北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8932号原告：溢海（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王祥枫，董事长。委托诉讼代理人：徐怡，北京市大都律师事务所律师。被告：牛兰花，女，1971年7月28日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张洪涛，男，住北京市丰台区，由四方景园第二社区居委会推荐。原告溢海（北京）物业管理有限公司（以下简称溢海物业）诉被告牛兰花物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告溢海物业委托诉讼代理人徐怡、被告牛兰花的委托诉讼代理人张洪涛通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告溢海物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付位于北京市丰台区成寿寺路鑫源小区1号楼9层908室自2016年1月1日至2018年11月8日期间的物业管理费5487元及利息损失（以5487元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂算至2019年12月17日利息损失为251元）；2.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费1000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为2009年成立的物业管理公司。2015年底，经与北京恒信嘉业物业管理有限公司（小区开发商北京中鑫源房地产开发集团有限公司委托物业公司，以下简称恒信公司）协商一致，为北京市丰台区鑫源国际大厦小区（以下简称鑫源小区）提供物业管理服务，双方于2016年1月签订了物业交接手续（含财务、固定资产等）。原告在与恒信公司交接后为鑫源小区提供了物业管理服务。2018年8月份，鑫源小区新成立了业主大会，非法解除与原告物业服务关系并要求被告撤离小区，原告在抗争无效后只能无奈撤离小区。原告提供物业管理服务期间，被告及其他业主以种种理由拖欠原告物业管理费用至今。另，被告系鑫源小区1号楼9层908室（房产面积为53.44平方米）的业主，其房产属于原告物业管理服务范围，物业服务费为每月3元／㎡，在2016年1月1日至2018年11月8日，总计拖欠物业管理费5487元、利息251元，共计5738元。综上所述，原告为鑫源小区全体业主提供了合格的物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费用，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告牛兰花答辩称：一、关于本案的诉讼时效已经超过民法总则诉讼时效的要求，原告提交的物业费用台账不能作为本案证据证明被告欠缴物业费。二、原告要求被告支付拖欠物业管理费及利息的诉讼无事实依据，且没有尽到法律告知义务。由于时间相隔较长，被告无法回忆出费用缴纳的实际情况。原告未能提供请求被告缴纳物业费的书面催缴证据，违反了《物业管理规定》的有关规定，没有尽到条例规定的义务，应当承担相应责任。三、原告称提供了合格的物业管理服务，与事实不符。原告提供的服务项目和质量与行业一般标准差距明显，2016年初至2018年11月1日期间，原告非法接管物业管理期间，鑫源小区物业即陷入无序、混乱的状况，主要体现在：原告对小区公共区域及设施没有尽到日常维护的义务。小区地下车库地面开裂，共用区域的墙面、顶棚、地面及屋面等处出现多处污、毁损、漏水现象；原告对小区共用设施设备没有尽到日常维护的义务。小区的消防设备不能正常工作，多处管道、阀门锈蚀严重需要更换，多处电气设备出现故障，水井内阀门管线故障等等；原告对电梯养护、运行、维护没有尽到义务，电梯经常出现故障及安全隐患，需要大修。业主办理的电梯卡使用不方便且无法退还押金；原告对小区的公共秩序未尽到维护义务。小区发生众多治安管理案件及纠纷，小区内的业主、实际使用人投诉多，意见大。周围群众众所皆知鑫源小区管理混乱，对小区形象造成极大的恶劣影响，小区品质急速下滑，带来业主出租、出售困难、价格过低。原告的物业服务质量远低于行业标准，其在管理期间给小区业主权益带来了巨大损害。为维护业主们的合法权益，广大业主通过长达四年的努力成立了业务委员会，并依照法律规定，合法解除了原告的物业管理权，通过各种途径向原告要求退还、赔偿侵害损失。现因原告的过错已导致包括电梯无法年检、停车场无法备案等严重损害全体业主利益的情况发生。业主委员会已对原告提起诉讼，要求停止侵占，赔偿损失。四、原告存在恶意行为，应承担严重过错责任，与原告之间的物业服务合同关系应为无效。2015年底原告与小区开发商委托物业恒信公司办理了物业交接手续后即展开了物业管理服务，原告私自接受恒信公司委托的行为违法，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。原被告并未签订书面合同，对物业管理事项、质量、费用等均无明文约定，对此原告应承担严重过错责任。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，原告也未提供合格的物业服务，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：牛兰花系丰台区成寿寺路1号楼9层908室（以下简称908号房屋）的所有权人，发证日期为2011年5月10日，建筑面积为53.44平方米。2011年1月20日，牛兰花（甲方）与恒信公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同中约定：物业名称为鑫源国际大厦，物业服务费按年收取，甲方按照3元/建筑平方米·月向乙方交纳。甲方每年1月1日到1月30日向乙方交纳下一年度的物业管理服务费。双方另就权利义务和其他事项进行了约定。另查，2015年12月底至2016年1月初，恒信公司将鑫源小区物业移交给溢海物业，双方办理了物业交接，溢海物业提交了相关交接单，每张交接单上均有恒信公司和溢海物业签名或盖章确认。溢海物业称自2016年1月1日起，溢海物业开始为牛兰花所居住小区提供物业服务。牛兰花称：2016年初，恒信公司将全部物业服务委托给溢海物业的行为违法，溢海物业属于非法接管物业。2016年底小区业主成立业主大会筹备委员会，2017年10月31日，小区召开了业主大会成立了业委会，2018年8月14日，经业主大会投票，小区选聘了新的物业公司，但溢海物业拒不交接、撤离，经多次催促，2018年11月8日，溢海物业撤离小区但未与新的物业公司办理交接手续。另，溢海物业提供了物业收费清单，牛兰花认为该收费清单属于物业公司人为编制，没有经过业主确认过，无法保证记载是否准确。庭审中，溢海物业提供了财务交接清单1张、鑫源国际物业固定资产交接1张、鑫源国际物业交接项目3张，证明原告与恒信公司办理交接后才进的场，以及证明进场的时间。牛兰花对其真实性认可，关联性、合法性及证明目的均不认可，认为仅能证明溢海物业与恒信公司办理交接，溢海物业于2016年1月1日进驻被告小区，溢海物业私自交接行为违反了物业管理条例，且不能证明溢海物业自2016年1月1日起为其提供合格的服务。牛兰花提供了小区照片若干，证明溢海物业对小区公共区域及公共设施维护和管理不到位、环境卫生不达标，小区业主意见很大，不认可溢海物业提供的服务；另提供了业委会公告照片及北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢物业）证明一份，证实小区业委会合法解除了与溢海物业的物业服务关系，聘请了瑞赢物业，瑞赢物业于2018年11月9日正式进驻接管物业服务，而且在验收时发现小区公共部位及设施存在很多问题。溢海物业对牛兰花提供的照片等证据不予认可，认为仅凭照片无法证明其物业服务存在问题，新的物业公司出具的证明不可信。上述事实，有《物业管理服务合同》、物业交接单、收费登记表、照片及当事人的陈述等证据在案予以佐证。本院认为：物业公司与业主虽未签订书面的物业服务合同，但物业公司提供了事实物业服务且业主事实上享受了物业服务的，物业公司可以要求业主交纳相应的物业费用。根据本案查明的事实，前期物业恒信公司将物业服务交接给溢海物业，溢海物业自2016年初开始为牛兰花所有的908号房屋所在小区提供了物业服务，溢海物业与牛兰花之间形成事实上物业服务合同关系，牛兰花需交纳物业费。关于收费标准，尽管溢海物业未与业主签订书面物业合同，溢海物业依据前期物业合同主张物业费缺乏合同依据，但物业收费标准应具有稳定性，非经有关政策调整或者市场价格发生重大变化并经合法程序不得随意调整，故对溢海物业要求牛兰花继续按照前期物业合同的收费标准给付欠缴的物业费的诉讼主张，本院予以采纳。鉴于溢海物业提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情予以减免。关于溢海物业主张的利息损失，因牛兰花非恶意欠费，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于溢海物业主张的律师费用，无合同依据，本院亦不予支持。关于牛兰花辩称溢海物业的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，诉讼时效的期间为三年，溢海物业的诉讼请求未过诉讼时效，对牛兰花的该答辩意见，本院不宜采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决如下：一、牛兰花于本判决生效后七日内向溢海（北京）物业管理有限公司支付二〇一六年一月一日至二〇一八年十一月八日期间的物业服务费4938元；二、驳回溢海（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由牛兰花负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  彭 宇二〇二〇年六月三十日法官助理  郭婧芳书 记 员  杨璟怡