西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7789号原告：陕西武高农业科技发展有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：王彩红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤，陕西凯韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栋皓，陕西凯韬律师事务所实习律师。被告：陕西克力房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：畅续宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜维娟，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺鑫，陕西法智律师事务所律师。原告陕西武高农业科技发展有限公司（以下简称武高公司）与被告陕西克力房地产开发有限责任公司（以下简称克力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李坤，被告克力公司委托诉讼代理人杜维娟、贺鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告补偿原告所付出的装修费用残值18675元。2.被告退还或者赔偿其违法扣押的原告财物，并赔偿原告经济损失30000元（按照500元/天从2019年9月6日起暂计算至起诉之日，并主张至实际赔偿之日止）。诉讼过程中，原告明确退还的为台式电脑二台、一体机电脑一台、办公桌椅四套。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月11日，双方签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于老三届世纪星大厦的房屋，押金即保证金为15345.6元。合同签订后，原告交清保证金及当期房租，并花费37350元对房屋进行装修改造。随后，原告搬入房屋开展经营。2019年6月25日，原告因资金短缺未按期交纳租金。为此，原告与被告协商以保证金抵偿欠付租金，但未获被告同意。被告于2019年9月5日单方解除租赁合同，强行将原告工作人员赶出房屋，将原告电脑、桌、椅、柜等办公用品及家具强行扣留，其中包括原告开具发票及存有涉密文件的专用电脑。原告因此无法正常开具发票、使用涉商业秘密的文件，正常生产经营受到严重影响。同时，原告不得不另行购置、租用同类物品维系公司运转，造成经济损失。截至2019年9月5日，原告搬离时仅欠付2019年6月25日至9月5日的租金，该金额与保证金数额大致相等。原告对房屋进行的装修符合租赁用途且取得被告默示同意，属善意添附。租赁关系结束后，被告应向原告补偿装修残值，按照装修费用的50%即18675元补偿合情合理。同时，被告无权扣留原告财物，应赔偿原告因此形成的损失。综上所述。故原告提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，1.根据房屋租赁合同第二条第2款的约定，原告本应在2019年5月25日前交纳2019年6月25日至2019年12月24日的租金，但其逾期交纳租金。被告已多次催告原告交纳，但无果。根据合同第五条第1款的约定，被告有权解除合同。被告据此解除合同，原告亦加盖印章予以确认。合同第九条第2款约定，原告违约导致合同解除，无权主张装修装饰补偿。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告也无权主张装饰装修残值。2.根据合同第四条第11款约定，合同终止日，原告应搬出全部物品，腾空案涉房屋，逾期不搬离，视为放弃所有权，由被告处置。原告在合同解除日2019年9月5日的次日才开始搬离物品。故应视为原告放弃物品所有权，交由被告处置。但事实上，被告并未处置物品，而是让原告搬离物品，不存在强行扣留的问题。原告据此主张损失，缺乏事实依据。3.因原告已收取被告开具的发票，但原告并未支付租金，故被告要求原告返还发票。原告现场负责人员称财务人员不在，发票暂时无法返还。被告提出将三台电脑留下，待归还发票后再拿走。原告现场工作人员回答“行”。由此来看，双方就以三台电脑作为交回发票的担保事宜达成口头协议。被告保管电脑的行为具有质押的合同性质，不存在强行扣留的问题。当事人围绕诉讼诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、催款函、解除合同通知函、物品出门证及出门条、视频等证据材料。本院组织当事进行了举证、质证。根据经审查认定的证据和原、被告的陈述，本院认定事实如下：2018年6月11日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于西安市XX环XX路XX段XX号的老三届·世纪星大厦24层C座，建筑面积为95.91平方米的写字间（以下简称案涉房屋），用途为办公，租期为2018年6月11日至2020年6月24日；月租金7672.8元，租金按先交后用的原则执行，按半年交纳，签订合同时交纳第一期租金，以后每半年结束30日前交付下半年租金；押金15345.6元，作为原告履行本合同各项条款的保证金。合同第四条第二款第5项规定，“合同终止时，乙方不得拆除或者损坏改造、增建及装修部分。乙方不得拆除或者损坏改造、增建及装修部分包含：四个墙面、顶及地面。比如：吊顶、灯具、墙面装饰、隔断、形象墙、地面（地毯、地砖、地板等所有地面装修）等”。第11项约定，“本租赁合同终止当日，乙方必须搬出全部物件，腾空所租房间并清理干净后，完好交还给甲方（正常磨损除外）。逾期不搬视为乙方放弃所有权，由甲方处置”。第九条第2款约定，“合同期内，乙方如对租赁房屋进行装修，合同履行期届满后，乙方所有改造、增建及装修部分均归甲方无偿拥有，乙方无需还原。如因乙方违约导致甲方依据本合同的约定提前解除本合同的，乙方不得以任何理由要求甲方对其改造、增建及装修部分给予补偿”。针对解除合同事宜，合同第五条第1款约定，租金“拖欠期达到一个月，甲方有权单方面解除租赁合同……”。合同签订后，被告向原告交付案涉房屋。原告接收案涉房屋并进行简易装修。原告向被告交付押金15345.6元及截至2019年6月24日的租金，但未依约交纳2019年6月25日至2019年12月24日的租金。为此，被告在2019年6月14日、7月1日、7月25日、8月27日向原告发函催要，后于2019年9月5日向原告送达解除合同通知。原告在2019年9月6日至9月7日从案涉房屋搬离物品，《出门条》《物品出门证》载明：原告搬走物品有柜子、茶、沙发、办公桌、文件柜、办公椅、饮水机、空气净化器等。被告提供的视频显示：在搬离物品现场，被告工作人员以尚未退还已开发票为由不同意原告工作人员将台式电脑（主机显示器组合）两台、一体机一台搬离，并对原告工作人员称退还发票后再领回电脑。原告工作人员回复“行”。另查，搬离物品过程中，案涉房屋现场尚有卡座式职员办公桌四张。庭审中，原告表示其诉请为合同解除后请求，合同解除之日为2019年9月5日。本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权主张装修费用残值。二、被告未同意原告搬离电脑的行为是否属于适法行为，被告是否扣留了原告诉称的办公桌椅。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，案涉房屋租赁合同系因原告逾期支付租金的违约行为而解除。且合同对装饰装修部分的归属问题亦进行了明确。故原告无权主张形成附合的装饰装修物的残值损失。关于争议焦点二。被告是以返还已开发票为条件不同意原告将案涉电脑搬离，并取得原告现场工作人员的同意。由此来看，被告未让原告将案涉三台电脑搬离并不违反法律、行政法规的禁止性规定。唯考虑到三台电脑为原告办公所使用的电脑，且以发票未返还继续占有电脑并不具有经济性，故本院判令被告应在本判决确定之日起十日内向原告返还案涉电脑。至于办公桌椅的问题。虽然搬离物品过程中显示有四张职员办公桌，但该视频反映的搬离物品过程中的现场情况，不能反映出现场遗留物品的情况。再结合《出门条》《物品出门证》所载内容来看，现有证据尚不足以证明被告扣留原告办公桌椅的事实。退一步来讲，即使如原告所称的案涉房屋内遗留有办公桌椅，根据合同约定，被告也有权处置其遗留的物品。故本院对原告的该项主张，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西克力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西武高农业科技发展有限公司返还台式电脑（主机显示器组合）两台、一体机一台（以视频显示的电脑为准）；二、驳回原告陕西武高农业科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1017元（原告已预交），由原告负担917元，被告负担100元并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  栗德亮二〇二〇年六月二十八日书记员  薛 丹打印：扈艳红校对：贾凡2020年月日送达1