黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0603民初694号原告（反诉被告）：王艳影，女，1982年10月11日出生，汉族，住肇东市.委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。被告（反诉原告）:张斌，男，1984年10月7日出生，汉族，住大庆市龙凤区.委托诉讼代理人：谢春雷，黑龙江司洋律师事务所律师。原告（反诉被告）王艳影与被告（反诉原告）张斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王艳影委托诉讼代理人周超，被告（反诉原告）张斌及其委托诉讼代理人谢春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳影向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还定金5000元及支付违约金23600元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月19日，原告与被告及案外人大庆四方源房地产经纪有限公司（以下简称“四方源公司”）签订《房屋买卖居间服务合同》，约定由原告购买被告所有的位于大庆市龙凤区××路××号××室，房屋总价款为118000元，并在签订合同当日向被告张斌支付5000元定金。合同履行过程中，因原告无法办理贷款，所以原告希望按照合同约定以全款形式支付房屋差价款，在协商过程中，被告张斌明确表示此房不再出售给原告。经多次协商后，被告均拒绝，应属于被告违约。依据该合同第九条违约责任第一款约定“若甲方违反合同约定，乙方有权解除合同。甲方应向乙方双倍返还定金，退还其他已收房款，并按照总房价的20%向乙方支付违约金及赔偿给乙方造成其他损失”因此，被告应承担相应的违约金责任。现特向贵院提起诉讼，要求被告支付违约金，以维护原告合法权益。被告张斌辩称，被告不存在违约行为，签订合同后，被告积极履行合同，为履行合同做出很多准备，在租户没有到期的时候，退还租户租金将房屋腾出，为房屋的交付及过户做出充分的准备。原告一直以办理银行贷款，银行审件为理由，迟迟不予履行合同，不缴纳首付款及购房款。原告在起诉状中陈述，在合同履行过程中其要求变更合同的付款方式，当时原告要求被告先行过户，然后再支付房款，双方最终没有达成一致意见，没有对原合同进行变更，双方应按照原合同继续履行，且被告现在依然能履行原合同。合同在履行过程中系原告违约，原告无权诉被告返还定金及支付违约金。同时，按照法律规定，违约金和定金不能同时适用，并且原告起诉的违约金明显过高，即使被告存在违约，违约金应予以调整。反诉原告张斌向本院提出反诉请求：1、反诉被告王艳影支付反诉原告张斌违约金23600元、租金损失3300元；2、反诉诉讼费由反诉被告王艳影承担。事实与理由：反诉原、被告签订房屋买卖合同后，反诉被告王艳影未积极履行贷款审批义务，导致合同至今无法履行，且反诉原告张斌没有收到任何房款，反诉原告为履行合同进行腾房造成租金损失3300元。按合同约定，违约方应当支付合同价款的20%作为违约金，在反诉被告违约的情况下提出上述请求。反诉被告王艳影辩称，2020年1月4日，反诉原告在与反诉被告电话通话中明确告知不将涉案房屋卖给反诉被告，反诉原告是以事实行为解除合同，应属于反诉原告违约。反诉被告在该电话录音中明确告知反诉被告贷款资格有问题，无法贷款，愿意按合同约定对未能获取贷款以现金补齐差价的方式继续履行合同，但反诉原告明确拒绝。反诉原告违约，应承担合同约定的违约责任。原告王艳影为证实其主张向本院提供如下证据：证据一，房屋买卖·居间服务合同书复印件一份（与原件核对无异，原件退回），退费收据复印件一份，欲证明2019年10月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告所有的涉案房屋，房屋总价款为118000元；合同签订之日起送件日内，乙方将购房首付款18000元交付给丙方即案外人中介公司代为保管，并于过户或公证当日，由丙方代为支付给甲方；由于乙方正在办理二手房按揭贷款，剩余房款10万元待权利变更完毕后由银行转付甲方，若乙方未获贷款或者未能足额贷款，以现金补齐差价。原告依据合同约定，将首付款18000元支付给中介公司。现被告拒绝履行合同，属于违约，应承担相应的违约责任。经质证，被告称，对合同真实性无异议，对证明的问题有异议，原告仅陈述合同内容作为证明问题，但合同内容本身无法证实被告是否存在违约情况。同时，按照合同第6条第3款第6项的约定，因为原告需要贷款审批，所以双方具体过户时间以银行审批通过时间为准。在此过程中，原告及房屋中介一直没有办理审批事宜，导致合同至今无法履行，该中情况系原告违约造成，并非被告违约。关于首付款退费收据，因系复印件，无法核对真实性，并且该票据仅记载了原告姓名，充其量算原告当事人陈述，且该票据既然是退费票据，那么应该有房屋中介或者被告收到首付款的收据进行佐证，才可以证实原告支付了首付款。合同履行过程中，被告将各种证件交付原告和房产中介后，被告一直没有收到原告首付款，而且房屋中介也没有通知被告是否收到原告首付款。该票据仅有原告姓名不排除原告书写后或者其他人书写后其本人签名而将其解释为已经履行了支付首付款的义务，所以该票据不真实，原告没有支付首付款，原告存在违约行为。证据二，四方源房产买卖专用收据一份，欲证明结合证据一的买卖合同最后一页收条及本收据，证实原告已经按照合同约定将首付款支付给合同约定的代收人，原告无违约情形。经质证，被告称，对真实性及证明的问题均有异议，该收据没有出具日期，没有交款人，与证据一中的数额不符，该票据证实不了交款人系原告，也证实不了交款日期为合同签订之日起到送件日期间内。证据三，录音一份（当庭播放原始载体，留存光盘一张），欲证明2020年1月4日原告与被告进行沟通，因原告资格问题无法办理贷款，在合同期内与被告协商以全款方式购买，但被告明确表示不再将房屋卖给原告，应属于违约。经质证，被告称，对真实性没有异议，对证明问题有异议，结合起诉状中原告关于变更合同款支付事宜的陈述，能够证明双方之间因为购房款的支付确实存在一些争议进行协商，但是没有协商成。被告在电话中陈述房屋不进行出卖并不是指不按照原合同履行出卖，而是指被告不同意原告提出的原告先过户再支付其余房款不进行银行贷款这一要求，所以当时陈述的内容是不想卖了，加之合同在履行过程中原告及房屋中介迟迟不予办理银行审批事宜，却三番五次与被告协商对合同进行各种变更。从录音中也能明确听出来，在录音之前，被告与中介公司之间一直沟通房屋买卖履行事宜，被告是想积极履行原合同。对于双方没有变更成的合同，是否变更是否履行与原合同中的权利义务并无关联，也不可以因为没有变更成或者因为原告要求变更而不进行变更就视为违反原合同，被告不存在违约情形，且现在依旧可以履行原合同。反诉原告张斌为证实其主张向本院提供如下证据：证据一，房屋买卖·居间服务合同书复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明该合同第6条明确约定，在合同签订后，送件日之内原告支付首付款18000元，但是原告提交的证据无法证实是在送件日内交付款项。虽然该条第3款第1项约定了过户日期，但第6项中明确写明因银行贷款审批时间不固定，具体过户时间以银行审批通过为准，如银行审批期间延长，则过户时间顺延，各方互不承担违约责任，本合同继续生效，房屋至今未过户系原告银行贷款未审批完成，原告存在违约情形。同时，如是银行贷款被告对收取购房款是有一定的保证的，能够顺利得到购房款，而如果变更为原告要求的不进行贷款，被告先过户原告后支付房款，那么被告收取购房款是没有任何保障的，而且当初签订合同时，是原告明确表示可以进行贷款，所以被告才同意分期付款签订此合同，如当初原告就要求先过户并全款支付，那么被告肯定选择同时履行，由原告将钱款支付被告的同时进行过户，否则不会同原告签订合同，所以原告没能履行原合同义务系原告违约，被告不存在违约。经质证，原告称，原告提供的证据一、证据二能证实交付首付款的情况，依据合同第6条第3款第（3）项，原告未获取贷款的情况下可以现金补齐差价，因此不存在变更合同的问题，并且被告电话中明确不将房屋卖给原告，已构成根本违约。证据二，被告与租户“你好阳光”、四方源人事经理的微信聊天记录截图一份（与手机微信信息核对无误），欲证明被告为了履行合同已经与租户协议解除租赁合同，并且于2019年12月15日腾房完成，被告将剩余租金3300元退还租户。2019年12月15日，被告与四方源人事经理微信聊天记录，该证据是在被告无法联系到原告以及中介业务员迟春姝情况下，与经理反应业务员无法联系以及房屋无法履行的事宜。在与经理联系后，业务员才联系被告，并谎称带银行人员进行验房，但实际该业务员并没有带任何银行人员验房，该两份证据能完全说明被告为履行合同做出了积极的履行行为，合同中记载的原告电话实际上是业务员的电话，导致被告始终联系不到原告，业务员也不配合联系。经质证，原告称，因该组证据无法体现对方身份，同时该证据与本案无关，不能证实被告主张。本院认为，王艳影提交证据一中的退费收据系复印件，不予采信。对王艳影与张斌提交的其他证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月19日，原告（反诉被告）王艳影与被告（反诉原告）张斌及案外人四方源公司签订《房屋买卖·居间服务合同书》一份，合同约定王艳影购买张斌所有的大庆市龙凤区××路××号××室房屋，房屋总价款为118000元；王艳影最迟至合同签订之日支付定金5000元；于2020年1月17日之前办理过户手续或公证手续；合同签订之日起送件日内王艳影需将首付款18000交由四方源公司代为保管，并于过户或公证当天由四方源公司支付张斌；由于王艳影正在办理二手房按揭贷款，剩余房款100000元待权利变更完毕后由银行转付张斌，若王艳影未获得贷款或未能足额贷款的以现金补齐差额。王艳影于签订合同当日支付定金5000元，后又支付首付款13000元，上述18000元均交由四方源公司代为保管。本院认为，原告（反诉被告）王艳影与被告（反诉原告）张斌签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，原、被告均应恪守合同义务。在合同的履行过程中，王艳影因无法办理贷款，要求按照合同约定以现金补齐差额部分的房款，根据王艳影提交的录音内容，张斌同意但要求王艳影先支付房款再办理过户，而王艳影担心过不了户未先付房款。即在合同的履行过程中，原、被告双方对支付房屋尾款和办理过户手续的先后顺序及具体操作流程、事项未形成一致意见。房款的支付及过户手续的办理是履行房屋买卖合同的重要内容，原、被告对此不能达成补充协议或形成统一的变更意见，这导致买卖合同无法继续履行。在这种情况下，张斌表示不再出卖房屋，王艳影亦另行购买房屋，双方系以自己的行为表达了解除买卖合同的意思表示。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原、被告对买卖合同的解除均不存在过错或违约行为，双方亦未提供证据证实对方存在其他违约行为。综上，本院对王艳影及张斌主张对方违约，并提起的本诉及反诉诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王艳影的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张斌的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取320元，由原告（反诉被告）王艳影负担；反诉案件受理费减半收取237元，由被告（反诉原告）张斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇二〇年六月二十九日书记员 徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。