宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终467号 上诉人（原审被告）：董彦其，男，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：毛学锋，宁夏中宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨炎安，男，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：王新慧，宁夏丰安律师事务所律师。 上诉人董彦其因与被上诉人杨炎安房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2020）宁0521民初418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 董彦其上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回杨炎安的一审诉讼请求或发回重审；2、上诉费用由杨炎安承担。 事实及理由：（一）原审法院认定事实不清，采信证据错误。一是认定出租房屋面积仅156.15平方米，事实不清。本案中，一审法院仅靠被上诉人自身手绘图纸对出租房屋面积进行确认，既不严谨也不负责任。被上诉人在没有经过上诉人同意或认可的情况下，私自对房屋进行手绘测量，从证据角度上系单方证据，无法与房管部门测绘的证据印证，而本案中房屋系中宁县轿子山林场综合办公楼，有房产证件，被上诉人不申请法院调取予以印证，却自己测量，完全是在混淆视听。且被上诉人只测定套内面积，并没有按照建筑面积进行测定，因此在没有第三方有测绘资质中介机构出具测绘数据或由房管部门出具房屋面积数据的情况下，一审法院对涉案出租房屋面积进行确认，明显缺乏科学依据，采信证据不当；二是认定2020年2月23日，上诉人使用该房屋至今，缺乏事实根据，本案中，上诉人将涉案房屋交由被上诉人管理后，被上诉人即持有租赁房屋钥匙，直到上诉人上诉房屋依然处于被上诉人管理之下，一审认定：“2020年2月23日，被告使用该房屋至今”是被上诉人将房屋交还上诉人了还是将钥匙交付上诉人了，一审在无房屋归还证据的前提下，认定房屋归还，明显缺乏事实依据；三是涉案租赁房屋包括前面四间营业房和后面大库房，前面四间门面营业房总面积300余平方米，后面大库房有324平方米，总共房屋使用面积超过600平方米，而在签合同时按照320平方米计算，因此不存在租赁房屋仅156.15平方米的问题，一审法院偏听偏信，只采纳被上诉人所述，认定事实明显有误。（二）一审法院适用法律不当，判决错误。一审法院认定租赁房屋实际面积与租赁面积严重不符，从而认定合同显失公平，系适用法律不当。《民法通则》第151条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。从该条规定可以看出民事行为显失公平的构成要件：一是须一方利用对方危困或弱势之行为；二是须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显失公平。首先在本案中，涉案租赁房屋的面积的是直观的，租赁双方在签订合同前就予以考察，320平方米的房屋和156平方米的房屋，仅根据其正常的生活经验就能判断，因此不存在上诉人故意利用被上诉人优势或其轻率、缺乏经验的情形。其次本案中双方签订租赁合同是处于自愿平等之下，被上诉人也不存在弱势的情况，不存在上诉人利用被上诉人危困或弱势之行为。再次本案合同的签订是基于双方各自经营的需要，不存在危难急迫的客观事实。另外，从《房屋租赁合同》本身来看，合同内容中双方权利义务的约定也没有明显违反公平、等价有偿的原则。因此，一审法院认为本案显失公平的理由明显不足，适用法律不当。 杨炎安辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审认定的事实清楚，关于房屋面积的测量，一审中对被上诉人提供的房屋面积测量图上诉人的代理人认可没有提出异议，因房屋在签订租赁合同前用于开餐厅，有很多小隔间，看不出来总体面积，上诉人称是320平方米，被上诉人就相信了，但等到将室内隔墙拆除后发现，房屋面积不够320平方米，被上诉人找人仔细测量发现面积仅为156.15平方米，上诉人在签订合同前隐瞒真实房屋面积，使被上诉人发生重大误解，而房屋租金是按照320平方米计算，对被上诉人不公平.且上诉人在合同中承诺的要全部拆除房屋前檐，给被上诉人留够做广告牌的空间，但合同签订后，上诉人却不让全部拆除，仅拆除一部分，严重影响被上诉人对房屋使用效果。而且被上诉人还发现室内暖气没有接入水暖公司供暖管网，无法进行集中供暖，被上诉人当时就提出解除合同。租赁合同签订后，被上诉人没有实际占用房屋，春节过后，租赁的部分房屋由上诉人交给政府作为疫情防控的隔离房屋使用，被上诉人根本无法使用房屋。关于上诉人所述324平方米没有租给被上诉人，也没有在租赁合同中进行约定，租赁房屋能够有效使用的面积仅156.15平方米。当时一审中我方要求一审法院到现场测量，上诉人的代理人说没有必要测量，认可面积确实不够。关于法律适用，本案应适用合同法第54条的规定，因上诉人隐瞒事实真相，导致被上诉人做出错误判断，租赁合同对被上诉人明显不公平，所以一审法院依据合同法第54条判决撤销租赁合同是正确的。 杨炎安向一审法院起诉请求：1.依法撤销杨炎安、董彦其之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令董彦其退回收取的租赁费63500元；3.案件受理费由董彦其承担。 一审法院查明事实：2019年10月8日，杨炎安、董彦其签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，董彦其将位于中宁县城西街宏福泰宾馆楼下一套营业房出租杨炎安，房屋面积320平方米，年租金45000元，租期为2020年1月1日至2025年12月31日；租赁期间，董彦其承诺安装此房卷帘门、仿古前檐拆三间宽度，上面原有餐厅字样需拆除。房屋窗上镜面玻璃，杨炎安部分换掉，室内隔墙需拆除。以上改造经董彦其同意，退房时杨炎安不用恢复原貌。墙壁、地砖如有损耗，与杨炎安无关，不需恢复原貌。暖气不热，杨炎安可不用。三年内如修门前路、封路，董彦其免租金一年。合同签订前后，杨炎安陆续三次向董彦其交纳租赁费63500元。董彦其将房屋交付杨炎安，杨炎安开始对房屋仿古前檐拆除、内部结构改造。期间，杨炎安发现该出租房屋面积仅156.15平方米。因房屋面积、前檐拆除宽度、安装卷帘门等问题，杨炎安与董彦其发生争执。另查明，2020年2月18日，董彦其让杨炎安开门安装暖气，杨炎安同意撬锁安装。2020年2月23日，董彦其使用该房屋至今。 一审法院认为，董彦其出租杨炎安的房屋实际面积为156.15平方米，却以320平方米面积及租赁费与杨炎安签订《房屋租赁合同》，该合同对杨炎安明显不公。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”规定，该租赁合同应予撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产应予返还，造成的损失根据情况予以承担。杨炎安应返还董彦其租赁房屋，董彦其应当返还杨炎安租赁费。鉴于董彦其于2020年2月23日使用该房屋，2020年1月1日至2020年2月23日期间的租赁费应由杨炎安承担，租赁费酌情考虑4000元，从董彦其返还的租赁费中扣除，董彦其应返还59500元。杨炎安改造房屋给董彦其造成的损失，因董彦其未提交相应证据证实，董彦其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：（一）撤销杨炎安与董彦其于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》；（二）杨炎安返还董彦其位于中宁县城西街宏福泰宾馆楼下一套营业房（已返还）；（三）董彦其于本判决生效后十日内向杨炎安返还租赁费59500元。 二审期间，董彦其向法庭提交以下证据： 证据一、房屋面积测量勘测定界图1张，证明：宁夏中宁县力远测绘技术有限公司于2020年6月11日对涉案房屋进行勘测，经勘测，涉案租赁餐厅面积247平方米，并不是被上诉人所说156平方米。宁夏中宁县力远测绘技术有限公司是中宁县房管所指定的专门勘测中宁房屋面积的中介公司； 证据二、照片14张，证明：涉案房屋至今仍由被上诉人锁门，及屋内装修现状情况的事实。从该图片可以看出，涉案房屋上锁，墙壁地面均已打坏，暖气片也已撬掉，屋内窗门、窗框均被撬掉，外部窗框被撬掉，餐厅门口及部分门楼被打坏撬掉的现状的事实。 杨炎安质证认为：对证据一的真实性无异议，但该测绘图所选取的测量点和租赁合同约定不相符，租赁合同中并不包括后院的面积。餐厅的面积中有一间房屋不在租赁范围内，所以实际使用面积达不到247平方米，实际只有156.17平方米，测绘图达不到上诉人的证明目的。对证据二的真实性无异议，但照片中反映的内容并不是租赁合同签订之前或签订后双方发生争议时的真实状况，门锁钥匙是交给被上诉人，被上诉人用于改造，但发生争议后，被上诉人就进不去房屋，原因是上诉人更换门锁，且先前上诉人交给被上诉人使用的锁子上诉人自己也有钥匙，被上诉人至今无法正常使用房屋，实际上只是改造时将餐厅的隔墙拆除，之后再没有占有使用房屋。 二审期间，杨炎安未向法庭提交证据。 本院对董彦其提交的证据认证如下：上述证据与董彦其一审委托诉讼代理人的自认相互矛盾，达不到其证明目的，对其证明效力不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一审庭审答辩阶段董彦其的委托诉讼代理人陈述“杨炎安租赁的房屋面积确实只有160平方米属实”，且在杨炎安举证证明租赁房屋面积为156.15平方米时，董彦其的委托诉讼代理人没有提出异议，因此，一审认定董彦其出租杨炎安的房屋实际面积为156.15平方米并无不当。董彦其的委托诉讼代理人在一审法庭调查阶段也认可在2020年1月底到2月初，给杨炎安打电话要钥匙安装暖气，并在杨炎安同意的情形下，将涉案房屋的门锁撬开，于2020年2月3日将涉案房屋交给政府作防疫期间的隔离用房，涉案房屋杨炎安一直未使用，故一审认定涉案房屋由董彦其管理使用亦无不当之处。一审中董彦其未出庭，但其给委托诉讼代理人的委托书中明确授权“刘志斌作为合法代理人全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任，”又特别注明代理权限为特别授权，其委托诉讼代理人也在一审的庭审笔录中签字确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019）第五条规定：当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为对当事人的自认。因此，一审依据董彦其委托诉讼代理人的陈述认定案件事实正确。一审按照查明的事实，认定涉案房屋实际租赁面积与合同约定租赁面积不符，判决撤销双方之间签订的房屋租赁合同适用法律并无不妥。 综上，董彦其的上诉请求不能成立，不予支持，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1488元，由上诉人董彦其负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  杨 涛 审判员  孙 静 二〇二〇年六月二十二日 书记员  张宇薇 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。