黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终999号上诉人（原审原告）：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处繁华委晨光1#教学楼。法定代表人：吕妍蓓，该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，该公司职员。委托诉讼代理人：陶崇平，黑龙江齐大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐昊，男，1993年8月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被上诉人（原审第三人）：徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，原齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司法定代表人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人徐昊、徐维红确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九鼎公司上诉请求：1.撤销黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1994号民事判决书，依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人没有提供充分证据证明其主张是错误的，事实上上诉人提供的证据足以证明被上诉人徐维红与他人恶意串通，冒用被上诉人徐昊的名义签订的《商品房买卖合同》严重损害了上诉人的合法权益的事实，因此，上诉人与以被上诉人徐昊名义于2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》是无效的。二、被上诉人徐昊的追认行为不能产生追认的法律效果。三、原判决书认定被上诉人徐维红作为上诉人公司原法定代表人免收被上诉人徐昊的首付款有依据是错误的。四、原审判决认定2013年8月23日签订《房屋买卖合同》时，存在人格混同问题是错误的。五、本案中根本不存在免收被上诉人徐昊首付款的事实。六、原审判决既认定被上诉人徐昊回迁取得本案争议的房屋又认定上诉人与被上诉人徐昊签订的《商品房买卖合同》是合法有效的明显互相矛盾。综上，被上诉人徐维红利用其作为上诉人公司原法定代表人的职务便利，与他人及被上诉人徐昊恶意串通，非法占有上诉人公司财产，损害上诉人公司合法权益事实清楚、证据确实充分，而原审判决对本案事实及相关证据均进行了错误的认定，才做出错误的判决书，故上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定提起上诉，请求上级法院依法审理，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。徐昊、徐维红辩称，一、《商品房买卖合同》真实、合法、有效，根据《合同法》五十一条的规定，商品房买卖合同签订后，徐昊对该合同进行追认，应认定合同有效。另外，合同签订并无合同法五十二条规定的合同无效的法定事由，被答辩人诉请合同无效，毫无法律依据。二、徐昊取得房屋所有权也并非单纯依据《房屋买卖合同》，而是根据徐维红与吕妍蓓经营的北京西点精英谷企业管理有限公司于2010年11月10日签订的《房地产转让合同意向书》及2012年1月1日《回迁协议》所约定的权利义务，最终从徐维东处依法获得的房产。《房屋买卖合同》只是其获得所有权的形式要件，而非实质要件。从形式要件看，是通过房屋买卖合同取得所有权，而实质要件是通过动迁补偿最终取得所有权，二者也并不矛盾。因此《房屋买卖合同》是否有效也不影响答辩人取得房屋所有权。三、被答辩人九鼎公司与北京西点精英谷企业管理有限公司存在人格混同，事实清楚。被答辩人声称徐维红与北京西点公司签订的《房地产转让合同意向书》对上诉人没有任何约束力，属于掩盖事实，逃避责任的无理说辞。九鼎公司的最初法定代表人就是吕妍蓓，是后期变更成徐维红的，而当时的北京西点公司的法定代表人也是吕妍蓓，而且是富区政府为了开发晨光学校地段，招商来的投资公司，后期为了承建开发晨光学校，才成立的九鼎房地产置业有限公司。吕妍蓓以北京西点公司的名义低价在徐维红处购买了晨光学校，又高价卖给了富区政府；再以九鼎公司的名义从政府手中购买了晨光学校及文体局办公楼，开发建设了富拉尔基晨光嘉苑小区。所以说北京西点公司与九鼎公司二者有着不可分割的联系，明显存在着人格混同。此事实有富拉尔基区人民政府的情况说明可以证实。因此被答辩人不管如何狡辩，都无法推脱此事实。四、答辩人已实际占有该房产，并多年为该房产偿还贷款，是合法的房屋所有权人，《房屋买卖合同》合法有效。五、北京西点公司与徐维红的《房地产转让合同意向书》已经履行完毕。1250万的土地转让款已经部分给付，其中有400万元以用于对九鼎公司出资入股的形式给付的，徐维红起初占九鼎公司20%的股权，有九鼎公司的章程予以证实。综上所述，一审法院审查事实清楚，适用法律准确，程序合法并无不当，请法院驳回被答辩人的无理诉求，维持原判，以维护答辩人的合法权益。九鼎公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司与徐昊2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求法院判令徐昊将富拉尔基晨光嘉苑小区3号楼03单元02层02号房屋返还给齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司；本案的诉讼费由徐昊承担。一审法院认定事实：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司成立于2011年2月24日，其初始登记股东为吕妍蓓（出资比例60%）、徐维红（出资比例20%）、韩巍（出资比例20%）。公司原登记的法定代表人为徐维红，2018年4月将登记的法定代表人变更为吕妍蓓。吕妍蓓系徐维红的表姐，北京西点精英谷企业管理有限公司登记的法定代表人为吕妍蓓。原齐齐哈尔市富拉尔基晨光学校为民办学校，登记的校长为吕景兰。吕景兰为徐维红之母、为徐昊之祖母。徐维红为徐昊的姑姑。2010年11月10日，吕妍蓓代表北京西点精英谷企业管理有限公司与徐维红签订《房地产转让合同意向书》一份，约定将位于富拉尔基繁华委的齐齐哈尔市富拉尔基晨光学校占用的一块土地转让给北京西点精英谷企业管理有限公司用于房地产开发，双方确认该土地原为部分出让、部分划拨获得的使用权（划拨土地属晨光学校，出让土地属徐维红），该土地面积6776.03平方米，地上附属的建筑物面积8007.54平方米，约定转让的价格为人民币壹仟贰佰伍拾万元，约定先给付八百五十万元，余款转为投资款。该《意向书》最后有附加的一条约定“晨光学校原有的房产有四处房产为民宅，为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平方米给予返还”（此处的老校长指吕景兰）。齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司于2011年2月24日成立后，2012年1月29日，徐维红代表公司与齐齐哈尔市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，公司出资购得了原齐齐哈尔市富拉尔基晨光学校占用土地的开发使用权，进行了富拉尔基晨光嘉苑小区的开发建设。徐维红代表齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司与吕景兰及徐维德（吕景兰之子）、崔起燕（吕景兰儿媳）签订过一份落款时间为2012年1月1日的《回迁协议》，内容为公司履行2010年1（1）月10日的《房地产转让意向书》，将680平方米房屋返还给吕景兰及子女，公司同意图纸选房，多出部分的面积按开盘价缴纳。此外，徐维红还与吕景兰、徐维东、徐维德、徐昊签订过一份《回迁房分配明细》，其中约定本案案涉房屋（晨光嘉苑小区3号楼3单元202号）分给徐昊（吕景兰之孙）。2013年8月23日，时任齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司法定代表人的徐维红安排公司工作人员出具《商品房买卖合同》一份，合同约定将晨光嘉苑小区3号楼3单元202号房屋以433816.00元的价格卖给徐昊，其中首付133816.00元，余款30万元向银行贷款，该《商品房买卖合同》上买房人徐昊的签名为他人代签。此后，徐昊并未交纳首付款，但徐维红安排公司财务人员开具专用票据一张，承认收到徐昊首付款133816.00元。2013年9月1日，徐昊、交通银行股份公司齐齐哈尔分行、齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司签订三方贷款合同一份，约定徐昊向银行贷款30万元，但该合同上借款人徐昊的身份证号码写成了“230206196501190535”，该号码为徐维红的丈夫阎涛的身份证号码（后徐维红与阎涛于2014年5月16日协议离婚）。2013年9月2日，徐昊到富拉尔基房产产权市场管理处办理了案涉房屋的《预购商品房抵押预告登记》手续。此后，交通银行股份公司齐齐哈尔分行将30万元的贷款汇入了齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的账户内。徐昊的家人现在还在替徐昊偿还该笔银行贷款。庭审中，双方对案涉房屋在建成后一直由徐昊及家人占有的事实并无异议。经查，以吕妍蓓为法定代表人的北京西点精英谷企业管理有限公司曾经以借款的形式向齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司提供过资金。2013年3月15日，吕妍蓓曾经在一份《股权转让声明》上签字，内容为吕妍蓓投入资金压力过大，急于收回投资偿还借款，决定退出齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，将其持有的股份转让给徐维红。后吕妍蓓与徐维红因公司股权等问题发生矛盾，曾经诉至人民法院。2018年4月份，公司登记法定代表人由徐维红变更为吕妍蓓。一审法院认为，关于原告诉讼主体资格的问题，《中华人民共和国公司法》第十三条规定“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记”，《最高人民法院关于适用的解释》第五十条规定“法人的法定代表人以依法登记的为准……”,本案中，原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司现在工商行政管理部门登记的法定代表人为吕妍蓓，没有证据证明其无权代表公司，吕妍蓓代表公司委托诉讼代理人参加本案的诉讼符合法律规定，徐维红主张原告的代理人无权代表公司诉讼的主张并无事实及法律依据。根据原告的诉求，本案案由应当为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该项规定是人民法院认定合同效力时必须遵照的标准，根据谁主张谁举证的民事诉讼规则，本案中，原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司有义务提供证据证明本案的案涉房屋的买卖合同具备上述合同法中该项规定的要件。原告公司的诉讼主张依据的事实是：2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》上签字的不是徐昊本人、徐昊没有交付房屋的首付款、办理贷款时的身份证号也不是徐昊本人的身份证号码（系徐维红前夫的身份证号码），加之徐昊与徐维红的亲属关系，因此原告公司认为徐维红与徐昊是恶意串通，2013年8月23日的合同损害了公司的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。本院认为，原告公司并未能提供充分的证据证明其主张，本案的《商品房买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的构成要件，原告公司的诉求本院不能予以支持。本院认为，徐维红在担任原告公司的法定代表人期间，以公司名义与徐昊签订了合同，其法律后果就应当由公司承担，而且，以徐昊名义从交通银行所贷的款项30万元也已经汇入了公司的账户内，房屋已经交由徐昊占有多年，在没有充分证据的情况下，本院是不能认定该合同是无效的。本院认为，虽然，徐维红安排公司财务人员在徐昊没有交付首付款的情况下，就出具了收据，但徐维红免收徐昊的首付款是有依据的，其依据的是吕妍蓓与徐维红签订的《房地产转让合同意向书》，虽然该意向书并非以齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的名义所签，但考虑到吕妍蓓既是北京西点精英谷企业管理有限公司的法定代表人，又是齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的法定代表人，该两家公司既是关联企业又有业务往来，考虑到其人格混同的程度，依据民事诉讼的诚信的原则，本院不能认为徐维红决定免收徐昊首付款的行为是没有根据的，目前也不能确定该行为是未经吕妍蓓的认可的，本案中，本院不能认为徐维红恶意侵害了公司的利益，更无法认定徐昊系与徐维红进行了恶意的串通，本院认为，徐维红代表齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司与徐昊签订的《商品房买卖合同》应是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同应是合法有效的。另外，虽然2013年8月23日的《商品房买卖合同》上的签名并非徐昊本人所签、徐昊办理银行贷款时身份证号码有误，但本院认为，在房产产权市场管理处办理《预购商品房抵押预告登记》时需徐昊本人到现场拍照办理手续，徐昊对以其名义在银行办理的贷款也是认可的，徐昊家人也在替徐昊偿还银行贷款，庭审中，徐昊也对该商品房买卖合同的签字予以追认，徐昊已经用行为履行了买卖合同及贷款合同，弥补了合同签订过程中的瑕疵，本院认为，上述瑕疵并不会影响相关合同的效力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百六十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第九条、第三十六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定，具体到本案中，九鼎公司与徐昊于2013年8月23日签订的商品房买卖合同，虽然不是徐昊本人签字，但通过徐昊本人的追认及其办理预购商品房抵押预告登记、办理贷款手续并偿还贷款、占有使用案涉房屋等实际履行合同的行为，可以认定上述商品房买卖合同是双方真实意思表示，该瑕疵不影响合同的效力。关于免收徐昊案涉房屋首付款的问题，一审时九鼎公司向法院提交了《房地产转让合同意向书》、《回迁协议》、《回迁房分配明细》，以上证据与《商品房买卖合同》已形成完整的证据链条，证明徐昊购买了案涉房屋，并用回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维东母亲）四套民房中的102.8平方米数折抵了首付款。九鼎公司主张《房地产转让合同意向书》没有履行，且该意向书是北京西点精英谷企业管理有限公司与徐维红签订的，对九鼎公司没有约束力，因该意向书主要内容涉及开发晨光小区工程，并约定“晨光学校原有房产有四处房产为民宅为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平米给予返还”，最后实际开发晨光小区的为九鼎公司，而且九鼎公司与徐维红、崔起燕、吕景兰、徐维德签订的《回迁协议》系根据意向书的内容进行的约定，是对返还680平米数的再一次明确，可以说明北京西点精英谷企业管理有限公司与九鼎公司有着不可分割的密切联系，应由九鼎公司履行返还680平米开发住宅的义务，故九鼎公司免收徐昊首付款是有事实依据的。徐昊系徐维东的儿子，其虽不是回迁协议明确约定的案涉房屋被返还人，但晨光学校原有四处房产系吕景兰为子女建设的产业，吕景兰亦对该680平方米的开发住宅有分配处置权，徐昊作为吕景兰的孙子有取得上述案涉房产的权利。根据现有证据，不能证实九鼎公司与徐昊签订的房屋买卖合同具有恶意串通，损害九鼎公司合法权益的事实，亦不能证实徐维红的行为符合以合法形式掩盖非法目的，故本院对九鼎公司主张与徐昊签订的商品房买卖合同无效的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 刘 璐审判员 周巍巍二〇二〇年六月三十日书记员 阎 欣