安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初1676号 原告：曾昆仑，男，1991年2月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被告：刘志华，男，1974年1月4日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：庞凯强，安徽张怀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳兆国，安徽张怀华律师事务所律师。 原告曾昆仑与被告刘志华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序,于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告曾昆仑、被告刘志华及其委托诉讼代理人庞凯强、柳兆国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾昆仑向本院提出诉讼请求：解除与被告之间签订的房屋买卖合同；判令被告支付原告违约金100000元；被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年3月2日，原告与被告通过阜南安居房产中介公司经理刘某签订房屋买卖合同，房屋地址：阜南县，合同约定：该房屋售价总金额80万元，银行贷款方式支付，被告于本合同签订之日起向原告支付定金5万元，被告在本合同签订之日起至该房屋房产证下来30日内向原告支付购房款35万元，剩余40万元申请做银行按揭后一次性付清。合同第四款违约责任第一条约定：在本合同履行期间，如原告或被告中途违约，则由违约方按双倍定金的标准向对方支付违约金。原告于签订合同当日收取被告定金款5万元，该房屋房产证于2019年12月10日由阜南县房管局寄到原告住所，原告于当日拍照告知中介刘某，后经中介刘某传达于2020年1月15日到阜南县行政大厅办理备案手续，原告于当日中午10点前到达中介公司，但此时中介刘某拿出一份新的房屋买卖合同让原告签字，合同内容：乙方姓名关友帮身份证号3421271969××××××××合同款82万首付款20万贷款62万。刘某解释说：因被告征信问题无法贷款，现转到被告亲戚关友帮名下，因被告想多贷款，房款现写成82万，待放款后让原告把定金5万元和多出的2万房款转给被告。后原告被带到阜南行政大厅，到时仅见到关友帮夫妇，未见到被告本人，此时才被刘某告知被告本人今日未到。原告经咨询关友帮本人，他表明近期去安居房产买房，经安居中介刘某联系，因被告征信问题无法购买，现转让给他本人，另和被告无特别亲戚关系。原告当场电话联系被告，被告承认自己因征信问题无法购买，所以转给别人并愿意和原告解除合同，原告告知被告，他的此次行为已经造成违约并存在严重的欺骗行为，解除合同将承担相应的违约责任，但被告对违约责任不做表态。原告因被告及中介刘某的欺骗行为未同意办理手续，并于当日返还住所后向被告发出催告函，要求被告于10日之内（2020年1月16日-2020年1月25日）支付首付款35万元给原告，逾期原告将行使单方解除合同的权利并追究其欺骗违约责任。被告未在催告期间支付首付款，也未联系过原告。本着和谐的原则，原告于2020年1月28日主动与被告及中介刘某联系，被告表示仍愿意购买并于近期内转账或提供35万元现金证明，被告于2020年3月12日电话告知原告现金不够，无法购买，并表明两点意愿：一是帮原告联系下一买主，事后押金要退回被告，二是将拖延至近期或5月份购买，原告表示不接受，综上，被告的种种表现，原告有充分的理由相信被告已无能力购买，于当日向被告发出合同解除通知。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告刘志华辩称，原告要求被告支付违约金100000元无事实及法律依据，首先本案原、被告签订的房屋合同并未解除，原告虽然于2020年1月15日向被告发出催告，要求被告于2020年1月25日前支付首付款。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案在催告后，合理的期限应为3个月，而不应该是原告主张的10天。故本案催告不合理、不合法，于法无据。其次，原告向被告发送短信要求解除合同，根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。根据《合同法解释二》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议，并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告有权在解除合同发出后的3个月内向法院提出异议，原告在异议期未过的情况下，要求被告赔偿违约金，不符合法律规定，依法不能成立。其被告在庭审后将会提出反诉，要求原告继续履行合同。再次，即便双方的合同解除，那么被告也不应该赔偿违约金10万元。双方签订的房屋买卖合同第四条第二款约定，如被告不能按时付清购房款，则每逾期一日由违约方向对方支付每天100元的滞纳金，被告因疫情影响，未能及时付清房款，不能够认定系被告根本违约。合同第四条第一款约定的是合同违约，由违约方按双倍赔偿违约金，被告自始至终都不曾表示放弃购买房屋，从原告的起诉书和证人刘某的证言中均可以证实这一事实，被告方愿意购买房屋，履行合同，故被告方不构成违约，仅是未能按时交付房款，故即便合同解除，也不应该适用合同第四条第一款约定，应适用第二款的约定。最后，被告多次要求继续履行合同，但原告坚决不同意，并诉至法院。现双方的合同并未解除，被告要求原告继续履行合同，将涉案房屋出售给被告。否则被告有权提起反诉，要求其继续履行合同。另外根据相关规定，定金和违约金的约定仅能选择其一，原告即要求没收定金，又主张违约金，违反法律规定。根据《合同法》相关规定，原告的要求无事实和法律依据，依法不能支持。 经审理本院查明的法律事实如下：2018年3月2日，原告与被告通过阜南安居中介公司签订房屋买卖合同，原告将其所有的位于阜南县出售给被告，双方约定该房屋售价总金额80万元，银行贷款方式支付，被告于本合同签订之日起向原告支付定金5万元，被告在本合同签订之日起至该房屋房产证下来30日内向原告支付购房款35万元，剩余40万元申请做银行按揭后一次性付清。双方就违约责任作出约定，在合同履行期间，如一方违约，则由违约方按双倍赔偿的标准向对方支付违约金，如被告不能按时付清购房款或原告不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付每天100元标准的滞纳金。该房屋房产证于2019年12月10日由阜南县房管局寄到原告住所，2020年1月15日，原告通过短信通知被告应于2019年12月25日之前将首付款350000元转给被告，逾期原告将行使合同单方解除权，原告于2020年3月12日短信通知被告，双方的合同于2020年3月12日解除。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，双方权利义务明确，具备房屋买卖合同的主要条款，且不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。现原告要求解除合同，被告不同意解除并要求继续履行，从合同约定及履行看，2020年1月15日，原告通过短信通知被告应于2019年12月25日之前将首付款350000元转给被告，逾期原告将行使合同单方解除权，原告于2020年3月12日短信通知被告，双方的合同于2020年3月12日解除，被告认为原告合同解除通知书及催告函不符合相关法律规定，原告于2020年1月15日发出催告函后，应在3个月之后才享有合同解除权，2020年3月12日，原告不享有合同解除权。被告的上述主张是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，而该司法解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的房屋买卖合同不适用该司法解释，对被告的辩称，本院不予采纳。本案中，被告本应全面、及时地履行《房屋买卖合同》中约定的义务，但在原告多次催要，直至提起诉讼前，仍未支付购房首付款350000元，其行为已经构成违约，原告依法享有解除合同的权利。解除合同通知自2020年3月12日到达被告时生效，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。因被告存在违约行为，原告要求被告支付违约金，理由充分，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因原告并未向本院举证证明其实际损失，且被告认为双方约定的违约金过高，本院考虑到涉案房屋的地理位置及市场行情，对于双方约定的违约金酌减为50000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告曾昆仑与被告刘志华签订的《房屋买卖合同》； 二、被告刘志华于本判决生效之日起十日内支付原告曾昆仑违约金50000元； 三、驳回原告曾昆仑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，由原告曾昆仑负担525元，由被告刘志华负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  袁伟民 二〇二〇年六月十六日 书记员  骆华迪