江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020）赣0491民初407号原告：九江创美实业有限公司,住所地：江西省九江市开发区长城路103号国豪水岸城商务中心不分单元101室，统一社会信用代码:91360406087112071T。法定代表人:周恒健,总经理。委托诉讼代理人：尹宏,江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈宛,江西际民律师事务所律师。被告：九江创星餐饮管理有限公司，住所地：江西省九江市开发区长城路103号国豪水岸城商务中心101号门面，统一社会信用代码：913604063226841856。法定代表人：陈嫦娥，执行董事。委托诉讼代理人：余菲，江西亚都律师事务所律师。原告九江创美实业有限公司与被告九江创星餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后进入多元调程序，于2020年5月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江创美实业有限公司的委托诉讼代理人尹宏、陈宛，被告九江创星餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人余菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2014年11月1日签订的租赁合同；2.判决被告立即腾退位于九江市开发区的租赁房屋;3.判决被告支付房屋租金438251元（2018年1月-12月,2019年10月-12月,2020年1月-4月）、违约金161253.85元（计算至2020年4月30日止）,共计599504.85元;4.判决被告自2020年5月1日起,按3%／日的标准支付房屋租金438251元的违约金至还清止;5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月1日，原、被告签订《租赁合同》约定被告承租原告位于九江市开发区，建筑面积780㎡，租金期限自2014年11月10日起至2024年11月10日，每月租金35100元，后逐年递增。租金被告于每季前一个月的三十日按季向原告支付，逾期按拖欠金额的3‰／日支付违约金（拖欠水电费按5‰／日支付违约金），逾期15日的原告有权解除合同，并不退还保证金。2019年1月3日，因被告拖欠租金，原、被告签订《租赁合同补充协议》约定：被告拖欠的2017年度租金132146元于2019年3月31日付清，2019年1月9日至2019年11月10日每月租金42665元，被告承诺每月5日前支付37000元，另交付5665元／月餐费充值卡。被告未按约定按期支付欠款及后续履约租金、餐费充值卡的，原告有权解除本协议，按原《租赁合同》主张权利。同日、被告又向原告作出《还款计划》，承诺拖欠的2018年度租金124236元于2020年2月28日前付清。后因被告没有按期付清2017年度租金及新欠2019年度租金，原告向浔阳区人民法院起诉，浔阳区人民法院已作出判决，被告仍拒绝履行支付租金的义务，原告现要求解除租赁合同，并要求被告支付2018年租金124236元、2019年10月-12月租金133115元及2020年1月-4月租金180900元。综上，原告催讨未果，诉至本院。被告九江创星餐饮管理有限公司辩称：1、原、被告于2014年11月1日签订合同属实，被告同意解除与原告签订的《租赁合同》，2015年2月13日双方就案涉地点103门面后的一部分签订的《租赁合同》已于2019年年初解除；2、两个合同交纳的保证金70000元和13462元应在所欠的租金内抵扣；3、仅认可2019年10月10日至2019年12月19日租金102965元，不认可2019年12月20日至2020年4月的租金，因为原告向浔阳区人民法院申请了财产保全，浔阳区法院于2019年12月20日将案涉租赁场地的经营设备进行了查封，导致被告无法经营，合同目的无法实现；4、原、被告在合同中约定的违约金计算标准过高，请求法庭予以减少，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。本院经审理认定本案事实如下：2014年11月1日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：被告租赁原告自有的九江市开发区长城路103号国豪水岸城101、107室，面积共780㎡，租期10年，自2014年11月10日至2024年11月10日。第一年租金35100元／月，后逐年递增。2017年11月10日至2018年11月10日月租金为40633元，2018年11月10日至2019年11月10日月租金为42665元，2019年11月10日至2020年11月10日月租金为45225元。合同签订之日，被告支付原告70000元作为合同履约保证金，并约定若被告在合同期满时不再续租，能按时将承租的房屋完好交还原告，不欠原告的租金、水电费和物业管理费等费用且能够完全履行本合同义务的前提下，则原告应在双方办妥租赁房屋交接及结算手续后三日内全额退还被告，该保证金不计算利息。租金由被告每季度的前30日按季向原告支付，逾期按拖欠金额的3‰／日支付违约金（拖欠水电费按5‰／日支付违约金），逾期十五日的，原告有权解除合同，并不予退还保证金。原、被告于2015年2月13日对九江市开发区长城路103号国豪水岸城大楼一层103门面后面的一部分，建筑面积为150㎡的场地签订了新的《租赁合同》，被告在签订合同后支付了13462元合同履约保证金给原告，该合同已于2019年年初经原、被告协议解除。2019年1月13日，因被告拖欠租金，原、被告签订《租赁合同补充协议》，该协议约定：被告拖欠的2017年度租金132146元于2019年3月31日前付清，2019年1月9日至2019年11月10日每月租金42665元，被告按37000元加餐费充值卡5665元支付。被告未按上补充协议约定的期限支付欠款及后续履约租金、餐费充值卡的，原告有权解除该补充协议，按原《租赁合同》主张权利。其他补充协议没有约定的按原《租赁合同》执行。同日，被告向原告作出《还款计划》，承诺书中写明“现经双方结算，截止2019年1月10日被告尚未向原告支付九江市开发区及103门面后面的一分部（建筑面积150㎡）总计306382元；其中......，2018年1月11日至2019年1月10日欠154236元（下称2018年度欠款）......；被告于2018年11月-12月向原告交付了30000元餐费充值卡，故2018年度欠款124236元，被告承诺于2020年2月28日前一次性付清2018年度欠款124236元”。后因被告未能按时履约，原告于2019年10月12日向九江市浔阳区人民法院起诉，要求被告支付2017年年度租金及2019年1月10日-10月9日的租金，九江市浔阳区人民法院于2019年12月17日作出（2019）赣0403民初4163号民事判决书，判决支持了原告关于租金的主张。2019年12月20日，因原告申请财产保全措施，浔阳区人民法院于2019年12月20日查封了被告的部分经营设备，同日，为确保被查封的财产安全，原告在大门上加了锁。庭审中，原、被告均同意解除租赁合同。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约将租赁房屋交付被告，被告应按照合同约定支付租金。2018年度租金原、被告已确认为124236元，根据合同约定2019年11月10日以前的月租为42665元，2019年11月10日以后的月租为45225元，2019年10月10日至2019年12月19日的租金应为101372元，本院确认被告应支付原告租金为225608元。关于原告要求被告继续支付自2019年12月20日至2020年4月30日止的租金的诉请，本院认为，被告拖欠原告2017年度租金，原告已向浔阳区人民法院提起诉讼并申请了财产保全，浔阳区人民法院将被告的经营设备查封，涉案房屋大门原、被告均加锁，被告无法继续营业，双方的租赁合同实际已解除。原告在浔阳区人民法院的判决后未及时向法院申请强制执行处置被查封的财产，导致损失扩大，该部分损失应由原告自行承担，故对原告要求被告支付2019年12月20日以后的租金的诉请不予支持。关于被告抗辩其交纳的70000元和13462元合同履约保证金应冲抵租金的意见，本院认为，关于13462元履约保证金，原、被告2015年签订的《租赁合同》已于2019年年初便协商解除，双方对该租赁合同产生的租金也已进行其他补充约定，被告也未在补充约定时提出异议，故本院认定原、被告已对该13462元履约保证金进行处理，被告主张未处理未能提供证据支持，不予采纳。关于70000元合同履约保证金，本院认为，合同中已对违约责任进行了约定，该70000元原告应予退还，但因被告拖欠原告租金，为减少诉累，该70000元本案中一并冲抵租金处理。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，合同约定违约金日3‰过高，本院依据被告的申请予以调整为年利率24%，故截止2020年4月30日，产生的2018年度违约金为5135元（124236元×24%÷12÷30×62天），2019年10月10日至2019年12月19日的违约金为12873元（44087.2元×24%÷12÷30×208天=6113.4元、57285元×24%÷12÷30×177天=6759.6元），违约金合计18008元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年11月1日签订的《租赁合同》；被告应于本判决生效后十日内将租赁物清场后交还给原告；二、被告九江创星餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告九江创美实业有限公司租金155608元及违约金18008元（2020年5月1日以后的违约金继续以拖欠的租金为基数按年利率24%计算至被告实际清偿之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9996元，减半收取为4998元，由原告负担1886元，被告负担3112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  李文玲二〇二〇年六月十七日书记员  詹 岚