广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异200号 异议人（案外人）：何溢宏，男，1971年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 财保申请人：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区祖庙路33号百花广场30楼3001房-3008房、3027房-3030房，统一社会信用代码:91440604753680362Y。 法定代表人：李慰。 委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。 财保被申请人：禾乐合众置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇和众路3号禾粤尚德居二层123号商铺，统一社会信用代码:914406000767499157。 法定代表人：张开宇。 委托诉讼代理人：黄颖欣，女，1995年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，财保被申请人员工。 本院在审理（2018）粤0605民初25736号案，即原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称“合富公司”）与被告禾乐合众置业有限公司（以下简称“禾乐合众公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，本院根据原告的财产保全申请，对被告禾乐合众公司名下的位于广东省佛山市南海区×××房（以下简称“×××房”）的不动产权采取了保全措施。案外人何溢宏对此提出查封异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人何溢宏称，请求：解除对异议人已购买的×××房的查封。事实与理由：目前，禾乐合众公司有民事诉讼案件作为被告在法院审理，因案件原告申请财产保全，法院查封了登记在禾乐合众公司名下的大量房产、商铺等。对于×××房，异议人已于查封前购买，可提供购房资料证明，未来得及办理过户手续即被查封，产权实属于异议人。现×××房被法院查封，影响办理过户，更影响异议人对房产的正常交易行为。异议人购买的房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，满足解除查封的条件。请求法院依法支持异议人的申请事项，尽快解除对×××房的查封措施。 财保申请人合富公司答辩称，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，合富公司依法申请财产保全，向法院提交保全被申请人的财产线索，法院依法对×××房进行查封符合法律规定。二、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，若异议人在本案中能够举证证明其对×××房同时满足上述规定的全部条件，可以认定其对×××房享有能够排除强制执行的权益，否则，应认定其对×××房不享有能够排除强制执行的权益。本案中，异议人何溢宏签订合法有效的书面合同(2018年12月28日)在答辩人查封房屋(2018年12月27日)之后，且根据异议人提供的证据证明异议人名下有其他用于居住的房屋，即异议人所购房屋并非是用于居住且名下有其他用于居住的房屋，不能排除强制执行的权益。另,异议人针对×××房并非是申请人首封,申请人仅是轮候查封,轮候查封对于保全标的物的查封效力是待定的,仅是一种待定的执行措施,并不产生强制执行的法律效果。综上，异议人针对×××房所提出异议，不符合能够排除执行的法定情形，请求法院依法驳回异议人的申请。 财保被申请人禾乐合众公司答辩称，异议人对×××房要求解封的申请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应依法支持其解除×××房解封申请，具体理由：1.认可异议人递交的证据材料，在×××房被法院查封前，异议人已签订《商品房买卖合同》，在办理房产过户前被法院查封，法院的查封措施严重影响了禾乐合众公司与异议人正常的商品房交易行为。2.异议人已支付的购房款已超过合同约定总价款的50%。因此，请求法庭依法同意异议申请人的请求，解除对×××房的查封措施。 本院查明，本院在审理原告合富公司与被告禾乐合众公司商品房委托代理销售合同纠纷一案过程中，原告合富公司向本院提出财产保全申请，本院经审查于2018年12月25日作出（2018）粤0605民初25736号民事裁定书，裁定冻结禾乐合众公司的银行存款人民币18195890元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2018年12月27日轮候查封禾乐合众公司名下×××房[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0000660号]的不动产权，2019年7月25日转为正式查封。 另查明1，×××房登记权利人为广东禾粤合众房地产开发有限公司，权利类型为商品房首次登记确权清单，权利证号为：粤（2018）佛南不动产权第0000660号，房屋建筑面积为89.79平方米。广东禾粤合众房地产开发有限公司于2018年3月20日核准变更公司名称为“禾乐合众置业有限公司”,即本案财保被申请人。 另查明2，2018年12月28日，异议人何溢宏与禾乐合众公司签订了一份合同编号为20181228007402的《商品房买卖合同（现售）》，约定何溢宏购买×××房，房屋建筑面积为89.79平方米，总房款为385109元。同日，禾乐合众公司向异议人何溢宏出具上述房屋的购房款发票，金额为385109元。异议人何溢宏交纳购买上述房屋的契税11003.11元、住宅专项维修资金3851.09元。 另查明3，异议人何溢宏在2017年10月24日签署《业主收楼确认书》，对×××房确认收楼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2018年12月27日轮候查封×××房的不动产权，2019年7月25日转为正式查封。根据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”,本案对×××房的查封自2019年7月25日起发生法律效力。异议人何溢宏与禾乐合众公司于2018年12月28日签订《商品房买卖合同（现售）》，并于同日交纳购买×××房的契税11003.11元、住宅专项维修资金3851.09元，由此可知,异议人何溢宏在本院查封×××房以前已与禾乐合众公司签订合法有效的书面买卖合同。异议人何溢宏在2017年10月24日签署《业主收楼确认书》，对×××房确认收楼，在本院查封之前已合法占有×××房。禾乐合众公司向异议人何溢宏出具上述房屋的购房款发票，金额为385109元，异议人何溢宏已支付全部价款。异议人何溢宏与禾乐合众公司已签订《商品房买卖合同（现售）》且已交纳×××房的全部房款，但由于×××房被本院的查封导致未能办理过户登记。综上，异议人何溢宏提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买卖人物权期待权的保护条件，符合能够排除执行的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于广东省佛山市南海区×××房的执行。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  何 键 二〇二〇年六月二日 书记员  刘玎琰