四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终641号 上诉人（原审原告）:四川众弘成物业服务有限公司,住所地四川省德阳市。 法定代表人：郑渝，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈龙，四川锦绣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马松林，四川锦绣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周忠会，女，汉族，1973年7月11日出生，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人四川众弘成物业服务有限公司（以下简称：众弘成公司）因与被上诉人周忠会物业服务合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 众弘成公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持众弘成公司的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由周忠会承担。二审中，众弘成公司明确放弃要求周忠会支付滞纳金的请求。事实和理由：一审以众弘成公司未提交2018年度之外的物业服务年度调查表为由，仅对众弘成公司2018年度物业管理费予以支持，而对其他年度的物业管理费不予支持系认定事实和适用法律错误。一、众弘成公司提交了物业合同等证据，足以证明众弘成公司已其全面履行了己方义务。周忠会主张物业服务不符合合同约定，应当提交相应证据予以证明，一审中周忠会未提交证据予以证明物业服务不符合合同约定的证据，本案亦不属于举证责任倒置的情形。二、物业合同纠纷的处理应遵循同案同判的原则，一审判决与类案的判决结果相矛盾。 周忠会辩称：周忠会不应交纳物业费。主要理由为：一、未履行维修门口的照明灯的义务，导致母亲跌倒受伤；二、未履行小区楼道保洁的义务；三、未履行维修房屋外墙的义务。 众弘成公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令周忠会向众弘成公司支付欠付的物业等费用(2008年7月1日至2019年6月30日)共计7863.3元，并自起诉之日起按日3‰向众弘成公司支付滞纳金；二、本案诉讼费、公告费由周忠会承担。 一审法院认定事实如下，周忠会所有的位于四川省德阳市旌阳区房屋，面积为88.29ｍ²。本案所涉物业合同约定的收费标准为每平方米0.5元／月，物业管理费529.74元／年（2008.7.1-2011.12.31）；2011.12后每平方米0.65元／月,物业管理费688.66元／年（2012.1.1-2019.6.30）；垃圾清运费8元／月；公共能耗费158.92元／年。周忠会欠费时间为132个月，欠费金额为面积物业管理费7019.06元（2008.7.1-2019.6.30）；垃圾清运费288元（2017.1.1-2019.12.31）；公共能耗费556.22元（2008.7.1-2011.12.31）。周忠会已经支付1000元。 一审法院认为，关于众弘成公司要求周忠会支付2008年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费7019.4元，一审法院认为，周忠会辩称众弘成公司未全面履行物业服务合同,众弘成公司应当对全面履行合同负举证责任，众弘成公司仅提供该小区2018年度物业服务调查的证据，该证据证明三分之二以上业主对2018年度众弘成公司履行物业服务合同约定的内容予以认可，此证据能够证明众弘成公司按照物业服务合同约定提供2018年服务,对收取该年度物业管理费的权利予以支持，众弘成公司其他年度履行物业服务合同符合约定的证据不足,不予支持,周忠会应当向众弘成公司支付2018年度物业管理费688.66元。关于众弘成公司主张的垃圾清运费288元（36个月×8元/月）、公共能耗费555.9元（在法律规定的范围内），属实际发生由众弘成公司代收，予以支持,以上费用应当扣减周忠会已经支付众弘成公司的1000元。众弘成公司主张滞纳金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、周忠会于本判决生效之日起十日内向众弘成公司支付物业管理费688.66元，垃圾清运费288元，公共能耗费555.9元，合计1532.56元，扣减周忠会已经支付的1000元，应当支付众弘成公司532.56元；二、驳回众弘成公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由周忠会负担。 二审中，众弘成公司提交了三组证据：一、涉案小区物业收费情况统计表，载明2008年至今，收费率一般在90%以上，部分年份达到95%以上，欠费主要原因为空置房，车位问题，外墙渗水约3户，被盗约2户，用以证明虽不能提交2018年之前的业主满意度调查表，但收费率在90%以上，表明大多数业主对于物业服务满意，欠费主要原因为空置房、渗水、被盗。二、2018年至2020年期间，众弘成公司向业委会发出的更换、维修小区监控设施、车辆道闸、小区灭火器、单元楼梯、雨棚玻璃以及修剪乔木的函件以及2009年的工作联系单，用以证明众弘成公司针对业主普遍反映的应由业委会处理的问题，均向业委会进行反映，并协助完成工作，众弘成公司全面履行了物业合同的义务。三、业委会于2019年6月发出的关于钢结构楼道及顶棚维修和小区监控系统项目招标流程选择的公告，用以证明对于小区钢结构楼道、楼顶雨棚以及监控的维修义务主体并非物业公司，而是业委会，且承担费用的方式应为维修基金。经质证，周忠会认为，一、不认可统计表的真实性，实际情况约200余户业主未交物业费；二、不清楚函件的情况，未在维修工作派遣单上签字，本人未享受维修服务；三、对公告载明的内容予以认可，虽在相应表格上签字，但是小区还未处理相应问题。本院认为，一、虽然统计表系众弘成公司自制表格，众弘成公司未提交相应收费凭证予以佐证，但是周忠会认可未交费户数约200余户，经估算后，涉案小区物业费的收费率约在三分之二以上。二、相应函件出具时间在2018年至2020年期间，而本案主要审查的是2018年之前的物业费是否支付的问题，该证据不影响本案基本事实的认定，不予采信。三、周忠会认可公告载明的相关内容，予以采信。 周忠会提交了四张照片，用以证明楼道顶棚、外墙、次卧渗水的情况，众弘成公司未履行维修义务。经质证，众弘成公司对真实性、合法性予以认可，不认可关联性及证明力。渗水问题可能是开发商的问题，也可能是相邻权的问题，与众弘成公司无直接的关系。本院认为，该证据具备真实性、合法性，是否能达到周忠会的证明目的，将结合全案事实及证据，予以综合认定。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 另查明，本院于2020年6月16日下午5：00组织双方当事人到涉案小区进行现场勘验。现场勘验结果为：关于周忠会一户，门前的照明灯系正常使用状态，户内墙面未发现大面积起泡、脱落的情况，墙角有细微裂痕。 本院认为，二审的主要争议焦点为：周忠会拒交物业费的理由是否成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。可知，物业服务是一种综合性、全方面、不间断的服务，对于物业服务质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价。物业费作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要保障，欠缺该管理费用，小区的日常维护将无法进行，甚至陷入瘫痪，将损害小区整体业主的利益，故对“正当理由”应当从严掌握，一般限于物业服务公司不履行物业服务合同，或是履行合同存在重大瑕疵，不能仅以局部的、片面的瑕疵即否定物业服务整体质量。本案中，周忠会拒付物业费的主要理由为：一、未履行维修门口的照明灯的义务，导致母亲跌倒受伤；二、未履行小区楼道保洁的义务；三、未履行维修房屋外墙的义务。本院认为，一、根据二审现场勘察的情况，周忠会门前的照明灯可正常使用。周忠会虽辩称，众弘成公司于2020年6月15日才进行修复，但未提交相应的证据证实。即使周忠会主张的事实成立，众弘成公司已履行了维修义务，故周忠会不能以此为由，拒付物业费。二、周忠会认可众弘成公司进行过小区保洁，但是次数较少。可见，周忠会认可众弘成公司履行过保洁义务，但主张存在瑕疵履行的情况。周忠会未提交证据证实小区长期存在脏乱的情形，即使众弘成公司存在瑕疵履行的情形，周忠会可以依据物业合同的约定，要求众弘成公司限期整改直到终止合同，并提议选聘新的物业公司等方式维护权益。三、周忠会陈述，针对外墙渗水的问题已向业主委员会、众弘成公司反映，个人对外墙渗水问题进行了处理，并产生相应费用。现有证据不能查清外墙渗水的期间，以及周忠会通知物业公司的时间。如果周忠会认为众弘成公司存在违约行为，其可要求众弘成公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上所述，众弘成公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4262民事判决第二项； 二、变更德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4262民事判决第一项为“周忠会于本判决生效之日起十日内向四川众弘成物业服务有限公司支付物业管理费7019.06元，垃圾清运费288元，公共能耗费556.22元，合计7863.3元，扣减周忠会已经支付的1000元，应当支付四川众弘成物业服务有限公司6863.3元。 三、驳回四川众弘成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人周忠会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵    敏 审 判 员 青  加  彬 审 判 员 毛  文  婷 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 廖  雪  丽 书 记 员 廖雪丽（代） 书 记 员 邱    婷