贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初1454号原告（反诉被告）：贵州省指尖地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路金阳文化商业步行街E区负1层29号，统一社会信用代码91520100MA6DJ4W67F。法定代表人：吴家东，该公司总经理。被告（反诉原告）：曾陈菊，女，汉族，1974年1月28日生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：龙光洪、李兴华，贵州合兴律师事务所律师。第三人：雷海欧，男，彝族，1981年2月11日生，住贵州省大方县。原告（反诉被告）贵州省指尖地产经纪有限公司（以下简称指尖经纪公司）与被告曾陈菊（反诉原告）、第三人雷海鸥服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴家东，被告的委托诉讼代理人龙光洪、李兴华，第三人雷海鸥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告指尖经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法向原告支付中介服务费24900元；2、判令被告支付延迟付款的利息3200元（以24900元为基数按年利率6.525%计算支付）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年7月27日，原告作为居间人，被告作为出售人与买受人签订房屋买卖合同，合同约定中介服务费共计19680元，由于被告原因不出售该房屋，合同约定被告方违约应向原告支付合同成交价830000元的3%作为中介服务费，现房屋买卖合同已经完成签订，房屋出售方已经完成中介服务费支付义务。被告仍然迟迟不向原告依约支付中介费。经原告多次催要，被告一直拒绝支付。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，望判如所请。被告曾陈菊辩称，1、我方作为被告在本案的诉讼主体不适格，根据合同第九条约定区间服务费应当由乙方（聂义）支付。2、原告的诉请没有法律依据。理由：根据合同第九条规定，违约方就是购买的三方违约，应当由违约三方当事人向其中一方支付违约赔偿，原告作为合同的丙方，向违约的一方收取违约金没有法律依据。反诉原告曾陈菊向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告贵州省指尖房地产经纪有限公司赔偿反诉原告曾陈菊经济损失人民币40万元及资金占用费(按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计算至实际付清之日止)。2、依法判令第三人雷海欧对上述赔偿金额及资金占用费承担连带清偿责任。3、本案的诉讼费用由被告贵州省指尖房地产经纪有限公司和第三人雷海欧共同承担。事实及理由：2016年7月27日，反诉被告指尖经纪公司为反诉原告曾陈菊和购房人聂义之间就贵阳市观山湖去金阳北路2号金元国际新城一期5-9栋I单元7层3号房屋买卖提供居间服务，三方共同签订《房屋房屋三方合同》，其中购房人聂义委托作为反诉被告指尖经纪公司员工的第三人雷海欧代为签署该份合同，居间服务费19680元，由作为合同乙方的购房人聂义支付，办理银行提前还款服务费500元，由作为合同甲方的反诉原告曾陈菊支付。2016年8月15日，反诉原告曾陈菊、反诉被告指尖经纪公司、第三人雷海欧(“购房人聂义的委托代理人”)因合同履行需要专门就涉案房屋的房款支付和房屋交付的条件作出了实质变更，并签订书面的《交房协议》。协议签订后，反诉原告曾陈菊向反诉被告指尖经纪公司支付了5000元(中介方从购房者支付的10万元定金中予以扣除，反诉原告曾陈菊实际收到定金9.5万元)，反诉被告贵州省指尖房地产经纪有限公司安排第三人雷海欧为反诉原告曾陈菊到银行办理提前还款事务，因反诉被告指尖经纪公司员工未全面履行协助义务致使反诉原告曾陈菊未能为涉案房屋办理提前还款和解除抵押。另外，经事后查明该《交房协议》是在作为反诉被告指尖经纪有限公司员工的第三人雷海欧并未取得授权的情形下签订，且作为合同相对人的购房人聂义不予追认，对购房人聂义无法律效力。最终，反诉原告曾陈菊因被告指尖经纪公司及第三人雷海欧的违约行为和无权代理行为对购房人聂义构成违约，并经人民法院生效法律书确认反诉原告曾陈菊赔偿购房人聂义经济损失共计40万元。综上，反诉原告曾陈菊认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条和第一百十三条等相关条款的规定，反诉被告指尖经纪公司及第三人雷海欧的违约行为和无权代理行为给反诉原告曾陈菊造成重大的经济损失，依法应承担赔偿责任。为维护正当权益，反诉原告曾陈菊特向贵院提起反诉，恳请依法支持如前所请为谢。反诉被告指尖经纪公司辩称，合同第二条第三点明确约定由甲方提前还款，就算我们协助曾陈菊她也应该提前还款，我们收钱也已经还了，责任也应该是甲方的责任，我们作为丙方，他们不愿还款我们没有权利履行，我们也没有承诺一定还款，就是尽量，而且该笔钱已经退还，还款义务本来就是甲方的责任，丙方没有任何义务承担还款。本院经审理查明：2016年07月16日，聂义向反诉被告指尖经纪公司工作人员第三人雷海欧出具《委托书》一份，载明“兹委托雷海欧代替本人与贵阳观山湖金元国际住宅小区9栋1单元7楼3号房主签订房屋购买预付定金合同。”同年07月27日，雷海欧作为购买方聂义代理人（乙方）、与出售方曾陈菊（甲方）、居间方第三人指尖房地产经纪公司（丙方）共同签订《房屋买卖三方合同》一份，该合同约定由甲方将其所有的位于贵州省贵阳市观山湖区金阳南路2号金元国际新城一期5-9栋1单元7层3号房屋以83万元价格出售给乙方。对于该购房款的支付，合同第四条约定：1．签约当日支付定金10万元，该款待办理完房屋权属转移后自动转为购房款。甲方不按约出售房屋，向乙方双倍返还所支付的定金；乙方不按约购买房屋，所支付的定金不退还。2．乙方通过办理住房按揭贷款方式向甲方支付剩余购房款，首付款（包含定金）43万元于房屋产权转移登记之5日或当日过户前直接支付给甲方，余款40万元由乙方通过商业贷款方式支付，若乙方因自身原因未能获得银行贷款，双方同意按“乙方继续申请其他方式向银行申请贷款，至贷款批准，其间产生的费用由乙方自行负担。”方式解决。此外，合同第十五条其他约定中还专门以手写方式注明“丙方保证乙方在拿到房产证的两个月内，保证甲方拿到乙方在银行贷款的肆拾万元整（400000.00），如超过期限，丙方垫付肆拾万元给甲方，在甲方收到肆拾万元整余款后还给丙方。”同时，双方约定甲方应于2016年09月30日前将房屋交付给乙方。对于所售房屋的抵押情况，双方在合同第二条中注明该房屋已经设定抵押，甲方尚欠银行贷款10万元整，甲方应于2016年11月26日前办理提前还贷及抵押注销手续。合同第九条第（一）项第2点约定，丙方协助甲、乙双方签订《房屋买卖三方合同》后，视为丙方居间行为完成，甲、乙双方如违约，违约方应向丙方支付合同成交价的3%的居间代理服务费。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订当日，聂义向曾陈菊支付了约定的定金10万元，曾陈菊出具收条一张确认收到该款。合同约定的交房期限届满后，曾陈菊未向聂义交付房屋。在合同约定的交房期限届满前，雷海欧与曾陈菊于2016年08月15日签订一份《交房协议》，该协议载明“就金元国际新城9栋一单元703号房交房日期约定在曾陈菊收到尾款后交房，此协议经甲、乙、丙三方签字生效。（全款收齐交房），曾陈菊来贵阳办理还款即过户指尖公司承诺报销2000元费用（贰仟元整）”雷海欧在该协议上签名内容为“雷海欧代聂义”，曾陈菊在该协议上签名并按指印，此外，该协议上还加盖了指尖房地产经纪公司的公章。后曾陈菊与聂义因该房屋买卖发生争议，聂义以曾陈菊为被告向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》；2．请求依据定金罚则，判令被告返还原告双倍定金20万元；3、请求判令被告赔偿原告房屋差价损失83万元。曾陈菊提出反诉请求：1．依法解除原、被告双方签订的《房屋买卖三方合同》；2．判决聂义缴纳的购房定金不予退还；3．本案的诉讼费用由聂义承担。我院作出（2018）黔0115民初2853号《民事判决书》，判决“一、解除原告（反诉被告）聂义与被告（反诉原告）曾陈菊及第三人贵州省指尖房地产经纪有限公司于2016年7月27日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告（反诉原告）曾陈菊于本判决生效之日起三日内双倍退还原告（反诉被告）聂义购房定金即200,000.00元；三、被告（反诉原告）曾陈菊于本判决生效之日起三日内赔偿原告（反诉被告）聂义房屋差价款300,000.00元；四、驳回原告（反诉被告）聂义的其余本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）曾陈菊的其余反诉请求。”，聂义及曾陈菊均不服该判决，上诉到贵阳市中级人民法院，聂义提出的上诉请求为：请求改判被上诉人赔偿上诉人房屋差价876600元。曾陈菊提出的上诉请求为：1、撤销原判，改判支持上诉人一审反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终2252号《民事判决书》，认定“根据三方当事人于2016年7月27日签订的《房屋买卖三方合同》约定，聂义应于合同签订当日支付定金10万元，曾陈菊则应于2016年9月30日前将房屋交付给聂义，并于同年11月26日前办理提前还贷及抵押注销手续。在房屋产权转移登记之日或当日过户前，聂义应支付首付款（含定金）43万元，余款40万元通过商业贷款方式支付。虽然曾陈菊主张雷海欧以聂义代理人的名义与其于2016年8月15日签订的《交房协议》变更了原合同约定的交房条件、时间及付款时间，但是，从该《交房协议》的具体内容来看，协议仅将交房时间变更为收到尾款后交房，因此，无论雷海欧是否有权代理聂义签订该《交房协议》，本案双方当事人对于除交房时间外的其他合同义务的履行顺序及购房款付款时间、付款方式的约定均未发生变更。据此，因上诉人曾陈菊在收到10万元购房定金后，并未如期于2016年11月26日前办理案涉房屋的提前还贷及抵押注销手续，致使合同后续义务无法继续履行。并且其在原一审审理时明确表示不同意继续履行本案房屋买卖合同。因此，曾陈菊的违约行为是导致本案合同目的不能实现的根本原因，曾陈菊应当承担双倍返还定金并赔偿聂义相应损失的违约责任。”，判决“驳回上诉，维持原判。”。原告指尖经纪公司要求原告支付中介服务费，向本院提起诉讼，曾陈菊认为其在上述案件中承担的违约责任系由于指尖经纪公司与第三人产生的，要求原告及第三人承担连带赔偿责任，双方因此发生争议，诉至我院，提出诉请如前。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋买卖三方合同》、《交房协议》等证据在案佐证，并经庭审质证，应予确认。本院认为，指尖经纪公司与曾陈菊及案外人聂义签订的《房屋买卖三方合同》系平等自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告曾陈菊应否向原告指尖经纪公司支付居间服务费24900元？二、反诉被告指尖经纪公司与第三人雷海鸥应否连带赔偿反诉原告曾陈菊因案涉合同承担了违约责任的经济损失？关于争议焦点一，案涉《房屋买卖三方合同》约定“丙方协助甲、乙双方签订《房屋买卖三方合同》后，视为丙方居间行为完成，甲、乙双方如违约，违约方应向丙方支付合同成交价的3%的居间代理服务费。”原告指尖经纪公司已协助曾陈菊与聂义签订了《房屋买卖三方合同》，视为其居间行为完成，已生效的民事判决书认定了曾陈菊违约，承担违约责任，按照合同约定，曾陈菊作为违约方，应当按照合同成交价830000的3%向原告指尖经纪公司支付居间服务费。原告的诉请被告支付该项费用，本院予以支持，但其诉请延迟付款利息，双方对此并无约定，本院不予支持。关于争议焦点二，反诉原告曾陈菊主张其在因案涉房屋与买受人聂义的纠纷中承担的违约责任系由于反诉被告指尖经纪公司及第三人雷海鸥的过错导致其违约承担了违约责任，故应由反诉被告指尖经纪公司与第三人雷海鸥连带承担赔偿其经济损失。但根据已生效的民事判决书认定，无论雷海欧是否有权代理聂义签订该《交房协议》，本案双方当事人对于除交房时间外的其他合同义务的履行顺序及购房款付款时间、付款方式的约定均未发生变更。曾陈菊的违约行为是导致本案合同目的不能实现的根本原因，曾陈菊应当承担双倍返还定金并赔偿聂义相应损失的违约责任。故，反诉原告曾陈菊的主张，本院不予采纳，对其全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告曾陈菊于本判决生效之日起七日内向原告贵州省指尖地产经纪有限公司支付居间服务费24900元；二、驳回原告贵州省指尖地产经纪有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告曾陈菊的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取251元，由被告曾陈菊负担；反诉案件受理费3650元，由反诉原告曾陈菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇二〇年六月十八日书记员  冯倩莹