北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20499号原告：北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店4楼。法定代表人：龚平，执行董事。委托诉讼代理人：和秀娟，女，该公司员工。被告：药瑞英，女，1967年3月13日出生，汉族，户籍地广东省珠海市斗门区。被告：孙亚敏，女，1980年3月13日出生，汉族，户籍地天津市北辰区，现住河北省保定市蠡县。委托诉讼代理人：侯庆泽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京盛玺置业有限公司（以下简称盛玺公司）与被告药瑞英、被告孙亚敏商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛玺公司的委托诉讼代理人和秀娟，被告孙亚敏及其委托诉讼代理人侯庆泽到庭参加诉讼。被告药瑞英经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。盛玺公司向本院提出诉讼请求：1.判令药瑞英、孙亚敏立即原状返还盛玺公司位于北京市大兴区西红门镇5号办公楼17层1703号商品房；2.判令药瑞英、孙亚敏支付盛玺公司房屋使用费835324元（暂计至2019年4月25日），药瑞英、孙亚敏对房屋使用费承担连带责任；3.本案诉讼费由药瑞英、孙亚敏承担。诉讼中，盛玺公司撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2013年1月6日，盛玺公司与药瑞英签订《北京市商品房预售合同》（编号Y1428679）及《补充协议》，约定盛玺公司将坐落于大兴区西红门镇5号办公楼17层1703号商品房出售给药瑞英，总价1219451元，药瑞英支付首付款619451元，其余房款60万元采用按揭贷款方式支付。盛玺公司于合同签订当日办理了商品房的网签备案手续，并按预售合同约定于2015年7月15日将房屋交付药瑞英。因药瑞英未按时偿还贷款，盛玺公司承担代偿责任，故盛玺公司向北京市大兴区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的预售合同并由药瑞英承担违约责任。北京市大兴区人民法院于2016年11月25日作出（2015）大民初字第17543号民事判决书，判决解除盛玺公司与药瑞英签订的《北京市商品房预售合同》，该判决于2017年2月23日生效。但时至今日，药瑞英始终未配合盛玺公司办理预售合同备案解除手续，且占有房屋拒不归还，其应按照预售合同约定将房屋原状返还。2015年7月5日，药瑞英与孙亚敏签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定孙亚敏以100万元的价格购买涉案房屋。药瑞英将涉案房屋交付给孙亚敏使用后未按合同约定办理房屋权属转移登记手续，孙亚敏诉至法院请求确认涉案房屋所有权为其所有，并要求药瑞英、盛玺公司协助其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，北京市第二中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）京02民终11610号民事判决书，判决驳回孙亚敏的全部诉讼请求。孙亚敏基于其与药瑞英签订的合同占有涉案房屋，侵犯了盛玺公司的权利，孙亚敏作为实际占有人应将房屋原状返还。药瑞英未作答辩。孙亚敏辩称，1.盛玺公司以商品房预售合同纠纷起诉孙亚敏不能成立，孙亚敏主体不适格。北京市大兴区人民法院判决解除盛玺公司与药瑞英的预售合同，盛玺公司基于已被解除的预售合同起诉药瑞英、孙亚敏，请求返还涉案房屋，并支付房屋使用费，根据合同相对性原则，预售合同仅约束盛玺公司和药瑞英，与孙亚敏无关，盛玺公司基于预售合同的条款主张返还涉案房屋及房屋使用费，该违约责任也应由药瑞英承担，而无权向孙亚敏主张，因此孙亚敏不应成为本案适格被告。2.2015年7月5日，药瑞英与孙亚敏签订房屋买卖合同，约定药瑞英将从盛玺公司处所购买的涉案房屋出售给孙亚敏。房屋买卖合同签订后，孙亚敏依约足额支付购房款55万元（其中包括定金2万元）给药瑞英。2015年7月5日，孙亚敏向药瑞英支付涉案房屋的契税36669.72元、公共维修基金10048元、产权代办费1000元、销售合同印花税611元、产权登记费550元、有线电视初装费300元、产权证印花税5元、物业费2700余元。2015年7月5日，在盛玺公司、药瑞英、孙亚敏、中介公司工作人员均在场的情况下，盛玺公司向孙亚敏交付涉案房屋的业主手册、产品手册、进户门钥匙、水卡、猫眼、邮箱等，并让孙亚敏在嘉悦中心物品交验清单业主签字确认栏签名确认。同日，盛玺公司带领孙亚敏对涉案房屋中墙面、顶棚、消防喷淋、空调机位及其他项目进行验收，并让孙亚敏在嘉悦中心房屋交付验收清单业主签名处签名。涉案房屋系由盛玺公司直接交付孙亚敏，而并非由药瑞英向孙亚敏交付。孙亚敏对涉案房屋系合法购买，但该房屋无法正常使用，无任何收益，也不存在任何侵权情形，盛玺公司主张孙亚敏返还涉案房屋没有事实和法律依据，应予驳回。盛玺公司收取了药瑞英购房款120余万元，并未退还药瑞英，盛玺公司未退款的情况下，药瑞英不应退房。本院经审理认定事实如下：一、（2015）大民初字第17543号民事判决情况盛玺公司与药瑞英、第三人孙亚敏商品房预售合同纠纷一案，盛玺公司诉称：盛玺公司与药瑞英于2013年1月6日签订合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》，约定药瑞英以总价款1219451元的价格购买盛玺公司开发的位于大兴区西红门镇5#办公楼17层1703号商品房，并于2015年7月15日签订《北京市商品房预售合同》补充协议，约定该商品房的总价款调整为1222324元；盛玺公司已经按约将该商品房交付药瑞英使用。药瑞英以按揭贷款付款方式向中国建设银行股份有限公司北京大兴支行贷款600000元，由盛玺公司作为药瑞英贷款的保证人，并约定在盛玺公司承担保证责任期间，药瑞英逾期偿还贷款本息而致使盛玺公司承担代偿项（本息、罚息、追款费用等）担保责任的，药瑞英应自盛玺公司代偿款项之日起5日内归还代偿款项，逾期超过30日或因药瑞英逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，盛玺公司有权解除预售合同。盛玺公司解除合同的，药瑞英应按该商品房总房款的20%向盛玺公司支付违约金。后药瑞英未按约定偿还贷款，截至2015年9月30日药瑞英逾期偿还银行借款本息及罚息共计人民币56468.24元已由盛玺公司代为清偿，药瑞英未按约定向盛玺公司归还代偿款项，经催告后仍未能归还且逾期归还代偿款项已超过30日。故诉至法院，请求法院判令：1.解除盛玺公司与药瑞英签署的合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房预售合同》补充协议；2.判令药瑞英协助盛玺公司办理解除合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》备案手续；3.药瑞英将按照合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》所购买的商品房恢复原状后交还给盛玺公司；4.药瑞英返还盛玺公司代为偿还的银行借款本息及罚息56468.24元；5.药瑞英向盛玺公司支付违约金243890.2元；6.药瑞英承担本案诉讼费。药瑞英未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。孙亚敏述称：药瑞英于2015年7月5日与孙亚敏签订《北京市存量房屋买卖合同》将涉案房屋以100万元的价格出售给孙亚敏。在房子可以过户到孙亚敏名下的情况下，孙亚敏希望和盛玺公司达成调解，同意承担盛玺公司代交的费用和诉讼费用，但不认可罚金和违约金。同时孙亚敏就本案相关事实已提起了确权诉讼，要求确认本案涉案房屋所有权归孙亚敏所有并由盛玺公司协助孙亚敏办理涉案房屋的所有权转移登记手续。经审理查明：2013年1月6日，盛玺公司（出卖人）与药瑞英（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同，合同编号：Y1428679），约定药瑞英作为买受人向出卖人盛玺公司购买位于北京市大兴区西红门镇5#办公楼17层1703号的商品房一套，预测建筑面积50.68平方米，其中套内建筑面积33.96平方米；总价款人民币1219451元，买受人采用按揭方式（商业银行贷款）付款，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款50%的首付款（最终付款比例以贷款银行的要求为准），即人民币619451元；该商品房其余房款人民币600000元，由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。其中附件八约定，如果出卖人为买受人向贷款银行申请贷款提供了阶段性连带责任保证，买受人在贷款银行发放贷款以后，逾期偿还贷款本息而导致出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等，下同）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金，若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同，出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。同日，盛玺公司与药瑞英办理了商品房预售合同备案手续。2015年7月15日，盛玺公司（出卖人，甲方）与药瑞英（买受人，乙方）签订《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，约定经公安行政管理部门核准，商品房坐落变更为：北京市大兴区宏业路9号院1号楼17层1703；该商品房实测建筑面积50.24平方米，其中套内建筑面积34.04平方米，商品房价款调整为总价款1222324元；本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款2873元。合同签订后，药瑞英向盛玺公司支付了房屋首付款。2014年6月6日，药瑞英（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称建行大兴支行，贷款人）、盛玺公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。药瑞英向建行大兴支行借款60万元，用于购买涉案房屋；盛玺公司作为保证人在该合同项下提供的保证责任为连带责任保证，合同项下担保方式为阶段性保证加抵押，关于保证期间的约定为：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，建行大兴支行向药瑞英发放了60万元贷款。因药瑞英未按与建行大兴支行签订合同约定履行还款义务，贷款发生逾期，2015年6月29日，盛玺公司向建行大兴支行承担保证责任，代为偿还罚息、利息、本金总计35382元。2015年8月7日，盛玺公司向药瑞英发函,要求药瑞英在收到该函后三日内，全额归还盛玺公司代偿的借款本息及罚息人民币35382元，并支付违约金人民币3538.2元，如未能如期还款，将解除预售合同并保留通过法律途径追索代偿的借款本息及罚息并就追相关违约责任的全部权利。后药瑞英仍未如期还款，2015年9月30日，盛玺公司承担保证责任，向建行大兴支行代为偿还罚息、利息、本金总计21086.24元。至庭审结束时，药瑞英未向盛玺公司偿还以上款项。另查明，2015年7月5日，药瑞英（出卖人）与孙亚敏（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定将涉案房屋以100万元的价格出售给孙亚敏，药瑞英在同日将涉案房屋交付给孙亚敏使用。现涉案房屋由孙亚敏使用。2016年6月24日,孙亚敏向本院提起(2016)京0115民初10740号民事诉讼,其诉讼请求为:要求依法确认涉案房屋为孙亚敏所有,要求药瑞英协助孙亚敏办理涉案房屋的房屋所有权转移登记手续。该案现在审理过程中。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。盛玺公司与药瑞英签订的预售合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强行性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方于预售合同中约定，逾期偿还贷款本息而导致出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等，下同）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金，若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同，出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。根据本案查明的事实，药瑞英未按借款合同的约定向银行履行还款义务，导致盛玺公司承担保证责任，且并未于30日内归还代偿款项，现合同约定的解除条件已成就，解除权人盛玺公司据此要求解除签订的预售合同，同时要求药瑞英协助办理合同登记备案撤销手续并要求其返还代偿金额、支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，法院缺席判决如下：一、解除盛玺公司与药瑞英签署的合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》；二、药瑞英于本判决生效后十日内协助盛玺公司办理解除合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》备案手续；三、药瑞英于本判决生效后十日内返还盛玺公司代为偿还的银行借款本息及罚息五万六千四百六十八元二角四分；四、药瑞英于本判决生效后十日内向盛玺公司支付违约金二十四万三千八百九十元二角。该判决书已经生效。二、（2016）京0115民初10740号、（2017）京02民终11610号民事判决情况上诉人孙亚敏与被上诉人药瑞英及原审第三人盛玺公司物权确认纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初10740号民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。孙亚敏上诉请求：依法撤销原判，改判支持孙亚敏一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审严重超出普通程序审理期限，程序违法；2.(2015)大民初字第175433号民事判决送达形式违法，剥夺了孙亚敏上诉权，判决未生效，依法不能作为本案一审判决的依据；3.一审判决部分事实认定错误。一审判决认定盛玺公司对坐落于大兴区西红门镇5号楼17层1703号房屋（公安行政管理部门最终核准时变更为：北京市大兴区宏业路9号院1号楼17层1703号）拥有产权是错误的。药瑞英与盛玺公司订立的商品房预售合同中约定的解除条件已成就是错误的；4.孙亚敏与药瑞英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在履行不能的问题。药瑞英未到庭答辩且未提交书面答辩意见。盛玺公司述称，同意一审判决。1.我公司以出让的方式取得北京市大兴区西红门镇嘉悦中心地块的国有土地使用权，使用证编号：京兴国用（2012出）第00095号。后经批准，在上述地块建设了“嘉悦中心”项目。涉诉房屋在该项目内，我公司已取得涉诉房屋的所有权证，孙亚敏无权要求确认该房屋为其所有。2.法院已经判决解除我公司与药瑞英的预售合同，孙亚敏无权占有涉诉房屋，应将该房屋退还我公司。3.由于药瑞英与其他人存在纠纷，涉诉房屋现处于查封状态，所有权的转移登记根本无法变更。4.即便我公司与药瑞英之间的买卖合同没有解除，房屋没被查封，我公司也没有义务将房屋直接过户到孙亚敏名下。因为我公司与孙亚敏之间不存在法律关系，也无法判断孙亚敏与药瑞英之间的合同关系是否属实。、孙亚敏向一审法院起诉请求：1.涉诉房屋所有权为孙亚敏所有；2.药瑞英、盛玺公司协助孙亚敏办理涉诉房屋所有权转移登记手续；3.本案的诉讼费用由药瑞英承担。一审法院认定事实：2013年1月6日，盛玺公司（出卖人）与药瑞英（买受人）就涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（编号：Y1428679）约定，盛玺公司出售涉诉房屋，买受人为药瑞英。购房总价款为1219450元。逾期偿还贷款本息而导致出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等，下同）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金，若买受人逾期归还偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并向保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同，出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。2015年7月5日，双方签订《补充协议》，约定，经公安行政管理部门核准，涉诉房屋坐落变更为：北京市大兴区宏业路9号院1号楼17层1703；该商品房实测建筑面积为50.24平方米，其中套内建筑面积34.04平方米，商品房价款调整为总价款1222324元。合同签订后，药瑞英向盛玺公司支付了房屋首付款619451元，并补交房款2873元，由建行大兴支行向药瑞英发放60万元贷款，后因药瑞英未按借款合同的约定向银行履行还款义务，导致盛玺公司承担保证责任，并未于30日内归还代偿款项。后，盛玺公司起诉药瑞英及第三人孙亚敏商品房预售合同纠纷一案，大兴法院作出（2015）大民初字第17543号民事判决书，判决解除盛玺公司与药瑞英签署的编号为Y1428679的预售合同及补充协议，药瑞英于判决生效后十日内协助盛玺公司办理解除预售合同的备案手续、返还盛玺公司代为偿还的银行借款本息及罚息56468.24元、向盛玺公司支付违约金243890.2元。该判决书现已经生效。2015年7月5日，药瑞英（出卖人）与孙亚敏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，孙亚敏以100万元的价格购买药瑞英的涉诉房屋；双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在365日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日其至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付；若因药瑞英提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致孙亚敏无法取得房屋所有权的，药瑞英将构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订当日，孙亚敏支付药瑞英首付款55万元（含定金2万元），并代药瑞英向盛玺公司支付涉诉房屋的契税36669.72元、公共维修基金10048元、产权代办费1000元、销售合同印花税611元、产权登记费550元、有线电视初装费300元、产权证印花税5元。药瑞英向盛玺公司出具《付款承诺书》一份，载明，药瑞英认购的涉诉房屋由孙亚敏支付52056.72元，药瑞英承诺该付款已经代付人同意，合法有效。药瑞英将涉诉房屋交付给孙亚敏使用。经一审法院释明，目前涉诉房屋还登记在盛玺公司名下，并没有办理其他产权登记，孙亚敏坚持按物权确认纠纷为本案案由。一审法院认为，药瑞英、孙亚敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，药瑞英、孙亚敏均应按照合同约定行使权利、履行义务。大兴法院作出的（2015）大民初字第17543号民事判决书，判决解除药瑞英与盛玺公司签订的预售合同，该判决现已生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。药瑞英并非本案涉诉房屋的所有权人，药瑞英、孙亚敏所签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在事实上不能履行的情形，故孙亚敏要求确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，缺席判决：驳回孙亚敏的全部诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。孙亚敏提交两份证据，第一份证据，2017年10月3日收款收据（明细为代收电费），证明孙亚敏在涉诉房屋居住；第二份证据，借记卡账户历史明细清单，证明孙亚敏与药瑞英完成房款支付。盛玺公司质证称，对第一份证据真实性无异议，证明目的不认可，不能证明涉诉房屋所有权归属于孙亚敏。对第二份证据真实性、证明目的均不予认可，因孙亚敏与药瑞英的合同关系是否存在、是否真实无法判断。经审查，二审法院认为，第一份证据属于新证据，但收款收据仅能证明电费缴纳情况，不能证明所有权的归属，与本案缺乏关联性。第二份证据形成于一审开庭之前，不属于二审新证据，且盛玺公司不予认可，加之该证据只能证明银行转帐情况，不能证明所有权的归属，与本案缺乏关联性。二审中，孙亚敏申请北京世纪中成房地产经纪公司法定代表人化伟出庭作证，证明2015年7月5日孙亚敏从药瑞英手中购买了涉诉房屋，孙亚敏、药瑞英及其公司的人(中介身份)共同到盛玺公司办理的房屋交付手续。孙亚敏质证称无意见，盛玺公司质证称对证人身份无法判断。二审法院经审理查明的事实与一审法院无异，二审法院对此予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点为：涉诉房屋所有权归属问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。现有证据表明，涉诉房屋的所有权现仍登记在盛玺公司名下，故涉诉房屋的权属是明确的。孙亚敏主张其为涉诉房屋所有权人的主要依据为，其与药瑞英签订的《北京市存量房屋买卖合同》。根据本案已查明事实，药瑞英于2013年1月6日与盛玺公司签订预售合同，购买了涉诉房屋。后因药瑞英逾期交纳贷款，盛玺公司依据双方签订的合同约定起诉药瑞英，要求解除双方签订的预售合同。经大兴法院判决，药瑞英与盛玺公司签订的预售合同解除。该判决书现已生效。期间，涉诉房屋的所有权人并未发生变更，一直登记为盛玺公司。孙亚敏与药瑞英签订《北京市存量房屋买卖合同》时，其对药瑞英只是与盛玺公司签订了预售合同并未取得涉诉房屋的所有权证书的事实是知晓的。现孙亚敏以其与药瑞英签订了《北京市存量房屋买卖合同》为由，要求确认其对涉诉房屋享有所有权，缺乏法律依据，二审法院不予支持。综上所述，孙亚敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。三、本案中认定的事实本案诉讼中，盛玺公司提交房屋产权证和公安机关出具的门牌、楼牌编号证明信，证明涉案房屋现仍登记在盛玺公司名下。盛玺公司陈述，其要求药瑞英返还涉案房屋的依据是双方签订的商品房预售合同已被法院判决解除，要求孙亚敏返还涉案房屋的依据是孙亚敏是实际占有人。孙亚敏认可现其持有涉案房屋的钥匙，在名义上占有涉案房屋，但并未实际居住。另外，孙亚敏主张，其向药瑞英支付的购房款，药瑞英未返还；药瑞英向盛玺公司支付的购房款，盛玺公司亦没有返还。诉讼中，盛玺公司认可其未向药瑞英返还过款项，并陈述药瑞英没有主张过返还，也没有达到返还的条件，因为孙亚敏未配合办理解除预售备案手续，也没有返还涉案房屋，其同意在达到返还条件时扣除相应的费用返还药瑞英已付的购房款，但因药瑞英未到庭，未提出相应的诉求，所以应当另行解决，而不宜在本案中解决。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。药瑞英经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋登记在盛玺公司名下，盛玺公司与药瑞英之间签订的《北京市商品房预售合同》及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》经法院判决已经解除，作为合同解除后的法律后果，药瑞英应将涉案房屋原状返还盛玺公司。孙亚敏以其与药瑞英签订了《北京市存量房屋买卖合同》为由，要求确认其对涉案房屋享有所有权，经法院判决驳回其诉讼请求。孙亚敏作为涉案房屋的实际占有人，负有协助返还义务。关于购房款，因药瑞英未到庭，未提出相应抗辩或诉求，且盛玺公司陈述还涉及扣除相关费用问题，故不宜在本案中一并处理，当事人如对此产生争议可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：药瑞英于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门镇5号办公楼17层1703号的商品房原状返还北京盛玺置业有限公司，孙亚敏负协助返还义务。案件受理费12153元、公告费260元，由药瑞英负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 晶人民陪审员 于 静人民陪审员 李秋生二〇二〇年六月二十九日书 记 员 曾晨威-18--1-