广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初870号原告：罗积均，男，1960年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************丽雅苑聚宝轩15D房，公民身份号码440************51X。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码91440600MA4UM87R99。法定代理人：丁历。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。原告罗积均与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田海波、被告的委托诉讼代理人田野、郑菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按照房屋总价的日万分之一的标准支付延迟交楼违约金，自2019年7月1日起计算至满足交楼条件的2019年9月25日为止，共计为15825.3元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月5日，原、被告双方经过充分协商，就被告所属的佛山市南海区******************的买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》《补充访议》，双方就所购房屋的价款、支付方式、交付条件、期限及违约责任均作了明确的约定。根据合同约定被告应在2019年6月30日前将涉案商品房按照合同约定交付原告。合同签订后，原告已足额履行了付款义务，但被告却违反合同关于交楼期限的约定，在合同约定最后交楼之日却未能办理竣工验收及测绘报告相关手续，小区燃气配套也无法开通，无法满足《商品房买卖合同》第九条、第十条及《补充协议》约定的交楼条件，严重损害原告的合法权益。直到2019年9月25日才达到合同约定的全部收楼条件。期间原告多次与被告协商违约金的赔付事宜，但是就违约金金额及支付方式方面无法达成一致。原告认为，根据合同第十二条第一项第二款的约定被告应当按照已付房款的日万分之一标准支付违约金直到涉案商品房满足交楼条件为止。被告辩称：一、原告主张逾期交楼违约金没有依据。（一）双方协商变更了商品房的交付条件。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，交付条件的变更是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在免除开发商义务的情况。竣工备案表以及测绘报告并非法定的交付条件，约定变更不违反法律法规强制性规定。被告已对协议相关条款采取合理的方式进行提示，且变更交付条件不存在免除被告后续需取得测绘报告的义务。（二）即使认为变更的交付条件低于竣工验收备案标准的，也应以竣工验收备案为准。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，双方已对交付条件变更为五方验收合格、消防验收合格以及电梯合格。即使参照该指引的，认为约定的交付条件低于竣工验收备案标准的，也应以竣工验收备案为准，与测绘报告无关。（三）被告已经依约交付商品房，在涉案商品房地基基础和主体结构并未存在质量问题严重影响正常使用的情况下，原告未在约定时间收楼的，应由其承担逾期收楼的责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条第二点、第五点和《商品房买卖合同》第十一条第三款的约定，双方关于交付条件变更合法有效，被告已在2019年6月30日前向原告交付验收合格（即取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》）的商品房。被告亦依约在2019年6月30日前向原告发出收楼的通知。原告在收到通知后，依约应至现场办理收楼手续，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。故，原告未在通知的时间内办理收楼手续的，应视为被告已按期交付了房屋，原告主张逾期交楼违约金没有依据。二、原告已经收楼，不应主张逾期交楼违约金。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，原告已于2019年7月3日办理了收楼手续，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房的违约责任，依法不应当支持。三、原告逾期付款，应当承担逾期付款的违约责任。《室内装修委托合同》约定，买方逾期支付款项超过30日的，被告有权解除合同，买方愿意继续履行的，经被告同意合同继续履行，且自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买方应按日支付逾期应付款0.05%的违约金。原告于2017年9月15日支付了300000元，于2017年10月10日支付了154200元。故原告应支付逾期违约金2154.6元（300000×0.05%×1+154200×0.05%×26）。诉讼中，原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格。2.商品房预售合同及补充协议原件各1份；3.室内装修委托合同原件1份；4.收据、发票联原件1组；证据2-4，用以证明原被告形成商品房买卖合同关系，原告已履行合同的付款义务，被告未能在合同约定最后期限2019年6月30日未能交付涉案房屋，构成逾期交楼，应承担违约责任。5.恒大曦苑验（收）楼通知书复印件1份。诉讼中，被告举证如下：1.单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件1份、建设工程消防意见书复印件1份、特种设备使用登记证原件1份，用以证明涉案房屋已通过五方验收、消防验收，电梯已取得安全检验合格证，具备约定的交付条件。2.微信聊天记录截图复印件1份，用以证明2019年6月30日前被告通过微信向原告发出收楼通知。3.竣工验收备案表、测绘报告书复印件各1份，用以证明涉案房屋已通过竣工验收备案及取得测绘报告。4.《住户手册》领用回执、恒大曦苑验（收）楼通知书复印件各1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的证据1，本院将综合案件审理情况进行认定；2.被告提供的证据2没有手机原本核对，相对方对真实性有异议，本院对其真实性不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年3月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区********恒大曦苑8座403房（以下简称涉案商品房）出售给买受人，成交价1365593元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（第九条）商品房交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；（第十条）交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；如在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；（第十二条）出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方同意合同第九条变更：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称《装修合同》），约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行统一装修；委托服务总包干价454200元，甲方在2017年9月14日向乙方缴纳全部款项；双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2019年6月30日；若甲方逾期支付款项在30日内，甲方应自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的0.05%的违约金，合同继续履行；若甲方逾期支付款项超过30日的，甲方愿意继续履行的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款0.05%的违约金；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条（违约责任）约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。原告已支付全部购房款、委托装修服务款，其中委托装修服务款454200元，原告于2017年9月15日支付300000元，于2017年10月10日支付154200元。2019年8月1日，恒大曦苑5、7、8座取得竣工验收备案。2019年9月25日，恒大曦苑7、8座取得测绘报告书。诉讼中，原被告均确认涉案房屋已开通燃气，原告认为开通时间为2019年8月左右。原告认为其于2019年8月4日才收到收楼通知书，于2019年8月12日收楼。被告认为原告于2019年7月3日收楼。本院认为，原告和被告签订的《买卖合同》《装修合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，此交付条件低于上述标准，且被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，对原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以《买卖合同》约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。《买卖合同》约定被告应在2019年6月30日前交付商品房，但涉案商品房于2019年8月1日通过竣工验收备案，于2019年9月25日取得测绘报告，故涉案商品房至2019年9月25日才符合双方约定的交付条件。关于违约责任。原告称其于2019年8月12日收楼，被告认为原告于2019年7月3日收楼但未能提供充足证据予以证明，故本院认定原告于2019年8月12日收楼。虽然原告于2019年8月12日收楼，但此时涉案商品房仍未达到合同约定的交付条件，在被告未能举证证明原告明知涉案商品房尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告而同意接收房屋的情况下，被告仍应向原告承担违约责任。而在原告收楼至涉案商品房取得测绘报告期间，可视为原告自收楼之日起已持续占有、使用涉案商品房，享受房屋使用之利益，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。故以原告于2019年8月12日收楼行为为界限，从2019年7月1日起至2019年8月12日止之期间，涉案商品房不具备合同约定的交付条件，被告也迟于合同约定的交楼时间交付，构成逾期交楼，应按照合同约定的逾期交楼违约金计算标准（按商品房交易总价的日万分之一计算），向原告支付逾期交楼违约金。从原告收楼次日起至涉案商品房取得测绘报告之日即2019年9月25日期间，涉案商品房仍未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失。因合同并未约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉案商品房的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按商品房交易总价的日万分之零点五的标准向原告支付损失。因涉案商品房的总价款由《买卖合同》约定的购房款和《装修合同》约定的装修款共同构成，故原告主张商品房交易总价为1819793元（1365593元+454200元），合理有据，本院予以支持。被告应以1819793元为本金从2019年7月1日起至2019年8月12日止按日万分之一的标准计付逾期交楼违约金7825.11元（1819793元×0.0001×43天），以1819793元为本金从2019年8月12日起至2019年9月25日止按日万分之零点五的标准计付损失4003.54元（1819793元×0.00005×44天），合计11828.65元（7825.11元+4003.54元）。另，《装修合同》约定原告应于2017年9月14日缴纳454200元，逾期付款应按逾期应付款的0.05%计付违约金，原告于2017年9月15日支付300000元，于2017年10月10日支付154200元，存在逾期付款行为，应承担相应的逾期付款违约责任。经核算，逾期付款违约金为2154.6元（300000元×0.0005×1天+154200元×0.0005×26天）。经抵扣，被告应支付9674.05元（11828.65元-2154.6元）予原告。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付9674.05元予原告罗积均；二、驳回原告罗积均其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费97.82元（原告已预交），由原告负担72.82元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年六月二十四日书记员  杜思雨