福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1252号 原告（反诉被告）：王小霞，女，1972年7月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王雨，福建迅晟律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：吴增禄，男，1956年10月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告（反诉被告）王小霞与被告（反诉原告）吴增禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王小霞及其委托诉讼代理人王雨、被告（反诉原告）吴增禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小霞向本院提出本诉请求：判令被告吴增禄支付原告2020年2月10日至2020年4月10日期间租金11250元。事实和理由：原告将位于福州市台江区店铺出租给被告，双方于2019年10月17日签订《店铺租赁合同》，租赁期限为1年，即2019年10月10日至2020年10月9日。合同约定每月租金7500元，每一个月缴付一次租金，缴付当月9日前为缴付日期，店铺出租期间税费、工商管理费、电话费、水电费、物业费等一切费用由吴增禄承担。2020年2月10日至2020年3月10日，被告原应支付原告租金7500元，但被告单方提出减免租金的请求，原告考虑2020年初疫情原因，同意减免被告半个月租金的请求，即被告应支付2020年2月10日至2020年3月10日期间租金3750元。被告又提出更多减免要求，原告认为已超过合理的限度予以拒绝。被告则继续欠缴租金，2020年3月10日至2020年4月10日租金7500元也未按时支付，截止2020年4月10日仍欠付租金共计11250元，且店铺水电费、物业费等费用也未缴付。被告的行为已严重违反相关法律规定及合同约定，为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告吴增禄辩称，其不同意原告的诉请。1.2020年1月25日起因新冠疫情流行，国家宣布进入紧急状态，全国人民同时响应，中亭街即刻关闭店面（2020年1月25日至2月25日期间全部关闭），导致原、被告之间的租赁合同无法履行，期间其在原协议中的权利为零，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条规定，其无承担义务的责任，故不存在拖欠原告租金的问题。2.租金系提前一个月缴交，其2020年1月8日缴交租金7500元，缴交的是2020年1月10日至2月9日期间的租金，自2020年1月25日起至2月9日半个月期间的租金要求退还。3.2020年2月10日至2月25日店铺关闭，不应缴交租金。2020年2月26日至4月8日，中亭街管理方根据国家要求有条件开业，期间8个通道关闭7个，只开1个通道，规定100㎡不得超过10人，进入人员必须佩戴口罩、测体温、登记身份证和手机号码，这些措施说明疫情形势仍十分严峻，市民也被告知少出门，表面看有部分店铺半开半闭，每天营业3－4个小时，但实际往来顾客极少，无生意可做。按只开的1个通道计算，其所拥有的原协议权利只有12.5%，依据《中华人民共和国合同法》第五条规定，其只能承担12.5%的义务（7500元/月×12.5%＝937.5元），每日31.25元，42天共计1312.5元，加上2020年4月9－10日8个通道开通，计2天×250元＝500元，二项相加总计1812.5元。 反诉原告吴增禄向本院提出反诉请求：判令反诉被告王小霞退还押金15000元及反诉原告多付的租金1937.5元，并赔偿反诉原告15000元，共计31937.5元。事实和理由：依据《中华人民共和国传染病防治法》第二十一条、《突发事件应对法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第一百一十七条规定，提起反诉。一、双方自2013年4月起至2020年1月24日止近7年期间，反诉原告按时足额向反诉被告缴交70余万元的租金，期间双方并无异议，租赁合同执行良好。二、2020年元月25日起，因新冠疫情流行，国家宣布进入紧急状态，全国人民同时响应，中亭街即刻关闭店面（2020年1月25日至2月25日期间全部关闭），导致双方之间的租赁合同无法履行，期间反诉原告在原协议中的权利为零，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条规定，其无承担义务的责任，故不存在拖欠反诉被告租金的问题。三、2020年2月26日至4月8日，中亭街管理方根据国家要求有条件开业，期间8个通道关闭7个，只开1个通道，规定100㎡不得超过10人，进入人员必须佩戴口罩、测体温、登记身份证和手机号码，这些措施说明疫情形势仍十分严峻，市民也被告知少出门，表面看有部分店铺半开半闭，每天营业3－4个小时，但实际往来顾客极少，无生意可做。按只开1个通道计算，反诉原告所拥有的原协议权利只有12.5%，依据《中华人民共和国合同法》第五条规定，只能承担12.5%的义务。每日31.25元，42天共计1312.5元，加上2020年4月9－10日8个通道开通，计2天×250元＝500元，二项相加总计1812.5元。四、2020年3月4日，反诉原告已提请反诉被告到法院解决，4月2日再次就租金问题要求反诉被告面对面协商，并明确必须在4月8日前解决，电话约定4月6日上午至王雨律师所在律所当面协商，反诉被告亦同意。4月6日早上反诉原告电话告知反诉被告到律所当面协商，但反诉被告反悔，以要过清明节为由失约。一边发《律师函》逼迫威胁，一边拒绝协商。在8个通道关闭7个状态下，反诉原告根本无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定解除合同。反诉被告称反诉原告单方面解除合同搬迁不符合事实。五、反诉被告在答辩状中所称亦不属实。六、反诉被告在国家紧急状态期间连发两份《律师函》，逼迫反诉原告缴交全额租金，并以收回店铺相威胁，反诉原告认为在全国人民同时参与阻击防控新冠期间，反诉被告及代理人出具的两份《律师函》严重违反了《中华人民共和国宪法》第五条、《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条、《突发事件应对法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第一百一十七条规定，反诉被告只顾自身利益，无视国家法律尊严和权威，已构成严重的违法行为。因反诉被告的逼迫，反诉原告只能撤出反诉被告的店铺，依据上述事实和法律规定，反诉被告应退还反诉原告押金15000元并赔偿反诉原告15000元。 反诉被告王小霞辩称，一、反诉原告应当继续履行合同，反诉被告无须退还其押金。疫情期间反诉被告充分考虑反诉原告之处境，给予其2020年2月10日至3月10日期间半个月租金减免，且2020年2月底，其已恢复正常经营。现全国已全面恢复正常运营，反诉原告更无继续要求免除租金的理由。2020年4月10日左右，反诉原告单方搬迁至反诉被告店铺附近更大面积店铺，按常理判断，若反诉原告无法继续经营，便不可能搬至更大面积店铺。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，反诉被告已尽到相关义务，不存在其他导致合同不能继续履行之情形。因此，反诉原告应当继续履行合同，其要求反诉被告退还押金无事实和法律依据。二、反诉原告要求反诉被告赔偿15000元无事实和法律依据。如前所述，反诉被告已尽到相关义务且不存在违约之情形，更无须向反诉原告赔偿15000元。三、反诉原告要求反诉被告退还租金无事实和法律依据。反诉被告根据合同约定将店铺出租给反诉原告，反诉原告应按照合同约定履行支付租金之义务，其要求退还租金无事实和法律依据。反诉原告的诉请与事实不符，也不符合相关法律规定，不应得到支持，应依法驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行了交换与质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月17日，王小霞作为甲方（出租人）、吴增禄作为乙方（承租人），双方共同签订一份《店面租赁合同》，约定：甲方将福州台江区中亭街嘉同苑一层编号0107414（F－32）店面出租给乙方经营使用，租期一年，即2019年10月10日至2020年10月9日，每月租金7500元，于每月9日前一次付清，如超过时间未付租金，甲方有权收回店面。租赁满后原合同无效，要重新签订合同为效……甲方店面出租期间的税费、工商管理费、水电费、电话费、物业管理费等一切费用乙方负责付清。乙方需交纳甲方押金壹万伍仟元整，租期满后，如果乙方不续租，要提早一个月告知甲方，店面结构及装修设备无损坏，押金应退还乙方；租赁期间，乙方新增设备由乙方转让，转让费由乙方收取。 受新冠肺炎疫情影响，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，台江区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部颁发第5号《通告》，要求至福建省重大突发公共卫生事件一级响应解除之日止，实施全区小区、单位实行封闭式管理；非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭；除经批准同意的企业外，一律不得开（复）工等十项防控措施。2020年2月16日，福州市台江区后洲街道疫情防控指挥部颁布《辖区商场、专业市场及沿街企业、店面复工须知》，要求辖区各商场、专业市场及沿街企业、店面复工须做好如下几点：1.完成复工复业备案。2.加强人员管理。3.做好必需物资储备。4.强化场所管理。5.做好防疫宣传。6.加强就餐管理。2020年2月26日24时起，福建省调整一级响应为二级响应或三级响应。 2020年3月3日，福建迅晟律师事务所王雨律师接受王小霞委托，向吴增禄发送一份《律师函》，内容为：“基于贵方与委托人签订《店面租赁合同》之约定，委托人将位于福州市台江区店面出租给贵方，每月租金7500元，每一个月缴付一次租金，缴付当月9日前为缴付日期。贵方2020年2月10日至2020年3月9日原应支付委托人租金7500元，对于贵方单方提出减免一个月租金的要求委托人现明确回复如下：合同中并无体现必须作出减免租金的条款限定，鉴于2020年年初疫情原因，委托人基于信任与理解之情酌情减免贵方半个月的店面租金，即3750元。贵方仍须支付该租赁期间其余半个月的店面租金3750元，之后租金应按期正常支付。委托人已多次催告贵方履约，贵方却以各种理由推托，对于贵方缺乏诚信的行为，我方深表遗憾。截止至2020年3月3日，贵方仍欠租金3750元。本律师认为，贵方作为《店面租赁合同》之当事人，应严格按照合同之约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》之规定及《店面租赁合同》之约定，委托人已严格按照合同之约定积极履约，而贵方之行为已构成违约。考虑到双方前期友好合作之基础，现我方正式函告贵方：一、贵方应自签收本《律师函》之日起七日内（即2020年3月9日前）向委托人足额缴付租金，并缴付水电等其他应付费用。二、若贵方于上述期限内仍未缴清前述费用，委托人将通过法律途径依法维权。望贵方收讫本《律师函》后，尽快按前述要求缴清欠款。” 2020年3月30日，王雨律师再次向吴增禄发送《律师函》，内容与第一份《律师函》基本相同，增加了以下内容：“现本律师接受委托人委托向贵方再次发函，要求贵方于接函之日起三日内支付欠缴租金11250元（计算至2020年4月10日），并缴纳拖欠的水电、物业等费用。若贵方于上述期限内仍未缴清前述费用，委托人将按照《店面租赁合同》之约定收回店面，解除本合同并保留追究贵方违约责任的权利。” 诉讼中王小霞和吴增禄共同确认，自2013年起吴增禄租赁王小霞位于福州市台江区店面，之后每年签订一份《店面租赁合同》。2020年1月8日，吴增禄支付了2020年1月10日至2月9日期间的租金7500元。2020年2月26日至2020年4月8日台江区中亭街店面8个通道关闭7个，只开1个通道。吴增禄缴纳水电费和物业管理费至2020年4月10日，并于该日腾空向王小霞租赁的店铺。之后，吴增禄另向他人租赁店铺。 吴增禄与王小霞的微信聊天记录的主要内容为：2020年4月2日下午13：40，吴“现在这样，元月25日至2月25日，中亭街封店，都是关闭。要免租金吧。”王“可以给你免一个月可以吧。”吴“三月开始，虽然中亭街有条件开店，主通道（八个通道关闭7个，留一个还要量体温，记身份证号，手机号），明确说明这场疫情没有结束……”“从三月9日开始到通道开放止（8通道全开放），租金减为40%，（每月3000元）。通道开放后，恢复原租金。”；2020年4月4日下午16：14，吴“4月6星期一上午，安排好”；4月5日下午16：54，吴“明天星期一，到那里见王雨律师？明早8点前告知。”；4月6日上午，吴“今天4月6日早7时48分电话间双方确定，同意乙方（吴增禄）撤离甲方（王小霞）店面。撤店时间5天。4月8日开始撤。余下的双方的经济纠纷同意通过法律途径解决。请再次确认。”王“这是你的自由”；4月10日晚19：23，吴“明天4月11日上午9点50分到店里交接，余下事法庭解决。”吴增禄另向王小霞发送一张店铺已清空照片。 本院认为，吴增禄与王小霞自愿签订《店面租赁合同》，吴增禄依约于2020年1月8日支付了2020年1月10日至2月9日期间的租金7500元。王小霞于2020年3月30日向吴增禄发函，表示若吴增禄仍不依约履行付租义务，其将收回店铺，解除租赁合同；2020年4月6日，吴增禄向王小霞发送微信，称双方于当日确定吴增禄撤离案涉店铺，王小霞回复称“这是你的自由”；2020年4月10日，吴增禄腾空案涉店铺，并向王小霞发送腾空照片。庭审中王小霞确认吴增禄已另向他人租赁店铺。结合上述情况，本院认定王小霞与吴增禄签订的《店面租赁合同》已经解除。但吴增禄尚未支付2020年2月10日至4月10日期间的店铺租金。 关于租金问题。受新冠肺炎疫情影响，福建省于2020年1月24日起至2020年2月25日期间实施重大突发公共卫生事件一级响应，按台江区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部颁发第5号《通告》要求，其间案涉店铺关闭停止营业；该原因不可归责于出租人或承租人，遵循公平原则，本院确定上述期间案涉店铺的租金损失由吴增禄和王小霞各半承担，即吴增禄应向王小霞支付该期间50%的租金。2020年2月16日，福州市台江区后洲街道疫情防控指挥部颁布《辖区商场、专业市场及沿街企业、店面复工须知。即自2020年2月26日起，案涉店铺在做好疫情防控准备的情况下已具备复工复业的条件，可有序恢复营业。故2020年2月26日起至2020年4月10日期间的租金应由承租人吴增禄负担。王小霞自愿减半收取2020年2月10日至2020年3月10日的租金，本院予以照准。因此，吴增禄2020年1月24日至2020年3月10日应付租金5875元（7500元/月÷30天×47天÷2），抵扣吴增禄2020年1月24日至2020年2月9日已付租金4250元（7500元/月÷30天×17天），即吴增禄应支付王小霞前述期间案涉店铺租金1625元；王小霞主张吴增禄2020年3月10日至2020年4月10日应付租金7500元于法有据，本院予以支持。综上，吴增禄还应支付王小霞案涉店铺租金9125元（1625元+7500元）。王小霞该项本诉请求与吴增禄该项反诉请求以本院上述确认金额为准。 关于吴增禄要求王小霞退还押金15000元及赔偿15000元的反诉请求。结合《店面租赁合同》的约定和房屋租赁的交易习惯，租赁押金作为承租人如约履行合同义务的保证，在合同终止时可用于钱款的结算。如前认定的情况，吴增禄拖欠租金的违约行为与突发的新冠肺炎疫情有一定关联，案涉店铺确因新冠肺炎疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况，结合本案的实际情况，判令王小霞向吴增禄退还租赁押金5000元，吴增禄诉请要求王小霞退还押金超出该数额部分，本院不予支持。至于吴增禄要求王小霞赔偿15000元的反诉请求，王小霞于本案中并无违约行为，其在双方未能就吴增禄拖欠租金问题达成一致意见时向吴增禄发送《律师函》并无不当，故吴增禄的该项反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴增禄应支付原告王小霞截至2020年4月10日尚欠租金9125元； 二、反诉被告王小霞应返还反诉原告吴增禄租赁押金5000元； 三、上述两项对抵后，吴增禄还应支付王小霞4125元，该款应于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告王小霞的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告吴增禄的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费40元，由原告王小霞负担20元，被告吴增禄负担20元。反诉案件受理费275元，由反诉原告吴增禄负担137.5元，反诉被告王小霞负担137.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年六月九日 法官助理 潘冰心 书 记 员 许 莉 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。