河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1003民初1392号 原告：王德龙，男，1989年9月23日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被告：廊坊市银厦商业管理有限公司，住所地廊坊市广阳区八大街峰尚中心1203室。 法定代表人：董景财，职位经理。 委托代理人：陈华静、罗予竟，河北天枢律师事务所律师。 原告王德龙与被告廊坊市银厦商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德龙、被告廊坊市银厦商业管理有限公司的委托代理人陈华静、罗予竟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王德龙向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告前三年收益39894.5元。2、请求被告支付第四年既定收益17952元（计算方法总房款221636.16元*9%*90%）3、请求被告支付违约金1万元。4.诉讼产生费用由被告承担。 事实与理由：1.根据合同第三条第2款规定，在保证甲方既定收益的前提下，乙方独立处理一切与该商铺经营有关的内外事务。根据买房时被告提供的宣传画册以及彩页可以确定，其投资风险和银行存款，住宅处于同一水平，预期年收益率6%-9%并且处于逐年上升状态，其宣传手册和合同约定前三年收益算法相互印证。以后每年被告应该支付原告收益不低于6%，如有亏损纯属被告经营失败所致，被告应该保证原告利益不受损失的情况下进行合同约定活动。由于被告失信，经营未保障原告收益，原告有行使合同法中任意解除委托合同权利。2.在保证甲方既定收益的前提下，乙方独立处理一切与该商铺经营有关的内外事务，被告提供反收益金额，未达到宣传和原告预期，且提供金额无具体计算方法，实属违约。3.根据合同第六条第一款第一项规定，原告前三年每年回报收益率分别为第一年5%，第二年6%，第三年7%。而根据第六条第一款第二项规定，经营回报收益应该从总房款中扣除。而时至今日被告二从未提及，也从未兑现此事，我方要求原告支付，为合理要求，符合合同约定。4.原告无过错。诉讼费应该由侵权人，被告承担。 廊坊市银厦商业管理有限公司辩称，我方同意支付第四年的收益8370.61元，其他诉讼请求无事实依据和法律依据，请依法予以驳回。原告于2013年11月3日购买河北富桥房地产开发有限公司开发建设的万向城商业办公第6-4196号商铺，并于当日与原告签订了《商铺委托经营合同》。在该合同中，原告确认购房款总价款为268416元，并同意将该房屋委托给答辩人经营。 在该合同第六条中第（1）中约定该商铺前三年每年汇报收益率分别为第一年5%，第二年6%，第三年7%，当年年回报收益（含税）=总价款*当年回报收益率。根据以上约定，第一年的回报收益268416元*5%=13420.8元，第二年的回报收益268416元*6%=16104.96元，第三年的回报收益268416元*7%=18789.12元，三年合计48314.88元。在《商铺委托经营合同》第六条第（2）中约定，前三年（2014年10月1日-2017年9月30日）的经营回报收益在购房总价中扣除，即220101元。原告实际支付购房款220101元。故前三年的收益已经在购房总款中扣除。 关于第四年的回报收益我方同意支付，但原告拒绝受领，故责任不在我方，不应承担违约责任。依据《商铺委托经营合同》第六条第（3）款约定双方按照90%和10%进行分配，双方各自承担相关税费。依据我方的财务数据，涉案商铺2017年10月1日至2018年9月30日的经营收益为9306.7元，按照一九分成的约定，原告应分得的收益为：8370.61元，该款项我方认可。 经审理查明，2013年11月3日，原告与卖方河北富桥房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定原告所购河北富桥房地产开发有限公司商品房6-4196号房建筑面积暂定18.64平方米，单价为11808元/平方米，共计220101元。同日，原告与被告签订了《万向城商铺委托经营合同书》，约定万向城商业办公区第6-4196号商铺总价款为268416元。该合同第六条中第（1）中约定该商铺前三年每年汇报收益率分别为第一年5%，第二年6%，第三年7%，当年年回报收益（含税）=总价款*当年回报收益率。在《万向城商铺委托经营合同》第六条第（2）中约定，前三年（2014年10月1日-2017年9月30日）的经营回报收益在购房总价中扣除。第六条（3）约定，第4-15年甲方（原告）全权委托乙方（被告）经营管理,双方按照90%和10%进行分配，双方各自承担相关税费。 2014年4月26日，原告与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以220101元（18.640平方米*11808元/平方米）的价格购买万向城商业办公区第8001幢6单元4层4196号房。原告交款后，河北富桥房地产开发有限公司将商品房买卖合同原件及购房发票收走。2017年12月12日，原告与河北富桥房地产开发有限公司签订《面积差补充协议》，原告依约补交了面积差相应房款，结算后房屋总价为221636.16（实测面积18.77平方米）元整。 原告主张第四年的既定收益按照回报收益率为9%计算，提交签署协议签万向城销售宣传材料为依据。被告称按照合同约定第4-15年应当以收入的一九分成与原告进行分配。经被告方计算，涉案商铺2017年10月1日至2018年9月30日的经营收益为9306.7元，按照一九分成仅认可8370.61元。被告已于2018年11月3日已经向国家税务局廊坊市广阳区分局开具证明，请求受理原告租金收益金额开票事宜。 原告称被告并未计算应是业主所有的公摊面积部分的租金收益，属于违约，据此主张被告支付违约金1万元。 上述事实有，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、《万向城商铺委托经营合同书》、确权资料收集登记表、面积差补充协议、银行还款流水、宣传单、财务数据、网页搜索万向城照片、证明及庭审笔录可证。 本院认为，原告与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《面积差补充协议》和原告与被告签订的《万向城商铺委托经营合同书》告均是签订合同各方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立的条件，故对以上合同效力本院予以确认。本案中，原告依与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房款主张被告应按221636元的标准支付前三年的收益。对原告的上述主张，本院认为，《商品房买卖合同》签订的相对方是河北富桥房地产开发有限公司，本案是原告与被告的租赁合同纠纷，上述《商品房买卖合同》不是发生在本案原、被告之间，对被告没有约束力。原、被告之间的纠纷应按照对双方均有约束力的《万向城商铺委托经营合同书》解决。按照《万向城商铺委托经营合同书》约定的前三年（2014年10月1日至2017年9月30日）回报收益，第一年的回报收益268416元*5%=13420.8元，第二年的回报收益268416元*6%=16104.96元，第三年的回报收益268416元*7%=18789.12元，三年合计48314.88元。且在《万向城商铺委托经营合同》第六条第（2）中约定，前三年（2014年10月1日-2017年9月30日）的经营回报收益在购房总价中扣除，即220101元。且原告于2013年11月3日与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定商铺价款为220101元，同日，原、被告签订的《万向城商铺委托经营合同书》对涉案商铺价款约定为268416元。同日签订的合同对同一商铺约定了不同的价格，恰好印证了前三年收益已在总购房款扣除这一事实。故对于被告称前三年的收益已经在总购房款中扣除的答辩，本院予以采信。故对于原告起诉要求被告支付前三年收益的诉讼请求，本院不予支持。 对于第四年的回报收益，《万向城商铺委托经营合同》第六条第1款第（4）项中约定为第4-15年甲方（本案原告）全权委托乙方（本案被告）经营管理，乙方在经营管理过程中所获收益，双方按甲方90%、乙方10%进行分配。按上述约定，原告依据万向城销售宣传单主张此项目预期收益风险等级等于银行存款，且应该保持逐年稳定增长，最低保障应该在6%-9%，故主张第四年收益17952元即按回报收益率为9%计算，为其主观预测，没有事实及法律依据。但因被告同意支付8370.61元，故对于原告的第二项诉讼请求，本院仅支持8370.61元。 对于原告的第三项诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《万向城商铺委托经营合同》中并未约定公摊面积的返租金要向原告分配的条款，原告诉称被告并未对其分配公摊面积租金收益的行为属于违约这一主张没有事实依据。对于原告起诉要求被告支付违约金1万元的诉讼请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告廊坊市银厦商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王德龙第四年的既定收益8370.61元。 二、驳回原告王德龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1498元，减半收取为749元，由原告王德龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  何敏乐 二〇二〇年六月二十三日 书记员  王培鑫