广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初8921号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：崔天山，男，1972年5月12日出生，汉族，住河南省信阳市狮河区************，公民身份号码413************937。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告崔天山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人欧阳明、陈富辉，被告崔天山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年5月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费7078.72元；2.被告向原告支付滞纳金760.96元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。事实和理由：被告入住侨兴花园别墅D51栋后，前一手业主能按时交付物业管理费。被告与原告已形成事实上的物业服务合同关系，从2016年5月起，被告拖欠物业管理费至今未付。原告经多次口头和上门催告，及于2020年1月13日在其物业围栏上张贴催交通知书，但被告仍未支付拖欠的物业管理费。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2016年5月1日至2020年5月31日拖欠的物业管理费7883.12元；2.被告向原告支付2016年6月1日至2020年5月31日滞纳金945.97元。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.侨兴花园水电、管理费收费收据；3.欠费催缴通知单；4.照片；5.短信记录；6.物业服务协议（曾毅）；7.复函；8.（2016）粤20民终3262号民事判决书。被告崔天山辩称：1.原告不具备本案诉讼主体资格，侨兴路68号的地址没有原告公司，地址存在虚假，原告提供的证据无法证明被告与原告形成物业管理服务合同关系，且原告提供的收据涉嫌虚假，收据上的姓名与原产权人不符，签名及金额等漏洞百出；2.原告仅于2019年年底打电话给被告催收物业管理费，但原告未派人到被告物业催收物业管理费，原告未举证证明其多次上门口头催收物业管理费的事实，且其于2020年1月13日在被告物业围墙张贴催缴通知书，起诉讼请求已超过诉讼时效；3.被告未拖欠原告物业管理费，原告未向被告提供服务，被告在疫情期间自我隔离期间是社区的工作人员为被告提供日常生活服务。被告崔天山为其辩解提供证据：1.产权证；2.证明；3.协议书。本院经审理认定事实如下：1998年1月20日,中山市建设委员会发出关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。2006年2月20日，原告侨兴公司与案外人曾毅签订《侨兴花园物业管理服务协议》，约定曾毅将座落于中山市***********物业，建筑面积190平方米，委托给原告侨兴公司进行物业管理服务；物业管理费收费标准为多层住宅每平方米0.4元，别墅每平方米0.8元，商铺每平方米1.2元。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。涉案的位于中山市************的房产，于2011年3月9日办理由郭桂兰作为权属人的房地产权证（粤房地权证中府字第0211017886号）。被告称于2016年3月12日与郭桂兰签订《房地产买卖合同》，合同约定被告向郭桂兰购买中山市************的房产。该房产于2016年3月28日办理由崔天山作为权利人的不动产权证[粤（2016）中山市不动产权第0039711号]，建筑面积191.12平方米。本院审理的（2018）粤2071民初4598号案查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。原告主张多次通过口头、上门及在侨兴花园小区公告栏张贴通知向被告催缴拖欠的物业管理费；其中于2020年1月10日向被告（电话号码189*****588）发送短信催收2016年5月至2020年1月共45个月物业管理费合计7239.6元；于2020年1月13日通过现场张贴及拍照的方式向被告崔天山发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2016年5月至2019年12月，共44个月物业管理费7078.72元（160.88×44个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告称有与前手业主曾毅签订物业服务协议，协议约定物业管理费标准为别墅按0.8元每平方米计算，业主需于每月10日前缴费。原告主张被告尚欠2016年5月1日至2020年5月31日期间物业费7883.12及2016年6月至2020年5月滞纳金945.97元（按中国人民银行同期同类贷款年利率计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2020年1月20日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年1月20日作预立案调解，调解不成于2020年4月1日正式立案。庭审时，被告确认原告有向涉案小区提供垃圾打扫、环境清洁、安保等服务，但原告服务质量不好、不到位，其物业门口卫生清洁无人打扫；被告仅确认原告于2019年年底向被告致电催收物业管理费及于2020年1月13日上门粘贴催告通知。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张向被告提供了物业服务，被告应支付物业管理费；被告认为未与原告形成物业服务合同关系，原告提供的物业服务质量不好、不到位，被告不应向原告支付物业管理费，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。故本案争议的主要焦点为：一是被告购买涉案房产后，原、被告未签订物业服务于协议，被告应否向原告支付物业管理费；二是原告主张被告支付的物业管理费及违约金是否已超过诉讼时效。对焦点一，原告与被告虽然未签订的《侨兴花园物业服务协议》，但原告依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对此无异议，本院予以确认。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。被告主张原告提供的服务质量不好、不到位，其物业门口卫生清洁无人打扫，小区下水管每次下雨堵塞等，据此，被告认为不应向原告交付物业管理费。对于被告所反映的问题，被告未举证证明。本院于2019年6月13日上午未通知原告及被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有，垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。综上所述，被告拒交物业管理费的行为，必然会影响原告为物业小区提供物业服务的质量，被告的行为不应提倡。现被告以物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。本案中，原告称多次口头及上门催收物业管理费，但被告否认原告于2019年年底前多次向其催收物业管理费，仅确认原告于2019年年底向被告致电催收物业管理费及于2020年1月13日上门粘贴催告通知。虽然原告提供证据显示其在小区公告栏张贴欠费催缴通知，但是被告否认看到该通知，不能认定原告张贴的欠费催缴通知已送达被告，原告未进一步提供证据证明欠费催缴通知书已送到被告，及其于2019年年底之前有向被告主张过权利，应承举证不能的法律后果。故本院对原告于2019年年底（2019年12月31日）前向被告多次催收费用的主张不予采纳，对原告于2019年12月31日向被告致电催收物业管理费的事实予以认定。民法总则于2017年10月1日起施行，根据上述法律及司法解释规定，本院确认2016年年底（2016年12月31日）之前的物业管理费及违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付的物业管理费及违约金的时间应从2017年1月1日起计算。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为191.12平方米，物业管理费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为152.9元，故被告应向原告支付2017年1月1日至2020年5月31日的物业管理费6268.9元（152.9元/月×41个月）。关于违约金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金，故原告主张按银行同期同类贷款利率计算滞纳金，本院予以支持。本院确定违约金计算方式为：以每月152.9元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2017年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年5月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告崔天山于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年5月31日期间物业管理费6268.9元；二、被告崔天山于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金（计算方法：以每月152.9元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2017年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年5月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）；三、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告崔天山负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年六月三十日书记员  梁晓林林雷