广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终1021号上诉人（原审被告、反诉原告）：王剑华，男，汉族，1977年10月10日出生，身份证住址：广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：周英武，广东三左律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟威，广东文厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张仲强，男，1952年10月10日出生，中国香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：黄军明，广东普罗米修（东莞）律师事务所律师。上诉人王剑华与被上诉人张仲强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院作出的（2018）粤0309民初568号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王剑华上诉请求：1.撤销一审判决，改判王剑华与张仲强签订的《房屋租赁合同》《补充协议书》无效；张仲强向王剑华退还租金96360元，并按银行同期贷款利率从反诉之日起计算利息至付清之日，暂计至上诉之日为1200元；张仲强向王剑华退还保证金34200元，并按银行同期贷款利率从反诉之日起计算利息至付清之日，暂计至上诉之日为500元；张仲强向王剑华赔偿房屋装修损失154101元；王剑华拆除在租赁房屋后面搭建的二间铁皮房；王剑华无需向张仲强支付水电费滞纳金（本金5357元按银行同期贷款利率的四倍，自2018年3月5日起计至实际清偿之日，暂计至上诉之日为155元）；王剑华无需向张仲强支付恢复原状费用61924.52元；王剑华无需向张仲强支付违约金52975.8元。2.本案一、二审诉讼费由张仲强承担。主要事实和理由：1.张仲强提供的房产证无法证明就是案涉房屋的房产证，本案租赁合同是无效的。退一步来说，即使认定是案涉房屋的房产证，但由于该房产证显示所有人为张仲强、罗秀球、罗小明三人，所以，出租房屋应当由上述三人共同决定，而不是张仲强个人决定，而本案中张仲强并没有提供相关证据证明是上述三人同意并委托张仲强出租房屋的，这也影响到租赁合同效力的认定。2.即使认定本案租赁合同有效，也请考虑租赁房屋门前修路影响王剑华生意这一客观事实，请根据情势变更原则判决解除王剑华与张仲强签订的租赁合同和补充协议，对租金作相应降低，将2017年3月至2018年2月期间的租金减半收取，且王剑华是合法解除不存在支付违约金的问题，张仲强也应当退还保证金，还应当赔偿王剑华房屋装修损失154101元；关于拆除搭建的二间铁皮房的拆除问题，铁皮房属于王剑华搭建的临时建筑物，应当由王剑华自行拆除；水电费滞纳金亦没有事实和法律依据，王剑华并没有违约，亦无法适用案涉合同第六条第2项的约定，一审法院认定恢复原状费用61924.52元是错误的。张仲强答辩称：1.涉案合同已经生效并履行十几年，王剑华主张合同无效明显属于违背诚信的行为，由于受到各种因素的影响，房产证的信息与合同载明的房屋地址不一致是实践中比较常见的情形，但是王剑华以此为由主张合同无效显然是对合同法关于合同效力之规定的法律原理的误解，其关于合同无效的主张不应采纳；根据合同的相对性原则，张仲强根据其与王剑华签署的合同主张合同权利，符合合同法的规定。2.本案不属于可以适用情势变更的情形，王剑华恶意违约，一审依据合同的约定对租金、水电费等事宜进行了裁判是恰当的。请求二审法院尽快驳回王剑华的上诉请求。张仲强向一审法院起诉请求：1.王剑华向张仲强支付2018年2月份房租并按照剩余租期总租金的100%向张仲强支付擅自退租的违约金，合计金额为96360元；2.王剑华向张仲强支付2018年1月份、2月份水电费共计5357元及滞纳金（从2018年3月1日起，按照每日1%计算）；3.王剑华向张仲强支付将隔墙及隔层恢复原状所需工程费78326.6元；4.王剑华承担本案的诉讼费用。王剑华向一审法院提起反诉：1、解除张仲强、王剑华在2008年6月20日签订的《房屋租赁合同》、在2011年7月28日签订的《补充协议书》、在2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2、张仲强向王剑华退还保证金34200元，并按银行同期贷款利率从反诉之日起计算利息至付清之日；3、张仲强向王剑华退还租金96360元，并按银行同期贷款利率从反诉之日起计利息至付清之日；4、张仲强向王剑华赔偿房屋装修损失154101元；5、王剑华拆除在租赁房屋后面搭建的二间铁皮房；6、反诉费由张仲强承担。一审法院认定事实：张仲强、罗秀球、罗小明系深圳市宝安区观澜街道牛湖社区宗地号Ａ919-××2房屋1217.36平方米的共同所有权人，产权证号为深房地字第××号。2008年6月20日，张仲强作为甲方即出租方与王剑华作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定张仲强将位于“深圳市宝安区观澜街道牛湖社区君新路与观天路交汇处的3层房屋的首层”出租给王剑华，租期自2008年7月1日至2018年6月30日止；约定2014年7月1日至2018年6月30日期间租金11200元/月，每月5日前缴纳当月租金，王剑华自行负担水电费、劳务费、卫生费及治安费等费用，王剑华应向张仲强缴纳租赁保证金19200元；第六条第2款约定“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”第八条第2款约定“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响生产的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响生产的。”第十一条第2款约定“在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金”，第十一条第3款约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同剩余时间总租金100%的额度向甲方支付违约金，并没收房租保证金。”上述合同签订后，张仲强将上述房屋交由王剑华使用，王剑华向张仲强缴纳租赁保证金19200元。2011年7月28日，张仲强作为甲方与王剑华作为乙方签订《补充协议书》一份，约定甲方将约10平米储物室出租给王剑华，收费300元，空地自己搭建收费230元，按合同递增8%计算。“另外房屋左边有2条18墙有2个隔层是乙方，请拆掉。如果以后合同期满，甲方有权要求乙方做好2条18墙及2个隔层，隔墙是混泥土，同现在没有拆除那个一样。隔层里面还有2个洗手间和2个套间。”2015年5月6日，张仲强作为甲方即出租方与王剑华作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定张仲强将位于“深圳市宝安区观澜街道石马径社区石三村43号楼第二层”出租给王剑华，租期自2015年6月1日至2018年6月30日止；约定2014年7月1日至2018年6月30日期间租金7500元/月，每月5日前缴纳当月租金，王剑华自行负担水电费、劳务费、卫生费及治安费等费用，王剑华应向张仲强缴纳租赁保证金15000元；第五条第3款约定“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状。”第六条第2款约定“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响生产的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响生产的。”第十条第2款约定“在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金”，第十条第3款约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方没收房租保证金，有权追讨相应租金损失。”上述合同签订后，张仲强将上述房屋交由王剑华使用，王剑华向张仲强缴纳租赁保证金15000元。王剑华于2018年2月14日搬离涉案房屋，王剑华缴纳涉案房租至2018年1月；庭审中，双方确认涉案房屋2018年2月租金标准为合计19272元/月。张仲强主张王剑华尚欠2018年1月至2月水电费5357元，王剑华予以确认。王剑华主张搬离前有电话通知张仲强，张仲强主张并未收到该通知。张仲强主张于2018年2月14日得知王剑华搬离，并不知道王剑华要解除合同，一直无法联系王剑华，直至2018年2月28日到王剑华家中才确认其正式搬离。王剑华不予认可，主张张仲强并未到其家里。庭审中，张仲强确认其要求王剑华支付2018年2月1日至2月28日期间的租金，称起诉状中租金支付至2018年2月13日系笔误。张仲强主张系王剑华擅自退租，依照2008年6月20日签订的《房屋租赁合同》的第十一条第3款之约定，王剑华应当按合同剩余时间即2018年3月1日至6月30日期间总租金100%向张仲强支付违约金，主张张仲强应一并没收房租保证金34200元。王剑华不予认可，主张“涉案房屋门前自2017年3月开始修路，时间特别长，造成王剑华处就餐人数减少而严重亏损”，其基于情势变更原则解除涉案房屋租赁合同，因此不构成违约，无需支付违约金并要求张仲强退还保证金，同时要求自2017年3月开始房租应当减半收取，要求张仲强退还多收取的租金96360元并支付利息。张仲强要求王剑华支付《补充协议书》所载明的“另外房屋左边有2条18墙有2个隔层是乙方，请拆掉。如果以后合同期满，甲方有权要求乙方做好2条18墙及2个隔层，隔墙是混泥土，同现在没有拆除那个一样。隔层里面还有2个洗手间和2个套间。”恢复原状所需费用78326.6元。王剑华不予认可，主张上述恢复原状费用为61924.52元。庭后，张仲强提交书面陈述，确认认可王剑华关于上述恢复原状所需费用61924.52元的主张。王剑华要求张仲强赔偿房屋装修损失154101元并要求拆除其搭建的二间铁皮房。庭审中，张仲强要求对上述装修和搭建房屋进行利用，主张按合同约定装修设施等归张仲强所有。一审法院认为，张仲强与王剑华签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。关于王剑华单方解除涉案房屋租赁合同是否构成违约。王剑华主张“涉案房屋门前自2017年3月开始修路，时间特别长，造成王剑华处就餐人数减少而严重亏损”，其基于情势变更原则解除涉案房屋租赁合同。张仲强不予认可，主张王剑华单方解除行为构成违约。一审法院认为，王剑华上述关于解除合同的主张，缺乏法律依据，其单方解除涉案合同的行为已构成违约。关于合同解除时间。根据一审法院上述查明的事实，王剑华于2018年2月14日搬离涉案房屋，已经完成其单方解除行为，故涉案房屋租赁合同解除的时间为2018年2月14日。关于退还租金。王剑华主张应当自2017年3月开始房租减半，要求退还多收取部分的租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于2018年2月房租。根据一审法院查明的事实，涉案房屋租金实际缴纳至2018年1月，因此，王剑华应当向张仲强支付2018年2月1日至14日期间的租金9639元（19272元÷28天×14天）。关于水电费。王剑华对张仲强主张的未支付2018年1月至2月水电费5357元予以认可，故王剑华应当向张仲强支付该款项。王剑华未能依约按时支付上述费用，对张仲强造成了一定损失。根据2008年6月20日《房屋租赁合同》第十一条第2款以及2015年5月6日《房屋租赁合同》第十条第2款关于逾期支付滞纳金的约定，一审法院酌定王剑华应当自2018年3月5日起，按照同期银行贷款利息的四倍，支付上述水电费5357元的滞纳金。关于恢复原状费用。根据双方《补充协议书》的约定，王剑华应当承担所载项目的恢复原状费用。根据一审法院查明的事实，王剑华应当向张仲强支付恢复原状费用61924.52元。关于装修损失及是否拆除搭建的二间铁皮房。庭审中，张仲强确认要求对王剑华的装饰装修及拆除搭建的二间铁皮房进行利用，并主张归属张仲强所有。在王剑华违约解除涉案房屋租赁合同的情形下，张仲强主张根据2008年6月20日《房屋租赁合同》第八条第2款以及2015年5月6日《房屋租赁合同》第五条第3款之约定享有房屋的装修所有权，有事实依据，一审法院予以支持。故王剑华要求张仲强赔偿装修损失，一审法院不予支持。王剑华经张仲强同意搭建二间铁皮房，双方对于合同解除时该铁皮房的权属未作出明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”之规定，王剑华请求拆除该铁皮房，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于退还租赁保证金。根据一审法院查明的事实，涉案房屋租赁合同解除系王剑华违约。根据2008年6月20日《房屋租赁合同》第十一条第3款以及2015年5月6日《房屋租赁合同》第十条第3款的约定，张仲强可以依约没收租赁保证金。王剑华请求张仲强退还保证金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于违约金。根据一审法院查明的事实以及2008年6月20日《房屋租赁合同》第十一条第3款约定关于违约责任的约定，王剑华应当向张仲强支付该合同及《补充协议》项下违约金52975.8元[（11200元/月+530元/月×108%）×4.5个月，2018年2月15日至2018年6月30日为4.5个月]。由于2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》并未约定关于王剑华违约解除合同情形下的违约责任，故张仲强请求该部分违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张仲强与王剑华于2008年6月20日签订的《房屋租赁合同》、2011年7月28日签订的《补充协议书》以及2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月14日解除；二、王剑华应当于判决生效之日起五日内向张仲强支付2018年2月1日至14日期间的租金9639元；三、王剑华应当于判决生效之日起五日内向张仲强支付2018年1月至2月水电费5357元及滞纳金（本金5357元，按照同期银行贷款利息四倍，自2018年3月5日起计至款项实际清偿之日止）；四、王剑华应当于判决生效之日起五日内向张仲强支付恢复原状费用61924.52元；五、王剑华应当于判决生效之日起五日内向张仲强支付违约金52975.8元；六、驳回张仲强的其他诉讼请求；七、驳回王剑华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3901元张仲强已预缴，由张仲强承担1086.6元、王剑华承担2814.4元；反诉受理费2785元王剑华已预缴，由王剑华承担；财产保全费1420元张仲强已预缴，由王剑华承担。本案二审期间，双方当事人并未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是:一、一审判决确认案涉合同合法有效是否正确；二、一审判决认定王剑华单方解除涉案房屋租赁合同构成违约是否适当，本案能否适用情势变更原则。关于焦点一，本院认为，首先，张仲强系深圳市宝安区观澜街道牛湖社区宗地号Ａ919-××2房屋1217.36平方米的共同所有权人之一，其对房屋享有占有、使用、收益的权利，其他两位是否同意张仲强自行出租并取得全部收益是张仲强其他共有人之间的关系。其次，本案张仲强提起诉讼是基于双方之间的房屋租赁合同关系,请求权的基础是债权,而非单纯以房屋所有权人的身份,以物权的基础要求王剑华支付租金、违约金等费用。再次，根据一审查明的事实，张仲强与王剑华签订《房屋租赁合同》《补充协议书》后，张仲强实际交付了租赁合同约定的房屋给王剑华使用,王剑华也支付了截止至2018年1月租赁合同约定的相应租金给张仲强,故张仲强系涉案房屋的出租人,王剑华系涉案房屋的承租人。王剑华否认案涉合同的效力,应当就其主张的事实承担举证责任,但是其并未举证证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，其不能否认双方存在房屋租赁关系的事实。一审判决确认案涉合同合法有效正确，王剑华的上诉理由，本院不予支持。关于焦点二，王剑华主张“租赁房屋门前修路影响王剑华生意”应认定其基于情势变更原则解除涉案房屋租赁合同。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”是否属于所谓情势变更还是商业风险,需要参照合同约定,并从可预见性、归责性以及产生后果等方面进行分析。本案中，王剑华未能提交证据其因修路导致无法经营的证据,即使因修路对于王剑华产生影响,亦只是相应的商业经营风险,且王剑华亦未提供在客观情况发生变化后与张仲强重新协商变更或解除合同的相关证据,故本案不符合“情势变更”的情形,一审认定王剑华于2018年2月14日搬离涉案房屋，已经完成其单方解除合同行为，该行为已构成违约并应向张仲强足额支付租金、水电费及滞纳金并无不当。根据案涉《房屋租赁合同》《补充协议书》的约定，一审认定王剑华应承担恢复原状费用、违约后应当支付违约金以及张仲强可以没收保证金亦无不当。至于装修损失以及案涉铁皮房，在王剑华违约解除案涉合同的情形下，张仲强根据案涉合同的约定享有房屋的装修所有权，一审未支持王剑华要求张仲强赔偿装修损失以及拆除案涉铁皮房并无不当。王剑华的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人王剑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计7518元（上诉人已预交），由上诉人王剑华负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年六月三日书记员  常啸洋附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。