湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初3130号 原告：王文，男，1986年2月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：张明富，湖南夏海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕佳威，湖南夏海律师事务所实习律师。 被告：唐士钫，女，1974年4月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。 原告王文诉被告唐士钫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王文及其委托诉讼代理人张明富，被告唐士钫及其委托诉讼代理人聂景茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文向本院提出诉讼请求：1、请求确认《房屋买卖合同》已经解除；2、判令被告退还原告购房定金100000元；3、判令被告向原告支付违约金305600元；4、判令被告支付原告律师费25000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月6日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》（合同编号：525620818833），被告自愿将其坐落于湘江××路××房（房屋产权证号为：71××48）的房屋出售给原告。合同第二条约定：房屋总售价为人民币1528000元；产权过户手续双方最迟应于2018年11月1日之前办理。合同第七条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同签订后，原告向被告支付了购房定金100000元，并收到了被告出具的定金收条，履行了资金的合同义务。被告本应于2018年11月1日前与原告办理完产权过户手续，但因被告原因，双方至今未办理产权过户手续，也未交房。原告经多次催告无果后，无奈于2020年4月9日委托律所向被告发送律师函，通知被告《房屋买卖合同》已于2020年4月9日解除，同时要求被告退还原告购房定金10万元，并赔偿违约金305600元。原告认为被告逾期不办理过户手续，也不交房的行为严重侵犯了原告的正当权益，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告唐士钫辩称，一是案涉房屋不能按合同约定时间办理过户变更登记并非被告原因所致；二是本案出现了《房屋买卖合同》第八条约定的事由，本合同自行终止，无须法院确认解除；三是被告愿意退还定金给原告，故被告没有违约，不应承担违约责任；四是原告滥用诉权聘请律师，扩大的损失应由原告自行承担；五是由于被告同意退还定金，纠纷本无须诉讼解决，故本案诉讼费应由原告自己承担。综上，请求法院驳回原告第一、三、四、五项诉讼请求。 经审理查明，2018年5月6日，被告唐士钫（甲方、卖方）与原告王文（乙方、买方）、丙方长沙市开福区金豆合房屋信息咨询服务部（丙方、居间方）以及丁方（管理方）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司共同签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于长沙市开福区的房屋出售给乙方，房屋权证编号为71××48，建筑面积89.85㎡，总价款为1528000元，乙方于2018年5月6日支付甲方购房定金100000元，并在产权过户进窗后交税前支付甲方购房首付款1400000元，选定的手续甲乙双方最迟应于2018年11月1日前办理，交房时乙方支付甲方尾款280000元。合同第七条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同第八条约定，合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。合同签订当日，被告向原告出具一张收条，载明今收到王文购买本人唐士钫位于湘江××路××房购房定金人民币拾万元整（小写100000），产权证号：71××48，备注：待产权过户后，此条自动作废。次日，原告通过银行转账向被告支付定金100000元。合同签订后，因政策原因，双方未能在合同约定的2018年11月1日前办理案涉房屋的产权过户手续。2020年4月9日，原告委托湖南夏海律师事务所向被告邮寄了一份《律师函》，通知被告《房屋买卖合同》于2020年4月9日解除，同时要求被告退还定金100000元并赔偿原告违约金305600元，但邮件显示退回妥投，故原告诉至法院，要求判如所请。 2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。本案案涉房屋位于长沙市开福区，根据长沙市人民政府办公厅出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该房屋属于限购区域范围。 以上事实，有《房屋买卖合同》、不动产登记证明、银行交易明细、定金收条、文件、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、双方在《房屋买卖合同》第八条明确约定，因政策原因或者不可抗力致使合同无法履行，本合同自行终止。案涉房屋由于长沙市人民政府出台的限购政策无法办理过户手续，导致合同履行不能，故根据合同约定，案涉《房屋买卖合同》在2018年6月25日已解除；二、双方约定合同终止后，甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方，已经实际发生的费用由甲、乙双方各自承担，故被告收取原告的定金100000元，应予以退还；三、双方于2018年5月6日签订《房屋买卖合同》，政府限购政策于2018年6月25日实施，而合同约定办理案涉房屋产权过户手续最迟时间是在2018年11月1日前，且双方在合同中未明确约定交付房屋时间，故被告不存在违反合同约定的情形，不承担违约责任。但被告在知晓合同无法履行的情况下，理应及时退还原告的定金款项，被告无故拖延退还款项，导致原告存在利息损失，故本院酌定被告从2018年11月1日起按照人民银行同期贷款基准利率向原告支付资金占用期间的利息至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间利息至未还定金偿还完毕之日止；四、双方在合同中未对律师费的承担进行约定，之后原告发送的律师函被退回，被告并不知晓律师函约定的内容，双方未达成合意，故对原告请求被告支付律师费25000元的诉求，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告王文与被告唐士钫于2018年5月6日签订的《房屋买卖合同》已于2018年6月25日解除； 二、被告唐士钫于本判决生效之日起十日内退还原告王文购房定金100000元； 三、被告唐士钫于本判决生效之日起十日内支付原告王文资金占用利息3880元（该利息暂计算至2019年8月19日；之后以未还定金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起支付至定金偿还完毕之日止）； 四、驳回原告王文的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7760元，因适用简易程序减半收取3880元，由原告王文承担2,700元，被告唐士钫承担1,180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  马 骏 代理书记员  任 友