北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14935号原告:杨某1，女，1967年1月26日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：王某，女，1993年3月16日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张博远，北京张春月律师事务所律师。被告:杨某2，男，1964年7月18日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：关某，女，1967年9月27日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：杨某3，女，1993年4月23日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：杨某4，女，1960年5月14日出生，汉族，住北京市昌平区。原告杨某1、王某与被告杨某2、关某、杨某3、杨某4分家析产、法定继承纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1、王某及其委托诉讼代理人张春月、张博远及被告杨某2、关某、杨某3、杨某4到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1、王某向本院提出诉讼请求：1、请求分割下列房屋：因拆迁获得的位于北京市昌平区XX镇XXXXXX小区1号楼4单元404号房屋，该房屋归杨某2、关某、杨某3，其给付杨某1、王某房屋折价款300．43元；2、位于北京市昌平区XX镇XXXXXX小区1号楼4单元402号房屋，该房屋41．5%的份额是马桂兰遗产，该房屋归杨某2、关某、杨某3，由其给付杨某1应继承份额的折价款49．1万元；事实与理由：杨某1与王某系母女关系。杨某1与杨某4系姐妹关系，与杨某2系兄妹关系，杨某2与关某系夫妻关系，杨某3系杨某2与关某之女。杨士宏、马桂兰系杨某1及杨某4、杨某2之父母。杨士宏于1988年去世，其生前与马桂兰共同建有北房5间、西房3间。2001年5月，杨某1、王某与杨某2、关某、杨某3及马桂兰共同生活居住的位于北京市昌平县XX镇XX村四队的住房及宅院被拆迁。拆迁人为“北京市昌平房地产开发总公司”（现名称为：北京市昌平房地产开发有限责任公司）开发商为“北京润杰房地产开发有限公司”。根据当时的拆迁政策，被拆迁户内的每个人（按户口）有40平方米的安置房指标。当时，杨某1、王某与杨某2、关某、杨某3及马桂兰的户口（6人）均在被拆迁宅院房屋内，安置房面积为240平方米，取得了安置住房3套，分别为北京市昌平区XXX小区（原名称：昌平区XXXXXX小区）1号楼4单元102号、202号和602号住房。因当时马桂兰健在，并未进行分家析产。2018年2月2日，马桂兰去世，鉴于因拆迁而获得的款项和房产未进行分割，且马桂兰生前遗留的个人财产(包括房产）尚未继承，双方协商未果。故依法提起诉讼，请求人民法院依法查清事实，作出公正判决，维护杨某1、王某合法权益。被告杨某2辩称：杨某1、王某从未就房产问题找我们协商。涉案拆迁宅院，1969年建北屋3间和杂物棚，1983年我父母给我盖了一间半西房。1989年我父亲去世，1991年上半年我成家后把院内建满房屋，杨某1也是1991年下半年成家搬走了，后我母亲一直跟我一起生活到去世。1998年开始贴拆迁公告，到2001开始实施，当时拆迁政策是货币补偿，自己自由支配，愿意买房就买房，买社会的房子也行，买开发商的房也行。当时是我和关某签的字，我母亲岁数大，她也不懂，全过程都是我操作的，拆迁时杨某1和我母亲说过她成家立业了，不参与拆迁的事情，我母亲给了杨某1拆迁款3．5万元，给我拆迁款买了102和202两套房，当时写的我名字，后来因楼房交物业费，物业公司有政策，孤寡老人可以减免优惠，我又找开发商把102改成我母亲的名字，按中国的传统，母亲就我一个儿子，生前就跟我过，我给她养老送终，还有跟街坊邻居聊天我母亲也多次谈到这个问题，就跟儿子过，家产都给儿子。602的房子是关某的，当时拆迁的时候我和关某处在离婚状态，602是关某购买的，购房款不够是我给添了一半的钱，当时孩子也小，关某同意写我的名字。关于赡养老人，我母亲一直跟我一起生活，杨某1没有尽赡养义务，现在其要求分割房子，我不同意。三套房子的所有权都是我的。被告关某辩称：602号房屋是我们夫妻婚后盖房所得拆迁款购买的，杨某1无权分割，102和202号房屋是杨某2的房产，不同意杨某1、王某的诉讼请求。被告杨某3辩称：三套房屋是我父母的，102和202号房屋是我父亲的，602号房屋是我父母的房屋，不同意杨某1、王某的诉讼请求。被告杨某4辩称：涉案房屋中如有我的就主张权利，如果没有就不要，听法院判决。经审理查明:杨世宏与马桂兰育有一子二女，即杨某2、杨某4、杨某1。杨世宏与马桂兰在北京市昌平区XX镇XX村XXX街有宅院一处，院内有北房4间（建于1969年）、东房2间、西房3间、南房1间、南房外侧有北房1间、棚子2个。杨某2与关某于1990年7月结婚，婚后生育一女杨某3，三人与杨世宏、马桂兰共同居住上述宅院。杨某1婚后生育一女王某，杨某4、杨某1婚前居住在上述宅院内，婚后各自搬至另处居住生活。杨世宏于1989年3月30日死亡。1996年4月杨某2与关某经北京市第一中级人民法院调解离婚，离婚时确认共同财产上述宅院中东房北头一间和院外北房一间归杨某2所有，东房南头一间归关某所有。2001年5月上述宅院因政府改造被拆迁，拆迁单位张贴了公开信，主要内容包括拆迁原因、依据、拆迁补偿方式及补偿价格标准及如何向被拆迁人实施优惠住房等，其中，拆迁补偿方式及补偿价格标准的主要内容为：此次拆迁依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定实行货币补偿，具体补偿项目及价格标准如下：1、原有房屋及附属物作价补偿，依据《北京市房屋估价办法》，由房屋价格评估人员逐户进行现场勘测评估，确定每户原有合法房屋及附属物补偿价格，按评估价格对房屋所有权人给予补偿。2、使用权补偿：补偿款＝拆迁补偿价格×原建筑面积＋经济适用房均价×拆迁补贴面积。其中：①拆迁补偿价格为1480元/平方米；经济适用房均价为1500元/平方米；②原建筑面积人均超过30平方米的超过部分按1480元的20%补偿。③拆迁补贴面积计算公式：拆迁补贴面积＝原建筑面积×拆迁补偿系数（0．35）。3、搬家费及提前搬家奖励费：搬家费按住户原有住房间数每间发100元。提前搬家奖励费是指被拆迁人在拆迁公告的搬迁期限以前（2001年8月20日）搬家的，按规定每户给予2000元奖励。4、根据市政府令1989年第39号的规定，具备下列条件的也应当认定为正式房屋：柱高2米以上，建筑面积7平方米以上；三面有墙，有正式门窗；屋顶有保温层。如何向被拆迁人实施优惠住房的主要内容为：优惠住房地址在水关环岛西南侧，蓄能电站对面。优惠价格见XXXXXX小区经济用房价格表，所购买回迁建筑面积不得超过所拆除房屋的使用权补贴面积。使用权补贴面积人均30平方米，超过部分的面积按补偿价格的20%计算。原面积大于补贴面积按原面积购买，超过补贴面积50%以内按优惠价格每平方米增加150元购买。超过补贴面积50%以外的按优惠价格每平方米增加300元价格购买。2001年7月30日，北京市昌平房地产开发总公司（以下简称昌房公司）依据上述拆迁政策与杨某2、关某签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，主要内容：拆迁人（甲方）昌房公司，被拆迁人（乙方）马桂兰、关某。乙方在拆迁范围内居住非成套正式住宅房屋12间，建筑面积156．7平方米，乙方现在册人口6人，实际居住人口6人，分别是马桂兰、杨某2、杨某1、王某、关某、杨某3。被拆迁房屋建筑面积156．7平方米，被拆除房屋所在地拆迁补偿价格为1480元/平方米，应补偿建筑面积为211．5平方米。协议中还约定了其他事项。补偿协议签订后，杨某2于2001年8月27日领取了各项补偿款共计391913元。2013年3月杨某2与润杰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得昌平区XX镇XXXXXX小区1号楼4单元2层404号房屋（该房屋总价款为16万元，建筑面积83．19平方米，房产证号京房权证昌私移字第XXXX号，登记所有人为杨某2，该房屋以下简称404号房屋）和昌平区XX镇XXXXXX小区2号楼2单元212号房屋，即双方前述602号房屋（杨某2于2006年5月将该房屋出售，转让价款为33．7万元，该房屋以下简称212号房屋）。同年3月，马桂兰与润杰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得昌平区XX镇XXXXXX小区1号楼4单元1层402号房屋（该房屋总价款为14．5万元，建筑面积83．19平方米，房产证号为京房权证昌私移字第XXXX号，登记所有人为马桂兰，该房屋以下简称402号房屋）。后马桂兰给付杨某1现金35000元，2002年底房屋交付后，马桂兰仍与杨某2、杨某3、关某共同生活。2018年2月2日，马桂兰死亡。2019年7月杨某1、王某诉至本院，要求分割上述404号、404号和212号房屋，审理中，其诉讼请求变更，变更后的诉讼请求同诉称。另查，双方陈述的102号、202号和602号房屋即现登记的402号、404号和212号房屋。杨某1、王某、杨某2、关某、杨某3和杨某4均认可212号房屋所有权人为杨某2和关某。庭审中，杨某1、王某申请对402号和404号房屋的市场价值进行鉴定，后本院委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司对前述房屋的市场价值进行评估，评估意见为：402号房屋价值总额为294．6万元；404号房屋价值总额为300．43万元。杨某1为此支付鉴定费19875元。杨某1、王某、杨某2、关某、杨某3和杨某4均对鉴定意见无异议。双方争议的事实：1、拆迁宅院内原房屋的权属。杨某1、王某陈述，根据房屋作价通知单，该院内东房、南房、外侧小北房是杨某2所建，其他的房屋均是马桂兰和杨世宏出资所建；杨某2、关某、杨某3陈述，该宅院内北房三间和西房1．5间是马桂兰和杨世宏出资所建，其他房屋系杨某2和关某共同出资所建；杨某4意见同杨某1、王某。2、马桂兰生前给予杨某1的35000元的性质。杨某1陈述，涉案宅院拆迁后，马桂兰、杨某2、关某和杨某3住在我家XXXX小区的房子里，居住时间大约3年，该款是给杨某1的房屋租金。庭审中，证人吴某出庭作证，证明其与杨某1是同事关系，当时也住在XXXX小区，其看到马桂兰住在杨某1水管新村的房子里，大约住了3年左右，听杨某1讲马桂兰给了其房屋租金35000元。杨某2、关某、杨某3陈述，对证人证言不认可，我们认可拆迁后搬到杨某1的房屋居住，居住时间是2001年8月27日到2003年5月9日。我们购买的房屋钥匙是2002年12月1日交付的，房屋装修后，在2003年5月9日从杨某1家搬出，给杨某1的35000元就是因拆迁给的，不是租金；杨某4对证人证言无异议，认可杨某1的陈述。3、404号房屋权属。杨某1、王某陈述，其是拆迁安置人口，根据拆迁政策，其二人享有安置房面积83平方米，因此，该房屋应归属杨某1和王某，鉴于房屋登记在杨某2名下，根据鉴定意见，由杨某2、关某、杨某3给付我们折价款300．43万元，并提交了致拆迁户公开信予以佐证；杨某2、关某、杨某3陈述，对公开信无异议，但本次拆迁是货币补偿，与户口无关，房屋是自愿购买原则，不认可杨某1、王某的上述主张；杨某4陈述，对公开信无异议，认可杨某1、王某的陈述。审理中，经本院向杨某1、王某释明，如本院确认402号房屋系马桂兰遗产，该房屋中其未主张的份额是否主张继承，杨某1、王某均表示主张继承相应份额的折价款；杨某2、关某、杨某3对此辩称，如法院确认402号房屋为马桂兰遗产，我方不同意平均分割。理由如下：父母一直与杨某2共同生活，杨某2结婚后，一直由杨某2和关某赡养。1991年杨某1结婚后，没有尽到赡养义务，拆迁时，其向马桂兰表示不参与家里拆迁的事，为此我母亲给了杨某1拆迁款35000元，并非租金。1980年杨某4接我父亲班等同于继承了父母的财产，在当时已是取得个人的最大利益，因此，拆迁时，杨某4没有参与，同时，杨某4也没有尽到赡养母亲的义务；杨某4称，如法院认定402号房屋为马桂兰遗产，我主张继承相应的份额。上述事实，有当事人的陈述，杨某1、王某提交的公安机关证明信、房屋作价通知单、拆迁协议、公开信、证人证言、评估报告、鉴定费发票等；被告杨某2提交的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、402号和404号房屋的房屋产权证、商品房买卖合同、另案的民事判决书等；本院调取的北京市城市房屋拆迁补偿款、补助费领款凭证、评估报告等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，根据本案涉案小区拆迁宣传材料(公开信)、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，涉案宅院拆迁方式为货币补偿，安置房屋由拆迁人以优惠价格出售给被拆迁人，被拆迁人购房面积以不超过被拆除房屋的使用权补贴面积为原则，使用权补贴面积与原房屋建筑面积、在册人口数量和拆迁补偿系数相关，杨某1、王某作为涉案宅院“空挂户”的在册人口，仅享有以优惠价格购房的权利，其享有的优惠面积依托于涉案宅院原房屋建筑面，该宅院补贴面积（按6口人计算）为：156．7+156．7×0．35=211．5平方米；按4口人计算，补贴面积为30×4+30×4×0．35+（156．7-120）×0．2=169．3平方米，马桂兰、杨某2、关某所购买的三套房屋因杨某1、王某的在册户籍多优惠面积42．2平方米。而拆迁时杨某1、王某并未行使该购买权，也没有出资行为，且该优惠房屋的购买价格与当时的商品房市场价格接近，而马桂兰给予其35000元后，距今已有18余年，期间其对涉案房屋也未主张权利，以上说明，杨某1收取的35000元应是对杨某1、王某优惠购房面积以及居住其房屋的补偿，双方已就该利益的补偿达成一致意见，而杨某1、王某主张该款系租金，对此依据不足，且也不符合常理，本院不予采信。因此，杨某1、王某主张404号房屋属其所有，要求杨某2、关某、杨某3给付该房屋折价款，依据不足，本院不予支持。此外，结合各方陈述和另案判决书和拆迁政策，被拆迁宅院原房屋系马桂兰、杨世宏、杨某2和关某所有，拆迁后，杨某2、关某、马桂兰所购212号房屋应属杨某2、关某所有；404号房屋应属杨某2所有；402号房屋应属马桂兰所有。关于402号房屋，马桂兰死亡后，该房屋应属马桂兰遗产，由其法定继承人杨某1、杨某2和杨某4继承，根据法律规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。根据已查明的事实，马桂兰生前一直与杨某2共同生活，而杨某1、杨某4也未提交其履行主要赡养义务相关证据，因此，杨某2主张多分，符合上述法律规定，本院予以采纳，即杨某2继承402号房屋份额为50%；杨某1、杨某4每人继承份额为25%。考虑402房屋现由杨某2居住使用，且杨某1主张折价补偿，故402号房屋由杨某2继承，由其给付杨某1、杨某4相应份额折价款，具体价格依据估价报告确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民法总则》第二十七条、第三十四条、第一百四十三条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、昌平区XX镇XXXXXX小区1号楼4单元2层404号房屋归杨某2所有；二、昌平区XX镇XXXXXX小区1号楼4单元402号房屋由杨某2继承；三、杨某2给付杨某1应继承上述房屋相应份额折价款736500元，于本判决生效后60日内执行；四、杨某2给付杨某4应继承上述房屋相应份额折价款736500元，于本判决生效后60日内执行；五、驳回杨某1、王某、杨某2、关某、杨某3、杨某4的其他诉讼请求。鉴定费19875元，杨某1、王某负担12422，已交纳；杨某2负担4969元，杨某4负担2484元，均于本判决生效后七日内交纳；案件受理费54922元，原告杨某1、王某负担32146元，已交纳；被告杨某2负担15184元，被告杨某4负担7592元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  张 峰人民陪审员  艾秋军二〇二〇年六月二十三日书 记 员  杨 蕊