广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3607号原告（反诉被告）：欧阳天路，男，1994年7月6日出生，汉族，住广州市花都区，原告（反诉被告）：卢丽欣，女，1996年5月6日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：孙传书，湖北中武律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张兰若，湖北中武律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：谭文彬，男，1979年8月17日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：梁演枨，广东誉理律师事务所律师。第三人：广州同创房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街龙珠路17号N座157号商铺，统一社会信用代码91440101MA5APN4A1K。法定代表人：梁永桥。原告（反诉被告）欧阳天路、卢丽欣与被告（反诉原告）谭文彬,第三人广州同创房地产代理有限公司（以下简称同创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案。被告谭文彬在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并适用普通程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）欧阳天路及欧阳天路、卢丽欣的共同委托诉讼代理人孙传书、张兰若，被告（反诉原告）谭文彬的委托诉讼代理人梁演枨到庭参加诉讼，第三人同创公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告欧阳天路、卢丽欣向本院提出诉讼请求：1.判令谭文彬向欧阳天路、卢丽欣支付因逾期交房产生的违约金54000元（从2019年8月1日计算至2019年11月10日，共101天，依据《房屋买卖合同》约定，逾期交房违约金每日按成交价的千分之一计算，原告自愿调整为按该标准的30%计算）；2.诉讼费由谭文彬承担。事实和理由：欧阳天路、卢丽欣系夫妻关系。2019年2月26日，欧阳天路、卢丽欣在第三人同创公司的居间下与谭文彬签订了《房屋买卖合同》，合同约定谭文彬将案涉房屋出售给欧阳天路、卢丽欣，交易价格为180万元；欧阳天路、卢丽欣于签订合同当天向谭文彬支付购房定金5万元，首付款54万元于取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；剩余购房款126万元，由欧阳天路、卢丽欣申请以银行按揭贷款方式支付；卖方交付该物业予买方使用日期为2019年8月1日前；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。合同还对交易税费的承担、房屋过户等双方权利义务作了约定。合同订立后，欧阳天路、卢丽欣即按照约定，于2019年2月26日、2月27日向谭文彬支付购房定金共计5万元，于2019年7月8日通过银行转账方式向谭文彬支付购房首期款13万元；余款162万元，由欧阳天路、卢丽欣向案外人兴业银行花都支行办理按揭贷款支付。谭文彬于2019年7月8日将案涉房屋过户给欧阳天路、卢丽欣，但其未按照合同约定于2019年7月8日前交付涉案房屋给欧阳天路、卢丽欣使用。欧阳天路、卢丽欣与同创公司多次催促谭文彬履行按期交楼义务，其一直拖延交付。直到2019年11月10日，谭文彬才将案涉房产交付给欧阳天路、卢丽欣居住。案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照约定行使权利，履行义务。欧阳天路、卢丽欣已按合同约定向谭文彬支付完毕购房定金及首付款，并依约办理了银行按揭贷款手续以支付剩余购房款，谭文彬亦应当依约履行过户手续，并按照合同约定的日期交付房屋。然谭文彬无正当理由，严重逾期交房，其行为严重违反了双方约定及法律规定，亦严重侵犯了欧阳天路、卢丽欣的合法权益，给欧阳天路、卢丽欣造成了极大损失。被告谭文彬辩称，第一，谭文彬没有违约行为，不需要支付违约金。本案中，欧阳天路、卢丽欣并未依约如期支付首期款，属于先违约情形。欧阳天路、卢丽欣应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向谭文彬付清首期款54万元。根据其起诉状陈述及合同约定，签订合同当天欧阳天路、卢丽欣仅支付13万元以及定金5万元，明显违反合同约定。第二，谭文彬迟延交付房屋是行使先履行抗辩权，先履行抗辩权是指先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其履行请求。根据上述情况，欧阳天路、卢丽欣并未足额支付首期款，谭文彬作为后履行一方，有权拒绝交付房屋。且欧阳天路、卢丽欣所提交的微信聊天记录，记载了欧阳天路、卢丽欣在过户后向谭文彬承诺半个月左右收到尾款并向其交付房屋，但欧阳天路、卢丽欣一直没有支付余款。反诉原告谭文彬向本院提出反诉请求：1.判令欧阳天路、卢丽欣向谭文彬支付违约金40680元（违约金每日按未付楼款36万元的千分之一标准，自2019年7月8日起计算至2019年10月29日止，共114天）；2.诉讼费用由欧阳天路、卢丽欣承担。事实与理由：2019年2月26日，谭文彬与欧阳天路、卢丽欣在同创公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定谭文彬将涉案房屋出售给欧阳天路、卢丽欣，交易价格为180万元；定金5万元于签订合同当天支付，首期楼款54万元于取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，剩余购房款126万元由欧阳天路、卢丽欣以银行按揭贷款方式支付。合同订立后，欧阳天路、卢丽欣于2019年2月26日、27日先后向谭文彬支付了购房定金共计5万元。2019年7月8日，谭文彬将涉案房屋过户给欧阳天路、卢丽欣，但当天欧阳天路、卢丽欣仅支付13万元的首期款。后经谭文彬多次向中介催促，欧阳天路、卢丽欣才于2019年10月29日将剩余首期房款支付给谭文彬。欧阳天路、卢丽欣未按约定期限付清首期房款已构成违约，严重损害谭文彬合法权益。反诉被告欧阳天路、卢丽欣针对反诉辩称，一、谭文彬、同创公司对我方低首付购房一事知情并且同意。从我方提交的与中介的微信聊天记录可发现，同创公司工作人员胡伟棋经常发布关于低首付购房的广告，吸引客户购房。我方本身是从事房地产中介行业，与胡伟棋系同一行业，之所以找到胡伟棋作为中介购房，就是因为胡伟棋可以办理低首付购房，本案中谭文彬、同创公司对于我方低首付购房一事均是知情并且同意的。二、因银行批准的实际贷款金额不确定，合同约定的首付款金额是浮动的，不是固定不变的。《房屋买卖合同》附件第2条第（3）款约定:126万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；买方应在签订本合同后7天内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署相关文件/合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。由此可见，合同约定的首付款金额不是一个固定不变的数字，而是用180万减去银行实际贷款金额最终确定的。三、谭文彬对于首付金额最终确定为18万元一事是知情并且同意的。1.谭文彬配合我方共同完成了贷款162万元的申请手续。本案中，贷款申请系我方与谭文彬共同完成的。贷款申请过程中，谭文彬配合我方签字了多份材料，我方向兴业银行申请贷款162万元一事，谭文彬系一早就知情且同意的。若谭文彬不知情或者不同意，就不会配合我方完成贷款申请的种种复杂手续。2.2019年7月8日，谭文彬在收到我方18万元首付款后就立刻将案涉房屋过户给我方，足以说明谭文彬对于合同首付金额最终确定为18万元一事知情且同意。合同附件约定，首付款应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。2019年7月3日，我方取得了兴业银行的同意贷款批准书（贷款金额为162万元）。2019年7月8日，我方通过银行转账方式向谭文彬支付首付款18万元，当天谭文彬立刻就将案涉房屋过户给我方。试问，如果谭文彬不同意首付金额变更，为何会在我方支付18万元后立刻就将案涉房屋过户给我方呢？为何不找我方理论或者拒绝过户呢？答案就是，谭文彬已经接受了我方的这种付款方式。四、谭文彬、同创公司从未向我方提到首付款不足或者向我方催要超过18万元以外的首付款，可以印证谭文彬对于首付金额变更知情且同意。从我方与谭文彬提交的微信聊天记录等证据可以证实上述事实。试问，如果谭文彬不同意首付金额，为何不亲自或者让中介向我方理论或催要呢？五、从谭文彬提交的微信聊天记录可以看出，在我方多次催促下，谭文彬仍坚持收到尾款再交楼，而房产买卖合同中约定的交楼时间为2019年8月1日，因此该微信聊天记录证据仅能证明谭文彬的违约行为。综上，请求驳回谭文彬的全部诉讼请求。第三人同创公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年2月26日，欧阳天路、卢丽欣（买方）与谭文彬（卖方）及同创公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定，卖方将位于广州市花都区新华街龙珠路30号之一406房出售给买方，房价款1800000元，卖方交付该物业予买方使用之日期为2019年8月1日前。第十一条，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。第十二条，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。第十八条，三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：①买方购买该房屋的购房定金50000元，于2019年2月26日签约当天支付部分购房定金20000元，剩余购房定金30000元于2019年2月27日支付结清给卖方；②买方同意卖方在2019年6月份小孩办理报名入学后再进行房产过户。合同附件约定：买卖双方一致同意买方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延。（1）签订本合同时买方支付50000元作为定金，银行同意贷款申请后7天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。（2）首期楼款（含定金）540000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。交易过户手续需在房管部门通知过户后十五个工作日内办理。（3）1260000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后7天内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。合同及附件还对其他事项进行了约定。欧阳天路、卢丽欣分别于2019年2月26日、2019年2月27日向谭文彬支付购房定金20000元、30000元。2019年6月8日，谭文彬配合欧阳天路、卢丽欣向银行申请按揭贷款。2019年7月8日，双方至房地产交易中心办理房屋过户递件手续，随后欧阳天路、卢丽欣向谭文彬支付首期款130000元。2019年10月29日，剩余房款162000元由按揭银行划给谭文彬。谭文彬于2019年11月10日将涉案房屋交付给欧阳天路、卢丽欣。诉讼中，欧阳天路、卢丽欣及谭文彬就各自主张均向法院提交欧阳天路与中介方工作人员胡伟棋的微信聊天记录予以证明。相关的微信聊天内容如下（以下欧阳天路简称为“欧阳”，中介人员简称为“中介”）：（2019年7月31日）欧阳：“业主是明天交楼吗？”；中介：“我问下那边先，问你放款了没有”；欧阳：“应该没，没收到信息”；中介：“那里好像是先放款才交楼”。（2019年8月1日）中介：“业主那边说收了尾款再交楼……因为问过按揭公司，那边说10号左右可以放款，因为业主那边收到十几万就交楼给你，怕之后的尾款很久都不给，你看又不是很久，才十多天”；欧阳：“噢噢。你到时叫距结清滴也就可以”；中介：“没问题，我已经叫业主搬家具”。（2019年8月28日）欧阳：“可唔可以帮手问下业主如果搬走了可否30号31号借间屋两日？”；中介：“我沟通一下，业主最近都天天催我，银行那边什么时候放款？……”；欧阳：“之前按揭说10号左右放款”；中介：“……因为业主收到放款才肯交楼，因为他怕后面收不到尾款”；欧阳：“你提下体体（你提下看看），唔可以就算了”。（2019年8月29日）中介：“……因为过户的时候，我们跟业主说大概大半个月就能收到尾款，现在都拖他这么久，现在都对我们失去信任感，所以说还是收到尾款再交楼”；欧阳：“噢噢；感没理距了”。（2019年9月25日、26日）中介：“业主想知道有准确的放款时间吗？”；欧阳：“按揭那边也给不了放款时间给我，距（他）叫我上浮15%，我肯定不肯的啊”；中介：“业主要收到房款先（才）交楼”；欧阳：“噢噢。之前你已经说过了”。（2019年11月4日）欧阳：“棋哥，业主那边还没搬好吗？”；中介：“……因为上次那么快放款是因为业主在银行认识人，不然要到11月份才能放，或者你给多几天搬，因为业主只有周六周日有空”。庭审中，本院询问欧阳天路、卢丽欣对当时银行放款的时间是否清楚，其认为同贷书出具之后应在何时发放贷款？欧阳天路、卢丽欣回答：我并不清楚，正常来说应该是一个月之后就放款给谭文彬，至于为何等到10月底，是由于银行上调了利率；按揭公司表示上调15%利率的话放款时间会加快，我是不同意上调利率的，因为我是根据我的支付能力才购买涉案房屋的，若上调利率我方无法承担，最终放款并没有上调利率。本院认为，欧阳天路、卢丽欣与谭文彬、同创公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定。本案第一个争议焦点是谭文彬未在合同约定期限内交付房屋是否应承担违约责任，第二个争议焦点是欧阳天路、卢丽欣未按合同约定方式支付首期款是否应承担违约责任。关于第一个争议焦点。欧阳天路、卢丽欣主张谭文彬未按合同约定在2019年8月1日前向其交付涉案房屋，要求谭文彬承担逾期交楼违约责任，谭文彬则以欧阳天路、卢丽欣逾期付款提出抗辩。本院认为，首先，虽然合同约定谭文彬应在2019年8月1日前交付涉案房屋，但涉案房屋交易价达180万元，直至合同约定的交房日期，买方欧阳天路、卢丽欣仅向谭文彬支付首付款（含定金）合计18万元，仅占交易金额的10%。已付款金额与交易金额相比差距甚大，而谭文彬于2019年7月8日就已办理了将涉案房屋过户给买方的过户递件手续，此时若在尚有90%售房款未收取的情况下交付房屋，对出卖人而言其将承担巨大的交易风险。其次，从欧阳天路与中介方人员的微信聊天记录可以反映以下事实：第一，在2019年10月29日银行将余款162万元划给谭文彬之前，买卖双方及中介方对银行是否同意按原有利率发放贷款、何时发放贷款、最终同意发放的贷款金额均不清楚。从欧阳天路、卢丽欣的陈述及欧阳天路与中介人员的沟通内容，可以证明欧阳天路、卢丽欣一方表示不同意银行上调贷款利率的要求，从而也导致银行未按通常期限发放贷款。而中介方人员发给欧阳天路的微信内容也反映谭文彬一直在催促中介方询问贷款进展，同时其也积极与银行沟通并促成银行在2019年10月29日发放贷款。可见当时交易各方对银行发放贷款的最终态度均不确定，该贷款一定程度上处于不确定状态，此时作为卖方的谭文彬要求在收到尾款后再交付房屋符合常理。第二，中介方人员的微信内容反映其曾向谭文彬作出过户后半个月左右就能收到售房余款的意思表示，虽然现有证据无法证实欧阳天路、卢丽欣一方也曾就余款发放时间向谭文彬作出承诺，但在中介人员在微信中告知欧阳天路：“……因为过户的时候，我们跟业主说大概大半个月就能收到尾款，现在都拖他这么久，现在都对我们失去信任感，所以说还是收到尾款再交楼”的时候，欧阳天路的回复是：“噢噢；感没理距了（那不理他了）”等内容反映，欧阳天路、卢丽欣一方当时并未对中介人员的上述解释进行否定或反驳，而是以一种表示理解的语气进行回复，结合欧阳天路本身也是从事房地产交易中介行业工作，其对交易流程理应也较为熟悉等进行分析，由此推断当时交易时欧阳天路、卢丽欣一方也曾就通常情况下银行的放款时间与本案中介人员共同向谭文彬作出过类似的承诺且同意谭文彬在收到余款后再交付房屋，只是其也未预料到银行会延迟那么长时间才发放贷款。而按照中介人员在微信中的解释，如果银行按通常做法在房屋过户后半个月左右发放贷款，则谭文彬在2019年8月1日交房前便可收到全部购房款，此时交楼也符合各方当事人考虑设置交易节点时间的真实意思表示。综上，谭文彬出于保护交易安全、维护自身合法权利的目的，在无法确定能否收到售房余款的情况拒绝先交付房屋属于合法行使先履行抗辩权的行为，不应以此而要求其承担逾期交付的违约责任。因此，欧阳天路、卢丽欣主张逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。涉案合同约定卖方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清首期款54万元（含定金5万元）。2019年7月8日，买卖双方办理过户递件手续后，欧阳天路、卢丽欣仅向谭文彬支付18万元（含定金5万元），此时谭文彬或中介人员均未对首期款金额提出过异议，谭文彬亦从未向欧阳天路、卢丽欣主张或者催讨剩余首期款36万元，直至本案诉讼中谭文彬才主张欧阳天路、卢丽欣逾期支付首期款并提起反诉。另外，根据合同附件约定，欧阳天路、卢丽欣办理162万元按揭贷款手续亦已获得了谭文彬的协助。按总房价180万元减去按揭贷款162万元计算，首期款金额应为18万元，这也与欧阳天路、卢丽欣实际付款方式相符。因此足以认定，买卖双方在实际履行合同过程中，已将首期款金额变更为18万元。现谭文彬以欧阳天路、卢丽欣未按时支付首期款54万元为由要求欧阳天路、卢丽欣支付逾期付款违约，有违诚信原则，对谭文彬的反诉请求，本院予以驳回。第三人同创公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告欧阳天路、卢丽欣的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告谭文彬的全部反诉请求。案件受理费1150元，由原告欧阳天路、卢丽欣负担；反诉案件受理费408.5元，由反诉原告谭文彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年六月二十三日书记员  陈晓敏刘雄燕