四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1381民初6255号 原告（反诉被告）：杨玉淋（曾用名王红），女，生于1994年5月6日，汉族，住阆中市。 委托诉讼代理人：赵婉丽，女，四川纪明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪友，男，四川纪明律师事务所律师。 被告：罗桂芬（反诉原告），女，生于1963年12月3日，汉族，住阆中市。 委托诉讼代理人：柯长青，男，四川源正律师事务所律师。 原告杨玉淋与被告罗桂芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年6月13日作出（2019）川1381民初2206号判决，被告罗桂芬不服本院判决，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。四川省南充市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）川13民终4002号民事裁定，将该案发回阆中市人民法院重审。罗桂芬提起反诉，本院依法另行组成合议庭于2020年5月20日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人赵婉丽，被告罗桂芬及其诉讼代理人柯长青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨玉淋（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判决继续履行《房地产买卖契约》；2.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判决双方继续履行《房地产买卖契约》，被告并协助原告办理案涉房屋过户登记手续。事实和理由：原告父亲王永胜于2003年9月13日与被告签订《买卖房屋协议书》，购买被告所有的位于阆中市机房街14号平房四间并入住，并在阆中市房地产管理处签订《房地产买卖契约》，随后缴纳了存量房交易费、评估费以及工本费。2016年7月7日其父病逝。因案涉房屋一直未办理过户登记手续，原告曾提起诉讼，要求判令被告履行协助办理过户登记手续，案经南充市中级人民法院终审判决，确定双方签订的《房地产买卖契约》有效，但由于不能提供已支付购房款15,000元的直接证据，该判决驳回了原告要求被告协助办理案涉房屋过户登记手续的请求。现其愿意继续履行协议，向被告支付购房款15,000元并承担违约责任，但被告拒不履行房屋买卖协议内容，原告遂诉讼来院。 被告罗桂芬（反诉原告）辩称，1、原告诉请违背其父亲生前意愿，现已超过诉讼时效，从原告父亲生前未实际履行《房地产买卖契约》行为来看，其对该契约约定的权利义务早已进行了处分，现原告提出本案诉请，既没有事实依据也已超过法定诉讼时效；2、虽然生效判决确定了《房地产买卖契约》有效，但并没有认定原告之父已按约定履行了付款义务，双方签订该契约系因原告祖父母提议给原告之父寻求女友提供帮助，故该契约虽在房产部门存档并办理了部分手续，但因非真实购房亦因原告之父未实际支付购房款而自然解除，此后被告将该房屋出租多年，原告父亲也未提出过异议，亦从未主张过房屋权利，能够视为契约早已解除；3、原告诉称签订协议后向原告之父交付了房屋不实，案涉房屋被告自己居住至1999年后出租，后交由被告丈夫父母居住，因原告之父当时已离婚故一直随父母生活，考虑到原告之父可以照顾父母，被告遂同意其居住，被告父亲去世后，原告之父再居住此屋签订的就是租赁合同。综上，双方签订房屋买卖契约的情形与现在已发生了重大变化，原告父亲已经去世，被告家庭情况也发生重大变化，当年并非真实买卖意愿，现在履行合同已不能实现当年签约目的，该契约已无履行的必要，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告罗桂芬向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告之父签订的《房屋买卖协议书》、《房地产买卖契约》；2、判决反诉被告从2003年9月13日起按约定支付违约金，赔偿损失至合同解除之日止；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：杨玉淋之父王永胜与罗桂芬之夫王永刚系同胞兄弟，1995年8月9日，被反诉人之父母王永胜、杨琼英诉讼离婚，被反诉人随其母生活。1999年，罗桂芬与王永刚从案涉房屋搬离后，将房屋交由王兴发（王永胜、王永刚之父）、王永胜居住，为了解决王永胜离婚后的个人恋爱问题，经亲友协议与王永胜签订房屋买卖协议为其方便交到女友。因并非双方房屋买卖的真实意愿，协议签订后王永胜一直未缴纳房款，反诉人罗桂芬也一直对案涉房屋出租、使用至今，故现反诉被告主张履行合同显示公平，同时按被反诉人主张的事实，被反诉人也构成了违约，应承担违约责任。 反诉被告杨玉淋辩称，1、被反诉人父亲并非未付房款，根据两份协议均约定签订合同当天付清15,000元房款，如果没有付房款，被反诉人父亲不可能去房管局办理手续，双方系真实的房屋交易；2、关于案涉房屋已交付给被反诉人父亲的事实生效判决已进行确认；3、王永刚与反诉人罗桂芬在1994年就办理了离婚登记，不会无偿的把案涉房屋交给被反诉人父亲使用。基于前述事实，能够印证买受人已交付了房款，当王永胜去世找不到相关书面依据；4、反诉人请求解除合同不能成立，反诉人不能提供催收证据，但是要求被反诉人承担违约责任，被反诉人愿意承担，房款不是被反诉人不愿意交付，是找不到相应凭证，15,000元的房款已转换成了债权，仅仅是债权存在收益损失，根据银行利率计算比较合理；5、被反诉人称本案诉请已过诉讼时效，本案系请求办理房屋过户登记手续，属于物权性质，不适用该诉讼时效的规定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨玉淋（曾用名王红）之父王永胜与被告罗桂芬之夫王永刚系同胞兄弟。1995年2月9日，王永刚、罗桂芬夫妇协议离婚，但仍居住在一起，至今未办理复婚登记手续。1995年8月9日，原告之父母王永胜、杨琼英在人民法院诉讼中协议离婚，原告随其母生活。1999年，罗桂芬与王永刚从机房街14号房屋（涉案房屋）搬离后，就将该房屋交由王兴发（王永刚、王永胜之父）、王永胜居住使用。2003年9月13日，王永胜与被告罗桂芬签订《买卖房屋协议书》，主要约定：1、罗桂芬将位于保宁镇机房街14号，建筑面积57.73平方米平瓦房结构房屋（房屋产权证号：房权证阆权字第××号）出卖给王永胜，价款15000元，要求以现金一次性付清；2、该房屋办理过户手续及应交纳的有关税费由王永胜承担；3、如一方违约，应赔偿另一方违约金（按房屋总价款的30%计赔）。该协议签订后，罗桂芬向王永胜提供了其第一代身份证复印件，同月17日，双方在阆中市房地产管理处签订了《房地产买卖契约》，该契约主要载明：1、罗桂芬自愿将坐落在保宁镇机房街14号的房地产（建筑面积57.73平方米）出售给王永胜，双方议定成交价格15000元，王永胜在当日前以现金一次付清；2、罗桂芬将上述房地产交付给王永胜，房屋交付时期建筑物范围内的土地使用权一并转移给王永胜；3、违约责任：不能按期交付房产或不能按期支付购房款，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之十的滞纳金。同日，王永胜在阆中市房地产管理处缴纳了存量房交易费、评估费447元，在阆中市房地产中介服务中心缴纳了工本费10元。后双方未办理产权过户登记手续，案涉房屋仍由王兴发与王永胜居住使用。2010年王兴发去世后，王永胜仍然居住在该房内，2016年春节后，王永胜外出务工，将前述房屋买卖协议、契约发票交邻居保管。同年7月7日，王永胜因病在外去世。邻居将代保管的资料交于原告杨玉淋。后因双方为办理产权过户事宜发生争议，杨玉淋提起诉讼，要求确认其父与被告签订的买卖协议合法有效，判令被告履行协助办理产权过户手续之义务。 案经本院一审、南充市中级人民法院二审，2018年11月7日，南充中院作出（2018）川13民终2564号民事判决书，南充中院认为，双方对《房屋买卖协议》及《房地产买卖契约》的真实性无异议，且未违反法律强制性规定，双方未办理案涉房屋的产权登记转移手续，只是未产生物权变动的效力，不能以此否认双方房屋买卖事实的存在，故，对原告的第一项诉请予以支持。现原告无证据证明已经支付了购房款，因王永胜未按照约定先履行付款义务，罗桂芬作为后履行一方，有权拒绝转移案涉房屋所有权，故，原告要求罗桂芬协助办理案涉房屋过户登记手续的请求不予支持。该院判决：确认罗桂芬与王永胜于2003年9月17日签订的《房地产买卖契约》有效；驳回杨玉淋的其他诉讼请求。 现原告要求继续履行协议，被告拒绝。原告再次起诉来院，要求继续履行合同，由其向被告支付购房款15,000元，被告履行协助办理过户手续。被告罗桂芬认为协议并非双方真实意思表示，且王永胜未实际支付购房款，应当予以解除。 上述事实有身份信息、《房地产买卖契约》、房产证复印件、工本费、存量房交易费、评估费收据复印件、（2018）川13民终2564号民事判决书及双方当事人陈述为据。 本院认为，本案的争议焦点系案涉《房屋买卖协议》及《房地产买卖契约》应当继续履行还是解除协议的问题。首先，结合本案证据及南充市中级人民法院生效裁判文书的认定，杨玉淋之父与被告签订的《房屋买卖协议》及《房地产买卖契约》系双方真实意识表示，应属有效；其次，罗桂芬主张由于原告之父长期未支付购房款，双方所签订的房屋买卖协议事实上已经解除，罗桂芬既未提供其在合理期限内进行催告的依据，也无证据证明因杨玉淋之父迟延履行债务致使合同目的不能实现及其已通知王永胜解除合同之事实；最后，由于王永胜已死亡，现杨玉淋作为王永胜的唯一法定继承人承继上述协议的权利义务并要求罗桂芬继续履行协议，依法应予支持，故案涉协议并不存在法定解除事由，本案原、被告双方均应依据原协议继续履行。故关于罗桂芬解除协议的主张，本院不予支持。 关于支付购房款及承担违约责任的问题。由于杨玉淋不能提供其父已支付购房款的证据，故，原告杨玉淋除应承担向罗桂芬支付购房款15,000元的义务外，还应承担逾期付款的违约责任。双方协议约定违约金计付标准过高，本院酌定杨玉淋自签订《房地产买卖契约》次日起，即2003年9月18日起至款项付清之日止按国家商业银行同期同类贷款利率计付资金利息。在原告履行付款义务并承担违约责任后，被告应协助原告办理案涉房屋的权属变更登记手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条的规定，判决如下： 一、原告杨玉淋自本判决发生法律效力后十日内向被告罗桂芬支付购房款15,000元，并自2003年9月18日起至款项付清之日止按国家商业银行同期同类贷款利率计付资金利息。 二、原告杨玉淋履行上述付款义务后十日内，由被告罗桂芬协助原告办理位于阆中市保宁街道办事处（原保宁镇）机房街14号房地产（房屋产权证号：房权证阆权字第××号）的权属过户登记手续。 三、驳回罗桂芬的其他诉讼请求。 如未按照指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，由原告杨玉淋500元，由被告罗桂芬负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  赵卿宇 人民陪审员  何 仲 人民陪审员  李 均 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  王 蓉