广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3340号原告：江伙权，男，1973年8月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：朱智锟，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊豪，广东德比律师事务所律师。被告：黄小琼，女，1978年8月4日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。委托诉讼代理人：何可夫，广东增泰律师事务所律师。原告江伙权诉被告黄小琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江伙权的委托诉讼代理人何俊豪、被告黄小琼及其委托诉讼代理人何可夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江伙权向本院提出诉讼请求，一、判令被告向原告退还购房款40万元、办证费和按揭费35000元、电梯维护费3000元、水电报装费16000元；二、判令被告向原告支付资金占用期间利息（资金占用期间利息以454000元为基数，自2020年3月28日起至第一项诉讼请求的款项退还之日止，按照年利率6%的标准计算，暂计至2020年3月30日为223.89元）；三、判令被告向原告赔偿定金10万元；四、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2019年7月23日与被告签订《二手房屋转让合同》，约定由被告向原告出售位于荔城街××开发区××区××房（下称涉案房屋），总价125万元，购房首期款（含定金）50万元，剩余75万元办理银行按揭。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金10万元，2019年8月21日，原告向被告支付了购房首期款（不含定金）30万元，共计支付购房款40万元。2019年11月18日，原告向被告支付办证费和按揭费35000元、电梯维护费3000元、水电报装费16000元。2019年11月中旬，原告向广州市华实按揭代理有限公司（下称华实按揭公司）提交了按揭资料。随后，原告多次通知被告办理按揭手续，但被告一直拖延，致使《二手房屋转让合同》的履行严重受阻。基于诚实信用原则，为继续促成交易，原告于2020年3月12日向被告送达《催告函》，要求被告提供其对涉案房屋享有处分权的证据，并通知被告携同产权人陈伙成在2020年3月17日10时00分前往华实按揭公司办理按揭手续。然而，被告并未在上述时间到场，原告当即致电被告，被告随后回电约定在当日下午3点半携同业主前来办理按揭手续。然而，原告在2020年3月17日下午3点半再次来到华实按揭公司，但被告并未带产权人陈伙成到场办理按揭手续。鉴于被告迟迟未能叫来产权人陈伙成签署按揭资料，致使合同无法继续履行，被告已根本违约。2020年3月18日，原告向被告送达《解除合同通知书》，依法解除了双方签订的《二手房屋转让合同》。现被告拒不退还已收取的款项，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告黄小琼辩称，被告没有违约，原告先提出解除合同，应当是原告违约，涉案房屋是由陈伙成、邓镇平共同合作开发建设好后，由邓镇平卖给被告后，被告再出卖给原告。陈伙成、邓镇平与被告有口头约定，出售的涉案房屋由陈伙成协助办理过户手续，因此被告对房屋是有处分权。根据被告与原告签订的二手房合同约定，房屋首期是50万元，但原告至今只支付了40万元，仍欠10万元未支付，在该情况下，被告不会与原告办理过户手续。被告从按揭公司处知道原告提供的办理按揭的资料银行卡没复印件、银行流水不足，且按揭手续是可以双方分别去办理的，不一定要一起办理。被告与原告签订合同时已将房屋来源告知原告，从原告提供的起诉状及录音中的内容可知，是由陈伙成协助办理过户。合同约定的交楼是预期时间，并非一定要该日期交楼。原告提出解约的行为，实际上是原告违约，并不是被告违约。增城区域内上年的房价与现时房价出现有大幅度下降，原告交了部分首期后就后悔，想方设法制造事端要求解约。原告在2020年3月10日的通知是邮寄至西安的，从原告寄出通知，至2020年3月17日才妥投，被告当时在增城，并不在西安，所以被告并未收到上述通知，即使在西安在也没可能在疫情的情况下赶回来与原告办理手续，所以原告所发的通知均是原告制造的事端，因此被告请求贵法院查清事实驳回原告诉请。经审理查明，2019年7月23日，被告（卖方，甲方）与原告（买方，乙方）签订《二手房屋转让合同》，约定以下内容：“……位于荔城街××开发区××区××房，拥有四证，即《用地规划许可证》《国有土地不动产权证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的房屋一栋，现已完成土建主体框架封顶工程阶段，甲方对首层至六层住宅（套间）具有所有权和处分权。现经甲、乙双方同意，特签定部分转让合同如下：一、经乙方参照图纸及到实地选择向甲方购买荔城街××开发区××区××房，房屋楼面面积90平方米……本套房总房款人民币（大写）壹佰贰拾伍万（元正）（￥1250000元），定金（大写：壹拾万（元正），小写：100000.00）。二、购房付款方式1、银行按揭付款方式的。（1）如乙方是购买第一套房产的首期应付款总房款的40%，乙方应交购房首期款人民币（大写）：伍拾万（元正）（￥500000元）……三、（1）房屋永久性水、电报装费16000元整（此款不作退补……（2）电梯维护费3000元整，……五、办理房地产权证过户费用：由甲方负责办证手续，但涉及过户的一切交易营业税、个人所得税、契征税等税收和各项办证费用皆由乙方负责支付。六、双方责任：……2、预期交楼时间为2019年12月31日，实际时间以乙方付清全部购房款、甲方过户房屋至乙方名下之日为准。如甲方未按规定期限将房屋交付给乙方（因政府政策原因除外），逾期30日以上，双方有权解除合同，且甲方应当自乙方解除合同书通知到达之日起30天内无息退还全部已付款。因乙方原因，或经甲方三次催告仍不履行合同义务，或未能按期付款的由乙方承担全部责任。3、分期及一次性付款的客户，乙方须先付清全部购房款，双方再到增城区国土资源和规划局办理过户手续，逾期付款甲方有权解除合同并追究因乙方原因造成甲方的一切损失，且甲方可收回房屋并重新转让给第三方。4、办理银行按揭的客户，如政策原因及乙方原因或乙方不配合银行办好一切手续的，造成银行不予贷款的，乙方必须以现金支付余款；逾期甲方有权解除合同并追究因乙方原因造成甲方的一切损失，且甲方可收回房屋并重新转让给第三方。……八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。……”同时，原被告双方合同履行事宜协商增加以下条款内容，并以手写方式添加到第八条下方空白处，手写条款内容为：“经买卖双方协商，如果卖方未能搞到房产证，卖方应壹个月内全额退还定金和首期，买方要补交首期（叁拾万）元正，2019年8月23日付清，如买方交齐伍拾万首期卖方约开发商转合同，此房按套出售，平方由出证为准，买卖双方协商，卖方违约定金双倍赔偿，买方违约没收定金。”同日，原告通过银行向被告转账汇款10万元。被告收款后开具《收据》给原告收执，确认收到原告购买案涉房屋（现地址增城区荔城街开园中路121号之一501房）的定金10万元。2019年8月21日，被告（卖方）与原告（买方）签订《二手房屋转让合同补充协议》，约定内容如下：一、若该物业的《不动产权证书》登记的建筑面积为87-90平方米，则该物业按合同约定价格人民币壹佰贰拾伍万元整成交；若《不动产权证书》登记的建筑面积不足87平方米，则卖方以每平方13800元按所少面积退还相应房款给买方；若《不动产权证书》登记的建筑面积多于90平方米，则买方以每平方13800元按多出面积补交相应房款给卖方；二、除以上条款外，其他条款按《二手房屋转让合同》约定执行；等等。同日，原告通过银行分两笔共向被告转账汇款30万元，被告收款后开具《收据》给原告收执，确认收到原告购买案涉房屋的部分首期款30万元。2019年8月22日，广州市智富房地产代理有限公司开具《收据》一张给原告收执，载明今收到原告购买案涉房屋（现地址增城区荔城街开园中路121号之一501房）的中介费12600元。2019年11月18日，被告开具三张《收据》给原告收执，载明今收到原告购买案涉房屋（现地址增城区荔城街开园中路121号之一501房）的办证费和按揭费35000元、电梯维护费3000元、水电报装费16000元，每张《收据》都注明“以银行到帐为准”的内容。当日，原告通过微信向被告转账4000元。次日，原告通过银行向被告转账汇款50000元。2019年11月18日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明原告与黄玉英名下均无房地产情况记录。2020年3月12日，原告通过邮寄方式向被告的身份证地址发出催告函，告知被告在2020年3月17日前向原告提供案涉房屋的所有权证明，以及要求被告与陈伙成在2020年3月17日10时前往广州市华实按揭代理有限公司配合原告签署按揭文件。原告在上述邮件的详情单填写了被告的手机号。上述邮件在3月17日妥投。2020年3月17日上午，原告通过手机联系被告，问被告何时能与陈伙成到按揭公司签资料，被告回复当天下午3点半过去。当日下午，原告与被告均到了广州市华实按揭代理有限公司，但案涉房屋的的产权人陈伙成并未到场，被告向原告表明可以两个月后或八月底前为原告办理好案涉房屋的按揭贷款手续。2020年3月18日，原告通过邮寄方式向被告的身份证地址发出《解除合同通知书》，内容为，被告未提供任何证据证明对案涉房屋具有处分权，故意隐瞒被告并非从陈伙成成受让交易案涉房屋的事实，导致交易风险极高，损害了原告的合法权益，现告知被告，自本通知发出之日起解除双方签订的《二手房屋转让合同》，被告自收到本通知之日起三日内退还购房款40万元、办证费和按揭费35000元、电梯维护费3000元、水电报装费16000元，共计454000元等。原告在上述邮件的详情单填写了被告的手机号码。上述邮件在3月24日妥投。诉讼过程中，原告于2020年4月2日向本院提出财产保全，申请对被告名下价值554223.89元的财产进行保全。当日，本院作出（2020）粤0118民初3340号民事裁定，裁定查封冻结被告名下价值554223.89元的财产。2020年5月13日，广州市规划和自然资源局出具的《不动产登记查册表》显示位于广州市增城区荔城街开园中路121号之一501房）的房屋性质是自建房，竣工时间是2019年8月6日，建筑面积92.57平方米。庭审中，原告提供产权证复印件一份，拟证明案涉房屋的产权人是陈伙成以及被告无法证实其对房屋有处分权的事实。产权证复印件载明位于广州市增城区荔城街开园中路121号之一501房的产权人为陈伙成，权利性质是自建房，面积为92.57平方米。被告对上述证据的真实性、合法性无异议。庭审中，原、被告均认可上述产权证中的房屋就是被告出售给原告的案涉房屋。被告为证明其对案涉房屋有处分权，提供了陈伙成与邓镇平于2017年1月19日签订的《建房屋合作合同》以及被告与邓镇平于2018年1月2日签订的《房屋（商品房）认购协议书》予以证明。《建房屋合作合同》载明：陈伙成提供位于增城区荔城街富鹏开发区W区11号之一的住宅建设用地与邓镇平合作建筑楼房使用，建设规划全幢楼房为六层，一、二、三层归陈伙成，四、五、六层楼房归邓镇平，办理房产证按一层一证，该楼房以陈伙成名义登记，四、五、六层的房产证都登记在陈伙成一人名下，待房产证出证后，陈伙成必须协助邓镇平到公证处办理四、五、六层楼的公证证明手续，协助邓镇平办理过户登记手续等。《房屋（商品房）认购协议书》载明：被告向邓镇平认购位于广州市增城区荔城街富鹏开发区W区11号之一五层501房，面积约90平方米，房款936000元，办证费用35000元，结算时多退少补，过户服务费500元，维修基金3000元，由邓镇平负责办证手续，预定交房时间为2018年12月30日等。原告对上述两份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。本案审理过程中，一、原、被告均确认以下事实：1、原告已向被告支付了购房款40万元、办证费和按揭费35000元、电梯维修费3000元、水电报装费16000元的事实。2、《二手房屋转让合同》中被告没有取得案涉房屋产权证书以及未约定办理按揭贷款手续的时间。二、原告陈述：1、在签署《二手房屋转让合同》时，案涉房屋没有办出房产证，原告曾听说被告并非案涉房屋的产权人，但被告告知原告，案涉房屋是被告出资所建，原告在签署合同时，并不知道有邓镇平的情况。2、原告根据《二手房屋转让合同》中的手写条款内容，因被告违约，原告适用定金罚则，要求被告赔偿双倍定金部分10万元。3、广州市华实按揭代理有限公司是被告指定原告办理按揭贷款申请的公司。4、由于《二手房屋转让合同》未约定双方的联系地址，原告只能向被告的户籍地址邮寄函件，且被告的家属已签收，应视为送达。5、在2020年3月17日，原告通过手机联系被告的对话过程中，被告已同意在2020年3月17日下午3时到广州市华实按揭代理有限公司办理按揭贷款手续，说明双方就办理按揭贷款的时间达成了口头协议，但被告未履行该义务，故被告已构成违约。6、由于双方仍未履行到房屋过户的流程，被告也没有催告原告，所以原告没有向被告支付剩余10万元首期款。三、被告陈述：1、在签署案涉合同之前，被告已将案涉房屋的实际情况以及被告产权人的情况告知了原告。2、案涉房屋在2019年11月3日已办理产权证书，是登记在陈伙成名下。3、陈伙成对于被告出售案涉房屋给原告一事是知情并同意的。4、广州市华实按揭代理有限公司是邓镇平指定的按揭公司，被告是按邓镇平的要求，告知原告到该公司办理按揭贷款手续，被告无权指定按揭公司。5、由于陈伙成在2020年3月17日当天没有空，所以没有在当天到广州市华实按揭代理有限公司配合原告签署资料。6、被告认为双方签署的《二手房屋转让合同》仍未解除。本院认为，原告与被告签署的《二手房屋转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。对于原告已向被告支付了购房款40万元、办证费和按揭费35000元、电梯维修费3000元、水电报装费16000元的事实，有原告提供的收据以及付款凭证予以佐证，原、被告对该事实均予认可，本院予以确认。根据《二手房屋转让合同》手写条款内容约定：“经买卖双方协商，如果卖方未能搞到房产证，卖方应壹个月内全额退还定金和首期，买方要补交首期（叁拾万）元正，2019年8月23日付清，如买方交齐伍拾万首期卖方约开发商转合同，此房按套出售，平方由出证为准，买卖双方协商，卖方违约定金双倍赔偿，买方违约没收定金”，由此可见，原告在签署案涉合同时已知案涉房屋尚未取得产权证书，同时，上述条款约定中原告购买案涉房屋要办理“转合同”的情况，原告是清楚知道被告并非案涉房屋产权人的情况。根据查明的事实，案涉房屋在2019年11月已办出产权证书，案涉房屋产权人为陈伙成，在此情况下，原告若要以按揭付款方式购买案涉房屋以及办理案涉房屋过户手续，必须要产权人陈伙成提供协助，原告方可办理。但是，原、被告签署的《二手房屋转让合同》中，并未对办理按揭贷款申请、付清首期房款以及办理递件过户的时间进行约定。在案涉房屋办妥产权证书后，原、被告也一直未就上述事项进行协商并达成合意，从而导致双方未能进一步履行案涉房屋的买卖合同，由此造成双方的合同目的一直无法实现。因此，双方签署的买卖合同没有继续履行的原因不可归责于原、被告任何一方。原告在2020年3月18日已向被告发出解除合同的通知，被告也未能明确案涉房屋的产权人何时能协助原告办理按揭贷款申请手续，且在2020年3月17日之后原、被告均未主动提出履约或进一步协商履约事宜，表明双方在行为上已无意继续履行合同，双方之间的房屋买卖合同关系在事实上已解除，故原告主张双方签署的《二手房屋转让合同》已解除，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在合同已解除的情况下，被告基于出售案涉房屋向原告收取的款项应予返还。现原告主张被告返还购房款40万元、办证费和按揭费35000元、电梯维修费3000元、水电报装费16000元以及从2020年3月28日起支付占用上述款项期间利息的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但利息标准应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。原告主张的利息超出上述部分的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。承上文分析，导致合同无法履行的责任不可归究于原、被告任何一方，故原告主张被告存在违约，本院不予采纳。同理，原告以被告存在违约为由主张被告赔偿双倍定金10万元的诉讼请求，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄小琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江伙权返还购房款400000元、办证费和按揭费35000元、电梯维修费3000元、水电报装费16000元以及支付利息（以上述尚欠的款项为基数，从2020年3月28日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止。二、驳回原告江伙权的其他诉讼请求。案件受理费4671元、诉讼保全费3292元，由原告江伙权负担1437元，由被告黄小琼负担6526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年六月二十九日书记员  陈雪冰蔡小明