广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1913号上诉人（原审被告）：惠州市华富兄弟投资管理有限公司。住所地：惠州市*******银滩一期交通中心临街5号铺。法定代表人：肖某1。被上诉人（原审原告）：杨玉林，男，汉族，1992年3月8日出生，户籍住址：广东省兴宁市***********，公民身份号码：441************012。委托诉讼代理人：杨玉琼，系被上诉人的姐姐。原审被告：欧居明，男，汉族，1972年9月10日出生，户籍住址：四川省大竹县********，公民身份号码：513************271。上诉人惠州市华富兄弟投资管理有限公司（下称华富公司）因与被上诉人杨玉林、原审被告欧居明房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2958号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市华富兄弟投资管理有限公司向本院提出上诉请求：依法改判判决第二项，驳回被上诉人（原审原告）要求上诉人承担连带偿还责任的诉讼请求，违约责任应由第三人（原审原告）欧居明一人承担。事实与理由：原审认定，针对原告的主张，本院支持其双倍返还定金计40000元，扣除被告已退还的8000元，被告欧居明仍需支付32000元，被告华富公司承担连带偿还责任。此认定是错误的，事实是：上诉人与被上诉人，第三人之间是居间服务关系，在被上诉人（杨玉林）与第三人（欧居明）交易出现问题的时候上诉人积极促成第三人退还被上诉人定金共计8000元整，未退还的定金12000元整，在退还定金的时候，本交易即已经终止，一审法院认定按定金双倍返还被上诉人40000元，扣除已经支付的8000元，还需支付32000元，此认定是不合理的。被上诉人即已经要求第三人欧居明退还定金，说明被上诉人是想解除同第三人欧居明的买卖合同的，不愿追究第三人欧居明的违约责任的，是第三人欧居明未能积极履行退款义务，收了2万定金只退还了8000元才导致被上诉人起诉，违约责任应由第三人欧居明一人承担，另外定金2万，退还了8000元，被上诉人也收受了，本次交易就已经失效，只需退还被上诉人12000元，一审法院认定需退还32000元，是不合理的，上诉人作为居间方，买卖合同约定居间方保管定金2万元，现第三人欧居明已退还8000元，上诉人也仅需对剩下的12000元有保管责任而不是现在被要求承担32000元的连带偿还责任，是不合理的。综上所述，原审判决认定事实错误，对基本事实尚未查明，判决结果有失公平、公正。故上诉人特向法院提起上诉，请法院依法裁判。被上诉人杨玉林辩称，原审认定事实清楚，被答辩人华富公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审法院查明《房地产买卖及居间合同》系答辩人、被答辩人、原审被告欧居明真实意思表示，内容合法，签订主体在合同上签名、盖章后依法成立并生效。合同对各方当事人均有约束力。合同第十一条备注:“由于房产处于抵押，定金20000元整由居间方保管直至卖方赎楼手续完结，才由居间方转给卖方”原审被告欧居明已然违约，应承担违约责任无争议，然而被答辩人在房屋尚未解除抵押的情况下已将定金20000元转交与欧居明，亦违反了《房地产买卖及居间合同》之约定，显然构成违约应当承担相应的违约责任。原审法院判决被答辩人与欧居民承担连带责任并无不当。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：一、判令被告欧居明、华富公司向原告双倍返还定金32000元。二、判令被告欧居明向原告承担违约金合计142000元。三、判令被告欧居明、华富公司共同承担原告因主张权利产生的律师费15000元。四、判令被告欧居明、华富公司共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告华富公司于2019年4月13日与原告杨玉林签署《佣金支付承诺书》，约定原告在与房产业主签订房屋买卖合同当天支付佣金5000元，于办理过户手续当天支付剩余佣金5650元。华富公司于2019年4月14日与被告欧居明签署《佣金支付承诺书》，约定于办理过户手续当天支付佣金10000元。同日，原告作为买受人与作为出卖人的被告欧居明签署《房地产买卖及居间合同》，合同约定买卖双方分别独家委托居间方就买卖坐落于惠州市惠阳经济开发区********************（房产权号：粤房地权证惠州字第1110184345号）提供居间服务。合同第二条第一点注明该房产已抵押，卖方承诺于2019年4月30日前解除抵押。第四条约定定金支付方式：定金20000元整，由买方从银行转账给卖方。合同第七条第6点：三方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则胜诉方因主张权利产生的费用（该费用包括诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由败诉方承担。合同第十一条备注：由于房产处于抵押，定金20000元整由居间方保管，直至卖方赎楼手续完结，才由居间方转给卖方。2019年4月14日，原告交付定金20000元给华富公司。截至2019年4月30日，被告欧居明仍未将涉案房产解除抵押，原告多次催促未果。另，在买卖双方交付房产之前，华富公司已将原告交付的定金20000元转交与被告欧居明。经原告与其业务经理不断微信协商，华富公司最终催促欧居明退还定金8000元给原告。截至起诉之日，原告和被告欧居明均未支付居间服务佣金给华富公司。一审法院认为，原告杨玉林与被告欧居明签订的《房地产买卖及居间合同》是双方的真实意思表示，内容合法，签订主体在合同上签名、盖章后依法成立并生效。合同对双方当事人均有约束力，双方应当按合同的约定履行义务。被告欧居明未在约定的2019年4月30日之前解除涉案房产的抵押，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。被告华富公司收到原告的定金后，在房产交付之前就将定金转交给了被告欧居明，亦违反了《房地产买卖及居间合同》中的约定，亦构成违约应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”又据《中华人民共和国合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，针对原告的主张，一审法院支持其双倍返还定金计40000元，扣除被告已退还8000元，被告欧居明仍需支付32000元，被告华富公司承担连带偿还责任。被告华富公司付款后可依法向被告欧居明追偿。原告选择定金条款，又主张被告承担违约金142000元和赔偿律师费，一审法院不予支持。被告欧居明经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，作缺席处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告欧居明在判决发生法律效力之日起十日内返还32000元给原告杨玉林。二、被告惠州市华富兄弟投资管理有限公司对被告欧居明应付给原告杨玉林款项32000元承担连带偿还责任，其支付原告的款项有权依法向被告欧居明追偿。三、驳回原告杨玉林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2040元，由原告杨玉林负担1695元，被告欧居明、惠州市华富兄弟投资管理有限公司负担345元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，《房地产买卖居间合同》第十一条约定：由于该房产处理抵押，定金2万元整由居间方保管直至卖方赎楼手续完结，才由居间方转给卖方。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人华富公司是否应当对本案的债务承担连带清偿责任的问题。具体判析如下：各方当事人签订《房地产买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。《房地产买卖居间合同》第七条约定：“逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求解除违约支付相当于该房产转让价款的20%的违约金。”本案中，出售人欧居明未按照合同约定在约定的期限内解除涉案房产的抵押构成违约，应当按约定承担双倍返还定金的责任，华富公司仅为房屋买卖合同的居间方，合同的违约致使解除并非上诉人原因造成，原审法院判决上诉人华富公司承担双倍返还定金的连带责任，处理欠妥，二审予以纠正。但是，依据《房地产买卖居间合同》第十一条未尽事宜（备注）的约定：“由于该房产处理抵押，定金2万元整由居间方保管直至卖方赎楼手续完结，才由居间方转给卖方。”本案的房产交易中，欧居明没有办理完房产的赎楼手续，上诉人华富公司便将定金2万元向欧居明支付，导致了杨玉林获得返还定金2万元的利益受损，华富公司存在过错，应当在2万元的范围之内承担连带返还责任。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠阳区人民法院2958号民事判决书第一项；二、撤销惠州市惠阳区人民法院2958号民事判决书第三项；三、变更惠州市惠阳区人民法院2958号民事判决书第二项为：欧居明应付给杨玉林款项的32000元，惠州市华富兄弟投资管理有限公司在20000元的范围内承担连带偿还责任，其支付杨玉林的款项有权依法向欧居明追偿。四、驳回杨玉林的其他诉讼请求。二审受理费用600元，由上诉人惠州市华富兄弟投资管理有限公司负担300元，由杨玉林负担300元。当事人多预交的诉讼费部分本院不予退还，抵作对方应负担部分待执行时一并抵扣。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年六月三十日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；