上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初6758号原告：林华，男，1985年11月24日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住上海市杨浦区。被告：吴国平，男，1961年2月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告林华与被告吴国平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告林华、被告吴国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林华向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告代表出租人或产权人归还原告房屋租赁押金5,400元；2、要求判令被告代表出租人或产权人归还原告租赁期间为2020年2月20日至2020年4月20日的房屋租金差价1,400元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月7日通过房产中介从案外人万某某(二房东)处承租了被告拥有产权的上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同约定的租期截止日期是2020年10月20日。2015年10月6日，万某某向被告支付了房屋租赁押金4,400元；2015年10月8日，原告向万某某支付了房屋租赁押金5,400元。在2019年10月20日至2020年10月20日的合同期间，原告与万某某就系争房屋的租赁合同约定租金是5,500元/月，被告与万某某的租赁合同约定租金是4,800元/月，两者房屋租金差价是700元/月。2020年1月20日，原、被告及万某某共同通过微信聊天进行了合同关系变更，三方共同约定房租及押金相关重要事项：1、原告应支付的租金分两部分，其中一部分是支付给被告的租金为4,800元/月，另外一部分是支付给第三方万某某的租金为700元/月；2、原告的押金5,400元从万某某保管转移到被告保管，由于被告已经收取了万某某押金4,400元，因此被告有义务向万某某继续收取押金差额1,000元；3、原告按照2020年1月20日的三方约定，于2020年1月20日分别向万某某和被告支付了2020年1月20日至4月20日共3个月的租金2,100元和14,400元。原、被告因一直未签订系争房屋的租赁合同，租赁关系已于2020年2月19日自动终止，但被告一直未归还原告剩余款项包括押金及部分租金。故诉至法院，请求判如诉请。被告吴国平辩称，不同意原告诉请，被告于2015年10月6日将系争房屋出租给了案外人万某某作为居住使用，当时约定租金是4,400元/月，押金是4,400元，付三押一，租赁期限自2015年10月6日起至2020年10月31日止。在和万某某签订租赁合同后，其按时交纳了房屋的租赁押金和租金，被告于2015年10月1日就将系争房屋交付给了案外人万某某。被告和案外人万某某之间的系争房屋租赁合同中约定每年调整租金上涨100元，案外人万某某也是按照这个约定及时调整租金金额。2020年1月19日的租金标准是4,800元/月，此时，案外人万某某应当支付2020年1月20日至2020年4月20日期间的租金，但是案外人万某某并未按时支付，此时原告建立了原、被告及案外人万某某3人的微信群，在微信中原告提出了三个解决方案，并告知系争房屋由案外人万某某转租给了原告，此时被告才得知系争房屋被案外人万某某转租。2018年的时候被告曾见到过原告，万某某及原告均称他们是朋友关系，并没有明确表示万某某进行了转租，直到2020年1月19日建立微信群后被告才知道万某某将系争房屋转租给了原告，并将租金涨至5,500元/月。建立微信群后，原告对房屋租赁事宜提出了三种解决方案，被告也认可了其第一种解决方案，将原告支付的租金分成两部分，一部分是按照被告与万某某4,800元/月的租金标准直接支付给被告，另一部分是按照万某某与原告之间的转租租金差价700元直接由原告支付给万某某，此租金支付方式被告和万某某均予以认可，原告并实际履行了租金的支付。2020年1月20日，原告按照4,800元/月的租金标准向被告支付了2020年1月20日至2020年4月20日3个月的租金共14,400元，另原告是否向案外人万某某支付了上述期限内的租金差价被告不清楚。原告与万某某的租赁合同被告不清楚也没有看到过，万某某租赁被告的系争房屋租期至2020年10月31日结束。2020年2月17日，原告提出要和被告单独建立系争房屋的租赁关系，要求被告解除与万某某就系争房屋的租赁关系，并表示由被告将系争房屋出租给原告，租金按照4,800元/月计算，租期延长到2021年2月，对此被告未同意。2020年2月17日至18日，原告连续在3人微信群中明确表示其不再租赁系争房屋，要求退租，被告回答其原、被告没有合同关系。2020年2月19日下午，原、被告两人在系争房屋处办理了简单的房屋交接手续，当时被告还询问原告为何万某某未到场，原告明确表示只要被告到场就可以了。被告没有收取过原告的任何钱款，被告收取的钱款应是万某某支付的系争房屋租金款。2020年2月19日，被告已将两个月的租金9,600元退还给了原告。被告没有收取原告的租赁押金，也没有与原告建立租赁关系。原告在2020年2月19日搬离了系争房屋，多收取的房屋使用费被告已经退还给原告了，被告也只收取了原告代万某某支付的1个月的房屋租金。本院经审理认定事实如下：被告吴国平系系争房屋权利人。2015年10月6日，被告吴国平作为甲方(出租方)与作为乙方(承租人)的案外人万某某签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为76.35平方米；租赁期限为5年，自2015年10月31日起至2020年10月31日止，甲方于2015年10月6日向乙方交付该房屋；租金金额每月4,400元，支付方式租金按3个月为一期支付，先付后用，第一期租金乙方应于2015年10月7日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前；租赁保证金约定，乙方需支付甲方租赁保证金4,400元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付。合同其他条款中约定：以后每年租金每月递增100元。2015年10月6日，吴国平出具一份《收款收据》，载明：收到上海锐丰房地产投资顾问有限公司转付给本人的款项计4,400元，本人确认，上述款项系万某某用于承租杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房地产的租赁保证金(押金)。2020年1月20日，林华在与吴国平、万某某3人的微信群中提出：第一个方案是我把房租分两部分，一部分是你给吴的租金，另一部分是差价我单独给你算差价，你没有任何损失。万某某答：可以，我和他现在4,800一个月，支付给吴4,800一个月。林华又提出：那么就这样说了，方案一、所有在房屋内的家具家电到期全部留给吴，然后从1月20日至10月20日的房租我分两部分给，一部分作为万的介绍费，一部分作为吴的房租；然后押金差价你今天给吴，接下来，吴也不需要扣你押金了，如果房屋有问题，吴可以扣我押金；也就是说从今天起这个房屋租赁权与万无关，万只收介绍服务费。吴国平回复：小林，现在小万也说明了，毕竟也合作五年，你先把差价给小万吧，余下的转给我，小万对吗？万某某答：对的。林华称：请大家回复，我在收到大家回复确认后，我在30分钟内给各自转钱。万某某答：房东都已经说了，你还不停的确认啥，都已经确认过了。吴国平回复：这个季度，小林你先把差价给小万，下个季度到10月份与小万无关。万某某答：不对，合同到10月30号，看一下合同。吴国平回复：小万，你提前2个月退房吗？万某某答：不退了。林华回复：那就到10月30日吧，我都可以。万某某答：你别瞎操心了，按时付钱就行了，你房租付给我是付到2020年4月19号，我付给房东房租是付到2020年4月30号，我和房东合同签到2020年10月30号。2020年2月18日，林华通过微信告知吴国平：您好，吴叔叔，请您19号来交接，同时已经通知万某某来交接！确定不入住！2020年2月19日，林华与吴国平在系争房屋处办理了房屋交接手续，将系争房屋交付给吴国平。2020年2月27日，原告林华具状来院，作如上诉请。诉讼中，原告林华提供了原告于2015年10月7日向万某某转账1,000元、于2015年10月8日向万某某转账20,600元、于2020年1月20日分别向万某某转账2,100元和向吴国平转账14,400元的转账证明，用于证明林华已于2015年10月8日向万某某支付了系争房屋的3个月租金和租赁押金5,400元，同时证明已支付给吴国平3个月租金并向万某某支付完毕租金差价款。审理中，原、被告当庭确认吴国平已退还林华房屋租金款9,600元；吴国平当庭确认万某某将系争房屋转租给林华的转租行为有效。以上事实，由不动产权证、《房屋租赁合同》、《收款收据》、转账凭证、微信聊天记录及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。吴国平于2015年10月6日将本案系争房屋出租给案外人万某某，并签订了《房屋租赁合同》，明确了系争房屋的租赁关系、租金标准、租赁押金金额及租期等合同内容，此后万某某将系争房屋转租给林华使用。2020年1月，林华、吴国平、万某某3人通过微信聊天方式协商房屋租赁事宜，林华提出的变更租赁关系，由林华直接与吴国平建立系争房屋的租赁关系、吴国平与万某某解除租赁合同的协商方案并未得到万某某的认同，吴国平也当庭否认与万某某解除了租赁合同，且不认可与林华存在系争房屋的租赁关系。林华亦无证据证明吴国平实际收取过其支付的房屋租赁押金5,400元以及租金差价1,400元。林华于2020年1月20日向吴国平支付14,400元的行为应属于次承租人代承租人向出租人支付租金的行为。故原告林华要求被告吴国平返还租赁押金和房屋租金差价的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告林华要求被告吴国平返还房屋租赁押金5,400元的诉讼请求不予支持；二、原告林华要求被告吴国平返还房屋租金差价1,400元的诉讼请求不予支持。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告林华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇二〇年六月二十八日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......