重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2724号上诉人（原审被告）：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，地址重庆市渝中区华盛路10号45层1#1-6单元、2#7-11单元，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：易平安，董事长。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国莲，女，汉族，1954年7月18日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：向东，重庆德正天泽律师事务所律师。原审被告：上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区化龙桥片区改造B1-1/01地块（雍江苑）11幢首层，统一社会信用代码91500103795899370A。负责人：刘广中，总经理。委托诉讼代理人：刘仙英，女，汉族，1980年3月11日出生，住重庆市北碚区。上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安房地产公司）因与被上诉人刘国莲、原审被告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司（以下简称丰诚物业重庆分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初7106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞安房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判。主要理由：1.上诉人已按约定在合理期限内履行完毕保修义务，一审仍判决上诉人赔偿明显超过合理整改期限造成的损失不符合事实。案涉房屋交付被上诉人使用后，一直在被上诉人的实际控制之下，被上诉人2014年11月向原审被告丰诚物业重庆分公司保修，但实际存在质量问题需整改的仅涉及客厅及厨房的部分区域，不影响房屋的居住使用功能，并不需要房屋腾空进行施工。实际上，案涉房屋漏水问题已于2015年1月整改完毕，仅剩厨房门套及门套线因需时间定制而未更换，被上诉人称案涉房屋实际于2015年6月15日整改完毕才交换，但没有提供任何证据加以证明，其据此要求上诉人承担在此期间的房屋控制的租金损失毫无事实依据。同时，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五、合同补充协议第十条的约定，案涉房屋如有质量问题，上诉人负责在保修期内免费承担维修责任，但并不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任。2.即使上诉人应赔偿相应损失，一审法院按照每月3500元的标准计算四个月的租金损失明显超过合理范围，应予调整。3.被上诉人的诉请已超过诉讼时效，其在2017年5月18日与丰诚物业重庆分公司协商赔偿事宜不构成诉讼时效的中断。被上诉人刘国莲辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.被上诉人请求上诉人承担的责任并非合同约定和质保责任所产生的维修职责所导致的违约及损害赔偿之诉，而是上诉人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所导致的其他损失。3.被上诉人的损失是上诉人不适当履行义务所导致的期待利益损失，我方提出的索赔要求是根据我方提出的证据证明了的损失，上诉人认为我方索赔要求明显超过合理范围没有事实和法律依据。4.上诉人与丰诚物业重庆分公司系共同义务主体，共同负有法定和约定的房屋质保、维修和协调处理之义务，我方在房屋维修过程中多次要求共同保修人丰诚物业重庆分公司尽快完成维修及索赔工作，丰诚物业在一审庭审时已经明确陈述其将我方各项要求有效转告并通知过上诉人，上诉人也已知晓我方要求，上诉人一审当庭认可相关事实陈述、承认物管部门将我方的意见及时和如实转告了上诉人。对共同保修承诺或义务人提出的要求，当然视为我方明确向上诉人提出了索赔要求，故我方的索赔请求并未超过诉讼时效。原审被告丰诚物业重庆分公司陈述：请求法院依法裁判。刘国莲一审请求：一、瑞安房地产公司、丰诚物业重庆分公司赔偿因其怠于履行房屋维修义务给刘国莲造成的房屋租金损失24000元、物业管理费损失1633元，两项合计25633元，并以此为基数按中国人民银行同期贷款利率计算承担自2015年1月1日起至付清赔款之日止的资金占用损失，瑞安房地产公司、丰诚物业重庆分公司对上述赔偿承担连带清偿责任；二、本案诉讼费用由瑞安房地产公司、丰诚物业重庆分公司承担。一审查明：2010年9月25日，瑞安房地产公司（甲方、卖方）与刘国莲（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由甲方将位于重庆市渝中区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为104.69㎡，套内面积为80.08㎡；《新建商品房房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。附件五第十条第1款约定：在保修期内，本商品房如有质量问题（除下述免责条款中约定的情形除外），甲方应负责免费予以修复，但保修期限并不因此而延长或重新起算。由于上述修复工程造成其他损害而需维修的，应由甲方承担维修责任，但甲方并不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任，甲方亦不对该项维修承担任何保修责任。2011年12月22日，瑞安房地产公司将位于重庆市渝中区房屋交付给刘国莲。丰诚物业重庆分公司为上述房屋提供物业服务。2014年11月5日，刘国莲将重庆市渝中区出租给他人，租金为每月4000元。2014年11月26日，刘国莲因上述房屋漏水向丰诚物业重庆分公司报修。丰诚物业重庆分公司联系瑞安房地产公司进行维修，并要求刘国莲将房屋钥匙交给丰诚物业重庆分公司，以便安排工人进场施工。上述房屋的承租人退租后，刘国莲将房屋钥匙交给丰诚物业重庆分公司。瑞安房地产公司于2015年5月完成整改后，丰诚物业重庆分公司于2015年6月将上述房屋钥匙交还给刘国莲。2015年6月17日，刘国莲将上述房屋出租给他人，租金标准为每月3800元。2017年5月18日，刘国莲委托周洁、向东与丰诚物业重庆分公司协商因上述房屋在质保期内维修工程延误损失的赔偿问题未果。刘国莲因上述房屋漏水的维修时间过长要求赔偿与丰诚物业重庆分公司、瑞安房地产公司协商未果，未支付2015年1月至2018年8月期间的物业管理费，丰诚物业重庆分公司向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，该院于2019年1月21日作出（2018）渝0103民初28141号民事判决书，判决刘国莲支付丰诚物业重庆分公司上述房屋从2015年1月至2018年8月的物业管理费11968元。一审认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘国莲与瑞安房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。瑞安房地产公司于2011年12月22日将位于重庆市渝中区房屋交付刘国莲，瑞安房地产公司负有在合同约定及法律规定的质保期限及范围内的保修义务。丰诚物业重庆分公司系提供物业服务的物业服务公司，负有协助业主与开发商联系质保期内房屋维修问题的义务。2014年11月26日，刘国莲因房屋漏水向丰诚物业重庆分公司报修，属于质保期限及范围内，瑞安房地产公司负有在合理期限内完成维修的义务。现瑞安房地产公司直至2015年6月完成维修并交付给刘国莲，明显超过合理期限。瑞安房地产公司关于与刘国莲合同约定其只承担维修责任，不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任的辩称，因双方签订的《重庆市房屋买卖合同》明确约定“在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”，其附件五第十条第1款也仅对修复工程造成其他损害而需维修的情形进行了约定，故瑞安房地产公司不应承担赔偿责任的辩称与双方合同约定不符，不予采信。刘国莲要求瑞安房地产公司赔偿明显超过合理整改期限造成的损失，符合双方合同约定，一审酌情支持按照每月3500元计算四个月的房屋空置租金损失，即14000元。丰诚物业重庆分公司根据与刘国莲签订的物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费符合双方合同约定，加之在合理期限内为刘国莲联系房屋维修事宜并交付房屋不存在过错，故对刘国莲要求丰诚物业重庆分公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。瑞安房地产公司承担刘国莲房屋空置期间相应的租金损失后，刘国莲再要求瑞安房地产公司赔偿物业服务费的诉讼请求于法无据，不予支持。瑞安房地产公司认为刘国莲的起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，刘国莲虽未直接向瑞安房地产公司提出赔偿的请求，但其于2017年5月18日与丰诚物业重庆分公司协商过赔偿事宜，应视为诉讼时效中断，故瑞安房地产公司的抗辩意见不成立，不予采信。综上所述，刘国莲的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决：一、重庆瑞安天地房地产发展有限公司于本判决生效后立即向刘国莲赔偿损失14000元；二、驳回刘国莲的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计220元，由刘国莲负担145元，重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，刘国莲与瑞安房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。按照合同约定，瑞安房地产公司应对其出售的商品房在保修期内出现的质量问题进行维修。2014年11月，刘国莲因案涉房屋漏水问题向丰诚物业重庆分公司保修，并向丰诚物业重庆分公司提供了案涉房屋的钥匙，腾空房屋，交付维修，瑞安房地产公司在物业公司的协调下对案涉房屋的漏水问题进行了整改，并在2015年1月完成了对漏水问题的整改，因案涉房屋的装饰恢复问题，直到2015年6月初才将房屋交付刘国莲使用，现刘国莲要求瑞安房地产公司就超出合理整改期限进行维修导致的房屋空置所产生的租金损失进行赔偿，因瑞安房地产公司亦认可漏水问题的合理整改期限为1个月左右，其超出合理整改期限履行维修义务属于不适当履行合同义务，该行为导致案涉房屋空置给业主刘国莲产生的损失应当进行赔偿。刘国莲在一审中已举示证据证实其在漏水发生前以及整改完成后，案涉房屋均处于出租状态，故刘国莲的损失主要体现为该空置期间的租金收入损失，一审酌情按照每月3500元的租金标准赔偿2015年2月至5月的租金损失，共计14000元并无不当，本院予以维持。对于刘国莲的本次诉讼是否超过诉讼时效的问题，因在案涉房屋发生漏水后，刘国莲就物业公司及瑞安房地产公司超过合理期限进行整改所导致的损失一直提出不向物业公司缴纳物管费用，该行为应认定为刘国莲向丰诚物业重庆分公司及瑞安房地产公司行使债权抵消权，丰诚物业重庆分公司作为瑞安房地产公司确定的前期物业管理公司，在案涉房屋发生漏水问题后，业主刘国莲首先向丰诚物业重庆分公司保修，丰诚物业重庆分公司也一直在协调业主与作为维修责任主体的瑞安房地产公司就案涉房屋的相应维修事宜，在丰诚物业重庆分公司的协调下，瑞安房地产公司完成了维修工作，故刘国莲有理由相信其向丰诚物业重庆分公司提出的债权抵消主张是可以到达本次索赔责任的责任主体的；刘国莲举示证据证明其在2017年5月18日已向丰诚物业重庆分公司的工作人员提出超过合理期限维修的索赔请求，并且刘国莲自2015年1月起就没有再向丰诚物业重庆分公司缴纳物管费的事实一致持续到丰诚物业重庆分公司因与刘国莲物业服务合同纠纷向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，在该次诉讼中，刘国莲仍坚持认为其不应缴纳物管费的原因是丰诚物业重庆分公司未对超过合理期限整改进行赔偿，虽该判决认为刘国莲的索赔请求应另行解决，但仍应认定刘国莲在此期间提出了债权抵消主张，故本次诉讼并未超过诉讼时效。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年六月十五日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥