重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初4521号原告：重庆小康物业有限责任公司，住所地重庆市江北区洋河花园73号，统一社会信用代码91500105202856894F。法定代表人：赵云贵，董事长。委托诉讼代理人：杨凤，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄文艺，重庆贤正律师事务所律师。被告：彭建华，男，1974年9月16日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆小康物业有限责任公司与被告彭建华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆小康物业有限责任公司的委托诉讼代理人杨凤、黄文艺及被告彭建华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆小康物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费2858.96元（建筑面积129.6平方米，2018年8月1日至2018年8月29日期间，每月每平方米1元，公共收益抵扣70元；2018年9月1日至2020年2月29日共计18个月，每月每平方米1.2元），电梯费741元（每月36元，共计19个月），水电公摊费133元（7元一个月，共计19个月），共计3732.96元；2.判令被告向原告支付违约金3732.96元（按照欠款金额的日千分之三计算）。事实及理由：原告为洋河花园小区提供了物业服务，被告作为该小区业主未交纳相应费用，原告遂诉至法院。被告彭建华辩称，一、物业费涨价不合法。1、原告是与业委会签订的涨价协议；2、该协议是业委会解散前不久签订的；3、业委会签订协议之前未得到足够业主人数的同意；4、涨价未进行法定的公示；5、业委会提出同意涨价的签名存在造假。二、针对个人的物业费缴费情况，因原告未提供发票，故无法确定物业费的缴费截止时间。三、对原告提供的物业服务不满意，主要体现在以下几个方面：1、原告在4、5年前拆除了小区围墙，当时承诺重新修起来，结果修成了车位；2、小区内有违章建筑，原告没有及时拆除；3、小区卫生处理不好；4、疫情期间，业主发现有风险，要求原告进行消毒，但原告没有及时处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《业主委员会备案证明》、《物业合同备案证明》、《房产证》、《处理意见书》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.《洋河花园住宅小区物业服务合同》、《洋河花园住宅小区物业服务合同补充协议》、《重庆市物业服务合同备案申请表》系原件，加盖重庆洋河花园业主委员会公章，被告虽有异议，但其证据不足以推翻，本院予以确认；2.《关于洋河花园小区第六届业主委员会成立报告》系原件，加盖重庆洋河花园业主委员会公章，被告虽有异议，但其证据不足以推翻，本院予以确认；3.《关于对重庆洋河花园业主委员会与重庆小康物业有限责任公司签订备案的情况说明》系原件，加盖重庆市江北区住房和城乡建设委员会公章，被告虽有异议，但其证据不足以推翻，本院予以确认；4.江北区不动产登记中心登记信息查询结果、《证明》系原件，分别加盖有重庆市规划和自然资源局及重庆市江北区观音桥街道洋河花园社区居民委员会的公章，本院予以确认；5.洋河花园物业费调整情况说明、洋河花园物业费调整意见统计汇总表、洋河花园物业费调整验表情况报告，该组证据能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以确认；6.挂号信函收据、律师函无法看出收件人及其地址等信息，本院不予采信；7.洋河花园物业费调整情况公示照片、《告知》（2018年7月23日）系复印件，本院不予采信；8.缴费收据、《水泵房消防设备巡检记录》、《乘客（载货）电梯半月维护保养工作记录》、《服务质量检查记录》、《防火与安全巡查签到表》、业主（使用人）来电来访记录、《电梯巡检记录》、《工作记录》、《给排水设施设备巡检记录》、《配电系统巡检记录》、《柴油发电机巡检记录》系原件，被告虽有异议，但其证据不足以推翻，本院予以确认；9.《严正声明》、其余业主反应物业及业委会问题的材料系复印件，本院不予采信；10.录音录像，因该证据的性质实为证人证言，被告未申请证人出庭作证，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，原告与重庆洋河花园业主委员会签订《洋河花园住宅小区物业服务合同》，约定：原告为洋河花园小区提供物业服务；提供的物业服务的主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通秩序与车辆停放的管理等；物业服务费的收费标准（按建筑面积计算）为多层住宅0.9元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，在合同执行期间，因物价上涨、管理成本增加等因素，在与业委会充分商定的情况下，可根据实际情况在商议作适当调整；电梯费计收方式为多层住宅从第3层起，按30元/月/户收取，高层住宅从第3层起，按30元/月/户收取，每增加一层楼收费增加0.5元，依次递增；单元水电总表和分表的量差以分摊形式收取，公用及共用的设施设备运行的水电能耗以公摊形式收取，多层住宅按公摊费4元/月/户收取，高层住宅按公摊费7元/月/户收取；业主应于每月30日前交纳当月的物业服务费和相关费用；合同期限为自2014年12月1日起至2019年4月30日止，合同期满前三个月内，重庆洋河花园业主委员会作出续聘或选聘的决定，在此期间续签物业服务合同或另外选聘物业公司，在该业主委员会与续聘或选聘的物业公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。2018年7月13日，原告与重庆洋河花园业主委员会签订《洋河花园住宅小区物业服务合同补充协议》，约定：对《洋河花园住宅小区物业服务合同》中物业服务费的标准进行调整，调整后的收费标准自本协议备案生效后次月1日起，在原收费标准上上调0.3元/平方米，分两步走；在本收费标准待协议备案生效次月1日起在原合同收费标准的基础上每月每平方米上调0.2元（即多层住宅按1.1元/月/平方米收取，高层住宅按1.2元/月/平方米收取），从2019年1月1日零时起在2018年12月收费标准基础上每月每平方米上调0.1元（即多层住宅按1.2元/月/平方米收取，高层住宅按1.3元/月/平方米收取），电梯费和公摊费收费标准未变更。当月，原告就该补充协议向主管单位重庆市江北区住房和城乡建设委员会申请备案，该主管单位对该补充协议与已备案的原物业服务合同进行了保存，并告知原告该补充协议不另行出具备案证明。原告为涉讼小区提供了物业服务，被告系该小区X号X-X号高层住宅房屋业主，建筑面积为129.6平方米。庭审中，原告及被告均认可被告已缴纳截至2018年8月31日的物业服务费。被告未缴纳2018年9月1日至2020年2月29日期间的物业服务费、电梯费及自2018年9月起的水电公摊费。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：应否按照调整后的物业费收费标准交费的问题。本院认为，洋河花园小区业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。原告作为物业服务企业系基于对重庆洋河花园业主委员会的合理信赖与其签订了《洋河花园住宅小区物业服务合同》及《洋河花园住宅小区物业服务合同补充协议》，且原告亦举示了相应的证据予以证明，前述合同内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。合同到期后，原告继续为涉讼小区提供物业服务，被告应依约交纳物业服务费等相关费用，被告关于业委会无权代表业主与物管公司签合同的辩称，本院不予采纳。被告辩称物业服务费涨价程序不合法，不属于本案审理的合同法律关系的范畴，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，被告可另行主张权利。被告另辩原告服务不到位，但物业服务具有持续性、多义务性，被告举示的照片和视频具有即时性，只能证明对应时间节点的事实和情况，不能完全证明原告在连续的物业服务期间具有瑕疵，亦并不构成被告欠交物业费的正当理由，故本院对此亦不予采纳。2018年9月1日至2020年2月29日期间，被告未缴纳物业服务费，现原告要求被告按照每月每平米1.2元的标准支付上述期间的物业服务费，符合合同约定。本院计算得出，前述期间被告应缴物业服务费金额应为2799.36元，鉴于原告诉讼请求中载明了公共收益抵扣物业费，故被告尚欠的该期间内的物业服务费金额应为2729.36元。据此，对于原告的物业服务费请求，本院在2729.36元范围内予以支持。对于原告要求被告按照每月36元的标准支付电梯费的请求，本院认为未超出合同约定，但因被告已支付截至2018年8月31日的电梯费，故截至2020年2月29日的尚欠金额应为648元。对于原告要求被告支付水电公摊费的请求，本院认为符合合同约定，鉴于被告已支付2018年8月的水电公摊费，故截至2020年2月29日的尚欠金额应为126元。对于原告的违约金请求，因原告举示的证据无法表明原告全面充分地提供了物业服务，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告彭建华于本判决生效之日起十日内向原告重庆小康物业有限责任公司支付截至2020年2月29日的物业服务费2729.36元、电梯费648元及水电公摊费126元；二、驳回原告重庆小康物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告彭建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 韶二〇二〇年六月二十二日书记员 熊文艺