安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初548号 原告：谢清和，男，1966年2月22日出生，汉族，住含山县。 委托诉讼代理人：娄立群，男，1961年9月7日出生，汉族，住含山县，系原告所在社区推荐诉讼代理人。 被告：马克兰，女，1974年9月8日出生，汉族，住含山县。 委托诉讼代理人：张明云，安徽铭盛律师事务所律师。 第三人：王昌来，男，1962年2月22日出生，汉族，住含山县。 原告谢清和诉被告马克兰，第三人王昌来执行异议之诉一案，于2020年4月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行审理。原告谢清和及其委托诉讼代理人娄立群、被告马克兰及其委托诉讼代理人张明云、第三人王昌来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢清和诉讼请求：1、解除对皖（2019）巢湖市不动产权xx号房屋（位于巢湖市城市之光Ｈ15号楼1××号，以下简称“1××号房”）的查封，立即停止对该房屋的强制执行；2、马克兰承担本案诉讼费。事实和理由:马克兰因与王昌来民间借贷纠纷一案,2019年7月22日向含山县人民法院“以下简称“含山法院””提出财产保全申请。含山法院根据马克兰的请求作出（2019）皖0522民初1988号民事裁定,查封了1××号房。2020年3月6日,谢清和对马克兰申请查封1××号房屋提出异议。2020年4月1日,含山法院作出（2020）皖0522执异15号执行裁定书,驳回谢清和的异议请求。谢清和认为自己的执行异议依法成立,应予支持。理由:一、谢清和是1××号房的权利人,谢清和的权利具有合法性与真实性。1、1××号房原产权人为王昌来。2018年4月8日,王昌来将1××号房以70万元的价格出售给谢清和,双方签订了《房屋买卖协议书》。谢清和向王昌来支付了全部70万元购房款。2、2019年5月24日,谢清和同王昌来到巢湖市不动产登记（交易）中心办理了1××号房产权过户登记手续。3、2019年5月24日,王昌来将1××号房交付谢清和占有。谢清和将1××号房继续出租给原承租人,并收取了第1年的租金。综上,谢清和同王昌来签订了合法有效的《房屋买卖协议书》（含《巢湖市存量商品房买卖合同》）,支付了全部的购房款,实际占有了该房,已经向不动产登记（交易）中心申请办理该房屋的产权过户登记手续。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,谢清和为1××号房的权利人。二、马克兰申请对1××号房屋进行财产保全（查封）,侵害了谢清和合法权益。谢清和的权利能够排除执行。1、马克兰申请对1××号房进行财产保全时,1××号房的权利人已经不是王昌来而是谢清和。谢清和获取1××号房屋权利的时间,是在马克兰申请财产保全（2019年7月22日）之前。2、皖（2019）巢湖市不动产权5455180号不动产权证书,不能作为认定1××号房权利人为王昌来的依据。3、巢湖市不动产登记（交易）中心没有向某和颁发新的不动产权证书,是马克兰申请财产保全所致,故不能据此否定谢清和为1××号房权利人。4、马克兰申请对1××号房进行财产保全,侵害了谢清和的合法权益。 马克兰答辩：谢清和并非案涉房屋的权利人。理由：1、案涉房屋仍然登记在王昌来名下；2、《房屋买卖协议书》从签订的协议书由手工填写、房屋共有产权人没有签字、买卖双方银行交易流水除房款外还有其他资金往来、房屋没有按协议确定的交付时间交付等存在多处疑点，不具有真实性和合法性；3、《巢湖市存量商品房买卖合同》及办理转移登记手续的行为，不具有真实性、合法性。首先案涉房屋谢清和在该合同中登记总价款为30万元，明显低于市场价格；其次谢清和在提交申请转移登记手续材料中没有缴纳税费的凭证，无法获得巢湖市不动产登记中心的许可；再其次法院查封案涉房产距离谢清和与王昌来第一份房屋买卖协议签订时间为一年多，据谢清和申请不动产登记时间近两个月，不动产转移登记办理时间不超过30个工作日，不能过户的原因应当属于谢清和。4、谢清和不能证明于2019年5月24日占有案涉房屋。《房屋租赁协议》真实性存疑：2018年4月8日谢清和已经付清房款，房屋应立即交付，王昌来为什么还有权利收取案涉房屋的房租至2019年7月；房屋承租人房租费两次转账时间均发生在法院查封之后，谢清和不能据此主张在法院查封之前实际占有了房屋。 王昌来答辩：王昌来和谢清和确实在2018年签署了《房屋买卖合同》，当时之所以没有办理过户，是因为王昌来把购房款挪用了，王昌来老婆跟王昌来吵，所以导致过户拖了一段时间；至于房租，因为还没有过户，一直都是王昌来老婆去收，但2018至2019年这一年度的房屋租金王昌来私下给谢清和了；2019年3月份王昌来和妻子办理了离婚手续，王昌来才和谢清和到房产交易中心申请过户，又因为房产交易中心让王昌来要购房发票，该房系拆迁安置房没有购房发票，所以耽误了时间没能过户。 为证明自己的主张，谢清和向法庭提供证据如下： 证据一：谢清和的身份证，证明谢清和身份信息和适格主体资格。 证据二：房屋买卖协议书和11××95号（原房产证号11××95号）房产证；证明2018年4月8日，王昌来将1××号房屋出售给谢清和，房屋价款为70万元。 证据三：中国银行交易流水明细清单，证明2018年4月8日，谢清和将70万元购房款交付王昌来。 证据四：《存量房买卖合同》、1××号房产证、查档证明、不动产登记申请书、询问笔录和身份证（王昌来、谢清和），证明：1、2019年5月24日，王昌来同谢清和向巢湖市不动产登记（交易）中心申请办理1××号房屋的产权过户登记手续，提交了相关法律文件；2、谢清和办理1××号房产权过户登记手续的时间，在马克兰2019年7月22日申请对1××号房进行财产保全之前；3、谢清和对1××号房的权利具有合法性与真实性，该权利能够排除执行；4、谢清和与王昌来签订《存量房买卖合同》时很随意，过户时的税费是按评估收费的，不是按购房款的价格。 证据五：房屋租赁协议及收支记录一份，证明：1、谢清和于2019年5月24日占有了1××号房；2、谢清和已将1××号房出租给该房屋的原承租人，并且收取了第一年的租金；3、谢清和是1××号房的权利人。 证据六：（2020）皖0522执异15号执行裁定书，证明谢清和已经提出了执行异议。 证据七：2018年4月7日谢清和和王昌来之间100000元的银行交易流水，证明谢清和和王昌来除了1××号房屋的买卖之外，还有其他的经济往来，这个同70万元的购房款没有任何关系，马克兰说这70万元非购房款的说法不成立。 证据八：谢清和申请证人郑某出庭证明，1、2019年5月24日，谢清和及王昌来已告知证人及案涉房屋原承租人，案涉房屋已经买卖，谢清和是新的房东；2、2019年6月18日，谢清和与证人所签的房屋租赁协议是真实的；3、证人向某和所汇1.8万元系案涉房屋的租金。 马克兰对谢清和举证的质证意见： 对证据一、六：三性无异议。 对证据二：房屋买卖协议的三性不予认可。1、从字迹上看，该份协议后期补签的可能性非常大，有关房屋的坐落、面积和购房款都是手工填写，不符合合同的形式要件，不符合审慎交易原则，卖方是单方签字，未经共有人同意，违背常理，合同的第三条和第五条均约定，房款一次性付清后，房屋就交付给买方，与实际情况不符，协议中没有提到租赁一事，综合分析，该份协议疑点重重，不具有真实性、合法性；2、对11××95号房产证的真实性无异议，但房产证共有情况一栏，注明是共同共有，而买卖协议上却没有另一个共有人的签字。 对证据三：真实性无异议，但与本案无关联性，也不能达到谢清和的证明目的，仅能证明2018年4月8日谢清和与王昌来之间有70万元的往来款，但并不能证明就是购房款。 对证据四：1、存量房买卖合同的三性不予认可，这份合同房款是30万元，明显低于市场价格，且未约定办理转移登记的时间；2、对1××号房屋（皖2019巢湖市不动产权5455180号）的房产证和王昌来、谢清和两人身份证的真实性均无异议；3、对查档证明的真实性无异议，但只能证明案涉房屋的产权人是王昌来；4、对询问笔录和不动产登记申请书均不予认可，不同意谢清和的证明目的，因为《存量房买房合同》不具有真实性和合法性，同时没有看到缴纳税费的凭据。 对证据五：三性均有异议。该份协议的真实性有待查明，这份协议是2019年6月18日签订的，而王昌来依然收取2019年6月和7月两个月的房租，推定王昌来仍然是权利人。 对证据七的三性不发表意见，因为该证据的提交超过了举证期限。 对证据八：证人证言真实性有异议。1、根据法庭调查，证人和本案王昌来互不相识；2、租赁协议不真实，王昌来没有收取2019年6月和7月的租金；3、证人证言系孤证。 王昌来对谢清和举证的质证意见：对谢清和提交的七组证据无异议。1、该房屋的买卖是真实的，不存在马克兰所说的补签合同；2、关于房租问题，因为房租一收就是一年的，2018年收的房租（2018-2019年度）私下已经给谢清和了；3、购房合同为什么填写30万元问题，是过户时工作人员说随便填，谢清和填多少都无所谓，所以就填了30万元；4、2019年5月已经带谢清和与郑某签订了房屋租赁合同，告知了承租人现在的房屋所有人是谢清和。5、与证人不认识，与原承租人只是在2019年5月24日和谢清和到房产交易中心的时候打电话，告知原承租人房屋已经卖给谢清和了，后期有什么问题直接联系谢清和。 马克兰向法庭提供证据如下： 证据一：申请含山法院调取的谢清和与王昌来银行交易流水明细，证明：谢清和与王昌来于2018年4月8日以来资金往来频繁，谢清和主张2018年4月8日汇给王昌来的70万元为购房款不能采信。 证据二：含山县民政局调取的离婚登记审查处理表、离婚协议书各一份，证明：王昌来与卫胡萍（原妻）于2019年3月13日离婚，之前卫胡萍作为房屋共有人没有在案涉房屋买卖协议上签字，违背法律和常理。 谢清和对马克兰举证的质证意见： 对证据一：真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，该流水只能反映谢清和向王昌来支付了70万元购房款之外，双方有其他资金往来，该流水不具有否定2018年4月8日的70万元属于购房款的证明效力，马克兰如认为该70万元非购房款，应当就此进行举证； 对证据二：真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，案涉1××号房已经通过产权变更的形式变更为王昌来单独所有，卫胡萍无需签字，即使在产权共有阶段，卫胡萍未在购房协议上签字，但不代表卫胡萍不同意出售该房屋，作为买方谢清和有理由相信王昌来有处置权；该协议的签订和签订之后实际履行是两回事，卫胡萍作为共有人可以在产权登记阶段表达共有人同意出售的意愿，卫胡萍已经通过变更产权的形式同意出售案涉房屋的意思。 王昌来对马克兰举证的质证意见：对两组证据的真实性无异议，但与谢清和其他经济往来与房款没有任何关系；当时前妻卫胡萍是同意卖这个房子的，之所有没有过户是因为王昌来挪用了购房款，导致前妻卫胡萍没有签字。 王昌来未向法庭出示相关证据。 通过谢清和、马克兰、王昌来的举证、质证，本院对三方没有异议的证据予以认定，并记录在卷。对有异议的证据作如下分析：一、关于谢清和举证的2018年4月8日王昌来与谢清和签订的《房屋买卖协议书》真实性、合法性、关联性问题。《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式；合同的内容一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法；案涉《房屋买卖协议书》采用了书面形式，由买卖双方共同协商约定涉案房屋具体位置、面积、买卖价款、付款时间方式、房屋交付时间、产权登记过户手续、违约责任，经买卖双方签名；本院认为该《房屋买卖协议书》从形式到内容均没有违反法律规定，对该证据三性应当予以认定。二、关于谢清和举证中国银行交易流水明细清单，证明2018年4月8日，谢清和将70万元购房款交付王昌来的事实。本院认为该证据与涉案房屋买卖具有关联性，是涉案房屋买卖协议履行的重要内容，与《房屋买卖协议书》约定的一次性付款70万元房款相吻合；马克兰只是猜测认为该笔转账是谢清和与王昌来之间其它资金往来，并没有充分证据证明该笔转账非购房款；本院对该证据的关联性予以认定。三、关于谢清和举证的《巢湖市存量房买卖合同》三性问题。本院认为谢清和在巢湖市不动产登记（交易）中心调取的查档证明、不动产登记申请书、询问笔录、《巢湖市存量房买卖合同》一组证据，《巢湖市存量房买卖合同》是房产登记机关提供的格式合同，有买卖双方依据买卖协议共同填写，为办理产权登记的必要程序；从谢清和与王昌来填写该合同的内容看，与《房屋买卖协议书》主要内容基本一致，房屋价款填写30万元与协议约定的70万元不相一致，根据日常生活经验判断结合王昌来、谢清和当庭陈述，是为了少交房屋买卖契税，实际计算契税也不可能依据填写的价格计算；马克兰也没有提供相反证据证明《巢湖市存量房买卖合同》是虚假的；本院对《巢湖市存量房买卖合同》的证据三性予以认定，能够证明谢清和与王昌来到房产登记部门申请办理产权变更登记手续行为。四、关于谢清和举证的《房屋租赁协议》证据三性问题。马克兰认为该协议的真实性有待查明，郑某在租赁合同上签名与庭审笔录签名非同一人书写，并于2020年5月25日向本院递交对郑某在租赁合同上的签名进行笔迹鉴定，本院依法准予鉴定申请并向其他诉讼参与人发出司法鉴定通知；通知后谢清和在本院询问中陈述租赁合同上郑某签名系郑某委托何志友签的；本院认为谢清和举证的《房屋租赁协议》，承租人郑某签名非本人书写，也没有证据证明郑某系委托他人代为签名，在法庭作证郑某陈述系本人签名，与事实不符，本院对该证据真实性不予认定。五、谢清和举证2018年4月7日和王昌来之间100000元的银行交易流水凭证问题。马克兰认为该证据超过了举证期限，不予质证；本院因该证据在举证期限内未向法庭提交，不予认定。六、关于马克兰举证的谢清和与王昌来2018年4月8日以来银行交易流水明细与本案关联性问题。本院认为，该银行交易流水只能证明王昌来与谢清和除70万元购房款交易外，还有其他经济往来，与本案不具有关联性。七、关于马克兰举证的在含山县民政局调取的王昌来与卫胡萍离婚登记审查处理表、离婚协议书与本案关联性问题。本院认为案涉房屋在王昌来与谢清和签订《房屋买卖协议书》时属于王昌来与卫胡萍共有，根据离婚登记审查处理表、离婚协议书，能够证明签订《房屋买卖协议书》时，没有卫胡萍的签字合同尚未成立，与本案具有关联性。 综合上述分析认定，结合庭审中当事人陈述，认定事实如下： 2018年4月8日,王昌来将与妻子卫胡萍共有的1××号房出售给谢清和,王昌来与谢清和签订了《房屋买卖协议书》。协议书约定主要内容：案涉房屋建筑面积为66.22㎡；成交价格为700000元，一次性付款；出卖人收到全额房款后将房屋交给买受人；出卖人提供产权过户相关证件帮助买受人登记过户，一切费用均由买受人承担。合同签订当日，谢清和将70万元购房款通过银行转账支付给王昌来。2019年3月13日王昌来与卫胡萍离婚，2019年5月13日王昌来将案涉房屋产权变更为个人独有。2019年5月24日王昌来与谢清和到巢湖市不动产登记中心办理产权变更登记，因未实际缴纳契税，未完成变更登记。2019年7月22日本院在审理马克兰诉王昌来（2019）皖0522民初1988号民间借贷纠纷一案中,根据马克兰的诉讼保全申请作出诉讼保全裁定,并于2019年7月22日查封了王昌来位于巢湖市城市之光Ｈ15号楼1××号房。2020年3月6日,谢清和对马克兰申请查封1××号房屋提出执行异议。2020年4月1日,本院作出（2020）皖0522执异15号执行裁定书,驳回谢清和的异议请求。 审理中，谢清和向法庭举证出示了，2019年6月18日谢清和与郑某签订的《房屋租赁协议》。该协议约定主要内容：1××号房继续租给郑某使用；租赁期自2019年6月18日至2021年8月18日；第一年房租18000元，房租一次性付清，第一年房租从2019年8月支付…；本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字后生效。2020年8月3日、4日郑某通过微信分别转账10000元、8000元给谢清和。该《房屋租赁协议》，庭后经本院查明郑某的签名并非本人所写。 本院认为，案涉房产为王昌来所有，谢清和与王昌来签订了《房屋买卖协议书》，并交付了全部购房款，在未完成买受房产产权变更登记过程中，被本院诉讼保全查封。谢清和与王昌来签订的《房屋买卖协议书》，在王昌来将案涉房屋产权变更为独有之后依法成立、合法有效；合同签订后，谢清和已支付了全部价款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释，本案争议焦点：1、在本院查封前，谢清和是否已合法占有案涉房产；2、未办理案涉房产产权过户，是否谢清和自身原因。关于谢清和是否已合法占有房产问题：谢清和虽然在庭审中出示了《房屋租赁协议》，意欲证明已合法占有案涉房产，但经本院查明协议非承租人本人签名，也没有证据证明系承租人委托他人代签；《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，故该《房屋租赁协议》依法未成立；庭审中，王昌来陈述在办理案涉房屋产权登记申请时，曾打电话告知原承租人房屋已卖给谢清和，但谢清和未能提供相应证据证明王昌来与原承租人解除了租赁关系，并且证明谢清和与原承租人建立了新的租赁关系；综上，在本院查封前，谢清和并未合法占有案涉房产。关于未办理案涉房产产权过户，是否谢清和自身原因问题：2018年4月8日谢清和与王昌来签订了《房屋买卖协议书》，2019年5月13日王昌来将案涉房屋产权变更为个人独有，2019年5月24日谢清和与王昌来到巢湖不动产登记（交易）中心办理了产权变更登记网签，只要谢清和按照相关规定及时缴纳契税，便能完成变更登记；直至2019年7月22日本院查封案涉房产，谢清和应有充足时间按照《房屋买卖协议书》约定履行交纳契税义务、办理产权变更登记；未办理案涉房产产权过户，应当属于谢清和自身原因。综合上述分析，谢清和虽然与王昌来就案涉房屋买卖签订了协议，同时支付了全部房款，但尚未合法占有案涉房产，在有条件办理案涉房产变更登记情况下没有办理变更登记，依法不具有排除法院执行的权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回谢清和的诉讼请求。 本案诉讼费10800元，由谢清和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  胡成全 人民陪审员  邵和凤 人民陪审员  洪求兵 二〇二〇年六月三日 书 记 员  肖贤巧 附案涉法律法规规定： 《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。