安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0122民初1992号 原告：安徽真心食品有限公司，住所地安徽省合肥市肥东新区合店路21号真心大厦，统一社会信用代码913401227233144254。 法定代表人：孙国升，董事长。 委托诉讼代理人：马青松,安徽临湖律师事务所律师。 被告：安徽可靠科技有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县肥东经济开发区祥和路西侧东部科创产业园5栋201-210，统一社会信用代码91340122MA2RQWP97Y。 法定代表人：张孝慈，总经理。 委托诉讼代理人：林尘，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴春玲，女，系安徽可靠科技有限公司股东。 原告安徽真心食品有限公司（以下简称“真心食品公司”）与被告安徽可靠科技有限公司（以下简称“可靠科技公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告真心食品公司的委托诉讼代理人马青松、被告可靠科技公司的委托诉讼代理人林尘、裴春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽真心食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年5月21日签订的《东部科创产业园房租合同》及相关《补充协议》；2、判令被告立即向原告支付拖欠房租人民币167270.4元（暂计算至2020年5月1日，实际计算至被告交还房屋之日止）；3、判令被告向原告支付拖欠的租赁房屋物业费、水电费人民币13789.5元（电费从2019年11月12日暂计算至2020年3月27日，期间办公及停车位充电费人民币2164.5元；保洁、保安服务费从2019年11月1日暂计算至2020年3月31日为人民币11625元，共计13789.5元，实际计算至被告交还房屋之日止）；4、判令被告向原告支付违约金人民币49551元；5、本案的诉讼费及相关费用由被告承担。 事实和理由：2018年5月21日，原告与被告签订《东部科创产业园房租合同》及相关《补充协议》，原告将位于肥东县房屋出租给被告使用，建筑面积为464.4㎡，该合同第二条约定租赁期限为3年，即从2018年7月1日至2021年6月30日止。合同的第三条租金及押金的支付约定为第一年租金单价为15元／㎡，年租金为83635.20元；第二年租金单价为18元／㎡，年租金为100362.24元；第三年租金单价为20元／㎡，年租金为111513.60元。租金押金为20000元，在合同签订日起5日内支付。租赁期间的电费按照日常实际使用数1.4元／度收费，水费按8元／吨收费，每月30日前一次性结算完毕。租金付款方式为先付后用，押一付三。 同时该条款约定被告逾期支付水电费的，每逾期一日，按照本合同约定的租金总额的10%向原告支付违约金，逾期超过十日的，则原告有权单方解除本合同，且扣罚被告交付的全部押金，违约金不足以弥补原告损失的，超出的部分原告有权继续向被告追偿；被告逾期支付租金的，每逾期一日，按照本合同约定的租金总额的1%向原告支付违约金，逾期超过十日的，则原告有权单方解除本合同，且扣罚被告交付的全部押金，违约金不足以弥补原告损失的，超出的部分原告有权继续向被告追偿。 原告与被告签订上述房屋租赁合同及相关补充协议后，如约将房屋交付被告装修使用，但被告方经常以各种理由拖欠租金及保洁、保安服务费、水电费，一直协调无果。 安徽可靠科技有限公司辩称：1、真心食品公司诉请解除租赁合同及补充协议没有事实和法律依据；2、原告主张支付拖欠房租与事实相违背，且严重违反诚实信用原则；3、原告诉请被告拖欠支付物业水电费，但并未提供任何证据加以证明，依法应承担不利的法律后果；4、被告没有违约的事实，原告主张支付违约金的诉请依法不能成立，且原告提供的格式合同对于违约金部分条款存在加重对方责任的情形，应为无效。综上，原告主张解除合同及被告构成违约的各项诉请均没有法律及合同依据，恳请法庭依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月21日，原告真心食品公司与被告可靠科技公司签订《东部科创产业园房租合同》及《补充协议》，《东部科创产业园房租合同》约定原告将位于肥东县房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，从2018年7月1日起至2021年6月30日止。租赁面积为464.4㎡。合同的第三条租金及押金的支付约定为第一年租金单价为15／㎡／月，年租金为83635.20元；第二年租金单价为18／㎡／月，年租金为100362.24元；第三年租金单价为20／㎡／月，年租金为111513.60元。租金押金为20000元，在合同签订日起5日内支付。租赁期间，电费按照日常实际使用数收费，1.4元／度含损耗，水费按8元／吨，物业费0元／月／平方米（卫生暂时自行负责），能耗费0月／月，水电费、物业管理费、能耗费每月30日前一次性结算完毕。租金付款方式为预付制即先付后用，押一付三。因案涉房屋为毛坯房，原告称没有充足资金进行装修，原告当时的签约负责人孙飞承诺以装修费抵扣租金作为合作条件，后《补充协议》约定被告自行装修其所租赁区域，装修方案需报原告审核同意后实行等内容。合同签订后，被告于2018年5月22日向原告支付产业园装修风险金（押金）20000元，并与合肥典固装饰工程有限公司签订《办公楼店面装修工程施工合同》，装修总价款为180000元。2018年8月被告正式入驻后，被告按照约定支付水电费等费用。2019年3月至2019年11月因原告负责财务人员调整，被告多次要求原告开具相关费用收据以便被告支付水电费，期间，原、被告之间就水电费支付问题一直协商未决，后在原告强行断电断水的情况下，被告交纳上述费用。2019年11月之后，因原、被告就物业水电费支付问题协商无果，导致被告一直无法正常交付物业水电费。 另查，2020年1月10日，原告方战略投资总监曹毅与被告股东裴春玲在微信聊天中提到：“装修费18万，按照合同第一年8万，第二年10万多，也快了吧。”对之前以装修费抵扣租金作为合作条件情况视为知晓。 以上事实，由《东部科创产业园租房合同》、《补充协议》、《办公楼店面装修工程施工合同》、收据、微信记录等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案存在的两个争议焦点问题：第一个为装修费抵扣租金问题，第二个为被告支付物业水电费违约问题。关于装修费抵扣租金问题，双方当事人在签订《东部科创产业园租房合同》、《补充协议》时，原告与被告就装修费抵扣租金达成了一致意见。被告装修款为180000元，合同的第三条租金及押金的支付约定为第一年租金单价为15/㎡/月，年租金为83635.20元；第二年租金单价为18/㎡/月，年租金为100362.24元；且原告在被告入驻后，原告在近两年的时间内未向被告主张租金，且根据原告方与被告方相关人员的通话记录与微信聊天记录也能证实存在以装修款抵扣租金的事实;另合同约定;租金付款方式为：“先付后用，押一付三”,可原告在一年多时间内并未向被告主张房屋租金。 关于被告支付物业水电费违约问题，被告入驻后，双方当事人的水电物业费支付习惯为原告方负责收取水电物业费人员先是抄被告的水电表，确认收费金额后开收据给被告，被告方行政张艳收到收据后向公司提交申请，结算后转账给原告。后因原告公司人事管理变动导致被告无法正常交付物业水电费，且被告在与原告积极协商的情况下仍未能达成一致意见。 现原告主张解除双方之间的租房合同关系，被告支付原告各项损失。因原告方在合同履行过程中未能有效协调双方之间水电费交付问题，导致被告无法及时进行交纳。因此，双方应当积极配合协商解决所遇问题。现原告主张被告存在违约行为，证据不足，理由不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告安徽真心食品有限公司的诉讼请求。 案件受理费2380元，由原告安徽真心食品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马茂友 二〇二〇年六月四日 书记员  刘明剑