广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终23168号上诉人（原审原告）：深圳市信和商业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路中建大厦15楼1501室。法定代表人：黄嘉威。委托诉讼代理人：曾庆佳，系公司员工。委托诉讼代理人：苏姿任，系公司员工。上诉人（原审被告）：武汉禾之缘餐饮管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区关山村熊家咀金地中心城西10幢1单元15层1504号。法定代表人：**叨。委托诉讼代理人：李军生，广东东深律师事务所律师。上诉人深圳市信和商业股份有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人武汉禾之缘餐饮管理有限公司（以下简称禾之缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。信和公司上诉请求：1.撤销原审判决。2.确认双方签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》、《信和购物广场POS专用收银系统租用协议书》（布吉店）于2017年10月09日解除；3.判令禾之缘公司向信和公司支付拖欠的2017年04月01日至2017年10月09日商铺租金111746.43元、商业管理费（设施使用费）23776.64元、垃圾清运费1425.19元、POS机租金1430.91元；4.判令禾之缘公司按照合同约定向信和公司支付违约金，自拖欠上述款项之日起计至2017年10月09日止违约金共计人民币62531.85元。以上费用总计人民币200911.02元（暂计至2017年10月09日）。5.判令禾之缘公司承担本案全部诉讼费用（包括诉讼费、公告费等）。事实和理由：一、原审认定禾之缘公司可以找吴某东提出提前解除租赁商铺事宜，系认定事实错误。1.依据《信和购物广场场地租赁补充合同》第18.1条约定：任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。这就证明双方对于合同的建立、履行、解除等有严格的“形式要件”要求，既然双方已经就此作出书面明确约定，自然就应当优先适用双方之约定。2.从双方签订的《信和购物广场房屋租赁补充合同》、《商铺交付确认书》、《三方协议》、《信和购物广场POS专用收银系统租用协议书》等合同及书面文件来看，有关商铺租赁事宜的相关文件签订主体均为法人，且加盖公章、法定代表人或授权人签字确认，“书面形式”为双方合作惯例行为。3.禾之缘公司一审提交的《商户缴费通知书》及《水电费通知书》显示：《商户缴费通知书》（制单日期：2017.3.29）、《03月水电费通知书》上，运营部一栏签名为“徐某”，工程部一栏签名为“许某民”，商户一栏处签名为“黄某梅”，《商户缴费通知书》（制单日期：该系列证据证明：无论是“徐某”还是“吴某东”、“许某民”均仅仅是信和公司内部各职能管理部门（与其他管理部门平行）的员工，禾之缘公司的代表则为“黄某梅”。双方代表在缴费通知单签字仅是“送达缴费通知”和“签收缴费通知”的法律关系和法律效果。双方每月的“送达和签收缴费通知”的工作惯例，这种行为每月都在发生，但不可能双方每月都发生“解除合同”行为，另外，该系列缴费通知也未有任何只言片语能反映信和公司与禾之缘公司在协商或是在进行解除合同的意思表示。因此，一审法院将双方日常的“送达和签收缴费通知”的惯例行为错误认定为系两法人单位的“解除租赁合同”的法律效果显然缺乏事实和证据支持，更是不符合常理逻辑，应予以纠正。二、禾之缘公司系申请分期缴纳费用，原审认定信和公司与禾之缘公司已于2017年4月18日解除租赁合同，认定事实错误。1.依据购物商场交易惯例，通常来说承租人应当按约定每月或按季度交租。若是承租经营商户生意不好，也会申请分期交租，这是普遍常识。2.原审判决书中的描述也证明了禾之缘公司经营困难，禾之缘公司分期交租自然就在情理之中。而且，从信和公司2017年3月29日向禾之缘公司送达《商户缴费通知书》（制单日期：2017.3.29）、《03月水电费通知书》，通知“足额缴纳整月费用”，后来基于禾之缘公司的经营困难才变更为“分期缴纳部分费用”。3.禾之缘公司基于经营困难理由申请分期缴纳部分费用既是行业惯例，也完全符合禾之缘公司当时的经营现状和困境。在此过程中，无论是信和公司和禾之缘公司双方从未有解除双方租赁合同的意思表示，双方所提交的所有证据也无一能证明出双方有解除合同的意思表示或解除行为。三、POS机的退回与租赁合同的解除并无内在因果关系，原审据此认定信和公司与禾之缘公司已于2017年4月18日解除租赁合同，认定事实错误。1.POS机押金人民币3000元抵缴租金系因商场的经营模式由原来的“百货商场”变更为“购物中心”，由商户自行独立收银，外加之微信支付、支付宝等互联网支付方式的普及应用，显得POS机的使用率极低（从禾之缘公司提交的证据2017年3月份刷卡明细中显示交易本金仅为“4947”元也充分证明了传统POS机收银的使用率极低的事实），这是禾之缘公司交还POS机且其押金3000元抵缴租金的根本原因，具体过程如下：（1）2012年11月22日，案外人“深圳市信和春天百货有限公司”与禾之缘公司签订《信和购物广场场地租赁补充合同》，商场的经营模式为百货公司式经营，因此收银方式为由商场经营主体统一代收，入驻的商户须统一使用商场的收银系统，因此禾之缘公司于2013年1月8日签订《信和购物广场POS专用收银系统租用协议书》，租用POS机。（2）2014年1月1日，深圳市信和春天百货有限公司与信和公司及禾之缘公司签订三方协议，约定将出租方变更为信和公司，从此时起商场经营方式由原先的“百货店”变更为“购物中心”，禾之缘公司不再代收营业收入，而是由商户自行独立收取。加之，微信支付、支付宝等互联网支付模式的普及，导致禾之缘公司的2.除去该POS机押金人民币3000元之外，禾之缘公司还向信和公司缴纳有人民币39200元的租赁保证金。假设如果真如一审法院认定是双方解除租赁合同，POS机押金抵缴部分租金，人民币39200元的租赁保证金更应处理，这充分证明了双方根本没有解除合同的共同意思表示。四、原审认定信和公司未及时催缴租金，从而认定信和公司与禾之缘公司已于2017年4月18日解除租赁合同，该事实认定错误。禾之缘公司当庭自认：“原告说被告回来继续经营是可以的，因为一楼健身房即将开业，人气旺”。信和公司商场负一楼出租用于经营健身房，该商铺于2017年7月中旬开业。由此充分证明，在2017年4月17日至2017年10月20日期间信和公司仍在就合同履行问题与禾之缘公司进行磋商、交流，后基于禾之缘公司原因，信和公司为及时减损于2017年10月9日发函单方解除合同，收回涉案商铺，并之后另行出租于他人。五、原审认定信和公司于2017年10月20日已与其他人就涉案商铺签订新的租赁合同，进而认为信和公司与禾之缘公司已于2017年4月18日解除租赁合同，该事实认定错误。1.截至2017年10月9日禾之缘公司仍占有该商铺，经营设备等均未搬离现场。2.信和公司一方面与禾之缘公司沟通协商是否回来继续经营，一方面为了止损也在积极寻找新的承租商户。3.布吉信和购物广场共分四层，地下一层，地面三层，其中涉案商铺所在楼层为二层，整层面积为1591平方米，涉案商铺面积为140平方米，并用透明的钢化玻璃做物理隔断。整个商场外围商业环境、人口构成、密度、商场内部结构、业态分布等均可通过调研、现场考察、走访、信和购物广场的商业推广资料、平面图等途径清晰获取，这也是招商洽谈的普遍步骤，因此一审法院认为如果合同没有解除，新的租户就无法了解涉案商铺情况进而无法承租显然是主观臆断，系基于不了解招商具体业务工作所导致的错觉。六、原审漏查以下事实：1.租赁合同的解除涉及到禾之缘公司租金等费用的结算、租赁保证金的罚没、涉案商铺经营设备、物品处理、涉案商铺的交还等，此均为双方重要的权利、义务的行使，均须以双方书面有效授权人出面处理并加盖双方公章予以确认。2.（1）涉案商铺禾之缘公司以何种方式交还信和公司。（2）涉案商铺的经营设备、物品如何处置，截至2017年10月9日，禾之缘公司的经营设备等均未搬离现场，仍继续占用该商铺。（3）禾之缘公司缴纳的租赁保证金如何处理。（4）本案中并无证据、事实能证明双方同意解除租赁合同。禾之缘公司辩称,一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。禾之缘公司经营期间生意不好，周围几家商铺的生意也不好，禾之缘公司向吴总（吴某东）提出减租以求发展，后来吴总（吴某东）答复说不能减租，让禾之缘公司自己想办法。后来禾之缘公司无力继续经营下去，就找吴总（吴某东）商量撤场，他表示同意，并且说要把费用结清、而且租铺的押金是没有退的。禾之缘公司结清了费用撤场。其次，根据深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示，2017年9月22日已经有一家名称为深圳市××餐饮有限公司的单位在涉案商铺位置登记注册。这充分说明了一审法院判决是正确的，更充分说明信和公司是不诚信的。二、信和公司应承担举证不能的责任。禾之缘公司在一审时已经举证证明将POS机交给了信和公司，针对这一重要情节，原审法院调查询问时信和公司表示不清楚，庭审后经原审法院多次催促亦不提交书面的说明予以明确，应承担不利的法律后果。信和公司向一审法院起诉请求：1.确认信和公司与禾之缘公司签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》、《信和购物广场POS专用收银系统租用协议书》(布吉店)于2017年10月09日解除；2.判令禾之缘公司支付拖欠的2017年04月01日-2017年10月09日商铺租金111746.43元、商业管理费(设施使用费)23776.64元、垃圾清运费1425.19元、POS机租金1430.91元，共计人民币138379.17元；3.判令禾之缘公司按照合同约定向信和公司支付违约金，自拖欠上述款项之日起计至其实际付清之止，暂计至2017年10月09日止违约金共计人民币62531.85元【以上费用总计人民币200911.01元(暂计至2017年10月09日】；4.判令禾之缘公司承担本案全部诉讼费用(包括诉讼费、公告费等)。一审法院认定事实：一、涉案房产的位置：位于龙岗布吉信和爱琴居商铺101，现在经营商场叫布吉信和购物广场，涉案商铺在广场的二楼L2-03号。商铺的所有权人是深圳信和（集团）有限公司。二、涉案房产租赁合同签订情况：2012年7月20日，深圳信和（集团）有限公司与深圳市信和春天百货有限公司签订《深圳市信和春天百货有限公司租赁合同》（布吉店）（合同编号为：信集合字【2012】A076号）:约定深圳市信和春天百货有限公司承租上述地址的店铺并可转租，租期为2012年7月20日至2027年7月19日；2013年12月31日双方协商一致同意终止该租赁合同。2012年11月22日，深圳市信和春天百货有限公司与禾之缘公司签订《信和购物广场商铺租赁补充合同》，用作经营韩国烧烤店铺，品牌为禾之缘。2012年12月02日禾之缘公司出具《商铺交付验收确认书》；2013年01月08日深圳市信和春天百货有限公司与禾之缘公司签订《信和购物广场P0S专用收银系统租用协议书》(布吉店)。2014年1月1日，深圳信和（集团）有限公司与深圳市信和商业管理有限公司签订《深圳市信和商业管理有限公司租赁合同》（布吉信和购物广场）（合同编号为：信集合字【2014】A223号）：约定深圳市信和商业管理有限公司承租上述地址的店铺并可转租，租期为2014年1月1日至2023年12月31日；2014年1月1日，深圳市信和春天百货有限公司与信和公司、禾之缘公司签订合同主体变更的《三方协议》，租赁合同之甲方由深圳市信和春天百货有限公司变更为信和公司深圳市信和商业管理有限公司，由信和公司与禾之缘公司继续履行租赁合同。三、租赁合同的期限、租金、费用、支付方式、违约金：1、租期：2012年12月02日起至2017年12月01日止；2、租金标准及支付方式：2017年的租金标准为137.21元/㎡/月计租。每月15日前支付当月租金。3、费用：（1）、月设施使用费(即商业管理费)为4154.1元(按商铺建筑面积276.94m×15元/㎡/月计算)；（2）、电费按1.43元/度收取，水费按4.82元吨收取：（3）、垃圾清运费按建筑面积每平方米人民币0.9元计算，每月为249元。4、违约责任：在租赁期限内，禾之缘公司逾期交付租金和/或其他费用的，每逾期日，应按逾期交付金额的千分之五支付违约金。拖欠租金达1个月以上的，信和公司有权单方面终止合同、收回商铺。四、其他需要说明的情况：2017年4月18日信和公司出具《商铺缴费通知书》给禾之缘公司，记载项目为租金、管理费、垃圾清运费、POS机租金、电费，合计金额20537.14元。同日，信和公司出具《正式收据》给禾之缘公司方，记载已收到禾之缘公司2017年4月1日-17日管理费、垃圾清运费、3月水电费、2017年3月25日-2017年4月18日水电、2017年3月刷卡销售手续费。禾之缘公司还提交了《收条》，内容为“今收到韩风烤肉店退还POS机押金收据3000元整，刷卡POS机已还给信和购物广场。钟某梅”。禾之缘公司主张钟某梅为信和公司的员工，该3000元抵扣了禾之缘公司应缴纳的租金及费用，故信和公司方将收据收回。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于双方是否于2017年4月17日提前解除租赁合同？禾之缘公司主张2017年4月17日经信和公司的员工吴某东同意后将钥匙交给保安，就搬离了涉案的商铺，并于2017年4月18日收到信和公司出具的《缴费通知书》进行缴费后，信和公司开具《正式收据》给禾之缘公司。信和公司抗辩吴某东并不能代表信和公司与禾之缘公司协商撤场事宜。原审法院认为，首先，吴某东为信和公司的员工，禾之缘公司2017年3、4月收到《缴费通知书》也是经吴某东签名确认，可见吴某东对商户的管理有一定的权限，禾之缘公司有理由相信可以找吴某东提出提前解除租赁商铺的事宜。其次，根据原禾之缘公司此前的缴费惯例，租金、管理费等都是按月缴纳，但2017年4月18日信和公司就出具《缴费通知书》给禾之缘公司，禾之缘公司予以缴费并收到信和公司出具的《正式收据》，若信和公司方不同意禾之缘公司提前撤场，其在半个月就让信和公司缴费，不符合常理及信和公司未对此有合理解释。第三、禾之缘公司陈述POS机押金3000元，在抵扣租金和费用后，由信和公司收回了押金收据，并出具《收条》确认收到POS机。信和公司虽在庭审中否认《收条》中“钟某梅”的身份，但在原审法院调查询问是否收到禾之缘公司退还的POS机时，信和公司表示不清楚，且在庭审后经原审法院多次催促，亦不提交书面的说明予以明确，应自行承担不利的法律后。第四、若禾之缘公司确实从2017年4月开始拖欠租金，期间是否有催缴，信和公司并未提交证据证明。直到2017年10月9日信和公司才向禾之缘公司发出《解除合同通知函》，长达半年的时间内，信和公司对涉案商铺拖欠的租金不闻不问，不符合商业管理公司的日常管理。第五、涉案商铺是较大面积的餐饮店，一般人要承租按常理均需先看现场，合意再定。信和公司提交的涉案商铺新的租赁合同显示2017年10月20日已与其他人就涉案商铺签订新的租赁合同，若禾之缘公司如信和公司所述的一直在占有使用着店铺，双方之间的租赁合同并未解除，则信和公司如何与他人对涉案商铺进行磋商及洽谈租赁事宜。纵观全案双方提交的证据及庭审调查，禾之缘公司主张双方于2017年4月17日已解除租赁合同，其举证已达到高度盖然性的标准，禾之缘公司的陈述更具有可信性。故原审法院有理由相信双方之间的租赁合同已于2017年4月17日解除。信和公司庭审确认2017年4月17日前禾之缘公司已交清相关的租金及费用，2017年4月17日后的租金及费用，禾之缘公司不负有交付的事实。故，信和公司诉请禾之缘公司支付2017年04月01日-2017年10月09日商铺租金111746.43元、商业管理费(设施使用费)23776.64元、垃圾清运费1425.19元、POS机租金1430.91元、违约金62531.85元的诉讼请求，原审法院均予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告深圳市信和商业股份有限公司与被告武汉禾之缘餐饮管理有限公司签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》、《信和购物广场POS专用收银系统租用协议书》(布吉店)于2017年4月17日解除；二、驳回原告深圳市信和商业股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2157元（信和公司已预交），由信和公司深圳市信和商业股份有限公司自行承担。经审查一审庭审笔录以及信和公司上诉意见，双方当事人在原审已经就本案事实争点和焦点问题充分举证和辩论，事实已经查清，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，深圳市××餐饮有限公司于2017年9月22日登记成立，地址与涉案商铺地址一致。本院对本案进行书面审理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间的争议焦点为双方是否已于2017年4月17日解除涉案房屋租赁合同。吴某东为信和公司的员工，且曾在发给禾之缘公司的2017年3、4月《缴费通知书》上签名确认，故禾之缘公司有充分的理由相信吴某东有权代表信和公司处理与禾之缘公司之间的房屋租赁事宜，信和公司关于吴某东无权代表信和公司的主张，依据不足，不能成立。原审结合信和公司2017年4月18日即向禾之缘公司出具《缴费通知书》、禾之缘公司交回POS机、信和公司在长达半年时间未向禾之缘公司催缴租金等情况，认定双方已于2017年4月17日解除涉案房屋租赁合同，认定正确，阐述的事实和判决理由详细，本院认同原审判决阐述的理由和处理结果，相同理由不再赘述。信和公司对原审的认定不予认可，但其相关解释牵强，难以成立，且未能提交双方曾协商分期缴纳费用、信和公司2017年4月17日后曾向禾之缘公司催缴租金等证据予以反驳。信和公司主张其于2017年10月9日向禾之缘公司发出《解除合同通知函》时，双方的房屋租赁合同才解除，但注册地址为涉案商铺地址的深圳市××餐饮有限公司在此前的2017年9月22日已经成立，可见信和公司的主张与事实相悖，不能成立。综上所述，信和公司的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4313.67元，由上诉人深圳市信和商业股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 **峰二〇二〇年六月十九日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。