上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14528号原告：上海欣源物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张燕，董事长。委托诉讼代理人：李德春，男。委托诉讼代理人：陈祥，男。被告：吴匡琦，男，1966年12月16日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海欣源物业管理有限公司(以下简称欣源物业)诉被告吴匡琦物业服务纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欣源物业的委托诉讼代理人李德春、陈祥，被告吴匡琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣源物业向本院提出诉讼请求：1.按《上海欣苑小区物业服务合同》约定，要求被告缴纳2018年10月-2019年6月物业服务费1,258.20元，截止2019年7月2日的违约金230.70元，及2019年7月2日至物业服务费实际缴清之日的违约金(以1,258.20元为本金按每日2‰的标准从2019年7月2日计算至实际缴清之日止)。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告欣源物业系上海欣苑小区(罗秀路1980弄)的物业服务企业。被告吴匡琦系该小区的业主(12号302室)，而且是该小区当时的业委会主任，被告自2018年10月至2019年6月物业服务费至今未缴纳，原告多次催讨，但被告都以各种借口推诿，拒绝缴纳物业服务费。被告的上述行为违反了《上海欣苑小区物业服务合同》相关条款约定，已构成违约，根据物业服务合同第10条按日2‰标准主张违约金。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告吴匡琦辩称，原告主张物业费的诉请不成立。根据法律规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，系争小区于2018年6月召开业主大会决定不再续聘原告，且业主大会向原告发函2018年9月30日终止服务合同，已提前三个月告知原告离场时间，原告诉请物业费期间合同已终止，故被告不需向原告支付物业费。同样，违约金更没有理由支付。本院经审理认定事实如下：原告曾为被告物业所在小区提供物业服务。2015年4月，原告与欣苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定原告负责管理上海欣苑小区，期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，合同期限届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，物业公司应在该合同期限届满后6个月内继续履行该合同，应在此期间选聘新的物业管理企业，在此期间新的物业管理企业正式接管之日起该合同终止。合同约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅计费标准为每月每平方米1.30元，物业服务费按季交纳，业主应在每季度第二个月中旬履行缴纳义务，业主(使用人)逾期缴纳物业服务费的，物业公司可从下一季首日起按日计算，加收应交费用千分之二的违约金。合同另对其他内容作了约定。当日签订的上海欣苑小区《物业服务合同》补充协议中约定，物业服务合同第七条物业费收取标准，由相应业主或使用人支付，与原标准差额0.10元/月·平方米部分，在小区公共收益75%中按月计算，按季结算。2018年6月12日上海欣苑小区业主大会根据投票结果作出决议不续聘上海欣源物业管理有限公司。2018年6月15日西班牙名园小区(即上海欣苑)微信公众号发布《上海欣苑(西班牙名园小区)物业交接会》一文，表明该小区于2018年6月14日下午1：30召开物业交接会，由房管办、综治办、社区办、上海欣苑居委会、西班牙名园业委会、上海欣源物业参会，会议对物业服务合同延期方式、交接过渡期服务主体、物业资料交接等内容进行议定。2018年6月20日上海欣苑小区业主委员会向欣源物业发送公函，告知其公司不再被续聘为上海欣苑小区的物业服务企业，近阶段拟采取公开招标的方式选聘新的物业服务企业，原合同到期后，有效期延期至2018年10月31日，在此期间，望欣源物业继续履行物业服务合同中的各项约定。2018年8月6日上海欣苑小区业主委员会向欣源物业发送公函，提醒欣源物业以书面回函方式对合同延期至10月31日的事宜进行答复，申明若8月10日前未收到书面回复，业委会将按合同约定9月30日作为最后交接日，双方依法做好撤场交接工作。2018年8月8日欣源物业向上海欣苑小区业委会回函，说明因认为小区在2018年10月31日前并不能依法完成物业选聘工作，故对其函件未做书面答复；并表示在物业选聘未决的情况下，物业公司会继续保质保量完成物业服务工作直至物业选聘工作完成。2018年9月27日欣源物业向上海欣苑小区业委会发送函件称物业公司对于2018年9月30日撤场交接工作已做好相应准备。2019年1月14日梅陇房管办发布《上海市闵行区上海欣苑小区关于延续目前在管物业服务企业服务的公告》，认可业主大会关于不续聘欣源物业的决议，因现阶段处于选聘物业服务企业公开招投标表决业主大会的筹备期，根据相关法律规定，上海欣源物业按原物业服务合同约定的权利义务继续提供服务。2019年6月17日梅陇房管办向欣源物业发布指导意见，告知上海欣苑小区业主大会确定上海锐翔上房物业管理有限公司为该小区新聘物业服务企业，新物业服务企业将于2019年7月1日零时起正式成为欣苑小区物业服务企业。2019年6月30日24时欣源物业在梅陇房管办、欣苑小区业委会、欣苑小区居委会监督下与上海锐翔上房物业管理有限公司完成物业交接手续。被告吴匡琦名下房屋面积为116.56平方米，自2018年10月起未交纳物业服务费。以上事实，由原告提交的《上海欣苑小区物业服务合同》、《上海市闵行区上海欣苑小区延续目前在管物业服务企业服务的公告》、《指导意见》、《移交确认书》等证据，被告提供的业主大会决议公告、微信公众号上发布的物业交接会信息、业委会向欣源物业发送公函、欣源物业向业委会回函等证据以及当事人庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原告与上海欣苑小区业主大会及业主委员会签订的《物业服务合同》于2018年3月31日到期后，上海欣苑小区业主大会按照法定程序表决不再续聘原告，系全体业主处分自身权利的表现，本院予以确认。后上海欣苑小区业主委员会向原告发函通知原告2018年9月30日为最后交接日。现被告根据相关法律规定认为原告应于2018年9月30日做好物业交接工作，其后的物业费业主可不再缴纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，但被告所提交证据无法证明原告在物业服务合同终止后拒绝退出、移交系争小区。通过梅陇房管办的《上海市闵行区上海欣苑小区延续目前在管物业服务企业服务的公告》看出，2018年9月30日之后处于小区业主大会公开招投标新的物业公司的阶段，为防止出现物业服务的管理缺失，原告仍继续延续服务内容，故原告事实上继续提供物业服务至2019年6月30日，合法合理，被告仍应支付物业服务费，原告计算的物业费符合约定，本院予以认可。至于违约金，由于原告诉请的物业服务期间系事实物业服务，原告主张违约金无依据，故本庭不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告吴匡琦于本判决生效之日起十日内向原告上海欣源物业管理有限公司支付自2018年10月至2019年6月的物业服务费1,258.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告吴匡琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二〇年六月十六日法官助理 安 冉书 记 员 安 冉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。