浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0824民初937号 原告：浙江省衢州市开化县华埠镇（芹阳办事处）岙滩村村民委员会，住所地：浙江省开化县芹阳办事处岙滩凤凰路74号。统一社会信用代码：543308243135565796。 负责人：陈建军，该村党支部书记。 委托诉讼代理人：姜前进，浙江浙源律师事务所律师。 被告：浙江简爱酒店连锁有限公司，住所地：浙江省江山市虎山街道南市街48-1幢。统一社会信用代码：91330881581663047L。 法定代表人：朱国华，经理。 委托诉讼代理人：叶波，浙江护龙律师事务所律师。 原告浙江省衢州市开化县华埠镇（芹阳办事处）岙滩村村民委员会（以下简称岙滩村委会）与被告浙江简爱酒店连锁有限公司（原浙江简爱酒店管理有限公司，以下简称简爱酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岙滩村委会委托诉讼代理人姜前进、被告简爱酒店公司（原浙江简爱酒店管理有限公司）委托诉讼代理人叶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岙滩村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币636,431.58元；2、被告承担本案诉讼费。 事实和理由： 2012年1月11日，原、被告签订了《岙滩村综合楼租赁合同书》。合同约定：1、原告将原告所有的位于开化县××村××幢××层的综合楼（包括地下室）及其附属物全部租赁给被告使用；2、租赁期限壹拾年（从2012年5月8日起至2022年5月7日止）；3、前三年年租金按照陆拾捌万元计算，自2015年5月8日起每年按照上一年度租金递增8％计付租金；4、租金支付方式：前三年分两次支付，从第四年开始至第十年每年5月30日一次性付清租金；5、被告逾期一个月未交清租金，应当支付每日300元违约金，超过30日以后未交清租金，应当按照逾期每天支付400元违约金；6、其他违约事项。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告利用租赁的房屋成立了浙江简爱酒店连锁有限公司开化分公司。被告开始按照合同约定支付租金，但从2017年5月开始未全额交纳租金，至今欠租金636431.58元未支付。原告多次催告无果。 以上事实有《岙滩村综合楼租赁合同书》、《催缴租金通知书》、《送达催缴租金通知书照片》等证据证实。 综上所述，原告认为，原、被告间房屋租赁合同依法建立，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行。被告违约拖欠租金，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，依据我国《合同法》等法律规定，诉至法院。 被告简爱酒店公司辩称，1、原告方要求被告支付租金没有事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。（1）合同约定很明确，依据合同第四条第一款租金：前三年为每年租金人民币68万元，自2015年5月8日起每年上一年租金递增百分之八计付租金，即双方意思表达很明确后面七年的租金为每年734400元，而非原告方所主张的租金数额；（2）合同约定是双方当事人的真实意思表达；（3）从双方实际履行合同情况看也是这样。2、原告方部分诉讼请求是超过诉讼时效的。原告方仅证明其在2020年3月9日向被告方发出催缴通知书，而没有提供任何证据可以证明原告方要求被告方补缴2016年5月8日至2019年5月8日的租金在诉讼时效范围内。综上，法院应当以超过诉讼时效为由驳回原告诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告当庭进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告岙滩村委会提供的下列证据： 1、《岙滩村综合楼租赁合同书》一份。用以证明租赁关系的建立、租赁期限、租金金额、支付时间、违约责任等事实。被告简爱酒店公司委托诉讼代理人对上述证据的“三性”无异议，但对证明对象有异议，认为该合同中没有写“上一年度”，因此，依据该合同，前三年为每年租金68万元，自2015年5月8日起每年上一年租金递增8％计合计租金，2015年5月8日起的上一年租金即2014年的租金为68万元，递增8％为73.44万元，即双方意思表达很明确，后面七年的租金为每年73.44万元，而非原告方所主张的租金数额。原告认为该合同第四条应理解为从2015年起每年，就是从2015年开始到租赁期限届满，每一年的租金都是按照上一年租金为基础递增8％，这里有关键词“起每年”有这三个字与没有这三个字完全不同理解。本院认为，该份证据客观真实，符合证据“三性”原则，本院予以认定作为定案依据。 2、《农村集体经济组织统一收据》、《银行分户明细对账单》十六份。用以证明保证金和收到款项情况，同时证明如果按照73.4万计算还有5.44万元租金未支付等事实。被告简爱酒店公司委托诉讼代理人对上述证据的“三性”无异议，但对证明对象有异议，认为本案被告均按合同约定支付租金，2018年12月27日支付的10.88万元是补交2016和2017年的租金。原告认为，被告财务在发票上写明10.88万元是补交第4、5年差额。本院认为，该组证据客观真实，符合证据“三性”原则，本院予以认定作为定案依据。 被告简爱酒店公司提供的下列证据： 1、银行汇款凭证十八页，用以证明租金约定应按被告陈述，并非按原告陈述的事实。原告对该组证据的真实性无异议，对被告所说的证明目的和证明对象有异议，数字上，还有5.44万元差额未交，根据庭审核实情况，我方要增加诉请。本院认为，该组证据客观真实，但不具有证明力，不能证明租金应按被告陈述的事实。 本院经审理认定事实如下： 2012年1月11日，原告岙滩村委会与被告简爱酒店公司签订了《岙滩村综合楼租赁合同书》一份。合同约定：1、原告将其所有的位于开化县城关镇（现为华埠镇）岙滩新村一幢五层的综合楼（包括地下室）及其从物、附属物全部租赁给被告使用；2、租赁期限壹拾年（自2012年5月8日起至2022年5月7日止）；3、租金：“前三年为每年租金人民币陆拾捌万元整。自2015年5月8日起每年按上一年租金递增百分之八计付租金”；4、租金支付方式为：前三年每年分两次缴纳，在每年5月30日前和11月30日前各支付34万元。原已交纳的定金25万元作扣第一年第一次所应交纳的租金。第4年起至第10年每年5月30日前一次性交清租金；5、乙方责任：被告逾期一个月未交清应交纳的租金，应在逾期之日起每天向原告支付违约金300元，如被告逾期30日以后未交纳租金，应按逾期每天支付原告违约金400元；6、甲方责任；7、违约责任等。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告利用租赁的房屋成立了浙江简爱酒店连锁有限公司开化分公司。前三年被告简爱酒店公司依约交纳租金。但从2015年5月开始，被告未全额交纳租金，2015年5月至2018年5月均每年交纳租金68万元，2018年12月27日被告补交租金10.88万元，2019年1月21日被告补交租金5.44万元，但仍未补足租金差额，至今尚欠2015年5月至2020年5月租金690,831.58元未支付。2020年3月9日，原告向被告发出书面《催缴租金通知书》，责令被告于2020年4月1日前缴纳全部租金，但被告仍未缴纳。原告经多次催告无果，诉至本院。 庭审中，被告自认2018年12月27日补交的租金10.88万元，系补交第4年、第5年的租金。2019年1月21日补交的租金5.44万元，系补交第6年的租金。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点为：（1）关于租赁合同书中应交租金条款应如何理解问题。我国合同法第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。诉争合同约定“前三年为每年租金人民币陆拾捌万元整。自2015年5月8日起每年按上一年租金递增百分之八计付租金”，从该合同的文义上应当理解，从第四年起即2015年5月8日起每年应交纳的租金，应当按照上一年的租金递增8％，也即2015年租金应在2014年基础上递增8％、2016年租金应在2015年基础上递增8％，以此类推。这一条款中已明确写明是“每年”，而不是仅第四年。这一理解也符合房屋租赁市场的交易习惯和商业惯例。（2）关于本案原告要求被告补交租金是否超过诉讼时效问题。本案被告2016年5月8日至2017年5月8日的租金，按照《岙滩村综合楼租赁合同书》的约定，该年租金应当在2016年5月30日前交纳，实际上被告将该年租金分两次于2016年10月26日、2017年1月23日分别交纳34万元。根据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即该年租金自2016年5月31日开始计算诉讼时效，且根据《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，第140条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告逾期交纳的该年第一笔租金即发生诉讼时效的中断，诉讼时效自2016年10月26日起重新开始计算一年，第二笔租金交纳的时间仍在诉讼时效内，诉讼时效第二次发生中断，诉讼时效自2017年1月23日起重新计算一年，但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第2条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，该年租金的诉讼时效在民法总则施行之日尚未满一年，故应当适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，即该年租金的诉讼时效自2017年1月23日起至2020年1月22日止。被告自认于2018年12月27日补交该年租金5.44万元，该年租金的诉讼时效自2018年12月27日发生第三次中断，时效自2018年12月27日起重新计算三年。同理，被告2017年5月8日至2018年5月8日的租金，被告分别于2017年7月7日、2018年1月2日两次分别交纳34万元，被告自认2019年1月21日补交5.44万元，三次交纳时间均在该年租金的诉讼时效期限内，均发生诉讼时效中断的效力，该年租金的诉讼时效自2019年1月21日起重新计算三年。综上，本案并未超过诉讼时效期间。故原告要求被告补交租金差额的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告委托诉讼代理人提出被告应按每年递增8％补交租金及本案并未超过诉讼时效等代理意见，于法有据，本院予以支持。被告委托诉讼代理人提出租金已交清及原告诉请已超过诉讼时效等代理意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告浙江简爱酒店连锁有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江省衢州市开化县华埠镇（芹阳办事处）岙滩村村民委员会2015年5月至2020年5月租金差额计人民币690,831.58元。限判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费10,709元，减半收取5354.50元，由被告浙江简爱酒店连锁有限公司负担。限判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐东海 申请执行期限2年二〇二〇年六月二十三日 法官助理** 书记员曾航