广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终254号上诉人（原审原告）：广东翔顺房地产开发有限公司。住所地：广东省云浮市新兴县********************（办公住所），统一社会信用代码：914**********850XT。法定代表人：叶子棋，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫逗道，广东云新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹元胜，男，汉族，1971年3月5日出生，住广东省云浮市新兴县***********翔顺花园三区新浩居38幢8G房，身份证号码：433************014。上诉人广东翔顺房地产开发有限公司（以下简称“翔顺公司”）因与被上诉人尹元胜商品房预售合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2019）粤5321民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。翔顺公司上诉请求：1.依法撤销新兴县人民法院（2019）粤5321民初1281号民事判决；2.判令解除上诉人与被上诉人双方于2018年2月4日签订的关于被上诉人认购翔顺新成花园第6幢509号房、609号房的两份《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》（编号为：022000647/022000646）；3.上诉人向被上诉人退还扣除定金20000元后的购房款452644元；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不公、违反了公平公正原则。一、原审法院认为“被告虽然未依约于2018年2月12日前与原告签订《商品房买卖合同》，但其于次日即2018年2月13日到原告售楼部签署带有‘草稿合同’水印的《商品房买卖合同（预售）》，同日，原告亦收取了被告支付的两套房的购房款472644元（含定金）、物业维修基金4066.2元及两套房的办证费1000元……原告的行为应视为原告事后同意被告迟延一天履行合同。因此被告并没有违反两份认购书关于签订《商品房买卖合同》及交付房款的约定，也就是说，双方在509房、609房认购书上约定的解除条件尚未成就”属于认定事实不清，适用法律错误。首先，本案不是房屋买卖合同纠纷，是商品房预约合同纠纷。根据双方签订的两份《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》第五条、第六条的约定，被上诉人应于2018年2月12日前携带相关资料与上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，如被上诉人在约定的时间内不前来售楼部与上诉人签订《广东省商品房买卖合同》并付清应付房款的，视为被上诉人违约，认购协议自动终止，上诉人有权将物业另售他人，且所交定金不予退还。从合同约定来看，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，该合同为预约合同。预约合同的签订目的在于签订本约，即预约合同的标的是签订本约的行为。本案中，被上诉人在上诉人的多次催促下，仍没有依约与上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，违反了双方的约定，解除合同的条件已成就，上诉人有权提出与被上诉人解除《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》，即使被上诉人于2018年2月13日到上诉人售楼部签署了带有“草稿合同”水印的《商品房买卖合同（预售）》，也不应视为上诉人事后同意被上诉人迟延一天履行合同。二、上诉人已提交邮件寄件单作为证据证明上诉人已多次发出书面催促通知，催促被上诉人签订《商品房买卖合同》，但一审法院在判决中称“无法认定原告经催促后在合同期限内，被告尚未履行主要债务的情形。因此，原告请求解除认购书，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件。”一审法院如此草率就否定了上诉人提交的证据，否定上诉人多次发出书面通知催促被上诉人的事实，属于判决不公，违反了公平公正原则。按照常理，被上诉人作为一名律师，其律所是对外开放经营的，上诉人寄出的催促通知是直接寄到其律所的，而被上诉人声称没有收到催促通知的情况根本不可能存在。被上诉人拒收上诉人寄出的催促通知，明显是故意逃避签订买卖合同的义务，属于根本违约。三、被上诉人至今没有签订《商品房买卖合同》是事实，且被上诉人也承认是其认为上诉人把涉案两套房屋的购买顺序调换了，才拒绝签订《商品房买卖合同》。由此可见，被上诉人应为主动违约。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误、判决不公。据此，为维护合法权益，上诉人依法提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人尹元胜辩称：上诉人的上诉没有事实及法律依据，而且上诉人的上诉请求违反了合同法的公平原则，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。翔顺公司向一审法院起诉请求：1.请求解除翔顺公司、尹元胜于2018年2月4日签订的关于尹元胜认购翔顺新成花园第6幢509号房、609号房的两份《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》（编号为：022000647、022000646）；2.判决翔顺公司向尹元胜退还扣除定金40000元后的购房款432644元；3.本案诉讼费由尹元胜承担。诉讼中，翔顺公司变更第2项诉讼请求为：判决翔顺公司向尹元胜退还扣除定金20000元后的购房款452644元。一审法院认定事实：翔顺公司开发的翔顺新成花园住宅小区6号楼于2018年1月12日取得商品房预售许可证（编号：新建房预字第【2018】003）。2018年2月4日，尹元胜向翔顺公司认购翔顺新成花园6幢509房、609房，当天翔顺公司作为甲方、尹元胜作为乙方签订了两份认购书，其中509房认购书约定：建筑面积67.77平方米、建筑面积单价4313元，套内面积55.09平方米、套内面积单价5305.7181元，房屋总价292292.01元；609房认购书约定：建筑面积67.77平方米、建筑面积单价4403元，套内面积55.09平方米、套内面积单价5416.4333元，房屋总价298391.31元。除此之外，两份认购书均约定：1.乙方向甲方支付定金为：人民币（大写）贰万元整（￥20000元），该款在签订《广东省商品房买卖合同》后转为首期购房款。2.乙方须于2018年2月12日前携带本认购书、身份证原件及收款票据等相关资料与甲方签订《广东省商品房买卖合同》，并缴交不少于总房款30%至50%的首期款，余款可申请办理银行或公积金按揭，但按揭条件必须符合银行或公积金管理局的审批要求，同时在签订购房合同后七天内补齐办理按揭申请资料或可选择交楼前一次性付清购房款。3.如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方将该物业另售他人的，甲方应双倍定金（含乙方所交定金部分）返还乙方；如乙方在约定的时间内不前来售楼部与甲方签订《广东省商品房买卖合同》并付清应付房款的或虽然乙方来到甲方售楼部但因乙方违反本协议第九条约定致使双方未能签订《广东省商品房买卖合同》的，视乙方违约，放弃保留该房屋的权利，本认购协议自动终止，甲方有权将该物业另售他人，且所交定金不予退还。4.甲方交付楼房装饰、设备标准以售楼部所公示《广东省商品房买卖合同》内容为准。5.乙方承诺缴付前期物业管理费及政府相关收取的税费如下：（1）前期物业管理费：乙方同意在甲乙双方签订《广东省商品房买卖合同》时，与甲方指定的物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并按该协议约定缴交相关物业管理费；前期物业管理费不包括楼梯间等公共电费，物业管理费变动随物价指数调整，以上费用由新兴县翔顺物业服务有限公司收取。（2）办理证件费用（具体费用按政府相关职能部门规定收取）：乙方同意按照国家及地方政府规定应由乙方承担的办证费用，在签订《广东省商品房买卖合同》时缴交给甲方，由甲方代为办理房地产权证，费用按实收取、多退少补。（3）乙方承诺在双方签订《广东省商品房买卖合同》之日起10天内自行向相关税务部门缴交房屋买卖契税，否则，甲方可以延期为乙方代办房地产权证。（4）乙方承诺在双方签订《广东省商品房买卖合同》时按照国家有关规定交纳物业专项维修基金。（5）乙方同意承担政府管理部门收取的按法律或政府文件规定应由其承担的其他费用。6.折扣及优惠：住宅按面积总价减38888元，再0.97折；一次付清额外0.95折；经上述折扣及优惠后，最后双方确定509房总购房款为233512元，609总房款239132元，并将上述折后的购房款标注在各自认购书计价表上方。此外，两份认购书还约定了其他权利义务内容。签订认购书当天，尹元胜在翔顺公司售楼部的POS机以消费方式刷卡支付购房定金20000元给翔顺公司，翔顺公司收款后，亦出具了509房和609房定金各10000元的收据给尹元胜。上述认购书签订后，尹元胜并没有依约于2018年2月12日前与翔顺公司签订《商品房买卖合同》，直到2018年2月13日，尹元胜才到翔顺新成花园售楼部签订《商品房买卖合同（预售）》及支付购房款等费用合计457710.2元。根据翔顺公司提交的两份《商品房买卖合同（预售）》显示尹元胜签订的该两份合同为草稿合同。其中509房草稿合同约定商品房单价为3445.65元/平方米、建筑面积67.77平方米、套内面积55.09平方米、总房款233512元；609房草稿合同约定商品房单价为3528.58元/平方米、建筑面积67.77平方米、套内面积55.09平方米、总房款239132元。除此之外两份草稿合同均约定：出卖人为广东翔顺房地产开发有限公司、买受人尹元胜，买受人应当在2018年2月13日前支付该商品房全部价款；以及相关的出卖人及买受人（即原、尹元胜）名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等事项。但该两份草稿合同上翔顺公司没有在合同的“出卖人”处签名及盖章。尹元胜签订上述两份合同后，于当天在翔顺公司售楼部的POS机以消费方式刷卡支付457710.2元给翔顺公司，其中，509房和609房的剩余购房款452644元（509房购房款233512元+609房购房款239132元-已付定金20000元）、物业维修基金4066.2元及两套房的办证费1000元（每套500元）。尹元胜付款当天，翔顺公司出具了相应的收据交尹元胜收执。此外，对于尹元胜交付的509房和609房的购房款，翔顺公司还出具了两份增值税普通发票（No04707827、No04707826）给尹元胜。2019年3月29日，翔顺公司又出具了两份增值税发票（No00475929、No00475930），但这两份发票没有交付尹元胜。由于翔顺公司、尹元胜双方未签订正式《商品房买卖合同（预售）》，翔顺公司认为其通过电话通知及邮寄书面通知的方式多次催促尹元胜与翔顺公司签订正式《商品房买卖合同（预售）》，但尹元胜均置之不理，拒绝与翔顺公司签订正式《商品房买卖合同（预售）》，导致翔顺公司无法办理合同备案等手续。因此，翔顺公司认为已违反认购书的约定，已构成违约，遂于2019年7月10日起诉至法院，并提出前述诉讼请求。庭审中，翔顺公司陈述草稿的《商品房买卖合同（预售）》与正式的《商品房买卖合同（预售）》的内容完全一致，正式合同页面没有“草稿合同”字样的水印，草稿合同没有合同编号，而正式合同有合同编号。对于本案纠纷的产生，尹元胜陈述其购房的涉案房屋不是首套住房，但由于翔顺公司的工作人员失误导致尹元胜购买房屋的顺序颠倒，尹元胜需多交税费，故尹元胜要求翔顺公司更换购房顺序，但遭翔顺公司拒绝，因此双方未签订正式《商品房买卖合同（预售）》。另查明，翔顺公司提交其于2019年3月29日出具的两份尹元胜购买涉案509、609号房的广东增值税普通发票“备注处”载明：509号房合同编号2018021224、合同总款233512元；609号房合同编号2018021225、合同总款239132元。一审法院认为，翔顺公司、尹元胜签订涉案509房认购书、609房认购书，是双方在自愿、平等的基础上签订的，属双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效,合同双方应当依约履行合同。针对翔顺公司、尹元胜的诉辩意见，本案的争议焦点在于：涉案的509房及609房认购书解除的条件是否已成就。为此，一审法院研判如下：1.约定的解除条件是否已成就。涉案509房及609房认购书约定尹元胜在2018年2月12日前不来翔顺公司售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付房款的，视尹元胜违约，本认购协议自动终止。本案中，上述两份认购书签订后，尹元胜虽然未依约于2018年2月12日前与翔顺公司签订《商品房买卖合同》，但其于次日即2018年2月13日到翔顺公司售楼部签署了带有“草稿合同”水印的《商品房买卖合同（预售）》，同日，翔顺公司亦收取了尹元胜支付的两套房全部的购房款472644元（含定金）、物业维修基金4066.2元及两套房的办证费1000元，并于当天向尹元胜出具了两套房的增值税发票（No04707827、No04707826），翔顺公司的该行为应视为翔顺公司事后同意尹元胜迟延一天履行合同。因此，尹元胜并没有违反两份认购书关于签订《商品房买卖合同》及交付房款的约定，也就是说，双方在509房、609房认购书上约定的解除件尚未成就。2.法定的解除条件是否成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，本案中，尹元胜签署完草稿的《商品房买卖合同（预售）》后，翔顺公司、尹元胜未对签订正式的《商品房买卖合同（预售）》时间再进行约定，因此，一审法院无法判定签订正式合同的具体时间，现翔顺公司以尹元胜拒签正式合同为由请求解除涉案两份认购书。对此，一审法院认为，由于翔顺公司、尹元胜双方没有约定签订正式合同的具体时间，故尹元胜不存在迟延履行认购书主要债务的情形。况且，对翔顺公司陈述事后曾向尹元胜发出两份《催签合同通知书》，但尹元胜否认收到上述通知，而翔顺公司也没有充分证据证实尹元胜签收上述通知。对此，一审法院亦无法认定翔顺公司经催告后在合理期限内，尹元胜尚未履行主要债务的情形。因此，翔顺公司请求解除认购书，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件，也就是说，其法定解除条件亦未成就。综上，对于翔顺公司请求解除翔顺公司与尹元胜签订的509房和609房的认购书，由于无论按约定解除条件，还是依法定解除条件，其解除条件均未成就。故对翔顺公司的上述请求，依法应予驳回。同理，对翔顺公司要求扣除购房定金后退还剩余购房款给尹元胜的请求，一审法院亦予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回翔顺公司的诉讼请求。本案受理费4194.83元，由翔顺公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人翔顺公司提交了以下证据：一、微信聊天记录截图；二、微信语音录音光盘及文字翻译，均拟证明翔顺公司已多次通过微信催促尹元胜夫妻签订《商品房买卖合同》，但尹元胜以各种理由拖延、拒签；三、国内挂号信信函收据，拟证明翔顺公司已多次发出书面催促通知，催促尹元胜签订《商品房买卖合同》；四、《商品房买卖合同（预售）草稿合同》原件两份（合同房屋编码分别为：445********1137*****200426/44532110025113********0521），拟证明双方于2018年2月13日签订的是草稿合同。被上诉人尹元胜没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：一、翔顺公司、尹元胜于2018年2月4日签订的两份《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》是否应予以解除；二、翔顺公司是否有权没收尹元胜支付的定金20000元。关于争议焦点一，《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》第五条约定，尹元胜须于2018年2月12日前携带认购书、身份证原件及收款票据等相关资料与翔顺公司签订《广东省商品房买卖合同》。本案中，尹元胜实际于2018年2月13日在翔顺公司提供的带有“草稿合同”水印的《商品房买卖合同（预售）》上签名，翔顺公司亦于签订合同当日收取了全部购房款、物业维修基金以及办证费用等，并向尹元胜开具增值税发票，应视为翔顺公司同意尹元胜延迟一天履行协议。尹元胜依约签订商品房买卖合同，且支付全部购房款，双方没有在认购书中约定签订草稿合同或正式合同的具体时间。翔顺公司主张尹元胜拒绝签订《广东省商品房买卖合同》，导致无法办理合同备案等相关手续，请求解除认购书的意见，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，如前所述，尹元胜已依约在翔顺公司提供的《商品房买卖合同（预售）草稿合同》上签名，本案现有证据无法证明因尹元胜或翔顺公司的过错，导致商品房买卖合同至今尚未订立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”翔顺公司要求扣除购房定金20000元后退还剩余购房款452644元给尹元胜的意见，理据不足，本院不予支持。综上所述，翔顺公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8389.66元，由上诉人广东翔顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  董振南二〇二〇年六月十八日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。