湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初820号原告：十堰市自然资源和规划局。住所地,湖北省十堰市北京北路87号。统一社会信用代码：1142030001108086X2。法定代表人：汪正义，该局局长。委托诉讼代理人：戢薇，该局副科长。委托诉讼代理人：姜荣，湖北博理律师事务所律师。被告：十堰碧清源房地产开发有限责任公司。住所地，湖北省十堰市朝阳南路18号。统一社会信用代码:91420300767438788H。法定代表人：余焕清，该公司经理。委托诉讼代理人：曾富民，湖北邦辉律师事务所律师。原告十堰市自然资源和规划局（以下简称市自然资源和规划局）与被告十堰碧清源房地产开发有限责任公司(以下简称十堰碧清源公司)建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，于2020年6月1日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市自然资源和规划局的委托诉讼代理人戢薇、姜荣、被告十堰碧清源公司的委托诉讼代理人曾富民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.判令被告十堰碧清源公司向原告市自然资源和规划局支付因违约调高土地容积率而应补交的土地出让金1090231元。在本案审理过程中，根据案件审理情况，本院指定原告市自然资源和规划局向本院提交以十堰市规划局向被告十堰碧清源公司颁发《建设工程规划许可证》的2009年7月30日为评估基准日的土地估价报告。原告市自然资源和规划局按本院指定提交了评估报告并追加本项诉讼请求，诉请被告十堰碧清源公司自2009年7月30日起至2019年8月19日止,以453923元为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付违约金,自2019年8月20日起至453923元交清之日止,以453923元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。2.本案诉讼费用由被告十堰碧清源公司承担。事实和理由：我局是土地出让金的法定征收机关，原名称十堰市国土资源局。1997年2月28日，我局与十堰市华苑贸易公司（以下简称华苑公司）签订《国有土地使用权出让合同》，我局将位于十堰市××路福利路口的1351平方米国有土地使用权出让给华苑公司使用。合同第五条约定，土地用途为住宅用地，必须按照国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地，改变规划必须征得出让方和规划行政部门的同意，调整出让合同。后被告十堰碧清源公司通过转让取得上述土地的使用权。因被告十堰碧清源公司出售的房屋无法办理不动产登记造成业主信访。2018年4月，经原市规划局核查发现，被告十堰碧清源公司存在改变土地用途、增加建设容积率，且未按合同约定和法律规定补交土地出让金的违法情形。2019年6月21日我局向被告十堰碧清源公司发函催促其交纳土地出让金，但其至今未交纳。现依据相关法律规定，特具状起诉，请求人民法院支持我局的诉讼请求。被告十堰碧清源公司辩称：对原告市自然资源和规划局以2009年7月30日为评估基准日评估的土地价格无异议，我公司也同意交纳。原告市自然资源和规划局在2018年4月之前从未通知我公司交纳土地出让金，即便要支付违约金也应自2018年4月起计算，原告市自然资源和规划局诉请自2009年7月30日起支付违约金没有事实和法律依据，我公司不同意支付。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:1997年2月28日，原十堰市土地管理局作为出让人与作为受让人的华苑公司签订《国有土地使用权出让合同》，原十堰市土地管理局将位于十堰市××路福利路口的1552平方米土地使用权出让给该公司使用,其中1351平方米为出让地,另201平方米为划拨地。合同第五条约定，该宗土地按原批准文件为住宅用地，乙方必须按照国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方和十堰市规划行政主管部门的同意，重新调整土地使用权出让，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。合同第十条第二款约定：土地使用权转让，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移。以上合同签订后，华苑公司交清了合同约定的应交纳的土地出让金67185.23元。后几经转让,被告十堰碧清源公司于2005年10月17日取得了上述土地，并于2005年11月4日取得了土地使用权证书。2009年7月30日，原十堰市城市规划管理局向被告十堰碧清源公司颁发了《建设工程规划许可证》。2018年4月，原十堰市国土资源局在化解“有房无地”历史遗留问题时发现被告十堰碧清源公司将案涉土地的用途改为住宅和商业。经湖北国源勘测规划设计有限公司测绘计算，被告十堰碧清源公司经规划许可在案涉宗地上建筑规模的容积率为2.95（不含划拨道牙面积201平方米）。2019年2月21日被告十堰碧清源公司向原十堰市国土资源局呈报了建设用地改变土地用途审批表，申请将案涉土地的用途改为住宅和商业，2019年3月4日，十堰市人民政府予以审批。2019年3月因机构改革原十堰市国土资源局更名为市自然资源和规划局。2019年5月21日，原告市自然资源和规划局委托武汉洪房房地产土地评估有限公司以委托评估日为评估基准日对案涉土地调整用途、增加容积率应补交的地价款（出让金）进行评估。经该评估公司评估测算，以2019年5月21日为评估期日,被告十堰碧清源公司调整土地用途、增加容积率应补交出让金1090231元。2019年6月11日，原告市自然资源和规划局地价会审委员会经过会审，决定被告十堰碧清源公司补交土地出让金1090231元。2019年6月21日，原告市自然资源和规划局向被告十堰碧清源公司送达了催交改变用途、超容积率土地出让金的函，函告被告十堰碧清源公司接函后10日内将应补交的土地出让金1090231元交清。被告十堰碧清源公司收函后至今未交纳该土地出让金，故而原告市自然资源和规划局诉至本院，诉讼请求如前所述。在本案审理过程中,本院认为武汉洪房房地产土地评估有限公司以原告市自然资源和规划局委托其评估的日期为地价评估基准日无事实和法律依据,对该评估报告应不予采信。本着妥善化解历史遗留问题,维护公共利益的原则,本院于2020年5月20日向原告市自然资源和规划局送达了举证通知书,通知其提交以十堰市规划局向被告十堰碧清源公司发放《建设工程规划许可证》的2009年7月30日为评估基准日的土地估价报告。2020年5月27日，武汉洪房房地产土地评估有限公司作出洪房（土估）（2020）第SYG15053155号《土地估价报告》，经评估被告十堰碧清源公司应当补交的土地出让金为453923元。本院认为，原十堰市国土资源局为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内与华苑公司签订的《国有土地使用权出让合同》，系双方真实意思的表示,且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。后几经转让，经原十堰市国土资源局批准，被告十堰碧清源公司于2005年11月4日取得了案涉土地的使用权。依据原十堰市国土资源局与华苑公司签订的《国有土地使用权出让合同》第十条第二款的约定，土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转让。被告十堰碧清源公司受让了案涉合同的权利义务，故案涉土地需补交土地出让金的义务应当由被告十堰碧清源公司履行。依据《国有土地使用权出让合同》第五条的约定，该宗土地按原批准文件为住宅用地，被告十堰碧清源公司必须按照国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地，如改变土地用途，必须征得原十堰市土地局和十堰市规划行政主管部门的同意，重新调整土地使用权出让，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。2009年7月30日，十堰市城市规划管理局向被告十堰碧清源公司核发了《建设工程规划许可证》，核准了被告十堰碧清源公司的建设规模，原合同约定的土地用途和容积率均发生变更。被告十堰碧清源公司在明知土地用途和容积率发生改变后，未主动向原告市自然资源和规划局申请与其签订补充协议或者重新签订协议，补交相应的土地出让金，已构成违约，应按合同约定和法律规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告市自然资源和规划局主张以其委托评估的2019年5月21日为地价评估基准日计算被告十堰碧清源公司应补交的土地出让金，该主张与被告十堰碧清源公司2009年7月31日已取得规划主管部门核准其容积率的事实不符，违反了双方签订的《国有土地出让合同》第五条的约定，且未考虑地价上涨导致需补交的土地出让金相应上涨，势必增加房地产开发企业负担等因素，明显不合理，有失公平。原告市自然资源和规划局认为其选择委托评估机构评估的日期作为评估基准日，符合原国土资源部办公厅发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅[2018]4号）规定的“土地出让后经原出让方批准改变用途或者容积率等土地使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价申请时点为准”的规定。对此，本院认为，依据原国土资源部2006年发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国地资发[2006]83号）第十五条规定，受让人改变土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。2010年原国土资源部出台的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》[国土资发（2010）204号]第四条规定，坚决制止擅自调整容积率行为，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款。在处理此类历史遗留问题时应当遵循“实体从旧”和“法不溯及既往”的法律适用原则。在原国土资源部2006年和2010年已明确规定应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款的前提下，适用依法批准调整日作为地价评估基准日，更加有利于在兼顾公益与私益的基础上最大限度保护房地产开发企业和国家的合法权益。综上，原告市自然资源和规划局对被告十堰碧清源公司应补交的土地出让金评估基准日选择不当，其诉请被告十堰碧清源公司补交土地出让金1090231元，本院不予支持。2020年5月27日武汉洪房房地产土地评估有限公司作出的洪房（土估）（2020）第SYG15053155号《土地估价报告》系有资质的评估机构作出的，评估程序合法，估价方法和估价基准日合理适当，可以作为认定被告十堰碧清源公司经批准调整容积率和超占土地应补交出让金的依据。根据评估报告的结论，被告十堰碧清源公司应当向原告市自然资源和规划局补交的土地出让金为453923元。原告市自然资源和规划局增加诉讼请求，诉请被告十堰碧清源公司自2009年7月30日起至付清453923元之日止支付逾期付款违约金。对此，本院认为，被告十堰碧清源公司改变土地用途和调高容积率后未及时主动向原告市自然资源和规划局申请与其签订补充协议或者重新签订协议、补交相应的土地出让金，应按合同约定和法律规定承担赔偿损失的违约责任。原告市自然资源和规划局作为土地监督管理部门对土地出让后开发商的土地开发情况未及时进行跟踪和监管，在土地利用条件发生变化后未及时进行地价评估并向开发商催交土地出让金，亦有过错。原告市自然资源和规划局诉请按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，已综合考虑了合同的约定、双方的过错程度、应交而未交土地出让金的实际损失等各种因素，符合事实和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告十堰碧清源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告十堰市自然资源和规划局交纳土地出让金453923元及违约金（违约金以453923元为本金，自2009年7月31日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。案件受理费14612元由原告十堰市自然资源和规划局负担5114元，被告十堰碧清源房地产开发有限责任公司负担9498元。如果被告十堰碧清源房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  骆红梅二〇二〇年六月二日书记员  王 婷附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。