广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7251号原告：佛山颐景园置业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********办公楼，统一社会信用代码914***********626Q。法定代表人：方长根，执行董事。委托诉讼代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。被告：邓雪能，男，1980年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************637。原告佛山颐景园置业发展有限公司（以下简称颐景园公司）与被告邓雪能商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于同年5月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人游镇涛到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告签订的编号为201********902的《商品房买卖合同（现售）》；2.被告于上述买卖合同解除后15日内与原告到涉案物业所在地房管部门办妥合同解除的全部手续，并承担与买卖合同签订、解除相关的税费、手续费；3.被告向原告支付违约金19575.95元（按房价款总额的5%计算）;4.被告承担原告为实现债权而支付的律师费8000元;5.被告腾退位于佛山市南海区**********桂丹颐景园冠云1604房（以下简称涉讼房屋）并将该房屋交付予原告；6.被告办理涉讼房屋住宅专项维修资金3915.19元的退款手续；7.被告承担本案的全部诉讼费用;8.被告返还原告代被告向中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行佛山分行）清偿的借款本息及诉讼费用363854.23元。上述款项连同第三、四项诉讼请求的违约金及律师费合计为391430.18元，请求从被告已支付的购房款391519元中予以扣除，剩余购房款88.82元返还予被告。事实和理由：原、被告签订编号为201********902的《商品房买卖合同（现售）》，约定原告将涉讼房屋现售给被告，总价款391519元；签订本合同前，被告已向原告支付定金20000元（该定金于本合同签订时抵作商品房价款），自预售合同网上签订之日起30日内支付全部房价款的20.05%即78519元，剩余房款人民币313000元由被告向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同（现售）》还约定了双方的其他权利、义务。《商品房买卖合同（现售）》附件五第七条约定，如被告采用银行按揭贷款方式支付房款，并由原告提供阶段性借款担保的，则被告在该担保期间对银行的违约视同对原告的违约；在原告的该阶段性担保责任解除前，如被告对银行构成违约（包括被告不按时归还银行按揭款项，被告所购房屋被司法机关查封等），原告有权解除本合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付总房价款5%的违约金，同时赔偿原告的全部损失（本协议中的损失包括税务损失及追偿所支出的各项费用，如律师费、诉讼费等）；原告有权从被告已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚金、违约金及其它各项应由被告承担的费用，并扣除被告应支付原告的房屋使用费、违约金和赔偿金；在被告履行完毕一切终止合同的手续，包括但不限于解除合同备案手续、注销房地产登记手续以及与银行解除按揭手续等后，将剩房款无息退还被告；如果原告承担担保责任后，未解除《商品房买卖合同（现售）》及收回该商品房的，则有权直接向被告追偿全部损失，且被告还应另按《商品房买卖合同（现售）》总房价款5%向原告支付违约金。2017年10月16日，被告与建设银行佛山分行签订一份编号为440667296-201*******563525《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向建设银行佛山分行借款人民币313000元，借款用途是购买涉讼房屋，借款合同还约定了双方的其他权利义务。建设银行佛山分行与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定建设银行佛山分行向购房者发放贷款之日起至购房者取得房地产权利证书，并办妥以建设银行佛山分行为抵押权人的抵押登记手续之日的期间，原告对购房者与建设银行佛山分行所签订的借款合同项下购房者尚未清偿的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用承担连带责任保证担保。借款合同签订后，建设银行佛山分行依约向被告发放了贷款人民币313000元。至此，被告向原告支付完毕全部购房款人民币391519元。此后，由于被告未按借款合同的约定及时履行还本付息义务，被建设银行佛山分行起诉至佛山市禅城区人民法院。佛山市禅城区人民法院于2019年12月4日作出一审判决，案号为（2019）粤0604民初25051号，判决被告邓雪能清偿借款本金307652.34元及相应利息，原告颐景园公司对上述债务承担连带清偿责任，并由被告、原告连带承担诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费）5430元。其后，建设银行佛山分行已就上述案件向佛山市禅城区人民法院申请执行，执行案号为（2020）粤0604执3058号。原告账户分别于2020年2月26日、28日被佛山市禅城区人民法院合计划扣363854.23元，至此，原告已代被告向建设银行佛山分行代偿了全部的欠款。另外，《商品房买卖合同》签订后，涉讼房屋始终没有办理以被告为权属人的房地产权证。该房屋为原告开发建设，于2016年6月8日取得《竣工验收备案表》，于2017年3月17日办妥初始登记，该房屋登记权属人是原告，原告自始至终是该房屋的所有人。因该房屋已交付予被告，被告理应腾退涉讼房屋并返还予原告。依法签订的合同对原、被告双方具有法律约束力。双方均应按约定履行义务，双方也有权按约定行使权利。由于被告未按借款合同的约定履行还本付息义务，对建设银行佛山分行构成违约，原告有权按照约定行使解除《商品房买卖合同》的权利，有权要求被告向原告支付总房价款5%的违约金并赔偿原告的全部损失（包括税务损失及追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费等），同时原告有权从被告已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚金、违约金及其它各项应由被告承担的费用，剩余款项退还被告。合同解除后，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》解除的全部手续，有义务腾退涉讼房屋并返还予原告，以及有义务协助原告办理涉讼房屋住宅专项维修资金退款手续，故起诉。被告没有答辩。原告向本院提交了如下证据：1.原告的营业执照、被告的身份证复印件各1份。2.《商品房买卖合同（现售）》原件1份。3.《个人住房（商业用房）借款合同》复印件1份、《楼宇抵押贷款合作协议》复印件1份、（2019）粤0604民初25051号传票原件1份、民事起诉状复印件1份、不动产登记证明复印件1份、个人贷款支付凭证复印件1份、中国建设银行个人贷款客户欠本金及利息情况表复印件1份、（2019）粤0604民初25051号民事判决书原件1份，国内支付业务付款回单复印件1份、中国工商银行网上银行电子回单复印件1份。4.商品房首次登记确权清单原件1份、竣工验收备案表原件1份。5.《民事委托代理合同》原件1份、发票原件1份。6.（2019）粤06民终757号民事裁定书原件1份、（2018）粤0607民初4341号民事判决书原件1份、（2019）粤0607民初2810号民事判决书原件1份、证明书复印件1份。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋由原告开发建设，其所在楼宇于2016年6月8日办妥竣工验收备案手续，于2017年3月20日办理首次登记确权手续。2015年2月6日，原告颐景园公司与案外人建设银行佛山分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：在涉讼房屋所在项目销售期间，颐景园公司对建设银行佛山分行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建设银行佛山分行最高贷款额度限度内同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；颐景园公司对每一笔贷款的保证期限自建设银行佛山分行将该笔贷款的资金划入颐景园公司账户之日起，至双方及购房人就该笔贷款对应的抵押物办妥《房地产权证》和《他项权利证》交建设银行佛山分行保管之日止。2017年9月23日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********902），约定：原告将涉讼房屋以总价391519元售予被告；首期款78519元于网签合同签订之日起30日内支付，余款313000元被告应于2017年10月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告应于2018年3月31日将已经竣工验收合格并已办理竣工验收备案并已取得房屋测绘报告的涉讼房屋交付被告使用；被告逾期付款超过90日后，原告有权主张解除合同，原告解除合同的，应书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的1%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。同日，原、被告还签订《商品房买卖合同（现售）》的一系列附件，其中附件五是《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第7条约定：如被告采用银行贷款方式支付房款，并由原告提供阶段性借款担保的，则被告承诺应按贷款合同约定完全履行义务及责任（包括但不限于按照贷款合同约定的期限如期如数偿还银行贷款等）；在原告担保期间，被告对银行的违约（包括但不限于发生被告不按时归还银行贷款本息、被告所购房屋被司法机关查封等情形的）致使原告因此承担任何担保责任的，原告有权向被告索偿，被告应在收到原告通知后15日内即将原告所应承担之担保款项支付给原告，并且该等支付不以原告己实际向贷款银行支付担保款项为前提条件，即一旦贷款银行向原告追索担保款项、或提起相关诉讼或仲裁，无论原告是否己实际向贷款银行支付担保款项，被告均应按上述约定向原告支付担保款项；如该等担保责任发生在商品房交付之前的，原告有权拒绝交房，因此而引起的相关费用与责任、风险由被告自行承担；被告的上述违约行为视同对原告的违约，如被告未能按上述约定向原告支付原告所应承担之担保款项，则原告有权单方解除本合同，被告应承担违约责任，并应支付原告总房价款5%的违约金以及原告被银行划扣的保证金或其他形式的担保款项，原告有权在被告己支付的房价款中扣除被告应付的违约金金额及其他应承担的款项，在原告的该阶段性担保责任解除前，如被告对银行构成违约（包括但不限于发生被告不按时归还银行贷款本息、被告所购房屋被司法机关查封等情形的），原告有权选择单方解除本合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付总房价款5%的违约金，同时赔偿原告的全部损失（本协议中的损失包括被告的房屋使用费、原告税务损失及追偿所支出的各项费用，如律师费、诉讼费）；原告有权从被告己支付的房价款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚金、违约金及其它各项应由被告承担的费用，并扣除被告应支付原告的房屋使用费、违约金和赔偿金；在被告履行完一切终止合同的手续，包括但不限于解除合同备案手续、注销房地产登记手续以及与银行解除按揭手续等后，将剩余房款无息退还给被告；如被告己支付的房价款不足赔偿原告全部损失的，原告可进一步向被告追偿；如果原告承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回商品房的，则有权直接向被告追偿全部损失，且被告还应另按《商品房买卖合同》总房价款5%向原告支付违约金。2017年10月16日，被告邓雪能与案外人建设银行佛山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告为购买涉讼房屋，以涉讼房屋为抵押向建设银行佛山分行贷款313000元，借款期限从2017年10月16日起至2042年10月16日；贷款利率为月利率，采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，月利率为4.9‰，采用等额本息还款方法还款；贷款款项直接支付至原告颐景园公司的银行账户；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。2018年4月4日，建设银行佛山分行发放了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款313000元。2018年6月22日，涉讼房屋办理预购商品房预告登记，权利证号为粤（2018）佛南不动产证明第0089074号，登记权利人为邓雪能，义务人为颐景园公司；同日，涉讼房屋亦办理预购商品房抵押权预告登记，权利证号为粤（2018）佛南不动产证明第0089075号，登记权利人为建设银行佛山分行，义务人为邓雪能。2019年9月23日，禅城区人民法院立案审理建设银行佛山分行诉邓雪能、颐景园公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2019）粤0604民初25051号。后禅城区人民法院依法作出（2019）粤0604民初25051号民事判决，认定邓雪能于2019年4月1日开始逾期还款，2019年10月23日为宣布合同提前到期日，并判令：一、邓雪能应于本判决发生法律效力之日起十日内向建设银行佛山分行偿还贷款本金307652.34元及利息（至2019年11月12日的利息为12842.05元，罚息469.38元，此后以尚欠本金为基数，按照年利率8.82%的罚息利率计算利息至实际清偿之日）；二、邓雪能应于本判决发生法律效力之日起十日内向建设银行佛山分行支付律师费22902元；三、颐景园公司对本判决第一、二项判项确定的债务承担连带清偿责任，在承担该保证责任后，有权向邓雪能追偿；四、驳回建设银行佛山分行其他诉讼请求。如邓雪能、颐景园公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3207元，财产保全费2225元，合计5432元，由邓雪能、颐景园公司负担。2020年2月26日、2020年2月28日，禅城区人民法院分别从颐景园公司处扣划了款项232187.69元、131666.54元，合计363854.23元。诉讼中，原告颐景园公司自认邓雪能已经支付完毕全部购房款，且其已将涉讼房屋交付邓雪能使用；原告颐景园公司主张，禅城区人民法院扣划的款项构成为：本金307652.34元、利息22728.89元、律师费22902元、案件受理费3207元、财产保全费2225元、执行费5139元。另查明：1.涉讼房屋的买卖交易已于2017年10月12日交纳了住宅专项维修资金，已于2017年10月20日办理完税手续，完税凭证号为04754761。2.颐景园公司因本案聘请律师代理诉讼支出了律师费8000元.3.涉讼房屋于2018年6月22日办理预购商品房买卖预告登记及抵押登记，合同号码为201********902，抵押权证号为粤（2018）佛南不动产证明第0089075号，于2018年8月10日被本院以（2018）粤0605执11932号案办理预查封手续。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》及相关补充协议，约定买卖涉讼房屋，该约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（现售）》的附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第7条约定，在被告未能履行其向银行应尽的义务而导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同并要求被告向其支付总房价款5%的违约金。但经查，被告在本案交易中已经支付完毕全部购房款，履行了《商品房买卖合同（现售）》约定的付款义务，原告也已将涉讼房屋交付被告使用，且涉讼房屋已经办理了预购商品房预告登记，登记权利人为邓雪能，义务人为颐景园公司。因此，双方基于《商品房买卖合同（现售）》及相关附件建立的商品房买卖合同关系项下的权利义务已经履行完毕，原告在此情况下再主张解除合同没有依据。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。原告在被告已经支付全部购房款并已接收涉讼房屋的情况下，无权再单方解除合同，并要求原告返还涉讼房屋，否则，不仅会造成双方权利义务的严重失衡，还会损害被告的其他债权人的合法权益。因此，原告诉请本院解除《商品房买卖合同（现售）》、被告协助办理前述合同解约手续并承担买卖合同签订、解除相关税费和手续费、返还涉讼房屋并配合办理涉讼房屋住宅专项维修资金退款手续均没有依据，本院均不予支持。根据《商品房买卖合同（现售）》附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第7条的约定约定，被告逾期履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下的还本付息义务视同对原告违约，现被告逾期还本付息致建设银行佛山分行提起诉讼，并致原告被法院扣划款项，因此，被告构成违约，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，核定被告就其上述违约行为应承担的违约责任包括：1.返还原告因履行保证责任而支出的代偿本息及律师费。其中本金307652.34元、利息22728.89元、律师费22902元，上述债务系因被告的违约行为造成，理应由被告全部承担。2.承担（2019）粤0604民初25051号案所涉的诉讼、执行费用的50%。该案案件受理费3207元、财产保全费2225元，后续执行费5139元，合计10571元。上述债务系因被告逾期还款造成，但原告未及时履行保证责任，对该案及相关费用的产生也有责任，故本院酌情确定原、被告各负该项费用的50%，被告应支付（2019）粤0604民初25051号案所涉的诉讼执行费用5285.5元予原告，原告诉请超出以上核定的，本院不予支持。3.赔偿原告因本案诉讼支出的律师费8000元。因被告违反其与建设银行佛山分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，导致建设银行佛山分行起诉并申请执行，原告代偿相关款项之后被告亦未及时还款以致本案诉讼，故原告为本案诉讼而聘请律师支出的费用属于被告违约行为造成的直接损失，8000元的律师费用亦在合理范围，故本院判令被告赔偿原告律师费损失8000元。4.支付违约金19575.95元。虽然本院鉴于被告已经履行完毕《商品房买卖合同（现售）》项下的付款义务且涉讼房屋已交付使用多时的事实和基于公平原则不支持原告的解约诉请，但不免除被告因其违约行为而应支付违约金的义务。根据《商品房买卖合同（现售）》的附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第7条的约定，被告应向原告支付涉讼房屋总房价款5%的违约金，即19575.97元（391519×5%）。该约定的违约责任在本案中并不存在过高的情形，故本院予以支持。原告主张本案被告所负债务金额应从被告已付购房款中抵扣，该主张是建立在《商品房买卖合同（现售）》可以解除的前提下。但如上所述，原告无权解除《商品房买卖合同（现售）》，故被告已付购房款无需退还，原告的该项主张理据不足，本院不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告邓雪能应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告佛山颐景园置业发展有限公司承担保证责任代偿的贷款本金307652.34元、利息22728.89元、律师费22902元予原告佛山颐景园置业发展有限公司；被告邓雪能应于本判决发生法律效力之日起十日内支付（2019）粤0604民初25051号案所涉的案件受理费、财产保全费及后续执行费共5285.5元予原告佛山颐景园置业发展有限公司；被告邓雪能应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告佛山颐景园置业发展有限公司因本案诉讼支出的律师费8000元予原告佛山颐景园置业发展有限公司；被告邓雪能应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金19575.95元予原告佛山颐景园置业发展有限公司；驳回原告佛山颐景园置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4035.08元（原告已预交），由原告负担488.99元，由被告负担3546.09元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费3546.09元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年六月五日书记员  许晓璇