江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0214民初1330号原告：谢成江，男，1975年11月11日生，汉族，住建湖县。原告：刘冰，女，1977年3月12日生，汉族，住建湖县。委托诉讼代理人：邓磊渊（受谢成江、刘冰共同特别授权委托），江苏茂业律师事务所律师。被告：无锡信运置业有限公司，统一社会信用代码9132021467700189X9，住所地无锡市新吴区南站曙光村马陆巷1号。法定代表人：郑盼利，该公司总经理。管理人：宜兴方正会计师事务所。委托诉讼代理人：华磊，江苏春申律师事务所律师。委托诉讼代理人：承洪良，江苏春申律师事务所律师。原告谢成江、刘冰诉被告无锡信运置业有限公司（以下简称信运公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法由审判员陈平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢成江、刘冰的共同委托代理人邓磊渊，被告信运公司管理人的委托代理人承洪良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢成江、刘冰向本院提出诉讼请求：1、判令信运公司继续履行房产备案并协助办理产权证明，收取购房款955940元；2.承担本案诉讼费。事实和理由：其与信运公司于2016年8月21日签订商品房认购书，就福润轩1-2幢2单元2601号房产以1221000元的价格达成购买意向，其当日缴纳购房定金20000元，并向案外人支付20000元居间服务费，双方约定于2016年9月10日签订购房合同，签约当日支付20%首付款，后因信运公司关系延迟到2016年10月24日双方到现场准备签订购房合同，但其发现购房价格为975940元，并非认购书约定的1221000元，信运公司称需要以认购书的价格成交，但只能开具975940元的发票，其余的款项无法开具发票，其同意以975940元价格作为购房价款，但信运公司以需要与领导协商推诿，2019年10月24日，信运公司向其发函要求其说明情况，其于2019年11月15日书面告知信运公司同意继续履行备案并接受955940元房款，但信运公司管理人于2020年2月20日向其发出撤销网签备案并没收定金的通知，为了维护合法权益，诉至本院。被告信运公司辩称，双方仅签订了商品房认购书，并未签订商品房买卖合同，2016年10月24日商品房买卖的网络备案合同仅出于房屋行政管理相关要求，为网络备案而形成，双方没有签名或盖章，故合同未成立，对于双方没有约束力，且其仅收取了20000元定金，并未收取任何房款；即使双方合同成立，信运公司已经被法院裁定破产，依据破产法第十八条约定，管理人有权决定解除或继续履行，其已经于2020年2月20日函告谢成江、刘冰解除涉案商品房买卖合同，故原告要求继续履行的诉请缺乏事实依据，请求驳回。经审理查明：一、谢成江、刘冰与信运公司认购书签订及备案合同的出现谢成江与刘冰系夫妻关系。2016年8月21日，谢成江、刘冰与信运公司签订《商品房认购书》一份，约定谢成江、刘冰以1221000元的价格认购信运现代城2#2601房屋一套，建筑面积139.42平方米，谢成江、刘冰自愿向信运公司支付定金10000元，双方约定于2016年9月10日签订商品房买卖合同。同日，谢成江、刘冰指示案外人姚高干通过交通银行转账方式向信运公司支付了定金20000元，并由信运公司开具了购房定金收据。2016年10月24日，房屋主管部门网络备案处出现了买受人谢成江、刘冰与出卖人信运公司之间的《商品房买卖合同》一份，合同备案号为201610240181，该份合同中载明信运公司将位于无锡市房屋作价975940元出卖于谢成江、刘冰，双方在合同中确认谢成江、刘冰在签订本合同前并未支付定金，谢成江、刘冰应于2016年10月24日前一次性向信运公司支付全部价款，若逾期付款超过180日，信运公司有权解除合同，信运公司于2017年1月25日前向谢成江、刘冰交付上述房屋。合同落款处无谢成江、刘冰的签名及信运公司的盖章。上述事实，有当事人的陈述及谢成江、刘冰提供的结婚证、认购书、转账明细、收据，信运公司提供的告知函、邮寄凭证在卷佐证。二、双方的各自履约行为2019年4月29日，案外人无锡市伟淳投资管理有限公司作为申请人向本院申请信运公司进行破产清算，本院于2019年4月29日作出了（2019）苏0214破申2号《民事裁定书》，裁定受理破产清算申请。2019年7月17日，本院作出了（2019）苏0214破4号《决定书》，指定宜兴方正会计师事务所有限公司担任信运公司管理人，并进行了相应公告。2019年10月24日，信运公司管理人向谢成江、刘冰寄送信华清字（2019）函第010号《函告》一份，在函告中，信运公司管理人表明了接受信运公司破产清算的情况，并明确“现管理人在清理信运公司资产及债权债务过程中发现：贵方于2016年10月24日与信运公司签订《商品房买卖合同》1份、向信运公司购买房产1套，合同显示的购房金额合计为975940元；然管理人并未发现贵方向信运公司支付过任何款项的记录。为查清事实，维护债权人及破产企业的合法权益，务请贵方收到本函后于2019年11月15日前向管理人书面说明相关情况并提供相应的证据材料；逾期，视同贵方历史上未曾支付过购房房屋的款项，将依法向审理本破产案件的无锡市新吴区人民法院提起诉讼，诉请撤销与贵方全部的《商品房买卖合同》以及对应的‘商品房买卖合同网上备案’，由此产生的争议及一切不利于贵方的法律后果，与管理人无涉，均由贵方全部承担”。2019年11月15日，谢成江、刘冰共同向信运公司寄送《情况说明》一份，载明已经收到了信运公司管理人签发的函告，但提出异议认为其已经于2016年8月21日向信运公司支付40000元，于2016年10月24日与信运公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续，故要求继续履行合同并由其按约支付剩余房款。2020年2月20日，信运公司管理人向谢成江、刘冰寄送信华清字（2019）函第020号《关于依法撤销网签备案、没收购房定金的重要通知》，信运公司管理人在该通知书中再次明确谢成江、刘冰就福润轩2-2601号房产缴纳了20000元的购房定金，双方正式网签备案为2016年10月24日，约定于签约当日一次性支付房屋总价975940元，但由于谢成江、刘冰未能在限定期限内交清剩余购房款，信运公司管理人决定“就已交定金20000元予以没收，已网签备案在贵方名下的该套房产，将作为本破产案件的涉案资产，依据《企业破产法》的规定，由管理人依法报请法院撤销网签备案后，实施变价。如贵方对上述内容有异议，可于2020年3月14日前依据《企业破产法》的规定，向审理本破产案件的无锡市新吴区人民法院提起诉讼，待日后依据生效法律文书予以执行”。上述事实，有当事人的陈述及谢成江、刘冰提供的函告、回复、重要通知，信运公司提供的裁定书、决定书等证据在卷佐证。三、双方的争议诉讼中，谢成江、刘冰表示其在与信运公司签订完毕认购书后就支付了40000元，其中20000元为定金，另外20000元与本案无关，后信运公司一位姓沈的经理于2016年10月24日打电话通知其到现场签订合同，其就带着1201000元房款的银行卡前往，沈经理和另一位销售经理进行了接待，并把合同拿出来让其签字，其发现购房合同中的价格为975940元，且信运公司要求其缴纳剩余的1201000元房款，但仅能开具975940元的发票，剩余的款项均不能开具发票，其向信运公司提出如果要其缴纳1201000元的房款，就要向其开具1201000元的发票，如果真的只能开具975940元的发票，其同意先缴纳975940元，剩余的款项在产权证办下来后再补交，销售经理就请示了老板，老板让其回去等通知，说尽量会帮忙解决，当日的录音中，信运公司的销售就要求其先缴纳170000元的差价，但其因开票问题不予同意。后其就收到了2019年10月2日的函件，其在回函后，又让亲戚刘金梅到信运公司进行商谈，信运公司接待人员说需要汇报，又让其等通知，上述情况就是信运公司虽然仅向其主张975940元，但其迟迟不付款的原因，直至2020年2月20日解除函的到来，其就准备进行诉讼。虽然其与信运公司并无实际签订商品房买卖合同，但双方的合同已经经过网络备案，且其认可该合同的内容，亦愿意按照该合同履行，故双方合同成立并生效，现合同处于未履行完毕状态，其愿意将剩余应付款955940元提存并要求信运公司履行过户手续。为了证明上述主张，谢成江、刘冰提供了录音录像予以佐证。信运公司对于录音录像真实性不予认可，认为因原告未能提供在场信运公司工作人员的身份，故无法核实。诉讼中，信运公司表示其于2017年3月8日向谢成江寄送《告知函》一份，载明“您订购我司开发的无锡信运现代城项目2#2601号房，房屋总价1221000元。贵我双方于2016年8月21日签订《商品房认购书》一份，已交购房定金20000元，根据《商品房认购书》第1条约定：买受人应当于2016年9月10日前签约。现你已逾期签约6个月，请你务必于7个工作日内携带不低于总房款30%的首付款及完整贷款资料到开发商销售中心办理签约和贷款相关手续”，根据该份告知函及网络打印的商品房预售合同未签名的情况可以证明双方并未签署商品房预售合同，本案之所以出现备案合同仅系考虑到双方已经签订认购书，正常情况下，双方应当签订买卖合同，为了便捷考虑，其将购房人信息传输到了备案登记部门进行信息录入，但不等于双方签订合同，另外，其在发送的函件中之所以认可双方于2016年10月24日签订了商品房买卖合同，系因为商品房买卖合同已经备案，但由于撤销需要谢成江、刘冰配合办理，其为了撤销备案从而表述错误，后管理人为了考虑节约成本，根据破产管理法规定解除合同并撤销备案，涉案房屋现仍具备可交付状态，但由于管理人已经依据企业破产法第十八条的规定解除合同并没收定金，故其现无法履行房屋交付义务。为了证明上述主张，信运公司提供了告知函及邮寄凭证予以佐证。谢成江、刘冰对于上述证据不予认可，认为并未收到该告知函，也无法查询签收情况。庭审中，谢成江、刘冰将1201000元款项提存至本院作为购房款。本院认为，本案争议焦点在于：一、双方之间的商品房买卖合同是否成立、生效；二、若合同成立并生效，信运公司能否单方解除即合同能否继续履行；三、合同价款如何确定。关于争议焦点一，本案中，双方均确认签订了认购协议书，但未实际在商品房买卖合同进行签字，但商品房买卖合同的成立生效与否应当依据双方意思表示进行认定，谢成江、刘冰与信运公司签订了认购协议，谢成江、刘冰作为买房者认购信运公司出售的无锡市福润轩1-2幢2单元2601号房产，且双方约定将于2019年9月10日签订商品房买卖合同，虽然双方在约定当日未签订合同，但根据谢成江、刘冰陈述系信运公司通知其于2016年10月24日到信运公司售楼处签订合同，信运公司亦未提出异议，当日亦在房屋行政主管部门出现了原被告之间就无锡市房屋的备案合同，信运公司亦认可该备案行为由其完成，可见信运公司愿意按照该备案合同与谢成江、刘冰履行房屋买卖法律行为，而谢成江、刘冰亦同意按照该合同进行履行，双方意思表示完整，合意成立，该份合同亦无相应生效条件，故双方于2016年10月24日备案的商品房买卖合同成立并生效，对于信运公司主张未订立合同的意见，本院不予支持。关于争议焦点二，因谢成江、刘冰与信运公司签订的商品房买卖合同成立并生效，现信运公司认为其破产管理人按照企业破产法第十八条规定已经行使法定解除权，本案中，信运公司于2019年10月24日向谢成江、刘冰履行了通知义务，谢成江、刘冰亦依法于三十日内即2019年11月15日向信运公司破产管理人就合同的履行进行了答复，故信运公司此次解除行为并未发生解除的法律效力，则双方应当继续履行商品房买卖合同，信运公司亦不能没收谢成江、刘冰已经缴纳的20000元定金。关于争议焦点三，因本案中出现了房屋价款为1221000元的认购书及975940元商品房买卖合同，就此次房屋买卖合同关系应当按照何种价款履行，应当结合双方真实意思表示判断。在2016年10月24日，谢成江、刘冰前往信运公司处签订商品房买卖合同时，同意向信运公司一次性支付除20000元定金以外的剩余房款1201000元，可以认定谢成江、刘冰系同意按照双方认购合同书中约定价款履行买卖合同，但因信运公司可能考虑到税款的问题而以开票事宜阻却了双方的合同履行，结合信运公司在2019年4月29日破产前于2017年3月8日发出的函件中，亦主张涉案房屋价款为1221000元，谢成江、刘冰亦未提出异议，故可以认定涉案房屋价款以1221000元的对价进行交易的事实，现信运公司认可已经收到20000元定金，谢成江、刘冰亦已经将1201000元提存至本院作为本案房款用于履行合同，信运公司认可房屋具备交付条件，故对于谢成江、刘冰要求信运公司将涉案房屋过户至其名下的诉请，于法有据，本院予以支持，对于谢成江、刘冰缴纳至本院的提存款，信运公司亦可收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：无锡信运置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于无锡市房屋过户至谢成江、刘冰名下。案件受理费13360元，减半收取6680元（此款已由谢成江、刘冰预交），由信运公司负担（谢成江、刘冰同意其预交的案件受理费6680元由信运公司向其直接支付，本院不再退还，由信运公司在本判决发生法律效力之日直接支付给谢成江、刘冰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 平二〇二〇年六月五日法官助理  陈 睿书 记 员  姜伟鑫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。