济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初9942号 原告：济南杜嘉英来餐饮服务有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：马泓锦，总经理。 委托诉讼代理人：王建伟、任晓运，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被告：山东阿伟正传餐饮管理有限公司（曾用名：济南阿光正传餐饮管理有限公司），住所地山东省济南市。 法定代表人：王瑱瑱，总经理。 被告：李晓光，男，汉族，1986年5月31日出生，汉族，住济南市 以上两被告共同委托诉讼代理人：张静、王轩，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。 原告济南杜嘉英来餐饮服务有限公司（以下简称杜嘉英来公司）与被告山东阿伟正传餐饮管理有限公司（以下简称阿伟正传公司）、被告李晓光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜嘉英来公司的委托诉讼代理人王建伟、任晓运，被告阿伟正传公司、李晓光的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜嘉英来公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除杜嘉英来公司与阿伟正传公司之间签署的房屋租赁合同；2.判令阿伟正传公司向杜嘉英来公司退还预付租金（含2019年8月31日至合同解除之日的租金损失）及押金共计285500.39元；3.判令阿伟正传公司赔偿杜嘉英来公司装修损失约70万（以最终经评估的价值为准）；4.判令李晓光对第二、三项诉求承担连带责任；5.本案公证费、保全费、诉讼费、鉴定费等由李晓光、阿伟正传公司共同承担。事实与理由：杜嘉英来公司与阿伟正传公司于2018年11月7日签订房屋租赁合同，承租阿伟正传公司位于历下区泉城公园东门1111号的房屋从事酒店经营，租赁面积480平方米。根据租赁合同约定，免租期自2018年11月7日起至2018年11月30日止。第一阶段租赁期自2018年12月1日至2019年4月30日，每月租金以4.7元/平米/天计算，第二阶段租赁期自2019年5月1日至2020年2月28日，每月租金以4.88元/平米/天计算，租金按半年支付；房屋押金为7万元。 李晓光原系阿伟正传公司股东，合同签订时及履约过程中一直由李晓光与杜嘉英来公司进行对接，上述租金及押金亦汇入李晓光个人银行帐户。同时，合同磋商时，李晓光称其持有涉案房屋物业的股份，许诺与杜嘉英来公司签署租期为五年以上的合同。但签署合同时，李晓光称合同可以分两次签，先行签署一年左右的合同，待该合同到期后再另行续签。 基于对李晓光陈述及其与物业关系的信任，杜嘉英来公司与阿伟正传公司先行签署了房屋租赁合同并对酒店进行了大规模、高规格装修，装修费用共计190余万元。合同履行过程中，杜嘉英来公司一致按合同约定支付房租，分别于2018年12月14日支付了2018年12月1日至2019年5月31日的房租及押金共计483270元、于2019年5月2日支付了2019年5月1日至2019年11月30日的房租428658元。但阿伟正传公司履约过程中违反合同约定，因阿伟正传公司与其出租人之间存在经济纠纷，自2019年8月31日开始杜嘉英来公司所承租房屋被停电，截至起诉之日已停电20余天，严重影响了杜嘉英来公司的正常经营，给杜嘉英来公司造成了巨大的经济损失。杜嘉英来公司为此多次要求阿伟正传公司解决自身纠纷，维护杜嘉英来公司的正常经营活动，但是阿伟正传公司置之不理，停电期间杜嘉英来公司无奈只能停业，采购的物品、原材料全部损毁，杜嘉英来公司员工迫于生计均已离职，杜嘉英来公司股东被迫作出终止公司经营并清算的决议。 因阿伟正传公司的违约行为导致杜嘉英来公司的酒店经营无法正常运行，致使杜嘉英来公司租用房屋用于经营酒店的目的无法实现，杜嘉英来公司与阿伟正传公司之间签订合同的根本目的无法达到，阿伟正传公司的这种行为属于严重的违约行为，亦违反了民法总则的诚信原则和公平原则。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条:当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第二十条:公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东的有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任之规定，阿伟正传公司的行为已致使租赁合同的商业目的无法实现。因此，杜嘉英来公司有权解除合同并要求阿伟正传公司承担违约责任、赔偿损失，李晓光滥用股东权利损害阿伟正传公司利益，应对阿伟正传公司的债务承担连带责任，为维护杜嘉英来公司合法权益，故提起诉讼，请求依法判若所请。 阿伟正传公司及李晓光辩称，1.阿伟正传公司不同意解除房屋租赁合同，要求继续履行合同。杜嘉英来公司迟延支付第一期、第二期的租金和剩余转让费，在违约后，因经营不善、股东之间矛盾激化、资金紧缺等自身原因，恶意解除租赁合同，给阿伟正传公司造成严重经济损失。杜嘉英来公司行使单方解除权没有合同约定和法律依据，其诉讼请求不应得到支持。2.杜嘉英来公司主张的自2019年8月31日起停电，截止起诉之日已停电20余天与事实严重不符。2019年9月9日阿伟正传公司员工曾询问杜嘉英来公司是否充电，杜嘉英来公司明确答复不充了，由此可知，是杜嘉英来公司主观原因不想继续经营，不同意充电，并不是客观原因无法用电。在被迫停电期间，阿伟正传公司没有怠于履行合同，而是想尽一切办法尽快恢复供电，以免影响杜嘉英来公司经营，杜嘉英来公司在停电期间，从未提出解除合同。却于9月24日，也就是恢复供电后半个多月提出解除合同。提出解除合同时，不存在任何干扰杜嘉英来公司经营的情形，由此杜嘉英来公司无权单方解除租赁合同。况且，停电行为的实施者并非阿伟正传公司，杜嘉英来公司不能将该过错强加于阿伟正传公司，杜嘉英来公司应当向实施者主张侵权责任。因此，停电行为不构成根本违约，没有达到合同目的无法实现的地步，杜嘉英来公司以停电为借口，进而达到恶意解除合同的不法目的，其诉求不应得到支持。3.杜嘉英来公司主张退还预付租金及押金，无事实和法律依据。杜嘉英来公司主张合同自告知书发出之日起解除，但是截止到目前，杜嘉英来公司一直占用涉案房屋，也从未向阿伟正传公司办理任何交接手续，房屋钥匙一直未交付给阿伟正传公司。4.李晓光不应承担任何责任。首先，本案属于房屋租赁合同纠纷，应适用合同法及其司法解释的相关规定，不应适用公司法，本案法律关系不属于公司法的范畴。其次，房屋租赁合同的签订主体是公司，而不是李晓光，根据合同相对性原则，本案与李晓光无关。再者，李晓光只是代收租金，并且代收后将租金用于杜嘉英来公司日常经营，并没有损害公司及债权人的利益。若杜嘉英来公司认为代收行为给其造成损害，应举证证明，否则应承担举证不能的法律后果。李晓光不是阿伟正传公司的股东，与阿伟正传公司无任何的关联，不应承担任何的赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月7日，杜嘉英来公司成立之前由发起人马泓锦（承租方，乙方）与济南阿光正传餐饮管理有限公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，合同载明：免租期自2018年11月7日起至2018年11月30日止，租赁期间为2018年12月1日至2020年2月28日，甲方出租的房屋位于济南市历下区泉城公园东门1111号；房屋租金分为两部分，第一期租赁时间段为2018年12月1日至2019年4月30日，每月租金以4.7元/㎡/天计算，第一次缴纳房屋租金413270元（自2018年12月1日至2019年5月31日），并于签订合同后3日内将租金及押金汇款至甲方银行账户；第二期租赁时间段为2019年5月1日至2020年2月28日，每月租金上浮4%，即每月租金以4.88元/㎡/天计算；第二次缴纳房屋租金428658元（自2019年6月1日至2019年11月30日），第三次缴纳房屋租金210815元（自2019年12月1日至2020年2月28日）。押金为1个月的房屋租金，即7万元；乙方以银行汇款形式向出租方支付租金，租金按半年支付一次，并于到期期日前2个月提前交下半年租金至出租方账户；乙方必须依约按期及时缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为每天实所欠房租的1%。如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；水电费由乙方自行缴纳。 2019年8月31日，涉案房屋因阿伟正传公司与其出租人之间存在经济纠纷，杜嘉英来公司所承租房屋被停电，2019年9月9日阿伟正传公司员工曾询问杜嘉英来公司是否充电，杜嘉英来公司明确答复不充了，2019年9月10日恢复供电。 2019年9月17日，杜嘉英来公司股东决议终止经营并进行清算。 2019年9月24日，杜嘉英来公司向阿伟正传公司发送了解告知函，告知函载明：1.杜嘉英来公司与阿伟正传公司签署的房屋租赁合同于2019年9月24日解除；2.杜嘉英来公司请求阿伟正传公司退还预付押金共计285500.39元；3.杜嘉英来公司请求阿伟正传公司赔偿杜嘉英来公司装修及经营损失（以最终评估的价值为准）。 杜嘉英来公司对涉案的济南市历下区泉城公路东门1111号的房屋装修工程造价申请进行鉴定。山东省建设工程招标中心有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：涉案工程造价为535557.81元（含双方争议项），争议项为13335.23元。杜嘉英来公司为此支付鉴定费30000元。 阿伟正传公司诉讼期间提起反诉，但在限期内未缴纳反诉费。 另查明，2019年7月3日，济南阿光正传餐饮管理有限公司更名为阿伟正传公司。 本院认为，2018年11月7日，杜嘉英来公司与阿伟正传公司签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以确认。 本案的争议焦点为：一、杜嘉英来公司要求解除双方之间的租赁合同是否有事实和法律依据；二、杜嘉英来公司要求阿伟正传公司退还预付租金及押金，赔偿装饰装修损失的诉讼请求是否具有事实和法律依据。 针对焦点一，杜嘉英来公司要求解除合同的依据为2019年8月31日开始，涉案房屋停电导致合同无法继续履行，对此，阿伟正传公司提供了微信聊天记录和证人证言，可以证实，在2019年9月10日即恢复了供电，且杜嘉英来公司工作人员明确表示不再充电，并非不能供电。因此，杜嘉英来公司解除合同的依据，并未达到合同目的无法实现的条件，杜嘉英来公司不能以此主张解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，杜嘉英来公司于2019年9月17日终止经营并进行清算，于2019年9月24日向阿伟正传公司发送了解除合同的告知函，造成了事实上无法履行租赁合同。因此，本院确认双方已于2019年9月24日解除了租赁合同，且租赁合同的解除原因双方均有责任。 关于争议焦点二，涉案租赁合同的实际解除，双方均有责任。直至2019年11月30日止，杜嘉英来公司仍占有使用涉案房屋，并未向阿伟正传公司进行交接。因此，杜嘉英来公司要求退还该段时间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。但对于杜嘉英来公司缴纳的押金7万元，阿伟正传公司在双方合同解除后，应当予以退还。 关于装修损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期间内的装饰装修损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案涉案房屋装饰装修工程造价为535557.81元，核减双方仍有争议项为13335.23元，最终确定为522222.58元。双方租赁总期限自2018年11月7日至2020年2月28日止，共计478天；剩余租赁期间自2019年9月25日至2020年2月28日止，共计156天，剩余租赁期间占有比例为0.33，因此得出剩余租赁期间的装饰装修损失为172333.46元，杜嘉英来公司与阿伟正传公司各承担一半的责任，即阿伟正传公司向杜嘉英来公司赔偿装饰装修损失86166.73元。 关于杜嘉英来公司要求李晓光承担连带责任的诉讼请求，没有证据证明其滥用股东权利损害公司利益，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、确认原告济南杜嘉英来餐饮服务有限公司、被告山东阿伟正传餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年9月24日予以解除； 二、被告山东阿伟正传餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告济南杜嘉英来餐饮服务有限公司租赁押金7 万元； 三、被告山东阿伟正传餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南杜嘉英来餐饮服务有限公司房屋装饰装修损失86166.73元； 四、驳回原告济南杜嘉英来餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费13660元，减半收取6830元，保全申请费5000元，鉴定费30000元，保全保险费1971元，由原告济南杜嘉英来餐饮服务有限公司负担35114元，被告山东阿伟正传餐饮管理有限公司负担8687元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹凤玲 二〇二〇年六月二十九日 书记员  朱家亮