北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3978号原告：奥王鑫鹏（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：田雨朋，总经理。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。原告奥王鑫鹏（北京）科技有限公司（以下简称原告）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐春林，被告的委托诉讼代理人唐薇、隋清蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期支付房款的银行利息（2018年9月8日至2019年9月18日，逾期376日，以10180932元为本金，按同期银行贷款利率4.35%计算）456217元；2、判令被告支付原告违约金305427.96元（以购房款10180932元为基数，按3%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年6月16日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），由原告购买被告位于北京市富力惠兰美居项目商业楼盘E12-104号房屋，面积为158.01平方米，房屋总价款为10170121元，印花税5086元。原告因逾期付款，依据《预售合同》第十一条第一款第二项的规定，向被告按日万分之二的标准支付了5725元的违约金，说明《预售合同》对双方具有约束力。原告分六次向被告支付了全部购房款。2018年4月4日，原告前往被告处办理网签手续及收房手续，但被告却告知原告因为涉案项目涉及到期房转现，无法办理网签手续，也无法向原告交付房屋，让原告等待。三个月后，原告多次联系被告销售人员要求办理网签并交付房屋，被告依然无法办理网签手续，更无法给原告确定办理网签即交付房屋的期限。2018年9月7日，原告前往被告处申请退房并填写了《退房申请报告》，被告同意退房，并承诺原告自退房申请提交之日起90日内退还原告购房款，但被告却于2019年9月18日才分四次将购房款本金退还给原告。被告提交的退房申请书上明确记载了退房的原因系被告是因办理期转现，短期内无法完成网签。依《预售合同》第十四条第一款第二项的规定，逾期交房超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金。原告方认为，被告迟延交付房屋的行为已构成根本违约，应承担违约责任，同时被告未按约定及时退还原告购房款的行为理应支付同期银行贷款利息。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，首先，原被告之间未签订《预售合同》，仅签订了《北京惠兰美居商品房认购书》（以下简称《认购书》），后原告又出具变更申请书、签订付款明细单，商品房买卖关系事实上成立，但未能订立《预售合同》，因此对于交付房屋的时间双方并无明确约定，原告也未能提供任何证据证明交付房屋的明确时间，因此被告不可能存在逾期交房的情况，不应承担逾期交房的违约责任。其次，原告自愿申请退房，原被告协商一致解除合同，被告不存在违约行为。2017年3月18日原告的法定代表人田雨朋与被告签订《认购书》，约定购买涉案房屋，同年6月16日将涉案房屋更名给原告，原告陆续交纳房款10170121元，印花税5086元，逾期付款违约金5725元，刷卡手续费50元。被告收取原告逾期缴纳房款违约金5725元，是按照付款明细单的约定，按所欠款项每日万分之二的标准计收滞纳金。后原告因自身原因向被告申请退房，并承诺自愿负担刷卡手续费。被告收到原告的退房申请后，就退款金额、是否减免违约责任及相应费用进行了沟通，协商一致后解除合同。被告按照双方协商情况，于2019年9月18日分四笔在扣除原告承担的50元刷卡手续费后，将原告已付款10180882元全部退还原告指定账户。退房申请报告确系被告打印，但其内容并非被告单方决定，退房申请报告的性质为原告向被告提出解除合同的要约，合同解除系双方协商一致解除，并非被告违约导致。再次，原告要求被告支付逾期退还房款的银行利息无事实和法律依据。双方在协商解除房屋买卖合同过程中，未约定退款期限及逾期退款的违约责任，原告无权要求被告承担逾期退还房款的银行利息。原告提出退房申请后，双方仍就退房问题进行反复磋商，直至2019年9月18日退还房款，买卖合同解除，故原告要求被告在2018年9月7日之后90日内退还房款并无任何事实和法律依据。退一步说，即便按照原告所述，应自原告提交退房申请之日起90日内退还房款，被告逾期付款时间也应当自超过90日开始计算，原告要求自2018年9月8日提交申请之日起即开始计算银行利息明显缺乏事实依据。最后，原告要求被告支付购房款3%的违约金无事实和法律依据。原被告签署的《认购书》未预定交房时间，双方也并未对交房时间有过其他约定，被告不存在逾期交房的行为。关于预售许可证是否过期，涉案楼盘于2015年10月22日取得预售许可证，被告于2016年12月22日办理完毕竣工验收备案，《认购书》订立时预售许可证未过期。后预售许可证到期，被告开始办理涉案楼盘的期房转现房销售许可，直至2018年10月18日获得商品房现房销售备案证明。在签订变更申请书时，原告同时向被告出具承诺书，证明其对该项目预售许可证过期情况知晓，并自愿承担无法办理后续手续的法律责任，并非像原告所述，其在解除合同后才知道，故被告无过错。综上，被告并无违约行为，不应承担违约责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，原告的法定代表人田雨朋与被告签订《认购书》，约定田雨朋购买被告开发的富力惠兰美居-E12#楼-104号房屋，房屋用途为商铺，建筑面积158.01平方米，购房款为10170121元，签署《认购书》时交付定金5万元，购房款从2017年4月18日至2018年4月18日分六笔付清。同年6月16日，田雨朋向被告申请将涉案房屋更名给原告，交付的5万元定金转为原告购买涉案房屋的定金。当日，原告向被告出具承诺书，载明：“由于该项目预售证过期，现本人申请与贵司签订纸版《北京市商品房预售合同》，截止到2017年06月16日已缴纳房款??1085886元，本人承诺在贵司通知网签之日起7个工作日内与贵司签订网签《北京市商品房现房合同》。如因此产生的一切法律责任及无法办理后续手续而产生的损失，本人自愿承担与贵司无关。”2018年9月7日，原告向被告提交退房申请报告，主要内容为：原告于2017年6月16日与被告签订了《预售合同》，向被告购买富力惠兰美居E12-104号房屋，面积158.01平方米，总金额10170121元，已缴纳款项10180932元（含房款10170121元，印花税5086元，逾期付款违约金5725元），该商铺因办理期转现，短期内无法完成网签，现申请退房，同时申请免除退楼违约金10%，原告自愿承担由此产生的刷卡手续费，已向政府部门缴纳的费用及退房所需费用将全部由原告承担，原告保证配合被告办理退房及解除登记等手续，否则自愿按约定向被告支付违约金。2019年9月18日，被告在扣除50元刷卡手续费后，按照原告提供的账户，分四笔共向原告支付10180882元。庭审中，原告主张其于2017年6月16日将加盖原告公章的《预售合同》交给被告销售人员，且原告在向被告的销售人员提交《退房申请报告》时，被告的销售人员也承诺自退房申请提交之日起90内退还购房款，被告对原告的主张不予认可，认为原告退房系由于自身原因，双方对于房屋交付时间、购房款的退款时间均未进行约定。另查，涉案房屋于2016年12月22日进行竣工验收备案，该房屋的预售许可证有效期为2015年10月22日起至取得竣工备案表之日起四个月内。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方争议的焦点主要为以下三点：一是原被告之间是否签订了《预售合同》；二是被告是否应承担逾期交付房屋的违约责任；三是被告是否应向原告支付逾期退还购房款利息。第一，关于原被告双方是否签订了《预售合同》。原被告对于双方之间存在房屋买卖关系并无争议，但原告主张其于2017年6月16日将加盖原告公章的《预售合同》交给被告销售人员盖章，在给付购房款的过程中，原告因为逾期付款，按照逾期金额每日万分之二的标准向被告支付了滞纳金，该标准与原告提供的案外人北京恒润捷瑞科技发展有限公司与被告签订的《预售合同》第十一条第一款中约定的逾期付款违约金的支付标准相同，且在被告制作的加盖原告公章的《退房申请报告》中也记载原告于2017年6月16日与被告签订《预售合同》，综合以上原因，原告认为原告与被告之间签订了《预售合同》。本院对原告的此项主张不予认可，主要理由为：首先，原告未向本院提交相应的证据材料，证明其于2017年6月16日将加盖原告公章的《预售合同》交给被告销售人员且被告已在该《预售合同》上加盖公章；其次，原告按照每日万分之二的标准向被告支付逾期付款违约金，该违约金支付标准在双方签订的付款明细单中已进行约定；最后，《退房申请报告》虽为被告制作，但《退房申请报告》中的“本人于年月日与贵公司签订了《北京市商品房预售合同》”部分为制式部分，并不能当然证明双方已经签订了《预售合同》。第二，被告是否应承担逾期交付房屋的违约责任。原被告之间虽然存在房屋买卖关系，但现有证据材料并不能证明双方约定了房屋交付时间，且在2017年6月16日，原告向被告出具的《承诺书》中，原告已说明其对涉案房屋预售许可证过期这一情形是知晓的，原告承诺与被告签订《北京市商品房现房销售合同》并自愿承担一切法律责任。后由于涉案房屋办理期房转现房销售许可，短期内无法完成网签，原告向被告申请退房，被告同意退房，双方的房屋买卖关系已经解除。故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任并无事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于被告是否应向原告支付逾期退还购房款的利息。原告于2018年9月7日向被告提交了《退房申请报告》，因《退房申请报告》系由被告制作，被告于当日接收了《退房申请报告》，应视为双方协商一致解除了房屋买卖关系。现有证据材料虽不能证明双方对退还购房款的时间进行了约定，但被告应在合理的期限内将购房款退还原告。原告主张被告应自收到《退房申请报告》之日起90日内退还原告购房款，本院综合本案情况认为，原告已为被告退还购房款提供了必要的准备时间，原告的此项主张并无不妥，被告未在合理期限内退还原告购房款，给原告造成了利息损失，理应承担赔偿责任。故本院对原告要求被告支付逾期退还购房款利息的主张予以支持。由于原告自愿承担50元刷卡手续费，且2019年8月20日中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已取消，故应以10180882元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年12月7日起至2019年8月19日的利息，并以10180882元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算自2019年8月20日至2019年9月18日的利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付奥王鑫鹏（北京）科技有限公司逾期退还购房款利息346177.88元；二、驳回奥王鑫鹏（北京）科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5708元，由奥王鑫鹏（北京）科技有限公司负担3110元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担2598元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年六月三十日法官助理  吕 永书 记 员  田子佳