河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2622号原告：董喜安，男，汉族，1969年4月5日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董二安，男，汉族，1962年10月25日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董国友，男，汉族，1968年4月20日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董良友，男，汉族，1957年8月8日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董巧云，女，汉族，1967年5月25日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董自俭，男，汉族，1943年2月21日生，住河南省漯河市源汇区。原告：张继华，男，汉族，1957年1月15日生，住河南省漯河市源汇区。原告:董永成,男,汉族,1967年11月20日生,住河南省漯河市源汇区。原告:董云飞,男,汉族,1965年10月29日生,住河南省漯河市源汇区。原告：张建安，男，汉族，1960年9月9日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董文改，男，汉族，1954年11月24日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董峰章，男，汉族，1974年3月11日生，住河南省漯河市源汇区。原告:董焕付,男,汉族,1956年10月13日生,住河南省漯河市源汇区。原告:赵德文,男,汉族,1953年2月3日生,住河南省漯河市源汇区。原告：董继安，男，汉族，1956年9月10日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董新安，男，汉族，1970年12月17日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董明安，男，汉族，1966年11月27日生，住河南省漯河市源汇区。原告：雷进才，男，汉族，1959年2月26日生，住河南省漯河市源汇区。原告:董铁庄,男,汉族,1956年10月20日生,住河南省漯河市源汇区。原告：董俊海，男，汉族，1959年11月24日生，住河南省漯河市源汇区。原告:董德志,男,汉族,1968年3月5日生,住河南省漯河市源汇区。原告：董庆民，男，汉族，1963年3月1日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董群功，男，汉族，1952年1月12日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董得立，男，汉族，1959年11月20日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董金志，男，汉族，1949年3月18日生，住河南省漯河市源汇区。原告:董玉昌,男,汉族,1965年12月5日生,住河南省漯河市源汇区。原告：董水民，男，汉族，1965年10月7日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董天顺，男，汉族，1961年7月26日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董海松，男，汉族，1955年4月3日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董运良，男，汉族，1944年12月5日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董德拴，男，汉族，1961年5月8日生，住河南省漯河市源汇区。原告：董站江，男，汉族，1964年12月29日生，住河南省漯河市源汇区。原告方共同委托诉讼代理人：温艳丽、王梦雪（实习），河南强人律师事务所律师。被告：漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会，住所地：漯河市源汇区问十乡董庄村。统一社会信用代码54411102095259831X。法定代表人：董建明，系该村村委会主任。被告：王桂兰，女，汉族，1945年3月22日生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张晓丽、姚景，河南蓝标律师事务所律师。被告:张玉华,女,汉族,1975年12月23日生,住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张晓丽、姚景，河南蓝标律师事务所律师。被告：蔡明珠，女，汉族，1958年2月25日生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张晓丽、姚景，河南蓝标律师事务所律师。原告董喜安等32人诉被告漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会、王桂兰、张玉华、蔡明珠合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董喜安等人及其委托诉讼代理人温艳丽，被告漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会法定代表人董建明，被告王桂兰及其和张玉华、蔡明珠的委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董喜安等32人诉称，2002年10月26日，被告漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会（原郾城县问十乡董庄村村民委员会，以下简称：董庄村委会）与被告王桂兰、张玉华、蔡明珠签订了《土地租赁合同》约定：董庄村委会将位于董庄村林场共计81亩的土地出租给王桂兰、张玉华、蔡明珠使用，租赁期限为10年，从2002年9月30日起至2012年9月30日止,每年每亩地的租金为230元。2005年11月,董庄村委会与王桂兰、张玉华、蔡明珠又签订了《补充协议》，约定：租用董庄村林场81亩地块的期限延长至2067年9月30日，如大树提前长成，以实际退地的时间为准。从2005年9月起，租金执行年租金15390元（每亩190元）的标准。被告董庄村委会将本村81亩林场土地租赁给被告王桂兰、张玉华、蔡明珠的行为，属于以租赁方式处分村集体财产、涉及村民利益的重大事项，但并未经村民会议讨论决定。且双方约定的租赁期限长达65年，租赁费也明显低于市场价格。所以，被告董庄村委会与被告王桂兰、张玉华、蔡明珠签订的《土地租赁合同》和《补充协议》，严重损害董庄村全体村民的利益也违反《村民委员会组织法》和《合同法》的规定，应属无效。原告作为董庄村村民代表，多次找被告协商，均未果。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、确认被告漯河市源汇区间十乡董庄村村民委员会与被告王桂兰、张玉华、蔡明珠之间签订的《土地租赁合同》和《补充协议》无效。2、被告王桂兰、张玉华、蔡明珠将上述涉案土地返还给被告漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会，并恢复原状。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告董庄村村委会辩称，当时签订的合同是真实的，没有通过村民代表明显不合理，就想把土地收回来。该块土地实际应当是92亩。被告王桂兰辩称，一、原告主张租赁合同未经村民讨论决定，与事实不符，2002年董庄村有大片林场的林地空闲，为实现经济效益，董庄村村委会反复开会，并应村民要求，由村委会对外开展承包经营，并报问十乡政府开展招商引资。董庄村村民对于该事情、该政策人尽皆知，将该林地对外出租并收取租金的行为也是集体讨论的结果。二、原告主张租赁费用明显低于市场价格与实不符。涉案土地状况非常差，同时因该地不属于可耕地，村民对土地状况非常了解，所以多年以来无人愿意承包，常年荒置。当时其他林场同地块的租赁价格是每亩160元，政府招商引资后，王桂兰为了扶持当地经济发展，同时也为了在漯河就近种植，才同意以每亩230元的价格租用此地，故每亩230元的租赁价格是依据该土地地块、地质、位置等综合情况计算的价格，价格略高而非低于，不存在明显低于市场价格，同时在第二次签订合同时，村委会依据当地行情将租金调整为190元，租金也按村委会的要求一次性缴纳多年租金。三、原告主张租赁合同的签订严重损害了村民的利益与实不符。王桂兰自2002年租赁土地以来，一直从事中药及树木的种植，雇佣了大量的董庄村村民同工同酬给林场工作，同时村委会为了加快村基础设施建设，每次都要求王桂兰缴纳多年租金，王桂兰的租金已经交到2022年，至今尚未有盈利。四、涉案合同合法有效。农村土地承包法确实规定了民主议定程序，但民主议定程序没有强制性规定只能是书面的，结合我国农村现状，口头通知、口头开会、口头表决是普遍存在的行为方式，本案中村委会以口头开会的形式达成一致并报问十乡政府批准，在此过程中，虽然没有签署书面的合议纪要，但从王桂兰2002年租赁土地至今的17年来村民零维权、零起诉及问十乡政府盖章备案的事实来看，可推定该承包行为已经经过民主议定程序。如果仅以形式上缺乏民主议定程序认定土地租赁合同无效，显然与事实不符，有违客观公正。同时，王桂兰租赁土地是公开进行的，租赁合同不仅有村委会主任签名并加盖村委会公章，董庄村村民长达多年没有提出异议，王桂兰有正当理由相信村委会所签的合同合法有效，并基于信赖对涉案土地进行投入经营应当得到法律保护。五、原告起诉违背诚实信用原则，严重损害承包人的利益。王桂兰在租赁期间总投资约300万元，承包至今没有产出，合同如果认定无效后，王桂兰的损失如何解决，土地如何恢复原状，村委会及村民是否存在过错是否应当赔偿，最终损害的还是原告的利益。被告张玉华、被告蔡明珠辩称，张玉华、蔡明珠只是作为王桂兰的委托代理人签订合同，不是本案适格被告，也不是涉案土地的实际租赁人，不能承担返还土地的责任。经审理查明，2002年10月26日，被告漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会（原郾城县问十乡董庄村村民委员会，以下简称：董庄村委会）与被告王桂兰签订了《土地租赁合同》约定：董庄村委会将位于董庄村林场共计81亩的土地出租给王桂兰使用，租赁期限为10年，从2002年9月30日起至2012年9月30日止,每年每亩地的租金为230元。2005年11月,董庄村委会与王桂兰又签订了《补充协议》，约定：租用董庄村林场81亩地块的期限延长至2067年9月30日，如大树提前长成，以实际退地的时间为准。从2005年9月起，租金执行年租金15390元（每亩190元）的标准。张玉华、蔡明珠作为王桂兰的委托代理人在合同中签名。王桂兰的租金已经交到2022年9月30日。另查明，自2002年合同签订日至2019年原告起诉日，问十乡董庄村历经五届村委会。1990年第一次土地调查时涉案土地的地类为耕地，2009年第二次全国土地调查时涉案土地的地类为林地，该宗地总面积为90.237亩。《土地租赁合同》第八条约定，租赁期满后返还土地时应保证此块土地不受任何破坏且地面上无任何残留农作物及其他各种附属物，否则，王桂兰承担违约责任。庭审中原被告均未能提供问十乡董庄村村民委员会与被告签订土地租赁合同前后经过民主议定程序的相关证据。以上事实，有原被告提供的土地租赁合同、补充协议、申请书、授权委托书、村委会证明、自然资源和规划局证明、问十乡政府情况说明、问十乡财政所证明、租赁费收据、林地照片、证人证言等证据及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为，问十乡董庄村村民委员会与被告王桂兰签订的是土地租赁合同（含补充协议），并非依据中华人民共和国农村土地承包法进行的土地承包，被告王桂兰也不是该集体经济组织成员，故不能适用中华人民共和国农村土地承包法关于耕地、草地、林地的承包期限的规定，而应当适用中华人民共和国合同法租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效的规定。故问十乡董庄村村民委员会与被告签订的土地租赁合同的期限应当是自2002年9月30日起至2022年9月30日止，期满未能继续租赁时，被告王桂兰应根据合同约定返还土地。问十乡董庄村村民委员会与被告签订王桂兰土地租赁合同时，虽然没有证据表明当时经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，但该租赁合同已经履行17年有余，距合同期满不足3年，且董庄村村民委员会在这期间数次换届，均未请求确认无效和解除，同时考虑到涉案土地上种植的林木处置的具体问题等，本院认为不宜认定问十乡董庄村村民委员会与被告签订王桂兰的土地租赁合同无效，应继续履行较为公平且造成的双方损失可以最小化。被告张玉华、被告蔡明珠辩称是被告王桂兰的委托代理人，应当由委托人王桂兰承担相应民事责任，被告王桂兰予以认可，原告也未能提供被告张玉华、被告蔡明珠是实际租赁人的充分证据，本院对被告张玉华、被告蔡明珠的辩称予以采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会2005年11月与被告王桂兰签订的补充协议中超过租赁期限20年的部分无效。二、确认漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会与被告王桂兰签订的土地租赁合同履行期限为自2002年9月30日起至2022年9月30日止。三、被告王桂兰在2022年9月30日租赁期满之日返还漯河市源汇区问十乡董庄村村民委员会涉案土地并恢复原状。四、驳回原告方的其他诉讼请求。案件受理费200元由被告源汇区问十乡董庄村村民委员会承担100元，被告王桂兰承担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  金 立人民陪审员  陈合亭人民陪审员  李世超二〇二〇年六月十五日书 记 员  刘亚鹏