北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初386号原告：刘杰，1997年9月9日出生，汉族，北京金风科技有限公司员工，住山西省忻州市五台县。被告：北京浦发置地房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院2号楼8层1单元915。法定代表人：李光，职务不详。原告刘杰与被告北京浦发置地房地产经纪有限公司（以下简称：浦发置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰到庭参加诉讼，被告浦发置地公司经本院公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。刘杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘杰与浦发置地公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令浦发置地公司返还刘杰房租6600元；3.判令本案诉讼费由浦发置地公司承担。事实和理由：2019年6月10日，刘杰与浦发置地公司签订了编号为0020191046号的房屋租赁合同，约定浦发置地公司将位于北京市大兴区南海家园一里5号楼1单元501的房屋出租给刘杰居住，租赁期限自2019年6月10日至2019年10月9日，租金每月900元，租金支付方式为押一付三，浦发置地公司收取刘杰押金900元。上述合同签订后，刘杰按照合同约定向浦发置地公司支付了自2019年6月10日至2019年10月9日共三个月房租3600元（其中包含押金900元）。2019年9月10日因房屋租赁合同剩余1个月到期，需提前一个月续租，因此双方于2019年9月15日决定续租，租赁期限自2019年10月10日至2020年10月9日共一年，租金每月900元。浦发置地公司于2019年10月10日前将房屋按约定条件交付给刘杰，刘杰缴纳租金共计6600元。因双方协商改为租金分两部分缴纳，一部分按租金每月550元缴纳，押金550元，缴纳共计一年6600元（已包含第一次），剩余改为分四个季度缴纳：第一次为2019年10月10日缴纳租金1650元，第二次为2019年12月9日缴纳租金1650元，第三次为2020年3月9日缴纳租金1650元，第四次为2020年6月9日缴纳租金1650元。2019年10月10日经与房东联系，因浦发置地公司拖欠房屋租金，构成违约，要求刘杰搬离。由于刘杰已支付租金，与浦发置地公司联系无法解决，拒不退还房租及押金，根据《合同法》第94条、第97条规定，刘杰可以解除与浦发置地公司签署的房屋租赁合同，浦发置地公司应当返还刘杰未居住期间的房租、押金以及其他费用。为维护刘杰的合法权益，故诉至法院。浦发置地公司未作答辩，亦未参加本院庭审。刘杰围绕诉讼请求依法提交了证据，因浦发置地公司未参加本院庭审，亦未对证据提出书面异议，视为其放弃了质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月10日，王喜增（出租人、甲方）与浦发置地公司（租赁代理机构）、刘杰（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将名下位于北京市大兴区南海家园一里5号楼一单元501室C间（以下简称涉案房屋）出租于乙方；房屋用途为居住；房屋租赁期自2019年6月10日至2019年10月9日，共计4个月；租赁期满后，乙方确认继续承租涉案房屋的，乙方已缴纳的押金转为新的租房定金，甲方不再向外出租，乙方必须于租赁期限届满前15日与甲方续签租赁合同，同时，乙方应于续签合同当日缴纳第一次房屋租金等费用，如本协议租赁期限届满，乙方未与甲方续签租赁合同，视为乙方悔约，甲方有权不再与乙方续签，甲方已收取的定金不予退还。租金标准为每月900元。支付方式为押一付三，下次需提前30日到租赁机构财务部缴纳或存入租赁机构指定账户。上述合同期满后，刘杰续租了涉案房屋，并于2019年9月10日续签了《房屋租赁合同》，其上约定：租赁期限自2019年10月10日至2020年10月9日，共计一年；租金标准为每月550元，租金总计6600元；支付方式：为押一付三，押金为550元，下次须提前30日到租赁机构财务部交纳或存入租赁机构指定账户；具体付款日期及金额：第一次：2019年10月10日支付1650元，第二次：2019年12月9日支付1650元，第三次：2020年3月9日支付1650元，第四次：2020年6月10日支付1650元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，乙方需持本人身份证原件、押金条原件、租赁合同及交款收据原件到公司办理退租手续，退押金办理期限为合同截止日起7天后30天内，如逾期未办理，甲方视乙方放弃退还租赁押金。2019年6月13日，刘杰向浦发置地公司支付了押金900元以及2019年6月10日至2019年9月9日期间共计三个月租金2700元、管理费240元、卫生费4元，以上事实，有刘杰提交的浦发置地公司开具的收据在卷佐证。刘杰向本院提交了转账截图，其上显示：2019年9月15日，刘杰向名为“给小名叫跟住”的账号转账支付了6580元。刘杰称此笔款项是向浦发置地公司支付的2019年9月14日签订的《房屋租赁合同》中的租金6600元，其中20元是通过现金方式支付的。庭审中，刘杰自认其向浦发置地公司支付的900元已经抵扣了2019年9月10日到2019年10月9日的房租。同时，刘杰称2019年10月9日签订《房屋租赁合同》后，浦发置地公司没有向出租人王喜增支付租金，并且门店关闭，刘杰无法与浦发置地公司取得联系。因王喜增要求刘杰搬离，刘杰于2019年10月25日将房屋返还于王喜增。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，浦发置地公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。刘杰与浦发置地公司、王喜增之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。庭审中，刘杰主张其于2019年9月15日已经向浦发置地公司支付了租金6600元，6580以转账形式支付并提交了转账凭证，本院予以采信；20元以现金支付但并未提交证据证明，本院不予采信，故本院认定刘杰支付租金金额为6580元。刘杰向浦发置地公司支付租金后，浦发置地公司应当按照合同约定将租金支付给出租人王喜增，但浦发置地公司并未支付，且门店关闭且无法联系，导致本案合同目的无法实现，因此，浦发置地公司已经构成违约。刘杰于2019年10月25日搬离涉案房屋，故刘杰有权要浦发置地公司退还未使用期间的租金，提前终止合同，因此，对于刘杰要求解除《房屋租赁合同》并退还租金的诉讼请求，本院予以支持。刘杰主张的租金数额存在不当，因刘杰于2019年10月10日至2019年10月25日期间仍在涉案房屋内居住，该期间的租金不应退还，合同约定每月租金为550元，本院据此予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除刘杰与北京浦发置地房地产经纪有限公司于2019年9月10日签订的《房屋租赁合同》；二、北京浦发置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还刘杰租金6286.67元；三、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，由被告北京浦发置地房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李运普审判员  陈珊珊审判员  肖 爽二〇二〇年六月二十四日书记员  张瑞瑞