江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终493号上诉人（原审原告）黄嘉欣，女，1995年1月13日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：钱湘（特别授权），江苏指明路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）荀彩彬，男，1984年10月13日生，汉族，住兴化市。被上诉人（原审被告）张秀娟，女，1985年1月19日生，汉族，住兴化市。上述两被上诉人委托诉讼代理人：许云霞（特别授权），江苏陈继强律师事务所律师。原审第三人：泰州市天为易居房产经纪有限公司，住所地泰州市姜堰区三水街道姜堰大道118-1号，统一社会信用代码91321204088438604C。法定代表人：张加庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁粉林，该公司员工。委托诉讼代理人：顾蓉（特别授权），江苏清越律师事务所律师。上诉人黄嘉欣因与被上诉人荀彩彬、张秀娟及原审第三人泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院作出的（2019）苏1204民初5594号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年4月17日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人黄嘉欣的委托诉讼代理人钱湘，被上诉人荀彩彬、张秀娟及其委托诉讼代理人许云霞，原审第三人天为易居公司的委托诉讼代理人丁粉林、顾蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄嘉欣的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定上诉人在2019年8月5日前没有将款项交给被上诉人或进行提存构成违约，严重背离了客观事实。首先，上诉人并非在8月5日前没有付款，而是被上诉人在7月30日得知上诉人要求过户后一再回避并故意拖延至合同约定的最后付款期间届满后才出现，导致上诉人客观上根本无法履行付款义务。其次，一审判决将上诉人未能及时办理提存作为认定上诉人违约的理由过于苛刻。2.上诉人的一审诉讼请求是基于被上诉人拒绝履行合同的违约行为提出，但一审判决却对被上诉人是否违约未做任何认定，有故意回避、偏袒被上诉人之嫌。3.双方签订的房地产转让合同第3条第2项约定“在本合同签订后，双方约定2019年7月25日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方支付首付款168000元（含定金）给甲方，甲方出具收条，说明收款事由”。由此可见，双方约定的是先办理房屋产权和土地使用权变更过户手续，再由上诉人支付首付款。而本案中，虽经上诉人一再催促，被上诉人至今也未履行房屋相关过户手续，故被上诉人违约在先。综上，一审判决完全背离了客观事实，认定事实不清、不全面，带有严重的偏向性，尤其是未对上诉人在一审中所主张的被上诉人拒不履行过户义务的根本违约行为作出任何的认定或阐述。被上诉人荀彩彬、张秀娟辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据合同约定上诉人应于2019年7月25日支付首付款，而上诉人并没有按约履行，虽然上诉人通过中介表示推迟，但被上诉人明确表示不同意顺延，故上诉人违约。2.在后期中介公司协调过程中，上诉人要求将买受人变更为他人，被上诉人至今未收到首付款，更是违约。上诉人与中介公司员工微信聊天记录可以证实上述事实。一审判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。第三人天为易居公司述称，同一审时的意见。黄嘉欣向一审法院起诉请求：判决荀彩彬、张秀娟返还购房定金3万元并支付违约金6万元，承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月18日，黄嘉欣（乙方）与荀彩彬、张秀娟（甲方）经第三人（居间方）居间签订房地产转让合同一份，约定：甲方自愿将坐落于姜堰嘉和丽苑20号楼×室自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋建筑面积66.03平方米，车库10.99平方米，房屋包括装潢、固定设施、附属设施在内总成交价为586000元，合同签订时乙方向甲方支付定金30000元，2019年7月25日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方支付首付款186000元（含定金），2019年10月25日乙方支付剩余房款400000元（双方同意选择贷款方式付款），在乙方结清房款当日，甲方将房屋交付乙方使用，乙方在办理产权过户前，向居间方缴纳过户税费及过户保证金，居间方在收到税费及保证金后全权代办产权过户手续，过户时发生的契税、增值税、个人所得税、工本费由乙方承担，第三人应得中介费由乙方承担10000元，贷款佣金乙方承担500元，于过户当日付清。甲方同意在交房前将该房地产的物业管理、水、电、燃气、通信等费用全部结清，迁出户口，并提供材料协助乙方办理户口变更手续。若甲方中途悔约，应书面通知乙方和居间方，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需要承担违约责任并赔偿损失。若甲方未按合同约定期限将上述房屋过户给乙方，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过10日视为悔约，由甲方承担违约责任。若乙方未按合同约定期限付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，由乙方给付甲方相当于上述房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过10日视为悔约，由乙方承担违约责任。乙方中途悔约，应书面通知甲方和居间方，并承担违约责任，乙方无权要求甲方返还定金，应按约向甲方支付违约金，若甲方实际损失超过违约金，则乙方仍需据实赔偿。甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金60000元。合同签订当日，黄嘉欣给付了定金30000元，荀彩彬向黄嘉欣出具收据一份。2019年7月16日，黄嘉欣的丈夫孙某发短信给居间方的经办人丁粉林，提出首付款需要往后推迟，请丁粉林向对方解释。后丁粉林与荀彩彬进行微信语音聊天，荀彩彬明确表示不同意首付款延期。后经居间方丁粉林沟通，通知双方于2019年8月5日到中介公司协调，黄嘉欣于2019年8月5日上午和中午在中介公司处等荀彩彬、张秀娟，荀彩彬、张秀娟于2019年8月5日下午到达中介公司处时，黄嘉欣已离开中介公司。2019年8月13日，中介公司通知双方再次协调时，黄嘉欣本人未到场，是黄嘉欣的公公到场，荀彩彬、张秀娟到场，后双方发生口角，未能达成一致意见。黄嘉欣除支付定金30000元外，未再给付其他款项。一审法院认为，双方于2019年6月18日签订的房地产转让合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的房地产转让合同的约定，黄嘉欣应当在2019年7月25日向荀彩彬、张秀娟支付首付款186000元（含定金），但黄嘉欣未能按约支付上述款项，后经中介公司协调，黄嘉欣仍未能在上述期限后的10日支付首付款，故应当认定黄嘉欣构成违约。黄嘉欣称其已于2019年7月30日准备好首付款，但黄嘉欣并未能在2019年8月5日前将款项交给荀彩彬、张秀娟或进行提存，其责任应当由黄嘉欣自行承担。在本案审理过程中，双方均未提出解除合同，双方可另行依法处理。黄嘉欣要求荀彩彬、张秀娟返还定金并支付违约金，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回黄嘉欣的诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由黄嘉欣负担。二审中，上诉人黄嘉欣提供案外人孙某的银行卡交易明细，证明2019年8月1日其已经筹集到了30万元用于支付案涉房屋首付款，具有给付能力。被上诉人质证认为，案涉合同的受让人是上诉人黄嘉欣，被上诉人并不知晓案外人孙某是否系其丈夫；而且上诉人一审中陈述2019年7月30日已经筹集到首付款，而按照该证据只能证实孙某在2019年8月1日有30万元款项到位，并不能证实7月30日上诉人筹集了首付款。原审第三人质证认为，该证据的真实性、关联性由法院审核。庭后，上诉人黄嘉欣补充提供其与孙某的结婚证复印件，证明孙某系其丈夫。被上诉人要求由法院对该证据进行审核。本院认证认为，上诉人提供的上述证据真实合法，与本案待证事实具有关联性，且被上诉人未对其真实性提出异议，可以作为本案认定事实的根据。双方当事人均未提交其他新的证据。二审查明：2019年8月1日，上诉人黄嘉欣丈夫孙某的银行卡入账30万元。后黄嘉欣一方将已筹集首付款的情况告知中介人员丁粉林并要求其通知被上诉人安排时间办理相关手续。当日，丁粉林即通过微信语音告知被上诉人荀彩彬上述情况。二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人黄嘉欣以被上诉人拒绝办理过户构成违约为由要求返还定金3万元并支付违约金6万元应否支持。现阐述如下：首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人于2019年6月18日签订的《房地产转让合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，依上述规定自成立时即生效，双方当事人应按照合同约定条款各自履行相应义务。而根据双方签订的合同第三条第2项的约定，双方本应在2019年7月25日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，上诉人黄嘉欣支付首付款计人民币16.8万元（含定金）。然根据查明的案件事实，双方未能在7月25日前履行上述约定中的各自义务的原因系上诉人黄嘉欣于7月25日前以未筹集到款项为由主动提出首付款需要往后推迟，且在被上诉人不同意的情况下仍未能在7月25日前履行该项合同义务，故此时应认定上诉人黄嘉欣违约，而非被上诉人违约。其次，上诉人黄嘉欣于2019年8月1日筹集到首付款即告知了中介人员并要求通知被上诉人，中介人员按其要求通知被上诉人并安排双方于8月5日到中介公司碰面。后虽因被上诉人当日到达中介公司的时间与上诉人不同而致双方未能碰面，但仅凭此节事实并不能认定被上诉人有故意违反合同约定拒绝办理过户之意，何况双方合同并未对一方逾期后如何继续履行合同作出具体约定，且被上诉人在庭审中就其晚到的原因作了相应解释，后续也都根据中介人员的安排到场，故不能将被上诉人的上述行为认定为违约。再次，此后经中介人员协调双方在其他时间到中介公司碰面，又因作为买受人的上诉人黄嘉欣本人未到场，且双方对上诉人方提出的变更买受人、被上诉人提出上诉人对前期违约进行补偿等问题上起争执，进而发生口角，致双方不欢而散。再加之上诉人黄嘉欣旋即于2019年8月15日提起了本案诉讼，不仅动摇了双方继续履行合同的基础，也直接阻却了双方继续履行合同的可能。在此情形下，双方均已对对方缺乏信任，合同能否以及如何继续履行需要双方进一步协商，被上诉人出于谨慎未同意办理过户，难以认定为违约。最后，《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，从双方签订的合同第三条第2项载明“在本合同签订后，双方约定2019年7月25日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方（即黄嘉欣）支付首付款计人民币16.8万元（含定金）给甲方，甲方出具收条，说明收款事由”的内容来看，双方并未明确办理过户手续与黄嘉欣支付首付款的先后顺序，故根据上述法律规定，该项约定中双方各自义务应当同时履行，双方均有权行使同时履行抗辩权。即在上诉人黄嘉欣未支付首付款时，被上诉人有权拒绝办理过户；在被上诉人没有协助办理过户的行为表现时，上诉人黄嘉欣有权拒绝支付首付款。而事实上，上诉人黄嘉欣至今未实际支付首付款，加之双方就合同继续履行协商未果，故被上诉人未履行办理过户的义务亦无法认定为违约。因此，综合上述分析，上诉人黄嘉欣以被上诉人拒绝办理过户构成违约为由要求被上诉人支付违约金6万元，明显与查明的案件事实不符，于法无据，本院不予支持。另因案涉合同尚未解除，上诉人黄嘉欣要求退还定金3万元不符合合同约定，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，上诉人黄嘉欣的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人黄嘉欣负担（黄嘉欣已预交2150元，剩余100元由本院退还黄嘉欣）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年六月十日书记员  季 萍