广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终863号上诉人（原审被告）：叶金利，男，1968年12月18日出生，汉族，居民身份证住址广东省云浮市郁南县**************，现住广东省德庆县***********。委托诉讼代理人：梁孟杰、郭洁，均系广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭汉华，男，1980年9月28日出生，汉族，居民身份证住址广东省从化市**********，现住广东省德庆县**镇富源村委会富源小学旁边的桦利木制品厂。委托诉讼代理人：邓伟刚，广东创致律师事务所律师。委托诉讼代理人：全文锋，广东创致律师事务所实习律师。上诉人叶金利因与被上诉人谭汉华租赁合同纠纷一案，不服德庆县人民法院(2019)粤1226民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶金利的委托诉讼代理人郭洁、被上诉人谭汉华的委托诉讼代理人邓伟刚、全文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶金利上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除叶金利与谭汉华签订的《租赁合同》；3.判令谭汉华返还押金20万元给叶金利；4.判令谭汉华返还剩余年租金(剩余租金以解除合同日的实际使用日起计，叶金利已支付一年租金35万元，至起诉日余约29万元)给叶金利；5.判令谭汉华支付违约金20万元给叶金利；6.判令一、二审案件受理费、律师费5万元由谭汉华承担。事实和理由：一、谭汉华的行为已构成根本违约，且合同已明确约定解除条件，叶金利有权解除合同。1.租赁合同签订后，谭汉华允许他人继续使用案涉厂区的宿舍、土地，未能提供合同约定的厂房给叶金利使用，已构成根本违约(详见一审判决书第7页第一行)。2019年9月17日，叶金利向谭汉华发出一份书面履行条款催告函，要求谭汉华在7日内协商解决其相关违约问题，但谭汉华依然未履行合同主要义务(详见一审判决书第5页第15行)。租赁合同第十八条约定：甲方违约的，应按下列约定承担违约责任：甲方因不能提供本合同约定的厂房而解除合同的，应向乙方赔偿所有损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定及合同第十八条之约定，叶金利作为守约方有权解除租赁合同，经催告在合理期限内违约方仍不履行主要义务，守约方可行使解除权。一审法院认为租赁合同没有约定承租方解除合同的条件显属错误。即本案当事人在合同中有约定解除条件，且解除条件已成就，叶金利有权解除合同，谭汉华应返还押金20万元及剩余租金(剩余租金以解除合同日的实际使用日起计，叶金利已支付一年租金35万元，至起诉日余约29万元)给叶金利。2.叶金利承租案涉土地的目的是使用土地进行生产经营。根据苏练朋与谭汉华签订的厂房转租合同的约定，总承包面积约为10亩。虽然双方签订的合同中没有将出租面积明确写在合同中，但当在双方没有明确排除本案租赁合同面积情况下，叶金利与谭汉华签订的租赁合同承租面积应该承继上一份合同约定的面积，而谭汉华围闭起来的厂房有4间约为400平方米，当地村集体占用建设医疗站约为100平方米，谭汉华允许第三人饲养家禽、种植面积约为150平方米，总占用面积约为650平方米，差不多1亩被占用，谭汉华属于根本违约。3.根据案涉租赁合同第15条第1项的约定，谭汉华配电设置变压器80千瓦与民用电60千瓦给叶金利使用，若叶金利增大用电时谭汉华应协助叶金利与供电局协商增加用电量，但在叶金利承租1个月左右，谭汉华没有得到叶金利同意情况下将60千瓦的变压器剪断供附近其他厂房使用，谭汉华严重违反合同约定，对叶金利的生产造成影响。谭汉华在本案存在多种违约情形，损害叶金利的利益，双方合同应予解除，一审法院认为谭汉华的行为仅属于轻微违约是不符合实际情况的，叶金利承租案涉土地目的是为了生产经营，谭汉华根本性违约，其应当赔偿给叶金利造成的一切损失。二、谭汉华故意隐瞒重要事实，属于欺诈行为，合同应予以撤销，合同目的已无法实现。2018年1月31日，案涉场地所在地村委会(莫村镇富源村委会)召开村民代表大会通过决议，确定在案涉厂房的西北边建设卫生医疗站。目前，该医疗站已基本建成(详见一审判决书第6页第一、二行)。谭汉华于2019年1月1日承租案涉场地，但谭汉华于2019年5月1日转租案涉场地给叶金利时却故意隐瞒该重要事实，使叶金利在违背真实意思的情况下与谭汉华签订租赁合同，明显属于欺诈行为。按照中国人传统的经商理念，在医院(医疗站)、殡仪场所、“凶宅”等场所附近经商、居住是大忌，况且本案中是在叶金利承租的土地范围内建设医疗站，若叶金利知道在案涉厂房建设医疗站的事实，绝不会承租该场地经营。由于谭汉华故意隐瞒合同重要事实，存在欺诈行为，严重违背诚信原则，守约方继续履行合同所需的人力、物力超过守约方基于合同履行所获得的利益，合同已陷入僵局，合同无法继续履行，合同目的已无法实现，应当解除合同，尽可能减少当事人损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条之规定，在本案订立合同时，谭汉华负有重要信息披露义务，却故意隐瞒合同重要事实，并因沉默未披露获得利益，则构成欺诈。基于谭汉华的欺诈行为，本应依法撤销本合同，但一审法院却认为合同仍可实现，显然有悖法理常理。三、谭汉华应当承担违约责任，赔偿叶金利的所有损失。谭汉华因未能提供全部租赁场地及租赁设备给叶金利使用，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及租赁合同第十八条之约定，谭汉华应当承担违约责任，赔偿叶金利的所有损失20万元。一审法院在未查清因谭汉华违约造成的实际损失而直接判令双方各自承担一半的诉讼费用显属错误。谭汉华作为出租人应当保证所出租的场地达到合同约定的使用条件，一审法院要求作为承租人的叶金利向直接使用人主张权利，完全没有法理依据。四、租赁合同已明确约定由违约方承担对方追究违约责任所产生的各项费用，谭汉华作为违约方应当承担本案的诉讼费、律师费。案涉合同第二十一条约定，如本合同中任何一方违约，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，还应承担对方追究违约责任所产生的各项费用(包括但不限于律师费、差旅费、仲裁费用、诉讼费用等)。因此，本案中，谭汉华作为违约方，应当承担本案一、二审案件受理费、律师费(5万元)。综上所述，一审法院在未查清本案基本事实的情况下作出裁判，已严重损害到叶金利的合法权益，请求二审法院根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，查明案件事实，撤销一审判决，依法改判支持叶金利的全部上诉请求。谭汉华口头答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回叶金利的上诉请求；2.谭汉华不同意解除合同、归还押金、退还剩余租金及支付违约赔偿金；3.谭汉华没有对厂房进行围闭，叶金利所说的是原来厂房围墙，且村建设医疗站是在叶金利与谭汉华签订合同之前已确定的事实，并该情况叶金利也是知情的；4.合同中约定的60千瓦变压器是可提供给叶金利使用，并非是必须，且变压器属于民用电，是因供电部门认为存在安全隐患，且用电主体不符，所以供电部门出具整改意见，谭汉华确认如果供电部门允许叶金利使用该民用电，谭汉华会将该民用电提供给叶金利使用；5.谭汉华没有允许他人在厂内饲养家禽、种植其他经济作物；6.一、二审上诉费与律师费应由叶金利承担。叶金利向一审法院起诉请求：1.判令合同终止；2.判令谭汉华赔偿违约金20万元给叶金利；3.判令谭汉华归还叶金利的押金20万元；4.判令谭汉华归还叶金利已经缴纳的年租金的剩余租金（剩余租金以终止合同日的实际使用日起计，叶金利已经给付了一年租金35万元整，至起诉日余约29万元整）；5.根据合同的约定违约方给付因违约方造成的诉讼费用、律师费用以及一切的合理费用3万元；6.判令谭汉华给付从2019年4月份至今的电费7500元。一审法院认定事实：2019年5月1日，叶金利与谭汉华签订租赁合同。合同约定由谭汉华（甲方）将其位于德庆县**镇富源村委会富源小学X351省道旁桦兴木制厂的厂房、附属物品、设备设施出租给叶金利（乙方）作为木材旋切及晒场经营，租赁期限五年，自2019年5月1日至2024年4月30日止。租赁期满乙方应自费对受损厂房及其附属物品、设备设施、路面等进行修复后如期交还。租金每年35万元，五年总租金为175万元，乙方应于每年4月30日前将下一年租金支付给甲方。乙方应在签订本合同时向甲方支付租赁押金20万元，甲方应在租赁期满或合同解除后将抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分无息返还给乙方。甲方违约的，应按下列约定承担违约责任：1.甲方因不能提供本合同约定的厂房而解除的，应向乙方赔偿所有损失；2.甲方违反本合同约定，提前收回厂房的，应向乙方支付赔偿金。对于乙方违约的，乙方向甲方支付违约金20万元并赔偿损失。如本合同中任何一方违约，违约方应按本合同约定的违约责任外，还应承担对方追究违约责任所产生的各项费用（包括但不仅于律师费、差旅费、仲裁费、诉讼费等）。双方在合同后面还作补充约定：1.甲方现有的配电装置是变压器80千瓦和民用电60千瓦，可提供给乙方使用，若乙方需要增大用电时，甲方可协助乙方与供电部门协商增大用电量，由此产生的费用全部由乙方承担。合同终止或解除的，该设施设备无偿归甲方所有；2.乙方在承租期间独立经营、自负盈亏，并承担经营活动所产生的一切费用及法律责任。若造成甲方经济损失的，还应承担赔偿责任；3.租赁期限届满或者解除合同，乙方须到有关部门办理证照的注销、变更手续及承担相应的费用;4.乙方在租赁期间内应做好厂房及其附属物品、设备设施消防安全工作，保障人员的生命与财产安全，否则承担全部法律责任。合同订立当日，叶金利向谭汉华支付了租赁押金20万元和一年租金35万元，谭汉华向叶金利移交了厂房及厂房内的设备设施给叶金利管理使用，双方制作了移交清单作为合同附件。设备移交清单的内容为：1.100吨地磅一台；2.江西三机旋板主机一台；3.大沥旋板机主机一台；4.打皮机两台；5.江淮3吨叉车一台；6.龙工3.5吨叉车一台；7.鲁工LG928自动波铲车一台；8.磨刀机一台；9.活动锯木机两台;10.主锯木机一套；11.输送带一套（约20米）。叶金利租赁谭汉华的厂房、设备后，注册成立德庆县**华利木制品厂与王汉华合伙经营。2019年5月，原由谭汉华提供给叶金利使用的民用电60千瓦变压器，因横跨公路存在安全隐患和存在两用电主体，交叉用电不符合用电规则，被供电部门责令整改，导致叶金利无法继续使用。2019年7月13日，叶金利与合伙人产生矛盾，王汉华退出合伙经营。同年9月17日，叶金利向谭汉华发出一份书面履行协议条款催告函，催告函主要内容认为谭汉华在租赁的厂区内占地种植，霸占厂区内宿舍，擅自作主同意富源村委会在厂区的场地上修建建筑物，还将协议约定的二台变压器中功率大的一台变压器剪线，继而把归其使用的变压器转让给他人使用，且谭汉华的人员占用厂区宿舍没有支付电费，构成违约，对其造成严重经济损失，要求谭汉华在7日内协商解决相关问题。否则将依据协议约定和法律规定追究谭汉华的违约责任。叶金利申请德庆县**司法所调解未果，遂于2019年10月9日诉至该院。同时查明，上述案涉租赁的厂房场地系德庆县**镇富源村委会出租给苏练朋使用，2019年1月1日苏练朋将该厂房转租给谭汉华使用，德庆县**镇富源村委会于2018年1月31日召开村委大会通过确定在该厂房的西北边（公路边）建设村级卫生医疗站，医疗站占地约100平方米，目前已基本建成。原承租人苏练朋及其家人一直在该厂区三卡一层宿舍内居住生活，直至2019年11月4日才从上述厂区宿舍内搬出。谭汉华在法庭上承诺，其已于2019年11月4日要求苏练朋及其家人从厂区宿舍内搬走。如果经得供电部门同意，可以继续提供合同约定的60千瓦民用变压器给叶金利使用。一审法院认为，本案双方当事人争议焦点为：1.谭汉华是否存在违约行为；2.叶金利请求终止合同的理由是否充分合法；3.叶金利的各项诉讼请求应否支持。叶金利与谭汉华订立的租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力。叶金利与谭汉华签订的厂房、设备租赁合同，合同双方当事人只对租赁的设备设施列明了详细清单，但对于厂房场地的租赁范围约定不够明确，双方因此而产生争议。对于双方的争议条款，经双方补充不能达成一致的，应从租赁双方的真实意思表示和有利实现合同目的等角度去理解。叶金利承租厂房的目的是经营开办木制品厂，在双方未特别约定的情况下，承租厂房场地的范围应包括全厂区内的土地及附属物品，故厂区内的宿舍、场地应当包括在内。谭汉华出租后允许他人继续使用厂区的宿舍、土地，显然不符合双方合同的约定。因此，谭汉华因未能提供全部租赁场地及租赁设备给叶金利使用，已属于违约，对产生的纠纷应承担相应民事责任。合同法规定合同解除有约定解除和法定解除。约定解除就是当事人在合同中约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除就是在下列情形，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。叶金利与谭汉华双方订立的合同并没有约定承租方解除合同的条件，故叶金利请求终止合同应从本案是否符合法定解除合同情形去考量。谭汉华存在的上述轻微违约行为，并没有构成根本违约，且不影响实现合同目的，谭汉华现已对影响叶金利经营管理的厂区宿舍居住问题予以排除。对于富源村委会在厂区内建设了村级卫生医疗站，经该院实地勘察，确实导致叶金利实际租赁场地的减少，但对叶金利的生产经营影响不大，叶金利订立合同目的仍可实现。对此双方可以通过协商相应降低租金的方式予以解决。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。因此，叶金利请求终止合同的诉讼请求，理据不充分，该院不予支持。鉴于叶金利请求终止合同的请求得不到依法支持，合同还应当继续履行，故叶金利请求谭汉华退还租金、租赁押金、赔偿损失的诉讼请求，于法无据，该院亦不予支持。对于叶金利请求谭汉华支付电费的诉讼请求，占用租赁厂房宿舍的行为人并不是谭汉华，叶金利应当直接向行为人主张该权利，故叶金利此请求亦缺乏理据，该院不予支持。谭汉华对引起本案纠纷有一定责任，故谭汉华应相应承担本案部分诉讼费用。谭汉华关于不同意终止合同答辩意见，理由充分，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关适用的解释》第九十条之规定，判决驳回叶金利的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计14250元，由叶金利负担7125元，谭汉华负担7125元。本院二审期间，叶金利提交一份民事委托代理合同及律师费发票，拟证实叶金利委托律师代理本案二审诉讼活动支出律师费5万元，按照合同约定该费用应由谭汉华负担。谭汉华质证认为，对该证据的真实性和合法性无异议，但认为其没有存在任何的违约行为，无需承担叶金利的律师费，且叶金利在一审的诉讼请求中提出支付的律师费并不是5万元，而二审提出该上诉请求超出一审的请求范围。叶金利在本案二审期间没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：案涉合同应否解除的问题。对于案涉合同应否解除的问题。一审判决已查明，原承租人苏练朋及其家人一直在该厂区三卡一层宿舍内居住生活，直至2019年11月4日已从案涉厂区宿舍内搬出，且富源村委会在案涉厂房的西北边目前已基本建成了占地约100平方米村级卫生医疗站。另外，案涉合同约定的60千瓦民用变压器被当地供电部门责令整改停止使用，经得供电部门同意，可以提供给叶金利使用。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”一审判决以谭汉华出租案涉厂房后允许他人继续使用厂区的宿舍、土地，显然不符合案涉合同的约定的认定正确。另外，谭汉华并无提供证据予以证实叶金利知悉当地村集体需要在案涉厂房中占用约100平方米土地进行建设卫生站，或在签订案涉合同时通过书面或其他方式告知叶金利该卫生站的建设情况，且已经得叶金利同意。虽然叶金利的原合伙人自述在签订案涉合同时已知悉村集体要使用涉案租赁土地建设卫生站，但因叶金利已与该原合伙人因合伙产生矛盾形成纠纷，其作为利害关系人的证人证言的效力难以单独采信。因此，应认定谭汉华未能履行义务提供全部租赁场地给叶金利使用，该情形已构成违约。另外，案涉合同又约定谭汉华现有的配电装置是变压器80千瓦和民用电60千瓦，并可提供给叶金利使用。但因该民用电60千瓦用电装置是被当地供电部门依法停用，而至今叶金利并未提出申办民用电60千瓦用电装置，故无法认定无法使用该用电装置应归责于谭汉华。谭汉华抗辩认为其对无法提供该民用电60千瓦用电装置不负有责任的主张理据充分，本院予以采信。本案中，因案涉合同并未约定叶金利可解除合同的情形，现谭汉华存在违约行为，应评判该违约行为是否符合法定解除合同情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”虽然谭汉华存在上述违约行为，但对于影响经营管理的厂区宿舍居住问题现已消除，且经一审法院实地勘察当地村委会在厂区边建设村级卫生医疗站，认定该情形对厂区的生产经营影响并不大，双方可以通过调整租金的方式予以解决，故上述违约行为并未构成根本违约，不足以致使合同目的不能实现，且上述违约行为又不符合上述规定合同法定解除的其他情形，故叶金利请求解除合同的主张理据不充分，本院不予支持。因叶金利主张解除合同的诉求未予支持，故叶金利上诉主张谭汉华返还押金、退还租金、要求赔偿违约金及律师费等没有事实依据，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，叶金利的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由叶金利负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年六月三日法官助理  肖荣健书 记 员  陆贤妍