安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0191民初1760号 原告：陶彦君，男，汉族，1957年9月13日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。 原告：陶然，女，满族，1985年1月7日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。 被告：合肥市建鹏房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区云谷路北150米宝能城一期8#商业三楼，统一社会信用代码91340100584550195H（1-1）。 法定代表人：林双武，执行董事。 委托诉讼代理人：杨永新，该公司员工。 委托诉讼代理人：周晶晶，该公司员工。 原告陶彦君、陶然与被告合肥市建鹏房地产开发有限公司（以下简称建鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶彦君及其与原告陶然共同的委托诉讼代理人吴小青，被告建鹏公司的委托诉讼代理人杨永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶彦君、陶然向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿两原告房屋维修费50000元（暂定，具体数额待司法鉴定确定后再追加）；2、被告赔偿两原告因房屋漏水及维修导致的房屋装修、家具损失10000元（暂定，具体数额待司法鉴定确定后再追加）；3、被告赔偿两原告因房屋漏水及维修导致原告的租房费10000元整（暂定）；4、案件诉讼费、鉴定费由被告承担。2020年5月9日，原告陶彦君、陶然当庭变更其第一项诉讼请求为：被告赔偿两原告房屋维修费43141.92元。 事实与理由：两原告系合肥市蜀山区坝下路建业时光原著11幢807室房屋业主。2014年9月30日，被告将案涉房屋交付原告。2015年4月，原告对案涉房屋装修完毕。2015年7月，原告发现案涉房屋多处漏水。原告经过调查发现，被告为了赶工期，又因雨季浇过的混凝土不干没法做防水，被告就将防热层做上，然后在防热层上做的防水。原告认为，这属于严重的房屋质量问题。被告及物业公司在事实面前也承认无法维修，必须砸掉重做，但是至今未能修好。 期间，原告自行花费18500元做了雨棚，花费5767元换了墙纸，延迟到2016年5月才入住案涉房屋，期间支出房租18000元。至今，原告多次找到被告要求维修，但均维修不好。原告也多次拨打了12345热线投诉，合肥经济技术开发区建设管理中心于2018年1月22日对此作出回复函，确认：1、包括原告在内的多户住房存在质量问题；2、该中心也曾多次约谈督促被告履行维修义务；3、自2017年7月至今，被告不再安排人员进场维修。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任约定，被告自案涉房屋交付使用之日起，按照《合肥市住宅质量保证书》承诺内容承担相应保修责任。在案涉房屋保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务。被告出具的《合肥市住宅质量保证书》第四条规定，在正常使用条件下，本套房屋保修范围和保修期限为：……（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为5年。 综上，原告的合法财产权益受到严重侵害，被告应当承担原告的房屋维修费、因漏水导致的房屋装修和家具损失、原告租房费损失。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告建鹏公司辩称：1、原告要求被告直接支付维修费用没有法律依据。根据房屋买卖合同以及建筑法相关规定，如果房屋出现质量问题，被告依法履行相关维修义务即可，并无法律规定原告有权要求被告直接支付维修费用。原告诉称被告拒绝维修，没有证据证明。被告从未收到原告要求维修的任何书面或者电话通知。且，主管部门通知协调时，被告相关管理人员明确回复可以按照法律和合同约定履行相关义务。本案审理期间，被告也向法院提交相应维修方案。2、原告主张案涉房屋维修费为43141.92元，被告对此金额不予认可。被告根据造价鉴定计价规则核算，维修费应为26843.56元。3、原告如果确因房屋漏水及维修导致房屋装修、家具损失，被告可以按照原样予以复原。但是，原告就此要求被告支付损失费用，没有法律依据。4、原告要求被告赔偿其因房屋漏水及维修导致租房费用，由于该项费用没有实际发生，且在维修期间房屋不是当然不能居住，该项费用不属于必然产生费用，因此依法不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2013年12月10日，建鹏公司（出卖人）与陶彦君、陶然（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同主要内容为：1、出卖人经批准在合肥市交口建设商品房，现定名为时光原著花园；2、买受人购买的商品房为预售商品房；3、买受人购买的商品房为时光原著花园第11幢8层807室房屋，该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积为78.70平方米；4、商品房价款总金额为631933元；8、出卖人应于2014年9月30日向买受人交付取得建筑工程规划许可证正本并符合本合同约定的商品房；16、保修责任，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修的义务。 建鹏公司向陶彦君、陶然出具了《合肥市住宅质量保证书》，内容载明：……第四条，在正常使用条件下，本套房屋保修范围和保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；第五条，本套房屋交付日期为2014年9月30日，保修期自交付之日起计算；第七条，本套房屋交付业主后，有关房屋质量的报修、来信来访及投诉，将由深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司在10日内予以受理；第八条，本保证书做为商品房买卖合同的补充约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。 2014年9月30日，建鹏公司将案涉时光原著花园第11幢8层807室房屋交付给陶彦君、陶然。2015年4月，陶彦君、陶然对案涉房屋装修完毕。2015年7月，陶彦君、陶然发现案涉房屋存在多处漏水现象。此后，建鹏公司与深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司也给予了维修，但是未能彻底修复。之后，建鹏公司未再安排人员进场继续维修。为此，陶彦君、陶然诉至本院，请求判如所请。 另查明：由于案涉时光原著花园小区内的多处房屋出现漏水问题，小区业主多次就该房屋质量问题向合肥经济技术开发区建设管理中心投诉。2018年1月22日，该中心向小区业主出具了《关于“建业时光原著”质量投诉的回复函》一份。回复函主要内容有：……二、关于投诉及处理情况，自2014年以来，建业时光原著小区业主通过电话、来人和市长热线等形式多次反映房屋质量问题，主要涉及渗水等问题。我中心采取了约谈、发督促函等方式督促责任单位及时开展保修工作，但建设、施工单位维修处理不及时，造成该小区业主反映强烈。我中心在2014年1月约谈了建设单位、施工单位项目负责人；2015年8月发督促函给建设单位，要求履行维修责任。经过约谈和督促，责任单位对维修工作有了进一步的推进，业主当时反映的问题基本得到解决。自2017年7月开始，建设单位不再安排人员进场维修，为此我中心于2017年11月又再次发函给建设单位和施工单位，要求其立即采取有效措施，对业主反映的质量问题尽快维修，并书面回复我单位，但其至今未回复。为此，我中心还对深圳市建业建筑工程有限公司不履行保修义务的行为，记不良行为记录一次……。 本案审理期间，双方对于案涉房屋的漏水原因、维修方案、维修工程造价以及房屋漏水造成的装修、家具损失未能达成一致意见。2018年3月16日，陶彦君、陶然向本院提出司法鉴定申请，要求对案涉房屋漏水原因委托司法鉴定机构进行司法鉴定。本院依此申请，委托安徽省建筑工程质量第二监督监测站对此事项进行鉴定。2019年2月22日，该鉴定机构作出《合肥市建业时光原著11#楼807室房屋渗水原因鉴定意见书》一份。鉴定意见为：合肥市建业时光原著11#楼807室墙体和屋面现浇板渗水主要由于原施工屋面防水层失效、墙体与顶梁交接处存在贯穿水平裂缝缺陷以及门、窗边框与墙体间外侧防水硅胶存在缝隙等施工缺陷因素引起。 2019年3月10日，陶彦君、陶然向本院提出司法鉴定申请，要求对案涉房屋漏水维修方案委托司法鉴定机构进行司法鉴定。本院依此申请，委托安徽省建筑科学研究设计院、安徽省建筑工程质量第二监督监测站对此事项进行鉴定。2019年10月8日，上述鉴定机构作出《建业时光原著11#楼807室房屋渗水维修方案》一份。 嗣后，陶彦君、陶然又向本院提出司法鉴定申请，要求委托司法鉴定机构根据该份渗水维修方案对房屋漏水维修的工程造价进行司法鉴定。本院依此申请，委托安徽凯吉通工程咨询有限公司对此事项进行鉴定。2020年1月19日，该鉴定机构作出《关于建业时光原著小区11幢807室漏水、渗水维修工程工程造价鉴定意见书》一份。鉴定意见及费用说明载明：1、我司根据调研及相关计价依据鉴定意见如下，工程价款，43141.92元；2、费用说明，上述工程价款不含由于漏水、渗水等造成的各类损失。 2019年9月4日，陶彦君、陶然再向本院提出司法鉴定申请，要求对案涉房屋装修、家具由于房屋漏水受损而产生的拆除、重置工程造价委托司法鉴定机构进行司法鉴定。本院依此申请，委托安徽省鑫诚工程咨询有限公司对此事项进行鉴定。2020年6月8日，该鉴定机构作出《鉴定意见报告（建业时光原著小区11幢807室）》（鑫诚造鉴定字[2020]010号）一份。鉴定意见结论为：“建业时光原著小区11幢807室房屋装修损失工程”鉴定结论如下：1、确定部分，4666.89元；2、不确定部分，（1）墙纸拆除，840.6元；（2）垃圾清理及外运，200元；（3）墙纸，3922.8元；（4）小计，4963.4元；（5）税金，446.71元；（6）合计，5410.11元；备注，客厅墙纸全部拆除换新，被告对此部分不认可，具体由法院裁定。 原告陶彦君、陶然为上述系列鉴定，先后支付了鉴定费18000元、10000元、5000元、1200元和鉴定人员出庭费125元。 上述事实，有商品房买卖合同一份、不动产权证一本、照片六张、合肥市住宅质量保证书一份、关于建业时光原著质量投诉的回复函一份、鉴定现场录像一份、鉴定报告四份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：原告陶彦君、陶然与被告建鹏公司于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，被告建鹏公司系于2014年9月30日将案涉时光原著花园小区第11幢807室房屋实际交付原告陶彦君、陶然，案涉房屋系于2015年7月出现漏水现象。该现象的发生已经司法鉴定确定为施工缺陷因素引起，属于房屋质量问题。由于作为合同附件的《合肥市住宅质量保证书》明确载明“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年”，因此被告建鹏公司作为房屋的出卖人按照上述法律规定和合同约定依法负有对案涉房屋的漏水问题给予修复义务。但是，被告建鹏公司在未对案涉房屋漏水问题给予彻底修复的情况下，即自2017年7月开始不再安排人员进场继续维修，其已构成违约，应当依法承担相应违约责任。 本案审理期间，安徽省建筑工程质量第二监督监测站于2019年2月22日作出的《合肥市建业时光原著11#楼807室房屋渗水原因鉴定意见书》确定案涉房屋漏水系因施工缺陷因素引起，安徽省建筑科学研究设计院、安徽省建筑工程质量第二监督监测站于2019年10月8日作出的《建业时光原著11#楼807室房屋渗水维修方案》明确了案涉房屋漏水维修方案，安徽凯吉通工程咨询有限公司于2020年1月19日作出的《关于建业时光原著小区11幢807室漏水、渗水维修工程工程造价鉴定意见书》确定案涉房屋漏水维修工程价款为43141.92元，安徽省鑫诚工程咨询有限公司于2020年6月8日作出的《鉴定意见报告（建业时光原著11幢807室）》（鑫诚造鉴定字[2020]010号）确定案涉房屋装修损失工程造价的确定部分为4666.89元、不确定部分合计5410.11元。由于上述四份鉴定报告的鉴定程序合法，鉴定依据充分，鉴定结论正确，本院依法均予采信。 因此，原告陶彦君、陶然起诉要求被告建鹏公司赔偿房屋维修费43141.92元，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。 原告陶彦君、陶然起诉要求被告建鹏公司赔偿因房屋漏水及维修导致的房屋装修、家具损失10000元（暂定，具体数额待司法鉴定确定后再追加），由于安徽省鑫诚工程咨询有限公司作出的《鉴定意见报告（建业时光原著11幢807室）》（鑫诚造鉴定字[2020]010号）载明了“确定部分为4666.89元，不确定部分合计5410.11元”，而原告当庭提供并且播放的鉴定现场录像能够证明案涉房屋的客厅墙纸已经全部拆除换新，故本院根据实际情况将该“不确定部分”纳入原告房屋实际装修、家具损失范围后，对原告的该项诉请依法予以支持。 原告陶彦君、陶然起诉要求被告建鹏公司赔偿因房屋漏水及维修导致其租房费损失10000元（暂定），由于案涉房屋目前尚未实际维修，该项费用并未实际发生，本院依法不予支持。 被告建鹏公司辩称原告陶彦君、陶然没有证据证明被告拒绝维修，被告从未收到原告要求维修的任何书面或者电话通知，由于合肥经济技术开发区建设管理中心于2018年1月22日出具的《关于“建业时光原著”质量投诉的回复函》明确载明“自2014年以来，建业时光原著小区业主通过电话、来人和市长热线等形式多次反映房屋质量问题，主要涉及渗水等问题，我中心采取了约谈、发督促函等方式督促责任单位及时开展保修工作，但建设、施工单位维修处理不及时，造成该小区业主反映强烈。我中心在2014年1月约谈了建设单位、施工单位项目负责人；2015年8月发督促函给建设单位，要求履行维修责任”，故被告的该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。被告建鹏公司辩称其对原告陶彦君、陶然主张案涉房屋维修费为43141.92元的金额不予认可，由于安徽凯吉通工程咨询有限公司作出的《关于建业时光原著小区11幢807室漏水、渗水维修工程工程造价鉴定意见书》载明的案涉房屋漏水维修工程价款为43141.92元，被告未能提供相反证据证明该份鉴定报告存在错误，故其该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。被告建鹏公司又称对于案涉房屋漏水及维修导致装修、家具损失其可按照原样予以复原，原告陶彦君、陶然要求支付损失费用没有法律依据，由于该项损失属于财产损害赔偿范畴，故被告的该项辩称理由不能成立，本院依法亦不采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥市建鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶彦君、陶然房屋维修费43141.92元； 二、被告合肥市建鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶彦君、陶然因房屋漏水及维修导致装修、家具损失10000元； 三、驳回原告陶彦君、陶然的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1379元，由原告陶彦君、陶然负担200元，被告合肥市建鹏房地产开发有限公司负担1179元；司法鉴定费34200元和鉴定人员出庭费125元，均由被告合肥市建鹏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长  陈太敏 审判员  倪良月 审判员  孙宗欣 二〇二〇年六月二十八日 法官助理徐萧砚 书记员从晨阳 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。