山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0821民初201号原告：赵某，男，汉族。原告：潘某某，女，汉族。委托诉讼代理人：李平，临猗县郇阳市场法律服务所法律工作者。被告：山西玺博房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区并州北路27号北楼办公区一楼305室，送达地址临猗县富嘉丽景小区5号楼2单元12层1202。法定代表人：王政军，系该公司总经理。被告：临猗县金诺房地产经纪服务有限公司，住所地临猗县民乐园东门北边门面房第九家。法定代表人：王肖玉，系公司经理。被告：曲某某，男，汉族。委托诉讼代理人：张娜，女，1985年10月13日生，汉族，住临猗县，系被告曲某某外甥女。原告赵某、潘某某与被告山西玺博房地产开发有限公司（以下简称玺博房地产）、临猗县金诺房地产经纪服务有限公司（以下简称金诺公司）、曲某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某、潘某某及其委托诉讼代理人李平，被告金诺公司的法定代表人王肖玉、被告曲某某的委托诉讼代理人张娜均到庭参加诉讼，被告玺博房地产无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某、潘某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认赵某与玺博房地产所签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法判令三被告立即退还原告支付的房款407000元及利息（利息按银行同期贷款利率从收款之日计算至结清之日）；3、依法判令被告金诺公司双倍返还定金40000元，并退还中介费6300元及利息（利息按银行同期贷款利率从收款之日计算至结清之日）；4、依法判令被告玺博房地产按合同约定向原告支付总房价1%的违约金即4070元；5、依法判令由三被告承担本案的诉讼费用及其他一切实支费用。事实和理由：2019年9月2日二原告通过被告金诺公司购买了临猗县富嘉丽景小区9号楼东单元12层1201室，并通过微信分两次转帐20000元向被告金诺公司支付了定金，被告金诺公司向原告赵某出具了定金收据并加盖了财务专用章。由于在购买过程中原告了解到9号楼预售手续不全，便提出要求退还定金，被告金诺公司承诺该小区6号楼预售手续齐全且承诺帮忙给二原告办理房屋备案手续，经二原告与被告金诺公司协商后，将二原告所支付的定金调整至6号西单元3层302室，被告金诺公司重新给原告赵某出具了定金收据并加盖财务专用章，约定了付款时间与更名时间。2019年9月6日原告赵某在被告金诺公司、被告曲某某的陪同下到被告玺博房地产财务室签订了《商品房买卖合同》，被告玺博房地产给原告赵某出具了一份收据。原告赵某向被告金诺公司介绍的原房屋所有人曲某某指定的帐户转帐300000元，由于约定房价为427000元，随后原告潘某某通过微信向被告金诺公司支付房款5000元，又通过信用卡在被告金诺公司刷卡8300元，其中6300元为中介费，2000元为房款。对剩余的100000元房款原告赵某向被告曲某某出据一份欠条。房款手续办理完后，被告金诺公司才将《商品房买卖合同》交给原告赵某。2019年10月15日原告赵某再次向曲某某帐户转帐80000元，被告曲某某在原欠条中进行了批注：剩余款到此房交钥匙时，所有剩余贰万元。因原告赵某与被告玺博房地产签订的《商品房买卖合同》中第二十四条明确约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临猗县房管部门申请登记备案。从原告签订合同至今已将近四个月的时间，二原告多次联系三被告要求给该房屋进行备案，但三被告均以各种理由推托拒绝办理备案登记。二原告认为，自己是在被告金诺公司的介绍下购买的该房屋，被告金诺公司明知该房屋不能备案，但为了挣取中介费却将问题房源出售给原告。另外，金诺公司给原告出具的定金收据明确注明是6号楼西单元3层302室，但原告与被告金诺公司及被告玺博房地产签订的房屋买卖合同却是6号楼1单元3层304室。被告金诺公司这种行为是对消费者的欺骗，故原告要求其双倍返还定金及中介费。另外，根据《商品房买卖合同》第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临猗县房管部门申请登记备案。第十五条第3款约定：...出卖人的原因造成房产证不能及时办理，按房价1%赔偿违约金。”因被告玺博房地产没有按合同约定对原告所购买的房子进行备案，故二原告要求被告玺博房地产按合同约定向原告支付总房价1%的违约金即4070元。二原告是经金诺公司介绍购买的房屋，与玺博房地产签订的商品房买卖合同，但实际支付房款是给曲某某的，故二原告要求三被告互负连带责任立即退还原告支付的房款407000元及利息。玺博房地产未作答辩，亦未提供证据。金诺公司辩称：二原告刚开始预购买的是9号楼东单元12层1201室，后因手续不全，经我们协商给二原告更换了6号楼西单元3层302室，在交款时又更换成6号楼西单元304室，房屋总价款是427140元，我公司收取了20000元定金，该定金已交付给曲某某，剩余房款二原告转账交给了被告曲某某。我公司收取二原告的佣金是房屋总价款价的1.5%，作为中介方我公司没有过错，故佣金不同意返还。曲某某辩称：我收到二原告交付的房款38万元，通过耿伟又转给我13000元，共计393000元房款。收到的房款是被告玺博房地产支付我的工程款，我给该公司出具了收据。现二原告起诉和我没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：玺博房地产以出让方式取得位于临猗县合欢街以北、配配件厂东路以西29009.32㎡地块的土地使用权，经相关部门批准在该地块上建设商品房，定名为富嘉丽景。2019年9月份，赵某、潘某某通过金诺公司购买房屋，同年9月1日、9月2日分两次向金诺公司支付购房订金2000元、18000元。2019年9月6日，赵某与金诺公司签订房屋购买合同一份，约定：赵某购买玺博房地产开发的坐落运城市临猗县合欢街富嘉丽景小区6号楼1单元3层304室房屋，成交价格为427000元，赵某于签订合同当日向玺博房地产支付购房定金20000元，9月6日前将购房款327000元支付至玺博房地产指定的银行账户，余款10万元于2020年1月30日前付清；金诺公司完成交易并完成居间义务，有权按本协议分别向玺博房地产、赵某收取交易成交价的1.5%居间服务费。2019年9月6日，赵某通过居间人金诺公司介绍，与玺博房地产签订一份《商品房买卖合同》，约定：赵某购买玺博房地产开发的富嘉丽景小区第6幢1单元304号房屋，建筑面积135.55平方米，每平方米3300元，房款总金额447315元，付款方式为一次性付款。第八条交付期限出卖人应当在2020年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，视为正常交房；逾期超过30日，出卖人按银行的同期贷款利息向买受人支付利息，买受人要求解除合同的，出卖人按原价退回房款，同时按银行的同期贷款支付所收款项的利息等内容。同日，玺博房地产向赵某出具一份447315元收房款收据。合同签订后当日，赵某、潘某某向金诺公司支付购房款5000元，9月7日向金诺公司支付购房款2000元、居间服务费6300元；赵某、潘某某直接向玺博房地产指定收款人曲某某交付购房款共计38万元（其中2019年9月6日支付30万元、2019年10月15日支付80000元）；金诺公司通过案外人耿伟于2019年9月26日转给曲某某购房款13000元；综上，曲某某共计收到赵某、潘某某支付的购房款393000元。曲某某辩称，其系玺博房地产的承建方，收取赵某、潘某某的购房款系玺博房地产抵顶自己的工程款，其向玺博房地产出具有收据，但未提供证据证明。审理中，经赵某、潘某某申请并提供相应的担保，本院于2020年3月10日作出（2020）晋0821民初201号民事裁定书，裁定：冻结被申请人曲某某名下的银行存款41万元或查封其他等价财产。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，玺博房地产尚未取得商品房预售许可证即与赵某签订《商品房买卖合同》，至起诉前亦未取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同应属无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，同时合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”玺博房地产作为房地产开发企业，将其尚未建成的房屋在未办理商品房预售许可证的情况下即予以出售，合同签订后，未采取补救措施，弥补自己的过失，责任完全在玺博房地产，故玺博房地产应按照无效合同法律后果返还赵某、潘某某实际交付的购房款，并赔偿赵某、潘某某因此所造成的利息损失。曲某某系实际收取购房款人，其与玺博房地产之间的法律关系因曲某某未能提供证据证明，玺博房地产亦未到庭，本院无法查实，故曲某某应与玺博房地产共同返还赵某、潘某某购房款393000元，并支付自付款之日起的利息损失。金诺公司向赵某、潘某某介绍购房信息，性质上属于报告订立合同机会、提供订立合同的媒介服务，故双方成立居间合同关系，金诺公司是居间人。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”金诺公司作为专门从事房地产经纪服务、咨询的企业，必然熟知商品房预售的相关法律、法规，其明知涉案房屋未取得商品房预售许可证，未能如实告知赵某、潘某某，损害了委托人赵某、潘某某的利益，故赵某、潘某某要求金诺公司返还中介费6300元并赔偿利息损失的诉讼请求，合法有据，应予支持，利息应自交付款项之日即2019年9月7日起算。另金诺公司还应返还收取赵某、潘某某的购房款14000元并赔偿利息损失，利息自交付款项之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；...;,据此规定，赵某、潘某某要求金诺公司双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。赵某、潘某某要求玺博房地产按合同约定支付总房价1%违约金的诉讼请求，因涉案房屋尚未到交付日期，故该主张本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第五十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认赵某与山西玺博房地产开发有限公司于2019年9月6日签订的《商品房买卖合同》无效。二、山西玺博房地产开发有限公司、曲某某于本判决生效后十日内返还赵某、潘某某购房款393000元及利息（其中30万元利息自2019年9月6日起算，13000元利息自2019年9月26日起算，80000元利息自2019年10月15日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕）。三、临猗县金诺房地产经纪服务有限公司于本判决生效后十日内返还赵某、潘某某中介费6300元及利息（利息自2019年9月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕）。四、临猗县金诺房地产经纪服务有限公司于本判决生效后十日内返还赵某、潘某某购房款14000元及利息（其中7000元利息自2019年9月2日起算，5000元利息自2019年9月6日起算，2000元利息自2019年9月7日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕）。五、驳回赵某、潘某某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，保全费2570元，保单费2050元，共计8700元，由山西玺博房地产开发有限公司、曲某某负担8496元，由临猗县金诺房地产经纪服务有限公司负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判员  **鹃二〇二〇年六月二十八日书记员  李 岩