江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初209号 原告：永丰县鑫盛营运管理有限公司，住所地：永丰县桥南工业大道，统一社会信用代码：91360825MA35J94M0C。 法定代表人：黄辉，总经理。 委托诉讼代理人：金树来，江西致成律师事务所律师，一般代理。 被告：邹声凤，男。 原告永丰县鑫盛营运管理有限公司与被告邹声凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金树来到庭参加诉讼，被告邹声凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永丰县鑫盛营运管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方的租赁合同；2、判决被告向原告支付拖欠租金、市场培育推广费及违约金、物业管理费36914元；3、判决没收被告缴纳的保证金8000元；4、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月8日，原告永丰县鑫盛营运管理有限公司与被告邹声凤签订经营合同，合同约定：租赁期限64个月，被告承租原告永丰县汽车城内经营铺位D10-113、D10-114，租赁费用23元每平方米。合同第一条第三款约定：如乙方违反约定，甲方有权取消以上优惠期，乙方必须无条件服从。合同第二条第2款约定：下一年度租赁费，市场培育推广费在上一年度的最后一个月支付，第二条第3款约定：乙方逾期交付上述费用等超过一个月的，收取年总费10%违约金。合同签订后，原告将承租店面交付被告邹声凤使用，被告邹声凤已交纳第一年度租金（2018年7月1日至2019年6月30日），之后，再没有向原告交纳租金。2019年10月10日，原告及委托代理律师均向被告发出律师函：要求被告于2019年10月17日前将拖欠租金缴至原告，如届时未交，原告将解除合同，取消优惠期并诉至法院追索租金。现被告邹声凤尚欠原告租金28918元（2019年7月1日至2020年6月30日），根据合同第二条第3款的约定，被告应向原告支付违约金2892元，物业管理费5104元。为了维护原告的合法权利，特诉至法院，请求判如所请。 被告邹声凤未答辩。 原告永丰县鑫盛营运管理有限公司为支持其诉讼请求，向法院提供了以下证据： 证据一、营业执照和法定代表人身份证明，拟证明原告的身份信息和主体资格； 证据二、租赁合同一份，拟证明原被告签订了永丰汽车城商铺租赁合同，租期从2017年9月1日至2022年12月31日，合同约定了违约责任，因被告违约可以没收保证金8000元，并且租金是按年增加的约定； 证据三、催缴函一份，拟证明因被告不按时交租，原告发函给被告催缴租金。 被告邹声凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合原、被告的举证、质证以及对各项证据的分析与认定，本院确认本案法律事实如下： 2017年9月8日，原告永丰县鑫盛营运管理有限公司与被告邹声凤签订《永丰汽车城租赁经营合同》，乙方向甲方租赁永丰县汽车城内经营铺位D10-113、D10-114，建筑面积约103.34平方米（最终面积以房管局实测面积为准）。租赁期限为64个月：自2017年9月1日至2022年12月31日，租赁费用每平方米23元/月。为了支持乙方发展，便于乙方经营，甲方赠送乙方4个月装修期；甲方赠送给乙方30个月优惠期。如乙方违反合同约定，甲方有权取消优惠期。本合同签订时乙方须支付进场保证金人民币2000元/间，合计4000元。乙方在整个租期内按时进场装修、开业经营、按时缴纳相关费的，保证金在租赁期满后不计息返还乙方。乙方未按照甲方要求时间进场装修、开业经营、未缴纳相关费用的，甲方有权收回其租赁商铺并罚没保证金。 原告自认，被告已交纳第一年度租金（2018年7月1日至2019年6月30日）。被告自2018年12月份开始就处于停业状态，但未腾空店面。 本院认为，原告永丰县鑫盛营运管理有限公司与被告邹声凤签订的《永丰汽车城租赁经营合同》及补充协议系双方自愿平等协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。现原告已按合同约定履行交付房屋义务，被告亦应按合同约定履行按时交付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据双方签订的《永丰汽车城租赁经营合同》第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，已收的租赁费、市场培育推广费、设备使用费不予退还，并有权追究乙方的违约责任，3、未按规定缴纳税金和工商管理费的或者未按规定缴纳租赁费、市场培育费、设备使用费和其他费用的。被告交付第一年度租金后，未再按合同约定缴纳第二年度的租金，且被告邹声凤以其实际行动，单方面解除该租赁合同。因此原告要求解除双方签订的《永丰汽车城租赁经营合同》，不违反法律规定，本院予以支持。关于租金和违约金，合同解除后，被告应当将租赁物即商铺返还给原告，并且应当支付租赁期间的租金并支付相应违约金，截至2020年5月30日止，被告邹声凤拖欠原告租金26508（28918元/年÷12个月×11个月＝26508元），违约金按年度租金的10%计算为2650元。因此原告要求被告邹声凤支付所欠租金和违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费，原告未向本院提交相关证据，为此，本院不予支持。关于保证金，根据合同约定，乙方未按照甲方要求时间进场装修、开业经营、未缴纳相关费用的，甲方有权收回其租赁商铺并罚没保证金。原告自认，被告共交纳保证金8000元，被告已交纳第一年度租金，应视为被告已原告要求时间进场装修、开业经营，故对于保证金8000元原告应予退还被告，可冲抵被告所欠原告租金。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告永丰县鑫盛营运管理有限公司与被告邹声凤于2017年9月8日签订的《永丰汽车城租赁经营合同》； 二、被告邹声凤于本判决生效后五日内支付原告永丰县鑫盛营运管理有限公司租金26508元及相应违约金2650元； 三、原告永丰县鑫盛营运管理有限公司应于本判决生效后五日内退还被告邹声凤保证金8000元； 四、驳回原告永丰县鑫盛营运管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费723元（原告已预交），由被告邹声凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  陈少龙 人民陪审员  杨春根 人民陪审员  王贤安 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  钟佳倩 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，债权人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。