北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2919号原告：高成艳，女，1976年5月31日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京新景祥文化发展有限公司，住所北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路8号H8-02号。统一社会信用代码911101097776996585。法定代表人：于涛，经理。委托诉讼代理人：王丽焱，女，该公司人事专员。原告高成艳与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京新景祥文化发展有限公司（以下简称新景祥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高成艳之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，新景祥公司之委托诉讼代理人王丽焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高成艳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除高成艳与绿地京纬公司就绿地XXX-X室签订的商品房预约合同关系；2.请求判令绿地京纬公司退还高成艳购房款284236元并支付利息（利息以284236元为基数，自2015年12月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令绿地京纬公司、新景祥公司共同赔偿高成艳装修定金1万元及利息（利息以1万元为基数，自2016年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、请求判令绿地京纬公司赔偿高成艳房屋差价损失3069元；5.本案诉讼费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2015年12月25日，高成艳通过新景祥公司居间服务与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区绿地XX小区X-X号房屋，建筑面积为48.47平方米，成交单价为16108.69元。高成艳于2015年12月25日向新景祥公司交纳电商款3万元，同年12月31日向新景祥公司交纳电商款2万元，2016年1月21日向新景祥公司交纳装修意向金1万元。2015年12月25日高成艳向绿地京纬公司交纳房款2万元，同年12月31日向绿地京纬公司交纳房款214236元。2017年3月，因北京市限购政策，高成艳丧失购房资格。因绿地京纬公司的违规销售给高成艳造成损失，故高成艳为维护自身合法权益，诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方合同关系的前提下，同意向高成艳退还房款234236元，不同意高成艳的其他诉讼请求；2、双方签订了商品房预约合同，约定在具备签订正式合同的条件下，由双方另行签订正式合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实，没有过错；3、如法院认定绿地京纬公司需要支付利息损失，应从合同解除之日的次日计算；4、涉案房屋的价格发生了贬损，高成艳不存在房屋差价损失，涉案房屋目前的价格应通过司法鉴定程序予以确定，由于房屋的位置、坐落、朝向、楼层均不相同，其他案件的评估结论在本案中不能直接适用；5、新景祥公司收取高成艳的5万元电商款及1万元装修意向金我公司没有返还及赔偿义务。新景祥公司辩称，我公司没有收到高成艳交纳的装修意向金，高成艳的其他诉讼请求与我公司无关。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，高成艳与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人为高成艳，销售房号X-X，建筑面积48.47平方米，原总房价919016元，成交单价16108.69元/平方米，成交总价780788元。高成艳于2015年12月25日、12月31日分两次向新景祥公司交纳电商款5万元，2015年12月25日高成艳向绿地京纬公司交纳房款2万元，12月31日向绿地京纬公司交纳房款214236元。在本院审理过程中，高成艳向本院提供其于2016年1月21日向新景祥公司交纳装修意向金1万元的收据1张。庭审中，新景祥公司否认收取高成艳装修意向金1万元，经本院释明，新景祥公司未向本院提出公章鉴定申请。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵X、李X等人反映绿地XX违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XX路X侧的绿地XX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业楼、X#商业楼、X#-X#商业楼；二期X#商业楼（含配套公建），X#商业办公楼，X#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地XX产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处以收取的预付款1%的罚款。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。新景祥公司的前身为北京新景祥房地产经纪有限公司，2016年7月12日，经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，北京新景祥房地产经纪有限公司名称变更为新景祥公司。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商XX申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地XXX-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地XXX-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X-X号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，高成艳与绿地京纬公司签订的《绿地密云XX选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，高成艳丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现高成艳共计向绿地京纬公司支付购房款234236元，对于高成艳要求绿地京纬公司退还购房款234236元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。利息的起算本院根据高成艳实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。本案的争议焦点系高成艳向新景祥公司所交纳的5万元电商款如何定性及定购协议解除后该5万元电商款如何处理。根据高成艳提交的选房确认单载明的房屋总价款与成交总价的关系，高成艳享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，高成艳有理由相信新景祥公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，新景祥公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为高成艳所交纳的定购涉案房屋的房款，新景祥公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担。高成艳向本院提供了新景祥公司收取的装修意向金收据，新景祥公司否认收到此款，经本院释明后未申请公章真伪鉴定，本院认定新景祥公司收取高成艳1万元装修意向金之事实，新景祥公司收取高成艳的装修意向金不是绿地京纬公司给高成艳造成的损失，此款应由新景祥公司承担返还责任，高成艳要求绿地京纬公司承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云XX选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就高成艳因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故高成艳要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告高成艳与被告绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一五年十二月二十五日就绿地XXX-X室形成的商品房预约合同关系。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告高成艳购房款二十八万四千二百三十六元并支付利息（利息以五万元为基数，自二○一五年十二月二十五起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以二十三万四千二百三十六元为基数，自二○一五年十二月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告高成艳房屋差价损失三千零六十九元。四、被告北京新景祥文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告高成艳装修意向金一万元及利息（利息以一万元为基数，自二○一六年一月二十一起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、驳回原告高成艳其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百八十元（原告高成艳已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担二千八百五十五元，被告北京新景祥文化发展有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇二〇年六月二十九日书记员  王 艳