广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初640号原告（反诉被告）：广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路21号（仅作办公用途）。法定代表人：朱伟涛。委托诉讼代理人：梁灏全，男，系该公司职员。被告（反诉原告）：翟迎春，女，1972年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：黄早松，广东正大方略律师事务所律师。原告广州天寓物业服务有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告翟迎春（反诉原告，以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州天寓物业服务有限公司的委托代理人梁灏全，被告翟迎春的委托代理人黄早松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天寓物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1.被告向我司支付2007年12月1日至2019年6月30日期间物业服务费21500.7元及滞纳金（自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；2.被告向我司支付2015年8月1日至2019年6月期间水费2046.18元及滞纳金（自逾期之日起每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；3.被告向我司支付2014年12月1日至2019年6月30日期间电费205.18元及滞纳金（自逾期之日起每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；4.被告向原告支付2010年6月1日至2019年6月30日期间垃圾费655元；5.本案受理费由被告承担。事实与理由：被告系位于广州市白云区XXX路XXX号（自编号：广州白天鹅花园XX幢109铺）、麒麟路XX号（自编号：广州白天鹅花园X幢111铺）和麒麟路XX号（自编号：广州白天鹅花园XX幢112铺）的产权人，建筑面积共计168.16平方米，商铺用途。我司自2010年7月1日起为广州白天鹅花园提供物业服务。2007年3月5日和2007年9月11日，我分别与被告签订《物业管理服务合同》，约定物业服务费按1.5元/月/平方米计收，被告应当在每月30日前支付当月物业服务费及其他应付费用，逾期支付的从逾期之日起按每月应交费用的千分之一交纳滞纳金。2016年5月16日，广州白天鹅花园业主委员会（以下简称业主委员会）与我司签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，除约定业主应当于每月5日前交纳当月物业服务费外，物业服务费及滞纳金标准与前述《物业管理服务合同》一致。上述合同签订后，被告接受了我司的物业管理服务，但被告自2007年12月起拖欠物业服务费。广州白天鹅花园C栋商业物业的水费、小区分摊电费，由我司向业主代收后缴交给供水供电部门。被告应缴付的分摊水电费，我司已向供水供电部门缴交，但被告长期拖欠电费。我司多次催促被告交纳，未果。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告翟迎春的反诉，原告广州天寓物业服务有限公司辩称，我司不同意被告的反诉请求。1.关于被告抗辩三个铺位的正对面长期摆放各类物品杂物的问题。在开发商建设小区时，约定由白天鹅花园、公安宿舍和实验小学三个单位共用的一个临时垃圾停放点即被告所抗辩的在其三个商铺的对面。被告在2007年购买时亦知悉临时垃圾停放点的事实。2012年，我司、街道办、实验小学、公安宿舍四方出资对垃圾房在原址上进行了升级改造。我司从接管白天鹅花园起来，就对各处的环境一直不断地投入了，现在还得到较大的提升。2.关于涉案XXX路XXX号即XXX栋112铺旁边消防通道的问题。该通道属于消防通道并非小区出入口或公共通道，开发商在建设的时候就安装了铁门，旁边还配备的消防设施设备，发生火警的时候随时可以打开消防设备和人员就可以由此进入小区的。我司为了小区治安防盗的需要只是在非消防紧急的情况下禁止通行，我司的做法没有违反消防法的规定，业主进出都从现在北门和东门出入。被告在购买商铺时已知晓该通道的状态，并不存在被告提到的严重影响客流量的情况。3.关于被告提到了公共通道设置垃圾桶的问题。2009年4月，街道办为落实市政府和村整治的要求，其匆忙拆除了垃圾桶。2012年，我司对垃圾房升级改造，导致小区的业主至今因没有垃圾房引起很大的意见，经过街道和业委会协调未果的情况下，为了尽量减少对居民的影响，小区有小部分的垃圾桶当时的确是放在麒麟路的尽头的，靠近麒麟村围墙边上，距离XXX路XXX号即XXX栋112铺是有点近，但是并非放在XXX路XXX号即XXX栋112铺的旁边。现在垃圾房选点问题还在街道和业委会的协调当中，小区小部分的垃圾桶放在XXX路的尽头只是很短的时间，现已撤离。4.2008年3月到2009年12月期间，市政单位在麒麟路上实施围蔽施工，妨碍了部分商铺的正常经营。被告当时曾经要求白云区建设局赔偿的，从这段时间开始被告开始没有交管理费。5.我司不需要向被告支付租金损失。被告翟迎春辩称，我不同意原告的诉讼请求。1.原告未依约履行物业服务合同，根据合同法第67条之规定，我无需支付物业管理费用，更不需要承担滞纳金。原告主张水电费用、垃圾费用，目前没有证据证明其已经代为支付上述费用，且未提供相应分摊金额的计算过程以及依据，因此也不应该承担该部分费用。退一步，即使认定我应当承担物业管理费、水电费、垃圾费，因原告提起本案诉讼的立案时间是2019年11月4日，在此之前从未向我主张交取任何费用，不存在任何诉讼时效中断、中止的事由。如果按原民法通则关于诉讼时效两年的规定，是在2017年11月5日之前的费用，原告均已超过了相应的诉讼时效。2.根据原告提供的证据，其自称在2010年7月1日承接了案涉物业的管理，原告在该日期之前不是合同的相对方，其无权依据此前的合同向我主张2010年7月1日之前的任何费用。再退一步，即使真的应该支付物业管理费用、水电费用、垃圾费，其主张的滞纳金过高，远高于其实际损失。依合同法第114条第二款之规定，也应当将违约金调整为按照同期贷款利率，由于在2019年9月20日起实行了全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场利率的标准计算才合适。3.本案是原告未尽物业管理义务引起。在三铺位的正对面处长期摆放着各类废品、杂物，后经我称要放火烧了摆放在门前通道的废品、杂物，原告才进行清理。且离XXX路XXX号（即112铺）旁的通道在规划上属于消防通道，根据相关法律规定，该通道依法不得占用、堵塞、封闭。但原告不仅在该通道上私设铁围栏、铁棚、还在铁围栏上加装私锁，导致原本呈环形的公共通道变成了私人区域（通道摆放着洗衣机、么托车、纸皮箱等各种杂物），原本可以从该通道通行的业主只能选择绕道而行，严重影响了XXXXX路XX、XX、XX号（即112、111、109）商铺的客流量。故其本身是过错的一方，也是违约的一方，诉讼费用应该由原告自行承担。且因原告未尽到物业服务责任，导致我商铺周边堆放生活垃圾、杂物、无序设置垃圾桶、擅自搭建铁围栏与铁棚。我的商铺难以出租，最后只能以远低于周边商铺租赁和广州市住房和城乡建设局发布的房屋租金参考价的价格出租。为了维护我的合法权益，特向法院提起反诉：1.原告恢复广州市白云区京溪麒麟路29号旁公共通道的原状，拆除搭建的铁围栏与铁棚，挪走现有的垃圾桶及其他杂物，禁止堆放垃圾，保持该区域干净整洁；2.原告向我赔偿广州市白云区XXXX路XXX号、XX号与XX号的租金损失123307.92元（自2017年1月1日起至2020年1月30日止）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为广州白天鹅花园提供物业管理服务的企业。被告系广州市白云区XXXX路XXX号109铺（以下简称9号铺）、XXX路XXX号111铺（以下简称11号铺）、XXX路XXX号112铺（以下简称12号铺）的业主，该物业产权登记建筑面积分别为56.77平方米、58.35平方米、53.04平方米。2007年，被告（业主）分别就上述三个商铺与案外人广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方、物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供物业管理服务，乙方根据有关法律法规及合同约定，制定物业管理规章制度；制止违反物业管理规章制度的行为，对业主和物业使用人违反法律法规、规章的行为，提请有关部门处理；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，并组织实施；每六个月向全体业主和物业使用人公布1次物业管理服务费收支账目；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改变或完善配套项目，经业主委员会同意（业主委员会未成立的须经大多数业主同意）后方可实施；商铺物业管理服务费1.5元/平方米/月，甲方应于每月30日前支付当月管理服务费及其他应付费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、专项设备运行费或其他应付费用，从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金等。2016年5月16日，原告与涉案房屋所在的广州白天鹅花园业主委员会签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，约定业主委员会选聘原告作为小区的物业服务公司，服务期限为壹年，原告以包干的方式提供服务，涉案房屋的物业服务费用标准为每月每平方米1.5元，物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险、意外保险和按规定提取的福利费，物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，物业办公费用，物业管理企业固定资产折旧，法定税费，物业管理企业的利润等。业主应于每月5日前或在原告缴费通知书指定时间内按上述标准全额向原告缴纳当月物业服务费（物业服务资金）；业主、物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之一向原告支付违约金等。签订上述合同后，原告继续为包括被告权属涉案房屋在内的小区提供物业服务合同。另查，在本院受理的原告起诉白天鹅花园小区其他欠费业主支付欠付管理费等费用的诉讼案件（2019）粤0111民初32502号案中查明，原告（乙方）曾与广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方）签订《协议书》，约定自2010年7月1日起乙方接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，甲方将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给乙方。2010年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向原告出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，载明承接项目的名称：广州白天鹅花园；选聘单位：白天鹅房地产开发公司；物业服务合同期限：2010年7月1日至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。本案诉讼中，被告明确其反诉请求中要求原告恢复原状的内容包括：拆除12号铺右边的通道搭建的铁门、移走前述铁门旁边通道的垃圾投放点、拆除前述12号商铺右边通道搭建的铁棚、清理前述通道中的杂物。原告确认12号商铺右边的通道是消防通道，但表示该通道处的铁门是开发商建设的时候就已安装，而且已经配备消防设施，发生火警时随时可以将其打开，故该铁门并未违反相关法律规定，该铁门是为防盗所需。铁门旁边的垃圾投放点只是临时放置，因小区的垃圾中转站还没有建好，暂时将垃圾临时放置点分配到小区的部分区域。现被告主张的通道搭建的铁棚已经拆除。12号商铺右侧通道的杂物其庭后可清理。另原告提交落款时间分别为2010年11月7日、2013年10月23日、2016年12月11日的《催缴费通知》拟证明向被告催收欠缴管理费的情况。被告对上述证据的三性不予确认，认为照片无法体现通知书张贴的区域，落款也不是原告，通知书中也没有涉及具体金额，无法证明原告曾向其催缴过物业费用。再查，原告于2019年10月23日向本院提交本案起诉材料。2020年4月14日，本院组织双方当事人到涉案商铺所在小区进行现场勘查，现场勘查情况如下：涉案商铺位于白天鹅花园小区一期的外侧，该外侧区域是该小区一期和二期之间道路，该道路左侧与公共道路相连接。被告在本案中主张的消防通道和垃圾放置点位于涉案12号商铺的右侧，该消防通道右侧区域是该小区与小区外的隔墙。消防通道有安装两扇不锈钢栅栏门，并上了锁，该锁由原告持有。消防通道内未发现有搭建铁棚，但通往小区内的通道上有放置洗衣机、桌子、椅子等物品，原告表示该物品是其员工放置；被告主张的垃圾放置点已转移至其他区域，该区域未再放置垃圾。本院认为，原告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订《协议书》，自2010年7月1日起接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，广州白天鹅酒店物业管理公司亦将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给了原告，该转让行为经相关行政部门备案，对作为业主的被告具有约束力，故原告有权依照被告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订的《物业管理服务合同》相关约定向被告主张支付物业管理费和滞纳金。原告接管广州白天鹅花园后，对该小区进行了实际的物业管理，且涉案小区的广州白天鹅花园业主委员会与原告签订了《广州白天鹅花园物业服务合同》，该《广州白天鹅花园物业服务合同》对小区的全体业主亦均有约束力，原告有权向被告收取已发生的物业服务费用及代缴的相关费用。现原告主张被告欠付2007年12月1日至2019年6月30日期间的物业管理费共计21500.7元，因被告未能举证其已支付上述物业管理费，故本院对原告的该主张予以支持。被告抗辩原告主张的2017年11月5日前的物业管理费因超过法律规定的诉讼时效期间，故原告无权主张。因原告已出示张贴2010年11月7日、2013年10月23日、2016年12月11日的《催缴费通知》照片证明其向被告催收物业管理费的情况，该证据能够反映原告向被告催收物业管理费的事实，故本院对被告抗辩原告主张的2017年11月5日前物业管理费已超过诉讼时效的意见不予采纳。涉案商铺是公共小区的一部分，被告依约有义务按面积比例承担该小区的公摊水费、电费，原告已出示其向供电、供水部门缴费票据，故原告有权要求被告支付公摊水费和电费。垃圾处理费属于原告作为物业管理公司受托向业主收取的费用，原告也有权要求被告支付该费用。被告抗辩原告主张的部分公摊水电费、垃圾费已超过诉讼时效的意见，因原告提交的《催缴通知书》内容中仅明确催收物业管理费，但未包括公摊水电费和垃圾费，且原告未提交其他证据证明曾向被告催收公摊水电费和垃圾费的情况，故被告的上述抗辩意见本院予以采纳。结合原告于2019年10月23日向本院提交起诉材料的事实，本院认定原告主张2016年10月前的公摊水电费、垃圾费已超过法定的诉讼时效，本院不予支持。对原告主张2016年10月至2019年6月30日期间的公摊水电费和垃圾费予以支持。根据原告提交涉案三个商铺的欠费表统计，上述期间的公摊水电费共计为1569.68元，垃圾费共计为335元。关于原告要求被告支付拖欠物业管理费、公摊水费、公摊电费的滞纳金诉请，从被告在庭审中陈述意见可反映，被告的欠交行为与原告在提供物业服务过程中对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费。因此，原告要求被告按照每日千分之一支付物业管理费滞纳金的标准较高，本院酌情调整至以当月应缴物业管理费为本金，从次月1日起算，其中2019年8月19日前的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，每月物业管理费纳金总额以每月应缴物业管理费为限。关于公摊水费和公摊电费的滞纳金，因合同并未约定该两项费用需何时缴纳，且原告亦确认水费、电费存在不按月收取的情况，故合同中的滞纳金条款并不适用于该两项费用，原告要求被告承担公摊水费和公摊电费的滞纳金依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告拆除广州市白云区京溪麒麟路29号旁公共通道的铁围栏、铁棚，清理通道内杂物，挪走垃圾桶、禁止堆放垃圾的问题。（一）原告确认被告主张的讼争通道是消防通道，原告作为该小区的物业管理公司应依法确保该消防通道畅通，不得占用、堵塞、封闭该通道。从现场勘查的情况反映，讼争消防通道通向小区外侧的出口将安装的不锈钢栅栏门上锁，且该锁仅由物业公司持有，原告对该栅栏门上锁的行为导致该通道处于封闭状态，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定，原告应将该锁拆除。对于不锈钢栅栏门，从讼争通道的位置看，该通道确实与小区外围相连，原告为小区安全管理的需要安装此门，在此门未安装特定人员持有的门锁的情况下，此门安装在该通道内并不违反前述法律规定，故被告要求原告拆除讼争消防通道的不锈钢栅栏门的诉请本院不予支持，但原告应拆除该栅栏门的门锁。对于因拆除门锁后涉及的小区安全问题，原告作为物业公司有义务在确保该安全通道不封闭的情况下安排人员和设施对该通道进行管理。另外，从现场勘查的情况也可见，涉讼消防通道内也放置了洗衣机、桌子、椅子等物品，该物品放置在涉讼通道内显然也违反了前述《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，故被告要求原告清理涉讼消防通道内的物品，保持该区域干净整洁的诉请有据，本院予以支持。（二）经本院组织到涉案商铺所在小区现场勘查，被告反诉主张的在涉讼消防通道内搭建铁棚已拆除，涉案商铺右侧原放置垃圾桶、堆放垃圾的临时场地也已挪至其他区域，故被告反诉要求原告拆除涉讼消防通道内的铁棚、挪走垃圾桶、禁止堆放垃圾的诉请已无事实依据，本院予以驳回。关于被告反诉要求原告赔偿涉案三商铺的租金损失的问题。商铺的租金水平主要取决于商铺所在的位置，三涉案商铺位于涉案小区一期外侧，右侧靠小区与小区外区域的隔墙，该位置比相邻商铺更为偏僻。现有证据不足以证明因原告曾在商铺右侧通道旁堆放垃圾和安装栅栏门的情况导致了涉案商铺的租金标准降低，故被告要求原告赔偿租金损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国消防法》第二十八条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告翟迎春向原告广州天寓物业服务有限公司支付2007年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计21500.7元及滞纳金（滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，从次月1日起，其中2019年8月19日前按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际支付之日止，每月物业管理费之滞纳金总额以每月应缴物业管理费本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告翟迎春向原告广州天寓物业服务有限公司支付2016年10月至2019年6月30日期间的公摊水电费共计1569.68元，垃圾费共计335元；三、本判决生效之日起五日内，原告广州天寓物业服务有限公司拆除与广州市白云区麒麟路29号112铺相邻的消防通道上不锈钢栅栏门上的锁，清理该通道上放置的洗衣机、桌子、椅子等物品；四、驳回原告广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告翟迎春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1640元，由原告广州天寓物业服务有限公司负担1219元，由被告翟迎春负担421元；反诉受理费1383元，由原告广州天寓物业服务有限公司负担100元，被告翟迎春负担1283元。由原告广州天寓物业服务有限公司负担的反诉受理费和被告翟迎春负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  李清萍人民陪审员  李丽梅二〇二〇年六月十七日书 记 员  陈玉梅