江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1046号上诉人（原审被告）：苏州市好旺商务管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路商业街2号楼4F65号。法定代表人：王小东，职务董事长。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾勤。委托诉讼代理人：陆舜，江苏厚良律师事务所律师。原审被告：苏州市相城区达丰房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街嘉元路959号5楼。法定代表人：缪新华，董事长。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人苏州市好旺商务管理有限公司（以下简称好旺公司）因与被上诉人顾勤、原审被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司（以下简称达丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的(2018)苏0507民初7417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。好旺公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回顾勤的诉讼请求，一、二审案件受理费由顾勤承担。事实和理由：顾勤在庭审中明确涉案房屋价款为95万元，以第一期租金76000元抵扣后，房屋成交价为874000元。据此，第一年租金已在房屋价款中做了折抵。该情况有顾勤签字确认的恒达中环百汇交房客户结算核对单予以证明，该结算核对单中顾勤明确表示第一年租金76000元已收到，因此租金已足额支付，顾勤的诉讼请求缺乏依据。顾勤辩称：房屋买卖合同上面的合同价格就是874000元，并没有如好旺公司所说的合同价格是95万，所以根本不存在第一年的租金已支付或者抵扣。达丰公司述称：同意好旺公司的上诉请求。顾勤向一审法院起诉请求：1、判决好旺公司、达丰公司恢复我的商铺原状，须达到《商品房买卖合同》和《非住宅商品房使用说明书》的标准；2、判决好旺公司、达丰公司赔偿因未恢复原状导致的损失14250元(自2018年7月1日至2018年11月30日)以及自2018年12月1日至好旺公司、达丰公司恢复原状时的损失(按每月2850元的标准计算)；3、判决好旺公司支付拖欠租金78038.7元（包括第一期中的一年租金72269.35元以及第二期中2016年除保底租金外的5769.35元）；4、由好旺公司、达丰公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月15日，以达丰公司为出卖人，顾勤为买受人，签订《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201012150018），约定：房屋公安门牌号为相城区元和街道澄湖中路29号百汇商业广场1幢120室，用途为商业服务用房，建筑面积28.65平方米，套内建筑面积18.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.3830平方米，层高6米，毛坯房，价款874000元、贷款方式支付；出卖方应在2012年6月30日前交付，双方还作了其他约定。2010年12月11日，以顾勤为委托人（甲方）、好旺公司为受托人（乙方）签订《“百汇商业广场”商铺委托培育管理合同（室内商铺版）》（下称），约定：委托经营的商铺位于，原告是商铺的产权人，商铺的建筑面积为28.65平方米；甲方自愿委托乙方统一经营其购买的商铺。第三条委托经营权限：3.1委托经营期限为六个自然年，第一阶段2012年7月1日至2015年6月30日。第一阶段具体委托经营起算日由乙方书面通知或乙方在本市公开媒体上公布的开业日期为准。第二阶段为2015年7月1日至2018年6月30日。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系。3.3委托经营期限届满或本协议终止时，乙方按当时的房屋现状向甲方交还，房屋内不可拆卸的装饰、装修无偿归甲方所有。第四条委托条款：4.1甲方同意，在委托经营期间，本合同第3.1条约定的第一阶段内乙方须每年7月1日前向甲方支付76000元的经营收益(如第一年度收益，在2012年7月1日前支付，一年一付，以此类推)，该商铺在经营期间，出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿。4.2甲方同意，第二阶段内乙方须每年7月1日前向甲方支付34200元的保底经营收益(如第四年度收益，在2015年7月1日前支付，一年一付，以此类推)及该商铺在经营期间由租赁商户支付的租金(该租金根据商户租赁合同约定支付)归甲方所有。4.3，乙方有权以自己的名义直接与承租商户签订租赁合同获取收益；4.4乙方有权根据其对该物业业种的定位和对该物业的整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态，为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等；乙方接受委托，组织施工所发生的费用由乙方承担。5.2甲方委托乙方代为办理相关税费的缴纳与手续。5.6甲方应在2012年6月30日前交付乙方该商铺，逾期交付将影响乙方统一招商，故应向乙方承担该商铺总房价款日万分之一的违约金。第六条权利义务：6.1甲方权利义务：1)甲方有按时足额收取合同约定的租金收益的权利；6.2乙方权利义务：1)第二阶段乙方有按时足额向甲方转支付租赁合同约定的租金收入的义务；双方还作了其他约定……。2018年5月27日，好旺公司向顾勤发送《告知函》告知，合同于2018年6月30日到期，要求顾勤接收商铺。通知于2018年5月31日送达顾勤。合同到期后，因顾勤认为交付商铺不符标准，未收铺。涉案房屋的非住宅商品房使用说明书载明：房地产开发企业在向用户交付销售的非住宅商品房时，由建设单位连同编号相同的《非住宅商品房质量保证书》成套发放给住户。建设单位为达丰公司，交付日期：2013年4月17日，项目名称：恒达••中环百汇广场，商业区共4幢，1幢建筑面积11187.7平方米……；基本设置和设计指标：房号1-120,建筑面积28.68平方米，结构框剪，供水：所用管材PPR，供水方式直供，排水所用管材PVC，排水方式：排入市政污水管网，供电：配电负荷8KW，供电方式三相供电，供电安装配件：电表1、总开关1、开关1、插座1、灯座1、照明1。节能信息：户门材料种类铝合金平开门。使用注意事项：房屋部位注意事项：墙体：外墙不能拆除、移动、分户墙不能拆除，改动非承重墙的位置应经有关部门批准。……。另查明，涉案房屋于2013年11月13日获颁房屋所有权证书（苏房权证相城字第××号），所有人为本案顾勤。于2013年11月19日获颁国有土地使用证[相国用（2013）第112009607号]。再查明，好旺公司向顾勤支付租金如下：委托期第一期三年的租金，好旺公司支付了两年、每年72269.35元（已扣除税款）。顾勤认为好旺公司未支付第三年的租金，要求好旺公司支付税后租金72269.35元。好旺公司认为未支付的为第一年租金，并称房价应为950000元，以第一年租金76000元抵扣后，房屋成交价为874000元,但对此无证据提供，并认为即使少付一年租金，因诉讼时效届满，顾勤要求第一期中一年的租金72269.35元不能得到支持。委托期第二期中三年每年保底租金32521.35元（已扣税款）均已支付；第二期中第一年（即委托期第四年），好旺公司支付了额外租金13577.4元，第三年（即委托期第六年）支付额外租金5769.35元(2017年11月24日支付)。顾勤认为好旺公司少付第二年（即委托期第五年）的额外租金5769.35元。上述事实，由顾勤身份证，好旺公司、达丰公司工商登记信息，《商品房买卖合同》，《商铺委托管理合同》，《非住宅商品房使用说明书》，房产证和土地使用权证，转账凭证以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。一审审理中，好旺公司为证明其向顾勤按约支付第二期的额外租金，举证其相城分公司与吴北花于2017年7月20日签订的合同，顾勤的商铺在合同的出租范围内，故向顾勤支付了委托期第六年的额外租金5769.35元。顾勤对此认为，好旺公司举证的合同为续租合同，并举证好旺公司与吴北花于2015年5月15日签订的租赁合同，租赁期为2015年5月15日起至2017年7月14日，日租金为0.5元/天/平方米；该合同中虽未将顾勤名下的1-120号商铺列入出租范围，但吴北花实际使用了，故顾勤要求好旺公司支付第五年租赁年度的额外租金，标准按第六年的额外租金5769.35元计算。顾勤另举证商铺所在《商业分布图一层示意图》，显示1-120号商铺的北面、西面分别与126号、121号相邻，东面和南面均为通道，有开口。顾勤明确,诉请一中要求恢复原状的标准为：要求有供水、排水、排污、供电、独立的门窗，对商铺用水泥墙体实体分割，层高要六米（商品买卖合同中规定），水电应该有独立的分表。好旺公司、达丰公司对此不予认可，认为《非住宅商品房使用说明书》的相应基本设置和设计指标系对整个商业体而言，而不是针对每个商铺的规定。并称商铺交付时即为大统铺，并未作独立分割，大统铺亦符合产权式商铺的使用目的。一审法院认为，顾勤与达丰公司的《商品房买卖合同》、顾勤与好旺公司的《商铺委托管理合同》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面、正确地履行各自的义务。顾勤与好旺公司的《商铺委托管理合同》于2018年6月30日届满，好旺公司亦向顾勤发出告知函，要求顾勤接收涉案商铺。顾勤以商铺不符合《非住宅商品房使用说明书》载明的交付标准而拒收。《商铺委托管理合同》中约定，顾勤应在2012年6月30日前交付好旺公司该商铺，故向好旺公司交付商铺的主体是顾勤、而不是达丰公司。合同中另约定，委托经营期限届满或本协议终止时，好旺公司按当时的房屋现状向顾勤交还，房屋内不可拆卸的装饰、装修无偿归顾勤所有，故好旺公司按现状向顾勤交付商铺符合约定，顾勤不得拒收。故顾勤要求好旺公司、达丰公司将商铺恢复原状请求无合同依据，不予支持。顾勤要求好旺公司、达丰公司赔偿未恢复原状导致的损失的请求亦不予支持。顾勤要求好旺公司支付欠付租金，达丰公司抗辩一年的租金76000元已以降低房价的方式、在房屋价款中直接抵扣，但对此无证据证实，不予采信。好旺公司另抗辩该一年的租金已过诉讼时效。对此，一审法院认为，顾勤与好旺公司约定委托经营期为6年，每年支付租金。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效应从最后一期履行期届满起算。好旺公司最后一次于2017年11月24日支付顾勤第六年保底租金之外的额外租金5769.35元，诉讼时效应从该日起算。《中华人民共和国民法总则》已在该日前施行，诉讼时效应为三年，故顾勤主张欠付的一年租金未过诉讼时效。顾勤自愿要求以72269.35元计算，应予准许。好旺公司应支付该款。顾勤另要求好旺公司支付第五年除保底租金之外的额外租金5769.35元，并举证相关合同，同时明确合同的租赁范围并未包含顾勤的商铺、但次承租人实际使用了。对此好旺公司不予认可。一审法院认为，顾勤举证尚不能证明在第五委托年度内、好旺公司将其商铺出租他人并收取租金，故顾勤要求支付第五年额外租金5769.35元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院》第二条以及相应法律规定，判决如下：一、苏州市好旺商务管理有限公司支付顾勤欠付租金72269.35元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回顾勤的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2304元，由顾勤负担1501元，苏州市好旺商务管理有限公司负担803元。二审经审理查明事实与原审法院一致。二审中，好旺公司提交两份新证据：1.《恒达中环百汇交房客户结算核对单》，核对单载明2012年7月1日至2013年6月30日房租76000元已收到，2013年7月1日至2018年6月30日每年租金由好旺公司于每年6月30日前直接转账到顾勤指定的账号，以证明好旺公司已支付第一期第一年租金。2.银行进账单及银行客户专用回单各一份，以证明好旺公司在2013年6月28日向顾勤支付了72200元租金及2014年的7月2日向顾勤支付了72269.35元租金的事实。顾勤质证认为：1.对顾勤签字的真实性予以确认，不记得是何时所签，但没有在交房时签过。2.第一笔租金未收到，好旺公司主张是房价里面抵扣。但是合同当中的价格体现不出来他的租金已经抵扣，而且这张结算单也体现不出来是抵扣房款，最后下面也是客户收款账户的一个确认，并非是一个独立的收条，而且我们实际上也没有收到过该款项。二审中，本院应好旺公司申请向中国银行苏州相城支行调取了以下材料：1.收款人为苏州市好旺商务管理有限公司相城分公司的代发凭证一张，金额为11162791.62元；2.代发明细清单一份共三页，其中一栏显示2013年6月28日开具账号为45×××07、金额为72200元的支票；3.个人存款账户查询清单一张，账号为45×××07，客户名称为顾勤；4.个人定期存单一张，账号为45×××07，金额为72200元，交易日为2013年6月28日；5.个人业务交易单一张，显示账号为45×××07、户名为顾勤的支票于2014年7月31日存入陈伟户中。顾勤对以上证据质证认为：根据我方顾勤(甲方)与好旺公司(乙方)达成的《“百汇商业广场”商铺委托培育管理合同》第三条约定委托经营期限为六个自然年，第一阶段2012年7月1日到2015年6月30日。第一阶段具体委托经营起算日由乙方书面通知或乙方在本市公开媒体上公布的开业日期为准。第二阶段2015年7月1日到2018年6月30日。又第四条委托条款4.1中约定第一阶段内乙方须每年7月1日前向甲方支付76000元的经营收益(如第一年度收益在2012年7月1日前支付，一年一付，以此类推)。据此理解，我方应该在这第一阶段分别于2012年7月1日前、2013年7月1日前及2014年7月1日前，收到三笔76000元，但是实际情况是我方仅在2013年收到一笔72269.35元(这是一审前我方自查的，可能有尾数有差异)及2014年收到72269.35元，共二笔，即依照双方合同，好旺公司在这第一阶段少支付我方一笔经营收益。现好旺公司再次提供的几份银行单据，有关2013年6月28日72200元，我方收到的。以及二审中对方提供2014年7月2日72269.35元，我方也收到的，但是第一阶段我方仅收到二笔，还差一笔。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。好旺公司二审中提交中国建设银行单位客户专用回单并申请本院向中国银行苏州相城分行调取其向顾勤付款的相关凭证以及顾勤领款记录以证明好旺公司已支付第一阶段2013年度和2014年度的租金，顾勤确认其收到该两笔租金，结合双方签订的《“百汇商业广场”商铺委托培育管理合同》有关第一阶段内乙方须每年7月1日前向甲方支付经营收益的约定，本院认定好旺公司2013年6月28日与2014年的7月2日支付的是第一阶段第二期与第三期的租金。至于第一阶段第一期的租金，好旺公司提供了《恒达中环百汇交房客户结算核对单》，该核对单上写明“2012年7月1日至2013年6月30日，房租76000已收到”，且核对单右下方有顾勤本人签字。本院认为，顾勤作为完全民事行为能力人，在签字时应当对该核对单的内容是知晓且同意的，该核对单载明的内容为顾勤的真实意思表示，应对顾勤产生约束力，可以据此认定好旺公司已支付了第一阶段第一期的租金。顾勤有关核对单是对客户收款账户的确认而非是一个独立的收条的主张缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，因二审出现新证据，好旺公司的上诉请求成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款判决如下：一、撤销江苏省相城区人民法院(2018)苏0507民初7417号民事判决；二、驳回顾勤的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2304元，由顾勤负担；二审案件受理费1606.73元，由顾勤负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  孙楚楚审 判 员  郭 锐二〇二〇年六月二十二日法官助理  徐馨岚书 记 员  徐 韬