湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初664号原告：邵阳市凯轩物业管理有限公司，住所地：邵阳市大祥区邵州路站前区41号地凯轩花园4号综合楼。法定代表人：阎建成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文君琳，湖南大行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘品，湖南大行律师事务所实习律师。被告：邵阳市高级技工学校，住所地：邵阳市大祥区七里坪（原8531厂）校本部邵阳市宝庆东路1285号（一校区）。法定代表人：孟一凡，该校校长。委托诉讼代理人：刘佳琪，湖南贵以专律师事务所律师。原告邵阳市凯轩物业管理有限公司（以下简称凯轩物业公司）与被告邵阳市高级技工学校物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定表人阎建成及其委托诉讼代理人文君琳、刘品、被告委托诉讼代理人刘佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯轩物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2015年4月至2020年1月所欠物业服务费共计1574468元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。另，在本案开庭审理时，原告诉讼请求的第1项变更为：判决被告支付原告自2015年1月至2020年1月所欠物业服务费共计1590146元。事实与理由：2014年4月1日，原告凯轩物业管理公司与被告邵阳市高级技工学校就被告两个校区的物业服务事宜签订了《合同书》。《合同书》对相关物业服务费用计算标准及递增进行了约定（每年以10%递增）。原告按照《合同书》的约定履行了相关义务，但被告却未按照相关约定支付递增的物业服务费用。多年来，原告多次向被告催收上述费用，但被告却一直以各种理由搪塞、拖延。因双方无法就上述问题达成一致，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告邵阳市高级技工学校辩称：一、原告请求被告支付每年递增的10%物业费，显失公平，该合同条款尚未达到成就条件，不应当得到履行。原告请求被告支付每年递增的10%物业费是依据《合同书》第八条第一款第二项：“根据国家经济发展速度，地域工资增长速度，计每年费用以工资标准10%递增。”根据被告搜集的相关资料显示，我国经济发展速度2015年至2019年平均增速为6.66%，邵阳市工资增长速度为每两年增长10%，平均每年增长5%，两项数据均尚未达到《合同书》约定的10%标准。《合同书》约定以工资标准10%递增，不符合国情及地域基本情况，该条款尚未达到成就条件，原告以该条款主张索要每年递增物业费用，显失公平。原《合同书》约定的物业费每月为46268元（含税），后双方于2014年6月12日签订《邵阳市高级技工学校补充合同》，约定每月增加费用3900元，即每月物业费总计50168元。根据被告提供的《物业费用递增明细表》，2019年递增后月均应支付128106元，其增幅达到了155.35%，明显加重了被告的负担，物业费每年递增10%的条款明显违反公平、等价有偿原则。二、在《合同书》有效期内，原告均未向被告提出每年递增物业费的请求，应当视为双方对《合同书》物业费递增条款已进行了默示变更，该条款不再履行。《合同书》约定合同期限为2014年4月25日至2019年4月24日，在合同有效期内，原告从未向被告提出需要支付每年递增10%物业费请求，原告对此也未举证。被告从未拖欠物业管理费，原告在被告处提供物业管理服务，直至合同到期。双方的行为既成事实，应当视为对《合同书》这一条款进行了默示变更，即物业费按照实际发生的费用支付而不再实行每年递增。三、如果需要支付每年递增10%的物业服务费用，也应当严格按照《合同书》与《邵阳市高级技工学校补充合同》约定的费用进行递增，仅对“工资”部分进行递增，对于扩大部分不递增。原告提交的《合同书（补充合同）》没有原告法定代表人签字，也未加盖原告公章，该份合同为未生效合同，被告不认可这份合同的效力。《合同书》第八条第一款第二项明确约定了只以工资标准的10%递增，那么其他不属于工资范畴的费用，不应当予以递增。原告提交的表格其计算基数为每年物业费的实付金额，而物业费实付金额不仅仅包括工资，还包括其他开支，以这样的方式计算额畸高，原告擅自扩大收费范围，加重了被告的责任，原告计算数据失实，存在明显错误。应当根据《合同书》约定的物业费基数进行递增，至2020年1月，被告也已支付完全部递增费用。综上所述，请求人民法院依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，原告凯轩物业管理公司与被告邵阳市高级技工学校签订《合同书》一份，被告将其所在学校两校区物业交由原告管理，双方在管理目标、物业管理服务项目、人员配备及时间安排、服务内容及标准、双方权利义务等方面进行了约定，合同期限为2014年4月25日至2019年4月24日；双方在服务费用部分约定：物业管理费包括服务成本，物业管理企业利润、法定税费、劳务用工等相关费用，根据国家经济发民速度，地或工资增长速度，计每年费用以工资标准10%递增；老校区安排安保人员：经理1人，1800元，门岗2人/3班，9000元，保洁2人/1班，2200元；园林维护1人，1200元，电工1人，1800元，费用合计16000元（税按0.76%另计）；新校区安排安全维护人员：门岗白班2人、中班2人、晚班1人，7500元；巡逻1人/晚班，3000元。新校区安排保洁人员：马路保洁2人，2200元；科教楼、教学楼、行政楼1人/3岗，3300元；学生公寓1人/3栋，3300元；教师公寓、后花园1人2岗，1100元；新校区其它人员：总经理1人，1800元；勤杂工1人，1500元；电工1人，1800元；除草工1人，1500元。新校区费用合计27000元（税按0.76%另计）。物业服务费用收取方式：自合同生效之日起，服务费用按43000+（3268税）＝46268元/月支付。《合同书》在服务内容及标准中约定“负责教室、寝室等学校指定公共设施的维护及卫生间的疏通工作。（有偿服务）……完善学校临时交待的有关工作。（有偿服务）”。《合同书》在双方权利义务中约定“在甲方（本案被告方）遇有特殊情况时，根据实情需加派保安人员或其它相关人员，甲方应支付相应的开支及费用”。2014年6月12日，双方又签订了《邵阳市高级技工学校补充合同》，合同约定：双方一致同意在原合同的基础上增加以下部分：1、自2014年5月28日起增加宿舍管理区域安保人员2名，按12小时工作制，工资为每月1800元/人；2、增加原合同勤杂工工资，工作时间按实际需要安排，自2014年6月起工资每月为1800元（费用在原合同基础上增加300元）；3、税费另计。合同签订后，被告将自己所属两校区物业交由原告管理至2020年1月份为止。2014年4月至12月，被告向原告按月支付物业服务费分别为：47768、46268、50772、52278、52078、54499、53692、53692、54388元，年度合计465435元；2015年被告向原告按月支付物业服务费分别为：53800元、42287元、60686元、58535元、63376元、61762元、52078元、52885元、63914元、65743元、69510元、68380元，年度合计712956元；2016年被告向原告按月支付物业服务费分别为：69294元、63915元、69617元、69187元、66780元、73140元、73617元、69642元、73352元、73670元、76850元、76850元，年度合计855914元；2017年被告向原告按月支付物业服务费分别为：74147元、71391元、73034元、74200元、74200元、74200元、74836元、74836元、78334元、70702元、75790元、78016元，年度合计893686元；2018年被告向原告按月支付物业服务费分别为：78016元、70384元、74836元、74836元、74836元、74836元、74836元、75631元、76744元、81938元、80030元、80030元，年度合计916953元；2019年被告向原告按月支付物业服务费分别为：84800元、69430元、80030元、80030元、80030元、80030元、80030元、80030元、80030元、80030元、80030元、80030元，年度合计954530元；2020年1月被告向原告支付物业服务费45350元。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《合同书》、《邵阳市高级技工学校补充合同》、原、被告均提供的2014年4月－2020年1月已付物业费用明细等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。原、被告2014年4月1日签订的《合同书》及2014年6月12日签订的《邵阳市高级技工学校补充合同》是双方当事人真实意思的表示，内容合法，没有违反法律的强制性规定，应认定有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。原告向被告提供了物业管理服务，被告应按合同的约定支付相应的物业服务费用。原、被告双方对原告在服务期间每月已支付的物业服务费用均无异议，对此本院予以确认。从原、被告各自递交的物业费用明细表来看，二者的分歧在于：原告认为应以被告每月实际支付给原告的物业费用为基础，自2014年起每年递增10%，即为当月被告应支付的物业服务费，而被告认为应以合同约定所确定的数额按每年度10%递增即为下年度应支付给原告的物业服务费。从双方签订的《合同书》中不难看出服务费用的形成是以定岗、定员、定工资的方式来确定物业费用的，合同中约定老校区费用16000元，新校区费用27000元，合计43000元，服务费用“每年费用以工资标准10%递增，按43000+（3268税）＝46268元/月支付，每月25号被告每月转账支付原告”，双方约定“税按0.76%另计”，以此约定税计算为326.8元，但在支付税款时约定为3268元，与约定的税率0.76%不符，按3268计算，税率应为7.6%，该计算应属双方约定税率汇算的错误，且被告也是按税率为7.6%支付原告税款，对此本院予以释明并确认。加上双方签订的《邵阳市高级技工学校补充合同》增加的物业服务费3900元，按合同的约定自2014年5月28日起，被告每月应付原告物业服务费应为50564元（46900元+税3664元），以此为标准，被告2014年度4月、5月份每月应支付原告物业费用46268元，6至12月份每月应支付原告物业费用50564元，被告2015年度每月应支付原告物业费用55620元，被告2016年度每月应支付原告物业费用61182元，被告2017年度每月应支付原告物业费用67300元，被告2018年度每月应支付原告物业费用74030元，被告2019年度每月应支付原告物业费用81433元，被告2020年1月份应支付原告物业费用89576元。但从2014年4月起至2020年1月被告每月支付给原告的物业服务费用来看，被告共向原告支付物业服务费共70个月，2014年度有7个月物业服务费用数额各不相同，2015年度12个月数额均各不相同，2016年度有10个月数额各不相同、2017年度有7个月数额各不相同、2018年度5个月数额各不相同、2019年度2个月数额各不相同，其每月支付的费用的不确定性与双方签订的《合同书》中约定的条款“在甲方（本案被告方）遇有特殊情况时，根据实情需加派保安人员或其它相关人员，甲方应支付相应的开支及费用”、“负责教室、寝室等学校指定公共设施的维护及卫生间的疏通工作。（有偿服务）……完善学校临时交待的有关工作。（有偿服务）”相关联。本案原告所管理服务单位为学校，其服务管理内容的特殊性和不确定性，其所增加的费用应理解为遇有特殊情况时临时性、暂时性的增加或为其他有偿服务，其每月应支付的物业服务费用除双方约定的数额外应还包含当月临时性、暂时性增加或其他有偿服务费用，虽然被告在庭审中表示不定期有服务项目或人员的增加，但是原告未提供确凿证据证明双方在合同履行过程中持续长久地增加具体的服务项目或人员，根据我国《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容不明确的，推定为未变更”的规定，原、被告双方对合同变更的内容不明确具体，应推定为未变更。因此，原告认为应以被告每月实际支付给原告的物业费用为基础，自2014年起每年递增10%，即为当月被告应支付的物业服务费，该计算方法既不符合双方的约定，亦不符合本案的实际，对此本院不予采纳。被告辩称原告请求被告支付每年递增的10%物业费，显失公平，该合同条款尚未达到成就条件，不应当得到履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，所谓显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。民事行为是否显失公平应当以行为成立时的情况作为判断标准，被告应当举证证明原告在签订《合同书》时有利用被告危困或弱势之行为，有牟取不正当利益之故意，且双方签订的《合同书》是原告利用其危困或弱势之行为的结果。被告作为一事业单位法人，在聘请物业服务企业时双方的地位是平等的，且原告相对弱势。近几年来，我国经济社会发展呈总体平稳、稳中有进、稳中向好发展态势，经济增长保侍在7%左右，根据湖南省人力资源和社会保障厅印发的《湖南省2016年工资增长意见》，2015年湖南省地区生产总值比上年增长8.6%，城镇非私营单位在岗职工人均工资比上年增长11.1%，城镇私营单位从业人员年平均工资比上年增长10.8%，根据湖南省人力资源和社会保障厅印发的《湖南省2017年工资增长意见》，2016年湖南省地区生产总值比上年增长7.9%，城镇非私营单位在岗职工人均工资比上年增长11.6%，城镇私营单位从业人员年平均工资比上年增长4.7%，不一一列举，由此可见一斑，双方约定的“根据国家经济发展速度，地域工资增长速度，计每年费用以工资标准10%递增，”符合实际，双方的权利与义务并未违反公平、等价有偿原则，因此，被告上述所辩观点不予采纳。被告辩称在《合同书》有效期内，原告未向被告提出每年递增物业费的请求，应当视为双方对《合同书》的物业费递增条款已进行了默示变更，该条款不再履行。我国民法总则第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”民事法律行为的默示形式是指民事主体不用语言、文字等方式直接表达其内在意思，而是以实施某种行为或不实施某种行为间接地依法律规定、约定、习惯或常理推辞其意思的表示形式。其中，不作为的默示形式一般不能作为意思表示形式，只有在法律有明文规定或者当事人有约定情况下，才可以用作意思表示的方式。本案中虽然原告未能举证证明在合同期限内原告要求被告支付递增物业费，但原告的不作为并无相关法律规定其不作为视为合同变更的默示，且双方也未在《合同书》约定如原告未向被告要求支付递增物业费视为原告不再要求被告支付递增物业费。同时，在合同订立或变更中，沉默或不作为不能构成承诺，除非双方之前形成了交易习惯或惯例，即一方当事人向相对人发出要约，相对人未及时提出明确短答复视为接受的惯例。本案无任何证据表明物业服务合同双方已形成上述习惯。因此，被告上述所辩，本院不予支持。根据原告的诉讼请求及被告答辩，在原告提供物业服务期间，被告未按约向原告支付递增物业服务费用，根据原、被告2014年4月1日签订的《合同书》及2014年6月12日签订的《邵阳市高级技工学校补充合同》，被告应按约按月将物业服务费用支付给原告，至于被告按月多支付的部分，应视为被告遇有特殊情况时临时性、暂时性的增加或为其他有偿服务所产生的费用，被告方不得以此抵消其他月份中未按约支付的物业服务费用。根据双方提交的《物业费用明细表》所确定的现被告已按月实际支付的物业服务费用，结合上述被告应按约按月支付的物业服务费用，计算被告尚欠原告物业服务费用的情形有两种：第一种情形：被告按月所实际支付的物业服务费用大于2014年按合同约定每月应支付的物业费用50564元情形，其计算方式为：被告该月实际支付给原告物业费用，减去2014年按合同约定每月应支付的物业费用50564元（即未按约10%递增每月应付的物业费用），其差额即为临时性、暂时性的增加或为其他有偿服务所产生的费用，此款加上该月当年度被告按约递增10%后每月应支付的物业费用，其和即为被告该月应付给原告的物业费用，此款减去被告该月现已实际支付的物业费用，其差即为被告该月尚欠原告的物业费用。以被告2015年1月份为例：被告2015年1月实际支付给原告物业费用为53800元，减去2014年按合同约定每月应支付的物业费用50564元，其差额即为2015年1月临时性、暂时性的增加或为其他有偿服务所产生的费用3236元，此款加上2015年度被告按约递增10%后每月应支付的物业费用55620元（50564元+50564元×10%元＝55620元），其和即为被告应付给原告2015年1月物业费用58856元（3236元+55620元＝58856元），此款减去被告现已实际支付的物业费用53800元，其差额即为被告2015年1月尚欠原告的物业费用5056元（58856元－53800元＝5056元）。第二种情形：被告按月所实际支付的物业服务费用小于2014年按合同约定每月应支付的物业费用50564元的情形，其计算方式为：该月当年度被告按约递增10%后每月应支付的物业费用，减去被告该月现已实际支付的物业费用，其差额即为被告该月尚欠原告的物业费用。以2015年2月份为例：2015年度被告按约递增10%后每月应支付的物业费用55620元，减去被告2015年2月现已实际支付的物业费用42287元，其差额即为被告2015年2月尚欠原告的物业费用为13333元（55620元－42287元＝13333元）。依据上述两种情形所对应的方法计算，以此类推，2015年度，被告2015年1月尚欠原告的物业费用5056元，被告2015年2月尚欠原告的物业费用为13333元（按第二种情形计算），被告尚欠原告2015年3月至12月物业费用每月5056元，年度合计68949元；2016年度，被告尚欠原告2016年1至12月物业费用每月10618元，合计127416元；2017年度，被告尚欠原告2017年1至12月物业费用每月16736元，合计200832元；2018年度被告尚欠原告2018年1月至12月物业费用每月23466元，合计281592元；2019年度，被告尚欠2019年1月至12月物业费用每月30869元，合计370428元；被告尚欠原告2020年1月物业费用44226元（按第二情形计算）。以上被告所欠原告物业费用共计1093443元。因此，原告要求被告支付自2015年1月至2020年1月所欠物业服务费1093443元的诉讼请求，本院予以支持，对过高部分，本院予以驳回。至于原告提供的《合同书（补充合同）》及2014年4月至2019年12月邵阳市高级技工学校物业费用清单，该证据系原告单方制作，既没有被告法定代表人或负责人的签字确认，又没有加盖被告单位印章，对此，本院不予采信。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告邵阳市高级技工学校自本判决生效之日起五日内支付原告邵阳市凯轩物业管理有限公司物业服务费1093443元；二、驳回原告邵阳市凯轩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费9556元，由原告邵阳市凯轩物业管理有限公司负担2985元，由被告邵阳市高级技工学校负担6571元（此款原告邵阳市凯轩物业管理有限公司已垫付，由被告邵阳市高级技工学校在支付上述款项时将此款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年六月十八日书记员 马以兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。