济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1144号原告：秦义平，女，1958年8月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：齐民，山东天齐律师事务所律师。被告：王光才，男，1957年6月6日出生，汉族，住济南市。被告：郑宠霞，女，1972年9月26日出生，汉族，住济南市。被告：纪欣，男，1962年10月27日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：王晓珽，山东国曜律师事务所律师。原告秦义平与被告郑宠霞、王光才、纪欣确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日第一次公开开庭进行了审理。原告秦义平及其委托诉讼代理人齐民、被告郑宠霞、被告纪欣及其委托诉讼代理人王晓珽到庭参加诉讼。被告王光才经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，适用普通程序独任制审理。本院于2020年6月29日第二次公开开庭进行了审理。原告秦义平及其委托诉讼代理人齐民、被告纪欣及其委托诉讼代理人王晓珽到庭参加诉讼。被告王光才、被告郑宠霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦义平向本院提出诉讼请求：1.判决王光才、郑宠霞与纪欣签订的房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：1988年秦义平与王光才通过槐荫区人民法院调解离婚，调解协议对夫妻共同财产吴家铺镇段家庄xxx号房产做了明确分割，秦义平分得北屋四间。1991年因生活所迫，秦义平带着孩子改嫁到华山，当时房屋没有人用。最近时间，因住房原因想起老院，才知道房子被王光才、郑宠霞卖给了纪欣。秦义平认为其对分得房屋拥有物权，三被告无权对其房屋进行买卖。为维护秦义平的合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，秦义平增加诉讼请求为：要求确认房屋买卖协议无效，并要求三被告返还其所有的北屋四间房屋及宅基地使用权。王光才未作答辩。郑宠霞辩称，我也是受害者，卖房子的时候与我无关，户主是王光才，我没有权利去卖，当时纪欣让我签字，我就签了，我与王光才现在还没有离婚，但是我对王光才离婚时对房子的约定我不清楚。我也不知道王光才与秦义平之间有纠纷。反正卖不卖房子钱都是王光才的儿子王振的。纪欣辩称，1.王光才、郑宠霞在签订《房屋买卖协议》时存在隐瞒、欺诈等违约行为，答辩人自始至终对秦义平及《离婚调解书》内容均不知情。答辩人与王光才、郑宠霞于2007年3月21日签订《房屋买卖协议》，签订协议时，两人称房屋为王光才所有。为了证明其完全享有所有权，两人出具了《房屋所有权证》及美里湖办事处段庄村的《证明》一份，房产证上明确显示房屋所有权人为王光才，无产权共有人；同时两人承诺并在合同中约定“甲方保证上述房产合法、真实、权属清楚、经签定甲、乙双方不得随意改变，若一方变更造成的一切损失有违约方双倍赔偿，并承担民事诉讼责任”。答辩人与两人签订合同是在2007年，而秦义平与王光才离婚是在1988年，期间相隔19年，且秦义平在离婚后即带着孩子改嫁到华山，其不是本村居民并不在本村居住，未对争议房屋实际占有，且《离婚调解书》较为私密，不具有公开、透明性，答辩人对秦义平情况及《离婚调解书》内容无从知晓。所以，答辩人在与王光才、郑宠霞签订《房屋买卖协议》时，对房屋是否存在产权共有人已经尽了合理审查义务，并且基于善意与诚实信用原则签订合同。2.秦义平提交的《离婚调解书》中并未对分割房产的位置、房号等进行具体描述，不能证实调解书中分割的共同房产是《房屋买卖协议》中标的房产。《离婚调解书》中记载的秦义平的户籍所在地为济南市，而秦义平起诉状中也称自己离婚后改嫁迁入历城区华山镇。3.农村宅基地的使用权仅为本集体经济组织成员享有，其申请的首要条件就是申请人户口在本村。而非本村村民与本村村民结婚的情况下，宅基地的申请主体也仍为农村村民一方，一旦这种婚姻家庭关系解除，非本村村民的宅基地依附性的使用权随即丧失。根据秦义平《离婚调解书》显示其户口并不在段家庄，且《宅基地使用证》是在秦义平离婚两年后颁发，其既不是段家庄村户口又与王光才离婚，该证不应该颁发给秦义平，而是应与《房屋所有权证》内容保持一致，宅基地使用权人应为王光才。4.秦义平以自己享有物权王光才、郑宠霞签订合同时不享有所有权为由主张《房屋买卖协议》无效，该诉讼请求于法无据不应得到支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持”，可见合同一方缔约时不具有所有权或处分权并不影响合同的效力。即使王光才、郑宠霞在出卖合同标的房产时其出卖房屋的行为侵犯了秦义平的共有权，也不会因此而影响房屋买卖合同的效力。《房屋买卖协议》并未对合同标的房产进行物权变更登记，房产的物权并未变动，秦义平不能以其享有物权而主张合同无效。5.秦义平与王光才、郑宠霞在本案中均具有不可推卸的过错，秦义平的损失应向王光才、郑宠霞主张。6.答辩人与王光才、郑宠霞在合同签订后交付了房款并对涉案房屋实际占有使用，对房屋进行了大量的装修、翻建、修缮，并新建西屋两间20余平方，12年来与家人生活于此。且涉案房屋为答辩人唯一住房，其对涉案房屋的占有使用状态都不具备变动的条件。秦义平并非合同签订一方而涉案合同买卖双方自合同签订以来从未有过任何关于合同的争议、纠纷。支持秦义平的诉讼请求不仅不能化解矛盾还会对答辩人的信赖利益造成严重的损害造成本案各当事人之间利益失衡。7.秦义平不是《房屋买卖协议》的合同签订方或履行方，其无权主张合同无效。根据合同相对性原则，房屋返还的对象仅限于签订合同的双方之间，纪欣没有义务向合同相对方以外的第三人返还。8.宅基地使用的主体只能是农村集体经济组织的成员，秦义平的户口已经从美里湖办事处段庄村迁出，不再是该集体经济组织的成员，不能再享有该村的宅基地使用权。综上秦义平所提诉讼请求于法无据应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，秦义平提交的房屋买卖协议照片、常住户口登记卡、民事调解书、询问笔录及纪欣提交的房产证、房屋买卖协议、收到条，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑宠霞、纪欣对秦义平提交以上证据无异议，王光才未到庭质证，亦未提供书面质证意见。本院对以上秦义平提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.秦义平与王光才原系夫妻关系，双方于1988年9月经本院调解离婚，并分割共同财产，将位于济南市槐荫区吴家铺镇段家庄村xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）的北屋四间（含东山墙）归秦义平所有，北屋东头一间和东屋二间归王光才所有，院落共同使用。2.1991年4月25日，秦义平取得济南市槐荫区人民政府颁发xxx号房屋所在土地的《宅基地使用证》，证号为：（临时）第0517xxx号，载明户主姓名为秦义平，家庭人口2人，占地面积：210平方米，院落编号：xxx号。3.1992年5月25日，王光才取得xxx号房屋的所有权证，载明所有权人为“王光财”，所有权性质为集体，产别为私产，建筑面积共103.39平方米，院落面积201.39平方米。秦义平、郑宠霞、纪欣均认可王光才与王光财系同一人。4.另查明，纪欣不是段庄村村民。济南市槐荫区吴家铺镇段家庄村xxx号现变更为济南市槐荫区美里湖街道办事处段家庄村xxx号。5.2007年3月21日，王光才、郑宠霞作为卖方（甲方），与作为买方（乙方）的纪欣签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于槐荫区美里湖办事处段家村房产，建筑面积103平方米，院落201.39平方米售给乙方，乙方已对房屋做了充分了解，自愿承买，总价款为68万元，甲乙双方协议终生有效，无论以后国家占或村里规划，补偿费都有乙方支配与甲方无关系。王光才、郑宠霞、纪欣均在落款处签字确认。纪欣称其已经向王光才支付了全部购房款。双方对以下事实和证据存有争议：1.纪欣向本院提交收款收据及照片，拟证明其已对xxx号房屋进行翻新、装修并支付了装修款65514元，且新建西屋四间，其还提交了电费缴纳证明截图打印件，证明其对房屋实际占有使用。秦义平对纪欣提交以上证据质证认为，该证据不能证明纪欣对房屋的实际投入。郑宠霞对纪欣提交以上证据无异议。对该组证据本院认为，本案由秦义平作为原告提起诉讼，其诉讼请求为要求确认2007年3月21日签订《房屋买卖协议》无效，合同效力的确认与购房人是否实际占有使用并无直接关联，故该组证据与本案无关，本院在本案中不予采信。2.纪欣在本案诉讼中主张（辩称）其购买xxx号房屋时，王光才称宅基地使用证丢失，并向其提供了段家庄村委会出具的《情况说明》为凭。其在本案诉讼中提交该《情况说明》，内容为：“我村村民王光财，因多次搬家，将《济南市槐荫区宅基地使用证》丢失。特此证明。2006年7月17日。”秦义平对纪欣提交的以上《情况说明》不予认可，称宅基地使用证并未丢失，一直在其处保存，并提交宅基地使用证原件为凭。郑宠霞对纪欣提交的《情况说明》无异议。对该证据本院认为，秦义平提交的宅基地使用证系原件，且房屋坐落与纪欣购买的xxx号房屋坐落一致，故其真实性本院予以确认。由此可以确认纪欣提交的《情况说明》内容并不属实，对该《情况说明》本院不予采信。本院认为，1.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。秦义平与王光才原为夫妻关系，共同居住于xxx号房屋。1988年9月，秦义平与王光才离婚，该xxx号房屋进行了分割，确定xxx号房屋的北屋四间（含东山墙）归秦义平所有，北屋东头一间和东屋二间归王光才所有，院落由秦义平与王光才共同使用。因此，秦义平对以上分割的房屋及使用的院落依法享有权利。纪欣在本案中辩称秦义平提交的《离婚调解书》中并未对分割房产的位置、房号等进行具体描述，不能证实调解书中分割的共同房产是《房屋买卖协议》中（的）标的房产。但从本案审理查明的事实来看，秦义平提交《离婚调解书》中分割的房产系秦义平与王光才原夫妻共有财产，指向明确。王光才并未对此提出异议，纪欣也未提供证据证明秦义平提供《离婚调解书》中载明的分割房产与本案所涉《房屋买卖协议》中的房产为两处不同房产。因此，本院对纪欣该部分答辩意见不予采信。虽然秦义平不是《房屋买卖协议》签订的相对方，但是其对该协议所涉及的房屋中的北屋四间享有所有权，该协议的签订损害了其权利，其作为利害关系人，有权提起诉讼，维护自己的权利。对纪欣辩称秦义平并非合同相对方，无权主张该协议无效的意见，本院不予采信。2.秦义平在本案诉讼中要求确认王光才、郑宠霞与纪欣于2007年3月21日签订的《房屋买卖协议》无效，该协议签订过程中，秦义平并未参与，但《房屋买卖协议》中涉及买卖的房屋包括了其离婚过程中分割取得的相应房产。纪欣则在本案诉讼中辩称其自始至终对秦义平及《离婚调解书》内容均不知情，王光才、郑宠霞在签订《房屋买卖协议》时存在隐瞒、欺诈等违约行为，还主张王光才、郑宠霞在与其签订买卖协议时出具了《房屋所有权证》《证明》等，并主张依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条第一款的规定，合同一方缔约时不具有所有权或处分权并不影响合同的效力。针对秦光平的诉讼请求及纪欣的答辩意见，本院认为，纪欣与王光才、郑宠霞签订的虽为《房屋买卖协议》，但买卖标的物不仅是房屋，其中还包括了该房屋坐落的相应的集体土地宅基地的使用权，而纪欣并不是段家庄村村民,其无权取得xxx号房屋所在宅基地的使用权。虽然秦义平已将户口从段家庄村迁出，但是其拥有xxx号房屋所在宅基地的使用权证书，该证书能够证明秦义平对宅基地拥有合法的使用权，在使用权人没有变更登记的情况下，户口迁出并不必然产生宅基地使用权的转移。根据房地一体原则，即使《房屋买卖协议》是王光才、郑宠霞及纪欣双方当事人的真实意思表示，但违反了法律法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。因此，王光才、郑宠霞与纪欣于2007年3月21日签订的《房屋买卖协议》应为无效。秦义平在本案中提出要求确认王光才、郑宠霞与纪欣签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王光才、郑宠霞与纪欣为《房屋买卖协议》的双方当事人，基于以上法律规定，合同无效，取得财产的一方应当向对方予以返还。即纪欣应当向王光才、郑宠霞返还xxx号房屋，王光才、郑宠霞应当向纪欣返还相应购房价款。秦义平虽非《房屋买卖协议》的当事人，纪欣也并非从秦义平处取得xxx号房屋，但因王光才与秦义平离婚时已确定北屋四间归秦义平所有，如果纪欣向王光才、郑宠霞返还xxx号房屋后，王光才、郑宠霞再向秦义平返还房屋中的北屋四间，明显过于繁琐。为减少当事人的讼累、便于执行，本院确认王光才、郑宠霞与纪欣共同向秦义平返还xxx号房屋中归属于秦义平的北屋四间。根据房地一体原则，返还房屋即是返还了房屋所占用土地的使用权。故秦义平的该项请求本院予以支持。除以上四间北屋外，纪欣依《房屋买卖协议》从王光才、郑宠霞处取得的其他房产，因并非秦义平在本案诉讼中主张的内容，本院在本案中不予处理。4.纪欣在本案诉讼中辩称在《房屋买卖协议》签订后已支付了购房款，其在本案诉讼中还辩称对xxx号房屋进行了大量装修、翻建、修缮并新建西屋两间20余平方。因本案系秦义平作为原告提起，而秦义平并未与纪欣签订《房屋买卖协议》，也未收取纪欣的购房款项，因此，有关购房款项的支付与退还、装修装饰及翻建、新建等均与秦义平无关。故本院对纪欣提出的以上内容在本案中不予处理，纪欣可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、王光才、郑宠霞与纪欣于2007年3月21日就买卖位于济南市槐荫区美里湖街道办事处段家庄村xxx号房产签订的《房屋买卖协议》无效；二、王光才、郑宠霞、纪欣于本判决生效之日起十日内共同向秦义平返还上述房屋中的北屋四间及该房屋占用土地的宅基地使用权。案件受理费7309元，由王光才、郑宠霞、纪欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年六月二十九日书记员 裴立红