河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3999号原告：郭学生，男，汉族，1949年12月8日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：毛凤琴，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：冯立全，男，汉族，1939年4月19日出生，住新乡市。被告：新乡市世博置业有限公司，住址新乡市西华大道9号。法定代表人：何广全。委托诉讼代理人：张有水，男，汉族，1973年2月1日出生，住新乡市。原告郭学生诉被告冯立全、第三人新乡市世博置业有限公司执行异议纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，在本院公开开庭审理了本案。原告郭学生及其委托代理人毛凤琴、被告冯立全、第三人委托代理人张有水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的世博卫河碧园一号楼一单元二层东户房屋、一号楼二单元二层东户房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封、拍卖。2、判决原告及被告新乡市世博置业有限公司与2017年1月7日所签订的位于世博卫河碧园一号楼一单元二层东户房屋、一号楼二单元二层东户购房协议合法有效。3、案件受理费及与本案有关的一切费用由被告承担。事实与理由：2012年8月至2013年5月，被告新乡市世博置业有限公司以在新乡市客车厂开发投资房地产为由，向原告先后借款共计壹佰伍拾万元整，约定利息为月息2.5%。为此，原告向被告新乡市世博置业有限公司支付了150万元款项，被告给原告出具了票据。2015年12月9号，原告因急用款项向被告追款，被告新乡市世博置业有限公司同意用其在新乡市牧野区小里村所建的小产权楼房折抵所欠款项，随后，被告新乡市世博置业有限公司将给原告所打的收据收回，并出具借条，等待回去对好利息后，用其所有的房屋顶账，2016年1月7日，被告新乡市世博置业有限公司分别将位于新乡市牧野区小里村卫河碧园1号楼2单元1层西户、1号楼1单元2层东户、1号楼2单元1层东户、1号楼2单元2层东户、1号楼3单元2层东户、1号楼3单元4层东户、1号楼3单元4层西户共7套房屋售与原告，折抵原告所借给被告新乡市世博置业有限公司的150万元借款本金，对2014年1月至2015年12月所欠的利息另出具欠条。被告新乡市世博置业有限公司用以物抵债的方式与原告签订了上述7套房屋购房协议书。因被告新乡市世博置业有限公司一直不履行支付原告利息，2019年7月24日，原告在新乡市牧野区人民法院起诉被告新乡市世博置业有限公司借款利息纠纷一案，立案与人闲聊时，听说淘宝网上正在卖村里的一批小产权楼房，才打开淘宝网，查出有两套正在网上拍卖的房屋，按照网上提供的电话，找到执行法官，共查出有五套房屋进行拍卖，其中的两套房屋已经拍卖，而该涉案房屋还正在网上被法院拍卖，为此，原告立即提出执行异议，要求中止查封、拍卖该涉案房屋，2019年8月30日，新乡市牧野区人民法院下达（2019）豫0711执异94号执行裁定书，该裁定书以被告新乡市世博置业有限公司未取得商品房预售许可证明，与原告签订的购房协议违反法律规定，为无效合同为由，驳回原告的异议请求，对此，原告不服，故向法院提起诉讼，其理由如下：（2019）豫0711执异94号执行裁定书以被告世博公司未取得商品房预售许可证明就认定与原告签订的购房协议违反法律规定，为无效和合同是错误的。一、该裁定混淆了商品房和小产权房的概念。我国《宪法》第10条和《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。据此，我国法律从土地的性质上对房屋进行划分，分别为，在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房；在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房，而在国有土地上建造的商品房是开发商必须持有商品房预售许可证明的;在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋，所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋，该涉案房屋是新乡市世博置业有限公司经原告住所地村民委员会和镇政府及土地管理部门许可的情况下，建筑在原告所在农村集体土地之上，依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的，更无法办理商品房预售证明，但我国法律及政策又规定：集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用，只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买取得小产权房，原告系小里村村民，根据《宪法》第10条、《合同法》第32条、《土地管理法》第8条、《物权法》第15条及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发（2007）71号的相关规定，原告有资格购买建立在本集体土地上的房屋，且在该拥有土地所有权的村民委员会登记备案，并对房屋装修占有至今，不违反法律规定，签订的购房协议合法有效。二、法院执行局在执行过程中执行措施方式不当，法院执行局在查封拍卖该涉案房屋时，原告未收到任何通知，未见公告，法院也未向村委会、镇政府和被告新乡市世博置业有限公司核查该房屋的现有状况，也没有询问该涉案房屋是否为他人所购，以便及时通知案外人，也未通知该涉案房屋所在地的村民委员会，匆匆就将集体所有、农民集中居住的小产权房给予查封、拍卖，原告提出执行异议后，也不开听证会，致使原告无法辩解，法院的上述行为严重损害了原告的合法权益。三、本次拍卖涉案房屋系违反法律禁止性规定。小产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备商品房的法律性质，不属于商品房，不可以进入拍卖程序。《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利不得作为拍卖标的。”该法条虽然没有明文规定小产权房是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋管理应无法进入拍卖程序，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。该条明确了不动产转移以变更登记为生效要件，这一点在小产权房上无法提现。在原告收到的法院三份执行裁定书中，其中两份裁定书认定原告与被告新乡市世博置业有限公司签订的购房协议因被告新乡市世博置业有限公司未取得商品房预售许可证，认定违反法律规定，为无效合同，同时在另一份执行裁定书中又直接认定该涉案拍卖房产归买受人尚勤刚所有，假如原告与被告新乡市世博置业有限公司所签订的购房协议为无效协议，那么，此次拍卖因法律文书的介入，使不合法的小产权房变为合法化；假如原告与被告新乡市世博置业有限公司所签订的购房协议为有效协议，那么这次执行查封、拍卖显然侵犯了原告的合法权益。综述，原告购房协议合法有效，法院在执行过程中执行措施不当，拍卖该涉案小产权房屋违反法律禁止性规定，故恳请法院根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件中若干问题的规定》第28条、第29条规定，依法保护原告的合法权益，并予以支持原告的诉讼请求。被告冯立全答辩称：原告所起诉的事实与理由，既没有事实依据，又没有法律依据，原告提出的主张，陈述及理由是不能成立的，应驳回原告的诉讼请求。第三人述称：对原告起诉内容无异议。该房属于城中村改造房屋，土地属于集体性质，出售房屋限于本村村民。对于以前房屋的处置具体我不太清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定事实如下：2012年8月4日、8与28日及2013年5月9日第三人分别向原告借款40万元、50万元、60万元，共计150万元，约定月息2.5%，原告通过银行转账及现金的方式支付给第三人。2013年9月2日第三人向原告出具借条一份。2015年12月9日第三人的法定代表人向原告出具借条一份：“借条今借到郭学生现金壹佰伍拾万元正（利息月息2.5%）。原票据（2013年9月2日票号5336084）已收回。何广全2015.12.9号。”2016年1月7日第三人以抵账的形式将位于新乡市牧野区小李村世博卫河碧园1号楼二单元1层西户、1号楼1单元2层东户、1号楼2单元1层东户、1号楼2单元2层东户、1号楼3单元2层东户、1号楼3单元4层东户、1号楼3单元4层西户共7套房屋及附属地下室折抵借款的本金。原告与第三人签订了七份书面的房屋买卖合同，第三人向原告出具了收款的收据。原告在李村村委会进行了登记。涉案房屋已交付给原告，原告对该房屋的地面、水电等进行了简单的装修。2014年1月29日，冯立全与被告世博置业公司签订“世博.卫河碧园购房协议书”一份，冯立全购买世博置业公司位于新乡市××北干道××楼××单元××东、西两户。面积均为135平方米，1000元/㎡，总房款270000元。2015年7月31日被告冯立全向本院起诉第三人新乡市世博置业有限公司要求第三人向原告返还购房款270000元及利息，承担二倍的赔偿责任；第三人按照协议约定的赔偿购房款二倍的经济违约责任；被告承担全部诉讼费用。本院于2017年3月16日作出（2016）牧民一初字第2868号民事判决书，判决：一、被告新乡市世博置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告冯立全房款270000元并支付利息（利息以270000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月30日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、被告新乡市世博置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告冯立全270000元；三、驳回原告冯立全的其他诉讼请求。判决生效后被告冯立全申请法院强制执行。在判决执行阶段，2017年8月9日本院作出（2017）豫0711执682号之二执行裁定书，查封被执行人新乡市世博置业有限公司所有的位于新乡市牧野区世博卫河碧园1号楼1单元2层东户、1号楼2单元2层东户、4号楼2单元4层东户与西户的四套房产，期限为三年。本院2019年4月3日作出（2017）豫0711执682号之三执行裁定书，裁定：拍卖被执行人新乡市世博置业有限公司所有的位于新乡市牧野区世博卫河碧园1号楼1单元2层东户、1号楼2单元2层东户、4号楼2单元4层东户与西户的四套房产。原告郭学生作为案外人对裁定中的新乡市牧野区世博卫河碧园1号楼1单元2层东户、1号楼2单元2层东户的房产提出异议：2016年1月7日其与世博公司签订购房协议书，并缴纳了购房款，因涉案房屋为小产权房，无法办理房产证，涉案房屋为异议人所有，法院不应查封、拍卖，请求法院中止执行涉案房屋。本院于2019年8月30日作出（2019）豫0711执异94号执行裁定书，裁定：驳回郭学生的异议请求。原告不服裁定向本院提起诉讼。本院认为，人民法院只能执行被执行人的财产,如果被执行财产不属于被执行人,或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利,则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，原告于2016年1月7日签订房屋买卖合同以债抵房，签订买卖合同后，第三人将该房屋交付给原告，原告现已进行了简单的装修。被告冯立全购买的房屋与本案涉案的房屋没有关系，本院查封是在案件执行阶段的2017年8月9日，原告属于善意取得。本案涉案房产为小产权房，无法办理房产证，因此本案不应当以是否办理产权登记为异议是否成立的条件。涉案房产已经交付给原告，占有属于物权中的一项，原告在占有该房屋后对该房屋具有一定的物权上的权利。被告冯立全是基于法院的生效判决与第三人形成债权关系，因此请求法院查封涉案房屋。物权优于债权，因此原告要求停止执行的异议成立，本院予以支持。至于原告要求确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求,因本案属于案外人执行异议之诉,其与本案不属于一层法律关系,本案不予审理。依照《最高人民法院民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下：一、停止对位于新乡市世博卫河碧园一号楼一单元二层东户房屋、一号楼二单元二层东户房屋的执行，并解除对上述房屋的查封、拍卖。二、驳回原告的其他诉讼请求案件受理费4300元，由被告冯立全负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李海云审 判 员  赵莎莎人民陪审员  韩吉梅二〇二〇年六月十三日书 记 员  韩 雪