广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初216号原告：中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行，住所：广东省珠海市斗门区***********，统一社会信用代码：914**********144XY。负责人：谭文华，行长。委托诉讼代理人：路长喜，广东尊仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：林灿雄，广东尊仁律师事务所律师。被告：张驰南，男，1970年6月3日出生，汉族，公民身份号码：440************413，住所：广东省珠海市金湾区红旗镇水电工程公司宿舍。被告：蒋春婵，女，1972年2月21日出生，汉族，公民身份号码：440************826，住所：广东省珠海市金湾区红旗镇三板一连。被告：珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部，住所：广东省珠海市斗门区******泗兴围，统一社会信用代码：914***********874N。法定代表人：赖某1。被告：珠海市宁海置业有限公司，住所：广东省珠海市斗门区***********之三，统一社会信用代码：914**********514X1。法定代表人：周某1。原告中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称原告）诉被告张驰南、蒋春婵、珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部（以下简称赖家宁海房产部）、珠海市宁海置业有限公司（以下简称宁海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序。原告申请查封被告张驰南的财产，经审查，本院于2020年1月19日作出（2020）粤0403民初216号民事裁定，裁定查封被告张驰南名下位于珠海市斗门区*******************[粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号]。本院于2020年5月21日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人路长喜到庭参加诉讼。被告张驰南、蒋春婵经本院公告传唤，被告赖家宁海房产部、宁海公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告张驰南偿还所欠借款本金739180.01元（含剩余本金734344.47元，拖欠本金4835.54元）；2.判令被告张驰南偿还截至2019年8月31日所欠利息5782.11元（含应收利息、拖欠本金罚息及复利），以及自2019年9月1日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含应收利息、拖欠本金罚息、复利等，依照《个人购房担保借款合同》的约定计算）；3.判令被告张驰南支付原告追索债权产生的律师费35000元；4.判令原告对处置抵押物即被告张驰南名下位于珠海市斗门区*******************[粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号]的所得价款享有优先受偿权；5.判令被告蒋春婵、赖家宁海房产部、宁海公司对上述第1、2、3项的款项承担连带保证担保责任；6.判令四被告依约承担本案案件受理费、财产保全费等原告为实现债权产生的费用。在庭审过程中，原告明确罚息计算方法为自逾期之日起在执行利率的基础上上浮50%计收罚息，复利的计算标准与罚息标准一致。事实与理由：2016年11月29日，借款人张弛南因购房需要与贷款人（原告）签订《个人购房担保借款合同》（下称借款合同），借款合同约定，被告张弛南向原告借款81万元用于购买房产，借款期限为240个月，借款利率以借款发放日的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，下浮15%后确定。被告张驰南按月采取等额本息方式向原告还款。被告张驰南提供其名下位于珠海市斗门区*******************[粤（2016）珠海市不动产证明第0156843*]作为本次贷款的抵押担保，抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用（借款合同第9.2.1条）。被告蒋春婵、被告赖家宁海房产部、宁海公司作为保证人为被告张驰南的本次贷款进行担保，承担连带保证担保责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起*年。随后，原告依据上述合同约定，于2016年12月1日将合同约定的81万元转入被告张驰南授权原告支付给被告赖家宁海房产部的账户。案涉房屋于2017年1月9日办理了抵押预告登记，借款合同第11.4条明确约定，被告张驰南未按期足额偿还贷款，原告有权宣布借款提前到期并收回已发放的借款，有权提前行使担保权。第11.1条还约定，被告张弛南如未按约定期限归还借款本金，原告有权自逾期之日起在执行借款利率的基础上上浮50%计收罚息；第11.3条约定，对应付未付利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利；第11.8条约定，因被告张驰南违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，被告张驰南需承担原告为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。自2019年6月起，被告张驰南并未按照合同约定足额向原告偿还借款本金和支付借款利息。截至2019年8月31日，被告张弛南已累计拖欠本金4835.54元、利息5782.11元，合计拖欠本息10617.65元。原告于2019年9月11日分别向四被告邮寄《法律催收函》、《提前收回已发放借款通知》、《提前行使担保权通知》、《催收函》，通知被告张驰南尽快偿还拖欠本息、提前收回已发放的借款以及被告蒋春婵、赖家宁海房产部、宁海公司承担连带保证清偿责任。此后，四被告仍未能还款。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.被告张驰南按揭计息明细表；2.个人担保借款合同（合同编号：440***********356）；3.借款凭证；4.不动产登记证明；5.法律催收函、提前收回已发放借款通知、提前行使担保权通知、催收函、邮政特快专递单；6.委托代理合同、广东增值税专用发票、客户收付款入账通知。被告赖家宁海房产部、宁海公司提交情况说明一份。四被告缺席，未对原告提交的证据发表质证意见。本院要求原告提交证据2、3、4、5、6的原件予以核对。原告对被告赖家宁海房产部、宁海公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经本院审查认为，原告提供的证据及被告赖家宁海房产部、宁海公司提交的证据来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。本院根据确认的证据及庭审笔录，对原告所起诉主张的事实予以确认。另查明，涉案《个人购房担保借款合同》第一部分第11.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。第11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第三十三条（2）项约定，自本合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。第三十五条第（1）项约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同第二部分约定，借款人还款账户为622*************812；第二十九条约定，还款方式为等额本息还款法，以每壹个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。根据原告提交的按揭计息明细表，截至2019年8月31日，被告张驰南已偿还借款本金70819.99元、利息82874.31元，从2019年6月起欠供未还，尚欠《借款合同》项下贷款本金739180.01元、利息5782.11元（正常利息）。2019年11月8日，原告为实现涉案债权，与广东尊仁律师事务所（以下简称尊仁律所）签订一份《委托代理合同》，约定尊仁律所接受原告的委托，指派律师为本案诉讼代理人，为原告提供代理服务。2020年1月6日，尊仁律所向原告开具35000元的广东增值税普通发票。2020年1月13日，中国农业银行股份有限公司珠海分行向尊仁律所转账支付律师费35000元。被告张驰南从2019年6月9日开始拖欠贷款本息。2019年9月11日，原告向被告张驰南住所邮寄《法律催收函》、《提前收回已发放借款通知》，书面告知其截止到2019年9月9日，已逾期3期还款，接到通知后5日内还款，否则将诉至法院。同时告知被告张驰南决定提前收回已发放的借款。同日，原告向被告蒋春婵住所邮寄《提前行使担保权通知》，告知因借款人张驰南不依时还款，决定提前收回借款，对蒋春婵提前行使担保权。原告向被告赖家宁海房产部、宁海公司邮寄送达《催收函》。另查明，2020年1月15日，经向珠海市*******查询，被告张驰南购买的位于珠海市斗门区*******************的权证类型为不动产预告登记证明，尚未办理不动产权证。被告赖家宁海房产部、宁海公司出具《情况说明》称，其已于2017年12月30日将涉案房屋交由被告张驰南、蒋春婵使用，并于2018年7月1日通知两被告提交办理产权登记所需的资料及缴纳费用，但两被告至今拒不提交，导致涉案房屋至今无法办理不动产权证。本院认为：原告与四被告签订的涉案《个人购房担保借款合同》为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应自觉履行。原告已按约向被告张弛南发放借款81万元，被告张驰南从2019年6月起未按期足额偿还借款本息，其行为已构成违约。依据双方在涉案《个人购房担保借款合同》第一部分第11.4（2）条的约定，若借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款。截至起诉之日，被告已超过半年未足额偿还借款本息，尚欠合同项下借款本金739180.01元。涉案《个人购房担保借款合同》项下的借款应自本判决生效之日立即到期。关于利息、罚息和复利的计收问题,《个人购房担保借款合同》约定，对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息),因此,被告张驰南应向原告偿还利息、罚息、复利(暂计至2019年8月31日利息为5782.11元;从2019年9月1日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复利,按合同约定计算,即利息按借款执行利率计算,罚息按罚息利率即借款执行利率基础上上浮50%计算,复利按借款利率计算;本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止,罚息以实欠本金为基数按前述罚息利率计算,复利以应付未付的利息为基数按罚息利率计算)。关于律师费。涉案《个人购房担保借款合同》的约定，因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费。原告为实现涉案债权，已聘请律师并支付律师费35000元，且收费标准未超出《广东省律师收费标准》的规定。原告要求支付律师费35000元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。被告张驰南尚未办理位于珠海市斗门区*******************的不动产权证，其虽为涉案借款提供抵押并办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于被告蒋春婵、赖家宁海房产部、宁海公司是否承担担保责任的问题。按照《个人购房担保借款合同》第9.1条、第三十一条第（1）项的约定，被告蒋春婵为保证人，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、律师费等贷款人实现债权的一切费用。原告要求被告蒋春婵承担对被告张驰南的债务承担连带保证责任，理据充分，本院予以支持。依照合同第三十一条第（3）项、第三十五条第（1）项的规定，被告赖家宁海房产部、宁海公司为阶段性保证人，其保证的期限为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，现涉案房屋尚未办理不动产权证，抵押手续尚未办理，被告赖家宁海房产部、宁海公司依约为被告张驰南的债务承担连带保证责任。原告要求被告赖家宁海房产部、宁海公司承担连带保证责任，理据充分，本院予以支持。被告张驰南、蒋春婵、赖家宁海房产部、宁海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证和质证的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张驰南于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行借款本金739180.01元及利息、罚息、复利(截至2019年8月31日利息为5782.11元，从2019年9月1日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复利,按合同约定计算,即利息按借款执行利率计算,罚息按罚息利率即借款执行利率基础上上浮50%计算,复利按借款利率计算;本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止,罚息以实欠本金为基数按前述罚息利率计算,复利以应付未付的利息为基数按罚息利率计算)；二、被告张驰南于本判决生效之日起十日内支付律师费35000元给原告中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行；三、被告蒋春婵、珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部、珠海市宁海置业有限公司对上述第一、二项中被告张驰南的债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11600元、保全费4420元，合计16020元（原告中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行已预付），由被告张驰南、蒋春婵、珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部、珠海市宁海置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 瑛人民陪审员  曾海云人民陪审员  蔡冬梅二〇二〇年六月十九日书 记 员  赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。