广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初55号原告：广州市天安宇物业管理有限公司，住所：广东省广州市从化区温泉镇温泉西路2号201室，统一社会信用代码：91440184567906604B。法定代表人：陈榆江，职务：经理。委托诉讼代理人：王静怡，该公司职工。被告：李志荣，男，1979年10月27日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县，原告广州市天安宇物业管理有限公司与被告李志荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员李君仪、邓洁红组成合议庭适用普通程序审理，本院于2020年5月7日作出变更合议庭组成人员通知书，变更为由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员殷凤银、李海燕组成合议庭，并于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王静怡到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告广州市天安宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年1月至2019年12月的物业管理费25362元，并以每月352.25元为基数从每月应交未交次月1日起至实际缴交之日止按千分之三计付滞纳金，应交物管费滞纳金为81750.19元；2.判令被告向原告支付代付公用电费1082.59元；3.望谷御泉小区PE自来水管维修改造分摊费82.81元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告从化市××花园（××））503房的业主，享受原告的物业管理服务，被告自2013年12月31日符合收楼日期条件日起，电话号码处于停机状态，被告本人也从来没有到小区办理收楼手续，至今已拖欠原告2014年1月至2019年12月的物业管理费25362元和代付公用电费1082.59元及代付望谷御泉小区PE自来水管维修改造分摊费82.81元等合计26527.4元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告李志荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：广州市规划和自然资源局出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》载明“合同号：201206124365，预售证号：20110955，房屋坐落：从化市××花园（××）503房，建筑面积：140.13㎡，预购人：李志荣（身份证号码：）。备注：2019年11月25日，广州市从化区人民法院（2019）粤0117执1481号之三注销抵押登记，注销合同，协助买受人朱彩霞（44012219631008184X）办理上述房产的过户手续，案卷号：7037。”2011年3月15日，广州市乾基实业有限公司（以下简称“乾基公司”）与原告签订《前期物业服务合同》，双方约定乾基公司选聘原告对望谷御泉小区提供前期物业管理服务。合同双方均盖章确认。2012年6月7日，乾基公司与被告签订《广州市商品房买卖合同》，双方约定“第四条，合同标的物基本情况，被告所购商品房为本合同第二条约定的项目中的望谷御泉花园（自编GC1、GC2、GC3）第GC2栋5层503号房（下称该商品房），房屋地址：从化市温泉镇望谷御泉花园（XX栋）XXX房。该商品房合同约定建筑面积共140.13平方米，其中，套内建筑面积112.9平方米，共有分摊面积约27.23平方米。第五条，物业服务，乾基公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市望谷物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限及收费标准按前期物业服务协议约定，由被告自收楼之日起按月按时交纳。”第十三条，房屋交付，乾基公司应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付被告使用。乾基公司向被告交付房屋时，应当向被告发出收楼通知书，乾基公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向被告出示乾基公司出具的授权委托书……”该合同附件五为：《前期物业服务合同》，并载明“乾基公司已于售楼部显著位置公司该文件，被告在签署《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，并充分理解和接受《前期物业服务合同》的内容。”乾基公司与被告在《广州市商品房买卖合同》落款处签名盖章确认。另外乾基公司与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，双方约定“第三条，乾基公司与被告一致同意对《商品房买卖合同》第五条‘物业服务’补充约定如下：在望谷御泉花园业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，由乾基公司选聘物业服务企业进行前期物业服务。现乾基公司已与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告担任望谷御泉花园的前期物业服务。有关前期物业服务的相关事项按《前期物业服务协议》执行……第九条，延期交房的违约责任，补充约定如下：由于被告原因，导致未能按期收楼的，双方同意按以下方式处理：自乾基公司发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日起，视为该商品房已实际交付被告使用，该商品房的风险责任自交付之日起由乾基公司转移给被告，并计算该商品房的保修期及物业服务费。若被告在规定期限内未交纳或未交足物业服务费的，每日按应付款项的千分之三计付滞纳金……”乾基公司与被告在该补充协议落款处签名盖章确认。2012年6月7日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方约定“原告在楼宇出售之日起至小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止期间为被告所在的住宅小区提供物业服务，物业地址：广州市从化市温泉镇温泉村温泉西路西侧望谷御泉花园GC2-503房，建筑面积140.13平方米。第五条，物业管理服务费，（一）物业管理服务费的收取标准：1.高层电梯住宅单元则按被告物业的建筑面积每月每平方米2.5元（不含公摊能源费用）缴纳……（二）被告缴纳物业服务费的时间：自被告物业正式交付之日起或以《商品房买卖合同》规定的验收交接期限届满之日起计收（两者以先发生者为准），收楼当天预收相当于三个月物业服务费用金额的押金后，开始按月缴纳物业服务费。（三）每次交纳费用时间：每月5日前交当月物业服务费。付款方法一般为自动转账，被告需在原告指定银行开立账户（或使用被告提供的活期存折），并存入足额的支付金额。第六条，其他各项收费约定及说明，一、代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），被告亦同意原告预收公摊电费、水费，收费标准及时间按相关收费部门的规定执行……第七条，关于交纳费用的其它约定：四、物业管理服务费的追缴及违约金的计收：1.被告须分别于每月5日前交纳本月的物业服务费用。逾期一日，原告有权按照应缴费用的千分之三向被告收取滞纳金。2.如被告在每月5日前仍未交纳当月的物业服务相关费用，原告有权采取催缴、公布欠缴名单、起诉等法律途径追缴物业服务费用及滞纳金，由此所发生的一切费用及全部责任由被告承担。五、物业服务收费按产权面积计收：发展商（即乾基公司）已办产权面积测绘的，以测绘的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办测绘的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。物业管理收费面积的变更以发展商提供的面积测绘依据或产权证记载为准……第十条，专项维修资金的收取、管理和使用，二、专项维修资金是为小区共用设施、设备和房屋的共用部位，共用设施、设备保修期满后维修与更新、改造所筹集的资金。商品住宅的业主应当在办理房屋交付使用前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……第十二条，违约责任，三、被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交欠缴费用并从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金，并有权停止提供相关服务。”原告与被告均在该协议签名盖章确认。2014年7月8日，原告向被告发出《催收楼通知书》，载明“望谷·铂金汇GC2-503单元于2013年12月31日已具备交付使用条件，根据《商品房买卖合同》的约定，原告已于2013年12月21日依照合同约定向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2013年12月31日前往原告处办理收楼手续，但被告并未按期办理。此后原告曾多次电话通知被告，要求和被告确定具体收楼日期，但被告一直没有答复原告。现再次通知被告，请被告务必于2014年7月15日前带齐相关资料到原告现场办理收楼手续。如未能在上述期限内完成收楼手续，原告将根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第九条规定内容，视该商品房已实际交付给被告使用，并从2014年1月1日起计算被告该单元的物业管理费以及因拖欠物业管理费而产生的滞纳金。”2016年9月16日，原告向被告发出《物业管理费催缴通知书》，载明“根据原告财务部资料记录显示，被告每月应缴管理费为352.25元，被告欠缴2014年1月1日至2016年9月30日管理费11624.25元，滞纳金58568.21元，合计70192.46元。”2018年8月10日，原告向被告发出《物业管理费催缴通知书》，载明“根据原告财务部资料记录显示，被告每月应缴管理费为352.25元，被告欠缴2014年1月至2018年7月管理费19373.75元，滞纳金523277.78元，合计542651.53元。”原告分别于2019年8月18日与2019年10月21日多次向手机号为“186××××6673”的用户发送催缴物业管理费的短信，发送状态显示发送成功。另查，本院于2018年12月20日出具（2018）粤0117民初3117号民事判决书，该判决生效后，因被告李志荣未按上述判决履行义务，经申请执行人申请，本院依法拍卖被告李志荣名下位于从化市××花园（××）503房的房产，竞买人朱彩霞以最高价竞得，故本院作出（2019）粤0117执1481号之三执行裁定书裁定：“一、解除对李志荣名下位于从化市××花园（××）503房（合同号201206124365）的房产的查封（原查封号：2018粤0117民初3117）。二、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人朱彩霞所有，自本裁定送达买受人时起转移。三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”2019年11月25日，本院向广州市规划和自然资源局从化分局出具《协助执行通知书》，通知其协助下列项目：“一、解除对李志荣名下位于从化市××花园（××）503房（合同号201206124365）的房产的查封（原查封号：2018粤0117民初3117号）。二、注销从化市××花园（××）503房（合同号201206124365）房产的合同，协助买受人朱彩霞办理上述房产的过户手续。三、注销上述房产的抵押登记。四、上述房产的过户手续按有关规定办理。”再查，2019年3月15日，原告通过其内部系统提交《广州市物业专项维修资金紧急使用申报表》，就望谷御泉小区PE自来水管维修改造工程申请使用维修资金，预算金额为38052.72元，其中维修资金支付35314.88元，其他资金支付2737.84元。原告对此盖章确认。2019年4月23日，原告提交《广州市物业专项维修资金划拨申请表》，九工程申请第1期拨付35314.88元（其他资金支付已拨付2737.84元，系统应拨付35314.88元）。原告对此盖章确认。根据原告提交的发票计算，2018年1月至2019年11月涉案小区共产生公用电费13816.18元。原告按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊计算业主应承担的公摊费，经核实，被告承担2018年1月至2019年11月公摊电费为340.83元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业服务协议》以及乾基公司与被告签订的《广州市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是合同相对方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，对合同双方具有法律约束力。关于物业管理费问题。根据乾基公司与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》，由于被告原因，导致未能按期收楼的，自乾基公司发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日起，视为该商品房已实际交付被告使用，开始计收该商品房的物业服务费。原告未提交证据证明乾基公司曾向被告发出《收楼通知书》仅提供了其于2014年7月8日向被告发出的《催收楼通知书》，并要求被告需于2014年7月15日前办理收楼手续，否则视为涉案房屋已交付，现被告逾期未办理收楼手续，故本院认定涉案房屋于2014年7月16日交付，物业管理费的交纳时间应从2014年7月16日起算。原告主张从2014年1月起计收物业管理费，理据不足，不符合合同约定，本院不予支持。另根据《从化市商品房面买合同鉴证情况证明表》显示，2019年11月25日，广州市从化区人民法院（2019）粤0117执1481号之三注销抵押登记，注销合同，故被告拖欠的物业管理费应计至2019年11月25日，涉案房屋建筑面积为140.13平方米，根据《前期物业服务协议》约定，物业管理费按2.5元/平方米标准收取，故被告应缴物业管理费为22771.13元（140.13㎡×2.5元/㎡×65个月），原告主张25362元，本院依法支持22771.13元，多出部分，本院不予支持。关于滞纳金问题，根据《前期物业服务协议》，被告应在每月5日前交纳物业管理费，逾期一日，原告有权按应缴费用的千分之三向被告收取滞纳金。本案原告依约为涉案小区提供了物业服务，被告逾期未缴物业管理费，原告主张从次月1日起收取上月未缴物业服务费的滞纳金，于法有据，本院予以支持，但原告主张按应缴费用的千分之三的标准收取滞纳金过高，且并未提供证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，故本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金，因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故滞纳金以该月应缴物业管理费350.33元（140.13㎡×2.5元/㎡）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止。另根据公平原则，被告应缴的每月滞纳金，应以不超过该月的物业费350.33为限。关于代付公用电费问题。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》第六条，原告可代收代缴涉案小区的税费、电费，被告对此亦同意，且原告已实际代缴涉案小区2018年1月至2019年11月的公用电费13816.18元，并有发票予以证明，根据被告专有部分占建筑物总面积的比例，分摊计算出被告应承担该期间的公摊费用为340.83元，故原告主张被告应缴2018年1月至2019年12月的分摊公用电费，于法有据，本院予以支持，但对于2014年1月至2017年12月部分，原告无证据证明已实际缴交，其陈述2018年前的公摊费用参考2018年全年抄表数据平均数进行推算分摊，亦无事实与法律依据，故对此期间的分摊公用电费，本院不予支持。关于望谷御泉小区PE自来水管维修改造分摊费问题。根据《广州市商品房买卖合同》第二十六条及《前期物业服务协议》第十条，被告均有缴交专项维修资金的义务。原告提交《广州市物业专项维修资金紧急使用申报表》、《广州市物业专项维修资金划拨申请表》予以证实望谷御泉小区PE自来水管维修改造工程总金额为38052.72元，根据受益业主专有面积进行平均分摊，被告应缴82.81元，对于原告该项主张，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李志荣自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天安宇物业管理有限公司支付2014年7月至2019年11月的物业管理费22771.13元；二、被告李志荣自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天安宇物业管理有限公司支付滞纳金（每月的物业服务费的滞纳金，均以当月物业服务费350.33元为基数，从次月1日起算，其中：1.2014年7月至2019年8月的滞纳金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清款项止；2.2019年9月至2019年11月的滞纳金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清款项止。以上每月的物业服务费滞纳金应以不超过当月的物业服务费350.33元为限）。三、被告李志荣自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天安宇物业管理有限公司支付代缴公用电费340.83元；四、被告李志荣自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天安宇物业管理有限公司支付代缴望谷御泉小区PE自来水管维修改造分摊费82.81元。五、驳回原告广州市天安宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3527元（原告已预交），由原告广州市天安宇物业管理有限公司负担2029.2元，被告李志荣负担1497.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 硕人民陪审员  殷凤银人民陪审员  李海燕二〇二〇年六月十五日书 记 员  龙 艳