天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终270号上诉人（一审原告）：姜兴亮，男，1964年12月16日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚强，天津世林律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中地长泰建设有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店环宇大厦八层A号。法定代表人：孟繁非，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱俊，北京时代九和律师事务所律所。委托诉讼代理人：李洪陆，北京时代九和律师事务所律师。一审第三人：天津市宏业达物业发展有限公司，住所地天津市河北区中山北路与华新大街交口东南侧鼎盛大厦1401。法定代表人：武嘉，该公司董事长。委托诉讼代理人：武成凤，女。上诉人姜兴亮因与被上诉人中地长泰建设有限公司（以下简称中地长泰公司）及一审第三人天津市宏业达物业发展有限公司（以下简称宏业达公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第一中级人民法院（2018）津01民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜兴亮的委托诉讼代理人贾俊鹏、姚强，原审第三人宏业达公司的委托诉讼代理人武成凤到庭参加诉讼，被上诉人中地长泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但庭后提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。姜兴亮上诉请求：1.撤销天津市第一中级人民法院（2018）津01民初911号民事判决；2.改判支持姜兴亮的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由中地长泰公司负担。事实与理由：（一）一审判决认定姜兴亮未足额支付购房款有误。1.涉案房屋为小区公建房屋，无法办理贷款，姜兴亮无法一次性付款才与宏业达公司签订补偿协议，分28次付清了全部房款。2.涉案房屋的登记面积为181.95平方米，而非购房协议中约定的193平方米。按照登记面积和购房协议约定的平米单价25000元计算，购房款应为4548750元。姜兴亮已经实际支付了4775000元，不存在未足额支付购房款的情形。3.姜兴亮付款记录中的12笔共计392万元均有直接转账记录或武成凤的存款记录，且上述记录能与宏业达出具的收款凭证一一对应。故中地长泰公司如对上述证据真实性不认可，应当承担举证责任。4.姜兴亮与宏业达公司之间无其他房屋买卖合同关系，2013年10月9日姜兴亮爱人向武成凤转账的记录中标注了房款，2009年至2014年的交易记录是客观真实的。故，房款的缴纳记录可以排除姜兴亮与宏业达公司之间有恶意串通的嫌疑。5.武成凤作为宏业达公司的法定代表人，其收款后宏业达公司在收条上加盖公章确认，姜兴亮在付款过程中已经尽到了足够的注意义务。（二）一审判决认定姜兴亮对未能办理房产过户手续存在过错，系主观臆断。1.姜兴亮购买涉案房屋是为了经营需要，并非投资，办理产权证除了证明权属之外也只有在出售房屋时才有实际作用。2.姜兴亮自购买房屋至得知房屋被查封期间曾多次要求宏业达公司办理产权证，均被告知不具备办理条件。3.查封法院对涉案房屋查封时并未依法张贴封条。4.姜兴亮在2019年其代理人到房屋登记主管部门调取证据时才知道2012年8月涉案房屋具备办理产权证条件。宏业达公司未书面或者口头通知姜兴亮办理产权登记手续。5.一审法院认定姜兴亮未向房屋登记机构递交过户材料存在过错，是错误的。因为办理产权证需要房地产开发商去通知购房者并提交相关手续。6.涉案房屋被查封后，姜兴亮仍以银行转账形式向宏业达公司支付剩余房款。中地长泰公司辩称，请求驳回姜兴亮的上诉请求，维持原判。宏业达公司述称，同意姜兴亮的上诉请求。姜兴亮起诉请求：1.确认中地长泰公司申请执行的天津市河北区中山××路××号××号房产所有权为姜兴亮所有。2．停止对天津市河北区中山××路××号××号房产的执行。3．本案诉讼费由中地长泰公司承担。一审法院认定事实：姜兴亮与宏业达公司于2009年5月19日签订《天津市宏业达物业发展有限公司房屋定购协议》，约定姜兴亮购买宏业达公司开发的坐落于天津市河北区中山北路与华新大街交口东南侧鼎盛大厦房屋一套（中山××路××号××。房屋用途是商铺，房屋建筑面积为193平方米，单价为25000元每平方米，总房款为4825000元。该协议还约定姜兴亮在协议签订之日起30日内支付购房首付款2425000元。余款姜兴亮办理银行按揭贷款进行支付。姜兴亮庭审中提供补充协议一份，载明宏业达公司同意姜兴亮在贷款手续办理完毕前，以分期付款的方式支付剩余房款。该协议落款处没有姜兴亮的签字，没有落款时间。姜兴亮提供了自2009年5月19日至2014年8月29日通过银行转账以及现金等方式向宏业达公司支付房款28次的缴纳房款明细，显示累计支付房款4775000元。天津市规划和自然资源局不动产登记簿中商品房初始登记小证明细显示涉案房屋面积为181.95平方米。中地长泰公司与宏业达公司建设工程施工合同纠纷一案，中地长泰公司于2013年11月7日向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2013年11月12日作出（2013）一中民一初字第35号民事裁定，裁定：“一、冻结担保人金国成的银行存款2000000元；二、冻结被告天津市宏业达物业发展有限公司的银行存款20000000元或查封、扣押其同等价值的财产。”2013年11月18日，一审法院作出（2013）一中民一初字第35号协助执行通知书，由天津市河北区房管局协助查封了宏业达公司名下包括坐落于天津市河北区中山××路××号××在内的7套房地产，查封期限自2013年11月18日至2015年11月18日。后，续封至2021年11月14日。2014年4月18日，一审法院作出（2013）一中民一初字第35号民事判决，驳回了中地长泰公司的诉讼请求。中地长泰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日作出（2014）津高民一终字第0060号民事裁定，裁定发回重审。2016年9月29日，一审法院作出（2014）一中民一重字第0005号民事判决，判决：“一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司给付原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司工程款3937329.36元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2009年1月1日起计算至实际给付之日止的利息；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司返还原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司保证金2500000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2007年11月28日起计算至实际给付之日止的利息；三、驳回原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司的反诉请求。案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。”中地长泰公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月29日作出（2017）津民终31号民事判决书，判决：“一、维持天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，天津市宏业达物业发展有限公司给付中地长泰建设有限公司工程款3945288.36元及利息（自2009年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。一审反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。一审案件鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。一审案件保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。二审案件受理费272088元，由中地长泰建设有限公司负担213800元，天津市宏业达物业发展有限公司负担58288元。”2018年8月24日，一审法院作出（2018）津01执340号查封公告，拟评估拍卖（2013）一中民一初字第35号民事裁定书查封的房地产。姜兴亮对一审法院查封天津市河北区中山××路××号××房地产提出书面异议，一审法院于2018年12月5日作出（2018）津01执异100号执行裁定，驳回姜兴亮的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点在于姜兴亮就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持，应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的50%，该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，中地长泰公司对宏业达公司享有的债权虽然系工程价款而形成的，但生效的（2017）津民终31号民事判决并未确定中地长泰公司享有工程价款优先权，因此中地长泰公司申请执行的债权为一般债权。基此，本案可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条。结合本案，第一，姜兴亮和宏业达公司已经于2009年5月19日签订了《天津市宏业达物业发展有限公司房屋定购协议》，该协议具备当事人基本信息、商品房基本情况、价款及付款方式、违约责任等内容。宏业达公司和姜兴亮其后通过补充协议对付款方式进行了重新约定，但该补充协议并无姜兴亮的签字和落款时间，虽然宏业达公司对该补充协议的真实性予以确认，但该补充协议存在形式上的瑕疵，故不能认定该补充协议已经成立。姜兴亮和宏业达公司具备签订网签合同（备案合同）的条件，但未签订。因此双方之间的协议虽然真实有效，但不能产生对外公示、公信的效力。第二，根据姜兴亮提供的物业费、采暖费的缴费收据以及2010年1月的悬挂牌匾行政审批记录并结合宏业达公司提供的《业主办理入住会签单》、《房屋交接确认书》、《业主房屋验收单》、《鼎盛大厦装修申请表》、《商铺装饰装修管理服务协议》、《整改通知书》等手续，应当认定姜兴亮在查封之前已占有、使用涉案房屋。第三，根据姜兴亮提供的缴纳房款明细，姜兴亮在总计28笔支付房款的过程中，有姜兴亮和其妻子通过银行转账到宏业达公司总经理武成凤名下银行卡的支付行为，有部分提取现金记录和同时段内宏业达公司总经理武成凤的存款记录，但也有姜兴亮的单方取款记录而无宏业达公司的存款记录，因此不能认定姜兴亮的提款肯定转入到宏业达公司账户内，亦不能排除姜兴亮与宏业达公司之间存在其他业务往来。虽然姜兴亮提供了宏业达公司为其开具的收据，但数张收据中存在号码相连的情形，中地长泰公司对其真实性予以否认。再有，根据协议中约定的房屋价款总额应为4825000元，姜兴亮的缴纳房款明细总计28笔，共4775000元。综上，不能认定姜兴亮已支付宏业达公司涉案房屋的全部房款。第四，涉案不动产登记在宏业达公司名下，已在2012年8月3日完成初始登记，具备办理产权证的条件。姜兴亮自2009年5月购房后直至2018年8月一审法院准备评估拍卖涉案房屋期间，没有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向宏业达公司提出办理过户登记请求等积极行为，且缺乏合理客观理由，因此不能视为姜兴亮不存在过错。基此，姜兴亮不同时符合上述四个条件，其提出确认涉案房屋为其所有，并请求判令停止对涉案不动产的执行，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：“驳回姜兴亮的全部诉讼请求。案件受理费45400元，由原告姜兴亮负担。”本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为姜兴亮对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋被法院查封前，姜兴亮与宏业达公司就涉案房屋已签订《天津市宏业达物业发展有限公司房屋定购协议》，并且宏业达公司已在涉案房屋被查封前将该房屋交付姜兴亮，故应认定姜兴亮的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的第（一）、（二）两个条件。关于姜兴亮是否支付完毕全部购房款的问题。根据姜兴亮提供的缴纳房款明细，姜兴亮在支付总计28笔房款的过程中，对于姜兴亮和其妻子通过银行转账到宏业达公司总经理武成凤名下银行卡的款项以及姜兴亮提取现金记录可以和同时段内宏业达公司总经理武成凤的存款记录相对应的款项，可以证明姜兴亮与吴成凤之间的款项往来情况，不能直接证明武成凤将上述款项汇入宏业达公司。对于有姜兴亮的单方取款记录而无宏业达公司的存款记录的付款或姜兴亮以支票方式付款的情况，现无证据证明该部分款项实际汇入宏业达公司。因此，姜兴亮不能证明其支付了全部购房款。宏业达公司虽然认可收到姜兴亮购房款，但未能提交相关财务记账凭证等证据证实其实际收款的事实。关于涉案房屋未能办理过户登记的原因，因支付房款系姜兴亮一方的合同义务，姜兴亮与宏业达公司将银行按揭贷款的付款方式变更未姜兴亮按期支付一定数额房款的付款方式，导致付款期限延长。在涉案房屋具备办理产权证的条件后，姜兴亮仍未付清购房款，故姜兴亮对未能办理过户登记存在一定的过错。综上，姜兴亮要求排除执行并解除查封的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，本院对其主张不予支持。另外，关于姜兴亮起诉要求确认对涉案房屋享有所有权的问题。因宏业达公司原为涉讼房屋的所有权人，姜兴亮在法院查封涉讼房屋前已经与宏业达公司签订《天津市宏业达物业发展有限公司房屋定购协议》，其对涉诉房屋享有的权利为债权请求权，不能据此请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权。故，姜兴亮要求确认其对涉案房屋享有房屋所有权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，姜兴亮的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45400元，由上诉人姜兴亮负担。本判决为终审判决。审判长 赵 伟审判员 郝 艳审判员 段昊博二〇二〇年六月二十三日书记员 曹 淳书记员 黄沁蕊