文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2194号上诉人（原审被告）：毕研平，男，1981年1月11日生，汉族，居民，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：刘磊，山东中捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨玉琦，女，1970年8月21日生，汉族，居民，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：**，山东远识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁锋，男，1966年4月18日生，汉族，居民，住山东省邹平市黛溪办事处东关村东区。被上诉人（原审被告）：杨传秀，女，1964年6月5日生，汉族，居民，住山东省邹平市黛溪办事处东关村东区。上诉人毕研平因与被上诉人杨玉琦、袁锋、杨传秀案外人执行异议之诉一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕研平上诉请求：依法改判为驳回被上诉人杨玉琦的全部诉求。事实及理由：一、一审判决认定事实有误。1.一审被告袁锋名下的邹平市会仙商场33号楼101铺（滨州市房权证邹平县字第××号）系袁锋通过诉讼以物抵债获得，该房产在当时的诉讼过程中经过了司法评估等拍卖程序，无论是评估价值还是袁锋实际获得价值均远远高于本案被上诉人杨玉琦和袁锋的所谓交易价值。2.一审判决认定本案未办理不动产转移登记非被上诉人杨玉琦自身原因导致与事实不符，且缺乏充分的事实依据。以上两点待开庭时作出详细说明。二、一审判决适用法律错误。由于一审法院错误认定了本案的部分事实，从而导致适用法律错误。综上所述，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决并改判为驳回被上诉人杨玉琦的全部诉讼请求。杨玉琦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉人的上诉。袁锋、杨传秀未出庭，也未提交书面意见。杨玉琦向一审法院起诉请求：1.判令停止并撤销对被告袁锋名下邹平市会仙商场33号楼101铺（滨州市房权证邹平县字第××号，价值约5万元）在（2019）鲁1626执477号案件中的强制执行行为，并解除对该房产的查封；2.确认原告为邹平市会仙商场33号楼101铺（滨州市房权证邹平县字第××号）房产的所有权人；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月21日，杨玉琦与袁锋签订《房屋买卖合同》1份，约定杨玉琦购买袁锋所有的位于邹平市，总层数2层，建筑面积60.33平方米，产权证号为滨州市房权证邹平县字第××号，总售价为5万元。2017年4月20日杨玉琦通过其浦发村镇银行尾号为5236的账户向袁锋尾号为1745的银行账户转账5万元。2017年4月21日，袁锋向杨玉琦出具收到条一份，载明：今收到杨玉琦从浦发银行转房款伍万元整（￥50000.00），此据，收款人袁锋，2017年4月21日。杨玉琦占有使用该房产至今，但因该房屋所占用范围土地无合法权属来源，不符合不动产转移登记条件，原被告一直未办理不动产转移登记。毕研平在与袁锋、杨传秀、曲东雷追偿权纠纷一案中，向法院提出财产保全申请，2018年6月15日，法院依据（2018）鲁1626执保920号民事裁定书对上述房产予以查封，后以（2019）鲁1626执477号民事裁定书立案执行。在执行过程中，杨玉琦以涉案房产系其所有为由提起本诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨玉琦已经举证证明其以书面买卖合同的形式在法院查封之前购买了涉案房产，已经支付了全部购房款，且在法院查封之前已经合法占用涉案房产，未办理不动产转移登记非其自身原因导致，对杨玉琦关于停止对邹平市会仙商场33号楼101铺在（2019）鲁1626执477号案件中的强制执行行为的诉讼请求予以支持。毕研平辩称系杨玉琦自身原因导致未办理不动产转移登记，但未提交证据予以证明，不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。杨玉琦就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，确认其为涉案房产的所有权人。综上所述，杨玉琦的诉讼请求予以支持。杨传秀经法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应权利，不影响本案的正常审理和裁判。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杨玉琦对位于邹平市会仙商场33号楼101铺（滨州市房权证邹平县字第××号）房产享有所有权；二、在毕研平申请执行袁锋、杨传秀、曲东雷即（2019）鲁1626执477号一案中不得执行上述房产。案件受理费1050元，由毕研平负担。本院二审期间，上诉人提交两组证据：第一组证据是同一商场内三套商铺的拍卖价格。2018年12月份淘宝阿里司法拍卖网共拍出三套同地段商业房产，分别为邹平会仙商场一号楼15号、62、64号商铺，其评估价格为57.98万（面积60平）、50.08万元（面积60平）、44.13万元（面积60平），均价均在8000元以上，证明目的被上诉人仅以800元每平的价格成交，以上证据证实800元价格明显过低，也与邹平现实的商铺价格不相符。上诉人认为被上诉人存在恶意逃避债务的可能，其签订的不是合法有效的买卖合同，存在恶意串通，逃避执行的情况。不能过于依赖其签订的买卖合同这一单一书面证据，证明其签订了买卖合同，应结合购房款的来源，商铺价格，支付方式等判断是否存在恶意串通的情形。第二组证据附近地段商铺的拍卖价格。三份证据分别为邹平经济开发区会仙一路会仙商场三套拍卖价格也均在5900元每平米以上，更能印证其成交价格明显低于市场价格的情况。被上诉人对两组证据的真实性有异议，关联性也有异议。首先这两组证据并没有体现拍卖商铺的面积和单价，是上诉人自己书写，同时所体现的交易价格也为当前价，并非成交价，同时基本都变卖失败，不能作为对涉案房屋价值的参考。同时说明，上诉人提交的一号楼与涉案房屋33号楼位置有很大区别，建房时间也有很大区别，所以不能以上诉人提交的证据作为涉案商铺的价值参考。被上诉人签订买卖涉案房屋的协议时间为2017年4月21日，上诉人与被上诉人袁锋和杨传秀所产生的债权确定时间为2018年11月27日即法院判决时间，最早的贷款时间也就是上诉人为袁锋提供担保的时间是在2017年6月1日至2018年5月31日，在此之前，被上诉人已经与袁锋签订了房屋买卖协议并交付了购房款项，所以并不存在上诉人所主张恶意逃避债务之情形。本院认为，上诉人提交的网络打印件，被上诉人对真实性不予认可，且该打印件显示本场变卖失败，不能证明上诉人的主张，对上述证据，不予认定。二审查明，根据一审杨玉琦提供的证据即（2014）邹执二字第111号执行裁定书显示，袁锋于2014年12月2日，以109620元的价格竞拍得到被执行人曲庆兰名下产权证号为会仙-084号房产一套，袁锋于2015年1月4日依据该执行裁定书办理房产登记过户手续，房屋所有权证为：滨州市房权证邹平县字第××号。二审中，杨玉琦陈述，大约自2012年一直租用涉案商铺，租金每年6000元。2017年4月20日可能还能早几天，袁锋找到其对象李志刚说要去出卖涉案商铺，其对象说一直租赁这套房子，大人孩子都方便，也愿意购买这套商铺。袁锋就要了五万元，其先和袁锋在门头上签订了房屋买卖协议，当时杨传秀，袁锋夫妻二人，还有保证人张爱菊，签完协议摁手印后，一式三份，签完协议，给了房产证，办完手续后，其本人和袁锋到邹平浦发银行转给了袁锋五万元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人杨玉琦对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此法律规定，只有具备了上述规定的情形，案外人才能排除排除申请执行人的的执行。本案中，关于在查封前是否签订合法有效书面合同及价款支付问题。合同记载，买卖双方是于2017年4月21日签订《房屋买卖合同》，根据杨玉琦陈述，双方签完协议，给了房产证，办完手续后，其本人和袁锋到邹平浦发银行转给了袁锋五万元。而从浦发村镇银行打款记录看，打款时间为2017年4月20日，因此，当事人陈述与签订房屋买卖合同及打款时间存在矛盾。另外，从商铺价款来看，出卖人袁锋是2014年12月2日以109620元的价格竞拍所得该套商铺，而在2017年4月正是商品房价格处于市场高位期，而出卖人袁锋竟然以五万元出卖，明显不符合常理。买受人杨玉琦在购买该套商铺之前，一直租用该商铺，租金为每年6000元，超低的购买价难以认定买受人是善意购买该商铺。杨玉琦在执行异议申请书的自述与调查中的陈述也存在矛盾和反复。因此，在诸多疑点难以排除的情形下，不能认定查封前买卖双方签订了合法有效的书面合同。另外，《房屋买卖合同》第四条约定“双方一致同意该房屋过户登记手续于合同签订之日起一个月内办理完毕”，也即2017年4月21日至5月21日办理，而买受人并未提供证据证明在当时一个月期间内进行办理过户或未能办理过户的原因非因买受人自身原因导致。因此，案外人杨玉琦就案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人的上诉理由成立，应予支持；原审判决认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初886号民事判决；二、驳回杨玉琦的诉讼请求。一审案件受理费1050元、二审案件受理费1050元，均由杨玉琦负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李添珍审判员  吴金魁            本件与原本核对无异      二〇二〇年六月十五日书记员  盛 美