广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4317号原告：陈涛，男，1980年3月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：刘文灯，男，1975年3月10日出生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：曾展强，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：向昆，国信信扬律师事务所实习律师。原告陈涛与被告刘文灯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛、被告刘文灯及其委托诉讼代理人曾展强、向昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈涛向本院提出诉讼请求：1.补齐2019年12月份到2020年4月份共计五个月租金：7200元/月×5=36000元，免租二月份，补交总额：28800元；2.交还2019年3月31日签订的位于：增城中国铁建花园自编6栋92号商铺（广州市增城区朱村街金成路87号）的使用权，终止合同，没收保证金，停止一切对该铺的非法行为；3.补交2019年11月12月份电费1666元。4.诉讼费由被告承担。事由和理由：双方于2019年3月31日前签订租赁合同，约定第一年每月租金7200元整，并在每月3号前以转账交付于我方，可承租方刘文灯自2019年10月起，均未按约定时间交付租金，自12月份开始，刘文灯一拖再拖，不按合同约定交付租金，并要求减租。我方同意减免部分，但前提是马上补交，但刘文灯多次推拖，仍拒不履行合同约定的交租事宜。自2019年12月24日之后到2020年1月5日，我方多次联系刘文灯,但发信息不回，电话不接，物业也帮催多次，刘文灯却一直未履行租金支付义务。承租方刘文灯已明确拒交租金，在此情况下，我方在2020年1月5日通过微信语音告知刘文灯：若好好做，就把租金交了，以降租金额支付，如果自行搬走，就把钥匙放物业处，并申明刘文灯欠租30天以上，依合同约定已构成单方违约，承租方已拖欠租金36天，当时刘文灯的态度是拒绝交付租金。我方在2020年1月6日到了现场，物业经理好意电话让他回来好好谈，但刘文灯拒绝见面，称自己身在东莞，后面物业部经理说你不回来解决拖欠之事，房东要锁门了，然后他马上又改口说：我在附近10分钟回来，后来他本人来了，共一起四五个人，经过一番沟通，他明确两点：1、租金没钱不会再交了，并且要求降租，他要转让铺子，我方认为若要转让我方也同意，但要求把所应该交付的租金交了，可刘文灯不同意，多次明确租金他不再交，还得允许他不交租的情况下转让商铺。承租方刘文灯已欠租36日，且经多次沟通仍拒绝履行按时交租义务，按照合同约定，如承租方逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费达30日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。于2019年1月6日以短信、微信的方式通知承租方刘文灯，内容如下：通告：刘先生（高圣兰丈夫），你我双方于2019年3月31日签订租赁合同，约定由你承租我位于增城铁建花园自编6栋92号商铺，每月3日支付租金7200元，现已缴纳了2019年11月的租金，后再无缴纳的租金，已经逾期缴纳12月租金达36天，此前多次交涉你方明确拒绝缴纳租金，根据合同约定，你已构成根本违约，我享有单方解除合同的权利，现我正式通知你方解除租赁合同，押金不予退还，你方即日起对该商铺的一切不当行为或进入均为侵权。同日，我方将该上铺上锁，之后刘文灯又私自上锁该商铺，后来我出租，他都多次在我走后上锁，期间我多次报警，并电话联系他本人，他都拒绝接听。在承租方刘文灯违约在先，我方依约收回该商铺后，承租方刘文灯一直不依不饶私自上锁该商铺，影响该商铺正常出租。因此，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，另将第一项诉讼请求变更为“要求被告支付2019年12月至2020年1月、2020年3月至5月的租金”。被告刘文灯辩称：1.认可2019年12月份的租金，但是其余时间段的租金我方不予认可，因为原告在2020年1月5日对被告经营的铺位上锁，被告无法实际经营；2.原告在被告承租的过程中经常威胁断水断电，影响正常经营，因此，被告请求2020年12月份租金做相应减少；3.被告同意补齐11、12月份的水电费，但是需要原告提供相应的水电费凭证。经审理查明：2019年3月31日，原告陈涛（出租方）与被告刘文灯（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：出租方愿意将其拥有的房产出租给承租方使用。现租赁双方根据广州市相关房产管理规定，经过友好协商，签订合同条款如下：一、租赁房产的地址为：增城中国铁建花园自编6栋92号铺……出租方同意将该房产出租给承租方作商业使用，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。租赁双方应当自签订本合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租房管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。二、租赁双方同意按下列约定出租和承租该房产：1、租期：从2019年3月31日至2024年5月31日止，共五年。免租期2019年3月31日至2019年5月31日。2、保证金：14400元。3、租金：出租、承租双方协定的租赁期限、租金情况如下：2019年3月31日至2019年5月31日的月租金额为0元，2019年6月1日至2021年5月31日的月租金额为7200元……以上租金不包括发票随，不包括物业管理费。4、结算方式：租金按月结算。在每月的第3日前按【现金】【银行转账】付款方式缴付，交付地点在转账。……三、签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出前，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。四、租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年4月30日。……六、在租赁期内，承租方承担以下责任：1、依时缴纳租金即每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金。如果逾期交纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为承租方违约，出租方有权解除和同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。8、承租方不得未经出租方书面同意，扇子将该房产转租、分组给他人使用或调换使用。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除没保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿。……七、违约责任：……4、因承租方违约二合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产呢，承租方须无条件立即迁出该房产，如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产是应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。2020年1月6日，原告与被告的聊天记录显示：[陈涛：“刘先生，至今欠租12月份和本月6天，共计上月7200+本月，依约视为你方欠租36天，并一再提醒，拒不交租。你方违约，合同自动解除。我本人已锁门，若还想继续好好经营，我收到转账，中午过来开门。……刘先生，以合同第六项第1条，你已违约，合同解除。我已上锁。任何未经我允许擅自开门者均属违法行为，好自为之。”刘文灯：“你自便，但我要说清楚的是：现在档口大门你没有以书面形式通知我上锁了，里面电器未切断电源，冰箱食材变质，所产生后果及相关损失由你负责。”……陈涛：“刘先生，你欠租一个多月，催了不下十次你方一直拒交，按照你的降租要求，你依然不交。下午物业作证的情况下，你们夫妻都说让我随便处理。故依合同第六条第一项，你方违约，合同终止。通知：刘先生（高胜兰丈夫），你我双方与2019年3月31日签订租赁合同，约定由你承租我位于增城铁建花园自编6栋92号商铺。每月3日支付租金人民币7200元。现你方缴纳了19年11月的租金后再无缴纳租金。已经逾期缴纳12月租金达36天，此前多次交涉你方也拒绝缴纳租金，根据合同约定，你已构成根本违约，我享有单方解除合同的权利。现我正式通知你方解除租赁合同，押金不予退还。你方即日起对该商铺的一切不正当行为或进入均为侵权。业主：陈涛2020年1月6日。”]另查明，《产权情况表》载明位于广州市增城区朱村街金成路87号房屋于2017年7月11日办理登记手续，房屋产权权属人为广州增城中铁房地产置业有限公司，合同编号201806208709，购买方广州自信人发型美发服务有限公司。本案审理中，原告向本院提交“营业执照”，证明广州自信人发型美发服务有限公司为原告陈涛出资的自然人独资有限责任公司，并提交广州自信人发型美发服务有限公司（乙方，买方）与广州增城中铁房地产置业有限公司（甲方，卖方）签订的《商品房（一手现房）买卖合同》（合同编号201806208709），证明买卖双方就位于广州市增城区朱村街金成路87号房屋签订房屋买卖合同。庭审中，原告陈述以下：1.由于被告在2019年12月开始没有按时交租，经过多次沟通无果，我方采取上锁措施；2.被告缴纳物业费到2019年11月份；3.我方上锁商铺后，没有将钥匙交给被告，我方于2020年1月6日凌晨对案涉商铺上锁，被告于2020年1月6日中午到场把商铺内的东西（吃、用的东西）拿走后，我方再次上锁，当时原被告双方在场；4.2019年12月24日，我方同意按照6800元/月交租金，并交纳12月份和2020年1月份的租金，但是被告一直没有交付租金，也没有给任何回复；5.目前案涉商铺仍然锁住门之后被告一共又加了三把锁；6.我方并没有同意被告迟延缴纳2019年12月份的租金，另外，我方同意免除2020年2月的租金。被告确认租赁物地址位于广州市增城区朱村街金成路87号，并陈述以下：1.平时是物业公司通知我方后，我方才缴纳物业费的，是两个月缴纳一次，每次交的是上个月的物业费，最后一次是在2020年3月份通知缴纳物业费，但是由于原告把我商铺锁了，故此时我方并没有缴纳物业费；2.原告对商铺上锁后，我方仅拿了一些牛奶等吃的和用的，商铺内的其他东西我方都没有动，拿完东西原告就把商铺上锁，并称被告只要交了租金才会开锁；3.合同中确实约定每月3日交租，但是实际上2019年最后几个月交租日期都是10日，在2019年12月份，我有个朋友准备受让案涉商铺，要求租金6800元/月，但是房东一直没有同意，后在2019年12月24日同意我方转租，但却一直没有与我当面协商转租事宜。本院认为，原告与被告于2019年3月31日签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张租金的问题。被告确认租金缴纳至2019年11月止，从2019年12月起未交租金，但由于原告于2020年1月6日对案涉商铺进行上锁，且案涉商铺至今仍处于上锁状态，致使承租人在案涉商铺上锁后无法正常使用租赁物，租赁物的租赁用途无法实现，本院据此认定被告需向原告支付2019年12月及2020年1月1日至5日的租金，待租赁物恢复可使用状态后，原告方可向被告主张往后的租金，故原告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。经核算，租金应按照7200元/月支付，2019年12月及2020年1月1日至5日的租金合计为8400元（7200元+7200元/月÷30天×5天）。关于原告主张电费的问题。由于原告在庭审中未提交证据证明2019年11月份、12月份电费已经实际发生，亦未提交证据证明实际发生的金额，故就该诉请本院不予支持。待原告提供充分证据后，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘文灯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈涛支付2019年12月份及2020年1月1日至5日的租金8400元；二、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元，由原告陈涛负担256元，由被告刘文灯负担25元。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇二〇年六月十五日书记员  谢明慧