湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初42号原告吉方丽，女，汉族，1991年11月17日出生，住湖北省武汉市江夏区，原告吴细鹏，男，汉族，1991年9月17日出生，住江苏省苏州市吴中区，被告鄂州恒大房地产开发有限公司，住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城2-15室。法定代表人孔德恒，系公司总经理。委托诉讼代理人：张健，系公司员工，代理权限为一般代理。第三人中国工商银行股份有限公司鄂州长城支行，住所地：鄂州市滨湖南路28号。负责人吴小强，系中国工商银行股份有限公司鄂州分行行长。委托诉讼代理人：高光辉，系中国工商银行股份有限公司鄂州长城支行行长；童亮，系中国工商银行鄂州分行员工；代理权限为一般代理。原告吉方丽、吴细鹏与被告鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称“鄂州恒大公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司鄂州长城支行（以下简称“工行鄂州长城支行”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉方丽、吴细鹏，被告鄂州恒大公司委托代理人张健，第三人工行鄂州长城支行委托代理人高光辉、童亮均到庭参加诉讼。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.判令被告于原告解除《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201812110069)、《室内装修委托合同》、《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：01811002122018一手贷0000122），并撤销房管局备案；2.判令被告返还原告已支付首付房款183389元及装修款81144元（已扣除优惠政策金额），共计264533元；3.判令被告向原告支付2018年12月19日至2019年12月16日已偿还的贷款本金12833.37元，利息23252.75元；4.判令被告与中国工商银行股份有限公司鄂州长城支行结清贷款本金及相应利息（以银行实际结算为准）；5.判令被告向原告支付自诉讼发起日至解除《个人购房借款/担保合同》前所有因贷款产生的本金和利息，具体金额已实际产生为准；6.判令被告承担原告诉讼而产生的一切相关诉讼费用。事实与理由：原告于2018年12月5日与被告签订恒大金碧天下二期高层的认购书并交纳认筹金20000元（购房后转首付款）。2018年12月11日，于恒大售楼处选房281栋2502号，建筑面积79.46平方米，单价7593.62元，总价603389元，并签订《商品房买卖合同（预售）》，当日付款163389元，加20000元认筹金，首付款共计183389元，由被告开具相关发票。2018年12月11日，原、被告签订《室内装修委托合同》，总包干价81244元，分3期一年内付款，于当日付首期装修款16249元，由被告开具发票。2019年6月5日，支付第二期装修款24373元，被告开具了发票。2019年11月27日，原告接到被告工作人员通知，要提前偿还装修款，可享受现金折扣优惠政策，原告于2019年11月28日付折后剩余尾款40522元，优惠100元，开具发票金额40622元。2018年12月19日，银行贷款下发，贷款金额420000元由第三人直接支付给被告，被告于当日开具发票。2019年11月3日后，原告多次与被告相关负责人协商退房退款事宜，均未达成一致。后于2019年12月12日，原告要求行使无理由退房权利，被告告知原告大约12个月至18个月退房退款，被告并未出示正式退房流程文件，也不约定具体退款日期，并要求签订不公平条款，于是原告起诉。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》一份、《个人购房借款/担保合同》一份、《室内装修委托合同》一份。拟证明原告在被告处购买了商品房（预售），双方存在买卖合同关系，并于第三人处办理了抵押贷款购买该房屋，且原告委托被告进行房屋的装修。证据二、发票、付款记录、银行贷款发票。拟证明原告已直接向被告缴纳房屋首付款及全部装修款，且后续房款已由第三人全部支付给被告。证据三、《无理由退房协议书》一份、《无理由退房承诺书》一份。拟证明原、被告签订了无理由退房的协议，并且被告向原告承诺无理由退房。证据四、银行流水、偿还贷款的凭证。拟证明原告一直在按期还款。（具体数额统计银行流水向法庭提交）被告辩称：原告诉请无任何事实依据、合同依据及法律依据，请求贵院依法驳回原告全部诉求。1、装修合同、买卖合同及贷款合同分别系独立的合同，系三个不同的法律关系，本案系商品房买卖合同纠纷，原告无权要求被告退还装修款并偿还、支付、结清贷款本金和利息；2、原告不符合无理由退房条件，无权要求解除合同、退还房款。签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》后，购房人无任何违约且按揭付款客户的按揭申请资料需经银行审核通过的前提下可以申请无理由，本案中原告应当自行结清按揭贷款后，按揭申请资料经过银行审核通过后方可行使无理由退房权利；3、被告系世界五百强企业，为保障购房者的权益，践行民生地产的经营理念，在合同外另行向购房者出具了无理由退房承诺，其目的在于保障购房者的权益，但不能因此给被告方增加责任承担，加之无理由退房承诺并没有约定利息承担，且双方并未约定由被告向第三人结清贷款本息，故在购房人符合退房条件的条件下，无理由退房系无息退还购房人已付现金部分购房款本金，贷款部分应当由购房人自行结清；4、如购房人符合无理由退房条件，被告方是同意退还房款的，如购房人拒不配合办理，进而产生的贷款本金、利息损失、诉讼费等应当由购房人自行承担；5、依据约定，原告行使无理由退房权利的，原告同意被告扣除佣金及奖励，本案中部分原告涉诉房屋成交，被告已发放部分佣金，应当自房款中扣减；6、因原告于第三人处办理贷款购房，且被告对该笔贷款承担保证无责任，在原告符合无理由退房条件前提下，应当由原告自行结清贷款后，被告退还原告相应房款，如原告收到房款后拒不结清贷款，被告后续将承担担保责任，违反了最基本的公平原则。第三人在答辩期和举证期内未向本院提交书面答辩状及证据，庭审中也未发表述称意见。被告鄂州恒大公司为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、佣金支付记录。拟证明吉方丽、吴细鹏房屋成交发放佣金6846元。经庭审举证质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三，因被告对《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》真实性无异议，本院对其真实性予以确认，《无理由退房协议书》并未约定贷款本息由原告偿还，并且该贷款的受益者是被告，应当由被告偿还；原告提交的证据四，系贷款银行出具的银行流水、偿还贷款凭证，本院予以确认；被告鄂州恒大公司提交的证据一，佣金支付记录系被告单方制作的记录，不能证实己支付了佣金。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2018年12月5日，原告向被告交纳认筹金20000元，该款后转为首付款。当日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，承诺：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大金碧天下楼盘281幢2502房，若您己履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”同日，原、被告签订《无理由退房协议书》。协议书约定：一、如乙方（原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定己履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房权利，乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务己全部履行完毕；三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方己支付的推荐佣金或奖励。2018年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201812110069)。合同约定：原告购买被告开发的位于鄂州市××区××湖东岸恒大金碧天下二期高层281幢独单元25层1-2502号房；建筑面积79.46平方米，单价7593.62元，总价603389元；付款方式及期限：买受人应当于2018年12月11日前支付首期房款183389元，余款420000元向中国工商银行申请贷款支付。2018年12月11日，原告支付首付款共计183389元（含认筹金20000元），被告向原告开具了发票。2018年12月11日，原、被告签订《室内装修委托合同》；约定：原告自愿委托被告对该房屋进行统一装修；委托服务总包干价81244元，分3期一年内付款，原告当日付首期装修款16249元，被告开具了发票。2019年6月5日，原告向被告支付第二期装修款24373元，被告开具了发票。2019年11月27日，被告通知原告，要求提前支付装修款，可享受现金折扣优惠政策，原告于2019年11月28日付折后剩余装修尾款40522元，优惠100元，开具发票金额40622元。随后，原、被告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，约定原告向第三人贷款420000元。该金额为420000元的贷款己经由第三人直接支付给被告，被告于2018年12月19日向原告开具了增值税发票。2019年12月12日，原告向被告要求行使无理由退房权利，被告鄂州恒大公司告知原告大约12个月至18个月退房退款。还查明，至2020年5月20日，原告己偿还贷款本金19833.39元，利息35629.91元。本案争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除？原告的诉讼请求能否支持？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除问题。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》前，被告向原告出具了《无理由退房承诺书》，承诺：“您所购买的恒大属下公司开发的金碧天下高层281号独单元1-2502号房屋，若您己履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。被告向原告出具的《无理由退房承诺书》，是向特定人（即原告）作出，属于一种要约，原告向被告提出退房要求，应视为向被告作出了承诺，原、被告签订《无理由退房协议书》后，双方之间形成了无理由解除合同关系。根据现有证据证实，原告并没有违约行为，被告要求原告履行的义务并非协议约定的义务。因此，原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》符合《无理由退房协议书》的条件，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时又签订了《室内装修委托合同》，之后又签订了《个人购房担保借款合同》。《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》均是以《商品房买卖合同（预售）》为基础签订的，处于从合同地位，主合同解除，从合同当然应当解除。关于原告诉讼请求能否支持问题。本院认为，该商品房并未向原告交付，在《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应当退还原告己交纳的购房款183389元。按照《室内装修委托合同》的约定，原告实际是购买被告己装修的商品房，装修款可视为购房款的一部分。《室内装修委托合同》解除后，被告应当退还原告己交纳的装修款81144元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，《个人购房担保借款合同》解除后，被告应当支付原告自提出无理由退房要求后己偿还的贷款本金和利息。自2019年12月12日至2020年5月20日，原告己偿还的贷款本金7000.02元，利息12380.16元。依照《个人购房担保借款合同》的约定，提前还款，贷款人有权按提前还款金额加收一个月借款利息的违约金，该违约金应当由原告承担支付责任。上述合同解除后，被告还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告协助办理。被告认为应当从退还的购房款中扣除涉案房屋的佣金，但被告所提供的证据不能证实被告己实际支付了佣金。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对于被告的辩称意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吉方丽、吴细鹏与被告鄂州恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201812110069）和《室内装修委托合同》。二、解除原告吉方丽、吴细鹏、被告鄂州恒大房地产开发有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司鄂州长城支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号A：01811002122018一手贷0000122）。三、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告吉方丽、吴细鹏己交购房款183389元及装修款81144元，共计264533元。四、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吉方丽、吴细鹏支付己偿还的贷款本金7000.02元，利息12380.16元，本息共计19380.18元(自2019年12月12日至2020年5月20日)；如果自2020年5月20日之后原告吉方丽、吴细鹏继续偿还了贷款本息，被告鄂州恒大房地产开发有限公司继续向原告吉方丽、吴细鹏支付己偿还的贷款本息（以贷款银行明细为准）。五、原告吉方丽、吴细鹏于本判决生效之日起三日内向第三人中国工商银行股份有限公司鄂州长城支行按提前还款金额支付一个月借款利息的违约金。六、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国工商银行股份有限公司鄂州长城支行结清贷款本金余额及相应贷款利息（以贷款银行实际结算明细为准）。七、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告吉方丽、吴细鹏协助办理。八、驳回原告吉方丽、吴细鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取3029元，由被告鄂州恒大房地产开发有限公司承担2830元，由原告吉方丽、吴细鹏负担199元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年六月十六日书记员  姜 颖