北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初1068号原告（反诉被告）：绵绵家意（北京）酒店管理有限公司。法定代表人：高洪周，经理。委托诉讼代理人：李首仁，北京市国典律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈老头（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：梁惠，经理。委托诉讼代理人：孟庆童，北京达略律师事务所律师。原告（反诉被告）绵绵家意（北京）酒店管理有限公司（以下简称绵绵家意公司）与被告（反诉原告）哈老头（北京）餐饮管理有限公司（以下简称哈老头公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。绵绵家意公司委托诉讼代理人李首仁及哈老头公司委托诉讼代理人孟庆童均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。绵绵家意公司向本院提出诉讼请求：1．哈老头公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金475000元；2．哈老头公司支付违约金491606．66元；3．哈老头公司支付2018年1月1日至2018年9月20日期间的租金及房屋占用使用费，按照月租金125000元的标准，在本案中只主张八个月共计90万元；4．哈老头公司支付2017年11月15日至2018年3月供暖费35250元。事实和理由：我公司与哈老头公司于2012年4月26日签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于本市朝阳区六里屯xx号楼xxx室底商租给哈老头公司使用，租期9年，自2012年7月1日至2021年6月30日止，前五年，年租金145万元，后4年，年租金150万元，租金支付方式为每6个月支付一次。在2017年1月24日哈老头公司开始拖欠租金，经过多次催要以上款项无果，按照合同约定哈老头公司己经构成违约且达到解除条件，为保护合法利益，我公司起诉至法院请求依法审理公正判决。哈老头公司辩称并反诉称：双方于2012年4月26日签订房屋租赁合同。但绵绵家意公司于2016年9月起开始限制我公司合理使用租赁房屋，禁止我公司夜间经营，导致经营收入减少。后经双方协商，绵绵家意公司同意减少租金。但因绵绵家意公司隐瞒事实，将违建部分出租给我公司，采取欺诈手段与我公司签订合同。2017年9月经政府街道办有关部门通知，要求绵绵家意公司拆除违建部分，恢复原状，导致我公司无法继续经营，故绵绵家意公司应赔偿由此造成的损失。哈老头公司向本院提出反诉请求：1、绵绵家意公司返还2016年9月至2017年12月31日期间租金316666元；2、绵绵家意公司赔偿违约金300万元；3、绵绵家意公司返还押金15万元。本院经审理查明：哈老头公司系领取营业执照的有限责任公司，营业范围包括餐饮管理、餐饮服务等。2012年4月26日，绵绵家意公司（出租方、甲方）与哈老头公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于北京市朝阳区六里屯10号楼一楼底商约800平方米房屋出租给乙方，租赁期9年，自2012月7月1日至2021年6月30日，免租装修期自2012年4月27日至2012年6月30日，乙方承诺该房屋作为商业经营（含餐饮行业）使用，甲方提供房产证明，乙方自行办理营业执照；房屋租金前5年即2012年7月1日至2017年6月30日每年145万元，后4年即2017年7月1日至2021年6月30日每年150万元；租金支付方式为每6个月一付，乙方在合同签订之日起支付甲方押金15万元，第一期租金72．5万元自签字之日起15日内支付，每期租金结束日前25天向甲方支付下期租金，押金在合同期满后乙方无违约行为甲方如数退还乙方；乙方应按时交纳供暖费；乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；如甲方不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方运营，乙方有权解除合同；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额200%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的200%支付甲方滞纳金，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金。就租赁房屋的来源，绵绵家意公司提交北京市丽水嘉园房地产开发有限公司（以下简称丽水嘉园公司）证明及北京精策科技有限公司（以下简称精策公司）与绵绵家意公司股东付建庆签订的《北京市房屋租赁合同》佐证房屋所有权人为丽水嘉园公司，精策公司系承租人，精策公司经丽水嘉园公司同意又将房屋转租给付建庆用于商业经营。另查，哈老头公司使用租赁房屋用于经营餐饮，营业执照注册地为本案租赁房屋，商号为粗粮人家，该餐厅于2017年9月8日停止经营，2018年10月12日，哈老头公司将租赁房屋交还绵绵家意公司。另，哈老头公司提交《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》证明符合消防备案手续。审理中，双方一致确认《房屋租赁合同》自2018年9月20日解除。至本案法庭辩论终结，哈老头公司尚未支付2017年度租金47．5万元、2018年1月1日以后发生的租金（占用费）、2017年11月15日至2018年3月15日供暖费35250元。哈老头公司已经支付押金15万元。对于停止支付租金原因，哈老头公司称：一、绵绵家意公司自2016年9月开始要求哈老头公司停止每日23点至次日早7点的夜间营业，导致哈老头公司发生营业损失，哈老头公司自行减交了年租金的三分之一；二、绵绵家意公司提供的房屋原有结构存在占用人防通道的情况，位于粗粮人家餐厅后厨，被有权部门责令整改导致无法经营。哈老头公司就上述第一项事由提交哈老头公司侯胜华与绵绵家意公司经理孙玉贵的通话录音，录音时间为2017年3月13日，部分内容为：侯：“因为现在产权方的问题，我们不能运营夜宵，对吧，我们造成了多少损失，大概减免多少租金就完了，就这么一个情况”，孙：“那这样，因为咱们这个范围不是145万吗”，侯：“恩”，孙：“那把那5万给你抹了，这样把那零头抹了”，侯：“那这事我估计我们这些股东应该同意不了，因为这损失我跟你讲，现在都损失了50万都不止了大哥”……，侯：“我们的租户手里有合同，因此产权方跟我们大房东的问题，你说这事跟我们没关系，说让我们停我们就停了，对吧，而且我也一再表态了，停一个月停俩月损失个十万二十万我都无所谓，我也不会跟您谈这问题”，孙：“我跟你说小侯，你听我说在这个事上，如果说再多的话，你说咱们怎么合列这个事情呢”……侯：“您是最大的冤头，您觉得我不冤吗？我租一地花钱也不是没交房租，你非不让我24小时营业了，真是，国家也没这法律啊对不对？”，孙：“对，这个是那么个道理，是”，侯：“如果咱们觉得如果说减免租金可能性不大的话，那咱们就那边该恢复夜宵该恢复夜宵啊，该恢复恢复这是第一，第二来讲这恢复期之前，这些到之前停的时候，这期间多少损失，到时候咱看怎么说，到时候咱有个说法就完了，好不好？”……孙：“你现在这不是说这个事吗，说这个损失地我跟你说，我们中间，咱们上一次见面你也知道，我从小毛那也过来，因为你想，就是因为他这一句话，咱们极力配合，造成了你的损失，也无形当中造成了我的损失”……侯：“我跟你说，咱这夜宵都停了半年了，大哥咱损失都五六十万了，都几十万了，您拿5万块钱其他的都让我背了，这不适合吧这样也”。绵绵家意公司认可录音真实性，认可孙玉贵系其工作人员，但只认可系双方协商租金，不认可其他证明目的。就第二项事由，哈老头公司提交以下证据：1、六里屯街道办组织双方的谈话录音，录音时间2017年9月12日，内容涉及粗粮人家停业及占用消防通道问题；2、照片，证明消防通道位置位于粗粮人家后厨；3、朝阳区人防工程安全检查整改单，证明因租赁房屋占用消防通道被北京市朝阳区人防工程管理所责令整改，导致无法经营。绵绵家意公司认可上述证据真实性，但认为没有出租违章建筑，哈老头公司已经拆除的部分即餐厅前后门避风阁是哈老头公司自行建设。哈老头公司不予认可称已经拆除部分并非哈老头公司建设，且影响经营的并未已经拆除的前后门外违建而是位于租赁面积内的厨房部门。本院曾就此向朝阳区六里屯街道办事处了解情况，朝阳区六里屯街道办事处复函载“经朝阳规划分局现场踏勘，认定富驿酒店在丽水嘉园10号楼存在扩建行为，其原因是‘未查询到相关规划审批记载’。因只有房屋一层平面图，无二层平面图，所以安全疏散通道部分无法确认具体平米数；我街道2017年9月20日接到举报后，六里屯城管执法队迅速依法开展核查工作，确认有违建事实后，责令相关单位对其扩建房屋进行自行拆除整改，随后自行对原粗粮人家南侧及北侧避风阁进行了拆除。由于现场涉及燃气管线，需将燃气管线关闭后继续拆除余下违建”。因双方对违建部位仍存在争议，本院商请北京市朝阳区六里屯街道城管队、朝阳区民防局、朝阳区六里屯街道办事处派员至现场勘验，确认目前仍存在违建包括租赁房屋南大门进门后右侧占用人防通道出口，租赁范围内厨房区域占用消防通道，城管部门称曾聘请测绘机构进行测绘，但因房屋情况复杂未能得出测绘结果，具体违建面积无法确认。审理中，双方均不认可己方存在违约，并对对方违约金提出过高调整抗辩。另，哈老头公司提交了与绵绵家意公司工作人员微信、绵绵家意公司回复函，证明绵绵家意公司直至接收房屋时仍不同意哈老头公司解除房屋租赁关系及返还房屋。绵绵家意公司认可上述证据。本院认为：双方均确认《房屋租赁合同》已于2018年9月20日解除，本案关键在于违约责任的认定。经审查，本院认为绵绵家意公司在合同履行中存在违约，应承担相应责任。具体理由如下：一、绵绵家意公司未依约提供适于商业经营的租赁标的物。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，绵绵家意公司向哈老头公司出租800平米房屋，并承诺可用于商业经营，但经审查、勘验，该800平面房屋中现状餐厅前台占用人防通道入口，厨房部分占用消防通道，均无法用于商业使用。据此可以认定绵绵家意公司构成违约，该违约行为是导致哈老头公司被有权部门责令整改并停止经营的原因。二、绵绵家意公司存在干预哈老头公司经营时间的行为。哈老头公司已就此提交了录音，绵绵家意公司对录音未进行合理解释，本院对录音效力予以采信，对哈老头公司所述绵绵家意公司自2016年9月起限制其夜间营业的主张予以采纳。综上，绵绵家意公司未能保障租赁房屋符合约定用途，不当限制哈老头公司经营构成违约，其要求哈老头公司赔偿违约金缺乏事实依据，不应予以支持。哈老头公司要求绵绵家意公司返还押金并赔偿违约金符合合同约定，但违约金约定标准过高，本院予以酌减调整为100万元。经核算，哈老头公司已经支付租金至2017年9月6日，实际使用房屋经营至2017年9月8日，对于此后发生的租金和占用费问题。首先，上述期间因绵绵家意公司违约导致哈老头公司未能实现租赁使用利益，哈老头公司有权拒绝支付相应款项；其次，根据现有证据可以认定，双方发生纠纷后，绵绵家意公司消极接收房屋，直至2018年10月方才接收房屋并解除双方租赁关系，该部分损失的发生系因绵绵家意公司自身行为导致，无权要求哈老头公司负担。故绵绵家意公司要求哈老头公司支付租金和占用费缺乏法律和事实依据，应予驳回。哈老头公司在停止经营期间发生的供暖费，应由绵绵家意公司负担。因绵绵家意公司存在限制哈老头公司夜间经营的情况的，其要求返还受影响期间部分租金符合法律规定，具体数额由本院根据绵绵家意公司违约情况和哈老头公司实际受到影响程度酌情判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）绵绵家意（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）哈老头（北京）餐饮管理有限公司2016年9月至2017年9月期间租金十五万元；二、原告（反诉被告）绵绵家意（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）哈老头（北京）餐饮管理有限公司违约金一百万元；三、原告（反诉被告）绵绵家意（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）哈老头（北京）餐饮管理有限公司押金十五万元；四、驳回原告（反诉被告）绵绵家意（北京）酒店管理有限公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）哈老头（北京）餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21916元，由原告（反诉被告）绵绵家意（北京）酒店管理有限公司负担（已交纳）；反诉受理费17266元，由被告（反诉原告）哈老头（北京）餐饮管理有限公司负担10792元（已交纳），原告（反诉被告）绵绵家意（北京）酒店管理有限公司负担6474元（于本判决生效后七日内支付至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 矫 辰人民陪审员 李 勤人民陪审员 郭秀华二〇二〇年六月三十日书 记 员 彭佳妤书 记 员 张晨璐