广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2025号上诉人(原审被告、反诉原告)：台山市聚源房地产开发有限公司，住所地：广东省台山市*********之一二层01卡。统一社会信用代码：914************147。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李小霞，女，1986年6月10日出生，汉族，住广东省台山市****办事处桥湖路38号402房。公民身份号码：440************542。上诉人台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称聚源公司）因与被上诉人李小霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019)粤0781民初4260号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李小霞向聚源公司支付逾期付款违约金2419.5元或发回重审；2.李小霞承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定双方于2017年8月19日认购涉案房屋错误，双方实际上在2017年7月30日已签订《东方华成苑认购书》，并约定李小霞应于2017年8月6日签订《商品房买卖合同》、支付首期款212401元和办理银行按揭贷款手续。李小霞在2017年8月19日申请将认购人由其母亲黄爱婵变更为李小霞，同时确认了认购涉案房屋的日期是2017年7月30日，李小霞申请更改原认购书的部分内容不改变其在2017年7月30日已签订认购书的事实。二、一审认定双方在2017年10月17日签订买卖合同，事实不清，并加重了聚源公司的举证责任。1.李小霞实际上在2017年8月13日已签订买卖合同，并按认购书约定在签订买卖合同的当天支付首期款212401元。李小霞于2017年8月19日申请更名，聚源公司变更了认购书中的认购人、首期款金额及二期款金额的内容，其他内容不变，李小霞于该日再补足支付首期款195152元。2.一审确认李小霞在2017年8月13日通过黄爱婵向聚源公司支付首期款212401元，以及在2017年8月19日又向聚源公司支付首期款195152元，却又认定双方签订《商品房销售合同》的日期是2017年10月17日，违反了在买卖合同中先签订合同、确定权利义务，再履行付款义务的基本常理和生活基本法则。认购书已约定了李小霞履行支付首期款、签订商品房买卖合同和办理银行按揭手续均应在同一天进行，李小霞既已履行了支付首期款的义务，则应当视为李小霞已履行了在2017年8月13日签订正式买卖合同的义务。否则，任一个房屋买受人在未签订买卖合同和确定双方合同权利义务的之前，都不可能草率地向出卖人支付212401元的巨额首期款，更不可能在2017年8月19日再次补足支付195152元的首期款。3.根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第四项的规定，据已确认的李小霞支付首期款的时间和金额，以及日常生活中须先签合同再履行付款义务的经验法则，足以推定出李小霞在2017年8月13日及之前已与聚源公司签订买卖合同的事实，聚源公司无需再举证证明。三、按现行新购商品房按揭贷款的流程，李小霞在2017年7月30日签订认购书之后，即具备向贷款银行申请按揭贷款的条件，在银行审核通过申请之前，不需要提供或先签订商品房买卖合同。李小霞取得银行同意贷款通知后，再将商品房预售合同备案，符合按揭贷款流程。李小霞主张申请贷款必须提交已备案的商品房买卖合同，但没有提交申请资料等证据证明，应承担举证不能的法律后果。李小霞故意没有向法院提供申请贷款资料以查明其申请按揭贷款的时间及所需资料，致一审错误认定向银行申请按揭贷款首先要提交商品房买卖合同，以及将买卖合同落款日期错误认定为合同的签订日，并据此错误推断李小霞签订合同时就必然存在违约支付购房款的违约行为，从而错误地以公平原则调整合同条款，二审应予纠正并确定李小霞支付二期款的60个工作日期间应从签订认购书之日起计算。实际上，双方约定从认购之日起60个工作日的第二期款支付期间，完全合理、合法，也符合申请银行贷款的流程。一审法院没有查清申请按揭贷款的实际流程，错误调整李小霞支付第二期款的期间是从2017年10月17日起计的60个工作日，致聚源公司不能依合同约定全额追索逾期支付违约金。四、李小霞在2018年2月26日才付清房款，已逾期134天，据买卖合同第六条约定，每逾期一天则应按房款的万分之一支付违约金，李小霞应支付逾期付款违约金为9749.21元。五、根据买卖合同第八条约定，聚源公司在李小霞迟延134天付款的违约情形下，有权据实予以迟延134天交付，即在2019年4月25日前交付房屋而不构成逾期交付。买卖合同补充协议第三条约定李小霞的合同解除权，是附条件的解除权，即出卖人逾期交付90日后，买受人才有权解除合同，李小霞请求的违约金应从聚源公司逾期的第91天开始计算。据此，逾期交付违约金的起止期间是从2019年6月25日至2019年9月20日，聚源公司实际应支付的逾期交付违约金为6329.71元。六、双方在买卖合同中约定的违约金计算方法符合法律规定，李小霞签署认购书和商品房买卖合同时已完全理解相关合同条款，即同意给予聚源公司90天逾期交付而不追究违约责任的宽限期，是李小霞的真实意思表示，聚源公司也给予买受人60个工作日约90日的二期款逾期付款违约责任的豁免期，不存在双方权利义务不公平或不对等的事实或情形，也符合商品房预售的日常经验法则，对合同当事人均产生法律拘束力。一审法院不能随意变更或调整双方合同的约定。同时，据双方约定的违约金计算方法而计算的违约金额，不存在过高或过低的事实，双方一审中也没有请求法院进行调整，人民法院主动调整违反了不告不理的民事诉讼规则。李小霞辩称：李小霞认购房屋的日期是2017年7月30日，合同第六条约定2017年10月15日付清全部房款，但合同是2017年10月17日签订，签订合同时已超过10月15日，要李小霞按约支付房款不公平。李小霞向一审法院起诉请求：1.判令聚源公司支付2019年1月1日至2019年10月9日的逾期交房违约金20371元(727553元×0.0001×280天)；2.判令聚源公司根据《商品房买卖合同》第十四条约定支付赔偿金727元；3.判令聚源公司继续按延期交房约定向李小霞支付不能提供市政正式用电期间的违约金(从2019年10月10日起至聚源公司完成供电部门验收取得正式用电之日止，每日按已付款的万分之一计付)；4.判令聚源公司承担本案一审诉讼费用。聚源公司向一审法院反诉请求：1.判令李小霞向聚源公司支付逾期付款违约金9749.21元；2.判令李小霞承担本案一审诉讼费用。一审法院判决：一、台山市聚源房地产开发有限公司应向李小霞支付逾期交房违约金15569.63元；二、李小霞应向台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1410元；三、上述判决第一、二项相抵减后，台山市聚源房地产开发有限公司仍需向李小霞支付逾期交房违约金14159.63元，并于判决发生法律效力之日起七日内履行；四、驳回李小霞的其他诉讼请求；五、驳回台山市聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费163.73元，由李小霞负担42.90元，聚源公司负担120.83元；一审反诉案件受理费25元，由李小霞负担3.62元，聚源公司负担21.38元。二审期间，李小霞提交台山市期房抵押合同备案证明书复印件一份，证明合同签订的时间是2017年10月17日，与备案日期一致。经质证，聚源公司认为不属于新证据，且备案证明书显示的抵押期限是2017年10月17日开始到2048年10月17日，是抵押登记的生效日，并非合同的签订日。经审查，上述证据属于复印件，没有原件核对，无法确认其真实性，故本院不予采信。聚源公司没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对聚源公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》的签订时间应如何确定，逾期付款和逾期交房的违约金应如何计算。聚源公司主张《商品房买卖合同》的签订时间为2017年8月13日，李小霞则不予认可，而《商品房买卖合同》显示的落款日期为2017年10月17日，聚源公司亦未能提供充分的证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，且其作为房屋销售的专业公司，应当知道合同落款处的签署日期对合同双方权利义务的影响，由此产生的风险及后果亦应承担。虽然《东方华成苑认购书》约定买受人应于2017年8月6日前签订《商品房买卖合同》、支付首期款和办理按揭贷款的手续，但并无约定支付首期款的前提是签订《商品房买卖合同》，而认购书中对首期款的数额及支付时间已经作出了约定，即使没有签订《商品房买卖合同》也不影响首期款的支付，在双方已签订认购书的情况下，根据基本常理和日常生活法则也无法得出支付首期款前双方已经签订了《商品房买卖合同》。况且，李小霞于2017年8月19日才申请变更其为涉案房屋的买受人，其不可能于2017年8月13日以自己名义与聚源公司签订《商品房买卖合同》。故一审法院根据《商品房买卖合同》的落款日期，认定合同的签订时间为2017年10月17日并无不当，本院亦予确认。聚源公司主张《商品房买卖合同》的签订时间为2017年8月13日，理据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》第六条约定，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金，但双方签订《商品房买卖合同》的时间是2017年10月17日，而上述第六条同时约定余款300000元由买受人立即向银行申请按揭贷款。即使李小霞在《商品房买卖合同》签订的当天向银行申请按揭贷款，银行也不可能在认购之日起60个工作日内即2017年10月26日前发放贷款，故李小霞签订合同时就必然要承担逾期支付购房款的违约责任，不符合其订立合同时的本意。据此，一审认定第二期购房款的支付时间为从签订合同的2017年10月17日起计算60个工作日内，即李小霞应在2018年1月10日前支付第二期购房款，并无不当。鉴于李小霞于2018年2月26日才支付第二期购房款，逾期47日，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第六条、第九条及《合同补充协议》第二条、第三条约定买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，从逾期后第91日起每日按买受人累计已付款的万分之一支付违约金，该条款属于聚源公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款。相较于李小霞应承担的违约责任，聚源公司应承担的违约责任明显过低，而合同约定的房款支付期限与房屋交付期限相对应，均属于给予对方履行合同的合理期限，并非免除对方的违约责任，故聚源公司作为格式条款的提供方，存在免除其责任，加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款中约定聚源公司逾期交房违约金的开始计算时间部分无效，逾期交房与逾期付款违约金的计算标准应当一致，即聚源公司逾期交房违约金应从逾期交房的第二天开始计算。《商品房买卖合同》第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付李小霞使用；如李小霞有任何违约行为，聚源公司交付房屋的时间可据实予以延期。李小霞逾期交房款47日，聚源公司可据此延期交房47日即2019年2月16日前交付房屋。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋符合交付使用的条件，而李小霞于2019年9月20日收到的第二份《入伙通知书》告知其可办理入住手续，故聚源公司交付房屋的时间应为2019年9月20日，自2019年2月17日起逾期交房214日，已构成违约，应承担相应的违约责任。李小霞逾期交付房款47日，聚源公司逾期交房214日，根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，一审法院认定李小霞应向聚源公司支付逾期付款违约金1410元，聚源公司应向李小霞支付逾期交房违约金15569.63元，并无不当，本院予以维持。综上所述，聚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214.98元，由台山市聚源房地产开发有限公司负担。台山市聚源房地产开发有限公司已预交二审案件受理费507.98元，多预交的293元本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年六月四日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠