广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1794号上诉人（原审原告）：谭妙梨，女，1984年6月5日出生，汉族，住广东省恩平市*****民委员会桥南路八巷1号。公民身份号码：440************025。委托诉讼代理人：黎恩豪，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩平市富基地产有限公司，住所地：广东省恩平市*****。统一社会信用代码：914************407。法定代表人：甄国卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。上诉人谭妙梨因与被上诉人恩平市富基地产有限公司（以下简称富基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019)粤0785民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭妙梨上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持谭妙梨一审诉讼请求中的第一项、第三项第1.2.3.4点、第四项；2.富基公司承担本案的诉讼费用、担保费用、保全费用。事实和理由：一、《商品房买卖合同(预售)》第十条第一、二款、第二十二条第三款、附件十一第四条第4款、附件十一第十一条1款等违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十条规定，存在损害公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，且免除格式合同提供方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故而条款无效。（一）《商品房买卖合同(预售)》第十条第一款第3项“本项目不配建供热、供暖设施”、第十条第一第4项“本项目不配建燃气设施”，违反法律法规的强制性规定，且富基公司免除其责任、加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利，故而无效。根据《民用建筑供热计量管理办法》第六条规定，新建建筑和进行节能改造的既有建筑必须按照规定安装供热计量装置、室内温度调控装置和供热系统调控装置，实行按用热量收费的制度，富基公司以格式条款的方式，排除配建供热、供暖设施的法定义务，该格式条款无效；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国标准化法》第2条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。本案中，有关标准和规范参考依据为《建筑设计防火规范》第5.4.16条，高层民用建筑内使用可燃气体燃料时，应采用管道供气，故配建管道燃气设施为强制性规定，合同约定“不配建”无效。（二）《商品房买卖合同(预售)》第十条第二款违反法律法规的强制性规定，且富基公司免除其责任，加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利，故而无效。根据《恩平市城乡规划技术管理规定》附录一，富基公司的修建规划违反容积率、绿地率、停车位等强制性规定，故公共服务及配套设施的约定无效；富基公司未按照规划许可修建涉案小区，导致小区道路宽度、安全通道、安全出口不达标，且修建未经规划的篮球场等，富基公司应当承担违约责任。（三）《商品房买卖合同(预售)》第二十二条第三款第1项违反“物权法定”原则，且富基公司免除其责任，加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利，故而无效。根据《中华人民共和国物权法》第五条规定，规划的车位、车库属于法律规定的物权，其权属应当由法律规定，而非由富基公司自行约定；根据《恩平市城乡规划技术管理规定》附录六，涉案小区标准小汽车停车位未达标，应当优先给予小区业主使用，而非约定由富基公司出售。（四）《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十一条1款损害公共利益，且篮球场为违建建筑，故而条款无效。根据修建规划，涉案小区并无规划建设篮球场，富基公司在涉案小区中建设篮球场属于违建，其在格式合同中约定所有权、收益权归其所有无效。（五）《商品房买卖合同(预售)》附件十一第四条第4款违反法律法规的强制性规定，且富基公司以格式条款的方式免除其责任，加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利，条款无效。二、涉案的商品房存在安全隐患、质量问题，未达到交付条件，且富基公司未按照合同第十一条的约定，向谭妙梨出示证明文件，谭妙梨有权拒绝接收商品房，富基公司应承担违约责任。（一）谭妙梨查验商品房时，发现存在安全隐患及严重质量问题向富基公司及物业反映并要求修缮，富基公司2019年9月16号通知谭妙梨已经修缮完毕，才符合交付条件。（二）《商品房买卖合同(预售)》第九条约定商品房符合交付条件为“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”，富基公司未向谭妙梨出示验收备案文件及房屋测绘报告，富基公司亦未按照预留的地址向谭妙梨送达该文件及报告，根据《商品房买卖合同(预售)》第十一条第二款约定，谭妙梨有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由富基公司承担。（三）因《商品房买卖合同(预售)》部分条款无效，导致富基公司无法按照约定交付设施设备，违反合同约定。富基公司辩称，一、富基公司开发的恩平锦绣嘉园楼盘三期B区经报建、审批、验收、确权，政府相关职能部门全部都确认合乎所有法律、法规、规范。二、涉案合同虽然是格式合同，但是由职能部门恩平市住建局制订审定，合同条款均为双方当事人自愿协商确定，职能部门确定为合法有效。对于管道燃气不配建的约定，恩平市自然资源局已明确答复业主，该约定符合法律法规。三期B区于2013年规划报建时，恩平市尚未规划城市**燃气，同期开发的楼盘除碧桂园配建管道煤气自营外，其他楼盘均无配建管道燃气。三、谭妙梨的诉讼请求部分属权属纠纷，部分属物权纠纷，部分属业主委员会权利，部分属行政诉讼程序调整。谭妙梨全部混合为一诉，不应支持。四、涉案商品房已符合交付条件，富基公司依约发出收楼通知，已完成合同义务，不收楼或迟收楼的法律责任应由业主承担。谭妙梨向一审法院起诉请求：一、确认谭妙梨、富基公司之间的《商品房买卖合同(预售)》违反法律法规强制性规定，免除富基公司责任、加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利的格式条款无效，具体如下：1.确认《商品房买卖合同(预售)》第十条第（一）款第3项“本项目不配建供热、供暖设施”条款无效，并责令富基公司限期配建供热、供暖设施，且由富基公司承担相关的配建费用；2.确认《商品房买卖合同(预售)》第十条第（一）款第4项“本项目不配建燃气设施”条款无效，并责令富基公司限期配建燃气设施，且由富基公司承担相关的配建费用；3.确认《商品房买卖合同(预售)》第十条第（二）款无效，责令富基公司对修建性详细规划主要技术经济指标、公共服务及其他配套设施予以说明，并对不符合法律规定、控制性详细规划的部分，按照法律规定及《恩平市城乡规划技术管理规定》予以整改；4.确认《商品房买卖合同(预售)》第二十二条第（三）款第1项“规划的车位、车库所有权归出卖人，出卖人有权出售出租”条款无效，并按照物权法定原则判决车位、车库归属；5.确认附件十一第十一条1款无效，并判决富基公司未按建设规划修建的篮球场所有权、收益权归全部业主所有；6.确认附件十一第四条第4款“不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”条款无效，并责令富基公司向谭妙梨交付符合质量要求的商品房；二、依法判决富基公司重新规划并修建锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期出入口，并修建连廊、通道等连接锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期为同一整体；三、依法判决富基公司向谭妙梨交付符合安全规范、符合公共利益、符合质量规范、符合合同约定的商品房，具体如下：1.责令富基公司排除消防隐患，并按照法律规定修建消防出口、消防登高面、消防通道、消防电梯等；2.判决富基公司建设符合法律规定的人民防空工程；3.判决富基公司按规划许可修建瀚江苑内道路、通道；4.判决富基公司对不按控制性详细规划、修建性详细规划、以及《恩平市城乡规划技术管理规定》施建的容积率、绿化率及停车位等予以整改；对不能整改的部分，责令富基公司提供替代方案；5.判决富基公司限期修缮谭妙梨已发现的商品房质量问题，并对尚未发现的质量问题予以保修；四、判决富基公司支付谭妙梨方损失3万元（包括逾期交付违约金，及迟延入住的损失，以万分之三每日计算至商品房符合交付条件并实际交付之日，暂计3万元）；五、由富基公司承担本案一审的诉讼费用、担保费用、保全费用。一审法院判决：驳回谭妙梨的全部诉讼请求。一审案件受理费275元，由谭妙梨负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对谭妙梨的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查，本院针对本案二审争议的焦点评析如下：一、双方约定的“本项目不配建供热、供暖设施”条款是否无效，富基公司是否应配建供热、供暖设施。涉案房屋所在的锦绣嘉园小区地处广东省恩平市，属于亚热带气候地区，按常理无需配套相应的供热、供暖设施，谭妙梨亦未能举证证明该地区属于国家法律法规规定的统一供热、供暖地区，而涉案商住楼已于2019年4月29日通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的验收，并进行了竣工验收备案，印证了该小区无需相应的供热、供暖配套设施。而且，本案无证据显示双方约定的房屋销售价格中包含了安装供热、供暖设施的费用，故双方在《商品房买卖合同(预售)》第十条第（一）款第3项中约定的“本项目不配建供热、供暖设施”，并未违反法律法规的强制性规定，也不存在富基公司免除其责任、加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利的情形，谭妙梨以此为由请求确认上述约定无效，缺乏依据，其请求责令富基公司限期配建供热、供暖设施并承担相关的配建费用，理据不足，本院不予支持。二、双方约定的“本项目不配建燃气设施”条款是否无效，富基公司是否应配建燃气设施并承担相关费用。针对恩平市****规划问题，一审法院向恩平市自然资源局发出调查函，该局复函明确2012年到2015年的燃气专项规划成果中，恩平市**燃气未规划到锦绣嘉园项目所在片区，燃气专项规划进行了多次修编和完善，直到2018年8月23日完成了《恩平市**天然气专项规划（2018-2035）》，并于2019年3月19日经恩平市人民政府审批通过《恩平市**天然气专项规划（2018-2035）的复函》，可见恩平市自2019年3月才经政府批准实行管道天然气供气，而根据恩平市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证，锦绣嘉园三期B区于2013年5月经审定符合城乡规划要求准予建设，即锦绣嘉园三期B区在恩平市****天然气供气前就规划完毕并已开工建设。即使《建筑设计防火规范》规定高层民用建筑内使用可燃气体燃料时，应采用管道供气，该条规定也并非强制性规定。而且，本案无证据显示双方约定的房屋销售价格中包含了安装****设施的费用，故双方在《商品房买卖合同(预售)》第十条第（一）款第4项约定“本项目不配建燃气设施”，并未违反法律法规的强制性规定，也不存在富基公司免除其责任、加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利的情形，谭妙梨以此为由请求确认上述约定无效，缺乏依据，其请求责令富基公司限期配建燃气设施，并由富基公司承担相关的配建费用，理据不足，本院不予支持。三、双方关于“公共服务及其他配套设施”条款的约定是否无效。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十条第（二）款关于“公共服务及其他配套设施”的约定详见附件十一补充协议第五条，而附件十一补充协议第五条约定以建设工程规划许可立项为准，买受人同意本合同第十条（二）款约定1-4项达到使用条件仅指依据项目总体规划，锦绣嘉园瀚江苑范围内的小区绿化、非市政道路、车位、车库达到使用条件。鉴于谭妙梨主张的《恩平市城乡规划技术管理规定》并非法律法规，其亦未能提交充分的证据证明富基公司没有按照规划许可实际修建涉案小区导致公共服务及其他配套设施没有达到使用条件，而锦绣嘉园三期B区基础设施工程以及绿化工程经竣工验收合格，已具备使用条件，人民防空工程属于“以收代建”范围，故双方的上述约定并未违反法律法规的强制性规定，也不存在富基公司免除其责任、加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利的情形，谭妙梨以此为由请求确认上述约定无效及责令富基公司整改公共服务及其他配套设施，缺乏依据，本院不予支持。四、双方约定的“规划的车位、车库所有权归出卖人，出卖人有权出售出租”条款是否无效。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，即法律并无禁止当事人就建筑区划内的车位、车库归属进行约定，而《恩平市城乡规划技术管理规定》并非法律法规，故双方在《商品房买卖合同(预售)》第二十二条第（三）款第1项约定“规划的车位、车库所有权归出卖人，出卖人有权出售出租”，并未违反法律法规的强制性规定，也不存在富基公司免除其责任、加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利的情形，谭妙梨以此为由请求确认上述约定无效，缺乏依据，本院不予支持。涉案车位、车库的所有权归属属于物权纠纷，与本案商品房预售合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不予调整，当事人可另行主张权利。五、双方关于涉案小区篮球场的约定是否无效。根据富基公司提供的2013年报建图纸，锦绣嘉园三期B区虽然未配备篮球场，但恩平市自然资源局于2019年4月对锦绣嘉园三期B区整体竣工图纸进行验收认为“经审核符合规划要求”，同时出具恩平市建设工程规划条件核实通知书（规划验收），锦绣嘉园三期B区经核查符合城乡规划条件，予以核实。鉴于锦绣嘉园三期B区已通过规划验收，即使涉案小区修建了篮球场，也难以认定该篮球场属于违建建筑，而双方约定该篮球场由出卖人投资建设，买受人有偿使用，故双方在《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十一条1款的约定没有违反法律法规的禁止性规定，亦无损害公共利益，谭妙梨请求确认该条款无效，缺乏依据，本院不予支持。涉案篮球场的所有权、收益权归属属于物权纠纷，与本案商品房预售合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不予调整，当事人可另行主张权利。六、双方约定“不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”是否无效。《商品房买卖合同(预售)》附件十一第四条第4款约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。上述条款对买受人有权拒绝接收房屋的情形进行了约定，并无剥夺买受人拒绝接收存在严重影响正常居住使用质量问题的房屋的权利，而对于其他不影响正常居住使用的质量问题，可以通过保修、整改的方式解决，买受人不得以该质量问题拒收房屋。故双方的上述约定并未违反法律法规的强制性规定，也不存在富基公司免除其责任、加重谭妙梨责任、排除谭妙梨主要权利的情形，谭妙梨仅以上述条款中的部分内容主张该条款无效，理据不足，本院不予支持。七、谭妙梨是否有权拒绝接受房屋，富基公司是否应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》第九条仅约定商品房交付条件为“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”，并无约定富基公司应向谭妙梨送达上述验收备案证明文件及房屋测绘报告，谭妙梨亦无举证证明其向富基公司要求查阅该文件及报告时富基公司予以拒绝，谭妙梨以富基公司没有向其出示、送达上述文件及报告为由拒绝收楼，缺乏依据。双方约定富基公司应于2019年5月31日前向谭妙梨交付房屋，而涉案房屋所在的锦绣嘉园三期B区于2019年4月29日通过竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，谭妙梨应当接收涉案房屋。谭妙梨于2019年5月11日收到富基公司发出《入伙通知书》后，以房屋存在质量问题为由拒绝收楼，但谭妙梨提出的质量问题不属于房屋地基基础和主体结构或其他严重影响正常居住使用的质量问题，亦未举证证明涉案房屋存在安全隐患，且锦绣嘉园三期B区建设工程已经消防验收合格，其拒绝收楼理据不足。故富基公司在合同约定的房屋交付期限届满前已履行合同约定的交楼义务，不存在违约，谭妙梨拖延收楼的责任应由其自行承担，其主张富基公司未能交付符合安全、质量规范和合同约定的商品房并据此请求富基公司承担违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，谭妙梨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由谭妙梨负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年六月二十九日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠