河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1446号 上诉人（原审被告）：邢台新发地房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区天厦嘉园一区综合楼。 法定代表人：文计彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建春，河北易晓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙国辉，男，1965年3月14日出生，汉族，公务员，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：李华山，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：宋江峰，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。 原审第三人：邢台市桥东区人民检察院，住所地邢台市桥东区泉南东大街766号。 法定代表人：李现民，该检察院检察长。 上诉人邢台新发地房地产开发有限公司（以下简称开发公司）因与被上诉人孙国辉、原审第三人邢台市桥东区人民检察院（以下简称桥东检察院）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新发地公司委托诉讼代理人李建春，被上诉人孙国辉及委托诉讼代理人李华山到庭参加诉讼。原审第三人桥东检察院经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 开发公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间不存在真正意义上的商品房买卖合同关系。上诉人与桥东检察院签订了定向开发协议，为其定向开发建设家属楼，真正的合同关系是上诉人与桥东检察院之间的定向开发合同关系。每平方米2,000元的买卖价格，明显违背商品房买卖的市场规律。本案中的购房款及其相关费用均是由桥东检察院收取，房屋的分配也是桥东检察院内部决定，上诉人没有单独销售过一套房屋。上诉人与被上诉人间的房屋买卖合同以及为被上诉人出具的收款收据，均是按着桥东检察院的要求所出，目的是为了配合桥东检察院定向开发贷款所用。上诉人与被上诉人之间没有备案的蓝皮合同，房产证的办理需由桥东检察院参与申请办理，仅凭上诉人单方无法完成该事项，而且根据定向开发协议，为购房户办理房产证并非上诉人的合同义务。对于以上诉人名义收取和缴纳的相关税费，上诉人同意予以退还多收取的部分，但不能直接退还给被上诉人，该部分费用因是桥东检察院委托上诉人缴纳，故即使要退也只能退还给桥东检察院。综上所述，原审判决并未查明各方主体之间的法律关系，原审判决事实不清，适用法律错误。 孙国辉答辩称，1、一审判决书中的第一项、第二项判决是正确的。2、上诉人的上诉请求、事实和理由错误，将自己不履行民事法律责任的原因归结于第三人错误。上诉人与我方签订商品房买卖合同时已取得了销售涉案商品房的资格，双方签订的合同是合法有效的，合同双方当事人只是上诉人和我方，上诉人是涉案房产的出卖人，我方是买受人，合同中规定的权利义务等条款对第三人无任何约束力。合同中第十五条和补充合同第三条对应由上诉人办理房产证做了详尽的约定，现上诉人称为购房户办理房产证并非上诉人的合同义务，实属错误。在签订合同时，我方按照合同的约定和上诉人的要求，交齐了全部款项，履行了合同的全部义务。上诉人给我方出具了收取各项款项的收据，盖有上诉人财务专用章，这与第三人无关。一审判决依据上述事实和合同法等有关法律规定，对上诉人做出的限期办理涉案房屋权属证书，退还多收款项的判决正确。上诉人与第三人签订的所谓定向开发协议，与本案不是同一个法律关系。依据合同法的相对性原理，第三人不具有本案诉讼主体资格，我方对上诉人追加桥东检察院为本案诉讼第三人的错误做法是反对的。涉案房产自交付已近八载，我方业委会曾多次催促上诉人尽快履行合同义务，但其至今未履行，一审认定上诉人负有迟延履责的民事责任正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，以维护我方的合法权益。 桥东检察院未陈述意见。 孙国辉向一审法院起诉请求：1、判决被告立即给原告办理雅馨佳园1-1-202室房产证，且办证后将多收的房本费契税退还给原告；2、判决被告向原告支付逾期办理房产权证违约金（自2018年1月28日起至实际给付之日止以已付房款297205元为基数按年利率6%资金占用期间的利息计算）；3、判决被告退还多收的房款3964元、公共维修基金336元、差别热价697元、天然气费用555元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年5月8日，被告与第三人签订定向开发协议书，约定将位于邢台市亩达到挂牌出让条件的土地，定向给第三人开发住宅楼。2010年5月8日原被告双方就原告购买被告定向给第三人开发的住宅楼签订编号为ＧＦ-2000-0171商品房买卖合同，该合同约定被告以出让方式取得位于邢台市编号为（2009）07号地块的土地使用权；规划用途为住宅；原告购买的商品房许可证号为（邢）房预售证第2010012号预售商品房，建筑面积为135.71平方米，房价总金额297205元；2011年9月30日前被告将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意另行协商办证期限。原被告签订的商品房买卖合同补充协议约定，房款不包括太阳能、热力管网建设资金、二次管网费、天然气建设资金；由被告办理房产证和房屋他项权证，原告应在被告要求时间内按规定交纳办证费用以及所用资料，办证期限另行协商。原告按照合同约定和被告的要求向被告交纳了购房款297205元，天然气公共管网建设费、设计费、配套燃气表、灶具、鉴定费、建设费用4000元，差别热价7464元，公共维修基金5944元，房本契税10402元。2011年11月14日，案涉房屋竣工验收。2011年11月26日被告开始将案涉项目房屋交付业主。2015年4月22日，雅馨佳园业委会筹备小组向被告发出催告书，催促被告尽快完成未完工的工程，办理分户房产权证。2018年11月26日，被告给第三人发出关于办理雅馨佳园项目分户证相关事宜告知函，明确已完成首次登记并已办理不动产权证，进入办理分户证阶段。案涉原告的房屋，经测绘合同载明面积与实际面积相差1.81平方米；被告向邢台燃气集团有限责任公司交付燃气公共管网建设费、设计费、配套燃气表、灶具、鉴定费、建设费用3445元，向邢台东庞通达煤电有限公司邢东热电厂交付差别热价6708.50元，向邢台市房管局交付物业维修基金5608元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当完全履行。被告与第三人签订定向开发协议书后，依法以出让方式取得了案涉地块的土地使用权，在与原告签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证，案涉房屋系定向开发并非集资建房，被告辩称原被告双方签订的商品房买卖合同系无效合同，没有理据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《商品房销售管理办法》第三十四条“……房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”被告应当给原告办理案涉房屋权属证书。依照公平原则，考虑原被告签订的合同约定及原告的主张，综合均衡原被告权益，本院确定本判决生效后三十日内被告给原告办理案涉房屋权属证书，逾期未办理，被告则应以实际购房款293241元为基数按年利率6%支付违约金。被告多收取原告的购房款3964元，燃气费用555元，差别热价755.50元，物业维修基金336元，共计5610.5元，被告应予以退还。原告主张退还的房本契税，因为没有确定最终应交数额，本案不做处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三条、第三十四条的规定，判决：一、被告邢台新发地房地产开发有限公司自本判决生效后三十日内给原告孙国辉办理位于邢台市编号为（2009）07号地块雅馨佳园1-1-202室房屋权属证书，逾期未办理，被告应自本判决生效后的第三十一日起以购房款293241元为基数按年利率6%支付违约金至办理该房屋权属证书止。二、被告邢台新发地房地产开发有限公司自本判决生效后五日内退还原告孙国辉购房款、燃气费用、差别热价、物业维修基金共计5610.50元。三、驳回原告孙国辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，因适用简易程序审理，减半收取为192元，由被告邢台新发地房地产开发有限公司负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（以下称买卖合同）、商品房买卖合同补充协议（以下称补充合同），是双方真实意思表示，具备合同成立生效的条件，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人提出不是合同当事人的事由，与其办理楼房开发手续和实际开发本案楼房的事实相矛盾，也不能反驳前述合同的证明力，本院不予支持。据此，在当事人对一审判决认定应当退还的具体数额并无争议且原审第三人也未提出异议的情形下，上诉人作为收款人应当将多收取的款项退还被上诉人（交款人）。 本案，按照买卖合同第十五条和补充合同第三条的约定，当事人对于房屋权属证书办理期限约定不明，在不能对办证期限达成协议的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应当按照法定条件确定办证期限，并审查未能办理房屋权属证书的原因。从本案房产证办理的现实情况看，至二审辩论终结，出卖人（上诉人）并未提出不能办理房屋权属证书的事实和法律障碍，其以否认买卖合同和补充合同的当事人身份，提出其不是权属证书办理义务人的抗辩理由，于法无据，不予支持。根据上诉人未能办理权属证书并无法定免责事由的情形，原审判决认定上诉人负有办证义务及逾期办理所应承担的赔偿方式并无不当。 综上所述，开发公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费384元，由邢台新发地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王华青 审判员  邓永胜 审判员  史勤书 二〇二〇年六月十九日 书记员  张伟沙