山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0832民初2334号 原告:张秋香，女，1982年8月10日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托诉讼代理人：张建，梁山华梁法律服务所法律服务工作者。 被告:张洪堂，男，1972年11月7日出生，汉族，居民，住梁山县。 被告:杨凤霞，女，1979年8月29日出生，汉族，农民，住梁山县。 以上二被告委托诉讼代理人：马德强，梁山京九法律服务所法律服务工作者。 被告：高福云，女，1984年6月20日出生，汉族，农民，住梁山县。 被告:梁山县儒鑫房屋中介服务部，统一社会信用代码92370832MA3MGWPP0J,住所地梁山县文化路南（银都庄园小区门东）。 法定代表人：张之明，经理。 原告张秋香与被告张洪堂、杨凤霞、高福云、梁山县儒鑫房屋中介服务部（以下简称儒鑫房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋香的委托诉讼代理人张建，被告张洪堂、杨凤霞的委托诉讼代理人马德强，被告高福云到庭参加诉讼，被告儒鑫房屋中介经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋香向本院提出诉讼请求：依法判令解除原告与被告张洪堂签订的房屋买卖合同，被告张洪堂、杨凤霞返还原告购房款90000元及利息，被告高福云返还原告中介费500元并对房款90000元及利息承担连带责任，被告儒鑫房屋中介对涉案房款90000元及利息和被告高福云返还的中介费500元承担连带责任，诉讼费、保全费等费用由被告负担。事实和理由：2020年4月29日，原告在被告高福云中介下在凤凰城东首儒鑫地产公司内签订了涉案房屋买卖合同，约定原告以130000元价款购买被告张洪堂、杨凤霞所有的位于梁山县惠梁家园的两间车库，被告张洪堂、杨凤霞保证两间车库土地和房屋所有权永久归原告所有，买卖合同签订后原告给付了被告张洪堂、杨凤霞90000元房款，给付了被告高福云中介费500元，后原告要求被告张洪堂履行合同第一条，被告张洪堂告知原告无法履行此合同内容，无法保证房屋及土地永远归原告所有，并同意解除涉案房屋买卖合同，退还90000元房款（由录音证据证实），后被告张洪堂以种种理由拒绝返还房款。因原告与被告张洪堂、杨凤霞签订了涉案房屋买卖合同，但被告无法履行合同内容，其应退还原告全部房款，被告高福云收取了原告中介费但未尽到责任，依法承担连带责任。被告高福云系被告儒鑫房屋中介员工，被告儒鑫房屋中介应对涉案房款90000元及利息和被告高福云需返还原告的中介费500元承担连带责任。 被告张洪堂辩称，被告张洪堂和原告签订的房屋买卖合同已履行完毕，根据合同法第九十一条第(一)项的规定，双方之间的合同权利义务已经终止，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、被告张洪堂与原告之间的房屋买卖合同已按照合同约定履行完毕而终止。2020年4月29日，被告张洪堂和原告签订房屋买卖合同，约定被告张洪堂将位于梁山县惠良家园小区的两间车库以130000元的价款出卖给原告，后又合意变更房屋价款为90000元。双方签订合同后，原告将购房款90000支付给被告张洪堂，被告张洪堂将案涉房屋钥匙交付给原告，并将房屋转移给原告占有、使用、处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。因此，被告张洪堂已向原告完成了案涉房屋的交付，双方都已履行完合同义务，根据合同法第九十一条第(一)项规定，案涉合同的权利义务终止，双方的合同关系消灭。对于已经终止的合同，被答辩人张秋香无权提起解除之诉。二、解除合同性质属于形成权，以当事人意志行使，原告不能提起解除之诉。根据我国合同法第九十六条规定“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力”，解除合同属于当事人之间的自治问题，法院不宜干涉。只有对解除合同有异议时，当事人才可向法院提起确认之诉。因此，原告向法院提起请求解除合同之诉，不符合我国民事诉讼法第一百零八条规定的条件，故人民法院不应立案受理该案，受理后也应予以裁定驳回其起诉。三、双方未达成解除合同的合意，原告诉称被告张洪堂同意解除合同没有事实和法律依据。原告在案涉车库交易时，明知车库没有权属登记，仍认可并购买，属于自担风险，应视为其认可这种没有办理权属证书的交易方式，并自愿对交易风险负责。根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。原告在履行完合同义务后，曾对案涉房屋是否属于违建房屋询问过被告张洪堂，但违法建筑的确认，是行政机关依法定程序进行认定，是行政确认，故被告张洪堂并不能予以评价，且没有办理权属证的房屋并非一定是违建房屋，但这和被告张洪堂能不能履行合同约定的义务没有关系，被告张洪堂曾表示如果原告反悔可退还其购房款，但是，这仅仅属于要约性质，原告没有承诺，最终亦没有达成解除合意，原告不能据此认为合同解除。四、双方对合同进行了变更。双方签订房屋买卖合同以后，经过一系列的磋商，达成变更了合同内容，原告认可并接受案涉房屋没有产权证书的事实，并声明如果案涉房屋上一家出卖人死亡后，原告不再对被告张洪堂主张任何权利，如果上一家出卖人没有死亡，遇到影响房屋使用时，被告张洪堂有义务协助原告和上一家出卖人进行交涉。根据合同法有关规定，口头协议也是合同一种形式，和书面协议具有同等效力，双方均应履行，原告应按照变更后的合同履行，不得再向被告张洪堂主张权利。综上，本案涉诉合同已经履行完毕，双方权利义务消灭，原告不能提起解除之诉，合同解除属于当事人意思自治，不能向人民法院提起解除之诉，双方亦未达成解除合同的协议，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其起诉或驳回其诉讼请求。 被告杨凤霞辩称，被告杨凤霞不是案涉合同主体，与原告不存在权利义务关系，也与本案没有利害关系，原告要求被告杨凤霞返还购房款没有任何事实和法律依据，请求人民法院裁定驳回其起诉。事实和理由：2020年4月29日，原告和被告张洪堂签订房屋买卖合同，约定被告张洪堂将其位于梁山县惠良家园小区的两间车库以130000元的价款出卖给原告。双方签订合同后，被告张洪堂将案涉房屋交付给原告占有、使用。在履行合同过程中，被告杨凤霞受被告张洪堂委托，代为其收受原告向其支付的购房款，被告杨凤霞共收到原告购房款90000元，此后，被告杨凤霞将该购房款转交给被告张洪堂，被告张洪堂也予以确认收到购房款。根据合同相对性原则，合同权利义务关系只能约束合同当事人，不能拘束合同以外的任何第三人，被告杨凤霞不是案涉合同一方，仅受出卖人委托代为收受购房款，和本案没有任何利害关系，只是和被告张洪堂建立了委托代理关系，根据法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，原告应向被告张洪堂主张购房款。原告在明知与被告杨凤霞不存在合同关系的情况下，仍向被告杨凤霞主张权利，属于被告主体不适格，应裁定驳回起诉。综上，被告杨凤霞和本案没有直接利害关系，根据民事诉讼法的有关规定，原告不符合起诉的条件，应驳回其起诉。 被告高福云辩称，被告高福云不是本案的适格被告，被告高福云系履行职务行为，故不应承担任何责任，被告高福云履行职务行为的结果应由雇主即被告儒鑫房屋中介承担责任。原告要求被告高福云返还中介费和对购房款90000元及其利息承担连带责任没有任何事实和法律依据，请求人民法院驳回其要求被告高福云承担责任的诉讼请求。事实和理由：被告高福云系被告儒鑫房屋中介雇员，在本案原告和被告张洪堂之间的房屋买卖合同中，从事居间服务系受雇主指示，从事的职务行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十六条规定法人或者其他组织的工作人员执行工作任务造成他人损害的，该法人或者其他组织为当事人。故被告高福云作为雇员所参与的经营活动应由本案被告儒鑫房屋中介承担。被告高福云不是本案的适格被告，也不应承担任何责任。综上，根据我国法律规定，被告高福云因履行职务行为所进的居间服务，应由被告高福云的雇主作为当事人，被告高福云并非本案的适格被告，被告高福云职务行为应由雇主承担民事责任，与被告高福云无关，请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告对被告高福云的诉讼请求。 被告儒鑫房屋中介庭后提交书面答辩意见，一、案涉房屋转让合同已经成立并生效，被告儒鑫房屋中介已完成居间服务。2020年4月29日，因原告有买房需求，委托其寻找房源，提供订约机会，其业务员被告高福云发现合适房源，通知原告来看房，当天看案涉房屋的还有另外一买房人，看房过程中和签订房屋买卖合同前其业务员向原告介绍了该物业(即本案诉争车库)的基本情况、基础设施、价格等等，尤其特别说明案涉房屋(车库)没有权属证书，原告当场表示愿意购买，并于当天签订了案涉房屋转让合同，并向出卖人支付了购房款90000元。出卖人被告张洪堂亦通过被告儒鑫房屋中介将房屋钥匙交给原告，并将案涉房屋转移给原告占有，使用，完成了房屋交付。买卖双方都已履行完合同义务。被告儒鑫房屋中介的业务员按照中介业务的要求履行了相关义务，积极促成原告与出卖人签订了房屋转让合同，合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律强制规定，合法有效。物权法第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告明知案涉物业没有权属证书，仍然购买，其应对其行为承担责任。如前所述，被告儒鑫房屋中介作为居间人为原告提供了订立合同的媒介服务，并促成合同成立，原告应当按照约定支付报酬。且被告儒鑫房屋中介的业务员在促成原告与出卖人被告张洪堂之间的房屋转让合同过程中，如实向原告介绍案涉物业有关的真实情况，没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，没有损害原告利益。原告要求被告儒鑫房屋中介返还居间服务佣金500元没有依据。二、原告要求被告儒鑫房屋中介与被告张洪堂承担连带责任没有任何法律依据。连带责任虽然对债权人有利，但加重了债务人负担，因此，法律规定连带责任是法定责任，也就是在无法律明确规定的情况下，不适用连带责任。被告儒鑫房屋中介作为居间人，根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，获取报酬，并不介入合同，亦不是买卖合同当事人，没有任何法律规定居间人承担连带责任，原告要求被告儒鑫房屋中介承担连带责任没有法律依据。综上，被告儒鑫房屋中介根据原告的委托，为原告提供了订立买卖合同的媒介服务，促成了交易，履行了忠实义务，原告应当支付报酬，其要求返还佣金和要求被告儒鑫房屋中介和被告张洪堂承担连带责任没有任何依据，请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。 原告张秋香为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：原告和被告张洪堂于2020年4月29日签订的房屋转让合同一份（含被告张洪堂向原告出具的收据一份），原告梁山农村商业银行卡号62×××12交易明细一份，录音证据一份，录音证据形成时间为2020年4月30日8时32分，由原告使用17753722268手机拨打第一被告156××××5222手机，以上证据结合被告的答辩可以证明2020年4月29日原告在被告高福云的中介下和被告张洪堂签订了涉案房屋转让合同，合同载明涉案房屋的总价款为130000元，被告张洪堂保证涉案房屋所有权永久属于原告，合同签订后原告给付被告90000元房款，后被告张洪堂因无法履行合同条款同意将房款退还，而后又拒绝退还，涉案房屋是没有建设许可证、预售许可证等相关许可的违建房屋，被告张洪堂对于该房屋没有所有权，无权销售涉案房屋。 经庭审质证，被告张洪堂、杨凤霞、高福云的质证意见为，对原告提交的房屋转让合同、收据、交易明细真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的问题，对原告提交的录音，其提交的录音并不是完整录音，不能证明其所要证明的问题。 被告张洪堂为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 1.通话录音3份，证明原、被告之间的合同已履行完毕，原告没有解除合同的事由，在录音中原告也已认可原出卖人丁光达如果不死，就由原告找丁光达处理相关事由，如果丁光达死亡后，原告就自认倒霉，就不再要求与被告张洪堂解除合同，也不再要求被告张洪堂返还购房款。 2.丁光达妻子蔺雪东出具的证明一份，证明丁光达现已去世。 3.丁光达与蔺雪东的结婚登记本一份，证明二人的夫妻关系。 4.梁山县殡葬管理所出具的火化证明一份，证明丁光达已死亡。 5.被告张洪堂与案外人丁光达签订的门岗房屋转让合同一份，证明涉案房屋实为车库，被告张洪堂具有处分权，也能证明原出卖人是丁光达，现丁光达已去世。 经庭审质证，原告张秋香的质证意见为，三段录音中与案外人男性的录音与本案无关联性，相关录音内容不能证明被告张洪堂主张的内容。录音证据有原告两次询问被告张洪堂涉案房屋是否为违章建筑，被告张洪堂回答不知道，在文字资料中未显示两次询问的内容，也未显示被告张洪堂在录音中要求返还原告90000元房款的内容。第三段录音是被告与案外人男性的录音，与本案无关联性，不能证明被告张洪堂主张的问题，三段录音原载体未依据2020年5月1日实施的证据新规提交到庭，依法录音证据为无效证据，不应采纳，但是第三段录音证据中被告张洪堂一直强调案外人丁光达承担相应的法律责任，如原告权益受侵害，原告应找丁光达主张权利，由此可以证明被告张洪堂在刻意隐瞒案外人已经死亡的事实，结合原告提交的证据可以证明合同在原、被告双方签订时被告张洪堂就刻意回避涉案房屋是违法违章建筑，案外人丁光达已经死亡的事实，依据合同法合同双方由一方刻意隐瞒合同所涉标的物相关事实的，相对方要求解除合同，依法予以准许。对证据2证明真实性有异议，依法案外人作为证人向某,4证明相关问题必须以证人身份出庭作证，并接受法庭和双方的询问，由此该证明为无效证据。对结婚证和火化证明可以证明被告张洪堂明知案外人丁光达已于2019年5月21日进行火化，还在录音证据中显示的相关内容中隐瞒丁光达死亡的事实，引导原告向已经死亡的案外人主张权利，证明被告张洪堂在合同签订时就刻意隐瞒了涉案房屋的相关事实。对房屋转让合同真实性有异议，合同显示签订时间为空白，收据出具时间为2018年5月16日，证据无案外人丁光达和被告张洪堂签名，且该证据外观新颖明显是近期打印纸张也无陈旧痕迹，为近期内生产的纸张，综上该证据不能证明被告张洪堂主张的问题。 经庭审质证，被告杨凤霞、高福云对被告张洪堂提交的证据没有异议。 被告杨凤霞、高福云未向本院提交证据。被告儒鑫房屋中介未出庭、未举证，放弃了对原告张秋香、被告张洪堂提交的证据进行质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2020年4月29日，原告张秋香（乙方）与被告张洪堂（甲方）签订《门岗房屋转让合同》，约定“经甲乙双方协商达成以下合同条款：甲方将位于惠良家园小区的车库面积为(3.7x7.4x2)出售给乙方，位置是惠良家园小区1号楼前两间。1、总房价款130000.00(大写壹拾叁万元整)。土地房屋所有永远归乙方所有。如因甲方与他人的经济纠纷或甲方因房屋违章拆除等原因，致使乙方不能正常使用该车库，由甲方负责处理并赔偿乙方相关损失，赔偿的金额以双方纠纷时同位置商品房的价格为依据，并由甲方另行按本合同的价款10%支付违约金。2、本合同一式两份，双方签字生效”。同日，原告张秋香通过山东梁山农村商业银行股份有限公司梁山支行向被告杨凤霞转付90000元，被告张洪堂出具收据一份，内容为“今收到惠良家园小区的车库面积为(3.7米x7.4x2)售出的现金壹拾叁万元整(130000.00)”。庭审中原告张秋香、被告张洪堂、杨凤霞、高福云均认可涉案房屋的真实交易价格为90000元。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”，《门岗房屋转让合同》约定“土地房屋所有永远归乙方所有”，原告张秋香主张该约定理解为“房屋及土地”并主张被告张洪堂“无任何证据证明可以履行涉案合同将涉案房屋土地所有权保证原告无限期拥有，且被告一所保证的原告无限期涉案房屋拥有所有权与法律相矛盾”。以原告对“土地房屋所有永远归乙方所有”的理解和主张，原告与被告张洪堂在涉案合同中的约定土地所有权转让无效，约定房屋所有权转让给原告张秋香。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，原告张秋香与被告张洪堂签订的《门岗房屋转让合同》系当事人真实意思表示，土地所有权约定并不影响其他部分效力，其他部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对当事人具有约束力。原告张秋香已向被告张洪堂支付涉案房款90000元，原告张秋香、被告张洪堂均应按照约定全面履行自己的义务。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告主张被告张洪堂未取得涉案房屋的所有权要求解除涉案合同，但其所提交的证据不足以证明其主张且被告张洪堂不予认可，本院不予支持。原告提交的证据亦不足以证明被告张洪堂同意解除涉案合同，且被告张洪堂庭审中明确不同意解除涉案合同。综上，原告提交的证据不足以证明有合同约定解除或法定解除情形，原告要求解除与被告张洪堂签订的《门岗房屋转让合同》并要求被告张洪堂返还购房款90000元及利息的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。被告杨凤霞、高福云、儒鑫房屋中介与原告无房屋买卖合同关系，原告要求被告杨凤霞返还原告购房款90000元及利息，被告高福云返还原告中介费500元并对房款90000元及利息承担连带责任，被告儒鑫房屋中介对涉案房款90000元及利息和被告高福云返还的中介费500元承担连带责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告张秋香的诉讼请求。 案件受理费1031元，由原告张秋香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  倪崇岳 二〇二〇年六月十一日 书记员  尚 斌