山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1481民初1518号原告（申请执行人）：张怀丽，女，1965年4月10日出生，汉族，住乐陵市城区。委托诉讼代理人：邵长猛，山东铜镜律师事务所律师。被告（案外人）：乐陵市铁营镇人民政府，住所地乐陵市铁营镇兴隆镇西街。负责人：仇猛，镇长。委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。被告（被执行人）：张洪艳，男，1964年11月1日出生，汉族，住乐陵市。原告张怀丽与被告乐陵市铁营镇人民政府(以下简称铁营镇政府)、张洪艳为申请执行人执行异议之诉一案,本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张怀丽的委托诉讼代理人邵长猛、被告铁营镇政府的委托诉讼代理人崔述博到庭参加诉讼，被告张洪艳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。张怀丽向本院提出诉讼请求：1.准许对登记在张洪艳名下，位于乐陵市兴隆镇的产权证号为64××01房产的执行。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与张洪艳因买卖合同纠纷和民间借贷纠纷，乐陵市人民法院分别作出(2018)鲁1481民初2649号、2650号民事调解书，主要内容为“被告张洪艳于2019年1月31日前一次性偿还所欠原告张怀丽烟酒款96520元、借款50万元……。”在案件审理执行期间，乐陵市人民法院分别作出(2018)鲁1481执保514号、(2019)鲁1481执500号之一执行裁定，查封张洪艳所有坐落在乐陵市兴隆镇房产一处(产权证号为64××01)。2019年10月8日，被告(案外人)乐陵市人民政府对执行标的提出书面异议。乐陵市人民法院于2020年4月30日作出(2020)鲁1481执异20号执行异议裁定，中止对登记在张洪艳名下，位于乐陵市兴隆镇的产权证号为64××01房产的执行。原告认为，乐陵市人民法院执行异议裁定认定事实和适用法律均错误。1.判断不动产的权属首先应依据不动产登记确定，为此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…”上述规定是原则性规定，张洪艳系案涉不动产的登记权利人，应以此确定张洪艳系案涉不动产的权利人，而乐陵市人民法院执行异议裁定中当事人的合同甚至证人证言的效力均高于国家不动产登记机关的登记效力，显然是错误的；2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对案外人异议也有例外性规定，但裁判机关应明白判断不动产的权属应以上述第二十五条规定为原则，以第二十八条规定为例外，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在适用上述第二十八条规定中，四个条件缺一不可。本案中，被告签订合同时间、合法占有房屋是否在法院查封之前不确定，只是当事人提交的合同和陈述，有当事人互相串通损害原告合法权益的可能，尤其是被告称因为考虑到不动产过户费用问题没有过户，显然是因被告自身原因没有办理过户，不应适用上述第二十八条规定阻却案涉房产的执行。3.乐陵市人民法院执行异议裁定，从事实认定到法律适用通篇都没有引用具体的法律规定，实为无源之水，无本之木。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。铁营镇政府辩称，一、被告从未称考虑到不动产过户的费用问题而没有过户，执行过程中执行员对宋焕山的询问，宋焕山称考虑到不动产过户的费用问题而没有过户，而不是本案被告；二、根据最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定及最高院2019全国法院民商事审判工作会议纪要第127条之规定，乐陵市法院所作的（2020）鲁1481执异20号执行裁定书事实清楚，适用法律正确，被告在法院查封之前签订有合法有效的合同，已合法占有该不动产，并支付了相应的对价。该不动产不能过户，是因为政策原因，具体为该不动产的土地不属于张洪艳，二楼属于本案被告，从不动产登记部门的查询信息可以看出该房产属于存量房，限制交易，因此不是买受人的原因未办理过户登记。张洪艳的答辩状也承认被告多次找到张洪艳办理过户登记，而其无法给予办理。因此，应当维持该执行裁定书。张洪艳辩称，一、乐陵市兴隆镇街上的13间楼房（产权证号64××01）虽登记在张洪艳名下，但不是张洪艳的房产。涉案13间楼房是张洪艳于2003年前后由张洪艳出资建设，建成后张洪艳有四间给了铁营镇政府，后铁营镇政府将这四间于2004年7月15日卖给了乐陵市邮政局。宋焕山与宋焕岭是亲兄弟，2005年间我卖给他兄弟俩九间，一个四间的，一个五间的，记不清是谁四间，谁五间了。2014年3月宋焕岭因开发路南的乐陵市畜牧兽医站的沿街楼，经张洪艳说和，宋焕岭又把他的四间楼换给了铁营镇政府。张洪艳自2004年将楼房建成后就将楼房交付给了买受人，买受人的钱已早给清。因此涉案楼房现不是张洪艳的，与张洪艳没有任何关系；二、涉案楼房买受人多次要求张洪艳办理过户登记，但无法过户。建成后张洪艳虽办理了房产证，出售后，买受人也多次要求张洪艳办理过户手续，但根据张洪艳与铁营镇政府的协议，土地是铁营镇政府的，二楼是铁营镇政府的，我只要的一楼。涉案楼房下的土地属于铁营镇政府的国有划拨土地，如过户要将该地块分割，还要补交土地出让金，张洪艳要买受人自己协调铁营镇政府，另行交纳土地出让金，但买受人均不同意，他们认为张洪艳应当给他们办证，费用由张洪艳交纳。因此一直未能达成一致意见，也未给他们办证。后来张洪艳到房管局去咨询，因牵扯土地与房产不登记在一个名下，国有划拨土地改为国有出让土地，交钱也不能变更，所以张洪艳就拖着再没有给他们办理。三、涉案楼房早在2004年、2005年张洪艳就已出售，交付给了买受人。而贵院的查封在2019年，贵院查封时涉案楼房早已不属于张洪艳，早已他人占有使用，因此贵院的查封是错误的。以上全部属实，贵院可以调查核实，请贵院停止对涉案楼房的执行；张洪艳欠张怀丽的钱也是事实，但是张洪艳现刚做完心脏搭桥手术，既无法行动，也无能力偿还。张洪艳待身体康复后，将努力偿还原告欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。张怀丽向本院提交以下证据:证据一，乐陵市人民法院（2018）鲁1481民初2649号、（2018）鲁1481民初2650号民事调解书各一份，证明原告与张洪艳之间存在债权债务关系，张洪艳系债务人，对原告有还款的法律义务。证据二、不动产登记信息证明，证明张洪艳在兴隆镇驻地有房产一套，房产证号为64××01，该房产系张洪艳合法所有，其限制登记的原因系在上述两份调解书生效后，乐陵市人民法院对该房产进行了保全查封。证据三、乐陵市人民法院（2020）鲁1481执异20号执行裁定书，该裁定书系原告起诉的依据。证据四，（2020）鲁1481执保514号裁定书，该裁定书证实涉案房产已于2016年9月6日查封，这也是为何不动产登记信息中体现限制登记的原因，而非被告所述因土地性质的原因而限制转让。对张怀丽提交的证据，铁营镇政府质证如下：对证据一中两份调解书的真实性无异议，该两份调解书可以证实原告属于金钱债权的执行，因此对于本案的审理焦点应当以《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定进行判断；对证据二的真实性无异议，该不动产登记信息证明中明确该房屋的性质为存量房，并且从不动产登记信息查询可知，涉案房产虽登记在张洪艳名下，但涉案房产所使用的土地却登记在被告名下，属于国有划拨土地，且与被告使用的其他土地在一个土地证中；对证据三的真实性无异议，该执行裁定查明部分对本案执行的焦点作了相应的叙述，涉及相应的证据为张洪艳的调查笔录，宋焕山、宋焕岭、宋广宁的调查笔录，宋焕山、宋焕岭与张洪艳的买卖合同，附条件的商住楼开发合同，这些证据充分证明在人民法院查封之前，存在合法有效的书面买卖合同，异议人已经合法占有该不动产，已支付全部价款，并且根据《中华人民共和国房地产管理法》第40条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，到有批准权的人民政府审批，准予转让的才由受让方办理土地使用权出让手续，并按国家规定，缴纳土地使用权出让金，本案涉案房产开发建设于2003年，张洪艳办证在2004年，向外出让房屋在2005年前后，属于历史形成问题，显然无法达到房地产管理法第40条规定的过户条件，也不是由买受人能够解决，因此，执行裁定作出中止对张洪艳名下产权证号为64××01房产的执行，证据确实充分，适用法律正确；对证据四的真实性无异议，但限制交易有多种原因，原告提交的执行裁定反映的只是其中一种，房地登记不一致本身就无法办理过户。铁营镇政府向本院提交以下证据:证据一，（2020）鲁1481执异20号卷宗中张洪艳的两份询问笔录和宋焕岭的询问笔录、张洪艳与宋焕山的购房协议书，证明证实涉案楼房的土地为国有划拨土地，使用权人为本案的被告。证据二，附条件商住楼房开发协议书原件、土地登记申请书、土地登记审批表原件，证明涉案楼房归属于被告，不是张洪艳的楼房。土地登记申请书、审批表等土地登记档案资料证明涉案楼房的土地属于国有划拨土地，使用权人为本案被告，存在登记的房产所有人与土地使用人不一致的情形。证据三，乐陵市自然资源局出具的复函，该复函记载涉案房产需要进行实体分割应当提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件，以及不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果以及国有划拨土地上的房屋所有权转移的，应当提交有批准权的人民政府批准文件；需要补交土地出让款的缴纳税费的应当提交土地出让价款缴纳凭证、缴费缴纳凭证。证明涉案房产过户存在法律及政策层面的原因，其未办理过户登记有合理的客观理由。对铁营镇政府提交的证据，张怀丽质证如下：对证据一卷宗材料中张洪艳与宋焕山的买卖协议，以及张洪艳在贵院执行局的两份询问笔录可见，在张洪艳与宋焕山的买卖房屋关系上存在明显的自相矛盾，张洪艳自称卖给了宋焕山五间，但是其买卖协议显示的是四间，五间和四间的数量是有明显的区别的，由此可以证实张洪艳及被告的陈述都是虚假的；卷宗中张洪艳与宋焕岭、宋焕山之间的买卖协议均没有相关的房产交付及房款的交易记录和收款条来予以佐证，其买卖的真实性也无从确认，且所谓的宋焕山、宋焕岭购买张洪艳的房产也没有办理过户登记；对证据二有异议，被告并没有支付涉案房产的相应对价，也没有占有涉案房产的其他合法理由，属于不当得利。且因被告和宋焕山、宋焕岭系以地皮换房产，属于物权的交易，由于其涉案土地属于划拨，被告无权进行交易，因此附条件商住楼开发协议书是无效的；对土地档案有异议，因该土地档案的审批时间是1991年12月12日，而山东省已进行了至少两次土地换证登记工作，对相关土地进行了重新登记，土地的所有权和使用权应当以土地证书为准，而不以土地档案为准；对证据三有异议，该复函不能成为被告不办理不动产登记的依据。第一，该复函是被告在第一次庭审后申请法院调取，不符合最高院证据规则中关于当事人在举证期限内提出申请的规定；第二，该复函仅加盖了乐陵市自然资源局的公章，无出复函人的签名，根据最高院2020年5月1日修订的证据规则，单位出证的应当由单位盖章、出证人签名方为有效；第三，该复函第一条规定，办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当由需要办理的一方提出申请，若被告取得涉案房产的所有权，其应当向有权部门申请转移登记，但是被告未提交其确已向有关部门申请变更登记的手续和证据，因此应当视为其没有申请。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院将在本院认为部分结合案件事实予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张怀丽与张洪艳为买卖合同纠纷一案,经本院主持调解，双方达成调解意见，本院于2018年10月8日作出(2018)鲁1481民初2649号民事调解书:“张洪艳于2019年1月31日前一次性偿还张怀丽烟酒款96520元，如果被告不履行该项义务，则张洪艳应自2019年1月31日起至该款还清之日止按月息2%支付利息”。以及(2018)鲁1481民初2650号民事调解书:“张洪艳于2019年1月31日前一次性偿还张怀丽50万元，如果被告不履行该项义务，则张洪艳应自2019年1月31日起至该款还清之日止按月息2%支付利息”。2018年9月6日，本院就张怀丽的保全申请作出（2018）鲁1481执保514号执行裁定书，裁定：“……二、查封被保全人张洪艳所有的位于乐陵市兴隆镇房产一处（证号：64××01），查封期限为三年。自2018年9月6日至2021年9月5日止。查封期间不得办理买卖、过户、抵押等手续。……”，后张洪艳到期未清偿债务，张怀丽向本院申请强制执行。铁营镇政府以其系案涉房屋的实际所有人为由提出了书面异议,请求解除对案涉房屋的查封。本院于2020年4月30日作出(2020)鲁1481执异20号执行裁定,裁定中止对登记在张洪艳名下位于乐陵市兴隆镇的房产一处（产权证号为64××01）的执行。张怀丽不服该裁定,向本院提起本案诉讼。2003年至2004年期间，张洪艳在乐陵市开发建设了二层楼房，张洪艳为其建筑面积为367.47平方米的房产（一楼13间房屋）办理了所有权证登记，所有权人为刘香兰、张洪艳，所有权证号为64××01，房屋用途为商业，房屋性质为存量房。另查明，该涉案房产所占土地的使用权人为铁营镇政府，土地用途为乡政府驻地，土地所有权性质为国有。2005年4月，张洪艳将其开发建设的涉案13间房屋中位于铁营镇政府南大门西边相邻的四间房屋（涉案争议房屋）出售给宋焕岭。张洪艳认可宋焕岭所购买房屋的购房款已支付完毕且房屋已交付使用，但未办理房产变更登记。2014年3月12日，乐陵市畜牧兽医局（甲方）、人民政府（乙方）、宋焕岭（丙方）、宋焕来（丁方）四方签订了《附条件商住楼房开发协议书》，约定：“甲、乙双方自愿将甲方所有兽医站）的国有制土地一宗，附条件的交由丙、丁两方投资建设商住楼房。……丁方与丙方两家对甲、乙双方提供的土地实行分制式投资开发，各为五间……丙方楼房建成竣工后全部归丙方所有，但丙方必须将位于铁营镇政府南大门西边相邻的四间房屋交付给乙方。自交付之日起该房屋权属归乙方所有。……”乐陵市畜牧兽医局、人民政府、宋焕岭、宋焕来分别在该协议上签字盖章，张洪艳作为见证人在该协议上签字。协议签订后，宋焕岭即将位于铁营镇政府南大门西边相邻的四间房屋交付给铁营镇政府占有使用。2019年4月16日，经在乐陵市不动产登记中心房屋登记信息系统核查，截止2019年4月16日，张洪艳名下的所有权证号为64××01的房产状态为“已限制登记”。2020年6月17日，本院根据铁营镇政府申请到乐陵市不动产登记中心调取查询“登记在张洪艳名下，位于乐陵市兴隆镇的产权证号为64××01房产，除法院查封原因能否办理过户手续，如办理过户手续需要履行什么程序及所需资料”问题，乐陵市自然资源局作出复函，复函主要内容为：“一、该房产于2018年9月6日被贵院查封，查封之前如果该房产过户，应申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。二、申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应提交以下申请材料……（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；……6.划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；7.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；……经查询该房产所有人为张洪艳，房屋用途为商业，土地使用权人为铁营乡人民政府，为划拨用地，用途为机关团体用地。”本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。首先关于张洪艳的诉讼地位问题。原告起诉时将其列为第三人,但依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的,以案外人为被告。被执行人反对申请执行人的主张的,以案外人和被执行人为共同被告;被执行人不反对申请执行人主张的,可以列被执行人为第三人”之规定，被执行人张洪艳的诉讼地位主要由其对申请执行人主张的态度而定,而在涉案房产的执行过程以及本案诉讼过程中,被执行人张洪艳与被告铁营镇政府意见一致,反对申请执行人张怀丽的主张,故张洪艳的诉讼地位应为被告,并非第三人。根据双方的诉辩意见,本案争议的焦点为铁营镇政府对位于乐陵市兴隆镇产权证号为64××01下的四间房屋是否享有足以排除强制执行的权益。参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,不动产买受人符合上述四个要件,其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上,前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中,本院查封涉案房屋的时间为2018年9月6日,而张洪艳早在2005年即将产权证号为64××01涉案房屋出售于宋焕岭，宋焕岭后于2014年3月12日与铁营镇政府等签署了《附条件商住楼房开发协议书》，以附条件的方式将位于铁营镇政府南大门西边相邻的四间房屋给予铁营镇政府。张洪艳与宋焕岭已构成实际的房屋买卖合同关系，宋焕岭与铁营镇政府签订的附条件商住楼开发协议应视为已构成实际的房屋买卖合同关系，是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定。关于是否支付全部价款的问题。张洪艳对宋焕岭付清房屋款项的事实予以认可,铁营镇政府亦由乐陵市畜牧兽医局置换地皮方式向宋焕岭支付对价,可以认定铁营镇政府已经支付了涉案争议房屋的相应对价。关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式,是对不动产实际控制的一种事实状态,占有不动产行为需发生在人民法院查封之前,是对过去事实状态的一种回溯。本案中,铁营镇政府于2014年3月12日签署《附条件商住楼房开发协议书》后即占有使用了涉案四间房屋，其关于涉案争议房屋占有情况的陈述与张洪艳关于涉案房屋交付的答辩以及本院对宋焕岭的询问能够相互印证，可以认定铁营镇政府于2018年9月6日法院查封前已经占有涉案争议的四间房屋。关于是否非因铁营镇政府自身原因未办理过户登记的问题，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件；买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中,涉案房屋截止诉前一直未予办理过户登记手续,虽张洪艳认可买受人多次要求其办理过户登记，但涉案房屋未办理过户登记之原因系涉案房屋客观上暂时不具备办理产权过户登记的条件。根据本院调取的乐陵市自然资源局出具的复函，证实涉案房产若办理过户需申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，涉案房屋所在土地系铁营镇政府的国有划拨用地，需相关权利人向相应部门缴纳土地出让价款和税费以及提交相应手续材料，此上述行为应为张洪艳的积极行为，因此铁营镇政府对涉案争议房屋未办理过户登记手续并非其自身原因导致。总之,在本院查封位于乐陵市兴隆镇产权证号为64××01的房产之前,铁营镇政府依据与宋焕岭及张洪艳的合同关系已实际占有使用位于铁营镇政府南大门西边相邻的四间房屋，并支付了相应对价,未办理过户登记也并非因铁营镇政府自身的原因。参照《执行异议复议规定》第二十八条之规定,铁营镇政府就本案所涉争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告对准许执行位于乐陵市兴隆镇的产权证号为64××01下铁营镇政府南大门西边相邻的四间房屋的主张，未能提供充分证据予以证实,原告该项诉求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：一、驳回原告张怀丽对乐陵市兴隆镇的产权证号为64××01下铁营镇政府南大门西边相邻四间房屋执行的诉讼请求；二、准许执行位于乐陵市兴隆镇的产权证号为64××01下（除去铁营镇政府南大门西边相邻四间房屋）的其他房屋。案件受理费4300元，由原告张怀丽负担1323元，由被告乐陵市铁营镇人民政府负担2977元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  李卫东人民陪审员  田纯合人民陪审员  郭 谦二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张 娇