徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初1384号原告：朱希亮，男，1949年1月3日出生，汉族，住江苏省铜山县。委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂新尚，江苏觉悟律师事务所律师。原告：黄庆侠，女，1953年4月10日出生，汉族，住江苏省铜山县。委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂新尚，江苏觉悟律师事务所律师。被告：权蔚，女，1975年12月19日出生，汉族，户籍地徐州市泉山区，现居住地云龙区。委托诉讼代理人：程潜，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。原告朱希亮、黄庆侠诉被告权蔚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理，并于2020年5月18日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人刘民、聂新尚，被告权蔚及其委托诉讼代理人程潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱希亮、黄庆侠的诉讼请求为：1、请求法院确认原告与被告所签的房屋买卖协议无效（房款价值7200元)；2、请求确认涉案房屋归原告所有，被告从涉案房屋迁出；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2004年5月23日签订了一份房屋买卖协议，协议约定将原告位于铜山县间房屋出售给被告。该涉案房屋南邻陈华，北邻**义，东邻朱振国，西邻小路。因被告不属于该村村民，因此该房屋买卖协议不符合法律规定，该协议是无效的。因该房屋买卖协议无效，被告对涉案房屋的占有于法无据，应当从涉案房屋迁出。为了维护当事人的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告权蔚辩称：1、按现有法律规定，即使房屋买卖合同被认定无效，但原告的行为违背了诚实信用；2、原告要求确认涉案房屋归自己所有，被告从涉案房屋迁出没有法律依据：首先，双方在2004年5月23日签订的房屋买卖合同，当时所谓的房屋仅是一间不足10平方的厨房和几棵小树，被告当时已经依约支付了房屋对价，2006年1月22日，被告以原告的名义申请翻建房屋，由原来的20平方简易房翻建为200多平方的两层楼房，并在周围建起围墙，总投资30多万元，被告返还原房屋已不可能实现；其次，原告诉请确认涉案房屋买卖合同无效，从中不难看出，原告在2004年出卖房屋时就已明知被告没有买方资格，故原告主观上存在故意，应承担过错责任，同时，原告起诉要回房屋，其主要目的是觊觎和图谋房屋的增值和将来拆迁赔偿的预期利益。综上，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，原告陈述原被告之前相互不认识，是被告知道原告有卖房子的意愿后主动与原告取得联系。当时因原告年龄比较大，一些政策法规不熟悉认为可以出售，故于2004年5月23日与被告签订了涉案协议，内容为：甲方（朱西亮）自愿将自己所有住房售给乙方（权蔚），该房座落于，房屋一间，土地面积（空白），南北长（空白），东西长（空白）米，南邻陈华，北邻**义，东邻朱振国，西邻小路，该院内有小树几棵，一并归乙方所有。该处住宅售价柒仟贰佰元整（人民币7200元），现已付清。双方不得违约，如一方违约，承担违约金叁仟元整，同时赔偿守约方因此而受到的损失。甲方积极配合乙方办理过户手续，过户及以后费用由乙方承担。朱西亮在甲方处签字，权蔚在乙方处签字并捺印。协议下方注明已收到售房款现金柒仟贰佰元整（人民币7200元），收款人：夫：朱西亮，妻：黄庆侠（代）。原告表示协议中的“朱西亮”是朱希亮的曾用名，签协议时还没有改名后来改成了朱希亮，协议中的黄庆侠的名字是由朱希亮代签的。原告只有一处宅基地，便是出售给被告的这处，当时买卖房屋时的状态是三间房屋和几棵小树，协议上写的“房屋一间”是写错了，应该是“房屋一处”，这么大的宅基地不可能只有一间房子。因为原告当时认为房屋能够过户，所以才在协议下方约定甲方积极配合乙方办理过户手续，相关费用由乙方承担。签完买卖协议后，原告便住在同村的子女家，原告现住的地方距离涉案房产二三百米远，但因年龄大了，几乎不外出都在室内，故对2006年被告翻建房屋的事情并不知情，十几年间，两原告也未从涉案房屋处路过。被告权蔚陈述当时是通过住在当地的居民知道原告要卖房子，觉得当地空气好，可以去那边居住，现在交通也非常发达。买房子时宅基地上就一间茅草屋，还有一棵树，当时茅草屋已经塌了半边，根本无法居住。涉案协议中的黑体字是当时买卖房子的中间人写的，中间填空的蓝色的字（陈华、**义、朱振国、几）不清楚是谁写的，两处签名确为被告签署。签订协议时，被告也认为涉案房屋可以过户。协议签订后，2006年，被告想重新建房，需要办理一些证件及原告的配合，被告找过原告几次。因为当时没有过户，办理手续要找房主的身份证，被告便拿着原告朱希亮的身份证复印件以原告朱希亮的名义于2005年11月8日向汉王村村民委员会缴纳翻建费200元，于2006年3月27日，缴纳500元杂费，用于办理建设规划许可证。涉案房屋从买来到翻建期间都是空置，翻建后盖了两层，下面四间上面四间，并对房屋进行了装修。之后被告在那里住了一段时间（2007年开始住，到2014年左右），后来小孩上学被告就在市里居住，涉案房屋现在没有人居住，但会去经常看一下水电。另查明，1991年1月4日，铜山县汉王乡汉村3队宅基地情况登记表上载明朱希亮房屋占宅基地221平方米。1998年9月16日土地使用者为朱希亮的集体土地建设用地使用证上载明用地面积为146平方米。2006年1月22日，铜山县规划局向朱希亮颁发规建字（0305451）号中华人民共和国建设工程规划许可证，载明建设项目名称为住宅，建筑面积为200平方米，建筑层数为二层，意见为翻建，该规划许可证上记录涉案房屋东西邻路、北邻**义、南邻陈华。涉案房屋翻建费用200元的结算凭证以及500元杂费收费收据、建设工程规划许可证原件均由被告持有。以上事实，有原被告当庭陈述及提交的房屋买卖协议、宅基地情况登记表、建设工程规划许可证、集体土地建设用地使用证、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证、江苏省行政事业性收费收据等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》中规定，“宅基地使用权不得单独转让，城镇居民购买的，应认定无效”。《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”本案中，原告朱希亮将其名下的宅基地使用权通过书面协议的形式转让给具有城镇户口的被告权蔚，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此涉案房屋买卖协议应被认定为无效合同。关于原告诉请请求确认涉案房屋归原告所有的问题，本院认为，本案中，被告在签订涉案协议后，于2006年对房屋进行了翻建。从现有证据看，虽然现有房屋在建设前经过规划审批，因规划申请是被告以原告的名义申请，并没有证据显示涉案房屋进行翻建前向规划主管部门申请验线，房屋竣工后就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容向城乡规划主管部门申请核实。故原告申请本院径行确权，应经过行政主管部门前置，确定是否符合相关审批程序，对此本院不予审理。在涉案争议房屋合法性、具体权属确认前，及原被告就因合同无效产生的损失彻底解决之前，原告不具备对争议房屋的相关权利，其诉请被告迁出涉案房屋，于法无据，相应诉请本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱希亮、黄庆侠与被告权蔚于2004年5月23日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回原告朱希亮、黄庆侠的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告权蔚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 员  刘 娟二〇二〇年六月四日法官助理  袁 鑫书 记 员  张欣然