广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初2206号原告：中邦投资开发（珠海）有限公司，住所：广东省珠海市***********。法定代表人：张琳鹏，董事兼经理。委托诉讼代理人：王凤华，北京市京师（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚讯达律师事务所律师。被告：尤冰，女，1993年10月17日出生，澳门特别行政区永久性居民，住广东省珠海市************。澳门居民身份证号码：1409084（9），港澳居民来往内地通行证号码：M02134355。原告中邦投资开发（珠海）有限公司与被告尤冰商品房预售合同纠纷一案，前由广东省珠海市香洲区人民法院于2019年11月18日立案后，于2019年11月15日裁定移送本院处理。本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2020年2月17日裁定本案转为普通程序，于2020年4月2日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王凤华、王云雷到庭参加诉讼。被告尤冰经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年8月15日签订的合同编号为1601043219号《商品房买卖合同（预售）》及《附件》；二、被告配合原告办理注销合同编号为1601043219号《商品房买卖合同（预售）》网签备案合同；三、被告配合原告办理注销编号为粤（2016）珠海市不动产证明第0106716号《不动产登记证明》的预告登记；四、被告向原告支付原告代其偿还的全部款项合计13110147.49元【具体为：中信银行借款本金及利息1256800.84元、珠仲外字（2019）第3号仲裁案的案件仲裁费、保全费、律师费合计37940元和（2019）粤04执738号执行费15406.65元】；五、被告向原告支付逾期还款违约金，以1310147.49元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年10月26日起至被告全部还清时止，暂计至2019年11月26日为229276元；六、被告向原告支付本案律师代理费25000元；七、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月15日被告与原告签订了合同编号为1601043219的《商品房买卖合同（预售）》及《附件》。合同约定被告购买原告开发的位于珠海市香洲区*************************，总房价为1794375元，付款方式为贷款方式付款，首期款544375元，余款125万元向中信银行申请贷款支付。根据合同约定，原告为被告的借款向中信银行股份有限公司珠海分行(以下简称中信银行)出具了阶段性担保。被告按约支付了首期款544375元，网签后原告按约为被告办理了预告登记，2016年9月22日，不动产登记中心颁发了编号为粤（2016）珠海市不动产证明第0106716号《不动产登记证明》的预告登记证。中信银行向原告放款125万元整。然而被告违反借款合同约定，未按期足额偿还贷款，导致中信银行向珠海仲裁委员会申请仲裁，银行诉请原告对被告的全部未还款本息及费用承担连带清偿责任，被告未出庭参加庭审。该案经珠海仲裁委审理作出了珠仲外字（2019）第3号《裁决书》，裁决原告对被告的借款本息及费用承担连带清偿责任。2019年7月25日，珠海市中级人民法院向原告送达了（2019）粤04执738号《执行通知书》，经原告与执行局沟通得知，法院查询被告名下无可供执行财产，原告无奈不得不向珠海市中级人民法院支付了相关款项，具体为：2019年9月16日原告分别向法院支付了被告贷款本息1256800.84元，珠仲外字（2019）第3号仲裁案的案件仲裁费、保全费、律师费合计37940元和（2019）粤04执738号案执行费1546.65元，至此原告承担了全部担保责任代被告偿还了全部款项合计1310147.49元。原、被告签署的《附件》十一补充协议第三条第3项约定，若因买受人违反借款合同导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追讨损失。买受人应当在出卖人发出通知书之日起3日内将出卖人代其偿还的全部款项支付给出卖人，逾期的，则每逾期1日，买受人应按出卖人代其偿还金额的千分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同并收回已经交付的该商品房。在此情形下，买受人除应立即将出卖人代其偿还的全部款项及买受人按本项约定应承担的违约金支付给出卖人外，还需承担出卖人为实现上述债权而额外支付的全部费用（包括但不限于仲裁费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。原告在代偿款项后，已经于2019年10月21日通过顺丰快递向被告合同约定的送达地址发出要求其还款及逾期还款解除合同的《通知函》，经查询显示该快递件已于2019年10月22日送达，被告应于2019年10月25日前还款，但被告至今没有还款，已经构成违约，原告的诉请符合合同约定。鉴于被告对于借款合同纠纷的消极应诉和拒不还款的行为，原告发函仍不理不睬的态度，无奈特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。原告为其诉请向本院提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》及《附件》；二、不动产登记证明；三、《裁决书》；四、《执行通知书》、《网上银行电子回单》；五、《通知函》、顺丰速运单据、网络查询运单情况。原告当庭补充提交证据六、《委托代理合同》和发票。被告在法定答辩期内没有向本院提交书面答辩状及证据。本院经审核原告提交的证据，对经与原件核对的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2016年8月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及《附件》（合同编号为1601043219）。合同约定被告购买原告开发的位于珠海市香洲区*************************，总房价为1794375元，付款方式为贷款方式付款，首期款544375元，余款125万元向中信银行申请贷款支付。合同附件十一第三条第三款约定，若出卖人就买受人的借款向贷款机构出具了阶段性担保，因买受人违反借款合同或迟延办结预告登记证/不动产权证书导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追讨损失。买受人应在出卖人发出通知之日起3日内将出卖人代其偿还的全部款项支付给出卖人，逾期的，则每逾期1日，买受人应按出卖人代其偿还金额的千分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同并收回已经交付的该商品房。在此情形下，买受人除应立即将出卖人代其偿还的全部款项及买受人按本项约定应承担的违约金支付给出卖人外，还需承担出卖人为实现上述债权而额外支付的全部费用（包括但不限于仲裁费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）；合同附件十一《补充协议》第四条第一款约定，买卖合同无论因何种原因解除或终止，买受人均应在接到出卖人发出协助办理注销手续之日起10日内，协助出卖人办理注销买卖合同备案及预告登记等手续，否则出卖人有权不予办理买卖合同清算及退款手续。上述合同签订后，被告按约向原告支付了首期款544375元，原告并收到了中信银行的按揭款125万元,该合同办理了网签及备案手续；2016年9月22日，珠海市*******颁发了编号为粤（2016）珠海市不动产证明第0106716号《不动产登记证明》的预告登记证。因被告未能按约归还中信银行的按揭款项，中信银行向珠海仲裁委员会提出仲裁。根据珠海仲裁委员会珠仲外字（2019）第3号裁决书查明，中信银行与原告于2016年5月6日签订《楼宇按揭业务合作合同》，中信银行作为原告中邦山海湾花园房地产开发项目商品房的按揭银行，为符合条件的购房人办理人民币按揭贷款业务。原告对中信银行向购买该项目商品房的购房人发放的每一笔按揭贷款同意提供“过渡期”连带责任保证担保，担保范围包括《借款合同》项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、公告费、保全费、执行费）和其他所有应付的费用。2016年7月28日，中信银行与被告、陈玉英签订《借款合同》，约定中信银行向被告及陈玉英贷款125万元，贷款期限为360个月。从2018年11月1日，被告及陈玉英再未按约向中信银行还本付息。珠海仲裁委员会遂裁决：一、被告、陈玉英向中信银行清偿借款本金1204210.97元及计至2019年1月1日的利息13240.14元、罚息30.63元和复利73.17元；二、被告、陈玉英向中信银行支付自2019年1月2日起至借款本息实际清偿之日止的罚息及复利；三、被告、陈玉英承担中信银行因实现债权而产生的律师代理费10000元；四、本案保全费5000元由被告、陈玉英承担；五、原告对被告、陈玉英的上述借款本息及费用承担连带清偿责任。仲裁费22940元由被告、陈玉英、原告承担。上述裁决书发生法律效力后，中信银行向广东省珠海市中级人民法院申请执行。2019年9月16日，原告根据珠海市中级人民法院的执行通知，向中信银行汇款1256800.84元、37940元，分别代被告支付贷款本息及仲裁费保全费律师费；向珠海市中级人民法院缴纳执行费15406.65元。2019年10月18日，原告向被告发出通知书，敦促被告支付其代偿还的费用，如超过30日拒不付款，解除双方的合同。被告的家人于2019年10月24日签收了上述通知后未向原告支付相关款项，原告遂于2019年11月18日法院提起诉讼。2019年10月22日，原告与广东诚迅达律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案。原告向该所支付律师代理费25000元。另查明，涉案房屋并未向被告实际交付。再查明，2019年12月17日，被告因（2019）粤0491民初601号案，向本院填写了送达地址是“广东省珠海市香洲区*******万科城市中心北区3栋705房”，本院遂按上述地址向被告送达应诉材料和开庭传票，2020年3月3日该邮件由他人签收。原告选择我国内地法律作为审理本案争议的准据法。本院认为，被告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房预售合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，涉案房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》及《附件》，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，双方均应恪守。合同附件十一第三条第三款约定：“若出卖人就买受人的借款向贷款机构出具了阶段性担保，因买受人违反借款合同或迟延办结预告登记证/不动产权证书导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追讨损失。买受人应在出卖人发出通知之日起3日内将出卖人代其偿还的全部款项支付给出卖人，逾期的，则每逾期1日，买受人应按出卖人代其偿还金额的千分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同并收回已经交付的该商品房。在此情形下，买受人除应立即将出卖人代其偿还的全部款项及买受人按本项约定应承担的违约金支付给出卖人外，还需承担出卖人为实现上述债权而额外支付的全部费用（包括但不限于仲裁费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。”，本案中,因被告逾期归还中信银行按揭贷款本息,该案经仲裁裁决，原告根据裁决内容分别代被告向中信银行支付贷款本息1256800.84元及仲裁费保全费律师费37940元，向珠海市中级人民法院缴纳执行费15406.65元，从而导致原告代为偿还了部分按揭贷款本息,原告作为已经承担保证责任的保证人,在承担保证责任后未能受偿,而且被告在收到原告发出支付代偿款项通知的3日内未向原告支付前述款项，现已逾期超过30日，原告依据合同及附件约定的合同解除条款,向法院起诉主张解除商品房买卖合同,符合法律及双方合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定,被告于2020年3月3日收到本院寄送的起诉状等应诉材料,应视为原告的解除合同通知在该日送达给被告,故涉讼合同于该日解除。合同附件十一《补充协议》第四条第一款约定，买卖合同无论因何种原因解除或终止，买受人均应在接到出卖人发出协助办理注销手续之日起10日内，协助出卖人办理注销买卖合同备案及预告登记等手续，否则出卖人有权不予办理买卖合同清算及退款手续。依据上述合同约定，双方合同解除后，原告请求被告配合原告办理注销合同编号1601043219《商品房买卖合同（预售）》网签备案及粤（2016）珠海市不动产证明第0106716号《不动产登记证明》的预告登记手续，理据充足，本院予以支持。根据合同附件十一《补充协议》第三条第三款的约定及《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。”的规定，原告已承担了保证人的保证责任，取得了向被告请求偿还的追偿权利，原告要求被告偿还其代偿的本息及相关费用1310147.49元，有合同及法律规定。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，恢复原状为合同解除后果之一,故涉讼合同解除后,原告应向被告返还已收取的全部购房款1794375元（包括首期购房款544375和银行按揭款1250000元），但由于被告在本案中没有提出反诉,也没有提出抵销主张,故对该部分款项本院在本案中不予处理,当事人可以另行协商或相互抵扣。关于违约金。原告于2019年10月18日向被告发出的通知函，通知被告支付代付款项且超过30日拒不付款的，合同解除，被告于2019年10月24日签收上述通知书后的3日内没有向原告支付相关费用，故根据合同附件十一《补充协议》第三条第三款的约定，本院予以支持被告向原告支付违约金以原告代偿的1310147.49元为基数，按日千分之五的标准，自2019年10月27日起计至本判决生效之日止，超出部分不予支持。原告请求被告支付本案的律师费25000元，有合同依据，本院予以支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，也未提交答辩及证据，视为放弃自己的诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中邦投资开发（珠海）有限公司与被告尤冰2016年8月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《附件》（合同编号为1601043219）于2020年3月3日解除；二、被告尤冰于判决发生法律效力之日起十日内配合原告中邦投资开发（珠海）有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为1601043219)的网签备案手续；三、被告尤冰于判决发生法律效力之日起十日内配合原告中邦投资开发（珠海）有限公司办理注销粤（2016）珠海市不动产证明第0106716号《不动产登记证明》的预告登记手续；四、被告尤冰于判决发生法律效力之日起十日内向原告中邦投资开发（珠海）有限公司支付代偿还的款项1310147.49元（其中：借款本息为1256800.84元、仲裁费22940元、保全费5000元、律师费10000元、执行费15406.65元）；五、被告尤冰于判决发生法律效力之日起十日内向原告中邦投资开发（珠海）有限公司支付上述第四项的违约金，以1310147.49元为基数，按日千分之五的标准，从2019年10月27日起计至本判决发生法律效力之日止；六、被告尤冰于判决发生法律效力之日起十日内向原告中邦投资开发（珠海）有限公司支付本案的律师代理费25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23616元，由被告尤冰负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告尤冰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红人民陪审员  祝德洋人民陪审员  王 娜二〇二〇年五月十四日法官 助理  熊 健书 记 员  罗志斌