苏州工业园区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏0591行初5号 原告：苏州凌阳康乐有限公司，住所地苏州工业园区阳澄湖大道1118号。 法定代表人：陈斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田丽萍，江苏盛乾律师事务所律师。 被告：苏州工业园区娄葑街道办事处，住所地苏州工业园区通园路28号。 负责人：陈习伟，该办事处主任。 委托诉讼代理人：陈明媛，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 原告苏州凌阳康乐有限公司（以下简称“凌阳公司”）因要求被告苏州工业园区娄葑街道办事处（以下简称“娄葑街道”）给付补偿款，向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凌阳公司的法定代表人陈斌、委托诉讼代理人孙波、田丽萍，被告娄葑街道的委托诉讼代理人陈明媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌阳公司诉称：要求被告向原告支付拆迁补偿款共计人民币20429242.75元。事实和理由：2005年原告接受苏州工业园区娄葑镇政府（后更名为苏州工业园区娄葑街道办事处）招商引资之邀，有偿租赁位于娄葑镇阳××大道边土地45亩，并投资人民币3千余万元，投资建成了凌阳高尔夫球场、鱼塘及配套设施。土地租赁期为15年，从2005年起至2020年止。租赁期间，原告认真履约守法经营，双方没有产生任何争议。时至2016年，被告向原告传达因建设用地需要，政府拟对原告的凌阳高尔夫球场要行拆迁，并让原告予以配合。2016年6月被告委托苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司对凌阳高尔夫球场所涉房产进行评估，并于2017年9月15日作出评估报告，评估价为人民币10064431元。被告还委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对原告的机器设备、附属物及其他资产进行评估，评估结论为7173787元。2016年12月，原告根据被告的要求停业待拆迁。但被告在未履行内部“过会”，也就是园区管委会企业动迁审核会程序，在双方没有签署拆迁补偿协议的情况下，于2017年4月便委托施工方进厂施工。时至2019年2月21日，原告按照被告的要求，将凌阳高尔夫球场全部资产设备移交给被告。次日，被告就委托了施工单位进场全面施工，目前球场被全部拆除。在处理拆迁补偿问题期间，即自2016年12月至2019年2月期间，因被告上级主管部门园区管委会调整对外签署拆迁补偿协议主体，加之被告没有将本案涉案动迁补偿事宜履行“过会”程序，被告迟迟不能与原告签订补偿协议，原告迟迟得不到补偿。在此情形下，原告需要继续聘用员工对被告未接管的场所资产承担保管看管的责任，又产生新的费用。在无奈的情况下，原告只能诉诸法律。 关于补偿款的组成原告陈述：第一项被拆迁房产根据评估报告为10064431元。第二项原告场内的机器设备及附属物，万隆评估公司评估报告的评估结论是7173787元。但是万隆评估报告中涉及可搬迁资产和不可搬迁的资产，在实际移交中，球场的所有的设备包括可搬迁资产和不可搬迁资产全部移交给了被告，被告也如数接收。因此原告主张这部分金额应由7173787元调整为7768387元。第三项，原告在球场内有自建鱼塘占地12亩，原告自行委托了评估公司对于鱼塘开挖费用及重置价值进行了评估，评估价为199600元。第四项是原告停产停业损失1766547.75元。原告根据《苏州市中心城区企业征收搬迁的实施意见》中商业用房的停产停业补偿每平方米400元的基础上，按建筑面积每平米412.5元计算，412.5元×4282.54平方米为1766547.75元。第五项，为了拆迁原告与员工提前解除劳动合同支付补偿款380277元，该款应由被告向原告补偿。第六项，2016年1月至2019年2月原告停业至被告接收拆除之前，原告不得已聘用4人在现场保管资产，产生费用25万元，应由被告向原告补偿。 被告娄葑街道辩称：（一）本案所涉事项不属于行政案件的受案范围。首先，案涉的凌阳高尔夫所在地块未实际进入行政征收的程序，被告也没有作出具有行政强制力的征收、征用以及补偿的决定。案涉的项目没有进入实际行政征收的程序，不属于行政的法律关系。第二，两份评估报告仅仅确认进行过资产评估，没有确定是否属于拆迁以及是否就是补偿的金额。第三，被告动迁办与原告签订《交接证明》、《资产保管交接单》、《文件材料交接单》，并拆除凌阳高尔夫的行为系基于双方的合意，并非行使行政职权。第四，本案所涉的项目没有征收项目批准文件，没有抄告单，娄葑街道对于该项目没有实施动迁的职责，也没有不履行法定职责的行为。（二）两份《评估报告》仅确认进行资产评估的事实，评估时未认定评估标的物的合法性以及是否予以补偿，不能根据评估报告得出被评估的标的物是合法的或是应该得到赔偿的结论。（三）凌阳高尔夫项目所在土地为农用地，娄葑招商中心与原告《土地租赁协议》约定租赁土地建设高尔夫练习场，该协议违反国家法律强制性规定而无效，原告在该农用地上未经批准建设的建筑物系违章建筑，属于整治范围。《土地租赁协议》约定地块租期10年，自2005年10月1日至2015年9月30日，在整治项目开始时，原告的租赁期已满，即使参照动迁政策，亦不符合补偿条件。综上，原告不符合动迁补偿的条件，请求法院驳回原告的起诉，或驳回原告诉讼请求。 原告凌阳公司向本院提交以下证据： 1、2005年9月9日苏州工业园区娄葑镇招商中心与苏州维业经贸有限公司签订的《土地租赁协议》，和2006年6月29日苏州工业园区娄葑镇招商中心与苏州凌阳康乐有限公司签订的《土地租赁协议》。证明原告租赁取得涉案的土地使用权。 2、苏工园信和评征报LFBL2015040号《评估报告》。报告的委托评估时间是2015年9月29日，委托人是苏州工业园区娄葑街道办事处,系针对凌阳公司房产所作评估，评估总价为10064431元。 3、江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司《机械设备及附属物搬迁评估报告》。委托人位被告娄葑街道办事处，系对原告凌阳公司不可搬迁机器设备及构筑物价格、绿化苗木价格等进行了评估。 4、被回购资产两份列表和一组附图。 5、2019年2月21日交接材料3份及其具体内容。 6、一组凌阳球场拆迁前后图片。拆除以后，现在该地属于阳澄湖国家公园休闲项目。 7、原告自行委托对球场内自建的鱼塘开挖造价进行评估，评估结论为199633元。 8、一组苏州工业园区赛德高尔夫室内练习场的拆迁补偿资料。赛德高尔夫室内练习场的情况与原告完全相同，因为同样的原因，政府将其拆除。赛德高尔夫室内练习场获得了拆迁补偿2000余万元。 9、一组凌阳球场财务支付凭证：原告与公司员工解除合同的补偿380277元。还有原告聘用4人看管球场支出的费用为25万元。 10、苏府办（2010）282号《关于加强苏州市区城市房屋拆迁补偿安置管理的若干意见》一份，根据该文件，原告被拆迁的房屋结构较好，符合补偿规定。 11、苏府规字（2013）7号《苏州市中心城区企业征收搬迁的实施意见》，文件中关于搬迁费补偿、停产停业损失补偿的规定，原告认为应对其补偿的依据。 12、2018年原告向园区管委会提交的报告复印件，反映凌阳高尔夫练习场拆迁问题。 13、娄葑街道向园区管委会提交的“凌阳高尔夫球场环境整治事宜的报告”复印件，其中提到要解决原告凌阳高尔夫球场的动迁问题。 对于原告提交的证据，被告娄葑街道的质证意见是： 对土地租赁协议的真实性没有异议。协议违反土地管理法的规定，应属无效。 对苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司评估报告、江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司的评估报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。因并不存在真正的拆迁项目。 对于2019年2月21日的交接单三份。对真实性没有异议。对原告的证明目的有异议，该项目并非行政拆迁项目，也不是经上级部门批准的协议拆迁。 对于“被回购资产两份列表”和一组附图，该组列表是原告方单方制作的，对于列表和附图的真实性、合法性、关联性无法核实。 对于鱼塘的资产评估报告，因系原告单方作出，被告对于其真实性、合法性、关联性均有不予认可。 对于“赛德高尔夫球场”的动迁补偿资料，被告认为与本案没有关联性。 对于原告的一组“财产支付凭证”，首先因球场现场已经拆除，对于照片的真实性无法核实，对于其他工资单的真实性无法核实，财务凭证的关联性和证明目的有异议。事实上原告的球场一直到2018年仍在正常经营，如果发生工资的支付也是原告的正常经营成本，并非损失。不是补偿的依据。 关于苏府办（2010）282号《关于加强苏州市区城市房屋拆迁补偿安置管理的若干意见》、苏府规字（2013）7号《苏州市中心城区企业征收搬迁的实施意见》等文件的真实性没有异议，但是文件适用于政府作出征收规定或者经政府批准的协议搬迁项目，本案不是征收拆迁规定或者协议搬迁项目，所以不适用该文件规定。 关于原告向园区管委会提交的报告复印件，因系原告自行制作，不予认可。对于“凌阳高尔夫球场环境整治事宜的报告”复印件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。 被告娄葑街道向本院提交以下证据： 1、苏园工（2012）145号文件《园区工委管委会关于建立娄葑、斜塘、唯亭、胜浦四个街道党工委办事处的通知》，证明被告主体资格。 2、苏园工（2006）24号文件《关于印发补充规定的通知》,证明案涉项目不属于行政征收项目。 3、《关于凌阳高尔夫等项目整治归属问题的情况汇报》，在报告当中明确这个项目是大棚房整治项目。 4、《土地租赁协议》证明原告依据协议取得涉案土地，协议期限10年，原告未按协议约定完成投资义务，亦未按协议约定将地块的规划建设方案取得被告批准。 5、《交接证明》，证明被告基于双方合意的资产移交，处置拆除地上附着物。 6、土地规划图，证明案涉项目土地为农用地，不可用于非农建筑。 对于被告提交的证据，原告凌阳公司的质证意见是：对于被告的证据1、证据2，两份园区文件，以及土地租赁协议的真实性不持异议。对于证据3所谓“大棚房”的情况报告，对其真实性、关联性、合法性均不认可。对于“交接证明”，当时交接时应该有三份交接清单，被告隐去了另2份交接材料。对于规划图真实性无异议，原告当初租赁的土地是荒地，现在已被政府纳入了其他的建设规划。 经庭审举证质证，本院确认：《土地租赁协议》、苏工园信和评征报LFBL2015040号《评估报告》、江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司《机械设备及附属物搬迁评估报告》、《交接证明》及其附件，以及鱼塘开挖造价评估报告为本案证据。 经审理查明： （一）苏州工业园区娄葑地区原为镇级建制，后经调整，于2012年12月撤销镇级建制，设立苏州工业园区娄葑街道办事处。 （二）2006年6月29日，苏州工业园区娄葑镇招商中心作为甲方，本案原告凌阳公司作为乙方，双方签订《土地租赁协议》一份，主要内容有：“甲方将娄葑北三期双阳路北地块约45亩租赁给乙方，用于高尔夫练习球场的建设，项目注册资本为280万美元，……地块租期为10年，即从2005年10月1日到2015年9月30日（自签订本协议第五年，如不涉及规划调整本协议自动续签五年。）租金：土地租赁价格为每亩每年7500元人民币，每五年递增每亩每年500元人民币。” 原告租赁该地块后，建设了尔夫球练习场，开展营业活动。其间双方未有纠纷。经庭审调查确认，该地块南邻园区阳澄湖大道、北至阳澄湖畔、东至小河，西邻水蓝郡小区，土地性质为农村集体土地。原告在该地块建造的房屋及其他建设项目未经过有关部门批准，未取得不动产产权证。 （三）2015年9月29日，经被告娄葑街道委托，苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司对原告的凌阳高尔夫练习场的房屋和房屋装修及附着物价值进行评估，作出了编号为“苏工园信和评征报LFBL2015040号”的《企业用地回购分户评估报告》，评估结论：凌阳高尔夫球场的无证房屋价值6715529元、房屋装修设备及附着物价值3348902元，合计10064431元。 （四）2018年1月25日，经被告娄葑街道委托，江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对原告高尔夫球场的机器设备及附属物等进行评估，评估结果：“不可搬迁机器设备及构筑物”评估价2489670元；绿化苗木评估价4504553元；对于“可搬迁资产”作了搬迁费的评估，评估为179564元。 （五）原告在高尔夫球练习场建有一处鱼塘。2019年3月，原告自行委托苏州苏诚资产评估事务所对鱼塘开挖价值进行了评估，评估结论为该鱼塘开挖价值199633元。 （六）2019年2月21日，被告娄葑街道为一方，原告凌阳公司为一方，就凌阳高尔夫练习场的资产进行了交接，形成了3份交接材料。 ①《交接证明》，内容是“娄葑政府为加快推进辖区内拆迁整治工作进程，……今天双方委派专员办理凌阳高尔夫资产交接手续，现于2019年2月21日凌阳高尔夫将资产移交给娄葑街道。特此证明。” ②《娄葑街道与凌阳高尔夫拆迁整治文件材料交接单》。记载交接的材料为“1.苏州工业园区信合房地产估价土地估价有限公司2015年9月29日评估报告（资产价格双方已确认）。2.江苏万隆永鼎房地产土地评估有限公司2018年1月25日评估报告（资产价格双方已确认）。” ③《娄葑街道与凌阳高尔夫拆迁整治资产保管交接单》。记载交接的资产为：“1.苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司2015年9月29日评估报告所列资产。2.江苏万隆永鼎房地产土地评估有限公司2018年1月25日评估报告所列资产。3.韩国高尔夫模拟器3台。4.练习场运营设备若干（附清单）。”后附照片：韩国高尔夫模拟器3台，打孔机1台，增压泵3台，洗球机2台，捡球机1台，雅马哈捡球机球1台，发电机2台，球包架、高尔夫练习球若干。 “资产交接”后，原告的凌阳高尔夫练习场全部被拆除。其后，因双方最终未能签订补偿协议，致诉讼。 经审理本院认为，提起行政诉讼的前提是，当事人与行政机关之间存在行政法上的关系、且当事人与行政机关之间的争议属于行政法上的争议。换言之，如果当事人与行政机关之间不存在行政法上的关系，或者其与行政机关之间的争议不属于行政法上的争议，则该争议不属于行政诉讼受案范围。 本案中，原告凌阳公司提起行政诉讼，要求被告娄葑街道根据动迁及企业回购的标准给予其补偿。但是经查：（一）原告凌阳公司与被告娄葑街道之间不存在“动迁”关系。所谓“动迁”，法律概念是指国有土地上房屋征收与补偿。其前提要件是：在国有土地上进行；征收主体为市、县人民政府；经法定行政程序制定了合法的征收项目；市、县人民政府发布了征收公告等等。具体到本案，①本案所涉地块为农村集体土地，不符合征收的基础；②该地块并不存在征收项目；③苏州工业园区管委会亦未针对该地块发布征收公告；④况且原告起诉的对象是乡镇街道，不符合征收法律关系的主体要件。因此，原告凌阳公司与被告娄葑街道之间不存在“动迁”（征收）法律关系。（二）原告凌阳公司与被告娄葑街道之间也不存在企业用地回购关系。按照苏州市《关于企业用地回购的实施意见》，以及《苏州工业园区企业用地回购实施办法》，“回购”指的是对企业国有建设用地使用权的回购；“回购”的主体为市、县人民政府（在苏州工业园区为园区管委会）。具体到本案，案件所涉地块为农村集体土地，不符合“企业用地回购”的适用范围；园区管委会亦未对该地块进行企业用地回购。综上，原告凌阳公司与被告娄葑街道之间不存在“动迁”（征收）关系，也不存在企业用地回购关系。原告的起诉不符合行政诉讼受理条件。原告所提出的给付请求，应通过其他法律途径解决。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回原告苏州凌阳康乐有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  王冬青 审 判 员  张继红 人民陪审员  夏兴巧 二〇二〇年六月一日 书 记 员  朱慧霏