北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2594号原告：高燕京，男，1957年8月13日出生，汉族，无业，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被告：北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人：许丽明，总经理。委托诉讼代理人：刘金燕，男，北京商建房地产开发公司项目经理。被告：岳妍，女，1985年6月11日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。第三人：中央国家机关公务员住宅建设服务中心，住所地北京市西城区太平桥大街4号。法定代表人：张本忠，主任。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世隆，北京市江山律师事务所律师。第三人：中央国家机关危旧房改建处，住所地北京市西城区三里河东路甲23楼103室。法定代表人：邹允科，主任。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世隆，北京市江山律师事务所律师。原告高燕京与被告北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）、岳妍及第三人中央国家机关公务员住宅建设服务中心（以下简称住宅服务中心）、中央国家机关危旧房改建处（以下简称危改处）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高燕京及其委托诉讼代理人刘安艺，被告商建公司的委托诉讼代理人刘金燕，被告岳妍，第三人住宅服务中心及危改处的共同委托诉讼代理人陈海生、李世隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高燕京向本院提出诉讼请求：1.确认二被告之间签订的将位于北京市昌平区××号楼××单元××号房屋出售的商品房买卖合同及补充协议无效；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自1998年至今一直居住在北京市昌平区××号楼××单元××号拆迁安置房屋内。第三人的工作部门中央国家机关危旧房改建处房屋管理科（现为中央国家机关公务员住宅建设服务中心危改办公室）向原告承诺1998年就落实房改政策，为原告办理房产证，然而自1998年拖延至今无果。1999年7月21日，原告与中央国家机关危旧房改建处房屋管理科签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，约定北京市昌平区××小区××楼××单元××号（现为北京市昌平区××号楼××单元××号）房屋由原告居住使用。据此，原告居住使用该房屋至今。2018年初，原告离京到外地养伤。2018年9月30日下午，原告返回该房屋时，发现门锁已被更换，房内居住有他人并拒不开门，原告怀疑有人非法闯入，当即报警。警察到现场后了解案件事实并对此事做了详细备案，居住此房的男子自称为此房的承租人，于2018年9月30日上午租下此房，出租方是持有房产证的被告岳妍，原告也向警方出具了《中央国家机关公有住宅租赁合同》。警方经过调查最终认为，发生一房两本这种异常情况，怀疑此房屋涉嫌非法交易或有关部门渎职，警方虽然表示原告是受害者，但是这已经超出警方的职权范围，于是建议向有关部门反映情况，或向法院起诉维权。由于此租户是刑满释放人员，为了原告的人身安全，在备案完成后，警察亲自开车护送原告离开现场。原告认为，原告作为涉案房屋的承租人，在同等条件下享有优先购买权，况且该房屋是拆迁安置房，原告已经完成对价支付义务，并且该房屋已经交付原告居住使用20余年，原告只是等待办理房屋权属登记。原告认为二被告恶意串通，在原告和中央国家机关危旧房改建处房屋管理科不知情的情况下，低价转让涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益，故二被告签订的商品房买卖合同应属无效。原告是一个60多岁身患疾病的老人，此事件给原告的身心及财产造成了极大损害，为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告商建公司辩称，认可原告诉状中陈述的事实，认可我公司与岳妍签订的买卖合同无效。被告岳妍辩称，购房事宜是由我丈夫张铁桥和商建公司洽商的，买卖合同是我签的名，过户也是我去办的，其他的事情我不知情。我认为我与商建公司签订的买卖合同有效，不同意原告的诉讼请求。第三人住宅服务中心、危改处述称，同意原告陈述的事实及其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年8月7日，商建公司（甲方）与危改处（乙方）签订《住宅楼购销合同书》。合同主要约定：乙方购买经北京市计委、建委批准由甲方开发的位于本市××村以北、××路西侧的××小区一期建筑规模为6.8万平方米，其中乙方购买约1万平方米普通住宅，以解决乙方拆迁用房；甲方按每平方米建筑面积价格2100元售给乙方，乙方购买建筑面积1万平方米，总计全部款项为2100万元；甲方在1996年6月30日之前将乙方所购置的1万平方米住宅楼交给乙方，并保证正常使用。上述××小区现地址为昌平区北七家镇××小区。《住宅楼购销合同书》签订后，商建公司将包括昌平区北七家镇××小区××号楼××单元××房屋（以下简称涉案房屋）在内的部分房屋交付给危改处。1999年7月21日，中央国家机关危旧房改建处房屋管理科（甲方、产权单位）与高燕京（乙方、承租方）签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，主要约定：住宅座落为昌平县××小区××楼××号；房屋建筑面积为71.8平方米，其中居室二间；租用期限为1999年8月1日至2000年4月30日；月租金标准为1.3元/平方米，月租金为70元，起租日期为1999年8月1日。同日，中央国家机关危旧房改建处房屋管理科向高燕京出具了住房证，载明：计租面积55平方米，月租金额70元，入住日期1999年7月21日。后涉案房屋由高燕京占有使用。经查涉案房屋登记档案，内有商建公司与岳妍签订的《北京市××小区商品房买卖契约》一份。该契约标注签署日期为2005年7月20日，卖方为商建公司，买方为岳妍，主要内容为：卖方为坐落于北京市昌平区北七家镇××小区的合法所有人，买方自愿购买卖方开发的××小区××号楼××单元××号房屋；购置价款按建筑面积每平方米2800元计算，该房产建筑面积为68.89平方米，购置价款合计192892元；买卖双方协商在签订合同之日，买方向卖方交纳总购置房价款192892元；卖方同意于2005年10月1日前将买方所购置房屋交付给买方使用。该契约还对逾期交房、逾期付款的违约责任等进行了约定。2015年6月30日，双方办理了房屋所有权转移登记，岳妍于同日领取了房屋所有权证（证号：X京房权证昌字第××号），登记的房屋性质为商品房，建筑面积为68.89平方米。2018年11月，岳妍与案外人李洋签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给李洋，并于2018年12月3日办理了房屋所有权转移登记手续。诉讼过程中，高燕京称《中央国家机关公有住宅租赁合同》签订后，其向危改处支付了一年租金，向商建公司缴纳物业费、供暖费至2017年。危改处、住宅服务中心及商建公司对高燕京的陈述予以认可，危改处、住宅服务中心并称其与高燕京签订的《中央国家机关公有住宅租赁合同》并未终止。诉讼过程中，商建公司称《住宅楼购销合同书》签订后，因危改处资金未到位，未安置住户，故商建公司于2001年左右口头通知危改处解除《住宅楼购销合同书》，危改处同意由商建公司自行处理房屋，故商建公司将涉案房屋另行出售给岳妍。危改处、住宅服务中心对商建公司的上述主张不予认可，商建公司亦未就其主张提供证据。诉讼过程中，岳妍称购房事宜系由其前夫张铁桥与商建公司洽商，除签署买卖合同及办理过户手续外，其对其他情况并不知情。经本院询问张铁桥，其称：张铁桥与岳妍于2014年登记结婚，2019年11月25日协议离婚；《北京市××小区商品房买卖契约》系于2015年6月签订，并于2015年6月26日签订了《补充协议》，购房总价款为190余万元，包括《北京市××小区商品房买卖契约》约定的192892元、《补充协议》约定的1102240元，以及张铁桥对商建公司享有债权并用于抵付购房款的61万元；《北京市××小区商品房买卖契约》倒签为2005年7月20日，是为了避税；签订合同前，商建公司人员带领张铁桥实地看房时，曾告诉张铁桥涉案房屋内有人居住，但未告知具体何人居住，因商建公司人员带错钥匙，且敲门未开，故带领张铁桥查看了与涉案房屋面积、户型均一致的对门房屋；2015年9月房屋交付期限届满后，张铁桥到涉案房屋内查看，高燕京向其出示了租赁合同，因张铁桥购房系为投资，故其让高燕京先在房屋内居住，后高燕京将房屋出租一年余，2018年9月张铁桥将高燕京的租户清除，并自行出租给他人。为证明其主张，张铁桥向法庭提交了离婚证、《补充协议》、银行汇款凭证、《北京市房屋租赁合同》等证据材料。其中《补充协议》标注签署日期为2015年6月26日，卖方为商建公司，买方为岳妍，主要内容为：“卖方为坐落于北京市昌平区北七家镇××小区的合法所有人。买方自愿购买卖方开发的××小区××号楼××单元××号房屋。于2015年6月26日买方付给卖方部分房款＿＿，余款1102240元最晚于2015年6月26日前办完房产证当日一次性付清。卖方同意于2015年9月26日前将买方所购置房屋交付给买方使用……”银行汇款凭证显示，岳妍于2015年6月26日向商建公司账户内汇款1102240元，并附言“用于房款”。关于192892元的付款凭证及61万元的债权凭证，张铁桥与岳妍均未能提供。经质证，商建公司认可已收到岳妍支付的购房款1102240元，对张铁桥陈述的看房过程其表示不清楚，认可《北京市××小区商品房买卖契约》是倒签的，目的为规避住房限购政策，但表示不清楚该契约的实际签署时间。现高燕京以商建公司与岳妍恶意串通，在高燕京不知情的情况下，低价转让涉案房屋，损害了高燕京的利益为由，主张商建公司与岳妍签订的《北京市××小区商品房买卖契约》及《补充协议》无效。经高燕京举证，及本院查询历史成交记录，2015年6月时与涉案房屋同小区相同或相类似房屋的市场成交价格在22000元/平方米-24000元/平方米区间。另查，危改处系国家机关事务管理局的下属事业单位，于1994年12月5日取得由国家技术监督局颁发的事业单位代码证书。住宅服务中心系事业单位法人，其举办单位为国家机关事务管理局。2008年，经国家机关事务管理局决定，危改处并入住宅服务中心，其职能及全部民事权利由住宅服务中心代为行使。本院认为，本案的争议焦点是商建公司与岳妍的行为是否构成恶意串通，损害了高燕京的合法权益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，商建公司与危改处签订《住宅楼购销合同书》后，将涉案房屋交付危改处，危改处将其出租给高燕京。高燕京作为涉案房屋的承租人，依法对该房屋享有合法的使用权利。在现有证据不能证明《住宅楼购销合同书》已经终止的情况下，商建公司将涉案房屋另行出售给岳妍，其主观上具有恶意。岳妍作为完全民事行为能力人，对于房屋交易这种重大经济活动，应当有相比于日常经济生活更加审慎的注意和审查义务。反观岳妍的购房过程，其在签约前明知涉案房屋内有他人居住，但未要求进一步核实居住人身份及居住依据，而是在未到涉案房屋内实地查看的情况下，即与商建公司签订购房合同，该交易过程明显与常理不符。关于房屋交易价格，岳妍虽主张为190余万元，但其提供的付款凭证仅为1102240元，对于其余款项，岳妍并未举证证明，故对岳妍的陈述，本院不予采信。根据高燕京举证及本院询价结果，1102240元的价款远低于涉案房屋当时的市场价格。且根据张铁桥陈述，岳妍与商建公司于2015年6月签订购房合同，却因规避相关政策将购房合同签署日期倒签至2005年7月20日，该行为在目的上亦具有不法性。综合以上分析，本院认定岳妍的签约购房行为具有主观恶意，商建公司与岳妍的行为构成恶意串通，客观上损害了作为承租人的高燕京的合法权益，故商建公司与岳妍签订的《北京市××小区商品房买卖契约》及《补充协议》依法应属无效。商建公司及岳妍关于合同有效的辩解理由不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认北京商建房地产开发公司与岳妍签订的《北京市××小区商品房买卖契约》（合同标注签署日期为2005年7月20日）及于2015年6月26日签订的《补充协议》无效。案件受理费14720元，由北京商建房地产开发公司、岳妍负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  梁 宁人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年六月三十日书 记 员  雷迎新