广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1313号上诉人（原审被告）：深圳优房客网络科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区****************。法定代表人：张溶芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈运鸿，广东肇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志树，广东肇民律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：端州区联和兴房地产中介服务部，经营场所广东省肇庆市端州区************卡。经营者：钟振强。委托诉讼代理人：钟振洪，男，该服务部员工。上诉人深圳优房客网络科技有限公司（以下简称优房客公司）因与被上诉人端州区联和兴房地产中介服务部（以下简称联和兴服务部）居间合同纠纷一案,不服肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人优房客公司的委托诉讼代理人陈运鸿、梁志树，被上诉人联和兴服务部的委托诉讼代理人钟振洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优房客公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回联和兴服务部在一审诉讼提出的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由联和兴服务部承担。事实和理由：客户杨贤平在2019年11月24日17:35到达新城金樾公馆销售中心，于17:36在新城金樾公馆销售中心做了来访登记，而联和兴服务部的经纪于17:41才向优房客公司报备，且客户杨贤平没有经纪人员陪同进入销售中心，按《新城项目带看流程与带看规则》和《优房客&新城金樾公馆重要通知》，杨贤平不属于渠道客户，属于自然来访客户。故优房客公司不应给付联和兴服务部居间服务费6万元。首先，优房客公司在多个工作联系群里发布了《新城项目带看流程与带看规则》和《优房客&新城金樾公馆重要通知》，该规则亦系开发商对中介服务的要求，联和兴服务部系群内成员知道规则且不提出反对意见，视为同意。相关内容为:“优房客温馨提示!新城项目带看流程与带看规则:带访客户到项目前30分钟报备，经纪人必须亲自到场带看，填写《客户到访确认单》，其中客户对应签字栏必须客户本人签确，不得由经纪人代签。如未带领客户达到售楼处（包括客户先进入售楼处，机构经纪人后到）认定预约带访失败，客户视为其他途径来访，不得归属渠道成交。渠道中介客户成交缴款前，需持身份证原件在财务室经人脸识别系统识匹配进APP机构系统，APP机构报备的时间(到访前30分钟)必须早于人脸识别系统所抓拍匹配到的客户首次到访时间(且必须要有系统抓拍记录)，否则不算渠道业绩且不予结算佣金；渠道成交客户未持身份证原件经人脸识别系统匹配进APP机构系统，则视为不合规且不予以结算佣金。”优房客&新城金樾公馆重要通知明确：“麻烦各位同事认真对待进场规则，按正常流程报备上访签到。报备满30分钟进场，不能提前进场，因为现场有人脸识别拍照，如抓拍到时间不到而先进场则判为自来客处理。2:带看的客户一定要中介陪同进场，不能让客户提前进入现场，人脸识别出来也判为自来客。现场要求所有进场中介必须佩戴工牌。3:同行的朋友也需要报备，以免看中到现场报备，同行人员未报备成交不给予渠道业绩。现场来访第一时间填写来访单，填写完需要留底的马上自行拍照留底，带看单不可带走。4:报备客户号码和姓氏必须对得上不能报备错误，以免无法更改，影响结佣，(成交需提交营业厅的实名认证)，开发商现场要求所有中介同事上门带客必须佩戴工牌!!绝不允许带客户去工地!5:到访前务必要确认(APP机构隐号一定要录入30分钟后再到场-到场后到前台优房客驻场处填写来访登记-成交前务必要做到APP机构全号录入30分钟后、前台全名全号IPAD登记-销售点预认购-客户刷卡-出认购书)以上规则请严格遵守，以免导致无法结算佣金。每次报备以收到报备成功截图为准!”其次，“带访客户到项目前30分钟报备，经纪人必须亲自到场带看”和“带看的客户一定要中介陪同进场，不能让客户提前进入现场”系中介行规，此举旨在最大限度地防止经纪人在销售中心门口或销售中心内兜截自然来访的购房客户，通过承诺返还中介服务费的方式进行恶性销售，损害开发商利益以及破坏市场。为此，优房客公司在工作群内多次强调提前三十分钟报备否则不予结算居间服务费，联和兴服务部也按该规则执行。再次，开发商根据前述原则，已判定客户杨贤平属于自然来访客户，并没有与优房客公司结算该客户的居间服务费。如按一审判决，优房客公司要自掏腰包给付6万元居间服务费给联和兴服务部，这系显失公平的。优房客公司在上诉后多次与开发商联系，开发商通过微信明确为客户杨贤平是自然来访客户，依据是根据规则杨贤平没有中介人员陪同，单独进场，且联和兴服务部报备的时间是18时，但杨贤平早于报备时间进场，这违反了相关规则，判定为自然来客，不以结算佣金。优房客要求开发商出具相关证明，但开发商不愿意出具。为维护优房客公司的合法权益，请求贵院支持上诉请求，倡导居间服务参与者人人遵守规则，使得整个居间服务行业得以有序、健康发展，最终实现人人都是守规则的受益者。联和兴服务部辩称，联和兴服务部在18时已经报备成功，报备成功后再带客户进场，优房客公司与开发商之间的问题与联和兴服务部无关。联和兴服务部已经提供了居间服务，杨贤平也可以到庭作证。同意一审判决，请二审驳回上诉。联和兴服务部向一审法院提起诉讼请求:1.优房客公司立即支付联和兴服务部服务费（佣金）6万元，误工费杂费6000元，共计66000元，并赔偿利息损失（按银行同期贷款利率从起诉日算至实际还款日）；2.优房客公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年11月6日，联和兴服务部与优房客公司就优房客公司经销的新城金樾公馆项目给联和兴服务部分销签订了《新城金樾公馆项目分销合同》，约定联和兴服务部分销每套固定佣金6万元，分销的报备规则为，联和兴服务部通过优房客公司指定方式提前30分钟报备客户，报备有效期为24小时，需在客户报备有效期内带看，由优房客公司助理在场确认是否有效，报备有效即可带看。联和兴服务部经纪陪同客户到接待处填写《客户登记确认单》，优房客公司安排置业顾问接待，经优房客公司驻场、现场置业顾问、客户、开发商现场经理四方签字后，该客户为联和兴服务部看房有效客户，若联和兴服务部转介的客户自在开发商客户系统（开发商客户系统是指开发商现场接待上门客户登记本及来访客户电子档）未有接待记录的客户，则为有效转介客户。联和兴服务部转介的有效看房客户保护期为30天，保护期过后为无效转介客户，佣金不予结算。客户参与优房客公司组织的团购活动，即可享受团购优惠，按揭客户交齐首期款并签署《商品房买卖合同》为成交，一次性付款客户交齐房款并签署《商品房买卖合同》为成交。佣金结款细则，确认客户已签署《商品房买卖合同》并缴纳足额团购费后，联和兴服务部开具相应金额正式发票，优房客公司收到发票和结佣资料后7个工作日内支付佣金。优房客公司的对接人为黄祖富，合作期自2019年11月6日至2019年12月31日。合同还约定了双方的其他权利义务。2019年11月24日下午5点54分，联和兴服务部的工作人员向黄祖富报备看房客户杨贤平，黄祖富向联和兴服务部的工作人员确认报备成功，随后，联和兴服务部的工作人员依约定带杨贤平到新城金樾公馆现场看房，当日，杨贤平在带访确认单签名确认为联和兴服务部的客户来源。2019年11月26日，杨贤平向优房客公司支付了团购费3万元，再次在带访确认单签名确认为联和兴服务部的客户来源，签订了房屋认购书，认购3号楼1903房，支付了定金2万元，并在《新城金樾公馆项目认购信息确认单》签名确认认购上述房屋。2019年11月28日，杨贤平、朱彩娟与新城金樾公馆的开发商肇庆亿超房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定以贷款方式购买上述1903房。当日，杨贤平、朱彩娟向肇庆亿超房地产有限公司支付了首期款151471元。随后，联和兴服务部要求优房客公司支付佣金，但优房客公司认为杨贤平是自然来访客户，不属联和兴服务部的渠道客户为由，拒绝支付佣金。联和兴服务部遂提起本案诉讼。案经该院调解，调解不成。一审法院认为，联和兴服务部、优房客公司签订的《新城金樾公馆项目分销合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约定履行义务和行使权利。合同签订后，联和兴服务部依约定履行了报备义务，带客户杨贤平到场看房，优房客公司确认报备成功，杨贤平也在带访确认单签名确认其为联和兴服务部的客户来源，杨贤平向优房客公司支付了团购费3万元，签订了《房屋认购书》，并与开发商签订了《商品房买卖合同》，依买卖合同约定付清了首期款。联和兴服务部与客户杨贤平的上述行为，符合联和兴服务部、优房客公司的《新城金樾公馆项目分销合同》约定有效转介客户的条件，因此，杨贤平是联和兴服务部的有效转介客户。杨贤平是贷款付款客户，其已付清首期款，与开发商签订了《商品房买卖合同》，符合结算佣金的条件。故联和兴服务部主张优房客公司支付佣金6万元，理据充分，该院予以支持。联和兴服务部主张误工费杂费和赔偿利息损失，没有法律依据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限优房客公司在该判决发生法律效力之日起七天内向联和兴服务部支付佣金6万元；二、驳回联和兴服务部的其他诉讼请求。一审案件受理费725元，由联和兴服务部负担65.91元，优房客公司负担659.09元。二审中，优房客公司向本院提交如下新证据：1.杨贤平与联和兴服务部工作人员的微信聊天截图，拟证明11月24日17时41分，报备的说法可以印证需要提前30分钟报备的规则是存在的，后续的聊天记录可以证明17时42分是杨贤平已经进场看房，联和兴服务部强调的其有陪同进场的说法是错误的。2.优房客公司与开发商的工作人员沟通的微信聊天截图，拟证明杨贤平是否能结佣的问题，开发商明确联和兴服务部的工作人员违规（客户先进场后报备，中介人员没有陪同进场），判定为自然来访客户，不予优房客公司结算佣金。3.微信截图、照片、光盘（两个视频、一个录屏），拟证明客户杨贤平购房的情形（没有中介陪同提前入场和没有报备满30分钟才入场），按《新城项目带看流程与带看规则》，应属于自然来访客户，不属于渠道客户。另外，开发商也判定系自然来访客户，不予结算居间服务费给联和兴服务部的事实。经质证，联和兴服务部认为，对上述三组证据不予认可。分销合同中没有约定所谓的规则，联和兴服务部已经报备成功了，杨贤平不属于自来客。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，经手机核对原件，联和兴服务部工作人员和杨贤平的微信聊天记录显示，2019年11月24日17:42，杨贤平曾向联和兴服务部工作人员发出“我入来睇紧无人接待”的微信内容，但联和兴服务部提交的微信聊天记录中该内容被删除。优房客公司一审提交的到访抓拍图、视频截图显示杨贤平最早于2019年11月24日17:35进入案涉楼盘大门入口通道。又查明，优房客公司工作人员在多个微信工作联系群里（成员包括联和兴服务部工作人员）发布了《新城项目带看流程与带看规则》和《优房客&新城金樾公馆重要通知》，指示各成员：带访客户到项目前30分钟报备，经纪人必须亲自到场带看……如未带领客户达到售楼处（包括客户先进入售楼处，机构经纪人后到）认定预约带访失败，客户视为其他途径来访，不得归属渠道成交。渠道中介客户成交缴款前，需持身份证原件在财务室经人脸识别系统识匹配进APP机构系统，APP机构报备的时间(到访前30分钟)必须早于人脸识别系统所抓拍匹配到的客户首次到访时间(且必须要有系统抓拍记录)，否则不算渠道业绩且不予结算佣金……报备满30分钟进场，不能提前进场，因为现场有人脸识别拍照，如抓拍到时间不到而先进场则判为自来客处理。带看的客户一定要中介陪同进场，不能让客户提前进入现场，人脸识别出来也判为自来客等内容。本院认为，本案系居间合同纠纷。联和兴服务部与优房客公司签订的《新城金樾公馆项目分销合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约定履行义务和行使权利。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为优房客公司是否应当结算佣金6万元给联和兴服务部。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《新城金樾公馆项目分销合同》明确约定规则为：联和兴服务部通过优房客公司指定方式提前30分钟报备客户；若联和兴服务部转介的客户自在开发商客户系统（开发商客户系统是指开发商现场接待上门客户登记本及来访客户电子档）未有接待记录的客户，则为有效转介客户。根据在案证据显示，客户杨贤平在联和兴服务部向优房客公司报备前即进入了案涉楼盘看楼，且联和兴服务部知晓该情况，开发商系统亦抓拍记录到杨贤平当时的来访记录，故联和兴服务部与客户杨贤平的上述行为违反了《新城金樾公馆项目分销合同》中“通过优房客公司指定方式提前30分钟报备客户”及“开发商客户系统中未有接待（来访）记录”的有效转介客户的条件，依约杨贤平属无效转介客户，佣金不予结算。一审法院认定杨贤平属有效转介客户、优房客公司应支付6万元佣金给联和兴服务部不当，本院予以纠正。综上所述，优房客公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初223号民事判决；二、驳回端州区联和兴房地产中介服务部的诉讼请求。一审案件受理费725元，由端州区联和兴房地产中介服务部负担。二审案件受理费1300元，由端州区联和兴房地产中介服务部负担（迳付给深圳优房客网络科技有限公司）。深圳优房客网络科技有限公司已预交1450元，本院退回150元。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 黄春歌二〇二〇年六月二十九日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩