江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初4823号原告（反诉被告）：吴雨轩，女，1986年8月12日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：唐海洲，江苏摩天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩超（系吴雨轩丈夫），男，1986年10月3日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告（反诉原告）：无锡东茂投资有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城41-2108。法定代表人：陈波。委托诉讼代理人：林佳业，上海君澜（无锡）律师事务所律师。原告（反诉被告）吴雨轩与被告无锡东茂投资有限公司（以下简称东茂公司）（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴雨轩及其委托诉讼代理人唐海洲、韩超，被告东茂公司的诉讼代理人林佳业到庭参加诉讼,现已审理终结。原告吴雨轩向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的租赁合同于2019年6月21日解除；2、判令被告返还原告已支付的保证金62193.3元、装修押金21240元,共计83433.3元;3、判令被告赔偿原告（销售商品退款2000元，装修费43492元，消防施工及验收17000元）等各项损失共62492元。事实与理由:原告于2018年11月9日与被告签订无锡八方汇商铺租赁合同一份，约定租赁位于无锡市滨湖区商铺，面积354平米，第一租赁年度固定租金为13567.1元／月；保证金62193.3元；原告按照合同约定履行了相应的义务，但2019年6月15日，原告于店内正常营业，但被告无故说原告有撤店嫌疑，招览十多名保安阻止原告正常经营，不让顾客在原告店内消费后出大门，几名保安堵住大门多次推让顾客，其无奈报警。被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成严重的经济损害和声誉影响，导致原告合同目的无法实现，其有权行使法定解除权，其在2019年6月21日向被告送达了解除合同通知书，自该日起合同解除，被告应当返还其相关费用并赔偿其损失。被告东茂公司辩称：其不存在违约行为，不同意解除合同，要求继续履行合同，请求法院驳回原告诉请。反诉原告东茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令吴雨轩立即支付拖欠的2019年6月1日至2019年8月31日的租金40701.3元、物业管理费18585元，合计59286.3元及逾期付款违约金（自2019年6月11日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；2、判令被告立即支付律师费13472元。事实与理由：2018年11月9日，吴雨轩向东茂公司承租了海岸城62-141(1)-7号商铺，根据租赁合同，吴雨轩应于2019年6月10日前支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金40701.3元、物业管理费18585元，但吴雨轩至今没有支付。吴雨轩违约付款，按照合同应当承担相应的违约金，并承担东茂公司为本案委托律师产生的律师费13472元。反诉被告吴雨轩辩称:双方合同已经解除，其无需支付租金及物业管理费，反诉请求没有事实及法律依据。经审理查明：吴雨轩（乙方）和东茂公司（甲方）于2018年11月9日签订无锡八方汇商铺租赁合同一份，约定吴雨轩租赁位于无锡市滨湖区商铺用于服装经营，建筑面积354平米，套内面积116.8平方米，租期2年，第一年租金为13567.1元／月，第二年租金为14536.1元／月。合同4.3.1租金支付方式为：首期自交付日起至起租日起三个月届满之日止的租金特别约定为40701.3元，乙方应于交付日前支付;之后乙方应当每三个月支付一期租金。第二期租金应于第二期开始前支付；其余应于每期第一个月的第10日前先行支付当期的租金;如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至节后第一个工作日。第二期与最后一期不足三个连续完整月度的，该期的固定租金根据乙方在该期实际租赁的日数按比例收取。关于租赁保证金约定，乙方应向甲方支付租赁保证金。在合同有效期内，该租赁保证金仅作为乙方履行本合同约定义务的保证，除本合同中甲方同意情形外，乙方均无权要求甲方接受用租赁保证金抵付任何应由乙方支付的款项。租赁保证金为人民币62193.3元,签署本合同之日起5个工作日内，由乙方向甲方一次性足额支付。在合同有效期内，该租赁保证金仅作为乙方履行本合同约定义务的保证，乙方无权要求甲方接收用租赁保证金抵付任何应由乙方支付的款项。关于物业费，物业管理费自该商铺起租日起标准为每月6195.0元。乙方应于该商铺交付日前一次性支付装修期间的物业管理费4779.0元和起租日起三个完整月度的物业管理费18585.0元。之后乙方应当每三个月支付一期物业管理费，并参照本合同第4.3.1款约定的支付方式与租金同期同时支付。关于解除合同，约定在合同有效期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同：未按约定时间交付商铺供乙方使用，超过90日的；违反本合同的约定，使乙方无法按其用途使用该商铺，且拒不改正的；甲方破产或决定解散，但因重组或合并原因进行清算者除外；由于甲方原因，致使该商铺因法院强制执行而被查封；法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情况。关于违约责任，在租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理费、能耗费或其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。如乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，甲方有权将前述违约金提高至1%。乙方违反本合同约定，甲方通过委托律师、提起诉讼等方式追究乙方违约责任的，因此产生的必要支出（包括但不限于诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、审计费、执行费、律师费等）均由乙方承担。关于经营条款，合同22.2条约定乙方须服从甲方对八方汇营业时间的安排，不得于正常营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，乙方并应配合甲方对整个八方汇进行的推广活动的时间安排。八方汇营业时间现行标准为周日至周四10:00〜21:30,周五、周六及法定节假日10:00〜22:00,甲方有权通过向乙方发放营运手册、书面通知等方式对营业时间进行调整，该等调整普遍适用于全体八方汇租户。另查明：吴雨轩付清了2019年5月31日前的全部租金、物业费，及合同保证金62193.3元、装修押金21240元。2019年6月15日双方在履约过程中发生争执，吴雨轩陈述，6月15日其要做店铺调整，需拿走一些东西，保安告知其要去物业开放行单，其去物业发现没人。后物业人员发现其要搬走镜子和微波炉，说不可以，其就不搬了。后其发现八方汇保安不让其店铺客人离开，店铺门口还围了20多个人。其就报警了，东绛派出所出警，其当着警察的面问是否可以正常经营，工作人员说不可以，因为没有接到领导通知。因为东茂公司不让其正常营业，所以其当天就拿走了一些东西后锁门走人，后关门至今。对此东茂公司陈述，承租人在6月15日前与招商部的工作人员沟通撤铺事宜，招商部的人说撤铺属于违约。6月15日承租人组织了一辆面包车到现场，要搬走物品撤铺。吴雨轩确实曾找物业开搬走物品的条子，但后来吴雨轩自行开始搬东西。因为合同中约定要大规模搬东西需要得到出租人的同意，另外要在非经营时段才可以搬运，不然对整个区域的经营会造成影响。出租人在得知承租人当天有撤铺的行为后，在警告无果情况下叫了一些保安去阻止撤铺的行为。最后承租人报警后警方来了，警方说这是经济纠纷，让双方自行解决。后保安就没有再予以阻止，吴雨轩就把东西都搬走，后店铺关门至今。东茂公司提供了事发当天的监控，证明当天吴雨轩用小面包车分两次将店内物品包括货架、模特、镜子、剩余货品等几乎搬空。对此吴雨轩提交微信聊天记录，证明是其从案涉店铺内搬出部分物品，系用于在上海新开店的开业，系正常的货品调配，并非是要撤店，目前案涉店铺内的大部分货架依然陈列在店铺中。另外，根据吴雨轩的申请，本院至东绛派出所调取了当日出警的视频，吴雨轩表示在视频最后，其向东茂公司工作人员询问是否能继续营业，工作人员表示需请示领导，后再未告知其请示结果，东茂公司以实际行动表示解除合同。东茂公司方仅是在吴雨轩结欠租金和无故撤铺的情况下，行使留置权，但未阻止吴雨轩营业，系吴雨轩自行锁门停业。关于租金等费用，吴雨轩陈述其在6月10日与楼下几个商户到八方汇询问交租的情况，希望给予一些优惠政策，得到的答复是回去等消息，其确实没有交之后的租金，因为要等回复。2019年6月20日，吴雨轩向东茂公司发送解除租赁通知书，载明因6月15日东茂公司无故说其有撤店嫌疑，招揽十多名保安阻止其正常经营，不让顾客在店内消费后出大门，导致其合同目的不能实现，东茂公司已构成根本违约，通知双方租赁合同解除。2019年6月26日，东茂公司回函不同意解除合同，载明吴雨轩应于6月10日前支付6月至8月的租金、物业费，但吴雨轩逾期未付。另外6月15日吴雨轩提出搬运大量商品时其明确告知相关工作应当依约在非经营时间内进行，但吴雨轩无视管理人员劝导，执意搬运并关门停业。东茂公司不同意解除合同。还查明：东茂公司提供委托代理协议，证明其委托律师实现权利需支付律师费13472元。庭审中，东茂公司同意吴雨轩缴纳的装修押金21240元在结欠的租金中抵扣。以上事实，由《商铺租赁合同》、视频、微信记录、转账凭证、解除通知书、回函、委托代理协议及当事人陈述予以证实。本院认为，吴雨轩与东茂公司签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。吴雨轩现明确其提出解除合同系因东茂公司2019年6月15日的违约行为致使其无法正常经营从而无法实现合同目的，其行使法定解除权。纵观2019年6月15日的纠纷经过，吴雨轩当日提出因其其他店面经营需要，需从案涉商铺中搬离部分货品、货架、模特、镜子等，因搬运物品较多，东茂公司结合吴雨轩未按约支付6月后的租金行为，认为吴雨轩有擅自撤铺之嫌，同时搬货行为发生在营业期间，不符合双方合同约定，故东茂公司对搬货行为予以制止，在警察出警后，东茂公司工作人员即去请示领导如何后续处理，后吴雨轩自行锁门关店至今。首先，根据合同22.2条约定乙方须服从甲方对八方汇营业时间的安排，不得于正常营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，根据该条约定，吴雨轩在营业期间搬离店铺内的大量商品，东茂公司有权予以制止。其次，当日在出警后虽然东茂公司工作人员未给出明确答复，但系吴雨轩自行锁门关店，而非东茂公司强制关店。东茂公司也无其他行为继续制止吴雨轩正常开店营业。最后，在吴雨轩发出解除通知书后，东茂公司已回函明确表示不同意解除合同，即吴雨轩可以继续营业，在此情况下，东茂公司已向吴雨轩给予了明确答复，无证据表明此后东茂公司仍然阻止吴雨轩正常营业，后续吴雨轩未再开业系其自行选择。综上，2019年6月15日及之后东茂公司的相关行为，不构成根本性违约，吴雨轩无权行使法定解除权，双方合同应当继续履行。吴雨轩主张的租赁保证金返还和损失，无事实和法律依据，本院不予支持。吴雨轩应立即支付拖欠的2019年6月1日至2019年8月31日的租金40701.3元、物业管理费18585元。东茂公司同意吴雨轩缴纳的装修押金21240元在结欠的租金中抵扣，抵扣后吴雨轩需支付的租金为19461.3元。关于逾期付款违约金，虽然东茂公司已自行调整标准为每日万分之六点五，但鉴于吴雨轩逾期付款确因双方在6月15日产生争执，结合合同的履行情况和当事人的过错程度，本院酌定违约金按照年利率6%计算。关于东茂公司的律师费13472元，根据合同约定，应由吴雨轩负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吴雨轩于本判决生效之日起三日内支付无锡东茂投资有限公司租金40701.3元、物业管理费18585元，合计59286.3元及逾期付款违约金（以59286.3元为基数，自2019年6月11日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）;二、吴雨轩于本判决生效之日起三日内支付无锡东茂投资有限公司律师费13472元；三、驳回吴雨轩的诉讼请求。四、驳回无锡东茂投资有限公司的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3219元，反诉案件受理费1619元，均由吴雨轩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  金小媚人民陪审员  吴来娣二〇二〇年六月十八日法官 助理  杨 牧书 记 员  蒋 龄本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。