北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初36831号原告：李丽，女，1969年1月18日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：XXX。委托诉讼代理人：关英杰，住北京市海淀区。被告：郝金金，男，1974年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：XXX。被告：杜少霞，女，1977年8月7日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：XXX。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号13层0-1608-1610。统一社会信用代码：911101057959514827。法定代表人：左晖，执行董事。委托诉讼代理人：吕洪亮，男，该公司职工，住公司宿舍。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。统一社会信用代码：911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问，住公司宿舍。第三人：夏玉斌，男，1977年4月1日出生，蒙古族，户籍地广东省佛山市高明区。身份证号码：XXX。第三人：刘静，女，1972年1月10日出生，汉族，户籍地湖北省荆门市掇刀区。身份证号：XXX。第三人：中信银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区金融大街甲27号。统一社会信用代码：91110000801124011J。负责人：刘红华，行长。委托诉讼代理人：王钊，北京市硕丰律师事务所律师。第三人：吴鹏辉，男，1986年4月6日出生，汉族，住北京市东城区。身份证号：XXX。原告李丽与被告郝金金、杜少霞，第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行）、夏玉斌、刘静、吴鹏辉确认合同有效纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽之委托诉讼代理人关英杰与第三人中融信公司之委托诉讼代理人吕洪亮，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起，第三人中信银行之委托诉讼代理人王钊到庭参加诉讼。被告郝金金、杜少霞、第三人夏玉斌、刘静、吴鹏辉经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽向本院提出诉讼请求：1、判决双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，我经链家公司出售玉泉路附近的房产后，又在链家公司的撮合下同郝金金签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方约定我以535万元的价格购买位于北京市海淀区X园X里X号楼X单元X室（以下简称X室）房屋。合同约定双方于2016年1月31日前进行物业交割，于4月20日前办理权属转移登记。因X室房屋此前向中信银行办理了360万元的抵押，故双方约定首付款于2016年1月28日前交由中融信公司托管，以支持郝金金解除银行的抵押。合同签订当日，我向郝金金支付2万元定金，向链家公司支付中介费13.375万元，杜少霞将房屋钥匙交于我。我与中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，支付资金托管费16050元。第二天我按照约定将58万元首付款交付给中融信公司托管。同日，我到X室房屋所在小区物业办理了入住手续，并支付郝金金拖欠的物业费2344元。此后，我为X室房屋进行装修，并出售名下房屋准备支付剩余款项。2016年4月13日，我收到了济南市历下区人民法院的《查封公告》，要求停止对X室房屋进行装修。随即，我同郝金金夫妇进行沟通，其表示尽快处理此事。后我了解到X室房屋在2月2日以后被多次查封，无法办理过户手续。我名下无其他住房，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思，应当认定有效。故起诉至法院，请求确认合同有效。被告郝金金、杜少霞未提交书面答辩意见。第三人中融信公司述称，我公司认为李丽与郝金金签订的买卖合同系双方真实意思，未违反法律的强制性规定应当认定有效。中信银行早已知晓郝金金出售房屋的事实，并且配合办理了抵押登记注销手续。现中信银行就房屋享有的抵押权，并不影响李丽与郝金金之间的合同效力。第三人链家公司述称，我公司同意李丽的诉讼请求，认为李丽和郝金金之间签订的买卖合同有效。合同签订时，我公司告知李丽交易的房屋存在抵押情况，此后发生的事情，我公司并不清楚。第三人中信银行述称，郝金金以X室房屋向我行抵押贷款，后因郝金金未偿还贷款，我行提起诉讼并申请执行。2020年1月7日，我行收到济南市历下区人民法院转来的郝金金案款1218527元，我行申请执行郝金金的财产共有两个案件，设定抵押权的案件已经执行完毕，只剩下部分一般债权。因我行在X号房屋上设定的抵押权已经实现，我行认可双方签订的买卖合同有效，但因该房屋还有法院查封情况，故目前无法办理解抵押手续。第三人刘静向本院提交书面答辩状述称，李丽与郝金金之间的买卖合同纠纷与我无关。我和丈夫刘某因与郝金金产生股权转让纠纷，于2015年下旬向湖北省钟祥市人民法院提起诉讼。诉讼中，我申请对X室房屋及另外一套房屋进行保全查封。后法院作出判决，判令郝金金退还我投资款及利息。判决生效后，郝金金并未履行判决，我随即申请执行。2016年7月，法院将扣划的执行款打入我的账户，因还有部分款项未执行到，故未解除X号房屋的查封。第三人夏玉斌、吴鹏辉未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，郝金金（甲方，出卖方）委托杜少霞就X室房屋与李丽（乙方，买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定李丽购买X室房屋，房屋面积112.97平方米。合同第二条第（四）项约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人：中信银行北京财富中心支行，抵押登记时间为：2014年5月14日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年1月31日前办理抵押注销手续。合同第四条约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2380000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：2970000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议……。合同第六条房屋的交付第（一）项约定：2016年1月31日将该房屋交付给买受人。合同第九条权属转移登记第（一）项约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第一条成交价格约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计535万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年1月25日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2016年1月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2016年1月28日将第一笔首付款58万元以融信托管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年4月20日将第二笔首付款475万元以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年4月20日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……。5、物业交割：甲乙双方应当在2016年1月30日自行办理物业交割手续……。同日，郝金金（甲方、出售人）、李丽（乙方、购买人）又与链家公司（丙方、居间人）、中融信公司（丙方、服务方）分别签订《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》，其中《买卖定金协议书》约定，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金58万元。《房屋交易保障服务合同》约定：甲乙双方就X室房屋委托丙方办理后续交易事宜，具体服务内容包括：1、保管与交易相关的产权资料及其他重要资料；2、协助办理公证手续；3、协助办理房屋评估手续；4、协助办理房屋抵押登记手续；5、协助办理房屋解押手续……。2016年1月26日，郝金金（甲方、借款人）、链家网（北京）科技有限公司（乙方、平台方）与中融信公司（丙方、担保方）签订《借款及担保协议》，约定甲方以X室房屋为抵押向贷款方借款，且已办理抵押登记。甲方为解除该房屋抵押，有借款需求，有意建立借贷关系；乙方是一家在北京市朝阳区合法成立并有效存续的有限责任公司，拥有链家网网站的经营权，借款方在链家网发布借款信息，乙方为借款方推荐投资人。甲方欲将该房屋出售给房屋购买人李丽，并优先以售房款偿还本协议所述借款。第一条抵押情况及借款事宜。1.1截至本协议签订之日，甲方以该房屋作为抵押向中信银行财富中心支行借款共计人民币661万元。就前述借款，在本协议签订之日，甲方尚有661万元未还清。1.2借款金额：283万元。借款用途：用于解除本协议所述房屋抵押登记，其中解除该房屋解押所需金额以原贷款银行实际账目及/或抵押权人确定的数额为准，剩余金额由甲方自由支配。1.3借款期限：本协议约定借款期限为180天，自甲方收到借款之日起计算……2.4甲方优先还款方式为：全部由甲方接收购房贷款的银行账户或甲方指定委托人账户中划回……。2016年1月27日，郝金金（甲方、出卖方）、李丽（乙方、买受方）与中融信公司（丙方）签订《融信赎楼协议》，约定甲、乙、丙三方就房屋交易资金托管及解抵押服务事宜达成如下协议：第一条资金托管及解抵押服务（一）托管事项：1、本协议项下的“存量房交易资金托管及划转”是指，在甲乙双方的存量房交易中，甲乙双方委托丙方按本协议及买卖合同约定条件对交易结算资金通过专用资金托管账户进行托管及将托管资金划转至甲方、丙方，或退回乙方。2、本协议项下的“资金托管账户”是指，丙方在指定银行开立的存量房交易结算资金专用存款账户。3、经协商一致，各方同意，乙方最迟应于2016年1月27日前将购房款58万元（下称“托管资金”）足额存入丙方下述资金托管账户内，丙方依照本协议或甲乙丙三方另行达成的一致意见对资金托管账户进行管理，并按约定条件对上述账户内的资金进行划转或退回。账户名称：北京中融信担保有限公司，账号：XXX，开户行：中国建设银行股份有限公司北京市分行东四营业部（支行）……5、各方同意，托管期限从乙方第一笔资金存入丙方设立的专用托管账户之日起至丙方已按本协议约定的条件将托管资金划转至甲方、丙方收款账户或乙方汇款账户之日止……。（二）解抵押服务事项及收费标准：1、甲方以该房屋作为抵押，向中信银行财富中心支行借款661万元;就前述借款，截至本协议签订之日，甲方尚有661万元未还清……3、经三方协商一致，丙方代甲方出资（以下简称“垫资款”），其中解除该房屋抵押所需金额以原贷款银行实际账目及/或抵押权人确认的数额为准，如有剩余金额直接支付给甲方。垫资款58万元。4、丙方垫资期限截止至该房屋过户至乙方名下之日，最长不超过90天……。（三）交易资金的划转、退回、扣除。1、各方均同意，该房屋完成转移登记手续且满足以下所勾选的条件之日起5个工作日内，丙方有权自行将本协议所述资金托管账户中购房款直接划转至丙方指定账户，以作垫资款回款，且该划转无需另行取得甲、乙任何一方的同意：乙方取得该房屋的房屋所有权证书并向丙方提交复印件……。在《买卖定金协议书》签订后，李丽支付定金2万元，杜少霞代郝金金出具定金收据。在履行房屋买卖合同期间，郝金金将X室房屋交付给李丽，李丽办理入住手续后与家人一直居住至今。庭审中，李丽提交《不动产登记簿》证明X室房屋存在抵押、查封的情况，不动产登记簿载明：不动产单元号：XXX，房地坐落：海淀区X园X里X号楼X层X。抵押权登记信息：1、抵押权人：中信银行股份有限公司总行营业部，抵押方式：最高额抵押，被担保主债务数额：635万元，债务履行期限：2014年7月21日起至2024年7月21日止，登记时间：2014年7月28日。2、抵押权人：吴鹏辉，抵押方式：一般抵押，被担保主债务数额：60万元，债务履行期限：2015年1月21日起至2016年1月20日止，登记时间：2015年1月28日。3、抵押权人：夏玉斌，抵押方式：一般抵押，被担保主债务数额：61万元，债务履行期限：6个月，登记时间：2016年2月1日。查封登记信息：1、查封机关：湖北省钟祥市人民法院，查封期限：2015年6月8日起，登记时间：2015年6月16日，解封业务号：XXX，解封登记时间：2015年12月24日。2、查封机关：济南市历下区人民法院，查封期限：2015年10月10日起，查封范围：轮候查封，登记时间：2015年10月14日，解封业务号：XXX，解封登记时间：2015年11月30日。3、查封机关：济南市历下区人民法院，查封期限：2016年2月2日起，登记时间：2016年2月3日，解封业务号：XXX，解封登记时间：2017年7月17日。4、查封机关：湖北省钟祥市人民法院，查封期限：2016年3月3日起，登记时间：2016年3月10日。5、查封机关：北京市海淀区人民法院，查封期限：2016年4月29日起，登记时间：2016年5月6日，解封业务号：XXX，解封登记时间：2018年5月22日。6、查封机关：北京市西城区人民法院，查封期限：2016年5月18日起，登记时间：2016年5月23日，解封业务号：XXX，解封登记时间：2019年4月26日。7、查封机关：北京市西城区人民法院，查封期限：2016年5月18日起，登记时间：2016年5月23日。8、查封机关：北京市海淀区人民法院，查封期限：2016年10月11日起2019年10月10日止，查封范围：轮候查封，登记时间：2016年10月13日。9、查封机关：北京市西城区人民法院，查封类型：司法查封延期，查封期限：2016年5月18日起2022年4月17日止，登记时间：2019年4月26日。10、查封机关：北京市海淀区人民法院，查封类型：司法查封延期，查封期限：2016年11月4日起2022年8月29日止，登记时间：2019年9月2日。11、查封机关：北京市海淀区人民法院，查封类型：司法查封延期，查封期限：2020年5月20日起2023年5月19日止，登记时间：2020年5月21日。经询问，链家公司、中融信公司认可李丽与郝金金之间就X室房屋所签买卖合同的效力。中信银行提交书面意见，明确郝金金以X室房屋设定抵押的债务已经法院执行完毕，李丽与郝金金之间就X室房屋签订的买卖合同与该行已无关系。被告郝金金、杜少霞、第三人夏玉斌、刘静、吴鹏辉经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本院认为，依法成立的合同对合同当事人发生效力。根据查明事实，郝金金与李丽于2016年1月25日就X室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，尽管双方在签订X室房屋买卖合同时，未及时通知中信银行等抵押权人，未经抵押权人同意，且X室房屋目前仍处于司法查封状态，但因中信银行明确表示设在X室房屋上的抵押权已经法院执行完毕，对郝金金与李丽所签房屋买卖合同的效力不持异议，在无其他相反证据证明的情况下，李丽与郝金金所签房屋买卖合同并不存在法律规定的无效情形，据此，本院对李丽起诉主张其与郝金金就X室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》有效，予以确认。被告郝金金、杜少霞、第三人夏玉斌、刘静、吴鹏辉经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认郝金金与李丽于2016年1月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》有效。案件公告费四百六十元（李丽已预交），由郝金金、杜少霞负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费四万九千二百五十元（李丽已预交），由郝金金、杜少霞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  林宇军人民陪审员  李绥奇人民陪审员  李蜀晋二〇二〇年六月三十日书 记 员  董彦君