广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初11558号 原告：邱某，女，汉族，1973年10月15日出生，住所南宁市青秀区。 被告：广西汇恩意房地产投资有限公司，住所南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼1419号，统一社会信用代码:91450000399306940R。 法定代表人：张克石，执行董事。 委托诉讼代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。 第三人：广西海游城市场管理有限公司，住所南宁市青秀区长湖路58号怡心园C1栋2704号，统一社会信用代码：91450100MA5KBM5X65。 法定代表人：陈小军，执行董事。 委托诉讼代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。 原告邱某与被告广西汇恩意房地产投资有限公司（以下简称汇恩意公司）、第三人广西海游城市场管理有限公司（以下简称海游城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日第一次公开开庭进行了审理。原告邱某、被告汇恩意公司和第三人海游城公司的委托诉讼代理人徐新民到庭参加诉讼。2020年6月4日，本院第二次公开开庭审理本案，原告邱某到庭参加诉讼，被告汇恩意公司和第三人海游城公司，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、确认原告邱某与被告汇恩意公司于2017年8月27日签订的《新地广场/北湖海游城摊/铺使用权合同》（合同编号201705342）无效；二、被告汇恩意公司向原告邱某返还摊位使用权转让款48851元；三、被告汇恩意公司向原告邱某支付违约金9770.20元；四、被告汇恩意公司赔偿原告邱某经济损失，计算标准按同地段摊位租金标准8元/平方米.天计算，计算时间从2019年1月1日起至被告返回原告全部转让费止，暂计至2019年8月30日止为4975.52元；五、被告汇恩意公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2017年8月27日，原告与被告签订了《新地广场/北湖海游城摊/铺使用权合同》，被告将位于南宁市.57平方米）的使用权（30年）转让给原告，转让价54279元，交付时间为2017年12月31日。同日，被告要求原告与第三人海游城公司签订了《北湖海游城委托租赁合同》，约定原告取得号N13a号摊位后将该摊位委托第三人对外出租，原告付清该摊位全部使用权价款后，第三人从中扣除10%作为原告摊位第一年返租期的租赁回报。合同签订后，原告向被告支付了摊位使用权转让费48851元。但截止原告起诉之日，被告一直未能交付合同约定的摊位。故请判如所请。 被告汇恩意公司答辩称：被告出让给原告的摊位，是受让广西城市座标投资有限公司转让其地下停车场而来。转让当时以办理好农贸市场手续为前提，但该公司至今未取得房地产预售许可证,故原、被告签订的《新地广场/北湖海游城摊/铺使用权合同》无效。被告也是受害者，被告只同意返还本金。即使法院认定合同有效，原合同约定的违约金过高，在扣除使用期限后，被告愿意按照银行活期存款利息支付。 第三人海游城公司陈述意见称，第三人与原告是委托租赁关系，原告是出租人，被告是承租人。原告未交付铺面，已构成违约。双方之间属于另一法律关系，原告应另案诉讼。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。 案经审理查明：2017年8月27日，甲方（转让方）：广西汇恩实业有限公司与乙方（受让方）邱某签订《新地广场/北湖海游城摊/铺使用权合同》（合同编号201705342），约定转让的摊/铺基本情况：第一条主要内容为，摊/铺所在楼宇位于南宁市,暂定为“新地广场”；甲方转让“新地广场”摊/铺叁拾年使用权给乙方，乙方自愿受让该摊/铺，乙方使用权的摊/铺号为L076号，建筑面积为2.57平方米，规划经营业态为海鲜。第二条，甲、乙双方约定摊/铺使用权年限为30年，自2017年12月31日起至2047年12月30日止(含装修时间）,交付日期为：2017年12月31日。第三条,摊/铺的使用权转让费总金额为人民币54279元，乙方选择在签订本合同时付60%即32567元，第二期在2017年11月27日前付清尾款21712元。第六条违约责任，甲方逾期交付摊/铺的，每逾期一日，甲方同意按乙方已付使用权转让费的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过120日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方己付的款项外，还应按己付款项的20%支付违约金。本合同使用期限内，因甲方违约导致乙方无法享有摊/铺使用权的，甲方同意退还乙方己交付的剩余年限的使用权转让费并按银行同期活期存款利率支付利息。第七条摊/铺返还，乙方在合同终止并结清所有费用后的三日内需按甲方的有关规定清理（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方。合同还对不可抗力、国家征收补偿、双方送达地址等其他事项和权利义务进行了约定。合同签订的当日，原告即支付被告前述摊位使用权转让款32567元，2017年11月12日再支付16284元，共计48851元。但被告逾期至今未能交付约定的摊位给原告。 2017年8月27日，以邱某为委托方（甲方）与海游城公司受托方（乙方）签订《北湖海游城委托租赁合同》，约定甲方将位于广西南宁市摊位，委托乙方以乙方名义代理本摊/铺招商运营管理，乙方可以根据市场需要调整装修和经营业态，乙方以自己的名义与实际使用商户签订租赁合同。委托租赁期限为3年，自2017年12月31日至2020年12月30日止。其中第一年为返租期，从2017年12月31日起该摊/铺由乙方承租使用并统一运营,返租期完之后为委托租赁，乙方成功租赁并扣减委托管理费后7个工作日内将相应租金支付给甲方作为租赁回报，租期从乙方成功招商与实际使用商户签订租赁合同开始计算，具体租赁期限按与实际使用商户签订的租赁合同期限执行。乙方按以下约定按时支付租赁费给甲方：1、第一年租期回报为：在甲方付清该商铺全部使用权价款时，己经在该摊/铺转让款总额中扣除10%，合计5428元一次性支付给甲方，用做甲方商铺第一年返租期的租赁回报。2、如委托租赁合同期限超过一年的，第一年结束后的租期回报为：乙方按实际收到租金与甲方分成：乙方分得10%,甲方分得90%，乙方应在收到租金后7个工作日内将租金分给甲方。双方还对合同的其他权利义务进行了约定。 另查明，广西汇恩实业有限公司于2019年4月9日更名为广西汇恩意房地产投资有限公司。截止法庭辩论终结前，本案当事人未提交本案摊位的建设工程规划许可证及商品房预售许可证或主管部门同意建设市场的文件。 再，原告起诉时主张与被告存在商品房买卖合同关系且合同有效，故提出解除与被告签订的本案合同、被告退还转让款48851元并支付违约金的诉讼请求和赔偿损失的诉讼请求，与本院认定的本案法律关系性质和民事行为效力不一致。本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，在第二次开庭时，向原告进行了释明并将本案法律关系性质和效力作为焦点进行审理。原告同意本院关于本案属于租赁合同的定性并认为合同无效，遂变更了诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《新地广场/北湖海游城摊/铺使用权合同》约定，被告将北湖路-33-2号L076号号摊位使用权转让给原告，还约定了转上的面积、用途、转让费的支付、转让期30年，该期间原告有使用、收益权，30年后被告收回铺面等。因此，双方的合同约定符合租赁合同的特征，原、被告之间形成租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告出租的本案“新地广场”摊位，未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。因此，双方签订的前述合同无效；同时，原告与第三人签订的《委托租赁合同》也无效。对此，三方当事人皆有过错，但主要过错在被告和第三人。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还转让款48851元的诉讼请求，本院予以支持。因被告的主要过错致合同无效且占用原告资金不退还，造成原告资金的利息损失，故被告应赔偿占用原告资金的利息损失，计息标准，按中国人民银行相关规定标准计算。原告的其他诉讼请求，则予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 1、原告邱某与被告广西汇恩意房地产投资有限公司于2017年8月27日签订的合同编号为201705342的《新地广场/北湖海游城摊/铺使用权合同》无效； 二、被告广西汇恩意房地产投资有限公司返还原告邱某摊位使用权转让费48851元； 三、被告广西汇恩意房地产投资有限公司赔偿占用原告邱某摊位使用权转让费的利息损失，利息计算，以32567元为基数，从2017年8月27日起计2017年11月11日止，以48851元为基数，从2017年11月12日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付；以48851元为基数，从2019年8月20日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回原告邱某的其他诉讼请求。 案件受理费1526元（原告已预交），由被告汇恩意公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄爱平 人民陪审员  刘设海 人民陪审员  张 平 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  卢瑞娟