北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6888号原告：山东鲁商物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113688374835F。负责人：栗丽，总经理。委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。被告：付海曼，女，1984年10月1日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：冯晓磊，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中华，男，1982年3月5日出生，汉族，北京瀛和律师事务所实习律师。原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司（以下简称北京分公司）与被告付海曼物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京分公司之委托诉讼代理人李忠进，被告付海曼之委托诉讼代理人冯晓磊、赵中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费167136元（大写：壹拾陆万柒仟壹佰叁拾陆元整）；2.判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费滞纳金56131.59元（大写：伍万陆仟壹佰叁拾壹元伍角玖分）；3.以上费用计223267.59元；4.判令本案诉讼费用及其他费用均由被告承担。事实和理由：被告为涉诉房屋业主，于2011年5月25日办理房屋交接手续，入住该房屋。根据原告与北京银座合智房地产开发有限公司（以下简称合智公司）签订的《蓝岸丽舍前期物业服务合同》中约定：物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前缴纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）。被告物业面积为600.34平米，按照约定应当向原告缴纳从2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费用共计167136元，但被告一直拒绝缴纳，产生滞纳金56131.59元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴均未果，故诉至法院。付海曼答辩称：不同意原告的诉讼请求。1.被告购买的购房合同上载明的房屋面积是585.37平方米，其认为应该按照585.37平方米而不是按照600.34平方米计算物业费。2.原告的部分诉讼请求已经过了诉讼时效。根据诉讼时效的有关规定，原告的部分诉讼请求已经过了诉讼时效。被告不应该承担支付物业费的义务。3.关于2015年10月1日以后的物业费，原告在履行物业服务合同的过程中，未按合同约定提供物业服务，未按照合同约定提供公共水系、环境卫生、房屋和公共配套设施的维护养护等物业服务，被告入住期间小区内多处设施破损，但原告并未维修，严重违反合同约定义务。被告拒缴物业费是因为原告首先违约，被告合法行使先予抗辩权。4.关于滞纳金，被告拒缴物业费是因为原告首先违约，被告合法行使先予抗辩权。因为被告不应当承担违约责任。被告不属于先违约的一方。本院认定事实如下：2011年5月25日，合智公司与付海曼签订《北京市商品房预售合同》，出卖人为合智公司，买受人为付海曼。该合同第三条基本情况：……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构……，其预测建筑面积共585.37平方米。第十五条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1，3种方式处理。1.根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……。3.双方自行约定：如因政府测绘政策调整，引起产权登记面积与合同约定面积差异，仍按本合同签订时实施的测绘政策测定的面积结算房价款，因上述原因引起的面积差异不适用于本条第1项约定面积差异处理方式。第二十四条，前期物业服务。（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：山东鲁商物业服务有限公司……。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为5.8元月·平方米（建筑面积）。（三）物业服务企业按照第1种方式收取物业服务费。1.按照年收取，买受人应当在每年的1月1日前缴费。后，合智公司与北京分公司签订《蓝岸丽舍前期物业服务合同》，甲方为合智公司，乙方为北京分公司。该合同约定：第三条，业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：2.物业共用部位的日常维修、养护和管理……。3.物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理……。4.公共绿地、景观的养护。5.清洁服务，包括物业共同部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集。第四条，乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）》（试行）中规定的相应要求。第二十条，……业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。诉讼中，北京分公司提交了付海曼交纳2012年9月30日-2013年12月31日期间物业费的发票，该发票显示费用为41783.66元，减免3个月费用。付海曼认可该发票的真实性。诉讼中，付海曼提交了照片证明北京分公司提供物业服务过程中出现水系干枯的问题，还有损坏的设备没有修理，以及小区内有多处违章建筑，但北京分公司均未及时劝阻、制止，也没有向城管部门举报。对此，北京分公司称流水的水渠在下雨时才有水，干燥的时候没有水，不是双方合同约定的范围。台阶损坏没有修理，别墅的台阶是自家台阶，应由业主自己修理。违章建筑部分照片不能看出哪里违章。诉讼中，北京分公司明确诉讼请求如下：1.判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费167134.5元；2.判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费滞纳金56131.59元；3.判令诉讼费及其他费用由被告负担，并放弃其他诉讼请求。诉讼中，付海曼称上述期间的物业费确实未交纳。本院认为：关于涉诉房屋面积的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。付海曼与合智公司于2011年5月25日签订的《北京市商品房预售合同》中约定涉诉房屋预测建筑面积共585.37平方米，但同时约定了涉诉房屋交付时面积差异处理的方式。现涉诉房屋已交付，付海曼亦未提交充分的证据证明其就涉诉房屋面积提出过异议。同时，北京分公司提交了付海曼交纳2012年9月30日-2013年12月31日期间物业费的发票，该发票显示费用为41783.66元，减免3个月费用。付海曼认可该发票的真实性。按照双方合同约定的物业费交纳标准，核算得出涉诉房屋面积亦为600.34平方米。故北京分公司要求按照600.34平方米计算2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费，并无不当。关于物业服务费的数额。付海曼接受了北京分公司提供的物业服务，理应按照双方所签相应合同约定支付物业费。但结合双方提交的证据及庭审陈述来看，北京分公司在提供诉请期间物业服务过程中，提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，因此应当酌情扣减北京分公司应当收取的物业服务费，以促进北京分公司进一步提升物业服务。关于扣减的数额，本院予以酌定。关于北京分公司主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告付海曼给付原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费158779元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2325元，由原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司负担587元（已交纳），由被告付海曼负担1738元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李二焕二〇二〇年六月十日法官助理 许 楠书 记 员 赵宇飞