文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1416号原告：重庆永乐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号5幢1楼,统一社会信用代码915001067530821352。法定代表人：李明华，重庆永乐物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：周香利，重庆嘉豪律师事务所律师。被告：滕晓容，女，1971年11月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：张义文，男，1969年9月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆永乐物业管理有限公司（以下简称永乐物业公司）与被告滕晓容、张义文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告永乐物业公司的委托诉讼代理周香利、被告滕晓容到庭参加了诉讼。被告张义文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中依法扣除审限，本案现已审理终结。原告永乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3996元(64.32㎡*0.84元*74月），公摊费283.90元（据实分摊累计），均为2013年3月至2019年4月欠缴的费用。并以每月应付（欠付）物业服务费为本金，按日千分之三的标准从当月的26日分别支付原告违约金直至付清时止；2.本案诉讼费由被告承担事实和理由：被告系原告提供物业服务的重庆沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号（汇东汇景雅居）****房屋（下称涉案房屋）的业主。原告分三次与重庆市沙坪坝区汇东汇景雅居业主委员会签订了《物业服务合同》，并按约提供了物业服务，但被告未按约交纳相应物业服务费等费用。故向法院提起诉讼。被告滕晓容辩称，被告没有交纳2013年3月至2019年4月期间的物管费属实。但不同意交物业费，理由是：1.被告向原告反应房屋存在的质量问题，要求原告处理；2.我的房管证还在原告处，要求取回；3.小区存在脏乱差的现象，要求原告整改。原告围绕诉讼请求提交了物业服务合同3份、不动产登记信息查询结果1份、缴费通知单、律师函、韵达快递快递单、快递回执作为证据。被告未提交证据，本院经进行开庭质证及审查，结合原被告在庭审中的陈述，认定事实如下：本院经审理认定事实如下：2012年10月24日、2014年10月24日、2017年10月24日，原告（乙方）与汇东汇景雅居小区业主委员会（甲方）签订了三份《物业服务合同》，合同期限都为两年。物业服务中均合同约定：甲方委托乙方为位于重庆市沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号（物业名称为汇东汇城雅居）提供物业服务，合同期限连续计算自2012年10月25日起至2019年10月24日止。乙方的权利义务：1、物业共有部分的日常维护、养护和管理。2、物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政公共设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的修为、养护和管理。4、公共场所、房屋共有部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通秩序维护与车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。实施后公示。9、装修管理。10、物业服务费和本合同规定的其他费用收取。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。还约定了物业服务费，住宅：0.84元/月·平方米；办公用房或住宅改为包公用房：2.40元/月·平方米；商业门面或住宅改为经营性质：3.00元/月·平方米。第二十四条约定：甲方应协助乙方督促业主（或物业使用人）于每月10日-25日期间，到“汇东·汇景雅居”物管处（五号楼一楼）向乙方缴纳（或预交）物业管理费及其他应缴费用；此外，还约定业务（或物业使用人）未按时缴纳物业服务费等应缴费用的，乙方有权按每日3‰的标准向业主（或物业使用人）收取违约金。另查明，被告滕晓容、张义文系重庆市沙坪坝区工农坡80号附****的所有权人，该房屋建筑面积为64.32㎡，原告为涉案房屋所在小区提供物业服务。2019年5月18日，原告向被告发出催款函，催收诉请费用。被告至今未缴纳2013年3月至2019年4月的物业服务费、公摊水电费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告经与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》，为案涉小区提供物业服务至2019年10月。被告作为案涉小区的业主，应当受《物业服务合同》的约束，按时交纳物业管理费。针对被告提出未缴纳物业服务费的理由，或不属于原告物业服务范围，或提供的证据不足以证明原告的物业服务未达相关标准。被告的抗辩主张不能成立。故被告应当向原告支付2013年3月至2019年4月的物业服务费3996元（0.84元/月/㎡×64.32㎡×64月）。关于原告提出的要求被告支付公摊水电费的主张，因物业服务合同对公摊水电费并无约定，且原告提供的证据亦不能反映出被告在2013年3月至2019年4月期间实际应当分摊的水电费，故本院对该主张不予支持。同时需要指出的是，原告应当采取合理、高效的方式对小区进行管理，及时对存在的部分问题进行整改，在职责范围内将可能对业主造成的不便降到最低。小区业主也应当配合、协助物业公司尽快完成相关工作，共同构建和谐美丽的小区。关于违约金。依照《物业服务合同》的约定，被告应当从逾期支付之日起向原告支付违约金。考虑原告的损失情况以及被告欠缴相关费用的原因，应适当降低合同约定违约金的计收标准。同时，《物业服务合同》约定物业费的交纳时间为当月10日至25日。故本院酌定违约金以2013年3月至2019年4月期间应交未交物业服务费为基数，从当月26日起，按年利率6%标准分别计算至付清之日止。对于原告主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。被告张义文经本院依法传票传唤拒不到庭应诉，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，本院可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告滕晓容、张义文于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付2013年3月至2019年4月期间的物业服务费3996元。二、被告滕晓容、张义文于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2013年3月至2019年4月期间应交未交物业服务费为基数，分别从当月26日起，按年利率6%的标准分别计算至付清之日止。三、驳回原告重庆永乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告滕晓容、张义文负担,限于本判决发生法律效力后五日内支付给原告重庆永乐物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二〇年六月二十日法官助理 韩先华书 记 员 陶鸿颖