广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1570号上诉人（原审被告）：苏广生，男，1963年2月16日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏燕颜，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市******民委员会，住所地广东省中山市************。法定代表人：李平稳，该村委会主任。委托诉讼代理人：朱锐，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人苏广生因与被上诉人中山市******民委员会（以下简称曹二村委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人苏广生上诉请求：一、撤销一审判决，驳回曹二村委会的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费用由曹二村委会承担。事实和理由：一、苏广生已于2019年3月15日向曹二村委会返还涉案房屋，无须向曹二村委会支付占有使用费。2018年9月，台风“山竹”肆虐，涉案房屋被严重损坏。苏广生多次要求曹二村委会对涉案房屋进行修葺，但均遭到拒绝。部分次承租人因此与苏广生解除租赁合同或不再续租，苏广生对涉案房屋的使用严重受限。曹二村委会自2018年年底开始，不断派人要求实际使用房屋的次承租人停止向苏广生交纳租金及水电费，并宣称苏广生不再对涉案房屋进行管理，导致不少次承租人撤场、拖欠租金及水电费，对苏广生权益造成重大不利影响。2019年2月27日，曹二村委会通知苏广生解除涉案租赁合同，并要求苏广生在2019年3月15日前返还涉案房屋。苏广生自2019年3月1日起不再对涉案房屋进行管理，不再向次承租人收取租金，并于2019年3月15日前结清了涉案房屋截止2019年2月的电费，进行了销户。曹二村委会接管了涉案房屋，对涉案房屋进行修复、招标出租。故涉案租赁物交还时间应为2019年3月15日。二、在涉案租赁合同无效或被解除、苏广生返还涉案房屋的情况下，曹二村委会应主动、及时地请求负有腾房义务的次承租人腾房或支付逾期腾房占有使用费。现一审判决苏广生按涉案租赁合同租金标准承担2018年9月至2019年8月期间的占有使用费，无事实及法律依据，也违背公平合理原则，应予撤销。三、涉案租赁合同的争议解决条款不适用于本案。一审判决认定涉案租赁合同无效，即不存在拖欠租金等违约行为，也不存在争议解决条款约定的适用情形。因此一审判决苏广生负担曹二村委会的律师费无事实与法律依据，应予撤销。被上诉人曹二村委会答辩称：一、苏广生并未于2019年3月15日将涉案房屋返还曹二村委会，而是自2019年3月1日起不再管理涉案房屋、收取租金。涉案房屋是由曹二村委会出租给苏广生，苏广生再转租给次承租人的，苏广生不再收取次承租人的租金，不能认定为已向曹二村委会返还涉案房屋。二、涉案租赁合同争议条款解决的是，如苏广生拖欠租金擅自转租或存在其他违法行为，曹二村委会有权提起诉讼。苏广生一直拖欠租金或占有使用费，依然属于违约行为，故合同违约条款依然有效。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回苏广生的上诉请求，维持原判。曹二村委会向一审法院起诉请求：一、确认曹二村委会与苏广生于2017年1月11日签订的《中山市******委会曹二市*投标租赁合同》（编号为：租字【2016】250）于2019年2月1日解除；二、苏广生返还其租赁曹二村委会所有的位于中山市*********曹二市**********房；三、苏广生向曹二村委会支付所欠租赁费333750元（按66750元/月的标准计算至合同解除之日止，即计算至2019年1月31日）；四、苏广生向曹二村委会支付租赁物占用费200250元（按66750元/月的标准计算至返还之日止，暂计算至2019年4月30日）；五、苏广生向曹二村委会支付违约金115362元（以本金400500元为基数，按年息24%自2018年1月1日起计算至2018年5月18日为36846元；以本金120500元为基数，按年息24%自2018年5月19日起计算至2018年8月1日为6426元；以本金400500元为基数，按年息24%自2018年7月1日起计算至支付之日止，暂计算至2019年4月30日为72090元）；六、曹二村委会所支付的律师费35000元由苏广生承担。一审诉讼过程中，曹二村委会明确诉讼请求一确认租赁合同于2019年2月27日解除；撤回诉讼请求二；诉讼请求三租赁费变更为398116元，从2018年7月1日至2019年2月27日，扣除已支付的133500元；诉求4占用费变更为133500元，从2019年3月1日至2019年4月30日，并明确计算至返还之日即2019年8月31日，因为曹二村委会已经与涉案租赁物实际占用者（苏广生转租的租户）达成协议，后者于2019年8月31日向曹二村委会交付涉案租赁物，视为苏广生于该日向曹二村委会交还租赁物；诉求5变更为要求苏广生向曹二村委会支付违约金58549元（计算方式：以本金267000元为基数按年利率24%从2018年7月1日起计算至清偿之日止，暂计算至2019年4月30日为48060元；以本金131116元为基数按年利率24%从2019年1月1日起计算至清偿之日止，暂计算至2019年4月30日为10489元）。一审法院认定事实：2017年1月11日，曹二村委会（甲方）与苏广生（乙方）签订《中山市******委会曹二市*投标租赁合同》【合同编号：租字（2016）250】一份，约定乙方按现状租用甲方位于中山市*********的曹二市场（占地约3800平方米）以及曹兴东路88号楼房（建筑面积约950平方米），用电、用水设施由乙方自行架设；期限从2017年3月1日起至2022年2月28日止，其中2017年3月1日至2017年3月15日为免租期，从2017年3月16日起计租；在签订本合同时，乙方向甲方交纳押金40万元，在承租期内乙方未违反合同规定且全额缴清应付租金及其他费用、保证租赁物及相应设施安全完好，则甲方应于租赁期终止日起10日内无息退还给乙方；年租金801000元，乙方须于2017年12月23日前一次性缴交租赁首年（2017年3月1日至2018年2月28日）的租金767625元，自2018年3月1日起，其后每年租金分两期缴交，具体是每年的1月1日前交清上半年的租金（第一期）、在7月1日前交清下半年的租金（第二期）；乙方租用期间产生的一切费用均由乙方承担，包括但不限于租赁物维护，维修费等；乙方同意按现状接收租赁物；因租赁期满、中途退租或其他原因导致合同解除，乙方应在合同终止之日起5日内返还租赁物，双方应共同验收租赁物，如乙方拒绝按期交回租赁物的，每逾期一日，按合同日租金标准的2倍支付占用费；租赁期间，乙方应善意使用租赁物，爱护各项附属设施，并负责日常维护及修缮，相关费用由乙方承担。该租赁物水电表安装维修、消防设施安装维护、门窗的维修及排水管、排污管的堵塞等一切维护及费用均由乙方自行负责，乙方承租赁物楼面渗漏的维修等费用由乙方支付；该租赁物自交接之日起由乙方自行保管和维护，所需费用由乙方自行承担；乙方不按照合同约定支付租金、押金及应缴费用逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，押金不予退还；违约责任：乙方逾期交租或其他费用，每逾期一日，应按所欠费用总额的3‰向甲方支付违约金；特别约定：因台风等不可抗力导致合同无法继续履行，经双方协商一致后可终止合同；双方各自承担因不可抗力遭受的一切损失，互不承担违约责任；争议解决：如因乙方拖欠租金、擅自转租或其它违约行为，致使甲方采取诉讼方式维护自己权益的，乙方应承担甲方为此支付的律师费及其他一切费用等内容。曹二市场为一层砖混结构的简易框架，曹兴东路88号楼房为三层框架砖混结构，均未办理产权证。合同签订后，曹二村委会已向苏广生交付上述租赁物，苏广生已交清2018年8月31日前的费用。2018年9月中旬，强台风“山竹”登陆中山市。2019年1月23日，曹二村委会委托广东法丞律师事务所发出《律师函》，要求苏广生缴清所欠租赁费用267000元，按约定支付2019年上半年租赁费400500元等。苏广生已收到该《律师函》。2019年2月27日，苏广生收到曹二村委会的《租赁合同解除通知》，曹二村委会通知解除双方于2017年1月11日签订的租赁合同，要求苏广生于2019年3月15日前返还租赁物，并支付所欠的全部款项。2019年5月29日，曹二村委会提起本案诉讼。一审另查：2019年5月20日，曹二村委会（甲方）与广东法丞律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方代理甲方与苏广生租赁合同纠纷一案，代理费为35000元等内容。2019年5月27日，广东法丞律师事务所向曹二村委会出具律师费金额为35000元的广东增值税普通发票。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，曹二村委会并没有提供任何证据证实涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的，也没有提供证据证实是经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，故曹二村委会与苏广生签订的涉案租赁合同依法应认定为无效。因此，曹二村委会要求确认涉案租赁合同解除的诉请，于法无据，故不予支持。虽然涉案租赁合同无效，但曹二村委会有权要求苏广生参照合同约定租金支付房屋占有使用费，而曹二村委会诉请的租金实为房屋占用使用费，因此，苏广生应向曹二村委会支付2018年9月1日至返还租赁物之日的占用费。曹二村委会确认苏广生于2019年8月31日返还涉案租赁物，苏广生辩称于2019年3月1日返还涉案租赁物，但没有提供其他充分证据予以证实，故不予采纳。曹二村委会主张2018年9月1日至2019年8月31日占用费是798616元（398116+66750×6），是其对自身权益的自由处分，于法不悖，故予以支持。关于违约金，因涉案租赁合同无效，故曹二村委会主张的违约金，理据不足，不予支持。涉案租赁合同无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法律条款的效力，因此曹二村委会要求苏广生支付律师费35000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条规定，判决：一、苏广生在判决发生法律效力之日起七日内向曹二村委会支付房屋占有使用费798616元；二、苏广生在判决发生法律效力之日起七日内向曹二村委会支付律师费35000元；三、驳回曹二村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10644元，减半收取计5322元，曹二村委会负担897元，苏广生负担4425元。本院二审期间，苏广生围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、台风“山竹”摧毁曹二市场建筑的视频光盘，证明2018年9月17日台风“山竹”肆虐，导致涉案房屋被严重损坏，无法使用；二、2018年12月7日与曹二村委会交涉的录音及翻译件，证明苏广生多次强烈要求曹二村委会对涉案房屋进行修葺遭拒；三、发票号码为27388773的广东增值税电子普通发票，证明苏广生于2019年3月15日结清了截止至2019年3月15日的电费；四、曹二市场用电量及缴费明细，证明曹二市场自2019年4月中开始停电；五、№0000926《收据》，证明曹二市场租户在2019年4月至8月向案外第三方借用电；六、《租赁合同解除通知》，证明曹二村委会在2019年2月27日向苏广生发出该通知，要求苏广生2019年3月15日返还租赁物；七、《曹二市场招标公告》，证明曹二村委会在2019年8月21日发出曹二市场的招标公告。曹二村委会依法向本院提交了下列证据：一、2019年9月6日曹二物业组出具的《申请》；二、发票号码为34022351、34011690、34011689的广东增值税电子普通发票；三、农村商业银行№419000691474、№419000691469结算业务申请书；四、南方电网古镇供电分局于2019年4月20日出具的《电费催交单》、分别于2019年4月28日、5月31出具的《欠费停电通知单》、电表照片。证明曹二村委会并未擅自对曹二市场采取停电措施，是因苏广生逾期交纳2019年3月至4月的电费，导致供电部门采取停电措施。本院组织当事人进行了质证。对于苏广生提交的上述证据，曹二村委会对证据一的真实性予以确认，但对其关联性不予确认；对证据三的真实性予以确认，但对其证明的内容不予确认；对证据二、四、五的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据六、七的真实性、合法性、关联性均予以确认。对于曹二村委会提交的上述证据，苏广生对证据一的真实性不予确认；对证据二、三、四的真实性均予以确认。对于双方向本院提交的上述证据，已经质证，本院认定如下：曹二村委会对于苏广生提交的证据一、三、六、七的真实性均无异议，本院予以确认；对于苏广生提交的证据二，因无法查清该录音录制于何时何地以及是何人交谈，故本院对其真实性不予确认；对于苏广生提交的证据四、五，因没有相关部门加盖印章或无法证明签字人的身份，故本院对其真实性也不予确认。苏广生对于曹二村委会提交的证据二、三、四的真实性均予以确认，本院亦予以确认；对于曹二村委会提交的证据一，因与曹二村委会提交的证据二、三相互印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：根据苏广生在二审中提交的视频，仅仅反映了因受台风“山竹”的影响，涉案曹二市场部分通道顶上的简易遮雨棚被严重损坏。本院又查：涉案曹二市场为经营副食品、百货、肉食的综合贸易市场。二审中，苏广生认可其在承租曹二市场后，将曹二市场的铺位全部转租给了他人经营。本院再查：供电部门曾于2019年4月20日、28日向曹二市场发出了《电费催缴单》《欠费停电通知单》，告知曹二市场速缴电费，否则将于2019年4月28日停止供电。因苏广生仍未向供电缴纳电费，供电部门即停止向曹二市场供电。根据曹二村委会提交的发票号码为34022351、34011690、34011689的广东增值税电子普通发票，以及农村商业银行№419000691474、№419000691469结算业务申请书，曹二村委会分别于2019年9月9日、10日向供电部门缴纳曹二市场所欠电费及滞纳金11894.59元、57.12元。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是苏广生是否应向曹二村委会支付涉案房屋自2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费；二是苏广生是否应承担曹二村委会在本案中所支出的律师费。关于争议焦点一，即苏广生是否应向曹二村委会支付涉案房屋自2018年9月1日起至2019年8月31日期间占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是依约将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是依约定标准向出租方支付租金。本案《中山市******委会曹二市*投标租赁合同》签订后，曹二村委会已依约将曹二市场交付给苏广生使用。虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，苏广生仍应参照合同约定的租金标准向曹二村委会支付涉案房屋的占有使用费，且苏广生也已向曹二村委会支付至2018年8月31日止的占有使用费，但自2018年9月1日起未再向曹二村委会支付占有使用费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，苏广生上诉主张曹二村委会自2018年年底开始，不断派人要求实际使用房屋的次承租人停止向苏广生交纳租金及水电费，并宣称苏广生不再对涉案房屋进行管理，导致不少次承租人撤场、拖欠租金及水电费，对苏广生权益造成重大不利影响，曹二村委会对此不予认可，苏广生也未就此提供相应证据加以证实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，苏广生应承担举证不能的不利后果。故对苏广生的该上诉主张，本院不予采信。至于苏广生在二审中提出曹二村委会自2019年4月中旬开始对曹二市场停电的问题，经查该停电并非是曹二村委会所为，而是因苏广生逾期缴纳电费，且在供电部门催告后仍未缴纳的情况下，由供电部门停止供电的。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，根据苏广生在二审中提交的视频，仅仅反映因受台风“山竹”的影响，涉案曹二市场部分通道顶上的简易遮雨棚被严重损坏，但不能认定台风“山竹”是否也导致了曹二市场的房屋严重受损，更无法认定苏广生因此无法继续使用涉案房屋的情况。同时，即使因受台风“山竹”的影响，曹二市场的房屋受损，但根据《中山市******委会曹二市*投标租赁合同》的约定，自涉案租赁物交付之日起，租赁物及各项附属设施的维护及修缮应由苏广生自行负责，所需费用由苏广生自行承担。而且，假如曹二村委会应当履行租赁物的维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，其在要求曹二村委会维修而曹二村委会不予维修的情况下，苏广生也可以自行维修，维修费用可以要求曹二村委会负担。涉案曹二市场为经营副食品、百货、肉食的综合贸易市场，位于中山市*********，而中山市地处华南沿海地区，夏季台风暴雨每年均有发生，苏广生应当预知存在的台风暴雨侵袭的风险，并应在经营管理中积极采取防风防汛的合理措施，以维持涉案租赁物的安全性，确保涉案租赁物能够正常使用，且双方也明确约定了苏广生按现状租用，并对租赁物及各项附属设施负维护及修缮等责任。同时，二审中，苏广生也认可其在承租曹二市场后，将曹二市场的铺位全部转租给了众多次承租人经营。在此情形下，苏广生不仅怠于履行合同约定的租赁物的维护及修缮义务，反而于2019年3月1日在次承租人没有完全搬离的情况下，未经曹二村委会同意，就擅自撤离并不再管理曹二市场，由此造成的法律后果理应由其自己承担。而且，苏广生也没有提供证据证明其已将涉案租赁物于2019年3月15日返还给了曹二村委会。在此情形下，苏广生主张其不应再向曹二村委会支付自2019年3月1日起的占有使用费，理据不足，本院不予采纳。基于此，一审判决苏广生向曹二村委会支付涉案房屋自2018年9月1日起至2019年8月31日的占有使用费798616元，并无不妥，本院予以维持。至于苏广生上诉主张曹二村委会应主动、及时地请求负有腾房义务的次承租人腾房或支付逾期腾房占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出租方是否要求负有腾房义务的次承租人腾房或支付逾期腾房占有使用费，是法律赋予曹二村委会所应享有的权利，并非曹二村委会应承担的义务。因此，依法该权利是否行使、何时行使，应由权利人曹二村委会决定。基于合同的相对性，曹二村委会有权向苏广生主张涉案房屋的占有使用费。关于争议焦点二，即苏广生是否应承担曹二村委会在本案中所支出的律师费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”本案中，因曹二村委会没有就涉案租赁物的建设取得建设工程规划许可证，也未经相关主管部门批准建设，一审判决据此认定曹二村委会与苏广生签订的涉案租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。因此，涉案租赁合同自始对双方没有约束力。同时，双方在合同中约定的违约方应承担守约方为诉讼维权所支付的律师费等费用的条款，也并非是合同中独立存在的有关解决争议方法的条款。故苏广生不应承担曹二村委会在本案中所支出的律师费35000元。一审判决对此处理错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人苏广生的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院一并纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7473号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7473号民事判决第二项、第三项；三、驳回中山市******民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10644元，减半收取计5322元，中山市******民委员会负担1297元，苏广生负担4025元。二审案件受理费12136元（苏广生已预交），苏广生负担9176元，中山市******民委员会负担2960元（中山市******民委员会负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给苏广生）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年六月十五日书记员 勾华吴歌