北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0114执异9号案外人：江光军，男，1968年6月16日出生，汉族，住河北省邯郸市成安县。委托诉讼代理人：周皓，北京市盈科律师事务所律师。申请执行人：北京中金投典当行有限公司，注所地北京市西城区西单北大街98号。法定代表人：罗锐，总经理。委托诉讼代理人：解创明，男，1989年6月15日出生，汉族，北京中金投典当行有限公司员工，住北京市朝阳区。被执行人：刘彩娥，女，1973年6月15日出生，汉族，住河北省衡水市安平县。被执行人：刘泽锋，男，1973年3月24日出生，汉族，住河北省衡水市安平县。被执行人：安德森科技股份有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观西大街85号269室。法定代表人：刘泽锋。本院在执行北京中金投典当行有限公司（以下简称中金投公司）与刘彩娥、刘泽锋、安德森科技股份有限公司（以下简称安德森公司）公证债权文书一案[执行依据：（2017）京精诚内经证字第02647号公证书、（2017）京精诚内经证字第02648号公证书、（2018）京精诚执字第00018号执行证书，执行案号：（2018）京0114执5271号]过程中，案外人江光军对本院查封刘彩娥名下坐落于北京市昌平区××号院××号楼××层××房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，本案现已审查终结。江光军称，2016年9月7日，被执行人刘彩娥与案外人江光军签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，协议约定刘彩娥将北京市昌平区××房屋出售给江光军，购房合同建筑面积为197.15平方米，房屋规划设计用途为办公，房屋成交价为618万元，江光军应于协议签署当日向刘彩娥支付购房款定金50万元整，于2016年9月13日支付50万元整，2016年9月20日支付50万元整，2016年10月10日前支付1303297.44元，尾款于双方办理房屋过户手续当日支付剩余全部购房款700824.36元。因刘彩娥向北京银行燕京支行申请了贷款，贷款本金总额为284万元，协议签署后，由江光军负责偿还银行贷款，作为支付刘彩娥的购房款。刘彩娥保证在2016年9月10日前向江光军交付该房屋，保证江光军能正常使用。协议签署后，江光军于2016年9月7日向刘彩娥支付了购房款定金50万元，并陆续按照协议约定的时间向刘彩娥支付了全部购房款；自2016年9月23日起，江光军每月向刘彩娥指定银行账户偿还该房屋的银行贷款；江光军直接向开发商北京住总万科房地产开发有限公司支付了因房屋面积增加产生的差价款。江光军已按照协议约定向刘彩娥支付了全部购房款，并已代刘彩娥还清全部银行贷款。刘彩娥早于2016年9月10日将房屋交付给了江光军，交付后，江光军即开始装修，一直由江光军及其公司占有使用至今。该房屋的物业费、水电费一直由江光军及其公司按时缴纳。江光军结清全部银行贷款后，催促刘彩娥办理房屋过户手续，刘彩娥在办理解除银行抵押登记时，被告知该房屋已被法院查封，导致刘彩娥不能办理房屋过户手续，案外人江光军对该房屋已享有物权期待权，足以排除本案的强制执行。请求依法解除对涉案房屋的查封行为。中金投公司称，案外人江光军与被执行人刘彩娥的关系不是简单的房屋买卖关系，还有其他的资金往来关系。房屋买卖的补充协议约定的很清楚，双方办理房屋过户的当日支付剩余购房款70万余元，案外人按照房屋买卖补充协议第三条第1款、第2款的约定支付的购房款我们没有异议，尾款我们认为案外人还没有支付，没有完全支付全部购房款，案外人应当按照相关规定将剩余价款交到法院执行。本院查明，中金投公司申请执行刘彩娥、刘泽锋、安德森公司公证债权文书一案，北京市精诚公证处于2017年8月3日出具赋予强制执行效力的（2017）京精诚内经证字第02647号公证书、（2017）京精诚内经证字第02648号公证书。经中金投公司申请，北京市精诚公证处于2018年6月11日出具（2018）京精诚执字第00018号执行证书，载明：一、被申请执行人：刘彩娥、刘泽锋、安德森公司。二、申请执行标的:1、典当本金：人民币200万元；2、违约金：自2018年3月1日起直至实际清偿之日，以所欠当金总额人民币200万元为基数计算，每日计收千分之二的违约金；违约金以受法律保护的为限，以法院实际认可为准。3、申请执行人处置当物而支出的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、评估费、拍卖费等以及所有其他应付款项）。截至本执行证书出具之日，已发生的上述费用包括债权人为实现债权而支付的公证费人民币4000元；其他以实际发生额及票据为依据，以受法律保护的为限，以法院实际认可为准。三、申请执行人申请对刘彩娥名下的坐落于北京市昌平区××街××号××层××、北京市昌平区××街××号××层××的两处房地产进行折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第二项范围内优先受偿。四、被申请执行人可供执行的财产：被申请执行人刘彩娥名下的包括当物在内的全部财产；被申请执行人刘泽锋名下的全部财产；被申请执行人安德森公司名下的全部财产。中金投公司据此向本院申请强制执行，本院以（2018）京0114执5271号立案受理。执行过程中，本院于2018年12月3日对涉案房屋进行轮候查封。案外人江光军向本院提出书面异议。根据江光军提供的证据显示，2016年9月7日，江光军（买受人、乙方）与刘彩娥（出卖人、甲方）、北京佳合兴业房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区北京市昌平区××室（即涉案房屋），购房合同建筑面积共197.15平方米。该房屋规划设计用途为办公。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2015年12月29日。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为618万元，双方合同还约定了其他内容。同日，双方签订《补充协议》，约定：刘彩娥（甲方、出卖人）、江光军（乙方、买受人），鉴于甲、乙双方已于2016年9月7日签订了《北京存量房屋买卖合同》，因甲方尚未取得房屋产权证，……，就房屋买卖事宜达成如下补充协议：双方同意房屋成交总价为618万元，除本协议另有约定外，所有税费、公共维修基金、物业管理费等所有费用均由甲方承担。因房屋面积增加产生的差价，由乙方随同甲方支付给开发商。因甲方向北京银行燕京支行申请了贷款，贷款本金总额为284万元，……。本协议签署后，由乙方负责偿还银行贷款，作为支付甲方的购房款。双方同意按如下方式支付房屋购房款：1、定金：乙方于本协议签署当日向甲方支付购房定金50万元整；2、乙方于2016年9月13日向甲方支付50万元整，2016年9月20日向甲方支付50万元整，2016年10月10日向甲方支付1303297.44元；3、本协议签署后，银行贷款由乙方通过甲方还款账户偿还给银行；4、尾款：乙方于双方办理房屋过户手续当日向甲方支付剩余全部购房款700824.36元。双方协议还约定了其他内容。案件审查过程中，江光军主张其已经支付全部房屋价款，包括向房屋开发商支付的因房屋面积增加产生的房屋差价款130599元。江光军称实际支付房款为：一是替刘彩娥支付房屋银行贷款部分，双方2016年9月7日签完合同，从9月23日起江光军安排王云峰每个月还款30666.89元，除了2月因为天数少，金额少，其余每个月都是这个数，一直偿还至2019年9月24日，支付购房款明细及说明表中的序号27即2018年3月1日付款30666.89元，在3月23日又付款30666.89元，是因为刘彩娥称没有收到，还有一个序号38即2018年9月25日付款之后，9月28日又付一笔30666.89元，是因为刘彩娥向我们出具变更付款账户通知书，让我们付款到董丙亮的银行账户，序号52和序号53为最后两笔结清银行贷款，有银行贷款结清证明，故银行贷款共计支付3083622.57元，上面所述多付的两笔未算在支付银行贷款里面，序号52和序号53的最后两笔江光军总的也是多付了2万余元，因为尚未过户没有结算，还没有要求对方返还，购房款支付情况，都是按照刘彩娥的要求支付的；二是江光军直接支付给刘彩娥的部分，2016年9月7日按照协议约定支付购房款定金50万元，2016年9月13日支付购房款50万元，9月20日支付50万元，2016月10月10日共支付两笔，一笔为100万元，另外一笔是303297.44元，2017年10月30日支付了30万元，2017年12月22日支付了5万元，2017年12月27日支付了5万元，2018年3月28日支付了5万元，2018年7月23日支付了5万元，2018年8月17日支付了5万元，2018年9月19日支付了10万元，都是按照刘彩娥的要求支付的，9月25日多付了一笔30666.89元，截止到2018年9月底，江光军将尾款全部付清，因为多付了银行贷款两笔，折抵付尾款711333.78元，多付了10509.42元，这是两部分购房款。江光军向刘彩娥支付的购房款及银行贷款本金和利息共计6598253.79元。为支持其主张，江光军提交了电子银行回单、代为付款证明、银行账户交易明细清单等证据。中金投公司表示认可江光军已支付因房屋面积增加产生的房屋差价款，认可江光军按补充协议第四条1款、第2款支付的金额，也就是2803297.44元，认可江光军通过王云峰、胡春风按月支付的房款按揭每月3万余元。但是对于2017年10月30日通过王云峰向刘彩娥支付的30万元、2017年12月22日支付的5万元、2017年12月27日支付的5万元、2018年3月28日支付的5万元、2018年7月23日支付的5万元、2018年8月17日支付的5万元、2018年9月19日支付的10万元均不认可，称与购房没有关系，是其他关系。最后两笔也不认可，190余万元大金额一次性支付银行按揭，按正常情况应当有另外的协议约定。按补充协议约定的最后尾款70余万元，银行流水没有体现，正常的二手房买卖交易习惯在约定了尾款支付条件的情况下，过户当天支付尾款，江光军没有按协议约定时间支付，中金投公司认为不符合商业惯例，所以中金投公司认为江光军至少尾款没有支付。中金投公司认为江光军与刘彩娥之间有其他资金往来关系。虽然江光军向刘彩娥支付的全部金额与补充协议约定金额大致相当，但中金投公司认为未按合同约定支付的金额不应当认定为支付的购房款。江光军提交的北京银行股份有限公司燕京支行出具的贷款结清证明显示，涉案房屋银行贷款已于2019年10月9日全部清偿完毕。江光军称刘彩娥已于2016年9月10日将涉案房屋钥匙交付给江光军，江光军随后进行了装修，并占有使用。为支持其主张，江光军提交了盖有深圳万物商企物业服务有限公司北京分公司尚华国际物业服务中心公章的证明、收据等证据，中金投公司表示对江光军占有房屋情况认可。江光军未能办理产权过户登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据本院查明的事实，案外人江光军在本院查封之前已就涉案房屋签订了书面房屋买卖合同且实际占有该房屋。现江光军提交证据证明其已经支付了全部购房价款，涉案房屋未能办理过户登记非江光军自身的原因。综上，案外人江光军的异议请求，于法有据，本院予以支持。中金投公司对江光军支付的部分房款不予认可，称江光军与刘彩娥之间有其他资金往来关系，但其未提供证据予以证明，故对其主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于北京市昌平区北京市昌平区××号院××号楼××层××房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  梁永胜审 判 员  谢 肖人民陪审员  宋德明二〇二〇年六月四日书 记 员  张秋菊