广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终786号上诉人（原审被告）：黄燕方，女，1994年8月15日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。委托诉讼代理人：林显明，男，1975年6月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路333号。法定代表人：林凤强，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。上诉人黄燕方因与被上诉人阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司（以下简称新都汇广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄燕方上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令新都汇广场公司赔偿黄燕方因新都汇广场公司未履行合同义务导致黄燕方的装修费损失16万元、商品货款损失133477元；三、判令新都汇广场公司赔偿黄燕方未能履行合同义务而导致黄燕方6个月时间无法正常营业的损失25074元；四、判令新都汇广场公司减免物业服务管理费；五、判令新都汇广场公司返还保证金17214元及按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给黄燕方；六、判令新都汇广场公司与黄燕方的租赁合同关系从2019年5月份起解除；七、本案一、二审受理费由新都汇广场公司负担。事实与理由：一、新都汇广场公司与黄燕方存在租赁合同关系和物业服务合同关系，按照《新都汇时代广场物业租赁合同书》第四条的约定，铺位每月管理费1076元，新都汇广场公司有义务提供物业服务和履行保障商铺环境安全的义务，但新都汇广场公司没有尽到相应义务，导致黄燕方的商铺被反锁达6个月之久，造成黄燕方无法正常营业。按照黄燕方之前的营业额，黄燕方的损失达25074元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，新都汇广场公司应赔偿损失给黄燕方。二、新都汇广场公司与黄燕方签订的合同第三条约定了租赁期限和免租期，且以新都汇时代广场整体开业时间为准。双方对于“新都汇整体开业”的时间争议较大。按照通常理解，整体开业应以所约定的全部商家进驻到位并达到正常营业条件的时间节点为准，但直至目前为止，新都汇广场公司大部分商铺均没有完成招商和装修工作，黄燕方认为新都汇时代广场整体开业时间的条件尚未达到，由此，新都汇广场公司与黄燕方之间的租赁合同尚未生效。新都汇广场公司单方面自行开业，与合同约定的条件不符，应认定为条件未成就。三、正是由于相信新都汇广场公司整体的招商品牌定位、统一的装修风格和进驻时间，黄燕方才按照租赁合同约定的经营业态、品牌和装修对涉案商铺投入了装修费用16万元以及商品货款133477元。新都汇广场公司没有按照合同约定履行招商邀约和整体开业等合同义务，应予赔偿黄燕方装修损失16万元和商品货款133477元。四、新都汇广场公司在履行物业服务和管理的过程中未尽到相应的义务，导致黄燕方的商铺被反诉达6个月之久，造成黄燕方该期间无法正常营业，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，黄燕方有权拒绝支付物业管理费等费用给新都汇广场公司；同时，新都汇广场公司应赔偿黄燕方因新都汇广场公司没有履行相应合同义务而导致黄燕方6个月的营业损失25074元。五、目前为止，新都汇时代广场仍然存在众多空置并且为毛坯状态的商铺，且原来约定的众多知名品牌商家均未能如期进驻，故新都汇广场公司存在严重违约。新都汇广场公司为了挽留黄燕方继续租赁涉案商铺，中途承诺对原来约定的租金予以折扣，即每月租金折后为3357元，新都汇广场公司也实际按照该租金标准收取租金，故双方应按变更后的租金标准履行，一审判决黄燕方按原合同约定的租金标准支付租金，是认定事实不清和适用法律错误。六、按照新都汇广场公司与黄燕方签订的合同，黄燕方连续七天不开门营业，则视为自动解除合同。黄燕方自2019年5月份开始已经停业，停业时间达半年以上，双方之间的租赁合同关系应认定已解除，即双方的合同权利义务已于2019年5月份终止，黄燕方没有继续支付租金给新都汇广场公司的义务。新都汇广场公司答辩：黄燕方的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决正确，应予以维持。新都汇广场公司向一审法院起诉请求：一、解除新都汇广场公司与黄燕方于2017年6月8日签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》，黄燕方立即返还位于阳江市江城区东门南路333号“新都汇时代广场”7号楼一层NOL112、L113铺位给新都汇广场公司管理使用；二、判令新都汇广场公司支付租金76923元给黄燕方（暂计至2019年9月7日，2019年9月8日起的租金按每月6993元的标准，计至黄燕方返还租赁铺位给新都汇广场公司时止）；三、判令黄燕方支付管理费15064元给新都汇广场公司（暂计至2019年9月7日，2019年9月8日起的管理费以每月1076元的标准，计至黄燕方返还租赁铺位给新都汇广场公司时止）；四、判令黄燕方已付的17214元履约保证金归新都汇广场公司所有；五、本案诉讼费由黄燕方承担。一审法院认定事实：新都汇广场公司于2012年6月6日经工商管理部门核准成立，经营范围为市场经营管理、酒店管理、物业管理等。坐落于阳江市江城区东门南路333号新都汇时代广场购物中心二期（7号楼）建设项目于2012年12月10日领取了《建设工程规划许可证》（编号：建字第44……53号），建设单位为阳江春申投资置业有限公司，该公司于2019年9月28日出具《确认书》确认上述建设项目已竣工验收，并同意该项目7号楼由新都汇广场公司管理使用、出租，因此产生的权利和义务由新都汇广场公司享有并承担。2017年6月8日，新都汇广场公司（甲方、出租方）、黄燕方（乙方、承租人）签订《新都汇时代广场物业租赁合同书》，合同主要约定：第二条、租赁场地和经营范围：1、甲方将位于阳江市江城区东门南路333号新都汇时代广场7号楼一层NOL112、L113铺位，面积134.48平方米，租赁予乙方从事经营服饰业态Ailizhe（艾丽哲）品牌；第三条、租赁期限和免租期：3.1、租赁期限为5年，即从2017年6月8日起至2022年6月8日止（以新都汇整体开业时间为准）。3.2、免租期为12个月（以新都汇整体开业时间为准）。第四条、租金、履约保证金、管理费、水电费的计算和支付：4.1、租赁商铺每月租金为6993元，第4年起每年递增5%。4.2、租金的支付方式：先付后用，按季度支付，乙方须在每季度首月的5号前缴纳该季度租金；如逾期缴纳，甲方按每日3‰计收滞纳金。4.3履约保证金：在签订合同时，乙方须缴纳17214元作为履约保证金，该保证金在乙方全面履行本合同各项条款和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁商铺并经甲方验收合格，结清应交的各项费用之后甲方将剩余款项不计息退还给对方。合同期内，乙方因违反相关规定而导致履约保证金被扣款的，乙方应在双方协商一致的日期内补足履约保证金，否则甲方按每日3‰计收滞纳金。4.4、上述铺位每月管理为1076元。4.5、公共分摊费：系场外公共卫生、公共照明、设备设施维护等服务的综合分摊费。该费到时按实际产生费用另行计算，该费每季度与租金同时缴纳。4.6、水、电费：租赁商铺内的用水量和用电量按分户水表、电表计算；水费、电费按阳江市供水、供电部门规定的收费标准计收；乙方应于每个月的5日前向甲方缴纳上个月的水、电费。第五条、甲方权利义务：5.1、甲方按照国家有关法律、法规和政策制定新都汇时代广场各项管理制度，并有权依据管理制度对新都汇时代广场进行管理；第六条、乙方权利义务：乙方在承租期内确因个别特殊情况需要提前终止合同，应提前三个月向甲方书面申请，经甲方审核同意后，双方结算完毕方可终止合同，但履约保证金不予退还。乙方未提前通知甲方而单方面终止履约合同，或未经甲方同意强行撤离，除履约保证金不予退还外，乙方还需向甲方支付相当于三个月的租金作为违约补偿；第七条、装修条款：7.1、乙方应按甲方要求的时间进场装修租赁房屋，并在装修前到甲方办理装修准许手续，同时缴纳装修押金；第八条、违约责任及免责条款：8.1、甲方有下列情形之一，应向乙方退还已收取的履约保证金及其他相关费用，并给乙方赔偿由下列情形造成的实际损失：（1）甲方提供的商铺出现合法性方面的问题，致使乙方无法正常使用的；（2）甲方提供的商铺出现质量安全问题，致使乙方无法使用的；（3）甲方未能按合同约定的时间向乙方提供商铺，并经乙方催促后仍不能限期提供，导致乙方无法按计划时间进行装修且导致乙方延迟开业的。8.3、乙方有下列情形之一，甲方有权单方面解除本合同，没收履约保证金，并有权要求乙方限期搬迁。若履约保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权进一步向乙方追偿。（1）拖欠应缴任何款项及费用达15日以上（含15日）的；等内容。签订合同后，新都汇广场公司依约将上述商铺交付给黄燕方使用，黄燕方于2017年6月9日依约缴纳履约保证金17214元及装修押金2000元给新都汇广场公司。另查明，新都汇广场公司于2017年7月30日开业。黄燕方于2018年11月8日、同年11月24日、12月15日、2019年1月7日分别缴纳运营管理费85元、133.03元、133.03元、133.03元，共484.09元。2018年11月30日缴纳租金3077元，租金收款收据注明交租至2018年10月31日。一审庭审中，黄燕方同意解除租赁合同，但其称新都汇广场公司是虚假招商，导致黄燕方亏损严重，要求新都汇广场公司补偿其部分装修费用，黄燕方提供商铺支出费用清单拟证明其装修用去16万多元。经查，黄燕方提供的上述清单为其自行制作，新都汇广场公司质证不予认可。因黄燕方对其装修未能提供充分证据证明损失构成及计算依据，应不予支持。黄燕方提供的两张分别于2019年6月8日、2019年7月17日拍摄的店铺大门上锁照片，拟证明新都汇广场公司将其店铺上锁，导致其无法经营。新都汇广场公司质证认为照片不能反映黄燕方主张的事实。由于该照片只是显示黄燕方店铺大门被上锁，但并不能证明是谁上锁，故对黄燕方该主张不予采信。另，黄燕方称租金是打折的，并提供一份2017年8月至2018年10月的《艾丽哲欠费明细》，该明细下方有注明“免租期内免管理费，公司正常折扣0.6,4196元/月、折上折0.48,3357元/月”。新都汇广场公司则称，部分时期的费用自愿打折不影响以后按合同约定收费。黄燕方提供的证据不足以证明未缴交的租金按0.48折计算，且合同并没有约定，新都汇广场公司亦不同意，故对此不予认可。黄燕方还提供《艾丽哲欠缴费用明细表》称其与新都汇广场公司于2019年6月有协商结果，租金是26853元，管理费11836元，该表上的铅笔“26853”、“11836”字样为新都汇广场公司经理手写。新都汇广场公司质证称双方并没有达成协商意见。因该证据无法证明黄燕方所主张的事实，故不予采纳。黄燕方在一审庭审中称其不记得欠租及欠管理费的具体时间，新都汇广场公司称黄燕方是从2018年11月1日开始欠租，结合黄燕方提供的租金收款收据、《艾丽哲欠缴费用明细表》，应认定黄燕方开始欠租时间为2018年11月1日，欠管理费的时间为2019年8月1日。后双方在诉讼中协商，黄燕方于2019年12月16日搬离涉案商铺，并返还新都汇广场公司。一审法院认为：根据涉案铺位建设单位阳江春申投资置业有限公司出具的《确认书》，新都汇广场公司取得涉案铺位的使用权，有权对涉案铺位进行出租、经营管理和收取相关费用。新都汇广场公司与黄燕方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。新都汇广场公司与黄燕方之间形成房屋租赁合同法律关系。签订合同后，新都汇广场公司已按合同约定履行将涉案铺位交付给黄燕方经营管理使用的义务，黄燕方亦应按合同的约定使用租赁的铺位并履行缴交租金、管理费等义务。但黄燕方从2018年11月1日起多月没有依约支付租金给新都汇广场公司，其已构成根本违约。现新都汇广场公司请求解除租赁合同，黄燕方亦同意，双方并于2019年12月16日完成商铺返还交接手续，根据租赁合同的约定及双方的意思表示，应认定双方签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》于2019年12月16日解除。新都汇广场公司与黄燕方在合同中约定免租期为12个月，以新都汇整体开业时间为准，即从2017年7月30日开始计算免租期，免租期的截止时间为2018年7月30日。由于黄燕方已交租金至2018年10月31日，从2018年11月1日起欠交租金，故黄燕方主张其于2018年11月11日开业，应不予采信。对于尚欠的租金，根据合同约定，商铺租金为6993元/月，故黄燕方应支付新都汇广场公司2018年11月1日至2019年12月16日的租金为94405.5元（6993元×13个月+6993元×0.5）。对于尚欠的管理费，根据合同约定，管理费为1076元/月，黄燕方在2018年11月至2019年1月期间支付部分管理费共484.09元，故黄燕方应支付新都汇广场公司2018年8月1日至2019年12月16日的管理费为17269.9元（1076元×16个月+1076×0.5-484.09元）。根据本案的租赁合同第四条、第八条对于履约保证金的约定，该履约保证金具有违约金性质，而新都汇广场公司在本案中没有请求黄燕方支付违约金，故新都汇广场公司已收取的履约保证金17214元应在黄燕方欠付的租金中抵扣。另，黄燕方已缴纳装修押金2000元，本案中没有证据证明新都汇广场公司对黄燕方的装修没有异议，新都汇广场公司应返还该装修押金给黄燕方。抵押租金后，黄燕方还需支付新都汇广场公司租金为75191.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条和第二百二十六条之规定，作出判决：一、新都汇广场公司与黄燕方于2017年6月8日签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》于2019年12月16日解除；二、限黄燕方在判决发生法律效力之日起十日内支付租金75191.5元给新都汇广场公司；三、限黄燕方在判决发生法律效力之日起十日内支付管理费17269.9元给新都汇广场公司；四、驳回新都汇广场公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2375元，由黄燕方负担。二审中，黄燕方提供以下证据：一、新都汇艾丽哲2018年10月22日至2019年1月8日支出报表，拟证明于2018年10月22日至2019年1月8日开业期间的支出报表详细数据；二、新都汇艾丽哲商铺进货采购单（广州诗佩服饰有限公司），拟证明于新都汇艾丽哲开业期间进货详细采购清单表格；三、新都汇艾丽哲商铺大门的2份视频，拟证明于2019年6月8日及2019年11月底期间新都汇艾丽哲商铺大门仍被锁住。经组织质证，新都汇广场公司意见如下：对黄燕方提供的全部证据三性不予认可，这些证据都是黄燕方自行拟定收集的，不能证明其主张；亦与本案无关。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：新都汇广场公司与黄燕方签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》第6.9条约定，黄燕方必须遵守统一规定的营业时间。不按规定时间营业的将由新都汇广场公司按规定进行处罚；如连续七天不开门营业，则视为自动解除合同。非营业时间未经新都汇时代广场管理人员批准不得擅自进入新都汇时代广场内。如不营业，应向新都汇广场公司协调申请后方可执行。第8.3条第（2）项约定，未报经新都汇广场公司备案，擅自停止营业达七日以上的，新都汇公司有权单方面解除合同，没收履约保证金，并有权要求黄燕方限期搬迁，若履约保证金不足以补偿新都汇广场公司损失，新都汇广场公司有权进一步向黄燕方追偿。又查明：本院作出的生效判决认定“新都汇整体开业时间”为2017年7月30日。再查明：对黄燕方上诉请求的第二、三项，黄燕方在一审诉讼中没有提起反诉；二审审理期间，经本院询问，新都汇广场公司表示不同意调解，亦不同意由二审法院一并审理。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，虽然黄燕方上诉请求包含新都汇广场公司赔偿黄燕方装修费16万元、商品货款133477元，以及因新都汇广场公司未能履行合同义务而导致黄燕方6个月无法正常营业的损失25074元，但黄燕方一审没有就该两项请求提起反诉，且新都汇广场公司亦不同意进行调解或者直接由二审法院作出处理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原告被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，黄燕方可就该两项诉讼请求可另行提起诉讼。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，一、新都汇广场公司与黄燕方签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》解除的时间应如何认定；二、黄燕方应否支付2018年11月1日至2019年12月16日的租金给新都汇广场公司；三、新都汇广场公司应否返还保证金17214元及计付相应的利息给黄燕方；四、黄燕方应否支付管理费给新都汇时代广场公司。关于争议焦点一，新都汇广场公司与黄燕方签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄燕方主张其自2019年5月起停止营业，合同已于2019年5月份解除。从双方当事人提供的证据来看，黄燕方仅支付租金至2018年10月31日，即使黄燕方确实自2019年5月起停止营业，构成违约的一方也是黄燕方，按照合同第8.3条第（2）项的约定，新都汇广场公司享有合同解除权。虽然该合同第6.9条约定如果黄燕方连续七天不开门营业，则视为自动解除合同，但有权决定是否行使解除权的一方是新都汇广场公司。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，黄燕方没有提供证据证明新都汇广场公司在2019年5月通知其解除双方签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》，其主张该合同已于2019年5月已解除，理据不足，本院不予采纳。新都汇广场公司在本案提起诉讼时才请求解除《新都汇时代广场物业租赁合同书》，双方在2019年12月16日完成商铺返还交接手续，一审认定《新都汇时代广场物业租赁合同书》的解除时间是2019年12月16日，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，本院作出的生效判决已认定“新都汇整体开业时间”为2017年7月30日，黄燕方上诉主张新都汇时代广场至今尚未整体开业，但没有提供足以反驳生效判决所认定事实的证据；而且，《新都汇时代广场物业租赁合同书》约定有“免租期12个月（以新都汇整体开业时间为准）”，而黄燕方已交租金至2018年10月31日。因此，黄燕方主张新都汇时代广场至今尚未整体开业，证据不足。因《新都汇时代广场物业租赁合同书》约定的免租期为12个月，故免租期截止至2018年7月30日，黄燕方应从2018年8月1日起按合同约定支付租金给新都汇广场公司。黄燕方上诉主张新都汇广场公司承诺按折扣的租金标准3357元/月收取租金，但黄燕方只是提供了一份《艾丽哲欠缴费用明细表》，新都汇广场公司否认该表由其制作，亦否认其承诺给予黄燕方租金折扣。鉴于黄燕方未能提供充足证据证明其上述主张，其主张应按3357元/月的标准计付租金，理据不足，本院不予支持。黄燕方已交租金至2018年10月31日，故一审认定黄燕方应按6993元/月的标准支付2018年11月1日至合同解除时即2019年12月16日的租金共94405.5元给新都汇广场公司，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点三，对于黄燕方交付的履约保证金17214元，因黄燕方尚欠新都汇广场公司租金94405.5元，一审法院判决该履行保证金在黄燕方欠付的租金中抵扣，新都汇广场公司对此没有异议，本院予以维持。黄燕方请求新都汇广场公司退还履约保证金17214元及计付利息，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点四，新都汇广场公司与黄燕方签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》约定黄燕方应每月向新都汇广场公司支付管理费1076元，该《新都汇时代广场物业租赁合同书》至2019年12月16日解除，在此之前黄燕方存在欠付新都汇广场公司租金的违约情形，黄燕方没有提供证据证明涉案商铺被反锁的原因与新都汇广场公司有关，亦没有提供证据证明该期间新都汇广场公司没有进行尽到相应的管理义务，其主张无需支付管理费给新都汇广场公司，理据不足。因黄燕方只是支付了部分管理费共484.09元，一审法院经核算，判决黄燕方尚应支付新都汇广场公司2018年8月1日至2019年12月16日的管理费17269.9元，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，黄燕方的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2375元，由黄燕方负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年六月十五日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。