广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32308号原告：胡莹，女，1987年9月9日出生，满族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：刘敏娟，广东经纶律师事务所律师（委托代理权限至2019年12月22日）。委托诉讼代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师（委托代理权限自2019年12月23日起）。委托诉讼代理人：周芷诺，广东经纶律师事务所实习人员。被告：陈康，女，1988年7月8日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县，委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖智峰，广东琉璃律师事务所实习人员。第三人：许培喜，男，1980年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。本院受理的原告胡莹与被告陈康，第三人许培喜物权保护纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡莹的委托诉讼代理人刘敏娟、王亦连、周芷诺，被告陈康的委托诉讼代理人彭宇，第三人许培喜的委托诉讼代理人李倩雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡莹向本院提出诉讼请求：1.被告、第三人立即搬离广州市白云区黄石西路永恒街2号1104房并交还给我；2.被告按每月租金39元/平方米的标准支付自2019年8月23日起至实际交还房屋之日止期间的占有使用费（每月按4879.43元计付）；3.被告及第三人承担本案诉讼费用。事实与理由：我与被告因房屋买卖合同该纠纷，于2018年2月27日向广州仲裁委员会申请仲裁，该委于2018年8月3日作出（2018）穗仲案字第19755号裁决，裁决被告将广州市白云区黄石西路永恒街2号1104房过户至我名下。因被告始终拒绝履行该生效裁决，我依法向广州市中级人民法院申请执行。2019年8月23日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01执6231号执行裁定，裁定将房屋过户至我名下，后我取得了该房屋的不动产权证。但被告至今仍非法占用上述房屋，我始终无法实际使用涉案房屋。被告的非法占用行为严重侵害了我的合法权益。另据被告陈述，现涉案房屋由第三人实际使用，故第三人亦负有返还房屋的义务。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告陈康辩称，我不同意原告的全部诉讼请求。1.在房屋买卖交易时，原告已知道房屋是有租赁，且租期到2028年，根据买卖不破租赁的原则，原告要求腾退及交还房屋的诉请，不符合法律规定。2.自2019年7月我向租户收取房租后，原告向租户提出不要再向我支付房租，而向原告支付，但租户不同意。我认为，在我没有收到租金的情况下，原告要求我向其支付租金不合适，应由租户向原告支付。第三人许培喜述称，1.我与被告签订租赁合同时间为2015年12月1日，签订合同时间发生在原告与被告双方物权转让之前，根据合同法的规定，原被告双方之间的房屋所有权变动情况并不影响我继续租赁该房屋的效力。2.我主观上是善意第三人，原被告之间的诉讼请求我并不知情，且我已经实际占有使用了房屋，故请法院支持我继续承租该房屋的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区黄石西路永恒街2号1104房（以下简称涉案房屋）原为被告名下的房产，房屋建筑面积125.11平方米。2017年3月4日，原告通过与被告签订《存量房买卖合同》向被告购买了涉案房屋，在上述买卖合同中，明确约定被告已将涉案房屋出租，租赁期至2017年3月30日，被告应于交房当天解除该房屋租赁关系，将该房屋交付给原告。2019年9月5日，原告取得涉案房屋的不动产权证。原告取得涉案房屋后，要求被告搬离涉案房屋，但未果。现涉案房屋由第三人使用。诉讼中，被告和第三人均表示现第三人居住使用涉案房屋是基于双方之间就涉案房屋的租赁关系。为此，被告提交《广州市房屋租赁合同》、银行流水拟证明其与第三人于2015年12月1日已建立租赁关系，且租赁期间第三人一直向其支付租金。其中《广州市房屋租赁合同》显示，乙方租赁甲方房屋的期限为，自2015年12月02日起至28年01月02号,租金每月4300元。原告对上述租赁合同的三性不予确认，并表示租赁合同中的租期“28”字样明显有经过涂改的痕迹，对银行流水认为所谓的租金转账也并不连续。另原告提交广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价作为主张占有使用费计付标准的依据，该通知显示，涉案房屋所在元邦航空家园小区电梯楼2018年的租金单价为39元/平方米/月。另根据广州市房地产租赁管理所发布的2019年该小区电梯楼的租金单价显示为40元/平方米/月。另被告向本院提出就其与第三人签订的《租赁合同》中租赁期限处“28”笔迹形成时间进行鉴定的申请。本院认为，原告通过向被告购买的方式取得了涉案房屋，原告依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但在原告取得涉案房屋后，却被告一直未向原告交付房屋，并继续将涉案房屋出租给第三人使用，现被告与第三人抗辩，原告通过购买的方式取得涉案房屋，该所有权不能对抗第三人在原告取得涉案房屋前即与被告建立的租赁关系。对此，根据原告与被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同显示，被告将涉案房屋出租的期限至2017年3月30日，被告应于合同约定当天解除该租赁关系，由此表明，自2017年3月30日之后被告在涉案房屋继续设立的租赁关系的行为不能对抗原告取得涉案房屋物权后享有的权利。被告在将涉案房屋出售给原告时明确租赁期限至2017年3月30日，而后却仍继续与第三人保持租赁关系，该行为构成对原告权利的侵犯，故被告与第三人的上述抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。原告要求被告和第三人腾退交还涉案房屋合理合法，本院予以支持。因被告在原告取得涉案房屋的产权后继续占用涉案房屋对原告的权利造成侵犯，故原告要求被告支付2019年8月23日起至实际交还房屋之日止的占有使用费有据，本院予以支持。原告关于占有使用费按广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价39元/平方米/月的标准计付，该标准低于2019年的租金标准，原告的上述意见合理，本院予以采纳。结合涉案房屋的登记建筑面积125.11平方米计算，涉案房屋每月的占有使用费为4879.29元，驳回原告主张多出上述数额的诉请。关于被告抗辩占有使用费应由第三人承担的问题，因根据被告和第三人的陈述，第三人占用涉案房屋是基于被告向其出租涉案房屋的关系，故对于原告而言，被告是直接的侵权人，原告向被告主张占有使用费有据，被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于第三人有否继续向被告支付租金的问题，属于被告与第三人之间的租赁关系，被告和第三人应另循途径处理。关于被告申请对其与第三人签订的《租赁合同》中租赁期限处“28”笔迹形成时间进行鉴定的申请。因被告与第三人签订的《租赁合同》租赁期限的约定并不影响本案对原告主张成立的认定，故本院对被告的上述申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告陈康、第三人许培喜向原告胡莹腾空返还位于广州市白云区黄石西路永恒街2号1104房的房屋；二、本判决生效之日起五日内，被告陈康向原告胡莹支付自2019年8月23日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费（按4879.29元/月计付）；三、驳回原告胡莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1039元，由被告陈康负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  肖録婷人民陪审员  白春爱人民陪审员  王素灶二〇二〇年六月二日书 记 员  郑萍军陈玉梅