贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1612号上诉人(一审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙**，男，1991年1月6日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人孙**，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人已付清购房款，实际占有涉案房屋，未办理过户登记原因不存在过错，以及被上诉人为涉案房屋合法物权人的事实错误。仅凭被上诉人提供的发票不能认定被上诉人已付清购房款，且其为证明实际占有涉案房屋而提供的大地春城物业服务中心出具的证明不符合法律规定的证明主体资格。大地春城物业服务中心与大地联创房产公司相互间存在利害关系，其所做的证明不能认定被上诉人已实际占有涉案房屋；对于未办理过户登记问题，实际原因在于涉案房屋已被抵押，而不是大地联创房产公司项目不合规所致。加之涉案房屋的抵押已经经过登记公示，涉案合同亦明确载明涉案房屋已抵押，作为购房者的被上诉人应有相应的注意义务。而被上诉人作为理性购房者，无视风险购买设置抵押权的房屋，其应为自己的行为承担权利不能实现的过错责任；商品房预售合同备案并非是物权意义之登记备案，此备案行为仅具有债权合同公示效力。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第55条规定，商品房预售登记备案不能对抗法院的查封和执行行为。因此，一审认定事实有误，二、一审判决适用法律错误。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定和物权优于债权原则，上诉人抵押权应先于被上诉人债权得以实现，一审判决适用法律有误。被上诉人孙**未提交书面的答辩意见。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准许执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的大地春城小区7幢4层406号住宅用房。一审法院认定事实：2013年12月30日，原告华融贵州分公司、南充银行贵阳分行及大地联创签订了编号为贵州Ｙ25130051-1号《债权转让协议》，华融公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司所享有的金融债权，该项金融债权本金为52000万元。同日，双方签订了编号为贵州Ｙ25130051-3号《债务重组协议》，该协议约定债务重组本金、重组收益、还款期限及还款方式等条款，且签订编号为贵州Ｙ25130051-5号《抵押协议》，约定大地联创房产公司用其所有的位于贵州省凯里市的在建工程提供抵押担保，并依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，其中涉案房屋包含在此他项权证内。后因大地联创房产公司未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，案经法院调解达成协议，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创房产公司与担保人的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创房产公司未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司申请强制执行。2017年12月13日，作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋在内的抵押物。在案件执行中，案外人孙**提出执行异议，于2019年9月10日作出（2019）黔2601执异132号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于凯里房屋的查封。2013年11月20日，大地联创房产公司与孙**签订《商品房买卖合同》，合同约定大地联创房产公司将其开发的位于凯里市房屋出售给孙**，房屋总价款为516477元。其中首付款156477元，余款360000元以银行按揭方式支付。同日，涉案房屋办理了商品房预售登记的备案。合同签订后，孙**以银行按揭方式支付所有的购房款，大地联创房产公司亦向孙**出具了金额为516477元的《销售不动产统一发票》。2015年5月1日，孙**办理交房手续并装修入住至今。一审法院认为，本案争议焦点在于孙**对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，孙**在庭审中已提交涉案房屋的书面买卖合同、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》、《银行流水》、《刷卡记录》、《大地春城物业服务中心出具的接房证明》，足以证明孙**与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生查封之前，且房屋由孙**居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融贵州分公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，孙**对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司虽对涉案房屋买卖合同、预售登记的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度。涉案房屋虽未办理房屋产权证，但预售登记备案登记在孙**名下是客观事实，则孙**为房屋的合法物权人。华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易、预售登记真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，上诉人华融贵州分公司、被上诉人孙**以及一审被告大地联创房产公司均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：被上诉人是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下论述：关于被上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创房产公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，后又对涉案房屋进行了合法占有。至于未能办理过户登记问题，因一审被告大地联创房产公司尚未具备办理初始登记的条件和相关手续，导致过户登记未能办理，故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形。因此，被上诉人享有排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月二十九日法官助理梁红云书记员蒋诚霄