济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初548号 原告:王天成，男，1991年7月13日出生，汉族，住山东省泗水县，现住济南市。女，1987年5月22日出生，汉族，住山东省平阴县，现住济南市。男，1938年7月12日出生，汉族，住济南市，现住济南市历下区。男，1971年8月3日出生，汉族，住济南市，现住济南市。女，1962年4月3日出生，汉族，住济南市，现住济南市历下区。本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王天成、李文文向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告王天成、李文文损害赔偿金104875元；2.判令诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告王天成、李文文变更诉讼请求为：要求被告齐锦生按照合同承担合同违约金11250元、装修费27000元、应退的押金1000元、房租5625元、营业损失50000元（自2019年12月15日至2020年1月23日）、退会员卡金10000元及诉讼费。 事实与理由：2018年7月27日，原告王天成租赁了被告齐锦生位于济南市历下区和平路新村38号（建大二宿舍）4号楼3单元102号的一间商铺，租期为3年，房租支付方式是半年支付，每半年支付22500元，被告张超英受被告齐锦生委托处置房屋租赁过程中的所有事务，被告张超英是被告齐锦生的合法妻子、系被告齐永林的继母。签合同时，看了房产证，房主是被告齐锦生，此商铺共75㎡，分成两间出租，原告王天成租的东间25㎡，用来经营美发店，西间是另一租户经营的鲜花店。2019年9月份，被告齐锦生的二儿子被告齐永林，在原告正常经营期间，突然给两间商铺剪断电线威胁租户搬走，原告接上线后，被告齐永林再剪断，这样反复十几次，使店铺无法正常经营，被迫关门停业，导致客户大量流失，期间多次报警，多次拨打12345热线，事情都没有解决。原告要求被告齐锦生解除合同，后来不知道他们那边怎么协商的，被告齐永林消停了一阵子，当时说赔偿断电的损失，也没有赔偿，此事不了了之。2019年12月15日下午，被告齐永林给原告和鲜花店下达了一份《收房通知书》，内容是此房产有纠纷，未经另外两位房东同意，私自出租多年，要求12月22日之前必须搬离，否则一切后果自负，由于《收房通知书》是电脑打印的，原告与鲜花店大姐随后去被告齐永林住处索要签字，被告齐永林却拿出菜刀对着两位租户说“把房租交给了谁就去找谁，再来找我就砍死你们”，吓得两位租户赶紧逃命，接着去找被告齐锦生、张超英说明此事，并表示为了人身安全，想解除合同，被告齐锦生当时同意赔偿损失、解除合同，让原告列出损失明细。2019年12月16日因为害怕被告齐永林12月22日来闹事，原告先去派出所报警做了笔录。12月17日原告与鲜花店大姐拿着写好的损失明细去找被告齐锦生夫妇协商，被告齐锦生又不同意解除合同了，让我们回去继续营业，跟他儿子商量一下再回复我们。12月23日被告齐永林又开始给商铺断电，原告随即报警，第二天被告张超英找来电工为商铺接上电，可是没一会又被齐永林剪断了，原告一点办法都没有，美发店没电根本无法营业，只能被迫关门，年前这个月是美发店一年中最忙的时候，每天都有顾客打电话问什么时候开门，有些会员要求退还会员卡金，原告又请被告张超英想办法通电，希望能把年前干完，以减少损失，被告张超英找人从别处接上电，被告齐永林就把整个单元的电闸给拉了，然后到店铺找到我们说再不搬走就把门给封上，实在没办法了，我们找来了电视台记者采访此事，寻求解决办法，可至今仍然未果，店铺不能营业，我们又得不到赔偿。2019年12月31日，我们去律师事务所跟被告张超英协商，要求被告赔偿装修费和合同违约金，另外退还剩余房租和押金，被告张超英不同意，并一再强调他们也是受害者，说儿子已是成年人，儿子犯了错，老子没有义务承担，只愿意赔偿一个月房租，断电损失让我们找被告齐永林，这样推来推去，我们走投无路只好请求法官为我们主持公道。综上，原告认为被告齐锦生已违约，被告齐永林恶意断电的行为，妨碍了原告的正常经营，被告齐锦生与张超英应该保证租户在租赁期间的正常经营，店铺至今无法经营，也没法转让，使原告损失惨重，被告应该赔偿原告的经济损失。为了维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法予以支持。 原告王天成、李文文为证明其主张成立，提交证据如下： 1．2018年7月26日房屋租赁合同1份； 2．刻录光盘1份； 3．2019年12月27日原告王天成、李文文与被告齐永林对话录音文字版打印件1份； 4．原告王天成的支付宝、微信的收款流水打印件； 5．装修合同1份； 6．2020年4月9日装修发票1份，金额27000元； 7．退卡金额微信截图打印件1份； 被告齐锦生、张超英共同辩称，一、首先阐明被告齐锦生名下的历下区和平路新村38号4号楼3单元102号房屋，该房屋的合法性以房屋所有权证登记为准，说明以下几点：1.房屋所有权人：齐锦生。2.房屋坐落:历下区和平路新村38号4号楼3单元102号。3.产别：私有房产。4.面积：65.35㎡。5.用途：住宅。6.共有人：没有登记。7.共有权证：无登记。8.省直房改房，山东建筑大学教职工福利分房。二、该房作为门头营业房使用来历：1.原该房在2006年9月前，被告齐锦生同再婚妻子被告张超英生活居住在该房内。2.2006年9月后，经济南市人民政府指示，济南市历下区人民政府批准历下区和平路道路整修改造，该房被划入和平路改造项目红线范围内，环境改变，房屋地基外改变，不适合居民居住条件，经多方协商，文东办事处主办，由被告张超英、齐锦生共投资9000元交给文东办事处，其余建筑施工门头房的改造全部由文东办事处承担、承建，此后，被告齐锦生、张超英听从市政府以及各级政府的安排，至今在外租房，用门头房的租金来维持在外、搬家、各项支出，维持生活开支。三、依据以上合法合规的证件，该房对外出租。1.2018年7月26日，被告齐锦生、张超英同原告王天成、李文文根据合同法和有关规定，双方通过商议，平等自愿签订协议。2.被告齐锦生将该房东一间约25㎡(包含阳台)租赁给原告王天成、李文文作理发店使用。3.2018年7月26日签订合同，使用期2018年7月27日至2021年7月26日，租期3年。7月26日被告齐锦生、张超英将该房内的全部设施、水电、电、暖、防盗门、电卡等全部移交给原告王天成、李文文，由原告王天成、李文文管理使用，使用期限内，被告齐锦生、张超英无权干涉，当日生效。该房使用权、收益权、管理权一切责任和权利都由原告王天成、李文文承担，以及涉及法律权利都由原告王天成、李文文负责承担，根据合同第五条、第九条规定，原告需要被告出面协调，被告有义务出面协调，但不承担法律经济责任。4.2018年7月26日生效后，被告齐锦生、张超英诚实守信，遵守合同条文，积极维护原告王天成、李文文的经营权，履行合同应尽责任近一年半。（1）原告王天成、李文文在诉讼理由中，没有涉及到被告齐锦生、张超英对原告王天成、李文文承租的理发店做违法违规违约的事。总之，被告齐锦生、张超英诚实守信履行合同条款，至今还在履行中。因此，原告王天成、李文文诉讼事实与理由中，应分清法律责任。被告齐锦生与被告齐永林是父子关系，原告王天成、李文文要求被告齐锦生承担赔偿责任，被告齐锦生以及张超英没有任何法律依据和义务去承担责任。被告齐永林到原告理发店断电、闹事，被告齐永林的所作所为与被告齐锦生、张超英没有直接因果关系。被告齐锦生、张超英从2018年7月26日双方签订的合同生效后，一直诚实守信履行合同条款，因此，原告王天成、李文文起诉书缺乏事实和法律依据，请求法院依法、依据调查、查清事实，依法驳回原告王天成、李文文要求赔偿金104875元的诉讼请求。原、被告2018年7月27日至2021年7月26日签订的合同条文，至今没有合法、合规地解除，合同依旧有法律效力。原告王天成、李文文依据合同第2条、第7条规定向被告齐锦生交纳（2020年元月6日至2020年7月26日）房款共计22500元。根据合同第8条规定，请求法院以事实为依据、以法律为准绳，判决原告王天成、李文文继续履行合同义务，减少被告齐锦生、张超英的经济损失，回归正常的生活道路上来。被告齐锦生、张超英因以上所发生的事住院，生活无法维持，请求法院查清事实，还老年人的合法权益。 被告齐锦生、张超英为证明其主张成立，提交证据如下： 1．房产证1份； 2．被告齐锦生、张超英的结婚证1份； 3．2006年7月26日，建新办事处城管委与被告齐锦生的协议书复印件1份； 4．收据复印件2份； 5．租赁合同复印件1份（同原告证据1）； 6．原告王天成第一次协商要130556元的信； 7．原告李文文发给被告张超英的短信截图。 被告齐永林辩称，1.济南市历下区和平路新村38号4号楼3单元102室产权登记所有人为被告齐锦生，房屋租赁合同系被告齐锦生签订，被告齐永林在该房屋租赁纠纷一案中无因果关系。2.原告王天成、李文文在诉讼书中所诉被告齐永林的所有行为，无事实依据且与本案无直接因果关系。原告王天成、李文文所诉违反了我国民法的诚实信用原则,也违反了合同法的相关规定,故请求人民法院予以驳回原告王天成、李文文的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告王天成、李文文承担。 被告齐永林未提交证据。 经对两原告及被告齐锦生、张超英提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下： 原告王天成、李文文系夫妻关系，夫妻二人共同经营东精造型理发店。 被告齐锦生、张超英系夫妻关系。被告齐永林系被告齐锦生之次子，被告张超英系被告齐永林的继母。 济房权证省直字第096188号房屋所有权证载明：济南市历下区和平路和平新村38号4号楼3单元102号房屋的所有权人为被告齐锦生，共有人栏（空）。 2018年7月26日被告齐锦生（甲方、出租人）与原告王天成（乙方、承租人）签订了《租赁协议合同》，合同主要内容为：1.甲方把位于济南市历下区和平路和平新村38号（建大二宿）4号楼3单元102号，总建筑面积75㎡(东间约25㎡)住宅一套给乙方使用，从2018年7月27日起至2021年7月26日止。租期三年。2.租房价格，甲乙双方每年根据同区同楼门头房市场价格，双方协议调价，本年房租金45000元，大写肆万伍仟元正(整)交纳，乙方应提前贰拾天，交纳下次房租，逾期不交甲方有权收回房屋，并终止合同（2019年按半年交房租）。3.甲方房屋内有暖气，煤气、水、电齐全，防盗拉帘门，乙方有使用的权利和保护的义务，损坏应按规程序协议赔偿，签订本协议时双方协商，乙方可交1000元整，作为物品押金。（无损坏，合同终止，押金全部退还）押金大写壹仟元正。5.租赁期间，乙方不得私自破坏房屋结构，确需装修或改动设施，应征得甲方同意。7.租赁期间，甲乙双方不得毁约（协商同意除外）否则毁约提出方应补给另一方一定的经济补偿，租赁到期后是否续租，双方应提前30天告知对方。合同甲方处有齐锦生签名和手印，乙方处有王天成签名和手印。在合同的空白处有“齐锦生委托张超英处置房屋租赁过程中的所有事务”的字样。原告王天成、李文文与被告齐锦生、张超英认可自合同签订后，被告齐锦生向原告王天成交付了房屋。被告齐锦生、张超英亦认可双方在签订租赁合同时知道原告王天成、李文文租赁涉案房屋用来经营理发店。原告王天成已经支付租金至2020年1月26日。 原告王天成、李文文主张在房屋租赁期间，因进行装修支出装修费27000元并提交了装修合同及发票。 自2019年9月起被告齐永林对原告王天成、李文文经营的东精造型理发店断续进行断电等行为。原告王天成、李文文主张2019年12月30日搬离涉案房屋。 本院认为，根据房屋所有权证载明被告齐锦生系涉案房屋的所有权人，未显示有共有权人，故被告齐锦生有权出租该房屋。在此情况下，被告齐锦生与原告王天成签订的房屋租赁协议，系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按约履行义务。因原告王天成与被告齐锦生签订租赁协议，目的以及实际情况均是夫妻经营理发店，对此被告齐锦生以及张超英明知且认可。故原告李文文作为共同租赁人有权依据合同向被告齐锦生主张权利。被告齐锦生作为房屋出租人的主要义务是按照合同约定将租赁房屋交付承租人并在租赁期内保持租赁房屋符合约定的用途。因在履行合同过程中，被告齐永林认为涉案房屋系其父母共同财产，根据继承法的规定其应为房东之一，对涉案房屋采取了断电锁门等措施，导致两原告承租的房屋无法经营。虽经采取协商等方式，均未能妥善解决，造成合同目的无法实现。庭审中两原告要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定2018年7月26日原告王天成与被告齐锦生签订的租赁合同解除。 关于两原告要求被告齐锦生支付违约金11250元（3个月的房租）的问题。根据《租赁协议合同》的约定，毁约一方应补给另一方一定的经济补偿。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”虽然被告齐锦生辩称其无违约行为，但其作为出租人不能免除保障房屋正常使用之义务。结合解除合同的原因等因素，本院综合认定被告齐锦生支付两原告违约金5000元为宜，对两原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于两原告要求被告齐锦生赔偿房屋装修费27000元的问题。虽然两原告提交了装修合同及发票，但无证据证明其装修已经根据合同约定征得被告齐锦生的同意，且被告齐锦生也不予认可。故两原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 关于两原告要求被告齐锦生退还押金1000元的问题。根据合同约定，合同解除后，被告齐锦生理应返还。现两原告要求被告齐锦生退还押金1000元，理由正当，本院予以支持。 关于两原告要求被告齐锦生退还房租5625元的问题。两原告自2019年12月30日搬离涉案房屋且已经支付租金至2020年1月26日。现两原告要求被告齐锦生退还房租5625元，理由虽正当，但计算有误，本院予以支持45000元/年÷365天×26天（2020年1月1日至26日）期间的房租3205元。对两原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于两原告要求被告齐锦生赔偿营业损失5万元及退会员卡金1万元问题，因退会员卡金也属于营业损失，故本院对两原告的该两项诉讼请求，结合行业利润、经营状况、时间等因素，综合确定被告齐锦生赔偿营业损失（含退会员卡金）1万元。对两原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，判决如下： 一、被告齐锦生于本判决生效之日起十日内支付原告王天成、李文文违约金5000元； 二、被告齐锦生于本判决生效之日起十日内退还原告王天成、李文文押金1000元； 三、被告齐锦生于本判决生效之日起十日内退还原告王天成、李文文房屋租金3205元； 四、被告齐锦生于本判决生效之日起十日内赔偿原告王天成、李文文营业损失（含退会员卡金）10000元； 五、驳回原告王天成、李文文的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，由原告王天成、李文文负担1200元，被告齐锦生负担1200元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  范翠真 人民陪审员  李 杰 人民陪审员  张照萍 二〇二〇年六月四日 书 记 员  范欣然