湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初1387号原告：张勇，男，1985年11月10日出生，汉族，住蕲春县。原告：陈玲，女，1984年3月5日出生，汉族，住蕲春县。二原告共同委托诉讼代理人：熊力，蕲春县漕河法律服务所法律服务工作者。被告：湖北元丰房地产有限公司。住所地：蕲春县漕河大道（县财政局对面）。法定代表人：黄斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：万隆，湖北亨迪律师事务所律师。原告张勇、陈玲与被告湖北元丰房地产有限公司（以下简称元丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玲及二原告共同委托诉讼代理人熊力、被告委托诉讼代理人周丹、万隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇、陈玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付房屋；2.判令被告向原告承担合同违约金25795元（逾期交房违约金，自2019年5月1日起按购房款的每日万分之一算至2020年4月1日）；3.本案的一切费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月2日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的蕲春县漕河镇付畈社区大中华购物广场商品房4#-2401号，2019年5月1日前交房，如逾期被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告至今未交付房屋，故提起诉讼。元丰公司辩称，原告的诉请缺乏法律依据，被告已按约定交付房屋。被告公司2018年5月份已经完成土建工作，基于与政府相关协议，政府部门应该将配套的供电完善，因供电部门的原因导致交房延期。基于合同补充协议的约定第二条第三项，如因特殊原因，因政府部门对验收及市政配套、安装之延误的，出卖人可据实予以延期交付时间。前期是临时供电，现在正式供电已完成。基于上述合同约定，我公司并没有违约，原告上述请求缺乏事实依据，故此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》及被告提交的附件补充协议，具有真实性、合法性和关联性，对相关事实具有证明力，本院予以确认；被告提交的协议书、联系函、施工日记、验收记录、交房通知、收楼确认书，结合本院依法调取的新增配电安装工程施工协议、高压报装资料、大中华购物广场电力安装工程还款合同、主电缆接入工程施工协议、主电缆接入工程施工记录等证据综合分析认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的蕲春县漕河镇付畈社区大中华购物广场商品房4#-2401号，面积136.71㎡，房价770489元；其中，第九条约定交房条件为：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；第十条及附件五补充协议约定，供水、供电等在交房时达到使用条件，未达到交付使用条件，出卖人协助解决存在的问题直至达到交付条件；第十一条约定，2019年5月1日交房；商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条约定，逾期交房在180日内自期限届满之日起至实际交付之日止，按日支付全部房价款万分之一的违约金。附件十一补充协议约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具合格报告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误的。附件十一补充协议还约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价的1%。《商品房买卖合同》第二十条及附件十一补充协议还约定，双方同意以2019年5月1日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。合同签订后，原告按约定支付了首付款280489元，余款办理了按揭贷款手续。2020年1月4日、5日，被告通过电话、短信、微信方式向购房户发出交房通知，交房时间为2020年1月6日至2020年1月23日。原告于2020年1月6日收到交房通知。2020年3月31日，张勇签署《业主收楼确认书》，并领取钥匙（2+5）。原告要求被告交付房屋及支付违约金未果，遂提起诉讼。另查明，2013年7月25日，蕲春县人民政府（甲方）与深圳高盛房地产有限公司（乙方）签订《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》。该协议书约定甲方确保协调水、电、气、电信等市政公共设施按施工进度要求铺设至地块红线处，并满足本项目设计的运行容量需求，并保证协调各部门在乙方依法取得土地使用权后一周内开通建设临时用水用电。2014年12月30日，蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司、湖北元丰房地产有限公司签订《蕲春县财富新天地（老电影旧城改造）项目建设补充协议（二）》约定，将蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司签订的《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》中，深圳高盛房地产有限公司所有的权利、义务及责任由湖北元丰房地产有限公司承继。2019年4月25日，被告（甲方）与黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司签订《主电缆接入委托施工合同》，约定由黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司进行大中华购物广场10KV主电缆接入安装工程，施工日期为2019年5月6日至2019年7月4日，总价款为980000元。2019年10月25日该工程竣工验收合格，10KV供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，达到《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》约定的地块红线处，具备向大中华购物广场供电条件。又查明，2019年9月28日，涉案商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2019年5月1日至2020年1月15日前，大中华购物广场住宅楼仅有照明用电，无法满足装修需要。2020年1月6日，大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格。2020年1月15日13时30分，大中华购物广场住宅楼正式供电。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案商品房销售合同及附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应诚实信用的履行合同所约定的义务，否则，依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告于2020年3月31日签署《业主收楼确认书》并领取了钥匙，实际占有房屋，被告已履行房屋交付义务，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告未按约定时间履行交房义务构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告支付自2019年5月1日至2020年4月1日的逾期交房违约金，根据双方签订的合同及附件补充协议约定，因政府部门对验收及市政配套安装延误的，应顺延交房时间；经核实，涉案建设工程市政配套设施高压电接入工程于2019年10月25日验收合格，供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，供电条件具备，故交房时间应顺延至2019年10月25日，对被告以2020年1月6日大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格为截止日的抗辩意见不予采纳。被告的房产虽然于2019年9月28日经验收合格，达到交付条件，但被告直至2020年1月5日才发出交房通知，且未出示经验收合格的证明文件，原告在此前根据合同约定拒绝签收房屋，不违反其双方的合同约定；原告于2020年1月6日收到交房通知后，应当根据合同约定签收房屋，逾期不签收，系其权利的自由处分，被告不应继续承担违约责任。因被告通知确定的收房起始日期为2020年1月6日，计算逾期交房违约金的时间起止点应为2019年10月26日至2020年1月5日，计5547.52元（770489×0.0001×72）。经调解，双方当事人未达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、湖北元丰房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付张勇、陈玲逾期交房违约金5547.52元；二、驳回张勇、陈玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，减半收取计222元，由张勇、陈玲负担197元，湖北元丰房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  龚起强二〇二〇年六月二十八日书记员  李 贞