四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初3300号 原告:饶通银，男，1975年1月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 被告：李邦勋，男，1969年12月29日出生，汉族，住广东省深圳罗湖区。 委托诉讼代理人：伍欣，四川君士达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍声，四川君士达律师事务所律师。 第三人：都江堰市解放小区综合市场有限公司，住所地四川省都江堰市解放小区。 法定代表人：曹伟。 第三人：成都兆鸿置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区营门口路12号。 法定代表人：张洪春，执行董事兼总经理。 第三人：成都隆坤源投资有限公司，住所地四川省成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：张洪春，执行董事兼总经理。 第三人：谢利东，男，1972年4月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 第三人：李强义，男，1968年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告饶通银与被告李邦勋，第三人都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称解放小区市场公司）、成都兆鸿置业有限公司（以下简称兆鸿置业公司）、成都隆坤源投资有限公司（以下简称隆坤源公司）、谢利东、李强义案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告饶通银委托诉讼代理人范其安，被告李邦勋委托诉讼代理人伍欣到庭参加诉讼，第三人解放小区市场公司、兆鸿置业公司、隆坤源公司、谢利东、李强义经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告饶通银向本院提出诉讼请求：1.对都江堰市房屋停止执行、解除查封；2.确认该12套房屋归原告饶通银所有；3.本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：一、2013年11月29日，兆鸿置业公司、李强义向原告借款200万元，期限一年。2014年4月3日，隆坤源公司及其股东谢利东、李强义向原告借款200万元，期限一年。上述两笔借款到期后，兆鸿置业公司、李强义、隆坤源公司、谢利东均未按期还款。因谢利东、李强义均系解放小区市场公司股东，且上述两笔借款均用于该公司项目建设，谢利东、李强义遂与原告达成协议，以解放小区市场公司开发的位于都江堰市案涉房屋作价3228900元抵偿原告部分债务，其余部分借款另行处理。原告与谢利东、李强义、解放小区市场公司达成协议后，与解放小区市场公司签订了《商品房买卖合同》，并于2015年9月10日办理了备案登记。二、原告在债权到期的情况下与解放小区市场公司签订《商品房买卖合同》，约定以房抵债，并不违反法律、法规的强制性规定，未损害他人利益，行为合法有效。且该《商品房买卖合同》依法进行了备案登记，具有物权效力，贵院不应将原告已经购买、已经支付全部购房款且已经备案登记的房屋进行查封。三、2017年原告向贵院提出书面异议，解放小区市场公司出具《情况说明》，证实了以房抵债的经过及债权债务总金额。但贵院最终以案涉房屋被资阳市公安局雁江区分局首查封，原告应向刑事案件判决执行法院提出异议为由，以笔录形式驳回了原告的复议申请。四、原告于2018年向都江堰市人民法院提起诉讼，请求确认案涉《商品房买卖合同》合法有效，并请求判令解放小区市场公司为原告办理房屋产权，都江堰市人民法院判决确认《商品房买卖合同》有效，但因案涉房屋被查封，无法办理过户手续为由驳回了原告要求办理产权的诉讼请求。诉讼过程中，资阳市公安局雁江区分局对案涉房屋的首查封已经解除，案涉房屋的首查封现为贵院。五、2019年原告再次向贵院提出书面异议，贵院作出（2019）川01执异617号执行裁定书，以“饶通银未提供充分证据证明其已全额缴纳房款并已占有使用涉案房屋，亦未提供证据证明涉案房屋系商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”为由驳回了原告的异议。而案涉房屋本身就系商业用房，原告购房目的原本就不是用于居住，贵院查封案涉房屋前，解放小区市场公司已经将房屋交付原告，随后案涉房屋即被查封，无法办理过户登记并非原告的原因所致。综上，被告对第三人享有的仅为债权，而原告的行为系设定物权的行为，原告就案涉房屋享有的权利能够排除执行。 被告李邦勋辩称，被告在与第三人借款合同纠纷的案件中依法申请保全，人民法院查封登记在解放小区市场公司名下的房屋是合法的。房屋现在是否是成都市中级人民法院的首查封还应进行核实。原告与第三人由借款关系转为房屋买卖关系，将12套房屋仅以300多万的价格进行抵偿，不符合市场价值。且原告是否在人民法院查封之前对案涉房屋进行了合法占有尚不清楚。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1.关于饶通银提交的解放小区市场公司出具的《情况说明》，上有法定代表人李强义的签名，饶通银主张案涉房屋案款系饶通银与本案第三人达成抵偿协议后用债权抵偿支付及房屋交付情况。李邦勋认为该《情况说明》未显示饶通银占有该案涉房屋的时间，也无证据证明借款是用于房屋买卖。本院经审查认为，解放小区市场公司及其法定代表人李强义均为本案当事人，该《情况说明》仅能作为当事人的陈述，不能作为证据，本院对此不予确认。 2.关于饶通银提交的四川省南部县人民法院执行案件卷宗，饶通银认为可以证明解放小区市场公司以案涉房屋抵偿饶通银部分债务后，剩余债务已经通过四川省南部县人民法院诉讼、执行处理。李邦勋质证认据原告所称其执行内容并非原告所称进行抵偿的债权部分，故不能达到其证明目的。本院经审查后认为仅凭执行卷宗中的部分内容不能反映执行依据、执行内容以及与本案的关联性，本院将结合其他证据在本院认为部分对该证据的证明力进行认证。 3.关于饶通银提交的照片，饶通银主张其已经实际占有案涉房屋并安装了门窗。李邦勋对照片不予认可，认为不能达到原告的证明目的。本院经审查认为房屋的合法占有应有客观证据予以印证，在缺乏解放小区市场公司向其交付房屋的相关依据、也没有关于缴纳物业费、水电费等凭证，也未提供关于装修案涉房屋的证据的情况下，尚不能认定饶通银合法占有案涉房屋。 4.关于饶通银提交的《房屋信息查询情况表》，拟证明饶通银在成都市及南部县均无商品住房。李邦勋认为与本案没有关联性。本院经审查认为，因案涉房屋并非饶通银为居住而购买，故饶通银是否在成都或南部县有商品住房与本案没有关联性。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认如下事实： （一）2015年10月22日资阳市公安局雁江区分局作出资公雁（经）封通字[2015]1009号协助查封通知书将案涉房屋进行查封，于2017年8月23日作出资公雁（经）封通字[2017]87号协助查封通知书续行查封，续行查封通知书上载明的查封时间从2017年8月23日起至2019年8月22日止。 （二）2015年10月26日，本院受理李邦勋诉隆坤源公司、解放小区市场公司、兆鸿置业公司、谢利东、李强义、鸿德寰宇公司借款合同纠纷一案，于2017年3月7日作出（2015）成民初字第2810号民事判决书，判决：一、隆坤源公司向李邦勋偿还借款本金5520万元及资金利息；二、解放小区市场公司、兆鸿置业公司、谢利东、李强义对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向隆坤源公司追偿；……诉讼中，李邦勋向本院提出财产保全申请，本院做出（2015）成民初字第2810号民事裁定：对解放小区市场公司、兆鸿置业公司的财产在人民币6600万元的范围内予以查封、扣押、冻结。根据该民事裁定，本院作出（2015）成执保字第229号执行裁定书，查封了解放小区市场公司所有的位于都江堰市项房产（权证号：权0088609、0088608、0322661、0319282、0319287、0319288、0319289、0319492、0319494、0319515），案涉房屋在上述查封范围内，查封期限三年，从2015年11月27日至2018年11月26日至。2018年11月7日本院依据李邦勋的申请，做出（2018）川01执1145号执行裁定，继续查封上述房屋，查封期限三年，从2018年11月27日起至2021年11月26日止。执行过程中，饶通银向本院提出书面异议，本院于2019年4月24日作出（2019）川01执异617号执行裁定，裁定驳回饶通银的异议请求。饶通银不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼 （三）饶通银向四川省南部县人民法院起诉解放小区市场公司、兆鸿置业公司、隆坤源公司民间借贷纠纷一案，要求解放小区市场公司、兆鸿置业公司、隆坤源公司连带返还借款400万元，并按约定利率支付利息至全部借款清偿之日止。四川省南部县人民法院于2015年11月10日立案受理后经审理查明以下事实：1.2013年11月25日饶通银向兆鸿置业公司股东李强义转款100万元，2013年11月29日兆鸿置业公司向饶通银出具《借条》载明“今借到饶通银人民币100万元，月利息3.5%，……，期限一年（2013.11.32-2014.11.30）借款人成都兆鸿置业有限公司李强义（并加盖成都兆鸿置业有限公司印章）2013.11.29”。2013年12月3日饶通银向李强义转款100万元。2014年4月3日，饶通银向隆坤源公司股东李强义转款200万元，隆坤源公司于当日向饶通银出具《借条》，载明“今借到饶通银人民币200万元，月利率3%，……，期限一年（2014.4.3-2015.4.2）借款单位隆坤源公司（并加盖隆坤源公司印章）。”兆鸿置业公司、隆坤源公司借款后，按约向饶通银支付了部分利息。2015年8月25日，兆鸿置业公司及隆坤源公司法定代表人谢利东向饶通银出具《欠条》，载明“今借到饶通银利息72万。（备注：截止2015年7月2日兆鸿置业公司和隆坤源公司在饶通银处的总借款利息。谢利东2015.8.25）2.2015年9月22日，解放小区市场公司向饶通银出具《担保书》，载明：兆鸿置业公司于2013年11月29日在饶通银处借款200万，隆坤源公司于2014年4月3日在饶通银你处借款200万元。解放小区市场公司自愿对二笔借款的本金和利息承担连带担保责任，担保期限从原借条预定的还款期限届满之日起两年内。四川省南部县人民法院于2016年1月15日作出（2015）南民初字4170号民事判决书，判决：一、兆鸿置业公司在判决生效后十日内向饶通银返还借款1864333.33元，并支付利息；二、隆坤源公司在判决生效后向饶通银返还借款200万元，并支付利息；三、解放小区市场公司对上述第一、二项的款项承担连带清偿责任。解放小区市场公司承担保证责任后，有权向兆鸿置业公司、隆坤源公司追偿。 （2015）南民初字第4170号民事判决生效后，饶通银向四川省南部县人民法院申请强制执行，该院于2016年6月23日作出（2016）川1321执419号执行裁定书，终结本次执行程序。 （四）饶通银于2015年9月10日与解放小区市场公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，约定房屋单价为每平方米5000元，用途为商业。《个人住房信息查询记录》显示，案涉房屋已于2015年9月10日备案于饶通银名下。2018年10月，饶通银向都江堰市人民法院提起诉讼，要求确认其与解放小区市场公司之间的《商品房买卖合同》有效并要求办理产权登记，2018年12月3日都江堰市人民法院作出（2018）川0181民初4103-4114号民事判决确认《商品房买卖合同》有效，驳回关于办理产权的诉请。 本院认定上述事实，主要采信了当事人身份信息、（2015）成民初字第2810号民事判决书、（2015）成执保字第229号执行裁定书、（2018）川01执1145号执行裁定书、（2019）川01执异617号执行裁定书、（2015）南民初字第4170号民事判决书、（2016）川1321执419号执行裁定书、（2018）川0181民初4103-4114号民事判决、资公雁（经）封通字[2017]87号协助查封通知书及当事人陈述等证据。 本院认为，资阳市公安局雁江区分局对案涉房屋所做查封在2019年8月22日查封期满后未续行查封，本院对案涉房屋所做查封现为首查封。 本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，饶通银主张其与兆鸿置业公司、李强义、隆坤源公司、谢利东、李强义之间存在债权债务关系，李强义、谢利东为解放小区市场公司的股东。债务到期后兆鸿置业公司、李强义、隆坤源公司、谢利东不能偿还借款，遂与饶通银达成协议，以解放小区市场公司所有的案涉房屋抵偿部分债务。为此饶通银与解放小区市场公司签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记。 针对饶通银所称其对兆鸿置业公司、李强义、隆坤源公司、谢利东等四人享有到期债权且未得到清偿，基于该到期债权而与解放小区市场公司进行以房抵债的主张。本院经审查认为，饶通银债权债务，其已于2015年11月向四川省南部县人民法院提起诉讼，依据该院于2016年1月15日作出的（2015）南民初字第4170号民事判决，饶通银对兆鸿置业公司、隆坤源公司享有到期债权，解放小区对上述到期债权承担连带担保责任。虽法律并不禁止担保人与债权人之间达成以房抵债的协议，但饶通银未提交其与兆鸿置业公司、隆坤源公司、解放小区市场公司之间的抵偿协议或债权债务结算依据，仅凭李强义以解放小区市场公司名义出具的《情况说明》，尚不足以认定饶通银与兆鸿置业、隆坤源公司、解放小区市场公司之间进行了真实的债权债务结算并按照房屋价值进行了抵偿，且解放小区市场公司并非饶通银到期债权的债务人，其用自有财产为兆鸿置业、隆坤源公司抵偿债务的行为有可能损害其他债权人利益。 关于饶通银是否在人民法院查封案涉房屋之前就已经合法占有的问题。饶通银缺乏解放小区市场公司向其交付房屋的相关依据、也没有关于缴纳物业费、水电费等凭证，也未提供关于装修案涉房屋的证据。饶通银主张房屋交付时未安装房门故而无钥匙交付的手续，案涉房屋的房门系其自行安装，但饶通银提交的证据不能证明其安装房门的行为发生在人民法院查封之前，且其自行安装房门占有房屋的行为不符合房地产开发商向购房者交付房屋的一般情况，也不符合一般合法占有房屋的生活常识，故饶通银关于已在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有房屋的主张依据不足。综上，饶通银不符合《最高人民复议关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能排除案涉房屋的强制执行。 针对饶通银要求确认其对案涉房屋享有所有权的问题。饶通银与解放小区市场公司就案涉房屋建立的买卖合同经人民法院确认有效，但该房屋仍登记在解放小区市场公司名下，饶通银享有的权利性质仍系债权，加之饶通银对案涉房屋享有的权利尚不足以排除强制执行，故本院对其要求确认所有权的诉讼请求不予支持。 综上，饶通银的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告饶通银的诉讼请求。 案件受理费32631元，由原告饶通银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  孙 睿 审 判 员  付冬琦 人民陪审员  裴幼郡 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  谭 淼