北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34885号原告：张杨，男，1991年7月10日出生，汉族，恒昌众鼎融资租赁有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：秦姗（张杨之妻），女，1989年11月27日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：北京宏泰旸物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇翠屏西路9号。法定代表人杨彦波，董事长。委托诉讼代理人：马晓莹，女，1971年7月29日出生，满族，该公司职员。委托诉讼代理人：张旭宇，男，1972年7月21日出生，汉族，该公司职员。被告：北京宏泰旸房地产开发有限公司，住所地北京市通州区光华路甲1号1幢1层102号。法定代表人：陈福庆，执行董事。委托诉讼代理人：赵亦文，北京宸章律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，营业场所北京市西城区复兴门南大街6号。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：盛乃龙，北京盛堂律师事务所律师。原告张杨与被告北京宏泰旸物业管理有限公司（以下简称宏泰旸物业公司）、北京宏泰旸房地产开发有限公司（以下简称宏泰旸房地产公司）、中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告张杨及其委托诉讼代理人秦姗，被告宏泰旸物业公司的委托诉讼代理人马晓莹、张旭宇，被告联通公司的委托诉讼代理人盛乃龙到庭参加诉讼。被告宏泰旸房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杨向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告宏泰旸物业公司赔偿原告装修修复费用20857.32元；2.判决被告宏泰旸物业公司赔偿原告家具家电损失费用12894元；3.判决被告宏泰旸物业公司承担本案鉴定费用26200元，共计59951.32元。事实和理由：2015年7月，原告购买了北京市通州区格瑞雅居小区x号楼x单元x室，建筑面积93.31平方米。2015年8月16日，原告与宏泰旸物业公司签订了《物业管理委托协议》。该协议约定：原告同意将上述房屋及小区的公用设施、公共部位委托给被告，实行统一管理。管理内容为：房屋的维修养护、公共设施设备及公共部位的维修、养护等。管理权限为自2015年8月16日起至小区业主委员会成立，并与物业管理公司签订委托管理协议之日止。协议签订后，原告按照协议约定，按时交纳物业管理费。2018年8月8日7时50分，降雨，原告发现楼道公共部位的电缆箱漏水，而后家中的各个插座也开始漏水，自8时11分至11时，原告多次给被告打电话，被告答复“没办法，抽不了水，等着吧”，或者不接电话或者被挂断。直到11时多，在邻居帮忙拨打119后，被告工作人员和消防人员来到原告住处。此时家中雨水已过膝盖、房门无法打开。在众人合力将房门打开，原告的爱人才抱着6个月大的小孩出来。原告一家人及邻居在单元门口站立，等待雨停，中午12时左右，被告才开始进行抽水作业，直到14时水才开始抽完。因被告未尽到物业服务义务，致原告屋内财产损失。房屋无法居住，搬至他处居住。原告在大致清理房间后，找到被告理论，被告宏泰旸物业公司拒不赔偿。故诉至法院请求法院依法判决。被告宏泰旸物业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。据气象部门预报2018年8月8日至9日北京大部分地区有强降雨，由此我小区可能出现屋面漏水，园区积水，地下室进水等灾情。我物业公司立即启动防汛紧急预案：1.防汛人员、防汛物资等全部到位，随即在宣传栏上张贴降雨紧急通知。2.组织各个部门对园区雨水管线、污水管线、电井等设备设施再次进行排查。设备设施正常运转。3.入户三次及电话通知地下室的业主做好防汛准备，注意人身及财产安全。4.由于雨势来的非常凶猛，市政管道饱和及市政路面水面上涨，导致小区管道路面及207号楼小院雨水无法正常排出，引起倒灌。工作人员始终冒雨对管道及路面进行排水处理，但解决不了根本问题。鉴于上述紧急情况，物业公司上报主管部门经过主管部门协调，通州区公安消防队于上午8时30分左右派消防车对小区进行抽水处理。派出所工作人员及我小区保安负责疏导车辆。物业公司所有人员全力以赴为业主减少财产损失。当时X号房屋拒绝抽水处理。上午10点半，市政管道疏通了，小区里的水基本排放干净。关于原告房屋进水，我公司认为：1.业主装修时，私自改变天井用途所导致的损失应该由物业公司来赔偿。从电缆箱里只是进了少量的水，大量水源是通过业主拆改天井，破坏天井的原有用途导致雨水进入屋内。2.业主办理装修手续时，与物业公司已签订拆改室内设施承诺书。对拆改后的设备设施出现任何问题；以及给相邻业户造成的任何损害损失等与物业公司无关，由原告承担一切经济责任以及赔偿责任和法律责任。3.此次降雨量来势凶猛。梨园地区降雨量为167毫米，属通州区降雨量最大的地区。市政马路积水过腰，我小区排水设备设施都是正常运转。地下室进水和园区内的积水未能及时排除，主要是市政管网饱和与雨水未能及时排出倒灌小区造成。4.本案中，原告陈述的漏水点是两个地方，电信井产权不是物业公司，物业公司已及时通知联通公司维修维护电信井。电信井产权为联通公司，是联通公司维护，损失应由联通公司负责。插座漏水是原告的个人财产。原告装修时签订了承诺书，改动的项目由原告承担经济责任。综上所述，我公司不承担赔偿责任。被告联通公司辩称：与我方无关，关于涉诉开发商和联通公司签订的合同，设施位置不动产都是开发商建房的时候建好的，我们仅仅是在这些位置上安装通线，我们只管理线和维护保证正常使用。而且在合同中也有约定未经我们和开发商同意，不能安装其他的设备设施，但是现在现场有其他的设备设施，我方是先装的，没有物业的同意其他人是安装不进去的。而且此次漏水是基于特大灾害下暴雨，受损失的不止原告一家，物业没有及时去原告家掏水。物业公司和原告有物业合同，合同中有一些是不允许改动的，地势低阳光棚凡是有缝隙的是不允许改动的，这个原告也有责任。被告宏泰旸房地产公司未到庭参加诉讼，但其向本院陈述如下：本案双方并未对漏水原因及漏水部位进行鉴定，故我方认为我公司和漏水没有直接关系，并非本案适格被告，且本案原告在之前庭审中称只诉被告宏泰旸物业公司，宏泰旸物业公司追加我方为本案被告违反了不告不理原则。本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，张杨从案外人曹仁鹏、王忠敏处购买了坐落于北京市通州区翠屏里x号楼x层x室（以下简称涉案房屋）。2015年7月9日，x号房屋所有权人登记为张杨，建筑面积93.31平方米。2015年8月16日，张杨（甲方、委托方）与宏泰旸物业公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托协议》，主要约定：甲方同意将位于格瑞雅居x号楼x单元x室的房屋（建筑面积：93.31平方米）及小区的公用设施、公共部位委托给乙方实行统一管理。管理内容：房屋的维修、养护；公共设施、设备及公共部位的维修、养护等内容。委托物业的管理期限：自2015年8月16日起，至小区业主委员会成立并与物业管理公司签订委托管理协议之日止。《物业管理委托协议》还约定了其他内容。另查，x号房屋系半地下结构，2018年8月8日上午8时许，暴雨导致大量雨水流入涉案房屋内，造成x号房屋内家具家电损坏、墙壁被雨水浸泡等财产损失。2018年11月13日，张杨申请对涉案房屋的漏水原因、漏水部位、修复方案及修复费用进行鉴定，后经原告张杨与被告宏泰旸物业公司协商确定由北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对漏水原因、漏水部位进行鉴定。2019年3月15日，张杨向本院提交《撤销鉴定申请书》，明确表示因无力承担鉴定费，故撤销对漏水原因、漏水部位、修复方案及修复费用进行鉴定。2019年5月8日，张杨申请对涉案房屋的修复方案、修复费用、财产损失进行鉴定。2019年7月1日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，建议修复意见：5.1根据鉴定委托的要求、现场勘验情况及相关标准规范，对北京市通州区翠屏里x号楼x层x室房屋建议进行如下修复处理：1.修复范围：客厅电视墙。建议修复意见：将电视墙粘贴壁纸区域饰面层清除至基层后按原状恢复饰面层。施工工艺应符合中华人民共和国国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）等相关标准规范的规定。2.修复范围：主卧室、次卧室门框及门窗。建议修复意见：将原有门框、门扇拆除后采用与原门框、门扇相同品牌、相同材料、相同颜色的产品进行更换。施工工艺应符合相关标准规范的规定。3.修复范围：客厅、入户门厅、餐厅、主卧室、次卧室墙面饰面层为涂饰层的区域。建议修复意见：将原有饰面层全部清除至抹灰层后按原状恢复饰面层，涂饰材料应涂饰均匀，各层应结合牢固。施工工艺应符合中华人民共和国行业标准《建筑涂饰工程施工及验收规程》（JGJ/T29-2015）等相关标准规范的规定。注：1.上述方案为建议性修复方案，方案的事实应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作。2.我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。3.我中心所提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全与经济适用的修复方案。4.本工程修复方案涉及结构、装修工程，修复时应统一协调安排进行。2019年8月26日，中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具《北京市通州区人民法院案件涉及的北京市通州区翠屏里x号楼x层x室房屋内家具家电损失项目资产评估报告》：至评估基准日2019年6月13日，经重置成本法评估，《2018京0112民初34885号》案件涉及的北京市通州区翠屏里x号楼x层x室房屋内家具家电损失评估价值为12894元。2019年10月22日，北京润恒国金工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书征求意见稿》，鉴定意见：1.我公司遵循客观、独立、公正，以事实为依据的原则，依据现场踏勘结果认真核查计算，本工程造价鉴定结果合计为：按修复方案部分造价鉴定，此部分造价合计为20857.32元，大写：贰万零捌佰伍拾柒元叁角贰分。2.工程造价鉴定机构依据本鉴定工程有效证据资料进行鉴定，若有效证据资料的记载与工程实际情况不符时，依据司法规则由法院裁决。再查，2003年11月20日，宏泰旸房地产公司（甲方）与北京市通信公司通州区电信局（乙方）签订《建设格瑞雅居小区电信业务机房及布线系统协议书》，主要约定：本协议所说的电信业务布线系统是指格瑞雅居小区（楼宇）内与通信网络相连接的，用以传送各种信息的信息运输系统，包括通信电缆、光缆、各种软电缆及有关连接硬件等组成部分。电信业务布线系统的全部投资建设由乙方承担。甲方责任：无偿提供符合工程标准的中心机房（拥有产权、首层（无地下室）、净高3米以上、地板承重应大于600kg/㎡）、安装垂直子系统和水平子系统所需的安装位置和相应布线所需的楼内管道。向乙方提供所在小区的楼层弱电图纸及相关材料。未经乙方同意不得利用本协议项下的电信业务布线系统自行开展与北京市通信公司所提供业务相同或类似的电信业务。乙方责任：负责所有布线系统的投资、设计（包括设备选型、器材选型、按统一的标准购买设备和器材）、施工和维护；负责对所投资设备、设施的维护和管理。协议书还约定了其他内容。关于涉案房屋的漏水原因，张杨主张是因为宏泰旸物业公司没有尽到对公共设施的管理义务，导致弱电井漏水，且事发当日没有及时对涉案房屋进行抽水导致。宏泰旸物业公司为证明其尽到了公共设施的管理、维护责任，表示8月8日和11日在小区宣传栏张贴紧急通知，并在防汛期清理路面雨水篦子，对污水管道、地下室、污水泵进行了排查，并向本院提交《宏泰旸物业公司2018年防汛隐患排查台账》，宏泰旸物业公司辩称涉案房屋漏水是因为张杨对涉案房屋进行了装修、整改，张杨填平了采光井、拆除了窗户，损坏了房屋原有结构和公共设施，才导致房屋漏水，并提交其与张杨签订的《住宅室内装饰装修管理协议》、《室内拆改承诺书》等证据。张杨对此不认可，表示购买的是二手房，买的时候就是采光井就是平的，没有窗户，购买后开始装修，刷了墙面、削了瓷砖，厨房门变窄了，增加了几个插座，其他没动。关于漏水部位，原告张杨称系从楼道弱电井和室内插座进水，导致涉案房屋被淹，并提供视频资料予以证明。宏泰旸物业公司认为弱电井漏水与物业公司没有关系，弱电井产权是联通公司，联通公司负责维护。而且张杨家大量的水是从窗户进去的，因为张杨将朝南的围墙和窗户都拆除了。地下室的弱电井有几根细管通到地面上，属于穿线管，水达到一定高度才会流进去，小区地面都饱和了，进水是肯定的，是正常的。宏泰旸房地产公司表示弱电井是房地产开发公司建设的，网线传音工作是谁运营谁安装，联通公司进行日常维护。关于宏泰旸物业公司对涉案房屋进行抢险救助时是否存在迟延，张杨称8月8日上午7时50分，发现楼道公共电缆箱漏水就多次给物业公司打电话，物业公司说一会儿过来看看，但并未过来。原告发现不光电缆箱漏水还有家里插座漏水，喷头漏水。期间一直给物业公司打电话，但物业公司直到中午12时左右才过来。在邻居、119的帮助下，才从涉案房屋内出来。宏泰旸物业公司辩称8月8日当天雨特别大，保安和保洁是每家每户现去地下室通知，客服也是每家每户通知。8点多接到张杨电话，9点多物业公司的马晓莹带着保洁、保安四五个人去原告家查看，去的时候张杨及其爱人在家，但是张杨拒绝抽水，11点多，又去了张杨家，才将原告家的积水抽出。张杨对此不认可，主张从8点多就给物业公司打电话，但物业公司一直没有来，11点多才来给抽的水，而且这个楼道都是积水，就算张杨拒绝，物业公司也不能不抽楼道里的积水。双方各执一词。本案审理过程中，原告张杨明确表示坚持按照物业服务合同起诉，且明确主张只要求宏泰旸物业公司承担赔偿责任。上述事实，有房屋所有权证书、《物业管理委托协议》《建设格瑞雅居小区电信业务机房及布线系统协议书》、《工程造价鉴定意见书征求意见稿》、《司法鉴定意见书》、评估报告、视频录像、现场照片及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，结合涉案房屋漏水事发经过及张杨提交的视频录像等证据可以认定，涉案房屋系因暴雨导致雨水主要从小区公共区域和公共部位流入室内，而宏泰旸物业公司作为物业服务的提供方和管理方，其应当履行对小区公共区域、公共设施、设备及公共部位的维修、养护及管理等义务和责任。结合本案雨水流入涉案房屋的事发经过以及事发后宏泰旸物业公司对涉案房屋采取排水等抢险救助的经过看，事发时，宏泰旸物业公司未对涉案房屋所在小区公共区域、公共设施充分尽到维护、管理的义务和责任，故宏泰旸物业公司对张杨所有的涉案房屋因雨水流入所造成的财产损失负有一定的责任。但是，综合考虑事发当日的暴雨系特殊自然灾害，具有一定的不可预见性，不可过分苛责物业公司的管理职责，故本院认定由宏泰旸物业公司承担张扬合理损失70%的责任。宏泰旸物业公司主张电信井产权归联通公司，与其没有关系的辩解意见，本院不予采信。宏泰旸物业公司主张系张杨填平了涉案房屋内的采光井和大量雨水是从窗户流入涉案房屋内，但并未充分举证证明，故其应承担举证不能的不利法律后果，本院对上述辩解意见不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京宏泰旸物业管理有限公司给付原告张杨财产损失费共计23625.92元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告张杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1299元，退还原告张杨655元，由原告张杨负担253元（已交纳）；由被告北京宏泰旸物业管理有限公司负担391元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费26200元，由原告张杨负担7860元（已交纳）；由被告北京宏泰旸物业管理有限公司负担18340元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈明山人民陪审员  张万良人民陪审员  张立红二〇二〇年六月二十八日法官 助理  徐晓云书 记 员  郑秋爽书 记 员  云雪峰