河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初185号原告：芈艳菲，男，1986年10月5日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李会平，河南金太行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，河南金太行律师事务所律师。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：李莎莎，女，1980年12月10日出生，汉族，住新乡市，系被告公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。原告芈艳菲与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2018年12月29日作出（2018）豫0502民初3744号民事判决，被告不服该判决，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）豫05民终1867号民事裁定，裁定撤销本院（2018）豫0502民初3744号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月6日公开开庭进行了审理。原告芈艳菲委托诉讼代理人李会平、张帅，被告新华富置业公司委托诉讼代理人李莎莎、樊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芈艳菲向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行合同义务，立即协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书；2.判决被告向原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金，从2013年10月1日起至办理完成不动产权属证书之日止，按照已付房款240232元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；3.本案诉讼费、保全费、保函费、评估费、拍卖费等费用由被告承担。事实和理由：2013年6月17日，原、被告双方签订一份《商品房预售合同》，并在房管局办理了预售备案手续，上述合同约定：被告以出让方式取得位于文峰区永××路与××交叉口西北角秀水苑商住小区地块的土地使用权，并在上述地块上开发建设商品房，原告购买上述房地产开发项目中的31号楼2单元1305号商品房一套，预测建筑面积为101.46㎡，总房款240232元；被告应当在2012年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，并在交付使用后60日内，将办理产权登记证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告交房后迟迟不协助原告办理房地产权属证书。原告认为，被告的行为违反了双方合同的约定，侵害了原告的合法权益，已构成违约，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告新华富置业公司辩称，案涉房屋权属证书逾期办理的原因不在于被告，被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。1.办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至原告名下的过程，涉及到各个方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非被告单方努力就可完成。2.根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非是被告的原因造成。被告作为一个普通的民事主体，只能在自己能够努力的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素。3.被告从始至终一直在积极履行自身的协助义务，多次向相关主管部门就办证事宜予以催促。在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主予以情况告知并主动协助广大业主办理相关手续。被告已履行了自身义务，不存在违约。4.双方在《商品房预售合同》中已对逾期办证违约金予以放弃，原告要求无事实及法律依据。故被告在自身不存在任何违约行为，造成逾期办证的原因也不在于被告且双方已放弃逾期办证违约金的情况下，不应对原告主张的逾期办证违约金承担责任。5.本案已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。如原告诉状所诉，2012年8月31日后的60日即2012年10月31日即应办理产权证书，按照民法总则188条规定，民事诉讼的诉讼时效为3年，也就是2015年10月31日本案诉讼时效已满3年。之后再行诉讼已超过法定诉讼时效，本案起诉是2018年8月24日因此已远远超过了诉讼时效3年。综上，被告认为原告诉请的逾期办证违约金无事实及法律依据，请求人民法院在查明本案相关事实的基础上，依法公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、购房款收据，契税完税证、诉讼费用票据，被告新华富置业公司提交了《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、安阳市城市规划委员会安规【2016】2号、3号文件复印件、安阳市规划设计院生产经营科出具的情况说明复印件、安阳市城乡规划管理局安规〔2017〕135号文件复印件、技术服务合同书、规划报建阶段收件（预受理）回执复印件、安阳市国土资源局公告复印件、报纸公告、小区公告栏照片、21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书复印件、购房发票复印件、住宅专项维修资金交讫证明复印件、统计表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年6月17日，原告芈艳菲（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，预测建筑面积101.46平方米，总房款为240232元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，原、被告认可被告按约定交房；原告目前尚未办理该房屋的不动产权属证书。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告提交秀水苑商住小区21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书及通知照片，显示被告于2016年9月9日取得该四栋楼的不动产权证书，被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证；被告提供2016年10月25日、2016年10月21日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票，故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，通知秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36相关业主准备相关资料到被告公司销售部审核，办理个人住房不动产权证，相关楼宇的业主自2019年2月开始陆续办理不动产权属证书。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交付后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即7206.96元（240232元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告芈艳菲办理位于安阳市秀水苑商住小区31号楼2单元1305室的不动产权属证书；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芈艳菲逾期办理不动产权属证书的违约金7206.96元；三、驳回原告芈艳菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，诉前财产保全申请费670元，原告芈艳菲负担1126元，被告安阳新华富置业有限公司负担720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  胡 科审 判 员  张 伟二〇二〇年六月二十八日代理书记员  于 婧