文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初1400号原告（反诉被告）：熊学博，男，1983年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告（反诉原告）：何海灵，男，1956年1月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）熊学博与被告（反诉原告）何海灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法由审判员高鹏适用简易程序于同年5月6日、6月17日公开开庭进行了审理。熊学博、何海灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。熊学博向本院提出诉讼请求：判令1.解除原、被告双方在2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》，剩余年度的租期终止履行；2.由被告退还保证金1万元；3.案件受理费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年3月11日签订“房屋租赁合同”约定：被告承租位于丰都县平都大道(农资公司移动楼)的一层(按房屋现状)，租期10年即从2013年4月1日至2023年3月31日，总计租金225万元即第一年租金18万元、第二年租金19万元、第三年租金20万元、第四年租金21万元、第五年租金22万元、第六年租金23万元、第七年租金24万元、第八年租金25万元、第九年租金26万元、第十年租金27万元。被告应在签订合同时交付第一年租金；在第二年租赁前开始前一个月，被告应向原告缴纳第二年租金，以后先交租金后适用，以此类推(详见房屋租赁合同)。合同签订后，经被告同意，原告于2013年3月23日将该房屋转租与案外人陈廷怀，依约定履行了7年，实际上原告只实施了转租行为，并没有实际使用该房。由于实际租用人陈廷怀用于开设宾馆，本应于2019年3月缴纳第七年租金24万元，于2019年4月3日以邮寄的方式向原告送达了“关于要求解除《房屋租赁合同》的函”，其内容表明系被告单方要求解除合同的严重违约行为。原告因此诉请贵院要求继续履行合同并交纳第七年租金24万元及违约金等。贵院(2019)渝0230民初1702号民事判决由陈廷怀支付租金24万元及违约金1万元。陈廷怀不服提出上诉，渝三中院以(2019）渝03民终1428号民事判决维持，为此，各方履行了第七年的合同部分。陈廷怀在此之前，曾向原告发出解除合同的通知，但是原告向贵院提出（2020）渝0230民初655号诉讼请求确认陈廷怀通知解除合同无效。同时，原告也向被告发出解除合同的通知，也通知被告解除房屋租赁合同。被告收到通知后，也向贵院提出（2020）渝0230民初499号诉讼请求确认原告解除合同无效。目前，贵院2020年4月2日送达了（2020）渝0230民初1073号民事案件的相关法律文书即陈廷怀诉请起诉解除案涉合同，剩余年度租期终止履行。为此，原告也向贵院提起诉讼请求解除与被告签订的房屋租赁合同，剩余年度租期终止履行，退还保证金等。综上：原、被告签订的房屋租赁合同虽已履行了7年，但原告经被告同意实施了转租行为，并没有实际使用案涉租赁房屋。现实际租用人以房租过高、情势变更为由通知解除或诉请解除房屋租赁合同。原告也以相同的方式通知或诉求解除，并且案涉房屋陈廷怀已经实际闲置了一年多。加之，我国新冠疫情期间，其不可抗力及政策因素严重影响租赁物的经营，如该合同继续履行将造成原告及实际承租人极大损失，且产生诸多程序的诉讼，故案涉合同没有履行的必要应当依法解除。且本案的诉求与案外人陈廷怀诉请贵院要求确认合同解除的请求有事实和法律上的关联，为此，原告要求该案与陈廷怀诉讼原告案的裁判保持一致，以彰显裁判的统一性。何海灵辩称：熊学博要求解除合同没有事实依据和法律依据，合同应当继续履行；合同协商时是熊学博要求租赁期限长一点且其转租并未经本人同意，只是合同约定出租人不得干预；熊学博要求解除合同是因为陈廷怀要解除，但熊学博在合同履行过程中已获利20余万元，现解除合同对我方并不公平。综上，请求驳回其诉讼请求。何海灵向本院提出反诉请求：判令1、驳回被反诉人的诉讼请求；2.反诉人与被反诉人于2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当继续履行；3.被反诉人支付2020年4月1日至2021年3月31日(第8个年度)房屋租金22万元；4.被反诉人承担违约金1万元；5.由被反诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年3月11日，反诉人与被反诉人经充分协商，签订了《房屋租赁合同》，合同的主要条款约定：“原告将自己所有的位于平都大道西段(农资公司移民楼)的一层楼(按房屋现状)出租给乙方使用；租赁期限十年，时间从2013年4月1日至2023年3月31日止；租金：第一年、第二年各16万元；第三年17万元；第四年18万元；第五年19万元；第六年20万元；第七年21万元；第八年22万元；第九年23万元；第十年24万元。租金支付时间：签订本合同时，乙方向甲方支付第一年租金；在第二年租期开始前一个月，乙方向甲方支付第二年租金，以后每年先交租金后使用，以此类推；违约责任：若一方违约，应支付守约方违约金人民币十万元。在2013年3月11日签订《房屋租赁合同》时，被反诉人的初衷是自己经营宾馆，考虑投资装修，因此要求房屋租期10年；鉴于被反诉人租房的目的是经营宾馆，且租赁10年，考虑到长期合作的角度，反诉人在房屋租金上明显低于当时的市场行情。合同签订后，反诉人信守承诺，认真履行合同的权利义务，而被反诉人在履行了7年后，应当在2020年3月支付第8年的房屋租金22万元，但至今为止被反诉人违反诚信原则，至今未支付第8年的租金，被反诉人的行为属违约行为。熊学博辩称：合同应当解除，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定如下事实：2013年3月11日，何海灵（甲方）与熊学博（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将己有的位于丰都县平都大道(农资公司移动楼)的一层楼(按房屋现状)出租给乙方使用；租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日，如需续租，乙方应在租期届满前两月与甲方协商达成书面协议，同等条件下乙方享有优先租赁权；每年租金分别为16万元、16万元、17万元、18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元；签订合同时，乙方向甲方支付第一年租金，乙方在第二年租赁期开始前一个月支付第二年租金，后每年先交租金后使用，以此类推；……乙方在承租期间若遇房屋搬迁、危房改造等政府行为，造成乙方不能正常经营和装修、装饰损失，甲方不承担责任，政府若有对乙方前述项目的赔偿款则归乙方所有；……一方违约应支付守约方违约金10万元，守约方有权解除合同；本合同签字生效后，乙方向甲方缴纳水电气保证金1万元，合同终止时进行结算；协议一式四份，甲乙各执两份，自签字或盖章生效；钥匙、水电气卡在3月20日前交付。同月23日，熊学博（甲方）与陈廷怀（乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》，约定每年租金分别为18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元、25万、26万元、27万元；钥匙、水电气卡在4月1日前交付；其余内容与前述合同一致。后各方均按照合同约定履行。2019年2月，陈廷怀通过微信请求熊学博向何海灵协商减少租金；同年3月至4月初，陈廷怀通过微信与熊学博多次协商解除合同，但双方未能达成一致意见。同年3月22日、25日，熊学博向何海灵交付第七年租金21万元。同年4月3日，陈廷怀向熊学博邮寄《关于要求解除的函》，告知由于公交车站的设置导致经营发生重大亏损，其多次通过电话微信与熊学博协商解除事宜，现再次通知熊学博于收到函件之日起3日内与其协商解除合同相关事宜，逾期视为熊学博同意解除合同。次日，熊学博微信回复收到上述函件，并表示不同意解除合同，且要求陈廷怀继续履行合同、支付租金并承担违约责任。同年4月8日，熊学博向本院起诉要求陈廷怀继续履行合同并支付第七年租金且承担违约金，本院经审理后判决陈廷怀支付租金24万元及违约金1万元并驳回了熊学博的其余诉讼请求；后陈廷怀提起上诉，重庆市第三中级人民法院于同年11月6日判决驳回上诉，维持原判。该案已实际履行完毕。另查明，标的房屋自2019年熊学博与陈廷怀开始诉讼时起闲置至今。在庭审中，何海灵陈述如果解除合同则要求熊学博支付第八年的租金22万元，熊学博陈述违约金由人民法院依法判决，熊学博另增加一项诉讼请求为要求交还房屋给何海灵。另各方均同意保证金1万元在本案中一并处理。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、民事判决书、受理通知书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、涉案合同是否应当解除。2、各方诉讼请求如何处理。本院评述如下：1、一般来说，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。根据本案已查明的案情，熊学博自租赁房屋后十余天即转租给了陈廷怀，其自转租之日起即从未实际占有经营标的房屋，而自2019年3月起熊学博与陈廷怀因合同解除问题协商多次并通过诉讼方式予以解决，陈廷怀已经多次明确表示不再履行合同，标的房屋自2019年起闲置至今，双方已形成合同僵局，其转租合同经陈廷怀起诉后应予解除，该转租合同解除后再强行要求熊学博继续履行合同亦不公平，现熊学博起诉请求解除合同，其作为违约方并不存在明显的有违一般民法原则的恶意行为，其作为一般商事主体在参与商事活动趋利避害选择解除合同亦情有可原，因熊学博以起诉的方式明确要求解除合同，故如判决继续履行该合同明显也不利于合同目的的实现，且从双方关于违约金数额的约定来看，10万元已接近半年租金，现各方租金已经支付至2020年3月，违约方亦于本年租金交付期限届满时向本院提起了诉讼，故该违约金数额可补足守约方的相应损失，案涉租赁合同应予解除。2、综上，对于熊学博的本诉请求，双方在2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》应当予以解除，但其需支付守约方违约金10万元，因各方均同意保证金1万元在本案中一并处理，故熊学博还应支付违约金9万元，熊学博在本判决生效后3日内交还标的房屋，但交付房屋前的水电气相应费用应由其承担。因本院判决解除双方的租赁合同，故对于各方的其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）何海灵与原告（反诉被告）熊学博于2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）熊学博在本判决发生法律效力后3日内支付被告（反诉原告）何海灵违约金9万元（已扣除应退还熊学博的保证金1万元）；三、原告（反诉被告）熊学博在本判决发生法律效力后3日内将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋交还给被告（反诉原告）何海灵并结清交还该房屋之前的所有水电气费用；四、驳回原告（反诉被告）熊学博的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何海灵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10700元，减半收取5350元，由原告（反诉被告）熊学博负担；反诉案件受理费4750元，减半收取2375元，由被告（反诉原告）何海灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  高 鹏二〇二〇年六月二十八日法官助理  陈 伟书 记 员  冉倪希