福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3446号 原告（反诉被告）：蔡水量，男，1973年3月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林其奋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖兴刚，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢志祥，福建同翔律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告蔡水量与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后蔡水量申请追加施江山、庄清森为共同被告，祥丰公司对蔡水量提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序对本案本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。蔡水量及其委托诉讼代理人肖兴刚，祥丰公司的委托诉讼代理人张善建、谢志祥，施江山本人暨作为祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡水量向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司退还蔡水量租金70834元；2.祥丰公司赔偿蔡水量经营损失30万元；3.祥丰公司赔偿蔡水量装修损失2230333元；4.祥丰公司赔偿蔡水量样品损失50万元；5.祥丰公司赔偿蔡水量搬迁费用20万元、转让费用95000元；6.祥丰公司赔偿蔡水量2018年7月至2019年2月停业期间的员工工资支出10万元；7.施江山和庄清森对祥丰公司的上述债务承担连带责任；8.本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，蔡水量与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区建筑面积约850平方米的房屋出租给蔡水量，租期自2017年5月1日至2024年4月30日。2017年6月，因被告施工原因发生火灾，致使原告承租区域部分被烧毁、电路损坏，原告与被告达成和解后，原告于2017年12月2日开始重新装修，租金已付至2018年7月30日。期间，被告于2017年8月11日被消防机关责令停产停业，但未告知原告，致原告在不知情的情况下继续投入对房屋进行装修、购买样品。2018年6月20日，消防机关再次催告祥丰公司停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，祥丰公司与蔡水量就《房屋租赁合同》无法继续履行达成初步和解，约定祥丰公司先行退还蔡水量押金，预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿蔡水量装修损失，2018年6月30日起不再计算租金等。蔡水量认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，祥丰公司故意隐瞒订立合同前受到停产停业处罚的事实，给蔡水量造成重大损失。因双方解除合同，原告根据合同履行情况和合同性质有权要求赔偿损失。祥丰公司股东通过个人账户收取公司租金，公司财产与股东财产混同，损害了蔡水量的利益，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、祥丰公司只认可原告多支付租金36250元，但原告拖欠祥丰公司水电费44556.86元，且至今占用祥丰公司出租屋，拖欠占用费。二、原告没有任何证据证明其存在经营损失。此外，2017年8月20日至2017年9月10日，消防机关因金砖会议在厦门召开而要求祥丰建材城停业，祥丰公司没有过错；2017年12月2日至2018年4月28日期间，因祥丰公司原因导致火灾，祥丰公司已与原告达成协议并赔偿了原告就该事故引起的包括营业额损失在内的损失；2018年6月22日至6月30日期间原告仍处于营业状态，不存在任何经营损失。三、双方2011年11月25日就签订过一份《房屋租赁合同》，按照该合同约定，原告在承租期满后要将装修无偿归祥丰公司。2015年12月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定原告继续租赁原承租房屋，以及原告需装修房屋应事先征得祥丰公司书面同意，并主动向消防机关申报。该合同签订后，原告并未向祥丰公司征求装修意见，且原装修已归祥丰公司所有，故原告主张其有重新装修应当提供其装修设计方案经祥丰公司书面同意的证据，否则应承担举证不能的后果。退一步讲，《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，对此原告明知承租房屋使用的土地是工业用地，却租来商用，主观上也有过错，应当对其装修损失承担过错责任。四、样品一般由厂家提供，原告不需要购买，其样品损失缺乏依据。五、员工工资应当包括在经营损失之中，但如上所述原告的经营损失无证据证明。六、搬迁费和转让费无事实和法律依据，不应支持。七、祥丰公司已向原告退回押金50000元、预付赔偿款217500元，且先行垫付了鉴定费，若需赔偿原告的经济损失，上述款项应从中扣除。 施江山与庄清森的答辩与祥丰公司的答辩一致。 祥丰公司对蔡水量提出如下反诉请求：1.蔡水量立即将址于厦门同安区祥平西路10号850平方米承租房清空腾退给祥丰公司；2.蔡水量向祥丰公司支付占用费（按照月租金36250元的标准，自2018年11月8日起计算至实际交还上述承租房之日止，暂计至2019年6月30日为280333元）；3.蔡水量向祥丰公司支付拖欠的水电费44556.86元；4.诉讼费由蔡水量承担。事实与理由：祥丰公司在与蔡水量等商户签订《和解协议书》后，又与蔡水量签订一份《补充协议》。但蔡水量未按《补充协议》的约定于2018年11月25日前将承租房腾退给祥丰公司，也未按约定自2018年11月8日支付占用费，且经祥丰公司律师函催告后，仍未向祥丰公司腾退承租房，亦不支付占用费及拖欠的水电费。 蔡水量辩称：其已于2018年11月31日将承租房中物品全部搬迁完毕，不存在之后仍占用承租房的事实。蔡水量确实有拖欠祥丰公司的水电费，但金额要核对。 围绕各自诉讼主张，蔡水量向本院提交了2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《催告书》、《和解协议书》、司法鉴定意见书、不确定项照片、鉴定意见中的漏项和错项清单、进货单价、关于祥丰建材城租金支付的说明、房屋租金支付流水、手机支付截图、转让协议、转账记录、火灾事故认定书等证据；祥丰公司向本院提交了2011年11月25日的《房屋租赁合同》、《厦门市土地房屋权证》、测绘图、协议书、和解协议书、补充协议、收款收据、租赁物上锁照片、电表读数照片等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。经蔡水量申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出的评估鉴定鉴定意见、鉴定费发票。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区，以及址于厦门市同安区。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，被称之为“祥丰建材城”。 2011年11月25日，祥丰公司（甲方）将上述祥丰建材城内约1000平方米的建筑面积（其中716.93平方米无产权）出租给蔡水量（乙方）使用，双方为此签订一份《房屋租赁合同》。合同约定租赁用途为乙方作建材展示、仓储之用，租赁期自2012年5月1日至2017年4月30日，还约定了租金数额及支付方式，以及乙方对房屋装修需先征得甲方书面同意等内容。在合同履行期间，双方于2015年12月1日再次签订一份《房屋租赁合同》，就双方租赁的上述场所重新进行了约定。在该合同中，双方约定的租赁用途仍为乙方作建材展示、仓储之用，租赁面积更改为850平方米，但备注有“租用850㎡系原租用的实际面积”等字样。租期约定改为自2017年5月1日至2024年4月30日止。租金约定改为每年435000元（含物业管理费），并约定按季度支付，即乙方应于2017年4月1日前、2017年7月1日前、2017年前、2018年1月1日前、2018年前、2018年7月1日前、2018年10月1日前、2019年4月1日前分别一次性支付租金10875元，以此类推。该合同同样约定乙方装修房屋须先征得甲方的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。此外，该合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有，供水供电及消防设施应连同房屋归还甲方，不得拆除或破坏。第四条第8项约定，乙方使用的水、电费必须按供水、供电部门规定的收费标准于次月15日前向甲方结清，并承担水、电总表与用户分表的差额损耗，差额损耗按用户的实际用量按比例分摊支付。第四条第9项约定，租赁期满之日起十日内乙方应将承租的房屋交还甲方，乙方逾期不交还甲方的，同意放弃租赁房屋内所有设施、物品的所有权，甲方有权无偿处置。第八条约定，租赁期间，如遇政府、开发单位征用或不可抗力导致合同提前终止，乙方的经济损失甲方不予赔偿。第十条第4项约定，甲方保证本合同项下的房屋乙方能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时整改。 上述第一份合同签订后，双方均按约履行了自己的义务。其中蔡水量承租后对该租赁场所进行了装修，用作其担任法定代表人的“厦门亮友贸易有限公司”的经营场所，从事卫浴等建材零售业务，并挂牌为“亮友建材”。第二份合同签订时，蔡水量仍在该租赁场所从事“亮友建材”经营，双方未重新办理租赁场所交接手续，亦未重新装修。2017年7月16日，祥丰公司进行户外广告牌拆除作业时不慎引发火灾，造成蔡水量上述租赁场所相关财产损失。后经双方协商，祥丰公司于2017年8月3日与厦门亮友贸易有限公司达成协议书，祥丰公司赔偿厦门亮友贸易有限公司房屋修缮损失、装修损失、库存材料损失、营业额损失等共计65万元。 2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。后祥丰建材城继续营业，并未实际履行停产停业的处罚决定，祥丰公司亦未告知蔡水量该公司受到上述处罚。 2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前将祥丰建材城停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城开始陷于停业状态。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、蔡水量等28家商户（乙方）与施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方《房屋租赁合同》项下的押金（保证金）。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于各商户6个月租金的赔偿款。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣甲方应付乙方的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。……十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。 《和解协议书》签订后，祥丰公司向蔡水量预付了相当于6个月租金的赔偿款217500元。后蔡水量于2018年8月1日向本院提起本案诉讼，并申请对案涉租赁物的装饰装修工程造价现值及残值进行鉴定。 2018年11月6日，祥丰公司（甲方）与蔡水量等商户（乙方）另行签订一份《补充协议》，双方就鉴定评估工作致使蔡水量等商户未能在《和解协议书》约定的时间内腾退承租物，达成补充约定如下：一、乙方应于2018年11月25日前将承租的房屋腾退交还给甲方。二、乙方同意支付占用费，……蔡水量…..自2018年11月8日起支付占用费，水电费案实际使用支付，…..占用费计算至实际腾退之日。占用费标准由法院判定。三、….四、本协议自双方签订之日起生效……。 另查明，蔡水量从事上述“亮友建材”门店经营期间，有单独安装水电表，并按约向祥丰公司支付水电费至2018年4月，之后的水电费未支付；租金支付至2018年7月30日，之后的租金未支付。此外，根据双方当事人陈述，因金砖国家领导人于2017年在厦门会晤，祥丰建材城于2017年8月20日至2017年9月10日期间停止营业。 再查明，蔡水量在庭审中陈述其“亮友建材”遭受火灾后于2017年底开始重新装修，至2018年5月份装修结束。祥丰公司对该事实不持异议，但认为该装修未报祥丰公司书面同意，且祥丰公司之前已赔其65万元。对祥丰公司反诉的水电费，蔡水量仅辩称要核对金额，但未向本院提交其交费凭据。 在诉讼过程中，蔡水量向本院申请财产保全，请求对祥丰公司名下价值100万元的财产采取保全措施。本院于2018年11月1日作出（2018）闽0212民初3446号民事裁定，对祥丰公司名下财产予以查封、扣押、冻结或采取法律规定的其他方法进行财产保全，总额以100万元为限。蔡水量为此支出保全申请费5000元。此外，因蔡水量申请鉴定，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对蔡水量承租场所内的店面装饰装修工程造价现值进行鉴定。鉴定费20000元，经本院协调由祥丰公司按照《和解协议书》约定预先垫付。方成司法鉴定中心于2018年10月16日到现场勘测、拍照，核对申请方提供的施工图纸并测量相关数据，并于2018年12月6日再次到现场勘查。经鉴定，方成司法鉴定中心于2019年6月30日作出鉴定意见：按照蔡水量主张的评估起止时点即2018年5月1日至2018年6月22日计，已使用0.15年，续签合同租期为7年，故折旧率为2.14%，装饰装修的现值及残值为1630551元，其中不确定项为386217元；按照祥丰公司主张的评估起止时点即2012年5月1日至2018年11月25日计，已使用6.58年，所有合同总租期12年，故折旧率为54.83%，装饰装修的现值及残值为752592元，其中不确定项为178261元。据该鉴定意见书记载，不确定项是指室内隔墙上的展示门窗、橱柜，因未形成附合物可分离，但蔡水量认为不可拆除，故该鉴定机构将该部门项目列入不确定部分，交由本院裁决。该鉴定意见送达双方当事人后，祥丰公司、蔡水量均提出异议，蔡水量还提出存在鉴定漏项和错项等意见。本院将双方异议发函给上述鉴定机构咨询，该鉴定机构于2019年9月30日作出书面说明，确认部分项目漏算，并将鉴定结果调整为：按照蔡水量主张的评估起止时点，店面装饰装修的现值及残值为1769186元，其中不确定项为461147元；按照祥丰公司主张的评估起止时点，店面装饰装修的现值及残值为816580元，其中不确定项为212846元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。双方当事人先后自愿签订二份《房屋租赁合同》，其中2015年12月1日的《房屋租赁合同》系在第一份合同约定的租赁期内签订，对第一份合同的部分内容进行了变更，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，故之后双方的租赁合同关系应以2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》为准。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但蔡水量与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，对此，蔡水量向祥丰公司主张经营损失亦可予以佐证。故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于商业用途，却仍与蔡水量签订用途为商业的租赁合同，存在较大的过错。蔡水量作为商业经营者，亦应知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，其不顾风险继续与祥丰公司签订房屋租赁合同也存在一定的过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。故本院酌定祥丰公司、蔡水量对合同无效的后果分别承担70%、30%的责任。祥丰公司辩称蔡水量对合同无效主观上也有过错，本院予以采纳。 3.关于祥丰公司应退还蔡水量的租金数额。经查，在本案庭前会议笔录中，蔡水量主张其多交的租金70834元，包括已支付的2018年6月20日至2018年7月30日期间、2017年8月20日至2017年9月10日的租金。祥丰公司只认可截止2018年6月30日蔡水量多支付租金36250元，不认可蔡水量支付的2017年8月20日至2017年9月10日期间的租金为祥丰公司应当退还的租金。本院认为，祥丰公司名下的祥丰建材城于2017年8月20日之前已被责令停产停业，因此祥丰公司收取蔡水量2017年8月20日至2017年9月10日实际停业期间的租金没有合法依据。同时，祥丰建材城于2018年6月20日被催告停产停业，蔡水量要求祥丰公司返还其支付的2018年6月20日至2017年7月30日的租金，亦有正当理由，均应支持。按照双方约定的每季度支付108750元的租金数额（即每日租金1208.33元）为计算标准，蔡水量在上述2个期间共63天内支付的租金为76124.79元，现蔡水量只主张祥丰公司退还其70834元，本院予以支持。 4.关于蔡水量主张的装修损失及分担问题。首先，经本院委托鉴定及鉴定机构对双方当事人提出异议的函复，鉴定机构按照蔡水量主张的评估起止时点，得出店面装饰装修的现值及残值为1769186元，其中不确定项为461147元的鉴定意见；按照祥丰公司主张的评估起止时点，得出店面装饰装修的现值及残值为816580元，其中不确定项为212846元的鉴定意见。本院认为，基于祥丰公司庭审时对蔡水量主张的案涉租赁场所于2017年年底至2018年5月份确有装修的事实不持异议，以及祥丰建材城于2018年6月22日陷入停业状态的事实，本院认为蔡水量主张的评估起止时点较为客观，相应的鉴定意见，本院予以采信。祥丰公司主张自双方签订第一份合同的时间即2012年5月1日起，至双方约定的蔡水量应腾退租赁场所的时间即2018年11月25日止，作为装修损失的评估起止时点，不符合案涉租赁场所自2018年5月份完成装修至2018年6月22日陷入停业状态的实际使用情况，而且不符合第一份合同租赁期届满前双方已于2015年重新签订合同，对原合同包括租赁期在内的部分内容进行了变更的事实。故祥丰公司主张评估起止时点及相应的鉴定意见，本院不予采信。其次，根据鉴定机构的鉴定意见及复函所述，鉴定机构有到现场勘查，发现案涉租赁场所室内隔墙上的展示门窗、橱柜并未与租赁物形成附合，可以分离，故本院不认定该部分财产为装饰装修损失，蔡水量可以自行移走。但鉴于这些展示门窗、橱柜经拆卸难免会造成部分价值贬损，故本院酌定其价值贬损率为30%，即不确定项461147元的门窗、橱柜的损失为138344.1元。最后，根据双方对合同无效的后果分别承担70%和30%的责任比例，祥丰公司应当赔偿蔡水量上述装修损失及相关物品贬值损失共计1335271.07元。祥丰公司辩称蔡水量没有装修损失，与事实不符，不予采纳。祥丰公司辩称蔡水量装修前未按约定征得该公司书面同意，即使有装修损失也应自担。本院认为，双方签订的书面合同虽然约定蔡水量装修前应先征得祥丰公司书面同意，否则该公司不予承认，并有权责令拆除。但蔡水量对租赁物的装修系在原装修被祥丰公司引发的火灾损坏之后的装修，且祥丰公司就在祥丰建材城办公，在明知蔡水量于2017年12月至2018年5月的装修过程中，并未举证该公司有前去阻止或责令拆除，甚至未将祥丰建材城已被责令停产停业的事实告知蔡水量，用以劝阻其装修。可见，祥丰公司事实上已默许蔡水量进行装修，故应承担相应的责任。祥丰公司的该辩称意见，理由不能成立，不予采纳。 5.关于蔡水量主张的样品损失。蔡水量提供了照片、亮友展厅样品进货明细、成辉达工贸有限公司出货单郝兰德门窗订货报价单、派雅门窗销售订单、精牌建材出库单、漳州浴邦洁具销售订单等用于证明其存在样品损失50万元。祥丰公司经质证对这些证据的三性均不认定。本院认为，首先，蔡水量提供的上述证据有些是单方制作且未加盖相关单位印章，即使加盖了印章也未经过对方确认，故缺乏证据的合法性，本院不予采纳；其次，蔡水量即使有采购样品，这些样品也可以正常销售，蔡水量提供的这些证据并不能直接证明存在样品损失。故蔡水量的该项主张，本院不予采信。 6.关于蔡水量主张的经营损失。本院认为，商业经营有盈有亏，蔡水量主张的经营损失数额系其单方估算，并无相应证据证明，且祥丰公司已给予蔡水量4个月的免租期，客观上亦是对蔡水量进行了一定的补偿。故蔡水量的该项诉求，证据和理由不足，本院不予支持。 7.关于蔡水量主张的搬迁费用损失、转让费用损失及2018年7月至2019年2月停业期间的员工工资支出。本院认为，因双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效，且相关租赁场所被责令停产停业，客观上会造成蔡水量需要从案涉租赁场所搬迁到其他经营场所的损失后果，但蔡水量并未提供相关搬迁费用支付凭据，故其主张的20万元搬迁费损失，证据不足，本院不予采信；蔡水量主张的转让费用9.5万元系其为取得新的经营场所而支付的代价，蔡水量对此提供了转让协议、收据及转账支付凭据，本院予以采信。对蔡水量的该笔转让费损失，祥丰公司根据其过错责任比例，应赔偿蔡水量66500元。蔡水量于2018年6月22日已经知道祥丰建材城被催告停产停业，即应当及时采取措施避免损失扩大，故其2018年7月至2019年2月停业期间的员工工资支出应当由其自担。 8.关于鉴定费的负担。本案鉴定费20000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费14000元，蔡水量应承担6000元。祥丰公司为蔡水量代垫的6000元，可冲抵祥丰公司应支付蔡水量的相应款项。 9.关于保全申请费的负担。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，蔡水量申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用范畴。因蔡水量所主张的保全申请费5000元系蔡水量在本诉中申请保全而支出的费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，本院酌定双方参照本诉案件受理费的负担比例各自负担，即厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应赔偿蔡水量财产保全申请费2145元。 10.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，蔡水量虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形，且蔡水量已对祥丰公司的相关房产申请了财产保全。因此，蔡水量主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 11.关于祥丰公司要求蔡水量立即腾退承租房屋及支付占用费的问题。根据祥丰公司与蔡水量等商户达成的《和解协议书》、《补充协议》，蔡水量应于2018年11月25日前将承租的房屋腾退交还给祥丰公司。但结合蔡水量在本案庭前会议和庭审笔录中的陈述，蔡水量确认已于2018年12月25日搬离案涉租赁场所，店内已没有其可以搬走的物品，祥丰公司并无证据证明蔡水量仍在占有使用案涉租赁场所。由于需要评估鉴定的物品在评估鉴定工作完成之前有必要继续留在案涉租赁场所，祥丰公司以此证明蔡水量仍在占有使用案涉租赁场所，理由不足。故祥丰公司要求蔡水量立即腾退承租房屋及支付占用费，缺乏事实依据，本院不予支持。 12.关于祥丰公司主张蔡水量支付水电费的诉讼请求。本院认为，祥丰公司对其主张的水电费44556.86元，有提供电度表照片、缴费通知单、欠费计算表等予以证实，亦有蔡水量自认自2018年5月起开始欠费的陈述予以佐证，本院予以认定。蔡水量仅辩称金额需要核对，不足以抗辩该欠费事实。故对祥丰公司的该项主张，本院予以支持。 综上所述，祥丰公司与蔡水量签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。根据双方的过错责任比例，祥丰公司应向蔡水量退还租金70834元，赔偿装修损失及相关物品贬值损失共计1335271.07元，赔偿转让费损失95000元，赔偿财产保全申请费2145元，合计1503250.07元。蔡水量应向祥丰公司支付水电费44556.86元。蔡水量的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。祥丰公司的其他反诉请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还蔡水量租金70834元； 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿蔡水量装饰装修损失及相关物品贬值损失共计1335271.07元； 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿蔡水量转让费损失95000元； 四、蔡水量应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费44556.86元； 五、蔡水量应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司代垫鉴定费6000元； 七、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿蔡水量财产保全申请费2145元； 八、以上判项金额互抵，以及与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付蔡水量的赔偿款217500元折抵后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付蔡水量1235193.21元。此款限于本判决生效之日起十日内付清； 九、驳回蔡水量的其他诉讼请求； 十、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34769.34元，由蔡水量负担19853.29元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担14916.05元；反诉案件受理费6173.35元，由蔡水量负担864.27元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担5309.08元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  陈宝钗 人民陪审员  张美丽 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  陈炳杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。