山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2020）晋10民终1214号上诉人（原审被告）：吉县住房和城乡建设管理局。法定代表人：窦昀泽，局长。委托代理人：刘新杰，男，1972年12月9日出生，汉族，原吉县住建局监察规划大队负责人，住山西省吉县吉昌镇东关村596号。被上诉人（原审原告）：谭吉莲，女，1970年6月16日出生，汉族，住址：山西省吉县。原审被告：吉县人民医院。法定代表人：吕建军，院长。委托代理人：孙吉森，山西吉森律师事务所律师。原审第三人：冯有森，男，1952年10月20日出生，汉族，住址：山西省吉县。委托代理人：闫静，山西尧之天律师事务所律师。上诉人吉县住房和城乡建设管理局（以下简称吉县住建局）与被上诉人谭吉莲、原审被告吉县人民医院（以下简称人民医院）、原审第三人冯有森房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服山西省吉县人民法院（2019）晋1028民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉县住建局的委托诉讼代理人刘新杰，被上诉人谭吉英，原审被告人民医院的委托代理人孙吉森，原审第三人冯有森及其委托代理人闫静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吉县住建局不服一审判决，向本院提起上诉请求：一、撤销山西省吉县人民法院（2019）晋1028民初748号民事判决第二项，依法改判上诉人不承担赔偿责任;二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，被上诉人谭吉莲没有主张房租损失的事实和法律依据。首先，房屋租金损失没有事实依据，涉案房屋处于人民医院旧址，位于门面房的内侧第二排，即便有一定商业价值，其租金也不能与门面房的租金类比。一审法院认定房屋租金按照每间每年750元计算，没有事实依据。应当查明涉案房屋在应当移交之前的实际使用状况，作为商业使用的近三年租金收入情况，此举证责任在被上诉人，被上诉人应承担不利后果。其次，被上诉人谭吉莲应当对迟延交付房屋承担主要责任。根据一审查明的事实，上诉人在接收人民医院房屋交接时，曾现场查看过房屋状况，不存在冯有森拒绝腾房的事实，且冯有森本人和证人葛某亦可证实冯有森如期腾空的事实。所以被上诉人谭吉莲是房屋未能如期交付的主要责任方，上诉人不应承担因迟延交付房屋产生的违约责任。二、一审判决适用法律错误，本案应当适用《合同法》的相关规定。本案是基于《房屋拆迁还迁安置合同》的债权纠纷，应当适用《合同法》相关规定。一审判决援引《物权法》第一百一十七条的规定不适用于本案。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人不应承担任何违约赔偿责任。被上诉人谭吉莲辩称：原审认定事实清楚，程序合法，应驳回上诉，维持原判。理由是：一、一审酌定房屋租金，系依法正当行使自由裁量权，涉案房屋临街，有商业价值，一审法院认定房租每月750元，已充分考虑了涉案房屋的位置、同地段其他房屋租金水平，是行使自由裁量权的体现，符合法律规定。上诉人要求我提供近三年的租金证据，无法律依据，该理由不能成立。二、房屋未交付给我，要求我承担主要责任不合理。本案的证据不能证明上诉人及人民医院将房屋交付给我，因此应当由上诉人与人民医院承担责任。原审被告人民医院未提交书面答辩状，在二审庭审中口头答辩称：移交协议中对遗留问题谁来解决约定的很清楚。一审判决正确，应予维持。原审第三人冯有森称：一审判决冯有森不承担法律责任，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、本案一审时被上诉人谭吉莲就没有要求冯有森承担交付房屋的责任。冯有森在租赁人民医院房屋期间内就将涉案房屋腾空并交付人民医院，不存在拒绝腾房的情形。二、上诉人没有将涉案房屋交付给被上诉人的原因是由于还迁安置的宅基地中有冯有森在承租人民医院房屋期经人民医院同意新修建一间房屋，而这间房屋在人民医院移交时未能按约定给付冯有森相应的赔偿，虽经上诉人多次组织冯有森与谭吉莲进行调解，但未能达成一致意见。由于上诉人要将冯有森修建的房屋赔偿问题与被上诉人的房屋拆迁安置问题一并解决才导致本案发生，因此一审判决正确，请求二审予以维持。谭吉莲向一审法院提出诉讼请求：1.请求被告吉县人民医院依法履行2012年6月6日签订的《房屋拆迁安置合同》，交付安置房屋。2.由被告吉县住房保障和城乡建设管理局与吉县人民医院承担共同交付义务。3.由被告吉县人民医院和吉县住房保障和城乡建设管理局共同赔偿因迟延交付还迁安置房屋造成的房租损失，按每间每年10000元，四间每年共计40000元，计算至交付房屋之日。4.由被告承担诉讼费用。一审法院对于双方有争议的事实认定如下：1.关于冯有森是否按期腾房。冯有森称其已于2017年5月份交付给医院。证人葛某称其在2017年5月25日租赁冯有森房屋时，该房屋已经搬空，门口的人有时会在里面放东西。住建局称2017年8月份冯有森已将房屋腾出。对于吉县人民医院所称冯有森未腾房导致不能交付房屋这一事实，其未举证证明，不予认可。2.关于谭吉莲损失的认定。谭吉莲称该四间房屋位于街面，具有商业价值，主张以房屋租金认定损失，予以认可。根据冯有森及证人白某等人所述，该房屋附近靠近街道的房屋租金为每间每年12000元至14000元之间。吉县人民医院称该房屋与冯有森出租的房屋及证人租用的房屋位置不同，商业价值也不同。经查明，该房屋并不直接毗邻街道，而是位于门面房的内侧第二排，其租金应相对较低。一审法院认为，《房屋拆迁还迁安置合同》经谭吉莲签字、吉县人民医院盖章生效，吉县人民医院负有依约定将四间房屋交付给谭吉莲的义务，逾期未交付，应当承担因迟延交付所造成的损失。2017年8月8日，吉县人民医院将该四间房屋移交给吉县住房保障和城乡建设管理局，《移交协议书》约定该房屋交接问题由吉县住房保障和城乡建设管理局处理，吉县人民医院配合协助。协议签订后，交付义务转移至吉县住房保障和城乡建设管理局，该局工作人员确认房屋已腾空，但其以冯有森搭建房屋为由拒绝将房屋交给谭吉莲。一审法院认为，吉县住房保障和城乡建设管理局应当与冯有森自行协商解决，不得影响谭吉莲对其所有房屋的使用权。因此，吉县住房保障和城乡建设管理局应当承担2017年8月8日后因迟延交付所造成的损失。对谭吉莲损失的认定，因该房屋位于街面，具有商业价值，谭吉莲主张以房屋租金认定损失，予以认可。但该四间房屋不同于冯有森出租的房屋及证人租用的房屋，并不直接毗邻街道，而是位于内侧第二排，故其租金损失应相对较低，酌情认定为每间每年9000元，每月750元。吉县人民医院应承担2017年6月至2017年8月迟延交付期间对谭吉莲所造成的损失共6000元，吉县住房保障和城乡建设管理局应承担2017年8月起至实际交付之日期间所造成的损失。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决:一、吉县住房保障和城乡建设管理局于本判决生效后十日内交付谭吉莲位于吉县人民医院职工住宅楼前东侧的四间房屋。二、吉县人民医院赔偿谭吉莲损失6000元，吉县住房保障和城乡建设管理局赔偿谭吉莲2017年8月8日起至房屋实际交付之日期间的损失，每间房屋每月按750元计算。三、驳回谭吉莲的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取计900元，由吉县人民医院、吉县住房保障和城乡建设管理局负担。在本院审理期间，各方均未提交新证据。根据各方在一审中提交的证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：根据2017年8月8日人民医院与上诉人吉县住建局签订的《移交协议书》，该协议书中约定该房屋交接问题由上诉人处理，人民医院配合协助。在协议签订后，交付义务转移至上诉人吉县住建局，吉县人民医院仅有协助配合义务。但上诉人未能如期向被上诉人谭吉莲移交房屋，应当承担自2017年8月8日后因未能移交房屋给谭吉莲造成的损失。案涉房屋虽不直接毗邻街道，但位于街面，具有一定的商业价值，一审法院已经综合考虑到本案中房屋的位置、同地段其他房屋租金水平等因素，酌情认定每间每年9000元，每月750元，并无不当。综上所述，上诉人吉县住建局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人吉县住房和城乡建设管理局负担。本判决为终审判决。审判长 李坤鹏审判员 王向红审判员 刘临平 二〇二〇年六月十七日书记员 卢柯君