海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初517号 原告：张某1，男，1980年4月11日出生，汉族，住辽宁省盘锦市。 委托诉讼代理人：张某2（系原告的父亲），住所地为辽宁省盘锦市，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。 原告张某1与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司、海南万国投资有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张某2，被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。本院于2020年4月14日依法作出（2020）琼9002民初517号民事裁定书，以八大处海南分公司及万国公司非本案适格被告为由，裁定驳回原告对八大处海南分公司及万国公司的起诉。该裁定现已生效。本案经批准依法扣除审限45日，并延长审限45日。本案现已审理终结。 原告张某1向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金45765.9元。事实和理由：原告于2015年3月18日在琼海市××镇，面积59.68平方米，购房款总价360000元。被告于2015年3月18日交房，原告入住后，被告于2019年1月22日为原告办理了产权登记。原告于2015年12月15日在××区，面积81.47平方米，购房款总价529545.22元。被告于2015年12月15日交房，原告入住后，被告于2019年1月22日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金45765.9元。违约金计算方式为：原告买房总价款889545.22元，两套房分别于2015年3月18日、2015年12月15日交房，办证日期为2019年1月22日，除去730日办证时间，违约天数1082天，按日万分之一计付违约金为45765.9元。免责承诺书是原告的母亲在违背真实意愿的情况下被迫签订的，且原告并没有委托原告母亲签订免责承诺书。原告于2015年3月24日、2016年9月12日与被告南洋瑞华公司签订商品房买卖合同，八大处公司于2016年收购了被告南洋瑞华公司在美岭湖的开发、经营、收益权。不管是八大处海南分公司还是万国公司收购了被告南洋瑞华公司，收购方都应承担被告南洋瑞华公司的债权债务。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法公正裁判。 被告南洋瑞华公司答辩称，一、在被告已为原告办理不动产权证的情况下，原告于2019年2月21日向被告出具了一份免责承诺书，确定被告已履行不动产权证办理和房屋交付义务，自愿承诺放弃追究答辩人的违约责任。该承诺书内容系原告自愿作出的意思表示，且未违反法律的强制性规定，依法应对原告具有法律约束力。因此，原告在已免除被告南洋瑞华公司违约责任的条件下又反悔向法院起诉要求被告南洋瑞华公司支付逾期办证违约金的行为，明显违反了诚实信用原则，不应予以支持。二、被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办理产权证等事实无异议。交房后，被告立即着手准备办证相关资料，但2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，并于2016年4月28日正式受理不动产权证登记业务，实行二证合一，办理不动产权证。颁证制度的变化，导致被告无法向房管局递交房屋登记资料，只能向不动产登记中心申请办理不动产权证。按不动产登记中心的要求须申请办理土地分割，待土地分割完成后，才能申请办理不动产权证。为此，被告积极开展办证工作，在被告不断催办下，不动产登记中心于2019年1月22日办好原告的不动产权证书。在被告已为原告办理不动产权证的情况下，不能以房屋权属证书约定的730日办证期限确定被告是否逾期办证，而应将原办理房屋权属证书及土地证的期限合并计算，即1270日。被告于2015年3月18日、12月15日日分别将206房、705房交付给原告使用，按照1270日办证期限计算，被告仅需在2018年9月8日、2019年6月7日前为原告办理完不动产权证。被告已于2019年1月22日为原告办理两套房的不动产权证，因此，针对206房，被告逾期办证天数为136天，应支付的违约金为4896元，针对705房，被告不存在逾期办证行为，原告要求被告支付逾期办证违约金45765.9元明显计算错误。三、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司与万国公司均非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司与万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司、万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，应驳回原告对八大处海南分公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告张某1提交了如下证据：1.购房款发票，2.《房屋交接书》，3.不动产权证书，4.《琼海市商品房买卖合同》，5.《致官塘美岭湖全体业主的一封信》，6.公证书。被告南洋瑞华公司提交了如下证据：1.免责承诺书，2.《公证书》，3.《委托书》。被告对原告所举证据1-6的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告所举证据1-3具有真实性、合法性和关联性，但其证据1并非原告本人亲自签署而是吴永艳代签，证据2中并无关于原告授权吴永艳代其承诺放弃追究被告违约责任的内容，故对被告所举三份证据的证明内容不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营、高尔夫球场经营、生态旅游景区建设及经营等业务的企业法人。2015年3月18日，被告将其开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A17栋2层206室交付给原告使用。2015年3月26日，原告与被告南洋瑞华公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A17栋2层206室，建筑面积59.68平方米，房价款为360000元，付款方式为一次性付款。2015年12月15日，被告将其开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A15栋7层705室交付给原告使用。2016年9月12日，原告与被告南洋瑞华公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A15栋7层705室，建筑面积81.54平方米，房价款为530000元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了A17栋2层206室房款360000元及A15栋7层705室房款530000元。2019年1月22日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号，琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号]。2019年2月18日，原告出具一份《委托书》委托其母亲吴永艳为其代理人，委托办理事项为：“一、代为办理领取上述房屋不动产权证相关手续、缴纳相关税费及费用；二、代为办理上述房屋的收房、领钥匙等相关手续；三、代为办理上述房屋的水、电、天然气、物业等费用的缴纳开通事宜。”2019年2月21日，被告将事先制作的免责承诺书交给吴永艳签名，内容为：“琼海南洋瑞华房地产开发有限公司：贵公司已经如约为本人姓名：张某1，身份证号码：×××，所购买的美岭湖A17-206、A15-705房履行了不动产权证办理和房屋交付的义务，本人对此不持任何异议。为此，本人现向贵公司郑重承诺：本人与贵公司就本商品房办证和交付事宜再无其他争议和纠纷，自愿放弃此前或者以后可能向贵公司主张的一切权利，不再追究贵公司的违约责任。如若本人不履行本承诺，贵公司有权追究本人的违约责任。”2020年1月15日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守履行。本案涉案标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据，不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中约定办理房屋权属证书期限为730日、办理土地使用权证期限为540日，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1270日内。被告于2015年3月18日向原告交付A17栋2层206室房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2018年9月8日届满，而被告南洋瑞华公司于2019年1月22日为原告办理不动产权证，其逾期136日才为原告办理不动产权证，已构成违约，应按合同约定每日以原告已付购房款360000元的万分之一计付违约金给原告，共计违约金4896元。被告于2015年12月15日向原告交付A15栋7层705室房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2019年6月7日届满，而被告南洋瑞华公司已于2019年1月22日为原告办理不动产权证，并未超过双方约定的1270日办证期限。原告主张被告为上述二处房屋办证逾期共计1082天，与事实不符，其请求被告支付违约金45765.9元，超出部分没有事实根据，依法应予驳回。被告以原告已出具免责承诺书为由主张驳回原告的诉讼请求。根据查明的事实，原告的母亲吴永艳接受原告的委托后，代原告领取涉案房屋产权证，并代原告签署一份免责承诺书，承诺自愿放弃此前或者以后可能向被告主张的一切权利，不再追究被告的违约责任。但是根据原告出具给吴永艳的《委托书》，其委托事项中并未明确授权吴永艳代其承诺放弃追究被告违约责任等，吴永艳代原告签署的免责承诺书，已超出该委托书所载代理权范围，且未经原告追认，故其代原告签署的免责承诺书，对原告不发生效力。故被告该抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金4896元，原告主张超过部分的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告张某1违约金4896元； 二、驳回原告张某1超过以上数额部分的诉讼请求。 案件受理费944元，减半收取计472元，由原告张某1负担421元，由被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司负担51元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符小丽 二〇二〇年六月二日 法官助理 黄雪莹 书 记 员 王 凯 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。