北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13941号原告：北京理工大学，住所地北京市海淀区中关村南大街5号。法定代表人：张军，校长。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被告：刘岳，男，1972年11月30日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京理工大学（以下简称理工大学）与被告刘岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告理工大学之委托诉讼代理人任彦锦，被告刘岳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。理工大学向本院提出诉讼请求：1、判令刘岳将位于北京市海淀区涉案房屋（浴室二层共三间，使用面积约64平方米，现为咖啡厅）腾退并交还我校；2、判令刘岳按每日256元的标准向我校支付自2018年9月1日起至涉案房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，并按照每日78元的标准向我校支付违约金，截止立案日以上费用暂计为133600元人民币；3、判令本案诉讼费由刘岳承担。事实与理由：2017年9月1日，北京理工大学后勤集团能源管理服务中心与刘岳签署了《房屋租赁合同》，约定刘岳承租位于北京市海淀区×号的浴室二层共三间房屋，使用面积约64平方米，作为经营餐馆使用，租赁期自2017年9月1日至2018年8月31日止，每日租金为4元每平方米，年租金为93400元。北京理工大学后勤集团能源管理中心为我校设立内部机构，不具有独立法人资格，涉诉合同相关的权利义务应由我校概括承受，我校认可其与刘岳签署的涉诉合同真实有效。涉诉合同到期后，双方未对房屋续租及合同续订事宜达成一致，双方租赁关系终止，但刘岳始终未予退还房屋亦未再向我校支付任何房屋租赁或使用费用。我校曾于2019年9月4日向刘岳发出《关于限期腾退房屋的通知》并与2019年9月20日在涉诉房屋处张贴、送达了关于腾退事项的《告知》，但其未按照文书要求腾退房屋。2019年10月25日及2019年10月28日，我校约谈刘岳对房屋腾退事宜再次进行沟通。截止立案日，其仍违法占有使用涉诉房屋。我校为涉诉房屋合法的房屋所有权人,刘岳的行为已经严重侵犯了我校的合法权益，我校特向法院提起诉讼，请法院查明事实，判如所请。刘岳辩称，这个合同到期之前以及之后没有通知我不续租了，9月通知说让腾退，我一直跟学校谈，最后一次是2019年11月19日找我谈，最后谈的是学校商量解决，统一解决方案下次再谈。之后又约谈了一次，谈后给我打电话说暂时不谈了另约时间，之后就疫情了，学校不办公了，门也给我锁了。学校在2020年1月20号左右就把餐厅都锁上了，学校锁门还找我要锁门期间的租金不合法。滞纳金不同意支付，没有依据。要求我付使用费是有依据的，房屋我用了，但是学校锁门期间的费用不同意支付。腾房我也不说了，我还是希望学校给安排，但是学校不同意，法院就判吧。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。北京理工大学后勤集团能源管理服务中心（以下简称理工大学服务中心）系理工大学的内设机构。2017年9月1日，理工大学服务中心作为甲方，刘岳作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要内容包括：“房屋基本情况：出租房屋坐落于浴室二层，共3间，使用面积约64平方米。房屋用途：乙方利用承租房屋经营餐馆，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租期暂定为一年，从2017年9月1日起至2018年8月31日止。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前两个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租金：该房屋每年租金为93440元（4元/㎡）。乙方责任：乙方如果拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的有关规定向甲方偿付违约金，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。乙方如拖欠租金达一个月以上，甲方可以从乙方履约金中扣除租金，并可以收回出租之房屋。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后7日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。租赁合同签订后，理工大学履行了房屋交付义务，刘岳亦支付了约定房租，刘岳将涉案房屋用于经营北京炜淇梦咖啡厅。双方于合同租期内无异议。合同期限届满后，双方未能续签租赁合同，刘岳未能及时将涉案房屋交还理工大学。2019年9月4日，理工大学向北京炜淇梦咖啡厅发出“关于限期腾退房屋的通知”，主要内容为：“按照学校规划要求，经学校研究，决定收回浴室。请于2019年9月20日前腾退房屋，并联系学校房屋管理部门办理房屋腾退手续。逾期未腾退的，字校将强制收回，并追究相关责任，一切损失自行负责。”但刘岳未在该通知要求的期限内交还涉案房屋。期间虽与理工大学进行约谈、沟通，但未能就房屋腾退等事宜达成一致意见。对有争议的证据和事实，本院认定如下：理工大学要求刘岳腾退涉案房屋，刘岳则强调存在种种困难，虽经本院主持调解，双方无法就房屋腾退事宜达成一致意见。刘岳对理工大学要求支付房屋使用费表示认可，但主张涉案房屋于2020年1月20日因疫情原因被理工大学上锁封门的事实，不同意支付封门后的房屋使用费。经询问，理工大学确认学校上锁封门的时间为2020年4月8日，刘岳未能就其主张的上锁封门事实向本院提供证据。理工大学主张刘岳拒绝腾退涉案房屋及未支付房屋使用费构成违约，并要求刘岳赔偿违约金，但其依据未得到刘岳的认可。理工大学未能就其主张向本院充分举证。本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，理工大学与刘岳自愿签订租赁合同，将校园内房屋出租刘岳使用，双方所签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。实际履行中，双方当事人均履行了租赁合同主要义务，租期内并无纠纷。但在租期届满后，双方未能就续租达成一致意见，刘岳未能按约定将涉案房屋腾空交还理工大学。其中，理工大学没有继续将涉案房屋出租刘岳使用的约定或法定义务，在双方无法就续租事宜达成一致意见之情形下，刘岳应将涉案房屋交还理工大学，其继续占用涉案房屋缺乏相应的合同及法律依据，且造成理工大学无法收回并重新利用涉案房屋。故现理工大学要求刘岳腾退涉案房屋并支付占用涉案房屋期间的使用费，理由正当，本院予以支持。现查明，确存在理工大学将涉案房屋上锁封门之情形，其中虽有疫情防控的客观原因，但刘岳自此已无法使用涉案房屋亦是事实，本院对刘岳的此项抗辩理由予以采信，房屋使用费应计算至上锁封门时为宜。刘岳未就其主张的封门时间提供相应证据，本院以理工大学确认的时间予以认定。关于理工大学要求刘岳赔偿违约金一节，因双方在租赁合同中未将不支付房屋使用费作为构成违约的情形进行约定，理工大学以此主张违约，缺乏合同、法律依据。但刘岳在理工大学多次通知后仍未能腾退房屋，符合双方租赁合同约定的构成违约之情形，发丝社中心应当承担违约责任，但双方在租赁合同中未就相应违约责任承担方式作出明确约定，理工大学现主张赔偿违约金缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，刘岳将位于北京市海淀区×号房屋（浴室二层共三间，现为咖啡厅）腾空并交还北京理工大学；二、于本判决生效后七日内，刘岳按每日256元标准，支付北京理工大学自2018年9月1日至2020年4月7日期间的房屋使用费；三、驳回北京理工大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元，由刘岳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年六月二十九日书记员 王晓华