山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初2217号 原告：厉福田，男，1958年11月18日出生，汉族，自由职业，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：高凤，山东东方太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古韵，山东东方太阳律师事务所实习律师。 被告：日照京泰房地产开发有限公司，住所地日照市高科园北园二路南侧，统一社会信用代码913711107267209040。 法定代表人：孙作海，总经理。 委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。 原告厉福田与被告日照京泰房地产开发有限公司（以下简称京泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厉福田及其委托诉讼代理人高凤、古韵，被告京泰公司的委托诉讼代理人许崇弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厉福田向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令被告交付原告购买的日照市山东路京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501号房产，并协助原告办理房产权属证书；2.要求依法判令被告支付原告因逾期交付房屋给原告造成的损失约计8万元(参照同地段同类房屋租金标准)；3.要求被告承担本案全部诉讼费。案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告支付原告因被告逾期交付房屋给原告造成的损失8万元，同时明确第三项诉讼请求仅指要求被告承担案件受理费。事实与理由：2015年12月12日，原、被告双方签订《京泰·盘龙湾认购书》一份，认购书约定，原告购买被告开发的京泰·盘龙湾项目19号楼3单元501室及车位、储藏室，房屋总价款为709712元，合同中对于房屋及车位、储藏室的面积、单价等均作了明确约定。合同签订后，原告按认购书要求，于2015年12月17日交纳认筹金人民币5000元。鉴于原被告双方签订认购书之前，原告厉福田代表日照大行装饰工程有限公司（以下简称大行公司）承揽了被告在京泰·盘龙湾项目部分楼盘的外墙保温及涂料工程，被告方拖欠大行公司工程款73万余元，大行公司及被告均同意用上述拖欠的工程款抵顶原告的房款，原告属全款购房。但被告在原告付清全部购房款的情况下，迟迟不将涉案房屋交付原告，严重侵犯了原告的合法权益。 被告京泰公司辩称，原被告签订京泰盘龙湾认购书属实，但原告未在2015年12月19日向被告缴纳不低于30%的首付款，因此该认购书已经超过其约定的期限，其已经无效；对于原告主张的大行公司与被告施工合同事宜与本案没有关联性，不再予以赘述。 当事人围绕诉讼请求，依法提供证据。原告向本院提交如下证据：证据一、《外墙保温工程及涂料工程承包合同》原件、复印件各两份及《补充协议》原件、复印件各一份，证明内容：1.大行公司于2011年9月22日与被告签订承包合同，为被告在京泰·盘龙湾的两栋楼房的外墙保温及涂料施工，合同对于工期、价款、付款时间等做了明确约定，根据该合同，被告应当在2014年10月付清大行公司的全部工程款；2.2017年，大行公司因故被吊销，为开具发票所需，被告与日照大唐装饰工程有限公司（以下简称大唐公司）协商将上述工程施工主体由大行公司变更为大唐公司，并与大唐公司重新签订承包合同。 证据二、京泰·盘龙湾8#、9#楼外墙保温及涂料工程结算资料复印件一宗，证明内容：1.大行公司与被告及相关的工程造价人员最终确定，被告应付大行公司工程款2291072.66元，扣除被告代付材料款550401.5元，实际结算174万元;2.鉴于施工过程中被告已付工程款101万元，被告实际尚欠大行公司73万元;3.被告公司相关部门的工作人员以及总经理、董事长对于工程结算结果均签字确认。 证据三、大唐公司给被告开具的付款发票原件及复印件各三份，开票总额为2291072.66元，证明内容：证实大行公司给被告施工的京泰·盘龙湾小区8#、9#楼的工程款总计2291072.66元，与原告提供的证据二内容一致，能相互印证。 证据四、大行公司申请用被告拖欠的工程款抵顶原告购房款的申请书及被告方批示原件及复印件各一份，证明内容：2015年12月16日大行公司向被告提交了用工程款抵顶原告购买的京泰·盘龙湾小区19号楼三单元501号房款的申请，被告公司财务确认了被告尚欠工程款的数额，被告总经理孙林堂签字同意用工程款抵顶原告房款的事实。 证据五、大行公司给被告财务部的证明原件及复印件各一份，证明内容：证实大行公司已将其在京泰·盘龙湾8#、9#楼的工程款73万元转让给了原告，原告有权用其在被告处的上述债权抵顶购房款，大行公司不会再向被告主张上述债权。 证据六、京泰·盘龙湾认购书原件及复印件各一份，证明内容：1.原被告双方于2015年12月12日签订《京泰·盘龙湾认购书》一份，合同约定，原告购买被告开发的京泰·盘龙湾项目19号楼3单元501室，面积103.44平米，价格为每平米5550元，房屋、车位及储藏室总价为709712元。2.合同约定，买受人交纳购房定金5000元。3.合同还对后期房款的交付、燃气开口费以及相关税费的承担均作了明确约定。 证据七、收款凭证原件及复印件各一份，证明内容：原告按照证据六的约定，于2015年11月17日交纳购房定金5000元。 证据八、付款单原件及复印件各一份，证明内容：证实被告已用其应支付给大行公司（大唐公司）的工程款704712元抵顶原告购买的京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501室房款的事实。证明原告已按认购书的约定支付了全部购房款。 证据九、大唐公司出具的情况说明原件及复印件各一份，证明内容：大唐公司认可大行公司将京泰·盘龙湾小区8#、9#楼的工程款73万元转让给原告，用于抵顶原告购房款的事实，并声明不会就上述工程款再向被告主张权利。 被告京泰公司质证意见如下：对于证据一真实性无异议，但与本案没有关联性；对于证据二我司认为原告提交的该组证据系复印件，真实性无法核实；证据三真实性回去核实，庭后七日内提交书面核实意见，另认为与本案没有关联性；证据四真实性回去核实，庭后七日内提交书面核实意见，该证据也不能证明被告与大行公司达成了以房抵债协议；证据五真实性无异议，但是是大行公司出具的，并不代表已经交付给被告；证据六、七真实性无异议，但是该认购书约定在2015年12月19日原告应当支付不低于30%的首付款，否则认购书无效；证据八虽系原件但真实性不予认可，如果有付款单也是被告内部的，应该由被告工作人员持有，而不是由原告持有；证据九真实性认可，但是并不代表已经向被告送达，我公司也未收到。综上，被告与大行公司及大唐公司并未达成以房抵债协议，大行公司已经注销，大唐公司也未将债权转让的通知送达给被告，虽然原告与被告签订房屋认购书，因原告未按时交纳首付款，认购书已经无效。 针对被告的质证意见，原告补充说明如下：证据二是一式几份的，大行公司和被告方在结算时，被告方将上述结算资料交付给了大行公司，上述结算单当中结算的工程款2291072.66元与原告提供的证据三当中大唐公司给被告开具的发票数额2291072.66元一致。对于证据二不能提供证据原件，但是证据二中体现的内容与证据三以及证据八付款单当中体现的工程款价款一致，能够从侧面证实其真实性。 后，被告提交书面补充质证意见如下：一、涉案《京泰盘龙湾认购书》效力已经终止。认购书是2015年12月12日签订的，约定原告必须在2015年12月19日交纳首付款，不然就无效了。在此期间，原告、大行公司、大唐公司以及被告均未签订以房抵顶工程款的协议，原告也没有证据证明向被告支付了首付款，因此该认购书效力已经终止。二、涉案工程款，大行公司、大唐公司未将债权转让通知书送达被告，不发生效力。三、大行公司以房抵顶工程款的申请，被告并没有绝对同意，而是在要求签订正式合同，并且需要另行进行批复。四、原告提供的证据八付款单即使是真实的，也仅是被告单方的意思表示，在未办理以房抵债协议，未签订商品房买卖合同的情况下，不发生合同的效力。而且该证据上标注的室大唐公司抵顶房款，而不是原告抵顶房款 经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认在并卷佐证。对双方有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月22日，大行公司与被告京泰公司签订外墙保温工程及涂料工程承包合同，约定由大行公司承包京泰盘龙湾5#、8#高层住宅外墙保温及涂料工程，并就相关内容进行了约定。 2011年9月22日，大唐公司与被告京泰公司签订外墙保温工程及涂料工程承包合同，约定由大唐公司承包京泰盘龙湾5#、8#高层住宅外墙保温及涂料工程，并就相关内容进行了约定。大唐公司（承揽方、乙方）与京泰公司（发包方、甲方）于2017年12月26日签订补充协议，载明“鉴于甲乙双方2011年已签订合同，乙方使用大行公司的资质，2016年7月8日，大行公司被工商局吊销营业执照，现乙方申请变更合同，承揽方由原先的大行公司变更为大唐公司，因变更产生的所有责任由大唐公司承担。原京泰与大行2011年9.22号签订的5号、8号楼外墙保温及涂料合同已作废”。 2015年12月12日，原告厉福田（买受人）与被告京泰公司（出卖人）签订京泰·盘龙湾认购书，约定买受人购买京泰·盘龙湾项目19号楼3单元501室，标准层建筑面积为103.44平米，价格为5550元/平米，标准层总价为574092元，车位价格10万元，储藏室编号03-113，建筑面积13.7平米，单价2600元，总价35620元，该套房屋的总价为709712元；买受人自愿缴纳购房定金5000元；此房源确认单有效期至2015年12月19日，买受人需在本协议有效期内向出卖人缴纳首付款（不低于总付款的百分之三十），并签订《商品房买卖合同》，出卖人需为买受人保留该房源至2015年12月19日，此前不得接受第三方购买，否则买受人有权要求出卖人双倍退还定金；如买受人未在上述期限内缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，出卖人有权另行接受第三方购买，所收定金不退；买受人自愿承担燃气开口费2660元，并自愿购买5500元壁挂太阳能一个，买受人将以上费用在签订《商品房买卖合同》时一并交付给出卖人；买受人自愿承担基于本房屋买卖所产生的契税、测绘费、登记费等相关费用；签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动作废；在备注处载明顶账。原告已于2015年11月17日向被告交纳认筹金5000元。 2015年12月16日，大行公司向被告出具申请，载明“我公司施工的京泰公司开发的京泰·盘龙湾小区5#、8#住宅楼外墙保温工程，结算完成，还欠工程款，现申请全额顶房源一套19#楼三单元501号，请领导给于审批。”该申请下部由被告工作人员手写添加“2014.9.22结算总额175.6万元，累计付款101万元，但结算单未走完流程。175.6-101=74.5万元（未扣质保金）”被告工作人员王丽丽、陈维义于2015年12月16日签字。在此底部，另有被告工作人员“孙林堂”手写添加“同意，全款，现在现销控房源，签正式合同签另批”。 被告出具2019年1月5日的付款单，载明收款单位为大唐公司（原大行公司），付款内容为5#8#外墙保温工程174万元，已付款101万元，本次付款金额704712元，顶房款19-3-501，并由被告工作人员分别在副总、审核、成本部、部门主管、经办人处签订，被告董事长孙作海在该付款单右上角董事长处签字。原告认可最后签字时间为2019年1月19日。 2020年1月2日，大唐公司出具情况说明，载明“大行公司于2011年与京泰公司就京泰公司开发建设的京泰·盘龙湾部分楼房签订《外墙保温工程及涂料工程承包合同》，后因大行公司被工商局吊销营业执照，上述工程的承包合同由我公司与京泰公司补签。我公司自愿承担上述合同的相关权利义务。我公司认可大行公司关于京泰公司拖欠的上述工程款余款73万元用于抵顶厉福田个人所购买的京泰·盘龙湾19号楼3单元501房款的决定，我公司也认可厉福田代表公司与京泰公司的工程结算结果，我公司保证不会重复向京泰公司主张权利。特此说明”。 原告认可双方并未签订商品房买卖合同，没有约定交房时间，认为原告系全额买房，只要涉案房屋具备交付条件，就应当交付涉案房屋，主张涉案房屋于2016年具备交房条件，因被告内部付款流程复杂，所以一直没有交付原告涉案房屋。被告认可双方没有签订商品房买卖合同，没有约定涉案房屋的交付时间，认可涉案房屋具备交付条件。 本院认为，原告厉福田与被告京泰公司签订涉案房屋的京泰·盘龙湾认购书，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。认购书约定涉案房屋总价为709712元，且原告厉福田自愿交纳购房定金5000元，并约定原告应在2015年12月19日之前向被告交纳不低于总付款百分之三十的首付款，并应签订商品房买卖合同。现双方均认可未签订商品房买卖合同，故被告认为原告未在认购书约定的期限内按约交纳首付款，亦未签订商品房买卖合同，故双方签订的以上认购书已经失效，双方之间并不存在房屋买卖合同关系，不同意将涉案房屋交付给原告。 原告认为其在认购书约定交纳首付款的时间之前即于2015年12月16日通过大行公司的名义申请以工程款抵顶涉案房屋的房款，且被告工作人员于同日签字认可，应当视为原告全款购买涉案房屋；原告还主张原大行公司、大唐公司与被告签订外墙保温工程及涂料工程承包合同，因大行公司吊销由大唐公司与被告进行结算，且大唐公司同意将被告应支付其公司的工程款余款73万元用于抵顶原告所购涉案房屋房款。 对此，本院认为原告以上辩解成立，且原告提交证据证实其主张，双方虽未按照签订的认购书履行双方的权利义务，亦未签订书面商品房买卖合同，但被告于2015年12月16日同意用工程款抵顶涉案房屋的房款，虽未在认购书约定的期限内完成后续抵顶手续，但原告提交的被告出具落款日期为2019年1月5日的付款单明确载明顶房款19-3-501及本次付款金额704712元足以证实被告仍同意用工程款704712元抵顶涉案房屋的房款；该付款单载明收款单位为大唐公司，原告提交的大唐公司出具的情况说明亦证实大唐公司同意将该工程款用于抵顶厉福田主张的涉案房屋的房款，故大唐公司可将该工程款转让给原告并抵顶原告主张的涉案房屋的房款。被告主张未收到大唐公司出具的情况说明，但被告在本案审理过程中已经对该情况说明进行质证，亦可发生债权转让等法律效力，视为已经对债权转让通知了作为债务人的被告，且该债权并不具备禁止转让的法定条件，对身为债务人的被告具有法律效力，原告作为债权受让人应当视为其已经全额支付涉案房屋的房款709712元（已经交纳购房定金5000元+工程款抵顶704712元）。对于原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，因被告认可涉案房屋具备交付条件，且原告提交证据证实其已经全额支付购房款，于法有据，本院予以支持。对原告主张被告协助原告办理房产权属证书的诉讼请求，属于附随义务，于法有据，本院亦予以支持。对于原告主张的损失8万元，被告有异议，因双方未约定交房时间，且涉案房屋的房款抵顶手续系被告出具的载明时间为2019年1月5日的付款单时才办理完毕，原告认可该付款单最后签字时间为2019年1月19日，故在此之前原告并未履行完毕缴纳涉案房屋全部购房款的义务，亦无权要求被告交付涉案房屋，因双方未约定交房时间，待原告足额支付购房款且涉案房屋具备交付条件时可随时主张权利，故对原告主张的损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第八十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条之规定，判决如下： 一、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告厉福田交付日照市山东路京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501号房屋； 二、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告厉福田办理日日照市山东路京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501号房屋的产权属证书； 三、驳回原告厉福田本案的其他诉讼请求。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告厉福田负担800元，由被告日照京泰房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  张红艳 二〇二〇年六月十七日 书记员  黄秋扬