广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1799号上诉人（原审原告）：聂友菊，女，1978年3月29日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区****************。上诉人（原审原告）：方正武，男，1976年2月2日出生，汉族，住河南省固始县*******陈灯寺组。两上诉人共同委托诉讼代理人：水运生，广东常成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市昊景湾房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********之二，统一社会信用代码914************360。法定代表人：林文辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽芬，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人聂友菊、方正武因与上诉人中山市昊景湾房地产开发有限公司（以下简称昊景湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。聂友菊、方正武上诉请求：撤销一审判决，改判昊景湾公司向聂友菊、方正武支付逾期交付违约金25256.3元。事实和理由：一、一审对昊景湾公司因台风影响、工期顺延1天的认定错误，中山市中级法院已生效的（2019）粤20民终317号系列案已不予认定。二、一审判决对违约金的调整违反合同意思自治，与生效判决相悖。双方签订的中山市商品房买卖合同网签版合同是昊景湾公司聘请律师反复考量后，在住建局公布的版本基础上进行修改，其中违约责任条款日万分之二的约定就是其自行修改后，在不允许买受人修改的情况下签署的，在双方有约定的情况下，应当从约定。在本案中，昊景湾向法院主张自己制定的条款约定违约责任过高，也未提供符合法律规定的客观的可参照的证据。根据最高人民法院九民会纪要第50条“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”，一审法院即将举证责任归咎于买受人，称买受人未提供证据证明延迟收楼造成的实际损失并予以调整，显然适用法律错误。中级法院在前述生效判决中对违约金标准也未予调整。三、昊景湾公司在取得竣工验收备案登记证后，应给予聂友菊、方正武合理的收楼时间。昊景湾公司于2018年6月26日取得竣工验收备案登记证，聂友菊、方正武主张逾期交楼违约金应计至2018年6月30日是合理的。昊景湾公司辩称：一、买受人一审期间已经确认台风事实，一审扣除台风影响的1天并无不当。二、一审调整违约金合法有据，因为调整前违约金已超过损失的30%。昊景湾公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判。一、一审法院以昊景湾公司是否向规划部门提交规划验收申请为是否违约的前提，适用法律错误。1.一审法院已认定涉案土地于2017年10月至2018年3月7日停止办理规划审批业务范围的事实。政府复函、通知均证明不能办理规划审批业务是临时性的政策，是对原土地政策的改变，导致昊景湾公司乃至整个中山市2017年10月至2018年3月期间均不能办理规划验收。办理规划验收是综合竣工验收备案的前提，无法办理竣工验收备案则无法按商品房按时交付给买受人，故政府停止办理规划验收直接影响了昊景湾公司在约定期间办妥规划验收乃至综合验收，无法交付。涉案房屋买卖合同第八条第三项1及3情形的适用不以申请为前提，昊景湾公司完全符合上述约定。2.一审法院以昊景湾公司未能举证证明已向规划部门提交规划验收申请为由，认为昊景湾公司不符合顺延约定错误。商品房买卖第八条第三款约定的因政府行政行为顺延交付时间的三种情形是选择关系，只要符合任意一种情形即可顺延交付时间。一审法院仅套用第三项第二种情形，以昊景湾公司没有证明已递交验收申请为由，不能适用交付时间顺延条款，但昊景湾公司一审一直主张因为规划验收政策变化导致规划部门暂停规划业务办理，并未以政府未能及时办理规划验收为由进行抗辩。二、一审法院以昊景湾未提供证据证明履行告知义务为由，认定因塔吊受损停工不予顺延，适用法律错误。商品房买卖合同关于交楼时间可以顺延的情形中，只有不可抗力才需要在发生之日起60日内告知买受人，而昊景湾公司并非针对“天鸽”台风这个不可抗力主张顺延，而是因台风导致工地塔吊受损停工38天的顺延，该情形应适用“因台风造成施工单位无法正常施工”的顺延条款。综上，按合同约定，工期应依法顺延178天。聂友菊、方正武辩称：一、昊景湾公司主张顺延的条件是政府行政行为或政府未能及时办理规划验收所致，其首先应证明已满足涉案房屋可以交付的全部条件、只是因为政策变化才无法交付。实际上，昊景湾无法证明其在合同约定的交楼时间已具备全部的交付条件。二、根据双方签署的商品房买卖合同，发生不可抗力，昊景湾公司必须在60天之内告知我方。台风显然属于不可抗力，但其并未履行告知义务，不能适用顺延条款。三、昊景湾公司始终示能提交证据证明其已在交楼期限之前向规划部门申请验收、验收文件符合规定、只是因为政策变化导致无法办理验收。根据一审查明，其从2018年3月19日申请规划验收，同年6月26日才取得竣工验收备案登记证，长达3个月零7天，而其提供的材料说明于2017年10月完工，距离约定的交楼时间2017年12月31日不足三个月，昊景湾公司在政府工作原因给其长达5个月时间准备材料后，还需要3个月零7天才能取得竣工验收备案登记证，如按正常程序，昊景湾公司也不可能在约定交楼期限以前取得竣工验收备案登记证，可以证明昊景湾公司在2017年10月20日前根本不具备申请竣工验收备案登记的条件，其归咎于政府工作原因，显然不合理。四、昊景湾公司主张调整违约金标准必须提供客观证据，在双方有明确约定的情况下，应当从约定，不应将举证责任归于购房者。聂友菊、方正武向一审法院起诉请求：昊景湾公司向聂友菊、方正武支付逾期交房违约金84748.93元（自2018年1月1日至今，暂计算至2019年8月28日，每天按万分之二计算）。一审诉讼中，聂友菊、方正武明确违约金计算方式为自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至昊景湾公司通知收楼之日，昊景湾公司按日向聂友菊、方正武支付已付房款的万分之二计算。一审法院认定事实：2016年7月25日，聂友菊、方正武（地址：珠海市斗门白藤2号左邻右居1栋3单元401；电话：1866698808/185*****848）与昊景湾公司签订中山市商品房买卖合同，主要约定聂友菊、方正武向昊景湾公司购买位于神湾镇神湾大道南183号昊景湾花园6幢1301房，总金额为701564元；昊景湾公司应当在2017年12月31日前依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付聂友菊、方正武使用；如遭遇不可抗力，且昊景湾公司在发生之日起60日内告知聂友菊、方正武的，或聂友菊、方正武未付清购房款或其他应付款项或其他非昊景湾公司所能控制的原因：因暴雨以上（含暴雨）的强降水、或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，或因政府机关行政行为，或昊景湾公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致昊景湾公司无法按时交付商品房的，昊景湾公司可据实予以延期；昊景湾公司如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，昊景湾公司按日向聂友菊、方正武支付已付房款万分之二的违约金。另，双方签订了合同补充协议，约定买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。签订上述合同和补充协议后，聂友菊、方正武已依约向昊景湾公司支付购房款、契税等相关费用。2017年8月23日，中山市人民政府防汛防旱防风指挥部出具了中山市防台风全民动员令，显示未来24小时内，今年第13号台风“天鸽”将严重影响我市，将带来强风、强降雨和风暴潮。经市防汛防旱防风指挥部提请市人民政府同意，决定从23日9:10开始，启动全市防台风I级应急响应！在I级应急响应期间，在全市范围内实行“三停”：停工（业）、停产、停课，除特殊行业及抢险人员外，其他人员切勿随意外出。暂时停止施工通知书显示，昊景湾花园（5-8#住宅、地下车库及其他面积）工程受台风影响，该工地一台塔吊受损严重，存在安全隐患，责令停止施工；要求在周边设置警戒区，做好围蔽工作；对工地进行全面排查，对存在问题进行整改消除安全隐患。落款栏盖有中山市建设工程安全监督站字样的印章，日期为2017年8月24日。复工申请书显示，受13号台风“天鸽”影响后，昊景湾花园（5-8#住宅、地下车库及其他面积）施工现场已全面停工，经全面仔细排查，检查中发现的安全隐患已整改完善，达到复工条件，特提出复工申请。中山市建设工程安全监督站于2017年9月30日审批同意复工。中山市住房和城乡建设局政务网中的中山市商品房综合验收备案显示，昊景湾花园（5-8#住宅、地下车库及其他面积）工程于2018年6月26日备案。2018年6月26日，昊景湾公司按中山市商品房买卖合同中载明的地址、电话向方正武、聂友菊邮寄收楼通知书，但该收楼通知书因原址查无此人、联系电话非收件人本人、多次电话联系收件人无人接听于2018年6月28日退回。2019年5月23日，中山市神湾镇人民政府出具了关于昊景湾花园规划验收情况的复函，载明：昊景湾公司向我镇求证昊景湾花园曾办理规划验收业务的问题，经向神湾规划分局核查，现函复如下：昊景湾公司业务经办人（郑均湖）曾于2017年10月20日到中山市城乡规划局神湾分局咨询昊景湾花园5-8栋、地库工程如何办理规划验收业务。但由于当时市里要求暂停有关规划业务的办理（2017年10月至2018年3月7日），期间昊景湾公司没有办理相关规划验收业务。一审庭审中，聂友菊、方正武与昊景湾公司确认涉案商品房购房款已支付完毕；确认合同约定的交付时间为2017年12月31日前；确认中山市建设工程竣工验收备案登记证于2018年6月26日取得；确认昊景湾公司主张顺延交付的事由并未通知业主或公示。聂友菊、方正武对昊景湾公司主张受台风损害及行政部门延期办理验收为顺延交付的事由不予确认。聂友菊、方正武称其没有收取收楼通知书，其至今仍居住在合同载明的地址，只是电话不对。昊景湾公司则认为其已于2018年6月26日邮寄收楼通知书，虽然该收楼通知书退回，但未送达收楼通知书的原因在于聂友菊、方正武，所以2018年6月26日后的违约金不应计算。为查清案件事实，一审法院依法向中山市神湾镇人民政府发函咨询。中山市神湾镇人民政府于2019年11月25日复函答复：一、昊景湾花园（7#、8#住宅）规划验收受理时间为2018年3月19日，昊景湾花园（5#、6#住宅）规划验收受理时间为2018年4月11日，昊景湾花园（地下车库及其他面积）规划验收受理时间为2018年5月17日。二、按照上级部门工作要求，2017年10月始，对于有土地证但在土地利用总体规划中为非城乡建设用地的，必须先调整好土地利用总体规划的城乡建设用地规模，并报市政府批准生效后，方可按照相关规定办理规划业务。经核对，昊景湾花园用地在《神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）》中为非建设用地。按十五届27次市政府常务会议决定事项的要求，从2018年3月7日始，为妥善解决规划、国土、建设方面的历史遗留问题，对已取得合法土地证但存在“两规”空间差异的用地，在符合总规、控规的前提下，可以办理规划审批手续。由于机构改革调整，目前规划验收业务已调整至市自然资源局，具体业务咨询以市自然资源局为准。经质证，聂友菊、方正武对昊景湾花园规划验收受理时间予以确认。昊景湾公司对上述复函的三性予以确认。一审法院认为，聂友菊、方正武与昊景湾公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，双方确认涉案商品房于2018年6月26日办理中山市商品房综合验收备案，一审法院予以确认。关于工期认定问题。庭审中，昊景湾公司抗辩存在顺延交付的法定及约定事由，因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付；另，2017年10月至2018年3月7日期间相关部门暂停办理规划验收业务，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了中山市防台风全民动员令、关于昊景湾花园规划验收情况的复函为证。聂友菊、方正武对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但认为停工时间为1天，且昊景湾公司并未依约履行相关告知义务，故不同意工期顺延。一审法院认为，根据合同约定，遭遇不可抗力，昊景湾公司须在发生之日起60日内告知聂友菊、方正武，但昊景湾公司未提供证据证实其已履行上述约定的告知义务，且聂友菊、方正武亦不予确认，故昊景湾公司的该项抗辩意见，理据不足，一审法院不予支持。另，双方在合同中约定，因政府机关行政行为，或昊景湾公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致昊景湾公司无法按时交付商品房的，昊景湾公司可据实予以延期，昊景湾公司辩称其系因相关部门在2017年10月至2018年3月7日期间暂停办理有关验收规划业务而导致其迟延办理规划验收备案手续。根据中山市神湾镇人民政府于2019年5月23日出具的关于昊景湾花园规划验收情况的复函、于2019年11月25日出具复函可以证实，昊景湾公司分别于2018年3月19日、2018年4月11日、2018年5月17日递件办理规划验收备案手续；2017年10月至2018年3月7日存在政策规定暂停办理有关验收规划业务，但上述证据无法证明昊景湾公司在上述期间已向规划部门提交规划验收申请，且其自身提交的规划验收材料均符合要求，仅因为不符合土地利用总体规划问题导致不能通过规划验收审批。昊景湾公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟知工程竣工验收环节向规划部门递交规划验收申请应当以正式、书面形式提出，并应持有规划部门收取相关资料的书面回执，且递件与出具中山市建设工程竣工验收备案登记期间必定存在时间差，该时间差并非不可预见，不属于不可抗力的范畴。综上，昊景湾公司的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。涉案合同约定昊景湾公司应于2017年12月31日前交付房屋，但昊景湾公司于2018年6月26日办理综合验收备案时才具备商品房法定及约定交付条件，昊景湾公司构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任。关于违约金的问题。昊景湾公司主张其于2018年6月26日按合同记载的地址向聂友菊、方正武邮寄收楼通知书，但收楼通知书于6月28日退回，根据补充协议约定，送达不能达到的后果应由聂友菊、方正武承担，故2018年6月26日之后的违约金不应计算，并提供了补充协议、邮单等为证。聂友菊、方正武对此不予确认，称其至今尚居住在合同载明的地址，其没有收到收楼通知书，涉案商品房至今尚未交付，违约金应计算至昊景湾公司通知收楼之日止。根据合同及补充协议约定，昊景湾公司已履行通知收楼的义务，虽聂友菊、方正武称其未收取收楼通知书，但并未就其没有收到通知书的原因归结于昊景湾公司提供相关证据予以证明。综上，昊景湾公司的抗辩意见，理据充分，一审法院予以采信。聂友菊、方正武主张违约金计算至昊景湾公司通知收楼之日，据前述，一审法院已认定昊景湾公司于2018年6月26日通知聂友菊、方正武收楼，但由于邮寄的收楼通知书于2018年6月28日退回，即违约金计算至2018年6月28日。另，聂友菊、方正武同意停工1天，因此昊景湾公司逾期交付商品房的时间为177天（2018年1月1日至2018年6月28日，扣减停工1天）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”昊景湾公司抗辩聂友菊、方正武主张的违约金的计算标准过高，违约金应按涉案商品房所在周边2018年的电梯房租金计算标准计算，即每月每平方米在15元至20元。据前述，一审法院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达177天，迟延收楼势必造成聂友菊、方正武因未能使用涉案房屋造成租金等实际损失，因聂友菊、方正武未就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，故一审法院酌定调整违约金按年利率6%计付，昊景湾公司应向聂友菊、方正武支付逾期交付违约金20696元（701564元×年利率6%÷360天×177天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、昊景湾公司于一审判决生效之日起七日内向聂友菊、方正武支付逾期交付违约金20696元；二、驳回聂友菊、方正武的其他诉讼请求。本院二审期间，昊景湾公司提交收楼通知书、业主收楼须知。该通知书载明，昊景湾公司于2018年6月26日通知方正武、聂友菊于2018年6月26日办理收楼手续，否则自2018年7月1日起，商品房毁损、灭失的风险转移由方正武、聂友菊承担。除以上事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案二审争议焦点为昊景湾公司关于交楼期限顺延和调整违约金的主张是否成立。关于交楼期限顺延问题。首先，双方当事人虽然在涉案合同中对出现暴雨、台风等造成施工单位无法正常施工时出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，但中山属于暴雨、台风频发的地区，昊景湾公司作为本地的开发商，应对当地的气候条件有所了解，理应预见中山地区天气状况对涉案工程的影响，从而合理安排涉案房屋的建设工期，并在此基础上与聂友菊、方正武对涉案房屋的交付时间进行合理约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成昊景湾公司延迟交楼的不可抗力。然而，台风“天鸽”的预警信号等级较高，且该台风确对中山市造成严重影响，聂友菊、方正武亦对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，认为停工时间只有1天，一审法院酌定扣减昊景湾公司交楼时间1天并无不当，本院予以维持。其次，昊景湾公司称塔吊受损停工属于“台风造成施工单位无法正常施工”的情形而非不可抗力，故不受60日告知义务期限约束、应予顺延。但其未能提交充分证据证明塔吊受损导致停工系台风的必然后果，不排除系施工单位的自身原因所致，其以此为由主张顺延交楼期限相当于将本应由其承担的责任转嫁给买受人，明显有违合同诚信原则，本院对其上诉主张不予支持。最后，昊景湾公司没有证据证明其在2017年10月之前除了土地利用总体规划问题以外，其他方面的材料均符合要求并已申请验收，结合其在2018年耗时超过三个月方才完成竣工验收备案登记手续来看，其于2017年10月20日向规划部门咨询规划验收事宜时，距离约定的交付期限已不足三个月，明显不足以支持其在约定的交付期限前完成竣工验收备案登记手续，故昊景湾公司主张因政策变化导致2017年10月至2018年3月7日期间不能办理验收、交付期间应予顺延的理据不足，一审对此不予采纳亦无不当，本院予以维持。关于违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案房屋达到交付条件即取得竣工验收备案登记证时已超过约定交付时间长达177天，势必造成买受人因不能使用房屋导致的租金等损失，昊景湾公司作为违约方并未举证证明涉案合同约定的逾期交房违约金标准过分高于买受人的实际损失，一审调整违约金计算标准缺乏事实和法律依据，应予纠正。昊景湾公司于2018年6月26日按涉案合同约定的联系地址向聂友菊、方正武发出的收楼通知书于6月28日被退件，聂友菊、方正武对此没有异议，但认为逾期办证违约金截止时间主张应包括合理的收楼时间在内，故应计至2018年6月30日，该主张符合情理，本院予以支持。故本案违约金计算期间应为180天（2018年1月1日至2018年6月30日，扣减停工1天），昊景湾公司应依约向聂友菊、方正武支付逾期交房违约金25256.3元（701564元×0.2‰×180天）。综上，中山市昊景湾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；聂友菊、方正武的上诉请求部分合理，本院予以支持，并对其不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22878号民事判决；二、中山市昊景湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向聂友菊、方正武支付逾期交付违约金25256.3元；三、驳回聂友菊、方正武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费406元，减半收取计203元（聂友菊、方正武已预交）；二审案件受理费367元（聂友菊、方正武已预交50元，中山市昊景湾房地产开发有限公司已预交1918元），均由中山市昊景湾房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内径付聂友菊、方正武253元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年六月十五日书记员  韦健淳