河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3349号 上诉人（原审原告）：东光县大单镇大单村村民委员会，住所地河北省沧州市东光县大单镇大单村。 法定代表人：单魁鹏，村委会主任。 委托诉讼代理人：王吉仓、张晓影，河北海岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：单德运，男，1965年4月30日出生，汉族，住河北省沧州市东光县大单镇大单村。 委托诉讼代理人：刘德军、冷和平，河北衡泰律师事务所律师。 上诉人东光县大单镇大单村村民委员会（村委会）与上诉人单德运因租赁合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初2068民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人村委会上诉请求：1、在维持一审判决第一、二项的基础上，撤销该判决第三、四项，依法改判：支持上诉人的一审诉讼请求第2项中的滞纳金10000元（一审判决支持15000元，不服一审的差额85000元），支持上诉人一审诉讼请求第3项，即按照每年三万元标准，每日82.19元标准给付上诉人占用使用费（一审判决支持每日13.69元，不服一审的差额约18000元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判決理解、适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定不准确。损失及起算时间错误，计算方法、结果错误。1、2008年9月1日租赁《协议书》约定，被上诉人每年1月1日前向大单镇政府交纳年度租赁费5000元。每迟延一天加收滞纳金1%。如果短期违约，滞纳金并不过高，只是因为被上诉人从2009年1月2日开始就一直违约，迟延履行，且逐年累计，严格按照约定计算滞纳金才会高达1139850元。2、被上诉人迟延履行给付租金，造成上诉人的损失应当是贷款利息及其他相关损失。综合租赁《协议书》约定的租赁费标准很低，且每年一次分期（分十次）交纳，而被上诉人十年间竟然分文未付，再结合物价上涨因素，货款利率按民间借贷年息24%计算损失才算合理。3、上诉人的实际损失至少是每年5000元的利息之和。租金5000元，利息损失每年5000元*24%=1200元。截至2020年1月1日，第一年度租金迟延履行11年，第二年度租金迟延履行10年；……以此类推，第十年度迟延履行2年。十个年度累进计算利息损失1200元*（11+10+9+8+7+6+5+4+3+2）=78000元。根据《最高人民法院关于通用く中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，滞纳金（违约金）超过78000元*130%=101400元才能算过高。综上，上诉人在一审诉讼中将滞纳金降低为10000元完全合理。二、一审判决以原协议约定租金标准计算2019年1月2日之后的日租金，明显不公。本案约定年租金5000元的租赁《协议书》2008年9月1日签订，至今已经11年多。物价尤其是房价上涨多次翻番，租赁费也是水涨船高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若千问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案涉案不动产占地3860平方米，约5.8亩土地，如果按照一审判决支持的租金每日13.69元，根本无法弥补房屋的折日。上诉人主张按照每年3万元计算租金，已经是低得无法再低的标准了。三、一审判決确定的诉讼费分担比例不合理。上诉人作为损失方，诉讼请求在合理范围，不应当承担本案诉讼费用。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 上诉人单德运辩称，对于一审判决，我方认为是错误的。单德运同村委会签订的协议合法有效，而单德运同乡政府签订的租赁协议因乡政府对涉案的土地院落没有使用权和所有权，所以说租赁协议是无效的。村委会的上诉其主张不能成立。建议中院撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求。假如单德运同镇政府所签订的协议有效，那么其约定的违约金或滞纳金一审判决明显过高。根据协议内容，延迟缴纳租金一个月的，视为乙方毁约，甲方有权收回租赁的院落。如果说单德运存在违约行为，村委会应该是收回院落，只能主张一个月的滞纳金，前提是协议书有效的情况下，但是根据目前的实际情况，我方认为单德运同镇政府签订的协议不具有法律效力。关于村委会主张后续租金按照3万元每年，没有任何依据。 上诉人单德运上诉请求：一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法査明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：第一、2008年9月1日上诉人与大单镇人民政府所达成的协议书没有履行，且不具备合法性。首先该协议没有实际履行，达成租赁协议后，村干部表明土地属于村委会的镇政府无权出租，上诉人向镇政府领导说明不再租赁，所以租赁费没有交付。其次因为自来水公司的土地使用权属于被上诉人集体土地，大单镇政府在未办理任何手续的情况下占用村集体土地属于违法占用。第三、大单镇人民政府主张自来水公司租赁费的原因是因东光县监察局在审查大单镇政府账目时发现有2008年9月1目的协议书，为此才引发本案。大单镇人民政府将没有实际履行，且非法占有的土地所形成的租赁权进行转让给被上诉人不具备合法性，被上诉人依据该债权转让协议要求上诉人承担返还自来水公司并承担租赁费缺少事实依据。第二、上诉人与被上诉人达成的2015年9月28日协议书应当受到法律的保护，原审判决以该协议违法国家土地管理法确认无效是错误的。协议书的内容并不是土地买卖协议而是自来水公司院落设备整体转让，协议内容很明确“自来水公司，位于，占地3860平方米，因常年闲置，房屋失修，有关设备不能正常使用，为防止资产闲置和损坏，支持个体经济发展，甲方将自来水公司院落及所有设施一次性卖于乙方。”被上诉人所转让的是自来水公司并非土地使用权，原审适用法律错误。上诉人所提交的收据真实有效：上诉人以将20万元购买自来水公司的款交付被上诉人有被上诉人的会记单观清出具收据一份，被上诉人如何处理该笔款项，是被上诉人的问题与上诉人无关，原审法院以该款项未交镇农经站为由，否定上诉人已经交付被上诉人20万元是错误的。第三、原审判决以自来水公司的建筑、设备是镇政府出资，从而否定协议的合法性是错误的：达成协议时村委会没有处分房屋、设备的权利，但是本案起诉之前镇政府已经将自来水公司的房屋、设施设备的所有权转让给被上诉人，并将占地归还给被上诉人，即达成协议后被上诉人取得了所有权，依据《合同法》第51条的规定，“无权处分他人财产订立合同后取得处分权的，该合同有效”原审判决以被上诉人无权处分镇政府的财产，否定上诉人与被上诉人达成的协议无效是错误的。第四、原审判决租赁合的租金没有超过诉讼时效是错误的。依据《民法通则》第136条的规定延付或拒付租金的诉讼时效是一年2008年9月1日的协议约定很明确租金应于每年的1月1日交付，明确约定交付时间原审判决适用法律错误。第五、本案案由为租赁合同纠纷案件，在被上诉人主张给付租赁费的诉讼请求时，上诉人提供证据证实被上诉人已经将所谓的租赁物在2015年9月28日转让给上诉人，上诉人已经将自来水公司转让款交付被上诉人，上诉人依据转让合同在所转让的自来水公司的院落内进行了投资，原审法院在本案中判決认定上诉人与被上诉人的协议无效，是对上诉人合法诉讼权利的剥夺。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 上诉人村委会辩称，一审判决第三、四项所涉个别细节问题认定事实错误、理解与适用法律不当，村委会已依法提出上诉，依法应当予以改判。判决第一、二项所涉主要、基本方面认定事实清楚，证据充分确凿，理解与适用法律正确，并无不当，依法应当予以维持。单德运一方的上诉理由均不能成立，其上诉请求不应当得到支持。分别反驳如下：一、2008年9月1日，单德运与大单镇人民政府签订的《协议书》系双方真实的意思表示，自愿签订，且已实际履行，合法有效。大单镇人民政府当然对单德运享有请求其支付租金等合法权利。村委会要求单德运返回自来水公司占用土地及地上物并承担租赁费，事实清楚，证据充分。1、单德运上诉状中有关该协议没有实际履行的说法，毫无事实依据，也没有证据支持，不能成为其不交租赁费的有效抗辩。大单镇人民政府在协议书签订后，将租赁物交付承租人单德运，单德运一直占有、使用租赁物但从未履行支付租金的义务，有监察建议书、关于反映大单镇大单村原书记单德运有关问题初核情况报告等证据予以证实。2、2008年9月1日，单德运与大单镇人民政府签订的《协议书》，双方形成的是合法有效的租赁合同关系，协议书合法有效。自来水公司院落等是由大单镇人民政府所建，对此单德运是明知的。大单镇人民政府将自己所建的自来水公司院落等租赁给单德运使用，双方签订的协议书合法有效。虽然当时涉案土地没有办理征地手续，但不影响租赁协议书的效力。2、大单镇人民政府向单德运主张租赁费是基于双方签订的《协议书》，单德运所谓的大单镇人民政府主张自来水公司租赁费的原因是东光县监察局在审查大单镇政府账目时发现该协议书的说法完全与事实不符。根据东光县监察委员会《关于对大单镇大单村原支书单德运占集体土地违纪案中相关问题的建议》东监建[2019]21号监察建议书内容可知，由于原大单镇大单村原支书单德运涉嫌违纪问题，才查到单德运未缴纳租赁费，并非是东光县监察委员会查账发现。原自来水公司所占土地属于村委会所有，东光县大单镇政府将其权利转让给村委会，且将获得该项权利的事实通知了单德运，单德运也当庭认可，故权利转让成立，村委会依法享有要求单德运支付租金等相关权利。二、一审判决认定单德运与村委会2015年9月8日签订的协议违反法律强制性规定，依法无效，事实清楚，证据充分，适用法律正确。单德运与村委会2015年9月8日签订的协议，从协议内容看，买卖既包括房，也包括土地。一审中单德运提交的原村委会会计单观青出具的20万元收据载明“今收到单德运交来村东北老供水大院宅基款”，与协议内容相呼应，也可以说明该协议包含了土地的买卖，严重违反《土地管理法》，违反了法律强制性规定，应属于无效合同，不应当得到法律保护。一审判决适用法律正确。单德运并未向村委会交过任何款项，其在一审中提交原村委会会计单观青出具的20万元收据根本不具有真实性。首先，双方系亲叔侄关系，一审中村委会已提交单氏家谱及《证明》证明。其次，村委会提交的《统一收据记账联》、大单镇政府财政所出具的《证明》及申请人民法院调取的单观青银行存款记录等证据均可以证明该收据不真实。三、一审判决以2015年9月8日单德运与村委会签订的协议书违反法律强制性规定认定该协议无效，并非以自来水公司的建筑等设施由大单镇政府出资否定该协议的效力，单德运的该说法纯属是无稽之谈。单德运与大单镇政府2008年9月1日签订租赁协议书在前，其明知自来水公司的院落、房屋及设备等是由大单镇政府所建，又与村委会签订该协议书，将自来水公司院落及所有设施等进行买卖，完全是恶意的，根本不符合善意取得条件。四、一审判决依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，认定村委会的主张没有超过诉讼时效期间，理解、适用法律正确。《协议书》约定租期十年，租金每年1月1日交纳年度租金5000元，属于同一债务分期履行。上述解释第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”根据此规定，村委会的主张没有超过诉讼时效期间。本案所涉租金债务的履行具有连续性（分期），并非一次性履行，故单德运对《民法通则》第136条的规定的理解是曲解甚至是歪曲。五、单德运关于一审判决剥夺其合法诉讼权利等说法，毫无事实依据，也没有证据支持。一审中单德运提交的2015年9月28日与村委会签订的协议依法无效，其提交的宅基款收据不具有真实性、合法性、关联性，其提交的证据不能对抗村委会提交的证据及申请人民法院调取的证据。综上，一审判决第三、四项所涉个别细节问题的认定事实错误、理解与适用法律不当，村委会的上诉理由充分，依法应当予以支持并作出相应的改判。判决书第一项、二项所涉主要、基本方面认定事实清楚，理解与适用法律正确，并无不当，依法应当予以维持。上诉人单德运的上诉理由不能成立，上诉请求不应当得到支持。请求二审人民法院依法判决驳回单德运的上诉，改判支持村委会的上诉请求。就2015年单德运与村委会的协议是虚假的、不合法的，退一步讲才是无效的。 原审原告村委会向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还其占用原告的原自来水公司（厂）土地及地上物；2、依法判令被告给付原告租赁费50000元，并支付滞纳金100000元；3、依法判令被告给付原告按照现行租赁费每年三万元的标准自2019年1月2日起至实际搬出腾空场地之日止的实际占用费，至起诉约22500元；4、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院审理查明，东光县大单镇人民政府于2008年9月1日与被告签订《协议书》一份，内容为：“甲方大单镇人民政府，乙方：单德运。大单镇政府所属自来水公司位于大单村里，占地面积3860㎡，因常年闲置，房屋年久失修，有关设施无法正常使用。为防止资产闲置和损坏，支持个体经济发展，经党委政府研究决定，并与乙方充分协商，达成如下协议：一、甲方将自来水公司院落租赁给乙方使用，租期十年，乙方应于每年一月一日前向甲方缴纳租赁费伍仟元整。每延迟一天加收滞纳金1%，延迟一个月，视为乙方毁约，甲方有权收回所租赁的院落。二、乙方在承租期间应保证院落、房屋、深井及有关设施设备的完整，不得损坏损失有关资产，租赁期满整体归还甲方。三、乙方在承租期间如建设长期性生产经营或生活设施，应提前征求甲方同意建设，合同期满后由甲乙双方协商处理。四、对在该院落居住的两户镇政府干部，由甲乙双方协商妥善解决。五、本协议一式两份，甲乙双方各一份。六、本协议自2009年元月一日起生效执行。时间2008年9月1日”。东光县监察委员会根据（2017）004号问题线索进行核实，于2019年8月21日，作出东监建【2019】21号监察建议书，建议大单镇政府收回大单村东原自来水厂用地并督促单德运上交10年租赁费及滞纳金。东光县大单镇人民政府收到监察建议书后，经查，自来水公司（厂）建成后因水质不达标未进行生产与使用，又经查阅档案镇政府建原自来水公司（厂）时占用大单镇大单村集体土地没有办理征地手续，经镇财政所查账也没有支付给大单村村民委员会占地费用，故将自来水公司（厂）所占土地及地上物返还给东光县大单镇大单村村民委员会，并将与单德运签订《协议书》项下的收取租赁费及滞纳金等一切与该《协议书》相关的权利转让给原告。另查明，原告向被告邮寄债权转让通知书，被告当庭表示已经收到。 一审法院认为，大单镇人民政府与被告签订的协议书系双方协商后自愿达成，双方形成了租赁合同关系。大单镇人民政府作为出租人履行了将租赁物交付承租人本案被告使用的义务，而被告未履行支付租金的义务，大单镇政府对被告有请求给付租金的债权及其他合法权利。大单镇政府将其权利转让给原告，原告将获得该项权利的事实通知了被告，转让行为成立。原告获得了大单镇人民政府与被告签订《协议书》项下的收取租赁费及滞纳金等一切与该《协议书》相关的权利。被告抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，原告要求租金已经超出诉讼时效。本案所涉租赁合同约定租金每年1月1日支付虽具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案原告要求被告支付租金的诉讼时效应自最后一期履行期限届满即2019年1月2日计算，原告的主张未超过诉讼时效，对被告的该项抗辩不予支持。租赁期间届满的，承租人应当返还租赁物。大单镇政府与被告的租赁期间为2009年1月1日至2019年1月1日，租赁期间已经结满，故对原告要求被告返还租赁物（大单镇政府所属原自来水公司（厂））的诉讼请求，依法予以支持。原告关于滞纳金协议书当中约定过高不符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告主张滞纳金应为租金的30%为宜。自2009年至2019年10年的租金为50000元，滞纳金计算50000元×30%，故滞纳金为15000元。原告主张，被告给付原告实际占用费，自2019年1月2日起至实际搬出腾空场地之日止，按照现行租赁费标准每年三万元计算，至起诉约22500元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁费应按年度5000元计算。故对原告的该项主张该院不予支持。判决，一、被告于本判决生效后十五日内将租赁物（大单镇政府所属原自来水公司（厂））返还原告；二、被告于本判决生效后十五日内给付原告2009年1月1日至2019年1月1日的租金50000元；三、被告于本判决生效后十五日内给付原告自2019年1月2日起至实际返还租赁物之日止、每日13.69元的租金；四、被告于本判决生效后十五日内给付原告滞纳金15000元。案件受理费3750元，减半收取计1875元，由原告承担1179元，由被告承担696元。 本案审理过程中，上诉人单德运提交如下证据： 1、从农经站调取的大单村委会的账目复印件一份，证明单德运向村里缴纳了水厂转让费20万元。 2、证人单某证人证言一份，载明“本案涉及的单德运购买村委会宅基地，是通过大单村两委班子通过的，具体有纪检委对我进行的调查材料可以查证。当时我是大单村村委会副主任。宅基地是大单村原自来水公司。单德运向村里交了20万元，当年在纪检委的材料中我已经做了说明。东光纪检委对我进行调查的时候，我是大单村村委会副主任。我从2003年-2019年一直在村里担任副主任。我不知道东光县大单镇人民政府与东光县大单镇大单村村民委员会于2019年9月5日签订的债权转让协议书的内容，我不清楚大单镇政府什么时候将自来水公司厂房、设备及占用的土地返还村委会。” 上诉人村委会对该证据质证称，对证据1，三性均不认可，且证据为复印件，不能与原件核对一致。对证据2，证人证言明显不实，与监察委对其进行调查的谈话笔录记录的内容不一致。且证人目前的身份并非自称的副主任，监察委调查取证的时候的身份也并非副主任，监察委谈话笔录中记载的是治保主任。且监察委的谈话笔录中证人说卖了多少钱记不清了，今天当庭又说出了钱数，前后自相矛盾。因此该证人证言不具有真实性，不能采信。上诉人单德运对证据二质证称，证人证言合法有效，至于说在监察委所说的同在本庭所说的存在不一致的地方，我方认为人的记忆力不是一个直线性的，存在今天记不清，过后又想起了的情况。 上诉人村委会提交如下证据：东光县大单镇人民政府与东光县大单镇大单村村民委员会于2019年9月5日签订的债权转让协议书一份，协议内容；“1、甲方将上述自来水公司（厂）所占土地及地上物无偿交还给乙方。2、甲方2008年9月1日与单德运签订《协议书》项的收取租赁费及滞纳金等一切与该《协议书》相关的权利转让给乙方。甲方委托乙方代为向单德运送达《债权转让通知书》。3、乙方自行向单德运主张权利。4、本协议一式四份，双方各持一份，其他报东光县人民政府、东光县监察委员会，经盖章后生效。”证明大单镇人民政府将相关权利全部转让给村委会，且委托村委会向单德运送达债权转让通知。 上诉人单德运对该证据质证称，单德运未收到债权转让书的原件或复印件，我方收到了债权转让通知书，这份债权转让协议书同单德运与村委会签订的协议书内容不一致。且这份协议书在一审的庭审中并没有体现，不管是在证据方面还是庭审笔录中都没有体现。所以我方认为这份协议应该属于在一审庭后后补的。我方对协议的签订时间有异议。 二审经审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，东光县大单镇人民政府于2008年9月1日与上诉人单德运签订《协议书》、东光县大单镇人民政府与东光县大单镇大单村村民委员会于2019年9月5日签订的《债权转让协议书》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。本案审理过程中，上诉人单德运陈述“2008年9月1日，我占用、使用自来水厂的厂房及设备”，结合东光县大单镇人民政府与上诉人单德运签订的《协议书》的约定内容，可证实该《协议书》涉及的地上物及不动产系东光县大单镇人民政府所有，租赁期限为自2009年1月1日起租期十年，且该《协议书》签订后，东光县大单镇人民政府已实际履行交付租赁物的合同义务，上诉人单德运应按照合同的约定履行支付租赁款的合同义务。因上诉人单德运始终未支付租金，结合上诉人村委会提交的东光县监察委的建议书、大单镇政府2019年9月5日作出的《关于自来水厂返还大单村委会的决定》《债券转让通知书》可证实，东光县大单镇人民政府将自来水公司（厂）所占土地及地上物返还给上诉人村委会，并将与单德运签订《协议书》项下的收取租赁费及滞纳金等一切与该《协议书》相关的权利转让给上诉人村委会，故一审判决上诉人单德运向上诉人村委会返还租赁物并给付租金并无不当，本院予以支持。 关于上诉人单德运上诉称涉案地上物及不动产所有权的问题。本院认为，本案审理过程中，上诉人村委会提交的东光县监察委的建议书、大单镇政府2019年9月5日作出的《关于自来水厂返还大单村委会的决定》《债券转让通知书》证实，东光县大单镇人民政府于2019年9月5日将涉案土地及地上物交还给上诉人村委会，并将协议项下的一切有关租赁协议的权利转让上诉人村委会。故2019年9月5日之前，上诉人村委会并未取得上述地上物及不动产多有权，即无权处分上述资产。上诉人单德运上诉主张依据其与上诉人村委会2015年9月28日签订的协议书取得涉案地上物及不动产的所有权，理据不足，本院不予支持。 关于上诉人村委会上诉称滞纳金及后续租金的问题。本院认为，一审判决依据东光县大单镇人民政府与上诉人单德运签订的《协议书》约定的租金标准确定涉案滞纳金及后续租金的具体数额，于法有据，本院予以支持。上诉人村委会虽上诉主张一审判决确定滞纳金及后续租金数额较低，但未能提交充分证据予以证明，故其主张本院不予支持。 综上所述，上诉人大单镇大单村村民委员会、单德运的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4035元，由上诉人大单镇大单村村民委员会负担2360元，由上诉人单德运负担1675元。 本判决为终审判决。 审判长  苗笑臣 审判员  高 娜 审判员  郭彦妍 二〇二〇年六月三十日 书记员  王 蓉