山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2020）晋10民终250号上诉人（原审原告）:牛新利，男，1954年1月3日出生，汉族，住临汾市。??委托诉讼代理人：王银囤，山西金贝（临汾）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临汾市金华房地产开发有限公司，住所地：临汾市尧都区华州路金典花园9号楼14层。法定代表人：梁勇，该公司董事长。??委托诉讼代理人：霍效国，山西瀛明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司，住所地：侯马经济开发区文明路586号万盛商务大厦11层108室。法定代表人：贺红翠，该公司董事长。??委托诉讼代理人：吕国星，山西瀛明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临汾市杨洋木业有限公司，住所地：临汾市尧都区五一东路6号西三排5号。法定代表人：阎新平，该公司董事长。上诉人牛新利因与被上诉人临汾市金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）、侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司（以下简称华隆万盛公司）、临汾市杨洋木业有限公司（以下简称杨洋木业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初6711号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛新利的委托诉讼代理人王银囤、被上诉人金华公司的委托诉讼代理人霍效国、被上诉人华隆万盛公司的委托诉讼代理人吕国星到庭参加诉讼。被上诉人杨洋木业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人牛新利不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销尧都区人民法院(2019)晋1002号民初6711号民事判决书第三项，支持上诉人的上诉请求。即：(1)责令被上诉人金华公司继续履行《商品房买卖合同》，立即为上诉人办理1-1-102室房屋产权证书；(2)责令被上诉人连带向上诉人赔偿损失，具体赔偿数额由人民法院酌定；2.维持（2019）晋1002号民初6711号民事判决书第一项、第二项;3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“办理房屋产权证书是行政机关的行政行为，凯泽苑小区暂不符合办理房屋产权证书条件，如何办理房屋产权证书，应由行政机关依职权决定，不属人民法院民事案件的受案范围”属认定案件性质错误，适用法律错误。上诉人认为：办理房屋产权证书是民事法律行为，应依法由相关民事法律调整。具体事实及理由如下：1.《商品房买卖合同》的双方主体是平等的，交易是自愿的，属于民事法律行为。行政行为的双方处于管理者与被管理者的地位，是不平等的，故“办理房屋产权证书是行政机关的行政行为”不成立。2.上诉人与被上诉人金华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的，应受法律保护。3.根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人金华公司应依法为上诉人立即办理产权证书，履行自己的合同义务。二、关于违约金：《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应向上诉人承担约定的违约责任。一审判决第一项应当维持。三、关于赔偿损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。上诉人十年来的经济损失是客观存在的，包括十年前交付办理房屋产权证书税费的利息损失和精神损失，具体数额请法院酌定。被上诉人金华公司辩称：一、我公司履行《商品房买卖合同》，尽力为上诉人办理产权证书。但是我公司不具有办理房屋产权证的职能，这是临汾市房地产管理局等行政机关的职权。而且由于被上诉人华隆万盛公司是挂靠我公司，我公司将尽力配合华隆万盛公司为上诉人等人办理产权证书，直到产权证书办理成功为止。二、我公司不应承担赔偿损失。1.不应赔偿未办理产权证给上诉人造成的精神损失。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定了精神损害赔偿责任的诉讼范围：自然人因人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，上诉人主张的精神损失于法无据；2.不应承担占用税费的利息损失。《商品房买卖合同》并未约定房屋办证税费利息，且代办税费是另一种法律关系，并不受本案买卖合同法律关系调整；3.不存在侵害行为。我公司是合法持有业主缴纳的税费，因为税费是代付代缴，没有非法占有，现大部分已经退还，只要业主提出来我公司就会退还。被上诉人华隆万盛公司辩称：1.同意金华公司的答辩意见。2.我公司与杨洋木业借用金华公司的资质，联合开发了凯泽苑小区，在建设过程中改变规划在楼顶加盖了阁楼，因此未经有关部门验收，暂时无法为全体业主办理房产手续，这几年我公司一直与相关政府部门协调并交纳了相应的土地出让金和罚款，但现在仍无法办理。我公司愿意在条件成就时积极为包括上诉人在内的全体业主办理房产手续。山西省政府出台了《关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》，本案涉及的问题有望在三年内解决。被上诉人杨洋木业公司庭后提交答辩意见称：凯泽苑工程项目部成立后，一直由青诚冻干食品有限公司法人代表贺红翠丈夫陈随生一人经营（陈随生当时是乡贤街村委会主任、华隆万盛公司法人代表）。工程项目预算，决算利润分配，住房协议都未让我公司参与，我公司多次要求公开财务账目均被拒绝。牛新利向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理1-1-102室房屋产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金6607元；3.判令被告赔偿原告损失，具体赔偿数额由人民法院酌定；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，牛新利变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告赔偿未办理房屋产权证书造成的精神损害抚慰金和占用税费期间的利息，具体赔偿数额由法院酌定，办理房屋产权证的税费滞纳金由被告承担。一审法院认定事实：2007年左右，华隆万盛公司、杨洋木业公司签订《联合开发建设协议书》，对北至乡贤街居民院住宅、南至部队油库铁路专线、西至木材巷、东至木材公司家属院，占地面积约12733㎡的土地进行房地产开发，因无房地产开发资质，华隆万盛公司、杨洋木业公司与金华公司签订《协议书》，用金华公司名义成立凯泽苑项目部建设凯泽苑小区。2008年9月15日，牛新利与金华公司签订商品房买卖合同，购买凯泽苑小区1号楼1单元102室房屋，合同第十五条关于产权登记约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；”。牛新利交付购房款220224元、税费3852元等费用后，入住该房屋。因凯泽苑小区未按审核图纸施工，违规加盖阁楼，未经验收即交付使用，致无法办理房屋产权证书。后凯泽苑小区业主一直与被告联系办理房屋产权证书，多方联系未果，牛新利为此起诉。庭审中，金华公司主张自己只是出借资质，不同意承担责任；华隆万盛公司愿意按照协议与杨洋木业公司共同承担违约责任，合同未约定的损失部分不同意承担，向牛新利退房款662元，应在购房款中扣减；杨洋木业公司抗辩在与华隆万盛公司合作期间，华隆万盛公司未向其公开过账目，凯泽苑项目部向其法定代表人有借款，凯泽苑项目部有资金，不同意承担责任。牛新利坚持要求办理房屋所有权证书，如产生税费滞纳金要求被告承担。因凯泽苑小区违规建设不满足办理房屋产权证书的条件，致法庭调解未果。另查明，2009年3月3日侯马经济技术开发区青城冻干食品有限公司更名为侯马经济技术开发区华隆万盛休闲有限公司，2009年7月10日更名为侯马经济技术开发区华隆万盛房地产开发有限公司，2018年6月8日更名为侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司。一审法院认为：牛新利与金华公司签订商品房买卖合同、向金华公司交纳220224元、税费3852元、牛新利收到房屋退款662元的事实有原被告当庭陈述及双方提供证据为凭，法院予以确认。对于牛新利主张应继续履行合同、立即办理房屋产权证书的诉讼请求，各被告均愿意继续履行合同，因办理房屋产权证书是行政机关的行政行为，凯泽苑小区暂不符合办理房屋产权证书条件，如何办理房屋产权证书，应由行政机关依职权决定，不属人民法院民事案件的受案范围，故对此项请求法院无法支持。关于违约金，应以牛新利实际支付的购房款219562元（220224元-662元）予以计算，按照合同约定违约金计算为主张被告支付逾期办证的违约金6587元。本案为合同关系，牛新利主张精神损害抚慰金于法无据，法院对此不予支持。关于牛新利主张占用税费期间的损失，因合同未作约定，法院对此不予支持。关于牛新利当庭提出税费滞纳金由被告承担一节，按照现行规定无需交纳，日后是否变更无法预见，故对牛新利主张税费滞纳金的请求无法支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告临汾市金华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛新利违约金6587元；二、被告侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司、临汾市杨洋木业有限公司对第一项债务承担连带责任；三、驳回原告牛新利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元原告已预交,减半收取计175元，由三被告负担。在本院审理期间，双方均未提交新证据。根据双方在一审中提交的证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：关于上诉人请求判令金华公司为其办理房产证的上诉请求，金华公司在本院审理过程中，明确认可其具有为上诉人办理房产证的义务，也会尽力继续履行该义务。但由于案涉凯泽苑小区的客观情况，导致该小区无法通过行政机关审批。办理房产证是行政机关职权范围，行政机关对此规定相应的审批条件和程序，案涉小区和房产是否达到办证条件应由行政机关认定把握，人民法院不应以司法权干预行政权，故对于上诉人的该项上诉请求无法支持。关于上诉人主张精神抚慰金的上诉请求，根据相关法律规定，精神损害赔偿只能在侵权案件中主张，本案系合同纠纷，上诉人主张于法无据，本院不予支持。关于上诉人所主张的三被上诉人应支付其占用办理房产证税费期间的利息损失，本院认为，上诉人收取该项费用是代收代缴行为，自身并未因此获利。且无论何时办理房产证，上诉人都需缴纳相应税费，同时上诉人也无证据证明因房产证无法办理，导致其应缴纳的税费增加，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，牛新利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人牛新利负担。本判决为终审判决。审判长 李坤鹏审判员 王向红审判员 刘临平 二〇二〇年六月二日书记员 卢柯君