四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1822号 上诉人（原审被告）：周丽，女，1975年7月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：南充市盛华堂商业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路75号。 法定代表人：李俐，董事长。 委托诉讼代理人：陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人周丽因与被上诉人南充市盛华堂商业管理有限公司（以下简称盛华堂公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人周丽上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.一、二审诉讼费由盛华堂公司负担。事实及理由：1.盛华堂公司的行为不仅损害公共利益，也直接损害了周丽的个人权益。2.盛华堂公司收取1.8元/㎡/月的物业费，周丽却没有享受到一级物业服务标准。3.“欧香花园”小区至今没有成立业主委员会，盛华堂公司提供物业服务是非法强占小区的强买强卖行为。4.盛华堂公司服务不到位，服务质量差，小区环境差，地下停车场漏水，业主违章搭建、占用公共用地，公司严重违反前期物业服务管理条约。5.公司对进出人员未进行登记，导致偷盗现象严重。6.对2016年8月至2019年1月期间的物业服务不满意，对公司2020年1月之后提供的物业服务基本满意。 盛华堂公司辩称，公司提供了优质物业服务，业主满意度达92.6%，尤其在疫情期间，物业公司员工不顾风险坚持上班，业主也自发为公司捐款5000.00元及防疫物资。如降低对周丽的物业收费，将损害绝大多数业主的利益。周丽的上诉事实不存在，上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。 盛华堂公司向一审法院起诉请求：1、判令周丽支付2016年8月1日至2019年1月31日所欠的物业服务费5,310.00元，生活垃圾处理费195.50元，共计5,505.00元，并按每天千分之五支付违约金至全部费用付清之日为止;2、判令周丽承担本案的诉讼费。 一审查明：盛华堂公司系南充市顺庆区潆华中路二段429号“欧香花园”小区的物业公司，周丽是该小区36幢2单元5层2-501号房屋业主。2014年8月15日，双方签订了《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》。《前期物业服务合同》约定，盛华堂公司为周丽提供物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；周丽按其房屋建筑面积98.25平方米，单价1.8元每平方米标准向盛华堂公司交纳物业服务费及其他代收费用；交费时间为每半年期满前15日缴纳下半年应付的物业管理费；如周丽不按期交纳，盛华堂公司有权要求周丽补交并按每天千分之五支付违约金。 现周丽未按合同约定交纳2016年8月1日至2019年1月31日止的物业服务费5,310.00元，生活垃圾处理费195.00元（6.5元/月），盛华堂公司将催收物业服务费的通知张贴于周丽家门上，另向周丽发送律师函进行催收。 一审法院认为：双方签订了前期物业服务合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行自己的义务。现周丽接受了盛华堂公司的服务，就应向盛华堂公司支付相应的服务费用，周丽对盛华堂公司主张2016年8月1日至2019年1月31日物业费的欠付金额5,310.00元以及垃圾处理费195.00元不持异议，该院予以确认。盛华堂公司对小区进行了服务，周丽虽提交了照片，但其仍不能证明盛华堂公司未按物业服务合同约定履行相关义务的事实。物业服务公司如未履行相关义务，周丽可要求其继续履行、采取补救措施，或另案主张其赔偿相关损失。周丽提出的广告费收入问题，不属本案审理范围，本案不作处理，周丽可另寻途径解决。周丽抗辩称违章搭建问题，严重影响其生活，对于这一问题周丽可与盛华堂公司共同向城管等相关部门进行反映，但其作为拒交物业服务费的理由于法无据，该院不予支持。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，经盛华堂公司催交，周丽在合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务公司可以向人民法院起诉请求其支付物业服务费。合同约定了违约责任及违约金计算标准，周丽逾期未缴纳物业服务费，应当承担违约责任，向盛华堂公司缴纳违约金，但合同约定按每日千分之五计算违约金，其所约定的标准过高，故该院对盛华堂公司诉请的违约金调整为按年利率6%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、周丽于判决生效之日起十日内向南充市盛华堂商业管理有限公司支付2016年8月1日至2019年1月31日止的物业管理费5,310.00元、垃圾处理费195.00元，合计5,505.00元；二、周丽向南充市盛华堂商业管理有限公司支付违约金,违约金计算方式：按年利率6%为标准，以5,310.00元为基数，自2020年1月1日起计算至款项付清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由周丽负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人周丽的上诉请求，本案争议焦点为周丽应否承担本案支付责任。 第一，周丽虽上诉主张盛华堂公司在业主违建中不作为，但盛华堂公司持有异议，提出其已多次制止业主的违建行为并多次以书面形式上报执法机关，相关权力机关人员也多次到现场执法。物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身无执法权，无权对业主进行处罚，无法直接拆除业主的违建设施。故周丽关于盛华堂公司不作为的上诉主张证据不足，本院不予支持。第二，周丽上诉主张小区未成立业主委员会、未退还装修保证金、小区广告收益未公示等问题，但上述问题均与本案并无关联，不属于本案审理范围。第三，周丽上诉提出盛华堂公司在2016年至2019年期间未正常规范使用小区门禁系统、清扫垃圾不及时、不制止业主不文明遛狗，但其提交的证据不足以证明该小区长期存在以上情形，应承担举证不能之后果，本院不予支持。一审法院根据盛华堂公司已对小区提供主要的维修、养护、管理和维护义务，判令周丽承担本案支付责任正确，本院予以维持。 应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约和促进。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，正由于物业服务的这一特性，致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的就是业主的利益。当然，物业服务公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持，物业服务公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。 综上，周丽的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 伟 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  李 磊 书 记 员  王海川