福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0627民初511号 原告（反诉被告）：李爱明，男，1976年8月19日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：温美超，广东泰旭律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：常鹏里，广东泰旭律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）：吴水仙，女，1987年8月22日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告（反诉原告）：漳州汇和置业发展有限公司，住所地福建省南靖县靖城镇南靖高新技术产业园区（靖城镇靖城村）。统一社会信用代码：913506276990163984。 法定代表人：林世太，总经理。 委托诉讼代理人：郑娟，福建中仑律师事务所执业律师。 原告李爱明与被告漳州汇和置业发展有限公司（以下称汇和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，根据汇和置业公司的申请，追加吴水仙作为原告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爱明及其委托诉讼代理人温美超、被告汇和置业公司的委托诉讼代理人郑娟到庭参加诉讼，原告吴水仙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。本案现已审理终结。 李爱明向本院提出诉讼请求，1.判令被告履行《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01），立即将南靖高新区房屋及房屋土地、房产权属证书交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金（以175382元为基数，按照日万分之一的计算标准，自2011年12月30日起计至被告实际交付案涉房屋止，暂计至2020年3月17日为175382×0.01%×3000天＝52614.6元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（李爱明与吴水仙签订合同时系夫妻关系），合同约定被告向原告出售位于南靖高新区房屋，售价435382元，被告应在合同签订后帮忙办理房贷。合同签订后，李爱明及吴水仙依照合同约定，将首付款共计175382元支付给被告。2013年8月1日，李爱明与吴水仙协议离婚，约定案涉房屋归李爱明所有。合同签订至今，被告一直未帮助原告办理房贷，也未将《商品房买卖合同》约定的将房屋及房屋的土地、房产权属证书交付给原告。原告多次要求交付房屋，但被告却一直以公司领导在讨论解决方法为由拒绝原告的请求。后房价大幅上涨，被告竟提出解除合同的无理要求。被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益。 汇和置业公司辩称，原告的诉求于法无据，应予驳回。一、原告负有先履行义务。贵院在（2019）闽0627民初2617号民事判决书中认定李爱明妻子吴水仙于2011年11月25日与答辩人签订商品房买卖合同，并支付首付余款125382元。应认定合同已成立，对此原告并未提出异议，现该文书已生效。根据商品房买卖合同的约定及合同法等相关法律规定，原告负有支付全部购房款的先履行义务。但时至今日，原告仍未全部支付购房款，无权要求答辩人交付房屋，也无权要求答辩人支付违约金。二、答辩人与原告签订的商品房买卖合同已经解除。根据商品房买卖合同第六条、第七条及补充协议第六条第三项的约定，原告未依约支付购房款，答辩人于2019年7月15日通过公证送达的方式，向原告寄送了解除商品房买卖合同通知书，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，涉案合同在2019年7月15日就已解除，无继续履行的基础。 汇和置业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告于2011年11月25日签订的合同编号为35062708001900264号的《商品房买卖合同》；2.请求判令反诉被告支付反诉原告违约金43538.2元，并自起诉之日起按年利率6%计付利息至反诉被告付清全部款项之日止；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2011年11月25日签订了合同编号为35062708001900264号《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告向反诉原告购买位于南靖高新区房屋，总价款为435382元，反诉被告签订合同付首付款175382元，剩余260000元向工商银行南靖支行贷款的方式支付反诉原告购房款；若反诉被告逾期付款超过15日，则反诉原告有权解除合同等内容。之后因反诉被告未依约提供经银行审核同意的齐全真实有效的按揭所需材料，导致其至今仍未支付尾款，故反诉原告于2016年12月20日催告反诉被告一次性付款，但反诉被告仍置之不理。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，反诉原告有权与反诉被告解除《商品房买卖合同》、补充协议、附件。为此，反诉原告分别于2019年7月3日、2019年7月15日向反诉被告送达了《催告函》、《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，但反诉被告仍未回应。 针对汇和置业公司的反诉，李爱明辩称，一、双方在签订合同时约定反诉原告为反诉被告办理贷款手续，但在合同签订后反诉原告一直未按照合同约定为反诉被告办理按揭手续，从而未支付尾款的责任不在于反诉被告，故反诉原告无权要求解除合同，也无权要求支付违约金；二、反诉原告要求反诉被告支付剩余房款已超过诉讼时效；三、反诉被告所提供的《商品房买卖合同》的补充协议，属于反诉原告为重复使用而制作的格式条款，对于加重反诉被告责任的条款应当依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，认定为无效条款；四、反诉原告于2016年12月20日向反诉被告发催告函，按照合同约定，其在7天后即享有合同解除权，但是反诉原告在2019年7月15日才要求解除合同，已经超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“一年的除斥期间”的规定，故而即使反诉原告所主张的解除权真实存在，也超过一年的除斥期间，现其已无权解除合同；五、根据商品房买卖合同第9条约定，反诉原告应当按期交房，未按期交房合同继续履行，交房的时间是2012年12月30日，而反诉原告通知一次性付款的时间是2016年12月20日，即交房义务为先义务，如按合同约定和法律规定，合同应当继续履行，反诉原告将房屋交予反诉被告；六、房屋已经登记在反诉被告名下，解除合同明显有悖于商业交易目的，也不利于市场经济的稳定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2011年11月15日，李爱明、吴水仙向汇和置业公司订购南靖高新区一套，并向汇和置业公司支付50000元，汇和置业公司出具一张收款收据给李爱明、吴水仙收执。2011年11月25日，吴水仙与汇和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，合同约定由李爱明、吴水仙向汇和置业公司购买位于南靖高新区房屋，面积为148.19平方米，约定房产单价每平方米2938元，总房价款为435382元，签订合同需付首付款175382元，剩余260000元由买受人向工商银行南靖支行贷款。吴水仙于同日向汇和置业公司又支付首付款125382元，汇和置业公司出具一张收到李爱明首付款125382元（摘要汇和大厦1301）的收款收据给吴水仙收执。合同第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约将房款存入到指定的银行预售监管账户上，监管银行：中国工商银行股份有限公司南靖支行，监管帐号：14×××13。《商品房买卖合同》补充协议第三条第3项约定，如买受人银行按揭付款方式改为一次性付款，应当向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后，从变更之日起三日内交清购房全款。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累积应付款的10%向出卖人支付违约金。补充协议第七条第一项约定，未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。补充协议第十五条还约定，规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。2016年12月20日（邮戳时间2016年12月23日），汇和置业公司通过国内挂号信函向李爱明（李爱明购买讼争房屋时提供的地址福建省安溪县）邮寄催告函，该函称“李爱明、吴水仙：商品房买卖合同签订后、银行按揭贷款审批前你们夫妻便办理了离婚，购房共有人（吴水仙）拒绝配合办理该套房屋的银行按揭贷款手续，经我司售楼处销售人员多次催告您须配合银行办理按揭贷款审批或者付款方式改为一次性付款，但您至今不予处理，已构成违约。对此，我司正式通知您：请务必在2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款并支付违约金，如未按时处理，我司将执行合约违约条款。”2019年7月3日，汇和置业公司经公证，通过国内标准快递方式向李爱明、吴水仙（地址福建省安溪县）寄送催告函，该函称“李爱明、吴水仙：我公司已于2016年12月23日正式通知您：请务必在2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款并支付违约金，如未按时处理，我司将执行合约违约条款。时至今日您均未来处理，我司按合同约定决定收回该商品房。”2019年7月15日，汇和置业公司再次经公证，通过国内标准快递方式向吴水仙（吴水仙购买讼争房屋时提供的地址：福建省长汀县）寄送解除《商品房买卖合同》通知书，该函称“李爱明、吴水仙：根据《商品房买卖合同》第七条的约定，我司决定与你们解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。”李爱明、吴水仙至今未付购房尾款260000元。 另查明，李爱明与吴水仙于2011年5月11日办理结婚手续，于2013年8月1日办理离婚手续。双方在离婚协议书中约定，该讼争房屋产权归李爱明所有。 本院认为，2011年11月25日，吴水仙与汇和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：汇和置业公司是否应交付房屋、支付逾期交房违约金和双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除、李爱明、吴水仙是否应支付违约金的问题。本案中，李爱明、吴水仙依约向汇和置业公司支付首付款175382元，但李爱明、吴水仙至今未付购房尾款260000元。李爱明称，2016年年底其要一次性付清尾款给汇和置业公司，但汇和置业公司老板不同意。对此，汇和置业公司予以否认。根据补充协议第七条第一项约定，未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。李爱明在汇和置业公司通知其于2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款时至今未付购房尾款260000元，汇和置业公司有权拒绝向李爱明交付该讼争房屋，也无须支付逾期交房违约金等。故李爱明的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”汇和置业公司在李爱明未能及时支付尾款后再次要求李爱明、吴水仙务必于2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款，但李爱明、吴水仙迄今未支付尾款，而汇和置业公司于2019年7月才决定与李爱明、吴水仙解除《商品房买卖合同》，已超过解除权行使期限。故汇和置业公司诉请解除其与李爱明、吴水仙签订的《商品房买卖合同》及李爱明、吴水仙应支付因解除合同而产生违约金等的反诉诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条第一款、第二款规定，判决如下： 一、驳回李爱明的诉讼请求； 二、驳回漳州汇和置业发展有限公司的反诉诉讼请求。 本案本诉受理费1115元，减半收取计558元，由李爱明负担；反诉受理费7831元，减半收取计3915元，由漳州汇和置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  李明霖 二〇二〇年六月二十九日 法官助理周凌珊 书记员尤美玲