四川省射洪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0922执异16号 异议人（被执行人）：何青海，男，汉族，1979年5月6日出生，四川省射洪市居民。 异议人（被执行人）：四川民兴旺业房地产有限公司，住所地四川省射洪市太和镇滨江路。 法定代表人：何青海，系该公司总经理。 申请执行人:黄春明，男，汉族，1979年3月4日出生，四川省射洪市居民。 本院在执行申请执行人黄春明与被执行人何青海、四川民兴旺业房地产有限公司建设工程施工合同纠纷、民间借贷纠纷一案中，异议人何青海、四川民兴旺业房地产有限公司于2020年5月10日对（2020）川0922执恢21-1号以物抵债执行裁定书提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人何青海称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案的建筑物没有经过验收，不能确定建筑物的合格性，是不能评估拍卖的，如果法院通过评估、拍卖处理了没有经过验收的建筑物，可能让已经购买的购房户无法办理合法的手续。在第一次评估过程中，申请执行人黄春明可以单独的和评估机构接触，第一次评估结果因此作废。第二次的评估过程没有明显发现申请执行人黄春明与评估机构接触，但评估价格和第一次差不多。两次评估的价格是远低于我的市场销售价格，并且连开发成本都不够。请求人民法院待工程竣工验收合格、缴税后合法的进行交付，请求暂行撤销（2020）川0922执恢21-1号执行裁定书。 申请执行人黄春明称，因异议人四川民兴旺业房地产有限公司、何青海欠申请执行人黄春明钱不还，（2020）川0922执恢21-1号执行裁定书将涉案房屋以物抵债给了申请执行人黄春明，只涉及债务和房屋权属问题，关于交付使用问题，与本案无关。异议人四川民兴旺业房地产有限公司、何青海为达赖账目的不予验收房屋并私自安排十三户购房户入住使用，现在以未验收来抗拒执行，不会受到法律保护。工程验收与否是由被执行人何青海（建设方）主导的，工程的建设方不组织验收谁都不可以进行验收，不是施工人可以左右的，异议人何青海利用这一点不组织验收，直接让购房户入住，强制占有工程产品。法院当着我们双方通过摇号确定了三家评估单位，两家的评估结果差不多更能说明评估价格的公正性。文升兴街房屋挂网拍卖加变卖持续了三四个月，一套都没有卖出去，足以说明市场价格。在变卖失败的情况下，黄春明选择了以物抵债，同时已经蒙受了大量的经济损失。拍卖是以房屋的现状情况进行拍卖，水电气是以现在房屋的存在情况整体的权属权益，以二次拍卖流拍的价格以物抵债是合法的。 审查中，异议人何青海、四川民兴旺业房地产有限公司提交了文升溪谷售楼部黑白照片一份，申请执行人黄春明提交了商品房预售许可证【（2015）房预售证第24号】复印件一份。 本院查明，四川民兴旺业房地产有限公司于2015年8月取得位于射洪市预售许可证【（2015）房预售证第24号】。 2018年9月3日，黄春明就其与何青海、四川民兴旺业房地产有限公司建设工程施工合同、民间借贷纠纷一案，向本院申请财产保全，要求查封、扣押、冻结何青海名下财产和四川民兴旺业房产公司“文升新街”建设项目未出售房屋，保全金额为600万元。 2018年9月10日，本院依法作出（2018）川0922民初2905号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结何青海名下所有财产，查封四川民兴旺业房产公司名下位于四川省射洪市“文升兴街”项目尚未出售部分房屋，查封财产总价值以金额600万元为限，冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押、冻结不动产或其他财产的期限为二年。 2018年11月30日，本院作出（2018）川0922民初2905号民事判决书，判决“一、由被告四川民兴旺业房地产有限公司和被告何青海向原告黄春明支付“文升兴街”项目下欠工程款计3,462,654.80元（不含工程质量保修金350,000元），并从2018年3月1日起以下欠工程款数额为本金和月利率1%的标准计算利息至付清时止；二、原告黄春明就“文升兴街”项目工程款依法承担的税费由原告黄春明自行缴纳；三、由被告何青海向原告黄春明偿还借款本息576,000元；四、驳回原告黄春明的其他诉讼请求”。该法律文书于2018年12月24日发生法律效力。 2019年1月28日，因何青海、四川民兴旺业房地产有限公司未履行法律文书确定的义务，申请执行人黄春明向本院申请强制执行，本院予以立案。 2019年1月30日，本院依据已经发生法律效力的（2018）川0922民初2905号民事判决书，向被执行人何青海、四川民兴旺业房地产有限公司发出执行通知书，责令被执行人立即履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未履行。 2019年8月5日，四川天成房地产土地估价咨询有限公司出具川天成房估（2019）第Ｃ187号房地产司法鉴定估价报告。本院经合议庭评议，在评估价的基础上降价20%确定保留价（起拍价），于2019年10月16日在淘宝网司法拍卖网络平台发布公告，第一次公开拍卖被执行人四川民兴旺业房地产有限公司名下位于四川省射洪市（详见明细表），第一次拍卖于2019年11月19日流拍。 2019年12月10日，经合议庭评议，本院以一拍起拍价为基础降价5%在相同司法拍卖网络平台继续发布拍卖公告，第二次公开拍卖上述住宅中的44套（详见明细表），第二次拍卖于2019年12月27日流拍。 2020年1月16日，本院以二拍起拍价为变卖价在相同司法拍卖网络平台发布变卖公告，公开变卖被执行人四川民兴旺业房地产有限公司名下位于四川省射洪市（详见明细表），此次变卖于2020年4月1日流拍。 2020年2月27日，本院以评估价为基础降价20%在淘宝网司法拍卖网络平台发布公告，第一次公开拍卖被执行人四川民兴旺业房地产有限公司名下位于四川省射洪市（详见明细表），第一次拍卖于2020年3月30日流拍。 2020年4月11日，本院以一拍起拍价为基础降价5%在相同司法拍卖网络平台发布公告，第二次公开拍卖上述涉案商业用房，第二次拍卖于2020年4月28日流拍。 2020年5月6日，申请执行人黄春明向本院申请用流拍房屋以物抵债以清偿被执行人何青海及四川民兴旺业房地产有限公司欠申请执行人的欠款，同日，本院作出（2020）川0922执恢21-1号执行裁定书，“……将被执行人四川民兴旺业房地产有限公司所有的位于四川省射洪市商业用房17套和成套住宅44套作价531.354万元,交付申请执行人黄春明抵偿（2018）川0922民初2905号民事判决书确定的被执行人四川民兴旺业房地产有限公司应履行的义务……”。同日，本院将（2020）川0922执恢21-1号执行裁定书直接送达申请执行人黄春明及被执行人何青海、异议人四川民兴旺业房地产有限公司。 本院认为，首先，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》的规定，本院以委托评估的方式确定了拍卖参考价，对被执行人四川民兴旺业房地产有限公司名下位于四川省射洪市进行了网络司法拍卖，其处置程序和降价幅度均符合上述司法解释及规范性文件。被执行人四川民兴旺业房地产有限公司名下位于四川省射洪县变卖程序，变卖的财产无人应买；商业用房17套两次拍卖均流拍。申请执行人黄春明自愿以第二次拍卖保留价接受拍卖房产用于抵偿本案债务，亦符合相关法律规定。其次，被执行人四川民兴旺业房地产有限公司于2015年8月已取得了位于射洪市预售许可证【（2015）房预售证第24号】，可以预售商品房，在办理预售登记备案手续后，买受人可享有物权期待权。交付使用应当符合相关建筑方面的法律法规，但以物抵债只是转移了涉案商品房的财产权，并非交付使用。综上，（2020）川0922执恢21-1号执行裁定书以物抵债的执行行为并无违法之处，异议人何青海的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人何青海、四川民兴旺业房地产有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向遂宁市中级人民法院申请复议。 审 判 长  何 鲲 人民陪审员  冯朝慧 人民陪审员  陈黄英 二〇二〇年六月七日 书 记 员  金晓秋