文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1136号原告：黄文才，男，1983年6月27日出生，汉族，住贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁县。委托代理人：胡健、夏祥娟，重庆华升律师事务所律师。被告：重庆市南川区风之彩商贸有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处金佛大道37号，统一社会信用代码91500119739825713K。法定代表人：苏勇，该公司董事长。委托代理人：张渝莉，女，1976年8月20日出生，汉族，住重庆市南川区，系重庆市南川区风之彩商贸有限公司员工。委托代理人：唐继川，重庆春意律师事务所律师。第三人：重庆申易房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处盛丰源O幢，统一社会信用代码91500119569918588Y。法定代表人：张雷，该公司董事长。委托代理人：吕勇，男，1974年1月1日出生，汉族，住重庆市南川区，系重庆申易房地产开发有限公司员工。委托代理人：陈代远，重庆春意律师事务所律师。原告黄文才与被告重庆市南川区风之彩商贸有限公司（以下简称风之彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，因重庆申易房地产开发有限公司（以下简称申易公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序，于2020年4月13日和2020年5月27日公开开庭进行了审理，原告黄文才及其委托代理人胡健，被告风之彩公司的委托代理人张渝莉、唐继川，第三人申易公司的委托代理人吕勇、陈代远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文才向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原告优先购买重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市房屋；2、判令被告和第三人共同赔偿原告经济损失400000元（包括：2017年5月至2020年4月房租51300元、门面装修费60000元、营业收入损失288700元（增加请求）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月24日原告租赁被告位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市房屋，建筑面积28.49平方米，租赁期限为3年。《门面租赁合同》约定：如在租赁期内乙方购买该门面房，则所交房租冲抵购房款。该门面房自2017年2月至今一直由原告租赁经营，2020年1月被告则将该门面房出卖给了案外人。综上所述，原告依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告风之采公司辩称，1、原告要求优先购买的门面房是第三人申易公司的，我公司是该门面房的承租人，在租赁期间只有使用权和转租权，无出售权；2、我公司知晓第三人申易公司要出售该门面房时，就请第三人申易公司通知了原告，第三人申易公司也及时通知原告商量购买门面房的具体细节，并通过微信和电话联系将价格明细告知了原告，但原告从2020年1月13日至1月21日以各种理由推诿拒绝面谈购房的细节；3、我公司转租门面房给原告，原告系次承租人，并不享有优先购买权，即使有优先购买权，也只能向第三人申易公司主张，我公司不是适格被告。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。第三人申易公司陈述，1、我公司将门面房出租给被告风之彩公司，与原告没有租赁关系，原被告在转租合同中的约定对我公司没有约束力，原告作为门面房的次承租人无权向我公司主张优先购买权；2、2020年1月，我公司准备出卖包括案涉门面房的商铺，因被告风之彩公司放弃了优先购买权，于是我公司就将原告作为第一购房客户，告知原告卖房的事情。从原告与我公司工作人员微信聊天记录可以看出，原告虽然多次约期洽谈，但均未在自己所约定的日期与我公司洽谈购买门面房的事宜，仅仅是要求减少价格，直至2020年1月21日，原告仍未与我公司达成案涉门面房的认购协议，因此，不存在原告所称的侵犯其优先购买权的情形；3、2020年1月22日，我公司与案外人就案涉房屋达成认购协议，交易价格512435元，价款支付方式为一次性付款，约定签订正式合同的时间在2020年7月1日之前，案外人就此交纳了20000元的认购定金。我公司于2020年4月16日通过邮政快递向原告送达了优先购买权通知函，通知原告在同等条件下有优先购买权，但原告收到后向我公司复函表示，愿意以其自以为的价格415339元购买门面房。由此可见，原告并不愿意以案外人的同等价格购买门面房。故，原告主张的优先购买权不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月24日，被告风之彩公司经第三人申易公司同意，以本公司为出租人与承租人原告黄文才签订《门面房屋租赁合同》，将被告申易公司位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市（建筑面积28.49平方米）出租给原告黄文才，合同主要约定：租赁期限为3年，即从2017年5月1日起至2020年4月30日止；租金为每月50元/每平方米，即1425元/每月。租金每半年支付一次，乙方应在上一缴费期前一个月内将下一期租金支付至甲方风之彩公司帐户（付款日期以付款凭证载明的日期为准);乙方（黄文才）必须依约交付租金，如有拖欠每日收取租金10%的违约金；乙方在合同签订当日交纳保证金5000元合同方能生效；租赁期满，甲方有权收回全部门面（房屋），乙方如期交还。乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前二个月内向甲方提交书面申请。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。合同另备注：如在租赁期内乙方购买该门面，则所交房租冲抵购房款。租赁期间，原告黄文才共向被告风之彩公司交纳门面租金51300元以及押金5000元，租金起算时间是2017年5月1日。原告黄文才租赁上述门面房后，开办了“南川区黔贵食品店”从事个体经营，其办理的营业执照上载明，经营范围为零售：食品、烟卷（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年4月28日，第三人申易公司（甲方）与被告风之彩公司（乙方）签订《租赁合同》，由被告风之彩公司租用其位于重庆市南川区水江镇水江大道1号（水江申易广场）5幢商业用房（含案涉门面房），从2017年5月1日至2025年4月30日。合同第一条约定租赁楼层为广场商业一层的一部分，广场商业负一层的一部分，广场商业一层的面积为348.44平方米，广场商业负一层的面积为2844.72平方米；第二条约定租赁期限为8年，自2017年5月1日至2025年4月30日。装修、免租及市场培育期限为5年，甲方应于2017年5月1日将租赁物交付乙方；第四条约定乙方应于本合同签订之日起30日内向甲方缴纳300000元作为履行本合同的保证金。甲方应于租赁期限届满之日起30日内将保证金一次性退还给乙方，发生违约、赔偿和欠款的情况下，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退给乙方；第十一条约定在此租期内或任何租期内，如甲方欲转让或部分租赁场所的，在转让前60天内应书面通知乙方，通知应包括购买人的姓名、地址、转让及竞买价格和其他条件，乙方在同等条件下有优先购买权。如乙方决定不行使优先购买权，甲方即可转让给任何第三人，但应当告知该第三人甲方已经将租赁场所出租给乙方的事实，并在与第三人的房屋买卖合同中规定，该第三人应认可和接受本合同及其补充合同中的所有条款的规定，并承诺继续履行本合同，该第三人应接受本合同中所有规定的原甲方所有的权利和义务。合同还约定了其他事项。2017年12月21日和2017年12月29日被告风之彩公司分两次共交纳了300000元的履约保证金。2020年1月初，第三人申易公司欲出售水江镇申易广场负一楼临街1号等门面房，被告风之彩公司放弃了优先购买水江镇申易广场负一楼临街1号门面房的权利，要求第三人申易公司通知原告黄文才卖房一事。第三人申易公司的置业顾问通过电话和微信与原告黄文才多次联系。在2020年1月13日的微信对话中，置业顾问告知原告黄文才，门面房价格出来了，要原告黄文才第二天到到公司去看；在2020年1月15日的微信对话中，置业顾问将门面房的优惠价格发给原告黄文才，并告知原告黄文才看门面房的人比较多，也有人确定要买，问原告黄文才什么时侯能签合同，如果有时间最好先把订金交了，如果不交订金，有人要买就不能留住门面不卖。原告黄文才表示要买，但二十几号才有空，而且要了解情况后才能交订金，签合同；在2020年1月20日和1月21日的微信对话中，置业顾问一直催促原告黄文才处理购买门面房的事宜，原告黄文才称事情多没时间。双方最终未能达成认购协议。2020年1月22日，第三人申易公司与案外人韦燕平签订了认购协议书，韦燕平向第三人申易公司交纳了20000元的认购金。认购书载明水江镇申易广场负一楼临街1号门面房成交总价为512435元，约定乙方（韦燕平)交纳认购金后，应于2020年7月1日前与甲方（申易公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，并办理完成相关购房手续，至今双方尚未签订正式的房屋买卖合同。2020年2月29日，原告黄文才向被告风之彩公司提交一份申请要求享有优先承租权，继续租赁水江镇申易广场负一楼临街1号门面房。2020年3月5日，被告风之彩公司回复原告黄文才称，第三人申易公司已将门面房出售，被告公司因此与第三人申易公司终止了租赁合同，被告公司与原告黄文才的租赁合同也于2020年4月30日到期后终止，续租事宜请与新产权人联系协商。现原告黄文才仍在继续使用案涉的门面房。庭审时，原告黄文才提出，被告风之彩公司签合同时没有出示门面房的产权证明，也没有告诉门面房的实际产权人，之所以与被告风之彩公司签合同，是因为合同的备注，让原告认为门面房就是被告风之彩公司的。被告风之彩公司则辩解，当时已口头告知原告黄文才，第三人申易公司是门面房的实际产权人。审理过程中，第三人申易公司于2020年4月17日向原告黄文才发出《承租人优先购买权通知函》，通知函内容为：“黄文才先生，你于2017年2月24日与重庆市南川区风之彩商贸有限公司签订《门面房租赁合同》，租赁我公司所有的位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市，建筑面积为28.49平方米。现我公司需将该物业出售，成交价为人民币512435元。根据法律规定，你在同等条件下有优先购买权。如你有意购买该物业，请你于收到此函后15日内，到我公司签订《房屋买卖合同》，如你在上述期限内未作出是否购买之意思表示，则视为你放弃优先购买权”。原告黄文才收到该通知函后，于2020年4月27日回复称：“贵公司函告我享有优先购买位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市，建筑面积为28.49平方米，成交价为人民币512435元。但重庆市南川区风之彩商贸限公司于2020年3月5日《复函》告知我门市已销售，而贵公司在2020年4月13日开庭审理过程中出示案外人交纳购房意向金收据以此证实房屋出售事实，而贵公司在2020年1月15日告知我该房屋出售成交价为人民币415339元，如今却以《承租人优先购买权通知函》告知我成交价为人民币512435元，明显是显失公平、公正。因此，我现复函如下：我愿意以成交价为415339元购买位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市”。至今，原告黄文才未与第三人申易公司签订房屋买卖认购协议书。为证明自己的经济损失，原告黄文才向本院提交了以下证据：营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、中国体育彩票代销合同及代销证、2019年体育彩票网点销售明细、2019年访销订单汇总表。被告风之彩公司质证认为：营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、中国体育彩票代销合同及访销证与本案无关联性，2019年体育彩票网点销售明细、2019年访销订单汇总表的真实性无法确认；第三人申易公司质证认为：营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、中国体育彩票代销合同及代销证的真实性认可，关联性不认可，不能达到原告黄文才的证明目的。2019年体育彩票网点销售明细、2019年该销订单汇总表的真实性无法确认。上述事实，有原被告和第三人的当庭陈述，以及《租赁合同》、《门面房租赁合同》、《房地所有权证》、客户付款回单、营业执照、微信记录、《申请书》、《复函》、《水江.申易广场商业认购协议书》、收据等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该规定中的优先购买权是指承租人基于房屋租赁关系的存在，当出租人转让房屋时，在同等条件下依法享有优先其他人而购买该房屋的权利。可见，优先购买权是一项法定权利，是由法律直接规定，专属于承租人的权利，不能通过转让和继承转移给他人。本案中，第三人申易公司将门面房出租给被告风之彩公司，被告风之彩公司又将门面房转租给原告黄文才，第三人申易公司和被告风之彩公司之间的租赁关系与被告风之彩公司和原告黄文才之间的租赁关系为两个不同的法律关系，被告风之彩公司转租门面房后，与第三人申易公司之间的租赁合同依然有效，被告风之彩公司与第三人申易公司依然履行双方合同约定的权利义务，第三人申易公司与原告黄文才之间无直接的权利义务关系。被告风之彩公司将门面房转租给原告黄文才，转让的仅是租赁物的使用权，其与原告黄文才在租赁合同中关于“乙方在租赁期购买门面，所交房租冲抵房款”的约定对第三人申易公司无约束力，是否披露门面房的实际产权人都改变不了原告黄文才次承租人的地位，因此被告风之彩公司放弃水江镇申易广场负一楼临街1号门面房的优先购买权后，作为次承租人的原告黄文才并不当然取得该门面房的优先购买权。而第三人申易公司告知原告黄文才可优先购买门面房，此时原告黄文才享有的优先购买权与法律规定的由承租人享有的优先购买权不同，是由第三人申易公司基于原告黄文才实际使用门面房的情形，自愿赋予给原告黄文才优先于他人购买门面房的权利。从第三人申易公司置业顾问与原告黄文才微信沟通的内容看，原告黄文才虽表达了购买门面房的意愿，但因未能及时与第三人申易公司达成认购协议，以致丧失了交易机会。之后第三人申易公司向原告黄文才发出优先购买通知，再次告知原告黄文才门面房的交易条件（价格），原告黄文才拒绝以案外人与第三人申易公司达成的成交价格购买。由于原告黄文才错失以优惠价格购买门面房，且又不能提供与案外买房人同等的交易条件（价格），故可认为原告黄文才自行放弃了由第三人申易公司给予的优先购买门面房的权利。综上，原告黄文才主张优先购买权，要求优先购买重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告黄文才享有优先购买权和优先购买权受到侵害是赔偿损失的前提条件，因该基础不成立，故原告黄文才要求赔偿经济损失的诉讼请求，本院依法亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄文才的诉讼请求。案件受理费7380元，减半交纳3690元（原告已预交）,由原告黄文才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  韦云华二〇二〇年六月十二日书记员  张恺凯