黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初192号原告：王月芹，女，1971年1月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区，原告：季洪金，男，1970年1月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码：912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司经理。委托代理人：孙畅，女，1990年5月30日出生，汉族，大庆立天唐人商业管理有限公司法务助理，住址大庆市萨尔图区，原告王月芹、季洪金与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称唐人公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王月芹及季洪金、被告唐人公司委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王月芹、季洪金向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付2018年9月28日至2019年12月28日五个季度租金。按协议约定在第四至七个租赁年度（2019年6月28日起），每年度租金（四个季度）计取方法为（15.03+16.61）㎡×2599.20/㎡=82,238.69元，所以按本案诉求2018年9月28日至2019年12月28日五个季度租金合计金额为82,238.69元/4×5=102,798元（含税，若税费代扣代缴需出具税据可扣减）；2、请求法院判令被告给付第四租赁年度（2018年6月28日至2018年9月28日本年第三季度）这一个季度租金差额（15.03+16.61）㎡×（2599.2-2166）元/㎡/4=3,427元；3、请求法院判令被告给付违约金,（102,798+3,427）元×4.35%（人民银行一年内贷款利率）×1.1(商铺贷上浮10%)=5,083元；4、请求法院判令二被告承担案件诉讼受理费。事实与理由：被告大庆立天唐人商业管理有限公司与原告于2014年12月26日签订商铺委托经营管理协议.原告将自已购买的大庆立天唐人置业有限公司开发建设的大庆唐人中心室内步行街2层C247和C248号商铺委托被告经营管理,被告按协议按季度给付原告租金,租金计算方法为:前三年(2015年6月28日至2018年6月28日)按商铺建筑面积C24716.61㎡,C24815.03㎡,每年度租金2166元/㎡，后四年(2018年6月28日至2022年6月28日)每年度租金2599.2元/㎡，但大庆立天唐人商业管理有限公司从2017年6月28日至今租金一直未有给付完租金,经原告多次催要拒不给付，为维护原告的合法权益,现依法诉至法院,请法院依法判令被告偿还所欠租金及违约金、诉讼费等。被告唐人公司辩称，原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，原告诉请中涉及的2018年第三季度的款项已经在（2018）黑0603民初3445号案件中予以计算，该案中2017年第三季度至2018年第二季度按照合同约定面积未扣税之前租金为68,532.24元，2018年第三季度按照合同约定面积未扣税之前为20,558.09元，该案中达成调解确定最终给付金额为67,268.9元（已扣除税费21,822.1元），因此不存在原告诉请中的第二项的租金差额，原告属重复主张，不应再给付以上时间段的款项。针对原告第一项诉请，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费，原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补，据此被告尚应给付原告2018年第四季度至2019年第四季度的租金应为92,205元。被告确实欠原告扣除税费（房产税5,532.3元、土地使用税177.38元、个人所得税922.05元、印花税46.1元）后2018年第四季度至2019年第四季度租金85,527.17元。因为实测面积发生变化，现涉案房屋2层C248号、C247号商铺的实测面积分别为13.48平方米、14.9平方米。2015年第三季度至2017年第一季度实际给付原告110,273.48元，按照实测面积应给付原告107,569元，多给付2,704.48元；2017年第二季度实际给付原告13,055.84元，按照实测面积应给付原告12,368.82元，多给付原告687.02元,2018年4月26日给付2015年第三季度至2017年第一季度按照合同约定面积少给付的款项9,699.52元，2017年第三季度至2018年第三季度经贵院达成调解确定给付67,268.9元，按照实测面积应给74,098.04元，少给付6,829.14元。最终被告应给付原告2018年第四季度至2019年第四季度的租金合计79,265.29元。原告为证明其主张，向法庭提交了证据如下：证据一、商品房买卖合同二份、委托经营管理协议二份（与原件核对无异，原件退回）。欲证明原、被告签订委托经营管理协议，约定原告将其从唐人置业公司购买的二套商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。被告质证称，对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告欠付租金的金额，其不承担应由被告代扣代缴的相关税费的事实，而且根据委托经营管理协议约定，双方的租金最终按实测面积进行结算，多退少补，在实测面积测量之前被告根据合同约定面积，已经给付的及生效法律文书确定给付的2015年第三季度至2018年第三季度的款项，被告多给付的租金应在本期应返租金中予以扣回，而根据原告与大庆立天唐人置业有限公司签订的商品房买卖合同，原告可以通过与唐人置业公司主张权利，要求针对面积差额款进行结算，同时在本案中就因面积差额出现的租金调整，应与被告按双方协议约定进行多退少补，从而维护合同相对性和公平性，有力保护双方的合法权益，避免增加双方的诉累。被告为证明其主张，向法庭提交了证据如下：证据一，大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表一份（出示原件提交复印件）。欲证明涉案商铺2层C248号、C247号的实测面积分别为13.48平方米和14.9平方米。原告质证称，对证据的真实性无法确定，我方是按照合同约定的建筑面积进行购买的商铺，租金也应该按照合同约定的建筑面积计算，被告所提供的实测面积我方不予认可作为计算租金的依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一：商品房买卖合同、委托经营管理协议各一份真实性无异议，该证据不能证明被告欠付租金的金额，本院予以采信。被告提交的证据一：大庆市国土资源局于2018年9月12日出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表1份（出示原件，提交复印件）。欲证明涉案房屋实测建筑面积分别为14.9、13.48平方米。原告质证认为，该测绘未有原告参与，测绘结果无效。经审查，该证据系国家行政部门出具，具备真实性，故本院对该证据予以采信。根据原、被告举证、质证、双方当事人的陈述，本院确认本案的法律事实为：2014年12月16日原告购买案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号楼、12号楼、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C247、C248号二处。同年，原告与被告唐人公司签订委托经营管理协议，约定原告将该商铺委托给被告经营管理。协议约定了委托租赁期自2015年6月28日至2035年6月27日止。该协议中显示：上述商铺建筑面积C247号商铺约为16.61平方米、C248号商铺约为15.03平方米（最终以实测建筑面积为准）。协议还约定了双方在委托经营管理过程中的权利义务、租金及支付、商铺移交及返还、违约责任等内容。其中，在租金及支付部分双方约定：在前三个租赁年度，年租金应达到每平方米为2,166元(即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的10%)；在第四至第七个租赁年度，年租金应达到每平方米为2,599.20元(即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的12%)。在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及原告应缴纳的所得税均由原告自行承担，被告有权从应付原告的租金内直接代扣代缴；每个租赁年度的租金（暂按本协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补）均按季支付。每个租赁年度的租金均按季度支付，即被告应在每个季度第二个月开始后的15日内向原告支付当季度租金；如被告延期付款超过30工作日，则视为被告违约，本协议继续履行，被告应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向原告支付违约金。现被告拖欠原告2018年9月28日至2019年12月28日期间每季度租金，依据双方的协议约定，经计算，2018年9月28日至2019年12月28日期间每季度租金分别为9,681.28元（2,599.2元/平方米×14.9平方米÷4）、8759.30元（2,599.2元/平方米×13.48平方米÷4），五个季度租金共计92,202.92元。另查明，2018年9月12日，经大庆市国土资源局不动产登记中心确认，原告购买的委托被告经营管理的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼涉案商铺2层C247号、C248号的实测面积分别为14.9平方米和13.48平方米。本院认为，原、被告签订的委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定将涉案商铺交给被告经营管理，被告亦应按协议约定的租金数额和期限向原告支付租金。被告未按协议约定向原告支付大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号楼、12号楼、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C248号、C247号，自2018年9月28日至2019年12月28日五个季度租金已构成违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点有二：一是涉案房产的面积如何确定；二是被告能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除。本院认为，双方在协议中约定了租金计算根据实测面积调整，多退少补等相关内容，该约定不违反法律规定，对双方具有约束力，故本院对被告主张的按照实测面积14.9、13.48平方米计算租金予以采纳。对于被告主张的双方约定由被告在租金中直接代扣代缴税款，由于税率的相对不确性，会因税收政策调整而发生变化，且被告未提供其已经实际代缴涉案房产的相关税金的证据，故对其该主张本院不予支持，被告可在代缴税款后凭相关缴税凭证在履行给付租金的同时进行扣减。原告要求被告给付逾期支付租金的违约金，因双方有约定故本院应予支持。综上，原告要求被告给付2018年9月28日至2019年12月28日的二处涉案商铺租金92,202.92元及被告给付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，其余诉求因缺乏事实与法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王月芹、季洪金2018年9月28日至2019年12月28日的租金92,202.92元，并以18,440.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2018年12月27日起至实际给付之日止的违约金；并以18,440.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年3月29日起至实际给付之日止的违约金;并以18,440.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月27日起至实际给付之日止的违约金;并以18,440.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年9月27日起至实际给付之日止的违约金;并以18,440.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年12月27日起至实际给付之日止的违约金;二、驳回原告王月芹、季洪金的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,263元。被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担1,053元，原告王月芹、季洪金负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  王立国二〇二〇年六月五日书记员  韩 静附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。