北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初1770号原告：宋庆荣，男，1975年5月21日出生，汉族，公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马海平，北京和铭律师事务所律师。被告：郑健，男，1971年11月28日出生，汉族，国家市场监管总局干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：魏建林，北京市京银律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑美琦，北京市京银律师事务所实习律师。原告宋庆荣与被告郑健租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋庆荣委托诉讼代理人马海平，被告郑健及委托诉讼代理人魏建林、苑美琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋庆荣向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告之间的租赁合同；2.被告退还原告支付的房屋租赁费58200元（2019年6月15日-12月14日）及房屋押金9700元，共67900元；3.被告赔偿原告支付的中介费6790元、搬家费900元、住宿费14966元（2019年6月26日-8月11日）、甲醛测试仪购置费679元、委托环境检测费770元、空气净化过滤芯购置费299元，共计24404元。以上二、三项共计92304元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月12日，经中介公司介绍，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告将位于北京市西城区广安门外大街305号西区XXX建筑面积103.33平方米的房屋一套出租给原告居住，租赁期限1年，从2019年6月15日至2020年6月14日止，月租金9700元人民币，租金交付方式为押一付六。合同订立后，原告向被告支付9700元押金及58200元的六个月房租，被告将租赁房屋交付原告，但是，原告搬入该房屋之后，感觉气味难闻，呼吸不畅，鼻眼、咽喉有很明显的不适，进而浑身发痒，咳嗽、头晕恶心等症状，为此，原告购买了一些活性炭放到屋里，但是症状依然存在，原告买了专门测量甲醛的仪器测量后发现屋内甲醛超标，原告通过中介公司与被告沟通，希望业主能出面清理下屋内甲醛，遭到被告拒绝。由于原告正在与妻子备孕生子中，为避免甲醛危害，只能搬到附近宾馆居住，并寻找其他替代房源。原告委托北京中环天成环境监测中心进行了室内空气质量监测，2019年7月12日，北京中环天成环境监测中心出具（K检）字（2019）第（0705-01）检测报告，检测结果为甲醛超标。原告通知被告后仍得不到回应。原告认为，被告对外租赁房屋应当符合环保要求，租赁房屋甲醛超标给原告造成的损失应由被告承担。为此，特向贵院提起诉讼，请依法判决如诉。被告郑健辩称，辩人就被答辩人提出的诉讼请求，答辩如下：答辩人不存在违约事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1.对于诉状中被答辩人的第一项请求，双方签订的房屋租赁合同，由于被答辩人未按期交纳房屋租赁费，已于2019年12月底，答辩人已收回房屋，该租赁合同业已解除；2.对于诉状中被答辩人的第二项请求，要求退还租赁费及押金67900元，答辩人认为此数额已经是应给付的实际租金款，被答辩人现主张无事实基础；3.被答辩人请求的诸项费用中介费、搬家费等等共计24044元，圴是被答辩人自己消费使用，与答辩人无关；4.本案诉讼费用应由原告自行承担。事实与理由：一、由于被答辩人未按约支付租金，双方的合同已解除。1.被答辩人一直未按约支付房租，违约在先，答辩人有权解除合同。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第四条约定，2019年12月15日，被答辩人应支付房租。答辩人于2019年12月30日向被答辩人发短信提醒其支付房租，被答辩人仍不支付。根据第九条约定，被答辩人延迟支付租金达10日或欠缴费用达1000元的，答辩人有权解除合同。根据合同约定，合同租赁期间为2019年6月14日至2020年6月14日，被答辩人未按约履行合同，已构成违约，并因被答辩人违约行为，给答辩人造成房屋空置损失。2.被答辩人没有行使解除合同权利的基础。根据合同第九条约定，只有在交付的房屋严重不符合合同约定或者影响被答辩人安全、健康的，被答辩人才有权单方解除合同。根据被答辩人提交的证据，不能够证明涉案房屋影响被答辩人的安全及健康。被答辩人在签订合同前已经对房屋现状进行了考察，应当对房屋状态有合理的认识，在入住后已经将自有家具搬入房屋的情况下，却认为甲醛超标，也没有进行身体健康进行检查，如何能证明涉案房屋影响其健康？3.答辩人认为原被告之间的租赁合同事实上已经自被答辩人2019年12月30日被答辩人拖欠房租且经被答辩人催收仍不支付时解除。二、双方合同已履行，支付租金是被答辩人的义务。答辩人已依约交付房屋，已履行了合同约定的义务，答辩人没有违约行为。双方签订《房屋租赁合同》是双方自愿签订，没有违反法律的强制约定，合同合法有效。合同签订后，答辩人已实际搬入房屋，并更换了房屋门锁。直至2019年12月15日答辩人未收到合同约定的第二期房屋时，被答辩人仍掌握房屋钥匙，未向原告退房。被答辩人还在此期间一直拖欠水费（已由答辩人垫付），也可以证明答辩人在此期间一直在涉案房屋居住。合同已经实际履行，被答辩人要求退还房屋租赁费没有事实依据。同时，由于被答辩人拖欠水费以及搬走答辩人家具电器，并且被答辩人违约在先给答辩人造成损失，根据《房屋租赁合同》第十条约定，答辩人认为有合理的理由不退还押金。三、答辩人出租给被答辩人的房屋不存在甲醛超标的情形，被答辩人要求的各项费用与合同履行无关。1.答辩人出租给被答辩人的房屋自2010年至2019年2月一直由上一户房主自住，居住人是年届八旬的两位老人，身体健康。答辩人2019年2月购房后，至今期间答辩人没有对于房屋进行过装修、改造，屋内现有装修是上一户房主于2010年左右进行的，上一户房主、答辩人等居住人均未发生因居住房屋而导致的影响健康的问题。2.被答辩人委托北京中环天成环境检测中心出具的检测报告，答辩人不予认可。首先，答辩人认为该鉴定程序严重违法。该鉴定机构是由被答辩人自行委托，并未通知答辩人到场。答辩人未知空气采样及检测的过程，也无法知晓检测报告载明的内容是否与检测试剂情况相符。其次，该检测报告不能反映出租时房屋自有甲醛水平。被答辩人的鉴定时间是2019年7月5日，其承租开始的日期是2019年6月15日，其已将自己家具物品搬入承租的房屋，检测报告反映的是其居住后的房屋甲醛水平，不是答辩人提供给其房屋原始状态的甲醛是否超标，该检测报告不能反映出租时房屋自有甲醛水平是否超标，该检测报告不能作为定案依据。再次，答辩人对检测报告的结论存在异议。该报告采样条件中温度为30.8度，而《室内空气质量标准》GB/T18883-2002中温度标准值为夏季空调22-28，冬季采暖16-24。答辩人认为空气温度提升会影响测试结果。答辩人认为交付的房屋完全符合合同约定，被答辩人由此要求的各项费用均与本合同履行无关，是被答辩人的自行开销。综上所述，被答辩人未按约履行合同，违约在先，其诉讼主张既没有事实依据也没有法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月12日，郑健（出租方、甲方）与宋庆荣（承租方、乙方）经北京中原房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区广安门外大街305号西区XXX，建筑面积103.33平方米。第二条、房屋租赁情况及登记备案。第三条、租赁期限。房屋租赁期限自2019年6月15日至2020年6月14日，共计1年，甲方应于2019年6月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条、租金及押金。（一）租金标准每月9700元，支付方式为押1付6，各期租金支付日期为2019年6月15日、2019年12月15日。（二）押金9700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五、其他相关费用的承担方式。第六条、居间服务。乙方应向丙方支付月租金的70%即6790元作为佣金。第七条、房屋维护及维修。（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第八条、转租。第九条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达1000元的。……。第十条、违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同的条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。……。合同签订后，郑健向宋庆荣交付了租赁房屋。宋庆荣向郑健交纳了2019年6月15日至2019年12月14日期间的房屋租金58200元及押金9700元。宋庆荣向北京中原房地产经纪有限公司交纳居间费6790元。审理中，宋庆荣主张郑健出租的房屋含全套家具，其只搬进了一个小饭桌。合同履行过程中，宋庆荣提出房屋甲醛超标，郑健则不予认可，双方产生争议。根据宋庆荣提交的中介公司工作人员出具的《备忘录》记载：2019年6月22日，宋庆荣向中介公司提出身体不适，房屋甲醛存在超标问题，并自行购买了试纸检测。郑健不认可宋庆荣自行检测的结果并认为房屋不存在甲醛超标问题。2019年6月23日，中介工作人员去租赁房屋查看，宋庆荣自行购买了测试甲醛的仪器检测，中介工作人员拍照发给郑健，郑健不认可仪器测量的结果，宋庆荣表示可以让郑健找认可的机构来检测，郑健表示检测费用很高且必须有资质也不接受个人客户检测。宋庆荣提议郑健清理下甲醛，费用可以平摊，郑健不认可房屋甲醛超标，不同意宋庆荣的提议。宋庆荣说郑健不接电话，郑健说宋庆荣一直电话骚扰，双方无法正常沟通。经中介协调，宋庆荣要求退还所有租金和押金，郑健认为是宋庆荣违约，故不同意退还押金，租金住了几天就扣几天。宋庆荣去物业查看业主信息，要求物业联系业主，物业保存的是上个业主的信息，不同意提供，宋庆荣报警，派出所也说无权要求物业提供。宋庆荣要求以诈骗理由立案，派出所未给立案。后经中介协调，宋庆荣要求郑健去除甲醛并且继续居住，郑健不同意。郑健对《备忘录》记载的事实经过予以认可，但主张并无证据证明房屋甲醛超标。宋庆荣向本院提交了2019年7月12日北京中环天成环境检测中心出具的《室内空气质量检测报告》，用于证明租赁房屋甲醛超标。该检测报告载明：检测地址为租赁房屋，采样前门窗关闭时间12小时，采样时间2019年7月5日，检测日期2019年7月5日至2019年7月9日，采样条件：温度30.8℃，湿度50%RH，大气压99kPa，检测结果：甲醛：标准值0.10mg/m3，客厅0.15，卧室0.17，均不符合标准。其余项目符合标准。宋庆荣支出检测费770元。郑健主张检测程序严重违法，该检测机构是宋庆荣自行委托，检测时宋庆荣并未通知其到场，其对检测的过程不知情，对检测结果不予认可。宋庆荣主张其于2019年7月31日搬离了租赁房屋，但并未将房屋交还给郑健。2019年8月9日，宋庆荣向本院提交了起诉郑健、中央国家机关公务员住宅建设服务中心侵权责任纠纷一案的起诉状，本院于2019年8月16日立案受理，宋庆荣在该案中提出诉讼请求：要求郑健、中央国家机关公务员住宅建设服务中心对北京市西城区广安门外大街305号西区XXX室内空气超标进行整改至达标；判令被告郑健赔偿房屋租赁费及房屋押金共67900元；判令郑健、中央国家机关公务员住宅建设服务中心共同赔偿中介费、搬家费、住宿费、甲醛测试仪购置费、委托环境检测费、空气净化过滤芯购置费等共计24404元。本院经审理后于2019年10月9日作出（2019）京0102民初33922号民事裁定书，驳回了宋庆荣的起诉。宋庆荣不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后于2019年11月7日作出（2019）京02民终13375号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2019年11月14日，宋庆荣向本院提交了本案的起诉状，本院于2020年1月7日立案。2019年12月30日，郑健向宋庆荣发送手机短信，要求宋庆荣支付下半年房屋租金。审理中，郑健主张由于宋庆荣未支付房屋租金，按照合同约定其有权收回房屋，房屋租赁合同已经解除，故其于当日找开锁公司开锁并收回了房屋。宋庆荣主张其未在房屋内居住，其于2020年1月17日才知道房屋门锁被换，其问郑健为何换锁，郑健回复因为没有交房租。宋庆荣主张由于房屋甲醛超标，导致其产生了中介费、搬家费、住宿费、甲醛测试仪购置费、委托环境检测费、空气净化过滤芯购置费损失。针对搬家费，宋庆荣提交了2019年6月16日给“斗转星移”付款900元的微信记录予以证明。针对住宿费，宋庆荣提交了住宿登记表、酒店住宿费发票、账单、《北京市房屋租赁合同》及收条予以证明。针对甲醛测试仪购置费，宋庆荣提交了699元的购买发票予以证明。针对空气净化过滤芯购置费损失，宋庆荣提交了279元的购买发票予以证明。郑健对上述证据的真实性均不予认可。审理中，经本院询问，宋庆荣、郑健均表示不申请对租赁房屋的空气质量进行鉴定。本院认为，宋庆荣与郑健签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据法律规定和合同约定，郑健作为出租方，有义务保证出租的房屋不影响承租人的安全、健康，房屋甲醛超标应属于影响承租人安全、健康的情形。故本案的争议焦点在于租赁房屋的甲醛是否超标。根据在案证据，宋庆荣在入住后不久便提出房屋存在甲醛超标问题，宋庆荣也提出可以让郑健找相关机构进行检测，但郑健未予同意，在沟通未果后，宋庆荣自行委托北京中环天成环境检测中心检测，该检测机构具有相应的检测资质，虽然现有证据无法证明检测时宋庆荣通知郑健到场，检测程序存在一定瑕疵，但并不足以否定该检测报告的客观真实性。综合考虑本案情况，宋庆荣已尽到了自身的举证义务，郑健对此予以否认，应当提供相反的证据予以证明，但郑健对此并未提供相应的证据。综上，本院经审查并结合相关事实，确信租赁房屋甲醛超标事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。由于租赁房屋甲醛超标，影响了承租人的安全、健康，郑健作为出租方构成违约，宋庆荣有权要求解除合同，由于在宋庆荣要求解除合同的起诉状送达郑健之前，郑健已于2019年12月30日自行收回了房屋，双方的租赁合同实际已无法继续履行，故本院认定双方租赁合同的解除时间为2019年12月30日。郑健作为违约方，应当承担赔偿损失等违约责任，但宋庆荣也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。宋庆荣在告知郑健租赁房屋甲醛超标后，郑健明确表示不予认可，宋庆荣要求郑健治理房屋的甲醛问题，也遭到郑健的拒绝，在此情况下，宋庆荣应当及时要求解除合同并交还房屋，以避免损失的扩大，但宋庆荣并未恰当的行使权利，对于损失的扩大也应承担一定的责任。宋庆荣主张的退还房屋租金及赔偿住宿费损失存在重合，本院综合考虑案件具体情况，酌情确定郑健应退还宋庆荣4个月的房屋租金，故对宋庆荣要求郑健退还房屋租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持，对宋庆荣要求郑健赔偿住宿费损失的诉讼请求，本院不予支持。宋庆荣要求郑健退还房屋押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。租赁合同因郑健违约而解除，宋庆荣支出的中介费、搬家费、环境检测费损失系合理损失，对宋庆荣要求郑健赔偿上述损失的诉讼请求，本院予以支持。宋庆荣主张的甲醛测试仪购置费及空气净化过滤芯购置费，不属于其合理损失，对宋庆荣要求郑健赔偿上述损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、宋庆荣与郑健于2019年5月12日签订的位于北京市西城区广安门外大街305号西区5号楼2202号房屋的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月30日解除。二、本判决生效之日起七日内，郑健退还宋庆荣房屋租金38800元及押金9700元。三、本判决生效之日起七日内，郑健赔偿宋庆荣中介费6790元、搬家费900元、环境检测费770元。四、驳回宋庆荣的其他诉讼请求。如果郑健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054元，由宋庆荣负担404元（已交纳），由郑健负担650元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年六月二十九日法官助理 王甘书 记 员 王溪