北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初24483号原告（反诉被告）：北京优车堂汽车销售有限公司，住所地北京市丰台区右安门外南河沿35号院东楼独幢-01。法定代表人：何文，经理。委托诉讼代理人：王诚，北京成竺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京享车汇汽车咨询有限公司，住所地北京市房山区长兴东街9号院10号楼1层122。法定代表人：李昂，经理。被告：孙海波，男，1987年7月25日出生，汉族，北京享车汇汽车咨询有限公司股东，住北京市东城区。二被告共同委托诉讼代理人：李宙，北京市海勤律师事务所律师。原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司（下称优车堂公司）与被告（反诉原告）北京享车汇汽车咨询有限公司（下称享车汇公司））及被告孙海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）优车堂公司的委托诉讼代理人王诚，被告（反诉原告）享车汇公司及被告孙海波的共同委托诉讼代理人李宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优车堂向本院提出诉讼请求：1、解除优车堂公司与享车汇公司所签订的《房屋租赁合同》；2、享车汇公司与孙海波连带支付优车堂公司2019年1月1日至2019年2月28日期间的房租256228元；3、享车汇公司与孙海波连带赔偿优车堂公司违约金768684元（2019年半年租金）。事实与理由：我公司为北京市丰台区右安门外南河沿35号院东楼独幢-01有权转租的租户（产权人为北京花园宏达投资管理公司）。我公司与享车汇公司于2018年1月15日签订房屋租赁合同，将房屋租赁给享车汇公司使用。租赁期限为2018年1月22日至2022年12月31日。享车汇公司应于2019年1月1日前支付2019年上半年租金。享车汇公司至今继续使用房屋，经我公司多次催要，拒绝支付租金。享车汇公司已根本违约，合同应予解除。享车汇公司应按照合同约定支付租金、违约金。孙海波按照合同约定，对租金和违约金承担连带保证责任。双方沟通无果，特起诉至法院，望判如所请。享车汇公司答辩并提起反诉称，不同意优车堂公司的诉讼请求并要求提起反诉，请求：1、要求确认优车堂公司与我公司于2018年1月15日签署的《房屋租赁合同》于2019年1月29日终止；2、优车堂公司退还我公司履约保证金10万元；3、本案的反诉费用由优车堂公司负担。理由如下：在此之前我方已完全履行了承租人的义务。2019年10月，我方收到北京中北铁城投资顾问有限公司（下称中北铁城公司）的催缴租金通知，该通知称北京恒樽商贸有限公司（下称恒樽公司）承租了涉案房屋，恒樽公司从2018年9月25日起拖欠中北铁城公司租金，此后2019年11月、12月份，我公司又陆续收到相关催缴租金通知。收到通知后，我公司向中北铁城公司说明，我方作为承租人并未拖欠上家租金。但中北铁城公司称恒樽公司再不交租金，其有权停水停电，直至解除合同收回租赁房屋。此后2018年12月中旬，中北铁城公司对涉案房屋采取了停水停电及锁门措施。我方立即就此情况向优车堂公司说明，要求其协调中北铁城公司，以恢复租赁房屋的水电并保证我方能正常使用租赁房屋经营。但优车堂公司始终未能解决上述问题，致使我方无法正常使用涉案房屋。2019年1月29日，我方又收到中北铁城公司《关于解除房屋租赁合同并请尽快支付拖欠租金房屋占用费及违约金的通知》，该通知称恒樽公司拖欠租金，中北铁城公司根据合同约定，通知恒樽公司解除《房屋租赁合同》，并要求恒樽公司腾退租赁房屋。此后，我公司向中北铁城公司说明，我公司并未拖欠商家租金，且我方还要继续租赁涉案房屋经营，否则损失巨大。中北铁城公司了解情况后表示理解。后中北铁城公司告知我公司，其与恒樽商贸公司已经签署《和解协议》解除了其与恒樽公司的《房屋租赁合同》。此后，我公司与中北铁城公司协商，双方于2019年3月1日就涉案房屋直接签订了《房屋租赁合同》。由于该公司曾对涉案房屋停水停电锁门，因此，中北铁城公司并未要求我公司支付2019年1月29日至2019年2月28日期间的房屋租金或房屋占用费。鉴于以上事实，我公司认为：一、租赁期内，在我公司并未拖欠租金的情况下，租赁房屋被停水停电锁门，优车堂公司没有履行保障我公司正常使用租赁房屋的义务，其违约在先，我公司行使《合同法》规定的先履行抗辩权，有权拒付下期租金，不属于违约。二、由于中北铁城公司与恒樽公司于2019年1月29日就涉案房屋解除了租赁合同关系，故作为转租人的优车堂公司从2019年1月29日之后亦无权对涉案房屋对外出租，我公司与其签订的《房屋租赁合同》也应于该日终止。既然租赁合同终止，优车堂公司应当返还我公司支付的10万元履约保证金。由于涉案房屋被停水停电，虽然并非优车堂公司所为，但作为出租方，其有义务保证承租人正常使用租赁物，其未能尽到此义务，造成了我公司停产停业损失，优车堂公司理应赔偿。我公司认为，优车堂公司应收的2019年1月1日至2019年1月29日租金应当冲抵其应赔偿我公司的停产停业损失。孙海波辩称，我与优车堂公司之间没有签订租赁合同，也不是本案实际的承租人，不是本案适格被告，请求法院驳回对我的起诉。优车堂公司对享车汇公司提起的反诉辩称，确实收到了享车汇公司的履约保证金10万元，但不同意退还，应当抵扣违约金。合同终止的情况应当由法院依法认定。享车汇公司欠付租金，并跳过我方直接与我们的上家公司签订了租赁合同。我公司未进行停水停电锁门，至于哪个上家对其是否采取了上述行为由法院核实，不认可其陈述的中北铁城公司曾对其停水停电锁门。孙海波对享车汇公司提起的反诉辩称，同意享车汇公司的反诉请求及意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，优车堂公司（甲方）与享车汇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区右安门外南河沿35号院独幢（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。租赁期限为五年，自2018年1月22日至2022年12月31日止，其中2018年1月22日至2018年3月11日为本协议的免租期。第三条租金以租金递增周期。以每年1400000元人民币租金为基数，每一年递增5%的方式计算年租金，房屋租金自本协议生效之日起，每半年支付一次，即甲、乙双方确定的年租金标准为：1、第一年（即2018年1月30日至2018年12月31日）租金为1123810元人民币。2、第二年（即2019年1月1日至2019年12月31日）租金为1470000元人民币；第三年……。双方约定：租金采取以支票或网银转账支付的方式支付，第一期租金应在租赁物交付后五个工作日内支付，乙方支付租金后三个工作日，甲方向乙方提供房屋租赁发票。以后每年的每期租金应在上期租金到期前十日支付，以此类推。第五条履约保证金。双方约定，在签订合同日乙方向甲方缴纳履约保证金100000元，该保证金作为乙方全面履行合同内容的保证，在乙方正常履行完合同且结清房租、水电等各项税费和无违约的情况下，合同到期后五个工作日内甲方将履约保证金退还给乙方（无利息）。第六条承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同，收回出租房屋。1、乙方逾期10日不支付租金、水、电费及其他费用，在甲方催缴后乙方仍然不履行缴费义务的。2、租赁期内未经甲方书面同意，将租赁房屋转租……。第九条违约责任1、乙方应按时交纳租金及其他费用，否则每拖延一日，按应交纳金额3%的标准向甲方支付逾期付款违约金。超过十日仍未缴纳的视为乙方自动放弃房屋租赁权。2、甲、乙双方任意一方，未经对方同意提前解除合同或违反本合同约定内容的，视为违约，并承担违约金，违约金以半年的租金计算。3、甲、乙双方的授权人作为本协议违约责任执行的保证人，保证人对违约方在本协议中应支付的赔偿金、违约金等全部责任、义务向另一方提供连带保证担保。第十条合同终止、解除、免责及财产处理1、本合同期满前，甲乙双方未达成新的租赁合同，本合同依法终止。2、租赁期限内，甲乙双方如需提前终止本合同的，应征得另一方的书面同意，双方协商一致后，可协议解除本合同并承担违约责任。3、本合同履行过程中遇不可抗力，合同已无实际履行可能的，则在不可抗力发生后，由双方协商终止本合同。4、甲乙双方任意一方无法按照本协议履行承诺的，可终止本协议，违约方承担相应损失，涉及到已交付款项的，违约方应给予相应返还。5、任何一方依据本合同的约定行使单方合同解除权的，应当以书面形式通知对方，本合同自该通知送达对方之日起解除，本合同解除后违约方应按本合同约定的标准向对方支付违约金……。韩笑楠在甲方授权人处签字，孙海波在乙方授权人处签字。合同同时加盖了优车堂公司与享车汇公司公章。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，享车汇公司依约交纳了履约保证金100000元及2019年之前租金。另查，涉案房屋系北京花园宏达投资管理公司（下称花园宏达公司）出租于中北铁城公司，中北铁城公司转租于恒樽公司，恒樽公司转租于北京优车汇信息技术有限公司（下称优车汇公司），优车汇公司转租于优车堂公司，优车堂公司又转租于享车汇公司。2019年元月29日，中北铁城向涉案房屋所在地发送《关于解除并请尽快支付拖欠租金房屋占用费及违约金的通知》,称“因恒樽公司未按约定期限支付租金，经多次催缴，仍然未付，特通知解除双方的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》，自本通知送达之日解除”等内容。2019年4月7日，中北铁城公司与恒尊商贸公司达成和解协议，约定双方同意于2017年1月17日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月29日解除，中北铁城公司于和解协议签署之日起2个工作日内到丰台法院撤回起诉。2019年3月1日，享车汇公司与中北铁城公司就涉案房屋另行签订了《房屋租赁合同》。2019年3月1日前，涉案房屋亦一直由享车汇公司占有使用，享车汇公司主张因受到中北铁成公司停水、停电、锁门等影响，中北铁诚公司答应享车汇公司不收取其2019年1月1日至2月28日期间租金。优车堂公司对此不认可，享车汇公司未就此向本院提交证据。另，优车堂公司主张其与享车汇公司之间的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除，享车汇公司主张该合同于2019年1月29日解除。庭审中，优车堂公司主张享车汇公司违约欠付租金，并向本院提交了2019年1月24日向享车汇公司邮寄的催收函、快递存根截图、电子存根，享车汇公司认可该组证据真实性，主张确实收到了催收函，但不认可证明目的，具体意见同答辩意见。优车堂公司针对上述主张，另提交了韩笑楠（优车堂公司当时的法定代表人）与李昂（享车汇公司现在的法定代表人）之间2018年12月31日和2019年2月11日的微信聊天记录，显示：“韩：还有一个，今天不是31号了吗，咱那个房租应该是1月，1号开始就要交了，你赶紧跟老大把这事儿落实了。李：那个房租的事儿我跟她提来着，然后是正好昨天我看见她跟她说的。然后他那个跟我说那个房租的事儿的话，你直接找一下他，因为是那个，他不是之前有点儿事儿不在吗，然后他说是我这边办呢，然后像这，这回来不是在了吗，然后那个你就直接找他就行，那你直接跟他说一下，叫他电话吗，你直接找他一下。韩：什么情况，你们老大电话多少？电话。李：189XXXXXXXX。不好意思刚才一忙忘了。”二人2019年2月11日聊天记录显示：“李：韩哥，跟你说一下吧，这两天放假我也没见到他们。今天确定了下，主要现在的问题是两个，一个是二楼那个事等于整整耽误了小一年，还有就是去年也赔钱，房租太高了，比附近的高太多了，这个房之前才90。你们看看房子能便宜些吗？我们就接着干，不行你就找找别人也行。韩：刚看到，我过会儿给你打过去。”享车汇公司认可上述微信聊天记录的真实性，但不认可证明目的。本院认为，依法成立的合同受法律保护，优车堂公司与享车汇公司于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明事实，享车汇公司未依约在2018年下半年租期到期前十日支付2019年上半年租金，经优车堂公司催要，仍未支付，并在2019年3月1日直接与中北铁城公司签订《房屋租赁合同》，享车汇公司的前述行为显属违约，应当承担继续履行及相应违约责任。根据合同相对性，不能因中北铁城公司与恒樽公司就涉案房屋解除租赁合同而当然推定优车堂公司与享车汇公司之间的租赁合同终止，且享车汇公司应当向优车堂公司主张相关权利义务，故对其主张优车堂公司与享车汇公司之间的《房屋租赁合同》于2019年1月29日终止的意见，本院不予采信。享车汇公司于2019年3月1日与中北铁城公司另行签订房屋租赁合同，本院确认优车堂公司与享车汇公司之间的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除，享车汇公司应当依照合同约定标准支付优车堂公司2019年1月1日至2019年2月28日期间的房屋租金；违约金一节，于法有据，但优车堂公司主张的违约金标准过高，本院综合考虑合同履行情况、当事人损失情况、公平原则等因素酌情予以调整；履约保证金一节，双方合同解除，优车堂公司应当予以退还；孙海波承担责任一节，双方签订的《房屋租赁合同》违约责任处约定了甲乙双方的授权人对违约方在协议中应支付的赔偿金、违约金等全部责任、义务提供连带保证担保，孙海波在乙方授权人处签名确认，故对优车堂公司要求其承担连带责任的主张，本院予以支持。当事人的其他主张，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司与被告（反诉原告）北京享车汇汽车咨询有限公司于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告（反诉原告）北京享车汇汽车咨询有限公司与被告孙海波于本判决生效之日起十日内连带支付原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司2019年1月1日至2019年2月28日期间租金245000元；三、被告（反诉原告）北京享车汇汽车咨询有限公司与被告孙海波于本判决生效之日起十日内连带给付原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司违约金70000元；四、原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）北京享车汇汽车咨询有限公司履约保证金100000元；五、驳回原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京享车汇汽车咨询有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14024元，由原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司负担7999元（已交纳），由被告（反诉原告）北京享车汇汽车咨询有限公司负担6025元（于本判决生效之日起十日内交纳）；反诉案件受理费1125元，由原告（反诉被告）北京优车堂汽车销售有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李桂华审判员  张 莹审判员  张习文二〇二〇年六月二十九日书记员  刘弘川