湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2506号原告：胡晓颖，女，1989年9月17日出生，汉族，住湖南省津市。委托诉讼代理人：许文静，湖南湘天律师事务所律师。被告：马方，男，1972年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：长沙链家立业房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城赏江苑市政道路层-1-1940号商铺。法定代表人：陈海军，执行董事。委托诉讼代理人：宋佳美，女，1992年2月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告胡晓颖（以下简称原告）与被告马方、长沙链家立业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许文静、被告链家公司的委托诉讼代理人宋佳美到庭参加诉讼。被告马方经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告马方签订的《房屋买卖合同》，被告马方向原告支付违约金189600元；2.被告马方向原告退还定金50000元；3.解除原告与被告链家公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；4.被告链家公司向原告返还居间代理费、贷款服务费共计35460元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月4日，原告与被告马方签订《房屋买卖合同》约定，被告马方将其所有的长沙市雨花区（产权证号：长房权证雨花区字第××号）出售给原告，总价款为948000元。原告于合同签订当日需支付定金50000元，首付款218000元于过户当日支付，物业交割保证金20000元于双方办理物业交割当日支付，贷款金额660000元自商业贷款通过审批之日起且被告马方注销抵押完毕后10个工作日内预约过户。双方还约定，在违约情况下，原告有权要求被告马方双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求被告马方退还原告已支付的其他款项。被告马方承诺该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反承诺导致该房屋不能办理产权登记，按照房屋成交价总价款20%赔偿原告损失。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告依约向被告马方支付了定金50000元。同日，原告与被告链家公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，原告按照合同约定向被告链家公司支付了居间费用18960元、代办贷款手续费16500元，共计35460元。在原告已按照合同约定履行相关义务后，被告马方却迟迟未履行合同义务，且涉案房屋已被查封，无法过户交易。合同目的已无法实现，原告为此多次找二被告协商解除合同、退还费用，均无果，遂提起诉讼。被告链家公司辩称，1、同意解除与原告签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；2、同意返还居间代理费、贷款服务费；3、驳回原告的第五项诉讼请求，该案非因居间方原因造成合同无法履行，被告链家公司不应承担诉讼费用。被告马方未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，被告马方系长沙市雨花区登记所有权人。2019年9月4日，原告（乙方）与被告马方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落在长沙市雨花区，房屋建筑面积共88.73平方米。房屋所有权证号为长房权证雨花字第××号；房屋已经设定抵押，甲方应于2019年9月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年10月15日前办理完毕解除抵押登记手续；提前还款产生的利息和费用，由甲方承担；甲方应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；甲方承诺，若在合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让的，甲方应当在乙方知悉之日起15个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如甲方不能在前述时间内解除查封或限制转让情形的，则视为甲方构成根本违约；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格为948000元（本价款包括专项维修基金，但不包含税费）；定金50000元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款；乙方于本合同签订之日支付定金50000元，乙方以自行支付的方式支付给甲方。除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他购房款共计898000元，甲方同意乙方采取商业贷款方式支付房款；乙方以银行贷款或市公积金贷款支付购房款的，过户当日将首付款218000元以自行支付的方式支付甲方；乙方留存物业交割保证金20000元，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日由乙方自行支付给甲方；甲乙双方同意乙方以商业贷款或市公积金贷款方式支付购房款的，自商业贷款或市公积金贷款通过审批之日起且甲方注销抵押完毕后10个工作日内预约过户（具体过户时间以房地局预约时间为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；如房屋登记机构要求甲乙双方必须到场办理相关手续的，则甲乙双方应当按照行政主管部门的要求到场办理；如房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，或逾期履行本合同约定的义务超过20个工作日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项；合同对其他事项还进行了约定。同日，原告（乙方）、被告马方（甲方）与被告链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，甲乙双方同意于本合同签订当日及时向丙方支付居间代理费，其中由甲方支付9480元，乙方支付18960元。合同还对其他事项进行了约定。被告链家公司还在《长沙链家九大安心承诺》中承诺：若其未在签署合同前对交易房屋的查封信息进行核实和告知的，先行垫付乙方已支付的购房款，同时全额退还居间代理费；被告链家公司已于2019年9月4日查询得知涉案房屋未查封；经被告链家公司居间成交的二手房，如最终未能成功办理过户手续的，被告链家公司在符合条件时，将于10个工作日内退还全部已经收取的居间代理费。同时，原告（乙方）、被告马方（甲方）还与被告链家公司（丙方）签订《过户、按揭代理合同》，约定：乙方预计贷款为660000元，丙方收取的服务费为贷款额的2.5%，共计16500元，由乙方于本合同签署当日向丙方支付，其中贷款金额以银行或公积金中心实际放款金额为准，按揭服务费多退少补。上述合同签订后，原告向被告马方支付了定金50000元，向被告链家公司支付了居间代理费18960元、代办贷款及过户手续服务费16500元。此后，被告马方一直未解除涉案房屋抵押。2019年11月27日，涉案房屋被长沙市天心区人民法院查封。其后，双方多次协商无果，原告遂诉至本院。在庭审中，原告明确其主张的违约金189600元，系按房屋总价款948000元的20%计算得出。原告还提供律师费发票一份，证明其就本次诉讼支付了律师费6000元。上述事实，有《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《长沙链家九大安心承诺》、《过户、按揭代理合同》、支付宝转账电子回单、支付宝账单、不动产登记情况表、发票及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告马方签订的《房屋买卖合同》以及原告与被告马方、被告链家公司签订的《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告马方支付了购房定金50000元，向被告链家公司支付了居间代理费、贷款服务费共计35460元。涉案房屋在合同签订后被人民法院查封，被告马方未能在合同约定的时间内解除房屋查封情形，构成违约，且被告链家公司亦同意解除合同，故原告主张解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告有权要求被告马方返还定金50000元并支付违约金，但原告主张的违约金过高，结合合同履行情况、过错、原告实际损失、原告所交纳的定金金额等因素，本院酌情认定，被告马方应支付原告违约金50000元。被告链家公司当庭表示同意返还原告居间代理费、贷款服务费。故原告主张被告链家公司返还收取的居间代理费、贷款服务费共计35460元，符合双方约定和法律规定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡晓颖与被告马方于2019年9月4日签订的《房屋买卖合同》；二、解除原告胡晓颖与被告马方、长沙链家立业房地产经纪有限公司于2019年9月4日签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；三、被告马方于本判决生效之日起七日内返还原告胡晓颖定金50000元并支付违约金50000元；四、被告长沙链家立业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告胡晓颖居间代理费、贷款服务费共35460元；五、驳回原告胡晓颖的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5426元，因适用简易程序减半收取2713元，由被告马方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二〇年六月三十日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。