山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初2415号原告：屠尚奎，男，1978年10月24日出生，汉族，住址山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王业松，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乃蓉，山东海乐普律师事务所律师。被告：李智杰，女，1983年7月12日出生，汉族，住址浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：蓝恭朋，山东克维律师事务所律师。第三人：青岛嘉豪升阳贸易有限公司，住所地青岛市李沧区晋中路79－7户。法定代表人：藏守华，该公司经理。委托诉讼代理人：郝代连，男，1983年11月21日出生，汉族，住址山东省青岛市城阳区，该公司员工。委托诉讼代理人：巩汝云，女，1976年4月12日出生，汉族，住址山东省青岛市李沧区，该公司员工。原告屠尚奎与被告李智杰、第三人青岛嘉豪升阳贸易有限公司（以下简称青岛嘉豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屠尚奎的委托诉讼代理人王业松、李乃蓉，被告李智杰及其委托诉讼代理人蓝恭朋，第三人青岛嘉豪公司的委托诉讼代理人郝代连、巩汝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠尚奎向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告间的房屋买卖合同；2、被告支付原告违约金34.6万元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确，诉求2中的违约金34.6万元已扣除了被告交付的2万元定金。事实和理由：原、被告双方于2019年9月签订《房屋买卖合同》，第三人系居间人。约定被告购买原告名下位于青岛市城阳区户的房屋。被告应于2019年10月31日向原告支付约定的购房款，但被告未付。经原告催告仍拒不履行付款义务，被告构成根本违约。被告李智杰辩称：1.被告同意解除与原告签订的房屋买卖合同；2.原告要求被告支付违约金34.6万元的诉讼请求没有事实依据，应当出示计算明细，被告不存在违约行为；3.被告已经支付了原告定金2万元，但原告在收到定金后，在该房屋交易过程中存在过错，被告保留请求原告返还定金2万元的诉讼权利；4.本案诉讼费用应当由原告自行承担。第三人青岛嘉豪公司辩称：原被告之间的房屋买卖与第三人没有关系，第三人只是原被告房屋签订合同时的房产中介公司，双方均未支付中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2019年9月22日，原告作为出售方（甲方）、被告作为购买方（乙方）、第三人作为居间方（丙方），共同签订了编号为CBQD-SC0045734的《房地产买卖合同》，合同内容包括：一、甲方将名下的位于青岛市城阳区出售给乙方，房屋建筑面积127.32平方米，总价款183万元。二、乙方于2019年9月22日支付购房定金2万元，于2019年10月31日之前支付首付款108万元，剩余73万元以贷款形式支付。三、违约责任：1、乙方未按本合同付款协议约定期限付款或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方逾期未付款金额的0.05%向甲方支付违约金，违约金自本合同应履行期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后，甲方除有权要求乙方继续履行合同并支付违约金外，甲方还有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，甲方有权要求乙方按照本合同第二条约定房屋总价款（183万元）的20%向甲方支付违约金，或没收定金；2、甲、乙双方任何一方在本合同约定的履行期限到期前明确表示不履行本合同约定的义务的，经对方书面催告满十五日后仍明确表示不履行合同或不予明确答复，守约方除有权要求对方继续履行合同外，还有权解除合同，守约方解除合同的，应当书面通知对方，守约方有权要求违约方按照总房价20%向对方支付违约金或承担定金罚则；3、若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当承担赔偿责任。若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付违约金及赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。合同中还约定了税费分担、房屋交接、居间服务费等其他内容。合同签订后，被告按约支付了购房定金2万元，该定金因被告不履行合同原告未返还。第三人未收取居间服务费。2019年10月23日至11月3日期间，第三人的工作人员与被告的微信聊天记录显示：原告从第三人处明确得知被告已经不买涉案房屋了，并让第三人将涉案房屋以总价175万元重新出售。2019年11月14日，原告与被告的手机通话内容显示：原告要求被告继续履行买卖合同，除扣留的2万元定金外，被告依合同还应负担其他违约成本。被告明确已经告诉原告无法继续交纳房款，并认为2万元定金原告已经扣留，且已告诉了中介无法支付首付款，双方的合同于10月底已终止。2019年11月15日，原告分别向被告和第三人邮寄催款通知书，主要内容为：依据合同第二条李智杰应于2019年10月31日前向本人支付约定的购房款，但本人至今未收到。李智杰未依约付款已经构成违约，依据合同第十一条应当自2019年11月1日起每日按未付款金额的万分之五向本人支付逾期付款违约金，直至付款之日，否则依法依约主张权利、追究责任。11月16日被告签收该通知，第三人拒收。2020年1月7日，原告与案外人卢枫霞就涉案房屋另行签订了买卖合同，以总价款165万元另行出售，并已办理了房产过户手续。原告与山东海乐普律师事务所签订了委托代理合同，为此支出代理费5000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。本案三方当事人签订的《房地产买卖合同》系其真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与案外人对本案的涉案房屋已另行签订了买卖合同并办理了产权变更登记，原告要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，本院予以确认。原告于2019年10月23日从第三人处确认了被告不履行合同购买涉案房屋的事实，被告已经通过第三人向原告明确做出了不履行合同的意思表示，第三人作为买卖合同的居间方，其通知行为具有合法有效性，故双方解除合同的时间应为2019年10月23日。原告与被告签订的房地产买卖合同中约定，被告应于2019年10月31日前将首付款108万元交付原告，但被告未按约交付该款，致使合同无法履行。被告的逾期付款属违约行为，应当承担违约责任。原告在明知被告不履行合同，并已委托第三人将涉案房屋另价出售的情况下，还发通知要求被告继续履行合同，对此行为本院不予确认。原告因被告的违约行为未返还其支付的2万元定金，被告也认同定金由原告扣留，故双方已履行了定金罚则，原告要求被告以总房款的20%支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。原告主张其要求的违约金数额中还包括被告因违约应赔偿的律师费和损失。原告要求被告支付律师费，有合同依据，本院予以支持，被告应支付律师费5000元。商品价格受市场交易量、政策调控、供需比例、大众认知水平等各方因素影响。房产也是商品，其价格在不同时期会存在不确定的浮动，房产买卖市场的上下价格波动属于正常的市场交易风险，故原告主张被告赔偿差价损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告屠尚奎、被告李智杰、第三人青岛嘉豪升阳贸易有限公司签订的《房地产买卖合同》于2019年10月23日解除；二、被告李智杰于本判决生效后十日内支付原告屠尚奎律师费5000元；三、驳回原告屠尚奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490元，减半收取3245元,由被告李智杰承担47元，原告屠尚奎承担3198元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  滕艳二〇二〇年六月二十九日法官助理潘沙沙书记员李光争