内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0723民初141号原告：吴秋李，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：吴红李（与原告系亲属关系），住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李秀芝（原告母亲），住内蒙古自治区。被告：白金荣，女，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯德义，黑龙江明言律师事务所律师。原告吴秋李与被告白金荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴秋李及其委托诉讼代理人吴红李、李秀芝到庭参加诉讼，被告白金荣及其委托诉讼代理人侯德义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秋李向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的的位××旗房屋买卖合同无效，被告返还原告交付的购房款120000元并支付利息损失；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年8月19日原、被告签订位于××旗房屋买卖合同，原告按照合同约定交付被告购房款120000元，其中包括定金10000元。签订合同时被告称能够办理过户相关手续，但原告被鄂伦春自治旗政府房屋管理部门告知被告对该房屋没有所有权，被告无权出卖该房屋，原告也无法办理过户手续，故提起上述请求。白金荣辩称，原告诉称与事实不符。1、房屋买卖合同有效。原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反《合同法》第五十二条的有关法律规定及行政法规的效力性强制性规定。政府廉租房政策仅是部门规章，部门规章与法律发生冲突时，应遵循法律规定；2、涉案房屋不是廉租住房，应等同于棚改房或经济适用房。鄂伦春自治旗住房管理办公室与被告签订的合同名称是《廉租住房售房合同》，这表明涉案房屋是出售而非出租。被告以1050的价格购买了涉案房屋的部分产权，并约定“三年后补交10%的土地收益和税费后，可办理完全房屋产权证”；3、若认定房屋买卖合同无效，既同法律规定不符，也同政府安排相悖，既损害个人利益，也损害社会公共利益。法律要保护平衡各方的利益，要维护正常的交易秩序。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供证据如下：1、2016年9月24日房屋买卖协议书一份、2017年8月19日房屋买卖协议书一份，证明原、被告于2016年9月24日、2017年8月19日房屋买卖协议书，约定原告购买被告位于××旗，房屋总价款为120000元。被告对上述证据的真实性无异议，对收到原告购房款120000元无异议。上述证据是双方真实意思表示，对双方均有约束力；2、鄂伦春自治旗廉租住房明细单一份，证明涉案房屋为廉租住房，故应认定双方签订的房屋买卖合同无效。被告对该证据质证认为，该证据为复印件，无法辨别其真实性。即便该证据真实，涉案房屋已由鄂伦春自治旗房屋管理部门将涉案房屋出售给被告，房屋的性质已经改变，因此被告对该房屋有处分权；本院对上述证据的真实性予以确认。被告提供证据如下：1、2017年8月12日鄂伦春自治旗住房管理办公室与被告签订的《廉租住房售房合同》一份，证明政府以1050元的价格将涉案房屋出售给被告，涉案房屋的性质是出售而不是出租，被告对涉案房屋享有部分产权。被告于2020年补交10%的土地收益和税费后，可办理完全房屋产权证；2、原、被告签订的房屋买卖合同，证明该合同是双方的真实意思表示。双方未约定过户时间，过户时间应当按照政府规定的过户时间办理；3、2020年4月8日鄂伦春自治旗住房委员会缴费通知单，证明该通知单中的房屋没有涉案房屋编号，以此证明政府未向原告收取租金；原告对上述证据质证认为，上述证据不能证明被告的待证事实。本院对上述证据的真实性予以确认。本院依职权调取的证据如下：1、2019年8月12日被告白金荣与鄂伦春自治旗住房委员会签订的《廉租住房售房合同》，合同主要内容：“根据《鄂伦春自治旗廉租住房出售方案（试行）》，经乙方申请购买富康小区廉租住房，并由乙方抽签为廉租住××区，建筑面积48平方米，房屋价款50400元。合同第三条规定乙方（被告）不得将廉租房转让、转租、转借他人居住，否则管理部门有权收回做为廉租住房房源。合同第四条规定乙方购买廉租住房，享有部分产权，居住满三年后，补交10%土地收益和税费后，可办理完全房屋产权证。”；2、记账凭证一份、农业银行现金缴款单一份，记账凭证中记载，被告白金荣于2019年8月9日向鄂伦春自治旗住房和城乡建设局缴纳购房款50400元。原告对上述证据的真实性无异议。被告对上述证据的真实性无异议，但购房款是于2017年缴纳的。2019年8月12日被告白金荣与鄂伦春自治旗住房和城乡建设局签订的廉租住房售房合同，合同主要约定根据《鄂伦春自治旗廉租住房出售方案（试行）》，经乙方申请购买富康小区廉租住房，并由乙方抽签为廉租住××区，建筑面积48平方米，房屋价款50400元。合同第三条规定乙方（被告）不得将廉租房转让、转租、转借他人居住，否则管理部门有权收回做为廉租住房房源。合同第四条规定乙方购买廉租住房，享有部分产权，居住满三年后，补交10%土地收益和税费后，可办理完全房屋产权证。2016年9月24日、2017年8月19日原、被告双方签订房屋买卖协议书各一份，协议约定原告购买被告位于××旗，房屋总价款为120000元，预付定金10000元。2017年8月19日房屋买卖协议书第三条约定“甲方（被告）保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已缴纳土地出让金）。”、第五条规定“甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，如不能提供合法手续，造成乙方不能正常过户，甲方承担一切损失。”、第七条规定“本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付房屋总价款双倍的违约金。”。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款，被告将涉案房屋交付原告。另查明，涉案房屋的房屋租赁费为每年8000元，其中包含取暖费1502元。原告已缴纳2017年至2020年5月10日取暖费共计4506元。本院认为，涉案房屋系廉租住房性质，廉租住房系国家为了解决低收入家庭的基本居住问题所提供的政策性住房，廉租住房具有公有性。根据白金荣与鄂伦春自治旗住房和城乡建设局签订的廉租住房售房合同显示，被告白金荣仅对涉案房屋享有部分产权，双方明确约定白金荣无权处分该财产，并且被告白金荣自始也未取得涉案房屋的所有权。因此，原、被告双方签订的涉案房屋买卖协议损害国家及社会公共利益，属于无效协议。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告退还购房款的主张，本院予以支持。原、被告双方在签订合同时均未尽到审查房屋所有权和如实告知义务，导致双方签订的合同无效，双方均存在过错，因此给对方造成的损失应予以赔偿。给原告造成的损失按照中国人民银行同期贷款利率计息，并且应由被告退还原告缴纳的涉案房屋取暖费4506元。给被告造成的损失按照每年实际租赁费6498计算。综上所述，原告的合理诉求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条规定，判决如下：一、原告吴秋李与被告白金荣签订的鄂伦春自治旗阿里河镇富康小区4号楼5单元302室房屋买卖协议无效；二、被告白金荣于本判决发生法律效力后十日内返还原告吴秋李购房款120000元及取暖费4506元，并自2017年8月19日起按照人民银行同期贷款利率支付原告利息至给付之日止。同时原告吴秋李返还被告白金荣位于××旗房屋，并按照每年6498元租赁费赔偿被告白金荣自2017年8月19日至交付房屋时的房屋租赁费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告吴秋李负担1350元，由被告白金荣负担1350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  梁利军人民陪审员  王晓波人民陪审员  刘雪梅二〇二〇年六月十七日书 记 员  佟思雨本案判决所依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。