贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6664号原告:周敏，女，汉族，1980年2月26日出生，住贵州省余庆县。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码：91522620322478322A。法定代表人：彭志军，执行董事。被告：贵州未来之星营销策划有限公司，住所地：凯里市北京东路15号2栋东兴大厦501室，统一社会信用代码：91522600MA6GTYYN8J。法定代表人：龚彪，公司经理。委托诉讼代理人：潘边剑，男，苗族，1987年8月28日出生，住贵州省剑河县，系公司职工。原告周敏诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称“曾辉置业公司”）、被告贵州未来之星营销策划有限公司（以下简称“未来之星公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告周敏，被告未来之星公司的委托诉讼代理人潘边剑到庭参加诉讼，被告曾辉置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周敏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》（编号：2018001976）和《高铁南站商业广场补充协议》；2.判令被告曾辉置业公司返还原告房款138021元、抵押费550元及违约金690元（138021×0.5%）；3.被告未来之星公司返还原告团购费20000元；4.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年7月18日，原告通过被告未来之星公司与被告曾辉置业公司签订了《商业房买卖合同》，原告购买被告曾辉置业公司开发的位于凯里经济开发区，建筑面积为20.78平方米，总价款258021元，由原告支付房屋首付款138021元，余下120000元以按揭方式支付，由被告曾辉置业公司为原告购房屋办理备案及向银行申请按揭贷款。同时约定在2018年12月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告。现被告曾辉置业公司至今未能交付房屋。同时，被告未来之星公司收取原告的团购款20000元不符合法律规定，依法应当返还原告。综上，被告曾辉置业公司未能按合同约定交付房屋，属于违约，原告依法提出与原告解除合同，同时要求被告曾辉置业公司返还原告购房款及赔偿损失。被告未来之星公司收取原告的团购款不符合法律规定，依法应当返还给原告。为此，依据《合同法》和《民事诉讼法》之规定，诉讼于贵院，望公正判决为谢。为证明自己的诉请成立，原告周敏向本院提交的证据有：原告身份证复印件；高铁南站商业广场补充协议、商品房买卖合同、收据。被告曾辉置业公司辩称：周敏诉称曾辉置业公司没有按《商品房买卖合同》约定的交房时间办理相关的交房手续，是曾辉置业公司违约，主张解除合同及退房、赔偿违约金无事实依据和法律依据。根据房地产行业的一般交易惯例及《商品房买卖合同》的约定，买受人在履行完毕交付全部房款的义务后，才能达到交房及办理产权转移登记手续的前置条件。而本案中的周敏，只是完成了交付首付款50%房款的义务，因为自己原因致使未能通过银行按揭的方式支付剩余的50%房款，故其合同约定的支付房款义务并未履行完毕。而周敏因为先行的合同付款义务没有履行完毕，却单方面要求曾辉置业公司按《商品房买卖合同》的补充协议书，即《高铁南站商业广场补充协议书》中约定的交付房屋时间2018年12月31日交付房屋，是显示公平，明显违背公平正义原则的，明显违背合同约定的。同时，曾辉置业公司已在2018年7月13日开始组织项目整体工程竣工验收，并于2018年10月15日完成竣工验收备案登记。在2018年12月底开始陆续通知达到交房条件的客户前来办理交房手续。截止到目前为止，曾辉置业公司已基本办理完了达到交房条件客户的交房手续。综上所述，周敏以曾辉置业公司逾期未交房为由，主张解除合同、退房及赔偿违约金的诉求是不符合客观事实的，是没有事实依据和法律依据的。曾辉置业为证明辩解理由成立，向本院提交的证据有：建设工程竣工规划许可证、竣工验收备案表、客户2书。被告未来之星公司辩称：1.根据周敏的诉请，本案涉及两个纠纷，一是周敏与曾辉置业公司的商品房预售合同纠纷，二是周敏与未来之星公司的居间服务合同纠结，系两个不同案由的诉讼，一个案件不应有两个案由，根据法院受理本案时定的案由为商品房预售合同纠纷，本案不应就周敏与未来之星公司之间的居间合同纠纷进行审理，因此，恳请依法驳回周敏与未来之星公司就居间服务合同纠纷提起的诉讼；2.未来之星公司所收取周敏的服务费属于居间服务费，未来之星公司及与其合作的分包销售商在客户购买商品房时，皆会告知客户该笔服务费是何原因收取，且告知客户即使其与曾辉公司的买卖合同解除都是不能退还的，客户是在知晓、认可、和自愿缴纳该笔费用后，才购买的商铺。这一点，有客户与曾辉公司签订的《高铁南站商业广场签约算价确认单》或客户与未来之星公司签订的《高铁南站商业广场团购协议书》，都可以证明客户知晓了此事和享受到了优惠。且《高铁南站商业广场团购协议书》是一份具有居间服务合同性质的协议书；3.未来之星公司作为居间服务人，当周敏决定付款购买曾辉公司的商品房之后，未来之星公司就己经履行完了居间服务的全部义务，未来之星公司帮助周敏按照约定的购房条件与曾辉公司签订了《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》，周敏也已经享受到了未来之星公司及其合作分销商给周敏带来的购铺团购优惠以及接送、带看、投资分析等居间服务，现周敏无权要求未来之星公司退还居间服务费，周敏与曾辉公司在履行合同中，其双方无论谁违约，无论是哪方责任导致他们的合同解除，均不能成为周敏要求未来之星公司退还居间服务费的理由，周敏的居间服务费损失不能要求未来之星公司赔偿，因为未来之星公司及其合作商在给周敏进行居间服务之时，也是付出了服务成本的，例如：销售团队工资成本、办公室的租金及水电费成本、电话开发客户的成本，交通成本，接送招待成本等，且这些成本损失是不可逆的，所以未来之星公司现也无法再收回该笔费用，也不应收回该笔费用。所以周敏要求未来之星公司退还居间服务费的请求事实上不能成立，也没有法律依据。为证明辩解理由成立，未来之星公司本院提交的证据有高铁南站商业广场《团购协议书》、高铁南站商业广场《签约算价单》、团购服务费发票。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：贵州省凯里经济开发区高铁南站商业广场是被告曾辉置业公司开发的商业性项目。曾辉置业公司委托未来之星公司出售涉案房屋。2018年7月18日周敏向未来之星公司缴纳20000元团购费，未来之星公司向周敏出具《收款收据》，2018年7月18日周敏与曾辉置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2018001976）及补充协议，合同约定：周敏购买曾辉置业公司开发的位于沪昆铁路客运专线凯里南站站前广场项目Ａ区，建筑面积为20.78平方米，套内建筑面积10.6平方米，总价款为258021元；合同还约定：曾辉置业公司应当在2016年12月30前向周敏交付商品房。逾期30日内交房的，合同继续履行，曾辉置业公司按周敏已交购房款日万分之0.5支付违约金；逾期超过30日的，周敏有权退房。周敏退房的，应当书面通知曾辉置业公司。曾辉置业公司自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按周敏全部已付款的0.5%向周敏支付违约金。当日周敏付清了首付款138021元，抵押款550元，但曾辉置业公司至今仍未交付涉案房屋给周敏，双方因此产生纠纷，周敏诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告周敏与被告曾辉置业公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。2018年7月18日原被告签订《商品房买卖合同》约定的交房时间2016年12月30日，应当视为原告周敏与被告曾辉置业公司未约定交付时间，应以2018年7月18日为交付涉案房屋时间，原告主张解除合同并退还购房款及抵押款，符合合同约定，其理由正当，应予支持，补充协议系商品房预售合同的从合同，商品房预售合同解除，补充协议随之解除；原告周敏要求被告曾辉置业公司支付违约金690元（138021元×0.50%），该诉请未超出《商品房买卖合同》约定，本院予以支持；原告主张被告未来之星公司退还团购费20000元的诉讼请求，因原告周敏交纳的团购费系向被告未来之星公司交纳，故原告与被告未来之星公司之间的团购费事宜属另一法律关系，本案不予处理。被告曾辉置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告周敏与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同（合同编号：2018001976）》和《高铁南站商业广场补充协议》;二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告周敏购房款138021元、违约金690元、办理抵押款550元，共计139261元；三、驳回原告周敏的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为3840元，由原告周敏负担500元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担3340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  陶林方二〇二〇年六月二十三日法官助理马倩书记员杨芬芬