河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初15340号原告（反诉被告）：候树林，男，1962年1月18日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：候春生，男，1990年3月15日出生，汉族，住河南省汝南县，系原告候树林的儿子。被告：张艳清，女，1981年11月17日出生，汉族，住河南省西平县。被告（反诉原告）：驻马店市金盛房地产中介服务有限公司。住所地：驻马店市十三香路与丰泽路交叉口昝庄。统一社会信用代码：91411700MA40X3PE6Q。法定代表人：赵磊，总经理。委托诉讼代理人：贾长磊，河南燕小成律师事务所律师。原告候树林诉被告张艳清、驻马店市金盛房地产中介服务有限公司（以下简称金盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告金盛公司提出反诉，本院决定合并审理。原告候树林的委托诉讼代理人候春生，被告金盛公司的委托诉讼代理人贾长磊到庭参加诉讼。被告张艳清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告候树林向本院提出诉讼请求：1、判令被告张艳清向原告支付合同协议的赔偿金40000元。2、判令被告金盛公司退还2019年8月25日保管的被告张艳清已向原告支付的购房定金10000元。事实及理由：2019年8月25日，原告与被告张艳清在被告金盛公司居间介绍下签署了《房地产买卖合同》，合同约定了被告张艳清购买原告所有的位于驿城区文明路东高国际花园6号楼2302号房屋，总房款890000元。签约当天被告张艳清向原告支付购房定金20000元，其中金盛公司保管10000元，合同约定2019年9月20日前被告张艳清向银行申请房贷，申请审批通过后三个工作日内向原告支付首付款。时至今日被告虽然早已通过银行房贷审核两个月之久，未向原告支付任何首付款，中间经原告多次催促，张艳清未向原告支付房款，根据合同约定张艳清违约，需向原告赔付除定金外的双倍金额给原告。被告金盛公司在此次房产交易中根据合同规定，不应收取原告的任何费用，该事实在2019年8月25日三方签约当天原告已多次声明强调，三方均同意按押，但现在金盛公司拒不退还保管的原告10000元，原告认为金盛公司只有保管权，且当时已出具保管条并加盖公章。买方违约后，应无理由将10000元退还给原告，但金盛公司非法占有且拒不退还原告。被告张艳清未到庭，未提交书面答辩意见。被告金盛公司辩称，1、由于原告尚欠被告金盛公司交涉及办公费用未支付，因此原告要求被告金盛公司退还10000元定金无事实和法律依据，不应得到支持，原告履行完支付被告金盛公司交涉及办公费用之前，被告金盛公司有权留置该款项。2、原告其他诉讼请求与被告金盛公司无关，不做答辩。反诉原告金盛公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告候树林支付反诉原告交涉及办公费用10000元。2、反诉费用由反诉被告负担。事实及理由：2019年8月25日，反诉被告候树林与本诉被告张艳清经反诉原告居间服务签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方候树林将其拥有的位于驻马店市驿城区文明路东高国际小区6号楼独单元第23层2302房屋一套出售给张艳清，出售价格为890000元，签约当天张艳清向候树林支付购房定金20000元，其中反诉原告保管着其中10000元定金，另10000元直接支付给了反诉被告候树林，其他权利义务约定明确。后反诉被告候树林以张艳清未按时履行合同，构成违约为由将张艳清及反诉原告诉至法院，要求反诉原告退还10000元购房定金。反诉原告认为自己非但不应当退还候树林10000元购房定金，反诉被告还应当再支付反诉原告交涉及办公费用10000元，因为根据三方签订的《房地产买卖合同》第七条第二款约定：“如中途违约获取违约金（或定金）的一方应将二分之一的违约金（或定金）支付给中介方，作为此次房地产活动中的交涉及办公费用”，而且反诉原告已按合同约定履行了合同义务，为甲乙双方履行了中介服务，且不存在任何合同过错，购房甲乙双方任何一方违约均与反诉原告无关，反诉原告有按合同约定获得报酬的权利，现候树林起诉张艳清索要违约金40000元，根据合同约定其应当支付反诉原告的一半，即20000元，由于反诉原告已事先保管有10000元，故反诉被告候树林还应当再支付给反诉原告10000元，故提起反诉。反诉被告候树林辩称，1、签订房屋买卖合同时候明确规定原告不出任何中介费用，合同第八条其他约定中已经写明原告不出违约金，现在被告金盛公司向原告索取违约金是不正当的，违约金应当向违约方索取。本诉被告张艳清未陈述意见。经审理查明，2019年8月25日，被告张艳清经被告金盛公司介绍购买原告候树林的住房，原告候树林（卖方、甲方）的委托代理人候春生与被告张艳清（卖方、乙方）、被告金盛公司（中介方、丙方）三方签订了《房地产按揭买卖合同》一份，该合同约定了：原告候树林将其位于驿城区文明路东高国际小区6号楼独单元第23层2302的房产以银行按揭的形式出售给被告张艳清，出售价格为890000元。2019年9月20日内原告与被告张艳清到被告金盛公司指定的银行办理房产申贷手续，贷款允批后3个工作日内办理该房产过户手续，办理房产过户手续所产生的费用由乙方承担。违约责任：签订本协议后甲、乙双方不得以任何理由（不可抗力除外）违约，违约方应赔付守约方定金的双倍额违约金。中介费用支付方式：1、在房产过户之前，甲、乙双方将各向丙方支付总房价的1%作为此次中介服务报酬。2、如中途违约获取违约金（或定金）的一方应将二分之一的违约金（或定金）支付给中介方作为此次房地产活动中的交涉及办公费用。3、由于丙方已经为买卖双方提供了服务，故无论甲、乙双方基于何种原因违约，导致本合同终止履行时，违约方将向丙方支付该房成交价的2%作为此次房地产活动中的交涉及办公费，如甲、乙双方同时违约则各向丙方支付该房成交价的1%作为此次房地产活动中的交涉及办公费用。买方共支付定金贰万元整，卖方已拿走壹万元整，中介方保管壹万，卖方不出中介费用，违约方另出中介费，另买方替卖方还款解押等条款。原告与被告张艳清另口头约定在银行房贷审批通过之后三个工作日之内被告张艳清向原告支付首付款230000元。签订合同当天，被告张艳清向原告交付购房定金20000元，其中10000元由被告金盛公司保管至今，被告金盛公司向原告出具保管条一份，载明：“暂保管候树林房产证或（购房合同）原件一份，证号：0002540.另保管售房定金：壹万元整”。2019年9月28日，被告张艳清在中国建设银行驻马店分行申请的金额为650000元的个人商品再交易住房贷款已通过审批。此后，被告金盛公司的工作人员多次催促被告张艳清交纳首付款，被告张艳清因缺少资金无力购买案涉房屋，于2019年10月左右通知被告金盛公司不再购买案涉房屋，原告以诉称理由起诉至本院，酿成纠纷。诉讼中，被告金盛公司称案涉买卖合同中约定的“办公及交涉费用”指的是跑腿费、车旅费、话费、员工劳务费、复印费、材料费、端口费、签订合同等相关费用。诉讼中，本院为被告张艳清制作了询问笔录，被告张艳清称因为外面的欠款没有收回，所以无力向原告支付230000元首付款，在金盛公司催要房款时其已经告知金盛公司不再购买案涉房屋，被告张艳清愿意解除合同，20000元定金给原告。上述事实，有原告提交的房地产买卖合同、保管条等证据，被告金盛公司提交的房地产买卖合同、证明及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告候树林与被告张艳清、金盛公司之间签订的《房地产按揭买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于本诉。本案中，各方当事人对《房地产按揭买卖合同》签订后被告张艳清因资金不足问题逾期交付首付款，且被告张艳清明确表示其不再购买案涉房屋的事实均无异议，本院予以确认。依照《房地产买卖合同》约定“签订本协议后甲、乙双方不得以任何理由（不可抗力除外）违约，违约方应赔付守约方定金的双倍额违约金”，被告张艳清逾期付款、明确表示不再继续履行案涉合同的行为，构成违约，原告现请求被告张艳清支付20000元定金双倍额的违约金40000元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。鉴于因被告张艳清无购买能力案涉房屋买卖合同无法继续履行，已经构成事实上不能履行，即案涉房屋买卖合同已经实际解除。案涉房屋买卖合同因被告张艳清的违约行为解除后，依据定金罚则，被告张艳清已经交付的定金不得要求返还，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”即非违约方有选择适用违约金或者定金的权利，但是两者不能同时适用。在本案中原告已经明确的诉讼请求为要求被告张艳清支付违约金，且该项诉讼请求已经在上述论述中获得本院支持，故根据上述法律规定和《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告应向被告张艳清返还已经交纳的定金20000元，原告应返还的定金20000元与被告张艳清需支付的违约金40000元相互抵销后，被告张艳清还应当向原告支付20000元违约金。原告请求数额超出部分，本院不予支持。关于原告请求被告金盛公司退还代为保管的定金10000元的主张，依据案涉房屋买卖合同的约定，被告金盛公司仅仅是代原告方保管该笔款项，现案涉房屋买卖合同已经不能履行，被告金盛公司的保管职责亦终止，本院上述已经确认原告负有向被告张艳清返还定金的义务，故被告金盛公司应将10000元定金返还给原告，原告的该项请求，于法有据，本院予以支持。关于反诉。金盛公司反诉请求候树林向金盛公司支付其获得的二分之一的违约金计20000元，扣除金盛公司已经保管的10000元，候树林还应再支付给金盛公司10000元。案涉《房地产按揭买卖合同》包含有两个法律关系，其一是原告与被告张艳清之间的房屋买卖合同法律关系，其二是原告、被告张艳清与被告金盛公司之间的居间合同法律关系。《房地产按揭买卖合同》中约定的：“如中途违约获取违约金（或定金）的一方应将二分之一的违约金（或定金）支付给中介方作为此次房地产活动中的交涉及办公费用”，该项约定具有违约金的性质，应视为各方当事人针对居间合同违约金的约定，因案涉合同已不能继续履行，综合考虑案涉合同的履行情况、当事人的过错、金盛公司的损失等因素，支付20000元违约金数额较高，本院酌定原告应向被告金盛公司支付10000元的违约金为宜，故被告金盛公司反诉请求原告候树林支付违约金10000元，本院予以支持。关于候树林提出依据合同约定其不应当支付中介费用，违约方支出中介费的辩解。案涉房屋买卖合同虽约定了卖方不出中介费用，但各方当事人同时又约定了对违约事宜需支付金盛公司“交涉及办公费用”，上述已经认定该约定具有违约金的性质，与中介费用无关，故候树林的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告张艳清于本判决生效后十日内向原告候树林支付违约金20000元。二、限被告驻马店市金盛房地产中介服务有限公司于本判决生效后十日内向原告候树林返还购房定金10000元。三、驳回原告候树林的其他诉讼请求。四、限原告候树林于本判决生效后十日内向被告驻马店市金盛房地产中介服务有限公司支付违约金（交涉及办公费用）10000元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由被告张艳清负担1000元，被告驻马店市金盛房地产中介服务有限公司负担50元，反诉案件受理费25元，由反诉被告候树林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  付春峰人民陪审员  付保成二〇二〇年六月二十二日书 记 员  刘 然