北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2271号原告：李泰宏，男，1987年2月10日出生，汉族，无业，户籍地河南省新乡市凤泉区。委托诉讼代理人：桑春梅，北京市京顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹭，北京市京顺律师事务所律师。被告：周惠华，女，1962年10月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱跃峰，周惠华之夫，住同原告。原告李泰宏与被告周惠华排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李泰宏的委托诉讼代理人朱鹭与被告周惠华及其委托诉讼代理人朱跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李泰宏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空位于北京市海淀区厢黄旗七彩华园小区×1号房屋，将上述房屋恢复原状并归还原告房屋和钥匙；2、请求依法判令被告支付2016年3月5日起至起诉之日止的45个月房屋使用费合计77500元；3、请求法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是北京市海淀区厢黄旗七彩华园小区×1号房屋所有人。2016年3月5日，被告利用其朋友在七彩华园小区物业公司工作的便利，未经原告同意，以及在未与原告签署任何协议的情况下，占用上述房屋，阻碍原告对上述房屋的处理。原告多次要求被告归还房屋，被告均置之不理。2018年5月10日，原告向被告发函，要求被告与原告联系并处理相关房屋腾退事宜，被告仍不予理会。原告认为，任何人不得无故侵占他人财产。现被告无故占用原告房产，严重侵害了原告的合法权益。原告无奈，诉至法院，望判如所请。周惠华辩称，1.答辩人购买本案争议房产×1号地下室及取得该地下室合法占有使用权利的过程：答辩人在2003年4月购买北京市海淀区厢黄旗七彩华园×2号房产时，该小区开发商北京东方卓越房地产开发有限公司（以下称“东方卓越”）承诺答辩人可以支付壹万元购买本幢楼的地下室一间，但购买时不能确定是哪一间地下室而只能在交房时确定。答辩人于2003年10月15日在当时的麒麟家园（后更改为七彩华园）售楼处支付了地下室款壹万元并由东方卓越出具收据。由于当时购买的是期房（尚未完工交房），支付地下室购买款时双方尚未确定地下室房号，东方卓越同时为答辩人出具了一份地下储藏室排号单（此排号单答辩人目前留存有复印件，原件在答辩人与东方卓越共同确定地下室房号并领取钥匙时被工作人员收回）。2006年，答辩人凭上述地下储藏室排号单与东方卓越双方一致同意选定了×1号地下室并领取了钥匙。至此，答辩人与东方卓越之间实际上已经完成了×1号地下室的交付和产权转移，东方卓越不应再行处置该×1号地下室，答辩人由此一直合法占有使用该地下室。期间，答辩人按照物业管理要求缴纳该地下室相应的物业管理费。自购买的房屋及地下室交付使用时起，答辩人曾多次要求东方卓越协助答辩人办理×1号地下室的产权过户手续，东方卓越公司多次称：根据北京市相关房地产管理规定，地下室作为所在楼房的附属设施，不能单独办理产权证明。自×1号地下室交付后至今，东方卓越从未告知答辩人办理有关地下室产权过户的任何相关事宜。答辩人对于未能办理地下室的产权过户登记，不具有过错。2.关于×1号地下室的产权争议发生：2018年4月底，答辩人偶然发现在×1号地下室门上贴了一张告知函，原告的代理人周彤声称是该地下室的产权方，要求答辩人限期与其联系。答辩人打电话给周彤说明了答辩人合法取得×1号地下室产权的过程，并提出希望与其一同找开发商东方卓越协商解决。起初，周彤称当时东方卓越负责人在外地出差，等其返京后再联系答辩人。后来一直没有消息，答辩人又数次联系周彤但均无果。2018年6月30日，答辩人去取存放在×1号地下室的物品时发现门锁已经被周彤偷偷更换。考虑到存放其中的财物安全，答辩人打110电话报警，马连洼派出所2位民警到现场询问情况，摄像取证并联系了物业管理人员确认。至今，×1号地下室门锁仍为周彤更换后的门锁，答辩人后来为取出其中物品向周彤索要了l把钥匙，但周彤仍留有其他至少l把以上的钥匙可以打开地下室。原告李泰宏主张其权利从2016年3月5日起计算，但却没有向本案法庭提供任何对应时间合法取得相应权利的证据。法庭应该要求原告提供相应的证据。案前了解到，东方卓越因与他人的债务纠纷将早在2003年就已经出卖给答辩人，并一直由答辩人合法占有使用的×1号地下室以抵债为名又转给原告，原告与东方卓越于2018年9月4日办理了该地下室的产权移转登记。该登记发生在原告及其代理人明确知道答辩人对合法取得该地下室的合法买卖和占有使用权利之后，明显属于恶意登记。而且，东方卓越将其根本无权处分的×1号地下室再转让给原告李泰宏，东方卓越的行为属“一房二卖”。原告李泰宏主张其自2016年3月5日就成为×1号地下室的所有人，但其却在此后长达两年的时间从未就该地下室所有权问题与答辩人有过任何交涉，直到2018年4月25日才在×1号地下室门上贝占出告知函（同时小区内还有其它众多地下室门上也都在同一时间才贴出同样的告知函），小区其它类似地下室业主此前也均不知情。据了解，东方卓越以抵债的形式转给原告的房产涉及同一小区内地下室多达20余套，取得这样一批房产后却又在长达两年时间里不到房产所在地主张自己的权利，明显有悖常理。因此，答辩人完全有理由合理推定原告购买×1号地下室的买卖协议或合同是原告与东方卓越在办理诉争×1号地下室的产权变更登记时补签署的，落款时间显然是倒签。原告和东方卓越这种恶意串通行为严重侵犯了本案答辩人对×1号地下室的合法权利，原告和东方卓越为办理产权移转登记所签订的协议或合同应属无效协议或合同，答辩人已经就此提起诉讼，目前该诉讼正在二审阶段。鉴于本案第一个诉讼请求和该起诉讼的结果直接相关，如确认合同无效，则原告请求排除妨害就属于无权行为，因此答辩人请求法庭中止审理本起诉讼争议。3.原告对×1号地下室的产权登记是恶意登记，答辩人对×1号地下室的占有使用权依法应优先受到保护，答辩人有权自行占有使用×1号地下室，原告无权主张排除妨害。如前所述，自2018年4月起，答辩人得知有关×1号地下室的产权争议后，多次向原告一方说明答辩人获得×1号地下室产权的详细过程，同时也联系东方卓越说明情况并向其工作人员提交了标明购买地下室的排号单、东方卓越开具的购地下室款壹万元收据等相关证据。但是，本案原告李泰宏与东方卓越全然无视答辩人的合法权利，背着答辩人强行于2018年9月4日将×1号地下室产权转移登记至本案原告李泰宏名下（请注意此时距答辩人开始向原告李泰宏一方说明购买×1号地下室全过程已经过去长达4个月时间）。原告与东方卓越之间进行的产权登记，明显属于恶意登记。最高人民法院第八次民事商事审判工作会议纪要（民事部分）(2016年11月30日)第（二）款关于一房数卖的合同履行问题第15条：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。原告与东方卓越在明知答辩人已经合法占有使用×1号地下室长达十余年的情况下，无视答辩人的合法权利，强行于答辩人和原告之间对×1号地下室的产权争议完全公开4个月之后完成了产权转移登记，原告与东方卓越双方均属于恶意侵害答辩人的合法权利。原告李泰宏本应该及时中止其与东方卓越之间就×1号地下室进行产权转移登记，以避免侵害答辩人的合法权利，同时也使自己免于陷入纠纷，及时采取措施维护自己的合法权利。但是，原告李泰宏全然无视答辩人的合法权利，为了自己的利益而放任答辩人的合法权利受到侵害，其行为属于恶意办理登记，答辩人对案涉×1号地下室的合法占有使用应优先受到保护。4.原告要求答辩人支付2016年3月5日起至起诉日止的45个月房屋使用费合计77500元的诉求无法律依据，也严重背离市场行情，依法应予驳回：依据答辩人前述第3条的答辩，原告在2018年9月4日取得的×1号地下室产权登记属于恶意登记，侵犯了答辩人的合法权利，原告的×1号地下室产权登记证书依法应该视为无效，原告依法不能据此对答辩人合法占有使用×1号地下室提出房屋使用费的要求。此外，原告提出的45个月租金77500元没有事实和法律依据，也严重背离市场行情，涉嫌敲诈。原告的要求既不合法，也不合情，依法应予驳回。5.原告李泰宏在起诉书中罔顾事实，随意捏造谎言，混淆是非：原告称：2016年3月5日，答辩人利用朋友在小区物业工作的便利，未经原告同意，以及在未与原告签署任何协议的情况下，占用该地下室，阻碍原告对该地下室的处理。而事实如前述第l条，答辩人从2006年×1号地下室竣工交付起就一直合法占有使用×1号地下室，被告所谓答辩人“利用朋友在小区物业工作的便利占用该地下室”属凭空捏造。自2018年4月底看到原告的告知函后，第，一时间即联系原告说明答辩人对×1号地下室的合法占有使用过程和法律依据，是原告全然不顾答辩人的合理申辩，并强行换锁，致使答辩人无法安全使用地下室，反而虚构“2018年5月10日向答辩人发函”，将答辩人对其无理要求的申辩诬称为“均置之不理”，“仍不予理会”。综上所述，本案原告李泰宏的所有诉讼请求均既无事实依据，也不符合相关法律规定。恳请法庭查明事实真相，依法判令支持答辩人的应诉请求，维护答辩人的合法权利。本院经审理查明事实如下：东方卓越公司（出卖人）与周惠华（买受人）于2003年10月12日签订《地下储藏室排号单》，内容为：“姓名周惠华，房号×2号，付款方式壹万元整（现金），序号7号，出卖人赠送买受人地下储藏室一间，买受人周惠华交人民币壹万元整”。2003年10月13日，周惠华向北京燕归园物业管理有限责任公司交纳物业费400元，同日，东方卓越公司将地下室交由周惠华使用，2003年10月15日，周惠华向东方卓越公司支付地下室款1万元，双方未办理不动产过户登记。2013年，因李泰宏与东方卓越公司的债务纠纷，李泰宏向北京市海淀区人民法院申请强制执行，北京市海淀区人民法院作出（2013）海执字第11028、11138号强制执行裁定书，将涉案×1号地下室予以查封。后在执行调解过程中，李泰宏（甲方）与东方卓越公司（乙方）签订《房屋抵债协议》，内容：鉴于乙方承担在（2013）海执字第11138和（2013）海执字第11028两个执行案件下对甲方的全部债务，截至本协议签署之日，债务本金为人民币7400000元。甲乙双方经友好协商，就乙方以其自有产权房产抵债事宜，达成本协议；乙方同意将其所拥有的位于北京市海淀区的厢黄旗七彩华园4号楼地下的房产（总计27套，总面积为526.33平方米，房号列表附后，目前上述房屋已被甲方通过海淀法院查封，同类房屋市价评估值为人民币15000元/平米）直接抵偿给甲方；双方商定的抵债价款为5263300元（以10000元/平米作价）；剩余债务由乙方向甲方另行偿付；本协议生效后，乙方即无条件配合甲方将上述房屋过户至甲方或甲方指定第三方名下；若在房屋过户过程中，需要乙方与甲方或甲方指定第三方签署《北京市商品房现房买卖合同》，合同金额不影响本协议第一条之抵债价款金额……2016年4月29日，东方卓越公司（出卖人）与李泰宏（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，内容：商品房房屋坐落为海淀区厢黄旗七彩华园×1号，实测建筑面积共21.8平米，其中套内建筑面积12.64平米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平米人民币3449.37元，总价款为43600元。2018年9月4日，东方卓越公司将诉争×1号地下室过户登记至李泰宏名下。本案庭审中，双方当事人均认可李泰宏于2018年6月30日将诉争×1号地下室原有门锁更换，之后周惠华将其在该地下室内存放的物品均已搬出，现该地下室门锁仍是李泰宏更换后的门锁，周惠华确认现该地下室中已无其个人物品。2019年，原告周惠华起诉被告北京东方卓越房地产开发有限公司、李泰宏及第三人周彤房屋买卖合同纠纷一案，周惠华要求确认北京东方卓越房地产开发有限公司与李泰宏之间有关本案涉案地下室的《北京市商品房现房买卖合同》为无效合同。本院经审理于2019年12月5日作出（2019）京0108民初56120号民事判决书，判决驳回周惠华的全部诉讼请求。周惠华不服该判决并已提起上诉，该案二审正在审理中。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，东方卓越公司于2018年9月4日将诉争×1号地下室过户登记至李泰宏名下，但李泰宏在该房屋过户登记在其名下前已于2018年6月30日将诉争×1号地下室原有门锁更换，之后周惠华将其在该地下室内存放的物品均已搬出，现该地下室门锁仍是李泰宏更换后的门锁，周惠华确认现该地下室中已无其个人物品。故该地下室现由李泰宏实际占有，周惠华并未占有该地下室，在此情况下李泰宏的第一项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。李泰宏在涉案地下室登记在其名下前已实际占有了该地下室，在此情况下，李泰宏要求周惠华支付2016年3月5日起至起诉之日止的45个月房屋使用费合计77500元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李泰宏的全部诉讼请求。案件受理费869元，由李泰宏负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇二〇年六月十六日书记员  陈雅楠