新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初1234号原告（申请执行人）：喀什金陆实业发展有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市七里桥南，统一社会信用代码：916531017291444714。法定代表人：潘宗健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周文，新疆新昀嘉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡荣华，新疆新昀嘉兰律师事务所实习律师。被告（执行案外人）：谢垒，男，1987年11月8日出生，汉族，个体工商户，住阿克苏市。被告（执行案外人）：叶濛，女，1989年3月8日出生，汉族，个体工商户，住阿克苏市。委托诉讼代理人：谢垒（系被告叶濛丈夫），男，1987年11月8日出生，汉族，个体工商户，住阿克苏市。第三人（被执行人）：喀什新业房地产开发有限责任公司，住所地喀什经济开发区深喀大道总部经济开发区天宏大厦23层6号，统一社会信用代码：91653100689595736B。法定代表人：薛林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈x，女，1972年9月6日出生，汉族，系该公司员工，住新疆喀什市。第三人（被执行人）：阿克苏市宏强房地产开发有限公司，住所地阿克苏市新城区建设路与民主路交叉口华能商贸城建材综合楼2楼-5号，统一社会信用代码：916529005605322324。法定代表人：王兰英，系该公司总经理。原告喀什金陆实业发展有限公司、被告谢垒、被告叶濛、第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司、第三人喀什新业房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告喀什金陆实业发展有限公司的委托诉讼代理人周文、胡荣华，被告谢垒、被告叶濛的委托诉讼代理人谢垒，第三人喀什新业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼，第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喀什金陆实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1．撤销（2020）新3101执异3号民事裁定书并判决驳回被告的执行异议申请，恢复对阿克苏市xxx小区6号楼一单元xx室、xx室、6号楼2单元xxx室、xxx室的执行；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人建设用地使用权纠纷一案，业经法院审理终结并作出生效判决，判令第三人向原告支付土地出让金5,000,000元、搬迁费504,000元、违约金1,500,000元、合计7,004,000元，判决生效后第三人未能主动履行义务，原告向喀什市法院申请强制执行。执行过程中，被告以第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司拖欠其货款，其与第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司达成了以房抵债协议，涉案房屋属被告所有为由向喀什市法院提出执行异议。但是在开庭时，被告并没有向法庭出示商品房买卖合同和办理过户手续的证据。喀什市法院对被告的执行异议审理后作出（2020）新3101执异3号民事裁定书，裁定被告异议成立，终止对阿克苏市xxxx小区6号楼一单元xx室、xx室、6号楼2单元xx室、xx室的执行。原告认为被告虽然提出执行异议，但是其举证并未满足执行异议成立的条件，（2020）新3101执异3号民事裁定书认定事实和适用法律错误。原告故诉至法院，请求如诉。被告谢垒、被告叶濛辩称，原告的诉讼请求不当；二被告是夫妻关系，双方开办阿克苏市xxxx销售处（个体工商户），该物资销售处于2015年1月22日与本案第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司签订配电工程合同书，合同履行完毕后，由于该房地产公司没有资金支付合同欠款，双方逐同意将涉案房屋以1,033,556元抵偿合同欠款；被告虽然目前没有取得物权登记，但按照法律规定，已经属于涉案房屋所有人和业主；该涉案房屋交易的实质依然是买卖关系；原告已经提起了执行异议之诉，因此，本案是个诉讼程序。执行阶段的执行异议成立的条件是否成立不是本案考察的范围之内，也不是案件的审理范围。综上所述，答辩人对涉案房屋拥有实体权利，合法占有、控制、并已使用至今，是该涉案房屋的物权所有人和业主。原告要求继续执行的请求不成立，请求法院驳回。第三人喀什新业房地产开发有限责任公司述称，与我方无关。第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告喀什金陆实业发展有限公司提交（2016）新3101民初1207号民事判决书、（2017）新3101民终456号民事判决书、（2018）新民申116号民事裁定书，拟证实第三人喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏市宏强房地产开发有限公司对原告负有土地出让金5,000,000元、搬迁费504,000元、违约金1,500,000元、案件受理费，由第三人喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏市宏强房地产开发有限公司承担。被告谢垒、被告叶濛对该组证据的真实性认可，但是认为与其无关。第三人喀什新业房地产开发有限责任公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该组证据真实性、合法性、关联性均予以确认。2．原告喀什金陆实业发展有限公司提交2019年7月4日由阿克苏市不动产登记中心关于停办第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司业务的函、2019年7月5日查封房产函，拟证实原告已经在喀什市人民法院申请强制执行，并且经有关部门查询涉案四套房屋并没有任何的登记，所有权人是第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司。被告谢垒、被告叶濛对该组证据认可。第三人喀什新业房地产开发有限责任公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对2019年7月5日查封房产函证据真实性、合法性、关联性均予以确认，因2019年7月4日由阿克苏市不动产登记中心关于停办第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司业务的函为复印件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认。3．被告谢垒、被告叶濛提交阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市xxxx销售处签订的《10KV配电工程合同》、阿克苏市鑫宇店里物资销售处开的发票、阿克苏宏强房地产开发有限公司与谢垒签订的《置业计划书》、阿克苏宏强房地产开发有限公司开具的财务收据及情况说明，拟证明谢垒、叶濛合法地从阿克苏宏强房地产开发有限公司购买涉案房屋。原告喀什金陆实业发展有限公司对《10KV配电工程合同》真实性、合法性、关联性均不认可，认为第三人阿克苏宏强房地产开发有限公司未到庭，无法核实真实性；对发票的真实性，合法性认可，关联性不认可，认为是否履行了付款义务没有证据予以证实；对《置业计划书》真实性、合法性、关联性均不认可，认为第三人阿克苏宏强房地产开发有限公司未到庭，无法核实真实性，并且可以说明被告与第三人阿克苏宏强房地产开发有限公司并不是房屋买卖合同，不是买卖合同关系，是以物抵债，其效力有可能涉及到无效的情形；对财务收据及情况说明真实性、合法性、关联性均不认可，认为第三人阿克苏宏强房地产开发有限公司未到庭，无法核实真实性。第三人喀什新业房地产开发有限责任公司认为该组证据与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。4．被告谢垒、被告叶濛提交谢垒与阿克苏xxxxx服务有限责任公司签订的《物业服务合同》、阿克苏xxxx服务有限责任公司出具的证明及水电暖缴费收据；阿克苏市区划地名办公司出具门派使用证明、新疆浩源天然气股份有限公司出具的天然气用户证及收款收据；涉案房屋装修后照片，拟证明从2017年7月29日至今，谢垒、叶濛合法的占有、控制、使用该涉案房屋，谢垒、叶濛系涉案房屋的合法业主。原告喀什金陆实业发展有限公司对该组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，认为根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记为准，并不是占有就是实际所有权人，无法证实被告就是涉案房屋的实际所有权人。第三人喀什新业房地产开发有限责任公司认为该组证据与其无关。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。5．被告谢垒、被告叶濛提交民事起诉状模板，拟证实原告没有权利提起执行异议之诉。原告喀什金陆实业发展有限公司认为起诉状模板不能作为证据使用。第三人喀什新业房地产开发有限责任公司认为该组证据与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。6．被告谢垒、被告叶濛提交（2019）最高法民申1560号民事裁定书，拟证实以抵账的方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。原告喀什金陆实业发展有限公司认为我们国家不是判令法。第三人喀什新业房地产开发有限责任公司认为该组证据与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，喀什金陆实业发展有限公司向本院起诉喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司，本院于2016年12月25日作出（2016）新3101民初1207号民事判决书，判决：喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司支付喀什金陆实业发展有限公司土地出让金5,000,000元、搬迁费504,000元、违约金3,000,000元；案件受理费减半收取计35,664元由喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司共同负担。阿克苏宏强房地产开发有限公司不服该判决，上诉于喀什地区中级人民法院，喀什地区中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）新21民终456号民事判决书，判决：撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2016）新3101民初1207号民事判决；喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司支付喀什金陆实业发展有限公司土地出让金5,000,000元、搬迁费504,000元、违约金1,500,000元；一审、二审案件受理费合计106,992元，由喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司负担88,120元，由喀什金陆实业发展有限公司负担18,872元。阿克苏宏强房地产开发有限公司不服喀什地区中级人民法院做出（2017）新21民终456号民事判决书，向新疆高级人民法院申请再审，新疆高级人民法院于2018年4月4日作出（2018）新民申166号民事裁定书，裁定：驳回阿克苏宏强房地产开发有限公司的再审申请。喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，喀什金陆实业发展有限公司向本院申请强制执行，本院立案后，于2019年6月27日查封了阿克苏宏强房地产开发有限公司名下位于阿克苏市××区、1102室，6号楼2单元1102室、1103室四套房屋。另查，谢垒、叶濛是夫妻关系，双方开办阿克苏市xxxx销售处。再查，已经发生法律效力的（2020）新3101执异3号执行裁定书认定如下事实：2015年1月22日，阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市xxxxx签订合同，约定：由阿克苏市xxxx销售处负责阿克苏宏强房地产开发有限公司新建浙商丽都项目10KV配电工程，工程施工总造价定为2,350,000元。工程完工后，阿克苏市xxxx销售处向阿克苏宏强房地产开发有限公司出具了发票。2017年7月29日，阿克苏宏强房地产开发有限公司出具情况说明，内容为：阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市xxxx销售处（谢垒）于2015年1月22日签订《10KV配电工程》合同，采购、安装阿克苏浙商丽都小区10KV配电设施，合同金额为2,350,000元。……至2017年7月25日，阿克苏宏强房地产开发有限公司尚欠阿克苏市xxxx销售处（谢垒）1,033,556元，经双方协商，同意以阿克苏市xxxx小区6号楼1单元xxxx室、xxxx室，6号楼2单元xxxx室、xxxx室房屋抵账，后于2017年7月29日将上述房屋交给谢垒。房屋交付后，双方债权债务结清。2017年7月29日，谢垒、叶濛入住上述房屋，并与其小区的阿克苏xxxx有限公司签订《物业服务合同》，办理入住手续，并缴纳物业费等相关费用至今。再查，在执行过程，谢垒、叶濛向本院提出书面异议，本院于2020年1月13日作出（2020）新3101执异3号执行裁定书，裁定：谢垒、叶濛的异议成立；终止对阿克苏市xxxx6号楼1单元xxxx室、xxxx室，6号楼2单元xxxx室、xxxx室房屋的执行，解除对该四套房屋的查封手续。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确地对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。被告谢垒、叶濛认为喀什金陆实业发展有限公司的诉讼请求主张不当，应驳回喀什金陆实业发展有限公司的起诉，本院认为，被告谢垒、叶濛对执行提出书面异议，本院执行部门作出（2020）新3101执异3号执行裁定书，作为申请执行人的喀什金陆实业发展有限公司对（2020）新3101执异3号执行裁定书不服，当然有权在裁定书送达之日起十五内向本院提起诉讼，被告谢垒、叶濛的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信，故喀什金陆实业发展有限公司提起的执行异议之诉符合起诉条件。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一，根据该规定，除法律另有规定外，不动产物权的变动采取“登记生效主义”，即以登记生效作为权利转移的要件。阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市xxxx销售处（谢垒）所作的以房抵账约定，对双方具有债法上的约束力，并不属于物权法中基于法律行为发生不动产物权变动的“但书规定”。因此，《10KV配电工程》合同中阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市xxxx销售处（谢垒）所作的以房抵账约定，未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。第二，《10KV配电工程》合同中以房抵账约定所产生的直接后果是，阿克苏市xxxx销售处（谢垒）取得请求阿克苏宏强房地产开发有限公司转移涉案房屋所有权的债权请求权，阿克苏宏强房地产开发有限公司则有交付涉案房屋并协助办理产权变更手续的义务。谢垒、叶濛未能提供充分、有效证据证实涉案房屋存在产权过户障碍，从2017年7月29日至今，谢垒、叶濛未提供充分、有效证据证明其要求对方履行契约义务或通过诉讼等方式主张其权利，显然有悖常理，其怠于行使自己债权的行为主观上是存在过错的。第三，本案中，因谢垒、叶濛未提供证据证明涉案房屋登记簿上所记载的内容存在错误，如发生登记机关错误登记等情形，故应根据登记公示公信原则，认定登记簿上所记载的权利人为真正权利人，并受到法律的保护。第四，因涉案房屋的产权未发生变更登记，阿克苏宏强房地产开发有限公司仍为登记产权人，故在阿克苏宏强房地产开发有限公司对外尚存未履行债务的情况下，喀什金陆实业发展有限公司作为刘某的债权人要求对阿克苏宏强房地产开发有限公司名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。涉案房屋仍登记在阿克苏宏强房地产开发有限公司名下，对外公示的所有权人仍为阿克苏宏强房地产开发有限公司，故从不动产物权公示的效果来看，阿克苏宏强房地产开发有限公司仍是涉案房屋的所有权人，占有房屋并不产生物权变动效力，即使谢垒、叶濛已占有使用涉案房屋，也不能认定谢垒、叶濛据此获得涉案房屋的所有权，谢垒、叶濛与阿克苏宏强房地产开发有限公司之间的以房抵账协议在完成变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与阿克苏宏强房地产开发有限公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利，故不能认定谢垒、叶濛依据以房抵债协议而产生的物权期待权，该协议的订立并不能阻却享有合法权利的喀什金陆实业发展有限公司基于生效法律文书申请强制执行，故本院对喀什金陆实业发展有限公司主张恢复对阿克苏市xxxx小区6号楼1单元xx室、xx室，6号楼2单元xx室、xx室房屋的执行诉讼请求予以支持。喀什金陆实业发展有限公司主张撤销（2020）新3101执异3号执行异议裁定及判决驳回被告的执行异议申请的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许执行喀什市人民法院作出的（2019）新3101执157号执行裁定书确定的阿克苏市××区、1102室和6号楼2单元1102室、1103室四套房屋；二、驳回原告喀什金陆实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14,102元（原告喀什金陆实业发展有限公司已预交），由被告谢垒、叶濛负担（限于本判决生效后三日内向原告喀什金陆实业发展有限公司付清）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。本院（2020）新3101执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审  判  长   柳 玉 辉人民 陪 审员   胡 德 福人民 陪 审员   武 霖 惜二 〇 二 〇 年 六 月 十 六 日书  记  员   热那古力