上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初4902号原告：金根荣，男，1955年7月6日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：金子童，女，2013年4月7日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。法定代理人：费斐(系原告金子童的母亲)，女，1983年7月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区愚园路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。上述两原告共同委托诉讼代理人：姚尚宏，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海惠格置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：俞燕萍，董事长。委托诉讼代理人：潘振勤。委托诉讼代理人：曹晓星。原告金根荣、金子童(以下简称金根荣方)与被告上海惠格置业发展有限公司(以下简称惠格公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人姚尚宏、被告委托诉讼代理人潘振勤、曹晓星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付两原告自2014年12月1日起至2020年4月16日止的逾期办证违约金人民币(以下币种同)33,642元(以总房款125,118元为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算，2019年8月19日后按照LPR为标准计算)。事实与理由：2014年5月29日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，由两原告向被告购买位于上海市嘉定区玉麦路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，约定由两原告一次性支付总房价款125,118元。被告已于2014年5月31日前将系争房屋交付给了两原告。根据合同约定，被告应于2014年9月30日前取得系争房屋的大产证，并在30内日配合原告完成系争房屋的产权过户手续。两原告多次要求被告协助办理产证，但被告之中以各种理由推诿拖延，导致原告房屋无法确权，损害了原告的合法权益，故涉讼。审理中，两原告明确变更诉讼请求中的总房款为124,992元。被告辩称，不同意支付逾期办证违约金，理由如下：第一，逾期办理产证的原因不能归责于被告，系争房屋所在的12号楼是动迁安置房，属于政府直接管控的项目，但原先整个绿苑新城项目按照规划属于一个整体，由规划清晰的社区及物业用房，为了确保同济大学实验室项目动迁，政府要求被告动迁房先施工，管理区域也因为动迁房、自然道路，分成了三期，在此过程中，政府只重新调整了项目的区划分割，并没有对一期内所涉房屋的社区和物业用房进行进一步调配，被告是按照要求进行，亦无法预料该变化导致的后果；项目起初并无对一期动迁安置房的公建配套用房提出明确要求，后期被告按照要求，将属于一期(即1-12号楼)内两套房源(分别为54.21平方米、79.76平方米，合计133.97平方米)作为物业用房和业委会用房，并办出了1-11号楼的大产证(2007年5月27日竣工并取得大产证)，被告积极按照要求办理产证，并无恶意拖延之情形，然而，此后被告在申请办理系争房屋所在的12号楼的产证时，被告知因物业用房不符合要求(物业用房需100平方米、业委会用房需30平方米，两者应当相对独立)，但当时该小区内已无其他房源，因此无法办理，后被告仍积极推进处理，无法办出12号楼产证的原因并非被告所致，要求被告承担逾期办证责任显失公平。第二，被告始终积极推进12号楼大产证的办理，12号楼于2013年7月5日竣工，被告随即申请办理大产证，即便因各种新要求、新政策的变化，被告也没有怠于申请，积极与相关部门沟通；经过协调，被告于2020年4月17日办出了系争房屋所在12号楼的大产证。第三，逾期办理产证并未给原告造成损失，被告按约交付了系争房屋，逾期办理产证未影响原告居住使用的权利。如果法院判决支付逾期办证违约金的，被告认为基数应当按照被告实际收到的房款124,992元计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年5月29日，惠格公司(甲方、卖方)和金根荣、金子童(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于嘉定区玉麦路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋，政府批准的规划用途为居住；总房款为125,118元；其中第十条约定：该房屋的交付必须符合取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2014年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同；第十一条约定：甲方定于2014年5月31日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；合同另计其他相关事宜进行了约定。系争房屋系金根荣方动迁安置所得，惠格公司已按照房屋的实测面积收取购房款124,992元。另查明，2020年4月17日，惠格公司取得系争房屋的大产证。审理中，惠格公司提交一份《关于请求协调办理绿苑新城动迁房XXX号楼产权证的请示》其中显示：系争房屋属于绿苑新城一期(动迁房，共12幢楼)，1-11幢楼于2007年10月11日取得大产证，12号楼因动迁拖延原因于2013年7月5日竣工，系争房屋所在项目原本整体规划为一个小区，物业用房设置于一处，后因在建设过程中因故被拆分为三个小区，但规划物业用房未作相应调整，导致小区物业用房和业委会用房面积不符合办证要求，致使系争房屋所在的12号楼竣工后大产证无法办理大产证。对此，金根荣方对该证据真实性无异议，但是坚持认为按约办理大产证系惠格公司的义务，其作为开发商应当清楚办理产证的相关要求，如其认为并非自身原因导致逾期办理产证应当向相关部门主张其权利，而不应当由金根荣方来承担相应的法律后果。本院认为，原告与被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当按约履行。对于惠格公司辩称大产证逾期办理的原因不能归责于其的意见，对此，本院认为，惠格公司提出反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，现其证据不足以证明其事实主张，应由负有举证证明责任的当事人承担不利后果，此外，惠格公司自认在2013年7月12号楼竣工后申请办理该栋楼的大产证时，即被告知了其物业用房及办公用房不符合要求，其应当及时予以处理，但时隔多年始终没有解决，而在金根荣方起诉后，惠格公司即着手解决并在2020年4月17日办出了大产证，可见其主张无法办理大产证的原因并非客观上无法解决，故其上述辩称，本院不予采纳。故根据双方合同约定，被告应于2016年9月30日前取得大产证，并于取得了房地产权证(大产证)后30日内，签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起30日内办理小产证，但惠格公司于2020年4月17日方取得系争房屋的大产证，导致原告因此无法办理相应的房屋权属证书，显属违约，理应承担相应的违约责任。对于金根荣方主张逾期办证违约金的诉讼请求，其主张的起止时间、计算基数及计算标准，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，金额经本院核算确定为33,170.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海惠格置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告金根荣、金子童违约金33,170.80元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费641元，减半收取320.50元，由被告上海惠格置业发展有限公司负担(被告负担之款应于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年六月二十九日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。