广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初655号原告：惠州市高宇贸易有限公司，住所地：博罗县园洲镇田头村30米路（土名：沙石岭），统一社会信用代码：91441322MA53194F75。法定代表人：姜学文。委托诉讼代理人：温志刚、温志坚，系广东宏兴律师事务所律师。被告：徐子贵，男，1944年11月16日出生，香港居民。第三人：陈国良，男，汉族，1969年8月21日出生，身份证住址：广东省博罗县。原告惠州市高宇贸易有限公司诉被告徐子贵、第三人陈国良建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温志刚、温志坚，第三人陈国良到庭参加诉讼。被告徐子贵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2019年3月23日签订的《土地转让合同书》合法有效；2、判令被告、第三人协助原告将位于博罗县********米路***、国有土地使用证号为博府国用（2005）第190***号的6316平方米的土地使用权过户登记至原告名下；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年12月初，被告申请设立了博罗县园洲镇永明五金制品厂（企业性质：个体工商户，下称“永明五金厂”，后由被告与第三人互为经营者）。2004年12月30日，被告以永明五金厂的名义，与博罗县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，并于当天取得了位于博罗县********米路***的6316平方米的用地批文；2005年6月30日，被告以永明五金厂的名义，取得了上述土地的国有土地使用证【证号为博府国用（2005）第190***号】。2018年1月11日，永明五金厂办理了企业注销登记。早在2017年12月11日，原、被告、第三人便约定将上述土地转让给原告。当天，原告即转账首期土地转让款900000元至被告指定的第三人帐户。2019年3月23日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订了一份《土地转让合同》，合同约定：“1、甲方将位于博罗县********米路***、国有土地使用证号为博府国用（2005）第190***号的6316平方米土地转让给乙方，土地转让款每平方为210元,共计人民币1326360元；2、本协议签订时，乙方应支付首期土地转让款100万元【2017年12月11日已收900000元】，在甲方办妥国有土地使用证、规划许可证过户至乙方名下，乙方付清土地转让余款326360元；3、甲方收到乙方支付的首期土地转让款后，应将土地使用证和建设用地规划许可证原件交付乙方；4、如甲方未能在本协议签订后6个月内，为乙方办理土地使用权、规划许可证过户的，应向乙方支付10万元违约金”。合同签订当天，原告又支付了土地转让款100000元给被告，被告亦将上述土地交给原告使用，并将国有土地使用证、建设用地规划许可证原件交付给原告。2017年12月28日，原告代被告垫付和缴交了上述土地从2009年1月开始拖欠的土地使用税及滞纳金共261376.09元；从2017年12月15日至2018年1月8日，原告又分4次支付了办证费用216000元给被告。2019年9月18日，原告经规划部门批准，取得了上述土地的《红线图》、《地理位置图》；同年10月11日，原告经博罗县自然资源局批准，取得了上述土地的《建设用地规划许可证》，并支付了规划费46065.48元；同年10月17日，原告取得了博罗县发展和改革局批准在上述土地兴建厂房的《广东省企业投资项目备案证》。时至今日，虽经原告多次追催，但被告仍未协助原告办理上述土地权过户手续，导致原告的重大工程项目至今无法动工建设，给原告造成了重大的经济损失。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，依法应确认被告与原告签订的《土地转让合同》合法有效，被告应当按照合同的约定履行义务。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决。原告在法庭辩论环节补充：1、原告与被告签订的合同是合法有效的，应当予以履行；2、被告不协助原告过户是因为原告原来代被告垫付了土地使用税、滞纳金等费用，被告担心该费用由被告承担，所以不积极协助原告办理过户，现原告明确表示同意负担涉案土地使用税、滞纳金等费用。原告为其诉讼请求向本院提供如下证据：证据1：营业执照及法定代表人身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据2：被告的身份证、通行证，证明被告的诉讼主体资格。证据3：第三人的身份证，证明第三人的诉讼主体资格。证据4：博罗县园洲镇永明五金制品厂营业执照及企业登记资料，证明博罗县园洲镇永明五金制品厂的企业性质，开业登记、注销登记情况，以及博罗县园洲镇永明五金制品厂取得案涉土地使用权时，企业的性质为个体工商户。证据5：国土批文、出让合同、登记审判表、土地使用证、不动产登记信息查询结果，证明被告系以个体工商户博罗县园洲镇永明五金制品厂的名义取得涉案土地使用权。证据6：《红线图》、《地理位置图》、《建设用地规划许可证》，证明涉案土地使用权已在规划、国土部分办理了过户登记。证据7：《广东省企业投资项目备案证》，证明涉案土地使用权已经批准办理了投资项目备案登记。证据8：《土地转让合同》，证明被告将涉案土地使用权转让给一个，以及双方约定的权利义务关系。证据9：收据、银行转账单，证明被告收取的土地转让款1000000元、代办过户费2160000元。证据10：规划部门出具的收据，证明原告支付了规划过户费46065.48元。证据11：税收缴款单，证明原告为博罗县园洲镇永明五金制品厂垫付和支付了税务部门的土地使用税滞纳金共261376.09元。补充提供证据12：招商银行户口历史交易明细表，证明原告在签订合同前即在2019年3月21日向被告支付了10万元。被告徐子贵未出庭参加诉讼、未做答辩，亦未提供证据。第三人陈国良答辩称：原告在起诉状中陈述的是事实，对原告的诉讼请求无异议。只要原告同意负担涉案土地使用税、滞纳金等费用，我与被告都愿意协助原告办理涉案土地的过户。第三人陈国良未向本院提供证据。经审理查明，博罗县园洲镇永明五金制品厂（以下简称“永明五金厂”）为个体工商户，注册于2005年1月4日，核准注销于2018年1月11日，经营者于2012年6月12日由被告徐子贵变更为被告徐子贵、第三人陈国良，于2012年7月17日由被告徐子贵、第三人陈国良变更为第三人陈国良。永明五金厂的经营场所位于博罗县********米路***，经营范围为：加工、销售：五金制品、螺丝（不含电镀）。本案中，第三人陈国良陈述，永明五金厂的投资人、实际经营者是被告徐子贵，其只是被告徐子贵雇请的管理人员。2004年12月30日，被告徐子贵以永明五金厂的名义与博罗县国土资源局签订了一份《国有土地使用权出让合同》后，受让了涉案的位于博罗县********米路***面积为6316平方米的土地使用权，并于2005年6月30日领取了国有土地使用权证【证号：博府国用（2005）第190***号；登记的土地使用权人为永明五金厂、属于工业用地、面积为6316平方米】。2019年3月23日，被告徐子贵以永明五金厂的名义（甲方）与原告惠州市高宇贸易有限公司（乙方）签订了一份《土地转让合同》，约定将涉案的位于博罗县********米路***面积为6316平方米的土地使用权转让给原告，合同主要内容如下：1、甲方将位于博罗县********米路***、国有土地使用证号为博府国用（2005）第190***号的6316平方米的土地转让给乙方。2、土地转让款每平方米为210元，乙方应付土地转让款人民币132.6360万元。本协议签订时，乙方支付土地转让款100万元【2017年12月11日已转账90万元至陈国良账户】；在甲方办妥国有土地使用证、规划许可证过户至乙方名下，乙方付清土地转让余款32.636万元。3、甲方收到乙方支付的首期土地转让款100万元后，应将土地及使用证、建设用地规划许可证原件交付乙方。4、在本协议签订后6个月内，甲方应协助乙方到国土、规划等部门办理土地、规划许可证过户手续，所需过户税费全部由乙方负责。如甲方未能在本协议签订之日起6个月内，为乙方办理土地、规划许可证过户手续，所需过户税费全部由乙方负责。如甲方未能在本协议签订之日起6个月内，为乙方办理土地、规划许可证过户的，应向乙方支付违约金10万元；在甲方为乙方办理、规划许可证过户后，乙方未能及时支付土地转让余款，乙方应向甲方支付违约金10万元。5、由于甲方为香港居民，双为确定陈国良为土地转让款及代办过户费用的收款人。原告与第三人陈国良均表示，在签订《土地转让合同》前，原告与被告已经口头约定转让涉案的土地使用权。签订合同前，在2017年12月11日，原告已经向被告支付了土地转让款90万元（通过原告的法定代表人姜学文的账户转账90万元到第三人陈国良的账户，然后再由第三人陈国良支付该90万元给被告），被告于2017年12月11日向原告出具《收条》一张，并加盖了永明五金厂的印章，载明：“收到姜学文交来博府国用（2005）第170***号土地转让款玖拾万元正（900000元）”；在2019年3月21日，原告已经向被告支付了土地转让款10万元（通过原告的法定代表人姜学文的账户转账105682元到第三人陈国良的账户，其中的款项10万元是支付给被告的转让款，然后再由第三人陈国良支付该10万元给被告，另外的款项5682元是原告支付给村委会的复耕费，由第三人陈国良代为支付），被告于签订合同当日即于2019年3月23日向原告出具《收条》一张，载明：“现收到惠州市高宇贸易有限公司交来博府国用（2005）第170***号土地转让款壹拾万元正（现金100000元）”。由此，事实上在签订合同前，原告已经按约定向被告支付了首期土地转让款100万元。签订合同后，被告已经将涉案土地的使用权证交付给原告，于2019年9月18日到博罗县***规划建设办公室将涉案土地的红线图、位置图办理到原告的名下，于2019年10月11日到博罗县自然资源局将涉案土地的建设用地规划许可证办理到原告的名下，并将涉案土地交付给原告使用。原告于2019年10月17日到博罗县发展和改革局办理了广东省企业投资项目备案证，拟在涉案的土地上建设厂房项目。但是，被告至今仍未协助原告将涉案土地的使用权办理过户登记至原告的名下，双方由此发生纠纷。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。原告惠州市高宇贸易有限公司与被告徐子贵于2019年3月23日签订的《土地转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按约定履行各自的义务。合同明确约定，被告收到原告支付的首期土地转让款100万元后，应将土地及使用证、建设用地规划许可证原件交付原告，在签订合同后6个月内，被告应协助原告到国土、规划等部门办理土地、规划许可证过户手续，所需过户税费全部由原告负责。签订合同后，原告已经按约定向被告支付了首期土地转让款100万元，但被告至今仍未协助原告将涉案土地的使用权办理过户登记至原告的名下，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。第三人陈国良是博罗县园洲镇永明五金制品厂登记的经营者，亦应协助原告将涉案的土地使用权过户登记至原告名下。据此，原告请求被告徐子贵、第三人陈国良协助原告将涉案的土地使用权过户登记至原告名下，有事实和法律依据，故本院予以支持。被告徐子贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市高宇贸易有限公司与被告徐子贵于2019年3月23日签订的《土地转让合同》合法有效。二、被告徐子贵、第三人陈国良应于本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告惠州市高宇贸易有限公司办理涉案的位于博罗县********米路***面积为6316平方米的土地使用权【证号：博府国用（2005）第190***号】的过户登记手续，过户登记至原告惠州市高宇贸易有限公司名下，办理过户登记手续的相关税费全部由原告惠州市高宇贸易有限公司负担。案件受理费16737元，由被告负担。如不服本判决，原告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟云峰审 判 员  陈国新人民陪审员  黄运媚二〇二〇年五月二十九日法官 助理  李雁君书 记 员  温婉玲