内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）内民再82号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：内蒙古包钢金基房地产开发有限公司。法定代表人：申守城，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍秋玉，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：张波，该公司营销部经理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：任化北，男，汉族，住内蒙古自治区包头市。一审被告：王宝成，男，汉族，住内蒙古自治区包头市。再审申请人内蒙古包钢金基房地产开发有限公司（以下简称金基房地产公司）因与被申请人任化北及一审被告王宝成房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2018）内02民终2031号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月17日作出（2019）内民申1137号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人金基房地产公司委托诉讼代理人霍秋玉、张波，被申请人任化北到庭参加诉讼，一审被告王宝成经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金基房地产公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项之规定，请求撤销二审判决，一、二审诉讼费用由任化北承担。事实与理由：（一）原审法院认定的基本事实缺乏证据证明。金基房地产公司与任化北之间的房屋租赁关系明确，金基房地产公司在原审时提交的《收据》足以表明双方之间存在房屋租赁关系。金基房地产公司与任化北唯一可以证明租赁关系存在的即为《收据》，该《收据》上“押金”后注明“租”即表明该“押金”的给付是基于租赁合同关系。二审法院否定双方之间存在房屋租赁合同关系，侵害金基房地产公司合法权益。（二）任化北已认可其事实上占用了金基房地产公司的房屋，双方之间形成不定期租赁，任化北应当依评估机构的评估结论向金基房地产公司交付租金。（三）因任化北存在根本违约情形，故金基房地产公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定主张解除合同，且任化北应无条件拆除房屋内装饰装修物。任化北辩称，任化北确实交了10000元钱。王宝成是任化北的邻居，当时交10000元钱的时候，任化北没有带身份证，借用了王宝成的身份证，钱是任化北交的，收据上交款人处“王宝成”的签字也是任化北签的。当时任化北和金基房地产公司经理余冬宁商量的是购买案涉房屋，并不是租赁。交款后余冬宁说正在办理产权手续，要求任化北抓紧装修。收款收据上的“（租）”字是金基房地产公司的人员后填上去的，任化北不认可，任化北要求对收据上的租字是否是后填上去的进行司法鉴定。任化北装修案涉房屋已投入了30余万，装修完后去找过金基房地产公司的负责人佟经理，佟经理说余冬宁不在，任化北就把10000元收据给了佟经理了，现在其手里什么手续都没有。交收据的时候任化北就和金基房地产公司的佟经理说案涉房屋什么手续都没有，这房子不能买，装修钱任化北也认了，让金基房地产公司就把这10000元钱给退回来，但金基房地产公司一直没有退。如果当时仅仅协商是租的话，任化北就不可能投入30多万元装修房屋，这是事实，希望法院依法公正处理。王宝成未进行答辩。金基房地产公司向一审法院起诉请求，1.解除金基房地产公司与任化北、王宝成之间的房屋租赁合同；2.任化北、王宝成拆除装饰装修物、恢复原状、限期搬离并返还房屋；3.任化北、王宝成支付从2016年5月至返还房屋之日止的租金（按照每月1.25万元计算）；4、本案诉讼费用由任化北、王宝成负担。一审法院认定事实：座落于包头市××区、107号商业用房系金基房地产公司开发建设。2016年5月14日任化北以王宝成名义向金基房地产公司交纳押金10000元。金基房地产公司出具收款收据一份，载明收到王宝成押金10000元。该收据上押金后面注明“租”，任化北对此不予认可，认为该收据上没有“租”字，但其未能向法庭提供金基房地产公司向其出具的收据联。交纳押金后，金基房地产公司于2016年5月17日将房屋交付任化北。现该房屋由任化北使用，经营“回家吃饭”饭店（未办理营业执照）。审理过程中，金基房地产公司申请对本案涉案房屋的租金进行评估。一审法院依法委托包头市中级人民法院司法鉴定技术处通过摇号确定鉴定机构。经包头市恒信房地产价格评估有限公司评估：2016年5月至2017年5月的年租金为142390元，2017年5月至2018年5月的年租金为146794元，2018年5月至2019年5月的年租金为151334元。一审法院判决：（一）解除金基房地产公司与任化北之间的租赁合同关系；（二）任化北于判决生效后六十日内拆除装饰装修物、恢复原状，并向金基房地产公司返还位于包头市××区、107号商业用房；（三）任化北于判决生效后六十日内向金基房地产公司支付2016年5月17日起至返还房屋之日止的租金（其中2016年5月17日起至2017年5月16日的租金按照年租金14.239万元计算，2017年5月17日起至2018年5月16日止的租金按照年租金14.6794万元计算，2018年5月7日起至返还之日止的租金按照年租金15.1334万元计算）；（四）驳回金基房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由任化北负担。任化北不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金基房地产公司的诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由金基房地产公司负担。二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2015年6月30日及2016年7月29日，金基房地产公司将与案涉房屋相邻的108号、105号商铺出租给案外人，并与之分别签订《商品房租赁使用合同》，对租金、租赁期限及双方权利义务等进行明确约定。二审法院认为，金基房地产公司系案涉房产的开发单位及所有权人，该院对此予以确认。金基房地产公司主张任化北基于租赁关系占有使用案涉房屋，双方形成房屋租赁合同关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外…”的规定，金基房地产公司诉请任化北给付租金并腾房，首先需对双方形成租赁合同关系完成举证证明责任。根据已查明事实，金基房地产公司于2016年5月将案涉房屋交付任化北使用，而与案涉房屋相邻的105、108号店铺在出租时，金基房地产公司均与承租人签订了书面的租赁合同，且合同内容基本一致，但对因何未与任化北签订租赁合同未能作出合理解释。金基房地产公司未能提供充分证据证实双方曾就房屋租赁事宜进行过协商，亦不能证实双方已形成口头租赁协议，故现有证据不能证实双方间存在租赁合同关系，金基房地产公司基于房屋租赁合同关系要求任化北给付租金并腾房恢复原状的主张不能成立，该院不予支持。二审法院判决：（一）撤销一审判决；（二）驳回金基房地产开发有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费22600元，由内蒙古包钢金基房地产开发有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与一审认定事实一致。另查明，一审法院2018年3月14日开庭时，王宝成委托其妻子张小英参加庭审，张小英称本案纠纷与王宝成无关，当时任化北的身份证不在身边，为了交定金借用了王宝成的身份证复印件，其他事宜王宝成不了解也未参与。金基房地产公司原审称王宝成不是本案利害关系人，认可王宝成与本案无关。任化北在诉讼中亦认可本案与王宝成无关。再查明，案涉房屋至今仍由任化北经营饭店。2017年11月24日，金基房地产公司在案涉房屋外贴“催缴租金通知”，任化北原审庭审中称催缴函贴过，但是其撕下来了，没有看到内容。还查明，金基房地产公司本次庭审中陈述，2019年5月之后的案涉房屋租金金额同鉴定报告中2018年5月-2019年5月的租金标准计算至房屋交付之日止。本院再审认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：金基房地产公司与任化北之间对于案涉房屋是形成买卖合同关系还是租赁合同关系；金基房地产公司的诉讼请求有无事实和法律依据。（一）关于金基房地产公司与任化北之间对于案涉房屋是形成买卖合同关系还是租赁合同关系问题。2016年5月14日任化北以王宝成名义向金基房地产公司交纳押金10000元。押金交纳后，金基房地产公司于2016年5月17日将房屋交付任化北使用至今。原审中金基房地产公司提交案涉房屋的国有土地使用证、规划许可证及包头市国土资源局相关文件可证明，虽案涉房屋产权目前仍未办理，但金基房地产公司是案涉房屋的合法所有权人。任化北对案涉房屋的合法占用只可能是租赁或买卖。任化北答辩称其最初确有买的意向，但后因案涉房屋无法办理产权，因此认为不能买，要求退押金，但未协商成。依据任化北的陈述再结合收据中内容出现“押金”字样和金基房地产公司2017年11月向案涉房屋上张贴催缴租金通知的行为，可相互佐证，金基房地产公司与任化北最终并未达成买卖案涉房屋的合意。任化北对于双方系买卖关系的抗辩缺乏证据证明。一审法院认定金基房地产公司与任化北之间形成不定期租赁合同得当。（二）关于金基房地产公司的诉讼请求有无事实和法律依据问题。1.任化北于2016年5月17日即占有使用案涉房屋，只交纳了10000元的押金，之后再未支付过租金，已构成根本违约。金基房地产公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十二条规定解除合同。2.对于金基房地产公司主张要求任化北拆除装饰装修物、恢复原状问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，未形成附合的装饰装修物，可由任化北拆除，因拆除造成房屋毁损的，任化北应恢复房屋原状。3.关于租金问题。双方未签订书面租赁合同，对于租金的约定亦不明确。因双方未就租金达成一致意见，一审法院依法对案涉房屋租金进行司法鉴定，故租金因以鉴定报告为准。本次金基房地产公司同意2019年5月之后至返还房屋之日止的年租金数额按照鉴定报告中2018年5月-2019年5月，即151334元计算。综上，金基房地产公司再审请求成立，应予支持。二审判决认定事实及适用法律存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2018）内02民终2031号民事判决；二、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初122号民事判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费22600元，由任化北负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞志军审 判 员 任来权审 判 员 萨仁娜二〇二〇年六月十日法官助理 陶格苏书 记 员 云向春