文书内容            汉川市人民法院                  文书制发用印审核签批单                  文书名称              民事判决书                  案号      文号              (2019)鄂0984民初3458号                  拟   稿   审   签   责   任   人                  拟稿单位              民事审判第二庭              签发：                  拟稿人              张艳侠                  核稿人                                                  校对人                            印      数                   印       份每份     页合计     页                  印制时间                    湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0984民初3458号原告：湖北霖天物业服务有限公司（以下简称湖北霖天公司）。住所地，汉川市仙女山街道办事处南街纸箱厂门面南起第3、4档。法定代表人：李华，总经理。委托诉讼代理人：戴莉萍，湖北伟宸律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：武汉钰福置业有限公司（以下简称武汉钰福公司）。住所地，武汉市汉南区汉南大道353号。法定代表人：肖新华，董事长。委托诉讼代理人：何年华，公司总经理。代理权限特别授权。被告：武汉钰福置业有限公司汉川项目部（以下简称武汉钰福汉川项目部）。住所地：汉川市仙女山街道办事处人民大道博发名苑284-63号。负责人：胡进平，总经理。委托诉讼代理人：李战雄，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告湖北霖天公司诉被告武汉钰福公司、武汉钰福汉川项目部物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日第一次公开开庭进行了审理。原告湖北霖天公司的法定代表人李华、委托诉讼代理人戴莉萍，被告武汉钰福公司的委托诉讼代理人何年华到庭参加诉讼。2020年4月27日，根据原告的申请，本院追加武汉钰福汉川项目部为被告。2020年5月6日，因本案争议较大，裁定转为普通程序审理。2020年5月19日，第二次公开开庭进行了审理。原告湖北霖天公司的法定代表人李华、委托诉讼代理人戴莉萍，被告武汉钰福汉川项目部的负责人胡进平、委托诉讼代理人李战雄到庭参加诉讼。被告武汉钰福公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北霖天公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原告与两被告签订的前期物业服务合同及合同补充文件，并赔偿给原告造成的经济损失200703.94元；2.请求判令两被告向原告支付合同约定的费用25万元整；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月24日，原、被告就钰福嘉天下小区的前期物业服务签订前期物业服务合同及合同的补充文件。合同约定：原告向钰福嘉天下小区提供前期物业管理服务的相关事宜，被告于合同签订后一周内支付开办费10万元，另15万元于小区物业全部移交后一周内付清。合同签订后，原告依约进入小区进行物业管理服务。因被告未按约定安装各项配套设施，导致业主拒交物业费。原告亏损严重，难以继续经营。2019年6月30日，原告向被告发函，要求被告支付相关费用、安排其他公司接管小区物业，并退出小区物业服务。由于被告严重违反前期物业服务合同第十九条第五、六、七款，第二十二条及第二十六条约定，原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。被告武汉钰福公司辩称，原告起诉的被告不适格，应将武汉钰福置业有限公司汉川项目部作为被告。2016年1月14日武汉钰福置业有限公司汉川项目部在汉川市工商局登记成立，钰福嘉天下项目的法律责任应由武汉钰福置业有限公司汉川项目部承担，与武汉钰福公司无关。2017年10月24日，武汉钰福置业有限公司汉川项目部与湖北霖天物业服务有限公司就钰福嘉天下小区签订的前期物业服务合同，与武汉钰福公司无关。武汉钰福汉川项目部辩称，因黑恶势力的介入，被告被迫与原告签订前期物业服务合同及合同的补充文件，合同补充文件约定的开办费25万元，不是被告的真实意思。“前期开办费”是物业服务行业早年不规范的做法，缺乏法律依据，现阶段已不存在。物业服务企业独立自主经营，费用开支由其承担。原告诉称“钰福嘉天下小区各项配套设施的进度严重滞后于规划”与客观事实不符。原告于2019年6月30日从小区撤离，提供物业服务一年多，如被告违约，原告可以终止合同履行。原告累计收取业主装修押金132000元，垃圾处理费32000元，出入证费3060元，物业费88772元，由此证明双方签订的物业服务合同能够履行。被告与原告是委托物业服务关系，原告与业主为物业服务关系。对原告诉称“业主普遍不满”是因为原告未按约定提供优质服务，其提供的服务未受到业主的认可。原告诉称“收不抵支，巨额亏损、难以为继”作为市场主体，应当承担独立经营风险。2019年6月30日，原告撤离钰福嘉天下小区，单方面终止物业服务，给被告造成损失。综上，原告要求赔偿经济损失、支付开办费无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告武汉钰福公司对原告有异议的证据，质证意见如下：被告对证据三中的前期物业服务合同及合同补充文件有异议。合同无公司的法定代表人和授权人签字；合同的甲方为武汉钰福置业有限公司汉川分公司，而合同的最后盖章为武汉钰福公司，两者不一致，对合同的真实性有异议；对该证据中川工商合备字（2018）第008号，川工商合字（2018）第19号无异议，但无法确定同一天签订的两个前期服务合同在工商部门备案。对证据四物业痕迹、证据五经济损失明细不予认可。证据六致函、快递单、快递物流记录及照片，被告否认收到原告邮寄的快递。被告武汉钰福汉川项目部对原告有异议的证据，质证意见如下：对原告证据三中，原告与被告武汉钰福公司签订的前期物业服务合同及合同补充文件，被告不清楚情况；对原告与被告签订的前期物业服务合同及合同补充文件真实性无异议，但是被告受胁迫的情况下签订，不是原告真实意思表示。补充文件中约定开办费没有法律依据，违反公平原则，应认定为无效。对该证据中川工商合备字（2018）第008号，川工商合字（2018）第19号真实性无异议，证明目的有异议。对证据四，真实性无异议，但是证明目的有异议，原告与业主签订了前期物业服务协议，双方建立物业服务合同关系，只能证明原告对业主履行了部分义务，原告在提供物业服务中存在某些困难应该向业主提出，不应向被告主张。对证据五（钰福嘉天下小区已收费明细及收据；未收房业主及应交物业费明细；还建房业主及应交物业费明细），对原告已收物业费明细的真实性无异议，对原告未收的明细不清楚。对原告的证明目的有异议，只能说明原告与业主均履行了物业服务的合同义务，不能证明原告提供了优质的符合协议约定的物业服务，也不能证明是被告的行为对原告造成了经济损失。原告的经济损失应向业主来主张，原告没有证据证明由于被告的行为导致原告的经济损失。对证据六的真实性无异议，但被告未收到致函。对证明目的有异议，原告在2019年6月10日单方作出解除物业服务合同决定，并于同年6月30日撤离钰福嘉天下小区，原告诉请解除物业服务合同已无必要。该函在法律上无效，但原告已经终止提供物业服务。该证据同时证明原告对被告构成违约。原告湖北霖天公司对被告武汉钰福公司有异议的证据，质证意见如下：原告对被告证据四情况说明的真实性无异议，但合法性有异议。两份前期物业服务合同的内容相同，武汉钰福置业有限公司汉川项目部为被告的临时职能部门，不能独立承担民事责任，不具有主体资格，其责任应该由被告承担，原告对被告作出的免责承诺不具有法律效力。情况说明第一条不符合法律规定，不具有法律效力的；第二条，承诺免责的对象并非被告。被告武汉钰福汉川项目部对被告武汉钰福公司的证据无异议。原告湖北霖天公司对被告武汉钰福汉川项目部有异议的证据，质证意见如下：原告对被告证据二（部分业主交纳物业费的明细表），该证据加盖项目部的印章，真实性、关联性、合法性和证明目的均有异议；对证据三（尹运东、倪利芳、吴三桃证明）的真实性、关联性、合法性和证明目的均有异议。被告武汉钰福公司未出庭参加诉讼，对被告武汉钰福汉川项目部的证据未发表质证意见。对原、被告的证据本院综合分析认定如下：对原告的证据三中合同，武汉钰福公司认可其与原告所签合同公章的真实性，因此对双方签订合同的真实性予以认可。原告对被告武汉钰福公司证据四中原告出具的情况说明的真实性无异议，该说明记载“武汉钰福置业有限公司所盖公章仅作为钰福嘉天下项目房管局备案”结合双方陈述，该合同双方并未履行，因此，该合同是双方虚假意思表示，并不成立。原告与武汉钰福汉川项目部签订前期物业服务合同，被告武汉钰福汉川项目部对其真实性无异议，对合同的真实性本院予以采信。对其主张受胁迫所签订的合同及合同内容违反公平原则无效，未提供证据，本院不予支持。对该合同及补充协议予以采信。对原工商行政管理局对原告备案的通知书，真实性本院予以采信。备案属行政管理，对合同是否按备案的合同履行，并不具有确定性，该证据与原告的证明目的不具有关联性。对原告证据四物业痕迹，被告武汉钰福汉川项目部对其真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。该物业痕迹包括“拆迁户联系名单、前期物业服务协议、业主住户情况登记表、区域防火责任书、业主门禁领用表、还建房业主物业费台账”对原告证明已按照合同的约定履行合同义务与合同约定的义务不符，对该证明目的本院不予采信。对证据五，武汉钰福汉川项目部对已收取的物业费的真实性无异议，原告除提供收取物业费的统计及表外，还提供出具的发票，对已收取物业费的证据，本院予以采信。对未收取的物业费200703.94元，尽管原告根据面积及收取标准核算的数额，但涉及到第三人的利益，被告武汉钰福汉川项目部不清楚也符合实际。对原告未收取的物业费，本院无法认定。业主未交物业费，可能有多种原因，对原告认为未缴的物业费属于被告违约所致的损失，对其关联性，本院不予采信。对证据六，原告提交的快递单上明确记载收件人，流程已记录被告武汉钰福公司，武汉钰福置业有限公司汉川项目部已签收，对签收的真实性予以采信。对公告的真实性予以采信，对致函已通知被告及被告所属汉川项目部的事实予以采信。致函对象为武汉钰福公司，主要内容包括：一是终止物业服务合作；二是支付垫付的前期物业开办费25万元；三是补偿原告合理的亏损；四是原告于2019年6月30日撤离钰福嘉天下小区。由此，原告致函之目的是通知被告解除合同并要求被告赔偿损失及补偿损失。对原告以此证明要求被告履行合同的证明目的，本院不予采信。原告对被告武汉钰福公司证据四的真实性无异议，对该证据的真实性予以采信。原告以备案为目的，与武汉钰福公司签订合同，属虚假意思表示，不具有法律效力。该情况说明是针对原告与武汉钰福公司所签的合同及补充协议，与原告和武汉钰福汉川项目部签订的前期物业服务合同及补充协议不具有关联性。对武汉钰福汉川项目部的证据二钰福嘉天下部分业主向原告交纳物业费明细表，业主不认可原告物业服务，对该事实本院无法确定。对该证据的真实性本院不予认定。关于证据三原告盗卖电表的事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述及认定的证据，本院认定如下事实：2017年10月24日，湖北霖天公司与武汉钰福汉川项目部签订前期物业服务合同及补充文件，约定：武汉钰福置业有限公司汉川项目部选聘湖北霖天公司对钰福嘉天下小区的前期物业管理进行服务；委托服务期限为五年，从2017年11月1日至2022年10月30日止；前期开办费共计25万元，由武汉钰福汉川项目部于签订合同一周内支付10万元，余款15万元在物业全部移交后付清；等等。合同签订后，湖北霖天公司入驻钰福嘉天下小区提供物业服务，武汉钰福汉川项目部未支付前期物业开办费。至2019年6月30日，原告撤出钰福嘉天下小区，原告共收取物业费154490.4元。2018年6月21日，因原告与武汉钰福汉川项目部签订的合同无法在房管部门备案，原告湖北霖天公司找到武汉钰福公司，双方签订了此前相同的前期物业服务合同及补充文件。该合同双方均未履行。2019年6月10日，原告向武汉钰福公司、武汉钰福汉川项目部邮寄致函并在小区张贴公告，指出因钰福嘉天下小区配套设施（安防监控、绿化、物业用房）进度滞后的问题，导致业主拒交物业费，原告亏损无法继续经营。原告要求被告重新安排物业管理公司接管，并拟于同年6月30日撤离小区；要求终止与被告的前期物业合同；要求被告在收到致函后五日内支付原告垫付的开办费25万元；要求合理补偿原告亏损。另查明，2016年11月14日，武汉钰福公司在原工商行政管理局申请设立武汉钰福汉川项目部，该项目部为其分公司。本院认为，原告与被告武汉钰福公司以合同备案为目的签订的前期服务合同及补充文件，尽管符合合同签订的形式要件，但双方并未成立合同的意愿，是双方的虚假意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效。因此，原、被告签订的合同及补充协议不具有法律效力，无须解除。武汉钰福汉川项目部为武汉钰福公司的分公司，可以以自己的名义从事民事活动。原告与被告武汉钰福汉川项目部签订合同是双方真实意思的表示，对双方当事人具有法律约束力。武汉钰福汉川项目部拖延支付前期开办费，延迟履行主要债务，原告通过致函的方式通知对方解除合同，符合法律的规定。对原告要求解除与被告武汉钰福汉川项目部签订合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告约定25万元开办费，应终止履行，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告按照前期物业服务合同的约定进入钰福嘉天下小区后，取得收取物业管理服务费的权利，对已出售房屋的，原告向产权人收取；未出售的房屋，向被告武汉钰福公司收取。小区业主拖欠物业费，与被告武汉钰福汉川项目部违约行为没有必然关联性，况且，原告仍有权向业主主张拖欠的物业费。对原告认为未收取的物业费为经济损失，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告湖北霖天物业服务有限公司与武汉钰福置业有限公司汉川项目部签订的前期物业服务合同及补充文件；二、驳回原告湖北霖天物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案件受理费8060.5元，由原告湖北霖天物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张艳侠人民陪审员  何承虎人民陪审员  袁端阳二〇二〇年六月十一日书 记 员  李梦容附1证据原告湖北霖天公司提交证据如下：证据一，原告的营业执照复印件以及法定代表人身份证；证据二，被告1的企业基本信息资料；证据三，前期物业服务合同及补充文件（包括与项目部签订的），汉川市工商局合同格式条款限期改正通知书，川工商合备字（2018）第008号，川工商合字（2018）第19号；证据四，物业痕迹；证据五，经济损失明细；证据六，致函，快递单及快递物流记录以及照片。被告武汉钰福公司提交证据如下：证据一，武汉钰福置业有限公司汉川项目部的营业执照复印件；证据二，武汉钰福置业有限公司汉川项目部与原告签订的《前期物业服务合同》及补充文件复印件；证据三，汉川人民法院的民事判决书（2018）鄂0984民初109号，拟证明被告与汉川项目部属于挂靠关系；证据四，情况说明，原告法定代表人身份证明，原告营业执照复印件。被告武汉钰福汉川项目部提交证据如下：证据一，营业执照复印件；证据二，钰福嘉天下小区业主交纳物业费明细表；证据三，盗卖电表的情况证明。附2法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。