福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终517号 上诉人（原审被告）：祝德标，男，1969年7月27日出生，汉族，住武夷山市，现住武夷山市。 委托诉讼代理人：占红亮，福建弘袍律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟超，男，1989年6月20日出生，汉族，住武夷山市，现住武夷山市。 被上诉人（原审原告）：暨华妹，女，1947年4月2日出生，汉族，住武夷山市。 原审第三人：施庆春，男，1972年9月29日出生，汉族，住，现住武夷山市。 上诉人祝德标因与被上诉人钟超、暨华妹，原审第三人施庆春房屋租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2019）闽0782民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祝德标上诉请求：撤销原判，改判驳回钟超、暨华妹一审的诉讼请求。事实和理由：1.祝德标不是本案适格被告，应以施庆春为被告。2.诉争房产占有期间的费用应当由施庆春承担。祝德标系自郑琇玉将诉争房产租赁给施庆春期间即开始占有使用涉案房屋，虽然祝德标与施庆春的转租合同被法院认定无效，但转租赁合同无效只是祝德标与施庆春有关，和郑琇玉无关，祝德标应当将诉争房产交付给施庆春而不是郑琇玉。房产的占有使用费也应当由施庆春来主张，而不是郑琇玉。3.钟超、暨华妹要求祝德标按每月5400元支付房屋占用费不合理，已经超出了施庆春与祝德标的《房屋转租赁合同》约定。4.钟超、暨华妹要求支付水电费不合理。郑琇玉与施庆春在法院调解中解除双方《租赁合同》，双方在调解书约定施庆春所交付给郑琇玉的20000元押金抵扣租金及水电费，故施庆春在交给郑琇玉20000元押金抵扣水电费3201元后再抵扣租金16799元，钟超、暨华妹要求的房屋占用费也应扣减16799元。 钟超、暨华妹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 施庆春述称，祝德标没有支付租金，房东向他要租金，他说和房东没有租赁关系，施庆春作为出租人向他要租金，他说房子不是施庆春的，也拒不支付租金。请求法院依法判决。 钟超、暨华妹向一审法院提出诉讼请求：1.判令祝德标对占用钟超、暨华妹的房屋给钟超、暨华妹造成的损失即从2015年5月23日起至涉案房屋返还给钟超、暨华妹之日即2018年10月17日止，按每月5400元计算合计220500元的损失承担赔偿责任；2.判令祝德标支付给钟超、暨华妹垫付的水、电费合计6926元。 一审法院认定事实：2010年12月7日，郑琇玉为甲方与施庆春为乙方签订《租赁合同》，主要约定：甲方将其位于武夷山市火车站红绿灯路口，湘邵小区E幢203-5-6-204室，建筑面积398.9平方米，现有265.34平方米已在营业中的KTV，大、小包厢七间，休息室一间，吧台一个，广告灯和所有灯光设备俱全，住所一套133.56平方米，内有厨房、客厅、卧室全部出租给乙方经营使用；租金每年54000元，押金20000元，租赁期限为五年等。合同签订后，施庆春向郑琇玉交纳了20000元押金，郑琇玉亦按约将租赁房屋交付施庆春使用。 2013年6月7日，郑琇玉为甲方与施庆春为乙方又重新续签了一份《租赁合同》，主要约定：甲方将上述已在营业中的KTV，现名为风度音乐会所，内设共有六间包厢、一间VIP包间，贵宾储存室一间，吧台一个，监控器、广告灯、所有灯光设备齐全，住所一套133.56平方米，内有厨房、客厅、卧室2间，全部出租给乙方经营使用；付款方式为从2013年6月7日起至2015年12月6日止每年租金54000元，2016年至2020年12月6日止租金每年增加20%；押金20000元，合同期限7年半，每年租金应在当年12月6日之前一次性付清下年全额租金等。 2013年6月10日，施庆春为甲方与祝德标为乙方签订《房屋转租赁合同》，主要约定：甲方将湘邵小区E幢203-5-6-204室怡然居KTV（现为风度KTV）的经营场所转租赁给乙方，房屋使用权自2013年6月10日至2020年12月30日止，使用期为柒年半；房屋租金为壹年上交一次，2013年至2015年每年租金伍万肆仟元整，2016年至2020年在原基础上每年递增10%；转让价为12万元，签订合同预付转让费5万元，房租27000元至2013年12月30日止，转让费余额在所有证件过户，房屋装修完毕后付清，否则视为5万元转让费；装修投入风度KTV若房东或转租方提前收回，视为违约处理，甲方应赔偿乙方所造成的损失全额赔偿，所有装修及费用按每年百分之十折旧；原郑琇玉与施庆春签定房屋租赁合同作为备签参考合同等。合同签订后，祝德标于2013年6月9日、6月10日、7月15日向施庆春交纳了至2013年12月30日止的房租27000元、转让费50000元、押金20000元。施庆春自2013年6月即将风度音乐会所交付祝德标使用，祝德标则与他人合伙对风度音乐会所进行二次装修并购买添换设备，于2013年10月重新营业。 2015年1月9日，郑琇玉因与施庆春履行租赁合同产生纠纷，遂将施庆春诉至法院，请求解除合同、退还房屋设备、支付租金。2015年1月29日，一审法院制作（2015）武民初字第82号民事调解书，确认郑琇玉与施庆春达成调解协议：1.郑琇玉与施庆春一致同意解除双方于2013年6月7日签订的《租赁合同》；2.施庆春同意于2015年2月1日前将房屋（湘绍小区E幢203-5-6-204宅）返还给郑琇玉，并将财产清单中的设备移交给郑琇玉；3.施庆春所交押金20000元用于抵扣租金及水电费。调解书生效后，郑琇玉于2015年2月向法院申请执行。之后，郑琇玉凭该民事调解书多次到风度音乐会所要求收房并收取租金，祝德标支付给郑琇玉2014年12月-2015年5月23日的租金27000元，郑琇玉分别于2015年4月10日、5月23日出具收条确认。2015年6月起，因租金未交等原因，风度音乐会所停止营业。 另查明，1.一审法院在审理施庆春与祝德标、第三人钟超、暨华妹房屋租赁合同纠纷重审一案期间，为避免诉争房屋租金损失进一步扩大，一审法院召集各方进行协商后于2018年10月17日一同到现场，祝德标搬走冰箱、冰柜各一台，交出风度音乐会所大门钥匙，该房屋已由暨华妹、钟超收回接管。2.施庆春与祝德标于2013年6月10日签订的《房屋转租赁合同》被已生效的判决书认定为无效。3.郑琇玉缴纳2015年2月到2016年9月期间诉争房屋水费共计3201.59元。 一审法院认为，根据已查明事实，可以认定2015年5月至2018年10月期间，诉争房屋实际使用人为祝德标。基于施庆春与祝德标于2013年6月10日签订的《房屋转租赁合同》被已生效的判决书认定为无效，故祝德标应当支付占用诉争房屋期间的占有使用费，暨华妹、钟超要求祝德标支付220500元及水费的诉讼请求，予以支持。因(2015）武民初字第82号民事调解书已确认郑琇玉与施庆春解除了双方于2013年6月7日签订的《租赁合同》，祝德标提出的本案被告应为施庆春，其应当支付占有使用费等抗辩主张，无事实和法律依据，不予采纳。暨华妹、钟超要求祝德标偿还电费3724元的诉请，其所提供的证据不足以证明已代垫相应的电费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、祝德标应于判决生效之日起十日内支付钟超、暨华妹房屋占有使用费220500元；二、祝德标应于判决生效之日起十日内返还钟超、暨华妹代垫水费3201元；三、驳回暨华妹、钟超的其他诉讼请求。 本院二审期间，祝德标提交《房屋转租赁合同》一份，拟证明祝德标不是承租人，是次承租人，不是本案适格被告。钟超质证表示真实性无法确认，施庆春质证对其真实性无异议。本院认为，该转租合同当事人为施庆春和祝德标，双方对该合同均无异议，本院予以确认。祝德标对一审认定事实提出如下异议：1.租金是交到2015年6月30日；2.郑琇玉凭该民事调解书多次到风度音乐会所只是要求收取租金，并没有要求收房；3.遗漏认定郑琇玉擅自将出租房屋上锁。本院认为，根据（2018）闽0782民初1876号以及（2019）闽07民终411号生效民事判决，祝德标提出的第1项异议有生效法律文书作出认定，本院予以采纳；对其第2、3项异议均与生效判决认定事实不符，本院不予采纳。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 另查明，施庆春与祝德标于2013年6月10日签订《房屋转租赁合同》，约定2013年至2015年每年租金为伍万肆仟元整，2016年至2020年在原基础上每年递增10%。祝德标支付给郑琇玉2015年1月-2015年6月租金27000元，郑琇玉分别于2015年4月10日、5月23日出具收条确认。 本院认为，（2018）闽0782民初1876号以及（2019）闽07民终411号生效民事判决认定“2018年10月17日，各方一同到现场，祝德标搬走冰箱、冰柜各一台，交出风度音乐会所大门钥匙，该房屋已由暨华妹、钟超收回接管”的事实可以明确在2018年10月17日之前，诉争房屋一直处于祝德标占有期间。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”祝德标与施庆春之间的转租赁合同被法院认定无效，钟超、暨华妹作为产权人及出租方，要求负有腾房义务的次承租人祝德标支付逾期腾房占有使用费，有事实和法律依据。祝德标上诉认为其不是适格被告不能成立，本院不予支持。结合另查明事实，祝德标已支付给郑琇玉2015年1月至6月的租金27000元，钟超、暨华妹主张2015年5月23日至2015年6月期间的房屋占用费缺乏事实依据，房屋占用费应自2015年7月1日起至2018年10月17日止。一审法院判决祝德标承担2015年5月23日至2018年10月17日止的占用费处理不当，本院予以纠正。诉争房屋系祝德标与施庆春签订《房屋转租赁合同》，虽然该合同被生效判决认定为无效，但房屋占有使用费可以参照该合同约定的标准计算，更符合公平原则。《房屋转租赁合同》约定2013年至2015年每年租金为伍万肆仟元整，2016年至2020年在原基础上每年递增10%。本案占用期间为2015年7月1日起至2018年10月17日止，租金计算为27000+54000×（1+10%）+54000×（1+10%）2+54000×（1+10%）3×290/365=208845元。钟超、暨华妹主张赔偿220500元，无事实依据，本院参照转租合同标准，在208845元范围内予以支持。祝德标另依据（2015）武民初字第82号郑琇玉与施庆春房屋租赁合同纠纷一案的《民事调解书》主张施庆春的押金20000元约定用于抵扣水费3201元及租金16799元，故要求抵扣钟超、暨华妹主张的水费及房屋占用费。经查，该调解书于2015年1月29日作出，钟超主张的水费为2015年2月至2016年9月共计3201.59元，系祝德标占有诉争房屋期间，该期间的占有使用费及水费应由祝德标负担，故施庆春与郑琇玉之间的押金抵扣金额不能用于抵扣祝德标应支付的上述费用。祝德标该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，祝德标的上诉请求部分可以成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决如下： 一、维持武夷山市人民法院（2019）闽0782民初1908号民事判决第二项，即“祝德标应于判决生效之日起十日内返还钟超、暨华妹代垫水费3201元”； 二、变更武夷山市人民法院（2019）闽0782民初1908号民事判决第一项，即“祝德标应于本判决生效之日起十日内支付钟超、暨华妹房屋占有使用费220500元”为“祝德标应于本判决生效之日起十日内支付钟超、暨华妹房屋占有使用费208845元”； 三、驳回钟超、暨华妹的其他诉讼请求； 四、驳回祝德标其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4711元，减半收取计2355.5元，由钟超、暨华妹负担92元，由祝德标负担2263.5元；二审案件受理费4656元，由祝德标负担4565元，由钟超、暨华妹负担91元。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年六月八日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。