江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初171号原告（反诉被告）：惠凯，男，1983年7月25日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：方成龙，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宇豪，男，2002年2月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：余宇，江苏腾泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。原告惠凯与被告王宇豪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠凯及其委托诉讼代理人方成龙、被告王宇豪的委托诉讼代理人余宇、赵国际到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，即办理房屋过户手续并交付房屋；2、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2019年11月21日，原告与被告的法定代理人刘志巧（委托代理人张玲玲)经中介居中就被告名下的位于淮安绿地世纪城二期115号楼××××号的房屋签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定所售房屋用途为住宅，建筑面积82.49平方米,交易价格为103.16万元；合同签订时，买方支付5万元定金，2019年12月15日前付26万元，其余款项通过银行按揭方式支付；并约定双方于2019年12月1日前向银行提供按揭贷款的相关资料，配合银行办理贷款审批手续。合同签订后，原告依约支付定金5万元，原告及被告的两法定代理人于2019年12月1日前在中介的帮助下，向银行提交了办理按揭贷款的所有手续。原告并已于2019年12月6日筹措首付款齐全，随时准备支付，并按照审批贷款银行的要求存在名下工商银行账户，并且原告通过购房中介（居间方）提出过随时可以支付首付款，购房中介（居间方）和被告商量，均无回应。原告申请的贷款于2020年1月2日获审批通过。但原告通过中介要求向被告付款并办理过户手续时，被告以原告未按约定支付26万元首付款不同意继续合同，现将协商未果特向法院起诉。被告王宇豪辩称：原告诉请缺乏事实与法律依据，应予以驳回，双方签订合同后，合同约定原告应在2019年12月25日之前支付除定金外26万首付款，原告至今未支付该款项，在合同约定支付方式，是原告将首付款支付至被告账户，在定金支付时，原告通过向被告父亲银行卡转账2万元定金，原告是知道我方的银行卡号的，但是一直未支付说明原告怠于没有依约履行合同义务，我方一直与中介交涉，双方之间在电话中为此发生口角，因为原告恶意违约，我方不愿意与其履行该协议，原告没有履行其付款义务，没有权利要求我方办理过户等手续。本案审理过程中，被告王宇豪提起反诉，经审查符合法律规定，本院依法受理。反诉原告提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2019年11月21日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2、被反诉人支付的50000元定金适用定金罚则，反诉人无需退还；3、由被反诉人承担诉讼费、律师费10000元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年11月21日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定被反诉人应当于2019年12月15日前支付定金以外的剩余首付款260000元。后经反诉人与中介多次催要，被反诉人直至今日仍未支付首付款。反诉被告惠凯辩称：被告反诉诉请无事实和法律依据，根据合同约定，反诉原告需要在合理催告后经过15天方可解除合同，事实上，被告出于涨价的目的一直未履行催告义务，反诉原告没有解除权。反诉被告在客观上付款存在瑕疵，在房屋买卖关系中该瑕疵不能导致反诉被告构成违约，反诉被告不应承担责任。经审理查明：案涉房屋即淮安绿地世纪城二期115号楼×××室系被告王宇豪单独所有，不动产权证号苏（2016）淮安市不动产权第×××××××号，无抵押。2019年11月21日，原告与被告代理人张玲玲签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告购买案涉房屋，建筑面积82.49平方米，总价1031600元（不含税费），定金50000元，合同签订支付定金，买方向银行按揭付款，买方须于2019年12月15日之前支付定金之外的剩余首付款260000元（支付至卖方账号），买卖双方须于2019年12月1日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应付款，所有税费由买方负担。卖方应于所有款项结清之日将房产交付买方，并履行相关手续。买方逾期付款，买方有权要求其以到期应付但未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行。本次买卖居间人为淮安市中世地产顾问有限公司，经办人为刘笠。合同签订当日，原告支付定金50000元。2019年12月1日，被告父母向江苏银行作出承诺，载明本次卖售住房，是为了孩子学习、医疗、生活等所必须，不损害被监护人利益。2019年12月6日，原告向其工行账户转入260000元。2020年1月9日，原告惠凯经中介刘笠见证，向被告母亲刘志巧发出催告函，要求被告尽快提供首付款收款账号，以便支付首付款余款。被告收函后，未予回应。庭审中，关于合同签订及履行情况，原告陈述：合同在中介门面签订，通过中介找到房源，签订合同时，原告、被告母亲的代理人张玲玲在场，中介刘笠在场，原告妹妹、弟媳妇及父母在场，定金当天付清。首付款未按期支付，2019年12月6日原告筹到26万，在银行贷款的时候，银行提醒原告首付款在该账户等几天再支付，后来原告奔波于银行办理贷款审批手续，把首付款时间忘了，到2019年12月25日，被告通过中介向原告提出逾期付款要求解除合同，原告不同意，也不同意被告提出的加价，原告意识到付款逾期了，联系中介获取被告账户，没有获得，被告不提供，到2020年1月2日银行审批下来，双方又沟通了一次，被告不配合履行，随后发生了催告和诉讼行为，当时银行人员姓高，审批的银行是江苏银行深圳路上的支行。对于原告的陈述，被告发表意见为：对于其他陈述认可，对于银行人员要求原告把钱放账上的陈述不认可，被告从未提过加价。诉讼过程中，被告举证中介刘笠向被告出具案涉交易事实阐述：买方惠凯与卖方王宇豪（实际交易人其母亲刘志巧、其父亲王志军）于2019年11月21日在中世地产绿地店签署上述合同，合同制定由刘笠协助参与签署。合同签署后，应该在11月底12月初具体日期回忆不清了，买卖双方与刘笠相约在邮政银行新区支行签署贷款审批手续，因王宇豪不满18周岁银行不予签署贷款审批手续因而改约银行，大概日期在12月5日前，买卖双方再次约往江苏银行开发区支行签署贷款审批手续，江苏银行通知买方惠凯将首付款存入江苏银行卡内。在合同中双方约定2019年12月15日之前由买方支付首付款至卖方账户内，实际交易过程中因贷款审批流程迟迟未有结果，买方未将约定的首付款转至卖方账户中。在贷款审批过程中卖方实际交易人刘志巧一直催促贷款进度并在2019年12月28日让刘笠通知买方惠凯给付具体日期什么时候交易，当月绿地世纪城整个市场交易相当火爆，并伴随着房屋价格的攀升。买方惠凯给出2020年1月20日左右过户的答案，卖方监护人刘志巧认定买方已经实质性违约，不同意继续履行合同。其中居间方、买卖双方都相互沟通过，但没有重新约定继续履行合同。2020年1月16日，买方通过法院正式起诉卖方，要求继续履行合同。原告发表意见为：我方并非由于银行贷款未审批结束故意不支付首付款，原告关于过户的答案系根据银行贷款实际审批进程予以确定，该证据反映被告在联系中介要求提升房屋价格。案件审理中，经原告申请，中介刘笠到庭作证。刘笠陈述：11月底签订合同，由于产权人是被告，当时未成年，我和他父母都联系过了说好了，他父母安排家里弟妹叫什么婷婷来签合同，我把所有委托情况都和被告母亲确定过了，委托书是我们提供的，发给被告母亲，都同意了，签合同后第二天，因为房子比较火爆，他妈妈打电话问我说是不是卖低了，接近12月1日，原告和被告父母都去银行办理贷款签字，在等待时候他妈妈提出卖低了，当时在深圳路江苏银行，第一次去的邮政，邮政不办理未成年的贷款，江苏银行办，签完字后，江苏银行高经理说要看到首付款在买方账上，大概26万，签完之后当时因为缺小孩身份证，小孩当时在国外，手续延迟一周，在12.22左右他妈妈问进度了，我说银行年底审批紧张，在12.28卖方着急问我买方怎么说，他妈妈说要么就全款，当时卖房时我和卖家讲大概在一月初把事情办完，在28日我和卖家讲，买方可以把首付打给你，在淮安目前二手房买卖中，实际做法是等到贷款审批下来再向买方支付首付款。也防止贷款审批下不来发生纠纷；卖家当时就不高兴，说付款时间超过约定，他妈妈说要么就全款，我把卖家意见告诉他了，买家当时说可以筹资金全款给，我传达给卖方，卖方意思要加钱，大概5-10万，到了一月6.7号银行表示可以贷款，我通知卖方办手续，他不同意了，在此之前我的同事看到这个房屋又被重新出售，1月初他们协商了，没协商好。案件审理中，本院依法向原告释明：根据你与被告的买卖合同约定，你的付款约定按揭贷款的方式，如法院支持你方主张继续履行合同的诉请，但对于按揭贷款的相关主张不予支持，你方对于付款是什么意见？原告答复：原告的按揭贷款于已获得审批，随时可以支付，目前还在有效期，是被告不愿配合，我方同意在合理期限内一次性支付全款。本院认为，原、被告自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于被告主张原告延期支付首付款260000元并要求以此解除合同，经审查，原告未在合同约定期限内支付该款项属实，但原告在2020年1月9日即通过中介刘笠要求被告提供收款账号，被告未予回应，本院认为，原告的违约行为程度显著轻微，并不影响被告合同目的实现，被告以此为由要求解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同约定，原告作为买方应以到期应付未付款为基数，按日千分之一标准向被告支付违约金，合同继续履行，本院确认违约金计算期间应为2019年12月16日至2020年1月8日，经核算，金额应为6240元。关于被告主张扣收原告所付定金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，被告明确要求解除合同，应视为其拒绝继续配合办理担保贷款，原告应一次性付清全部购房款。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告惠凯与被告王宇豪继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、原告惠凯于本判决生效之日起十日内向被告王宇豪支付购房尾款981600元及违约金6240元（合计987840元），被告王宇豪同时将淮安绿地世纪城二期115号楼×××室交付原告、并协助原告办理房屋所有权转移登记；三、驳回反诉原告王宇豪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13616元，保全费1520元,合计15136元，由被告王宇豪负担，反诉费6808元，由反诉原告王宇豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××25）。审 判 长  高晓文人民陪审员  孙洪英人民陪审员  陈 坚二〇二〇年六月二十七日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  李禹萱附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。