四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6618号 上诉人（原审被告）：四川百事佳国际房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区临江东路36号1栋3层。 法定代表人：熊小峰，董事长。 委托诉讼代理人：李淑蓉，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉欣，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武侯区锦江花园城第三届业主委员会，住所地四川省成都市武侯区锦江花园城36号。 负责人：李成佳，主任。 委托诉讼代理人：谢步强，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周娅，四川迪扬律师事务所实习律师。 原审被告：成都泓峰行实业有限公司，住所地四川省成都市锦江区横丁字街13号。 法定代表人：舒建，职务不详。 委托诉讼代理人：李培全，男，公司员工。 原审被告：四川诚坤建设工程集团有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙祥路2号西藏花园13-1幢6楼2号。 法定代表人：杨正高，职务不详。 原审第三人：成都洋光海岸娱乐中心，住所地四川省成都市武侯区临江东路36号1层2号。 投资人：马志刚，职务不详。 上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）因与被上诉人武侯区锦江花园城第三届业主委员会（以下简称锦江花园城第三届业委会），原审被告成都泓峰行实业有限公司（以下简称泓峰行公司）、四川诚坤建设工程集团有限公司（以下简称诚坤建设公司），原审第三人成都洋光海岸娱乐中心（以下简称洋光海岸中心）业主共有权纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初11815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。本院审理过程中，泓峰行公司于2020年1月6日向本院申请撤回上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，本案准许泓峰行公司撤回上诉。 上诉人百事佳公司上诉请求：1.撤销一审判决中“确认位于成都市武侯区X路X号X小区一层架空层为全体业主共有”的判决，依法改判该架空层属于上诉人所有；2.一、二审诉讼费、鉴定费由锦江花园城第三届业委会、泓峰行公司、诚坤建设公司共同承担。事实和理由：1.上诉人于2015年就案涉标的物向一审法院提起诉讼，一审法院认定上诉人对案涉标的物享有所有权，该案已进入执行程序。2.生效判决已经认定上诉人是“锦江花园城”裙楼2-3层房屋的所有权人，一审判决损害了生效判决的权威性。3.“锦江花园城”裙楼2-3层属于上诉人的自持物业，四川省建筑设计研究院回函中称“该共享空间为商业裙楼范畴，与主塔楼无关”，案涉架空层是商业裙楼不可分割的组成部分，属于上诉人专有部分，并不属于全体业主共有。综上，案涉架空层属于上诉人所有，且上诉人已于2014年7月29日取得物权登记，对外具有公示公信效力。 被上诉人锦江花园城第三届业委会辩称，并未有任何登记机关证明通道的所有权属于谁，当时小区的门牌号在通道一侧，通道两侧有泓峰行公司的商铺，案涉架空层不属于专属部分，而是进出小区的主通道和消防通道。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 原审被告泓峰行公司述称，1.锦江花园城第三届业委会并未提交证据证明购买房屋时约定案涉架空层属于全体业主共有，竣工图能够证实案涉架空层的规划用途为商业，扶梯只能从一楼开始修建，案涉架空层不可能成为小区的公共通道。2.案涉小区是商住两用，两种性质的房产公摊有别，不能笼统将建筑红线内区域判给全体业主共有。3.泓峰行公司尚有××31.31平方米的房屋产权登记在一层3号房中，泓峰行公司已就行政登记提起了行政诉讼，并对减少的面积提起了民事诉讼。6.泓峰行公司不是本案适格当事人，锦江花园城第三届业委会提出的诉讼请求与泓峰行公司无关。 原审第三人洋光海岸中心述称，请求人民法院依法判决。 原审被告诚坤建设公司未到庭，也未发表陈述意见。 锦江花园城第三届业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认位于成都市武侯区的X小区两栋楼之间系大门主通道、消防通道等属于全体业主共有，并判令百事佳公司、泓峰行公司、诚坤建设公司按照“锦江花园城”小区的工程竣工图及小区建造规划图拆除违章建筑，恢复原状；2.依法确认成都市武侯区X小区的公共用地属于全体业主共有，并判令百事佳公司、泓峰行公司、诚坤建设公司停止侵占公共用地用于小区经营性停车。 一审法院认定事实：一、关于“锦江花园城”小区基本情况及锦江花园城业主大会征求意见情况。 百事佳公司于2001年开发建设了位于成都市武侯区X路X号的X小区。锦江花园城第二届业委会为“锦江花园城”小区业主委员会，任期自2013年5月16日起至2018年5月15日。后锦江花园城第三届业委会成立，任期自2018年4月24日起至2023年4月23日。 2015年7月1日，锦江花园城业委会向“锦江花园城”业主发出《锦江花园城业主大会书面征求意见表决书》，载明：“关于四川百事佳国际房地产开发有限公司、成都泓峰实业有限公司（原文如此）、四川诚坤建设工程集团有限公司侵占我小区业主共有过道违法修建建筑物，侵占我小区业主共有地面用作其专属停车的现象，业主委员会多次与上述三公司协商，其均拒绝拆除。为依法维护业主共有权，即日起一个月内以本书面征求意见的形式召开业主大会，会议议题：武侯区锦江花园城第二届业主委员会代表全体业主起诉四川百事佳国际房地产开发有限公司、成都泓峰实业有限公司（原文如此）、四川诚坤建设工程集团有限公司，请求法院判令：1.上述三公司按照锦江花园城小区工程竣工图及小区建造规划图所示，拆除违章建筑，恢复原状（小区大门主通道、消防通道等）；2.上述三公司停止侵占公共用地并用于小区业主自用停车。本次书面征求意见范围为锦江花园城水晶座、钻石座住户308户，面积为74758.38平方米。意见的结果将于征求结束后以公告形式告知全体业主。”一个月表决后，经锦江花园城业委会统计，共有住户242户，面积39903.42平方米的业主参加了表决并同意依法维护业主共有权。 二、“锦江花园城”小区案涉区域的相关情况。 原四川省建筑设计院绘制的“锦江花园城”总平面图、一层平面图、剖面图、立面图显示：1.“锦江花园城”小区临近南河方向，图纸标示13至20之间为弧形结构，标示15至18之间为单实线设计并有坡道，其中标示16、17对应标示Ｎ位置有“干挂花岗石包园柱”设计。标示15至18之间对应区域留有楼梯和扶梯位置。弧形区域对应的小区内墙体结构设计为平行结构，单实线设计，但标示12至21之间有斜方向虚线设计。2.图纸标示2-15、18-36为两栋塔楼，中间由弧形区域予以连接。3.案涉区域1楼层高5.1米、净高4.3米。4.小区临河方向（临江东路方向）至方向标示有“Ｌ型”建筑红线，临河方向两侧设置有地下车库出入口，前述弧形设计两侧设有商场入口。 该案审理过程中，一审法院曾函询四川省建筑设计研究院（原四川省建筑设计院），对前述区域相关情况进行询问。四川省建筑设计研究院于2018年4月12日复函一审法院，称：“原设计中两栋主塔楼之间的连接体，在地面以上、住楼下部三层相连，其中连接体一层为底层架空，二三层为有外围护的室内公共共享空间。一、二、三层除中间公共连接体外的左右两部分商业空间都各自有独立的两部疏散楼梯，满足当时的规范设计要求，中部连接体内的楼梯不影响左右空间的使用和疏散。”又于2018年6月25日再次复函一审法院，称：“该共享空间为商业群房范畴，与主塔楼无关……。” 三、关于百事佳公司名下产权登记相关情况。 ××015年，百事佳公司曾将泓峰行公司诉至一审法院，要求：泓峰行公司停止侵害，将架空层通道恢复原状，拆除隔墙；泓峰行公司将右侧消防通道打开并进行清理，保持畅通。泓峰行公司辩称，泓峰行公司通过拍卖取得了“锦江花园城”一层的产权，亦取得了涉诉架空层的产权；诚坤建设公司将架空层出租给案外人刁涛进行装修，右侧通道部分设施均为刁涛修建。 该案中，一审法院经审理查明：“锦江花园城”裙楼1-3层（权0998777）原系百事佳公司所有。产权登记1-3层规划用途为商业的部分，建筑面积共计8769.54平方米；1-××层规划用途为其他（架空层）的部分，建筑面积共计979.04平方米。因百事佳公司与案外人存在其他合同纠纷，该案执行过程中，四川省雅安市中级人民法院于×2007年12月29日作出（2005）雅执字第（29、97）-1号民事裁定，裁定：将百事佳公司“锦江花园城”裙楼第一层（面积以产权部门实际核定为准）以28313079.6元抵偿给成都市第一建筑工程公司和成都市工业设备安装工程公司。2009年9月2日，泓峰行公司通过拍卖确认购买“锦江花园城”一层裙楼，建筑面积2814平方米。 2010年6月8日，四川省雅安市中级人民法院向成都市房屋产权监理处复函，称：“本院（2005）雅执字第（29、97）-1号民事裁定书和协助执行通知书中，对需办理过户手续的‘锦江花园城’裙楼第一层房屋的用途是指商业用途，不包含架空层。”2010年7月27日，泓峰行公司取得了“锦江花园城”一层2号商业用房（建筑面积1594.93平方米，套内面积1062.90平方米）及1号商业用房（建筑面积987.76平方米，套内面积658.27平方米）。 该案审理过程中，一审法院工作人员曾查看现场：“‘锦江花园城’一层架空层被装修为“爱上量贩KTV”娱乐会所，大门被锁，右侧消防通道被锁。一层架空层是楼层房屋与外界的通道，是裙楼电梯入口……‘爱上量贩KTV’娱乐会所未营业，大厅中间被筑起隔墙，阻碍架空层通行……。” （2015）武侯民初字第417号案件中，一审法院认为：“原告百事佳公司系‘锦江花园城’裙楼××-3层房屋的房屋所有权人，因‘锦江花园城’裙楼的房屋并未分户，相关部门未在产权登记上对一层架空层的用途进行明确，一层架空层的产权尚登记在原告百事佳公司的名下，被告虽有权将其所有的‘锦江花园城’一层1、2号房屋出租给案外人，却无权允许案外人对架空层部分进行装修和使用。经现场查看，一层架空层是楼层房屋与外界的通道，是裙楼电梯入口。被告泓峰行公司允许案外人对架空层部分进行装修和使用以及对消防通道的不合理使用，阻碍了对‘锦江花园城’2-3层房屋的使用权的顺利行使，影响‘锦江花园城’的消防安全。虽然被告泓峰行公司主张该行为系房屋租赁方所为，但房屋租赁方现并未对架空层进行实际占有、使用，被告泓峰行公司作为房屋出租方应当对其出租行为引发的结果负责，被告泓峰行公司应当作为排除妨害的责任主体。”据此，一审法院作出（2015）武侯民初字第417号民事判决，判决：泓峰行公司将“锦江花园城”一层架空层通道恢复原状，拆除架空层通道内的隔墙；泓峰行公司将“锦江花园城”一层右侧消防通道门打开并对整个消防通道进行清理，保持畅通。 位于成都市武侯区X路1-3层商业房屋（建筑面积：8769.54平方米）1-2层其它（架空房）房屋（建筑面积：979.04平方米）于×2014年7月29日登记于百事佳公司名下，登记原因为换证。前述房屋的《房屋信息摘要3》上注明：“请核实房屋剩余面积。” 四、关于各方的陈述。 锦江花园城第三届业委会陈述称：诉讼请求第一项，只涉及案涉区域第一层架空层打通，第二、三层为挑高层，属于百事佳公司的权属范围；诉讼请求第二项，“锦江花园城”公共用地具体是指临江东路36号小区主大门主轴线与临江东路、十二北街在规划红线内形成的呈“Ｌ型”的公共区域。 百事佳公司陈述称：一层架空层有相应的产权，已进行过确认，该部分应当是属于开发商所有，未过户至其他人名下。架空层的封闭不是百事佳公司所为。 泓峰行公司陈述称：一层架空层本来就是泓峰行公司购买的，一直是泓峰行公司在使用，买的时候就是封闭修好的。案涉房屋包括诚坤建设公司和“洋光海岸”KTV的经营用房，都是泓峰行公司出租给他们的。诚坤建设公司以前和泓峰行公司是关联公司，现在不是了，诚坤建设公司现在没有实际办公了，房子泓峰行公司已经收回。小区外的停车场不是泓峰行公司在经营，不清楚是谁在经营。 五、该案审理过程中的其他情况。 因锦江花园城第三届业委会申请，一审法院拟委托第三方机构对“‘锦江花园城’小区大门（成都市武侯区临江东路36号）的两栋楼之间的一楼架空层是否系设计的小区主通道、消防通道”进行鉴定。但未有第三方机构接受鉴定委托。 一审法院工作人员多次前往“锦江花园城”小区进行走访，走访情况为：1.案涉区域外悬挂有临江东路36号门牌；××.案涉区域现为封闭式结构，被隔离为内、外两块，靠临江东路方向区域现经营“洋光海岸”量贩ＫＴＶ，工作人员未向一审法院说明房屋出租人；靠小区内区域挂有“诚坤集团”标识，但公司大门紧闭，未实际办公。3.案涉小区外区域现用于停放机动车辆，但具体经营该停车场的主体无法确定。 六、其他相关情况。 一审庭审中，锦江花园城第三届业委会提交以下证据：1.成都信谊物业有限公司出具的《情况说明》，拟证明地面公共用地被改建成地面停车位后，从2015年5月起，被泓峰行公司、诚坤建设公司强行占有，并向社会不特定的机动车收取停车费。2.百事佳公司提交的上诉状和（2016）川01民终9298号民事调查笔录：拟证明百事佳公司在另案中承认水晶座和钻石座之间系架空层、电梯、消防通道和楼道。3.2004年12月1日《华西都市报》和2015年9月23日《成都商报》复印件：拟证明百事佳公司、泓峰行公司、诚坤建设公司在水晶座和钻石座之间搭建三层楼高的封闭建筑，侵占共有通道和消防通道。4.“锦江花园城”宣传册：拟证明百事佳公司在进行房屋销售宣传时的案涉区域一楼架空层为小区通道，且该区域外公共区域并非规划为停车位。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份证明、业主大会书面征求意见表决书、表决表格、业主大会书面征求意见表决情况统计、（2007）武侯民初字第1052号民事判决书、总平面图、一层平面图、工作联系函、（2015）武侯民初字第417号民事判决书、房屋信息摘要、退案说明、工作记录、现场照片以及当事人陈述等证据。 一审法院认为，业主享有的建筑物区分所有权，包括建筑物专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、称重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，逃避层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”该案的审理关键在于确定“锦江花园城”小区业主共有部分范围。 关于锦江花园城第三届业委会要求确认位于成都市武侯区的X小区两栋楼之间系大门主通道、消防通道等属于全体业主共有，并要求百事佳公司、泓峰行公司、诚坤建设公司按照“锦江花园城”小区的工程竣工图及小区建造规划图拆除违章建筑，恢复原状的请求。根据已查明的事实，“锦江花园城”小区钻石座与水晶座之间一层为架空层结构。其一，根据我国《民用建筑设计通则》的相关规定，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。根据案涉房屋设计图纸及现场查看的相关情况，案涉架空层位于两侧塔楼之间，本应为开敞式空间层，不设外围护结构，是楼层的进出通道，亦是小区的进出通道。根据前述司法解释的规定，通道应计入业主共有部分。其二，“锦江花园城”小区交付于××001年，根据1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的相关规定，建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层时，其层高超过××.××米，按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。该架空层层高5.1米，应按照其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。计入建筑面积即意味着分摊计入房屋区分所有权，根据我国物权“地随房走、房随地走”的原则，土地使用权人应对其上建筑物享有权利。其三，根据百事佳公司的一审庭审陈述，该架空层未过户至他人名下，并不属于他人专有部分。故，架空层作为案涉建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附属设施，虽权属尚登记于开发商名下，但开发商并非该架空层的所有权人，该架空层应由小区业主共同享有。对于百事佳公司主张其因登记享有案涉架空层的辩称，因百事佳公司为“锦江花园城”小区的开发商，前述初始登记仅证明小区建成后的原始状态，对百事佳公司的该项辩称，一审法院不予采纳。 但根据现场查看的相关情况，案涉一层架空层被完全封闭，且分割为向小区外和向小区内两块区域，显然已经人为改变了其原有规划设计。根据我国物权法的相关规定，权利人可以请求侵害主体恢复原状。该案审理过程中，百事佳公司陈述称，该架空层并非其进行的封闭；泓峰行公司陈述称，架空层本来就是泓峰行公司购买的，一直是泓峰行公司在使用，购买房屋的时候就是封闭修好的，案涉房屋都是泓峰行公司出租给他人进行使用。一审法院认为，因封闭施工时间较久远，锦江花园城第三届业委会提交的证据无法反映实施施工行为的主体。泓峰行公司在该案中陈述称其一直占有使用案涉架空层，其在另案中亦陈述系其将架空层出租给案外人刁涛进行装修，两案中泓峰行公司的陈述不相一致，但其并未提交相关证据证明其非实施修建的主体，泓峰行公司应自行承担举证不力的后果。封闭案涉架空层损害了全体业主的权利，妨害通行，造成消防隐患，故对锦江花园城第三届业委会主张泓峰行公司按照“锦江花园城”小区工程竣工图及小区建造规划图拆除位于X路一层架空层封闭建筑，打通一层架空层通道并恢复原状的诉讼请求，予以支持。对于锦江花园城第三届业委会要求百事佳公司及诚坤建设公司恢复架空层原状的主张，因锦江花园城第三届业委会未提交相关证据证明百事佳公司、诚坤建设公司实施了前述妨害行为，一审法院对该主张不予支持。 关于锦江花园城第三届业委会要求确认成都市武侯区的X小区的公共用地属于全体业主共有，并要求百事佳公司、泓峰行公司、诚坤建设公司停止侵占公共用地用于小区经营性停车的请求。根据我国《民用建筑设计通则》的规定，建筑红线也称为建筑控制线，是有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界限。根据该案已查明的事实，“锦江花园城”小区靠近临江东路36号方向和十二北街方向有“Ｌ型”的建筑红线内区域，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，建筑红线内非专有区域属于全体业主共有。 现该区域被设置为机动车停车场，但锦江花园城第三届业委会提交的证据不足以证明该区域系百事佳公司、泓峰行公司或诚坤建设公司占有使用，故对锦江花园城第三届业委会要求百事佳公司、泓峰行公司、诚坤建设公司停止侵权的主张，一审法院不予支持。 关于泓峰行公司认为锦江花园城第三届业委会不具有诉讼主体资格的辩称，一审法院认为，案涉争议涉及“锦江花园城”小区全体业主利益，锦江花园城第二届业委会经业主大会授权，有权代表全体业主提起民事诉讼，锦江花园城第三届业委会有权继续作为案件当事人参加诉讼。故对泓峰行公司的该项辩称，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、确认位于成都市武侯区X路X号X小区一层架空层架空层为全体业主共有，泓峰行公司于判决生效之日起三十日内将成都市武侯区X路X号X小区一层架空层架空层封闭结构拆除，恢复原状，保持通道畅通；二、确认位于成都市武侯区X路X号X小区X路X号方向和十二北街方向之间建筑红线内区域属于全体业主共有；三、驳回锦江花园城第三届业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、公告费260元，共计360元，由泓峰行公司负担。 根据本案在案证据，本院二审另查明：案涉架空层已经四川省雅安市中级人民法院（2005）雅执字第（30、31、33、35、51、52）-29号，（2005）雅执字第30-17号裁定于2009年9月6日予以查封。 本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为“锦江花园城”小区钻石座与水晶座之间一层架空层是否属于全体业主共有。对此，本院评述如下： 锦江花园城第三届业委会诉请确认位于成都市武侯区的X小区两栋楼之间系大门主通道、消防通道等属于全体业主共有，其主张全体业主是案涉架空层的所有权人，百事佳公司亦针对案涉架空层主张所有权，故案涉架空层的权属问题为本案的争议焦点。根据已查明的事实可知，本案案涉架空层已被人民法院查封，依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要求确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”之规定，锦江花园城第三届业委会直接就案涉架空层提起业主共有权诉讼不当，本院对锦江花园城第三届业委会的该项诉讼请求不予处理。 对于锦江花园城第三届业委会第二项诉讼请求，一审判决确认位于成都市武侯区X路X号X小区X路X号方向和十二北街方向之间方向和方向之间建筑红线内区域属于全体业主共有，百事佳公司对此并无异议，也未提出上诉，故本院对该判项予以维持。 综上所述，上诉人百事佳公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初11815号民事判决第二项，也即“确认位于成都市武侯区方向之间建筑红线内区域属于全体业主共有”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初11815号民事判决第一项、第三项，也即“确认位于成都市武侯区架空层为全体业主共有，成都泓峰行实业有限公司于判决生效之日起三十日内将成都市武侯区架空层封闭结构拆除，恢复原状，保持通道畅通”“驳回武侯区锦江花园城第三届业主委员会的其他诉讼请求”； 三、驳回武侯区锦江花园城第三届业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费360元，按原审判决确定的方式执行；上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司预交的二审案件受理费100元、上诉人成都泓峰行实业有限公司预交的二审案件受理费100元，均予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  孙 睿 审判员  陈丽华 二〇二〇年六月十七日 书记员  刘 磊