河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初512号原告：翟世君，男，1987年7月12日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：南阳中泰物业服务有限公司，住所地南阳市张衡路与独山大道交叉口，统一社会信用代码91411300572485218K。法定代表人：金贺旭。委托诉讼代理人：谢玉欣，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地南阳市张衡路与独山大道交叉口，统一社会信用代码91411300795741047H。法定代表人：牛香瑞。委托诉讼代理人：谢玉欣，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告翟世君与被告南阳中泰物业服务有限公司（以下简称中泰物业）、南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产）物业服务合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟世君及其委托诉讼代理人秦泰、被告中泰物业、被告中泰房地产共同委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟世君向本院提出诉讼请求,请求依法判令:1、被告为原告购买的中景门国贸小区10号楼2602号室房产通水通电，并不得阻挡原告装修入住；2、被告返还装修押金2100元；3、被告支付租房费用1.6万元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月20日，原告通过卧龙区人民法院网络拍卖平台，以736000元的最高价竞得位于南阳××新区××与××大道交叉口东北角中景××小区××楼××室房产，2019年3月12日南阳市房地产市场管理处为原告出具房屋交易和产权状况确认告知单（南阳市房交转字2019第2019026804号）。原告取得涉案房产的产权后，要求两被告为涉案房产通水通电以便装修入住，被告收取原告装修押金2100元等费用，并收取2018年2月至2020年物业费用。原告缴纳上述费用后，两被告却拒不为原告通水通电，并拒不让原告装修入住，原告只得租房居住，故诉至法院。被告中泰物业辩称，原告的诉请不能得到支持，应予以驳回。1、该房产已于2014年5月1日出售给案外人陈红霞，陈红霞又于2016年3月3日在中泰物业处办理了物业登记手续，因此不认可原告的业主身份；2、因中泰地产涉嫌非法集资，存在将部分房屋以网签的形式抵押给集资人的行为。南阳市处非办下达相关文件，要求所有涉及非法集资的案件全部终止，并移交南阳市处非办处理。因此卧龙法院的拍卖行为违反了政府文件要求，且卧龙法院在执行阶段曾向本单位下达过协助文件，中泰物业也向卧龙法院提出异议，对本案的争议问题，原告应向卧龙区法院、市处非办、高新区处非办递交材料，并由上述单位进行解决；3、关于原告要求中泰物业赔偿房租问题，原告作为一名成年人，不可能居无定所，有实际住处。应能够判断出司法拍卖的房产本身就会存在争议，且在拍卖过程中执行法官也会告知房产目前存在的争议及可能会面临无法实际交付的问题，但原告依旧购买的行为应视为对争议情况的知晓和默认。无法为原告办理相关手续的过错并不在中泰物业，该房产本身就属于非法集资涉案房产，且已经有业主进行装修入住，基于上述事实中泰物业不能为原告办理物业手续。且根据《商品房屋租赁管理办法》第六条、第十四条、第十五条、第十六条的规定，违法建筑、不符合安全标准建筑等房屋不得出租。合法的房产出租的，需要在租赁合同签订后三十日内进行房屋租赁备案登记，并缴纳相应的税费。因此原告要求中泰物业承担租房费用的诉讼请求与其事实不符，被告不应承担。若认定租赁费由中泰物业承担，中泰物业将搜集相关证据，并追究租赁双方恶意串通、伪造证据，虚假诉讼的行为。被告中泰房地产辩称，本案与中泰房地产无关，中泰房地产已被认定为涉嫌非法集资，本案争议房产属涉非法集资的房产，且该房产于2014年5月1日出售给案外人陈红霞，后其也与被告中泰物业办理了物业手续。交房后的所有事情与中泰房地产无关。同时原告的诉讼不符合政府要求，应予以驳回。其他意见同中泰物业的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月14日,原告翟世君作为买受人在拍卖人南阳市卧龙区人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价成交位于南阳××新区××与××大道交叉口东北角中景门××小区××楼××室房屋××套，成交价736000元，后原告作为买受人与拍卖人南阳卧龙区人民法院签订《成交确认书》。2018年10月20日，南阳市卧龙区人民法院作出(2018)豫1303执恢197号之二《执行裁定书》，裁定“二、被执行人柴海洋所有的位于南阳市××新区××与××大道交叉口东北角中景门××小区××楼××室房产所有权归买受人翟世君所有。该处房产的所有权自本裁定书送达买受人翟世君时起转移。三、买受人翟世君(身份证号:)可持本裁定书在办证条件具备时到登记机构依法办理相关产权过户登记手续”。2019年1月23日，原告交纳了涉案房屋维修基金，2019年3月12日，南阳市房地产市场管理处为原告翟世君办理商品房转让网签登记。2018年11月26日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》、《中景门国贸临时管理规约》，2019年3月25日，双方签订《房屋装饰装修管理协议》，原告向被告交纳装修保证金2100元、装修管理费783元、工本费20元，并已交纳了2018年2月至2020年1月的物业费。原告在入住上述通过司法拍卖所购房屋并预备装修时，被告以涉案房屋产权有争议为由，拒绝向涉案房产供水、供电并提供相关物业服务。以上事实，有当事人的陈述及成交确认书、南阳市卧龙区人民法院执行裁定书、房屋交易和产权状况告知单、前期物业管理服务协议等证据经过庭审质证，在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，原告翟世君依据南阳市卧龙区人民法院(2018)豫1303执恢197号之二《执行裁定书》取得了涉案房屋的所有权，并与涉案房屋所在小区的物业服务公司被告中泰物业签订了物业服务合同，交纳了物业费等相关费用，其作为涉案小区业主与被告中泰物业之间形成物业服务合同关系，被告中泰物业应依据《物业管理条例》相关规定，向原告提供相应的物业服务。涉案房屋的权属关系不是被告中泰物业审查的范围和职责，其停止对原告供电、供水，侵害了原告的合法权益。故对原告请求被告为涉案房屋通水通电的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告返还装修押金2100元的诉求，依照双方签订的《房屋装饰装修管理协议》约定，原告在装修房屋前，应向中泰物业提出书面申请并交纳2100元装修保证金，被告收取该费用，符合双方的约定，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告请求的租房费用，其提交的证据不能证实该费用系被告行为所必然导致的直接损失，故对原告该项请求本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，原告请求被告中泰房地产履行相关物业服务义务的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第二条、第六条、第三十五条的规定，判决如下：一、限被告南阳中泰物业服务有限公司于本判决生效后十日内为原告翟世君所有的位于南阳市高新区张衡路与独山大道交叉口东北角中景门国贸小区10号楼2602室房屋供电、供水。二、驳回原告翟世君的其他诉讼请求。案件受理费352元，减半收取176元，由被告南阳中泰物业服务有限公司负担25元，原告翟世君负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李剑光二〇二〇年六月二日书记员  彭 博