文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终430号上诉人（原审被告、反诉原告）：中兴建设有限公司，住所地江苏省泰兴市济川路26号，统一社会信用代码91321283737840047C。法定代表人：倪道仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：严崇伟，重庆欣力律师事务所律师。委托诉讼代理人：田佳，重庆欣力律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆中兴商品混凝土有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000590549932R。法定代表人:简国钏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严崇伟，重庆欣力律师事务所律师。委托诉讼代理人：林橄，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆两江新区置业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000563466533R。法定代表人：张剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高德刚，重庆静昇律师事务所律师。上诉人中兴建设有限公司（以下简称中兴建设公司）、重庆中兴商品混凝土有限责任公司（以下简称中兴混凝土公司）因与被上诉人重庆两江新区置业发展有限公司（以下简称两江置业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中兴建设公司的委托诉讼代理人严崇伟、田佳，中兴混凝土公司的委托诉讼代理人严崇伟、林橄，被上诉人两江置业公司的委托诉讼代理人陈兵、高德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中兴建设公司、中兴混凝土公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五、七、九项，依法改判，支持中兴建设公司、中兴混凝土公司的反诉请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由两江置业公司承担。事实和理由：1.一审判决对《土地租赁协议》的效力认定错误。《土地租赁协议》于2011年9月5日签订，2011年10月26日（乙方支付保证金时）生效，从生效之日至2016年9月16日，《土地租赁协议》合法有效，对双方具有约束力。从2016年9月17日起，因两江置业公司未按约办理租赁土地延期法定手续，被相关行政机关认定构成“非法批地事实”，租赁行为无效，《土地租赁协议》对双方不再具有约束力。一审判决不顾行政机关作出的事实认定，径行作出相反认定，属越权、错误认定。因《土地租赁协议》自2016年9月17日起无效，一审判决错误认定《土地租赁协议》于2017年1月3日解除，一审对租金的判决亦随之错误。2.一审判决在查明两江置业公司未履行“三通一平”及办理临时用地批准手续，存在违约行为的情况下，对两江置业公司违约以及中兴建设公司享有先履行抗辩权却未予认定，反而认定中兴建设公司违约，是错误的。一审判决关于中兴建设公司应付违约金的认定及计算亦随之错误。3.一审判决在认定“三通一平”相关费用应由两江置业公司支付的前提下，仅酌情认定工程费100万元，无事实依据和法律依据，显失公平，严重错误。4.一审法院不同意上诉人提出的经济损失司法鉴定申请，不支持上诉人的经济损失赔偿诉讼请求是错误的。一审中，上诉人对其主张的经济损失申请司法鉴定，符合法律规定，于法有据。上诉人租期未到，提前拆除、搬迁搅拌站必然存在经济损失，上诉人申请司法鉴定的目的，是为了确定经济损失数额，一审不同意上诉人的司法鉴定申请，以致经济损失数额无法确定，而一审判决又以缺乏事实依据为由，对上诉人的诉请不予支持，显失公平。5.一审判决有违程序公正，在证据采信和争议焦点归纳上明显偏袒两江置业公司，对有利于两江置业公司的证据，均予采信，对不利于两江置业公司的证据，均不采信。一审庭审中，合议庭归纳并征得双方同意的争议焦点仅为四点，一审判决却将争议焦点归纳为八点。一审法院在未征求当事人意见的情况下，自行增加争议焦点，且作出的评判结果均对两江置业公司有利，对上诉人不利，违反法定程序。综上，一审判决认定事实错误，违反法定程序，适用法律错误。两江置业公司辩称，1.一审判决关于《土地租赁协议》合法有效的认定符合事实及法律规定，应予维持。两江置业公司出租案涉土地的行为经土地使用权人重庆两江新区开发投资集团有限公司的书面授权，两江新区管理委员会作为重庆市人民政府的派出机构，对案涉土地建设搅拌站项目出具了临时用地批复。《土地租赁协议》于2011年10月26日中兴建设公司支付保证金之日起生效，一直对双方具有约束力。虽然双方至2016年9月17日以后未继续办理临时用地批复，但并不影响《土地租赁协议》的效力，也未影响上诉人实际占用、使用租赁土地。重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局出具《关于归还非法批准租赁储备土地的告知书》系行政处罚行为，该行政行为不能作为判断合同效力的依据，该行政处罚的依据为部门规章，不属于法律法规强制性规定，不影响《土地租赁协议》的有效性。2.一审判决关于上诉人存在欠付租金违约行为的认定及“三通一平”费用的认定符合事实、法律规定，应予维持。上诉人长期存在欠付租金的违约行为，两江置业公司有权依据合同约定解除《土地租赁合同》。虽然一审判决从2012年9月17日起算租金，但事实上，上诉人在此之前已经开始占用、使用案涉土地，因此，“三通一平”工程无论是两江置业公司还是上诉人执行完成，均不能作为上诉人欠付租金的抗辩理由。上诉人对于“三通一平”费用应当承担举证责任，而上诉人举示的发票、转账凭证均不能证明与案涉“三通一平”工程存在关联性，本应承担举证不能的责任，一审酌定100万元“三通一平”费用已经对上诉人非常有利。3.一审判决未支持上诉人提出的鉴定申请及经济损失赔偿请求，符合事实及法律规定，应予维持。上诉人提出经济损失赔偿的基础是建立在《土地租赁协议》因两江置业公司过错导致无效的情形下，一审判决认定《土地租赁协议》该合法有效，《土地租赁协议》的解除是因为上诉人存在欠付租金的违约行为，两江置业公司依据合同约定行使的合同解除权。因此，上诉人主张经济损失赔偿无事实和法律依据，上诉人提前拆除、搬迁搅拌站是上诉人自身行为导致的，由此产生的损失费用应由其自行承担。4.本案一审程序完全符合法律规定，审理程序合法公正，上诉人关于一审判决有违程序公正的观点是错误的。一审判决归纳的八个焦点紧紧围绕本案本诉及反诉的诉讼请求，庭审中双方就争议焦点已经发表了各自意见并展开充分辩论，承办法官在归纳争议焦点后明确征求过双方当事人的意见，上诉人所谓自行增加争议焦点且没有征求双方当事人意见的观点违背基本事实，不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。两江置业公司向一审法院起诉请求：1.依法确认两江置业公司与中兴建设公司签订的《土地租赁协议》于2017年1月3日起解除；2.依法判决中兴建设公司向两江置业公司支付截至2017年1月3日欠付的土地租金共计人民币11310184.50元；3.依法判决中兴建设公司向两江置业公司支付租金的违约金人民币9639808.65元（以应付而未付的租金为基数，从2012年1月14日起每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至中兴建设公司将欠付的租金全部付清之日止，暂计算至2017年5月23日）；4.依法判决中兴建设公司向两江置业公司支付自2017年1月4日起至2017年5月23日的土地占有使用费人民币2510931.50元（从2017年1月4日起按照合同解除之日的租金标准按日计算至中兴建设公司将土地返还给两江置业公司之日止，暂计算至2017年5月23日）；5.依法判决中兴建设公司立即将土地恢复原状并返还两江置业公司；6.依法判决中兴混凝土公司对前述一至五项请求承担连带责任；7.本案诉讼费由中兴建设公司、中兴混凝土公司承担。中兴建设公司、中兴混凝土公司反诉请求：1.依法确认案涉《土地租赁协议》自2016年9月17日起无效；2.依法判决两江置业公司返还因《土地租赁协议》所取得的履约保证金200万元，并从2016年9月17日起，以200万元为基数按人民银行同期同类贷款利率4倍计算资金占用损失至付清之日；3.判令两江置业公司承担中兴建设公司、中兴混凝土公司自行进行“三通一平”所产生的费用2750545.39元。4.依法判令因协议无效两江置业公司给中兴建设公司、中兴混凝土公司造成的经济损失（以司法评估结果为准）；5.本案诉讼费由两江置业公司承担。一审法院认定事实：2011年9月5日，两江置业公司（甲方、出租人）与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）（乙方、承租人）签订《土地租赁协议》，主要约定：一、土地位置：龙兴工业园区支援4、10社；二、土地面积及租期1.土地面积约60亩（暂定），符合混凝土搅拌站建设条件的工业用地或其他临时建设用地。2.租期：土地的租赁年限为10年。起租时间为甲方向乙方交地之后90天算起。三、土地租金及支付方式1.租金：第一年土地租金为420万元（以实际面积7万元/亩计算），第二到第六年每年按上年租金的10%进行递增。六年以后，每年租金按上年租金的5%进行递增。2.支付方式：租金每半年支付一次。按照先交后使用的原则，合同签订后，甲方向乙方交地时间约定为每年度第一次租金支付时间。在上次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。四、甲方责任1.甲方向乙方提供土地的时间为2011年9月30日（暂定，以实际交付时间为准）。2.地块基本达到通路、通水、通电、场地平整等“三通一平”的基本要求。4.甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续，所产生的费用由乙方承担；五、乙方责任1.双方签订本协议后五日内，乙方向甲方交纳200万元人民币作为履约保证金。保证金在合同到期后，以不计息方式退还乙方。六、违约责任1.乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。2.租赁期内未经对方同意不得擅自终止合同。若单方终止合同或者因一方违约导致守约方依法解除合同，违约方必须承担对方直接经济损失，并以一年租金给予对方补偿。5.土地租赁到期后，合同自行终止，并在合同终止后30天内由乙方自行拆除生产设备及临时厂房设施，并将土地移交给甲方。对于到期后地上未拆除的设备设施或建构筑物由乙方自行处置，甲方不支付补偿金。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失和产生的费用由乙方承担。合同签订后，中兴建设公司向中兴混凝土公司出具《委托经营协议书》，载明：经双方协商一致，委托人将本公司业务委托给受托人经营。受托人必须在公司经营范围内依据法律和行业规定开展业务，不得做其他用途，不得向第三方转包。委托经营期限，从签约之日起计算，租期为五年。2012年3月26日，中兴混凝土公司向两江新区管理委员会发送《报告》一份，主要载明：2.《土地租赁协议》第四条第2款约定，甲方责任将地块的“三通一平”达到基本要求时才作为交地标准，而之后90日起算租金。然而迄今为止，以上工作甲方并未有效实施，为了响应园区政府的号召，及早投产服务园工程建设，该地块“三通一平”的建设由我公司先自行投入，且过程中严格按照规定发包，并签订合同，如今基本完成，而此费用按合同应由“两江置业发展有限公司”承担，为双方的友好合作，我司愿意先行支付，而后与租金相抵，不知妥否，同时，起算租金时间按双方协议同意后90日起计。2012年9月17日，两江新区管理委员会批复两江置业公司，同意你单位使用重庆两江新区龙兴园区国有空地4.45公顷，作为江苏中兴搅拌站项目临时用地。用地位置和面积以两江新区规划行政主管部门选址意见和批准的临时用地红线为准。临时用地期限为2年，从2012年9月17日起至2014年9月16日止，确需延长期限的必须按照有关规定办理延期用地手续。2013年8月26日，中兴混凝土公司向两江置业公司出具《承诺函》，载明：关于我公司位于两江新区龙兴工业园支援4、10社的商品混凝土搅拌站，租用贵司土地租赁起算日期事宜。我司同意贵司要求租金从2012年4月30日起算。2014年7月1日，两江新区管理委员会批复两江置业公司：同意你单位江苏中兴搅拌站项目临时使用原龙兴工业园区龙兴镇支援村4、10社待开发建设国有空地（含拟转用国有农用地）3.95962公顷。用地位置和面积以两江新区规划行政主管部门选址意见和批准的临时用地红线为准。临时用地使用期限为2年，从2014年9月17日起至2016年9月16日止。2014年11月28日，两江置业公司向中兴混凝土公司发出《催款函》，载明：根据贵公司与本公司签订的《土地租赁协议》以及双方关于起租时间的约定，贵公司截止2014年11月28日应支付租金人民币765.1万元，于2014年11月28日止实际支付租金人民币210万，现共欠租金人民币555.1万元。2016年11月29日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局向中兴建设公司、江苏中兴建设有限公司（西南分公司）、受托经营单位中兴混凝土公司及控股单位重庆永固新型建材有限公司作出《关于归还非法批准租赁储备土地的告知书》，主要载明：两江置业公司租赁行为，违反了《重庆市土地管理规定》第27条以及《储备土地管理办法》第16条规定，属无权审批单位变相非法批准租赁储备土地，构成了《中华人民共和国土地管理法》第78条以及《重庆市土地管理规定》第70条规定的非法批地事实，其同意江苏中兴建设有限公司（西南分公司）租赁使用两江集团委托管理的储备土地决定无效。对此，请你们在收到本告知书之日起30日内自行拆除在租赁土地上修建的建构筑物，归还非法批准的储备土地并复绿。逾期，将对你们按非法占地论处。2016年12月21日，两江置业公司向江苏中兴建设有限公司（西南分公司）发出并送达《关于解除的通知》。中兴建设公司于2017年1月3日签收该通知。2017年7月6日，案涉土地的权属单位重庆两江新区开发投资集团有限公司出具《确认书》，表明案涉土地系授权两江置业公司使用并出租。另查明，中兴建设公司向两江置业公司付款情况如下：2011年10月26日支付200万元（保证金）；2013年9月30日支付210万元；2015年6月16日支付540.4万元；2016年6月15日支付300万元；2016年11月1日支付213.62万元。共计1264.02万元（不含保证金200万元）。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、两江置业公司与中兴建设公司签订的《土地租赁协议》效力；二、中兴建设公司是否存在违约行为，土地租赁协议是否已经解除；三、两江置业公司请求的租金及土地占有使用费是否应当得到主张；四、违约金如何计算；五、土地是否恢复原状以及返还义务的履行问题；六、履约保证金是否应当返还；七、中兴建设公司、中兴混凝土公司请求的“三通一平”的费用是否能够得到主张；八、中兴建设公司、中兴混凝土公司主张的经济损失是否能够得到主张。一、两江置业公司与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）签订的《土地租赁协议》效力问题。本案中，两江置业公司与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，且该《土地租赁协议》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。江苏中兴建设有限公司（西南分公司）作为中兴建设公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第1款之规定，其民事责任应由中兴建设公司承担。对于两江置业公司是否违反《重庆市土地管理办法》第27条以及《储备土地管理办法》第16条规定，无权审批单位变相非法批准租赁储备土地的问题。首先，两江新区管理委员会针对案涉土地建设搅拌站项目出具了《临时用地审批》，两江新区管理委员会作为重庆市人民政府的派出机构，其依据法律规定有权行使前述临时用地批复职权。其次，两江置业公司取得两江新区管理委员会的批复，并经过案涉土地使用权人重庆两江新区开发投资集团有限公司的授权进行出租，符合法律规定，并不构成非法批准租赁储备土地。故双方自愿签订的《土地租赁协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。二、关于中兴建设公司是否存在违约行为，以及土地租赁协议是否已经解除问题。根据《土地租赁协议》第六条第1项约定，乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。本案中，合同签订后，两江置业公司依约提供了案涉土地，但中兴建设公司除支付首期210万元租金外，未按期支付租金，其行为违反了合同约定，两江置业公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2016年12月21日两江置业公司向中兴建设公司发出《关于解除的通知》，中兴建设公司于2017年1月3日签收，自此，双方之间的《土地租赁协议》解除。中兴建设公司对此辩称其享有先履行抗辩权，不予支持。交付土地和支付租金系合同约定的对等义务，中兴建设公司在已实际占用土地的情况下，应当支付欠付租金。另，中兴混凝土公司也出具《承诺函》承诺租金自2012年4月30日起算。三、关于两江置业公司请求的租金、占有使用费是否应当得到主张的问题。首先，租金标准，根据《土地租赁协议》约定，第一年租金为420万元,第二年到第六年每年按上年租金的10%进行递增。中兴建设公司认为依据重庆两江新区开发投资集团有限公司的会议纪要，2013、2014年租金应减半收取，但中兴建设公司仅举示不完整的文件复印件，对其该陈述的真实性，无法确认。且即使该会议纪要存在，也仅是重庆两江新区开发投资集团有限公司的内部文件，并非两江置业公司对中兴建设公司的承诺，对中兴建设公司该抗辩意见不予采纳。其次，租金计算的起止时间，应从2012年9月17日计算至合同解除之日。理由如下：1.《土地储备管理办法》第十六条规定：对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。《重庆市土地管理规定》第二十七条亦规定，具体建设项目依法以租赁等其他有偿使用方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，应当向土地行政主管部门办理法定手续。经查，本案用于出租的土地属于整治储备用地，因此其对外用于出租使用，应当经土地资源管理部门批准，办理临时用地使用许可手续后方可用于对外出租。2.两江置业公司（甲方）与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）（乙方）签订《土地租赁协议》约定：甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续。因此，根据合同约定，与土地相关的问题，即储备用地的临时使用批准手续，应当由两江置业公司负责办理。3.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，本案中，出租方应当首先办理临时用地批准手续，以确保出租物符合合同约定用途。根据查明的事实，两江置业公司于2012年9月17日才取得临时用地使用批准手续，因此，在取得临时用地批准之前，因出租方原因致中兴建设公司无法使用该地，在此期间不应计租。虽然两江置业公司2016年9月16日后未继续办理临时用地许可证，但双方之间签订的土地租赁协议从签订之日已经生效，临时用地许可证并不影响双方合同的效力，且中兴建设公司已实际占有、使用了标的物，故至2017年1月3日合同解除前，中兴建设公司仍应支付占有、使用案涉土地的租金。截止2017年1月3日，中兴建设公司应付租金为：1.2012年9月17日至2013年9月16日，420万元；2.2013年9月17日至2014年9月16日，462万元；3.2014年9月17日至2015年9月16日，508.2万元；4.2015年9月17日至2016年9月16日，559.02万元；5.2016年9月17日至2017年1月3日，181.95万元（559.02万/年×1.1×108天）。共计2131.17万元。中兴建设公司已付租金共计1264.02万元，不含已支付的保证金200万元。故，中兴建设公司尚欠两江置业公司租金867.15万元。关于土地占有使用费的问题。案涉《土地租赁协议》解除后，继续占用案涉土地产生的费用已不属于合同的违约责任，而属于中兴混凝土公司无权占有他人之物而产生的责任，故案涉土地占用费理应由中兴混凝土公司承担。占有土地的使用费标准应为合同解除之日的当期租金标准即614.92万元/年。四、关于违约金的计算问题。由于中兴建设公司欠缴土地租赁费用，应当承担支付欠缴租金的违约责任。根据合同约定，“租金每半年支付一次，按照先交后用的原则。合同签订后，甲方向乙方交地时间约定为每年度第一次租金支付时间。在上一次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。”同时合同还约定，“乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。”该约定每天按拖欠金额3‰计算违约金的标准明显过高，且两江置业公司也没有举示具体损失依据，按照损失填补原则，确定违约金计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。违约金应为：第一期2012年9月17日至2013年3月16日租金已经足额支付，不存在违约，剩余租金的违约金计算期限、基数如下：1.2013年2月17日至2013年9月16日，以210万元为基数计算；2.自2013年9月17日计算至2014年3月16日，以441万为基数；3.2014年2月17日至2014年9月16日，以672万元为基数；4.2014年9月17日至2015年3月16日，以926.1万元为基数；5.2015年2月17日至2015年6月16日，以1052.8万元为基数；6.2015年6月17日至2015年9月16日，以639.1万元为基数；7.2015年9月17日至2016年3月16日，以918.61万元为基数；8.2016年2月17日至2016年6月15日，以1056.45万元为基数；9.2016年6月16日至2016年9月16日，以897.35万元为基数；10.2016年9月17日至2016年10月31日，以971.48万元为基数；11.2016年11月1日至2017年1月3日，以867.15万元为基数；12.以欠付的租金867.15万元为基数，从2017年1月4日计算至付清之日止。五、土地恢复原状及返还义务的履行。中兴建设公司和中兴混凝土公司均不负有恢复原状的义务，根据双方签订的《土地租赁协议》第六条第5项可见，双方并未约定承租人负有恢复原状的义务，故对两江置业公司该请求不予支持。中兴建设公司和中兴混凝土公司均负有返还案涉土地的义务。事实和理由：1.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《土地租赁协议》第六条约定：“土地租赁到期后，合同自行终止，并在合同终止后30天内由乙方自行拆除生产设备及临时厂房设施，并将土地移交给甲方。”据此，中兴建设公司作为《土地租赁协议》的承租方，在2017年1月3日租赁合同解除后，按照法律的规定和合同的约定，其负有返还租赁土地的义务。2.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。租赁合同解除后，中兴混凝土公司代中兴建设公司履行《土地租赁协议》而占有、使用案涉土地的合法依据丧失，其对案涉土地的占有系无权占有，两江置业公司作为案涉土地权利人重庆两江新区开发投资集团有限公司的受托人有权要求中兴混凝土公司返还土地。3.中兴建设公司和中兴混凝土公司虽然均负有返还案涉土地的义务，但是两江置业公司行使的合同请求权与物权请求权性质不同，故中兴建设公司、中兴混凝土公司对返还案涉土地的义务并非连带责任，两江置业公司请求中兴混凝土公司对中兴建设公司返还案涉土地的义务承担连带责任的诉讼请求依法不予支持。但是，两江置业公司基于合同请求权请求中兴建设公司返还案涉土地、基于物权请求权请求中兴混凝土公司返还案涉土地的诉讼请求于法有据，应予支持。六、关于履约保证金是否应当返还的问题。根据《土地租赁协议》第五条约定，双方签订本协议后五日内，乙方向甲方交纳200万元人民币作为履约保证金，保证金在合同到期后，以不计息方式退还乙方。中兴建设公司于2011年10月26日支付200万元保证金。现双方租赁协议已解除，两江置业公司理应向中兴建设公司返还保证金200万元。中兴建设公司请求从2016年9月17日起，以200万元为基数按人民银行同期同类贷款利率4倍计算资金占用损失至付清之日的资金占用损失。首先，案涉租赁协议系由于中兴建设公司的违约导致协议解除。其次，合同第五条已约定保证金在合同到期后，以不计息的方式退还乙方。故，对于中兴建设公司关于合同解除前资金占用利息的请求，不予支持，但两江置业公司应支付合同解除之后的资金占用利息（自2017年1月4日起，以200万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清之日止）。七、关于中兴建设公司、中兴混凝土公司反诉请求的“三通一平”费用是否能够得到支持的问题。根据《土地租赁协议》第四条约定，完成“三通一平”的义务在于两江置业公司。而两江置业公司并未举证证实其已经完成合同义务，对案涉地块进行了“三通一平”。同时，两江置业公司所举示中兴混凝土公司向其所发送的报告中，也载明“三通一平”的建设由中兴混凝土公司完成。故，“三通一平”的相关费用应由两江置业公司向中兴混凝土公司进行支付。具体费用的相关证据，中兴混凝土公司举示了建筑发票和划款凭证等，无法核实该组证据与“三通一平”费用的关联性，无法确认相关费用即为中兴混凝土公司的请求金额，但由于该工程确由中兴混凝土公司完成，对此工程的费用酌情认定100万元。八、中兴建设公司、中兴混凝土公司反诉主张的经济损失应否主张。中兴建设公司、中兴混凝土公司认为《土地租赁协议》无效，由此给中兴建设公司、中兴混凝土公司造成经济损失，应由两江置业公司承担。同时，中兴建设公司、中兴混凝土公司向该院申请对经济损失进行司法鉴定。但如前所述，本案《土地租赁协议》合法有效，中兴建设公司、中兴混凝土公司的诉请及司法鉴定申请缺乏事实依据及法律依据，不予支持及同意。另，关于中兴混凝土公司对租金、违约金是否应当承担连带责任的问题。中兴混凝土公司作为中兴建设公司的受托方，受托经营案涉项目，相关的权利义务仍应由委托方中兴建设公司享有和承担。故两江置业公司请求中兴混凝土公司就前述费用承担连带责任的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、两江置业公司与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）于2011年9月5日签订的《土地租赁协议》于2017年1月3日解除；二、中兴建设公司、中兴混凝土公司于本判决发生法律效力后三十日内将涉案土地返还给两江置业公司；三、中兴建设公司于本判决发生法律效力后三十日内向两江置业公司支付尚欠的租金867.15万元；四、中兴建设公司于本判决发生法律效力后三十日内向两江置业公司支付违约金（计算方式为：违约金计算标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，违约金计算期间及基数如下：1.2013年2月17日至2013年9月16日，以210万元为基数计算；2.自2013年9月17日计算至2014年3月16日，以441万为基数；3.2014年2月17日至2014年9月16日，以672万元为基数；4.2014年9月17日至2015年3月16日，以926.1万元为基数；5.2015年2月17日至2015年6月16日，以1052.8万元为基数；6.2015年6月17日至2015年9月16日，以639.1万元为基数；7.2015年9月17日至2016年3月16日，以918.61万元为基数；8.2016年2月17日至2016年6月15日，以1056.45万元为基数；9.2016年6月16日至2016年9月16日，以897.35万元为基数；10.2016年9月17日至2016年10月31日，以971.48万元为基数；11.2016年11月1日至2017年1月3日，以867.15万元为基数；12.以欠付的租金867.15万元为基数，从2017年1月4日计算至付清之日止）；五、中兴混凝土公司于本判决发生法律效力后三十日内向两江置业公司支付土地占有使用费（以614.92万元/年为基数，自2017年1月4日起计算至土地返还给两江置业公司之日止）；六、两江置业公司于本判决发生法律效力后三十日内向中兴建设公司返还保证金200万元并支付资金占用利息（自2017年1月4日起，以200万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清之日止）；七、两江置业公司于本判决发生法律效力后三十日内向中兴混凝土公司支付“三通一平”费用100万元；八、驳回两江置业公司的其他诉讼请求；九、驳回中兴建设公司、中兴混凝土公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费474192元，由两江置业公司负担237096元，由中兴建设公司、中兴混凝土公司负担237096元；反诉案件受理费48645元，由两江置业公司负担8645元，由中兴建设公司、中兴混凝土公司负担40000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。中兴建设公司、中兴混凝土公司举示了以下证据：第一组：1.（2019）渝证字第20028号《公证书》；2.重庆东方时尚驾驶培训有限公司基本信息查询（打印件）。拟证明：由于规划调整，在案涉《土地租赁协议》届满之前，两江置业公司已将案涉土地租给了重庆东方时尚驾驶培训有限公司，用于重庆驾驶培训基地建设。第二组：（2019）渝证字第20027号《公证书》拟证明：因两江置业公司将案涉土地租给重庆东方时尚驾驶培训有限公司，该野蛮施工行为严重威胁到上诉人生产经营安全、财产安全、员工人身安全，上诉人不得不停产退场。第三组：重庆市高级人民法院（2016）渝民终537号《民事判决书》（打印件）拟证明：因两江置业公司未取得临时用地批准的违约行为在先，上诉人可依法行使先履行抗辩权拒交租金，不存在违约行为。第四组：1.《工程造价咨询报告书（项目建设费用总投资）》；2.《工资造价咨询报告书（搅拌站拆除费用）》；3.《中兴站员工离职赔偿金明细表》。拟证明：因两江置业公司提前解除土地租赁协议的违约行为，造成上诉人重大经济损失，被上诉人应当依法对上诉人进行合理赔偿。第五组：1.《告知函》及EMS邮寄回单；2.《关于协商解决土地租赁纠纷案的初步意见》及EMS邮寄回单；3.《关于协商解决土地租赁纠纷的协调会议（第一次）》记录件（共3页）；4.《关于协商解决土地租赁纠纷的协调会议（第二次）》记录件（共3页）；5.《交地备忘录》（影印件）（共3页）；6.庭外和解期申请书四份（共4页）；7.《关于协商解决土地租赁纠纷的协调会议（第三次）》。拟证明：双方在本案二审阶段，共同表达了充分的和解诚意，并多次向法庭申请和解期，在和解期内，积极协商和解事宜，达成多项共识。上诉人已于2019年4月30日停产撤场。双方已于2020年3月26日正式办理案涉土地交接手续。本案具备调解结案基础。第六组：《建筑工程施工许可证附件》（编号500118201903080401）（打印件）拟证明：重庆东方时尚驾驶培训有限公司已于2019年3月8日取得施工许可证，则该公司必然已向政府颁证部门提交包括土地出让合同或土地租赁合同在内的办证资料，证明两江置业公司已将案涉土地另行出租给该公司。两江置业公司存在一地二租的恶意违约行为，以致《土地租赁合同》无法继续履行。两江置业公司质证意见：1.对第一组证据形式上的真实性予以认可，对公证内容的真实性无法核实，不认可该组证据的关联性和证明目的，该组证据仅能证明重庆东方时尚驾驶培训有限公司做了一个驾驶培训学校的项目，但不能证明该项目占用土地的具体位置，也不能证明所占用的土地包含了涉案土地，更不能证明公证书中提到的项目用地是两江置业公司出租的，即使其登记注册地址和上诉人登记地址一样，也不能证明土地是两江置业公司出租的。2.对第二组证据形式上的真实性予以认可，对公证的内容的真实性无法核实，不认可该组证据的关联性和证明目的，该组证据仅能证明搅拌站附近有土石方存在，不能证明土石方是在案涉土地范围内，该组证据仅显示墙体有裂缝，不能证明裂缝是土石方工程造成的，该组证据不能证明两江置业公司将案涉土地出租给了重庆东方时尚驾驶培训有限公司。3.对第三组证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性和证明目的，不能达到上诉人的证明目的，反而印证了本案一审判决与之前的生效判决具有相同的观点。4.对第四组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，咨询报告的编制依据是上诉人提供的相关材料，两江置业公司无法核实材料的真实性，且系上诉人自行委托第三方出具的，没有得到两江置业公司的确认，两江置业公司对评估结果不予认可。由于双方合同解除是因上诉人违约导致，搅拌站的总投资费用应由上诉人自行承担；“三通一平”费用，一审法院已经进行了认定，咨询报告中的金额不能成立；离职赔偿明细表系上诉人单方制作，且离职安置费是上诉人经营生产必需的费用，应由上诉人自行承担。5.认可第五组证据1、2形式上的真实性，因系上诉人单方陈述，对其内容不予认可。证据3、4系上诉人单方制作，没有两江置业公司签盖，两江置业公司无法核实其真实性。证据5系交地备忘录影印件，只有上诉人盖章，没有两江置业公司签章，该交地备忘录尚未生效，该证据和本案目前没有关联性。本案确实经过了较长时间的和解，但是和解期间双方并未达成一致的和解意见，本组证据系双方在和解过程中形成，根据民诉法的规定，即使相关证据是真实的，也不能作为认定案件事实的依据，且双方截止到二审庭审时并未对和解方案达成一致，且分歧较大，所以本案不具备调解结案的基础。证据6真实性无异议。证据7系上诉人单方制作的记录，对相关内容的真实性两江置业公司无法核实，从内容来看双方并未就相关问题达成一致意见。6.第六组证据系打印件，不认可该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。该证据不能证明施工地块与案涉土地位置关系，不能证明两江置业公司存在一地二租的行为。本院经审查认为，对中兴建设公司、中兴混凝土公司举示的第一、二、三、五组证据的真实性，因其举示了证据原件或有两江置业公司的认可，本院予以确认。第一组证据：《公证书》公证的内容为中兴混凝土公司浏览网站的过程及对浏览网页实时打印过程使用屏幕录像机打印网页的方式。即上诉人获取的有关资料均为网络信息，对该网络信息的真实性，本院不予评判。从上诉人提供的网络资料来看，并未载明重庆东方时尚驾驶培训有限公司的合作营运项目的详细地点，即使重庆东方时尚驾驶培训有限公司与上诉人的登记住所地相同，亦不足以证明该合作营运项目的用地即为案涉土地。第二组证据：《公证书》证明的内容为2019年5月14日中兴混凝土公司位于重庆渝北区龙兴镇迎龙大道19号的办公楼墙体开裂现状及该办公楼周围土石方堆砌情况。从公证内容看，虽有办公楼墙体开裂及土石方堆砌的事实存在，但该土石方来自何处，因何产生并无其他证据予以佐证，故该《公证书》不能证明两江置业公司将案涉土地另行出租。第三组证据：另案判决书的裁判理由能否作为本案裁判依据，需经本案查明事实后作出判断。第五组证据：可以证明双方当事人之间的和解过程，但至今双方未达成和解。第四组证据：因系上诉人单方委托，两江置业公司未予认可，不作为本案定案依据。第六组证据：现无充分证据证明该《建筑工程施工许可证附件》所载建设地址为案涉租赁土地，且该证载明发证时间为2019年3月8日，而两江置业公司已于2017年1月3日通知解除案涉租赁合同，故该证据不足以证明两江置业公司存在一地二租行为。二审另查明以下事实：2017年1月8日，中兴混凝土公司向两江置业公司《复函》称：贵司《关于解除〈土地租赁协议〉的通知》收悉。现复函如下：一、通知所称欠付租金，我司本欲在2016年12月15日前支付贵司，但因2016年12月6日，我司收到重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局发给的渝两江国土房管监【2016】55号《关于归还非法批准租赁储备土地的告知书》，该《告知书》称：贵司将两江集团委托管理的储备土地出租给我司的行为，构成“非法批地事实”，属“变相非法批准租赁储备土地”，并认定贵司“同意江苏中兴建设有限公司（西南分公司）租赁使用两江集团委托管理的储备土地决定无效”（即《土地租赁协议》无效）。同时要求我司“于30日内自行拆除在租赁土地上的修建建（构）筑物，归还非法批准租赁的储备土地并复绿”。以致我司未敢向贵司继续支付承租土地之租金。二、诚望贵司在收到我司复函后，从速与重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局提供相关资料，说明客观事实，沟通协调，并纠正其对贵司“非法租地”的不当认定，证实贵司有权对该储备土地进行出租，以便我司作出是否同意贵司解除《土地租赁协议》的决定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审是否违反法定程序；二、案涉《土地租赁协议》的效力；三、案涉《土地租赁协议》是否应于2017年1月3日解除；四、中兴建设公司是否应当支付两江置业公司租金、违约金及其数额；五、中兴混凝土公司是否应当支付两江置业公司土地使用费及其数额；六、两江置业公司应支付中兴混凝土公司“三通一平”费用的数额；七、两江置业公司是否应支付中兴建设公司和中兴混凝土公司因无效造成的经济损失。本院评判如下：一、关于一审程序是否违法的问题本院认为，一审判决确定的争议焦点是围绕本案的本诉请求和反诉请求归纳的，一审组织的证据交换和庭审均是围绕上述争议焦点进行的。在庭审调查阶段，既有对事实调查，也有当事人对有关争议问题的辩论。一审法院在辩论阶段对于需要进一步辩论的争议焦点进行了归纳，但并未因此限制当事人对本案本诉和反诉所涉及的其他争议问题进行辩论的权利，不能据此认定一审程序违法。二、关于《土地租赁协议》的效力问题本院认为，案涉《土地租赁协议》有效。事实和理由：首先，案涉《土地租赁协议》系合同双方的真实意思表示；其次，两江置业公司作为案涉《土地租赁协议》的出租人，其出租行为有权属单位重庆两江新区开发投资集团有限公司的授权；再次，出租案涉土地并不违反法律行政法规强制性规定，两江新区管理委员会作为政府派出机构，亦批复同意临时使用案涉土地。因此，案涉《土地租赁协议》有效。关于上诉人提出自2016年9月17日起，因案涉《土地租赁协议》未办理临时用地许可，合同应从此时起无效的问题。本院认为，虽然案涉土地自2016年9月17日起未再办理临时用地许可，有关行政主管部门也以告知书的形式对该用地行为作出了行政认定及处罚决定，但前述规定属行政管理性规定，而非效力性规定，不影响《土地租赁协议》的效力。三、关于案涉《土地租赁协议》是否应于2017年1月3日解除的问题案涉《土地租赁协议》有效，合同双方应当按照《土地租赁协议》约定履行各自的义务。《土地租赁协议》第三条土地租金及支付方式约定：1.租金：第一年土地租金为420万元（以实际面积7万元/亩计算），第二到第六年每年按上年租金的10%进行递增。六年以后，每年租金按上年租金的5%进行递增。2.支付方式：租金每半年支付一次。按照先交后使用的原则，合同签订后，甲方向乙方交地时间约定为每年度第一次租金支付时间。在上次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。第六条第1项约定：乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。关于中兴建设公司应付租金数额，涉及到租金的起算时间。虽然租赁过程中，上诉人曾作出租金从2012年4月30日起算的意思表示，但一审法院考虑到案涉土地于2012年9月17日办理临时用地许可的客观事实，认定案涉土地租金从2012年9月17日起算，并不损害上诉人的利益，两江置业公司亦未提出异议。基于此，从2012年9月17日起，截止到2017年1月3日中兴建设公司收到解除通知时，按照合同约定的租金计算标准计算，中兴建设公司应付租金为：2012年9月17日至2013年9月16日，420万元；2013年9月17日至2014年9月16日，462万元；2014年9月17日至2015年9月16日，508.2万元；2015年9月17日至2016年9月16日，559.02万元；2016年9月17日至2017年1月3日，181.95万元（559.02万/年×1.1×108天），共计2131.17万元。而中兴建设公司已支付的租金为1264.02万元（2013年9月30日支付210万元；2015年6月16日支付540.4万元；2016年6月15日支付300万元；2016年11月1日支付213.62万元），另于2011年10月26日支付保证金200万元。虽然上诉人提出，依据重庆两江新区开发投资集团有限公司的会议纪要，2013、2014年租金应减半收取，但两江新区开发投资集团有限公司并非案涉合同相对方，该会议纪要对案涉合同双方方并无约束力。从上述应付和已付租金情况可以看出，中兴建设公司存在未足额缴纳租金的情形，且已超过合同约定的一个月期限，故两江置业公司享有合同约定的解除权，两江置业公司解除案涉《土地租赁协议》符合法律规定，《土地租赁协议》自解除通知2017年1月3日到达中兴建设公司时解除。四、关于中兴建设公司是否应当支付两江置业公司租金、违约金及其数额从前所述，中兴建设公司应付租金为2131.17万元，已付租金为1264.02万元，尚欠867.15万元。中兴建设公司缴纳的200万元保证金本可冲抵租金，但因中兴建设公司在本案一审反诉中已经提出了返还保证金的诉请，故本案该200万元保证金不再另行冲抵租金。据此，一审判决中兴建设公司支付两江置业公司867.15万元租金正确，本院予以维持。关于逾期支付租金的违约金，上诉人提出因两江置业公司未履行“三通一平”及办理临时用地批准手续，存在违约，其享有先履行抗辩权。本院认为，虽然两江置业公司未实施“三通一平”工程，但上诉人在2012年3月26日给两江新区管理委员会的《报告》中即明确案涉工程的“三通一平”由其自行完成，费用由两江置业公司承担。而本案租金起算时间为2012年9月17日，此时，案涉土地的临时用地批准手续已经办理，即“三通一平”工程和案涉土地的临时批准手续均不能成为中兴建设公司不履行租金缴纳义务的抗辩理由，中兴建设公司不享有先履行抗辩权。关于上诉人提出两江置业公司已将案涉土地另行出租他人，存在一地二租的行为，从上诉人二审举示的证据来看，尚不足以证明其该项主张。因此，中兴建设公司应当承担逾期支付租金的违约责任，一审按照合同约定确定违约金的计算时点，并酌情调减违约金计算标准，符合法律规定，本院予以维持。五、关于中兴混凝土公司是否应当支付两江置业公司土地使用费及其数额的问题在案涉《土地租赁协议》解除后，案涉土地应当返还两江置业公司。在案涉土地未返还两江置业公司之前，案涉土地实际由中兴混凝土公司占有使用，应当由其支付土地使用费，一审参照《土地租赁协议》约定确定土地使用费标准并无不当。六、关于两江置业公司支付中兴混凝土公司“三通一平”费用的数额问题《土地租赁协议》第四条约定：甲方责任地块基本达到通路、通水、通电、场地平整等“三通一平”的基本要求。即案涉土地的“三通一平”为两江置业公司的义务。两江置业公司未举证证明其履行了该项义务，另有证据证明“三通一平”工程由中兴混凝土公司完成，则两江置业公司应当向中兴混凝土公司支付相应费用。关于中兴混凝土公司实施“三通一平”工程所产生工程费用的具体数额，应当由中兴混凝土公司承担举证责任，本案中，中兴混凝土公司在一审中举示的建筑发票和划款凭证等，尚不足以证明相关款项与案涉土地“三通一平”工程存在必然的关联性，本应承担举证不能的责任，但一审法院酌情判决两江置业公司支付中兴混凝土公司100万元“三通一平”费用，两江置业公司亦无异议，对此，本院予以维持。七、关于两江置业公司是否应当支付中兴建设公司和中兴混凝土公司因无效造成的经济损失的问题上诉人在一审中提出该项反诉请求的基础系基于案涉《土地租赁协议》无效，上诉人在本案二审中仍坚持该无效主张。而案涉《土地租赁协议》的效力，本案一、二审均认定为有效。因此，一审法院未同意上诉人基于《土地租赁协议》无效提出的司法鉴定申请并驳回其该项反诉请求并无不当。同时，本院也注意到，由于《土地租赁协议》的提前解除，客观上对上诉人的生产经营造成一定影响。二审期间，双方当事人也在为案涉纠纷的解决积极进行庭外和解，虽未达成最终和解，但仍表明双方之间存在一定的和解基础。本案判决后，双方仍可通过协商和解方式，使双方之间的纠纷最终得以妥善解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122720元，由中兴建设有限公司、重庆中兴商品混凝土有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 米 阳二〇二〇年六月二十八日书记员 文婷婷