北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27158号原告：北京蕙萱科技有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院1号楼1层101—1。法定代表人：乔艳萍，经理。委托诉讼代理人：王远成，男，1985年12月29日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京恒隆兴置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路12号1号楼二层219室。法定代表人：吴雪丹，经理。委托诉讼代理人：王亚军，男，1984年2月10日出生，汉族，该公司法务。被告：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京市丰台区新村巴庄子124号4幢812室。执行事务合伙人:北京恒兴达旺广告设计有限公司，北京沃登基金管理中心（有限合伙）。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贺，男，1986年12月18日出生，汉族，该公司员工，住北京市房山区首开熙悦山5号楼3单元301室。原告北京蕙萱科技有限公司（以下简称蕙萱公司）与被告北京恒隆兴置业有限公司（以下简称恒隆兴公司）、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蕙萱公司法定代表人乔艳萍及委托诉讼代理人王远成，被告恒隆兴公司的委托诉讼代理人王亚军，被告房地产公司委托诉讼代理人李平、李贺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。蕙萱公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除我公司与恒隆兴公司签订的《北京市商品房预售合同》；2.请求法院判令解除我公司法定代表人与房地产公司签订的咨询服务协议；3.请求法院依法判决恒隆兴公司与房地产公司返还我公司全部房款（含服务费）1451655元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息,以1451655元为基数自2018年6月29日为计算起始日期；4.请求法院依法判决恒隆兴公司按照合同约定支付违约金14022.07元；5.诉讼费用由恒隆兴公司及房地产公司负担。事实及理由：我公司经房地产公司提供购房信息及服务，于2019年1月13日与恒隆兴公司签订《北京市商品房预售合同》（商业办公等非住宅类），我公司购买了恒隆兴公司开发建设的位于房山区拱辰街道16-01-05地块XXXX非住宅商品房一套。我公司法定代表人乔艳萍以个人名义于2018年6月26日与房地产公司签订《咨询服务协议书》、《恒大国际广场商品房认购书》，并于2018年6月26日及6月28日分三次向房地产公司支付购房款（含服务费）1451655元，后得知政策规定个人无法购买商品房，经房地产公司告知可以注册公司后购买，乔艳萍成立蕙萱公司后又与恒隆兴公司于2019年1月13日补签预售合同。我公司明明已经实际支付了全部购房款，而合同约定的却是分期付款，因此预售合同中付款方式存在虚假。预售合同约定2018年10月31日前交付该商品房，在认购该房屋期间，公司答复能够在2018年10月底前交付该房屋，之后更是一拖再拖。直到2019年8月14日我公司曾书面通知恒隆兴公司解除该商品房预售合同，但邮局根据合同上的联系地址无法送达，截至2019年11月，恒隆兴公司尚未交付房屋。按照合同第12条的规定，恒隆兴公司应该按照全部购房款的1%支付违约金。预售合同中的当事人信息存在虚假或无效，合同内容存在虚假，同时对方发布虚假的房地产项目信息或招商信息，诱骗我公司签订预售合同。因此对方既未交付房屋，亦无法达到其营销时所宣传的那种前景诱人的招商效果，因此诉至法院，请求依法判决。房地产公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求，我方销售人员于2019年4月2日通过微信通知原告前来收房，但原告并未实际收房。我公司收取咨询费的核心工作是组织团购让原告享受优惠，根据原告与恒隆兴公司签订的合同，可以确认原告已经享受到优惠。我公司的合同义务已经全部履行完毕，原告客观上已经享受到了服务优惠，因此我公司不同意解除服务协议。原告的法定代表人购房的目的是投资，我公司的介绍只能作为参考，并不是购房的前提条件，至于是否投资由原告自主判断。恒隆兴公司辩称：原告的诉讼请求缺少事实及法律依据，我公司不同意解除该预售合同。没有收房的原因是由于原告拒绝收房，责任不在我方。涉案房屋已经于2018年9月20日通过了竣工验收备案，并不存在收房的障碍。签订合同当天我公司便告知原告随时可以收房，原告的诉讼请求不符合解除合同的约定和法定条件，原告并未向我公司发出解除通知，因此我公司不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年恒隆兴公司（甲方）与房地产公司（乙方）签订《北京恒大国际广场项目团购协议》,协议约定房地产公司采用分期付款的方式购买了恒隆兴公司位于北京市房山区恒大国际广场项目175套商业用房，恒隆兴公司保证涉案房屋权属清晰、开发手续完备、证件合法真实，并已经取得销售许可。双方约定在签订本协议的同时签订认购书，房地产公司保证其指定的购房人在与恒隆兴公司签署购房合同前向恒隆兴公司交纳全部应付房款，且保证购房人必须符合购房所在地相应政策法规要求，恒隆兴公司方才配合购房人签署购房合同，并协助房地产公司办理一次更名手续及购房合同要求相关手续。该协议书签订后，恒隆兴公司与房地产公司签订《恒大国际广场商品房认购书》，该认购书约定房地产公司认购案涉房屋，房价款为1402207元，房价款分六次付清，该认购书还约定了其他内容。2018年6月16日乔艳萍（乙方）与房地产公司（甲方）签订《咨询服务协议书》，协议约定房地产开发中心（甲方）与乔艳萍（乙方）签订编号为0000253的《咨询服务协议书》，约定乙方自愿参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，自愿缴纳肆拾万元以作为认购恒大国际广场项目商业16-03-05地块楼盘XXXX（负一层）的咨询服务费。乙方自愿参与本项目甲方指定房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费：（1）甲方就自有的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选址、评估等咨询服务；（2）乙方在签订认购书后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源。签订本协议书当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证。乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。当天房地产公司（甲方、出卖人）与乔艳萍（乙方、买受人）签订编号为0000461的认购书，约定乙方向甲方认购商业16-03-05地块楼盘XXXX（负X层）（以下简称116号房），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共65.47平方米，其中，套内建筑面积23.07平方米。按建筑面积计算，单价为18279.921元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为38010.49元/平方米，总金额为1402207元。乙方同意签署本认购书时，支付10万元作为定金，定金在签定《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款。乙方采用一次性付款的方式支付于2018年6月28日前付清，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，乔艳萍于2018年6月26日交纳了购房款1000000元，于2018年6月28日交纳了购房款951655元，于2018年6月28日交纳了400000元咨询服务费。后乔艳萍办理了蕙萱公司并以蕙萱公司的名义与房地产公司签订具结书，同时提交了北京公司北京恒大滨河左岸更名、增名、减名审批表，向恒隆兴公司提出更名申请。2019年1月13日蕙萱公司与恒隆兴公司签订《北京市商品房预售合同》，预售合同约定蕙萱公司购买了位于北京市房山区拱辰街道16-01-05地块地下车库X层XXXX号房，该房屋建筑面积为65.47平方米，套内建筑面积单价38010.49元，房屋总价为1402207元，该商品房应当在2018年10月31日前交付，该商品房交付时已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，满足预售合同第十条出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件，同时出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》，《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同签订后蕙萱公司法定代表人乔艳萍曾与房地产公司职员之间通过微信谈及房屋交付事宜，恒隆兴公司未书面通知蕙萱公司交房。2019年8月10日，蕙萱公司曾向恒隆兴公司邮寄解除商品房预售合同通知书，该邮件因无人接收被退回。2019年11月12日蕙萱公司诉至法院，要求解除该预售合同。另涉案工程已经于2018年6月21日取得北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见；2018年10月19日取得工程竣工验收备案表。本院认为：乔艳萍与房地产公司签订《咨询服务协议书》和《恒大国际广场商品房认购书》后，又以蕙萱公司的名义与恒隆兴公司签订《北京市商品房预售合同》，该预售合同系双方真实意思的表示，该预售合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的预售合同，缔约双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地履行各自的权利义务。蕙萱公司的义务是按时交付购房款并接收符合约定的房屋，恒隆兴公司的义务是按照约定的时间及时交付符合合同约定的房屋，并按时办理相关不动产权属登记。通过庭审可以看出，蕙萱公司已经在2018年6月28日交付了全部购房款，恒隆兴公司虽然自称在签订合同当天已经告知蕙萱公司可以随时交付房屋，但未能提交证据予以证实，本院不予采信。蕙萱公司虽然向恒隆兴公司邮寄了解除预售合同通知书，但该邮件被退回，应该视为恒隆兴公司未收到该解除通知。纵观乔艳萍与房地产公司签订咨询服务协议书、恒大国际广场商品房认购书以及自行成立蕙萱公司与恒隆兴公司签订预售合同的过程，可以确认蕙萱公司存在着积极购买涉案房屋的意愿。现涉案房屋已经取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件，已经具备实际交付的条件,合同目的可以实现，并未出现合同履行不能的情形，故为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的预售合同应当继续履行，故蕙萱公司要求解除合同、退还购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。房地产公司与蕙萱公司所签订的咨询服务协议书属另一法律关系，应当另案处理更为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告北京蕙萱科技有限公司的诉讼请求。案件受理费八千九百九十六元，由原告北京蕙萱科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李跃坤二〇二〇年六月二十八日书记员  张 楠