上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1356号原告：薛永华，男，1968年3月7日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵斌，上海俱进律师事务所律师。被告：卫新忠，男，1958年8月7日生，汉族，住上海市崇明区。被告：许锦芳，女，1959年3月1日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：卫新忠，1958年8月7日生，汉族，住上海市崇明区。被告：卫华，男，1982年12月28日生。委托诉讼代理人：卫新忠，1958年8月7日生，汉族，住上海市崇明区。第三人：范永新，男，1953年11月14日生，汉族，住上海市崇明区陈家镇裕安路XXX号XXX室。第三人：陈耀春，男，1969年2月27日生，汉族，住上海市崇明区陈家镇晨光村兴旺903号1室。第三人：苏永平，男，1961年6月18日生，汉族，住上海市崇明区港沿镇骏马村XXX号。原告薛永华诉被告卫新忠、许锦芳、卫华及第三人范永新、陈耀春、苏永平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法追加范永新、陈耀春、苏永平为本案第三人，并依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告薛永华及其委托诉讼代理人赵斌、被告卫新忠、第三人范永新、陈耀春、苏永平到庭参加诉讼。被告许锦芳、卫华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序，于2020年6月3日再次公开开庭进行了审理。原告薛永华及其委托诉讼代理人赵斌、被告卫新忠、被告许锦芳和卫华之共同委托诉讼代理人卫新忠、第三人范永新、陈耀春、苏永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛永华向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告于2019年11月1日签订的《房屋转让协议》无效；二、判令被告返还房屋转让款2,000,000元；三、判令被告支付占用资金期间的损失，计算方式：自2019年11月2日起至实际返还之日止，以2,000,000元为基数，按照年利率4.35%计算；四、判令被告支付装修费等相关费用350,000元；五、判令被告支付律师代理费5,000元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月8日，原告通过第三人范永新、陈耀春、苏永平与被告协商购买位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号宅基地房屋，并于2019年10月24日向被告卫新忠支付定金50,000元,约定先将房屋东面的道路从楼房门口筑路连接至村道路,筑路完成后双方再签订《房屋转让协议》,若未能筑路,则双方前期协议终止，被告需退还定金。后原告投入30,000元筑路。2019年11月1日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定被告将裕西村XXX号宅基地上的地上物及土地使用权,包含楼房、三间副房和房屋周边土地使用面积约800平方米转让给原告，转让价格为2,000,000元。原告要求合同中列明三间副房,但被告及第三人均称该三间副房系被告宅基地上包含的地上物,系被告所有，无需列明。嗣后，原告于2019年11月1日支付被告卫新忠、许锦芳合同约定受让款2,000,000元。2019年11月中旬，原告对上述房屋进行装修，瓷砖、水、电以及墙外道路已完工，仅剩墙面及地板铺设，所有材料及装修人员已经到位。另外，原告提供给装修人员农家乐住宿44天。装修期间，原告知悉三间副房并非被告所有，且农村宅基地房屋不得买卖，与被告协商未果，故涉诉。原告为证明其主张，提交了如下证据：1．上海市农村宅基地使用证，证明上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号宅基地系魏龙法(卫龙法)所有，并非被告所有；2．土地流转协议书、发款清单，证明裕西村7队28户农户与范永新签订《土地流转协议书》，原告支付了0.2亩土地的流转费用20,000元；3．地块租赁协议2份，证明原告通过陈耀春、范永新与龚杰、徐根发签订协议，租赁土地用于筑路等用途；4．房屋转让协议，证明原、被告签订房屋转让协议，约定被告将魏龙法(卫龙法)的宅基地楼房、副房三间以及周边土地共计800平米出售给原告，价款为2,000,000元；5．收条及支付凭证，证明原告支付给被告2,000,000元，被告出具收条；6．转账凭证2张，证明原告向第三人苏永平支付了100,000元及30,000元，用于筑路和前期准备；7．2019年12月15日原告和被告卫新忠的通话记录，证明原告购买涉案房屋及周边土地，双方就买卖主房和副房事宜进行通话；8．2019年12月15日第三人范永新与第三人苏永平的通话记录，证明原告所购买的房屋包含三间副房。被告卫新忠、许锦芳、卫华辩称，不同意原告的全部诉讼请求。认为合同系双方真实意思表示，应属有效。宅基地虽然不能买卖，但宅基地房屋是可以买卖的。房屋的实际成交价格是750,000元。2019年10月24日，原告向被告卫新忠工商银行账户转账50,000元。2019年11月1日上午，原告向被告卫新忠工商银行账户分别转账600,000元及100,000元，遂即原告让其将600,000元取现后交还原告。同日下午，原告向被告许锦芳农业银行账户分别转账600,000元及100,000元，原告又向被告许锦芳的农业银行账户存现600,000元，具体转账的情况不清楚，系原告操作。此外，认为原告诉请的利息不合理，也未进行任何装修，律师代理费亦不应由被告承担。被告卫新忠对其辩称的事实，向本院提交如下证据：1．补充协议复印件，证明原、被告签订了750,000元的补充协议，且涉案所有合同原件均在原告处；2．照片，证明楼房系被告所有，三间副房非被告所有，买卖合同中不包括三间副房；3．村委会情况说明，证明被告有买卖涉案房屋的权利。被告许锦芳、卫华未向本院提交证据。第三人范永新、陈耀春、苏永平述称，不同意原告的诉讼请求，认为原告的陈述不符合客观事实。第三人范永新对其述称的事实，向本院提交如下证据：房屋租赁合同，证明原告委托第三人租赁周边农户的土地，范永新、陈耀春与案外人卫某某签订房屋租赁合同，租赁三间副房，花费10,000元。第三人陈耀春、苏永平未向本院提交证据。审理中，本院依职权调取了薛永华工商银行账户(尾号0490)明细、薛永华农业银行账户(尾号0976)明细、卫新忠工商银行账户(尾号2194)明细及相关材料、许锦芳农业银行账户(尾号3329)明细。本院依职权对上海市崇明区裕西村村民委员会会计吴祖香进行调查。吴祖香陈述卫龙法与卫龙虎系兄弟，二人在一个宅基地上，被告卫新忠系卫龙法养子，盖了涉案楼房，卫新周系卫龙虎养子，盖了三间副房。卫新忠曾咨询过房屋回购一事，系争房屋按政策计算回购价约四十五万元左右。嗣后，其听说卫新忠卖掉了涉案房屋，价款大约是六七十万元。吴祖香向本院提交了发款清单，即原告提供的证据2。本院依职权对上海市崇明区裕西村村民委员会主任施伟进行调查。施伟陈述被告提供的证据3系村委会出具，但村委会无完备手续。卫新忠在他处另有宅基地，涉案楼房确系卫新忠建造，但未被列入第一批回购范围。本院依职权对第三人范永新、陈耀春、苏永平进行调查。三人陈述原告因担心被告违约，故将合同中房款约定为2,000,000元，实际成交价为750,000元，但需另支付给第三人250,000元用于流转、租赁土地及筑路等用途。付款当天，原告薛永华及其母亲、被告卫新忠、许锦芳及其三人均在场，原告转给被告的钱款部分取现后已归还原告，转账仅仅是为了制作银行流水。另外，第三人表示涉案房屋未进行装修，仅敲掉了一点墙，原告购买半个月后就反悔了。三人表示在本案中未收取中介费，苏永平称拿到10,000元系向原告的借款。筑路及其他费用250,000元，原告仅向第三人支付了150,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告薛永华提交的证据，被告卫新忠发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2、3、6认为不清楚；对证据4、5真实性无异议，认为合同内容没看过，但对收条中的金额提出过异议，所以手写了补充协议，原告打印后给了其复印件；对证据7无异议，但认为不能证明三间副房包括在买卖合同中，三间副房系原告租赁；对证据8认为不清楚。被告许锦芳、卫华发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6未予以质证，对证据7、8的质证意见同卫新忠一致。第三人范永新、陈耀春发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议，认为是原告委托其流转或租赁周边土地的，且原告至今尚有部分租金未支付；对证据4无异议，第三人陈耀春认为该协议格式系原告提供并按其要求由第三人陈耀春填写；对证据5真实性予以认可，但认为被告实际拿到购房款750,000元，原告要求制作2,000,000元的收条和流水，否则不愿意购买；对证据6中100,000元钱款转账无异议，认为该钱款已为原告流转、租赁土地花费掉，第三人范永新对30,000元转账表示不清楚，第三人陈耀春对30,000元转账认可；对证据7均表示不清楚；对证据8第三人范永新无异议，第三人陈耀春表示不清楚。第三人苏永平发表如下质证意见：对证据1、5、7表示不清楚，对证据2、3、4、6、8予以认可，表示原告支付其30,000元用于筑路。对被告卫新忠提交的证据，原告薛永华发表如下质证意见：对证据1不予认可，认为没有原件，系被告将诉状上的签名剪下后自行复制的；对证据2予以认可，但认为合同中包括三间副房；对证据3予以认可。被告许锦芳、卫华未予以质证。第三人范永新、陈耀春对被告提交的证据1、2、3无异议。第三人苏永平对被告提交的证据1、2、3均表示不清楚。对第三人范永新提交的证据，原告不予认可，认为没有看到过该份合同，且与本案无关。被告卫新忠表示不清楚。被告许锦芳、卫华未予以质证。第三人陈耀春予以认可，并认为该租赁合同早于本案买卖合同签订时间，系受原告委托，原告亦在三间平房中堆放了原告的物品。第三人苏永平认为不清楚。对本院依职权调取的银行账户明细及材料，原告薛永华、被告卫新忠及第三人范永新、陈耀春、苏永平均予以认可。被告许锦芳、卫华未予以质证。本院依职权制作对第三人范永新、陈耀春、苏永平的谈话笔录，原告薛永华对该份笔录真实性予以认可，但不认可三人陈述的付款过程，承认付款当天原告、被告卫新忠、许锦芳及第三人范永新、陈耀春、苏永平均在场；被告卫新忠及第三人范永新、陈耀春、苏永平对该份笔录予以认可。被告许锦芳、卫华未予以质证。本院依职权制作对施伟的谈话笔录，原告薛永华、被告卫新忠、许锦芳、卫华及第三人范永新、陈耀春、苏永平均予以认可。本院依职权制作对吴祖香的谈话笔录，原告薛永华对该笔录真实性予以认可，但不认可其谈话内容，认为系被谈话人的主观推测；被告卫新忠、许锦芳、卫华及第三人范永新、陈耀春、苏永平均予以认可。经开庭审理，本院确认事实如下：原告薛永华通过第三人介绍，购买位于上海市崇明区陈家镇裕西村8队801号宅基地房屋。2019年10月24日，原告转账给被告卫新忠定金50,000元。2019年11月1日，原告薛永华与被告卫新忠、许锦芳、卫华签订《房屋转让协议》，协议约定：“原告以2,000,000元的价格向被告购买位于上海市崇明区陈家镇裕西村8队801室房屋及周边使用面积800平米。卫龙法为户主，获批农村宅基地使用权46.65平方米，用于建造现有房屋。楼房占地面积130×2平方米，无平房。房屋等整个宅地于2019年10月8日前交付。”同日，被告卫新忠出具收条一份，载明“今收到薛永华购买卫新忠农村宅基地房裕西村8队801号房屋总价贰佰万元正”。同日上午9：58，原告在工商银行陈家镇支行网点通过其工商银行账户(尾号0490)向被告卫新忠的工商银行账户(尾号2194)转账600,000元，遂即该600,000元于上午10：03被取现。同日上午11：07，原告通过其工商银行账户(尾号0490)向被告卫新忠的工商银行账户(尾号2194)网银转账100,000元。同日上午11：18，原告在农业银行裕安支行网点向其本人农业银行账户(尾号0976)存入现金600,000元。同日上午11：22，原告在农业银行裕安支行网点通过其农业银行账户(尾号0976)向被告许锦芳的农业银行账户(尾号3329)转账600,000元。同日下午13：32，原告通过其工商银行账户(尾号0490)向被告许锦芳的农业银行账户(尾号3329)网银转账100,000元。遂即上述700,000元被取现。同日下午14：32，原告在农业银行陈家镇支行网点向被告许锦芳农业银行账户(尾号3329)存现550,000元，备注为薛永华购房款。嗣后，被告许锦芳农业银行账户(尾号3329)存现50,000元。综上，被告卫新忠、许锦芳银行账户余额总计为七十五万多元。当天，原告薛永华、被告卫新忠、许锦芳及第三人范永新、陈耀春、苏永平均在付款现场。合同签订后，被告卫新忠、许锦芳、卫华即将位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号二层楼房交付给原告薛永华使用。后因双方发生纠纷，故涉讼。另查明，原告薛永华非上海市崇明区陈家镇裕西村集体经济组织成员。原告薛永华自认转账给第三人的钱款与购房款2,000,000元无关。再查明，被告卫新忠视力壹级残疾。本案争议焦点一：《房屋转让协议》的效力。农村宅基地属于农民集体所有，农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有，与特定的身份关系紧密联系。由于原告不是上海市崇明区陈家镇裕西村集体经济组织成员，依法不享有该处农村宅基地使用权，故原、被告之间签订的《房屋转让协议》违反了国家相关法律、法规的规定，应属无效。原告请求确认该份协议无效的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点二：被告应返还原告房款的金额。原告在庭审中表示2019年11月1日其携带了1,500,000元现金，放在4个马夹袋中，资金来源为家中存放的现金。第三人均当庭陈述2019年11月1日付款当日未看见原告携带现金。原告工商银行账户(尾号0490)明细显示当天通过银证转账870,000元，余额为887,056.20元。原告自述其是做生意的，随身都有现金，但一般现金金额为10至20万元左右。第一次庭审时，原告自述开庭当天携带现金，随后又予以否认。2019年11月1日，根据原告陈述其至少拥有超过二百三十多万的资金，但原告至多个银行分多次通过转账、存现的形式支付被告房款，舍近求远，化简为繁，有悖常理。原告解释多次多家银行的操作是应被告及第三人的要求，但被告及第三人均予以否认。原告证据7，其与被告卫新忠通话中称“赔2,000,000元”、“流水都是2,000,000元”的说法有违常理。根据依职权调取的银行账户明细及相关材料，结合当事人的当庭陈述、补充协议复印件、卫新忠视力残疾行动不便及其竭力想卖房的心态等因素综合考量，本院确认被告返还原告涉案房屋的转让款为750,000元。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并应当按各自过错承担相应的责任。本案中，原、被告明知农村宅基地使用权不得出让、转让，仍私自买卖，对造成合同无效的后果均存在过错。被告返还原告转让款以本院确定金额为准。因被告已交付案涉房屋，原告亦须返还被告位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号房屋。原告诉请被告支付自2019年11月2日起至实际返还之日止，以2,000,000元为基数，按照年利率4.35%计算占用资金期间的损失，因原告亦实际占有被告房屋，故本院对该诉请不予支持。原告要求被告支付装修费用及律师费的诉请，因原告未在合理期限内提供相关证据予以佐证，应承担举证不能之后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下；一、原告薛永华与被告卫新忠、许锦芳、卫华于2019年11月1日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告卫新忠、许锦芳、卫华于本判决生效之日起十日内返还原告薛永华750,000元；三、原告薛永华于本判决生效之日起十日内将位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号房屋归还被告卫新忠、许锦芳、卫华；四、原告薛永华的其余诉请本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25,765元，由原告薛永华负担16,103元,被告卫新忠、许锦芳、卫华负担9,662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庞 芸审 判 员  咸利芳人民陪审员  蔡美娥二〇二〇年六月十八日书 记 员  卞佳纯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。