湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初3900号 原告向某某。 被告湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦2502房。 法定代表人王春洁，执行董事。 委托代理人胡某，系该公司员工。 原告向某某与被告湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告向某某、被告千江公司的委托代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向某某诉称，向某某作为湖南司法警官职业学院的团购户，按照湖南司法警官职业学院组织人和千江公司的要求，共计交付购房款387400元，并于2014年4月1日与千江公司签订一份《内部认购协议》。经过自选户型、抓阄确定房号的形式，向某某购买了千江公司开发建设的千江锦园小区1栋12楼1201号的130平方米的房屋一套。因千江公司拒绝交房且拒绝与向某某等二百多名湖南司法警官职业学院购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预告登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院在合法自愿的基础上于2017年1月19日作出民事调解书，该调解书明确了如下内容:“湖南千江投资有限公司同意于2017年6月30日向团购该项目商品房的214名购房户(名单见附件)交房。…在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结。…备案的合同以购房户肖立与湖南千江投资有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》(合同编号QJJY-016)为准。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。”向某某即是调解书附件名单中214名购房人之一。经申请强制执行，向某某才于2018年7月10日办理好预售商品房的预告登记。按照千江公司与买受人肖立签订《长沙市商品房买卖合同》的约定:出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。直至今日，千江公司仍没有向向某某交房。向某某庭审中变更诉讼请求为：1、判令被告湖南千江投资有限公司向原告向某某支付延期交房违约金38856.22元（以已付房款387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）；2、判令被告湖南千江投资有限公司向原告向某某支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金4870元；3、判令被告湖南千江投资有限公司承担本案全部诉讼费用。 被告千江公司辩称，不认可向某某的诉讼请求，向某某未提交购房合同，双方未签订买卖合同，缺少合同依据，即使双方签订了买卖合同，在与肖立签订的合同附件内，合同补充协议第7条第3款第11项约定，出卖人在约定时间前3个月未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方五方的联合验收，则交房日期顺延至验收通过后3个月后的第一个周六，千江公司的房屋还未达到五方验收条件，不存在逾期交房，根据合同补充协议第7条第3款第10项约定，因第三方原因导致千江公司无法如期交房，其有权延期交付房屋，无需承担延期责任。千江公司起诉湖南司法警官职业学院，长沙市中级人民法院于2020年5月12日作出胜诉判决书，要求湖南司法警官职业学院赔偿其三千多万元，其给购房户承诺的购房价格2980元来自于湖南司法警官职业学院将土地返还款用于项目，但是湖南司法警官职业学院未将款项给付千江公司，湖南司法警官职业学院没有履行义务，故千江公司有权顺延，无需承担延期交房的违约责任。 经审理查明，2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，协议约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。协议还对其他事项进行了约定。 2014年4月1日，向某某作为湖南司法警官职业学院团购户与千江公司签订了《内部认购协议》，约定：向某某认购千江公司位于长沙市芙蓉区东岸乡新安村合平路668号千江锦园项目房屋，建筑面积为130平方米（最终房号和签约面积以房产部门出具的测绘报告为准），单价2980元（最终单价以千江公司与湖南司法警官职业学院、湖南省司法厅签定的《团购协议》和相关《会议纪要》共同确定为准），总房价为387400元，向某某签订本协议时，应支付人民币83700元。签订协议当日，向某某向千江公司支付购房款83700元。此前，向某某于2010年1月21日向湖南司法警官职业学院交付购房款110000元，于2011年9月21日向湖南司法警官职业学院交付购房款110000元，于2013年12月20日向千江公司交付购房款83700元，共交付购房款387400元，千江公司在庭审中确认向某某已交足购房款共387400元。 因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，内容为：一、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；二、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；三、千江公司确保项目后续资金；四、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号QJJY-016）为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明向某某认购“千江▪锦园小区”1栋1201号房屋，房屋面积128.81平方米。 2016年1月29日，千江公司（出卖人）与肖立（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区合平路668号第4幢20层2001号房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2018年7月10日，向某某购买的位于芙蓉区合平路668号千江锦园1栋1201号房屋办理了不动产登记证明,编号为湘（2018）长沙市不动产证明第0216648号。 以上事实，有《千江锦园小区项目团购协议》、《内部认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、购房款收据、不动产登记证明、（2015）长中民三初字第00501号民事调解书、《长沙市商品房买卖合同》以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，向某某就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。长沙市中级人民法院2017年1月19日作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及向某某等第三人的权利义务，向某某以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束，故该调解书内容对向某某与千江公司均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。 关于逾期交房违约金。依据长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，千江公司应在2017年6月30日前向向某某交房，千江公司未能在上述确定的日期交付房屋应承担违约责任。违约责任可以依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款认定。经本院计算，至2020年3月31日止，千江公司应支付违约金为人民币38933.7元，故对向某某要求千江公司支付延期交房的违约金人民币38856.22元（以已付房款人民币387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）的诉讼请求，系向某某自愿放弃部分权利，本院予以支持。 关于逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金。长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此千江公司应于2017年3月21日前为向某某办理合同备案和预告登记手续，但千江公司迟至2018年7月10日才为向某某办理预告登记手续。依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，千江公司应按每日10元的标准向向某某支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金，经本院计算该违约金为人民币4760元。故对向某某要求千江公司支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金人民币4870元的诉讼请求，本院部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向某某支付逾期交房违约金人民币38856.22元（从2017年7月1日起至2020年3月31日止违约金）；被告湖南千江投资有限公司以人民币387400元为基数从2020年4月1日起按日利率万分之一标准向原告向某某支付逾期交房违约金至实际交房之日止； 二、被告湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向某某支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金人民币4760元； 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告向某某的其他诉讼请求。 本案受理费人民币904元，因适用简易程序减半收取人民币452元，由湖南千江投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 李革文 二〇二〇年六月十八日 法官助理 廖 燕 书 记 员 黄 彬 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。