新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵1001民初608号 原告：新疆生产建设兵团第十师自然资源和规划局（原新疆生产建设兵团第十师国土资源局），统一社会信用代码：11991000010631252G，住所地新疆北屯市南湖新区便民服务中心办公楼四楼。 法定代表人：冯沁，局长。 委托诉讼代理人：刘娜，新疆北屯律师事务所律师。 被告：北屯市新世纪房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91659005068843493Q，住所地新疆北屯市涌泉路三运司住区。 法定代表人：郭金先，总经理。 委托诉讼代理人：王中，新疆兰河律师事务所律师。 原告新疆生产建设兵团第十师自然资源和规划局（以下简称自然资源规划局）与被告北屯市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法由审判员吴成梅独任审判，2020年1月30日，因防控疫情需要，本院裁定本案中止诉讼。因工作调整，由审判员顾新楠独任审判，于2020年4月22日、2020年5月15日公开开庭进行了审理。2020年5月15日至2020年5月29日期间，根据双方申请，本院将本案委托新疆兰河律师调解工作室调解员沈玉琴调解。原告自然资源规划局委托诉讼代理人刘娜、被告新世纪房地产公司委托诉讼代理人王中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告自然资源规划局向本院提出诉讼请求：1、判令被告新世纪房地产公司支付国有土地使用权出让价款576.4972万元。2、被告支付2011年9月13日至2017年8月1日期间的违约金1279.4011万元（595.3472万元×1‰×2149日）、2017年8月2日至2018年12月29日期间的违约金301.8965万元（587.3472万元×1‰×514日）、2018年12月30日至2020年6月15日期间的违约金307.273万元（576.4972万元×1‰×533日）及2020年6月16日起至判决确定给付之日的违约金。事实和理由：2011年8月12日，原告与新疆屯云房地产开发有限公司（以下简称屯云房地产公司）根据《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》的内容签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定原告将位于北屯市喀什路以北、伊犁路以南、面积61762平方米宗地（编号为Ｈ249、竞得编号十师北屯2011挂-8号）的国有土地使用权出让屯云房地产公司，土地使用权出让价款1095.3472万元，屯云房地产公司应于合同签订后30日内一次性付清全部价款，同时约定不按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。2013年7月4日，屯云房地产公司（甲方）与被告新世纪房地产公司（乙方）签订《土地过户协议》，约定屯云房地产公司将上述宗地使用权过户新世纪房地产公司，同时约定“土地过户协议生效后，与该土地有直接关系的所有债权债务均由乙方接受并承担相关责任”。2013年8月2日、2017年8月1日，被告分别向原告支付的国有土地出让价款500万元、8万元，2018年12月29日，经原告报请上级机关批准，收回被告开发的北屯得仁花园小区一期项目（宗地编号新Ｈ248）0.2748公顷土地，应退还土地出让金10.85万元,冲抵被告欠缴涉案土地出让金,余款576.4972万元，经原告多次催要至今未付。 被告新世纪房地产公司辩称：1、被告认为本案是两个合同关系，不能按照原告自然资源规划局与屯云房地产公司的合同内容确定被告的义务，该合同对新世纪房地产公司不具有约束力；2、原告违背净地出让原则,位于涉案土地西南角(石油公司住宅楼)7000平方米土地使用权属存在争议,该土地使用权证及产权证系阿勒泰市颁发,原告出让该部分土地使用权行为无效,扣减该部分土地出让金117.6万元（7000平方米×168元）,被告同意向原告支付的458.8972万元。3、原告出让土地部分存在权属争议，存在先期违约行为，原告主张违约金的诉讼请求无事实及法律依据，被告不认可，且原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告自然资源规划局为证实其诉讼主张向本院举证如下：1、国有建设用地使用权挂牌成交确认书，用于证明涉案土地系挂牌出让，程序合法。2、《国有建设用地使用权出让合同》，2011年8月12日原告与屯云房地产公司签订，用于证明原告与屯云房地产公司就出让价款、土地用途、定金、价款支付、违约责任及涉案土地的使用权可以全部或部分转让等事项明确约定，被告是本案适格主体。3、《土地过户协议》，2013年7月4日屯云房地产公司与被告签订，用于证明屯云房地产公司将其取得的涉案土地过户被告，明确约定涉案土地有关的所有债权债务均由被告接受并承担。4、非税收入专用收据2张，用于证明被告分别于2013年8月2日、2017年8月1日向原告支付土地出让金500万元、8万元。5、农十师国有（2013）第1800316746号国有土地使用权证，用于证明被告于2013年7月8日取得涉案土地使用权证。6、师国土资（函）发（2018）104号关于收回北屯得仁花园小区一期项目部分国有建设用地使用权决定书的函，原告于2018年12月29日作出，用于证明收回被告开发的北屯得仁花园小区一期项目（宗地编号新H248）0.2748公顷土地，应退还土地出让金10.85万元。 经庭审质证，被告新纪元房地产公司对证据1、2真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为根据合同相对性的原则，上述证据所确定的权利义务主体是屯云房地产公司，与新世纪房地产公司无法律关系；对证据3真实性认可，认为该协议约定土地转让事宜，并非土地转让合同关系；对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性均予认可。 对原告自然资源规划局提交上述证据本院认证如下：被告对上述证据的真实性均无异议，证据来源合法，能够相互印证，且与本案事实具有关联，本院予以确认。 被告新世纪房地产公司为支持反驳主张，向本院举证如下：1、2013年7月31日师市发改委出具的关于变更北屯项目法人机构的批复（复印件），用于证明2013年7月31日，屯云房地产公司将其取得涉案土地使用权（得仁花园小区2期项目）转让被告，经批准予以变更相关手续。2、2017年12月25日第十师国土资源局报十师办公室签发的《关于北屯市土地退还的请示》的复函（复印件），用于证明2011年原告出让屯云房地产公司的得仁花园小区二期项目未做到净地出让，2013年7月被告受让涉案土地后，其中石油公司7000平方米土地使用权属问题导致拆迁困难，被告于2017年12月要求退地并得到原告复函同意。3、退地红线图，用于证明被告已办证的一期（34461平方米）、二期（61762平方米）两块土地面积合计96223平方米，其中退地面积为45667.67平方米，使用面积为50555.33平方米。 经庭审质证，原告自然资源规划局对被告新世纪房地产公司提交的证据1真实性认可，提出该证据同时亦能证明被告是涉案土地的权利义务承受人；对证据2真实性不认可，提出该证据系复印件，且系原告报十师办公室，不能证明原、被告已达成退地协议。证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据的来源无法确定。 对被告新世纪房地产公司提交上述证据本院认证如下：对证据1、2的真实性本院予以确认；证据3因被告未向本院说明证据来源，对该证据本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月4日，屯云房地产公司在农十师国土资源局（现自然资源规划局）举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞拍并取得了编号：十师北屯2011挂-8号地块的国有建设用地使用权，双方于2011年8月12日，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定土地使用权出让价款为10953472元，屯云房地产应于合同签订后30日内一次性付清全部国有建设用地使用权出让价款。同时约定：“受让方不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。2013年7月4日，屯云房地产（甲方）与被告新世纪房地产公司（乙方）签订《土地过户协议》，约定屯云房地产将取得使用权为挂-4号、挂-8号土地（涉案宗地）的国有建设用地使用权过户被告，并约定“土地过户协议生效后，与该土地有直接关系的所有债权债务均由乙方接受并承担相关责任”。2013年7月8日，原告为被告办理涉案土地使用权证（证号：农十师国有（2013）第1800316746号），被告分别于2013年8月2日、2017年8月1日向原告自然资源规划局支付出让金500万元、8万元。2018年12月29日，原告收回被告开发的北屯得仁花园小区一期项目（宗地编号新H248）0.2748公顷土地，应退还土地出让金10.85万元，双方均同意冲抵涉案土地出让价款。 另查，涉案宗地（挂-8号，面积61762平方米）西南角石油公司（约7000平方米）土地使用权证、产权证均系阿勒泰市相关部门颁发，被告新世纪房地产公司同意按每平方米168元即住宅土地出让价格计算。 本院认为，本案的争议焦点一被告新世纪房地产公司是否系本案适格主体，原告自然资源规划局与屯云房地产公司签订的合同是否对被告具有约束力。原告与屯云房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及屯云房地产公司与新世纪房地产公司签订的《土地过户协议》，虽系双方当事人真实意思表示，但合同涉及石油公司7000平方米土地使用权属存在争议，合同涉及该部分的效力待定，合同其他部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，屯云房地产公司因与被告达成转让协议，原告据此为被告办理土地使用权属证书，应视为原告同意转让，屯云房地产公司在合同中的权利义务的自2013年7月8日一并转让被告，被告作为债权债务的承担者应承担原当事人即屯云房地产公司在合同中的权利和义务，系本案适格主体，原告与屯云房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》除效力待定部分对被告具有约束力，对原告主张被告支付国有土地出让价款458.8972万元的诉讼请求，本院予以支持；对效力待定部分所涉土地出让价款117.6万元，可待权属明确后另行解决。 本案争议焦点二，被告新世纪房地产公司是否存在违约行为，应否应承担违约金。本案所涉合同分为有效部分和效力待定部分，应分别予以处理：对有效部分，被告未按约定的时间支付土地使用权出让价款，已构成违约，应当承担相应的违约责任，对原告要求被告承担该部分违约责任的诉讼请求，本院予以支持。对于效力待定部分，被告不应承担违约责任。关于双方约定的违约金是否过高，是否应当予以减少问题。违约金应当以实际损失为基础，原告既未向本院举证证明其实际损失，亦未向本院举证证明实际损失与约定的违约金相当，实际损失可按利息损失认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案中双方约定的违约金已超过中国人民银行发布的同期贷款基准利率，在此种情形下被告请求减少违约金符合上述规定，本院将违约金调整为中国人民银行发布的同期贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的利率）。原告主张计算利息的基数未冲减权属存在争议的7000平方米土地出让价款，计算有误，本院予以纠正。经计算，2011年9月13日至2019年8月19日期间的违约金为215.04万元（①2011年9月13日至2017年8月1日，以477.7472万元〈595.3472万元-117.6万元〉为基数，按照同期人民银行基准利率计算，违约金170.8012万元；②2017年8月2日至2018年12月29日，以469.7472万元〈587.3472万元-117.6万元〉为基数，按照同期人民银行基准利率计算，违约金31.5506万元；③2018年12月30日至2019年8月19日，以458.8972万元〈576.4972万元-117.6万元〉为基数，按照同期人民银行基准利率计算，违约金12.6882万元）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、八十九条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告北屯市新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告新疆生产建设兵团第十师自然资源和规划局支付土地出让价款458.8972万元。 二、被告北屯市新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告新疆生产建设兵团第十师自然资源和规划局支付违约金215.04万元，并自2019年8月20日起至判决确定的给付之日以458.8972万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的利率支付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费187378元，减半收取93689元，由原告新疆生产建设兵团第十师自然资源和规划局负担68075元，被告北屯市新世纪房地产开发有限公司负担25614元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。 审 判 员 顾新楠 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 张世园 书 记 员 吴梦婷 1