北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初1442号原告：王明荣，女，1959年11月11日出生，满族，住北京市海淀区。原告：苏立元，男，1954年11月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会，住所地北京市海淀区静淑东里小区1号楼南平房。负责人：张洪武，主任。原告王明荣、苏立元与被告北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会（以下简称1-4号楼业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王明荣、苏立元，被告1-4号楼业委会负责人张洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明荣、苏立元向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销1-4号楼业委会擅自用小区公共收益款给付圣馨物业维修费的决定；2.诉讼费由1-4号楼业委会承担。事实和理由：2017年5月22日，1-4号楼业委会张贴《静淑东里小区1-4号楼公共房屋租金收支公示》，我们由此得知1-4号楼业委会擅自用小区公共收益款支付圣馨物业维修费。我们认为，动用公共收益款属于小区物业管理的重大事项，必须由小区业主共同决定，1-4号楼业委会未经业主大会决议，擅自决定，违反了相关法律法规的规定，违反了《静淑东里业主大会议事规则》第二条第十四款的约定，侵害了业主的合法权益。为维护我们和小区业主的合法权益，现提起诉讼，望法院判如所请，作出合法公正的判决。1-4号楼业委会辩称，第二届业委会此前答辩称，小区采取以公共收益款补充物业费的做法是沿用第一届业委会的模式。我们第三届业委会对该项费用不清楚，经向第二届业委会主任刘某核实，该维修费是小区更换污水管。但小区是采用包干形式聘用的物业公司，再行支出维修费是没有依据的，故我们这届业委会同意撤销该决定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王明荣、苏立元系海淀区静淑东里小区业主。经北京市海淀区人民政府学院路街道办事处（以下简称学院路街道办事处）备案，北京市海淀区静淑东里小区业主委员会（以下简称第一届业委会）于2012年1月成立，侯某任主任，王明荣任副主任，赵某任副主任。第一届业委会任职期间，将静淑东里小区底商出租，并以出租收益补差小区物业等费用。2014年9月30日，学院路街道办事处向第一届业委会委员及广大业主发布《通知》，内容为：经小区20%业主申请召开了静淑东里临时业主大会，2014年9月20日会务组发布《静淑东里临时业主大会会议决议公告》，宣布通过了罢免第一届业委会全体委员的大会决议。自发布之日起第一届业委会委员停止行使委员的权力。根据《北京市物业管理办法》第一章第四条“街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业委会的成立及活动进行协助、指导和监督”及第十八条第（六）款“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会”的规定，鉴于目前原业主委员会委员全体被罢免，在新的业主委员会委员未选出前，建议业委会原委员整理所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，并暂交六道口社区居委会保管，待选出新的业委会成员后，移交给新的业主委员会。2015年3月，北京学府至赢物业服务有限公司（以下简称学府至赢物业公司）注册，但未取得物业服务企业资质，侯某曾系学府至赢物业公司的股东，退出后任该公司监事，王明荣亦是该公司监事。同年4月16日，第一届业委会与学府至赢物业公司签订《静淑东里小区物业交接书》，第一届业委会将物业全部服务项目、办公设备和用品、维修工具和用品、更新改造的设施设备、档案资料等移交给学府至赢物业公司。2015年10月27日，经学院路街道办事处备案，1-4号楼业委会（以下简称第二届业委会）成立，选举刘某任主任，尹某任副主任，吴某、赵某、肖某任委员，并新设三人监事会。第一届业委会仅向第二届业委会移交了部分资料，但未移交包括印章、办公设备、用品及用房、公共设施设备、公共收益结余款及资金账目等。第二届业委会工作期间，以公开招标的方式，选聘北京圣馨大地物业服务有限公司（以下简称圣馨物业公司）对静淑东里小区进行物业管理，双方于2016年5月28日签订《北京市物业服务合同》，物业费的收费方式为包干制，服务期限自2016年6月1日至2019年5月31日，物业费收费标准为：多层住宅为0.71元/平方米·月；高层住宅为1.25元/平方米·月；商业物业为1.2元/平方米·月。2016年3月，第二届业委会与原底商承租人分别签订《静淑东里公共用房租赁合同补充协议》，以继受第一届业委会与原底商承租人间的权利义务，所收取的租金均造册入账。2017年5月22日，第二届业委会公示了2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金收支账目。其中，2016年8月12日向圣馨物业公司支付维修费10万元。庭审中，第二届业委会陈述该费用系污水管迸裂、跑水进行维修、更换而发生。但就另行支付维修费是否有业主大会决议或业主书面确认一节未提供证据。2017年11月6日，第二届业委会张贴公告告知，因业委会成员不足，第二届业委会暂停了除补选成员以外的其他工作。现1-4号楼业委会（第三届业委会）主任张洪武及其他成员系经学院路街道办事处备案后，于2018年11月14日继续开展工作。另查，《静淑东里小区管理规约》第四部分、物业共用部分的经营和收益分配第八条规定，利用物业共用部分经营所得收益属于全体业主的共用部分，依据以急者优先缓者从后、有再创收项目优先无再创收项目从后、以投入创收优先分配收益从后的原则统筹分配，无项目投入后按三种方式使用：1.按业主专有部分占建筑总面积的比例分配、按户分配、按付出和贡献分配；2.按全体业主决议的其他约定分配；3.用于补充建筑物及其附属设施维修资金、补充物业费……。《静淑东里业主大会议事规则》第二条约定，业主大会的议事内容包括：……（十四）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；……（十七）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。……决定上述两项事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，……。另，本案原为侯某、王明荣、苏立元共同作为原告提起诉讼，审理期间，侯某于2019年10月29日死亡。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项有业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，《静淑东里业主大会议事规则》亦重申了上述法律规定，即决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。1-4号楼业委会以招标的形式选聘圣馨物业公司对小区进行物业管理，双方约定为包干制，圣馨物业公司对小区设施设备的检查、更换等行为，均属物业公司的职责范畴。而如此大额的费用支出属于小区重大物业管理事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意。现第二届业委会在没有就该事项召开业主大会进行表决或书面征求的情况下，其支出维修费用的决定，有悖法律规定，亦不符合小区议事规则，应予撤销。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定，判决如下：撤销北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会以小区公共收益款支付北京圣馨大地物业服务有限公司维修费的决定。案件受理费70元，由北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰审 判 员  唐卫京人民陪审员  王小微二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张璐萌