北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初2935号原告（反诉被告）：周冠池，男，1974年8月8日出生，汉族，住杭州市。委托诉讼代理人：田永富，北京荟高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市海淀工人文化宫，住所地北京市海淀区万柳华府北街2号。法定代表人：盛健，主任。委托诉讼代理人：黄英龙，北京市高界律师事务所律师。原告（反诉被告）周冠池与被告（反诉原告）北京市海淀工人文化宫（以下简称文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周冠池及其委托诉讼代理人田永富、张敬辉、被告（反诉原告）文化宫法定代表人盛健及委托诉讼代理人黄英龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周冠池向本院提出诉讼请求：1．确认我与文化宫于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日解除；2．判令文化宫退还我支付的保证金16万元；3．判令文化宫赔偿我装饰装修损失6137000元、停产停业损失2855114元、搬迁补偿64100元、临时安置补偿520000元、机器设备及物资搬迁费115000元、空调、冷库等移机费15万元、垫付租金1278067．5元、已付广告推广费232180元。事实和理由：我与文化宫于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定由我承租对方合法享有经营权的位于北京市海淀区×层建筑面积×平方米的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期从2013年3月1日起至2018年4月30日止，且租期可以延长到2020年4月30日。合同签订后，我始终按照合同约定履行合法经营并按期缴纳租金的义务。2016年3月起，对方口头和电话要求我腾退房屋。2016年7月1日，对方明示毁约，向我发送书面通知并于我经营场所多处张贴告示，要求我立即启动出租房屋收回工作，腾退房屋，提前终止双方的租赁合同。我多次要求对方说明并提供相关部门要求腾房的文件或批文，对方均拒绝提供也拒绝说明情况。由于对方在经营场所公告方式要求收回房屋，直接影响到和该房屋有业务往来的客户及消费者，此行为对我的生产经营造成一系列影响，我已经无法继续经营。对方明示收回房屋，并下达了最后期限，在对方明示毁约的情况下，我已经无力改变现状，考虑到我所承租的经营场所早己不能营业，为避免双方损失扩大，我仍按照对方要求开始腾退房产。我也多次要求对方接收房产，但对方拒绝接收。我按照对方要求自行停业，腾房，并多次将租赁房产钥匙邮寄给对方，截止起诉日，对方仍拒绝接收该房产。在房产腾退过程中，虽然对方曾经组织包括评估公司在内的各方就腾退赔偿进行了协商，表示将合法依规、合情合理进行补偿，但对方所承诺的评估补偿迟迟不见回音，经我多次发函询问依然拒绝接收房产，拒绝协商、拒绝做出赔偿。故诉至法院，望判如所请。文化宫辩称，一、我方的建筑物产权登记在北京市海淀区总工会名下。我方为日常运营管理的主体。在实际管理过程中，为弥补活动经费的不足，我方将部分房屋出租给社会有关单位和个人，用于经营文化宫配套所需的餐饮、教育培训、体育健身等，以获得租金收益。2013年3月1日，我方与周冠池签订《房屋租赁合同》，约定周冠池承租的涉案房屋用于餐饮经营，租期自2013年3月1日起至2018年4月30日止(5年2个月)，初始租金为每年191万元，2016年5月1日后租金每年202万元。合同第十六条明确约定，因北京市总工会或海淀区以上的上级主管部门或政府部门要求腾房的（甲方需提供文件或批文），本合同终止，双方互不承担违约责任。合同签订后，我方将房屋交付周冠池使用，周冠池将该房屋与第三方进行合作经营，实际是转租。期间经营项目和合作方也多次发生变更，最终的经营内容分为四部分，包括餐饮、茶楼、摄影、咖啡酷等。周冠池承租房屋后，一直未能严格按照合同约定向我方支付租金，逾期支付有时长达数月之久。2015年6月，中共中央召开“党的群团工作会议”，并在该会议召开后的2015年7月9日发布了《关于加强和改进党的群团工作的意见》，明确要求加强和改进党的群团工作，加强党委对群团工作的组织领导，支持群团组织加强服务群众和维护群众合法权益工作，加大对群团工作的支持保障力度。此后北京市、海淀区相继召开“党的群团工作会议”，就具体落实中央会议精神提出了有关意见。海淀区总工会为落实各级“党的群团工作会议”精神，要求我方充分落实为职工提供公益性服务的职能，真正成为职工的学校和乐园，并采取积极措施，把与公益性服务无关的商户进行清理，将房屋收回，以全面恢复公益性服务职能。有鉴于周冠池承租房屋经营状况不佳，一直未能如期向我方支付房租，现上级主管部门又提出收回房屋要求，我方遂就房屋收回事宜与周冠池进行协商，双方未能达成一致。2016年7月1日，我方向周冠池发出书面通知，要求在2016年9月30日前完成退出工作。2016年9月9日，中华全国总工会正式发出《关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》，文件再次明确要求各工人文化宫应当清理出租、承包行为。周冠池未按照《通知》要求在2016年9月30日前腾退。此后，我方多次以全国总工会文件为依据，要求收回房屋，但一直未完成。2017年4月以及9月底、10月初，涉案房屋实际经营的四家商户因实际经营困难，相继停业。2017年12月21日，周冠池与我方进行了房屋钥匙的交接，但房屋内仍有诸多沙发桌椅等可移动物品以及厨房设备等滞留。周冠池一直未付2016年5月1日后的租金和房屋占用费，我方将另行提出反诉。二、我方认可《房屋租赁合同》已经解除，但我方要求周冠池腾退的行为不构成违约，不应当承担违约责任。我方认为，我方与周冠池已经就涉案房屋进行了交接，双方合同实际己解除。具体解除日期应当以双方进行房屋钥匙交接的2017年12月21日为准确定。就合同解除的原因及责任问题，我方认为，我方要求收回房屋的目的是落实中共中央和地方各级党委、政府关于党的群团工作会议精神，且有中华全国总工会的正式文件为依据。双方在签订的《房屋租赁合同》中就此问题也有明确的约定，在上级主管部门或政府部门提出要求时，可以解除《房屋租赁合同》。而且，在《房屋租赁合同》履行期间内，周冠池多次逾期支付房租、将房屋转租，也己达到合同约定的解除条件。因此我方要求收回房屋的行为，法律性质属于解除合同行为，符合合同约定及双方签订合同时的预期，并不构成合同违约，不应承担违约损害赔偿责任。三、周冠池逾期支付租金构成严重违约，无权要求我方退还保证金。鉴于周冠池逾期支付房租，违反合同第十六条第（三）款约定，构成违约，我方无需再退还周冠池保证金。四、周冠池诉称的因提前解除合同而产生的损失本身不能成立，即便成立或者部分成立，也应当由其自行承担。周冠池针对我方所提出的赔偿损失1100余万元的诉讼请求，明显属于无根据的漫天要价，其损失不能成立。而且，鉴于我方要求周冠池腾退房屋有着充分的合同和法律依据，不构成合同违约，即便周冠池诉称的损失成立或者部分成立，该等损失也应当由周冠池自行承担。综上所述，我方认为，周冠池要求赔偿损失的诉讼请求没有事实与法律依据，请求依法全部驳回，以维护我方的合法权利。文化宫向本院提起反诉请求：1．确认我方与周冠池于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月21日解除；2．判令周冠池向我方支付房屋租金3307760元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准向我方支付房屋租金1010320元自2016年4月20日至租金实际支付之日的利息，房屋租金1010320元自2016年10月20日至租金实际支付之日的利息，房屋租金1010320元自2017年4月20日至租金实际支付之日的利息，房屋租金276800元自2017年10月20日至租金实际支付之日的利息。事实和理由：我方要求周冠池腾退房屋，符合合同约定及相关法律规定，依法不构成违约，不应当承担违约赔偿责任。相反，周冠池自2016年5月起即未向我方支付租金，且实际占有和使用了租赁房屋，应当支付截止至双方进行房屋钥匙交接之日止的租金合计3321600元。此外，根据合同第十六条第（五）项约定，还应按银行同期贷款利率支付利息。为维护自身合法权利，我方特向贵院提起反诉，请求贵院依法判如所请。周冠池对文化宫的反诉辩称，不同意反诉请求，答辩意见和本诉中我的陈述、辩论意见及相关证据质证意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，周冠池（乙方，承租方）与文化宫（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋用于餐饮经营；涉案房屋所有权属海淀区总工会，甲方享有经营权。租赁期限自2013年3月1日起至2018年4月30日止。合同开始履行两年后，如乙方无违约拖欠租金的情形、无重大安全责任事故发生，区总工会上级单位未有将房屋改为公益用途的，则合同租赁期限可延长两年（即延长至2020年4月30日止），延长期内的租赁标准为4．2元/平方米，甲乙双方的其他权利义务不变，甲方届时与乙方签订补充协议再次确认。乙方在签订本租赁合同时向甲方交纳壹拾陆万元人民币作为履约保证金。合同按期终止或正常解除后甲乙双方按《房屋附属设施、设备清单》（本合同附件2）清点完各自财产后，且双方无债权债务的3日内，甲方全额返还乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十六条、合同解除：（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任：3、因北京市总工会或海淀区政府以上的上级主管部门或政府部门要求腾房的（甲方须提供相应的文件或批文）。第十七条、违约责任：（五）合同终止或解除后，租赁物已有的装饰、装修及所有设备所有权无偿属于甲方。次日，文化宫（甲方）、北京博弈莱影视传媒文化发展有限公司（乙方）与周冠池（丙方）签订《协议书》，约定乙方承租甲方房屋但拖欠租金，丙方愿在甲方同意将房屋按《房屋租赁合同》条件租赁给丙方的前提下，偿还乙方拖欠甲方的租金1278067．5元。签约后，周冠池向文化宫交纳保证金16万元，并支付房租至2016年4月30日，期间多次发生逾期支付情况。周冠池曾多次向文化宫申请调整变更涉案房屋的经营项目。2015年4月27日，周冠池向文化宫发函称因文化宫至今未为其办好产权单位盖章的事导致其合作伙伴百川家具解除合作，其他商户要大面积撤场，因而其不能正常获得经营收益，在文化宫妥善解决纠纷并赔偿前，不能交纳租金。2015年5月18日，文化宫向周冠池发出催缴房租函，催缴2015年5月1日至10月31日房租959804元和2015年3月31日前水电费78590．4元，要求在5月22日前交纳。2015年5月25日，周冠池就文化宫催缴租金一事回函称因涉案房屋经营项目升级和变更，在申办过程中需要产权单位盖章，其于2015年1月5日提出盖章申请，至今未解决，导致其无法正常经营，企业处于危机和严重亏损状态，希望待其申请的盖章手续问题解决后再与文化宫协商租金补交事宜。并于2015年6月10日再次向文化宫申请出具加盖产权单位公章的相关材料。文化宫于同日回函对周冠池提出的“调整经营项目，办理营业执照”要求予以盖章支持，并提出相应意见。2015年7月7日，中共中央召开党的群团工作会议，并于7月9日发布《中共中央关于加强和改进党的群团工作的意见》，要求加强和改进党的群团工作，加强党委对群团工作的组织领导，支持群团组织加强服务群众和维护群众合法权益工作，加大对群团工作的支持保障力度。后北京市、海淀区相继召开党的群团工作会议，就具体落实中央会议精神提出有关意见。2015年7月30日，文化宫向周冠池发出催缴房租水电费函，要求在2015年8月5日前将拖欠房租509804元和水电费113688元交齐，否则按违约处理。2016年3月10日，周冠池向文化宫提交申请，称受社会经济环境影响下，其第一笔经营项目长期经营低迷，甚至亏损，因在2014年下半年至2015年其合作伙伴纷纷退出合作经营，其不得不寻找新的经营项目，直至2015年下半年调整才算告一段落，不可避免的出现了房屋空置及其对合作者的补偿等情况，致使其蒙受了一定损失。虽然没有像上一承租者一样陷入停业的困顿状态，但因前期巨额投入（前期总共投入约350万）及整体经济环境等因素，仍然未走出亏损困境（截止到2015年12月31日仍亏损200万元左右）。据我乐观估计，大约要到2017年底或2018年初大致可收回前期投入资金及经营成本而达到盈亏平衡。若2018年4月30日我的租期即为终止，那么我将遭受巨大损失，甚至无法取得资金占用的应有收益，我之前的所有经营努力都将徒劳无功。鉴于以上情况，我恳切申请将我承租房屋的期限按照原租赁合同中有关约定延长至2020年4月30日。2016年4月，北京市海淀区总工会为落实各级党的群团工作会议精神，要求文化宫启动对外出租房屋的收回工作，以恢复文化宫的公益性服务职能。2016年7月1日，文化宫在涉案房屋处张贴告示，内容如下：为落实上级有关指示精神，海淀工人文化宫将从2016年7月1日启动本单位出租房屋收回工作，请各承租户给以理解和支持，认真做好本公司的退出工作，确保在2016年9月30日前完成退出工作任务。同时请承租户提醒有业务往来关系的客户，及时妥善做好相关业务处理。对因退出给各承租户和相关客户所造成的不利影响，我们深表歉意！希望我们能够在秉承长期友好合作的基础上，相互理解，相互支持，确保依法依规、合情合理完成好上级交办的工作任务。同日，文化宫向周冠池发出通知，内容如下：周冠池先生：为落实上级有关指示精神，海淀工人文化宫将从2016年7月1日启动本单位出租房屋收回工作，请您给以理解和支持，并认真做好本公司的退出工作，确保在2016年9月30日前完成退出工作任务。对因退出给您带来的不利影响，我们深表歉意！对因此给您带来的经济损失，我们将本着依法依规、合情合理的原则，根据评估公司评估结果，予以合理补偿。希望您能够在秉承我们双方长期友好合作的基础上，给以充分的理解，我们相互支持，确保顺利完成上级交办的工作任务。此时，涉案房屋分别由领航食尚（北京）餐饮管理有限公司经营咖啡、北京小荷蜻蜓茶艺馆经营茶馆、大西瓜影视科技（北京）有限公司和北京创影天下数码科技有限公司经营摄影、北京逸少餐饮有限公司经营餐饮。周冠池在审理中提交说明称上述四家商户闭店离场时间分别为：2017年1月15日、7月17日、1月12日、10月8日。文化宫在审理中提交说明称上述四家商户停业时间分别为2017年4月30日、9月30日、9月30日、10月9日。2016年9月9日，中华全国总工会发布《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》，意见要求清理出租、承包行为。工人文化宫不得整体出租、承包、各级工会要用1年时间集中清理工人文化宫的出租、承包行为，把工人文化宫从依靠出租、承包为主获取经营收益，转变到向为工会、职工和社会提供文化服务为主获取效益上来。工人文化宫一律不得新签出租、承包合同，凡已到期的出租、承包合同不得再续签，能够协商解除出租、承包合同的项目立即解除。已经整体对外出租、承包的，必须限期收回。经协商确实无法解除的局部场地出租合同，该出租项目必须从工人文化宫剥离。剥离方法为：．．．．．．。待出租合同到期后，依法予以收回。2016年11月14日，北京市总工会办公室向各区总工会转发《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》。2017年5月10日，周冠池向文化宫送达沟通函，内容如下：尊敬的总工会及文化宫领导：我是文化宫东侧1-2层承租人周冠池。自去年5月份起，贵方数次电话及函件告知我方，要求我方配合区委区政府的号召腾退租赁的房屋。2016年7月1日，贵方在我方所经营的几个项目显要位置张贴了“收回房屋要求腾退的告示”，明确提出在2016年9月30日全部收回。接到告示后，我方与合作伙伴经过慎重考虑、反复协商，决定响应政府号召忍痛割爱，配合腾退，并按贵方要求找了几家评估公司，介绍给贵方选取，但贵方对我方推荐的评估公司未予认可。后贵方告知我方，贵方海淀区总工会重新找了一家评估公司并已签了评估协议。此后，在海淀总工会、海淀工人文化宫领导的主持下，贵方组织我方、评估公司及文化宫的其它商户一起开了沟通会，贵方向我们通报了政府的政策并一再表明不会让我们吃亏，并确定11月份评估公司出评估结果。后来在2016年11月份又沟通过一次，把评估出结果的时间推迟至2017年1月。但至今我方也没有接到评估结果。接到“告示”至今，l、我方按第一次贵方给我方的腾退时间（即2016年11月份）做腾退准备工作(包括遣散员工缩减客户接待等);2、按第二次贵方给我方腾退时间（即2017年1月）暂停了两个项目的营业（咖啡和摄影），另两个项目处于留守状态。目前我方为积极响应政府及工会号召腾退，已承受巨大的损失，以至于维持日常水电费用及留守人员工资都拿不出来。现我方现急切希望总工会及文化宫的领导能告知我方到底要不要求腾退，如果腾退是什么时间，评估报告和补偿方案什么时候出来，以便我方早腾退早止损。如果贵方决定不腾退，也请贵方告知我方从去年五月份至今造成的损失如何补偿，以避免我方损失继续扩大。请各位领导给予及时答复。2017年6月9日，周冠池向文化宫送达沟通函，内容如下：尊敬的海淀区总工会及工人文化宫领导：距2017年5月10日我发出应贵方要求配合腾退的沟通函已过去一个月，贵方至今未予以回复。2016年5月贵方主动要求我方响应政府号召配合腾退租赁房屋，因配合贵方腾退要求我方做了大量工作且因此已造成我方巨大损失，但时至今日关于腾退问题贵方一直未予给出明确答复和处置方案。贵方前期强烈要求我方配合腾退以及目前对腾退问题的处置不明导致我的经营陷入困境：其中两个经营项目（咖啡和摄影）已完全无法继续，另两个经营项目（餐厅和茶馆）也处于维持留守状态：同时，导致我、我的合伙人、经营员工、服务客户之间积累了大量矛盾，我对腾退及由此引起的有关矛盾的妥善解决愈加感到无力。鉴于上述情况：1、为了避免问题进一步复杂化、激化，我不得不将已经无法经营的咖啡店及摄影店有关的房屋先行交还给贵方，望贵方尽快予以接收；处于留守状态的餐厅和茶馆我也做好了准备工作等待贵方随时接收。2、恳请贵方及有关领导尽快对贵方一再要求的腾退给出明确处置方案，以便妥善和谐解决相关问题。2017年11月14日，周冠池向文化宫送达沟通函，内容如下：致：北京市海淀工人文化宫：尊敬的总工会及文化宫领导：就文化宫东侧1-2层租赁房屋腾退事项，由于贵方已经正式通知并且公告发布了相关租赁房产需要腾退的公示，我已经无法继续在该租赁房产开展经营。为了避免双方损失进一步扩大，我在收到贵方要求腾退信息之后就开始准备了停业，随时交还房产，多次主动和贵方进行沟通，明确表态随时可以按照贵方的要求办理房屋腾退。但令人遗憾的是，贵方一直拒绝办理房产交接等相关手续，对我正式发送的沟通函也不予回应回复。在评估公司启动评估之后暂停了评估，导致房产腾退无法正常推进。为了按照贵方要求进行房产腾退，我曾经在2017年7月3日，将文化宫东侧二层（原“啡库”）的房产钥匙快递给贵方。主动按照贵方的要求退还租赁房产。钥匙交还后我积极和贵方进行协商准备随时返还其余租赁房产。但令人意外的是，贵方将原“啡库”钥匙退还了我。我迫不得己，于2017年10月24日将所有房产钥匙通过快递邮寄给了贵方。鉴于我已经按照贵方的要求清理腾退了房产，并因此遭受了巨大的损失。虽然贵方一直在强调会依法依规进行赔偿，但是贵方至今仍拒绝接收房产，拒绝协商，拒绝作出赔偿。请收到此函后立即接收房产，我愿意继续配合贵方，在合情合理合法的前提下和贵方积极协商。如果贵方仍拒绝接收房产，拒绝赔偿协商。我将通过诉讼方式解决贵我双方的争议。2017年12月15日，文化宫向周冠池发送关于《房屋租赁合同》终止事宜的函，内容如下：2013年3月1日，贵我双方就海淀区万柳华府北街2号海淀工人文化宫一层至二层房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，就该合同履行事宜，我方在2016年7月后即已多次告知贵方，根据中央党的群团工作会议精神和《中共中央关于加强和改进党的群团工作的意见》以及北京市、海淀区有关党的群团工作会议精神，上级主管部门要求恢复工人文化宫为工会服务功能，需贵方腾退并收回房屋，由此导致贵我双方签订的《房屋租赁合同》解除即提前终止。但是，贵方并未按照我方要求将房屋内物品搬离、将房屋交还我方，且贵方再未向我方支付自2016年6月起至今的房租或占有使用费3265426．67元。贵我双方此前亦曾多次沟通，均未就《房屋租赁合同》解除即提前终止后的善后处理事宜达成一致意见。有鉴于此，为尽快完成上级主管部门交给的房屋腾退工作任务，避免贵我双方损失进一步扩大，我方特通知贵方如下：一、无论根据《房屋租赁合同》约定还是实际履行情况，贵我双方的《房屋租赁合同》已经解除并提前终止。二、请贵方在收到本函之日后尽快对房屋内物品进行清理并恢复房屋原状，务必在2017年12月30日之前将房屋交还我方。三、贵方逾期未交还房屋的，视为贵方放弃房屋内全部物品的所有权，我方将自行收回房屋并对房屋内的物品自行处置，由此造成的损失全部由贵方自行承担。四、请贵方尽快自行或者派人与我方负责人员联系，就《房屋租赁合同》解除即提前终止后的善后事宜与我方展开协商。五、我方保留依据《房屋租赁合同》约定以及有关法律规定所享有的全部权利（包括追究贵方全部违约责任）。2017年12月21日，周冠池与文化宫就涉案房屋内设备设施、物品、水电费等进行清点并签署《周冠池房屋交接物品清单》，交接房屋钥匙。2017年12月22日，文化宫向周冠池发出公函，内容如下：就《房屋租赁合同》解除后相关善后处理事宜，贵我双方2017年12月21日上午对租赁房屋内可移动物品及安装的设备、设施进行了清点。清点完毕后，贵方将房屋钥匙交回我方，双方亦就房屋内物品及设备设施的处理问题再次进行了沟通。现将我方的处理意见书面函告如下：房屋内设备设施和可移动物品对我方无使用价值，请贵方在2017年12月31日前自行拆除、搬离。逾期未拆除、搬离的，视为贵方放弃相关物品和设备设施的所有权，我方将自行拆除、搬离并进行处置，由此可能产生的损失由贵方自行承担，我方不承担任何责任；同时，我方保留要求贵方承担拆除、搬离费用以及房屋占有使用费的权利。2018年1月2日，文化宫委托北京市高界律师事务所向周冠池发出《律师函》，有关内容如下：一、请贵方在2018年1月9日前，将房屋内设备设施和可移动物品全部拆除、搬离；二、贵方在上述期限届满后仍未拆除、搬离的，视为贵方放弃房屋内相关物品和设备设施的所有权，文化宫将自行拆除、搬离并进行处置，由此可能产生的损失由贵方自行承担，文化宫将不承担任何责任；三、文化宫将依法要求贵方承担如下费用：1、房屋内设备设施、可移动物品的拆除、搬离所发生的费用：2、储存和处置相关设备设施及可移动物品的费用：3、要求贵方按照租金标准支付至实际腾空之日的房屋占有使用费。2018年1月8日，领航食尚（北京）餐饮管理有限公司、北京小荷蜻蜓茶艺馆、大西瓜影视科技（北京）有限公司及北京创影天下数码科技有限公司、北京逸少餐饮有限公司分别出具四份《关于海淀工人文化宫装修和运营损失的说明》，称在海淀工人文化宫与周冠池合作，由周冠池提供场地，有关店铺的相关费用，包括但不限于装修、运营等实际费用均是由其垫付，实际款项也先由其予以承担。现由于场地出租方提前终止租赁合同，导致该店铺无法继续运营，产生了装修、运营损失，上述损失属于其与周冠池共同的损失。2018年1月22日，文化宫向周冠池发送盖章确认书，希望双方就合同解除后租赁房屋内装饰装修价值评估等问题共同委托北京海创房地产土地评估有限公司进行评估。周冠池未在确认书上签字确认。2018年2月28日，北京市海淀区总工会出具《情况说明》，内容如下：海淀工人文化官建筑位于北京市海淀区万柳华府北街2号，该建筑物建成于2017年，房屋所有权登记在区总工会名下。“北京市海淀工人文化宫”系独立的事业单位法人，区总工会系其上级主管部门，海淀工人文化宫建筑物房屋由北京市海淀工人文化宫管理和使用。鉴于北京市海淀工人文化宫原系自收自支单位，缺少财政资金支持，故根据当时的国家政策并经区总工会同意，北京市海淀工人文化宫将部分房屋对外出租，收取的租金以弥补经费收入的不足。自2015年6月起，中央、北京市、海淀区相继召开“党的群团工作会议”，为落实上述会议精神，区总工会于2016年4月份向北京市海淀工人文化宫提出要求，启动对外出租房屋的收回工作。2018年5月29日，北京海创房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，称其受文化宫委托就涉案房屋装修、设备及附属物价格进行评估，价值时点为首次踏勘之日2018年1月22日，估价结果为1149457元。估价报告有效期至2019年5月28日。2018年11月27日，北京腾骐资产评估公司出具资产评估报告书，称其接受周冠池的委托，对涉案房屋因腾退所涉及的室内装修市场价值和屋内动产价值及员工遣散补偿进行价值评估，评估基准日为2016年10月1日，评估结论为上述资产市场价值合计为525．15万元，评估结论有效期至2019年11月26日。2019年5月14日法庭谈话时，周冠池申请对在涉案房屋经营的四家店铺自2015年10月1日起至2016年9月30日止的营业利润进行审计，并申请对四家店铺的装饰装修残值损失进行评估，后因审计资料不全被鉴定机构退案处理。周冠池后变更第二项鉴定事项为对四家店铺在2016年9月30日和现在的装饰装修残值损失及涉案房屋内遗留物品在2016年9月30日和现价值进行评估，本院依法委托北京中源正信资产评估有限公司进行鉴定。周冠池交纳了鉴定费9．8万元。2019年12月3日，北京中源正信资产评估有限公司向本院发送说明函，称2019年11月22日现场勘验时，现场正在进行施工改造，已无法确认原有情况，双方当事人代表表示需要在原有共同认可项目、工程量的基础上增加评估项目，请本院协助核实是否需要增加评估项目及需增加的双方共同认可的项目、工程量等相关信息。经本院释明，周冠池提交了补充工程量清单等相关材料，文化宫提交了房地产估价报告等材料供鉴定参考。2020年3月30日，北京中源正信资产评估有限公司向本院出具四份资产评估报告，评估结论分别如下：涉案房屋第一部分装饰装修残值在评估基准日2019年11月22日的市场价值的评估值为1352104元，在评估基准日2016年9月30日的市场价值的评估值为1798004元；涉案房屋第二部分装饰装修残值在评估基准日2019年11月22日的市场价值的评估值为1069161元，非争议部分325432元，争议部分743729元，在评估基准日2016年9月30日的市场价值的评估值为1404006元，非争议部分441575元，争议部分962431元。经质证，周冠池认为评估结论虽然离预期少，但为节省诉讼周期，接受评估结论，不提异议。文化宫在初步质证意见中提出异议，经北京中源正信资产评估有限公司书面回复后，申请鉴定人员出庭质询并支付鉴定人员出庭费4000元，最终仍坚持其异议。北京中源正信资产评估有限公司经质询后仍坚持其评估结论。2020年6月28日，经本院电话询问，周冠池称其当初为从文化宫承租涉案房屋，一共支出了约193万元，除了三方协议书中约定的垫付租金1278067．5元外，因上家租户不走，文化宫让其另外分笔给了该租户约45万元，没走文化宫的账；还让其为文化宫垫付退给租户的约20万元保证金；其承租涉案房屋后，拆除原装修花了几十万元；其与涉案房屋四家商户约定的合作模式是其提供涉案房屋的经营场地，四家商户按各自所占平米数和约定的单价定期向其支付保底费，用于其交纳文化宫租金，比如茶馆开始大概每平米2．7元，咖啡大概每平米4元，餐饮和摄影大概每平米4．8到5元；四家商户的正常经营亏损与其无关，如果盈利了，则每平米单价上涨，其以此获利，比如茶馆每平米涨了一块多。如果因场地无法提供导致停业，相当于其违约，其要承担商户损失。本院认为，周冠池与文化宫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。文化宫于2016年7月1日向周冠池发出的限期清退通知从内容上看应认定为提前解除合同通知，解除时间为通知中限定的2016年9月30日。根据本案查明事实可以认定，文化宫之所以发出上述解除合同通知，是因为海淀区总工会为落实中共中央、北京市、海淀区相继召开的党的群团工作会议精神，于2016年4月份要求文化宫启动对外出租房屋的收回工作，恢复文化宫的公益性服务职能。中华全国总工会于2016年9月9日亦正式发布《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》，明确要求各地工人文化宫清理出租、承包行为。因此，文化宫提前解约系因政策调整导致上级部门要求提前收回涉案房屋，并非文化宫的主观违约行为导致，不能克服，不能避免，不可归责于双方，符合双方在合同第十六条第（二）款第3项中约定的互不承担违约责任的情形。周冠池主张文化宫未向其提供该条约定的相应的文件或批文，因而文化宫单方解除合同构成违约；文化宫在解除通知中载明提前收房系为落实上级有关指示精神，周冠池在2017年5月10日向文化宫发送的沟通函中亦承认文化宫自2016年5月起数次电话及函件告知其要求配合区委、区政府的号召腾退租赁房屋，并在沟通会上向其通报了政府政策，其与合作伙伴经过慎重考虑、反复协商，也决定响应政府号召，配合腾退，由此可见，周冠池对于因政策调整导致文化宫提前解约是知情并认可的，故本院对其该项主张不予采纳。综上，文化宫于2016年7月1日向周冠池发出解除合同通知系文化宫在合同第十六条第（二）款第3项约定的解除合同的条件成就时行使解除权的有效行为，双方合同于2016年9月30日解除。文化宫主张双方合同于2017年12月21日房屋钥匙交接时解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。文化宫主张周冠池多次逾期支付房租、将房屋转租，构成违约，符合合同约定的解除条件，周冠池在合同履行期间确曾多次逾期支付，文化宫亦曾因此发送催款函，但文化宫在解除合同通知中并未以此为由要求解约，故合同提前解除并非因周冠池逾期支付房租的违约行为引起。周冠池主张其与四家商户系合作经营关系，合作经营的特点是共同出资、共同经营、共负盈亏、共担风险。周冠池在本案中并未提交充分证据证明其与四家商户存在上述合作经营关系，而根据周冠池关于其所谓合作模式的陈述及四家商户2018年1月8日出具的《关于海淀工人文化宫装修和运营损失的说明》，周冠池与四家商户的合作系由周冠池提供场地，按四家商户所占平米数和约定单价获取保底费用，其他各项开支及正常经营亏损由四家商户自行承担，四家商户盈利后，周冠池通过上涨每平米单价获利，故本院认为周冠池与四家商户系名为合作实为租赁的转租关系。文化宫作为出租人知道周冠池将涉案房屋转租给他人用于经营餐饮之外的经营项目，但并未在六个月内未提出异议，故其以此为由主张周冠池构成违约，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周冠池要求文化宫赔偿其装修损失6137000元，涉案房屋在合同解除时确有已形成附合的装饰装修物，合同第十条第（五）款虽约定了合同终止或解除后的装饰装修的归属，但该款属于第十条违约责任项下条款，其中的“合同终止或解除后”宜理解为合同正常履行期满或因违约解除后，不适用于本案中因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形。虽然涉案房屋在合同解除时的装饰装修物有四家商户投入因素，但考虑到文化宫在提前解约通知中提出愿意根据评估结果，对周冠池予以合理补偿，且本案已对涉案房屋装饰装修进行评估，为便于纠纷一次性解决，故由文化宫向周冠池补偿装修损失。文化宫发出解约通知后，双方本应及时组织第三方评估，根据评估结果协商补偿方案，并及时完成退房交接，避免扩大损失，但双方长期协商未果，而涉案房屋内四家商户陆续在2017年10月初前搬离，在周冠池自2017年6月9日多次发函要求文化宫尽快进行退房交接情况下，双方直至2017年12月21日才完成房屋钥匙交接，于2018年分别委托评估得出差额巨大的评估结论，最终导致本案纠纷。综上，周冠池要求文化宫赔偿其装修损失，本院予以支持，但其主张数额明显偏高，本院按照公平原则，综合考虑法院委托评估结论、合同剩余租期、实际腾退时间及双方过错等因素酌情调整为150万元。周冠池要求文化宫退还其保证金16万元，于法有据，本院予以支持。文化宫以周冠池逾期支付租金为由辩称依约不予退还，但合同解除系其以政策调整为由提前解除，不可归责于双方，故对于文化宫的该项抗辩，本院不予采纳。周冠池要求文化宫赔偿其垫付租金1278067．5元，该费用系周冠池依据其与文化宫、北京博弈莱影视传媒文化发展有限公司的三方协议书，在文化宫同意将涉案房屋出租给其前提下，自愿偿还北京博弈莱影视传媒文化发展有限公司拖欠的租金，系其为承租涉案房屋所投入的成本，应分摊至其合同租期内，现合同因不可归责于双方原因而提前解除，故本院按照公平原则，综合考虑合同剩余租期，实际腾退时间及双方过错等因素酌情调整为20万元。周冠池要求文化宫赔偿其停产停业损失2855114元、搬迁补偿64100元、临时安置补偿520000元、机器设备及物资搬迁费115000元、空调、冷库等移机费15万元、已付广告推广费232180元，上述费用均系在涉案房屋经营的四家商户因房屋租赁合同提前解除导致的相应损失，四家商户作为次承租人与出租人文化宫并不存在租赁合同关系，周冠池在本案中亦未就其是否已向四家商户支付上述损失及支付多少损失提供证据，而周冠池在2016年3月10日的延长租期申请中自认前期总共投入约350万，而涉案房屋的经营项目截止到2015年12月31日仍亏损200万元左右，乐观估计大约要到2017年底或2018年初大致可收回前期投入资金及经营成本而达到盈亏平衡，可见合同解除时涉案房屋的商户经营仍处于亏损状态，并且合同解除并未因文化宫违约所致，要求文化宫赔偿上述损失亦缺乏依据，综上，周冠池以合作经营为由将四家商户的损失直接作为其损失要求文化宫全部赔偿，缺乏事实和法律依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持，周冠池可待其转租损失实际发生后另行主张。文化宫要求周冠池向其支付2016年5月1日至2017年12月21日期间的租金及逾期利息，本院认为，双方合同系于2016年9月30日解除，但双方直至2017年12月21日才完成房屋钥匙交接，故2016年9月30日之后的费用性质应为逾期腾房占有使用费，不是租金，本院对文化宫的表述予以纠正。周冠池应向文化宫支付2016年5月1日至2016年9月30日期间的租金及2016年9月30日后的逾期腾房占有使用费，但考虑到文化宫于2016年4月即要求周冠池限期清退，并于7月1日正式发文通知，四家商户在涉案房屋的正常经营必然会受到影响，且四家商户在2017年10月初之前已陆续闭店离场，文化宫在周冠池多次发函要求交接情况下直至2017年12月21日才进行房屋钥匙交接，对于房屋空置损失的扩大亦存在过错，综上，本院对于周冠池应支付的租金和逾期腾房占有使用费金额在考虑上述因素情况下酌情减少。关于文化宫主张的逾期付款利息，本院认为，周冠池虽自2016年4月20日起未依约支付租金和逾期腾房占有使用费，但考虑到其系因文化宫提前解约引发双方纠纷的情况下拒付上述款项，且文化宫对于损失的扩大亦存在过错，如仍要求周冠池负担利息损失有失公平，故本院对文化宫主张的利息损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：一、确认周冠池与北京市海淀工人文化宫于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除；二、北京市海淀工人文化宫于本判决生效后七日内向周冠池退还保证金16万元；三、北京市海淀工人文化宫于本判决生效后七日内向周冠池支付装饰装修损失150万元、垫付租金20万元；四、周冠池于本判决生效后七日内向北京市海淀工人文化宫支付2016年5月1日至2016年9月30日的租金40万元和2016年10月1日至2017年12月21日的逾期腾房占有使用费60万元；五、驳回周冠池的其他诉讼请求；六、驳回北京市海淀工人文化宫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费102000元，由周冠池负担77069元；由北京市海淀工人文化宫负担24931元。案件受理费90869元，由周冠池负担76187元，由北京市海淀工人文化宫负担14682元；反诉案件受理费18108元，由周冠池负担4925元，由北京市海淀工人文化宫负担13183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡光人民陪审员  花利人民陪审员  吴健二〇二〇年六月三十日书 记 员  崔丽