山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5568号原告：桐山投资有限责任公司，住所地青岛市市北区延吉路万达广场商务楼A座3921室，统一社会信用代码：91370222MA3CL41137。法定代表人：于桐坪，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛磊，山东正航律师事务所律师。委托诉讼代理人：安振华，山东正航律师事务所律师。被告：招商局青岛蓝湾网谷有限公司，住所地青岛市高新区同顺路8号青岛网谷1号楼102室，统一社会信用代码：91370222053079082D。法定代表人：金桥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张翠萍，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁芃，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。原告桐山投资有限责任公司（以下简称桐山投资公司）与被告招商局青岛蓝湾网谷有限公司（以下简称招商局蓝湾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告桐山投资公司委托诉讼代理人盛磊、安振华，被告招商局蓝湾公司委托诉讼代理人张翠萍、王洁芃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桐山投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖预约合同；2.判令被告返还原告购房定金514011元及逾期支付利息49373.61元（从2017年5月3日按照同期银行贷款利率暂计至2019年4月3日，并按上述标准计算至实际履行之日的利息）；3.判令被告赔偿因缔约过失给原告造成的财务损失41120.88元（以514011元为基数按照8%计算）；4.判令被告支付因缔约过失给原告造成的可得利益损失（待相同区域商业用地房屋的增值价值进行评估之后再行确定）；5.诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原、被告之间签订的《青岛网谷项目物业买卖预约合同》无效。第二次庭审中，原告撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2017年4月17日原、被告签订了《青岛网谷项目物业买卖预约合同》，原告购买被告位于青岛市高新区基金谷27号楼102室房屋（以下简称案涉房屋）用于办公。原告按照合同约定向被告支付购房定金514011元，后原告发现案涉房屋的土地性质及土地用途均为工业用地，而非法律规定的商业用地。该土地性质及用途直接导致原告的合同目的无法实现，从而导致无法继续履行合同。被告以原告没有继续支付剩余房款为由不仅要单方面解除案涉预约合同，还扣除了原告支付的定金514011元。原告认为案涉合同无法继续履行的责任在被告，由于被告过错直接导致原告合同目的无法实现，给原告造成了重大损失，因此被告不仅应当全额返还原告定金，还应当承担因缔约过失给原告造成的一切损失。请求依法判如所请。被告招商局蓝湾公司辩称，案涉合同已经解除且被告有权挞定原告交纳的定金。2017年4年17日被告与原告签订了案涉预约合同，约定由原告预约购买被告开发的案涉房屋。原告已根据合同约定向被告支付了定金514011元，后因原告未按合同约定支付剩余价款，被告依约与原告解除了合同并没收了原告支付的定金。因此，原告请求依法解除合同、要求被告返还定金及逾期支付利息，没有任何合同依据及法律依据。合同明确约定，案涉房屋所在项目的用地性质为工业用地，且原告已就合同内容盖章确认，原告诉称“案涉房屋的土地用途为工业用地而非商业用地导致其合同目的无法实现”没有任何事实及合同依据，且有违诚实信用原则。因此，原告要求被告承担缔约过失责任，赔偿其财产损失及可得利益损失，没有事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.照片打印件16张、质量确认单2份，证明案涉房屋不仅存在违反法律强制性规定的情况，且案涉房屋存在严重质量问题，原告一直在协调被告进行维修的事实，但是截至被告单方面解除合同，案涉房屋的质量问题一直未解决。被告质证：对该证据真实性不予认可，该照片并未出示原始载体，也无法显示照片上的是案涉房屋，更无法看出案涉房屋存在质量问题，对照片的证明事项不予认可。对确认单真实性不予认可，该确认单出具主体为施工方、物业方及业主方，没有被告盖章确认，原告并未付清案涉房屋的购房款，也未与被告网签合同，办理案涉房屋的交付，即使原告提交的该证据为真实的，原告也无权向被告主张，本案为合同解除纠纷，案涉房屋是否存在质量问题，与本案无关。本院认证：原告未能提交照片的原始载体，确认单也没有被告的签字或盖章确认，且该组证据与本案争议事项无关联性，本院不予采信。二、被告提交的证据1.延期付款申请书1份、催告函及快递签收回执各1份、律师函复印件及快递签收回执各1份，证明原告向被告出具延期付款申请书，称因临时接到工程投标，需进行垫资，故无法按期拨款，希望延期至2017年8月30日支付余款4626099元；被告于2018年3月30日向原告发出了限期支付余款4626099元的催告函，并委托律师于2018年5月18日向原告发出了限期支付余款4626099元的律师函，原告收到上述函件后，仍未履行付款义务。原告质证：对延期付款申请书的真实性予以认可，即便原告向被告发出了延期付款申请书，也不代表原告认可被告违法事实的存在；对该催告函的真实性予以认可，对证明事项不认可，即便被告向原告发了催告函，但也无法改变被告土地性质违法的事实存在；对律师函的真实性无法确认，是复印件，对邮寄单的真实性无异议，虽然邮寄单据上标注了律师函的函号，但无法确认函号是否与提交的律师函复印件是否一致，即使律师函是真实的，但也无法改变被告土地性质违法的事实存在。本院认证：该组证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。2.解约函1份，证明原告逾期付款超过30天，已经符合被告行使合同解除权及挞定定金的条件，被告于2018年5月25日向原告发出了解除预约合同的解约函并挞定了原告支付的定金，预约合同已于2018年5月29日解除，原告在诉状中也认可前述事由，因此，原告诉请法院解除预约合同没有任何事实及法律依据。原告质证：对该证据的真实性不予认可，原告从未收到过被告解约函，双方解约是通过电话方式口头解除并扣除了原告相应的定金，被告违反法律强制性规定是不争的事实，双方合同无效，不需要解除，被告挞定原告定金无事实和法律依据。本院认证：被告未提交证据证明该解约函已向原告送达，原告对该证据的真实性也不认可，本院对该证据不予采信。3.《中共青岛市委关于贯彻落实党的十八届三中全会精神的意见》打印件1份，其中第八条29款规定“专业园区运营主体引进项目实行备案制、开发建设科技地产实行预售制，推行以租金换股权等园区资本运作投融资模式”，证明根据青岛市委市政府的政策，被告有权进行案涉房屋的建设及销售。原告质证：对该证据的真实性无异议，证明事项有异议。该证据仅针对预售进行规定，但是改变不了该宗土地系工业用地建设商品房的事实，且该规定系政府政策，不能对抗国家法律的强制性规定。本院认证：同对1号证据的认证。4.《关于增补第一批专业产业园区（筹）认定范围的通知》1份，证明被告开发的招商局蓝湾网谷一期3号产业地块的产业方向为软件与信息技术，可办理科技地产的预售，引进的项目需符合高新区政府的相关规定。原告质证：对该证据的真实性无异议，证明事项有异议。同对原告提交4号证据的质证意见，另外我国法律未对科技地产进行任何的规定，也就是说法律上没有科技地产这个法律概念，且从案涉合同中可以看出双方一直提出的概念系商品房，并未出现科技地产的相关字样，所以被告的该说法不能成立。本院认证：同对1号证据的认证。5.预售许可证1份，证明被告于2016年4月29日取得案涉房屋的预售许可证。原告质证：对该证据的真实性庭后落实，但认为该证据上明确标注了土地用途为工业，且涉及的案涉房屋后面备注房屋类型也是工业，因土地用途为工业，按照我国法律规定不能进行商品房销售，该预售许可证假如是真实的话，该商品房预售许可证是属于违法办理，因此案涉房屋也是违法销售的。本院认证：同对1号证据的认证。6.房地产登记明细1份，证明案涉房屋已于2017年12月26日具备办理房屋登记的条件。原告质证：对该证据的真实性予以认可，证明事项有异议。该房地产登记明细中明确表明土地用途为工业用地，虽然该登记明细中将案涉房屋列入具备登记条件的明细中，但是案涉房屋自签合同至今两年多未办理房屋产权证并从合同约定可以看出双方约定的系商品房的销售行为，并不是工业地产的销售行为，该证据恰恰证明被告的违约行为及违法事实。本院认证：同对1号证据的认证。7.解约函及退回的邮件详情单、退改批条各2份，证明被告向原告发送了解约函，解约函发送的地址为预约合同约定的地址、联系人及原告起诉时的联系人及联系地址，但原告均拒收，根据预约合同约定被告拒收的，视为已经送达，预约合同已经解除。原告质证：对该证据的真实性无异议，两份解约函系完全相同的内容，原告起诉的时间是2019年6月25日，收到传票的时间是2019年7月24日，因此该两份解约函已经不具有法律效力。本院认证：同对1号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月17日，原告桐山投资公司（乙方）与被告招商局蓝湾公司（甲方）就青岛网谷项目物业27号楼102室买卖预约签订《青岛网谷项目物业买卖预约合同》，主要约定，甲方通过出让方式取得位于青岛市高新区通顺路以南、华中路以西、海月路以北、规划44号线以东土地《房地产权证》（青房地权市字第201390812号），土地面积为57496平方米，土地用途为工业用地，使用年限自2013年7月29日至2063年5月2日止。甲方在上述土地上建设招商局青岛蓝湾网谷一期03#产业地块项目，已取得《建设用地规划许可证号》（地字第370200201219050），项目已取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《青岛市商品房预售许可证》（青房注字高16第014号）。标的物也所在项目用地性质为一类工业用地，项目地价款已缴清，正在建设过程中，项目用地用途为工业用地。待乙方达到《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定的商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%的要求后10日内，双方签订《青岛市商品房预售合同》，并在青岛市主管部门办理网签手续。标的物业所在建筑物建筑总层数为4层，暂测建筑面积为885.31平方米，每平方米单价5806元，暂定总价款为5140110元。价款支付方式为，本合同签订之日起3日内，即2017年4月19日前乙方向甲方支付514011元，余款4626099元至2017年5月31日双方签订《青岛市商品房预售合同》前一次性支付暂定。甲方于2017年6月15日前向乙方交付标的物业。逾期付款违约责任，除不可抗力外，乙方未按本合同约定时间付款的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；逾期超过三十天后，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，应当书面通知乙方，甲方有权没收乙方交付的全部定金及已付款项并将标的物业另行转让第三方；甲方不解除本合同的，自约定的应付款期限届满日至次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。在本合同项下或与本合同有关而需要发出的任何通知或其他信息应采用书面形式，只要按下列规定发送即视同送达，发给乙方的通知或信息，应按下列地址递交：青岛市市南区燕儿岛路10号凯悦中心写字楼3605室，电话139××××5809，收件人于嗣猛，上述任何通知或其他信息应以专人送递、特快专递或传真方式送递，如经特快专递送递，则有关通知或信息应被视为于发件后第二个营业日送达。原告在案涉合同签订前后共计向招商局蓝湾公司支付定金514011元。后原告向招商局蓝湾公司出具延期付款申请书，请求延期至2017年8月30日支付剩余房款4626099元。2018年3月底招商局蓝湾公司向原告邮寄催告函，要求原告收到函件后7日内支付剩余购房款4626099元及违约金，逾期将保留按照预约合同追究违约责任的权利。2018年5月18日招商局蓝湾公司向原告邮寄律师函，再次要求原告收到函件后7日内支付剩余购房款4626099元及违约金，逾期将保留按照预约合同追究违约责任的权利。诉讼过程中，招商局蓝湾公司按照合同约定地址于2019年10月15日向原告邮寄解约函，因原告拒收退回。该解约函载明“截止本函发送之日，贵方仅向我公司支付房屋价款514011元，剩余房屋价款4626099元，虽经我公司多次书面催告，贵方至今仍未付清。贵方的行为已经构成合同违约，严重侵害了我公司的合法权益。为维护我公司的合法权益，我公司现就贵方违约事宜函告如下：1.自贵方收到本函之日起，贵我双方签订的《青岛网谷项目物业买卖预约合同》解除，贵方所支付的定金不予退还；2.我公司将另行处分标的物业，由此产生的损失由贵方自行承担。”。庭审中，原告认可招商局蓝湾公司通过电话方式口头解除案涉合同并扣除了原告支付的定金。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉合同的效力的认定；二、被告是否应返还原告购房订金并承担利息。关于第一个焦点问题，本院认为，招商局蓝湾公司已取得青岛网谷项目预售许可证，且桐山投资公司与招商局蓝湾公司签订的《青岛网谷项目物业买卖预约合同》也明确载明土地用途为工业用地，标的物业规划用途为研发厂房，故案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，均应全面履行各自的义务。案涉合同也不存在原告主张的违反《土地管理法》第五十六条的情形，故本院对原告要求确认案涉合同无效，本院不予支持。关于第二个焦点问题，桐山投资公司在与招商局蓝湾公司签订案涉合同、支付定金后，没有按照案涉合同约定的时间支付剩余购房款，且经招商局蓝湾公司多次催告后仍未支付，构成违约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，案涉合同约定“逾期付款违约责任，除不可抗力外，乙方未按本合同约定时间付款的……逾期超过三十天后，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，应当书面通知乙方，甲方有权没收乙方交付的全部定金及已付款项并将标的物业另行转让第三方”，本案中，桐山投资公司未按约定支付剩余购房款，构成违约，桐山投资公司诉状中自认“被告以原告没有继续支付剩余房款为由不仅要单方面解除案涉预约合同，还扣除了原告支付的定金514011元”，且招商局蓝湾公司在诉讼过程中，也向桐山投资公司发出解约函，案涉合同已经解除，故桐山投资公司要求招商局蓝湾公司返还定金514011元及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于桐山投资公司主张的因缔约过失给其造成的可得利益损失，因其诉讼请求不明确，且未申请鉴定，对其该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告桐山投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9845元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年六月六日书 记 员  李聪聪