云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初1232号 原告：李京，女，1969年10月16日出生，汉族，隆阳区人，户籍地为隆阳区，现住隆阳区。 原告：段绍军，男，1969年8月11日出生，汉族，保山市施甸县人，户籍地为隆阳区，现住隆阳区。 二原告委托诉讼代理人：杨皓，北京盈科（昆明)律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：隆阳区恋锅鸭爪爪饭店。 统一社会信用代码：92530502MA6NFLU41B。 经营场所：保山市隆阳区五洲国际广场9栋201-229号。 经营者：赵丽君，女，1988年12月2日生，隆阳区人，住隆阳区。 被告：保山五洲国际商业运营有限公司。 统一社会信用代码：9153050207528305XD。 住所：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路东侧（保山第二小学对面)。 法定代表人：舒策张，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：无锡五洲国际商业运营有限公司。 统一社会信用代码：913202146783251247。 住所地：无锡市新区江溪街道坊前金城东路299号。 法定代表人：舒策丸，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：无锡五洲国际装饰城有限公司。 统一社会信用代码：91320200770542754U。 住所：无锡市惠山经济开发区钱桥配套区(锡宜高速入口处）。 法定代表人：舒策城，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：张玉，男，1982年8月27日出生，汉族，陕西省西凤县人，农村居民，住西凤县。 被告：保山五洲国际广场有限公司。 统一社会信用代码：91530502059491940Q。 住所：保山市隆阳区正阳北路红庙社区（红庙社区办事处内）。 法定代表人：朱明杭，任该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告李京、段绍军诉被告隆阳区恋锅鸭爪爪饭店（以下简称鸭爪爪饭店）、保山五洲国际商业运营有限公司（以下简称保山五洲商业运营公司）、无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称无锡五洲商业运营公司）、无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称无锡五洲装饰城公司）、隆阳区卡芭纳餐厅（以下简称卡芭纳餐厅）、保山五洲国际广场有限公司（以下简称保山五洲广场公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月28日作出（2019）云0502民初2909号民事判决书。原告李京、段绍军不服，上诉于云南省保山市中级人民法院。2019年12月18日云南省保山市中级人民法院作出（2019）云05民终1686号民事裁定书，发回重审。2020年3月16日本院立案受理后，另行组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。审理中，因被告卡芭纳餐厅已于2019年1月15日被注销，原告同意将被告卡芭纳餐厅变更为该餐厅经营者张玉。原告段绍军及二原告委托诉讼代理人杨皓，被告鸭爪爪饭店经营者赵丽君，被告保山五洲商业运营公司、无锡五洲商业运营公司、无锡五洲装饰城公司、保山五洲广场公司的共同委托诉讼代理人刘家佳等到庭参加诉讼，被告张玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李京、段绍军向本院提出诉讼请求：1、由各被告连带赔偿原告商铺占用损失费23085元（自2017年10月1日至2019年4月1日止），并以1282.5元每月的标准继续计算至被告向原告返还商铺时止；2、由被告鸭爪爪饭店和保山五洲商业运营公司返还原告商铺，并排除妨害，恢复原状；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从开发商处购得保山五洲国际广场商铺，被告保山五洲商业运营公司侵害原告获得商铺租金收入的权利，长期截流被告鸭爪爪饭店及被告张玉应当向原告支付的租金，被告鸭爪爪饭店和被告张玉明知其所使用商铺已由原告购得，依然未向原告支付租金，其行为与被告保山五洲商业运营公司构成共同侵权，应当与被告保山五洲商业运营公司对原告承担连带赔偿责任。被告无锡五洲商业运营公司应当对被告保山五洲商业运营公司的债务承担连带清偿责任，被告无锡五洲装饰城公司应当对被告无锡五洲商业运营公司的债务承担连带清偿责任，故被告无锡五洲商业运营公司、无锡五洲装饰城公司应当对被告保山五洲商业运营公司的债务承担连带清偿责任。被告鸭爪爪饭店、被告张玉、被告保山五洲商业运营公司的共同侵权行为使原告蒙受了巨大的经济损失，今向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，公正司法，维护原告合法权益。 被告鸭爪爪饭店辩称：原告的主张和我方无关，我方通过合法程序向保山五洲商业运营公司租赁了铺面。原告起诉我方后，我方询问保山五洲商业运营公司，该公司答复说他们会处理，所以上次我方才没有出庭应诉。 被告保山五洲商业运营公司辩称：在本案当中保山五洲商业运营公司和保山五洲广场公司签订了委托管理协议，保山五洲商业运营公司和保山国际广场公司根据委托管理协议取得管理权，将商铺租赁给他人是符合法律规定。根据物权法和合同法关于“买卖不破租赁”原则，该租赁发生在原告购买商铺之前，原告应该对此认可，直至租赁期限届满。在本案中原告作为该物权的物权所有人应该提供不动产权证书，原告仅有商品房购销合同，根据原告目前所持有的有效证明，证明效力是存在瑕疵的，其主张的物权是不明确的。在本案中被告保山五洲商业运营公司收取的收益为仅为10%，被告保山五洲运营公司愿意将收取的10%的利益返还给原告，原告持有的商铺仅为20多个平方米，所租赁的商铺总面积是699.21平方米，而且已经实际装修经营，原告的商铺属于无法确定、无法区分的商铺，其主张的排除妨害不应该得到支持。 被告无锡五洲商业运营公司辩称：被告无锡五洲商业公司和原告不存在直接利害关系，也不属于公司法应该承担连带责任的主体。 无锡五洲装饰城公司辩称：被告无锡五洲装饰城公司和原告不存在直接利害关系，也不属于公司法应该承担连带责任的主体。 被告张玉未应诉答辩。 被告保山五洲广场公司辩称:被告保山五洲广场公司于2016年12月3日将案涉商铺出售给原告，面积为25.65平方米。在此之前被告保山五洲广场公司已和保山五洲商业公司签订过协议，而且商铺已经实际租赁，原告商铺无法具体划分四至界限，原先购买的商铺和其他业主的商铺是一个整体，被告保山五洲广场公司愿意将收取的租赁费的90%支付给原告。 原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、商品房购销合同复印件一份，欲证实原告购买了保山五洲国际广场9-2-201号商铺，商铺面积为25.65㎡的事实。经质证，被告鸭爪爪饭店认为与其无关；被告保山五洲商业运营公司、无锡五洲商业运营公司、无锡五洲装饰城公司对证据的真实性、合法性均不持异议，但对关联性持有异议；被告保山五洲广场公司对证据的真实性、合法性、关联性均不持异议；被告张玉未到庭发表质证意见。本院认为，被告张玉未到庭质证，属于于质证权利的放弃。该组证据能够证实原告向被告保山五洲广场公司购买了9-2-201号商铺的案件事实，故本院予以采信。 2、保山五洲商业运营公司《关于租金/商业管理费缴费通知》复印件六份、无锡五洲物业管理有限公司保山分公司《关于物业管理费缴费通知》复印件一份，欲证实保山五洲广场商铺在2018年前后平均租金为50元/㎡/月的事实。经质证，被告鸭爪爪饭店认为与其无关；被告保山五洲商业运营公司、无锡五洲商业运营公司、无锡五洲装饰城公司、保山五洲广场公司对证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，提出原告未提供原件进行核对，其真实性无法确定，另外证据所涉及的商铺与原告的商铺不在同一个位置，原告商铺的租金不能以该组证据反映的租金额来确定，同时该组证据无明确来源，来源不合法；被告张玉未到庭发表质证意见。本院认为，被告张玉未到庭质证，属于于质证权利的放弃。该组证据系保山五洲商业运营公司、无锡五洲物业管理有限公司保山分公司向其他商铺承租人催收租金、管理费、物业费的通知，与原告所购买的商铺无关，并且各商铺的租金标准不是统一的标准，各商铺租金应以租赁合同约定为准，该组证据本案无直接关联，故本院不作为本案证据使用。 被告鸭爪爪饭店针对其答辩主张，未向本院提交任何证据。 被告保山五洲商业运营公司针对其答辩主张，向本院提交了如下证据： 1、委托经营管理协议复印件一份，欲证实保山五洲广场公司在2016年5月21日与被告保山五洲商业运营公司签订委托管理协议，在合同期限内，保山五洲广场公司将包括涉案商铺在内的商铺委托保山五洲商业运营公司管理和出租，由被告保山五洲商业运营公司提取租赁收益的10%做为管理费用后，剩余90%的租赁收益返还保山五洲广场公司的事实。 2、商铺租赁合同复印件一份，欲证实原告在买卖案涉商铺时，被告保山五洲商业运营公司与张玉（卡巴纳西餐厅经营者）的租赁合同已经签署完毕，租赁期限为5年，从2016年5月21日起至2021年5月20日止的事实。 经质证，对被告保山五洲商业运营公司提交的上列两组证据，原告和被告鸭爪爪饭店均不持异议；被告张玉未到庭发表质证意见。本院认为，被告张玉未到庭质证，属于对质证权利的放弃。该两组证据能够证实2016年5月21日被告保山五洲广场公司委托被告保山五洲商业运营公司经营管理案涉商铺，被告保山五洲商业运营公司接受委托后已将案涉商铺出租给被告张玉使用的案件事实，故本院予以采信。 被告无锡五洲商业运营公司针对其答辩主张，未向本院提交任何证据。 无锡五洲装饰城公司针对其答辩主张，未向本院提交任何证据。 被告张玉未向本院提交任何证据。 保山五洲广场公司针对其答辩主张，未向本院提交任何证据。 根据举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 被告保山五洲广场公司属自然人投资或控股的有限责任公司。被告无锡五洲商业运营公司属法人独资的一人有限责任公司，被告无锡五洲装饰城公司系被告无锡五洲商业运营公司的唯一股东；被告保山五洲商业运营公司属自然人投资或控股的法人独资一人有限责任公司，被告无锡五洲商业运营公司系被告保山五洲商业运营公司的唯一股东。 2016年5月21日，被告保山五洲广场公司与被告保山五洲商业运营公司签订《委托经营管理协议》一份，约定由被告保山五洲广场公司将其开发的保山五洲国际广场项目中尚未销售的商铺（合计面积106890.5平方米，含原告购买的商铺）委托被告保山五洲商业运营公司进行出租和经营管理事宜，期限自2016年5月21日至2036年5月20日。协议第六条约定：如该商铺交付时间早于本协议约定的委托经营开始时间的，在该商铺交付后至委托经营开始前，被告保山五洲广场公司放弃向被告保山五洲商业运营公司收取该期间内的任何形式的经营收益，如有收益的，作为被告保山五洲商业运营公司的商业费收入。委托经营第四年起至委托经营期结束（即2019年5月21日至2036年5月20日止），如该商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由被告保山五洲商业运营公司代为收取，被告保山五洲商业运营公司根据实收取的租金，提留10%作为商业管理费，其余90%归小业主所有。被告保山五洲广场公司开发建设的物业自2013年9月28日起开始公开发售且已完成销售部分小业主签署《商铺委托经营管理协议》，协议分为“3+12”、“5+10”、“0+15”、“3+17”等四个版本，自本协议中约定的经营管理期限开始起，被告保山五洲广场公司已销售给小业主且已签订相关购房合同及协议，且资料齐全的部分，被告保山五洲商业运营公司可根据小业主所签署的以上各版本的《委托经营管理协议》将协议中所涉及的商铺租金按季度，提留10%作为商业管理费，其余90%归小业主所有，直接支付至小业主处，无需向被告保山五洲广场公司支付。具体支付方式及支付时间以被告保山五洲广场公司实际销售台账及小业主签署的《委托经营管理协议》为准。但被告保山五洲广场公司与被告保山五洲商业运营公司未对2016年5月21日至2019年5月20日期间的租金分配进行约定。 2016年5月21日被告保山五洲商业运营公司将保山五洲国际广场9栋201-229号商铺（建筑面积为699.21平方米）出租给被告张玉经营卡芭纳西餐厅，2017年6月21日，被告保山五洲商业运营公司与被告张玉补签了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为五年，期限自2016年5月21日始至2021年5月20日止，租金每季度支付一次，具体为：2016年5月21日起至2017年5月20日止的年租金为44050.23元（每平方米月租金为5.25元）；2017年5月21日起至2018年5月20日止的年租金为44050.23元（每平方米月租金为5.25元）；2018年5月21日起至2019年5月20日止的年租金为176200.92元（每平方米月租金为21元）；2019年5月21日起至2020年5月20日止的年租金为323035.02元（每平方米月租金为38.50元）；2020年5月21日起至2021年5月20日止的年租金为323035.02元（每平方米月租金为38.50元）。 2016年12月3日，原告段绍军、李京夫妇与被告保山五洲广场公司签订了《商品房购销合同》一份，约定由被告保山五洲广场公司将其开发的保山商品房（系商铺，面积为25.65平方米）以每平方米15627.95元的价格出卖给原告段绍军、李京夫妇，总价款为400857元，原告于2016年11月23日支付首付款250857元，尾款150000元通过向银行贷款后支付。被告保山五洲广场公司应当于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。事后，二原告未与被告保山五洲广场公司办理接房手续，也未与被告保山五洲广场公司签订《委托经营管理协议》，至今二原告所购商品房尚未办理不动产权属证书。 2018年9月，被告张玉与被告保山五洲商业运营公司解除了保山五洲国际广场9栋201-229号商铺的租赁合同，同月20日被告保山五洲商业运营公司将保山五洲国际广场9栋201-229号商铺（包括二原告购买的201号商铺）整体出租给被告鸭爪爪饭店用于经营餐饮，约定租期为五年，自2018年9月20日起至2023年9月19日止，租金每季度支付一次，具体为：2018年9月20日起至2019年9月19日止，月租金为20972.35元（每平方米月租金约为29.99元）；2019年9月20日起至2020年9月19日止，月租金为20972.35元（每平方米月租金约为29.99元）；2020年9月20日起至2021年9月19日止，月租金为23069.58元（每平方米月租金约为32.99元）；2021年9月20日起至2022年9月19日止，月租金为23069.58元（每平方米月租金约为32.99元）；2022年9月20日起至2023年9月19日止，月租金为25376.54元（每平方米月租金约为36.29元）。2018年10月15日，由被告鸭爪爪饭店经营者赵丽君的合伙人之夫段小峰与被告保山五洲商业运营公司补签了《商铺租赁合同》，现保山五洲国际广场9栋201-229号商铺（包括二原告购买的201号商铺）一直由被告鸭爪爪饭店在经营使用，租金已交至2019年年底。庭审中，原告同意被告鸭爪爪饭店与被告保山五洲商业运营公司之间的商铺租赁关系以被告保山五洲商业运营公司事后提交的商铺租赁合同中的约定为准。 本院认为，被告保山五洲广场公司将其尚未销售的商铺（合计面积106890.5平方米，含原告2016年12月3日购买的商铺）委托被告保山五洲商业运营公司进行出租和经营管理及被告保山五洲商业运营公司与被告张玉签订租赁合同，将包括案涉商铺在内的保山五洲国际广场9栋201-229号商铺委托出租给被告张玉经营使用的事实均发生在二原告向被告保山五洲广场公司购买保山商铺之前，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，被告保山五洲商业运营公司与被告张玉之间的租赁合同合法有效，依法受法律保护；同时，二原告向被告保山五洲广场公司购买商铺后，因双方一直未办理交接房手续，2018年9月被告保山五洲商业运营公司在与被告张玉解除租赁合同后，又于同月20日将保山五洲国际广场9栋201-229号商铺整体出租给被告鸭爪爪饭店用于经营餐饮的行为并无不当，被告保山五洲商业运营公司与被告鸭爪爪饭店之间的租赁合同同样合法有效，依法受法律保护；但二原告购买的保山五洲国际广场9栋201号商铺自购买之日起，已处于出租状态，同时二原告与被告保山五洲广场公司或被告保山五洲商业运营公司之间并未签订《委托经营管理协议》，该二被告之间关于租金分配的约定对二原告并不具备约束力，该二被告收取了涉案商铺租金后一直未向二原告支付，已构成共同侵权，故被告保山五洲广场公司和被告保山五洲商业运营公司应承担共同向二原告赔偿自2017年10月1日起至商铺返还之日止的商铺占用费的法律责任，商铺占用费按商铺出租后的租金约定计算，涉案商铺2017年10月1日至2019年12月31日的租金具体为：1、2017年10月1日至2018年5月20日期间的租金为1036.90元（月租金5.25元／㎡×25.65平方米×7.7个月）；2、2018年5月21日至2018年9月19日期间的租金为2154.60元（月租金为21元／㎡×25.65平方米×4个月）；3、2018年9月20日至2019年12月31日期间的租金为11769.43元（月租金约为29.99元／㎡×25.65平方米×15.3个月）；合计14960.93元。二原告要求被告保山五洲广场公司、被告保山五洲商业运营公司赔偿商铺占用损失费的诉讼请求，符合法律规定，但二原告要求按每月1282.5元的标准计算商铺占用损失费无事实和法律依据，故对二原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。对于二原告要求被告无锡五洲装饰城公司、被告无锡五洲商业运营公司连带赔偿原告商铺占用损失费的诉讼请求，因被告保山五洲商业运营公司属自然人投资或控股的法人独资的一人有限责任公司，被告无锡五洲商业运营公司作为该公司的唯一股东，并未提交该公司的财产独立于被告无锡五洲商业运营公司的财产的相关证据；同样被告无锡五洲商业运营公司属法人独资的一人有限责任公司，被告无锡五洲装饰城公司作为该公司的唯一股东，也未提交该公司的财产独立于被告无锡五洲装饰城公司的财产的相关证据；根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告无锡五洲装饰城公司、被告无锡五洲商业运营公司应当对被告保山五洲商业运营公司的债务承担连带清偿责任，故二原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于二原告要求被告鸭爪爪饭店、被告张玉连带赔偿原告商铺占用损失费的诉讼请求，因该二被告使用案涉商铺是基于商铺租赁合同，与二原告无直接关联，并且该二被告已依约支付了相应租金，二被告不构成侵权，二原告的该项诉讼请求，无事实法律依据，故本院不予支持。对于二原告要求被告鸭爪爪饭店返还原告商铺，并排除妨害、恢复原状的诉讼请求，因被告鸭爪爪饭店经营使用案涉商铺是基于商铺租赁合同，属于合法使用，不构成侵权，也未妨害二原告的物权，不负有向二原告返还商铺的义务，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于二原告要求被告保山五洲商业运营公司返还原告商铺，并排除妨害、恢复原状的诉讼请求，根据保山五洲广场商铺的规划设计，案涉商铺无法单独使用，需与相邻面积成为一个整体，才具备基本使用功能，单独返还将导致商铺功能的丧失，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告鸭爪爪饭店的辩解成立，本院予以采纳；被告保山五洲广场公司、被告保山五洲商业运营公司的辩称部分成立，本院部分采纳；被告无锡五洲装饰城公司、被告无锡五洲商业运营公司的辩解不能成立，本院不予采纳。被告张玉经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论并决定，判决如下： 一、由被告保山五洲国际广场有限公司、被告保山五洲国际商业运营有限公司共同赔偿原告段绍军、李京所购买的保山五洲国际广场9栋201号商铺2017年10月1日至2019年12月31日期间的商铺占用费14960.93元。于判决生效后十五日内付清。 二、由被告保山五洲国际广场有限公司、被告保山五洲国际商业运营有限公司共同向原告段绍军、李京支付自2020年1月1日起至案涉商铺租期届满之日止的商铺占用费（2020年1月1日起至2020年9月19日止，每平方米月租金29.99元；2020年9月20日起至2021年9月19日止，每平方米月租金为32.99元；2021年9月20日起至2022年9月19日止，每平方米月租金为32.99元；2022年9月20日起至2023年9月19日止，每平方米月租金为36.29元），于每季度的租金收取后十五日内付清。 三、由被告无锡五洲国际装饰城有限公司、被告无锡五洲国际商业运营有限公司对被告保山五洲国际商业运营有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告段绍军、李京的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费377元，由原告段绍军、李京承担100元，被告保山五洲国际广场有限公司、被告保山五洲国际商业运营有限公司共同承担277元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  郑汝松 人民陪审员  张玉英 人民陪审员  严守燕 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  梁永飞