湖北省潜江市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鄂9005民初113号 原告：潜江市锦绣潜城小区业主委员会。住所地：湖北省潜江市殷台路66号 负责人：林发光，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈贻发，湖北章华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董家锐，湖北章华律师事务所律师。 被告：武汉汇川物业管理有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区万松横路3-5号。 委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师。 原告潜江市锦绣潜城小区业主委员会（以下简称“锦绣潜城业委会”）与被告武汉汇川物业管理有限公司（以下简称“汇川物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法公开开庭进行了审理，于2019年8月26日作出（2019）鄂9005民初1697号民事裁定。原告锦绣潜城业委会不服该民事裁定，向湖北省汉江中级人民法院提起上诉。湖北省汉江中级人民法院经审理，于2019年11月7日作出（2019）鄂96民终1155号民事裁定，撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1697号民事裁定，指定湖北省潜江市人民法院审理。本院于2020年1月3日重新立案后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告锦绣潜城业委会委托诉讼代理人陈贻发、董家锐，被告汇川物业公司委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦绣潜城业委会向本院提出诉讼请求：1、确认汇川物业公司与潜江市新花园置业有限公司于2009年5月23日签订关于“锦绣潜城小区”的前期物业服务合同至2018年4月30日终止；2、汇川物业公司撤离锦绣潜城小区并按照《物业管理条例》第二十九条及《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定向锦绣潜城业委会移交物业和全部资料；3、汇川物业公司赔偿锦绣潜城业委会自2018年5月1日起至实际物业移交之日止的损失50000元。 事实和理由：潜江市锦绣潜城小区位于潜江市殷台路66号，系由潜江市新花园置业有限公司作为建设单位开发的住宅小区。2009年5月23日潜江市新花园置业有限公司与汇川物业公司签订了《物业管理委托合同》，聘请汇川物业公司作为锦绣潜城小区的前期物业服务企业，提供前期物业服务。2016年9月8日经潜江市物业管理中心审核同意，筹备召开首次业主大会，在园林办事处的指导下，2017年2月21日经潜江市园林办事处批复【园处发[2017]2号】，成立了锦绣潜城小区业主委员会。 经书面向锦绣潜城小区全体业主征求物业更换意见，回收1369户书面的意见，1145户同意更换物业，仅有92户不同意更换物业。在经登报公开发布招标信息，业主代表现场实地考察各报名物业服务企业后，经2018年2月25日召开业主代表大会表决，决定选聘武汉拓柏物业发展有限公司作为锦绣潜城小区的物业服务企业。在选定新的物业服务公司后，锦绣潜城业委会于2018年4月27日告知汇川物业公司前期物业服务合同终止，并要求汇川物业公司按照《物业管理条例》第二十九条、《湖北省物业服务和管理》第四十九条的规定退场并向锦绣潜城业委会办理物业交接手续，但汇川物业公司拒绝交付，并通过煽动几名业主通过上访等手段，欲强留在锦绣潜城小区。为顺利进行物业交接，锦绣潜城业委会于2018年10月9日再次向汇川物业公司要求进行物业交接，其仍拒绝移交，并煽动三名业主去人民法院起诉欲阻止物业移交，该案件经庭前证据交换会议后撤诉。2019年汇川物业公司又以潜江市园林办事处为被告，起诉撤销锦绣潜城业委会的备案文件，达到拒绝移交物业的目的。为保证小区全体业主共同的利益，锦绣潜城业委会曾向潜江市住房保障和房产管理局投诉汇川物业公司的行为，潜江市住房保障和房产管理局也于2018年11月23日向汇川物业公司下达整改通知书，要求其办理移交，但至今汇川物业公司仍未向锦绣潜城业委会办理物业移交手续。为维护自身及锦绣潜城小区全体业主的共同利益，特提起诉讼，请求判如所请。 本院经审查认为，锦绣潜城业委会以其为锦绣潜城业主大会选举产生，于是主张确认汇川物业公司与潜江市新花园置业有限公司于2009年5月23日签订关于“锦绣潜城小区”的前期物业服务合同至2018年4月30日终止；汇川物业公司撤离锦绣潜城小区并按照《物业管理条例》第二十九条及《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定向锦绣潜城业委会移交物业和全部资料；汇川物业公司赔偿锦绣潜城业委会自2018年5月1日起至实际物业移交之日止的损失50000元，提起本案诉讼。 业主大会是群众自治组织，属群众自发性组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的权益。业主委员会作为业主大会的执行机构，经过业主大会按照法律法规程序依法选举产生是其合法性的主要依据。本案中，针对锦绣潜城业委会是否为本案的适格主体问题，锦绣潜城业委会向本院提交了潜江市园林办事处的文件【园处发[xxxx]x号】、锦绣潜城刻制业主大会以及业主委员会印章的申请1份，证明锦绣潜城业委会为适格的主体。汇川物业公司为证明锦绣潜城业委会不是适格的主体向本院提交了潜江市物业管理中心公函、2017年11月7日潜江市住房保障和房产管理局出具的“关于锦绣潜城小区业主信访事项的回复”、2019年6月3日潜江市人民政府园林办事处出具的“关于撤回【园处发[xxxx]x号】《关于同意江夏社区锦绣潜城小区成立业主委员会批复》的情况说明”、2019年9月20日中共潜江市纪律检查委员会【潜纪建字[xxxx]x号】“关于重新筹建锦绣潜城小区业主委员会的建议”，该建议明确锦绣潜城小区业主委员会成立过程中存在如下问题：1、业主资格审查、候选人提名等存在违法《湖北省物业服务和管理条例》的行为；2、业主委员会选举程序违法…。《民事诉讼法解释》第一百一十四条规定“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外”。对于该建议中明确的事实，锦绣潜城业委会未能举出相反的证据予以推翻。据此，本院推定该建议中载明的事实为真实，且建议中载明的事实与汇川物业公司提交的上列三份证据相互印证，故确认该建议中载明的的事实。涉案的锦绣潜城业委会未能得到相关行政主管部门的行政确认和备案。 业主委员会系非法人组织。《中华人民共和国民法总则》第一百零八条规定：“非法人组织除适用本章规定外，参照适用本法第三章第一节的有关规定。”民法总则第三章第一节的第五十八条规定：“法人应当依法成立。”锦绣潜城业主委员会虽然是群众自治组织，但其行使自治权利是建立在经过业主大会按照法律法规程序依法选举产生的合法性且充分代表业主意愿基础之上的，不是建立在合法性基础上成立的业主委员会，就不能享有法律法规赋予的自治权利；本案中的锦绣潜城业委员未能举出充分的证据证明锦绣潜城业主大会和业主委员会是按照法律法规程序依法选举产生的，以证明其成立的合法性。 关于锦绣潜城小区物业纠纷问题。2020年5月9日，锦绣潜城小区所处的潜江市园林办事处江夏社区居民委员会向本院出具的“关于锦绣潜城重选小区业委会情况说明”明确：“疫情结束后以全市业委会试点小区为模板，进入程序选举阶段”。锦绣潜城小区依照法律法规程序依法选举产生业主大会和业主委员会后，可对小区物业管理相关纠纷另行依法主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下： 驳回潜江市锦绣潜城小区业主委员会的起诉。 潜江市锦绣潜城小区业主委员会预交的案件受理费1050元，本院予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北江汉中级人民法院。 审判长 李 明 审判员 柴克清 审判员 郑家胜 二〇二〇年六月二十三日 书记员 苏惠敏