北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1475号原告：张筱琪，女，1974年11月11日出生，蒙古族，住北京市西城区。被告：北京城上伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区天坛东里北区11楼迤北1幢1号房间。法定代表人：刘振亚，总经理。委托诉讼代理人：刘宾宾，男，1988年4月15日出生，汉族，该单位员工。原告张筱琪与被告北京城上伟业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张筱琪，被告北京城上伟业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘宾宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张筱琪向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2019年1月14日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月17日解除；2、要求被告支付电费886.38元、热力热水费1911元、自来水费15649.2元、空调维修费9720元；3、要求被告赔偿房屋恢复原状费用37300元；4、要求被告支付违约金44000元。事实和理由：2016年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区安化北里北京上舍家园X号楼X单元X号房屋委托被告代为出租。合同期限至2019年8月19日止。2019年1月14日，双方续签合同，合同期限自2019年8月20日至2022年8月19日，月租金22000元，按季度支付。合同履行期间，被告共交纳租金10万元，押金2000元，但租金均是迟延给付，并以房屋维修问题要求抵扣部分租金。之后，原告了解到被告擅自改变房屋结构及水电，将一层打了三个隔断，拆除了客厅主灯，在卫生间的承重墙上开了一扇门，并把原告原来的双门浴室柜换成了两个柱盆。被告将涉案房屋进行群租，群租期间，因涉案房屋空调是中央空调系统，冬季须将空调阀门关闭，切换成暖气，但被告并未进行上述操作，导致空调水管冻裂，原告为此支付维修费9720元。2019年12月13日，辖区居委会通知被告2日内腾退租客，自行拆除隔断，原告遂提出解除合同。12月17日，原告从租户处自行收回涉案房屋，但租赁期间的水电等费用未予支付。为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京城上伟业房地产经纪有限公司辩称：原告所述被告交纳租金、押金情况属实。被告交纳租金后不久，原告向被告发微信表示要收回涉案房屋，具体原因不清楚。在2019年12月17日左右，原告将门锁更换，被告给租户配置的家具电器等均在房屋内未取回。不同意原告解除合同的诉讼请求，要求继续履行合同。关于电费、自来水费、热水费，被告承租期间均交纳过，原告收房时未与被告进行交接，对原告主张的各项费用不同意支付。原告所述空调故障系空调自身老化原因，且被告已进行过维修，不同意支付空调维修费。关于恢复原状费用，原告所述打隔断，及卫生间墙体上开门的情况属实，但不能确定开门的墙体是承重墙。对卫生间的改动，被告曾口头告知过原告，原告所述的双门浴室柜年久老化，被告已经自行处理了。客厅主灯被告更换过。涉案合同约定原告同意被告打三个隔断，如果合同正常履行到合同期满，原告要求被告拆除，被告可以拆除，但原告并未与被告交接，自行收回房屋，不同意支付恢复原状的费用。原告所述群租情况不属实，街道办事处等相关部门确实跟被告沟通过转租的情况，但被告均是按照国家规定出租的，被告不存在违约行为，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区安化北里X号院X楼X至X层X号房屋（以下简称涉案房屋）系原告张筱琪所有。2016年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将涉案房屋委托被告进行出租代理和管理，委托出租期限为2016年8月20日至2019年8月19日。2019年1月14日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将涉案房屋委托被告进行出租代理和管理，出租用途为居住，甲方同意乙方以整租、整分皆可的形式出租。委托出租价格为22000元/月。委托出租期限为2019年8月20日至2022年8月19日。租金转付方式为按季度支付，第一次付款时间为2019年8月20日，第二次付款时间为2019年11月20日，第三次付款时间为2020年2月20日……本合同涉及按日计算租金标准是，日租金=月租金/30，如遇小数，四舍五入计算到元。管理服务费：代理期限内，甲方向乙方支付免租期，免租期为2019年8月20日至2019年9月19日。免租期由乙方在转付租金时扣除，甲方无需另行支付。甲方同意向乙方交纳365元/年维修基金，甲方同意乙方从第一次转付甲方的租金中扣除，维修基金所涵盖项目见《维修项目明细表》。乙方未按约定转付租金达15个工作日以上；乙方擅自改变房屋用途；乙方利用该房屋从事违约活动、损害公共利益或妨害他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同。因乙方原因导致合同提前解除，如乙方在委托起始30日内违约解除合同的，乙方已垫付的首月租金作为违约金直接支付给甲方，如乙方在委托期起始30日后违约解除合同的，乙方应按月委托价格的200%支付违约金。甲方因乙方的上述违约行为行使单方解除权的，违约方应按月委托价格的200%向守约方支付违约金。因任何乙方原因导致合同解除的，乙方均退还甲方已交纳但未发生合同期间的维修基金，乙方不再收取解约年度对应合同期内的免租期，合同期内甲方已支付的免租期乙方不予返还。甲方同意楼下客厅做三个隔断，楼上阁楼做门；乙方交纳2000元押金。涉案合同附件房屋交割清单中载明，电费剩余900元，冷水起算表底数为1331，热水剩余65.6吨。双方当事人均认可，租赁期内的自来水费（冷水）、电费、热水费应由被告负担。涉案合同履行期间，被告于2019年8月28日向原告支付租金24000元，于8月29日向原告支付租金10000万元，于11月28日向原告支付租金66000元。双方认可被告曾交纳押金2000元，2016年8月20日至2019年8月19期间的租金，被告未有拖欠。承租期间，被告将涉案房屋进行装修改造，并分租予租户。装修改造包括在涉案房屋的一层做了三个隔断，将客厅原有的九头吊灯换成了吸顶灯，并在一层卫生间的墙上另开一扇门，将原卫生间隔成两个小卫生间。卫生间内原告原有浴室柜由被告更换成两个柱盆。2019年12月17日，原告从次承租人处自行收回了涉案房屋，未与被告进行交接。关于原告收回涉案房屋原因，原告表示系因被告擅自改变房屋结构和房屋用途。原告提交《限期整改告知单》，内容为安华北里18号院5-2-308租户，根据群众举报和实地核查，确认你处房屋存在隔断房、正规居室居住超2人，人均居住面积不足5平米的问题，根据京建法[2013]13号文件规定，属于违法群租房治理范畴。责令你处于2019年12月17日前，将上述问题整改。该告知单联系人处载明安化楼社区，落款署名为龙潭街道平安办、龙潭派出所流管办，但未加盖公章。经质证，被告对其真实性不予认可，并表示其均是依法进行转租。本院经向安化楼社区居委会核实，居委会表示该《限期整改告知单》确系龙潭街道平安办、龙潭派出所流管办出具。关于原告主张的各项能源费一节，原告提交其于2020年5月7日拍摄的热水表和电表照片，热水表显示剩余热水1.9立方，电表显示剩余金额为13.62元。被告认可上述数据系原告收房时的剩余热水量和电费余额。原告提交其于2019年12月17日拍摄的自来水表照片及将该照片发送给被告法定代表人的短信截图，显示涉案房屋内两个水表的表底数分别为2915吨和441吨。提交自来水公司核算涉案房屋水费的电脑截图，显示2015年8月涉案房屋的水表表底数为2/1266，至核算时标底数为441/2915。用水量共计2088吨，水费共计16152元。原告表示其以自来水公司核算的水费折算到每吨后乘以被告的实际用水量主张。经质证，被告对上述证据的真实性予以认可。被告另提交其承租期间缴纳电费、热水费的转账记录，交费通知单、发票等，证明其在承租期间亦正常交费，正常使用。其中热水费交费通知单显示热水费单价为30元/吨。关于原告主张的空调维修费，原告提交空调损坏情况说明，载明本人于2019年12月3日接北京上舍物业（北京金开泰物业管理有限公司崇文分公司）通知，顶楼漏水严重，导致水顺着排水管道流到地面，造成结冰，给小区居民出行带来不便。物业排查后发现由于采暖季应当关闭空调管道系统，而租户没有关闭，管道冻爆而流出的水，造成空调损坏。北京金开泰物业管理有限公司崇文分公司在证明人处捺印。提交空调维修清单明细及收据，显示原告支出空调维修费9720元。经质证，被告不予认可，表示空调维修系因老化所致。并提交其于2019年7月与微信名为“修空调的”的微信聊天记录及与原告的微信聊天记录，显示被告曾对涉案房屋空调进行维修，并告知原告。原告仅认可原、被告的微信聊天记录，但表示被告所述维修系因夏季空调不制冷，与原告所述维修并非同一事实。关于原告主张的恢复原状损失，原告提交施工预算，显示墙体拆除（含垃圾清运），恢复客厅主灯，共计17300元（吊灯500元）；卫生间装修包工包料，整体防水高度1.8米，pvc吊顶，双人浴室柜；共计2万元。落款为吉客装饰公司。未加盖公章。经质证，被告对其真实性不予认可。原告表示涉案房屋系2011年购买的新房，2012年进行装修。另，双方当事人均认可，合同中约定的管理服务费即一个月租金，被告已在支付租金时予以扣除。维修基金原告没有交纳。被告表示原告收房时，涉案房屋内尚有被告物品，要求取回，但不在本案中予以主张，另行主张。关于被告多支付的租金，原告表示因被告违法群租，原告被迫解除合同，故不同意将租金与原告主张的各项金额予以抵扣。本院认为，涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同。原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告于2019年12月17日自行清退租户，收回涉案房屋，双方租赁合同业已无法履行，故原告要求确认涉案合同于该日解除的诉讼请求，予法有据，本院予以支持。双方均认可，合同履行期间，电费、热水费及自来水费均由被告支付，故原告收回涉案房屋前发生的上述费用，被告理应支付。原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。关于各项费用的具体数额，鉴于被告对原告提交的表底数、余额等证据均予以认可，本院将根据相关证据据实结算。另根据相关证据，涉案房屋空调系在被告承租期间使用不当损坏，故原告要求被告支付空调维修费的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。被告所称其因空调老化曾进行过维修，但其与原告主张的空调维修费并非同一次维修，被告以此不同意支付维修费，缺乏依据，本院不予采信。关于原告主张的恢复原状费用一节，鉴于合同约定原告同意被告打三个隔断，且并未约定合同解除时被告的拆除义务，故原告要求被告支付拆除隔断费用，缺乏依据。但除此之外，被告擅自改动了涉案房屋卫生间、客厅主灯并更换了浴室柜，原告要求被告赔偿上述费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于上述费用的具体数额，鉴于原告已自行收回房屋，其提供的施工预算被告不予认可，故本院将结合原告实际损失情况，依法予以酌定。原告主张违约金一节，按照合同约定，被告未按约定转付租金达15个工作日以上或擅自改变房屋用途或利用该房屋从事违约活动、损害公共利益或妨害他人正常工作、生活的，原告有权单方解除合同。原告因被告的上述违约行为行使单方解除权的，被告应按月委托价格的200%向原告支付违约金。鉴于被告将涉案房屋违法群租，损害公共利益亦对其他人的正常工作、生活造成妨害，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，被告已交纳租金10万元，押金2000元，被告应交纳租金期间为2019年9月20日2019年12月17日（免租期为2019年8月20日至2019年9月19日），应交纳租金为64373元。原告收回涉案房屋后，被告尚未使用期间的租金及押金共计37627元应予抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告张筱琪与被告北京城上伟业房地产经纪有限公司于2019年1月14日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月17日解除；二、被告北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告张筱琪电费886.38元、热水费1911元、自来水费15649.2元，空调维修费9720元（剩余租金及押金37627元相应部分予以抵扣）；三、被告北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告张筱琪恢复原状费用12300元（剩余租金及押金37627元相应部分予以抵扣）；四、被告北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告张筱琪违约金44000元；五、驳回原告张筱琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，由原告张筱琪负担386元（已交纳），由被告北京城上伟业房地产经纪有限公司负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年六月二十四日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟