陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0403民初228号 原告：中国工商银行股份有限公司杨陵区支行。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4982。 法定代表人：刘云舟，该支行行长。 委托诉讼代理人：任宏斌，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨延君，该公司员工。 被告：刘礼，男，1972年4月13日出生，汉族，住陕西眉县，公民身份号码：61032XXXXXXXXXXXXXX。 被告：陕西田丰实业发展有限公司。住所地：陕西省宝鸡市金台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0468。 法定代表人：李红宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余俭成，陕西新纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余博昭，陕西新纪律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司杨陵区支行（以下简称工行杨陵支行）与被告刘礼、陕西田丰实业发展有限公司（以下简称田丰公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行杨陵支行的委托诉讼代理人任宏斌、杨延君，被告田丰公司的委托诉讼代理人余俭成到庭参加了诉讼，被告刘礼经本院依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告工行杨陵支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘礼偿还原告借款本金170042.11元及利息8097.23元（暂计算至2019年9月9日，之后的利息按合同约定标准计算至实际还款之日）。2、判决被告刘礼承担本案诉讼费、执行费等实现债权的全部费用。3、请求判决保证人田丰公司承担贷款本金170042.11元及利息和本案的诉讼费、执行费等实现债权的全部费用,履行担保责任。后原告增加一项诉讼请求：请求判令原告工行杨陵支行对东方明珠A座4单元11楼东户房屋享有抵押权，并就该房屋拍卖、变卖款项享有优先受偿权。事实和理由：2010年6月，被告刘礼向原告申请个人购房借款，并于2010年6月7日签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：[咸阳分]行[杨陵区]支行[2010]年[0429]号，合同约定借款金额24万元，自2010年6月10日起至2030年6月10日止，期限20年。另外，根据贷款合同第十条违约及违约责任10.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十三条约定，订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。第三十三条约定，本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成，向贷款人所在地人民法院提出诉讼。第二十三条约定，保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证：保证人对本合同下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除担保责任：A.本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B.贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。上述《个人购房借款/担保合同》签订后，原告依约向被告发放贷款。但被告未能按贷款合同约定按期偿还本息，拖欠多期费用。从2018年6月借款人未履行其还款义务，连续违约贷款达14期以上，至今已累计违约60期，原告于2018年6月开始进行电话，上门催收，客户均以各种理由推脱。截止2019年9月9日，被告共积欠银行贷款本金170042.11元，利息8097.23元（暂计至2019年9月9日，之后的利息按合同约定标准计算至实际还款之日），依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》之规定，原告诉至法院。 被告刘礼未到庭，但庭后表示辩称，借款属实，对于贷款欠付本金为170042.11元认可，无异议。 被告田丰公司辩称，对于第一项诉讼请求以刘礼的答辩为准。但是原告要求的利率不符合规定，本案基于原告的第一项诉讼请求，本意包含了解除合同的请求，否则没有权利主张剩余借款本金及利息，因本案诉讼时到期本息仅有几千余元。田丰公司在本案已经免除了保证责任，不应承担连带保证责任。涉案房屋的借款担保合同是一个阶段性的保证责任，本案涉案房屋已经进行了抵押登记，他项权利人为本案原告，故保证责任已经免除。我方同意案涉房屋拍卖、变卖后的价款原告优先受偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘礼及田丰公司对原告提供的住房贷款资料、个人购房借款/担保合同、放款凭证、催收记录均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的承诺书、担保函、抵押权备案证明书，被告田丰公司及刘礼对真实性均无异议，对真实性予以认定。 经审理查明，2010年，被告刘礼因购买被告田丰公司开发的杨凌田丰东方明珠小区A-4-11东户房屋向原告工行杨陵支行申请按揭贷款。2010年6月10日，原告工行杨陵支行与被告刘礼、田丰公司签订了《个人购房借款/担保合同》。合同第一条约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下个人购置住房贷款，金额为人民币240000（大写：贰拾肆万元整）元。第二条约定，本合同项下贷款用于购买第一套住房，房屋坐落于杨凌田丰东方明珠小区，建筑面积117.08平方米。未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权监督贷款的使用。第三条约定：本合同项下贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款期限自2010年6月10日起2030年6月10日止。第四条4.1约定：贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，5.94%（上/下）浮20%，据此确定年利率为4.752%……第五条5.2约定：借款人授权贷款人将贷款分壹次划入下列账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名：陕西田丰实业发展有限公司，账号：XXXXXXXXXXXXXXX9396，开户行：杨凌工行。第九条9.1约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。第十条10.2约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分借款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十五条约定：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十二条约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十三条约定：保证人承担保证责任的范围按第23.2种方式确定。23.2载明：阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式登记信息的房屋他项权证书。第二十四条约定：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第二十七条27.3约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。……被告田丰公司在该份合同保证人处加盖公章。2010年6月11日，XX路XX号田丰东方明珠A-4-11东户房屋在杨凌示范区不动产登记局办理了杨凌示范区房地产抵押登记备案证明（杨管房抵备登字第1934号），债权数额为贰拾肆万元整，抵押期限为20年，注销日期为2030年6月10日。该备案证明书后注意事项第一项载明：本证仅为在建工程、商品房购买合同等尚未办理房屋所有权证的房地产的抵押登记备案证明。在具备办理房屋所有权证条件时，应及时办理房屋所有权证及房屋他项权证。案涉房屋未办理房屋他项权利证书。2010年6月18日，原告将案涉贷款发放至被告刘礼指定的田丰公司账户中。后被告刘礼陆续偿还贷款至2018年7月25日后再未还款，截止目前被告刘礼欠付原告的借款本金计170042.11元。 本院认为，原、被告双方对于被告刘礼欠付原告的借款本金及原告就案涉房屋享有抵押权，并就该房屋折价、拍卖、变卖的价款优先受偿均无异议，本案的争议焦点为：被告田丰公司是否应当承担连带担保责任，二被告应如何承担责任。 原告工行杨陵支行与被告刘礼、田丰公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应恪守。原告已按约定向被告刘礼发放了借款，被告刘礼应按约定归还借款本息，被告刘礼连续逾期未按期还款，原告主张宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部剩余借款，以及所产生的利息、罚息及其他费用符合双方合同约定。二被告对于被告刘礼欠付原告的借款本金亦无异议，故对于原告要求被告刘礼偿还借款本金170042.11元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，因本案系原告提前宣布贷款到期，部分借款本金尚未到期，利息的计算方式及金额未能确定，对此，原、被告双方均同意利息以原告银行系统中记载的数额为准。该主张不违反法律规定，属双方权利的自由处分，本院予以准许。 关于原告主张就欠款对案涉房屋享有抵押权，并就案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，原、被告双方均无异议，且原告的抵押权已在杨凌示范区不动产登记局办理了房地产抵押登记备案证明，抵押权已设立，该主张不违反法律规定，根据该抵押登记的记载，原告的抵押权数额为240000元，故对于原告主张对被告刘礼名下位于XX路XX小区XX户房屋折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款，在240000元范围内优先受偿的诉讼主张予以支持。 关于被告田丰公司是否应当承担连带责任，二被告应如何承担责任。被告田丰公司主张涉案房屋的借款担保合同是阶段性的保证责任，本案涉案房屋已经进行了抵押登记，他项权利为本案原告，故保证责任已经免除。本案虽已为原告设立了抵押权，但在双方签订的《个人购房借款/担保合同》中明确约定必须同时满足以下两个条件保证责任才得以免除：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式登记信息的房屋他项权证书。本案案涉房屋并未办理正式的房屋他项权利证书，并不符合双方合同约定的保证责任免除条件，故本案被告田丰公司保证责任不能免除，其仍应当承担连带保证责任。根据双方的约定，被告田丰公司放弃针对原告选择清偿顺序的抗辩权。被告田丰公司承担保证责任后可向被告刘礼追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘礼于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司杨陵区支行偿还借款170042.11元并支付利息（利息以被告刘礼实际还款之日中国工商银行股份有限公司杨陵区支行银行系统记载的数字为准）。 二、被告刘礼如未按期履行第一项债务，原告中国工商银行股份有限公司杨陵区支行可对刘礼名下位于XX路XX小区XX户房屋折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在240000元范围内优先受偿。 三、被告陕西田丰实业发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。 四、被告陕西田丰实业发展有限公司承担上述担保责任后，有权向被告刘礼追偿。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3701元，减半收取计1851元（原告已预交），由被告刘礼、陕西田丰实业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  王丹萍 二〇二〇年五月二十九日 书记员  赵 威 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1