吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初5号 原告：庞军，男，汉族，1965年3月20日出生，住辽宁省沈阳市铁西区。 委托代理人：薄长红，辽宁金河律师事务所律师。 被告:杜新岩,男,汉族，1982年2月23日出生,住吉林省辽源市西安区。 委托代理人：王锦波，吉林辽东律师事务所律师。 被告:张子郡，男，汉族，1971年2月17日出生，住吉林省辽源市龙山区。 第三人：金艳梅，女，汉族，1973年1月21日出生，住吉林省辽源市龙山区，系张子郡妻子。 原告庞军与被告杜新岩、张子郡、第三人金艳梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告庞军及其委托诉讼代理人薄长红、被告杜新岩的委托诉讼代理人王锦波、第三人金艳梅到庭参加诉讼，被告张子郡经本院依法传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 庞军向本院提出诉讼请求：1、请求贵院撤销贵院作出（2019）吉0402执异108号执行裁定，请求贵院判令解除对沈阳市浑南区朗日街18-18号1-2-2室（建筑面积为129.78平方米）房产查封，停止对该房产的执行。2、由被告杜新岩承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月25日，原告通过中介机构购买了张子郡和金艳梅位于沈阳市浑南区朗日街18-18号1-2-2室（建筑面积为129.78平方米）的房产，三方签订《房屋买卖合同》，总房款为165万元，包括朗日街18-18号1-2-2房屋和法兰颂C119号地下车位（车位价位13万元），由原告承担契税、权证费、维修基金，居间费为1.65万元，在签订合同当日汇入张子郡银行卡内定金10万元。于2019年5月14日签订《补充协议》，在2019年5月14日追加定金20万元，支付首付款120万元，其中13万元是地下车位法兰颂C119号，以银行转账的方式支付给金艳梅卡号×××内，当日汇入金艳梅以上卡内140.8803万元，当日汇入张子郡6217932＊＊＊2261卡内0.6025万元，其中140万元用于支付房款，剩余款项用于支付交纳契税和取暖费。当日申报交纳契税，在地产公司、物业公司办理房产入住的有关手续。至2019年5月14日止，该房产仅有15万元房款未付，其余房款均已经付清。于2019年5月14日房屋交付手续，原告已经对该房产进行了装修，实际占有该房产。通过以上材料可以证明，该房产原告已经交纳91％房款，并且实际占有使用，沈阳市浑南区朗日街18-18号1-2-2室（建筑面积为129.78平方米）虽备案在张子郡和金艳梅名下，但该房产已经实际归属于原告所有。因被告杜新岩与被告张子郡借款纠纷一案，贵院于2019年6月13日下发的（2019）吉0402执335号裁定书将沈阳市浑南区明日街18-18号1-2-2室（建筑面积为129.78平方米）房产查封，在原告提出案外人执行异议后，经贵院审查以“本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋可以预查封。本案中，涉案房屋的买受人张子郡为案件的被执行人，其与房屋开发单位沈阳新奉基房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已办理了备案手续，所购的房屋也已由开发商办理了所有权初始登记，故本院作出的预查封行为符合法律规定。预查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，并非房屋所有权。本案中，张子郡在尚未取得房屋产权的情况下无权处分涉案房屋。因此，按照执行异议形式审查的原则，案外人庞军的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条（五）、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人庞军的异议请求”，庞军对该裁决不服，依法提起诉讼。庞军所提出的事实证据，可以证明庞军对本案执行标的享有足以排除执行的权利，故请求法院支持庞军的诉讼请求，理由如下:第一、庞军与张子郡和金艳梅订《房屋买卖合同》及补充协议合法有效。该合同及补充协议是双方自愿签订，交易价格与市场价格相符，不违反法律效力强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故庞军签署的合同具有法律效力。该房产于2018年10月21日登记备案到被告张子郡和金艳梅名下，虽然张子郡和金艳梅未办理产权证，但在与庞军进行交易时，该房产已经竣工，并于2019年5月14日办理交付，该房产已经不再是预售房而是现房，办理房产证需要时间，而该责任不在被告张子郡和金艳梅，也不在庞军，在张子郡和金艳梅将该房产进行转让时享有该房产的物权。第二、案涉标的房产竣工交付且经备案登记，其合同项下标的物归属已经明确。房产权属不能仅凭房产登记，也应考虑实际情况。由于建造、销售的房产的特殊性，购房者付款后不可能立即取得购买标的物并申请不动产登记。于是，法院在执行过程中，就面临无法依据登记确定作为执行标的的不动产归属的情况，预查封制度因此产生。依照《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，预查封指法院对未经登记的不动产采取的限制性强制措施，且其效力等同于正式查封。预查封所涉对象包括已全部缴纳土地出让金但未办理土地登记、部分缴纳土地出让金未办理土地登记、对开发企业已办理预售许可证尚未销售的、已购买开发企业办理了初始登记的房屋、已购买办理了商品房预售合同备案或预告登记的房屋。经备案登记，其合同项下标的物归属已经明确，法院可以对被执行人财产采取预查封强制措施，并保障将来判决的执行，取得唯一的商品房预售合同备案号，一房对应一号，一经备案不得随意变更、注销，具有一定的排他效力。且房屋建成后，开发商只对合同备案购房人交付，购房人对该合同项下标的物即拥有占有、使用甚至收益的权利，具备对所购房屋拥有的支配权，而支配权是物权的唯一本质构成要素。本案的房产已经竣工，并已经交付使用，权利对象明确。综上，庞军所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，庞军对本案执行标的享有足以排除执行的权利，故请求贵院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 杜新岩辩称，庞军的诉讼请求不能成立，庞军要求解除对案涉房屋查封的意见不应当予以支持，应当判决许可对系争房屋的执行。理由如下：一、依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋可以预查封。故本案预查封行为符合法律规定。预查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，及房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，并非房屋所有权。本案中张子郡在尚未取得房屋所有权的情况下处分案涉房屋和车位，不能阻止人民法院对案涉房屋和车位的查封。二、张子郡、金艳梅在贵院作出的（2018）吉0402民初2359号民事判决生效后，恶意向庞军转移案涉房屋，拒绝履行人民法院判决书中确定的义务，因此买卖合同无效。三、庞军在2019年4月25日签订房屋买卖合同，约定30日内卖方撤销备案并变更至买方名下，而查封行为发生在2019年6月13日，庞军未提供任何证据证明其向有关部门申请备案或过户，或者房屋存在不能办理过户的客观原因，因此案涉房屋未办理产权过户系其自身原因。四、庞军起诉状中载明其尚有150,000.00元房款未付，且没有将剩余款项交付执行。另外汇款人不是庞军。证明庞军没有按照合同约定支付全部购房价款。综上所述，虽然庞军与被执行人在法院查封之前已签订了书面买卖合同，但是尾款150,000.00元至今没有支付。庞军提交的物业缴费清单不足以证明其在法院查封案涉房屋之前已经合法占有该房屋，房屋未办理过户是因庞军自身过错所致，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，庞军对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 金艳梅述称，我的房子是挂在沈阳中介卖的，卖房子是为了偿还购房时的借款，2019年5月份将房屋卖给原告，原告打入我账户140余万元，我同意原告的诉讼请求。 张子郡未答辩。 经审理查明，杜新岩诉张子郡民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月12日作出（2018）吉0402民初2359号民事判决书。该民事判决书发生法律效力后，因张子郡未履行生效法律文书确定的义务，杜新岩作为申请执行人向本院申请强制执行。本院于2019年6月13日依法将已合同备案登记、买受人为张子郡及其妻子金艳梅的位于沈阳市浑南区朗日街18-18号1-2-2室予以预查封。案外人庞军以其购买了上述房屋且实际占有该房屋并按合同约定房款仅剩150,000.00元未交付为由提出执行异议，本院于2019年12月17日作出（2019）吉0402执异108号执行裁定书，驳回案外人庞军的异议请求。故庞军于2019年12月30日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2018年11月2日，出卖人沈阳新奉基房产开发有限公司与买受人张子郡、金艳梅签订商品房买卖合同，合同编号：E1827163488，合同约定买受人向出卖人购买浑南区朗日街18-18号单元间号为1-2-2号商品房，房屋建筑面积为129.78平方米。该房屋按建筑面积计价，单价为6,366.31元/平方米，总金额为826,220.00元。付款方式为买受人签订合同之日，一次性付清购房款人民币826,220.00元整。约定商品房交付期限为2018年12月31日前。该合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，张子郡向沈阳新奉基房产开发有限公司支付了购房款826,220.00元，沈阳新奉基房产开发有限公司现向张子郡、金艳梅出具了收款收据。2019年4月25日，张子郡与庞军签订房屋买卖合同，合同约定庞军通过居间方沈阳市东陵区（浑南新区）链盟房产信息咨询服务部购买张子郡位于沈阳市浑南区朗日街18-18#1-2-2号房屋，房屋建筑面积为129.78平方米，房屋售价1,650,000.00元。合同签订之日交付定金100,000.00元，可冲抵房款。买方于合同签订之日起30日内备齐购房余款1,550,000.00元，同时三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管。合同还约定因房屋过户发生的税费，由买方承担契税和权证费、维修基金。卖方须在收到全款时负责将房屋以签约现状交付给卖方使用。合同还约定买方已实地看过此房屋，知晓并认可现状，此房屋没有办理产权证，买卖双方知晓并认可，卖方已备案，买卖双方协商一致在30日内卖方将备案变更至买方名下，更名费用由买方承担。若此房不能撤备案更名，则需卖方办理完产权证后到房产局过户。如此房下房产证后交易，则在2019年6月5日追加二十万元定金及一百四十万元首付款，在首付款给付当日，房屋交付给买方使用，押十五万元尾款在房产局过户当日付清。总房款一百六十五万元包括朗日街18-18#1-2-2号房屋和法兰香颂C119号地下车位，车位价款为十三万元整。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，庞军的姐姐庞雅娟以银行卡转账方式向张子郡转账100,000.00元，张子郡向庞军出具了定金支付确认书。2019年5月14日，庞军与张子郡、金艳梅签订了补充协议，补充约定:买方于2019年5月14日追加定金200,000.00元，支付首付款1,200,000.00元，其中130,000.00元是地下车位法兰香颂C119号价款。以银行转账方式支付给金艳梅卡号为×××的银行卡，加上2019年4月25日支付的100,000.00元定金，共计支付给卖方1,500,000.00元。另约定卖方收到1,500,000.00元房款后将房屋交付给买方使用，同时经双方协商同意在开发商能统一办理房产证时卖方第一时间即15日内办理房产证，然后配合买方及居间方到房产局办理交易过户手续等。补充协议签订当日，庞军的姐姐庞雅娟通过银行转账方式向金艳梅尾号2287的银行卡转账897,000.00元，向张子郡尾号2261的银行卡转账6,025.00元。庞军的妹妹庞金霞向金艳梅尾号2287的银行卡转账511,803.00元。当日共计向张子郡、金艳梅转款1,414,828.00元，其中1,400,000.00元为房款，11,803.00元为契税，剩余3,025.00元为采暖费。张子郡、金艳梅向庞军出具了收取1,400,000.00元房款的收条。同日，庞军在张子郡的配合下到物业办理了入住手续，并以庞军名义签收了客户资料卡、搬家温馨提示、车位服务申请表、客户钥匙/物品签收单，另外张子郡和庞军共同签字确认了入住凭证。同时，庞军向物业公司缴纳了物业费4,724.02元、垃圾清运费308.00元，庞军向沈阳新奉基房产开发有限公司预交水费300.00元、电费200.00元、煤气费200.00元，张子郡预交采暖费3,023.87元。金艳梅向沈阳市浑南区税务局交纳契税合计11,803.14元。2019年7月9日，庞军与物业公司签订了法兰香颂装修管理服务协议，并对该房屋进行了装修。 再查明，房屋买卖合同签订前即2019年4月16日，庞军到沈阳市不动产登记中心对案涉房屋的合同登记备案情况进行了查询，登记信息显示案涉房屋买受人为张子郡、金艳梅。 上述事实，有本院的民事判决书、执行裁定书及当事人提交的商品房买卖合同、张子郡银行转账凭证、沈阳新奉基房产开发有限公司出具的收款收据、购房款增值税普通发票、增量房申报表、沈阳市住宅工程分户验收记录及房屋买卖合同、补充协议、定金支付确认书、房款收据、庞雅娟银行卡明细清单、庞金霞银行卡明细清单、张子郡和金艳梅出具的收条、沈阳新奉基房产开发有限公司出具的采暖费、水费、电费、煤气费收款收据、物业公司出具的物业费、垃圾清运费收款收据，庞军的银行卡付款票据、客户资料卡、搬家温馨提示、车位服务申请表、客户钥匙/物品签收单、法兰香颂装修管理服务协议、物业公司营业执照及书面证明、房屋的照片、沈阳市不动产登记中心房屋电子登记（簿）查询证明等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点是庞军对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为，庞军的诉讼请求符合上述司法解释的相关规定，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，现综合评判如下： 第一、买受人庞军和出卖人张子郡、金艳梅双方在人民法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，符合第二十八条第一项规定的条件。理由是：本案中，庞军与张子郡、金艳梅之间的房屋买卖合同签订于2019年4月25日，补充协议签订于2019年5月14日，购房定金及房款给付时间分别为2019年4月25日、2019年5月14日，均早于本院预查封时间。双方签订的房屋买卖合同及补充协议是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。 第二、庞军已经在人民法院查封之前合法占有房屋，符合第二十八条第二项规定的条件。理由是：结合本案，2019年5月14日双方补充协议签订当日，张子郡、金艳梅与庞军一起到物业公司办理了入住手续，庞军向物业公司交纳了物业费及垃圾清运费，水费、电费、煤气费，并签署了入住凭证、客户钥匙/物品签收单等入住手续，领取了房屋钥匙，向庞军交付了经过竣工验收合格的房屋。结合物业公司出具的书面证明，可以形成完整的证据链条，证明庞军已依据双方房屋买卖合同在人民法院查封之前已经合法占有并控制案涉房屋。 第三、庞军已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，符合第二十八条第三项规定的条件。理由是:结合本案，庞军通过庞雅娟、庞金霞的银行卡向张子郡、金艳梅的银行卡转款共计1,514,828.00元，庞军在庭审中明确该款项1,500,000.00元为房款，包含130,000.00元地下车位的价款，11,803.00元为契税，3,025.00元为采暖费。庞军的陈述与银行卡转账时间及数额、买卖双方买卖合同及补充协议约定的款项数额、契税承担相一致，同时与张子郡及金艳梅出具的房款和定金收条、张子郡交纳采暖费的收款收据和银行小票以及金艳梅交纳的契税发票在时间和数额上均相吻合，可以认定庞军已按合同约定支付了1,500,000.00元房款，并支付给张子郡、金艳梅代为交纳的契税、采暖费。庞军依照合同约定支付了1,500,000.00元房款及契税、采暖费，虽然尚有150,000.00元尾款未支付，但是庞军已按照合同约定支付了绝大部分款项，150,000.00尾款系作为保证房屋过户登记所需，在办理房屋过户登记前，应视为庞军已按约支付了应支付的全部款项。同时，庞军已将剩余款项按照人民法院要求交付执行。 第四、案涉房屋至今未办理过户登记原因亦不在庞军，庞军对未办理过户登记不存在过错，符合第二十八条第四项规定的条件。理由如下：双方交付房屋行为发生在2019年5月14日，当时房屋系从开发商处直接交付给庞军，而对房屋的预查封行为发生在2019年6月13日，时间间隔较短。根据日常生活经验法则，在开发商交付房屋后一个月之内完成房屋过户登记亦属于强人所难，而房屋预查封后，更无法办理过户登记，所以无法认定买受人庞军怠于行使合同权利。同时，案涉房屋系张子郡、金艳梅以一次性付款方式从开发商处购买，已支付了全部房款，且合同已向房产部门备案登记，无抵押等影响权属问题的存在，庞军已向房产部门就合同登记备案情况进行了查询，已尽到了买受人合理的审慎注意义务，故无法认定房屋至今未办理过户登记系因买受人自身原因。 综上所述，庞军的诉讼请求所依据的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，庞军对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对庞军请求停止执行沈阳市浑南区朗日街18-18号单元间号为1-2-2号商品房的诉讼请求本院予以支持。对庞军请求撤销（2019）吉0402执异108号执行裁定及解除对沈阳市浑南区朗日街18-18号1-2-2室（建筑面积为129.78平方米）房产查封的诉讼请求并非案外人执行异议之诉案件审理范围，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 不得执行沈阳市浑南区朗日街18-18号单元间号为1-2-2号商品房。 案件受理费100.00元，由被告杜新岩负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 员  王宏伟 人民陪审员  程靖淮 人民陪审员  杨婷茹 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  谭敬文