新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终806号 上诉人（原审原告）：王慧，女，1985年4月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：马建辉（系王慧丈夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人（原审原告）：王涛，男，1987年1月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审被告）：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关镇大墩村34号。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶婷婷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：宁洁，阜康市城关镇法律服务所法律工作者。 原审被告：新疆阜康农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市康宁路1110号。 法定代表人：杨冬梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：边洁，新疆百森律师事务所律师。 上诉人王慧、王涛因与被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司（以下简称百润公司）及原审被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司（以下简称阜康农商行）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人王慧的委托诉讼代理人马建辉，上诉人王涛，被上诉人百润公司的委托诉讼代理人叶婷婷、宁洁，被上诉人阜康农商行的委托诉讼代理人边洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王慧、王涛上诉请求：撤销原审判决第四、五、六项，改判为1．被上诉人承担上诉人首付款利息损失至实际给付之日；2．被上诉人返还上诉人已付贷款本金及利息327330.14元（暂计算至一审起诉时）；3．被上诉人承担上述已付贷款本息的利息损失22300.89元；4．被上诉人承担自2019年5月5日起至抵押担保借款合同解除之日期间上诉人已付贷款本金及利息；5．被上诉人承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任，即向上诉人支付赔偿金1046904元。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、上诉人与被上诉人百润公司签订的《商品房买卖合同》目的已不能实现，应当予以解除。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，合同解除后，应当根据合同履行情况和合同性质，可以恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人有权向被上诉人主张返还已付购房款和已付贷款及利息并要求赔偿损失。二、被上诉人百润公司存在一房二卖的行为。阜康市人民法院审理的（2018）新2302民初768号案件中已查明，被上诉人百润公司需向案外人王贵文交付“沿博峰路120平方米商业用房一套”，而本案诉争房屋最符合该标准，故本案诉争房屋就是被上诉人百润公司应交付给案外人王贵文的拆迁安置用房。被上诉人百润公司明知该房屋系应交付给案外人王贵文的拆迁安置用房，却隐瞒事实真相，主观恶意将本案诉争房屋出售给上诉人，且在该案的审理过程中被上诉人百润公司向法院陈述诉争房屋抵押给政府并没有向法院告知诉争房屋已经出售给上诉人的事实，导致上诉人合法权益受损。同时，被上诉人百润公司在收到（2018）新2302民初768号民事判决后，明知将已出售给上诉人的房屋判决给案外人，但未提出上诉或申请再审，主观存在恶意。故，被上诉人百润公司存在主观恶意“一房二卖”的行为，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定，赔偿上诉人一倍的已付购房款。 百润公司辩称，被上诉人并不存在“一房二卖”的行为，不应承担一倍已付购房款的赔偿责任。诉争房屋系商品房，上诉人不能因被上诉人与案外人签订的《拆迁安置补偿合同》主观推定涉案房屋为拆迁安置补偿房。涉案房屋权属系（2018）新2302民初768号民事判决裁判给案外人，被上诉人并无过错。 阜康农商行述称，判决驳回上诉，维持原判。 王慧、王涛向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告百润公司签订的《商品房买卖合同》；2．解除原告与被告百润公司签订的《个人住房抵押借款合同》；3．被告百润公司返还原告已付首付款1046904元；4．被告百润公司承担首付款利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为202564.25元；5．被告百润公司返还原告已偿还贷款本金及利息327330.14元；6．被告百润公司承担原告已支付贷款本息的利息损失至还款为止，暂计算至起诉之日为22300.89元；7．被告百润公司承担2019年5月5日起至抵押担保借款合同解除之日期间的偿还的贷款本金及利息；8．被告百润公司承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，向原告支付赔偿金1046904元；9．被告百润公司向被告阜康农商行偿还剩余贷款；10．被告百润公司承担原告支付的保险费9476元。 一审法院认定事实：2016年6月9日，王慧、王涛与百润公司签订《商品房买卖合同》，以17800元／㎡单价购买百润公司开发的建筑面积为116.68㎡的××园商业房。合同约定王慧、王涛采取银行按揭贷款方式支付房款，首付款1046904元，剩余房款1030000元以按揭贷款方式支付。合同签订后，2015年7月11日至2016年6月1日，王慧、王涛分8次向百润公司支付了首付款1046904元。首付款支付完毕后，百润公司将房屋交付给王慧、王涛。2017年1月22日，王慧、王涛以所购商业房为抵押分别与阜康农商行签订《个人住房抵押借款合同》分别向阜康农商行贷款515000元，贷款期限自2017年1月22日起到2027年1月21日止，共计120个月，借款利率6.125‰，采用等额本息还款法，每期分别还款6072.9元。为办理按揭贷款，应阜康农商行的要求投保了个人贷款抵押房屋综合保险，支付保险费9476元。2017年1月23日，阜康市不动产登记局为阜康农商行办理了公园6号小区C-5座1层20号商业房的预购商品房抵押权预告登记。2017年1月24日，阜康农商行将贷款1030000元支付给百润公司。2017年2月20日起，王慧、王涛开始向阜康农商行还款。2018年5月14日，阜康市人民法院受理了案外人王贵文与百润公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，在审理过程中经阜康市人民法院组织，案外人王贵文从百润公司开发的商业用房房源中选定了一审诉争房屋；2018年8月10日，阜康市人民法院作出（2018）新2302民初768号民事判决，判令百润公司向案外人王贵文交付公园6号小区C-5座1层20号商业房。2019年4月，该房屋经强制执行交付给案外人王贵文。一审法院认为，一、关于合同是否应当解除的问题。王慧、王涛与百润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，真实、合法、有效。双方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的合同义务。王慧、王涛依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，百润公司也向王慧、王涛交付了房屋，但在王慧、王涛尚未取得房屋所有权之前，本案诉争房屋经生效判决判归他人所有，并经强制执行，导致王慧、王涛购买房屋的合同目的不能实现，王慧、王涛要求解除其与百润公司签订的《商品房买卖合同》，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。王慧、王涛分别与阜康农商行签订的《个人住房抵押借款合同》的目的也已无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，王慧、王涛作为购房人有权要求解除商品房担保贷款合同，故王慧、王涛要求解除与阜康农商行签订的《个人住房抵押借款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。由于阜康农商行尚未实际取得本案诉争房屋的抵押权，而仅为抵押权预告登记，故对阜康农商行“作为预告登记的权利人不同意处分该不动产，因此本案不发生物权已经发生改变的情况”的抗辩理由，一审法院不予采信。二、关于王慧、王涛的各项诉讼请求是否具有依据的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案诉争房屋的《商品房买卖合同》解除后，百润公司应当将王慧、王涛已支付的房款返还给王慧、王涛，并赔偿王慧、王涛因此所产生的损失。故王慧、王涛要求百润公司返还已付首付款及已向阜康农商行返还所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息、保险费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。王慧、王涛要求按月4.875‰计算首付款利息，不违反法律规定，一审法院予以支持。王慧、王涛要求被告百润公司赔偿已支付贷款本息的利息损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。王慧、王涛认为百润公司在出售涉案房屋时故意隐瞒该房屋为拆迁安置房的情形，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定要求百润公司承担其已付房款1046904元一倍的赔偿责任，由于该条款规定的赔偿系对房产开发商恶意一房数卖的惩罚性赔偿，其适用前提是房产开发商为追求利益，严重违背诚实信用原则，故意隐瞒所售房屋为拆迁安置房的事实，主观上存在恶意。而本案诉争的房屋并非拆迁安置房屋，其性质为商业用房，百润公司在将涉案房屋出售给王慧、王涛时，亦不存在已将该房屋安置给案外人的情形，该房屋系双方签订《商品房买卖合同》之后，经人民法院判归案外人所有，双方之间的《商品房买卖合同》客观上无法继续履行从而导致合同解除，本案不能适用一房数卖的惩罚性赔偿条款，故对王慧、王涛要求百润公司赔偿已付房款1046904元一倍的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、解除原告王慧、王涛与被告新疆百润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告王慧、王涛与被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订的两份《个人住房抵押借款合同》；三、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧返还首付款1046904元；四、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧赔偿首付款利息202564.25元；五、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧返还自2017年2月20日起至本判决生效之日止王涛、王慧已向被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金（以被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧赔偿自2017年2月20日起至本判决生效之日止王涛、王慧已向被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息（以被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧赔偿保险费9476元；八、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司返还王涛、王慧自本判决生效之日起就《个人住房抵押借款合同》剩余的贷款。九、驳回原告王涛、王慧的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．关于百润公司是否应当将收取的购房款和购房贷款的本金及利息向王慧、王涛返还；2．王慧、王涛所主张的首付款一倍赔偿金有无事实及法律依据． 焦点一，本院经审查后认为，因上诉人认为涉案房屋已经生效判决判归案外人所有，并经法院强制执行交由案外人实际占有、使用，故其与百润公司签订的《商品房买卖合同》因合同目的无法实现，起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。且上诉人、被上诉人百润公司及原审被告阜康农商行对一审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》以及上诉人与原审被告分别签订的两份《个人住房抵押借款合同》并未提出上诉，二审对此予以维持。本案中，王慧、王涛不仅向百润公司支付首付款1046904元，并自2017年2月20日起按月向阜康农商行偿还贷款本金及按揭未入账利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。一审法院判令百润公司向王慧、王涛返还首付款1046904元，并返还王慧、王涛自2017年2月20日起至判决生效之日止已实际向阜康农商行归还的贷款本金及贷款利息并无不当，本院予以确认。因王慧、王涛所主张的已给付的首付款、偿还贷款本金及利息所产生的利息损失确系因合同被解除而给其造成的实际损失，故上诉人王慧、王涛主张百润公司给付首付款利息损失及其向阜康农商行实际偿还的购房贷款所产生的利息损失的主张，本院予以支持。被上诉人百润公司给付上诉人王慧、王涛首付款利息损失（以首付款1046904元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，支付自2016年6月1日起至实际付之日止）以及其向阜康农商行实际偿还的购房贷款所产生的利息损失（以上诉人王慧、王涛向被上诉人新疆阜康农村商业银行股份有限公司偿还每笔还款数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算利息，自每笔还款次日起计算利息至实际付清之日止），本院予以支持。 焦点二，王慧、王涛所主张的首付款一倍赔偿有无事实及法律依据。王慧、王涛认为百润公司向其出售涉案房屋时，故意隐瞒该房屋为拆迁安置房屋的事实，应承担已付购房款一倍的赔偿责任。经本院审查后认为，涉案房屋的性质为商业用房并非拆迁安置房屋，且百润公司将涉案房屋出售给王慧、王涛时并未将该房屋交付给案外人；百润公司与案外人王贵文达成的《房屋拆迁安置补偿协议》中也未明确指向涉案房屋系用于交付案外人的安置拆迁房屋。综上，本案不适用惩罚性赔偿责任条款，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”规定的情形。故一审法院未支持王慧、王涛要求被百润公司赔偿已付房款1046904元一倍的诉讼请求并无不当，本院予以确认。 综上所述，王慧、王涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初1344号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项，即：“一、解除原告王慧、王涛与被告新疆百润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告王慧、王涛与被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订的两份《个人住房抵押借款合同》；三、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧返还首付款1046904元；五、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧返还自2017年2月20日起至本判决生效之日止王涛、王慧已向被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金（以被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧赔偿自2017年2月20日起至本判决生效之日止王涛、王慧已向被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息（以被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧赔偿保险费9476元；八、被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司返还王涛、王慧自本判决生效之日起就《个人住房抵押借款合同》剩余的贷款；” 二、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初1344号民事判决第九项，即“九、驳回原告王涛、王慧的其他诉讼请求；” 三、变更新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初1344号民事判决第四项“被告新疆百润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛、王慧赔偿首付款利息202564.25元”为“被上诉人新疆百润房地产开发有限公司自收到本判决之日起十日内向上诉人王涛、王慧给付首付款利息损失（以首付款1046904元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，支付自2016年6月1日起计算至实际付清之日止）”； 四、被上诉人新疆百润房地产开发有限公司自收到本判决之日起十日内向上诉人王慧、王涛给付已偿还贷款本金及利息所产生的利息损失（以上诉人王慧、王涛向被上诉人新疆阜康农村商业银行股份有限公司偿还的每笔还款数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算，自每笔还款次日起计算至实际付清之日止）； 五、驳回上诉人王慧、王涛原审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费27968元，由上诉人王慧、王涛负担11060元，由被上诉人新疆百润房地产开发有限公司负担16908元；二审案件受理费14422.84元，由上诉人王慧、王涛负担14133.84元，由被上诉人新疆百润房地产开发有限公司负担289元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周美蓉 审 判 员 彭国梅 审 判 员 胡 婧 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 高 峰 书 记 员 马丹妮