北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初17746号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：侯业仑，该公司员工。委托诉讼代理人：徐衍学，该公司员工。被告：孙清华，女，1979年9月18日出生，汉族，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称原告）与被告孙清华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人徐衍学及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2011年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2016年12月31日及2018年1月22日至2019年12月31日的物业费18817.3元；2.判令被告支付上述期间的违约金1881.73元，以上两项共计20699元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系珠江逸景216号楼2单元304室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠原告主张期间的物业费。经原告多次催缴，被告仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。现恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：我是涉案房屋的业主，原告主张期间确实未交费。我们家从交房到现在家里都有老鼠，橱柜下、洗衣机后、冰箱后都有老鼠，小区环境太差。我的电动车电瓶3月份在单元楼门口被偷了。我的汽车也被砸过。同区域小区物业服务比我们小区好，物业费和我们一样甚至比我们低。公共区域出租、广告收益未分给业主。2017年5月20日之前的物业费已过诉讼时效。2014年11月27日物业被解聘前的物业费减半收取，解聘之后的物业费不应再交纳。物业服务达不到物业费收取标准，2017年后的物业费应该打六、七折。2016年由于被停水一个月被迫交的2711元物业费折抵2014年11月27日之前的物业费。原告尽快开通门禁卡，能正常进家门。经审理查明：被告系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）216号楼2单元304室的业主。2009年12月11日，孙清华（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。涉案房屋性质：住宅，建筑面积：91.1平方米。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理服务移交手续，物业管理服务移交手续需经业主委员会确认。协议第三条约定“物业服务内容”包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业服务质量的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元，别墅区每月每平方米2.88元收取物业服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，原告并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，本院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二〇一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》；三、驳回原告董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。庭审中，原告称涉诉房屋物业费收费标准为每月每平方米2.48元。被告对此没有异议。原告表示曾在2018年11月起诉至本院，案号为（2018）京0112民初41606号，要求被告支付2011年1月1日至2011年12月31日及2013年1月1日至2016年12月31日止的物业费及违约金，后因原告撤诉，该案以撤诉方式结案。被告称未收到过相应通知。本案审理过程中，本院于2019年8月22日前往珠江逸景家园小区对于原告的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。经核实，被告未向原告交纳2011年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2016年12月31日及2018年1月22日至2019年12月31日期间的物业费。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，原告的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。原告在此期间为涉诉小区提供物业服务，被告理应交纳相应的物业费。珠江逸景家园小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。对于被告主张原告的物业服务存在诸多问题的辩解意见，结合本院现场勘查的结果及涉诉小区在本院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况可以认定原告提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故本院对原告主张期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。关于原告主张的2011年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2016年12月31日及2018年1月22日至2019年12月31日期间的物业费是否已超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则的施行时间为2017年10月1日。本案中，依据原告与被告之间签订的《前期物业服务协议》中对交费时间和周期的约定，每年1月15日作为当年物业费交纳期限届满之日，该年物业费应自当年1月16日起计算诉讼时效。故2016年1月1日之后的物业费适用民法总则三年诉讼时效的规定，之前的物业费适用民法通则两年诉讼时效的规定。原告称其多次催要物业费，但其提交的付款通知书无法看出张贴位置及拍摄时间，且被告对此不认可，故本院认定2011年1月1日至2011年12月31日及2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效。因原告曾在2018年11月提起诉讼向被告主张过物业费，故2016年1月1日至2016年12月31日的物业费诉讼时效中断，2016年1月1日至2016年12月31日及2018年1月22日至2019年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效，被告应交纳此期间的物业费，且在应交纳数额的基础上酌减10%，具体数额由本院核算。对于原告主张违约金的请求，因被告并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告孙清华给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2016年1月1日至2016年12月31日及2018年1月22日至2019年12月31日期间的物业费共计7182.32元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担268元（已交纳），由被告孙清华负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 立人民陪审员  鲁长芹人民陪审员  梁成祥二〇二〇年六月二十八日书 记 员  任丽娜