广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16523号原告：广州市景兴物业管理有限公司，住所地广州市越秀区二沙岛晴波路15-25号岭南会负一层物业管理房。法定代表人：高志辉。委托诉讼代理人：王德虎，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：郭晓梅，女，1976年10月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐泽娇，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄纯，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告广州市景兴物业管理有限公司与被告郭晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王德虎，被告郭晓梅及委托诉讼代理人徐泽娇、黄纯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年9月至2019年5月的物业管理费9165.91元及违约金（自2018年9月6日起至被告实际付清物业管理费之日止，每日按千分之三的标准计算）；2、被告向原告支付2018年12月至2020年2月的公摊电费1441.77元及违约金（自2019年2月21日起至被告实际付清公摊电费之日止，每日按千分之三的标准计算）。事实和理由：原告与被告于2016年1月8日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告位于广州市越秀区沿江西路143号的爱群荟景湾Axxx2房提供物业管理和服务，被告应在每月5日前向原告交纳物业管理费及所需分摊费用，被告不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日欠缴金额的3‰交纳违约金等。经原告多次催收，被告仍不交纳2018年10月起至2019年5月的部分的物业管理费及2018年12月起的公摊电费。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告没有全面履行物业服务合同约定的义务，已构成违约，造成被告巨大的损失，被告有权减交物业管理费。小区墙面存在大面积剥落，原告至今没有修复。地下停车场通向客梯间的所有门禁一直无法正常工作，外来人员可以随便进入地下停车场然后通过门禁到达任意楼层。保安队伍责任心极差且管理不善。2018年台风“山竹”登陆前夜，原告竟然只准备一小堆体积很小的沙袋，根本不足以抵挡台风引起的江水倒灌，结果导致地下停车场被台风引起的江水倒灌，东西塔断水、断电、电梯停运，住户根本无法生活。台风过后，原告也未及时修复电梯。被告自入住涉案房屋以来一直被房屋漏水困扰，多次要求原告沟通协调，让楼上业主、开发商、装修公司一起解决漏水问题，但原告仍未协调处理好等。二、原告主张的公摊电费及违约金，与物业服务合同约定不符，也与合同履行的过往事实不符。《前期物业服务合同》约定电梯、水泵、梯灯、大堂、电房等公用设施设备的电费从管理费中支出，且事实上被告自收楼至今从未被要求支付公摊电费。公摊电费从管理费中开支不会令原告利益受损，原告按照酬金制合同将物业服务资金的收支情况公开，证实款项无法覆盖支付公摊电费，即可要求业主补足。原告要求被告支付2018年12月以后的公摊电费，但其提供的《荟景湾东塔共用设施设备用电和用水损害费用分摊方案公示》要求从2019年3月1日起对东塔住宅共用设施设备水电费进行分摊计收，自相矛盾。原告按户分摊收取公摊电费与合同约定不符，其要求被告支付公摊电费的违约金没有事实依据，且违约金标准过高。经审理查明：2016年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对乙方所购广州市越秀区沿江西路143号A栋xxx2单元提供物业管理，该房屋建筑面积339.4774平方米；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用；依据本协议交纳所需分摊费用：1、东塔和西塔住户大堂的电费（照明及空调用电）分别由该栋全体业主按建筑面积分摊，2、商业大堂的照明及空调用电，由所有商户按建筑面积分摊，3、西塔属商业住宅，并由专用变压器供电，用水用电均按现行商业标准收费，由于供电部门不对专变用户（西塔业主单元）实施公共用电分摊，而由物业管理公司负责代收代付，因此西塔全体业主需按供电部门规定的分摊比例分摊公共用电（含加压水泵用电、公共楼梯灯用电、电梯用电等装有独立电表的公共照明及设备）、以及总电表电量的误差值，4、根据供电部门的相关规定，东塔住宅单元入住率未达70%期间，由前期物业管理公司负责划分计算及代收各单元应分摊的公共用电费用（公共用电含加压水泵用电、公共楼梯灯用电、电梯等装有独立电表的公共照明及设备），5、为保持本物业应有的档次，小区外墙清洗工作每2年由物业公司牵头，邀请不少于3家专业清洁公司投标及报价，并将方案公示业主，费用按实结算等；共用设施设备是指共用的上下水管道、雨水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、沟渠、池、井、路灯、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；管理费用于以下开支：2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……9、支付以下物业公共部位的电费、水费：A、首层车廊照明，B、设备房照明、空调及鲜排风用电，C、首层水景照明及水泵用电、喷泉每天开启5小时，D、园林灯饰的用电、分时段开启，E、停车场照明及鲜排风用电，F、公共区域绿化维护用水，G、首层水景、鱼池的用水，H、清洁停车场、车廊、楼梯等的用水等；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，住宅按建筑面积每月每平方米6元；物业管理费按月交纳，乙方或物业使用人应在每月5日前以银行划扣方式缴交其单元当月应付的物业管理服务费、车位管理费、应交的水费、电费、煤气费等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠缴金额的3‰交纳违约金等。2019年2月28日，原告向东塔各业主公布《荟景湾东塔共用设施设备用电和用水损耗费用分摊方案公示》，写明：在本公示之前，东塔住宅共用设施设备水电费的分摊一直由开发商垫付，现因上述水电费开支逐渐递增，已对公司经营造成影响，根据《物业管理条例》和荟景湾《前期物业管理服务协议》，从2019年3月1日起对东塔住宅共用设施设备水电费进行分摊计收，现将A塔共用设施设备水电分摊方案公示如下：一、各共用设施设备用电分摊计算（供电部门均设立独立计量表）：1、二次供水加压水泵用电量每户分摊电费=分类目录电价×水泵用电量÷该物业管理区域内所有（共72户）户数，2、梯灯每户分摊费用=分类目录电价×（楼层区域）梯灯用电量÷该楼层区域内户数（楼层区域划分：8-14F、15-32F、33-47F），3、电梯每户分摊电费=分类目录电价×电梯用电量×该用户的楼层系数÷该物业管理区域内所有（共72户）户数，4、首层东大堂照明每户分摊电费=分类目录电价×东大堂照明用电量÷该物业管理区域内所有（共72户）户数，5、供电房照明每户分摊电费=分类目录电价×供电房照明用电量÷该物业管理区域内所有（共72户）户数等。原告提供了涉案xxx2单元物管费欠费明细写明2018年9月至2019年5月应缴物管费合计9165.91元；公摊电费欠费明细，写明2018年12月-2019年1月公摊电费267.01元、2019年2月-3月公摊电费184.57元、2019年4月-5月公摊电费167.88元、2019年6月-7月公摊电费190.08元、2019年8月-9月公摊电费194.83元、2019年10月公摊电费95.23元、2019年11月公摊电费92.39元、2019年12月公摊电费91.95元、2020年1月公摊电费85.21元、2020年2月公摊电费72.62元等。庭审中，被告提交如下证据：1、涉案物业所在小区视频、门禁照片等，显示小区公共墙体脱落、卫生环境差、门禁系统无法使用、保安人员擅离职守等情况。2、沙包照片，显示原告在台风“山竹”期间，未做好防范措施，车库沙包维护严重不足。3、涉案小区业主集体签署的告知函三份，反映原告物业管理服务不到位、公摊费用应在管理费中支出以及原告未做好防护措施导致电箱损坏、电梯故障等问题。4、小区业主与原告工作人员之间微信聊天记录，显示业主向原告反映物业服务存在众多问题。5、涉案物业漏水照片，显示被告房屋天花漏水导致墙面发霉、装饰板破损等。6、缴费通知单若干，显示原告在2019年3月前向被告收取物业管理费，没有要求被告支付公摊电费。原告对证据1-4均不予确认，对证据5真实性没有异议，原告曾多次协调处理该漏水问题，对证据6真实性没有异议。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为被告所在的涉案小区提供了物业管理服务，被告应按照上述协议约定物业管理费标准向原告支付物业管理费，故原告要求被告支付从2018年9月至2019年5月期间的物业管理费9165.91元合法，本院予以支持。根据被告提供的小区视频、门禁照片、业主微信聊天记录等证据显示，原告提供的物业管理服务存在卫生清洁不到位、门禁系统无法使用、安保不力等问题，被告以此为由拒付物业管理费不应认定为违约，故原告要求被告支付逾期支付物业管理费的违约金，本院不予支持。上述协议只约定东塔和西塔住户大堂的电费按业主建筑面积分摊，对加压水泵用电、公共楼梯灯用电、电梯等公共用电费用如何分摊没有明确约定。根据原告提供的公摊电费欠费明细及用电分摊方案公示，原告按照业主户数对公共用电进行分摊。其中供电房照明用电费用属于上述协议约定的管理费支出项目，不应由业主分摊。大堂照明用电费用一项的分摊方式与上述协议约定的按业主建筑面积分摊方式不一致。且其他公共用电费用项目在上述协议没有明确约定如何分摊的情况下，理应按照业主专有部分占建筑物总面积比例进行分摊，原告没有按此方式进行分摊，单方决定按业主户数分摊，不符合相关规定，亦不符合公平原则，故原告按业主户数分摊公共电费的方式要求被告支付公摊电费理据不足，本院不予支持。原告要求被告支付逾期支付分摊费用的违约金同样缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定，判决如下：一、被告郭晓梅在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广州市景兴物业管理有限公司支付从2018年10月至2019年5月期间的物业管理费9165.91元；二、驳回原告广州市景兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由原告广州市景兴物业管理有限公司负担175元，被告郭晓梅负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年六月三十日书记员 冯诗欣