河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初14999号原告：刘永峰，男，1979年2月10日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：肖玉川，河南豫川律师事务所律师。被告：聂志勇，男，1983年11月14日出生，汉族，住住驻马店市驿城区。被告：刘小四，曾用名刘治东，男，1963年8月15日出生，汉族，住河南省上蔡县。被告：张爱芝（张爱枝），女，1963年8月15日出生，汉族，住址同上。原告刘永峰与被告聂志勇、刘小四、张爱芝执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永峰委托诉讼代理人肖玉川，被告聂志勇，被告刘小四到庭参加诉讼。被告张爱芝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永峰诉称，被告刘小四、张爱芝在上蔡县蔡都镇大刘村委七组分得集体宅基，并办理了土地使用证、在该宅基建房，建房为371.2平方米，并建了门楼厨房、卫生间、围墙等。2015年4月11日，原告与被告刘小四夫妻在充分协商基础上，对上述房屋及宅基地上附属物以80万元的价格卖给原告。依据房屋买卖的约定，原告支付了全部价款后，被告将原告购买的房屋及土地上的附属物交给原告使用至今。因刘小四、张爱芝使用的集体土地，且建房未办理房产证，原告多次要求刘小四夫妻协助办理房产证以及过户土地使用证，其夫妻二人不配合，原告诉至上蔡县人民法院，在法院主持下调解达成协议。2019年4月8日，上蔡县人民法院作出（2019）豫1722民初1995号民事调解书。2019年11月，原告得知驻马店市驿城区人民法院作出（2019）豫1702执3646号协助执行通知书，查封了张爱芝名下，位于上××和路××南侧××组土地（证号为：2625-310036）一宗土地及土地上的附属物。原告提出执行异议申请，贵院作出（2019）豫1702执行196号执行裁定书，驳回原告的异议请求。为维护公民的合法权益，请求依法判令对聂志勇申请执行刘小四、张爱芝位于上××和路××南侧××组土地（证号为：2625-310036）一宗土地及土地上的附属物终止执行，并解除查封。被告聂志勇辩称，原告起诉状所述事实和理由并非事实。聂志勇依法申请法院查封的涉案房屋及土地在先，而原告与二被告签订的虚假房屋买卖合同在后，且在长达四年多的时间里原告一直未过户，根据物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，原告个人房屋买卖未经登记，不具合法性，不受法律保护；二被告在法院查封后，先是威胁聂志勇要把涉案房屋及土地卖掉，而后又串通其侄刘永峰，二人通过虚假诉讼，伪造证据，骗取河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初1995号民事调解书，以帮二被告规避执行，用非法手段达到合法的目的。原告并没有证据证明已支付全部房款并实际占有房屋，反而在长达四年多的时间内，原告一直未去过户，不去起诉，违背常理，明显存在过错；驿城区法院作出的（2019）豫1702执异196号执行裁定书，事实清晰，合理合法，而原告与刘小四、张爱芝恶意串通，通过虚构、倒签合同，提交虚假存款证据恶意逃避执行，其行为侵害了聂志勇的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘小四辩称，2015年4月份房子卖给了原告，当时因为资金困难并没有过户，2015年4月、7月份，分两笔把钱通过银行打给了我。被告张爱芝未到庭，亦未答辩。经审理查明，本院在执行聂志勇与刘小四、张爱芝民间借贷纠纷一案中，于2019年7月8日作出（2019）豫1702执3646号执行裁定书，于2019年10月24日依法查封了张爱芝（张爱枝）名下位于上××和路××南侧××组土地（证号为：2625-310036）一宗土地及土地上的附属物。后刘永峰提出书面异议，本院审查后于2019年11月22日作出（2019）豫1702执异196号执行裁定书，驳回刘永峰的异议请求。刘永峰不服（2019）豫1702执异196号执行裁定，向本院提起诉讼。庭审中，原告刘永峰为证明其主张，提交了以下主要证据：1、个人房屋买卖合同，载明了：2015年4月11日，刘小四、张爱芝（卖方）与刘永峰（买方）签订一份个人房屋买卖合同，合同约定刘永峰以80万元的价格购买刘小四、张爱芝位于上××和路××南侧××组土地上的房屋（登记在刘小四名下的175平方米的土地证号为2625-310041，登记在张爱芝名下175平方米的土地证号为2625-310036）等内容。2、河南省农村信用社（农商银行）客户回单、个人业务交易单各三张，载明了：（存款）客户名称：刘小四，客户（代理人）签名：刘永峰，三笔（2015年4月12日一笔41万元、一笔9万元；7月13日一笔30万元）金额共计80万元等内容。3、河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初1995号民事调解书，载明了：该调解书确认刘永峰与刘小四、张爱芝自行达成的协议“原告刘永峰与被告刘小四、张爱芝于2015年4月11日签订的《个人房屋买卖合同》有效”等内容。4、上蔡县芦岗街道办事处双李社区居民委员会证明，载明了：刘小四、张爱芝使用其村集体土地建房，并办理了土地使用证，2015年4月期间，刘永峰以80万元价格购买刘永峰房屋及宅基地上附属物，刘永峰使用该房屋及管理该宅基至今等内容。5、证人当庭陈述，2015年4月，刘小四以80万元的价格把房子购买刘永峰。以上证据，证明2014年4月11日，刘永峰以80万元购得争议房产，取得了争议房产的所有权，购得争议房产后实际占用至今；购得房产未办理房产证及未过户土地使用证，系因刘小四、张爱芝不协助、不配合原因，原告对此无过错，法院应当解除对本案房产及土地等的查封。被告聂志勇质证称：个人房屋买卖合同是虚假的，房屋买卖价款与当时房屋价款差距大，河南省农村信用社（农商银行）客户回单、个人业务交易单都是复印件，不予认可，调解书是刘小四在知道其起诉查封他房屋后伙同原告去法院做的虚假调解，是刘小四为了用合法的形式掩盖他非法目的，村委证明证明土地性质为集体土地，与张爱芝办理的国有土地性质相矛盾，证人当庭陈述虚假。被告刘小四质证称，房屋买卖合同是2015年签订的，当时说的过户费我来出，原告找我多次让我过户，没有过成。打款也是真实的，是原告给我打的购房款；对原告提供的证据无异议，都是真实的。被告聂志勇为证明其主张，提交了以下主要证据：1、上蔡县国有土地地籍档案，载明了：（争议土地）权属性质：国有。证明原告提交的居委会证明是虚假的，本案土地是国有出让土地，不是集体土地，是可以过户的；2、（2019）豫1702民初2239号民事裁定书，载明了：查封刘小四、张爱芝价值246万元的财产或冻结等额的银行存款等内容，证明其的查封在先（本院查封在前，河南省上蔡县人民法院民事调解在后）；3、（2019）豫1702执异196号执行裁定书，载明了：驳回案外人刘永峰的异议申请，证明其的查封符合事实；4、录音光盘及情况说明、录音文字材料，载明了：刘小四愿卖房偿还借款，证明房屋一直是刘小四居住，并没有卖给原告；5、承诺书，载明了：刘小四、张爱芝借聂志勇款100万元，借条上124万元，其中24万元为利息等内容，证明2018年12月29日，其去刘小四老宅子找刘小四和张爱芝签的字，该房屋刘小四一直没有卖。原告质证称：1、现在土地仍为集体土地，集体土地证换成国有土地证，实质上土地还是集体的；2、对（2019）豫1702民初2239号民事裁定已经提起了诉讼；3、对（2019）豫1702执异196号执行裁定书真实性无异议；4、录音中刘小四说他在大刘，但其在大刘两套房屋，与本案无关；5、承诺书与本案无关。被告刘小四质证意见同原告质证意见。诉讼及庭审中，对于刘永峰与聂志勇争议土地及土地上的附属物房屋，近4年之久为何没有办理房屋房产证及过户土地使用证，原告称其多次找刘小四夫妻，但刘小四夫妻不配合，也不拿（过户）钱。庭审中，法庭告知原告：庭后5日内提供其2015年7月13日之前（即交付购房款之前）的收入情况或存取款银行明细清单，但至今1个多月时间过去了，原告一直未提交。另查明，原告刘永峰系被告刘小四侄子，刘小四与被告张爱芝系夫妻关系。还查明，在本院审理原告刘永峰与被告聂志勇、刘小四、张爱芝案外人执行异议之诉一案【（2019）豫1702民初14645号】诉讼中，聂志勇对刘永峰提交的2015年4月11日刘永峰与刘小四、张爱芝签订的《个人房屋买卖合同》（即本案中的个人房屋买卖合同）不予认可，聂志勇认为《个人房屋买卖合同》形成日期不是合同落款日期及刘永峰的签名不是刘永峰本人所签，聂志勇向本院提出申请，要求对《个人房屋买卖合同》的形成日期及刘永峰的签名进行司法鉴定，本院受理后，根据鉴定机构的要求，通知刘永峰提供《个人房屋买卖合同》落款日期同时期“刘永峰”签名笔迹的比对样本，刘永峰以其无法找到落款日期同时期签名笔迹的相关材料为由明确表示不予提供，2020年3月25日，本院技术室以当事人未补充鉴定需要的“刘永峰”签名笔迹的比对样本，不具备鉴定的前提条件为由，将鉴定申请退回；另外，该案预交案件受理费系刘小四替刘永峰交纳。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据等在卷，经庭审质证，本院据以认定。上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点是：原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。首先，本案诉争房屋下的土地登记的权利人为被告张爱芝，原告刘永峰虽与被告刘小四、张爱芝签订有个人房屋买卖合同，但未有办理土地使用权过户登记，因此，该诉争房屋下的土地的使用权未发生变动，土地使用权人仍为张爱芝。由于房屋的买卖是与房屋下的土地是不可分割的整体，因此，土地使用权人张爱芝名下的地上诉争房屋所有权人仍为张爱芝。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：﹙一﹚在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；﹙二﹚在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；﹙三﹚已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；﹙四﹚非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人是否对人民法院查封的不动产享有排除强制执行的民事权益，应当同时满足以上四个条件。作为房屋与土地不可分割的关系，即便是原告出钱购买了张爱芝的房屋，购买房屋后，也应积极主张要求张爱芝履行合同的附随义务即协助为其办理土地过户、房屋所有权登记，但其以多次找刘小四夫妻，刘小四夫妻不配合，也不拿钱为由，对双方争议的土地过户、房屋登记办证问题，采取消极的态度，不予办理土地过户、房屋登记办证，且按原告称其已购房近4年之久，但一直未向国家缴纳购房契税及土地契税，其不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，其自身存在过错。综上，原告提供的证据不足以排除强制执行，其诉求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘永峰的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告刘永峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  高世一人民陪审员  庞 丹人民陪审员  李 平二〇二〇年六月二十三日书 记 员  杨启帆