上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3330号原告：乐秋珍，女，1971年8月6日出生，汉族，户籍地湖北省。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检，总经理。原告乐秋珍与被告上海敷荣投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤而未到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付以租代售房款270,000元、物业管理费1354元，并支付上述款项自收款之日至实际返还之日按年化24%计算的利息损失；2、判令被告赔偿以租代售产生的损失即房屋租金每月4000元、五次差旅费损失8000元。事实与理由：2017年开始，被告在上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄建造敷荣公寓(单位租赁房)，并无商品房预售资格，但违规向全国各地公开销售此房屋，为掩盖真相，欺瞒原告签署了敷荣公寓装修投资合同，该合同虽有提示到单位租赁房，但无口头及书面的单位租赁房告知书，没有把单位租赁房的性质告知原告，原告是在对该房屋性质不清楚地情况下，签署了该合同。原告认为被告隐瞒相关事实、采用欺诈手段而订立合同，应认定双方签订合同无效，故原告要求被告退还房款并赔偿相应经济损失。被告未作答辩。原告向本院提交了敷荣公寓装修投资合同、敷荣公寓单位租赁房租赁合同，付款收据，房屋交接确认书，清退细则等证据，证明其诉讼请求而依据的事实，上述证据，客观真实，本院可以采信。根据本院采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2019年5月4日，原、被告签订敷荣公寓装修投资合同，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓x幢11单元2层04室，房屋暂测面积62.85平方米，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款(包含装修、固定设备价格)190,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；该房屋租赁费为第1-5年为5025元/月/套、第6-20年为1900元/月/套，每月15日前支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按月支付；原告在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；原告在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如原告自住，被告免收该房屋的租赁费，如原告转租，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；原告在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如原告进行转租的，必须提前1个月书面告知被告，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年7月31日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，原告以向被告通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，原告知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。2019年7月31日，双方签订敷荣公寓单位租赁房租赁合同，被告将坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄的面积为62.85平方米的敷荣公寓x幢11单元2层04室的房屋出租给原告，每月租金5025元，租赁期限为2019年8月15日至2022年8月14日，双方同意于2019年7月31日交付房屋。2019年5月3日，原告支付被告定金20,000元，被告开具收据予以确认，2019年5月4日，原告支付被告装修款170,000元，被告开具收据予以确认，同日，北京盈讯公司出具收据确认收到原告80,000元。2019年7月31日，双方签订了房屋交接确认书，原告支付被告物业管理费1354元，被告开具收据予以确认，并交付原告涉案房屋钥匙。2019年9月23日，被告发布关于敷荣公寓租户清退细则，其中表明，被告投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；(一)清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、定金等各承租户；(二)清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；(三)清退方式即对于同意退租的各承租户，由本公司按上述清退计划与各承租户签订清退协议，履行退款；(四)清退顺序即本公司将按照与各承租户签订清退协议书的时间顺序依次退款；(五)接受监管即本公司融资的清退资金，在清退过程中接受枫泾镇人民政府监管，接受房管部门监管，同时明确资金账户由枫泾镇人民政府监管，保证清退资金及清退方案的执行；(六)重新租赁即在完成清退、房屋符合交付使用条件后，如承租人确需租赁敷荣公寓单位租赁房的，根据对外租赁房的管理办法，重新签订租赁合同；(七)清退不能的处理即如承租户不同意本方案的，或不同意签订清退协议书的，可通过诉讼途径解决；(八)承诺即本公司承诺，为保证清退秩序、落实整改要求，在单位租赁房未符合交付使用条件前，同时未完成本次清退方案前，本公司不再向社会公众做出任何出租或者变相出租单位租赁房、收取款项的行为，如有相关行为，自始无效。如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，被告未能实际履行，承租户陆续向本院起诉。另查明：2017年11月8日，被告与北京盈讯公司签订租赁代理合同，被告委托北京盈讯公司为金山区枫泾环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，被告与北京盈讯公司曾签订补充协议，被告同意北京盈讯公司对所租赁房源按每套80,000元的标准收取渠道处置费。再查明：2017年2月初，被告以宣传单页对其自有房屋租赁进行广告宣传，因宣传单页中涉及“金山枫泾工业园区”的相关内容未标注出处且引证内容涉及虚假，上海市金山区市场监督管理局认为被告违反了广告法的相关规定，构成了广告未标明出处并以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的行为，为此以金市监案处字［2017］第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，责令被告停止发布广告、并作出罚款20,000元的行政处罚。此后，被告就其建造的单位租赁房以“38万起、70年住宅、轻松安家上海、54—63㎡精装交付、拎包即住、可落户、无需社保、民用水电煤、齐全商业配套、享上海读书资格”等内容的宣传单进行广告宣传。又查明，叶小云、周丹丹等当事人起诉被告房屋买卖合同纠纷案，经本院主持调解，被告同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费(咨询服务费)，但因被告未能履行生效民事调解书确定的义务，叶小云、周丹丹等当事人已经向本院申请执行，本院将依法对被告投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本案在审理过程中，原告表示与被告签订敷荣公寓装修投资合同的目的是向被告购买涉案房屋，被告则表示签订该合同的目的是向原告出租涉案房屋。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签敷荣公寓装修投资合同的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签敷荣公寓装修投资合同、敷荣公寓单位租赁房租赁合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依据敷荣公寓投资装修合同而收取原告支付的装修投资款、物业管理费，依法应当返还原告。被告明知单位租赁房依照法律规定不得对外销售，而采用以租赁的形式代替房屋销售，原告明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而同意以支付涉案房屋的装修投资款、全额租金的形式，购买涉案房屋，由此可见，原、被告的行为均违反了相关法律的规定，对此均有过错，应当按照各自的过错承担相应的法律责任，本案纠纷的形成，双方负有同等责任，即使双方因涉案合同被认定为无效而产生相应损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。因此，原告要求被告赔偿装修投资款等相关款项的利息损失、房屋租金损失、差旅费损失等，缺乏法律依据，本院不予支持。关于北京盈讯公司收取款项的返还问题。首先，原告与北京盈讯公司之间并不存在委托合同关系，北京盈讯公司收取原告的款项，并不具有合同依据。其次，依据被告与北京盈讯公司所签代理合同及补充协议，北京盈讯公司向原告收取款项，是在被告同意的前提下而收取，并且原告是在支付装修投资款时同时支付，只是由北京盈讯公司另行开具收据，但并未明确收取款项的性质和用途，原告以为该款是装修投资款或者购房款的一部分，并无不妥。再次，按照被告发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，被告在法院主持调解的类似案件中，被告也同意返还有第三方收取的款项。因此，原告要求被告退还北京盈讯公司收取的80,000元，并无不当，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告乐秋珍与被告上海敷荣投资管理有限公司于2019年5月4日签订的敷荣公寓装修投资合同、于2019年7月31日签订的敷荣公寓单位租赁房租赁合同无效；二、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告乐秋珍以租代售房款270,000元、物业管理费1354元；三、驳回乐秋珍其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2750元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高丽宏二〇二〇年六月十八日书记员  李韵洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……二、《中华人民共和国城市房地产管理法》……第四十五条……商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。……