湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初80号原告：徐建龙，男，1983年11月30日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。原告：湛银霞，女，1987年5月17日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。以上两原告委托诉讼代理人：周正天、余秋伟，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：孝感市郑程房地产开发有限公司。住所地湖北省孝感市航空南路西侧佳城佳苑1栋2层0201号房。统一社会信用代码：91420900557020260L。法定代表人：程海光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓俊武，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。第三人：张华志，男，1976年9月26日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。原告徐建龙、湛银霞与被告孝感市郑程房地产开发有限公司（以下简称郑程公司）、第三人张华志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。本案因“新冠”××疫情防控扣除审限三个月，原告徐建龙、湛银霞的委托诉讼代理人周正天、余秋伟，被告郑程公司的委托诉讼代理人邓俊武，第三人张华志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建龙、湛银霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑程公司向原告交付出售给原告的位于孝感市航空路××“××城××”××号房屋的419430元的不动产销售增值税发票；2.判令被告郑程公司向不动产局提供原告办理上述房屋过户登记所需要的材料，并且协助原告办理“佳城佳苑”1-1503号房屋过户手续；3.判令被告郑程公司向原告支付由于其不提供增值税发票导致原告不能及时办证的违约金16495元（以购房款419430元为基数，从2019年4月9日开始暂计算至2019年11月15日，实际要求支付至办理完毕不动产证书之日为止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：由于被告无力支付第三人张华志的工程款，遂将“佳城佳苑”1-1503号房屋交给第三人张华志联系购买人，销售款抵偿下欠工程款。2017年11月22日，第三人张华志联系原告并签订了《购房协议书》，协议约定原告购买上述房屋，并承诺于2018年5月左右开具购房发票、办理房屋产权证。合同签订后，原告于2018年7月入住了该房屋。2019年1月9日，原告就上述房屋直接与被告郑程公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告郑程公司将房屋销售给原告，由于原告急需上述房屋抵押融资，合同签订以后，原告一直要求被告郑程公司提供发票及办理不动产证书，而被告郑程公司一直拖延。故此原告徐建龙、湛银霞诉至法院。被告郑程公司辩称，1.没有开具不动产增值税发票，是因为原告没有交清购房款和房屋维修基金，上述款项交清后，公司可以帮原告办理过户手续和开具增值税发票；2.原告违约在先，应承担相应的违约责任；3.原告计算的违约金没有任何依据。第三人张华志辩称，1.房屋销售给原告时，双方口头约定第三人帮原告办理网签；2.双方约定房屋装修是在房款付清之后才能装修，但现在原告房款没有付清，房屋已经装修好了。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告郑程公司及第三人张华志对原告徐建龙、湛银霞提交的证据一、二、三无异议；原告徐建龙、湛银霞及第三人张华志对被告郑程公司提交的证据一无异议，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告徐建龙、湛银霞提交的证据四证明了原告已办理了案涉房屋的合同备案，但该房屋至今仍登记在被告名下，对该证据本院依法予以采信。2、被告郑程公司提交的证据二系书证，原告虽提出异议，但其无相反的证据予以反驳，对该证据本院依法予以采信。证据三与本案缺乏关联性，对该证据本院依法不予采信。3、第三人张华志提交的证据一购房协议书，证明了原告与第三人达成购房协议，双方约定相互的权利和义务，对该证据本院依法予以采信。证据二证明了原告仍下欠第三人购房款60000元的事实，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，因被告郑程公司下欠第三人张华志的工程款，双方商定，将被告郑程公司开发的，位于孝感市航空路××“××城××”××号房屋抵偿给第三人张华志（未办理合同备案及过户登记）。2017年11月22日，原告徐建龙与第三人张华志签订一份《购房协议书》，协议约定张华志将案涉房屋所有权转让给徐建龙，徐建龙所购房屋为一手新房，需等2018年5月左右开具发票，办理不动产权证，双方交易价格为520000元，签订协议时徐建龙支付400000元，剩余120000元最迟于2018年春节前支付完毕。张华志保证在签订合同十日内帮助徐建龙完成商品房备案工作。协议书签订后，原告向第三人张华志支付购房款400000元，第三人张华志向原告交付了案涉房屋。2019年1月9日，原告徐建龙、湛银霞与被告郑程公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告郑程公司将案涉房屋以419430元的价格出售给二原告，原告应在2019年1月9日前支付房屋全部价款。2019年1月26日，原告又向第三人张华志支付购房款60000元，现下欠60000元未付。2019年1月28日，原告徐建龙、湛银霞将与被告郑程公司签订的《商品房买卖合同》办理了合同备案手续。因二原告未向第三人张华志支付下欠的购房款60000元，被告郑程公司没有向原告出具购房发票及协助二原告办理过户手续，以致成讼。另查明，案涉房屋现已由原告徐建龙、湛银霞装修入住。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合分析各方当事人的诉辩主张、出示的证据及本案查明的事实，本院归纳以下争议焦点问题：1、关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2、被告郑程公司是否应当履行合同义务的问题；3、被告郑程公司在履行合同中是否存在违约的问题，违约金的计算是否符合法律规定的问题。（1）关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题2019年1月9日，原告徐建龙、湛银霞与被告郑程公司签订的《商品房买卖合同》，系原告徐建龙、湛银霞与被告郑程公司真实意思买卖商品房的表示，且不违反法律效力性强制规定，真实、合法、有效。虽然该合同价格与实际交易价格不符，有规避国家税收行为，该合同价格条款无效，但不影响整个合同的效力。在今后的办证的过程中，当事人如有规避税收的行为，税务机关可通过补缴和惩罚措施实现征税的目的。二、被告郑程公司是否应当履行合同义务的问题根据案涉的《购房协议书》、《商品房买卖合同》的约定，可以确定三方对协议、合同的权利义进行了转换。原告徐建龙、湛银霞按照《商品房买卖合同》的合同条款，已支付了超出《商品房买卖合同》价格的购房款，被告郑程公司作为合同相对方应该依据合同的约定履行合同相应的义务。被告郑程公司的合同义务：为原告徐建龙、湛银霞开具不动产销售增值税发票，协助原告徐建龙、湛银霞办理不动产过户手续。三、被告郑程公司在履行合同中是否存在违约的问题，违约金的计算是否符合法律规定的问题在本案中，被告郑程公司没有履行合同义务的原因系原告未付清第三人张华志的房款，而该原因非原、被告之间商品房买卖合同的抗辩理由，因此，被告郑程公司在履行合同过程中存在着违约行为。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定办理房屋所有权登记的期限及违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。按照以上规定，被告郑程公司应于签订合同之日（2019年1月9日）起90日内协助原告办理过户手续，但至今被告郑程公司未予以协助办理，应承担相应的违约金，本院综合本案的基本案情及原告的损失状况，依法确定其违约金的计算方法为：以419430元为基数，自2019年4月9日起至被告郑程公司协助原告徐建龙、湛银霞办理过户手续之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孝感市郑程房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告徐建龙、湛银霞开具数额为419430元的不动产销售增值税发票；二、被告孝感市郑程房地产开发有限公司于本判决生效后三日内协助原告徐建龙、湛银霞办理案涉房屋不动产权属登记（案涉房屋为：“佳城佳苑”1-1503号房屋）；三、被告孝感市郑程房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告支付违约金（违约金的计算方法为：以419430元为基数，自2019年4月9日起至被告孝感市郑程房地产开发有限公司协助原告徐建龙、湛银霞办理过户手续之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告徐建龙、湛银霞的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7839元，简易程序减半收取计3919.50元，由被告孝感市郑程房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二〇年六月十日书记员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（1）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（1）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告徐建龙、湛银霞证据目录：证据一：徐建龙、湛银霞身份证。拟证明原告的身份情况以及诉讼主体资格。证据二：孝感市郑程房地产开发有限公司经营信息、张华志户籍证明。拟证明被告及第三人的诉讼主体资格。证据三：购房协议书、收条。拟证明原告与第三人签订买卖合同及确定各自的权利义务关系。证据四：商品房买卖合同、购房合同备案证明、房屋登记信息。拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，且已办理了合同备案手续，但案涉房屋至今仍登记在被告名下。被告孝感市郑程房地产开发有限公司证据目录：证据一：购房合同备案证明。拟证明该买卖房屋已帮原告办理了备案手续。证据二：缴款通知书。拟证明孝感市郑程房地产开发有限公司已帮原告向孝感市住房保障局代缴了住房维修基金。证据三：申请书。拟证明第三人申请孝感市郑程房地产开发有限公司在原告未交清房款之前暂缓办理房产证。第三人张华志证据目录：证据一：购房协议书。拟证明第三人张华志与原告达成购房协议。证据二：欠条。拟证明原告下欠第三人房款的事实。