上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6719号原告：胡雪君，女，1977年2月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈炳华(系原告的丈夫),男,1978年2月16日出生,住上海市。被告：上海品骏物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王幼文，总经理。委托诉讼代理人：朱奕明，上海汉勤律师事务所律师。原告胡雪君与被告上海品骏物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡雪君的委托诉讼代理人陈炳华、被告上海品骏物流有限公司的委托诉讼代理人朱奕明律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡雪君向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的租赁合同于2020年3月25日解除；2、要求被告支付拖欠的水、电费2,175元；3、要求被告按每月7,991.70元的标准支付2019年10月26日至2020年3月25日期间拖欠的租金共计31,966.80元；4、要求被告按每月7,991.70元的标准赔偿原告两个月的违约金共计15,983.40元；5、要求被告修复损坏的房屋内的设备，房屋东南房间隔断的塑钢移门(轨道都坏了，门已经无法安装上去)、大门的铝合金门、卷帘门；6、要求被告退还原告向税务局支付的多交的2019年11月25日至2020年10月25日期间的租赁税2,093元。事实和理由：原告与被告于2015年10月签订了上海市虹口区安汾路XXX号商铺(以下简称案涉房屋)租赁合同,后又陆续签订了几份续签的商铺租赁合同。最后一次签订的商铺租赁合同是在2018年9月,租赁期是2018年10月27日至2020年10月26日止,共24个月。商铺租金为每月7,791.7元(含税),租金支付周期为12个月(年付)，商铺租赁押金为6,500元人民币(由原始合同转入)。在2019年10月26日左右要支付第二年的租金时,被告通知原告要更改租赁合同的支付周期,由原来的年度付改为三个月一付的季度付,每月租金由原来的7,791.7元(含税),改为7,991.7元人民币(含税)。后经双方协商又签订了一份补充协议，在签订完补充协议后,经被告要求,原告先将一年的房屋租赁税交齐并把发票交给被告后，10日内被告付给原告三个月的租金共计23,975元,往后每三个月被告会主动打款23,975元租金给原告。原告在2019年11月1日将房屋租赁税发票交给了被告站点负责人秦赛，在2019年11月10日未收到租金后，原告多次向被告催缴租金,被告于2019年11月19日向原告只支付了一个月的租金7,991.7元人民币,并告知只租到月底,不再续租,被告打算单方面毁约,站点负责人给出的理由是他们公司被顺丰快递收购了,被告要结束所有的门店。原告在得知情况后发了书面通知给被告,要求被告履行租赁合同中的违约责任,并结清所有应付款项,原告还报请了居委会的刘主任协调工作。后又打通了被告李经理的电话,李经理表示他只能支付这一个月的租金(2019年10月27日一2019年11月26日),其它的租金,违约金等等的只能通过司法途径解决。原告去商铺处了解商铺情况发现：1、商铺东南房间朝南落地门窗轨道严重损坏；2、商铺卷帘门门锁、门锁杆损坏需要更换；3、被告欠付水电费共计2,000余元。被告在2019年12月5日搬离了商铺,至今也未与原告协商签订任何解除租赁合同的协议,也未修复损坏的设备、拖欠的水电费、违约金等。同意被告在扣除押金6,500元后支付原告余下的费用。被告上海品骏物流有限公司辩称：双方签订了租赁合同属实，但是双方的租赁合同自2019年11月27日就已经实际解除了，从原告的诉讼材料中可以看出被告的工作人员已经实际告知了原告不再续租，且只支付了一个月的租金，履行了提前通知的义务；同意支付原告水、电费2,121.75元；关于拖欠的房租，被告不予认可，因为被告于2019年11月30日就已经搬离了系争房屋，没有实际占用房屋；认为租赁合同12.3条明确给与双方的单方解除权，被告已履行了单方解除告知义务。关于违约金，请求法院在被告已经被顺丰快递公司收购，不再经营的情况下，依法酌减，同意支付原告违约金5,000元；关于修复费用，认为该损失并非被告造成,不同意承担；关于租赁税，没有相应的计算依据，这方面的争议也不属于法院的处理范围；因为被告在原告处缴纳了6,500元的押金，故请求在原告同意扣除押金的情况下，再支付原告相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：房屋租赁合同、补充条款、补充协议、水电费单据、原告为维修移门、卷帘门支付修理费收款收据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年9月5日原告与被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的本市安汾路XXX号商铺出租给被告，建筑面积为73.91平方米，租赁期限为24个月，自2018年10月27日至2020年10月26日，每月租金为7,791.70元。合同3.1.1条约定：租金支付周期为12个月支付(按年度)支付,具体支付时间要求如下：待被告收到房屋租赁普通发票后，10日内支付房屋租金。由原告提供发票的,原告应在被告付款前提供合法有效的房屋租赁发票,因发票提供不及时导致不能按时付款的,被告不承担违约责任。合同4.1条约定租赁押金为6,500元。合同第11.2.1条约定：被告拖欠租金长达30日以上的，原告有权单方解除租赁合同,无需承担违约责任。合同12.3条约定：除本合同明确规定的情形外,未经另一方书面同意,任何一方不得单方解除租赁合同,否则应按照2个月租金的标准向对方缴纳违约金。(如已预付租金的,原告应按未实际使用时间比例退还剩余租金;如自发出解除通知之日起存在未支付租金的,被告需于5个工作日内按实际使用时间比例付清)。合同12.4条约定：因一方违约导致另一方按本合同规定行使单方解除权的,守约方有权要求违约方按照2个月租金的标准支付违约金。(如已预付租金的,原告应按未实际使用时间比例退还剩余租金：如自发出解除通知之日起存在未支付租金的,被告需于5个工作日内按实际使用时间比例付清)。2、2019年9月5日，原、被告还签订了附件补充条款。其中第4条约定：在出租方交付该商铺使用当天承租方代表要对出租方交付商铺内的装修(包括墙体、下水道)及设备(包括灯具、电器设备、橱柜等)进行验收,如有问题出租方负责修复,在验收确认签字后就交由承租方使用保管,在承租方使用过程中如有损坏承租方负责修复,在合同解除后交还给出租方并由出租方签字确认,如有损坏承租方负责修复后交还出租方(如出租方代为修复资金由承租方承担)。出租方提供的家电及装修设备承租方要妥善使用及保管,如有损坏应及时修复,如造成无法修复承租方负责赔偿。3、2019年10月25日，原、被告再签补充协议，约定：租金由原先每月7,791.70元(含税)变更为每月7,991.70元(含税)；租金由原年度付更改为按季度付。4、2019年11月1日，原告按约以被告的名义向税务机关开具应税名称为房屋出租日期为2019年11月-2020年10月期间金额为95,900元的上海市增值税普通发票一张。同日，原告并向税务部门支付了税费2,283.33元。5、被告未按照约定向原告支付一个季度的租金，2019年11月19日，被告仅向原告支付了一个月租金7,991.70元(2019年10月27日至2019年11月26日)，被告方工作人员并告知原告不再续租，2019年12月5日被告搬离案涉房屋。6、案涉房屋发生2019年10月电费781.11元、2019年12月电费673.86元、2020年1月电费64.48元。2019年11月水费523元、2020年1月水费79.30元。合计为2,121.75元。7、原、被告因对违约金的支付及案涉房屋内部分设施损坏的修复问题协商无果，原告遂于2019年12月10日起诉来院，要求解除与被告的房屋租赁合同，被告于2020年1月19日收到法院邮寄的起诉状副本。审理中，原告为修复案涉房屋卷帘门及正门产生修理费280元，原告为修复案涉房屋内落地移门产生修理费1,808元，原告现要求被告赔偿该修复费用2,088元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议，被告应当按约支付租金。被告因其自身的原因，未按约支付租金并提前解除了租赁合同，构成违约，应按照双方签订的租赁合同承担相应的违约责任。被告不符合租赁合同约定的解除合同的条件，故无权单方解除租赁合同，对被告辩称其已履行了单方解除告知义务，认为租赁合同于2019年11月27日已实际解除的辩称意见，本院不予采信。根据法律规定当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知送达对方时解除。原告于2019年12月10日向本院起诉被告要求解除租赁合同，本院向被告发送了起诉状副本等相关材料，被告自认于2020年1月19日收到了原告的起诉状副本等材料，故本院确认该日为租赁合同解除之日。被告应支付原告2019年11月27日至2020年1月19日期间的房屋租金。因被告违约，原告要求被告按照合同约定支付2个月租金作为违约金的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。被告要求酌减违约金的辩称意见，未提供事实依据，本院不予采纳。考虑到被告实际于2019年12月5日搬离案涉房屋，原告应及时将案涉房屋收回，本院酌情给予原告2020年1月20日至2020年1月26日房屋空置损失。原告认为其于2020年4月才将案涉房屋出租出去，故主张租赁合同于被告正好拖欠原告4个月租金的2020年3月25日解除，亦无法律及合同依据，本院不予采纳。原告要求被告支付欠付的水、电费2,121.75元，原告提供了相应的单据,被告同意支付，本院予以支持。根据双方签订的租赁合同附件补充条款的相关约定，承租方使用过程中对案涉房屋内的装修及设备如有损坏的应于修复，如出租方代为修复，资金由承租方承担。原告在被告搬离案涉房屋后发现商铺东南房间朝南落地门窗轨道严重损坏且商铺卷帘门门锁、门锁杆损坏需要更换，为此原告进行了修复，共计发生修理费2,088元，现原告要求被告承担，本院应予支持。被告辩称非被告造成故不同意承担的辩称意见，无事实依据，本院不予采信。关于原告向被告主张退还向税务部门多缴付的租赁税，因不属于法院处理范围，本院不予处理。原告同意在扣除被告已付原告押金6,500元后，由被告支付剩余应付款项，并无不当，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告胡雪君与被告上海品骏物流有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年1月19日解除；二、自本判决生效之日起7日内，被告上海品骏物流有限公司应支付原告胡雪君2019年11月27日至2020年1月26日期间的租金及房屋空置损失费共计15,983.40元(2个月乘以每月7,991.70元)，扣除被告上海品骏物流有限公司已付押金6,500元，被告上海品骏物流有限公司还应支付原告胡雪君租金及房屋空置损失费9,483.40元；三、自本判决生效之日起7日内，被告上海品骏物流有限公司应支付原告胡雪君违约金15,983.40元；四、自本判决生效之日起7日内，被告上海品骏物流有限公司应支付原告胡雪君水、电费2,121.75元；五、自本判决生效之日起7日内，被告上海品骏物流有限公司应支付原告胡雪君修理费2,088元；六、原告胡雪君的其余诉讼请求，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,104元，减半收取552元，由原告胡雪君负担238.26元，被告上海品骏物流有限公司负担313.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年六月三十日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。