广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0491民初478号原告：刘博，男，1985年6月26日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区*************402。公民身份号码：410************514。被告：张凤霞，女，1969年7月6日出生，汉族，住珠海市香洲区情侣中路双水湾小区******。公民身份号码：220************640。原告刘博与被告张凤霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告刘博、被告张凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘博向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告房屋租赁押金7,000元。事实和理由：2019年4月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁被告名下位于珠海市横琴新区*************的房屋用于经营酒店公寓，租期为2019年5月1日至2020年4月30日止，每月租金为3,500元。原告于2019年4月18日支付被告7,000元作为押金，并支付次月租金3,500元，合计10,500元。租赁期间原告按合同履约，每月1日前以转账的方式按时向被告缴纳次月租金3,500元，从2019年5月至2020年1月从未延期。但2020年1月受新冠肺炎疫情的影响，原告经营的酒店公寓接到横琴新区管委会通知，要求横琴管辖范围内酒店民宿统一暂停对外营业，具体开业时间待疫情的发展情况再另行通知。原告按照要求暂停对外营业，同时更不幸的是于2020年1月24日在原告租赁的国贸大厦14楼上出现疑似感染人员1名，后续经医院确诊共5名人员感染新型冠状病毒，国贸大厦物业为降低传染风险，后续对该大厦做了封楼处理。原告第一时间将相关情况向被告反映，希望被告谅解，协商退租事宜，但被告以合同未到期为由，如提前解约房屋押金不予退还。原告随后联系物业管理人员，在2020年2月1日前在大厦物业共同监督下，将被告房屋进行检查，房屋状态良好，原告已将房屋钥匙1把、门卡1张、电梯卡1张由物业保管，未再使用该房屋。自疫情爆发以来，原告响应国家号召，对全国来横琴旅游的游客，进行了无条件的退单退订，完全没有经营收入，且仍要承受货品积压，支付人员工资，非常困难。原告认为，此次是为切断传染途径而影响到房屋租赁合同的正常履约，基于不可抗力的发生，并非违约，不用承担违约责任，因不可抗力解除房屋租赁合同，被告应当退回押金7,000元。被告张凤霞辩称，双方签订的租赁合同租赁期限为一年，且明确约定了原告在租赁期限到期后享有继续承租和优先承租权利，即使原告因疫情原因暂时无法营业或短期无法营业，在租赁合同尚未到期和承租人享有优先承租权利情况下，即使原告因为疫情防控原因暂停营业，但该暂停并不影响整体合同目的的实现，也不必然导致合同提前终止，更不构成原告单方解除合同的依据。原告在2020年2月5日将承租房屋交给物业保管，并拒不缴纳租金和物业管理费，基于疫情防控原因被告并未追究原告的未按期支付租金的违约责任。如经法院依法审理查明，该事实的确为不可抗力，则该不可抗力充其量导致房屋租赁合同暂时无法履行而中断，待不可抗力情形消除后，该租赁合同依法应当继续履行。在此情况下，租赁合同约定的一年租赁期限因不可抗力发生延长变更，被告不能在2020年4月30日前要求以租赁期到期为由要求原告清场返还房屋，也不能要求被告在不可抗力期间未按期交付租金追究原告的违约责任。原告根本不与被告针对该不可抗力情形商议延长租赁期限，或在该期限能否免交租金的事宜进行协商，而直接在2020年2月5日提前解除了租赁合同，并在2020年2月10日自行向人民法院提起诉讼，浪费国家资源。原告该行为不符合诚信履行合同的诚信要素，仅仅因自己之理由，以此作为提前解除合同的借口。故被告不认可原告将疫情防控不可抗力作为合同解除的理由，法庭也不能因此将可长期延续继续履行的合同，以不可抗力作为法定解除合同的理由。在不可抗力因素成就的情况下，原告要求延长租赁期限有据有理由，要求在疫情期间免租有理由，但要求提前解除合同没有任何理由，故请求驳回原告的诉讼请求。被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年4月18日，原告刘博（乙方、承租方）与被告张凤霞（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1、甲方将其位于珠海市横琴新区*************的房屋出租给乙方，用于写字楼或酒店公寓使用；租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，每月租金为3,500元。2、出租房屋产生的物业管理费、税费、租赁税、房产税、土地增值税等一切所需缴纳的费用，均由乙方负责缴纳，房屋押金为两个月房租7,000元。3、乙方所用的水、电、物管费、房屋租赁产生的税费等费用，由乙方承担。4、租赁期内，如乙方不再租赁，则甲方将不再退还乙方押金作为违约金；如甲方不再租赁，则甲方需退还乙方押金并支付赔偿乙方两个月租金。5、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书。原告向被告支付了押金7,000元。2020年1月30日，横琴新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室发出《关于横琴新区宾馆酒店、民宿、公寓暂停营业的通知》。通知要求各宾馆酒店、民宿、公寓，即日起，全区各宾馆酒店、民宿、公寓一律暂停接待新的客人，一律暂停网络订票订房，对已网上接单的进行退单处理。恢复营业时间将根据疫情防控情况另行通知。2020年2月5日，珠海中珠物业管理服务有限公司横琴分公司横琴国贸大厦物业服务中心向各业主发出《关于封闭横琴国贸大厦的通知》。通知称，截止2020年2月4日，横琴国贸大厦出现了5例确诊病例。为控制疫情蔓延，保护业户，横琴社会事务局根据《中华人民共和国国家卫生健康委员会公告》（2020年第1号），对横琴国贸大厦实行全楼封闭。现将实施要求通知如下：1、大厦除主入口外，封闭所有出入口；2、楼宇所有业户不得离开现住所，不得进入楼道、电梯等公共场所；3、封闭时限由横琴新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室决定，解除封闭状态由防控办公室根据疫情实际情况另行通知。庭审中，原告刘博陈述称，原告租赁被告房屋作为民宿出租；租金支付至2020年1月底；原告于2020年1月28日通过微信发公开信通知被告解除租赁合同；2020年2月1日，原告将房间钥匙一把、门卡一张、电梯卡一张交给物业李惠桃，并将交房过程拍照发给被告；原告认为双方的房屋租赁合同于2020年2月1日已解除。庭审中，被告张凤霞陈述称，原告拖欠管理费1,153.84元（含4月16日前的滞纳金），12月的水费54.24元、1月份水费49.72元,1月份电费97.69元及1月份用电服务费39.48元，且上述费用已产生相应的滞纳金；国贸大厦于2020年2月底解除封闭措施；被告于2019年4月18日签订合同的当天将房间（含房钥匙一把、门卡一张、电梯卡一张）交付给原告；原告于2020年1月28日通过微信发送一封公开信，被告不同意原告的要求；原告没有通知交房，被告在业主群了解到原告于2020年2月1日将房间钥匙一把、门卡一张、电梯卡一张送到物业处；被告于2月底从物业处取回房间钥匙。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告经营民宿与其他行业一样，因新冠肺炎疫情影响，受到了前所未有的冲击及影响，原告可以与被告协商减免租金或延长租期等事项，也可以协商一致解除合同。新冠肺炎疫情对于本案而言，将导致租赁合同一时的履行困难及原告暂时无法经营，但并不必然导致租赁合同的目的不能实现，作为承租人的原告无权行使法定解除权。故原告在未与被告协商一致的情况下，将房间钥匙交给物业处，单方不履行租赁合同，构成违约，应依照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第三项的规定，在租赁期内，原告不再租赁，被告将不退回押金。因此，原告诉讼请求被告退回押金7,000元，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘博的诉讼请求。案件受理费减半交纳计25元，由原告刘博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 谢伟东二〇二〇年五月二十八日法官助理 余祥佳书 记 员 陈 颖