贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2676号原告：张英超，男，1998年1月16日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：张远祥，男，1965年8月16日出生，汉族，住贵州省凯里市，系原告张英超父亲。被告：凯里亿联国际商贸城有限公司，统一社会信用代码91522601059079526X，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市温州大道6号。法定代表人：陶兆虹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：包绍宾，男。被告：贵州兴凯隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226015733203433，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市温州大道6号凯里国际商贸城一期29栋2层2-201号。法定代表人：吴九龄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘极，男。原告张英超与被告凯里亿联国际商贸城有限公司（以下简称“亿联公司”）、贵州兴凯隆房地产开发有限公司（以下简称“兴凯隆公司”）租赁合同纠纷一案，本院2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案于2020年4月15日第一次开庭，原告张英超及其委托诉讼代理人张远祥、被告兴凯隆公司的委托诉讼代理人刘极到庭参加了诉讼，被告亿联公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2020年4月15日第一次开庭，原告张英超及其委托诉讼代理人张远祥、被告亿联公司的委托诉讼代理人包绍宾到庭参加了诉讼，被告亿联公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张英超向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金36540.00元；2、判令被告支付违约金649.44元（第四年度违约金以欠付租金9584.00元为基数，按日万分之一从2019年1月1日计算至2020年3月23日为428.40元；第五年度违约金以欠付租金26956.00元为基数，按日万分之一从2020年1月1日计算至2020年3月23日为221.04元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月15日，原告与兴凯隆公司签订《商品房买卖合同》，合同约定兴凯隆公司将其开发的位于凯里市出卖给原告，购房价为299513.00元。2015年3月22日，原告与亿联公司签订《委托经营管理合同》，合同约定原告将该房屋及房屋内附属设施全部委托给亿联公司，由亿联公司统一对外出租给第三方从事合法经营活动；委托期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，前三年为市场培育期，无租金；2018年5月1日起至2020年4月30日止，两年租金回报分别按照签约总价的8%、9%结算，于当年委托周期的第7个月支付。截止起诉前，亿联公司向原告支付了租金3839.00元，兴凯隆公司向原告支付了租金10538.00元，尚欠第四年租金9584.00元及第五年租金26956.00元未支付。为此，特起诉至人民法院。亿联公司、兴凯隆公司共同辩称：1、原告主张的租金应当由亿联公司承担责任，兴凯隆公司不是合同当事人，根据合同相对性原则，兴凯隆公司不应成为承担责任的主体。2、亿联公司未结算租金给原告是事实，但责任在原告。根据合同法第六十七条规定及合同约定，原告应当在当年委托周期的第七个月的30日内将发票交付给亿联公司，延期交付的，亿联公司有权顺延支付租金，原告未尽到先履行义务，亿联公司享有先履行抗辩权，原告的违约金不应得到支持。依据采信的证据并结合双方当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市温州大道6号，开发项目名称为“凯里国际商贸城”，系被告兴凯隆公司开发建设。2015年3月15日，张英超向兴凯隆公司购买该商贸城第30幢2层2-11112号商铺，约定购房价为299513.00元，一次性付款。2015年3月22日，以张英超作为甲方，以亿联公司作为乙方，双方签订《委托经营管理合同》，与本案有关的合同主要内容为：甲方将凯里国际商贸城第30幢2层11112号房屋及房屋内附属设施全权委托给乙方，由乙方统一对外出租给第三方从事合法经营活动。委托期限从2015年5月1日至2020年4月30日止。委托用途：作为商业、办公、酒店宾馆等经营性用房。租金金额：自2015年5月1日至2018年4月30日为市场培育期，无租金；自2018年5月1日至2020年4月30止，两年租金回报分别按照《商品房买卖合同》签约总价的8%、9%结算，于当年委托周期的第7个月支付。第4年租金总额为23961.00元，第5年租金总额为26956.00元。第4、5年，租金分别于当年委托周期的第7个月起的30个工作日将当年的租金支付至甲方指定账户，甲方应在当年委托周期第7个月前30日内将租金发票交付给乙方，甲方迟延交付发票的，乙方有权顺延支付租金（不计息）。乙方逾期支付租金的，每逾期1日，乙方应按年租金总额的万分之一的标准向甲方支付违约金。合同签订后，张英超如约将商铺交由给亿联公司管理。2015年8月28日，原告取得涉案房屋销售不动产统一发票。2018年3月9日，原告取得案涉房屋不动产权证，证号为黔（2018）凯里市不动产权第0003838号。根据原告提供的银行流水显示，亿联公司2019年1月25日支付原告租金3839.00元，兴凯隆公司2019年1月25日支付原告租金3350.00元、2019年3月19日支付原告租金7188.00元；原告自认2018年5月1日至2020年4月30止，被告尚欠原告租金36540.00元。2018年3月27日，兴凯隆公司就第4年经营回报向业主出具《承诺书》，承诺书主要内容为：1、业主第四年经营回报金额按照业主的购房发票全额的8%计算经营回报。2、确定于2018年4月30日前支付业主第四年经营回报的50%，2018年5月31日前必须付清第四年经营回报款。3、关于逾期支付所产生的违约金，2018年2月份按照未付金额的万分之一每日支付，2018年3月份、4月份、5月份按照未付清金额的千分之一每日支付。若2018年5月31日前仍未付清，则逾期违约金按照千分之三每日支付。4、付款时无其他附加条件，一次性付款的业主仅需提供购房发票复印件、业主身份证；按揭付款的业主仅需提供购房发票复印件、业主身份证及两个月内办理不动产权证或房产证的承诺书。若按揭付款的业主未及时办理不动产权证或房产证，则第五年经营回报则相应延迟支付。2018年3月28日，兴凯隆公司、亿联公司向一期业主所购门面的业主共同出具一份《承诺书》，该承诺书除了有同年3月27日兴凯隆公司做出的承诺内容外，另增加第5条，如上述业主回报款项未能按约定兑付，亿联公司自愿将公司的售房大楼作抵押给在第一期购门面的业主，由业主自行处理。本承诺以业主代表签字为准，其他所有文件无效。业主代表签字的有：刘海风、雷天宇、蒋建文、谭佳玲等。2019年6月18日，亿联公司向业主出具《承诺书》，承诺书主要内容为：关于凯里国际商贸城一期业主最后一笔40%款项及二期部分业主第一年最后一笔40%款项（约人民币1300万），其中部分延期支付的承诺如下：1、确保于2019年11月30日前足额兑付；2、在此期间按照资金到位情况陆续支付；3、若到期无法兑现，公司用三期一楼临街等额商铺作为兑付返款的担保（商铺按8000元/平方米计算）；4、在2019年11月30日前不能支付返款的，由公司按照前期委托经营管理合同约定支付违约金。2019年11月15日，在凯里市城西街道政法委书记罗利平的主持下，业主代表吴冠江、文长清、黄廉芳、梁哲玮、蒋建文5人与市房管局、市信访局、市司法局，各单位代表及兴凯隆公司（卢保宏）在兴凯隆公司售楼部召开会议，并形成《会议纪要》，该纪要主要内容为：为解决兴凯隆公司拖欠国际商贸城一期业主最后一笔40%及二期第一年最后一笔40%尾款问题，现按照2019年6月18日的承诺，经双方协商，自愿达成如下协议：1、确保于2019年12月15日前兑付一期及二期业主的应付返租款。2、若到期无法兑现，按2019年6月18日的承诺把承诺房开公司第三期一楼临街等额商铺作为担保变现处理。3、确保于2020年1月20日前支付二期所有业主第二年全额返租款。4、在上述超过2019年6月18日的承诺时间内，按应返租金总额的日万分之一支付违约金，逾期违约金的支付在支付返租金时限内同时支付。2019年12月16日，亿联公司向凯里国际商贸城业主出具《承诺书》，该承诺书主要内容为：应付租金总额在10000元以上的业主，根据2019年12月11日业主信访时政府的要求，业主可以选择公司开发的“凯里国际商贸城”三期一至三层商铺或车位使用权实现清偿所欠的租金。应付租金总额在10000元以下的业主，公司承诺用现金支付的方式解决所欠的租金，公司积极筹措资金在2020年1月15日前支付所欠租金的50%，2020年3月31日支付剩余的50%。在支付租金时按合同签订的先后顺序支付，如公司到期未履行的，按双方签订的《委托经营管理合同》的约定承担违约责任。另查明：兴凯隆公司在对其开发建设的凯里市温州大道6号凯里国际商贸城对外营销时所作的广告宣传语为“委托经营+独立产权=财可靠，成熟配套+满租运营=财可盈”“五年委托经营无忧经营”“统一规划、招商、运营、推广、管理模式”“你买铺，风险我来担！”等。本院认为，原告与被告亿联公司签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。双方签订合同后，均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，原告已将其所有的商铺交付亿联公司管理、使用、收益，亿联公司应根据合同约定按照商铺总价款比例支付租金，亿联公司未按约支付原告房屋租金，构成违约，依法应承担支付租金的民事责任。亿联公司尚欠原告第四年度和第五年度租金合计36540.00元，双方均对此均无异议，本院予以确认。本案，亿联公司虽提出先履行抗辩权的辩解意见，但从亿联公司与兴凯隆公司支付租金的情况来看，亿联公司在原告起诉前已经向原告支付了部分租金，且其支付租金时并未向原告提出先交付租金发票的要求，即先交付租金发票后支付租金的约定在双方的交易习惯中并未实际履行，为此，对亿联公司以不安抗辩权对抗其应支付的租金及违约金的辩解理由，本院不予采信。关于违约金的问题。亿联公司未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中已约定逾期支付租金的违约金计算方式，即亿联公司逾期支付租金的，每逾期1日，亿联公司应按年租金总额的万分之一的标准向原告支付违约金。原告诉请按照日万分之一支付逾期支付租金的违约金，于约有据，本院予以支持。关于违约金如何计算问题，根据合同约定，第4年、第5年的租金亿联公司应分别于当年委托周期的第七个月起的30个工作日内将当年的租金支付至原告指定的账户。原告与亿联公司签订的合同委托期限自2018年5月1日至2020年4月30日止，因双方约定系30个工作日支付，故第四年租金被告应在2018年12月12日前支付，而从被告支付租金的情况来看，系2019年1月份开始支付，已逾期支付租金，为此，第四年租金的违约金应以23961.00元为基数，按日万分之一计算,从2018年12月31日起计算至本息清偿为止。第五年租金应在2019年12月12日前支付，被告逾期支付租金，构成违约，违约金应以26956.00元为基数，按日万分之一计算,从2019年12月13日起至本息清偿为止。原告主张第四年租金违约金以欠付租金9584.00元为基数，按日万分之一从2019年1月1日计算至2020年3月23日为428.40元；第五年租金违约金以欠付租金26956.00元为基数，按日万分之一从2020年1月1日计算至2020年3月23日为221.04元，系对自身诉讼权利的处分，未超出双方合同的约定，本院予以支持。关于兴凯隆公司对欠付原告的租金及违约金是否应承担责任问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。从兴凯隆公司将其开发建设的“凯里国际商贸城”对外销售时所发出的要约邀请来看，其所作出的广告宣传内容为“你买铺，风险我来担”“五年委托经营无忧经营”“统一规划、招商、运营、推广、管理模式”等。在其发出要约邀请后，并未撤回其邀请，且其与广大的购铺业主包括本案的原告签订了《商品房买卖合同》，同时，亿联公司亦与原告签订了《委托经营管理合同》，该要约邀请的内容应视为其在销售商铺时对购铺者作出的保证及承诺。根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。该条款的规定亦是对保证方式没有约定或约定不明的推定。其次，从兴凯隆公司出具的承诺书以及会议纪要内容看，该公司亦作出向业主支付租金的意思表示。故兴凯隆公司应对欠付原告的租金及违约金承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十三条之规定，判决如下：被告凯里亿联国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张英超租金36540.00元及违约金649.44元，被告贵州兴凯隆房地产开发有限公司承担连带保证责任。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为365.00元，由被告贵州兴凯隆房地产开发有限公司、凯里亿联国际商贸城有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  严进二〇二〇年六月十日法官助理潘旭书记员李丽霞