沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初321号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行，住所地沈阳市沈河区十三纬路109号。负责人：李野，系该支行行长。委托诉讼代理人：于洋，系该支行职员。被告：杨阳。被告：沈阳悦通置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区南京南街1001-19甲号（2门）。法定代表人：刘宝华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭大强，系该公司法务专员。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告杨阳、沈阳悦通置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行委托诉讼代理人于洋、被告沈阳悦通置业有限公司委托诉讼代理人郭大强到庭参加诉讼，被告杨阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告偿还贷款本金291726.38元，利息3280.02元及罚息28.02元，共计295034.42元（利息、罚息暂计至2019年6月24日，以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3.判令原告对被告抵押给原告位于沈阳市苏家屯区的房产享有优先受偿权；4.判令被告沈阳悦通置业有限公司对杨阳的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任；5.请求判令被告杨阳、沈阳悦通置业有限公司协助办理抵押权登记手续。事实与理由：被告杨阳、沈阳悦通置业有限公司于2015年10月22日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币31万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区之房屋（建筑面积：80.06平方米），借款期限为叁佰陆拾个月（即2015年10月22日至2045年10月22日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保物，依法办理了抵押登记。同时被告沈阳悦通置业有限公司作为保证人，对被告杨阳的借款承担连带保证责任。合同成立后，原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权，被告沈阳悦通置业有限公司对杨阳的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告杨阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳悦通置业有限公司辩称，应先以抵押物清偿债务，抵押物不足以清偿债务的部分由本公司承担保证责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。被告杨阳、沈阳悦通置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庭审中，原告提供其与被告杨阳于2015年10月19日签订的编号为210370008-2012-20150455020的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，其中，原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行作为“贷款人”，被告杨阳作为“借款人”、被告沈阳悦通置业有限公司作为“保证人”。合同约定：被告杨阳向原告借款31万元，用于购买售房人为被告沈阳悦通置业有限公司，坐落于沈阳市苏家屯区，建筑面积为80.06平方米的房屋，该房屋的成交价为446920万元，借款期限为360个月（即2015年10月19日至2045年10月19日），贷款利率为月利率，实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）及上述上浮/下浮调整，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人的还款方法采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为1595.69元。抵押房产位于沈阳市苏家屯区，建筑面积为80.06平方米，抵押财产的价值为446920元。抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）费用由借款人承担。被告沈阳悦通置业有限公司作为保证人，在合同项下提供的保证为连带责任保障。同时，合同第十六条第一款关于借款人违约情形的约定：“（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”第十七条第一款关于贷款人救济措施约定：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规划计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率标准执行”。被告杨阳在“借款人”和“抵押人”处签字按手印，原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行在“贷款人”处盖章，被告沈阳悦通置业有限公司在“保证人”处盖章。合同签订后，原告依据合同约定向被告杨阳发放贷款31万元。2015年10月26日，原告与被告杨阳将其所有的坐落于沈阳市苏家屯区，建筑面积为80.06平方米的房屋办理房屋抵押预告登记，权证号为沈房预中心字第××号，登记债权数额为31万元。截至2019年6月24日，被告杨阳拖欠原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行贷款本金291726.38元，利息3280.02元、罚息28.02元，上述款项合计295034.42元。另查，坐落于沈阳市苏家屯区，建筑面积为80.06平方米的房屋无所有权登记、无抵押登记、有发证预告登记、有抵押预告登记。预告登记的权利人为被告杨阳，抵押权预告登记的权利人为原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行。现原、被告因贷款问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨阳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。合法的借贷关系受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告杨阳于2015年10月19日签订的编号为210370008-2012-20150455020的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原、被告已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告庭审中提供的个人贷款支付凭证，能够证明原告已依约向被告杨阳发放贷款。被告杨阳作为完全民事行为能力人，应清楚出具《个人住房（商业用房）借款合同》并办理房屋抵押预告登记的法律后果，其未到庭答辩，放弃了对原告主张的抗辩权，也未提供反驳借款事实的相反证据，故，原、被告之间借贷关系成立。双方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告杨阳作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务，现被告杨阳拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条和第十七条的约定要求解除合同提前偿还贷款，符合合同法规定的解除合同的条件，故，对于原告要求解除合同并要求被告杨阳返还贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳悦通置业有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳悦通置业有限公司作为保证人，与原告、被告杨阳签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并对保证方式作出明确约定，可以看出，被告沈阳悦通置业有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，承担连带保证责任。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告杨阳、沈阳悦通置业有限公司协助办理抵押权登记手续的诉讼请求。虽原告与被告杨阳于2015年10月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。但本案系原告与被告杨阳、沈阳悦通置业有限公司之间因借款担保而引起的诉讼，案涉房屋是否满足交付条件、是否符合办证条件不在本案审查范围内。基于此，在房地产权属证书未办理的情况下，不宜对抵押登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告杨阳于2015年10月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号210370008-2012-20150455020）；二、被告杨阳于本判决书生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行贷款本金291726.38元；三、被告杨阳于本判决书生效之日起十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行贷款利息3280.02元、罚息28.02（上述利息、罚息截至2019年6月24日；自2019年6月25日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；四、被告沈阳悦通置业有限公司对本判决第二、三项款项承担连带给付责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，公告费400元，由被告杨阳承担，被告沈阳悦通置业有限公司承担连带偿还责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  李 琢人民陪审员  王唤平二〇二〇年六月二十二日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。