河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初1146号原告：郭琛，男，汉族，1989年1月24日出生，户籍地河南省灵宝市，现住许昌市。委托诉讼代理人：马忠良、赵才风，河南君志合律师事务所律师。被告：邢聪敏，女，汉族，1981年12月25日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：张光瑞，河南汉风律师事务所律师。原告郭琛与被告邢聪敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭琛的委托诉讼代理人马忠良、赵才风，被告邢聪敏的委托诉讼代理人张光瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭琛向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》约定的义务（办理房产证、缴纳契税、解除抵押、办理过户等）；2、判令被告向原告支付违约金（违约金计算方式：以386956元为基数，自2017年8月20日起按每日3‰的标准计算至合同履行完毕之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月20日，原、被告在房产经纪公司的撮合下签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其位于许昌市许继大道西段“天基理想城”小区5幢1单元9层中西户903号房产卖给原告，交易价格为386956元，原告应分三次向被告支付18.3万元首付款，并负责后续按月偿还银行按揭贷款，被告应负责办理不动产权证之前所交契税费，在房屋不动产权证办出且被告所交契税满2年之日起十个工作日内双方办理过户。合同同时约定：若被告逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋登记过户手续，每逾期一日，应支付房屋全款的千分之三的违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付了17.1万元并实际入住该房屋，但在原告以及房产经纪公司多次催促被告办理自身房屋产权证时，被告均以各种理由推脱，拒绝配合，致使原告至今无法办理房产过户手续，严重侵害了原告的合法权益，其行为明显构成违约，依照法律规定及合同约定，被告应继续全面履行合同义务（办房产证、缴纳契税、解除抵押、办理过户等），并向原告支付违约金（违约金计算方式：以386956元为基数，自2017年8月20日起按每日3‰的标准计算至合同履行完毕之日止）。为了维护自身合法权益，原告现诉至贵院，望依法审理，判如所请。被告邢聪敏辩称：1、2017年4月20日的购房款5万元中，其中有一万元不是购房款，系双方协商的房屋内物品的折价款1万元。2、原告要求履行合同没有事实及法律依据，是原告违约在先，原告没有按照双方签订合同的第四条约定的付款时间支付房款，根据合同第十条第二款的规定，支付购房款逾期超过10个工作日，守约方有权解除合同，之所以双方到现在没有达成共识，是因为被告早就要求与原告解除合同，原告没有同意，且多次逾期支付房贷。原告要求继续履行合同没有事实基础。3、双方的合同已经解除，被告已经通知到原告，原告在合同履行过程中存在没有按时支付购房款，不听被告劝阻继续履行合同。关于违约金的起止时间也没有事实及法律依据，根据合同第13条，双方并未对何时办理契税做出明确的时间，其次是在13条中第三小条表述办房产证的时间是交契税满2年之日起10个工作日内双方办理过户手续，现实中这两个条件均没有成立，因此违约金的起止时间没有事实及法律依据。4、房产是按揭还款，原告也没有按照13条第五项的约定将按揭的尾款总金额的二分之一交于被告，以便于被告到银行办理按揭偿还手续，银行按揭不偿还，不可能办理房产证的手续，且在原告提供的录音中也能够印证双方对房产证的时间没有达成一致，根据上述被告的众多行为，其已经明确表示不再履行合同，要不不履行、要不退房、要不给钱，本案中原告既然主张是违约金，但本案对办理房产证的时间没有达成一致，履行合同、主张违约金没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证，被告对原告提供证据的真实性均无异议，本院审查后予以确认。依据上述证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2017年4月20日，被告邢聪敏作为甲方，原告郭琛作为乙方，通过居间方许昌亿家房地产经纪有限责任公司作为丙方共同签订房屋买卖合同一份，合同约定被告邢聪敏将其所有的位于许昌市天基理想城5幢1单元9层中西户903号商品房出卖给原告郭琛，房屋建筑面积为91.93平方米，房屋存在抵押贷款，抵押权人为邢聪敏，至今未还贷款余额为人民币贰拾万叁仨仟玖佰伍拾陆元整（203956.00元）；甲、乙双方同意上述房产的交易价格为叁拾捌万陆仟玖佰伍拾陆元整（386956.00）；合同第四条约定：1、乙方以给甲方首付款且续甲方月供的方式进行交易。2、乙方总共需付于甲方首付款壹拾捌万叁仟元整，首付款分三次付于甲方，第一部分即第一次于2017年4月20日乙方付于甲方壹拾万元整（含之前已付定金壹万元整），第二次乙方于2017年5月20日之前甲方交接钥匙当天付于甲方伍万叁仟元整，第三次乙方于甲方过户到乙方名下当天，乙方将剩余叁万元整支付甲方；合同第十三条约定：1、甲方负责此房屋办理不动产权证前所交契税费。2、乙方负责过户时的各种契税费。3、在此房屋不动产权证办出且甲方所交契税满2年之日起十个工作日之内双方办理过户。4、交接钥匙之前物业上所产生水、电、气费用由甲方付清。5、在过户前双方共同出资银行尾款的50%来结清尾款。6、甲方出资解压共同还款的钱，乙方在此房屋办出不动产权证后以按揭贷款方式支付甲方。合同签订后，2017年4月18日至2017年6月25日，原告共向被告支付房款17.1万元，被告并将房屋交付给原告，原告一直居住至今，房屋贷款之后一直由原告偿还。被告邢聪敏至今一直未办理房屋不动产权证。现原告诉至法院要求被告继续履行合同约定义务（办理房产证、缴纳契税、解除抵押、办理过户等）。另查明：2019年11月28日，许昌市魏都区人民法院作出（2019）豫1002执3528号执行裁定书，将涉案房产邢聪敏名下位于河南省××大道与××交叉口天基理想城西城新天地5号楼1单元9层西户903室（合同编号：20121542）的房产予以查封，查封期限2019年11月28日至2022年11月27日，查封期间未经法院允许不得办理过户、抵押、买卖等相关手续，查封期间停止办理一切业务。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告郭琛与被告邢聪敏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定向被告支付了购房款，且被告已将房屋交付给原告，合同已经实际履行，被告应继续按照合同的约定缴纳契税并办理相关的过户手续，原告亦应按照合同约定履行自己过户时的合同义务。合同中虽未约定缴纳契税办理不动产权证的期限，但被告应在合理期限内办理，自房款最后一次缴纳即2017年6月25日至今已近三年之久，被告仍未按合同约定缴纳契税办理不动产权证，明显超出了合理期限，已属违约，应当承担继续履行或赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，本案中，涉案房屋已经于2019年11月28日被许昌市魏都区人民法院查封，查封期间停止办理一切业务，该合同在法律上和事实上已不具备继续履行的条件，故对原告主张要求被告继续履行合同义务的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金的问题，本院认为，该合同之后能否继续履行，何时具备履行条件等问题无法确认，违约损失现亦无法确认，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，可待损失确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭琛的诉讼请求。案件受理费减半收取3553元，由原告郭琛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  连芳二〇二〇年六月二十二日书记员  张艳