大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10395号原告：梁金枝，女，1964年5月10日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨静丽，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊爽，系辽宁顾阳律师事务所实习律师。被告：王延立，男，1962年5月27日生，汉族，住址大连市沙河口区。被告：王淑芬，女，1965年4月16日生，汉族，住址大连市沙河口区。二被告共同委托诉讼代理人：田晓峰，系辽宁君连律师事务所律师。原告梁金枝与被告王延立、被告王淑芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁金枝的委托诉讼代理人杨静丽、伊爽，被告王延立、王淑芬的共同委托诉讼代理人田晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁金枝向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告共同支付原告房屋租金114,342.47元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，其中35,000元自2018年3月20日起、79,342.47元自2019年4月19日起均至2020年4月16日止）；2、请求判决确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；3、请求判决二被告共同支付开锁、换锁费用240元；4、判令本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原告梁金枝与被告王延立于2017年4月18日签订房屋《租赁合同》，被告租用原告位于大连市甘井子区房屋，双方约定租赁期限为10年，自2017年4月20日起至2027年4月19日止。二被告系夫妻关系，二人共同经营，被告王淑芬于2017年4月12日通过中国农业银行支付房屋定金10,000元（其中包含5,000元保证金），2017年4月18日支付第一年房租60,000元，2018年3月19日支付第二年房租40,000元，现尚欠到期房租114,342.47元，原告多次索要，但被告至今未支付，已构成违约。故原告诉至法院。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告认为，原、被告的租赁合同关系已于2018年3月19日解除，原告的诉讼请求无事实及法律依据。理由如下：一、根据双方签订的《租赁合同》第十条约定“饭店租赁期间，双方不得借故解除合同。任何一方要求解除合同，须提前二个月通知对方，双方进行协商，若达不成协议擅自解除，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金”。通过原、被告之间的电话录音可以看出被告在一年合同到期前就告诉原告饭店不干了，房子也不租了，原告要求被告再交半年租金，故被告于2018年3月19日在应交下年度房租时交了40,000元的房租作为违约金，并将房屋钥匙交给了原告，将电表箱的钥匙留在房间内并告知原告放置位置，原告接受了房屋并换了门锁，将院内进行了改造。二、被告用此房屋经营饭店用的营业执照是原告的，原告在收回房屋后想自己经营面馆，该节事实可通过录音予以证明，后来原告又不想干了。三、被告未将房屋里经营饭店所用的设备搬出是经原告同意的，因被告承租该房屋的时候，内部既未装修也无设备，双方就约定无论是原告自己干还是出租，如果有人要就将设备折价，不要就搬走，放在房子里也有利于原告将营业执照与房子一起出租。被告在2020年4月15日之前未接到原告让其将设备搬出的任何通知。直到2020年4月15日接到通知后，被告立即将屋内设备搬出。在搬设备时，原告已换锁，钥匙在原告手中，但原告却讲没有钥匙要找开锁，通过录音也可以证实原告的儿子讲是钥匙弄丢了，并非没有钥匙，故原告要求被告承担开锁费用，不应得到支持。四、原告放弃自己经营后，在大门上贴出了写有自己手机号的招租广告。原告还多次带人上门评估被告的厨房设备，由于经过一段时间原告始终未将房屋出租出去，才提起本案诉讼。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年4月18日，原告与被告王延立签订《租赁合同》，合同约定，由被告王延立租用原告饭店南华街67-1-3号，租赁期限为10年，自2017年4月20日起至2027年4月19日止。租赁费用为第一年65,000元、第二年75,000元、第三年80,000元、第四年80,000元、第五年80,000元，第六到第十年每年房租为100,000元。保证金5,000元。乙方在签订合同之日起一次性缴清第一年房租和保证金，以后每年乙方应提前两个月缴清下一年房租，乙方不能按时缴清饭店租赁费用时，甲方有权停止乙方营业，视为乙方违约，并终止合同。合同还约定，饭店租赁期间，双方不得借故解除合同。任何一方要求解除合同，须提前二个月通知对方，双方进行协商，若达不成协议擅自解除，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金。合同签订后，二被告于2017年4月12日支付给原告10,000元，同年4月18日支付给原告60,000元，至此二被告付清了第一年的房租及保证金。2018年3月19日，被告王淑芬向原告民生银行卡转款40,000元，银行对账单显示该款为“房租”。原告称该款为第二年的房租，二被告称该款为解除合同的违约金。被告向原告支付40,000元后，双方未正式办理房屋交接手续，被告只是口头告知原告“不干了”，此后，被告离开案涉房屋，未再继续经营，但其承租后购置的厨房设备仍在案涉房屋内存放。2018年11月9日，被告王延立通过微信转账方式向原告支付了2019年度案涉房屋取暖费1,719元。另查明，2020年4月16日，原告找开锁公司将案涉租赁房屋门锁打开，支付开锁费240元，被告将房屋内的厨房设备搬出。原告称双方解除合同的时间为2020年4月16日，二被告称因被告承租该房屋的时候，内部既未装修也无设备，双方就约定无论是原告自己干还是出租，如果有人要就将设备折价，不要就搬走，放在房子里也有利于原告将营业执照与房子一起出租。被告在2020年4月15日之前未接到原告让其将设备搬出的任何通知，直到2020年4月15日接到通知后，被告立即将屋内设备搬出。被告提供的录音证据显示，案涉房屋钥匙在原告手中，是原告儿子将钥匙弄丢了，并非原告没有钥匙。又查明，被告提供的录音证据显示，2018年3月19日被告给付原告40,000元，告知原告不干了后，原告曾以自己的名义对外招租，也想自己经营，并曾自己找厨师进行了面试。本院所确认的上述事实，有租赁合同、照片、视频、录音资料、微信转账记录截屏复印件、询问笔录及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，梁金枝、王延立签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据该合同第三条、第十条约定，乙方在签订合同之日起一次性缴清第一年房租和保证金，以后每年乙方应提前两个月缴清下一年房租，乙方不能按时缴清饭店租赁费用时，甲方有权停止乙方营业，视为乙方违约，并终止合同；饭店租赁期间，双方不得借故解除合同。任何一方要求解除合同，须提前二个月通知对方，双方进行协商，若达不成协议擅自解除，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金。本案争议的焦点为2018年3月19日被告给付原告的40,000元系房租还系提前解除合同的违约金，案涉租赁合同何时解除。关于40,000元的性质问题。本院认为，40,000元款项为被告支付的第二年部分租金，而非提前解除合同的违约金。理由为：该款项银行交易明细体现为“房租”，虽然被告辩称该款系提前解除合同的违约金，但数额与合同约定的违约金数额不符，且被告的录音证据是在2019年6月13日即原告起诉前月余录制，其表述与其付款当时意思表示不一致。关于案涉租赁合同的解除时间。本院认为，以2019年4月19日更为合理。理由为：首先，虽然被告于2018年3月19日缴付40,000元租金后表示“不干了”，但是原、被告双方并未办理正式交接手续，且被告于2018年11月9日又缴纳了2019年度的案涉房屋取暖费，表明截至此时双方的租赁合同并没有解除。其次，依据案涉租赁合同第三条约定，2018年4月—2019年4月的租金被告应于2018年2月20日前一次性缴纳，如不缴纳，视为被告违约，原告有权终止合同。而原告在被告已经拖欠2018年4月至2019年4月部分租金未付清的情况下，未在2018年及时主张解除合同，认为直至2020年4月16日合同解除，并要求被告支付至2020年4月16日期间的租金，不具有充分合理性，且被告从交付40,000元租金后已告知原告“不干了”，也未再继续经营饭店，故对原告要求被告支付第三年的租金请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付开锁费240元，因案涉房屋钥匙在原告处，是被其儿子弄丢，故该费用要求被告承担无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告放弃追究被告给付提前解除合同违约金，是其对自己民事权利的自行处分，不违反法律规定，本院不予干涉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁金枝与被告王延立于2017年4月18日签订的《租赁合同》于2019年4月19日解除；二、被告王延立、被告王淑芬于本判决发生法律效力之日起10日内共同给付原告梁金枝房租款35,000元及利息（自2018年3月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行人民币同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告梁金枝其他诉讼请求。案件受理费2,678元，保全费1,145元，合计3,823元（原告已预交），由原告负担3,000元，二被告负担823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 赵 伟人民陪审员 陈 梅人民陪审员 张晓青二〇二〇年六月四日书 记 员 郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。