甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1430号上诉人（原审被告）：沈克平，男，1961年12月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：甘肃省地震局，住所地甘肃省兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：邵君，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾秉礼，甘肃恒亚律师事务所律师。上诉人沈克平因与被上诉人甘肃省地震局房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈克平上诉请求：1．依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5023号民事判决；2.查明事实，依法改判或发回重审；3.判令被上诉人先履行2008年8月6日与上诉人父亲沈复文签订的房屋补差协议；4.本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的父亲沈复文生前与被上诉人签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》（以下简称《预售协议》）及《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》（以下简称《新旧房交接协议》），未签订房屋买卖合同。上述两份协议不完善且仍在履行中。根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题通知》，因单位内部建房，分房引起的占房、腾房等地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围。因此，本案应驳回被上诉人的起诉。二、被上诉人在集资建房启动时，甘震（2009）212号文件第26条规定“旧房回收价格以兰州市房地产交易中心评估认可的价格为准。”《交接协议》第13条规定“旧房的回收价格，按省市房管物价部门批准的价格进行回购结算。”2014年9月，被上诉人委托兰州市诚信房地产置换有限有限公司对渭源路甘肃省地震局家属院东楼进行评估，评估价为6500元／㎡；2018年又委托甘肃华澳地产估价有限公司进行估价，评估价格为2275元／㎡。前后价格差距甚大。被上诉人称2275元／㎡的价格无调解商量余地，属于强买强卖，严重违法。上诉人父亲自甘肃省地震局分得的新房，是上诉人父亲集资所建，根据《预售协议》，该新房从交付使用起计算五年后发放房屋所有权证，但被上诉人于2018年1月将新房登记在甘肃省地震局名下，成了国有资产。如果上诉人将涉案旧房腾交并转移产权给被上诉人，就真正没有房产了。因此，被上诉人在虚构事实、隐瞒真相，非法侵占上诉人的合法权益。三、一审判决认定“旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质”。但旧房1998年省房改办批准出售给个人（工龄折扣后），取得了百分之百产权，已转化为私产，再无福利可言。新房是经济适用房，价格为2485元／㎡，带有一定福利性质，新旧房的性质完全不同。四、一审判决认定“参照已发生法律效力的相关判决，可以确定原告依照相关文件将旧房回收价格确定为2275元／㎡并无不当。”但生效判决并未有判项中载明旧房价格2275元／㎡。涉案旧房是上诉人父亲的私产，在关于价格问题上，被上诉人未依协议出具合理的回收价格，双方未达成一致意见，上诉人有权拒绝交付旧房。一审判决上诉人腾交旧房，并办理产权转移登记不当。一审判决上诉人承担的违约金20000元与《交接协议》的约定不符。五、被上诉人违背1998年《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》23号文件精神，停止实物分房，逐步实现货币分房的原则，被上诉人把上诉人父亲的旧房于2014年卖给他人，并给他人进行了实物补差，把上诉人父亲的利益输送给他人，房款被上诉人掌握，未给上诉人分文，不合理也不合法。被上诉人将其职工107户的产权房屋在无户主签字、结算的情况下于2015年12月进行了产权过户，严重违法。六、被上诉人起诉至法院后，甘肃省地震局退休职工到中国地震局集体信访了三次。中国地震局明确答复：（一）、停止一切法律诉讼并撤诉。（二）、依法依规搞好房产工作，多找几家有资质的评估公司进行评估。未依法解决前，不能转移房产。但甘肃省地震局违背上级精神。另，一审驳回了被上诉人的其他诉讼请求，但判令上诉人承担全部诉讼费不当。甘肃省地震局辩称，一、本案纠纷源于双方基于平等民事主体之间的房屋买卖合同关系而形成的合同之债，依法属于人民法院管辖范围。从《甘肃省地震局应急联工住宅楼配售办法》(简称《配售办法》)、《预售协议》、《新旧房交接协议》的内容来看，协议的核心为购新房退旧房，即上诉人将其所有的旧房通过买卖作价的置换方式取得新房；签订协议上诉人已取得房改房产权证，旧房所有权人与被上诉人不是行政隶属关系，双方就购新房退旧房达成合意签订协议属于平等主体之间的民事法律关系。二、上诉人未能按照《新旧房交接协议》约定及时交回旧房构成严重违约，应承担腾交旧房、支付违约金的违约责任。被上诉人一审起诉时主动调低了违约金数额，但一审仅判令上诉人承担2万元违约金，对被上诉人来讲极不公平。上诉人还认为此判项与《新旧房交接协议》第五条约定不符，毫无道理。三、2008年8月6日，被上诉人与上诉人父亲签订了《协议书》，《新旧房交接协议》第五条约定上诉人父亲沈复文继续租住《协议书》第2条约定的房屋，并没有约定再配售果园住宅，实质上对《协议书》约定的权利义务进行了变更，《协议书》在前，《预售协议》、《新旧房交接协议》在后，新的协议效力优于旧的协议，应按新的协议履行义务；《协议书》签订是为解决沈复文住房困难，但通过配售新房，该《协议书》约定义务已履行完毕；沈复文已去世，主张福利分房主体丧失，上诉人无资格主张福利分房，且《协议书》涉及单位内部分房，不属于法院受案范围。四、旧房结算价格执行房管物价部门批准的政策性评估价符合协议双方的约定，公平合理。《配售办法》第二十六条明确旧房回收价以兰州市房地产交易中心评估认可的价格为准，《新旧房交接协议》第13条约定旧房回收价格，按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算，由房管物价部门批准的价格必然是政府定价，故旧房结算价格执行房管物价部门批准的政策性评估价符合双方的以上约定。甘肃华澳房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告》以2013年10月25日为价值时点，以《甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅关于印发甘肃省2013年房改有关价格的标准通知》(甘建保(2013)393号)等房改有关政策为依据，旧房价格的评估结果客观公正合理。五、双方的房屋买卖关系公平合法，上诉人应按照协议的约定配合结算并履行过户义务。1、新房属于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第3条规定的“按照地方人民政府指导价购买的”经济适用住房，旧房属于该条规定的“城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按照成本价(或者标准价)购买的”公有住房，涉案新旧房购买价均为政策性定价，均为保障职工基本居住条件所建，均仅向被上诉人本单位职工配售，故新旧房均具有福利性质，结算交易价格据此均以政策性定价为准公平公正，双方之间的房屋买卖交易关系公平合法。2、依据《甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅关于印发甘肃省2013年房改有关价格的标准通知》（甘建保(2013)393号)《房地产估价报告》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼及调整配售旧房结算方案》等文件，新旧房结算现已具备条件，且被上诉人已与单位其他职工签订协议将旧房重新配售，旧房办理过户的条件显然已成就，上诉人应尽快配合结算并履行协助办理过户的义务。六、一审案件受理费应由上诉人全部承担。根据《诉讼费用交纳办法》第13条、第29条的规定，一审案件受理费为2700元，应由上诉人全部承担。甘肃省地震局向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告交付兰州市城关区房屋〔产权证号：兰房（城改房）产字第49514号〕；2.判令被告协助原告将上述不动产权过户至原告名下；3.判令被告向原告支付迟延交房违约金114000元（自2012年12月1日至2019年3月31日），并按每月1500元向原告支付自2019年4月1日起至实际交付之日的违约金；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：1999年7月16日，原告将分配给被告父亲沈复文的兰州市城关区房屋，经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给沈复文，并为沈复文办理了房屋产权登记，沈复文因此取得了该房屋的所有权。该房屋性质属房改房。2008年8月6日，原告与沈复文签订协议书，内容为：1、2008年7月，经局领导研究决定，对沈复文提出的增加住房的要求，按照甘震发〔2006〕64号文件中“适当解决建国前参加工作的老工人的实际住房困难问题”之规定，现已超过规定时限，但考虑到沈复文同志系退休双职工，因此给予特殊解决。对于其他建国前参加工作老工人的住房困难，待高层住宅楼建成后考虑给予解决。2、甲方目前在果园住宅区尚无一间半（建筑面积38.75平方米）的有产权住房来解决乙方的住房困难，经双方协商将室（使用面积21平方米）、403室（使用面积21平方米）两套住房，暂时租借给乙方，租借为每月每平方米1.15元，为48.3元。3、待甲方果园住宅区有一间半（建筑面积38.75平方米）住房时，应按照调整后当年当月的房屋价格配售给乙方，房屋产权证过户到乙方名下后，由甲方保存，统一管理。但同时乙方必须无条件的将室、403室两套住房退还给甲方。4、乙方在租住期间仅限本人家庭居住，不得向他人出租、转让或变相借住给他人。协议还约定乙方在签订协议之日必须缴纳租房保证金20000元整。协议还约定了其他事宜。2010年，原告为适应地震时快速应急工作而建设了保障性住房，该房只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。沈复文享有配售新房的资格，遂被配售了应急住房一套。2010年2月9日，原告与沈复文依据《甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法》签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》1份。双方约定：沈复文选定的新房为西楼Ｅ东型5层住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的为准。沈复文应向原告支付购房首付款110000元且将上述201室旧房腾交原告。2012年8月16日，为了依法规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括沈复文在内的职工分别签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》。约定：原告于2012年8月16日向沈复文交付其选定的新房（应急职工住宅楼二单元502室）钥匙，预售建筑面积84.05平方米；新房进行装修的时间为3个月，即2012年8月16日至11月16日；被告应于2012年11月30日前向原告交回南昌路249号17单元201室建筑面积61.25平方米的旧房，如逾期10天之内，沈复文每天按照临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按200元向原告支付违约金。该协议同时约定新房暂按2800元每平方米的价格计算房款，有旧房的职工根据原住旧房建筑面积补缴房款，新房价格批复后，最终售价若低于2800元每平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元每平方米，沈复文需在三个月内向原告补齐房款。协议还考虑到目前沈复文的困难，同意沈复文暂租用本局位于中科院兰州分院科苑三区9号楼（南昌路448号402、403室）的住房。该协议签订的当日原告即向沈复文交付了502室新房。2015年7月15日沈复文去世后，沈复文名下的房屋由被告沈克平居住使用。因被告至今未向原告交回旧房，双方酿成纠纷。另查，原告依据甘发改服务［2013］581号、甘建保［2013］393文件，新房（应急职工住宅楼）的批复价格为2485元／平方米，将旧房回收价格确定为2275元／平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。原告与被告父亲沈复文之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于沈复文系原告的退休职工，因而获得缔结协议的资格。沈复文对原告关于向职工配售新房时还需收回旧房，并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，沈复文与原告签订的上述协议，意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向沈复文交付新房的合同义务，沈复文仅依合同约定支付了部分购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约。现沈复文因故去世，沈复文自原告依约交付涉案新房时已对涉案旧房不再享有所有权，被告沈克平作为该房屋的实际占有使用人，应承担相应的违约责任。关于被告拒绝腾交房屋的辩称理由，本院认为双方在协议中约定原告向沈复文交付新房后，再给沈复文3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内，沈复文必须向原告交回旧房，被告以旧房回收价格没有批复为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定。且本案中旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质，参照已发生法律效力的相关判决，可以确定原告依照相关文件将旧房回收价格确定为2275元／㎡并无不当，故对被告的辩称理由，一审法院不予采纳，被告应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告交付了新房，被告应依约向原告交付旧房，故对原告的第一项诉请一审法院予以支持。对于原告的第二项诉请，一审法院认为，原告向被告配售的保障性新房将依双方的约定给被告办理产权登记，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，一审法院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方约定了如被告迟延交付旧房逾期20天之内，则应每天按200元向原告支付违约金。现因被告占用使用房屋自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但结合本案案情及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，一审法院依法酌情确定被告向原告支付违约金20000元为宜。原告对于诉讼费用的主张，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第一款及第二款、第十条第二款、第二十九条第一款的规定，案件受理费及保全费均属于诉讼费用范畴，应由本案被告承担，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条第二款、第二十九条第一款之规定，判决：一、被告沈克平于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区房屋；二、被告沈克平于判决生效后15日内将位于兰州市城关区产权转移登记给原告甘肃省地震局；三、被告沈克平于判决生效后10日内支付原告甘肃省地震局违约金20000元；四、驳回原告甘肃省地震局的其他诉讼请求。在判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由被告沈克平负担。二审中，上诉人举证国发﹝1998﹞23号、甘震发﹝2009﹞212号、甘震发﹝2014﹞71号文件三份，拟证明被上诉人现在确定的旧房回收价格不符合三份文件的规定。被上诉人对三份文件的真实性无异议，但认为国发﹝1998﹞23号与本案无关，剩余两份文件不能证明被上诉人依据甘建保［2013］393文件进行价格结算与《新旧房交接协议》第14条约定不符。双方均认可涉案新房于2012年交付，沈复文分两次交纳房款共计150000元。本院二审所查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有五：第一、本案是否属于人民法院受理案件范围。上诉人称根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题通知》，因单位内部建房，分房引起的占房、腾房等地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围。因此，本案应驳回被上诉人的起诉。本案中，上诉人父亲与被上诉人签订了《预售协议》和《新旧房交接协议》，在两份协议中，双方对于配售的具体新房及需交付的具体旧房达成一致意见，该两份协议是双方真实意思表示，合法有效。因此，本案争议房屋虽属于单位内部建房，但双方关于要分配的具体新房及腾交的具体旧房并无异议，被上诉人是基于双方签订的两份合法有效的协议提起的诉讼，属于人民法院的受理案件范围，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。第二、被上诉人是否履行了2008年签订的《协议书》约定的义务。该协议书约定了被上诉人将室、403室两套住房，暂时租借给沈复文，待被上诉人果园住宅区有一间半（建筑面积38.75平方米）住房时，按照调整后当年当月的房屋价格配售给沈复文。但沈复文与被上诉人签订的《新旧房交接协议》第五条约定沈复文继续租住《协议书》第2条约定的房屋，并没有约定再配售果园住宅，因此通过《新旧房交接协议》双方对《协议书》约定的权利义务进行了变更，被上诉人通过交付新房、继续向沈复文出租《协议书》约定的两套房屋履行了《协议书》约定的义务。上诉人不能以被上诉人未履行《协议书》为由拒绝交付旧房。第三、一审认定被上诉人将旧房回收价格确定为2275元／㎡适当的观点是否正确。上诉人对于其应交还的旧房为房改房，其分得的新房为经济适用房的性质无异议，故涉案的新旧房均具有福利性质。建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门于2007年12月1日联合发布《经济适用住房管理办法》，第三十二条规定：“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。”兰州市人民政府于2008年发布的《兰州市经济适用房住房管理办法》第四十四条规定：“已领取住房补贴的职工，不得参加单位集资建房。已享受福利分房、已购买经济适用住房或者已参加单位集资建房的，其住房已达到控制标准的职工家庭，不得再次参加单位集资建房。”根据以上两份文件精神，一个家庭只能享受一次福利分房，且福利分房具有保障性住房性质，任何人不能从中获取利润。涉案新房价格确定为2485元／㎡，上诉人对此无异议。被上诉人根据甘发改服务［2013］581号、甘建保［2013］393文件将涉案旧房回收价格确定为2275元／㎡，新旧房价格差距不大，因此，被上诉人确定的旧房价格并无不当。一审对此的认定适当。第四、一审判令上诉人承担的义务是否适当。如上所述，涉案旧房为具有福利性质的房改房，上诉人父亲在分得新的经济适用房的同时，应退回旧房，这也是双方签订的《新旧房交接协议》明确约定的内容，上诉人在其父亲去世后，实际控制旧房，未按约定交还，构成违约，且《新旧房交接协议》中对于违约责任有明确约定，因此，一审判令上诉人向被上诉人腾交位于兰州市城关区房屋，将该房屋产权转移登记给被上诉人正确；鉴于双方协议约定的违约金过高，一审法院综合考虑各种因素，酌定上诉人承担违约金20000元并无不当，上诉人对此的上诉理由不能成立。第五、一审判令上诉人承担全部诉讼费用是否适当。本案中，上诉人存在违约情形，一审法院支持了被上诉人要求腾交房屋、办理产权转移手续的诉讼请求；对于被上诉人主张的违约金，按照双方的《新旧房交接协议》约定并非上诉人不需要承担，而是一审法院综合考虑各方因素，调低了违约金的数额，但上诉人仍是违约一方，故一审法院根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判令上诉人承担本案诉讼费用并无不当。综上所述，上诉人沈克平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人沈克平负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年六月二十四日书记员  潘晓娟