河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1829号原告王丽，女，汉族，1983年1月10日生，住江苏省苏州市。委托代理人张呈铖，男，汉族，1982年10月28日生，住江苏省苏州市。与原告系夫妻关系。特别授权代理。委托代理人莫历红，女，汉族，1956年10月11日生，住河南省洛阳市西工区。系洛阳市跃飞汽车销售服务有限公司推荐。一般授权代理。被告洛阳恒生科技园有限公司。住所地：洛阳经济开发区太康路东段369号9号楼。统一社会信用代码：91410300576304146F。法定代表人范军，董事长。委托代理人石晓冬，河南森合律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人吴盛跃（实习律师），河南森合律师事务所律师。一般授权代理。原告王丽诉被告洛阳恒生科技园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽及委托代理人张呈铖、莫历红和被告洛阳恒生科技园有限公司委托代理人石晓冬、吴盛跃（实习律师）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽诉称，2018年5月24日，原告王丽和被告洛阳恒生科技园有限公司（简称：恒生公司）签订了一份《商品房定单》，由王丽购买位于洛龙区太康东路369号，由恒生公司开发的“洛阳恒生科技园”的商品房，订购价格为2152185元，共计四间，房间号分别是05、06、07、08，四间房屋的面积分别是05号房屋的面积26.59平方米，06号房屋的面积是33.35平方米，07号房屋的面积是61.7平方米，08号房屋的面积是83.33平方米，总共面积是204.9平方米，同时，恒生公司并为王丽出具了户型图，从户型图还可以看出，王丽所购四间房的内侧，是房屋的内走廊，属于公共区域。之后，按照订单要求，王丽于2018年5月24日支付了10万元意向金，同年5月30日支付了房款545655.50元，2018年12月26日汇了两笔，一笔是50万元，另一笔是145655.5元，王丽共计支付了四笔，合计支付购房款1291311元。2018年6月左右，恒生公司将该房屋交给了王丽，房屋的间数由原来的四间，变更为三间，房号也发生了变化，05号变更为103号，26.59平方变更为49.45平方，多出22.86平方；06号变更为105号，33.35平方变更为48.99平方，多出15.64平方；07和08号合并，变更为106号，由两间房屋的145.03平方，变更为132.55平方，实际减少了12.48平方，另外恒生公司又将购买时平面图明确表示的公共通道，拆分后办理在109商业用房的名下，为今后王丽用房埋下了隐患，如果购买通道的109房主，在其利益前提下，主张使用权，王丽所购买房屋的出路多有不便，不排除房屋进出不畅的可能性，恒生公司此行为，构成了欺诈。为此，王丽多次找恒生公司，要求其按照法律规定，重新核算价格和面积，完善贷款手续或者一次性将余款付清，由于恒生公司人员变动频繁，总以种种理由推脱，2018年12月28日，王丽又以特快专递形式，向恒生公司递交了催办函，至今未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，王丽和恒生公司签订的《商品房订单》，符合要约和承诺的条件，并且具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而且恒生公司已经按照约定收受了购房款，该定单应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条还规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述事实和法律，王丽所购的四间商品房变更为三间，也予以认可，但是，三间房屋的面积价格应当依据上述法律分别计算，订单中约定房屋总价是2152185元，总面积是204.9平方，每平方价格是10503.59元，按照规定，恒生公司应当减少房款586348.4元。1、原05号房现103房，恒生公司应当承担223306.33元。①王丽认可不足面积误差比3%，即8402.87元。原26.59平方变更为49.45平方，多出22.86平方，26.59平方误差比绝对值3%是0.8平方。（26.59÷100×3=0.8平方），0.8平方的价值是8402.87元（0.8×10503.59=8402.87）②恒生公司应当承担超出3%部分的房价款231709.2元。多出22.86平方减去3%的许可误差0.8平方，余22.06平方，承担的价值为231709.2元。（22.06×10503.59=231709.2）③103房与误差比3%冲抵后，恒生公司应承担223306.33元，231709.2-8402.87=223306.33。2、原06号房现105房，恒生公司应当承担143268.97元。①王丽认可补足面积误差比3%，即10503.59元。原33.35平方变更为48.99平方，多出15.64平方，33.35平方误差比绝对值3%是1平方。（33.35÷100×3=1平方），1平方的价值是10503.59元（1×10503.59=10503.59）②恒生公司应当承担超出3%部分的房价款153667.52元。多出15.64平方减去3%的许可误差1平方，余14.64平方，承担的价值为153772.56元。（14.64×10503.59=153772.56）③105房冲抵后应承担143058.89元，153772.56-10503.59=143268.97。3、原07和08号房并为106号房，恒生公司应当承担219773.1元。①3%以内房价及利息应当返还48984.73元。原07房面积是61.7平方，08房面积是83.33平方，合计145.03平方，现两间房并为106房，面积是132.55平方，实际减少了12.48平方，对房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的房款及利息，由卖方返还买方，恒生公司应当返还48984.73元。145.03平方误差比绝对值3%是4.35平方（145.03÷100×3=4.35平方）,4.35平方价值是45690.62元（4.35×10503.59=45690.62元），45690.62元利息按贷款4.75%计算，从2018年5月30日-2019年12月5日，共554天，每天0.55元，该款利息共计3294.11元。45690.62×4.75%÷365×554=3294.11，房价款45690.62元加利息3294.11元，合计48984.73元。45690.62+3294.11=48984.73。②超过3%，双倍返还的房价款170788.37元。12.48平方减去3%部分即4.35平方，余8.13平方，该价值85394.19元，双倍价值是170788.37元。（12.48-4.35）×10503.59×2=170788.37，两项合计219773.1元。（48984.73+170788.37=219773.1）。4、三间房屋的总价是586348.4元，223306.33+143268.97+219773.1=586348.4。综上所述，恒生公司已经违背了法律有关规定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律，恒生公司应当承担减少房款586348.4元的责任，尽快完善购房手续，另外，请求贵院依法责令恒生公司撤回办理在109商业用房名下的公共通道申请，维护原告的合法权益。诉讼请求：一、确认原告购买的四间房屋应当减少购房款586348.4元。二、判决被告撤回2018年7月20日，向房管部门递交的将公共通道变更为109号商业用房的申请。三、判决被告承担本案诉讼费。被告洛阳恒生科技园有限公司辩称，一、王丽并未与我公司签订正式商品房买卖合同，其主张按相关规定减少其购房款586348.4元的请求，没有法律依据。1、我公司与王丽签订的商品房订单不是正式商品房买卖合同，仅能证明双方达成购房意向。2、户型图仅作为项目宣传推广使用，不在任何意义上构成开发商的承诺与要约，且不排除因政府规划、规定发生变化，一切应以政府审定的规划设计文件及双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准。3、商品房订单备注中仅简单约定了王丽剩余房款的支付期限和违约责任以及我公司在王丽支付剩余房款后，与王丽签订正式的商品房买卖合同并配合其办理银行贷款按揭事宜的义务。定单中并未显示我公司对房屋及相关设施有具体确定说明和允诺；更不具备完善的商品房买卖合同的要件和十三项主要内容，涉案商品房订单不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，不应当认定商品房订单构成正式的商品房买卖合同。二、王丽并不是109号房的产权所有人，也不具备妨碍通行的事实，其主张我公司撤回向房管部门递交的变更申请，没有明确的事实和法律依据，属于无权主张。1、我公司的变更申请符合政府审定的规划计划，也不违反法律禁止性规定，依法通过验收，是正当合理的商业行为。2、王丽所诉109号房妨碍其通行权，其起诉状中称“不排除房屋进出不畅的可能性”可能性仅是原告臆测，并无明确的证据支撑。综上所述，恒生公司与原告王丽签订的商品房订单不能认定为正式商品房买卖合同，109号房也并无妨碍其通行权。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年5月24日，原告王丽作为买方和作为卖方的被告洛阳恒生科技园有限公司签订一份《商品房定单》，该定单约定买方为原告王丽，项目名称为洛阳恒生科技园，定购户别为1-1-05、06、07、08，面积204.90m2，定购总价为3237420元。双方在备注中约定：1、付款方式为按揭贷款；2、优惠后总价2152185元；3、今日（2018年5月24日）支付意向金100000元，于2018年5月31日前支付房款645655.50元（含意向金100000元），具备签约办证条件后一月内支付房款645655.50元，剩余未支付房款860874元，按揭贷款；4、若未按上述条件付款，则按万分之五计息，继续支付或按已付房款20%计违约金，买方退房。该《商品房定单》签订后，原告于2018年5月24日向被告交纳了1000000元商铺意向金，并于2018年5月30日按约定向被告交纳了商铺房款545655.50元。2018年12月26日，原告通过银行向被告汇款两笔购房款，两笔共计645655.50元。以上，原告共计向被告支付房款1291311元。另外，在2018年6月左右，被告向原告交付了洛龙区太康东路369号A-1幢103、105、106房屋。现原告以被告所交付房屋房号及房屋数量发生变化为由向本院提出诉讼。诉讼请求：一、确认原告购买的四间房屋应当减少购房款586348.4元。二、判决被告撤回2018年7月20日，向房管部门递交的将公共通道变更为109号商业用房的申请。三、判决被告承担本案诉讼费。由于原、被告意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)、当事人名称或者姓名和住所；(二)、商品房基本状况;(三)、商品房的销售方式；(四)、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)、交付使用条件及日期；(六)、装饰、设备标准承诺;(七)、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)、公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)、办理产权登记有关事宜;(十一)、解决争议的方法；(十二)、违约责任;(十三)、双方约定的其他事项。本案中原、被告双方所签订的《商品房定单》中未明确约定原告所购买房屋的单套房屋面积及房屋基本情况，也未约定交付使用条件及日期，该《商品房定单》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不能认定为商品房买卖合同。原告以该《商品房定单》为依据，要求确认原告购买的四间房屋应当减少购房款586348.4元，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求判令被告撤回2018年7月20日向房管部门递交的将公共通道变更为109号商业用房申请的诉求，其是否将公共通道变更为109号商业用房，属于行政管理及规划范畴，不属于本案民事管辖范围，原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王丽的诉讼请求。本案诉讼费4831元（已减半收取），由原告王丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二〇年六月二十九日书记员 李牡丹