南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0118民初1309号原告：钱泽隆，男，1989年6月15日生，汉族，江苏省泗洪县人，住江苏省泗洪县。原告：杨淳琦，女，1992年1月22日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市高淳区。上述二原告共同委托诉讼代理人：谭斌，上海市汇业律师事务所律师。被告：江苏海基房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320118070701849D，住所地南京市高淳区高淳经济开发区古檀大道47号，实际办公地点南京市高淳区淳溪街道双湖南路1号。法定代表人：王玮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈秋林，江苏秋林律师事务所律师。原告钱泽隆、杨淳琦与被告江苏海基房地产开发有限公司（以下简称“海基公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，由审判员陈新华依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱泽隆及其与杨淳琦的共同委托诉讼代理人谭斌、被告海基公司委托诉讼代理人陈秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱泽隆、杨淳琦向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除双方签订的《南京市商品房预售合同》；2、判令被告海基公司双倍返还原告钱泽隆、杨淳琦定金40000元；3、判令被告海基公司返还原告钱泽隆、杨淳琦购房款284760元及利息26958元（利息自付款之日即2018年3月6日暂算至2020年4月26日，此后计算至实际支付日止），负担原告已到期的贷款77355.21元并提前归还尚未到期的贷款；并支付赔偿金100000元；4、判令被告海基公司在合同解除十日内协助原告钱泽隆、杨淳琦办理各项登记的注销手续；5、诉讼费由被告海基公司承担。事实与理由：两原告系夫妻，两原告购买被告开发的位于南京市高淳区不动产。2018年2月25日原告给付被告定金20000元，2018年3月6日付购房款284760元。2018年4月8日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），约定首付款304760元，余款原告通过银行按揭贷款700000元支付给被告。商品房预售合同中附的规划图中明确显示配电房位于8号楼，但交房时原告发现配电房变更到紧靠原告所购的5号楼房屋。原告认为被告未经原告同意，擅自变更规划设计，变更了配电房位置。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的设计、规划建设商品房，商品房销售后房地产开发企业不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。被告未按照该规定履行书面通知义务，严重违反该管理办法的规定，合同应属无效。被告海基公司故意将不真实的平面图附于合同中与原告方签订预售合同，存在欺诈行为。合同补充协议第三条第一项、第五项，属于格式条款，该条款排除被告海基公司的责任，并直接剥夺了原告方解除合同的权利，也没有向原告方特别提示，原告方并未仔细阅读，且该补充协议内容与预售合同第十九条第一款的内容相违背，故该约定无效。故诉至法院，请求判如所请。被告海基公司辩称，一、被告海基公司不存在违法或违约擅自变更规划设计情形。1、本小区设计规划图公示时间早于原、被告双方签订商品房预售合同的时间，且配电房的实际位置与核准图中位置一致；2、商品房预售合同第九条明确约定，甲方(被告海基公司)承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设，在楼间距减少5米以上、楼幢檐口高度增加3米以上、房屋朝向方位偏角变化超过5度时，应在10日内书面通知乙方（买受人，原告钱泽隆、杨淳琦），其他情形如原告所说的配电房地点变化，被告海基公司无需通知原告方；3、补充协议第三条，明确约定经规划行政主管部门批准的规划调整，甲方不需要承担违约责任，建筑区划内设施的具体位置(包括但不限于信箱、配电箱、配电房、垃圾桶、车位等)以建成后的实际位置为准。二、双方签订的预售合同中所附规划图中配电房位置与实际位置不一致，因商品房预售合同需提前做好用于备案，故在制作过程中将未公示的规划图附于合同上，后期未予更正，系工作失误，并非欺诈，但该失误不足以导致合同解除。综上，原告要求解除合同既无事实依据也无法律律依据，请法院驳回原告诉讼请求。经审理，本院认定以下事实：双方均认可以下事实：1、2018年4月8日，原、被告双方签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于南京市高淳区，并以首付加抵押贷款方式付款；2、双方签订的商品房预售合同中所附规划图中配电房位置与实际位置不一致。上述事实本院予以确认。另查明，经被告海基公司申请，江苏省南京市高淳公证处对高淳区东方公馆住宅小区二期项目公示情况通过拍照方式进行了证据保全，并于2017年12月25日作出（2017）宁高证民内字1192号公证书，该公证书中,确认了施工现场张贴了《高淳区东方公馆住宅小区二期项目批前公示》及该项目总平面图。2018年9月29日，南京市规划局作出宁规变更（2018）00473号变更决定书，同意被告海基公司对车库、3号和6号楼南立面阳台等处的变更申请，但并未涉及小区配电房的规划变更，并出具核准图。且经对比，公证书中确定的总平面图与南京市规划局的核准图中配电房位置一致，也与案涉配电房实际建成位置一致，位于该小区5、6、8、10号楼之间，位于原告所购5号楼东北方向且相距9米，配电房规模为东西长17.8米、宽9.8米、高6.6米。又查明，双方在合同补充协议第一条明确约定：本商品房买卖合同所指向的“东方雅园”物业即为甲方（被告海基公司）推广时使用的名为“东方公馆”的物业。即“东方雅园”与“东方公馆”系同一物业。以上事实，有商品房预售合同及发票、不动产登记证明、核准图（经公证的总平面图）、公证书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的商品房预售合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点1，被告海基公司将未经核准的规划图附于预售合同中的行为是否构成欺诈。构成欺诈，要有欺诈故意、欺诈行为、被欺诈人因受欺诈而作出错误判断并基于该错误判断作出意思表示，本案被告海基公司虽自认其提供的商品房预售合同中所附规划平面图非核准图，其中配电房位置与核准图中位置不一致，但根据常理判断，决定买受人是否买房的因素主要是房屋本身户型、面积、楼层、区位条件和周边环境等，配电房作为小区内供电设施，其位置并不能达到足以影响买受人是否购买的程度，即本案原告钱泽隆、杨淳其作为买受人，其是否作出购买房屋意思表示并非取决于配电房位置，也不会因为配电房位置而陷入错误判断并作出意思表示，故本案被告海基公司的行为不构成欺诈；争议焦点2，合同补充协议中格式条款第三条第一、三项是否应属无效。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、家中对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述格式条款，被告海基公司作为提供格式条款一方未提交证据证明其在合同订立时，采用了足以引起对方注意的合理方式进行提示并对该条款予以说明，故该条款无效，但不影响其他条款的效力。争议焦点3，小区配电房位置与合同所附规划图中位置不一致，是否被告海基公司擅自变更了配电房的位置，被告海基公司是否违反《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，商品房预售合同是否属于无效。经查，被告海基公司实际建成的配电房位置与核准图中配电房的位置一致，故不存在擅自变更情形；《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，是在商品房本身结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形变更时，开发商应10日内书面通知买受人。配电房属于小区配套设施，双方未约定其位置变化时的通知义务，且通过对案涉配电房的位置、规模以及与原告方所购房屋的距离等因素综合考量，未达到影响原告所购房屋的质量和使用功能的程度，故本案原告方以此主张合同无效的理由不成立，对原告方该主张本院不予支持，因此原告方基于合同解除的其他诉讼请求本院亦不予支持。虽原告诉请不予支持，但被告海基公司亦自认系因工作失误将未经公示的平面图附于预售合同中，导致原告方误解，从而引发纠纷，故被告海基公司应对本案纠纷的发生负有一定责任，本院基于公平原则，酌定案件受理费由原告钱泽隆、杨淳琦与被告海基公司双方各负担一半。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告钱泽隆、杨淳琦的全部诉讼请求。案件受理费13843元，由原告钱泽隆、杨淳琦负担6921.5元，被告江苏海基房地产开发有限公司负担6921.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 陈新华二〇二〇年六月三十日法官助理 刘增刚书 记 员 孔健磊