贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初1731号 原告：胡仕杰，男，1983年5月14日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告：李婷，女，1983年7月17日生，汉族，住贵州省兴义市。 二原告共同委托诉讼代理人：张忠媛，贵州心达律师事务所律师。 被告：贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈泯桦，贵州权衡律师事务所律师。 原告胡仕杰、李婷与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡仕杰、李婷的共同委托诉讼代理人张忠媛、被告云盛公司的委托诉讼代理人陈泯桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡仕杰、李婷向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告按合同约定及法律规定向原告完成法定交房的义务并向原告支付逾期交房所产生违约金，逾期交房违约金以购房款1144057元为基数，按日利率万分之一从2017年11月1日起计算至被告完成交房约定之日止，截至2020年3月31日，小计100795.21元；2.请求人民法院依法判决被告按合同约定及法律规定给原告办理涉案房屋不动产登记证书并支付逾期办证所产生的违约金，逾期办证违约金以购房款1144057元为基数，按年利率4.75%从2019年12月31日计算至不动产登记证书交付之日，截至2020年3月31日，小计13887.58元（庭审中变更为以购房款1144057元为基数，按日利率万分之一从2019年12月31日计算至不动产登记证书交付之日）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由:2017年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的兴义市金水路公园里C15-4号别墅，房屋面积228.82㎡，总价1144057元，签订之后原告支付首付款744057元及维修基金11441元，后办理按揭贷款40万元，并已实际支付给被告，同时按照相关规定交纳了相关费用。合同约定于2017年10月31日前交付该房屋，并约定被告于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。被告至今仍未按照合同约定以及法律规定交付房屋给原告，也未将该房屋产权转移至原告名下，为此原告多次要求被告履行相关义务，但是被告仍然未履行，原告唯有诉至人民法院，请求人民法院保护原告合法权益。 云盛公司辩称，1、答辩人因客观原因目前无法达到约定的交付条件，但涉案房屋已经通过五方验收合格可以实际交付使用，若两被答辩人严格要求按照合同约定交付房屋，答辩人目前无法履行义务。答辩人与两被答辩人于2017年7月1日签订关于兴义·公园里BC15-4号房的《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年10月31日前，签订合同当天两被答辩人交付了首付款744057元及房屋维修基金、有线电视开户费、天然气开户费等费用，至2017年11月17日两被答辩人才办理完按揭手续，支付剩余400000元。在房屋修建期间，因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅大会责令答辩人延迟施工、天气恶劣、新型冠状病毒等不可抗力因素的影响，导致答辩人未能在规定工期内完成项目建设、备案，且根据规划要求，人防工程被规划在三期工程中，若要达到约定的交房条件必须经人防工程验收合格，因此目前答辩人无法交付符合合同约定的房屋给两被答辩人，但在2019年7月，案涉房屋已经通过五方验收合格，房屋质量符合标准，可以交付两被答辩人实际使用。2、答辩人愿意承担逾期交房的违约责任，但被答辩人计算的违约金过高，请求人民法院予以调整，按照逾期交房期间两被答辩人所遭受的损失计算，且请求人民法院扣减违约金的计算时间。答辩人与两被答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任及违约金的计算方式，依据该标准两被答辩人诉请答辩人以购房款1144057元为基数，日利率万分之一从2017年11月1日起至计算至答辩人完成交房约定之日止支付逾期交房的违约金（计算至2020年3月31日金额为100795.21元）；在商品房买卖中，购买方是为了获得房屋，出售方是为了获得房屋价款，在两被答辩人的总价款未全部支付时，其请求按照约定时间并以总价款计算违约金明显损害了答辩人的权利，并且根据《合同法》第六十六条之规定，两被答辩人未支付完全部房款时，答辩人享有同时履行抗辩权。其次，因新型冠状病毒影响，该情形属于不可抗力，根据合同约定应当免除该期间违约责任。最后，答辩人认为两被答辩人诉请的违约金过高，已经严重超过了其所遭受的实际损失，违约金责任具有补偿性，以填补守约人因违约行为造成的损失为主要目的，同时兼具一定的惩罚性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条之规定，因两被答辩人未列举答辩人逾期交房所产生的损失，答辩人请求人民法院对违约金予以调整，按照涉案房屋同地段房屋租金标准计算被答辩人的损失。综上所述，两答辩人请求答辩人支付逾期交房违约金的起点应当为2017年11月18日，并且应当扣除因不可抗力影响的时间；违约金的计算标准应当根据被答辩人的实际损失（即涉案房屋同地段房屋租金标准）予以计算。3、双方对逾期办证违约金的计算方式进行了明确约定，两被答辩人请求按照年利率4.75%的标准计算违反合同约定。在《商品房买卖合同》中第二十二条中约定了，若答辩人未在2019年12月30日前办理商品房转移登记的有关文件交付给两被答辩人，按照两被答辩人已交付房款的万分之一支付违约金。但两被答辩人请求按照年利率4.75%的标准计算明显违反合同的约定，并且同意应当扣除在不可能力期间的违约责任。总之，请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况两被答辩人与答辩人的过错程度、不可抗力因素等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：云盛公司系兴义市“兴义·公园里”商品房项目开发商，2016年12月17日，胡仕杰、李婷为购买云盛公司开发的兴义·公园里的房屋，向云盛公司支付了110000元。2017年7月1日，胡仕杰、李婷作为买受人，云盛公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的公园里一期第C15幢1层C15-4号房，建筑面积228.82平方米，套内建筑面积222.14平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为平方米5150.16元，总价款为1144057元；买受人以公积金贷款付款，应与本合同签订之日向出卖人交付首期房款744057元，余款400000以公积金贷款支付，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应符合:①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，③满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十三条约定:逾期交房责任为:(1)逾期交房在90日内从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；(2)逾期交房超过90日的，买受人有权退房。...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十四条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺在2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订当日，胡仕杰、李婷向云盛公司支付了房屋维修基金11441元、有线电视开户费265元、天然气开户费5000元，云盛公司对此分别出具了三份《收据》予以记载。胡仕杰、李婷并通过中国农业银行账户分两次向云盛公司转账共计540000元。2017年10月11日，胡仕杰、李婷与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订《住房公积金借款合同》，贷款400000元用于支付云盛公司剩余房款，该笔款项于2017年11月17日直接发放到云盛房号账户内。案涉楼房至今未取得工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记，胡仕杰、李婷亦未收房入住。另在庭审中双方均对案涉房屋首付款已按约支付无异议。 另查明，本院审理的（2019）黔2301民初9072号即段清诉云盛公司商品房预售合同纠纷一案，经云盛公司申请，已依法将兴义·公园里小区一期第D26幢1层D26-6号商品房2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准移送有资质的鉴定机构进行评估，经贵州国信房地产资产评估有限公司评估并出具黔国评字【2020】0129号《房地产司法估价报告》载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛公司与胡仕杰、李婷签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即胡仕杰、李婷应按约支付购房款，云盛公司亦应履行按约交付房屋等义务。 案涉《商品房买卖合同》约定云盛公司应当在2017年10月31日前向胡仕杰、李婷交付已符合取得建筑工程竣工合格证明文件等条件的房屋，《中华人民共和国建筑法》第六十一条亦规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。”即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的必要标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，即云盛公司至今未向胡仕杰、李婷交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，其应承担赔偿损失的违约责任，对胡仕杰、李婷要求云盛公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。 对云盛公司辩称胡仕杰、李婷在2017年11月17日才支付完房屋房款构成逾期付款的问题，首先，双方仅在合同里约定“买受人应当在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”，即办理贷款需以云盛公司的书面通知为前提才可进行，即具体时间点不确定，庭审中双方均确认系以电话通知的，但云盛公司对此亦未能提交证据佐证于何时通知胡仕杰、李婷，无证据证明胡仕杰、李婷构成逾期付款，且胡仕杰、李婷已于2017年10月11日与银行签订借款合同，银行何时放款不受胡仕杰、李婷控制；其次，即便构成逾期付款，逾期交房与逾期付款系不同的违约行为，案涉《商品房买卖合同》中并未约定两种义务履行的先后顺序，亦未约定云盛公司在此情况下可行使逾期交房的抗辩权，胡仕杰、李婷的逾期付款责任并不能免除或抵消云盛公司逾期交房的违约责任，云盛公司主张胡仕杰、李婷逾期付款，不在本案处理范围内。 对于云盛公司辩称在房屋修建期间存在因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅游大会、天气恶劣、新冠肺炎疫情等不可抗力因素，应减轻、免除其违约责任的抗辩，因其未提交任何证据印证其所述的以上情况与其延误工期存在的因果关系，也未证明因此导致延误工期的天数，且其违约行为发生在疫情开始前，故对其抗辩意见本院不予采信。 关于逾期交房违约金数额问题，案涉《商品房买卖合同》就逾期交房违约金计算方式约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”，胡仕杰、李婷自愿调整为按已付款万分之一支付逾期交房违约金，云盛公司提出该违约金过高，应以胡仕杰、李婷实际遭受的损失来计算，请求调整的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。也就是说，判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的实际损失进行判定。在本案中，胡仕杰、李婷并未提交证据证明因云盛公司的逾期交房行为给其造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，逾期交房的损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，在出卖人逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失。因此，在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。为减少双方损失，节约司法资源，统一裁判尺度，本院参照（2019）黔2301民初9072号贵州国信房地产资产评估有限公司对同地段、同一街道、同一类型、同小区房屋作出的评估报告书作为衡量标准，评估报告书中评定的租金平均每月为13元/平方米，案涉商品房建筑面积为228.82平方米，月租金损失为2974.66元（228.82平方米×13元/平方米/月）。根据胡仕杰、李婷的主张即“按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”计算违约金为3432.17元/月（1144057元×1÷10000×30天），低于2974.66元/月的130%（3867.06元/月），即胡仕杰、李婷主张的逾期交房违约金并未过高，且系其对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。 关于逾期交房违约金的起算点问题，庭审中双方均确认首付款744057元已按约支付，且在《商品房买卖合同》中也明确约定交房时间为2017年10月31日，故云盛公司应从2017年11月1日起向胡仕杰、李婷计付逾期交房违约金，又因双方在合同里明确约定逾期交房违约金以已付房款为基数来计付，云盛公司于2017年11月17日才收到胡仕杰、李婷的剩余房款即银行贷款400000元，故逾期交房违约金应分段计算：从2017年11月1日至2017年11月17日期间（17天）的违约金=744057元÷10000×17=1264.90元；从2017年11月18日暂算至本案作出判决之日2020年6月1日期间（926天）的违约金=1144057元÷10000×926天=105939.68元，逾期交房违约金合计107204.58元。此后的逾期交房违约金胡仕杰、李婷可再行主张。 关于逾期办证违约金计算问题，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，庭审中双方已明确逾期办证违约金按合同约定计算，符合法律规定，即云盛公司应从2019年12月31起按日以已付房款万分之一向胡仕杰、李婷计付逾期办证违约金，从2019年12月31日起暂算至本案作出判决之日2020年6月1期间的（153天）的逾期办证违约金为：1144057元÷10000×153=17504.07元，此后的逾期办证违约金胡仕杰、李婷可再行主张。 关于胡仕杰、李婷诉请云盛公司按合同约定及法律规定向其完成交房,并办理房屋所有权证问题,因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述,取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件,而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格。办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非云盛公司一己之力即可完成的事项，故对胡仕杰、李婷的该项诉请,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡仕杰、李婷从2017年11月1日起至2020年6月1日期间的逾期交房违约金107204.58元； 二、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡仕杰、李婷从2019年12月31日起至2020年6月1日期间的逾期办证违约金17504.07元； 三、驳回胡仕杰、李婷的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2594元，减半收取1297元，由贵州云盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年六月一日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎