湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1282号原告李春霞，女，汉族，1977年1月22日出生，户籍地湖南省永兴县，住浙江省湖州市南浔区。委托诉讼代理人曹建国，男，汉族，1975年9月22日生,住住浙江省湖州市南浔区，系李春霞之夫。委托诉讼代理人周照清，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人曾凯峰，系该公司负责人。委托诉讼代理人黄仙，湖南星河律师事务所律师。第三人郴州美世界商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路街道人民西路15号。法定代表人唐琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人高华伟，系该公司法务。原告李春霞与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）、第三人郴州美世界商业管理有公司（以下简称美世界商业管理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春霞及其委托诉讼代理人曹建国、周照清，被告美世界房地产公司的委托诉讼代理人黄仙，第三人美世界商业管理公司委托诉讼代理人高华伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、解除原告李春霞于2015年4月26日与被告郴州市美世界房地产开发有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130203-1395），同时解除原告于2015年4月26日与第三人郴州美世界商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议书》；2、第三人郴州美世界商业管理有限公司支付原告李春霞2019年1月-8月的租金及收益32489.33元，以及该租金及收益滞纳金721.26元；3、被告返还原告购房款770000元人民币，违约金15400元以及赔偿损失274081元（按照已付购房总额，从2015年4月26日暂计至2019年12月16日，计算至实际支付为止，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，详见计算清单），（2-3项共计1092691.59元）；4、本案诉讼费等一切费用由被告承担。被告美世界房地产公司答辩要点：一、原告诉请请求不符合一案一诉的基本原则，原告应明确自己的诉请；二、原告将本案涉案的商铺委托给第三人经营管理，其已经将接受该商铺的权利委托给了第三人，被告根据其指示将商铺交付给第三人使用，被告已经完成了商品房买卖合同的交付义务。本案不存在未交付的事实，解除事由不成立；三、双方约定了放弃解除权的情形，本案符合约定的情形，同时也符合法定解除权消灭的情形，所以本案中商品房买卖合同的解除条件不成立；四、原告诉请第三项“请求原告返还购房款、赔偿损失、支付违约金共计1092691.59元”是建立在第一项诉请基础上，既然原告请求解除合同无法律理由和事实理由，理应一并驳回。假设解除权成立，原告所主张的赔偿损失的计算标准亦是错误的，根据新的政策，自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款利率这一标准已经取消，所以不应按照中国人民银行规定计收的贷款利息计算，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率来计算损失。第三人美世界商业管理公司答辩要点：第三人答辩意见与被告一致。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2015年4月26日，原告与被告签订一份编号为20130203-1395的《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市，面积24.74平方米，每平方米单价31123.69元，总房价770000元，买受人于本合同签订之日，一次性付清所有房款。该合同第九条约定：“出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。该合同第十条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《郴州市商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并以实际交付买受人；同时买受人应和出卖人选聘的物业管理公司签署《前期物业管理协议》并缴交物业管理费及相关费用。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》，该补充协议第十四条第2款约定：若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了《买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同；第十六条约定：买卖双方在签署《买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，本合同及补充协议的签署是买卖双方真实意思表示；第十七条约定：本协议作为《郴州市商品房买卖合同》的附件，与其他附件均为其有效组成部分，两者之间如有矛盾冲突之处，以本协议约定为准，并随《郴州市商品房买卖合同》生效而生效。二、2015年4月26日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》。该《协议书》第六条第2项约定：“甲方在此特别授权乙方在该商铺出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告的交付日期后三日内代为甲方办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，乙方有权从后续应付给甲方的任何款项中扣除。三、原告已于2014年7月28日一次性付清770000元房款。第三人美世界商业管理公司已于2019年1月31日将2018年10月至2018年12月的租金8995.81元支付给原告。四、原告委托湖南天地人（郴州）律师事务所律师于2019年8月14日向被告及第三人发出《通知书》，通知书要求：1、第三人支付原告2019年1月—8月的租金及收益32489.33元，以及该租金及收益滞纳金721.26元；2、第三人在收到《通知书》三个月内向被告衔接做好-1层-1395号方的房屋验收工作，将该房的验收情况汇报至李春霞本人，并且督促第三人办理好不动产证并交付于原告；3、如3个月内被告和第三人不能及时交房并办理争议房屋的不动产证，原告解除与被告签订的《郴州商品房买卖合同》，并要求被告返还原告770000元购房款，违约金15400元及赔偿损失230937元，同时解除原告与第三人签订的《商铺委托经营管理协议书》。被告和第三人于2019年8月15日签收了该份《通知书》。五、庭审过程中，被告明确表示要求继续履行合同。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原被告签订的《郴州商品房买卖合同》、原告与第三人签订的《商铺委托经营管理协议书》均为双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应遵照履行。本案中原被告双方于《郴州商品房买卖合同》中明确约定被告应当在2015年10月1日前，将符合该合同约定的商品房交付买受人使用，如被告逾期超过180日未交付，原告有权解除合同，但如果出现了法定或双方约定的原告可以解除合同的事由，而被告自发生该等事由之日起15日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃了该合同的解除权,解除权消灭。根据该合同约定，案涉商铺应于2015年10月1日前交付，逾期超过180日，即至2016年3月29日，即为双方约定的原告可以解除合同的事由出现之时，故原告如要行使约定的解除权，应当于2016年4月13日之前向被告送达解除合同的书面通知，而本案中原告于2019年8月15日将解除合同的《通知书》送达至被告处，已超过约定解除权行使的期限，原告也未提交证据证明其购买房屋的合同目的已无法实现，且原告已收取第三人部分租金，被告也明确表示要求继续履行合同，故原告诉请解除双方签订的《郴州商品房买卖合同》，本院不予支持。由此，本院对原告基于解除合同而提出的返还购房款770000元、违约金15400元及赔偿损失274081元的诉讼请求一并不予支持。本案中原、被告之间因商品房买卖形成了商品房销售合同关系，原告与第三人之间因委托经营管理形成了委托合同关系，本案为原被告之间的商品房销售合同纠纷，而原告与第三人之间的委托合同关系属于另一法律关系，故原告主张解除其与第三人签订的《商铺委托经营管理协议书》，并要求第三人支付原告2019年1月—8月的租金及收益32489.33元，以及该租金及收益滞纳金721.26元，本院不予处理，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李春霞全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取计7317元，由原告李春霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李建平二〇二〇年六月一日法官助理郑蔚书记员吴津玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。