云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初795号原告：吴红飞，男，1969年8月18日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：大理海东大立成投资有限公司，住所地大理市海东镇技师学院内。统一社会信用代码：915329000594637390。法定代表人：沙磊，职务董事长。委托诉讼代理人：黄义诚，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘旭，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告吴红飞与被告大理海东大立成投资有限公司（以下简称海东大立成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法由审判员董琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴红飞、被告海东大立成公司的委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴红飞向本院提出诉讼请求：1．撤销“青瓷院子”认购意向书合同关系；2．判令被告退还已付“认购诚意金”人民币659,806元；3．承担至退清之日止的资金占用费利息【付款之日起至起诉之日的利息（659,806元×0.5%/月）3,628.933元×22月】=79,836.53元，2、3项合计739,642.53元；4．案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告对其第1项诉讼请求变更为，解除原、被告签订的《“青瓷院子”认购意向书》。事实与理由：2018年3月17日，案外人杨丽娟转让其向被告认购“青瓷院子”的商品房认购权利，2018年4月17日，原、被告签订了《“青瓷院子”认购意向书》，2018年4月20日，被告收取了原告“青瓷院子”36栋1号房的认购诚意金659,806元。双方之间签订了《“青瓷院子”认购意向书》后，被告没有开发建设“青瓷院子”项目，致使原告的合同目的不能实现，原告多次与被告协商未果。原告认为，双方之间签订的了“认购意向书”，且被告收取原告的“认购诚意金”659,806元，双方之间合同关系已经成立，因被告原因无法签订《商品房购销合同》，且又拒绝退还“认购诚意金”，造成原告经济损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告海东大立成公司辩称，双方签署的《“青瓷院子”认购意向书》合法有效，且不存在可撤销或解除的情形，原告的起诉无事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。具体答辩意见如下：一、双方签署的《“青瓷院子”认购意向书》系双方当事真实意思表示，其法律性质属于商品房预约合同，该协议系一份独立性质的合同，并非《商品房预售合同》的组成部分，在签署合同时原告对苍洱路苑项目第二期“青瓷院子”房地产项目的开发进程和项目相关情况，包括未取得商品房预售许可证的情形系明知，双方签署认购书的目的仅是建立双方商品房买卖前期的认购意愿，从而在具备商品房销售条件时进一步签署正式的商品房买卖合同，双方签署的《“青瓷院子”认购意向书》并不是《商品房预售合同》，认购意向书意思表示为对海东大立成公司开发的建设的商品房进行一定范围的认购并获得优惠，其协议目的并非商品房买卖，其法律性质不能和商品房买卖合同混同，其性质为预约合同。二、在认购意向书中双方约定：第五条，在项目达到签署《商品房购销合同》条件成就时，由被告通知原告按照本认购书确定的基本情况及时参与合同签署事宜，在签订《商品房购销合同》后，认购诚意金无息转为购房款；以及第六条，在本项目的商品房预售许可证颁发、被告通知原告签署《商品房购销合同》后一月，若原告仍未签署《商品房购销合同》或未按照本意向书确定的基本情况签署《商品房购销合同》的视为原告放弃本次认购所有权益，被告有权终止本意向书，收回房源重新对外销售，该条款中明确，双方认购意向书性质为预约合同，正因商品房买卖合同的主要条款仍需双方当事人通过磋商方能达成一致，该意向书的目的在于双方未来签订商品房买卖合同的意愿。三、双方签署的认购意向书并不具备商品房买卖合同的主要内容，其系签订正式商品房买卖合同之前的一个缔约过程和准备行为，是独立的预约合同，因此认购协议书其法律性质并非商品房买卖合同，其签署的目的和意愿系为了可期待买卖的商品房进行一定范围的认购并获得优惠，其法律形式预约合同，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。四、《中华人民共和国合同法》第五十四条“可撤销合同”的规定：下列合同，第三人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立合同；（二）在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告主张的基于认购意向书为可撤销合同，而本案诉争的认购意向书合法有效。其主张没有事实和法律依据。另外，原告在签署认购意向书时已明知被告海东大立成公司并未取得商品房预售许可证，而被告海东大立成公司已合法取得了土地证、土地规划许可证、工程规划许可证等证照，但因大理市相关环境保护的政策变化而致使暂未能继续办理证照和项目开发的暂停，被告海东大立成公司在执行双方的认购意向书过程中并不存在违约行为和过错行为。即不存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危行为。综上所述，被告认为双方签署的《“青瓷院子”认购意向书》为双方的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，原告的起诉无事实和法律依据。因此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交：1．原告吴红飞身份证复印件1份；2．《“青瓷院子”认购意向书》原件1份（附房号分布图复印件1份）；3．收款收据原件2份。经质证，被告对原告提交的上述证据三性均无异议，但对第2组证据证明目的不认可，认为双方签署的《“青瓷院子”认购意向书》性质为预约合同，不具备商品房销售合同的性质。本院认为，原告提交的上述证据真实合法，与本案有关联性，本院予以确认。被告海东大立成公司就其答辩主张未向本院提交证据。经审理查明：2018年4月17日，原告与被告签订了《“青瓷院子”认购意向书》，该意向书主要内容是：一、由原告认购被告正在开发的苍洱路苑项目第二期“青瓷院子”房地产项目中的36栋1号房住宅及地下098号车位，该住宅预测建筑面积为215.62平方米，认购优惠住宅总价为1,249,806元。（注：1．以上房号为暂定，最终以政府规划部门批准的方案为准。2．以上户型的框架尺寸基本保持不变，最终以政府规划部门批准的方案为准。3．以上面积为参考面积，最终面积以双方签定《商品房购销合同》时测绘公司出具的房屋面积报告为准。）二、原告同时认购本项目地下098号车位（注以上车位号为暂定，最终以规划部门批准的方案为准），认购优惠车位价格为65,000元。三、原告在签署本意向书同日向被告交纳认购诚意金，诚意金计算方式为：原告向被告一次性交纳住宅总房款的50.39%（￥629,806元），以及地下车位总款的46.15%（￥30,000元），合计659,806元，如原告逾期付款，将视同原告违约，本意向书解除，房源由被告收回重新销售，如因原告的原因未能及时交纳认购金给被告造成损失，被告有权从原告交纳的认购金中扣除违约金及相应损失赔偿，剩余部分无息退还给原告。四、在项目达到签署《商品房购销合同》之条件时，由被告通知原告按照认购意向书确定的基本情况及时参与合同签署事宜，在签订《商品房购销合同》后，认购诚意金自动无息转为购房款。五、在本项目的商品房预售许可证颁发、被告通知原告签署《商品房购销合同》后一月时，若原告仍未签署《商品房购销合同》或未按照本意向书确定的基本情况签署《商品房购销合同》的，或本项目的商品房预售许可证颁发、自被告通知原告签署《商品房购销合同》后三月时，若原告仍未按《商品房购销合同》约定交清房款的，均视同原告放弃本次认购权益，被告有权终止本意向书，房源由被告收回重新对外销售，如因原告违约给被告造成损失的，被告有权从原告交纳的认购金中扣除违约金及相应损失赔偿，剩余部分无息退还给原告。《“青瓷院子”认购意向书》签订后，原告于2018年4月20日向被告交纳659,806元认购诚意金。案涉项目的施工许可证、商品房预售许可证，至开庭之日被告未能办理获得，也未开工建设。本院认为，原告与被告签订《“青瓷院子”认购意向书》后，被告向原告缴纳认购诚意金659,806元。被告按约定收取了原告认购诚意金659,806元，已超过双方认购总价的50%，双方还对房屋的面积、位置、总价款进行了约定。且双方在认购意向书中约定“在项目达到签署《商品房购销合同》之条件时，由被告通知原告按照本认购书确定的基本情况及时参与合同签署事宜，在签订《商品房销售合同》后，认购诚意金自动无息转为购房款”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，涉案的《“青瓷院子”认购意向书》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因本案被告直到起诉前仍未取得商品房预售许可证，故涉案的《“青瓷院子”认购意向书》，应当认定为无效。合同无效，就自始无效，故对原告起诉要求解除与被告签订的《“青瓷院子”认购意向书》没有法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院结合本案实际，对原告要求被告返还已支付认购诚意金659,806元及利息的诉请，予以支持。但利息应从原告支付认购诚意金利息即2018年4月20日起至2019年8月19日止按同期同类银行贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、被告大理海东大立成投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告吴红飞认购诚意金659,806元，并向原告吴红飞承担该款利息（自2018年4月20日起至2019年8月19日止按同期同类银行贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告吴红飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,767元，减半收取8,383元，由被告大理海东大立成投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 董 琼二〇二〇年六月四日书记员 李晓松