江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初561号 原告：戚艳，女，1994年6月6日生，汉族，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：薛航，男，1990年10月9日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：李丽，女，1975年7月7日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告戚艳诉被告李丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年4月27日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告戚艳的委托诉讼代理人薛航，被告李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戚艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租金3900元（2020年1月10日至2020年3月15日）；2、判令被告退还押金1800元；3、判令被告支付违约金1800元；4、判令被告赔偿拒不履行房屋修缮义务导致原告反复感冒产生的医疗费1000元；5、解除双方签订的房屋租赁合同。事实和理由：2019年9月10日，经徐州市天地缘房地产经纪有限公司提供居间服务，原告与被告李丽签订了《房屋租赁合同》(合同编号为10XXXX)租赁被告所有的位于徐州市泉山区房屋一套，约定租赁合同合同自2019年9月15日生效，租期1年，每月租金1800元，原告一次性向被告支付6个月房租及1个月房租作为违约金(押金)，共计12600元。2019年进入冬季后，原告在使用过程中，发现此房屋门窗存在严重漏风、渗水情况(房屋玻璃为单层且密封不严)，墙面渗水导致室内严重潮湿、湿冷，严重影响原告身体健康，期间多次因受凉感冒到辖区社区卫生服务站输液。本着友好协商、妥善处理的原则，自2019年11月30日起，原告多次与被告直接联系或通过中介方转告等方式协商房屋维修事宜，希望能解决房屋漏风、潮湿的问题(房屋情况附有图片，中介方也可以证明其损害原告健康的客观事实，确需维修)，但是被告均以各种理由拒绝履行房屋租赁合同第七条（一)、(二)款中约定的房屋维修义务。2020年1月10日，由于被告一直拒绝原告提出修缮房屋的合理请求，原告实在无法继续在房屋内居住，遂根据《房屋租赁合同》第九条中合同解除第三款(甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同)第2条(交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的)与第3条(甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的)的规定，提出解除合同，被告仍拒绝。后又多次通过中介(中介方可证明)和110报案(徐州市公安局和平派出所2020年1月23日出警记录)、人民调解等渠道试图与被告达成一致意见，被告仍拒绝见面协调处理，态度强硬。为维护原告合法权益，无奈诉至人民法院，请依法支持原告的各项诉请。 被告李丽辩称，1、双方签订的书面的租赁合同，形式合法，内容合法，法律应予以保护；2、原告提出中止或者终结合同，需要被告同意，原告单方中止或终结合同不应受到法律保护；3、秋冬季节为感冒多发季节，原告又在医院实习，属易感群体，感冒也可因多种因素导致，与房子没有关系；4、基于目前的情况，被告可以同意中止合同，中止的时间是2020年3月15日，但是需要有一个前提，就是原告必须付清3月15日前的水电燃气费，归还铁艺花架、五盆绿萝和厨房窗帘；5、原告无故中止合同，必须承担一个月违约金，否则，被告不同意中止合同执行，要求原告履行合同；6、要求原告支付2020年3月15日至今的租金及房屋租赁合同第十条第三款约定的违约金；7、本案诉讼费用由原告承担。 本案的争议焦点为：1、被告是否存在怠于履行维修义务的情形，致使原告做出解除租赁合同，以及解除的时间是否是2020年1月10日？2、原告在本案中要求返还的房租3900元、支付违约金1800元和押金1800元以及赔偿因感冒产生的医疗费1000元是否有依据？3、原告是否存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任？ 原告戚艳为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、房屋租赁合同复印件一份，证明双方签订合法有效的合同，合同中明确约定被告负有维修房屋的义务； 2、原告与中介的聊天记录截图打印件4张，证明原告已经明确通知被告履行维修义务，原告明确表示是开放商的事情，无法解决； 3、原告与被告之间的通话录音一份，时间是2020年1月10日，证明原告通知被告前来查看房屋的问题，被告予以拒绝； 4、室内照片打印件3张，证明房屋受损的情况； 5、门诊处方照片，证明原告因感冒花费情况； 6、照片3张及徐州市2019年12月和2020年1月的天气记录打印件2张，证明涉案房屋存在漏风和潮湿渗水，在2019年12月和2020年1月徐州市出现雨夹雪等天气，也显示了当时的最低气温。 经质证，被告李丽对原告戚艳提交的上述证据1的真实性无异议，认可是双方签订的书面合同，但被告已经履行了维修义务，在2019年9月17日支付原告140元维修水龙头，在2019年9月21日支付原告300元维修淋浴器；对证据2的真实性无异议，但门窗是小区上房时开发商统一提供；对证据3的真实性无异议，但当时被告正在带孩子看考场，没有时间去查看房屋；对证据4的真实性无异议，但原告租房前的现状就是这样；对证据5的真实性不予认可，认为与被告无关；对证据6的真实性无异议，原告在租赁房屋时知晓现状，当时原告提出不要求被告维修，要求便宜租赁，原告提供的天气记录显示徐州市只有一次雨夹雪，原告与中介人员的聊天记录中说房屋又干又闷，与其所述潮湿相互矛盾。 被告李丽为支持自己的反驳意见，向本院提交了如下证据： 1、微信聊天记录1张，系被告与原告在2019年11月29日中午聊天过程中形成，证明当时原告想购买涉案房屋，要给男朋友说一下； 2、微信转账记录1张，证明当时给原告转账两次，尽到了维修义务； 3、58同城以及贝壳平台查询与被告同等面积的房屋出租情况打印件2张，证明被告当时便宜把房屋租给原告； 4、支付宝缴费凭证打印件三张，合计金额为为714.08元，证明原告租赁期间应当缴纳的水电煤气费用的数额； 5、照片9张，证明小区的窗户是开发生建设时提供的配套设施。 经质证，原告戚艳对被告李丽提交的上述证据1的关联性不予认可，认为与本案无关；对证据2的真实性无异议，但认为被告让原告自行更换受损物品，不是因为漏风履行的维修义务，与本案无关；对证据3的关联性不予认可；对证据4予以认可；对证据5中显示的拍摄时间不予认可，与交接房屋时的现状不一致，租赁房屋的时间是9月份，天气干燥，原告无法预料遇到极端天气条件下房屋的情况，被告知道房屋渗水，应当尽到告知义务。 根据原、被告的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月10日，经徐州天地缘房地产经纪有限公司居间介绍，原告戚艳与被告李丽签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中中约定原告租赁被告所有的位于徐州市房屋一套，租赁期限自2019年9月15日至2020年9月14日，房屋在2019年9月15日前交付，并在附件二中附有房屋交割清单，租金每月为1800元，押1付6，押金为1800元，并约定水电煤气等费用由承租人承担，各期租金提前7日支付，同时双方还约定了房屋维修、转租、合同解除及违约责任等。合同签订后，原告向被告支付了六个月租金及押金合计12600元。 在租赁期间，被告在2019年9月17日原告支付140元用于维修水龙头，在2019年9月21日向原告支付300元维修淋浴器。 2020年1月10日，原告向被告发送短信为：“因为房子漏风，我们实在没办法继续住下去，您也不来证实和修缮吧，您把剩余两个月的租金退给我们，我们支付一个月的违约金，终止这份合同，您看可以吧”；“如果您是在没法维修窗户保证其不再漏风，我们这两天就准备搬走了，因为我们实在是冻的受不了了，我们清空物品后会把钥匙交给中介，请您尽快协助处理一下可以吧”。当日原告又和中介工作人员联系，中介答复“刚给她打完电话，说开发商的事，没法给解决”，在同日，原告也与被告通电话，提出房子漏风，要求被告到场查看，被告提出带孩子看考场。 2020年1月22日，原告从涉案房屋内搬离，并告知中介接收钥匙，中介工作人员回复放假了。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束，各方应当严格按照合同约定及法律规定履行各自的义务。 本案中，原告戚艳与被告李丽在房产中介公司的居间介绍下，于2019年9月10日签订了书面的房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。 一、关于被告是否存在怠于履行维修义务的情形，致使原告做出解除租赁合同，以及解除的时间是否是2020年1月10日的问题。 首先，双方在房屋租赁合同第七条专门约定了房屋维护维修及责任承担，该约定与我国合同法第二百二十一条赋予出租人的维修义务是一致的，即：出租人负有对租赁物进行维修的义务，承租人应及时通知出租人维修，出租人应在合理期限内予以维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 其次，原告认为被告负有涉案房屋出现漏风的窗户履行维修的义务，即被告应对窗户导轨处没有密封严实的地方进行维修，在被告怠于履行维修义务时，其享有单方解除租赁合同的权利。对此本院认为，合同约定原告享有单方解除房屋租赁合同的前提是被告怠于履行维修义务，致使原告无法正常使用房屋的，原告才享有该权利。 通过原告的举证，仅能显示原告最早在2020年1月10日以短信及电话的方式通知被告对漏风处进行维修，原告发送短信的内容为“因为房子漏风，我们实在没办法继续住下去，您也不来证实和修缮吧，您把剩余两个月的租金退给我们，我们支付一个月的违约金，终止这份合同，您看可以吧”，没有证据证实在2020年1月10日之前原告要求被告对漏风处履行维修义务。 根据原告提出维修义务的事实，并结合双方合同约定和法律规定，本院认为原告据以解除的事实基础及依据均不能成立，具体理由为：一是双方在签订租赁合同时，原告对涉案房屋的状况是知情，被告也举证证实窗户及导轨是开发商交付房屋时统一提供的装饰装修，双方之间的交付也属于现实交付，不存在被告故意隐瞒的情况；二是在房屋租赁市场，并不存在出租方享有专业知识，具有优势地位，从而负有更重的告知义务，因此被告也负担更重的告知义务；三是在原告提出维修后，并没有采取自行维修，或者提出减少租金或延长租赁期限的方式解决，同时一并提出终止合同，要求履行维修并没有给予被公安合理的期限，但该终止合同所使用的语气带有协商性质，并非以被告违约作出解除合同的意思表示向被告进行送达和告知；四是被告不同意终止合同的意思已经通过中介人员告知了原告，即被告认为已经收取原告交纳的租金到2020年3月14日，坚持履行合同。综上，原告并非以被告不履行维修义务而作出解除房屋租赁合同的意思表示，被告不同意在原告支付房租到2020年3月14日的前提下终止合同。在2020年1月10日，并非因原告作出解除或者终止合同而使得双方之间的租赁合同的权利义务关系终止。 最后，原告在1月22日从涉案房屋内搬离，并通知中介前来查看房屋，将钥匙存放的地方告知中介，被告于2020年3月15日带领中介人员拿钥匙到涉案房屋内查看，可以认定原告自2020年1月22日起不再使用涉案房屋，被告也于2020年3月15日收回涉案房屋。虽然双方在2020年3月15日前对房屋租赁合同的解除、终止及是否继续履行存在争议，在双方未达成一致意见的情况下，被告明确原告交纳租金到2020年3月14日，原告在该期间届满之前有权使用涉案房屋，被告坚持履行合同，以及被告在2020年3月15日接收钥匙及房屋，足以认定被告认可原告在2020年3月15日退租，双方的租赁关系在2020年3月15日终止的事实。 二、关于原告在本案中要求返还的房租3900元、支付违约金1800元和押金1800元以及赔偿因感冒产生的医疗费1000元是否有依据的问题。 首先，原告认为双方之间的房屋租赁关系因被告怠于履行房屋维修义务，其享有单方解除权，房屋租赁合同在2020年1月10日解除，从本院审理查明的事实来看，被告并不存在怠于履行房屋维修义务的情况，原告不享有单方解除权，原告也未在2020年1月10日作出单方解除合同的意思表示，本院业已认定双方之间的租赁权利义务关系在2020年3月15日终止，故原告要求被告返还2020年1月10日至2020年3月15日期间的房屋租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次，本院业已查明被告没有违约行为，故被告不应当向原告支付违约金1800元。 再其次，双方在房屋租赁合同第四条约定了押金的数额及返还条件和据以扣减的情形。原告已经向被告交纳了押金1800元，在双方租赁合同权利义务关系终止后，被告应当将该款返还给原告，但是原告在租赁期间，尚欠付水电煤气费用为714.08元，该款由被告垫付，已经支付给有关收费单位，而原告在庭审时对该款认可，故根据双方关于退还押金应当扣除相关费用的约定，被告应当向原告退还押金1085.92元（1800元－714.08元）。 最后，原告没有提交符合法律规定的医疗费收费凭证，且原告所支持的医疗费与漏风之间是否存在因果关系也无证据证实，故对该项请求，本院亦不予支持。 三、关于原告是否存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任的问题。 被告认为原告存在没有按照合同约定预先支付租金，应当承担违约责任。对此本院认为，在2020年3月15日前，原告欲通过协商等方式终止合同的意思已经通知了被告，但被告不同意终止合同，被告认为其不会提前收房，按照原告交纳的租金履行合同到2020年3月14日，故在本院认定双方租赁关系在2020年3月15日终止的情况下，原告也不再负有预先支付租金的义务，原告也不存在违约行为。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条条之规定，判决如下： 一、被告李丽于本案判决生效后十日内向原告戚艳返还押金1085.92元； 二、驳回原告戚艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告戚艳负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  刘现伟 二〇二〇年六月九日 书记员  刘 文