河北省邯郸经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0491民初611号 原告：君康（邯郸）物业服务有限公司（原邯郸开发区天天物业有限公司）。地址邯郸开发区世纪大街1号乙302室，社会统一代码：91130405684346511K。 法定代表人：薛永清，系该公司经理。 委托诉讼代理人：任左菲，河北正纲律师事务所律师。 被告：许军梅，女，汉族，1971年10月5日出生，现住邯郸市。 委托诉讼代理人：张援朝，河北群星律师事务所律师。 原告君康（邯郸）物业服务有限公司(以下简称君康物业）与被告许军梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告君康物业委托诉讼代理人任佐菲，被告许军梅委托诉讼代理人张援朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君康物业向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告给付拖欠的2012年4月1日至2020年3月31日八年期间物业费共计13320元，公共照明费共计400元、垃圾处理费共计288元，三项合计14008元。二、判决给付以每年拖欠物业费1665元为基数，按每年24%计算从2013年4月1日至实际给付物业费期间的滞纳金，暂时计算至2020年3月31日的滞纳金11188元。事实与理由：被告于2011年3月3日向原告办理入住手续入住，领取天泽园小区6号楼301号房产（建筑面积138.71平方米）钥匙等物品，并与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业费按业主建筑面积计算，每月每平方米1元。初次签署本协议时，预交一年物业费，以后自每年4月1日至次年3月31日为交费期间，逾期不交的按延期天数每天加收延期金额的3%的滞纳金；公共照明费每户每年50元，垃圾处理费每户每年36元。该协议签订后，原告按约定为天泽园小区业主提供物业服务，但被告自2012年4月1日至2020年3月31日八年期间按每年物业费1665元（138.71平方米×1元×12个月）计算，共拖欠八年物业费合计13320元至今没有交纳，拖欠八年的公共照明费共计400元、垃圾处理费共计288元，也没有交纳。同时按照协议约定，被告应当支付延期交纳物业费的滞纳金，因协议约定每天3%的比例较高，故参考相关司法解释调整为按年24%比例计算逾期滞纳金，按八个年度中每年度应交物业费1665元拖欠年数的不同，自物业费交费到期日2013年3月31日的第二天2013年4月1日开始，暂累计计算至2020年3月31日，滞纳金即：1665元/年×24%×（7+6+5+4+3+2+1）年=11188元。综上，依据合同法和相关物业法律规定，原告请求法院判决支持原告诉讼请求，依法维护原告合法权益。 被告许军梅辩称：1、原告与我没有签订过服务合同，故原告没有主体资格。2、原告所要费用已超过法律规定的诉讼时效。3、即使是原告有权追要费用，但原告并没有按照服务协议提供服务，并且具有乱作为、不作为的行为，以严重影响了被告的人身安全和财产安全，故此被告也不应当交纳任何费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告君康物业向本院提交证据：证据1、营业执照、变更证明一份，证明主体资格。证据2、前期物业服务协议（天泽园业主使用手册），合同第五条物业服务费（1）本物业综合服务费，按业主或者物业使用人所拥有的建筑面积计算，计每平米1元/月（含电梯费）；（3）公摊照明费每户50元/年，垃圾清运、处理费每户36元/年（代环卫部门收缴）；（4）初次签署本协议时，业主需向物业预交一年的物业服务费，即人民币x元，如延期交付，物业按延期天数每天加收延期金额千分之三的滞纳金；（5）以后每年4月1日至下一年3月31日为交费期，逾期不交的物业按延期天数每天加收延期金额千分之三的滞纳金；（6）对于空置房屋，已售出的房屋由业主全额向物业交纳上述费用，未售出的房屋由开发商向物业足额交纳，证明原告为被告提供物业服务的依据，被告应当缴纳物业服务费和滞纳金。证据3、准住证明，业主领取物品详单，业主基本情况登记表，证明被告系原告提供物业服务的天泽园小区的业主，合同约定建筑面积140.89平方米，其应当支付拖欠的物业服务费和滞纳金。证据4、催缴被告交纳物业费的通知，证明被告开始拖欠物业费后，原告一直在向被告催交拖欠的物业费。因考虑到滞纳金较高，按民间借贷年24%计算。 被告许军梅的质证意见：对原告证据1、3无异议。原告证据2合同不完善，没有签订日期，条款属于格式条款，加大了业主的责任，减轻了物业公司的责任，原告没有出示资格证、执业证，关于收费约定应当根据法律的规定来确定收费标准。原告证据4照片不清楚，其中落款时间2016年的时间改过，不能证明就是张贴在被告的住宅门上，2012年的物业费到2016年的物业费超过时效，我认可2018、2019、2020年的物业费。 被告许军梅向本院提交证据：证据1、居住单元西围墙环境现状录像。证据2、住宅平台环境现状录像。证据3、西围墙高低压电线、电器的现状照片。证据4、平台高低压电线、电器、灯具的现状照片。证明用电存在不安全因素，其中包括烟道噪音和污染，造成被告无法开窗。证据5、卧室西外墙裙现状照片。证据6、屋内墙皮脱落和装修脱落及霉变的照片。证据7、室外空调冷凝器排水现状照片。证明被告卧室西墙严重脱落，原告不及时维护，产生霉菌，影响人身安全和财产损失。证据8、室外空调冷凝器排水现状照片。证明落水管损坏后原告不及时维修职能和原告不履行监督楼上业主按规定对冷凝器正确排水的规定。证据9、走廊电器情况照片。证明容易引起火灾，不安全。以上证据证明原告未按物业合同履行，不应当收费。 原告君康物业的质证意见：对照片有异议，不认可是被告居住在天泽小区的照片，不能证明对被告造成的实际影响。电器等对居所没有任何影响，墙皮脱落属于正常现象，没有影响被告正常居住的影响，室内墙皮脱落更与物业无关，饭店烟道距离被告住所非常远，没有影响，烟道排口与房屋没有任何影响，烟道是经过被告同意，现在又提这事不合适。 对以上证据，本院作出如下分析、认定： 原告君康物业所提交证据1、3，客观真实。被告许军梅认可，经审查，本院对原告提交证据予以确认；证据2，原告不认可，本院认为该证据虽没有具体时间，但有被告许军梅签字，合同第五条物业服务费1、本物业综合服务费，按业主或者物业使用人所拥有的建筑面积计算，计每平米1元/月（含电梯费）；3、公摊照明费每户50元/年，垃圾清运、处理费每户36元/年（代环卫部门收缴）；4、初次签署本协议时，业主需向物业预交一年的物业服务费，即人民币x元，如延期交付，物业按延期天数每天加收延期金额千分之三的滞纳金；5、以后每年4月1日至下一年3月31日为交费期，逾期不交的物业按延期天数每天加收延期金额千分之三的滞纳金；6、对于空置房屋，已售出的房屋由业主全额向物业交纳上述费用，未售出的房屋由开发商向物业足额交纳，证明原告为被告提供物业服务的依据，被告应当缴纳物业服务费和滞纳金本院对该证据予以认定；证据4照片模糊不清，无法看清照片上的内容，原告无法提供证据的原始载体，本院对该证据不予认定。被告许军梅所提交证据均是照片，照片显示的烟道、电表箱、空调机、墙皮脱落确实存在，能够证明原告在服务过程中存在过错，但不是免交物业费的理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2011年3月3日向原告办理入住手续，领取天泽园小区6号楼301号房产，该房屋建筑面积138.71平方米，并与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业费按业主建筑面积计算，每月每平方米1元。初次签署本协议时，预交一年物业费，以后自每年4月1日至次年3月31日为交费期间，逾期不交的按延期天数每天加收延期金额的千分之三的滞纳金；公共照明费每户每年50元，垃圾处理费每户每年36元。该协议签订后，原告按约定为天泽园小区业主提供物业服务。被告自2018年4月1日至2020年3月31日三年期间按每年物业费1665元（138.71平方米×1元×12个月=1665元）计算，共拖欠三年物业费合计4995元，拖欠三年的公共照明费共计150元（50元×3年=150元、垃圾处理费共计108元（36元×3年=108元）。原告服务过程中存在瑕疵。 被告提出2012年到2016年的物业费超过诉讼时效。 本院认为，原告与被告签订前期物业服务协议，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。本院对原告起诉被告2018年、2019年和2020年三年的物业费4995元、公共照明费150元、垃圾处理费108元予以支持。被告提出2012年到2018年的物业费超过时效，没有证据证明原告在2018年前向被告主张过权利，原告要求2018年之前的物业费本院不予支持。原告每天加收延期金额的千分之三的滞纳金过高，由于被告在服务过程中存在瑕疵，故本院不予支持。被告因原告服务不到位提出减免物业费本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条和《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 被告许军梅于本判决生效后三十日内支付原告君康（邯郸）物业服务有限公司2018年4月至2020年3月的物业费4995元、公共照明费150元、垃圾处理费108元，上述三项共计5253元。 驳回原告君康（邯郸）物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430元，减半收取215元由原告君康（邯郸）物业服务有限公司负担190元，由被告许军梅负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  牛少广 二〇二〇年六月十九日 书记员  张 培 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的应当交纳物业服务费用。 ——