江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0112民初612号 原告（申请执行人）：夏牡荣，男，汉族，1969年2月13日出生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：夏玲虎、胡珊，系北京市京师（南昌）律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告（执行案外人）：陶晓蓉，女，汉族，1972年11月19日出生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：胡丽红、徐爽，系江西青仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（被执行人）：涂序凤，男，汉族，1970年1月15日出生，住江西省南昌市新建区。 第三人：熊恒玲，女，汉族，1970年5月27日出生，住江西省南昌市新建区。 原告夏牡荣与被告陶晓蓉、被告涂序凤、第三人熊恒玲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏牡荣的委托诉讼代理人夏玲虎、被告陶晓蓉的委托诉讼代理人胡丽红到庭参加诉讼，被告涂序凤、第三人熊恒玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏牡荣向本院提出诉讼请求：1、请求准许执行被告涂序凤所有的登记在第三人熊恒玲名下座落于红谷滩新区房产（建筑面积44.27平方米，房权证：洪房权证红谷滩新区字第××号）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月14日，南昌市新建区人民法院对原告夏牡荣诉被告涂序凤民间借贷纠纷一案（案号：（2019）赣0112民初364号）作出了民事判决书，判决：被告涂序凤于本判决生效之日起十五日内归还原告夏牡荣借款本金20万元并支付借款利息（截至2018年5月9日借款利息为25万元整，自2018年5月10日起至借款付清之日至借款利息按月利率2%计取，并扣除被告涂序凤已支付的2400元借款利息）。判决生效后，被告未按照生效判决履行义务，故原告依法于2019年7月23日向新建区人民法院申请执行，执行机构作出了（2019）赣0112执1432号裁定书，裁定：查封被告涂序凤所有的登记在第三人熊恒玲名下座落于红谷滩新区恒盛银都2单元504房产。此后，被告（案外人）陶晓蓉对执行标的提出书面异议，新建区人民法院于2020年1月21日作出（2020）赣0112执异1号执行裁定书，裁定：解除对第三人熊恒玲名下位于红谷滩新区（洪房权证红谷滩新区字第××号）的房产的查封。原告认为，被告陶晓蓉提供的与涂序龙的房产买卖合同无效，被告陶晓蓉从未实际合法占有和使用上述房屋，其无法提供有效的证据证明已支付购房款给被告涂序凤，且房屋至今仍登记在第三人熊恒玲名下。即使如被告陶晓蓉所称2014年4月2日购买了涉案房屋，但长达5年多未办理过户登记，明显不符合常理。且此前涉案房屋未被抵押及查封，没有任何办理过户登记的障碍，被告陶晓蓉消极不行使登记权利，存在明显的过错。因此，原告认为，被告陶晓蓉提供的证据不享有足以排除案涉房产执行的权益。故原告为保障自身的合法权益免遭侵害，原告依法向法院提起诉讼。 被告陶晓蓉辩称：原告的诉请于法无据，应予驳回；被告陶晓蓉已经合法购买了被告涂序凤所有的涉案房屋，并支付全部房屋价款，且一直实际使用占有房屋，涉案房屋未能过户至陶晓蓉名下原因皆是被告涂序凤导致，被告陶晓蓉无过错，被告陶晓蓉对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请应予全部驳回。 被告涂序凤、第三人熊恒玲未出庭并未答辩，也未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告夏牡荣提供南昌市不动产登记信息查询结果，拟证明涉案房屋至今仍登记在第三人熊恒玲名下，涉案房屋自2014年2月12日在南昌市不动产登记中心登记之日起至本案进行保全前未被抵押及查封，不存在任何办理过户登记的障碍，被告陶晓蓉长达五年消极不行使登记权利，主观上存在明显过错，被告陶晓蓉对该份证据的证明目的有异议，认为仅凭不动产登记信息查询结果不能证明陶晓蓉对涉案房屋未办理过户存在过错，本院认为，仅凭南昌市不动产登记信息查询结果无法达到证明涉案房产的登记人非被告陶晓蓉是被告陶晓蓉的过错，原告夏牡荣无法提供其他证据予以佐证应当承担举证不能的责任，对此份证据本院不予采纳；原告夏牡荣提供涉案房屋现场照片4张，拟证明涉案房屋至今仍为毛坯闲置状态，被告陶晓蓉从未实际合法占有和使用涉案房屋，被告陶晓蓉对该份证据的三性有异议，图片不能反映该房屋未进行使用或合法占有，本院认为房屋现场的照片显示房屋内有放置电动车等杂物，无法达到原告的证明目的，原告未提供其他证据予以证明其证明目的应对此承担举证不能的责任，本院对该份证据不予采纳；原告提供2020年1月20日陶晓蓉执行笔录，拟证明被告陶晓蓉在第一次提起执行异议的执行笔录中认可了是为了避税才未办理过户手续，被告陶晓蓉虽撤诉，后在重新提起的执行异议的执行笔录中否认该事实，并称致使随口谈及的，不符合常理亦不属实，被告陶晓蓉对该份证据的三性有异议，是复印件，未加盖执行局的执行章，无法辨别笔录的真实性，即便真实存在，笔录中未谈及房屋未过户的原因是陶晓蓉认为税费过高，本院认可该份证据的真实性，结合执行局对陶晓蓉、涂序凤的执行笔录，均表示涉案房产未能办理登记的原因为被告涂序凤一直没有配合被告陶晓蓉提供过户所需要的资料，故至今未能办理过户手续，故本院对该份证据不予认可；被告陶晓蓉提供房屋买卖合同、公证书、协议书、银行转账凭证、收条，拟证明被告陶晓蓉在2014年4月购买了涂序凤所有的涉案房屋，并于2014年5月付清了全部购房款，原告夏牡荣房屋买卖合同的三性均有异议，认为新建县人和房屋信息咨询服务部实际上是个体工商户，并不是官方机构，原告夏牡荣对协议书的三性有异议，对转款流水的关联性有异议，其中大部分款项显示是张文明，与本案无关联，2014年3月6日陶晓蓉与涂序龙有8万的转款往来，2014年3月7日陶晓蓉与涂序龙有59000元的转款往来，从转款时间看，是签订房屋买卖合同之前，且未注明款项的用途，不能证明此款项是支付购房款，对2014年3月6日的收条三性有异议，上面写的是押金2万元，对照2014年3月6日陶晓蓉与涂序龙之间8万的转款往来有出入，对2014年5月13日的收条三性有异议，该收条时间有涂改，该收条是陶晓蓉提出执行异议期间要求涂序龙出具的，且证明不了款项是否交给涂序凤，需提供涂序龙与涂序凤之间的银行流水往来，对公证书的关联性及证明目的有异议，无法证明涉案房屋已卖给陶晓蓉，本院认为房屋买卖合同中新建县人和房屋信息咨询服务部只是作为中介促成交易的达成，与其是否为个体工商户还是官方机构无关，故本院对房屋买卖合同的三性予以认定，结合证据中2万元押金的收条、共计13.9万元的转款流水、10.9万元的收条以及房屋买卖合同中约定的房款34.9万元，该证据足以证明被告陶晓蓉已实际支付了购房款，且涂序凤已经全权授权涂序龙办理房屋出售的事宜（包括收取购房款），所以涂序龙收款的事实足以证明被告陶晓蓉已支付了全部房款，故本院对该份证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月26日，被告涂序凤与第三人熊恒玲委托涂序凤的哥哥涂序龙全权代理其办理涉案房产对外转让的相关手续（包括签订房屋买卖合同、办理产权过户登记、领证、收取房屋转让款等事项），并于当日办理了公证手续。2014年3月，涂序龙通过中介方新建县人和房屋信息咨询服务部与被告陶晓蓉商谈涉案房产出售事宜。双方经协商后达成购买意向。2014年3月6日，涂序龙向陶晓蓉出具一张收条，载明收到2万元涉案房产的购房押金。2014年3月6、7日，案外人分两次向涂序龙银行转账共计13.9万元购房款。2014年4月2日，被告陶晓蓉与涂序龙签订了《房屋买卖合同》，双方约定将涉案房产转让给陶晓蓉，房屋总售价为34.9万元。2014年5月，被告陶晓蓉陆续向涂序龙现金支付购房尾款。收款后，涂序龙于2014年5月13日向被告陶晓蓉出具一张收到19万元涉案房产购房款的收条，并于当日与被告陶晓蓉到公证处办理转委托公证，由陶晓蓉全权代理其办理涉案房屋对外转让的相关手续，包括与买受人签订房屋买卖合同、办理产权过户登记并领证、收取房屋转让款、配合买受人办理银行按揭手续等。2014年6月，被告涂序凤委托涂序龙将涉案房产交付给被告陶晓蓉。房屋交付后，被告陶晓蓉至今未能办理涉案房产的过户手续。夏牡荣与涂序凤、熊恒玲民间借贷纠纷一案［案号：（2019）赣0112民初364号］，夏牡荣向本院申请执行，本院于2019年7月23日作出（2019）赣0112执1432号执行裁定：冻结、划拨被执行人涂序凤在银行的存款310000元，或扣留、提取其相应收入，或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定本院查封了被执行人涂序凤所有的登记在熊恒玲名下的位于南昌市红谷滩新区一处。被告陶晓蓉得知房屋被本院查封后，于2020年1月2日向本院提出执行异议，本院经审查作出（2020）赣0112执异1号执行裁定：解除对第三人熊恒玲名下位于红谷滩新区（洪房权证红字第××号）。原告夏牡荣不服该裁定于2020年2月3日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，被告涂序凤与第三人熊恒玲于1994年2月26日登记结婚，于2015年8月31日登记离婚。涉案房产为被告涂序凤所有但登记于第三人熊恒玲名下。 本院认为，本案的争议焦点为：被告陶晓蓉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。一、本案中，被告陶晓蓉与被告涂序凤的哥哥涂序龙经新建县人和房屋信息咨询服务部作为中介签订《房屋买卖合同》，合同约定涂序龙自有座落在南昌市新建区恒盛银都2单元5楼504房号一室一厅一卫的房屋出售给乙方，房屋建筑面积44.27平方米（以产权证为准），双方协议上述房屋买卖总售价为34.9万元，双方约定：1、甲、乙双方协商，因本套房是熊恒玲公证给涂序龙；2、甲、乙双方协商，如本房有法律纠纷，涂序龙需要承担一切法律责任。该份合同系涂序龙与被告陶晓蓉真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告涂序凤、第三人熊恒玲委托涂序龙全权代理其办理座落于红谷滩新区房产对外转让的相关手续、包括与买受人签订房屋买卖合同、办理产权过户登记并领证、收取房屋转让款、领取他项权证、配合买受人办理银行按揭手续，涂序龙签订《房屋买卖合同》属于有权处分，故本院认定《房屋买卖合同》合法有效。二、根据南昌云腾物业管理有限公司（恒盛银都物业处）出具的情况说明，证明物业公司进场至今收到的物业管理费一直都由业主陶晓蓉本人交付，证明涉案房产为陶晓蓉所有；且2014年5月13日涂序龙对转委托陶晓蓉全权代理其办理案涉房产对外转让的相关手续进行公证，包括与买受人签订房屋买卖合同、办理产权过户登记并领证、收取房屋转让款、配合买受人办理银行按揭手续等；本院对此予以认定，认定被告陶晓蓉在本院查封之前对涉案房屋一直合法占有。三、《房屋买卖合同》中约定涉案房产的购房款为34.9万元。2014年3月6日，涂序龙出具收条：收到陶晓蓉购买恒盛银都2单元504室房款押金贰万元；后2014年3月6、7日陶晓蓉通过银行转账向涂序龙转账共计13.9万元；2014年5月13日涂序龙出具收条：今收到陶晓蓉购恒盛银都2单元504室房款壹拾玖万元，此款已交涂序凤。据此本院认定被告陶晓蓉已向涂序龙支付全部价款。四、根据执行笔录，被告涂序凤、陶晓蓉均表示被告陶晓蓉对涉案房产一直未能过户的原因是因为其一直没有配合她提供过户需要的资料，本院认为被告涂序凤属于自认对其不利的事实，故本院对该事实予以认定，涉案房产非因买受人即被告陶晓蓉自身原因未办理过户登记。综上所述，被告陶晓蓉就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，应解除对该涉案房产的查封。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告夏牡荣的诉讼请求。 案件受理费7450元（原告已预交），由原告夏牡荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄乐明 人民陪审员  刘玉敏 人民陪审员  熊于明 二〇二〇年六月八日 法官 助理  卢子静 书 记 员  徐方琴