北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初63156号原告（反诉被告）：程文俊，男，1876年10月25日出生，汉族，现住海淀区。委托诉讼代理人：李焱，女，程文俊之妻，无业。被告（反诉原告）：贾妍，女，1984年2月11日出生，汉族，现住北京市海淀区。原告程文俊与被告贾妍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程文俊之委托诉讼代理人李焱，被告贾妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程文俊向本院提出诉讼请求：1、法院判令贾妍立即向我返还租赁房屋；2、判令贾妍依房屋租赁合同按当年月租金的200%（25600元）向我支付违约金；3、判令贾妍向我支付应付未付房屋租金（租金计算从2019年9月13号至贾妍实际返还原告房屋之日止，截止2019年9月17号产生2014元未付租金）4、若交接时出现房屋较大损失情况，贾妍应当赔偿相应损失；5、本案诉讼费由贾妍承担。事实与理由：我与贾妍于2019年6月12日签订了房屋租赁合同，合同约定我将位于海淀区双清路×号院×号楼×层×单元×室房屋出租给贾妍居住，租赁期限自2019年6月13日至2020年6月12日止，租金每月12800元，租金支付方式押一付三。我已经严格按照该租赁合同履行了义务。2019年9月5日，贾妍主动向我提出解除该房屋租赁合同，但其一直未向我实际返还、交接房屋，导致我无法使用、再出租该房屋，给我造成较大经济损失，故诉至法院，请求依法判决。贾妍辩称，不同意程文俊的诉讼请求。1、房屋的实际掌控权在房东，不在我方，房屋门锁为密码锁，自2019年9月2日起失效，我方自2019年9月5日起已正式提出办理解约的主张，2019年9月11号已经返还房屋，有物业公司的搬家记录，物业会跟房主打电话，经房东同意我方才能搬走，得不到房东同意的前提下我已经无法进入该房屋。2、我方不存在违约，自2019年9月2日起该房屋已经由房东实际掌控，每日密码变更，我方一旦出门需要提前向房东索要当日密码，给我方造成极大的时间和精力消耗。3、2019年9月5日起涉案房屋在我爱我家中介挂出，自此房屋一直处于对外出租状态，但是转租的时候房东抬高房价，很多看房的人因为房租太高没办法转租。2019年9月5日我向程文俊发出解除通知，并于2019年9月11日搬离，在物业管理处办理了备案，物业管理处也向程文俊进行了核实。根据合同程文俊应当退还押金，并且对方应当承担违约责任。因此，我提出反诉，反诉请求为：1、请求确认租赁双方的合同已经于2019年9月5日解除；2、请求法院判决要求程文俊退还押金人民币12800元；3、请求法院判令要求程文俊退还租金3413.33元，并以3413.33元为基础按1%每日支付违约金直至付款之日止；4、请求法院判令要求程文俊赔偿200%月房租的违约金，合计25600元；5、本诉和反诉的诉讼费由程文俊承担。程文俊对贾妍的反诉辩称，不同意对方的反诉请求。第一条没有依据，贾妍没有进行返还。第二条不同意，违反合同第10条第2款。第三条第四条违约金不同意，我方没有违约行为。第五条不同意，我方知道密码不代表就是违约，密码锁出现问题后我积极帮助解决，2019年9月5日我问过贾妍需不需要更换网关盒子，当时贾妍说不用了，她说她决定搬家，她买了一个房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，程文俊系北京市海淀区双清路×号院×号楼×层×单元×室（以下简称×室）产权人，该房屋出租事宜由其妻李焱处理。2019年6月12日，程文俊（出租人、甲方）与贾妍（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：房屋坐落于×室，租赁用途居住；房屋租赁期自2019年6月13日至2020年6月12日，共计1年，甲方应于2019年6月13日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准自2016年6月13日至2020年6月12日，12800元每月，支付方式押一付三；押金12800元，于本合同签订之日起由乙方向甲方支付；合同解除后即时，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付的租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方，逾期返还的，甲方应按应返还而未返还押金金额1%每日的标准承担违约责任；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方正常使用的，甲方应相应减少租金或延长租赁期限，乙方有权自未付租金中扣除；第九条第三款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达7日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的；第十条第一款约定甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有约定的合同解除情形的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第十条第二款约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金；第十条第三款约定因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。上述租赁合同签订后，双方依约履行。贾妍租金交至2019年9月12日。2019年9月2日，涉案房屋密码锁出现故障，贾妍自2019年9月2日至2019年9月11日期间使用程文俊之妻李焱提供的每日临时密码开锁进入。2019年9月5日，程文俊之妻与贾妍的微信聊天记录显示：11:24分，贾妍称：“姐，跟您商量个事，我老公这边有个朋友有个房子不错，着急卖，在朝阳那边，我俩准备把那个房子买了。您看您能不能重新找个租客？也别扣我房租了，我来住着三个月也一直都这事那事的，您看行不行？主要是他那房子急于出手，也是昨天我们才去看的，本来我是打算在你这里长租的。中介那边我们也可以和她们沟通一下，她们另收一份中介费，她们也会愿意的。”11:41分李焱回复：“可以退租，按合同办事呢！收押金是作为空租期及房屋设施损害货（或）遗失的补偿。或者您帮我找到下一个租户也行，我押金退您。”12:50贾妍回复：“姐，我和中介说说，不会让你出现空房期的。”19:10李焱回复：“我配个新的网关盒子给门锁，需要厂家服务人员上门。是等你退房我再装，还是近期装？如果不装，每天用24小时临时密码也可以，看你了，哪种比较方便？”贾妍回复：“哦姐，最近房子要是能租出去，就退房时候装也行。”李焱回复“行，那我暂时不安排上门了。”贾妍回复“好”。2019年9月11日，经程文俊之妻李焱及物业确认，贾妍搬离涉案房屋。双方未就房屋进行现场交接。次日，程文俊打印×室房屋水费，贾妍承租期内有45元水费未结清，程文俊已经交纳。2019年9月13日，程文俊之妻李焱通过微信询问贾妍房间内还有无个人物品，明日将请保洁进屋，贾妍回复搬走之前发现一件贵重物品宝格丽项链始终找不到，要求李焱请保洁留意一下，过后找不到会报警；李焱表示贾妍搬走后并无人进入房屋，要求贾妍回去查看一下；贾妍表示回老家过节，回京后找公安。9月14日，李焱微信告知贾妍自己已经向警方报案，但警方称需要失主报案，并通知贾妍尽快盘点屋内物品办理交接。此后贾妍并未报案。李焱多次在微信中询问贾妍何时交接房屋，均未得到回复。程文俊确认×室房屋一直空置至今。就房屋现场交接事宜，贾妍主张其搬离涉案房屋时经过程文俊及物业确认，程文俊主张其当时同意贾妍搬离涉案房屋，但不认为这代表交接房屋。贾妍主张涉案房屋密码已经不是其实际控制，其告知程文俊要搬离，程文俊也表示同意，其认为已经把涉案房屋交接给程文俊。本院询问贾妍在发现有物品失踪的情况下为何仍未与房东进行现场交接，其回答称不确定是否在该房屋丢失，只是找不到了。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，程文俊与贾妍签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。贾妍虽主张因密码出现问题程文俊未及时维修故搬离房屋，显然与其在微信中程文俊之妻李焱陈述的搬离房屋原因不一致，本院对其该项主张不予采信。根据双方合同第十条第二款约定，乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金；因此，本案系贾妍在承租期内因其个人原因提前退租，双方租赁合同已经实际解除，程文俊要求贾妍支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，贾妍系在2019年9月5日向程文俊提出退租，本院根据合同提前30日通知的约定确定为2019年10月5日，贾妍应当向程文俊交纳该期间的房屋租金；关于合同解除后的押金返还及费用结算问题，本院根据双方合同约定判定。鉴于贾妍已于2019年9月11日搬离×室房屋，虽双方未进行现场交接，但该房屋已经在程文俊的控制之下，因此，程文俊要求贾妍返还房屋的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。贾妍反诉要求确认合同于2019年9月5日解除、退还押金、退还租金、支付违约金的反诉请求，均与事实不符，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、程文俊与贾妍于2019年6月12日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月5日解除；二、贾妍于本判决生效后七日内向程文俊支付租金9387元、水费45元、违约金256000元，合计265432元（折抵押金128000元，实际支付金额为137432元）；三、驳回程文俊的其他诉讼请求；四、驳回贾妍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，程文俊已预交，由贾妍负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费845元，由贾妍负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟昕伟人民陪审员  董福利人民陪审员  刘春英二〇二〇年六月二十四日书 记 员  张晓晨