湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初860号原告：余昆仑，男，1974年12月20日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告：武穴市勇成购物广场有限公司。住所地：武穴市民主路16号，统一社会信用代码：91421182316455837M。法定代表人：李福秋，公司董事长。委托诉讼代理人：王怀垠，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。原告余昆仑与被告武穴市勇成购物广场有限公司（以下简称“勇成公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告余昆仑与被告勇成公司的委托诉讼代理人王怀垠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余昆仑向本院提出诉讼请求：1、解除余昆仑与勇成公司于2016年5月30日签订的《勇成国际广场商铺租赁合同》；2判令勇成公司返还收取的50000元保证金；3、元（184959元/12月×3个月）；4、诉讼费用由勇成公司承担。事实和理由：2016年5月30日，余昆仑与勇成公司签订了《勇成国际广场商铺租赁合同》，合同约定：“余昆仑承租勇成公司该广场6层603商铺，整体开业时间为2017年1月1日，且在此时间交付商铺，第三年固定年租金为184959元，甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况……要求违约方支付相当于3至6个月的固定租金作为违约金”等等权利义务。签订上述合同第二天，余昆仑即交纳了50000元保证金，等待勇成公司如期交付商铺开业经营。然而时至今日，勇成公司因其自身原因仍无法向余昆仑交付约定的商铺，即其迟延履行债务致使余昆仑不能实现合同目的，造成余昆仑重大预期损失，勇成公司应依法担责，现余昆仑依法具文起诉。被告勇成公司辩称，一、余昆仑与勇成公司签订的《勇成国际广场商铺租赁合同》不存在《合同法》第九十四条规定的情形，不应解除。2016年5月30日，勇成公司与余昆仑签订租赁合同时，勇成广场正在建设中，考虑到工程尚未竣工，肯定会有一些不确定因素，所以在租赁合同第二条明确作出了预见性的约定：本商铺租赁期限为7年，自甲方统一开业之日起开始计算，甲方预计整体开业时间为2017年1月1日（如甲方实际开业日期与预计开业时间不一致的，以实际统一开业日期为准，租赁总期限不变，相应的计租日期进行提前或顺延）。该租赁合同之所以能够顺延签订，说明余昆仑对预计开业时间不一定能交付商铺拥有足够的思想准备和心理预期，所以同意“如甲方实际开业日期与预计开业时间不一致的，以实际统一开业日期为准”。至此，勇成公司并未违约，租赁合同也不存在《合同法》第九十四条规定的5种法定解除情形，所以不应解除；二、勇成公司收取的50000元履约保证金不应返还。租赁合同第十一条违约责任明确规定“因乙方违约导致甲方解除本合同的……乙方缴纳的履约保证金归甲方所有，无须退还。”现如果余昆仑单方面要求解除合同已明显违约，按照约定则不应返还履约金；三、余昆仑如要单方解除合同则属违约，则应向勇成公司支付3个月违约金，计46239元。综上所述，请求人民法院依据合同查明事实，驳回余昆仑的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，勇成公司（甲方）与余昆仑（乙方）签订《勇成国际广场商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于勇成国际广场6层603号商铺共616.53平方米的商铺出租给乙方，该物业建筑面积以产权部门测量为准。租金及相关费用均以建筑面积为基数计算；经甲、乙双方协商，乙方在该租赁区域经营电玩。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、经营业态、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式；甲方须禁止其他承租户在勇成国际广场其他区域经营与乙方相同或类似的业务；本商铺租赁期限为7年，自甲方统一开业之日起开始计算。甲方预计整体开业时间为：2017年1月1日（如甲方实际开业日期与预计开业时间不一致的，以实际统一开业日期为准，租赁总期限不变，相应的计租日期进行提前或顺延）；乙方必须在甲方公布的统一开业日期如期开业；以甲乙双方协商，甲方须于统一开业时间前3个月将房屋交付乙方使用，该时段为乙方免租装修期；租赁期限届满，乙方如欲续约，应在租赁期限届满的3个月前向甲方提出书面申请，乙方未在前述期限内向甲方提出书面申请的，视为乙方放弃优先承租权；租金按确定的租用面积计算，具体租金为：2017年1月1日至2017年12月31日年租金123306元（25元/月×616.53平方米×8个月，第一年免4个月）、2018年1月1日至2018年12月31日年租金为154133元（25元/月×616.53平方米×10个月，第二年免2个月）、2019年1月1日至2019年12月31日年租金为184959元（25元/月×616.53平方米×12个月）、2020年1月1日至2020年12月31日年租金为196057元（26.5元/月×616.53平方米×12个月）、2021年1月1日至2021年12月31日年租金为196057元（26.5元/月×616.53平方米×12个月）、2022年1月1日至2022年12月31日年租金为207820元（28.09元/月×616.53平方米×12个月）、2023年1月1日至2023年12月31日年租金为207820元（28.09元/月×616.53平方米×12个月）；乙方应在甲方正式开业前一次性支付首年度租金123306元；乙方应向甲方支付履约保证金50000元。保证金应在乙方签署本合同时一次性交清；乙方应在甲方规定的日期内自行前往勇成国际广场与甲方办理租赁房屋的交付。双方授权代表应对租赁房屋进行交接，并签字确认。双方代表签字确认的交付凭证为本合同不可分割的附件，与本合同具有同等法律效力；甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于三个月至六个月的固定租金作为违约金……。2016年5月31日，余昆仑向勇成公司交纳了履约保证金50000元，并出具收据。勇成公司因其自身种种原因，直至本案诉讼仍未能向余昆仑交付案涉租赁商铺。余昆仑交涉无果，遂提起本案诉讼。本院认为，一、原、被告签订的《勇成国际广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的合同义务。原告余昆仑按照合同的约定履行了交付履约保证金50000元的合同义务，但被告勇成公司却因自身的原因不能履行按照约定交付租赁的商铺这一主要合同义务，逾期交付时间长，且直至本案诉讼仍未能交付，原告余昆仑租赁商铺的合同目的明显不能实现，其要求解除《勇成国际广场商铺租赁合同》于法有据，应予支持；二、合同解除，被告勇成公司向原告余昆仑收取的履约保证金50000元应予返还；三、因被告勇成公司长期未按约定交付租赁商铺，已构成违约，应按照案涉租赁合同“甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方视情况之严重程度要求违约方支付相当于三个月至六个月的固定租金作为违约金”的约定承担违约金。原告余昆仑主张三个月的固定租金作为违约金符合合同约定，应予支持。前三年的月租金比后四年低，违约金可按前三年的三个月的月租金认定，即25元/平方米×616.53平方米×3个月=46239.75元，原告余昆仑主张46239元符合法律规定，予以支持；四、虽然案涉租赁合同约定开业时间是预计时间，也约定实际开业时间与预计时间不一致的，以实际开业时间为准，但该实际开业时间应在预计时间即2017年7月1日前后合理的浮动，而不应是无限期的推迟。现预计时间也过去了三年多，而开业时间还无法确定，被告勇成公司仍以开业时间未定为由，辩称不应解除案涉租赁合同，理由不足，且对原告余昆仑明显不公，不予支持；五、原告余昆仑是因被告勇成公司长期未交付租赁物才主张解除合同，并未有任何违约行为，被告勇成公司主张原告余昆仑承担违约金不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告余昆仑与被告武穴市勇成购物广场有限公司于2016年5月30日签订的《勇成国际广场商铺租赁合同》；二、限被告武穴市勇成购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告余昆仑履约保证金50000元；二、限被告武穴市勇成购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内向原告余昆仑支付违约金46239元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2205元，减半收取计1102.50元，由被告武穴市勇成购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员 张 庆二〇二〇年六月二十三日书记员 杨小青