四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初2158号 原告：侯兴江，男，汉族，1982年10月8日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：晋兆军，四川蜀达律师事务所律师，特别授权。 原告：赵锦，女，汉族，1980年7月3日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：晋兆军，四川蜀达律师事务所律师，特别授权。 被告：成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段108号1-2幢12层1210号，统一社会信用代码：91510104MA6C82LL3B。 法定代表人：李清鑫。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都领房科技信息服务有限公司，住所地：成都市武侯区洗面桥街9号，统一社会信用代码：915101076818037050。 法定代表人：杨双元。 委托诉讼代理人：刘顿，男，汉族，1994年11月14日出生，住四川省仪陇县，系公司员工，特别授权。 原告侯兴江、赵锦与被告成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司（以下简称嘉熙投行），第三人成都领房科技信息服务有限公司（以下简称领房科技）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯兴江、赵锦及其共同委托诉讼代理人晋兆军，被告嘉熙投行的委托诉讼代理人夏雪梅，第三人领房科技的委托诉讼代理人刘顿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 侯兴江、赵锦向本院提出诉讼请求：1.判令解除《成都领房房屋买卖合同》及《关于购买易城国际5-1-6/5-1-7号商铺的相关约定》；2.判令嘉熙投行立即向侯兴江、赵锦返还100000元；3.判令嘉熙投行向侯兴江、赵锦支付违约金670000元；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费由嘉熙投行承担。 事实与理由：2019年3月3日，侯兴江、赵锦于嘉熙投行及领房科技签订《成都领房房屋买卖合同书》，约定侯兴江、赵锦向嘉熙投行购买位于成都市青羊区，房屋总价为3350000元；侯兴江、赵锦应于2019年3月3日支付订金100000元；过户流程及付款流程以补充协议为准。同日，侯兴江、赵锦于嘉熙投行签订《关于购买易城国际5-1-6、5-1-7号商铺的相关约定》，约定嘉熙投行应于90个工作日解除5-1-7号商铺抵押，180个工作日（即2019年11月25日）办理案涉商铺产权手续。上述协议签订后，侯兴江、赵锦按约向嘉熙投行支付了购房定金100000元，但嘉熙投行至今未解除5-1-7号房屋的抵押，也没有为侯兴江、赵锦办理5-1-6、5-1-7号商铺的所有权变更登记。经多次催告无果，为维护自身合法权益，侯兴江、赵锦起诉来院。 嘉熙投行辩称：1.侯兴江、赵锦主张解除合同缺乏法定依据或约定依据，嘉熙投行不同意解除；2.案涉房屋未按期完成过户的原因不可归责于嘉熙投行；3.嘉熙投行取得案涉房屋5-1-6胜诉判决书，5-1-7号房屋正在审理过程中，因此两个商铺可以继续交付并办理不动产登记；4.嘉熙投行不存在违约，侯兴江、赵锦不存在实际损失，违约金于法无据，金额过高。 领房科技辩称，其对侯兴江、赵锦的主张无异议。 侯兴江、赵锦围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.侯兴江、赵锦身份证，嘉熙投行及领房科技营业执照，拟证明：当事人适格；2.《成都领房房屋买卖合同书》，拟证明：侯兴江、赵锦向嘉熙投行购买商铺，嘉熙投行违约应向侯兴江、赵锦支付按照合同第六条第一款约定的总金额20%违约金并赔偿损失；合同第十条第一项约定双方的付款手续和过户流程以补充协议为准；3.《关于购买易城国际5-1-6、5-1-7号商铺的相关约定》，拟证明：嘉熙投行应于2019年11月25日前为侯兴江、赵锦办理产权变更登记；4.领房科技出具的《证明》，拟证明：案涉商铺位于青羊区培华路399号；5.《收据》，拟证明：侯兴江、赵锦于2019年3月3日按照约定支付了购房定金10万元；6.《律师函》、EMS单、EMS快递状态，拟证明：侯兴江、赵锦要求嘉熙投行为其办理产权变更登记。 嘉熙投行围绕其抗辩，依法向本院提交了以下证据：1.（2020）川0105民初2159民事判决书，拟证明：案涉房屋5-1-6号商铺已经取得胜诉判决，涉案房屋的开发商在答辩过程中陈述因为公司没有资金缴纳出让金，暂时无法办理不动产权登记，该判决书可以说明嘉熙投行未按照约定完成向侯兴江、赵锦办理过户的原因是开发商没有缴纳土地出让金的原因，而非嘉熙投行主管医院导致；2.《民事起诉状》、《（2020）川0105民初2161号案件受理通知书》、中国工商银行重庆沙坪坝支行出具的《同意成都金阳华英达置业有限公司所有的青羊区培华路399号5栋1-6层商业进行销售的函》、（2020）川0105民初2161号通知，拟证明：案涉房屋5-1-7商铺现在案件正在审理过程中，抵押权人为中国工商银行重庆沙坪坝支行，但该行已经向开发商出具容易销售案涉房屋的函，该案胜诉可能性较大，那么本案的5-1-6和5-1-7商铺即将具备过户条件，因此嘉熙投行认为应当继续履行。 领房科技未提交任何证据。 上述证据经质证、审查，符合真实性、合法性、关联性，并具有一定证明力，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2019年3月3日，侯兴江（乙方）与嘉熙投行（甲方）、领房科技（丙方）签订《成都领房房屋买卖合同书》，主要约定：由乙方购买位于成都市；房屋成交价格为3350000元；乙方于2013年3月3日交付定金100000元给甲方，定金可自动抵减购房款；因甲方自身原因导致不能办理过户手续，甲方应在全额承担已发生的交易税费的同时，按总成交价20%作为赔偿违约金；甲、乙双方约定过户刘成及付款流程以补充协议为准。同日，嘉熙投行（甲方）与侯兴江、赵锦（乙方）签订《关于购买易城国际5-1-6／5-1-7号商铺的相关约定》，主要约定：甲方于90个工作日解除5-1-7号商铺抵押，180个工作日（即2019年11月25日）办理5-1-6、5-1-7号商铺产权手续；房款于办理产权前一天将剩余房款325万（不含定金）打入双方共管账户，办理产权当天凭证不动产登记与房屋交易受理凭证支付甲方（曾斌）房款的90%，剩余10%房款于乙方取得房产证当日支付。上述合同及补充协议签订后，侯兴江、赵锦依照约定当日即向嘉熙投行支付了定金100000元，而嘉熙投行至今未按合同约定解除5-1-7号商铺的抵押，也未按照约定协助办理过户。 2019年11月28日，侯兴江、赵锦委托四川蜀达律师事务所向嘉熙投行送达了《律师函》，函告嘉熙投行三日内解除5-1-7号商铺的抵押及办理5-1-6、5-1-7号商铺所有权变更登记手续。 另查明，1、本院（2020）川0105民初2159号民事判决书载明：本案案涉商铺系因成都金阳华英达置业有限公司未缴纳土地出让金，导致其无法将本案案涉商铺转让给曾斌；2、2020年5月16日，我院向嘉熙投行、领房科技送达了起诉状副本。 审理中，嘉熙投行称：1.嘉熙投行不存在违约行为，不应支付违约金，同时违约金标准过高，应当予以调减；2.因曾斌不便以个人名义出售案涉商铺，故委托由嘉熙投行代为销售，曾斌系嘉熙投行老板、负责人，待案涉商铺过户至曾斌名下后，曾斌可以无条件按照本案双方当事人约定办理交房及过户手续，本院限期嘉熙投行提供曾斌的授权手续，但其并未提交。 本院认为，各方当事人签订的《成都领房房屋买卖合同书》、《关于购买易城国际5-1-6/5-1-7号商铺的相关约定》均为真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法、有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。 本案中，案涉商铺所有人为金阳华英达，嘉熙投行称曾斌作为房屋的第一买受人，授权嘉熙房地产公司以嘉熙房地产公司自身的名义将该房屋转手卖给侯兴江、赵锦。在签订买卖合同时，嘉熙房地产并未取得房屋的处分权，后因金阳华英达未缴纳土地出让金导致未按约定经涉案房屋过户给曾斌，本案的涉案合同也暂时无法履行，经侯兴江、赵锦通过律师函的方式催告后，嘉熙投行仍未履行其合同义务，侯兴江、赵锦签订合同的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，故侯兴江、赵锦主张解除合同且退还定金，符合法律规定，本院予以支持。因侯兴江、赵锦未提供证据证明其向对方送达过解除通知，故从本案起诉状副本送达嘉熙投行、领房科技之日即2020年5月16日时解除合同。 侯兴江、赵锦主张嘉熙房地产公司存在违约行为，应当支付总房屋价款20%的违约金，且其存在租金损失和房屋的溢价损失，嘉熙房地产公司称其未按约定过户系因开发商未缴纳土地出让金，并非其主观意愿所致，不属于约定的违约行为。本院认为，根据合同约定，因嘉熙房地产公司自身原因无法办理过户手续，需要支付总成交价20%的违约金，嘉熙房地产公司在签订合同时并未取得房屋产权，其应当有因开发商可能未及时过户导致违约的预见性，故该“自身原因”应当包含因第三方导致的违约，但基于侯兴江、赵锦仅支付了定金，未支付房屋价款，并不当然享有该房屋产生的租赁费用，且其未提供书面证据证明存在溢价损失，故结合其已经支付的定金10万元，本院酌情调减违约金为10万元。 综上，侯兴江、赵锦的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认《成都领房房屋买卖合同》及《关于购买易城国际5-1-6/5-1-7号商铺的相关约定》于2020年5月16日解除； 二、成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司于本判决发生效力之日起十日内返还侯兴江、赵锦定金100000元； 三、成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司于本判决发生效力之日起十日内支付侯兴江、赵锦违约金100000元； 四、驳回侯兴江、赵锦其余诉讼请求。 若成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11600元，减半收取5800，由侯兴江、赵锦负担4256元，由成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司负担1544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 白晓阳 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 王极淳 书 记 员 李 燕