湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终6566号上诉人（原审被告）：周朝辉。委托诉讼代理人：张天娇，湖南锟霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南纵一物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县。法定代表人：余可武，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏军梅，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，湖南通程律师事务所律师。上诉人周朝辉因与被上诉人湖南纵一物业管理有限公司（以下简称纵一公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。周朝辉上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11239号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.全部诉讼费用由纵一公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，业主委员会无权单独选定服务企业，在未召开业主大会的情况下与纵一公司续签物业合同超出了业主委员会的法定权限，且江汉松个人并非开宇大厦业主，不具有代表业主签字的权力，因此原审法院适用《物权法》第78条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，认定该合同效力及于全体业主属于法律适用错误，该合同对业主不具有约束力；2.物业合同的签订未召开业主大会，未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，不符合选聘物业服务公司的法定程序，因此《开宇大厦物业管理委托合同》因违反《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十五条的强制性规定而属于《合同法》第52条第五项规定之无效合同。二、一审判决认定事实错误。2017年时，业主委员会任期已经届满，此后未再次进行选举，开宇大厦实际并不存在业主委员会，也不存在业主委员。一审法院认定被上诉人与业主委员会续签了《开宇大厦物业管理委托合同》系认定事实错误。本案二审审理过程中，上诉人放弃对水电费、停车费的上诉请求。纵一公司辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，应予维持。1.纵一公司通过合法招标方式进入开宇大厦，且与业主委员会签定合同，不存在合同瑕疵；2.江超为开宇大厦业主，在2005年成立业主委员会时尚未成年，其父江汉松以未成年法定监护人身份代为行使江超作为业主的权利，并通过法定程序选举为开宇大厦业主委员会主任，代表业主委员会与物业公司签约。在2017年续签物业合同时，江超仍未成年且无业主对江汉松作为业主代表的身份提出异议。同时，物业合同上并非只有江汉松一人签名，还加盖了业主委员会的公章，因此纵一公司有理由相信业主委员会依法成立并具有签订物业合同的资格，签订的《开宇大厦物业管理委托合同》合法真实有效；3.签订物业服务合同需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，不具有对抗第三人的效力；4.纵一公司自2007年起至今为开宇大厦提供了十余年的物业管理服务，各业主对纵一公司服务基本满意，且表示不同意另选物业企业，证明纵一公司已经按照合同相关约定履行了物业公司的基本义务，上诉人拖欠物业费于法无据；5.开宇大厦系烂尾楼，有其自身的复杂性，进行物业管理活动也具有一定困难，而纵一公司向业主收取的物业费标准远低于同地段其他物业服务企业的收费标准（2013-2019年，周边20层以上的物业大楼，都市阳光物业费住宅为1.2元/㎡，办公为2.4元/㎡，群租房为3.6元/㎡，中扬大厦与巴黎香榭物业费均为住宅2元/㎡，办公为3元/平方米，而纵一公司仅收取住宅为1.2元/㎡，办公为1.65元/㎡），并且被上诉人在2012年调整物业费时，被上诉人已告知业主，各业主已予以签收，未提出反对。因此，纵一公司向上诉人收取物业费的标准合法合理，上诉人应向我方支付相应物业费用。综上，《开宇大厦物业管理委托合同》合法有效，物业管理费用收取标准合理，上诉人应向被上诉人支付物业费。纵一公司向一审法院起诉请求：1.判令周朝辉立即支付物业管理费6685元；2.判令周朝辉赔偿纵一公司滞纳金1261.76元及至实际支付之日的费用；3.周朝辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.纵一公司接受长沙市劳动路侯家塘开宇大厦业主委员会委托，于2007年开始为开宇大厦提供物业服务，双方签订了《开宇大厦物业管理委托合同》，在到期后进行续签。2017年1月2日，纵一公司与开宇大厦业主委员会再次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，约定服务期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，合同约定物业收费标准住宅为1.2元每平方米每月，非住宅性质房屋为1.65元每平方米每月。2.周朝辉系开宇大厦19B、19C房屋物业使用人，经纵一公司发出交费通知催收后仍拖欠物业费。3.因开宇大厦水电损耗严重，周朝辉作为终端使用者应对损耗费用进行分担，所以在《开宇大厦物业管理委托合同》中约定的水电价格稍高于政策性规定，且纵一公司按照合同约定将车库出租收入的30%上交业主委员会。一审法院认为，1.根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。纵一公司与开宇大厦业主委员会于2017年1月2日签订的《开宇大厦物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。周朝辉在接受纵一公司的物业服务后，未提出反证证明缴纳物业管理费用，其应当向纵一公司履行支付义务。2.周朝辉如认为业主委员会与纵一公司续签物业服务合同的行为侵害业主合法权益，可依法主张撤销，而不能以此为由拒交物业管理费。同理，周朝辉主张纵一公司收取水电费用高于国家规定标准、物业管理质量与本人主观愿望存在差距等对纵一公司物业管理服务的异议，但不能以此拒绝履行有效合同中的履行义务。3.周朝辉拒交物业管理费系对物业服务质量以及水电收费标准等有异议，并非恶意拖欠，故不再支持缴纳滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、周朝辉应于判决生效之日起10日内支付纵一公司物业费6685元；二、驳回纵一公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由周朝辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的（2006）开民一初字第904号民事判决书、开宇大厦会议签到表、被上诉人提交的《申请报告》、《开宇大厦业主会议签到表》《侯家塘开宇大厦前业委会工作报告》、《关于开宇大厦业委会工作与水电费收取说明》《致开宇大厦业主》、《开宇大厦物业服务满意度调查问卷》、《业主意见调查表》真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，其证明力本院结合查明的其他事实予以认定。被上诉人提交的《关于开宇大厦业委会工作与水电费收取说明》《开宇大厦部分住户占用疏散通道或圈占消防栓名单》与本案却乏关联性，本院不予认可。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院另查明：1、2005年11月，开宇大厦召开业主大会选举成立业主委员会。2、江超为开宇大厦业主，江汉松系其父亲，2005年成立业主委员会时江超未成年。3、2007年通过招标，开宇大厦业主选聘纵一公司为开宇大厦服务，2007年9月江汉松作为开宇大厦业主委员会代表与纵一公司签约，此后江汉松作为业主委员会代表与纵一公司多次续约。4、2013年1月，开宇大厦住宅类物业服务标准调整为1.2元/平方米，部分业主在《致开宇大厦业主》中签字确认。根据双方当事人的诉辩主张，本院认为，本案二审的争议焦点如下：一、业主委员会与纵一公司续签的物业管理委托合同对上诉人是否具有约束力，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，开宇大厦业主大会授权业主委员会与纵一公司签订物业管理委托合同，符合选聘物业服务企业的法律规定。上诉人主张上一届业主委员会于2010年11月任期届满，之后再未成立业主委员会，但在纵一公司就物业费提起诉讼前，上诉人在较长时间内接受纵一公司提供的物业服务并按续签的物业委托合同标准交纳物业费。在2017年才以电费较高为由要求重组业主委员会。但纵一公司并未因此停止提供物业管理服务，业主同时也接受该服务，上诉人通过默示或者接受行为认可续签合同，因此原审法院认定纵一公司与上诉人之间的物业服务关系合法有效并无不当，应予维持。另因开宇大厦一直未进行新一届业主委员会选举，纵一公司自2007年起与业主委员会多次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，合同上除了江汉松的签字之外，还加盖有业主委员会公章。纵一公司和开宇大厦业主委员会属于长期合作关系，纵一公司有理由相信代表开宇大厦业主签订物业合同的业主委员会成员是经过业主授权、具有续签资格的，纵一公司的合理信赖利益应当受到保护。二、一审判赔的物业费标准是否合理。被上诉人于2012年拟修改纵一公司对开宇大厦的物业管理收费标准，在《致开宇大厦业主》文中，被上诉人对提高物业管理费用做出了合理解释，并对大厦业主进行了通知，同时部分业主也予以签收，未提出反对意见，证明上诉人对物业管理收费标准改变一事知情，并按照修改后标准交纳了5年的物业服务费。上诉人接受了被上诉人纵一公司的物业管理服务应当按照合同约定向纵一公司交纳相应的物业管理费用，而上诉人因对于物业服务质量以及水电费收费标准等存在异议而拒绝交纳物业费，并非恶意拖欠，故不再支持滞纳金，按照物业合同约定住宅区域1.2元每平方米每月的收费标准，原审法院判赔支付物业费6685元合理，应予维持。综上所述，本院认为，上诉人周朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周朝辉负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  谢 晋审判员  蔡 晓二〇二〇年六月二十九日书记员  张 敏附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。