文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初915号原告：舒泽明，男，1967年8月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：但盛刚，重庆洪宇律师事务所律师。被告：重庆市顺扬房地产开发有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道龙城大道159号，统一社会信用代码9150023032231773X7。法定代表人：林敏，董事长。委托诉讼代理人：郎娟，重庆天宇三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁贤春，男，1964年1月9日出生，汉族，系被告公司综合部经理，住重庆市江津区。第三人：孙永红，男，1969年9月3日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：徐洪文，重庆东龙律师事务所律师。原告舒泽明与被告重庆市顺扬房地产开发有限公司、第三人孙永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序于同年5月22日公开开庭进行了审理。原告舒泽明及其委托诉讼代理人但盛刚，被告重庆市顺扬房地产开发有限公司的法定代表人林敏及其委托诉讼代理人郎娟、丁贤春，第三人孙永红及其委托诉讼代理人徐洪文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒泽明向本院提出诉讼请求：1.依法确认2019年10月22日原、被告双方签订的《商铺买卖认购合同》无效；2.判决被告退还原告支付的定金300万元及利息（自2019年12月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以尚欠本金为基数计算至付清时止）并赔偿原告损失11万元及承担已付定金300万元一倍的赔偿责任；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月22日，原、被告签订《商铺买卖认购合同》约定：被告将其开发的丰都县三合街道龙城大道159号“帝景江山”项目11-2号楼一层商铺“外门面”建筑面积共274.12平方米、一层商铺内门面及94号摊位区域建筑面积6829.18平方米销售给原告；2019年11月27日、2019年12月24日原告支付被告商铺定金共计300万元。被告至今未取得商品房预售许可证明，因此原被告双方也未订立商品房买卖合同。现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，特向人民法院起诉，以维护原告的合法权益。被告重庆市顺扬房地产开发有限公司辩称：原告已无权主张《商铺买卖认购合同》无效，因原告已将第三人名字添加于合同上且之后出具委托书将权利义务予以转移；标的合同系双方真实意思表示，且该合同为预约合同，而非正式的商品房销售合同，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定为有效合同；双方签订合同时均知晓被告并未取得商品房预售许可证且载于合同中，故即便合同无效，被告也不应当双倍返还定金；此外，原告及其注册公司已对外销售部分门面并收取房款，第三人亦依照约定向原告支付了转让费，而原告要求赔偿无事实及法律依据，其诉讼请求不应得到支持。第三人孙永红述称：原告的诉讼请求不能同时主张；第三人与原告系合伙关系，第三人全程参与了相应的买卖事宜并积极筹款，同时指令案外人向被告付款45万元，加上原告支付的255万元，共同构成定金300万元；后第三人与原告合伙经营，原告提出因资金问题要退股，双方遂约定原告将其股份及公司法定代表人转让给第三人，第三人半年内支付转让款175万元，同时在原、被告签订的合同中加上第三人名字；原告将前述约定出具委托书后，第三人已支付转让款95万元且对项目进行了装修施工并对门面进行了宣传销售，故原告已对标的合同并无实际权利，应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2019年10月22日，重庆市顺扬房地产开发有限公司（甲方）与舒泽明（乙方）签订《商铺买卖认购合同》约定：乙方购买甲方坐落于丰都县三合街道龙城大道159号“帝景江山”项目11-2号楼的一层商铺“外门面”274.12㎡、内门面及摊位区域（详见本合同附件一、二）共计5240.61㎡，上述面积为甲方暂测，以房地产产权登记面积为准；价格按建筑面积计算，“外门面”为11000元/平方米，“内门面”及“摊位区域”为6450元/平方米，最终销售总价以上述门市的产权终测面积×销售单价确定。付款方式：采用首付分期付款并结合银行按揭方式；签订本认购合同当日，乙方向甲方支付定金300万元，甲方取得预售许可证之日起计算时间，乙方须在15日内向甲方支付足本认购合同总价款的50%，乙方支付50%后才能办理银行按揭手续，完善后乙方已付定金、装修保证金转为购房款，并签订正式《重庆市商品房买卖合同》。乙方未按前述约定按期付款延迟超过10天时，乙方已支付的定金300万元甲方有权不予退还且可重新销售；甲方需在乙方装修时满足水电到达施工现场并协调相关部门配合，甲方协调不到位则应承担资金利息；本认购书一式肆份，各执两份，凭此认购合同签订《重庆市商品房买卖合同》并与之具有同等法律效力。双方另约定合同签署主体及相应信息变更通知、合同生效条件（双方签署生效）、预留车位、两年物管费免除、争议解决等事项。同年11月27日、12月24日，舒泽明支付定金255万元。同年12月6日，孙永红联系隆永明向重庆市顺扬房地产开发有限公司的法定代表人林敏转账20万元，隆永明再联系隆仕伟之前妻湛春红（湛春红到庭作证时称与隆仕伟已离婚），由湛春红向林敏转账25万元；同月9日，舒泽明（甲方）与隆仕伟（乙方）签订协议书约定乙方自愿投入65万元到帝景江山菜市场项目部，甲方同意将其所有的帝景江山11-2（门面、摊位）61号作抵押，此摊位价值140万元，乙方如长期投资，则签订10年租赁合同，每年租金为年利率/140万×4.5%；隆永明在庭审中到庭证实其系给孙永红借钱，后为了保障款项偿还，遂让隆仕伟与舒泽明签订了前述协议书。同年11月27日、12月24日，重庆市顺扬房地产开发有限公司出具收据载明收到舒泽明200万元、100万元。上述款项支付后，舒泽明与孙永红前往重庆市顺扬房地产开发有限公司并在该公司所持的《商铺买卖认购合同》乙方处加了孙永红的名字。2020年1月21日，舒泽明出具委托书载明：兹将我舒泽明与孙永红合伙签订的帝景江山菜市场项目，现将全部股权转与孙永红经营，自行承担债权债务，半年内支付我的投资一百七十五万元，成立的重庆梧崧商贸有限公司法人在10个工作日内转与孙永红，由孙永红承担公司的一切经营债权债务。在庭审中，孙永红陈述其与舒泽明一直系合伙关系，但双方并未约定出资比例及其他合伙事项，合同加名及委托书出具行为均系舒泽明自愿所为，且该委托书是舒泽明写好后再抄了一遍；舒泽明陈述其从未与孙永红合伙，孙永红称开发商相信他故要求在合同上加名，其后又称预售许可证将办理完毕，故写好委托书让舒泽明抄写后由孙永红想办法与开发商协商，后孙永红说开发商不认可委托书，舒泽明要求返还委托书，但孙永红陈述已销毁，遂未在意，后于3月份处分门面时无人认可就向法院提起诉讼；重庆市顺扬房地产开发有限公司陈述先是与舒泽明协商合同事宜，后孙永红经舒泽明介绍也来协商，签订合同时舒泽明陈述系其独立购买，商品房预售许可证因疫情防控影响尚未办理完毕。另查明，舒泽明于2019年12月下旬将65号门面出售给胡方云、将63号门面出售给谭维、将60号门面出售给郑江英，舒泽明称已于2020年4月将胡方云、谭维所交购房款退还并另行支付利息11万元。孙永红于2020年1月21日起对外出售门面并收取定金。2020年4月7日，孙永红向舒泽明转账95万元。还查明，舒泽明在本案审理过程中申请诉讼保全要求冻结重庆市顺扬房地产开发有限公司存款500万元，其支付保全费5000元。上述事实，有当事人陈述、《商铺买卖认购合同》、转账记录及收据、证人证言、协议书、委托书、认购协议书及收据、民事裁定书及发票等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为案涉合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从双方签订的合同内容来看，各方均知晓被告并未取得商品房预售许可证且并未约定《商品房销售管理办法》第十六条的规定的第（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）等主要事项，故该合同不应直接认定为商品房买卖合同，原告不能以案涉合同系商品房买卖合同来请求确认无效并以此为据主张其余诉讼请求，对于原告的所有诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告舒泽明的诉讼请求。案件受理费54920元，减半收取27460元；保全费5000元，由原告舒泽明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  高 鹏二〇二〇年六月九日法官助理  陈 伟书 记 员  冉倪希