北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初56177号原告陈阳，男，汉族，1983年6月18日生，住址内蒙古赤峰市元宝山区。委托代理人闫兵，北京云通律师事务所律师。委托代理人李璐玲，北京云通律师事务所实习律师。被告北京天人三和物业管理有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街18号楼24-25（门牌号）281室。法定代表人李昌达，经理。被告李肇华，男，汉族，1971年11月13日生，住址北京市朝阳区。被告北京市住银集团股份有限公司，住所地北京市东城区北京站街18号3层301。法定代理人李肇华，董事长。三被告共同委托代理人郝培军，北京市格平律师事务所律师。三被告共同委托代理人霍春霞，北京市格平律师事务所律师。原告陈阳与被告北京天人三和物业管理有限公司（以下简称天人公司）、被告李肇华、被告北京市住银集团股份有限公司（以下简称住银公司）合同纠纷一案，本院受理后，由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥、刘菁菁担任法庭记录。陈阳及其委托代理人闫兵，李肇华、天人公司、住银公司的共同委托代理人郝培军、霍春霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈阳诉称：2013年，王妮霞和天人公司的时任法人李肇华签订了一份协议书，约定坐落于北京市恒基II段D1-4层，共5层房屋由王妮霞来承租。2016年，李肇华找到了我，因为王妮霞是我的岳母，李肇华以资金周转为由，提出了一个新的方案，说是把天人公司同涉案场地的产权人建国门街道办事处（以下简称街道办）之间签订的旧的房屋租赁合同整体转让给我，同时李肇华还代表天人公司保证协调街道办与我再续约五年，但是我需要一次性向天人公司支付200万元。我同意了。2016年7月16日当天，王妮霞与李肇华就原有的协议书签订了一个解除协议。我与天人公司签订了一份转让协议，由于协议文本本来没有帮我与街道办协调再续约五年的内容，但是在我的要求之下，李肇华把这个内容手写在了合同的文本上。签约之后，我向天人公司付了200万元，这笔钱是保证天人公司在与街道办的租赁合同到期后，我还能从街道办处继续租赁这个场地。我同天人公司签了这个合同之后，双方都没有通知街道办，我每月向天人公司支付租金，这个租金数额与天人公司支付街道办的租金数额一致。到2018年底，天人公司和街道办的合同马上就要到期了，我向天人公司要求，让他们帮助我与街道办协调续约的问题。对方让我等着。2019年1月30日，街道办向天人公司去函，明确不再续约，但是这个函件我是今年6月份才了解到。从始至终，天人公司及其股东从未协助我办理续签合同的事宜。2019年3月8日，我向北京市东城区法院提起诉讼，后案件被移送至你院。2019年3月19日，天人公司向街道办回函，同意合同终止，但是同时向街道办表示是我在实际使用房屋，请求街道办停水停电。2019年4月3日，街道办向北京市东城区法院提起诉讼，要求天人公司、北京家和百利酒店管理有限公司（以下简称家和公司）、北京和风家鑫酒店管理有限公司（以下简称和风公司）、北京胡同客餐饮管理有限公司（以下简称胡同客公司）腾退涉案房屋，家和公司和和风公司都是由我实际控制，我以和风公司名义在租赁的场地上经营酒店业务。胡同客公司是我的下一手租客。我诉至法院，要求1、确认我同天人公司签订的转让协议无效，该协议违反我国合同法第88条，既没有通知街道办，也没取得街道办的同意。2、天人公司退还我转让款200万元，3、天人公司赔偿我装修添附损失2914537元，4、李肇华、住银公司在各自未实际缴纳的出资范围内就前述债务承担连带责任。天人公司辩称：不同意陈阳的诉讼请求。转让协议约定的所有权利义务均已履行完毕，要求我们返还转让款没有事实和法律依据。2013年11月，我公司同街道办签订了租赁合同，承租街道办的房子，租期到2019年3月14日。后我公司时任法人李肇华同陈阳的岳母王妮霞签订了一份协议书，把我们从街道办承租的房屋整体性地转租给了王妮霞，租期至2018年11月14日。王妮霞承租这个房屋是为了经营酒店，李肇华和王妮霞私下达成一个协议，由李肇华出面成立一个公司，把这个公司的证照借给王妮霞，用以经营酒店，随后就成立了家和公司，把这个公司的证照借给王妮霞让她使用。王妮霞自2013年开始进行装修，这个是得到我们同意的。2016年的时候，我公司同陈阳签订了一个转让协议，包括两部分内容，一是将李肇华、曹利林作为股东的家和公司转让给陈阳，二是将我公司承租的街道办的房屋全部转租给陈阳，租期同我们与街道办的剩余租期是一致的。签完协议之后，我们从来没有把协议相关内容告诉过街道办。陈阳如约支付了200万元，包括两笔费用，一是收购家和公司的费用，二是我公司应收陈阳的租金与我方应向街道办支付的租金之间的全部差价，当时我们与街道办的租赁合同还有两年多到期。这两笔费用无法区分具体数额。李肇华和曹利林协助陈阳办理了家和公司的转让事宜。2016年8月2日，家和公司的股东变更为陈阳。场地也是陈阳一直在使用，他以家和公司名义对外经营，使用到2019年3月14日。应交的费用陈阳也都交纳完毕了，每个月他都付给我方租金，租金数额同我方与街道办的租金数额一样，陈阳没有与街道办直接接触过。至此双方的转让协议已经履行完毕了，不存在无效的情况。李肇华确实在转让协议上手写了一部分内容，但是这部分内容不像陈阳所述，应当按照文义去分析，我们已经协助了陈阳办理续合同事宜，但是由于市里有要求，街道办的自有资产不能对外出租经营了，所以街道办不同意续约。李肇华、住银公司辩称：我们确实是天人公司的股东，本案系合同纠纷，我们与陈阳没有合同关系。即使天人公司败诉，也不能直接要求我们承担责任，只有在天人公司无力清偿的情况下，才有可能涉及股东的责任问题。而且我们还没有到认缴的最后期限，所以不能说天人公司存在实际缴纳资本不足的问题，认缴期限到2030年6月才截止。经审理查明：李肇华原系天人公司法定代表人，自该公司成立时担任法定代表人直至2019年3月29日，后仍担任天人公司股东。2013年11月9日，甲方李肇华同乙方王妮霞签订一份协议书，主要约定甲方出租位于北京市东城区北京站街18号建筑面积约3000平方米的建筑物给乙方，甲方保证为出租房屋、设施的合法拥有人，并有合法地位出租此房屋。乙方租赁房屋用于经营。乙方自行办理因商业经营所需要的一切审批手续，包括甲方同意乙方按其营业执照登记的商业经营范围自行经营承租房屋。乙方在其营业执照有效期及本合同租赁期内依法经营不受甲方干预。若乙方改变场地用途，须提前三个月通知甲方，并征得甲方书面同意。租期自2013年11月15日至2018年11月14日。2013年11月15日至2014年3月14日，乙方享有自协议订立之日起四个月的免租期。年租金660万元，每三年递增5%，每六个月支付一次租金。2013年11月15日，街道办作为甲方同乙方天人公司签订房屋租赁合同一份，主要约定乙方租用甲方房屋。房屋坐落于北京市恒基II段D1-4层，共5层。场地之详细建筑位置、使用范围以位置图、平面图红线圈定部分为准。本合同项下租赁物的位置图、平面图作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。建筑面积2704平方米，实际建筑面积2640.94平方米；甲方保证为出租房屋及设施的合法拥有人并有合法地位出租此房屋。乙方用于商业经营。乙方自行办理商业经营所需要的一切审批手续，包括甲方同意乙方按其营业执照登记的商业经营范围使用承租房屋。乙方在其营业执照有效期及本合同租赁期内依法经营不受甲方干预。若乙方改变场地用途，须提前三个月通知甲方，并征得甲方同意。租赁期限为五年，自2013年11月15日起至2019年3月14日止，含免租期4个月。免租期4个月，即乙方装修或办理经营相关手续等时间。每租赁年度租金为560万元，乙方同意自本协议订立之日起每3年增加租金3%，即从第四年起乙方须依据新的租金额每年576.8万元向甲方支付租金。租金支付方式：每半年提前支付租金。未经甲方同意，乙方不得将租赁场地转租，否则，甲方有权立即解除合同，要求乙方返还房屋并赔偿由此给甲方造成的一切损失。乙方可以将租赁物场地用与第三方合作经营或部分租赁于第三方，但必须通知甲方。该合同后附一平面图，标明了天人公司具体的租赁位置、范围。2013年11月29日，家和公司成立，住所注册在北京市东城区北京站街18号4层401室。股东为李肇华、曹利林。王妮霞承租至2016年7月16日，与李肇华签订一份解除协议，约定甲方李肇华于2013年11月15日与乙方王妮霞签订的协议书及补充协议，乙方承租北京站前街18号房屋，协议尚未到期，经甲乙双方协商并根据上述协议书的约定作如下解除：1、甲乙双方均不再履行协议书及补充协议的所有约定。2、甲乙双方均不追究对方的法律责任。3、2013年11月15日甲乙双方签订的协议书及补充协议，在签订此协议同时解除。陈阳系王妮霞女婿。2016年7月6日，陈阳收到家和公司营业执照正本、副本及公章。2016年7月16日，甲方天人公司同乙方陈阳签订转让协议，约定甲方将坐落在北京市恒基II段D1-4层的家和公司转让给乙方。家和公司的所有相关证照、商标及手续正常过户到乙方名下。甲方与东城区建国门街道办事处，2013年11月15日签订的恒基II段D1-4层的房屋租赁合同转让给乙方，由乙方继续履行房屋租赁合同中约定的所有权利和义务，并承担与此相关的一切法律责任。甲乙双方在签订协议后，乙方向甲方支付转让费200万元。本协议自签订之日起生效。在该协议下方有李肇华手写的“甲方负责协助乙方续上下期合同”字样。签约后陈阳按约定支付了200万元给天人公司。2016年8月2日，家和公司的股东由李肇华、曹利林变更为陈阳。陈阳成为家和公司法定代表人。2016年8月25日，陈阳签订家和公司物品交接表，接收家和公司财务专用章、合同章、开户许可证、资产负债表等物品。2017年3月20日，甲方街道办同乙方天人公司签订补充协议一份，约定2013年11月15日双方就租赁恒基II段房产签订房屋租赁合同，2016年3月21日起，因乙方经营困难，多次向甲方发出减免租金的申请函。甲方鉴于实际情况，考虑乙方的实际困难，原则上同意减免租金的申请，从2016年3月15日至2019年3月14日每年给予减免90万元租金。甲方依据乙方经营状况，有权保留因乙方经营状况好转而要求乙方依据2013年11月15日签订的合同租金内容履行，自甲方向乙方发出依据原租赁合同继续履行原约定租金的通知之日起生效，乙方无条件按照该通知要求执行。双方还就具体交纳租金的日期进行了约定。2019年1月30日，街道办向天人公司发出通知，载明：贵司与我单位于2013年11月15日订立房屋租赁合同。依据合同第三条3之规定：租赁期限届满，本合同即终止，乙方应将房屋及附属设备、设施及时、完好无损地返还甲方。如乙方要求继续租赁，则须在本合同届满前三个月向甲方提出书面续租申请，甲方有权决定是否续租。为此我单位正式通知贵司，合同期限届满，我单位将不再与贵司续租。请贵司提前准备安排腾房事宜，并于合同期限届满当日按合同第五条2之约定的条件返还我单位房屋。2019年3月19日，天人公司向街道办回函，称：我司已收到贵单位所发告知书，理解并认可其内容。对租赁期届满一事知悉，愿意依照合同履行房屋归还，但现合同租赁房屋实际使用人仍然在进行经营活动，望贵单位暂停租赁房屋的能源供应，以便结束现场经营活动。我司将全力配合贵单位工作，做好房屋返还工作。另查，2019年4月3日，街道办起诉天人公司，并以家和公司、胡同客公司作为第三人，要求天人公司，家和公司、胡同客公司腾退北京市恒基II段D1-4层共五层房屋，天人公司支付房屋使用费。2019年8月，北京市东城区人民法院依法作出（2019）京0101民初11873号民事判决书，判令天人公司、家和公司、胡同客公司腾退房屋，天人公司支付房屋使用费。胡同客公司不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院经审理于2019年12月9日依法作出（2019）京02民终14660号民事判决书，驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，陈阳申请对其装修部分在2019年9月20日的残值进行评估，经报北京市高级人民法院摇号确定，由国宏信价格评估有限公司担任评估单位，该单位于2020年1月7日作出价格评估报告，结论为评估标的在评估基准日的价格为2914537元，其中非争议项2864513元，争议项50024元。陈阳为此支付评估费62933.02元。评估报告出具后，陈阳对其没有异议，天人公司、住银公司、李肇华表示对评估的结论和本案的关联性不认可。陈阳主张的装修残值和双方之间的转让协议无关。因为这些装修是在本案争议的转让协议签订之前由王妮霞进行的。即便是有残值也与本案转让协议无关。我方认为评估报告中的残值过高。一般酒店业装修都是使用5年左右时间，本案的装修自2013年使用到现在，我方认为按照正常酒店业折旧率，这个装修现在已经没有价值了。不同意承担评估、鉴定费用。上述事实，有转让协议、通知、解除协议、房屋租赁合同、收据、当事人陈述等在案佐证。本院认为：2016年7月16日陈阳同天人公司签订的转让协议，实质上包含两方面的内容。一是将家和公司的股份全部转让给陈阳一人，并将家和公司的公章、账目等一并转让给陈阳，以便其以家和公司的名义对外经营。二是将天人公司承租的街道办的房屋全部转租给陈阳，由他进行使用并向天人公司交纳房租。本质上并非将天人公司在2013年11月15日的房屋租赁合同中的全部权利义务概括性地转让给陈阳。原因在于没有证据证明签订转让协议之前，陈阳或天人公司就转让天人公司的权利义务曾经与街道办协商，陈阳、天人公司签订转让协议之时，并没有街道办的签字或盖章确认。签订转让协议之后，不论陈阳还是天人公司均未向街道办告知此事，直至街道办同天人公司在2013年11月15日签订的房屋租赁合同到期之后，街道办还是以天人公司作为其租赁合同相对方发送通知，天人公司的回复中也依然以承租人身份自居。租金的支付也是天人公司以自己的名义交付给街道办。从签约时间来看，王妮霞的解除协议签订当天，陈阳就与天人公司签订了这份解除协议，联系到王妮霞同陈阳的亲属关系，本院有理由相信该份转让协议的内容实际上是王妮霞同天人公司法定代表人签订的协议书的延续。此外，如果是权利义务的概括转让，则转让协议根本没有必要添加“甲方负责协助乙方续上下期合同”的内容，由陈阳直接同街道办协调续约事宜即可。现陈阳与天人公司约定的租期并未超过街道办同天人公司约定的租期，且街道办与天人公司的租赁合同早已到期，本院经过审查亦未发现转让协议存在无效事由。故陈阳要求确认转让协议无效的请求本院不予支持。关于200万元转让费，实际上转让协议中约定的义务，不论是提供房屋给陈阳使用，还是转让家和公司股份、证照等等，天人公司均已完成，在此种情况下再要求返还200万元转让费缺乏事实和法律依据。最后，针对装修残值问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。转让协议确定的租期已经结束，即使陈阳在明知租期的情况下进行了装修，现又主张租赁还同到期后装修的残值，本院不予支持。装修相关的评估鉴定费用应由陈阳自行承担。对于要求李肇华、住银公司承担连带责任的请求本院一并驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈阳的全部诉讼请求。案件受理费二万三千零五十八元，由原告陈阳负担（已交纳）。评估费六万二千九百三十三元二分由原告陈阳负担（已支付国宏信价格评估有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年六月十八日书记员  刘菁菁姚澍峥