四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1203号 上诉人（原审被告）：王孝泽，男，汉族，生于1969年2月11日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：谭玲，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨帅，男，汉族，生于1988年5月24日，户籍所在地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张纲，四川张纲律师事务所律师。 上诉人王孝泽因与被上诉人杨帅房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人王孝泽上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨帅的全部诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费由杨帅负担。事实及理由：1、被上诉人并未对其是否停止营业、停业原因、停业时间进行举证，直接认定“因王孝泽、杨帅及案外人嘉德公司之间因案涉房屋产生纠纷，由于嘉德公司干预，杨帅自2018年4月起未再使用案涉房屋从事经营活动”是事实认定错误。王孝泽与嘉德公司之间存在纠纷，但在本案诉讼前并未产生任何纠纷。停业的因素有很多，最普遍的应是经营者自身经营不善，上诉人与嘉德公司第一次解除合同效力纠纷是因嘉德公司发出的“嘉德商业管理【2017】1012号商函”，理由是逾期支付物管费超过15日，经上诉人提起诉讼后，嘉陵区人民法院作出（2018）川1304民初173号判决确认该商函不发生解除合同的效力。2018年4月18日，嘉德公司再次致函要求解除合同，引起后续诉讼。故嘉德公司并未采用极端方式干预经营，而是通过法律程序解决争议，故被上诉人称嘉德公司干预缺乏证据。嘉德公司的商函是为了收取管理费用，被上诉人在使用房屋后拒不缴纳管理费，本身存在重大违约行为，故被上诉人主观上存在重大过错。2、杨帅停用房屋的时间不可能是2018年4月。在一审中，被上诉人并未提供任何停业的证据，却双方为租赁合同关系，合同终止必然要返还租赁物，无论是何种原因导致合同终止，承租人都应向出租人返还租赁物，界定承租人使用租赁物的时间应当以出租人交付房屋起至返还房屋止，并非营业期间。且被上诉人至今未向上诉人返还租赁物，在此期间，上诉人有权收取房屋的占用使用费。3、停业时间并非是一审认定的2018年4月。如上所述，嘉德公司第二次致函给上诉人，若杨帅向嘉德公司返还了租赁物，嘉德公司就无需再向上诉人要求返还。在嘉陵区人民法院（2018）川1304民初173号民事判决生效后，上诉人于2018年4月14日亲自函告被上诉人要求其尽快缴纳物管费，并在上诉人的窗口张贴了函告文书，此时尚在营业。且被上诉人主张的是2018年5月10日停业，但其未提交证据证明。4、关于装修损失的认定缺乏事实依据。被上诉人申请对装修残值进行鉴定，但未形成鉴定意见书。故一审参考被上诉人提交的证据是错误的。上诉人出租的房屋除被上诉人自行搭建的外均系钢架和玻璃制品，不需也无法承载过多的添附物进行装修，被上诉人的投入不会超过一万元。被上诉人投入的未形成添附的设施设备应由承租人自行处理，也已经被处理。故上诉人认为以一万元作为未形成添附的装饰价值较为适宜。5、被上诉人在经营期间拖欠物管费、电话费，应在本案租赁合同纠纷中一并解决。6、关于本案程序问题。一审中，上诉人申请追加嘉德公司作为共同被告，因被上诉人主张停业是嘉德公司干预所致，为查明事实及认定最终的责任承担者，应当追加。且嘉德公司的侵权行为与上诉人和被上诉人之间的合同关系存在竞合，追加嘉德公司既可在本案中解决杨帅的损失也可以简化上诉人于嘉德公司之间的损失处理问题。 被上诉人答辩称，原审程序合法，应当依法驳回上诉人的上诉请求。 一审杨帅起诉请求：1、王孝泽向杨帅赔偿经营损失2万元；2、王孝泽赔偿杨帅的设备折价费5万元；3、王孝泽向杨帅赔偿装修损失10万元；4、退还预交保证金5000元；5、本案诉讼费由王孝泽承担。在一审审理过程中，杨帅增加一项诉讼请求：请求确认杨帅、王孝泽双方签订的房屋租赁合同无效；变更诉讼请求第2项“王孝泽赔偿杨帅的设备折价费”金额为3.34万元。 一审法院认定事实如下：2016年7月13日，王孝泽（作为乙方、承租方）与案外人南充嘉德商业管理有限公司（以下简称嘉德公司）（作为甲方、出租方）签订了《都尉儿童公园商铺租赁合同》，约定出租的商铺坐落于南充市嘉陵区，王孝泽租赁的商铺位于该项目儿童公园园区、售楼中心旁。但该商铺实际是王孝泽自行修建、由案外人嘉德公司统一管理。2017年5月6日，杨帅（承租方，乙方）与王孝泽（出租方，甲方）签订《租房合同》，约定：王孝泽位于嘉陵区都尉儿童公园的门面共计120平方米出租给杨帅使用，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日，租金为每年50000元，预交保证金5000元；同时约定，在承租期间未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途；甲方保证该房屋无产权纠纷。合同签订后，杨帅向王孝泽支付了保证金5000元及一年的租金50000元。杨帅对案涉房屋进行了室内装修，并在该房屋旁搭建了一间房屋，用于其经营“酷客音乐烤吧”。后因杨帅、王孝泽及案外人嘉德公司之间因案涉房屋产生纠纷，由于嘉德公司的干预，杨帅自2018年4月起未再使用案涉房屋从事经营活动。 同时查明，本案王孝泽起诉南充嘉德商业管理有限公司合同纠纷一案，一审法院于2018年8月20日作出（2018）川1304民初2063号民事判决，认定：案涉租赁物系杨帅自行修建，由嘉德公司进行统一管理，双方未能提供不动产权证或建设工程规划许可证，故王孝泽与嘉德公司签订的《租赁合同》无效。王孝泽不服判决，提起上诉，南充市中级人民法院于2018年11月10日作出（2018）川13民终3067号民事判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，一审法院生效判决已认定案涉租赁物系王孝泽自行修建，由嘉德公司进行统一管理，但王孝泽与案外人嘉德公司均未能提供不动产权证或建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，王孝泽在本案审理过程中仍未提交上述相关证明，故杨帅请求确认其与王孝泽签订的《租房合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。 无效的合同自始没有法律约束力。王孝泽无证建设房屋并出租，杨帅明知该房屋无建设许可证明及不动产权证明而承租，双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，杨帅要求王孝泽退还保证金5000元的主张，于法有据，一审法院予以支持。但杨帅未举证证明其要求王孝泽赔偿经营损失2万元的计算依据及其缴纳相关税费的证据，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于杨帅要求王孝泽赔偿其设备折旧费3.34万元的诉讼请求，杨帅亦未举证证明该设备折价3.34万元的依据，故一审法院不予支持。 对于杨帅要求王孝泽赔偿其因履行合同产生的装修费用10万元的诉讼请求，一审法院认为，虽然在审理过程中杨帅提交了其与“南充市瑞界装饰有限公司”签订的《装饰装修工程施工合同》及该公司出具的“收款收据”，但无法核实其真实性，杨帅亦未提交相应的转款凭据，且案涉房屋现已失去鉴定评估的条件，因此对于杨帅要求王孝泽赔偿装修损失10万元，证据不足，一审法院不予支持。但王孝泽对于杨帅对承租的房屋进行装修的事实予以认可，故一审法院综合考虑案件基本事实及双方的过错程度，兼顾利益平衡，酌情确定由王孝泽赔偿杨帅经济损失3万元。 综上，为了结纠纷，平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨帅与王孝泽于2017年5月6日签订的《租房合同》无效；二、王孝泽于判决生效之日起三日内向杨帅退还保证金5000元；三、王孝泽于判决生效之日起三日内赔偿杨帅经济损失3万元；四、驳回杨帅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，由杨帅负担3040元，王孝泽负担760元。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，王孝泽自行搭建的房屋未取得建设工程规划许可证和不动产权证等证照，王孝泽与杨帅签订的《租房合同》无效，且王孝泽对合同无效具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”的规定，王孝泽应当对杨帅的相关损失进行赔偿。 王孝泽上诉认为杨帅的停业时间并非是2018年4月，但四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1296号民事判决中已认定杨帅自2018年4月开始未再使用经营案涉房屋，四川省南充市中级人民法院作出（2019）川13民终3322号民事判决予以维持。且不论杨帅何时停止经营，在本案中，杨帅主张的经营损失及设备折旧费均未得到支持，一审判决仅对杨帅的装修损失进行认定。虽杨帅提供了其与瑞界装饰公司签订的装修合同以及南充市瑞界装饰有限公司出具的收款收据共计187000元，但因该收款收据的真实性无法核实，杨帅也未提供其他证据证明其支付装修费用的具体金额，对杨帅提供的装修合同和收款收据不予采信。案涉房屋现已失去鉴定的条件，无法得知案涉房屋装修损失的具体金额，但王孝泽对杨帅对案涉房屋进行了装修的事实予以认可，杨帅的装修损失客观存在，若仅以无证据证明装修损失的具体金额而对杨帅的装修损失不予支持显然不符合公平原则。综合全案分析，杨帅与王孝泽签订的租赁合同约定的租赁期限为3年，系较长期限的房屋租赁，且房屋的用途系用于餐饮经营，餐饮经营性用房对装修风格、装修材料等均有特殊的要求，结合案涉房屋面积约为120㎡，故一审法院酌定王孝泽赔偿杨帅经济损失3万元符合市场交易规则及交易习惯，本院予以维持。 综上，王孝泽的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由王孝泽负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年六月十日 书记员 李 俊