湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初1181号原告：郭勇林，男，1975年3月3日出生，汉族，湖南省东安县人，个体工商户，户籍地湖南省东安县，现住湖南省东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：潘峰，湖南省慎明律师事务所律师。被告：陈永清，女，1966年4月13日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，户籍地湖南省东安县，现住湖南省东安县。被告：蒋婷，女，1986年8月6日出生，汉族，湖南省东安县人，职工，户籍地湖南省东安县，现住湖南省东安县。第三人：周美玲，女，1966年3月7日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。原告郭勇林与被告陈永清、蒋婷、第三人周美玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭勇林特别授权委托诉讼代理人潘峰，被告蒋婷，第三人周美玲到庭参加诉讼，被告陈永清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勇林向本院提出诉讼请求：1.请依法解除2018年9月10日原告与被告陈永清签订的铺面租赁合同；2.判决被告陈永清、蒋婷连带返还原告房屋转让金60000元及从2019年8月22日起至2019年10月10日止的房屋租金6849元（50000元÷365天×50天＝6849元），两项合计66849元；3.判令二被告连带赔偿原告违约金50000元；4.判决二被告连带赔偿原告因其违约造成原告的加盟费损失87600元，购买设备的损失40063元，及从2019年8月22日起至2020年5月12日期间（按八个半月计算）的歇业损失170000元，三项共计297663元；5.本案的受理费由二被告承担。事实与理由：2018年9月10日，被告蒋婷欲将其承租的位于东安县门面转租，在征得第三人周美玲（123号房主）、蒋军琪（124号房主）同意后，便将两个门面房转租给原告。当日签订合同时，蒋婷碍于自己的公职身份，用其母亲陈永清的名义与原告签订了《铺面租赁合同》。合同约定，租期为叁年，从2018年10月10日起至2021年10月10日止，每年10月10日付清一年租金。合同签订后，原告按合同约定向被告蒋婷交纳了陆万元房屋转让金和伍万元租金。因第三人周美玲和蒋军琪都在外地务工，被告蒋婷让周美玲与蒋军琪用微信发来了身份证以供原告用于三相电开户安装。而后，原告投入三十多万元资金加盟上海万祺餐饮企业旗下的“开心老婆煲仔饭”品牌经营，按其要求对门面进行了装修，并购置了其公司的设备从事餐饮经营。每月的营业收入除去开支约盈利二万多元。然而营业不到一年，在2019年8月22日，距第二次交纳租金还有一个多月的时间，被告蒋婷与第三人周美玲因交纳房租产生纠纷，第三人周美玲遂申请电力公司断电，导致原告不能营业，购进的食物原料全部腐烂变质。事情发生后，二被告拒不赔偿原告的损失。原告认为，被告虽然经第三人周美玲、蒋军琪同意将租赁屋转租给原告，但被告应按照合同法第224条的规定履行自己的交租义务。现因被告违约，迫使出租人断电，且一直没有恢复供电，导致原告因断电停业，在经济上蒙受巨大损失，从2019年8月22日至今一直无法恢复经营。对于原告的损失，被告负有不可推卸的违约责任。故此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第107条、113条、114条、121条的规定，特提起民事诉讼，敬请依法判决。被告陈永清未作答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。被告蒋婷辩称，原告所诉部分事实不符，首先澄清一点，原告说被告碍于公职身份，用被告母亲，即被告陈永清的名义签合同与事实不符，事实是因为被告陈永清经营服装店走不开，所以委托本人去签订租赁合同。被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告诉称因为被告与第三人周美玲因房租产生纠纷，第三人申请断电导致其不能经营，要求赔偿加盟费和购买餐饮设备费用，这与事实不构成因果关系，原告交纳加盟费，购买餐饮设备在前，租门面在后，这部分费用与被告无关，属于原告的投资行为，应由原告自行承担，且第三人周美玲强行停电造成的原告物料损失及营业损失应由第三人承担；2.原告所诉2019年8月22日至2020年5月12日期间的歇业损失没有任何依据，因被告自8月22日至今一直未交房租，停电时间是8月23日，期间有自称是原告经营店铺的老板给被告打电话沟通交房租的事情，房东停电之后，此人与房东去被告单位协调交房租的事，被告在长沙检查身体，被告在长沙与房东打电话要求复电被拒，被告回东安后与原告协调此事，原告称店里设备不要了，出国旅游了，不管这个事了，当前的现状是原告的不作为与房东的强行停电导致的，与被告没有关系，被告不应承担责任；3.第三人与被告陈永清签订的租房合同明文约定，被告租赁期间应负责所有的相关费用（如：水、电、工商、税务等），由被告方全部承担与第三人无关，即是被告与电力公司签订的合同，被告与电力公司直接发生用电关系，与第三人周美玲无关，而第三人强行停电，造成了合同实际上的违约，第三人应承担违约责任，赔偿被告装修费用。第三人述称，第三人周美玲将东安县狮岩路123号门面租给被告陈永清，实际经营者是其女儿，即被告蒋婷。第三人于2016年8月15日与被告蒋婷签了合同，合同上的名字是被告陈永清。合同约定租期为2016年8月15日至2021年8月15日，合同一签为5年，合同甲方、乙方各一份，双方都签了名按了手印，合同都写得很清楚，租用期间乙方不能私自转租、转让、抵押，若转租必须经甲方同意签名才有效。乙方必须在每年的8月15日交清第二年的租金，如乙方不能如期交付租金，甲方有权终止合同。第三人周美玲自2019年8月15日至8月20日多次向被告蒋婷催收房租，被告蒋婷虽口头答应交房租，但却迟迟未交纳房租。后第三人联系被告蒋婷，被告蒋婷拒接电话。因被告蒋婷未按时交纳房租，违约在先，第三人于2019年8月21日下午和124号门面房东蒋军祺到电力局申请停电，停电时间是2019年8月23日下午4点47分，停电以后被告蒋婷也没有给第三人打电话。被告蒋婷从未跟第三人说门面要转租的事情，第三人对被告将门面转租一事不知情，且第三人周美玲与被告陈永清的租赁合同纠纷已经东安县人民法院判决，双方签订的租赁合同已解除。为此，请求人民法院依法判决。经审理查明，2016年8月15日，第三人周美玲与被告陈永清签订《租赁合同》，将其所有的位于永州市东安县门面出租给被告陈永清。2018年9月10日，被告陈永清未经第三人周美玲签字同意将其承租的门面转租给原告郭勇林，双方签订了《铺面租赁合同》。合同约定：租期为叁年，2018年10月10日至2021年10月10日，租金为伍万元每年，每年10月10日付清一年租金；在租期内，甲方（被告陈永清）要保证乙方（原告郭勇林）水电的畅通，所产生的费用由乙方负责；本合同一式两份，签字生效具有同等法律效力，如一方违约，违约方则需赔偿对方伍万元整；如房东因乙方经营餐饮行业产生纠纷，甲方无条件退还乙方转让金陆万元整及租金伍万元整，乙方保证无油烟干净经营。签订合同后，被告蒋婷代被告陈永清收取了原告60000元转让费及租金50000元。2018年9月13日，原告郭勇林与上海万祺餐饮企业管理有限公司大场分公司签订了《开心老婆煲仔饭技术合作协议》后，交纳了加盟费并购置了餐饮设备，开始经营。2019年8月22日，第三人周美玲以被告未按时交纳租金为由申请电力部门停电，此后，被告一直未付租金，第三人也一直没有恢复门面的供电。另查明，本院已生效的（2019）湘1122民初2165号民事判决书判决解除了第三人周美玲与被告陈永清之间签订的《租赁合同》。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《铺面租赁合同》、原告郭勇林与被告蒋婷微信转账记录、《开心老婆煲仔饭技术合作协议》及收款收据、万祺餐饮门店设备订购协议、营业执照、原告经营期间购置原材料的发票及营业收入、本院（2019）湘1122民初2165号民事判决书等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告陈永清虽未经第三人周美玲签字同意将其承租的铺面转租给原告郭勇林，但原告郭勇林与被告陈永清签订的转租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故原告郭勇林与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。本案中，原告请求依法解除2018年9月10日原告与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》，原告的租赁权以被告陈永清的租赁权为前提而成立，当被告陈永清与第三人周美玲的租赁关系据本院已生效的（2019）湘1122民初2165号民事判决书于2019年12月23日解除之际，原告与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》亦终止解除。因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告陈永清、蒋婷连带返还原告房屋转让金60,000元及从2019年8月22日起至2019年10月10日止的房屋租金6849元，依据双方签订的合同约定，被告陈永清因未经第三人周美玲同意转让铺面，构成违约，且双方签订的合同已无法履行，但考虑到原告已经使用其承租的商铺经营近一年，故本院酌定被告陈永清退还原告转让金40,000元；同时，因2019年8月22日第三人周美玲申请电力部门断电，原告不能正常使用门面，原、被告签订的合同履行不能，被告陈永清理应退还原告自2019年8月22日起至2019年10月10日止的房屋租金，故被告陈永清应退还原告郭勇林租金6712元（50,000元/年÷365天×49天）。原告主张二被告连带赔偿原告违约金50,000元，双方签订的租赁合同中有关于违约责任的约定，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金的数额应当与违约行为产生的损失大致对等。本案中，被告陈永清因未经第三人周美玲的同意转让门面，导致转租赁合同不能履行，应承担违约责任。而原告对其遭受的损失没有过错，且原告经营的是餐饮业，一旦断电，不可避免产生损失，原告诉请的违约金与原告遭受的损失相当，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张二被告连带赔偿原告因其违约造成原告的加盟费损失87,600元，购买设备的损失40,063元，及从2019年8月22日起至2020年5月12日期间的歇业损失170,000元，三项共计297,663元，原告开店支付加盟费与购买设备系个人投资行为，本身具有风险因素，且店铺断电并不导致购买的设备损坏，故本院对以上两项请求不予支持。因原告未能提供证据证明自2019年8月22日起至2020年5月12日期间的歇业损失情况，且原告已向被告请求了违约金损失，本院对原告的歇业损失不予支持。本案中，转租赁合同双方为原告郭勇林与被告陈永清，被告蒋婷只是代被告陈永清办理合同相关事宜，故被告蒋婷在本案中不承担责任。被告辩称原告的损失应由第三人周美玲承担，第三人周美玲基于其与被告陈永清签订的合同采取断电措施，旨在催促被告陈永清交纳房租，而第三人周美玲与原告郭勇林没有签订租赁合同，并未直接形成租赁关系，未产生权利义务，根据合同相对性原则，原告只能向被告陈永清主张违约责任，故第三人周美玲在本案中不承担责任。被告陈永清经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭勇林与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》；二、被告陈永清返还原告郭勇林房屋转让金40,000元；三、被告陈永清返还原告郭勇林租金6712元；四、被告陈永清赔偿原告郭勇林违约金50,000元；五、驳回原告郭勇林的其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7518元，减半收取计3759元，由原告郭勇林承担2882元，被告陈永清承担877元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  文旭二〇二〇年六月二十八日法官助理陈琳书记员周玲附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。