北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初1465号原告：王明荣，女，1959年11月11日出生，满族，住北京市海淀区。原告：苏立元，男，1954年11月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会，住所地北京市海淀区静淑东里小区1号楼南平房。负责人：张洪武，主任。被告：北京圣馨大地物业服务有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号E0015。法定代表人：张国祝，经理。委托诉讼代理人：张岩，女，该单位管理处经理。原告王明荣、苏立元与被告北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会（以下简称1-4号楼业委会）、北京圣馨大地物业服务有限公司（以下简称圣馨物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王明荣、苏立元，被告1-4号楼业委会负责人张洪武，被告圣馨物业公司委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明荣、苏立元向本院提出诉讼请求：1.确认1-4号楼业委会与圣馨物业公司于2016年5月28日签订的《北京市物业服务合同》无效；2.诉讼费由其承担。事实和理由：2016年5月28日，1-4号楼业委会与圣馨物业公司恶意串通，未经小区业主大会决议通过，在有本小区成立的物业公司自行管理物业的情况下，恶意竞争，伪造假票，欺骗业主，擅自涨物业费，违反法律法规规定，签订物业服务合同，以虚假合法形式掩盖非法目的，擅自动用小区公共收益雇佣打手，强行接管我小区物业，损害小区业主和我们的利益。为此，我们依法提起诉讼，请求法院查明事实依法判决。1-4号楼业委会辩称，合同是上届业委会签订的，我们这届接手后，第二届业委会交接给我们相关合同、公告、业主大会决议。两原告所述理由不充分，不同意其诉讼请求。圣馨物业公司辩称，我公司通过正规招投标程序签订物业合同，不同意两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王明荣、苏立元系海淀区静淑东里小区业主。经北京市海淀区人民政府学院路街道办事处（以下简称学院路街道办事处）备案，北京市海淀区静淑东里小区业主委员会（以下简称第一届业委会）于2012年1月成立，侯玉忠任主任，王明荣任副主任，赵某任副主任。第一届业委会任职期间，将静淑东里小区底商出租，并以出租收益补差小区物业等费用。2014年9月30日，学院路街道办事处向第一届业委会委员及广大业主发布《通知》，内容为：经小区20%业主申请召开了静淑东里临时业主大会，2014年9月20日会务组发布《静淑东里临时业主大会会议决议公告》，宣布通过了罢免第一届业委会全体委员的大会决议。自发布之日起第一届业委会委员停止行使委员的权力。根据《北京市物业管理办法》第一章第四条“街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业委会的成立及活动进行协助、指导和监督”及第十八条第（六）款“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会”的规定，鉴于目前第一届业主委员会委员全体被罢免，在新的业主委员会委员未选出前，建议业委会原委员整理所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，并暂交六道口社区居委会保管，待选出新的业委会成员后，移交给新的业主委员会。2015年3月，北京学府至赢物业服务有限公司（以下简称学府至赢物业公司）注册，但未取得物业服务企业资质，侯玉忠曾系该公司股东，退出后任该公司监事，王明荣亦是该公司监事。2015年4月16日，侯玉忠、王明荣仍以第一届业委会名义与学府至赢物业公司签订《静淑东里小区物业交接书》，将物业全部服务项目、办公设备和用品、维修工具和用品、更新改造的设施设备、档案资料等移交给学府至赢物业公司。2015年9月17日，静淑东里小区临时业主大会发布第二次会议决议公告，以233票赞成（占业主人数56.55%、占建筑物总面积63.12%）通过解除现行物业自管模式，采取公开招投标方式选聘新的物业管理公司……。2015年10月27日，经学院路街道办事处备案，1-4号楼业委会（以下简称第二届业委会）成立，选举刘某为主任，尹某为副主任，吴某、赵某、肖某任委员，并新设三人监事会。第一届业委会仅向第二届业委会移交了部分资料，但未移交包括印章、办公设备、用品及用房、公共设施设备、公共收益结余及资金账目等。2016年4月21日，第二届业委会向小区全体业主发布公告，内容为：2016年4月8日，青宇（北京）国际招标有限公司函告圣馨物业公司为中标三名中的第一名，在2016年5月5日至6月4日期间，就选聘圣馨物业公司为新的物业服务企业、物业费实行包干制、二级服务标准、原物业服务费标准（多层楼物业费0.71元/平方米、高层楼物业费1.25元/平方米）等议题，以书面方式征求小区全体业主意见。同年5月19日，1-4号楼业委会发布决议公告告知，通过书面征求意见方式选聘圣馨物业公司为小区新的物业服务企业（物业管理区域建筑物总面积34247.67平方米，总业主人数410人，表决书发放和送达295份，实收反馈意见231份；赞成票为228票，占总建筑面积57.63%，占业主总人数56%）。2016年5月28日，1-4号楼业委会与圣馨物业公司签订《北京市物业服务合同》，物业服务期限3年，自2016年6月1日至2019年5月31日，采取二级物业服务标准，物业服务费采取包干制，多层住宅的物业费为0.71元/平方米·月，高层住宅的物业费为1.25元/平方米·月，商业物业的物业费为1.2元/平方米·月。2017年11月6日，第二届业委会在小区张贴公告告知，因一位委员辞职，一位委员不再具备业主身份，一位委员的两年任期届满，故根据北京市物业管理办法第十八条规定，上述三位委员资格自动终止。根据“北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（京建发（2010）739号文）”第五十一条，业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会不得以业主委员会的名义，从事、组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动工作。2018年11月14日，第三届业委会经选举产生，并经学院路街道办事处备案，主任为张洪武。本次诉讼期间，第二届业委会成员刘某向第三届业委会提供了在任期间的资料79页，包括：1、静淑东里小区1-4号楼业主大会公告；2、静淑东里小区临时业主大会第二次会议决议公告；3、静淑东里小区1-4号楼业主大会决议公告；4、第三次会议决议公告；5、第一次会议决议公告；6、北京市物业服务合同；7、招标结果公示；8、物业管理招标委托合同；9、物业服务项目招标文件。上述文件资料的复制件已当庭交付两原告。经第三届业委会协调，第二届业委会委员不同意提供相关决议的表决票。另查，《静淑东里小区管理规约》第三部分业主共同管理的权利和责任中第五条规定，确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案以及选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务中，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。审理中，两原告就两被告恶意串通、以合法形式掩盖非法目的及伪造选票一节未提供证据。本案原为侯玉忠、王明荣、苏立元共同作为原告提起诉讼，审理期间，侯玉忠于2019年10月29日死亡。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条和本案的《静淑东里小区管理规约》均明确规定，确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案以及选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务中，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2015年9月17日，静淑东里小区临时业主大会通过并作出决议，解除静淑东里小区物业自管模式、采取公开招投标方式选聘物业管理公司。第二届业委会根据上述决议内容，采取公开招投标方式，并就是否选聘中标第一名的圣馨物业公司为新的物业服务企业、服务事项、标准、收费方案等，书面征求小区全体业主意见，且以双过半数同意的结果，确定圣馨物业公司为小区提供物业服务，并签订了相关物业服务合同。上述选聘过程均是按照相关法律和小区管理规约进行，两原告关于两被告恶意串通、以合法形式掩盖非法目的及伪造选票的陈述，没有事实根据和相关证据佐证，本院对其诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回王明荣、苏立元的诉讼请求。案件受理费70元，由王明荣、苏立元负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰审 判 员  唐卫京人民陪审员  王小微二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张璐萌