河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初542号原告:刘俊宏，男，汉族，1981年11月19日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：王国青，河南承通律师事务所律师。被告：洛阳市西房物业管理有限公司。住所地：洛阳市西工区王城大道178号4栋101。法定代表人：张卫国，系经理。委托诉讼代理人：张天星，系公司员工。委托诉讼代理人：霍明礼，河南广文律师事务所律师。原告刘俊宏诉被告洛阳市西房物业管理有限公司（以下简称洛阳西房物业公司）财产损害责任纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊宏及其委托诉讼代理人王国青，被告洛阳西房物业公司的委托诉讼代理人张天星、霍明礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘俊宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失47131元（财产损失24751元、房租10500元、物业费3880元、鉴定费5000元、精神损失费3000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年购买位于孟州市河雍大街××碧水云天小区××楼××单元××楼××号房屋，并于2016年8月进行装修，后因装修队家中有事，装修途中停工。2017年1月26日中午，原告回到新房张贴对联时，发现室内屎尿满屋，污水横流，前期装修的一切物品都在屎尿中浸泡。原告赶忙喊物业张工过来查看，经查看，发现是负一楼主管道堵塞造成污水反流。事发后两年内，原告无数次与物业公司协商赔偿事宜，可至今物业公司仍没有给出任何处理结果。被告洛阳西房物业公司辩称，被告公司不是适格被告。本案是侵权纠纷，被告不是侵权行为的实施人,下水管道堵塞不是被告公司造成，被告不应承担赔偿责任。原被告之间是物业服务合同关系,被告接到原告的报告后,在最短时间内疏通了下水管道，查清了堵塞原因，打捞出了堵塞物，被告已经履行了物业服务合同约定的义务。堵塞物是直径75毫米的地漏内芯，原告应证明谁把该地漏内芯丢弃在直径110毫米下水管道中。原告(包括原告雇佣的施工人员)在装修过程中将地漏内芯掉入下水管道，造成堵塞的可能性最大。原告称2016年8月份装修、后停工，2017年1月26号发现被浸泡，钥匙在原告手中，被告公司无法对紧锁的房屋入户检查。长期浸泡造成损失的责任在原告，原告应自己承担损失。2017年1月26号发现堵塞之前已经入住的、共同使用该下水管道的3楼以上的6户业主也有可能造成地漏内芯堵塞下水管道。本案应参照《侵权责任法》的规定“难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”根据原被告双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告西房物业公司是否系本案的适格被告？2、原告要求被告赔偿的项目及数额是否有事实和法律依据，应否予以支持？围绕本案的争议焦点，原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份、购房发票一张，证明涉案房产系原告依法购买所得，原告具备本案诉讼主体资格；2、证人范某书面证言一份、现场照片10张，证明原告房屋被污损及部分装修材料损失的事实；3、租房合同一份、物业收费凭证两张、房屋租金收据三份，证明由于被告的过错，导致原告的房屋迟迟不能居住，原告在外租房居住至今，支付租金10500元，原告支付物业费3880元；4、《鉴定评估报告》及《鉴定评估报告更正》各一份、鉴定费票据1张，证明为确认原告的损失，原告支付鉴定费5000元，鉴定机构确认原告因污损造成的部分损失为24751元；5、证人顾某的当庭证言，证明原告的房子被污水浸泡是因负一楼主排水管道中有水泥块等物阻挡，导致污水上行造成的。经质证,被告对原告证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2中证人范某书面证言无异议，对10张照片的真实性有异议，照片中没有拍摄时间、地点；对证据3中租房合同及房屋租金收据的真实性不清楚，对物业收费凭证的真实性无异议；对证据4的真实性无异议；对证据5顾某的证言有异议，如果负一楼管道堵塞，首先浸泡的应该是一楼而不是二楼，该证言非常确切的肯定一楼并没有被污水浸泡。围绕本案的争议焦点，被告向本院提交以下证据：1、交房通知单、身份证复印件各一份，证明原告于2016年4月26日办理入住手续；2、业主交房领取物品确认表、装修施工承诺表各一份，证明入户门6把钥匙全部交给原告，且原告在《装修施工承诺表》中承诺“不堵塞地漏和排水管道”；3、前期物业服务协议一份，证明协议约定被告对上下水管道维护和管理；4、3号楼1单元交房登记表一份，证明2017年1月26号发现堵塞之前已经有六户入住、共同使用该下水管道；5、疏通31021户下水管道情况说明一份；6、照片二张，证明照片中的物品系2016年1月27日疏通出来的堵塞物。经质证,原告对被告证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但不能证明堵塞物是原告在装修过程中遗留在下水管道的；对证据3的真实性无异议，但不能证明被告的观点，根据物业管理条例规定，主排污管道在被告的管理范围内；对证据4的真实性不清楚，但是即便是真实的，也不能确定2017年1月26日以前被告所陈述的六个住户已经实际入住的事实；对证据5的真实性有异议，应当由证人出庭作证，该证据中的汤红旗、张在敬均系被告工作人员，其所作陈述不是事实：对证据6的真实性无异议，但是照片不能反映堵塞物的原始状态，无法确定该地漏内芯是原始堵塞物。本院对原被告的证据综合分析后作如下认证：被告对原告提供的证据1、4及证据2中的范某的证言的真实性无异议，本院对该证据予以认定。被告对证据2中的10张照片的真实性有异议，但该照片如实的反映了涉案房产内物品被侵泡的真实情况，因此本院对该照片的真实性予以认定。原告提供的证据3中的租房合同及房屋租金收据与本案无关，本院依法不予认定；被告对原告证据3中的物业收费凭证的真实性无异议，本院对该证据予以认定。对原告证据5顾某的证人证言，虽然被告对该证人证言的真实性有异议，但该证言与原告的证据2、4能相互印证，本院对证据5依法认定。原告对被告提供的证据1、2、3、6的真实性均无异议，本院依法予以认定。对被告提供的证据4，由于该证据与本案无关，本院依法不予认定。原告对被告提供的证据5有异议，且该证据系被告单方陈述，本院对该证据不予认定。根据双方当事人的庭审陈述、举证、质证及认定的有效证据，本院确认以下案件事实:2015年9月25日，原告刘俊宏与焦作市智杰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了碧水云天3幢1单元2层31021号商品房，建筑面积130.56平方米，单价为每平方米3530元，总金额460876元。2016年12月26日，焦作市智杰房地产开发有限公司给原告出具购房发票。2016年4月26日，焦作市智杰房地产开发有限公司向被告洛阳西房物业公司出具了碧水云天交房通知单，载明“业主：刘俊宏房号：3楼1单元31021号房，房款及交房手续已办理完毕，请办理物业入住手续后交房”。交房登记表显示被告于同日将房屋交给原告，并且双方就相关事项签订了《前期物业服务协议》，被告对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理，共用设施设备包括上下水管道、落水管、水箱等。2016年4月27日，原告分别向被告交纳了物业管理费1880元（至2017年3月31日止）、装修服务费、资料费412元。同年12月1日，原告向被告交纳了物业费（2017年4月1日至2018年6月30日）、垃圾处理费共计2000元。2016年8、9月，原告找人对涉案房屋进行装修，装修一个多月后停工。原告一直未去该房屋内查看状况，直到2017年1月26日原告到该房屋张贴对联时发现室内被屎尿浸泡，前期装修部分也已被浸泡。原告为此联系了被告公司的员工张在敬，经查看，发现是由于负一楼主管道堵塞造成污水反流，导致原告室内被屎尿浸泡。原告对涉案房屋内的财产损失申请了鉴定，河南诚联资产评估有限公司2020年3月24日出具了豫诚联评报字[2020]第C03-001号评估报告，后于2020年3月31日对该评估进行了更正，更正后评估结论为“经实施评估程序后，于评估基准日，孟州市人民法院诉讼案件事宜涉及刘俊宏的财产损失评估价值为24751元，其中当事人双方无争议部分评估价值为7652元；当事人双方存在争议部分评估价值为17099元”。另查明，原告支付鉴定费5000元。以上即为本案事实。本院认为，原被告双方签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案中，原告按照合同约定支付了相关的物业费，被告应该按照合同约定对房屋共用设施设备部分进行维护和管理。原告房内的财产损失是因负一楼主管道堵塞使污水反流，致原告室内被屎尿浸泡造成的。因此，对于原告的财产损失24751元，被告应承担赔偿责任。原告要求被告承担物业费及房租的损失没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条的规定，判决如下：一、被告洛阳市西房物业管理有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告刘俊宏财产损失24751元；二、驳回原告刘俊宏的其他诉讼请求。案件受理费978元，减半收取为489元，鉴定费5000元，由被告洛阳市西房物业管理有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于焦作市中级人民法院。审判员  姚红霞二〇二〇年六月十七日书记员  李雪姣