河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1445号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王金梁，男，1964年9月10日出生，汉族，住邢台市桥东区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢台市民兴物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁路81号。 法定代表人：胡淑俊，该公司经理。 委托诉讼代理人：李瑞杰，河北鼎研晟律师事务所律师。 上诉人王金梁因与被上诉人邢台市民兴物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王金梁、被上诉人邢台市民兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人李瑞杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王金梁上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求：二、判令由被上诉人承担一审、反诉和二审全部诉讼费用，事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。一、被上诉人不具备诉讼主体资格。一审中被上诉人向法庭提交了《新世纪嘉园七十一号物业前期委托协议》，从合同签订主体来看，与被上诉人签订合同的是邢台市邢房房地产开发有限责任公司第七项目部，该项目部不具备法人资格，更不具备与签订合同的主体资格，同时不具备委托物业服务公司为上诉人等业主提供前期物业服务的权利，因此被上诉人依据该合同向上诉人主张物业费等无事实依据，一审法院对此事实明显认定错误，望二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的起诉。二、退一步讲，即使经项目开发公司邢台市邢房房地产开发有限责任公司追认，认定被上诉人为合法的物业服务机构，但被上诉人自入驻上诉人所在的小区后根本未履行物业服务职责，并非一审法院认定的存在一定瑕疵，且被上诉人还存在严重侵犯上诉人合法权益的行为，其无权要求上诉人支付物业服务费等。1、被上诉人强行入驻上诉人所在的小区后，强迫业主缴纳住房押金、太阳能等各种费用，另被上诉人超过法定标准高额收取物业管理费，均被业主拒绝交纳的，被上诉人就采用锁电梯等违法行为，限制业主进门；被上诉人还私自出租小区公共广告位，侵吞广告租金收入，经上诉人等业主多次要求公开账目，却被拒绝。被上诉人如此高额收费后却连最基本的门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、安全防范管理都难以保障，明显属于只收费，少服务。对其工作人员更疏于管理，值班人员白天躲在办公室聊天，夜班睡觉，对小区大门监管松懈，导致多名业主财产被盗，甚至出现住宅发生火灾，使广大业主的人身及财产安全隐患重重。尤其上诉人的住宅和地下室储藏间门锁被多次砸满铁钉，蓄意破坏，使上诉人有家不能回，造成重大的财产损失。2、由于被上诉人工作人员的监管不力，小区出现问题种种，如：小区公共设施出现损坏，经业主多次反应，被上诉人仍不管不问；小区地下室管道漏水，浸泡多家业主地下储藏室，其中包括上诉人的储藏室被水浸泡，损失严重；小区院内化粪池经常堵塞，致使地面污水横流、臭气熏天，冬天地面结冰难行，致使多次出现老人、儿童摔伤事件；小区电梯设备因缺乏检修，时常停运，最长停运时间达九个月之多，给业主出行造成诸多不便。针对被上诉人如此劣行，有的业主主张维权，但却被被上诉人暴力阻止，其他业主敢怒不敢言。2018年6月，小区招开业主大会，成立业主委员会，决定另聘物业服务公司，同时要求被上诉人撤离本小区，但被上诉人使用暴力手段阻止新物业公司入驻小区。3、作为物业服务机构，被上诉人应当与业主建立合作友好关系，共同为提高小区的生活质量而努力。被上诉人却忽略自己的本职工作，视业主为敌人。更有甚者，2019年春节前夕，被上诉人怂恿员工赵秋朋对上诉人进行殴打，致上诉人受伤住院，产生医疗费、误工费、护理费、交通费等共计4225.61元，同时给上诉人的身心健康造成巨大不利影响。至今，被上诉人仍然包庇打人员工，未给予上诉人任何合理答复，望二审法院查明事实，支持上诉人的反诉请求。以上种种行为均说明，被上诉人根本未履行物业服务职责，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此望二审法院查明事实，支持上诉人的反诉请求。三、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用送达方式，直至提起诉讼。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。四、一审判决超出被上诉人的诉讼请求，属于明显的诉讼程序错误。被上诉人在民事起诉状中主张“被告自2017年11月30日至2019年5月16日，欠物业费2195元”，并未主张2019年5月16日至2019年11月30日的物业费等，但一审法院却直接认定“被告王金梁未交纳2017年11月30日至2019年11月30日期间的物业服务费，原告物业公司要求被告王金梁交纳此期间的物业服务费1616元，并无不当”，并判令“被告王金梁应向原告物业公司交纳2018年7月25日至2019年11月30日期间的二次供水设施运行维护费96.35元。”根据民事审判不告不理的原则，一审判决明显超出原告的诉讼请求范围，属于明显的程序错误，望二审法院查明事实。撤销一审判决，发回重审或直接改判。综上所述，上诉人认为，被上诉人不具备合法的诉讼主体资格，强行入驻小区后却不认真履行职责，给上诉人等业主人身安全及财产造成重大损失，其诉讼请求无事实与法律依据，且一审判决明显超出被上诉人的诉讼请求，因此一审判决属认定事实不清，适用法律错误，且存在程序错误，望二审法院查明事实，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，同时请求二审法院支持上诉人的一审反诉请求。 邢台市民兴物业服务有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。 邢台市民兴物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告支付2018、2019两年度物业管理费，共计2195元；2.请求人民法院依法判令被告支付2018、2019两年度的违约金，共计398元；3.本案诉讼费用由被告承担。 王金梁向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法撤销民兴物业不具法律主体的诉讼；2.请求人民法院依法判令民兴物业立即从枫雅苑小区撤走，使具有法律资格的鸿仁物业进入；3.请求人民法院依法判令民兴物业退回强收的物业费、垃圾费、照明费、二次加压费等等不合理收费共计2044元；4.请求人民法院依法判令民兴物业承担下属工作人员赵秋朋在工作时间和服务小区内违法殴打业主本人，目前所造成的各种医疗费、误工费、交通费等等共计4225.61元；5.请求人民法院依法判令民兴物业承担其工作时间内本人单元房、储藏间两把锁子被蓄意破坏的修理费用1000元。 一审法院认定事实：原告物业公司提交的《物业管理委托协议》显示,邢台市邢房房地产开发有限责任公司第七项目部将邢台市新世纪嘉园71号小区委托原告物业公司实行物业管理；委托管理期限自2017年8月1日起至2019年7月30日止；本物业的管理服务费，电梯住宅屋拟按建筑面积每月每平方米1元，配套储物间和车库拟按建筑面积每月每平方米0.4元。被告王金梁未交纳2017年11月30日至2019年11月30日期间的物业服务费等费用。一审法院认为，原告物业公司主张被告王金梁系新世纪嘉园小区71#楼3单元1202号房屋及71#楼储141号房屋业主，并主张上述房屋建筑面积分别为59.38平方米及22.7平方米，被告王金梁均未提出异议，对该事实本院予以确认。被告王金梁未交纳2017年11月30日至2019年11月30日期间的物业服务费，原告物业公司提交的《物业管理委托协议》显示的委托管理期限虽为自2017年8月1日起至2019年7月30日止，但根据原、被告所述，结合原告物业公司提交的证据可以确定在2017年11月30日至2019年11月30日期间内，原告物业公司为新世纪嘉园小区提供了物业服务，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，被告王金梁系该小区房屋业主，根据被告王金梁提交的证据虽可认定原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，但尚不足以认定该瑕疵已达到需减免物业服务费用的程度，原告物业公司要求被告王金梁交纳此期间的物业服务费1616元，并无不当，应予支持。原告物业公司提交的《物业管理委托协议》显示，负责向业主、向物业使用人收取六层以上二次加压费、城管生活垃圾费、公共照明公摊费，但该协议中未显示收取标准，可参照《关于邢台市市区调整生活垃圾处理费收费标准的批复》及《关于制定我市市区城镇居民高层二次供水设施运行维护费的通知》收取垃圾处理费、二次供水设施运行维护费，原告物业公司主张的公共照明公摊费、垃圾清运费，依据不足，不予支持。生活垃圾处理费计算为3元/月*24月等于72元，《关于制定我市市区城镇居民高层二次供水设施运行维护费的通知》的落款日期为2018年7月25日，原告物业公司提出的该日之前的二次供水设施运行维护费主张依据不足，本院不予支持。上述通知显示，我市市区二次供水设施运行维护费最高收费标准暂定为0.1元/月/平方米，可按此标准计算该项费用，被告王金梁应向原告物业公司交纳2018年7月25日至2019年11月30日期间的二次供水设施运行维护费96.35元。关于违约金，因原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，对原告物业公司该项主张，本院不予支持。被告王金梁提交的收款收据均系复印件，且收款收据上加盖的是邢台市润恒物业服务有限公司财务专用章，被告王金梁要求原告物业公司退回相关费用，理据不足，不予支持。被告王金梁称其被原告物业公司工作人员赵秋朋殴打而要求原告物业公司赔偿相应损失，因该项请求与本诉的诉讼请求并非基于相同的法律关系，本案中不予处理，被告王金梁可另行向相关责任主体主张权利。被告王金梁提出的其他反诉请求，均理据不足，不能成立。综上所述，被告王金梁应当向原告物业公司交纳物业服务费、生活垃圾处理费、二次供水设施运行维护费等共计1784.35元，被告王金梁的反诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、判决生效后十日内，被告（反诉原告）王金梁向原告（反诉被告）邢台民兴物业服务有限公司交纳物业服务费、生活垃圾处理费、二次供水设施运行维护费等共计1784.35元。二、驳回原告（反诉被告）邢台民兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王金梁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）王金梁负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，邢台市民兴物业服务有限公司现在仍在新世纪嘉园小区提供了物业服务。 本院认为，被上诉人邢台民兴物业服务有限公司的一审诉讼请求是要求上诉人支付2018年、2019年两年的物业费，且其在一审开庭时陈述物业费的计算方法的时间期间为2017年11月30日至2019年11月30日，因此一审判决上诉人支付被上诉人2017年11月30日至2019年11月30日期间的物业费没有超出被上诉人的诉讼请求。上诉人王金梁要求撤销邢台民兴物业服务有限公司不具法律主体及判令邢台民兴物业服务有限公司立即从枫雅苑小区撤走，使具有法律资格的鸿仁物业进入的主张不属于本案审理的范围，本院不进行处理。由于上诉人王金梁提交的收款收据均系复印件，且收款收据上加盖的是邢台市润恒物业服务有限公司财务专用章，其要求被上诉人邢台民兴物业服务有限公司退回相关费用，理据不足，一审不予支持并无不当。上诉人王金梁要求被上诉人邢台民兴物业服务有限公司承担下属工作人员赵秋朋在工作时间和服务小区内违法殴打其本人所造成的各种费用及其单元房、储藏间两把锁子被蓄意破坏的修理费用1000元的请求，因上述请求与本案不是同一法律关系，本院不予处理，上诉人王金梁可另行向相关责任主体主张权利。 综上所述，王金梁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由上诉人王金梁负担。 本判决为终审判决。 审判长  信深谦 审判员  张庆格 审判员  张志春 二〇二〇年六月二十三日 书记员  张 雪