广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终996号 上诉人（原审原告）：灌阳县弘兴实业有限公司。住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇新华路13号。 法定代表人：唐梓淇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李艳梅，广西艾登律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:灌阳县自然资源局。住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇兴建路11号。 法定代表人:蒋代忠，该局局长。 委托诉讼代理人：王庆达，该局政策法规室主任。 上诉人灌阳县弘兴实业有限公司因与被上诉人灌阳县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灌阳县人民法院（2019）桂0327民初778号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人灌阳县弘兴实业有限公司的法定代表人唐梓淇及委托诉讼代理人李艳梅，被上诉人灌阳县自然资源局的委托诉讼代理人王庆达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人灌阳县弘兴实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定被上诉人已经按照《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定完成了交付义务，缺乏法律依据。虽然双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》未对“现状土地交付”的概念和内含，以及现状土地交付的条件作出明确约定，但是从法律对交付的规定及《国有建设用地使用权出让合同》第37条约定，可以推定交付以移转占有为标准。1、土地的交付与土地使用权变更登记是两个不同的法律概念，将办理土地使用权变更登记作为土地交付标准的观点缺乏法律依据。对于土地使用权的变更登记，不动产的登记公示仅发生权利变动的效果，在土地使用权获得登记后，土地使用权的占有、使用、收益等权利能否实现无法确定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条的规定，明确将土地的交付与土地使用权变更登记区分开来。因此，将办理土地使用权变更登记作为土地交付标准的观点是站不住脚的。2、现状土地交付也应当像房屋交付一样，以转移占有作为土地交付的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第11条第1款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此规定可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准的，那么同样是作为不动产的土地，亦应以此为标准。如果仅以登记公示作为土地交付的标准显然对土地受让方是不公平的，也可能变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了土地受让方。从保护受让人权益的角度出发，受让人只有实际占有了土地才能对土地进行开发建设。因此，现状土地交付也应当移转占有。 二、将出让土地实际交付给上诉人占有使用，进行土地的开发建设符合《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条的约定。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定了“占有延期”、“实际交付”的用语表明被上诉人也认为受让人占有土地是合同约定的义务。2019年8月23日，灌阳县自然资源局在其给上诉人的《关于唐梓琪周黎明位于灌阳县宗疑似闲置土地的情况说明》中明确称“上述2宗土地为毛地出让，属于政府原因无法于约定的2016年8月31日交地给唐梓琪、周黎明。因此，2016年11月20日-2017年己出让的2宗土地由于公安局没有搬迁的原因没有实际交付给业主，2017年12月30日公安局搬迁完毕，并将2栋楼交付给唐梓琪、周黎明，2018年8月份2宗土地范围已经拆除办公楼并完成土地平整”。该情况说明中以“政府原因”、“实际交付”的用语进一步佐证了被上诉人认可土地交付以移转占有作为交付标准，被上诉人没有按照合同约定的时间完成土地的交付。 三、完成对出让土地的清场，包括清空地上建筑物，是土地出让方的义务。被上诉人为上诉人办理完土地使用权变更登记后，任由灌阳县公安局继续占用出让土地上的房屋办公，本身就是一种违约，并没有实际完成对出让土地的移转占有。完成对出让土地的清场，包括腾空出让土地上的房屋则属于土地出让方，即被上诉人的义务。一审法院以《中华人民共和国房地产管理法》第31条的规定和灌阳县公安局2015年8月25日出具的《情况说明》认定被上诉人没有对涉案土地上房屋的清场义务，上诉人认为这是缺乏法律依据的，也与合同订立的宗旨相违背。1、办理国有土地使用权证等于土地交付的辩解，与《闲置土地处置办法》第二十一条第一款的规定相违背。《闲置土地处置办法》第二十一条第一款规定：市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。本案中，被上诉人为上诉人办理完出让土地使用权的变更登记后，灌阳县公安局继续在原房屋办公。作为普通人的上诉人不可能将灌阳县公安局的工作人员赶出办公场地。灌阳县公安局作为灌阳县人民政府的职能部门，在没有收到作为行使国有土地出让职权的被上诉人的交付通知之前，是不可能将国有资产（即出让土地和房屋）交付给上诉人使用的。所以被上诉人办理完土地使用权变更登记后灌阳县公安局继续占用原房屋办公，是不具备开工动土的基本条件的，被上诉人并未完成交付。2、涉案宗地办理土地使用权变更登记后灌阳县公安局继续占有出让土地上的房屋办公，对上诉人土地权利的行使构成障碍，与合同订立的宗旨相违背。双方订立《国有建设用地使用权出让合同》的目的就是出让人获得土地的出让金，受让人取得土地的开发建设。2016年5月27日办理完土地使用权证后，灌阳县公安局仍然继续占用出让土地办公，直至2018年1月15日才将出让土地交付给上诉人，这影响了上诉人对出让土地的开发建设。如果办理国有土地使用权证就等于土地交付，那么上诉人的权利就会落空。这是与建设用地使用权出让合同的订约宗旨相违背。《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定的现状土地交付，根据相关法律规定应指实际交付，而不是指办理土地使用权证。 四、双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》属于格式合同，应作出不利于提供格式条款一方当事人的解释。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是国土资源部、国家工商总局制定的示范文本，其性质属于格式合同。对现状土地交付的理解产生歧义时，也应该作出不利于被上诉人的解释，即现状土地交付应当按实际移转占有作为交付的评判标准。被上诉人实际上在2018年1月15日才将该出让土地交付给上诉人，显然已经构成违约，应当承担违约责任。 五、一审法院认为“根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条的规定，应视为上诉人已经在双方约定的时间内取得了涉案房地产的权属，故双方在没有其他约定的情况下，被上诉人没有对上述涉案土地上的房屋清场的义务，且灌阳县公安局于2015年8月25日出具的《情况说明》载明了该局预计交付的时间，表明该时间交付是存在风险的，上诉人明知上述交付风险仍然约定现状交付，为此而产生的后果应由其自行承担”。该认定不正确，不符合双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被上诉人对涉案的土地上的房屋有清场的义务，对本案的交付风险由上诉人自行来承担没有道理。首先上诉人基于对政府的公信力，才参与竞拍行为，其次政府明知自己无法按时完成交付行为，就不应该约定交付时间，更不应该提前对涉案的两宗土地进行挂牌拍卖，要说风险的预见性，被上诉人是明知道自己的行为会对竞拍人造成什么样的损失，仍然将该宗土地进行拍卖，是存在重大过错的，应当承担不利的后果。在双方约定的交付时间已到，上诉人多次督促原灌阳县国土资源局履行交付义务。但是，该局在收到上述材料后并未做出任何表示。最后，就是被上诉人没有提供相关的交接手续证明自己已经按合同约定履行了交付义务。 六、一审法院适用法律错误。1、上诉人通过拍卖的方式取得涉案的两宗土地，并不是该宗土地上的房屋，虽然在双方签订的其中一份《国有建设用地使用权出让合同》中记载了“另计房产成交价款的字样”，但是从灌阳县政府关于宗地编号2015016、2015017号两宗土地出让的批复、国有土地使用权拍卖出让公告、拍卖成交确认书等证据来看，上诉人在竞拍到该宗土地后，己将该宗土地上的房屋全部拆除，从而可以证明上诉人通过竞拍的方式，竞拍的是土地并不是房屋，土地是属于不动产，那么土地的转让就应该适用的是《中华人民共和国物权法》的相关规定，而不是适用《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定。2、一审法院判决适用《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条的规定是不正确的，中国的法律中并没有颁布《中华人民共和国房地产管理法》的法律，实际上一审法院所想要适用的是《中华人民共和国城市房地产管理法》，同时《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定的是“房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设”，该法第三十二条的规定是“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。3、上诉人在提起本案诉讼中的一审诉讼请求为要求被上诉人按照合同的约定支付违约金，并不是要求解除合同，且被上诉人在答辩时也没有提出要求解除合同的答辩及反诉的诉讼请求，而一审法院却在本案的判决书中适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，属于适用法律错误，同时也违反了不告不理的原则。 综上，一审法院认定主要事实错误，适用法律错误，从而导致实体判决错误，请求二审法院在依法查明事实的基础上，依法撤销一审法院的判决，并依法判决支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人灌阳县自然资源局辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。一、双方约定的交付方式为现状交付，被上诉人没有对土地上的房屋清场的义务。二、涉案土地原为灌阳县公安局的办公场地，该局出具的《情况说明》载明了预计交付的时间，说明双方约定的交付时间是存在风险的，上诉人明知交付风险仍然同意与被上诉人约定交付时间，表明上诉人自愿承担该风险。三、双方约定的交付时间为2016年8月31日前，被上诉人于2016年5月27日为上诉人办理了土地使用权变更登记，上诉人于2016年6月6日领取了权属凭证。因此，被上诉人已经按照约定将涉案土地交付给了上诉人。上诉人应当向灌阳县公安局主张权利，不能认为被上诉人没有履行义务。 上诉人灌阳县弘兴实业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告立即支付逾期交付土地使用权的违约金6277120元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月20日，唐梓淇、周黎明通过拍卖竞拍的方式，以总价1226万元拍得位于灌阳县的两宗土地使用权（宗地编号分别为2015016、2015017）。2015年11月12日，唐梓淇、周黎明与灌阳县国土资源局作为出让人签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定由受让人唐梓淇、周黎明受让位于灌阳县的两宗土地使用权，土地面积分别为1714.10平方米、411.62平方米，合同约定：由受让人唐梓淇、周黎明于合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；原灌阳县国土资源局同意在2016年8月31日前将两宗出让的地块交付；如受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰，向出让人缴纳违约金，如出让人未按时提供出让土地而致使延期交付的，每延期一日，应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金。受让人唐梓淇及原告于2015年10月20日交纳佣金613000元，同月30日交纳土地交易费199000元；分别于2016年1月25日、26日缴纳了1226万元土地出让金，同年2月3日交纳税金399804.38元,总计13471804.38元。2016年，唐梓淇以原告的名义向原灌阳县国土资源局申请办理涉案土地出让登记手续。2016年5月22日，该局根据原告申请为其办理了涉案土地出让登记，土地使用权证号分别为灌国用（2016）第310号、311号。 一审另查明，涉案土地原为灌阳县公安局办公场地，2015年8月25日灌阳县公安局向拍卖公司出具的《情况说明》载明：“该局预计在2016年8月底将挂牌出让的土地、房产进行交付”。2015年12月23日，灌阳县弘兴实业有限公司注册登记成立，唐梓淇任法定代表人。2019年3月21日，原灌阳县国土资源局变更为灌阳县自然资源局，并继承了原灌阳县国土资源局的权利和义务。 一审法院认为，处理本案的关键是涉案出让宗地的交付是否符合合同约定条件。原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：……交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件，即现状土地条件。关于如何理解土地现状交付的问题，合同对其概念和内涵未作具体解释。根据交易惯例，土地现状交付实质是要求土地必须已完成征地安置，在法律层面上无权属纠纷和其他障碍，具体分析如下： 其一、涉案土地权属无争议，这亦是双方认可的事实。双方约定交付涉案宗地时间为2016年8月31日前，但在2016年5月27日被告已为原告办理了涉案宗地的权属出让登记并由原告于同年6月6日领取。被告据此辩称已经按“现状交付”条件履行的理由成立，予以采纳。 其二、涉案宗地交付是否有其他障碍的问题。原告诉称涉案土地使用权虽然已经按合同约定时间过户登记在其名下，但根据桂林市天宇拍卖有限公司《国有土地使用权拍卖出让须知》第九条第（九）项“提供土地时间按灌阳县公安局《关于交付我局拟拍卖出让土地、房产预计时间的情况说明》提供用地”，该须知明确表明被告应于2016年8月底将挂牌出让的土地、房产进行交付，即被告有将涉案土地上的房屋清场后按时交付给原告的义务，而事实上灌阳县公安局至上述时间段仍然在该处办公，导致原告无法进场及时开发涉案土地，为此被告应承担相应违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，应视为原告已经在双方约定的时间内取得了涉案房地产的权属，故双方在没有其他约定的情况下，被告没有对上述涉案土地上的房屋清场的义务，且灌阳县公安局于2015年8月25日出具的《情况说明》载明：该局预计在2016年8月底将挂牌出让的土地、房产进行交付，表明该时间交付是存在风险的，原告方明知上述交付风险仍然约定“现状交付”，为此而产生的后果应由原告方自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条之规定，判决：驳回原告灌阳县弘兴实业有限公司的诉讼请求。本案受理费55740元，由原告灌阳县弘兴实业有限公司负担。 经审查，双方当事人均未提交新证据，对一审判决查明的事实部分表述无异议；一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人在履行与唐梓淇、周黎明签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》过程中，存在违约行为，被上诉人应当向上诉人承担违约责任。理由如下：根据合同约定，被上诉人应当于2016年8月31日前将涉案的两宗出让的地块交付，但是被上诉人在2016年5月27日为上诉人办理了涉案土地使用权权属变更登记后，直到2018年1月15日才将涉案土地实际交付上诉人管控。被上诉人认为，被上诉人于2016年5月27日为上诉人办理了土地使用权变更登记，上诉人于2016年6月6日领取了权属凭证，因此，被上诉人已经按照约定将涉案土地交付给了上诉人。本院认为，该理由缺乏法律依据。按照双方的合同约定以及相关法律的规定，对涉案不动产的交付应当以实际移转占有为交付标准。土地使用权的变更登记仅发生物权变动的效力，上诉人并未实际管控土地，尚未取得涉案土地的占有、使用、收益等权利，不能视为被上诉人完成了交付义务。2019年8月23日，被上诉人在其给上诉人的《关于唐梓琪周黎明位于灌阳县宗疑似闲置土地的情况说明》中明确表述，属于政府原因无法于约定的2016年8月31日交付涉案土地。因此，亦属于被上诉人自认没有按照合同约定的时间完成土地的交付。至于灌阳县公安局于2015年8月25日向灌阳县土地储备交易中心出具的《情况说明》载明了该局预计交付的时间，该《情况说明》不仅仅是针对告知参与竞拍的买受人，被上诉人作为该土地的出让方，更应当知晓并预见到土地交付存在的风险。但是，被上诉人仍然在《国有建设用地使用权出让合同》中明确同意在2016年8月31日交付土地。故，被上诉人应当对合同约定的义务承担责任。本案中，被上诉人直到2018年1月15日才将涉案土地实际交付上诉人管控，被上诉人违反了合同义务，应当承担违约责任。 关于被上诉人应当承担的违约金计算问题。根据被上诉人与唐梓淇、周黎明签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》约定，如出让人未按时提供出让土地而致使延期交付的，每延期一日，应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人并未举证证明因被上诉人的违约行为造成了具体实际的经济损失。被上诉人在本案中虽然未请求法院对约定的违约金予以适当减少，但被上诉人在本案诉讼过程中一直抗辩不存在违约，在本院询问被上诉人对双方约定的违约金是否过高等相关问题时，被上诉人亦表示违约金应当在法律规定的合理幅度内。故，双方合同约定的违约金过高，应当予以减少。本院按上诉人支付的土地出让金12260000元为基数，参考中国人民银行发布的金融机构人民币同类同期贷款基准利率并上浮50%计算被上诉人应当支付的违约金。从2016年9月1日至2018年1月14日，被上诉人延期交付土地合计501天，经本院核算，确定被上诉人向上诉人支付违约金1214802元较为适宜。上诉人主张被上诉人按照合同约定的计算方式支付违约金6277120元，该约定明显过高，本院不予全部支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分采纳；一审判决认定基本事实清楚，但适用法律、实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区灌阳县人民法院（2019）桂0327民初778号民事判决； 二、被上诉人灌阳县自然资源局向上诉人灌阳县弘兴实业有限公司支付违约金1214802元； 三、驳回上诉人灌阳县弘兴实业有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费55740元，由上诉人灌阳县弘兴实业有限公司负担44940元，由被上诉人灌阳县自然资源局负担10800元；二审案件受理费55740元，由上诉人灌阳县弘兴实业有限公司负担44940元，由被上诉人灌阳县自然资源局负担10800元。 审 判 长  张 鹏 审 判 员  徐 刚 审 判 员  唐国登 二〇二〇年六月十七日 法官助理  樊 睿 书 记 员  熊玉珍