福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初221号 原告：中国国际钢铁制品有限公司，住所地福州市马尾区建设路9号，统一社会信用代码91350105611300029U。 管理人：福建众益律师事务所。 委托诉讼代理人：黄伟清，福建众益律师事务所律师。 被告：李旻，男，1995年11月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王丽贞（系被告母亲），女，1972年11月13日，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李向阳（系被告父亲），男，1970年10月1日，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告中国国际钢铁制品有限公司（以下简称：中钢公司）与被告李旻拍卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄伟清和被告李旻及其委托诉讼代理人王丽贞、李向阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中钢公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的拍卖；2、确认被告交纳的拍卖保证金人民币150000元不予退还；3、判令被告立即腾退坐落于福州市鼓楼区附属间；4、判令被告支付原告自2018年10月1日起至实际腾退房屋之日止每月2200元的占用费（暂计至起诉之日止的房屋占用费人民币30800元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：因受市场行情等因素影响，原告近年来发生严重亏损，难以经营，并于2015年2月停产。2016年5月11日，福州市马尾区人民法院裁定受理原告的破产清算，并指定福建众益律师事务所为管理人；2016年10月31日，福州市马尾区人民法院裁定宣告原告破产。2018年7月3日，被告缴纳拍卖保证金150000元，并通过竞买号Ｔ6448在福州市马尾区人民法院于阿里拍卖平台开展的“（破）福州市鼓楼区附属间”项目公开竞价中，以最高应价竞得原告房产，该标的网络拍卖成交价为1485900元。根据拍卖前发布的《竞买公告》及《竞买须知》约定，被告应当在竞买成功后10日内将拍卖尾款（扣除保证金后的余款）汇入原告管理人指定账户。此后，管理人多次通知被告付清尾款，并释明拍卖规则及悔拍的后果，被告仍然迟迟不履行付款义务，并自2018年10月1日起恶意占有、使用讼争房产。显然，被告的行为己构成悔拍。根据《拍卖法》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等相关规定，被告交纳的竟拍保证金不应退还，且管理人可将拍卖标的物再行拍卖。综上，被告逾期不付清拍卖尾款并侵占原告房产的行为己严重侵犯原告合法利益。为此原告特诉至贵院，望判如所请。 被告李旻辩称：一、原告已进入破产程序，不能对外行使独立的民事诉讼行为。原告诉讼主体不适格，应当依法驳回原告的起诉，原告已进入破产程序。根据企业破产法的相关规定，企业进入破产程序后，应当由破产管理人行使民事权利和履行民事义务。原告作为破产企业，不能对外行使独立的民事行为，其诉讼主体不适格，应当依法驳回原告的起诉。二、造成讼争房屋不能办理产权过户手续及标的物的正常移交，过错在于拍卖管理人。原告要求被告交纳竟拍保证金150000元，不予退还，缺乏法律依据。从马尾区人民法院在淘宝司法拍卖网络平台上发布的拍卖公告中，可以看出，原告的拍卖管理人在竞买须知中，仅说明本次拍卖涉及买卖双方所称所需承担的一切税费和所需补交的相关税费，包括但不限于所得税、营业税及附加增值税及附加契税备案变更手续费、权证费、保管费的交易中规定，缴纳的各项费用及有可能存在的拖欠税费，均由买受人自行承担。拍卖成交之日起标的的应缴付的所有所得税都由买受人承担。从竞买须知中可以看出，相关税费显然没有包括土地出让金。但被告在拍卖成交后向不动产登记部门咨询时，却告知，如果办理房产过户手续，需缴纳巨额的土地出让金，这无疑加重了被告的负担，也违背了合同公平的原则。故造成被告没有交纳余款的过错，在于原告的拍卖管理人，而不在于被告。退一步讲，按照拍卖公告中的内容，如未能成功办理产权过户手续及标的的正常移交，作不成交处理。买受人所交纳的，拍卖保证金和拍卖尾款无息退还。据此，原告要求保证金不予退还，同样缺乏法律依据。三、原告要求被告腾空争诉房产及支付占用费缺乏事实依据，应依法予以驳回。被告参与本案房屋的竞拍，并价高竞得。被告不但交纳了拍卖保证金，还支付了407000元的拍卖款。造成被告未支付剩余部分拍卖款的责任在原告。原告要求被告腾空及支付占用费，缺乏事实依据，应当予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告严重亏损，难以经营，2015年2月停产。2016年5月11日，福州市马尾区人民法院裁定受理福建三钢小蕉实业发展有限公司对中钢公司进行破产清算的申请，并指定福建众益律师事务所为管理人，2016年10月31日，福州市马尾区人民法院裁定宣告原告破产。位于福州市鼓楼区附属间的房产为原告所有，为降低拍卖成本，提高拍卖效果，中钢公司管理人以其名义通过本院淘宝拍卖平台依法拍卖诉争房用于清偿债务。2018年7月2日至3日挂网拍卖，7月3日，被告缴纳拍卖保证金15万元，并通过竞买号Ｔ6448在本院于阿里拍卖平台开展的“（破）福州市鼓楼区附属间”项目公开竞价中，以最高应价竞得原告房产，该标的网络拍卖成交价为1485900元。2018年7月5日，被告通过手机银行向原告转账407000元。随后，被告在办理房产过户登记手续时，发现拍卖标的物的印花税、契税、土地出让金以及土地增值税等尚未交纳，被告与原告交涉，要求原告补交相关税费。 另查，拍卖标的为原告的自建房，原告办理了房屋产权证。 本院认为，虽然竞拍须知中载明,拍卖涉及买卖双方所需承担的一切税费和所需补交的相关税费（包括但不限于所得税、营业税及附加、增值税及附加、契税、备案变更手续费、权证费、保管费等交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的拖欠税费均由买受人自行承担，拍卖成交之日起，标的物应缴付的所有税费都由买受人承担。但原告并未告知拍卖标的为自建房以及该建房用地属于划拨地等关键性的事实。自建房在市场交易中，须先向相关职能部门交纳土地出让金、土地增值税、教育附加、城建税等税费后才能按商品房进行交易。该拍卖标的不属于市场交易习惯的标的，原告未尽到告知的义务，应认定该拍卖标的存在瑕疵。再者，因该拍卖标的不属于市场交易习惯的标的，从而增加了上述税费，明显超出被告作为一般购买人的认知；客观上也增加了购买人的税费负担，显失公平。诉讼中，经本院释明，被告仍然愿意购买该诉争房，但须由原告补缴超出被告可预期所增加的税费。为了促进市场公平交易，确实维护当事人的合法权益，被告的意见，本院予以采纳。为此，原告应向相关职能部门补缴土地出让金、土地增值税、教育附加、城建税等税费，达到可自由进入市场流转的商品房交易条件后，交付被告办理房屋过户登记手续。在办证过程中，被告应予以积极协助。故，原告的诉讼请求，本院不予支持，应予以驳回。根据《中华人民共和国拍卖法》第四条、第二十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下： 驳回原告中国国际钢铁制品有限公司的诉讼请求。 案件受理费18173.1元，减半收取计9086.55元，由原告中国国际钢铁制品有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张希德 二〇二〇年六月八日 书记员  林 楠 附:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国拍卖法》 第四条拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。 第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。