福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初899号 原告:叶用森，男，汉族，1991年5月11日出生，住福建省闽侯县。 原告：洪木香，女，汉族，1956年10月7日出生，住福建省闽侯县。 原告：叶增金，女，汉族，1953年7月14日出生，住福建省福州市台江区。 原告：林炎军，女，汉族，1992年4月20日出生，住福建省闽侯县。 共同委托诉讼代理人：丁永峰、张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州中铁润海置业有限公司，住所地闽侯县荆溪镇徐家村236号，统一社会信用代码：91350121050336020M。 法定代表人：潘伟，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：赵浩、柏涛，福建至理律师事务所执业律师。 被告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号，统一社会信用代码：913500008581400041。 委托诉讼代理人：陈锴、林剑轩，福建闽天律师事务所执业律师。 原告叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与被告福州中铁润海置业有限公司、中国建设银行股份有限公司福建省分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶用森及其委托诉讼代理人丁永峰、被告福州中铁润海置业有限公司委托诉讼代理人赵浩、被告中国建设银行股份有限公司福建省分行委托诉讼代理人林剑轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶用森、洪木香、叶增金、林炎军向本院提出诉讼请求：1.判决解除叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司于2018年6月22日签订的关于福建省福州市闽侯县中铁城吉第（一期）第A-1号楼及A-S2商业[幢]1；[层]商铺115号房的《商品房买卖合同》；2.判决解除叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与被告中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人住房借款合同》；3.判决福州中铁润海置业有限公司退还叶用森、洪木香、叶增金、林炎军首付款805974元及资金占用期间损失（自2018年6月21日起按年利率6%计算至首付款付清之日止）；4.判决福州中铁润海置业有限公司支付叶用森、洪木香、叶增金、林炎军截至2020年1月20日已支付给中国建设银行股份有限公司福建省分行的借款本息70668.08元及2020年1月20日以后叶用森、洪木香、叶增金、林炎军按《个人购房担保借款合同》约定按期支付的贷款本息；5.由福州中铁润海置业有限公司向中国建设银行股份有限公司福建省分行支付叶用森、洪木香、叶增金、林炎军尚欠的借款本金及利息、罚息（按《个人住房借款合同》约定计算）；6、判决福州中铁润海置业有限公司赔偿叶用森、洪木香、叶增金、林炎军因本案支付的律师代理费20000元；7、本案诉讼费由福州中铁润海置业有限公司、中国建设银行股份有限公司福建省分行承担。 事实和理由：2018年6月22日，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军购买福州中铁润海置业有限公司开发的位于福建省福州市闽侯县中铁城吉第（一期）第A-1号楼及A-S2商业[幢]1；[层]商铺115号房，层高为4.5米，建筑面积49.55平方米，每平方米32411.18元，购房款总金额为1605974元。叶用森、洪木香、叶增金、林炎军依约交付首付款805974元，按揭贷款800000元。合同第八条约定“出卖人应当在2019年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……”。福州中铁润海置业有限公司通知叶用森、洪木香、叶增金、林炎军于2019年5月31日办理交房手续，但交房时福州中铁润海置业有限公司未按购房时的承诺返租十年。 福州中铁润海置业有限公司存在以下违约行为：1、购房时，福州中铁润海置业有限公司承诺带租约销售，之后叶用森、洪木香、叶增金、林炎军签署了承诺书，然而店面被装修成吴铭火锅和唱响KTV路口后，福州中铁润海置业有限公司却未履行包租的义务，店面至今未租出。2、电梯的出入口建在该店面内，二、三楼的通道均建在该店面内，为此，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军认为不符合交房条件，并要求福州中铁润海置业有限公司按合同履行，并予以整改。之后叶用森、洪木香、叶增金、林炎军已经多次联系福州中铁润海置业有限公司并向相关部门投诉，然而福州中铁润海置业有限公司至今均未进行整改。福州中铁润海置业有限公司的行为已严重违约，造成叶用森、洪木香、叶增金、林炎军购买的店面至今无法交付使用，且因福州中铁润海置业有限公司未进行设计变更径行在店面旁建设电梯，店面作为通道及出入口，将无法办理店面产权证。 2020年1月2日，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军向福州中铁润海置业有限公司发出限期整改通知书，限福州中铁润海置业有限公司收到本通知书次日起15日内将店面整改完毕；然而福州中铁润海置业有限公司逾期未整改完毕，因此，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军特向福州中铁润海置业有限公司发出本通知书，要求解除与福州中铁润海置业有限公司上述《商品房买卖合同》，产生的违约责任、诉讼费、律师费等均由福州中铁润海置业有限公司承担。 同时，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司、中国建设银行股份有限公司福建省分行共同签订《个人住房借款合同》，合同约定叶用森、洪木香、叶增金、林炎军向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款800000元用于购买案涉房产，借款期限120个月（自2019年4月22日至2029年4月22日止）。借款一次性划入福州中铁润海置业有限公司账户。至2020年1月19日，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军已经向中国建设银行股份有限公司福建省分行归还借款本金及借款利息70668.08元。 综上所述，福州中铁润海置业有限公司的违约行为致使《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》解除，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军依法提起诉讼，望判如所请。 福州中铁润海置业有限公司辩称，在本案中，福州中铁润海置业有限公司系案涉商铺的出卖人而非承租人或出租人，没有法定以及约定的包租义务，福州中铁润海置业有限公司已经按照《商品房买卖合同》之约定将商铺交付给叶用森、洪木香、叶增金、林炎军，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军要求解除《商品房买卖合同》无事实及法律依据。 一、叶用森、洪木香、叶增金、林炎军要求解除双方签署的《商品房买卖合同》的条件并不具备。叶用森、洪木香、叶增金、林炎军购买的是已达到交房条件的现铺，即叶用森、洪木香、叶增金、林炎军系基于商铺的现状购买，而且叶用森、洪木香、叶增金、林炎军在购买时就已知晓该商铺已由畅响KTV和吴铭火锅店在使用，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军知晓该事实和现状，在此基础上，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军自愿购买案涉商铺，因此福州中铁润海置业有限公司不存在叶用森、洪木香、叶增金、林炎军讼称的违约行为。 二、从双方签署的《商品房买卖合同》及叶用森、洪木香、叶增金、林炎军签署的《承诺书》来看，福州中铁润海置业有限公司没有包租或返祖的义务，而且《承诺书》清楚载明“本人购买此商铺的全款到达开发商账户后与吴铭火锅店签订租赁合同”，系叶用森、洪木香、叶增金、林炎军自行与吴铭火锅签署租赁合同，负有租赁义务的不是福州中铁润海置业有限公司。 三、商铺外的电梯及商铺内的楼梯，不是福州中铁润海置业有限公司在出售该商铺后增设，亦非福州中铁润海置业有限公司增改，系叶用森、洪木香、叶增金、林炎军在购买该店铺时就已存在，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军认可商铺的现状并自愿购买，故，针对与案涉商铺相关的电梯及楼梯的整改及恢复原状的义务不在福州中铁润海置业有限公司，福州中铁润海置业有限公司没有违约行为。此外，该商铺不存在无法办理产权证的情形。 四、退一步而言，若叶用森、洪木香、叶增金、林炎军不愿出租、吴铭火锅不愿承租或案涉店铺无法出租，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军可以自行收回该店铺，而不能将其无法出租原因怪罪于福州中铁润海置业有限公司，同时反告福州中铁润海置业有限公司要求解除合同，实属不诚信。 综上，请求依法驳回叶用森、洪木香、叶增金、林炎军对福州中铁润海置业有限公司的诉讼请求。 中国建设银行股份有限公司福建省分行辩称，一、叶用森、洪木香、叶增金、林炎军要求解除与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的个人住房借款合同于法无据。 1、叶用森、洪木香、叶增金、林炎军因购买福州中铁润海置业有限公司案涉房屋与中国建设银行股份有限公司福建省分行及福州中铁润海置业有限公司签订《个人住房借款合同》，中国建设银行股份有限公司福建省分行依照合同约定将叶用森、洪木香、叶增金、林炎军所借借款汇入指定账户。本案因叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司因案涉房屋产生争议，与中国建设银行股份有限公司福建省分行无关。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”但目前案涉商品房买卖合同，仍未被确认解除，且因叶用森、洪木香、叶增金、林炎军仍依照借款合同约定按期归还款项，中国建设银行股份有限公司福建省分行作为担保权人也未曾提出诉讼请求，因此叶用森、洪木香、叶增金、林炎军无权请求解除《个人住房借款合同》。 2、本案由贵院依法审判作出判决，但叶用森、洪木香、叶增金、林炎军应承担的还款等相应合同义务及福州中铁润海置业有限公司对本次借款所承担的连带担保责任并不因本案的最终诉讼结果而有所影响，中国建设银行股份有限公司福建省分行申明：若叶用森、洪木香、叶增金、林炎军逾期归还借款本息，中国建设银行股份有限公司福建省分行将保留向叶用森、洪木香、叶增金、林炎军及作为借款合同中作为担保人的福州中铁润海置业有限公司主张偿还借款本息及其他合理费用的合法权利。 二、中国建设银行股份有限公司福建省分行为案涉房产的合法预告抵押权人。在叶用森、洪木香、叶增金、林炎军、福州中铁润海置业有限公司未还清借款本息或履行连带保证责任前，中国建设银行股份有限公司福建省分行不同意就案涉房产发生任何物权变动。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月22日，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定由叶用森、洪木香、叶增金、林炎军向福州中铁润海置业有限公司购买其开发的位于福建省闽侯县中铁城吉第（一期）A-1号楼及A-S2商业1层商铺115号房。该商品房用途为商业，层高为4.5米，建筑面积共49.55平方米，套内建筑面积为48平方米，总价款为1605974元。该合同第六条约定买受人按下列第3种方式付款：买受人应于《商品房买卖合同》签订前向出卖人支付购房款805974元（其中定金100000元整），余款800000元整由买受人向银行申请贷款支付给出卖人。第十条约定下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；（4）上述变更必须是会对买受人购买的该商品房的建设工程质量及使用功能造成实质性的、不可修复或不可弥补的不良影响，足以影响到买受人正常使用该房屋。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款活期利息给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予相应合理补偿。 合同签订后，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军于2018年4月10日向福州中铁润海置业有限公司支付100000元，于2018年6月21日向福州中铁润海置业有限公司支付705974元。福州中铁润海置业有限公司已为叶用森、洪木香、叶增金、林炎军购买的诉争房屋办理预告登记。2019年4月1日，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，向中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款800000元，借款期限为120个月，从2019年4月22日起至2029年4月22日止，福州中铁润海置业有限公司为保证人。中国建设银行股份有限公司福建省分行于2019年4月18日按约定将该笔款项汇入福州中铁润海置业有限公司账户。 叶用森、洪木香、叶增金、林炎军于2019年5月8日向福州中铁润海置业有限公司提出申请，要求福州中铁润海置业有限公司将诉争店面恢复成毛坯状态。福州中铁润海置业有限公司通知叶用森、洪木香、叶增金、林炎军于2019年5月31日办理房屋交接手续。2020年1月2日叶用森、洪木香、叶增金、林炎军向福州中铁润海置业有限公司发出限期整改通知书，认为诉争店面内存在电梯的出入口以及通往二、三楼的通道，公司存在严重违约，要求福州中铁润海置业有限公司进行整改。 2020年5月15日，经本院现场勘查诉争店铺内设有两部电梯及通往二楼的楼梯。福州中铁润海置业有限公司确认诉争店铺内电梯及楼梯系二楼业主架设，但架设时福州中铁润海置业有限公司知情。 另查明，诉争商铺已于2015年5月8日通过竣工验收，于2015年7月23日消防验收合格。 本院认为，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军依约向福州中铁润海置业有限公司支付了全部购房款，福州中铁润海置业有限公司应将符合合同约定的房屋交付叶用森、洪木香、叶增金、林炎军，根据双方签订的《商品房买卖合同》所附房屋分层平面图显示诉争房屋内并未规划有电梯及楼梯，经过本院现场勘查，诉争店铺内设有两部电梯及通往二楼的楼梯，福州中铁润海置业有限公司主张叶用森、洪木香、叶增金、林炎军已在签订《商品房买卖合同》之前查看过诉争店铺现状的抗辩，并不能排除福州中铁润海置业有限公司交付符合合同约定房屋的义务，现福州中铁润海置业有限公司交付的房屋不符合合同约定，已构成违约应承担违约责任，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军诉请解除合同，有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除之后，福州中铁润海置业有限公司应退还叶用森、洪木香、叶增金、林炎军已支付的购房款1605974元。因福州中铁润海置业有限公司违约而导致合同解除，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军要求福州中铁润海置业有限公司按年利率6%赔偿首付款805974元产生的资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。叶用森、洪木香、叶增金、林炎军要求福州中铁润海置业有限公司归还其支付给中国建设银行股份有限公司福建省分行的贷款本息，因福州中铁润海置业有限公司已归还其全部购房款，故福州中铁润海置业有限公司只要赔偿叶用森、洪木香、叶增金、林炎军已支付的贷款月供中的利息部分（具体金额以银行出具的还款明细为准）。叶用森、洪木香、叶增金、林炎军要求解除与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人住房借款合同》，并由福州中铁润海置业有限公司向中国建设银行股份有限公司福建省分行返还剩余的按揭贷款本息，本案审理叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与中国建设银行股份有限公司福建省分行的借款属另一法律关系，且中国建设银行股份有限公司福建省分行不同意解除，当事人可根据《个人住房借款合同》另行主张权利。叶用森、洪木香、叶增金、林炎军要求福州中铁润海置业有限公司支付律师费20000元，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司于2018年6月22日签订的《商品房买卖合同》； 二、福州中铁润海置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还叶用森、洪木香、叶增金、林炎军购房款1605974元； 三、福州中铁润海置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向叶用森、洪木香、叶增金、林炎军支付首付款805974元产生的资金占用损失（该损失以805974元为基数，按年利率6%从2018年6月22日起计算至购房款还清之日止）； 四、福州中铁润海置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付叶用森、洪木香、叶增金、林炎军已支付中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款月供中的利息部分（具体金额以银行出具的还款明细为准）； 五、驳回叶用森、洪木香、叶增金、林炎军其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19344元，因适用简易程序审结，依法减半收取计9672元，由福州中铁润海置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇二〇年六月五日 法官助理罗燕圆 书记员雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。