葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初516号原告陈丽丽，女，1976年10月26日生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人李桂香，女，1969年3月2日生，汉族，个体业者，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人李新华，男，1971年10月30日生，汉族，个体业者，现住葫芦岛市连山区。被告杨福德，男，1968年10月10日生，汉族，现住葫芦岛市连山区。被告王晓杰，女，1971年11月16日生，汉族，现住葫芦岛市连山区。第三人李雅娟，女，1965年2月13日生，汉族，退休工人，现住葫芦岛市连山区。原告陈丽丽与被告杨福德、王晓杰、第三人李雅娟执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈丽丽委托诉讼代理人李桂香、李新华及第三人李雅娟到庭参加诉讼，被告杨福德、王晓杰经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈丽丽诉称，1、被告杨福德夫妇2015年9月份因家中有事从原告手中借10万元人民币，当时双方承诺如果还不上钱，就用连山区丰乐小区1号楼3单元402室楼房抵债。但是原告多次索要未果，要房也不给，于是在没有办法的情况下，原告只好于2018年1月将被告杨福德夫妇告至法院。被告接到传票后，为了躲避债务，仓促的以低于市场价很多的价格将房子以89000.00元人民币卖给案外人，但在买卖过程中，由于原告在诉中申请保全，法院已将此房查封，因此买卖无法过户，但案外人明知此房有问题还买，是她自己的原因。（谁买房不都是先过户后交钱，过不了户就交钱，只能自己承担风险，难道就不担心卖方的房照是假的）。法院是2018年4月3日查封此房，而案外人买房是2018年5月18日公证的。法院查封在前，公证在后。2、在执行过程中，法院公开合法的委托辽宁众益城房地产价格评估有限公司对此房做了评估，评估价为：145607.00元人民币，而此房现在市场价大约为16万元，案外人买房价为：89000.00元人民币，既低于评估价也低于市场价太多。如果此房没有问题，谁会这么低的价格出售。因此案外人就应该自己承担后果。3、被执行人卖房后就逃之大吉，而案外人买房后并没有用于自己居住，而是把此房租出去了，因为后期一审判决书下来后，送达时，此屋里住的并不是案外人，而是租户。另外在执行时，执行法官送达材料时，此屋住的也是租户。4、综上所述，本案所涉楼房的实际拥有人还是被执行人夫妇的，法院在他们卖房之前已经查封了此房，因此买卖不合法，买卖无效。况且此房的房产登记上的名字还是杨福德夫妇。如果法院按照（2019）辽1402执异议185号的执行裁定书去裁定，就是包庇被执行人转移变卖财产，无法维护申请执行人的合法权益。另外，我国不动产以所有权登记为准，经依法登记发生效力，不动产登记薄记载的权利人，就是该不动产的权利人，本案所涉房屋不动产登记仍是被告夫妇，因此该房屋还应属于被告夫妇。第三人提起执行异议后，法院在不了解情况又没开听证会的情况下而裁决是不对的，第三人是2018年5月18日公证，法院于2018年4月2日给被告送达了（2018）辽1402民初53号民事裁定书，被告知道后才弄个假公证。在法院查封之前，第三人没有合法占有该不动产，既没有公证也没有过户，该房查封后也一直用于对外出租，第三人在法院准备拍卖该房屋时，才提起执行异议，已经超时。第三人至今也没有向被告支付房价全款，执行异议的裁定书中也说了剩余4000.00元房款过户时给被告。因第三人自身原因未办理过户登记。原告不服（2019）辽1402执异185号裁定，请求撤销或改判本案所涉房屋所有权归被告杨福德和王晓杰夫妇所有，判令原告继续执行本案所涉房屋，诉讼费用由被告和第三人承担。被告杨福德、王晓杰未答辩。第三人李雅娟述称，根据合同法的规定，我与杨福德和王晓杰夫妇于2018年2月14日签订了房屋买卖协议（详见甲乙双方买卖协议），我以89000.00元的价格购买杨福德、王晓杰的房屋一户，分三次付款，2018年2月10日付定金1000.00元，第二次付18000.00元，由于他们欠小额贷款，房照押在小额贷款公司，我替他们还款64000.00元房屋抵押贷款，由邮政信贷员付程程办理，2天后，房照解押，我又给他们夫妇2000.00元，预留4000.00元作为双方配合过户的押金。2月15日是大年初一，2月14日房产部门就不办公了，所以约定半年之内配合过户，正月17我联系他们，他们说正月16出去打工了，我买这个房子是给我女儿准备的，孩子已经结婚了，此房是学区房，考虑将来小孩上学的问题，所以买此房。“五一”时我准备过户，他们说在外地打工回不来，我于2018年5月18日请公证处工作人员到河北廊坊市文安县杨福德、王晓杰的工作处办理委托书，委托二人的女儿办理房屋过户手续，等到办过户的时候，得知房屋已经查封，2月14日我已经查档，房照没有异议。原告诉我执行异议没有法律依据，我与本案杨福德夫妇就房屋买卖交易发生在法院查封之前，而原告执行查封后，我提出执行异议并不矛盾，我们双方房屋买卖合法，原告提出的意见与我和杨福德夫妇房屋买卖没有任何关联性，原告起诉我没有任何道理，请求驳回原告的无理诉求。经审理查明，2018年1月，原告向本院提起诉讼，要求被告偿还借款100000.00元本息，该案在审理过程中，本院于2018年4月2日依原告的申请，作出（2018）辽1402民初53号民事裁定书，于次日查封了二被告共有的位于葫芦岛市连山区房屋，即本案案涉房屋。后本院于2018年6月作出民事判决，判决被告偿还原告100000.00元借款本息，判决生效后，被告未履行还款义务，原告向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年3月11日对案涉楼房进行了续封。2019年5月13日，经辽宁众益诚房地产价格评估有限公司评估，该房屋价值为145607.00元。另查明，被告与第三人于2018年2月14日签订购房协议书，被告将案涉的座落于连山区中央路6-1号楼3单元402室（建筑面积为34.18平方米）以89000.00元的价格卖给第三人，该协议中写明：因甲方（被告）有贷款没有还清，现乙方的（第三人）帮甲方还款陆万肆仟元整，乙方交定金壹仟元整，还差房款贰万肆仟元整，待房照贷款注销后再打余款。第三人于签订购房协议当天，存入自己银行账户890000.00元，并于当天支取了两笔合计64000.00元，用于替被告偿还银行贷款，后案涉被告的房屋于2018年2月14日解押，第三人取得了房照。第三人另付给被告20000.00元用于偿还小额贷款，加上此前已付的定金1000.00元，合计给付被告购房款85000.00元，被告在购房协议上向原告出具收款说明，并写明：等房照过户时再付肆仟元整。第三人购买房屋后，先用于出租，后自己居住。由于被告外出工作未能及时配合第三人办理房屋变更登记，第三人为了办理房屋变更登记手续，请求葫芦岛市连山公证处的工作人员前往被告的工作地点河北省廊坊市文安县左各庄镇办理了委托书的公证手续，由被告委托其女儿杨婷婷代其办理房屋的查档事宜，并领取相关资料，代被告办理房屋的转让变更登记事宜。后因房屋已被本院查封，变更登记未果。第三人于2019年8月2日向本院提出执行异议，本院于2019年11月22日作出（2019）辽1402执异185号执行裁定书，认为:案外人签订的楼房买卖协议，完成涉案房屋交付的行为在法院查封之前，除办理房屋过户时付的4000.00元外，已付清约定的其余房款，并已交付了该房屋的水费、电费，由于被执行人未及时配合办理过户手续，2018年5月18日公证委托其女儿代办理房屋过户事宜。该房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明案外人存在过错，不应继续执行该房屋。该裁定中止对葫芦岛市连山区丰乐小区1号楼3单元402室楼房的执行。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。上述事实，有原告、第三人的陈述、原告提供的诉讼费用发票、葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初53号民事裁定、照片、传票、房地产评估报告、葫芦岛市连山区人民法院限制高消费及有关消费令和报告财产令、葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402执异185号执行裁定书、第三人提供的银行流水、购房协议、公证书、房照等证明材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以确认。本院认为，在本院查封案涉房屋之前，第三人已与被告签订了房屋买卖协议，后第三人将该房屋出租，再之后用于自己居住，而对于房屋的合法占有，应以买受人实际控制房屋为标准，其是否实际入住或使用，则不是对房屋合法占有的必要条件，第三人对房屋进行出租，可证明已对案涉房屋进行了实际控制和管理，应认定为已合法占有。第三人与被告签订房屋买卖协议之后，即已向被告支付绝大部分价款，虽有4000.00元尚未支付，但保留该4000.00元是依双方约定，为了保证顺利进行房屋产权变更登记而达成的合意，而房屋至今未变更登记，故对原告以此认为第三人至今未付清房款不予支持。第三人与被告签订房屋买卖协议后，由于被告在外地工作未及时配合第三人办理产权变更登记，而非第三人自身存在过错，且第三人请求公证处工作人员去外地被告工作的地点办理委托公证，证明其积极督促被告配合办理产权变更登记。综上，第三人就执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告陈丽丽的诉讼请求。案件受理费2300.00元，由原告陈丽丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  马文胜人民陪审员  陈 璐人民陪审员  郑红梅二〇二〇年六月二十九日书 记 员  刘 帅