重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2664号上诉人(原审原告）:梁明霞，女，1965年8月24日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：毛成勇，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。法定代表人：舒策丸，执行董事。委托诉讼代理人：刘洪，男，1979年2月12日生，汉族，该公司员工，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：樊沈礼，男，1986年2月15日生，汉族，该公司员工，住江苏省无锡市锡山区。上诉人梁明霞因与被上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（下称“五洲五金公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初3451号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁明霞上诉请求：撤销重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初3451号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，并由五洲五金公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、上诉人的请求没有超过法律规定的诉讼时效。本案经过一审审理可知上诉人虽然签订了《五洲国际商贸城房屋交接书》，但并未实际接房，上诉人一直不知道被上诉人是否接通了水、电、气及是否预留楼梯洞口、排污管等。上诉人在起诉前与被上诉人管理人员沟通才得知房屋没有接通水、电、气及预留楼梯洞口、排污管等，因此，上诉人的起诉没有超过诉讼时效；2、由于被上诉人没有按照合同约定和相关设计要求建设房屋及安装配套设施，导致上诉人不能正常使用门面，其中最关键的预留楼梯洞口问题，如果没有楼梯上诉人的门面是无法去往二楼的，直接导致上诉人购买的二楼商业用房不能使用。被上诉人五洲五金公司答辩称：1、涉案工程符合国家标准，工程通过了相关部门的竣工验收，上诉人起诉完全没有任何依据。上诉人接房至今已超过6年，期间上诉人并未向被上诉人主张过权利，早已超过了诉讼时效，上诉人的诉讼请求不应得到支持；2、涉案商铺是商业用房，上诉人购买商铺的目的是为了持续获得投资利益，涉案商铺需要整体经营统一装修带外出租才能获得最多租金回报，涉案房屋经营业态为灯饰卖场，上诉人与被上诉人签订过《补充协议》对相关设计进行了变更，2012年9月至2013年陆续办理了交房手续，房屋交接书上明确表示商铺已经达到使用条件，购房人同意接收商铺；3、上诉人接房后一直在收取租金，上诉人先是委托荣昌县五洲物业管理有限公司进行统一管理，物业公司对外出租给张秀军经营灯饰卖场，委托经营管理协议部分解除后，上诉人收回商铺自己对外出租，上诉人继续按现状出租给张秀军经营灯饰卖场，表明上诉人是认可商铺的现状的，后因租金问题，上诉人与张秀军就续租问题没有达成一致意见，现上诉人要求被上诉人进行整改，完全没有依据，也不合理。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉，维持原判。梁明霞向一审法院起诉请求：1、判决五洲五金公司按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定履行合同义务；2、判决五洲五金公司对荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号4幢1-xx号房屋进行整改，至梁明霞能够正常、合理的使用，同时达到合同约定及规划设计要求；3、判决五洲五金公司赔偿梁明霞未按照合同约定交付房屋造成的损失30000元；4、本案诉讼费由五洲五金公司承担。本案审理过程中，梁明霞将诉讼请求变更为：五洲五金公司按照《重庆市商品房买卖合同》的约定履行合同义务，对房屋进行整改，整改的内容为预留楼梯口、恢复隔墙、水电气到户并一户一表、恢复排污口、将房屋第二层的登记性质变更为商业用房。一审法院查明：2012年2月11日，五洲五金公司（原名称为荣昌县五洲五金装饰城有限公司，后因撤县建区，更名为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司）作为甲方，梁明霞作为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定五洲五金公司将位于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号4幢1-xx号预售商品房以271398元的价格出售给梁明霞，商品房用途为非住宅，属于商业用房，商品房一层层高5米，净高4.89米，二层层高3.6米，净高3.49米。合同第七条约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年9月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第十六条约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准......达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理......2、甲方无偿为乙方修复、更换设备，并达到合同附件三约定的标准，乙方不得为此拒绝接房”；第十七条约定“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施，（1）于2012年9月28日前通水，（2）于2012年9月28日前通电,（3）于2012年9月28日前通气，（4）于2012年9月28日前天然气管道安装完成，并接通至每户，乙方自行开通天然气”。二份合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图载明涉案商铺一层二层均有相应隔墙；二份合同附件三建筑材料、设备安装标准说明载明“......4、楼梯间：户内楼梯只预留洞口......6、水到每户水表，预留给水阀门，7、电到每户的配电箱，8、气提供到单栋总箱，由需用用户自己申请”。2012年2月11日，梁明霞作为乙方，五洲五金公司作为甲方，双方签订《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》二份，协议第9条约定“甲方承诺于该商品房正常使用所直接关联的下列基础设施、公共配套建筑达到如下使用条件：（1）雨污、自来水基础设施满足使用要求；（2）公共部分配套按标准执行。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由甲方在60日内采取补救措施进行整改，达到标准”。2012年2月11日，梁明霞在五洲五金公司提供的《补充条款》上签字，《补充条款》载明：“五洲五金公司开发的五洲国际商贸城B9#楼（招商销售平面图4栋）因招商业态定位为灯饰区，为满足业态对层高的使用要求，现将一楼的层高统一调整为5米，二楼的层高调整为3.6米，取消整栋内部的隔墙，经甲乙双方协商一致，取消内部隔墙的差价弥补调整层高的价格，商铺的销售价格维持不变，最终的交房标准以调整后的层高及取消整栋内部隔墙，双方不得异议。2012年4月27日，五洲五金公司向梁明霞发出《关于交易区一层商铺分户隔墙及一至二层内置楼梯不予实施的告知函》，该函载明：“尊敬的梁明霞业主，感谢你购买了五洲国际商贸城一期4栋1-xx#商铺。按双方约定，你的商铺前期由我单位统一运营管理，考虑前期经营分隔的不确定性，也许你的商铺和相邻商铺系一家商铺经营范围，所以底层商铺的分户隔墙暂且考虑不做，待以后再砌筑。同上原因，一至二层室内楼梯只预留梯洞口，由业主或经营户根据实际使用情况自行考虑”。2012年12月22日，五洲五金公司作为甲方，梁明霞作为乙方，荣昌县五洲物业管理有限公司作为丙方，三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，交接书载明：“乙方购买甲方开发的荣昌五洲国际商贸城4栋1-21号商铺，现该商铺已达到使用交付条件，乙方同意接受上述商铺，并根据乙方与丙方签订的《商铺委托经营管理协议》，将上述商铺通过本交接书转交丙方经营管理并交付承租户进场装修，同时三方确认如下事宜：1、丙方向乙方确定，上述商铺的委托经营管理起租日期为2012年9月28日；2、甲方确认，该商铺经乙方转交丙方经营管理，但甲方仍承担原《商品房预售合同》约定的房屋保修义务，并由丙方在实际管理过程中代为向甲方主张”。2013年1月31日，涉案商铺竣工验收。2014年2月29日，涉案商铺产权登记转移登记到梁明霞的名下，产权登记上载明房屋用途为商服用房。庭审中，双方对于梁明霞实际接房时间存在争议，五洲五金公司认为双方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》时即2012年12月22日房屋已实际交付，梁明霞认为在2018年9月解除委托经营管理合同后才实际接到涉案商铺。梁明霞认为涉案商铺二楼房屋目前属于商服辅助用房，对房屋的使用会造成影响，要求变更为商业用房。另查明：重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号4幢整栋商铺在竣工验收后至2019年9月期间由案外人张秀军在实际租赁使用，张秀军在商铺竣工验收之后就对涉案商铺进行了装修，用于其灯饰卖场的经营。在商铺施工过程中，张秀军向五洲五金公司申请取消4幢部分商铺的卫生间给排水、所有4幢商铺一二层内部隔墙、本案商铺预留的一至二层的楼梯洞口。目前，4幢整栋商铺有水、电，但水、电是一起的，并未分别接通到每户商铺，每户商铺没有单独的水表及电表，每户商铺没有接通天然气；涉案商铺未预留有一到二层的楼梯洞口，一、二层无内部隔墙。五洲五金公司陈述天然气已接通到4幢，只是未接通到每户，如需开通天然气需梁明霞自行申请开通。梁明霞对此不予认可。五洲五金公司同意按合同约定将水、电分别接通到每户商铺。《重庆市商品房买卖合同》签订的同时，梁明霞作为甲方（委托方），无锡五洲国际商业运营有限公司荣昌分公司作为乙方（受委托方），双方签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定甲方委托乙方对涉案商铺进行经营，委托经营期限为2012年9月28日至2022年9月27日，为拓展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营第四年起至委托经营期结束，如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，由乙方按季度支付给甲方。2015年9月10日，梁明霞作为甲方（委托方），荣昌区五洲物业管理有限公司作为乙方（受委托方），双方签订《商铺委托经营管理协议补充协议》，协议约定涉案商铺的委托经营方由无锡五洲国际商业运营有限公司荣昌分公司变更为荣昌区五洲物业管理有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁明霞与五洲五金公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。本案中，梁明霞要求五洲五金公司按合同约定对涉案商铺进行整改，五洲五金公司对此提出了时效抗辩，针对梁明霞具体请求，评析如下：2012年12月22日，梁明霞与五洲五金公司签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，应视为五洲五金公司在该日将房屋交付给梁明霞，但房屋于2013年1月31日竣工验收，故以房屋竣工验收之日2013年1月31日作为本案诉讼时效起算时间，对于梁明霞称在2018年9月解除《商铺委托经营管理协议》后才实际接房的意见，并无证据予以证实，不予采信；梁明霞主张的水电气到户并一户一表、恢复预留楼梯洞口、恢复排污管的诉讼请求，梁明霞在房屋竣工验收之日2013年1月31日起就知道或者应当知道五洲五金公司是否履行了与水、电、气有关及是否预留楼梯洞口、排污管的相关合同义务，截止梁明霞起诉时已6年有余，梁明霞也未举证证实期间存在诉讼时效中止或者中断的情形，故梁明霞的上述请求已超过二年的诉讼时效期间，但五洲五金公司表示愿意按合同约定将水、电分别接通到每户，不违反法律规定，予以准许；对于梁明霞要求五洲五金公司恢复商铺一、二层内部隔墙的请求，虽然梁明霞已在2012年12月22日接收了涉案商铺，但在房屋交付前即2012年4月27日五洲五金公司向梁明霞发出告知函，明确告知梁明霞为了经营的方便，暂不实施分户隔墙，待以后再行修筑，由于该函并未明确以后修筑内部隔墙的时间，五洲五金公司也没有证据证实其在之后向梁明霞明确过内部隔墙的修筑时间，故梁明霞的该项诉讼请求并未超过诉讼时效期间，梁明霞该项请求符合双方合同约定，予以支持；至于五洲五金公司称《补充条款》已对内部隔墙的取消达成协议的意见，一审法院认为在梁明霞签订《补充条款》之后五洲五金公司又向梁明霞发出暂不修建隔墙的告知函，存在前后矛盾，并且《补充条款》签订时间与合同签订时间为同一天，仅凭该《补充条款》无法证实双方是否就取消隔墙达成了一致意见，故一审法院对五洲五金公司该辩称意见不予采信。对于梁明霞主张将商铺二楼的房屋登记更改为商业用房的请求，一审法院认为合同约定涉案商铺属于商业用房，不动产权证书上载明涉案商铺属于商服用房，梁明霞认为二楼目前为商服辅助用房，并无证据予以证实，商业用房与商服用房是否存在区别，梁明霞并无证据予以证实，并且即使存在区别，涉案商铺于2014年2月29日转移登记到梁明霞名下，梁明霞也应当知道涉案商铺产权登记为商服用房了，至梁明霞起诉时也已超过二年的诉讼时效期间，故对梁明霞该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，遂判决：被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司于本判决生效之日起三十日内按《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定对原告梁明霞名下位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号4幢1-xx号商铺进行整改，具体整改范围为：恢复商铺一、二层的内部隔墙，将水接通到商铺的水表并预留给水阀门，将电接通到商铺的配电箱；二、驳回原告梁明霞的其他诉讼请求。案件受理费275元，由被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。二审中，五洲五金公司于2020年6月10日向本院提交申请一份，载明：“荣昌五洲国际商贸城4栋起诉无隔墙漏洞事宜（李建平、梁明霞、梁明霞、梁明霞、余文彬、施朝芳、梁明霞、侯芳、郑文宾、郑明涛、魏文东、刘伟力、宋国利、梁军、梁明霞等案），经公司内部协商，为确保业主能正常使用，我司自愿开楼板楼洞提供业主上下楼通道”。另查明，涉案商铺于2013年2月5日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。本案二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人请求被上诉人按照《重庆市商品房买卖合同》约定履行合同义务，对涉案房屋的预留楼梯口、排污口、水电气到户并一户一表进行恢复整改，是否超过法律规定的诉讼时效期间。现评述如下：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。本案上诉人与被上诉人于2012年2月11日签订《重庆市商品房买卖合同》购买涉案商铺，同时上诉人又与案外人无锡五洲国际商业运营有限公司荣昌分公司签订《商铺委托经营管理协议》，将其购买的商铺委托无锡五洲国际商业运营有限公司荣昌分公司统一对外出租经营，在涉案商铺交付前被上诉人按照承租人的使用要求对商铺的内部设施进行了变更，并就涉案商铺的内部隔墙暂不修建通过函件的方式向上诉人进行了告知。2013年2月5日涉案商铺取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2012年12月22日上诉人与被上诉人签订《五洲国际商贸城房屋交接书》对涉案商铺办理了交接。虽然双方在办理涉案商铺交接时，涉案商铺尚未达到合同约定的交付条件，但在2013年2月5日涉案商铺已经达到双方合同约定的交付条件。因此，在涉案商铺达到合同约定的交付条件后上诉人就应当知道被上诉人是否履行了与水、电、气有关及是否预留楼梯洞口、排污管的相关合同义务，但上诉人直至2019年5月28日才提起诉讼要求被上诉人履行上述合同义务，由于上诉人并未举示证据证明该期间存在诉讼时效中止、中断的情形，其上述请求确已超过法律规定的二年诉讼时效期间。现被上诉人在案件审理中自愿表示同意按照双方合同约定将水、电分别接通到每户，恢复预留的楼梯洞口，鉴于被上诉人所作意思表示并不违反法律规定，本院予以准许。至于上诉人要求被上诉人将涉案商铺二层的登记性质变更为商业用房的问题。鉴于上诉人取得的不动产权证书中已经明确载明涉案商铺1、2层的房屋用途均系商服用房。因此，上诉人的该项诉请缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院基于二审中出现的新事实，予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初3451号民事判决第一项；二、撤销重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初3451号民事判决第二项；三、重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司于本判决生效之日起三十日内按《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定对梁明霞名下位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号4幢1-21号商铺进行整改，具体整改范围为：恢复户内楼梯预留洞口；四、驳回梁明霞的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费550元，由梁明霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  申 威二〇二〇年六月二十一日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋