广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终883号上诉人（原审被告）：四会市华生房地产开发有限公司，住所地广东省四会市*******委会流布地段。法定代表人：王炳奎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：温锡棋、李炳球，均系广东天重行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗玉珠，女，1976年1月26日出生，汉族，住广东省四会市***************。被上诉人（原审原告）：何健华，男，1977年11月9日出生，汉族，住广东省四会市***************。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。原审第三人：肇庆市益华实业有限公司，住所地广东省肇庆市***************第二层206卡。法定代表人：黄永彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋超，该公司员工。原审第三人：潘杰，男，1992年11月6日出生，汉族，住广东省四会市******************。上诉人四会市华生房地产开发有限公司（以下简称华生公司）因与被上诉人罗玉珠、何健华、原审第三人肇庆市益华实业有限公司（以下简称益华公司）、潘杰商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院(2019)粤1284民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华生公司的委托诉讼代理人温锡棋、被上诉人罗玉珠与何健华的共同委托诉讼代理人吴小龙、原审第三人益华公司的委托诉讼代理人蒋超到庭参加诉讼。原审第三人潘杰经合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。华生公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回罗玉珠、何健华的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由罗玉珠、何健华承担。事实和理由：一审法院遗漏查明本案的案发原因及处理过程的事实，从而导致查明事实错误及作出错误判决。何健华、罗玉珠购买商铺的目的是为了尽快收铺，而围绕尽快收铺的问题，产生了包括本案在内的6件案件。1.华生公司与何健华、罗玉珠两夫妇及何健华姐姐何玉群的4件商品房销售合同纠纷案已通过二审法院调解结案。何健华与罗玉珠两夫妇及何健华的姐姐何玉群在华生公司处合共购买10套商铺(现楼)，因何健华、罗玉珠及案外人何玉群要求华生公司将全部商铺腾退后交付给何健华、罗玉珠及案外人何玉群，但由于部分商铺是带租销售的，因此，华生公司无法将其购买的商铺全部腾退后交付，华生公司只能尽力协调相关的租户解除租赁合同。何健华与罗玉珠为了达到尽快收铺的目的，通过以拖延支付商铺剩余尾款来向华生公司施压，要求华生公司将腾退的商铺交付给何健华、罗玉珠。华生公司为了收回10套商铺的销售尾款，向法院提起诉讼，从而产生了4件商品房销售合同纠纷案。在上述案件的法庭调查中，何健华与罗玉珠明确表示已经收铺的事实。后经二审法院的调解，最终以何健华、罗玉珠及案外人何玉群向华生公司支付购房尾款143万元结案，在何健华、罗玉珠及案外人何玉群按约定支付相关的购房款后，互不追究对方责任。2.何健华为了提前收回租赁期未满的商铺，采取强行锁铺的方式收铺，从而导致承租人邱志伟向法院提起诉讼。该案资料显示，何健华因不同意按原租赁合同约定的出租价格与承租人签订租赁合同，承租人也不愿意退租，何健华为此采取极端手段，通过锁铺的方式强行收铺。后该案经二审法院判决结案。通过对本案的发生背景及处理过程可知，何健华、罗玉珠目的是为了提前收回商铺，甚至为了提前收回商铺而采取极端手段。而华生公司与承租人潘杰提前解除租赁合同正是在华生公司与何健华、罗玉珠签订《商品房买卖合同》后的第二天，由于涉案商铺是带租约销售，通过华生公司的努力，在与承租人潘杰签订《解除〈商铺租赁合同〉协议书》后，事实上并不存在《商品房买卖合同》中约定的将《商铺租赁合同》、租赁保证金、通知承租人转交租金等交付给何健华、罗玉珠的情形。因此，华生公司通过直接交付的方式将涉案商铺交付给何健华、罗玉珠，符合日常生活经验及实际情况，并不存在逾期交付的问题。一审法院遗漏查明这一重要背景事实、日常生活经验及实际情况，导致作出错误判决，应当依法予以纠正。二、一审法院适用法律错误，违约金计算标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，即使认为华生公司需要承担违约责任，何健华、罗玉珠的损失也只是租金的损失。而何健华、罗玉珠主张支付逾期交房的租金仅为1万元，根据华生公司与潘杰签订的《商铺租赁合同》可知，涉案的商铺租金为2216元每月，即每年的租金才26592元，而现在一审法院却按已交房款的日万分之二计算违约金为104635.98元，该违约金为实际损失的4倍，是何健华、罗玉珠估算损失的10倍。一审法院适用法律错误，应当依法予以改正。三、何健华于2018年4月2日在四会市***司法所办公室做的人民调解调查笔录中，亲口承认其已经占有使用涉案商铺的事实，该笔录在一审诉讼时已提交。综上所述，一审法院遗漏查明本案的重要事实，导致错误判决，请求二审法院查明事实，依法改判驳回何健华、罗玉珠的全部诉讼请求。罗玉珠、何健华口头答辩称，华生公司所述的人民调解调查笔录记载的不是案涉商铺，与本案没有关联性，不能得出罗玉珠、何健华已经自行收铺的事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回华生公司的上诉请求。益华公司口头答辩称，何健华、罗玉珠逾期拒不付款，虚假陈述，利用诉讼手段实现其非法利益，达到合同外的目的，应承担不利后果。何健华、罗玉珠于其他案件中的一、二审诉讼中坚持虚假陈述，但因租金对其的不利而自行最终达成和解，并支付了合同价款。益华公司作为房屋的实际出卖人，何健华、罗玉珠购买的所有商铺已全部由其实际控制，且因何健华、罗玉珠的不诚信，甚至采取非法手段强制锁铺，导致商铺巨大损失的事实也通过另案处理。罗玉珠、何健华向一审法院起诉请求：1.判令华生公司立即向何健华、罗玉珠交付四会市加洲2座12号商铺(房地产证地址:四会市*********安路华生加洲阳光二座12商铺)，价值为1000344元；2.判令华生公司立即向何健华、罗玉珠支付逾期交房违约金104635.98元(按照已支付房价款1000344元每日万分之二，即200.0688元/日为基数，自2018年1月6日起，暂计至2019年6月14日，合计523日。2019年6月14日至华生公司实际交付商铺期间的逾期交房违约金，华生公司仍需向何健华、罗玉珠支付);3.判令华生公司立即向何健华、罗玉珠交付上述铺位的租金及租赁押金(自2018年1月6日至2019年6月14日期间的租金。租金及租赁押金具体金额需通过法庭调查确定);4.华生公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月27日，罗玉珠、何健华（买受人）与华生公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号为：2017105437），约定罗玉珠、何健华向华生公司购买位于四会市*******************，该商铺为现房，总购房价为1000344元；首期房款500344元于2017年10月27日前付清，剩余房款50万元须于2017年11月1日前到指定银行办理房款按揭手续；合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同附件四《合同补充协议》第二十一条“关于该商铺带租约销售的特别约定（带租约销售的商铺适用）”第3点“双方一致同意本商铺的交付条件和交付方式变更为：（1）买受人支付完毕全部购房款（如买受人分期付款的，以收到最后一期购房款为准；如买受人通过按揭方式付款的，以收到银行按揭款为准）、契税、专项维修资金、办证费等所有费用之日起七个工作日内，出卖人将商铺交付给买受人；（2）出卖人将该商铺的《商铺租赁合同》《权利义务转让协议》（如有）、租赁保证金交付给买受人、并通知现承租人租金转交给买受人之时，视为出卖人完成了商铺交付行为。”第4点“双方一致同意，现商铺承租人在商铺交付之前的租金交付给出卖人，该商铺交付之后租金交付给买受人，出卖人将商铺交付给买受人之后，买受人对现承租人享有权利和承担义务。”第二十二条“一般商铺现售的交付（现售不带租约的商铺适用）”：出卖人与买受人经协商一致，买受人付清该商铺房款、契税、专项维修资金、办证费等所有费用之日起七个工作日内，出卖人将该商铺交付给买受人。”罗玉珠、何健华与华生公司均确认罗玉珠、何健华已经支付完案涉商铺的全部购房款，最后一期房款在2017年12月26日交清。根据罗玉珠、何健华提交的肇庆市住宅专项维修资金专用存折显示，案涉商铺的住宅专项维修资金已于2017年11月3日缴存到银行。罗玉珠、何健华提交的税收完税证明显示，罗玉珠、何健华已于2017年11月20日交纳了案涉商铺的契税和印花税。罗玉珠、何健华于2017年10月27日向益华公司交纳了案涉商铺的办证费1500元。案涉商铺现登记在罗玉珠、何健华名下，房产证现由罗玉珠、何健华持有。华生公司曾在2016年时向其租户发送《通知》，提出因其与益华公司开展商业合作，故授权益华公司全权代表其以出租人身份与各租户签署《商铺租赁合同》，各租户应直接将租金、保证金等一切费用直接支付给益华公司，同时为理顺关系，华生公司将与各位租户解除《商铺租赁合同》，然后又按原《商铺租赁合同》的条件由益华公司与各租户重新签订《益华商铺租赁合同》，请各租户予以配合并签署相关文件。益华公司在庭审中对其与华生公司的合作关系予以确认。根据华生公司提交的证据显示，益华公司与潘杰于2017年1月4日签订了《商铺租赁合同》（合同编号：YHSH12-*****206），约定益华公司将案涉商铺出租给潘杰，租赁期限为2年，即自2016年9月1日至2018年8月31日，免租期一个月，自2016年9月1日至2016年9月30日，该物业租金自2016年10月1日至2018年8月31日，月租金2216元，双方签署本合同时，潘杰向益华公司支付物业租赁保证金4432元。2017年10月29日，益华公司和潘杰签订了《解除〈商铺租赁合同〉协议书》，约定原《商铺租赁合同》（合同编号：YHSH12-*****206）自2017年11月1日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止；潘杰于2017年11月7日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续，租赁期间益华公司一直未向潘杰收取9月-10月的租金，经双方友好协商可将租赁保证金4431元抵扣租金，本解除合同协议书生效时完成抵扣手续；本协议经双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《商铺租赁合同》解除。益华公司和潘杰对上述《商铺租赁合同》和《解除〈商铺租赁合同〉协议书》的真实性未提出异议。罗玉珠、何健华对该两份证据的真实性不予认可，但未能提供证据予以推翻。益华公司和华生公司均称，双方约定租金2216元/月，潘杰支付了保证金4432元，租赁期间，潘杰也有拖欠租金的情况，解除《商铺租赁合同》时，潘杰和益华公司约定用保证金抵扣了潘杰拖欠的2017年9月和2017年10月的租金，上述的租金和保证金全部都是支付给益华公司。罗玉珠、何健华于庭审中明确主张华生公司支付2018年1月6日至2019年6月14日的租金10000元和租赁押金4432元。华生公司辩称，签完商品房买卖合同之后，华生公司通知罗玉珠、何健华已和承租人达成解除租赁合同的意向，并于2017年11月7日之前将涉案商铺交给罗玉珠、何健华，交接的时候是华生公司和益华公司的工作人员一起将钥匙直接交给何健华，没有书面的交接手续，罗玉珠、何健华在收完商铺之后支付全部购房款。华生公司未能对此说法提供相关的证据予以佐证，罗玉珠、何健华也对华生公司的该说法予以否认。益华公司对华生公司诉称已将案涉商铺钥匙交付给罗玉珠、何健华的说法予以确认。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。关于华生公司是否已经向罗玉珠、何健华交付了商铺的问题。罗玉珠、何健华与华生公司在合同补充协议中约定，无论商铺是否带租约销售，双方一致同意商铺的交付条件和交付方式变更为：罗玉珠、何健华支付完毕全部购房款、契税、专项维修资金、办证费等所有费用之日起七个工作日内，华生公司将商铺交付给罗玉珠、何健华。华生公司和益华公司均称在没有书面交接手续的情况下将案涉商铺的钥匙交付给罗玉珠、何健华，但未能对此提供证据予以佐证，罗玉珠、何健华对该说法也予以否认，且罗玉珠、何健华与华生公司在签订的商品房买卖合同中也约定，华生公司应当书面通知罗玉珠、何健华办理案涉商铺的交付手续，并签署房屋交接单。华生公司辩称是在没有书面交接手续的情况下交付案涉商铺，与合同约定的情况不相符，故对华生公司辩称已向罗玉珠、何健华交付案涉商铺的意见，该院不予采信。罗玉珠、何健华按合同和补充协议约定支付相关款项后，诉请华生公司交付案涉商铺，于法有据，该院予以支持。关于违约金的问题。罗玉珠、何健华在付清契税、专项维修资金、办证费等费用后，于2017年12月26日交清剩余房款，按协议约定，华生公司最迟应于2018年1月5日向罗玉珠、何健华交付案涉商铺，华生公司逾期交付，已构成违约，故罗玉珠、何健华诉请华生公司支付违约金，于法有据，该院予以支持。合同约定华生公司逾期交付案涉商铺，按日向罗玉珠、何健华支付已交付房价款万分之二的违约金。华生公司辩称约定的违约金的计付标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”华生公司逾期交付商铺的违约行为，确实会造成罗玉珠、何健华资金被占用的损失及直接影响罗玉珠、何健华对商铺的收益，华生公司未能举证证明双方约定的违约金计付标准存在上述合同法及司法解释规定的“过分高于造成的损失”的情形，故对华生公司辩称约定的违约金计付标准过高的意见，该院不予采纳。故华生公司应从2018年1月6日起，按日向罗玉珠、何健华支付已交付房价款（1000344元）万分之二的违约金，暂计至2019年6月14日，华生公司应向罗玉珠、何健华支付违约金1000344元×0.2‰×525天=105036.12元，罗玉珠、何健华诉请支付104635.98元，是对其诉讼权利的自由处分，该院不持异议，按罗玉珠、何健华诉请的金额支付。关于华生公司应否向罗玉珠、何健华支付2018年1月6日至2019年6月14日的租金10000元和租赁押金4432元的问题。根据华生公司提供的《商铺租赁合同》和《解除协议书》显示，潘杰与益华公司签订的案涉商铺的租赁合同在2017年11月1日已经解除，潘杰所交付的保证金也已经抵作租金。益华公司和潘杰对上述《商铺租赁合同》和《解除协议书》均没有提出异议，罗玉珠、何健华虽对该租赁合同和协议书不予认可，但未能提供证据予以推翻，应承担举证不能的责任。故该院对华生公司提供的上述《商铺租赁合同》和《解除〈商铺租赁合同〉协议书》的真实性予以认可。潘杰在2017年11月1日已经没有承租案涉商铺，其所交的案涉商铺的租赁保证金也已经抵作租金，且潘杰交付的租金和保证金由益华公司收取而非由华生公司收取，罗玉珠、何健华也未能举证证明案涉商铺在2018年1月6日至2019年6月14日期间有其他人承租使用，故罗玉珠、何健华主张华生公司支付案涉商铺租金和租赁押金（保证金）的请求，该院不予支持。潘杰经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃发表意见的权利，不影响该院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、华生公司应于该判决生效之日起十日内将四会市********丽安路华生加洲阳光2座12号商铺交付给罗玉珠、何健华；二、华生公司应于该判决生效之日起十日内向罗玉珠、何健华支付违约金104635.98元（2018年1月6日至2019年6月14日），2019年6月15日至交付商铺之日止的违约金，按日以已交付房价款1000344元万分之二的标准计付；三、驳回罗玉珠、何健华的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7437元，由罗玉珠、何健华负担96元，华生公司负担7341元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院另查明，在另案华生公司以拖欠购房款为由诉罗玉珠、何健华商品房销售合同纠纷案[案号为（2018）粤1284民初1193号、（2018）粤1284民初1194号]中，罗玉珠、何健华答辩自认部分事实如下：“罗玉珠、何健华向华生公司购买包括案涉加洲阳光二座12商铺在内的6个商铺，房款共计4386001元；其在2017年10月27日前通过银行转账的方式支付购房款共计3426014元，此外通过对A-01铺和B-12铺抵押贷款的方式于2017年12月26日支付购房款100万元，共计支付购房款4426014元，其不存在拖欠购房款；华生公司在收取所有房款办理了房产证并将房屋交付给罗玉珠、何健华”，其答辩意见最后认为：“从罗玉珠、何健华提交的付款记录，以及从华生公司办理过户手续，将房屋所有权登记在罗玉珠、何健华名下的事实，以及华生公司将商铺交付给罗玉珠、何健华的事实，可以证明华生公司已收取全部房款”。该两案在二审中调解结案，由罗玉珠、何健华按期支付款项，华生公司交付部分商铺产权证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩、陈述及查明事实，本案二审争议焦点是华生公司是否存在逾期交付商铺的违约行为。本案中，虽然案涉《商品房买卖合同》约定，华生公司应当书面通知罗玉珠、何健华办理案涉商铺的交付手续，并签署房屋交接单，现华生公司并无证据证实按照合同约定履行交付手续，但根据罗玉珠、何健华另案的答辩自述可知，罗玉珠、何健华购买了包括案涉商铺在内的6个商铺，其自认已付清全部购房款并接收了商铺，且其在另案的一、二审中一直没有提出华生公司存在未交付商铺的情形，在另案已调解结案的情况下，其又另行单独主张案涉商铺未交付并要求华生公司承担违约责任依据的事实明显前后矛盾且存在有违诚信的情形；且案涉商铺为带租出售，现华生公司已提供证据证实于2017年10月29日已与案涉商铺原承租人潘杰签订了《解除协议书》，约定租赁关系自2017年11月1日解除，且华生公司自述潘杰已按期搬离，华生公司在解除租赁关系的情况下，继续占用案涉商铺不交付给罗玉珠、何健华亦与常理不符。综上，无论从罗玉珠、何健华自认的事实或案涉商铺的实际状况判断，应认定华生公司已按期交付了案涉商铺。一审判决认定华生公司未按照约定进行书面交接手续视为其未交付案涉商铺不当，本院依法予以纠正。因本案不存在逾期交付商铺的情形，故罗玉珠、何健华起诉主张华生公司承担违约责任的诉求没有依据，亦应予以驳回。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，华生公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四会市人民法院（2019）粤1284民初2207号民事判决；二、驳回罗玉珠、何健华的全部诉讼请求。一审案件受理费7437元，二审案件受理费14745元，均由罗玉珠、何健华负担（二审案件受理费14745元由罗玉珠、何健华在本判决发生法律效力之日起十日内径付给四会市华生房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年六月十二日法官助理  肖荣健书 记 员  陆贤妍