浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初10662号原告（反诉被告）：浙江卓伟置业有限公司，住所地杭州市余杭区临平街道荷禹路105号万宝城A-501。法定代表人：曹佳明，系总经理。委托代理人：杨晓丰、孟陆园，系公司员工。被告（反诉原告）：严世海，男，1979年10月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。第三人：褚建达，男，1977年12月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告浙江卓伟置业有限公司（以下简称卓伟公司）为与被告严世海房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月31日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员马超独任审判。后被告严世海在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行开庭审理。后因案情复杂，本院依职权追加褚建达为第三人，将本案转为普通程序，由审判员沈国娣担任审判长，组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卓伟公司的委托代理人杨晓丰、被告（反诉原告）严世海及第三人褚建达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓伟公司起诉称，2016年10月8日，卓伟公司与褚建达签订编号为：×××82的《租赁合同》。上述合同约定卓伟公司将坐落于杭州市余杭区临平街道荷禹路105号的万宝城Ｂ-410室出租给褚建达，出租面积为385.89平方米。合同租赁期为5年，自2017年5月26日营业起计算。2018年8月27日杭州市余杭区临平街道锅芯餐厅（案涉房屋所开设餐厅）出具法人变更申请一份于原告，内容为公司原法人褚建达因公司股东出资额度发生变化，召开公司股东会议决定，按照股东新的出资比例选举由严世海为法人，主体不变，同时履行对卓伟公司的各项业务。2018年8月27日卓伟公司、褚建达、严世海三方签订《补充协议》一份，协议约定自2018年9月1日起，将卓伟公司与褚建达所签署的合同编号为×××82的主合同褚建达所享有的权利义务全部由严世海继承并由严世海继续履行。在合同实际履行期间，严世海于2018年12月开始未再缴纳物业费，根据双方合同约定，逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日的卓伟公司有权不经严世海同意立即解除本合同，严世海无权要求卓伟公司退还已付之保证金或其他费用，且严世海还应向卓伟公司支付相当于2个月保底租金和物业管理费综合的违约金。2019年1月17日，卓伟公司向严世海发函通知双方租赁合同已自2019年1月17日解除，要求严世海于2019年1月23日前办理相关手续。而严世海迟迟未有回应，并于2019年2月1日起闭店未再营业，也未腾空租赁房屋。为维护卓伟公司权益，特诉至本院，请求判令：1、确认卓伟公司与严世海于2016年10月8日签订的编号为：×××82的《租赁合同》于2019年1月17日起解除；2、严世海立即支付卓伟公司物业管理费30871.2元（物业管理费所欠时间为2018年12月1日至2019年1月17日，共计48天，每月按30天计算，物业管理费50元／平方米／月计算），扣除严世海预交未使用的电费，实际需支付18773.86元；3、严世海立即支付卓伟公司经营免租期间租金92073.35元；4、严世海支付占有使用费208715.04元（占有使用费自2019年1月18日起暂计算至2019年5月30日，共133天，按日保底租金的2倍计算，此后至实际腾空之日止的占有使用费按此标准另计）；5、严世海立即支付卓伟公司水费5124.87元；6、严世海立即支付卓伟公司违约金85667.58元；7、卓伟公司有权不予返还严世海支付的履约保证金85668元；8、严世海立即腾空坐落于杭州市余杭区××街道××路××号××室××商铺并恢复原状；9、本案诉讼费由严世海承担。被告严世海答辩称，一、其不认可合同解除，其没有收到过任何解除的材料；二、租金其交到2018年11月底，但是物业空调有问题，卓伟公司没有解决；三、其是从第三人褚建达处转租了案涉店铺，其没有享受到经营免租期，故不需要支付免租期租金；四、其关闭店铺后想拿回店里的东西，但是卓伟公司的保安不让其拿，只同意让其把东西放在小仓库，且将仓库锁住，故卓伟公司诉请占用使用费不合理；五、水费以实际发生为准，如果需要补缴愿意补缴；六、其不存在违约，三方协议是匆忙签订的，其没有看到过主合同，也没有签署其他补充合同，所以不认可违约金；七、其交纳租金费用到2019年2月底，卓伟公司在2019年1月份就断电了，其多次找卓伟公司协商，但都没有谈妥，其认为卓伟公司应退还其保证金、预交电费、租金等，故其提起反诉。第三人答辩称，因自身无力经营，第三人经卓伟公司同意后将案涉店铺转让给严世海。其和卓伟公司、严世海签订的《三方补充协议》约定是由严世海缴纳物业费和租金，租赁结束后卓伟公司返还严世海8万多的押金。且卓伟公司和严世海正式履行时要签订正式合同，后续的事情第三人未参加，所以不清楚。被告（反诉原告）严世海反诉称，2016年8月，褚建达租用卓伟公司位于临平万宝城购物中心B-410面积385.89平方房屋用于餐饮经营。租赁合同期内，经卓伟公司签订三方书面协议同意，褚建达将上述场地转租给严世海，由严世海承租上述场地。同时严世海以55万购买褚建达在该场地上的所有装修及设备、设施、烤鸭等餐饮库存。卓伟公司在经营中不但不对场地及附属设施进行修缮，反而将通往严世海店铺的通道阻塞，2019年1月31日严世海尚在营业中，卓伟公司强行拉闸关店，从此严世海无法使用店面，无法经营，冷库里的生鲜冻品全部腐烂。卓伟公司蛮横无理的行为导致严世海遭受巨额损失，为此诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的转《租赁合同》；2、卓伟公司退还严世海保证金85668元，退还2019年2月租金23539元，退还严世海电费12943元，赔偿严世海违约金85668元，赔偿严世海损失464332元，以上合计672150元；3、本诉、反诉诉讼费由卓伟公司承担。原告（反诉被告）卓伟公司答辩称，卓伟公司和严世海的租赁合同已经解除。严世海存在违约，所以不存在退还保证金的情况。严世海交纳的2月份租金可以在被告的违约金中抵扣；关于电费其方的记录是12097.34元，存在差额；因严世海存在违约，故卓伟公司不需要支付违约金及赔偿损失。第三人答辩称，卓伟公司和严世海在租赁期内发生的事情，第三人不清楚，也与第三人无关。针对本诉与反诉，卓伟公司为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.租赁合同一份，用以证明卓伟公司与褚建达签订房屋租赁合同及补充协议的事实；2.法人变更申请一份，3.三方补充协议一份，证据2-3共同用以证明严世海继承褚建达在主合同中享有的权利义务并继续履行的事实；4.解除合同通知函一份，用以证明卓伟公司于2019年1月17日发函通知租赁合同自2019年1月17日解除的事实；5.租金物业费缴费通知单签收表一份，用以证明严世海已经签收卓伟公司发送的物业费及租金催缴单的事实；6.电费、水费明细表三份，用以证明卓伟公司需退还严世海电费12097.34元，严世海需补交水费5124.87元的事实。7.租赁协议、租赁合同各一份，用以证明为办理营业执照，卓伟公司与第三人另行签订过租赁协议，但实际履行仍以原租赁合同为准的事实。针对本诉与反诉，严世海为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.转让金额明细三份，用以证明严世海从他人处转租案涉店铺并向卓伟公司支付租金的事实；2.2019年1月31日采购清单十张、分户明细对账单二份，用以证明商场拉闸当天严世海还在为过年备货，卓伟公司单方面停电的事实；3.停电店内食材损失照片一组（2019年2月1日拍摄）及视频一份（2019年7月10日拍摄），用以证明停电后店内各类食材及200箱鸭子存放于外面冷库受损的事实；4.视频光盘三份，用以证明严世海承租商铺包间（2019年2月16日拍摄）、后厨及冷菜间通道处存在漏水（2019年2月18日拍摄）、小仓库门上锁（2019年7月10日拍摄），卓伟公司的保安在2019年2月起就将小仓库上锁，严世海的酒水、调料、锡纸、冷柜都在里面，严世海不能自行撬锁拿走，保安拦住的事实；5.2019年7月25日商场4楼B区现状照片一份，用以证明商场管理不行，大部分店铺已经关门的事实；6.人工工资支出及打款明细共三页，用以证明严世海经营成本很高的事实；7.微信聊天记录五页，用以证明严世海积极联系处理库存的事实。第三人未向法庭提供证据材料。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2016年10月9日，卓伟公司（出租方、甲方）与第三人褚建达（承租方、乙方）签订《租赁合同》（合同编号：×××82，以下简称为案涉《租赁合同》）一份，约定甲方将位于杭州市余杭区××开发区××路××路××购物中心××室房屋出租给乙方，出租面积385.89平方米，乙方保证房屋仅作经营华馨园品牌餐饮之用途，租赁期为5年，自购物中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计。自该房交付日起，乙方可享有90日的装修免租期，装修免租期内乙方无须向甲方支付租金。甲乙双方同意租赁期内租金（按该房屋可出租面积）计算如下：第一年（不含装修免租期，但包含经营免租期，即自购物中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计）至第二年每月租金为61元／平方米／月，第三年每月租金为64.05元／平方米／月，第四年每月租金为67.25元／平方米／月，第五年每月租金为70.62元／平方米／月。上述租金均不包括物业管理费、宣传推广费及水、电、费、燃气等公用事业费用。首月及最后一个租赁年度的最后一个月的基本租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日基本租金额。日基本租金额为该商铺承租面积乘以当月每平方米基本租金额除以该月实际天数的得数。本合同项下的租金支付方式为：以3个月为一个交租期，第一期租金应于房屋交付日起5日内支付，除第一期租金费用外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，给乙方4个月经营免租期。免租期内，乙方按30元／平方米／月向甲方或其指定的物业管理公司支付物业费。物业管理费按该房屋可出租面积计算。免租期内物业管理费用应于房屋交付日起5日内支付。免租期内，除租金不计收，其他费用均按合同标准计收。如在合同期内，因乙方原因导致合同被解除或终止，则本条款约定的经营免租期取消，乙方应按照约定的租金标准将该期限内的租金支付给甲方。甲乙双方同意，租赁期内，物业管理费分为两个部分计收：第一部分计收标准：第一年为20元／平方米／月，第二年为20元／平方米／月，第三年为21元／平方米／月，第四年为22.05元／平方米／月，第五年为23.15元／平方米／月。第二部分计收标准：30元／平方米／月（使用商场中央空调）此部分物业管理费由甲方或甲方指定的物业管理公司根据实际支出进行调整，每次调整需提前30日以书面方式通知乙方，上述两部分物业管理费均按该房屋可出租面积计算。物业管理费支付方式：乙方应向甲方或其指定的物业管理公司支付物业管理费，以3个月为一个交费期，第一期物业管理费用应于房屋交付日起5日内支付，除第一期物业管理费外，乙方应当在每个交费期限最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。物业管理费包括甲方或其指定的管理公司提供的下列服务的费用：中央空调（购物中心正常营业时间内）、公共区域的照明、绿化、一般保安服务、清洁、灭虫、公共费用、公共设备的操作、维修保养及更新，公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险。乙方应按合同支付租金、物业管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的2‰向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。乙方同意自行承担使用该房屋所产生的水、电、燃气、额外空调及其他全部费用，电费按政府价的1.1倍计算，乙方应于收到账单后7日内支付该费用。若本合同期满或提前终止的，则乙方应立即返还该房屋并于本合同期满或终止之日起7日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、违约金等）。乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付相当于2个月保底租金物业管理费总和的保证金。以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。如乙方违反本合同规定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。若甲方从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方通知后15日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且乙方完成合同所列事项后满3个月，甲方将履约保证金或其余额（扣除或冲抵后如有）无息退还乙方。在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：乙方应按日保底租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用。且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，甲方有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于2个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改建、修葺、装修工程，封闭或更改公共通道。乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿。但甲方进行上述工程前，应提前合理时间通知乙方并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便。合同还就其他事项进行了约定。2018年8月27日，卓伟公司（甲方）、第三人褚建达（乙方）与严世海（丙方）签订《三方补充协议》，载明：甲乙双方于2017年3月28日签署了《租赁合同》（以下简称“主合同”），合同编号：×××82、铺位号Ｂ-410，品牌华馨园，该租赁合同中乙方将其基于主合同的权利义务变更为其关联方丙方的事宜，达成如下协议：1、甲、乙、丙三方一致同意于2018年9月1日起，将甲乙双方签署的主合同中乙方享有的权利义务全部由丙方继承，并由丙方继续履行，后期该商铺所产生的租金、物业管理费、电费等相关费用均由丙方承担并履行。2、甲、乙、丙三方同意，乙方基于主合同第6条支付给甲方的85667.58元保证金转为丙方交付给甲方，甲方应当按主合同约定向丙方返还该履行保证金。协议还就其他事项作出约定。协议签订后，严世海向卓伟公司支付了自2018年9月1日起至2018年11月30日止的首期租金70617.87元及物业管理费57883.5元，并承接案涉店铺用以经营。2018年11月3日，卓伟公司向严世海发送了租金物业费缴费通知单，通知严世海于2018年11月20日前缴纳自2018年12月1日起至2019年2月28日止的第二期租金70617.87元及物业管理费57883.5元，严世海接通知后于2018年11月30日仅向卓伟公司支付了第二期租金70617.87元。后经卓伟公司催促，严世海仍未按约支付物业管理费，截至2019年1月31日，严世海已欠缴物业管理费达一个月以上，卓伟公司遂对案涉店铺采取了停电的措施。严世海实际经营案涉店铺至2019年1月31日止，但至今仍未腾空并返还案涉房屋。庭审中，卓伟公司和严世海确认一致：严世海缴纳的履约保证金为85667.58元，预交的电费剩余金额为12097.34元，欠付的水费金额为5124.87元。但双方对租赁合同的解除及违约责任存在争议：卓伟公司认为严世海应当在2018年11月20日前向卓伟公司一次性足额支付下个交费期费用，截至2019年1月17日物业管理费57883.5元仍未缴纳，严世海存在违约，卓伟公司已于2019年1月17日向严世海发送了《解除合同通知函》，通知严世海自2019年1月17日起解除合同，并于2019年1月23日前来办理相关手续并腾空商铺。严世海否认收到过该《解除合同通知函》，认为系卓伟公司物业服务存在问题，其才拒绝缴纳物业管理费，卓伟公司对案涉店铺采取停电措施，导致其无法经营，存在违约。本院认为，卓伟公司、严世海和第三人褚建达签订的《三方补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对各方均具有约束力。根据《三方补充协议》约定，自2018年9月1日起卓伟公司与第三人褚建达签订的编号为×××82、铺位号Ｂ-410，品牌华馨园的《租赁合同》中第三人褚建达享有的权利义务全部由严世海继承，并由严世海继续履行。但该《三方补充协议》载明的编号为×××82的《租赁合同》签订时间为2017年3月28日，与案涉《租赁合同》实际签订时间（2016年10月9日）不一致，对此卓伟公司自述系其起草时工作失误造成，卓伟公司与第三人褚建达签订的编号为×××82的《租赁合同》有且仅有一份即案涉《租赁合同》，严世海对此不予认可，第三人褚建达虽认可《三方补充协议》系卓伟公司起草，但其不确定案涉《租赁合同》即为《三方补充协议》中所述的《租赁合同》。本院认为，案涉《租赁合同》的编号与该《三方补充协议》中由严世海继承权利义务的租赁合同的编号一致，卓伟公司和严世海已根据案涉《租赁合同》实际履行，第三人褚建达虽不确定两份《租赁合同》是否为同一，但未提供相反证据加以证明，故卓伟公司和严世海均应按照案涉《租赁合同》履行各自义务。本案的争议焦点在于双方是否存在违约行为。卓伟公司认为，严世海应当于2018年11月20日前缴纳下一期物业管理费57883.5元，但截至2019年1月17日严世海仍未履行付款义务，存在违约。严世海认为卓伟公司物业服务存在问题，其有权拒绝缴纳上述费用，卓伟公司于2019年1月31日对案涉店铺采取停电措施，导致店铺无法正常经营，存在违约。本院认为，根据合同约定，除第一期物业管理费外，严世海应当在每个交费期限最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向卓伟公司一次性足额支付下个交费期费用。若严世海欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，卓伟公司有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由严世海承担，且卓伟公司停止水、电、燃气的供应期间，不影响卓伟公司在此期间向严世海收取租金、物业管理费及其他费用的权利。若严世海逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，卓伟公司有权不经严世海同意立即解除合同。本案中，严世海认可其应于2018年11月20日前向卓伟公司缴纳下一期租金和物业管理，卓伟公司已于2018年11月3日通知其缴纳，但截至2019年1月31日卓伟公司对案涉店铺采取停电措施，其仍未缴纳57883.5元的物业管理费，严世海辩称系案涉店铺空调不能正常运行、店铺存在漏水、商场漏水维修堵塞通道影响客流等物业服务问题，经其多次催促，卓伟公司未能解决，故其拒绝支付物业管理费，卓伟公司对此予以否认。本院认为，当事人对其反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现严世海未能提供有效证据证实案涉店铺空调无法正常运行或存在漏水等导致案涉店铺无法正常使用的情形。另根据合同约定，卓伟公司有权在购物中心范围内根据需要进行维修工程，封闭或更改公共通道，严世海不得以此类工程及其后果对店铺产生干扰或不便为由要求卓伟公司予以赔偿，本案中严世海未提供有效证据证明商场维修严重干扰案涉店铺正常经营，故本案中严世海存在逾期支付物业管理费30日以上的情形，已属违约，卓伟公司有权解除案涉合同。同时，截至2019年1月31日，严世海已欠缴物业管理费达1个月以上，卓伟公司有权停止水、电、燃气的供应，严世海关于其有权拒绝支付物业管理费，本案系卓伟公司违约的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于合同的解除，卓伟公司主张双方的《租赁合同》于2019年1月17日严世海收到《解除合同通知函》之日解除。但严世海否认收到过该解除通知，卓伟公司亦无证据证实其向严世海发送过该解除通知，故卓伟公司该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。现严世海主张解除双方的转《租赁合同》，卓伟公司亦认可租赁关系无法继续履行，故本院对此予以准许。本诉部分，严世海未按合同约定向卓伟公司支付物业管理费，构成违约。卓伟公司与严世海之间的租赁关系于本判决生效之日起解除。合同关系解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故严世海应结清尚未支付的费用并将案涉房屋恢复原状并腾空。现严世海预交的电费余额为12097.34元，欠付自2018年12月1日起至2019年1月17日止的物业管理费30871.2元，欠付水费5124.87元，上述款项抵扣后，严世海仍应向卓伟公司支付物业管理费18773.86元，支付水费5124.87元。关于租金或占有使用费，严世海已付租金至2019年2月28日，此后仍占用案涉房屋至今，故严世海应向卓伟公司支付占有期间的租金或占有使用费。本院结合双方的合同履行程度及卓伟公司于2019年1月31日对案涉店铺采取停电措施等实际情况，酌情确定按照日租金235元的标准支付自2019年2月1日起暂算至2019年5月30日的租金为27965元，扣除严世海已缴纳的2019年2月份的租金23539元，严世海仍需支付上述期间内的租金4426元。此后自2019年5月31日起至实际腾空之日止的租金或占有使用费按照235元/天的标准另计。卓伟公司主张以日保底租金2倍计算占有使用费（租金）的标准约定过高，本院予以调整，卓伟公司诉请合理部分，本院予以支持。关于免租期租金，卓伟公司和严世海均认可双方租赁期内，严世海并未享受经营免租期，现卓伟公司诉请严世海支付免租期租金，依据不足，本院不予支持。关于保证金，严世海逾期不支付物业管理费累计超过30日的行为构成违约，卓伟公司据此主张不予返还保证金，本院予以支持。卓伟公司主张的其他违约金，本院认为上述没收的保证金已足以弥补其损失，故对该项诉请，本院不予支持。反诉部分，严世海未按合同约定向卓伟公司支付物业管理费，已构成违约。根据合同约定，其应向卓伟公司支付占有使用案涉房屋期间的租金或占有使用，并付清其他欠付费用，现严世海一直占用案涉房屋至今，且未付清款项，卓伟公司同意在其预交的电费余款中抵扣相关费用后，严世海仍拖欠水费和物业管理费，故其主张卓伟公司返还租金及电费的诉请，本院不予支持。另严世海诉请卓伟公司支付违约金、赔偿损失，但其关于卓伟公司擅自停电导致其无法经营，存在违约的主张不能成立，故严世海的相关诉请，依据不足，本院不予支持。关于保证金，现因严世海的违约行为导致案涉合同提前解除，严世海要求全额退还保证金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）浙江卓伟置业有限公司与被告（反诉原告）严世海之间的租赁关系于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）严世海支付原告（反诉被告）浙江卓伟置业有限公司物业管理费18773.86元，于本判决生效后十日内付清；三、被告（反诉原告）严世海支付原告（反诉被告）浙江卓伟置业有限公司租金或占有使用费4426元（暂计算至2019年5月30日，自2019年5月31日起至实际腾空之日止的租金或占有使用费按照235元/天的标准另计），于本判决生效后十日内付清；四、被告（反诉原告）严世海支付原告（反诉被告）浙江卓伟置业有限公司水费5124.87元，于本判决生效后十日内付清；五、被告（反诉原告）严世海支付给原告（反诉被告）浙江卓伟置业有限公司的履约保证金85667.58元不予返还；六、被告（反诉原告）严世海于本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区××街道××路××号××室房屋腾空并恢复原状；七、驳回原告（反诉被告）浙江卓伟置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）严世海的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8740元，由原告（反诉被告）浙江卓伟置业有限公司负担6160元，由被告（反诉原告）严世海负担2580元，于本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费5261元，由被告（反诉原告）严世海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14001元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沈国娣人民陪审员  闻慧琴人民陪审员  朱珍珠二〇二〇年六月二十八日书 记 员  苏 琪