湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终140号上诉人（原审原告）：十堰高度房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区车站路72号。法定代表人：梁霞运，该公司经理。委托诉讼代理人：刘裴，系该公司职工。被上诉人（原审被告）：李静，男，1986年2月9日出生，汉族，湖北省郧西县人，现住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：周锐，湖北豪然律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶金伟，湖北豪然律师事务所律师。上诉人十堰高度房地产开发有限公司（以下简称高度公司）因与被上诉人李静房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。高度公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判李静向高度公司支付拖欠的租金113000元（自2018年6月15日计算至2019年10月14日，之后的租金、房屋占有使用费按原合同计算至腾房交付之日止）。事实与理由：1.《房屋租赁合同》到期（即2018年6月14日）之后，高度公司多次找到李静要求续签合同，李静以各种理由拒绝，并且拖欠租金。2.陈世祥向各业主发送的《各门市租赁情况一览》表格模糊不清，且并非高度公司的真实意思，高度公司不予认可。3.2018年6月14日以后，涉案房屋已经不存在漏水问题，李静在一审时主张“漏水情况仍然存在”，但是未能提供证据予以证实。李静在二审期间答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高度公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除高度公司与李静之间的《房屋租赁合同》，并由李静向高度公司返还房屋；2.李静向高度公司支付拖欠的租金113000元（自2018年6月14日计算至2019年10月14日，之后的租金另行计算）；3.本案诉讼费用由李静负担。一审法院认定事实：2013年6月15日，高度公司与李静签订一份《房屋租赁合同》，约定：高度公司将位于郧西县城关镇滨河东路财富公馆小区××楼及××楼，面积为395平方米的房屋出租给李静使用，租期5年，自2013年6月15日至2018年6月14日止。2013年6月15日至2013年12月14日为装修免租期，租金按照每平方米每月25元计算，约定李静每年支付一次租金，第一笔租金应于租赁合同签订之日一次性付清，下一年租金在上一租期到期前45日支付。合同签订后，高度公司依约将相应房产交付给李静使用，李静按照合同约定的价格支付了2016年2月1日前的租金。2016年2月1日至2018年6月14日，因涉案房屋渗水，双方协商由高度公司以优惠房租的方式对李静因房屋渗水造成的损失进行补偿。期间，李静陆续支付房屋租金共计184000元，高度公司分别向李静出具了收据并加盖了公司印章，并在2017年6月28日出具的收据中注明：金额为109000元，财富公馆一楼门面2016年2月1日至2018年6月14日租金（按优惠后价格已付清）。2018年6月14日，双方签订的租赁合同到期，李静仍继续租赁使用高度公司的房屋至今，双方未续签合同。2019年7月3日，高度公司负责各商铺租金收取工作的职员陈世祥制作了一份财富公馆小区各门市租赁情况一览表，载明李静承租高度公司房屋的面积、租期、缴款及欠款情况，显示截止2019年6月14日，李静所经营的大浪淘沙商铺1年租金70000元，已支付30000元，尚欠40000元。后李静又通过银行转账方式支付了15000元，上述已支付的租金，高度公司均予以认可。2019年7月17日，财富公馆小区和谐物业管理有限公司发出一份通知，内容为该物业公司自2019年7月17日起委托杨明启等三人负责商铺租金收取工作，其他人无权收取租金。另该物业公司在另一份通知中载明，从2019年7月17日止，原商铺负责租金收取责任人陈世祥、朱敏已离开公司，所有租金清收及合同签订业务自即日起由物业公司杨明启等三人全权负责。陈世祥离职后，高度公司找到李静要求续签合同，并要求李静按照原合同约定的每平方米每月25元的标准支付租金，李静以高度公司此前与其协商的是年租金7万元，现在又反悔，认为租金价格过高不予签订并拒付租金，现高度公司诉至法院要求解除与李静的租赁合同关系，返还房屋并支付租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方自愿签订了房屋租赁合同，在合同履行过程中，因租赁房屋渗水协商调低了租金标准，高度公司按照约定交付了房屋，李静亦按照合同约定及双方协商的标准全额支付了房租，双方的房屋租赁合同合法有效并全面履行。租期届满后，高度公司继续租赁房屋至今，双方未续签书面合同，亦未对租赁期限进行明确约定，故视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理的期限之前通知承租人。故高度公司要求解除与李静的租赁合同关系，返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于不定期租赁期间的房租计算问题，2019年7月3日，高度公司负责租房工作的职员陈世祥向李静等九户承租人发送的《各门市租赁情况一览》表格数据显示，李静所租房屋截止2019年6月14日，1年租金为70000元，已支付30000元，尚欠40000元，后李静又陆续支付了15000元。虽然双方未订立书面合同，但李静已按约支付了大部分租金，高度公司也予以接受，该合同成立。高度公司称陈世祥未经公司授权，且没有经过公司书面同意，不能代表公司行使变更房租数额的权利，将房租变更为年租金70000元是其个人行为，不能对高度公司产生约束力。因陈世祥系高度公司职员，专门负责商铺租金收取工作，李静有理由相信陈世祥是代表公司行使职权，且此前陈世祥代为收取的租金，高度公司均予以认可，故陈世祥的行为构成表见代理，其行为的法律后果由高度公司承担，对高度公司的辩解意见不予采纳。高度公司称陈世祥于2019年6月已经被公司辞退，因未提供证据证明，且与高度公司的物业公司张贴公示的两份通知内容（陈世祥于2019年7月17日离开公司）相互矛盾，不予采信。故一审法院认定李静在2018年6月14日至2019年6月14日应向高度公司支付的租金为70000元，已交付45000元，尚欠25000元。2019年6月15日以后的租金，双方至今没有签订书面合同进行约定，高度公司要求李静按照原合同约定的每平方米每月25元价格支付租金，缺乏依据，李静要求按照每年70000元的标准计付房租，由于原管理人只标识了一年内的租金数额，而未约定此后的房租标准，故不能以此作为计付依据。经查，高度公司的房屋现在仍然存在漏水问题未予解决，故可参照双方原租赁合同期间高度公司因房屋漏水给李静优惠的房租价格予以计算。2016年2月1日至2018年6月14日的租金，高度公司给李静优惠后的房租为184000元。按照此标准，房屋租金取整价格为月6396元（184000元÷863天×30天）。李静辩称其对房屋进行了装修，要求高度公司赔偿装修损失，因原房屋租赁合同已届满，且双方在合同中约定，设计和装修费用由乙方（李静）承担，合同期届满时，乙方（李静）保证不损坏装修设施，装修设施无偿归甲方（高度公司）所有，故李静向高度公司主张装修损失的抗辩意见缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除十堰高度房地产开发有限公司与李静之间的房屋租赁关系。限李静于判决发生法律效力后45日内，腾出并向十堰高度房地产开发有限公司交付租赁房屋。二、李静向十堰高度房地产开发有限公司支付自2018年6月15日至2019年6月14日的剩余房屋租金25000元，并按照月租金6396元的标准支付自2019年6月15日起至房屋腾交之日止的房租及房屋占用费。上述款项限于房屋腾交之日一次性履行清结。三、驳回十堰高度房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2560元，减半收取计1280元，由李静负担690元，十堰高度房地产开发有限公司负担590元。高度公司在二审期间提交照片一组，拟证明涉案房屋不存在漏水现象。李静的委托诉讼代理人发表质证意见，认为该组照片不属于新证据，涉案房屋只有在下雨天才会出现漏水现象，该组照片不能达到高度公司的证明目的。本院将结合全案案情对该组照片综合予以考量。李静在二审期间未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的部分一致。一、二审期间，李静均未提供证据证明涉案房屋至腾退之日止，仍然存在漏水情形。另查明，李静已于2020年1月4日将涉案房屋腾退给高度公司。本院认为：高度公司和李静对解除《房屋租赁合同》，以及2018年6月14日之前的房屋租金（已全部交清）无争议。因李静已经将涉案房屋腾退给高度公司，故无需再承担腾退房屋的义务。本案的争议焦点是：2018年6月15日至腾退之日（即2020年1月4日）期间的租金应当如何计算？高度公司认为，2018年6月15日以后的租金应当按照合同约定的每平方米每月25元的标准计算。李静则认为应当继续按照之前的优惠价格进行计算。本院认为：2018年6月15日以后，李静继续使用涉案房屋，高度公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，关于2018年6月15日以后的租金，应当分段进行计算。1.2018年6月15日至2019年6月14日期间的租金按照70000元进行计算。理由如下：陈世祥原系高度公司的员工，之前一直由其代表公司收取租金。2019年7月17日，高度公司以张贴通知的方式告诉包括李静在内的租户，陈世祥已经离开公司，收取租金、签订合同的业务交由杨明启、兰苗苗、曾彩三人全权负责。在此之前，即2019年7月3日，陈世祥向各租户发放《各门市租赁情况一览》的行为，发生在陈世祥任职期间，该行为仍然属于职务行为，其发生的法律后果应当由高度公司承担。那么，该一览表中载明的“大浪淘沙（李静）租金70000元（截止2019年6月14日）”对高度公司和李静具有法律约束力，李静应当向高度公司支付2018年6月15日至2019年6月14日期间的租金数额为70000元，扣除已经支付的45000元，李静还应当支付的租金数额为25000元。2.2019年6月15日以后的租金，仍应当按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准9875元/月（每平方米每月25元进行计算，乘以面积395平方米），计算至房屋腾退之日止，即2020年1月4日。理由如下：（1）李静认为“经过双方协商，已经对合同中约定的租金进行了变更”，但是未提供证据予以证实。根据双方提交的证据分析，高度公司仅是在2016年因房屋存在漏水情形，在租金方面给予适当优惠。至于优惠期限，双方并未作出明确约定。从高度公司主张权利的事实来看，该公司不同意就涉案房屋的租金继续给予李静优惠价格。（2）李静认为涉案房屋至腾退时一直存在漏水情形，但是未提供证据予以证实。而且，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，出租人对租赁物有维修的义务；承租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。根据李静陈述的事实进行推理，从2016年至今，在长达近四年的时间里，李静仅因高度公司给予了租金方面的优惠价格，就不再要求高度公司履行维修义务或支付代维修费用，而置房屋长期漏水于不顾，与常理不符。（3）即使房屋确实存在一直漏水的情形，因李静没有尽到及时止损的义务，应承担相应的责任。因此，2019年6月15日至2020年1月4日期间的租金数额为65866元（9875元/月×6个月+9875元÷30天×20天）。上述两项相加，李静应当向高度公司支付的房屋租金数额合计为90866元。综上，一审判决认定事实部分不清，对2019年6月14日以后的租金数额认定有误，且本案发生了新的事实，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初1835号民事判决；二、李静于本判决生效之日起30日内向十堰高度房地产开发有限公司支付剩余房屋租金90866元；三、驳回十堰高度房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1280元，由十堰高度房地产开发有限公司负担390元，李静负担890元；二审案件受理费1200元，由十堰高度房地产开发有限公司负担600元，李静负担600元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王宇鹏审判员 王广泉二〇二〇年六月一日法官助理柯幻书记员李大旭