北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初12832号原告：王大启，男，1958年10月23日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：李敏，北京天亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴光跃，男，1984年2月9日出生，汉族，北京天亚律师事务所实习律师。被告：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟克，男，1991年3月28日出生，汉族，北京大成律师事务所实习律师。原告王大启（以下简称原告）与被告中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本案立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李敏、柴光跃，被告的委托诉讼代理人王峰、陈伟克均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告于2000年11月16日签订的《北京市内销商品房预售契约》于2018年12月13日解除；2、被告返还我购房款420578元；3、被告赔偿我损失3421622元。事实与理由：2000年11月16日，我和被告签订了《北京市内销商品房预售契约》，约定我购买被告开发的位于北京市朝阳区京通苑XX号楼20AXX号房屋（以下简称AXX号房屋），2002年2月9日，我支付全部购房款。合同签订后，我一直占有使用AXX号房屋至今，并按时缴纳了水电费、物业费、供暖费等房屋使用和管理产生的费用。按照合同约定，双方共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，但被告一直推脱不予办理。后被告出具承诺书承诺为我办理AXX号房屋相关手续，但至今未履行承诺，被告的行为严重侵犯了我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、首先，原告所述的合同我公司认为是不成立的，双方就AXX号房屋没有达成真实的意思房屋买卖意思表示。另外，退一步说原告也不享有法定和约定的解除权。2、原告没有向我公司交纳购房款，虽然原告有收据，但是我方没有收到任何购房款，所以不存在返还购房款的问题。3、我公司不同意原告主张损失的金额，原告在2018年提出解除合同，并在2019年对AXX号房屋的市场价值做出鉴定。即使赔偿损失也不能按照鉴定报告时间节点的价格计算。原告并未及时行使权利，积极减少损失，原告就损失扩大的部分应该自行承担责任。而且原告主张的损失应只限于可以预见的损失。原告在本案中没有履行偿还房屋按揭贷款的义务，造成银行起诉解除借款合同提前偿还贷款，致使我公司承担连带清偿责任。本案中原告违约在先，我公司有权利行使不安抗辩权，由此带来的风险应该由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2000年11月16日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《北京市内销商品房预售契约》，约定原告自愿购买被告的AXX号房屋，房屋建筑面积93.11平方米，房价款420578元，首付款90578元，剩余房款330000元办理银行个人住房贷款。交付房屋的日期为2000年11月16日。乙方需在签署本契约后10天内向指定银行提供贷款所需的全部合法手续，并于银行通知之日起五日内到银行签署相关借款文件，否则将视为乙方违约付款。乙方如未按上述约定付款，甲方有权向乙方追索违约金，每延期一日乙方按延期交付价款的万分之三向甲方支付延期违约金，逾期超过十日乙方仍未付款的，甲方有权解除本契约，契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。2000年7月6日，被告向原告出具发票，记载预收房款首付，其中AXX号房屋90578元，京通新城20AX1（以下简称AX1号房屋）101410元。原告表示上述款项系通过现金方式交纳。2002年2月9日，原、被告至中国建设北京东四支行（以下简称建设银行）办理了关于AXX号房屋及AX1号房屋共计72万元的按揭贷款，贷款期限2002年2月9日至2022年2月8日，每月还款本息4985.38元，同日建设银行将上述贷款发放给被告。2002年3月至2002年7月，原告正常偿还贷款，就此原告提交2002年5月-2002年7月的现金交款单对还款情况加以证明。2003年，建设银行将本案原、被告诉至北京市东城区人民法院，称2002年8月至今原告未偿还贷款本息，故要求解除与原告签订的个人住房贷款借款合同，请求判令原告偿还贷款本金711736.6元及利息，并要求本案被告对上述债务承担连带清偿责任。2003年4月18日，北京市东城区人民法院经审理做出（2003）东民初字第XXXX号民事判决书，判令解除建设银行与本案原、被告签订的《中国建设银行北京市分行个人贷款借款合同》，原告偿还建设银行借款本息，被告承担连带清偿责任。原告不服上述判决结果提起上诉，2003年8月14日，北京市第二中级人民法院经审理做出（2003）二中民终字第06XXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2004年，北京市东城区人民法院做出（2003）东执字第XXXX号民事裁定书，载明因执行中被告财产被本院查封，建设银行表示可以延期执行，故（2003）东民初字第XXXX号民事判决书中止执行。经询，（2003）东民初字第XXXX号民事判决书确定的金钱给付义务原、被告至今均未实际履行。关于办证情况，原告表示被告多次承诺为其办理AXX号房屋产权过户手续，但由于被告一直无故拖延不予办理，且被告对AXX号房屋断水、断电影响其生活，故原告其停止偿还银行贷款。就上述主张，原告提交被告于2001年12月17日出具的《承诺》一份，该份《承诺》记载有“我公司承诺于2002年12月31日前为原告办理AX1号房屋及AXX号房屋产权证”等内容。被告对此不予认可，主张双方之间不存在真实的买卖关系，只是借用原告的名义办理银行贷款。另，2006年3月30日，被告取得AXX号房屋所属北京市朝阳区京通苑X号楼的初始登记。关于居住情况，原告表示其签订合同后便入住AXX号房屋，2008年原告搬离，由其女儿居住至2016年，此后子女出国AXX号房屋出租给案外人张X，在张X承租期间，AXX号房屋丧失占有。原告就其主张的居住情况，提交收据、发票及杨闸派出所于2003年出具的《证明》。收据及发票显示原告在2016年后陆续补交AXX号房屋供暖费及物业费。派出所出具的《证明》载明“原告购买被告AX1号房屋、AXX号房屋，买卖双方因房屋贷款事宜发生纠纷，物业公司将房屋停电……双方可到法院解决此事”等内容。原告于2016年9月18日向张X出具收据显示收到张X交纳的AX1号房屋、AXX号房屋租金75000元。对此，被告不予认可，表示原告未实际占有AXX号房屋，物业费、供暖费都是补交的，而且原告与张X之间是否存在真实的租赁关系存疑。现原、被告对AXX号房屋均未实际占有。诉讼中，原告申请对AXX号房屋市场价值进行鉴定。本院依法委托北京国地房地产土地评估有限公司，该公司于2019年9月16日出具《房地产估价报告》，载明AXX号房屋在装修情况按照毛坯房状态评估下于2019年8月28日的房地产市场价值为384.22万元。对该鉴定结论，被告提出异议，认为鉴定人员未列明比较实例具体房屋及交易价格数据来源，对比房屋的相关交易数据和比较实例价格因素的真实性存疑；且鉴定人员未对估价对象进屋实地考察，对部分重要价格因素权重的赋值依据存疑。北京国地房地产土地评估有限公司针对异议答复，本次评估中比较法选用的三个可比实例均为同小区成交日期距价值时点未超过半年的实际成交案例，符合《房地产估价规范》的要求；且AXX号房屋按照毛坯房状态评估，对于未能入户的情况已经作了披露，符合规范的要求。被告对鉴定机构对于其异议的答复再次提出异议，鉴定机构对于上述鉴定报告中的笔误进行了更正，鉴定人及鉴定机构分别进行了签名及盖章。另，原告为此支付鉴定费12106元。本院依据原告的申请，向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取AXX号房屋的档案材料。调取信息显示AXX号房屋多次被北京市东城区人民法院、呼和浩特市赛罕区人民法院等法院司法查封。2018年2月2日，AXX号房屋过户至赵XX名下。2018年4月26日，AXX号房屋通过存量房屋买卖过户至案外人焦XX名下；2019年1月9日，AXX号房屋通过存量房屋买卖已过户至唐XX名下。另查，2015年案外人赵XX将被告诉至本院，称其于2007年10月1日与被告签订《北京市商品房现房买房合同》购买AXX号房屋，要求被告协助办理过户手续。庭审中双方达成一致意见，本院做出（2015）朝民初字第XXXXX号民事调解书，由被告协助赵XX办理AXX号房屋过户手续。再查，2017年在呼和浩特市赛罕区人民法院执行案外人内蒙古XXX有限公司与被告借款合同纠纷案中，原告提出执行异议，主张其系AXX号房屋合法权利人，请求中止对AXX号房屋的查封。呼和浩特市赛罕区人民法院经审理做出（2017）内0105执异XXX号裁定书，裁定中止对AXX号房屋的执行。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告抗辩其与原告之间不存在真实的房屋买卖关系，但原告予以否认，并提交购房款发票、个人住房贷款借款合同、银行还款凭证、被告出具的《承诺》及（2017）内0105执异XXX号裁定书等证据加以证明，据此被告的抗辩意见本院无法采纳。原、被告签订的《北京市内销商品房预售契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。按照合同约定，房屋符合条件时双方共同办理房屋买卖过户手续。2006年被告取得AXX号房屋所属北京市朝阳区京通苑X号楼的初始登记，而后2007年被告又将AXX号房屋出卖给案外人赵XX，现AXX号房屋已不在被告名下。被告一房二卖之行为违反合同约定，导致原、被告之间合同目的无法实现，故原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告通过现金及贷款方式向被告交纳了AXX号房屋购房款，现合同解除，被告对购房款应予返还。关于原告主张的损失，考虑到AXX号房屋在2006年具备过户条件之后原告并未积极行使权利，且自2002年8月起原告停止偿还银行贷款至今仍未偿清，在原告对AXX号房屋丧失占有之时间节点未能充分举证证明的情况下，不宜以该房屋在2019年之市场价格确定损失数额，本院综合考虑合同履行情况及双方过错程度对损失数额予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王大启与被告中润信投（北京）房地产开发有限公司于二〇〇〇年十一月十六日签订的《北京市内销商品房预售契约》；二、被告中润信投（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王大启购房款四十二万零五百七十八元；三、被告中润信投（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王大启损失二十万元；四、驳回原告王大启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费12106元，由原告王大启负担（已交纳）。案件受理费34093元，由原告王大启负担24088元（已交纳）；由被告中润信投（北京）房地产开发有限公司负担10005元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  尹 航人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  何小清二〇二〇年六月二十九日法官 助理  张 帆书 记 员  王 珊