广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初326号原告：李长保，男，汉族，1965年3月4日出生，住广东省江门市蓬江区***********，公民身份号码362************331。委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明彬，广东金匠律师事务所律师。被告：江门市蓬江区***投资有限公司，住所地江门市*****芝山码头侧，统一社会信用代码914***********938R。法定代表人：关某1。第三人：江门农村商业银行股份有限公司杜阮支行，住所地江门市蓬江区**********，统一社会信用代码91440********3452L。负责人：文荣炜。原告李长保与被告江门市蓬江区***投资有限公司（下称汇星园公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，后追加江门农村商业银行股份有限公司杜阮支行（下称农商银行杜阮支行）为第三人参加诉讼。本案于2020年5月21日、6月17日公开开庭进行了审理。原告李长保及其委托诉讼代理人陈鉴铭、周明彬到庭参加诉讼，被告汇星园公司、第三人农商银行杜阮支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李长保向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告所购的江门市蓬江区*******之二202房屋办理签订商品房买卖合同并为原告办理房屋所有权登记手续；2.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为第三人办理江门市蓬江区*******之二202房屋注销抵押登记手续，在原告支付房屋尾款300000元后，被告协助原告办理房屋所有权转移登记。事实和理由：原告于2016年9月28日与被告签订《商品房认购书》，购买由被告开发，位干江门市蓬江区*******之二202的商品房，并向被告支付了首期购房款311415元，双方在签订上述《商品房认购书》的同时，对《商品房买卖合同》的条款进行了确认，房屋现己交付给原告使用，但被告并未依约与原告签订备案用的《商品房买卖合同》，也没有为原告办理涉案房屋所有权登记的相关手续。原告认为：第一，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条的规定，原、被告签订的《商品房认购书》已经具备房屋买卖合同主要条款，且原告依据《商品房认购书》负有支付房屋价款的义务，被告汇星园公司负有交付房屋的义务，该认购书应当依法认定为房屋买卖合同。因此，原告无须与被告签订正式的用于备案的《商品房买卖合同》。第二，根据江门市中级人民法院作出的(2019)粤07民终2993号民事判决书，其中该判决书第21页，江门中院认为第三人江门农商银行杜阮支行已经转让的债权，因债权债务归于同一人，合同的权利和义务终止，换句话说，第三人对被告拥有的债权已经消灭，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条和《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，在主债权消灭的情况下，本案涉及的房屋抵押权也随之消灭，第三人应当依法办理涉案房屋注销抵押登记的手续。同时，根据被告与第三人签订的《最高额抵押担保合同》第十二条第2点的约定：“全部主合同及本合同项下的全部债务履行完毕后，抵押权自动撤销，抵押权人配合抵押人办理抵押登记的注销、解除等手续”，因此，第三人亦有合同义务办理涉案房屋注销抵押登记手续。第三，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条的规定，在原告支付涉案房屋的尾款后，已经全面履行了房屋买卖合同约定的全部义务，被告不存在法定的约定的合理的抗辩理由，依法应当协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续。第四，由于被告的违约行为引起本案的诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费1750元是原告支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，应由被告承担。对此，最高人民法院和江门市中级人民法院也有相关的裁判案例，均支持该费用由败诉方承担【详见案号：（2017）最高法民终437号和(2018)粤07民终2791号)】，因此，根据法律规定，本案的受理费、保全费、诉讼财产保全担保保险费均应当由被告承担。原告向本院提交证据有：1.原告身份证；2.《商品房认购书》；3.编号为9031837的收据；4.2016年9月29日的进账单；5.广东省江门市中级人民法院驳回申请参加诉讼通知书（2019）粤07民终2993-1号；6.广东增值税电子普通发票、中国平安财产保险有限公司平安诉讼财产保全责任保险；7.广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初354号民事判决书、广东省江门市中级人民法院（2019）粤07民终2993号民事判决书；8.最高额抵押担保合同；9.广东省人民法院案款收据（编号MC00390770）。被告汇星园公司未作答辩，亦未向本院提交证据。第三人农商银行杜阮支行未作陈述。本院依职权向第三人发函询问对原告主张涉案房屋办理过户手续的意见，第三人出具书面回复并向本院提交债权转让合同书。另本院向江门市*******调取涉案房屋的查询结果列表。被告及第三人已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，证据间能相互印证，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明如下事实：2016年9月28日，汇星园公司（甲方）与李长保（乙方）签订《商品房认购书》，约定：甲方以总价611415元将位于江门市蓬江区*******之二202房出售给原告，建筑面积135.87平方米；首期房款311415元（含定金）于2016年9月28日前支付，余款300000元办理银行按揭；乙方付清首期款后7个工作日内向银行提供资料办理按揭及签订《购房抵押贷款合同》，后到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》等等内容。上述《商品房认购书》签订后，李长保于同月29日向汇星园公司转账支付100000元，通过其妻子施长华账户向汇星园公司转账支付211415元，汇星园公司出具收据确认收到购房款311415元。后因汇星园公司一直未与李长保签订正式备案的《商品房买卖合同》，亦未协助李长保办理不动产权登记手续，李长保经催讨无果，故诉至法院请求解决。李长保为向本院申请财产保全而向中国平安财产保险股份有限公司江门中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费1750元。另查，2013年3月1日，汇星园公司（抵押人）与农商银行杜阮支行（抵押权人）签订《最高额抵押担保合同》（编号：101***********595），约定汇星园公司为其与农商银行杜阮支行自2013年3月1日起至2016年5月20日签订的一系列债权债务合同的履行，在最高本金184407300元以约定的抵押物提供抵押担保。合同后附《抵押物清单》，涉案房屋抵押财产价值为80.94万元，还款额为40.47万元。涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为农商银行杜阮支行。2013年3月14日，汇星园公司（借款人）与农商银行杜阮支行（贷款人）签订《固定资产借款合同》（合同号：100***********658），约定汇星园公司向农商银行杜阮支行借款6000万元，《最高额抵押担保合同》（编号：101***********595）为本合同的担保从合同。2015年10月25日，案外人江门迎丰物业管理有限公司（下称迎丰公司）、江门市江宝纸品有限公司、黄家霖作为甲方与汇星园公司、陈锦旋作为乙方签订《协议书》，约定甲方以3300万元承接乙方在农商银行杜阮支行所有债务和资产，其中2082万元用于承接汇星园公司债务1316.88万元。2016年4月12日，农商银行杜阮支行与迎丰公司签订《债权转让协议书》，约定农商银行杜阮支行将对汇星园公司的债权本金9488463.63元、应收利息、该债权今后所产生的一切收益和涉及的担保权益全部转让给迎丰公司。江门市中级人民法院（2019）粤07民终2993号民事判决书认定，基于2015年10月25日签订的《协议书》，迎丰公司是借款本金9488463.63元及相应利息的债务人，而基于《债权转让协议书》，迎丰公司是借款本金9488463.63元及相应利息的债权人，债权债务同归于一人，故对借款本金9488463.63元及相应利息的合同权利义务终止。涉案房产目前仍处于抵押状态，农商银行杜阮支行表示已将汇星园公司的债权债务转让给迎丰公司，涉案房屋的权属变更应咨询迎丰公司意见。在诉讼过程中，李长保于2020年5月28日向本院账户转账支付300000元，用于支付涉案剩余的购房款。庭审中，李长保确认涉案房屋已交付使用。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷，李长保与汇星园公司签订的《商品房认购书》中已约定了涉案房屋的基本状况、价款、购房人名称和住所等主要内容，且当事人依据协议负有支付房屋价款的义务，汇星园公司亦已收受购房款并将房屋交付给李长保使用，故该《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。该《商品房认购书》是双方真实意思的表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。李长保已依约向汇星园公司支付首期房款，但因涉案房屋一直处于抵押状态，客观上无法办理过户登记，合同目的一直无法实现，而不能办理过户登记手续并非原告原因所导致，原告对此并无过错。且经原告多次催促被告仍逾期无法履行办理过户手续的约定，被告的行为已构成违约，应负相应违约责任。现李长保通过向本院提存的方式付清全部购房款，其合同义务已履行完毕，故其主张汇星园公司协助办理过户手续的请求合理合法，本院予以支持。关于涉案房屋抵押权的问题。根据（2019）粤07民终2993号民事判决书认定的事实及农商银行杜阮支行对本院的回复，农商银行杜阮支行已于2016年将对汇星园公司的债权转让给迎丰公司，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”的规定，农商银行杜阮支行实际已不享有对涉案房屋的抵押权。但由于在转让债权时并未依法办理抵押权的变更登记，农商银行杜阮支行仍为涉案房屋的登记抵押权人，故注销抵押登记需要农商银行杜阮支行协助。李长保请求农商银行杜阮支行协助注销抵押权登记，合理合法，本院予以支持。至于迎丰公司，根据（2019）粤07民终2993号民事判决书认定，因借款本金9488463.63元及相应利息的合同权利义务终止，迎丰公司对汇星园公司抵押的房产经拍卖、变卖所得价款没有优先受偿权，故迎丰公司是否同意不动产权转移不影响李长保主张本案权利。关于财产保全保险费的承担问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，李长保可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，本案诉讼因汇星园公司违约而引起，李长保为此向保险公司交纳的诉讼保全保险费是其支出的合理必要费用，属于其损失，其请求该费用由汇星园公司承担，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人江门农村商业银行股份有限公司杜阮支行与被告江门市蓬江区***投资有限公司在本判决生效之日起十日内办理江门市蓬江区*******之二202房屋的注销抵押登记手续；二、被告江门市蓬江区***投资有限公司在上述房屋注销抵押权后五日内协助原告李长保办理该房屋的产权变更登记手续；三、被告江门市蓬江区***投资有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿财产保全保险费1750元给原告李长保。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9914.16元，保全费4020元，合计13934.16元，由被告江门市蓬江区***投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长    梁珊人民陪审员余卓成人民陪审员李丽贞二Ο二Ο年六月二十四日法官助理陈怡杏书记员王敏仪