内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初744号原告：李文平，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李琳，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区1号楼。法定代表人：马正正。诉讼代理人：郭兴旺，男，该公司项目经理。原告李文平与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称正源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告李文平及其委托诉讼代理人李琳，被告正源公司委托诉讼代理人郭兴旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李文平向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告立即为原告办理房地产权属证书；二、判令被告向原告支付合同约定的逾期办理房地产权属证书违约金5288.19元、法定违约金118295.36元（自合同约定交付房屋之日2013年8月15日的360日后2014年8月10日起暂计算至2019年9月30日，具体数额待实际履行情况据实计算），前两项合计123583.55元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年9月，原告李文平与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年8月15日房屋交付于原告，同年9月9日，原告根据被告要求交纳了办理房地产权属证书的相关费用及有线电视入网费等共计22504元。2016年12月，被告以为原告办理网签为由，将原、被告签订的《商品房买卖合同》收回后更换为虚假的网签合同。后原告多次请求被告履行为原告办理房地产权属证书的合同义务，被告均以各种理由推脱，至今未予履行。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，被告的相关行为已构成违约。为维护自身的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：原告的房产证已经办理下来，由于原告向银行抵押贷款，我公司作保证人，所以需原告配合我公司去不动产中心办理他项权利证后，产权证交由被告。对于诉请二我方根据后来和原告签订了新合同，根据合同约定我方不属于违约，也没有违约，不同意赔偿违约金。我方不承担诉讼费。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据:《房屋买卖合同》、收据一份（房屋款、入网费），拟证明2012年9月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，2013年8月15日，房屋交付原告。2.原告已缴纳办理产权证书及其他费用22504元。被告的质证意见为：真实性认可，合同我们有两份，原告提供的前一份合同，我们给法庭提交了后一份合同，还有房产证复印件。经审查，本院对原告李文平提供证据的真实性予以认可。被告正源公司为证明其意见，向本院提供以下证据商品房买卖合同、房产证复印件、不动产权证书复印件，拟证明新合同的签订日期以及给原告办理房产证的日期，属于双方约定的时间之内，不存在违约；2.合同真实有效，是原告本人签订；3.原告的诉请的产权证在我公司。不动产权证书证明初始登记日期。原告的质证意见为真实性没有异议，对证明问题提出两点质证意见：第一点网签合同只是房地产主管部门因市场管理的需要规定的一种公示的程序，是否网签以及网签合同的内容并不能影响原商品房买卖合同的效力以及双方约定的违约条款；第二点网签合同不能从根本上否定违约的事实存在，因为交房日期是在2013年8月15日，2013年8月15日后的360日是2014年8月10日，从2014年8月10日至2019年9月30日该时间段的违约事实存在。起诉后经调解后，被告承诺为原告办理房产证，办房产证的前置程序是办理网签合同，网签合同在被告手里，不能因为办理网签合同违约事实就不存在了。对不动产权证书真实性不认可，因为是复印件，证明的问题不认可，况且该证据没有排他性，不能证明原告购买的房屋所要载明的初始日期与被告所举的复印件有关系。经审查，本院对被告正源公司提供证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：2012年9月，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告李文平购买被告正源公司开发的的位××区房，并约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人即被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理:1、…。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，李文平按照约定支付全部购房款。2013年8月15日，正源公司将该房屋交付李文平。2013年9月9日，李文平向正源公司交纳了办理房权证的相关费用。2019年11月14日，李文平办理并签订了该房屋的网签合同，该网签合同第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第1种期限内，办理房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起360日。正源公司已经为涉案房屋办理了不动产登记证书，权利人为李文平、乔俊英，初始登记的日期为2019年12月10日。本院认为，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，正源公司已经为李文平办理了涉案房屋不动产登记证书，故李文平要求正源公司立即办理房地产权属证书的诉请，本院不予支持。原告李文平与被告正源公司于2016年10月2日签订《商品房买卖合同》，对办理房地产权属证书的时间作出约定。原被告双方后于2019年11月14日针对上述合同所涉房屋签订了网签合同，该网签合同对案涉房屋办理权属证书的时间重新作出约定，将办理权属证书的时间变更为自初始登记完毕之日起360日。案涉房屋初始登记的日期为2019年12月10日。网签合同是后于商品房买卖合同签订的，且网签合同经过公示，效力优于前合同。原被告双方在网签合同中对办理权属登记证书的日期重新作出约定，双方应按照网签合同的约定，履行各自的义务。根据网签合同的约定，正源公司不构成违约，故李文平要求正源公司支付违约金5288.19元的诉讼请求,本院不予支持。关于李文平主张法定违约金118295.36元的诉讼请求，因原被告签订的《商品房买卖合同》对逾期办理房权证的违约责任作出了约定，故该项诉请不符合合同的约定及法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告李文平的诉讼请求。案件受理费2772元，由原告李文平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王 烁审 判 员 丁 洁人民陪审员 陈永红 二〇二〇年六月二十四日书 记 员 温佳宝附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。