上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23266号原告(反诉被告)：孙阳，男，1986年11月8日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄路遥，上海君典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘曙勤，女，1984年2月25日出生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住上海市松江区。被告(反诉原告)：李玲霞，女，1963年8月26日出生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住上海市松江区。上述两列被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。上述两列被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：付国峰，上海观庭观盛律师事务所实习律师。原告孙阳与被告潘曙勤、李玲霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月8日进行公开开庭审理。审理中，潘曙勤、李玲霞依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年6月16日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)孙阳的委托诉讼代理人黄志宏、黄路遥，被告(反诉原告)潘曙勤及两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人余庭、付国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙阳向本院提出诉讼请求：1、确认孙阳与潘曙勤、李玲霞于2018年12月1日签订的关于上海市闵行区都市路448弄房屋(以下简称涉案房屋)的《房屋租赁合同》于2019年3月15日解除；2、潘曙勤、李玲霞返还孙阳自2019年2月20日起至2019年5月19日止的租金人民币(币种下同)69,000元、保证金23,000元；3、潘曙勤、李玲霞赔偿孙阳装修损失280,000元、装修违约损失60,000元、设备设施损失67,800元、员工工资损失40,000元、搬迁费2,000元。事实和理由：潘曙勤与李玲霞系母女关系。2018年12月1日，孙阳与潘曙勤、李玲霞签订《房屋租赁合同》，约定潘曙勤、李玲霞将涉案房屋出租给孙阳用于经营食品加工生产，租期自2018年12月1日起至2025年2月19日止(2018年12月1日至2019年2月19日为装修免租期)等内容。前述合同签订后，孙阳按约支付三个月租金及保证金，并对涉案房屋进行装饰装修、定制了用于食品加工生产的设备设施、聘请相关人员进行开业筹划和工作。但潘曙勤、李玲霞一直未开通天然气，也未能为孙阳办理各种证照(环评和排水排污许可证都未办理)。后孙阳发现因涉案房屋的性质，无法办理食品加工生产许可证。孙阳的合同目的无法实现。为此，孙阳多次与潘曙勤、李玲霞协商解除合同及赔偿事宜。双方就解除合同无异议，但就赔偿事宜一直未能协商一致。故孙阳为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告潘曙勤、李玲霞共同辩称，对于诉请1，同意解除合同，但解除合同的时间不认可。孙阳所发函件中无解除合同的意思表示，起诉也不能作为解除合同通知的方式。潘曙勤、李玲霞认为，孙阳拖欠租金、未履行合同义务、构成违约，故潘曙勤等于7月5日用短信、微信通知孙阳解除合同。因此涉案合同解除的时间为2019年7月5日。对于诉请2、3，2019年2月20日到5月19日的租金及租赁保证金确实收到。但因孙阳已实际使用，且孙阳违约，故该些款项均不应当返还。对于装修损失，是孙阳自行装修的结果，是孙阳扩大损失，应由孙阳自行承担。且装修也没有经过潘曙勤等同意，即使有所谓的装修损失也需要通过司法评估审价确定。潘曙勤等认为孙阳应当知道房屋的性质是店铺，店铺只能做销售经营，不能做生产经营，故造成的损失皆由孙阳自行承担。同时，潘曙勤、李玲霞共同向本院提出反诉请求：1、确认涉案房屋租赁合同于2019年7月5日解除；2、孙阳按每月23,000元的标准支付自2019年5月19日起至2019年7月5日止的租金36,033元；3、孙阳支付占用使用费(以每月23,000元为标准计算自2019年7月6日至孙阳实际腾空涉案房屋之日止)；4、孙阳支付2019年1月1日至2019年9月5日止的水费137.05元、电费28,300.29元以及2018年12月1日至2019年9月5日的物业费22,715.44元；5、孙阳支付违约金69,000元；6、孙阳支付基站电缆安装费9,000元；7、孙阳腾空并将涉案房屋恢复原状(拆除一楼的洗碗池、二楼和三楼的隔断)。针对潘曙勤、李玲霞提出的反诉请求，孙阳辩称，1、同意解除合同，但认为解除时间应当为2019年3月15日。2、不同意支付租金。孙阳认为自2018年12月1日租赁关系开始起，孙阳租赁涉案房屋的目的就是用于经营加工，但不能实现孙阳的租赁目的。孙阳除了损失没有收益。3、不同意支付占有使用费，2019年1月双方都清楚合同已经结束，也已经在谈赔偿事宜，潘曙勤等也提出给予孙阳十几万元的赔偿，合同在那时已经无必要履行下去。4、不同意支付水、电、物业费。孙阳自2019年1月后未进入涉案房屋，产生的大量费用是潘曙勤等自身产生的，和孙阳无关。5、不同意支付违约金，是潘曙勤等违约，孙阳的损失已经过大了。6、电缆与孙阳无关，故不同意支付。7、孙阳确实在一楼做了洗碗池，二楼确实也用钢化玻璃做了隔断、做了办公室，三楼也是用空气砖做了隔断，没有破坏房屋结构。如果拆除，算上清运垃圾的费用，花费大概在5-6万元。故若由孙阳拆除，则费用应当由潘曙勤等承担。此外，对于二楼不能搬离的红木家具，当初把它们安装进去费了很大劲，门窗也做过改动，如果拆除势必破坏门窗，故基本无法拆除，如果潘曙勤等觉得破坏房屋无所谓，孙阳可以搬。经审理查明，涉案房屋于2017年6月21日被核准登记至潘曙勤、李玲霞两人名下，登记的房屋用途为店铺。2018年12月1日，潘曙勤、李玲霞(甲方，出租方)与孙阳(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积512平方米，经营食品加工生产；月租金23,000元，乙方须在2018年12月2日向甲方支付首期三个月租金及保证金23,000元，下次支付日期为2019年5月10日前按时支付，以后租金为三个月支付一次，先付后用，以此类推；租期自2018年12月1日至2025年2月19日止；自租赁期内甲方应保证出租房屋的正常使用及自由商业经营，甲方提供所有办证材料，保证材料真实有效并全力配合乙方办理出各种证照(含餐饮)，乙方不得随意变更房屋用途从事违法经营，如乙方需要对该房屋进行装修，甲方同意并给予配合；甲方保证该出租房屋用水用电及天然气足够乙方商业使用，甲方保证乙方该房屋有天然气并可足量使用，甲方交付房屋时提供乙方消防及环评文件以方便乙方经营使用；租赁期满甲方验收房屋和内部设施后，如无人为破坏，且乙方已支付所有应付款项，甲方应将全部保证金按时退还乙方；装修期为2018年12月2日至2019年2月19日，期间为甲方提供给乙方装修及准备工作；甲方所出租的房屋如发生产权纠纷或其他原因造成该房屋中途不能正常使用的，应向乙方赔偿三个月的违约金，并赔偿乙方所有经济损失；乙方拖欠租金十五天以上(包括十五天)，甲方有权终止合同，乙方需赔偿三个月租金作为违约金；乙方提前退租的需赔偿甲方三个月租金作为违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，并付清水、电、电话、煤气、有线电视、物业费等费用，经甲方清点交割完毕后退还保证金。前述合同签订后，孙阳支付了10,000元。当日，潘曙勤微信告知孙阳其在楼顶安装了区域移动网络信号站，因施工需要，在不影响孙阳正常工作生产的情况下，孙阳应给予方便与配合，并希望将该条写入合约。孙阳回复不用写、没事，楼顶的和其没有关系。2018年12月2日，孙阳支付82,000元。为此潘曙勤出具收据一份，表示已收到孙阳支付的三个月租金及一个月押金共92,000元。同时潘曙勤出具《装修同意书》，表示同意孙阳对涉案房屋进行装修改造，但不可破坏房屋主体结构。孙阳收到涉案房屋后即对涉案房屋进行了装修，其中包括在一楼做了洗碗池、二楼做了隔断、三楼做了隔断等。2018年12月13日，孙阳询问潘曙勤材料是否弄好、天然气是否开好。潘曙勤表示材料还没弄好，天然气周六去弄。孙阳要求材料下周二之前一定要拿到。2018年12月15日，潘曙勤表示拿到了消防验收意见书和环境保护竣工验收的审批材料，排水证其去物业要了，但物业让其周一到周五再去一趟。孙阳表示可以，这证件一个都不能少，并询问煤气何时开通。潘曙勤表示其去过碧江路的部门但碧江路的部门表示不能办商业，让其去控江路。孙阳表示若潘曙勤没人，其可以找联系人办理，费用还比潘曙勤自己去弄便宜。潘曙勤表示可以、让孙阳去弄，并同意相关费用潘曙勤会支付给孙阳。2018年12月19日，潘曙勤通过微信将涉案房屋的不动产权证发送给孙阳。2019年1月10日，孙阳询问潘曙勤如何解决。潘曙勤表示其只拿了孙阳92,000元，没办法接受孙阳的方案，还是走程序吧。2019年1月12日，孙阳、潘曙勤与移动工作人员沟通。移动工作人员告知孙阳楼顶上基站的电是从涉案房屋走的，要求孙阳将走廊两个开关推上去、别断，孙阳和潘曙勤之间的矛盾不要牵连移动公司。孙阳表示移动公司应当找潘曙勤，其和移动公司没有关系，其承租了涉案房屋，屋内的东西都是其使用，其有权利停电，反正这些电全部要关的。移动工作人员同时让潘曙勤申请将线路改一下。2019年1月19日，潘曙勤告知孙阳因涉案房屋是商业性质，不能办食品生产许可证，而食品生产加工企业需要使用工业性质的房屋，且对区域面积、食品种类、数量等均有要求，孙阳当时看过涉案房屋的产证，既然孙阳要做食品生产加工的话，就应该事先了解清楚要求再来承租房屋，现在租下来做不了就不能怪其。孙阳表示合约上约定要做食品，其也告知要做卤制品，潘曙勤等既然出租房屋为何不调查能不能做，现在其损失应当由潘曙勤等赔偿。2019年1月24日，孙阳表示潘曙勤赔偿20万元太少了，当初签合同时就说了做这些东西，天然气和环评都是潘曙勤弄，现在排水证也拿不出，排污池也没有。潘曙勤表示其觉得20万元不少了，排污池就算现在造出来，孙阳的食品生产许可证也办不出来，这才是关键问题。孙阳表示既然这些材料潘曙勤拿不出，其没办法经营，等潘曙勤能拿到证办出来，其就付房租。潘曙勤表示即使这个证其办出来了，孙阳还是无法经营。孙阳表示其办证，需要潘曙勤配合提供材料。潘曙勤表示按照孙阳的规划，孙阳的证办不出，不符合要求。孙阳表示既然如此，其没办法经营，租金也付不了，等材料都弄好了再付。2019年2月27日，孙阳表示其找了一个做小吃的，愿意使用部分面积，其打算将下面给做小吃的用，上面留着自己做办公，租金照常付给潘曙勤，但潘曙勤还是得就其所投入的装修等给其点赔偿，之前潘曙勤说的赔11万元不够。潘曙勤表示如果继续租给孙阳，还要求其给予赔偿，其没办法接受，不过再让其想想。2019年3月14日，孙阳向潘曙勤、李玲霞邮寄《告知函》一份，表示自合同签订之日起其多次索求相关办证材料，但业主方至今未能向其提供排水排污许可证、天然气也未能开通，其装修时发现涉案房屋无隔油池、无法排污，其承租涉案房屋经营食品加工生产至今未能办理出相关证照，根据核实涉案房屋不具备办理相关经营证照条件，经工商部门给予明确回复该房屋不具备经营该行业，房屋性质不符合该行业经营标准。现孙阳已支付租金及押金92,000元、花费固定装修费28万元和其他辅助及定制办公用品13万元、聘请员工花费15万元及其他损失。现孙阳请求业主方帮助孙阳办理出相关经营证照，因业主方原因孙阳现在无法正常使用该房屋，孙阳将停止一切支付业主方费用，现在租金不予计算，并支付孙阳现有一切花费的银行利息，如造成孙阳其他损失则全额赔偿直至该房屋具备办证条件为止。如业主方需解约，退还孙阳已付的所有租金及押金、赔偿孙阳违约金、赔偿孙阳损失。如业主方未能解决办证事宜或未能赔偿孙阳各项损失，则孙阳不搬离涉案房屋并不予支付一切费用，不承担未能正常经营期间的租金及任何费用，所有一切损失包括业主方租金收益均由业主方承担。该函于2019年3月15日送达潘曙勤、李玲霞。2019年4月1日，孙阳向潘曙勤发送短信表示，由于涉案房屋的性质问题无法办证且经多次沟通后无法达成共识解决损失问题，孙阳已决定正式起诉潘曙勤等，请潘曙勤等于2019年4月3日前来接收涉案房屋，孙阳不承担任何房屋占用费，请尽快来接收房屋，否则一切后果由潘曙勤等承担。后孙阳以讼称事由诉至本院。本院遂于2019年6月19日向潘曙勤、李玲霞送达了本案起诉状副本。2019年7月5日，潘曙勤微信告知孙阳，因孙阳欠付租金、水电费、物业费，且孙阳已向法院起诉，故其认为涉案合同已无法履行，因此决定解除房屋租赁合同。2019年9月5日，孙阳将涉案房屋的钥匙交付给潘曙勤、李玲霞。但孙阳仍留有物品在涉案房屋内。另查明，潘曙勤、李玲霞已付2019年的物业管理费34,073.16元。以上事实，由孙阳提供的不动产权证、不动产登记簿、《房屋租赁合同》、收据、装修同意书、银行交易明细、通话录音、告知函及邮寄记录、短信及微信记录，潘曙勤、李玲霞共同提交的通话录音、微信记录、照片等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。庭审中，孙阳为证明其损失向本院提交以下证据材料：1、孙阳(甲方)于2018年12月4日与案外人上海恰缘建筑装饰工程有限公司(乙方)签订的《工程施工合同》(记载甲方委托乙方对涉案用于食品加工生产的房屋进行设计装饰装修、灯具、电路、木地板铺置；装饰预算28.50万元；工期自2018年12月5日至2019年1月10日)及收据两张。旨在证明孙阳为装修涉案房屋花费28万元。2、孙阳(甲方)于2018年12月13日与案外人上海恰缘建筑装饰工程有限公司(乙方)签订的《工程施工合同》(记载甲方委托乙方对涉案房屋门面位置品牌展示厅进行设计装饰装修、门头广告招牌、展示柜、背景设计、灯具、电路、地砖铺置；装饰预算金额12万元；工期自2019年2月20日至2019年3月20日止)以及2018年12月13日收据一张(金额6万元，收款方式为现金)。旨在证明孙阳委托该公司二期装修，因孙阳违约故已付的6万元被没收。3、销货单两张(记载日期为2018年12月26日、金额共计67,800元，品名规格为红木茶台一张、红木书柜一个、书柜一个、老板椅一个、2.7m班台一个)，旨在证明孙阳定制用于食品加工生产的设备设施，无法拆除。4、孙阳与案外人徐某某于2018年11月14日签署的《雇佣合同》(每月支付报酬5,000元)、徐某某身份证复印件、与微信名为“秀年”的微信聊天记录、孙阳与案外人刘某某于2018年11月15日签订的《雇佣合同》(每月报酬5,000元)、刘某某身份证复印件、与微信名为“刘轩铭“的微信聊天记录，旨在证明孙阳聘请相关人员进行开业筹划和工作。审理中，潘曙勤、李玲霞为证明其反诉主张还向本院提交以下证据材料：1、2019年1月14日的收款收据(金额9,000元)，旨在证明因孙阳拉闸导致楼顶的基站无法使用，故其只能重新拉电缆。2、支付宝生活缴费凭证，旨在证明孙阳欠付的水电费。就双方提供的前述证据材料，经质证，潘曙勤、李玲霞表示对孙阳提供的证据材料的真实性均不予确认，并认为证据1和2，只有收据，无发票及转账凭证，所谓的二期施工合同中的没收，也无相应依据；证据3，既然物品放在屋内就要支付占有使用费，也希望孙阳能尽快搬走；证据4，孙阳没有雇用资格，且是否用在涉案项目上也不清楚，转账名字和合同记载的员工名字也不一样。孙阳表示就潘曙勤、李玲霞提供的证据材料的真实性均不予确认，并认为证据1，既然是国家有关部门安装，应当有正规的发票和合同，安装费具体用在哪里看不出与本案的关联；证据2，孙阳已经于2019年1月搬离涉案房屋，不可能产生水费和电费，即使有电费产生也是因基站产生的，与孙阳无关。审理中，本院根据孙阳的申请通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对孙阳就涉案房屋所实施的装修价值进行鉴定。该鉴定公司于2019年11月13日出具《工程造价鉴定意见书》。意见书记载所涉“上海市闵行区都市路XXX号装修工程”的总造价为274,202.48元，其中装饰部分造价为231,126.84元，安装部分造价为43,075.84元。经折旧计算后的装修残值为245,258.88元。就折旧问题，意见书同时记载“本项目折旧按照平均年限法计算。本项目残值率按5%计，耐用年限为6年(即72个月)，装修使用时间从2019年1月开始计算至评估日2019年9月，共计8个月”。本次司法鉴定费用1.70万元，孙阳已支付。经质证，孙阳表示无异议，但因涉案房屋装修好后孙阳并未使用，故应当按照总造价计算孙阳的损失。潘曙勤、李玲霞表示有异议，总造价过高，折旧残值比例也过高，但不要求鉴定单位到庭接受询问，另装修损失是因孙阳违约所造成，与潘曙勤等无关，本身就没有必要做造价审计。审理中，本院根据孙阳的申请通过上海市高级人民法院委托上海申威资产评估有限公司对孙阳就涉案房屋采购的在不破坏房屋内部装修的情况下不能搬离的定制家具的残值进行评估。评估过程中，该鉴定单位于2019年12月20日来函表示经评估人员现场勘查未见定制家具，详细情况如下：房屋内一层堆放的是购买的组合家具未拆封，二层有老板桌一个、老板椅一只、成品书柜(酒柜)一套，室内家具均可搬迁。本院遂将该情况告知孙阳，孙阳表示一层家具系为涉案房屋定制，虽可搬离，但搬离后无价值；二层办公家具，虽鉴定单位认为可搬离，但该家具本身系实木家具，很重、体积很大，无法搬出，即使搬离也需租赁相应的设备设施并向有关部门申请，搬离过程中需拆除房屋的门窗结构、也可能破坏下面的花坛，成本高于家具本身的价值。孙阳仍坚持要求鉴定，并变更鉴定要求，要求对涉案房屋内的定制家具(同鉴定单位来函中所列的家具)的现值进行评估。该鉴定单位遂于2020年4月30日出具《拟财产损失赔偿涉及的部分资产评估报告》。报告记载所涉标的物在评估基准日2019年11月14日的市场价值为64,000元。本次司法鉴定费用5,000元，孙阳已支付。经质证，孙阳表示对评估价格无异议，但对于鉴定单位认为物品可搬离的意见不认可。潘曙勤、李玲霞表示有异议，评估价过高，但不要求鉴定单位到庭接受询问，另因孙阳违约，故所有责任应由孙阳自行承担，报告记载物品可搬离，故孙阳应当自行搬离。本院认为，孙阳与潘曙勤、李玲霞就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效合同，双方本应按约履行。根据合同约定，孙阳承租涉案房屋系用于经营食品加工生产。然从双方通话内容可知，因涉案房屋属商业性质，故无法办理食品生产许可的相关证件，由此造成孙阳经营食品加工生产的合同目的无法实现。鉴于此，孙阳要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，孙阳表示应当以其2019年3月15日的告知函为准，但本院认为从告知函内容来看，孙阳仍是就涉案房屋办证等问题与潘曙勤等交涉，要求潘曙勤等协助办证，或是赔偿损失，并无明确的解除合同之意思表示，故孙阳要求以此作为合同解除之日并无依据。现孙阳以起诉方式要求解除合同，本院亦已于2019年6月19日向潘曙勤、李玲霞送达了本案的起诉状副本，故本院确认涉案租赁合同于2019年6月19日解除。至于合同解除的责任，本院认为作为出租方应当就涉案房屋的性质及用途清楚了解，而作为承租人亦应在承租房屋时对自身经营目的与房屋的属性是否相匹配做充分了解，而非将该义务简单地推卸给对方，故本院认为导致合同解除的责任，孙阳与潘曙勤、李玲霞均有责任，责任各半负担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现，1、就孙阳主张的要求返还保证金之诉请，本院予以支持。2、就孙阳主张的装修损失，孙阳已申请鉴定，相关鉴定单位亦已出具鉴定报告，鉴定报告的出具程序合法、内容客观，本院予以采纳。现鉴定报告确定涉案装修总造价为274,202.48元，经折旧计算后的装修残值为245,258.88元。鉴于涉案装修系经潘曙勤、李玲霞同意，又因导致涉案合同解除的责任，本案双方均有过错，故就孙阳的该项损失，本院酌定潘曙勤、李玲霞向孙阳赔偿122,629.44元。相关鉴定费亦由双方各半负担。3、就孙阳主张的装修违约损失，孙阳虽向本院提交了合同及收据为证，但该些证据并不为潘曙勤等认可，而收据所载金额较大，无相关支付凭证佐证，孙阳所称的没收亦无其与相对方协议为证，故就该损失，并无事实依据，本院不予支持。4、就孙阳主张的设备设施损失，孙阳已申请评估，相关评估单位亦已出具评估报告，评估报告的出具程序合法、内容客观，本院予以采纳。但对于该部分损失，在评估过程中，评估单位已明确表示未发现定制家具，屋内物品均可在不破坏房屋装修的情况下搬离。在此情况下，孙阳仍坚持对屋内物品进行评估，相应的损失应由孙阳自行负担。现潘曙勤、李玲霞亦不同意利用该些物品。故孙阳应当搬离该些物品，相应的其要求潘曙勤、李玲霞赔偿该部分损失，本院不予支持。就该部分评估产生的评估费，应由孙阳自行负担。5、就孙阳主张的员工工资损失，孙阳虽提供了雇佣合同及微信聊天记录，但该些证据不为潘曙勤、李玲霞所认可，且微信聊天对象的名字与雇佣合同所载劳动者的姓名也不相同，无法看出与本案的关联性。故从现有证据来看，孙阳并无充分有效的证据证明其员工工资损失。且即便该些证据真实，孙阳确实为此次租赁雇佣了劳动者并支付了租金，但该支出也系孙阳自身的经营行为，不应由潘曙勤、李玲霞负担。故该项诉请，本院不予支持。6、就孙阳主张的搬迁费损失，本身导致合同解除的责任在于双方，且孙阳也未就此提供相应的依据，本院不予支持。7、就孙阳主张的返还2019年2月20日起至2019年5月19日止的租金及潘曙勤、李玲霞主张的支付自2019年5月19日起至孙阳实际腾空涉案房屋之日止的租金、占有使用费，本院认为，孙阳因涉案房屋的性质无法使用涉案房屋以达其经营目的，在此情况下，孙阳应当及时要求解除合同并腾空涉案房屋，而非以赔偿为前提条件继续占有涉案房屋。虽然孙阳于2019年9月5日将涉案房屋的钥匙交付给潘曙勤、李玲霞，但孙阳仍留有物品在涉案房屋内，并坚称该些物品系不能搬离的定制物品。但对于该些物品，根据鉴定单位意见“未见定制家具，均可在不破坏屋内装修的情况下搬离”，显然孙阳的意见并无依据。审理中，在潘曙勤、李玲霞坚持要求孙阳搬离该些物品的情况下，孙阳仍坚持不予搬离，故由此给潘曙勤、李玲霞产生的损失，孙阳应当承担。但鉴于涉案房屋确实无法达到孙阳的经营目的，故本院酌定孙阳按11,500元/月的标准向潘曙勤、李玲霞支付自2019年2月20日起至实际腾空涉案房屋之日止的租金及占有使用费。鉴于孙阳已付69,000元，抵扣孙阳应付租金及占有使用费，孙阳无需支付2019年2月20日起至2019年8月19日止的租金及使用费。自2019年8月20日起至实际腾空涉案房屋之日止的占有使用费，孙阳仍应当支付。8、就潘曙勤、李玲霞主张的水费137.05元，虽潘曙勤、李玲霞提供了支付宝缴费凭证，但该组证据不为孙阳所认同，且也无法确切看出与涉案房屋的关联，故本院对该项诉请难以支持。9、就潘曙勤、李玲霞主张的电费28,300.29元，虽潘曙勤、李玲霞提供了支付宝缴费凭证，但潘曙勤、李玲霞表示基站与涉案房屋使用同一个总表，无法区分该费用中孙阳具体使用的电表量及相应费用，鉴于此，潘曙勤、李玲霞主张该金额依据不足，本院难以支持。10、就潘曙勤、李玲霞主张的物业费，参照租金、使用费意见，孙阳应当按17,036.58元/年的标准支付自2018年12月1日至2019年9月5日的物业费13,014元。11、就潘曙勤、李玲霞主张的违约金69,000元，鉴于导致合同解除的责任在于本案双方当事人，故该项诉请，本院不予支持。12、就潘曙勤、李玲霞主张的基站电缆安装费9,000元，虽潘曙勤、李玲霞提供了收据为证，但从该收据的内容来看，无法看出与本案的关联，故对于该项诉请，依据不足，本院难以支持。13、就潘曙勤、李玲霞主张的腾空房屋，如前所述，本院予以支持，但就潘曙勤、李玲霞主张的恢复原状，本院认为并无合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙阳与被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞于2018年12月1日就上海市闵行区都市路448弄房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；二、原告(反诉被告)孙阳于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区都市路448弄房屋内的自有物品；三、被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)孙阳返还保证金23,000元；四、被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)孙阳赔偿装修损失122,629.44元；五、原告(反诉被告)孙阳于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞支付占用使用费(以每月11,500元为标准计算自2019年8月20日起至孙阳实际履行本判决第二项义务之日止)；六、原告(反诉被告)孙阳于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞支付自2018年12月1日起至2019年9月5日止的物业费13,014元；七、驳回原告(反诉被告)孙阳的其他本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,954元，由原告(反诉被告)孙阳负担3,347.70元，由被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞负担1,606.30元。反诉案件受理费减半收取计1,675.51元，由原告(反诉被告)孙阳负担1,430.14元，由被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞负担245.37元。鉴定费、评估费共计22,000元，由原告(反诉被告)孙阳负担13,500元，由被告(反诉原告)潘曙勤、李玲霞负担8,500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年六月三十日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。