广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1281号原告：陈赛，男，汉族，1997年4月14日出生，住湖北省建始县***********，公民身份号码422************030。被告：李博，男，汉族，1989年9月3日出生，住广西资源县*************，公民身份号码450************415。被告：于华征，女，汉族，1986年11月17日出生，住河北省唐山市路北区*******************，公民身份号码130************422。被告：李永玖，男，汉族，1987年11月10日出生，住重庆市开州区温泉镇黄金街117号，公民身份号码500************895。两被告的共同委托诉讼代理人：肖军，系河北杰大律师事务所律师。原告陈赛与被告李博、于华征、李永玖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告陈赛、被告李博和被告于华征、李永玖的共同委托诉讼代理人肖军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈赛向本院提出诉讼请求：1.判令三被告归还原告的购房定金20000元及赔偿违约金20000元，共40000元；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过中介朱飞燕介绍，达成向被告于华征、李永玖购买江门市蓬江区凤山水岸叠云轩2栋601室房产的意向，并于2019年7月18日与被告李博在蓬江区潮江路雅景花园2号101室签订房屋买卖合同（编号：NO.0000317）。买方为原告陈赛，卖方为被告于华征、李永玖，被告李博为卖方的代理人。签订合同当日，原告通过微信转账向被告李博支付了10000元的购房定金；2019年7月31日，原告通过陈荣远的银行账户向李博转账支付了10000元定金，共支付了20000元定金。其后，原告在中介朱飞燕的协助下，积极办理相关购房手续，包括向银行申请贷款等。2019年9月20日，农业银行出具了贷款合同，于是中介朱飞燕通知被告，约定2019年10月13日办理过户手续。但直至约定的过户日期，被告不配合办理过户手续，且被告于2019年10月30日将涉案房屋另卖他人并办理了过户手续。因此，被告的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告陈赛为其起诉提供的证据有：1.原、被告身份证；2.营业执照；3.中介身份证；4.房屋买卖合同；5.收据；6.房产证；7.转账记录；8.微信聊天记录；9.光盘；10.聊天对话文字版两份。被告李博答辩称，我只收取原告10000元和陈荣远10000元，不确认收取原告定金20000元，不同意支付违约金20000元。被告李博为其答辩提供的证据有：支付宝转账记录。被告于华征、李永玖答辩称，两被告从未收取原告支付的购房定金，不负有返还义务。2019年7月18日，两被告与原告签订房屋买卖合同后，两被告自始至终未收取原告交付的定金，原告也未提供证据证明将定金交给两被告。因此，两被告认为，原告的起诉缺乏事实依据。原告诉称，其向李博支付了2万元定金，李博是否收取，两被告不得而知，李博也从未向两被告交付过定金。李博只是两被告的代理人，负责对外签订房屋买卖合同，两被告并未授权李博收取定金。如果能证明李博私自收取了定金，作为同案被告，应该由李博负责返还给原告。两被告收到原告起诉的信息后，于2020年3月16日即向李博电话询问。李博称，他已向原告返还了定金，并说原告的起诉与两被告无关等话语。原告提供的证据也证明其有向李博转账的记录，但该转账是否属于李博收取的定金，两被告无法证明。如果法庭能查明该转账确属于李博收取的定金，则应该由李博负责返还。综上所述，原告起诉的没有事实及法律的依据，依法应予驳回原告的诉讼请求。被告于华征、李永玖为其答辩提供的证据有：于华征与李博的通话录音文字版。为查明本案事实，本院于2020年6月23日对跟进原、被告买卖事宜的中介人员陈荣远就涉案的买卖经过、合同的签订、定金的收取、原、被告双方履行合同的情况等进行了询问。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于江门市蓬江区***************房屋的权属人是被告于华征和李永玖，其委托被告李博作为代理人将该房屋出售给原告陈赛。2019年7月18日，由陈赛作为买方、于华征、李永玖作为卖方及李博作为卖方代理人就位于江门市蓬江区***************的房屋共同签订《房屋买卖合同》一份，主要约定的内容如下：一、房屋的成交价为1200000元，买方在签署本合同时支付卖方购房定金10000元，并于2019年7月30日前再补付房款10000元；双方定于2019年9月10日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必要的证明文件，卖方开具购房首期款收据以复印件提交给银行内部形式上审批使用。依买方要求贷款金额为1180000元以内，具体贷款额以银行审批为准；买卖双方定于2019年9月30日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门市**********签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款额）给卖方。二、买方负责支付中介代理方服务费20000元。三、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，属买方违约，卖方不给予退回原定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方：1、一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2、一方拒绝出售或购买该物业的；3、任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确/信用度不达标等情形，从而导致本合同的目的不能实现；4、在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或中介方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款的；5、违反有关合约的其他补充协议的；6、其他不履约或不完全履约之情形。四、若买卖双方共同或分别出现本条第1款违约行为，或其亲属、代理人私下成交该物业，或因其泄露信息而导致未经中介方的情况下成交物业时，即均视为违约，买卖双方分别各支付成交价2%给中介方作为中介代理费和咨询费。五、补充事项。1、买卖双方协定产权人由陈赛定。2、卖方要将物业管理费交到交楼当月。3、买卖双方协定要在2019年9月30日前完成银行贷款合同，在2019年10月30日前完成房产过户手续。落款处，由李博代于华征、李永玖在“卖方”处签名并捺指印，同时，李博在“卖方代理人”处签名；陈赛在“买方”处签名并捺指印；“中介方经办人电话”处书写“180*****813”。同日，陈赛通过微信向李博支付定金10000元；2019年7月31日，陈荣远通过银行转账的方式向李博支付10000元，并备注用途“凤山水岸2幢601定金”。李博向陈赛出具时间为2019年7月18日，编号为NO.9134047的收据，内容为交来江门市蓬江区***************购房定金10000元；及出具时间为2019年7月31日，编号为NO.4457689的收据，内容为交来江门市蓬江区***************购房定金10000元。2019年10月28日，陈赛通过微信催促李博办理涉案房屋的还款赎证及过户手续，李博则表示其需要借钱赎证后才能协助陈赛办理过户手续。其后，陈赛于2019年11月5日、11月8日通过微信继续催促李博办理涉案房屋的过户手续，但李博在微信中并没有回复。2019年11月14日，李博通过支付宝转账20000元给陈荣远。另，在陈赛录制其与李博协商涉案房屋过户事宜的视频中，李博表示其没有资金赎证及办理过户手续。庭审中，李博陈述其在2019年10月30日之前通过陈荣远转达给陈赛其不再出售涉案房屋给陈赛，并表示陈荣远曾告知他，陈赛的银行贷款审批手续已经通过。又，在本院对陈荣远的询问中，陈荣远陈述相关情况如下：一、因原、被告进行涉案房屋的交易时，陈荣远在现场，故清楚买卖双方之间的交易过程。并表示李博与原告协商好涉案房屋的价格后，致电给于华征、李永玖，经他们同意后才与原告签订涉案的房屋买卖合同。二、买卖双方约定涉案房屋的定金为20000元，原告于2019年7月18日支付定金10000元给李博，李博并于当天开具收据给原告；原告于2019年7月31日再通过陈荣远转账支付定金10000元给李博，且陈荣远转账时注明是涉案房屋的定金，后李博于2019年9月28日补开该10000元的收据给原告。同时，陈荣远解释因原告与李博不在场，无法立即开具收据，所以原告先支付10000元给陈荣远，再由陈荣远转账10000元给李博，以此作为见证。三、2019年9月28日，原告、李博与陈荣远一起到九拓地产公司协商配合陈赛办理涉案房屋过户手续的时间，而李博说因还款问题而需推迟过户时间，要求原告给予一周的时间去还款，当时原告答应了。但过两天后，李博将涉案房屋过户给他人。四、陈荣远于2019年11月14日收到李博支付宝转账的20000元，并确认该20000元为涉案房屋的定金。其后，陈荣远咨询原告的意见，原告表示除了退定金外，被告应按照合同的约定承担违约责任，即还要赔偿原告20000元，所以拒收李博退还的20000元定金。五、陈荣远认为涉案合同没有继续履行的原因是李博将房屋另卖他人并办理了过户手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为:1.原告支付定金的数额；2.各被告是否存在违约行为及违约责任应如何承担的问题。一、关于原告支付定金数额的问题。李博辩称其只收取了原告定金10000元，陈荣远转账给他的10000元不是涉案房屋的定金，本院依法不予采纳，具体分析如下：第一，陈荣远在转账给李博时，明确备注该10000元的用途为“凤山水岸2幢601定金”，且转账的时间是处于原、被告仍进行涉案房屋买卖的交易期间，李博称不清楚该10000元为涉案房屋的定金明显不合常理。第二，若李博不认为该10000元是涉案房屋的定金的，其应立即或者及时将该10000元退回给陈荣远，或向陈荣远咨询该10000元的性质、用途等，然而事隔将近四个月后才退回给陈荣远，同样不合常理，理应推断李博默认了该10000元为涉案房屋的定金而收取的。第三，李博先后开具两份收据，确认共收到陈赛交来涉案房屋购房定金20000元，勿论收据是收款当天开具的还是后补的，均可明确反映李博有收取了原告定金共20000元的意思表示。第四，若李博坚持只收取了原告10000元的定金，却在2019年11月14日转账20000元给陈荣远，并表示已将涉案房屋的定金返还给原告，明显自相矛盾。因此，本院确认李博作为于华征、李永玖的代理人，收取了原告定金20000元的事实。二、关于各被告是否违约的问题。从原告提供的微信聊天记录、录制的视频及陈荣远陈述的情况可见，李博作为卖方于华征、李永玖的代理人经多次催促仍没有依约办理涉案房屋的还款赎证及过户手续，而是将涉案房屋过户至其他人的名下，且李博对该事实也予以确认并就此作出已返还原告定金20000元的意思表示。根据《房屋买卖合同》的约定：“买卖双方协定要在2019年9月30日前完成银行贷款合同，在2019年10月30日前完成房产过户手续”，故于华征、李永玖作为卖方已构成违约，应承担相应的违约责任。对于于华征、李永玖抗辩称其没有授权李博收取原告的定金，李博也没有将收取的定金支付给他们而不应由他们承担违约责任的意见。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，于华征、李永玖在答辩状及庭审中均确认了李博是他们代理人的身份，同时，陈荣远也陈述李博在征询于华征、李永玖同意后才签订涉案房屋的买卖合同，而该买卖合同明确约定了定金支付的条款，且李博作为于华征、李永玖的代理人在合同上签名并捺指印，故李博有权代于华征、李永玖收取涉案房屋的定金，李博收取定金的行为对于华征、李永玖发生法律效力。其次，于华征、李永玖既然有出售涉案房屋的意思表示并授权李博代为处理的，亦已知悉合同的条款，理应预见到李博会收取买方即原告的定金，且由代理人收取定金亦符合一般交易习惯，故于华征、李永玖称授权李博出售涉案房屋但没有授权李博收取原告定金的抗辩意见明显有违常理。再次，退一步而言，即使于华征、李永玖没有授权李博收取定金，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，李博作为于华征、李永玖的代理人，与原告协商买卖事宜、签订买卖合同、收取定金并出具相应收据等行为，让原告有充分的理由相信李博有出售涉案房屋并包含收取房屋定金的代理权，故李博代理于华征、李永玖收取涉案房屋定金的行为有效。综上，于华征、李永玖的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，李博收取原告定金后不按照合同约定配合原告办理过户手续所产生的民事责任应由于华征、李永玖承担。于华征、李永玖如认为李博的代理行为存在过错对其造成损失的，可另循法律途径予以解决。关于违约责任应如何承担的问题。《房屋买卖合同》第八条明确约定属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以根据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，在于华征、李永玖存在前述违约行为的情况下，应向原告双倍返还定金40000元。而对于李博于2019年11月14日通过支付宝转账20000元给陈荣远的款项性质问题。陈荣远作为跟进原、被告双方买卖事宜的中介人员,其已明确告知原告，李博支付的该20000元为返还涉案房屋的定金，且原告当初向被告方支付定金时也曾通过陈荣远进行转账，现李博将涉案房屋的定金通过陈荣远返还给原告也符合原、被告双方的交易习惯，原告以被告还应赔偿其20000元为由而拒绝接收李博退还的20000元，不影响于华征、李永玖已履行了向原告返还定金20000元的义务。据此，本院确认于华征、李永玖已向原告返还了定金20000元。该款项原告无权再向华征、李永玖主张，可另循法律途径向陈荣远主张返还。同时，基于于华征、李永玖应向原告承担双倍返还定金的违约责任，故于华征、李永玖仍应向原告返还另一倍定金20000元（40000元-20000元）。对于原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告于华征、李永玖在本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈赛返还定金20000元；二、驳回原告陈赛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由原告陈赛负担400元，由被告于华征、李永玖负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  余卓成人民陪审员  李丽贞二〇二〇年六月三十日法官 助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪