广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终885号上诉人（一审原告）：中山市高菲影院投资管理有限公司，住所地：广东省中山市火炬开发区**************商业楼2层1卡。法定代表人：谢号，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海文德商业经营管理有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区*************厂房3楼301车间。法定代表人：冯晓静，执行董事。委托诉讼代理人:蒋勇志，广东百步律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海高特立商务服务有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区************#厂房6楼601车间。法定代表人：许婷婷，董事长。委托诉讼代理人:李珊珊，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人中山市高菲影院投资管理有限公司（以下简称高菲公司）、上诉人珠海文德商业经营管理有限公司（以下简称文德公司）因与被上诉人珠海高特立商务服务有限公司（以下简称高特立公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高菲公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判文德公司与高特立公司共同向高菲公司返还保证金50万元整，并按保证金的5倍向高菲公司支付违约金250万元；3、文德公司、高特立公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定高菲公司违约错误。（一）高菲公司没有按合同约定的日期提交改建图纸并非违约。1、虽然租赁合同约定高菲公司在2017年12月31日前提交租赁物业的改建图纸方案给文德公司，并明确双方在2018年5月1日核对图纸，但高菲公司提供的改建图纸是以文德公司提供文德广场项目本身规划报建的结构图、土建图、一次消防图纸作为出图依据，不可能由高菲公司凭空想象出具，在文德公司没有提供项目相关图纸之前，高菲公司客观上根本无法出具有效准确的改建图纸。从双方履行合同过程中，在签署租赁合同之后直至提交项目各项原始报建图纸给高菲公司前，无论是书面还是微信，文德公司均没有要求高菲公司提供改建图纸也可以证明上述事实。2、根据高菲公司与文德公司相关人员邮件记录以及微信沟通的内容可以知悉，文德公司跟进人员吴峰在2018年11月19日将项目结构图、在2019年2月15日将文德广场项目一次消防图纸发给高菲公司；在吴峰告知项目一次消防验收将在2019年5月10日通过后，高菲公司在2019年5月10日将改建图纸发给文德公司。整个过程高菲公司密切关注文德广场项目的验收进度，在得知消防验收即将通过时，提前将改建图纸提供给文德公司，并不存在拖延改造进度的违约情形。（二）文德公司与高特立公司对租赁商铺进行改建的前提是租赁商铺需要通过相关部门的验收（包括一次消防验收以及规划验收），高菲公司只要在上述验收完成前提供改建图纸，就不影响文德公司与高特立公司的改建工作。高菲公司没有按合同约定的时间提交改建图纸不是导致涉案租赁物业无法依约交付的原因。1、租赁合同条款已明确了文德广场项目需要通过相关验收后才进行结构改造。首先，根据租赁合同第三条第3.1款的约定：甲方（文德公司）将位于珠海市**********************#、307#、308#、309#、310#以及4楼406#、407#、408#、409#商铺的租赁场所出租给乙方（高菲公司）使用，租赁场所租赁面积（即租赁范围建筑面积）共计约为1600平方米（最终面积以双方认可的有资质的测绘部门测量结果为准，其中四楼2-6至2-12轴商铺（406#、407#、408#商铺）楼板镂空，不计算租金）。该条款明确租赁物业原规划设计的面积并不作为租赁面积，双方需要在租赁物业楼板镂空改造后再重新测量确定租赁面积，需要扣除镂空位置重新测量计算，说明改建工程需要在规划验收通过才实施。其次，根据附件二第1-5栏中“细部内容”约定：文德公司负责结构改造前（一次消防）验收通过后，二次消防由高菲公司负责，文德公司配合，已清晰明确了改造工程是在各项验收通过（包括一次消防验收合格）后方进行。2、根据《城乡规划法》第五十条、《广东省城乡规划法实施条例》第四十二、四十三、四十六条的规定可知，建设工程设计方案应当符合规划条件、相关技术标准和规范，文字标明的技术经济指标应当与图纸所示相一致，建设范围或者个人应当按照建设工程规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；一旦变更，需要依法办理变更申请，且需要向利害关系人赔偿损失，并且，建设工程未办理规划条件核实（即规划验收）的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。如果文德公司在竣工验收备案前对涉案租赁物业进行改造，文德项目需要提前向规划主管部门办理规划变更申请手续（是否审批通过还需要有关部门审核）并重新出具规划许可证，若造成损失的，同时需要向利害关系人（即已购该项目的业主）赔偿损失；否则将导致文德广场项目无法通过竣工验收备案及办理产权登记，文德公司、高特立公司客观上不可能在各项验收通过前对租赁物业进行改造。二、一审判决认定“文德公司抗辩高菲公司违约行为导致其无法在约定的交付日期前对涉案租赁物业进行施工，以致无法按期将符合《房屋租赁合同》附件二的租赁物交付给高菲公司的理由成立”错误，进而认定文德公司、高特立公司无需承担违约责任错误。（一）文德广场项目各项工程进度缓慢以及消防、规划等各项验收严重拖延是导致租赁物业无法按合同约定交付的根本原因，文德公司及高特立公司应当承担违约责任。1、根据高菲公司与文德公司双方提供的微信聊天记录：（1）文德公司代表吴峰在2019年2月份告知高菲公司文德广场3月份会取得一次消防验收合格证，但一直到2019年4月30日文德项目才向有关验收部门提交一次消防验收申请，并告知高菲公司将在2019年5月10日出具一次消防验收合格证。（2）高菲公司代表彭剑在2019年5月10日将改建图纸通过邮件形式发给文德公司吴峰，并要求文德公司尽快核对改建图纸，如有问题尽快沟通，同时明确由于影院要赶春节档期，高菲公司自身装修需要半年时间，文德公司一定要2019年7月底交场地，吴峰在2019年5月14日确认已收到改建图纸，但未表示改建图纸需要调整或更改，并告知彭剑文德广场项目正处理工程进度及验收，还需要时间。（3）经过高菲公司代表多次催告，直至2019年7月1日吴峰才通知文德广场项目一次消防验收合格，双方约定在2019年7月6日到高特立公司会面核对改建图纸，后因文德公司自身原因，推迟到2019年7月9日会见。从上述微信记录可知，在高菲公司提交改建图纸后，因为文德广场项目的一次消防验收、规划验收等各项验收的进度严重拖延，文德公司根本无法对租赁物业改造。（二）文德公司在收到高菲公司提供的改建图纸后拒绝履行合同义务，应承担违约责任。1、改造图纸的移交、核对情况：高菲公司于2019年5月10日向文德公司提供改造图纸，文德公司一直没有对图纸提出过任何异议，之后高菲公司多次提示并在2019年6月4日书面催促文德公司，文德公司均没有回复。根据租赁合同第14.4条的约定“甲方（文德公司）保证乙方（高菲公司）提供装修施工设计图纸及施工方案，并应积极配合乙方施工”，视为文德公司同意高菲公司提供的改造图纸和施工方案，文德公司应当积极施工，否则文德公司应当承担延误施工导致的法律责任。2019年7月29日，文德公司突然书面通知称高菲公司提供的图纸不符合合同要求，需要调整才能进行改造施工。从上述过程可知文德公司审核改造图纸存在故意拖延，并且在图纸核对完后，又拒绝对租赁物业进行改造，文德公司没有履行合同的意愿，其提出需要修改图纸方能进行改造的说法只是不愿履行合同义务的借口。2、文德公司称高菲公司提供的改造图纸不符合合同约定的要求没有任何依据，是否符合合同约定的改造要求应当以高菲公司提供改造图纸的具体内容决定。一审期间文德公司没有提供任何证据证明高菲公司提供的改造图纸不符合合同约定，应当承担举证不能的后果。3、假使高菲公司提供的图纸不符合合同约定的改造条件，如果文德公司、高特立公司担心日后产生争议，亦应当在收到改造图纸后及时向高菲公司提出，由于施工期只需一个月（根据文德公司2019年7月29日发给高菲公司的“通知函”中称改造工程可以在一个月内就可以完成），高菲公司完全有时间按双方意见进行调整，文德公司也可以在高菲公司要求的交付截止日期2019年7月底完成改造进行交付。但是文德公司从2019年5月10日收到改建图纸后一直未提出过异议，直到2019年7月29日才告知无法进行改建，因此导致租赁商铺无法按时依约交付的责任在文德公司。三、一审判决以高菲公司违约在先驳回高菲公司所有的诉求错误。根据房屋租赁合同的相关约定，文德公司、高特立公司交付的租赁物业不但需要符合租赁合同附件二中约定的改造要求，还需要提供租赁合同附件一中约定的房屋竣工验收证明（即需要符合法律法规规定的基本交付条件，这是文德公司、高特立公司的法定义务），这两个条件缺一不可。根据一审已查清的事实，租赁物业直到2019年9月20日才取得竣工验收备案表，换言之，即使排除附件二中约定的改造条件，高菲公司免除文德公司、高特立公司对租赁物业的改造义务，租赁物业在高菲公司解除租赁合同时（2019年8月7日）也不符合合同交付条件及法定交付条件，文德公司、高特立公司应当承担违约责任。四、高特立公司公司作为涉案物业的产权人，是租赁合同的实际履行主体。文德公司是受高特立公司委托管理涉案物业，且文德公司与高特立公司之间管理人员（吴锋）可以随意借调，同时两公司注册地址也在同一建筑内，说明两公司是关联公司，高特立公司对高菲公司的债务应当承担连带责任。文德公司辩称：一、关于案涉租赁物约定的交付条件。案涉《房屋租赁合同》第十一条“交房约定”，独立于该合同其他条款，特别的、对租赁物的交付条件做了明确的约定，第11.1条约定：“本合同签订以后，甲方需按本合同第8.2条约定的交房时间和本合同附件二《影院项目工程交付施工界面划分表》所述的交房条件向乙方交房”，该条穷尽式的列明了交房条件的具体内容，明确了交房条件仅为合同附件二《影院项目工程交付施工界面划分表》；第11.2条约定：“……如租赁场所与本合同附件二所述移交条件不符，则乙方有权要求甲方进行整改……如乙方认为需整改项目不至影响乙方进场装修，乙方可先行进场装修，但甲方仍应继续完成整改，以达到本合同约定的交付条件”。该条明确指出了乙方验收房屋时按合同附件二所述的移交条件进行验收的，且特殊情况下，即使不能达到约定的交付条件，乙方仍可先行进场装修的。特别条款优先于一般条款，因此租赁物约定的交付条件仅限于按合同附件二中的约定完成改造后即满足。租赁合同第8.2条约定也与第11.1条约定一致，更加佐证了案涉租赁物约定的交付条件仅为合同附件二约定的范围。租赁合同附件二第9-1中明确约定：“在中山高菲影院公司装修工程进场前10日向中山高菲影院公司提供建筑主体消防工程验收合格证等相关文件。”由此可知，双方对于交付消防工程验收合格证等相关行政验收凭证的约定是在高菲公司进场装修前10日。二、关于案涉租赁合同的给付义务及履行顺序。案涉租赁合同的对待主给付义务是文德公司向高菲公司按合同附件二的标准交付租赁物用于开设电影院，高菲公司向文德公司交付租金，为了辅助文德公司向高菲公司交付约定租赁物的履行，租赁合同约定了下列从给付义务：高菲公司应向文德公司交付履约保证金50万元，高菲公司应在2017年12月31日前向文德公司交付附件二约定的改造全套设计图纸，双方在2018年5月31日前确认设计图纸，文德公司根据双方确认的设计图纸完成附件二约定的由文德公司完成的改造内容，在2019年5月1日前向高菲公司交付满足附件二《影院项目工程交付施工界面划分表》条件的租赁物。合同签订后，高菲公司按约定向文德公司交付了履约保证金50万元，但未在约定的期限内向文德公司提供附件二要求的全套设计图纸，关于全套设计图纸的提供时间，双方存在争议：高菲公司主张系2019年5月10日通过电子邮件提交了全套的设计图纸；文德公司主张系2019年7月9日双方会面时高菲公司仅提供了土建施工图，至今未提供全套设计图纸及施工方案，且高菲公司提供的土建施工图在2019年7月17日才正式盖章确认。高菲公司对其主张未尽到举证义务，首先，高菲公司提供的邮件真实性存疑，具体内容无法打开，其次，高菲公司认为其已提供了全套的图纸，但未提交任何图纸来证明其主张的提供图纸的完整性，反而是文德公司提交的经高菲公司盖章确认的图纸来证明高菲公司提供的图纸仅包括平面图，没有附件二约定的立、剖面图、通风、排烟图及施工方案，事实上高菲公司至今仍未向文德公司提供附件二约定的全套图纸及施工方案。高菲公司主张其未按租赁合同约定的期限向文德公司提供设计图纸的原因，系文德公司员工在2018年11月19日才将项目结构图交给高菲公司，完全不符合事实情况。文德公司在双方签订租赁合同时（2017年8月30日）已经向高菲公司提供了相应的设计图纸，首先，双方签订的租赁合同中，高菲公司对文德公司提供的图纸盖章确认，并作为租赁合同的附件；其次，高菲公司一审庭前补充提交《设计合同》，并主张其委托第三方公司就案涉项目进行设计，该合同的签订日期是2018年1月3日，与其主张收到文德公司员工提供相关图纸的日期提早了整整一年，如高菲公司未在订立《设计合同》之前取得该合同第19.1条约定的原始建筑结构图纸和资料，就根本不具备履约条件，因此，高菲公司的主张与正常的履约行为严重不符，结合其提交的《设计合同》刻意去除了第5、6页合同内容的事实，也进一步证明文德公司主张高菲公司在订立房屋租赁合同时已收到相关设计图纸。租赁合同第14.4条：“甲方保证在乙方提供装修施工设计图纸后20日内以书面形式回复确认意见，如到期不回复意见的，视为同意乙方整个施工方案，并应积极配合乙方施工”，该条约定的适用前提是高菲公司提供了“整个施工方案”的“装修施工设计图”，根据现有事实，尚未达到该条约定的适用前提。退一步来说，即便高菲公司提供的是全套图纸及施工方案，不论是高菲公司提供图纸的时间是2019年5月10日还是2019年7月9日，均已严重违反租赁合同约定的提供图纸期限，迟延了一年有余，迟延期间，文德公司积极催告高菲公司履行，并主张了顺序履行抗辩权；合同约定的交房期限是2019年5月1日，双方争议的图纸提供时间均在约定的交房期限之后，直接导致文德公司在2019年5月1日前无法完成附件二中约定的改造，双方无法在2019年5月1日前完成交付租赁物。高菲公司未按约定履行从给付义务，阻却了租赁合同主给付义务的履行。三、关于不动产租赁物法定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，房屋交付使用的法定条件是竣工验收合格，而不是备案登记，竣工验收的主体是建设单位、设计、施工、工程监理、勘察单位，案涉房屋在2019年6月26日完成了竣工验收，已经具备交付使用的法定条件。四、高菲公司不具有合同解除权。1、约定解除权：租赁合同第21.2条约定了如文德公司在2019年5月1日未向高菲公司交付租赁场所，逾期达90日，高菲公司有权解除合同。根据本案事实来看，高菲公司约定的合同解除权未成就，高菲公司在2019年7月9日向文德公司提供了平面图，7月17日正式盖章确认该平面图，但至今未按附件二要求提供完整的图纸，已经构成了违约，该违约行为直接阻却了交付租赁场所的主给付义务履行，违约责任的主体是高菲公司，其无权解除租赁合同。2、法定解除权：租赁合同中，高菲公司的合同目的是将案涉租赁物用于开设电影院，文德公司的合同目的是收取租金。合同履行期间，未发生不可抗力导致合同目的无法实现的情况，也未发生因文德公司违约导致高菲公司合同目的无法实现的情况，在高菲公司发函解除合同之前，文德公司未明示不履行合同义务。高菲公司也不具有法定的解除权，其解除合同的行为不产生解除合同的效力。五、文德公司具有合同解除权。1、约定解除权：租赁合同第21.3条约定了文德公司的合同解除权，本案中高菲公司在有履行能力的情况下，违约未提供完整图纸，导致双方合同无法继续履行，文德公司的合同目的无法实现，文德公司的约定解除权成就。2、法定解除权：高菲公司在有履行能力的情况下，未按约定履行合同义务，文德公司多次催告后高菲公司仍未履行，在文德公司根据实际情况提出合理解决方案之后，高菲公司以解除函的形式明示不履行合同义务，根据合同法第九十四条规定，文德公司法定解除权条件成立，高菲公司收到文德公司的解除函之日起产生相应的法律效力，租赁合同被解除。六、关于案涉租赁物的改造工程。租赁合同附件二明确了文德公司应当根据双方协商确定的改造图纸，完成附件二中约定的由文德公司来实施的改造内容，前期改造工程的实施主体是文德公司，高菲公司抗辩称商场未通过消防验收，不能实施改造工程，无任何事实和法律依据。附件二的改造内容中，需要由甲方完成或配合完成的项目包括主体结构、屋面结构、墙体工程、地面工程、装修工程、暖通工程、给排水工程、消防系统工程、电力系统工程、电话网络工程、招牌工程、拆除工程共13个大项，并非所有项目的施工都会对竣工验收和行政职能部门验收产生影响，其中屋面结构、墙体工程等分项工程甚至需要在建设施工过程中提高施工标准来满足约定的要求，这也是合同约定双方应在2018年5月31日前确定设计图纸的原因。高菲公司陈述须消防验收合格才能拆墙仅指改造工程中的拆除工程这一个分项，并不是消防验收合格才能开始附件二的改造工程。案涉物业是商业经营综合体，除高菲公司以外，其他门店诸如嘉荣超市、麦当劳等均系在原设计的基础上进行改造，案涉商业已经确定于2020年1月19日整体开业，由此可见，改造工程的进度并未因竣工验收、行政职能部门验收而受到延误。房屋建筑工程竣工后，竣工验收、行政职能部门验收（包括消防验收）是多方同时进行的，并不是顺序进行的，租赁合同第15.4条双方对于图纸的约定和合同附件二第9-1项对于消防验收合格证提交时间的约定也充分印证了双方在订立租赁合同时双方合意一致，改造工程的开展并不一定以相关行政验收为前提的。高菲公司如按合同约定提供并确认图纸，文德公司即可根据图纸的内容，结合高特立公司的施工计划及报验计划，合理的开展改造工程，并可在约定的期限内向高菲公司交付符合约定的租赁物。因此，高菲公司未按约定提供图纸及施工方案，系合同不能履行的根本原因。七、违约责任。高菲公司主张违约金金额的依据是租赁合同第21.4条，该条第一句约定了该违约责任适用的前置条件是在租赁期限内，而案涉租赁物尚未交付，计租日尚未开始，租赁期未正式开始，高菲公司无权按该约定来主张违约责任。八、文德广场其他门店已在2020年1月之前陆续开业，文德公司已按约定实现整体开业；高菲公司不履行合同义务的原因系其自身经营调整。由此可见，文德广场实际的竣工验收、消防验收和备案登记日期对双方实现合同目的无任何影响，文德公司无任何违约行为。2018年由于电影市场调整，电影院放映电影的票房补贴被取消，高菲公司引进新的股东来参与经营管理，且新股东对经营管理起决定作用，变更后的高菲公司管理层对在平沙经营电影院项目持否定态度，文德公司在2019年3月请求高菲公司确认是否继续履行合同，高菲公司回复：“鉴于平沙市场环境，旁边有个御海，未来还有个奥园广场，肯定又竞争对手出现，对2-3年的经营情况有所担忧……”，高菲公司的回复已经明示不继续按原合同履行，文德公司一再催促高菲公司提交图纸，高菲公司故意不提交完整的图纸，且不盖章确认，导致双方合同无法履行，制造文德公司不能按期交付租赁物的假象，进而诉请解除合同，并要求返还保证金。综上所述，高菲公司恶意不履行义务、明示不履行义务的行为导致合同无法继续履行，违法了合同法等相关法律法规的规定，严重损害了文德公司的合法权益，请求法院依法查明事实真相，驳回高菲公司的上诉请求，支持文德公司的上诉请求。高特立公司辩称：高菲公司主张突破合同相对性要求高特立公司承担责任，没有合同或法律依据。吴锋的调动是其正常的调岗行为，文德公司与其建立了劳动关系；高特立公司与文德公司的注册地在同一栋大厦，并不能证明两个独立的法人公司是关联公司，高菲公司的上诉请求没有任何依据，应当予以驳回。文德公司亦提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回高菲公司的第一项诉讼请求；2、本案的二审案件受理费由高菲公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，高菲公司在2019年8月8日发函解除合同时并不享有约定和法定的合同解除权，其以书面方式解除合同的行为无效，并不产生解除合同的法律后果。一、高菲公司不具有合同解除权。双方签订的《房屋租赁合同》仅在“交房约定”项下第11.2条和“违约责任”项下第21.2条约定了高菲公司的合同解除权，上述两条约定的成就条件均为文德公司逾期交付租赁房屋拖延达90日，导致租赁房屋无法交付的根本原因是案涉租赁房屋无法达到合同附件二约定的交付条件，一审法院认定了高菲公司在约定的交付期限（2019年5月1日）止都无法向文德公司提交合同约定的改造图纸及方案，导致文德公司无法将符合租赁合同附件二条件的租赁物移交给高菲公司，高菲公司的行为已经构成了违约，经过文德公司的催告后高菲公司在合理的期间内仍未履行提交合同约定的改造图纸及方案的义务，该违约行为直接阻却了文德公司交付租赁场所的义务履行，违约责任的主体是高菲公司，其无权按约定解除租赁合同。二、文德公司不存在违约行为，文德广场2019年6月26日竣工验收并不会导致合同目的无非实现，高菲公司不具有法定解除权。文德广场项目已经通过了竣工验收，双方对此均无异议，文德公司已经履行了合同义务，争议的焦点为2019年6月26日通过竣工验收是否会导致租赁合同目的无法实现。根据租赁合同第14.17条、第15.15条以及高菲公司提交的微信聊天记录可以确认，双方对于租赁合同义务的履行时间节点控制是为了实现电影院项目在2020年1月1日前开业的目的，文德公司一审已经提交了反映文德广场经营麦当劳、嘉荣超市、湘菜馆等租户内部装修施工情况的证据，证明高菲公司在2019年6月26日通过竣工验收不会影响商户在2020年1月1日前开业，而在一审庭审中，已发生的客观事实是文德广场的部分租户在2020年1月1日前已经实现营业，更进一步证明了文德广场通过竣工验收的时间不会导致双方合同目的无法实现，文德广场在2019年6月26日通过竣工验收，在双方约定的期限内，不会导致租赁目的无法实现，高菲公司不具有法定解除权。高菲公司辩称：文德公司的上诉请求没有法律依据。文德公司没有在合同约定的期限内交付合法合约的物业，经高菲公司多次催告后仍拒绝履行合同，在延误交付长达100天的情况下，继续履行合同已不符合高菲公司的租赁目的，高菲公司原定的经营计划无法达成，高菲公司解除合同合理合法，一审判决对这一问题的判定是准确的，但对责任承担的认定是错误的。高特立公司辩称：对文德公司的上诉请求、事实和理由部分均没有异议。高菲公司向一审法院起诉请求：1.确认高菲公司与文德公司签署的有关位于珠海市**********************#、307#、308#、309#、310#以及4楼406#、407#、408#、409#商铺的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除；2.判令文德公司、高特立公司共同向高菲公司返还保证金50万元，并按保证金的5倍向高菲公司支付违约金250万元；3.高菲公司、文德公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：珠海市************地产权属人为高特立公司，房地产权证号码为：粤房地权证珠字第0400003011号。高特立公司于2016年6月27日取得珠海市***********文德广场的《建设工程规划许可证》，于2016年11月7日取得文德广场的《建筑工程施工许可证》。2017年8月1日，高菲公司、文德公司签订《珠海文德广场运营管理服务协议书》，约定高特立公司委托及选聘文德公司以文德公司名义对文德广场进行统一运营管理，包括但不限于制定相关管理制度和收费标准，与文德广场承租人签订租赁合同等。2017年8月30日，文德公司（甲方）与高菲公司（乙方）就高菲公司租赁文德广场用于开设中影高菲影城（暂定名）的事宜签订《房屋租赁合同》，第3.1条约定，甲方同意将位于珠海市**********************#、307#、308#、309#、310#以及4楼406#、407#、408#、409#商铺出租给乙方使用……；第8.2条约定，甲方应于2019年5月1日前按本合同附件二《影院项目工程交付施工界面划分表》的要求向乙方交付该房屋；第9.1条约定，甲乙双方约定，本合同签订后七个工作日内，乙方向甲方支付50万元作为履约保证金，从计租日起25万元自动转为租金，余下25万元留为合同保证金，甲方应在本合同提前终止、解除或租赁期满之日起60日内将合同保证金无息返还乙方……；第14.4条约定，甲方保证在乙方提供装修施工设计图纸后20日内以书面形式回复确认意见，如到期不回复意见的，视为同意乙方整修施工方案，并应积极配合乙方施工；第15.4条约定，乙方应在2017年12月31日前提交电影城平面图、排烟、排水等设备和施工方案，双方在2018年5月31日前确认设计图纸，确认后乙方按照双方确认的图纸和技术清单施工，甲方和物业公司给予配合；第15.15条约定，乙方保证本项目在2020年1月1日前实现开业，如果乙方在约定的开业日后90日内仍未能实现开业的，甲方有权解除本合同并没收其履约保证金，乙方按甲方改造、装修费用清单及发票赔偿甲方损失；第21.2条约定，如甲方逾期向乙方交付租赁场所的，每拖延一日，乙方的计租日顺延一日，拖延达30日的，甲方应向乙方支付相当于第一个租约年年租金千分之一金额的违约金，拖延达90日的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担21.4条违约责任；第21.3条约定，如乙方违约，甲方解除本合同，甲方没收保证金，乙方投资的固定装修全部归甲方所有，并要求乙方承担21.4条违约责任；第21.4条约定，如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自解除或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有权要求违约方支付相当于履约保证金五倍金额的违约金。合同还约定了其他条款。《房屋租赁合同》附件一约定，一次整体消防合格意见书、房屋竣工验收证明均应在场地交付使用前提供。《房屋租赁合同》附件二《影院项目工程交付施工界面划分表》对影院建设、主体结构、屋面结构等工程交付的责任方、交付标准作了详细的约定。其中对“消防”的约定为：甲方负责结构改造前（一次消防）验收通过后，二次消防验收由乙方负责甲方配合（甲方仅提供相关资料协助）；对“影厅、夹层、放映室及附属用户结构”的约定为：1.甲方按乙方提供的影院平、立、剖面图完成影厅、附属用房、夹层放映间分隔墙施工、厅内抽柱、隔墙起坡结构等工程，保证抗震、结构承重、保温、隔音等符合相关建筑规范要求；基本柱距、层高满足乙方要求，柱面完成水泥沙浆抹面处理（厚度20mm）。……；对“屋面防水、保温、隔音、出屋面洞口的处理等一切工作”的约定为：……2.甲方按乙方提供的机电图纸完成屋面设备基座及排风井道的制作，满足防水、防潮、隔热、隔音、防震条件；对“影厅观众席阶梯结构”的约定为：1.甲方按乙方提供的影院设计工艺图完成施工图纸的深化设计，交由乙方审核确认后按图进行施工……；对“消防报验”的约定为：在乙方影院装修工程进场前10日内向乙方提供建筑主体消防工程验收合格证等相关文件，甲方协助乙方二次装修消防改造及改造后的消防报验工作（甲方仅提供相关资料协助）。2017年9月4日，高菲公司向文德公司支付了履约保证金50万元。2018年1月3日，高菲公司（甲方）委托案外人高州市钟鼎装修工程有限公司（乙方）承揽珠海平沙文德广场高菲影城设计事宜，双方签订《设计合同》，约定设计包干价为288000元；付款方式为甲方转入乙方户名为“高雄”的银行账户；付款进度为：合同签订、甲方支付乙方定金10000元，乙方交付土建建施、结施图，甲方支付乙方至50%共134000元，乙方交付装饰、电气、通风、弱电图集及工程清单，甲方支付乙方45%共129600元，乙方审核施工单位提交的工程各专业施工图，甲方支付乙方5%共14400元。合同还约定了其他条款。2019年8月9日，高菲公司按照合同约定的指定账户，向户名为“高雄”的账户支付了土建款134000元。高菲公司提交名片一张，显示吴锋为高特立公司的营销总监。文德公司、高特立公司对此予以认可，但称吴锋已经于2018年调往文德公司工作。高菲公司提交其公司员工与吴锋的电子邮件往来记录，显示：2018年11月19日，吴锋将文德广场图纸发送给高菲公司，并表示以便高菲公司按照大的时间节点安排相关工作（2019年1月31日前，出好相关的设计方案，预计在2019年3月-5月期间交场）；2019年2月15日，吴锋将文德广场一次消防图纸发送给高菲公司，并表示希望高菲公司按照合约要求，尽快提供相关设计图纸，以免影响场地交付，进而影响高菲公司影城开业；2019年5月10日，高菲公司将影院土建施工图发送给吴锋。文德公司、高特立公司对上述吴锋发送的文德广场图纸和一次消防图纸均无异议，对高菲公司发送邮件中的建筑土建图、建筑结构图、给排水图，因邮件已过期无法在庭审中打开附件，文德公司、高特立公司不予认可。2019年6月3日，吴锋将文德广场建设工程消防验收《受理通知单》发送给高菲公司，吴锋告知高菲公司，“已经来验了，在整改”。《受理通知单》显示，珠海市公安局于2019年4月30日受理高特立公司的工程消防验收申请，承诺办结日期为2019年5月22日。2019年7月1日，吴锋将文德广场的《建设工程消防验收意见书》发送给高菲公司。《建设工程消防验收意见》显示，珠海市住房和城乡建设局对文德广场共4栋楼及地下室进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，于2019年6月27日作出如下意见：一、综合评定该工程消防验收合格；二、工程投入使用后，高特立公司对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效，要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；三、该工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法申请建设工程消防设计审核和消防验收。2019年7月4日，高菲公司询问吴锋什么时候方便对图纸。2019年6月4日，高菲公司向文德公司出具《征询函》，请文德公司向高菲公司说明目前项目的进度，以及预估交付日期。2019年7月11日，高菲公司向文德公司出具《关于房屋交付事宜的再次征询函》，请文德公司在2019年7月15日前向高菲公司回复明确以下事项：1、项目规划验收及综合验收的具体时间；2、文德公司计划何时根据图纸对房屋进行施工改造；3、房屋何时完工并达到租赁合同附件二交付条件；4、文德公司其他主力店能否按合同约定在2020年1月1日全面开业。2019年7月10日，文德公司对高菲公司出具《关于尽快提交电影城相关图纸的函》，内容为：根据甲、乙双方2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》，贵司本应在2017年12月31日前提交电影城平面图、排烟、排水等设备和施工方案（见合同第十五条乙方责任），但至2019年7月9日才向我公司提交未经贵司确认盖章的电影城平面图，请贵司见函后抓紧将确认盖章后的完整图纸送达我司确认后施工。为避免按贵司图纸施工后相关部门验收不通过，造成双方不必要的损失，请贵司抓紧提交图纸到二次消防审批机构进行图纸审查。高菲公司于2019年7月12日收到文德公司邮寄的上述函件。高菲公司针对上述函件于2019年7月17日作出回复函，内容为：一、首先，《房屋租赁合同》约定我司提交图纸的时间是基于贵司土建工程完成、通过一次消防验收以及规划验收的进度确定，并且需要贵司提供项目建筑图以及一次消防图纸给我司后，我司方能根据贵司提供的图纸出具影院平面图给贵司。贵司在2018年11月19日提供建筑图以及一次消防图纸给我司，本身已延误了我司出具平面图的进度。其次，在收到贵司提供的建筑图及一次消防图纸后，我司询问项目一次消防验收何时能通过，以便我司预计平面图纸出具时间，但贵司屡次告知通知时间但均未能按时完成，直到在2019年7月1日方通知我司项目一次消防已通过有关部门验收合格，而我司已提前在2019年5月10日提交了图纸给贵司。最后，贵司收到图纸后一直未向我司提出任何意见，直至2019年7月9日，应贵司要求，我司及时到贵司确认了图纸。工程原本已延误多时，现贵司又提出要求我司加盖公章确认，如此反复进一步拖延了施工进度。二、有关图纸审查事宜，我司会依法依规办理相关手续，如果因为我司提供的图纸造成二次消防验收不通过的，我司自行承担责任。三、由于贵司一次消防验收时间延误太长，并且贵司项目至今仍未通过规划验收，我司已多次询问贵司何时能对项目进行改造施工并确定房屋交付的具体时间，贵司一直没有给予我司回复，严重打乱我司经营计划。现我司再次函告贵司，请贵司落实并告知房屋交付的具体时间，如果贵司无法在2019年7月31日完工并按合同约定交付标准将房屋给我司进行装修，那么，我司将考虑终止贵我双方签署的《房屋租赁合同》。请贵司根据自身验收进度慎重考虑施工计划，避免造成不必要的损失。该回复函还附上了高菲公司已盖章的平面图。文德公司于2019年7月18日收到上述回复函，于2019年7月29日针对上述回复函作出《通知函》，认为高菲公司未在约定期间提交改造图纸，直至2019年7月18日才提交了已盖章的平面图，而其他图纸至今仍未提交，根据已盖章的平面图无法完成《房屋租赁合同》附件二约定的改造工程，且根据该平面图，文德公司初步预估改造费用为150万元左右，改造后再恢复的费用100万元左右，事关巨大的成本投入，高菲公司应按双方约定向文德公司提交完整的、具备可行性改造图纸。至于高菲公司提出因文德公司迟延提供建筑图及一次消防图导致高菲公司延误出具平面图，该主张无任何事实依据，一次消防是否验收根本不影响高菲公司出具设计图纸，因为签订《房屋租赁合同》时文德公司已经提供了经政府相关部门审核通过的图纸，而一次消防是否验收不会改变已经审核通过的图纸。另高菲公司2018年9月17日进行了股东变更，2019年2月在文德公司催促设计图纸时曾答复经营思路调整，电影院项目是否继续开展待定。鉴于以上情况，文德公司通知如下：一、由于高菲公司违约迟延提供设计图纸，请高菲公司在收到本函之日起十日内到租赁房屋所在地按现状验收租赁房屋，后续的改造、装修事宜双方另行协商约定；二、如高菲公司仍需由文德公司按《房屋租赁合同》附件二的约定对租赁房屋进行改造，请在收到本函之日起十五日内按双方约定的送达方式提供高菲公司盖章确认的电影城立、剖面图；通风、排烟、排水图纸及施工方案，文德公司在确认图纸之日起一个月内按约定向高菲公司交付房屋，双方约定的交付期限顺延；三、如高菲公司未在上列期限内回复，文德公司将根据《房屋租赁合同》第二十一条第21.3款的约定，解除双方签订的《房屋租赁合同》，将租赁房屋转租他人，已收取的租赁保证金不予退还；四、实行以上任何一方案，文德公司均保留追究高菲公司违约责任的权利。2019年8月7日，高菲公司向文德公司出具《解约通知书》，告知文德公司高菲公司于2019年5月10日向文德公司提供了平面图，但文德公司于2019年7月29日突然发函通知高菲公司，要求高菲公司重新提供图纸方对租赁物业进行装修改造，并要求高菲公司按未装修的状态接收房屋，文德公司的做法缺乏诚信，明显在推脱责任。由于文德公司自身工程验收延误，造成租赁物业延期超过3个月仍无法达到交付条件，文德公司至今仍未告知租赁物业何时能通过规划验收以及获得房屋竣工验收证明，也未对租赁物业进行开工装修改造。基于上述客观情况，高菲公司在此通知文德公司，高菲公司决定于2019年8月7日立即解除与文德公司签署的《房屋租赁合同》，请文德公司在7天内退回高菲公司已付的保证金50万元，并赔偿高菲公司合理损失。文德公司于2019年8月8日收到高菲公司邮寄的《解约通知书》。2019年8月15日，文德公司向高菲公司出具《告知函》，鉴于高菲公司未向文德公司提供确认的、完整的、具备可行性的结构改造设计图等图纸以及施工方案，直接导致《房屋租赁合同》无法继续履行，无法保证该项目在合同约定的2020年1月1日前实现开业，文德公司基于《房屋租赁合同》的合同目的无法实现。根据《房屋租赁合同》第15.4条、第21.3条约定，自收到本函之日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》，已收取的保证金不予退还，并将租赁房屋另行转租他人。高菲公司于2019年8月16日收到文德公司邮寄的上述函件。高特立公司提交《单位（子单位）竣工验收备案表》，显示高栏港经济区平沙镇美平西路328号文德广场于2019年6月26日竣工验收，珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局于2019年9月20日对文德广场工程竣工验收备案。一审法院认为，高菲公司与文德公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。高菲公司主张文德公司至房屋交付期限届满日仍未通过规划验收以及获得房屋竣工验收证明,也未对租赁物业进行开工装修改造，因此决定解除《房屋租赁合同》，并要求退还保证金，并请求文德公司、高特立公司承担违约责任。文德公司辩称，高菲公司未如期提供结构改造设计图等图纸以及施工方案，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，无法保证该项目在合同约定的2020年1月1日前实现开业，文德公司基于《房屋租赁合同》的合同目的无法实现，因此决定解除《房屋租赁合同》，且因高菲公司违约导致合同解除，保证金不予退还。《房屋租赁合同》约定，文德公司应于2019年5月1日前按合同附件二《影院项目工程交付施工界面划分表》的要求向高菲公司交付该房屋，而该附件二约定，文德公司应按高菲公司提供的影院平、立、剖面图完成影厅、附属用房、夹层放映间分隔墙施工、厅内抽柱、隔墙起坡结构等工程，而高菲公司提交电影城平面图、排烟、排水等设备和施工方案的期限按照《房屋租赁合同》的约定为2017年12月31日前。然而，高菲公司并未在2017年12月31日前向文德公司提交电影城平面图、排烟、排水等设备和施工方案，至2019年5月1日止，高菲公司仍无法提交上述图纸和方案，高菲公司的行为已构成违约。故文德公司抗辩称因高菲公司的违约行为导致其无法在约定的交付日期前对涉案租赁物进行施工，以致无法按期将符合《房屋租赁合同》附件二条件的租赁物移交给高菲公司的理由成立。高菲公司主张文德公司至房屋交付期限届满日仍未通过规划验收以及获得房屋竣工验收证明。根据《房屋租赁合同》附件一约定，场地交付使用前文德公司需提供房屋竣工验收证明，而文德广场于2019年6月26日才竣工验收，2019年9月20日才取得竣工验收备案表，故高菲公司主张文德公司违约亦属实。由于高菲公司与文德公司均存在违约行为，双方一致确认合同目的已无法实现，且双方均已向对方发出解除合同的通知，双方解除合同的意思表示一致，《房屋租赁合同》已符合解除的条件，因系高菲公司先行主张解除合同，一审法院确认合同解除日为高菲公司解除合同的通知到达之日，即2019年8月8日。纵观各方的违约情形，本案系高菲公司违约在先，根据《房屋租赁合同》的约定，如高菲公司违约，文德公司解除本合同的，文德公司没收保证金。因此，高菲公司请求文德公司、高特立公司退还保证金50万元以及支付违约金250万元，没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认高菲公司与文德公司于2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除；二、驳回高菲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为15400元，由高菲公司负担。二审中，高菲公司向本院提交如下证据：1.工程质量监督报告；2.视频光碟。文德公司向本院提交如下证据：1.文德广场现状照片；2.企业信用信息公示报告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，《房屋租赁合同》第8.1条约定，本合同项下租赁期限为15年，自租金计算开始日（即计租日）其开始计算。《房屋租赁合同》附件一中注明：……商铺的全套建筑图纸（合同签订时）……。二审庭审中，高菲公司确认涉案租赁合同后附建筑平面图，但认为签订合同时文德公司未提交电子图纸，高菲公司客观上无法进行装修改造图纸的设计。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、究竟由于哪一方合同当事人的责任导致文德公司未能在2019年5月1日向高菲公司交付符合合同约定条件的租赁场地；二、《房屋租赁合同》解除时间的认定；三、高菲公司主张文德公司、高特立公司退还保证金50万元、支付250万元违约金的诉讼请求应否得到支持。关于争议焦点一。文德公司与高菲公司在《房屋租赁合同》中约定，高菲公司应在2017年12月31日前向文德公司提交电影城平面图、排烟、排水等设备和施工方案，案中高菲公司未能在上述时间提交，存在违约行为。《房屋租赁合同》附件一亦约定，一次整体消防合格意见书、房屋竣工验收证明均应由文德公司在场地交付使用即2019年5月1日前向高菲公司提供，实际上涉案广场取得一次整体消防验收合格、竣工验收合格的时间均为2019年6月27日，则文德公司亦存在违约行为。高菲公司上诉主张其未能在2017年12月31日前交付电影城改建图纸的原因是文德公司未向其交付涉案文德广场的原始图纸，但根据《房屋租赁合同》附件一的注明可知，涉案商铺的全套建筑图纸附于《房屋租赁合同》之后，且二审庭审中高菲公司确认收到相关图纸，则本院对高菲公司的前述上诉理由不予采纳。显然由于高菲公司未能及时交付电影城改建图纸导致文德公司无法及时对涉案租赁物进行施工，进而导致租赁场地无法按期交付。根据消防验收的基本流程和一般惯例可知，二次装修改造尤其涉及结构改变等部分应在取得一次消防验收之后进行，即一次消防验收合格的时间会对二次装修改造的进度造成影响，则文德公司未能在合同约定的2019年5月1日前交付一次整体消防验收合格证的违约行为亦会影响2019年5月1日租赁场地的按期交付。一审法院仅认定高菲公司一方的原因导致租赁物无法按照约定日期和条件交付不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。如上所述，高菲公司与文德公司均存在违约行为，且双方均向对方发出了解除合同的通知，则应以先行主张解除合同的高菲公司发出解除合同通知的到达之日即2019年8月8日认定为涉案合同解除的时间，一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于争议焦点三。高菲公司上诉主张文德公司退还履行保证金50万元，但根据《房屋租赁合同》第21.3条“如高菲公司违约，文德公司解除合同，文德公司没收保证金”的约定以及高菲公司先行违约的事实可知，高菲公司的该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。高菲公司另上诉主张文德公司支付违约金250万元，其依据为《房屋租赁合同》第21.4条“如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自解除或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有权要求违约方支付相当于履约保证金五倍金额的违约金”的约定。本院认为，该条约定的适用前提为“在租赁期内”，由于租赁物未交付，尚未进入租赁期，故该条约定不适用于本案，高菲公司依据该条约定主张文德公司支付违约金不能成立，本院不予支持。综上所述，高菲公司的上诉理由部分成立，本院对有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。文德公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审法院虽适用法律部分错误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。中山市高菲影院投资管理有限公司上诉的二审案件受理费30900元，由其自行负担；珠海文德商业经营管理有限公司上诉的二审案件受理费100元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年六月十九日本件与原本核对无误书记员高培翔