县）一次性支付上述转让价款后即为完成支付。其后再由见证人向甲方转移支付。2009年8月3日，固安县住建局付款300万元至固安县。两份土地证原件交由固安县住建局保管。2013年由于滨河北路建设需要，征占强盛汽贸公司部分国有土地，固安县人民政府2013年5月14日县长办公会议决定，根据2030年城区总体规划要求，原华盛兴源公司土地为规划绿地，由于引清干渠及新建市政道路需要，此地块补偿给强盛汽贸用于二保站回迁安置，该地块重新调整为国有综合用地。2013年6月17日，固安县住建局与强盛汽贸公司签订征收补偿协议书，第二条第三款约定：对征占的强盛汽贸公司的9980.55平方米土地，固安县住建局以原华盛兴源公司大院6700平方米土地进行置换，土地过户费用给予免除，土地使用年限以过户日期为起始点重新计算。第四款约定，滨河北路控制红线范围内需征占土地除置换给强盛汽贸公司的华盛兴源公司大院以外，尚有3280.55平方米土地未补偿，固安县住建局以华盛兴源公司大院北侧4.9亩土地对上述未补偿土地进行置换，征地款及土地出让金由固安县住建局承担，并且固安县住建局协助强盛汽贸公司于2013年12月31日前办理完结国有工业用地手续。后未办理土地使用权过户。2014年9月25日固安县住建局与盛兴通公司签订征收补偿协议，主要约定，盛兴通（原强盛汽贸公司二保站）土地位于永定路西侧，引清干渠北侧。对征占的盛兴通公司10429.6平方米土地，根据2013年7月22日第27次《县长办公会议纪要》精神，固安县住建局以原华盛兴源公司大院6469.8平方米土地进行置换，土地使用年限以过户日期为起始点重新计算（原纪要数字为手工测算，此数字为ＧＰＳ定点测绘）。2016年1月27日固安县住建局与盛兴通公司签订土地使用协议，协议约定，固安县住建局征占的盛兴通公司部分土地，经协商，将在位于永定路西侧、廊涿高速南侧的地块给予补征27亩，因征地工作进展缓慢，至今尚未落实，为弥补损失，固安县住建局先行提供给盛兴通公司位于永定路西侧华盛菇业大院及北侧25亩土地，用于该公司正常经营运转。待永定路西侧、廊涿高速南侧补征27亩土地板结相关手续后，盛兴通公司需在一年内无偿自行拆除租赁场地内自建房屋并完成搬迁。协议签订后，盛兴通公司继续使用华盛兴源公司大院至今。上述事实有原、被告、第三人陈述、固国用（2004）第××号及固国用（2004）第××号证书复印件、坑塘租赁协议、固安县住建局书面证明、2009年7月31日《土地使用权转让协议》、2013年6月17日《征收补偿协议》、2014年9月25日《征收补偿协议》、2016年1月27日《土地使用协议》、会议纪要、付款凭证等证据可以证实。 一审法院认为，在固安县鼎兴市政工程有限公司与华盛兴源公司签订《土地使用权转让协议》过程中，华盛兴源公司为王志毅出具由华盛兴源公司盖章、王华东签名的委托书，并在协议书中加盖华盛兴源公司印章，华盛兴源公司在庭审后5日内未对印章申请鉴定，对该协议真实性予以认定，协议为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。固安县住建局已经按照协议书约定履行了付款义务，未办理土地使用权过户。固安县鼎兴市政工程有限公司已于2011年办理注销登记。固安县住建局与强盛汽贸公司、盛兴通公司先后签订的《征收补偿协议》均为平等主体之间就固国用（2004）第××号及固国用（2004）第××号证书所载土地使用权变更达成的协议，为当事方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。对于2014年9月25日固安县住建局与盛兴通公司签订的《征收补偿协议》，原告强盛汽贸公司无异议，同意将征占的二保站土地置换给盛兴通公司。对于2016年1月27日《土地使用协议》，属于对2014年9月25日《征收补偿协议》的补充，是对盛兴通公司在案涉土地办理过户手续之前，双方采取的保障盛兴通公司经营场地的替代措施，且注明补征土地工作继续进行，使用期限至办结补征相关手续后一年。故此应将案涉土地使用权过户至盛兴通公司名下。关于使用面积依照2014年9月25日《征收补偿协议》为6469.8平方米，在具体办理过户手续时，应以相关行政部门实际测量数据为准。关于案涉标的价款，在2009年7月31日《征收补偿协议》中约定转让价款每亩12万元，总价款133.2万元。2013年6月17日、2014年9月25日《征收补偿协议》中未确定转让或置换价格。被告华盛兴源公司提出《土地使用权转让协议》与事实不符，存在重大隐情的辩解意见，无证据证实；提出的华盛兴源公司与三份协议均无必然联系，双方之间为租赁法律关系的辩解意见与实际不符；案涉国有土地使用权具体过户程序属于行政事项，是否直接过户至第三人固安县盛兴通汽车服务有限公司，不属于民事案件审理范围。因此本院无法采纳被告华盛兴源公司上述辩解意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：被告固安县住房和城乡建设局、固安华盛兴源工贸有限公司于本判决发生法律效力后20日内，协助将位于京××西侧、××北、国有土地使用证证书编号为固国用（2004）第××号及固国用（2004）第××号、使用权面积为6469.8平方米（准确面积以固安县不动产登记局实际测量数据为准）的国有土地使用权自固安华盛兴源工贸有限公司过户至第三人固安县盛兴通汽车服务有限公司。案件受理费100元，减半收取50元，由被告固安华盛兴源工贸有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交四份新证据，1.是华盛公司法定代表人王华东出具的2009年7月30日委托书，2.华盛公司法定代表人王华东出具的2009年7月30日委托书附件说明，3.2019年12月27日王国强书写的证明，4.2020年5月27日华盛公司法定代表人王华东出具的关于案件的事实陈述。证明案涉我公司与鼎兴市政公司签订的土地使用权转让协议书是被委托人王志毅与鼎兴公司恶意串通订立的。原审被告固安县住房和城乡建设局质证称：首先对证据一、二的真实性、合法性均不认可，原一审中原告出具的委托书是原固安县公主府乡政府存档的，其具有真实性和合法性。而二审当中上诉人出具的证据一、二虽部分内容与一审当中的委托书相同，但其没有公章，不能代表上诉人公司的意思。对证据三王国强的证据三性均不认可，首先根据证据规则规定，证人应当出庭接受法庭及双方当事人的询问，王国强无正当理由没有出庭，所以对于证明的三性不予认可。对于证据四证据三性均不认可，此份陈述只是上诉人的法定代表人一面之词，不能代表案件的整个事实，其对事实的陈述存在对于其本方有利的偏颇性，不符合证据规则的法律规定。被上诉人固安县盛兴通汽车服务有限公司称：同意住建局代理人意见，本案上诉人提交的证据一、二与其证据四是相互矛盾的，因为证据一、二中所述他授权给王志毅是对土地出卖受让等权益，证据四中所说是拆迁置换，前后相互矛盾。原审原告廊坊市强盛汽车贸易有限公司称：同意他们两方的意见。本院查明的其他事实与一审相同。 本院认为，在固安县鼎兴市政工程有限公司与华盛兴源公司签订《土地使用权转让协议》过程中，华盛兴源公司为王志毅出具由华盛兴源公司盖章、王华东签名的委托书，并在协议书中加盖华盛兴源公司印章，华盛兴源公司在一审庭审后5日内未对该委托书中的印章申请鉴定，该委托书与二审中华盛兴源公司提交的委托书虽略有区别，但并不能以此否定一审中委托书的真实性。故固安华盛兴源工贸有限公司主张固安县鼎兴市政工程有限公司与华盛兴源公司《土地使用权转让协议》属于恶意串通所订，理据不足，本院不能予以确认。在签订协议后，华盛兴源公司向固安县住房和城乡建设局交付了涉案土地及房屋的权属证书，固安县住房和城乡建设局也已对土地和房屋实际占有使用，固安县住房和城乡建设局也按照约定向见证方公主府乡人民政府支付了转让款300万元人民币，所以该转让协议在当年已经实际履行完毕。固安县住房和城乡建设局其后与被上诉人固安县盛兴通汽车服务有限公司、原审原告廊坊市强盛汽车贸易有限公司之间的协议及履行已经与固安华盛兴源工贸有限公司无关。因此，固安华盛兴源工贸有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.0元，由固安华盛兴源工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建刚 审判员  崔玉水 审判员  李绍辉 二〇二〇年六月二十日 书记员  梁文涛