北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2587号原告：北京金义行物业管理有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里72号院。法定代表人：赵健康，经理。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙书谊，女，1972年5月31日出生，北京金义行物业管理有限公司延庆分公司职工，住北京市延庆区。被告：吕伯研，男，1965年10月16日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王文杰，北京市华联律师事务所律师。原告北京金义行物业管理有限公司（以下简称金义行公司）与被告吕伯研物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金义行公司的委托诉讼代理人冉德志、孙书谊，被告吕伯研的委托诉讼代理人王文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金义行公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告交纳2016年9月1日至2019年8月31日物业管理服务费7971.27元、生活垃圾外运费90元；2.要求被告支付违约金806.13元；以上共计8867.4元。事实与理由：被告为北京市延庆区×××小区502室的业主，2013年9月1日，原告与延庆区××街道×××小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。该合同第五条约定物业服务期限为4年，自2013年9月1日至2017年9月1日。根据该合同第十条、第十三条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业面积缴纳，标准为多层住宅2.1元/每平方米/月。2017年9月1日双方续签《北京市物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2017年9月1日至2020年9月1日。原告依法为被告提供了物业服务，但被告没有按时交纳物业费，仍欠2016年9月1日至2019年8月31日物业费，经多次催要无果，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告吕伯研辩称，我没有交纳物业费的原因为：物业服务应该先由物业公司履行服务义务，业主后支付费用，物业公司没有尽到物业服务合同第六条所约定的义务；物业公司收取了被告6年车位服务费，每年960元，共计5760元，车位是被告自己购买的，不属于公共服务区域，物业公司不应该再收取车位服务费，即使收取也应该包含在物业服务费中；物业公司物业服务不到位，表现为墙体石板脱落，道路老化、墙体被凿有窟窿，大门的铁门被拆掉，小区内原有的喷泉被物业公司填平，种了柏树被举报后又种了小树，破坏了小区环境，物业公司未经业主同意在电梯内安装广告，后经过业主举报才拆除。综上，只同意交纳垃圾外运费，不同意交纳物业服务费和违约金。本院经审理认定事实如下：金义行公司是北京市延庆区×××小区的物业服务单位。吕伯研是该小区×××室的业主，楼房建筑面积105.44平方米。2013年9月1日，延庆区××街道×××小区业主委员会与金义行公司签订的《北京市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务：该合同第五条约定物业服务期限为4年，自2013年9月1日至2017年9月1日。该合同第十条、第十三条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业面积缴纳，标准为多层住宅2.1元/每平方米/月。2017年9月1日双方续签《北京市物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2017年9月1日至2020年9月1日。服务的内容为：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4、负责公共绿地、景观的养护。5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位，公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。金义行公司依照合同约定，履行了服务义务。吕伯研尚欠2016年9月1日至2019年8月31日物业费未交纳。另依据2016年至2019年金义行公司与北京延环清洁服务中心（监督单位为延庆区××街道办事处）签订的《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》，每年每户应交纳生活垃圾外运费30元。吕伯研拖欠金义行公司2016年至2019年生活垃圾外运费90元未付。诉讼中，金义行公司针对吕伯研提出的问题称，物业公司主张的为2016年9月1日至2019年8月31日的物业服务费，是已经提供服务后的费用，已经尽到义务；车位服务费另有协议与本案无关，有争议可以另诉解决；电梯广告2019年9月已经拆除，收益分配也进行了公示；墙体问题也在正在维修，可能存在没有检修到位的，物业公司回去再去检查；大门属于市政管理，不属于小区内的用地；喷泉改造种树是开发商实施的；垃圾已经清理完了。业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同，收费标准是2.1元/平米/月，实际业主主动交费都是按照1.8元/平米/月。上述事实，有《北京市物业服务合同》、《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》、照片及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。物业服务企业与业主委员会签订的《北京市物业服务合同》合法有效，业主应当依法履行合同约定的义务。金义行公司为该小区提供了物业服务，吕伯研作为业主应当依法交纳物业费。关于物业费的交纳标准问题，因《北京市物业服务合同》中明确约定了物业费收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，收费标准是2.1元/平米/月，实际业主都是按照1.8元/平米/月交费，故吕伯研也应当按照该标准交纳物业费。经核算，吕伯研应给付2016年9月1日至2019年8月31日的物业费6832.5元。另依据《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》，吕伯研应支付原告2016年9月1日至2019年8月31日生活垃圾外运费90元。吕伯研称车位服务费为重复收费，因《北京市物业服务合同》附件七补充协议第四条明确了各类停车位收费标准，吕伯研亦与金义行公司另行签订了车位服务协议，约定了车位服务费的收费等事项，故本院对该抗辩意见不予支持。吕伯研称物业服务存在瑕疵，本院认为金义行公司应当采取措施予以改进，但考虑到物业服务有其特殊性，某些方面的管理和服务效果受到很多因素的干扰，且现有证据尚不能充分证明金义行公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业服务费的事实，故吕伯研要求减免物业服务费的意见，本院不予支持。关于金义行公司要求吕伯研给付违约金，因吕伯研并非无故拖欠，故此本院不予支持。需要说明的是物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，达到不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定的谅解和包容，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。若拒绝交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此的换位思考，在双方的共同努力下，方能营造更加和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第十五条、第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、吕伯研给付北京金义行物业管理有限公司2016年9月1日至2019年8月31日的物业服务费6832.5元、生活垃圾外运费90元，以上共计6922.5元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回北京金义行物业管理有限公司延庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吕伯研负担（于判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张馨天二〇二〇年六月二十三日法官助理 郝小静书 记 员 康 丽