青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初1251号 原告：西宁新华联房地产有限公司，住所地，青海省西宁市。 法定代表人：苟永平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：席绪炯，男，汉族，1975年11月1日生。 委托诉讼代理人：张佳佳，青海致琨律师事务所律师。 被告：比利安时装（北京）有限公司，住所地，北京市。 法定代表人：于海，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛稳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 原告西宁新华联房地产有限公司（以下简称：“新华联公司”）与被告比利安时装（北京）有限公司（以下简称：“比利安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新华联公司委托诉讼代理人席绪炯、张佳佳，被告比利安公司委托诉讼代理人薛稳到庭参加了诉讼。双方庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告新华联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金3050.01元及物业费677.78元；2.判令被告返还原告进货押金3592500.02元，支付滞纳金174236.25元（自2019年2月5日起至2019年6月1日），赔偿损失119271元（以3592500.02元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%，暂计算自2019年6月18日起至2020年3月31日止共计288天，实际计算至进货押金付清之日止），庭审中原告扣除被告2019年10月28日返还进货押金110000元，将该项诉求变更为3482500.02元；3.判令被告支付原告合同解除违约金858000元（应支付合同解除违约金958000元，按约定扣除100000元的履约保证金）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月13日原、被告签订《租赁合同》，约定由被告（乙方）承租原告（甲方）所有的位于西宁市××区商铺，租期为5年，租赁面积958㎡。原告按5000元/㎡向被告提供进货押金共计4790000元。租金自2017年8月1日至2019年7月31日止按营业额的9%交纳，物业按营业额的2%收取。另合同约定自2018年7月18日至2020年7月17日止，每月返还进货押金199583.33元。自2018年7月18日至2018年12月17日止，被告已返还进货押金计1197499.98元，尚余3592500.02元未返还。被告应按合同约定支付违约金。2019年5月31日原告向被告发出《合同解除通知书》，2019年6月6日同意解除合同并返还租赁场所，但未支付2019年6月份的租金3050.01元及物业费677.78元。被告2019年10月28日返还进货押金110000元后，现尚欠3482500.02元。故诉至法院，请求判如所请。 被告比利安公司辩称，原告所述无事实和法律依据，《租赁合同》及《租赁协议》中的约定具有以物抵债的性质。理由如下：一、双方已达成以物抵债协议，已实际交付给原告，并约定了清偿方式，双方原有的债务已经清偿并消灭，应驳回原告的诉讼请求；二、合同解除后被告于2019年10月28日支付的110000元及签订合同时交纳的履约保证金100000元均应抵扣进货押金，实际欠付金额应为3382500.02元；三、租金3050.01元及物业费677.78元未经被告确认，且在原告的企业询证函中也不包含此费用，故被告不应支付；四、合同中未约定滞纳金，原告主张支付滞纳金的请求没有事实和法律依据；五、如果需要承担违约责任应当以实际损失为基础，如需要支付违约金，原告主张的违约金明显过高，请求法院予以调整。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2015年4月13日原、被告签订《租赁合同》，合同甲方（即出租方）为本案原告，合同乙方（即承租方）为本案被告。约定主要内容如下：第一条租赁场所面积。位于西宁市××区铺位，套内使用面积为958㎡；第二条租赁用途。为经营国际一线、二线奢侈品品牌集合店；第三条租赁期限。租赁期限为5个租约年，自计租日起算；第四条装修、进场。双方确认，2015年4月30日为进场日；第五条装修补贴款。甲方承诺支付给乙方的装修补贴款上限不超过3300元/㎡；第六条店铺铺货。乙方经营场地货品总库存金额成本（货品成本价格按商品吊牌价的58%计算）不得低于5000元/㎡；第七条免租装修期与开业。免租装修期为自进场日起算2个月；第八条租金及支付方式。乙方应自计租日次月起向甲方交纳上一月份营业额分成租金。租期内租赁场所的营业额分成租金比例计费周期扣点；第九条履约保证金及支付方式。乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳100000元人民币的履约保证金；第十条进货押金。甲方应根据本合同第1-1款约定的图测面积并按照5000元/㎡的标准向乙方交纳进货押金（即人民币肆佰柒拾玖万元整），本租赁合同签订后，10个工作日内一次性支付给乙方。乙方收到该笔进货押金后3个工作日内向甲方开具收据。乙方以货品向甲方作为押金担保，并保证经营场地货品总库存金额成本（货品成本价格按商品吊牌价的58%计算）不低于5000元/㎡。如乙方库存货物不足5000元/㎡，甲方有权要求乙方补足库存，乙方在接到甲方书面通知后5个工作日后仍未补足库存的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方一次性全额退还进货押金并提起诉讼，比利安时装（北京）有限公司及西宁当地经营公司将同时承担赔偿责任，如违约行为发生后30日内乙方仍未一次性全额退还进货押金的，甲方有权直接将乙方经营店铺中的库存货品按货品成本价格一次性抵扣全额进货押金；返还周期为每月返还进货押金，金额自2018年7月18日至2020年7月17日止为199583.33元/月。自返还周期开始起，乙方应在每月5日前（如遇法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日）将上月应返还的进货押金以汇款方式交付至本合同7-5条所示租金收款账号，到账后甲方应开具等额收据。如乙方逾期未返还或未足额返还进货押金的，每逾一日，乙方应向甲方支付当期应返还金额全额的3‰作为违约金。如乙方逾期未返还或未足额返还进货押金超过30日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，除按本合同第21.4.1条追究乙方违约责任外，乙方还需将未返还进货押金部分（4790000元-已返还进货押金总额）一次性返还甲方作为补偿；第十三条物业服务及费用。物业服务费（不含水、电等费用）标准为乙方税前营业额的2%；第二十一条违约责任。甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方除须全额退还本合同10-1条所示进货押金，还应赔偿甲方进货押金的20%作为违约金。乙方应在接到甲方书面通知之日起20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项；双方还对其他内容进行了约定。 二、2019年1月21日被告向原告出示《进货押金返还说明》，主要内容节选：“按照合同约定我司于第四个租约年起，即2018年8月开始向贵公司逐月无息返还进货押金，每月199583.33元，至2019年1月我司已返还贵司进货押金1197499.98元，剩余未返还金额3592500.02元。但由于全国奢侈品零售市场销售遇冷。目前造成库存积压，可能会不能按期按时返还贵司进货押金，或延长进货押金的返还期限。对此我司深表歉意！我司本着与贵公司长期合作发展的目的，在我司将来可能会出现不能按期按时返还贵司进货押金的前提下，在此提前向贵司申请延期一年返还贵司进货押金，延期时间为2020年2月至2021年7月，双方的合作期限也可顺延-年。” 三、2019年6月6日被告向原告复函《关于西宁新华联房地产有限公司合同解除函回函》，主要内容节选：“我司今日收到《西宁新华联房地产有限公司合同解除函》，我司与贵司于2015年4月13日在北京签订西宁新华联购物中心租赁合同。按照合同约定，我司于第四个租约年2018年8月起向贵公司逐月无息返还进货押金，每月199583.33元。至2019年1月我司已返还贵司进货押金1197499.98元，剩余未返还金额3592500.02元。鉴于贵司商场符合我司品牌定位的消费客层较少。从2015年营业至今，每月亏损，年亏损额都在1000000以上，员工的工资都不能正常发放。根据合同约定，我司在西宁店铺的库存数量长期不低于18000000的零售价，但订购的产品不能及时售出，从而导致货品积压严重。因以上情况，我司自2019年1月份开始资金链断裂，不能按照合同约定按期还款，并于2019年1月向贵司提交了延期还款申请。我司于2019年1月21日在下一个还款日之前向贵公司提交了延期还款申请，并至今一直在与贵司相关部门及领导积极沟通相关事宜，并同意提前把租赁场所交还贵司，我司可将未返还进货押金的等值货品质押给贵司，在货品质押过程中贵司可以按照货品吊牌价五折进行销售，销售的款项用于返还贵司部分进货押金。我司目前确实没有资金上的还款能力，但也在积极地与贵司沟通还款方式及时间。并且在各个商场进行特卖打折等低价销售，回笼资金，希望能够尽快解决与贵公司的相关事宜。” 四、2020年4月23日原告出具的《企业询证函》载明：“比利安时装（北京）有限公司，本公司聘请的天健会计师事务所（特殊普通合伙）正在对本公司2019年度财务报表进行审计，按照中国注册会计师审计准则的要求，应当询证本公司与贵公司的往来账项等事项。下列信息出自本公司的记录：（1）如与贵公司记录相符，请在本函‘结论’部分签字和签章；（2）如有不符，请在本函‘结论’部分列明不符项目及具体内容，并签字和签章。回函请直接寄至天健会计师事务所。截止日期2019年12月31日贵公司欠3482500.02元，本函仅为复核账目之用，并非催款结算。若款项在上述日期之后已经结清，仍请及时函复为盼。”被告盖章确认信息证明无误。 五、2019年10月28日被告出具两份《中国建设银行网上银行电子回执》，分两次向原告返还进货押金110000元。 六、2019年7月1日原、被告确认的2019年6月1日至6月17日被告销售汇总表销售，被告销售额为33889元。双方计算2019年6月房租为33889元×9%=3050.01元，物业费为33889元×2%=677.78元。 七、2015年4月24日原告向被告通过中国银行转账进货押金4790000元，同日被告向原告出具收到该款的收据一份。 八、2019年6月19日双方签订《租赁协议》，约定将西宁市的海湖新区新华联购物中心办公区面积17㎡无偿出租给被告，租期自2019年6月19日起至2020年6月18日止。 九、被告出具的货物清单记载：“男装、女装、女裙、皮衣、棉服、大衣、皮带+帽子、表+包+皮带、领带+衬衫+腰带+套西、包+皮带+袖扣+钥匙扣等商品合计：12364345元（原告未签字盖章）。”被告认为在合同履行过程中鉴于被告经营现状因品牌定位、商品价格与消费群体不对称，造成经营亏损、资金缺乏、商品积压，工资欠发放等情况，导致不能按照合同约定按期还款，合同无法履行，但被告积极与原告协商，申请延期，证明被告的违约不是恶意。原告认为被告支付部分租金及返还进货押金后，已产生逾期的违约行为，且经原告催讨后至今未付。已逾期超过合同约定天数的上限，原告依约有权解除合同。原告主张滞纳金按3‰／天、赔偿损失按4.15%／年、违约金按3‰／天、合同解除违约金按20%计算的违约金及损失。双方意见分歧，致使纠纷产生。 上述事实，有《租赁合同》《租赁协议》、合同解除函、中国银行结算业务申请书、进货押金收据、进货押金返还说明、企业询证函、关于合同解除函回函、中国建设银行网上银行电子回执、6月份销售汇总表、货物清单、照片打印件、庭审笔录以及当事人陈述等证据在案予以证实。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订的《租赁合同》及库房《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已按照约定向被告交付租赁物及进货押金，被告应当按照约定支付租金、返还进货押金等费用。原告为了招商提供商铺、负责装饰装修并还向被告预支进货押金4790000元，提供优厚的条件保障被告经营使用。故根据庭审查明的事实和双方提供的证据，结合本案实际情况，确认如下： 一、对于案涉租赁合同解除的问题。2019年5月31日原告行使合同解除权，向被告发出《合同解除通知书》，被告2019年6月6日收到并同意解除合同、返还租赁场所。本院认为，双方均未达到租赁合同目的，涉案合同自被告2019年6月6日收到原告的解除合同通知之日解除，双方同意提前解除租赁合同，符法律规定，予以确认。 二、关于原告主张应付租金及物业费欠付数额的问题。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，案涉租赁合同解除后，双方之间的权利、义务终止。被告应当按照合同约定支付经营期间的租金及物业费。被告2019年6月1日至6月17日继续正常营业，该期间的销售额为33889元，被告应依约承担房屋租金。按照合同约定，被告应付原告房租为33889元×9%（合同约定的提成）=3050.01元，物业费为33889元×2%（合同约定的提成）=677.78元。双方对欠付数额亦认可。故原告请求租金的主张，应予支持。 三、关于原告主张被告返还进货押金数额的问题。本案的《租赁合同》属于商事合同，只要缔约双方签字盖章后即生效。被告作为承租人应当返还进货押金。双方已于2019年6月6日就案涉商铺解除了租赁关系，且双方在诉讼中对该事实予以确认，商铺交付给原告，根据已查明的案件事实，2015年4月13日原告为了招商，同时提升整个商场档次，不惜重金及优厚条件让被告进入原告营运的商场经营，依据约定向被告通过中国银行转账进货押金4790000元，同日被告向原告出具收据一份。至2019年1月被告根据约定已返还原告进货押金1197499.98元，2019年10月28日被告分两次向原告返还进货押金110000元，尚剩余3482500.02元未返还。现欠付进货押金为3482500.02元，对此被告认可并无异议，本院予以确认。 四、关于被告交纳履约保证金100000元应抵扣违约金损失的问题，该保证金基于签署的《租赁合同》交纳的，该合同已协商解除，原、被告同意抵扣违约金损失，被告依约不予退还，应在其具体承担付款义务时予以扣除的意见，予以采纳。 五、关于双方签订《租赁协议》法律关系问题。2019年6月19日签订《租赁协议》，系双方达成无偿出租存放货物的协议，被告将自有商品存放在承租房内，并向原告出示《货物清单》一份，协议具备库房租赁的主要条款，双方并在落款处签字盖章。货物价值12364345元。如若被告抗辩的以物抵债协议理由成立，那么同时存在新旧两债，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复旧债履行。庭审中经释明，原告明确请求返还进货押金、赔偿损失及违约金等。根据约定，该协议初始的实质是房屋租赁协议，只是被告以商品向原告作为押金担保，待商品出售变现后用于返还原告进货押金，并非以此价值抵债，双方对该价值未予确认，何况被告于2019年10月28日继续返还进货押金110000元，足以证明双方之间为房屋租赁的法律关系。根据现有证据，亦不能证明双方具有以物抵债的合意，被告答辩理由不能成立，不予支持。对于被告所有的货物销售变现、价格调整由被告决定或双方协商确定，本案不予处理。 六、关于合同双方是否存在违约行为及违约责任承担以及各项数额认定问题。原、被告作为案涉租赁合同签订的主体，后因被告经营不景气等原因，被告产生亏损，使双方期待的合同目的不能实现，被告不能依约定返还进货押金，并拖欠房租及物业费，已构成违约，理应承担违约责任。 七、关于支付滞纳金、违约金、赔偿损失及解除违约金的数额认定问题。被告认可未能按约支付房租和返还进货押金的事实。庭审中，被告请求本院对违约金等予以调减。根据双方约定，被告迟延交付房租和返还进货押金的行为已构成违约，应当承担违约责任，但原告未诉请对延期交付房租和物业费违约金的主张，系当事人自主处分诉权的行为，予以准许。鉴于合同解除及尚未付清进货押金，被告认为原告主张合同解除的滞纳金按3‰/天计算，折合年利率为109.50%（3‰/天×365天×100%）、赔偿损失按银行利率4.15%/年、违约金按3‰/天，折合年利率为109.5%（3‰/天×365天×100%）、合同解除违约金按20%计算的标准过高，同时原告未举证证明其损失金额的证据，故要求调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定。原告方未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，故原告的损失实为合同相对方逾期付款造成的利息损失。本案双方约定的违约金计算标准为3‰/天及20%，结合履行合同的情况，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质综合权衡，应当认定为过高。本院酌情调整被告逾期返还进货押金违约金为按照2019年中国人民银行贷款基准1-5年的年利率4.75%为标准计付资金占用期间利息，并以未返还进货押金为基数，确定违约金为139986.14元（应抵扣被告交纳的履约保证金100000元后，尚应支付违约金39986.14元），因此被告的理由成立，予以支持。原告提出的被告迟延付款滞纳金按3‰/天，不予支持。原告主张赔偿损失的诉讼请求，因原告未提供损失的证据，该诉讼请求，不予支持。原告的违约金损失具体计算过程如下： （一）原告主张自2019年2月5日至2019年6月6日期间的违约金共计8109.64元。其中：①自2019年2月5日前应返还进货押金至《租赁合同》解除之日2019年6月6日，以被告每期应当返还的金额199583.33元为基数，按年利率4.75%向原告支付资金占用期间违约金3185.93元（199583.33×利率4.75%/年=9480.21元/年÷12个月=790.02元/月÷30天=26.33元/天×逾期121天）；②自2019年3月5日前被告应返还进货押金至2019年6月6日资金占用期间违约金2448.69元（26.33元/天×逾期93天）；③自2019年4月5日前被告应返还进货押金至2019年6月6日资金占用期间违约金1632.46元（26.33元/天×逾期62天）；④自2019年5月5日前被告应返还进货押金至2019年6月6日资金占用期间违约金842.56元（26.33元/天×逾期32天）。 （二）原告主张《租赁合同》解除后的违约金（利息损失），应自2019年6月18日至2020年3月31日止共计287天，以3482500.02元为基数，按照年利率4.75%/年向原告支付资金占用期间利息131876.50元（3482500.02元/天×利率4.75%/年=165418.75元/年÷12个月=13784.90元/月÷30天=459.50元/天×逾期287天）。 （三）自2020年4月1日起，以尚未付清进货押金为基数，按照中国人民银行授权全国间同业拆借中心公布贷款利率4.75%/年的标准计算利息至进货押金付清之日止。 综上，原告要求被告支付租金、物业费、返还进货押金是基于双方签订的租赁合同，故原告的该诉求，证据充分，予以支持。被告抗辩违约金等过高，请求调减，符合法律规定，予以采纳。同时根据庭审调查，被告支付保证金，原告亦表示认可，为免诉累，本院在被告应支付款项中进行抵扣。另经本院释明后，原，被告明确表示不要求追加青海麦比士商贸有限公司参加本案诉讼，不向其主张权利，对此，尊重其选择。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告西宁新华联房地产有限公司与被告比利安时装（北京）有限公司2015年4月13日签订的《租赁合同》于2019年6月6日解除； 二、被告比利安时装（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告西宁新华联房地产有限公司进货押金3482500.02元； 三、被告比利安时装（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告西宁新华联房地产有限公司2019年6月1日至6月17日期间租金3050.01元，物业费677.78元； 四、被告比利安时装（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告西宁新华联房地产有限公司违约金及利息损失139986.14元，扣除被告已支付的履约保证金100000元后，尚应支付39986.14元。同时自2020年4月1日起，以尚未付清进货押金为基数，按照中国人民银行授权全国间同业拆借中心公布贷款利率4.75%/年的标准计算利息至进货押金付清之日止； 五、驳回原告西宁新华联房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44782元，已减半收取22391元，由原告西宁新华联房地产有限公司负担5391元，由被告比利安时装（北京）有限公司负担17000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 员 牛 晓 林 二〇二〇年六月十九日 法官助理 （马怡慧 书 记 员 蒲 晓 云 附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。