北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24827号原告：李某，男，1970年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。被告：陈某，女，1972年11月13日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：徐某1，男，1988年2月21日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：徐某2，女，2005年9月12日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。法定代理人：陈某（被告徐某2之母），女，1972年11月13日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：方某，女，1989年12月20日出生，汉族，户籍所在地河南省信阳市固始县。原告李某（以下简称原告）与被告陈某、徐某1、徐某2、方某（以下合述时简称四被告，分述时分别简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人戈翠玲、陈某（亦为徐某2之法定代理人）通过网上庭审平台参加诉讼，徐某1、方某经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与陈某、徐某3签订的《北京市房屋买卖居间合同》（以下简称买卖合同）；2．判令四被告连带返还原告购房款65万元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月1日起计算至实际返还购房款之日止）；3．判令四被告连带支付违约金170万元；4．判令四被告连带赔偿原告律师费1．5万元、中介费2．3万元。事实和理由：2013年7月9日，原告在北京市观筑家房地产经纪有限公司（以下简称观筑家公司）的居间下与陈某、徐某3（陈某之夫）签订买卖合同，约定将徐某3、陈某拥有的位于北京市朝阳区小红门乡新村二区X区XX号楼X单元XXX号的房屋（以下简称XXX号房屋）出售给原告，总价款85万元。后原告依约支付65万元。因XXX号房屋为回迁房，无法及时办理过户手续，故双方约定签署买卖合同后待开发商通知时进行手续办理。2018年4月2日，原告了解到XXX号房屋已经可以办理收房手续，于是找到陈某要求履行买卖合同，并诉至法院，庭审中得知徐某3已经去世，生前未留有遗嘱。四被告作为徐某3的法定继承人，表示拒绝履行买卖合同，故原告诉至法院，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。陈某、徐某2共同辩称，XXX号房屋还没有办理入住手续，因为还没有向乡里交购房款，还差20多万。原告的购房款实际给了多少不清楚，钱都给徐某3了，徐某3曾经说过收了原告45万购房款，但我没有见到。我现在没有经济能力赔偿原告主张的违约金和各项损失，本来想的是让原告加点儿钱，我就给他们办入住，没想到原告起诉了。XXX号房屋现在就是卖都卖不了170万元，合同里约定的违约金过高，如果法院判决支持违约金，我要求法院酌情减少。我现在住在租的房子里，徐某1把回迁房都卖了，拆迁给的补偿款也没在我手里。徐某3是拆迁后去世的，他这些年看病的钱都是借的，还没还清。徐某1、方某均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年7月9日，原告（乙方）与徐某3、陈某（甲方）、观筑家公司（丙方）签订买卖合同，约定甲方拥有XXX号房屋，建筑面积54平方米，乙方自愿购买该房产，成交价格85万元，其中2013年7月4日乙方应支付甲方定金5万元，2013年7月10日乙方应支付购房款10万元，2013年7月23日乙方应支付甲方购房款30万元，收房当日乙方应支付甲方购房款17万元，剩余房款3万元于产权转移给乙方当日一次性支付给甲方；甲方保证XXX号房屋系合法所得，但因房子属于期房，故交房时间以开发商通知时间为准，甲方应在接到收房通知后7个工作日内办理收房手续并缴纳收房时所需缴纳的相关费用（即购房回购款等相关费用）；丙方代理费用为1．8万元，代书合同服务费为5000元，签订买卖合同时乙方一次性付清；甲方在收到82万元房款当天无条件协助乙方办理物业交接手续，待具备产权变更条件7个工作日内甲方无条件协助乙方办理产权变更手续，变更时需双方共同到场办理，变更时间以小红门房地产开发有限责任公司通知为准；若甲方在上述期限内未履行上述物业交接手续及产权变更义务视为违约，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起7日内将已收房款82万元全部退还乙方，并按房款总价的双倍作为违约金赔付乙方，并由甲方赔付乙方支付给丙方的全部代理费用；若因甲方违约给乙方造成损失，维权过程中产生的一切费用由甲方按实际费用赔偿给乙方。买卖合同尾部“补充协议”处有如下手写内容：“2013年07月31日乙方向甲方支付购房款壹拾伍万元整（￥150000元），2013年08月31日乙方向甲方支付购房款伍万元整（￥50000元）。”买卖合同尾部由徐某3、陈某、原告及观筑家公司工作人员签名。经查，XXX号房屋系位于北京市朝阳区小红门乡龙爪树村XXX号院（以下简称XXX号院）拆迁后安置的房屋之一，该院落的被腾退人为徐某3，实际腾退人口另包括徐某3之妻陈某、二人之女徐某2、徐某3与前妻所生之子徐某1、之儿媳方某。2018年，原告曾以房屋买卖合同纠纷为由将徐某3、陈某诉至我院，庭审中查明，徐某3于2018年3月14日去世，其父母均先于其去世。在该案的审理中，陈某及原告均表示XXX号房屋在2018年4月就已经可以办理收房手续，但尚未实际收房，因为陈某一方尚未支付购房款，陈某另称，原告已经支付的购房款都用来给徐某3看病了。庭审中，原告提交徐某3出具的收条6份、中国建设银行转账凭条5份、取款凭条1份，拟证明其已实际向徐某3支付购房款合计65万元。原告另提交中介费收据、律师代理费发票，拟证明其支出中介费2．3万元、律师费1．5万元。关于原告所受损失情况，其表示除中介费和律师费损失外，主要是房价上涨导致的损失，原告称XXX号房屋当前市场价约为3．8万元/平方米。庭审中陈某表示，买卖合同约定的成交价中有20万元是虚的（实际成交价即为65万元），目的是防止卖方反悔；合同约定的违约金过高，现在XXX号房屋都不值170万元，故其申请法院对违约金予以酌情减少。另，陈某称XXX号院拆迁所得的其他安置房屋均被徐某1出售，其现无法与徐某1取得联系，徐某3生前因治病借了不少外债，现在还没有还清，陈某没有能力履行返还购房款和支付违约金、赔偿损失的义务。本院认为：涉案买卖合同系签约各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，各方均应依照约定履行各自的义务。现XXX号房屋已经具备收房条件，且原告已经依约支付了购房款，但因出卖一方的原因，导致无法办理收房和物业交接手续，根据买卖合同的约定，原告有权退房，故对于原告要求解除买卖合同的请求，本院予以支持。因原告在提起本案诉讼前未曾向四被告发出解除合同的通知，根据本案的送达情况，本院认为买卖合同于涉案起诉状送达陈某、徐某2之日（在公告开庭日期之后），即2020年5月27日解除。买卖合同解除后，出卖方应将原告给付的购房款65万元返还原告。陈某作为出卖方，自应承担上述返还义务，徐某1、徐某2作为徐某3的法定继承人，亦应在继承徐某3遗产的范围内承担上述返还义务。方某并非徐某3之法定继承人，不应对上述债务承担责任。关于原告主张的违约金，根据陈某的自认，买卖合同约定的成交价实际应为65万元，故原告已经给付了全部购房款，买卖合同约定的违约金支付条件已成就，故对于原告该项请求本院予以支持。但因原告未举证证明其实际损失情况，本院认为买卖合同约定的违约金金额过高，将酌情予以减少。关于原告主张的其已支付的购房款的利息，本院将在上述违约金中予以考虑，不再单独支持。关于原告主张的律师费、中介费，符合买卖合同的约定，且有证据佐证，故本院均予以支持。陈某作为出卖方，自应承担上述违约责任，徐某1、徐某2作为徐某3的法定继承人，亦应在继承徐某3遗产的范围内承担上述违约责任。方某并非徐某3之法定继承人，不应对上述债务承担责任。徐某1、方某经公告传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李某与徐某3、被告陈某于二○一三年七月九日签订的《北京市房屋买卖居间合同》于二○二○年五月二十七日解除；二、被告陈某于本判决生效之日起十五日内返还原告李某购房款65万元，被告徐某1、徐某2在各自继承徐某3遗产的范围内承担相应的返还购房款义务；三、被告陈某于本判决生效之日起十五日内给付原告李某违约金125万元，被告徐某1、徐某2在各自继承徐某3遗产的范围内承担相应的给付违约金义务；四、被告陈某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李某中介费2．3万元、律师费1．5万元，被告徐某1、徐某2在各自继承徐某3遗产的范围内承担上述费用的赔偿责任；五、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25904元，由原告李某负担3662元（已交纳）、被告陈某、徐某1、徐某2负担22242元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由被告徐某1负担（原告李某已预交，被告徐某1于本判决生效之日起七日内给付原告李某）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵靓审 判 员  云凝审 判 员  王楠二〇二〇年六月三十日法官助理  于洋