河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初2045号原告：王丽娟，女，汉族，1986年5月30日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：王雪丽，女，汉族，1989年3月5日出生，住山东省菏泽市牡丹区，系原告王丽娟妹妹。被告：吴鹏，男，汉族，1978年7月15日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：朱传超，鹿邑县诚信法律服务所法律工作者。原告王丽娟与被告吴鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娟及委托诉讼代理人王雪丽、被告吴鹏的委托诉讼代理人朱传超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽娟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费10549.23元（自2017年5月1日至2020年5月16日止）；增加诉讼请求被告未经原告同意擅自拆除室内独立卫生间修复费用4000元，水管修复费用1000元，被告设置的隔断墙等室内建筑垃圾清理费1000元以及破坏案涉房屋的墙体修复费用1500元，剩余尚欠租金1917.8元，诉讼请求增加9417.5，共计为19967.03元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月23日原告购买了位于顾××商业中心××新都××河南省××鹿办事处××里商业区××＃××单元××号铺（不动产权证号：豫（2019）鹿邑县不动产权第0001732号）一、二层房屋，其中房屋建筑面积96.34平方米，物业服务费为3元/㎡每月，后将涉案房屋的租赁事宜委托给徐敬光，2017年4月13日徐敬光以原告的名义与被告签订商铺出租合同，租期肆年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止，租金一年一付，同时约定租期内的物业费由被告交纳。2020年5月12日原、被告协商解除了商铺出租合同，被告租赁使用涉案房屋至2020年5月16日，被告应支付物业费10549.23元，但被告并未按照合同约定支付租期内的物业费，经原告多次催要，被告仍不支付。被告吴鹏辩称，原告所诉不实，被告对原告出租的房屋进行了装修，投入的资金应抵销物业费，多退少补。关于原告增加的诉讼请求部分，因双方已签订了解除商品出租合同，该解除商品合同只对物业费的争议进行了协商，对于其他已经随解除出租合同这些权利原告已经丧失，因此原告所增加的诉讼请求已没有事实依据，请求法庭予以驳回。原告围绕诉讼请求提供以下证据：一、2017年1月23日原告与鹿邑县顾家置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、不动产权证各1份，证明1、2017年1月23日原告王丽娟购买了位于鹿邑县××里商业区××单元××105铺（5）号）（其中不动产权证号：豫（2019）鹿邑县不动产权第0001732号），原告对案涉房屋享有物权，是本案适格主体；2、案涉房屋建筑面积96.34平方米，物业费为3元/月.平方米（建筑面积）。3、案涉房屋设有独立卫生间。被告对该组证据无异议，但认为，涉案房屋没有卫生间。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。二、2017年4月13日签订的《商铺出租合同》、2020年5月12日签订的《解除商铺出租合同》各1份，证明1、2017年4月13日原告委托人代原告与被告吴鹏就案涉房屋签订商铺出租合同，约定：第二条租期肆年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止，租金一年一付，提前一个月支付，第四条租期内的物业费由被告交纳；2、因被告吴鹏未按照商铺出租合同的约定在2020年4月支付一下年的租金出现的违约行为，原、被告于2020年5月12日解除了商铺出租合同，但被告实际于2020年5月20日才将案涉房屋交付给原告；3、被告认可房屋自承租房屋以来并未交纳过物业费，因此被告未交纳的物业费为10549.23元，房屋租金1917.8元（按照上一年度租金35000元，计算自2020年5月1日至2020年5月20日止）。被告对商铺租赁合同无异议，对被告没有缴纳物业费也无异议，但认为解除合同不是被告吴鹏原因造成的，是双方真实意思的表示。对证明目目的第三项异议认为，原告所称1917.8元随着双方解除商铺租赁合同的签订已经灭失。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。三、照片、光盘，证明1、案涉房屋的实际交房时间是2020年5月20日；2、被告破坏的案涉房屋的墙体虽已砌成，但2020年6月1日被告砌的墙体部分已经出现了裂缝，存在严重的房屋质量问题，被告应支付给原告重新修复该部分的墙体的费用；3、被告未经原告同意擅自拆除案涉房屋室内的独立卫生间的修复费用与水管修复费用；4、拆除案涉房屋内隔断间等室内建筑垃圾清理费用应由被告承担。被告异议认为，案涉房屋原告已经于5月20日收走，原告称被告破坏墙体，该墙体是经原告同意才拆除的，且根据解除商铺出租合同，被告已经修复，原告主张的垃圾清理费，随着解除商品出租合同的签订诉权已经灭失。对证明目的第三项异议认为，该房没有独立卫生间。卫生间的修复费用和水管修复费用根本不存在，即使存在也因为解除商铺出租合同诉权已经灭失。关于建筑垃圾，也因为解除商铺合同的签订诉权也已经灭失。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。被告提供以下证据：1.被告的身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格。原告无异议。经审查，本院予以确认。2.商铺出租合同1份，证明该合同第五条第三款双方约定被告的装修产权是属于被告的，装修的投入也是属于被告的，合同赋予了被告有转让装修的权利。原告对该证据的真实性无异议，但认为本合同第五条第三项约定合同到期后，被告所装修物料自行拆走或转给第三方使用，所得费用归被告所有，如不拆走，原告有权处理，对于装修物料，被告没有提供证据证明是其装修房屋。2.如果装修物料是被告装修，但该合同明确约定，被告可将装修物料依照合同约定进行拆除，现合同已解除，被告所主张的装修物料可以自行拆除，但是对原告房屋造成的损失应予以赔偿。3.原被告签订的商铺租赁合同约定租期四年，租金一年一付，因被告违约未提前支付原告租金出现了违约行为，为减少原告经济损失，于2020年5月12日解除了商铺租赁合同，实际交房时间是2020年5月20日，虽然解除协议中约定互不追究违约责任，但并不能否认被告违约的事实。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。3.2020年5月20日签订的解除商铺出租合同，证明原告已于2020年5月12日将出租房收回，解除商铺出租合同是双方真实意思表示，被告已经按照解除商铺出租合同，履行了墙体修复原状的义务，该合同第三条约定，双方均不向对方主张违约责任，该条款足以证明原告增加的诉讼请求部分，其诉权已经灭失，该合同的第四款有明确约定，双方只存在物业费的缴纳争议，其他已经没有争议。原告异议认为，2020年5月12日原、被告解除了租赁合同，但被告使用案涉房屋的租赁时间是2020年5月16日，实际交付房屋的时间是2020年5月20日，庭审中被告代理人已经认可，解除合同在前交付房屋在后，原被告虽然已经签订解除合同，因未约定事项处理没有约定，但不代表原告对未约定事项丧失诉权。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日原告购买了位于顾××商业中心××新都××河南省××鹿办事处××里商业区××＃××单元××号铺（不动产权证号：豫（2019）鹿邑县不动产权第0001732号）一、二层房屋，其中房屋建筑面积96.34平方米，物业服务费为3元/㎡每月，后将涉案房屋的租赁事宜委托给徐敬光，2017年4月13日徐敬光以原告的名义与被告签订商铺出租合同，合同约定租期肆年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止，第一年租金28000元，第二年随行就市，租期内的物业费由被告交纳；合同第五条第3项约定，“合同到期后乙方（指被告）所装修物料自行拆走，或转让给第三方使用，所得款项归乙方所有，如不拆除甲方有权处理”。合同签订后，被告租赁该房屋进行经营。2020年5月12日原、被告协商解除了商铺出租合同，约定被告租赁使用涉案房屋至2020年5月16日，被告实际交付原告房屋时间是2020年5月20日，被告应支付物业费10549.23元，但被告并未按照合同约定支付租期内的物业费，形成诉讼。本院认为，原、被告对被告经营期间的物业费10549.23元均不持异议，被告应支付给原告。被告辩称对原告出租的房屋进行了装修，投入的资金应抵销物业费，多退少补的问题，商铺出租合同第五条第3项约定，“合同到期后乙方（指被告）所装修物料自行拆走，或转让给第三方使用，所得款项归乙方所有，如不拆除甲方有权处理”，由于被告没有转让给第三方，应由原告自行处理，在解除商铺租赁合同中，对被告的装修也没有涉及，故对被告的请求及对装修进行鉴定的申请，本院不予支持。关于原告请求判令被告承担墙体修复费用1500元问题，因原告没有申请进行鉴定，无法确定，该请求本院不予支持。关于原告请求判令被告支付租金1917.80元问题，在解除商铺租赁合同中，原告允许被告使用至2020年5月16日，对2020年5月16日之前的租赁费，由于没有约定，本院不予支持；由于被告于2020年5月20日将涉案房屋交付给原告，被告应承担2020年5月16日至2020年5月20日期间的租赁费，该租赁费应为311.11元（28000元÷360天×4天）。原告请求的其他问题，由于商铺租赁合同及解除商铺租赁合同均未涉及，不属本案处理，原告可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吴鹏于判决生效之日起十日内支付原告王丽娟物业费10549.23元及租金311.11元，共计10860.34元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取149.59元，由原告负担68.23元被告负担81.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年六月十一日书记员 龚博文