福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初360号 原告（反诉被告）：沈富强，男，1981年5月16日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：沈丽锦，广东广和律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：郑美玉，女，1987年4月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘行星，福建创富律师事务所执业律师。 原告沈富强（反诉被告）与被告郑美玉（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈富强（反诉被告）的委托诉讼代理人沈丽锦、被告郑美玉（反诉原告）的委托诉讼代理人刘行星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈富强向本院提出本诉请求：1.解除沈富强与郑美玉于2019年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2.郑美玉赔偿沈富强违约金210000元；3.郑美玉赔偿沈富强律师代理费20000元。事实和理由：2019年5月18日，沈富强与郑美玉通过福建福居房地产代理有限公司（以下简称“福居公司”）签订了《房产经纪合同》（全款），该合同项下包括《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》。在《房屋买卖合同》中，双方约定，沈富强以2250000元的价格将位于福州市仓山区的房屋售予郑美玉。郑美玉以一次性全款方式购买上述房产。由于案涉房屋存在抵押，郑美玉自愿出资先替沈富强支付解押款1210000元。郑美玉于签订该合同后一个工作日内将购房保证金100000元直接交付给沈富强，将剩余部分购房保证金100000元与购房款一并办理银行监管手续。在双方申请办理该房屋所有权过户登记（2019年7月31日）前，郑美玉应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。此外，双方还约定：1.自违约行为发生之日起，违约方应按合同约定的成交价每日万分之五的标准向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信之日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同。2.任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金210000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，沈富强向郑美玉出具了100000元的收款收据。沈富强已依约向中国邮政储蓄银行福州浦上支行递交了《中国邮政储蓄银行个人消费贷款贷后变更申请表》。2019年7月31日前，郑美玉本应按《房屋买卖合同》第九条的约定办理交易资金由银行监管的手续。然而，郑美玉以资金未到位为由明确表示不能依约办理资金监管手续。沈富强曾多次通过电话、短信的方式要求中介催促郑美玉履约，郑美玉明确表示无法再以自己的名义办理资金监管手续。2019年8月21日，沈富强迫于无奈，再次通过送达律师函的方式催促郑美玉履约。至今，郑美玉仍未依约履行资金监管手续。沈富强认为，案涉合同是双方真实意思表示，合法有效。郑美玉作为买方，依约支付购房款及办理好资金监管手续是郑美玉的义务；现郑美玉明确表示无法履约，其行为已构成了根本违约，致使沈富强出售房屋的目的无法实现；双方签订的《房屋买卖合同》应予解除；郑美玉除应依约向沈富强支付违约金210000元外，还需支付沈富强支出的律师代理费20000元。 郑美玉辩称，一、本案系因沈富强拒绝履行合同导致的，沈富强主张郑美玉承担违约责任没有事实及合同依据。1.根据《房屋买卖合同》第七条约定补充协议第4条：“…甲方应在乙方支付解押款前完成如下事宜：甲方应在乙方支付解押款前将出售该房屋等权利以公证形式委托给交易服务方指定人员名下的委托公证手续”，本案系因沈富强拒绝办理公证导致合同无法继续履行，系沈富强违反了合同约定，郑美玉已经反诉要求沈富强赔偿违约金。2.沈富强拒绝按照约定履行合同，并委托了律师发函，要求单方面变更合同在2019年9月3日前直接支付购房款的行为，其已经以行为明确拒绝履行原合同约定，足以证明沈富强违约的事实。二、郑美玉不存在根本违约的情形，沈富强的诉讼理由毫无依据。1.居间方与沈富强在2019年8月20日已经到达福州市闽江公证处，可以正常办理委托公证的情况下，沈富强又反悔拒绝办理公证手续，增加合同中没有的内容，已经违反了合同约定。2.郑美玉并没有根本违约导致合同无法履行的情形。郑美玉因资金问题，确实延误了几天，但郑美玉已经明确表示愿意支付相应的迟延履行金。因此，沈富强要求郑美玉赔偿根本违约的违约金没有事实依据。现在因为沈富强已经根本违约，无法履行合同，其应当向郑美玉承担违约责任。综上所述，沈富强请求支付违约金缺乏法律和事实依据，不应予以支持。 郑美玉向本院提出反诉请求：1.解除郑美玉与沈富强签订的《房屋买卖合同》；2.沈富强退还郑美玉购房保证金100000元；3.沈富强赔偿郑美玉违约金210000元。事实与理由：2019年5月18日，郑美玉与沈富强通过福居公司签订了《房产经纪合同》，总合同项下包括《居间服务合同》与《交易服务合同》，以购买沈富强所有的案涉房产。2019年5月19日，郑美玉向沈富强支付部分购房保证金100000元，沈富强出具收条。双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。依约该合同在双方签字后生效，对双方当事人具有法律约束力。由《房屋买卖合同》第七条约定及补充协议第4条约定可知，案涉房产处于抵押状态，解押方式为郑美玉出资1210000元替沈富强解押，经查询若该房产不存在被查封（冻结）情形的，郑美玉应出资为沈富强解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日起三个工作日内将解押款转入沈富强还贷账户，但是沈富强应在郑美玉支付解押款前将出售案涉房屋等权利以公证形式委托给交易服务方指定人员名下的委托公证手续（沈富强夫妻双方携带身份证、婚姻状况证明、户口本、案涉房产权属材料等），公证费由郑美玉承担。2019年8月19日，各方均已经到达公证处的情况下，沈富强反悔，拒绝办理相关公证手续，要求变更合同由郑美玉一次性支付剩余购房款。在未办理委托给交易服务方指定人员公证时支付购房款，完全不符合二手房买方垫资解压的惯例，也与合同约定不符，将导致买方产生巨大的交易风险。郑美玉认为沈富强已经构成违约，请求法院依法支持郑美玉的反诉请求。 沈富强辩称，一、针对反诉状中“事实与理由”部分的答辩意见。（一）郑美玉主张“2019年8月19日各方已经到达公证处的情况下，反诉被告又反悔拒绝办理相关公证手续，要求变更合同由反诉原告一次性支付剩余购房款”完全是一派胡言，其涉嫌虚假陈述，极其不诚信。理由如下：1.郑美玉关于“2019年8月19日”时间的陈述不实，中介从未约过沈富强要在2019年8月19日到公证处。2.2019年8月20日，郑美玉根本就没有到公证处。郑美玉自己提供的视频中两个中介（一个女中介小高，一个男中介赵鹏）均提及郑美玉无法达到现场，何来的“各方”？3.郑美玉关于“要求变更合同由反诉原告一次性支付剩余购房款”的陈述也是编造的。理由是：（1）根据房屋买卖合同第四条第二款的约定，“甲方知悉并同意乙方一次性全款方式购买上述房产”。合同本身就有关于一次性支付购房款的约定，沈富强根本就不需要再找郑美玉重新约定一次性付款的方式。（2）沈富强至今都没有郑美玉的电话号码，连之前沟通的微信都可能是假的。在郑美玉没有到公证处的情况下，沈富强向谁提出关于变更合同的问题，难不成是与在场的中介吗？在场的中介不是房屋买卖合同的相对方，其可以替郑美玉做主变更合同吗？倘若中介可以替郑美玉做主，说明中介自始至终均涉嫌与郑美玉恶意串通损害沈富强的利益；倘若中介不能替郑美玉做变更合同的主，那沈富强跟哪个主体提？因此，郑美玉的陈述涉及虚假陈述。（二）反诉状提及“未办理委托给交易服务方指定人员公证时支付购房款，完全不符合二手房买方垫资解押的惯例”，这是郑美玉为推卸自己违约行为而找的借口，也涉嫌虚假陈述。理由如下：1.中介机构在违法违规要求沈富强办理重大事项一次性全项委托公证手续时，沈富强有权拒绝中介的要求。理由如下：（1）公证机构不得同时办理抵押、解押、出售不动产的委托公证。根据《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（以下简称《公证执业“五不准”》）司发通[2017]83号第三条的规定：“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照‘重大事项一次一委托’的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容”。不动产的解押、出售、抵押事项等属于重大事项，在公证处，中介要求沈富强办理一次性授权全部重大事项的全权委托公证时，沈富强有正当合法的理由拒绝依中介的要求公证。（2）公证机构不得办理垫资赎楼交易中的担保性委托公证。根据《公证执业“五不准”》第四条的规定：“不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。”在公证处，到场的中介要求在办理全项委托公证的情况下，还要求让案外人来解押案涉房产。中介关于由案外人办理解押的要求不仅违法违规，而且也不符合合同的约定。（3）公证给交易服务方指定人员，但这个指定人员一定不可以是中介（或者买方）指定的产权人，而中介（或者买方）要求将公证办理给指定的即将过户的产权人（不是郑美玉本人），使沈富强的财产权利长期处于不稳定状态。这是完全置沈富强于死地，把本次所有的交易风险全部转嫁给沈富强，并且沈富强可能连要回自己售房款的机会都没有。此外，还会引发沈富强“一房二卖”的违约结果。2.在中介机构违法违规要求沈富强办理重大事项一次性全项委托公证的情况下，公证机构严格依《公证执业“五不准”》的规定，也不会做出公证结果。因此，即使沈富强没有及时发现中介违法违规办理公证的行为，公证机构依法也不会按中介的违法违规要求办出公证结果。从主观方面上讲，导致未能办好本次公证手续的原因在于中介及郑美玉，从客观方面上讲，公证机构也不会违法违规出具公证书。上述原因均不是沈富强造成的。二、针对反诉状中“诉讼请求”部分的答辩意见。（一）郑美玉是违约方，其既没有约定解除权，也没有法定解除权，无权提出解除案涉房屋买卖合同。鉴于沈富强已在本诉中提出要求解除案涉房屋买卖合同，即使郑美玉没有解除权，但其有解除合同的意愿，可以视为郑美玉同意解除合同，双方已就解除合同达成合意，本案所涉的房屋买卖合同应当被解除。理由如下：1.郑美玉是违约方，具体违约情形如下：（1）郑美玉从未支付过由交易服务方代管的部分购房保证金10000元。根据补充协议第3条约定，“签订《房屋买卖合同》当日，甲方同意乙方先行支付部分购房保证金人民币壹万元整由交易服务方无息代管”。另根据《房地产经纪管理办法(2016修正)》第二十四条的规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。”在郑美玉没有依约支付购房保证金的情况下，中介不履行催促郑美玉履约的行为，与作为第三方中介机构的身份违背，有与买方郑美玉串通的嫌疑，且已造成沈富强的购房保证金损失的结果。（2）2019年7月31日前，郑美玉根本就没有为沈富强办理解押手续，其没有在约定的时间内履行义务。（3）中介多次提醒郑美玉要在2019年7月31日前办理解押手续，并表示郑美玉已经违约。中介向沈富强表明将一起追究郑美玉的违约责任（有沈富强与中介赵鹏的短信记录为证）。（4）郑美玉本人也表示自己已经违约，并愿意承担违约责任（有郑美玉与沈富强的微信记录为证）。（5）郑美玉违反补充协议第4条关于解押人的约定，未经沈富强同意的情况下，单方擅自变更解押人，已构成违约。理由是：补充协议第4条“甲方的解押方式为乙方自愿出资替甲方解押人民币壹佰贰拾壹万元整”，根据该约定，负责出资解押的人应当是郑美玉本人。双方从未约定过郑美玉可以在未经沈富强同意的情况下变更负责出资的解押人。关于负责出资的解押人的变更与可以指定第三人为新产权人的约定不能等同。（6）郑美玉违反补充协议第2条关于可以指定第三人作为新产权人的约定，单方擅自变更该约定，且未履行通知义务，已构成违约行为。理由是：①补充协议第2条“乙方可以指定第三人作为该房屋的新产权人。若乙方确定第三人作为该房屋的新产权人，则乙方应在申请办理该房屋所有权过户登记前告知交易服务方关于该第三人的具体身份并保证该第三人具备购买该房屋的资格”。根据该约定，郑美玉可以指定第三人作为该房屋的新产权人的条件是：乙方应在申请办理该房屋所有权过户登记前告知交易服务方关于该第三人的具体身份。根据房屋买卖合同第八条第一款的约定，双方约定的房屋所有权过户登记时间为2019年7月31前。郑美玉根本就没在上述约定的时间内告知中介。乙方应保证该第三人具备购买该房屋的资格。福州现行的限购政策要求产权人必须要具备购房资格，否则会导致无法办理过户登记。买方或被指定的第三人必须要有购房资格。郑美玉必须在指定第三人之前保证该第三人有购房资格，郑美玉自始至终都没有履行过此义务。②郑美玉没有按合同法第八十条的规定通知沈富强，指定新产权人的行为对沈富强不发生效力。理由是：合同法第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。假若郑美玉确定指定第三人作为该房屋的新产权人，该指定行为属于合同法第七十九条的债权转让行为。关于登记为新产权人的权利转移的情况，郑美玉应当依法通知沈富强。郑美玉未履行通知程序的，涉及新产权人的变更对沈富强不发生效力。③郑美玉没有在2019年7月31日前主张有指定第三人作为新产权人的交易情形。沈富强完全有理由相信：在郑美玉为合同签约买方的情况下，郑美玉就是最终的产权人，不存在指定过户给第三人作为新产权人的交易情形。④郑美玉在违约后未经沈富强的同意而单方指定新产权人，沈富强有选择权。退一步说，即使买方可以随时指定过户给第三人，但郑美玉也必须亲自到场后，在沈富强面前告知沈富强并书面指定给第三人。2.郑美玉没有约定解除权。理由是：根据合同第十三条的约定，只有守约方才有权行使约定解除权。3.郑美玉没有法定解除权。理由是：（1）双方通过房屋买卖合同完成房屋所有权的转移，并非通过买卖合同完成委托公证，是否进行委托公证并不影响买方合同目的的实现。（2）委托公证只是手段之一，不是房屋买卖合同中卖方的主要义务，缺少此手段不会影响合同目的的实现，不会构成根本违约。（3）办理委托公证的时间节点，在郑美玉违约后，双方再也未对何时办理委托公证的期限达成新的约定。（4）沈富强没有违约行为，不需要承担违约责任，更谈不上存在根本违约的问题。4.在沈富强提出解除案涉房屋买卖合同的情况下，即使郑美玉没有解除权，但其有解除的意愿，视为郑美玉同意沈富强的解除合同的诉求，双方已对解除合同达成合意，案涉房屋买卖合同应当被解除。（二）原告无须返还购房保证金100000元，理由如下：上述保证金是作为被告应承担违约金的一部分，沈富强无需返还。（三）郑美玉要求沈富强支付210000元的违约金，没有事实和法律依据，理由如下：1.沈富强没有违约行为，不需要承担违约责任，无需向郑美玉支付违约金。2.退一步说，假设即使沈富强有违约行为，其行为远没有达到根本违约而致使郑美玉买房的目的不能实现的程度；假设即使被判违约了，也认为对方诉请的违约金过高。（四）郑美玉的反诉诉讼费用应由其自行承担。理由是：郑美玉反诉的事实与理由没有事实和法律依据，其所有的诉求不成立，故其缴纳的反诉诉讼费用应由其自行负担。综上所述，在沈富强已依约履行义务的情况下，郑美玉既不享有约定解除权，也不享有法定解除权。基于郑美玉没有解除权的情况下，其反诉请求均没有事实和法律依据，应予以全部驳回。 本院经审理认定事实如下： 2019年5月18日，沈富强与郑美玉通过福居公司签订《房产经纪合同》（全款），该合同项下包括《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》。《房屋买卖合同》第一条、第四条约定，郑美玉以2250000元的价格购买沈富强所有的位于福州市仓山区房屋；第八条约定，双方应在2019年7月31日前申请办理房屋权属变更登记手续；第九条约定，在申请办理权属变更登记手续前，郑美玉应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金以外的购房款办理交易资金银行托管手续；第十二条约定，郑美玉应在签订该《房屋买卖合同》时支付购房保证金210000元；第十三条约定，任何一方违约导致该《房屋买卖合同》解除的，守约方有权要求违约方支付违约金210000元，并有权主张律师代理费；第十六条约定，双方可以签订补充协议，合同正文、附件与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。《房屋买卖合同》补充协议第2条约定，郑美玉可以指定第三人作为新产权人，若确定第三人为新产权人的，郑美玉应在申请办理权属变更登记前告知交易服务方关于第三人的具体身份并保证第三人具备购房资格，沈富强同意将房屋权属登记至第三人名下；第3条约定，签订《房屋买卖合同》当日，郑美玉先行支付部分购房保证金10000元由交易服务方无息代管，郑美玉同意将全额购房保证金100000元于签订《房屋买卖合同》后一个工作日内直接交付沈富强，沈富强同意剩余100000元购房保证金与其余购房款一起到位；第4条约定，郑美玉自愿出资1210000元代沈富强解除房屋抵押权，郑美玉应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入沈富强的还贷账户。沈富强应在郑美玉支付解押款前将出售房屋等权利委托给交易服务方指定人员，并办理委托公证手续。2019年5月18日，郑美玉向福居公司交付购房保证金2000元。案外人毛文毅分别于2019年5月19日、20日向沈富强转账20000元、80000元。2019年5月19日，沈富强出具收条确认收到郑美玉购房保证金100000元。2019年8月21日，沈富强委托沈丽锦律师向郑美玉发出律师函催促其履行付款义务。2019年8月27日，郑美玉委托刘行星律师向沈富强发出律师函催促其履行办理委托公证手续。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规的规定，合法有效。按照《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”现沈富强起诉请求解除《房屋买卖合同》，郑美玉亦反诉请求解除该合同，本院予以支持。《房屋买卖合同》第十六条约定双方可以签订补充协议，合同正文、附件与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。补充协议第3条约定郑美玉将全额购房保证金100000元于签订《房屋买卖合同》后一个工作日内直接交付沈富强。该100000元购房保证金有别于定金，且双方未对出现违约时购房保证金如何处理作出约定；按照合同约定100000元购房保证金在交易结束后抵作购房款，可见该购房保证金实质为预付购房款，故案涉合同解除后沈富强应向郑美玉返还100000元购房保证金。补充协议第4条约定，郑美玉自愿出资1210000元代沈富强解除房屋抵押权，并应在可还款起始日起三个工作日内将解押款转入沈富强的还贷账户；沈富强应在郑美玉支付解押款前将出售房屋等权利委托给福居公司指定人员，并办理委托公证手续。可见，双方的履行顺序为先由沈富强办理委托公证手续，再由郑美玉支付解押款。该条明确约定沈富强应将售房相关权利委托给福居公司指定人员，并办理委托公证手续，沈富强未按约定办理委托公证手续，违反上述约定，存在违约。双方约定于2019年7月31日前申请办理房屋权属变更登记手续，按照常理，郑美玉应在此之前备齐解押款，但从沈富强与郑美玉的微信聊天记录可知，郑美玉迟至2019年8月18日仍未备齐解押款，亦构成违约。综上，因沈富强与郑美玉双方均存在违约行为，故双方有关赔偿违约金的请求，均不予支持。关于沈富强主张的律师代理费，按照《房屋买卖合同》第十三条约定，守约方有权要求违约方支付律师代理费，因沈富强自身存在违约行为，故该项诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除沈富强与郑美玉于2019年5月18日签订的《房屋买卖合同》； 二、沈富强于本判决生效之日起十日内返还郑美玉购房保证金100000元； 三、驳回沈富强其他的本诉诉讼请求； 四、驳回郑美玉其他的反诉诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24800元，适用简易程序减半收取12400元，反诉案件受理费12400元，由沈富强、郑美玉各自负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  方敏 二〇二〇年六月四日 法官助理翁昕 书记员曾燕