石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初442号 原告郭某某。 委托代理人王桂书，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告刘某某。 委托代理人刘振元（系被告刘某某之父），1952年1月23日出生，汉族，自由职业，住石家庄市桥西区。 委托代理人宋茂昌，河北首度律师事务所律师。 原告郭某某与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某某之委托代理人王桂书，被告刘某某之委托代理人刘振元、宋茂昌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭某某向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告预交的房屋租赁合同违约金5万元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告承租被告所有的位于长安区，租赁期限为5年（自2018年5月1日至2023年4月30日），租金每季5万元整，一方提前终止租赁合同赔偿另一方租赁合同违约金5万元整。原告于同日向被告预交违约金5万元，被告于2018年4月22日向原告出具《收条》，载明：“今收到建设北大街新浩城每日康药房合同违约金伍万元整（50000元），刘某某，2018年4月22日。”该合同签订后，原告按时向被告结算租金并将该房屋用于经营每日康大药房。原告后因出现一些特殊情况，无法继续经营该药房，于2019年7月5日与被告解除房屋租赁合同并搬离该房屋。被告于2019年7月13日与河北神威冶金大药房连锁有限公司签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》，将案涉房屋重新租赁给河北神威冶金大药房连锁有限公司，租赁期限5年（自2019年8月1日至2024年7月31日止），2019年8月1日至2022年7月31日年租金为22万元，2022年8月1日至2024年7月31日，年租金为23.1万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”原告认为在原告与被告解除房屋租赁合同后，被告及时将案涉房屋重新租赁出去，且重新租赁的租金远远高于被告租赁给原告的租金，被告与原告解除合同后不但没有受到损失，反而获利，被告占有原告预交的违约金5万元缺乏事实和法律依据。原告多次要求被告返还该5万元款项，但被告拒不返还。为维护原告的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的规定，请求法院查明事实，依法裁判。 被告刘某某辩称，1、原告向被告交纳5万元违约金是以降低租金、延长租期为条件的，2018年4月初原、被告双方协商房屋租赁问题，被告条件是每月租金2万元，每6个月交一次租金，合同违约金2万元，租期3年；原告提出其经营没有问题，将租期延长至5年，但资金紧张要求被告降低租金，交纳租金的周期改为三个月一交，并提出违约金提高至5万元。被告之前收取违约金是按一个月租金收取，原告为达到其降低租金目的，坚持向被告交纳5万元违约金，每三个月交一次房租，双方约定租金为三个月5万元，三个月一交，违约金5万元。实际上原告每租一年，租金就少支出4万元。违约金的数额是原告自愿提高至5万元的，并非被告主动要求的，原告提出以延长租期达到降低租金的目的。现原告提前解除合同不仅获得了低租金的利益还要求被告退还违约金，违反双方合同约定和诚实信用原则。2、2019年5月1日后，租金收取方式变更为每6个月10.5万元，6个月交纳一次。按合同约定，原告应当在2019年4月15日前交纳2019年5月1日至2019年10月31日的房租10.5万元，但原告未交纳。经被告多次催促，原告称4月30日搬走，但既未腾房也不交纳房租，直至5月15日，原告只向被告交纳3.4万元（2019年5-6月租金应为3.5万元），至今尚欠1000元租金。6月30日原告仍未退房，直到7月5日才搬走。双方合同约定拖欠房租5天以上的，被告有权解除合同，但考虑到原告经营不易，被告多次容忍原告的违约行为，原告没有任何事实及法律依据要求被告退还违约金。3、原告的不诚信行为给被告造成了巨大损失。首先，双方协商之初，被告提出租金为2万元，是原告人为降低租金，提出将违约金提高至5万元，后双方以每3个月5万元的租金价格签订合同，导致被告自2018年5月到2019年7月少收入租金4万余元。其次，原告迟延缴纳2019年5月至10月份租金1个月，给被告造成损失1000元及利息。再次，原告提前解约，至今拖欠2019年7月1日至5日的租金并造成被告2019年7月5日至31日房屋空置，此项损失为1.75万元，空置期物业费122元。最后，2018年4月双方商定后，原告于2018年4月搬入租赁房屋，至当年5月1日的租金没有交纳，此项损失约为6112元。仅以上四项损失就6.4万元，原告交纳的违约金尚不足以弥补。4、双方关于违约金处理的新的合意已经达成并实际履行，不能再通过诉讼变更。原告在合同期限内因自身经营困难才向被告提出解除合同，系违约行为，在双方协商解除合同退出租赁房屋过程中，至原告腾退租赁房屋，原告从未提出过违约金过高的主张，也没有以违约金过高为由拒绝腾退，而主动搬离了租赁房屋，原告搬离租赁房屋之日双方已经达成关于合同违约善后处理合意，被告不再退还原告交纳的违约金，如果没有这一合意，被告不会同意解除合同，而是会要求继续履行，原告损失会更大。综上，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 一、2018年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：刘某某乙方（承租方）：郭某某……一、租赁房屋落座于长安区。1、租赁期限为伍年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。2、租金每季伍万元整……二、签订合同时，乙方交租赁合同违约金伍万元整。租赁合同到期乙方已交清租金及其他费用迁出后，房屋设施完好无损。未给甲方造成经济损失时，室内外装修不得拆卸及损坏，无条件交给甲方，交回租赁合同后，甲方应将租赁合同违约金退回乙方。……四、甲方提前终止租赁合同赔偿乙方租赁合同违约金伍万元整。乙方提前终止租赁合同赔偿甲方租赁合同违约金伍万元整。五、乙方如有下列情况之一的，甲方将视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回房屋，租赁合同违约金和交纳的费用不退，所造成的一切后果由乙方自负。1、乙方在租赁合同期内终止租赁合同的。……5、乙方拖欠租金、水、电、暖等各种费用5天的。……备注：（1）第壹年每季度交纳壹次房费，第贰年2019年5月1日起陆个月交纳壹次房费。（6个月）（2）房费每年递增5%。甲方（签字）：刘某某。乙方（签字、盖章）：郭某某。……”同日，原告通过手机转账向被告转款5万元。2018年4月22日，刘某某出具收条证实收到原告合同违约金5万元。之后原告按合同约定向被告支付租金。2019年5月15日原告通过转账最后一次向被告支付租金34000元。2019年7月5日，原告搬出租赁房屋，并支付物业费至当日。 原告称被告于2019年7月13日将案涉房屋重新出租给神威大药房，神威大药房目前已经正常营业，被告向神威大药房收取的租金高于之前向原告收取的租金，被告没有由于原告解除合同而受到损失，被告所收取原告预付的违约金5万元应依法返还原告，且被告和神威大药房约定的提前解除合同违约金为2万元，进一步说明原、被告之间约定的违约金过高；提供神威大药房育才店工商登记信息、神威大药房育才店宣传页、公证书、2019年7月13日被告与河北神威冶金大药房连锁有限公司签订《房屋租赁合同》复印件，显示：“……一、……1、租赁期限为伍年，自2019年8月1日至2024年7月31日。2、租金每季伍万伍仟元整，租金每叁个月交纳一次，必须提前拾天交纳。二、签订合同时，乙方交租赁合同违约金贰万元整……”、双方签订的《补充协议》复印件，显示2019年7月15日至2019年7月31日为装修免租期。 被告认可神威大药房育才店的工商登记信息，称对宣传页不清楚，对公证书的真实性认可，但与原告的主张无关，认可《房屋租赁合同》及《补充协议》，充分证明5万元违约金是原告提出的；被告于2019年8月1日才开始向神威大药房收取租金。 被告称原告搬走时尚欠2019年5月1日到2019年7月1日租金1000元以及2019年7月1日至2019年7月5日的租金；根据双方合同约定，租金每3个月5万元，2019年5月1日后，合同租金数额增长5%，即5.25万元，折合两个月35000元，而原告在2019年5月15日仅支付租金34000元，尚欠租金1000元；在租赁期间原告也是多次延迟交纳租金；提供途胜物业公司的证明，证明物业费为按年收取，原告尚未缴纳2019年7月6日至月底的物业费。 原告以途胜物业公司的证明因无负责人、经手人签字及公章为发票专用章为由，不予认可，并称原告已于2019年7月5日搬出房屋，故原告不存在拖欠物业费的情况；合同约定每季度租金5万元，故从2019年5月1日至7月5日租金就是原告支付的34000元，原告未拖欠租金；被告虽同意原告搬走，双方解除合同，但对于违约金的负担问题没有达成一致意见，且被告从未提出过原告拖欠1000元租金的事情，应理解为租金已经结清 被告不认可，称原告搬走时，没有提出要求被告返还违约金及违约金过高的问题，否则被告不会同意解除合同，且被告从未放弃过租金的主张。 本院认为，我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对该合同的效力，本院予以确认。原、被告约定的租赁期限为5年，原告在租赁期未届满的情况下，搬离租赁房屋，提前解除合同，且被告亦予以认可，应视为双方对合同约定的变更。对被告所称因原告租赁期较长而减少租金给被告造成的损失，因租赁合同系双方自愿签订，且为真实意思表示，故被告自称其在租金方面的让步应视为双方为达成合意而就合同条款进行磋商的过程，不应为被告的损失。根据合同约定，租金每季度5万元，租金每年递增5%，故被告主张原告拖欠2019年5月1日至7月5日期间租金1000元，本院予以采信。根据原告提供的被告与神威大药房的《房屋租赁合同》及《补充协议》显示，租赁期自2019年8月1日开始，且被告自愿承诺2019年7月15日至2019年7月31日为免租期，故被告实际房租损失应为2019年7月5日至2019年7月15日，即52500元÷90×10天=5833元。关于被告主张的原告拖欠物业费的问题，因原告实际搬离涉案房屋为2019年7月5日，物业费亦交至当日，故原告并未拖欠物业费；但因原告提前解除租赁合同，被告需自行交纳空租期的部分物业费，存在物业费损失。对于被告主张的原告在2018年4月20日搬入租赁房屋，至当年5月1日租金未交纳，因原告租赁期间多次向被告交纳租赁费，但被告从未向其主张此期间的租赁费，故对被告的说法，本院不予采信。综上，因原告提前解除合同导致被告的存在实际损失，但该损失数额远远低于双方约定的违约金5万元，故被告收取原告违约金5万元过高，应适当减少；因系原告提前解约，原告存在违约行为并导致被告产生损失，综合案情考虑，本院酌情降低违约金为3万元，故被告应退还原告违约金2万元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 被告刘某某于本判决生效之日起十日内退还原告郭某某违约金2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告郭某某负担315元，被告刘某某负担210元（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费1050元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年六月二十七日 书记员  王子冰