辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初964号 原告：张闯，男，汉族，1979年6月12日出生，住辽宁省海城市。 委托代理人：姜兰，原告张闯妻子，汉族，1981年2月27日出生，住辽宁省海城市。 委托代理人：熊高伟，辽阳市白塔区星源法律服务所法律工作者。 被告：张凤琴，女，汉族，1958年10月17日出生，住辽阳市白塔区。 委托代理人：刘奇，被告张凤琴丈夫，汉族，1958年8月6日出生，住辽阳市白塔区。 委托代理人：冯庆勇，辽宁文正律师事务所律师。 被告：罗洪远，男，汉族，1955年2月9日出生，汉族，住辽宁省海城市。 原告张闯与被告张凤琴、罗洪远执行异议之诉一案，原告张闯于2020年4月8日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。原告张闯及其委托代理人姜兰、熊高伟，被告张凤琴及其委托代理人刘奇、冯庆勇到庭参加诉讼，被告罗洪远经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张闯诉称：1、不得执行罗洪远名下位于海城市响堂管理区荒岭委建材市场62.19平方米房屋（产权证号：0002834号，产籍号：C03-81540*1-2121，查封期限为3年，2019年9月5日至2022年9月5日）。2、确认罗洪远名下位于海城市响堂管理区荒岭委建材市场62.19平方米房屋（产权证号：0002834号，产籍号：C03-81540*1-2121)所有权人为原告；3、被告承担本案诉讼费。辽阳市白塔区人民法院对张凤琴诉罗洪远民间借贷纠纷一案作出（2018）辽1002民初1188号民事判决，2019年9月5日作出（2019）辽1002执963号执行裁定：查封罗洪远名下位于海城市响堂管理区荒岭委建材市场62.19平方米房屋（产权证号：0002834号，产籍号：C03-81540*1-2121，查封期限为3年，2019年9月5日至2022年9月5日）。2019年11月19日，原告张闯对执行标的提出书面异议。2020年3月19日，辽阳市白塔区人民法院作出（2020）辽1002执异15号执行裁定：驳回原告的异议请求。以上被查封的房屋虽然登记在被告罗洪远名下，但该房已经出卖给原告，原告为该房屋的实际所有权人。 被告罗洪远拖欠原告张闯房屋装修费8.5万元（2016年 6月至12月期间装修），为此，被告罗洪远将罗洪远名下位 于海城市响堂管理区荒岭委建材市场62.19平方米房屋（产权证号：0002834号，产籍号：C03-81540*1-2121)出卖给原告。2017年3月8日，被告的次子罗通代表罗洪远与原告签订《商铺转让协议》，出卖价格31.5万元，签订协议时交付罗通房屋买卖订金5万元，罗通出具给原告“今收张闯5万元整”的收条。2017年3月13日，原告交付给罗洪远长子罗杨、次子罗通及罗洪远妻子姜淑芬18万元，罗杨出具给原告购房款31.5万全部付清的《商铺转让协议》。2017年3月13日被告将商铺交付给原告。2019年1月22日罗洪远将商铺的房屋所有权证交付给原告。2019年1月29日(协议中时间写为2016年12月18日），罗洪远、姜淑芬与原告及原告妻子姜兰补签《商铺转让协议》。原告认为：2017年3月8日原告购买了本案的房屋，于2017年3月13日购买款已全部付清，该商铺也交付给原告经营零售，该房屋实际为原告的个人财产，不属于被告罗洪远的财产，不应对该房屋执行。 被告张凤琴辩称：本案不能排除被告张凤琴对罗洪远名下商铺的执行，原告关于确权的请求与本案并不是同一法律关系，原告诉讼请求无依据，应予驳回。一、现有证据，不能认定原告取得涉案房屋的所有权。房屋登记在罗红远的名下，其子罗通在没有任何委托授权的情况下是无权处置的，原告明知房屋登记在罗洪远名下，仍然从他人手里购得房产，属于明知，存在过错。《店铺转让协议》是与案外人罗通签订的，没有法律效力。协议约定的5万元，银行转账只有4.5万元，与收条数额不一致，转账与收条并没有写明款项的用途，也不是一个当事人。协议总价31.5万元，并没有交付款项的证据。二、被执行的房产属不动产，登记在罗洪远名下，能够认定属其个人财产。不动产物权的变更经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。本案的房产登记在罗洪远名下，权属并没有发生变更。三、根据法律规定不能排除本案的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记判断权属。房产是罗洪远名下，权属清楚。四、原告怠于行使权力，应承担责任，无权向我主张权利。原告明知房屋登记在罗洪远名下，说明其对公示效力是明知的，仍然与他人交易，多年不进行更名过户，直到2019年9月房屋被查封，才提起异议，明显属于怠于行使权力，存在不当行为，应承担相应的民事风险，其应向案外人罗通主张权利，不应向我进行诉讼。 被告罗洪远未到庭参加诉讼、未答辩。 本院经审理查明，2017年3月8日，罗通（甲方）与原告张闯（乙方）签订店铺转让协议，约定：甲方于2017年3月8日将位于海城市建材市场二厅2121的店铺转让给乙方所有；店铺的产权人罗阳同意将该店铺转售给乙方，由罗通代笔签订本协议；售价315000.00元，乙方于2017年3月8日付定金伍万元，剩余款项于2017年3月15日前付清。罗通出具收条：今收张闯五万元整。原告张闯于2017年3月9日向罗通转账4万元。后罗杨（甲方）与张闯（乙方）签订商铺转让协议，约定：甲方将位于海城建材市场二厅2122号商铺所有权转让给乙方，乙方于2017年3月13日签订协议时一次性向甲方支付转让费共计315000.00元。原告张闯于2017年3月13日现金支取94000.00元、95000.00元。罗洪远、姜淑芬（甲方）与张闯、姜兰签订商铺转让协议（协议日期为2016年12月18日，原告张闯自述签订日期为2019年1月29日，系后补签的），协议约定：甲方将位于海城建材市场二厅2121号商铺所有权转让给乙方，乙方于2016年12月18日签订协议时一次性向甲方支付转让费共计210000.00元。 被告张凤琴根据已经发生法律效力的（2018）辽1002民初1188号民事判决，向本院申请强制执行，本院于2019年9月5日作出（2019）辽1002执963号执行裁定，裁定查封罗洪远名下位于海城市响堂管理区荒岭委建材市场62.19平方米房屋（产权证号：0002834号，产籍号：C03-8-1540*1-2121，查封期限为3年，2019年9月5日至2022年9月5日)。 本院确认的上述事实有原告张闯出具的执行裁定书、民事判决书、不动产登记证书、店铺转让协议、收条、银行卡交易单及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依据法律规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告诉称于2019年1月29日与罗洪远及其妻子姜淑芬补签转让协议，系罗洪远对其子签订买卖合同效力的追认，但该转让协议与罗通、罗杨所签订的价款不一致，且原告未提供证据证明向房屋所有权人罗洪远支付了相应的房屋价款，原告明知房屋登记在罗洪远的名下却与罗通、罗杨签订协议，且多年来未办理过户登记，故原告张闯的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院予以驳回。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张闯的诉讼请求。 案件受理费5964.00元，由原告张闯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判长 罗 丹 审判员 王 楠 审判员 刘明贺 二〇二〇年六月十五日 法官助理李依铭 书记员吴琼 附录 本判决所依据的相关法律 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。