河北省邢台市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0503民初2816号 原告:王建卫，男，汉族，农民，1980年1月16日出生，住邢台市平乡县。 委托代理人:刘曼，系河北周行律师事务所律师。 被告:邢台顺德典当有限公司，住所地邢台市桥西区冶金北路788号鸿溪书香园1号楼，统一社会信用代码:91130500556081387W。 法定代表人:陈国华，该公司董事长。 委托代理人:陈增波，该公司员工。 第三人:邢台市华麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华大街100号泽丰综合楼三层，统一社会信用代码:9113050057007997X3。 法定代表人：孟庆玉。 原告王建卫诉被告邢台顺德典当有限公司（以下简称顺德典当）、第三人邢台市华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟地产）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告王建卫的委托代理人刘曼、被告邢台顺德典当有限公司的委托代理人陈增波到庭参加诉讼，第三人邢台市华麟房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建卫向本院提出诉讼请求，1、依法撤销河北省邢台市桥西区人民法院作出的（2019）冀0503执异118号执行裁定书，解除对平乡县的查封，并停止对该房屋采取的一切错误执行措施，房屋价款238000元；2、依法判决确认原告享有平乡县的房屋所有权；3、本案诉讼费及其他费由被告承担。事实与理由，被告与第三人借款合同纠纷一案经贵院作出（2015）西民二初字第19号民事判决书，判决书生效后第三人未履行法律文书确定的债务，被告于2015年5月25日向贵院申请强制执行，在执行过程中（即2015年7月17日）贵院预查封第三人开发的位于邢台市平乡县。上述商品房2015年6月20日已由第三人出售给原告，并签订了书面《商品房买卖合同》，该合同约定总房款238000元。原告于2015年3月8日向第三人的授权代理人孟秀春支付了首付款78000元，另按第三人华麟地产的指示向其债权人刘军支付160000元，共计支付房款238000元。并由第三人向原告出具了购房款收据，2017年6月第三人将上述房屋交付原告，原告装修并居住至今，在此期间原告多次找第三人办理《商品房买卖合同》备案登记手续及房屋所有权证书，但遭到第三人推资，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，上述涉案房屋查封前已出售给原告且装修并居住至今，已按第三人的要求支付了全部购房款，涉案房屋的房屋所有权应归属于原告，贵院查封原告所有的财产明显属于执行错误依法应予以撤销。 被告邢台顺德典当有限公司辩称，原告王建卫于2015年3月8日支付了房款，原告王建卫与第三人邢台市华麟房地产开发有限公司2015年6月20日签订《商品房买卖合同》，按法律程序应先签订合同约定权利义务，不应先交房款这是常识。双方签订《商品房买卖合同》并没有及时到有关部门办理备案登记，而其他购房者都及时到有关部门办理备案登记。其次，原告王建卫分别向孟秀春和刘军支付78，000元、160，000元，原告王建卫应明白房款应交给第三人邢台市华麟房地产开发有限公司，为何交给个人，第三人邢台市华麟房地产开发有限公司出具授权书让他交给个人了吗？有授权委托书和银行转账凭证吗？还有，本公司申请法院于2015年7月17日查封该房产，并及时通知第三人邢台市华麟房地产开发有限公司，并在其售楼处张贴了公告。2017年6月第三人邢台市华麟房地产开发有限公司将房屋交付给原告王建卫，第三人邢台市华麟房地产开发有限公司交房时没有告诉王建卫房屋被查封的事实情况了吗？原告王建卫称期间多次办理《商品房买卖合同》备案登记，从查封到交房两年时间你不知道房屋被查封的事实情况吗？他为什么还要收房？还是他自己破门而入的。综上，原告王建卫和第三人邢台市华麟房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》签订时间、房款缴纳、房屋交付都违背法律程序和常识，不应是真实有效的房屋买卖合同。 第三人邢台市华麟房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下，被告邢台顺德典当有限公司与第三人邢台市华麟房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，经本院审理后于2015年3月20日作出（2015）西民二初字第19号民事判决书，判决书生效后第三人邢台市华麟房地产开发有限公司未履行判决书确定的义务，被告邢台顺德典当有限公司于2015年5月25日向本院申请强制执行，本院2015年7月17日作出（2015）西执字第457号执行裁定书，裁定预查封第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县；查封期限为三年。时至2019年8月26日原告王建卫对本院查封第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县提出异议，本院审查后2019年8月27日作出（2019）冀0503执异118号执行裁定书，裁定驳回案外人王建卫的异议请求，原告王建卫不服裁定提起本次诉讼。 另查，2015年6月20日原告王建卫与第三人邢台市华麟房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告王建卫购买第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县，总房款为238000元。在庭审中，原、被告对于房款的支付方式争议较大，原告王建卫提出其按照第三人邢台市华麟房地产开发有限公司的要求将78000元转账入邢台市华麟房地产开发有限公司工作人员孟秀春的个人账户，将160000元转入刘军账户，之后第三人邢台市华麟房地产开发有限公司给原告出具收款收据一份，为证明上述事实由孟秀春出庭作证并提交邢台市华麟房地产开发有限公司出具证明、刘军的妻子郭彩霞出具证明。被告邢台顺德典当有限公司认为原告缴纳购房款应交到第三人邢台市华麟房地产开发有限公司的账户，交给他人的行为不应认定为已缴纳购房款。 本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查原告王建卫享有的实体权利是否足以阻却执行措施。本案系因被告邢台顺德典当有限公司申请金钱债权执行案件，查封登记在第三人华麟地产开发企业名下不动产而产生的争议，对于该情形《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两个规定中第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则第二十八条和第二十九条适用上产生竞合，既可以适用第二十八的规定，也可以适用第二十九条的规定。具体本案而言，原告王建卫是否就本案所涉房产享有足以排除强制执行的民事权益的问题。（一）原告王建卫在法院查封之前已就诉争房产与第三人邢台市华麟房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同虽未办理销售合同备案、网签等手续，但该商品房买卖合同明确了当事人的名称、商品房基本状况、房屋价款及交付方式等内容，具备商品房买卖合同的基本要素，且不违反法律的强制性规定应认定为合法、有效；（二）原告王建卫已全额交付诉争房屋的全部价款，第三人邢台市华麟房地产开发有限公司向原告王建卫出具的收据虽非正规发票，但并不影响据此证实原告王建卫已履行交付房款的义务；（三）第三人邢台市华麟房地产开发有限公司作为诉争房产的销售方，认可未办理诉争房产的过户登记并非归咎于买受人王建卫，而系第三人邢台市华麟房地产开发有限公司证件不齐的原因。综上，原告王建卫符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，在其未就案涉房屋办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有的物权期待权，足以阻却对涉案房屋的执行，故原告王建卫要求停止对位于邢台市平乡县的强制执行，符合法律规定本院予以支持。在停止执行之时，本院作出的（2015）西执字第457号执行裁定书中关于该房产的查封及（2019）冀0503执异118号执行裁定书于本判决生效时自动失效，房屋即应解除查封。关于诉讼费的负担无论本案诉讼还是被告邢台顺德典当有限公司申请执行，均因第三人邢台市华麟房地产开发有限公司未完全履行义务引起，故此案件受理费由第三人邢台市华麟房地产开发有限公司负担。被告邢台顺德典当有限公司未被采纳的其它意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行登记在第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县，本院（2015）西执字第457号执行裁定书中关于该房产的查封及（2019）冀0503执异118号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 二、第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县归原告王建卫所有。 案件受理费4,870元，由第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  徐文涛 审 判 员  赵立东 人民陪审员  常智臻 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  宋 艺 ——