云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9215号上诉人（原审原告）：丁伟，男，1974年10月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王顺新，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段黎明，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明怡泰投资有限公司(曾用名昆明怡泰房地产开发有限公司)。住所地：昆明市盘龙区北京路1088号嶺域时代大厦A-26-1号。社会统一信用代码：9153010029209137XB。法定代表人：顾山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：方禹斌，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。上诉人丁伟因与被上诉人昆明怡泰投资有限公司（以下简称“怡泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初7845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人委托诉讼代理人王顺新、段黎明，被上诉人委托诉讼代理人方禹斌均到庭参加诉讼。本案报请延长审限，并获得批准。本案现已审理终结。上诉人丁伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，涉案房屋于2010年8月5日交付，2010年9月2日办理了房产证，而在此后的时间内，上诉人多次要求被上诉人办理土地证，但因被上诉人擅自变更土地性质，拒不缴纳相应的土地出让金，而未能办理土地证。一审法院适用法律错误，被上诉人长达近10年的时间，拒不缴纳土地出让金，造成上诉人无法办理含土地分户登记信息的不动产权证，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。上诉人丁伟在一审中起诉主张：1、判令被告支付原告自2010年10月9日起至实际办理领域时代大厦A幢11层4室含有土地分户登记信息的不动产权证的逾期办证违约金暂计为473735元（以本金2314614元，利率为同期贷款利率并上浮50%计算，再按30%计算违约金）；2、本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：2009年5月26日丁伟、丁王裕霏、丁惠美与昆明怡泰房地产开发有限公司(现变更为昆明怡泰投资有限公司)签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，2010年4月30日昆明怡泰房地产开发有限公司出具发票载明收到房款2314614元，于2010年8月5日将房屋交付丁惠美、丁王裕霏、丁伟，随后按约办理案涉房屋北京路与北辰大道交口西南角嶺域时代大厦A幢11层3室的房屋所有权证。合同中对何时办理土地使用证没有约定。2015年11月2日，原告丁伟受让了丁王裕霏、丁惠美对案涉房屋67%的产权份额，2015年11月5日房屋产权证书载明原告享有对案涉房屋100%的产权，房屋为写字楼，建筑面积325.32平方米。2018年10月9日案涉房屋的物业管理有限公司出具情况说明，证明案涉房屋处于对外出租状态。2006年12月被告通过出让方式办理了盘龙区北京路与金色大道交叉口1号地块的国有土地使用证，地类用途为住宅用地，案涉房屋的土地使用权含在其中。昆明市规划局盘龙分局2016年9月出具给昆明市国土资源局盘龙分局的函件载明嶺域时大厦的地块建设内容为办公楼。北京路与北辰大道交口西南角嶺域时代大厦A幢21层1号房屋的权利人马某某在2017年办理了该房不动产权证书，载明房屋权利性质为市场化商品房、房屋用途为商业用房，并备注:此不动产证书仅登记房产信息，原未办理《国土建设用地使用权证书》手续不完善的，尽快完善土地相关手续。原告提交昆明市国土资源局2018年1月15日出具给一审法院的函载明:嶺域时代大厦建设项目改变了土地用途，在住宅用地上建设非住宅项目，该项目开发商昆明怡泰投资有限公司应当按照法律的相关规定，办理土地用途的变更手续后，才能办理不动产登记手续。审理中，丁伟不服昆明市国土资源局不履行对第三人昆明怡泰投资有限公司补缴土地出让金的职责(涉及案涉房屋地块)，于2018年11月13日向昆明市呈贡区人民法院提起行政诉讼，遂本庭口头告知本案原告、被告案件中止审理。(2018)云0114行初84号行政裁定书，以本案土地出让金的行政征收行为不是昆明市国土资源局应当依职权主动履行的法定职责，驳回原告丁伟的起诉。丁伟不服上诉，2019年5月30日昆明市中级人民法院作出(2019)云01行终53号行政裁定书:驳回上诉，维持原裁定。本案遂恢复诉讼。另查明:2016年6月27日昆明市人民政府出台《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》，内容是:自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产证明，停发旧证。一审法院认为，对于逾期办证违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。原告、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中虽没有对办理房屋土地使用权证的明确约定，但被告作为房地产开发企业负有协助为原告办理土地使用权证的义务，房产证、土地使用权证两证合一为不动产权证书后，原告在只取得房产证的情况下，同理被告仍有义务协助原告办理不动产权证书。案涉房屋不能办理完善的不动产权登记的原因是案涉房屋所在地块的土地性质需要从住宅用地变更为非住宅用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条规定:土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。第十八条规定:土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。本案中，被告在2006年12月通过出让方式取得案涉房屋地块的国有土地使用证，地类用途为住宅用地，而原告提交的2015年11月5日房屋产权证书载明原告享有对案涉房屋100%的产权，房屋为写字楼。在此情况下，被告办理商业性质的土地使用权证，必须征得原土地出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准。就本案现有证据看，在未经有关部门同意、批准的情况下，被告办理土地用途变更手续的条件不具备。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”庭审中，被告称其在协调处理此事宜，从查明的事实看，原告无确凿证明被告存在逾期办证的违约事实，则原告诉请被告支付逾期办证的违约金就无事实和法律依据，不予支持，案件受理费，依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决，驳回原告丁伟的诉讼请求。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应否承担支付逾期办证违约金的责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，根据查明的事实能够证实，被上诉人于2010年8月5日将房屋交付丁惠美、丁王裕霏、丁伟，随后按约办理案涉房屋的房屋所有权证。合同中对何时办理土地使用证没有约定。因此，一审法院认为上诉人无确凿证据证明被上诉人存在逾期办证的违约事实而判决驳回上诉人的诉讼请求并无不妥之处，上诉人在上诉中亦无新的证据证实其主张成立，故本院对于上诉人的上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8406元，由上诉人丁伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年六月三十日书记员  郭亭恋