文书内容湖南省衡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0424民初385号原告珠海市城市物业管理有限公司衡东分公司，住所地湖南省衡阳市衡东县河西新区。负责人杨军，公司总经理。委托代理人向建新，男，该公司法律顾问）。被告刘艳桂，男，汉族，1981年12月15日生，户籍住址湖南省衡东县。原告珠海市城市物业管理有限公司衡东分公司（以下简称珠海物业衡东分公司）诉被告刘艳桂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告珠海物业衡东分公司之委托诉讼代理人向建新、被告刘艳桂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海物业衡东分公司诉请判令：1、被告立即支付原告物业管理费5415.68元（自2017年11月1日起至2019年12月31日止）及违约金5945.89元，合计人民币11361.57元；2、被告支付原告后期违约金（以物业管理费5415.68元为基数，按日3‰的标准自2020年1月1日起计算至清偿之日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系衡东县“洣水新城”小区建设单位选聘的前期物业管理单位，被告系衡东县“洣水新城”小区3栋A单元401房的业主。2017年8月17日，原告与被告签订《物业交付使用验收确认表》、《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定住宅物业管理费为1.48元／月／平方米。原告将物业交付被告使用后，被告自2017年11月起至今未依据协议的约定支付物业管理费。在此期间，原告分别于2020年1月3日、2020年3月4日以书面形式向被告催收物业管理费及违约金，但被告以各种理由拒不支付。现原告认为其已按协议约定履行了相关义务，被告亦应依约支付物业管理费，逾期应支付违约金。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了书证《湘（2020）衡东县不动产权第××号不动产权证》、《物业交付使用验收确认表》、《前期物业管理服务协议》、《催费温馨提示》、《洣水新城欠款客户明细列表》。被告刘艳桂辩称:1、涉案物业在“交房”时并未达到交房标准，违反了法律法规的强制性规定，物业费应由建设单位承担。开发建设单位和物业公司在消防未验收，小区无绿化、无监控、无公共设施设备、道路未修沥青路及电源未正式开通的情况下，向原告交付不具备交房条件的房屋，不能视为房屋已交付。原告应提供涉案房屋符合交付条件的相关证据，否则应承担举证不能的不利法律后果。2、原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，存在服务瑕疵，给业主带来了重大的安全隐患。原告服务质量低下，存在诸多问题，高层电梯备用电源不完善，未有备用电源和应急处理方案，公共卫生环境极差，车辆乱停乱放，部分业主违规违建未尽到通知及督促整改义务、公用设施设备未尽到维护的责任等。3、原告存在明显过错、违约和服务瑕疵的情况下，无权要求任何违约金，且违约金标准明显偏高。4、对于开发建设单位违法交房，物业公司侵犯业主知情权、财产权等行为，被告保留追究的权利。5、原告系分公司，无财产，没有承担责任的能力，没有独立的诉讼主体资格，其作为原告起诉，主体不适格，应当驳回起诉。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持其辩称意见，向法庭提交了书证《图片》、《参考资料》。经审理查明：原告珠海物业衡东分公司成立于2016年3月21日，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码91430424ＭＡ4Ｌ3ＢＤＣＯＬ，经营范围物业管理、清洁服务。被告刘艳桂为衡东县河西新区洣水新城3＃楼401室房屋﹝不动产权证编号：湘（2020）衡东县不动产权第××号﹞的登记权利人，该房屋建筑面积为141.5㎡。受湖南厚道置业投资有限公司的委托，原告珠海物业衡东分公司负责衡东县洣水新城的前期物业服务工作。2017年8月17日，原告珠海物业衡东分公司（甲方）与被告刘艳桂（乙方）签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》对甲、乙双方的权利与义务进行了明确的约定，物业管理服务费用住宅管理费为1.48元／月／平方米，乙方应于收楼当日一次性缴纳前三个月的物业管理服务费，此后乙方须在每月10日前向甲方全额缴纳本月物业管理服务费，乙方未按时缴纳物业管理服务费用的，每逾期一日，乙方应按欠缴费用金额的3‰向甲方支付违约金；物业管理内容包括房屋公用部位的维护与管理，房屋共用设施、设备及其运行维护和管理，环境卫生，安全管理，交通秩序、车辆停放与停车场设施管理等内容，并对物业服务质量、违约责任等均进行了约定。协议落款处，原告在甲方处签章，被告在乙方处签名按手印，并备注“物业管理公司后期服务及管理设备不全，拒交物业费”。《临时管理规约》对物业的使用维护和管理、物业管理区域内应遵守的约定、使用楼梯等共用通道及乘坐电梯应遵守的约定和业主应当履行的义务、违约责任等均进行了明确约定。同日，被告刘艳桂向原告出具《承诺书》，确认已详细阅读《临时管理规约》并同意遵守，违反该约定承担相应的责任等。2018年8月17日，原告珠海物业衡东分公司与被告刘艳桂（业主）签订《物业交付使用验收确认表》，物业名称洣水新城（小区）3栋3A01房，业主确认签收《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《消防安全责任书》、门禁卡、入户门钥匙等。2020年3月4日，原告珠海物业衡东分公司以书面形式向被告刘艳桂催收物业服务费。被告刘艳桂认为原告珠海物业衡东分公司未尽到物业管理、服务职责，拒绝交纳物业管理费。截止至2019年12月31日，被告刘艳桂下欠原告物业管理服务费5415.8元。应被告刘艳桂的申请，本院依法调取了涉案洣水新城小区消防验收备案资料，衡东县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，内容载明湖南厚道置业投资有限公司于2017年12月25日对涉案洣水新城1#、2#、3#、4#建设工程消防竣工验收备案，备案号430000WYS170011973。上述事实，依据原告提供的证据《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《物业交付使用验收确认表》、《承诺书》、《催费温馨提示》、《客户明细列表》，本院调取的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及当事人的一致陈述在卷证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、原告是否具有诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）法人依法设立并领取营业执照的分支机构;……。”。由此可见，依法设立并领取营业执照的法人分支机构可以作为民事诉讼的当事人。本案原告珠海物业衡东分公司系依法成立并领取营业执照的法人分支机构，具有诉讼主体资格，是本案适格的原告。二、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的法律效力。原告是具备物业管理服务资质的物业公司，被告刘艳桂系衡东县洣水新城（小区）业主，双方之间签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。三、被告是否应当承担物业费用。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业服务管理费。被告辩称涉案物业在“交房”时消防未验收、小区无绿化、无公用设施设备等，认为未达到交房条件欺骗交房，违反了法律法规的强制性规定，物业费应由建设单位承担。首先，商品房交房时消防是否验收或小区有无公用设施设备，是否符合法律规定的交房条件，是被告与房屋开发商之间的法律关系，与物业公司无关。其次，如开发商交房时不符合法律或合同约定的交付条件，被告可以拒绝收房，否则被告从收到开发商入住通知书必须收房交纳物业费。最后，原告提供的《物业交付使用验收确认表》，被告对该份证据无异议，《物业交付使用验收确认表》表明被告于2017年8月17日已验收确认物业交付使用，可视为被告于当日已实际入住，其入住后的物业费由其自行支付。被告辩称原告物业服务安保、保洁、绿化等方面存在瑕疵，拒绝交纳物业费，但其没有提交充分有效的证据加以证明，对被告的该辩称，本院不予采信。四、被告应支付的物业费数额。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务管理费用。原告主张自2017年11月起至2019年12月止被告共下欠其物业费5415.8元，被告对此数额无异议，该数额系依合同约定计算而来，符合法律规定，本院予以确认。五、被告逾期支付物业管理费的违约金问题。虽然合同中对此有约定，但通过被告的辩称意见可以看出，其是想采取拒交物业管理费的方式督促物业公司提高物业服务质量和水平，尽管该方式欠妥，但物业公司的服务质量和水平确有可以提升的空间，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。为维持小区的正常运转，业主与物业公司应当就物业服务问题进行充分沟通和协商，以实现小区和业主居住环境的良性发展。综上所述，被告刘艳桂应给付原告2017年11月至2019年12月期间的物业管理费5415.8元（140.74平方米×1.48元／月／平方米×26个月＝5415.8元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告刘艳桂于本判决生效之日起十日内给付原告珠海市城市物业管理有限公司衡东分公司物业管理费5415.8元；二、驳回原告珠海市城市物业管理有限公司衡东分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取42元，由原告珠海市城市物业管理有限公司衡东分公司负担22元，由被告刘艳桂负担20元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  单振华二〇二〇年六月七日法官助理何春霞书记员康诗慧            校对责任人：何春霞                打印责任人：康诗慧      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。附相关法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。