吉林省珲春市人民法院   民事判决书   （2020）吉2404民初12号   原告：吉林珲春农村商业银行股份有限公司。住所：吉林省珲春市新安路1598号。   法定代表人：李鹰，董事长。   委托诉讼代理人：刘温慧，吉林法护律师事务所律师。   被告：珲春市努强贸易有限公司。住所：吉林省珲春边境经济合作区3号小区。   法定代表人：吕龙男，经理。   被告：姜维克，男，1958年1月28日出生，汉族，住吉林省珲春市。   原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司（以下简称珲春农商行）与被告珲春市努强贸易有限公司（以下简称努强公司）、姜维克申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告珲春农商行的委托诉讼代理人刘温慧，被告努强公司的法定代表人吕龙男，被告姜维克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   珲春农商行向本院提出诉讼请求：准许对位于珲春市××街房屋予以执行。事实和理由：努强公司于2015年6月29日在我行申请办理抵押贷款800万元，期限至2018年6月10日，贷款利率为7.1775%，此笔贷款抵押物为努强公司名下的房屋，产权证号分别为：珲房权证珲字第XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX号房屋，该抵押物已在房产管理部门办理了抵押登记，借款合同签订后，我行如约履行了合同约定义务，但努强公司未能按合同约定履行还款义务，现贷款已逾期。为维护我行的合法权益，我行于2019年2月13日依据（2018）吉延珲证内经字第1355号执行证书向珲春市人民法院申请强制执行。珲春市人民法院于2019年5月31日作出（2019）吉2404执196号执行裁定，查封了努强公司名下的房屋产权（其中包括不动产权证号为0XXXX号的房产）。2019年12月9日，姜维克提出执行异议。珲春市人民法院于2019年12月12日作出（2019）吉2404执异46号执行裁定，中止对位于珲春市××街房屋的执行。现姜维克没有证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且其在购买房屋后至今长达15年没有办理房屋过户手续，有悖常理，也没有提供证据证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”，贵院裁定的法律依据不充分，故依法提起执行异议诉讼。   努强公司辩称，努强公司的抵押贷款资金全部投入到城北农民新居项目，因未来房地产公司法定代表人吕龙男涉嫌非法吸收公众存款罪的刑事案件正在审理中，故根据民事诉讼法规定，本案应按照先刑后民程序中止审理，待刑事案件审理完毕后继续审理。   姜维克辩称：1.珲春农商行所诉与事实不符，我早在2004年9月6日与努强公司签订商品房买卖合同，并一直使用房屋；2.由于努强公司的各种原因一直没有给我办理房屋产权过户手续，我也多次和努强公司负责人沟通办理房屋过户，但到现在也没有结果；3.我是全款购买此房屋，并且长期占有使用，尽管很多原因没有取得房照，但并不改变此房屋的所有权性质；4.我国《物权法》规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人；5.2019年12月12日，珲春市人民法院已作出裁定，中止对位于珲春市××街房屋的执行。综上，珲春农商行为获得不正当利益，严重损害了我的利益，请求法院依法驳回珲春农商行的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.姜维克提供商品房买卖合同及不动产统一发票，证明2004年9月6日，姜维克与努强公司签订合同，约定姜维克购买努强公司出售的坐落在珲春市××街房屋，并一次性支付购房款37467元。珲春农商行对证据的真实性没有异议，根据物权法规定，房屋所有权的确认以房产部门登记为准，而现在仍登记在努强公司名下。努强公司对证据的真实性没有异议，但因吕龙男被羁押无法核实公司财务账。   2.姜维克提供供用热合同，证明案涉房屋由姜维克一直占有使用至今。珲春农商行对证据的真实性没有异议，但该证据无法证明占有居住的事实。努强公司对证据的真实性没有异议，但因吕龙男被羁押无法确认该证据。   本院对上述证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据及事实综合评判。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2004年9月6日，姜维克与努强公司签订《商品房买卖合同》约定，姜维克购买努强公司名下房屋，位于××街），建筑面积41.63平方米，每平方米900元，购房款为37467元。当日，姜维克向努强公司给付购房款37467元。签订合同后，姜维克入住该房屋。姜维克曾多次找到努强公司要求办理房屋产权证书，但努强公司未将房屋产权证书登记至姜维克名下。努强公司于2015年6月29日在珲春农商行申请办理抵押贷款800万元，期限至2018年6月10日，贷款利率为7.1775%，此笔贷款抵押物为珲春市努强贸易有限公司名下的房屋，其中包括案涉房屋，并在房产管理部门办理抵押登记，借款合同签订后珲春农商行如约发放贷款。2015年6月30日，努强公司与珲春农商行在珲春市公证处办理赋予债权文书强制执行效力公证书。因努强公司未能按合同约定履行还款义务。珲春农商行向珲春市公证处申请执行。珲春市公证处出具（2018）吉延珲证内经字第1355号《执行证书》。2019年2月13日，珲春农商行依据（2018）吉延珲证内经字第1355号《执行证书》向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年5月31日作出（2019）吉2404执196号执行裁定，查封了努强公司名下的多处房屋，其中包括案涉房屋（不动产权证号为0XXXX号）。   姜维克向本院提出要求解除对案涉房屋的查封，本院于2019年12月12日作出（2019）吉2404执异46号执行裁定，中止对位于珲春市××街房屋的执行。珲春农商行不服该裁定向本院提起申请执行人执行异议之诉。   另查明，努强公司法定代表人吕龙男因涉嫌刑事犯罪，现羁押于珲春市看守所。   本院认为，关于珲春农商行要求准许执行案涉房屋的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姜维克在法院查封案涉房屋之前就与努强公司签订了《商品房买卖合同》，并已支付全部购房款，且入住房屋占有至今，案涉房屋未办理过户登记非系姜维克的原因，姜维克对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故珲春农商行要求准许执行案涉房屋的主张，本院不予支持。努强公司提出根据“先刑后民”的原则应中止本案的审理，但本案的执行依据来源于努强公司未还清珲春农商行的借款，且努强公司的借款与吕龙男涉嫌犯罪不存在关联性，故其要求中止审理的抗辩主张，本院不予支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：   驳回吉林珲春农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。   案件受理费737元，由吉林珲春农村商业银行股份有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审判长 吴锡哲   人民陪审员 陈玉芬   人民陪审员 黄建豪     二〇二〇年六月十八日   书记员 刘振龙