广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1249号 原告：桂林某某物业服务有限公司，住所地：桂林市临桂区，统一社会信用代码。 法定代表人：沈某某，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：古诗，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 被告：罗某某，男，1974年6月15日出生，汉族，户籍：广西桂林市七星区，住桂林市临桂区。 原告桂林某某物业服务有限公司诉被告罗某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告桂林某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄鹏、古诗，被告罗某某到庭参加诉讼。本院依法审理本案。本案现已审理终结。 原告桂林某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费1,818.2元、垃圾费112元，合计1,930.2元；二、判令被告向原告支付违约金579.06元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月30日，原告与桂林市临桂区开发商签订《前期物业管理服务合同》，后按照合同约定进驻该小区提供物业服务。2019年10月31日，原告撤场。《前期物业服务合同》第四条第四款约定物业服务费的标准为0.8元/㎡;第四条第六款约定物业管理服务费随着物价指数的上升在适当时期内按照政府物价部门的指导价或业主大会意见调整。2014年7月1日，经临桂县物价局临价费字（2014)19号文批准，原告按照《前期物业服务合同》的约定将物业服务费调整为1.2元/㎡。被告作为房的业主，享受了原告所提供的物业服务，但被告却自2017年7月1日起开始拖欠物业服务费（垃圾费），至2019年10月31日共计欠1,930.2元。经原告书面催收被告仍拒绝支付上述费用。因此，被告应当按照《前期物业服务合同》第十一条第四款约定，自欠费之日按照千分之三/日的标准向原告支付违约金。综上，被告享受了原告提供的物业服务却拒付物业服务费的行为违反了《前期物业服务合同》的约定，严重侵害了原告及其他按时交费业主的权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，判如所请。 被告罗某某辩称：物业费已经交过了，有发票，原告擅自提高物业费收费标准，其原告提交的临桂物价收费标准的日期是过期的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：被告罗某某购买案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限责任公司开发的临桂县临桂镇房屋，建筑面积为94.58㎡。2010年1月27日，案外人临桂县某某物业管理有限责任公司（为甲方）与被告罗某某（为乙方）签订一份《前期物业服务合同》。本物业名称。类型：商住。坐落位置：3栋（座）1504号。建筑面积：94.58平方米。该《前期物业服务合同》第一条双方的权利和义务约定：一、甲方的权利义务，2、对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。9、依据本协议向乙方收取物业管理费用，代收代缴相关合理费用，水电公摊费用，专项维修基金。15、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务，3、遵守本物业的物业管理制度和《前期物业服务合同》、《业主临时公约》并告知、监督物业使用人、承租人、访客遵守。4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用、专项维修资金和共用水、电、燃气费或其他相关合理费用、如有其他相关水、电、燃气等公共事业费用是由甲方统一支付的，乙方须缴纳预付金及按时缴纳相关费用。合同第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指物业管理区域的大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、公共水体景观、各类物业管理用房及设备用房等。合同第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）约定：一、乙方缴纳费用时间：以甲方书面通知乙方中的交房约定时间为准。二、住宅按建筑面积计：￥0.8元/㎡·月。六、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府部门指导价或业主大会意见调整。九、乙方应于办理交楼手续之日起交纳物业服务费用，并一次性预缴三个月的物业管理服务费。今后按自然季度的第一个月七日前交上一季度的费用。乙方可选择按“半年”、“全年”预交的方式。十、乙方应于办理交楼手续之日起交纳公摊费用周转备用金（300元/户），今后按自然季度的第一个月七日前收取上一季度的公摊费用，每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对每单元用户公布具体公摊费用；乙方也可以选择“半年”、“全年”预交的方式。合同第六条代收代缴、代管费用约定：一、受有关部门或单位的委托，甲方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。二、住户公摊水、电费用周转金。每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对用户公布具体公摊费用。合同第十一条违约责任约定：三、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。合同还对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用等进行了约定。同时，被告还签订了一份《业主临时公约》。 2013年1月30日原告桂林某某物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县某某房地产开发有限责任公司（为甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，甲方委托乙方对临桂某某实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第三条约定：前期物业服务合同的期限为贰年，自甲、乙双方签订前期物业服务合同之日开始计算，如在前期物业服务合同有效期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十七条约定：本物业的管理服务费按政府物价主管部门规定的标准向业主（住用户）收取，按建筑面积计算。商品房物业：0.80元/平方米·月。公用水电费据实分摊，其他费用按政府有关规定执行。第十八条约定：管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整。合同签订后，原告桂林某某物业服务有限公司按约进驻某某进行物业管理及服务。由于被告拖欠原告的物业费，原告委托广西铁痕律师事务所向被告发出了律师催收函进行物业服务费、垃圾费催收。催收无果后，原告于2020年4月24日诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付其拖欠的物业费1,818.2元、垃圾费112元，合计1,903.2元；2、判令被告向原告支付违约金579.06元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 同时查明，2018年9月12日，原告向被告出具一份《收据》，其内容是：“今收到3#-1504交来生活垃圾费14元整（2018年8月1日-2018年9月30日）”；2019年1月2日，原告向被告出具一份《收据》，其内容是：“今收到3#-1504交来生活垃圾费21元整（2018年10月1日-2018年12月31日）”；2019年7月30日，原告向被告出具一份《收据》，其内容是：“今收到3#-1504交来生活垃圾费49元（2019年1月1日-2019年7月31日）”。2018年9月12日，原告向被告出具一份《发票》，被告交纳了物业费227元整（2018年8月1日-2018年9月30日）；2019年1月2日，原告向被告出具一份《发票》，被告交纳了物业费340.50元整（2018年10月1日-2018年12月31日）；2019年7月30日，原告向被告出具一份《发票》，被告交纳了物业费794.5元整（2019年1月1日-2019年7月31日）。2014年7月1日，临桂县人民政府物价局向原告出具一份关于临桂县“某某”小区住宅物业管理费收费标准的批复，该批复内容载明“桂林市某某物业服务有限公司：你公司《关于某某前期物业收费标准的申请》已收悉，根据自治区物价局、建设厅《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定桂林市物业等级及收费标准的通知》（市价字〔2008〕28号）文件的有关规定，结合我县及你小区的情况，经研究批复如下：收费项目：高层电梯住宅。单位：元/㎡。标准：1.1元。浮动幅度：15%。备注：含电梯运行费用。以上收费仅适用于你公司在临桂县“某某天地”小区收取住宅物业管理费，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。有效期为2014年7月1日到2015年7月1日，到期必须重新申报：收费必须使用税务票据：今后如有新的规定，按新的规定执行。”落款处盖有临桂县人民政府物价局的公章，落款时间为2014年7月1日。 再查明，原告陈述某某大约于2019年8月份成立业主委员会。同时，原告陈述，原告现在不在涉案小区服务了，在2019年11月20日左右退出了涉案小区。物业费是计算至2019年10月31日。后面到2019年11月20日是没有计算的，因为那个时候是属于交接的时段了。 另查明，同一批系列案中，原告提供了其向桂林市临桂区环境卫生管理站缴纳了2014年至2018年垃圾处理费的发票。临价字[2008]12号临桂县物价局文件显示2010年元月起临桂县县城生活垃圾处理收费标准按7元/月执行。 本院认为，一，临桂县某某有限责任公司受涉案小区建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司的聘请，与被告罗某某签订了《前期物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月，该合同内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。在约定的期限，涉案小区建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司终止了与临桂县某某物业管理有限责任公司的《前期物业服务合同》关系，并于2013年1月30日，与原告桂林某某物业服务有限公司另行签订了《前期物业管理服务合同》。本院认为，虽然我国现行法律、物业管理相关行政法规及司法解释未禁止建设单位更换物业服务企业，但根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条的规定，建设单位可以在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应通过投标选聘或者是经行政部门批准，协议方式选聘物业服务企业。本案中，建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司未能提供证据证实其更换前期物业服务企业经投标或协议选聘，也未向业主进行明示，并予以说明，故对业主称其不受该合同约束的理由，本院予以支持。因此，业主仍应受原《前期物业服务合同》所约束，涉案小区物业管理服务费收费标准应为0.8元/平方米/月。原告未提供充分证据证明被告没有交纳2019年7月30日之前的物业费和垃圾费的事实，且被告提供了2018年8月1日至2019年7月30日的物业费及垃圾费的发票，根据日常经验法则，可认定2019年7月30日之前的物业费及垃圾费已交纳，故被告罗某某应向原告桂林某某物业服务有限公司支付2019年7月1日至2019年10月31日的物业管理服务费227元（94.58㎡×0.8元/平方米×3个月）及垃圾处理费21元（7元/月×3个月）。对于原告诉请超过本院审核部分的物业费及垃圾处理费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告桂林某某物业服务有限公司向包括被告罗某某在内的涉案小区业主提供了物业服务，被告罗某某接受了时代公司的物业服务，应向原告桂林某某物业服务有限公司交纳物业管理服务费及其他费用。自2019年7月30日至2019年10月31日，被告罗某某未向原告桂林某某物业服务有限公司交纳物业管理服务费，已构成违约。根据《前期物业服务合同》第十一条第四点约定违约金自逾期之日按照每日千分之三计算，现原告桂林某某物业服务有限公司仅要求被告罗某某按欠付物业管理服务费的30%支付违约金，其诉请违约金数额未明显过高，亦未超过合同约定，系对自身权利的自由处分，故，被告罗某某应按拖欠物业费金额的30%向原告支付违约金，即68.1元（227元×30%），对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告罗某某支付物业管理服务费227元及垃圾处理费21元合计248元给原告桂林某某物业服务有限公司； 二、被告罗某某支付违约金68.1元给原告桂林某某物业服务有限公司； 三、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告罗某某负担17元，由原告桂林某某物业服务有限公司负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年六月十六日 书记员  石永珍