贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初1904号原告陈静涛，男，1979年3月13日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告蒋登会，女，1979年10月19日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。共同委托代理人赖辉（特别授权），男，系贵州名城（金沙）律师事务所律师。共同委托代理人吴丹（特别授权），女，系贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告辜鸿香，男，1977年2月2日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告王丽莎，女，1988年2月10日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。共同委托代理人张钰海（特别授权），男，系金沙县中心法律服务所法律工作者。被告金沙县鸿泰房地产开发有限公司。法定代表人向宇，女，系该公司董事长。统一社会信用代码：915205230550053000。住所地：贵州省毕节市金沙县。被告向洪琪，男，1970年8月27日生，汉族，云南省曲靖市人，住贵州省金沙县。共同委托代理人**（特别授权），男，系贵州山一（金沙）律师事务所律师。被告陈洪林，男，1972年7月21日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告闵仕琴，女，1973年3月16日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告陈静涛、蒋登会诉被告辜鸿香、王丽莎、金沙县鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰房开公司）、向洪琪、陈洪林、闵仕琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法适用简易程序，于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告陈静涛、蒋登会及其共同委托代理人赖辉、吴丹，被告辜鸿香、王丽莎及其共同委托代理人张钰海，被告鸿泰房开公司、向洪琪的共同委托代理人**到庭参加了诉讼。被告陈洪林、闵仕琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈静涛、蒋登会向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的《买卖合同》；2、请求依法判令三被告返还原告购房款370000.00元，并支付从2018年8月25日起按中国人民银行同业拆借中心公布贷款利率计算至购房款还清之日止的利息29145.21元（暂计至起诉之日），以上共计399145.21元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告陈静涛与蒋登会系夫妻关系，二原告欲购买住房，被告辜鸿香知道后联系原告，称其有一套鸿泰城的房屋意欲出售，经二原告与被告辜鸿香协商，决定购买被告辜鸿香鸿泰城二期10-12-2号房屋，该房屋价款为37万元。2018年8月24日，原告通过金沙县农村信用社合作联社营业部两次转款37万元给被告王丽莎的账户。按照被告辜鸿香的要求，原告将上列打款凭证交给被告辜鸿香后，换取被告向洪琪出具的购房款《收款单》。被告向洪琪作为金沙县鸿泰城房地产开发有限公司的股东于2018年8月25日向原告出具《收款单》（载明：今收到蒋登会鸿泰城二期10栋11-2号全部房款320208.00元）。原告支付完上述款项后，被告一直未向原告交付房屋，经原告多次催问，被告均以各种理由推脱，后经原告了解，该房屋至今未建成，也未办理预售许可证，无法居住，被告根本不具备履行交付房屋义务的能力，涉案合同也不具备履行的可能性。综上，原告已支付全部购房款，但被告一直未履行交房义务，现购房合同不具备履行的可能性。故原告根据相关法律的规定，特具文诉讼，请求判决原告如前诉请。原告陈静涛、蒋登会为证明其主张，在举证期限内提交的证据：1、被告辜鸿香、王丽莎签字的金沙农村信用合作联社业务存单两张（其中一张载明今收到蒋登会购房款221000.00元，另一张载明今收到蒋登会转款149000.00元，购房款转账凭证）：拟证明被告辜鸿香、王丽莎收到原告支付购房款37万元的事实；同时证明被告辜鸿香、王丽莎认可该37万元系原告支付的购房款的事实。经质证，被告辜鸿香、王丽莎对真实性无异议，对证明目的有异议。原告确实打给了王丽莎37万元，但目的是打给中介人暂时保存，打款时间为2018年8月24日，此时还未与鸿泰房开公司签订商品房买卖协议，是因为原告对被告鸿泰房开公司以及向洪琪、陈洪林不信任，在未签订商品房买卖合同之前，先将购房款打给被告王丽莎暂时保管。同时还要求王丽莎、辜鸿香督促鸿泰房开公司尽快与原告签订商品房买卖合同，因要支付辜鸿香、王丽莎的中介费，所以原告才同意将购房款和中介费一起打给王丽莎暂时保存。经质证，被告鸿泰房开公司、向洪琪对三性均无异议，对原告的证明目的予以认可。从证据显示该收款行为与被告鸿泰房开公司、向洪琪无关，且并未注明是包含中介费，全部为购房款，最终如何认定是转让行为还是中介行为由法院认定。被告辜鸿香、王丽莎辩称：一、原告陈述的事实不真实，二原告买房不是被告去找原告，而是原告来找被告。原告蒋登会得知辜鸿香是鸿泰城二期建筑方的股东，欲想从辜鸿香处买到优惠的房屋，并三番五次找到辜鸿香，要求购买辜鸿香施工修建的鸿泰城五期21-24栋商品房，由于21-24栋只有大平方，正巧被告陈洪林称：“金沙县鸿泰房地产开发有限公司抵押给他的一套小平方住房即鸿泰城10栋一单元11层2号房可以出售”。于是辜鸿香告知原告：“32万元可以买到一套40万元左右133.42平方米的房屋，但需要中介费5万元，且房屋暂时不能网签合同”。原告同意后要求答辩人帮忙。可见，这是原告找被告而不是被告找原告。二、原告对答辩人的起诉不合法。答辩人辜鸿香、王丽莎的被告主体不适格。答辩人辜鸿香、王丽莎并不是本案原告诉讼请求解除《商品房买卖合同》的当事人，既不是买方、也不是出卖方，又不是买受人，只是受原告要求帮忙购买该房屋的中介人，答辩人收取中介费也是经原告同意的，所以答辩人在该案中的被告主体不适格。三、原告对答辩人请求没有证据支撑，应当予以驳回。原告请求解除原、被告之间的《买卖合同》，判决三被告返还购房款并支付利息399145.21元没有证据支撑。原告虽然打了37万元在王丽莎的账户上，其原因是原告要支付答辩人的中介费，二是原告不认识被告向洪琪和陈洪林，三是原告要支付购房款，所以原告才将购房款和中介费打入答辩人的账户。在原告与被告鸿泰房开公司签订《商品房买卖合同》后，经原告当场同意答辩人扣除5万元中介费后，将购房款32万元一次性转入被告向洪琪指定的陈洪林账户上，并由被告鸿泰房开公司经理向洪琪当场出具购房款32万元的《收款单》给原告。至此，原告与被告鸿泰房开公司、向洪琪、陈洪林、闵仕琴之间“房屋买卖合同”的法律关系成立，答辩人的中介任务已完成。答辩人收取买卖合同双方同意支付的5万元中介费合情、合理、合法。原告对答辩人的请求既无证据支撑，又于法无据，依法应当予以驳回。而原告起诉时，把向洪琪列为被告，法院立案后，原告又撤回向洪琪的起诉，是对答辩人进行恶意诉讼，不应得到法院的支持。据此，为维护答辩人的合法权益，请求依法判决支持答辩人的答辩请求。被告辜鸿香、王丽莎为证明其主张，在举证期限内提交的证据：1、原告与鸿泰房开公司2018年8月25日签订的商品房买卖合同一份：拟证明原告在金沙鸿泰房地产公司购买商品房133.42㎡，单价为3564.60元/㎡．总价款400127元，通过辜鸿香、王丽莎的努力，为原告节约了8万多元，收取5万元中介费合情、合理、合法；原告与金沙鸿泰房地产公司有买卖合同关系而与答辩人没有房屋买卖合同关系；原告把答辩人列为被告实属告错对象，答辩人的被告主体不适格。经质证，原告对真实性无异议，但该商品房买卖合同不能作为合同认定，因为只有买受人签字没有卖方的盖章或法定代表人的签字，结合鸿泰房开公司的答辩意见，该证据只能说明有买卖的意向，但并未成立，原告无该合同。经质证，被告鸿泰房开公司、向洪琪认为，该合同只有乙方的签字，并未成立，只能说明原告方想购买该房屋。2、鸿泰房开公司企业登记信息以及《收款单》、贵州农信转款凭证一份：鸿泰房开公司是诉请解除《合同》的法定主体，鸿泰房开公司及股东（总经理）向洪琪才是本案适格的被告。同时证明辜鸿香、王丽莎已按鸿泰房开公司股东（总经理）向洪琪的指定，于2018年8月25日把原告的购房款32万元通过银行转账转给陈洪林后，向洪琪才打《收款单》给原告，原告才签订《商品房买卖合同》的事实；该证据证明原告与鸿泰房开公司、向洪琪、陈洪林的房屋买卖关系成立。原告应当向鸿泰房开公司及其股东向洪琪、陈洪林等主张权利。经质证，原告对鸿泰房开发公司企业登记信息无异议，对收款单真实性无异议，但不能达到被告辜鸿香、王丽莎的证明目的。被告辜鸿香、王丽莎与陈洪林、向洪琪之间有无其他的债权债务关系以及如何支付款项，原告并不知情，也无权干涉，原告将37万元的购房款支付给辜鸿香、王丽莎后，原告的房屋买卖合同义务已经履行完毕。经质证，被告鸿泰房开公司、向洪琪认为对鸿泰房开公司企业信息无异议，对农信的转账信息无异议，但被告是转给陈洪林的32万元，与向洪琪出具的收款单金额不吻合，也无证据证明和向洪琪有无其他法律关系。对向洪琪出具的收款单真实性无异议。鸿泰房开公司对此收款单不知情，且该收款单与前面的两份被告辜鸿香、王丽莎出具的收据不具有关联性，不能证明被告出具的收据就是该房屋的购房款，属于另一法律关系。原告方并未请求向洪琪及鸿泰房开公司在本案中承担责任，根据不告不理的原则，向洪琪及鸿泰房开公司不过多发表意见。如法院认为向洪琪可能承担责任的，请求法院予以明示。对证明目的不予认可。3、2018年10月15日原告签字的《承诺书》：拟证明原告在鸿泰城购买房屋，辜鸿香、王丽莎只是中介人，买房手续已经清楚，所有事情与辜鸿香（中介人）无关，原告对辜鸿香、王丽莎的恶意诉讼，应当依法予以驳回。经质证，原告对证据三性有异议，陈静涛本人否认该签名系本人签署，达不到被告的证明目的。即使该承诺书系原告蒋登会出具，其效力只能及于被告辜鸿香、王丽莎完成交付房屋的义务，并办理完成涉案房屋的所有买卖手续之后对辜鸿香免责。换句话说，该免责性质的承诺是附条件的承诺，通过本案庭审，条件并未成就，原告主张解除合同，返还购房款的请求，据此该承诺书不能达到被告辜鸿香、王丽莎的证明目的。经质证，被告鸿泰房开公司、向洪琪认为该证据不清楚，承诺书上并未注明介绍费。4、证人陈某的证言：我是鸿泰城的销售顾问，在2019年被告辜鸿香带他家（指原告，不清楚名字）在鸿泰城签合同。是我和他们签的合同。经质证，原告对证人证言及陈述的内容无异议。经质证，被告鸿泰房开公司、向洪琪认为证人证言是真实的，但与本案的争议焦点无关。经质证，被告辜鸿香、王丽莎对其证人所说的签订合同时间为2019年有误，其他证言无异议。5、证人王某的证言：我和辜鸿香到蒋登会家拿了一份蒋登会写给辜鸿香的证明，上面好像写着不再追究责任，上面我签了字的。经质证，原告表示其质证意见同书证承诺书的质证意见一致。经质证，被告鸿泰房开公司、向洪琪对真实性无异议，但达不到证明目的。经质证，被告辜鸿香、王丽莎表示证人证言客观真实。6、证人朱某的证言：辜鸿香介绍蒋登会到鸿泰城售楼部签合同时我在场。陈洪林欠我的钱，陈洪林说签了这个合同就可以有钱还我。经质证，原告表示对证人证言的三性不予认可，因为其本身是听说的，陈洪林也未到庭明示。对证人回答被告辜鸿香、王丽莎的内容有异议，证人不清楚向洪琪是否在场，但是清楚被告辜鸿香、王丽莎带去的两个人是原告二人，证人时某还记得是原告二人与一般逻辑不符，签字行为与转款的先后顺序与本案无关联。原告保留追究被告及证人妨害作证的权利。经质证，被告辜鸿香、王丽莎表示对证人证言无异议。被告鸿泰房开公司辩称：向洪琪作为公司股东，但并未担任总经理职位，向洪琪作为股东的个人行为不能等同为公司行为，公司并未收到相应款项，因此鸿泰房开公司在本案中不应承担相应责任。被告向洪琪辩称：向洪琪只认可合同价值为32万元，不是37万元，陈洪林代为收取款项，因此与原告方没有直接的法律关系。本案中，被告辜鸿香、王丽莎先定房再转款，根据法院审查为准。本案中的《房屋买卖合同》并未成立、也未生效，并未签订合同就不存在解除问题，只存在资金返还的法律关系。向洪琪对于5万元的中介费或转让费并不知情。被告鸿泰房开公司、向洪琪在举证期限内未提交证据。被告陈洪林、闵仕琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未作答辩。被告陈洪林、闵仕琴在举证期限内也未向本院提交证据。经过庭审质证和本院审查，原告陈静涛、蒋登会所举的1号证据，被告辜鸿香、王丽莎表示对真实性无异议，收到原告支付购房款37万元，该证据符合证据三性的基本特征，本院予以认定；被告辜鸿香、王丽莎所举的1、2、3号证据，原告表示对真实性无异议，该证据符合证据三性的基本特征，本院予以认定。被告辜鸿香、王丽莎的4、5号证人证言，原告无异议，该证人证言符合证据三性的特征，本院予以认定。被告辜鸿香、王丽莎的6号证人证言，因不具备证据客观性的特征，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告陈静涛与蒋登会系夫妻关系，二原告欲购买住房，经被告辜鸿香介绍，二原告决定购买被告鸿泰房开公司开发的鸿泰城二期10-12-2号房屋。2018年8月24日，原告通过金沙县农村信用社合作联社营业部两次转款37万元给被告辜鸿香的爱人王丽莎的账户上。2018年8月25日，被告辜鸿香带二原告到被告鸿泰房开公司，鸿泰房开公司销售顾问拿了一份《商品房买卖合同》给二原告签字，该合同约定买受人购买的商品房为第10-11-2号，建筑面积133.42平方米，套内建筑面积112.25平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3564.60元，总价款400127元，付款方式为一次性付款。买受人应当在2018年8月30日前支付全部房价款。该合同只有买受人原告蒋登会、陈静涛的签字，无出卖人被告鸿泰房开公司的法人、代理人及鸿泰房开公司的签字盖章。被告辜鸿香当日将收取二原告37万元购房款中32万元根据被告向洪琪的安排转入被告陈洪林的账户外，另5万元以自己作为该房屋买卖的中介人应当收取的中介费而占有，而被告向洪琪作为被告鸿泰房开公司的股东于当日向原告出具《收款单》（载明：今收到蒋登会鸿泰城二期10栋11-2号全部房款320200.00元）。被告向洪琪、辜鸿香收取原告房款后，一直未向原告交付房屋，经原告多次催问未果。2020年4月30日，原告以已支付全部购房款，但被告一直未履行交房义务，现购房合同不具备履行的可能性为由，请求判决原告如前诉请。另查明，被告辜鸿香介绍的二原告购买的鸿泰城二期10栋11-2号房屋至今未建成，也无相应的建房手续。综合双方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案争议的焦点为：一、被告辜鸿香、王丽莎是否为本案适格被告；二、原告请求解除与被告辜鸿香、王丽莎签订的《买卖合同》的理由是否成立；三、原告请求被告辜鸿香、王丽莎返还其购房款370000.00元并从2018年8月25日起以370000.00元为基数，按中国人民银行同业拆借中心公布贷款利率计算至购房款还清之日止的利息的理由是否成立。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，二原告经被告辜鸿香介绍决定购买被告鸿泰房开公司开发的鸿泰城二期10-12-2号房屋，并将购房款37万元转账至被告辜鸿香爱人王丽莎的账户，被告辜鸿香收到款项后将32万元转账至被告向洪琪指定的被告陈洪林的账户，将其中5万元作为介绍费归自己所有，并带二原告到被告鸿泰房开公司签订《商品房买卖合同》。被告辜鸿香为二原告取得合同机会提供牵线、举荐等居间服务，故可以确认二原告与被告辜鸿香之间系居间合同法律关系，本案应当按居间合同纠纷审理。一、关于被告辜鸿香、王丽莎是否为本案适格被告的问题。本案中，二原告与被告辜鸿香之间系居间合同法律关系，本案为居间合同纠纷，根据被告辜鸿香的指示二原告通过金沙县农村信用社合作联社营业部两次转款37万元给被告辜鸿香的爱人王丽莎的账户，根据合同的相对性被告辜鸿香是本案的适格被告，王丽莎不是本案的适格被告。二、关于原告请求依法解除与被告辜鸿香、王丽莎签订的《买卖合同》的理由是否成立的问题。本案中二原告与被告辜鸿香之间系居间合同法律关系，不是买卖合同法律关系，故不存在解除《买卖合同》的问题。三、关于原告请求被告返还其购房款370000.00元的理由是否成立的问题。本案中，被告辜鸿香虽然将二原告带到鸿泰房开公司处签订《商品房买卖合同》，但该合同只有二原告的签字并无被告鸿泰房开公司的签字，故二原告与被告鸿泰房开公司之间的《商品房买卖合同》并未成立并生效，且鸿泰城二期10栋11-2号房屋至今未建成，也无相应的建房手续，故被告辜鸿香的居间并未完成，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，故被告辜鸿香应当返还二原告中介费5万元。被告辜鸿香向被告陈洪林转账32万元的行为应当认定为二原告向被告向洪琪交付的购房款，交付方式是指示交付，二原告按照指示交付的方式向被告向洪琪支付购房款后被告向洪琪向二原告出具了《收款单》一份，该《收款单》上仅有向洪琪的签名及捺印，被告向洪琪的行为对被告鸿泰房开公司而言属于无权代理且不构成表见代理，故被告向洪琪获得该笔款项没有法律上的依据，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，被告向洪琪应当返还二原告购房款32万元。关于原告请求判决被告从2018年8月25日起以370000.00元为基数，按中国人民银行同业拆借中心公布贷款利率计算至购房款还清之日止的利息的理由是否成立。本案中，原告通过被告辜鸿香的介绍购房，被告向洪琪在收取其购房款32万元，辜鸿香收取5万元，双方并未约定其房屋交付的时间，未约定违约方应当承担的责任以及违约后如何计算违约的计算方式，原告请求支付其利息的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告向洪琪在本判决书生效之日起十日内一次性返还原告陈静涛、蒋登会的购房款人民币320000.00元；二、由被告辜鸿香在本判决书生效之日起十五日内一次性返还原告陈静涛、蒋登会的购房款人民币50000.00元；三、驳回原告陈静涛、蒋登会的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3645.00元，由被告向洪琪负担3120.00元。由被告辜鸿香负担525.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审判员  沙成万二〇二〇年六月十五日书记员  刘曦影