江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7763号原告：蒋书林，男，1936年8月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：司宁，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋长生，男，1959年3月16日生，汉族，住南京市玄武区。被告：张家余，男，1963年8月13日生，汉族，住南京市六合区。原告蒋书林诉被告张家余确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋书林委托诉讼代理人司宁、蒋长生与被告张家余到庭参加诉讼。诉讼中，张家余未按规定缴纳反诉费，该部分本院按撤诉处理。本案现已审理终结。原告蒋书林向本院提出诉讼请求：1.判令确认《南京市存量房买卖合同》无效；2.判令张家余涤除房屋抵押权，将房屋过户至蒋书林名下。事实与理由：2010年，年届74岁的蒋书林结识张家余。2011年6月，双方协议将蒋书林的房产过户至张家余名下贷款，款项由双方使用。6月16日，张家余带来一份法律文书，该文书载明甲方仍是永久产权人，房产过户的目的是为了贷款，而且注明期满后乙方无条件将房产退还给蒋书林。房产过户至张家余名下后，张家余便以该房产作抵押向江苏银行贷款。贷款成功后，张家余将60万元取走。现诉至法院请求判如所请。被告张家余辩称，2008年，蒋书林需要费用15万元，由于自身岁数原因不能贷款，通过一个朋友白某让张家余帮忙借款，并说明名下有一套房子。后来找到一家工商银行，以公司名义贷款30万元，蒋书林说只要15万元就行了。给了蒋书林15万元。贷款过程中，找一家投资担保公司作担保。蒋书林无法还上贷款，担保公司让张家余先行归还，张家余通过借款归还，该借款给了5万元利息，蒋书林认了这个钱。本院经审理查明后认定事实如下：2011年6月14日，甲方蒋书林、乙方张家余签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，房屋座落在南京市××区××里××幢××室，建筑面积66.33平方米，房屋所有权证号为宁房权证建改字第××号。双方同意上述房屋转让价款100万元，含定金15万元。甲乙双方定于2011年7月15日正式交付该房屋，并在交付前腾空该房屋。6月16日，甲方蒋书林、乙方张家余签订《法律文书》，约定甲方自愿将房屋过户给乙方用于银行贷款所用，该房两证过户给乙方所有，甲方必须协助乙方办理相关过户事宜。双方所有目的为了贷款而订立所需，该合同签订后甲方有权永久居住，永久产权人，过户期为2011年6月16日至2013年6月15日。双方为了该贷款所签订此合同，此协议有效期为贷款的款额还清时止，期满后，乙方无条件将该房产土地证退还给蒋书林，如有需要，双方另行协商。合同签订后，双方办理了房产过户手续，将房屋过户至张家余名下，证书号为建变字第××××号，蒋书林继续居住该房屋。另认定：2011年7月25日，张家余将该房屋抵押，抵押权人江苏银行股份有限公司南京城西支行，被担保主债权数额60万元，债务履行期限2011年7月25日至2026年9月30日。2014年1月15日，又将该房屋抵押，抵押权人为汤某，被担保主债权额为70万元，债务履行期限为2014年1月15日至2034年1月14日。2016年10月28日，南京市鼓楼区人民法院作出（2016）苏0106民初5949号民事判决书，判令：一、被告张家余自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告江苏银行股份有限公司南京城西支行贷款本金539132.99元，利息、罚息及复利88082.53元，并继续支付自2016年5月25日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按合同约定的利率标准计算）；二、被告张家余自本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告江苏银行股份有限公司南京城西支行律师费39160元；三、如被告张家余未履行上述（一）、（二）项债务，原告江苏银行股份有限公司南京城西支行有权对南京市××区××里××幢××室房产，在债权数额60万元范围内进行折价或以拍卖、变卖该抵押房产所得价款优先受偿；四、被告庞某对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任。庭审中，蒋书林、张家余双方同意还款30万元。以上事实有当事人陈述、南京市存量房买卖合同、房屋产权证书、民事判决书、不动产查询结果、法律文书等证据在案证实。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，蒋书林、张家余签订《南京市存量房买卖合同》后签订《法律文书》，明确表示双方目的不在于房屋买卖，系通过房屋买卖的形式将房屋过户至张家余名下，由张家余贷款使用。该行为系虚假意思表示，依法应为无效。合同签订后，房屋一直由蒋书林居住，但已被张家余抵押与案外债权人，张家余应先行将抵押权涤除，抵押权涤除后协助将房屋过户至其蒋书林名下。如张家余认为抵押效力和金额存在异议，可另行向抵押权人主张。蒋书林在房屋过户至名下同时将欠款30万元予以给付。故依据《中华人民共和国民法总则》第二百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告蒋书林、被告张家余签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告张家余于本判决生效后三十日内将南京市××区××里××幢××室房产抵押权予以涤除，并协助将房屋过户至原告蒋书林名下（原告蒋书林过户同时给付被告张家余欠款30万元）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9106元，由原告蒋书林负担2900元，被告张家余负担6206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛俊卫人民陪审员  秦 勇人民陪审员  孔祥美二〇二〇年六月十五日书 记 员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初7763号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费9106元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年六月十五日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。