江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初15663号原告：朱正艳，女，1971年11月7日生，汉族。委托诉讼代理人：**峰（系原告丈夫）。被告：张林，男，1987年5月26日生，汉族。原告朱正艳与被告张林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱正艳的委托诉讼代理人**峰到庭参加诉讼，被告张林未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱正艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告给付原告租赁期间所欠房屋租金6340元、物管费、垃圾及公摊水电费2913元、电费1486元、水费1822元；3.被告承担合同约定的违约金100元（与押金相抵后），并承担因违约造成的房屋空置损失9900元、房屋垃圾清理费250元、换锁费150元、门禁卡费75元；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年6月21日，原被告经立南京链家房地产经纪有限公司作为中介机构介绍，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于南京市江宁区房产出租给被告居住使用，租期三年，对租金及支付形式也作了约定，同时约定了物业、水电费用由被告承担。并约定被告不按照约定支付租金超过十日或欠缴各项费用金额相当于一个月房屋租金，原告有权单方解除合同，追究被告违约责任并可要求恢复原状，赔偿损失。被告租赁期间，时常欠缴水电费及租金，原告多次催促后才缴纳。自2018年10月开始，被告一直欠缴租金、水电及物业费用，多次通过电话、微信和短信催告，只给付了部分租金，至今尚欠租金和其他费用，催要无果下，原告无奈于2019年2月21日至租赁房屋换锁并收回房屋。原告房屋是新装修并散味几个月后才出租交付的，空调、洗衣机、冰箱均是新购置的，被告租赁期间不知爱护，致使房屋多处受损，电器受损，原告不得已另行处理以减少损失。原告认为，被告的行为已构成严重违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告张林未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月21日，原告朱正艳（甲方）与被告张林（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由朱正艳将位于江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出租给张林居住使用。租赁期限自2017年6月21日起至2018年6月20日止。甲方应于2017年6月21日前将房屋按约定交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成。月租金为3200元。租金支付方式为押1付3，各期租金支付日期为2017年6月21日、2017年9月21日、2017年12月21日、2018年3月21日。押金3200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条约定合同解除为，….（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金超过十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8.／。…。合同第十条约定违约责任为：（一）…；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。…。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金＊天数标准支付违约金。…。合同第十二条其他约定事项：（1）在第一年承租期内，如未发生重大安全事故，则两方继续承租两年；（2）在第二年的月租金为3300元，第三年的月租金3500元；（3）在第二年起，租金半年一付。同日，朱正艳将案涉房屋交付给张林。合同签订后，张林按约支付了2017年6月至2018年6月的租金并交纳押金3200元。后张林分别于2018年7月16日支付9000元，于2018年支付3060元，于支付3000元，于2018年10月15日支付5000元。2019年2月份，朱正艳丈夫**峰多次向张林催要未果，朱正艳于2019年2月23日将案涉房屋换锁收回案涉房屋，朱正艳并支付换锁费用150元、垃圾清理费250元。张林在承租案涉房屋期间欠付水费1822元、物业费、公摊水费以及垃圾费2913元（1年零8个月）、电费1486元，上述费用由朱正艳代为支付。审理中，朱正艳陈述张林2017年6月至2018年6月的租金是正常支付，2018年7月16日通过微信转账9000元用于支付截止2018年9月21日的租金，尚欠租金900元。后张林在2018年支付3060元、2018年支付3000元以及2018年10月15日支付5000元，三次共计转账11060元，上述款项系支付截止2018年12月21日的租金，多出260元。张林2018年12月21日至2019年2月21日都没有再支付租金，故其主张该2个月租金为6600元，扣除前期多支付的260元租金，张林尚欠租金6340元。案涉房屋其于2019年7月5日另行出租给案外人，其因为张林违约造成案涉房屋空置等损失远超合同约定的违约金，故其本案中既主张违约金又主张房屋空置损失。朱正艳就其主张的房屋空置损失未举证。审理中，因被告张林下落不明，本院依法向张林公告送达应诉材料及开庭传票等材料，被告张林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告朱正艳与被告张林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于朱正艳要求解除与张林签订的《房屋租赁合同》。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定乙方不按照约定支付租金超过十日的，甲方有权解除合同，现张林欠付租金超过十日，构成违约，朱正艳诉请解除双方之间的《房屋租赁合同》，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于朱正艳主张张林支付欠付租金6340元、水费1822元、物业费、公摊水费以及垃圾费2913元、电费1486元，符合法律规定，本院亦予以支持。关于朱正艳主张张林承担违约金100元并承担违约造成的房屋空置损失9900元。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同第十条约定乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。也即张林逾期支付租金，朱正艳有权要求张林支付月租金的100%的违约金即3300元，扣除张林缴纳的押金3200元，张林还应支付100元违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于朱正艳主张的房屋空置损失9900元。法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，对于承租方违约，双方合同约定违约责任为支付月租金的100%的违约金，朱正艳已主张张林支付该违约金，朱正艳陈述其于2019年2月23日将案涉房屋换锁收回案涉房屋，并于2019年7月将案涉房屋另行出租，朱正艳虽未提交证据证明其另行出租案涉房屋的具体时间，但考虑到朱正艳另行出租案涉房屋需要一定期间，本院酌定张林赔偿朱正艳房屋空置损失3300元，故对朱正艳主张的房屋空置损失9900元，本院予以部分支持。关于朱正艳主张张林支付的垃圾清理费250元、换锁费150元，符合法律规定，本院予以支持。关于朱正艳主张的门禁卡费75元，朱正艳未提交证据予以佐证，本院不予支持。综上，张林应支付朱正艳各项费用合计16361元（租金6340元+违约金100元+水费1822元+物业费、公摊水费以及垃圾费2913元+电费1486元+垃圾清理费250元+换锁费150元+房屋空置损失3300元）。张林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告朱正艳与被告张林于2017年6月21日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告张林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱正艳16361元；三、驳回原告朱正艳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费382元，公告费560元，合计942元，由原告朱正艳负担111元，由被告张林负担831元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄祝祯人民陪审员  陈维琴人民陪审员  王国富二〇二〇年六月五日法官 助理  田也异书 记 员  李芳芳