上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4194号原告：张凌，男，1989年9月14日生，汉族。委托诉讼代理人：于雪莲，上海卓君律师事务所律师。被告：孟慧，男，1985年7月11日生，汉族，户籍地安徽省宿州市。被告：王丽，女，1989年2月24日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：孟慧。第三人：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：李玉娥。第三人：陈正，男，1989年9月22日生，汉族，居民身份证载明住址上海市宝山区松兰路XXX弄XXX号XXX室。原告张凌与被告孟慧、王丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称“菁英公司“)和陈正作为第三人参加诉讼，并由审判员黄文颋独任审判，分别于2020年4月16日和6月2日公开开庭进行了审理。原告张凌的委托诉讼代理人于雪莲，被告孟慧，第三人陈正和第三人菁英公司的委托诉讼代理人李玉娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凌向本院提出诉讼请求：1、判令解除张凌与孟慧、王丽就上海市宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同；2、判令孟慧、王丽返还上述房屋；3、判令孟慧、王丽支付违约金人民币58万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2018年12月8日，张凌与孟慧、王丽通过第三人菁英公司居间介绍，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定张凌与将系争房屋转让给孟慧、王丽，转让价款290万元，于2019年6月30日前办理过户手续，签约当日孟慧、王丽应支付首付款128万元。然合同签订后，系争房屋交付孟慧、王丽使用，扣除25,100元佣金，张凌实际只收取房款874,900元，孟慧、王丽未付齐首付款，致使买卖合同无法继续履行。张凌认为，孟慧、王丽的行为已构成违约，应承担相应违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告孟慧、王丽答辩称：合同签订情况如张凌所述，系争房屋已于交付其居住使用；已支付房款156.1万元，其中向张凌支付了90万元，另向其代理人陈正支付了66.1万元；双方确定的实际房屋转让款为251万元，买卖合同约定的290万元转让款系做高房价；签约时张凌与孟慧、王丽及第三人菁英公司曾商定，130万元首付款除90万元孟慧、王丽自付外，剩余40万元由第三人菁英公司借款垫资，后菁英公司拒绝垫款，故造成其无法履行后续支付义务，致使其对张凌违约；如法院支持张凌违约金请求，要求予以调整。第三人菁英公司述称：其未授权员工垫付房款，亦没有盖章签订过任何垫资协议；第三人已履行了居间方义务，本案系买卖双方纠纷，请法院依法判决。第三人陈正述称：张凌欲出售系争房屋，故委托其挂牌、带看房屋，但未出具书面授权手续，亦未委托其代收取房款；确定系争房屋总价为251万元，其中首付款近130万元，但孟慧、王丽只能支付其中90万元，剩余40万元由菁英公司来垫付；至2019年2月左右，菁英公司员工马东欢称无法垫付，故买卖合同无法继续履行；其另已收取孟慧、王丽支付的661,000元款项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为张凌。2018年12月1日，张凌(甲方、出卖方)、孟慧(乙方、买受方)和第三人菁英公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)和《房屋买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为275万元，双方确定买卖合同签订后8天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)；首期房价款100万元于签订网签合同时支付，第二期房款175万元由乙方贷款；丙方为该次买卖交易提供居间服务等。同日，菁英公司和张凌、孟慧签订佣金确认书，确定二人分别应向菁英公司支付佣金25,100元和50,000元。2018年12月8日，张凌与孟慧、王丽签订买卖合同，主要约定转让价款为290万元，双方确认于2019年6月30日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之日第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款(一)主要约定，甲方应于甲乙双方办理房屋过户手续之前，办妥还贷及抵押登记注销手续，如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担；甲方于2018年12月31日之前，将房屋交付乙方。附件三约定，乙方于签约当日，支付房款128万元；以购房贷款形式支付房款160万元；于双方办妥房地产交接手续当日，支付2万元整。上述合同签订后，2018年12月1-5日，孟慧共向菁英公司支付房款85万元，菁英公司分别扣除张凌与孟慧、王丽的25,100元和50,000元佣金后，向张凌转付房款774,900元。2019年1月28日，孟慧向张凌名下工行账户转账支付了10万元房款。在庭审过程中，张凌与孟慧、王丽确认，系争房屋已交付孟慧、王丽使用。孟慧和陈正另共同确认，陈正收取了孟慧支付的661,000元。2020年1月5日，陈正向孟慧出具借条，内容为：今至2019年11月5日止向孟慧借款661,000元，于2020年1月6日前归还15万元，剩余于2020年1月10日前如数归还。孟慧表示，其无证据证明上述款项为房款。陈正表示，其尚未归还上述欠款。关于损失，张凌表示其没有证据可以佐证，同意将已收房款在本案中一并处理，解约后返还孟慧、王丽。为证明己方主张，孟慧、王丽向本院提交了如下证据：1、补充协议，主要约定，为配合乙方贷款，乙方购买房屋的实际总价为251万元，首付130万元，贷款160万元，过户完成后，款项到达甲方账户后多处部分转给乙方等。2、担保书、机打收款收据和代收款转出申请表，担保书中马东欢担保第三人菁英公司借给孟慧40万元作为首付款，利息4万元，机打收款收据中注明马东欢为业务员，代收款转出申请表中亦有“马东欢”签名字样，证明马东欢系菁英公司员工，菁英公司曾承诺垫资40万元的事实，孟慧、王丽另表示马东欢后离职，菁英公司便未协助其办理后续购房贷款手续。张凌发表质证意见：对于上述证据均不予认可，补充协议非张凌本人签字，但确认系争房屋实际转让价为251万元，孟慧、王丽未按买卖合同约定足额付款是事实，应承担相应违约责任。第三人菁英公司发表质证意见：对于上述证据均不予认可，菁英公司从未承诺向孟慧、王丽垫资购房，其已协助孟慧、王丽对接贷款专员和银行，由于孟慧、王丽提供的材料不全，故未办出贷款。关于陈正的委托资格，张凌表示曾委托陈正去挂牌出售系争房屋，但未出具书面委托书，更未委托其代收房款，房屋交易均由其与菁英公司联系。孟慧表示张凌曾向其表示过陈正可代收房款，但对此未提交证据予以佐证。菁英公司表示，其一直与张凌联系房屋交易一事。陈正表示，其接受张凌委托挂牌、带看房屋，但未委托其代收房款，张凌没有出具过书面委托手续，孟慧、王丽在交易过程中亦未要求其出示委托手续。本院认为，本案的争议焦点为陈正的代理资格问题、张凌实际收款金额和孟慧、王丽的违约责任，具体分析如下：一、陈正的代理资格问题委托代理应意思表示明确，但本案中未见张凌向陈正出具过书面授权委托材料或作出类似意思表示，孟慧、王丽称陈正是张凌的代理人，应提供证据予以证明，否则将承担举证不能的法律后果。本院也注意到，孟慧、王丽在庭审中对其是否审查陈正的代理资格不置可否，其作为买受人，在购置房产这种重大财产交易中，确凿查实代理人身份，本是其风险规避应为之举，但目前无证据证明其曾要求陈正出具相关授权委托手续，其主观存在疏忽，故本案亦不符合法定的表见代理之情形。因此，本院认定，陈正不具有张凌的代理资格。二、张凌实际收款金额根据已查明的事实，张凌与孟慧、王丽于2018年12月8日共同至房产交易中心签订了示范文本的买卖合同，之后孟慧、王丽于2019年1月28日直接向张凌转账支付了10万元房款，由此可见，孟慧、王丽明确知晓张凌本人的收款账户。在无证据证明陈正获得授权代收房款的情况下，孟慧、王丽之后向陈正支付的661,000元，无法认定为孟慧、王丽向张凌支付的房款。孟慧、王丽提交的陈正于2020年1月5日出具的借条，亦可反证上述钱款实为借款，非房款之事实。孟慧、王丽与第三人陈正之间的债权债务纠纷，可另案主张。张凌从第三人菁英公司处收到其转付的被告房款774,900元，该房款已扣除了张凌负担的25,100元佣金，张凌实际收到转付房款应为80万元，另计孟慧、王丽直接支付的10万元，张凌合计收到房款90万元。三、孟慧、王丽的违约责任根据张凌与孟慧、王丽签订的网签合同，双方应于2019年6月30日前办理房产过户手续。因此，孟慧、王丽最迟应于该日前办理完毕房贷手续确保张凌获取全部房款，但孟慧、王丽未完全履行上述义务，构成违约。张凌诉请解除买卖合同，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，孟慧、王丽应向张凌返还系争房屋，张凌应向孟慧、王丽返还其收取的90万元房款。张凌另主张的解约违约金，虽符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定孟慧、王丽向张凌支付违约金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张凌和被告孟慧、王丽于2018年12月8日就上海市宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、被告孟慧、王丽于本判决生效之日起十日内，向原告张凌返还上述房屋；三、被告孟慧、王丽于本判决生效之日起十日内，向原告张凌支付违约金20万元；四、原告张凌于本判决生效之日起十日内，向被告孟慧、王丽返还房款90万元；五、驳回原告张凌的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取4,800元，由原告张凌负担3,145元，被告孟慧、王丽负担1,655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年六月十五日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。