广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1445号原告：保利物业发展股份有限公司珠海分公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇西湖城区************。法定代表人：黄政旺,总经理。委托诉讼代理人：陈路鑫，广东君爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄奕群，广东君爵律师事务所律师。被告：郭长振，男，1968年6月23日出生，汉族，住北京市海淀区******号集体，居民身份证号码：610************256。原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司诉被告郭长振物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄奕群，被告郭长振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2014年4月1日计算至庭审之日止的物业服务费（按每月200.9元的标准，暂计至2020年2月29日为14,263.9元）；2.判令被告向原告支付滞纳金（按各月拖欠的物业服务费为基数，按照每日1‰的标准，从该月应付款之日计算至实际付清之日，暂计至2020年2月29日为15,174.6元）。事实和理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，从2014年4月1日起，被告一直拖欠物业费，原告催讨无果，诉至法院。原告提交以下证据有：1.商品房买卖合同；2.房屋收楼确认书；3.前期物业服务协议；4.律师函、快递底单、邮件查询记录。被告辩称，原告应免除未交物业费50%，作为其未尽服务义务给被告的补偿，不接受物业费滞纳金诉求。被告迟交物业费是因为原告未全面履行物业服务义务、服务质量有差距，并给被告造成了损失。一、原告未尽共用部位维修义务，致被告主卧室墙壁和地板霉变。按照原告与被告签署的《前期物业服务协议》第三条第一项，原告负有对共用部位的维修、养护和管理义务。被告主卧室飘窗长期漏雨水，日渐严重，造成墙壁发霉、地板发霉，现已严重影响居住。户外墙面属共用部位，原告明知外墙漏水，却不履行约定的服务义务，给被告造成损失，应承担赔偿责任，并在完成维修、消除给被告造成的损失之前减免物业费。二、原告未尽保障消防通道畅通的消防管理义务，给业主安全带来风险。按照原告与被告签署的《前期物业服务协议》第四条第八项，原告负有保持消防通道畅通的消防管理义务，但是被告多次发现本单元一楼消防通道出口内堆放旧家具等杂物，挤占消防通道空间。物业每日对醒目的公共区域进行巡视，而忽略对隐蔽公共空间，尤其是消防通道的管理，服务有差距。很久以前拍过照片，但未找到，如果原告对此有异议，可以通过对1栋1单元业主访谈证实。三、原告对共用设施维护管理不善，给业主带来治安风险。按照原告与被告签署的《前期物业服务协议》第三条第二项，原告对共用设施设备的维修、养护、运行和管理义务。1栋1单元玻璃门多次维修但还是反复出现故障，有时还出现单元玻璃门拆下来多日没有单元大门的情况。原告疏于对共用设备的养护和管理，造成单元玻璃门反复维修，给被告带来治安风险，服务质量有差距。综上所述，被告强烈要求原告认真履行物业服务义务，尽快对被告主卧室外墙漏水问题进行修复，并对室内墙壁装修恢复、更换受损地板；同时提高服务质量。鉴于原告已经为被告提供了部分物业服务，被告可支付未交物业费7131.95元，请法院驳回原告针对被告提出的物业费滞纳金诉求。被告提交以下证据有：1.香槟国际报事记录表；2.现场勘查拍照图片；3.主卧室漏水现场照片；4.微信聊天截图；5.保利香槟1栋业主群聊天记录。经审理查明，2013年3月16日，原告与保利（珠海）房地产开发有限公司之间签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于保利香槟国际1栋1单元3604号的房屋，还约定：第十八条、买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2013年3月16日，原、被告之间签订《保利香槟国际花园前期物业服务协议》，约定：第三条、物业服务内容包括“房屋共用部位管理，房屋共用设施设备管理，环境卫生，安防服务，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理服务等物业服务”等物业服务；第八条、物业服务费用包括“物业服务费自《商品房买卖合同》约定的交楼之日开始计算；物业服务费按月缴交：被告必须在每月5日前交纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止。”2014年4月1日，被告签署《收楼确认书》，确认接收涉案房屋。《收楼确认书》还载明：“发展商仍需承担《房屋买卖合同》中规定的保修义务”。被告提供了案涉房屋漏水图片和微信聊天记录，以证明：案涉房屋存在主卧室外墙漏水的质量问题，原告未尽房屋共有部位的管理义务。原告回应称：被告反映的是房屋质量问题，应与开发商联系。被告提供了微信聊天记录，以证明：1栋1单元玻璃门多次维修仍存在故障，原告未尽房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理的义务。另查明，案涉房屋的建筑面积为91.3平方米，每月物业费标准为2.2元/平方米，每月物业费为200.9元。庭审中，双方确认被告从2014年4月1日起没有缴纳物业服务费。以上事实有原、被告提供的证据和庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《保利香槟国际花园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。一、关于被告对物业服务存在瑕疵的抗辩。被告抗辩称原告在履行房屋共用部位管理、房屋共用设施设备管理以及消防管理服务等物业服务的过程中存在瑕疵。首先，被告没有提供与消防管理服务问题相关的证据，应承担举证不能的不利后果。而且，被告虽然提供了与房屋共用设施设备管理问题的微信聊天记录，但是没有其他证据予以佐证，被告提供的证据尚不足以证明原告在履行房屋共用设施管理的义务上存在瑕疵。因此，被告抗辩称原告在履行消防管理服务、房屋共用设施管理等物业服务的过程中存在瑕疵，证据不足，本院不予支持。其次，被告提供了图片和微信聊天记录，以证明：案涉房屋存在主卧室外墙漏水的质量问题。但是，上述问题并非小区共用部位管理的问题，也无证据显示原告对主卧室外墙漏水的问题负有维修义务。因此，被告抗辩称原告未履行房屋共用部位管理义务，理据不足，本院亦不予支持。二、关于物业管理费。由于被告的证据不足以证明原告在履行物业服务合同的过程中存在瑕疵，因此，被告应当依照合同约定向被告支付相应的物业服务费。被告每月应付的物业服务费为200.9元，且从2014年4月起未付，故原告主张被告支付从2014年4月计算至庭审之时2020年6月（共75个月）的物业服务费15,067.5元（200.9×75），符合合同约定，本院予以支持。三、关于滞纳金。原告主张被告按合同约定的日利率1‰（即年利率36.5%）计算滞纳金，被告认为其不应当支付。本院认为，被告从2014年4月起就没有支付物业服务费，违反了合同约定，应按合同约定支付滞纳金。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的滞纳金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，被告辩称不应支付滞纳金，视为其抗辩称滞纳金过高，本院酌定滞纳金的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年）即年利率3.85%上浮30%，即年利率5%。合同约定“被告必须在每月5日前交纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止”，因此，滞纳金的计算方式为：以每月物业服务费200.9元为基数，按照年利率5%的标准，从次月1日起计算至实际付清之日止，详见《滞纳金计算说明》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭长振于本判决生效之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司支付2014年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费人民币15,067.5元；二、被告郭长振于本判决生效之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司支付滞纳金（滞纳金以每月应付款项为基数，按年利率5%，自欠付月份的次月1日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计268元，由原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司负担118元，由被告郭长振负担150元，。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  朱 全二〇二〇年六月二十三日法官助理  黄国靖书 记 员  谢静茹附：《滞纳金计算说明》月份金额（元）起算日滞纳金标准截止日2014年4月200.92014年5月1日年利率5%实际付清之日2014年5月200.92014年6月1日2014年6月200.92014年7月1日2014年7月200.92014年8月1日2014年8月200.92014年9月1日2014年9月200.92014年10月1日2014年10月200.92014年11月1日2014年11月200.92014年12月1日2014年12月200.92015年1月1日2015年1月200.92015年2月1日2015年2月200.92015年3月1日2015年3月200.92015年4月1日2015年4月200.92015年5月1日2015年5月200.92015年6月1日2015年6月200.92015年7月1日2015年7月200.92015年8月1日2015年8月200.92015年9月1日2015年9月200.92015年10月1日2015年10月200.92015年11月1日2015年11月200.92015年12月1日2015年12月200.92016年1月1日2016年1月200.92016年2月1日2016年2月200.92016年3月1日2016年3月200.92016年4月1日2016年4月200.92016年5月1日2016年5月200.92016年6月1日2016年6月200.92016年7月1日2016年7月200.92016年8月1日2016年8月200.92016年9月1日2016年9月200.92016年10月1日2016年10月200.92016年11月1日2016年11月200.92016年12月1日2016年12月200.92017年1月1日2017年1月200.92017年2月1日2017年2月200.92017年3月1日2017年3月200.92017年4月1日2017年4月200.92017年5月1日2017年5月200.92017年6月1日2017年6月200.92017年7月1日年利率5%实际付清之日2017年7月200.92017年8月1日2017年8月200.92017年9月1日2017年9月200.92017年10月1日2017年10月200.92017年11月1日2017年11月200.92017年12月1日2017年12月200.92018年1月1日2018年1月200.92018年2月1日2018年2月200.92018年3月1日2018年3月200.92018年4月1日2018年4月200.92018年5月1日2018年5月200.92018年6月1日2018年6月200.92018年7月1日2018年7月200.92018年8月1日2018年8月200.92018年9月1日2018年9月200.92018年10月1日2018年10月200.92018年11月1日2018年11月200.92018年12月1日2018年12月200.92019年1月1日2019年1月200.92019年2月1日2019年2月200.92019年3月1日2019年3月200.92019年4月1日2019年4月200.92019年5月1日2019年5月200.92019年6月1日2019年6月200.92019年7月1日2019年7月200.92019年8月1日2019年8月200.92019年9月1日2019年9月200.92019年10月1日2019年10月200.92019年11月1日2019年11月200.92019年12月1日2019年12月200.92020年1月1日2020年1月200.92020年2月1日2020年2月200.92020年3月1日2020年3月200.92020年4月1日2020年4月200.92020年5月1日2020年5月200.92020年6月1日2020年6月200.92020年7月1日