江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初354号 原告：朱静，女，1980年10月2日生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师。 被告：卞龙飞，男，1983年2月28日生，汉族，住连云港市灌云县。 被告：黄微，女，1989年1月18日生，汉族，住连云港市灌云县。 被告：连云港房乐乐不动产经纪有限公司，住所地连云区中山西路315-13(西门面）。 法定代表人：赵辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛佳佳，该公司员工。 原告朱静诉被告卞龙飞、被告黄微、被告连云港房某不动产经纪有限公司（以下简称房某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱静及其委托诉讼代理人钟玉红，被告卞龙飞、被告房某公司委托诉讼代理人薛佳佳到庭参加诉讼。被告黄微经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱静向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间签订的房屋买卖居间合同；2、依法判令被告返还购房款750000元；3、依法判令被告双倍返还定金60000元；4、依法判令被告房某公司返还中介费5000元；5、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：事实与理由：2019年11月13日，原告与三被告签订房屋买卖居间合同，合同约定由被告卞龙飞、黄微将二人共有的，位于连云港开发区云和路7-8号楼2单元201室房屋出售给原告，总价款为790000元。原告按照合同约定向被告房某公司(居间方）交付购房定金30000元，并于2020年1月15日向连云港房屋产权管理中心资金监管账户交纳剩余房款760000元，但三被告没有按照合同约定将该房屋办理过户登记，三被告的行为已构成违约，请求法院支持原告诉讼请求。 被告卞龙飞答辩：我不同意解除合同，要求继续履行房屋买卖合同。 被告黄微答辩称：首先现在我与卞龙飞已离婚，之前房产证虽有我名字，但房产买卖后钱与我无关，因我长期在外地工作，所以不是很方便请假，又因多次与卞龙飞沟通，他又不愿意承担我因请假产生的费用及来回路某，所以未能及时过户，现已经到了起诉阶段，我也不方便出庭，本人支持法院任何判决。 被告房某公司答辩称：对原告诉求无异议，根据法庭判决，我们可以向胜诉方返还佣金，但是保留对被告的追偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提供了《房屋买卖居间合同》、中国工商银行汇款凭证、苏某的借记卡账户历史明细清单、30000元定金微信转账记录、中介费5000元微信转账记录、《补充协议》、被告卞龙飞个人贷款结清证明、录音等证据本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理，认定事实如下：原告朱静与被告卞龙飞、黄微于2019年11月13日签订了《房屋买卖居间合同》，主要内容如下：卖方（甲方）：卞龙飞、黄微，买房（乙方）：朱静。一、转让房屋基本情况：房屋地址为连云港市开发区云和路7-8号楼2单元201室（久和三期)，房屋权属性质为商品房，《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记日期2018年1月11日，证号为00000796，该房屋产权为卞龙飞与黄微共同所有(共有权人已同意出售该房屋)，该房屋没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全处置权，甲方自行筹款，还清银行贷款，办理注销手续，乙方同意用首付款替甲方偿还房贷，首付款不足部分甲方自筹，双方共同办理该房屋注销手续，房屋现状为自住，甲方保证此房一切介绍属实，承诺和保证此房无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有人同意出售，同时保证已将该房屋的状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任，待房产过户后，该房产的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有，在此之前，有关该房的一切债权债务与乙方无关。二、房屋交易条件：总房价款为人民币790000元，乙方在签署本合同时向居间方支付定金30000元，且定金自动转为购房款，乙方于2020年1月11日前将房款790000元交给资金监管账户，若乙方直接将房款交给甲方，由此带来的损失经纪方概不负责，若乙方直接将房款交付给经纪方，由经纪方代为保管，待甲乙双方到房屋产权部门办理完毕产权转移手续并缴纳相关税费之后，经纪方将保管房款交付给甲方。四、居间方特别说明：二手房交易过程中乙方所申请的贷款金额是以银行认可的评估公司出具的评估报告所列出该房屋的评估价格为依据，按照建筑年代、建筑面积等因素给予不同的贷款比例。各家银行对贷款的要求条件和程序不一样，居间方会根据借款人综合条件，为其选择相匹配的贷款银行。因该房屋有交易行为，甲乙双方需同时到贷款银行签订如下资料:甲方签售房人申明，乙方签申请表及借款合同。贷款过程中，所涉及的评估费、抵押费、公证费均由乙方承担，以收费部门的票据为准，与中介费无关。五、税费约定：三方经约定房至交易过程中产生的税费按按国家政策规定由甲乙双方各自承担，税费应在签订《房地产买卖契约》两日内交纳完毕。六、中介代理费：在签订本合同时，甲乙双方同意向居间方支付中介代理费，甲方同意在签署本合同时即支付人民币7900元的中介代理费；乙方同意在签署本合同时即支付人民币7900元的中介代理费。七、房屋交付：甲乙双方约定收到全部房款同时进行房屋交接。八、双方责任：1、甲方为该房屋合法产权人，若因涉及任何产权问题导致本合同无效或无法履行，则甲方应立即退还所有已收房款(含定金)予乙方，另向乙方赔偿总房款的20%的违约金，并赔偿由此给乙方造成的各项损失。甲方仍须向居间方支付甲乙双方应付的中介代理费。2、甲方须在该房屋交接前，结清有关该房屋的一切费用(如水电，煤气、电话、物业管理费等杂费及该房屋的契税)，办理该物业的户口迁出手续，并提供相关文件证明。甲方保证该物业通水通电，并承担开通费用。3、签署本合同后甲方须在2020年1月11日之前缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除不可抗力因素或经乙方同意，否则视为违约。甲方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款(含定金)给乙方外，还须向乙方赔付总房款的20%元的违约金。甲方仍须向居间方支付甲乙双方应付的中介代理费。乙方：1、签署本合同后乙方须在2020年1月11日之前缴齐有关资料办理银行面签(付首付，申请贷款)等手续，不得延期，除不可抗力因素或经甲方同意，否则视为违约，另向甲方支付总房款的20%元的违约金，并赔偿由此给甲方造成的各项损失。在交易完成之前，乙方若无故单方终止履行本合同，也视为违约。乙方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向甲方赔偿总房款20%元的违约金，并赔偿由此给甲方造成的各项损失后甲方才能将已收房款(含定金)退予乙方。乙方仍须向居间方支付甲乙双方应付的中介代理费。九、居间方在本合同中的责任为介绍成交和监督款项，代为通知和转递相关物品、单证。目前已完成的工作为介绍甲乙双方成交。居间方在甲方领取《不动产权证书》可交易时，在甲乙双方所提交的交易资料齐备且无误时，负责办理该房屋的交易手续，直至乙方领取新的《不动产权证书》及甲方收齐房款为止。十、甲乙双方如发生经济和法律纠纷，均有权按照本合同约定或依法向标的物所在地人民法院起诉……十三、其他约定：经双方友好协商，如有一方违约，双倍违约金赔偿，卖方承诺至2020年1月11日之前满两年过户并双方到达签字，全款到账交完并结清该房屋水、电、燃气、物业等费用。房屋卫生间现有漏水现象，卖方承诺至过户之前维修好，买房验收合格，否则，总房价优惠壹万元作为维修费用。如卖方违约不履行，买方有权将此房屋拍卖，双方无异议！如有纠纷，依法向在地法院起诉，中介方可作证。《房屋买卖居间合同》签订后，原告于于2020年11月13日向被告房某公司支付中介费5000元，于同日通过转账方式向被告房某公司转账30000元定金，收款人为被告房某公司员工薛佳佳，被告房某公司扣除2000元居间费用后，于2020年11月13日向被告卞龙飞转账8000元，于2020年11月18日向被告卞龙飞转账20000元，共计28000元。原告通过其亲属苏某于2020年1月15日向连云港市房屋产权管理中心汇款760000元。 原告朱静与被告卞龙飞于2020年1月15日签订《补充协议》，内容为：因房屋卫生间有漏水现象，原价790000经协议780000成交，过户前退款10000元，证明人薛佳佳。《补充协议》签订后，被告卞龙飞通过被告房某公司于2020年3月10日退还原告朱静7700元，于2020年3月13日退还原告朱静2300元，共计10000元，至此原告付全部780000元房款。后被告卞龙飞向原告交付了钥匙，因被告黄微与被告卞龙飞为离异夫妻关系，被告黄微在外地工作，请假、交通均不便，被告卞龙飞与被告黄微因路某、请假费事项未协商一致，未予办理过户登记手续，2020年3月原告三次请求被告卞龙飞履行过户义务，均未果，被告卞龙飞称其前妻被告黄微2020年4月底才能回连云港，至今仍未办理过户登记手续。 当事人围绕诉讼请求依法提供了《房屋买卖居间合同》、中国工商银行汇款凭证、苏某借记卡账户历史明细清单、微信转账记录一组、《补充协议》、卞龙飞个人贷款结清证明、录音一份等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告朱静与被告卞龙飞、被告黄微、被告房某公司签订《房屋买卖居间合同》，基于真实意思表示，被告卞龙飞、被告黄微、被告房某公司理应恪守，履行合同约定的义务。根据《房屋买卖居间合同》第七条的规定，甲乙双方约定收到全部房款同时进行房屋交接，原告于2020年1月15日付清全部房款，被告理应于此时向原告交付房屋并为原告办理过户登记手续。但因被告卞龙飞与被告黄微个人原因，导致未能按约为原告办理过户登记手续。在原告多次催促后，被告仍未能在合理期间内履行办理过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求被告卞龙飞、黄微返还原告已付购房款75万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张双倍返还定金60000元的诉讼请求，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》中既约定了定金，也约定了违约金。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中原告选择要求被告卞龙飞、黄微双倍返还定金，不违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告卞龙飞、黄微未依约为原告朱静办理房屋过户登记手续，依法应当双倍返还收受的30000元定金。故原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求房某公司返还中介费5000元的诉讼请求，原告与房某公司系居间合同关系，根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。房某公司作为居间人，促成了原告朱静与被告卞龙飞、黄微的买卖合同，有权收取居间费。至于原告朱静与被告卞龙飞、黄微的买卖合同未能履行，责任不在房某公司。因此，原告要求房某公司返还5000元中介费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告朱静与被告卞龙飞、被告黄微、被告连云港房乐乐不动产经纪有限公司于2019年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》； 二、被告卞龙飞、被告黄微于判决生效起十日内向原告朱静返还已付房款750000元； 三、被告卞龙飞、被告黄微于判决生效起十日内向原告朱静双倍返还定金60000元； 四、驳回原告朱静的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19245元（原告已预交），由被告卞龙飞、黄微负担，二被告于给付上述款项时一并付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  刘丙河 人民陪审员  王敏成 二〇二〇年六月十日 书 记 员  陈婉玥 法律条文及上诉须知 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 [二]《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。