江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3075号原告：上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（曾用名上海浦东发展银行赣州分行），住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道70号。统一社会信用代码：91360700563812889Q。负责人：万小敏，系该分行行长。委托诉讼代理人：刘骏，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李悦，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：蔡宇，男，1982年5月3日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被告：周琼，女，1991年5月27日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被告：江西宣佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区橙乡大道60号。统一社会信用代码：913607005638397317。法定代表人：陈春风，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘丽华（该公司员工），女，1979年9月8日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（以下简称为浦发银行赣州分行）与被告蔡宇、周琼、江西宣佳房地产开发有限公司（以下简称宣佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行赣州分行的委托诉讼代理人刘骏，被告周琼、被告宣佳公司的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼，被告蔡宇经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蔡宇、周琼于2018年2月22日签订的《个人购房担保借款合同》；2、由被告蔡宇、周琼立即向原告归还借款本金1469980.96元，应收利息和罚息41536.78元（暂计至2020年3月31日），所欠本息合计1511517.74元，之后利息按合同约定计算至还清之日止；3、如被告蔡宇、周琼届期未履行上述1、2项，原告对其名下赣州市章贡区（复式）的抵押房产享有优先受偿权；4、被告宣佳公司对上述第1、2、3项债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、保全费等由被告共同承担。事实和理由：2018年2月22日，被告蔡宇、周琼为购买被告宣佳公司开发的位于赣州市章贡区（复式），与原告签订了合同编号为14××01的《个人购房担保借款合同》，贷款金额为169万元，放款日为2018年2月27日，贷款期限10年，贷款到期日2028年2月27日。贷款利率为人民银行基准利率上浮15%（签约时基准利率4.9%），利率按年调整，分段计息。被告将位于赣州市章贡区（复式）作为其未能按时足额偿还原告借款本息、罚息、复利及实现债权的相关费用的担保。被告宣佳公司作为保证人，同日签署了该《个人购房担保借款合同》为被告蔡宇、周琼提供阶段性连带责任担保。保证担保范围为借款人在《个人购房担保借款合同》项下全部贷款本金及利息、违约金及实现担保权的费用。合同签订后，原告依约发放贷款，被告未依约还款，原告催收未果，遂诉至法院。被告蔡宇未答辩及未提交证据。被告周琼辩称，因被告蔡宇被羁押，其资金困难，无力偿还贷款。被告宣佳公司辩称，其已代偿122519.2元，请求法院酌情予以减免罚息。本院经审理认定事实如下：2018年2月22日，原告（贷款人）与被告蔡宇（借款人、抵押人）、周琼（共同还款人、抵押人）、宣佳公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为169万元，贷款用途为购买坐落于世纪嘉园35栋303（复式）；贷款期限为10年，自2018年2月27日起至2028年2月27日止，实际贷款起始日期以贷款的实际发放日起算；合同贷款利率为合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮15%计算，签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%；合同贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；贷款资金支付的借款人交易对象账户为被告宣佳公司的账户；合同项下贷款的还款方式为采用等额本息还款法；抵押财产贷款所购房产，合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年，尽管如此，如借款人已办妥合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对于该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的保证人或/及借款人的违约而引起的合同项下的责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任；保证人根据合同的约定对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任，借款人未依照合同规定履行债务的，在合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任；借款人在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的构成借款人在合同项下的违约，对于借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息，罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，有权宣布合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处理抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任；合同项下的罚息利率为逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行等。2018年2月27日，原告依约发放贷款。经被告蔡宇签字确认的个人贷款借款凭证载明，借款金额为169万元，借款日期为2018年2月27日，贷款到期日为2028年2月27日，调整方式每年指定日期调整，指定日期为1月1日，基准利率4.9%，浮动比率15%，初始执行年利率5.635%。后被告蔡宇、周琼自2019年3月11日开始逾期还款，被告宣佳公司于2019年9月27日代偿109184.99元（其中本金67864.81元、利息39507.93元、罚息1812.25元），于2020年2月28日代偿13334.21元（本金11497.42元、利息1707.21元、罚息129.58元）。截至2020年5月13日，被告蔡宇、周琼尚欠借款本金1469980.96元、利息54582.02元、罚息2884.69元。原告多次催收未果，致诉。另，涉案房屋未办理抵押登记。2020年5月13日，本院向被告蔡宇、周琼送达了应诉材料（含民事起诉状）。上述事实，有原告、被告周琼、被告宣佳公司的陈述及原、被告提交并经本院庭审组织举证、质证的《个人购房担保借款合同》、借据、本息清单、上海浦东发展银行授信业务凭证等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告之间存在合法有效的金融借贷法律关系，应受法律保护。原告提供借款后，被告蔡宇、周琼未依约还款，符合合同约定的解除条件，且应按约定支付借款本息。因原告未在起诉前发出解除通知，故被告蔡宇、周琼收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，本案合同已于2020年5月13日解除。合同解除之前未支付的利息、复利应依约支付。合同解除后，未能及时归还的借款本金，应承担偿付罚息的责任，对原告主张的利息、复利不再支持。根据合同约定“如借款人已办妥合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除”，而本案被告蔡宇、周琼并未办妥合同项下的抵押担保，依约被告宣佳公司仍应承担连带保证担保，现原告在保证担保期间要求被告宣佳公司对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告宣佳公司代偿后，有权向被告蔡宇、周琼追偿。关于原告要求对涉案房产行使抵押权并优先受偿的诉请，因房屋为建筑物，根据法律规定，因建筑物提供的抵押担保，抵押权自建筑物办理登记时设立，因此，本案抵押权未设立，本院对原告该诉请不应支持。被告蔡宇经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九三十款、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海浦东发展银行股份有限公司与被告蔡宇、周琼、江西宣佳房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》已于2020年5月13日解除；二、由被告蔡宇、周琼于本判决生效之日起七日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行借款本金1469980.96元；三、由被告蔡宇、周琼于本判决生效之日起七日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行利息54582.02元（该复利、利息暂计至2020年5月13日），并支付自2020年5月14日起至清偿之日止的逾期利息（以1469980.96元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；四、由被告江西宣佳房地产开发有限公司为上述被告蔡宇、周琼上述第二、三项给付义务，承担连带清偿责任。被告江西宣佳房地产开发有限公司代偿后，有权向被告蔡宇、周琼追偿；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18404元，减半收取9202元，保全费5000元，共计14202元，由被告蔡宇、周琼、江西宣佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  薛春娟二〇二〇年六月十二日法官助理叶昌兰书记员杨丽娜