云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终357号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，住所地：云南省昆明市北市区金江路1号。负责人：高存宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：何发洪，云南大韬律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南豪锦源酒店有限公司，住所地：云南省昆明市晋宁区昆阳镇东绕城线西侧。法定代表人：朱会。被上诉人（原审被告）：朱会，男，汉族，1966年1月6日生，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：唐燕，女，汉族，1970年10月25日生，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：云南豪锦源房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市晋宁区昆阳镇北门子午胎进厂路。法定代表人：朱会。以上四位被上诉人的共同委托诉讼代理人：董明，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。以上四位被上诉人的共同委托诉讼代理人：董建健，云南律知律师事务所实习律师，特别授权代理。原审被告：云南银裕融资担保有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区王旗营77号金领地大厦10层1001号。法定代表人：杨家升。原审被告：昆明长青融资担保有限公司，住所地：云南省昆明市穿金路263号昆明候谷花园D3幢1层商业1-1号、1-2号、1-3号；2层商业2-1号；3层商业3-1号。法定代表人：朱开荣，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融资产云南分公司）因与被上诉人云南豪锦源酒店有限公司（以下简称豪锦源酒店公司）、朱会、唐燕、云南豪锦源房地产开发有限公司（豪锦源房产公司），原审被告云南银裕融资担保有限公司（以下简称银裕公司）、昆明长青融资担保有限公司（以下简称长青公司）金融不良债权转让合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，经询问、调查并征得上诉人华融资产云南分公司，被上诉人豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司，原审被告长青公司的同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华融资产云南分公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判为若豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司未履行一审判决第一、二项确定的义务，其有权对豪锦源酒店公司抵押的位于晋宁县昆阳街道办事处东绕城线西侧的土地【云（2016）晋宁县不动产证明第0000013号】及地上全部建筑物、构筑物以及附着物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实及理由：1.一审法院对涉案抵押土地及地上全部建筑物、构筑物以及附着物一并抵押的事实部分认定不清，涉案抵押土地上的建筑物、构筑物已于2013年建成完工，早于抵押时间2016年8月17日。2.一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，豪锦源酒店公司以建设用地土地使用权进行抵押的，及于地上建筑物，故华融资产云南分公司对地上酒店、公寓享有优先受偿权。豪锦源酒店公司、豪锦源房产公司、朱会、唐燕共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。1.华融资产云南省分公司的上诉请求超出一审诉讼请求的范围，不应当纳入二审法院的审理。华融资产云南省分公司一审诉请按照抵押合同的约定，拍卖、变卖抵押物实现债权，而抵押合同第三条约定及抵押物清单均明确抵押物仅为土地使用权，并不包括地上建筑物。法律没有禁止权利人进行权利的选择，依据不告不理的原则，二审法院的审理范围不能超越一审诉讼请求范围；2.在案涉贷款及国有土地使用权抵押的时候并没有上诉人所说的建筑物，现有建筑物是在2016年之后逐步形成，至今尚未完工。所以依据《中华人民共和国物权法》第二百条规定，上诉人对案涉土地上的建筑物不具有抵押权，不享有优先受偿权。长青公司述称，没有意见。银裕公司未作陈述。华融资产云南分公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司立即向其归还借款本金33250000元（大写：叁仟叁佰贰拾伍万元整），支付利息2866637.73元、罚息744758.44元、复利140350.80元（截止2018年7月20日），本息合计37001746.96元（大写：叁仟柒佰万零壹仟柒佰肆拾陆元玖角陆分整）。2.请求人民法院判决豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司向其支付自2018年7月21日起至实际全部归还本息之日止的欠息（按照《借款展期协议》约定的利率执行）。3.若豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司未能够按时归还借款本息及承担合同确定的费用义务的，请求法院判决按照《抵押合同》的约定，拍卖、变卖抵押物用来清偿借款本息及为实现债权产生的费用。4.请求人民法院判决银裕公司、长青公司在保证合同约定的保证范围内承担连带偿还责任。5.由豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司、银裕公司、长青公司承担其为实现债权产生的律师费703033.19元。6.由豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司、银裕公司、长青公司承担其为实现债权产生的诉讼费、保全费及其他为实现债权产生的费用。一审法院认定以下事实：2010年7月30日，豪锦源酒店公司与晋宁县农村信用合作联社签订了合同编号为2010年固借字第001号的《固定资产借款合同》，借款本金为3500万元，期限为60个月（自2010年7月30日起至2015年7月30日止），月利率为7.92‰，按季结息，借款到期，利随本清。2010年7月28日，唐燕、朱会向晋宁县农村信用合作联社出具了《共同还贷承诺书》，承诺对上述贷款承担连带清偿责任。为担保债务的履行，2010年7月30日，晋宁县农村信用合作联社与银裕公司签订了编号为2010年保字第001号的《保证合同》，为豪锦源酒店公司与晋宁县农村信用合作联社的上述借款提供连带责任保证，同时，提供总额为180万元的单位定期存单为上述借款提供质押担保。2010年7月30日，晋宁县农村信用合作联社与长青公司签订了编号为2010年保字第002号的《保证合同》，为豪锦源酒店公司与晋宁县农村信用合作联社的上述借款提供连带责任保证，同时，提供总额为170万元的单位定期存单为上述借款提供质押担保。晋宁县农村信用合作联社于2010年7月30日按照借款合同的约定向豪锦源酒店公司发放了贷款3500万元。由于豪锦源酒店公司无法按期偿还本金，于2015年7月29日与晋宁县农村信用合作联社签订了合同编号为2015年企借展字第001号《借款展期协议》，展期金额为3475万元，展期期限为2015年7月29日至2017年7月29日止，展期利率按5年期以上央行同期同档基准利率上浮65%执行，即月利率7.425‰，展期到期一次性偿还。对逾期贷款按约定利率基础上加收50%作为罚息利率，罚息自贷款逾期之日起计收，并对未支付的利息按罚息利率计收复利。银裕公司、长青公司愿意按与贷款人签订的2010年保字第001号以及002号保证合同的约定继续对借款人在原借款合同和借款展期协议项下的全部债务承担连带保证责任。2015年7月29日，朱会、唐燕、豪锦源房产公司分别向晋宁县农村信用合作联社出具了《共同还款承诺书》，表明在前述《借款展期协议》项下的法律地位与借款人等同。2015年7月29日，晋宁县农村信用合作联社与银裕公司签订了编号为2015年保质字第003号的《保证金质押合同》，约定由银裕公司提供总额为人民币180万元的单位定期存单为上述借款提供质押担保；2015年7月29日，晋宁县农村信用合作联社与长青公司签订了编号为2015年保质字第004号的《保证金质押合同》，约定由长青公司提供总额为人民币170万元的单位定期存单为上述借款提供质押担保。晋宁县农村信用合作联社于2015年7月29日按照借款合同的约定向豪锦源酒店公司发放了贷款3475万元。2016年7月1日，晋宁县农村信用合作联社与豪锦源酒店公司签订了编号为0111010272160701110000001号的《抵押合同》，约定以豪锦源酒店公司名下编号为【晋国用（2016）第1028号】的土地使用权（2016年8月11日换发为云（2016）晋宁县不动产权第0000087号）提供抵押担保，并于2016年8月17日办理了抵押登记，获得编号为【云（2016）晋宁县不动产证明第0000013号】的不动产登记证明。2018年3月28日，晋宁县农村信用合作联社将该笔债权转让给了华融资产云南分公司，并与华融资产云南分公司签署了《不良资产（债权）批量转让协议》，双方于2018年4月17日在云南经济日报B4版登报了《昆明市晋宁区农村信用合作联社与华融资产云南分公司债权转让通知暨债务催收联合公告》。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。晋宁县农村信用合作联社与豪锦源酒店公司签订《固定资产借款合同》《借款展期协议》，双方之间建立了合法有效的合同关系。因晋宁县农村信用合作联社将本案债权转让给华融资产云南分公司，该转让并不违反法律规定，长青公司抗辩晋宁县农村信用合作联社不属于国有银行而不具备转让主体资格因无相应的法律依据，一审法院不予采纳。故晋宁县农村信用合作联社的权利义务由华融资产云南分公司承继。豪锦源酒店公司未按《房地产借款合同》《借款展期协议》的约定还本付息，各当事人亦对欠款本金3325万元不持有异议，故对于华融资产云南分公司要求豪锦源酒店公司偿还尚欠借款本金3325万元符合合同规定且未违反法律规定，一审法院予以支持。至于华融资产云南分公司所主张的利息、罚息及复利，《借款展期协议》中约定：“按5年期以上央行同期同档基准利率上浮65%执行。”及“借款人未按本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权对在本协议约定期限内不能按期支付的利息，按本协议约定的借款利率计收复利；贷款人有权对逾期贷款按本协议约定的利率基础上加收50%作为罚息利率，罚息自贷款逾期之日起计收，并对未支付的利息按罚息利率计收复利。”，该约定不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，故华融资产云南分公司主张应按约支付利息、罚息及复利符合合同约定，一审法院予以支持。华融资产云南分公司提交的利息计算方式符合合同约定，一审法院予以确认，即截至2018年7月20日，豪锦源酒店公司尚欠付利息2866637.73元、罚息744758.44元、复利140350.80元以及自2018年7月21日起至实际全部归还本息之日止的罚息、复利（均按年利率13.37%计算）。豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司、银裕公司、长青公司虽不认可，但无相应证据予以证实，故一审法院不予采纳。至于华融资产云南分公司为实现债权所产生的费用，因在《房地产借款合同》《抵押合同》《保证合同》中均约定了律师费的承担方式，故对于华融资产云南分公司要求承担律师费，一审法院予以支持。但就本案中华融资产云南分公司实际支付了律师费20000元，其余律师费尚未实际产生，故一审法院按照实际产生的律师费20000元予以支持。朱会、唐燕、豪锦源房产公司分别向晋宁县农村信用合作联社出具了《共同还款承诺书》表明在前述《借款展期协议》项下的法律地位与借款人等同，故华融资产云南分公司请求朱会、唐燕、豪锦源房产公司承担共同还款责任符合法律规定，一审法院依法予以支持。银裕公司、长青公司分别与华融资产云南分公司签署的《保证合同》，自愿为本案借款本息及实现债权费用提供连带保证责任担保、并承诺：“乙方（原告）主债权上存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是第三人提供，乙方有权要求甲方（担保人）先承担保证责任或要求甲方与物的担保人同时履行担保责任。”，在《借款展期协议》亦表明按《保证合同》的约定继续提供担保，且华融资产云南分公司起诉未超过保证期间，故一审法院对华融资产云南分公司要求银裕公司、长青公司承担连带清偿责任的诉请予以支持。华融资产云南分公司主张行使抵押权利，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”《中华人民共和国物权法》第一百九十二条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，晋宁县农村信用合作联社与豪锦源酒店公司签订了编号为0111010272160701110000001号的《抵押合同》，合同内容合法有效，且该抵押办理了相关登记，故抵押权依法成立，该抵押权一并转让给本案华融资产云南分公司。在债务人不履行清偿义务时，华融资产云南分公司有权主张拍卖、变卖抵押物以优先受偿，一审法院对其主张予以支持。至于华融资产云南分公司主张前述《抵押合同》载明的土地使用权之地上建筑物一并抵押，但华融资产云南分公司并未明确该地上建筑物的数量、面积，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十二条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，判决：一、由豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司于判决生效之日起十日内向华融资产云南分公司归还借款本金人民币33250000元以及截止2018年7月20日止的利息2866637.73元、罚息744758.44元、复利140350.80元，并向华融资产云南分公司支付自2018年7月21日起至实际还清之日止的逾期利息（含罚息、复利，以年利率13.37%计算）；二、豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司于本判决生效之日起十日内向华融资产云南分公司支付律师费20000元；三、由银裕公司、长青公司对第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任，银裕公司、长青公司承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司追偿；四、若豪锦源酒店公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司未履行前述义务，华融资产云南分公司有权对豪锦源酒店公司抵押的位于晋宁县昆阳街道办事处东绕城线西侧的土地【云（2016）晋宁县不动产证明第0000013号】折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。一审案件受理费226809元及保全费5000元，由豪锦源酒店公司、银裕公司、长青公司、朱会、唐燕、豪锦源房产公司共同负担。二审中，华融资产云南分公司认为一审判决未认定涉案土地抵押权设立时地上建筑物已经存在，存在不当。各方当事人对一审认定的其他事实均无异议。本院对各方当事人无异议的一审认定事实予以确认。二审中，华融资产云南分公司提交《云南豪锦源酒店建设项目进度情况》《豪锦源大酒店工程进度情况说明》《云南豪锦源酒店有限公司组织机构实施方案》《豪锦源大酒店及商业、办公楼竣工测量成果报告》，《承诺书》《抵押贷款三方特别约定书》，《不动产登记证明》《公告》等三组证据，欲证明豪锦源酒店公司在办理案涉土地使用权抵押登记前，抵押土地上的建筑物已经竣工完成，数量、面积已经确定。豪锦源酒店公司、豪锦源房产公司、朱会、唐燕质证认为，因《承诺书》没有原件，对其真实性不予认可，对其他证据的真实性无异议，但对证明力不予认可，并认为豪锦源酒店公司参与的上述证明材料都是按照晋宁县农村信用合作联社的要求出具或是签订，不能证明当时地上建筑物已经形成；《豪锦源大酒店及商业、办公楼竣工测量成果报告》是测绘单位按照设计图纸作出的报告，并不是对已经建成实物的测量报告，该报告结论和其他证据所表述的地上建筑物情况，包括面积等也不相符。长青公司对上述证据材料无异议。银裕公司未发表质证意见。本院认为，因各方当事人对《云南豪锦源酒店建设项目进度情况》《豪锦源大酒店工程进度情况说明》《云南豪锦源酒店有限公司组织机构实施方案》《豪锦源大酒店及商业、办公楼竣工测量成果报告》《抵押贷款三方特别约定书》《不动产登记证明》《公告》等证明材料的真实性无异议，本院对上述证明材料的真实性予以确认；豪锦源酒店公司、豪锦源房产公司、朱会、唐燕虽认为《承诺书》未提供原件核实，但《承诺书》上记载涉案内容与其他证据能够相互印证，本院对其真实性予以确认。对上述证据的证明力问题，本院将在下文说理部分予以综合评判。本案二审的争议焦点问题为：华融资产云南分公司对涉案土地上的建筑物是否享有抵押权？本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地地上的建筑物一并抵押”，第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。华融资产云南分公司是否对涉案建筑物享有抵押权的关键在于涉案建筑物是否在抵押设立前已经存在。华融资产云南分公司二审提交的证据材料显示，豪锦源酒店公司2010年出具的《云南豪锦源酒店建设项目进度情况》《云南豪锦源酒店有限公司组织机构实施方案》及2015年出具的《承诺书》明确记载了涉案建筑物的建设过程和主体完工事实；晋宁县规划测绘设计所于2013年10月15日出具的《豪锦源大酒店及商业、办公楼竣工测量成果报告》亦能说明案涉建筑物当时已经存在并经过实地测量。豪锦源酒店公司虽不认可上述证据的证明内容，但未能提交相反证据予以反驳，且其主张涉案建筑物系办理抵押登记后新增建筑物亦未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。故此，本院认为涉案土地于2016年8月17日办理抵押登记前，其上建筑物已经存在。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，华融资产云南分公司对涉案建筑物享有抵押权。根据法律规定房地一体抵押、一体处置原则，华融资产云南分公司上诉请求亦并不存在超一审诉讼请求的问题。综上所述，华融资产云南分公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，导致判决部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第二百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初2013号民事判决第一、二、三项；二、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初2013号民事判决第四项；三、若云南豪锦源酒店有限公司、朱会、唐燕、云南豪锦源房地产开发有限公司未履行前述义务，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司有权对云南豪锦源酒店有限公司抵押的位于晋宁县昆阳街道办事处东绕城线西侧的土地及地上建筑物【云（2016）晋宁县不动产证明第0000013号】折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、驳回中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费226809元及保全费5000元，由云南豪锦源酒店有限公司、云南银裕融资担保有限公司、昆明长青融资担保有限公司、朱会、唐燕、云南豪锦源房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费226809元，由云南豪锦源酒店有限公司、朱会、唐燕、云南豪锦源房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  汤莉婷审判员  杨 聃审判员  张 伟二〇二〇年六月五日法官助理赵维书记员王定强