青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0223民初519号原告（反诉被告）：互助鼓楼商业运营管理有限公司。确认送达地址：青海省海东市互助县威远镇西大街2号。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：刘某，青海凡圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：郭某，住青海省互助县，个体工商户。确认送达地址青海省互助县。原告互助鼓楼商业运营管理有限公司与被告郭某租赁合同纠纷一案[（2019）青0223民初2575号]，海东市中级人民法院于2020年1月16日作出（2020）青02民终44号裁定书，裁定发回重审，本院于2020年3月2日立案后，被告郭某于2020年3月31日提起反诉，本院受理后，于2020年4月17日依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）互助鼓楼商业运营管理有限公司委托诉讼代理人刘某，被告（反诉原告）郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）互助鼓楼商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求法院依法判令被告向原告支付2019年6月14日至2020年4月14日的租金158330元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告位于××县鼓楼商业广场第一层2-37号、2-38号商铺，约定租赁面积114.71㎡、单价138元/㎡，月租金15833.33元，年租金190000元，租赁期限3年，租金计算以商场开业时间为准。该商场已于2018年6月14日开业，被告已支付2018年6月14日至2019年6月13日的租金。具体交付期限没有约定，应该是每个租赁年度的第一个月交付租金。现被告应支付2019年6月14日至2020年4月13日的租金158330元，但交付租金的期限已过，经原告多次催要，被告迟迟不履行交付租金的义务。被告（反诉原告）郭某辩称，同意解除双方签署的商铺租赁合同，但解除合同的时间应为2018年12月29日。不同意原告的第二、三项诉讼请求。2018年9月份，我和原告的老板在微信中说了退租事宜，后来我去找了负责商场经营的崔世林经理，他给了我一份房屋退款申请表。被告依照《商铺租赁合同》第11条约定“如果乙方需要退房甲方只退已交租金的50％”，于2018年12月29日向原告提出了退租申请，并按照原告要求填写了《商业管理运营公司退款申请表》、《金兴物业管理公司退款申请表》。原告按合同约定退还租金的50%算出应向被告返还租金43542元、保证金5000元、商管费1262元，以上合计49804元。申请表填写完以后原告收回，我自己拍照留存，还将水电卡和商铺租赁合同一并交给了原告工作人员保善英，但没有交付商铺钥匙。被告关门停业，等待原告退款。原告在商铺上贴出了出租商铺的通知。2019年3月份我再次去找原告协商此事，原告称没有钱退款。2019年7月30日，原告的电话一直打不通，被告搬离商场。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”此条款为法律规定的合同约定解除权。本案中原、被告签订的《商铺租赁合同》中第十一条约定“如乙方需要退房，甲方只退已交租金的50%”为该《商铺租赁合同》的约定解除条款，即乙方享有合同约定单方解除权，解除合同的条件为“甲方只退已交租金的50%”。现乙方即本案被告已于2018年12月29日提出退房申请，解除合同的条件已于2018年12月29日成就，该合同应于2018年12月29日约定解除。原告的诉讼请求没有事实及法律依据。反诉原告郭某向本院提出反诉请求：1、请求确认双方自2018年12月29日起解除《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告租金43542元、保证金5000元、商管费1262元，合计49804元；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告双方签订《商铺租赁合同》后，因反诉被告违约致使反诉原告的合同目的不能实现，现反诉原告依照合同11条约定提出退租。双方经核算，反诉被告应向反诉原告退还租金49804元并填写了《商业管理运营公司退款申请表》《金兴物业管理公司退款申请表》，现反诉被告迟迟不退款。反诉被告互助鼓楼商业运营管理有限公司辩称，其不认可反诉原告郭某的反诉请求。至本案开庭之日，反诉原告没有向反诉被告提出过任何退房申请，而且反诉原告也没有办理正式的移交手续。所以《商铺租赁合同》尚在有效期，双方的租赁关系存续。本案争议的焦点是：1、本诉原告及本诉被告主张合同解除的时间。2、本案反诉原告反诉主张退付相关费用的依据是什么。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）互助鼓楼商业运营管理有限公司为证实自己的主张提供如下证据：《商铺租赁合同》原件1份（在原一审案卷中），证明原、被告之间的商铺租赁关系，原告主张租金的依据在合同第三条，月租金为15833.33元、租金单价138元/㎡，10个月租金158330元；证明原告主张租金期限的利益，租金是按年交付，按照商铺租赁的行业习惯及合同约定，应该是期限届满后一个月内交付第二年的租金。被告（反诉原告）郭某质证时，对该份合同的真实性和证明方向没有异议，但在合同中没有约定第二年如何交付租金。被告（反诉原告）郭某为证实自己的反诉主张提供如下证据：证据一，《商业运营管理公司的退款申请表》照片打印件1份（原件交给了原告），证明2018年12月29日原、被告之间办理了退房手续，清算应退还的租金、保证金、商管费、物业等各项费用，各项费用均是原告商场负责人保善英计算并书写的。证据二，张某书面证人证言原件1份（证人未到庭，但经法庭当庭电话核实），证明被告于2019年7月30日从案涉商铺搬出。证据三，徐某书面证人证言原件1份（证人未到庭，但经法庭当庭电话核实），证明2018年12月份原被告办理了退租手续。证据四，赵某证人证言，证明原告违反承诺致商铺经营亏损，证人于2019年3、4月份搬离商场，填写了原告公司马经理提供的退房申请表，原件给了原告，自己没有保留，之后原告没有任何答复，费用至今没有结算。原告（反诉被告）互助鼓楼商业运营管理有限公司质证时，对证据一的真实性、合法性均不予认可。被告提交的证据中并没有经办人的签字，退款申请表中没有本案原告法人的签字或者公司印章。证据二、三，真实性、合法性均不予认可，证人应当当庭出庭作证，证言内容是否是证人所书写不清楚，而且单独的证人证言不能作为证据使用。证据三的书写时间为2020年4月1日，证人在当庭通话中不记得证人证言的内容。证据四，均不予认可，证人没有说明被告是如何和原告办理退房手续的。法庭根据原、被告的陈述综合分析后认定，原告向法庭提交的《商铺租赁合同》反映双方商铺租赁的基本情况，且被告无异议，作为本案认定案件事实的依据；被告提交的《商业运营管理公司的退款申请表》没有原告方法定代表人签字或加盖单位公章，双方也未办理交接手续，故不能作为反诉主张的事实依据。证人张某、徐某未到庭，通过法庭当庭电话核实，证人张某所述被告搬离商场的时间与提供的证言前后矛盾，而且被告只提供证人张某一人证明被告搬离时间，没有其他证据加以佐证，所以不能形成完整的证据链，证人赵某证明的事实与本案无关，综上所述三份证人证言不能作为本案认定案件事实的依据。法庭根据双方当事人对证据的质证意见及法庭对证据效力的认定，结合当事人当庭陈述认定事实如下：2018年1月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于××县鼓楼商业广场第一层2-37号、2-38号商铺，约定租赁面积114.71㎡、单价138元/㎡，月租金15833.33元，年租金190000元，租赁期限3年，租金计算以商场开业时间为准。该商场于2018年6月14日开业，被告（反诉原告）已支付2018年6月14日至2019年6月13日的租金，双方对后续租金的交付时间未作明确约定。合同履行期间，被告（反诉原告）陈述其曾以商铺亏损无法继续经营为由，与原告（反诉被告）协商解除双方租赁合同无果。2019年8月26日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付2019年6月14日至2020年4月13日的租金158330元为由提起诉讼。被告（反诉原告）以租赁合同于2018年12月29日已解除为由，要求原告（反诉被告）退还租金、保证金、商管费等共计49804元。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。在租赁合同中，承租人应当按照约定支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍然不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行。本案中双方对第一期租金支付时间有明确约定，但对后期何时支付没有明确约定，也未明确约定合同解除事宜。合同履行期间，被告（反诉原告）主张以经营亏本无法继续经营为由，曾与原告（反诉被告）协商解除租赁合同，但双方未达成解除租赁合同的协议，被告（反诉原告）也占用涉案商铺。被告（反诉原告）主张2019年7月30日其已经搬离该商铺，但证人张某的证言关于被告（反诉原告）搬离商场的时间前后矛盾，而且被告（反诉原告）只提供证人张某一人证明其搬离时间，没有其他证据加以佐证，所以不能形成完整的证据链，故被告（反诉原告）郭某的反诉请求不予支持。直至2019年8月26日，原告（反诉被告）起诉给付第二年租金时，被告（反诉原告）仍未缴纳商铺租金，也未再继续占有使用涉案商铺，以实际行为表明不再履行双方之前签订的租赁合同。庭审中被告明确表示其不再缴纳租金要求解除合同，原告此时应当采取适当措施防止损失扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，原、被告之间的涉案商铺租赁合同，从2019年8月26日原告（反诉被告）起诉时起已经实际解除。同时，被告（反诉原告）应当对第一期租赁期满后至双方合同实际解除期间的租赁费，应当继续承担交付责任，而之后扩大的损失被告（反诉原告）不再承担。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告互助鼓楼商业运营管理有限公司与被告郭某2018年1月12日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月26日解除；二、被告（反诉原告）郭某于本判决生效十日内支付原告互助鼓楼商业运营管理有限公司2019年6月14日至2019年8月26日期间的租赁费38000元（190000元/年÷365天×73天）；三、驳回被告（反诉原告）郭某的反诉请求。四、案件受理费3467元，由原告互助鼓楼商业运营管理有限公司负担2635元，被告郭某负担832元；反诉费522元，由被告郭某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 郑俊贤审判员 张晓东人民陪审员 梅永德 二〇二〇年六月三日（法官助理 郭士坤书记员 张建勋 判决所依据法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。