包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初5103号原告（执行案外人）：内蒙古金坦担保有限公司，住所地包头市稀土开发区黄河路2号总部经济园E01-102室。法定代表人：张德胜，系董事长。委托诉讼代理人：张存伟，上海建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林刚，上海建纬（包头）律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐行才，男，1964年3月27日出生，住包头市。委托诉讼代理人：朱慧，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告（被执行人）：崔建文，男，1960年8月24日出生，职业不详，户籍地包头市。被告（被执行人）：郭秀丽，女，1964年9月28日出生,职业不详，户籍地包头市。被告（被执行人）：包头市新盛源异型钢管有限公司。法定代表人：李挨润。原告内蒙古金坦担保有限公司（以下简称金坦担保公司）与被告徐行才、崔建文、郭秀丽、包头市新盛源异型钢管有限公司（以下简称新盛源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古金坦担保有限公司的委托诉讼代理人张存伟，与被告徐行才的委托诉讼代理人朱慧到庭参加诉讼。被告崔建文、郭秀丽、新盛源公司经本院公告送达开庭传票，三被告未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金坦担保公司向本院提出诉讼请求：1.中止对包头市高新区富强南路以西友谊大街以南金融财富中心A1701号房产中A1710、A1711、A1712、A1713、A1714、A1716、A1718、A1719、A1720房屋的执行；2.案件受理费及公告费由被告承担。事实和理由：被告徐行才与第三人崔建文、郭秀丽、新盛源公司民间借贷纠纷一案，经包头市昆都仑区人民法院审理后于2014年11月11日依法作出(2014)昆民初字第2208号民事判决书。2015年3月8日，被告徐行才依据该判决申请强制执行，执行过程中包头市昆都仑区人民法院依法作出(2017)内0203执恢223号之一执行裁定书，裁定将第三人崔建文名下位于包头市××区房产一套(产权证号：552908)的房屋以以物抵债形式抵偿3894476元欠款，以物抵债房产所有权自本裁定送达被告徐行才时起转移。后包头市昆都仑区人民法院于2019年6月21日在原告办公场地张贴《公告》一份，公告内容为：本院于2017年11月20日依法拍卖了第三人崔建文所有的位于包头市××区房产，经二次拍卖后流拍，现已将第三人崔建文名下的该房产以以物抵债形式抵偿徐行才欠款。依照《民事诉讼法》第250条第1款规定，责令第三人崔建文三十日内腾出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。相关利害关系人有异议限期三十日内向本院提出，逾期视为放弃。针对公告限期腾房的金荣财富中心A1701号房产中A1710、A1711、A1712、A1713、A1714、A1716、A1718、A1719、A1720号房屋，在法院执行查封金融财富中心A1701号房产之前，第三人崔建文已于2014年4月15日与原告内蒙古金坦担保有限公司在包头市方正公证处签订了《房屋租赁合同》，办理了(2014)包方证内民字第943号《公证书》，租期自2014年3月12日到2034年3月12日。鉴于原告在法院查封之前就已经实际占有使用了A1701号房产中A1710、A1711、A1712、A1713、A1714、A1716、A1718、A1719、A1720号房屋，故原告作为案外人于2019年7月3日提起了案外人执行异议，包头市昆都仑区人民法院依法书面审查后作出(2019)内0203执异32号《执行裁定书》，裁定驳回原告执行异议申请。根据《合同法》第二百一十二条及《物权法》第一百一十七条之规定，原告对执行标的享有用益物权，并且在用益物权的基础上原告享有买卖不破租赁的权利。根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。故原告诉至法院，请求判如所请。徐行才辩称，1.崔建文原系金坦担保公司股东，双方存在利益关系，债务关系是否真实有待考证；案涉房产经评估总价690.84万元，而原告租赁案涉房产中九间房间一年租金就为70万元，九间房屋二十年租金总和高于二十间房屋总价款不符合常理，有恶意串通嫌疑；被告2013年10月22日向新盛源公司出借200万元，该款到期后崔建文于2014年1月22日重新出具借条，约定借期三个月，借期内新盛源公司未能按约支付利息，原告多次向新盛源公司和崔建文催要款项，可以推断崔建文在借款到期前几日与原告签订所谓《房屋租赁合同》并进行公证，是为了逃避债务及今后执行；原告与崔建文约定租期长达二十年，至今履行六年，还剩余十四年预期收益抵消崔建文对原告的债务，崔建文涉及大量的借贷纠纷，是多份生效判决的被执行人，原告与崔建文以租抵债的行为严重损害其他债权人的合法权益；故原告与被告崔建文之间的房屋租赁合同系为躲避债务及执行而恶意串通签订的，系无效合同。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定立法本意在于维护承租人的合法权益，本案中原告虽与崔建文签订租赁合同，但双方实为以租抵债，不符合《合同法》第二百一十二条规定的租赁关系，故不应适用买卖不破租赁。综上，请求法院依法驳回原告诉求，维护被告合法权益。原告金坦担保公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、包商银行流水原件二份，欲证明2009年9月29日被告崔建文向原告借款1300万元，原告向被告崔建文提供的账户打款1300万元。证据二、（2014）包方证内民字第943号公证书原件一份，欲证明出借1300万本金后，约定月息1分，截止2014年4月15日崔建文无力偿还全部本金及利息，经协商原告和被告崔建文确定本息共计1400万元，由被告崔建文将房屋出租给原告抵顶债务，双方签订了《房屋租赁合同》并在包头市方正公证处进行了公证。证据三、（2017）内0203执恢223号执行裁定书原件一份，欲证明本案查封涉案房屋时间为2016年4月22日，晚于原告签订《房屋租赁合同》时间。证据四、照片打印件九张，欲证明签订房屋租赁合同后至今原告一直实际占有使用涉案的九间房屋。被告徐行才发表质证意见称：对证据一真实性认可，证明目的不认可，原告没有提供借款协议或借据及收条，仅凭银行流水无法证明资金用途是借款，且崔建文曾经是原告股东，双方存在资金往来很正常。对证据二不认可，公证书附的合同载明崔建文原系原告股东，双方存在利益关系；合同载明的九间房屋租金高于二十间房产本身价值，不合常理；合同签订时间是2014年4月15日，是在被告徐行才出借款项到期前几日，明显是为了逃避债务和今后执行；合同签订双方是原告和崔建文，根据合同相对性原则，不得对抗徐行才；租赁抵顶债务时间长达二十年，严重损害了其他债权人的合法权益，应认定为无效；公证只是对双方签订合同并以此抵债的事实进行确认，但是无法对双方债权债务及抵债的真实和有效性进行确认。对证据三真实性及证明目的均认可。对证据四真实性认可，证明目的不认可，2019年8月开始由张德胜占有使用案涉房屋，无法证明原告实际占有案涉房产的时间。被告徐行才为反驳原告的主张，向本院提交如下证据：证据一、（2014）昆民初字第2208号民事判决书一份、（2017）内0203执恢223号之一执行裁定书一份、（2018）包头市不动产权第XXXX号不动产权证书一份，欲证明：1.被告通过判决、执行等合法程序取得了案涉房产的所有权；2.徐行才与新盛源公司、崔建文的借贷形成实际时间是2013年10月22日，借款到期日为2014年4月22日，原告与崔建文签订《房屋租赁合同》时间是2014年4月15日，是在徐行才出借款项之后、借款到期前几日的时间签订的，《房屋租赁合同》是原告与崔建文为了逃避债务及执行而签订的。证据二、《房地产估价报告》原件一份、《包头市商品房买卖合同》原件一份，欲证明崔建文购买案涉房产花费625.03万元，执行时经评估为690.84万元，而原告与被告崔建文签订的《房屋租赁合同》中约定仅租赁其中九间房屋的租金高于房屋总价款，不符合常理和实际，系恶意串通。原告发表质证意见称：对证据一真实性、合法性认可，证明目的不认可，原告和崔建文签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，没有恶意串通的情形。对证据二真实性、合法性认可，证明目的不认可，租赁合同约定每年租金是70万元，十年租金700万元，二十年是1400万元，租金是合理范围内的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：查明，徐行才与新盛源公司、崔建文、郭秀丽民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月11日作出（2014）昆民初字第2208号民事判决书，判决新盛源公司给付徐行才欠款200万元及利息；崔建文、郭秀丽对上述款项承担连带清偿责任。2015年3月18日，徐行才向本院申请强制执行。2016年4月22日，本院作出（2015）昆执字第583-2号执行裁定书，继续查封被执行人崔建文名下位于包头市××区房产一套（产权证号：552908）。2016年11月23日，经内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司评估，崔建文名下位于包头市××区房产，建筑面积1144.73平米，评估总价值690.84万元。2017年9月28日，本院作出（2017）内0203执恢223号执行裁定书，拍卖崔建文名下位于包头市××区房产。2018年6月15日，本院作出（2017）内0203执恢223号之一执行裁定书，裁定将崔建文名下位于包头市××区房产一套（产权证号：552908）已以物抵偿形式抵偿3894476元欠款，以物抵债房产所有权自本裁定送达被告徐行才时起转移。2018年10月18日，该房产登记至徐行才名下，产权证号为（2018）包头市不动产权第XXXX号。2019年6月21日，本院在包头市××区房屋处张贴《公告》，责令崔建文三十日内腾出房屋，到期不履行将依法强制执行。2019年7月16日，金坦担保公司提出书面异议，要求中止对公告限期腾房的金荣财富中心A1701号房产共二十间房屋中的九间房屋即A1710、A1711、A1712、A1713、A1714、A1716、A1718、A1719、A1720号的执行，本院于2019年11月10日作出（2019）内0203执异62号执行裁定书，驳回了金坦担保公司的异议申请。2019年11月21日，金坦担保公司向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年4月15日，金坦担保公司与崔建文签订《房屋租赁合同》，载明“鉴于崔建文曾经是内蒙古金坦担保有限公司的股东，崔建文于二〇〇九年九月二十九日向内蒙古金坦担保有限公司借款人民币大写壹仟肆佰万元整（小写：14000000元）”。双方约定崔建文、郭秀丽将位于××区（具体为A1710、A1711、A1712、A1713、A1714、A1716、A1718、A1719、A1720）出租给金坦担保公司用于折抵借款，租赁房屋总面积546.61平方米，租期为二十年，从2014年3月12日至2034年3月12日止。崔建文以租金每年70万元折抵借款，分二十年折抵总计1400万元借款。该租赁合同经包头市方正公证处公证并出具《公证书》一份。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，为证明金坦担保公司自签订书面租赁合同起至今一直占有、使用案涉房屋，金坦担保公司提交电费缴费单据一张及照片欲予以证明，但原告举证的缴费单未载明交款人，且该单据仅系缴纳九间房屋中A1713号房间2014年9月10日至2014年12月20日的电费，对于其他八间房屋的相关费用缴费情况及A1713号房间此后相关费用缴纳情况原告未举证证明，且原告举证的照片拍摄时间为2020年4月30日至5月6日期间，不能证明自签订房屋租赁合同起至今该房屋由金坦担保公司实际占有、使用。金坦担保公司对包头市高新区富强南路以西友谊大街以南金融财富中心A1701号房产中A1710、A1711、A1712、A1713、A1714、A1716、A1718、A1719、A1720房间不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告金坦担保公司的诉讼请求依法不予支持。如金坦担保公司认为利益受损可另寻其他途径向被告崔建文、郭秀丽主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古金坦担保有限公司的诉讼请求。案件受理费15600元（原告内蒙古金坦担保有限公司已预交），由原告内蒙古金坦担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 苏仁娜人民陪审员 胡冬梅人民陪审员 张乃钰 二〇二〇年六月十日书 记 员 杨 洋附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。