北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25557号原告（反诉被告）：边连涛，男，1980年10月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：郭永刚，男，1974年6月1日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：宋凯栋，北京德佑谦律师事务所律师。原告（反诉被告）边连涛与被告（反诉原告）郭永刚租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告边连涛，被告郭永刚的委托诉讼代理人宋凯栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。边连涛向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2018年8月3日签署的京开易购食堂租赁合同；2、判令被告支付2019年7月20日到2019年8月19日的违约金29450元；3、判令被告支付租赁期间（2019年2月19日-2019年8月19日）的一个月免租期租金29166元；4、判令被告支付租赁期间（2019年2月19日至2019年8月19日）少交的租金58333元；5、判令被告支付违约金95000元。6、判令被告支付搬离租赁场所前（2019年8月19日至2019年10月28日）的租金73888元；7、诉讼费由被告承担。2018年8月3日，边连涛与郭永刚签订租赁协议，郭永刚承租北京市大兴区黄村镇物顺北路5号京开易购院内食堂。食堂面积249平方米，合同期限为3年，2018年8月19日至2021年8月18日止，第一年的租金为35万元人民币，第二年和第三年的租金均为38万元人民币。付款方式为上交租半年一付，提前30天支付后半年的租金，每年最后一个月为免租期，租金相应的减少。在郭永刚租赁经营期间，边连涛尽到了应尽的义务，没有违约行为。郭永刚在2019年1月19日缴纳租金时，以自己生意不好为由，要求减免两个月的租金实际交付金额为87500元。2019年7月19日，郭永刚未能按时缴纳租金，直至2019年8月19日。边连涛无奈起诉郭永刚至法院,根据相关法律规定，恳请法院依法维护边连涛的合法权益。郭永刚辩称，2018年8月3日，原告恶意隐瞒其和北京京开易购五金建材有限公司（以下简称：京开易购公司）2017年9月20日签订展位租赁合同的租期1年，被告在受欺骗情况下2018年8月3日与原告签订租期3年的租赁合同，从2018年8月19日到2021年8月18日。合同签订后，被告支付原告6万元押金和26.25万元租金，2019年5月，被告从拆除腾退公告获知其承租的房屋即将被拆除，和原告了解什么情况，并协商如果不能履行合同、解除合同及拆除赔偿事宜，原告没有告知其没有出租权的事实，同意延长2个月租期作为免租期搪塞被告，一边恶意向被告索要房租，一边于2019年8月20日向法院起诉。由于原告对拆除事宜无法解释清楚，被告在向原告了解情况得不到回复情况下，向京开易购公司了解情况，京开易购公司出示了京开易购公司和原告签订的展位租赁合同，被告才得知原告在没有出租权情况下恶意隐瞒事实，同时京开易购公司告知被告，京开易购公司才是有权出租方，至此原告从2018年8月19日即不具有出租权，其和被告签订租赁合同之后恶意隐瞒其不具有出租权的事实，以恶意欺诈方式与被告签订合同，请求撤销该房屋租赁合同。综上所述，请求法庭查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。按照合同法的规定，我提出反诉，要求撤销原、被告2018年8月3日签订的房屋租赁合同，边连涛返还已经支付的6万元押金及租金26.25万元；边连涛赔偿装修店铺费用9.8万元；反诉费用由边连涛承担。边连涛针对郭永刚的反诉的答辩意见：郭永刚承租后，我即将房屋交给郭永刚使用，郭永刚经过装修，于2018年8月19日开业，且一直经营至2019年11月7日，其自称无人吃饭停业为止。我已尽到了房东的一切义务，不存在任何违约情形。郭永刚于2019年1月19日以生意不好为由，少缴租金58333元，2019年7月19日，郭永刚交租金时以生意不好为由，百般推脱不交租金，一直占用京开易购食堂经营。郭永刚的行为严重违反了诚实守信原则，给边连涛造成了极大的经济损失。对于郭永刚提交的拆除腾退公告，我对其真实性证明目的均不认可。我从未从京开易购公司得到关于拆迁的任何通知，且目前京开易购公司一直在经营中。郭永刚在其经营的食堂主动停业前，也一直经营未出现被拆迁的情况。郭永刚所称我无权出租食堂的问题,根据合同法的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的承租人和出租人之间的租赁合同有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应承担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据这个规定郭永刚不能够确认我违法出租的合格主体。对于郭永刚提交的租赁合同真实性、证明目的均不认可。第一，该合同为复印件，不能判断真伪。而京开易购公司的名称变更是2018年4月27日由北京兴洲通五金建材有限公司变更而来，而郭永刚提供的展位租赁合同的签订日期是2017年,该展位租赁合同为伪造。对郭永刚称我以欺诈手段与其签订的租赁合同要求撤销，是不符合法律规定的。而且我认为双方签订的租赁合同没有违反法律和公共利益合同是有效的。请求法院驳回郭永刚提出的反诉请求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2018年7月30日，边连涛（出租方，甲方）与郭永刚（承租方，乙方）签订《租赁定金协议》，该协议约定现有甲方在北京市大兴区京开易购食堂招商，乙方同意进驻此项目，甲、乙双方就乙方支付甲方定金等事宜签订本协议。甲方所拥有的将要出租给乙方的房屋，位于北京市大兴区京开易购建材市场食堂，该建筑面积约为249平方米。该房屋的经营品类是食堂及小超市。乙方承诺不超出经营范围。双方商定租赁期限为3年。此房屋租金价格年租金35万元。第二年38万元，支付方式为半年支付。乙方在签订本协议当日内交给甲方6万元，作为定金，甲方收到定金后应书面签收收据。本协议签订后至甲方办理营业执照及手续结束前，双方在5个工作日内签订正式合同。乙方所需证照由甲方协助办理。乙方装修的工程改造需符合物业相关规定。2018年8月3日，边连涛（出租方，甲方）与郭永刚（承租方，乙方）签订《租赁协议》，该协议约定：鉴于甲方是位于北京市大兴区京开易购食堂的合法收益者。经甲乙双方协商一致，甲方同意按本合同项下之条件及条款将租赁物出租给乙方作为商业经营之用。乙方同意按本合同项下之条件及条款承租租赁场所。甲方出租给乙方的房产面积按工程图纸双方约定的租赁实测面积计算。共计建筑面积249平方米，该面积作为租金、管理费、能源费及其他与租赁面积有关的费用的计算依据。乙方租赁此房屋的经营范围是内部食堂及小超市。为保证甲方整体物业经营合理化，乙方承诺不超出约定的经营范围。甲方承诺在乙方正常改造时，乙方正常营业所需的上下水、电力都可以正常使用，由甲方负责协调。如发生相关费用，由乙方承担，且乙方应正常缴纳正常营业所消耗的相关费用。甲方负责协助办理此项目所需的营业执照，因证照原因导致乙方不能正常经营，甲方负责协调，不能正常营业期间不收取租金。租赁期限为3年，即2018年8月19日起至2021年8月18日止，共计36个月，每年的最后一个月，为免租期，即第一年免租期为2019年7月19日至8月18日以此类推。乙方同意甲方于2018年8月4日之前将符合本合同约定的租赁物交付给乙方。本合同租金实行按半年支付制。半年租金为175000元，租金支付时间为上一次租金到期日前30日前。乙方应支付履约保证金共计人民币6万元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。本合同的租金递增方式为第二年第三年租金为38万元。甲方特此声明其为租赁场所的合法收益权人，并提供办理证照所需的相关资料。并协助乙方办理所需证照。乙方需提供经与原告核对无误的营业执照、商标证复印件及法定代表人身份证复印件，并作为本合同附件，乙方为个人需要提供个人签字的身份证复印件。违约责任，如乙方未按约定的时间向甲方支付租金或任何其它费用，每迟延一日，应按欠缴费用（包括租金、其它费用等）的千分之5向甲方支付违约金。如出现本条款所列情形之一的，乙方应按照当期三个月租金的标准向甲方支付违约金（违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足差额），且甲方有权选择以书面通知的形式，立刻解除合同：1）乙方利用租赁房产进行非法活动或严重违反国家有关规定的；2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁房产结构或用途，或损坏租赁房产或附属设施的；3）乙方破产或进入清算程序或被任何人申请破产或被法院宣告破产的；4）乙方迟延支付租金、租赁保证金、租赁费用等超过30日的；5）甲方依据本合同约定，从租赁保证金中扣除乙方应付款后，乙方在甲方提前书面要求后14日内未补足被扣除的租赁、保证金金额的；6）乙方有上述违约行为，并在甲方书面要求改正后15日内仍不予改正的；7）未经甲方书面同意，乙方擅自转租、转让、转借租赁房产，或虽经甲方同意后转租，但向甲方提交虚假的与转承租人的合同的；8）因乙方不规范经营导致重大安全事故，包括但不限于食品安全和消防安全等。除非符合法律规定或本合同中另有约定，甲方不得提前解除合同。如甲方因故需提前解除合同，应提前三个月，以书面形式通知乙方，且1）根据乙方实际使用租赁房产的时间，结清租赁期限内的租金；2）全额返还乙方租赁保证金；3）按照当期两个月租金的标准，向乙方支付违约金。本合同有效期内，乙方不得退租，如乙方因故提前解除合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，且履行完毕如下手续：1）根据本合同约定的交还标准，向甲方交回租赁房产；2）交清租赁期限内的租金及其他因本合同所产生的费用；3）除不予退还租赁保证金外，乙方应当按照当期两个月租金的标准向甲方支付违约金；4）补足免租期租金。租赁房产的交还；在本合同期限届满或解除时，在终止日或甲方要求乙方撤离的日期前：1）乙方应将腾空的租赁房产交还甲方；2）乙方自行承担费用拆除乙方添附的固定物、装饰物、附加物、隔离物、地面铺设、装置及改动，并修复因拆除造成的损害，将租赁房产恢复到原状。3）甲方应当与乙方办理交接手续，并签署交接单，确认租赁房产交还时的状态。尽管有上述规定，经甲方事先批准，并在乙方缴纳甲方将租赁房产恢复原状所需的费用（具体金额与腾空租赁房产时由甲方和乙方协商确定）后，乙方可不履行上述规定的拆除乙方固定物的义务，在这种情况下，乙方固定物归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿。在租赁期限届满或本合同提前解除时，乙方如未根据上述规定并且未得到甲方的事先批准，未拆除乙方固定附着物或未修复因拆除所造成的损害，则甲方可进行恢复或修复工作，乙方应当承担甲方因此发生的费用、支出和其他责任。甲方也有权选择不拆除乙方固定附着物的全部或一部分，在该情况下乙方固定附着物归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿。在本合同租赁期限届满终止或提前解除时，如果乙方在租赁房产留有财产，则甲方可以搬出变卖和/或以其他方式处置该财产,而无需对乙方承担任何责任。对该笔财产的处置所得的收益归甲方所有。因前述处置造成的该等财产的任何损坏或灭失的责任，均由乙方自行承担。补充1电费1.5元每度、水费9元每吨。二、乙方保证2018年8月19日前正常营业。合同起订后，边连涛向郭永刚交付了房屋，郭永刚交纳了押金6万元及租金26.25万元，郭永刚装修后开始进行经营。本案在审理过程中，边连涛提供以下证据：证据1、被告2019年1月缴纳租金的截屏，用以证明被告缴纳租金87500元，少缴租金58333元；证据2、原、被告的微信聊天记录，用以证明原告多次催促被告缴纳租金；证据3、电脑截屏，用以证明北京京开易购建材有限公司于2018年4月27日由北京兴洲通五金建材有限公司变更而来；证据4、京开易购公司出具的证明，用以证明边连涛与京开易购公司有三年期的合同，其有权出租。郭永刚的质证意见：对证据1、少交租金58333元有原因，基于有腾退和免租期，原告给被告增加2个月的免租期，只缴纳87500元，原告是同意的；对证据2、被告多次和原告陈述为什么不缴纳租金问题，因为涉及到拆迁以及原告没有租赁权，并不是说不交，如果有出租权可以交；对证据3、与本案无关；对证据4、不认可。郭永刚提交以下证据：证据1、拆除腾退通知书，用以证明被告不缴纳房租是由于房屋涉及拆除，由此引出知道原告没有出租权；证据2、原告和京开易购公司签订的展位租赁合同，内容是房屋租赁合同，租期一年，2017年9月20日至2018年9月19日，用以证明原告2018年9月19日即不具有出租权；证据3、装修合同，用以证明被告承租房屋后对房屋进行装修，花费98000元。边连涛的质证意见：对证据1-2、以答辩意见为准。对证据3、真实性、证明目的均不认可。经本院出示2019京0115民初25553号民事判决书、2020京02民终2334号民事判决书，系赵琬琳与京开易购公司、北京京安互联物业管理有限公司（以下简称：京安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，该判决查明：2019年4月30日，黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部发出《拆除腾退公告》，但是尚未签订拆除腾退协议。同时已经确认赵琬琳与京开易购公司、京安物业公司签订的基于赵琬琳与马国胜之间的房屋租赁合同而签订的确认书无效。边连涛提出：听说赵婉琳不是最初建设者，是其花4000万元购买的，是这个院里的A厅，与食堂相差150米、但是我认为房屋座落在农村地区，属于集体建设用地或者集体工业用地，不能适用上述判决引用的城镇租赁合同的法条，即便适用上述法条，根据合同法，合同无效情况下也应该按照约定支付占用费。对于房屋准建手续，我提供不了，京开易购公司也提供不了，手续在房东手里，房东起诉的合同无效。另外，虽然是纳入拆迁范围，但并未签订拆除协议，不影响房屋的使用。郭永刚提出：还是坚持认为原告欺骗，原告在签订合同时说这里有很多客流量，但是实际这里根本没有客流。认可现在房屋没有拆除，但是在接到拆迁公告时，被告就去找原告要求终止协议，原告一边说迟付租金，给两个月免租期，一边起诉。双方均认可涉案房屋已经交还，但是边连涛提出2019年11月7日郭永刚交还，并提供微信聊天记录为证；郭永刚提出2019年10月30日交还，由京开易购公司的经理接收，但是并未提供相应的证据予以证明。经本院行使释明权，边连涛表示不坚持要求确认与郭永刚签订的租赁协议有效，合同效力由法院确定，但是坚持其他各项诉讼请求；郭永刚对合同效力问题也提出由法院确定，同时坚持其他各项诉讼请求。对于郭永刚要求装修损失98000元的诉讼请求，其坚持以现有的装修合同作为依据，不申请鉴定，亦不同意待拆腾以后确定价值。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现双方均无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者建设工程规划许可证，故本院认定边连涛与郭永刚签订的租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于边连涛要求郭永刚支付2019年7月20日到2019年8月19日的违约金29450元、租赁期间（2019年2月19日-2019年8月19日）期间的一个月免租期租金29166元、违约金95000元的诉讼请求，因合同已经被确定为无效，本院不予支持；虽然合同无效，但是郭永刚实际使用了涉案房屋，仍应按照合同的租金标准支付占有使用费，虽然郭永刚答辩称双方在2019年8月协商再给两个月的免租期，但是其并未提供相应的证据予以证明，根据其实际支付租金262500元、参照合同给一个月免租期的约定，对于边连涛要求郭永刚支付租赁期间（2019年2月19日至2019年8月19日）少交的租金58333元（占有使用费）的诉讼请求，本院予以支持；对于边连涛要求郭永刚支付搬离租赁场所前（2019年8月19日至2019年10月28日）的租金73888元，因郭永刚认可其实际经营至2019年10月28日，30日搬离涉案房屋，故郭永刚应支付2019年8月19日至2019年10月28日的占有使用费73888元。对于郭永刚要求边连涛返还已经支付的6万元押金的反诉请求，本院予以支持；对于郭永刚要求边连涛给付租金26.25万元的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持；对于郭永刚要求边连涛赔偿装修店铺费用9.8万元的反诉请求，因其装修以后已经实际使用，现仅提供装修合同及付款票据，证据不足，本院不予支持；郭永刚可待补充证据后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认边连涛与郭永刚2018年8月3日签订的租赁协议无效；二、郭永刚于本判决生效后十日内支付边连涛自2019年2月19日至2019年8月19日少交的房屋占有使用费58333元及自2019年8月19日至2019年10月28日房屋占有使用费73888元；三、边连涛于本判决生效后十日内返还郭永刚押金60000元；四、驳回边连涛的其他诉讼请求；五、驳回郭永刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用9399元（案件受理费5580元，反诉费3819元，由边连涛负担2701元（已交纳），由郭永刚负担6698元（已交纳3819元，余款自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭 超人民陪审员  徐竞达人民陪审员  王 丽二〇二〇年六月二十九日书 记 员  刘 丽