山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初2704号原告：马圣西，男，1979年5月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王金玉，山东青大泽汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛凯，山东青大泽汇律师事务所律师。被告：佟克利，男，1966年7月5日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：孙秀宁，山东文鼎律师事务所律师。被告：姜正爱，男，1966年9月17日出生，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：王翠云，山东一诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张习伟，山东一诺律师事务所律师。原告马圣西与被告佟克利、姜正爱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马圣西及委托诉讼代理人王金玉，被告佟克利的委托诉讼代理人孙秀宁、被告姜正爱的委托诉讼代理人王翠云、张习伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马圣西向本院提出诉讼请求：1、解除《商铺有期有偿使用协议》；2、确认《商铺委托租赁经营管理协议》终止；3、被告返还原告商铺有期有偿使用价款151898元及利息（自判决生效之日起至实际给付之日止，按照年息6%的标准计算）；4、被告支付原告自2019年5月1日至判决生效之日止的委托管理收益（按照29.13元/日的标准计算）及违约金（自2019年5月1日起至判决生效之日止，按照5.31元/日的标准计算）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月17日，原告通过青岛中泰置地房地产营销策划有限公司，与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》，约定：原告受让即墨服装市场A区南立面一楼品牌外贸直营街JA1-029-02号商铺使用权，并委托即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室进行经营管理，委托管理期限自2016年5月1日至2019年4月30日；商铺使用面积6.75㎡，使用权截止到2044年3月16日，有偿使用实际总价款151898元，付款方式为2016年1月17日一次性付款12万元，余款31898元以三年期间的委托管理收益抵顶。协议签订后，原告通过青岛中泰置地房地产营销策划有限公司提供的pos机刷卡支付12万元。2019年5月，委托管理期满，原告欲收回商铺使用权未果。原告得知，即墨服装市场A区南立面一楼商铺使用权实际权利人为青岛俊邦物业管理有限公司，被告姜正爱、佟克利自青岛俊邦物业管理有限公司取得上述商铺使用权后，并经青岛俊邦物业管理有限公司同意，以“即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室”的名义对外转让，之后即墨市服装市场A区南立面一楼商铺使用权又由宋磊对外转让及经营管理，其将原告所受让的商铺使用权，在原告不知情的情况下，再次转让给他人。现在《商铺委托租赁经营管理协议》约定的委托经营管理期限早已届满，原告受让的商铺使用权也已被另行转让他人。虽经原告多次向被告追讨受让的商铺使用权及有偿使用价款，被告均不予解决，被告的行为已经构成根本违约，因此原告诉至法院，请求判如所请。被告姜正爱辩称，1、姜正爱不是本案适格的被告，应依法驳回原告对姜正爱的起诉。自2016年开始，姜正爱将即墨服装市场A区南立面一楼店铺的经营交由宋磊接管，并于2016年、2017年分两次将即墨服装市场A区南立面一楼店铺的所有账目、租赁合同等资料全部交给宋磊，2017年下半年姜正爱已完全撤出对即墨服装市场A区南立面一楼店铺的经营管理，同时所有债权债务关系由宋磊承担。2018年7月12日，姜正爱与宋磊签订书面《股权转让协议书》，对上述转让事宜进一步作出书面确认。故姜正爱的权利义务已全部转让给宋磊，应由宋磊承担相关责任。2018年3月13日，由青岛俊邦物业管理有限公司在市场每一家店门上张贴了通知，告知业户“现在南立面A区1楼实际经营管理者为宋磊，本层商铺的收费问题及遇到的经营方面的所有事宜咨询宋磊”，证明涉案商铺的所有事宜应由宋磊处理，姜正爱不是本案适格的被告。2、原告无证据证明涉案商铺已被宋磊对外转让，原告应继续履行相关合同。原告诉称涉案商铺被宋磊流转他人，无任何依据。据了解，涉案商铺并未转让或出售他人，也未对外出租，目前处于闲置状态，原告诉请解除相关协议毫无根据，其主张返还商铺价款151898元及利息，并要求支付托管收益和违约金更无依据。被告佟克利辩称，原告所诉事宜与被告佟克利无任何关系，被告佟克利不应承担任何责任。2014年8月18日佟克利、姜正爱与青岛即墨市场建设发展有限公司、青岛俊邦物业管理有限公司签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，该协议约定佟克利、姜正爱（各占50%投资）有偿使用位于中国即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目精品区A区1楼79个商铺。经青岛即墨市场建设发展有限公司、青岛俊邦物业管理有限公司默认许可，佟克利、姜正爱将相关商铺转给第三方有偿使用，所得转让款项交至俊邦物业。2016年4月底，佟克利与姜正爱协商退出，姜正爱同意并于2016年5月5日签订股权转让协议书。协议签订当日，佟克利已将自己手中所有的协议书等书面资料原件交给了姜正爱，之后再也没有参与过上述商铺的任何事宜，原告所诉事项，佟克利并不知情。因佟克利已将商铺有期有偿使用协议书所涉的所有的权利、义务转让给了姜正爱，所有纠纷及责任由姜正爱承担，与佟克利再无任何关系，故原告要求被告佟克利承担返还款项等责任无事实根据及法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，2015年12月26日，马圣西（乙方）与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室（甲方）签订《商铺有期有偿使用协议》，该协议记载即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室的法定代表人为佟克利、姜正爱。该协议约定甲方拥有服装市场A区南立面一楼品牌外贸直营街的商铺使用权。乙方受让的商铺号为JA1-029-02，使用面积为6.75㎡。乙方通过本协议所获得的商铺有偿使用期限为20年，自商铺正式交付之日起计算。乙方交清有偿使用的总房款，在乙方20年使用期满后，甲方将上述商铺在土地使用权有效年限内的使用权再无偿赠送与乙方，甲方商铺使用权截止到2044年3月16日。甲方与乙方一致同意，上述商铺20年有偿使用总价为人民币120000元整。乙方于2016年1月17日向甲方支付上述商铺总价款，逾期视为违约。商铺交付使用日期为2016年5月1日，甲方将商铺交付给乙方并办理相关交房手续的同时，乙方将该商铺交付给与其签订《商铺委托租赁经营管理协议》的运营公司。协议签订当日，马圣西以银行卡刷卡支付120000元。同日，马圣西作为（甲方）与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室（乙方）签订《商铺委托租赁经营管理协议》，主要内容为：一、甲方自愿将坐落于即墨服装市场南立面A区电商外贸大厦第1层JA1-029-02号商铺位委托乙方代经营管理，乙方委托经营管理该商铺使用面积为6.75㎡。二、自本委托管理合同签订之日起，甲乙双方委托管理的关系即告确立，甲乙双方约定委托管理期限为3年，从2016年5月1日起至2019年4月30日止。乙方自接收委托管理商铺的第一日起，开始对商铺进行管理至委托管理期限届满或本合同约定的终止、解除情形出现时止。三、甲方同意乙方以乙方的名义出租委托管理商铺，并由乙方自行决定出租形式。四、乙方在甲方签订本合同时即支付2016年5月1日至2019年4月30日的前三年委托管理收益总计31898元一次性支付给甲方。六、1、委托管理期限满3年后，甲方可选择继续委托乙方进行管理，甲乙双方共同约定3年后的委托管理收益按当时市场行情实收，所收委托管理收益费用的90%归甲方所有、委托管理收益费用的10%归乙方所有，或甲方可收回商铺自行经营，甲方自行经营必须符合商场总体业态规划要求下才可进行经营。2、委托管理期限届满后，若双方未续签《商铺委托租赁经营管理协议》的，则乙方将委托管理的商铺返还给甲方自行经营，但甲方须在符合市场总体业态规划要求下才可进行经营，若甲方出租给第三方，则第三方需符合本市场的业态要求，通过经营管理公司审批后方可进入市场营业，并接受经营管理公司统一管理。3、在本合同所约定的委托管理期限到期前1个月内，乙方会以书面或电话形式通知甲方合同到期后办理商铺交接手续。如因乙方原因而未能及时办理交接手续，则视同已经完成交接，甲方同时开始承担相关的经营管理费用。七、委托管理期满乙方如未按约定向甲方交还商铺并履行交接手续的，除继续按合同约定数额支付委托管理收益外，每逾期一日应按年托管收益0.5‰向甲方支付违约金；甲方不按时接收商铺，甲方承担违约责任。庭审中，双方均认可涉案商铺20年有偿使用价款实际为151898元，除去原告已支付的12万元外，其余部分以前三年的委托管理收益31898元进行抵顶。另查，2014年8月18日佟克利、姜正爱与青岛俊邦物业管理有限公司、青岛即墨市市场建设发展有限公司签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，约定由姜正爱、佟克利有偿使用即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目精品区A区1楼的店铺，使用期限自2014年8月26日起三十年。即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室并无工商登记，姜正爱、佟克利二人以即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室的名义对外转让使用权，该招商办公室仅是姜正爱、佟克利为对外招租成立的临时办公室。2016年5月5日，佟克利与姜正爱签订股份转让协议书，二人约定，鉴于2014年8月18日双方共同出资买青岛俊邦物业管理有限公司位于即墨服装市场南立面A区一楼共计79个商铺有偿使用权，现经改造，商铺为85间。双方均为股东，各占50%。佟克利同意将商铺股份转让给姜正爱，姜正爱承诺以现金受让商铺股份，经双方协商，商铺股份收购总价为壹拾万元。后续与业主所产生的一切合同、经济纠纷均由姜正爱负责，佟克利不承担任何连带责任。原告称对股份转让并不知情。2018年7月12日，姜正爱与案外人宋磊签订股权转让协议书，姜正爱将其手中持有的即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目A区1楼的商铺使用权全部转让给案外人宋磊，转让金额为31万元，二人约定在本合同签订后，产生的与该商铺经营有关的一切债权债务由宋磊承担，与姜正爱无关。姜正爱称商铺经营权转让给宋磊的情况由青岛俊邦物业管理有限公司在市场每一家商铺张贴了通知，原告称并不知情。原告称2019年起诉前，原告到其承租的商铺查看时，发现其承租的商铺已经被他人占有使用。案外人刘丽全亦与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺有期有偿使用协议》《商铺委托租赁经营管理协议》，承租即墨服装市场A区电商大厦JA1-003-1的商铺，2019年5月13日刘丽全到其承租的商铺查看时，发现其承租的商铺被他人占有使用，遂向派出所报警。被告姜正爱、佟克利对案涉事实进行了陈述，公安卷宗已有记载。本院依法调取了公安卷宗，并经双方当事人质证，双方对公安卷宗的真实性无异议。再查，本院调取（2017）鲁0282民初9302号案件中青岛市规划局即墨分局出具的《关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》，该意见载明，即墨服装市场位于鹤山路以北、华山一路以西、华山二路两侧，总用地面积约267.8亩。服装市场升级改造南立面改建工程主要建设内容为在原建筑主体的基础上，沿鹤山路加建4层，加建建筑面积约7.4万平方米，该项目规划方案已于2013年7月经城规委2013年第三次主任办公室审议通过，该项目用地性质为商业，符合规划。2020年6月12日，本院组织双方当事人到即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目精品区A区一楼就商铺现状进行实地查看，经查看，涉案商铺目前空置，二被告同意将涉案商铺交接给原告，原告不同意接收。上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》、收款收据，被告姜正爱提交的股权转让协议书，被告佟克利提交的股份转让协议书及本院调取的青岛公安局即墨分局市场派出所刘丽全案公安卷宗、（2017）鲁0282民初9302号案件中卷宗材料等证据在卷佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据本院查明的事实，青岛市规划局即墨分局出具的《关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》载明，即墨服装市场南立面A区项目规划方案已经审议通过，可以认定涉案商铺所在的即墨服装市场南立面A区系经过主管部门批准建设的，故原告签订的《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》为合法有效。本院认为，本案争议的焦点问题有二：其一，本案承担责任的主体是何人。被告姜正爱、佟克利与案外人青岛俊邦物业管理有限公司、青岛即墨市市场建设发展有限公司签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，取得包含涉案商铺在内的一楼所有商铺使用权。姜正爱、佟克利的权利来源合法，二人又以即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室的名义对外转让使用权，即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室并无工商登记，仅是姜正爱、佟克利为对外招租成立的临时办公室，实质上是姜正爱、佟克利个人对外招租。佟克利将其对商铺享有的权利义务全部转让给姜正爱，但是未能提供证据证明已经通知马圣西，后来姜正爱将其对商铺享有的权利义务全部转让给案外人宋磊，亦未提交证据证明已经通知马圣西。根据合同的相对性，姜正爱、佟克利与马圣西之间形成房屋租赁合同关系，姜正爱、佟克利系《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》的合同相对方，应当按照约定履行自己的义务。其二，《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》的性质。马圣西与姜正爱、佟克利成立的即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺有期有偿使用协议》，马圣西与姜正爱、佟克利之间形成租赁合同关系。马圣西又与姜正爱、佟克利成立的即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺委托租赁经营管理协议》，其实质是马圣西将其承租的商铺转租给姜正爱、佟克利，转租期自2016年5月1日至2019年4月30日。转租期限届满，姜正爱、佟克利并未将商铺交还给马圣西，亦未与马圣西续签合同，二被告与原告之间形成不定期租赁关系，二被告应当向原告支付不定期租赁期间的租金。关于原告要求解除《商铺有期有偿使用协议》并要求被告返还有偿使用价款及相关利息的诉讼请求，本院认为，马圣西与姜正爱、佟克利之间存在租赁合同关系，租期为20年，马圣西与姜正爱、佟克利签订《商铺委托租赁经营管理协议》表明马圣西已经接收商铺并又转租给姜正爱、佟克利。双方签订的《商铺有期有偿使用协议》不存在解除的事实理由和法定情形，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。因马圣西与姜正爱、佟克利签订的《商铺委托租赁经营管理协议》到期后，姜正爱、佟克利并未向马圣西交还店铺，根据协议第七条第2项约定，委托管理期满乙方如未按约定向甲方交还商铺并履行交接手续的，除继续按合同约定数额支付委托管理收益外，每逾期一日应按年托管收益0.5‰向甲方支付违约金。2020年6月12日，本院组织双方当事人查看商铺现状并组织交接，马圣西不同意接收商铺，2020年6月12日之后的租金损失应当由马圣西自行承担。故姜正爱、佟克利应当承担自2019年5月1日起至2020年6月12日止的委托管理收益（租金）11914.41元（31898元÷3年÷365天/年×409天）和按年托管收益0.5‰计算的违约金2174.38元（31898元÷3年×0.5‰×409天）。关于原告主张确认《商铺委托租赁经营管理协议》终止的诉讼请求，根据该协议约定，委托管理期限为3年，从2016年5月1日至2019年4月30日止。故该协议已经终止，原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜正爱、佟克利于本判决生效后十日内支付原告2019年5月1日起至2020年6月12日止的委托管理收益11914.41元及违约金2174.38元。二、原告马圣西与被告姜正爱、佟克利签订的《商铺委托租赁经营管理协议》于2019年4月30日终止；三、驳回原告马圣西的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3338元（原告预缴），由原告马圣西负担3028元，由被告姜正爱、佟克利负担310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇二〇年六月十六日书 记 员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。