广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终650号上诉人（一审原告）：宋乐群，男，汉族，1957年1月1日生，户籍住址珠海市香洲区***************，居民身份证号码440************715。上诉人（一审原告）：温锦珍，女，汉族，1962年3月5日生，户籍住址珠海市香洲区**********，居民身份证号码440************023。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：钱英，广东广格律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海中南景泽房产有限公司，住所地珠海市************之三，统一社会信用代码914***********544D。法定代表人：刘峻，董事长。委托诉讼代理人：杜斌，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜仲科，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人宋乐群、温锦珍与上诉人珠海中南景泽房产有限公司（以下简称中南景泽公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋乐群、温锦珍上诉请求：1.部分撤销一审判决；2.中南景泽公司按每月8100元的标准向宋乐群、温锦珍支付2014年6月至实际交付之时止的租金补偿364500元和租金滞纳金109350元，共计473850元（暂计至2018年3月，共45个月；滞纳金费率每日1%）；3.中南景泽公司支付逾期交房违约金（以150㎡×36775元/㎡为基数，按日1‰标准自2017年1月1日起计至全部款项付清之日止）；4.中南景泽公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实部分错误、适用法律错误，应当依法撤销错误部分。一、双方签订的《珠海市香洲区****拆迁补偿安置合同》第四条约定：租金补偿按每月15元/m²至通知宋乐群、温锦珍回迁后一个月止。中南景泽公司至今不能向宋乐群、温锦珍交付符合约定的房产，依约应继续支付租金补偿。二、中南景泽公司应承担迟延交付回迁房的违约责任。中南景泽公司至今已不能向宋乐群、温锦珍交付符合合同约定的房产。合同第十一条第2项约定：未按合同约定期限将回迁房交付给宋乐群、温锦珍使用，应支付延期交付违约金（按回迁房届时市场价每日千分之一计算）。据此中南景泽公司应向宋乐群、温锦珍支付以150m²×36775元/m²为基数，按日1‰标准自2017年1月1日起计至全部款项付清之日止的违约金。中南景泽公司辩称：一、宋乐群、温锦珍要求中南景泽公司支付2014年6月至实际交付之日止的租金补偿和租金滞纳金没有事实依据。根据（2015）珠中法民三终字第521号生效民事判决，涉案房产竣工备案后已具备合同约定和法定交付条件，中南景泽公司于2014年5月16日通知宋乐群、温锦珍交房，已经完成合同义务。此后，（2018）粤04民终234号民事判决又认定“中南景泽公司完成交房义务只针对‘回迁楼房’的交付，并不涉及‘商品房’”、“中南景泽公司迄今为止未以任一方式通知宋乐群、温锦珍在‘商品房’中选择约150平方米房屋”。中南景泽公司对前述（2018）粤04民终234号民事判决的有关认定不敢苟同。中南景泽公司坚持认为，本案双方当事人只成立拆迁安置补偿合同关系，并无商品房买卖合同关系，双方合同第五条第1项约定的“商品房”中150m2房屋，以及“回迁楼房”中5套房屋，都是中南景泽公司对宋乐群、温锦珍原有房屋进行拆迁改造后向其补偿的房屋，只是有不同的补偿区域。中南景泽公司向宋乐群、温锦珍发出的一系列交房通知、回迁房抽签和领受催告等，均是既包括“回迁楼房”区域的5套房屋，又包括“商品房”区域内的150m2房屋。因中南景泽公司已于2014年5月16日通知宋乐群、温锦珍交房，履行了合同义务，宋乐群、温锦珍要求中南景泽公司支付2014年6月之后的租金补偿和滞纳金没有事实依据。二、本案中，宋乐群、温锦珍要求中南景泽公司按照8100元/月的标准向其支付租金补偿，中南景泽公司已按照该标准向宋乐群、温锦珍支付租金补偿至2015年8月。关于租金补偿的约定，见拆迁安置补偿合同第四条第1项，“租金补偿费按‘回迁房’建筑面积每平方米每月补助15元”，而每月8100元的租金，是将整个540平方米的房屋作为计租面积的。因此，从实际履行来看，双方合同中所约定的“回迁房”，是指整个540平方米的补偿房屋，既包括回迁楼房区域的房屋，也包括商品房区域的150平方米房屋。（2018）粤04民终234号民事判决认定中南景泽公司在2014年5月16日所履行的通知交房义务，只针对“回迁楼房”的交付，并不涉及“商品房”，但是，在2014年5月16日的通知之后，中南景泽公司又向宋乐群、温锦珍发出了数份通知和公告，其中在2017年2月24日，中南景泽公司在珠海特区报专门向宋乐群、温锦珍发出《领受回迁房催告》，再次催促宋乐群、温锦珍务必依拆迁安置补偿合同约定，即时办理领受回迁房手续事宜，领受回迁房，或者通过与我公司协商或诉讼行动行使合同权利。根据合同约定和双方实际履行情况，该催告所称的回迁房，是指全部540平方米的补偿房屋，其中包括商品房区域内的150平方米房屋。因此，中南景泽公司至迟在2017年2月24日已经履行了整个合同的通知交房义务，宋乐群、温锦珍主张之后的租金、逾期交房违约金，没有事实依据。三、宋乐群、温锦珍主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。迟延交付回迁房的违约责任，中南景泽公司已按（2015）珠中民法三终字第521号判决履行完毕。此外，宋乐群、温锦珍主张的违约金标准和一审法院判决的违约金标准都是错误的。根据（2015）珠香法民三初字第124号民事判决，一审法院判决按现有建设方案建成的房产在2009年5月的市场评估价值（即9050元/㎡）作为违约金计算基数，珠海市中级人民法院以（2015）珠中法民三终字第521号维持一审判决；根据（2017）粤0402民初4563号民事判决，宋乐群、温锦珍在该案中继续主张逾期交房的违约金，并且主张违约金的计算基数为9050元/㎡。因宋乐群、温锦珍主张的是持续违约行为而产生的违约责任，其主张违约金的计算基数应当是由此前生效判决确认的9050元/㎡，而非宋乐群、温锦珍在本案主张的36775元/㎡，也非一审法院所判决的每月30000元或50000元。中南景泽公司上诉请求：1.变更一审判决第一项为中南景泽公司于判决发生法律效力之日起十日内向宋乐群、温锦珍支付拆迁补偿款5066250元；2.撤销一审判决第二项。事实与理由：一、一审法院以带装修的市场价值计算150平方米商品房的现金补偿是错误的。根据拆迁补偿安置合同的约定，中南景泽公司给宋乐群、温锦珍补偿的540m2建筑面积，包括150m2“商品房”，均属于回迁补偿的房屋，回迁房的装修标准为毛坯房。因此，本案应当按照评估机构所评估的不带装修房屋的市场价值，即33775元/m2的标准计算150m2房屋的现金补偿，一审法院以装修房的市场价值计算现金补偿是错误的，中南景泽公司应上向宋乐群、温锦珍支付的拆迁补偿款为5066250元（33775元/m2×150m2）。二、一审判决中南景泽公司向宋乐群、温锦珍支付205.8m2房屋现金补偿6994452.85元是错误的。根据拆迁补偿安置合同第五条回迁安置办法第1项约定，宋乐群、温锦珍可优先选择回迁楼房中的第12至11层，正面能看见大海的房屋5套，每套面积约80m2。该约定赋予了宋乐群、温锦珍优先选择房屋的权利，即宋乐群、温锦珍享有优先于其他被拆迁人在回迁房区域第12至11层中选择5套正面能看见大海的房屋的权利。中南景泽公司已于2014年5月16日通知宋乐群、温锦珍交房，后又于2016年4月29日、2017年1月16日、2017年2月24日向宋乐群、温锦珍发出回迁房抽签通告、回迁房领受催告，但是，宋乐群、温锦珍置中南景泽公司的多次通知和催告于不顾，拒不接受房屋，也不参加抽签，导致其可优先选择的房屋被其他被拆迁人选取。中南景泽公司认为，宋乐群、温锦珍怠于行使自己的权利，因此丧失优先选择回迁房的权利，但中南景泽公司仍可提供回迁区域内剩余801号、901号等九套共843m2房源供宋乐群、温锦珍选择，宋乐群、温锦珍应当在回迁区域的剩余房屋中选择房屋。因此，一审法院判决中南景泽公司向宋乐群、温锦珍支付205.8m2房屋现金补偿6994452.85元是错误的。三、一审法院判决中南景泽公司自2017年1月1日起向宋乐群、温锦珍支付150m2“商品房”补偿权益的逾期支付违约金是错误的。（一）双方合同并无关于“商品房补偿权益逾期支付的违约金”的约定。拆迁补偿安置合同第十一条违约责任中约定了延期交付房屋的违约金，并未约定“商品房补偿权益逾期支付的违约金”。（二）宋乐群、温锦珍并未主张“商品房补偿权益逾期支付的违约金”。宋乐群、温锦珍在一审中关于违约金的诉讼请求为“判令中南景泽公司支付逾期交房违约金”。在一审庭审中，宋乐群、温锦珍将其起诉时的房屋补偿请求调整为现金补偿，但未变更关于违约金的诉讼请求，因此，宋乐群、温锦珍并未主张“商品房补偿权益逾期支付的违约金”。（三）宋乐群、温锦珍怠于行使权利和不当行使权利，无权主张逾期交房的违约金。如前所述，中南景泽公司已于2014年5月16日通知宋乐群、温锦珍交房，嗣后又多次向宋乐群、温锦珍发出回迁房抽签和领受催告。在拆迁补偿安置合同第五条第1项关于回迁安置办法中，双方约定：在第一期开工建设的楼房中，在开工时中南景泽公司同意宋乐群、温锦珍同时有二种优先选择房屋的权利：一是，在宋乐群、温锦珍原住宅地皮上，所建筑的17层高的商品房中，正面能看见大海的第15层的房屋一套，面积约150m2，二是，在回迁楼房中的第12层至11层，正面能看见大海的房屋5套，每套面积约80m2。根据该约定，中南景泽公司补偿给宋乐群、温锦珍的150m2房屋，是中南景泽公司根据拆迁补偿安置合同，对宋乐群、温锦珍原有房屋进行拆迁改造后补偿给宋乐群、温锦珍的房屋，其性质仍属于回迁房，只不过是在商品房区域的回迁房；中南景泽公司与宋乐群、温锦珍之间只成立拆迁安置补偿合同关系，并无商品房买卖合同关系。而且，从交房手续等方面看，回迁房区域房屋的交付和商品房区域内房屋的交付并无二致，中南景泽公司没有义务或者必要单独就商品房区域内的回迁房交付等事宜通知宋乐群、温锦珍。因此，无论是中南景泽公司于2014年5月16日向宋乐群、温锦珍发出的交房通知，还是此后向宋乐群、温锦珍发出回迁房抽签和领受催告，均是既包括回迁房区域的5套房屋，又包括商品房区域内的150m2房屋。宋乐群、温锦珍置中南景泽公司的多次通知和催告于不顾，拒不参加抽签和收房，属于怠于行使权利；宋乐群、温锦珍在2017年6月底提起的（2017）粤0402民初4563号案的民事诉讼中，在明知中南景泽公司已经不能向其交付合同约定的15层房屋的情况下，仍坚持选择不符合合同约定的21层房屋，不接受现金补偿，致使其诉讼请求未获支持，属于不正当行使权利。因此，宋乐群、温锦珍至今未取得150m2“商品房”或者相应的补偿权益，是其怠于行使和不正当行使权利所致，并非中南景泽公司违约行为造成的，中南景泽公司无需就此支付违约金。（四）退一步讲，即使中南景泽公司应当支付违约金，但一审判决的违约金标准过高。即使中南景泽公司应支付违约金，宋乐群、温锦珍未取得150m2房屋或者相应的补偿权益，其损失主要体现在该150m2房屋的租金损失或者相应现金补偿的利息损失。按市场行情，该150m2房屋月租金一般为5000至8000元；以一审判决确定的现金补偿金额550万元为基数，按商业银行同期贷款基准利率计，每月利息也不足2万元，一审法院判决中南景泽公司于2018年2月底以前按30000元/月，2018年3月起按50000元/月的标准支付违约金，明显高于宋乐群、温锦珍的实际损失。宋乐群、温锦珍辩称：服从一审判决第一项。关于150平米商品房补偿权益逾期支付违约金。（2018）粤04民终234号民事判决已明确中南景泽公司按合同约定需要承担相应的违约责任，且中南景泽公司已履行完毕。但此后的150平方米商品房回迁，中南景泽公司仍然拒绝交付,仍在持续违约,导致宋乐群、温锦珍直到现在无家可归。一审判决的违约金标准比(2015)珠香法民三初字第124号民事判决违约金的计算方式还要低,法院不能因为时间长总金额高进行随意的调整。（2016）粤0402民初2974号民事判决书判令中南景泽公司对相同的拆迁租金补偿自迁出之日至房产交付之日,按照每月3600元的标准，希望法院判决保持一致性。宋乐群、温锦珍向一审法院起诉请求：1.中南景泽公司按36775元/㎡单价对未交付的商品房150㎡进行现金补偿；⒉中南景泽公司按33985元/㎡单价对未交付的回迁房205.81㎡进行现金补偿；3.中南景泽公司按每月8100元的标准向宋乐群、温锦珍支付2014年6月至实际交付之时止的租金补偿364500元和租金滞纳金109350元（暂计至2018年3月，共45个月为473850元；滞纳金费率每日1%)；⒋中南景泽公司支付逾期交房违约金（以150㎡×36775元/㎡为基数，按日1‰标准自2017年1月1日起计至全部款项付清之日止）；⒌中南景泽公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年5月26日，宋乐群、温锦珍共同作为乙方（被拆迁人）与中南景泽公司作为甲方（拆迁人）签订了一份《珠海市香洲区****拆迁补偿安置合同》，就乙方将其所有的位于香洲区水拥坑一街10号（原编号73）房屋交由甲方拆迁改造及相关补偿事宜进行了约定。合同第三条约定，“乙方被拆迁的房屋建筑面积为522.79㎡…扣减后实际面积为491.232㎡，按“拆一补一点一”的原则计算，应补建筑面积为540㎡，乙方全部选择回迁补偿，即补偿新建房屋使用面积540㎡”。合同第四条约定，“甲方不提供周转房屋，采取租金补偿方式，补偿费按回迁房建筑面积每平方米每月补助15元，时间从实际迁出之日起至甲方通知乙方回迁后一个月止，于每月10日前支付”。合同第五条约定，“……甲方同意乙方同时有二种优先选择房屋的权利：一是，在乙方原住宅地皮上，所建筑的17层高的商品房中，正面能见大海的第15层的房屋一套，面积约150㎡（如实际建筑与乙方原住宅位置有差异，以实际为准）；二是，在回迁楼房中的第12层至11层，正面能看见大海的房屋5套、每套面积约80㎡…回迁住宅面积不便于分割造成回迁住宅面积小于应补偿回迁建筑面积，不足部分甲方按市场销售价格结算给乙方”。合同第六条对回迁房装修标准作了约定，其中第5款约定如“乙方选择毛坯房，甲方则按回迁房屋实际面积给乙方支付400元/㎡装修费”。合同第十一条约定，“…2、甲方未按合同约定期限将房屋交付给乙方使用，应支付延期交付的违约金（按回迁房屋届时市场价每日千分之一计算）；3、甲方未按合同约定期限支付乙方租金，乙方有权要求甲方不得施工，甲方并赔偿乙方的一切损失，同时按应付租金总款每天罚1%的滞纳金给乙方”。2015年1月，宋乐群就案涉拆迁补偿安置合同将中南景泽公司诉至一审法院，要求其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，一审法院于2015年8月14日作出（2015）珠香法民三初字第124号民事判决，在采信了一审法院依当事人申请委托评估香洲区梅华东路6号（城市东岸花园）8栋2-12层在合同约定交付回迁房时间节点即2009年5月的市场均价9050元/平方米作为违约金计算标准的基础上，认定“中南景泽公司于2014年5月16日通知宋乐群及水翁坑股份公司交付房产和组织抽签，中南景泽公司已经完成合同约定义务…中南景泽公司的违约责任应计至2014年5月16日”，在扣除因设计方案变更和部分村民阻挠施工导致的延误时间后，最终判令中南景泽公司支付至2014年5月16日的延迟交房违约金3792312元（9050×540×776×0.001）。宋乐群不服提起上诉后，珠海市中级人民法院于2015年12月31日作出（2015）珠中法民三终字第521号民事判决，判决驳回上诉，维持一审判决。2017年5月，宋乐群、温锦珍就案涉拆迁补偿安置合同再次将中南景泽公司诉至一审法院，要求其交付房屋并支付逾期交房违约金，一审法院于2017年12月8日作出（2017）粤0402民初4563号民事判决，支持了其部分交房请求并驳回了其他诉讼请求。宋乐群、温锦珍不服该判决提起上诉后，珠海市中级人民法院于2018年2月7日作出（2018）粤04民终234号民事判决，在查明有关事实基础上认为“双方在合同第五条第1项中将宋乐群、温锦珍可选的房屋明确分别约定在‘商品房’及‘回迁楼房’中，显然是双方对此约定有明确的认知和判断…宋乐群、温锦珍向中南景泽公司主张540平方米房屋的逾期交付违约金，而未将其中‘商品房’和‘回迁楼房’的可选房屋面积加以区分，中南景泽公司也未在该案中确认宋乐群、温锦珍可依合同约定在‘商品房’和‘回迁楼房’分别选择房屋，致使案涉的‘商品房’建设及可交付情况的事实未予厘清，对此双方均有过错。本院生效判决认定2014年5月16日中南景泽公司通知宋乐群、温锦珍及珠海市香洲区水翁坑股份合作公司交房，已经完成了合同义务，该认定显然仅仅针对系‘回迁楼房’的交付，并不涉及‘商品房’，‘商品房’的交付也显然不同于‘回迁楼房’，并不依据中南景泽公司上诉答辩所指的‘有关政策和交易习惯’通过抽签选房方式选定，中南景泽公司至今不认可宋乐群、温锦珍享有在‘商品房’中选择一套房屋的权利，故迄今未以任一方式通知宋乐群、温锦珍在‘商品房’中选择约150平方米房屋，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。本院生效判决已判定了中南景泽公司应当承担计至2014年5月16日，包括该150平方米房屋在内的房屋逾期交付违约责任，基于以上‘商品房’与‘回迁楼房’交付方式不同的认定，本院认为中南景泽公司依约仍应向宋乐群、温锦珍支付150平方米‘商品房’自2014年5月17日始计的逾期交房违约金”，据此在宋乐群、温锦珍请求基础上支持了其要求中南景泽公司支付2014年8月1日至2016年12月31日的150平方米房屋逾期交房违约金50万元的诉讼请求，并维持了一审关于交房的判项。一审庭审时，双方确认宋乐群、温锦珍已接收案涉小区8栋904、8栋1202房作为案涉拆迁补偿安置房屋，两套房屋面积共计184.19平方米，中南景泽公司主张应补偿面积540平方米全是回迁房，并主张宋乐群、温锦珍应从剩余房源中继续选取回迁房，经询问，中南景泽公司确认其所剩回迁房房源中目前没有符合合同第五条约定“第12层至11层，正面能看见大海”条件的房屋，并表示没有符合合同约定条件的可用于回迁补充的商品房，中南景泽公司并确认案涉小区商品房除别墅外楼房均为精装修标准，宋乐群、温锦珍据此将其起诉时的房屋补偿请求调整为现金补偿。一审庭审时，宋乐群、温锦珍并表示由于中南景泽公司至今不认可150㎡的“商品房”，至少应当支付该部分的租金。应宋乐群、温锦珍申请，一审法院于2018年9月依法委托珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司（以下简称诚信达公司）对城市东岸商品房区域内楼层为15层正面能看海面积为150㎡左右户型的房屋单价（带装修和不带装修两个价格，装修标准按开发商交楼标准）和城市东岸回迁房区域内楼层为11或12层正面能看海面积为80㎡左右户型的房屋单价（按带装修计价，装修价格标准参考拆迁补偿安置合同约定）进行评估。评估过程中，应诚信达公司申请，一审法院数次致函珠海市*******调取相关数据。诚信达公司于2019年8月21日出具了珠诚信达评字（2019）第F0006号《房地产估价报告》，估价结果为于估价时点2019年8月20日设定条件房屋的房地产公开市场价值如下：1、珠海市香洲区******（城市东岸花园）15层150㎡左右正面看海商品房带装修（装修标准按开发商交楼标准）市场价值为36775元/㎡，不带装修市场价值为33775元/㎡；2、珠海市香洲区******（城市东岸花园）11层80㎡左右正面看海回迁房带装修（400元/㎡）市场价值为33985元/㎡。诚信达公司并就案涉评估出具了技术报告。评估报告送达后，宋乐群、温锦珍与中南景泽公司均对估价结果表示没有异议，宋乐群、温锦珍主张剩余回迁面积中150㎡商品房按36775元/㎡计算现金补偿，中南景泽公司则主张该部分按33775元/㎡计算现金补偿，双方对剩余回迁面积中回迁房部分205.81㎡按33985元/㎡计算现金补偿达成一致。宋乐群、温锦珍预付了评估费10000元。一审法院认为，结合证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面：一、关于拆迁补偿形式。宋乐群、温锦珍与中南景泽公司签订的《珠海市香洲区****拆迁补偿安置合同》，符合双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据上述合同约定，宋乐群、温锦珍选择的系现金+实物的补偿形式，实物补偿部分540㎡新建房屋均有设定条件，其中明确为原被拆迁房屋地上建筑正面能见大海楼层为15层面积约为150㎡的商品房一套，剩余补偿房屋为回迁楼房中11-12层正面能见大海面积约为80㎡的房屋5套。除宋乐群、温锦珍已取得的回迁房区域8栋904、8栋1202房两套房屋184.19㎡外，中南景泽公司确认案涉拆迁项目小区已无符合上述合同约定条件的房屋可向宋乐群、温锦珍进行补偿，宋乐群、温锦珍据此调整以货币补偿方式就剩余应补偿房屋面积向中南景泽公司进行主张，符合相关法律规定，一审法院予以支持。宋乐群、温锦珍即便有经通知未参与抽签选房，该行为亦不导致其就合同约定回迁房屋条件权益的丧失，系中南景泽公司未有保留符合合同约定条件回迁房屋原因导致案涉拆迁补偿安置合同无法按原约定履行，其关于宋乐群、温锦珍因于剩余回迁房源中选择房屋补偿的主张，一审法院不予采纳。二、关于拆迁补偿标准。双方当事人就案涉评估均无异议，诚信达公司作为具有司法评估资质的评估机构，评估程序合乎法律规定，对其出具的估价结果一审法院予以采信，并作为本案定案的依据。双方仅就确定案涉商品房市场价值时是否应包括装修内容存在争议，对此一审法院认为，从温锦珍、宋乐群与中南景泽公司签订的合同内容可以看出，就原被拆迁房屋的补偿内容中是包含装修部分的，合同关于400元/㎡装修费的约定系赋予被拆迁人就毛坯房和带装修房的选择权，该约定明确系指回迁房装修标准，与合同约定的“商品房”补偿应有明显差别，中南景泽公司确认其案涉拆迁项目小区内楼房均为精装修交房，在未有其他明确约定的情况下，应当认为其向宋乐群、温锦珍承诺的150㎡“商品房”与案涉拆迁项目小区内商品房部分楼房交楼标准应予一致，宋乐群、温锦珍请求按36775元/㎡的价格确定合同约定的150㎡“商品房”货币补偿标准，一审法院予以支持，中南景泽公司认为应按不带装修价格33775元/㎡确定该部分房产货币补偿标准的主张，一审法院不予采纳。经计算，中南景泽公司应就剩余未补偿房屋面积向宋乐群、温锦珍支付现金补偿12510702.85元（150×36775+205.81×33985）。三、关于违约金和宋乐群、温锦珍主张的租金及其滞纳金。如前述已生效法律文书所述，中南景泽公司对全部应补偿面积540㎡承担逾期交付违约责任的截止时间应计至2014年5月16日，之后，其仅须就150㎡“商品房”的逾期交付承担违约责任，宋乐群、温锦珍和中南景泽公司于合同签订时就案涉“商品房”的有关情况未予厘清，对此双方均有过错，在已生效的（2018）粤04民终234号民事判决书对该事项进行明确后，中南景泽公司仍未认可应以案涉拆迁项目小区商品房标准按合同约定条件补偿宋乐群、温锦珍150㎡房屋并积极履行，最终导致无法按照合同原约定条件向宋乐群、温锦珍补偿房屋，中南景泽公司应当就此承担相应的违约责任。宋乐群、温锦珍已根据实际情况申请将补偿形式变更为货币补偿，双方对此情况下的违约金标准未作约定，综合双方的合同约定和履行程度，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情确定中南景泽公司应就该部分延期履行违约责任应于2018年2月底前按30000元/月标准、之后按50000元/月标准向宋乐群、温锦珍支付违约金。至于宋乐群、温锦珍主张的租金补偿，根据已生效法律文书的查明事实，中南景泽公司已依约支付合同约定期间内的全部租金，宋乐群、温锦珍已就该期间之后的违约金向中南景泽公司进行主张，该违约金已然涵盖合同约定租金支付期间届满后宋乐群、温锦珍由于中南景泽公司原因导致逾期取得拆迁补偿权益的损失，宋乐群、温锦珍再向中南景泽公司请求支付自2014年6月起的租金补偿及其滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房屋拆迁管理条例（2001）》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、中南景泽公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向宋乐群、温锦珍支付拆迁补偿款12510702.85元；二、中南景泽公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向宋乐群、温锦珍支付150㎡商品房补偿权益的逾期支付违约金（2017年1月1日至2018年2月底按30000元/月标准计算，共计420000元，2018年3月1日起按50000元/月标准计至全部款项付清之日止）；三、驳回宋乐群、温锦珍的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120363.2元，由宋乐群、温锦珍负担25619元，中南景泽公司负担94744.2元；保全费5000元，由中南景泽公司负担；评估费10000元，由中南景泽公司负担。本院二审期间，宋乐群、温锦珍提交了两份证据，分别是收据和房产租赁合同。中南景泽公司提交了证据回迁房抽签规则。本院查明，2019年11月5日，一审法院对本案进行听证。该次听证笔录载明：宋乐群、温锦珍明确不再要求补偿房屋，直接要求现金补偿。中南景泽公司对此的意见为，150平方米商品房按照不带装修的价格予以赔偿；回迁楼房同意按照205.81平方米、评估结论的市场价格33985元/平方米予以赔偿。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于150平方米商品房现金补偿的补偿标准问题。宋乐群、温锦珍主张按照开发商交付的装修标准计算补偿商品房的市场价值；中南景泽公司主张按照不带装修即毛坯房状态计算补偿商品房的市场价值。案中双方在《水拥坑村拆迁补偿安置合同》第六点“回迁房装修标准”中约定“毛坯房室内装修标准……装修费：宋乐群、温锦珍选择毛坯房，中南景泽公司按回迁房屋实际面积给宋乐群、温锦珍支付400元/㎡装修费”，本院认为，根据上述约定可知，对于待补偿的1套商品房和5套回迁楼房，宋乐群、温锦珍均选择毛坯房的装修标准，再由中南景泽公司按照400元/平方米的标准向其补偿装修费，故宋乐群、温锦珍起诉请求的150平方米商品房的现金补偿应当按照毛坯房即不带装修标准来计算其市场价值，一审法院对此认定错误，本院予以纠正，则中南景泽公司应向宋乐群、温锦珍补偿商品房的拆迁补偿款金额为5066250元（150平方米×33775元/平方米）。二、关于宋乐群、温锦珍要求对未交付的回迁楼房给予现金补偿的诉讼请求应否得到支持。根据本院查明的事实可知，一审中，中南景泽公司明确同意按照评估结论中回迁楼房的市场价值33985元/平方米来计算未交付回迁楼房部分205.81平方米进行现金补偿，一审法院据此判定中南景泽公司应向宋乐群、温锦珍补偿回迁楼房的拆迁补偿款金额为6994452.85元（205.81平方米×33985元/平方米）正确。现中南景泽公司上诉主张宋乐群、温锦珍仅能在回迁区域的剩余房屋中选择房屋，不能要求现金补偿，明显与其在一审中的上述意见相悖，本院不予支持。综上，宋乐群、温锦珍应获得的未交付商品房和回迁楼房的货币补偿金额为12060702.85元（5066250元+6994452.85元）。三、关于商品房补偿权益逾期支付违约金。根据已生效的（2018）粤04民终234号民事判决可知，中南景泽公司在该案中因未通知宋乐群、温锦珍在商品房区域内选择150平方米的房屋而需承担2014年5月17日始计的逾期交房违约责任，该案据此支持宋乐群、温锦珍关于中南景泽公司支付2014年8月1日至2016年12月31日的商品房逾期交房违约金50万元的诉讼请求。至于本案中宋乐群、温锦珍主张的2017年1月1日起至实际交付之日止的商品房逾期交房违约金，因中南景泽公司不同意在商品房区域内向宋乐群、温锦珍进行房屋补偿，宋乐群、温锦珍遂将对应诉讼请求由房屋补偿变更为现金补偿，一审法院据此将宋乐群、温锦珍主张的商品房逾期交房违约责任确定为商品房补偿权益的逾期支付违约责任，充分考虑到当事人的真实诉求，避免诉累，本院予以支持。中南景泽公司另主张其在2017年2月24日的《珠海特区报》公告中履行了通知宋乐群、温锦珍领受商品房的义务。经查，中南景泽公司在（2018）粤04民终234号案件的一审审理过程中已将该份报纸公告作为证据提交，该案认定中南景泽公司未履行商品房交付的通知义务，现中南景泽公司无证据推翻该生效判决认定的事实，本院对中南景泽公司的该项上诉主张不予支持。关于该违约金的计算标准。中南景泽公司上诉主张一审判决确定的违约金标准过高；宋乐群、温锦珍则主张应以本案评估时点的商品房市场价值作为基数，按照日千分之一计算违约金。本院认为，《水拥坑村拆迁补偿安置合同》约定逾期交房违约金按回迁房屋届时市场价每日千分之一计算，根据已生效的（2015）珠中法民三终字第521号民事判决可知，应以合同约定的交付回迁房时间节点即2009年5月的市场均价9050元/平方米作为违约金计算的基础，则逾期交付商品房每月应支付的违约金为40725元（9050元/平方米×150平方米×0.001×30天）。本案宋乐群、温锦珍将补偿形式变更为货币补偿，而双方对所涉货币补偿的逾期支付违约金标准未作约定，一审法院综合双方的合同约定和履行程度，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则最终酌情确定商品房补偿权益逾期支付违约金在2018年2月底前按30000元/月、之后按50000元/月支付，较为合理，本院予以维持。四、关于2014年6月之后的租金补偿及其滞纳金。《水拥坑村拆迁补偿安置合同》约定租金补偿费按回迁房建筑面积每平方米每月补助15元计算，根据已生效的（2018）粤04民终234号案件可知，中南景泽公司已于2014年5月16日履行了回迁楼房的抽签交付通知义务，中南景泽公司2014年5月17日之后仍然逾期交付的房屋仅为150平方米商品房。按照前述租金补偿费的计算方法，商品房租金补偿费每月为2250元（150元×15元/平方米）。本院认为，前述宋乐群、温锦珍主张的商品房补偿权益逾期支付违约金已然涵盖宋乐群、温锦珍的租金损失，一审法院对2014年6月起的租金补偿及其滞纳金不予支持并无不当，本院予以维持。对于宋乐群、温锦珍的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，宋乐群、温锦珍的上诉请求不能成立，本院予以驳回；中南景泽公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持，对无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初5272号民事判决第二项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初5272号民事判决第三项；三、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初5272号民事判决第一项为：珠海中南景泽房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宋乐群、温锦珍支付拆迁补偿款12060702.85元；四、驳回宋乐群、温锦珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120363.2元，由宋乐群、温锦珍负担25000元，珠海中南景泽房产有限公司负担95363.2元；保全费5000元，评估费10000元，均由珠海中南景泽房产有限公司负担。宋乐群、温锦珍上诉的二审案件受理费46753元，由其自行负担；珠海中南景泽房产有限公司上诉的二审案件受理费63911元，由宋乐群、温锦珍负担911元，珠海中南景泽房产有限公司负担63000元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年六月四日本件与原本核对无误书记员高培翔