江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4052号上诉人（原审原告、反诉被告）：太仓西成物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇城北村2#房。法定代表人：陆志洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭伟建。委托诉讼代理人：陈未来，江苏九胜律师事务所律师。上诉人太仓西成物业管理有限公司（以下简称西成物业公司）因与被上诉人郭伟建房屋租赁合同纠纷一案，不服太仓市人民法院(2019)苏0585民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西成物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求并驳回被上诉人反诉请求。事实和理由：一、案涉12034号商铺。由被上诉人自2014年10月1日起占用至今，形成了事实租赁关系或构成侵权（无权占用），上诉人主张要求被上诉人支付租金或占有使用费有明确的合法的请求权基础，且基于公平原则，也至少应由被上诉人适当分摊支付一部分损失及费用。二、上诉人在被上诉人使用商铺过程中履行了物业管理职责，被上诉人已享受该部分权益，应由其承担相应的物业费、生活垃圾、清运费、建筑垃圾费。三、被上诉人欠付价款不付，已构成违约，上诉人将案涉商铺大门上锁系因被上诉人违约、过错在先前有搬离迹象情形下采取的合理抗辩、自力救济，系合法行使留置权，应由被上诉人自行承担不利后果，就应当支持上诉人主张要求被上诉人支付欠付价款违约金、锁门之后占有使用费的诉请，并驳回被上诉人的反诉索赔主张。根据本案事实，上诉人人是为避免被上诉人私自将财产搬离后无法有效支付欠款所采取的留置行为，且在整个过程中已经尽到减少双方损失的合理注意义务，并及时采取了相应的合理行为。四、案涉商铺大门被锁确系被上诉人违约过错在先所致，应由被上诉人承担不利后果，且在被上诉人未支付而一审法院也认定无需支付2019年6月之后租金，被上诉人在所门前具有不再开展经营活动意愿这两个事实前提下，也不可能产生净利润损失的后果，同时考虑到经营利润本身具有不确定性，因此应当驳回被上诉人反诉损失索赔主张。如果被上诉人在其主张期间损失被法院支持上的，该期间也应当支持其向上诉人支付占有使用费的诉请。五、本案争议系被上诉人在先的违约过错行为所致，即使错不全在被上诉人，在整个案件过程中可以看到其明确知悉2019年2-6月租金及水电费未付而拒不支付，也从未见其与被上诉人积极磋商，在锁门后乃至上诉人起诉后都被动等待诉讼至少存在一定的过错。鉴于此，上诉人认为从案件的社会效果来说来说，也不应对一个存在违约过错行为主体所产生的法益进行过度保护，而过于缩限催要款项的出租人的权利边界，以免对拖欠租金的承租人有不良示范。郭伟健辩称：被上诉人对一审判决除了反诉部分的判决金赔偿金额认为过低之外，对一审判决中本诉部分的事实认定及适用法律均无异议。上诉人所述的理由也均缺乏事实和法律依据，无法认同。故请求驳回。上诉请求。西成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方租赁合同关系，并判令郭伟健将西成物业公司出租给郭伟健的位于太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺12006、12007、123031、12032、12033、12034号商铺腾退（审理中，西成物业公司撤回该项诉讼请求）；2.判令郭伟健支付西成物业公司欠付租金、物业管理费、生活垃圾清运费共219487.7元（租金162441元、物业管理费56290.7元、生活垃圾清运费及建筑垃圾费756元），并支付违约金（以欠付的租金为基数，自2019年1月1日起，按照年利率24%的标准计算至款项付清之日）；3.判令郭伟健自2019年7月1日起，以35元/平方米/月的标准，以236.04平米为占用面积（即每月8261.4元/月标准）支付西成物业公司占有使用费至2020年1月15日；4.判令郭伟健支付西成物业公司欠付的水费5882.33元、电费34850元及违约金（以欠缴水电费为基数，自2019年7月1日起，按年利率24%的标准计算至款项付清之日）。郭伟建向一审法院反诉提出的诉讼请求：判令西成物业公司赔偿郭伟健四个月的经营损失108000元（27000元/月*4个月）。一审法院认定事实如下：太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺12005室、12006室、12007室、12008室、12009室、12029室、12030室、12031室、12032室、12033室、12034室（共十一间）的不动产所有权人为太仓市合创置业发展有限公司（以下简称合创公司）。2015年12月8日，合创公司（甲方）与郭伟建（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于太仓市间）门面商铺租赁给乙方，房屋建筑面积434.32平方米。合同主要内容为：甲方同意乙方所租商铺作为经营使用，其经营范围为快餐。租赁期二年，自2014年10月1日起至2016年9月30日止。合同有效期为二年，租金共136810.80元。租赁上述商铺后，郭伟建用于经营“食越香”餐馆生意。2017年12月底，郭伟建将租赁的部分房屋交还给合创公司，使用其余租赁房屋继续经营餐馆生意。后西成物业公司（甲方）与郭伟建（乙方）签订《商铺续租合同》，约定甲方将太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺12006室、12007室、12031室、12032室、12033室门面商铺租赁给乙方，房屋建筑面积为202.14平方米。合同主要内容为：租赁期限一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。租金按一年一付以现金方式支付，租金以35元/平方米/月计算。甲方收到租金后开具相应收据凭证。租金共计84898.80元。水电费用按实际使用数（计量）收费，每月5号前交上月水电费用，甲方应出示相应水电有效收据凭证。合同期满后，如甲方仍继续出租商铺，乙方享有优先权，乙方应在租赁期满前两个月向甲方提出，并签订新的租赁合同，租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整；租赁期满后，乙方应将商铺交回甲方使用，并缴清负责的费用，经双方移交无误，甲方须退回押金于乙方。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每违期一天，除付清所欠款外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施收回商铺。2019年7月1日早晨，西成物业公司将郭伟建经营的餐馆大门锁住。西成物业公司称其加锁系因郭伟建长期拖欠租金、水电费等，其在催缴无果后行使合同抗辩权。一审审理中，西成物业公司提交一份合创公司于2019年10月8日出具的《确认书》，用以证明合创公司将其位于太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺（即太仓市月星公馆）12005室、12006室、12007室、12008室、12009室、12029室、12030室、12031室、12032室、12033室、12034号商铺统一交由西成物业公司管理、出租、行使权利。郭伟建对《确认书》真实性无异议，但表示不清楚12034号商铺。关于房屋的租赁过程，双方当事人确认合创公司最初向郭伟建交付的各个商铺之间没有具体的物理间隔，是一个整体的空间。其中，西成物业公司称合创公司分隔了一块地方交于郭伟建用作10间商铺的交付，但现在发现实际交付的是11间商铺；郭伟建在2017年12月底腾退了5间商铺的地方，还占用了包括12034号商铺在内6套商铺的空间，所以郭伟建应支付12034号商铺从租赁开始至今的租金。郭伟建则称合创公司在出租时隔了一整块地方给其用作十间商铺的出租，即合创公司隔这么多地方确认是434.32平方米，但因合同约定的是建筑面积，其无法核实到底是几间；后来其发现一半面积就够了，就在2017年12月底腾退了5间商铺，当时也是合创公司和西成物业公司说腾退了5间大概180平方米的空间。同时，西成物业公司认为租金一年一付、先付后租，郭伟建已构成违约，且郭伟建自2014年10月1日起开始使用12034号商铺但未付该间商铺租金。郭伟建则表示其不知道是否使用12034号商铺，其根据租赁合同的约定支付租金，已付至2019年1月31日，并提交了西成物业公司于2018年4月21日和2019年3月12日出具的收据各一张，收据的交款单位载明为“郭伟建（食越香）”，金额分别为58733元和31973.70元，收款事由分别为“房租费，已交清到2017年12月31日”和“房租费，已交付到2019年1月31日”，称其租金已缴纳至2019年1月31日。西成物业公司对收据的真实性无异议。另，西成物业公司认为其在郭伟建租用商铺时，履行了物业管理的职责和义务，郭伟建享受了该部分权益，双方没有明确免除该部分收费，故其根据物价部门核准的收费标准和商业地产项目的操作惯例有权向郭伟建主张物业费等，并提交太仓物价局出具的《非普通住宅前期物业公共服务收费备案表》。郭伟建称双方当时约定的35元包含所有费用，且其进驻商铺时根本没有物业公司，如果要收费应当告知，并且重新签订收费合同。对于西成物业公司起诉时主张的解除合同、腾退房屋的诉讼请求，郭伟建认为其不存在违约，但基于门被锁的现实状况已无法经营，同意解除合同。同时，双方当事人确认截止2019年6月30日，郭伟建欠付西成物业公司水费5882.33元、电费27224.80元。2020年1月15日，本院组织双方至租赁现场协商腾退事宜。经现场勘查，郭伟建经营电脑显示2019年5月11日至2019年6月29日期间涉案餐馆的营业额为112547元。西成物业公司根据勘查情况提交租赁现场平面图，认为案涉六间商铺每一间东西朝向，均系四米，肉眼可见餐馆对外经营场地确系四间商铺组合而成，而厨房面积显然超过了一间商铺面积范围，且现场丈量整个厨房东西长确为8米，即该厨房占用了两间商铺，足以证明郭伟健长期占有使用12034号商铺。郭伟建认为该平面图系西成物业公司自行制作，当时承租的时候并没有图中标注内容，根据该图纸无法判断其是否多占用商铺，且其占用范围是西成物业公司指定的。针对郭伟建反诉主张的损失，西成物业公司提供了两张郭伟建门店的照片，照片显示店门上张贴了“本店转让”并载明郭伟建电话的信息，称郭伟建在2019年6月中下旬就张贴了转让的广告，说明郭伟建本身就不想再经营店铺了。郭伟建认可图片的真实性，称其父亲因身体原因确实贴了告示想将店铺转让，改去他处经营海鲜生意，并称除其外，餐馆固定人员有七人，包括其父亲、弟弟、一个厨师、一个配菜员和三个服务员。以上事实，有西成物业公司提交的商铺租赁合同、商铺续租合同、不动产权证、收费备案表、照片，郭伟建提交的收据、经营数据截屏，一审法院现场勘查视频，当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。一审法院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，西成物业公司与郭伟建签订的《商铺续租合同》约定的租赁期满后，郭伟建继续使用租赁房屋经营，其与西成物业公司自2019年1月1日起构成不定期租赁合同关系。在租赁关系期间，西成物业公司以郭伟建欠付租金、水电费等为由，于2019年7月1日将租赁房屋锁住，致使郭伟建无法正常继续经营。对此，一审法院详细分析如下：1.关于租金问题。（1）根据西成物业公司出具的物业费收据，郭伟建已按合同约定交付租金至2019年1月31日止。西成物业公司认为租金一年一付、先付后租，主张郭伟建违约。但因西成物业公司与郭伟建的《商铺续租合同》中明确约定“租金按一年一付以现金方式支付”，并未约定“先付后租”，故在郭伟建支付至2019年1月31日的租金后，西成物业公司不足以认定郭伟建因欠付租金违约。（2）至于西成物业公司主张的12034号商铺的租金，因合创公司和西成物业公司交付的租赁标的物各商铺之间不是物理状态的空间分割模式，没有明确的四至界限，合创公司和西成物业公司作为出租人将租赁房屋整体交付于承租人郭伟建，郭伟建无法合理判断所租赁房屋是否实际包含12034号商铺。而且，郭伟建长期使用租赁房屋经营，合创公司和西成物业公司公司在多年间均未提出过郭伟建存在多占商铺行为。因此，郭伟建有权主张按租赁合同约定标准支付租金，西成物业公司要求郭伟建在租赁合同之外另行支付12034号商铺的租金缺乏事实和法律依据，难以支持。2.物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费问题。因双方当事人并未在租赁合同中作相应约定，故西成物业公司要求郭伟建支付上述三项费用，依据不足。3.水电费。审理中，双方当事人的一致确认截止2019年6月底郭伟建欠付西成物业公司水费5882.33元、电费27224.80元。虽然《商铺续租合同》中约定“每月5号前上交水电费用”，但西成物业公司并未提供证据证明其已根据合同约定出示相应水电有效收据凭证，向郭伟建主张水电费用。因此，不足以认定郭伟建存在违反《续租商铺合同》的情形。相反，西成物业公司在未对郭伟建作任何通知的情况下对租赁房屋加锁，致使郭伟建无法使用租赁标的物，构成违约。根据上述分析，一审法院就西成物业公司和郭伟建的诉讼请求作如下认定：（一）本诉1.本案起诉时，西成物业公司主张解除租赁合同关系、要求郭伟建腾退租赁房屋。审理中，双方一致确认解除租赁合同关系，故一审法院确认双方不定期租赁合同关系解除。同时，双方表示自行协商相关腾退事宜，西成物业公司也据此撤回该项诉讼请求，于法不悖，一审法院予以准许。2.租金、占有使用费。因西成物业公司锁门的违约行为致使郭伟建在此之后无法正常使用租赁标的物，故郭伟建无需支付在此之后的租金或占有使用费。故郭伟建应按《商铺续租合同》约定向西成物业公司公司支付2019年2月1日至2019年6月30日期间的租金。经核算，租金为35374.50元（84898.80/12*5）。3.水电费。租赁合同解除后，郭伟建应支付西成物业公司水费5882.33元、电费27224.80元。4.物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费，以及欠付租金违约金和欠付水电费的违约金。根据上述分析，西成物业公司向郭伟建主张物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费，要求郭伟建支付欠付租金和水电费的违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。（二）反诉关于郭伟建主张因西成物业公司锁门导致其产生四个月营业损失的诉讼请求。第一，西城物业锁门行为构成违约，造成郭伟建无法正常经营餐馆，应当赔偿郭伟建合理期间的营业损失。第二，西成物业公司在2019年7月1日锁门，随即于2019年8月5日向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同关系。考虑不定期租赁关系中当事人可以随时解除合同，郭伟建作为承租人也有及时减损的义务。第三，一审法院在现场勘查时注意到涉案餐馆在被锁门之后，郭伟建已要求西成物业公司开门将绝大部分营业用品、原材料等搬离出租赁房屋。第四，郭伟建未能提供充分有效证据证明其存在四个月、每月27000元的营业损失。现有证据仅能反映2019年5月11日至2019年6月29日期间涉案餐馆的营业额为112547元。综合上述因素，一审法院酌定西成物业公司赔偿郭伟建营业损失20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郭伟建于本判决生效后10日内向西成物业公司支付租金35374.50元；二、郭伟建于本判决生效后10日内向西成物业公司支付水费5882.33元、电费27224.80元，合计33107.13元；三、驳回西成物业公司的其他诉讼请求；四、西成物业公司于本判决生效后10日内向郭伟建赔偿损失20000元；五、驳回郭伟建的其他诉讼请求。本诉案件受理费6502元，由西成物业公司负担4990元，郭伟建负担1512元。反诉案件受理费2460元、减半收取1230元，由郭伟建负担930元，西成物业公司负担300元。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，首先，关于双方争议的12034商铺被占用问题。郭伟健在与合创公司形成租赁关系之初，出租人将房屋交付给郭伟健时并未有物理分割，郭伟健在承租房屋后按照出租人交付的空间使用并进行了装饰装修。根据不动产产权登记记载，12034商铺建筑面积33.9平方米、使用面积为8.02平方米，而租赁合同约定的建筑总面积为434.32平方米，故相较于总面积而言郭伟健很难发现存在使用面积8.02平方米的误差。自2015年12月8日签订租赁合同后至2017年12月底郭伟健交还部分房屋时，甚至西城物业公司还与郭伟健签订过《商铺续租合同》，上述期间合创公司、西城物业公司均未就面积问题提出过异议。故一审法院对于西城物业公司要求郭伟健支付12034商铺租金未予支持，并无不当。其次，西城物业公司与郭伟健签订有《商铺续租合同》，但未签订物业服务合同，西城物业公司作为物业服务公司，如在《商铺续租合同》约定的租金外需另行收取物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费等应当进行明确约定，但《商铺续租合同》中未有约定。西城物业公司也未能举证证明双方就物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费是否收取、标准、收取的时间等有过协商。故一审法院对于西城物业公司主张的物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费未予支持，也无不当。最后，西成物业公司与郭伟建签订的《商铺续租合同》约定租金支付方式为“一年一付”，未约定支付租金的时间。郭伟健最后一次交付租金是2019年3月12日，是截止到2019年1月31日的租金。双方一致认可，此前郭伟健支付租金的时间不固定，隔一段时间支付一部分，滚动支付。由此可见双方关于租金的支付时间并未有书面的约定，往来过程中也并非一定是先付后用，实际形成的习惯更接近于先用后付。西成物业公司未举证在锁门之前已就租金支付时间双方达成过一致意见、郭伟健结欠其租金、进行过合理催讨等，故一审法院认定西成物业公司擅自锁门的行为构成违约，理由充分。西成物业公司作为违约方应当承担违约责任，一审法院结合营业额、物品搬离情况等，酌定由西成物业公司赔偿郭伟健营业损失20000元，金额合理。西成物业公司认为其锁门是行使留置权、要求郭伟健支付占有使用费，没有依据，本院不予采纳。综上，西成物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8972元，由上诉人西成物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年六月二十八日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。