福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2832号 上诉人（原审原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，1982年2月26日出生。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，1985年11月17日出生。 被上诉人（原审被告）：邱梓冠，男，1986年2月16日出生，汉族，住福建省长汀县。 被上诉人（原审被告）：王琳琳，女，1988年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人邱梓冠、王琳琳商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为上诉人没有举证证明被上诉人存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，系认定事实不清，适用法律错误。合同附件六明确约定被上诉人应提交的文件及资料范围，上诉人无法举证证明其没有履行合同义务。一审庭审中被上诉人提出其于签订合同当日提供了结婚证复印件、社保清单等材料，但未提供相关证据，应承担已经履行合同约定义务的举证责任。 二、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予纠正。(一)根据合同及附件六相关约定，结合交易习惯，被上诉人应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》规定，虽然合同及相关附件未明确约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，但是合同已明确被上诉人应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续，被上诉人应该在合同签订后60日内付清购房款。(二)根据《中华人民共和国民法总则》的规定，公平原则不仅适用于被上诉人，同样适用于上诉人。支付购房款是被上诉人主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定被上诉人将按揭贷款支付给上诉人的时间，且不接受上诉人遵照公平原则及交易习惯推定被上诉人的付款时间，明显加重了上诉人的合同义务及举证责任。被上诉人支付购房款的合理期间应该是合同签订后3个月内。 三、一审法院认定上诉人2018年12月14日交房，事实认定错误。一审法院以上诉人在讼争房产未经消防验收合格的情况下发函通知被上诉人交房，认定上诉人发函行为无效，属适用法律错误。讼争房产已于2017年10月6日通过消防备案，上诉人已书面通知被上诉人于2017年11月23日办理交房手续，上诉人履行了通知交房的义务。因被上诉人逾期收房，上诉人于2018年11月、12月两次催告被上诉人收房，上诉人的催告行为不应成为被上诉人到2018年12月14日才收房的理由。被上诉人未举证证明其于2018年11月10日前往上诉人处办理交房手续被拒。（2018）闽02民终5463号判决书电视台新闻报道内容不能成为被上诉人2018年12月14日交房的理由。 四、一审法院认定上诉人主张逾期收房违约金和代保管费没有依据，适用法律错误。(一)有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式约定，如被上诉人有异议应在签订时提出。一审法院认为上诉人未举证证明有提请被上诉人注意、约定无效系适用法律错误。(二)上诉人向被上诉人主张逾期办理收房手续违约金和代保管费不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，被上诉人不得再向上诉人主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，被上诉人逾期收房，应承担相应的违约责任。在被上诉人逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，该期间的物业管理及相关费用等均是由上诉人承受，上诉人要求被上诉人支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2017年10月9日消防备案后，上诉人通知被上诉人2017年11月23日交房，但被上诉人至2019年1月1日才办理收房手续，被上诉人收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收房违约金及代保管费。 邱梓冠、王琳琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。一、原判决认定被上诉人未逾期付款及未逾期签订按揭贷款合同，认定事实清楚，认定事实正确。实际上，被上诉人并不存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料和逾期办理贷款手续的情形，因此，上诉人请求被上诉人支付逾期办理贷款违约金和逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。(一)双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行和公积金管理中心审核通过后的通知时间来确定的。1.2015年2月1日，合同签订当天，被上诉人已经按照合同的约定和上诉人的要求，向上诉人交付结婚证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、夫妻双方征信证明等办理贷款所需的一切材料，被上诉人不存在逾期提交贷款材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同两份原件，上诉人盖完公章后，均从未向被上诉人出示过，也没有交付给被上诉人，被上诉人手中的复印件还是事后从上诉人处复印的。这两份中另一份原件，最后也是由上诉人交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。2.根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是上诉人的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由上诉人向贷款银行去交涉的。上诉人何时将被上诉人提交的上述贷款材料以及上诉人持有的《商品房买卖合同》和备案登记证明原件提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。上诉人在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行和公积金管理中心。3.根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。只有贷款银行通知被上诉人去办理贷款手续后，被上诉人才能去办理。而贷款银行直到2016年5月3日才通知被上诉人，接到通知后，被上诉人就按照约定及时办理了按揭贷款。4.上诉人诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。(二)上诉人诉称被上诉人在2016年5月3日才签按揭贷款合同的责任在于被上诉人，与事实不符。被上诉人无法及时办理按揭贷款的责任恰恰在于上诉人本身，案涉工程在2014年底至2015年底期间长期处于停工状态造成的。依据上诉人在另案中提交的证据——施工许可证上可以看出，案涉工程约定的合同开工日期是2013年9月10日，合同竣工日期是2015年7月20日,但是到了2015年底案涉工程主体工程尚未完成一半，而且还处于停工状态，房管局监管了上诉人的两个银行监管账户，要求贷款银行暂停放贷，导致购房者长时间无法办理按揭贷款。(三)证明被上诉人对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由上诉人承担举证责任。1.贷款银行直到2016年5月3日才通知被上诉人签署贷款合同。上诉人没有证据证明其或者贷款银行在此之前已经通知了被上诉人办理贷款的事实。2.一审法院和厦门市中级人民法院分别做出的两份生效判决[案号为（2017）闽0212民初4995号和（2018）闽02民终4329号《民事判决书》]不仅认定被上诉人不存在逾期提供按揭贷款材料和逾期办理贷款手续以及逾期支付购房款的情况，而且还支持被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉求。根据我国《民事诉讼法》司法解释第九十三条的规定，对生效判决已经确认的事实，被上诉人无需再举证。(四)上诉人向被上诉人主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了被上诉人的责任，应认定为无效的格式条款。上诉人主张的逾期办理贷款违约金和逾期付款违约金，这两项违约金存在重复计算、叠加计算，加重购房者的责任，应予剔除。 二、原审法院认定上诉人交房时间是2018年12月14日，事实认定正确。同时，原审判决认定上诉人向被上诉人主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，是适用法律正确，应予以维持。(一)涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，上诉人至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，被上诉人自始至终不存在逾期收房的情况。(二)被上诉人不存在逾期收房的情况，上诉人在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。上诉人应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，上诉人从未再以电话或者书面的形式向被上诉人通知过交房事宜，直到2018年11月2日，上诉人才寄出催告收房通知书后。被上诉人得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到上诉人指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到上诉人和物业公司的拒绝。可见，上诉人表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定上诉人没有履行交房义务。因此，被上诉人无法按时收房责任完全在于上诉人。 (三)上诉人没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费。目前尚未收尾工程仍处于停工状态，上诉人应当承担举证不能的法律后果。(四)退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，被上诉人未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么被上诉人就不存在逾期收房的问题。因此，原审法院根据被上诉人签收再次催告收房通知书的时间2018年12月11日，并结合该通知书载明的办理交房手续截止之日即2018年12月14日起案涉房屋已依法交付给被上诉人，并无不当。(五)上诉人的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款中关于出售人有权要求买受人支付逾期交房违约金和代保管费的内容是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。两个条款内容针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加主张，违反公平原则。 欣盛丰公司向一审法院起诉请求：判令邱梓冠、王琳琳立即支付代保管费、违约金112849元。 一审法院认定事实：2015年2月1日，邱梓冠、王琳琳与欣盛丰公司签订一份合同编号为03195393的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定邱梓冠购买欣盛丰公司在厦门市同安区，建筑面积共70.46平方米，房价总金额720596元。该合同还约定：买受人于2015年2月1日前付220596元整，余款50万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付；出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条；本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续；按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金；买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担；合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2016年5月3日，邱梓冠、王琳琳与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定邱梓冠向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币50万元。2016年5月13日，上述贷款支付至欣盛丰公司账户。2018年11月5日，欣盛丰公司向邱梓冠、王琳琳发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月7日，邱梓冠、王琳琳签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司再次向邱梓冠发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月11日，邱梓冠、王琳琳签收《再次催告收房通知书》。2019年1月1日，邱梓冠、王琳琳实际接收案涉商品房。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2017年10月9日，欣盛园（1#-6#楼）经厦门市公安消防支队同安区大队审查备案后检查不合格，于2018年4月1日，经厦门市公安消防支队同安区大队复查合格。根据邱梓冠、王琳琳提供的电视台新闻报道及业主拍摄视频显示，2018年11月7日上午，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续时遭遇障碍。 一审法院认为，邱梓冠与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金及代保管费，欣盛丰公司向邱梓冠交付商品房，不仅要符合双方的约定，而且必须符合法律规定的使用条件。消防法第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条文规定，将经消防验收合格的房屋交付购房者是房屋建设单位的法定义务。案涉房屋于2018年4月1日经消防验收合格，欣盛丰公司于2018年11月向邱梓冠发出催告收房通知书，但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决，电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知邱梓冠、王琳琳于收到该通知书后3日内完成收房手续，邱梓冠于2018年12月11日签收了该通知随后于2019年1月1日接收了案涉房屋。本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已依法交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。则欣盛丰公司向邱梓冠发出的收房通知书，邱梓冠于2018年12月11日予以签收，在该通知书载明的办理交房手续的截止之日即2018年12月14日起案涉房屋视为已依法交付给了邱梓冠、王琳琳，欣盛丰公司在案涉房屋已依法交付之后要求邱梓冠、王琳琳支付逾期收房违约金及代保管费缺乏事实和法律依据，且欣盛丰公司作为出卖人亦未举证证明该公司实际履行了保管义务。故欣盛丰公司的该两项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金、逾期支付贷款违约金，一审法院认为，因欣盛丰公司并未举证证明邱梓冠、王琳琳存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定邱梓冠应于合同签订之日起多长时间内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，且案涉房屋的全部购房款已经于约定的实际交房日之前付清，故欣盛丰公司的该项诉讼请求，缺乏事实与合同依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币2557元，由适用简易程序减半收取1278.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第13款。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同（03177628）及还款计划表；证据2.商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证复印件。以上证据证明同一小区业 主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业主吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。 证据3.（2016）闽民再188号民事判决书，用于证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 邱梓冠、王琳琳质证认为，对证据1、2真实性无异议，关联性和证明对象有异议，与本案无关，实际上商品房买卖合同中并没有约定按揭款到账时间，另外商品房交易过程中也不存在上诉人所谓按揭款应在商品房买卖合同签订之日起60日内到账的交易习惯问题。证据3真实性无异议，证明对象和关联性有异议，案件情况不同。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 首先，《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。欣盛丰公司主张邱梓冠、王琳琳存在逾期办理按揭贷款、逾期付款的行为，应对此承担举证责任，一审判决对举证责任分配并无不当。欣盛丰公司未举证证明邱梓冠、王琳琳提交按揭贷款文件、资料不符合约定，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明邱梓冠、王琳琳应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向邱梓冠、王琳琳主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金，故其向邱梓冠、王琳琳主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。 其次，生效判决认定新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，欣盛丰公司对此提出异议，但并无充分证据予以推翻。欣盛丰公司于2018年12月7日向邱梓冠、王琳琳发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到通知书后的3日内办理收房手续。邱梓冠、王琳琳于12月11日签收该通知书，一审法院认定自2018年12月14日起视为交房并无不当。 再次，虽然附件六第四条第3款、第4款约定邱梓冠、王琳琳未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但上述条款亦约定邱梓冠、王琳琳未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自邱梓冠、王琳琳应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由邱梓冠、王琳琳承担。因此，欣盛丰公司请求邱梓冠、王琳琳支付逾期办理交房手续违约金、代保管费违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关管理义务自欣盛丰公司发出的商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起已转移至欣盛丰公司所选聘的物业公司，欣盛丰公司亦无证据证明其实际实施了代保管行为，故欣盛丰公司主张逾期办理交房手续违约金、代保管费缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2557元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  柯艳雪 二〇二〇年六月二十九日 书记员  朱燕萍 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。