北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3281号原告（反诉被告）：葛迎超，女，1991年4月30日出生住北京市房山区。委托诉讼代理人：王岩（葛迎超之夫），男，1991年10月18日出生，住北京市房山区。被告：李宝明，男，1967年7月15日出生，住北京市西城区。被告（反诉原告）兼李宝明委托代理人：张颜（李宝明之妻），女，1971年12月30日出生，住北京市西城区。第三人：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-E475。法定代表人：高晓辉，经理委托诉讼代理人：张毅然，女，1983年9月9日出生。委托诉讼代理人：刘桂芹，女，1970年6月7日出生。原告葛迎超与被告张颜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了被告李宝明、第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司参加诉讼。原告（反诉被告）葛迎超委托代理人王岩，被告（反诉原告）兼李宝明委托代理人张颜、李宝明，第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张毅然、刘桂芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛迎超向本院提出诉讼请求：1、被告张颜给付违约金2000元；2、被告张颜赔付我延期交房装修损失费3000元。事实和理由：2019年6月13日，原告与被告通过中介北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司购买了李宝明、张颜共有的位于房山区良乡行宫三里X号楼X层X房屋，价款2180000元。同年7月23日完成房屋过户手续。合同约定同年12月1日前完成房屋交接，但是，在2019年11月30日我和中介公司验房时发现该房屋内有户口未迁出，所以，我没有收房。当日，中介公司通知了被告张颜。2019年12月26日房屋内户口迁出。按照双方签订的存量房屋买卖合同第九条第三款的规定：出卖人未按合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应该按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。被告张颜违反了合同条款，应承担违约责任。延期交房导致我延期装修房屋，造成损失3000元。故请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张颜辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：我家人的户口一直没有签入过该房屋，我根本不清楚房子里有户口。所以，合同中第二条第七款选择房屋内无户口。第七条第四款未约定户口迁出时间。我们是2005年12月从案外人杨淑芝处购买的该房屋，因我家不需要将户口迁入该房屋内，就从来未审验过房屋内户口情形。我得知该房屋内有杨淑芝户口后，就按我们买卖合同上的电话联系她，发现该电话号码由她女婿使用，才得知她得了心梗住院。我多次催促她女婿，于2019年12月26日将户口迁出。后来中介约我们于2020年1月5日交接房屋。交接时原告坚持让我支付违约金，因我工作很忙，为了不影响工作尽快交接房屋，在中介公司的调解下，我就同意放弃原告应支付给我的水、电、煤气款约4000元，原告放弃违约金请求。写协议时我考虑需要增加一条，在以后因该楼房权属问题发生纠纷与我无关的请求，原告不同意就没有达成协议。所以，房屋未交接成功责任不在我。后来，原告主动找中介公司收房，2020年1月19日原告向我支付了水、电、煤气款后，房屋交接完毕。被告李宝明辩称，本案中签订房屋买卖合同时我参加了，一周内就将房屋所有权变更到张颜一人名下，后来的事就与我无关了。第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司陈述，2019年6月13日，原告与被告是通过我们中介签订的房屋买卖合同。2019年11月30日验房时发现该房屋内有案外人户口未迁出，我们就立刻通知了张颜。2019年12月26日房屋内户口迁出。我们约定于2020年1月5日进行房屋交接，原告坚持要求让被告张颜支付违约金，在我们主持调解下双方达成协议，被告张颜同意放弃应向葛迎超收取房屋内留存的水、电、煤气款，原告放弃违约金请求。在写协议时被告张颜要求增加一条，即以后因该楼房权属问题发生纠纷与她无关的请求，原告不同意就没有写成协议，房屋未交接成功。后来，原告找我们要求收房，2020年1月19日，葛迎超向张颜支付水、电、煤气款后房屋交接成功。被告（反诉原告）张颜向本院提出反诉请求：要求原告赔偿违约金10000元。事实和理由：在2020年1月5日交接房屋时，因原告在写协议时不同意我增加要求，是导致房屋未交接成功的原因。使我承担了延期收房而防止意外发生的风险责任。按照签订的存量房屋买卖合同第八条第二款的规定：合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行。原告葛迎超违反了合同条款，所以，反诉要求原告承担2019年1月5日2019年月19日期间的违约金10000元。原告（反诉被告）葛迎超辩称，不同意被告的反诉请求。双方经中介协调达成协议，在写协议时，被告单方又增加条款使我怀疑房屋权属有问题，是为了推卸责任，所以我没同意。导致房屋未交接成功，不能交接房屋是她的责任。被告李宝明辩称，房子里的户口是我买房时前房主的，跟我们没关系，我们也不清楚有户口。第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司陈述，事情都说过了，我们不再陈述了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月13日，原告葛迎超与被告张颜、李宝明通过第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号027078）。对被告张颜、李宝明共同共有的位于房山区良乡行宫三里X号楼X层X房屋进行交易，价款2180000元。合同中第二条，第七款该房屋内户口选项为第1种：该房屋内无户口情形；第七条，第四款未约定户口迁出时间。共有人李宝明将涉案房屋过户至被告张颜一人名下。2019年7月23日，葛迎超办理了涉案房屋权属变更手续。2019年11月30日原告葛迎超委托代理人王岩与第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司在验房时发现该房屋内有案外人户口未迁出，第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司立刻通知了张颜。被告张颜通知案外人杨淑芝迁出在涉案房屋的户口。2019年12月26日案外人杨淑芝将涉案房屋内户口迁出。第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司通知双方于2020年1月5日进行房屋交接。交接时对原告葛迎超要求被告张颜支付违约金事宜进行了调解，双方达成协议，被告张颜同意放弃原告应向其交付房屋内留存的水、电、煤气款，原告放弃违约金请求。在书写协议时被告张颜要求增加条款，以后因该楼房权属问题发生纠纷与其无关的请求，原告不同意，房屋未交接成功。后，原告通知第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司要求收房，双方于2020年1月19日房屋交接成功。2020年1月2日原告因涉案房屋内有户口，诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的编号为X号的《存量房屋买卖合同》不违反合同无效情形，为有效合同。双方当事人均应按照约定行使权利，履行义务。首先，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》第二条第七款中选择了房屋内无户口情形，故合同中未谈及户口迁出时间；又因被告李宝明在购买涉案房屋后未将其及家人户口迁入，可以推断被告张颜不清楚屋内有案外人户口的情形，符合常理。本院予以采信。被告张颜得知屋内有案外人户口后，能够积极主动采取补救措施，协调将房屋内户口迁出，没有故意违约事实的存在。原告葛迎超要求被告张颜支付违约金，本院不予支持；要求被告张颜赔偿延期装修损失费，原告未向本院提供证据，合同中亦未约定房屋内户口的存在，可导致原告不接收涉案房屋的约定。就此项请求，本院不予支持。2020年1月5日三方约定进行房屋交接时，在达成协议后，被告张颜另行要求在协议中增加条款内容，导致房屋未能交接成功，非原告之责任。故被告张颜的反诉请求，不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告葛迎超的诉讼请求。二、驳回被告张颜的反诉请求。案件受理费五十元，由原告葛迎超负担二十五元（已交纳），由被告张颜负担二十五元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沈宝建二〇二〇年六月十六日书记员  董建平