长沙铁路运输法院行 政 判 决 书（2020）湘8601行初344号原告伍扣龙，男，1980年4月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告浏阳市自然资源局，住所地湖南省浏阳市白沙路27号。法定代表人寻文，该局局长。委托代理人钟丹，女，该局工作人员。委托代理人周建辉，男，该局工作人员。第三人李献，女，1983年3月22日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。原告伍扣龙诉被告浏阳市自然资源局、第三人李献不履行法定职责及行政赔偿一案，于2020年3月19日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭审理了本案。原告伍扣龙，被告浏阳市自然资源局委托代理人钟丹、周建辉到庭参加诉讼。第三人李献经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。2019年至2020年期间，原告伍扣龙及第三人李献多次前往被告浏阳市自然资源局的下属机构不动产登记中心办理不动产变更登记，被告未予办理。原告不服，遂诉至本院。被告浏阳市自然资源局在举证期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：证据1.浏阳市住房期房预告详细信息；拟证明原告要求办理变更登记的房屋仅办理了预告登记。依据1.《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条；拟证明原告要求办理变更登记不符合法律规定。原告伍扣龙诉称：原告购买了浏阳经开区中华药膳养生城7栋304房，房屋预告登记在原告伍扣龙及第三人李献（原告前妻）名下，并在工商银行浏阳支行申请个人住房贷款26万元。2018年，原告与第三人李献离婚，离婚协议约定案涉房屋归第三人李献所有。同年12月27日，原告、第三人李献、银行三方共同签署《借款人变更协议》，原告伍扣龙名下的房屋贷款变更至第三人李献名下。2019年3月30日，工商银行浏阳支行出具《证明》，同意解除原告伍扣龙对该房产的抵押。原告、第三人、银行工作人员、开发商到被告处办理相关手续，被告至今未予办理，导致原告购买第二套房屋多交契税13708.4元，贷款利息高于首套房屋。原告认为被告未履行职责造成原告损害，应予赔偿。诉请法院：一、确认被告不办理房产变更手续违法；二、判令被告赔偿原告多交的契税13708.4元；三、判令被告承担本案诉讼费用。原告在举证期限内提供了以下证据证明其诉讼主张：证据1.商品房买卖合同（9页）；拟证明案涉房屋为原告与前妻共同拥有。证据2.离婚协议书；拟证明案涉房屋归李献所有。证据3.工商银行开具的变更借款证明；拟证明案涉房屋按揭贷款已变更至李献名下，该贷款与原告无关。证据4.通讯记录（前13页）；拟证明原告申请变更案涉房屋抵押的事实。证据5.通讯记录（后9页）；拟证明经开区管委会要求相关人员为原告协调办好案涉房屋抵押变更手续的事实。证据6.商品房认购书；拟证明原告购买浏阳永安。证据7.浏阳不动产登记查询证明；拟证明案涉房屋仍登记在原告名下。证据8.长沙市财政局房屋契税征收政策文件；拟证明二套房契税的征收标准。证据9.契税征收发票；拟证明被告不予办理变更登记造成原告损失。证据10.证人证言；拟证明原告多次向被告申请办理变更登记。被告浏阳市自然资源局辩称：案涉房屋于2015年1月办理了商品房预告登记和商品房预告抵押权登记，但至今仍未办理不动产首次登记。原告在此种情况下要求被告办理不动产变更登记，不符合法律规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人李献辩称：原告与第三人于2014年购买案涉房屋。2017年，原告因与第三人离异，需办理案涉房产不动产及贷款抵押变更登记。2019年元月，原告与第三人、浏阳工商银行支行申请被告办理上述登记事项，被告一直未办理。为维护原告及第三人合法权益，请求法院支持原告诉求。第三人未向本院提供证据。经庭审质证，本院对原告、被告提供的证据作如下分析与认定：原告的证据1-2，被告对证据1-2的证明目的有异议，该房屋尚未进行首次登记。经审查，证据1-2可以证明案涉房屋的所有权归属，可以作为本案的定案依据。原告的证据3，被告对其真实性、关某有异议。经审查，该份证据可以证明案涉房屋的债权变更情况，本院予以采纳。原告的证据4-5，被告对其三性均有异议。经审查，浏阳经开区管委会的工作人员与被告无关，该单位工作人员与原告的通信记录亦与本案不具有关某，对该证据本院不予采纳。原告的证据6、8、9，被告对其关某有异议。经审查，证据6、8、9，关于原告购买二套房屋及缴纳契税的情况，与案争行政行为没有法律上因果关系，不具有关某，本院予以采信。原告证据7，可以证明案涉房屋当前的登记状态，本院予以采信。原告的证据10，被告对其证明目的有异议，单兴正的证人证言仅能够证明原告去申请办理了变更抵押权的登记，不能证明原告向被告申请办理不动产权变更登记。王廷惠的证人证言说明了原告向浏阳市住建局提出办理变更登记的申请。经审查，本院对证人证言的真实性、合法性及关某予以认可，可以作为本案的定案依据。被告的证据1，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，该份证据可以证明案涉房屋的登记状况，可以作为本案定案依据。根据以上采信的证据和庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年12月31日，原告伍扣龙、第三人李献及案外人湖南育松投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同载明原告伍扣龙、第三人李献购买中华药膳养生城7栋304号预售商品房、案外人湖南育松投资开发有限公司应交付商品房时间、出卖人逾期交房的违约责任及交接等相关事宜。随后原告伍扣龙、第三人李献及案外人湖南育松投资开发有限公司办理商品房预告登记，登记载明该房屋为原告与第三人共有，交房期限为2015年6月30日，办证期限为2016年6月30日。原告与第三人将案涉房产抵押给中国工商银行股份有限公司浏阳支行，并办理抵押权登记。债务人为原告伍扣龙，贷款期限为2015年1月19日至2035年1月19日。2017年7月4日，原告伍扣龙与第三人李献离婚并签署《离婚协议书》，约定案涉房屋归第三人李献所有，房屋剩余房贷由第三人李献承担。2019年3月30日，中国工商银行股份有限公司浏阳支行出具《证明》，证明案涉房屋贷款已变更至第三人李献名下，原告伍扣龙在工商银行无此笔住房贷款。2019年至2020年期间，原告伍扣龙与第三人李献多次前往被告浏阳市自然资源局的下属机构不动产登记中心办理不动产变更登记，被告未予以办理。案涉房屋处于预告登记状态。另查明，原告伍扣龙庭后向本院提交了被告于2020年3月10日对其出具的书面答复，答复伍扣龙“根据不动产登记暂行条例实施细则第二十四条规定，浏阳经开区陶然溪C栋304房（即浏阳经开区中华药膳养生城7栋304房）未办理不动产首次登记，不得办理不动产其他类型登记”。本院认为，《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。本案中，被告浏阳市自然资源局作为土地主管部门，具有办理不动产变更登记法定职责。原告伍扣龙多次向被告申请办理的事项属于预告登记中商品房预售、商品房预购抵押登记变更的情形，被告应根据上述法律规定，对原告的申请事项及所提交的相关申请材料进行审查并作出相应的处理。被告收到原告伍扣龙不动产登记申请材料后，以案涉房屋未经初始登记不能办理其他类型登记为由，作出不予办理的书面答复，属于认定事实不清，违反法定程序，适用法律错误，未依法履行法定职责。对被告认为原告伍扣龙申请办理登记事项不符合法律规定的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条规定，被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。根据上述法律可知，当事人请求行政赔偿，其主张的损害结果应与案涉的违法行为具有法律上直接的因果关系，即原告主张的损害结果系被告的违法行政行为所致。本案中，原告购买二套商品房缴纳的税费，与被告未受理其变更预告登记申请，没有法律上直接因果关系，如原告认为其购买第二套房屋缴纳税费有异议，可以通过其它途径寻求救济。原告主张被告赔偿其缴纳契税13708.4元，没有事实和法律的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：一、被告浏阳市自然资源局于本判决生效后，在法定期限内针对原告伍扣龙办理变更登记的申请依法履行法定职责。二、驳回原告伍扣龙的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告被告浏阳市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张晋军人民陪审员  喻志星人民陪审员  向首诚二〇二〇年六月三十日法官助理孙洁书记员陈玉洁附：本裁定适用法律条文原文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。《中华人民共和国国家赔偿法》第二条国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。《不动产登记暂行条例》第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。