广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初28717号原告（反诉被告）：何桂生，女，1918年出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市顺启物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区第十甫路121号二层。法定代表人：曹军锋。委托诉讼代理人：李开圣，广东国知律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昌明，该司员工。被告（反诉原告）：曹军锋，男，汉族，1979年5月12日出生，住所地河南省禹州市。被告（反诉原告）：**，女，汉族，1980年1月7日出生，住所地广东省吴川市。被告（反诉原告）：李士明，男，汉族，1965年11月29日出生，住所地广东省广州市荔湾区。被告（反诉原告）：林景，男，汉族，1983年4月2日出生，住所地广东省阳西县。被告曹军锋、**、李士明、林景共同委托诉讼代理人：李开圣、史泽锐，广东国知律师事务所律师。原告何桂生与被告广州市顺启物业管理有限公司（下文简称顺启公司）、曹军锋、**、李士明、林景房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，五被告提起反诉，本院依法适用普通程序，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。双方代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告顺启公司向原告支付拖欠房屋租金262230元及利息（以87410元为本金，自2019年2月1日起至2019年2月28日止；以174820元为本金，自2019年3月1日起至2019年3月31日止；以262230元为本金，自2019年4月1日起至还清之日止；按每日5‰计算，暂计至起诉日为91780.5元）；2.判令被告顺启公司向原告支付违约金240000元；3.判令被告曹军锋、**、李士明、林景对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告顺启公司于2015年2月10日签订《广州市房屋租赁合同》，约定广州市荔湾区十三行路豆栏上街18号房屋租赁给顺启公司作商业用途，租期六年。2018年4月开始，被告顺启公司拖欠租金，原告起诉至法院，法院作出（2018）粤01民终21538号判决书。执行过程中，被告顺启公司拒绝支付拖欠租金，也拒绝履行租期合同，于2019年4月2日将房屋钥匙交给原告。2019年1月1日至2019年3月31日的租金至今未付。诉讼过程中，被告顺启公司先于2018年5月31日变更股东和法定代表人，被告李士明由持股98%变更为持股2%，2018年8月27日，顺启公司将出资额由500000元减少为50000元。该减资行为未经法定程序，未通知债权人，与抽逃出资无异。根据公司法相关规定，被告曹军锋、**、李士明、林景应对被告顺启公司的债务承担连带责任。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。五被告辩称：原告第一、二项诉讼请求违反民事诉讼中一事不再审的原则，请求法院驳回。被告顺启公司于2018年7月6日作出减资决定，原告不属于应当通知的债权人，顺启公司不存在怠于通知应知或者已知债权人的过错。五被告向本院提出反诉请求：1.原告向五被告偿还租赁税65355.73元及逾期利息（自2018年7月3日起按人民银行同期贷款利率4.35%计至清偿日止）；2.反诉费由原告承担。事实和理由：原告与被告顺启公司于2015年2月10日签订《广州市房屋租赁合同》，约定广州市荔湾区十三行路豆栏上街18号房屋租赁给顺启公司，租赁期限6年。租赁期间，顺启公司代原告缴纳租赁税费合计65355.73元。根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》第三条的规定，房屋租赁税费应当由出租人承担，故原告应返还顺启公司代付的费用。针对五被告提出反诉，原告辩称：顺启公司主张的租赁税费发生在2015年4月至2017年，本诉诉请的是2019年1月至3月的租金，反诉与本诉无关联。根据双方租赁合同约定，原告收取租金是不含税费净收入，涉案房屋的税费均是由顺启公司承担。故请求驳回被告反诉请求。原告围绕本诉请求及反诉抗辩，向本院提交了房产证、房屋租赁合同、民事判决书、工商档案资料等证据，被告就其反诉请求及本诉抗辩，提交了房屋租赁合同、转账凭证、股东会决议、准予变更登记通知书、补充协议、顺启公司章程、应诉通知书、税收缴款书、银行转账支付凭证等证据。本院组织双方质证，并根据在案证据查明以下事实：2015年2月10日，原告与被告顺启公司签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：原告同意将广州市荔湾区十三行路豆栏上街18号房屋租赁给顺启公司作商业用途，租金支付标准为：2015年3月25日至2016年3月31日，月租金80000元；2016年4月1日至2017年3月31日，月租金82400元；2017年4月1日至2018年3月31日，月租金84870元；2018年4月1日至2019年3月31日，月租金87410元；2019年4月1日至2020年3月31日，月租金90030元；2020年4月1日至2021年3月31日，月租金92730元；租金按月结算，由顺启公司在每月第5日前按银行转账付款方式缴付租金给原告；顺启公司向原告交纳240000元保证金，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回；逾期交付租金的，每逾期一日，顺启公司须按当月租金额的0.5%向原告支付违约金；合同约定的租金为原告净收入，不含税费，如顺启公司开具发票入账，由顺启公司自行向税务机关申报，自行承担税费。合同履行过程中，因被告顺启公司未足额支付租金，原告于2018年7月27日向广州市荔湾区法院提起诉讼，法院于2018年9月28日作出（2018）粤0103民初5271号民事判决书，判决被告顺启公司向原告支付2018年4月1日至7月31日的租金差额109640元；向原告支付2018年8月1日至判决生效日的租金（按月租87410元计算）；向原告支付逾期支付租金的违约金。顺启公司不服该判决，提出上诉。2018年12月10日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终21538号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。2019年1月11日，原告申请执行（2018）粤0103民初5271号民事判决书，要求被告顺启公司向原告支付2018年4月1日至判决发生法律效力之日的租金共564849元。法院依法划拨并向原告发还执行款9978.39元后，以原告未能提供被执行人顺启公司新的财产线索为由，裁定终结本次执行程序。被告顺启公司提交的税收缴款书、银行转账支付凭证显示，租赁期间，顺启公司缴纳了租赁税费65355.73元。另查明：2018年6月1日，广州市荔湾区工商行政管理局准许顺启公司股东、法定代表人发生变更，法定代表人由李士明变更为曹军锋，股东由**、李士明变更为曹军锋、**、李士明、林景。据顺启公司股东会议决议，李士明将原出资490000元中的470000元转让给林景，原出资490000元中的10000元转让给曹军锋。转让后，公司股权发生变更，李士明的出资占公司注册资本2%，林景的出资占公司注册资本94%，曹军锋的出资占公司注册资本2%，**的出资占公司注册资本2%。2018年7月6日，顺启公司再次召开股东会，决议变更公司注册资本由500000元，变更为50000元，林景股东原以货币出资470000元变更为以货币出资20000元。减少注册资本后，股东新的出资比例分别为林景以货币出资20000元，占变更后注册资本40%，曹军锋以货币出资10000元，占变更后公司注册资本20%，李士明以货币出资10000元，占变更后公司注册资本20%，**以货币出资10000元，占变更后公司注册资本20%。顺启公司根据股东会决议，编制了资产负债表及财产清单，并于2018年7月10日在报纸上刊登了减资公告。2018年8月28日，广州市荔湾区工商行政管理局作出准许顺启公司注册资本变更的通知书。顺启公司的企业信用信息公示报告显示，顺启公司于2011年9月27日注册成立，成立时的注册资本为50000元，2017年2月9日注册资本变更为500000元，2018年8月27日注册资本再次变更为50000元。顺启公司称，为满足招标要求，在2017年1月将注册资本由50000元增加至500000元，其后，因公司经营困难，又将注册资本减资为50000元，主观上没有为逃避债务而减资的故意。为此，顺启公司提交了《广百展贸股份有限公司招标文件》和《补充协议》予以证明。《补充协议》载明，顺启公司与原告就租金支付标准进行多次协商，原告同意2016年4月1日至2018年3月31日的租金按照每月60000元标准支付。但2018年4月1日之后的租金标准双方未再作补充约定。再查明：原告主张被告支付违约金240000元的理由是，被告顺启公司违约，租赁合同解除，造成原告损失两个月的房屋租金，被告应当支付违约金弥补原告的损失。双方确认涉案《广州市房屋租赁合同》已在2019年4月解除，被告于2019年4月3日交还了涉案房屋。被告顺启公司主张已交纳的房屋保证金240000元抵扣欠付原告的租金。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案系涉港房屋租赁合同纠纷。当事人未就本案法律适用进行明确约定，涉案合同签订地、履行地均在中国内地，与中国内地有密切联系。为此，本院以中国内地法律作为裁判本案的准据法。原告与被告顺启公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。被告顺启公司应当按照合同约定，以月租87410元的标准，向原告支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金共计262230元。被告顺启公司逾期支付该段期间的租金，已构成违约，原告主张被告顺启公司支付拖欠的租金262230元及逾期付款违约金，本院予以支持。关于逾期付款违约金计算，合同约定被告顺启公司应当在每月5日前支付租金，逾期支付租金，每逾期一日，须按当月租金的0.5%向原告支付违约金。故逾期付款违约金应自2019年1月6日开始计算，原告诉请自2019年2月1日开始计算，是其对1月6日至1月31日期间违约金的放弃，本院予以许可。为此，本院按每日0.5%的标准计算被告顺启公司的逾期付款违约金，其中，2019年2月1日至2019年2月28日的逾期付款违约金以本金87410为计算基数，2019年3月1日至2019年3月31日的逾期付款违约金以174820元为计算基数，2019年4月1日至清偿日止的逾期付款违约金以262230元为计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失。被告顺启公司违约，给原告造成的损失可以分为两部分，一部分是拖欠租金造成的资金损失，主要是利息损失；另一部分是合同提前解除，被告顺启公司交还房屋，致使原告房屋空置带来的租金损失。合同约定每日0.5%逾期付款违约金支付标准，远远超过银行贷款利率，被告顺启公司按照该标准向原告支付违约金，在弥补原告的资金利息损失之余，足以补偿原告主张的房屋空置两个月造成的租金损失。故此，对于原告主张被告顺启公司支付除逾期付款违约金之外的违约金240000元，本院认为缺乏事实和法律依据，应予驳回。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条第二款规定，公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。据此，公司可以根据经营状况，作出减资的决议，但应当按照法定程序通知债权人。本案中，被告顺启公司股东会于2018年7月6日作出减资决议，7月10日在报纸上刊登减资公告。原告最早于2018年7月27日起诉被告顺启公司支付2018年4月至7月的差额租金，故在被告顺启公司作出减资决议时，双方对租金支付标准存在争议，尚未有生效裁判认定原告为被告顺启公司的债权人。因此，被告顺启公司无需依照法定程序将减资决议通知原告。况且，双方签订租赁合同时，被告顺启公司注册资本为50000元，原告彼时知悉被告顺启公司的经济实力，顺启公司在合同履行期间基于经营需要对注册资本进行两次调整，最终又减少至50000元。从这方面来说，顺启公司减少注册资本不超出原告的预期，也无逃避债务的恶意。原告以顺启公司减少注册资本为由，主张作为股东的被告曹军锋、**、李士明、林景承担连带还款责任，没有法律依据，本院不予支持。另，被告顺启公司交纳了租赁合同保证金240000元，合同已解除，顺启公司提出在本案中将保证金抵扣租金及违约金的主张，合理合法，本院予以支持。至于五被告提出的反诉，合同明确约定原告的租金为净收入，不含税费，故涉案房屋租赁税费应当由被告顺启公司承担，五被告的反诉请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国公司法》第一百七十七条第二款之规定，判决如下：一、被告广州市顺启物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何桂生支付租金262230元；二、被告广州市顺启物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何桂生支付逾期支付租金的违约金（按每日0.5%的标准计算，2019年2月1日至2019年2月28日的违约金以本金87410为计算基数，2019年3月1日至2019年3月31日的违约金以174820元为计算基数，2019年4月1日至清偿日止的违约金以262230元为计算基数）；三、广州市顺启物业管理有限公司已支付的保证金240000元抵偿前述两项判决确定的租金及违约金；四、驳回原告何桂生的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）广州市顺启物业管理有限公司、曹军锋、**、李士明、林景的反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9740元，由被告广州市顺启物业管理有限公司负担5805元，原告何桂生负担3935元；反诉受理费717元，由反诉原告（被告）广州市顺启物业管理有限公司、曹军锋、**、李士明、林景负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告广州市顺启物业管理有限公司、曹军锋、**、李士明、林景可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 郑 家 碧人民陪审员 蔡 淑 冰二〇二〇年六月九日书 记 员 陈 敏 琪法庭记录毕嘉燊