北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9970号原告：徐茜梅，女，1989年9月16日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王伟伟，男，1989年11月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，汉族，系该公司员工。原告徐茜梅诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐茜梅的委托诉讼代理人王伟伟、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐茜梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙源地产公司赔偿侵占面积所收取的费用19210.1845元；2.龙源地产公司赔偿徐茜梅被侵占面积所付款项的贷款利息7088元；3.请求判定龙源地产公司赔偿公共卫生间供暖费、物业费623元；4.龙源地产公司赔偿契税利息共计6698.56元；5.请求判令龙源地产公司按照双方签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1676463）支付房本违约金19783.94元；6.诉讼费用由龙源地产公司承担。事实和理由：双方于2014年12月8日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1676463）。合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目3号楼商业办公楼13层1316号。2015年3月19日收房手续后发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有。本应办理房本的时候才需要缴纳的契税被被告留着自用近3年之久（2015年3月14日至2018年10月10日共计1291天），极大侵害了原告利益，因此被告应当赔偿原告占用契税的利息。且被告未按照合同约定期限办理房屋权属证明，应当承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。龙源地产公司辩称：不同意原告诉讼请求。1.面积计算有误，应当以我方提交的面积和金额为准；2.双方没有约定契税交纳时间，视为原告放弃该部分主张。本院经审理认定的事实如下：2014年12月8日，徐茜梅（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定，该商品房坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼13层1316；预测建筑面积55.73平方米，其中，套内建筑面积43.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.45平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米22855.75元，总价989197元；出卖人应当在商品房交付之日起720日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款价1%的违约金；该合同还约定了其他内容。徐茜梅共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款991483元，其中49万元系徐茜梅通过银行按揭贷款的方式支付。龙源地产公司于2016年4月10日向徐茜梅开具了该部分款项的发票。徐茜梅于2015年3月14日向龙源地产公司支付契税29744.49元，龙源地产公司于2018年10月10日将该部分费用交纳税务部门。涉诉房屋的所在的原8号楼现已变更为3号楼，涉诉房屋的实际建筑面积55.86平方米，套内建筑面积为43.38平方米。龙源地产公司已向徐茜梅交付涉诉房屋，徐茜梅于2019年7月31日取得《不动产权证书》。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计1182.54平方米；卫生间、两个走道实测建筑面积共计24.56平方米。徐茜梅收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。根据徐茜梅提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费10601.4元、供暖费16886.8元（按照平方米计算收取）。在本案之前，徐茜梅所在涉诉小区多名业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、契税收款专用收据、契税发票、不动产权证书、《房屋面积测算技术报告书》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间的走道。根据此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于徐茜梅来说其被占用的公摊面积应为0.9平方米（24.56平方米/1182.54平方米*43.38平方米≈0.9平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给徐茜梅。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出徐茜梅被占用的0.9平方米对应房款为15974.5元（991483元/55.86平方米×0.9平方米≈15974.5元）。因龙源地产公司实际上多收了徐茜梅房款15974.5元，本院按照该核算金额予以支持。龙源地产公司多收取徐茜梅的房款，必然造成徐茜梅的利息损失，根据徐茜梅提交的按揭款发票显示，该部分款项龙源地产公司于2016年4月10日向其开具发票，徐茜梅未提供证据证明该部分款项的支付时间早于开票时间，故以开票日期作为其支付该部分款项的时间。故龙源地产公司应自2016年4月10日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日以15974.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付徐茜梅相应利息，对于利息损失，本院按照徐茜梅主张的合理部分予以分段支持。龙源地产公司在收取徐茜梅交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳税务部门。龙源地产公司在2015年3月14日就已经收取了徐茜梅的契税款29744.49元，但直到2018年10月10日才将其交至税务部门入库，龙源地产公司实际占用徐茜梅支付的契税款确已给徐茜梅造成了相应的损失。本院对徐茜梅主张的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准在合理范围内予以支持，超出部分予以驳回。关于物业费、供暖费。因龙源地产公司将徐茜梅所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而徐茜梅并未享受到相应的分摊面积却已交付了相应的物业费、供暖费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿徐茜梅已交物业费170.8元（10601.4元/55.86平方米*0.9平方米≈170.8元），赔偿供暖费（16886.8元/55.86平方米*0.9平方米≈272.1元）。关于房本违约金。双方合同当中约定，如因出卖人原因，徐茜梅在房屋交付之日起720日未能取得房屋所有权证，自逾期之日起，每满一年，龙源地产公司向徐茜梅支付已付房价款1%的违约金，龙源地产公司未能在约定时间内办理房屋所有权证，应当承担违约责任。徐茜梅主张龙源地产公司支付两年违约金19783.94元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告徐茜梅房款15974.5元，并赔偿原告徐茜梅自2016年4月10日起至2019年8月19日的利息2550.78元及自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息（以15974.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且最高金额不得超过7088元）；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告徐茜梅契税利息5171.87元；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告徐茜梅物业费、供暖费442.9元；四、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告徐茜梅逾期办理房屋产权登记证书违约金19783.94元；五、驳回原告徐茜梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费567元，由原告徐茜梅负担101元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担466元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  李福华二〇二〇年六月十九日书记员  杨 宇