吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终644号 上诉人（原审被告）：华玉录，男，1972年6月4日出生，汉族，无业，现住镇赉县。 被上诉人（原审原告）：镇赉县红义物业管理有限公司，住所地镇赉县南湖花园小区物业。 法定代表人：蔡红兵。 委托诉讼代理人：张忠义，镇赉县红义物业管理有限公司副经理。 上诉人华玉录因与被上诉人镇赉县红义物业管理有限公司（以下简称红义物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华玉录，被上诉人镇赉县红义物业管理有限公司委托诉讼代理人张忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红义物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，或发回重审，或依法改判，维护小区业主的合法权益，保护居民的正常生活。事实和理由：如下小区物业委员会与镇赉县红义物业签订的南湖花园小区物业管理委托合同上面，有明显的违法的行为，镇赉县红义物业2018年3另和南湖花园小区物业委员会签定的物业管理委托合同上面就加盖了镇赉县红义物业公章，而镇赉县红义物业2018年5月10日才在工商注册成立，镇赉县红义物业在没有资质的情况下，与南湖花园小区物业委员会签定南湖花园小区管理合同，存在严重的违法行为，业主委员会成员签名明显为一人所签，其中一人张国军为南湖花园小区物业委员会成员证实其合同签名不是本人所签为虚假签名，常立国不是南湖花园小区物业委员会成员，也代表南湖花园小区业主委员会签名，其本人真实身份为镇赉县红义物业总监，镇赉县红义物业与南湖花园小区业主委员会所签订的南湖花园小区管理合同虚假签订应为无效合同。三、一审法院对上诉人的下水堵塞及防盗门维修的请求不予支持，存在明显的错误，下水道堵塞主要原因是物业不作为，下水井常年不清理，井内垃圾及水位高于住户的排水口，堵塞了住户的排水口，是造成上诉人两年无法正常使用下水的主要原因。四、一审法院对两年物业费的20％利意认定过高，一审原告诉状，要求一审被告支付银行利息，一审法院判决上诉人承担20％利息存在错误。五、根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条和《合同法》第六十七条规定：任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到服务义务时，有拒交物业费的权利，每户不交费也是有不得已的原因，而物业管理单位不去解决业主与小区公共场所实际问题，反而以物业协议中规定业主如期缴纳管理费用的义务为由起诉业主。这也纵使物业管理单位在不履行职责或服务质量下降，干好干坏一样能收费，这才是真正的恶性循环. 镇赉县红义物业管理有限公司辩称，物业费用按照物业合同收取，合理合法，小区卫生都会及时清理，防盗门是按防盗门基础上维修，上诉人说是由于下水井每年我们都会清理，是上诉人家下水道堵塞和我们没有关系，2018年3月份我们接受的该小区就开始对小区进行管理，到2018年5月份在工商注册成立。 镇赉县红义物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告给付2018年、2019年、2020年三年物业管理费等相关费用共计1916.46元，并付银行利息（其中2018年物业费利息从2018年3月份按照银行利息开始计算；2019年物业费利息从2018年11月末按照银行利息开始计算；2020年的物业费利息放弃）。 一审法院认定事实：被告华玉录是镇赉县南湖花园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为102.47平方米。2016年8月26日，南湖花园小区召开业主大会，并成立小区业主委员会，选举产生了张树文等业主委员会委员，2018年3月20日，南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书，在合同书中明确约定，维修楼道窗户和防盗门，在原有基础上，进行维修护理，防盗门自动开关，发现门不能用时，五日内修好；物业费每月每平方米收取0.5元，外加每户每年24元的环卫处垃圾清运费。收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取20％的违约金。签订上述合同后，原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理关系。被告华玉录拖欠2018年、2019年、2020年期间的物业费等相关费用未付。经原告催缴，被告华玉录拒绝缴纳。红义物业公司于2018年5月10日成立，营业期限自2018年5月10日至2038年5月9日，经营范围：“物业管理”。 原审认为：一、原告红义物业公司要求被告华玉录给付2018年、2019年、2020年物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原审法院对华玉录庭审中提出的自己因不知晓原告与小区业主委员会签订物业管理合同和小区成立业主委员会以及选举委员就不交纳物业费的抗辩意见不予支持。《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”虽然华玉录对2018年物业费缴费通知无异议，但从该份证据来看，2018年物业费缴费通知落款处虽打印了“南湖花园小区业主委员会”，但未加盖小区业主委员会公章，而只加盖了红义物业公司一方的公章，从南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订的南湖花园小区物业管理委托合同书中第三项第一款：“维修楼道窗户和防盗门，在原有基础上进行维修护理，防盗门自动开关，发现门不能用时，五日内修好。”由此内容可见，双方已经在小区物业管理委托合同书中对单元楼道防盗门事项进行了约定，且红义物业公司庭审中认可“我物业公司在2018年3月20日入驻管理该小区时，被告所居住的房屋单元楼道防盗门就已经损坏了，现在还是之前的状况”，原审法院对2018年物业费缴费通知中关于物业管理事项的范围不予确认，确认业主单元楼道防盗门维修事项属于物业服务管理范畴这一事实。另外关于华玉录提供三张照片（打印版）和一份收据反映自己所居住的房屋下水管道堵塞等问题，原审法院认为，其实质还在于被告华玉录房屋的下水管道是否属于物业公司服务管理范围内的事项，南湖花园小区物业管理委托合同书第二项第六款明确约定：“对小区公共排污管道、污水井，每年最少全面检查、疏通几次，保持排放污水、雨水管理畅通，化粪池每年必须抽一次。”另外，根据《民法通则》和《物业管理条例》的相关规定，鉴于建筑物联体相邻的特殊性，相邻业主之间负有排除安全隐患的责任，但若下水管道等共有设施的堵塞，是由于相邻业主的原因造成的，应由直接侵权人即相邻业主承担侵权责任，同时物业服务公司作为小区业主所居住楼房的管理者，有义务对住户在居住、使用过程中发生的问题予以解决，物业公司怠于监督和履行物业管理服务，应承担履行物业管理不到位的责任，业主如果发现共用设施存在安全隐患，如下水管道堵塞，应及时通知物业公司，进行疏通，排除妨碍，并采取适当措施，防止损失的不合理扩大。红义物业公司以业主下水管道不属于物业服务范围为由对业主华玉录反映的下水管道堵塞问题不予处理的意见原审法院不予支持。综合以上情况，原审法院确认华玉录用三张照片（打印版）和一份收据反映自己所居住的房屋单元楼道防盗门损坏、下水管道存在堵塞这一事实，进而原审法院对红义物业公司在从事物业管理服务的个别方面存在瑕疵这一事实予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与红义物业公司签订的南湖花园小区物业管理委托合同书是双方真实的意思表示，其合同真实合法有效。被告华玉录作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告华玉录应按上述物业服务合同向原告履行义务。被告华玉录共拖欠原告红义物业公司2018年、2019年、2020年期间的物业费等费用（含每年24元垃圾清运费），经原告催要，被告华玉录仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。原审法院认为，红义物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。二、被告华玉录应向原告红义物业公司交纳物业费等相关费用数额的确定问题：1、2018年物业费等相关费用数额原审法院确定为410.50元［每月每平方米0.5元X102.47平方米X7月＋每月每平方米0.5元X102.47平方米÷30日X21日＋每年24元垃圾清运费÷12月X8月（2018年5月份计算在内）］；2、2019年物业费等相关费用原审法院确定数额为638.82元。（每月每平方米0.5元X102.47平方米X12月＋每年24元垃圾清运费）；3、2020年物业费等相关费用原审法院确定数额为638.82元。（每月每平方米0.5元X102.47平方米X12月＋每年24元垃圾清运费）。考虑到红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，红义物业公司在物业服务方面本身也存在过错，综合以上意见，原审法院认为，华玉录向红义物业公司交纳2018年、2019年、2020年物业费等相关费用的数额为应交物业费等相关费用总额的80％，故被告华玉录应向原告红义物业公司交纳三年物业费等相关费用合计金额，原审法院确定为1350.51元。三、关于红义物业公司因被告华玉录未及时交纳这三年物业费主张利息的问题。南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书已明确约定：“收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取20％的违约金。”原告红义物业公司要求按照银行利率给付利息的问题，其实质为一种违约责任的承担方式，其目的是督促义务方适当履行义务，鉴于物业管理委托合同书中对违约方式已作出了明确约定且不违反法律的相关规定，尊重当事人的意思自治系合同法的要义所在，庭审中红义物业公司放弃向华玉录主张2020年物业费等相关费用利息的诉请，故而原审法院确定2018年、2019年物业费等费用的违约金数额为209.86元［（410.50元＋638.82元）X20％）］。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告华玉录于判决生效后立即给付原告镇赉县红义物业管理有限公司2018年（2018年5月11日-2018年12月31日期间）、2019年全年、2020年全年的物业费等相关费用1350.51元及利息209.86元（自2018年5月11日起至2019年12月31日止期间），共计1560.37元；二、驳回原告镇赉县红义物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由被告华玉录负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提供张国军出具的证明一份，用以证明物业合同存在虚假的情况。红义物业公司质证后有异议，认为合同上一共有五个人签字，即便是张国军签字是假的，只要有三个人签字就可以，合同是有效的。本院认为上诉人提供的书证实质是证人证言，证人未到庭且无其他证据佐证真实性、合法性，故本院对该证据不予采信。因双方当事人对本院对一审查明的相关事实无异议，本院予以确认。 本院认为，小区业主委员会与红义物业公司签订的《南湖花园小区物业管理委托合同书》是双方真实的意思表示，该合同真实合法有效。华玉录作为该小区业主，该合同对其有约束力，华玉录应按上述物业服务合同向红义物业公司履行义务。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故红义物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成华玉录拒交物业费的正当理由。 华玉录主张《南湖花园小区物业管理委托合同书》是无效的，但并未提供合法有效的事实与法律依据，故本院对该主张不予支持。华玉录主张原审判决存在计算利息的错误，本院认为物业管理委托合同书已经对违约方式作了约定，应当按照合同约定计算，故一审法院计算标准无误。 综上所述，华玉录的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由华玉录负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年六月二十四日 书记员  潘海峰