西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终216号上诉人（原审原告）：西藏康宏商贸有限公司，住所地拉萨市扎基中路（阿里人行退休基地商品房），统一社会信用代码。法定代表人：谭玉斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赖春梅，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：卜晓月，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人（原审被告）：梁汉哲，男，1994年4月15日出生，汉族，经商，住河北省邢台市巨鹿县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：梁恩礼（系梁汉哲父亲），男，1970年10月15日出生，汉族，经商，公民身份号码×××。上诉人西藏康宏商贸有限公司因与上诉人梁汉哲房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人西藏康宏商贸有限公司的委托诉讼代理人赖春梅、卜晓月，上诉人梁汉哲的委托诉讼代理人梁恩礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西藏康宏商贸有限公司上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2956号民事判决第三项并依法改判被上诉人向上诉人支付逾期腾房占有使用费18 400元、电费1612元、卫生费400元，共计20 412元；2.一、二审诉讼费由梁汉哲承担。事实及理由：一、双方之间签订的《门面房租赁合同》约定期限为2017年11月7日至2018年11月6日，租金为每月2300元，电费为1.5元/度，卫生费为50元/间/月，现双方约定的租赁已到期，在合同到期之前，西藏康宏商贸有限公司向梁汉哲下发搬离通知，明确表示合同到期后不再续租事宜，梁汉哲收到搬离通知后至今，拒不履行搬离和腾房义务，也未向西藏康宏商贸有限公司支付任何的房屋占有费用以及租金，因此梁汉哲理应支付逾期腾房占有使用费和租金。二、一审法院认为梁汉哲2018年11月6日租赁期限届满后仍在使用租赁房屋，双方未签订书面租赁合同，故形成不定期租赁合同关系，应主张租金，非房屋占有使用费，但事实上西藏康宏商贸有限公司于2019年4月17日就向梁汉哲下达了书面《搬离通知》，明确向梁汉哲告知不在续租事宜，要求其搬离，虽然双方之间形成不定期租赁合同关系，依据法律规定和合同约定，梁汉哲理应向西藏康宏商贸有限公司支付房屋占有使用费和租金。三、一审法院未支持西藏康宏商贸有限公司主张的相关费用，为了节省司法资源及当事人的诉累，在一审庭审过程中，法官应当在庭审中双方释明让西藏康宏商贸有限公司选择梁汉哲应当支付的是租金还是房屋占有使用费，毕竟房屋到期后确实是梁汉哲占有使用房屋，名称叫法不一样，但理应支付相关的费用，且梁汉哲在庭审中认可尚欠西藏康宏商贸有限公司的租金为18 400元。四、承租人蓄意违约，不及时返还租赁房屋时，应参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，其遵循的逻辑是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当，西藏康宏商贸有限公司认为梁汉哲应支付占有使用费。梁汉哲答辩称，双方之间的合同于2018年11月到期后我方要求西藏康宏商贸有限公司续签合同，但一直未答复，于2019年3月我方向西藏康宏商贸有限公司交纳了2019年1月、2月、3月的租金，我方再次要求续签合同，西藏康宏商贸有限公司答复2019年6月签订合同，但在同年4月向我方下发了搬离通知书，故不存在西藏康宏商贸有限公司主张的占有使用费。梁汉哲上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2956号民事判决；2.一、二审诉讼费由西藏康宏商贸有限公司承担。事实及理由：根据宪法和物权法的有关规定，依据原审判决，中国人民银行阿里地区中心支行保障各经营商户的合法权益不受损害，又履行宪法第十二条的规定，提高国有资产使用率，终止与西藏康宏商贸有限公司不合法转租权利和主体资格，保障伟大法治国家固定国有资产依法进行收益，中国人民银行阿里地区中心支行充分履行法律职责，保证国有经济和私有经济共同发展的法律保障权利，力争成为法治西藏的先锋，请求撤销一审法院判决并变更物权主体中国人民银行阿里地区中心支行与实际占有使用经营主体方签订房屋租赁合同，维护梁汉哲的合法权益。西藏康宏商贸有限公司答辩称，双方之间的租赁合同已到期，且我方明确表示不再续签，对方一直占有使用房屋，请求驳回梁汉哲的上诉请求。西藏康宏商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告之间的不定期租赁合同，判令被告及时向原告返还房屋及钥匙；2.判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费18 400元、电费1612元、卫生费400元，共计20 412元；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：1.原告西藏康宏商贸有限公司与被告梁汉哲于2017年11月7日签订《门面房租赁合同》一份，合同约定甲方（原告）将拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房，门牌号（14号）（注：不包括门面房门外的场地）租赁给乙方（被告）。合同期限为2017年11月7日至2018年11月6日。甲乙双方约定，乙方按照房租每月2300元向甲方缴纳。电费暂按（1.5元/度）计算，卫生费（30元/间/月）计算。合同违约责任中约定了特别说明事项即1.该门面房产权属于中国人民银行阿里地区分行，若阿里人行根据工作需要需收回该门面房，则乙方应无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。2.该房屋若涉及到当地政府拆迁、土地被收回的情况，乙方必须无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。3.原告西藏康宏商贸有限公司于合同到期前向被告梁汉哲送达搬离通知的事实存在。一审法院认为，原告西藏康宏商贸有限公司与被告梁汉哲签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。一、本案中，西藏康宏商贸有限公司主张解除双方之间的不定期租赁合同，判令被告及时向原告返还房屋及钥匙，对此被告不予认可。该院认为，该租赁合同约定的租赁届满期限为2018年11月6日，在该租赁期间届满后，被告仍继续使用该租赁房屋，双方也再未签订书面租赁合同，依法租赁期限为不定期。根据相关法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，西藏康宏商贸有限公司所发出的《搬离通知》已经明确告知租户合同期届满，不在续租事宜及要求搬离腾房，该通知内容应视为西藏康宏商贸有限公司要求解除不定期租赁合同的意思表示。梁汉哲如果有异议，应当在收到该通知后的三个月内依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但其在法定期限内并未主张。被告梁汉哲在庭审中辩称因合同于2018年11月6日到期后，不是我们不想签，而是2019年3月份以后他们也没来收钱就直接起诉了，说房子是阿里人行的，但我们不知情的辩解意见，因证据不足，理由不充分，该院对此未予采信。现被告仍占有涉案房屋已没有合法依据，应当向原告返还，故该院对原告主张依法解除原告与被告之间的不定期租赁合同及判令被告及时向原告返还房屋及钥匙的诉讼请求，依法予以支持。二、原告第二项诉讼请求即支付逾期腾房占有使用费18 400元、电费1612元、卫生费400元，共计20 412元是否有法律依据及证据支持。该院认为，针对原告主张逾期腾房占有使用费18 400元的诉讼请求，因双方间的合同于2018年11月6日到期，后双方间形成的是不定期租赁合同关系，原告应当主张的是租金而非占有使用费，原告的该项诉请无法律依据，故本院依法不予支持。故对于原告主张电费1612元及卫生费400元的诉讼请求，虽双方当事人在合同中进行了约定，但原告在庭审中并未提交其所主张的具体期间的证据（票据）予以证明，故该院不予支持。综上所述，对于原告西藏康宏商贸有限公司的诉讼请求，该院予以部分支持。该院支持原告要求依法解除原告与被告之间的不定期租赁合同，判令被告及时向原告返还房屋及钥匙的诉讼请求；不予支持原告的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告西藏康宏商贸有限公司与被告梁汉哲之间的不定期租赁合同；二、被告梁汉哲在本判决生效之日起五日内向原告西藏康宏商贸有限公司返还房屋（拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房，门牌号14号）及其钥匙；三、驳回原告西藏康宏商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费310.30元，依法减半收取155.15元，由西藏康宏商贸有限公司负担。在二审中，双方均未提交新证据。在庭审中，西藏康宏商贸有限公司认可收到梁汉哲所交4月、5月、6月的卫生费。本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案西藏康宏商贸有限公司与梁汉哲在2017年11月7日签订的《门面房租赁合同》，约定的租赁期限为2017年11月7日至2018年11月6日止。到期后梁汉哲继续向西藏康宏商贸有限公司交纳房租至2019年3月，应当认定双方在该期间形成不定期租赁合同关系，西藏康宏商贸有限公司在2019年4月17日向梁汉哲下发了搬离通知，梁汉哲也收到通知，依据法律规定，在不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同，故在梁汉哲收到解除通知时，双方之间房屋租赁关系已经解除。租赁合同解除后，梁汉哲负有向西藏康宏商贸有限公司返还租赁物的义务，该返还义务直至租赁物返还至西藏康宏商贸有限公司时终止。梁汉哲不返还租赁物仍继续使用的行为，属违约，在事实上表现为占有，虽与成立租赁法律关系产生的占有事实存在差异性但仍属梁汉哲应当履行的合同义务；虽产生的费用也因租赁关系的解除不能再表述为租金而表述为占有使用费，但在梁汉哲返还租赁物的义务并未完成时，在租赁法律关系解除后梁汉哲仍然持续占有使用租赁物这一基础事实未改变时，租金与占有使用费的主张实际上仍属于西藏康宏商贸有限公司基于出租人身份行使的诉讼权利，在此基础事实未发生根本改变的前提下，租金与占有使用费分别表述仅可视为名称不一致，表述不准确、不符合合同解除后占有状态表述要求的，不影响西藏康宏商贸有限公司及梁汉哲行使正当的诉讼权利，不因此免除各自应当承担的法律责任。因此，仅以租金、占有使用费名称上的差异来确定法律关系的差异，不仅脱离了基本案件事实，还造成了司法资源浪费并增加当事人诉累，不合法亦不合理。故本院对西藏康宏商贸有限公司向梁汉哲主张租金和占有使用费的行为均予以认可，合同到期后梁汉哲仍实际占有使用案涉房屋，应支付相应的对价，本院参照双方签订的《门面房租赁合同》中所约定的租金标准计算，从2019年4月1日至2019年4月17日的租金为1226.7元（2300÷30天×16天）。本案租赁合同已解除，但西藏康宏商贸有限公司作为另案的承租人需向出租人支付至2019年6月30日的租金，而西藏康宏商贸有限公司作为本案出租人根据合同相对性原则自然有权要求次承租人即梁汉哲支付房屋占有使用费，因此对于2019年4月18日至2019年6月30日的占有使用费核算后为5520元（2300×2个月＋920元(12天)），综上所述，本院对西藏康宏商贸有限公司主张的占有使用费仅支持6746.7元。转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止。本案中虽然西藏康宏商贸有限公司与中国人民银行阿里地区中心支行的租赁合同于2019年6月30日届满，但梁汉哲仍实际占有使用案涉房屋，由于中国人民银行阿里地区中心支行已起诉西藏康宏商贸有限公司明确表示其要求收回房屋，是否向西藏康宏商贸有限公司主张2019年7月1日至返还房屋之日的逾期腾房占有使用费并不明确，故西藏康宏商贸有限公司仍依其与梁汉哲间的租赁合同向梁汉哲收取2019年7月1日至2019年11月30日的逾期占用使用费并无依据，待西藏康宏商贸有限公司向原出租人中国人民银行阿里地区中心支行支付占有使用费后可向本案承租人梁汉哲主张，对此原审法院认定有误，本院予以纠正。西藏康宏商贸有限公司主张电费1612元、卫生费400元的请求。本院认为，西藏康宏商贸有限公司针对电费表示抄电表后计算的电费，但并未提交证据予以证明，故本院不予支持。梁汉哲已向西藏康宏商贸有限公司交纳2019年4月至6月的卫生费150元，西藏康宏商贸有限公司主张至2019年11月，根据双方合同的约定每月的卫生费为30元，但从梁汉哲交费的情况能够认定其认可每月的卫生费为50元，根据已述理由梁汉哲占有、使用房屋，故本院对2019年7月至2019年11月的卫生费250元予以支持。另梁汉哲上诉请求为二审新增加的诉讼请求，对此经本院调解，未达成一致意见，梁汉哲可另行起诉。综上所述，上诉人西藏康宏商贸有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。上诉人梁汉哲的上诉请求，予以驳回。一审法院认定事实部分错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2956号民事判决第一项即：解除原告西藏康宏商贸有限公司与被告梁汉哲之间的不定期租赁合同；第二项即：被告梁汉哲在本判决生效之日起五日内向原告西藏康宏商贸有限公司返还房屋（拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房，门牌号14号）及其钥匙；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2956号民事判决第三项即：“驳回原告西藏康宏商贸有限公司的其他诉讼请求”；三、上诉人梁汉哲于本判决生效之日起五日内向上诉人西藏康宏商贸有限公司支付占有使用费6746.7元、卫生费250元，共计6996.7元；四、驳回上诉人西藏康宏商贸有限公司的其他上诉请求；五、驳回上诉人梁汉哲的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费310.3元，减半收取155.15元（西藏康宏商贸有限公司已预交），由西藏康宏商贸有限公司负担101.95元，由梁汉哲负担53.2元；二审案件受理费620.6元（由西藏康宏商贸有限公司已预交310.3元，梁汉哲已预交310.3元），由西藏康宏商贸有限公司负担203.9元，由梁汉哲负担363.5元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   拉    姆审  判  员   白  央  啦审  判  员     永 青 措 姆二〇二〇年六月一日法 官 助 理   扎    宗书  记  员   希娜索朗曲珠