北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4552号原告：北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院6号楼2层201。法定代表人：陈曦，总经理。委托诉讼代理人：孙迦，男，1983年1月31日出生，汉族，该公司法务经理。原告：北京三分钟网络科技有限公司，住所地北京市东城区和平里东街11号37号楼21314号。法定代表人：陈梅，总经理。委托诉讼代理人：吴俊成，北京市中友律师事务所律师。原告北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司（以下简称：鼎润物业公司）与被告北京三分钟网络科技有限公司（以下简称：三分钟公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎润物业公司的委托诉讼代理人孙迦，被告三分钟公司的委托诉讼代理人吴俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎润物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付BDA国际广场2016年1月1日至2019年12月31日期间P楼7层物业管理费117081.79元、2016年10月1日至2019年12月31日期间P楼8层物业管理费95128.96元；2.被告向原告支付截止至2019年11月20日BDA国际广场P楼7层物业费滞纳金166139.06元、P楼8层物业费滞纳金108922.65元；3.被告向原告支付BDA国际广场2016年1月1日至2019年12月31日期间BDA国际广场P楼7层空调工况使用费137300.74元、2016年10月1日至2019年12月31日期间P楼8层空调工况使用费55778.42元；4.被告向原告支付截止至2019年11月20日BDA国际广场P楼7层空调工况使用费滞纳金194.829.74元、P楼8层空调工况使用费滞纳金63866.3元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原被告签订了《前期物业管理服务委托协议》，约定原告为被告经营所在地北京市亦庄经济技术开发区“BDA国际广场”项目的物业管理方，协议约定被告为园区P楼7层、8层业主，两层场地建筑面积共计979.6平方米。原、被告约定每月每平米物业费4.98元，首期7层2016年1月1日至2016年12月31日期间与8层2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业费共计36588.06元，次年开始每年两层物业费合计人民币58540.90元，逾期未缴纳物业费按照逾期之日起每天应缴纳数额的1‰计算违约金。2016年1月1日，原、被告签订了《BDA国际广场水源热泵空调工况使用协议书》，双方约定按照被告使用区域的建筑面积979.6平方米收取空调工况使用费，每平米每月单价5.84元，年度费用为51487.78元，逾期未缴纳空调工况使用费按照逾期之日起每天应缴纳数额1‰计算违约金。首期7层2016年1月1日至2016年12月31日期间与8层2016年10月1日至2016年12月31日期间空调工况使用费共计38615.83元，次年开始每年两层空调工况使用费合计人民币51487.78元。原告承诺被告在本协议有效期间8层不自行安装空调，将给予被告8层空调工况使用费正常缴纳标准5折的优惠。原、被告双方约定物业费与空掉工况使用费每自然年度最后一个月25日前支付下一自然年度费用。2016年1月1日至今，原告按照约定履行了物业相关义务，但是被告拒绝缴纳物业费及空调工况使用费。原告曾多次向被告催交，均未果。原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告三分钟公司辩称，不同意缴纳物业费及滞纳金，不同意缴纳空调工况使用费及滞纳金。2016年1月，被告与第三人北京乐蔓文化艺术传播有限公司（实际控制人为陈曦）合作淘宝直播秀，约定第三人公司负责提供场地，被告负责装修国际广场P楼7层，因此在双方合作期间的物业费应由第三人公司承担。2017年12月中旬，被告与第三人公司出现分歧，终止合作，被告应原告公司法人陈曦要求从7层搬离，之后再未使用，原告要求被告支付2018年1月之后的物业费缺乏事实依据及法律依据。被告从未使用过国际广场P楼8层，不应承担8层物业费。被告在使用房屋期间，自行购买了空调和取暖设备，产生的费用均已以电费的方式体现。房间内无中央空调，安装的是插电式空调和电暖气，不存在空调工况使用费。原告三年间不曾要求被告缴纳物业费及空调工况费，2016年全年的费用已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原、被告曾签订《物业管理服务协议》，乙方（三分钟公司）所租赁房屋坐落位置是北京市经济技术开发区地盛西路6号BDA国际广场P楼7、8层，建筑面积为979.6平方米（地上面积加地下面积加分摊面积），由甲方（鼎润物业公司）提供物业服务。乙方交纳费用时间：自本协议双方签订生效当日起伍个工作日内乙方向甲方（即原告，下同）缴纳7层从2016年1月1日起至2016年12月31日止及8层从2016年10月1日至2016年12月31日止的物业管理费36588.06元。次年交费乙方应于本年最后一个月【25】日前按年向甲方缴纳下一年度物业管理费，年度物业管理费58540.90元。按建筑面积，每月每平米4.98元计算物业管理费。……本广场按建筑面积计算水源热泵空调工况使用费。1、水源热泵空调工况使用费单价为5.84元/月/米，年度水源热泵空调工况使用费51487.78元，如果8层安装空调，将不再享受5折优惠费用，恢复原价；2、交费时间：自本协议双方签订生效起五个工作日内乙方向甲方缴纳7层从2016年1月1日起至2016年12月31日止及8层从2016年10月1日至2016年12月31日止水源热泵空调工况使用费38615.83元；次年交费乙方应于本年最后一个月【25】日前按年度向甲方预交下一年度水源热泵空调工况使用费；3、因本广场水源热泵空调系统，为公用设施，乙方不得单方面以放弃使用为由，而拒绝承担水源热泵空调工况使用费。原告提交电费、水费交纳记录，证明2016年1月1日至2017年12月31日期间被告实际使用并交电费。被告提交工程合同书，欲证明被告装修了7层，原、被告双方存在合作关系。原告称从未见过工程合同书，被告是否使用8层是其公司自身行为，与原告无关。被告提交其公司法定代表人邓健与原告法定代表人陈曦的微信聊天记录，欲证明陈曦于2017年11月16日要求被告公司搬离，于2018年1月10日通知邓健5日内搬离，该通知曾张贴于被告公司门口。原告对上述聊天记录的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张陈曦曾向邓健索要2016年至2017年的物业费及空调工况使用费，在邓健拒绝情急之下作出的言论，被告实际上并未搬离。被告提交（2019）京0115民初24457号判决书欲证明原告与第三人公司是关联公司，被告与第三人公司是合作关系。原告认可该证据的真实性，但是不认可关联性，主张第三人公司不应承担涉案房屋的物业费。被告提交转账记录、发票及照片，欲证明被告自行采购了空调及取暖设备。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，主张涉案房屋装有中央空调，不管住户是否使用，空调工况都是使用状态。上述事实，有《物业管理服务协议》、工程合同书、微信聊天记录截图、（2019）京0115民初24457号判决书、转账记录、发票、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，双方签订了物业管理服务协议，鼎润物业公司一直对BDA国际广场提供物业服务，BDA国际广场运转正常，足以确定鼎润物业公司基本履行了物业合同约定的义务。三分钟公司作为业主，实际享受了鼎润物业公司提供的物业服务，应当按照约定交纳物业费及相关费用。被告主张其公司只使用了BDA国际广场P楼7层且与第三人公司约定由第三人公司承担相关物业费，被告在2018年1月搬离了BDA国际广场P楼7层，亦未实际使用BDA国际广场P楼8层，被告未能提交充分证据证明其相关主张，其应当承担举证不能的法律后果，且关于其公司未实际使用涉案房屋而不交纳物业费的主张缺乏法律依据，故本院对三分钟公司不交纳物业费的辩解意见不予采信。鼎润物业公司要求三分钟支付物业费滞纳金的诉讼请求，没有法理依据，本院不予支持。鼎润物业公司与三分钟公司在《物业管理服务协议》中约定了空调工况使用费的相关事宜，且明确约定“因本广场水源热泵空调系统，为公用设施，乙方不得单方面以放弃使用为由，而拒绝承担水源热泵空调工况使用费”，三分钟公司以自行采购使用空调及采暖设备为由拒绝缴纳空调工况使用费违反了双方之间的约定，本院不予支持。鼎润物业公司要求三分钟支付空调工况使用费滞纳金的诉讼请求，没有法理依据，本院不予支持。关于诉讼时效。原、被告双方在《物业管理服务协议》中约定了交纳物业费及空调工况使用费的交费时间，现原告未提交充分证据证明其催缴费用的行为，故被告主张已超过诉讼时效期间的抗辩理由成立，本院对原告主张的2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费和空调工况使用费予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京三分钟网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司BDA国际广场2017年1月1日至2019年12月31日期间P楼7层、8层物业管理费175622.69元；二、北京三分钟网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司BDA国际广场2017年1月1日至2019年12月31日P楼7层、8层空调工况使用费144941.62元；三、驳回北京鼎润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6595元，北京鼎润物业服务有限公司负担3541元（已交纳），由北京三分钟网络科技有限公司负担3054元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王欢欢二〇二〇年六月十八日法官助理 闫俊慧书 记 员 郭 宁