北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24735号原告(反诉被告)：王云飞，男，1994年11月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柴彤，北京市金朔律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京千弘万景园林绿化工程有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街40号205室。法定代表人：兰明锐，董事长。委托诉讼代理人：秦斯雨，北京市松涛律师事务所律师。原告（反诉被告）王云飞（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京千弘万景园林绿化工程有限公司（以下简称千弘万景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王云飞及其委托诉讼代理人柴彤、千弘万景公司委托诉讼代理人秦斯雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王云飞向本院提出如下诉讼请求：1、要求撤销双方于2019年12月21日签订的《房屋租赁合同》；2、要求千弘万景公司返还房屋租金40万元。事实和证据：千弘万景公司系商业用房出租的企业法人，王云飞系刚毕业毫无租房经验的大学生。2019年12月21日，千弘万景公司利用其长期从事租房经验的优势，提供其实现拟定且重复使用的格式条款《房屋租赁合同》，要求与其签署，并向王云飞收取40万元租金。签约后，王云飞发现涉案合同签订时，千弘万景公司存在欺诈行为，即该公司在明知涉案房屋三层没有取得《建设工程规划许可证》，而是其私搭乱建的建筑，却故意隐瞒真相，将违法建筑作为租约标的物出租给王云飞，使王云飞签约时的意思表示不真实，并有可能在履约过程中面临被拆违的风险。此外，千弘万景公司利用其提供的格式合同条款，家中了王云飞的责任，且未尽充分告知和提示义务，致使双方权利义务不平衡。综上，王云飞认为，千弘万景公司签约时存在欺诈，诱使王云飞作出了不真实的意思表示，合同显失公平，故提出本诉。千弘万景公司针对本诉辩称，不同意王云飞的全部诉讼请求。1、租约系双方真实意思表示，合法有效，不存在被撤销的情形。2、王云飞是否具有租房经验不能作为认定合同效力的依据，王云飞是完全民事行为能力人，完全有独立签约的行为能力，王云飞已构成违约，应承担违约责任。千弘万景公司提出如下反诉请求：1、要去判令双方2019年12月21日签订的《房屋租赁合同》解除；2、要求王云飞支付违约金259022.5元；3、要求王云飞支付我方垫付的物业费13176元。事实和理由：2019年12月21日，王云飞与我司签订了《房屋租赁合同》，约定王云飞自我司处承租位于北京市朝阳区崔各庄乡京旺家园一区XXX房屋，面积473平方米，租期自2019年12月23日至2027年11月1日，年租金863407.5元，租金每半年支付一次，签约起付首期租金，之后每期租金提前45日支付。依约定，王云飞应向我司支付押金143901.25元、租金、物业费等，否则，逾期超过10日以上的，我司有权书面通知解除租约，并有权要求按照当年年租金30%的标准主张违约金及赔偿损失。签约后，王云飞仅于2019年12月20日向我司支付10万元，于2019年12月30日支付30万元外，未再支付任何其他费用，我司却已依约于2019年12月21日如期交付了涉案房屋。针对王云飞的欠费行为，我司多次催促。2020年1月10日，我司向王云飞邮寄了解除合同通知书，但王云飞拒收该邮件。2020年1月14日，我司又在《北京晚报》上刊登声明，要求解除双方租约。综上，我司认为，王云飞的行为已构成违约，应承担赔偿责任。王云飞针对反诉辩称，1、不同意第一项诉讼请求，我已在本案中提起诉讼，要求撤销双方的合同，我认为租约存在欺诈、显失公平的情形。2、合同列明的违约条款是格式条款，加重了我的责任，应属无效。3、合同被撤销后，自始无效，我无需再付物业费、押金、租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2019年12月21日，千弘万景公司（出租方、甲方）与王云飞（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定王云飞自千弘万景公司处承租北京市朝阳区崔各庄乡京旺家园一区XXX房屋，建筑面积473平方米（其中1层面积190.5平方米、2层面积187.5平方米、3层面积95平方米；双方同意在本合同履行过程中均以此面积作为物业费、取暖费等款项的计算单位）。租期7年零11个月，自2019年12月23日至2027年11月1日。租金半年付，其中首期租金（2019年12月23日-2020年6月22日）431703.75元。租金为不含税价，千弘万景公司不提供发票，租金每年递增3%。王云飞应于签约后2日内支付首期租金，之后每期租金提前45个工作日支付，每延期一日，应按应付租金总额1%支付滞纳金。押金按两个月租金的标准确定为143901.25元，押金应于签约当日支付，期满，经千弘万景公司验收房屋无任何损坏，且无其他任何欠款，王云飞将押金条原件退还后，押金应不计息退还。王云飞足额缴纳首期租金、押金后，千弘万景公司应于1日内以现状交付涉案房屋，若王云飞未足额缴纳上述费用，千弘万景公司有权拒绝交付。物业费由千弘万景公司代收。租约中另写明“本合同标的房屋的三层为甲方自建部分，如遇政府政策调整，要求拆除上述面积，甲乙双方均应无条件积极配合，以上面积的拆除，双方均不承担违约责任，本合同其他条款继续履行。自拆除完成后，甲方核减第三层面积的租金，标准为本合同年租金的11.97%。”签约后，王云飞于2019年12月20日、2019年12月30日向千弘万景公司转账3笔，累计40万元。千弘万景公司签约后即向王云飞交付涉案房屋。本案中，双方就如下事实存在争议：一、双方就王云飞搬出时间、千弘万景公司实际收回房屋时间存在争议。王云飞表示己方仅有一个月的装修期，期间认为所签租约应被撤销，故不再缴纳租金、不再组织装修施工，且主张涉案房屋于2020年1月9日被千弘万景公司强制收回，双方未办理钥匙交还手续。千弘万景公司主张2020年2月底才将涉案房屋收回，且主张王云飞与其断绝联系，导致该公司无法向王云飞有效送达《解除房屋租赁合同通知书》。千弘万景公司称为完成解约通告事宜，于2020年1月14日在《北京晚报》刊登通知，载明“我方（兰明锐）与贵方于2019年12月21日签订的房屋租赁合同，贵方现尚欠租金、押金、物业费合计189321元。现我方向贵方发出该通知，要求贵方于7日内交清上述所签租金，若贵方（王云飞）在7日内没有交付，我方将与贵方解除双方的租赁合同，并要求贵方于2020年1月16日搬离上述房屋。”二、双方就王云飞装修现值的认定存在争议。王云飞主张己方投入50000元装修，虽未装修完工，但实际进行了部分装修行为。千弘万景公司对王云飞进行装修的事实无异议，但认为王云飞违约导致合同解除，且搬出时未对装修现场进行清扫。就此事实，千弘万景公司提交照片7张佐证所述。王云飞称千弘万景公司擅自更换锁芯，控制房屋后在室内堆放物品，并阻止王云飞的装修工人入室施工。本案中，双方就王云飞的装修现状应否给与赔偿、王云飞装修现状应否恢复原状或赔偿损失问题均未提出主张。三、关于涉案房屋第三层建筑是否存在建设工程规划许可证的问题，千弘万景公司未提交证据，千弘万景公司自认第三层建筑系自建部分。四、关于双方租约应否认定为可撤销合同的问题。王云飞提交毕业证书、劳动合同书佐证己方于2017年6月13日毕业于北京工商大学，于2018年4月26日就职于同方鼎欣科技股份有限公司。王云飞认为己方不具备签订涉案租约的行为能力。千弘万景公司对王云飞学历、工作情况无异议，但认为其具备签约能力和认知水平。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，围绕双方租约应否被撤销的问题，本院作如下分析：首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，当事人因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的，或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害一方有权请求人民法院撤销合同。本案中，一、王云飞系接受过高等教育的成年人，具备完全民事行为能力，对涉案租约的签订具有认知能力，所以，双方所签租约系真实意思表示，王云飞主张基于缺乏租房经验和认知能力而撤销合同的意见，本院不予采纳。二、租约的签订涉及各方权利义务的核定，本案租约虽为制式合同，但关于租期、租金标准、付款方式均体现了双方合意的过程，关于违约责任的列明也难以认定单方增加了王云飞的责任，所以，王云飞主张千弘万景公司欺诈性签约的事实，本院也不予采纳。三、双方所签租约并不存在显失公平的情形，王云飞据此主张撤销合同，本院不予支持。人民法院审理民事案件，有权就合同效力问题依职权予以审查。双方所签租约虽系彼此真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，千弘万景公司将涉案房屋出租给王云飞，但未提供涉案房屋的第三层建筑存在建设工程规划许可证的证明，即，涉案房屋作为租赁合同标的物存在部分无效的情形，其中，针对第三层建筑物的租赁合同无效，但针对第一层、第二层的租赁合同应属合法有效。据此，本院判令王云飞与千弘万景公司所签租赁合同涉及第三层房屋的租赁合同无效，涉及第一层和第二层房屋的租赁合同合法有效。关于第三层租约因属无效合同，故本院对违约责任不予认定，对千弘万景公司主张该部分的租约解除请求也不予支持。就该部分租约而言，千弘万景公司作为出租人未能保障租赁标的物的合法性，应认定其承担较大的过错责任，王云飞作为承租人应在租约签订时即对涉案房屋是否具备建设工程规划许可证予以审查，其未尽到该事项的审查注意义务，应承担较小过错责任。关于第一层、第二层租约属有效合同，现双方租约已缺乏继续履行的基础和条件，故本院判令双方就该部分的租约解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。在认定第一层、第二层租约解除的情况下，需要讨论如下两个问题：一、应否认定王云飞构成违约的问题。王云飞作为承租人虽未如期足额缴纳租金，但第三层租赁标的物不具有合法性的事实势必给王云飞继续履约带来不良预期，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，当事人互负债务，没有履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，虽然双方租约中列明了第三层建筑物属于千弘万景公司自建部分，且约定了拆除后的责任认定、合同变更以及应否继续履行的情况，但千弘万景公司作为出租人，应向王云飞充分释明“自建房屋”未取得相应建设工程规划许可手续的事实以及所对应的法律后果，在未尽充分告知的情况下，本院有理由认为王云飞对上述事实不知情，之后王云飞主张基于第三层建筑物无合法规划许可手续而影响合同继续履行的意见构成合理抗辩。所以，王云飞拒付租金并不构成违约，千弘万景公司主张王云飞承担违约金259022.25元的请求，本院不予支持。二、关于合同解除时点认定的问题，双方均未提交充分证据证明王云飞实际搬出涉案房屋或千弘万景公司实际收回房屋的时点，而且，王云飞拒付租金构成合理抗辩，难以认定其违约，难以认定千弘万景公司系行使合同单方解除权，故本院以本判决生效之日为准判令双方合同解除。最后，关于王云飞应承担租金、使用费及物业费的数额核定问题。一、双方均未举证证明王云飞何时搬出涉案房屋，均未举证证明千弘万景公司何时将涉案房屋房门上锁，本院认为千弘万景公司在北京晚报上刊载的通告具有较高的可信度，该通告中载明“王云飞应于2020年1月16日搬出”的字样，据此，本院核定王云飞交付费用的期限截至2020年1月16日，租金及使用费合计135278元。二、关于物业费，因租约仅履行至2020年1月16日，故该日之后的物业费不应由王云飞负担，在此之前的物业费千弘万景公司并未提交证据证明已垫付及将垫付物业费告知王云飞的事实，故本院也不予支持。最后，基于王云飞已付40万元的事实及本院认定其应付租金和使用费的情况，判令千弘万景公司退还王云飞264722元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十四条、第五十六条、第五十八条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王云飞与被告（反诉原告）北京千弘万景园林绿化工程有限公司于二〇一九年十二月二十一日签订的《房屋租赁合同》中涉及第三层建筑物的部分无效，涉及第一层和第二层建筑物的部分于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京千弘万景园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王云飞二十六万四千七百二十二元；三、驳回原告（反诉被告）王云飞的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京千弘万景园林绿化工程有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3650元，由王云飞负担1013元（已交纳），由千弘万景公司负担2637元（已由王云飞预交，于本判决生效之日起七日内给付王云飞）。反诉费2692元，由千弘万景公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年六月二十九日书记员  李雅雯