上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初18992号原告：唐林虎，男，1963年3月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：陶红梅，女，1974年12月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。被告：陈坤思，男，1960年10月4日出生，汉族，住浙江省温州市。被告：季龙根，男，1947年11月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：周琳琳，女，1979年5月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钱聪慧，上海瀚元律师事务所律师。原告唐林虎、陶红梅与被告陈坤思、季龙根、周琳琳房屋买卖合同纠纷一案，本院审理后作出(2019)沪0115民初16178号民事判决，唐林虎、陶红梅提出上诉，上海市第一中级人民法院审理后作出(2019)沪01民终10666号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告唐林虎及委托诉讼代理人刘自章、被告陈坤思、被告季龙根、被告周琳琳的委托诉讼代理人钱聪慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐林虎、陶红梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告季龙根于2006年11月12日签订的房屋转让书有效；2.被告周琳琳涤除上海市浦东新区大团镇南湾新村XXX号丙XXX室房屋(以下至判决主文前简称涉案房屋)的抵押权；3.判决涉案房屋归原告所有，三被告共同协助办理将涉案房屋过户至原告名下的手续。事实和理由：两原告为夫妻关系。涉案房屋目前登记于被告三名下。2005年6月8日，被告周琳琳与被告陈坤思签订了《房屋转让合同及见证书》，约定周琳琳将涉案房屋转让给陈坤思，房屋总价为人民币(币种下同)443,546元，由陈坤思支付购房款77,709元并偿还合同签订后的剩余房屋贷款365,837元。2006年7月18日，被告陈坤思与被告季龙根签订《房屋转让协议书》，约定陈坤思将涉案房屋转让给季龙根，由季龙根支付购房款105,609元并偿还合同签订后的剩余房屋贷款。2006年11月12日，被告季龙根与原告唐林虎签订《房屋转让书》，将涉案房屋转让给了两原告，合同约定由原告支付购房款115,609元并偿还合同签订后的剩余房屋贷款。上述三次房屋转让合同签订后，购买方均按约承担了购房款支付及银行贷款偿还义务，出卖方也向购买方交付了涉案房屋。原告于2006年12月7日支付购房款115,609元并实际接收了涉案房屋，并自2006年11月起开始偿还银行贷款，截止目前，原告已实际偿还涉案房屋银行贷款总额近30万元。被告周琳琳亦明知涉案房屋转让给了原告，但因当时银行贷款尚未全部还清，故未办理房屋产权变更登记手续。两原告自2006年12月接收涉案房屋后，即对涉案房屋进行了装修，一家四口居住至今。期间，原告实际行使或承担了房屋所有人和使用人的所有权利和义务，并缴纳了所有相关费用，原告也以自己名义申请了有线电视、电话等。因此，虽然目前涉案房屋仍登记于被告周琳琳名下，但两原告为涉案房屋的实际所有权人。被告陈坤思辩称，同意协助原告办理手续，但不同意承担办理费用，其通过季龙根向周琳琳购买了涉案房屋，后因经济困难，故将涉案房屋“退”给了季龙根。被告季龙根辩称，同意原告的诉请。周琳琳一开始就将涉案房屋交给季龙根出售，并将房屋钥匙、房产证、归还贷款的银行卡交给季龙根，季龙根先是将涉案房屋卖给陈坤思，陈坤思因经济困难不要了，就“退”给季龙根，然后季龙根再将涉案房屋卖给了原告。被告周琳琳辩称，不同意原告的诉请。周琳琳确曾委托季龙根将涉案房屋出售给陈坤思，但因陈坤思违约，故周琳琳与陈坤思的买卖合同已经解除，后来被告季龙根与原告签订《房屋转让书》，未经过实际权利人周琳琳的同意将涉案房屋再次出售，属无权处分，同时，原告明知季龙根无权出售涉案房屋仍与其签订合同，原告主观上存在恶意，因此该转让协议无效；涉案房屋目前由上海市静安区人民法院进行拍卖，无法涤除抵押权；原告也不是房屋产权人，无权要求办理过户手续。原告提交了以下证据：1、房地产权证1份；2、房屋转让合同及收条各3份；3、情况说明2份；4、银行卡及回单1组；5、个人贷款还款通知单4份、银行回单12份；6、电话申请单及发票、有线电视账单、水电费账单1组；7、结婚证复印件1份；8、残疾证1份、医药费发票复印件2份。被告陈坤思、季龙根对以上证据没有异议。被告周琳琳的质证意见：对原告提供的证据1及对证据2中周琳琳与陈坤思签订的房屋转让合同及收条真实性无异议，但对其证明内容不予认可，该房屋转让合同第十条约定，双方应于2005年12月内进行过户，逾期由违约方承担责任。由于陈坤思未能于2005年12月之前还清贷款，造成房屋不能办理过户，故该合同因陈坤思违约已经解除；对证据2中的其余房屋转让合同及收条不予认可，涉案房屋一直登记在周琳琳名下，陈坤思和季龙根无权再将房屋另行出售；证据3不认可；证据4真实性无异议，但原告支付的是房屋使用对价；证据5的真实性无异议，但仅证明原告与被告陈坤思、季龙根支付部分贷款情况；证据6真实性无异议，是占有人在使用期间产生的费用，但不能证明原告系涉案房屋的所有权人；证据7、8真实性无异议，但与本案无关。被告周琳琳提供以下证据：1、不动产登记信息1份；2、(2018)沪0106民初15576号民事判决书及(2019)沪0106执议11号民事裁定书、(2019)沪0106民初12610号民事判决书各1份；3、银行回单1份。原告的质证意见：证据1的真实性无异议，但涉案房屋实际所有权人为两原告，周琳琳明知房屋产权证书在原告处，还于2014年补办了产权证书；证据2的真实性认可，但本案可继续审理，与执行异议之诉是不同的法律关系，可以并行；证据3真实性认可，但周琳琳还贷也是为了向案外人借某。被告陈坤思、季龙根的质证意见同原告。结合原被告的陈述、经质证的证据，本院认定事实如下：2005年6月8日，在被告季龙根的见证下，被告周琳琳与被告陈坤思签订了《房屋转让合同及见证书》，合同约定：周琳琳将涉案房屋转让给陈坤思，总价款443,546元，陈坤思当场给付周琳琳77,709元，余款365,837元为周琳琳尚欠银行贷款本金，由陈坤思负责偿还，合同签订时周琳琳已将房地产权证、钥匙交给陈坤思。被告陈坤思按约给付了周琳琳77,709元。嗣后，由于陈坤思无力偿还贷款，2006年7月18日，陈坤思与季龙根签订《房屋转让协议书》，协议约定：陈坤思将受让的周琳琳名下的涉案房屋转让给季龙根，转让价为105,609元(陈坤思已付给周琳琳的77,709元加上实际偿还的按揭贷款总额27,900元)，今后涉案房屋权利义务与陈坤思无关。2006年11月12日，季龙根与原告唐林虎签订《房屋转让书》，该协议约定，转让方(甲方)为周琳琳，代理人为季龙根，受让方(乙方)为唐林虎；甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价为115,609元(陈坤思已付给周琳琳的77,709元加上陈坤思和季龙根实际偿还的按揭贷款37,900元)，乙方于2006年11月30日前支付给甲方115,609元，本协议签订时甲方已将权证、钥匙、各类凭证及银行卡移交乙方。同年12月7日，季龙根出具收条，确认收到原告唐林虎购买涉案房屋款115,609元。协议签订后，原告一直占有使用涉案房屋，在屋内申请了电话、有线电视等，缴纳相应的水电费，并偿还银行按揭贷款至2015年10月。另查明，涉案房屋的登记所有权人为周琳琳，2018年9月20日，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)作出(2018)沪0106民初15576号民事判决，判决周琳琳归还案外人郭新豪借款1,000,000元并支付利息，如周琳琳未履行则郭新豪可就涉案房屋实现抵押权。判决后，周琳琳未履行付款义务，案外人申请强制执行，2018年12月18日，静安法院对涉案房屋进行了司法查封并裁定拍卖涉案房屋。两原告对此提出执行异议，2019年1月24日，静安法院作出(2019)沪0106执异11号执行裁定书，驳回两原告的异议请求。两原告不服，向静安法院提起执行异议之诉，2019年5月31日，静安法院作出(2019)沪0106民初12610号民事判决书，驳回了原告的诉请。对原告要求确认唐林虎与季龙根所签订的《房屋转让书》有效的诉请，本院认为，首先，《房屋转让书》中虽载明季龙根是周琳琳的代理人，但唐林虎与季龙根作为签订合同的当事人均确认，涉案房屋是由季龙根出售给唐林虎，周琳琳亦否认曾授权季龙根出售涉案房屋，故本院确认，《房屋转让书》的买卖双方是原告唐林虎与被告季龙根；其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，本案中无论季龙根是否有权处分涉案房屋，均不影响其与唐林虎所签订的《房屋转让书》的效力；再次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，原告唐林虎与被告季龙根所签订的《房屋转让书》，系双方真实意思表示，又无违反法律行政法规的强制性规定，故本院确认，2006年11月2日原告唐林虎与被告季龙根签订的《房屋转让书》有效。被告周琳琳辩称，原告唐林虎明知季龙根无权出售涉案房屋仍恶意与其签订合同，本院认为，首先，季龙根是否有权出售涉案房屋与合同效力无关，已如前述；其次，唐林虎是在季龙根实际占有涉案房屋并持有房屋产权证的情况下，认为季龙根有权处分涉案房屋，才与季龙根签订《房屋转让书》，因此，根本不存在唐林虎与季龙根恶意签订合同的情况，故对周琳琳的该辩称意见，本院不予采纳。对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋的登记权利人并非原告，故原告并未取得涉案房屋的所有权，其要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。对原告要求被告周琳琳涤除抵押权、三被告共同协助办理过户手续的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；”本案中，案外人正在通过司法程序实现涉案房屋的抵押权，涉案房屋因而被司法查封，无法进行所有权的转移，故涉案房屋的买卖合同处于法律上不能履行的状态，因此对原告的该项诉请，本院不予支持。但本院需指出的是，本案周琳琳与陈坤思的房屋买卖合同、陈坤思与季龙根的房屋买卖合同，均系当事人真实意思的表示，且不存在法定的无效情形，故以上买卖合同均合法有效，各方当事人可待履行障碍消除时另行主张合同权利。周琳琳辩称其与陈坤思的房屋买卖合同已经解除的意见，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人要求解除合同的，必须采取通知对方的方式。本案被告周琳琳称因陈坤思未于2005年12月还清贷款，故合同已自行解除的意见，于法无据；其次，且不论周琳琳目前提交的证据尚不足以证明其享有合同解除权，即使其享有解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，当事人也需在解除权行使期限内行使，而本案中，按周琳琳所主张，2005年12月陈坤思就已经违约，但周琳琳一直未通知过陈坤思解除买卖合同，故即使解除权曾经存在，现也早已消灭。综上，周琳琳的该辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、第九十六条第一款、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、确认2006年11月2日原告唐林虎与被告季龙根签订的《房屋转让书》有效；二、驳回原告唐林虎、陶红梅的其余诉讼请求。案件受理费7,953元，由原告唐林虎、陶红梅负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李世宇人民陪审员  黄 澄人民陪审员  孙 萍二〇二〇年六月二十四日书 记 员  朱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……三、《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……