广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初18009号原告（反诉被告）：深圳市上屋股份合作公司，住所地深圳市宝安区石岩街道办事处上屋办公楼（办公场所），统一社会信用代码9144030019248909X5法定代表人：赵育星，董事长。委托诉讼代理人：李琼丽，广东宝源律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄锐洪，男，汉族，1995年10月11日出生，住址广东省揭阳市揭东区，委托诉讼代理人：刘堂水、肖洋，广东法方律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市上屋股份合作公司与被告（反诉原告）黄锐洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琼丽及被告委托诉讼代理人刘堂水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金1294366.3元；3.判令被告向原告支付占有使用费29269.6元（占有使用费从2019年5月14日起算，暂时计至2019年5月24日止，实际计算至被告实际返还出租房屋之日止）；4.判令被告返还出租房屋；5.由被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告将第1项诉请变更为确认《房屋租赁合同》无效，将第2、3项诉请合并为判令被告参照租金标准支付占有使用费自2018年4月6日起至被告实际返还房屋止。被告辩称，1.原告至今仍未依约办理涉案房屋的主体消防手续，致使涉案房屋无法正常投入使用，原告要求我方支付房屋租金和占用使用费于法无据；2.原告提前谎称会依约完成办理涉案房屋的消防，致使我方抓紧时间投入装修，若合同不继续履行则造成我方高达700-800万元的巨额经济损失，我方将依约追究原告的违约责任。被告反诉请求：1.判令原告双倍返还租赁保证金共计60万元；2.判令原告赔偿被告涉案房屋装修损失760万元；3.判令原告赔偿被告的人工损失费30万元；4.原告承担本案的全部诉讼费用及评估费用。庭审中，被告撤回第2项反诉请求，增加一项反诉请求：原告返还被告支付的租赁保证金30万元。原告辩称，1.关于双倍返还租赁保证金，无事实和法律依据，首先原告解除租赁合同的原因在于被告一直未支付租金，属于被告违约，其次因该房屋没有建设工程规划许可证，依据法律规定租赁合同为无效合同，违约条款同样不能适用；2.关于人工损失30万元，被告没有证据证明其因该项目聘请工作人员并支付了工资，被告在签订租赁合同后立即将案涉房屋全部转租给深圳市金通源泰投资管理有限公司，其并没有进行任何投入，没有产生损失；3.即使被告聘请了工作人员，其也是工作需要，为单方行为，与本案无关；4.关于退还保证金，基于合同无效，原告应当退还。本案相关情况1.2017年6月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市宝安区石岩街道上屋置业广场三、四层商业用房出租给被告使用，租赁房屋面积共2636.9平米，租赁期限为2017年6月6日起至2027年6月5日止，前五年月租为37元/平米，被告应交月租为97565.3元，从第六年开始，月租为40元/平米，被告应交月租为105476元；原告同意给被告10个月的免租期，免租期从原告交付房屋办理移交手续之日起计算，计租日期从免租期满之日计算；被告应于每月10日前向原告交纳租金及水电费、卫生管理费等；合同签订之日起7个工作日内，被告同意向原告交纳30万元作为租赁保证金；原告负责办理主体消防手续并承担相关费用，向被告提供建筑物的结构图、水电图、装修图消防验收合格意见书和竣工验收报告等；原告已办理好租赁房屋的主体消防手续，被告负责二次消防手续办理及承担费用；被告连续拖欠三个月以上租金，原告有权解除合同并收回房屋。7月26日，被告向原告交纳租赁保证金30万元。2.2019年4月24日，原告向被告发出催缴租金通知，内容为被告自2018年5月未再支付租金，截至2019年4月21日，被告拖欠原告租金1170783.6元及违约金29727.06元，故要求被告在收到通知三日内支付租金和违约金，如被告逾期未付，原告将向法院起诉。3.2019年5月16日，原告通过EMS向被告发出解除房屋租赁合同通知，内容为截至2019年5月13日，被告拖欠原告租金达三个月以上，经原告多次催促，被告仍未付，故原告通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告在收到通知5日内搬离并返还出租房屋及其配套附属设施，原告保留追究被告违约责任的权利。4.原告确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。被告称，承租案涉房屋后将该房屋转租给深圳市金通源泰投资管理有限公司。双方确认，除保证金外，被告未向原告支付过包括租金在内的其他款项。5.原告提交了一份深圳市公安局石岩派出所2016年8月10日出具的宝安区违法建筑消防纳管通知书，内容为同意将上屋置业广场纳入日常监管，该建筑内部场所如需室内装修，应向区公安机关消防机构进行申请，经审查合格后方可施工及投入使用，并注明通知书不是消防验收意见书，不代表对建筑物合法性确认。判决理由及结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋无房产证或建设工程规划许可证，故本院确认原、被告于2017年6月6日签订的《房屋租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，原告主张被告支付相应房屋占有使用费，本院予以支持。参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，结合房屋的实际使用情况，房屋占有使用费计算如下：2017年6月6日至2022年6月5日期间，月租金为97565.3元，2022年6月6日至2027年6月5日期间，月租金为105476元，免租期10个月，故从2018年4月6日起按每月97565.3元计至被告实际返还房屋之日（其中2022年6月6日起，占有使用费为每月105476元）。关于返还房屋及押金，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当返还涉案房屋，原告应当返还收取的租赁保证金30万元。被告反诉要求双倍返还租赁保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于合同无效的损失，被告反诉请求原告赔偿人工损失，被告应对该损失的实际产生负有举证责任，但其并未提交任何证据，应承担举证不能的法律后果，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市上屋股份合作公司与被告（反诉原告）黄锐洪于2017年6月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）黄锐洪在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市上屋股份合作公司返还占有使用的房屋（深圳市宝安区石岩街道上屋置业广场三、四层商业用房）；三、被告（反诉原告）黄锐洪在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市上屋股份合作公司支付房屋占有使用费（从2018年4月6日起计至黄锐洪实际返还房屋之日，其中2018年4月6日至2022年6月5日期间标准为每月97565.3元，2022年6月6日起标准为每月105476元）；四、原告（反诉被告）深圳市上屋股份合作公司在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄锐洪返还租赁保证金30万元；五、驳回被告（反诉原告）黄锐洪的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8356元，由被告负担。反诉案件受理费7800元，由原告负担1950元，被告负担5850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柳  海  涛二〇二〇年六月三十日书记员 池晓漫（兼）书记员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。