贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1124号上诉人(一审被告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：金帮梅，女，1979年8月16日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人金帮梅，一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人并非善意购房人，一审判决认定事实有误。涉案房屋的抵押已经经过登记公示，涉案合同亦明确载明涉案房屋已抵押，作为购房者的被上诉人应有相应的注意义务。而被上诉人作为理性购房者，无视风险购买设置抵押权的房屋，其应为自己的低价购买、抵偿涉案房屋的行为承担权利不能实现的过错责任。因此，一审认定事实有误，被上诉人并非出于善意而购买涉案房屋；二、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，被上诉人与一审第三人间转让涉案房屋的行为无效，如被上诉人欲取得该涉案房屋就应当按照法律规定代替一审第三人偿还债务，从而消灭抵押权。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定和《物权法》第九条规定，被上诉人对涉案房屋仅有债权请求权，其可向一审第三人主张违约责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定和物权优于债权原则，上诉人抵押权应先于被上诉人债权得以实现，且本案被上诉人未证明其提起过过户申请等积极行为，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人原因未办理过户登记”之规定，一审判决适用该法律条文有误。被上诉人金帮梅辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，以及适用法律正确。被上诉人与一审第三人签订的涉案合同合法有效，应予以保护。且被上诉人已付清全部购房款，并合法占有涉案房屋，至于未过户系一审第三人原因所致。故一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条规定所做的判决合理合法，上诉人所称被上诉人购房行为属于非善意之举，完全没有事实依据。金帮梅向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。一审法院认定事实：2015年8月15日，大地联创房产公司与金帮梅签订《商品房买卖合同》。合同约定：1.金帮梅购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积172.98ｍ2，总价款725322元；2.买受人先交付首付款218322元，余款507000元以银行按揭方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，金帮梅按约于2015年8月14日将购房首付款218322元通过银行转账支付给大地联创公司，同时大地联创房产公司亦开具了收据并加盖公司公章。2015年8月26日案涉住房在登记机关办理商品房预售合同登记备案。并且原告金帮梅已对该房屋装修入住多年，现金帮梅已将购房余款507000元交到法院账上。大地联创房产公司在开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订《债务重组协议》与《抵押协议》，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。案经调解达成协议，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司申请强制执行。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产。金帮梅得知涉案房屋被查封后，于2019年8月29日提出执行异议。2019年9月10日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异103号《执行裁定书》，裁定驳回金帮梅的异议申请。金帮梅不服裁定结果，并于2019年10月25日提起本诉。一审法院认为，本案争议焦点在于金帮梅对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，金帮梅在庭审中已提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》、《购房发票》、《转账凭证》以及《商品房预售合同登记备案表》等，可以证明金帮梅与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2015年度，且由金帮梅家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。虽然金帮梅之前仅支付了首付218322元的购房款，但经释明后，金帮梅已经按照法院要求将剩余购房款交付执行。故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项的规定。案涉房屋至今虽未办理房屋产权登记，但原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项之法定情形。因此，金帮梅对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融贵州分公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行金帮梅所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告金帮梅的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，上诉人华融贵州分公司、被上诉人金帮梅以及一审第三人大地联创房产公司均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：被上诉人是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下论述：关于被上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款，后又对涉案房屋进行合法占有。至于未能办理过户登记问题，因一审第三人尚未具备办理初始登记的条件和相关手续，导致过户登记未能办理，故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形，因此，被上诉人享有排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月二十九日法官助理梁红云书记员蒋诚霄