河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3037号 上诉人（原审被告）：沈钊，男，1987年12月2日生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：刘坤然，河北秦镜律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：宋亚丽，女，1976年12月1日生，汉族，住肃宁县。 上诉人沈钊、上诉人宋亚丽房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈钊上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0926民初1527号民事判决，并改判被上诉人退还上诉人租金31250元（不服金额12500元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一审判决认定事实正确，但就被上诉人退还上诉人租金的数额判决错误。本案事实是被上诉人在双方租赁合同的有效期内，将房屋另行出租给他人，导致合同目的无法实现，因此上诉人要求解除与被上诉人签订的房屋租赁合同，一审法院已经查明上述事实，并进行了认定。因此，被上诉人应将合同解除后的租金退还上诉人，即2019年8月9日至2020年3月20日期间的租金，应为50000元÷12个月×7.5个月=31250元，这也是上诉人的实际损失数额。一审法院按照被上诉人另行获得的房租数额计算，有违法律的立法本意，且不足以弥补上诉人的经济损失，显然判决错误。 宋亚丽辩称，一、沈钊主张答辩人将房屋另行出租给他人，导致其合同目的无法实现，要求解除房屋租赁合同，与事实不符。房屋租赁过程中，沈钊因经营不善导致其亏损停业，之后其自愿交回一楼的三间房屋，之后答辩人才将沈钊承租的房屋一楼另行出租他人，对沈钊仍占用的二、三楼房屋，答辩人并未进行出租。因沈钊自愿交回租赁期内的房屋，应认定是其自愿放弃占用租赁房屋，房屋交回时沈钊并未要求退还租金。沈钊要求退还租金没有事实和法律依据。而且沈钊缴纳的租金是根据合同约定必须履行的义务，并不属于沈钊一方的经济损失。沈钊主张租金作为经济损失要求答辩人赔偿的理由不能成立，原审法院认定答辩人应退还沈钊租金没有依据。二、即使答辩人应退还沈钊租金，因沈钊只腾退了一楼的房屋，仅一楼的房租可以退还，二、三楼房屋沈钊仍占用至今，相应的房租不应退还。合同约定的房屋租金5万元是三层房屋的总租金，沈钊要求答辩人全部退还，对答辩人不公平。原审法院无视沈钊仍占用二、三层房屋的事实，认定答辩人应退还剩余期限的全部房租是明显错误的。 宋亚丽上诉请求：1、依法撤销肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1527号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、一审法院认定事实错误。 1、一审法院以“被告将案涉房屋的一层三间于2019年8月8日另行出租给王顺祥”为由，判令解除上诉人与被上诉人之间整个三层房屋的租赁合同是错误的。案涉房屋租赁合同所租赁的房屋一共是三层，被上诉人仅在租赁期间经上诉人同意交回了一层房屋，由上诉人另行出租，也即双方就解除一层房屋的租赁合同达成了协议，该协议符合《合同法》第93条“经双方当事人协商一致可以解除合同”的规定，因此，一层房屋的租赁合同也即租赁合同中的部分租赁物解除，而非全部解除。就二三层房屋双方并未达成一致协议解除，而且被上诉人仍占用、使用至今。被上诉人要求解除二、三层房屋的租赁合同关系，没有事实和法律依据，被上诉人也没有提供证据证实二、三层房屋符合法律规定的解除事由。一审法院认定租赁合同中的全部房屋租赁合同关系不再履行，认定事实明显错误，判令整个房屋合同解除缺乏依据。 2、一审法院认定上诉人应退还被上诉人租金31250元错误。双方协议解除一层房屋租赁合同时，31250元是全部三间三层房屋从2019年8月至2020年3月20日被上诉人未占用期间的租金，因二、三层房屋被上诉人在租赁后一直占用至今，一审法院让上诉人返还二、三楼上述期间的房屋的租金明显是错误的，关于一层房屋的租金因双方在协议解除时并未就解除后未占用期间的房屋租金返还达成协议，而且是被上诉人单方提出，其理应承担租金损失，一审法院让上诉人返还没有依据。 3、一审法院认定被上诉人应赔偿上诉人租金损失12500元是错误的。被上诉人就三层房屋签订三年的房屋租赁合同，在交纳第一年的房屋之后，一审法院认定整个房屋租赁合同全部解除后，上诉人的租金损失是12500元也是错误的。如果三层房屋租赁合同同时解除，给上诉人造成的租金损失应为2020年3月22日至2022年3月20日的租金，按照每年5万元计算应为10万元。一审法院认定的上诉人租金损失为7.5个月12500元是错误的。 4、一审法院对被上诉人与张志强的合伙关系已及张志强代理被上诉人履行及解除部分房屋租赁合同没有认定也是错误的，导致一审法院确定的应退租金数额31250元远远高于张志强在诉讼前征求上诉人意见时提出的应退租金数额13866元。 二、一审法院适用法律错误。 一审法院依据《合同法》第91条、第97条、第107条的规定，并没有合同解除原因的法律规定，《合同法》第107条是关于合同未解除情况下的违约责任的法律规定。上述法律规定均与本案事实没有关联性，因此一审法院适用法律错误。 综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。 沈钊辩称，一审法院认定宋亚丽将案涉房屋一层三间另行出租给王顺祥证实宋亚丽违约，致使沈钊合同目的无法实现。应为沈钊租赁房屋是用于服装建工，一层用于生产车间，二三层用作仓库，如只剩二三层，答辩人无法使用。答辩人并未违约，所以不应赔偿宋亚丽租金损失。宋亚丽主张张志强与答辩人是合伙关系没有任何证据，二人不是合伙，沈钊对张志强也没有授权。 沈钊向一审法院起诉请求：1、要求被告解除与原告签订的房屋租赁合同。2、要求被告退还原告租金31250元并赔偿原告损失。3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院对当事人提交的有争议的证据做如下认定： 1、原告提交的2019年3月19日支付宝转账明细2张，因被告认可接收相关款项，数额相符，该证据的真实性予以认定。 2、被告提交的照片2张，并不能证实其物件所处位置，不予采纳。 3、被告提交的2019年10月21日房屋租赁合同1份，因与肃宁县公安局城关派出所卷宗中2019年8月8日宋亚丽与王顺祥的房屋租赁合同内容相同，签订时间不一，对该合同的真实性不予认定。 4、对潘亚梅、李丁丁的出庭证言及二手车买卖协议，因二人对房屋租赁纠纷并不知情，对其证言不予采纳，对二手车买卖协议与本案的关联性不予认定。 5、马猛（马振鹏）的书面证言，因其未出庭作证，不符合证据形式，不予采纳。 6、张志强与被告微信聊天记录，称把钥匙寄回给被告，被告给张志强留了地址，因沈钊和张志强是否合伙关系，本案缺乏充足证据，因此，对该聊天记录与本案的关联性不予认定。 根据庭审查明的事实和经质证的证据，一审法院认定本案事实如下：原、被告2019年3月21日签订的房屋租赁合同，被告将位于神华××南侧门面××层的房屋出租给原告经营服装生意，租期为3年，从2019年3月21日到2022年3月20日，租金每年5万元。原告向被告支付了一年房租50000元、押金5000元、拆隔断的费用1000元，共56000元。2019年8月1日原告交回了5000元房屋押金条，结清了水电费。2019年8月8日宋亚丽与王顺祥签订房屋租赁合同，将涉案房屋的一层三间出租给王顺祥，租期为1年，租金30000元，当日宋亚丽收取了王顺祥保证金10000元。 一审法院认为，本案并无有效证据能够证实原、被告哪一方违约，但被告将涉案房屋的一层三间于2019年8月8日另行出租给王顺祥，可知原告沈钊与被告宋亚丽之间的房屋租赁合同不再履行，故原告要求解除租赁合同的主张应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，被告应将合同解除后的剩余租金（即2019年8月9日至2020年3月20日之间的租金）退还原告，原告应赔偿给被告造成的租金损失。被告应退还原告的租金数额为50000元×（7.5个月÷12个月）=31250元，被告因涉案房屋已另行获取2019年8月9日至2020年3月20日的房租30000元×（7.5个月÷12个月）=18750元，原告应赔偿被告的租金损失31250元-18750元=12500元。双方折抵后，被告应退还原告租金31250元-12500元=18750元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告沈钊与被告宋亚丽之间签订的房屋租赁合同；二、被告宋亚丽自判决书生效之日起十日内给付原告沈钊18750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元（简易程序），由被告承担174元，由原告自担116元。 本院二审期间，当事人双方均未提交新的证据。本院经审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人均以自己的行为表明不再继续履行双方签订的房屋租赁合同，故原审对案涉租赁合同依法予以解除符合本案客观实际，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因沈钊无充分证据证实系对方之过错导致不能继续履行案涉房屋租赁合同，故其要求宋亚丽赔偿其损失的诉讼请求，原审不予支持，于法有据。本案合同解除后，宋亚丽应当返还沈钊未租用期间的租金，但沈钊未举证证明其在合同不再履行后及时交还案涉房屋二、三层的事实，故原审判令其承担宋亚丽部分租金损失，符合本案实际情况，较为公平合理。 综上所述，沈钊、宋亚丽的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费381元，由沈钊负担113元，由宋亚丽负担负担268元。 本判决为终审判决。 审判长  张兆阳 审判员  刘晓莉 审判员  穆庆伟 二〇二〇年六月三十日 书记员  苗园园