吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉03民终403号上诉人(原审原告)：崔素坤，女，1963年1月16日出生，汉族，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：白文泽，男，1952年2月23日出生，汉族，住吉林省四平市。上诉人(原审原告)：杨超，男，1985年7月10日出生，汉族，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：白文泽，男,1952年2月23日出生，汉族，住吉林省四平市。上诉人(原审被告)：杨震，男，1974年11月24日出生，汉族，住吉林省四平市。原审第三人：陈晓华，男，1957年10月1日出生，汉族，住吉林省四平市。上诉人崔素坤、杨超、杨震因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省梨树县人民法院（2017）吉0322民初1961号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月22日作出（2018）吉03民终663号民事裁定，崔素坤、杨超不服该裁定向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院认为该裁定适用法律不当，撤销了四平市中级人民法院（2018）吉03民终663号民事裁定，并指令四平市中级人民法院对本案进行审理。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。崔素坤、杨超上诉请求：1、请求二审人民法院依法维持原审判决第一项；依法撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人返还给上诉人承包田2.6亩。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审判决对返还承包田的问题认定事实错误，适用法律错误，依法必须予以撤销并改判。2002年4月8日，上诉人与被上诉人签订了协议书，约定上诉人将自家两口人的承包田约2.6亩以12000元的价格转包给被上诉人25年，不得转卖或转租。被上诉人在实际履行过程中，在该块承包田（基本农田）上建了房屋并办理了房照，改变了土地的用途，该行为违反了国家法律的规定和当事人的约定，依据合同法的规定，协议书中关于土地承包部分应当予以解除，被上诉人转包上诉人的承包田依法应当予以返还。原审判决却以“该部分内容不违反法律的规定，且双方约定的流转期限尚未到期”为由，驳回了上诉人合理合法的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，是错误的。综上，原审判决在认定土地流转这一事实上存在严重错误。请求二审人民法院依法撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人返还上诉人承包田2.6亩，支持上诉人的全部诉讼请求。杨震辩称，当时是我们三个人共同租赁这块地作养殖场，当时签订买卖合同的时候崔素坤怕我们不买、不租这块地，在陈晓华去取钱的同时非要让我在合同上签字，当时左邻右舍都知道是我们三个人包的地。杨震上诉请求：1、请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判驳回崔素坤、杨超对杨震的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用都由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定事实错误。1、购买崔素坤、杨超的房产和租赁其土地是陈晓华基于梨树县招商引资政策，陈晓华与崔素坤协商的价格，并由陈晓华起草的协议，钱款都是陈晓华出的，包括签订协议的当日请崔素坤、中介人、证明人吃饭都是陈晓华出的钱。陈晓华、盛志军和我三人准备一起从事养殖业，签订协议当年我就退出了，后期养殖业我也没有参与，协议上是我签的字，但实际购房人是陈晓华，这一点崔素坤是明知的，应当追加陈晓华为本案被告。2、一审人民法院认定协议中购房部分内容无效是错误的。法律、行政法规没有城镇居民不允许在农村购买房屋的规定，只是说城镇居民在农村购买房屋不能转让，不能办理房屋过户手续，买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力，农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同有效要件，所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力，一审人民法院认定协议中购房部分内容无效是错误的。二、一审人民法院适用法律错误。因一审人民法院认定事实错误，导致其适用法律错误，作出错误的判决。另外，一审人民法院只判决“原告崔素坤、杨超与杨震2002年4月8日签订的协议书涉及到买卖五间砖瓦房屋及宅基地330平方米的部分无效；被告杨震应返还合同中指向的五间砖瓦房屋及宅基地”没有判决原告依据现有的评估价格返还给被告购房款也是错误的。综上所述，一审人民法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判驳回崔素坤、杨超对我的诉讼请求，维护我的合法权益。崔素坤、杨超辩称，我方坚持合同是无效的。陈晓华述称，当时是我与崔素坤和杨震一起谈的，坐落在西平安村八社的五间砖瓦房前后100米，没有经过实际测量，大概2.6亩，当时与崔素坤是以买卖的形式谈的，整个院子4.2万元。我不同意上诉人说的合同无效，我们三人是西平安村招商引资来的，村上和左邻右舍都知道我们三个在八社建养鸡场，当时我与杨震在崔素坤家谈好价格后，我回去取款，我认为崔素坤说的合同无效不合理，我和杨震是合伙的关系,还有另一位合伙人去世了，叫盛志军。崔素坤、杨超向一审法院起诉请求：要求确认原被告签订的协议书无效，判令被告返还原告五间砖瓦房、宅基地及附属物，返还原告承包田2.6亩，并由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2002年4月8日，崔素坤、杨超与杨震签订协议书，约定崔素坤、杨超将座落在梨树乡西平安八组五间砖瓦房及附属的砖墙卖给杨震，价格30000元；另将家门前后二口人自留地租给杨震，租期到2027年4月8日，租金共12000元。另查明杨震系非农户口。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“……农民的住宅不得向城市居民出售。”由于农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律所禁止的，因此，作为城镇居民的杨震购买农村房屋违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。原告要求返还房屋及宅基地的请求符合法律规定，应予支持。合同中涉及买卖房屋及宅基地部分无效，不影响合同其它生效部分的效力，合同涉及土地经营权流转内容，该部分内容不违反法律规定，且双方约定的流转期限尚未到期，原告方无权请求返还。判决：一、原告崔素坤、杨超与杨震2002年4月8日签订的协议书涉及到买卖五间砖瓦房屋及宅基地330平方米的部分无效；被告杨震应返还合同中指向的五间砖瓦房及宅基地。二、驳回原告崔素坤、杨超的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经本院审理查明的事实与原审法院的认定相一致。本院认为，关于合同中房屋买卖部分的效力问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，双方合同中约定的房屋买卖部分，标的物不仅是五间砖瓦房屋，还包含相应的宅基地使用权。本案上诉人杨震系城镇居民，因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策的规定，对合同中涉及房屋买卖部分效力的认定是正确的，故上诉人杨震主张合同中约定的房屋买卖部分有效，本院不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故买受人杨震应将案涉房屋及宅基地返还出卖人崔素坤、杨超，出卖人崔素坤、杨超应将房屋买卖价款返还买受人杨震。关于合同中约定的土地租赁部分，合同中约定的租赁土地面积其中330平方米已经由案外人盛志军取得了宅基地使用证，且盛志军的户口已经落户到西平安村八组，成为该集体经济组织成员，故上述部分土地性质已经转变为宅基地，在此宅基地上建造房屋不属于改变农用地用途。此外，在其余的案涉土地上已建三处房屋，且均已取得房产执照，上诉人崔素坤、杨超如对房产执照的取得及土地使用性质的变更存在异议可通过其他诉讼途径另行主张。上诉人崔素坤、杨超主张上诉人杨震返还2.6亩承包田，本院不予支持。本案中，买受人在购买房屋后对房屋进行了新建及装修，对案涉房屋添附部分的价值补偿，上诉人杨震可另行主张。上诉人崔素坤、杨超出卖房屋多年后主张合同无效属于失信行为，对合同无效承担主要责任，因土地升值以及房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，上诉人杨震可另行主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持梨树县人民法院（2017）吉0322民初1961号民事判决；二、崔素坤、杨超将房屋买卖价款三万元返还杨震。一审案件受理费100元，由崔素坤、杨超负担50元，由杨震负担50元；二审案件受理费200元，由崔素坤、杨超负担100元，由杨震负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  田迎春审 判 员  毕 莹代理审判员  牛云鹤二〇二〇年六月三十日法官 助理  李思惟书 记 员  马云龙