湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初257号原告谢小倩，女，汉族，1991年1月1日出生，住湖北省鄂州市梁子湖区，委托诉讼代理人邱想，湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告鄂州恒大房地产开发有限公司，住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城2-15室。法定代表人孔德恒，系公司总经理。委托诉讼代理人张健，系公司员工，代理权限为一般授权。第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行，住所地：鄂州市文星大道36-1号。负责人：魏国华，该行行长。原告谢小倩与被告鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称“鄂州恒大公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行（以下简称“农行鄂州国贸支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢小倩及其委托代理人邱想，被告鄂州恒大公司委托代理人张健均到庭参加诉讼。第三人农行鄂州国贸支行经本院传票传唤未到庭。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201809090001）及《室内装修委托合同》，配合原告撤销在鄂州市房产管理局的备案；2.解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：42020120180112845），并由被告向第三人结清借款本息；3.被告向原告返还已付购房款176546元、装修款85342元，共计261888元，并支付原告向第三人偿还的借款本息合计9974.48元（暂计算自2020年1月3日至2020年4月20日止，共4个月，之后原告向第三人偿还本息计算至被告实际向第三人结清借款本息之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告开发的位于××区××新区××天下××高层××单元××号房屋；建筑面积79.42平方米；房屋总价款586546元；其中首付款176546元，余款410000元向第三人办理银行按揭贷款；交房时间为2021年5月31日。次日，原、被告签订《室内装修委托合同》，约定原告委托被告对前述房屋进行统一装修，委托服务包干价85342元。同日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并与原告签订《无理由退房协议书》，约定原告在无任何违约行为情况下，至办理入住手续前任何时间，原告享有无理由退房权利。2018年10月18日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，申请贷款410000元，并约定借款提取方式为直接将全部借款划入被告账户。原告为履行合同义务，共计向被告支付首付款176546元、装修款85342元，并按时向第三人偿还借款本息。2020年1月3日，原告向被告正式要求行使无理由退房的合同约定权利，但被告却提出原告需要结清与第三人的贷款，再办理撤销备案手续，最后等待一年左右才退还原告己付款项的无理要求。后原告与被告多次协商，被告设置的各种条件，直接导致原告不能正当行使无理由退房的合法权利，且原告为维护自身征信，迫于无奈继续向第三人偿还借款本息，被告的违约行为给原告造成了扩大损失。综上，被告违反合同约定，在原告明确向被告要求行使无理由退房的合法权益时，未能及时向原告退还己付款项，造成原告损失扩大，依法应当承担法律责任，请求法院依法公正判决。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告及第三人企业信息各一份。拟证明原、被告及第三人具有独立的诉讼主体资格。证据二、《商品房买卖合同（预售）》、湖北省增值税普通发票（06599754）各一份。拟证明原告按照合同约定向被告支付首付款176546元。证据三、《室内装修委托合同书》、湖北省增值税普通发票（06599753）、银行流水（中国银行）各一份。拟证明原告按照合同约定已付清装修款合计85342元。证据四、《个人购房担保借款合同》、贷款合约基本信息各一份。拟证明原告在第三人处的借款410000元已支付给被告。证据五、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议》各一份。拟证明依约定原告享有无理由退房的权利。证据六、微信聊天记录截图一份。拟证明原告已于2020年1月3日向被告工作人员要求行使无理由退房的权利。证据七、银行流水（农行）。拟证明自原告向被告提出退房之日至2020年5月20日止，已向第三人偿还本息合计12468.1元，原告已偿还及2020年5月20日之后至被告与第三人结清借款本息之日止的还款作为扩大损失应由被告承担。被告辩称：原告诉请无任何事实依据、合同依据及法律依据，请求贵院依法驳回原告全部诉求。1、装修合同、买卖合同及贷款合同分别系独立的合同，系三个不同的法律关系，本案系商品房买卖合同纠纷，原告无权要求被告退还装修款并偿还、支付、结清贷款本金和利息；2、原告不符合无理由退房条件，无权要求解除合同、退还房款。签订《商品房买卖合同（预售）》及《无理由退房协议书》后，购房人无任何违约且按揭付款客户的按揭申请资料需经银行审核通过的前提下可以申请无理由，本案中原告应当自行结清按揭贷款后，按揭申请资料经过银行审核通过后方可行使无理由退房权利；3、被告系世界五百强企业，为保障购房者的权益，践行民生地产的经营理念，在合同外另行向购房者出具了无理由退房承诺，其目的在于保障购房者的权益，但不能因此给被告方增加责任承担，加之无理由退房承诺并没有约定利息承担，且双方并未约定由被告向第三人结清贷款本息，故在购房人符合退房条件的条件下，无理由退房系无息退还购房人已付现金部分购房款本金，贷款部分应当由购房人自行结清；4、如购房人符合无理由退房条件，被告方是同意退还房款的，如购房人拒不配合办理，进而产生的贷款本金、利息损失、诉讼费等应当由购房人自行承担；5、因原告于第三人处办理贷款购房，且被告对该笔贷款承担保证责任，在原告符合无理由退房条件前提下，应当由原告自行结清贷款后，被告退还原告相应房款，如原告收到房款后拒不结清贷款，被告后续将承担担保责任，违反了最基本的公平原则。被告未向本院提交证据。第三人在答辩期和举证期内未向本院提交书面答辩状及证据，也未到庭参加诉讼。经庭审举证质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三，《室内装修委托合同书》，原告主张与《商品房买卖合同（预售）》一并解除，属于本案争议的事实；原告提交的证据四、证据五，被告承诺无理由退房并与原告签订了无理由退房协议书，既然是无理由退房就应当不加任何条件退房，原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》，《个人购房担保借款合同》当然一并解除，被告是贷款受益者，理所当然要承担贷款本息的偿还责任；原告提交的证据六，聊天对象系被告销售人员，原告向其主张无理由退房应当视为向被告主张了该权利；原告提交的证据七，《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房担保借款合同》解除后，被告应当向原告支付己偿还的贷款本息，并且对之后的贷款本息余额承担偿还责任。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：被告对外宣传无理由退房，并向每位购房者出具《无理由退房承诺书》。2018年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定：原告购买被告开发的位于××区××新区××天下高层××单元××号房屋；建筑面积79.42平方米；房屋总价款586546元；其中首付款176546元，余款410000元向第三人办理银行按揭贷款；交房时间为2021年5月31日。2018年9月12日，原、被告签订《室内装修委托合同》，约定：原告委托被告对前述房屋进行统一装修，委托服务包干价85342元。同日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并与原告签订《无理由退房协议书》，约定原告在无任何违约行为情况下，至办理入住手续前任何时间，原告享有无理由退房权利。2018年10月18日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额410000元，约定借款提取方式为直接将全部借款划入被告账户，该贷款己由第三人直接支付给被告。原告依约定向被告支付购房首付款176546元、装修款85342元，被告向原告开具了相应的发票。之后，原告按时向第三人偿还了部分借款本息。2020年1月3日，原告向被告正式要求行使无理由退房的合同约定权利，但被告要求原告结清与第三人的贷款，并办理撤销备案手续，须等待一年左右才能办理退还手续。原告与被告多次协商，未能就退房事宜达成一致意见，双方遂引起诉争。还查明，自2020年1月3日至2020年5月20日，原告己偿还贷款本息合计12468.1元。本案争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除？原告的诉讼请求能否支持？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除问题。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告向原告出具了《无理由退房承诺书》，承诺：“您所购买的恒大属下公司开发的金碧天下高层278号独单元1-902号房屋，若您己履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。被告向原告出具的《无理由退房承诺书》属于一种要约，原告向被告提出退房要求，应视为向被告作出的承诺。原告与被告又签订《无理由退房协议书》，双方之间形成了无理由解除合同关系，该协议约定原告在无任何违约行为情况下，至办理入住手续前任何时间，原告享有无理由退房权利。根据现有证据证实，原告并没有违约行为，被告要求原告履行的义务并非协议约定的义务。因此，原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》符合《无理由退房协议书》的条件，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时又签订了《室内装修委托合同》，之后原、被告与第三人又签订了《个人购房担保借款合同》。《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》均是以《商品房买卖合同（预售）》为基础签订的，属于从合同性质，主合同解除，从合同当然应当解除。关于原告诉讼请求能否支持问题。本院认为，该商品房并未向原告交付，在《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应当退还原告己交纳的购房款176546元。按照《室内装修委托合同》的约定，原告实际是购买被告己装修的商品房，装修款可视为购房款的一部分。《室内装修委托合同》解除后，被告应当退还原告己交纳的装修款85342元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，《个人购房担保借款合同》解除后，被告应当支付原告自提出无理由退房要求后己偿还的贷款本金和利息。自2020年1月3日至2020年5月20日，原告己偿还的贷款本息共计12468.1元。依照《个人购房担保借款合同》的约定，提前还款，贷款人有权按提前还款金额加收一个月借款利息的违约金，该违约金应当由原告承担支付责任。上述合同解除后，被告还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告协助办理。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。对于被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告谢小倩与被告鄂州恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201809090001）和《室内装修委托合同》。二、解除原告谢小倩、被告鄂州恒大房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：ABC［2018］5006-1）。三、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告谢小倩己交购房款176546元、装修款85342元，共计261888元。四、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告谢小倩支付己偿还的贷款本息12468.1元（自2020年1月3日至2020年5月20日）；如果自2020年5月20日之后原告谢小倩继续偿还了贷款本息，被告鄂州恒大房地产开发有限公司继续向原告谢小倩支付己偿还的贷款本息（以贷款银行明细为准）。五、原告谢小倩于本判决生效之日起三日内向第三人中国工商银行股份有限公司鄂州国贸支行按提前还款金额支付一个月借款利息的违约金。六、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内与第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行结清贷款本金余额及相应贷款利息（以银行实际结算明细为准）。七、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告谢小倩协助办理。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2815元，由被告鄂州恒大房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年六月十六日书记员  姜 颖