吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终890号上诉人（原审被告、反诉原告）：耿素芳，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：尹刚（耿素芳的丈夫），住吉林省和龙市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：延边恒泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：文永权。委托诉讼代理人：安立岩，吉林华耀律师事务所律师。上诉人耿素芳因与被上诉人延边恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称延边恒泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2020）吉2406民初41号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。耿素芳的委托诉讼代理人尹刚，延边恒泰房地产公司的委托诉讼代理人安立岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。耿素芳上诉请求：1.判令被上诉人向上诉人支付违约金21088元。2.判令被上诉人缴纳本案的土地出让金。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人认为一审法院认定事实不清,适用法律不当。在认定事实方面，我于2013年全款购买的商品房，直至2019年8月12日,开发商才通知我领取不动产税票,办理不动产证,见到税票日期才知2016年4月份就能办理不动产证了,我去办理不动产证，但是因开发商未缴纳土地出让金，无法办理，联系开发商,开发商置之不理，直至我于2020年3月20日提起反诉后，才协调不动产部门为我办理了不动产证，为保障权益我于4月16日去办理手续，4月21日被上诉人去不动产政务大厅盖公章并签字后，我才领到了不动产证(土地使用性质为划拔)。开发商延期办理不动产证，违约事实真实存在，一审法院未认定。原审法院适用法律错误。第一，我购买的是商品房(合同中的约定土地性质属于格式条款)，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条,和《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定，开发商在开发前应先缴纳全部土地出让金，划拨土地转商品房开发应补办土地使用权出让手续，补交土地出让金后方可转让。第二，原审法院对于《城市房地产管理法》中第40条中受让方的理解错误。根据《城市房地产管理法》第八条,土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地是国家所有，国土部门将土地出让给开发商用于商品房建设，开发商属于首次受让者。根据《城市房地产管理法》中的第40条第一款，土地出让金由受让方缴纳，受让方应是房地产开发商而不是我，或者下一任购房者。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为。延边恒泰房地产公司辩称：上诉人的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。延边恒泰房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.耿素芳支付附加费5699元，工本费50元，初始登记费72元，共计5821元及利息；2.耿素芳承担诉讼费用。（延边恒泰房地产公司一审时撤回起诉）耿素芳向一审法院提出反诉请求：1.判令延边恒泰房地产公司向耿素芳支付违约金（本金94989元，按年利率4.35%计算，自2016年4月12日计算至延边恒泰房地产公司实际缴纳土地出让金的时间为止）；2.判令延边恒泰房地产公司缴纳土地出让金；3.本案诉讼费由延边恒泰房地产公司承担。事实和理由：耿素芳与延边恒泰房地产公司于2013年3月3日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号和水字354#号，约定延边恒泰房地产开发公司将同心西路21-6-6号，20幢六单元203房出售给耿素芳，建筑面积50.58㎡，房款总价94989元。当时付清全部房款94989元和其他所有费用，一直入住。延边恒泰房地产公司在2019年8月12日通知到物业公司去取恒泰房地产的销售不动产发票，办理产权证。耿素芳取税票去办理不动产证，但因延边恒泰房地产公司至今未缴纳土地出让金，导致无法办理不动产证，耿素芳和延边恒泰房地产公司签订的是商品房买卖合同，商品房属于出让性质的土地，根据《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定，开发商在开发前应该先缴纳全部土地的出让金才能进行商品房住宅开发。根据2003年6月1日实施的商品房买卖合同司法解释第18条，延边恒泰房地产公司在合同中约定办理产权证时间以市产权管理处实际下发产权证时间为准，小区首个产权证下发时间应该是开发商取得不动产税票日期，延边恒泰房地产公司提供的不动产税票日期为2016年4月12日，现在对方尚未缴纳土地出让金，造成我方现在拿不到产权证，所以现在对方还在违约，因合同中未约定违约金，应按照已付房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息计算，从2016年4月12日计息到现在日期为止。延边恒泰房地产公司一审辩称，耿素芳请求不能成立，延边恒泰房地产公司早已通知耿素芳办理房屋产权证，耿素芳不办理，是其个人原因，与延边恒泰房地产公司没有关系，延边恒泰房地产公司只是协助过户的义务，提供材料，从销售不动产税票的日期可以看出，我方已在2016年4月份通知其来办理房屋产权证，延边恒泰房地产公司根本没有违约，在该小区其他住户都办理了房屋产权证书，并且土地性质都是划拨，延边恒泰房地产公司不存在违约行为，其诉讼理由不能成立。一审法院认定事实：延边恒泰房地产公司与耿素芳于2013年3月3日签订了《商品房买卖协议书》，协议约定：乙方（耿素芳）购买由甲方（延边恒泰房地产开发有限责任公司）开发的住宅小区“水岸花城”房屋一事，经过甲乙双方友好协商，在平等自愿的基础上达成如下协议。1、“水岸花城”位于和龙市同心西路以北，适用性质为住宅，土地性质为划拨。2、乙方自愿购买“水岸花城”小区20号楼6单元2楼东号房，建筑面积：50.58平方米，单价：人民币1878元/㎡，总房款人民币大写玖万肆仟玖佰捌拾玖元整（94989元）。……6.乙方应交相关费用：（1）按规定政策缴纳房屋维修基金；（2）土地证工本费、登记费、办理产权所需的契税、工本费等办理房照的相关费用；（3）物业管理费等的记取以政府文件为准；（4）房屋附加费6%；（5）自来水表费150元/户；（6）建筑垃圾清运费2元/㎡；（7）其他乙方按国家规定应付的相关费用。7.办理产权证时间根据市房地产产权管理处实际下发产权证时间为准。延边恒泰房地产公司在甲方处加盖公章，耿素芳在乙方处签字并按捺手印。同日，耿素芳与延边恒泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为和水字354#，约定延边恒泰房地产公司将同心西路21-6-6.3-4-4.106-Ⅱ18第20幢6单元203号房出卖给耿素芳。合同约定，第一条项目建设依据：“出卖人以划拨方式取得位于同心西路北、海南江以南，编号为2010-01B片的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为延国土用字［2011］084号。该块土地面积为11670.5㎡，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】水岸花城。建设工程规划许可证号为建字第2012-03号，施工许可证号为222423201011150101。”延边恒泰房地产公司在出卖人处加盖公章，在法定代表人处加盖法定代表人章，耿素芳在买受人处签字并按手印。签订合同当天，耿素芳向延边恒泰房地产公司支付了购房款94989元，现该房屋由耿素芳占有使用至今。2019年8月12日，耿素芳向和龙市百安居物业管理有限公司交纳了附加费5699元、初始登记费72元、工本费50元，共5821元，和龙市百安居物业管理有限公司向耿素芳出具收据，收据日期为2016年4月12日，收据载明：附加费5699元、初始登记费72元、工本费50元，共5821元。另载明：8月12日14:01分，微信转3696元，现金2125元。耿素芳交完上述费用后第二天，前往政务大厅预办理房屋产权变更登记，但被告知未缴纳土地出让金无法办理产权变更登记。另查明，2019年10月11日，耿素芳向和龙市人民法院提起诉讼，要求判令和龙市百安居物业管理有限公司返还不当得利款5821元（2019年8月12日收取的附加费5699元、初始登记费72元、工本费50元，共5821元），和龙市人民法院于2019年11月18日作出（2019）吉2406民初943号民事判决书，判决如下：一、被告和龙市百安居物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告耿素芳各项费用5821元；二、驳回原告耿素芳的其他诉讼请求。判决生效后，和龙市百安居物业管理有限公司返还给了耿素芳附加费5699元、初始登记费72元、工本费50元，共5821元。再查明，2020年4月21日，耿素芳办理了涉案房屋的不动产权证，不动产权证号为吉（2020）和龙市不动产权第XXXX号。2020年4月22日，耿素芳向延边恒泰房地产公司交纳了附加费5699元、初始登记费72元、工本费50元，共5821元。一审法院认为，本案在审理期间，耿素芳主动向原告延边恒泰房地产公司缴纳了附加费5699元、初始登记费72元、工本费50元，共5821元。原告（反诉被告）延边恒泰房地产公司于2020年4月23日自愿向法院申请撤回起诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，延边恒泰房地产公司的申请符合法律规定，一审法院予以准许。耿素芳与延边恒泰房地产公司签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按照协议全面履行自己的权利义务。延边恒泰房地产公司向耿素芳交付了房屋，耿素芳亦向延边恒泰房地产公司支付了相应的购房款，根据合同约定，延边恒泰房地产公司应协助耿素芳办理其房屋所有权转移登记手续。现耿素芳主张，因延边恒泰房地产公司未缴纳土地出让金，造成耿素芳无法办理产权证，故延边恒泰房地产公司构成违约，应向耿素芳支付违约金。对此一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同》，耿素芳购买的房屋土地性质属于划拨，双方签订的合同中未具体约定土地出让金应由谁缴纳，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，耿素芳作为受让方，办理房屋所有权转移登记时应当由耿素芳缴纳土地出让金，故耿素芳无法办理房屋产权证的过错不在于延边恒泰房地产公司，故耿素芳要求延边恒泰房地产公司支付违约金（本金94989元，按年利率4.35%计算，自2016年4月12日计算至延边恒泰房地产公司实际缴纳土地出让金的时间为止）并要求延边恒泰房地产公司缴纳土地出让金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决：一、裁定准许延边恒泰房地产开发有限责任公司撤回起诉；二、判决驳回耿素芳的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，由延边恒泰房地产开发有限责任公司负担；反诉费327元，由耿素芳负担。二审中延边恒泰房地产公司向本院提供和龙市人民法院（2019）吉2406民初943号庭审笔录和该案的判决书，一审时已向法院提供，不属于二审新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于耿素芳提出延边恒泰房地产公司未按合同约定办理涉房屋产权证，其应承担违约责任，支付违约金21088元的问题。根据耿素芳与延边恒泰房地产公司于2013年3月3日签订的商品房买卖合同中有关产权登记的约定“根据市产权管理处实际下发产权证时间为准”，以及案涉房屋已于2020年4月21日（诉讼期间）办理了产权证，延边恒泰房地产公司对此不构成违约，耿素芳要求延边恒泰房地产公司支付违约金的上诉主张无事实依据，本院不予支持。关于耿素芳提出案涉房屋土地出让金应由延边恒泰房地产公司缴纳的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”即房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品预售许可证》等手续。延边恒泰房地产公司与耿素芳签订是商品房买卖合同，延边恒泰房地产公司作为房屋建设的开发商，在开发商品房建设前应取得建设用地国有土地使用权证，案涉合同中虽约定案涉土地性质为划拨，但该约定显然与商品房买卖预售应具备的条件不符，因此延边恒泰房地产公司应是案涉房屋缴纳土地出让金的义务人，耿素芳主张案涉房屋土地出让金由延边恒泰房地产公司承担的上诉主张应予支持。但因案涉房屋土地的出让金现未实际发生，出让金的数额不能确定，耿素芳该项上诉主张无事实依据，本院不予支持。一审法院认定“耿素芳作为受让方，办理房屋所有权转移登记时应当由耿素芳缴纳土地出让金”表述有误，本院予以纠正。延边恒泰房地产公司一审时撤回起诉，一审法院应单独作出准许其撤回起诉的民事裁定，不应在民事判决书中一并裁定准许延边恒泰房地产公司起诉。综上所述，一审法院认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销吉林省和龙市人民法院（2020）吉2406民初41号民事判决第一项；二、维持吉林省和龙市人民法院（2020）吉2406民初41号民事判决第二项。二审案件受理费327元，由耿素芳负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年六月二十六日书记员 裴夕红