咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2020)陕0402民初1503号原告： 郑某，女，回族，1976年10月27日，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：汤某某，女，陕西万兴律师事务所律师。被告：陕西XX房地产开发有限公司，住所地：咸阳市，社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5952。法定代表人：王某某，该公司董事长。身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0055。委托代理人:苏某某，男，陕西福安房地产开发有限公司副总经理，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0018。原告郑某与被告陕西XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理，原告郑某委托代理人与被告陕西XX房地产开发有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.判令解除或确认原、被告之间签订的《商品房认购合同》已在2016年4月23日解除。2.判令被告退还原告已支付的购房款89775元，并支付所交款项10%的补偿款8977.5元，承担两项合计的利息，从2016年3月31日起至实际付清之日的利息，暂计为86902.2元（从2016年3月31日起计算至2019年11月30日），共计185654.7元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为购买商铺，于2014年3月22日与被告签订了《商铺认购合同》，购买了被告开发的位于咸阳市XX路XX居XX幢XX层XX号铺位的商铺一位，该商铺建筑面积共8.75平方米，单价为每平米10260元。合同签订后，原告于2014年4月22日一次性付清房款即人民币89775元，被告向原告出具收据。根据该合同第六条关于合同期限的约定：“甲方应当在《商铺认购合同》签订之日起2014年4月22日至2016年3月31日内，为乙方网签正式的《商品房买卖合同》……”，但是合同签订后，被告长期没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也不交付房屋。2016年4月23日，被告和原告在《告福润茗居认购商铺业主的一封书》中，达成解除本《商铺认购合同》，被告全额退还原告已交的购房款，并承担所交款项10%作为损失补偿；从2016年3月31日起算，所交的款项加上所补偿的损失合计，按月息2%开始计息，直到被告给原告退完全款为止。综上，被告长期不与原告签订正式《商品房买卖合同》，也不交付房屋，已构成重大违约，因被告的违约行为致使原告合同目的不能实现。双方在2016年4月23日已约定解除合同，被告退款并加付补偿及承担利息，但经原告多次催要，被告分文未退，为维护原告的合法权益，原告据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，向你院起诉，请支持。原、被告双方签订的《商铺认购合同》已于2016年4月23日解除。被告应按约定履行退款义务，并支付补偿和利息。在《告福润茗居认购商铺业主的一封书》中，被告已声明按预约的第六条处理，也就是按原告的诉讼请求来处理。综上，原、被告双方签订的《商铺认购合同》已于2016年4月23日解除。被告应按约定退还原告已支付的购房款，并支付补偿，及两项合计的利息。以上代理意见，请法院予以采纳。被告答辩：商品房认购合同是个无效合同，之前有判例，有的合同上的条款不予认可。10%的赔偿看有啥证据我不知道，利息是一种投资，不是一种买卖的形式，2%的利息不予认可，对89775元本金予以认可。    原告举证：1.商铺申购单，原告为购买被告开发的商铺，于2014年3月31日向被告交纳了五千元申定金。2.商铺认购合同、收据。《商铺认购合同》签订后，原告按期一次性交纳了购房款89775元，但被告长期没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未交付房屋，导致原告合同目的无法实现，被告的行为已经构成违约。3.《XXXXX认购商铺业主的一封书》双方于2016年4月23日已解除《商铺认购合同》，被告承诺按该合同第六条规定向原告全额退还购房款，并从2013年3月31日起支付补偿及利息，直到退完全款为止。2016年12月26日双方又约定以上内容延续至2018年4月23日，但经原告多次催要，被告至今仍未向原告退款。被告举证：1.2018年8月20日的咸阳市商品房预售许可证；2.2017年不动产权证。主要签订的合同之前没有房屋许可证和土地证，所以之前和原告郑某签的合同无效。3.秦都区人民法院（2016）陕0402民初3576号民事判决书，当庭作证。原被告双方当庭举证、质证。对证据的真实性无异议。本院对双方无异议的证据予以采纳。本院查明：原告于2014年4月22日与被告签订了《商铺认购合同》（甲方：陕西XX房地产开发有限公司。乙方：郑某），购买了被告开发的位于咸阳市XX路XX居XX幢XX层XX号铺位的商铺，该商铺建筑面积共8.75平方米，单价为每平米10260元。合同签订后，原告于2014年4月22日一次性付清房款即人民币89775元，被告向原告出具收据。被告长期没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，之后被告未交付房屋。原告根据该合同第六条与被告交涉被告违约事宜。关于合同第六条期限的约定：“甲方应当在《商铺认购合同》签订之日起2014年4月22日至2016年3月31日内，为乙方网签正式的《商品房买卖合同》乙方需提供相关资料。在本合同届满两年时，若甲方未能为乙方网签正式《商品房买卖合同》，甲方须在七个工作日内无条件退换乙方所缴纳的全部款项，并按乙方所交款项10%作为补偿。如预期退还的，甲方需按乙方实交金额的万分之五按日支付乙方滞纳金”。再后， 2016年4月23日，被告和原告在《XXXXXX认购商铺业主的一封书》中，双方达成合意，被告全额退还原告已交的购房款，并承担所交款项10%作为损失补偿；从所规定签订网签截止日起算，所交的款项加上所补偿的损失合计，按月息2%开始计息，直到被告给原告退完全款为止。直至原告起诉是被告未履行该《XXXXX认购商铺业主的一封书》内义务。本院认为：原、被告双方签订《商铺认购合同》。被告未按合同履行自己的义务，后双方在《XXXXX认购商铺业主的一封书》中达成合意。是对之前双方签订《商铺认购合同》的解除。应该按之后的《XXXXX认购商铺业主的一封书》的内容为履行标准。但被告亦未履行。被告认为《商铺认购合同》是无效合同，其答辩意见为：“主要签订的合同之前没有房屋许可证和土地证，所以之前和原告郑某签的合同无效。”但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:出卖人未取得商品房许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。被告举证证明，陕西XX房地产开发有限公司于2018年8月20日取得咸阳市商品房预售许可证；于2017年取得不动产权证。而原告于2020年之后起诉被告，本院在2020年3月19日本院受理该案。所以《商铺认购合同》为有效合同，所以被告答辩意见，本院不予采纳。原告诉请“1.判令解除或确认原、被告之间签订的《商品房认购合同》已在2016年4月23日解除。”的请求，因所提交证据中，双方没有签订《商品房认购合同》。本院不予支持。原、被告在《XXXXX认购商铺业主的一封书》达成新合意，双方约定的权利义务应当遵守。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告自本判决生效之日起十日内一次性给付原告购房款89775元、补偿款8977.5元。两项合计98752.5元。二、被告自本判决生效之日起十日内一次性给付原告双方约定的利息（以98752.5元为本金，自2016年4月1日起按月息2%开始计息，至被告给原告退完全款为止。）三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2006元，由被告承担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。      审  判  员   朱养龙 二O二O年六月十三日 书  记  员   王  倩  1