广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终702号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨远珍，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李孝琴，女，1963年9月24日出生，汉族，住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人李孝琴商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案未能备案成功的原因不可归责于上诉人，而是被上诉人在上诉人尚未被行政机关违法停止办理网签以及备案手续之前，拒不配合前来办理符合银行按揭贷款的买卖合同，且备案并非办理按揭贷款的必要条件。涉案项目早在2014年取得《商品房买卖预售许可证》（编号：防房预售字A2014054号）。双方在签署《商品房买卖合同》后，因备案政策的变化使得已签订的《商品房买卖合同》不符合新备案系统的要求，需要重新签订新的《商品房买卖合同》，但被上诉人拒不前来办理，导致上诉人无法为其办理新的合同进行备案。后2018年底，防城港市住房和城乡建设局就以领导指示为由违法以电话通知的方式停止了上诉人办理涉案项目的网签以及合同备案等业务。至2019年5月30日，涉案项目的《商品房预售许可证》到期，上诉人工作人员曾多次带齐材料前往防城港市住房和城乡建设局申请办理延期业务，但该局未收取材料也不予出具相关拒绝办理的文书，我方多次向该局进行维权沟通。至2020年4月10日该局才以电话的方式通知上诉人恢复预售许可证的延期以及合同备案、网签业务。上诉人向该局递交的维权申请材料也均有该局工作人员签收的签字，故不能办理合同备案不能归责于上诉人。再者，合同备案与否并非办理银行按揭贷款的前提。贷款申请人需要先提供个人资料给银行审核，符合贷款条件后双方进行面签，上诉人才配合进行合同备案登记，作为贷款的辅助材料以供银行放款。被上诉人未来与上诉人重新签订符合银行贷款政策的《商品房买卖合同》，而直接以不能备案导致不能办理贷款为由要求解除合同，于法无据。二、一审判决法律适用错误。本案中被上诉人要求解除合同的理由一是《商品房买卖合同司法解释》第23条规定的法定解除权，二是双方合同中约定的逾期交房解除权。但是被上诉人均不符合以上解除条件，一审法院错误的适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定解除合同。根据《商品房买卖合同司法解释》第23条规定，被上诉人解除合同则需要满足两个条件：1.因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同；2.因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同致使合同不能履行的。但在本案情形中，均不符合上述两个解除前提条件。首先，未能订立按揭贷款合同在于被上诉人未按约前来配合签订符合银行办理按揭贷款的合同并于银行进行面签。由此产生的后果应当由其自行承担，一审法院判定是因上诉人原因导致合同不能备案从而导致无法办理按揭由上诉人承担违约后果有失公允。其次，双方在合同中明确约定办理按揭不成功的被上诉人应当一次性现金付清全部房款，也即双方在合同中约定了两种付款方式，不能以按揭贷款方式付款的则适用一次性现金付清全部房款的方式付款，不存在因办理按揭不成功就会导致合同目的无法实现的结果发生。因此，本案不能草率适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定进行合同解除。三、目前为止被上诉人未能提供任何材料证明其进行过贷款申请，同涉案楼盘其他户业主如果进行过贷款申请，是会有贷款申请的回执写明不能办理贷款的原因是什么的。基于此上诉人认为被上诉人实际未提交过贷款申请。四、本案应当适用解除权的除斥期间而未适用。被上诉人尚未付清全部房款，上诉人没有交房的义务，也即没有逾期交房责任。即使被上诉人坚持其有逾期交房解除权，按照合同约定在双方约定的交房日（2016年12月31日）360日后有解除权，但其至今也没有向上诉人主张过解除合同，其解除权因除斥期间的经过而消灭。 李孝琴辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确,应当予以维持。一、商品房合同备案后方可办理按揭贷款。众所周知，办理按揭贷款手续都必须要提供已备案登记的《商品房买卖合同》，否则根本无法办理按揭贷款，这个是贷款审批的硬性要求亦属于常识，而被上诉人至今未根据《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定将案涉《商品房买卖合同》进行备案，已严重迟延履行备案义务，且其表明不能按原合同进行备案，需要换签新文本合同，但由于上诉人要求变更付款方式致使被上诉人根本无法一次性付款，合同无法继续履行，根据《合同法》第九十四条规定，被上诉人有权解除涉案合同。上诉人辩称其受到防城港市住建局的处罚导致停办预售证，但以上不能成为其不履行合同义务的理由，这本身就是由于上诉人违规开发建设导致。再者，因上诉人的原因导致了无法按合同约定进行备案从而造成了无法办理按揭贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十三条，上诉人有权解除合同。二、上诉人提交换签的业主新合同与本案无关，且换签新合同的主要条款与原合同已不同。本案双方已无法就新换签合同达成一致意见，合同目的已不能实现。三、被上诉人至今仍未交房，违约状态依旧持续，被上诉人有权解除合同。根据案涉合同约定，签订时至约定交房日期内，有相关顺延交付的事项发生，但被上诉人从未在交房日期前告知或通知上诉人具体的顺延事项与顺延天数，导致上诉人根本无法明确逾期交房解除合同期限的起算点，更无法计算出解除权的行使期限，而现在被上诉人仍无法交付房屋，违约状态持续，上诉人自然有权解除合同。此外，无论被上诉人是否支付完剩余房款，都不能否定案涉商品房未能在合同约定的交房时间前验收合格的事实，因此，上诉人关于被上诉人未付清房款不能解除合同的抗辩不能成立，上诉人有权依据合同以被上诉人逾期交房为由解除合同。 李孝琴向一审法院起诉请求：1.解除李孝琴与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1932)；2.富乐华公司退还李孝琴已付房款共计251,284元以及赔偿利息损失41,974元（以251,284元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年5月13日暂计至2019年10月31日为41,974元，实际计算至清偿之日止）；3.富乐华公司向李孝琴退还已付的案涉房屋相关手续费共计1,171元；4.本案的诉讼费由富乐华公司承担。 一审法院查明事实：2016年5月13日，李孝琴作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-1932），约定李孝琴购买富乐华公司开发的位于广西防城港市行政中心区交汇区域防城港市中央商务区（CBD）防城港国际大酒店2单元19层1932号房，建筑面积为64.04平方米，单价为每平方米6,110元，总价款为391,284元。买受人采取贷款方式付款，买受人在签订本合同前向出卖人支付定金251,284元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。余款14万元申请贷款支付。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第四款约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。2016年5月13日，富乐华公司向李孝琴出具两张《收据》（编号分别为：1210092、1027620），确认收到李孝琴交来防城港国际大酒店2-1932号房房款251,284元、代收费1,171元（含备案费71元、预抵押费1,100元）。 一审法院认为，李孝琴与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，富乐华公司应当自本合同签订之日起30日内（即2016年6月13日前）办理商品房预售合同登记备案手续，但截止法庭辩论终结前，富乐华公司仍未将案涉商品房备案至李孝琴的名下，富乐华公司抗辩是政府的原因导致案涉合同无法备案，但其提交的证据无法证明其主张，对其辩解，一审法院不予采纳。富乐华公司未按《商品房买卖合同（预售）》办理备案登记，显然已经违约，且因为《商品房买卖合同（预售）》未能备案而导致李孝琴的按揭贷款不能通过，故李孝琴不能办理按揭贷款的原因不能归责于李孝琴，而是归责于富乐华公司的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，对李孝琴请求解除《商品房买卖合同（预售）》和要求富乐华公司返还购房款、备案费、预抵押费合计252,455元及支付利息（利息以251,284元为基数，从2016年5月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决：一、解除李孝琴与富乐华公司于2016年5月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-1932）；二、富乐华公司在本判决生效之日起十日内向李孝琴返还购房款、备案费、预抵押费合计252,455元及支付利息（利息以251,284元为基数，从2016年5月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费5,716.44元，减半收取计2,858.22元（李孝琴已预交），由富乐华公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.涉案楼盘同批业主（房号：3-2-1916）旧版合同（2014年4月制），证明被上诉人之前签的合同属于不符合现在备案要求的旧版合同；2.商品房预售许可证，证明上诉人于2019年5月30日届期后，在多次维权情况下，于2020年4月17日获批新的预售许可证；3.涉案楼盘同批业主（房号：3-2-1916）换签新合同（2019年制）后已成功进行备案登记的合同。经质证，被上诉人认为证据1、证据3与本案无关，且经对比，交房时间和付款方式均发生了变动，交房时间被推迟至2019年，余款付款方式变更为一次性付款；对证据2的关联性、合法性与真实性均无异议。本院认为，双方对证据2均无异议，本院予以采纳，证据1、证据3与本案无关，不予采纳。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 被上诉人主张上诉人未将合同备案致使其未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，其有权解除合同。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，上诉人自合同签订之日起30日内有办理商品房预售合同登记备案手续的义务，但截至今日，上诉人仍未办理合同登记备案，亦未告知被上诉人合同备案情况，已构成违约。上诉人抗辩是因新系统、被上诉人不愿配合签订新合同及行政机关违法行为等原因致使案涉合同无法备案，但其提交的申请书、其他业主的备案合同均不能证明以上主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，上诉人应承担举证不能的不利后果，其关于非因上诉人原因致使涉案合同无法备案的主张，本院不予采纳。关于上诉人未办理合同备案是否致使被上诉人无法办理银行按揭贷款的问题，双方约定被上诉人以担保贷款方式付款，本案亦属于商品房预售，被上诉人申请银行按揭贷款需要作为开发商的上诉人履行相应手续，其中包括完成办理商品房预售登记备案，也就是说上诉人预售备案登记手续的完成与否直接关系被上诉人能否履行后续付款义务，故被上诉人关于因上诉人未备案致使其未能办理按揭贷款的主张，本院予以采纳。在非因被上诉人原因致使按揭贷款无法办理的情况下，上诉人无权依据合同要求被上诉人变更付款方式为一次性付款。此外，上诉人亦未提交证据证明涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合双方约定的交房条件。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定，被上诉人诉请解除涉案《商品房买卖合同》及要求上诉人返还购房款及支付利息，应予支持。一审判决解除《商品房买卖合同》、上诉人向被上诉人返还购房款、代收费合计252,455元及支付利息（利息以251,284元为基数，从2016年5月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并无不当，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,716.44元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪