河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初243号原告：侯峰，男，1973年10月15日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告：申伶丽，女，1976年1月24日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：侯峰，男，1973年10月15日出生，汉族，住安阳市文峰区，与原告申伶丽系夫妻关系。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：张志勇，男，1970年5月11日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。原告侯峰、原告申伶丽与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2017年9月13日作出（2017）豫0502民初2317号民事判决，被告不服，提起上诉，安阳市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）豫05民终5341号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，安阳市中级人民法院经院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应当再审。安阳市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）豫05民再130号民事裁定，撤销本院（2017）豫0502民初2317号民事判决及安阳市中级人民法院（2017）豫05民终5341号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月6日公开开庭进行了审理。原告暨原告申伶丽的委托诉讼代理人侯峰、被告新华富置业公司委托诉讼代理人张志勇、李振峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯峰、申伶丽向本院提出诉讼请求：1.判决被告向二原告支付延期办理房地产权属证书的违约金（以总房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准从2015年7月10日起计算至协助办理房屋权属证书之日止）；2.判决被告退还原告缴纳的维修基金7702元以及利息（按同期贷款利率自2013年3月28日起计算至被告履行完毕之日止）；3.判决被告立即协助为原告办理涉案房屋的权属证书；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月7日签订《商品房预售合同》，被告将位于华富世家小区的第15号楼1单元603号房屋出售给原告，合同约定“出卖人（被告）应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付××（原告）使用”，“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案”等。合同签订后，原告依照合同之约定交纳了涉案房屋款项，被告实际交房时间为2014年11月1日，也未按合同之约定协助为原告办理涉案房屋权属证书。依照相关法律法规之规定，在原告按合同之约定适当履行完毕自身义务的情况下，被告未按合同约定协助办理房屋的权属证书之行为严重侵犯原告的合法权益，为此特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。双方已对违约金签订了和解协议，重新确定了赔偿金额，原判决被撤销不影响和解协议的效力。被告新华富置业公司辩称，案涉房屋权属证书逾期办理的原因不在于被告，被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。1.办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至原告名下的过程，涉及到各个方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非被告单方努力就可完成。2.根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非是被告的原因造成。被告作为一个普通的民事主体，只能在自己能够努力的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素。3.被告从始至终一直在积极履行自身的协助义务，多次向相关主管部门就办证事宜予以催促。在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主予以情况告知并主动协助广大业主办理相关手续。被告已履行了自身义务，不存在违约。4.双方在《商品房预售合同》中已对逾期办证违约金予以放弃，原告要求无事实及法律依据。故被告在自身不存在任何违约行为，造成逾期办证的原因也不在于被告且双方已放弃逾期办证违约金的情况下，不应对原告主张的逾期办证违约金承担责任。5.本案已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。综上，被告认为原告诉请的逾期办证违约金无事实及法律依据，请求人民法院在查明本案相关事实的基础上，依法公正裁判。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、购房款收据、契税完税证、维修基金收据、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2013】251号文件）、执行和解协议，被告新华富置业公司提交了竣工验收备案表复印件、安阳市城市规划委员会安规委【2016】2号、3号文件复印件、交房通知单、小区公告栏照片、视频光盘。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年4月7日，原告侯峰、申伶丽（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积128.36平方米，总房款为549761元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2、原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并向被告交纳维修基金7702元，2015年3月12日双方办理了交房手续，现未办理不动产权属证书。本案原审判决生效后双方达成执行和解协议，被告支付原告执行款（含维修基金）100000元。3、本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，原因为政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。涉案房屋于2015年3月12日确认交付，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告称其不存在违约行为的答辩意见，本院不予采纳。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金。经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采纳。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采纳。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。因原审判决为双方达成执行和解协议的依据，现原一、二审判决均被撤销，原告主张不影响执行和解协议效力的意见本院不予采纳。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即16492.83元（549761元×1%×3年）。关于维修基金，原告已自行向安阳市房屋维修资金管理中心缴纳，被告应予返还。原告缴纳时应当知道维修基金的收款方不应为被告，且双方对维修基金的利息未做约定，本院支持自起诉时（2017年8月4日）至原告取得执行和解款项之日（2018年9月14日）止按中国人民银行同期贷款利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯峰、原告申伶丽逾期办理不动产权属证书的违约金16492.83元；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告侯峰、原告申伶丽维修基金7702元及利息（利息自2017年8月4日起至2018年9月14日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付）；三、在具备办证条件之日起十日内，被告安阳新华富置业有限公司协助原告侯峰、原告申伶丽办理位于安阳市秀水苑商住小区15号楼1单元0603室的不动产权属证书；四、驳回原告侯峰、原告申伶丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元，原告侯峰、原告申伶丽共同负担2193元，被告安阳新华富置业有限公司负担405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 王飞审判员李娟审 判 员 杨  金  书二〇二〇年六月二十八日代理书记员 崔  艳  霞