四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4973号 上诉人（原审被告）：喻光敏，男，1974年12月30日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）：吕燕，女，1977年4月8日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）：刘玲，女，1965年5月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告）：赖国岷，男，1963年3月26日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告）：唐雪萍，女，1981年10月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告）：周富军，男，1978年7月11日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告）：林旺秀，女，1968年7月30日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 上诉人（原审被告）：陈光建，男，1972年12月9日出生，汉族，住四川省金堂县。 以上八上诉人共同委托诉讼代理人：康志勇，四川元海律师事务所律师。 以上八上诉人共同委托诉讼代理人：倪政，四川元海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李运海，男，1951年12月5日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 被上诉人（原审原告）：罗波，男，1974年12月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：何世敏，女，1966年9月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：文仁科，男，1970年1月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：胡平蓉，女，1971年2月11日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：肖静怡，女，1982年7月8日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：谭双琼，女，2000年6月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：张国华，女，1951年1月19日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 以上八被上诉人共同委托诉讼代理人：钟方然，四川诚峰律师事务所律师。 原审第三人：四川三阳泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区青羊大道10号成都花园三楼。 法定代表人：杨传福。 委托诉讼代理人：黄志刚，男，系公司员工。 上诉人喻光敏、吕燕、刘玲、赖国岷、唐雪萍、周富军、林旺秀、陈光建（以下简称喻光敏等8人）因与被上诉人李运海、罗波、何世敏、文仁科、胡平蓉、肖静怡、谭双琼、张国华（以下简称李运海等8人），原审第三人四川三阳泰房地产开发有限公司（以下简称三阳泰公司）排除妨害纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 喻光敏等8人上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对案涉商铺的性质事实认定错误。喻光敏等8人取得了案涉商铺的房屋所有权证，房产证上关于商铺的记载足以证明其是具有完整产权的物权单元，具有完整的占有、使用、收益、处分的权利，而不是虚拟式产权商铺。喻光敏等8人的自主经营未对李运海等8人的利益构成侵害，是行使物权的正当行为。一审判决罔顾喻光敏等8人的物权权利，判令喻光敏等8人拆除案涉商铺的玻璃隔断并停止对案涉商铺的自主经营及利用行为是错误的。 李运海等8人辩称，（2018）川01民终6704号民事判决（以下简称6704号判决）认定案涉商铺性质属于虚拟式产权商铺，基于其性质，业主对其应属按份共有。如上诉人处分共有物需至少征得2/3以上业主同意。 三阳泰公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李运海等8人向一审法院起诉请求：1、判令喻光敏等8人停止个人利用商铺的行为，恢复整体铺面原状，并禁止其今后不得再行私自使用商铺；2、判令喻光敏等8人赔偿李运海等8人支付的律师费5000元；3、诉讼费由喻光敏等8人承担。诉讼中，李运海等8人变更第2项诉讼请求为：判令喻光敏等8人承担李运海等8人支付的律师费3000元；增加如下诉讼请求：判令喻光敏等8人赔偿李运海等8人损失35325元，具体计算方式为李运海等8人商铺面积277.16平方米×30/平方米×天数（自2018年5月起至喻光敏等8人停止妨害之日止）×75%。 一审法院认定事实：金堂县十里大道二段389号三阳鑫城三号综合商场商业楼系三阳泰公司开发，该商业楼建成后，三阳泰公司将商场分区分别出卖，并与购房人签订“委托出租协议”，约定商场由该公司进行统一招租管理，委托出租期限为12年，即从2010年1月1日起至2021年12月31日止。本案当事人均属该商业楼1层的业主，均与三阳泰公司签订了“委托出租协议”；2019年4月23日，三阳泰公司别与喻光敏、吕燕（第1层第1号商铺），陈光建、林旺秀（第1层第22号商铺），刘玲、赖国岷（第1层第28号商铺），唐雪萍、周富军（第1层第25号商铺）解除上述协议。 2013年9月24日，三阳泰公司申请成立桂湖摩尔业主委员会。2016年1月16日，金堂县赵镇桂湖摩尔设立首届业主大会，并选举产生了业主委员会，推选业委会委员李恒春任业主委员会主任，任期5年（2016年1月16日至2021年1月16日）。 2016年，桂湖摩尔因经营不善，连带其他承租商家亦撤离案涉商场，致该商场长时间处于闲置状态。2019年5月1日起至今，喻光敏、吕燕等8人用其各自所有的共计4个商铺（该4个商铺系临街相邻铺面）合伙经营水产生意，并在相应界址处设置玻璃隔断。 根据开发商设计图和竣工图，案涉商业楼第1层至第3层整体为综合性商场，其中1层除外墙及卫生间等特殊部位设计修建墙体外，其余部分均未设计修建墙体。 上述事实有委托出租协议、解除合同协议、桂湖摩尔业主委员会成立的相关资料、当事人的一致陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点是商铺的性质，以及喻光敏等8人的自主经营行为是否对李运海等8人构成侵害。就上述争议焦点，一审法院评判如下： 首先，有关商铺性质的认定是处理本案纠纷的前提条件。已经发生法律效力的（2018）川01民终6704号判决书对案涉商铺的性质进行了分析，一审法院权从。根据《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，以及《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”的规定，结合当事人房屋所有权证上界址均载明为“共墙”，即双方所有的商铺并无独立四至界址，商铺之间无物理隔断，在购买后也仅享有商铺产权而非直接经营的事实，案涉商铺实质上是商铺的产权、经营权、管理权相分离的产权式商铺，即虚拟式产权商铺。 其次，根据虚拟式产权商铺产权、经营权、管理权相分离的性质，业主所有权的行使应受到一定限制，其主要表现按（2017）川0121民初1841号民事判决的表述：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。基于该类型商铺的以上特征，那么全体业主就应当结合成一个利益共同体，其基本原则是以合理的方式整体利用整个商场从而达到利益的最大化。 案涉商场因先前承租的桂湖摩尔经营不善，商家纷纷撤离，导致长期闲置，包括本案当事人在内的业主均无从通过出租获取收益。喻光敏等8人举示的“桂湖摩尔业主大会会议记录”显示，在2016年10月29日举行的业主会议上提到了整体出租还是分开单独经营的问题，会议记录中记载有“整体、分别出租均可”的内容，但到会人员仅25人（商场1楼与2楼业主共有60余户），并不符合管理规约的议事规则。可见，该商场的各业主在整体出租与各自经营之间面临艰难的抉择，坚持整体出租者有之，主张各自经营者有之，在中间摇摆者也有之。从案涉商场来看，喻光敏等8人商铺位于临街处，位置明显优于李运海等8人商铺所处位置，且阻断了原桂湖摩尔承租时形成的通道，出于众多消费者的心理习惯，若业主均各自自主经营，那么李运海等8人所有的位于商场内部的商铺将难以具有经营价值，仅从这一常识性角度出发，也可以得出喻光敏等8人目前自主经营对包括李运海等8人在内的其他业主在利益上构成损害的结论。综上，喻光敏等8人的自主经营行为对李运海等8人的利益构成侵害，应当停止经营。而喻光敏等8人设置玻璃隔断未经商场大多数业主共同决定，破坏了商场的整体性，有碍商场的整体规划和经营，同样损害了其他业主的利益，应予拆除。但需要指出的是，所在商场的全体业主大会应当尽早举行以作出相应的决议，以统一各业主的认识，而不是相互指责、各行其是。 最后，关于李运海等8人的损失。一、律师费的问题：律师费是李运海等8人因提起诉讼所发生的费用，该费用的产生与喻光敏等8人的侵害行为之间并不具有必然的因果关系，仅仅是李运海等8人出于自身诉讼的需要，不宜认定为因喻光敏等8人的行为而发生的损失。二、租金损失的问题：李运海等8人举示的与其他商家就承租事宜进行微信群内部交流的记录，仅表明存在整体出租的潜在可能性，并未有证据证明对方具有确定的承租意向，且还存在部分业主未与三阳泰公司解约的情形，相应的法律关系并未理顺，即使不发生喻光敏等8人自主经营的事件，商场的整体出租是否能成功实现也是悬而未决，故一审法院对李运海等8人的该诉请不予支持。遂依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，作出如下判决：一、喻光敏等8人于判决生效之日起7日内拆除金堂县十里大道二段389号三阳鑫城三号综合商场商业楼一层第1号、第22号、第25号、第28号商铺的玻璃隔断，恢复原状；二、喻光敏等8人于判决生效之日起立即停止对金堂县X大道X号X城X号综合商场商业楼X层第1号、第22号、第25号、第28号商铺的自主经营及利用行为；三、驳回李运海等8人的其他诉讼请求。案件受理费733元，由李运海等8人负担683元，喻光敏等8人负担50元。 本院二审期间，喻光敏等8人提交照片七张，拟证明案涉商业第三楼现在正在独立使用，进行教育培训。李运海等8人质证认为三阳鑫城的三楼和四楼在主区经营，且三楼和案涉房屋的经营模式不一样，万达商场的照片与本案没有关联性。三阳泰公司认为与其无关，不发表质证意见。本院认为，上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”以及《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”之规定，本案双方当事人房屋所有权证上界址均载明为“共墙”，即双方当事人所有的商铺并无独立的四至界址，双方当事人从开发商购买的具有独立面积的商铺与其他商铺之间并无物理间隔，在购买后也仅享有商铺产权而不直接经营，实质是商铺的产权、经营权、管理权相分离的产权式商铺，故上诉人喻光敏等8人关于其商铺是具有独立产权的商铺，不属于虚拟式产权商铺的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，基于产权式商铺的现状，产权式商铺权利人在行使权利时应受到一定限制，合理利用产权式商铺的基本原则为：对整个商场进行整体利用、优化整个商场的使用，最大限度的发挥商场每一部分的功能和作用，提高整个商场的使用效率，以期利益最大化。本案中，喻光敏等8人采取的隔断经营行为，侵犯了包括被上诉人李运海等8人在内其他业主的利益，故上诉人喻光敏等8人主张其有权在其商铺范围内进行隔断经营的上诉主张，于法无据，本院不予支持。 综上，喻光敏等8人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由喻光敏、吕燕、刘玲、赖国岷、唐雪萍、周富军、林旺秀、陈光建负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年六月二十日 书记员  宋 杰