吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终273号上诉人（原审被告）:宋长红，住黑龙江省绥芬市。委托诉讼代理人：李海涛，吉林鑫州律师事务所律师。上诉人（原审被告）:王峰，住黑龙江省绥芬市。委托诉讼代理人：李海涛，吉林鑫州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王鹤霏。委托诉讼代理人：朴成哲，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：张太国，吉林博英律师事务所律师。。原审第三人：赵龙海，住和龙市。委托诉讼代理人：王文军，吉林惠川律师事务所律师。原审第三人：延边恒润房地产开发有限公司。法定代表人：南龙洙。委托诉讼代理人：孟阳。上诉人宋长红、王峰因与被上诉人王鹤霏及原审第三人赵龙海、延边恒润房地产开发有限公司（以下简称为恒润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2019)吉2401民初6768号与事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋长红、王峰通过网络参加诉讼，宋长红、王峰的委托诉讼代理人李海涛，被上诉人王鹤霏的委托诉讼代理人朴成哲、张太国，原审第三人赵龙海的委托诉讼代理人王文军、原审第三人恒润公司的委托诉讼代理人孟阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹤霏向一审法院提出诉讼请求：1.解除王鹤霏与宋长红签订的《售房合同书》;2.宋长红、王峰向王鹤霏返还15万元购房款，并支付5万元违约金；3.诉讼费由宋长红、王峰承担。一审法院认定事实：2017年10月，王鹤霏与宋长红协商房屋买卖事宜，之后签订《售房合同书》。约定：王鹤霏购买宋长红位于延吉市××里，房屋面积为110.44平方米，房屋价格为35万元。宋长红先期收到王鹤霏定金5万元，剩余款30万元，于2018年3月1日前支付5万元，2019年1月1日前支付10万元，2019年6月1日前支付15万元。宋长红、王鹤霏及中间人苗庆签字。2017年10月17日，王鹤霏向宋长红支付5万元定金，并出具收据。2018年2月26日，王鹤霏手机转帐方式向宋长红支付5万元；2019年2月3日，案外人石鹏受王鹤霏母亲委托手机转帐方式向宋长红支付5万元。王鹤霏母亲交纳了诉争房屋的2017-2018年度取暖费4100元和2018-2019年度取暖报停费967元。现宋长红、王峰把诉争房屋出售给赵海龙，2019年5月20日，宋长江、王峰、赵龙海到恒润公司申请办理房屋更名，签字并捺印。2019年7月22日，赵龙海又申请办理房屋更名，更名至李哲名下。现诉争房屋实际占有、使用人为李哲。另查，宋长红、王峰系夫妻关系，2007年12月27日登记结婚。2015年1月22日，宋长红与恒润公司签订商品房买卖合同，房屋价格为483727元。一审法院认为，2017年10月，王鹤霏与宋长红签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现诉争房屋已由宋长红、王峰另行出售给他人并已入住使用，导致双方之间的售房合同不能继续履行，故王鹤霏要求解除与宋长红签订的《售房合同》的诉讼请求，本院予以支持。宋长红、王峰未按约定履行合同义务，应及时向王鹤霏返还购房款并承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。王鹤霏与宋长红之间虽然没有约定违约金，但基于王鹤霏对诉争房屋前期投入的费用及合同履行后可以获得的利益，王鹤霏主张一倍定金5万元作为违约造成的损失，较为合理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除2017年10月，王鹤霏与宋长红签订的《售房合同》;二、宋长红、王峰于本判决书发生法律效力后立即向王鹤霏返还购房款15万元及赔偿损失5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告王鹤霏已预交）、减半收取2150元，由宋长红、王峰负担。宋长红、王峰上诉请求：1.撤销延吉市人民法院作出的(2019）吉2401民初6768号民事判决书，发回重审或查清事实后依法改判。2.请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院送达程序违法，剥夺了上诉人的辩论权利。上诉人王峰是黑龙江省绥芬河边境管理支队的一名边境派出所民警，警官号为:18137，系现役军人，上诉人宋长红系其妻子。按照《民事诉讼法》第八十九条的规定，应送达上诉人王峰所在部队团以上单位政治机关转交。但一审法院却在未核实上诉人职业情况，也未与上诉人进行电话沟通，并且邮寄的地址也不是上诉人现居住地址的情况下，就采用邮寄送达的方式寄送传票。送达程序严重违反法律规定。另查，在邮寄送达时，上诉人宋长红并不在当地，而是在广州办事。上诉人王峰正在边境处执行任务，无法接收传票。快递人员在邮寄地址不符,无法直接送到上诉人手中的情况下，就直接在邮寄单上填写了“拒签”。导致上述情况的出现并不是上诉人过错，而是由于一审法院未在核实上诉人真实身份以及送达地址与上诉人实际居住地址不符造成的。因此，一审法院送达程序违法，剥夺了上诉人的辩论权利，依法应发回重审。二、一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审法院在上诉人未出庭应诉的情况下，就认定上诉人将房屋另行出售他人导致合同无法履行并承担违约责任是错误的。按照双方签订的售房合同的约定,被上诉人应在2019年1月1日前必须向上诉人支付10万元的房款，但是上诉人的母亲仅在2019年2月3日支付了5万元,已经违反了双方的合同约定。同时，合同第六条当中亦约定了被上诉人有任何一次未按约定时间交购房款,上诉人都有权收回房屋，之前所交房款不予退还。事实上，上诉人与被上诉人的母亲杨淑清的微信聊天记录当中，上诉人已经明确要求在2019年5月1日前交清合同约定的第二笔10万元房款，否则上诉人将按照合同约定收回房屋。上诉人还因此多次从黑龙江到延吉来催要过相应的款项，但被上诉人均以没有钱为由推脱。在双方后来约定的期限前，被上诉人也未将5万元交齐，上诉人随后收回房屋另行出售。上诉人及其母亲应该预见到未按期支付相应款项的后果,但仍迟迟不按双方约定履行，因此，在上诉人未按约定交付完所有房款之前不存在上诉人配合更名过户的情形(双方售房合同书第三条款)。另外，从上诉人另行出售房屋可以看出，也并不存在被上诉人诉状当中所称的不能办理更名和产权证的情形。一审法院在庭审过程中，未对被上诉人违约一事进行审查，也没有按照合同约定进行相应地违约认定。因此，一审法院认定事实不清，适用法律不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求贵院作出公正的判决。王鹤霏辩称：1.一审判决程序合法，事实认定适用法律正确，应当维持。关于上诉人主张被上诉人违约没有事实及法律依据。理由如下，因案涉房屋在房产局没有相关手续，无法办理，房屋产权证过户手续，因此被上诉人一直联系上诉人协商，是否能办理案涉房屋产权过户手续，但上诉人对被上诉人提出的问题置之不理，不与被上诉人协商，而是一直无理要求立即支付购房款，且态度极其恶劣，在双方签订的合同履行期间，上诉人在未经被上诉人同意情况下，擅自将案涉房屋出售给第三人，并交付使用，导致双方签订的合同目的无法实现，因此上诉人的行为构严重成违约。被上诉人有权解除合同，上诉人向被上诉人返还购房款并承担违约责任，综上上诉人主张没有任何事实依据，法律依据。2.根据民诉法第85条规定，受送达人是公民的可以交他同住成年家属签收。二上诉人系夫妻关系，王鹤霏已经提供证据证明这一事实，还有上诉人不能提供分居的任何证据，一审送达过程合法有效，应视为二上诉人放弃了质证和答辩的权利，一审程序不违反法律规定。赵龙海述称：同一审答辩意见一致。（一审述称：赵龙海通过苗庆得知诉争房屋出售。赵龙海认识苗庆，他是罗京房地产公司的员工，也是宋长红的舅舅。赵龙海一次性支付房款三十万元及拖欠的物业费、开发商的变更发票更名等费用近40万元。这些钱是李哲给赵龙海用于购买房屋，当时因李哲不在本地无法办理房屋更名手续，先以赵龙海名义购买，再过户到李哲名下。2019年7月22日办理完更名手续，李哲直接进行装修入住。2019年至2020年度取暖费也是李哲支付。）恒润公司述称：同一审答辩意见一致。（一审述称：2019年5月20日，恒润公司根据宋长红、王峰的要求过户给赵龙海，双方提供了身份证、结婚证并在更名申请表中签字捺印，是双方真实意思表示。）二审中宋长红、王峰向本院提供以下证据：证据1：上诉人身份证和人民警察证复印件。证明：上诉人的主体资格及王峰系边防警察。王鹤霏质证认为，对真实性无异议，但是边防警察证不能证明宋长红和王峰分居的事实，故根据民诉法第85条规定一审法院送达程序合法。赵龙海质证认为，无异议。恒润公司质证认为，无异议。证据2：绥芬河边境管理大队证明复印件一份。证明：王峰系牡丹江边境管理支队绥北边境派出所副科级干部，现住地址为绥芬河市××元，警官号181387的事实。王鹤霏质证认为，该证据真实性没有异议，对证明目的有异议。该份证据系复印件，且没有经办人签字，因此没有证明效力，也不能以该份证明认定案件事实。该份证据也不符合关于单位出具证明的法定要求，所以该份证据没有证据效力。一审时被上诉人向法庭提交王峰与宋长红结婚证证实2上诉人为夫妻关系。根据民诉法64条第1款，最高院证据规定第2条规定，谁主张谁举证基本原则，上诉人不能提供分居的任何证据证明，应承担举证不能不利后果。赵龙海质证认为，无异议。恒润公司质证认为，无异议。证据3:售房合同书、被上诉人身份证复印件各一份。证明：2017年10月上诉人与被上诉人签订售房合同书，在合同书中约定：上诉人将涉案房屋出售给被上诉人，房屋总价为35万元。第三条中约定在被上诉人付完所有房款后上诉人配合被上诉人过户；第四条约定定金5万元，之后分三笔支付购房款，第一次在2018年3月1日之前支付5万元。第二次在2019年1月1日前支付10万元，第三次在2019年6月1日前一次性交清15万元。第六条约定在合同约定期间有任何一次未按照约定时间交购房款，上诉人有权收回房屋，之前所交房款都不予退还，被上诉人不得有异议。苗庆作为中间人在合同上签字。王鹤霏质证认为，对真实性无异议，证明目的有异议。该合同第3条明确约定所有过户费均由乙方负责，与甲方无任何关系，在乙方付完所有房款后甲方应无条件配合乙方过户，上诉人于2019年1月到房产局查询涉案房屋发现案涉房屋因税费原因，在房产局没有任何相关手续，无法办理房屋产权证过户手续，为此被上诉人母亲多次联系上诉人宋长红协商解决如何办理案涉房屋产权证过户手续事宜，但上诉人宋长红对被上诉人提出的问题置之不理，一直要求立即支付购房款，且态度极其恶劣，因此上诉人明确可以履行案涉房屋产权证过户手续之前，被上诉人有权暂时中止履行合同。赵龙海质证认为，无异议。恒润公司质证认为，无异议。证据4：宋长红与王鹤霏母亲的通话录音。证明：1被上诉人未在2019年1月1日前将双方约定的10万元交付给上诉人，上诉人已经通知了被上诉人的母亲收回房屋。2.因上诉人未在2019年1月1日前交付第二次房款，上诉人已经给被上诉人两次延期交付房款的机会，最后以此要求被上诉人在2019年5月1日交付完10万元，如果不能按照约定交付，上诉人按照该合同约定收回房屋。3.在录音中，被上诉人母亲从未以涉案房屋没有任何相关手续，不能给过户为由拒付房款，并承认是自己的违约行为才导致上诉人收回房屋。录音时间是在2019年5月12日。王鹤霏质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议。从录音通话中上诉人有多次打断被上诉人母亲说话的行为，因此该通话无法显示被上诉人母亲的真实意思表示。从录音内容中看出双方协商过程不是确定违约行为的过程。被上诉人有证据证明当时宋长红同意向案外人出售该房屋，宋长红也向被上诉人的母亲发来自己身份证照片，协助被上诉人将案涉房屋出售给案外人。以上事实证明录音内容并不是确定违约行为而是对案外人出售案涉房屋的协商过程。赵龙海质证认为，无异议。恒润公司质证认为，无异议。证据5：苗庆证明：宋长红和王鹤霏之间购买房屋时是我在场，我是房屋买卖合签订的中间人，王鹤霏是通过我联系找到上诉人。签订合同后上诉人找被上诉人找不到，打电话不接，给被上诉人母亲打电话，被上诉人母亲说没有钱，无数次催收到期房款，就说没有钱，打电话找不到。上诉人在绥芬河，我在延吉工作，房屋卖后给我2000元钱，是我帮宋长红卖的房。王鹤霏质证认为，没有异议。宋长红、王峰质证认为，有异议。当时上诉人与被上诉人签订购房合同时证人在场，但是签订合同时证人是以上诉人舅舅的身份在场，且按照证人主张于1992年认识上诉人，到现在一直联系并为其出售房屋，并收取相应报酬明显与上诉人有利害关系，且证人主张住延吉市，但每次上诉人向被上诉人母亲主张支付购房款时都在场，明显不符合常理，所做的证言有偏向性，不能以该证人证言认定案件事实。证人刚才自认自己收到上诉人辛苦费2000元，且跟上诉人来往多年，所以在情感和经济利益的影响之下，偏袒上诉人作证，损害被上诉人利益，不能采信。赵龙海质证认为，无异议。恒润公司质证认为，无异议。王鹤霏提供证人杨淑清证明：王鹤霏是我儿子，购买房屋时我知道，但是签订合同的过程我不清楚，王鹤霏出事后我在他车里发现购房合同，2019年1月份我第一时间联系宋长红，宋长红要房款，我说我刚知道这事，给我点时间，宋长红跟我说在春节期间最低给她5万元，剩下的钱什么时候给都行，所以我才给的5万元，要不然5万元我不能给。2019年2月3日我给宋长红5万元，2019年3月份宋长红给我打电话一个是要钱，一个是收房子（把房子要回去），宋长红说房子是我的名字我想怎么样都行，房子已经装修了水电都已经改了，物业和水暖费已经交了。在我爱人去世的第二天2019年3月15日宋长红又给我来电话要求我付房款，如果不付房款房子就收回。钱即使都给她了她也不能给我更名。我去过房产，房产没有备案，我也向物业询问也不能更名。宋长红在微信提到收房，2019年5月7日将房屋锁更换，宋长红说如果不服可以起诉。宋长红、王峰质证认为，1.一审证人已经出庭，按照民诉法规定，同一个证人再次出庭，不应作为新证据使用，因此对该证人证言不能采信。2.证人系被上诉人母亲存在利害关系，在作证过程中不可避免避重就轻或虚构事实进行陈述。3.通过证人证言也能证明上诉人在2019年3月份通知过被上诉人收回房屋。4.证人所述的不能更名的事实根本不存在，因为第三人赵龙海已经办理登记备案手续，并且交了房产税就等下产权证。王鹤霏质证认为，没有异议。赵龙海质证认为，无异议。恒润公司质证认为，无异议。宋长红、王峰对王鹤霏向一审法院提供的6份证据及证人石鹏、王鹤霏母亲杨淑清证言无异议。王鹤霏对宋长红、王峰、赵龙海、恒润公司提供的证据1、2、3、4真实性无异议，本院对证据、2、3、4真实性予以采信。王鹤霏对证据5有异议，本院认为，苗庆是案涉合同签订的中间人，其证言与案涉合同相互印证，本院对其证明案涉合同签订过程予以采信。宋长红、王峰对杨淑清证言有异议，本院认为，杨淑清证明其向宋长红转款5万元以及交纳部分取暖费的事实，宋长红、王峰没有异议，本院对该部分证明的事实予以采纳。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，案涉《售房合同》第六条约定：“如在2019年6月1日前王鹤霏毁约或在此期间有任何一次未按约定时间交购房款，宋长红有权收回房子，之前所交房款都不予退还，王鹤霏不得有异议。”一审法院向宋长红、王峰送达起诉状开庭传票等诉讼材料的邮寄地址是其二人的身份证上的住所地。在送达的邮单上注明二上诉人本人仍在使用的电话号码。宋长红、王峰没有向王鹤霏告知过其二人的具体居住地。本院认为，关于送达程序违法的问题。《最高人民法院》第三条规定：“当事人起诉或者答辩时应当向人民法院提供或者确认自己准确的送达地址，并填写送达地址确认书。当事人拒绝提供的，人民法院应当告知其拒不提供送达地址的不利后果，并记入笔录。”第五条规定：“当事人拒绝提供自己的送达地址，经人民法院告知后仍不提供的，自然人以其户籍登记中的住所地或者经常居住地为送达地址；法人或者其他组织以其工商登记或者其他依法登记、备案中的住所地为送达地址。”本案中，因宋长红、王峰未将其二上诉人人具体的居住地址向王鹤霏告知。一审法院根据宋长红、王峰身份证上的地址向宋长红、王峰送达起诉状及开庭传票等诉讼材料，在送达的邮单上注明二上诉人本人仍在使用的电话号码，导致王峰的邮件被退回，宋长红拒收，根据上述规定，应视为一审法院向二上诉人送达了相关的诉讼材料。二审中，本院就王鹤霏向一审法院提供的证据向宋长红、王峰出示，宋长红、王峰对王鹤霏提供的证据发表了质证意见，其抗辩权得到了保障，因此本院对宋长红、王峰该项上诉主张不予支持。关于违约责任问题。宋长红与王鹤霏签订的《售房合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。案涉《售房合同》中约定，王鹤霏应于2019年1月1日前向宋长红支付10万元，但王鹤霏2019年2月3日通过案外人石鹏受王鹤霏母亲委托手机转帐方式仅向宋长红支付了5万元，未按合同约定的期间及数额履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定的房款最后支付期限为2019年6月1日，而在此之前2019年5月20日，宋长红、王峰在未征得王鹤霏同意以及未解除双方签订的《售房合同》就已将案涉房屋出售给赵龙海，亦构成违约，应承担违约责任。二审中，双方均同意解除案涉合同，本院对一审法院解除双方签订的《售房合同》予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王鹤霏主张返还已付的15万元房款有事实依据和法律依据，一审法院支持其该项诉请并无不当。因双方在履行合同中均构成违约，王鹤霏主张5万元违约金的损失及宋长红、王峰提出王鹤霏未按合同约定的期限支付房款，根据合同约定房款不予返还的主张均不予支持。一审法院支持王鹤霏5万元损失不当，本院予以纠正。综上所述，宋长红、王峰上诉请求部分不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院(2019)吉2401民初6768号民事判决第二项，维持第一项；二、宋长红、王峰于本判决书发生法律效力后立即向王鹤霏返还购房款15万元。三、驳回王鹤霏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（王鹤霏已预交）、减半收取2150元，二审案件受理费4300元（宋长红、王峰已预交）合计6450元，由王鹤霏负担1613元，由宋长红、王峰负担4837元。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年六月五日书记员 裴夕红