重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3138号上诉人（原审被告）：廖娇娇，女，1990年10月5日出生，汉族，无固定职业，身份证住址：重庆市潼南县，现住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：刘维，女，1998年3月15日出生，汉族，无固定职业，身份证住址：重庆市长寿区，现住重庆市沙坪坝区。上诉人廖娇娇因与被上诉人刘维房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初23751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月27日审理了本案。上诉人廖娇娇，被上诉人刘维参加了询问。本案现已审理终结。廖娇娇上诉请求依法改判。事实及理由：1、上诉人从始至终就没有承诺过要为被上诉人承担一年的房租，虽然微信号属于上诉人的微信，但该聊天记录不能证明是由上诉人亲自回复，仅仅凭聊天记录作为案件判定的重要依据未免过于草率，因此而判定由上诉人支付被上诉人的租金15000元，该判决系一审法院认定事实不清，判决错误。2、被上诉人在房屋租赁期间，将案涉房屋内的家具家电（洗衣机、冰箱、抽油烟机、柜子、门把手断裂等）损坏至无法修复并使用，导致上诉人不能将该家具家电进行出售，因此将上述家具家电全部换新，因此上诉人不应当再退还被上诉人押金2000元，故一审法院判决由上诉人退还被上诉人押金2000元不合理。3、被上诉人重新租赁房屋的租金与原租金标准差异过大，其未能证明其另行支付每月1500元的租金是否真实。刘维对此辩称，房屋损害严重不属实，属于正常使用。租金很贵也不是事实。搬出去之前协商的是，她承担我后面租房一年的费用，在微信上已经商量清楚，对方同意后才搬出去的。刘维向一审法院起诉请求：1、请求依法判决廖娇娇赔偿刘维另租赁房屋的费用，为12个月的租金15000元加押金2000元共计17000元整；2、本案诉讼费由廖娇娇承担。一审法院认定的事实：重庆市大学城中路20号龙湖睿城1栋303号房屋系刘维母亲徐小燕所有，刘维受徐小燕委托对外出租该房屋。2017年8月18日双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁期限（一）房屋租赁期自2017年8月18日至2020年8月17日止，共计3年0个月，甲方（廖娇娇）应于2017年8月8日前将房屋按约定调解（见其他约定）交付给乙方（刘维）。房经甲乙双方交验签字盖章并移送房门钥匙以后视为交付完成。二、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结算各自应当承担的费用。......第二条租金及押金（一）租金标准：全款20000（贰万）。押金：2000（贰仟）待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。......第三条房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行维修。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。......第五条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除。......合同签订后，廖娇娇将案涉房屋交付刘维使用，刘维支付了2017年8月18日至2020年8月17日期间共3年的租金20000元及2000元的押金。2019年7月16日，廖娇娇提出因要出售涉案房屋要求提前解除合同，刘维同意解除合同，并于2019年7月29日将涉案房屋交还廖娇娇。廖娇娇收回房屋后并未退还刘维已交付的押金及应予退还的租金。一审法院另查明，双方在2019年7月18日通过微信协商解除合同的相关事宜，刘维称：“站在你的角度上，急需用钱，我一开始没说撒子，麻烦就麻烦点。但站在我的角度想，本来几千块钱住一年，现在起码翻一倍，还要找房子搬家，理解是相互的嘛。”廖娇娇回复称：“这样嘛，明天我和你一起找房子嘛，一年的房租我给你交，你也不要选太贵了嘛。”2019年7月26日刘维通过微信告知廖娇娇另租房屋的费用共计17000元（含押金2000元、中介费600元），廖娇娇微信回复称“哦，要的”。一审审理中，刘维认可廖娇娇修复房屋产生了144元维修费，并变更诉讼请求为：要求廖娇娇支付租金及押金共计16856元。一审庭审中，双方均认可自刘维搬离案涉房屋之日距案涉合同约定的租期届满之日尚有十三个月。一审法院认为，本案双方当事人之间的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。本案中双方经协商就合同的解除达成一致意见于2019年7月16日提前解除了案涉租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，在案涉租赁合同提前解除后，刘维有权请求廖娇娇采取其他补救措施。根据现有证据证明双方在合同解除后于2019年7月18日经协商已达成一致意见：由廖娇娇承担刘维另租房屋的一年租金，且刘维与廖娇娇双方在微信沟通过程中，廖娇娇对刘维另租房屋支出的费用17000元无异议，表示认可。现刘维自行支付了另租房屋一年的租金17000元（含押金），依据双方之间的约定，刘维有权要求廖娇娇承担该笔17000元的费用，扣除刘维认可的案涉房屋维修费144元后，刘维请求廖娇娇支付16856元的主张，理由正当，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“限廖娇娇于本判决生效之日起十日内支付刘维因提前解除合同另租房屋所产生的租金费用16856元。案件受理费226元减半收取113元，由廖娇娇负担。”本院二审期间，刘维向本院提交新证据：“贝壳找房”的网页截图，拟证明龙湖睿城现在同小区同户型的租金情况，说明其主张的租金是合理的。廖娇娇质证认为：真实性没有异议，但之前的房租水平和自己出租给刘维的时候也不一样。本院对此认证如下：双方当事人对其真实性均无异议，该证据能够证明刘维重新租房时租金的市场行情，从而证明重新租房支付租金的合理性。本院对此予以采信。本院二审查明：廖娇娇提出解除租赁合同之时，同小区同户型房屋租金水平已明显上涨。双方当事人的微信聊天内容反映廖娇娇对此事实也明知。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”该法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”该法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人通过微信聊天方式，经平等协商，就解除房屋租赁合同以及租赁合同解除后的后果达成一致意见：廖娇娇作为提出提前解除租赁合同的出租人，明确承诺刘维另行租赁房屋的一年租金和押金及中介费由其负责承担，且事后也对需负责承担的金额予以了确认。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。廖娇娇理应诚信履约。廖娇娇认可刘维举示的微信聊天记录中的微信号由其使用，但否认是其本人亲自回复。既然该微信号由廖娇娇控制使用，在其未举证证明该微信号被盗用的情况下，其反驳理由不能成立。此外，廖娇娇还主张不应退还押金2000元并质疑刘维另行租房支付租金的真实性，但这些主张均与其此前的承诺相矛盾。在廖娇娇清楚了解当时当地租金上涨行情且在双方平等协商解除合同条件时其应当考虑刘维租赁房屋期间是否给其造成损失的情况下，其既然明确承诺由其支付刘维另行租房的一年租金和押金2000元及中介费600元共计17000元，那么在刘维予其方便、根据其要求搬离原租赁房屋后，廖娇娇以各种理由拒绝履行其承诺的前述义务，确实有违诚信，一审法院对此不予支持并无不当。综上所述，廖娇娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由廖娇娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇二〇年六月九日法官助理  彭松涛书 记 员  陈 欣