北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初6420号原告：安广兰，女，1936年2月18日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告兼原告安广兰的委托诉讼代理人：刘志军(安广兰之子)，1970年7月15日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。二原告的委托诉讼代理人：徐清龙，男，北京市门头沟区大峪街道双峪社区居民委员会推荐。被告：赵东启，男，1991年12月21日出生，汉族，深圳市佰仟金融服务有限公司职工，住北京市门头沟区。被告：尚元英，女，1933年6月8日出生，汉族，北京市门头沟区清水镇xxx村农民，住北京市门头沟区。被告：卢梦玉，女，1994年9月16日出生，汉族，住河南省许昌县。被告兼被告赵东启、尚元英、卢梦玉的委托诉讼代理人：李正霞(赵东启之母)，1965年1月3日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告安广兰、刘志军与被告李正霞、赵东启、尚元英、卢梦玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安广兰、刘志军的委托诉讼代理人徐清龙，被告李正霞(兼被告赵东启、尚元英、卢梦玉的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安广兰、刘志军向本院提出诉讼请求：判令被告所获得拆迁补偿利益中四十万元归二原告所有。事实与理由：刘志军与赵明发于2004年9月3日就北京市门头沟区永定镇xxx18排22号房屋（以下简称22号房屋）签订了《房屋买卖合同书》，约定将22号房屋（现为北京市门头沟区永定镇xxx南3区19排3号房屋，以下简称3号房屋）卖给赵明发。二原告于2017年诉至北京市门头沟区人民法院，该院作出（2017）京0109民初1253号民事判决书，判决上述房屋买卖合同无效。基于上述房屋，被告于2017年与拆迁公司签订房屋拆迁安置补偿协议，获得了相应拆迁补偿款及安置房（现补偿款已发放到位，房屋尚未安置）。故二原告诉至法院。李正霞、赵东启、尚元英、卢梦玉辩称：2004年，赵明发从刘志军处购买了22号房屋。2006年10月，22号房屋已经由于占路被北京市门头沟区永定镇人民政府下设的新城南部地区拆建工作办公室拆除，重新安置了北京市门头沟区永定镇xxx南3区19排3号房屋（以下简称3号房屋）。2006年拆迁时，二原告未主张过权利，属于自动放弃，2017年拆迁时的各补偿款及回迁房应属被告享有，故不同意二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：刘志军系安广兰之子。赵明发与李正霞系夫妻关系，育有赵东启一子。赵东启与卢梦玉系夫妻。赵明发于2014年6月12日死亡。赵明发之母系尚元英。赵明发之父系赵正林，赵正林于2015年死亡。赵正林与尚元英共生育赵明霞、赵明艳、赵明财（2007年11月25日死亡）、赵翠敏、赵明发、赵明伟六个子女，曹有莲系赵明财之妻，二人生育赵秀娟、赵景鹤二子女，现均已成年。安广兰于1998年从原北京市门头沟区北岭乡王平口村搬迁至北京市门头沟区永定镇xxx。2001年10月18日，安广兰与门头沟区永定镇冯村经济合作社签订《建房协议》，记载：“甲方：门头沟区永定镇冯村经济合作社，乙方：原北岭八九年居民房户主：安广兰，指标人数：3人。经双方协商，乙方选择甲方所建房屋并达成如下协议……乙方自愿选择甲方所建平房三间……”同日，北京市门头沟区公证处出具的（2001）门证民字第413号《公证书》记载：“兹证明北京市门头沟区永定镇冯村经济合作社法定代表人闫永喜与原北岭八九年居民户主安广兰于2001年10月18日自愿签订了《建房协议》。”2004年9月3日,刘志军与赵明发签订《房屋买卖合同书》，其中载明：“通过刘志军、赵明发共同协商：刘志军愿将永定镇xxx18排22号所属房屋及院落的所有权、使用权一并卖给清水镇xxx村赵明发……注明：此处房屋属刘志军母亲安广兰与冯村经济合作社签订选房协议，所有购房款一次性付清八万八千元整”。刘志军与赵明发在上述合同中签字。协议签订后，双方完成房屋及房款的交付。22号房屋由赵明发一家居住。2006年10月14日，赵明发作为被拆迁人与拆迁人门头沟区新城南部地区拆建工作办公室签订《房屋拆迁安置补偿协议》，载明赵明发在拆迁范围内的房屋3间被拆除（其中建筑面积未填写），自建面积44平方米，安置到A1-3，房屋3间（建筑面积未填写）。即由原来的22号房屋搬迁至3号房屋。2010年6月4日，李正霞、赵东启与北京市门头沟区永定镇人民政府南区社区居委会签订《入户协议》，约定“凡不属于原北岭乡1989年转户的居民，如将户口迁入本居委会，迁入户自户口迁入之日起要服从南区的管理，严格南区的各项规章制度”。双方交易时房屋的坐落位置系22号房屋，无房屋所有权证书。赵明发生前户籍地在北京市门头沟区清水镇xxx村，系农民户口；李正霞户籍地在北京市门头沟区清水镇xxx村，系农民户口；赵东启户籍于2010年8月5日迁入北京市门头沟区永定镇xxx南三区19排3号，系居民户口。2017年2月8日，安广兰、刘志军将李正霞、赵东启、尚元英诉至本院，要求判令刘志军与赵明发于2004年9月3日签订的购买22号房屋的《房屋买卖合同书》无效。2017年11月29日，本院作出（2017）京0109民初1253号民事判决，判决：刘志军与赵明发于2004年9月3日签订的《房屋买卖合同书》无效。在（2017）京0109民初1253号案件审理中，赵明霞、赵明艳、曹有莲、赵秀娟、赵景鹤、赵翠敏、赵明伟均称不参与该案诉讼，如此后有其他诉讼涉及其利益也均放弃主张，自愿将其份额给付李正霞。2017年，北京市门头沟区永定镇xxx面临拆迁。该次拆迁对应的《门头沟区永定镇3751地块棚户区改造及环境整治项目腾退补偿安置方案》规定：“第四条：被腾退人：住宅房屋的被腾退人按照腾退范围内有住房产权证明或有效土地使用权属证明进行认定。第十三条、货币补偿：1、安置房对应面积的货币补偿=(基准地价*K+基准房价+城市建设腾退补助费)*原房屋面积中实际购买的安置房面积数+相对应的房屋重置成新价+房屋设备装修及附属物价格+其他奖励及补助(其中，基准地价为1080元每平方米，K为容积率修正系数，取1.4，基准房价为600元每平方米，城市建设腾退补助费为3000元每平方米)；2、剩余面积的货币补偿=｛［基准价格*K+剩余房屋面积重置成新每平方米价格］*因素修正系数］+新商品房价补贴｝*剩余房屋面积(其中，基准价格为10035元每平方米，K为容积率修正系数，取1.3，新商品房价补贴为2000元每平方米，剩余面积等于认定面积减实际选择的安置房面积。4、补助及奖励：(1)工程配合奖，在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议，并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可以按照被认定房屋面积按700元每平米给予工程配合奖。(2)未超占奖，不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的，且在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可按被认定房屋面积按1500元每平方米给予。(4)搬迁费，按照认定面积给予40元每平方米的一次搬迁费，放弃房屋安置选择完全货币补偿的不给予二次搬迁费。第十四条、房屋安置与临时周转：1、安置面积按照认定的安置人口人均45平方米并结合户型搭配计算。6、期房补助：对一次性缴纳全部购房款的，给予一居室5.5万元、两居室8万元、三居室10.5万元的补助。8、临时周转：(1)周转补助费按照安置人口每人每月800元计算，(2)周转补助费发放期限为自被腾退房屋搬迁完毕之日起至办理定向安置房入住手续之日后的第4个月。(3)冬季取暖费按照安置人口每人每冬400元计算。”2017年9月27日，李正霞以赵明发（已故）李正霞名义（乙方）与甲方北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》，约定：永鸿世业公司需要腾退乙方3号房屋，被认定房屋建筑面积为112.2平方米，未被认定的房屋建筑面积为19.8平方米，认定安置人口共2人，分别是赵东启、卢梦玉，应选房面积90平方米，实际选房面积为110平方米，其中三居室1套，被认定房屋面积大于实际选房面积的剩余面积为2.2平方米，并获得腾退补偿款1198496元，其中，安置房对应面积的补偿款688096元(其中，区位补偿价562320元、房屋重置成新价125776元)，剩余面积补偿款35725元，房屋设备、装修及附属物补偿款23602元，未被认定房屋重置成新价补偿款22245元，各种腾退奖励及补助费257428元(其中包括：工程配合奖78540、未超占奖励费168300元、一次搬迁费4488元、二次搬迁费4400元、空调移机费1200元、热水器改移费300元、危电改造费200元)，周转补助费64000元，冬季取暖费2400元，期房补助105000元；抵扣定向安置房购房款495000元(每平方米均价4500元)后的腾退补助结算余额为703496元。上述拆迁补偿款已支付至李正霞账户。上述定向安置房尚未交付。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘志军与赵明发签订的《房屋买卖合同书》已被判归无效。因赵明发未将房屋返还给刘志军，现涉案房屋已被拆迁，双方应当对拆迁利益进行分割。对各被告所提22号房屋在2006年曾经经过拆迁、2017年的拆迁利益不应由原告享有的答辩意见，22号房屋属赵明发因《房屋买卖合同书》取得的财产，应当予以返还，现22号房屋经过拆迁后，已无法返还，2006年安置的3号房屋再次经过拆迁，3号房屋亦已无法分割，双方应对因22号房屋最终在2017年拆迁中所获拆迁利益进行分割，现双方未对《房屋买卖合同书》无效的法律后果进行处理，本院对各被告所提相应答辩意见不予采纳。对拆迁利益的分割范围，本院逐一论述，其中，对安置房对应面积的补偿款中的房屋重置成新价125776元、房屋设备、装修及附属物补偿款23602元、未被认定房屋重置成新价补偿款22245元，上述补偿系因赵明发购买22号房屋而取得；对工程配合奖78540、未超占奖励费168300元，上述补偿系针对被腾退人配合腾退工作的补偿；对一次搬迁费4488元、空调移机费1200元、热水器改移费300元、危电改造费200元、周转补助费64000元、冬季取暖费2400，上述补偿系直接针对被腾退人的补偿；对期房补助105000元，该补偿系对被腾退人一次性缴纳全部购房款的补偿，故上述各项补偿应全部由各被告享有，不应作为拆迁利益由二原告分得，同时购房款不再返还。对安置房，因尚未发放，本案不予处理。对二次搬迁费4400元的分配及购房款495000元的负担，因上述款项的分配与负担同安置房的分配有关，本案亦不予处理，各方可另行主张。扣除上述各项补偿后，尚剩余如下应分割的拆迁利益：安置房对应面积的补偿款中的区位补偿价562320元、剩余面积补偿款35725元。因农村房屋买卖合同无效的主要过错方为刘志军，故在分割拆迁利益时应对赵明发一家予以多分，故本院确认上述拆迁利益，应由赵明发一家取得70%，由刘志军一家取得30%。据此，本院确认李正霞应给付安广兰、刘志军拆迁补偿款179413.5元，对安广兰、刘志军主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、李正霞于本判决生效之日起七日内给付安广兰、刘志军拆迁补偿款179413.5元；二、驳回安广兰、刘志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由安广兰、刘志军负担4026元，由李正霞负担3274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  王金红人民陪审员  董秀芬二〇二〇年六月二十九日书 记 员  董 颖