湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终1722号上诉人（原审原告）：许玲，女，1978年9月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：王俊，男，1977年1月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：王琼，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市德润置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路原教科院办公楼北楼4层。法定代表人：葛辉义，执行董事。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：方奔龙，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人许玲、王俊因与被上诉人岳阳市德润置业有限公司（以下简称“德润置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许玲、王俊的共同委托诉讼代理人王琼，被上诉人德润置业的委托诉讼代理人张忠伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许玲、王俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人延期交房并非只因为消防通道和天然气的问题，而是至交房时间届满时，通电、给水，公共配套设施等多项应该达到的交房条件均未完成验收。2、消防通道规划方案调整不属于不可抗力，一审将该方案调整期间予以扣减错误。德润置业将“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”作为免责条款，应视为无效条款。二、被上诉人并未举证证明违约金过高，一审判决将举证责任归于上诉人并将逾期交房的违约金调整为全部房价款的万分之一，适用法律错误。三、现有证据，不能证明被上诉人通知了上诉人收房，一审判决计算逾期交房违约金的截止时间到2019年7月5日错误。即便如一审判决所说被上诉人采用了张贴通知和电话告知的方式通知上诉人收房，但由于这些通知的方式，与合同的约定不一致，上诉人有理由认为被上诉人并没有通知上诉人收房。四、一审判决没有做到逻辑自洽和公平正义。德润置业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。许玲、王俊向一审法院起诉请求判令：1、德润置业从2018年10月31日起至德润置业实际交房之日止，按总房款万分之三/天的标准向许玲、王俊支付逾期交房的违约金；2、德润置业承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：一、2017年8月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：1、原告以811984元购买被告开发的“尚书佳苑”001001幢27层2701号房屋一套；2、定于2018年10月30日前交付房屋，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；3、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付房屋的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同时，双方在《补充协议》第三条第（2）款中对不可抗力约定为“不可抗力包括国家或地方政策的变动、政府部门对验收及市政配套、安装至延误；自然灾害；战争等”双方还就其他事项进行了约定。签订合同后原告支付了全部房款。二、诉争房屋在2016年6月10日开工，2019年5月21日进行竣工验收，2019年6月26日完成房屋测绘，2019年7月3日完成竣工验收备案。2019年7月5日，被告在入户电梯口处张贴交房公告，并电话通知了相关业主。三、2015年7月14日岳阳楼区拆迁安置工作局（乙方）和岳阳市市容环境卫生管理局（甲方）就签订了一份《关于三眼桥街道办事处南侧旧城改造项目一期建设出入通道的协议》（以下简称《协议》），约定：甲方同意乙方在三眼桥街道办事处南侧旧城改造一期建设用地范围南面与甲方家属楼（金环小区）2栋西面之间的空地增设出入通道，同意该项目一期建设住户由此通道出入。2015年11月23日德润置业竞得岳土网挂[2015]22号宗地，总面积4933㎡，成交价格4180万元，并于2016年元月6日正式签订出让合同。该宗地为被告公司垫资的市政府旧城改造项目。2017年8月30日，德润置业向岳阳市国土资源局出具《关于请求按出让合同交付土地的报告》，该报告载明：“……由于历史原因，至今仍有400多平方米土地未能交付使用……主体工程计划在下月封顶，项目竣工验收在即，由于部分土地未能按照合同交付使用导致地面消防通道无法开工建设，将直接导致消防部门不能按时通过验收而影响35户拆迁安置房和200多户购房户的按时交房入住，会产生一系列的社会问题和不稳定因素，为此，本公司请贵局和楼区政府妥善解决为盼”。2018年9月29日上午，德润置业为履行2015年7月14日的《协议》组织几十名人员欲拆除金环小区所属围墙，下水管道等小区设施，与金环小区业主发生争执冲突，经公安等相关部门出面平息事态。2018年10月10日，金环小区业主向岳阳楼区人民法院提起诉讼，要求确认2015年7月14日的《协议》无效。为化解矛盾、维护稳定，经市区两级政府及相关职能部门沟通协商，2018年11月21日，三眼桥街道办事处组织召开关于尚书佳苑一期项目消防通道次入口规划方案改道调整座谈会议，由德润置业提出申请，对小区次入口位置进行调整。2019年1月4日，岳阳市规划局在网上公示了德润置业申请的尚书佳苑项目次入口调整方案，调整内容为：“取消该项目南侧次入口，在项目北侧临红叶路开设紧急消防出入口”。2019年1月29日，岳阳市规划局调整尚书佳苑紧急消防出入口方案。经施工，2019年3月28日尚书佳苑一期消防验收合格。四、因金环小区居民认为尚书佳苑的天然气主管外接施工侵害了其合法权益进行阻工，华润燃气公司重新规划天然气碰通路线，2019年4月3日，岳阳市城市管理和综合执法局出具处理意见书，载明：“目前，华润燃气正在向岳阳楼区城管部门办理更改设计方案后的施工审批手续，待审核通过后便可立即开始实施。”2019年4月9日,尚书佳苑天然气管道工程验收合格。一审法院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告未按合同约定时间交房，应向原告承担违约责任。一、尚书佳苑小区消防通道规划方案调整期间及天然气主管碰通方案调整期间是否应予相应扣减。对消防通道规划方案调整应属于政府政策变动范围，符合双方《补充协议》第三条第（2）款约定的情形，但被告不能据此无限期延期交房，原告主张顺延期间322天与事实不符，该院确认顺延至消防验收之日，即2019年3月28日。至于天然气主管碰通方案调整期间是否应予减扣问题，该期间并非不可抗力而造成，被告主张扣减,不予采纳。二、关于按什么标准计算逾期交房违约金问题。合同约定逾期超过60日交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照全部房价款的日万分之三支付违约金，应理解为自延期之日起开始按照该约定承担违约责任，被告抗辩违约金约定过高，而本案原告并未提供实际损失的依据，故对违约金酌情调整为全部房价款的日万分之一。三、关于逾期交房违约金截止时间问题。涉案房屋已于2019年7月3日完成备案,被告于2019年7月5日通知原告收房,虽未严格按照合同约定的书面形式，但其采用了张贴通知和电话告知的方式，应视为原告收到了交房通知，原告亦有义务及时办理收房手续，故逾期交房违约金应计算至该日。如原告办理收房手续时被告违反合同约定拒不向原告交付房屋，原告可以就房屋交付纠纷以及后期延期交房违约责任另行主张权利。因此,逾期交房的违约金应以购房款811984元为基数,从2019年3月28日起至2019年7月5日止，延期交房日期为100天，按每日万分之一的标准计付,具体数额为8119.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、岳阳市德润置业有限公司在判决生效之日起十日内向许玲、王俊支付逾期交房违约金8119.5元。二、驳回许玲、王俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费753元，由许玲、王俊负担503元，岳阳市德润置业有限公司负担250元。二审期间，上诉人提供了如下证据：一、《补充协议》，拟补充证明双方约定的不可抗力的认定条件有“出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人”，但德润置业并没有告知，所以消防通道和天然气管道工程受阻一事不能认定为不可抗力。二、“工程竣工验收备案表”，拟证明住宅楼的实际竣工验收日期为2019年5月21日，至该日德润置业仍有不能竣工验收的工程，则一审法院将交房时间顺延至消防验收时间也无依据。三、物业费收据，拟证明被上诉人通知2019年7月5日交房，却从2019年4月1日起收取物业管理费，多收取了635元。经质证，德润置业认为《补充协议》不是新证据，且约定出卖人在不可抗力事实发生之日起60日内告知买受人并不包括国家或地方政策变动、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。另外，本案并未因未告知造成损失扩大，故《补充协议》不能实现上诉人的证明目的。对证据二，德润置业认为合同约定交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，故应以2019年7月3日为交房时间，证据二不能实现上诉人的证明目的。对证据三，德润置业认为其没有向上诉人收取物业费。针对庭审中部分业主提出的2018年10月30日之前小区的供水、供电等配套设施并未到位问题，德润置业提供了以下几份证据：一、2018年9月12日德润置业与国网湖南省电力有限公司岳阳供电分公司签订的《高压供用电合同》；二、2016年6月27日德润置业与岳阳市广易装饰工程公司签订的《自来水安装协议》、2018年7月10日德润置业与岳阳市自来水公司签订的《岳阳市城市供用水合同》及用水记录。经质证，上诉人对上述证据的三性没有异议。上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据不能证明德润置业在2018年10月30日前供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接、供电纳入城市供电网络并正式供电。本院认证意见为：德润置业虽未告知消防通道和天然气管道工程受阻一事，但因消防通道设计变更和天然气管道工程受阻一事确实存在，德润置业还因此事与周边业主发生了大的冲突，依常理业主也应知悉了该事实，另外，上诉人无相反证据推翻德润置业提供的证据，故本院对上诉人提供的证据一、二证明目的不予采信。因交纳物业费不是本案审理的范围，本院对上诉人提供的证据三不予认证。本院认为，本案二审争议的焦点主要有三个：一是消防通道的设计变更问题能否作为德润置业顺延交房的理由；二是一审法院将本案逾期交房违约金标准由双方约定的按照已付购房款的日万分之三调整为日万分之一是否有事实和法律依据；三是逾期交房违约金计算的截止时间应如何确定。本院评析如下：关于第一个焦点，上诉人认为关于消防通道规划方案调整期间不能作为房屋顺延交付时间的主要理由是《补充协议》第三条系格式条款，且对消防通道规划方案调整属于规划部门的行政行为，不属于政府政策变动范围。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《补充协议》第五条第6点约定，“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映”。故根据上述约定，可知《补充协议》的第三条不属于格式条款。室外消防通道属于市政配套项目，故对室外消防通道规划方案调整符合《补充协议》第三条约定，可以作为德润置业顺延交房的理由。一审虽认定消防通道规划方案调整属于政策变动不当，但并未影响本案的处理结果。关于第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的，违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案双方当事人签订的合同约定逾期超过60日交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照全部房价款的日万分之三支付违约金。根据上述规定，德润置业抗辩违约金约定过高，则德润置业应对违约金过高承担举证责任。故一审法院以本案购房人并未提供实际损失的依据为由，进而对违约金酌情调整为全部房价款的日万分之一，属于错误分配举证责任，本院予以纠正。综合考虑到本案德润置业逾期交房给购房户造成损失的实际情况，双方约定的按总价款日成分之三的标准偏高，应予调整。本院酌情将违约金调整为出卖人按照全部房价款的日万分之一点五支付违约金。关于第三个焦点，涉案房屋已于2019年7月3日完成了竣工验收备案，已符合交房条件。现有证据能够证明德润置业已经采取了张贴公告的方式告知了买受人交房的时间，该告知方式虽与合同约定的德润置业通知交房时应当将通知书面送达买受人不符，但已经实现了德润置业的告知义务，故一审法院将2019年7月5日张贴收房通知的时间视为购买人收到了交房通知的时间并将逾期交房违约金计算至该日并无不当。至于上诉人提出的实际交房过程中被上诉人拒绝交房或设置附加条件才能交房的问题，因一审法院已告知购买人可以就房屋交付纠纷以及后期延期交房违约责任另行主张权利，故本院对此不予处理。综上，许玲、王俊关于违约金按日万分之一计算错误的上诉理由成立，本院对许玲、王俊关于违约金的上诉请求予以部分支持；许玲、王俊的其他上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7351号民事判决的第二项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7351号民事判决的第一项为：岳阳市德润置业有限公司在判决生效之日起十日内向许玲、王俊支付逾期交房违约金12179.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费1558元，由许玲、王俊负担1058元，由岳阳市德润置业有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  蒋立春审判员  李明霞二〇二〇年六月二十八日书记员  张周舟