贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2531号原告（反诉被告）：杨远松，男，汉族，1981年12月25日生，住贵州省贵阳市云岩区。被告（反诉原告）：刘程鹏，男，汉族，1982年2月8日生，住贵州省贵阳市云岩区。原告（反诉被告）杨远松与被告（反诉原告）刘程鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告刘程鹏提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）杨远松、被告（反诉原告）刘程鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨远松向本院提出诉讼请求：1、责令被告退还原告物业费1130元；2、责令被告赔偿原告因退物业管理费产生的一切损失5100元，其中包括误工费2000元、交通费100元、精神损失费3000元；3、责令被告赔偿原告提起诉讼产生的一切费用。包括诉讼费50元。事实和理由：原告于2017年8月9日至2018年8月8日租住被告位于贵阳市观山湖区金朱东路观府壹号43栋16楼3号住房，合同一年。双方合同约定租赁物业管理费由原告交付，且一次性交付了一年。租期满后，双方口头约定续租，原告于2018年8月28日再次向物业管理公司一次性交付了一年物业管理费2712.01元。原告按合同约定，提前一个多月向被告提出退租，经被告同意。2019年3月9日原告将住房退交于被告，且结清了所有费用，被告同意住房出租后退还原告余下多交纳的5个月物业管理费1130元。住房在原告还未搬出时被告已经谈妥出租给下一租客，原告交房后，下一租客随后接着入住，且租住期间，同样也要交纳物业管理费。后来原告多次向被告索退余下物业管理费，被告均以各种理由搪塞，拒绝退还原告物业管理费。根据《民法通则》第92条规定，原告有权要求被告退还余下的物业管理费，并赔偿因索退物业管理费造成的一切损失，共计6280元。被告刘程鹏辩称：（一）被告不应退还原告物业管理费。第一、本人没有向原告收取过任何物业管理费，原告亦未交过任何物业管理费给我。原告自愿向我住房所在的物业公司缴纳物业费，其应向该物业管理公司协商索退，本人本就不该是本案的被告。第二、根据租赁合同约定原告具有缴纳12个月物管费的义务。虽然原被告只在第一次租赁房屋时签订书面合同，后面续租没有签订书面合同，但根据《合同法》第236条之规定，原租赁合同仍然有效，只是租赁期限为不定期而已，也就是说原告根据之前的合同约定，其应该缴纳12个月的物管费，原告不应申请退回。（二）被告不应承担赔偿损失责任。第一、原告缴纳12个月物管费是合同约定其并没有该履行的义务。即便法院审理认为应该退还余下几个月的物管费，也应该是谁收取谁退还。原告要求本人退还物管费以及赔偿损失，是找错对象了，是在浪费司法资源，滋扰本人正常生活。第二、原告主张赔偿的误工费没有事实依据，即没有证据证明其造成了实际损失。其精神损害赔偿更是没有事实和法律依据，其经常滋扰本人生活，倒是给本人生活带来了许多烦恼，精神造成了许多痛苦。综上，恳请驳回原告全部诉讼请求，以示公正。此外，反诉原告（本诉被告）刘程鹏向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告2019年2月份的房租3900元以及延迟支付房租的违约金7800元、提前解除租赁合同违约金3900元；2、判令反诉被告支付反诉原告因维权所产生的交通费500元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年8月8日，反诉被告承租反诉原告的住房用于居住，并经双方协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁为一年，自2017年8月9日至2018年8月8日；月租金3900元；租金支付方式为按3个月支付并且租金乙方应每次提前7天支付给甲方，乙方不按约定支付租金应该按月租金的双倍标准支付违约金；租赁期内，乙方需提前退约的，应提前30日通知甲方，并按月租金100%向甲方支付违约金。2018年8月8日届满，反诉被告继续续租该房屋，双方默认上次所签合同，就没有继续签到新的租赁合同。在后来的租赁期间反诉被告每次均按照原合同的约定支付房租，具体为：第一次本应为2018年1月支付共计11700元的房租，但反诉被告却2018年8月9日才支付；第二次本应2018年11月1日支付房租，反诉被告却2018年11月22日才支付；第三次本应2月1日支付房租，其至今仍未支付。2019年2月12日，反诉被告提出解除租赁合同关系。根据原合同约定房租按3个月支付，即反诉被告承租房屋的应该按3个月的倍数计算，即反诉被告租期至少应在5月8日才届满，故反诉被告系提前解除租赁合同。综上，反诉被告在承租反诉人房屋期间，既存在不按时支付和部分不支付房租的违约行为又存在提前解除租赁合同的违约行为，恳请法院根据事实和法律支持反诉请求。反诉被告（本诉原告）辩称：（一）双方的房屋租赁合同，租期一年，自2017年8月9日至2018年8月8日，租期已满。双方口头约定，租金按3900元/月交付，每3个月交付一次，双方没有签订新的书面合同，在此情形下，租赁双方形成不定期租赁合同。双方没有就违约金达成约定，也没有对交付租金时间进行约定，更不存在延用原租赁合同一说。（二）1、不定期租赁期间，每次交付租金都是双方口头协商交付时间，2018年8月8日合同期满，第一次协商交付租金是2018年8月9日，这也是反诉原告口头同意的，更有反诉原告提供2018年8月9日微信收款的聊天记录为证。故不存在违约延迟交付租金的行为。2、第二次支付租金时，上次交付租金虽然是2018年11月8日到期，但反诉被告当时由于手头资金较紧，提前电话沟通，反诉原告也表示理解，同意延迟到2018年11月22日支付。若反诉原告没有不同意延迟支付，完全可以解除双方租赁关系，反诉原告没有这样做，说明是完全同意延迟支付租金的。所以，并不存在违约交付租金的行为。3、2019年2月12日，反诉原告基于诚实信用及公平合理原则，事先提出到2019年3月8日解除双方租赁合同。双方协商用签订合同时反诉原告收取的租赁保证金3900元支付，租赁保证金不再退还，反诉原告是同意的。更何况2019年3月9日双方顺利进行了房屋钥匙的交接，这也表明是结清了租房的所有费用。反诉原告反诉的2019年2月的租金至今仍未支付不实。对于不定期租赁合同期间，双方当事人均可以随时解除租赁合同，且反诉被告提前了近一个月的时间告知了反诉原告，这一个月期间，还配合反诉原告让下一位租客看房，使得反诉原告的房屋在反诉被告搬离后就马上出租成功，没有造成空房损失。故反诉被告不存在提前解除合同违约，更不存在提前解除租赁合同违约金3900元一说。综上所述，在不定期租赁期间，并不存在反诉被告违约行为，且没有给反诉原告造成任何经济损失。恳请驳回反诉原告的全部反诉请求。双方当事人对本诉原告、反诉原告在本案中所主张的房屋租赁、租金给付时间及金额、争议物业管理费的交纳、解除房屋租赁合同并返还房屋等基本事实没有异议，但本诉被告认为自己没有收取物业管理费，不是退还主体且不应承担没有退还的责任；对本诉原告所主张赔偿的误工费，认为没有事实依据，即没有证据证明其造成了实际损失，对其主张精神损害赔偿更是没有事实和法律依据，请求驳回其本诉原告的诉请。反诉被告认为双方形成不定期房屋租赁合同关系，在履行中已经提前通知解除租赁合同并返还了租赁房屋，且在交纳租金时间上是反诉原、被告之间协商一致且反诉原告已经收取并未提出异议，故没有延迟交付等违约行为，要求驳回反诉请求。本院认为，双方当事人承认对方在本案中主张的事实，故对本诉、反诉原告主张的事实予以确认。对本诉原告主张退还物业管理费问题，双方在原租赁合同到期后，作为承租人的杨远松继续使用租赁房屋，作为出租人的刘程鹏未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，而在履行不定期租赁合同期间，杨远松于2019年2月12日提出在已交付及押金抵付租金至2019年3月8日至期后不再租赁房屋，刘程鹏对此未提出异议并按期收回了房屋，且在双方协助下无缝对接再次将房屋出租他人，应视为双方协商一致解除了不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，根据双方《房产租赁合同》第五条“租赁期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、通讯、物业管理费由乙方（指杨远松）承担。”的约定，杨远松需承担的是租赁期间使用房屋所发生的物业费等，其已缴纳的物业费跨越了其实际使用期间，该部分应予退还。对于返还主体，根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”交纳物业服务费法定义务主体是业主，物业使用人直接向物业服务企业交纳系基于前述规定及与业主间的约定，所以，杨远松已经交纳未使用期间的物业服务费用，交纳义务人和受益人均为刘程鹏，应当由其负责返还，对于杨远松主张返还1130元，本院予以支持。对于杨远松主张的误工费，因没有举证证明误工的事实和误工损失的多少，本院不予支持。本案是合同纠纷，其主张的精神损失不属于法律规定的损失范围，本院予以驳回。对刘程鹏的反请求，第一项，即反诉被告支付反诉原告2019年2月份的房租3900元以及延迟支付房租的违约金7800元、提前解除租赁合同违约金3900元。双方原租赁合同期满后，因继续租赁租赁房屋而形成不定期租赁合同关系，对于租金交纳时间，因租赁期间的不定期，应根据履行情况合理确定，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条法规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据这一规定，承租人即使迟延支付租金，出租人也有催告义务。而双方在履行过程中，对租金的交纳有微信间的沟通，沟通中也体现出双方互的谅和协助的过程，客观上杨远松向刘程鹏交纳了房屋使用期间的全部租金，虽然与原合同相比较稍有延迟，但时间并不长，即使可以认定为违约也是情节显著轻微，不属于因根本违约而需承担支付违约金的违约情形，故刘程鹏关于杨远松延迟支付租金违约的相应请求，本院不予采纳。对于拖欠2019年2月份的房租3900元的请求，因杨远松提前通知到期不再租赁房屋，所交租赁保证金直接抵扣房租，而杨远松返还房屋时结清了租赁房屋期间的费用，故其用租赁房屋保证金抵扣租金的要求，符合法律关于行使抵销权的规定，应当采纳，刘程鹏的反诉请求，不符合客观事实和法律规定，本院不予支持。关于提前解除租赁合同违约的问题，因双方系不定期租赁关系，杨远松提前通知到期不再租赁，且在杨远松到期搬离后，刘程鹏的房屋无缝出租他人使用，没有空置和实际损失，该主张本院不予采纳，相应诉请不予支持。关于赔偿因维权所产生的交通费500元的请求，因没有举证证明，不予支持。综上，杨远松本诉请求部分符合法律规定。刘程鹏的反诉请求没有事实根据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、刘程鹏于本判决生效后三日内返还杨远松物业服务费1130元；二、驳回本诉原告杨远松的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告刘程鹏的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元（杨远松已预交），由杨远松负担10元，刘程鹏负担15元。反诉案件受理费101元（刘程鹏已预交），由刘程鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇二〇年六月十八日书记员  邵曦霖