广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初10616号原告：深圳市新世界物业管理有限公司，住所深圳市福田区梅林新村4号楼A1，统一社会信用代码91440300279353451E。法定代表人：张宇，董事长。委托诉讼代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘莉，女，汉族，1979年12月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。被告：刘漫萍，女，1990年3月10日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区，委托诉讼代理人：李瑶，广东丹柱律师事务所律师，执业证号14403201911749711。原告深圳市新世界物业管理有限公司与被告刘漫萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案第一次开庭原告深圳市新世界物业管理有限公司的委托诉讼代理人岳凯、刘莉，被告刘漫萍的委托诉讼代理人李瑶、第二次开庭原告深圳市新世界物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋超、刘莉，被告刘漫萍的委托诉讼代理人李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市新世界物业管理有限公司的诉讼请求：1、被告支付2016年1月至2019年11月拖欠的物业管理费15466.8元、住宅专项维修资金1008.9元；2、被告支付原告代为垫付的居民用水费531.3元、排污费156元、垃圾处理费110.5元；3、被告支付逾期支付上述费用的违约金18742.92元（违约金以当月欠缴费用总额×万分之五/日×欠缴天数计算，详见欠费明细表。暂计至2019年11月，实际计至清偿完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，变更其前三项诉讼请求为：1、被告支付2016年4月1日至2020年4月30日拖欠的物业管理费17624.96元、住宅专项维修资金1140.49元；2、被告支付原告代为垫付的居民用水费1198.8元、排污费326.3元、垃圾处理费219.8元；3、被告支付逾期支付上述费用的违约金7349.92元（暂计至2020年4月30日）。被告刘漫萍答辩称，一、原告主张的2016年1月至2016年10月期间的物业管理费和违约金，均已过诉讼时效，应驳回原告的该部分诉讼请求。二、原告提供的物业服务内容和质量均未达到合同约定的标准，其行为构成违约，原告主张违约金于法无据。同时原告主张的违约金计算标准违反法律规定，严重高于法律规定的标准，且计算方式和计算金额存在明显的错误，也不应支持。三、原告在案涉小区内区分业主身份违法实行双重收费标准，且其作为具有一级资质的物业服务企业私下将物业服务转包给其他仅具有三级资质的公司进行管理，其服务质量与收费价格严重不符，应当适当调减。四、原告擅自在小区公共区域设置广告牌进行营利活动，未依法将广告收益分配给业主，且其擅自控制案涉小区水电供应，导致广大业主生活不便，原告未全面、适当地履行合同约定义务，其管理服务存在重大瑕疵。本案相关事实一、被告系位于深圳市罗湖区××小区××房的业主。该房屋属于高层房屋、用途为住宅，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中载明的案涉房屋建筑面积为87.72平方米。该案涉小区至今未成立业主委员会。二、根据被告与案外人深圳市新世界房地产开发有限公司及案外人深圳市西岭股份合作公司于2014年9月22日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，由原告对案涉小区进行前期物业管理服务。三、2014年12月10日，案外人深圳市新世界房地产开发有限公司向被告作出《入伙通知书》，主要内容为，被告购买的新世界四季御园8-2405号单位已具备入伙条件，入伙时间为2014年12月20日，请被告本人或委托他人携带相关材料办理入伙手续，请被告在本通知书明确的入伙日期起15日内办理入伙手续，否则视为同意收楼，自动入伙。《入伙通知书》通过EMS的方式邮寄给被告。2014年12月31日，被告出具《承诺书》，主要内容为，被告确认已详细阅读《新世界四季御园业主临时管理规约》，同意接受由发展商委聘的深圳市新世界物业管理有限公司进行的物业管理服务，并在发展商通知的物业交付使用日期期限内办理入伙手续，逾期没办理则视本人已办理有关手续，同意于发展商通知的物业交付使用日起缴纳有关物业管理服务费用。四、原告与被告于2014年12月31日签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理合同期限自2014年12月20日起至2019年12月19日止，住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米4.1元；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费等代收代缴收费服务；物业管理区域内的全体业主用户按照规定缴纳物业专项维修资金；协议对双方其他权利义务亦做有约定。根据物价部门发布的深圳市物业专项维修资金的交纳标准，高层按0.25元/月/平方米交纳。五、2016年至2020年，原告均有通过上门张贴《催款通知书》的方式，向被告催收管理费及本体维修基金。六、原告按案涉物业面积计算出被告2016年4月1日至2020年4月30日的物业管理费为17624.96元、住宅专项维修基金为1140.49元。原告确认被告已经结清2018年12月31日之前的水电费、排污费、垃圾处理费，并主张其垫付了案涉物业2019年1月1日至2020年4月30日的水费1198.8元，垃圾处理费219.8元，排污费326.3元，但未能提交相关垫付的证明。判决结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订有《前期物业管理协议》，双方存在物业服务合同关系，均应依约履行。对于被告的抗辩意见，本院分析如下：首先，2016年至2020年间，原告均有通过上门张贴《催款通知书》的方式，向被告催收案涉物业的物业管理费及本体维修基金，原告的催收行为，产生了诉讼时效中断的法律后果，被告抗辩的2016年1月至2016年10月的物业管理费及违约金已过诉讼时效的理由不成立。其次，结合《入伙通知书》及被告出具的《承诺书》内容来看，被告已确认案涉物业在2016年1月之前具备了入伙条件，原告主张被告自2016年4月起缴纳物业管理费及本体维修基金具有事实依据。再次，《前期物业管理协议》合同到期后,原被告之间虽未续签合同,但事实上原告仍在为涉案物业提供物业服务，原、被告之间仍存在事实上的物业管理合同关系，被告应当缴纳物业管理费。最后，《前期物业管理协议》中明确约定了物业管理费的收费标准，被告虽主张原告私下将案涉小区的物业管理服务转包案外人深圳市新投物业管理有限公司（以下简称新投物业），应按照新投物业三级资质的收费标准对案涉小区收取物业管理费，但其提交的证据均为复印件且原告不予确认，本院对被告该抗辩意见不予采纳，故被告仅以原告提供的物业服务内容和质量未达合同约定的标准作为调低物业管理费收费标准的抗辩理由缺乏合同依据。综上，原告为被告提供了物业服务，被告拖欠物业管理费已构成违约，原告请求被告支付2016年4月1日至2020年4月30日的物业管理费17624.96元、住宅专项维修基金1140.49元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告作为案涉物业的物业管理服务单位，应依法依约妥善履行自己的物业管理义务，提升自身的服务水平。关于原告请求的违约金，依据本案被告提交的业主投诉信、照片等证据，可以证实原告在提供物业服务中确存在瑕疵，且经被告及其他多名业主的多次反映仍未有改进，本院对原告该项请求不予支持。关于原告请求被告支付原告代为垫付的涉案物业的水费、排污费及垃圾处理费，但未能提交其已垫付的证据，且被告在庭审中对此费用均不予认可，原告该项请求无事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘漫萍应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界物业管理有限公司支付四季御园8座2405房2016年4月1日至2020年4月30日的物业管理费17624.96元、住宅专项维修基金1140.49元；二、驳回原告深圳市新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费350元，由原告深圳市新世界物业管理有限公司负担168元、被告刘漫萍负担182元。原告已预付的案件受理费182元，由本院予以退回。被告刘漫萍应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费182元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告深圳市新世界物业管理有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，被告刘漫萍可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾莉萍二〇二〇年六月十九日书记员  古学梅