吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1013号上诉人（原审原告）：张洪阁，男，1979年5月25日出生，汉族，住吉林省乾安县。被上诉人（原审被告）：乾安县德建房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。法定代表人：王战武，该公司经理。委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。原审第三人：乾安县宏源房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。法定代表人：汪家喜，该公司经理。原审第三人：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司，住所地吉林省乾安县。负责人：汪家喜，该公司经理。上诉人张洪阁因与被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建房地产公司）、原审第三人乾安县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源房地产公司）、松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司（以下简称鹏宇房地产乾安分公司）执行异议之诉一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2020）吉0721民初4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张洪阁、被上诉人德建房地产公司的委托诉讼代理人王婧、原审第三人宏源房地产公司法定代表人及鹏宇房地产乾安分公司负责人汪家喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪阁上诉请求：1.撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初4996号民事判决；2.停止对张洪阁购买的位于乾安镇福地居二期综合楼北侧东向西第14门车库的强制执行，并解除对上述车库的查封。事实和理由：张洪阁于2015年7月18日购买了宏源房地产公司的福地居二期综合楼北侧14号车库，双方签订了《商品房买卖合同》，张洪阁交付全部购房款，按时交纳各种相关费用，并实际使用管理该车库至今。因宏源房地产公司的原因一直办不了产权证。张洪阁买这套车库在先是2015年，而保全扣押在后是2019年。张洪阁全额交了房款，合同合法有效，所有权人是张洪阁，依法应受保护，虽没有办理产权证，但这不是张洪阁的责任，张洪阁与德建房地产公司是同等法律地位，德建房地产公司不存在优先地位。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，张洪阁已取得车库所有权，并且对车库占有、使用至今，没有登记只是物权未设立。德建房地产公司辩称，一审判决正确，应予维持。宏源房地产公司及鹏宇房地产乾安分公司述称，与张洪阁之间的房屋买卖合同关系真实有效。张洪阁向一审法院起诉请求：判决停止对张洪阁位于乾安县福地居小区二期北侧车库东向西第14门（西向东12门）强制执行并解除对上述车库的查封。一审法院认定事实：德建房地产公司因与宏源房地产公司、鹏宇房地产乾安分公司合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院（以下简称乾安法院）于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库。乾安法院又于2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇房地产乾安分公司给付德建房地产公司998万元，宏源房地产公司承担连带责任。该判决发生法律效力后，德建房地产公司向乾安法院申请强制执行。2018年8月，德建房地产公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定书，裁定该案由前郭县人民法院执行。前郭县人民法院立案后，于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。张洪阁于2019年5月向前郭县人民法院提出执行异议，前郭县人民法院作出（2019）吉0721执异40号执行裁定，驳回了张洪阁的异议，张洪阁在法定期限内向前郭县人民法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案的焦点问题是：依据现有证据张洪阁是否享有排除强制执行的合法权益。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，张洪阁与宏源房地产公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。不仅如此，本案尚无证据证明张洪阁在首封前实际占有了案涉车库，亦不能产生对外公示物权的效力，故不能产生物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张洪阁主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”张洪阁为证实存在车库买卖合同关系提交了《商品房买卖合同》《地热发泡砂浆施工承包合同》、工程报价单、工程验收报告单、宏源房地产公司出具的抵账证明，宏源房地产公司对此当庭予以认可。但本案为执行异议之诉案件，不能仅凭宏源房地产公司的认可即认定双方间买卖合同的真实性，张洪阁仍应提供抵账结算清单或协议、在查封前合法占有案涉车库等其他证据来佐证房屋买卖合同在查封前已合法签订、履行的事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”而张洪阁在本案审理中提供的证据不能证明其主张的待证事实，张洪阁应承担以上举证不能的后果。综上所述，张洪阁主张排除执行的诉讼请求，不能予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回张洪阁的诉讼请求。案件受理费100元，由张洪阁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，宏源房地产公司于2019年5月23日出具《乾安县宏源房地产开发有限公司关于乾安县福地居小区二期北侧车库抵顶工程款的证明》，内容为：2014年乾安县宏源房地产开发有限公司开发福地居小区二期，在建设中，我公司将在建楼盘大包给金昊建筑公司。金昊公司将该项目地热发泡工程委托给自然人张洪阁。地热发泡工程以每平米17元，总价13万。地热发泡工程结束后，我公司与金昊公司采取以乾安县福地居小区二期北侧车库东向西方向第14门（从西向东第12门）抵顶给自然人张洪阁的方式结算工程款。张洪阁与宏源房地产公司于2016年5月26日签订《商品房买卖合同》，约定案涉车库价款135,000元。张洪阁与贾正伟于2016年5月27日签订《车库买卖协议书》，约定贾正伟以135,000元的价格购买案涉车库。同日，张洪阁为贾正伟出具《收据》，载明：梧桐佳园福地居综合楼北12号车库费，金额135,000元。2016年5月27日宏源房地产公司物业管理人员侯铁出具收据，载明：院内12号车库电表、电费、物业费、蓝牙卡，金额1,400元。乾安县聚太供热有限责任公司于2016年10月14日出具供热费收据，载明：梧桐佳园车库4栋北侧12门，交费时间2016年10月25日至2017年4月10日，交款人郭丽明。郭丽明与贾正伟系夫妻关系。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”张洪阁作为德建房地产公司申请执行宏源房地产公司及鹏宇房地产乾安分公司合同纠纷案的案外人，请求对执行标的物12号车库停止执行，应当提供证据证明其对案涉车库具有足以排除强制执行的民事权益，即张洪阁依法承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议焦点为张洪阁的诉讼请求是否符合上述规定。张洪阁与宏源房地产公司于2016年5月26日签订了案涉车库的《商品房买卖合同》，宏源房地产公司认可该合同的真实性，以及以案涉车库抵顶工程款的事实，应认定张洪阁以欠付其工程款作为购房款购买案涉车库，张洪阁与宏源房地产公司之间成立合法有效的车库买卖合同。张洪阁将案涉车库出卖给贾正伟，其提交的物业费收据以及乾安县聚太供热有限责任公司出具的供热费收据能够证明贾正伟于查封前实际占有使用案涉车库。未能办理车库产权变更登记非张洪阁的过错。故张洪阁请求停止执行，符合上述法律规定。原审判决以合同关系的真实性无法认定，以及未能证实房屋买卖合同在查封前已合法签订和履行为由，驳回张洪阁的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，张洪阁的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初4996号民事判决；二、不得执行坐落于乾安县福地居小区二期综合楼楼下北侧12号车库。一审案件受理费100元，二审案件受理费3,000元，合计3,100元，由乾安县德建房地产开发有限公司负担，已预交二审案件受理费100元，剩余2,900元由乾安县德建房地产开发有限公司补交。本判决为终审判决。审判长 魏 巍审判员 牟凤桐审判员 于福桐审判员 邰伟莉审判员 王丽丽二〇二〇年六月二十六日书记员 宁宏权