陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终2269号上诉人（原审被告）：王艳梅，女，1977年4月20日出生，汉族，现住陕西省榆林市榆阳区。被上诉人（原审原告）：榆林实验中学，住所地：榆林市西沙青山路4号。统一社会信用代码：12610800766310635K。法定代表人：袁拥军，该校校长。委托诉讼代理人：石增，陕西文星律师事务所律师。上诉人王艳梅因与被上诉人榆林实验中学房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王艳梅上诉请求：1.撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1085号民事判决书；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法，导致上诉人未参加庭审，丧失了为自己抗辩的权利，严重损害了上诉人的合法权益。一审诉讼阶段，上诉人按照一审法院的短信记录到一审法院开庭，一审法院以疫情期间不准进入法院为由，在电话中与上诉人核实了一些情况后。说上诉人拖欠房费只有三两个月，不多，不需要进来了，让上诉人回去，上诉人便按照办案人员的要求回家，没想到法院却以上诉人经合法传唤未到庭便作出了判决。二、一审法院认定事实不清、证据不足，上诉人并未拖欠被上诉人房租，一审法院判决上诉人承担补交租赁费、房屋使用费、违约金的判决错误。1.上诉人于2018年12月13日已经按照双方之前约定将全年的至2019年12月13日之前的房租25900元向被上诉人支付清，不存在拖欠情形；2.因受冠状病毒疫情的不可抗力影响，上诉人未能及时搬离房屋，是由于不可抗力的客观原因所致。上诉人租赁的房屋用作开门市使用，被上诉人在之前未向上诉人告知的情况下，突然向上诉人下达律师函要求腾房，被上诉人通知太过突然，当时临近年关，上诉人还未及时找到房。过年后，国家发生不可抗力的冠状病毒疫情，全民都按照国家要求呆在家不准出门，所有的门市及店铺不准开门营业，上诉人不能及时搬离的原因是因“疫情”的客观原因导致，并非上诉人本意占用房屋，在疫情结束后，上诉人及时将房屋腾开，上诉人不存在任何过错，因此上诉人不应当向被上诉人支付从2019年12月22日起至2020年3月14日止占用房屋的租赁费用。3.上诉人与被上诉人合同于2019年12月21日便解除，在此之前，上诉人已将房屋付清，不存在任何的违约情形，不应当向被上诉人支付违约金。被上诉人榆林实验中学答辩称，一审事实清楚，程序符合法律规定，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、按照民事诉讼法第114条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。一审中上诉人在收到法庭传票后，未到庭参加诉讼。所以，一审缺席判决符合法律规定。二、答辩人与上诉人签订了《房屋租赁合同》，合同到期后，双方未签订书面合同，上诉人继续向答辩人指定的账户缴纳租赁费，直至2019年5月18日。因此能够认定为上诉人与答辩人之间已经形成了不定期租赁关系，双方均有随时解除合同的权利。2019年，随着榆林市政府关于事业单位出租用房政策的调整，要求答辩人收回该房屋。故答辩人于2019年10月23日向上诉人送达了《紧急告知书》，表达解除租赁的意思，上诉人收到后，未搬离房屋。2019年12月18日，答辩人委托陕西文星律师事务所出具了律师函，并向上诉人送达后，上诉人也未搬离，按照《房屋租赁合同》中违约条款约定“乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%支付违约金”。因此，一审判决上诉人支付违约金，符合《房屋租赁合同》的约定。榆林实验中学向一审法院起诉请求：1.依法判令被告补交租赁期内的租金18870元；2.判令被告立即腾交房屋，并支付自2018年5月18日起实际腾交房屋之日止的房屋占用费暂计35767元（暂计至起诉之日）；3.判令被告向原告支付违约金3700元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2015年5月18日，原告榆林实验中学作为出租方与被告王艳梅作为承租方签订了《榆林市市级行政事业单位房屋建筑物、土地资产租赁合同》，合同约定（摘要）：“出租方（甲方）：榆林实验中学……承租方（乙方）：王艳梅……第一条屋建筑物、土地资产基本情况（一）房屋建筑物、土地资产坐落于榆林市榆阳区（县）街道办事处（乡镇）西沙柳营路，建筑面积56平方米。（二）租赁用途:顺发窗帘。第二条租赁期限（一）房屋建筑物、土地资产租赁期自2015年5月18日至2018年5月18日，共计三年。甲方应于2015年5月18日前将房屋按约定条件交付给乙方。……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。……第三条租金及押金（一）租金：人民币（大写）37000元/年，租金总计:人民币（大写）111000元整（¥壹拾壹万壹仟元整）。年度租赁期满前2个月，交付下一年度租金。（二）押金：两个月租赁费用，人民币元整（¥1000）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第七条合同解除……（三）如遇国家政策调整，本合同自行解除。……第九条违约责任……（三）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%支付违约金。……”。合同还对其他内容进行约定。合同签订后，原告榆林实验中学按照合同约定向被告王艳梅交付了租赁房屋，被告王艳梅向原告榆林实验中学交纳了1000元押金，并交清了第一年度的租赁费37000元。从第二年度起，包括被告王艳梅在内的柳营路租赁户按照年租金的70%即25900元交纳了第二年度和第三年度的租赁费。合同于2018年5月18日到期后，原告榆林实验中学并未收回租赁房屋，被告王艳梅继续占有使用租赁房屋，原被告双方未续签书面的租赁合同，被告王艳梅再次按照25900元的标准交纳了2018年5月18日至2019年5月18日的房屋租赁费，之后再未交纳租赁费。2018年3月12日，榆林市机关事务管理局向原告下发了榆政管函【2018】45号《关于市级行政事业单位门面房租金调整的通知》文件，内容为（摘要）：“……一、调整范围：2014年6月—2016年12月期间，经市机关事务管理局公开招租履行房屋租赁的合同（在此期间合同已经到期搬离者不属于调整范围）。二、调整比例：2014年6月—2015年6月签订的合同：西沙柳营路中路实验中学门市区下调3%；……三、调整方式：租赁户持交款凭证与出租单位签订补充协议……”。2019年10月23日，原告榆林实验中学向柳营中路各租赁户下发《紧急告知书》，要求实验中学所有门市租赁户务必于2019年11月23日前将租房腾空交回实验中学，交回前需将2019年11月23日前的房租费交清。2019年11月4日，榆林市机关事务管理局向原告下发了《关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》。2019年12月18日，原告榆林实验中学向被告王艳梅送达《律师函》，要求被告收到《律师函》后，三日内向原告榆林实验中学办理租赁房屋腾房移交手续，被告王艳梅丈夫李增虎于当日确认签收。2020年3月14日，被告王艳梅已将租赁房屋腾交于原告榆林实验中学。以上事实有原告的陈述及原告提供的《榆林市市级事业单位房屋建筑物、土地资产租赁合同》、《律师函》和《紧急告知书》、榆林市实验中学门面房屋租交费用明细表、《榆林市机关事务局关于市级行政单位门面房租金调整的通知》和《榆林市机关事务中心关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》在卷佐证。一审法院认为，原告榆林实验中学与被告王艳梅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，合同期限已于2018年5月18日到期，被告继续占有使用出租房屋，原告榆林实验中学继续收取租金，双方依法形成不定期租赁合同关系，原被告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。受政策因素的影响，原被告双方签订的合同已经无法继续履行，故原告于2019年10月23日向被告王艳梅通知必须于2019年11月23日前将租房腾空交回榆林实验中学，并交清2019年11月23日前的房租费，原告又于2019年12月18日向被告送达了《律师函》，告知被告王艳梅于收到三日内办理租赁房屋腾房移交手续，被告于当日确认签收，可以认定原告榆林实验中学明确作出了解除合同的意思表示，并在合理的期限之前通知了被告，为此按照原告《律师函》的内容，本院认定原被告双方的房屋租赁合同有效，并于2019年12月21日解除。合同解除后，被告王艳梅依法应将租赁房屋交还给原告榆林实验中学，负责交清租赁期限内的租金，并支付合同解除后实际占用租赁房屋的使用费，被告王艳梅已于2020年3月14日将租赁房屋腾交于原告榆林实验中学，故原告诉请被告王艳梅交清租赁费，并由被告王艳梅支付逾期腾房的使用费，合法有据，本院予以支持。关于本案租金标准的问题，被告王艳梅从2016年度即第二年度开始按照租赁费的70%进行交纳，并按照上述标准连续交纳了三个年度的租赁费，原告榆林实验中学未提供证据证明在长达三年的时间里向被告王艳梅提出异议或向被告王艳梅发出补交租赁费通知等事实，可以视为原被告双方对原合同租赁费的变更达成合意。直至起诉后，原告榆林实验中学方才按照2018年3月12日《榆林市机关事务局关于市级行政单位门面房租金调整的通知》关于下调租金3%的标准，要求被告王艳梅补交租赁费，有违诚实信用原则，且原告榆林实验中学未按照上述《通知》要求，与被告王艳梅签订补充协议对原合同租赁费的标准予以明确，没有达成变更租赁费的合意，故对原告榆林实验中学诉请被告王艳梅按照合同约定租金下调3%后的标准补交每年租赁费的诉讼请求，本院不予支持。对在合同解除前被告王艳梅未支付的租赁费，即从2019年5月19日至2019年12月21日的租赁费共计15252.21元，按照合同约定抵扣被告王艳梅交纳的元押金1000元后，被告王艳梅应向原告榆林实验中学补交14252.21元的租赁费。按照《租赁合同》“乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%支付违约金”的约定，被告王艳梅不按期交纳租赁费的行为已构成违约，理应承担继续履行的违约责任，故原告请求被告按年租金即25900元的10%支付违约金的诉讼请求有事实依据，本院依法应予以支持。被告王艳梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其自行放弃对权利的主张，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效十日内，由被告王艳梅向原告榆林实验中学补交租赁费14252.21元。二、本判决生效十日内，由被告王艳梅向原告榆林实验中学支付占用房屋的使用费（按每年25900元的标准，自2019年12月22日起至2020年3月14日之日止）给原告榆林实验中学。三、本判决生效十日内，由被告王艳梅向原告榆林实验中学支付违约金2590元。四、驳回原告榆林实验中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由原告榆林实验中学负担310元，由被告王艳梅负担310元。二审期间上诉人王艳梅向法庭提交了交款单一份，用以证明2018年12月13日至2019年12月13日已缴费。被上诉人榆林实验中学未向法庭提交新的证据。被上诉人榆林实验中学对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，上诉人的房屋租赁费交至2019年5月18日,上诉人所说房费交清与事实不符。经审查，合同于2018年5月18日到期后，被上诉人榆林实验中学并未收回租赁房屋，上诉人王艳梅继续占有使用租赁房屋。上诉人王艳梅提交的交款单应为按25900元标准交纳了一年的房屋租赁费，交费时间虽为2018年12月13日，但上诉人没有提供2018年5月19日至2018年12月13日之间的房屋租赁费证据，故上诉人不能证明房屋租赁费交至2019年12月13日，应为交至2019年5月18日。二审经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。故本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审程序中，人民法院以传票传唤及短信通知本案被告王艳梅到庭，而王艳梅无正当理由拒不到庭，根据民事诉讼法第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，一审法院对王艳梅缺席判决并无不当。王艳梅有关一审程序违法、缺席审理的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。上诉人王艳梅诉称并未拖欠被上诉人房屋租赁费、不承担房屋占有使用费和违约金之主张，经查，双方的房屋租赁合同有效，并于2019年12月21日解除，上诉人王艳梅房屋租赁费交至2019年5月18日，故该上诉请求本院不予支持。综上所述，王艳梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王艳梅负担。本判决为终审判决。审判长  徐白江审判员  杜波云审判员  吴凤凤二〇二〇年六月二十四日书记员  李飞鹏