北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初2963号原告（反诉被告）：李阳，男，1987年10月31日出生，汉族，住河北省邯郸市邱县。委托诉讼代理人：陈军，北京京坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹凤伟，女，1976年1月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹桂臣，黑龙江吉相律师事务所绥滨分所律师。原告（反诉被告）李阳与被告（反诉原告）曹凤伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李阳委托诉讼代理人陈军，被告（反诉原告）曹凤伟委托诉讼代理人曹桂臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李阳向本院提出诉讼请求：要求判令曹凤伟退还租房押金5500元。事实和理由：2017年10月7日，我与曹凤伟签订《房屋租赁合同》，曹凤伟将座落于北京市朝阳区立清路明天第一城8号院X号楼X单元XXXX室房屋（以下简称涉案房屋）出租给我使用。根据《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限为2017年10月7日至2018年10月6日止，房屋租金为每月5500元，房租每三个月支付一次，合同签订之日支付押金5500元，押金不可冲抵租金。合同签订后，我根据合同约定履行了自己的义务。合同到期后，我将房屋交还曹凤伟，但其违反合同约定以种种理由拒不退还租房押金，故起诉至法院。曹凤伟辩称，不同意李阳的诉讼请求。一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、李阳严重违反了合同的约定，存在严重的违约行为，应当承担法律责任。李阳违反合同第五条的约定，在合同履行过程中未按期交纳租金，合同到期后拖欠水费、垃圾清运费。违反合同第七条约定，损坏、丢失、丢弃屋内设备设施及物品。违反合同第十二条约定，合同期满将房屋打扫干净交付房屋。曹凤伟向本院提出反诉请求：1.判令李阳支付因迟延交付租金的滞纳金990元、垃圾清运费60元，水费115元，共计1165元；2.判令李阳对客厅窗子下面的墙面、客厅东面墙面进行粉刷恢复原状；对进门门厅靠西的墙角，一个墙角是卫生间的墙角，一个墙角是厨房的墙角，门厅西面墙的一个坑恢复原状；对小卧室西面墙的污渍及北面墙的污渍清理干净，恢复原状；对卫生间热水气下地漏的损坏及丢失的渗水栏恢复原状；对两个损坏的浴霸灯恢复原状；清洗沙发垫，制作沙发罩；厨房燃气表盖丢失，厨房燃气灶台电池盖丢失，要求恢复原状；抽油烟机有污渍，要求清洗；客厅的空调不制冷要求维修；婴儿床需要搬出去，要求把大卧室的床挪到小卧室，把小卧室的床挪到大卧室；房间内的卫生进行打扫；3.判令李阳支付违约金16500元。事实和理由：2017年10月，我将自有的涉案房屋在58同城网上出租。10月7日，我与李阳签订《房屋租赁合同》，约定我将涉案房屋出租给李阳居住，租期一年，自2017年10月7日至2018年10月6日，年租金为66000元，每三个月交纳一次，每次16500元。同时还约定：李阳应按时交纳房租，逾期未能交付房租的，如超过1天不交纳租金的，李阳须向我支付滞纳金（每日滞纳金按年度租金的5‰计算）。合同期满终止时，李阳需结清应交费用后，我退房，我进行验收后才退还押金。《房屋租赁合同书》签订后，我依约履行义务向李阳交付了涉案房屋。然而，李阳并未全部依合同约定履行义务，李阳违反合同第五条的约定，未按期交纳租金，合同到期后拖欠水费、垃圾清运费。违反合同第七条约定，损坏丢失丢弃屋内设备设施及物品。违反合同第十二条约定，却以我未退押金为由提起诉讼。我要求李阳依约恢复损坏租赁物及设备、设施及丢失的物品，给付迟延交纳租金的滞纳金和水费、垃圾清运费，并依据合同约定承担违约责任给付违约金。鉴于李阳严重违反《房屋租赁合同》的相关约定，我曾多次向李阳主张权益，但李阳均不予理睬。故，我提出反诉请求。李阳对曹凤伟的反诉辩称，不同意曹凤伟的反诉请求。一、曹凤伟的第一项反诉请求不能成立，理由如下：第一，合同约定“逾期未能交付房租，则每日加收年租金总额千分之五的滞纳金”明显过高，与曹凤伟的实际损失不一致且与司法实践也不一致；二，滞纳金虽然具有补偿和惩罚功能，但应当与受害人的实际损失相一致。从曹凤伟提供的证据材料来看，并没有实际损失的证据；第三，垃圾清运费、水费均己结清。二、曹凤伟的第二项反诉请求不能成立，理由如下：第一，涉案房屋在使用期间会发生物理或化学性质的变化，如房屋墙面发生的变化，这不是我的责任；第二，在合同到期时，双方签了交接清单。从清单来看，我已经根据曹凤伟的要求采取了补救措施，进行了修理和更换。但曹凤伟不能给予配合且情绪激动，提出很多无理要求；第三，违约金具有补偿和惩罚功能，但对合同双方来讲，应当与受害人的实际损失相一致，从曹凤伟提供的证据材料来看，并没有实际损失的证据。故我不同意曹凤伟要求支付违约金的诉讼请求；第四、我没有曹凤伟所陈述的丢失物品等违约行为。本院经审理认定事实如下：李阳作为乙方（承租方）与曹凤伟作为甲方（出租方）于2017年10月7日签订《房屋租赁合同》。合同约定乙方承租涉案房屋，租期自2017年10月7日至2018年10月6日止。每月租金5500元，押金5500元。乙方每3个月支付一次租金，第一次交款日期为合同签订时，第二次交款日期为2018年1月7日之前，第三次交款日期为2018年4月7日之前，第四次交款日期为2018年7月7日之前。若乙方逾期未能交付房租，则每日加收年租金总额的千分之五作为滞纳金。合同期满终止时，乙方结清应交费用（电话费、水电费、煤气费、有限电视费、宽带上网费、垃圾清运费等）后，乙方退还甲方房屋、甲方对乙方退还的房屋进行验收之后，甲方退还乙方押金。合同第七条约定，乙方不得损坏丢失丢弃屋内设施设备及物品，如果发生所述情况，由乙方承担并负责赔偿损失恢复一切费用。如发生上述违约责任，乙方除承担并负责赔偿损失恢复的一切费用外，并由乙方赔偿三个月的租金作为违约金。合同第十二条约定，租赁期满、提前解除、终止时，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设备、设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。当日，乙方不再续约，乙方应在期满当日将房屋打扫的干干净净后交给甲方。合同签订当日，李阳向曹凤伟支付了房屋押金5500元。合同到期后，双方于2018年10月7日交接房屋并签署交接清单。清单显示，“1.各屋墙都要刷；2.门口墙角要处理；3.客厅空调不制冷；4.厕所有两个灯不亮；5.沙发布全部换；6.柜子散架了，原来在小屋现在在客厅；7.然气表盖没有了；8进门墙角有人为磕碰。”曹凤伟签字，李阳签字并注明“在交房过程中以上有争议”。庭审中，曹凤伟为证明李阳未按时交纳租金，产生滞纳金的情况，提交《中国农业银行银行卡交易明细清单》，证明李阳按照合同约定应于2018年1月7日之前交纳第二次租金，实际交纳租金的时间为2018年1月8日，应于2018年7月7日之前交纳交纳第四次租金，实际交纳租金的时间为2018年7月9日。李阳对《中国农业银行银行卡交易明细清单》的真实性表示认可，但认为不能作为要求滞纳金的依据，并且双方约定的滞纳金过高。曹凤伟为证明李阳租赁过程中对涉案房屋内的物品有毁损，提供照片。李阳对照片的真实性认可，但认为不能证明曹凤伟的证明目的。并称应曹凤伟的要求已对房屋进行了修缮，对此提供给空调维修加氟200元的转账记录，制作沙发套200元的转账记录，维修墙角磕碰费用50元的转账记录以及购买浴室镜前灯的12元的转账记录。曹凤伟为证明李阳未交清水费，提供2018年11月1日交纳水费115元的票据，票据手写“4个月”，曹凤伟称系支付的2018年11月1日之前4个月的水费。李阳称已交清全部水费，但未提供证据。曹凤伟为证明李阳未交纳垃圾清运费60元，提供长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司向北京凯泰律师事务所出具的发票一张，李阳对此不予认可。上述事实，有《房屋租赁合同》《交房清单》《中国农业银行银行卡交易明细清单》、照片、发票、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，李阳依据合同约定向曹凤阳支付房屋押金5500元，现房屋租赁合同到期，双方已于2018年10月7日办理了房屋交接，曹凤阳理应退还房屋押金。故，李阳请求曹凤阳退还房屋押金5500元的诉讼请求，本院予以支持。曹凤阳反诉要求李阳支付因迟延交纳租金的滞纳金990元，根据曹凤阳提供的李阳支付租金的银行流水可以看出，李阳迟延支付租金共计3日，应当向曹凤阳支付滞纳金，但考虑到李阳延迟交纳租金的情节轻微，双方在合同中约定的滞纳金过高，故本院比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，酌定为10元。关于曹凤伟主张李阳支付垃圾清运费，因其提供的证据不足以证明其已支付垃圾清运费，也未能证明涉案房屋每月应当缴纳垃圾清运费60元，故对曹凤伟的该项反诉请求，本院不予支持。关于曹凤伟主张李阳支付水费115元的反诉请求，李阳虽抗辩已经全部结清水费，但未提供证据证明，故李阳应当支付水费。但双方未向法院提供交付房屋时水表数，曹凤伟提供的票据也不能显示支付水费的期间，故本院根据票据上记载的“4个月”，酌定李阳支付曹凤伟水费86元。关于曹凤阳要求李阳承担将房屋损坏的部分恢复原状并支付16500元违约金的反诉请求。本院结合曹凤伟提供的证据情况、房屋租赁的时间、日常生活中的正常需要、租赁房屋的自然损耗等因素，本院调整曹凤伟主张的过高的违约金，酌定为500元。因违约金已经足以弥补曹凤伟对涉案房屋恢复原状的损失，故对其要求恢复原状的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹凤伟于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）李阳房屋押金5500元；二、原告（反诉被告）李阳于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）曹凤伟迟延支付租金的滞纳金10元；三、原告（反诉被告）李阳于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）曹凤伟违约金500元、水费86元；四、驳回被告（反诉原告）曹凤伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由被告（反诉原告）曹凤伟负担（李阳已交纳，曹凤伟于本判决生效后七日内支付于李阳）；反诉受理费242元，其中192元由被告（反诉原告）曹凤伟负担（已交纳），50元由原告（反诉被告）李阳负担（曹凤伟已交纳，李阳于本判决生效后七日内支付于曹凤伟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘坤鹏审判员  田 青审判员  周 墨二〇二〇年六月二十九日书记员  邓亚楠李文伟