广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1203民初433号原告：肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城二区四小区桂昌街27号二楼。法定代表人：邵建明，该公司董事长。委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：罗杨，女，汉族，1983年2月5日出生，住广东省佛山市南海区狮山镇机场路芳菲苑5座茉莉阁1104房，公民身份号码：522729198302050021。原告肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司（以下简称海印又一城）诉被告罗杨商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告海印又一城的委托代理人梁永平，被告罗杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海印又一城诉称，2019年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆新区广利街道院主路2号鼎湖总统御山庄商务办公楼AM3-2A栋11号房（复式）”，总房款为人民币1052229元。上述合同约定被告应以分期付款的方式支付购房款，并明确约定了逾期付款的违约责任。上述合同签订后，被告只支付了322229元，余款730000元至今未付。综上所述，被告已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付购房款730000元及违约金57905元（该违约金暂计至2020年4月3日，余下违约金按每日万分之五的标准计至被告付清款项之日止）；2、被告赔偿原告律师费5000元，合计应向原告支付792905元；3、由被告承担本案诉讼费。原告海印又一城举证如下：1、商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋；2、购房发票，证明被告只支付了部分购房款；3、催告函，证明由于被告未履行支付购房款的义务，原告依法向被告发出催告函；4、委托合同；5、律师费发票；证据4-5证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师费依照合同约定应由被告承担。被告罗杨辩称，我实际付款是40多万，里面有10万元是需要我刷卡支付给广州古达装饰有限公司，是以预付款的方式支付的，但其没有给我开具发票。对原告的起诉有异议，原告的宣传与实际不符，其所提及配套的五星级酒店至今没有建造好，酒店建造好完毕我同意支付余下款项。被告罗杨举证如下：1、销售单、微信公众号内容，证明原告销售提及的五星级酒店，并承诺在2019年底建好；2、微信聊天记录，证明原告销售人员承诺五星级酒店的营业时间。经审理查明，2019年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同(现售)》，合同约定：“被告购买原告开发的位于肇庆新区广利街道院主路2号鼎湖总统御山莊商务办公楼AM3-2A栋11号房（复式），建筑面积151.4平方米，总价款为1052229元；分期付款方式：首期房款322229元，应于2019年2月28日前支付，二期房款210000元应于2019年6月20日前支付，余款520000元应于2019年12月20日前支付；买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中所称逾期应付款指依照合同第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同日，原告与被告签订《补充协议》，协议约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等；买卖合同及本补充协议是双方买卖该权利义务的最终约定，已取代了双方之前有关该物业的任何讨论、声明、广告宣传、认购书或其他协议如仍有其它未尽或变更事宜，双方应协商解决并另行签署补充协议，双方签署本补充协议前，出卖人通过口头、书面、实际及其他方式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、示范单位、模型等）所表述和提供的信息，仅为出卖人销售活动中的宣传行为，以及销售人员对买受人的私下承诺，均不具备任何法律约束力，双方的权利、义务均以合同及本补充协议约定为准。”双方签订《商品房买卖合同（现售）》后，被告按照合同约定支付了首期款322229元。2019年7月3日，原告按照合同上约定的送达地址向被告邮寄送达《支付楼款催告函》，该函主要内容为：“现通知阁下于2019年7月7日前付清第二期房款210000元。如阁下逾期付款，将承担相关违约责任。”该邮件于2019年7月4日妥投。2019年7月11日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《支付楼款催告函》，该函主要内容为：“经我司多次催告，阁下至今尚未支付第二期房款，特再次催告阁下于2019年7月17日前付清第二期房款210000元，逾期将承担相关违约责任。”该邮件于2019年7月18日退回妥投。原告经多次向被告追讨购房款无果，遂向本院提起诉讼。另查明，2020年4月8日，原告与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与被告罗杨商品房买卖合同纠纷一案的代理人，原告向代理的律师事务所支付律师费5000元。庭审时，被告认为原告承诺配套的五星级酒店一直没有动工建设，与销售员的承诺不一致。本院认为，原告海印又一城与被告罗杨签订的《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应恪守履行。本案的争议焦点一是原告是否存在虚假宣传误导被告签订合同的行为，二是被告是否需要支付剩余购房款730000元及违约金给原告，三是被告是否需要向原告支付律师代理费。关于争议焦点一，被告罗杨与原告海印又一城签订《商品房买卖合同（现售）》的《补充协议》第十六条约定：“买卖合同及本补充协议是双方买卖该权利义务的最终约定，已取代了双方之前有关该物业的任何讨论、声明、广告宣传、认购书或其他协议如仍有其它未尽或变更事宜，双方应协商解决并另行签署补充协议，双方签署本补充协议前，出卖人通过口头、书面、实际及其他方式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、示范单位、模型等）所表述和提供的信息，仅为出卖人销售活动中的宣传行为，以及销售人员对买受人的私下承诺，均不具备任何法律约束力，双方的权利、义务均以合同及本补充协议约定为准。”由此可见，双方当事人对于规划建设范围之外的宣传和情况介绍等不作为合同内容的约定是明确的。而本案中，双方并未在合同中对星级酒店的建设或者进展程度情况作出约定。因此，即使如被告所述，原告在向其销售涉案商品房时销售人员或宣传单张中宣传兴建星级酒店的行为，该宣传的内容亦对原告不具有约束力。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述法律规定将出卖人的销售广告和宣传资料视为要约，仅是针对商品房开发规划范围内房屋设施的说明和允诺。根据审理查明的事实可知，拟兴建酒店的土地与涉案商品房所属鼎湖总统御山莊商务办公楼项目所在土地属于两个不同的地块，被告主张原告宣传用于兴建酒店的土地并不在涉案商品房所在小区项目的开发规划红线范围内。故被告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。此外，被告与广州古达装饰设计工程有限公司的款项交易属于另一法律关系，可另寻法律途径解决。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》约定，截至庭审结束之日，被告应付到期的购房款为730000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”的规定，原告现要求被告一次性支付购房款730000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未按期支付购房款，应按照合同的约定支付违约金，原告主张被告以逾期未付金额为基数按日万分之五自合同约定的应付款期限即自2019年6月21日、2019年12月21日起计算至付清之日止，但原告未能提供相关损失的证据，其主要损失应当是资金利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合本案的实际以及违约方的过错程度和守约方的损失等因素，本院酌情将被告应承担逾期付款违约金由每日万分之五调整为万分之二。关于争议焦点三，根据原、被告双方签订的《补充协议》第四条：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”的约定，由于原、被告双方没有对逾期支付购房款时在出卖人要求继续履行合同的情况下需要支付律师代理费作出约定，故对原告要求被告支付律师代理费5000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗杨应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司支付购房款730000元及违约金（其中以210000元为基数，从2019年6月21日起按每日万分之二的标准计算至被告付清之日止；以520000元为基数，从2019年12月21日起按每日万分之二的标准计算至被告付清之日止）；二、驳回原告肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5864.53元，由原告肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司负担337.5元，被告罗杨负担5527.03元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  伍钜雄二〇二〇年六月十一日书记员  黄素怡