甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终338号 上诉人（原审被告）：李强，男，1989年6月20日出生，汉族，无业，住甘肃省张掖市甘州区。 上诉人（原审被告）：赵媛，女，1987年2月6日出生，汉族，户籍所在地甘肃省张掖市甘州区。 委托诉讼代理人：李强，男，1989年6月20日出生，汉族，无业，住甘肃省张掖市甘州区，赵媛的丈夫。 被上诉人（原审原告）：甘肃名嘉汇商业管理有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市阳光金水湾小区66号楼，统一社会信用代码91620200MA74F9YT3T。 法定代表人：梁彩云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆杨，女，该公司运营经理。 委托诉讼代理人：李涛，女，该公司楼层经理。 上诉人李强、赵媛因与被上诉人甘肃名嘉汇商业管理有限公司（以下简称名嘉汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初4331号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理，上诉人李强，被上诉人名嘉汇公司委托诉讼代理人陆杨、李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李强、赵媛的上诉请求：撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初4331号民事判决书判决主文第三项，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。二审庭审过程中，上诉人对改判的内容予以明确，即由上诉人承担房屋租金、物业费合计26528.22元及违约金5305元。事实与理由：1.一审认定上诉人拖欠被上诉人的房屋租金截止日期为2019年1月10日，系认定事实错误。被上诉人试营业开业时间为2018年6月28日，商场二楼商铺基本全部撤离，整体没有营商环境。2018年9月30日，上诉人与被上诉人签订了一份补偿协议，约定：将上诉人租赁的面积减少为185.6平方米，以后该商铺的租金、物业费、运营管理费等费用按此面积计算。2018年10月8日闭店将上诉人的店铺一分为二。2018年10月22日二次装修完毕之后，上诉人多次申请开业，被上诉人都以上诉人未交清费用为由锁门封店不让开业。一审开庭时，被上诉人认可闭店时间为2018年10月8日，锁门封店不让开业时间为2018年10月22日。上诉人拖欠被上诉人的房屋租金截止日期应为2018年10月8日，退一步也只能是2018年10月22日。2.房屋租金、物业费、违约金计算错误。2018年5月10日至2018年10月8日期间，拖欠被上诉人的相关费用为：房屋租金12000元、物业费23645元，共计35645元。扣除被上诉人应当退还上诉人营业款等费用9116.78元，上诉人应当支付被上诉人房屋租金、物业费共计26528.22元，违约金为5305元（26528.22元×20%）。 名嘉汇公司辩称，认可一审判决，对应退回上诉人的9116.78元，现我方公司进行挂账处理并未予以扣除，对上诉人的上诉请求不认可。 名嘉汇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《名嘉汇时尚中心商铺租赁合同》及补充协议；2.解除原、被告签订的《名嘉汇时尚中心POS专用收银系统租用协议》；3.被告搬离名嘉汇时尚中心二层42号商铺，并返还租赁的POS机；4.被告支付拖欠的商铺租金54708.76元、物业费35775元、POS机租赁费1440元，合计91924元；5.被告支付拖欠房屋租金违约金25301.78元、延迟缴纳物业费违约金14926元，合计40227.78元；6.被告承担本案的诉讼费、律师代理费。一审庭审中，名嘉汇公司撤回对第三项的起诉。 一审法院认定事实如下：2018年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订商铺租赁合同，约定：乙方租赁甲方位于嘉峪关名嘉汇时尚中心二层42、43号面积为472.88平方米的商铺用于经营；租赁期限一年，自2018年5月10日至2019年5月9日；租金按照营业额扣点计算，2018年5月10日至8月9日按照月营业额的10%交纳月租金，2018年8月10日至2019年5月9日按照月营业额的12%交纳月租金（月营业额达5万元以上，按真实营业额扣点，月营业额包括及低于5万元，按照5万月营业额扣点）；乙方在本合同签署时向甲方一次性支付20000元作为商品租赁合同履约保证金；首期营业额扣点按照计租日起每个月的次月5日内计算扣取，每个月为1个营业额扣点计取期；乙方按本合同约定向甲方或物业公司支付该商铺的物业服务费，物业费每月每平方米10元，该商铺月物业费为4729元；乙方未按约定支付租金和计收营业额扣点的，每逾期一天，则按逾期支付款项的0.5%支付违约金；乙方逾期支付物业管理等费用的，每逾期一天，乙方按逾期支付款项的0.2%支付违约金；因本合同发生的争议，双方应协商解决，协商不成的，向商铺所在地人民法院起诉，败诉方应承担对方的律师费、鉴定费、公证费等相关诉讼费用。2018年9月30日，原、被告签订补充协议，约定：将乙方租赁的面积减少为185.6平方米，以后该商铺的租金、物业费、运营管理等费用按此面积计算；乙方无条件配合甲方进行店铺的分割，并在分割好后第一时间做好店铺的装修陈列工作，乙方不得以此为由向甲方提出任何其他主张。 2018年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订POS专用收银系统租用协议，约定：甲方向乙方出租收银系统一台在名嘉汇时尚中心内二层42、43号商铺内使用；租用期限起始日为POS专用收银系统上线试运行次月的第5日，终止日期与乙方签署的商铺租赁合同终止期限一致，如租赁合同提前终止，则本协议项下租用期同时终止；乙方应在领取POS机当日向甲方一次性支付收银系统押金3000元，用于保证乙方妥善履行本协议项下各项义务，如乙方违反本协议，甲方有权以押金抵付乙方应承担的各项费用，包括欠付使用费、违约金、赔偿金等；乙方自计费之日起向甲方支付收银系统使用费每月120元，使用费自计费日开始计算，以12个月为一个交费期，支付时间为乙方应当在领取POS机当日向甲方一次性支付一个交费期的使用费。 2018年4月14日，被告（乙方）与中大物业公司（甲方）签订物业服务协议，约定：乙方按照出租商铺的租赁面积交纳物业服务费，标准为每月每平方米10元；物业费自乙方试营业开始之日（2018年5月10日）计收，一个月为一个缴付期。 2018年8月4日，原告向被告发出告知函一份，告知截至2018年8月4日，被告未按照合同约定执行交费事宜，累计欠合同履约金20000元，2个月物业费9458元，POS机押金3000元，POS机使用费1440元，合计欠费33898元，公司工作人员已多次告知，但至今未交，请在接到此告知函后3日内交清以上费用，否则将按合同执行追究违约责任。该告知函发出当日由被告李强收悉。2018年9月30日，原告再次向被告发出告知函一份，告知截至2018年9月30日，被告累计欠合同履约金20000元，4个月物业费18916元，4个月扣点租金7506.70元，POS机押金3000元，POS机使用费1440元，合计欠费50862.70元，请在接到此告知函后3日内交清以上费用，否则将严格按照合同执行追究违约责任。该告知函发出当日由被告李强签收。 2019年1月10日，原告楼层经理将被告店铺货物清点之后，与被告李强进行交接。2019年5月10日，中大物业公司出具证明一份，载明因被告租赁的商铺欠交物业费，由名嘉汇公司负责收取后向中大物业公司交纳。原告为索要欠款就本案委托律师代为诉讼，主张产生律师代理费8000元，庭审中原告自认代理费尚未实际支付。原、被告均认可被告未按照合同约定支付合同保证金。 关于被告李强抗辩应当扣减未退还的经营收入等费用，被告对该抗辩未提交证据证实，原告庭后提交明细，认可尚未返还被告结算款、营业额及工作服款等费用共计9116.78元，被告在本院指定期限内未对该费用提出异议，对该费用本院予以认定。 一审法院认为，原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议、POS专用收银租用协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告要求解除上述合同及协议，被告亦表示同意，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告抗辩所有费用应当计算至闭店之日（2018年10月8日），由于原、被告于2019年1月10日对被告经营的店铺进行清点交接，故被告拖欠的费用截止日期应当计算至2019年1月10日，经核算此期间的租金为30744元、物业费为28256元，合计59000元。关于原告主张的POS机租赁费1440元，被告同意支付，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告认为原告主张的违约金过高并申请予以减少，经审查，合同约定租金违约金标准为每年72%、物业费违约金标准为每年180%，原告对其实际损失未提出证据证实，本院按照被告自认的每日0.1%的标准计算违约金，租金违约金为4500元，物业费违约金为6792元，两项合计11292元。原告主张的律师代理费未实际支付，本院不予支持。赵媛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。 综上，被告应当支付原告租金30744元，扣除原告应当退还被告营业款等费用共计9116.78元，被告还应当支付租金21627.22元、物业费28256元、POS机租赁费1440元、违约金11292元，合计62615.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二一条第一款规定，判决：一、解除甘肃名嘉汇商业管理有限公司与李强、赵媛签订的名嘉汇时尚中心商铺租赁合同及补充协议；二、解除甘肃名嘉汇商业管理有限公司与李强、赵媛签订的名嘉汇时尚中心POS专用收银系统租用协议；三、李强、赵媛支付甘肃名嘉汇商业管理有限公司商铺租金21627.22元、物业费28256元、POS机租赁费1440元、违约金11292元，合计62615.22元，于本判决生效后15日内履行完毕；四、驳回甘肃名嘉汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于一审认定上诉人拖欠被上诉人相关费用截止日期为2019年1月10日是否适当的问题。上诉人陈述2018年10月8日涉案商铺闭店是因为第二次商铺装修，装修完于2018年10月22日申请开业。基于上诉人未按合同约定支付履约保证金、房租、物业费等任何相关费用存在拖欠的问题，被上诉人进行催缴后上诉人亦未交纳，对上诉人的开业申请不予准许，双方进入交涉僵持阶段，至2019年1月10日双方对涉案商铺进行清点确认，对此，双方均不持异议。根据以上事实，一审对上诉人作为商铺承租人所拖欠相关费用的截止日认定为清点确认日，并无不当。上诉人认为计算其拖欠相关费用的截止日期应为2018年10月8日，应当按照拖欠期间为2018年5月10日至2018年10月8日进行核算商铺租金及物业费的上诉理由，不予支持。 关于上诉人与被上诉人于2018年9月30日商铺租赁补充协议签订后商铺租金如何计算的问题。2018年4月14日，上诉人与被上诉人签订的嘉峪关名嘉汇时尚中心商铺租赁合同，明确：商铺租金收取方式为营业额扣点（租金），2018年8月10日至2019年5月9日按照月营业额的12%交纳月租金（月营业额达5万元以上，按真实营业额扣点，月营业额包括及低于5万元，按照5万元月营业额扣点）。2018年9月30日，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁补充协议，虽约定商铺的租金、物业费等按照商铺租赁面积变更后的185.6平方米计算，但对租金如何按照商铺面积计算没有约定，是否对以营业额扣点（租金）为商铺租金收取方式进行变更亦没有涉及。故，上诉人认为商铺租金应当按照商铺租赁补充协议约定的按变更后的商铺面积进行核算的上诉理由，无事实基础，本院不予支持。一审法院根据当事人提交的证据及庭审陈述核算截止2019年1月10日被告李强、赵媛拖欠商铺租金30744元、物业费28256元，并无不当。 关于一审认定违约金标准是否适当的问题。因相关合同约定的违约金标准较高，按合同约定租金违约金标准约为每年72%、物业费违约金标准约为每年180%，一审法院综合原告对实际损失未提交证据的情况，按照被告自认的每日0.1%的标准计算违约金，租金违约金为4500元、物业费违约金为6792元，并无不妥。故，上诉人要求按照其拖欠的商铺租金、物业费之和减去应退还上诉人的9116.78元后金额的20%核算违约金的上诉理由，于法无据，不予支持。 综上所述，李强、赵媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1365元，由上诉人李强、赵媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭素兰 审判员  步全梅 审判员  张 旭 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈钰婷