西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7019号原告：西安雁程置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：庄婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明，女，汉族，1987年10月7日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。被告：刘方明，男，汉族，1990年11月16日出生，住陕西省清涧县。第三人：兴业银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区。负责人：蔡斌，该银行行长。委托诉讼代理人：葛学政，男，汉族，1976年5月18日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。原告西安雁程置业有限公司诉被告刘方明、第三人兴业银行股份有限公司西安分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安雁程置业有限公司委托代理人李明、被告刘方明、第三人兴业银行股份有限公司西安分行委托代理人葛学政均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告西安雁程置业有限公司诉称，2015年8月29日，原告与被告签订登记号为Y15103610的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路以东、南三环南南飞鸿广场第5幢1单元6层10628号房，房屋总价款为397347元，为了购买上述房屋，被告与第三人签订借款合同，向第三人以按揭某某借款190000元，用于支付房款，并由原告为该借款按揭向第三人提供阶段性连带保证责任，上述合同签订后，被告并未严格按照合同约定履行还款义务，长期拖欠第三人按揭贷款，致使原告承担保证责任，自2018年7月31日起至本起诉状拟定之日，原告代被告向第三人偿还贷款本息及相关费用共计14370.2元，依据原被告之间签订的《商品房买卖合同》附件六第二条约定鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保，买受人承诺，在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息，罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金，在买受人未支付代偿款项及违约金前，出卖人有权拒绝交房而不承担任何违约责任，买受人如不在以上期限内返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金，同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同，办理其他手续，进行诉讼费，律师费等均由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金，第四条第三款约定，无论何种原因致使解除合同的，买受人应在导致解除合同的情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结合同解除的全部手续，若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应当支付相当于全部购房款万分之五的违约金，鉴于被告的违约行为，原告遂向其寄送了《关于返还代偿款的通知函》，要求被告返还代偿款及相关费用，但截至通知函约定的期限届满，被告仍未履行还款义务，之后原告向被告寄送了《商品房买卖合同解除通知书》，解除双方签订的商品房买卖合同并要求被告履行配合办理注销合同备案等义务，但被告始终未履行上述义务，综上，原告依据商品房买卖合同之约定及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1.请求依法判令解除原告与被告签订的登记号为YI5103610的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告配合办理登记号为YI5103610的商品房买卖合同的登记备案注销手续，并承担注销费用；3.请求判令被告及第三人配合办理南飞鸿广场第5幢1单元6层10628号房屋的不动产抵押预告登记的注销手续，被告承担注销费用；4.请求判令被告向原告支付代偿款14370.2元，该款项10%的违约金1437.02元，逾期返还上述款项的违约金7946.94元；5.请求判令被告向原告支付解除合同的违约金39734.7元；6.请求判令被告支付未在约定期限配合原告办理相关解除手续的违约金8542.96元；7.请求判令被告向原告返还房屋并恢复原状；8.请求判令被告承担本案诉讼费。被告刘方明辩称，我于2015年8月29日与原告签订登记号Y15103610的商品买卖合同，首付交于原告217000元，向兴业银行贷款190000元，几年之间偿还银行贷款44000元，由原告作担保，在本人履行贷款合同期间，因家庭变故原因未能及时还款，期间，原告并未及时告知本人还款相关事宜，并将本人起诉，本人曾多次与原告协商，都被原告拒绝，今年情况特殊，疫情期间，本人无法与开发商进行相关沟通，本人请求法院根据特殊情况驳回原告诉求，并进行相关调解，本人愿意继续履行y15103610号的商品房买卖合同。第三人兴业银行股份有限公司西安分行辩称，第三人与被告2015年9月29日签订了合同，借款金额19万，并用被告所购买的房屋为该笔贷款作抵押，目前该借款尚欠金额本金截止2020年6月11日欠113919.47元，利息528.52元，共计114447.99元，该案是否解除合同，请法院依法判决，如判决解除，请法院判决原、被告偿还我行借款和利息。经审理查明，2015年8月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了登记号为Y15103610的《商品房买卖合同》及合同附件，该合同约定：被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路以东、南三环以南南飞鸿广场第5幢1单元6层10628号房；该商品名用途为办公；房屋总价款为397347元。合同附件六：二、鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保：1、买受人承诺：在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称：代付款项）而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。……同时出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼、律师费、评估费等均由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金；2、买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，视为买受人严重违反本合同，买受人同意出卖人有权选择解除本合同及相关补充协议，并收回该房屋，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应据实赔偿。且买受人同意出卖人将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用；四、关于解除合同的补充约定：3、无论何种原因致使解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家极地方相关法律、法规办理完结合同解除的全部手续（包括但不限于合同注销备案）。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。为了购买上述房屋，2019年9月29日，被告（主债务人、抵押人）与第三人（债权人、抵押权人）、原告（保证人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款金额190000元；用于支付房贷贷款；保证人承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，各方均按合同约定履行相应的义务。2018年7月31日开始，因被告并未严格按照合同约定履行还款义务，第三人按月从原告账户扣除相应的月供及利息。2018年12月4日，原告向被告邮寄了《关于返还代偿款的通知函》，告知了被告因其拖欠银行按揭贷款导致原告承担了连带保证责任，要求被告按期偿还代偿款项及相关费用否则原告经按照约定解除商品房买卖合同。被告认可地址无误但表示并未收到。因被告并未偿还代偿款系故2019年6月14日，原告向被告邮寄了《解除通知函》，告知了被告解除商品房买卖合同以及其他责任。截止开庭之日，原告已经代被告向第三人偿还贷款本息37137.01元。另，涉案房屋已经于2017年7月29日交付给被告，被告装修并有人居住。截止2020年6月11日，被告尚欠第三人贷款本息合计114447.99元。本案并未公告及保全事项。上述事实，有商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）借款合同、还款凭证、关于返还代偿款的通知函、《商品房买卖合同》解除通知函》、快递单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、以及原告、被告和第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方当事人权利义务的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，故而依法认定为合法有效。第三人向被告发放购房贷款，被告应当按照合同约定按月履行还款义务，在被告未按期履行还款义务的情况下，第三人自原告账户按月划扣贷款本息，现原告依据其与被告签订的合同，在向被告发出了《关于返还代偿款的通知函》后，在被告未偿还原告代偿款项且仍然继续未向第三人履行还款义务的情况下，原告主张解除其在2015年8月29日与被告签订登记号为Y15103610的《商品房买卖合同》，于法有据，本院依法予以支持。同时原告主张被告向原告支付解除合同的违约金39734.7元，亦符合双方的约定，本院依法予以支持。根据原、被告的合同约定，被告应当配合原告办理登记号为YI5103610的商品房买卖合同的登记备案注销手续。关于注销费用，原告诉请不明且尚未实际发生，本院不予支持。关于原告主张被告支付未在约定期限配合原告办理相关解除手续的违约金，因双方已经约定了解除合同的违约金，且办理相关手续是互相双方配合，故该部分违约金，本院不予支持。关于原告主张被告及第三人配合办理南飞鸿广场第5幢1单元6层10628号房屋的不动产抵押预告登记的注销手续以及同时被告承担注销费用的诉请以及原告主张被告返还房屋并恢复原状，因原、被告目前仍未将涉案房屋贷款结清，故以上诉讼请求不具备履行条件，原告可待贷款清偿完毕后，再另行主张，本院不予支持。关于主张被告支付代偿款14370.2元，该款项10%的违约金1437.02元，逾期返还上述款项的违约金7946.94元的诉请，因原告已经选择解除合同，故上述诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告西安雁程置业有限公司与被告刘方明于2015年8月29日与被告签订登记号为Y15103610的《商品房买卖合同》解除。二、被告刘方明于本判决生效之日起十日内支付原告西安雁程置业有限公司解除合同的违约金39734.7元。三、被告刘方明于本判决生效之日起十日内配合原告西安雁程置业有限公司办理登记号为YI5103610的商品房买卖合同的登记备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安雁程置业有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费6960元，由被告刘方明承担。由因原告已预交，故被告刘方明应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  王惠云人民陪审员  刘建新二〇二〇年六月二十二日书 记 员  田梦茹打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1