江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1347号原告：诸小龙，男，1972年2月14日出生，汉族，广丰区人，住江西省上饶市广丰区。被告：上饶万达广场投资有限公司，住所江西省上饶市信州区滨江西路北侧万达广场3号楼37层，统一社会信用代码9136110009443663X9。法定代表人：于修阳，系该公司执行董事。委托代理人：余晶，江西盛义律师事务所律师，特别授权。原告诸小龙与被告上饶万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸小龙、被告的委托代理人余晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸小龙向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告退回商品房预交认购款一万元；二、判令被告补偿商品房价格上涨差价41,662元；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月22日，原告路过万达广场销售部门口，看到被告“520”促销优惠最后一天，便在销售员虚假鼓动下，在下班停止结账不能刷卡的情况下，原告支付宝转账给销售员转款给被告，当时购房定金规定是收三万元的，由于临时没有准备，销售员和销售经理商定为预交定金一万元，说交齐了才给房屋认购协议书，我就要求拍了照，领了一万元的收条，便匆匆回到师院饭店营业，按约定在第八天交钱时，具体面谈过程中，得知年底交房不能写进合同里的，并且不交齐钱也看不到购房合同，因为要赶回饭店做事，就离开了，后来一直交涉到17年5月份，被告知涨价了六万多元，期间通过了房管局，工商分局到万达调解了，还通过被告法律顾问余晶律师，均说合同条款修改必须通过北京万达总部，几乎不可能，直至最后一房二卖，预交款也不退还给我。不知交涉了多少回，我的合法权益终究没有能得到保障，无奈向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告上饶万达广场投资有限公司辩称：一、被答辩人签订认购协议交纳的1万元定金不能退回。答辩人与被答辩人于2016年5月22日签订了《认购协议》，并交纳了定金1万元。协议约定被答辩人应于2016年5月30日签订商品房买卖合同并交纳约定的款项，但被答辩人逾期后迟迟不来办理。2016年6月18日，答辩人向被答辩人送达了《律师函》，要求被答辩人办理签约手续，直至2016年7月18日，经答辩人多次催告，被答辩人仍不来签约，根据《认购协议》第六条约定：“如因乙方未带齐第五条约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首付款）视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除认购协议”，那么据此解除认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付的定金，乙方没有任何异议，且乙方自行承担因此遭受的损失。根据认购协议的内容约定，答辩人于7月18日向被答辩人邮寄了挞定通知函，要求被答辩人3日内前来签约，否则将没收其定金1万元，并将房屋另行出售。因此答辩人根据认购协议的约定没收了1万元定金。被答辩人该项诉讼请求没有依据。二、被答辩人的诉请已过诉讼时效；根据民法总则关于诉讼时效的规定，2017年10月之前，案件适用两年的诉讼时效，也就是说被答辩人至此最迟应当于2016年7月18日收到公司挞定函后的3日开始计算诉讼时效，被答辩人诉讼保护权利计算至2018年的8月21日止。但被答辩人于2020年3月份才到法院起诉，已经严重超过了诉讼时效，因此被答辩人的诉请应予驳回。三、被答辩人诉请的商品房价格上涨差价没有法律依据首先被答辩人违反认购协议约定拒不签约的行为，答辩人已经向其发送了挞定通知函，没收其定金并将房屋另行出售，不存在一房二卖的情形。其次，认购协议是一种预约行为，他追求的结果是签订商品房买卖合同，而不是房屋所有权的取得房屋差价的前提是取得房屋所有权。本案的案由是商品房预约合同纠纷，适用的仅仅是定金规则，因此被答辩人请求房屋差价没有任何法律依据。综上被答辩人的以上诉讼请求超过了诉讼时效没有法律依据，请求法院予以驳回。原被告向本院提交照片打印件、收款收据、挞定通知函、邮政快递回执单、送达情况打印件、协议模板等证据，本院予以确认，并存卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月22日，原告获悉被告万达广场售楼部举办售楼优惠活动，遂与被告交涉购房。因原告仅交纳1万元，未达被告预定的3万元定金标准，故原告（乙方）虽在被告（甲方）处签订了《商品房认购协议》，但并未拿到《商品房认购协议》的原本，原告现场对合同拍照取样。《商品房认购协议》约定，原告自愿认购上饶市信州区滨江西路66号的上饶万达广场7#-907号商品房，在按揭贷款付款方式项内注明房产价款255,924元。同时协议第三条约定：乙方在签订认购协议同时向甲方交纳定金人民币三万元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方未按本条约定足额交纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力。协议第五条约定：乙方须在签订本认购协议后七日内，即应于2016年5月29日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料、甲方要求的其他手续资料及全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）到上饶万达广场销售中心，在向甲方交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）及其他全部款项后，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。甲方如变更签约时间、地点，应按照本协议约定的方式书面通知乙方；如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方。第六条第1款约定：如乙方未带齐第五条约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议，且乙方自行承担因此所遭受的损失。2016年7月18日，被告上饶万达广场投资有限公司向原告诸小龙送达挞定通告函，要求原告诸小龙在2016年7月21日前去万达广场投资公司办理付款手续，并签订《商品房买卖合同》。至今诸小龙未能与被告签订商品房买卖合同。本院认为，本案的争议焦点有二：第一，原告诉请要求被告退还保证金是否已过诉讼时效；第二，是何方当事人拒绝签订商品房买卖合同。针对争议焦点一：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。原告向本院出示了录音证据，证明其在诉讼期间内与被告的销售人员进行了协商。本院认为原被告协商是继续履行合同还是主张退还保证金均可导致诉讼时效中断，故原告诉请仍在诉讼期间。针对争议焦点二：原告陈述其未能与被告签订商品房买卖合同的原因是双方对按揭贷款的办理、房屋装修标准、交房时间等事项未能协商一致。本院认为，虽然认购书约定了房屋的单价，但双方对买卖房屋的付款方式、交楼时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成；亦没有约定将来只要万达广场投资公司提出签订买卖合同，无论万达广场投资公司提出的条款如何，诸小龙均应一概承诺。在万达投资公司要求诸小龙签订房屋买卖合同时，万达投资公司提供的合同条款样本，属于要约。由于诸小龙与万达投资公司是平等的民事法律关系当事人，诸小龙对万达投资公司提出的要约有权承诺、拒绝、要求修改；针对诸小龙提出的要约，万达投资公司亦有权承诺、拒绝、要求修改。而认购书中约定以支付全部房款或首付款等原为商品房销售合同中购房者合同义务的履行作为签订商品房销售合同的前置条件，并不合理，购房者可基于商品房销售合同其他基本事项尚未协商一致就行抗辩。诉讼中，万达投资公司没有证据证实诸小龙在签订买卖合同时存在恶意协商，及拒绝签订合同的真实意思表示，故本案中双方在签订买卖合同时没有协商一致达成协议，不可归责于任何一方当事人。因此，万达投资公司没收诸小龙支付的定金1万元，没有依据，万达投资公司应当返还给诸小龙。综上，本院认为，房屋认购书是预约合同，当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同，不存在违约情形的，预约合同解除，交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。另原告诉请要求被告赔偿因房价上涨导致的损失，因双方不存在违约情形且被告已通知原告签订商品房买卖合同，故原告该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上饶万达广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告诸小龙定金10,000元；二、驳回原告诸小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，由原告诸小龙承担496元，由被告上饶万达广场投资有限公司承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王典平二〇二〇年六月十五日书记员  周建珍