广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1017号 上诉人（一审被告）：广西华东房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区平安路10号迎龙苑小区会所。法定代表人：李少图，该公司董事长。组织机构代码：91451000690219439R。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：梁兰芳，女，1981年11月13日生，壮族，住广西百色市右江区。 被上诉人（一审原告）：农健，男，1980年12月20日出生，壮族，住广西百色市右江区。 共同委托诉讼代理人：韦武，广西百色市右江区经济法律服务所法律工作者。 上诉人广西华东房地产开发有限公司因房屋预售合同纠纷一案不服右江区人民法院（2019）桂1002民初3427号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法由审判员刘亮、韦日教、凌文楼组成合议庭，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人广西华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）的委托代理人韦娟，被上诉人梁兰芳、农健的共同委托代理人韦武到庭参加诉讼。 上诉人广西华东公司的上诉请求：撤销一审法院判决，驳回被上诉人梁兰芳、农健的诉讼请求；一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人华东公司不存在逾期办证的违约行为，涉案房屋迟迟未能办证的原因不在上诉人。1、上诉人华东公司至2018年8月30日才向不动产登记中心提交首次登记材料，原因是百色市右江区机关事务管理局没有按照合同约定对小区人防部分进行投资；2、上诉人向不动产登记中心提交首次登记材料后，不动产登记中心因容积率问题一直未给上诉人办理首次登记，直至2019年12月2日才得到百色市国土资源信息测绘中心的答复可以申请办理首登。涉案小区的容积率是上诉人按百色市住建委根据百色市政府审批的《百色市城市规划技术管理规定》的规定进行设计、建设、竣工验收，不存在不动产登记中心提出的超容积问题，上诉人逾期办证的问题是由于一系列行政行为导致的，而非上诉人的原因。一审判决认定事实错误，判决错误，请求二审法院依法予以改判。 被上诉人梁兰芳、农健答辩称：一审法院归纳的第二点争议焦点不是事实且不符合法律规定。在本案开庭质证阶段中，被上诉人华东公司没有提出过合同约定的逾期办证违约金过高的问题，法院不应当主动调整。一审法院对被上诉人华东公司提交的第6份证据没有经过开庭质证即作为定案根据，违反法律程序。 一审法院审理查明事实，梁兰芳与农健系夫妻关系。2015年8月5日，梁兰芳、农健（买受人）与广西华东房地产开发有限公司华东公司（出卖人，以下简称华东公司）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：B1-1-303），约定梁兰芳、农健购买华东公司开发的位于百色市右江区房屋，建筑面积129.11平方米，总价款485203元。关于交付房屋时间，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。关于房屋登记时间，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2条规定，具体办理房屋产权证手续由出卖人负责向房产管理部门办理。出卖人应该在该商品房交付买受人之日起720日内，将办理该商品房房屋所有权证所需文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因出卖人的责任，导致买受人在该商品房交付后约定期限未能取得该商品房房屋所有权证，则每逾期一日，出卖人应按买卖合同约定的该商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同中还约定了其他事项。 合同签订后，梁兰芳、农健向华东公司支付了全部购房款。华东公司于2017年2月15日将房屋交付给梁兰芳、农健。但华东公司至2019年8月1日未给办理涉案房屋的权属证书。 一审法院认为，梁兰芳、农健与华东公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在合同签订时已就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项作出明确约定，梁兰芳、农健已按合同约定支付全部房款，但未能在约定的期限内取得该房屋不动产权属证书，现其要求华东公司继续履行合同，协助办理涉案房屋不动产权证符合法律规定，且华东公司无异议，应予以支持。 关于华东公司是否对逾期办证承担违约责任的问题。华东公司辩称系由于政府相关部门的原因导致未能如期办理房屋产权证，但华东公司提供的证据未能证实不是其自身原因导致涉案房屋未能办理房屋权属证书，故华东公司的违约事实客观存在，对其抗辩不予采纳。 关于梁兰芳、农健与华东公司合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2点约定的逾期办证违约金为按商品房价款的万分之三支付。华东公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，并要求予以调整。华东公司销售该小区商品房已逾五百套以上，均存在逾期办理商品房房屋所有权登记手续的现象，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，华东公司将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境。梁兰芳、农健购买的涉案房屋用于居住，该房屋已经交付使用，合同目的也已实现，梁兰芳、农健也未就华东公司原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，故对华东公司提出的违约金过高而请求调整的抗辩意见予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合考虑华东公司逾期办证行为给业主造成的损失以及华东公司的过错程度、合同履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向梁兰芳、农健支付违约金。 关于华东公司逾期办证违约金起算时间的确定问题。涉案房屋交付时间为2017年2月15日，庭审双方确认房屋所有权证应当在交房后的720日内取得，故本案逾期办证的起算时间为2019年2月5日，现梁兰芳、农健主张逾期办证违约金计算至2019年8月1日，则逾期177天，逾期办证违约金为177天×0.01％×485203元=8588元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决:一、华东公司与本判决生效之日起三十日内协助梁兰芳、农健办理涉案房屋的不动产权属证书；二、华东公司于本判决生效之日起十日内向梁兰芳、农健支付逾期办证违约金8588元；三、驳回梁兰芳、农健其他诉讼请求。案件受理费672元，减半收取计336元，由华东公司负担。 二审期间，被上诉人梁兰芳、农健未提交新证据。上诉人华东公司为证明其主张提交证据。1《不动产权籍科调查收件单（两份）》、2《与张守莉的工作聊天记录》、3《与测绘中心工作人员小石的聊天记录》、4《调查笔录（两份）》、5《百色市自然资源局关于印发百色市不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，用于证明上诉人分别于2018年8月30日、9月25日已将相关材料提交至不动产测绘中心申请首次登记，但因历史遗留问题，不动产登记中心需逐级请示，直到2019年6月21日百色市自然资源管理局才下文作出明确的解决方案，即系因测绘和不动产一系列行政决策、行政请示所造成的办证延误，上诉人华东公司不应承担违约责任。 另，为查明案件事实，本院于2020年5月15日到百色市政务中心对百色市不动产中心权籍科科长黄基官、办事员农友敏进行调查，形成《询问笔录》1份并已组织各方当事人进行质证。 经质证，华东公司对上述证据均无异议，梁兰芳、农健对所涉证据的真实性和关联性虽有异议，但综合全案，本院认为上述证据的内容相互印证，形成证据链，并指向讼争的待证事实，故对相关证据的证据效力，本院依法予以确认。 综合全案证据，二审查明的事实与一审一致。 另查明，根据本院依职权调查的结果显示：不动产权籍科收到测绘中心的本案所涉房产实测结果是在2019年3月份，收到实测结果后发现该小区存在超容积的问题；超容积问题最终由百色市政府2019年6月会议讨论按历史遗留问题进行处理，即按照实测面积予以办证，相关违法违规情况待进一步处理；之后由于不动产局和开发商对于超容积率事实是否需要在不动产权证中予以备案记录存在争议，最终可办产权证的时间是2019年12月份。 本院认为，一、关于华东公司是否构成违约，应否承担本案违约责任的问题。本案系因商品房逾期办证而引发的纠纷。涉案房屋的实际交房时间为2017年2月15日，按照双方合同约定上诉人华东公司应在2019年2月5日前申请首次产权登记。根据百色市国土资源信息测绘中心出具的《不动产权籍调查收件单》显示，上诉人华东公司提交首次登记材料及申请的时间虽系2018年9月25日，但因经百色市国土资源信息测绘中心实地勘察测绘后发现上诉人华东公司开发建设的本案所涉楼盘的实测面积与建设工程规划许可和审批的建设面积不一致，存在超容积问题，导致不动产登记部门需逐级请示以确定解决方案。2019年6月21日，百色市自然资源管理局下文对上述违反规划许可建设问题作出明确的解决方案，即同意按已建成的建筑现状进行重新测绘落宗并准予办证，相关违法违规情况须待进一步处理。但事后，由于不动产局和华东公司对于超容积问题是否需要在不动产权登记中予以备案记录存在争议且僵持不下，行政程序逐级请示上报，导致直至2019年12月2日才办理了不动产权首次登记。结合上述分析，本院认为导致本案办证拖延的根本原因在于上诉人华东公司违反规划许可建设，其行为存在过错并构成合同违约，被上诉人梁兰芳、农健要求华东公司承担违约责任并支付违约金具有事实和法律依据。上诉人华东公司主张其不存在过错，不应承担违约赔偿责任的理由不成立，本院依法不予采信。 二、关于涉案的违约金标准应如何确定的问题。一审中，华东公司抗辩合同约定日万分之三的违约金标准过高要求相应调整并提供同一建设楼盘A区的《商品房买卖合同》作为参考，对此有华东公司提交的《申请书》和一审《询问笔录》予以佐证。被上诉人梁兰芳、农健上诉称当事人未提出申请而一审法院擅自调整违约金程序违法，与事实不符，本院不予采信。为此，一审结合当地市场经济并综合考虑逾期办证给业主即被上诉人梁兰芳、农健所造成的实际影响和损失等因素，酌情确定由华东公司按日万分之一的标准支付本案逾期办证违约金，具有事实法律依据，处理意见合理，本院依法维持。至于被上诉人梁兰芳、农健提出上述同一建设楼盘A区的《商品房买卖合同》未经质证不应作为本案定案依据的问题。因该证据与本案不具有关联性，一审法院并未采信其证据效力亦未将其作为本案的定案依据，故不存在审判程序违法。被上诉人梁兰芳、农健的上诉理由不成立，本院不予支持。 三、关于涉案违约金的计算时间应如何确定的问题。本案实际交房时间系2017年2月15日，按照双方合同约定上诉人华东公司应在2019年2月5日前申请首次产权登记。但结合本案实际，上诉人华东公司于2018年9月25日已提交首次办证申请，虽因超容积问题导致办证机关层报请示协调，但2019年6月21日，百色市自然资源管理局已对该所涉问题作出明确的解决方案。即之后的2019年6月至2019年12月期间，系由于不动产局和华东公司对于超容积率事实是否需要在不动产权证中予以备案记载存在争议、僵持不下，行政程序逐级请示上报在客观上导致逾期办证天数增加，对该期间造成的损失不应全部归责于上诉人华东公司。且华东公司在2019年12月2日办理首登后，已积极通知业主办理相关产权登记，故基于公平原则及企业的长远发展并结合被上诉人梁兰芳、农健的违约金诉请，本院确定华东公司从2019年2月5日起开始计付本案违约金，但可酌情在华东公司应承担违约责任总天数中适当扣减三个月（90天）。据此，上诉人华东公司应支付本案违约金数额为485203元×0.01％×87天=4221元。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3427号民事判决第一、三项； 二、变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3427号民事判决第二项为：广西华东房地产开发有限公司支付梁兰芳、农健逾期办证违约金4221元。 一审案件受理费336元（梁兰芳、农健已预交），由梁兰芳、农健负担295元、广西华东房地产开发有限公司负担41元；二审案件受理费672元，由梁兰芳、农健负担342元、广西华东房地产开发有限公司负担330元； 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  韦日教 审 判 员  凌文楼 二〇二〇年六月十日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华