甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初727号 原告：天水佳和物业服务有限责任公司，住所地天水市麦积区。 法定代表人：耿某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张某，女，天水佳和物业服务有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：汪某，女，天水佳和物业服务有限责任公司员工。 被告：程某，男，1971年6月6日出生，汉族，甘肃省烟草公司天水市公司职工，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：周翔，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张馨，甘肃鑫盾律师事务所律师。 原告天水佳和物业服务有限责任公司（以下简称佳和物业公司）与被告程某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人张某，被告程某及其委托诉讼代理人张馨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的2018年10月1日至2020年9月30日的物业费6450.48元；2.依法判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年10月23日，因逾期交纳物业费所产生的违约金4556元，并自2019年10月24日起，按照日千分之三的标准支付违约金至本案判决作出之日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月1日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告提供前期物业服务，被告有义务按时向原告交纳物业服务费。协议第7.4条约定：甲方（本案被告）应于前期物业服务费到期前一个月，向乙方（本案原告）一次性交纳下一年度物业服务费（遇节假日顺延），如逾期交纳，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起，按应交费用的千分之三按日收取违约金。但被告除交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业费3225.24元外，未再向原告交纳过物业费。现因被告拖欠物业费，自2018年9月1日至2019年10月23日产生逾期违约金4556元。原告多次向被告催缴物业费未果，为维护其合法权益，故依法提起诉讼。 被告程某辩称：1.原告诉称的事实有误，2017年10月，被告购买的恒顺紫御润园小区交房，但按照原告要求，被告必须先交纳物业费才可以办理验房、收房手续，故被告按照原告要求交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业费用。验房时，被告发现其购买的房屋屋内设施存在问题，原告对存在的问题全部进行了记录，双方在房屋验收单上签字确认。被告要求原告对房屋存在的问题进行整改维修，但原告始终未能解决。被告认为其购买的房屋存在问题，但原告故意拖延不予解决已达两年之久，造成被告不能及时入住，且被告并未享受原告提供的物业服务，故不应交纳物业费；2.被告不交纳物业费并不属于恶意拖欠，是由于屋内设施及墙面存在严重问题，不具备入住条件，被告多次联系开发公司及原告，要求解决房屋问题，但双方互相推诿，拖延两年之久不予解决，给被告造成损失，但原告在诉讼中对于房屋存在问题的情况只字不提，故应当驳回原告的诉讼请求；3.验房时，房地产开发公司和原告的工作人员都在场，被告当场提出房屋存在质量问题，所以在原告通知被告领取钥匙时被告也没有签字。 原告佳和物业公司为证明其主张，提交了如下证据材料：1.《前期物业管理服务协议》一份，拟证明原、被告双方关于物业管理费收取标准、交纳时间及违约责任进行了明确约定，按照合同约定被告应当按时交纳物业费，否则应承担违约金；2.物业费收款收据一份，拟证明被告于2017年10月1日向原告交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业费3225.24元，说明被告对物业费收费标准认可也履行了交费义务；3.物业费催缴通知书二份（附张贴通知书照片），拟证明原告分别于2018年、2019年向被告送达物业费催缴通知书；4.律师函及快递签收单各一份，拟证明原告于2019年7月委托律师向被告送达律师函，催促被告交纳物业费；5.违约金统计表一份，拟证明自《前期物业管理服务协议》中约定的物业费缴费期限届满之日至2019年10月23日，被告应承担的违约金为4556元。 以上原告提交的证据材料，经被告质证后认为：1.对《前期物业管理服务协议》的真实性认可，但证明目的不认可，被告签订该协议是基于验房流程的需要被迫签订，原告要求被告签订该协议并交纳物业费后才能验收房屋，故该协议不是被告的真实意思表示；2.对物业费收款收据无异议，予以认可；3.对物业费催缴通知书不认可，被告并未见到该通知书，因为该通知书是原告贴在被告购买的紫御润园小区房屋的门上的，被告没有在该房屋居住，故没有见到过该通知；4.对律师函及快递签收单予以认可，该律师函被告确已收悉；5.违约金统计表，基于对《前期物业管理服务协议》不认可，故对该统计表也不认可。 被告程某为证明其主张，提交了如下证据材料：1.收楼流程示意图，拟证明原告给被告办理验房收房手续的流程，原告要求被告先交物业费后验房；2.入伙费用结算单，拟证明办理验房手续时必须要交纳的费用中包含了前期1年的物业费；3.入住手续办理流程单，拟证明被告按照原告规定的流程办理验收手续；4.房屋验收单，拟证明经过验收，恒顺紫玉润园小区8幢1单元702室房屋存在诸多问题，导致被告无法入住。 以上被告提交的证据材料，经原告质证后认为：对证据1.收楼流程示意图、2.入伙费用结算单，真实性均予以认可，但对其证明目的不予认可，虽然按照流程是先交物业费后验房，但不能证明签订《前期物业管理服务协议》不是原告的真实意思表示，原告提出房屋质量存在问题，不符合入住条件，但原告在一年的法定期限内并没有行使撤销权；3.对入住手续办理流程单的真实性予以认可，该证据恰好证明了被告已经办理了入伙手续并签字确认；4.房屋验收单，因没有原件与之核对，故对其真实性不予认可，而且验收单确认的内容是关于房屋质量的问题，与原告无关，原告作为物业公司，提供了物业服务就应该收取物业费，且该验收单上记载的问题并不能证明该房屋不具备入住条件。 以上原、被告提交的证据材料经本院审核后认为： 对于原告提交的：1.《前期物业管理服务协议》，来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，依法予以采信；2.物业费收款收据、4.律师函及快递签收单，经被告质证，对其均无异议，予以认可，且被告对于交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业费及接收到原告邮寄的催缴物业费律师函的事实亦予以认可，故对以上证据材料均予以采信；3.物业费催缴通知书二份（附张贴通知书照片），来源合法，内容真实，被告虽表示其没有收到该通知，但对于该通知书张贴在其购买的恒顺紫御润园小区8幢1单元702室的房门上的事实予以认可，故对该证据予以采信；6.违约金统计表，虽系原告单方出具，但其计算的依据和标准，能够与《前期物业管理服务协议》约定的内容相印证，故对其真实性予以采信，但对于违约金的具体数额，本院将根据本案实际情况依法予以核定。 对于被告提交的：1.收楼流程示意图、2.入伙费用结算单、3.对入住手续办理流程单、4.房屋验收单，均来源合法，内容真实，与本案待证事实具有关联性，故对其真实性、合法性、关联性均予认定，对于其证明目的中关于按照收房验房流程要求先交纳物业费才可以验房、被告交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业费以及被告在验房过程中发现房屋存在质量问题的内容，原告予以认可，故对以上证明目的依法予以采信，但对于被告主张的房屋不具备入住条件的证明目的，本院将结合本案其他证据材料及当事人陈述，综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 被告程某购买了天水恒顺房地产开发有限责任公司开发的天水市麦积区恒顺紫玉润园小区房屋一套，原告佳和物业公司为该小区提供物业服务。2017年10月1日，被告程某（甲方）与原告佳和物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：房屋交付使用指开发商寄发的《入伙通知书》中规定的领房截止日期，即为甲方所有房屋交付使用起始日，甲方如未在《入伙通知书》中规定的入伙时间办理入伙手续，自入伙截止日起视为本合同项下的商品房已经交付；甲方应依据本协议及业主临时管理规约，向乙方交纳物业服务费用及其他相关费用；物业收费方式为包干制，由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，按购房合同要求由甲方先行交纳，一年为一结算期；收费标准为高层住宅1.98元/平方米/月；甲方应当在当期物业服务费到期前一个月，向乙方一次性预缴下一年度物业服务费（遇节假日顺延），如逾期交纳，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按应交费用千分之三（3‰）的标准，按日向甲方收取违约金。被告于签订《前期物业管理服务协议》当日，向原告交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业费3225.24元。2017年10月1日，被告验收房屋过程中，提出餐厅右墙面不平、排水管装偏、入户门顶灯短路的问题。后原告对入户门顶灯短路问题进行了维修。2008年1月，原告再次通知被告程某验收房屋，但被告以排水管问题未解决为由，拒绝再次验收房屋。自2018年10月1日至今，被告程某未向原告交纳物业费用。 本院认为，被告购买了恒顺紫御润园小区房屋，原告为恒顺紫御润园小区提供物业服务，双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效。被告提出了其该协议是基于原告规定的先签订协议才能验房的流程被迫签订，并非其真实意思表示的辩解意见，但其认可在签订该协议过程中，原告并未对其实施胁迫行为，只是表示不签订协议就不能验收房屋。本院认为，原告提出的不签订协议就不能验收房屋的收房规则，并不足以对被告形成心理强制，导致其作出违背自己真实意思的表示。且在合同签订后被告也未因其签订合同时被迫作出虚假意思表示而主张协议无效或撤销该协议。据此，对于被告的该辩解意见不予采纳。被告作为合同当事人，应当遵守合同约定，及时、全面履行合同义务。 被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定：“房屋交付使用指开发商寄发的《入伙通知书》中规定的领方截止日期，即为甲方所有房屋交付使用起始日，甲方如未在《入伙通知书》中规定的入伙时间办理入伙手续，自入伙截止日起视为本合同项下的商品房已经交付”，被告自认开发商于2017年10月1日前一周向其发出交房通知，被告于2017年10月1日开始办理相关入住手续，已经依次完成了：核对《入伙通知书》业主身份、《业主家庭资料》填写、面积补差财务收/退费、交纳物业预收费用、签署《临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》、领取《业主服务手册》及《装修手册》、签署《入伙资料签收单》、签署《客户房屋验收单》。在验收房屋过程中,被告提出了房屋质量及配套设施存在问题。对于被告提出的入户门顶灯短路问题，原告已于2018年1月完成维修；对于被告提出的餐厅右墙面不平的问题，被告并未提交证据证明该墙面问题的现实状况，而庭审中被告称餐厅与厨房连接处东侧墙体严重倾斜，如该问题确实存在，则应属于房屋质量问题，与本案争议的物业服务合同关系不属于同一法律关系，原告可向适格的责任主体另行主张权利；对于被告提出的排水管装偏问题，首先，被告提出问题的排水管弯曲处，系高层建筑为减缓管内重力流速度，消减下水立管冲击，避免下水冲击对管道造成损害而安装的“乙字弯管消能器”，该装置符合建筑设计规范，且不影响房屋的使用；其次，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，原告针对排水管道的服务内容为“日常维护、运行和管理”，拆改排水管道并不属于原告提供物业服务的范畴。综上，被告已经履行了部分收房手续，而在其提出房屋质量及配套设施存在问题后，原告已经对其中属于物业服务合同责任范围内的入户门顶灯短路问题进行了维修整改。2018年1月，原告再次通知被告验收房屋，而被告拒绝再次验收房屋的理由不成立，据此应当认定该房屋已经完成交付，被告应当依约交纳相应的物业服务费用。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，《前期物业服务管理协议》约定的物业费交纳时间及方式为：物业费按照1.98元/平方米/月的标准，由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，一年为一结算期；物业费预先交纳，业主应当在当期物业服务费到期前一个月，一次性向原告预缴下一年度物业服务费。依据该约定，被告应当在2018年8月31日前交纳2018年10月1日至2019年9月30日的物业费；在2019年8月31日前交纳2019年10月1日至2020年9月30日的物业费。被告拒不交纳物业费的行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任，且被告对于物业费收费标准也未提出异议。据此，原告主张2018年10月1日至2019年9月30日的物业费3225.24元的诉讼请求，与法有据，予以支持。原告主张的2019年10月1日至2020年9月30日的物业服务费，虽然物业服务期限尚未届满，但依据《前期物业管理服务协议》“物业费预先交纳，业主应当在当期物业服务费到期前一个月，一次性向原告预缴下一年度物业服务费”的约定，该期物业服务费应当至2019年8月31日交纳完毕，被告交纳该期物业服务费的义务履行期限已经届满，故原告要求被告交纳2019年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3225.24元的主张，有事实及法律依据，依法予以支持。 《前期物业管理服务协议》约定，被告应当在当期物业服务费到期前一个月，向原告一次性预缴下一年度物业服务费（遇节假日顺延），如逾期交纳，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按应交费用千分之三（3‰）的标准，按日向被告收取违约金。据此，原告要求被告承担违约金的主张，与法有据，应予支持。对于违约金的具体数额。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，《前期物业管理服务协议》中约定的以应交费用为基数按照日3‰计算违约金的标准，明显过高，应予调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因原告未举证证明其实际损失，故应认定被告逾期交纳物业费给原告造成的损失即为欠收物业费的利息损失。综合考量原告损失情况、被告违约程度等因素，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，本院酌情确定，以实际欠缴物业费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准上浮50%的标准，自各期应交费期限届满的2018年9月1日、2019年9月1日，分段计算为： （1）2018年9月1日欠缴物业费3225.24元×年利率6.53%（2018年一年以内（含一年）期贷款年基准利率4.35%上浮50%）×1年（2018年9月1日至2019年8月30日）＝210.61元； （2）由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故被告欠缴2019年物业费产生的违约金，应按照2019年8月20日公布的贷款市场报价利率一年期4.25%为基准，上浮50%计算为：2019年9月1日欠缴物业费6450.48元×年利率6.38%（贷款市场报价利率一年期4.25%上浮50%）÷365日×53日（2019年9月1日至原告主张的2019年10月23日）＝59.76元； （3）自2019年10月24日至本判决作出之日，即2020年6月10日，按照2019年10月21日公布的贷款市场报价利率一年期4.20%为基准，上浮50%计算为：欠缴物业费6450.48元×年利率6.3%（贷款市场报价利率一年期4.20%上浮50%）÷365日×231＝257.19元。 故自2018年9月1日至原告主张的本判决作出之日，被告应向原告支付的违约金数额依法核定为527.56元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由程某向天水佳和物业服务有限责任公司支付拖欠的2018年10月1日至2020年9月30日的物业费6450.48元； 二、由程某向天水佳和物业服务有限责任公司支付拖欠物业费产生的2018年9月1日至2020年6月10日的违约金527.56元。 以上判决第一、第二项确定的义务，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，已按照简易程序减半收取38元，由天水佳和物业服务有限公司负担14元，由程某负担24元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  颉娜 二〇二〇年六月十日 书记员  武娟