天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1238号上诉人（原审原告）:刘馥玲,女,1954年3月15日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张芝彬（系刘馥玲之夫），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。上诉人（原审被告）:李文祥，男，1958年2月20日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张连强，天津恺丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）:天津开发区大众房地产发展有限公司,住所地天津开发区第一大街翠园东路2号。法定代表人:李文祥，总经理。被上诉人（原审第三人）:刘文俊,男,1972年8月19日出生,汉族,住天津市滨海新区。上诉人刘馥玲因与上诉人李文祥、上诉人天津开发区大众房地产发展有限公司（以下简称大众公司）返还原物纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初24890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘馥玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判李文祥自2010年8月起,按每月2500元标准给付房屋使用费至实际腾房之日；2.一、二审全部诉讼费由李文祥、大众公司承担。事实和理由：1998年,刘馥玲合法取得坐落于天津市滨海新区房屋所有权，刘馥玲依据依法成立并生效的合同合法入住该房屋。李文祥与大众公司于2010年8月将该房强占,租给他人使用。其后,历经数次诉讼,生效判决确认刘馥玲对该房享有所有权，应当从李文祥与大众公司非法占用之日（2010年8月）起给付房屋使用费。李文祥、大众公司辩称，不同意刘馥玲的上诉请求，坚持上诉意见。李文祥、大众公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判李文祥不支付房屋使用费；2.诉讼费用由刘馥玲承担。事实和理由：一审判决要求李文祥支付房屋使用费于法无据。且一审判决计算支付房屋使用费起点有误,李文祥于2018年取得生效判决并取得房屋产权证书。因此,李文祥主张权利的时间应当是2018年起算，一审判决将此时间确认为2014年6月3日是错误的。刘馥玲辩称，不同意李文祥与大众公司的上诉请求，坚持上诉意见。刘文俊未到庭，亦未提交答辩意见。刘馥玲向一审法院起诉请求：1.判令李文祥、大众公司、刘文俊将天津市滨海新区塘沽××道××号房屋归还刘馥玲；2.判令李文祥按市场租金标准每月5000元给付占用期间的房屋使用费（自2010年8月20日至房屋交与原告之日），现已发生540000元；3.判令李文祥、大众公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：刘馥玲与张芝彬系夫妻关系，张芝彬原系大众公司副经理，负责房屋销售工作。1998年3月10日，大众公司出具一份《证明》，内容为“张芝彬同志在本公司工作期间，做贡献突出，经公司研究决定，分配给本公司新建住宅楼××室××厅壹套，壹佰贰拾贰平方米，所有权从当日起生效，待竣工后签订正式合同”。1998年3月19日，大众公司与张芝彬签订《协议书》，内容为：“天津开发区大众房地产发展有限公司经理张智斌同志，在本公司工作期间及售房过程中做出突出贡献，为公司销售房屋三十八套，回笼资金伍佰万元，经本公司研究决定，以奖励方式分配给张智斌同志商品房三室壹厅、壹佰贰拾贰平方米住房壹套，产权按正式合同为准。经双方协商签订付加协议如下：1、签订合同后，应按原定计划为公司销售房屋叁拾捌套。2、应积极努力为公司办理销售房屋的各项手续。3、自合同生效日起，在本月二十日至四月三十日前将全部销售房款办理完毕，并存入本公司帐内。4、在销售过程中出现售房款不能及时到位，或出现合同违约等现象发生，本公司有权将同原告张智斌签订的住房合同收回并宣告作废。5、在销售过程中，如出现不可预见或特殊情况，另行商议。以上协议条款，双方应信守承诺，遵照执行”。同日，大众公司与刘馥玲签订《天津市商品房买卖合同》，合同主要约定，商品房坐落于天津市塘沽区××路××栋××号商品房；总房款213500元；付款时间及付款方式约定如下：自合同签订之日，对房屋交付后的一切费用由户主自付，大众公司不承担一切费用支出；房屋于1998年8月30日前交付。合同签订后在房地产管理部门进行了登记备案，备案登记号为【津塘房备字（98年）3170号】。2002年，张芝彬、刘馥玲起诉大众公司，要求确认其二人对诉争房屋的合法所有，并判令大众公司为刘馥玲提供办理房屋产权证的相关手续。天津市塘沽区人民法院于2004年12月31日作出（2002）塘民初字第1934号民事判决，认定张芝彬与大众公司签订的《协议书》及刘馥玲与大众公司签订的《天津市商品房买卖合同》均合法有效，但由于大众公司又将该房屋出售给了李丽华，李丽华用诉争房屋办理了抵押贷款，本市开发区人民法院已经确认了李丽华与建行塘沽分行的借款合同有效，并判决解除了该借款合同，该案已经在执行过程中，为此，诉争房屋无法再行确认，故判决驳回了张芝彬、刘馥玲的诉讼请求。宣判后，张芝彬、刘馥玲不服提出上诉。天津市第二中级人民法院于2006年3月24日作出（2005）二中民四终字第562号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。此后，大众公司、张芝彬、刘馥玲均向天津市第二中级人民法院申请再审。天津市第二中级人民法院于2006年11月7日作出（2006）二中监民监字第600、601号《驳回申请再审通知书》，通知大众公司、张芝彬、刘馥玲的申请理由均不能成立，不符合再审条件，予以驳回。此后，张芝彬、刘馥玲向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2009年4月16日作出（2009）津高民申字第0164号民事裁定，裁定驳回张芝彬、刘馥玲的再审申请。该裁定表述：“大众公司‘一房两卖’的行为,明显违反了诚信原则，并导致所有权纠纷的发生,对于因大众公司的行为给张芝彬、刘馥玲造成的损害及损失，张芝彬、刘馥玲可以依据法律规定或双方协议的约定，另行主张权利。”2013年，刘馥玲因李丽华已清偿了其所欠建行塘沽分行的借款，以诉争房屋抵押权已消灭为由起诉，请求法院判令大众公司将房屋过户至其个人名下，后撤诉。2013年8月23日，大众公司起诉张芝彬、刘馥玲商品房销售合同纠纷一案，请求法院判令解除大众公司与张芝彬于1998年3月19日签订的有关奖励内容的《协议书》；解除大众公司与刘馥玲签订的《天津市商品房买卖合同》；张芝彬、刘馥玲协助大众公司办理塘沽区××道××室房屋的注销登记备案手续等。2014年3月18日，天津市滨海新区人民法院作出（2013）滨塘民初字第5105号民事判决，认定大众公司与张芝彬签订的关于销售房屋、予以奖励的《协议书》、与刘馥玲签订的《商品房买卖合同》均合法成立并生效，大众公司未能证明存在合同约定或法律规定的应予解除的情形，且已超过诉讼时效及行使合同解除权的合理期限，判决驳回大众公司的全部诉讼请求。宣判后大众公司不服提出上诉。天津市第二中级人民法院于2014年6月3日作出（2014）二中民四终字第344号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。1999年11月1日，大众公司与案外人祝新海签订《天津市商品房买卖合同》，将诉争房屋出售给祝新海。2014年6月5日，祝新海取得了该房屋的房地产权证。祝新海以该房屋作为抵押向银行贷款，并设立他项权登记。2014年刘馥玲起诉，请求确认大众公司与祝新海之间的买卖合同无效，一审法院作出一审判决驳回刘馥玲的诉讼请求。刘馥玲上诉，二审将该案发回重审，一审作出判决驳回刘馥玲诉请，刘馥玲再次上诉。天津市第二中级人民法院作出（2016）津02民终4687号民事判决，撤销原判决，改判确认祝新海与大众公司于1999年11月1日签订的《天津市商品房买卖合同》无效。2017年6月，天津市滨海新区房管局撤销了祝新海的房屋产权登记，诉争房屋产权登记恢复到大众公司名下。2014年11月14日，刘馥玲起诉大众公司，诉讼请求为：判令大众公司将坐落于天津市滨海新区塘沽××道××的房产过户到刘馥玲名下。一审法院（2014）滨塘民初字第7546号民事判决书认为：刘馥玲与大众公司签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，该合同基于刘馥玲之夫张芝彬与大众公司之间的《协议书》，并非支付对价款，实际履行的内容亦应是奖励协议中约定的内容，协议中约定张芝彬应履行的义务为销售任务，而该销售任务已基本履行，大众公司亦应当履行将房屋过户至刘馥玲名下的义务。经过多次诉讼，现涉诉房屋已具备过户条件，刘馥玲的主张有相应依据，一审法院予以支持，故判决：大众公司于本判决生效之日起十日内办理房屋权属转移登记手续，将坐落于天津市滨海新区塘沽车站北路立交桥以东1栋1门301号（现地址为××道××）房屋过户到刘馥玲名下；如大众公司不予协助，刘馥玲可自行办理。大众公司不服，提起上诉。天津市第二中级人民法院（2018）津02民终254号民事判决：驳回上诉，维持原判。后大众公司不服生效判决，向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院（2018）津民申1906号民事裁定：驳回大众公司的再审申请。另查，2010年8月17日，被告李文祥将涉诉房屋的防盗门更换，收回涉诉房屋。刘馥玲报警，杭州道派出所于2010年9月5日对李文祥进行询问，李文祥作出如上陈述。在（2015）滨塘民重字第28号民事案件中，李文祥当庭陈述其对外出租，且大众公司当庭提交房屋租赁协议书，证明目的是诉争房屋一直由大众公司和李文祥控制，对外出租。一审法院认为，生效判决已经确认刘馥玲与大众公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效，且已经判决大众公司配合刘馥玲办理过户手续，刘馥玲已经取得涉诉房屋的产权证，大众公司应当履行交付房屋义务。根据李文祥在派出所的陈述以及在前一案件中的当庭陈述，可以证实李文祥将涉诉房屋收回、控制并出租给刘文俊，二人均无合法理由继续占有、使用涉诉房屋，故李文祥及刘文俊亦应当履行向刘馥玲交付房屋的义务。对于刘馥玲要求李文祥承担给付自2010年8月20日起至房屋交还之日止的房屋使用费的诉讼请求，因双方发生多次诉讼，刘馥玲在2002年起诉过户的诉讼中，由于大众公司又将该房屋出售给了李丽华，故法院判决驳回了刘馥玲过户的诉讼请求，可见在当时刘馥玲与大众公司签订的买卖合同履行存在障碍。但在2013年，大众公司曾起诉刘馥玲解除买卖合同，2014年6月3日法院作出生效判决，驳回了该诉讼请求，可见该日期可以确定双方之间的买卖合同应当继续履行，大众公司应当向刘馥玲交付房屋，故一审法院认为，应当以该日期作为房屋使用费的起算时间。至于刘馥玲主张的房屋使用费标准5000元，虽提交了租赁合同，但因当时并未控制房屋，无法对外出租，该证据无法证实当时的市场租金水平，故一审法院参考房屋管理部门统计的当时同地段居住房屋市场租金水平，结合现实状况，依据公平原则，确定房屋使用费的标准为每月2500元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，一审法院判决：“一、被告天津开发区大众房地产发展有限公司、李文祥、第三人刘文俊应于本判决生效之日起三十日内将天津市滨海新区塘沽××道××号房屋归还原告刘馥玲；二、被告李文祥于本判决生效之日起三十日内给付原告刘馥玲自2014年6月3日起至实际腾还房屋之日止的房屋使用费（按照每月2500元标准计算）；三、驳回原告刘馥玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元（原告已预交），由原告负担4600元，由被告李文祥负担4600元，于本判决生效之日起十日内给付原告”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为李文祥是否应当支付房屋使用费，如应支付，支付房屋使用费的起始时间如何确定。生效法律文书已经确认刘馥玲与大众公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效，并判决大众公司配合刘馥玲办理过户手续，大众公司应当履行交付房屋义务。李文祥拒绝交付案涉房屋，继续将房屋对外出租，应当支付房屋使用费。关于房屋使用费的起始时间的问题，本案中，刘馥玲依据物权主张房屋使用费，应当自物权确立时起算，但生效法律文书已经确认案涉房屋建成后，由张芝彬、刘馥玲占有、使用多年。李文祥自认其将案涉房屋出租，有违诚实信用原则，故一审判决以生效法律文书确定的双方之间的买卖合同应当继续履行之日作为房屋使用费的起算时间，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘馥玲、李文祥、大众公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6230元，由上诉人刘馥玲负担2600元，由上诉人李文祥负担80元，由上诉人天津开发区大众房地产发展有限公司负担3550元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年六月二十四日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……