广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2348号原告（反诉被告）：王玉财，男，1982年12月20日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：王振彪，广东合众之源律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨丽娟，女，1990年3月31日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：袁显权，广东民诚众信律师事务所律师。第三人：广州市有家有房房地产代理有限公司，住所广州市增城区荔城街荔星大道北1号之十九。法定代表人：胡青松。委托诉讼代理人：蔡菊琴，该公司员工。原告（反诉被告）王玉财被告（反诉原告）杨丽娟，第三人广州市有家有房房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玉财及其委托诉讼代理人王振彪，被告（反诉原告）杨丽娟及其委托诉讼代理人袁显权，第三人广州市有家有房房地产代理有限公司（以下简称有家有房公司）的委托诉讼代理人蔡菊琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王玉财向本院提出诉讼请求：一、解除王玉财和杨丽娟于2019年8月30日签订的《存量房房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》中的房屋买卖关系；二、杨丽娟向王玉财退还定金100000元、首期款250300元及支付违约金418400元（按总房价的20%计算）；三、杨丽娟向王玉财赔偿损失10000元（含中介服务费8000元及交易服务费2000元）；四、杨丽娟承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月30日，王玉财和杨丽娟签订《存量房房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》，约定杨丽娟将位于增城区××城街金××房出售给王玉财，成交价为2092000元。王玉财在签订合同当天依约支付定金100000元以及交付办理贷款资料的给居间方代为办理按揭贷款。同年9月30日，支付首期款250300元给杨丽娟。后因杨丽娟迟迟未还清银行贷款及办理解除抵押登记手续。王玉财经查发现涉案房屋在签订合同时的抵押借贷不止1000000元，且存在二次抵押。王玉财多次要求杨丽娟出具产权证原件以及办理涂销抵押登记并过户，但被告均拒绝。为此诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）杨丽娟辩称：一、房屋买卖合同中记载的抵押登记情况是笔误。该情况是经过王玉财和杨丽娟双方同意后由有家有房公司的员工填写上去的。事实上签订合同前王玉财是知悉房屋存在二次抵押，也自愿提供资金给杨丽娟解决房屋的抵押债务。双方签订合同后多次协商，王玉财确认由其提供50万元给杨丽娟还清二次抵押所涉债务问题。二、王玉财未依约办理银行贷款手续，其是先违约方。截至王玉财提出放弃交易即2019年10月7日止，其都没有备齐资料向银行递件申请办理贷款。自签订合同后，原告基于自身贷款资质问题，多次要求变更贷款方式，拖延办理贷款的行为是其自身原因。杨丽娟在收到款项后，已立即办理了提前还款申请，也向二押债权人进行还款，但因王玉财拖延支付剩余款项导致未能完成涂销抵押。三、杨丽娟在交易前已经提交了涉案房屋产权证复印件给王玉财，且如实告知了房屋的抵押情况。第三人有家有房公司述称：没有意见。被告（反诉原告）杨丽娟向本院提出反诉请求：一、解除原被告于2019年8月30日签订的《存量房房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》中的房屋买卖关系；二、王玉财向杨丽娟支付违约金418400元（违约金为房价总款20%，扣除王玉财已付款项250300元）；三、王玉财向杨丽娟赔偿中介费10000元；四、王玉财向杨丽娟赔偿律师费25000元；五、本案诉讼费用由王玉财承担。事实和理由：王玉财在充分了解涉案房屋产权信息和抵押情况后，双方签订《存量房房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》。合同中第二条第四款中关于抵押情况是笔误。该情况是经过王玉财和杨丽娟双方同意后由有家有房公司的员工填写上去的。事实上签订合同前王玉财是知悉房屋存在二次抵押，也自愿提供资金给杨丽娟解决房屋的抵押债务。双方签订合同后多次协商，王玉财确认由其提供50万元给杨丽娟还清二次抵押所涉债务问题。签订合同后，杨丽娟向贷款银行申请提前还款。王玉财在2019年9月30日向杨丽娟支付25万元用于偿还二次抵押的部分债务，但剩余用于偿还二次抵押债务的款项王玉财一直未支付。之后由于王玉财的原因，其于2019年10月7日提出不购买涉案房屋。王玉财未按合同约定在期限内办理贷款手续，是其自身原因，已属于根本性违约。为此，提起反诉，请求判令所请。原告（反诉被告）王玉财辩称：一、《存量房房屋买卖合同》明确载明涉案房屋存在抵押，抵押权人为招商银行增城广场支行。该合同是三方真实签订。签订合同时杨丽娟仅提供了房产证复印件，未提供原件或者查册表给王玉财，因此王玉财并不知情涉房屋存在二次抵押情形，否则不会购买涉案房屋。二、上述合同约定了是出售方赎楼资金是自筹，王玉财不会也不可能提供资金给杨丽娟解决抵押所涉债务，也没有同意提供50万给杨丽娟解决二押事宜。三、2019年9月30日王玉财所支付的253000元并非给杨丽娟用于解决二押债务。王玉财提前履行部分首期款原因是王玉财考虑杨丽娟独自抚养小孩且生活有困难，且据有家有房公司陈述称杨丽娟在外面有个人欠款，急于用钱（但杨丽娟从未提及涉案房屋存在二次抵押）。四、杨丽娟没有证据证明其在2019年9月10日前申请一次性还清贷款的申请，也未举证其在期限内还清贷款及涂销抵押。因此涉案房屋因杨丽娟隐瞒二次抵押事实，且拒绝涂销抵押，导致房屋无法过户给王玉财，杨丽娟已构成根本违约。五、因杨丽娟没有按合同约定在2019年9月10日前申请一次性还清贷款的申请，也未举证其在期限内还清贷款及涂销抵押。因此杨丽娟没有携带房产证原件与王玉财到贷款机构。而王玉财已按有家有房公司联系的贷款机构提交了资料，但因贷款机构要求王玉财提供虚假资料申请贷款，王玉财没有同意，因此并非王玉财的原因导致延迟提交资料。且对于延期提交资料，杨丽娟是同意的，所以王玉财才会在2019年9月30日额外多支付300元给杨丽娟。第三人有家有房公司述称：没有意见。经审理查明：位于广州市增城区××城街金××房登记权属人是杨丽娟。他项权利信息为他项权利人招商银行股份有限公司广州分行，权利类型为抵押权，登记日期为2019年4月2日；他项权利人为陈德军，权利类型为抵押权，登记日期为2019年4月30日。2019年8月30日，王玉财（买方）、杨丽娟（卖方）以及有家有房公司（居间方）签订一份《存量房房屋买卖合同》，合同约定，“说明……2.签订本合同前，出售方应向购买方出示房屋所有权证、土地使用权证及其他有关证书和证明文件。3.出售方承诺对本合同房屋信息的真实性承担法律责任。购买方对交易房屋及房屋权属资料已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买。……第一条房屋基本情况（一）出售方所售房屋坐落为：广州市增城区××城街金××房。权属证明文件房屋所有权证……第二条房屋权属情况（一）该房屋已取得房屋所有权证，证号为……（四）该房屋的抵押登记情况为……该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行增城广场支行，抵押登记日期为2019年4月3日。出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过壹佰万元整，且出售方应于2019年9月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起按照通知还贷期限日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。出售方赎楼的资金来源为出售方自筹。……第四条房屋成交价格成交价款共计2092000元。……第五条付款方式（一）定金：双方约定定金为壹拾万元。1.购买方应于签约当日将第一笔定金壹拾万元自行支付的方式支付给出售方。……（二）首付款（不含定金）：1.购买方应在取得买方银行同贷书，卖方赎出不动产原件且拿到涂销资料，双方递件过户当日将第一笔首付款1372000元自行支付给出售方。（三）贷款：购买方拟贷款金额为620000元。出售方与购买方应于2019年9月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出售方与购买方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。……若购买方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下哪种方式解决：……出售方同意购买方继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过3家贷款机构），出售方与购买方应提交贷款机构所需全部资料。如仍未获得批准的，购买方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款。……第十条房屋产权及具体状况的承诺（一）出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……第十一条违约责任……（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1.出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2.该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求没收购买方的定金或要求购买方支付房屋成交价20%违约金：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……（五）出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。……”。2019年8月30日，王玉财（买方）、杨丽娟（卖方）以及有家有房公司（居间方）签订一份《房屋交易保障服务合同》，约定“鉴于出售方与购买方就座落于广州市增城区××城街金××房签署了《房屋交易保障服务合同》，现出售方与购买方就委托居间方办理后续交易事宜订立本合同。第一条服务内容……第二条收费标准……第三条权利义务……第四条违约责任（一）出售方与购买方如未按照本合同约定履行义务导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。……”。2019年8月30日，王玉财向杨丽娟支付定金10万元。有家有房公司向王玉财开具收据，收据载明居间代理费8000元，交易服务费2000元。有家有房公司向杨丽娟开具收据，收据载明居间代理费10000元。2019年9月30日，王玉财向杨丽娟支付款项250300元。杨丽娟向王玉财出具首期收据，载明已收到首期款（不含定金）250000元。杨丽娟提供两份律师费发票，总金额为25000元。杨丽娟提供王玉财与有家有房公司的部分微信聊天记录如下：2019年9月26日，王玉财询问“业主还欠银行多少的”，有家有房公司答复“私人50，银行正常贷款90”，王玉财回复“我现在只能找人代持的了，如果我帮她解决了她私人久款、1年半后再过户什么的也行，所以想和她谈下她的想法。如果她是还要其他钱用的，那只能我找人代持了，如果解决了她私人债务，可以一年后的那一年后，当和她一起代持也行。”；2019年10月7日，王玉财提出“我合计过，间屋还是不买先了，放弃交易算了……”，同月9日，王玉财提出“我们决定还是放弃交易了，你看下和买主下退回我款项先”。2019年11月2日，有家有房公司询问“确定用哪个方案”，王玉财回复“如选择第一方案的话，要给业主多长时间，退多少？半年够吗，还是一年，选第二种方案业主那边同意吗？……我也不想拖她久时间，想早点把事情处理了。……”。另查，王玉财向本院申请诉前财产保全查封涉案房屋，对应案号为（2020）粤0118财保102号，查封日期为2020年2月5日至2023年2月4日。在本案的庭审过程中，关于涉案房屋的交易情况，一、有家有房公司陈述以下，其在2019年9月26日已经告知王玉财涉案房屋存在两项抵押。涉案房屋贷款是由杨丽娟自筹还贷，而王玉财按揭贷款的方式有变更，当时王玉财提出将房屋过户至指定的人名下，并办理相应的贷款。当时王玉财考虑自己办理按揭贷款，但贷款金额与其期待的不一致，所以有找其他人来办理按揭贷款，但又发现银行流水不够，需要王玉财作担保，这时已到2019年9月20日，王玉财又提到将其名下房产转到其妻子名下，但是王玉财的房屋有贷款，要还清贷款需要40天，于是三方进行协议，有两个方案。第一个方案是由王玉财代杨丽娟的二押还贷40万元，从中争取办理王玉财办理按揭的时间；第二个方案是王玉财分期付款给杨丽娟直到涉案房屋的产权证满2年再办理过户。双方比较倾向第二个方案，但对付款的期限没有达成一致意见，所以最后没有重新签订新的协议。二、杨丽娟对有家有房公司的上述陈述予以确认。三、王玉财表示，其在2019年12月8日通过与有家有房公司的微信才得知涉案房屋存在两项抵押。至于有家有房公司的其他陈述基本属实，本来王玉财应当在2019年9月15日提供按揭资料，签合同大概一周其陆续提供资料，但资料不齐，经有家有房公司催促，王玉财就支付了3000元给杨丽娟作为延期办理按揭贷款的费用，王玉财就另外提供一个人的资料给有家有房公司。在该期间，有家有房公司告诉王玉财，杨丽娟除了涉案房屋的银行贷款以外还有其他借款，但没有明确告知房屋存在二押情况，王玉财就提前支付杨丽娟25万元让其解决困难。本院认为：王玉财与杨丽娟以及有家有房公司于2019年8月30日签订的《存量房房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。关于何方违约的问题。《存量房房屋买卖合同》约定了办理按揭贷款以及提前还贷的日期，但在实际履行过程中，买卖双方均未按约履行合同项下的义务，其中王玉财基于自身贷款原因并未能在约定期限内办理按揭贷款手续，杨丽娟并未在约定期限内申请提前还贷以及还清相应贷款。杨丽娟提出其已经向抵押贷款银行申请提前还贷，但并未提供相应证据证明。杨丽娟抗辩双方约定了由王玉财向杨丽娟支付款项，再由杨丽娟用于偿还二次抵押款项，但对此亦未提供证据予以证明，本院对其该抗辩意见不予采信。由上可见，买卖双方均存在违约行为。在此情形下，王玉财、杨丽娟以及有家有房公司虽有进一步进行协商，但最终并未达成一致意见，合同无法继续履行，因此王玉财、杨丽娟主张解除《存量房房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》的房屋买卖关系，本院予以支持。综合考量双方在履行合同过程中均存在违约行为，应各自承担相应的责任，本院对于王玉财和杨丽娟分别主张要求对方支付违约金、律师费及中介服务费等诉讼请求，均不予支持。王玉财主张要求杨丽娟退回已付定金100000元以及首期款250300元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王玉财与被告（反诉原告）杨丽娟以及第三人广州市有家有房房地产代理有限公司签订的《存量房房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》中的房屋买卖关系；二、被告（反诉原告）杨丽娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王玉财返还定金100000元以及首期款250300元；三、驳回原告（反诉被告）王玉财的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11768元，由原告（反诉被告）王玉财负担9798元，被告（反诉原告）杨丽娟负担1970元，反诉受理费11768元，由被告（反诉原告）杨丽娟负担。诉前财产保全费4569元，由被告（反诉原告）杨丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年六月四日书记员  赵洁玲