四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1834号 原告：乐山市永嘉物业管理有限公司。住所地四川省乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2—1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 被告：杨玖文，男，1964年12月30日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 被告：李海英，女，1966年5月22日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨玖文（被告李海英之夫），男，1964年12月30日出生，现住四川省仁寿县。 原告乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称“永嘉物业公司”）诉被告杨玖文、李海英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的委托诉讼代理人陈胜、既是被告李海英的委托诉讼代理人又是被告的杨玖文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告物管费（36个月）5001元，并承担违约责任；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求中违约责任明确为：由被告支付违约金1,095元。事实和理由：2015年5月24日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告按协议约定履行了自己的义务，被告从2017年5月23日至2020年5月22日期间拖欠原告物业服务费未交。被告房屋面积92.61平方米，每平方米每月服务费1.5元。经原告多次催收未果，为了保证原告工作正常运转，给业主提供更优质的服务，为了维护原告的合法权益，特具状诉至本院。 被告杨玖文、李海英辩称，二被告系夫妻关系。被告可向原告交纳2018年11月16日前的前期物业费，从2018年11月16日后至2020年5月22日期间的物业费，请求法院予以驳回。1.东方欧城业主委员会依法成立并通过业主大会表决，重新聘请了物业公司，原告前期物业服务依法自行终止，被告不再向原告交纳物业费。2018年11月16日，成立了仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会。业主委员会依法召开业主大会，并经过三分之二业主同意选聘新物业，于2018年12月31日与四川金豪力商业管理有限公司签订了物业协议。2.原告物业服务如同虚设，礼仪服务不达标，前后门无人值守，偷盗泛滥，小区卫生脏、乱、差，花草数树木枯死。2019年4月3日，业主联名通知原告，不需要原告继续服务，不再向原告交纳物业费。原告在2019年6月8日也明确在小区信息栏向业主公示撤出东方欧城小区，不再向业主提供服务。被告与原告已解除前期物业服务协议。3.2019年6月15日，原告强行关停全小区电梯，严重违法，侵害了被告的正常工作，且原告在收取物业费时不提供物业费正式发票。4.仁寿县房管局、文林镇人民政府通知，被告没有看见过，原告也没有提供此通知的公示栏图片。县、乡两级政府没有权利不经过业主大会，擅自安排原告继续执行前期物业。原告称自动退场后政府又请原告回到小区提供物业服务，不符合相关法律规定。5.业主委员会成立并与四川金豪力物业公司签订了物业服务合同，前期物业终止。四川金豪力公司与业主委员会签订的合同是否无效，是业主委员会与四川金豪力公司的关系，与原告无任何关系。现在原告仍未与业主委员会签订物业合同。6.房屋质量差，出现墙面空鼓，被告多次找到原告要求处理，原告均没有处理。7.被告不存在违约行为，不应该支付违约金。 本院经审理认定事实如下：被告杨玖文与被告李海英系夫妻，二被告均系仁寿县文林镇“东方欧城”小区2幢1单元21层3号的业主，建筑面积为92.61m2。2015年5月24日，原告永嘉物业公司与被告杨玖文签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生进行了约定；还约定物业管理服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1.00元交违约金等。后原告依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年5月23日至2020年5月22日被告应交纳的物业管理服务费为5,001元（92.61m2×1.50元/月×36个月）。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇“东方欧城”小区成立了仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会（以下简称“业主委员会”）。2018年12月20日，业主委员会向原告发出通知要求原告在规定时间移交物业管理的全部资料。2018年12月30日，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年1月3日，业主委员会向原告发出通知，要求原告与四川金豪力商业管理有限公司办理移交手续。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向本院提起对业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼。2019年4月3日，被告等部分业主联名向原告发出通知书，称不再向原告交纳从2019年1月1日以后的物业费。业主委员会在选聘四川金豪力商业管理有限公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未达到总建筑面积的50%。2019年5月23日，本院依法作出（2019）川1421民初1459号民事判决书，判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告的营业执照复印件，被告的身份信息复印件，《前期物业管理服务协议》复印件，商品房买卖合同复印件，房产登记信息查询情况说明，物业服务费缴纳通知单5张，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》；被告提供的房屋空鼓照片，小区成立业主委员会的相关材料，仁寿县东方欧城业主联名通知书，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》，原告决定于2019年6月15日撤出东方欧城的公示，原告关闭电梯的新闻报道；本院（2019）川1421民初1459号民事判决书等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。原告依约为被告所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当积极配合原告的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费。对原告在工作中存在的问题，被告有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。故原告主张被告支付其物业服务费5,001元的请求，本院予以支持。 被告未按期交纳物业费系对原告物业服务质量持有异议，并非被告故意拖延，且原告对被告提出的问题未能彻底解决也有协调不到位的责任。故对原告要求被告支付违约金1,095元的诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称，小区业主委员成立后，选聘了四川金豪力商业管理有限公司，与原告的前期物业协议终止，原告也已经公示撤出该小区管理。本院认为，2019年5月23日本院作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决书，判决撤销了业主委员会成立后选聘四川金豪力商业管理有限公司为“东方欧城”小区物业服务公司的决定，并确认主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。虽然原告公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，原告与被告签订的《物业管理服务合同》也未解除。同时，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：原告前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。业主委员会未与原告永嘉物业公司签订物业服务合同，并不能当然否认原告为被告居住小区提供物业管理服务的客观事实，也不能否认被告应履行的交纳物业费用的义务。被告辩称，原告物业服务如同虚设、礼仪服务不达标、前后大门无人值守、偷盗泛滥、小区卫生脏、乱、差、花草树木枯死以及其房屋出现空鼓，向原告以及相关部门多次反映，原告至今没有处理。首先，从被告提供的证据来看，并不能充分证明原告物业服务存在上述全部问题。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告不能以此为由拒交物业费。被告辩称，仁寿县房管局、文林镇人民政府没有权利不经过业主大会，擅自安排原告继续执行前期物业。事实上，原告为被告提供物业服务是基于双方签订的《前期物业管理服务协议》，而非仁寿县房管局、文林镇人民政府安排原告在被告所在小区继续履行前期物业。被告辩称，原告于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，侵害了被告的正常工作，且在收取物业服务费时未提供正式发票，拒绝交纳前期物业费。本院认为，原告以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。原告在收取物业服务费后，是否是出具正式发票，不影响交费人的权利义务。综上，对被告的辩解，本院不予采纳。 本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，对原告永嘉物业公司的诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨玖文、李海英于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费5,001元； 二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告杨玖文、李海英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  张华杰 二〇二〇年六月二日 书记员  王 慧