江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初1462号 原告（反诉被告）：董圣祥，男，1976年8月21日出生，汉族，居民,住南京市六合区。 被告（反诉原告）：邱利平，男，1969年8月25日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：赵峰江，江苏信棠律师事务所律师。 董圣祥与邱利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董圣祥、邱利平的委托诉讼代理人赵峰江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告董圣祥向本院提出诉讼请求：1.邱利平支付违约金3000元；2.邱利平承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月9日，董圣祥与邱利平签订了大厂XX路XX号门面房的租赁合同，双方约定经营项目为茶叶店、出售茶叶，现邱利平违反合同约定在楼上开棋牌室，构成违约。合同约定邱利平于2019年10月15日支付租金35000元，邱利平一直拖欠至今未付齐，构成违约。合同第六条约定，如合同期内拆迁等，在接到拆迁通知后，邱利平需无条件搬出、腾空房屋，董圣祥在2019年11月22日接到拆迁通知后，多次通知邱利平搬出、腾空房屋，于2020年1月3日以挂号信的方式通知其搬出，于2020年3月10日再次以微信的方式通知其搬出、腾空房屋，其仍然置之不理，拒不搬出。 本诉被告邱利平辩称：1.董圣祥要求邱利平支付违约金没有事实和法律依据，董圣祥要求邱利平搬迁时间是2020年1月23日,而2020年1月24日为农历年，是过年期间，年后国内爆发疫情，阻碍了邱利平寻找租赁物的过程，邱利平在疫情恢复之后，积极寻找租赁物并配合于2020年4月30日搬离涉案租赁物，可见邱利平并未违约，因此不存在支付违约金的事实和法律依据；2.邱利平并未经营棋牌室，其在室内放置麻将机，只为与朋友娱乐，并未经营，不存在改变房屋用途，不存在违约情形。 反诉原告邱利平向本院提出诉讼请求：1.确认双方所签订的《租房合同》第六条无效；如该条款有效则要求董圣祥赔偿租赁物所产生的装修费用、拆迁引起的停产停业损失120000元；2.XX路XX号门面房拆迁补偿中装饰、装修补偿及搬家奖励费、停产停业损失补偿的50%归邱利平所有；3.董圣祥退还邱利平已支付的2020年5月1日至2020年5月14日的房租1342元；4.董圣祥退还邱利平租房保证金3000元；5.本案诉讼费由董圣祥承担。事实与理由：2019年9月，因租赁物面临拆迁，董圣祥通知邱利平暂交纳半年房租，遂邱利平于2019年10月26日通过支付宝向董圣祥支付17500元房租。董圣祥要求邱利平搬迁时间是2020年1月23日,而2020年1月24日为农历年，是过年期间，年后国内爆发疫情，阻碍了邱利平寻找租赁物的过程，邱利平在疫情恢复之后，积极寻找租赁物并配合于2020年4月30日搬离涉案租赁物。《租房合同》第六条内容显失公平，邱利平作为正常的经营户，重新寻找经营场所需要时间，立即搬离不现实。租赁物的装潢、装修系邱利平出资，该部分拆迁补偿归董圣祥享有不公平。邱利平系搬家奖励的对象，该部分补偿款应当归其所有。 反诉被告董圣祥辩称：1.邱利平只愿意支付半年租金，并非董圣祥要求其仅支付半年租金的，且拖延到10月26日才支付；2.董圣祥于2019年11月22日接到拆迁通知后，多次通知邱利平搬出、腾空房屋，而非是农历年才通知其搬出的，董圣祥要求邱利平无条件搬出，并非要求邱利平立即搬出，而是已经给予邱利平搬迁时间；3.签订合同双方均为成年人，具备完全民事行为能力，合同是双方真实意思表示，双方已经知晓合同内容及法律后果，双方已经履行了四年半，邱利平要求确认《租房合同》第六条无效，不予认可；4.民法中，合同有约定的，应当按照约定来履行，约定大于法定，关于拆迁补偿方面双方已经在合同中约定的非常明确，应当以合同为准；5.补偿款是基于董圣祥房屋商业性质，并非针对租客，不管有无承租人，搬家费和奖励费、停产停业损失等都是有的，跟承租人无关；6.邱利平的1342元租金，董圣祥同意立即退还；7.租房保证金3000元，实际为合同保证金，因为邱利平拒绝搬出涉案房屋，且未按约支付房屋租金，应当以合同保证金3000元冲抵违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2015年11月9日，董圣祥（甲方）与邱利平（乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将坐落于XX村XX号（面积107.46平米）出租给乙方开茶叶店使用，租期为五年，自2015年11月15日至2020年11月14日止，房屋租金第一年和第二年每年净得价26000元整，以后每年递增3000元。签合同时付给甲方合同保证金3000元整，房租每年付一次，下次付款时间必须提前一个月支付，先付后用的原则，2019年10月15日付甲方租金35000元，如乙方不按时付给甲方房租，视乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方所受损失，甲方概不负责，押金不予退还。乙方承租此房所有装潢费用与甲方无关，不论乙方经营是否到期，甲方概不赔偿乙方装潢费用。合同终止时乙方所有装潢部位不允许拆除损坏（如地面、墙面及屋顶、门、窗等），以免损坏房屋原来的面貌。如有损坏，照市价赔偿。如在合同期内市政建设、拆迁等，在接到拆迁通知后乙方无条件搬出，所有赔偿款包括装潢费用、搬家费用均与乙方无关，归甲方所有。任何一方违约，违约方付守约方3000元违约金。合同签订后，董圣祥将涉案房屋交由邱利平使用，邱利平支付合同保证金3000元，并按约支付租金。 2019年10月26日，董圣祥收到邱利平2019年11月15日至2020年5月14日期间的租金17500元。 2020年1月3日，董圣祥通知邱利平最迟于2020年1月23日前搬出。2020年3月10日，董圣祥再次通知邱利平搬出。 2020年4月7日，南京市江北新区管理委员会公布《南京市江北新区管理委员会征收决定》内容，涉案房屋在征收范围内。 2020年4月30日，邱利平从涉案房屋中搬出。 上述事实，有当事人的陈述，《租房合同》、收条、《江北新区长江大保护（丁解水库片区环境综合整治）项目房屋征收公告》、《搬迁通知函》、微信记录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，董圣祥与邱利平签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性规定，合法有效。邱利平主张《租房合同》第六条显失公平、无效，于法无据，本院不予支持。双方合同明确约定涉案房屋所有拆迁补偿归董圣祥所有，邱利平主张董圣祥赔偿装修费用及停产停业损失120000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 邱利平已支付租金至2020年5月14日，但于2020年4月30日从涉案房屋中搬出，且董圣祥对返还租金1342元的诉讼请求予以认可，故邱利平主张返还租金1342元及保证金3000元，本院予以支持。 董圣祥接收邱利平租金后，未对支付的租金金额及时间提出异议，邱利平已支付租金至2020年5月14日，而涉案房屋最终确定纳入征收范围的征收决定公告于2020年4月7日，结合江苏省于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级响应，邱利平已于2020年4月30日从涉案房屋中搬出，董圣祥主张邱利平支付违约金3000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、董圣祥于本判决生效之日起十日内返还邱利平1342元及保证金3000元，合计4342元； 二、驳回董圣祥的诉讼请求； 三、驳回邱利平的其他反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由董圣祥负担；反诉案件受理费1393元，由邱利平负担1344元，董圣祥负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐传洋 二〇二〇年六月三十日 书记员  林爱梅