内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初2061号原告：张某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古无涯律师事务所律师。被告：乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司。法定代表人：陈某，经理。原告张某诉被告乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司（以下简称“好经济中介公司”）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人孙某，被告法定代表人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告中介服务费3400.00元、贷款服务费12000.00元、损失27100.00元，以上合计42500.00元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月，原告因生活需要想要购置房产，遂通过被告找到房源，位于乌兰浩特市××区房屋，所有人为胡某。但胡某要价280000.00元，原告无力承担，原告本已放弃购买，但被告称能为原告办理贷款，在此情况下，原告向被告交付了中介服务费、贷款服务费等费用后与胡某签订了房屋买卖合同，并交付购房定金10000.00元，但被告一直没有为原告办理下贷款。2020年4月，由于原告不能按合同交付房款，胡某明确表示不再履行该合同，并根据合同约定没有返还原告交付的10000.00元购房定金。原告认为房屋买卖合同之所以无法履行是被告作为居间人，没有履行为原告办理贷款的承诺，其已经构成违约，原告多次找到被告协商，要求被告返还上述款项并赔偿损失，被告均拒绝，故原告诉至法院。被告好经济中介公司辩称，不同意原告诉讼请求。中介服务费我收了6800.00元，已经退回了3400.00元。剩余的3400.00元在我加盟的21世纪不动产公司，由他们支配，我不同意返还；贷款服务费12000.00元，是我收的属实，但是不同意全额返还，这钱也是用于办理本案的贷款使用了；损失27100.00元不同意给付，其中的3600.00元垫资费用我也没有收到。经本院审理查明，2019年8月24日，原告张某与案外人胡某在被告好经济公司的居间下，签订了《存量房屋买卖合同》，约定案外人胡某将乌兰浩特市爱国办事处圣地亚哥商住××区房屋售予原告，房屋总价款为280000.00元，付款方式为贷款270000.00元，若因买受人自身原因未获得贷款机构批贷的，双方同意按照“买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人”的方式解决，并在合同第四条中明确双方系在被告好经济中介公司居间介绍下成交，其中的房屋贷款事宜被告好经济中介公司自认由其负责买方办理。同日，各方签订补充协议，约定双方应于“收件儿到齐之后”共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，并于回到尾款3日内共同前方房屋登记机构办理房屋所有权登记手续。同日，双方又签订补充协议一份（手写），约定“双方在9月15日前备齐所有贷款需要的件儿。尾款在11月1日前到达卖方银行卡上。”2019年8月24日，原告向出卖方胡某交付定金8000.00元，卖方为原告出具收据一枚。后原告又向出卖方支付定金2000.00元，卖方为其出具收条一枚，累计交付定金10000.00元。2019年9月5日，原告向被告好经济中介公司交纳中介服务费6800.00元，交纳贷款服务费10000.00元，被告分别对上述款项出具收据，并加盖被告公司公章。后原告又向被告转账支付贷款服务费2000.00元，被告未出具收款凭证，但当庭被告认可收到原告贷款服务费共计12000.00元。后各方针对《存量房屋买卖合同》签订补充协议，约定“1、原定于2019年11月1日前买方（原告）将全款支付卖方，现由于买方与房产经纪机构原因导致付款延期，现房地产经纪机构承诺于2019年12月31日前支付全部房款给卖方。2、如2019年12月31日前房款仍未到卖方账户：（1）房地产经纪机构将垫付所有房款给卖方、直至卖方收到卖方全部房款后卖方返还房地产经纪机构垫付资金。（2）如卖方未收到全部房款，房地产经纪机构支付卖方房款（270000）2%/月违约金，直至卖方收到全部房款。（3）原定合同于2020年2月1日交房，如2020年2月1日卖方未收到房款，卖方有权将交房日期延期至收到房款后的15日。（4）如2020年2月29日前卖方仍未收到房款，卖方有权终止补充协议及合同，并扣留购房押金。”协议落款处有三方签字、捺印及盖章。因被告好经济中介公司无法办理贷款事宜，其找到其他中介公司为原告办理贷款，并收取佣金3600.00元。原告于2019年11月12日通过微信提取3840.00元到其本人卡号为×××农业银行用于银行验资的账户中，同日由被告找的负责办理贷款的中介公司向该账户以现存方式存入现金116400.00元，其中扣除手续费240.00元，剩余120000.00元于同日由银行冻结在该账户中用于验资。后因银行根据涉案房屋的评估价格，贷款数额无法达到270000.00元，原告于2020年1月得知后表示无力购买，该验资款120000.00元由原告提取并全额交付给被告找的负责办理贷款的人，其中包含其个人的3600.00元。原告及被告均未向出卖方支付剩余房款，出卖方表示不再履行买卖合同，并不退还定金10000.00元。至此，房屋买卖合同无法继续履行，原告认为系因被告没有履行为其办理贷款的承诺导致其产生损失，故诉至法院，1、请求判令被告返还原告中介服务费3400.00元、贷款服务费12000.00元、损失27100.00元，合计42500.00元。经本院向卖方胡某询问，其明确表示因贷款未办理成功原告不能按时交纳购房款，其已经按照三方的补充协议约定，扣留原告购房定金10000.00元不予返还（卷内附光盘）。又查明，原告张某向被告好经济中介公司支付中介费6800.00元，被告已向原告返还中介服务费3400.00元。还查明，原告丈夫王百文于2020年4月14日租赁乌兰浩特市盛苑小区6号楼4单元301室用于二人居住使用，年租金为12500.00元。再查明，被告好经济公司系21世纪不动产的加盟店，是有独立营业执照的有限责任公司（自然人独资）。上述事实，有原告提供的存量房屋买卖合同一份、收据两枚、手机转账记录一枚、中国农业银行交易明细清单一枚、收到条两枚、租房协议一份，被告提交的存量房屋买卖合同一份、补充协议一份及原被告陈述在卷证实,以上证据来源、形式符合法律规定，与待证事实相关联，对其证明效力本院予以确认。本院认为，结合双方的存量房屋买卖合内容可知，被告好经济公司具有明显的居间性质，但又不能简单的视同为居间合同。居间合同中，居间人对委托人与第三人间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告缔约的机会或为委托人与第三人缔约居中斡旋、传达双方意思、起牵线搭桥的作用，不参与委托人与第三人订约的具体商洽。但是，在房地产经纪事务中，房地产经纪机构通常会参与房屋买卖合同的具体商洽，承担合同签订过程中的许多具体工作，对交易达成起到实质性的主导作用。同时，房地产经纪机构作为买方或卖方的代理人代理合同的签订、办理贷款等工作也屡见不鲜。可见，房产经纪机构提供的服务除房地产居间外，还包含房地产代理及其他服务内容，因此房地产经纪服务合同的性质是包含居间关系、委托代理关系、信息咨询服务买卖合同关等在内的混合契约。本案中个，原告通过被告作为居间人与卖方达成房屋买卖合同，此合同中被告虽名义为居间人，但其当庭自认其公司为原告办理贷款事宜并收取贷款服务费，可见该笔交易中被告不仅仅是居间人，亦存在代理人的身份。原被告双方虽无书面签订的代理合同，但通过被告收取贷款服务费并由工作人员通知原告配合办理贷款手续，双方已经实际履行该代理合同，可以认定双方代理合同成立并生效。双方应当按照约定履行各自义务，原告依约交付贷款服务费12000.00元，被告亦应当履行约定的贷款事宜，现被告当庭自认系因其提请的贷款额度高而导致贷款未办理成功，可见被告未完成己方义务，故应当将其收取的贷款服务费及中介费如数返还原告。被告虽抗辩中介费3400.00元在21世纪不动产加盟总店，贷款服务费12000.00元也有用于办理贷款使用，不能全额返还。本院认为，被告与21世纪不动产系内部加盟关系，不能成为其拒绝履行因委托合同未完成而应返还服务费的理由，且其履行贷款手续所支出的费用系其为完成代理合同而发生的正常交易成本，该费用应由其自行负担，故对于被告好经济公司的该辩驳本院不予采信。因此，原告主张返还中介费3400.00元、贷款服务费12000.00元有事实及法律依据，本院依法予以维护。关于损失部分。因合同无法履行而导致的损失应包含实际损失及预期利益损失，而预期利益损失应当以合同签订时双方可预见的利益为限制。本案中，原告未按时交付购房款系被告未如约成功办理贷款所致，同时根据三方的补充协议第2条第（1）项可知，被告好经济公司应垫付所有房款给卖方，但其并未履行该约定，导致卖方与原告解除合同，并依约保证金10000.00元不予退还，该损失已实际发生，故该损失本院予以维护。关于垫资款3600.00元。原告自认其后来找垫资人退款去的是21世纪不动产总部，且在验资款解冻后，原告自行支取并将包含其个人的3600.00元全部交给垫资人，更是在已经支付了12000.00元贷款服务费的情况下又另行支付了与贷款手续相关的费用，可见原告对于收取该垫资款3600.00元并非被告已有判定，同时原告亦未提供该笔费用由被告收取的任何证据，故该项诉讼请求本院不予维护。关于房租12500.00元。双方补充协议约定的交房时间为2020年2月1日，可见若合同如约履行，原告应于该时间实际控制并使用该房屋，而原告自认于2020年元旦已经知道贷款未办理成功，因其无法交纳购房款而可能导致无法按时使用房屋应有合理预判。其于2020年4月14日签订的租赁协议与约定的交房时间相隔两月有余，若有损失亦应当是无法交付房屋后合理时间内的部分租金，而不应是全年的租金损失，且该租金12500.00超出了双方签订合同时可以预见的损失范围，故对于该项诉讼请求本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司于本判决生效后十日内返还原告张某中介费3400.00元、贷款服务费12000.00元、定金损失10000.00，累计25400.00元；二、驳回原告张某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431.00元（已减半收取），由被告乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司负担218.00元，由原告张某负担213.00元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 翟思明 二〇二〇年六月二十九日书记员 李梦菲附相关条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。