四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终101号上诉人（原审原告）：雷根雨，四川省广安市人，住该市广安区。委托诉讼代理人（特别授权）：袁大忠，四川弘旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：渠县兴鑫房地产开发有限公司。住所地：渠县渠江镇和平街5号。法定代表人：许芯友，总经理。委托诉讼代理人：刘星，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谈平和，四川省邻水县人，住该县袁市镇。被上诉人（原审被告）：甘先荣，住四川省邻水县九龙镇。上诉人雷根雨因与被上诉人渠县兴鑫房地产开发有限公司（以下简称兴鑫公司）、谈和平、甘先荣合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2019）川1725民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。雷根雨上诉请求：撤销原判，改判三被上诉人连带赔偿40平方米门市一间（价值40万元）和门市及住房租金183000元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：造成合同无效上诉人没有过错，其责任在开发公司，一审认定上诉人有过错责任证据不足；甘先荣是实际承建人，应承担责任；门市和房屋租金损失存在，一审判决赔偿3000元不当。兴鑫公司答辩称：不同意上诉人意见，支持一审判决。谈和平答辩称：原判正确，应予维持。甘先荣答辩称：原判正确，应予维持。雷根雨向一审法院起诉请求：1、确认原、被告所签订的《补充协议》无效;2、判决被告赔偿原告40平米的门市的损失（估价40万元）;3、判决被告赔偿原告损失包括27个月住房租金损失81000元（随着时间推移增加〉，已交的门市租金损失27000元，未交门市的租金损失暂计为75000元，共计233000元；4、判决被告赔偿原告因处理拆迁之事请假被罚款的3000元；5、起诉费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月22日，被告兴鑫公司与被告谈平和签订了渠县宝城镇宝丽新城开发项目经营承包合同书，被告谈平和为该项目实际开发人。2012年4月15日，原告与龚顺清签订《房屋拆迁补偿协议》，2013年1月22日，原告与四川宏璟房地产开发有限公司签订《补充协议》，2015年3月15日，原告与兴鑫公司宝丽新城项目部负责人谈平和签订《补充协议》，被告拆迁原告位于宝城镇草坝街46号的住房和门市共计119㎡，拆迁后补偿各40㎡门市两间、和120㎡住房一套，在2015年12月30日交房交门市，如逾期交房，被告将赔偿乙方损失50000元。交房时原告补差价款40000元。合同加盖了被告兴鑫公司宝城镇宝丽新城项目部印章。2014年6月25日，被告谈平和、甘先荣以各自挂靠公司的名义签订了施工合同协议书，约定由被告甘先荣包工包料承建宝丽新城1-2号楼（一期）。2016年3月16日，被告谈平和将草坝街房屋改建项目转让给了被告甘先荣，并约定拆迁户的还房事宜由被告甘先荣负责。被告兴鑫公司至今未依照法律法规的规定取得宝丽新城项目的国有土地使用权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。2018年3月，原告雷根雨获得一个门市和一套住房的安置补偿。一审法院认为，原告雷根雨与被告谈平和签订的《补充协议》，其实质是以产权置换为主要内容的拆迁安置补偿协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在城市规划区内国有土地上进行房地产开发销售，应当由依法成立的房地产开发企业按照法定程序进行。被告谈平和作为个人，没有从事房地产开发销售的资质，其借用被告兴鑫公司的资质，在没有取得任何有关规划、建设及土地出让手续的情况下，违规从事房地产开发和房屋拆迁，其行为不仅违反了国家法律法规的强制性规定，也在一定程度上损害了国家的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定双方签订的协议为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因危房改建合作协议系无效合同，原告的房屋被拆除已无法返还，但取得了一个门市和一套住房的安置补偿。原告在明知该协议为无效协议的前提下，仍然按照有效合同的约定主张两个门市，其请求本院不予支持，关于务工损失和门市租金损失，拆迁因合同无效，不予支持；原告为主张其在房屋被拆除期间的租金损失向本院提交了租房协议一份，因其真实性无法予以核实，但考虑到原告房屋被拆除后在外租房确会产生租金，租金的起算时间从约定的还房时间2015年12月的次月开始计算至2018年3月，租金的价额应当以宝城镇当地的租房行情为准。结合原、被告在无效合同签订过程中的过错程度，对租金费用酌情认定为3000元。因被告谈平和与被告兴鑫公司系挂靠关系，其挂靠不符合法律法规的相关规定，属违法行为，被告兴鑫公司对被告谈平和应承担的赔偿责任承担连带清偿责任。被告甘先荣原系该项目的实际承建人，对原告房屋被拆除期间产生的租金损失不承担赔偿责任。因危房改建合作协议为无效合同，原告主张违约责任没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告雷根雨的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。被告兴鑫公司、谈平和、甘先荣的辩称意见部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第五款、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条的规定，判决：一、原告雷根雨与被告谈平和2015年3月15日所签订的《补充协议》无效；二、被告谈平和在本判决生效之日起十五日内赔偿原告雷根雨租房费3000元，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告雷根雨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由原告雷根雨承担4000元，被告谈平和承担1080元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人雷根雨与被上诉人谈平和于2015年3月15日签订的《补充协议》的实质是以产权置换为主要内容的拆迁安置补偿协议。被上诉人谈平和作为个人，没有从事房地产开发销售的资质，其借用被告兴鑫公司的资质，在没有取得任何有关规划、建设及土地出让手续的情况下，从事房地产开发和房屋拆迁，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关强制性规定，同时也在一定程度上损害了国家的利益。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，确认双方签订的《补充协议》无效正确。被上诉人将房屋建成后，雷根雨取得了住房一套和门市一间（前门市）。该《补充协议》载明“甲方补偿的房屋变更为：共两间门市（前门市在原址，约40平方米。后门市位置在前门市后面对应的后门市左右，约40平方米）”，由于该房屋已建成，《补充协议》中的后门市不具安置条件，同时该房屋的建设目前没有取得相关的合法手续，一审人民法院对雷根雨予以了释明，诉讼中雷根雨明确要求返还门市，现雷根雨上诉仍要求赔偿40平方米门市一间（价值40万元），并提出给付门市租金及住房租金损失183000的主张，因安置后门市不具备条件，雷根雨也没有提供该门市价值400000元和门市、住房租金损失183000元的充分证据，不予支持。综上所述，雷根雨的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10160元，由上诉人雷根雨负担。本判决为终审判决。审判长  侯必明审判员  胡光俊审判员  程 瑜二〇二〇年六月二十四日书记员  向 琪