中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申2110号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、执行案外人）：覃先勇，男，1989年8月5日出生，汉族，住四川省兴文县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市东兴区大千路660号。 负责人：杨松，该分行行长。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵萌，四川恒和信律师事务所律师。 一审第三人(被执行人)：宜宾市五星房地产开发有限公司，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区。 法定代表人：王正荣，该公司董事长。 再审申请人覃先勇因与被申请人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）、一审第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称五星房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2019）川民终808号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 覃先勇申请再审称，1.一审法院只采信了王崇莲所述关于五星房产公司没有向覃先勇交房的内容，未采信其关于“五星大世界”项目价值近4亿元的内容以认定一审法院超标的查封，显失公平。王崇莲与本案有利害关系，其所述内容不应作为证据被采信。2.一、二审未正确适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，导致判决不公。根据查封规定第十七条，案外人或第三人对执行标的排除强制执行的要件是已支付全部价款、实际占有和对未办理过户登记没有过错。根据该规定，案涉房屋不能被查封。执行异议和复议规定第二十八条规定中的“合法占有”，应以房屋买受人实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或使用不是对该房屋合法占有的必要条件。最高人民法院（2018）最高法民申2187号案件中就认为第三人如果能够提供房屋准入通知及房屋钥匙等证据，即可证明实际占有，而不论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。覃先勇提供的图片、钥匙等证据足以证明实际占有案涉房屋。五星房产公司出具的《说明》证实其把案涉房屋移交给了房屋买受人。覃先勇接收房屋后进行了装修，至今都在房屋内开展经营活动。覃先勇所提供证据足以证实占有行为正当合法。3.覃先勇与五星房产公司所签商品房买卖合同依法成立并生效，覃先勇按约支付了对价，五星房产公司将案涉房屋交付覃先勇占有使用，覃先勇已经取得案涉房屋的物权期待权。案涉土地使用权于2013年3月设定抵押，案涉项目于2013年6月12日动工建设，根据《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条的规定，土地抵押后地上新增建筑物不属于抵押财产，覃先勇作为房屋买受人，具有排除浦发银行内江分行抵押权的权益。4.因新增建筑不属于抵押财产，原判无法执行。案涉项目“五星大世界”的房屋买受人自发分摊了消防、绿化及景观费，也愿意代五星房产公司偿还浦发银行内江分行的3000万元贷款，本案一审判决作出后，浦发银行内江分行的债权更难以实现，不利于案涉项目相关纠纷的解决。综上，覃先勇根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。 浦发银行内江分行提交意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确，覃先勇的主张没有事实和法律依据。1.王崇莲的证言是原审法院依职权调查收集的证据，具备可采性。2.覃先勇的主张不符合执行异议和复议规定第二十八条的规定。案涉房屋未经竣工验收，现有证据不足以证实覃先勇占有该房屋的行为合法且发生在人民法院查封之前，覃先勇未支付全部购房款。3.覃先勇未举证证实案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，其主张不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。4.案涉房屋未办理预告登记，覃先勇的主张不符合执行异议和复议规定第三十条的规定。在案涉房屋未变更登记至覃先勇名下前，其对案涉房屋不享有物权，仅基于《商品房买卖合同》享有要求五星房产公司变更物权登记的债权请求权，不具有物权期待的性质，不能对抗人民法院的强制执行。5.浦发银行内江分行作为案涉工程占用范围内的国有土地使用权的抵押权人，在实现抵押权时，对抵押权设立后该土地上新增建筑物有权要求一并处分。浦发银行内江分行的该权利依法应予保护。 本院经审查认为，首先，关于一审法院对王崇莲所作询问笔录应否作为证据采信的问题。虽然王崇莲是五星房产公司工作人员，与本案当事人有一定利害关系，但一审判决清楚载明，对王崇莲接受询问所制作询问笔录，采信的是其中有其他证据相印证的内容。一审法院对该证据的认定符合全面、客观的认证原则，并不违反法律规定。本案系覃先勇对执行标的提出异议而引发的执行异议之诉，是否超标的查封属于执行行为异议案件审查范围，并非对本案当事人权益进行判断需考量的因素，不属于本案需查明的案件事实。覃先勇关于一审法院只采信王崇莲所述五星房产公司未向覃先勇交房，未采信其关于案涉“五星大世界”项目价值近4亿元的内容，进而未认定一审法院超标的查封显失公平的理由不能成立。 其次，就立法目的而言，查封规定是为了规范各级人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结措施，维护当事人的合法权益；执行异议和复议规定则在于规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益。查封规定第十七条适用于在被执行人财产已出卖给第三人但尚未办理过户登记时，人民法院应否采取执行措施的判断；执行异议和复议规定第二十八条则是对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，人民法院如何判断买受人权利能否排除执行作出的有针对性的具体规定。就本案而言，浦发银行内江分行作为五星房产公司的金钱债权人，申请执行五星房产公司所有的案涉商业用房，覃先勇提出执行异议而引发本案纠纷，覃先勇所提异议能否予以支持，原审法院适用执行异议和复议规定第二十八条的规定进行判断，是正确的。 再次，关于覃先勇是否已经对案涉房屋合法占有的问题，本院认为，占有，是对物的事实控制状态，占有并不含有使用之意。执行异议和复议规定第二十八条第二项规定的要件是“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，据此，买受人仅在事实上占有该不动产，尚不足以排除强制执行，占有还须是合法占有，这意味着占有依据、手段、方式等均需符合法律规定。本案中，尽管覃先勇与五星房产公司之间订立了案涉房屋买卖合同，但根据已查明事实，该房屋尚不具备合同约定的交付条件。覃先勇在二审中所提供2015年6月12日加盖五星房产公司印章的《说明》，无公司负责人及制作人员签名或者盖章，不符合单位出具证明材料的形式要求。《说明》中“同意购买人对房屋进行管理、看护、使用”的内容与五星房产公司副总经理王崇莲向一审法院所述“因为没有验收，所以没有交付给任何人使用。（占有使用的）是他们自行撬锁换锁并占有使用”不相吻合。而且，五星房产公司经二审法院传唤未到庭质证，该《说明》的真实性存疑，不能证明覃先勇是经由五星房产公司交付而占有案涉房屋。覃先勇所提供证据不能证实其合法占有案涉房屋的事实。同时，覃先勇未提供证据证明其所主张的于2017年4月1日起就占有案涉房屋的事实具有高度可能性。因此，本案现有证据不足以证明覃先勇在查封前已合法占有案涉房屋，原审据此判定覃先勇所主张权利不能排除强制执行，并无不当。 最后，《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条是基于房地一体的原则，对建设用地使用权抵押权实现时，地上新增建筑物如何处分以及抵押权人对新增部分价款是否有权优先受偿作出的规定。根据上述规定，即使土地上新增建筑物不属于抵押财产范围，在处分时亦应当一并予以处分。因此，人民法院在强制执行时对案涉房屋一并采取强制执行措施，并不违反法律规定；覃先勇援引前述条文规定主张排除强制执行的再审申请理由不能成立。 此外，覃先勇提出原审判决不利于案涉工程项目相关纠纷解决，既无相关证据证明，亦非判断原审判决认定覃先勇对该房屋是否享有排除强制执行的民事权益是否正确的因素，不构成法律规定的再审事由。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回覃先勇的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 王海峰 审判员 孙晓光 二〇二〇年六月五日 法官助理周梅芳 书记员罗映秋