广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终269号上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司。住所地：连州市。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖瑜，广东明典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潘发初，男，汉族，1949年8月15日出生，住连州市。委托诉讼代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称“宜家公司”）因与被上诉人潘发初商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宜家公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付419元逾期办证违约金；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人以书面形式的答复意见及承诺导致逾期办证的诉讼时效中断是错误的。诉讼时效的中止、中断应当发生在诉讼时效内。上诉人的回复也只是对0.1%逾期办证违约金进行承认，即上诉人不能对这部分违约金进行诉讼时效抗辩。二、被上诉人认同2016年7月10日的《名汇花园业主维权诉求书》，即同意诉求书中的按照0.1%支付违约金。故，法院调整违约金也应当调整2016年7月10日之后的违约金。综上，请求法院予以改判。潘发初答辩称：已生效的关联案件对于涉案小区逾期办证的赔付标准均是按已付房款年利率1%计算。上诉人认为不应调整没有依据。潘发初向一审法院提出起诉请求：1、判令宜家公司支付潘发初逾期办证违约金19686元；2、判令宜家公司在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区A8幢、A9幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）小区A8、A9幢楼架空层公共区域地面不平，雨天易积水影响出行，要求整改；（3）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（4）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求。3、判令宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费。4、本案诉讼费由宜家公司承担。一审法院认定事实：2013年1月21日，潘发初作为买受人向宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（编号MH2-0xx），合同约定：商品房为连州市xxxxxxxxxxx，总房价419000元。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。潘发初已向宜家公司付清房款总额419000元。2014年2月3日，宜家公司向潘发初交付商品房，潘发初收楼。庭审时，双方对此无异议。2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名，其中包括潘发初的签名。宜家公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。2016年7月14日宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函未对逾期办证违约金作出正面回应。有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。2018年4月2日，宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期xx栋已收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段，xxxx#楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区xxx楼暂未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕xx号]。2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕xx号]，主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。另查明，有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市xxxxxxxx无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。2014年2月3日潘发初与连州市名汇物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。约定由连州市名汇物业管理服务有限公司对名汇花园楼宇公用部分、商场、休闲中心、停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）提供物业服务，包括对房屋建筑、设备设施（含供电配电系统、供水、排水系统、电梯、保安监控系统、门禁系统、消防系统、其他设备设施）、环境清洁、绿化、园林小品等提供物业服务。合同落款处由连州市名汇物业管理服务有限公司在乙方加盖公章，甲方由潘发初签名。再查明，涉案连州市xxxxxxxxx的权属人为潘发初，不动产所有权登记时间为2018年11月19日，宜家公司为该房屋提交资料办理不动产所有权登记的时间为2018年9月27日。根据宜家公司补充提交《连州市xxxxxxxx询结果证明》（编号：201xxxxxxxx），显示：申请人连州市宜家房地产开发有限公司名下坐落于连州市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx幢（新建商品房首次登记收件日期均为2018年9月27日）。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定忠实履行合同义务。潘发初向宜家公司购买预售商品房，已依约支付房款；宜家公司应依约交付房屋并协助办理权属登记等。本案根据潘发初的诉讼请求依此作如下分析。一、关于潘发初诉请宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到潘发初名下的问题。根据本案查明的事实，潘发初诉请的连州市xxxxxxx《不动产权登记证》已于2018年11月19日出证（缮证），权属人为潘发初，房产证号：粤（2018）连州市不动产权第0010xx2号。即涉案房屋产权证书已办理完毕，房屋所有权已登记在潘发初名下，故潘发初诉请宜家公司协助办理涉案房屋产权证，已无事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回该项诉讼请求。二、潘发初诉请宜家公司支付逾期办证违约金19686元。潘发初诉请宜家公司支付逾期办证违约金，属于债权请求权。在潘发初提交的答辩状以及庭审期间，宜家公司对逾期办证违约金提出了诉讼时效的抗辩，一审法院依法予以审查。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方按2处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。涉案商品房于2014年2月3日交付潘发初使用，按照上述约定90日内出卖人提交资料报产权登记机关备案以办理产权证书，故逾期办证违约金的诉讼时效起算日应为2014年5月5日。按照《民法通则》的规定，该项债权请求权应适用两年的诉讼时效规定，即至2016年5月5日涉案逾期办证违约金的诉讼时效届满。但本案中，在违约金请求的诉讼时效期间届满后，2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》，明确表示因开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，按照合同约定开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金，同时要求宜家公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金，该诉求维权书上有潘发初的签名。同月14日，宜家公司对潘x初等多名业主《名汇花园业主维权诉求书》提出的诉求作出《回复说明函》，该函表示“由于二期房屋的规划验收尚未通过，现已在推进中，规划验收通过就能取得验收竣工备案，并承诺待二期房屋验收备案后向业主补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并且按照规定自房屋交付使用之日起承担保修责任，因上述原因，二期业主房产证还在办理推进过程中，现办证系统还在完善期间，暂缓办证，待系统理顺后，宜家公司将会有秩推进办证事宜”。一审法院认为，潘发初在违约金请求的诉讼时效届满后向宜家公司提出按照合同约定时间办理房产证以及支付逾期办证违约金的请求，宜家公司以书面形式明确予以答复并承认现确因其他原因导致二期业主现尚未取得房产权属证书且承诺将有秩推进办证事宜。宜家公司书面形式的答复意见及承诺导致潘发初请求宜家公司承担支付逾期办证违约金责任的诉讼时效发生中断，从2016年7月14日起，诉讼时效期间重新计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，潘发初在2019年5月28日提起本案诉讼，并未超过法律规定三年的诉讼时效。此外，宜家公司庭审时辩称“《名汇花园业主维权诉求书》上笔迹是多个业主同一个笔迹的，有代签的情况”，但未能提供证据证实该诉求书上潘发初的签名系他人代签，该答辩意见一审法院不予采信。因此，宜家公司主张潘发初提出要求宜家公司承担逾期办证违约金请求已过诉讼时效的答辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。根据一审法院查明的事实，连州市xxxxxxxxxxxxxxxx提交资料办理不动产所有权登记的时间为2018年9月27日，宜家公司应当向潘发初支付自2014年5月5日起至2018年9月27日止的逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，买受人认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，一审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款419000元计算，仅为419元，明显偏低。如果宜家公司仅承担419元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使宜家公司积极履行约定义务，潘发初请求以已付房款为基数按年利率1%的标准计算，一审法院予以支持。即逾期办证违约金的起止期间为2014年5月5日至2018年9月27日，共4年145天。经核算，逾期办证违约金为18424.52元（419000元×1%/年×4年+419000元×1%/年÷365天/年×145天）。三、潘发初诉请宜家公司在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，潘发初购买宜家公司的预售商品房，在购买过程中，潘发初称宜家公司未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但潘发初未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且潘发初该项诉请亦不够具体明确，要求宜家公司进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，一审法院不予支持，依法予以驳回。四、潘发初诉请宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费。潘发初与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，构成物业管理服务合同，因该合同而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。本案潘发初与宜家公司发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，潘发初亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。判决：一、连州市宜家房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向潘发初支付逾期办证违约金18424.52元。二、驳回潘发初的其他诉讼请求。案件受理费292.16元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担273.44元，由潘发初负担18.72元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：宜家公司提出的诉讼时效抗辩是否成立。诉讼时效制度的设立是为了督促权利人及时行使权利，其本意并非对实体权利的限制。涉案的小区业主因为宜家公司存在各方面的争议，一直通过各种途径主张权利。虽然业主在提出主张时并非每次都明确提出逾期办证违约金的问题，但业主的维权行为可以证明业主并未怠于履行权利。另一方面，宜家公司针对业主的诉求多次作出回应，包括由行政机关组织的协调会，均表示对业主的诉求积极处理。针对普通的购房者，不能对其主张权利的形式、内容细节过于苛求。更为重要的是，本案与本院审理的同一小区其他系列案件是同时起诉，标的相似，由于开庭时间不同导致了完全不同的裁判结果。宜家公司在首批开庭的案件中答辩明确表示同意按照合同约定履行义务，是宜家公司在诉讼中对逾期办证违约金作出的承诺。考虑到本案的实际情况以及同类案件同样裁判标准的原则，本院对宜家公司作出的诉讼时效抗辩不予支持。而关于逾期办证违约金的标准问题，涉案双方在合同中约定逾期办证违约金计算标准为已付房款的0.1%，该违约金为固定数额，在宜家公司长期不履行办证义务的情形下并不足以弥补业主因此遭受的损失，难以实现违约金设立的初衷。故业主主张将该标准调整为按年利率1%计算并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292.16元，由上诉人连州市宜家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年六月五日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。