陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书                         （2020）陕0402民初2905号   原告（反诉被告）咸阳苏宁易购销售有限公司，住所地：陕西省咸阳市泰都区。统一社会信用代码：91610400758821830U。   法定代表人程峰，系执行董事兼总经理。   委托代理人刘斐，男，系陕西兆守律师事务所律师。   委托代理人谢强，男，系陕西兆守律师事务所实习律师   被告（反诉原告）段某，女，1961年4月3日生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人孙利平，女，系陕西高理律师事务所律师。   委托代理人张成，男，系陕西华飞律师事务所律师。   原告咸阳苏宁易购销售有限公司诉被告段某房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告段某诉反诉被告咸阳苏宁易购销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，合并审理，于2016年11月16日作出（2015）陕0402民初02044号民事判决。被告（反诉原告）段某，提出上诉。咸阳市中级人民法院于2017年5月25日作出（2017）陕04民终442号民事判决。被告（反诉原告）段某申请再审，陕西省高级人民法院于2019年1月24日作出（2019）陕民监1号民事裁定，指令再审。咸阳市中级人民法院于2019年12月28日作出（2019）陕04民再19号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）咸阳苏宁易购销售有限公司委托代理人刘斐、谢强，被告（反诉原告）段某及其委托代理人孙利平、张成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告咸阳苏宁易购销售有限公司提出诉讼请求：1、请求人民法院判决原、被告于2008年10月10日签订的租赁合同及其补充协议一、补充协议二于2011年9月30日解除；2、判令被告向原告咸阳苏宁易购销售有限公司退还2011年10月1日至2013年9月22日期间的房屋租金1941974.97元、设备设施费1761664.54元、物业管理费321172.33元；并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告自2013年10月12日至被告实际付款日利息损失（按照6%年利率暂计算至2015年7月11日为422605.24元）；3、判令被告向原告赔偿租金及设备设施费差价损失2163400元（从2011年10月1日至2013年9月22日）。事实及理由: 2008年4月2日，被告与陕西金义实业发展有限公司签订了“商场承包合同”，取得了金义大厦1-5层的承包经营权。2008年10月1日，经陕西金义实业发展有限公司同意，原、被告双方签订了“租赁合同”， 约定将金义大厦 1-3 层房屋转租给原告，后双方又分别于2008年12月31日签订了“补充协议一”、2011年12月20日签订了“补充协议二”， 约定合同期限自 2008年10月23日至2018年1月22日；被告必须保证原告正常使用租赁房屋而不受任何影响和干扰否则，被告承担由此造成的全部责任。合同履行过程中，咸阳市中级人民法院于2011年8月24日以(2007) 咸民破字第00001-1号民事裁定书，将金义大厦所有权裁定给咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人。2012年6月，咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人提起诉讼，咸阳市中级人民法院作出（2012) 咸民初字第00094号民事判决，陕西省高级人民法院作出（2013) 陕民一终字第00079号民事判决，认定咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人依据生效裁定取得了房屋的合法产权，判决：1、咸阳苏宁云商销售有限公司在判决生效后三十日内将现占有的咸阳市秦都区XX路XX号XX大厦XX层、二层、三层租赁房屋交付给工农兵工贸集团有限公司破产管理人；2、咸阳苏宁云商销售有限公司向工农兵工贸集团有限公司破产管理人支付自2011年10月1日起至房屋实际交付之日的使用费（使用费标准为317600元／月）。原告已经履行了上述生效判决。原告认为，被告在咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人发出通知后既未在合理时间内与咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人建立租赁关系，亦未按“商场承包合同”继续缴纳“承包费”，被人民法院认定为，段某以其行为表示了不愿再与咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人继续履行其与陕西金义实业发展有限公司的“商场承包合同”的意思，从而丧失了房屋的承租权和转租权，导致原、被告之间的“租赁合同”解除。被告的行为违反了合同约定，应依照约定赔偿原告因此造成的所有经济损失。   被告段某辩称：被告与原告签订的房屋租赁合同中，明确约定三项费用。原告和咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人签订合同是另一个法律关系，彼此独立。原告和被告签订的“租赁合同”并未解除，原告要求被告退还租赁费不能成立。事实上，原告还在实际使用设备实施，物业服务已经提供，设备设施使用费及物业管理费，被告已收取，与咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人无关，不存在返回的问题。被告段某不认可利息部分，不认可设备设施费的差价损失，认为与被告无任何因果关系。被告不承担原告的损失，请求驳回原告的诉讼请求。   反诉原告段某的诉讼请求：请求判令反诉被告支付从2013年9月22日起至2016年1月22 日止的设备设施费2319215.82元；判令反诉被告向反诉原告赔偿设备设施费从2013年9月 22日至2016年6月 22日的逾期利息损失为 128456.43元。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订“租赁合同”，由反诉被告取得了金义大厦1-5层的房屋使用权，并约定：租金每年为2450000元、设备设施租赁费每年为840000元、物业管理费每年为210000元。合同履行在2011年9月30日之前双方没有争议，但从2011年10月1日起，因咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人申请破产收回租赁权，反诉被告遂将房屋租赁费直接向案外人交纳。但事实上，该合同继续履行，人民法院的生效判决也仅是支持了房屋占用费的请求，并未涉及设备设施使用费及物业管理费。反诉原告提出申诉，最高人民法院以（2014) 民申字第 200 号民事裁定，驳回反诉原告的申请，但明确告知反诉原告另行主张向反诉被告主张交纳设备使用费、物业管理费以及添附财产等未处理问题。反诉原告对设备设施使用费、物业管理费等项目提出反诉，请求人民法院予以支持。   反诉被告咸阳苏宁易购销售有限公司辩称：依据咸阳市中级人民法院和陕西省高级人民法院的两份生效判决，反诉原告与陕西金义实业发展有限公司签订的商场承包合同，于2011年9月30日终止履行。2011年10月起，段某不再享有金义大厦转租权利，同时，原、被告之同的租赁合同应该从2011年10月1日期解除。反诉原告段某提出2013年以后的设备设施使用费无合同及事实依据，应予驳回。    本案当事人围绕诉讼请求，提举了证据，本院组织当事人交换证据，并进行了质证。原告（反诉被告）咸阳苏宁易购销售有限公司、被告（反诉原告）段某提举的如下证据：被告（反诉原告）段某与咸阳苏宁电器有限公司签订的“租赁合同”、“补充协议一”、“补充协议二”，最高人民法院作出的（2014) 民申字第200号裁定书；原告（反诉被告）咸阳苏宁易购销售有限公司提举的如下证据：陕西金义实业发展有限公司与被告（反诉原告）段某签订的“商场承包合同”，咸阳市中级人民法院作出的(2012) 咸民初字第00094号民事判决书，陕西省高级人民法院作出的（2013）陕民一终字第00079号民事判决书，咸阳苏宁电器有限公司、咸阳苏宁云商销售有限公司向被告（反诉原告）段某支付费用凭证，咸阳市中级人民法院作出的（2013) 咸阳中执字第00051-1 号民事裁定书，咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人与咸阳苏宁云商销售有限公司签订的“租赁合同”，金义大厦拍卖公告和金义大厦的评估结论、拍卖的网页截图；被告（反诉原告）段某提举如下证据：2012年1月 9日的交通银行个人电汇回单，记账联8份、陕西金义实业发展有限公司陕西金义实业发展有限公司向被告（反诉原告）段某发出的“缴费通知”。上列证据，符合证据的形式要件和实质要件，原告（反诉被告）咸阳苏宁易购销售有限公司、被告（反诉原告）段某均对真实性无异议，能够证明案件事实，本院予以认定。被告（反诉原告）段某提举的安装改造协议、收款收据、发票、转账单、汇款单、销售清单、维护协议、实验报告，虽未提供原件，但结合双方当事人的陈述，本院综合予以认定。   经审理，查明：2004年12月18日，咸阳工农兵工贸公司将工农兵商厦1-5层所有权转让给陕西金义实业发展有限公司。陕西金义实业发展有限公司将工农兵商厦的名称变更为金义大厦，并对金义大厦的电力、消防、空调等进行了建设和安装。2018年4月2日，陕西金义实业发展有限公司与被告（反诉原告）段某签订的“商场承包合同”，约定陕西金义实业发展有限公司承包给被告（反诉原告）段某的商场是金义大厦1-5层；被告（反诉原告）段某将承包物用于开办商场等商业用途；承包期限自2008年4月10日至2018年4月11日止。合同履行开始后，被告（反诉原告）段某对金义大厦的部分设备设施进行了改造。   被告（反诉原告）段某原告与咸阳苏宁电器有限公司于2008年10月1日签订的“租赁合同”，约定租赁物为金义大厦1-3层；一层2270. 38㎡、二层2584. 81㎡、三层3134. 81㎡，还包括附属设备设施合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、有限电视线路和电话线路、4台自动扶梯、一台货梯、中央空调系统等；租赁期限为9年零3个月，从2008年10月10日至2018年1月9日；房屋租赁费第一年为2450000元、设备设施租赁费每年840000元、物业管理费每年210000元，具体见费用明细表；租赁费用采取先租后付的方式按月度支付。被告（反诉原告）段某与咸阳苏宁电器有限公司又于2008年12月31日签订“补充协议一”，于2011年12月20日签订“补充协议二”，约定将租赁期限调整为从2008年10月23日至2018年1月22日；租赁费逐年递增；被告（反诉原告）段某按照合同约定正常向咸阳苏宁电器有限公司全额开具发票，保证按时向房屋产权人支付租金及其他各项费用，并保证咸阳苏宁电器有限公司正常使用租赁房屋而不受任何影响和干扰。   2007年7月18日，咸阳工农兵工贸集团有限公司因企业资不抵债申请破产，咸阳市中级人民法院于2011年8月24日作出民事裁定，裁定陕西金义实业发展有限公司将金义大厦四宗房产交还咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人，咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人已取得房屋产权证。   2011年9月28日，咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人向商厦1-5层各租赁户发出通知：工农兵商厦1-5层房屋现已属于咸阳工农兵工贸公司的合法财产；各租赁户自收到通知之日起2日内提交租赁合同，证明租赁费的数额及租赁期限；各租赁户从2011年10月1日起每月将租赁费交于咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人；各租赁户自收到通知之日起2日内向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人提交租赁装修费用数额及合法有效的书面依据。2012年1 月5日，咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人向咸阳苏宁电器有限公司送达了通知，要求将租赁费全额交给咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人。2012年元月10日，被告（反诉原告）段某已向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人支付的210000元。   咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人提起诉讼，要求咸阳苏宁电器有限公司腾出金义大厦1-3层房屋，缴纳自2011年8 月24日至腾房之日的房屋租赁费（每月租金317600元）。在审理中，经咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人申请，陕西大洋资产评估公司接受咸阳市中级人民法院委托，评估结果为金义大厦一层月租赁单价为115元、二层月租赁单价为75元、三层月租赁单价为46元，咸阳苏宁电器有限公司实际租赁面积一层 1579. 86 ㎡，二层 2412. 68 ㎡、三层3154. 81㎡。咸阳市中级人民法院于2012年12月20日作出(2012) 咸民初字第00094号民事判决：1、咸阳苏宁电器有限公司在判决生效后三十日内将占用的咸阳市秦都区XX路XX号XX大厦XX层、二层、三层租赁房屋交付给咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人；2、咸阳苏宁电器有限公司支付自2011年10月1日起至房屋实际交付之日的使用费（使用费标准为327652.12元／月）。咸阳苏宁云商销售有限公司、段某提出上诉，陕西省高级人民法院于2013年10月11日作出（2013）陕民一终字第00079号民事判决，认为原审判决的房屋使用费标准超出咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人的请求，遂判决：维持原一审判决第一项；改判咸阳苏宁云商销售有限公司支付自2011年10月1日起至房屋实际交付之日止的使用费（使用费标准为317600元／月）。作为原一审第三人的段某申请再审，最高人民法院于2014年11月26日作出（2014) 民申字第200号民事裁定，认为段某的再审申请不能成立，至于段某提出的咸阳苏宁易购销售有限公司应向其交纳设备设施使用费、物业管理费以及添附财产未能处理等问题，如有充分证据，可另行主张，裁定驳回段某的再审申请。   陕西金义实业发展有限公司以解除与段某“商场承包合同”，支付拖欠租金为由提起仲裁，咸阳市仲裁委员会于2012年9月27日作出咸仲裁字（2012）第271号裁决书，裁决解除陕西金义实业发展有限公司与段某于2018年4月2日签订的“商场承包合同”。   咸阳苏宁云商销售有限公司向被告（反诉原告）段某支付了2012年9月22日以前的房屋租赁费、设备设施费、物业管理费，被告（反诉原告）段某与咸阳苏宁云商销售有限公司实际履行“租赁合同”至2012年9月22日，之后再未收取费用。   2013年11月2日，陕西金义实业发展有限公司向被告（反诉原告）段某发出“缴费通知”，通知被告（反诉原告）段某在咸阳市仲裁委员会解除双方于2008年签订的“商场承包合同”后，租金未结清；陕西金义实业发展有限公司与咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人存在房屋产权纠纷，对于设备产权属于陕西金义实业发展有限公司并不存在纠纷；通知被告（反诉原告）段某缴清房屋租赁费；继续负责维护管理产权属于陕西金义实业发展有限公司的设备，及时缴纳设备租赁费。   2015年6月9日，咸阳市中级人民法院作出（2013) 咸中执字第00051-1号民事裁定，注明咸阳苏宁云商销售有限公司依据和解协议向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人付清全部房屋使用费8575200元（含段某代支付的210000元），裁定执行终结。   咸阳苏宁电器有限公司的企业名称变更为咸阳苏宁云商销售有限公司，又变更为咸阳苏宁易购销售有限公司。   本院认为，在被告段某与咸阳苏宁电器有限公司签订的“租赁合同”中，分项约定了房屋租赁费、设备设施费和物业费的具体数额。在该租赁合同被解除后，原告咸阳苏宁易购销售有限公司（咸阳苏宁电器有限公司、咸阳苏宁云商销售有限公司的名称变更）按照生效判决向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人支付的房屋租赁费中是否包含了设备设施费和物业费，与被告段某有较大争议。   （一）被告段某享有收取房屋内设备设施使用费的权利   从被告段某提举的证据，足以认定陕西金义实业发展有限公司通过转让取得了金义大厦，对内部的设施设备进行了安装和建设，对设备设施享有所有权。在咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人收回房屋后，设备设施未通过拍卖、变卖或者以协议形式发生所有权变动。陕西金义实业发展有限公司以事后追认和授权的形式，由被告段某继续租赁，并管理和维护设施设备。原告咸阳苏宁易购销售有限公司使用设施设备，应承担设施设备使用费，被告段某有权提出房屋内设备设施使用费的主张。   （二）已生效判决对房屋使用费的认定   咸阳市中级人民法院作出的（2012）咸民初字第00094号民事判决认定了鉴定机构的鉴定意见，明确各楼层的月租赁单价，再结合实际租赁面积确定月总租金，判决咸阳苏宁易购销售有限公司向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人支付使用费。陕西省高级人民法院作出的（2013）陕民一终字第00079号民事判决认为一审判决生效的房屋使用费标准超出了咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人的诉讼请求，遂改判。从以上生效判决中可以确定，已判决的房屋使用费中不包括设施设备使用费和物业费。   （三）2014年4月14日“租赁合同”对房屋租赁费的约定   咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人与咸阳苏宁云商销售有限公司于2014年4月14日签订的“租赁合同”中，约定租赁场地中包括1-3楼及地下室设备间所有水、电、中央空调、喷淋消防等设备设施，还约定租赁区域内四部自动扶梯、水、电、中央空调、喷淋消防等设备设施的保养维修、更新由咸阳苏宁易购销售有限公司负责。由此可认定，该“租赁协议”所约定的出租物包括设施设备的出租。原告咸阳苏宁易购销售有限公司按照约定支付租赁费，被告段某可对该“租赁合同”之前的设施设备使用费提出主张。   综上所述，陕西省高级人民法院作出生效判决，认定了咸阳苏宁易购销售有限公司与段某之间的“租赁合同”已解除的事实，判决咸阳苏宁易购销售有限公司向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人支付房屋使用费。原告咸阳苏宁易购销售有限公司再次提出解除原、被告于2008年10月10日签订的租赁合同及其补充协议一、补充协议二的诉讼请求，本院不再论处。   原告咸阳苏宁易购销售有限公司按照生效判决向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人支付了房屋租赁费，被告段某已无权收取从2011年10月1日至2013年9月22日期间的房屋租赁费，向原告咸阳苏宁易购销售有限公司退还此期间的房屋租赁费为1941974.97元，减去已向咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人支付的210000元，应退房屋租赁费1731974.97元，并按年利率6%承担从2013年10月12日起至付清款之日止资金占用期间的利息。被告段某实际履行“租赁合同”至2013年9月22日，为原告咸阳苏宁易购销售有限公司提供物业服务，所收取的物业管理费，不负有退还义务。陕西金义实业发展有限公司所有的设施设备，已赋予被告段某行使相关权利，原告咸阳苏宁易购销售有限公司要求退还设备设施费的诉讼请求，本院不予支持；要求被告段某赔偿租金及设备设施费从2011年10月1日至2013年9月22日差价2163400元的诉讼请求，缺乏合同依据，也无法律根据，本院亦予以驳回。   在本案的审理中，被告段某提出反诉，本院依法合并审理。反诉被告咸阳苏宁易购销售有限公司从2013年9月23日起，至两方于2014年4月14日签订“租赁合同”约定合同生效起始的2014年元月1日前一日止，一直使用设施设备，但未向设施设备权利人，即反诉原告段某支付设施设备的使用费。参照反诉原、被告于2008年4月2日签订的“租赁合同”对设施设备租赁费的约定，反诉被告咸阳苏宁易购销售有限公司应向反诉原告段某支付设施设备使用费228666.7元，并按年利率6%承担从2014年元月1日起至2016年6月 22日之日止资金占用期间的利息。   2014年4月14日签订的“租赁合同”中，咸阳工农兵工贸集团有限公司破产管理人将不享有所有权的设施设备出租，反诉被告咸阳苏宁易购销售有限公司按约定承租，已损害了原审原告段某的相关权利，故原审原告段某提出从2014年元月1日起设备设施使用费及利息的主张，在本案中不作论处，原审原告段某可另行提出主张。   根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条的规定，判决如下：   一、被告段某在本判决生效之日起三十日内向原告咸阳苏宁易购销售有限公司退还从2011年10月1日至2013年9月22日止的房屋租赁费1731974.97元，并承担利息（从2013年10月12日起至付清款之日止，按年利率6%计息）。   二、驳回原告咸阳苏宁易购销售有限公司要求被告段某退还设备设施使用费1761664.54元、物业管理费321172.33元，赔偿租金及设备设施费差价2163400元及利息损失的诉讼请求。   三、反诉被告咸阳苏宁易购销售有限公司在本判决生效之日起三十日内向反诉原告段某支付从2013年9月23日起至2013年12月31日止的设施设备使用费228666.7元，并承担资金占用期间的利息（从2014年元月1日起至2016年6月 22日之日止，按年利率6%计息）。   如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费58075元、保全费5000元（原告咸阳苏宁云商销售有限公司已预缴纳），由原告咸阳苏宁易购销售有限公司承担32641元，被告段某承担30434元；反诉案件受理费4450元（反诉原告被告段某已预缴纳15149元，退回10699元），由反诉被告咸阳苏宁易购销售有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。         审判长刘谦   人民陪审员高红艳   人民陪审员张立     二0二0年六月二十二日     书记员张维敏   附：法律规定   《中华人民共和国民法总则》   第一百一十八条 民事主体依法享有债权。   债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。   第一百七十六条 民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。   《中华人民共和国合同法》   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和   合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。  第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。  第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。        1