广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终30673号 上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市宏城光电科技有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上屋社区上下屋居民小组松白路宝路工业区厂房7栋第六层。 法定代表人：梁成。 委托诉讼代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程舜新，广东商达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市安立邦投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处合水社区第四工业区第四期5栋一楼。 法定代表人：李传太。 委托诉讼代理人：帅茗瀚，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张青平，广东知明律师事务所律师。 上诉人深圳市宏城光电科技有限公司（以下简称宏城光电公司）因与被上诉人深圳市安立邦投资发展有限公司（以下简称安立邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初15831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人宏城光电公司上诉请求：1.判令上诉人无需支付被上诉人2016年10月至2017年7月的电费125193.76元；2、被上诉人赔偿上诉人停电造成的损失367526元；3.双方于2016年6月23日签订的《租赁合同》继续履行；4.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人认为2016年6月23日上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》第6条第3点约定水电价格按标准另加收10%作为损耗及分摊基本电费，双方没有约定水费6元/吨，电1.09元/度，因此只应按水电部门的价格缴纳。上诉人只要按照供电部门的规定交清电费就符合法律规定，至于损耗和基本电费根据合同第6条约定的理解来看均包含在10%里面，一审法院认为10%的损耗不含基本电费是错误的，首先从行文来看，如果不含基本电费，那么10%作为损耗后面应该是“，”，而不是“及”字，一审中被上诉人也没有证明10%的损耗是指什么，具体的损耗在哪里，有无向供电局缴纳等，因此实际上并没有10%的损耗存在，10%的损耗就只有基本电费这一项，另外从供电局的缴费单上可以看出，基本电费并不是固定的15120元，而有些月份有降。二、关于转租问题，一审中上诉人提交了证明，证实深圳市新彩鑫光电科技有限公司系上诉人全资设立，二者是附属关系，深圳市新彩鑫光电科技有限公司从来没有向上诉人缴纳过租金，没有签过租赁合同，所有租金全由上诉人缴纳。而且所有的装修都是上诉人出资的，花费130多万，断然不会为了一点小利转租而冒被解约的风险，被上诉人知道深圳市新彩鑫光电科技有限公司从来没有提出过异议，因此不存在转租的事实。被上诉人之所以要急于解除合同，是因为其与房东的租赁合同马上到期了，而与上诉人的租赁合同要到2021年才到期，怕承担违约责任所以才要立即解除合同。三、上诉人对于合同中基本电费理解有争议且未对电费基准价格达成一致意见，上诉人主观上并无拖欠的恶意，被上诉人随意停电明显是恶意。同时《深圳市中级人民法院关于审理房屋租赁纠纷案件的指导意见》亦规定，租赁合同中约定出租人为催促承租人缴纳租金或者搬出房屋，可以采用停水、停电等方式的，从合同约定。合同中未约定出租人可以采取上述行为或者出租人不予保管承租人财物的，对承租人由此遭受的损失，出租人应当承担赔偿责任。由于上诉人是生产型企业，关于由于被上诉人多次停电（从供电局的缴费清单可知停电的事实），造成上诉人不能及时交货导致被客户退货，停电造成设备损坏（有合同及收据等），员工停工，为了维持正常生产，上诉人只得购买柴油发电（有发票），这些损失都是客观存在的，一审酌定支持1万元明显偏低，也在纵容违法，请求二审法院全额支持上诉人的损失。 被上诉人安立邦公司辩称，1.对于基本电费的问题，根据合同法的规定以及双方的交易习惯，还有用电部门的电费单能够看出加收的10%只包括损耗部分，而不包括基本电费，基本电费是单独收取的，符合行业的交易习惯。2.双方的租赁合同应予以解除，从本案查明的事实来看，上诉人存在转租的行为，虽然上诉人一再的否认其存在转租行为，但事实清楚的表明，其将租赁的厂房转租给深圳市新彩鑫光电科技有限公司并且在一审做财产保全的笔录时，上诉人的法人明确陈述其将涉案的厂房转租给深圳市新彩鑫光电科技有限公司。3.上诉人主张的损失系上诉人单方制作，不能够证明损失的存在，更不能证明相关损失与我方有关，因此上诉人主张与我方赔偿造成的损失，没有事实以及法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 安立邦公司向一审法院起诉请求：1、判令终止原、被告之间于2016年6月23日签署的《租赁合同书》；2、判令被告向原告支付从2016年10月至2018年7月止，拖欠原告电费180554元及滞纳金250553元；拖欠的租金15400元及滞纳金89132元；3、判令被告向原告支付判决生效前占有厂房、宿舍占用每月9万元（被告已支付至今年7月），若被告未能履行法院生效判决，按时归还原告厂房、宿舍、则应向原告支付双倍厂房、宿舍占用费，按每月18万元标准计算至厂房、宿舍归还原告之日止；4、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初16369号民事判决书第三项，即原告深圳市安立邦投资发展有限公司向被告深圳市宏城光电科技有限公司支付损失人民币10万元；5、本案诉讼费由被告承担。 宏城光电公司向一审法院反诉请求：1、请求反诉人与被反诉人于2016年6月23日签订的《租赁合同书》继续履行；2、被反诉人赔偿反诉人四次停电的损失367526元；3.被反诉人退回反诉人2016年9月多交的电费10222元；4.反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定： 一、基本情况 2016年6月23日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市光明新区公明街道玉律工业区A4号厂房及宿舍8间出租给被告使用，期限5年，自2016年7月26日起至2021年7月25日止，厂房及宿舍每月租金90000元，前两年租金不变，以后每两年租金增幅10%。合同约定，被告预付租赁保证金180000元，用电保证金50000元，装修保证金5000元。当日，双方还签订《补充协议》，记载原告需于2016年7月26日将厂房交付被告，被告于2016年6月24日前支付10万元作为租房定金。合同第六条约定，原告负责用电设备架设到工业区公共配电室，配电室至厂房电源由被告负责，变压器用电容量为630千伏安，供工业园区共同使用，本合同用电量为315千伏安。原告负责水、电到每栋厂房的总表，水电由原告统一代收，每月按被告分表的用量向被告收取，如需开水电费发票，税金由被告承担，水电价格按标准另加收10%作为损耗及分摊基本电费，原告提供整栋厂房的消防设施及安装消防栓等，共同使用的基础设施及公共用电所产生的电费、水费由所有业主共同分摊。被告应于每月5号前将当月租金、水电费交付到原告财务部，逾期则按应交款总额千分之三支付滞纳金。合同第七条约定，一个月不交租金或累计欠交各项费用达一个月租金标准的，或未经出租方同意，将场地转租、转借他人使用的，出租方有权终止合同。 二、电费问题 1、关于2016年9月份电费 原告当月收取水电费用25035元，被告反诉称原告当月多收取电费10222元，被告认为根据合同约定，水电价格按标准加收10%作为损耗及分担基本电费，故原告收取10%的损耗后，再收取基本电费7308元，属于重复收取。另，被告称原告收取的厂房电费按1.09元计算超出供电局的收费标准，应按0.8755元计算。原告称双方约定电费单价为1.09元，而基本电费是每个月固定收取，厂房变压器容量为630千伏安，案涉合同用电量为315千伏安，按单价24元计算，为7560元（24×315），根据被告当月租赁天数计算为7308元，10%只是损耗部分，并不包含基本电费。 根据深圳供电局有限公司出具的《电费通知单》记载，供电单位2016年5月起已按峰期、平期、谷期区分单价计费，其中峰期1.0759元/kwh、平期0.7234元/kwh、谷期0.2794元/kwh，电费分类一栏记载基本电量（容量），计费电量为0，单价24元，金额15120元。 关于双方争议的“水电价格按标准加收10%作为损耗及分担基本电费”中，加收的10%是否除损耗外还包括基本电费，一审法院认为，根据我国《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从供电部门出具的电费单可以确认，除收取正常用电费用外，还单独收取基本电费，而该费用的数额固定为15120元，与原告陈述的计算方式相互印证，而原告收取的10%损耗与该固定数额相距甚远，故被告所称其加付的10%包含基本电费有违公平和诚实信用原则，不予采纳，被告应交纳该基本电费。至于电费的单价，双方并未对电费的单价作出明确的约定，且供电部门已按不同时段实施不同电费标准，原告统一按1.09元计算当月电费缺乏依据，不予采纳，因原告未就被告当月峰期、平期、谷期的用电量进行区分，故被告主张按0.8755元进行计算，予以采纳，经核算多收取数额为3280.32元，该部分原告应予退还。 2、关于2016年10月至2018年7月的电费 如前所述，被告应付原告基本电费，故此期间被告应补交基本电费。关于具体用电电费，根据供电部门的收费标准，具体根据峰期、平期、谷期进行区分，故电费分段计算，具体单价如下（单位：元/Kwh）:                            时间                       峰期                       平期                       谷期                               2016.10-2017.6                       1.0759                       0.7234                       0.2794                               2017.7-2017.9                       1.062                       0.7095                       0.2655                               2017.10-2018.3                       1.0516                       0.6991                       0.2551                               2018.4-2018.5                       1.0457                       0.6932                       0.2492                               2018.6-2018.7                       1.0445                       0.692                       0.248                （备注：因双方合同仍在履行，原告未就2018年7月后的用电费用提出主张，故本案中不作处理，原告可另诉解决。） 关于2016年10月、11月电费，因原告未就被告此期间峰期、平期、谷期的用电量进行区分计费，亦未就被告峰期、平期、谷期的用电量进行举证，应承担举证不能的法律后果，故被告主张按0.8755元进行计算，予以采纳。 经核算，被告还需支付原告电费差额125193.76元，具体电费如下：                            时间                       应付电费                       基本电费                       已付电费                       差额                               2016.10                       41538.27                       7560                       41538.3                       7559.97                               2016.11                       36916.33                       7560                       40608                       3868.33                               2016.12                       20638.4                       7560                       38548.8                       -10350.4                               2017.1-2                       50191.5                       15120                       49920.8                       15390.7                               2017.3                       35291.7                       7560                       35250.8                       7600.9                               2017.4                       42959.6                       7560                       42910                       7609.6                               2017.5                       35310.4                       7560                       35316.4                       7554                               2017.6                       25244.7                       7560                       25237.8                       7566.9                               2017.7                       50816.6                       7560                       51714.2                       6662.4                               2017.8                       60711.8                       7560                       61832.6                       6439.2                               2017.9                       53472.4                       7560                       54409                       6623.4                               2017.10                       45821.3                       7560                       47265.2                       6116.1                               2017.11                       49654.2                       7560                       51227.6                       5986.6                               2017.12                       46508.5                       7560                       47974.64                       6093.86                               2018.1                       42342.7                       7560                       37119                       12783.7                               2018.2                       19598.7                       7560                       26717                       441.7                               2018.3                       40613.8                       7560                       42107.4                       6066.4                               2018.4                       71695.4                       7560                       74177.4                       5078                               2018.5                       56220.3                       7560                       58443                       5337.3                               2018.6                       56306.3                       7560                       58603.2                       5263.1                               2018.7                       50202.2                       7560                       52260.2                       5502                               总计                                                                                         125193.76                （备注：1、应付电费的计算方式：庭后双方均提交具体用电量明细及电费计算表，经比对，2018年2月以前双方提交的明细表所记载的用电量均一致，只是对电费单价有异议，原告出具的厂房峰期、平期、谷期用电量及费用均与被告所计算的一致，予以确认，2018年3月起，双方峰、平、谷的用电量计算存在差异，但经与供电公司出具的用电费用通知单进行核对，原告计算错误，不予采信，被告主张的用电量更为合理，故予以采纳，例如3月份峰期用电原告记载为309.79度（3807.66-3497.87），但当月的电费单峰期用电仅为46.41度（7320.08-7273.67），被告主张为18.66度（3516.53-3497.87）；关于宿舍的用电费用，原告主张按1.35元计算，被告按峰期用电费用计算，原告未就其主张提交证据证明，不予采纳，对被告的主张予以采纳，故而得出上述费用；2、实付电费的计算：根据双方提交的明细表，按被告已付费用减去用水费用所得；3、差额的计算：根据应付电费+基本电费-已付电费所得。） 关于滞纳金，合同约定，被告应于每月5日交纳租金、水电等费用，逾期每日按应交款总额的千分之三收取滞纳金。本院认为，上述电费差额系双方对用电单价及基本电费存在争议导致，而经本案查明的相关事实，原告确实存在超标准收取被告电费的情形，且被告此期间亦已按其自认标准向原告交纳费用，双方对此均存在一定程度的过错，故对于原告主张的滞纳金，不予支持，但被告应自原告起诉之日起即2018年7月4日起，按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息。 三、关于2016年10月至2018年7月拖欠的租金15400元及滞纳金问题 原告主张被告自行扣除租金13000元及少缴纳递增租金2400元，被告辩称其分别从电梯维修费5000元、装修押金5000元、消防栓增设费3000元中抵扣了应付租金，上述13000元均本应由原告承担，其仅系代付；另外2400元属于递增租金，已于次月缴纳。 一审法院认为，原告收取被告装修押金5000元，因双方未就退还押金作出明确的约定，故该押金应在装修完毕后合理期限内退还，原告以尚未进行装修验收为由不应退还理由不能成立，故被告称该款已用于抵扣租金，予以采信；关于电梯维修费5000元，因电梯属于公用配套设施，双方并未就电梯维修费用作出约定，故该费用应由原告承担；关于增设消防栓费用3000元，根据合同约定原告提供整栋厂房的消防水及安装消防栓，故消防栓产生的费用3000元应由原告承担；关于递增租金2400元，原告确认被告次月已补交，予以确认。综上，原告诉请被告支付拖欠的租金15400元及滞纳金缺乏依据，不予支持。 四、关于2018年8月起的厂房及宿舍租金 原告确认被告已付租金至2019年6月，表明被告每月均向原告交纳租金，现被告仍在继续使用租赁物，不存在拒付租金的行为，故原告该项主张，不予支持。若被告拒付此后租金，原告可另诉解决。 五、关于租赁合同应否终止问题 经查，案涉租赁物已取得《房地产证》（深房地字第xx号），记载权利人为深圳市宝安区公明镇企业股份有限公司。案涉租赁物属于合法建筑，原、被告签订的租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行。原告主张根据合同第八条（七）约定，一个月不交租金或累计各项费用达到一个月租金标准的，或未经原告书面同意，将该场地转租、转借给他人使用的，原告有权终止合同，收回场地。原告认为被告将厂房转租给第三方深圳市新彩鑫光电科技有限公司使用，违反双方约定。被告否认转租的事实，辩称深圳市新彩鑫光电科技有限公司实际为其所有，只是由他人代持股份。 根据工商登记信息记载，深圳市新彩鑫光电科技有限公司成立于2016年11月，注册地址为案涉租赁物三楼，公司股东为庄来芳和邹惠玉，被告股东为梁成和黄紫云。被告向一审法院提交深圳市新彩鑫光电科技有限公司出具的情况说明一份，记载该公司由被告控制，系混同经营。另，在本案诉讼过程中，一审法院依原告申请，到被告处进行财产保全，在进行笔录制作时，被告法定代表人梁成陈述其将三楼场地转租给新彩鑫公司，其是该公司实际控制人，故未签订书面的转租合同。还查明，原告每月至被告处记录水电表读数，水电表设置在厂房外，原告表示不清楚被告转租的事实。 一审法院认为，我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。双方租赁合同明确约定，未经出租方同意，被告将场地转租或转借他人使用的，原告有权终止合同。该约定不违反法律规定，应为有效，被告虽称新彩鑫公司由其控制，但新彩鑫公司具有独立的法律主体地位，财产亦相互独立，且股东亦不一致，难以认定为混同经营，被告未经原告同意将租赁物转租给第三方事实清楚，且被告亦未举证证明原告知道或应当知道被告转租的事实，故原告诉请终止双方的《租赁合同》具有合同和法律依据，予以支持。被告反诉请求继续履行依据不足，不予支持。合同终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同终止后的权利义务，双方当事人可协商或另诉解决。 六、关于被告反诉请求的停电损失367526元 被告反诉称2017年2月14日、4月12日、5月22日至6月9日、3月6日共计四次停电，造成其需租赁发动机并购买柴油发电、并延期向第三方客户交货产生损失，预估为367526元，提交了5月22日报警回执、询问笔录、发电机租赁合同、柴油购买发票、第三方客户采购合同等予以证明。其中5月22日询问笔录记载，当日，被告处来了十余人将其电闸关闭后就走了，被告遂报警。原告辩称损失与其无关，停电是因被告拖欠电费，是供电局的行为，其仅于5月22日停电一次，持续时间5分钟。 一审法院认为，双方因电费标准问题产生争议，根据本案查明和认定的相关事实，原告超标准收取电费，被告亦未足额缴纳基本电费，最终导致停电的发生，双方对此均具有一定过错。被告主张损失367526元缺乏充分证据支持，不予采信，被告所称原告具有四次停电行为亦缺乏依据，但鉴于停电确实造成被告一定损失，故结合双方过错程度，酌定由原告赔偿被告损失1万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十四条之规定，判决：一、终止原告深圳市安立邦投资发展有限公司与被告深圳市宏城光电科技有限公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》；二、被告深圳市宏城光电科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告深圳市安立邦投资发展有限公司2016年10月至2018年7月电费125193.76元及利息（自2018年7月4日起计至实际付清之日止）；三、原告深圳市安立邦投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿被告深圳市宏城光电科技有限公司损失1万元；四、原告深圳市安立邦投资发展有限公司于判决生效之日起十日内退还被告深圳市宏城光电科技有限公司2016年9月电费3280.32元；五、驳回原告深圳市安立邦投资发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市宏城光电科技有限公司其他反诉请求。本诉受理费1590元、反诉费用1742元、保全费3170元，由被告深圳市宏城光电科技有限公司负担5431元，原告负担1071元。 上诉人在二审未向法院提供新的证据。 被上诉人二审中向法院提供两份营业执照，拟证明上诉人对涉案租赁标的进行了转租。经质证，上诉人对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综上当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：一、原判对上诉人应付的基本电费认定是否正确；二、原判认定上诉人存在转租行为是否恰当；三、原判对上诉人遭受的停电损失认定是否合理。 关于焦点一，上诉人主张双方签订的《租赁合同书》第6条第3点约定水电价格按标准另加收10%作为损耗及分摊基本电费，这10%包括损耗和基本电费；被上诉人抗辩称加收的10%只包括损耗部分，而不包括基本电费。本院认为，因双方对加收的10%的内容范围理解上存在分歧，根据我国《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从供电部门出具的电费单可以确认，除收取正常用电费用外，还单独收取基本电费，且基本电费的数额相对固定，上诉人所称的加收10%的数额远低于基本电费，故原判认定双方合同约定的加收10%仅作为损耗并无不当。 关于焦点二，上诉人主张其与深圳市新彩鑫光电科技有限公司并未签订租赁合同，深圳市新彩鑫光电科技有限公司亦未向其缴纳过租金，深圳市新彩鑫光电科技有限公司实际上由其控制，双方之间不存在转租行为。本院认为，上诉人的法定代表人梁成在一审法院所作查封笔录中回答法院工作人员“A4厂房的承租主体是宏城光电公司，但今天来现场看，实际承租人、使用人是宏城显示和新彩鑫，宏城光电对此有何解释”明确表示“是宏城光电公司转租给宏城显示和新彩鑫的，没有书面的转租合同……”，根据梁成的回复内容，其认可宏城光电公司存在转租行为，同时，宏城光电公司主张其与深圳市新彩鑫光电科技有限公司存在控制关系，亦未提供相应的证据佐证，故原判认定上诉人存在转租行为并无不妥。 关于焦点三，上诉人主张由于被上诉人多次停电，造成上诉人不能及时交货导致被客户退货，停电造成设备损坏等，原判仅支持1万元损失偏低。本院认为，因上诉人并未举证证明被上诉人存在多次实施停电行为，且上诉人的主张的损失清单均系其单方面制作，结合被上诉人自认其实施了一次停电行为，持续时间为5分钟的事实，原判酌情支持上诉人的损失1万元亦无不当。 综上所述，上诉人宏城光电公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8540.8元，由深圳市宏城光电科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 飞 审判员 袁劲秋 审判员 吴 志 二〇二〇年六月十九日 书记员 陈秀丽 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。