重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初8028号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。被告：傅婷婷，女，1982年2月28日生，汉族，住重庆市南岸区。被告：苏亮，男，1980年11月2日生，汉族，住重庆市南岸区。原告北京市均豪物业管理有限公司（以下简称“均豪物业公司”）与被告傅婷婷、苏亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的诉讼代理人金川，被告傅婷婷、苏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告2015年5月9日-2018年1月18日期间的物业服务费6860.07元；2.被告支付原告逾期缴纳物业服务费的违约金2058.02元（以欠付费用的30%计算）；3.承担本案诉讼费。事实及理由：二被告是南岸区南滨西路28号“恒基·翔龙江畔”小区X的业主。原告与重庆恒兆房地产有限公司签订前期服务合同，截止2018年1月18日一直在该小区从事物业服务。被告从2015年5月9日起未缴纳物业服务费，至2018年1月18日累计拖欠物业服务费6860.07元。根据前期物业服务合同约定应当按每日万分之五的标准支付违约金，现原告自愿按照欠付金额的30%计算违约金。原告向被告催收未果，遂起诉至法院。被告傅婷婷、苏亮辩称：未交费属实，未缴费原因是原告提供的物业服务存在严重瑕疵，比如被告所在楼栋的负一层安全门长期损坏失修，任何人可以随意进出，小区安保巡逻不到位，小区业主被盗，电梯损坏长期不修，大部分监控设施损坏，小区内卫生状况极差，垃圾成堆，车辆乱停乱放，小区内违章搭建严重，大门损坏无人看守，随意摆摊设点，楼下火锅馆将安全通道改为厨房，小区会所被原告对外出租给超市，消防设施损坏、存在严重安全隐患，小区保安上班时间醉酒，小区业主对物业服务的满意率仅8.5%等等。其次，原告曾在小区公示2017年10月1日后物业费按1.8元/平方米/月的标准收取，因此对原告现要求物业费标准为2.16元/平方米/月不认可。同时，原告的诉请已经超过诉讼时效。综上，被告最多认可在扣除已经超过诉讼时效的物业费后，剩余部分按八折缴纳，不认可违约金。经审理查明：2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（恒基·翔龙江畔小区的开发商）作为甲方与北京市均豪物业管理有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为恒基·翔龙江畔小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。该合同及价格均进行备案。该合同签订后，北京市均豪物业管理有限责任公司开始为恒基·翔龙江畔小区提供物业服务。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司名称变更为北京市均豪物业管理股份有限公司。2018年1月29日，原告与恒基·翔龙江畔业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日止，按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日，2017年10月1日至12月31日期间，已经签字并已经缴纳物业费的业主，将按物业承诺的缴费政策兑现，反之，期间已经签字但未缴纳物业费的将按2.16元/平方收取。另查明：被告傅婷婷、苏亮系南岸区南滨西路28号1幢X号住宅的所有人，即南岸区恒基·翔龙江畔小区业主，该房屋的建筑面积为98.4平方米。2015年5月10日至2018年1月18日期间，被告因故未向原告缴纳物业服务费。原告于2019年10月17日通过邮政EMS特快专递邮寄缴费律师函向被告催收未果，原告遂以前述请求诉至本院。再查明，涉案小区其他同类型案件已查明原告物业服务存在瑕疵。庭审中，原告举示粘贴在被告门上的催收照片复印件，拟证明在2016年、2017年均向被告进行过催收，原告的诉请并未超过诉讼时效。被告辩称未收到过该组催收通知，且从内容看明显是事后补照的，与原告主张的催收时间不符。被告举示光盘一份和《证据册》一本，其中包括照片打印件若干、接报回执、物业满意度调查结果公告、《关于请求解除北京市均豪物业管理股份有限公司重庆分公司翔龙江畔小区过渡期物业服务的请愿书》、《撤场交接提醒通知书》、《物业承接查验报告》等（均为复印件），拟证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，原告曾承诺2017年10月1日后物业费按1.8元/平方米/月的标准收取。原告认为该组证据均系复印件，不能全面反映物业状况，其中接报回执等与本案没有关联性。原告曾经为了继续留在涉案小区提供物业服务也为了促进业主交费承诺从2017年10月1日起物业费按1.8元/平方米/月的标准收取，但原告并未继续留在该物业，且被告在此期间也未缴费，故被告应按照2.16元/平方米/月支付物业费。本案审理过程中，原告向本院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，申请撤回要求二被告支付2015年5月10日至2016年10月17日期间的物业管理费部分的诉讼请求，现要求被告支付2016年10月18日至2018年1月18日期间的物业费3194.95元，违约金相应降低为958.49元。上述事实，有原告提交的名称变更通知、房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、前期物业管理服务合同备案证明、物业服务收费备案证明、物业交接协议、催缴通知单、EMS快递单、邮件跟踪查询结果、照片打印件、工作单、维修、维保、公告设备设施报修证明等和被告举示的照片打印件、请愿书、函件等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经双方当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为，原告与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对恒基·翔龙江畔小区的全体业主包括被告均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。《前期物业合同》约定：业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签定的物业合同生效时，本合同自动终止。原告与业主委员会签订的交接协议约定了交接时间及物业费收取至2018年1月18日，业主应当遵守该协议内容。原告在2018年1月18日前实际履行了物业服务义务，应当收取物业管理费。二被告欠缴物业服务费的期间应截止于2018年1月18日。二被告辩称原告提供的物业服务存在重大瑕疵，但被告举示的证据均为复印件且大部分无法显示拍摄时间，在同类案件中虽证明原告提供的物业服务存在瑕疵但不能证明其瑕疵程度已经构成根本违约，不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由。故对被告拒绝支付物业费的抗辩，本院不予支持。关于物业服务费收费标准的问题，原告主张2.16元／月/平方米的计算标准，符合《前期物业合同》的约定，且经过相关部门备案，不违反法律规定，故本院对该收费标准予以支持。关于诉讼时效问题。根据审理查明的事实，原告在2019年10月17日通过邮政EMS特快专递向二被告居住的地址即涉案房屋邮寄了催收函，根据诉讼时效三年的相关法律规定，该次催收的有效保护时间可回溯到2016年10月18日。关于2016年10月18日之前物业费的诉讼时效问题，因该部分物业费原告已经申请撤回，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准予，故关于该部分的诉讼时效问题亦不再属于本案的审理范围，本案不予处理。综上，原告现诉请为被告支付2016年10月18日至2018年1月18日期间的物业费3194.95元未超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持。对原告主张按欠付物业服务费30%支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据其他同类型案件查明的事实，原告在小区公共设施设备维护、卫生保洁方面存在服务瑕疵，故对其主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告傅婷婷、苏亮于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司的物业服务费3194.95元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告傅婷婷、苏亮负担（该款原告已垫付，二被告履行上述支付义务时）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。在递交上诉状的七日内提交缴纳上诉费的收据，逾期未上诉或未依法缴纳上诉费用或未获批准缓交、减交、免交上诉费司法救助的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 敏二〇二〇年六月十七日书记员 张莹莹