四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初2655号 原告：程兴明，男，1970年1月6日出生，汉族，身份住址四川省渠县，现住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：林光成，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托诉讼代理人：林迪逶，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告：王万菊，女，1970年3月6日出生，汉族，身份住址四川省渠县，现住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：林迪逶，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托诉讼代理人：程双华（系程兴明弟弟），住四川省邻水县，特别授权代理。 被告：邻水县佳兴房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇西街31号，统一社会信用代码915116230582364385。 法定代表人：吴昌平，公司总经理。 委托诉讼代理人：甘登搏，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 被告：邻水县金宏物业服务有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇建新路27号尚水熙源聚安源A栋2-4-2，统一社会信用代码9151162306239798XW。 法定代表人：谢俊红，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦强文，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 原告程兴明、王万菊与被告邻水县佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴房地产）、邻水县金宏物业服务有限公司（以下简称金宏物业）恢复原状纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告程兴明的委托诉讼代理人林光成、林迪逶，原告王万菊及其委托诉讼代理人林迪逶、程双华，被告佳兴房地产的委托诉讼代理人甘登搏，被告金宏物业的委托诉讼代理人韦强文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程兴明、王万菊向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告佳兴房地产立即拆除四川省邻水县楼顶的装修，恢复原状；2.依法判决被告佳兴房地产赔偿因在四川省邻水县楼顶装修致原告房顶漏水造成的损失共计49000元（①4个房间天花板重新装修的人工及材料费约8000元，②房间墙布、衣柜及床上用品更换约需21000元，③房屋维修期间租房租金约10000元，④房屋维修期间的误工费约10000元）；3.依法判决被告金宏物业对原告的上述损失承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，二原告增加诉讼请求：鉴定费12000元由被告承担。事实和理由：2016年3月7日，原告与被告佳兴房地产签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了被告佳兴房地产修建的位于四川省邻水县房屋。2017年初，原告接房装修后搬进该房屋。2019年7月，原告的孩子（原告夫妻二人从事长途汽车运输工作，时常不在家）在家发现卧室屋顶漏水，便电话告知原告，原告得知后，向被告金宏物业反映了该情况。被告金宏物业回应称是原开发商在其屋顶的隔热层装修房屋。根据原告与被告佳兴房地产签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》内容第二章第四条第（三）项“该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层为7层”及第四章第十二条第（一）（二）“出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后出卖人不擅自变更规划、设计”“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在保管确立之日起10日内书面通知买受人”的约定，被告佳兴房地产不应在该屋顶装修房屋。因此，被告佳兴房地产理应赔偿其装修案涉房屋楼顶致使原告房顶漏水造成的损失。被告金宏物业在物业管理期间未尽到管理义务，理应承担连带赔偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。 被告佳兴房地产辩称，1.原告诉称“开发商在屋顶隔热层装修房屋使得原告房顶漏水造成损失”不符合客观事实。2016年5月12日，其开发建设的“南湖城”项目3#、9#、10#楼工程经报请邻水县住房和城乡规划建设局确认完成规划竣工验收。竣工验收后，其并未改变“南湖城”小区任何规划，也未对“南湖城”小区商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等进行改建，更未对原告的屋顶进行任何装修。本案的事实真相是，因“南湖城”小区的物管用房无法满足小区的物业管理使用，被告金宏物业找到其协商，要求其将所有的“未计入公摊面积的建筑物”形成的涉案顶楼的利用空间交给被告金宏物业无偿使用。其鉴于被告金宏物业利用目的是为了“南湖城”整个小区的公共利益，便同意了被告金宏物业的要求。被告金宏物业在涉案顶楼施工时，不慎将自来水渗漏至楼下原告屋内，将原告屋内的天花板、墙壁及衣柜打湿。因此，并非其在屋顶隔热层装修房屋，也非其原因造成屋顶漏水，原告诉称违背客观事实。2.涉案坡屋顶及坡屋顶形成的利用空间依约归其所有和使用，原告请求拆除装修、恢复原状无事实和法律依据。其与含原告在内的所有“南湖城”小区业主签订的《商品房买卖合同》第三十条第（三）项明确约定：“未计入公摊面积的建筑物属于出卖人所有”，该约定并不违反法律法规强制性规定，应属有效。依据该合同约定，涉案坡屋顶以及形成的利用空间归其所有和使用，原告对此并无权利，原告请求对该坡屋顶形成的利用空间排除妨碍、恢复原状无事实基础。退一步讲，假如涉案坡屋顶以及形成的利用空间属于全体业主共有的公共区域，根据物权法的相关规定，属于业主共有，依法应由“南湖城”小区业主共同主张权利，或者由业主委员会代表全体业主出面主张权利。原告未经“南湖城”小区全体业主2/3以上多数表决，或者未经业主委员会同意，便以其个人名义主张权利，于法无据。另外，因小区物业管理用房不足，为了小区的公共利益，其同意将涉案坡屋顶形成的利用空间无偿交给被告金宏物业使用，并不违反法律规定。因此，原告请求拆除装修、恢复原状的请求无事实和法律依据。3.原告诉请的损失数额不实，且并未实际发生，原告的赔偿主张无事实和法律依据。①原告诉请4个房间的天花板重新装修的人工及材料费约为8,000元，应当详尽罗列材料清单、工时、工时工资标准，并出示具有建设工程造价资质的鉴定机构出具的修复整改造价鉴定报告。在缺乏前述依据，且未实际发生的情形下，原告主张该项赔偿，依法不应采信。②原告诉请房间的墙布、衣柜及床上用品更换约需21,000元虚假。首先，墙布、衣柜及床上用品被水打湿后通过处理完全可以利用，无须更换；其次，原告主张需更换，无鉴定意见支撑；最后，无前述物品损坏程度，更换物品的数量、规格及价格等，在尚未实际更换的情形下，该项请求不应采信。③原告诉请房屋维修期间租房租金约10,000元，严重缺乏事实依据。如房屋需要维修，维修期间并不必然导致原告另行租房，如原告所称，原告夫妻二人从事长途汽车运输工作，时常不在家，即便有必要另行租房，另行租房的期间应严格比照房屋维修的期间计算，严格比照原告现时的居住环境、租赁价格进行折算。现维修房屋所需工时并不明确，且租房事宜并未发生，对原告诉请的10,000元房屋租金依法不应支持。④原告诉请房屋维修期间的误工费约为10,000元，无事实和法律依据。如原告诉称，原告夫妻二人从事长途汽车运输工作，时常不在家，对房屋进行维修并不必然延误原告夫妻的工作，并不必然减少原告夫妻的收入，且房屋维修事宜尚未发生，原告诉请的误工费无事实和法律依据，依法不能成立。综上，其非本案的侵权主体，不应承担侵权责任，原告亦非涉案装修区域的所有权人，其请求拆除装修、恢复原状并赔偿损失的请求无事实和法律依据，依法应予驳回。关于鉴定费12,000元不是必然发生，因二原告的举证责任产生，且在之前的协商过程中，被告是同意支付一部分的合理费用，是二原告不同意才产生的该笔费用，应由二原告自己承担。 被告金宏物业辩称，同意被告佳兴房地产的观点，二原告诉称与事实不符，涉案坡屋顶形成的空间依约属被告佳兴房地产所有，且二原告主张的损失数额不实，亦未实际发生，请求依法判决。关于鉴定费12,000元不是直接损失，应由二原告自己承担。 本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，原告程兴明、王万菊作为买受人（乙方），被告佳兴房地产作为出卖人（甲方），双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：乙方（即二原告）购买甲方（即被告佳兴房地产）开发的位于南湖城9幢3-7-1号房屋，套内面积为100.66㎡，公摊面积为12.72㎡，合计113.38㎡，总价为464,800元；前期物业服务单位为被告金宏物业；该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为7层；出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计；出卖人在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：由出卖人享有产权和处分权；2.地下架空层的所有权和使用权均归出卖人使用和所有，出卖人有权对其处分；3.其它未计入公摊的建筑物，所有权归出卖人（公共用房除外）。2017年初，二原告接房装修后入住该房屋。2019年7月左右，被告金宏物业对南湖城9幢3号楼顶层坡屋顶空间进行套房装修，装修过程中，不慎将自来水渗漏至楼下二原告屋内，造成二原告屋内天花板、墙面及部分室内物品受损。后经原、被告多次协商处理，双方均未能达成一致意见。诉讼过程中，经二原告申请，本院依法委托四川衡平科技咨询有限公司对二原告房屋漏水造成的损失进行司法鉴定。四川衡平科技咨询有限公司经现场勘察后，于2020年5月14日作出川衡（2020）咨字第001号咨询意见书，咨询意见为：邻水县城南镇南湖城9栋3单元7楼1号房屋因漏水造成的装饰装修损失价值为4,642.86元，室内财产损失价值为1,818元，共计6,460.86元。二原告为此预交了鉴定费12,000元。 以上事实有二原告提交的其身份证复印件，二被告工商登记信息，二原告与被告佳兴房地产签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，物业服务费收据，南湖城平面图，照片，鉴定费转账凭据，鉴定费发票，四川衡平科技咨询有限公司技术服务报告（咨询意见书）；被告佳兴房地产提交的竣工验收备案书（南湖城3#、9#、10#楼），其与案外人姚水河、阳彩云及李晓均、查福群签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，被告金宏物业于2019年5月25日提交的申请书及被告金宏物业提交的其于2019年5月25日向被告佳兴房地产提交的申请书等证据在卷佐证。上列证据经庭审质证，本院予以采信。根据当事人的陈述，结合上列证据，本院对以上事实予以确认。 本院认为，恢复原状是指加害人导致他人财产的损害后，如有恢复的可能，应当恢复被侵害财产的原有状态。恢复原状纠纷是指当物受到损害时，物权人要求侵害人采取措施将物恢复到原来状态的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”案涉南湖城9幢3号楼顶层坡屋顶空间属于该楼栋建筑物的基本结构部分，应属于业主共有。二原告主张被告立即拆除邻水县城南镇南湖城9幢3-7-1号楼顶的装修实际为请求排除妨害。然排除妨害的前提是物权的行使受到他人妨害，本案中，南湖城9幢3-7-1号楼顶的装修未占有、使用二原告的房屋专有部分，也不影响二原告对其房屋专有部分的使用，不影响其通风、采光、排水、通行等权利，故二原告主张拆除邻水县城南镇南湖城9幢3-7-1号楼顶的装修，于法无据，本院不予支持。 关于因南湖城9幢3-7-1号楼顶的装修致二原告房顶漏水所造成损失的赔偿问题：本案中，加害行为系被告金宏物业装修案涉顶层坡屋顶空间引起，即加害人系被告金宏物业；被侵害的财产为二原告的房屋及室内物品，二原告主张加害人被告金宏物业赔偿因此造成的损失，符合法律规定，应予支持。因被告佳兴房地产未实施加害行为，其对二原告的损失不负有赔偿责任，故二原告主张被告佳兴房地产对其损失承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于二原告的损失，本院作如下认定：1.房屋装饰装修损失价值4,642.86元，室内财产损失价值1,818元，共计6,460.86元，经司法鉴定予以确认，本院予以认可；2.二原告在自行修复房屋过程中的误工费、租房租金属于合理费用，结合本案实际，本院酌定支持二原告主张的误工费、租房租金共计3,000元。以上损失共计9,460.86元，由被告金宏物业赔偿二原告。二原告为确定其损失价值而进行司法鉴定支出的鉴定费12,000元，根据引起本次纠纷的责任，应由被告金宏物业承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条的规定，判决如下： 一、由被告邻水县金宏物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告程兴明、王万菊因房屋漏水造成的损失共计9,460.86元； 二、驳回原告程兴明、王万菊的其他诉讼请求。 案件受理费1,025元，鉴定费12,000元，共计13,025元，由被告邻水县金宏物业服务有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  唐 娟 人民陪审员  文小川 人民陪审员  刘大明 二〇二〇年六月四日 书 记 员  谢 敏