江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7490号原告：南京市基督教三自爱国运动委员会，住所地在江苏省南京市建邺区乐山路156号圣训堂。法定代表人：阚仁平，该会主席。委托诉讼代理人：梁官成，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：江苏未来鸿海教育科技股份有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区兴隆大街与江东南路交叉口东北角和熙文化广场16幢一单元1105室。法定代表人：邹从翠，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙秋凯，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：石冬梅，女，汉族，1969年11月12日生。被告：南京邦途投资管理有限公司，住所地在江苏省南京市栖霞区尧化街道甘家边东108号1幢401室。法定代表人：史洋。被告：史洋，男，汉族，1980年2月17日生，住江苏省南京市栖霞区。原告南京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称三自委员会）诉被告江苏未来鸿海教育科技股份有限公司（以下简称未来鸿海公司）、南京邦途投资管理有限公司（以下简称邦途公司）、史洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告三自委员会委托诉讼代理人梁官成，被告未来鸿海公司委托诉讼代理人孙秋凯到庭参加诉讼，被告邦途公司、史洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三自委员会向本院提出诉讼请求：判决三被告将南京市玄武区××（以下简称310室）房屋腾空返还给原告；判决三被告自2019年10月24日起，按每天1500元向原告支付房屋占有使用费，至房屋返还之日止；判决被告未来鸿海公司给付原告超额租金689605元。事实和理由：2014年5月5日，原告与未来鸿海公司签订房屋租赁合同，原告将310室房屋出租给未来鸿海公司使用，租赁期限6年，第1-3年每年租金258000元，第4-6年每年租金270900元，先付后租，第一年支付方式为年付，一次性付清，后五年支付方式为半年付，逾期不付的视为违约，原告可终止房屋租赁合同。未来鸿海公司不交房租，自动退房，租赁期间，房屋所有的维修费用全部由未来鸿海公司承担等。未来鸿海公司在租赁期间屡次迟延交付租金，根据约定未来鸿海公司应当在2018年12月15日前支付2018年12月16日至2019年6月15日期间租金135450元，但一直拖延不付。1月9日，原告发函催要，但未来鸿海公司仅在2019年1月14日支付5万元，2月14日支付6万元，尚欠25450元未付，未来鸿海公司经催告后仍未及时足额支付租金，原告有权解除合同。另原告近来发现未来鸿海公司早在2014年5月22日就擅自将承租房屋转租给史洋使用，史洋将房屋交由邦途公司经营邦途时尚公寓。未来鸿海公司未经原告同意擅自转租房屋，原告有权解除合同，并要求未来鸿海公司将其向史洋收取的高于原告与未来鸿海公司约定的租金返还给原告，依据两份租赁合同约定的租金标准，2014年8月15日至2019年5月4日，史洋应支付给未来鸿海公司的租金高于未来鸿海公司同时期应支付给原告的租金689605元，未来鸿海公司应将该款返还给原告。2019年4月24日，原告向未来鸿海公司、邦途公司和史洋发出解除房屋租赁合同通知书，要求三被告在2019年5月4日前归还房屋并结清所有费用等，三被告已于4月25日收到上述函件。此后，未来鸿海公司于2019年1月至2020年4月合计向原告付款361200元，扣除2018年12月16日至2019年5月4日期间140天租金和占有使用费103907元，余款257293元仅够支付172天即2019年5月5日至10月23日的房屋占有使用费，自2019年10月24日起未来鸿海公司应按每日1500元的标准向原告支付房屋占有使用费至房屋实际交还之日止。被告未来鸿海公司辩称：2014年5月5日，我公司与原告签订房屋租赁合同，原告将310室房屋出租给我公司使用，面积859平方米，租赁期限至2020年6月15日。合同履行中，因房屋屋顶漏水严重，影响使用，双方签订了合同附件二，约定前三年房租给予近12000元优惠。根据双方的租赁合同，只有在“预期不付”租金的情况下，原告才可以终止合同，但租赁合同没有约定具体的租金支付期限，故原告认为我公司未按约支付租金，理由不成立。我公司按约定，在当期足额支付了2019年上半年的租金135450元。我公司承租310室房屋后，与史洋签订了房屋租赁合同，将房屋租与史洋使用，合同期限至2020年6月14日。2015年9月，原告方经办人员与史洋因房屋漏水、物业费等问题进行了交涉，原告要求我公司负责解决史洋提出的诸项问题，该事实证明原告对我公司将房屋转租给史洋是明知且同意的。原告与我公司，及我公司与史洋的房屋租赁合同均合法有效，我公司如约履行了合同义务，原告提出的诉讼请求无事实及法律依据，要求法院依法判决。被告邦途公司、史洋未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：310室房屋属原告所有，房屋建筑面积859.13平方米，房屋用途为商务金融地产/商业，权利性质为出让/市场化商品房。2014年5月5日，原告与未来鸿海公司签订房屋租赁合同一份，约定甲方（原告）将其所属玄武区××高层建筑的第三层，面积约859平方米租赁给乙方（被告未来鸿海公司）使用，租期六年，自2014年5月1日至2020年6月15日，其中2014年5月1日至6月15日为免租期，基于乙方维修房屋原因，房屋年租金前三年为每年258000元，后三年为每年270900元；先付后租。关于租金支付方式，合同约定：“第一年支付方式为年付，一次性付清；后五年支付方式为半年付，甲方出具房租相关票据。逾期不付，甲方将向乙方发出书面通知及停止向乙方供电、其后果由乙方自负，甲方可视为乙方违约，甲方可即时终止房屋租赁合同，乙方即时撤出该出租屋”。合同还约定：租赁期间，如有一方有重要原因需要提前解除租赁合同，必须征得对方的书面同意，双方协商解决，如乙方不交房租、自动退房；乙方根据经营需要进行门面装修，室内改建费用由乙方自理，施工改建时乙方不得随意变动损坏甲方房屋内外所有结构，甲方须确保乙方通道等，租赁期满后，乙方应撤出，并不得损坏房屋结构，乙方固定资产自行拿走，乙方因经营需设立的广告门楼不得超过政府规定范围等。同日，原告与未来鸿海公司签订两份合同附件，附件（一）为消防安全转移责任书，附件（二）内容为“甲方位于××路××高层建筑××楼的第三层房顶漏水严重，墙面严重腐化，整楼层需大面积防水处理，乙在租赁期间，所有的维修费用全部由乙方承担”。上述合同和附件签订后，原告将310室房屋交给未来鸿海公司使用。2014年5月22日，未来鸿海公司与史洋签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（未来鸿海公司）将310室房屋（建筑面积约860平方米）出租给乙方（史洋），该房屋产权人为原告；甲方确认乙方承租该物业可用于宾馆、公寓、办公及配套之装修及经营；租赁期限自2014年8月15日（起租日）起至2020年6月14日止，2014年6月15日至8月14日为免租期；合同到期交房时，乙方装修所添置的可分离设施、设备和器具等，乙方可自由处置；2014年8月15日至2017年8月14日期间每年租金（税后）40万元，2017年8月15日至2020年6月14日期间每年租金（税后）425000元；本合同签订后五年工作日内，乙方向甲方支付定金30000元，此定金在起租日开始后自动转为房屋押金，在本合同终止前，由甲方和房东验房确认乙方未破坏物业的主体结构及承重墙，由甲方退还乙方；租金按每6个月支付一次，前期租金在起租日开始前10日内支付，以后乙方在每一个支付周期前15日内向甲方支付当期租金；租赁期间，甲方保证物业主体结构和相关配套及附属设备处于正常的可使用和安全状态，如乙方发现主体结构及相关外围设施设备有损坏或故障时，可及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修，如甲方逾期不维修的，乙方可代为维修，所产生的费从房租中抵扣；该合同到期后，如乙方未及时办理续租合同，应在合同到期日前搬离，如乙方未及时搬离，乙方支付甲方每天3000元租金，甲方并向乙方征收2000元每天的违约金等。未来鸿海公司与史洋签订上述合同后，未来鸿海公司将310室房屋交给史洋使用，史洋将310室房屋用作其投资设立并负责经营的邦途公司的经营场所，并在310室外墙悬挂店招“邦途时尚公寓”。原告与未来鸿海公司的合同履行期间，未来鸿海公司于2014年5月8日给付原告第一年的租金258000元，于2015年7月10日、12月7日、2016年8月11日、2017年1月18日各给付原告租金129000元；于2017年6月19日、12月18日、2018年8月18日各给付原告租金135450元。2019年1月9日，原告向未来鸿海公司发送房租催收通知，提出未来鸿海公司未交纳2018年12月15日至2019年6月14日期间的房租，同时说明未来鸿海公司要求原告支付维修费用的问题，双方签订的合同附件二已明确说明，请未来鸿海公司遵守合同规定并自收到本函后三日内将房租135450元汇至原告帐户，逾期不缴，原告将依据合同解除与未来鸿海公司的租赁关系，由此产生的一切后果未来鸿海公司自行承担。未来鸿海公司于2019年1月14日给付原告租金50000元，2月14日给付原告租金60000元。4月24日，原告向未来鸿海公司、史洋、邦途公司发送解除房屋租赁合同通知书，通知书主要内容为：未来鸿海公司承租房屋后屡次迟延交付租金，根据约定，未来鸿海公司应于2018年12月15日前支付2018年12月16日至2019年6月15日期间租金135450元，但未来鸿海公司一直拖延未付，2019年1月9日，原告给未来鸿海公司发函催要租金，未来鸿海公司仍未及时足额支付租金，根据双方约定原告有权解除合同；此外，未来鸿海公司未经原告同意，擅自将房屋转租给史洋，史洋以邦途公司名义在承租房屋经营邦途时尚公寓，根据法律规定，原告也有权解除合同，未来鸿海公司、史洋、邦途公司负有向原告返还房屋的义务，因此通知立即解除原告与未来鸿海公司的房屋租赁合同，未来鸿海公司、史洋、邦途公司在2019年5月4日前归还房屋结清所有费用，迟延归还的，原告将按每天1500元标准收取占有使用费等。2019年4月28日，未来鸿海公司给付原告租金25450元。5月9日，原告再次向未来鸿海公司发函说明：未来鸿海公司接到原告解除合同通知后于2019年4月28日付款25450元，但该行为不能改变合同已解除的事实，鉴于未来鸿海公司未在2019年5月4日前将房屋归还，未来鸿海公司及史洋、邦途公司需向原告支付占有使用费，故原告暂不退回此笔款项，以用于抵扣占有使用费等。函件发送后，310室房屋仍由邦途公司实际使用，未来鸿海公司于2019年12月2日给付原告135450元，于2020年4月20日给付原告90300元。审理中，被告未来鸿海公司主张合同履行期间因房屋漏水未来鸿海公司与原告多次协商未果，未来鸿海公司为保证房屋正常使用，未来鸿海公司自行出资维修了房屋，维修费应当抵作房租；史洋因房屋使用过程中的电费、水费、物业费标准和房屋维修等问题曾找原告协商，原告于2015年9月前已知道未来鸿海公司转租房屋给史洋的事实，但其并未提出异议。为证明上述主张，未来鸿海公司提供下列证据：1、未来鸿海公司与案外人于2015年8月和2018年9月签订的建筑防水工程施工合同复印件两份，约定内容为对××屋面进行防水施工。2、未来鸿海公司与原告工作人员刘某的信息截图，信息主要内容为上述施工合同。3、2015年9月人民调解协议书复印件一份，当事人为未来鸿海公司与史洋，调解协议主要内容为租金支付时间、金额等。原告认为未来鸿海公司提供的上述证据均为复制件，对其真实性不予认可，对未来鸿海公司主张的事实亦不予认可。被告邦途公司、史洋未发表质证意见。被告未来鸿海公司提供的证据1、2、3系复制件，真实性本院不予认定。本院认为：原告与未来鸿海公司签订的房屋租赁合同合法有效。租赁合同约定的租金支付方式为：先付后租；第一年按年支付，一次性付清；后五年支付方式为半年付。合同对后五年每半年支付租金的时间、方式没有具体约定。原告与未来鸿海公司对是否按约支付租金的争议产生于2019年上半年，根据原告的主张，自起租日起算，2019年上半年租期至2019年6月，截止2019年4月28日未来鸿海公司已支付该租期的租金共135450元，原告在2019年4月以未来鸿海公司逾期支付租金为由，通知解除合同，缺乏合同依据。未来鸿海公司承租310室后转租给史洋，虽未经原告同意，但史洋自2014年9月起将310室作为邦途公司经营场所，外墙悬挂“邦途时尚公寓”店招经营，原告应当知道310室房屋的实际使用人并非未来鸿海公司，但原告未提供证据证明其于2019年4月通知未来鸿海公司解除合同前已向未来鸿海公司和史洋提出过异议，原告以此为据要求解除合同亦缺乏合同和法律依据。综上，原告主张其与未来鸿海公司的房屋租赁合同已于2019年5月4日解除，证据不足，本院不予支持。原告基于与未来鸿海公司的租赁合同已于2019年5月4日解除的前提，要求三被告自2019年10月24日起按每日1500元的标准结算房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。原告与未来鸿海公司的房屋租赁合同租期至2020年6月15日届满，现合同履行期已满原告要求未来鸿海公司及转租合同的承租人和房屋实际使用人即本案三被告腾空并交还房屋，符合法律规定，本院予以支持。2020年4月20日，未来鸿海公司支付给原告租金90300元，尚欠租金45150元未付，未来鸿海公司应立即支付。原告与未鸿海公司的租赁合同履行期届满后，未来鸿海公司继续占有使用涉案房屋无合法依据，应当自2020年6月16日起按未来鸿海公司与史洋签订的房屋租赁合同约定的每年425000元的租金标准，向原告支付房屋占有使用费，至其交还房屋之日。邦途公司作为310室房屋转租合同的承租人和房屋实际使用人，应与未来鸿海公司就上述房屋占有使用费的付款义务承担连带责任。被告未来鸿海公司主张其对310室房屋进行了修缮，要求将修缮费用抵作房屋租金，但是未来鸿海公司与原告签订的合同附件二已约定租赁期间310室房屋的维修义务由未来鸿海公司承担，故对未来鸿海公司该主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏未来鸿海教育科技股份有限公司、南京邦途投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内将南京市玄武区××房屋腾空归还原告南京市基督教三自爱国运动委员会。二、被告江苏未来鸿海教育科技股份有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告南京市基督教三自爱国运动委员会截止2020年6月15日的房屋租金45150元；被告江苏未来鸿海教育科技股份有限公司、南京邦途投资管理有限公司自2020年6月16日起按每年425000元的标准给付原告南京市基督教三自爱国运动委员会房屋占有使用费，至房屋实际交还原告之日止。三、驳回原告南京市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10696元，由原告南京市基督教三自爱国运动委员会负担4278元，被告江苏未来鸿海教育科技股份有限公司负担6418元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  吴小晗人民陪审员  唐春明人民陪审员  刘康林二０二〇年六月二十八日法官 助理  赵 佳书 记 员  梁 晨