贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初1776号 原告：四川省金石置业有限公司织金分公司，住所地：贵州省毕节市织金县城关镇西环路127号，统一社会信用代码91520524053328122U。 法定代表人：高庆流，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱璐瑶，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 被告：耿红龙，男，1984年11月14日生，汉族，住湖北省黄冈市红安县。 委托诉讼代理人：黄文江，贵州瀛黔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马驰，贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：曾正宝，男，1973年2月2日生，汉族，住贵州省毕节市织金县。 原告四川省金石置业有限公司织金分公司（以下简称金石织金分公司）与被告耿红龙、曾正宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金石织金分公司的委托诉讼代理人朱璐瑶，被告耿红龙及其委托诉讼代理人黄文江、马驰，被告曾正宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金石织金分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告支付原告租金396000元及房屋租赁履行期间履行保证金31000元；2.判决二被告支付原告逾期支付保证金的违约金（违约金计算方式：以31000元为基数按年利率24%的标准从2018年5月10日起计算至31000元支付完毕之日止）；3.判决二被告支付原告逾期支付租金的违约金23760元（违约金计算方式：以198000元为基数按年利率24%的标准从2019年8月2日起计算至2020年1月1日止）；4.判决二被告支付原告逾期支付租金的违约金（违约金计算方式：以396000元为基数按年利率24%的标准从2020年2月1日起计算至396000元支付完毕之日止）；5.本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2018年5月9日，贵州省百千好商业管理有限责任公司（以下简称百千好商管公司）与二被告耿红龙、曾正宝签订《金凯帝景房屋租赁合同》，约定：1、百千好商管公司将位于织金县，建筑面积（预测）为1100平方米的房屋租赁给二被告用于健身房项目使用。2、二被告在租赁期限内未征得百千好商管公司同意，不得擅自改变租赁用途。3、租赁期为5年，即2018年8月1日起至2023年8月1日止，租金为1982420元。4、合同签订当日二被告支付原告33000元房屋租赁期间履约保证金，每逾期一天，乙方则须按应交保证金的日1%标准向甲方支付违约金。5、租金支付时间为：合同签订当日支付租金198000元；2019年8月1日与2020年2月1日各支付租金198000元；2020年8月1日与2021年2月1日各支付租金213840元；2021年8月1日与2022年2月1日各支付租金230947元；2022年8月1日与2023年2月1日各支付租金249423元。以上租金支付每逾期一天，二被告则须按应交租金的1%标准向百千好商管公司支付违约金。6、在租赁期限内，二被告未征得百千好商管公司同意，不得将房屋转租给第三方使用。7、本合同未尽事宜，由双方协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院起诉。2018年6月15日，百千好商管公司、金石织金分公司与二被告签订《补充协议》，约定原告委托百千好商管公司租赁金凯帝景商铺，2018年5月9日百千好商管公司与二被告签订房屋租赁合同，将位于织金县，面积约为1100平方米租赁给二被告，百千好商管公司应于2018年8月交付商铺给二被告。因二被告要求提前进场装修，故将责任明确后，提前将租赁物交付二被告，补充协议签订当日即将房屋交付二被告使用。房屋租赁后二被告应向原告支付第一期租金198000元及保证金33000元，二被告实际支付200000元，现二被告尚欠2019年8月1日和2020年2月1日的租金和31000元保证金，为此，原告诉至法院。 被告耿红龙辩称，原告租赁房屋主体消防验收合格手续尚未取得，致使我花费大量资金装修完成的健身房一直不能正常营业，多次被告知消防整改，近两年来一直都是半营业状态。签订合同后，原告告知会尽快完善消防，出于对原告的信任与他们签订补充协议，但至今仍未取得消防验收合格手续，故我认为我不应该在未取得消防合格手续前再行支付租金，不存在违约，更不应支付利息。疫情期间我是完全停业，属重大情势变更，不存在违约，根据全国重大疫情期间对于承租人的政策，此期间应当免除我的租金。 被告曾正宝辩称，我已经将其所有的织金创悦健身会馆股份转让给耿红龙，原告方起诉的租金与其没有任何关系，且原告方从未向其催要过租金，故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的书证：原告营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件、二被告身份证复印件各1份、收据2份，被告提交的书证：被告身份证复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告提交书证：《房屋租赁合同》、《补充协议》各1份，证明2018年5月9日，千百好商管公司与二被告签订《金凯帝景房屋租赁合同》，约定租赁期为5年和分期支付租金情况。并约定租金支付每逾期一天，二被告按应交租金的1%标准向千百好商管公司支付违约金；合同签订当日二被告需向原告支付房屋租赁期间履约保证金33000元，每逾期一天，二被告则须按应交保证金的日1%标准向千百好商管公司支付违约金；现二被告未按合同约定支付租金及保证金，已构成为违约；因此，二被告应向原告支付2019年8月1日应支付的租金198000元、2020年2月1日应支付的租金198000元、2018年5月9日应支付的履约保证金31000元，并承担相应的违约责任。经质证，被告耿红龙对该组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为合同明确约定原告应当提交符合法律规定的商业场所给被告进行使用；根据《补充协议》，原告出租的房屋并未取得消防验收合格，不具备商业营业使用条件。本院认为，该组证据来源合法，客观真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 2.原告提交书证：《补充协议》1份，用以证明2018年6月15日，商业管理公司、四川省金石置业有限公司织金分公司与被告耿红龙、曾正宝签订《补充协议》，补充协议载明案涉商铺是原告金石公司委托商业管理公司租赁，商业管理公司的权利义务由金石公司承继的事实。经质证，被告耿红龙无异议。本院认为，该证据来源合法，客观真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 3.原告提交书证：工程移交单1份，证明2017年9月15日，金凯帝景商住消防工程消火栓系统、自动喷淋系统、自动报警系统、防火门系统、应急照明系统、防排烟系统均已全部完工，并已开通的事实。经质证，被告耿红龙对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据只能证明本案房开公司进行了商房验收，并不能证明该商业主体通过了消防验收，并取得相应的消防验收合格手续，也不能证明其商业楼房能够正常投入使用。本院认为，该证据来源合法，客观真实，但只能证明原告对商业房屋相关消防系统进行验收并接收，不能证明该栋房屋消防已通过消防验收并取得相应的验收合格手续，故达不到原告的证明目的，不采纳作为本案定案证据使用。 4.原告提交书证：照片3张，证明在不同意投入使用、营业决定书中第一项中提到部分常闭式防火门未安装顺序器实际全部已经安装。经质证，被告认为在今年5月28日前2号门未安装，是后来安装的，对其余2张照片无异议。本院认为，该组证据来源合法，客观真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 5.被告耿红龙提交书证：《房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，证明原告应提供符合消防规定的租赁房屋，《补充协议》证明原告提交的房屋不具备消防验收合格条件。经质证，原告对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为从《房屋租赁合同》及《补充协议》可知，二被告在租赁商铺时明知消防检验尚未通过，自愿租赁该商铺并提前进场装修。本院认为，该组证据来源合法，客观真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 6.被告耿红龙提交书证：不同意投入使用营业决定书，证明案涉房屋不符合消防安全规定，我方已整改该决定书中2-5项消防问题，已经整改完毕。经质证，原告对该决定书真实性、合法性无异议，但认为该决定书标注存在消防安全问题第1项中“室内消防栓无水”实际是有水的，常闭式防火门未安装顺序器，实际上是有安装的，其余消防问题均是由二被告造成，并非原告原因，且二被告在收到该决定书时未及时通知原告方，至今一直在营业中。本院认为，该证据系相关职能部门出具，来源合法，客观真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 7.被告耿红龙提交书证：织金县铭威达消防技术工程服务有限公司《消防整改合同》1份和转账凭证3张，证明被告方承租的房屋进行消防整改时间为11天，花费12690元。经质证，原告对该合同的三性不予认可，对付款凭证真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的；该凭证仅能证明被告因消防问题支付过款项，不能证实三笔款项用于消防整改，且《不同意投入使用营业决定书》载明的消防安全问题需要花钱整改部分都是被告二次消防不过关所致，应由被告自身承担。本院认为，该组证据来源合法，客观真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 8.被告耿红龙提交书证：贵州省启动突发公共卫生事件一级响应、贵州省省政府发布关于调整有关生产生活服务业疫情防控措施的通告各1份，证明2020年1月24日至3月25日，二被告经营的健身房因疫情无法正常营业。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，认为与本案无关。本院认为，该组证据来源合法，客观真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 9.被告曾正宝提交书证：《股权转让协议》、欠条及商铺租赁意向协议书各1份，证明曾正宝于2019年8月6日已将其与耿红龙共同经营的织金创悦健身会馆中所占股份转让给耿红龙，双方并签订转让协议书及欠条事实。经质证，原告认为该组证据系二被告内部股权转让行为ge，与本案无关联性；被告耿红龙对该组证据无异议。本院认为，该组证据系二被告之间关于织金创悦健生会馆股权转让约定，与本案无关，依法不采纳作为本案的证据使用。 上列证据虽未经被告曾正宝质证，但未质证系被告曾正宝经本院合法传唤未到庭，自动放弃诉讼权利所致。 本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，百千好商管公司（出租方、甲方）与二被告耿红龙、曾正宝（承租方、乙方）签订《金凯帝景房屋租赁合同》，约定：“……第一条租赁房屋情况1、甲方将位于贵州省织金县，建筑面积（预测面积）为1100ｍ2（以实测面积为准）的房屋租赁给乙方用于健身房项目使用。2、乙方在租赁期限内，未征得甲方同意，不得擅自改变租赁用途。第二条租金期限及保证金1、租赁期为5年，即2018年8月1日起至2023年8月1日止，租金为￥1982420元（大写：壹佰玖拾捌万贰仟肆佰贰拾圆整）。……3、在合同签订当日乙方需向甲方支付￥33000元（大写：叁万叁仟圆整）房屋租赁期间履约保证金，每逾期一天，乙方则须按应交保证金的1%标准向甲方支付违约金。……第三条租金支付时间1、合同签订当日支付租金￥198000元（大写：壹拾玖万捌仟圆整）2、2019年8月1日支付租金￥198000元（大写：壹拾玖万捌仟圆整）3、2020年2月1日支付租金￥198000元（大写：壹拾玖万捌仟圆整）4、2020年8月1日支付租金￥213840元（大写：贰拾壹万叁仟捌佰肆拾圆整）5、2021年2月1日支付租金￥213840元（大写：贰拾壹万叁仟捌佰肆拾圆整）6、2021年8月1日支付租金￥230947元（大写：贰拾叁万零玖佰肆拾柒圆整）7、2022年2月1日支付租金￥230947元（大写：贰拾叁万零玖佰肆拾柒圆整）8、2022年8月1日支付租金￥249423元（大写：贰拾肆万玖仟肆佰贰拾叁圆整）9、2023年2月1日支付租金￥249423元（大写：贰拾肆万玖仟肆佰贰拾叁圆整）以上租金支付每逾期一天，乙方则须按应交租金的1%标准向甲方支付违约金。……第十二条未尽事宜本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，协商确定之附件，具有与本合同同等法律效力，协商不成，可向房屋所在地人民法院起诉。第十三条合同的生效本合同自甲、乙双方签字或盖章，且乙方向甲方缴纳合同约定的相关费用共计：￥231000元（大写：贰拾叁万壹仟元整）后合同方可生效；本合同签订后乙方超过15日未支付履约保证金和第一期租金的，本合同自动解除，甲方可将房屋另行出租并要求乙方承担合同总金额10%的损失赔偿责任……”。在签订上述房屋租赁合同后，二被告于2018年5月21日支付租金200000元。 2018年6月15日，金石织金分公司（甲方）、被告耿红龙、曾正宝（乙方）与百千好商管公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“甲方委托丙方租赁金凯帝景商铺。乙方于2018年5月9日与丙方签订了金凯帝景房屋租赁合同，租赁物位于织金县，面积约为1100平方米。按照合同约定，丙方在2018年8月交付商铺给乙方。但因乙方要求提前进场装修，而目前消防检验尚未通过，故将责任明确如下：1、如因乙方提前装修影响甲方的消防验收，给甲方、丙方造成的一切损失由乙方负责；2、如因乙方提前隔墙装修导致甲方的消防验收无法通过，甲方、丙方有权要求乙方在一周内拆除隔墙等设施设备，一切损失由乙方负责，与甲方、丙方无关。3、如因乙方提前装修，导致甲方、丙方造成的罚款等损失，由乙方承担，且甲方、丙方有权扣除乙方缴纳的装修保证金和租赁押金。4、如因甲方的原因导致消防不通过，与乙方无关。”。 2019年7月15日，织金县消防救援大队作出织消安凭字【2019】第0004号消防安全检查申请受理凭证，载明“织金创悦健生会馆：根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第八条的规定，你（单位）2019年7月15日申请织金创悦健生会馆（地址：织金县）投入使用、营业前消防安全检查，提供了下列材料……经审查，申请符合规定，予以受理。我大队将自受理之日起十个工作日内进行检查，自检查之日起三个工作日内作出同意或者不同意投入使用或者营业的决定。”。2019年7月30日，织金县消防救援大队作出织消安不字［2019］第0003号《不同意投入使用、营业决定书》，载明“织金创悦健生会馆：根据你单位（场所）关于织金创悦健生会馆（地址：织金县）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2019年7月29日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1.场所内应急照明和疏散指示标志设置不符合消防技术标准要求；室内消火栓内无水；喷头设置错误；部分常闭式防火门未安装顺序器；2.部分电器产品线路敷设不符合要求；3.消防设施、器材未进行标识化管理和划线标识管理；4.防火卷帘0.5米范围内堆放物品；5.员工不掌握基本的消防常识和场所内消防设施的使用；消防安全责任人、管理人对自己的职责掌握不全面。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。……”。2019年8月11日，二被告开设的织金创悦健身会馆（甲方）与织金县铭威达消防技术工程服务有限公司（乙方）签订《消防整改合同》，约定由该公司为健身会馆进行消防设施整改，二被告为此支付工程施工及安装费共计12690元。 因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，自2020年1月24日20:00，贵州省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月25日，贵州省人民政府发布关于调整有关生产生活服务业疫情防控措施的通告，各类餐馆、旅游景区景点和公园、体育馆、健美健身房等全面开放。 本院认为，关于房屋租金的支付问题。原告委托百千好商管公司租赁房屋，该公司与二被告签订《房屋租赁合同》，后原告、二被告及百千好商管公司签订《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已履行交付房屋的义务，二被告应当按照约定支付房屋租金及履约保证金，但二被告在签订《房屋租赁合同》后于2018年5月21日支付租金200000元，后未再支付任何款项，已构成违约；结合本案实际，原被告在合同中约定了每期租金和履约保证金的支付时间，故二被告已支付的租金200000元应视为支付了合同签订日的租金198000元和履约保证金2000元，尚欠履约保证金31000元和2019年8月1日的租金198000元、2020年2月1日的租金198000元逾期未付，故原告要求二被告支付未付的租金和履约保证金的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对被告耿红龙辩称租赁房屋主体消防验收合格手续尚未取得，致使其装修完成的健身房一直不能正常营业，多次被告知消防整改，近两年来一直都是半营业状态，故认为不应该在原告未取得消防合格手续前再行支付租金，其不存在违约，更不应支付利息的理由。因双方签订的《补充协议》明确载明租赁房屋的消防检验尚未通过，并未约定交付的房屋应当经消防验收合格，且织金县消防救援大队作出的织消安不字[2019]第0003号《不同意投入使用、营业决定书》中消防整改内容大部分系二被告经营健身房内部责任，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，二被告在签订《房屋租赁合同》后享有合同解除权，但二被告明知消防还未通过验收继续与原告签订《补充协议》，应视为二被告放弃解除合同的请求权，该合同为有效合同，双方应按约履行，被告耿红龙不能以此作为拒绝履行合同义务的抗辩理由；且二被告对租赁房屋装修完毕后，仍继续进行营业，并未进行停业整改，故对被告耿红龙的辩解理由，依法不予采纳。对被告曾正宝辩称已经将其所有的织金创悦健身会馆股份转让给耿红龙，原告方起诉的租金与其没有任何关系，且原告方从未向其催要过租金的辩解理由，因二被告签订的《股权转让协议》系双方内部约定，不能以此对抗第三人，且在《房屋租赁合同》中约定的租金支付时间均未违反法律规定，故对该辩解理由，本院依法不予采纳。 关于疫情期间房屋租金的减免问题。2020年1月发生的新型冠状病毒感染的肺炎疫情属重大情势变更，贵州省人民政府已于2020年1月24日20:00启动突发公共卫生事件一级响应，二被告经营的织金创悦健生会馆不能营业的客观事实存在，结合全国重大疫情期间对于承租人的政策，及我省发布的关于调整有关生产生活服务业疫情防控措施的通告，本案二被告不能营业的时间为2个月（2020年1月24日至2020年3月24日），参照《中华人民共和国民法总则》第六条公平原则，对这两个月的租金66000元（198000元÷6×2）由原被告各自负担50%，即原被告各自应负担的租金为33000元，故本案中二被告应付原告的租金和履约保证金共计394000元[31000+198000+（198000-33000）]。 关于违约金的计算问题。根据当事人签订的《房屋租赁合同》中约定履约保证金和租金每逾期一天，需按应交保证金和租金的1%的标准支付违约金，现原告主张按年利率24%计算违约金，未违反法律规定，依法予以支持；但因2020年2月1日属于全国新型冠状病毒疫情防控期间，原告主张二被告对当天应支付的租金198000元承担逾期支付的违约责任，根据公平原则，本院对原告主张的该笔租金的违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告耿红龙、曾正宝于本判决生效后十日内一次性支付所欠原告四川省金石置业有限公司织金分公司租金363000元，履约保证金31000元，共计394000元，及违约金（以履约保证金31000元为基数，按年利率24%计算自2018年5月10日起至支付完毕之日止；以租金198000元为基数，按年利率24%计算自2019年8月2日起至支付完毕之日止。）； 二、驳回原告四川省金石置业有限公司织金分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7704元，减半收取计3852元，由被告耿红龙、曾正宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  欧传梅 二〇二〇年六月二十九日 书记员  郭 鹏