上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初612号原告：谢节平，男，1973年12月26日生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：陈茹，江西三松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈功，江西三松律师事务所律师。被告：上海青浦明诚小额贷款股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：於德明，董事长。委托诉讼代理人：夏雅平，男。委托诉讼代理人：胡丽晖，上海申泽律师事务所律师。被告：江西康寿实业有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人：朱世桢，总经理。被告：朱国光，男，1965年11月28日生，汉族，户籍地江西省南昌市。被告：上海光裕工贸发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱国光，总经理。被告：上海康寿医疗器械有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱国光，总经理。上述四被告的共同委托诉讼代理人：朱彦军，男，1984年9月14日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：朱彦军，男，1984年9月14日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：山东康寿医疗器械有限公司，住所地山东省。法定代表人：朱彦军，总经理。原告谢节平诉被告上海青浦明诚小额贷款股份有限公司(简称“明诚小贷公司”)、江西康寿实业有限公司(简称“江西康寿公司”)、朱国光、上海光裕工贸发展有限公司(简称“光裕公司”)、上海康寿医疗器械有限公司(简称“上海康寿公司”)、朱彦军、山东康寿医疗器械有限公司(简称“山东康寿公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日、6月23日公开开庭进行了审理，原告谢节平及其委托诉讼代理人陈功和陈茹、被告明诚小贷公司的委托诉讼代理人夏雅平和胡丽晖、被告朱彦军并作为被告江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司的委托诉讼代理人和山东康寿公司的法定代表人参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢节平向本院提起诉讼请求，判令：1、停止执行位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的房屋(房屋产权证编号为进房字XXXXXXXX号)；2、确认上述房屋(建筑面积398.469平方米)归原告所有。事实和理由：原告对(2019)沪0118执恢798号执行裁定有异议。2012年6月21日，原告与江西康寿公司、朱国光签订购房协议书，约定原告向江西康寿公司和朱国光购买系争房屋。截止至2013年10月，原告已支付了购房款人民币106.18万元，余款19万元待房屋过户后支付。房屋已交付给原告，原告及家人于2013年10月居住至今。2018年2月18日，原告与江西康寿公司、朱国光再次签订协议，约定江西康寿公司、朱国光应在2018年3月2日前为原告办理房屋产权登记，但至今仍未履行。2019年11月，明诚小贷公司申请拍卖涉案房屋，原告方知晓房屋已登记在江西康寿公司名下并办理了抵押登记。原告与江西康寿公司、朱国光签订的房屋买卖合同和实际占有系争房屋均早于抵押登记时间，剩余房款也愿意按照法院要求交付执行。系争房屋为原告唯一住房，原告自始不知道抵押情况。原告与江西康寿公司、朱国光约定于2018年3月2日办理不动产所有权过户手续，距离法院查封、拍卖仅一年半左右，原告对未进行产权登记没有过错。明诚小贷公司作为专业贷款公司，未对抵押物的权属现状尽到谨慎审查义务，存在重大过错。原告对系争房屋享有所有权且该权利能够排除执行，故向法院提起了执行异议，但被裁定驳回，故提起本案诉讼。被告明诚小贷公司辩称：物权的设立和变动以登记为准。明诚小贷公司对系争房屋享有抵押权，在设定抵押时产权人为江西康寿公司并非原告，明诚小贷公司已尽到合理审查义务。原告与江西康寿公司、朱国光签订的购房合同未经备案，明诚小贷公司无从得知买卖情况；原告提供的支付购房款凭证均为江西康寿公司出具的收据，付款方式为现金，也无发票，对于原告的购房时间和付款情况无法确定，故不同意原告的诉讼请求。被告江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司共同辩称：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。本院经审理确认的事实如下：本院于2017年6月18日受理了明诚小贷公司与江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司民间借贷纠纷一案。2017年8月18日，本院出具(2017)沪0118民初7532号民事调解书，对该案各方当事人达成的调解协议予以确认。协议主要内容为上海康寿公司应分期归还明诚小贷公司借款本金230万元及支付利息、律师费等，朱国光、朱彦军、光裕公司、山东康寿公司对上海康寿公司的债务承担连带清偿责任，明诚小贷公司有权在560万元范围内对抵押人江西康寿公司名下的抵押物(位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的房屋)依法行使抵押权。因江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司均未按约履行，明诚小贷公司向本院申请执行，本院于2017年12月4日以(2017)沪0118执9579号立案。2019年8月27日，江西省进贤县法院以(2019)赣0124执保5号向本院来函，称该院于2019年1月11日依照(2019)赣0124民初3号民事裁定书及(2019)赣0124执保5号协助执行通知书，查封了江西康寿公司所有的进房字第XXXXXXXX号产权证项下全部房屋。鉴于明诚小贷公司系抵押权人，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定及本院来函要求，将查封房屋的处置权移交本院。2019年9月18日，本院作出(2017)沪0118执9579号执行裁定，决定拍卖抵押房屋，并予以公告。原告提起了执行异议，本院于2019年12月16日作出(2019)沪0118执异274号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。另查明：朱国光(江西康寿公司)是系争房屋的开发商。2014年8月8日，江西康寿公司作为所有权人取得进房字第XXXXXXXX号产权证，规划用途为商住，建筑面积为817.37平方米，共三层。该产权证项下为一幢六开间的三层楼房，原告主张的房屋为该幢楼房中东面的一半，即每层三间共三层的房屋。明诚小贷公司于2014年12月12日对该产权证项下的房屋办理了抵押登记，债权数额为300万元。审理期间，首先查封房屋的申请执行人许阳龙向本院出具情况说明，表示对本案原告的诉讼请求没有异议，同意其诉讼请求。上述查明的事实，由原告提供的(2019)沪0118执异274号执行裁定书、被告明诚小贷公司提供的房屋所有权证和他项权证及原、被告各方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，原告为证明其购买并实际占有系争房屋的主张，提供下列证据予以佐证：(1)原告与朱国光、江西康寿公司于2012年6月21日签订的购房协议一份，主要内容为原告购买江西康寿公司的商铺房3间，面积396平方米，每层面积132平方米，每平方米单价3,136元，房屋总价款1,241,856元；签订协议支付定金10万元、以后每施工完一层支付部分房款，房屋交付时除去余留23万元外，其余全部付清等。协议中另对房屋层高、水电、通路等进行了约定，并约定交房办理房产证前签订正式文本合同。(2)原告与朱国平、江西康寿公司于2018年2月18日签订的协议书一份，称鉴于双方就2012年6月21日的购房协议中承诺办理房产证但至今未果，原告已适当履行协议并支付相应购房款(剩余19万元待办完产证支付)，原告已于2013年10月实际入住系争房屋，原告曾多次催促对方办理房产证并于2014年3月提交了有关申请材材料，但对方至今未协助办理等事宜，双方同意继续履行合同；朱国光、江西康寿公司承诺最迟于2018年3月18日完成不动产登记，原告系所涉房屋的所有权人并享有完全处分权等。(3)2012年6月23日至2013年12月7日期间，原告支付1,061,800元购房款的收据14份及2013年4月5日至7月有30日的银行账户资金明细单1份。收据由朱国光签名及江西康寿公司盖章。14份收据中，11笔款项的收款方式为现金，3笔款项的收款方式为银行转账。原告称资金明细单是原告之子谢政的银行账户，2013年4月6日转账给朱国光10万元，即为2013年4月6日出具的收据中的款项。因时间久远，其余的银行转账凭证无法查实。(4)江西省进贤县李渡镇供水有限公司于2014年11月23日、2019年2月18日出具的水费收缴单各一份以及该公司于2019年2月18日出具的用水详情证明一份。户名记载为“谢吉平”。(5)2013年9月至2016年2月期间，由江西康寿公司出具的缴纳电费收据。原告称因为系争房屋无独立的供电电路，是从相邻的康寿大酒店搭的线路，因此电费缴纳给康寿大酒店。康寿大酒店是江西康寿公司的产业，故由江西康寿公司出具收据。(6)南昌市不动产登记信息查询结果和进贤县不动产登记中心出具的无住房证明，原告在南昌市和进贤县均无房产登记记录。被告明诚小贷公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1认为未经备案登记，真实性和合法性均不予确认；对证据2表示不清楚；对证据3认为收据无相应的银行转账凭证，银行明细单无账户名，也无收款人和转账用途，对该组证据真实性和合法性均不予确认；对证据4认为户名不是原告，对证据5认为收款方不是电力部门，且该两组证据即实属实，也仅能证明原告使用系争房屋，不能证明原告为所有权人；对证据6真实性没有异议，但认为仅能证明原告名下无房产，不能证明原告无房居住，房产权利可以登记在其配偶或子女名下。被告江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司对原告提供的证据均无异议。本院认为：本案系争房屋为商住房，同时具备居住属性。朱国光(江西康寿公司)系房地产开发商，原告向开发商购买，因此原告为商品房消费者。基于消费者生存权这一更高价值的维护，消费者对房屋的物权期待权应当优先于抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告就其主张的事实提供了其与朱国光、江西康寿公司签订的购房合同。该合同签订时房屋虽未建造完成，但在江西康寿公司取得房屋所有权证时，房屋即可进行交易，故该合同在此时发生法律效力。该合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院确认为合法有效的书面买卖合同，并且签订时间和生效时间早于抵押权设立时间。原告提供的支付购房款凭证虽为由江西康寿公司出具的收据，但从收据出具的时间来看，与购房合同约定的根据施工进度付款相符。本院另注意到银行账户资金明细单中在2013年5月15日取款10万元，与其中一份收据的出具日期、金额相符，且朱国光及江西康寿公司对原告的付款情况予以认可。另结合原告持有自2013年9月起缴纳水电费凭证的情况，本院确认原告已支付了超过50%的购房款。现原告名下无其他用于居住的房屋，符合上述商品房消费者物权期待权的保护条件，故原告要求排除执行的诉讼请求应予支持，但应仅限于原告购买的部分房屋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案系案外人执行异议之诉，主要解决原告对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益，以保护原告的物权期待权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因系争房屋目前仍登记在江西康寿公司名下，且未办理分户手续，故对于原告提出的确认系争房屋归其所有的诉请，本院不予支持，原告可通过其他法律程序解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项和第二款的规定，判决如下：一、不得执行进房字XXXXXXXX号房屋所有权证项下位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的东面一半房屋；二、驳回原告谢节平的其余诉讼请求。本案受理费15,976.70元，由七被告共同负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  陆淡辉二〇二〇年六月三十日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。