北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初2523号原告：刘美珠，女，1957年8月19日出生，汉族，住北京市房山区。原告：韩芳芳，男，1984年10月14日出生，汉族，住北京市房山区。原告：韩园园，女，1981年1月5日出生，汉族，住北京市房山区。以上三原告之共同委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区××镇第三法律服务所基层法律服务工作者。被告：尚文斌，男，1973年6月8日出生，汉族，住北京市石景山区。原告刘美珠、韩芳芳、韩园园与被告尚文斌租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩芳芳及三原告的共同委托诉讼代理人卫东，被告尚文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘美珠、韩芳芳、韩园园向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向三原告支付所欠租金50000元；2.请求判令被告向三原告支付违约金5000元；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，刘美珠、韩芳芳、韩园园将第1项诉讼请求变更为要求被告向三原告支付使用费50000元。事实与理由：2018年8月，韩少春与被告订立《场地租赁合同》，约定韩少春将位于××镇××村西200米处的院落，出租给被告使用；面积为4600平方米；期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止；租金标准为22万元/年，交付方式为上交租，半年一次。交租日期为每年10月1日、4月1日前；被告逾期交付租金的，应当承担违约责任，按未付租金及合同约定期间应付租金总额的10%支付违约金；发生争议由合同履行地法院管辖。合同订立后，韩少春依约将标的物交付给被告，但被告未能如约支付租金。至今尚欠租金50000元。韩少春多次找被告交涉未果。被告于2019年4月1日将所租院落返还。韩少春因病于2019年8月15日去世，其妻刘美珠、女儿韩园园及儿子韩芳芳，即本案三原告，作为韩少春的法定继承人有权向被告索要租金，故诉至法院。尚文斌辩称，原告起诉的主体有误，我是北京尚都汇网络科技有限公司（以下简称尚都汇公司）的经办人，与韩少春签约系履行职务行为，我也向尚都汇公司催要过剩下的租金，但是尚都汇公司以营业执照没有办理完毕、场地还存在一定的权属争议为由拒绝我了。因为之前说好由韩少春给我们联系他人办理营业执照，2019年3月虽然营业执照办下来了，但是营业执照上的地址与租赁地址不一致，所以我们没有办法支付剩余的租金，我们在2019年1月已经向韩少春支付了押金1万元、租金5万元。本院经审理认定事实如下：韩少春生前与刘美珠系夫妻关系，二人生育子女两名，分别为长女韩园园、长子韩芳芳。韩少春于2019年8月15日去世，韩少春的父母均先于其本人去世。2017年1月16日，韩少春（承包方、承租方、乙方）与房山区××镇××村经济合作社（发包方、出租方、甲方）签订《农村土地承包（租赁）经营合同书》，约定甲方将集体所有土地64亩发包给乙方经营，其中村西路南建设用地12亩，村北六环内园地52亩。承包（租赁）期限自2016年3月1日起至2027年2月28日止。诉讼中，三原告提交韩少春（甲方、出租方）与尚文斌（乙方、承租方）签订的《场地租赁合同》一份，用于证明韩少春将位于××村西200米处一院，总面积4600平方米的场地出租给尚文斌使用。该合同约定，租赁用途以乙方营业执照核准的经营范围为准，涉案场地地上建筑1320平方米、空地3300平方米。租赁期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止，租金为22万元/年。自开始计付租金之日起，乙方必须于每年10月1日、4月1日前向甲方支付租金。如乙方拖欠应付甲方租金超过30日，乙方按合同租金每日10%计收甲方应交而未交的滞纳金；若乙方未经甲方同意，拖欠租金超过30天以上的，甲方有权单方解除合同，收回场地，乙方应向甲方支付未付租金及本合同约定的租赁期间乙方应付总租金的10%作为违约金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。落款为韩少春、尚文斌的签名、电话及身份证号码。尚文斌对三原告提交的《场地租赁合同》不予认可，认为虽然该合同中的签名系真实，但其系代表尚都汇公司签约《场地租赁合同》，应属职务行为，尚都汇公司才是《场地租赁合同》的承租方。为证明自己的主张，尚文斌亦提交《场地租赁合同》一份，该合同打印部分与三原告提交的合同一致，但在手写内容上包括租赁场地位置“北京市房山区××××村西368号”、“总面积4662平方米”、“该场地地上建筑650平方米、空地4012平方米”等内容与三原告提交的《场地租赁合同》有出入，且乙方落款除有尚文斌签名外，还有尚都汇公司的盖章。三原告对尚文斌提交的《场地租赁合同》中韩少春的签字认可，对其中尚都汇公司的印章不认可。三原告认为，韩少春持有的《场地租赁合同》，系韩少春与尚文斌签订，该合同中并未有尚都汇公司的盖章，自签约至支付租金等一系列行为过程中，尚文斌未向韩少春出示过任何有关尚都汇公司的文件，坚持向尚文斌主张剩余场地使用费。诉讼中，双方一致认可《场地租赁合同》签订于2018年10月1日，租赁的场地位于《农村土地承包（租赁）经营合同书》中载明的村西路南建设用地12亩内，第一年租金22万元；合同签订后，韩少春依约交付了涉案场地，尚文斌通过微信向韩少春支付了6万元；2019年4月1日，双方合意解除《场地租赁合同》，尚文斌向韩少春返还了涉案场地，尚有5万元租金未支付。诉讼中，尚文斌称租赁涉案场地的目的是为了筹备经营网约车公司，且韩少春许诺可以找人办理营业执照，但实际办理下来的营业执照中的地址与涉案场地地址不一致。尚文斌提交北京畅行易通网络科技有限公司营业执照一份，该营业执照载明公司成立日期为2019年3月12日，法定代表人为尚文斌，经营范围包括租赁汽车等，住所为北京市房山区×××大街××路×号××。三原告认为涉案合同未约定韩少春有办理营业执照的义务，该营业执照与本案无关。另查，2019年韩少春曾以租赁合同纠纷为由将尚文斌诉至本院，要求尚文斌支付所欠租金5万元并承担违约金22000元。该案审理期间韩少春去世，刘美珠、韩芳芳、韩园园作为韩少春的法定继承人参加诉讼。在该案件审理过程中，尚都汇公司的委托代理人王红森（该公司副总经理）到庭陈述，称尚文斌与韩少春签约并非代表公司，尚文斌签约非职务行为，而是尚都汇公司与尚文斌准备合作成立新公司，租赁场地作为新公司的经营用地。因刘美珠、韩芳芳、韩园园经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院于2020年1月6日作出（2019）京0111民初17899号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。因尚文斌申请，北京市海淀区劳动人事争议仲裁委员会经审理于2020年1月13日作出京海劳人仲字[2019]第18644号裁决书，确认尚文斌与尚都汇公司于2018年8月20日至2019年1月31日期间存在劳动关系。截至2020年5月13日本案庭审时，该裁决书尚未生效。另，经本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局查询，涉案地块性质主要为果园，部分为村庄。本院认为：本案争议焦点有二，一是尚文斌是否为本案适格被告，二是尚文斌应否支付三原告5万元使用费及5000元违约金。关于争议焦点一。本案中，三原告所持的《场地租赁合同》中明确载明合同双方系韩少春与尚文斌，且韩少春已收取的6万元亦系尚文斌通过微信向韩少春直接支付，三原告有理由相信《场地租赁合同》的缔约双方为韩少春、尚文斌。尚文斌未提交证据证明其在签订和履行合同的过程中及时、明确地向韩少春告知了其本人是代表尚都汇公司签约、履约，现有证据亦不能证明韩少春与尚文斌签约及履约时明知或者应知尚文斌系代表尚都汇公司行事。尚文斌提出的涉案合同双方为韩少春与尚都汇公司之抗辩，不能对抗三原告向其主张权利，本院不予采纳，尚文斌与尚都汇公司之间可以另行解决。综上，尚文斌系本案适格被告。关于争议焦点二。本案中，《场地租赁合同》的租赁标的虽然包括地上建筑物和空地，但从订立该合同的具体目的、租赁用途、建筑物及空地面积大小等因素综合判断，该合同主要是租赁土地。涉案土地系韩少春从房山区××镇××村经济合作社处承包而来，地块性质主要为农用地，而双方签订《场地租赁合同》，将该土地用于筹备、经营网约车公司，未经批准，改变了土地用途，违反了国家法律法规的强制性规定，因此《场地租赁合同》应系无效。《场地租赁合同》虽然无效，但尚文斌实际使用了涉案场地，应向三原告支付占有场地期间的使用费，使用费标准本院参照《场地租赁合同》的租金标准酌情确定。尚文斌所欠的使用费具体数额，本院参照双方核算的所欠租金数额酌情确定。因《场地租赁合同》无效，三原告根据该合同要求尚文斌支付违约金，已无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十五条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尚文斌于本判决生效后十日内向刘美珠、韩芳芳、韩园园支付使用费50000元；二、驳回刘美珠、韩芳芳、韩园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由刘美珠、韩芳芳、韩园园负担63元（已交纳），由尚文斌负担525元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年六月三十日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳