北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12346号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，副总裁。委托诉讼代理人：徐衍学，男，1968年10月19日出生，该公司员工。被告：张天军，男，1972年12月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张京生（张天军之子），男，1993年9月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：韩春梅，女，1974年12月24日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张京生（韩春梅之子），男，1993年9月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与被告张天军、韩春梅（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人徐衍学、被告张天军、韩春梅的共同委托诉讼代理人张京生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令二被告支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业费3720元；2．判令二被告支付违约金838．08元，以上两项共计9218．88元；3．诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系珠江逸景家园X号楼Y单元Z室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠原告主张期间的物业费。经原告多次催缴，被告仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。现恳请人民法院支持原告的诉讼请求。二被告辩称：2016年度物业费已超过诉讼时效。原告主体不适格，小区成立了业委会，原告已被解聘。原告提供的物业服务不达标，且拒不改正。管理不当，安保人员没有上岗证，没有巡逻人员，小区多次出现车辆被砸及车轮胎被盗，事发无保安制止，事后不积极协助。物业区内违规装修，破坏承重墙未及时上报。清洁清运不及时，绿化管理简单粗暴，电梯不维护时常停运及人员被困。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）X号楼Y单元Z室的业主，该房屋的建筑面积为125．01平方米。2007年6月28日，康景物业公司（乙方）与开发商北京珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司为珠江逸景家园小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。物业服务费价格，普通住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米2．48元向业主或物业使用人收取，别墅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2．88元向业主或物业使用人收取。合同中还对其他类型房屋收费标准及相应权利义务进行了约定。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，原告并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，本院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》；三、驳回原告董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。庭审中，双方认可涉诉房屋物业费收费标准为每月每平方米2．48元。另查，本院在审理涉案小区其他物业服务合同纠纷案件时曾于2019年8月22日前往珠江逸景家园小区对于原告的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。再查，12345市民热线关于涉诉小区的投诉数据显示，2019年7月1日至2020年6月17日期间，涉诉小区市民投诉共345件，其中物业管理方面投诉90件，包括：物业服务水平质价不符45条，如外墙脱落、楼道堆放杂物等；安保问题10条；服务问题12条。经核实，二被告未向原告康景物业公司交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，原、被告双方虽未签订物业服务合同，但康景物业公司根据开发商的委托为二被告房屋所在小区提供了物业服务，二被告亦实际接受了康景物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系,二被告理应及时交纳物业费。根据《物业管理委托合同》约定，康景物业公司的委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。康景物业公司在此期间为涉诉小区提供物业服务，二被告理应交纳相应的物业费。珠江逸景家园小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。对于二被告主张原告的物业服务存在诸多问题的辩解意见，结合本院现场勘查的结果、涉诉小区在本院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况以及12345市民热线投诉情况，可以认定原告康景物业公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故本院对相应期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。康景物业公司主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。二被告辩称2016年度物业费已过诉讼时效，因二被告未与康景物业公司签订《前期物业服务协议》，康景物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》仅约定物业费由康景物业公司按年或季向业主收取。故结合《前期物业服务协议》中对交费时间和周期的约定，本案中本院以每年一月十五日作为当年物业费交纳期限届满之日，自次日起计算诉讼时效。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故2016年度物业费应适用三年诉讼时效，康景物业公司曾于2018年11月向本院提起诉讼，构成诉讼时效中断事由，故该期间内的物业费不超过诉讼时效。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张天军、被告韩春梅给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3348元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张天军、韩春梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审判员 王 楠二〇二〇年六月二十九日书记员 张依晴