吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉24执异44号异议人（被执行人）：延边恒润房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市。法定代表人：南龙洙，总经理。委托代理人：安福林，公司职员。异议人（被执行人）：南龙洙，男，朝鲜族，延边恒润房地产开发有限公司总经理，住吉林省延吉市。申请执行人：楚洪范，男，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。本院在执行申请执行人楚洪范与被执行人延边恒润房地产开发有限公司、南龙洙合同纠纷一案中，被执行人延边恒润房地产开发有限公司、南龙洙以执行中评估程序违法，且本院并未对其提出的异议作出评价即启动拍卖程序侵害其合法权益为由提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，现已审查完毕。异议人延边恒润房地产开发有限公司、南龙洙称，1、请求贵院依法撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院(2020)吉24执恢14号执行裁定书、(2020)吉24执恢14号网络拍卖通知书(延房权证字第617470、面积327.43平方米)，(2020)吉24执恢14号网络拍卖通知书(延房权证字第617471、面积588.69平方米)。2、请求贵院立即停止对异议人名下延吉街1002延房权证字第617470(面积327.43平方米)，延吉街2001延房权证字第617471(面积588.69平方米)两套门市房的网络拍卖活动。3、请求贵院依法确认延求是房估字2019第C077号《房地产司法鉴定估价报告》评估程序严重违法，为无效报告。并另行依法选定评估机构重新对上述房屋进行评估。事实与理由：一、延边州中院在没有对异议人提出的评估异议作出论述和结论的情况下，即案件仍在评估异议期间就径行作出(2020)吉24执恢14号执行裁定书、两份(2020)吉24执恢14号网络拍卖通知书，属于严重违反法定程序。异议人与楚洪范(2020)吉24执恢14号执行一案中，延边朝鲜族自治州中级人民法院委托延边求是房地产估价有限公司对异人房屋市场价格进行评估。求是评估公司做出编号为延求是房估字2019第C077号《房地产司法鉴定估价报告》后，二异议人在法定时间内对上述评估报告向延边州中院提出了评估异议，二异议人认为评估机构评估程序严重违法，所作评估报告为无效报告，对二异议人的上述房屋应另行选择评估机构重新评估。延边州中院亦进行了两次评估异议的听证，并调取了部分二异议人的申请调取的证据。2020年4月28日听证之后，延边州中院还要求二异议人和延边求是评估公司分别核实相关异议事项，二异议人也应其要求向延边州中院递交了相关证据材料，就在二异议人期待延边州中院对二异议人所提异议给与成立并另行重新评估过程中，延边州中院2020年5月28日突然向二异议人送达了上述执行裁定和网络拍卖通知书，并定于2020年6月26日在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖上述房屋。延边州中院在没有对异议人提出的评估异议作出论述和结论的情况下，即案件仍在评估异议期间就径行作出上述执行裁定和拍卖通知，严重违反了法定程序并严重侵害了二异议人的合法权益，依法应予以撤销上述裁定和拍卖通知，并立即停止对异议人上述房屋的拍卖行为。二、延边求是评估公司所选用的“可比实例”均为不真实交易实例，均系评估机构虚构而来，评估程序严重违法，其所作出的延求是房估字2019第C077号《房地产司法鉴定估价报告》属于无效评估报告，不能作为执行拍卖的评估依据。1、延求是房估字2019第C077号《房地产司法鉴定估价报告》所采用的估价方法为比较法。中华人民共和国国家标准《房地产估价规程》4.2.5条规定“可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构”。《吉林省房地产估价报告评审标准》第二条规定：有下列情形之一的为不合格报告，其中第(五)项12条规定“虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例的”。该估价报告所选取的三个“可比实例”均为不真实的交易实例，根据异议人的现场查看，上述三个“可比实例”的房屋并没有真实交易的发生，仍在待售状态且贴有出售广告。根据国家标准《房地产估价规程》和《吉林省房地产估价报告评审标准》的要求，同时依据该估价报告的《技术报告》第四条3项“估价方法定义及公式”一节中也明确描述“具体地说，它是选择数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将他们与估价对象进行比较…”。但该估价报告所选用的三个“可比实例”均为不真实交易实例，上述“可比实例”均系评估机构虚构而来，以虚构、不真实的“可比实例”所作出的估价报告，根据国家和地方的相关规定，该报告应为无效估价报告。2、延边求是评估公司在异议回复和两次听证会时，均承认了其所选取的可比实例为非真实交易案例，并且辩称已经穷尽办法无法找到真实交易的可比实例，所以才采用了三个没有真实发生的可比实例。但让人可气可笑的是，在异议人向法院提供的真实发生交易案例线索并申请法院调取的真实交易材料中却发现，延边求是评估公司正是法院调取的真实案例中的评估单位(真实案例中求是评估公司的评估价比本次评估的价格每平方米高出三千多元)。在评估报告异议期间和法院异议的听证会上，针对于评估报告的评估程序和评估事项上，延边求是评估公司类似于上述前后矛盾、不能自圆其说的还有很多。例如在虚构的可比实例A、可比实例B与被评估的一层房产进行比较时，一二层数的修正系数为20(2层比一层价格降低20%)，并得出被评估一层房产的价格，但以被评估一层房产的价格计算被评估的二层房产时，却认定本次估价2层价格系数系取1层的75%(2层比层价格降低25%)，还有其他调解比例、参数设置等方面均是以损害二异议人合法权益为目的进而为其虚构、妄想而来。(详见评估报告异议书和听证笔录等)。上述种种说明延边求是评估公司评估程序严重违法，完全没有职业道德，乃至与申请执行人沆瀣一气、狼狈为奸，意图非法获取不正当利益。综上所述，延边州中院在没有对异议人提出的评估异议作出论述和结论的情况下，即案件仍在评估异议期间就径行作出执行裁定和拍卖通知，严重违反了法定程序并严重侵害了二异议人的合法权益，依法应予以撤销上述裁定和拍卖通知，并立即停止对异议人上述房屋的拍卖行为。同时，延边求是房地产估价有限公司错出具的延求是房估字2019第C077号《房地产司法鉴定估价报告》评估程序严重违法，为无效报告。依法应另行选取评估机构重新对上述房屋进行评估。经审查查明，原告楚洪范与被告延边恒润房地产开发有限公司、南龙洙、第三人孙长日、戴吉璇合同纠纷一案，本院于2017年11月7日作出（2017）吉24民初266号民事裁定，查封被告延边恒润房地产开发有限公司开发的位于延吉市大成村恒润综合楼二楼2004、2005号房屋；查封延边恒润房地产开发有限公司开发的位于延吉市大成村恒润第一城产籍号：10-2-238号地下101号（半地下）建筑面积1093.91平方米、产籍号：10-2-235号地下1001号（半地下）建筑面积704.26平方米、产籍号：10-2-204-1002号建筑面积308平方米、产籍号10-2-204-2001号建筑面积590平方米房屋。2018年7月30日，本院立案执行申请执行人楚洪范与被执行人延边恒润房地产开发有限公司、南龙洙买卖合同一案，案号为（2018）吉24执156号。执行过程中，本院依法委托延边求是房地产估价有限公司对被执行人延边恒润房地产开发有限公司所有的坐落于延吉市延吉街1002、面积327.43平方米、产权证号延房权证字第617470号商业用房和坐落于延吉市延吉街2001、面积588.69平方米、产权证号延房权证字第617471号商业用房进行价值评估。延边求是房地产估价有限公司于2019年11月19日出具了延求是房估字（2019）第C077号房地产司法鉴定估价报告，对相关房产估价总值为6811776.00元。延边恒润房地产开发有限公司于2019年12月29日出具《关于“延求是房估字2019第C077号〈房地产司法鉴定估价报告〉”的异议》，书面对该评估报告使用的参照标准、评估价值过低提出实体性异议。2019年12月23日，本院裁定对该案终结本次执行程序。2020年1月13日，本院恢复对该案的执行，案号为（2020）吉24执恢14号。2020年5月26日，本院作出（2020）吉24执恢14号执行裁定，裁定拍卖延边恒润房地产开发有限公司名下位于延吉市延吉街1002、面积327.43平方米、产权证号延房权证字第617470号商业用房和坐落于延吉市延吉街2001、面积588.69平方米、产权证号延房权证字第617471号商业用房。2020年5月26日，本院作出（2020）吉24执恢14号网络拍卖通知书，对前述两处房屋分别启动网络拍卖程序，拍卖保留价为延求是房估字（2019）第C077号房地产司法鉴定估价报告确定的房屋价值的85%。另查明，延边恒润房地产开发有限公司对延求是房估字（2019）第C077号房地产司法鉴定估价报告提出异议后，延边求是房地产估价有限公司向本院出具《延求是房估字2019第C077号房地产司法鉴定估价报告异议的回复》，执行人员分别于2019年12月19日、2020年1月23日、2020年4月28日对异议事项进行听证。本院认为，在被执行人对评估报告本身提出参照标准、评估价值过低等实体性异议后，本院执行人员已经依依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，要求评估机构作出说明并通过组织听证的方式保障被执行人的异议权利。异议人异议申请请求虽然名义上提出评估程序严重违法，但在事实与理由部分，异议人主张的撤销理由均为针对评估报告使用的参照方法、评估结果等持有异议，本质上是对评估报告本身的实体性异议，在其异议权利已经得到保障的情况下，其主张评估报告应为无效故评估拍卖程序违法的主张不属于依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查的范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回延边恒润房地产开发有限公司、南龙洙的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向吉林省高级人民法院申请复议。审判长 徐恭树审判员崔永燮审判员陈春瑞二〇二〇年六月二十八日书记员 王      传      广