北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21182号原告（反诉被告）：孙震，男，1972年3月22日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李志勇，北京朗山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，北京朗山律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭晓江，男，1960年11月4日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭嘉（郭晓江之子），男，1986年10月5日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区宣武门内大街1号。法定代表人：曲亮，行长。委托诉讼代理人：陈欢，男，1988年7月23日生，土家族，该公司职员。委托诉讼代理人：顾彦辉，男，1987年1月6日生，汉族，该公司职员。原告（反诉被告）孙震（以下简称原告）与被告（反诉原告）郭晓江（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加中国光大银行股份有限公司北京分行为第三人（以下简称第三人），依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫松松，被告委托诉讼代理人郭嘉、，第三人委托诉讼代理人陈欢、顾彦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业保证金42000元，第三人应予协助；2、被告给付原告逾期付款违约金（以42000元为基数，自2019年8月29日起计算至实际给付之日止，按日万分之五计算）。事实和理由：原、被告于2019年6月28日签订房屋买卖合同，约定被告购买原告位于北京市朝阳区小营路9号院1号楼2层X号房屋（以下简称X号房屋）。现原告已为被告办理房屋过户手续，向被告交付房屋，并于8月28日结清全部物业费用，但被告至今未给付物业保证金。该笔款项系以托管方式支付，被告已向托管账户给付，但至今未配合原告办理相关解封手续，导致款项无法向原告给付。被告并应就此给付逾期付款违约金。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。认可原告于8月28日结清物业费用，但原、被告及中介公司前往物业公司办理交接时，物业公司告知X号房屋位于楼栋管道层，就二层以上的下水主管道，需要每二、三个月进行疏通，如遇堵塞亦需不定期疏通，疏通时只能入户进行。如果不及时疏通，就可能向房屋内返水，且都是带有厨余垃圾的污水。疏通时噪音很大。给生活造成了不变，屋内不能离人。此外，返水也造成了被告装修物品损失。如果该问题不解决，不同意给付物业保证金。不同意负担逾期付款违约金，如法院判决负担，申请法院予以酌减。第三人述称：被告已向托管账户支付42000元，该笔款项在被告名下托管账户中，根据正常流程，应由原、被告确认物业结清证明，并由中介公司将相关材料上传我行，我行再协助将款项划转至原告名下。如法院判决我行协助划转，我方同意履行。被告向本院提出反诉请求：原告赔偿经济损失50万元，含改造费用30万元，以及家具、地板、墙纸、整体橱柜等物品损失20万元。事实和理由：被告购房是为了养老，原告在签约过程中从未就该情况告知被告或中介公司，如果被告对此知情，不会购买涉案房屋，原告违反了诚实信用原则及合同约定，未就房屋重大事项履行告知义务。考虑到被告已完成装修，花费约70万元，且房屋现未满五年，不宜再行转手出售。被告就此仅能进行改造，拟打算将管道相关区域围出约六平方米的空间，由物业公司自行疏通使用，被告不再适用，就此估算改造费用约30万元。此外，房屋管道返水造成了装修及物品损失，按物品购买时的价格，估算主张20万元。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。X号房屋确位于管道层，需要入户疏通。原告于2016年1月购房，但从未自住，一直处于出租中，期间租户或中介公司从未向原告反馈需要经常入户疏通，原告对此亦不知情，因此，确实没有在签约过程中告知被告或中介公司。此外，原告认为即使位于管道层，也符合相关建设规范，不属于原告必须告知的重大事项。如果确属需告知的事项，中介公司作为专业居间机构，未就此提示，应由中介公司承担相关责任。返水造成的损失系物业公司疏通不当导致，被告亦未举证证明损失具体数额。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年6月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告X号房屋，房屋主体价款为290万元，房屋家具、家电装饰装修和相关设施的折价款为448万元；被告采取全款方式支付，其中，被告应于缴税前2个工作日将物业保证金42000元向原告支付，资金交付方式【资金存管】；原告确认该房屋主体结构不存在漏水情况；原告应当在产权转移登记当天将该房屋交付被告；被告未按照约定的时间付款的，逾期超过10日，原告不解除合同的，被告自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同《说明及术语解释》中写明：原告应当就本合同重大事项对被告尽到告知义务与提示义务。原、被告及第三人并于2019年8月27日签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，约定原、被告委托第三人对交易资金进行托管，其中托管资金42000元；支付条件：1、办妥以买方为权利人的不动产权证书，2、物业结清交验完成，提供物业结清清单及提供不动产权证书；交易成功且上述选定支付条件达到本协议约定，第三人按照约定将托管资金从托管账户划转至原告在第三人开立的电子账户。庭审中，原、被告均认可被告已付清除物业保证金外的全部购房款，原告已为被告办理过户手续、交付房屋，并于2019年8月28日结清全部物业费、垃圾费、水费、供暖费。被告已向第三人托管账户给付物业保证金42000元。审理中，北京小营豪庭物业管理有限公司出具《房屋管道层情况的说明》，写明：由于楼体结构，2层房屋为整楼的管道层最底层，且楼体管道层疏通口位于205房间内，非公共区域，需要进行入户清理。需定期每季度入户进行一次下水疏通，或不定期随时堵塞随时进行疏通，疏通过程中，需将搅拌机及十米左右疏通条放置屋内进行大约30分钟左右的疏通工作。就此，该房屋必须常年有人居住，无法离人。由于是下水管道，管道内常年淤积垃圾及腐烂物，疏通时非常肮脏并产生大量臭气，搅拌机启动产生大量噪音，搅拌条抽出会带出污物，腐烂物的气味会持续1-2日。就此，原告表示对真实性认可，证明目的不认可。庭审中，证人赵某出庭作证称：我是中介公司经纪人，是涉案房屋交易的经办人。X号房屋在管道层这一情况，我公司也不知情，在整个签约及看房过程中，原告没有向中介告知过。我在场的时候原告也没有向被告告知过。8月29日办完过户手续后，三方一起前往物业公司，是物业公司告知我方和被告，称涉案房屋是在管道层，需要入户疏通，双方当时就发生了冲突。被告也是基于此没有交付物业保证金。经原告询问，证人答复：系代表中介公司出庭。经被告询问，证人答复：三方在物业公司得知管道层及入户疏通情况，原告表示自己对于房屋需要疏通是知情的，但没有告诉中介公司及被告。就证人证言，原告表示不予认可，证人没有提交公司出具的证明，且中介费由被告负担，证人与被告存在利害关系；被告表示对真实性认可，证明原告没有进行过告知。本院认为，原、被告于2019年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就原告第一项诉讼请求，现原告已向被告办理房屋所有权证，并物业结清交验完成，符合物业保证金支付条件，被告应予协助第三人向原告划转款项。就原告第二项诉讼请求，被告应予支付，现被告申请酌减，结合被告违约行为、原告实际损失，本院酌情判定被告给付违约金1000元，但相关诉讼费仍由被告负担。就被告反诉请求，现原告自认未将房屋位于管道层、需入户疏通管道的情况告知被告，但应考虑到，管道情况属于楼栋结构问题，结合本案证据，难以认定构成房屋质量问题或房屋存在瑕疵。于此情形下，被告进行房屋改造，系自行选择的结果，不宜由原告承担改造费用。就被告所诉物品损失，基于上述论述，在难以认定房屋存在质量问题或瑕疵的情况下，被告要求原告承担赔偿责任，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭晓江于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）孙震托管物业保证金四万二千元，第三人中国光大银行股份有限公司北京分行应予协助划转。二、被告（反诉原告）郭晓江于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）孙震违约金一千元。三、驳回原告（反诉被告）孙震的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）郭晓江的全部反诉请求。案件受理费425元，由被告（反诉原告）郭晓江负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）孙震）。反诉费4400元，由被告（反诉原告）郭晓江负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年六月二十九日书记员  张 茜