广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异198号 异议人（案外人）：黄锦葵，男，1977年6月13日出生，汉族，住广东省惠来县。 财保申请人：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区祖庙路33号百花广场30楼3001房-3008房、3027房-3030房，统一社会信用代码:91440604753680362Y。 法定代表人：李慰。 委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。 财保被申请人：禾乐合众置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇和众路3号禾粤尚德居二层123号商铺，统一社会信用代码:914406000767499157。 法定代表人：张开宇。 委托诉讼代理人：黄颖欣，女，1995年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，财保被申请人员工。 本院在审理（2018）粤0605民初25736号案，即原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称“合富公司”）与被告禾乐合众置业有限公司（以下简称“禾乐合众公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，本院根据原告的财产保全申请，对被告禾乐合众公司名下的位于广东省佛山市南海区×××房（以下简称“×××房”）的不动产权采取了保全措施。案外人黄锦葵对此提出查封异议,本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人黄锦葵称，请求：解除对异议人已购买的×××房的查封。事实与理由：目前，禾乐合众公司有民事诉讼案件作为被告在法院审理，因案件原告申请财产保全，法院查封了登记在禾乐合众公司名下的大量房产、商铺等。对于×××房，异议人已于查封前购买，可提供购房资料证明，未来得及办理过户手续即被查封，产权实属于异议人。现×××房被法院查封，影响办理过户，更影响异议人对房产的正常交易行为。异议人购买的房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，满足解除查封的条件。请求法院依法支持异议人的申请事项，尽快解除对×××房的查封措施。 财保申请人合富公司答辩称，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，合富公司依法申请财产保全，向法院提交保全被申请人的财产线索，法院依法对×××房进行查封符合法律规定。二、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，若异议人在本案中能够举证证明其对×××房同时满足上述规定的全部条件，可以认定其对×××房享有能够排除强制执行的权益，否则，应认定其对涉案房产不享有能够排除强制执行的权益。本案中，异议人黄锦葵并未充分举证其在法院查封（2018年12月27日）之前已签订合法有效的商品房买卖合同，并按照合同约定支付了×××房的全部价款，且在其名下无其他用于居住的房屋，不能排除强制执行的权益。另,异议人针对×××房并非是申请人首封,申请人仅是轮候查封,轮候查封对于保全标的物的查封效力是待定的,仅是一种待定的执行措施,并不产生强制执行的法律效果。综上，请求法院依法驳回异议人的申请。 财保被申请人禾乐合众公司答辩称，异议人对×××房要求解封的申请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应依法支持其解除×××房解封申请，具体理由：1.认可异议人递交的证据材料，在×××房被法院查封前，异议人已签订《商品房买卖合同》，在办理房产过户前被法院查封，法院的查封措施严重影响了禾乐合众公司与异议人正常的商品房交易行为。2.异议人已支付的购房款已超过合同约定总价款的50%。因此，请求法庭依法同意异议申请人的请求，解除对×××房的查封措施。 本院查明，本院在审理原告合富公司与被告禾乐合众公司商品房委托代理销售合同纠纷一案过程中，原告合富公司向本院提出财产保全申请，本院经审查于2018年12月25日作出（2018）粤0605民初25736号民事裁定书，裁定冻结禾乐合众公司的银行存款人民币18195890元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2018年12月27日轮候查封禾乐合众公司名下×××房的不动产权，自2019年7月25日转为正式查封。 另查明1，×××房登记权利人为广东禾粤合众房地产开发有限公司，权利类型为商品房首次登记确权清单,权利证号为：粤（2018）佛南不动产权第0000585号，房屋建筑面积为89.79平方米。广东禾粤合众房地产开发有限公司于2018年3月20日核准变更公司名称为“禾乐合众置业有限公司”,即本案财保被申请人。 另查明2，异议人黄锦葵与广东禾粤合众房地产开发有限公司签订了一份《禾粤·尚德居认购协议书》(编号:×××)，约定黄锦葵认购×××房，预测面积为88.65平方米（最终成交面积以政府房管部门测绘审批的面积为准），认购单价为6336元/㎡，总房款为561686元；付款方式为商业按揭贷款;黄锦葵签订本协议时须支付定金20000元，其余款项按付款方式约定期限及金额进行缴纳；黄锦葵采用贷款方式付款，须于2016年10月5日前缴纳首付款151686元；交房日期为2017年1月31日，并约定逾期交房的违约责任及其他违约责任等。该认购协议书无注明签署日期。 另查明3，《佛山市（佛山市）不动产登记信息查询结果》显示，截止到2020年3月2日，未查到黄锦葵名下有不动产产权登记记录。 另查明4，2016年12月5日，黄锦葵向广东南海农村商业银行股份有限公司借款390000元，用途为购买房屋使用权，约定借款由广东南海农村商业银行股份有限公司一次性划入广东禾粤合众房地产开发有限公司的银行账户。2016年12月5日，广东南海农村商业银行股份有限公司将上述借款转入广东禾粤合众房地产开发有限公司的银行账户。 另查明5,2018年7月6日，黄锦葵与禾乐合众公司签订《签约确认单》，确认首付款调整为212909元，房款总价调整为568909元。同日，禾乐合众公司收取了黄锦葵的房款212989元。 另查明6，黄锦葵在2017年5月15日签署《业主收楼确认书》，对×××房确认收楼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人黄锦葵与被告禾乐合众公司签订了《禾粤•尚德居认购协议书》，认购书约定了购房人信息、商品房位置、销售方式、房屋价款、首付款的付款方式及时间、交房时间、违约责任等合同因素，具备了商品房买卖合同的基本条款，且异议人黄锦葵依照约定的内容，向禾乐合众公司支付了首付款，后以个人消费贷的形式向银行贷款390000元向禾乐合众公司支付了剩余房款，合计为561686元，履行了全部购房义务。在认购协议书中虽未约定剩余房款的具体支付时间及方式，但在本院查封×××房之前，异议人黄锦葵已通过个人贷款的方式支付了剩余房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的精神，双方签订认购协议书具有商品房买卖合同的性质，且合法有效，应视为双方签订了商品房买卖合同。虽前述认购书没有载明签署时间，但在本院查封×××房之前，异议人黄锦葵已按约定履行全部购房义务，可证明异议人黄锦葵与禾乐合众公司签订合法有效的书面买卖合同在法院查封之前。此后，因补交实测面积与预测面积的房屋差价等原因，黄锦葵与禾乐合众公司签订《签约确认单》，确认首付款调整为212909元，禾粤刷卡金额为212989元。同日，黄锦葵向禾乐合众公司支付了房款212989元，该金额与《签约确认单》的记载一致。广东南海农村商业银行股份有限公司受黄锦葵的委托向禾乐合众公司放款390000元，至此黄锦葵已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时，黄锦葵在2017年5月15日签署《业主收楼确认书》，对×××房确认收楼，应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，即在本院查封之前，异议人黄锦葵已合法占有该房屋，且黄锦葵在佛山市内没有有效的不动产产权登记记录。其提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的无过错不动产买卖人物权期待权的保护条件，符合能够排除执行的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于广东省佛山市南海区×××房的执行。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  何 键 二〇二〇年六月二日 书记员  刘玎琰