安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初100号原告：安徽岚泰建设工程有限公司，住所地安徽省固镇县，统一社会信用代码913403005888783661。法定代表人：杨立明，执行董事。委托诉讼代理人：杨在勇，安徽明钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊翔，安徽明钰律师事务所律师。被告：蚌埠动像空间装饰设计有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403005634468745。法定代表人：吴美珍，公司经理。委托诉讼代理人：李福连，安徽国梦律师事务所律师。原告安徽岚泰建设工程有限公司（以下简称岚泰公司）与被告蚌埠动像空间装饰设计有限公司（以下简称动像公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了审理。原告岚泰公司的委托诉讼代理人杨在勇、被告动像公司的委托诉讼代理人李福连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岚泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月5日至2019年1月5日的租金120万元并支付违约金（自2017年8月25日起按每日450元计算至付清时止）；2.判令被告向原告支付2019年1月6日至2019年11月5日的房屋占有使用费81万元；3.判令被告支付原告占有使用费（自2019年11月6日起按每月82500元计算至2020年3月止，自2020年3月5日起按每月99825元计算至交还房屋时止）；4.判令被告腾退蚌埠市体育路禾香苑3号楼房屋并将房屋交还给原告；5.判令被告支付本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月，原告与中国人民解放军驻上海铁路局蚌埠军事代表办事处（以下简称蚌埠军代处）签订《军队房地产租赁协议书》，蚌埠军代处将安徽省蚌埠市体育路的军队空余房地产（禾香苑3号楼1-5层、4号楼）（注：3号楼实际出租了6层）和场地出租给乙方。合同约定租赁期限为15年，并约定了其他权利义务。原告承租后，因企业发展计划出现变化，部分承租房屋没有使用，于是在2015年12月2日，原告以自己名义与被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于安徽省蚌埠市体育路禾香苑3号楼房屋出租给乙方使用。租赁合同约定了租赁房屋包含该幢大楼地面1至6层，建筑面积为2500平方米、租赁用途为酒店，合同租赁期限为6年，自2015年12月5日至2021年12月5日。合同约定了租金为第一至三年租金为每平方米30元，月租金为75000元整；第四年月租金为82500元，第五年月租金为90750元，第六年月租金为99825元。合同同时还约定了其他双方之间的权利义务。签订合同在加盖公章时，因原告聘用财务人员与案外人安徽岚安建设工程有限公司（以下简称岚安公司）财务人员为同一人，由于两公司公章仅一字之差，该工作人员在合同落款处误加盖岚安公司公章。后期因被告拖欠租金，原告提起诉讼，起诉被告要求支付租金，因当初合同落款处加盖公章是岚安公司，被告只认可与岚安公司履行租赁合同。为解决以上问题，2019年11月5日，原告与岚安公司将《房屋租赁合同》合同权利转让给了原告，后岚安公司通知被告债权转让的事实。原告认为，被告拒绝支付租金的行为严重损害了原告的合法权利，故原告诉讼来院。动像公司辩称，一、原告的诉讼主体不适格。1.2015年12月2日，被告与岚安公司签订的房屋租赁合同且依约向岚安公司履行合同。2019年1月5日，也是岚安公司向被告催要的房租。2.2019年11月5日，岚安公司与原告之间的债权转让协议是无效的。债权转让是一种处分行为，必须符合民事行为的生效条件。如债权转让的主体不适合，当事人的意思表示不真实，签订的债权转让协议无效。岚安公司与原告之间没有真实的债权债务关系。该份债权转让协议是原告于2019年10月17日对被告撤诉的情况下与岚安公司达成的。是双方的恶意串通、虚构债权，进行转让的行为。3.岚安公司与原告之间的债权转让协议，没有依法通知债务人。《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告提供的证据是2019年11月8日通过EMS将债权转让通知书寄给收件人马强。马强不是被告的法定代表人，被告也未授权马强对债权转让通知书进行签收，原告也没有证据证明马强已签收。二、原告的转租行为无效。1.《军队房地产租赁协议书》第八条明确约定：本协议书须经双方签字盖章并经甲方上级主管部门批准同意后方可生效。《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》第九条明确约定：本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。两份协议的批准部门意见处都是空白，两份协议未生效。2.《军队房地产租赁协议书》第二条房屋用途中明确约定：在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转包租赁或改变租赁用途。原告称房屋所有权人对房屋转租事实予以认可不是事实。三、被告租赁的房屋仍处在不稳定状态。2017年6月26日的《蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推荐会会议纪要》达成的协议：“所有承租项目于2017年7月25日前关门落锁，停止一切经营活动。设置军事管理区2017年7月31日后，承租户需撤收设施设备，需提前通报驻上海铁路局合肥军代处，经同意后方可组织实施。通过司法程序协商赔偿事宜”现被告租赁的房屋如何交纳租金、向谁交纳租金、被告的赔偿如何解决等都不确定。综上所述，诉争房屋租赁合同的签订、履行与被告公司无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原告与岚泰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方（出租人）安徽岚泰建设工程有限公司乙方（承租人）（加盖动像公司公章）……甲方自愿将坐落在蚌埠市体育路禾香苑3号楼房屋，出租给乙方使用。包含该幢大楼地面1至6层……第一条：房屋用途该房屋用途为酒店第二条：租赁期限租赁期限为六年：2015年12月5日至2021年12月5日，前三个月为装修期，租金从2016年3月5日开始计算。……第四条：租金及转让费该房屋月租金每平方米30元，月租金为75000元整；第二年，第三年月租金不变，第四年月租金为82500元，第五年月租金为90750元，第六年月租金为99825元……第五条：付款方式租金按每半年支付一次，第一次支付时间与保证金同时支付，今后每半年到期日，提前10天交付后半年租金，乙方应于本合同生效之日向甲方支付100000元整为租房及水电保证金。第六条：交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方使用。……第十条：双方权利与义务……3、租赁期间，乙方拥有该租赁物业的使用权、经营权和转租权（乙方可将部分租赁物业转租，但将全部租赁物业转租时需取得甲方的同意）……4、租赁期内，如因市政规划、部队建设等需要，甲方收回物业，乙方应服从。租金计算至实际使用时间……第十五条：违约责任乙方的违约责任：1、乙方逾期交纳房租，每逾期一日，乙方应按月租金的0.6%向甲方支付违约金……”。签订合同时，原告误将合同中甲方落款处加盖岚安公司公章。合同签订后，被告使用房屋至今，但自2017年9月5日起就再未交纳过房屋租金。2019年1月5日，被告收到岚安公司向其发出《解除租赁合同及停止供电通知书》，载明因被告自2017年9月5日起开始拖欠租金，已构成根本违约，岚安公司要求解除《房屋租赁合同》并要求被告腾退房屋。2019年11月5日，岚泰公司与岚安公司签订《债权转让协议书》，约定岚安公司上述《房屋租赁合同》合同项下的全部权利转让给岚泰公司。该《债权转让协议书》上同时载明：因当时原告与岚安公司聘用同一财务人员，误将合同中落款处加盖岚安公司公章，现被告不认可与原告建立合同关系，只认可与岚安公司建立合同关系，鉴于该租赁合同实际由岚安公司与被告履行，为妥善处理该问题，岚安公司同意将诉争房屋出租的合同权利返还给原告。2019年11月9日，被告公司总经理马强收到岚安公司向其邮寄的《债权转让通知书》。另查明：2014年，蚌埠军代处与岚泰公司签订《军队房地产租赁协议书》，约定蚌埠军代处将位于安徽省蚌埠市体育路的军队空余房地产（禾香苑3号楼1—5层、4号楼）和场地（包括营院场地和3/4号楼前沿街场地）出租给岚泰公司。租赁期为15年，自体育东路开通后3个月起算。该协议书同时约定，租赁期内未经蚌埠军代处书面同意，岚泰公司不得擅自转包租赁或改变租赁用途。若该协议书未获蚌埠军代处上级单位批准，该协议书视为无效；若已获得批准，双方签订《军队房地产租赁合同》。该协议书系《军队房地产租赁合同》的补充文件，二者具有同等法律效力，与《军队房地产租赁合同》不一致的，以该协议书为准。该协议书须经双方签字盖章并经蚌埠军事办事处上级主管部门批准同意后方可生效。再查明，2017年6月26日，蚌埠市军队和武警部队全面停止有偿服务领导小组办公室、中国人民解放军驻上海铁路局合肥军事代表办事处（以下简称合肥军代处）、禾香苑项目各承租户等共同参与“蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推进会”，主要内容为：双方根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，达成如下协议：1.所有承租项目于2017年7月25日前关门落锁，停止一切经营活动。驻上海铁路局合肥军代处6月30日悬挂横幅，设置军事管理区……马强作为被告代表参与会议并在《蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推进会会议纪要》中签字确认。又查明，2018年9月17日，合肥军代处与岚泰公司签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定将位于安徽省蚌埠市蚌山区体育东路171号的租赁物租赁期限调整为8年6个月，自2018年7月1日至2026年12月31日。同时约定，此前签订的合同协议，与该协议不一致的内容，以该协议为准。该协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。2019年4月9日，中国人民解放军联勤保障部队在该协议“批准部门意见”处盖章。本院认为，原、被告于2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。因原告工作人员失误，将上述合同中甲方落款处错盖成岚安公司公章，为纠正该错误，原告与岚安公司签订了《债权转让协议书》，该协议书名为债权转让，实为岚安公司对原告实际出租人的地位的认可，确认了诉争房屋租赁合同项下的权利属于原告，且将上述房屋租赁合同项下全部权利转让给原告，故应认定原告享有上述合同项下的全部权利，为诉争房屋出租人。被告依约接收并使用租赁物至今，理应向原告交纳租赁费用。关于租金的数额，因被告2017年9月5日后就再未交纳过租金，已构成根本违约，双方的《租赁合同》应于2019年1月5日被告收到《解除租赁合同及停止供电通知书》之日解除，又原告要求被告支付2017年9月5日至2019年1月5日的租金120万元的计算标准未超过原合同约定的租金标准，故对该诉讼请求，本院予以支持。双方于2019年1月5日解除《租赁合同》后，被告理应将其租赁的房屋腾退并将交还给原告。双方《租赁合同》解除后，被告仍占用诉争房屋至今，理应支付原告房屋占有使用费。关于占有使用费的数额，应不超过双方《租赁合同》解除时的租金标准即82500元/月，原告要求被告支付的2019年1月6日至2019年11月5日的占有使用费81万元的诉讼请求，未超过上述标准，本院予以支持。关于原告要求被告支付的自2019年11月6日至交还房屋时止的占有使用费的标准过高，应按82500元/月的标准计算。被告拖欠租金的行为，应视为违约，应向原告支付违约金。关于违约金的数额，因原告要求的计算标准过高，应予核减，本院支持的违约金为自2017年8月25日起按每月1500元（75000元×2%）计算至付清时止。2018年9月17日合肥军代处与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》中载明：此前签订的合同协议，与该协议不一致的内容，以该协议为准。且中国人民解放军联勤保障部队在该协议“批准部门意见”处盖章，应视为批准部门对此前签订合同的追认与修改，故对被告认为原告与部队签订的两份协议未经主管部门和战区级单位批准未生效的辩解意见，本院不予采信。从2017年6月26日马强作为被告代表与部队方共同参与“蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推进会”及2018年9月17日部队方与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》对诉争房屋的租赁期限进行变更的事实，可得房屋所有权人已知道原告的转租行为且未提出异议，故对被告认为原告的转租行为无效的辩解意见，本院不予采信。房屋所有权人虽于2017年6月26日曾要求被告承租的房屋于2017年7月25日前关门落锁，停止一切经营活动，撤收设施设备，但2018年9月17日，房屋所有权人与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》将诉争房屋的租赁期限重新调整租期延至2026年12月31日，故对被告认为诉争房屋仍处在不稳定状态的辩解意见，本院不予采信。综上，对于原告要求被告支付租金的合理部分，本院予以支持；对其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，判决如下：一、被告蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省蚌埠市体育路禾香苑3号楼房屋腾退并交付给原告安徽岚泰建设工程有限公司；二、被告蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告安徽岚泰建设工程有限公司房屋租金120万元（自2017年9月5日起按75000元/月计算至2019年1月5日）及2019年1月6日至2019年11月5日的房屋占有使用费81万元；三、被告蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告安徽岚泰建设工程有限公司房屋占有使用费（自2019年11月6日起按82500元/月计算至交还房屋之日止）；四、被告蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告安徽岚泰建设工程有限公司违约金（自2017年8月25日起按每月1500元计算至付清时止）；五、驳回原告安徽岚泰建设工程有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费25508元（原告已预交），减半收取12754元，保全费5000元，合计17754元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员 聂雪梅二〇二〇年六月三十日法官助理 朱瑨晗书 记 员 韩文文