甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘11民终419号上诉人（原审被告）：甘肃瑞祥房地产开发有限公司，住所地临洮县洮河三滩园区。法定代表人：李霞芳，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：孙曙光，男，1989年10月2日生，汉族，住临洮县。委托诉讼代理人：杨润军（孙曙光表兄），男，1984年10月21日生，汉族，住临洮县。上诉人甘肃瑞祥房地产开发有限公司与被上诉人孙曙光房屋买卖合同纠纷一案，不服临洮县人民法院作出的（2019）甘1124民初4255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷及询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃瑞祥房地产开发有限公司上诉请求，1.撤销原判第一项，并依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。被上诉人因个人原因拒不办理按揭贷款手续，上诉人多次催促未果，合同约定，因相关贷款规则及买受人的原因，无法办理按揭贷款，买受人应在收到上诉人通知后30个工作日内全额补交剩余房款，未按期全额补交房款的，视为买受人终止履行合同，出卖人有权处分买受人所订购房屋。合同约定的30个工作日内，被上诉人并未全额补交房款，已构成违约，可视为买受人终止履行合同，故上诉人并没有交付房屋的义务，不应承担交房违约责任。孙曙光服判未答辩。孙曙光向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告立即依约向原告交付位于临洮县洮河三滩园区7幢1单元10层8号商品房并承担因迟延交付房屋产生的违约金约6104元（自2018年7月1日计算至2019年8月1日），违约金计算至实际交付房屋之日；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年7月28日，原告与被告签订祥瑞.洮宝城定购申请单，申请购买房屋。2017年10月7日，由孙艳丽作为原告（买受人）孙曙光的委托代理人与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于临洮县洮河三滩园区7幢1单元10层8号商品房出售于孙曙光。合同注明的孙曙光地址为临洮县新添镇孙家村四社458号。合同第六条约定，买受人于2017年10月7日向出卖人支付总房款的30%以上78267元作为首付款，剩余17万元办理按揭，因相关贷款规则及买受人的原因，无法办理按揭的，出卖人应及时通知买受人。买受人在收到通知后的30日内，全额补交剩余房款。买受人未按期全额补交房款的，视为买受人终止履行本合同，出卖人有权处分买受人所定购房屋。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。…合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将具备验收合格，具备交付使用条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。…买受人未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告向被告支付首付款78267元。在合同约定的交房期限届满时，房屋未达到交付条件，原告未提出异议。2019年7月30日，被告按合同中所注明的原告地址“临洮县新添镇孙家村四社458号”用挂号信向原告邮寄律师函一份，催告原告提供按揭贷款资料。原告因故未按时办理按揭手续，被告又于2019年8月27日用挂号信向原告以上地址邮寄送达解除合同通知一份，内容包括“…在收到我公司通知后3个工作日内全额补交剩余房款。未按期补交的，视为您终止履行《商品房买卖合同》…”。之后原告于2019年9月24日到被告公司进行协商，期间，原告对于其签名的退房审批表原件收回，双方对于退房事宜未协商一致，原告遂于2019年10月11日向本院提起诉讼。认定上述事实的证据有双方身份证明、商品房买卖合同、收据、订购申请单、催办律师函、解除合同通知、挂号信回执、当事人陈述等。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同约定在原告交纳首付款后，对于剩余17万元购房款办理按揭支付，但合同未约定办理按揭的时间。在合同履行过程中，原告按期交纳了首付款，被告未按合同约定的期限2018年6月30日按时向被告交付房屋。后被告邮寄送达律师函通知原告提交按揭资料时原告未提供，被告又邮寄送达解除合同通知，催缴剩余购房款17万元。对于催缴时间应以被告发出通知的邮戳时间2019年8月27日确认，但通知中“3个工作日内未按期补交剩余房款的，视为原告终止履行合同”的内容与合同约定相悖，不具有法律效力，应按合同约定确定合同解除期限。合同第六条、第七条对于买受人逾期付款后合同解除的期限约定不一致，但第六条中的3.系针对按揭付款的特别约定，故应按第六条约定的“买受人在收到通知后的30日内，全额补交剩余房款。买受人未按期全额补交房款的，视为买受人终止履行本合同”的约定确定合同解除期限。原告自2019年8月27日收到通知，在2019年9月24日与被告协商时未超过合同约定30日内补交剩余房款的交纳期限，但其在与被告对于退款事宜未协商一致后，并未在通知送达后30日内，即在2019年9月28日之前未补缴剩余房款，其于2019年10月11日向本院起诉时已超过30日，在被告不同意继续履行合同的情况下，该合同已自行解除，由此，对原告请求1及请求2中的交付房屋不予支持。因合同解除，被告应向原告退还已交纳的首付款78267元。对于原告请求的违约金，因履行合同过程中，被告违约未按期向原告交付房屋，应按合同约定承担违约责任，原告请求被告承担自2018年7月1日计算至2019年8月1日的违约金6104元，计算金额合理，应予支持。对于原告请求之后的违约金，因合同已自行解除，期间双方均违约，对于此期间各自应向对方支付的违约金双方互不支付，由此，对原告请求的后期违约金不予支持。对于被告辩称的原告签收了解除合同通知，双方协商原告同意退款，被告不存在任何违约，不产生违约金的意见，经审查认为，被告按原告合同所写地址发出律师函及通知，虽然通知中被告确定的解除合同期限无效，但通知送达合法，通知送达时间应以邮戳时间为准确认，对被告所称原告签收了通知的意见予以采纳。双方对于退款虽进行了协商，但原告撤回签名的退款单，实际未协商一致，对被告所称原告同意退款的意见不予采纳。被告未在合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任，故对被告所称不存在违约，不产生违约金的意见不予采纳。综上所述，孙曙光的部分诉讼请求成立，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、甘肃瑞祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还孙曙光购房首付款78267元，支付违约金6104元，合计支付84371元；二、驳回孙曙光的其他诉讼请求。案件受理费120元，减半收取计60元，由甘肃瑞祥房地产开发有限公司负担。二审查明的事实和认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人甘肃瑞祥房地产开发有限公司和被上诉人孙曙光于2017年10月7日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应认定合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。上诉人未在合同约定的2018年6月30日前向被上诉人交付房屋已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人收到于2019年8月27日解除合同通知，其在收到通知的30日内，并未全额补交剩余房款，按照合同第六条约定，上诉人于2019年9月28日起有权处分被上诉人所订购的房屋，但上诉人对2018年6月30日至2019年9月28日逾期交房的违约责任仍应承担，故上诉人称其不应承担交房违约责任的理由不能成立。综上所述，甘肃瑞祥房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费120元，由甘肃瑞祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张亚玲审判员  南鹏飞审判员  黄晓红二〇二〇年六月十六日法官助理王林书记员蔡洁