中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初4438号原告：王世进，男，1960年6月28日出生，汉族，中国新华航空公司员工，住北京市顺义区。原告：王仁人，男，1990年8月9日出生，汉族，新南威尔士大学在读学生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李珍，女，1964年10月22日出生，汉族，北京青年报社退休员工，住北京市顺义区，系王仁人母亲。被告：YIBOLIU（中文名：刘一博），男，1983年7月4日出生，新西兰国籍，小绿洲（天津）企业咨询管理有限公司财务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏少华，北京安坤律师事务所律师。原告王世进、王仁人（以下合称二原告，分别称姓名）与被告YIBOLIU（中文名：刘一博，以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王世进，王仁人的委托代理人李珍，被告及其委托代理人苏少华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的租赁合同。2、判令被告按照合同约定租金标准支付2019年11月1日到2020年4月1日期间的房租14万元。2、判令被告支付违约金33．6万元。3、判令被告赔偿1个月房租2．8万元用于房屋维修和清洁、换锁、家具家电等问题。4、判令被告支付冷水热水费4061元、中央空调费1．1万元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：二原告、被告于2018年10月21日签定房屋租赁合同。截止到2019年7月22日被告拖欠房租累计40天，之后，被告从2019年10月15日开始仍拖欠房租，不仅不支付违约金，还以各种借口拖欠房租。2020年1月19日，被告没有事先通知原告就搬家具，物业通知了原告。2020年1月20日原告收到被告微信：“2020年1月19日退房，钥匙放物业前台了。”被告事先没通知原告具体退房时间，导致原告因当时身在海外和新冠疫情而无法验收房屋。原告2020年3月27日验收房屋时发现以下问题：1、3个门及主卫门框有不同程度硬伤，需要修或换；2、餐桌桌面损毁；3、需要清运垃圾及保洁；4、需换户门锁，被告丢失户门钥匙，原有门锁是配不了钥匙的锁；5、缺客厅阳台门钥匙，阳台门和整个框架是一体的，即不能配钥匙又换不了锁。6、欠729吨冷水和13吨热水共计4061元；还欠中央空调的费用，正常情况一年4000元。按照合同约定：乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同剩余期限总租金100%的违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。剩余租期是1年，2019年11月1日到2020年10月31日。押金不同意退还，本来约定有一个月免租期，因为被告违约，第一个月不给他免租，押金应该折抵免租期的房租。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、涉案合同未生效，并且部分条款不应受法院支持。(1)合同的签字人是李珍，李珍没有权利代表房主签合同。(2)我方之前的租约合同是和郭某签署，本应到2019年7月结束。李珍在2018年10月找到我们，说郭某从房主买房没有过户，所以我们签的合同无效，让我方或者和他们签新租约或者搬走。既然和郭某的合同不生效，那和李珍(而不是房主)所签的合同也应该无效。据我们所知，房主和郭某对该房屋买卖还有在进行中的官司。(3)因为我方有两个孩子在上学，在学期中途(10月份)搬家会影响孩子学习，我方不得不签了现在的不合理并对我方不公平的合同(举例说明：和郭某签的房租是每月2．3万，新合同里升到了2．7万，其中包括我方原合同也包含的2018年11月至2019年7月)。本合同不合理也不应该被法院支持的条款为违约金条款：根据之前与郭某签订的租房合同，以及租房市场的惯例，违约金为一个月租金是合理的，而不是房主在本案诉求的一年，要求调减。2、我方认为在双方履行房屋租赁的实际关系中，房主多次违约在先：(1)我方从2018年11月开始，一共交了四次房租，但是房主没有开任何发票(国家增值税法律明确规定，个人为房东收房租，也应开发票并依法纳税。无税控设备的，应到办税大厅代开)。因为我方房租是公司缴付的，所以从一开始就明确告诉了房主我方需要发票，否则公司财务可能会对之后的租金交付有质疑而影响交房租时间。在第五次交房租前，我方再次和房主沟通开发票的事宜，而房主一直拖着，不说行也不说不行，之后突然就起诉我方。我方以为房主一直在解决开发票的事宜，现在明白对方一直拖延目的就在于索取高额违约金。(2)房主一直没有交物业费，导致被告无法使用车位。这个车位是我方所住房屋带的，在和郭某的合同里面是包括在内的。在和房主的新合同里面没有注明，但我方认为应该包括。物业公司还找过我方，表示如果房主不交物业费，可能会导致房屋停电停水停暖。这些情况我们都和房主反映过。据我们所知，房主和小区物业公司也就该房产有进行中的官司。(3)房主对于浴池的维修，一直没有解决，给被告使用房屋带来很大不便。这个问题从2019年初就开始了。(4)以上几个问题，都是在我方正常交付房租时就开始的，一直没有解决。房主也并没有任何解决问题的态度和行动。3、在庭审中我方提出了妥协方案：(1)我方同意尽快搬出房屋，付给房主到搬走的正常租金。(2)房主同意不收取任何违约金或其它费用。(3)双方按照正常流程交房/验房，之后退还我方押金。4、我方已于2020年1月19日搬走，交还房子时物业在场，拍了照片和视频发给原告，原告没有提出异议，我认为房屋已完成交接。我方2020年3月24日向原告支付了租金45161．29元，再使用押金折抵一个月房租，租金已经付到了2020年1月19日。冷水热水费4061元同意支付。中央空调费1．1万元同意支付。客厅阳台门钥匙没有给过我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2018年10月21日，王世进、王仁人做为出租方（甲方）与被告做为承租方（乙方）签定《租赁合同》，约定：甲方将其拥有产权的北京市朝阳区2A号房屋（以下称2号房屋）出租给乙方使用；租赁期2年，从2018年11月1日至2020年10月31日；租金每月2．8万元，押一付三，于2018年11月1日支付8．4万元(包括押金2．8万元，第一个月免房租)，之后于2019年1月15日/4月15日/7月15日/10月15日和2020年1月15日/4月15日/7月15日前各支付8．4万元；房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同剩余期限总租金100%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……(4)拖欠房租累计一个月以上的。王仁人的母亲李珍代表甲方签署了该份合同。2018年11月1日，李珍代表二原告与被告签署《补充协议》，主要内容为：一、房屋内需要修缮的事项。二、需要配备的家具家电。三、其他：1、期满退租不用刷墙；2、如承租人需开发票，承租人承担相应增值税税费。甲方同意提供开发票相关信息。被告签约后向原告支付了押金2．8万元。被告应在2019年10月15日交纳2019年11月1日之后下一季度房租，但未按时交纳。原告起诉后，被告于2020年1月19日将其物品从2号房屋搬走，并将入户门钥匙留在物业。被告2020年1月19日微信通知了原告。被告于2020年3月24日向原告转账支付了租金45161．29元。经本院要求，原告于2020年3月27日去物业收取钥匙并查看了房屋。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，二原告与被告签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。二原告认可李珍有权代表其签署《租赁合同》和《补充协议》，被告关于双方合同未成立未生效以及部分合同条款未生效的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。被告未在2019年10月15日按时支付房租，已构成违约。被告辩称原告拒绝给其开具发票、无法使用车位、未修理浴室构成违约，原告对此不认可，被告未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对被告该抗辩意见不予采信。被告拖欠房租已超出一个月以上，原告有权依据合同约定行使解除权，在原告起诉要求解除合同后，被告交还了房屋，原告于2020年3月27日收回了房屋，双方之间的租赁合同已于当日解除。对于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，被告应支付2019年11月1日至2020年3月27日期间共计148天租金。双方未约定单日租金，本院参照月租金标准，依据公平原则依法酌定为每日934元，按此计算被告应付租金为138232元。被告申请以押金2．8万元折抵租金的抗辩意见有事实和法律依据，本院予以支持，原告要求以押金折抵免租期房租的请求没有合同依据，本院不予支持。被告于2020年3月24日支付了租金45161．29元，以押金折抵2．8万元，尚欠65070．71元，被告应予支付。原告要求被告支付冷热水费4061元、中央空调费1．1万元，被告同意，本院予以准许。原告要求被告支付违约金的诉讼请求有合同依据，被告认为合同约定违约金过高并请求法院减少的抗辩意见有法律依据，本院综合案情，依据公平原则，对违约金数额依法酌定为6万元。本院在酌定违约金数额时已将原告因房屋空置、维修清洁、换锁、家具家电等问题导致的损失因素考虑在内，原告要求被告另行赔偿1个月房租2．8万元的诉讼请求本院不予支持。依据公平原则，本院酌减原告违约金请求部分的诉讼费仍由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告王世进、王仁人与被告YIBOLIU（中文名：刘一博）2018年10月21日签署的《租赁合同》已于2020年3月27日解除。二、被告YIBOLIU（中文名：刘一博）于本判决生效之日起15日内向原告王世进、王仁人支付房租65070．71元、违约金6万元。三、被告YIBOLIU（中文名：刘一博）于本判决生效之日起15日内向原告王世进、王仁人支付冷热水费4061元、中央空调费1．1万元。四、驳回原告王世进、王仁人的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8990元，由原告负担1313元（已交纳），由被告负担7677元（原告已预交，被告于本判决生效之日起15日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  付瑞洁审判员  文怡昊二〇二〇年六月五日书记员  祝婧婧