湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2627号原告（反诉被告）：刘欣欣，女，1989年4月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省澧县，现住长沙市天心区。委托诉讼代理人：文然，湖南湘达律师事务所律师。被告（反诉原告）：李婵，女，1984年1月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市,现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：范婷，湖南西辰律师事务所律师。被告：虢望远，男，1984年2月2日出生，汉族，户籍所在地长沙市雨花区，现住长沙市雨花区。原告（反诉被告）刘欣欣诉被告（反诉原告）李婵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在举证期限内，被告李婵向本院提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员唐琳独任审判，于2020年5月12日第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘欣欣及其委托诉讼代理人文然，被告（反诉原告）李婵及其委托诉讼代理人范婷到庭参加了诉讼。后依原告（反诉被告）刘欣欣申请，本院依法通知虢望远作为本案被告参加诉讼，并由审判员唐琳独任审判，于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘欣欣及其委托诉讼代理人文然，被告（反诉原告）李婵及其委托诉讼代理人范婷到庭参加了诉讼。被告虢望远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欣欣向本院提出诉讼请求：1、判决两被告退还原告商铺租赁押金20000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年4月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告于2018年5月1日起以起始租金20000元/月的标准租赁两被告位于万博汇名邸三期217#铺面一间，用于经营服装。因所属商圈属于半开发状态，整体人流量极低，2018年10月至2019年2月，双方商定租金变更为每月18000元；2019年3月至8月，双方又商定租金变更为14000元/月；2019年8月至2020年2月，双方又商定租金变更为16000元/月。受新冠肺炎疫情影响，原、被告于2020年2月2日沟通相应免租政策以及2020年新合同。两被告要求原告刘欣欣2020年按最初起始20000元/月的标准支付租金，双方无法达成一致意见。原告刘欣欣于2020年2月6日将商品搬离店铺不再经营，解除双方的合同关系。因2月初未复工，原、被告双方沟通于3月12日将物品腾空并交付钥匙。按双方协商意愿，在原告刘欣欣清空店铺后，两被告应向其返还押金20000元。为维护自身合法权益，原告刘欣欣遂诉至法院。被告李婵辩称，1、原告刘欣欣在租赁合同期限内拒付租金且单方解除合同，违反合同约定，构成违约，应承担赔偿责任。根据原、被告双方签订的《租赁合同》，租金按先付后用的原则按季度支付，承租方应于每季度提前七日一次性支付下季度租金。逾期超过15天不支付房租和违约金以及其他各项费用后，退出房屋，押金不退。在合同履行期限内，被告李婵按约履行了合同义务并交付了租赁物，根据原、被告双方的微信聊天记录，原告刘欣欣单方提出解约的准确时间是在2020年2月14日，此时涉案租赁的商铺是可以正常营业的。被告李婵于2020年2月4日催告原告刘欣欣支付租金，原告刘欣欣拒付2020年2月9日至3月12日的租金。2020年3月11日的微信聊天记录也只能证明原告刘欣欣将商铺钥匙交付给被告李婵，确定计租日期，双方没有对违约责任进行协商，不能视为被告李婵放弃主张赔偿损失的权利，被告李婵仍有权主张原告刘欣欣支付租金并承担经济损失。因此，因原告刘欣欣提出的免租条件双方未能协商一致，原告刘欣欣拒付租金且单方要求解除合同，构成违约，应向守约方即被告李婵承担违约责任并赔偿经济损失。2、原告刘欣欣违约在先，应按照合同约定的20000元/月的标准支付被告李婵2020年2月9日至3月12日期间的租金。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第三条第2款的约定，原告刘欣欣应按季度支付租金，于每季度提前七日一次性支付下季度租金。原告刘欣欣按约应在2019年12月支付下一季度的租金，但原告刘欣欣未按季履行支付租金的义务，且明确表示不履行合同义务，构成违约。另，从原告刘欣欣的经营行业及商铺坐落位置来看，原告刘欣欣继续经营的合同目的是可以实现的，年初新型冠状病毒肺炎疫情不属于《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力情形，原告刘欣欣应当按合同约定的20000元/月的标准支付租金。3、原告刘欣欣违反合同约定，给被告李婵造成的经济损失应当予以赔偿。为了减少损失的扩大，被告李婵及时张贴出租广告，但至今未将商铺出租，原告刘欣欣的违约行为给被告李婵造成的经济损失即商铺空置期间的租金及物业费用应由原告刘欣欣承担至涉案商铺租出之日止，租金按合同约定20000元/月的标准确定。综上，在租赁合同期限内，原告刘欣欣不履行合同义务支付租金，单方面解除合同已构成违约，应向被告李婵支付占用期间的租金并赔偿经济损失。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告虢望远未答辩。被告李婵向本院提出反诉请求：1、判令原告刘欣欣向被告李婵支付商铺租赁期间租金人民币21333元（2020年2月10日至2020年3月12日）及物业管理费1707.55元（2020年2月1日至2020年3月12日）；2、判令原告刘欣欣向被告李婵赔偿商铺空档期损失（暂从2020年3月13日起计算至2020年4月26日止为29333.33元）及物业管理费1788.86元（2020年3月13日至2020年4月26日），并承担从2020年4月26日起至实际租出之日止的损失（包含空档期租金损失及物业管理费损失）；3、判令本案反诉费用由原告刘欣欣承担。事实和理由：2018年5月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告李婵将自有位于长沙市雨花区出租给原告刘欣欣。租赁期限为五年，从2018年5月1日起至2023年4月30日止。租金第一阶段为2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为20000元／月；第二阶段2020年5月1日至2021年4月30日的月租金为21000元／月等。原告刘欣欣自行承担水、电、物业等费用。如被告李婵违约赔偿原告刘欣欣贰万元整作为原告刘欣欣违约金，如原告刘欣欣违约赔偿被告李婵贰万元整作为被告李婵违约金。双方如有争议的，向租赁物所在地法院起诉等条款。合同签订后，被告李婵按约将商铺交付给原告刘欣欣使用，但原告刘欣欣不但不按约定期限足额支付租金，还违反合同约定提前解除合同。因原告刘欣欣的违约行为导致被告李婵商铺至今未能租赁出去，造成一定的经济损失。为维护自身合法权益，被告李婵遂在本案提出反诉。原告刘欣欣针对被告李婵的反诉答辩称，1、合同的解除是原、被告双方协商一致的。原告刘欣欣通过微信提出了解除合同的要求，被告李婵答复好的，且双方就腾空房屋等相关事宜进行了两个月的沟通，双方对终止合作与解除合同达成了一致意见。2、被告李婵主张损失赔偿没有依据。原告刘欣欣同意被告李婵所说的投资应该自负盈亏的说法，双方协商解除合同后，没有商业合作的关系，被告李婵应当承担的商业风险要原告刘欣欣承担显然是不合理的。3、关于物业管理费及房租，原、被告双方已经协商一致解除合同，原告刘欣欣无需再支付。经审理查明，涉案商铺坐落于长沙市雨花区万博汇名邸三期217号，房屋所有权人登记为被告李婵。2018年4月27日，原告刘欣欣（承租方，乙方）与两被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：出租方将万博汇名邸三期217#租赁给承租方经营。该物业类型为商业，建筑面积约101.64平方米。交房时间为2018年5月1日前交付物业给承租方。租赁期限为伍年，从2018年5月1日起至2023年4月30日止。承租方承租的该物业，从2018年5月1日起至2018年7月9日止为装修期，具体时间以甲方交钥匙给乙方时间往后顺延70天。装修期间免租金，水电物业等费用由承租方自理。起始月租金为人民币贰万元整（￥20000元）。第一阶段2018年5月1日至2020年4月30日止月租金人民币20000元/月。第二阶段2020年5月1日至2021年4月30日止月租金为人民币21000元/月。第三阶段2021年5月1日至2022年4月30日止月租金为人民币22000元/月。第四阶段2022年5月1日至2023年4月30日止月租金为人民币23000元/月。租金采用先付后用的原则按季度支付，承租方应于每季度提前七日一次性支付下季度租金，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止。逾期超过十五天不支付房租属于乙方违约，甲方有权解除合同，乙方必须在交清合同解除前的租金和违约金以及其他各项费用后，退出房屋，押金不退。本合同签订之日起，承租方需支付保证金人民币贰万元（20000）。保证金由出租方在整个租赁期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，出租方将此保证金无息退还给承租方。承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用。支付时间、方式为接到出租方出示的缴费单之日起的五天内缴清上述费用。出租方、承租方都应严格履行本合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任和经济责任。合同期内如因不可抗力抗拒因素（战争、地震……等自然灾害）双方互不担责，无息返还剩余租金和押金，如因政府拆迁，房屋产权赔偿全部归出租方所有，拆迁部门赔偿室内装修补偿部分归承租方所有。如甲方违约赔偿乙方贰万元整作为乙方违约金；如乙方违约赔偿甲方贰万元整作为甲方违约金。合同对其它事项还进行了约定。合同签订后，两被告依约向原告刘欣欣交付了涉案商铺，原告刘欣欣于2018年5月2日通过银行转账的方式支付两被告首季度租金60000元及押金20000元；于2018年10月3日通过银行转账的方式支付两被告租金18000元；于2018年11月3日通过银行转账的方式支付两被告租金18000元；于2018年12月3日通过银行转账、微信转账的方式支付两被告租金合计18000元；于2019年1月8日通过银行转账的方式支付两被告租金18000元；于2019年2月9日、2019年3月5日通过银行转账的方式支付两被告租金合计18000元；于2019年3月3日通过银行转账的方式支付两被告租金14000元；于2019年4月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金14000元；于2019年5月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金14000元；于2019年6月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金14000元；于2019年7月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金14000元；于2019年8月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金14000元；于2019年9月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金16000元；于2019年10月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金16000元；于2019年11月3日通过支付宝转账的方式支付两被告租金16000元；于2019年12月3日通过银行转账的方式支付两被告租金16000元；于2020年1月3日通过银行转账的方式支付两被告租金16000元。原告刘欣欣与被告李婵确认在合同履行过程中双方对租金的具体金额进行了变更，且原告刘欣欣已向两被告付清了截至2020年2月9日的租金。2020年2月2日，原告刘欣欣因受新冠肺炎疫情影响向两被告提出免除2020年2月租金的请求，两被告不同意免除原告整月租金，双方就租金减免事宜未能达成协议。原告刘欣欣遂要求解除双方签订的《租赁合同》，两被告对此表示同意。2020年3月12日，原告刘欣欣腾空涉案商铺并将商铺钥匙交还给两被告。之后，原告刘欣欣以双方已协商一致解除租赁合同，两被告应退还押金为由遂向本院起诉，请求依法裁决。另查明，1、两被告系夫妻关系。2、2020年3月11日，万博汇名邸三期物业服务中心出具一份《费用结算说明》，载明：217商铺租户刘欣欣已结清2019年9月至2020年1月物业费共计6090.6元，并退付电费973元，水费190元。被告李婵认可原告刘欣欣已结清涉案商铺截至2020年1月31日的物业管理费。3、被告李婵按照1218.12元/月的标准交纳了涉案商铺2020年2月1日至5月31日的物业管理费4872.48元。上述事实，有《租赁合同》、付款记录、《费用结算说明》、《收款收据》、商铺腾空及钥匙交接材料以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。两被告依约向原告刘欣欣交付了涉案商铺，原告刘欣欣亦向两被告支付了截至2020年2月9日的租金。后因新冠肺炎疫情原因，原、被告双方就租金减免事宜未能达成协议。原告刘欣欣要求解除双方签订的《租赁合同》，两被告对此表示同意。因此，原、被告签订的《租赁合同》因双方协商一致而解除，合同解除日期为原告刘欣欣腾空涉案商铺并将商铺钥匙交还给两被告之日即2020年3月12日。因双方合同解除主要因新冠肺炎疫情所引起，故原告刘欣欣要求两被告退还押金20000元，符合法律规定，本院予以支持。被告李婵反诉要求原告刘欣欣支付租金，符合法律规定，本院予以支持。因新冠肺炎疫情客观上对原告刘欣欣的经营造成了影响，故本院酌情将租金调整为10000元／月的标准计算。原告刘欣欣应支付被告李婵2020年2月10日至3月12日的租金即10667元（10000元／月÷30天×32天）。对被告李婵反诉主张超出部分，本院不予支持。因原告刘欣欣已实际使用涉案商铺至2020年3月12日，故原告刘欣欣应支付被告李婵2020年2月1日至3月12日的物业管理费1705.37元（1218.52元+1218.12元÷30天×12天）。对被告李婵反诉主张超出部分，本院不予支持。被告李婵反诉要求原告刘欣欣赔偿商铺空档期租金损失及物业管理费损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李婵、虢望远应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘欣欣押金20000元；二、原告（反诉被告）刘欣欣应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李婵租金10667元；三、原告（反诉被告）刘欣欣应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李婵物业管理费1705.37元；四、驳回被告（反诉原告）李婵的其他反诉请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序已减半收取的受理费150元，由被告（反诉原告）李婵、虢望远共同负担；反诉费577元，由原告（反诉被告）刘欣欣负担132元，被告（反诉原告）李婵负担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇二〇年六月三十日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。