湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初1571号原告：武汉惠之美物业服务有限公司恩施分公司，住所地：湖北恩施市施州大道66号，统一社会信用代码91422801685630792Q。法定代表人：胡国平，该公司经理委托诉讼代理人：刘宾，恩施市清江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐丹，恩施市清江法律服务所实习法律工作者。被告：李从清，男，1982年5月6日出生，汉族，住湖北省恩施市，原告武汉惠之美物业服务有限公司恩施分公司（以下简称惠之美物业公司）与被告李从清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日与原告惠之美物业公司诉被告杨小玲等10案合并公开开庭进行了审理。原告惠之美物业公司的委托诉讼代理人刘宾、唐丹到庭参加诉讼，被告李从清经本院送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票而未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠之美物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费9009.20元。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与恩施市福星城小区业主委员会签订了《恩施福星城小区物业服务合同》，合同中签订后原告忠实的按合同约定履行了各项义务，但被告不按约定向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费9009.20元，原告曾多次催收无果，故具状起诉。被告李从清未到庭，但是在庭后提交了书面答辩状辩称：原告提供的所有证据合法性、关联性、真实性均不予确认，一、原告主张的从2014年1月1日到2017年12月31日的物业管理费已过三年的诉讼时效，请法院依法驳回原告诉讼请求。二、因本人长期在广州生活，自2012年12月26日起就把房子租赁给案外人王成平居住和使用，物业服务费用应该由实际使用物业者支付。三、租户反应原告提供的物业管理混乱，而直接导致了业主联合起来打砸地下车库由原告强行装的车位锁，当时所有业主联合起来抵制原告变相卖给个别业主本属于全体业主的车位还强行上锁。后此事惊动警察出面才得以平息。此事证明原告未忠实履行好物业管理的职责，反而侵害全体业主利益擅自变相卖车位，应该承担法律责任。四、本人收房时是和武汉福星惠誉物业管理有限公司签订的合同，而现在是原告的武汉惠之美物业管理有限公司和业委会签订所谓的合同，这根本是牛头不对马嘴！期间换了物业公司业主居然毫不知情，全体业主质疑这之间有利益输送的情景，请法院查明后撤销原告的物业服务资格。五、由于原告物业管理混乱原因，而直接导致福星城房价的下跌，原告没有尽到使之管理的物业保值增值的义务，应当承担赔偿全体业主损失的法律责任，或撤销业委会和原告签订的物业管理服务合同。综上，请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李从清系恩施市大桥路43号福星城小区8幢1单元2004室的业主，其房屋建筑面积为156.43㎡。2015年1月3日，武汉福星惠誉物业服务有限公司恩施分公司（乙方）与被告李从清所在的福星城小区业主委员会（甲方）签订了《恩施福星城小区物业服务合同》，约定由武汉福星惠誉物业服务有限公司恩施分公司为福星城小区提供物业管理服务，服务期限为2015年1月1日起至2016年12月31日止，内容包括：“第一条物业项目（以下简称‘本物业’）基本情况：名称：恩施福星城。物业类型：高层住宅、临街商铺。坐落位置：……第二条乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。（共用部位明细见附件三，共用设施设备明细见附件四。）（二）公告绿化的维护……第五条本物业管理区域物业服务收费方式为：[包干制]包干制收费标准1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：1.20元/平方米·月；[门面物业]：1.50元/平方米·月……第六条业主按[年]交纳物业服务费，每次交费的具体时间为当年年初15日内。物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。房屋交付业主之日起发生的物业管理服务费用，由业主承担。业主非因正当理由拒绝验收接房的，以建设单位公布的交房最终时限为交房日期。物业管理区域内的空置房屋应该交纳物业管理服务费。业主转让物业时未结清转让之前物业服务费用的，应与受让方书面约定交费责任。第七条……第二十条合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有钱选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止……”。该合同签订后，武汉福星惠誉物业服务有限公司恩施分公司就一直为该小区提供物业管理服务，且该公司于2015年7月31日在恩施市工商行政管理局将其名称变更登记为武汉惠之美物业服务有限公司恩施分公司即为本案原告。2017年7月31日，原告惠之美物业公司（乙方）与被告李从清所在的福星城小区业主委员会（甲方）续签了《恩施福星城小区物业服务合同》，约定其提供物业服务的位置、方式等内容与前述合同基本一致，除了约定的物业服务合同期限为三年，即自2017年7月1日至2020年6月30日；业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为当年1月15日前及地下停车场位的服务费收费标准等之外。该合同签订后，原告惠之美物业公司继续为该小区提供物业管理服务至今。上述合同签订后，原告惠之美物业公司一直为案涉小区提供物业服务，但被告李从清下欠自2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费9010.37元（1.20元/月/平方米×156.43平方米×48个月）未交纳，原告惠之美物业公司在2018年3月1日向其书面催收后仍未交纳，致原告惠之美物业公司诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，原告惠之美物业公司与福星城小区业主委员会签订的《恩施福星城小区物业服务合同》，皆系业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构以全体业主的名义与物业公司签订的服务合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对全体业主具有约束力。本案原告惠之美依约为包括被告李从清在内的恩施市福星城小区的业主提供了物业管理服务，被告李从清理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。关于被告李从清认为原告惠之美公司主张的从2014年1月1日到2017年12月31日的物业管理费已过三年的诉讼时效的辩解意见，因其自2014年1月1日至2017年12月31日下欠物业费是一个持续的行为，原告惠之美物业公司现在起诉并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”之规定，故对该辩解意见，本院不予采纳。关于被告李从清辩解称其自2012年12月26日起就把房子租赁给案外人王成平居住和使用，物业费应由实际使用物业者支付的辩解意见，因其并未提交证据证明其已与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，且根据《最高人民法院》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，即使被告李从清将房屋出租给他人，原告惠之美物业公司请求其承担连带责任的法院亦应支持。因此，对被告李从清的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告李从清辩解称其租户反应原告提供的物业管理混乱等辩论意见，因其未提交证据证明，本院不予采纳。关于被告李从清称其收房时是与武汉福星惠誉物业管理有限公司签订的合同，而现在是原告惠之美物业公司和业委会签订合同，二者不一致的问题，因经本院庭审查明，武汉福星惠誉物业管理有限公司系原告惠之美物业公司的曾用名且在恩施市工商局进行了登记，并不违反法律规定，且被告李从清所在小区的业委会与原告惠之美公司签订物业服务合同也未违反法律法规的强制性规定，其作为业主亦应遵守，故对该辩解意见，本院不予采纳。综上，原告惠之美物业公司现向被告李从清主张自2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费9009.20元之诉讼请求，本院予以支持。被告李从清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:被告李从清于本判决生效之日起五日内支付原告恩施惠之美物业管理有限公司自2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费9009.20元。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告李从清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 区  海  玲二〇二〇年六月二十日书记员 杨佳丽（代）