北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3260号原告：车存新，男，1968年2月4日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：康越，男，1987年1月23日出生，汉族，无职业，住河北省石家庄市乐城苑东区。被告：王寒光，男，1990年12月6日出生，汉族，无职业，住河北省沧州市献县。原告车存新与被告康越、王寒光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告车存新，被告康越、王寒光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车存新向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付2019年11月1日至2020年7月31日期间房屋租金58500元；2、请求被告支付逾期付款违约金117000元；3、请求被告赔偿原告经济损失20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与北京鑫越房地产开发有限公司于2018年7月30日签订了《北京市房屋出租代理合同》，合同签订后，原告将房屋交付给该公司，该公司未能如约履行合同义务，长期拖欠租金，原告多次催促未果。2019年11月，双方协商过程中，原告发现北京鑫越房地产开发有限公司已于2019年9月24日注销。经原告查询，2019年9月24日，北京鑫越房地产开发有限公司形成股东会会议决议：1、全体股东一致确认清算报告内容；2、全体股东一致确认注销本公司；3、注销后的未尽事宜由全体股东承担。又经查，公司股东为康越（股份占比50%)和王寒光（股权占比50%),其二人在股东会决议上签字。原告认为，北京鑫越房地产开发有限公司在未履行与原告之间合同义务的情况下，擅自注销公司，应当由公司股东康越、王寒光承担相应责任，为维护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，望请支持。被告康越辩称，房子实际履行的租期是一年零两个月，当时政府说要拆隔断，没法继续再租了，所以解除了合同。房子租过来的时候装修很破，本来就带隔断，我们修了很多东西，临走还给房屋做了维修，一个三居带隔断，给了车存新6000多元，洗衣机也赔他了。2019年10月底房子已经交接完毕，钥匙都给车存新了。之前的租金已经交付完毕，车存新的理解是错误的。被告王寒光辩称，我们每次都按时给车存新房租，都有打款记录，车存新说的情况不存在。车存新交接的时候怀疑洗衣机被别人换掉了，觉得处理事情时间上有延误，但是后来也没说过我们损坏东西，这些问题都是交接之后出现的问题。我们的签订合同的时候是6300元一个月，降为6100元一个月，租了一年零两个月后就被查了，2019年11月2日就已经交接完毕，他也拿到了钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2009年12月30日，案外人王世清（出卖人）与车存新（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定车存新购买王世清名下坐落于北京市通州区房屋（以下简称521号房屋）。车存新于2010年1月11日办理房屋所有权登记，将521号房屋过户到自己名下。2018年7月30日，车存新（出租方、甲方）与北京鑫越房地产有限公司（承租方、乙方）签订了《北京市房屋出租代理合同》（以下简称《出租代理合同》），北京鑫越房地产有限公司承租车存新名下521号房屋，《出租代理合同》第五条出租代理期限约定：（一）出租代理期自2018年8月1日至2020年7月31日，共计2年0个月。出租代理期限的变更由双方书面另行约定。（二）甲方应于2018年7月31日前将该房屋交付给乙方。（三）出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，甲方需将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。第六条租金、佣金约定：（一）租金标准为6100元/月，按季缴付，具体付款日期：第一次2018年8月1日（??12200元整），第二次2018年11月1日（??18300元整），第三次2019年2月1日（??18300元整），第四次2019年5月1日（??18300元整）。出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定。第十一条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁，危改范围的。2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十二条违约责任约定：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。第十六条补充规定约定：第二年租金为6500元/月，付款日同第一年日期，每季度增加1200元。乙方应按时支付租金，逾期未支付达3日视为乙方违约。甲方有权收回房租，乙方承担200%违约金。附件一《房屋附属设施、设备清单》载明，家具类双人床5张，单人床3张，衣柜7个。合同还对双方其他权利义务等做出了约定。双方分别于《出租代理合同》落款处签字。2019年9月24日，北京鑫越房地产有限公司召开股东会会议，会议形成决议如下：1、全体股东一致确认清算报告内容。2、全体股东一致确认注销本公司。3、注销后的未尽事宜由全体股东承担。康越、王寒光分别于落款处签字。同日，《北京鑫越房地产开发有限公司清算报告》载明，公司已成立清算组，清算组对其资产进行了全面清算核查，已清算完毕。报告如下：（1)债权债务已清理完毕；（2)各项税款、职工工资已经结清；（3)已于2019年05月15日在国家企业信用信息公示系统、报纸上发布注销公告。康越、王寒光分别于落款处签字。2019年11月29日，梨园镇群租房治理办公室发布《告知书》，521号房屋违反了北京市出租房屋管理规定，属于“违法群租房”，存在治安、消防等安全隐患，要求自行整改、拆除隔断，隔断间、厨房、阳台等违规居住人员联系出租方协商搬离事宜。限期内出租方自行恢复原房屋设计格局，并通知梨园镇群租房治理办公室验收整改情况；逾期未整改的，梨园镇群租房治理办公室将依法强制拆除，并联合通州区住建委按规定进行高限处罚，对情节严重、阻碍整治行动者追究法律责任。庭审过程中，原告车存新和被告康越、王寒光均认可2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金已经支付完毕。关于房屋租金，车存新称要求康越、王寒光支付2018年11月1日至2019年11月31的租金，是因为房屋内部装修破坏严重，导致房屋无法正常使用。关于房屋打隔断的时间，康越、王寒光称521号房屋租来时已经有隔断，当时有内部有七间房，如果没有隔断租不出这么高的房租。车存新认为是公司承租期间打得隔断，对此未提供证据，同时亦未对交接清单中家具类双人床5张、单人床3张、衣柜7个作出合理解释。关于合同解除情况，康越、王寒光称由于政府拆除隔断导致其当初承租房屋时目的无法实现，遂提出了解除合同，车存新对此亦是同意的，为此双方办理了交接手续，将房屋退还了车存新，还在车存新的要求下对部分物品进行了维修，并提交了与车存新的微信聊天记录、维修费收据等予以证明。车存新称房子的钥匙是2019年11月7日交还的，但直到11月10日各种卡都没交还。关于违约金，王寒光认可《出租代理合同》第十六条补充协议是其所写，称如果是因为康越、王寒光的原因违约可以承担租金200%的违约金，标准是月租金的200%，但合同无法继续履行是因为政府下令要求拆除隔断。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，车存新与北京鑫越房地产有限公司的《出租代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。北京鑫越房地产有限公司经股东会会议注销，注销后的未尽事宜由全体股东即康越、王寒光承担，车存新起诉康越、王寒光在程序上并无不当。关于《出租代理合同》的解除问题，梨园镇群租房治理办公室对521号房屋作出限期整改告知书，要求居住人员联系出租方协商搬离事宜，《出租代理合同》无法履行是因为521号房屋内隔断违反北京市出租房屋管理规定，而从双方签订的交接清单中屋内家具情况来看，可以认定521号房屋在《出租代理合同》签订前就存在打隔断的情形，现合同目的已无法实现，康越、王寒光提出解除合同并将房屋腾退给车存新，且车存新在微信中亦表示同意，应视为双方协商一致解除合同。鉴于原告车存新和被告康越、王寒光均认可2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金已经支付完毕，故对于车存新要求2019年11月1日至2020年7月31日期间房屋租金和合同解除违约金的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。关于车存新主张康越、王寒光赔偿租赁期间房屋内装饰装修损失，其仅提供了部分照片，不能证明系康越、王寒光承租期间由于不当使用所致，且521号房屋存在违规隔断被拆除的问题，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告车存新的诉讼请求。案件受理费881元，由原告车存新负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年六月二十九日法官助理 李熹明书 记 员 陈坤钰