湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复66号复议申请人（利害关系人）：周文平，男，汉族，1964年2月18日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。申请执行人：上海落拓实业有限公司，住所地上海市静安区北京西路968号2901室。法定代表人：葛礼慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊巍，湖南道格律师事务所律师。被执行人：浙江千足集团有限公司，住所地浙江省永康市华丰中路55号。法定代表人：曹立新，该公司董事长。被执行人：永康市千足房产开发有限公司，住所地浙江省永康市华丰中路55号11楼。法定代表人：曹立新，该公司董事长。被执行人：永康市步行街商业城有限公司，住所地浙江省永康市步行街三期。法定代表人：王奇勋，该公司董事长。被执行人：长沙汇丰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺118号石人村。法定代表人：曹矛盾，该公司董事长。被执行人：胡昶，男，汉族，1984年5月24日出生，住浙江省永康市。被执行人：曹矛盾，男，汉族，1971年8月29日出生，住浙江省永康市。被执行人：曹立新，男，汉族，1967年8月12日出生，住浙江省永康市。利害关系人周文平不服湖南省长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）（2019）湘01执异125号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院查明，原告汤兆安诉被告永康市千足房产开发有限公司（以下简称千足公司）、永康市步行街商业城有限公司（以下简称永康步行街商业城）、浙江千足集团有限公司（以下简称千足集团）、长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）、胡昶、曹立新、曹矛盾与第三人东亚银行（中国）有限公司长沙分行民间借贷纠纷一案，长沙中院在诉讼中查封了永康步行街商业城提供的抵押物即位于长沙市天心区产（产权号分别为：711110881、712014300、712014301）和胡昶提供的抵押物即位于长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106号房产（产权号分别为：711110882、711110883、711110884、711110885、711110886）。2015年11月26日，长沙中院就本案作出（2015）长中民二初字第01338号民事判决，主要内容是：一、被告千足公司于判决生效之日起十日内向原告汤兆安归还借款本金6000万元以及利息；二、若被告千足公司未履行上述还款义务，原告汤兆安有权就被告永康步行街商业城提供的抵押物即位于长沙市天心区产、被告胡昶提供的抵押物即位于长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106号房产采取折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；被告永康步行街商业城、胡昶承担担保责任后，有权向千足公司追偿；三、被告千足集团、汇丰公司、曹立新、曹矛盾对被告千足公司在判决第一项中的还款义务承担连带清偿责任，被告千足集团、汇丰公司、曹立新、曹矛盾承担保证责任后，有权向被告千足公司追偿；四、驳回原告汤兆安的其他诉讼请求。千足公司、永康步行街商业城、千足集团、汇丰公司、胡昶、曹立新、曹矛盾均不服，提起上诉。本院于2016年5月25日作出（2016）湘民终221号民事判决，驳回上诉，维持原判。案件进入执行程序后，长沙中院依据汤兆安的申请对诉讼中查封的上述房产进行了评估。2017年1月16日，长沙中院作出（2016）湘01执727号执行裁定：拍卖被执行人永康步行街商业城提供的抵押物即位于长沙市天心区产，并委托湖南万和拍卖有限公司、长沙山岳拍卖有限责任公司、湖南省拍卖行拍卖上述房产。2017年6月6日，汤兆安与上海落拓实业有限公司（以下简称落拓公司）签订《债权转让协议》，将本案债权转让给落拓公司。汤兆安遂向长沙中院提出变更申请执行人的申请，并提交了其向永康步行街商业城、千足公司、千足集团、汇丰公司、胡昶、曹立新、曹矛盾邮寄送达债权转让通知的EMS回执。2017年6月12日，长沙中院作出（2016）湘01执727号之二执行裁定：变更落拓公司为本案申请执行人，（2015）长中民二初字第01338号民事判决确定的原告的权利义务由落拓公司承受。湖南万和拍卖有限公司、长沙山岳拍卖有限责任公司、湖南省拍卖行于2017年3月6日在《潇湘晨报》刊登了第一次拍卖公告：定于2017年4月6日10时在湖南省联合产权交易所按现状优先整体后分零拍卖长沙市天心区博林金谷小区综合楼栋102-106、108号商业房产及201、202号车库房产。公告上公布了分零拍卖各房的详表，并告知优先购买权人于拍卖日持相关证明材料到场参加竞买。2017年4月14日，《潇湘晨报》刊登了第二次拍卖公告，拍卖时间定于2017年5月3日10时。2017年6月6日，《潇湘晨报》刊登了第三次拍卖公告，拍卖时间定于2017年6月22日10：30时。2017年6月22日，在湖南万和拍卖有限公司、长沙山岳拍卖有限责任公司、湖南省拍卖行组织的第三次拍卖中，申请执行人落拓公司以54616737元的成交价竞得位于长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106、108、201、202号房产。2017年7月12日，长沙中院作出（2016）湘01执727号之三执行裁定：一、长沙市天心区博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106、108、201、202号房产自裁定书送达买受人落拓公司时起转移。二、解除对被执行人永康步行街商业城提供的抵押物即位于长沙市天心区产的查封措施。三、买受人落拓公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。另查明，周文平与永康步行街商业城于2012年7月5日签订《场地租赁合同书》，约定：永康步行街商业城将其所有的位于长沙市天心区的场地（面积为1623平方米）出租给周文平用于量贩式ＫＴＶ经营，租赁期限为8年，自2012年8月1日至2020年12月30日，免租期为5个月，自2012年8月1日起至2012年12月30日止，场地租金为每平方米48元／月，即77904元／月，租金第三年开始递增，每年按8%递增，租金实行月支付制，周文平应于2012年12月25日前支付第一个月租金，以后每月租金的支付需在前一个月25日前支付，周文平延期支付租金的，每延期一天承担百分之一的滞纳金。合同第五条第一款第（4）项还约定：“周文平有下列情形之一的，永康步行街商业城有权解除合同，周文平应赔偿永康步行街商业城相当于第一年月租赁费用2倍金额的违约金：……；（4）逾期两个月未支付租金、水电费或本合同项下附件有关费用的”。此后，永康步行街商业城因与周文平产生租赁合同纠纷而向长沙市天心区人民法院（以下简称天心区法院）起诉。2017年7月24日，天心区法院作出（2017）湘0103民初3288号民事判决，判令：一、解除原告永康步行街商业城与被告周文平于2012年7月5日签订的《场地租赁合同书》，并由周文平于判决生效之日起三十日内向永康步行街商业城腾退位于长沙市天心区房屋；二、限被告周文平于判决生效之日起十日内向原告永康步行街商业城支付截止2017年3月31日止欠付的租金2861871.09元，并由周文平按租金标准向永康步行街商业城支付自2017年4月1日起至实际腾退之日止的场地使用费；三、限被告周文平于判决生效之日起十日内向原告永康步行街商业城支付截止2017年3月31日止的违约金694879.34元，并由周文平以欠款2861871.09元为基数，按每天万分之五的标准向永康步行街商业城支付自2017年4月1日起至实际偿付之日止的违约金；四、驳回原告永康步行街商业城的其他诉讼请求。该判决于2017年11月11日发生法律效力。落拓公司通过司法拍卖取得博林金谷小区综合楼201号（权证号20170293725，面积662.87㎡）、202号（权证号20170293785，面积960.82㎡）房产后，于2017年11月7日取得上述房产不动产权证，该房产至今仍由长沙市天心区糖果乐娱乐城占有经营，经营者系周文平。2018年9月18日，天心区法院对原告落拓公司诉被告长沙市天心区糖果乐娱乐城、周文平房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）湘0103民初4334号民事判决，判令：一、限被告周文平于判决生效之日起10日内搬离位于长沙市天心区；二、限被告周文平于判决生效之日起10日内向原告落拓公司支付自2017年11月17日起至搬离上述房屋之日止的租金及房屋占有使用费，暂计算至2018年8月4日为884515元（后续房屋占用费以165505元为基数，自2015年7月5日起，每年按8%递增，计算至实际腾退之日止）；三、限被告周文平于判决生效之日起10日内向原告落拓公司支付房屋占有使用费的利息（利息标准：以占有使用费884515元为基数，自2018年8月4日起按日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止）；四、驳回原告落拓公司的其他诉讼请求。周文平不服，提起上诉。2019年9月16日，长沙中院作出（2018）湘01民终9635号民事判决，驳回上诉，维持原判。周文平对长沙中院（2016）湘01执727号之三执行裁定不服，提出执行异议称：1、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，周文平的租赁权应当优先得到保护，不受抵押权及法院查封的影响。且依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人享有优先购买权。长沙中院在拍卖上述标的物前没有通知周文平，致使周文平丧失了对标的物享有以同等条件优先购买的权利。2、长沙中院于2017年6月22日进行的委托拍卖行为违法违规，应当予以撤销。首先，进行的是整体拍卖，拍卖价格极低，明显违背常理，不符市场规律。虽然法律没有明文规定拍卖方式，但分零拍卖明显优于整体拍卖，以实现资产利益最大化。采取整体拍卖的方式无疑损害了其他对被执行人享有债权的主体利益的行为，也致使被执行人永康步行街商业城资产流失或者贬值。整体拍卖实际损害了周文平的实体权利。由于对上述标的物与博林金谷综合楼栋102、103、104号等房产进行整体拍卖，排斥了只买得起201、202号房产的周文平，剥夺了周文平的优先购买权。3、在执行过程中转让执行标的债权涉嫌违法。本案的被执行人有八个，包括债务人、担保人，担保物非常复杂，债权转让是否真实、债权转让是否通知债务人，这一系列的问题都没有进行实质性审查。综上，请求撤销（2016）湘01执727号之三执行裁定；撤销2017年6月22日长沙中院对博林金谷综合楼栋201、202号房产的拍卖行为及结果。长沙中院审查后于2018年12月25日作出（2018）湘01执异201号执行裁定，驳回了周文平的异议请求，并告知其如对该裁定不服，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人异议之诉。周文平不服，向本院申请执行监督。本院审查认为：周文平提出的执行异议是对法院拍卖行为提出的异议，其主张是承租人享有优先购买权，长沙中院在对标的物拍卖时未履行通知义务，损害了其对承租物优先购买权的行使，请求撤销拍卖行为。因此，周文平在本案中应列为利害关系人，对其异议审查应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定。长沙中院（2018）湘01执异201号执行裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定属于适用法律错误。据此，本院于2019年4月10日作出（2019）湘执监67号执行裁定：一、撤销长沙中院（2018）湘01执异201号执行裁定；二、发回长沙中院重新审查。长沙中院重新审查认为，本案执行依据即该院（2015）长中民二初字第01338号民事判决已经发生法律效力，双方当事人均应当按照生效法律文书行使权利和履行各自的义务。因债务人未按生效判决履行义务，权利人汤兆安向该院申请强制执行，于法有据。执行中，原申请执行人汤兆安将本案债权转让给了落拓公司，并向各债务人送达了债权转让通知。该院作出裁定变更落拓公司为本案的申请执行人符合法律规定。博林金谷综合楼栋102、103、104、105、106、108、201、202号房产采取的是按现状优先整体后分零拍卖的方式，虽然被执行人永康步行街商业城对此拍卖方式提出异议，但该院在公告中均明确列出了单套房产的面积、评估价值等具体信息，且未排斥其他分零买受人的竞买，案涉房产经两次拍卖流拍后，第三次拍卖才由申请执行人落拓公司竞买成功，拍卖当时并无其他买受人参与竞拍。故从现实情况来看，落拓公司通过司法拍卖程序整体买受案涉房产，并没有对房屋价值的最大化造成实质性影响。拍卖之前，拍卖机构均在符合法律规定的省级报刊上刊登了拍卖公告，内容包括通知优先购买权人到场参加竞拍。因此，案涉房产的拍卖已经按照法定程序向优先购买权人送达了拍卖通知。周文平的异议理由，均不能成立，该院不予采纳。据此，长沙中院于2019年11月4日作出（2019）湘01执异125号执行裁定，驳回周文平的异议请求。周文平不服，向本院申请复议称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，人民法院在司法拍卖中负责通知当事人、担保物权人、优先购买权人、其他优先权人或者其他利害关系人拍卖的相关事项。可见通知之职责义务属于执行法院。拍卖机构在媒体上刊登拍卖公告是一种商业邀约，并非人民法院的法律文书，不能将拍卖机构刊登的拍卖公告等同于执行法院向特定案件的当事人或利害关系人送达的诉讼文书。周文平作为案涉房产的优先购买权人，按“买卖不破租赁”的原则享有优先购买权。没有证据证明执行法院对其履行了拍卖的通知义务。如果周文平从一开始就被法院通知并参加到拍卖中来，本案房产的拍卖不可能形成两次流拍，更不可能于第三次拍卖底价（5400余万元）就成交。长沙中院认定“原申请执行人汤兆安将本案债权转让给落拓公司，并向各债权人送达债权转让通知”，属于明显的事实认定错误。本案拍卖的八套房产，均有独立的房产证，为独立的临街商铺，且分属不同的产权人，完全不存在“整体拍卖”的条件。整体拍卖较分零拍卖交易门槛和准入条件明显加大，给更多竞买者（包括周文平）加入拍卖造成限制。在明知拍卖标的物存在租赁权将影响案涉担保物权实现的情形下，长沙中院未依法除去租赁权，反而直接将属于承租人周文平所有的、附着于拍卖标的物的价值近千万元的装修一并拍卖，导致周文平遭受数百万元的损失。拍卖公告应当在“人民法院诉讼资产网”及“省级以上公开发行的综合类报刊”两个地方同时发布，本案的拍卖公告仅在《潇湘晨报》发布。本案被委托的湖南万和拍卖有限公司在2016年被湘西自治州工商行政管理局以“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通”为由，罚款1680万元。此信息为国家企业信用信息系统公示内容，长沙中院在明知该拍卖机构因违法被处罚的情形下，依然将本案拍卖标的物交付其拍卖，明显违法。湖南省高级人民法院《关于全省法院司法拍卖、变卖工作的实施细则》第二十条第三项规定：“拍卖标的连续两次流拍的，另行选定拍卖机构”。本案的拍卖在两次流拍后，仍然由湖南万和拍卖有限公司、长沙山岳拍卖有限责任公司、湖南省拍卖行等三家拍卖公司继续拍卖，违反了上述规定。综上，请求撤销长沙中院（2019）湘01执异125号执行裁定，撤销长沙中院对博林金谷综合楼栋201、202号房产的拍卖行为及结果。本院认为，在长沙中院的执行程序中，原申请执行人汤兆安将本案债权转让给了落拓公司，并向各债务人送达了债权转让通知。长沙中院据此裁定变更落拓公司为本案的申请执行人，并无不当。长沙中院委托的拍卖机构在拍卖之前均在省级报刊上刊登了拍卖公告，公告内容包含对案涉房产采取按现状优先整体后分零拍卖的方式、分零拍卖各房产的详表以及告知优先购买权人需于拍卖日持相关证明材料到场参加竞买的内容。此拍卖公告已经履行了对不特定意愿购买人包括优先购买权人的告知义务。对于房产是整体处置还是分零处置，只是一种处置方式，不能仅仅依此否定拍卖的效力。周文平称拍卖标的物上附着其价值近千万元的装修，但其自身违反《场地租赁合同书》约定的义务，被永康步行街商业城诉请并判决解除合同。虽然湖南万和拍卖有限公司曾被行政机关处罚，但其不影响本案拍卖的效力。本案拍卖行为没有违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定。落拓公司通过本案的司法拍卖在第三次拍卖中竞得案涉房产，并无不当。另天心区法院（2018）湘0103民初4334号民事判决已经生效，周文平应按照该判决履行法律义务。综上，周文平的复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回周文平的复议请求，维持湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01执异125号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周小辉审判员  方湘平审判员  周康康二〇二〇年六月二十三日法官助理刘宇丹书记员陈雅琴