黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终590号上诉人（原审被告）：邢翠娥，女，1963年9月24日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张晓美，黑龙江北盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海霞，女，1973年5月20日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：陈丽萍，黑龙江铭昊律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王兆利，男，1949年1月7日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：**华，齐齐哈尔市铁锋区北局宅法律服务所法律工作者。上诉人邢翠娥因与被上诉人张海霞、王兆利房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢翠娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。补充判令：1.王兆利向案外人张希祥退还购房款5万元；2.案外人张希祥退还邢翠娥购房款5万元及利息款；3.张海霞向邢翠娥支付10年的房屋租金；4.张海霞向拆迁安置部门退还安置用房。一、二审诉讼费、保全费由张海霞承担。事实和理由：2009年3月26日，王兆利以5万元的价格将案涉房屋卖给案外人张希祥。2009年4月5日，案外人张希祥以5万元的价格将案涉房屋卖给邢翠娥。2010年5月5日，邢翠娥以16万元的价格将案涉房屋卖给张海霞。案涉房屋涉及的三次买卖合同均被人民法院判决认定无效。一审法院认为邢翠娥、张海霞、王兆利和案外人都有过错，各自应当承担相应的责任，但却未判决王兆利、张海霞对邢翠娥进行赔偿，也未判决王兆利退还邢翠娥5万元购房款及利息。原房主王兆利以5万元的价格将案涉房屋卖给张希祥。10天后，张希祥以5万元的价格又卖给邢翠娥。实际上，王兆利获得的收益就是邢翠娥支付的5万元。王兆利违法出卖案涉房屋过错在先，人民法院应本着公平公正的原则，判令王兆利退还邢翠娥支付的5万元，并以5万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率基准进行赔偿。张海霞和王兆利联手骗取安置楼房，应向拆迁安置部门退还非法所得。张海霞应向邢翠娥支付其使用房屋10年的租金，以每月1,000.00元计算，共计12万元。综上，一审判决遗漏判项，裁判不公。张海霞辩称，一、邢翠娥上诉请求缺乏法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。二、邢翠娥上诉请求与事实不符，不能成立。张海霞于2010年5月在邢翠娥处购买房产，分两次根据面积支付房款，有购房协议书以及邢翠娥作出的承诺书为凭。张海霞购买房产时并不知道购买该房产不符合国家法律，如果知道，不会购买。当时因为不能更名过户，邢翠娥作出承诺，称如果王兆利要回房屋，则返还购房款并支付利息。现王兆利要回房产，邢翠娥作出的退还购房款并支付利息的承诺应当履行。三、张海霞是买卖房屋，不是租赁房屋。邢翠娥在承诺时并未要求张海霞支付租金，并且邢翠娥将案涉房屋买到手后急于出卖，是因为其明知此房是农村宅基地上的房产，无法买卖。张海霞因为文化水平低，并不了解情况，就与邢翠娥达成了房屋买卖协议。现张海霞不但没有房产，按照邢翠娥的说法还要支付租金，那么现在房屋增值或者重置房屋所需的费用邢翠娥也应向张海霞支付。合同无效导致张海霞的利益损失也应一并由邢翠娥承担。四、关于张希祥是否返还购房款以及王兆利向谁返款与本案无关，与张海霞无关，本案是邢翠娥与张海霞之间的返还购房款纠纷。五、张海霞并没有得到安置补偿和安置用房，房产经判决已由王兆利所有，张海霞没有得到任何房产及经济补偿，更没有与王兆利合伙骗取安置楼房。王兆利辩称，一审法院认定事实清楚，不同意邢翠娥的上诉理由，请求二审法院予以驳回。张海霞向一审法院起诉请求：一、确认张海霞与邢翠娥签订的房屋买卖合同无效；二、邢翠娥返还购房款160,000.00元并按照银行的同期贷款利率支付自2010年5月5日至2019年9月5日为60,899.62元（后附明细）实际计算至实际给付之日为止；三、王兆利支付张海霞重置房屋25.59平方米的补偿费用12,386.00元；四、本案诉讼费、保全费由邢翠娥承担。一审法院认定事实：王兆利系原位于铁锋区铁锋镇先锋村建筑面积82.00平方米的砖木结构住宅（房产证齐字第××号）的产权人，该房屋的土地类别为宅基地。庭审中，王兆利与张海霞、邢翠娥均认可下列事实，1.2009年3月26日，王兆利将该房屋以5万元的价格卖给了案外人张希祥；2.2009年4月5日，张希祥将该房屋以5万元的价格卖给了邢翠娥；3.2010年5月5日，邢翠娥以16.5万元的价格将房屋卖给了张海霞，张海霞购买房屋后一直在该房屋居住至该房动迁；4.2010年5月5日，王兆利及其妻子孟宪云为邢翠娥出具公证委托书，委托邢翠娥为其二人的代理人，代表二人办理出售该房产和登记、过户更名等相关事宜；5.大概在2017年左右，王兆利、张海霞补签了一份房屋买卖协议，协议中写明王兆利自愿将该房屋以55,000.00元的价格卖与张海霞，协议的日期写为“2007年12月2日”，此协议仅一式一份，由张海霞交给了齐齐哈尔市铁锋区棚改办房屋征收项目部，王兆利、张海霞手中均未留存原件；6.2018年9月21日，王兆利配合张海霞与齐齐哈尔市铁锋区棚改办房屋征收项目部签订《征收有证住宅房屋补偿安置协议书》，协议书中被征收人登记为“张海霞（原王兆利）买卖”该房屋的产权证与土地使用权证被齐齐哈尔市铁锋区棚改办房屋征收项目部收回。2019年王兆利将张海霞诉至一审法院，主张判令双方之间的房屋买卖合同无效，经审理，一审法院作出（2019）黑0204民初102号判决，判决王兆利与张海霞签订的关于本案诉争房屋的买卖协议无效。张海霞不服该判决，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院，2019年8月6日，齐齐哈尔市中级人民法院以（2019）黑02民终2281号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案所涉房屋买卖合同已经齐齐哈尔市中级人民法院判决确认为无效合同、根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中对于该房屋属农村宅基地房屋，张海霞、邢翠娥在签订合同时均已知情，但双方仍签订房屋买卖合同，对于该合同的无效双方均负有责任。但双方在签订协议时，邢翠娥承诺如原房主收回房屋，邢翠娥返还张海霞购房款及银行利息。现张海霞要求邢翠娥按此承诺履行，不违反法律规定，一审法院予以支持。张海霞在购买争议房屋后，加盖了附属建筑，可依此在动迁中获得补偿12,386.00元，张海霞主张因王兆利已在征收办办理了更名手续，因此应将该笔款项给付张海霞。王兆利经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未就本案事实及张海霞诉讼请求提供书面答辩及证据，其放弃答辩，应承担对其不利的法律后果。张海霞的上述请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告张海霞与被告邢翠娥签订的关于齐齐哈尔市铁锋区铁锋镇先锋村的房屋（建筑面积82.00平方米，房权证齐字第××号）买卖协议无效；二、被告邢翠娥于本判决书生效后立即返还原告购房款160,000.00元；三、被告邢翠娥于本判决生效后立即给付原告张海霞资金占用期间的利息（利息具体计算方式为：以100,000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2010年5月6日起至2017年4月13日利息加上以160,000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2017年4月14日起至实际给付之日止）；四、第三人王兆利于本判决书生效后立即给付原告张海霞在本案房屋上加盖的附属建筑动迁补偿款12,386.00元。案件受理费2,417.00元、保全费2,020.00元由邢翠娥负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审的审理范围限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求，不属于二审的审理范围。张希祥及“拆迁安置部门”均不是本案的当事人，张海霞作为原审原告并未针对二者提出诉讼请求；邢翠娥在一审期间亦未针对租金问题提出反诉，因此邢翠娥向本院提出的以下上诉请求，即“补充判令：1.王兆利向案外人张希祥退还购房款5万元；2.案外人张希祥退还邢翠娥5万元及利息款；3.张海霞向邢翠娥清偿10年的房屋租金；4.张海霞向拆迁安置部门退还安置用房。”均超出二审的审理范围，本院对此不予审理。邢翠娥与张海霞针对案涉房屋的买卖合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，邢翠娥因无效合同取得的160,000.00元房款应向张海霞予以返还。因邢翠娥曾向张海霞出具承诺书，承诺如原房主收回房屋，返还张海霞房款及利息，故原审法院据此判决邢翠娥向张海霞返还购房款并支付利息，并无不当。张海霞加盖的25.59平方米附属建筑可在安置补偿中获得12,386.00元补偿款，但因王兆利已经在征收部门办理了更名手续，故原审判决王兆利向张海霞支付该笔款项并无不当。王兆利在二审期间同意支付张海霞12,386.00元，本院依法予以确认。综上所述，邢翠娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,834.00元，由上诉人邢翠娥负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 周巍巍审判员 刘 璐二〇二〇年六月八日书记员 王 鹏