江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15285号 原告：张卫东，男，1970年11月28日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：周伟成，江苏衡上律师事务所律师。 被告：沈阳，男，1986年7月25日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：张永强，男，1982年7月25日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：陈伟阳，江苏怀容律师事务所律师。 原告张卫东诉被告沈阳、张永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案，后依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行审理。因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭，分别于2020年3月11日，4月13日和6月12日公开开庭审理。四次开庭，原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张卫东向本院提出诉讼请求：判令二被向原告交付沭阳县华隆鑫城1#、2#楼601室房屋并协助原告办理上述房屋过户登记手续。后原告变更诉讼请求为：判令1.解除原告与二被告之间关于沭阳县华隆鑫城1#、2#楼601室房屋的买卖合同；2.二被告返还原告购房款200000元及利息（利息以200000元为基数，自2017年6月19日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；3.二被告赔偿原告房屋差价损失221200元；4.二被告承担本案诉讼费及原告支出的房屋评估费600元。事实和理由：被告沈阳、张永强长期共同承做工程。原告与被告沈阳系远亲关系，通过沈阳介绍认识被告张永强。2017年6月18日二被告与原告约定将案涉房屋卖于原告，价款331800元，并约定协助办理过户相关事宜。原告依约支付房款200000元，后二被告要求原告再行支付331800元方能将房屋交付原告。二被告违反合同约定，致使原告购房目的无法实现，现与二被告协商无果，遂提起本次诉讼。 被告沈阳辩称：我从被告张永强处承包华辰大厦消防通风工程，张永强以华辰大厦3号楼2303室和华隆鑫城小区601、606室单身公寓抵充华辰大厦工程款。我因资金短缺，同张永强一起将案涉房屋卖给原告，原告已支付200000元房款给我，约定工程结束后再将房票开给原告。工程在2017年就结束了，但房屋尚未交付原告。现在不同意解除合同，也不同意承担原告主张的各项费用。 被告张永强辩称：我曾承揽南京路华隆鑫城小区单身公寓消防通风，期间将部分楼房消防工程分包给被告沈阳。案涉房屋系我抵给沈阳，用以冲抵我应支付沈阳的工程款。沈阳因资金短缺与我协商，将案涉房屋卖给原告，将原告支付的房款用于工程建设并让我签字担保。工程结束后，沈阳应当先将房款交付到开发商账户，然后由开发商开房票给原告，但现在房款被沈阳先行支取，原告还有部分房款没有付清，开发商不同意开房票给原告，致使房屋无法交付。 本院经审理查明：2017年6月18日，被告沈阳、张永强向原告出具承诺书，载明“现将华隆鑫城六层601室单身公寓买（卖）予张卫东，共计79平方米，每平方米4200元，计331800元。现已付房款20万元，余款在所有手续于9月8日前办齐一次性付清余款131800元。承诺人：沈阳、张永强”。其中“所有手续”系指办理案涉房屋上房和过户手续。后原告分别于2017年6月19日支付沈阳100000元，6月23日支付沈阳100000元。 案涉房屋所有权现登记于案外人宿迁华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆房产公司）名下。庭审中，被告张永强主张该房屋系其从华隆房产公司以工程抵款方式取得，但未提供证据。原告于2020年4月13日庭审中明确要求解除案涉房屋买卖合同。 对于原告主张的房屋差价损失，诉讼过程中，原、被告均同意以询价方式确定。本院依法对沭阳吉祥房产中介有限公司、沭阳居源房产经纪有限公司、沭阳居阳房地产经纪有限公司就案涉房屋于2020年4月13日的市场价值进行询价，该三家房产中介公司分别出具书面意见，载明该房屋于当日的市场价值为480000元、480000元和460000元。原、被告对该意见均无异议。原告为此支付该三家房产中介公司服务费共计600元。 以上事实，由原告陈述、二被告答辩、承诺书、银行交易明细、不动产产权登记表等证据证明，足以认定。 本院认为，被告沈阳、张永强向原告出具的承诺书载明将案涉房屋卖与原告，并约定房屋价款、房款支付方式和房屋交付、过户相关事宜，实质内容系关于案涉房屋的买卖合同，且该房屋买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从该承诺书的文义可以推断二被告为该房屋买卖合同的出卖人一方。现被告张永强辩称其仅系担保人，并非房屋买卖合同当事人，未提供证据证明，本院不予采纳。 案涉房屋所有权登记在案外人华隆房产公司名下，二被告未提供证据证明其二人对该房屋拥有合法处分权，且至法庭辩论终结前，一直表示无法向原告交付房屋，致使原告购房目的无法实现，故原告要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，对于原告已经支付的房款，二被告应当返还原告，并应赔偿原告因合同解除产生的损失，包括合同履行后原告可以获得的溢价利益。经询价，案涉房屋于2020年4月13日的市场价值约为473333元，溢价141533元。综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定二被告赔偿原告房屋溢价损失70000元。原告主张的已付房款利息损失系原告为获取案涉房屋支付对价，进而失去的该部分对价利息收益，其主张的房屋溢价损失系基于合同履行，原告获取房屋后，因房价上涨产生的可得利益损失，二者不可并存。现房屋溢价损失高于原告已付房款利息损失，故在原告已主张房屋溢价损失的情形下，对原告主张的已付房款利息损失本院不予支持。 原告对其主张的房屋溢价损失负有举证证明责任，其为确定案涉房屋现值支付的房屋询价服务费600元，系原告为完成其举证责任所支付的对价，现其要求二被告承担该笔费用于法无据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原、被告于2017年6月18日订立的关于沭阳县华隆鑫城1#、2#楼601室房屋买卖合同于2020年4月13日解除； 二、被告沈阳、张永强于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张卫东房款200000元并赔偿原告张卫东房屋溢价损失70000元； 三、驳回原告张卫东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8122元，由原告张卫东负担2772元，被告沈阳、张永强负担5350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8122元。 审 判 长  黄 琳 人民陪审员  葛亚峰 人民陪审员  陈儒健 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  吴 艳 书 记 员  范飞飞 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××27 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。