湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初912号原告（反诉被告）：王华生，男，1942年5月5日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。被告（反诉原告）：胡书英，女，1968年9月2日生，汉族，湖南省衡南县人，农民，住湖南省**瑶族自治县。被告（反诉原告）：刘青松，男，1969年7月10日生，汉族，湖南省衡南县人，农民，住湖南省**瑶族自治县。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：赵辉。原告（反诉被告）王华生与被告（反诉原告）胡书英、刘青松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王华生，被告（反诉原告）胡书英、刘青松及其委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华生向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告胡书英、刘青松签订的《门面出租合同》（以下简称门面合同）有效；2．判令被告胡书英、刘青松赔偿原告三年租金的可得利益153000元。事实和理由：2016年7月2日，原告与被告胡书英、刘青松签订了门面合同，双方约定胡书英、刘青松租赁原告门面，租期6年，第一年租金为43000元，以后每年递增租金2000元，胡书英、刘青松租赁前交押金2000元。2020年4月，原告通知胡书英、刘青松缴纳第四年租金，胡书英、刘青松以生意不好为由拒不交纳，并在与原告未协商的情况下突然搬离。为此，现诉请人民法院支持原告诉讼请求。被告胡书英、刘青松辩称，被告确认门面合同有效；因沱江镇长征路排水不畅，所租门面经常渗水，2019年因沱江镇西佛桥受损，不允许车辆通行，门面路段客流量减少，加之受今年新冠疫情影响，上述原因导致两被告经营困难，亏损严重，两被告与原告王华生多次协商退租事宜，2020年4月29日，两被告将承租门面交还给王华生，王华生收回了门面。因此，双方提前终止了合同，两被告不存在违约的事实，现王华生要求两被告赔偿可得利益153000元的诉讼请求，无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告胡书英、刘青松向本院提起反诉请求：1．判令反诉被告王华生返还押金2000元；2．反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月2日，反诉原告与反诉被告王华生签订了门面合同，约定王华生将门面租赁给反诉原告，反诉原告交纳押金2000元给王华生。2020年初，反诉原告与王华生协商解除门面合同，并于2020年4月29日由王华生收回了出租门面。门面合同解除后，王华生未返还反诉原告押金2000元，现提起反诉，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告王华生辩称，双方约定押金于门面合同期满后予以返还，反诉原告胡书英、刘青松在门面合同未履行完毕并违约的情况下，要求反诉被告返还押金，无事实和法律依据，应当予以驳回胡书英、刘青松的反诉请求。经审理查明，2016年7月2日，原告（反诉被告）王华生与被告（反诉原告）胡书英、刘青松签订了门面合同，约定：王华生将其所有的位于**瑶族自治县房屋门面出租给胡书英、刘青松，租赁期限为6年，自2017年5月20日起至2023年5月19日止；第一年租金为43000元，以后每年递增2000元，每年租金分2次交清，每次提前一个月交纳，胡书英、刘青松在租期前向王华生交纳押金4000元，合同期满返还押金。合同签订后，在履行过程中，押金变更为2000元，胡书英、刘青松依约向王华生交纳了押金2000元，并依约租赁王华生门面进行女鞋经营。2019年，因**瑶族自治县沱江镇西佛桥受损，该桥不准车辆通行，胡书英、刘青松所租门面路段客流量有所减少，导致经营困难。胡书英、刘青松与王华生协商提前解除门面合同，但王华生不同意。2019年12月12日，因胡书英、刘青松未交纳第三年度下半年租金，王华生向胡书英、刘青松催收所欠租金，但胡书英、刘青松以经营困难为由，要求提前解除合同，否则，拒绝交纳第三年度下半年租金，双方为此发生争吵，后在公安机关调处下，胡书英、刘青松交纳了第三年度下半年租金，但胡书英、刘青松明确表示第三年度租期届满后，不再承租案涉门面。2020年4月27日和28日，胡书英、刘青松在未与王华生协商好的情况下，将所租门面里的货物全部搬离，并清理了所租门面。2020年4月29日，胡书英、刘青松通知王华生赶到所租门面现场，王华生看了清理的现场以后，对胡书英、刘青松将货物搬离所租门面表示不再承租所租门面的行为，并未提出异议，并且接收了胡书英、刘青松交付的所租门面钥匙。王华生收回所租门面和接收所租门面钥匙后，随即诉至本院，要求本院支持其诉讼请求。上述事实，有原告（反诉被告）王华生和被告（反诉原告）胡书英、刘青松的陈述，原告（反诉被告）王华生提交的门面合同和案涉门面照片，被告（反诉原告）胡书英、刘青松提交的视频光碟等证据，经庭审质证，足以认定，并在卷佐证。原告（反诉被告）提交的门面转租现场照片，与本案无关联，不予认定。本院认为，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。本案中，门面合同系双方自愿签订，没有违反法律、行政法规强制性规定，没有损害国家、集体和损害第三人利益，合法有效，被告（反诉原告）胡书英、刘青松对门面合同有效并无异议，本院确认案涉门面合同有效。被告（反诉原告）胡书英、刘青松在经营困难的情况下，明知合同期限未届满，以不交租金相要挟，欲强行解除合同，最后，胡书英、刘青松在未与原告（反诉被告）王华生协商一致的情况下，擅自将所租门面的货物搬离，清理所租门面，造成了解除门面合同的既成事实，王华生收回出租门面和出租门面钥匙，同意解除其与胡书英、刘青松门面合同，也实属无奈之举。因此，鉴于门面合同确实无法履行，本院依法确认王华生与胡书英、刘青松门面合同已经于2020年4月29日解除。胡书英、刘青松毁约强行解除门面合同，致使王华生在一段时间内，不能将门面出租，造成租金损失的事实存在。但依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。门面合同解除后，在一定时间内，王华生可另觅他人承租，以防止损失扩大。综合上述事实和法律规定，本院酌定门面合同解除后，胡书英、刘青松应当赔偿王华生第四年上半年的租金损失25500元（＜43000元+8000元＞÷2）。王华生以胡书英、刘青松违约为由，要求胡书英、刘青松赔偿可得利益损失，即赔偿后三年的租金损失即153000元的诉讼请求，其超出25500元的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持；胡书英、刘青松以双方自愿解除合同、不存在违约行为为由，提出要求驳回王华生诉讼请求的辩称意见，证据不足，于法无据，本院不予采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状。王华生与胡书英、刘青松既已解除，双方均可按照履行情况和合同性质，要求恢复原状，即恢复到门面合同签订以前状态，胡书英、刘青松既然将所租门面返还给了王华生，王华生有义务返还胡书英、刘青松所交的押金2000元。现胡书英、刘青松提出要求王华生返还押金2000元的反诉请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。王华生以门面合同约定押金在合同期限届满返还，胡书英，刘青松毁约提前解除合同为由，提出押金不予返还的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王华生与被告（反诉原告）胡书英、刘青松于2016年7月2日签订的《门面出租合同》有效；二、限被告（反诉原告）胡书英、刘青松自本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告（反诉被告）王华生经济损失25500元；三、限原告（反诉被告）王华生在本判决生效之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）胡书英、刘青松押金2000元；四、驳回原告（反诉被告）王华生的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1680元（已减半收取），由原告（反诉被告）王华生负担1400元，由被告（反诉原告）胡书英、刘青松负担280元；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）王华生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  何智勇二〇二〇年六月十八日书记员  唐随缘附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。