上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5686号原告：上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李勍昊，总经理。委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。被告：上海屈臣氏日用品有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：倪文玲，董事长。委托诉讼代理人：吴毅，康达律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：廉春晖，康达律师事务所上海分所律师。原告上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称荷中公司)与被告上海屈臣氏日用品有限公司(以下简称屈臣氏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荷中公司的委托诉讼代理人殷敏、施卫国和被告屈臣氏公司的委托诉讼代理人吴毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荷中公司向本院提出诉讼请求：要求屈臣氏公司支付2015年5月1日至2017年1月11日的租金人民币258,879.79元(以下币种均为人民币)、2017年1月12日至2018年8月1日的商铺使用费229,980.66元。事实和理由：2014年，双方签订《场地租赁合同》，约定荷中公司将上海市宝山区通河路XXX弄XXX号“红太阳商业广场”内105、101B商铺(以下简称系争商铺)出租给屈臣氏公司，租金标准为屈臣氏公司商店营业额的6%，红太阳商业广场开业率达到80%起开始支付租金等。2015年春节期间，红太阳商业广场的开业率已经达到80%以上。2015年5月8日，荷中公司书面通知屈臣氏公司开业率已达80%，要求屈臣氏公司应支付租金，但屈臣氏公司拒不认可，至今未支付任何租金。2017年1月11日，屈臣氏公司宝山通河路分店发生火灾，之后一直没有恢复营业，也没有对商铺现场进行处理。2018年8月1日，屈臣氏公司注销了宝山通河路分店的营业执照。荷中公司认为，红太阳商业广场开业率到达80%之后，屈臣氏公司应开始支付租金；火灾发生后，屈臣氏公司一直未注销营业执照，影响荷中公司对外招商，应支付相应的使用费。综上，荷中公司向本院提出上述诉讼请求。被告屈臣氏公司辩称，根据合同第8.10条的约定，红太阳商业广场的开业率未达80%，屈臣氏公司有权免付租金。事实上商场的开业率一直未达到80%。2015年7月20日，屈臣氏公司向荷中公司发函，书面告知将行使免租权，荷中公司未在3个工作日内提出异议，应视为对此没有异议。此后，荷中公司也未通知屈臣氏公司开业率达到80%，在此情况下，屈臣氏公司有权行使免租权。另外，租金的诉讼时效为一年，荷中公司主张租金也已超过了诉讼时效。综上，不同意支付2015年5月1日起的租金或使用费。关于商铺使用费，经认定火灾起火部位位于屈臣氏公司办公区域北部顶部桥架处，该部分系荷中公司提供，荷中公司对火灾事故应负有责任。火灾发生后，屈臣氏公司需要配合消防部门进行勘察，没有可能对商铺进行清理使用。此外，荷中公司拒绝对火灾的损失予以赔偿，屈臣氏公司也无法对系争商铺恢复使用。2017年10月，荷中公司将系争商铺出租给上海京町化妆品有限公司第五分公司，虽然屈臣氏公司在2018年8月完成工商登记注销手续，但并不影响荷中公司对系争商铺的使用和收益。有权免付租金。综上，不同意荷中公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年，荷中公司(甲方)与屈臣氏公司(乙方)签订《场地租赁合同》，主要约定，甲方将系争商铺出租给乙方用作零售商店，实用面积235平方米；租赁期限为8年，自计租日起至乙方商店经营满8年止；乙方按商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金，乙方商店的年营业额≤500万元，按6%抽成，“营业额”是指在店铺经营场所范围内，直接销售给顾客的商品销售额，但应扣除以下项目：17%增值税销项税金、销售折扣、退货等；租金支付方式：乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月15日或之前提供上个月份的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户；甲方最迟须于2014年10月31日前将系争商铺交付给乙方使用。合同第8.10条约定，本商场开业率(指在整个建筑物范围内已开业店铺的建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和的比例)须达80%以上(含80%)；乙方商店开业后，当本商场开业率未达约定比例时，乙方在向甲方发出书面通知后，有权免付租金，直至开业率达到约定比例并经双方确认之日为止；当发生上述开业率未达约定比例的情形时，乙方向甲方发出书面通知，若甲方对开业率有异议的，应在收到乙方通知后3个工作日内提出并同时出具有关合乎法律规定的依据，否则视为甲方无异议；当开业率达到约定比例时，甲方向乙方发出书面通知并同时出具有关合乎法律规定的依据，乙方无异议的，通知收到日为双方确认上述情形已依照本合同约定成就之日；若乙方有异议，应在收到甲方通知后3个工作日内提出，甲方需在3个工作日内给予回复并提供相关依据，但乙方异议的提出并不成为商场的状况是否达到本合同约定的最终确定标准，亦不成为影响乙方权利行使的任何因素；若乙方对甲方提供的依据有异议，可自行聘请第三方机构(如公证处)进行相关的鉴定，由此产生的费用由过错方承担等。合同签订后，荷中公司按约向屈臣氏公司交付系争商铺，屈臣氏公司使用系争商铺设立屈臣氏公司宝山通河路分店，并正常经营至2017年1月11日，未向荷中公司支付任何租金、押金。2017年1月11日23时许，屈臣氏公司宝山通河路分店发生火灾，后被消防部门将火扑灭，过火面积约500平方米，致系争商铺受损。之后，荷中公司多次向屈臣氏公司发函要求清理商铺并恢复营业，屈臣氏公司也回函要求对事故认定、火灾损失及修复费用等问题进行沟通。2017年9月1日，屈臣氏公司向荷中公司发《关于提前终止租赁合同的通知》，通知荷中公司租赁合同将于本函送达之日起三个月后提前终止。2017年9月5日，荷中公司收到该函。2017年9月6日，荷中公司回函，表示同意屈臣氏公司提前终止租赁合同的要求，并要求屈臣氏公司将商铺恢复原状后返还并支付拖欠的租金等。2017年9月11日，屈臣氏公司回函，认为将商铺恢复原状没有合同依据，也不存在拖欠租金的情况。爱彼此电子商务(上海)有限公司、上海星巴克咖啡经营有限公司、上海易进文化发展有限公司均为红太阳商业广场内的商户，屈臣氏公司宝山通河路分店发生火灾后，上述商户均遭受损失，并分别向法院起诉要求屈臣氏公司、荷中公司赔偿损失，法院在判决中均认定屈臣氏公司对商户的损失承担80%，荷中公司承担20%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，荷中公司向本院提供以下证据：1、2017年1月5日荷中公司向屈臣氏公司发的租金缴费通知单，载明2014年12月至2016年12月屈臣氏公司每月营业额，以及每月欠付租金的金额，由屈臣氏公司宝山通河路分店员工郭玉兰签名，事实操作流程为荷中公司每月底对屈臣氏公司宝山通河路分店的营业系统进行月结管业额数据统计拍照，并据此打印租金缴费通知单交给分店员工确认签名，其中载明2015年5月至2017年1月营业额总计4,314,663.12元，按6%计算租金总计258,879.79元，据此计算平均月租金12,327.61元，为商铺使用费的计算依据；2、电子邮件及附件，2015年5月8日荷中公司向屈臣氏公司发“红太阳商业广场开业面积统计”附计算清单，2015年6月3日荷中公司向屈臣氏公司发“红太阳商业广场开业面积统计”附房屋土地权属调查报告书，2015年7月21日屈臣氏公司向荷中公司发“关于宝山红太阳店开业率不足事宜”附函件及照片；3、荷中公司制作的《各阶段实有开业率对比》以及各阶段的实有开业商户清单(门牌号、建筑面积、租赁起止日期)、商铺布局图，证明红太阳商业广场于2015年5月、2015年8月、2017年1月的开业率分别为83.80%、81.32%、95.84%；4、2015年50家租户清单以及相应的租赁合同，证明2015年5月8日电子邮件中开业面积统计计算的真实性。屈臣氏公司表示，对证据1不认可，宝山通河路分店已经解散，员工已经遣散，存档也没有这份材料，荷中公司将材料交给郭玉兰的行为也违反了合同约定的文书送达方式；证据2荷中公司发的电子邮件没有收到，屈臣氏公司发的电子邮件无异议；对证据3、4的真实性不予认可，仅凭租赁合同也无法证明实际开业的情况。审理中，屈臣氏公司向本院提供以下证据2017年10月10日荷中公司与上海京町化妆品有限公司签订的《租赁合同》以及上海京町化妆品有限公司工商登记信息，证明荷中公司在2017年10月将系争商铺出租给案外人，租期自2017年10月10日起。荷中公司表示，对证据的真实性没有异议，但上海京町化妆品有限公司在签约后未入场，直至2017年12月荷中公司从屈臣氏公司处收回系争商铺，再交付给上海京町化妆品有限公司。本院认为，关于商场开业率的问题，荷中公司提供租赁合同、房屋土地权属调查报告书以及商铺布局图等证据，可以证明2015年5月、8月红太阳商业广场的商铺出租情况，已出租店铺的建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和的比例已经超出80%，但合同约定的开业率是指已开业店铺的建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和的比例，故荷中公司提供的上述证据还不足以证明2015年5月开业率达到80%的事实。鉴于2015年红太阳商业广场内的店铺开业情况难以核实，而店铺出租率一直维持80%以上的比例，本院推定该商场开业率于2015年12月起达到80%。根据合同约定，屈臣氏公司应向荷中公司支付2015年12月1日起的租金。关于租金标准，合同约定按屈臣氏公司宝山通河路分店营业额的6%计算，荷中公司对此提供租金缴费通知单以证明营业额的具体数据，而屈臣氏公司有能力但未向本院提供宝山通河路分店的营业额情况，也不认可荷中公司提供的证据。因此，本院采信租金缴费通知单载明的数据，确定屈臣氏公司应向荷中公司支付2015年12月1日至2017年1月11日的租金160,081.74元。关于商铺使用费。屈臣氏公司宝山通河路分店发生火灾后，系争商铺一直无法使用，荷中公司向屈臣氏公司主张的商铺使用费，实质为系争商铺空置损失。因屈臣氏公司、荷中公司对火灾均存在过错，根据前案判决的认定，应由屈臣氏公司与荷中公司按比例分担该项损失。根据荷中公司与上海京町化妆品有限公司签订的《租赁合同》，荷中公司自2017年10月10日起将系争商铺出租给案外人，故商铺使用费应计算至该日为止。综上，本院综合案件的具体情况以及双方的各自责任，参考屈臣氏公司宝山通河路分店正常营业期间的平均月营业额，酌情确定屈臣氏公司向荷中公司支付2017年1月12日至2017年10月10日的商铺使用费11万元。关于诉讼时效。根据民法通则的规定，租金的诉讼时效为一年。合同约定屈臣氏公司支付租金的期限为次月18日前，即2015年11月租金的支付期限为2015年12月18日前，诉讼时效期间至2016年12月17日届满；2015年12月租金的支付期限为2016年1月18日前，诉讼时效期间至2017年1月17日届满。荷中公司于2017年1月5日向屈臣氏公司发租金缴费通知单，其催讨2015年11月及此前的租金均已超过诉讼时效；其催讨2015年12月及此后的租金未超过诉讼时效，且产生时效中断的效力。荷中公司于2017年9月6日向屈臣氏公司发函催讨租金，上述诉讼时效再次中断。2017年10月1日民法总则施行之日起，诉讼时效调整为三年。因此，荷中公司于2020年初向本院提起诉讼，其中关于2015年12月之后租金、商铺使用费的诉讼请求，均未超过诉讼时效，受人民法院保护。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、被告上海屈臣氏日用品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海荷中商业投资管理有限公司支付2015年12月1日至2017年1月11日的租金160,081.74元；二、被告上海屈臣氏日用品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海荷中商业投资管理有限公司支付2017年1月12日至2017年10月10日的商铺使用费11万元；三、驳回原告上海荷中商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,316元，由原告上海荷中商业投资管理有限公司负担1,640.50元，被告上海屈臣氏日用品有限公司负担2,675.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二〇年六月十日法官助理 茅海灵书 记 员 冯学梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……