福建省福州市仓山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0104执异48号 异议人：中国农业银行股份有限公司永泰县支行（统一社会信用代码91350125154823747J），住所地福建省永泰县樟城镇南湖路27号。 负责人：林梦华，行长。 委托代理人：江冰冰，福建宽达律师事务所律师。 委托代理人：梁舒婷，福建宽达律师事务所实习律师。 申请执行人：王荣辉，男，1969年8月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：王传统，男，1956年10月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：黄爱玲，女，1965年6月30日出生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：福建省永泰县圆艺制品有限公司（组织机构代码56733997-X），住所地福建省永泰县城峰镇银场工业小区。 法定代表人：王传统。 第三人：永泰县城峰镇阿城家具商场（统一社会信用代码9135012534513635X7），住所地福建省永泰县太原村银场108号。 负责人：陈志城。 第三人：福州凯丰工艺品有限公司（社会统一信用代码91350125MA349KKT4T），住所地福建省永泰县城峰镇太原村银场108号。 法定代表人：王益家。 本院在执行申请执行人王荣辉与被执行人王传统、黄爱玲、福建省永泰县圆艺制品有限公司（以下简称“圆艺公司”）民间借贷纠纷一案中，异议人中国农业银行股份有限公司永泰县支行（以下简称“农业银行永泰支行”）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人农业银行永泰支行称，请求法院依法查实圆艺公司名下位于福建省永泰县综合楼及厂区现租赁关系的真实性；请求法院变更“关于变卖福州市永泰县城峰镇太原村银场108号1296001楼、研发楼、综合楼及厂区整块宗地使用权的公告”中拍卖物瑕疵方面的描述。事实与理由：农业银行永泰支行对法院公布的“关于变卖福州市永泰县城峰镇太原村银场108号1296001楼、研发楼、综合楼及厂区整块宗地使用权的公告”在拍卖物瑕疵方面的说明存在异议。永泰县城峰镇阿城家具商场（以下简称“阿城家具商场”）签订的承租期自2018年8月24日至2024年8月23日的租赁合同，约定租金支付方式系以阿城家具商城与被执行人之间的民间借贷款项相互抵扣完成。但并无证据证明阿城家具商城与被执行人之间存在明确的民间借贷关系，因此，该份租赁合同约定的租赁期不应当被认可。且该拍卖物所有租赁关系均发生在农业银行永泰支行与被执行人抵押关系设立之后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，请求法院详细描述该情况以免有意购买者产生增加义务的误解。另，该拍卖物的承租人福州凯丰工艺品有限公司（以下简称“凯丰公司”）系2016年7月8日成立，而租赁合同关系的期限为2015年12月20日至2030年12月30日止，租期为15年，且据农业银行永泰支行的了解，该承租人的法定代表人系被执行人王传统的儿子。农业银行永泰支行有理由怀疑王传统与其儿子恶意串通设立该租赁合同关系以阻碍执行程序。 异议人农业银行永泰支行向本院提交凯丰公司企业信息、圆艺公司与凯丰公司签订的“厂房出租合同”、圆艺公司与阿城家具商场签订的“厂房出租合同”及补充协议、他项权证以证明其主张。 第三人阿城家具商场述称，一、农业银行永泰支行提出执行阶段查实案涉拍卖标的租赁关系的真实性，无法律依据。二、对拍卖物瑕疵方面的描述，是法院在执行阶段将所了解的拍卖物状况告知相关买受人，保障买受人的知情权，并非强制执行行为。农业银行永泰支行的异议申请不符合受理条件，请求依法驳回其异议申请。 申请执行人王荣辉，被执行人王传统、黄爱玲、圆艺公司，第三人凯丰公司未向本院提交书面意见。 本院查明，永泰县房产管理所填发的樟房他证ＱＪ字第××、20140604、20140605号他项权证显示：2014年2月25日，农业银行永泰支行登记取得对圆艺公司所有的坐落于永泰县城峰镇太原村银场108号三处不动产（产权证号分别为Ｚ1××27、Ｚ1××19、Ｚ1××26）的最高额抵押权，共同为16023000元债权提供最高额担保。 又查明，申请执行人王荣辉与被执行人王传统、黄爱玲、圆艺公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）闽0104民初1664号民事调解书：各方一致确认王传统、黄爱玲、圆艺公司尚欠王荣辉借款本金1030万元；王传统、黄爱玲、圆艺公司同意在2017年4月13日之前偿还400万元，2017年4月19日之前偿还200万元，2017年6月19日之前偿还430万元。该民事调解书已于2017年3月30日发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的全部义务，申请执行人王荣辉向本院申请执行，本院于2017年6月27日受理立案。在执行过程中，本院于2017年11月15日作出（2017）闽0104执2484号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人圆艺公司名下坐落于福建省永泰县城峰镇太原村银场108号综合楼（产权证号：Ｚ1××27）、福建省永泰县城峰镇太原村银场108号研发楼（产权证号：Ｚ1××26）、福建省永泰县城峰镇太原村银场108号1296001楼工业厂房（产权证号：Ｚ1××19）。 再查明，2019年7月29日和2019年9月17日，本院在两次挂网拍卖涉案不动产的过程中分别作出“关于拍卖福州市永泰县城峰镇太原村银场108号1296001楼、研发楼、综合楼及厂区整块宗地使用权的公告”，两份公告均对拍卖物的瑕疵作如下说明：“综合楼2楼有租赁存在，租赁日期为2016年6月2日至2021年6月3日，租期5年；1号楼1层，2号楼1层，3号楼1层2层3层，有租赁存在，租赁日期为2016年6月2日至2021年6月2日，租期5年；综合楼除1层2层有租赁外，3-6层目前均有人居住使用，研发楼2层及以上目前均有人居住使用；按照现状拍卖（上述瑕疵说明情况仅供参考，详情由竞买人自行前往实地了解）。腾空问题由买受人自行解决，法院不负责腾空。”2020年3月10日，本院作出“关于变卖福州市永泰县城峰镇太原村银场108号1296001楼、研发楼、综合楼及厂区整块宗地使用权的公告”，公告中对变卖物的瑕疵作如下说明“承租给福州市润丰投资管理有限公司综合楼第二层（即1号楼第2层）租赁日期为2016年6月2日至2021年6月3日，租期5年；承租给阿城家具1号楼1层，2号楼1层，3号楼1层2层3层，第一份合同租赁日期为2016年6月2日至2021年6月2日止，租期5年；第二份合同租赁日期为2018年8月24日至2024年8月23日止，租期为6年；承租给福州凯丰工艺品有限公司3号楼第1层，2号楼204室，租赁日期为2015年12月20日至2030年12月30日止，租期为15年；综合楼除1层2层有租赁外，3-6层目前均有人居住使用，研发楼2层及以上目前均有人居住使用；按照现状拍卖（上述瑕疵信息及瑕疵说明情况仅供参考，详情由竞买人自行前往实地了解）。腾空问题由买受人自行解决，法院不负责腾空。”变卖须知中载明“本次变卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就变卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。变卖人对变卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在变卖前必须仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样”。 另查明，凯丰公司企业信用信息公示报告显示，公司成立于2016年7月8日；圆艺公司与作为凯丰公司代表人的王益家签订“厂房出租合同”，约定租赁期15年，自2015年12月20日起至2030年12月30日止，该合同未注明签订时间。 还查明，根据当事人提供的证据资料显示：圆艺公司与阿城家具商场签订“厂房出租合同”，约定租赁期自2016年6月2日至2021年6月2日；2018年1月1日，双方签订“厂房出租合同补充协议”，约定租赁厂房的租期自2018年8月24日起至2024年8月23日止，承租方以圆艺公司及王传统个人所欠阿城家具商场及陈志城个人的所有债务（包括2017年4月18日王传统、黄爱玲向陈志城借款并指定转账王佳明银行账户的200万元人民币本金及利息）作为自2018年1月1日至2024年8月23日期间的租金。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息”，及第十四条第三项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担”之规定，法院依法有义务在拍卖、变卖程序中将标的物已知及可能存在的瑕疵和权利负担在拍卖公告中作详尽说明，保障竞买人的知情权。本案中，法院根据当事人已提供的租赁合同，依法在“关于变卖福州市永泰县城峰镇太原村银场108号1296001楼、研发楼、综合楼及厂区整块宗地使用权的公告”中就涉案不动产上已知或可能存在的租赁关系作变卖物的瑕疵说明，并在变卖须知中提示变卖人对变卖标的物所作的说明仅供竞买人参考，且着重提示竞买人在变卖前仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况。因此，公告中对变卖物所作的瑕疵说明并不构成对法律关系真实性的确认，也并不实质影响标的物的变卖。异议人若对涉案不动产上的法律关系存在实体争议应通过诉讼程序解决。综上，异议人关于查实案涉租赁关系真实性及变更拍卖物瑕疵方面描述的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回中国农业银行股份有限公司永泰县支行的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起10日内，通过本院向福州市中级人民法院申请复议。 审判长  王智勇 审判员  肖朝晖 审判员  陈伏发 二〇二〇年六月十六日 书记员  陈林莉 附：本裁定书引用的相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 3、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第十二条网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。 拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。 第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示： （一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件； （二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者； （三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担； （四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样； （五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵； （六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示； （七）买受人悔拍后保证金不予退还。