北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初37413号原告：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市东城区东四块玉南街9号院。法定代表人：徐铭基，董事长。委托诉讼代理人：金峰，男，1977年1月17日出生，汉族，北京天岳恒房屋经营管理有限公司职员。被告：中电建建筑集团有限公司（原名：中国水利水电XX工程局有限公司），住所地北京市西城区六铺炕南小街1号。法定代表人：常满祥，总经理。委托诉讼代理人：马荣，女，1981年11月9日出生，回族，中电建建筑集团有限公司职员。原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下称原告）与被告中电建建筑集团有限公司（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金峰、被告委托诉讼代理人马荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付2014年1月1日至2016年12月31日期间物业费68843.16元（具体房号：西坝河XX4号楼4-203、4-208、4-1406、4-1408、4-1501、4-1504、4-1506、4-1803、4-204、4-206、4-1802）。事实和理由：被告委托我方对北京市朝阳区西坝河XX4号楼19套房屋（建筑面积1362.92平方米）进行管理，每年物业服务费49472.34元。我方依照合同对该楼进行物业管理服务，被告自2014年1月1日至今未缴纳物业费。对此我方多次与原告进行沟通，被告均无正当理由拒绝缴纳。鉴于被告拒绝履行合同，我方诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我方与原告之间不存在物业服务合同，原告诉讼请求没有合同及法律依据，其主张的物业费已经过了诉讼时效。我方在上述物业管理区域内的产权房仅有4号楼1401、1402、1503，其余均已出售给了职工，职工以成本价购房，产权归个人所有，且部分房屋已经陆续上市交易，成为商品房，性质不属于房改房。我方曾经函告西坝河XX4号楼住户，告知因公司改制，不再负担物业费，由产权人直接向物业公司交纳。原告怠于向业主行使收费的权利而向我方提出交纳物业费的主张，缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中应履行下列义务：按时交纳物业服务费用”；《北京市高级人民法院关于审理物业合同纠纷的意见（实行）》第一条的规定“本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主”。我方已经于2011年函告原告（原告拒收），物业费向产权人收取。同时，我方向全体业主/使用人告知，要求其直接向原告交纳物业费。根据原告起诉的房屋套数，原告已经实际向部分产权人收取了管理费，现原告怠于向业主收取管理费，反而向原产权人收取管理费，缺乏法律依据。原告主张的建筑面积差错，主张按照法院调取的证据上显示的面积为准204、206、1802房屋与我方无关；1406号房2007年按照经济适用房出售给了王X坐，我方不应当承担物业费208、205、1506、1803房屋，根据买卖合同，水电气等费用职工以成本价购买，产权归个人所有，不应当由我方承担物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告为北京市朝阳区西坝河XX4号楼物业服务企业；为解决亚运会重点工程即中轴路的拆迁问题，亚运会XX工程指挥部与水电二局（中国水利水电XX工程局，2008年10月20日变更为中国水利水电XX工程局有限公司）签订了提供市政拆迁商品房23套的协议书，经建委批准于1990年12月12日由北京市市政建设综合开发公司负责组建的朝阳区西坝河XX4#楼内价拨给水电二局1193.24平方米，即23套住房。具体房号：2-01、2-02、2-03、2-05、2-07、2-08、12-03、14-01、14-02、14-03、14-04、14-05、14-06、14-07、14-08、15-01、15-03、5-04、15-05、15-06、18-03、19-03、20-03。2.原告提交《物业服务合同》（复印件），载明2012年11月12日，原告作为乙方与被告（原名称：中国水利水电XX工程局有限公司，2015年3月2日改为现名称）作为甲方签署《物业服务合同》，约定乙方为北京市朝阳区西坝河XX4号楼，总建筑面积12253.1平方米，其中甲方共有住宅19套，建筑面积：1362.92平方米，提供物业服务。期限为1年，自2011年5月15日至2012年5月15日，总计物业费为49472.34元。被告不认可该证据，认为没有原件无法核实。原告称涉案房屋所在小区的物业一直由其管理，被告称不清楚是谁管理。被告称不清楚涉案房屋现产权人是否是其职工，也没有向职工发放物业费。3.被告提交房产证，证明其为1402、1402、1503房屋的产权人。该产权证载明除上述三套房屋外，还有202、205、208、1903房屋。原告对该证据不认可，认为并未要求被告承担1402、1402、1503房屋物业费。被告称不清楚1402、1402、1503房屋现租给谁了，也不清楚上述三套房屋由谁管理。4.原告提交2010年12月20日、2012年11月12日、2013年12月26日物业费发票复印件三张，金额为87075.02元、88054.98元、68529.54元，交费人为中国水利水电XX工程局有限公司。被告认为是复印件，故不发表质证意见。5.本院调取的不动产登记信息如下：2001年被告按照房改政策将203号房屋出售给了杨X珍，建筑面积46.32平方米，未约定物业费交纳主体；2011年6月被告按照房改政策将208号房屋出售给了王X和，建筑面积48.41平方米，未约定物业费交纳主体；2007年12月27日，被告按照经济适用房的价格将1406房屋出售给了王X坐，建筑面积76.42平方米，未约定物业费交纳主体；1996年1月23日，被告按照标准价将1408号房屋出售给马X，建筑面积48.41平方米，未约定物业费交纳主体，2006年3月变更到马X配偶毛X名下，2016年4月变更为成本价，2016年5月24日上市交易，产权人变更为杨X梅、柏X华；1996年1月23日被告按照房改政策将1501房屋出售给王X斌，建筑面积65.8平方米，未约定物业费缴纳主体，2010年10月9日基于离婚协议，该房屋由王X斌名下转至周X名下；1994年10月7日被告按照标准价将1504房屋出售给田X兰，建筑面积88.75平方米，未约定物业费缴纳主体，1996年6月25日变更为成本价；2000年4月被告按照房改政策将1506号房屋出售给了李X山，建筑面积76.42平方米，未约定物业费交纳主体；2000年4月，被告按照房改政策将1803号房屋出售给王X松，建筑面积46.32平方米，2004年变更至配偶张X平名下。204、206、1802号房屋的售房单位及产权单位均不是被告。6.被告称其不是交费主体，故未缴纳诉争期间的物业费。本院认为，房改售房是国家在住房制度改革过程中形成的特定历史产物，对于此类住房物业费用交纳的调整，亦应当参考国家对此类住房的政策性规定。根据京建物［2006］30号文件规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。根据本案查明事实，涉案房屋中有部分系被告按照房改政策出售给个人，被告在答辩中认可其交纳过物业费；现被告没有证据证明购房人与被告之间有关于物业费缴纳主体变更为购房人个人的约定，现原告依约为涉案房屋提供了物业管理服务，被告应当向原告支付物业费。关于诉讼时效的问题，被告并无证据证明双方约定交纳物业费的交纳期限，且原告处于持续服务中，故对于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。关于物业费单价；虽原告提交的《物业服务合同》及发票系复印件，但被告并未提交任何证据证明其向何方交纳过物业费，物业费标准是多少，甚至对于自己有产权的三套房屋由谁管理、向谁出租都无法说明，所以对于原告提交的《物业费合同》及发票，本院予以采信。结合上述证据、房屋状况（高层）、北京市相关文件（196号文），原告主张的物业费单价合理合法，本院予以支持。对于物业费交纳范围即哪些房屋应当由被告交纳物业费。根据京建物［2006］30号文件规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）规定，2006年1月1日前按照房改政策出售的房屋交费主体及标准不变，本案中符合条件的为203、1408（截止至2016年5月24日）、1501、1504、1506、1803房屋；原告主张的面积有误差，按照法院调取信息为准，经核算，诉争期间物业费总计为33179.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第之规定，判决如下：一、被告中电建建筑集团有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司物业管理费三万三千一百七十九元四角七分；二、驳回原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司其他全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1521元，由原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司负担788元（已交纳733元，剩余55元于本判决生效后七日内交纳），由被告中电建建筑集团有限公司负担733元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 峰审判员 曹海秀审判员 孙雪婷二〇二〇年六月十七日书记员 马 赫