北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39254号原告：孙大楼，女，1971年9月1日出生，汉族，北京巴布科克·威尔科克斯有限公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。被告：胡振东，女，1973年1月23日出生，汉族，北京市丰台区旅游服务中心员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婉婷，北京市齐致律师事务所律师。被告：王贵勇，男，1969年2月9日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。原告孙大楼与被告胡振东、王贵勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙大楼及其委托诉讼代理人王辉，被告胡振东及其委托诉讼代理人纪宏建、徐婉婷到庭参加诉讼。被告王贵勇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙大楼向本院提出诉讼请求：1.判决王贵勇与胡振东于2012年8月28日签订的《房屋买卖合同无效》；2.本案诉讼费用由王贵勇、胡振东承担。事实和理由：被告王贵勇在与原告婚姻关系存续期间签订《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》，双方共同出首付款109833元，贷款100000元购买丰台区小屯路甲2号院4号楼1904房屋，原告与被告王贵勇于2005年6月28日法院调解离婚，上述房屋未进行分割，为共同共有状态。离婚后，原告通过（2008）丰民初字第11659号判决确认上述房屋东北侧卧室由原告居住使用，而后（2009）丰民初字第18875号判决被告王贵勇腾退上述房屋东北侧卧室，2009年案件进入执行阶段，被告王贵勇一直未予腾退，期间通过诉讼，原告与被告王贵勇共同偿还上述房屋贷款。在案件执行过程中，2012年8月28日，被告王贵勇与被告胡振东签订《房屋买卖合同》，价款1630000元，该价格明显低于市场价值，而后被告王贵勇与现任妻子任凤华连同被告胡振东一起去北京市天成住宅合作社变更了底单，房屋由被告胡振东居住使用。后执行法院2015年5月26日冻结了上述房屋过户，并于2015年6月29日张贴公告要求腾房。被告王贵勇已经被上失信被执行人名单并被依法刑事追逃。上述房屋为原告与被告王贵勇的共同共有房屋，被告王贵勇的出卖行为为无权处分，同时被告胡振东购买并修改底单的行为本身就是以合法形式掩盖逃税目的的行为，其购买上述房产时的价格明显低于市场价值，房屋性质为经济适用房且由于未过户及未尽合理审查义务不属于善意取得。涉案房屋性质为经济适用房，到目前为止未取得产权证书，也未交纳契税，未满五年上市交易期限制，我方认为二被告在限制交易期内签订的《房屋买卖合同》为无效合同。被告胡振东辩称，一、原告对涉案房屋并不享有所有权，也并非《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》的合同主体，王贵勇作为合同一方，有权处分其享有的合同权益，就出售涉案房屋单独与胡振东签署《房屋买卖合同》。二、被告胡振东为善意第三人，其与王贵勇签订《房屋买卖合同》，受让涉案房屋的行为已由生效判决认定合法有效，应受法律保护。三、诉争《房屋买卖合同》合法有效，不存在《合同法》及其他法律、行政法规强制性规定的无效情形。四、原告怠于保护自身权益所造成的损害，应由其自行承担相应后果。五、诉争《房屋买卖合同》已经履行完毕，为保证交易安全和被告胡振东的合法权益不受侵害，不应将《房屋买卖合同》认定为无效合同。六、无权处分不影响合同的生效，无权处分的规定本身与《物权法》的规定相冲突，《民法典》已废除《合同法》第五十一条关于无权处分的规定，是我国民法立法“讲科学、讲法理”的体现，也是司法实践的要求。七、涉案房屋为危改回购房，并非经济适用房，被告王贵勇将其所有的涉案危改回购房屋的购买指标向胡振东转让是合法的，且巳被北京市天成住宅合作社确认并办理了换签合同产权人的相关手续。被告王贵勇未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王贵勇与孙大楼原系夫妻关系，婚后育一女王子妍。2002年北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社（以下简称住宅合作社）对丰台区小瓦窑东里地区进行危旧房改造，王贵勇、孙大楼及王子妍均为小瓦窑东里196号平房1间的被安置人。2003年1月27日，王贵勇（买受人）与住宅合作社（出卖人）签订《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》，约定：买受人原房地址小瓦窑东里196号，在危旧房改造区内有正式住房1间，安置人口3人，买受人选择回迁安置方式，放弃其他安置方式；该回购房为1号楼19层1904号（现地址为丰台区小屯路甲2号院4号楼1904号，以下简称1904号房屋）。2005年6月28日，孙大楼与王贵勇经法院调解离婚。后王贵勇入住1904号房屋。2008年经本院处理确认，1904号房屋朝东南侧卧室及阳台由王贵勇、王子妍居住使用，朝东北侧卧室由孙大楼居住使用，起居室、厨房（含阳台）、卫生间由王贵勇、王子妍及孙大楼共同使用。2009年9月，经孙大楼提起诉讼，本院判决王贵勇等人腾退1904号房屋朝东侧卧室由孙大楼居住使用，但王贵勇等人未予腾房。2012年8月28日，王贵勇（甲方、出卖人）与胡振东（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋基本情况房屋地址丰台区小瓦窑东里196号1号楼19层1904号。二、房屋买卖成交价格经甲、乙双方协商一致，同意该房屋成交价款为人民币壹佰陆拾叁万元整，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金人民币叁万元整。三、产权变更因甲方出售的房屋产权证正在办理过程中经甲乙双方协商一致，双方约定待甲方产权证下发后，甲方应在5日内通知乙方，双方按北京市规定另行签订《北京市存量房买卖合同》并完成网上签约手续。甲、乙双方应在网签通过后相互配合向房屋所在区县房地产交易所申请办理房屋买卖权属变更相关手续，并按照有关规定领取新的《房屋所有权证》。经甲、乙双方协商一致，关于此房屋买卖交易所产生的所有税费均由乙方承担。因国家政策调整，房屋交易新产生的费用也由乙方承担。四、付款方式经甲乙双方协商一致，乙方全款购买此房屋。乙方定金以外的其他房屋款项，应在甲方取得房屋产权证，甲乙双方完成签署《北京存量房买卖合同》及完成网签手续后支付。五、房屋交付甲、乙双方协商一致，应在本合同签订后3个月内完成产权变更手续及房屋交付手续。同日，王贵勇（甲方、卖方）、胡振东（乙方、买方）、北京中大恒基房地产经纪有限公司（丙方、居间见证方）签署《房屋买卖居间见证合同（须与次新房房屋买卖合同配套使用）》，约定：甲乙双方已经就位于北京市丰台区小瓦窑东里196号1号楼19层1904号房屋的买卖事宜，签订了《房屋买卖合同》。现就甲乙双方委托丙方，并丙方接受甲乙双方委托开展居间服务事宜……此外，王贵勇（甲方）、胡振东（乙方）、北京中大恒基房地产经纪有限公司（丙方）签署《补充协议》，约定：此协仪为乙方胡振东购买甲方王贵勇位于北京市丰台区小瓦窑东里196号1号楼19层1904号室房屋补充协议与主合同具有同等法律效应。1、经甲乙双方协商，如因此房底单没有改成导致房屋买卖不能进行，责甲方返还已收乙方定金人民币叁万元整，双方都免责。2、如因丙方原因导致此房在2012年10月31前无法交易，则丙方退还已收全部中介服务费人民币肆万零柒佰伍拾元整。3、如因改底单而造成此房无法办理产权证（在所有住户都办下来的前提下）甲方应协助乙方办理产权证，如乙方无法取得产权证则乙方有权将此房退还给甲方，甲方应退还已收全部房款，并丙方退还已收全部中介费，如有争议可通过司法部门解决。胡振东已向王贵勇足额支付1630000元购房款，1904号房屋由胡振东居住使用至今，该房屋至今未办理产权登记。另查，住宅合作社于2005年经北京市民政局许可，社团名称变更为北京市天成住宅合作社。2012年9月25日，北京市天成住宅合作社与胡振东重新签订了《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》，将原合同买受人从王贵勇变更为胡振东。2012年12月7日，王贵勇、任凤华向北京市天成住宅合作社书面确认“本人自愿将小瓦窑东里4号楼1904室产权人姓名变更为胡振东，夫妻双方均无意见，今后由此产生的法律纠纷与天成住宅合作社无关，全部由本人承担”。孙大楼曾将北京市天成住宅合作社与胡振东起诉至本院，要求确认后二者所签《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》无效，后本院作出（2015）丰民初字第14600号民事判决书，驳回孙大楼的诉讼请求，该判决经北京市第二中级人民法院（2016）京02民终1346号民事判决书维持已生效。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，根据庭审查明事实，涉案房屋系因危改回迁购买的房屋，从性质上来说属于按经济适用住房管理的房屋。孙大楼关于涉案房屋是经济适用住房，胡振东购买经济适用住房未尽合理审查义务以及王贵勇、胡振东在限制上市交易期限内签订的《房屋买卖合同》应属无效的主张缺乏依据，本院不予采信。其次，孙大楼与王贵勇在婚姻关系存续期间因危改回迁购买的涉案房屋应为二人共有之房产，王贵勇未经孙大楼同意将1904号房屋出售给胡振东构成无权处分，但该无权处分行为并不影响王贵勇与胡振东签署的《房屋买卖合同》的效力。最后，孙大楼关于胡振东购房价格明显低于市场价值的主张缺乏证据支持，本院亦不予采信。此外，孙大楼请求确认胡振东与北京市天成住宅合作社签署的《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》无效的案件已被法院生效判决驳回，故本院对于孙大楼提出的胡振东修改《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》的行为是以合法形式掩盖逃税目的之意见不予采纳。据此，本院对孙大楼的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回孙大楼的诉讼请求。案件受理费19470元，由孙大楼负担（已交纳），公告费560元，由王贵勇负担（于本判决生效后7日内给付孙大楼）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  曹 静人民陪审员  关文博人民陪审员  胡能新二〇二〇年六月三十日法官 助理  朱 黎书 记 员  郭 蕊