贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初1840号 原告：石尚琴，女，1976年10月24日出生，汉族，住贵州省都匀市。 原告:吴仕贵（并作为原告石尚琴的委托诉讼代理人），男，1978年9月10日出生，苗族，住贵州省都匀市。 被告:贵州红华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路68号物资综合楼18层3号，统一社会信用代码9152000070967079X5。 法定代表人：杨践，系该公司董事长。 被告：贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市开发区民主苑住宅小区B栋南单元5层，统一社会信用代码915227016629825257。 负责人：杨嵋，系该公司经理。 二被告委托诉讼代理人：王娟，女，1994年5月8日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告石尚琴、吴仕贵与被告贵州红华房地产开发有限公司（以下简称红华公司）、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称红华都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴仕贵、被告红华公司、红华都匀分公司的共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石尚琴、吴仕贵向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告给付延期交房违约金20430元（278334元×0.0002×367天）；2.请求判决二被告给付至今未办理房屋转移登记文书违约金30394元（278334元×0.0002×546天，暂计算自2017年10月1日起至2019年3月30日止），以上两项违约金共计50824元；3.本案受理费用由被告承担。事实及理由：2015年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于都匀市，建筑面积109.15平方米，户内面积85.28平方米，总房款合计278334元。合同签订后原告于2015年7月4日以分期付款方式将207000元预付款付清，余款71334元于2017年6月30日交房时付清。原告与被告签订的合同约定，被告应于2017年6月30日前将原告购买的房屋交付，但被告迟于2018年7月3日才将房屋交付，延期交房367天。按照合同第十二条约定，被告应付逾期交房违约金20430元。此外，被告至今未按约定于2017年9月30日前办理房屋转移登记，至今延期546天，故被告应付逾期办证违约金30394元（2017年10月1日起至2019年3月30日止），两项违约金共计50824元。现为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。 被告红华公司及红华都匀分公司共同辩称：原告诉请的逾期交房违约金以及逾期办证违约金均无相关依据，请求予以驳回。根据原告交款时间显示，原告最后一笔款项交付时间为2018年7月30日，故根据权利义务对等原则，在原告尚未交齐房款之前，被告不应将房屋产权证交付原告，且办理房屋所有权转移登记的前提条件为原告已交付所有购房款并开具发票后，方可办理。现因原告交款时间为2018年7月30日，即使计算办证违约金也应从2018年8月1日开始计算。同时，原告主张的违约金计算标准过高，应依法予以调整至每日万分之0.5，逾期交房违约金被告不应承担。 本院经审理认定事实如下：2015年7月4日，原告石尚琴、吴仕贵与被告红华公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买都匀市，建筑面积109.15平方米，套内建筑面积85.28平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，该商品房总价款278334元；合同第八条约定：买受人应当在2015年7月4日前分期支付房价款，预付款207000元，房屋封顶时支付20%（35667元），房屋交房时支付剩余20%（35667元）；合同第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金……逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……；合同第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了购房款207000元。2018年6月30日，被告红华分公司向原告发出《交房通知单》，通知原告收房，原告于同日支付了剩余购房款71334元，被告红华都匀分公司向原告出具收据；2018年7月3日，原告办理相关交房手续并交纳了相应的物管费等；2018年7月31日被告红华都匀分公司向原告出具了增值税普通发票。 另查明，被告已于2019年11月4日向相关部门提交办理产权证的相关资料，但至今尚未取得商品房所有权初始登记。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告石尚琴、吴仕贵与被告红华公司于2015年7月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定了付款时间、房屋交付、办理商品房所有权转移登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2017年6月30日前向原告交付所购买的商品房，于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告于2018年6月30日才交付案涉商品房，且现尚未取得商品房所有权初始登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题。由于被告违约，理应按照合同约定支付违约金，但庭审中被告表示违约金过高，要求法院予以调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以及双方签订的《商品房买卖合同》关于违约金的约定，本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，将逾期交房违约金调整为已付购房款的万分之一（按日计算），将逾期办证违约金调整为已付购房款的万分之零点五（按日计算），故逾期交房违约金计算为207000元×0.0001×365天（2017年7月1日起至2018年6月30日止共计365天）=7555.5元，逾期办证违约金计算为①207000元×0.00005×273天（2017年10月1日起至2018年6月30日止共计273天）=2825.55元，②278334元×0.00005×273天（2018年7月1日起至2019年3月30日止共计273天）=3799.26元，以上逾期办证违约金共计6624.81元。 诉讼中，原告将被告红华都匀分公司、红华公司均列为本案被告，被告红华都匀分公司系红华公司的下属分公司，在案涉合同中所列出卖人为红华都匀分公司，但又加盖了被告红华公司印章，收款收据及发票均由被告红华都匀分公司出具，而被告未对原告所主张的二被告共同承担付款责任提出抗辩，亦未举证证明应由何公司承担给付义务，故对原告主张的二被告共同承担付款义务的主张，本院予以采信。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告石尚琴、吴仕贵逾期交房违约金7555.5元（该款已计至2018年6月30日）； 二、被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告石尚琴、吴仕贵逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金6624.81元（该款已计至2019年3月30日）； 三、驳回原告石尚琴、吴仕贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1070元，因适用简易程序减半收取535元，由原告石尚琴、吴仕贵负担385元，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司负担150元（该款立案时原告石尚琴、吴仕贵已预交，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司应承担部分在履行义务时径付原告石尚琴、吴仕贵）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇二〇年六月十一日 法官助理王尧欢 书记员王健宇