四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17204号 原告：成都联友营销有限公司，住所地：成都市新光路10号大世界商业广场商务公寓4楼。 法定代表人：徐焰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭浩，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：四川省三川置业有限公司，住所地：成都市青羊区草堂路21号2-1-1。 法定代表人：王炳华，董事长。 委托诉讼代理人：张跃林，四川都江律师事务所律师。特别授权。 原告成都联友营销有限公司（以下简称联友公司）诉被告四川省三川置业有限公司（以下简称三川公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联友公司法定代表人徐焰及其委托诉讼代理人彭皓，被告三川公司法定代表人王炳华及其委托诉讼代理人张跃林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 联友公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令三川公司履行合同支付联友公司人民币3050734元销售佣金；住宅部分：（1）2569338元×3.8%×80%＝78108元（含金都银行退回保证金）；（2）72034252元×3.8%×20%＝547460元；（3）溢价奖励844000元：（4839-4650）×14886.57㎡×30%＝844000；住宅部分合计：1469568元；商业部分：总价46232924×0.9×3.8%＝1581166元，合计：人民币3050734元；2、判令三川公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年12月12日，联友公司与三川公司协商一致，签订了《房屋销售代理合同》，根据合同，由联友公司代理销售三川公司开发的“都乐．锦庐”项目的住宅及商铺，期限为（三川公司取得预售许可证之日起计算）具备销售条件起24个月，销售价格根据取得预售许可证后10个工作日双方书面确定一房一价，销售项目物业均有银行提供7成20年按揭支持，销售指标为联友公司在销售期内完成三川公司应销售总量的95%，若三川公司到时要求商业不销售，则双方按最初定价计入销售业绩考核计算佣金，销售佣金按销售总额的2.6%提取，双方约定为三川公司受到总房款的30%以上视为联友公司达成销售，结算方式每月最后一日按实收房款总额2.6%佣金的80%向联友公司计算并按月支付。合同签订后，因三川公司项目开发延迟，2015年10月29日取得项目国土证，且房地产市场变化，项目销售难度增加，双方经协商一致，就原《房屋销售代理合同》于2016年1月12日签订了《补充协议》，将双方约定的销售代理佣金从2.6%调整为3.8%，且约定联友公司完成销售价格高于双方确定的均价，超额部分30%作为奖励支付联友公司，每月按时结算。2016年2月14日，三川公司项目取得预售许可证，根据合同约定，双方应在预售证取得后10个工作日书面确认房屋销售价格，在30日内，三川公司完成按揭合作协议签订，达到双方合同中约定的，联友公司具备房屋销售代理相应条件。合同实际履行中，三川公司于2016年5月9日与联友公司书面确认了住宅的销售价格，于2017年6月13日与金都银行签订了住宅部分的银行按揭合作协议，在此期间，联友公司完成了全部住宅销售，双方也按约定每月按佣金3.8%的80%结算了住宅部分销售佣金，住宅溢价部分佣金及余下20%佣金未结算，合同中约定的商业部分的销售，三川公司在2016年2月14日取得预售许可证后，一直未同联友公司书面确认正式销售价格，也一直未与银行就商业按揭合作协议达成一致，直至2017年12月三川公司才与建设银行完成按揭合作协议签订，商铺销售有按揭支持的前提下，2018年3月20日，双方才第一次书面确认商铺销售价格，商铺销售代理所需具备的全部条件：预售许可证，银行按揭支持，销售对外正式价格体系才具备，商业的销售代理才正式进入执行时期，联友公司商铺销售代理期24个月，即为2018年3月21日—2020年3月20日止，联友公司在此情况下积极开展商铺销售及租赁工作，在此期间积累了大量客户，也将客户情况及诉求多次与三川公司沟通，但三川公司均未及时回复，造成商铺销售延误。在商铺销售工作开展期间，2019年8月6日三川公司通知联友公司要求清算和清场，至此联友公司仍秉承契约精神，将销售租赁客户正常诉求告知三川公司，联友公司于2019年8月30日受到三川公司发出律师函，要求解除2013年12月12日双方签订的《房屋销售代理合同》和2016年1月12日双方签订的《补充协议》，仅愿意支持联友公司销售佣金人民币234000元。三川公司在双方未达成一致意见情况下，将销售现场联友公司使用网络、电话断机停机，致联友公司无法正常工作，但三川公司2019年9月4日私下与联友公司推荐客户签订商业租赁合同并收取租金。综上所述，可见三川公司在商业销售和租赁过程中人为设置销售障碍，延误销售和租赁时机，引发诉争。根据上述合同的约定，联友公司在销售期内，三川公司不得将楼宇再次委托，不得无故终止合同，其解除合同无效。如有违约，三川公司应按100%销售业绩向联友公司支付销售租金，根据上述事实，联友公司依法提起诉讼，请人民法院根据事实和法律，支持联友公司诉请。 三川公司辩称：诉请第一项第一部分2569338元是怎么来的不清楚；对第二部分主张的547460元认为该部分不成立；对第三部分溢价奖励844000元予以认可；对商业部分1581166元的佣金认为不成立，根据联友公司已经提取了的佣金计算，现在三川公司仅差联友公司230579元的佣金；关于第二项诉请由三川公司承担本案的诉讼费用，本案系因为联友公司的过错引起的，所以诉讼费用应该由其承担。《补充协议》约定佣金变成3.8%，必须是联友公司完成了销售业绩，只有当前提条件出现以后销售佣金才能由2.6%调整为3.8%，反之，如果没有完成销售业绩，那么销售佣金就不能从2.6%调整为3.8%。在销售中，销售期限的计算只有一个条件以预售许可证取得之日起开始计算，没有其他的任何附加条件，即从2016年2月14日起到2018年2月13日止，现合同履行期限已过。《销售代理合同》第七条约定乙方在销售期内，甲方不得将楼宇再次委托，不得无故终止合同，如有违约，甲方应按100%销售业绩向乙方支付销售佣金，在三川公司出现了在销售期限内将楼宇再次委托，无故终止销售合同的两种情形出现时，构成违约，在这种情况下应该向联友公司支付95%的100%的佣金。100%的佣金不是3.8%，而是2.6%，三川公司在两年销售期内没有出现过以上两种情况，三川公司无违约情形。联友公司在规定期限内未达成销售业绩，应提销售业绩额之2.6%的佣金，所余20%将作为违约责任金，不再收取，现其已经提取佣金2111733.42元，故销售佣金应按以下方式计算：销售金额720342252×2.6%×80%＋844000-2111733.42＝230579.02元。 经审理查明：2013年12月12日，三川公司（甲方）与联友公司（乙方）签订《房屋销售代理合同》，约定：甲方将物业名为都乐锦庐，位于都江堰市区的自有物业，委托乙方进行独家代理销售。销售范围总建筑面积约24000平方米，双方商定考核销售物业为地面建筑20000平方米。委托期限从2014年5月16日至2016年8月30日。销售期限为24个月，自项目预售许可证取得之日起计。销售保底指标为乙方须在销售期内完成甲方物业应销售总量的（95%）住房以套计，商业以面积计算。乙方在销售中完成销售业绩，以销售总额的2.6%提取佣金。乙方用正当方法操作完成销售，甲方在收到总价的30%以上房款（按揭购房客户完成银行按揭贷款合同）视为达成销售。报价体系：乙方根据甲方成本、物业套型、市场需求等综合因素，制定对客户报价体系，需经甲、乙双方书面认可方能生效，并对外执行。本项目银行按揭：（待定）银行七成二十年，银行按揭合约签订时间（销售许可证取得后30日内）。甲方每月最后一日按实收房款总额2.6%佣金额的80%向乙方结算佣金，余20%佣金在完成物业95%销售业绩后一次结算。若乙方完成销售价格高于本合同规定均价，超额部分30%作为奖励支付给乙方，每月底按实际收款额结算80%，其余待完成物业销售后一次结算。乙方在销售期内，甲方不得将楼宇再次委托，不得无故终止合同，如有违约，甲方应按100%销售业绩向乙方支付销售佣金。如乙方在规定期限内未达成销售业绩，应提销售业绩额之2.6%佣金所余20%作为违约责任金不再向甲方收取。 2016年1月12日，三川公司与联友公司就《销售代理合同》达成《补充协议》，约定合同自双方签字盖章起开始生效，主合同条款其他条款不变，将佣金部分变更为：乙方在销售中完成销售业绩，从原来销售总额的2.6%调整为按销售总额的3.8%提取佣金。 2016年2月14日，三川公司作为开发建设单位，取得了成房预售都江堰字第××号商品房预售许可证，预售面积为19842.48平方米，房屋用途为商业、住宅。 2016年6月21日，三川公司与联友公司共同签署了《都乐·锦庐项目商业价格确认单》（以下简称商业价格确认单），该确认单载明了根据2016年6月20日集体研究，共同确认了都乐·锦庐项目商业1-6层在2016年6月21日至2016年8月30日销售期间的均价（由于每层的销售均价不同，故确认单分别进行了约定）。 2018年3月19日，双方再次签署《确认单》，对部分商业价格进行了确认（亦明确列明了不同楼栋、楼层的价格）。 对上述两份确认单，联友公司认为：双方实际确认商业部分价格的时间远远晚于2016年6月21日，实际发生在2018年3月；三川公司认为，2018年的确认单是对原确认价格中的商业价格进行了调整，并确认了租金价格。双方在2016年6月21日商铺的价格就已经确认了，双方都已经盖章确认，2018年又出现了商铺价格确认单，是因为在2016年、2017年及2018年联友公司对商品铺面迟迟没有销售业绩的情况下，三川公司就提出销售不动，租出去也算销售业绩，所以才有了2018年确认单及销售价格和租金价格，在这种情况下，三川公司都变通了，虽然在合同中没有约定，但是事实如此。直到2019年8月6日止，商铺一平方米都没有租出去。 2017年9月5日，成都古堰房地产评估咨询公司作为测绘单位出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，载明栋建筑面积为24343.98平方米，其中住宅面积15103.7平方米，共158套，商业面积4762.01平方米。三川公司认为：住房面积15103.71平方米，商业面积4762.01平方米，合计19865.72平方米，按代理合同约定，联友公司至少需完成95%的销售才算完成销售业绩，即至少应完成18872.434平方米，但至2019年8月6日双方开结算会，联友公司只销售了14886.57平方米，故其在代理期限两年内并未完成销售业绩，所以三川公司才提出合同应不再履行了。联友公司对该报告真实性予以认可，亦认可其销售的住宅面积为14886.57平方米，且均是住宅，销售金额为72034252元，溢价奖励为844000元，已经收取佣金2111733.42元。三川公司对此亦予以认可。 联友公司还提交了在2016年9月5日至2018年11月26日期间向三川公司出具的多份《请款申请》，欲证明双方在佣金支付过程中，并非一次性付款，是由联友公司向三川公司提交请款申请，三川公司审核后付款，根据该请款申请，双方在履行过程中三川公司都是按3.8%的比例在支付佣金。三川公司对于真实性、合法性无异议，认可其是按该金额向联友公司支付的佣金，但认为其是按补充协议约定的3.8%进行支付的，但该支付是暂时的支付，而非对3.8%这一佣金标准进行认可，从请款申请也可以看出来，都是先行提取了80%，剩余20%是要待销售期限到期后结算时一并清算的，到时候才看到底完成了业绩没有，应当按2.6%还是3.8%计算佣金。 联友公司陈述：合同约定的是销售指标的概念，而不是销售业绩，销售业绩是营销概念，并非合同约定，更不是承诺，合同从未约定完成全部销售才计算佣金的约定，而是应当据实进行结算；商业部分到今天没有销售出去是事实，但是因三川公司的原因导致，属于被告违约所致，实际形成销售的时间已经大大超过了双方原来的约定，双方已经将时间做了相应调整，实际服务到了2019年；本案的性质是代理关系，联友公司付出了劳动，合同就是有效的，所以三川公司应当按照协议第七条应按100%的销售业绩向联友公司支付佣金。 另查明：1．三川公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司都江堰支行（乙方）就案涉都乐·锦庐项目个人住房/商业用房借款业务协商一致并签订《个人住房/商业用房借款业务协议》，但签订时间未注明。 2.2017年6月13日，都江堰金都村镇银行有限公司蒲阳支行（甲方）与三川公司（乙方）就案涉都乐·锦庐项目购买人申请按揭贷款业务相关事宜协商并签订《都江堰金都村镇银行有限公司蒲阳支行与三川公司房屋按揭贷款合作协议》。 3.2019年8月24日，三川公司就诉争事实向联友公司发出《律师函》，主张案涉《房屋销售代理合同》及《补充协议》因过了期限已经自然解除，并不认可联友公司按3.8%的标准计算佣金。联友公司表示收到该函件，函件也能体现双方争议，但是双方未达成一致。 4．三川公司通过邮政挂号信的方式向联友公司邮寄了《催告函》，函告联友公司将银行账户信息告知三川公司便于将支付余下的提成款项。联友公司主张收到了《催告函》但双方并未达成一致。 以上事实，有当事人工商信息、《房屋销售代理合同》、《补充协议》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《请款申请》、《都乐·锦庐项目商业价格确认单》、《个人住房/商业用房借款业务协议》、《都江堰金都村镇银行有限公司蒲阳支行与三川公司房屋按揭贷款合作协议》、《律师函》、《催告函》及邮政挂号信收据等证据及当事人陈述等在案为证。 庭审中，三川公司还提交了《会议签到表》和《会议记录》，拟证明2019年8月6日、8月20日双方关于清算事宜开会讨论。联友公司表示对该证据真实性无法判断，但认可其法定代表人于2019年8月6日和20日，参加了双方的清算协调会，但没有达成一致意见。 本院认为，联友公司与三川公司之间签订的《房屋销售代理合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。 关于联友公司主张三川公司继续支付剩余销售佣金3050734元的诉讼请求。根据《房屋销售代理合同》及《补充协议》约定，三川公司委托联友公司销售的物业面积为20000平方米，如联友公司于取得项目预售许可证之日起两年内完成销售总量的95%，则三川公司按销售总额的3.8%向联友公司支付佣金，否则，仅应按销售总额的2.6%支付佣金，且应在总佣金中扣除20%作为违约责任金不再支付，如联友公司完成销售价格高于合同规定的均价，超额部分30%作为奖励支付给联友公司。现联友公司共完成住宅部分销售14886.57平方米，销售总额72034252元，超额溢价奖励为844000元，但就商业部分联友公司未完成任何销售或出租，即便以案涉项目的商品房预售许可证所载预售面积19842.48平方米作为销售范围，联友公司亦未完成销售总量的95%，故其仅应按销售总额72034252元的2.6%，在扣除20%的违约责任金后收取佣金1498312.44元（72034252×2.6%×80%），加上溢价款844000元，三川公司共计应向联友公司支付佣金2342312.44元（1498312.44+844000），现三川公司已支付佣金2111733.42元，尚欠230579.02元（2342312.44-2111733.42），故对联友公司的该项诉讼请求本院部分支持230579.02元。 联友公司主张，按销售总额的3.8%计算佣金并不以完成销售保底指标为前提，且三川公司在履约过程中亦按3.8%的比例向联友公司履约。本院认为，《补充协议》明确约定了3.8%的佣金计算比例应以完成保底指标为前提，且根据《房屋销售代理合同》约定，三川公司应按月向联友公司支付佣金的80%，剩余20%视销售完成情况确定是否支付，故其先行按3.8%的佣金计算比例支付佣金的80%，并不能视为联友公司已经完成了合同销售保底指标，更不能以此认为双方达成合意变更了双方关于在完成销售保底指标的前提下才按3.8%支付全部佣金的约定。 联友公司还主张，《房屋销售代理合同》中约定的是销售指标，而不是销售业绩，销售业绩是营销概念，《房屋销售代理合同》从未约定完成全部销售才计算佣金，而是应当据实进行结算。对此本院认为，《房屋销售代理合同》在不同位置使用了销售指标、保底指标及销售业绩等措词，但从《房屋销售代理合同》和《补充协议》的内容看，虽然用词不同，但均指完成合同约定的销售总量的95%，该指代并无歧义，故联友公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。 联友公司还主张，三川公司在2016年2月14日取得预售许可证后，一直未同其书面确认正式销售价格，也一直未与银行就商业按揭合作协议达成一致，直至2017年12月三川公司才与建设银行完成按揭合作协议签订，在商铺销售有按揭支持的前提下，2018年3月20日，双方才第一次书面确认商铺销售价格，商铺销售代理所需具备的全部条件才具备，商业的销售代理才正式进入执行时期，联友公司的商铺销售代理期应为2018年3月21日至2020年3月20日。对此本院认为，《房屋销售代理合同》明确约定以取得预售许可证作为联友公司销售代理期的起始时间，虽然有“本项目银行按揭：（待定）银行七成20年，银行按揭合约签定时间（销售许可证取得后30日内）”的合同约定，但并未约定起始时间以三川公司与商业银行达成按揭合作协议为前提，其亦未能举证证明系因按揭合作协议未及时达成导致其客观上无法对外销售商业用房。故联友公司主张销售代理期应自2018年3月21日起算缺乏依据，本院不予支持；关于销售价格确认，根据前述查明事实，双方于2016年6月21日即签署了《都乐·锦庐项目商业价格确认单》，即便双方于2018年另行签署了商业价格确认单，亦不能以此认为2016年6月21日的商业价格确认单未就商业部分售价进行确认，或联友公司系因三川公司的原因导致无法按约代理销售案涉项目商业部分，故联友公司该项主张亦缺乏依据，本院亦不予支持。 综上，联友公司的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十而条之规定，判决如下： 一、四川省三川置业有限公司于本判决发生效力之日起十日内支付成都联友营销有限公司佣金230579.02元； 二、驳回成都联友营销有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费31206元，保全费5000元，共计：36206元，由四川省三川置业有限公司负担6845元，由成都联友营销有限公司负担29361元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  黄 合 人民陪审员  刘族新 二〇二〇年六月四日 法官 助理  王 柳 书 记 员  徐 新