河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1858号上诉人（原审原告）：吴丛笑，女，1970年1月15日出生，满族，住北京市昌平区。上诉人（原审原告）：马少涵，女，2005年9月22日出生，满族，住北京市昌平区。法定代理人：吴丛笑，系马少涵之母。上诉人（原审原告）：马少辉，男，2003年12月8日出生，满族，住北京市昌平区。法定代理人：吴丛笑，系马少辉之母。三上诉人共同委托诉讼代理人：王站伟，河南洛城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马少磊，男，1989年9月30日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：董汉杰，男，1970年12月18日出生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审被告）：徐冬茹，女，1972年12月13日出生，汉族，住河南省汝阳县。上诉人吴丛笑、马少涵、马少辉因与被上诉人马少磊、董汉杰、徐冬茹确认合同效力纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本院依法对上诉人吴丛笑、马少涵、马少辉的共同委托诉讼代理人王站伟，被上诉人马少磊进行了询问。本案现已审理终结。吴丛笑、马少涵、马少辉上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一切费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人发现马少磊将涉案宅院转让给董汉杰后及时到相关单位反映问题，并到汝阳县公安局小店派出所报案，而一审对此没有认定。二、一审法院认定主要事实证据不足。一审认定董汉杰符合新批宅基地条件，但一审时没有任何人提交董汉杰符合新批宅基地条件的证据。三、一审适用法律错误。本案中涉及的不仅是宅基地，还有涉案宅基地上的房产。《物权法》第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。《合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中马朝龙去世后三上诉人继承涉案财产的份额为四分之三，远大于三分二，故被上诉人处分涉案财产应该经上诉人同意，但其未经上诉人同意，事后也未经上诉人追认，故其行为已违反上述法律规规定。三被上诉人签订协议后也未到相关单位办理变更手续。本案中涉案房产登记在马朝龙名下，马少磊在将涉案房产转让给董汉杰时，董汉杰有义务核实马少磊有无权利处分涉案房产，董汉杰有义务核实涉案房产有无其他共有人，马少磊处分涉案房产时也没有对董汉杰说已经其他权利人同意，且马朝龙生前离婚后另娶妻成家生有子女，马朝龙去世后其配偶及其子女均有权继承涉案房产，这个事实董汉杰也应该知道。马朝龙去世后按习俗应该由吴丛笑当家做主，而不是由其长子马少磊代表家庭成员处理事务。本案不应适用表见代理制度。马少磊辩称，一、一审法院认定事实清楚。上诉人诉称在本案诉讼前到相关单位反映所谓马少磊将涉案宅院转让给董汉杰问题，这不是诉讼程序，与本案无关。二、一审法院认定事实证据充分。依据现行司法实践，本村农民购买本村集体土地宅基地的房屋合同是有效的，非该村农民购买村集体土地宅基地房屋的合同才是无效合同。董汉杰提交的户口簿已证明董汉杰是购买涉案房屋宅基地所在村的农民。三、一审判决适用法律正确。《物权法》第九十七条规定的本意是对财产共有人的规定，不是对财产共有人以外人的规定，上诉人不能用本条规定对抗善意取得的第三人。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。吴丛笑、马少涵、马少辉向一审法院起诉请求：1.依法确认马少磊将登记在马朝龙名下的位于汝阳县小店镇小店村的宅院转让给董汉杰、徐冬茹的行为无效；2.依法判令董汉杰、徐冬茹不得再进入上述宅院并不准损坏上述宅院内的建筑物；3.本案诉讼费由马少磊、董汉杰、徐冬茹负担。案件审理过程中，将第2项诉讼请求变更为：依法判令董汉杰、徐冬茹将上述宅院返还吴丛笑、马少涵、马少辉，并赔偿损失8万元。一审法院认定事实：马朝龙原籍汝阳县小店镇小店村6组，生前系北京市某部队军人。马朝龙与余景会1988年结婚，1989年生育马少磊。1993年3月，马朝龙与余景会离婚，双方约定家中六间房屋归马朝龙所有，并约定在余景会再婚前有权居住，其再婚后马朝龙将收回居住权。双方还约定马少磊暂随余景会生活，但户口应始终在马朝龙户下，余景会再婚后马少磊由马朝龙抚养。1994年11月8日，马朝龙取得上述六间房屋所在宅院的宅基地使用权证书。1995年，马朝龙与余景会因房屋居住权成讼，该院审理后作出（1995）汝小民初字第46号民事判决，确认六间房屋归马朝龙所有，判令余景会于判决生效后五日内搬出并将房屋交付马朝龙。2001年1月19日，马朝龙与吴丛笑登记结婚。婚后吴丛笑作为军属将户籍迁入北京市丰台区。马朝龙、吴丛笑于2003年生育马少辉，2005年生育马少涵。2008年1月，马朝龙去世。2009年，吴丛笑、马少磊、马少辉的户籍均迁至居住地北京市××路××号院，并于2017年9月13日为马少涵申请出生入户。马朝龙、吴丛笑结婚后未在本案争议的宅院内新建房屋，宅院内的房产仍为该院（1995）汝小民初字第46号民事判决确认归马朝龙所有的六间房屋。董汉杰、徐冬茹夫妇系汝阳县小店镇小店村13组居民，长子生于1993年，次子生于1998年，女儿生于1999年。2018年10月13日，马少磊与董汉杰签订《宅基使用权转让协议书》，约定马少磊将案涉宅基地使用权转让给董汉杰，连同上房三间、临街三间，转让费16.6万元。协议签订后，董汉杰、徐冬茹夫妇向马少磊支付了约定转让费，马少磊亦将该处宅院交付董汉杰、徐冬茹夫妇。由于长子已到娶妻成家年龄，董汉杰、徐冬茹欲拆除旧房建新房，吴丛笑提出异议，不让施工。董汉杰、徐冬茹夫妇则提出宅院是与马少磊签订的协议，如有纠纷应与马少磊协商解决。因等待吴丛笑与马少磊协商解决纠纷未果，董汉杰、徐冬茹夫妇于2019年10月将旧房拆除，并建起了99平方米的新房主体。一审法院认为，本案的争议焦点在于马少磊、董汉杰签订的宅基使用权转让协议的效力。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对农村居民向本集体经济组织成员转让宅基地使用权未作出禁止性规定，而2019年8月26日修订后的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。本案转让协议所涉宅基地使用权人全家已进城落户，受让方为本集体经济组织成员且符合新批宅基地条件，该转让协议内容符合该法律规定精神。该处宅院土地使用权登记在马朝龙名下，房屋所有权也经法院判决确认归马朝龙，马朝龙去世后，吴丛笑、马少磊、马少辉、马少涵作为马朝龙的第一顺序继承人，均对该处不动产享有一定的权益，从家庭内部关系的角度看，马少磊确实无权单独处分。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，马少磊系马朝龙之长子，按照农村居民的一般认知，董汉杰完全有理由相信马少磊签订协议能够代表其家庭所有成员。所以，从维护交易安全、保护合同相对方利益的角度，该转让协议应当认定为有效。吴丛笑、马少涵、马少辉的诉讼请求在本案中无法支持，但其可就转让款的分配与马少磊另行解决纠纷。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：驳回吴丛笑、马少辉、马少涵的诉讼请求。案件受理费300元，由吴丛笑、马少辉、马少涵负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于马少磊、董汉杰签订的宅基使用权转让协议的效力问题。农村居民有权向本集体经济组织成员转让宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。本案转让协议所涉宅基地使用权人全家已进城落户，受让方为本集体经济组织成员且符合新批宅基地条件，该转让协议内容符合该法律规定精神。该处宅院土地使用权登记在马朝龙名下，房屋所有权也经法院判决确认归马朝龙，马朝龙去世后，吴丛笑、马少磊、马少辉、马少涵作为马朝龙的第一顺序继承人，均对该处不动产享有一定的权益，从家庭内部关系的角度看，马少磊确实无权单独处分。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，马少磊系马朝龙之长子，按照农村居民的一般认知，董汉杰完全有理由相信马少磊签订协议能够代表其家庭所有成员。从维护交易安全、保护合同相对方利益的角度，原审法院认定案涉宅基使用权转让协议有效并无不当。吴丛笑、马少涵、马少辉可就转让款的分配与马少磊另行解决纠纷。吴丛笑、马少涵、马少辉上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，吴丛笑、马少涵、马少辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴丛笑、马少涵、马少辉负担。本判决为终审判决。审判员  赵广云二〇二〇年六月二十八日法官助理李光东书记员尚晗丹