黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终116号上诉人（原审被告）：甘南县鑫华源商贸有限公司，住所地：黑龙江省甘南县东风街（原人民医院旧址）。法定代表人：王立波，职务经理委托代理人：刘国成，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：常云，女，1978年12月12日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：于宝海（系常云舅舅），男，1964年9月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。原审被告：甘南浩翔房地产开发有限公司，住所地黑龙江省甘南县文明街。法定代表人：孙明，职务经理。上诉人甘南县鑫华源商贸有限公司（以下简称甘南县鑫华源公司）因与被上诉人常云、原审被告甘南浩翔房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2019）黑0225民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘南县鑫华源公司上诉请求：二审法院依法撤销一审判决或改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的“认购书”已实际履行三年，一审法院判令解除合同，并支付违约金，有失公允、公平原则。二、上诉人与被上诉人之间至今没有签订商品房买卖合同，双方在认购书中也没有约定具体的产权办理的期限，所以上诉人不存在违约行为。三、一审法院判决时适用的法律条款错误。综上所述，请二审法院在查明事实的基础上做出公正的裁决。常云辩称，2015年9月23日，被上诉人购买下上诉人开发的《甘南县华夏城市广场3223号商铺》。同日，被上诉人交付购楼款221,679.00元，自此买卖合同成立；次年10月8日，上诉人将商铺所有权交予被上诉人。法释(2003)7号第19条规定：办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记而请求解除合同与赔偿损失的，应予支持。《合同法》第95条二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告在合理期限内不行使的，该权利消失。在商品房买卖适用法律中，没有规定解除权行使期限，同时该案双方也没约定解除权行使期限，另外上诉人也没有催告，所以被上诉人有权请求解除合同。《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案请求解除合同与判决解除合同是因上诉人的过错造成的，所以上诉人有赔偿责任，有自交款时即2015年9月23日起的赔偿责任，有依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准赔偿责任。法律规定不动产不适用诉讼时效问题，双方没有签订买卖合同，原审原告已经全款交付现金22万余元，而在2016年10月原审被告将房屋交付原告，合同已经履行，根据最高院审理商品房司法解释第十八、十九条规定，办理产权规定日期入住90天之内，如果超出一年以外，购买人可以解除合同。由此可见，原判正确，应予维持；上诉无理，应予驳回。常云向一审法院起诉请求：要求解除与被告甘南浩翔房地产开发有限公司、甘南县鑫华源商贸有限公司签订的商品房买卖合同，返还购楼款221,679.00元，利息损失31,799.00元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月23日，原告常云购买了由被告甘南县鑫华源商贸有限公司出资挂靠在被告甘南浩翔房地产开发有限公司名下开发建设的甘南县华夏城市广场3223号商铺。同日，原告分两次交付购楼款221,679.00元，由被告甘南县鑫华源商贸有限公司出具了收据。2016年12月末，被告甘南县鑫华源商贸有限公司将该商铺交付原告常云使用。一审法院认为，常云购买甘南县鑫华源商贸有限公司出资并挂靠在甘南浩翔房地产开发有限公司名下开发建设的甘南县华夏城市广场3223号商铺并交付了购楼款，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约定各自履行相应的义务。本案原告已将购楼款交付给了被告甘南县鑫华源商贸有限公司，履行了缴纳房款的义务。被告甘南县鑫华源商贸有限公司亦应按照法律规定的期限为原告办理房屋产权执照。被告因该工程有关部门未予验收等其自身的原因至今未给商铺业主办理房屋产权执照，其存在违约行为,故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同、返还购楼款以及违约损失的诉讼请求，本院依法予以支持。被告甘南浩翔房地产开发有限公司作为被挂靠方按照法律规定，应承担连带责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，判决如下：一、解除原告常云与甘南浩翔房地产开发有限公司签订的甘南县华夏城市广场3223号商铺买卖合同。二、被告甘南县鑫华源商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告常云购楼款221,679.00元，并支付自2015年9月23日起以购楼款221,679.00元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算的违约金至购楼款付清时止。三、被告甘南浩翔房地产开发有限公司对上款承担连带责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,102.17元，减半收取2,551.09元，由被告甘南浩翔房地产开发有限公司、甘南县鑫华源商贸有限公司负担。本院二审期间，甘南县鑫华源公司提交一份常云购买案涉商铺的认购书，该认购书曾因要进行网签合同而被收回。甘南浩翔房地产开发有限公司提交一份情况说明，写明因故不能参加二审审理，无论结果如何，均服从二审判决。经二审审理，本院查明常云于2015年9月23日购买甘南县华夏城市广场3223号商铺并交纳购买全款时，该商铺尚未建成，该商铺于2016年10月建成并交付常云使用，至今买卖双方未签订购买该商铺的书面房屋买卖合同，未办理该商铺的产权证书。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，常云与甘南县鑫华源公司出资并挂靠的甘南浩翔房地产开发有限公司虽未签订该商铺的书面买卖合同，但常云已经交付全部商铺购买款且甘南县鑫华源公司已经将商铺交付给常云使用，因双方均已履行买卖合同主要义务，买卖合同视为已成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（因该条例于2019年修订，原三十三条内容已更改为三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述条例规定的办理房屋所有权登记的期限为预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。常云于2015年9月23日交纳全款购买案涉预售商铺，至一审起诉时已超过法律规定的办理所有权登记90日的期限，并且在之后一年内仍未协助常云办理商铺所有权登记手续，故常云要求解除合同并赔偿损失，应当予以支持。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定系关于违约责任的约定，本案应适用上述解释第十九条关于解除合同与赔偿损失的规定。综上所述，甘南县鑫华源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决阐述理由部分虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,102.17元，由甘南县鑫华源商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 刘 璐审判员 周巍巍二〇二〇年六月十七日书记员 阎 欣