天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初926号原告：郝永利，男，1972年5月20日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：苗桂利，天津双东律师事务所律师。被告：天津鑫德源特能源科技发展有限公司（统一社会信用代码91120110697441884U），住所地天津市东丽区丰年村街道丰安路15-22号。法定代表人：张东，经理。委托诉讼代理人：李红梅，天津碧钧律师事务所律师。被告：高丽梅，女，1971年1月20日，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李红梅，天津碧钧律师事务所律师。被告:天津红山工艺家具有限公司(统一社会信用代码91120110684742899N),住所地天津市东丽区华明街北于堡村西赤欢路2604号。法定代表人：张新国，总经理。委托诉讼代理人：王淳，天津世杰律师事务所律师。原告郝永利与被告天津鑫德源特能源科技发展有限公司（以下简称鑫德源特公司）、被告高丽梅、被告天津红山工艺家具有限公司（以下简称红山家具公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，于2019年10月30日作出（2019）津0110民初7103号民事判决。原告郝永利不服，向天津市第三中级人民法院提出上诉。2019年12月23日天津市第三中级人民法院作出（2019）津03民终3137号民事裁定，撤销本院作出（2019）津0110民初7103号民事判决，发回重审。本院于2020年1月15日重新立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝永利及其委托诉讼代理人苗桂利，被告鑫德源特公司和高丽梅委托诉讼代理人李红梅，被告红山家具公司委托诉讼代理人王淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝永利在原审向本院提出诉讼请求：1.要求被告鑫德源特公司给付原告房屋租金826875元,被告高丽梅承担连带给付责任；2.诉讼费由三被告承担。在重审中变更诉讼请求如下：1.要求被告鑫德源特公司与被告红山家具公司共同给付原告房屋租金826875元,被告高丽梅对上述债务承担连带给付责任；2.诉讼费由三被告承担。事实和理由：郝永利有坐落于天津市东丽区的房屋出租给鑫德源特公司、红山家具公司使用。2017年3月6日，郝永利与鑫德源特公司、红山家具公司和高丽梅达成约定，由鑫德源特公司代红山家具公司支付2017年、2018年度房屋租金，由高丽梅以房屋进行担保。至今，鑫德源特公司代红山家具公司支付的2018年房屋租金826875元未给付。双方多次协商未果，故起诉。原告郝永利向本院提供以下证据：一、协议书一份。证明郝永利与鑫德源特公司、红山家具公司、高丽梅2017年3月6日签订四方协议书，证明四者之间的租赁关系及相互的权利义务；红山家具公司将债务转移给鑫德源特公司，鑫德源特公司应当承担向郝永利支付租金的义务。二、2011年8月17日土地使用权证复印件一份。证明涉案土地所有权人为北于堡村。三、证明一份（2011年1月30日北于堡村村委会出具）。证明郝永利有权使用该土地。四、2010年12月23日天津市规划局东丽区规划分局的规划条件通知书及建设用地批准书复印件各一份。证明涉案土地有合理的用途及规划。五、2010年12月24日东丽发改委准予备案的决定书复印件一份。证明郝永利在涉案土地上建筑厂房经过有关部门研究同意。六、2014年1月10日郝永利与红山家具公司签订的厂房租赁合同一份。证明郝永利与红山家具公司存在租赁关系，租赁期间自2014年2月1日至2019年1月31日，郝永利主张的租金在租赁期内。七、孙秀红（郝永利妻子）证言一份。证明原告郝永利对厂房有权处分。被告鑫德源特公司辩称，涉案的租赁合同纠纷在审理过程中均有证据证实在租赁房屋发生火灾以后，红山家具公司已经与郝永利解除租赁关系，双方之间实际并未产生2018年的租金。而郝永利与三被告间签订的四方协议基础是基于郝永利与红山家具公司之间存在租赁关系并且实际产生了租金。本案中租赁合同主合同已经不存在，所以四方协议涉及的2018年红山家具公司租金的部分当然无效。鉴于红山家具公司与郝永利签订的租赁合同，因涉案厂房没有合法建筑手续而导致无效，于是四方协议关于鑫德源特公司及高丽梅代付红山家具公司2018年租金的合同义务约定也无效。同时，结合本案中红山家具公司在2017年已经搬离涉案厂房，其与郝永利之间不存在2018年继续占用涉案厂房的事实，所以鑫德源特公司与高丽梅不应替付2018年的房屋占用费。郝永利的起诉没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。被告高丽梅辩称，同意鑫德源特公司的答辩意见，并且依照法律规定，尽管四方协议里约定了以高丽梅的房产作抵押，但是事实上并未到房屋管理部门办理抵押手续，所以该约定对高丽梅名下的房产不产生法律效力。被告鑫德源特公司和被告高丽梅向本院提供以下证据：2018年9月28日（2018）津02民终6876号案件的询问笔录复印件一份10页。证明郝永利明知且认可其与红山家具公司的租赁关系已于2017年解除，所以郝永利要求代付2018年租金没有事实依据。被告红山家具公司辩称，首先，红山家具公司认为和郝永利签订的房屋租赁合同系无效合同，基于该房屋没有相关的许可手续，不具备消防设施，导致红山家具公司无法在该房屋中继续生产经营，无法实现合同目的，这是红山家具公司搬走的原因，该搬走的行为同时也得到了郝永利的确认，并有笔录作为证据。且在相关庭审笔录中，郝永利认可2018年红山家具公司和他就不存在租赁关系了，其对红山家具公司主张的只是2017年租金。火灾后鑫德源特公司没有搬走，其亦认可郝永利向红山家具公司主张的是2017年租金，向鑫德源特公司主张的是2018年租金。因此，郝永利的陈述存在矛盾。其次，四方签订协议约定的是鑫德源特公司向郝永利支付红山家具公司租赁厂房的租金，但因上述事实郝永利的诉求没有任何的事实与法律依据，请求驳回其的全部诉讼请求。被告红山家具公司向本院提供以下证据：2018年9月28日天津市第二中级人民法院询问笔录一份。证明当时红山家具公司搬离承租房屋郝永利认可，只是双方没有书面的解除租赁合同的协议，双方经过协商红山家具公司才搬走，是双方的真实意思表示。就原、被告提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明,2014年1月10日郝永利（甲方）与红山家具公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，红山家具公司租赁郝永利所有坐落于天津市东丽区平方米厂房一处，类型为独门独院、独立给排水、独立变压器电源、独立的办公楼及钢结构厂房。租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，年租金为前三年为每年75万元，第四年787500元，第五年为826875元。合同约定：租赁期间五年内如甲方提前终止本合同（政府用地拆迁规划除外），应提前三个月通知乙方，甲方愿退还未到期的租金，并在违约后一个月内赔偿给乙方人民币柒拾伍万元整。如乙方在租赁期间五年内提前终止本合同（政府用地拆迁规划除外），则甲方不予退还已付的租金，乙方在违约后一个月内赔偿给甲方人民币柒拾伍万元整。后郝永利将厂房交由红山家具公司租赁使用。2015年和2016年天津市嘉实桶业有限公司（以下简称嘉实桶业公司）分别与鑫德源特公司签订厂房租赁合同二份，嘉实桶业公司将坐落于天津市东丽区内厂房租赁给鑫德源特公司使用。2015年5月23日，鑫德源特公司所承租的嘉实桶业公司厂房失火致使红山家具公司遭受损失。2017年3月6日，郝永利（乙方）、红山家具公司（甲方）、鑫德源特公司（丙方）、高丽梅（丁方）签订四方协议，协议约定：红山家具公司（甲方）与郝永利（乙方）双方于2014年1月2日签订房屋租赁合同，约定甲方承租乙方所有的位于天津市东丽区内的房屋作为厂房及库房使用，2017年租金为787500元、2018年租金为826875元。鑫德源特公司（丙方）自愿承担代甲方向乙方支付上述全部租金的义务。因此，甲、乙、丙、丁在平等自愿，协商一致的基础上依据合同法等有关法律法规，就代付租金事宜达成如下协议：1.甲、乙双方对本协议所涉及的租金数额为2017年年租金为787500元、2018年年租金为826875元，合计1614375元，丙方对上述租金数额予以认可；2.本协议生效后丙方应当按月向乙方支付租金，租金支付时间及方式（略）；3.乙方在本协议生效后应当按期向丙方收取房屋租金，在2017年、2018年年内乙方不再依据双方签订的房屋租赁合同向甲方收取房屋租金；4.丙方应当按照本协议约定按期向乙方支付房屋租金,违约责任（略）;5.高丽梅（丁方）以位于天津市河东区房屋作为抵押,用于保证丙方按协议的约定如期、足额的向乙方支付房屋租金;8.丙方如未按期支付房屋租金或者丙方明确表示拒绝支付房屋租金，甲乙双方应当共同向丙方主张债权，乙方亦可向甲方主张债权。另外，四方还对其他条款进行了约定。后四方按约定履行该协议，但高丽梅并未将约定抵押房屋向不动产登记部门进行抵押登记。经各方确认，红山家具公司已将2014年、2015年、2016年、2017年四年房屋租金全部付清。2018年5月底，红山家具公司将全部物品搬离厂房。2019年8月26日，郝永利向本院提起诉讼，要求鑫德源特公司支付房屋租金1527500元，高丽梅承担连带给付责任，后在原审、重审中分别对诉讼请求进行了变更。本院认为，首先，郝永利所出租的厂房虽然没有办理建筑工程规划许可证，但并不影响其向承租方主张租金的权利。另外上述房屋虽为嘉实桶业公司建造，因郝永利当时为嘉实桶业公司法定代表人，嘉实桶业公司注销后，公司的另一股东孙秀红对郝永利代表嘉实桶业公司签订厂房租赁合同和四方协议收取租金的行为予以追认。因此，郝永利作为本案原告的主体资格适格。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因为厂房没有取得建筑工程规划许可证，所以郝永利与红山家具公司签订的厂房租赁合同无效。虽然房屋租赁合同无效，但就当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的诉求，应当予以支持。郝永利和红山家具公司签订五年的厂房租赁合同，合同至2019年1月31日到期。红山家具公司于2018年5月底自租赁厂房搬出，与郝永利没有办理交接手续，红山家具公司亦没有证据证明2018年年底搬出是与郝永利相互协商合意的结果。因此，红山家具公司应当按照双方约定的标准支付郝永利2018年厂房使用费。另外，因厂房租赁合同无效，所以双方在厂房租赁合同中约定的“七.其他条款中关于1.如果乙方在租赁合同期间五年内提前终止本合同（政府用地拆迁规划除外），则甲方不予退还已付的租金，乙方在违约后一个月内赔偿给甲方人民币柒拾伍万元整”违约条款亦无效，本院不予考虑。最后，四方协议是郝永利、红山家具公司、鑫德源特公司、高丽梅对红山家具公司所欠租金债务转移及担保的协议，系四方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当遵照执行。红山家具公司、鑫德源特公司应当向郝永利支付2018年厂房使用费826875元。天津市河东区房屋未在不动产登记部门办理抵押手续，因此抵押无效，高丽梅不承担担保抵押责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告天津鑫德源特能源科技发展有限公司和被告天津红山工艺家具有限公司自本判决书生效之日起十日内共同向原告支付厂房使用费826875元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二、被告高丽梅名下天津市河东区房屋对上述债务不承担抵押担保责任。三、驳回原告郝永利的其他诉讼请求。案件受理费14862元、保全费5000元，由被告天津鑫德源特能源科技发展有限公司和被告天津红山工艺家具有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  马 新人民陪审员  庞观福人民陪审员  韩春亮二〇二〇年六月十一日书 记 员  梁 宵本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。