四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12544号 上诉人（原审原告）：武侯区红星苑小区191名业主（名单及身份信息附后）。 诉讼代表人：卞元，男，1940年2月26日出生，汉族，红星苑业主，住成都市武侯区。 诉讼代表人：江绍元，男，1949年7月24日出生，汉族，红星苑业主，住成都市武侯区。 诉讼代表人：范远明，男，1963年3月14日出生，汉族，红星苑业主，住成都市锦江区。 诉讼代表人：汪家华，男，1944年7月18日出生，汉族，红星苑业主，住成都市武侯区。 诉讼代表人：罗凤鸣，女，1953年8月11日出生，汉族，红星苑业主，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吕平，四川拓泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省军队转业干部服务中心，住所地成都市锦江区华兴正街5号王府井商城B座25、26、27楼。 负责人：毛熙元，主任。 委托诉讼代理人：马屈，四川君合律师事务所律师。 原审第三人：罗文琦，女，1966年3月14日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人武侯区红星苑小区191名业主因与被上诉人四川省军队转业干部服务中心（以下简称军队转业中心）、原审第三人罗文琦业主共有权纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因武侯区红星苑业主大会第三届业主委会员就《成都市规划和自然资源局关于红星苑小区公共服务设施用房的复函》提起了行政诉讼，故本院于2020年4月17日裁定本案中止诉讼，后成都高新技术产业开发区人民法院作出（2020）川0191行初96号行政判决，本案恢复审理，本案现已审理终结。 上诉人武侯区红星苑小区191名业主上诉请求：1.撤销一审判决，确认军队转业中心开发建设的，位于武侯区X路X号红星苑小区780平方米规划用途为“管理及辅助用房”中，分别位于第8幢2层、用途被登记为“其他，第二层为保安人员住宿用房”的68平方米；第5幢负1楼，用途被登记为“其他（地下汽车位）”的570平方米，合计638平方米房屋归红星苑全体业主共有；2.判令军队转业中心赔偿因将第7幢2—3层，用途被登记为“办公”的129平方米应归全体业主共有的房屋出售给第三人而给武侯区红星苑小区191名业主造成经济损失129万元（暂定数额，实际损失数额以司法评估为准）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：虽然成都市规划管理局在红星苑小区总平面图所公示的技术经济指标中，未将总建筑面积中所包含的“公建面积”部分予以公布，但根据相关法律、法规及规章的规定，仍足以认定780平方米“管理及辅助用房”的性质就是红星苑小区中的“公共服务设施（也称配套公建）”，其所有权应依法归全体业主共有，故一审判决违背相关法律法规、规章的规定，事实认定错误。 被上诉人军队转业中心辩称，上诉人的上诉理由与客观事实不符，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。 原审第三人罗文琦未答辩，亦未提交书面答辩意见。 武侯区红星苑小区191名业主向一审法院起诉请求：1.确认军队转业中心开发建设的位于武侯区X路X号红星苑小区780平方米规划用途为“管理及辅助用房”中，分别位于第8幢2层、“用途”被登记为“其他，第二层为保安人员住宿用房”的68平方米；第5幢负1楼，用途被登记为“其他（地下汽车位）”的570平方米，合计638平方米房屋归红星苑全体业主共有。（570平方米“地下停车位”及68平方米“保安人员住宿用房”暂按“单位造价”380元／平方米计算，计242440元，以上为暂定额，准确数额以评估价格为准）；2.判令军队转业中心赔偿因将第7幢2—3层，用途被登记为“办公”的129平方米应归全体业主共有的房屋出售给第三人而给武侯区红星苑小区191名业主造成经济损失129万元（以司法评估为准）；3.诉讼费用由军队转业中心承担。 一审法院认定事实：军队转业中心是红星苑小区的开发商，于1994年10月19日取得了新南路77号建设用地规划许可证并于1996年9月20日取得建设工程规划许可证（城规管[1996]第500号），6幢7层，建筑总面积31700平方米，单位造价380元/平方米。存档页附注：95年7月5日发证，建设单位为：省红星房屋开发公司，现更名并经检督处处理后发证，原95编367号证作废。根据总平面布置图标注，红星苑小区总建筑面积31674.52平方米，建筑占地4136平方米。该图标注了1-6栋房屋位置，自行车棚、车库管理房、管理用房、门房、车库入口、出口（车库入口从5栋十五中街入，从6栋办公楼下出）。1997年5月30日，成都市规划管理局向军队转业中心发出了《成都市建设工程规划管理竣工验收合格证》载明，建筑面积31700平方米，其中住宅25600平方米，写字楼3520平方米，营业用房1800平方米，管理及辅助用房780平方米。1998年军队转业中心办理初始登记，1栋住宅房屋建筑面积6980平方米；2栋住宅房屋建筑面积2588平方米；3栋住宅房屋建筑面积6390平方米；4栋房屋商业703平方米，住宅4960平方米，共计5663平方米；5栋房屋商业570平方米，住宅4670平方米，附1其他570平方米（其他为地下汽车位）；6栋房屋办公3536平方米，商业409平方米，共计3945平方米；7栋房屋1层商业59平方米，2-3层办公129平方米；8栋1-2层共计136平方米，底层68平方米，2楼68平方米（第一层为汽车位，第二层为保安人员住宿用房）。 2011年10月28日，军队转业中心与红星苑首届业委会签订《红星苑住宅小区物业管理用房及相关共用设施设备交接协议》约定，依据现任物管方使用情况和红星苑住宅小区业主委员会要求，军队转业中心同意将下列物业管理用房及相关设施设备的使用权一次性移交给红星苑住宅小区业主委员会，作为小区全体业主的共有财产长期使用。清单如下：1.前后门已经出租的门卫室（前5.47平方米，后19平方米）；2.在用的前门门卫室和小区中部的值班室（前3.6平方米，中3.2平方米）；3.占用四幢与造纸厂宿舍的围墙之间的空地建的建筑物后半段（十五中街附38号，26.6平方米）；4.一幢后面修建的二层楼房的第二层级旁边一排平房（68平方米+57.8平方米）；5.地下室配电房（51.33平方米）；6.自行车停车房（290平方米）；7.一幢楼下的地下室（185平方米）；8.小区区划内所有空地、通道、道路以及占用这些资源修建的建筑物、构筑物及相关共用设施设备。一次性移交后的管理、使用及维修、保养、更新事宜，由接收方与物管方按有关规定自行协商解决，移交方不再承担相关责任。 2012年6月7日，军队转业中心（甲方）与红星苑首届业委会（乙方）签订《红星苑住宅小区地下车位管理租赁协议书》，上载“甲方所属地下停车泊位（其中有效停车位约25个），是红星苑小区整个物业的组成部分。……第一条：为便于集中统一，甲方统一将全部停车泊位，交由乙方将其与小区其他物业一起，为斌鸿森管理。……第二条：按规定泊位的管理服务费应当由车位成责任承担。……甲方统一：协议期间，停车泊位管理服务费由甲方承担，并按有效停车泊位实际出租个数80元/月标准包干计付给乙方，由乙方与斌鸿森公司结算。……第四条：地下停车泊位的租赁，由甲方自行实施，即：租赁合同由甲方与承租人签订，租赁费由甲方与承租人结算。……第五条：……甲方在结算租赁费的同时，应按前述约定于结算租赁费当月向乙方给付管理服务费，乙方与斌鸿森公司如何结算，由乙方与斌鸿森公司约定。……第九条：本协议有效期一年，从二0一二年一月一日起至二0一二年十二月三十一日止。期满是否续约，到时再行商议。……” 2015年4月28日，成都市公安局武侯分局出具《证明》一份，上载“我辖区红星苑住宅小区，原来为新南路77号，后变更为新南路80号，因整顿门牌编号，对辖区住宅门牌号重新做了统一编排，故该小区地址又变更为新南路75号” 1999年9月12日，军队转业中心通过商品房购销合同，将该小区7栋188平方米出售给李仲萍，2006年5月9日，李仲萍将该房屋出售给许浚刚，2007年7月28日，罗文琦通过房屋买卖从许浚刚处购买新南路×号×栋房屋。 一审法院另查明，该小区6栋-1层尚未进行产权登记。5栋-1层登记为军队转业中心所有。一审诉讼中，经法院现场踏勘，5栋和6栋地下室连为一体，一方为入口，另外一方为出口（已封闭），两栋地下室面积大致相当。 一审审理中，武侯区红星苑小区191名业主出具了房屋购销合同书三份、收据复印件七页十三张欲证明军队转业中心在出售红星苑小区房屋时，在正常的购房款之外，又单独向业主收取了水、电、气管线费和公共配套费等费用。还举示了华西都市报军队转业中心代理人邬永泽在接受华西都市报记者采访时介绍：（红星苑）“整个小区共有8栋房屋，只有两个停车场，它的功能不只是为5栋和6栋服务，而是为整个小区服务”。欲证明军队转业中心也认可570平方米停车位属于为整个小区服务的配套设施。其还提供了该小区的《国有土地使用权出让合同》证明土地使用权出让为每平方米350元，总额3179648.5元和建设项目的缴款单。军队转业中心出具了《房屋购销合同》拟证明合同真实的成交价格，实际不存在公共配套费用等问题。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条之规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”这条规定是建筑物的原始取得问题，军队转业中心作为开发商，对其修建的房屋进行初始登记。武侯区红星苑小区191名业主对第8幢2层“用途”被登记为“其他，第二层为保安人员住宿用房”的68平方米；第5幢负1楼，用途被登记为“其他（地下汽车位）”的570平方米，第7幢2—3层，用途被登记为“办公”的129平方米的房屋认为是“管理及辅助用房”。双方争议焦点是案涉房屋权属的归属、房屋性质问题。 根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”而共有部分是专有部分相对应的，从案涉的房屋第8幢2层68平方米、第5幢负1楼570平方米、第7幢2—3层129平方米均是能够独立使用的空间，能够与其他公用建筑区分。在利用上看可以独立使用，且可以办理产权登记。其具备专有部分的特征。 依据建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的通知（建房【1995】517号）第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”和第九条“公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。争议的三套房屋从使用空间和功能上均不属于公用建筑。 关于武侯区红星苑小区191名业主举示军队转业中心代理人邬某谈及“整个小区共有8栋房屋，只有两个停车场，它的功能不只是为5栋和6栋服务，而是为整个小区服务”拟证明第5幢负1楼570平方米是“管理及辅助用房”。上述规定已说明车位是特定空间，应当认定为专有部分，结合《红星苑住宅小区地下车位管理租赁协议书》，车位使用的对象不能排斥其属于专有部分的性质，故武侯区红星苑小区191名业主认为依据军队转业中心代理人的表述认定第5幢负1楼570平方米属于“管理及辅助用房”的理由不成立，一审法院不予支持。 关于武侯区红星苑小区191名业主认为其支付的购房款中已经包括了“管理及辅助用房”的价格。武侯区红星苑小区191名业主依据的是1992年8月10日实施的《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字［1992］382号）规定内容进行的推论，但其没有证据证明物价部门对红星苑小区住宅销售价格的定价标准和购房款的具体构成。另外，武侯区红星苑小区191名业主单独举示了水、电、气管线费和公共配套费等费用的收据，军队转业中心出具的购房合同载明的房屋价款和武侯区红星苑小区191名业主举示的票据金额合计是一致的，因此不能说明公共配套费等费用的收据就是支付了“管理及辅助用房”价款的证明。故武侯区红星苑小区191名业主的理由不成立，一审法院不予支持。 关于武侯区红星苑小区191名业主举示的《建设工程规划管理验收合格证》载明780平方米的管理和辅助用房和该案诉争房屋的关系。根据武侯区红星苑小区191名业主提供的总平面布置图的标准，对于“管理及辅助用房”这个名称没有明确标注，从该图上也不能看出780平方米的“管理及辅助用房”就是武侯区红星苑小区191名业主指出的第8幢2层、第5幢负1楼、第7幢2—3层，且武侯区红星苑小区191名业主指出的三部分房屋面积相加也不足780平方米。对于“管理及辅助用房”的性质，法律法规对其没有强制性规定应当是属于公用部分还是专有部分。故武侯区红星苑小区191名业主认为“管理及辅助用房”应为共有部分，且从总平面布置图中指出三部分房屋属于“管理及辅助用房”的证据不充分，不能证明该三部分房屋属于“管理及辅助用房”且属于武侯区红星苑小区191名业主所有。 依据本案现有证据不足以证明武侯区红星苑小区191名业主所述之主张，故武侯区红星苑小区191名业主要求案涉房屋属其所有并赔偿的理由不成立，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第一百四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回武侯区红星苑小区191名业主的诉讼请求。案件受理费18592元，由武侯区红星苑小区191名业主承担。 二审中，上诉人武侯区红星苑小区191名业主向本院提交以下证据：1.《成都市规划和自然资源局关于红星苑小区公共服务设施用房的复函》，拟证明总平图中的管理用房和地下车库就是验收合格证中的管理及辅助用房和地下车库，也就是上诉人所主张的三处案涉房产；两处管理用房和一处地下车库不属于城市居住区设计规范中的公共服务设施内容；红星苑小区建设管理用房和地下车库未违反相关规范性文件和法律文件。2.（2020）川0191行初96号行政案件的庭审笔录，拟证明案涉三处房产是依法建设，是小区的公共服务设施。3.（2020）川0191行初96号行政判决书、行政上诉状、邮寄单、查询单，拟证明武侯区红星苑业主大会第三届业主委会员不服该行政判决，已提起上诉。经质证，军队转业中心对第一组证据的真实性无异议，但认为复函的内容可以证明案涉三处房产不属于公共设施；行政诉讼庭审笔录不能达到上诉人的证明目的；行政判决的真实性由人民法院核实，上诉状等材料不能达到上诉人的证明目的。 本院经审查认为，《成都市规划和自然资源局关于红星苑小区公共服务设施用房的复函》来源真实，复函内容与本案待证事实具有关联，本院予以采信。行政诉讼庭审笔录的内容并不能证明案涉三处房产系小区公共设施，属于全体业主共有，该证据不能达到上诉人的证明目的。行政判决、上诉状等材料与本案争议焦点具有关联，本院予以采信。 此外，被上诉人军队转业中心向本院提交（2015）武侯民初字第3268号民事判决，拟证明案涉车库所有权属于军队转业中心所有。经质证，武侯区红星苑小区191名业主对判决的真实性无异议，对证明目的有异议。 本院经审查认为，（2015）武侯民初字第3268号民事判决系人民法院作出，与本案争议的地下车库权属相关，本院予以采信。 根据二审新证据，本院二审另查明如下事实： 1.《成都市规划和自然资源局关于红星苑小区公共服务设施用房的复函》载明：经查询档案资料，武侯区新南路75号（原为77号）红星苑小区的“管理用房”及“地下车库”在红星苑小区项目审批的建筑设计总平图中显示为“管理用房”及“车库管理房”，在验收的《建设工程规划管理竣工验收合格证》中显示为“管理及辅助用房”，不属于《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）居住区公共服务设施内容。该项目“管理用房”及“地下车库”未违反相关规范性法律文件。 2.武侯区红星苑业主大会第三届业主委员会就《成都市规划和自然资源局关于红星苑小区公共服务设施用房的复函》起诉成都市规划和自然资源局，诉请撤销成都市规划和自然资源局于2020年3月19日在《成都市规划和自然资源局关于红星苑小区公共服务设施用房的复函》中作出的关于“在验收的《建设工程规划管理验收合格证》中显示为‘管理及辅助用房’不属于《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）居住区公共服务设施内容”的确认答复；判令成都市规划和自然资源局重新对红星苑小区“总平面布置图”中，配建的两处“管理用房”、一处地下车库，属于依《成都市城市建设规划管理条例》及《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）配建的红星苑小区公共服务设施用房、暨“公建面积”作出确认。成都高新技术产业开发区人民法院于2020年5月25日作出（2020）川0191行初96号行政判决，该判决认为，根据查证的红星苑小区建设以来的档案资料，成都市规划和自然资源局将能够得知的案涉“管理用房”及“地下车库”的性质情况告知武侯区红星苑业主大会第三届业主委员会，内容并无不当。针对武侯区红星苑业主大会第三届业主委员会的第2项申请事由系附假设条件的申请，并非属于明确的、清晰的申请事项，且该项申请事项内容系政府信息公开，应当按照《中华人民共和国政府信息公开条例》所规定的要求向行政机关提出，故在该案中，对武侯区红星苑业主大会第三届业主委员会的第2项申请事项不予审查。判决驳回武侯区红星苑业主大会第三届业主委员会的诉讼请求。一审判决后，本案上诉人称武侯区红星苑业主大会第三届业主委员会已于2020年6月18日邮寄上诉状。 3.军队转业中心诉武侯区红星苑第二届业主委员会物权保护纠纷一案，一审法院于2017年6月9日作出（2015）武侯民初字第3268号民事判决。军队转业中心诉请红星苑第二届业主委员会停止侵权，将位于武侯区X路X号红星苑小区5栋-1层停车泊位570平方米和6栋-1层约630平方米全部停车泊位返还给军队转业中心并支付租金及利息等。该案判决：武侯区红星苑第二届业主委员会于判决生效之日起十日内将位于武侯区X路X号红星苑小区5栋-1层（配电用房除外）返还给军队转业中心；武侯区红星苑第二届业主委员会于判决生效之日起十日内支付军队转业中心占用期间的损失费及资金占用利息（计算方式略）；驳回军队转业中心其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张武侯区红星苑小区第8幢2层用途被登记为“其他，第二层为保安人员住宿用房”的68平方米、第5幢负1楼，用途被登记为“其他（地下汽车位）”的570平方米、第7幢2—3层，用途被登记为“办公”的129平方米的房屋系红星苑小区中的“公共服务设施（也称配套公建）”，其所有权应归全体业主共有，军队转业中心则否认该主张。故根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉三处房产的性质及权属认定。对此，本院评判如下： 第一，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中，案涉三处房产均是能够独立使用的空间，能够与其他公用建筑区分，在利用上亦可以独立使用，且案涉三处房产均已登记在军队转业中心名下，故案涉三处房产具备专有部分的特征。第二，上诉人主张根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，公共设施建设费已分摊计入到房屋销售价格中，故案涉房产应归全体业主共有。对于该上诉理由，上诉人应承担举证证明责任，但截止本案二审审理终结前上诉人也未提交证据证实红星苑小区的房屋销售价格已经适用《商品住宅价格管理暂行办法》的规定经过政府定价或者经过政府审批。尽管上诉人提交的部分收据载明收费项目为“公共配套费”，但军队转业中心出具的购房合同载明的房屋价款和上诉人举示的票据金额合计是一致的，军队转业中心也对当时开具水、电、气、管线费及公共配套费的原因作出了解释，故公共配套费收据不能当然认定业主支付了案涉三处房产的价款。第三，对于本案争议的地下车库，生效的（2015）武侯民初字第3268号民事判决认定武侯区红星苑第二届业主委员会并未出示证据证明其对该诉争不动产享有物权，其辩称对该诉争房产享有物权，不予采纳，并判决武侯区红星苑第二届业主委员会将本案争议的地下车库返还给军队转业中心并支付占用损失费。第四，红星苑小区《总平面布置图》《成都市建设工程规划管理竣工验收合格证》就案涉房产分别显示为“管理用房”“车库管理房”及“管理及辅助用房”，均未明确标明上述房产属于“公建”，且《成都市规划和自然资源局关于红星苑小区公共服务设施用房的复函》已明确载明“管理用房”“车库管理房”及“管理及辅助用房”不属于《城市居住区规划设计规范》居住区公共服务设施内容。第五，法律法规对“管理用房”“车库管理房”及“管理及辅助用房”的表述并没有强制性规定应当是属于公用部分还是专有部分。综上分析，上诉人提交的证据不足以证明武侯区红星苑小区191名业主对案涉三处房产享有共有权，故武侯区红星苑小区191名业主要求案涉房屋属其所有并赔偿的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，武侯区红星苑小区191名业主的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18592元，由上诉人武侯区红星苑小区191名业主负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  孙 睿 审判员  陈丽华 二〇二〇年六月二十二日 书记员  郑南希