鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初465号本诉原告（反诉被告）：步宇飞，男，1996年5月27日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：梁新华，河南达剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。本诉被告（反诉原告）：鹤壁市广诚房地产经纪有限公司，住所地鹤壁市淇滨区黄山路与长江路交叉口西北角菁华园1#商住楼。法定代表人:吕鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人:**，女，1986年2月10日出生，汉族，该公司职工，住鹤壁市淇滨区。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，代为反诉，进行调解、和解，代收法律文书。被告：张嘉欣，女，1987年7月29日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：张惠昌，男，1967年12月23日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，代为反诉，进行调解、和解，代收法律文书。本诉原告（反诉被告）步宇飞与本诉被告（反诉原告）鹤壁市广诚房地产经纪有限公司、被告张嘉欣房屋买卖合同纠纷一案,本院2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭审理。本诉原告（反诉被告）步宇飞的委托诉讼代理人梁新华，本诉被告（反诉原告）鹤壁市广诚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人**，被告张嘉欣的委托诉讼代理人张惠昌到庭参加诉讼。本案于2020年6月11日转为普通程序，并于2020年6月18日公开开庭审理，本诉原告（反诉被告）步宇飞的委托诉讼代理人梁新华，本诉被告（反诉原告）鹤壁市广诚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人**，被告张嘉欣的委托诉讼代理人张惠昌到庭参加诉讼。经审理本案案由应为居间合同纠纷。现已审理终结。步宇飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告三方于2019年4月1日签订的房屋买卖合同；2、依法判令鹤壁市广诚房地产经纪有限公司、被告张嘉欣支付步宇飞房屋定金20000元；3、依法判令鹤壁市广诚房地产经纪有限公司退还步宇飞中介费14000元；4、诉讼费由鹤壁市广诚房地产经纪有限公司、被告张嘉欣承担。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订房屋买卖合同，合同约定步宇飞购买被告张嘉欣房屋，价款565000元。按照合同，步宇飞在签订合同时交付10000元定金，被告张嘉欣应同时将产权证书交付公司鹤壁市广诚房地产经纪有限公司，但鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣隐瞒事实，未告知步宇飞涉案房屋没有产权证书的事实。另外鹤壁市广诚房地产经纪有限公司按合同第七条第一项违反计算方式多收取步宇飞14000元，而实际上应收取11300元。综上，鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣隐瞒事实真相，欺骗步宇飞签订合同，并收取步宇飞定金及中介费用。故步宇飞按照定金罚则主张鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣支付步宇飞定金20000元，鹤壁市广诚房地产经纪有限公司退还步宇飞中介费14000元。鹤壁市广诚房地产经纪有限公司辩称:合同各方已经签字，已经生效，合同每条条款都告知买卖双方，合同所有填写的内容条款都是买卖双方认可的，并且合同上第2条约定房权证号未填写，买方清晰地知道，包括中介费用16300元买方也是认可的。中介费用计算方式是房屋全款的2个点加上服务费5000元。我公司已经实际履行了居间方所有义务，给双方提供了服务，步宇飞应按照合同约定给付未支付的居间费2300元，还有合同违约金11300元。在合同约定过户之前步宇飞已经购买了另一套房产。被告张嘉欣辩称：根据双方签订的合同，步宇飞应继续履行合同。步宇飞先违约的。鹤壁市广诚房地产经纪有限公司反诉称：1、依法判令步宇飞给付未支付的居间服务费2300元；2、依法判令步宇飞支付违约金11300元；3、本案诉讼费由步宇飞承担。事实与理由：2019年3月31日，在我公司的组织下买卖三方签订了买卖合同，买方当场支付了定金10000元及部分居间服务费14000元。因卖方正在办理不动产证，预计4月12日能办理完毕，我公司将情况告知买方，并在合同中的房产证信息一栏未填写内容，也正是双方约定于4月12日支付首付款并办理过户手续的原因。合同签订后，买方有看中位于幸福里房产一套，于是向我公司要求中止该合同，退回服务费等。在此次居间服务过程中，我公司已经实际履行了作为居间方所有服务义务，我公司没有任何过错，而买方不仅没有完全付清服务费，又单方撕毁买卖合同，对我公司在业内的声誉也受到了不好的影响，请求法院依法判令步宇飞给付我公司未支付的居间服务费2300元，并支付违约金11300元。步宇飞辩称：鹤壁市广诚房地产经纪有限公司在反诉状中支付的部分居间费用不属实，因数额是计算错误，步宇飞误认为16300元就是中介费的全部，并且当场中介公司的人告知说是优惠2300元，故实际收取14000元。鹤壁市广诚房地产经纪有限公司在反诉状中所述服务费5000元不存在。鹤壁市广诚房地产经纪有限公司在反诉状中陈述步宇飞明知涉案房屋没有产权证书这不是事实。其陈述预计2019年4月12日前能办理完毕不是事实，因为在合同中并没有预计2个字。在合同第4条明确约定了在交付定金的时候被告张嘉欣应将涉案房屋的产权证书原件交付鹤壁市广诚房地产经纪有限公司。交定金的时间是2019年3月31日，并且这一事实鹤壁市广诚房地产经纪有限公司在反诉状中已经认可。本院经审理认定事实如下：2019年3月31日，步宇飞（买方、签约步宇飞）与被告张嘉欣（卖方、签约张嘉欣）、鹤壁市广诚房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同，合同约定：第一条房屋基本情况，张嘉欣自愿将坐落于鹤壁市淇滨区朝歌里泰山路西侧文化旅游风情街区6#东1单元18F东2户，建筑面积75.8平方米房屋出售给步宇飞。步宇飞在签订本合同时已对该房屋权益状况作充分了解并实地看房，对该房屋状况无异议，自愿购买该房屋，张嘉欣保证该房屋在签订本合同后的状况和看房时状况一致；第二条房屋权属情况，产权人张嘉欣，共有人张伟华，该房屋用途为住宅；第三条房屋交易价格及附属设施，经张嘉欣、步宇飞双方协商一致，该房屋成交价格为565000元；第四条定金支付，张嘉欣、步宇飞双方签订本合同当日，步宇飞应向张嘉欣支付定金10000元，张嘉欣、步宇飞双方同意该定金由鹤壁市广诚房地产经纪有限公司代收，在支付定金时，张嘉欣应将该房屋产权证书原件交付于鹤壁市广诚房地产经纪有限公司；第五条付款方式，步宇飞申请银行贷款390000元，在步宇飞贷款银行审核批准后当时内步宇飞将首付款175000元转账支付给张嘉欣账户。张嘉欣、步宇飞双方应在合同签订五日内向鹤壁市广诚房地产经纪有限公司提交贷款资料。另附加填写步宇飞在2019年4月12日之前首付款175000元……若步宇飞逾期支付首付款，则每逾期一日，步宇飞均应按该房屋价格的万分之五向张嘉欣支付违约金，若逾期超过十日，张嘉欣有权解除合同，步宇飞支付应付款的百分之五作为违约金，定金归张嘉欣所有……第七条委托事项及费用，中介费在本合同签订当时一次性支付，中介费用为16300元，中介费由步宇飞承担，此中介服务费不退（鹤壁市广诚房地产经纪有限公司中介费收费标准房屋成交价全款2%）……第九条违约责任，步宇飞支付定金后，若张嘉欣毁约，不将该房屋出售给步宇飞，张嘉欣同意按上述定金额的双倍赔付步宇飞，此外张嘉欣还应支付鹤壁市广诚房地产经纪有限公司该房屋成交价格的百分之二作为违约金，若步宇飞违约，不购买该房屋，则无权要求返还已付定金，该定金归张嘉欣所有，步宇飞仍应支付鹤壁市广诚房地产经纪有限公司该房屋成交价的百分之二作为违约金。合同签订后，步宇飞依约缴纳了定金10000元，并于2019年4月1日通过微信转账方式向鹤壁市广诚房地产经纪有限公司缴纳了14000元的中介费，同时，鹤壁市广诚房地产经纪有限公司向步宇飞出具了收据。另查明：被告张嘉欣于2019年4月15日取得位于鹤壁市淇滨区朝歌里泰山路西侧文化旅游风情街区6#东1单元18F东2户不动产权证（20190003794）。步宇飞于2019年5月份购买位于鹤壁市淇××区××路北侧、××路西侧幸福里10号楼603户房屋，并于2019年7月29日办理过户手续。本院认为，步宇飞与鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣三方签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示,不违反法律的效力性禁止性规定,属合法有效,各方均应按约履行。步宇飞与鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣三方签订的房屋买卖合同包括房屋买卖合同和居间合同两方面的内容。本案中，步宇飞称鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣隐瞒事实，未告知其涉案房屋没有产权证书骗其签订合同。根据合同第一条约定步宇飞在签订合同时已对该房屋权益状况作充分了解并实地看房，对该房屋状况无异议，自愿购买该房屋。且经本院询问步宇飞，其在购买涉案房屋时并未问起涉案房屋是否具有产权证书，也并未要求鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣出具涉案房屋权属证书，作为购买房屋的大宗买卖行为，其陈述有悖常理。被告张嘉欣于2019年4月15日已取得涉案房屋不动产权证，已具备了过户条件，而步宇飞并未按照合同约定支付首付款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行……”之规定，步宇飞在被告张嘉欣取得不动产权证书后，并未继续履行涉案合同，而是另行购买其他房屋。步宇飞与鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣三方签订的房屋买卖合同事实上已不能履行，本案合同不能履行系步宇飞主动违约，不履行合同所致，故本院对步宇飞请求解除与鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣三方于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。因步宇飞主动违约，致使本案合同不能继续履行，故步宇飞请求鹤壁市广诚房地产经纪有限公司退还中介费14000元及被告张嘉欣支付房屋定金20000元的诉讼请求，本院对此不予支持。关于鹤壁市广诚房地产经纪有限公司反诉步宇飞支付居间服务费2300元，本案中，鹤壁市广诚房地产经纪有限公司作为居间人促成合同成立，提供订立合同的媒介服务，完成了实地看房，已按照合同约定履行了自己的义务，其有权要求步宇飞支付居间服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，故本院对鹤壁市广诚房地产经纪有限公司请求步宇飞支付居间服务费2300元的诉讼请求予以支持。关于鹤壁市广诚房地产经纪有限公司反诉步宇飞支付违约金11300元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定。本案中，根据合同约定，甲、乙双方若有一方违约，均需向丙方支付房屋成交价的2%作为违约金（房屋总价款565000元×2%=11300元），该约定不违反法律规定，故本院对鹤壁市广诚房地产经纪有限公司反诉步宇飞支付违约金11300元的诉讼请求予以支持。案经调解无效，合议庭评议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除本诉原告（反诉被告）步宇飞与本诉被告（反诉原告）鹤壁市广诚房地产经纪有限公司及被告张嘉欣三方于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》；本诉原告（反诉被告）步宇飞于本判决生效后十日内支付本诉被告（反诉原告）鹤壁市广诚房地产经纪有限公司居间服务费2300元；本诉原告（反诉被告）步宇飞于本判决生效后十日内支付本诉被告（反诉原告）鹤壁市广诚房地产经纪有限公司居违约金11300元；驳回本诉原告（反诉被告）步宇飞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，反诉费70元，共计720元，由本诉原告（反诉被告）步宇飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  郭 飞人民陪审员  杨瑞帆人民陪审员  郭志明二〇二〇年六月十九日书 记 员  李 鹏