洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初176号原告：洛阳镇昌物业管理有限公司。住所地：洛阳市天津南路西侧苹果园小区4幢1单元402室。法定代表人：赵岩，该公司经理。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师。被告：敖顺发，男，1958年9月20日出生，汉族，现住洛阳市老城区。原告洛阳镇昌物业管理有限公司（以下简称镇昌物业公司）与被告敖顺发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告镇昌物业公司的委托诉讼代理人彭乃虎、被告敖顺发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告敖顺发立即支付物业服务费3456.81元；2.判决被告敖顺发支付自欠费之日2017年10月1日至2019年12月31日期间逾期未缴纳违约金至起诉时暂计3131.92元；3.案件受理费由被告敖顺发承担。事实和理由：在2017年9月之前，被告敖顺发居住的老城区××都路万兴小区是社区代管的无人主管的小区，该小区大门无人值守，小区内治安环境恶劣，经常发生业主物品被盗的案例；该小区卫生脏乱差，停车秩序混乱，业主意见很大，社区代管力量有限。为此，洛阳市老城区建华社区居民委员会委托原告镇昌物业公司对该小区实行物业管理，并于2017年9月20日签订《物业管理服务合同》，期限自2017年10月1日至2023年9月30日，收费标准综合服务费住宅房屋按建筑面积每月0.6元/㎡收取，公用设施运行维护费按每套住宅每月3元收取，缴纳服务费的时间为每季度第一个月的前十天缴纳本季度的费用。合同签订后，镇昌物业公司在小区卫生、安全、设施、照明、环境绿化、便民与业主联系等方面投入大量人力、物力和财力，小区的面貌焕然一新，得到了多数业主的认可。但被告敖顺发拒绝缴纳物业服务费用，原告镇昌物业公司催缴无果，诉至法院。被告敖顺发辩称，1.原告镇昌物业公司的诉讼请求缺乏依据。原告镇昌物业公司与被告敖顺发之间不存在物业服务合同关系，原告镇昌物业公司系违法违规进入小区，且原告镇昌物业公司主张依据的《物业管理服务合同》严重违法，系无效合同，被告敖顺发及其所在小区的业主委员会或业主大会并未授权和委托任何第三方作为代理人签订《物业管理服务合同》，被告敖顺发与原告镇昌物业公司之间并无任何服务协议，原告镇昌物业公司与其他第三方签订的《物业管理服务合同》对被告敖顺发不具备任何约束力，该合同无效；2.原告镇昌物业公司主张的物业费收费标准缺乏依据。该物业费的定价没有合法依据，未与业主约定，也未报市物价主管部门审批，严重违反相关法律法规；3.原告镇昌物业公司诉称万兴小区原来环境恶劣，经常发生被盗情况，卫生脏乱差，是原告镇昌物业公司使小区环境焕然一新，得到多数业主认可，与事实严重不符。原告镇昌物业公司进驻小区不但违法违规，无法律效力，无法人资格，在物业收费方面更是目无法规，利益熏心，私自违规抬价订价，迫使万兴小区广大业主抵制和维权；4.万兴小区于2013年4月成立业主委员会，行使职责。根据住建部有关规定，业主委员会实行任期制，每届不超过5年，原告镇昌物业公司进驻万兴小区时，业主委员会仍在任期内，但原告镇昌物业公司没有依法依规与业主委员会签订任何合同，业主委员会就此当即多次向社区反映，明确报告了该行为属违法违规，不予承认资格。原告镇昌物业公司在与建华社区居民委员会签订服务合同时，既没有征求万兴小区业主同意，没有任何形式的沟通，也没有召开业主大会，没有公布服务合同内容，通过私下交易，个人关系签订服务合同，不合规不合法，因此，该合同对万兴小区业主没有任何约束力；5.业主大会决定或者授权业主委员会选聘解聘物业管理企业，社区代行业主委员会的职责，也必须是遵照业主大会的决议，而绝不是凭私人关系就可代表业主委员会决定小区业主的命运，没有业主大会决定或授权的物业服务合同，对业主不具备约束力。收费项目和数额必须是由业主委员会或者业主与物业管理企业在服务合同中约定，任何第三人无权代表业主决定收费项目和数额。原告镇昌物业公司违法进入万兴小区，没有经过业主大会及业主委员会和全体业主的同意，强行撬开小区的物业用房，私自强行拆除小区物业设施，在收费方面贪图利益，单方面制定了与服务质量严重不相符的收费标准。原告镇昌物业公司违法违规进驻小区后，只是为了收费要钱，作了一些表面性、应付性的日常基本清扫，就是基本的清扫也是靠业主们的提醒，院内垃圾成堆、杂草丛生、车辆乱停、蚊虫横行，物业管理应有的民主决策、级别标准、事务公开、接受监督等必备的规章制度无从谈起，进入小区的广告、车辆、物流设施、净水设备和小区的不动产、房产、车库的收入管理更是一笔不清不楚的糊涂账，原告镇昌物业公司利用办理不动产证、安装暖气等时机，欺诈、失信于民。因原告镇昌物业公司的行为，小区出现了不少危及安全、扰民乱民的隐患，形成怨声载道的局面。综上所述，请求依法驳回原告镇昌物业公司的起诉。本院经审理认定事实如下：2013年4月，洛阳市老城区××都路万兴小区成立业主委员会，后该小区在洛阳市老城区建华社区居民委员会（以下简称建华社区居委会）代管期间，通过协商，自2017年1月1日起由洛阳市红观图物业管理有限公司（以下简称红观图物业公司）进驻万兴小区提供物业服务，后因红观图物业公司在日常养护、清洁绿化、安全保卫、消防工作上存在诸多问题，于2017年9月从万兴小区撤离，同时，建华社区居委会作出《关于宏观图物业管理公司退出小区的通告》并进行了张贴，告知万兴小区业主红观图物业公司退出小区，该小区恢复由建华社区居委会代管状态，社区会尽快会同主管部门推荐有管理资质和能力的物业公司接管万兴小区。2017年9月20日，建华社区居委会鉴于万兴小区无物业管理情况，作为甲方与乙方镇昌物业公司签订了《物业管理服务合同》一份，约定由镇昌物业公司对春都路万兴小区实行物业管理；合同期限6年，自2017年10月1日起至2023年9月30日止；物业服务费包括：综合服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元收取；门禁、广播、消防、监控等公用设施运行维护费按每套住宅每月3元收取；服务质量达到下列目标管理要求：1.房屋及共用设施设备的维修和管理：定期进行检查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录，保证设备的正常运行；2.保洁服务：居住区域的公共道路、广场每日清扫保洁，电梯厅、楼道、停车棚（场）每周清扫一次，垃圾日产日清，及时清理居住区内公共场所的废弃物，及时清扫积水、积雪，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品；3.秩序维护服务：专人值守门岗，进行日常巡查，对火警、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案，并于事发时及时处理，配合派出所处理管理区内的违法现象；4.绿化、消杀服务：对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物，定期预防花草、××虫害；业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三交纳滞纳金等内容。2017年10月1日始，镇昌物业公司进驻万兴小区，依约对该小区提供相关物业服务至今。2018年2月7日，镇昌物业公司作出并张贴了《物业告知书》，告知万兴小区业主物业公司的服务内容及催告缴纳物业费。敖顺发系洛阳市老城区××都路万兴小区1号楼4单元601室（建筑面积208.39㎡）的业主。自2017年10月1日起，敖顺发未向镇昌物业公司缴纳物业服务费用，为此镇昌物业公司诉至本院。经本院现场勘查，涉案小区存在公用照明线路在外裸露，杂物、垃圾未及时清除，杂草无人清理以及消防安全不到位等现象。本院认为，建华社区居委会在代管万兴小区期间，根据中华人民共和国住房和城乡建设部作出的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，建华社区居委会代行业委会职责，与原告镇昌物业公司签订了《物业管理服务合同》。原告镇昌物业公司为该小区提供物业服务，部分业主交纳了物业管理费，被告敖顺发作为该小区的业主，接受了原告镇昌物业公司的物业管理服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。被告敖顺发应履行交费义务，但原告镇昌物业公司提供的物业服务质量未达到《物业管理服务合同》约定的标准，根据权利义务相一致的原则，对被告敖顺发所欠物业服务费，酌定以70%的比例予以支持。故原告镇昌物业公司要求被告敖顺发交纳自2017年10月1日至2019年12月31日的物业费2363.14元[（0.6元/㎡/月×208.39㎡×27个月）×70%]及公用设施运行维护费56.70元[（3元/月×27个月）×70%]，共计2419.84元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出部分不予支持。关于原告镇昌物业公司要求被告敖顺发支付违约金的诉讼请求，因原告镇昌物业公司的物业服务有不足之处，故该诉讼请求本院不予支持。原告镇昌物业公司在以后的工作中，应加强与业主的沟通，认真听取业主的意见和建议，及时采取措施解决物业服务中存在的问题，同时不断改善自己的服务理念与质量，以满足业主的正常生活需要，而且还应向满足业主对美好生活需要的方向迈进。被告敖顺发作为小区业主，也应当从全体业主整体利益考虑，积极履行交纳物业管理服务费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第三十五条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告敖顺发于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳镇昌物业管理有限公司2017年10月1日至2019年12月31日的物业服务费（包含物业费及公用设施运行维护费）2419.84元；二、驳回原告洛阳镇昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告洛阳镇昌物业管理有限公司负担16元，被告敖顺发负担9元。本判决为终审判决。审判员 余 薇二〇二〇年六月二十四日书记员 蔡秀格