云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1791号原告：程绍坤，男，1941年7月5日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区，现住昆明市官渡区。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔维吉，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告程绍坤与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程绍坤、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孔维吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程绍坤向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告2016年10个月、2017年度、2018年度的租金88665.43元；2.由被告支付原告逾期支付租金截止2020年5月31日的违约金52610.31元；3.由被告将所欠租金和逾期违约金141275.77元，以转账方式支付至原告在中国建设银行昆明市穿金路支行开立的62×××78账户。诉讼过程中，原告增加诉讼请求“由被告支付原告自2020年6月1日至租金付清之日止的违约金及支付自2018年12月31日至2020年3月24日的利息3324.95元”。事实与理由：2011年1月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，2014年7月26日签订《补充协议》，2019年3月25日签订《租赁支付协议》。被告按上述《租金支付协议》将2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金付给了原告，被告按上述《补充协议》仅将2016年两个月的租金付给原告，尚欠两年十个月的租金88665.43元。原告于2019年11月12日、2020年3月9日写信给被告催促履行《租金支付协议》及拟定新的《租金支付合同书》，被告一直未答复。根据《租金支付协议》第六条第4款规定，被告应按照日万分之五的标准支付原告违约金，截止2020年5月31日，被告应付原告违约金52610.31元［2016年度欠付租金26078.06元，延迟支付1552天，共计违约金20236.99元；2017年度欠付租金31293.68元，延迟支付1217天，共计违约金19042.20元；2018年度欠付租金31293.68元，延迟支付852天，共计违约金19042.20元］。因被告一直未支付租金，故原告提起诉讼要求解决。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.双方约定的租金标准过高，依据情势变更原则，应将租金予以调整。按照同地段房屋现今实际平均租金每月1300元计算。按照双方约定，含税租金为2607.8元/月，而同地段租金为1300元/月，相差近一半。近年来经济萧条，我市旅游行业的各种限制等各种因素是被告在签订合同时无法预见的，这些重大变化也导致根本不可能达到双方约定的租金收益，被告经营遭受了严重的亏损。依据《合同法解释二》第二十六条的情势变更原则，继续按照合同约定的标准向原告支付租金明显对被告不公平，故应该对租金支付标准予以调整。2.违约金的计算标准过高，恳请法庭予以调整，按照银行同期贷款年利率4.35%计算违约金，且部分违约金的请求权已过诉讼时效，超过诉讼时效的部分应当予以驳回。按照约定，违约金按日万分之五计算，该标准过高。对于原告来说，其实际损失除了未付租金的利息外便再无其他损失，日万分之五的标准远远超过银行同期贷款年利率4.35%的3倍还多，即便按照未付租金的30%来算，原告请求的违约金数额也远远超过于此，请求根据《合同法》第一百一十四条第二款及《合同法解释二》第二十九条“过分高于造成的损失”的情形予以调整。此外，违约金的请求权属于债权请求权的范畴，应当适用关于诉讼时效的规定，应当自双方约定的支付租金期限届满的第二日开始计算，超过诉讼时效的部分不应得到支持。2016年度的租金及违约金已超过诉讼时效。3.鉴于每年租金利率都在浮动，被告的案件因为利率浮动造成执行难的问题，故被告认为应由原告自己办理税费手续后，将税票交由被告再支付租金。本院经审理认定事实如下：2011年1月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于湖泉湾1号的房屋出租给被告经营管理，约定租期为2013年1月1日起至2015年12月31日，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算逾期付款的违约金。2014年7月26日，原、被告双方签订《补充协议》约定租期延长至2018年12月31日。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2016年开始，被告未按约定支付租金，仅于2017年3月14日、2017年5月10日分别向原告支付了2016年度的两期租金各2421.35元。2019年3月25日，原、被告双方签订《租金支付协议》，双方确认截止2018年12月31日被告尚欠原告租金88665.43元，双方约定了租金支付方式，双方确认被告按协议支付租金，原告不再追究被告的法律责任。但被告未按《租金支付协议》支付租金。现原告向本院起诉要求被告支付尚未支付的租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。上述事实有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、租金支付协议、电子银行转账凭证及双方当事人的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于原告程绍坤主张的2016年度租金及违约金是否超过诉讼时效。本院认为，2019年3月25日双方签订《租金支付协议》对尚欠租金进行确认，诉讼时效已中断，原告于2020年6月1日向本院起诉，故原告就2016年度租金请求支付的权利并未超过法律规定的三年诉讼时效。根据约定，2016年度的租金应于2016年1月31日前支付，被告未按照约定支付租金，应自2016年2月1日开始支付原告违约金，虽然双方于2019年3月25日签订《租金支付协议》，但部分违约金请求权已超过诉讼时效，并未产生诉讼时效中断的效力，原告于2020年6月1日起诉，部分期间的违约金请求权已超过诉讼时效，对超过部分，不予支持，被告的部分辩解成立。二、关于租金的问题。被告要求适用情势变更原则，对租金予以调整，本院认为，情势变更原则系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告不能按约支付租金属于其在决策采取售后返租营销策略时可预见的商业风险，故不符合适用情势变更原则的情形，被告的该辩解不成立。原、被告双方已经确认，被告尚欠租金为88665.43元，现原告要求按照该金额支付，有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于违约金的问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金是合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。诚如上述所述，原告请求的2016年度部分违约金已超过诉讼时效，超过部分不予支持。被告应支付原告的违约金具体数额为：2016年度租金逾期支付违约金为14290.78元［26078.06元×0.0005×1096天（2017年6月1日至2020年5月31日）］；2017年度租金逾期支付违约金为19026.56元［31293.68元×0.0005×1216天（2017年2月1日至2020年5月31日）］；2018年度租金逾期支付违约金13315.46元［31293.68元×0.0005×851天（2018年2月1日至2020年5月31日）］，被告应支付原告的违约金共计46632.80元。原告主张的违约金计算错误，本院支持由被告支付原告截止2020年5月31日的违约金46632.80元。原告主张由被告以未付租金为基数按日万分之五支付自2020年6月1日起至实际支付租金之日止的违约金，本院予以支持。对于被告应付租金及违约金，原告要求被告支付到其在中国建设银行昆明市穿金路支行开立的62×××78账户，本院予以准许。四、关于原告主张的利息问题。被告未按约定支付租金已按照合同给付违约金，对被告不履行契约行为已进行惩罚，对原告来说，违约金已对其损失进行补偿，现原告主张支付利息没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告程绍坤2016年-2018年的租金88665.43元。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告程绍坤截止2020年5月31日止的违约金共计46632.80元，并按未付租金金额的日万分之五计算支付自2020年6月1日起至款项付清之日止的违约金。三、上述第一项、第二项款项由被告云南昆润高宏投资有限公司支付到原告程绍坤在中国建设银行昆明市穿金路支行开立的62×××78账户。四、驳回原告程绍坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3126元，减半收取计1563元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1497元，由原告程绍坤负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年六月二十八日书记员  张稚涓