广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初607号原告：邹福贵，男，1990年5月18日出生，汉族，住福建省上杭县,委托诉讼代理人：曾德炼,广东正大联合律师事务所律师。被告：彭华欣，男，1986年7月9日出生，汉族，住福建省上杭县,委托诉讼代理人：林秀丽，浙江环立律师事务所律师。原告邹福贵诉被告彭华欣租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告邹福贵的委托诉讼代理人曾德炼，被告彭华欣及其委托诉讼代理人林秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹福贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除邹福贵、彭华欣双方签署的《店铺转让协议》；2.判令彭华欣返还店铺转让款55000元、租金600元；3.判令彭华欣向邹福贵支付违约金27500元；4.判令本案诉讼费由彭华欣承担。事实和理由：2019年3月11日，彭华欣的代表人谢逢阳与案外人侯金良就面积为160平方米的花都区xx房签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年4月1日至2023年3月30日，租金为每月2500元。2019年9月14日，邹福贵（乙方）与彭华欣（甲方）签署《店铺转让协议》，协议约定内容包括：一、甲方将自己位于广东省广州市花都区xx房店铺转让给乙方使用，建筑面积为160平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁中所享有的权利与义务；四、甲方将店铺转让予乙方55000元整，乙方于2019年7月15日已付甲方40000元整，又于2019年8月17日付甲方5000元整，作为转让订金。现签订本协议当日，乙方应付甲方剩余转让资金10000元整，并甲方给予已收店铺转让资金55000元整收据，乙方转让资金已全部给予甲方，甲方不得用任何理由向乙方索取任何费用；十一、如甲方有违反本协议任一约定，应承担违约责任，向乙方支付转让费的百分之五十作为违约金，同时全额退还乙方转让费，如造成乙方其他损失，甲方应承担相应的赔偿责任。《店铺转让协议》签署当日，邹福贵依约向彭华欣支付店铺转让款尾款10000元，彭华欣向邹福贵出具收条，确认收到店铺转让款共计55000元。2019年10月1日，邹福贵通过微信向彭华欣转账2500元作为10月份租金，同日，彭华欣通过微信向侯金良支付10月份租金时被侯金良拒绝，并且，侯金良明确要求邹福贵搬离003房。10月6日，彭华欣仅返还邹福贵10月份租金1900元。同月，侯金良单方更换003房门锁，邹福贵无法再使用该房屋。综上，彭华欣严重违反了《店铺转让协议》的约定，致使邹福贵签署《店铺转让协议》的目的已经无法实现，邹福贵有权解除合同并要求彭华欣承担违约责任赔偿损失。因广州市花都区人民法院为《店铺转让协议》履行地花都区xx房所在地有管辖权法院，为此，邹福贵根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，特提起诉讼，恳请依法判如所请。被告彭华欣辩称，邹福贵诉讼请求没有依据，邹福贵和彭华欣是合伙人的关系，彭华欣与邹福贵妻子游珍华合伙开店，后彭华欣退货，店铺转让协议是基于此签订的，双方之间并非真实的转让店铺的关系，而是退货的关系，从合同约定也能看出，彭华欣根本无权将店铺的权利转让给邹福贵，邹福贵在起诉状中陈述的房东更换了钥匙不属实，钥匙至今没有更换过，东西也是邹福贵自己搬走的。本院经审理认定事实如下：2019年9月14日，邹福贵（乙方、顶让方）与彭华欣（甲方、转让方）签订《店铺转让协议》，约定，甲方同意将自己位于广州市花都区xx店铺转让乙方使用，建筑面积160平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳水电费及其他各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，全部归乙方所有。甲方将店铺转让予乙方55000元，乙方于2019年7月15日已付甲方40000元，又于2019年8月17日付甲方5000元，作为转让订金，现签订本协议当日，乙方应付甲方剩余转让资金10000元，并甲方给予乙方开已收店铺转让资金55000元整收据，乙方转让资金已全部给予甲方，甲方不得用任何理由再向乙方索取任何费用。如在店铺租赁合同履行过程中，涉及装修许可、营业执照申请及与出租人（房东）产生纠纷等，如需甲方出面协调，经乙方通知，甲方必须无条件予以协助，如需通过司法途径予以解决的，涉及相关法律文书等需要甲方签字等，甲方应无条件协助办理并提供相关材料。交店租以及水电费用，如房东指定甲方账号，可由乙方支付给甲方，并且甲方及时交于房东，因甲方未能及时交于房东导致店铺被房东收回，或给乙方造成损失，责任由甲方承担，乙方有权按照本协议的第七条规定，视为甲方违约，要求退回转让资金，并要求甲方赔偿。本协议的相关内容，甲乙双方应当予以保密，不得向任何人尤其是出租人（房东）泄露，如因甲方原因导致出租人（房东）终止租赁合同或者不同意续租的，甲方承担违约责任。如甲方有违反本协议任一约定，应承担违约责任，向乙方支付转让费的百分之五十作为违约金，同时全额退还乙方转让费，如造成乙方其他损失，甲方应承担相应的赔偿责任。关于上述协议的性质，邹福贵认为包括租赁合同权利义务的转让，对店铺经营权的转让，邹福贵支付了55000元后同时取得了店铺的承租权、使用权、经营权等各项权利。彭华欣认为涉案房屋原由邹福贵、彭华欣及邹福贵妻子共同经营，房东认可三人租赁使用房屋，合同性质只是经营权的转让，不包括租赁权的转让，彭华欣陈述侯金良对于邹福贵与彭华欣签订《店铺转让协议》不知情。诉讼中，彭华欣同意返还邹福贵租金600元。2019年9月14日，彭华欣写下字条，载明今收到转铺费共计55000元。关于该55000元的性质及支付情况，双方意见不一，邹福贵认为55000元是店铺转让款，是为获得承租权和店铺经营权所整体支付的对价，无法具体区分获得承租权的对价是多少元，获得店铺经营权的对价是多少元。款项的支付情况是游珍华与彭华欣签署个人合作协议后交了4万元，后签订转让协议时约定该笔4万元作为转让费，2019年8月17日支付了5000元，2019年9月14日支付了10000元。彭华欣认为55000元是退伙的款项，其仅收到了52000元，合同中记载2019年7月份邹福贵支付的4万元其只收到了37000元，彭华欣认为店铺转让协议是由邹福贵起草，签订合同时其未看清合同内容，出于对邹福贵的信任就签名了。对此彭华欣提交彭华欣与游珍华签订的《个人投资合伙协议》的复印件以及微信聊天记录拟证明彭华欣与邹福贵妻子游珍华之间存在合伙关系，每人拥有50%的股份，彭华欣将其拥有的50%的股份转让给邹福贵及其妻子游珍华。邹福贵对此回应称，对彭华欣提交的《个人投资合伙协议》的真实性无法确认，彭华欣与邹福贵妻子确实有签订《个人投资合伙协议》，约定游珍华出资4万元与彭华欣共同经营，但后来散伙，邹福贵再出资15000元，一共55000元转让款，将合伙经营及租赁合同的权利义务全部转让给游珍华，邹福贵、彭华欣、邹福贵妻子游珍华一起协商达成的结果就是游珍华与彭华欣签订的个人投资合伙协议终止，双方新的权利义务关系详见《店铺转让协议》，邹福贵认为双方对转让费有争议的3000元是双方在之前经营过程中邹福贵垫付的款项。2019年10月6日，彭华欣通过微信向邹福贵退回2019年10月份的租金1900元。彭华欣称其通过与侯金良签订《租赁合同》来取得商铺的处分权，诉讼中，本院与侯金良作了电话笔录，侯金良向本院陈述，其是与彭华欣成立的租赁合同关系，对于彭华欣将店铺转让给邹福贵并不知情，后发现店铺转手，其大概在2019年10月份终止了与彭华欣的租赁合同并收回店铺，具体时间已记不清，将10000元押金退回给彭华欣，2019年10月份的租金也没有收取，退回给了彭华欣。诉讼中，本院发函向广州市规划和自然资源局花都区分局询问涉案商铺的规划报建情况，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等有效信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。结合贵院提供的位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区xx房”办理《建设工程规划许可证》的记录。诉讼中，本院向邹福贵释明，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求，邹福贵表示其变更诉讼请求为：1.请求彭华欣返还店铺转让款55000元、租金600元，资金占用损失（从2019年9月14日开始以55600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）。针对邹福贵变更之后的诉讼请求，彭华欣补充答辩，资金占用损失没有任何法律依据，不是借款，商业合作都有风险。本院认为，邹福贵与彭华欣签订的《店铺转让协议》是双方的真实意思表示，其内容是关于将彭华欣与侯金良签订的房屋租赁合同的权利义务转移给邹福贵。经本院发函查询，彭华欣与侯金良签订的房屋租赁合同所涉及的租赁物未取得《建设工程规划许可证》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，彭华欣与侯金良就涉案房屋签订的租赁合同应为无效，同理，邹福贵与彭华欣之间签订的《店铺转让协议》亦应无效。彭华欣虽认为邹福贵仅支付了52000元转让款，邹福贵认为3000元是以垫付款项的形式支付，邹福贵妻子与彭华欣之间确实存在共同经营的行为，且彭华欣通过书面形式确认其已经收取了55000元款项，故本院对彭华欣的陈述不予采纳。关于转让款55000元的性质，从《店铺转让协议》的约定中可看出转让款是对于获得承租资格以及对于获得店铺内设备装饰装修的对价，至于彭华欣认为转让款是退伙的款项，彭华欣与邹福贵妻子游珍华之间是否存在合伙关系、退伙事宜如何处理并非本案的处理范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依照合同无效的法律后果，结合邹福贵使用场地至2019年10月份即被侯金良收回场地，彭华欣应当向邹福贵返还转让款55000元。彭华欣同意返还邹福贵租金600元，故邹福贵请求彭华欣返还600元租金，本院予以支持。关于资金占用损失，彭华欣未及时返还款项造成邹福贵的孳息损失，邹福贵与彭华欣双方均有义务核查涉案租赁物的权属、规划报建等情况，故双方对造成合同无效均有过错，结合双方的过错程度，本院调整资金占有费的损失为从邹福贵提起本案诉讼之日起计算利息，利息标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，邹福贵诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告彭华欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹福贵返还转让款55000元；二、被告彭华欣于本判决发生法律效力之日十日内向原告邹福贵返还租金600元；三、被告彭华欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹福贵支付资金占用损失，资金占用损失以55600元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年1月8日起计至付清款项之日止；四、驳回原告邹福贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由被告彭华欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年六月五日法官助理李诗琪书记员孙诗韵