云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1412号原告：黄秋霞，女，1989年9月24日出生，傣族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵红文，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告黄秋霞与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄秋霞的委托诉讼代理人范静，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人赵红文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秋霞向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告2017年-2019年三年的房屋租金122225.93元（564467元×8%×3年-13246.15元）；2.由被告支付原告自2017年3月1日起至2020年3月19日的逾期付款违约金50711.71元及自2020年3月20日至租金付清之日止的违约金（以未付租金为基数，按日万分之五计算）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求“要求被告按照《商品房购销合同附件二》约定的交房标准将涉案房屋归还原告”、“按照每天117.42元的标准，支付原告自2020年2月1日至归还房屋之日止的房屋占用费”。事实与理由：原、被告签订商品房购销合同及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为弥勒县，约定价款为571216元，实际支付价款为564467元。原告已付清购房款。后双方签订房屋租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告，租期自2014年2月1日起至2017年1月31日止，年租金为该房产价款的8%，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。后原告将房屋交付被告使用。随后原、被告签订《补充协议》，将房屋租赁期限延长至2020年1月31日。2014年2月1日至2017年1月31日的租金，被告已通过抵扣房款的方式向原告付清。2017年2月1日起至2020年1月31日的租金，被告仅于2018年10月30日支付13246.15元。现被告尚欠原告租金122225.93元。截止2020年3月19日，被告应付违约金为50711.71元。租期届满后，被告一直未将房屋归还原告，故要求支付逾期交房期间的房屋占用费。现原告起诉至人民法院，要求解决。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：对原告主张签订合同及补充协议的内容无异议，对被告尚欠租金金额无异议。但是原告主张的违约金过高，应按照原告实际损失计付。原告主张的逾期交房不属实，租期届满前被告已电话通知原告来接房，原告主张的逾期归还房屋的占用费无依据。本院经审理认定事实如下：2014年7月25日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒县财富新天地文化旅游综合建设项目第一期”的商品房第5幢第24层10号房，房屋建筑面积76.17平方米，房屋总价为571216元，后因房屋实际面积误差，原告实际支付房款564467元。该套房屋已办理了不动产权证，系原告黄秋霞单独所有。原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为2014年2月1日起至2017年1月31日，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算逾期付款的违约金。双方又签订《补充协议》将租期延长至2020年1月31日。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2017年开始，被告未按约定支付租金，仅于2018年10月30日支付租金13246.15元。租期届满，被告未将房屋返还原告，仅于2020年5月25日发送短信告知原告前往办理接房手续，现双方仍未办理交接手续。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。上述事实有原告提交的商品房销售合同、房屋租赁合同、补充协议、发票、转账凭证、短信截屏及双方当事人的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的问题。原、被告约定租金的计算标准为按购房款的8%计算年租金，本案实际购房款为564467元，该房年度租金为45157.36元。双方确认，被告尚欠原告租金122225.93元（45157.36元/年×3-13246.15元）。双方约定的租赁期于2020年1月31日届满，但被告并未及时返还房屋，被告辩解已于租赁期限届满前通知原告接房，但并未提交证据证实，根据原告提交的证据，被告于2020年5月25日发送短信通知原告接房，原告接到被告接房通知后未来办理接房手续，本院确认逾期返还房屋期间的费用计算至2020年5月25日。原告要求按照合同约定支付租金，红河州中级人民法院2017年生效的民事判决书中针对同地段同类房屋租金参照计算的标准为1300元/月，本院酌情支持由被告支付原告逾期返还房屋期间的费用4983元（1300元/月×3+1300元÷30天×25天）。故本院支持由被告支付原告2016年-2019年租金122225.93元及逾期返还房屋期间的费用4983元。因双方尚未办理交接房手续，本院确认由双方于判决生效后三日内办理交接房手续。三、关于违约金的问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金是合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。被告现认为违约金过高，要求调整，于法无据，本院不予支持。被告应支付原告的违约金具体数额为：2017年度违约金为21817.33元[45157.36元×0.0005×608天（2017年3月1日至2018年10月29日）+（45157.36元-13246.15元）×0.0005×507天（2018年10月30日至2020年3月19日）]；2018年度的违约金16934.01元[45157.36元×0.0005×750天（2018年3月1日至2020年3月19日）]，2019年度的违约金8692.79元[45157.36元×0.0005×385天（2019年3月1日至2020年3月19日）]，被告应支付原告的违约金共计47444.13元。原告主张的违约金计算错误，本院支持由被告支付原告截止2020年3月19日的违约金47444.13元。原告主张由被告以未付租金为基数按日万分之五支付自2020年3月20日起至实际支付租金之日止的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告黄秋霞2017年-2019年的租金122225.93元及逾期返还房屋期间的费用4983元。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告黄秋霞自截止2020年3月19日止的违约金共计47444.13元，并按未付租金金额的日万分之五计算支付自2020年3月20日起至款项付清之日止的违约金。三、由被告云南昆润高宏投资有限公司及原告黄秋霞于判决生效之日起三日内按照双方签订的《商品房销售合同》附件二约定的交房标准办理交接房手续。四、驳回原告黄秋霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4056元，减半收取计2028元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1886元，由原告黄秋霞负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年六月三十日书记员  张稚涓