甘肃省景泰县人民法院   民事判决书   （2020）甘0423民初858号   原告：甘肃省景泰职业中等专业学校，住所地景泰县一条山镇振兴路。   法定代表人：王锡荣，该校校长。   委托诉讼代理人：张智弟，该校总务主任。   委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。   被告：张爱祥，男，1958年9月3日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。   原告甘肃省景泰职业中等专业学校（以下简称景泰职专）与被告张爱祥确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告景泰职专的委托诉讼代理人张智弟、刘勇，被告张爱祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间签订的《房屋租赁协议书》无效，并判令被告返还承租的房屋；2、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实与理由：2005年10月1日，原告将本校所有的办公楼一层一间商铺出租给被告，双方签订了《房屋租赁协议书》，协议书约定租赁期限为50年（自2005年10月1日起至2055年9月31日止），一次性收取租金共计52920元，50年后重做租赁。2019年9月20日，景泰县国有资产服务中心向原告下发了景财国资（2019）42号文件，该文件要求原告根据《行政事业单位资产清查核实管理办法》相关规定，尽快开展国有资产清查核实工作，特别要对资产损失进行经济鉴证证明。原告接到上述文件后于2019年11月21日向承租人发出《关于解除房屋租赁协议的通知》。2019年12月5日承租人向原告进行了答复，答复的主要内容是不同意解除双方签订的房屋租赁合同。   原告认为，原被告之间签订的租赁合同违反了《合同法》及相关法律规定，况且目前国家政策和法律进行了重大调整，原告已通知被告解除双方签订的《房屋租赁协议书》，被告不同意解除，原告只好提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。   被告张爱祥辩称，一、原告请求依法确认原被告之间签订的《房屋租赁协议书》无效，违反了《合同法》，系违背契约精神的行为。原被告签订的《房屋租赁协议书》是名为租赁实为买卖的房屋买卖合同。在双方已经履行合同的15年内，双方都默认该房屋是卖给被告的。原告依据《合同法》第二百一十四条之规定，以合同租赁期限超过了20年为由请求确认合同无效，这是在断章取义适用《合同法》，该条同时规定租赁期满当事人可以续订租赁合同，续订的期限不能超过二十年。根据该条规定，租赁期满二十年后，双方可续订租赁合同，不能说租赁协议无效。二、原告请求解除与被告之间的房屋租赁协议，要求被告返还房屋属违约行为。被告接到原告发出的《关于解除房屋租赁协议书的通知》后，即同原告商谈了解除事宜，因是原告单方违约解除租赁，被告认为即使解除协议，原告也应按协议约定给被告相应的赔偿，双方未达成一致，并不是原告诉称的被告不同意解除租赁协议。三、由原告承担一切诉讼费用。原告单方强行收回房屋，是本案过错方，被告无过错，不应承担诉讼费用。   原告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据：   1、2005年10月1日，原被告双方签订的《房屋租赁协议书》复印件一份，证明原被告之间是房屋租赁关系不是买卖关系。原被告对租赁期间及租赁费等内容进行了约定。   2、租赁费收据复印件一张，证实被告向原告交纳租赁费52920元，原被告之间是租赁法律关系。   3、景泰县国有资产服务中心文件复印件一份，证实因国有资产管理部门对国有资产清查核实要求，原告才提起诉讼。   被告对原告提交的以上证据无异议，应予认定。   被告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据：   1、2005年7月1日，原告校委会记录复印件一份，证明原告会议决定将案涉房屋对外出售。原告质证认为，对该证据真实性无法确认，即便会议记录真实，会议记录形成于2005年7月1日，原被告签订《房屋租赁协议书》时间是2005年10月至1日，应该以实际签订的租赁合同为准；   2、学习会议记录复印件一份，证明案涉房屋原告最初的本意是出售，因无法办理出售手续，才将出售改为了租赁。原告质证认为对该证据的真实性无法确认，对被告的陈述无异议，开始原告是想出售案涉房屋，因无法办理出售手续，才将出售改为了租赁，说明原被告签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思表示。   3、《房屋租赁协议书》复印件一份，收据复印件四份，证实被告于2005年8月11日、2005年9月7日、2005年11月22日、2006年1月16日分4次向原告交纳了全部租金52920，享有房屋租赁时间50年，目前被告享有合法使用权。原告无异议。   4、解除房屋租赁协议通知书复印件一份、关于解除房屋租赁协议的答复、协商意见书复印件各一份，证明被告接到原告解除租赁合同通知后，积极配合原告协商处理解除合同后的相关事宜。原告质证认为，对以上证据真实性无异议，认为正因为原被告未达成协议，原告才提起诉讼。本案原告请求确认合同无效，被告提交的证据不影响确认合同效力。   被告提交的以上证据可证实，案涉房屋原告最初的意愿是出售，因无法办理出售手续，将出售改为了租赁，原被告遂签订了《房屋租赁协议书》。   经审理，本院认定事实如下：原告景泰职专原校门口南办公楼一层由北向南有六间商铺，2005年10月1日，原被告签订《房屋租赁协议书》，约定：由被告承租原告原校门口南办公楼一层由北向南第二间商铺，商铺面积63平方米，租赁期限50年（2005年10月1日至2055年9月31日），50年后重做租赁。50年租金共计52920元，被告已于2005年8月11日、2005年9月7日、2005年11月22日、2006年1月16日分4次向原告交纳。原告为被告使用水、电、暖提供方便，被告按市场标准交纳费用。原告在占用被告租赁房屋时，必须以当年市场房屋价全额补偿或给予同地方同面积的铺面，并承担拆除、建筑期间造成的损失。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告便占用使用该房屋至今。2019年景泰县国有资产服务中心在进行国有资产清查核实时，认为原被告签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期限超过《合同法》规定的最长期限二十年，合同内容超租赁范围处置房屋，并要求原告开展国有资产清查核实工作，对资产损失进行经济鉴证证明。原告于2019年11月21日向被告送达了《关于解除房屋租赁协议的通知》，因双方对解除合同的其他事宜未达成一致，原告便提起诉讼，请求确认原被告签订的《房屋租赁协议书》无效并返还承租房屋。   本院认为，本案审理的焦点是原被告双方签订的租赁合同效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”原被告签订的租赁合同约定租赁期限50年，违反了上述法律规定，超过20年部分无效，即该租赁合同自2005年10月1日至2025年9月31日期间是有效的，超过期间为无效约定。20年期限届满后当事人可重新协商续订合同，现原告已请求确认合同无效并返还房屋，续订合同已无可能。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”据此规定，原被告应继续履行租赁合同至2025年9月31日，在此期间被告仍享有合法的房屋使用权。原告要求被告返还承租房屋的请求权应自2025年10月1日之后受到法律保护。对因租赁合同无效后给被告造成的其他损失，被告在本次诉讼中未提出反诉请求，对此可另行主张。   综上所述，原告的部分诉讼请求，具有事实法律依据，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，第五十六条，第五十八条，第二百一十四条之规定，判决如下：   一、原告甘肃省景泰职业中等专业学校与被告张爱祥于2005年10月1日签订的《房屋租赁协议书》自2025年10月1日起无效；   二、被告张爱祥自2025年10月1日起十日内返还原告甘肃省景泰职业中等专业学校位于原校门口南办公楼一层由北向南第二间商铺。   本案案件受理费减半收取50元，由原告甘肃省景泰职业中等专业学校负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。   审判员 宁 忠   二〇二〇年六月二十八日   法官助理 寇明杰   书记员 张耀琴