天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1096号原告：王俊午，男，1990年4月4日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：常万春，天津文韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永鑫，天津文韬律师事务所律师。被告：天津金河湾置业有限公司，住所地天津市宝坻区经济开发区东区钰华街118号。法定代表人：王洪志，董事长。委托诉讼代理人：幺玉璞，该公司职员。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告王俊午与被告天津金河湾置业有限公司（以下简称：金河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王俊午的委托诉讼代理人常万春、被告金河湾公司的委托诉讼代理人么玉璞、董萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊午向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行双方签订编号为2018-0054481的《天津市商品房买卖合同》，及时向原告交付房屋；2．判令被告以商品房价款715427元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付逾期交付的违约金（自2019年12月31日起至实际交付商品房之日止，暂计算为30047.93元）；3．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告以商品房价款715427元为基数，自2020年1月1日起至实际交房之日止，按年利率4.35%计算逾期交房利息，自2020年1月1日起至实际交房之日止按总房款的万分之三支付违约金，暂计算为30047.93元。事实和理由：2018年6月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于宝坻区房屋，商品房价款为715427元。原告以贷款形式给付房款，并应于2018年7月31日前一次性存入首付款215427元。被告应于2019年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。合同约定了其他权利义务。合同签订后，原告于2018年6月30日向被告支付首付款215427元，于2019年1月31日以按揭贷款的方式向被告支付剩余房款500000元。2019年12月26日，被告向原告寄送《致香榭雅园业主的一封家书》，内容为：由于不可抗力因素影响，原告购买的房屋无法按照合同约定的日期交付，具体交付时间被告将另行以寄送《交付通知书》的方式告知。综上，原告已经按照合同约定履行了主要义务，被告逾期交房的行为侵害了原告的合法权益，故原告提出以上诉讼请求。金河湾公司辩称，同意第一项诉请，同意继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》。不同意原告的其他诉讼请求。具体意见为：1、现在房屋处于未交付的阶段，原告的实际损失还没发生；2、房屋交付时间晚于合同约定时间，不是被告造成的，是因为政府停工令和新冠肺炎疫情防控措施等不可抗力的影响；3、双方签订的《天津市商品房买卖合同》补充合同约定了宽展期和其他免责条款。基于上述三项理由请求驳回原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，王俊午（乙方）与金河湾公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，商品房坐落于宝坻区，建筑面积为75.12平方米，总价款715427元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的按下列第3种方式处理。3．详见附件六补充合同。第五条甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第3种约定，追究甲方违约责任：3、详见附件六补充合同。附件六“补充合同”第五条关于逾期交付的补充约定。1、买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽展期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2、宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息；逾期超过90日的（自本合同第三条约定的交付日期届满之日起第181天开始计算），出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行。2019年12月26日，被告向原告寄送《致香榭雅园业主的一封家书》，载明：由于不可抗力因素影响，原告购买的房屋无法按照合同约定的日期交付，具体交付时间被告将另行以寄送《交付通知书》的方式告知。双方对涉诉房屋现在尚未经过验收合格，尚未取得《准许交付使用证》均无异议。诉讼中，根据原告申请，本院到天津市宝坻区市场监督管理局调取“责令改正通知书”一份，载明：天津金河湾置业有限公司，经查你单位使用的《商品房买卖合同》补充协议属于格式条款，其中使用所列第二条、第三条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十条内容的行为，违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条的有关规定。依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，现责令你单位立即予以改正...天津市宝坻区市场监督管理局，2020年3月11日。另，被告主张在施工期间相关行政部门发布多个限制施工的文件、通知。经查证在原、被告签订《天津市商品房买卖合同》之后发布的文件具体为：1、2019年9月23日，天津市生态环境局发布重污染天气橙色预警，自9月25日零时起启动二级（橙色）应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，全面停止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。10月2日24时起终止实施应急响应措施。2、2019年10月18日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自10月19日零时起启动三级（黄色）应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。10月20日18时起终止重污染天气应急响应。3、2019年11月20日，天津市生态环境局发布重污染天气橙色预警，自11月20日18时起启动二级（橙色）应急响应措施。11月24日零时起终止实施应急响应措施。4、2019年12月6日，天津市生态环境局发布重污染天气橙色预警，自12月7日14时起启动二级（橙色）应急响应措施。12月11日零时起终止实施应急响应措施。5、2019年12月19日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自12月20日18时起启动三级（黄色）应急响应措施。12月25日20时起终止重污染天气应急响应。6、2019年12月27日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自12月27日20时起启动三级（黄色）应急响应措施。12月29日24时起终止实施应急响应。7、2020年1月8日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自1月9日18时起启动三级（黄色）应急响应措施。1月10日20时起终止实施应急响应。8、2020年1月14日，天津市生态环境局发布重污染天气橙色预警，自1月15日14时起启动二级（橙色）应急响应措施。1月19日7时起终止实施应急响应措施。9、2020年1月24日，天津市卫生健康委员会发布“天津市启动应对新型冠状病毒感染的肺炎一级响应”，依据《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》，结合我市当前的疫情防控形势，市防控领导小组决定，自2020年1月24日零时起，启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应。10、2020年3月16日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队向金河湾公司出具“恢复施工安全监督管理告知书”，载明：由你单位提出的恢复香榭雅园一期、二期、配套商业，圣景豪庭一、二、三期工程施工安全监督的申请…宝坻区建设工程质量安全监督管理支队自2020年3月16日起恢复对该工程的施工安全监督管理工作，请你单位组织督促疫情防控工作。本院认为，王俊午与金河湾公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务。诉讼中，双方对继续履行编号为2018-0054481的《天津市商品房买卖合同》均无异议，本院予以确认。对于双方当事人的争议问题，本院评判如下：一、金河湾公司在履行合同中是否存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中关于商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。金河湾公司未能于2019年12月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付原告，应当承担逾期交房的违约责任。二、金河湾公司延期交房是否存在免责事由。金河湾公司主张逾期交付房屋是因为受到政府停工令和新冠肺炎疫情防控措施的影响，属于不可抗力。经审查本院认为，天津市相关政府部门发布的重污染天气应急响应措施等限制施工的通知文件，旨在保障生态环境质量，保护公众身体健康，是为社会公共利益而发布的停工通知，该限制施工的措施会对工程施工进度造成不同程度的影响。故上述天津市生态环境局发布的1-8项重污染天气预警文件造成的停工期不可归责于被告，由此造成的延期交房，金河湾公司可免除相应的违约责任，上述停工期经本院认定合计为28天。另，2020年1月24日，天津市卫生健康委员会发布“天津市启动应对新型冠状病毒感染的肺炎一级响应”，涉诉工程受新冠肺炎疫情及防控工作的直接影响，故上述第9、10项文件造成的停工期不可归责于金河湾公司，由此造成的延期交房，金河湾公司亦可免除相应的违约责任，上述停工期经本院认定为52天。关于金河湾公司主张受到中共天津市委办公厅2017年8月25日印发的《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知影响，因该文件在双方签订的《天津市商品房买卖合同》之前，金河湾公司的该项主张依据不足，本院不予支持；关于金河湾公司主张受到天津市生态环境局发布的“3月29日零时起我市终止重污染天气应急响应”的通知的影响，因该文件在双方签订的《天津市商品房买卖合同》之前，金河湾公司的该项主张依据不足，本院不予支持；关于金河湾公司主张受到天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队于2018年10月31日发布的“关于加强冬季停止施工现场质量及安全管理的通知”及该单位2019年3月13日发布的“恢复施工安全监督告知书”中规定的停工期的影响。经本院向发文单位核实，该文件是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工，该文件并非停工令，故对金河湾公司主张免除相应违约责任的意见，本院不予支持。三、金河湾公司逾期交房的违约责任是否应当调整。本案中，原告主张双方约定的违约责任相关条款，违约责任过低，应当调高，且不应扣除补充合同中约定的宽展期。原告诉请在2020年1月1日至2020年3月31日（暂计算）期间，以购房款715,427元为基数，按照年利率4.35%计算违约利息；在2020年1月1日至商品房实际交付之日，以购房款715,427元为基数，按照日万分之三计算违约金。金河湾公司主张双方应当按照补充合同的约定，在约定的商品房交付日期届满之日起给予出卖人90天的宽展期，宽展期内合同继续履行，出卖人无需承担违约责任，宽展期届满后90日内计算利息，逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行。金河湾公司认为以上约定是双方真实意思表示，不存在约定违约金过低的情形。对此本院认为，涉诉合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，合同中关于“90日宽展期及交付日期届满之日起第181天开始计算违约金”的约定，不能弥补原告方的实际损失，属于双方约定违约金过低的情形。故本院综合考虑金河湾公司的违约情节和王俊午的实际损失情况，酌情确定被告自合同约定交房之日次日起至本案一审辩论终结前即2020年5月27日共计148天，扣除上述停工期75天(核减重复期间)后，对剩余73天以购房款715,427元为基数，按照年利率4.35%计算承担逾期交房的违约责任，经核算金额为6，310.7元。关于原告提出的违约责任计算至实际交房之日止的请求，因实际交房日期尚未确定，该损失无法核算，本院不予支持。原告可在实际交房日期确定之后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王俊午与被告天津金河湾置业投资有限公司继续履行双方签订的编号为2018-0054481的《天津市商品房买卖合同》；二、被告天津金河湾置业投资有限公司于判决生效后十日内给付原告王俊午逾期交房违约金6，310.7元；三、驳回原告王俊午其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元，减半收取计276元，由原告王俊午负担218元（已缴纳），由被告天津金河湾置业投资有限公司负担58元（给付时间同上）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郑善礼二〇二〇年六月二日书记员  郑 猛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。