云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终743号上诉人（原审原告、反诉被告）：李思贤，男，1979年6月17日生，汉族，住大理市。上诉人（原审原告、反诉被告）：李琳琳，女，1981年4月7日生，汉族，住大理市。上诉人共同委托诉讼代理人：熊峰，云南海月律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大理东欣房地产开发有限公司，住所地大理市海东临时建材市场。法定代表人：赖添富，系公司董事长。委托诉讼代理人:王振华，云南王振华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人:杨雪影，云南王振华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人李思贤、李琳琳因与被上诉人大理东欣房地产开发有限公司（以下简称大理东欣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李思贤、李琳琳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：被上诉人向上诉人支付自2019年1月1日起至2019年7月29日止的逾期交房违约金67075元；被上诉人向上诉人支付2019年7月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按已付购房款0.05%每日计算；一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、建设单位组织勘查、设计、监理、及施工等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门对商品房是否验收合格享有监督权和审查权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的有效法定证明文件。被上诉人未取得商品房竣工验收备案表，不具备交房条件，应承担逾期交房的违约责任。2、上诉人没有接房的原因是没有与俊发物业签订《物业协议》，物业公司扣留了案涉房屋的钥匙，为此上诉人也多次与物业公司和被上诉人沟通协商，但无果，导致上诉人至今没有实际接房。被上诉人违反合同相关约定，将案涉房屋的钥匙交予俊发物业，以至于上诉人对俊发物业的物业协议产生异议并拒签后，至今未能拿到房屋的钥匙。3、上诉人已支付全部购房款项，逾期交房的违约金应当以购房款总额为基数计算。大理东欣公司辩称，2018年12月29日大理海东山地新城金尚·银凰庄建设项目在大理市分站的监督下举行了竣工验收会议，五方责任主体各专家对银凰庄住宅项目进行工程质量验收，工程验收合格。在具备《商品房买卖合同》补充协议中约定的交房条件的情况下，被上诉人及时通知业主履行交房义务。被上诉人履行交房义务时未取得《商品房竣工验收备案表》的原因是2018年12月22日云南省办公厅发布了《云南省人民政府关于成立洱海保护治理工作领导小组的通知》，要求“全面停止洱海海东开发区建设”，以及2019年2月12日大理海东开发区委员会发布了《停工通知》。被上诉人已于2020年3月6日取得《商品房竣工验收备案表》，系海东地区在停工后第一批取得《商品房竣工验收备案表》的项目，也从侧面反映出案涉房屋不存在质量问题。被上诉人通知交房后，上诉人多次提出房屋存在质量问题，被上诉人按照上诉人的要求进行了整改。上诉人仅凭自己感官和目测认为房屋存在质量问题，多次向各部门进行投诉，恶意拒绝接房，因此，逾期交房的责任因由上诉人承担。被上诉人并未将签署物业协议纳入交房流程，也未将钥匙交予俊发物业。上诉人要求的违约金应以实际损失为基础，其并未提交实际损失的相关证据。李思贤、李琳琳向一审法院起诉请求：1、本诉被告按《商品房买卖合同》（预售）附件六约定的标准将房屋交付给本诉原告；2、本诉被告支付本诉原告从2019年1月1日起至房屋交付之日止以总房款641866元为基数按每日0.05%计算的逾期交房违约金，暂计算至2019年7月29日，共210天违约金为67395.93元，从2019年7月30日至实际交付之日止支付本诉原告按已付款的0.05%乘逾期天数计算的违约金；3、诉讼费用由本诉被告承担。大理东欣公司向一审法院反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、反诉原告向反诉被告返还购房款641866元，并支付自2018年9月20日起至返还购房首付款之日止按同期同类贷款利率计算的利息；3、本诉和反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：大理东欣公司取得海东新城三和路以北，独秀路以南，览川路以东地块的建设用地使用权，在该地块上开发建设“大理海东山地新城金尚·银凰庄商品房项目”，2017年11月17日取得预许大市字（2017-024）号《商品房预售许可证明》。2018年1月3日，大理东欣公司与李思贤签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定李思贤向大理东欣公司购买大理海东，预测建筑面积121.38平方米，套内建筑面积100.02平方米，该商品房总价款为641866元；房屋交付时间为2018年12月31日前；合同还对逾期交付责任等作了约定。李思贤于2017年4月17日，向大理东欣公司交付了诚意金50000元，2018年1月3日支付第一期款241866元，2018年7月30日支付第二期款150000元，2018年9月20日支付尾款200000元。2018年1月5日办理了商品房备案登记手续，登记在李思贤名下。“大理海东山地新城金尚·银凰庄商品房项目”（住宅部分）于2018年12月29日竣工，并经验收合格。2018年12月19日，大理东欣公司向各业主发出了交房公告，李思贤已收到此公告。2019年5月9日，李思贤以大理东欣公司未按合同规定完成交房为由投诉大理东欣公司和第三方云南俊发物业服务有限公司，提出所购房屋存在室内及阳台所有地面未进行水泥抹面未找平等问题。大理东欣公司接到投诉后，于2019年5月10日向李思贤回复，公司工程部及物管公司配合于2019年1月3日对李思贤提出的问题已全部整改完毕，经李思贤查看对整改结果满意后开始办理交房手续，李思贤领取了大理东欣公司发的“银凰庄交房流程表”及“商品房质量保证书”和“商品房使用说明书”。2019年1月3日，李思贤交纳了金尚·银凰庄9幢4层9-1-401号商品房维修资金13473.18元。2019年5月16日，大理东欣公司和第三方云南俊发物业服务有限公司与李思贤投诉提出的问题进行协商，李思贤一直要求按投诉的要求处理，双方未达成一致意见，至今李思贤未实际接收所购商品房。2019年2月12日，大理海东开发管理委员会书面通知大理东欣公司海东新区内所有在建项目按要求停工。一审法院认为，大理东欣公司开发建设的“大理海东山地新城金尚·银凰庄商品房项目”（住宅部分）于2018年12月29日竣工，并经验收合格。大理东欣公司按约向各购房业主发出交房公告，李思贤查看房屋后，提出房屋存在不满意的问题，大理东欣公司进行了整改并通知李思贤再次查看无异议后，双方办理交房手续，李思贤领取了大理东欣公司发的“银凰庄交房流程表”及“商品房质量保证书”和“商品房使用说明书”，大理东欣公司已经履行交房程序。大理东欣公司开发建设的“大理海东山地新城金尚·银凰庄商品房项目”（住宅部分）在验收合格的情况下，李思贤、李琳琳未能提交充分证据证实该商品房存在质量问题的事实，仅凭自己的感观和目测认为所购房屋存在问题而拒接房屋不当，应承担举证不能的法律后果。故大理东欣公司已经履行交房程序，而李思贤、李琳琳以房屋存在问题而未接房，该逾期交房的责任在李思贤、李琳琳，该责任应由李思贤、李琳琳自行承担。为此，李思贤、李琳琳提出大理东欣公司未按合同完成施工，逾期交房，由大理东欣公司承担逾期交房违约责任的主张无事实和法律依据，不予支持。大理东欣公司开发建设的“大理海东山地新城金尚·银凰庄商品房项目”（住宅部分）已竣工验收，已具备交房条件，不属于海东新区内在建的停工项目，故大理东欣公司提出项目已全面停工，不能按合同约定的交房条件向李思贤、李琳琳履行交房义务不能成立，不予采纳。相应大理东欣公司提出解除双方订立的《商品房买卖合同》（预售）和判决返还李思贤、李琳琳购房款641866元的反诉请求，亦无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）大理东欣房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内将大理海东交付给原告（反诉被告）李思贤、李琳琳；二、驳回原告（反诉被告）李思贤、李琳琳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）大理东欣房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费10219元，由原告（反诉被告）李思贤、李琳琳承担。反诉案件受理费5109元（已减半收取），由被告（反诉原告）大理东欣房地产开发有限公司承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交载有2019年1月4日上诉人与俊发物业通话内容的视频两段，手机截图两张的光盘一张，欲证明俊发物业扣留了案涉房屋钥匙的事实。经质证，被上诉人认为该证据不属于新证据，且被上诉人并没有参与其中，故不发表质证意见。被上诉人提交案涉房屋《竣工验收备案表》复印件一份，欲证明在2020年3月6日由相关行政主管部门同意备案的事实。经质证，上诉人认为该证据真实、合法，但不能证明被上诉人不构成违约。本院认为，上诉人提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人提交的证据符合证据“三性”，予以采信。对一审认定的事实，除上诉人认为案涉房屋并未验收合格，验收合格的要件是竣工验收备案，被上诉人交房时不具备交房条件外，双方当事人对一审认定的其余事实均无异议。对一审判决认定事实中双方当事人无争议的事实，以及被上诉人公告通知业主于2019年1月1日至2019年1月3日办理交房手续时，案涉房屋已经五方责任主体验收合格，但被上诉人尚未取得《竣工验收备案表》的事实；2020年3月6日被上诉人取得案涉房屋《竣工验收备案表》的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人李思贤与被上诉人大理东欣公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效,对双方具有法律约束力。上诉人依照合同约定，分阶段付清购房款，被上诉人亦应依照合同约定交付具备交付条件的商品房。根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》关于商品房交付条件的约定以及相关法律规定，被上诉人交付商品房时应取得行政主管部门同意备案的《竣工验收备案表》。被上诉人通知上诉人接房时，虽然房屋已经五方责任主体验收合格，但未取得《竣工验收备案表》，不具备交房条件,构成违约，应承担违约责任。大理海东开发管理委员会于2019年2月12日向被上诉人案涉项目部出具《停工通知》，海东新区内所有项目已经停工，故被上诉人应承担的违约金应从双方合同约定的交房之日2018年12月31日的次日2019年1月1日起计算至2019年2月12日，共计71天，违约金为641866元×0.005%/天×60天+641866元×0.05%/天×11天=5456元。至于《停工通知》发布以后，被上诉人未能取得《竣工验收备案表》，并非被上诉人原因所致，直至2020年3月6日案涉房屋由相关行政主管部门同意备案，被上诉人在此期间不承担违约责任。上诉人主张被上诉人应支付违约金的计算方式、数额与双方合同的约定及海东项目开发政策变更导致的原因等案件事实相悖，本院不予采纳。综上所述，李思贤、李琳琳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3375号民事判决第一项、第三项；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3375号民事判决第二项；三、由大理东欣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向李思贤、李琳琳支付违约金5456.00元；四、驳回李思贤、李琳琳中的其他诉讼请求。二审案件受理费1477.00元，由上诉人李思贤、李琳琳负担1000.00元，由大理东欣房地产开发有限公司负担477.00元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年六月十八日书记员  王 芸