成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初1487号 原告：成都瑞纳投资有限公司，住所地：四川省成都市双流西南航空港经济开发区黄河中路二段33号。 法定代表人：刘家骥，执行董事。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 被告：赵云学，男，1985年8月4日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告成都瑞纳投资有限公司（以下简称“瑞纳公司”）与被告赵云学商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞纳公司的委托诉讼代理人王朕重、被告赵云学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除瑞纳公司与赵云学签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：×××，含《补充协议》及其他附件），并判决赵云学返还位于西××街道大件路××单元××楼××号房屋，协助瑞纳公司注销前述房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案以及网签；2.判令赵云学向瑞纳公司支付由瑞纳公司代为清偿的贷款本息421105.06元，以及《四川省商品房买卖合同（预售）》项下违约金60957.7元，合计482062.76元，并由瑞纳公司从赵云学已支付的购房款中直接扣收前述款项。事实与理由：2016年3月4日，瑞纳公司与赵云学签署《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定赵云学购买瑞纳公司开发的位于西××街道××单元××楼××号房屋，建筑面积96.71平方米，总价款609557元，采用贷款方式付款。赵云学、瑞纳公司与中国工商银行股份有限公司××支行签订《个人购房借款／担保合同》，由中国工商银行股份有限公司××支行向赵云学发放个人购置住房贷款480000元，并由瑞纳公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，因赵云学未按约定向贷款人履行还款义务，导致瑞纳公司就有关贷款承担连带保证责任，赵云学的前述行为已构成严重违约，且瑞纳公司多次向赵云学催收未果。故诉至本院，呈请如上诉讼请求。庭审中，瑞纳公司同意在赵云学已付的全部购房款中扣减其应承担的违约金、该司代为清偿的贷款本息后，将剩余款项退还给赵云学。 赵云学辩称，因自己一直在外地务工，本人并未收到银行发送的催款通知，对瑞纳公司就有关贷款承担连带保证责任这一事实并不知情。故赵云学不同意解除合同，并认为瑞纳公司主张的违约金过高，请求法院调减。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年3月4日，瑞纳公司与赵云学签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》﹙含附件、补充协议﹚。该合同约定，1、赵云学购买瑞纳公司开发的位于西××街道××单元××楼××号房屋。2、房屋总价款为609577元。签订合同前，买受人已向出卖人支付款项10000元，买受人于2016年3月4日前支付首期房价款129577元，余款480000元向中国工商银行股份有限公司××支行申请贷款支付。3、若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10％的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同……若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10％的违约金。 补充协议约定，按照法律规定或合同约定解除合同的，买受人应在签订合同解除协议之日起10日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在买受人已接房的情况下）将该商品房的占有移转与出卖人，否则按总房款每日万分之五承担违约金。 合同签订后，赵云学向瑞纳公司支付了房款129577元。2016年5月18日，赵云学与中国工商银行股份有限公司××支行、瑞纳公司签订《个人购房借款/担保合同》，由该银行向赵云学发放个人购置住房贷款480000元用以购买案涉房屋，瑞纳公司提供阶段性连带责任保证。 中国工商银行股份有限公司××支行发放贷款后，瑞纳公司于2016年5月17日将案涉房屋的商品房买卖合同进行了网签，并于当日将该商品房买卖合同签约备案至赵云学名下（备案号为474165），后于2016年7月19日办理了预告登记。 后因赵云学未能按约归还银行按揭贷款，2019年5月13日，中国工商银行股份有限公司××支行向瑞纳公司出具《履行保证责任通知书》，要求瑞纳公司履行连带保证责任，代为清偿赵云学所欠全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用合计金额429000元。 2019年7月1日，瑞纳公司代赵云学向中国工商银行××支行支付所欠全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用合计金额421105.06元。 另查明，案涉房屋已交付于赵云学，赵云学未装修。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》（含附件、补充协议）、《个人购房借款/担保合同》、《履行保证责任通知书》、还款证明、银行汇兑凭证等证据以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，瑞纳公司与赵云学就案涉房屋所签订的系列合同是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方均应按约履行各自的权利、义务。现赵云学未按合同约定履行付款义务，导致瑞纳公司就有关贷款承担连带保证责任，按照合同约定，瑞纳公司享有合同解除权。故本院对该司关于合同解除的诉讼请求予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方所签合同解除后，赵云学应当返还案涉房屋，并协助瑞纳公司办理注销双方所签商品房买卖合同的网签、商品房买卖合同签约备案登记以及预告登记手续，同时还应向该司支付其代为清偿的贷款本息共计421105.06元。 因双方在合同中就赵云学未按约归还银行按揭贷款以致瑞纳公司承担保证责任所产生的违约金进行了约定，故赵云学应当向该司支付违约金。因双方在附件四中约定“若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10％的违约金”，从该约定足以看出，只要该司因赵云学未按约归还银行按揭贷款而承担了保证责任，无论瑞纳公司是否解除双方的商品房买卖合同，赵云学即应支付违约金且所应承担的违约金的计算基数为代垫金额的10%。但之后双方基于该司因赵云学未按约归还银行按揭贷款而承担了保证责任又约定了“若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10％的违约金”，该约定反映出瑞纳公司因赵云学未按约归还银行按揭贷款而承担了保证责任后解除了双方所签的商品房买卖合同，赵云学应支付违约金且违约金的计算基数为总房款的10%。因此，本院认为双方虽约定了赵云学因未按约归还银行按揭贷款以致瑞纳公司承担了担保责任，该司解除合同后，赵云学应支付的违约金的计算基数约定前后不一，应视为违约金的计算方式约定不明，故本院对瑞纳公司要求按总房款的10%计算违约金的主张不予支持。又因违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，瑞纳公司也未举证证明自身因此而带来何种实际损失，加之赵云学要求调减该项违约金，故本院兼顾合同履行情况、赵云学的过错程度并考虑到房屋返还等综合因素，酌情认定赵云学应承担的违约金以30000元为宜。 瑞纳公司同意在赵云学已付的全部购房款中扣减其应承担的违约金、该司代为清偿的贷款本息后，将剩余款项退还给赵云学，赵云学已付房款为609577元，扣减违约金30000元、该司代为清偿的贷款本息421105.06元后，应向赵云学退还的款项为609577元-30000元-421105.06元=158471.94元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都瑞纳投资有限公司与被告赵云学于2016年3月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含补充协议、附件）于本判决生效之日解除； 二、被告赵云学于本判决生效之日起十日内向原告成都瑞纳投资有限公司返还位于四川省成都市双流区房屋； 三、被告赵云学于本判决生效之日起十日内协助原告成都瑞纳投资有限公司办理注销双方就四川省成都市双流区房屋所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含补充协议、附件）的网签、商品房买卖合同签约备案登记以及预告登记手续； 四、原告成都瑞纳投资有限公司自本判决生效之日起十日内退还被告赵云学房款158471.94元； 五、驳回原告成都瑞纳投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费4265元，诉讼保全费3567元，共计7832元，由被告赵云学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 杜凤琳 书 记 员 毕小乔