大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4323号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘萍，女，1968年7月17日生，汉族，系该公司员工，住址大连市西岗区。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁住邦律师事务所律师。被告：冯禄，男，1969年7月25日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告冯禄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人任丽萍及被告冯禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即向原告支付物业管理服务费人民币738元（期限为2018年5月20日至2019年7月28日止）及违约金人民币590元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终结后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日收取违约金。2014年3月20日，原告实际进驻案涉小区提供物业服务，同时与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年。2019年7月，因办理房产证需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告系案涉小区甘南路樱花北园XX业主，至今未缴纳物业服务费，共拖欠物业服务费738元，违约金590元，原告多次通知其缴纳未果，故提起诉讼。被告冯禄辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的房主，对房屋面积、拖欠的时间、收费标准没有异议。我家房屋漏水，原告承诺维修，但至今也没有维修。被告住在18楼，电梯坏了4个月，原告也不维修。电梯里有小广告、小区内脏乱差、宠物粪便也没有处理，冬天有冰雪原告也不清楚。消防通道让原告改为停车场，造成了安全隐患。小区后来业主委员会已经解散了，所以原告提供的合同是假的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过当事人的陈述以及本院对证据的审查，认定事实如下：原告（乙方）于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，原告进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区甘南路樱花北园XX业主，房屋面积51.65平方米，未缴纳2018年5月20日至2019年7月28日的物业服务费。本院认为，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，被告应向原告交纳的物业费金额为738元（1元/平/月×51.65平×14个月+1元/平/月×51.65平÷30天/月×9天）。关于被告主张安邦北湾小区业委会已于2016年12月换届选举失败，自2016年12月起安邦北湾小区已不存在业委会，故而2017年3月20日业委会与原告签署的物业服务合同应属无效的意见。本院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与原告签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他业主反映的情况看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到被告提供的服务亦存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告冯禄于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2018年5月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币738元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告冯禄负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年六月二十四日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。