北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9555号原告：北京市大兴区市场监督管理局（更名前北京市工商行政管理局大兴分局），住所地北京市大兴区黄村镇京开路兴丰段3号。法定代表人：高建明，局长。委托诉讼代理人：李海壮，北京青葵律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓，北京青葵律师事务所律师。被告：周鼎印，男，1941年11月4日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。被告：周太和，男，1967年12月7日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市大兴区。被告：周秋贵，女，1965年9月12日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市大兴区。被告：周联义，男，1970年11月7日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市大兴区。被告：刘征，男，1982年5月1日出生，汉族，北京远大俊杰宾馆有限公司法人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。原告北京市大兴区市场监督管理局（以下简称：大兴管理局）与被告周鼎印、周太和、周秋贵、周联义、刘征房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大兴管理局的委托诉讼代理人李海壮、胡晓，被告刘征的委托诉讼代理人王雷，被告周鼎印、被告周太和、被告周秋贵、被告周联义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告大兴管理局向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告与杨宝红于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同》，租赁合同租金总额262.5万；2、被告向原告腾退返还位于北京市大兴区黄村镇市场路西侧房屋即工商一所原办公楼；3、杨宝红继承人向原告支付自2016年6月16日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及逾期支付租金滞纳金；4、五被告向原告支付自《房屋租赁合同》解除之日次日起至实际腾退房屋之日止的逾期腾退房屋使用费；5、本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：2010年6月29日，北京市工商行政管理局大兴分局机关后勤服务中心（甲方、出租方）与杨宝红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于北京市大兴区黄村镇市场西侧房屋（工商一所原办公楼）40间房屋租给乙方使用；建筑面积998.6平方米，租赁期限为20年。自2010年7月16日至2030年7月15日。第一个五年年租金为12万元，第二个五年年租金为12.5元。第三个五年年租金为13万元，第四个五年年租金为15万元。房屋租金按年支付，于合同签订之日一次性付清。乙方必须在合同签订之日起一次性交齐全年房屋租金、取暖费、物业管理费。上述款项，如未按规定日期交齐，逾期每日加收滞纳金1%，超过一个月后仍未交齐各项费用的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋。合同签订后，原告将上述房屋交付给杨宝红使用，后杨宝红将前前述房屋转租给刘征使用。杨宝红自2016年6月16日起未按照《房屋租赁合同》约定向原告支付租金，2017年8月29日杨宝红去世，其去世后被告亦未向原告支付租金至今，已经构成违约，甲方有权解除《房屋租赁合同》，收回房屋。2016年6月21日，原告与杨宝红签订了《终止租赁关系协议书》，双方约定自《终止租赁关系协议书》签订之日起，双方租赁关系终止，原《租赁合同》失效，杨宝红应当于2016年12月底内全部搬离租赁房间（包括人员和物品），超出上述时间，留在租赁房间内的物品视为杨宝红自动放弃所有权，由原告任意处置。《终止租赁关系协议书》签订后，杨宝红未按照《终止租赁关系协议书》履行，被告亦未履行，致使刘征仍然占有使用租赁房屋。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告刘征辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求中第二、四项，均在之前生效的判决（2018京0115民初69号及2019京02民终4817号）处理过，原告诉讼请求未获法院支持。原告在没有新事实的情况下，本案属于重复诉讼，法院不应当予以受理；如原告系基于承租人未支付租金为由解除涉案合同，我方愿意以次承租人的身份，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，代为支付租金和违约金以对抗原告的解除权。原告诉称的《终止租赁关系协议书》并不存在，也不真实，在先诉讼中，杨宝红明确予以否认签订过该终止协议，故涉案合同未经原告和承租人协议解除程序。杨宝红去世后，虽然其继承人未参加诉讼，但不能推定其继承人放弃本案诉讼权利和实体合同权利。被告周鼎印、周太和、周秋贵、周联义未到庭，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大兴管理局向本院提交了以下证据：证据1、《房屋租赁合同》，证明2010年6月29日，北京市工商行政管理局大兴分局机关后勤服务中心（甲方、出租方）与杨宝红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于北京市大兴区黄村镇市场路西侧房屋（工商一所原办公楼）40间房屋租给乙方使用；建筑面积998.60平方米，租赁期限为20年，自2010年7月16日至2030年7月15日；第一个五年年租金为12万元，第二个五年年租金为12.5万元，第三个五年年租金为13万元，第四个五年年租金为15万元，房屋租金按年支付，于合同签订之日一次性付清。乙方必须在合同签订之日起一次性交齐全年房屋租金、取暖费、物业管理费。上述款项，如未按规定日期交齐，逾期每日加收滞纳金1%，超过一个月后仍未交齐各项费用的，甲方有权终止租房合同，收回房屋。证据2、《终止租赁关系协议书》。证明2016年6月21日，原告与杨宝红签订了《终止租赁关系协议书》，双方约定自《终止租赁关系协议书》签订之日起，双方租赁关系终止，原《租赁合同》失效，杨宝红应于2016年12月底内全部搬离租赁房屋（包括人员及物品），超出上述时间，留存在租赁房间内物品视为杨宝红自动放弃所有权，由原告任意处置。证据3、建设工程规划许可证，证明原告系租赁房屋的权利人，有权对外出租。证据4、《死亡证明》，证明杨宝红于2017年8月29日去世，被告一周鼎印系杨宝红之夫，被告二周太和系杨宝红之子。证据5、《证明信》，证明目的同证据4。被告刘征对大兴管理局提交的证据1的真实性、合法性、证明目的均认可。对证据2不认可真实性，在先诉讼中杨宝红否认签订了协议书，证明目的无法达到。对证明3的真实性，合法性、证明目的均认可。对证据4、5的真实性认可。但杨宝红除了证明信中的继承人外还有其他继承人，所以缺少其他人，程序有遗漏。被告刘征向本院提交了以下证据：证据1，二中院民事判决书，证明答辩状中的1、3、4的观点。证据2，2张电费票据。证明原告诉讼期间收取被告的电费的事实。且被告系基于合同有权占有。故在合同没有解除的情况下，无腾退义务。大兴管理局对刘征提交的证据1的真实性、合法性认可，关联性、证明目的均不认可。判决书不能证明被告的主张。第3页本院认为部分中，明确陈述大兴工商分局与杨宝红….权利义务尚未明确。据此被告的主张不能成立。也是本次诉讼解除合同腾退房屋原因。对证据2的真实性无法确认，合法性及关联性及证明目的均不认可。票据无法证明被告的主张。仅凭票据不能证明被告是基于合同有权占有标的物，且我们主张的是解除合同并腾退所以票据不能证明被告的主张。本院对大兴管理局提交的证据1、2、3、4、5的真实性和证明目的予以认定，对刘征提交的证据1、2的真实性予以认定，证明目的不予认定本院据此查明：2010年6月29日，北京市工商行政管理局大兴分局机关后勤服务中心（甲方、出租方）与杨宝红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于北京市大兴区黄村镇市场路西侧房屋（工商一所原办公楼）40间房屋租给乙方使用；建筑面积998.60平方米，租赁期限为20年，自2010年7月16日至2030年7月15日；第一个五年年租金为12万元，第二个五年年租金为12.5万元，第三个五年年租金为13万元，第四个五年年租金为15万元，房屋租金按年支付，于合同签订之日一次性付清。乙方必须在合同签订之日起一次性交齐全年房屋租金、取暖费、物业管理费。上述款项，如未按规定日期交齐，逾期每日加收滞纳金1%，超过一个月后仍未交齐各项费用的，甲方有权终止租房合同，收回房屋。合同签订后，原告将上述房屋交付给杨宝红使用，后杨宝红将前前述房屋转租给刘征使用，刘征于2013年在涉案房屋内注册了远大俊杰公司用于经营。涉案房屋已经于1993年取得建设工程规划许可证。大兴管理局提交2016年6月21日的《终止租赁关系协议书》，该协议书载明：北京市工商行政管理局大兴分局机关后勤服务中心（甲方、出租方）与杨宝红（乙方、承租方）双方约定，自2016年6月21日《终止租赁关系协议书》签订之日起，双方租赁关系终止，原《租赁合同》失效，杨宝红应于2016年12月底内全部搬离租赁房屋（包括人员及物品），超出上述时间，留存在租赁房间内物品视为杨宝红自动放弃所有权，由原告任意处置。杨宝红在在诉讼中对北京市工商行政管理局大兴分局提交的《终止租赁关系协议书》真实性不认可，称并非杨宝红的签字。杨宝红的租金交纳至2016年6月15日。2017年3月21日，北京市工商行政管理局大兴分局将杨宝红诉至法院，并将刘征作为第三人，要求刘征搬离该40间房屋，杨宝红对刘征的搬离承担协助义务，并要求杨宝红支付自2016年7月16日起至实际搬离之日止的房屋占用费。在该案审理过程中，杨宝红的代理人对北京市工商行政管理局大兴分局提交的《终止租赁关系协议书》真实性不认可，称并非杨宝红的签字。杨宝红于2017年8月29日去世。杨宝红与周鼎印系夫妻关系，二人共育有三子女，分北为：周秋贵、周联合、周联义。后工商大兴分局撤回了起诉。根据（2018）京0115民初69号民事判决书载明“杨宝红不认可该协议书上签字的真实性，现工商大兴分局亦未提交证据证明杨宝红的继承人放弃了就涉案房屋主张相关权利，故工商大兴分局以与杨宝红之间的租赁关系已经终止为由要求刘征腾退，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同具有相对性，工商大兴分局与刘征之间不是直接的租赁关系，其要求刘征支付占用费，缺乏依据，本院不予支持。”（2019）京02民终4817号生效判决书载明：“在该案审理过程中，杨宝红不认可其签订过上述终止协议，后杨宝红在该案审理过程中去世，工商大兴分局随后撤诉。大兴工商分局与杨宝红、杨宝红与刘征之间因各自的租赁合同关系而产生的权利义务尚未明确，大兴工商分局以其与杨宝红之间的租赁关系已经终止为由，要求刘征腾退涉案房屋，尚缺乏足够证据。在此种情况下，工商大兴分局径行要求刘征腾退涉案房屋的依据不足，本院不予支持”。本次诉讼中，被告周鼎印曾委托诉讼代理人代为参加诉讼，但在庭审中未到庭。且被告周秋贵、周联合、周联义经本院合法传唤，无正当理由均未出庭应诉。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。周鼎印、周秋贵、周联合、周联义经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。合法的民事权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。大兴管理局与杨宝红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违背法律禁止性规定，依法应受法律保护。大兴管理局与杨宝红应当按照约定全面履行自己的义务。杨宝红于2017年8月29日去世。本次诉讼中，其第一顺位继承人周鼎印、周秋贵、周联合、周联义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已经放弃就涉案房屋主张相关权利。关于2016年6月21日的《终止租赁关系协议书》，虽然杨宝红生前在诉讼中否认该协议的真实性，但其租金仅仅交纳至2016年6月15日，直至2017年8月29日去世前再未交纳任何租金，去世后继承人亦未继续交纳租金,亦不到庭应诉，结合上述证据及情形，本院对该《终止租赁关系协议书》的真实性予以认定。因此，自2016年6月21日起，基于该终止协议，大兴管理局与杨宝红的租赁关系终止，双方已经在协商一致的基础上解除了《房屋租赁合同》。对大兴管理局现在要求解除与杨宝红于2010年6月29日所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不宜再进行确认。因大兴管理局与杨宝红的的租赁关系已经于2016年6月21日终止，对大兴管理局要求杨宝红的继承人继续支付租金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方《终止租赁关系协议书》的约定，杨宝红应于2016年12月底内全部搬离租赁房屋（包括人员及物品），超出上述时间，留存在租赁房间内物品视为杨宝红自动放弃所有权，由大兴管理局任意处置，根据意思自治的原则，双方已经对杨宝红可能滞留的物品处理达成了一致意见，本院不宜再对此进行处理。对于大兴管理局要求杨宝红继承人腾退涉案租赁房屋并支付逾期腾退房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于大兴管理局与杨宝红的《房屋租赁合同》已经于2016年6月21日终止，在出租人大兴管理局明确表示要求次承租人刘征腾退的情况下，转租合同赖以存在的基础已经不复存在，因此杨宝红与刘征之间的租赁关系亦应当终止。在此情形下，出租人大兴管理局有权依据物权，请求要求次承租人返还租赁物。对于大兴管理局要求刘征腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。需要指出的是，出租人大兴管理局与次承租人刘征之间并无直接的租赁关系，其无权要求次承租人刘征承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期汤芳占有使用费的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。在次承租人与承租人租赁关系终止的情况下，刘仍然占有大兴管理局的房屋用于宾馆经营，因此，自合同终止时间节点起，实际占有人应当支付占有使用费用。具体金额，应当参照大兴管理局与杨宝红约定的租金给付标准，按照每年125000元，即每日342.47元的标准，自2016年6月21日起至实际给付之日止的占有使用费用。此外，关于本案是否属于重复诉讼一节，在先前诉讼中，杨宝红在诉讼过程中去世，因继承人未参加诉讼，杨宝红的继承人是否放弃了就涉案房屋主张相关权利尚不确定。故大兴工商分局与杨宝红、杨宝红与刘征之间因各自的租赁合同关系而产生的权利义务尚未明确，而本次诉讼，上述关系均已明确，本院在此情形下出具判决。因此对刘征的抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、刘征于本判决生效后10日内将位于北京市大兴区黄村镇市场西侧房屋（工商一所原办公楼）的租赁办公楼腾退返还给北京市大兴区市场监督管理局；二、刘征于本判决生效后10日内按照每日342.47元的标准支付北京市大兴区市场监督管理局占有使用费（自2016年6月21日起计算至实际腾退之日止，按照每日342.47元的标准）；三、驳回北京市大兴区市场监督管理局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27800元，由北京市大兴区市场监督管理局负担19800元（已交纳）；由刘征负担8800元（于本判决生效后七日内交纳），公告费520元由刘征负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  武成燕人民陪审员  王 丽二〇二〇年六月二十九日书 记 员  蔡平阳