江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异25号异议人（案外人）：张桥英，女，1957年2月15日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师，一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴芬，女，1989年11月20日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，系该公司员工，一般代理。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲借款合同纠纷一案过程中，案外人张桥英对本院查封遂川县地块富景新天地小区13栋1-601房、13栋1-1502房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张桥英称，请求撤销本院（2019）赣08执恢16号通知，中止对遂川县地块富景新天地小区13栋1-601房、13栋1-1502房的拍卖等执行措施。事实和理由：张桥英于2014年出借了120万元给遂川富景公司的法定代表人王满生，一年后王满生未还借款。张桥英遂与遂川富景公司达成协议，以借款本息冲抵13栋1-601房、13栋1-1502房以及1栋4层商铺25号的购房款，该120万元的借条由遂川富景公司收回，遂川富景公司还就仍未还清的借款本息向张桥英出具了28385元的欠条，张桥英应为已全款支付了案涉房产的房款，案涉房产也已经交付，应归张桥英所有。但因遂川富景公司工作失误，该房产未能及时办理房屋登记备案、办证，导致被法院查封，不得拍卖。张桥英向本院提交了其与遂川富景公司就案涉房产签订的《商品房认购协议》、遂川富景公司出具的收款收据、银行转账明细、遂川富景公司出具的情况说明，以及预存电费、沙费、水电入户费收据等材料。申请执行人红岭创投公司称，张桥英与遂川富景公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，其异议没有事实和法律依据，其提交的证据不应认可。生效法律文书已经明确红岭创投公司对案涉房屋享有抵押权，可以优先受偿。被执行人遂川富景公司称，张桥英所说的情况属实，张桥英的借款本息已经冲抵了案涉房款，遂川富景公司收回120万元的借条后已经销毁，只留存了商品房认购协议和收据。被执行人江西富景公司、王满生、林秋莲未到庭发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，由本院审理、执行。本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投电子商务股份有限公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景房地产开发有限公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投电子商务股份有限公司对拍卖、变卖遂川富景房地产开发有限公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任。江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景房地产开发有限公司追偿；四、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。同时，该民事判决载明第00000026号的《在建工程抵押登记证明》，系遂川县房地产管理局于2015年7月1日出具。在该案审理期间，2016年6月13日，本院以（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封遂川富景公司所有的、位于遂川县北侧富景新天地项目房产668套房产及其他房产。案外人张桥英所提异议指向的13栋1-601房、13栋1-1502房系抵押物和查封物。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉安市吉州区人民法院首封，该院查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置。2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本院作出的（2016）赣08民初31号民事判决书的本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年6月2日，本院发布拍卖公告，拟分期分批公开拍卖所查封的遂川富景公司所有的、位于遂川县北侧富景新天地项目房产668套房产。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。案外人张桥英所提异议指向的13栋1-601房、13栋1-1502房在此拍卖房产之列。另查明，2015年8月12日，案外人张桥英与被执行人遂川富景公司签订了一份商品房认购协议，约定张桥英向遂川富景公司认购位于遂川县地块富景新天地项目一处房产,幢号1＃，房号4层商铺25号,建筑面积35.48㎡,单价为4845.15元／㎡，总价为171906元。该认购协议约定付款方式为一次性，但未约定或说明付款日期，第十一条第一款约定，该房已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。2015年9月13日，案外人张桥英与被执行人遂川富景公司又签订了一份商品房认购协议，约定：张桥英向遂川富景公司认购位于遂川县地块富景新天地项目商品房两处房产,总计房价为1234863元，包括：幢号13＃，房号1-601,建筑面积135.48㎡,单价为4769.43元／㎡；幢号13＃，房号1-1502,建筑面积125.55㎡,单价为4688.98元／㎡。该认购协议约定付款方式为一次性，但未约定或说明付款日期，第十一条约定，该房已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。2015年9月13日，遂川富景公司向张桥英出具编号为0000640的收据，载明：张桥英转账1435154元，收款事由为13＃-601、13＃-1502、1＃-4层商铺25号购房款。张桥英自述在2014年借款给遂川富景公司法定代表人王满生120万元，因王满生未按期还款，商定以富景新天地小区13栋1-601房、13栋1-1502房以及1栋4层商铺25号冲抵该笔借款本息。2018年3月6日，遂川县富景物业服务有限公司向张桥英出具六张收款收据，分别载明张桥英交纳13＃-601沙费840元、13＃-601水电入户费1590元、13＃-601预存电费100元，13＃-1502沙费840元、13＃-1502水电入户费1590元、13＃-1502预存电费100元。本院认为，本案争议焦点为案外人张桥英对遂川县地块富景新天地小区13栋1-601房、13栋1-1502房提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张桥英的自述、遂川富景公司的陈述以及张桥英所提供的王淑华转账给王满生的交易明细、商品房认购协议等材料，说明张桥英并未实际支付购房款，而是以遂川富景公司所欠张桥英的借款本息冲抵购房款。张桥英与遂川富景公司在案涉13栋1-601房、13栋1-1502房办理在建工程抵押之后签订商品房认购协议，且系在人民法院查封之后签订，张桥英办理案涉房产入住手续也是在人民法院查封之后。故张桥英的异议理由不符合上述法律规定，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回张桥英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年六月二十九日书记员  王兰英