江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终640号上诉人（原审被告）：高海龙，男，1988年12月25日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：高立根，男，1965年11月13日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区，系高海龙之父。被上诉人（原审原告）：南京太湖世家物业管理有限公司，统一社会信用代码91320116751283347Y，住所地江苏省南京市六合区雄州街道龙津路。法定代表人：厉文知。委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。上诉人高海龙因与被上诉人南京太湖世家物业管理有限公司(以下简称物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人高海龙的上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、物业公司返还我户在2015年5月至2016年10月所交的物业费1165元[18个月×（88.72－16.76）×0.9]；2、物业公司赔偿我户因电箱漏水未及时维修、停电三次，损失1500元；3、物业公司赔偿因房屋质量问题导致的各种应诉、上诉达五年之久，造成各种经济、人工及精神损失费15000元。上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、我拿房时，房单记录已经预交一年物业费985元，电梯维护费533元，装修管理费311元、公摊水电费1000元，后来装修时物业又收800元装修押金被物业公司当物业费上交，总计3601元。而且公摊水电费1000元，属不合理收费，应不予承认。实际丈量公摊停车位，每户的面积仅为0.79平方米，公摊面积16.76平方米的物业费应予以扣减。我已经交纳四年半以上的物业费3108.52元[（88.72－16.76）×0.9×12月×4＝3108.52]。2、物业公司对我户房屋存在质量问题负有监管失责和工作管理失责的责任，故依法应承担相应经济责任。在房屋交户前，物业公司代表业主参与了房屋验收，签收了房屋合格单。后面交房时，发现质量问题一年多时间，我多次上门要求按峻工图整改，物业公司相互推诿，最终在政府部门干预下于2016年10底才整改完工。有质量问题的是：（1）电表箱进水时间三年半之久未修，造成我户在2017年1月正式入住后，发生三次停电、总开关烧坏，冰箱内食物变质，三次食品损失约1500元；（2）西门口小区内所建景观喷水池坏了，一直未修；（3）到今天为止，物业公司没有把进户门禁卡交给我户，严重影响我户使用电梯出行。发现房屋质量问题后，物业拿走了钥匙门禁卡，我向物业索要，物业工作人员提出门禁卡20元一个。被上诉人物业公司辩称：1、上诉人要求返还物业费无任何事实和法律依据，上诉人仅交纳了2014年度的物业费用，2015年物业费用按空置房70%收费的情况下，用上诉人的装修押金抵算仍欠200多元未交纳，后续物业费也一直没有交纳，物业公司诉求的是2016年5月起的物业费用，上诉人在一审过程中并未提出要求返还2015年的物业费，本案不宜处理。2、至于16.76平方米的公摊面积是从整栋楼公用部分的建筑面积分摊得来，该公用部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，并非上诉人自己测量地下车库所得的数据，故上诉人称16.76公摊面积全被侵占不是事实。3、公共能耗费、电梯维护费、装修垃圾清运费都是物业公司代为收取、支出，并非收取的不合理费用。上诉人的涉案房屋已实际装潢、居住，故被上诉人收取上述费用合理、合法。4、上诉人二审中提出的因电箱漏水导致的停电，致冰箱食物损失1500元赔偿事宜，在本案中不宜处理。5、至于因房屋质量问题导致的各种经济、人工、精神损失费用应向房屋开发商要求赔偿，被上诉人是物业管理单位，对房屋质量不承担赔偿责任。综上，物业服务的对象是广大小区的业主，具有公共性，上诉人在收房后认为开发商的房屋质量存在问题，可依法定程序追究违约责任，上诉人的主张均不能作为拒交物业费的理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令高海龙给付物业公司拖欠的2016年5月5日起至2018年12月31日止的物业费2546元、电梯运行维护费1414元，合计3960元；2、诉讼费由高海龙承担。事实和理由：2012年7月14日，物业公司与江苏紫峰置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该公司选聘物业公司为紫金华府提供前期物业服务。高海龙系紫金华府小区业主，其住房面积为88.72平方米。2014年5月5日，高海龙与江苏紫峰置业发展有限公司签订了《紫金华府前期物业服务主要约定》第三条第七款载明:“物业买受人逾期交纳物业管理费的，物业服务企业可以催交，仍不交纳的，物业服务企业可以按每日万分之五加收滞纳金。”高海龙自2016年5月5日起未缴纳物业费，物业公司曾多次上门催缴，并在2018年9月5日及2019年1月2日发出书面催缴通知，均无效果。高海龙拒缴的行为已严重侵害了物业公司及其他业主的合法权益，故提起诉讼。一审法院认定事实：2012年7月14日，物业公司与江苏紫峰置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定物业服务费高层住宅按业主房屋的建筑面积，标准按0.9元／月·平方米、电梯维护费0.5元／月·平方米计算，合同期限自2012年7月15日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时自动终止。2014年5月5日，江苏紫峰置业发展有限公司与高海龙签订《紫金华府前期物业服务主要约定》，该约定第三条第七款规定，物业买受人逾期交纳物业管理费的，物业服务企业可以催交，仍不交纳的，物业服务企业可以按每日万分之五加收滞纳金。高海龙所有房屋建筑面积为88.72平方米。当日，高海龙拿房，与物业公司办理紫金华府入户收费验收手续，高海龙预交了一年物业费，并从物业公司处领取了质保书、说明书、单元门门禁卡、房屋钥匙、信报箱钥匙、水卡、电卡等。高海龙当天验房时，发现房屋存在问题，在房屋交接验收表中注明发现的问题，签署验收意见：待整改。物业公司与江苏紫峰置业发展有限公司协调，江苏紫峰置业发展有限公司对高海龙提出的问题进行了整改。物业公司在案涉小区提供服务，因向高海龙催缴物业费未果，致涉讼。诉讼中，物业公司申请对《紫金华府入伙收费验收表》中两书编号、领取钥匙后签名高海龙是否是高海龙本人签名进行鉴定，支付鉴定费2160元。一审法院依法委托无锡江南司法鉴定所进行鉴定，该所于2019年9月24日作出锡江南司鉴所﹝2019﹞文鉴字第194号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“两书编号”、“领取钥匙”栏签名“高海龙”笔迹是高海龙本人所写。一审法院认为，江苏紫峰置业发展有限公司选聘物业公司为紫金华府小区提供前期物业服务，签订的物业服务合同合法有效，对高海龙具有约束力。物业公司提供了物业服务，高海龙作为业主应当履行缴纳物业费、电梯维护费的义务。根据合同的约定，高海龙应缴纳2016年5月5日起至2018年12月31日的物业服务费2544元、电梯维护费1413元，合计3957元。高海龙辩称其2015年10月上旬才实际收房，此前的物业费不应由其承担，但《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，物业公司已于2015年5月5日向高海龙交付房屋，此时房屋的占有使用权已转移给高海龙。物业公司作为物业服务企业，其是对案涉小区提供服务，高海龙对房屋占有后，无论其有无实际使用该房屋，其均应当缴纳物业费。至于高海龙所说的房屋未达验收标准，实际收房时间延迟，此是高海龙与房屋出卖人之间因房屋买卖合同履行存在的问题，与物业公司没有关联。因此，对于高海龙抗辩从房屋整改后开始缴纳物业费，并将预交的物业费、装修押金进行抵扣的理由，不予采信。高海龙辩称因物业公司未交付门禁卡，致其无法使用电梯，其不应承担电梯运行费一节，该节事实已经鉴定，能够确认物业公司已交付门禁卡，高海龙的此项辩解亦不予采信。高海龙辩称物业公司将30幢、31幢地下停放电动车位对外出租导致高海龙所在楼层电动车无处停放，高海龙对此并未提供证据证明，物业公司亦否认系其公司对外出租，应由高海龙承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、高海龙于本判决生效之日起十日内支付南京太湖世家物业管理有限公司2016年5月5日起至2018年12月31日物业服务费2544元、电梯维护费1413元，合计3957元；二、驳回南京太湖世家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，鉴定费2160元，合计2210元，由高海龙负担（物业公司已预交，高海龙于本判决生效之日起十日内迳交物业公司）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江苏紫峰置业发展有限公司选聘被上诉人物业公司为紫金华府小区提供前期物业服务，双方签订《前期物业服务合同》合法有效。高海龙与江苏紫峰置业发展有限公司签订《紫金华府前期物业服务主要约定》是双方当事人的真实意思表示，应为合法、有效。上述两份合同对高海龙、物业公司具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人物业公司提供了物业服务，上诉人高海龙作为业主便应按约支付相应的物业服务费、电梯维护费的义务。上诉人高海龙主张不欠物业费，被上诉人物业公司还应返还2015年5月至2016年10月所交物业费1165.1元，以及公摊面积16.76平方米不应计算物业费和公摊费用的主张，未提交任何证据予以证明，且无事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人高海龙主张的因电箱漏水停电导致冰箱食物损失1500元、以及房屋质量、设施维修不到位等问题，其可通过正当途径另行解决。在一审时经过鉴定，能够确认被上诉人物业公司已经交付门禁卡给上诉人高海龙，故上诉人高海龙称因物业公司未交付门禁卡，致其无法使用电梯，其不应承担电梯运行费的主张，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人高海龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高海龙负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年六月十八日法官助理 沈 艳书 记 员 季栋燕