贵州省贵阳市白云区人民法院行 政 裁 定 书（2020）黔0113行初261号原告季纯洁，男，1965年9月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告张时海，男，1965年5月3日生，汉族，住浙江省浦江县。委托代理人王镇、何大党（实习律师），代理权限：一般代理。被告贵阳市自然资源和规划局，住所地：贵阳市瑞金北路。法定代表人杜华智，局长。第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。法定代表人衡琨。第三人贵州湘企房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳大道南段。法定代表人刘东旺。第三人贵州旭永能源有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区白云南路653号7层。法定代表人徐刚。第三人贵州佳合天成道路材料有限公司，住所地：贵州省贵阳市清镇市犁倭乡河溪村。法定代表人郑勇。第三人陈勇，男，1976年3月18日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人肖松涛，男，1973年9月8日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告季纯洁、张时海诉被告贵阳市自然资源和规划局及第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行、贵州湘企房地产开发有限公司、贵州旭永能源有限公司、贵州佳合天成道路材料有限公司、陈勇、肖松涛不动产登记行政管理一案，本院受理后，依法进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称，一、2007年2月15日，原告与第三人贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称湘企房开）签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》（以下简称《协议》），约定原告根据该市场平面图认购第三人湘企房开承建的第12栋第3层计约1380.76平方米商铺，单价为3070元／平方米，总价为4238933元。同时，约定购房款分期支付，协议签订之日原告向湘企房开支付房款500000元、2007年12月31日前支付938933元、2008年12月31日前向湘企房开支付房款1400000元、2009年12月31日前支付1400000元。湘企房开应协助原告办理该房屋有关产权证明。《协议》签订后，原告按照协议约定向湘企房开支付了购房款100000元、650000元、650000元，共计1400000元。湘企房开将房屋交付原告，原告加装防盗门、进行了简单装修后实际占有使用至今。二、原告未能办理房屋登记手续系湘企房开的责任。在第二期购房款支付之前，原告发现湘企房开并未取得销售交易涉诉不动产的相关证照。2008年8月27日，原告委托律师致函湘企房开，要求其尽快妥善解决与原告房屋买卖的相关事宜。此后，原告多次找湘企房开要求办理房屋初始登记未果。后原告得知，湘企房开取得了涉诉房屋的预售许可，已具备继续履行合同的能力，故原告要求其履行《协议》将房屋登记到两原告名下，但湘企房开未配合办理。之后，原告得知案涉房屋被查封处置，经提起执行异议后于2020年3月26日从被告贵阳市不动产登记中心查询得知，湘企房开于2011年12月23日将涉案房屋登记到自己的名下，并将涉案房屋抵押给第三人浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行贵阳分行）。三、登记部门对案涉房屋所有权初始登记的行政行为违法，明显不当，应予以撤销。案涉房屋是两原告通过签订合法买卖合同取得，且经过装修占有使用至今。理应登记到两原告名下，根据建设部令168号《房屋登记管理办法》第十九条“办理下来房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致房屋所有权注销登记。房屋实地查看时，申请人应予以配合”的规定，房屋登记机构应当实地查看房屋现状后再决定是否应当登记在申请人名下。原告因买卖而占用、装修、使用案涉房屋的信息明确，办理产权初始登记的单位只要对涉案房屋进行实地勘察即可发现其中问题。被告在初始登记时有两种情况，1是没有到现场进行实地查看案涉房屋情况，2是到现场对案涉房屋进行了实地查看。若是第1种情况，被告将案涉房屋登记到湘企房开名下完全可能损害其他人权利，该行政行为明显违法。如果是第2种情况，被告也不会将案涉房屋登记到湘企房开名下，因为案涉房屋在2007年就被原告装修并占用的。综上，不论何种情况，被告作出的案涉房屋初始登记都不合法，应当被撤销。四、被告贵阳市不动产登记中心将涉案房屋设置他项权证的行政行为违法，明显违法，应予以撤销。第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行与第三人贵州旭永能源有限公司、贵州佳合天成道路材料有限公司、陈勇、肖松涛、湘企房开公司金融借款合同纠纷一案，申请贵阳市中级人民法院强制执行被告错误登记在湘企房开名下位于贵阳市。贵阳市中级人民法院已经评估并拍卖，其中错误登记在湘企房开名下位于贵阳市商业用房系本案诉争财产。2020年3月26日，两原告到贵阳市不动产登记中心查询得知，被告于2013年5月15日在案涉房屋上为上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行设置了抵押权。案涉房屋所有权初始登记错误登记到湘企房开名下，该行政行为已经违法，2013年5月15日又在案涉房屋上设置抵押权的行为，错上加错。综上，原告为维护自身权益，故诉至法院，请求：1.撤销贵阳市金阳南路1号西南五金机电批发市场Ｒ栋3层（即12栋3层）房产的所有权登记（该房产为010286024号房屋所有权证的一部分）；2.诉讼费由被告承担。经审理查明，二原告与第三人贵州湘企房地产开发有限公司于2007年2月15日签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，约定由第三人贵州湘企房地产开发有限公司负责征用土地及建设市场，建设中承担一切相关费用及责任。二原告协助贵州湘企房地产开发有限公司营运该市场，承担认购面积的相关费用。二原告根据市场平面图认购第12栋第3层共计约1380.76平方米，单价为3070元／平方米，总价为4238933元整。二原告的购房款分三年付给第三人贵州湘企房地产开发有限公司，并约定了付款时间、金额和方式。同时，双方约定贵州湘企房地产开发有限公司应协助二原告办理该房屋的有关产权证明，二原告按照合同约定付清全款后，如不能及时取得该房屋的产权证明，第三人贵州湘企房地产开发有限公司将赔偿全款双倍银行同期利息给二原告。2011年12月23日，第三人贵州湘企房地产开发有限公司在不动产登记部门办理了010286024号不动产权证书，取得了位于贵阳市云岩区平方米）房屋的不动产权属证书。原告因认为案涉不动产权属证书上第三层房屋应归其所有，故认为被告为第三人办理的初始登记错误，故诉至法院，诉请如前。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。物权设立，是指当事人依据法律规定的条件，通过法律行为或其他方式创设某项法定物权。物权的设立是物权从无到有的发生过程。因此，首次登记的原因，通常是对新产生的不动产权利进行登记，如新建设成的房屋、楼宇等，需要进行初始所有权登记。本案中，根据二原告与第三人贵州湘企房地产开发有限公司签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》可以看出，贵阳市云岩区房屋是由贵州湘企房地产开发有限公司负责建设，而非原告与第三人贵州湘企房地产开发有限公司共同建设，二原告只是作为购房者购买了房屋的第3层而已，房屋物权的设立者应是第三人贵州湘企房地产开发有限公司。再结合建设部令（第168号）《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定可知，能对贵阳市云岩区房屋申请初始登记的应当是房屋的建设者贵州湘企房地产开发有限公司，也即二原告并无申请初始登记的权利。换言之，二原告与本案被告作出的010286024号不动产权证书这一行政行为并无利害关系，原告无权针对该初始登记提起行政诉讼。本案中，原告与第三人贵州湘企房地产开发有限公司签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》系房屋买卖合同，原告可以基于民事买卖合同法律关系请求贵州湘企房地产开发有限公司履行合同义务，在符合双方约定条件的情况下，可以请求贵州湘企房地产开发有限公司协助履行房屋产权变更登记义务。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”、第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”及《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的”的规定，裁定如下：驳回原告季纯洁、张时海的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审 判 长  赵永明审 判 员  李 妤人民陪审员  陈国祥二〇二〇年六月十七日法官助理唐菲娅书记员张启惠