湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0203民初74号 原告：中国建设银行股份有限公司株洲市分行，住所地株洲市。 负责人：陈伟乔，系该行行长。 委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，代为签收法律文书等。 委托诉讼代理人：段妙红，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：邓小兰，女，汉族，住湖南省株洲县。 被告：株洲嘉泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市。 法定代表人：刘谷平，执行董事兼经理。 原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行（以下简称中国建设银行）诉被告邓小兰、株洲嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行的委托诉讼代理人周志民到庭参加诉讼，被告邓小兰、嘉泰房地产经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告中国建设银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告邓小兰立即偿还原告借款本金207134.69元，借款利息（含罚息、复利）1721.85元，本息（含罚息、复利）合计人民币208856.54元（利息、罚息及复利暂计至2019年8月15日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；2.判令被告邓小兰承担原告为实现上述债权所支付律师代理费12531元；3.判令原告对被告邓小兰提供抵押的位于株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园2栋403号房屋在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；4.判令被告嘉泰房地产对上述全部债务承担连带清偿责任；5.判令被告邓小兰、嘉泰房地产承担本案的全部诉讼费用及其他费用。 事实与理由：原告与被告邓小兰于2013年11月28日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：原告向被告发放贷款人民币25万元，借款期限为20年。借款合同生效后，原告依约履行了放贷义务，但被告却未依约履行还款义务，截止到2019年8月15日，被告贷款仍逾期，拖欠本金1871.42元，拖欠利息（含罚息、复利）1721.85元，已构成违约。为确保借款合同的履行，被告以其位于株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园2栋403号房屋设定抵押，并办理了抵押预告登记。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告邓小兰、嘉泰房地产未进行答辩，亦未向本院提交证据。 本院对原告提供的证据材料认证如下：原告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 综合原告的辩论意见，以及本院对证据的认定，确认本案的事实如下：被告邓小兰因购房需要向原告申请贷款，原告与被告邓小兰于2013年11月28日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），合同约定被告邓小兰向原告申请25万元的贷款，贷款期限为240个月。争议解决方式为原告所在地法院诉讼解决。如被告邓小兰发生不按合同约定按时足额还借款本息或其他应付款等违约情形时，则原告有权宣布解除《借款合同》，贷款立即到期并要求借款人归还借款本息及支付相关费用。同时，被告邓小兰以其位于株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园2栋403号房屋为上述贷款提供抵押，并办理了预告抵押登记。上述合同签订后，原告依约向被告邓小兰支付贷款25万元。现原告已履行了提供借款的义务，但截止2019年8月15日，被告邓小兰已拖欠原告借款本金1871.42元及利息1721.85元。 另查明,2019年2月21日,原告中国建设银行与湖南恒昌律师事务所签订了一份《委托代理合同》，双方约定：中国建设银行委托湖南恒昌律师事务所对原告中国建设银行诉邓小兰、嘉泰房地产金融借款纠纷一案进行代理。 本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案应确认的法律关系及法律责任：一是原告与被告邓小兰签订《借款合同》的效力问题；二是原告对被告邓小兰提供的抵押物（位于株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园2栋403号的房屋是否享有优先受偿权的问题；三是被告邓小兰的行为是否构成违约，本案的民事责任由谁承担的问题；四是被告邓小兰对原告中国建设银行的全部债务被告嘉泰房地产是否应当承担连带清偿责任。现予以评述如下： 一、关于原告与被告邓小兰签订的合同的效力问题。原告与被告邓小兰签订《借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，对双方均具有法律约束力。 二、关于原告对被告邓小兰提供的抵押物（位于株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园2栋403号的房屋是否享有优先受偿权的问题。本案原、被告就抵押房产权办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，其主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 三、关于被告邓小兰的行为是否构成违约，本案的民事责任由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，原、被告双方签订的《借款合同》自成立时即对双方发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《借款合同》签订后，原告已按照合同的约定向被告邓小兰发放了借款，而被告邓小兰未按时足额偿还原告借款本息，被告邓小兰的行为已构成违约。根据《借款合同》的约定，被告未按合同约定按时足额履行还本付息义务，原告有权要求解除合同并要求被告立即归还借款本息及相关费用。因此，原告要求被告偿还原告借款本金207134.69元及借款利息（含罚息、复利）1721.85元，合计人民币208856.54元（利息、罚息及复利暂计算至2019年8月15日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的律师代理费，原、被告签订的《借款合同》中有约定，亦不违反法律法规的强制性规定，但诉请的代理费12531元过高，本院予以调整为10000元。 四、关于被告邓小兰对原告中国建设银行的全部债务被告嘉泰房地产是否应当承担连带清偿责任的问题。《借款合同》中约定，贷款人宣布贷款提前到期，保证人应在保证范围内承担连带保证责任。因此被告嘉泰房地产应当对被告邓小兰所欠原告中国建设银行的全部债务承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告邓小兰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行借款本金人民币207134.69元及借款利息人民币（含罚息、复利）1721.85元，合计人民币208856.54元（利息、罚息及复利暂计算至2019年8月15日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）； 二、被告邓小兰于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行律师代理费人民币10000元； 三、被告湖南嘉泰房地产开发有限责任公司对被告邓小兰的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4820元，公告费560元，合计人民币5380元，由被告邓小兰、株洲嘉泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （此页无正文） 审 判 长  唐全召 人民陪审员  胡菊香 人民陪审员  谭秋良 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  肖雅兰 书 记 员  邹 谊 附判决书引用法律条文全文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。