广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初357号原告：麦群珠，女，1986年7月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************642。委托诉讼代理人：杨添、黄卉楠，均为广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告麦群珠诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，本案依法由审判员罗婉文适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄卉楠到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年1月31日签订的《商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》；2.被告退还原告已支付的商铺使用费149100元及利息（以149100元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止）；3.被告向原告支付2019年10月至2019年12月的返租租金3924元；4.被告向原告支付违约金39240元；5.被告向原告赔偿损失9000元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼请求四违约金的依据是《委托经营协议书》第七条第一点，因被告单方终止合同的应当按照五年租金回报总额50%向原告支付违约金。主张赔偿损失的理由是原、被告解除合同，被告应赔偿律师费4000元，及原告向案外人佛山市房王电子商务有限公司支付的5000元。事实与理由：2015年1月27日，原告在被告销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市禅城区******“佛山义乌小商品城”第四层4149号商铺。被告承诺受让期限可长达40年，受让后可向被告返租五年。原告在被告的安排下向佛山市房王电子商务有限公司支付了5000元优惠信息服务费，并于2015年1月31日签订了《商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》。《商铺使用权流转合同》合同约定：被告给予原告使用期限合并为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日；被告应于2015年6月31日前交付商铺给原告。《委托经营协议书》约定：原告委托被告经营该商铺期限为五年，自2015年8月31日起至2020年8月30日止。委托经营前三年的收益已在原告的商铺使用费中一次性抵扣，第四、五年每季度租金为3924元。原告支付了商铺使用费149100元。此后，因无法按时交付商铺，2017年7月1日被告要求原告签订2份《确认书》，变更使用权期限为2016年10月1日起至2056年9月30日，以及委托经营期为2016年10月1日起至2021年9月30日。2019年9月30日，原、被告约定的前三年委托经营期限届满，被告应在2019年10月1日起向原告支付返租租金，但直至起诉之日，被告并未支付，且原告无法与被告取得联系。原告前往“佛山义乌小商品城”查看时才发现，“佛山义乌小商品城”负一层、一层至三层商铺均处于法院查封状态，而原告受让的商铺楼层（第四层）只铺砌了瓷砖，没有一间装修成型的商铺，根本无法找到已受让的4149号商铺，该商铺根本未建设完成。同时，根据中国执行信息网显示，被告现有将近100宗执行案作为被执行人，无法偿还高额的生效判决认定的债务。原告认为，《商铺使用权流转合同》实为租赁期限40年的租赁合同，超过了合同法规定的20年最长租赁期限，且被告一次性收取40年商铺使用费，严重违反《合同法》强制性规定，超过20年的部分应为无效。此外，被告严重违背诚实信用原则，未按时支付返租租金。同时，被告实际上是以委托经营的方式掩盖其未实际建设完成商铺的违约行为，至今仍未交付、且无法交付符合《商铺使用权流转合同》附件二装修标准的商铺。另外，被告目前存在大量法律诉讼，并且已无可供执行的财产，根本无法继续建设商铺，无法履行返租及到期交付商铺的义务。因此被告的行为已经构成严重违约，致使原告无法实现合同目的，原告有权解除合同，要求被告承担违约责任，并赔偿原告的损失，包括已支付的优惠信息服务费5000元及律师费4000元。因此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.《房王网优惠信息服务申请表》、收款收据。证明原告向第三人佛山市房王电子商务有限公司支付了5000元优惠信息服务费。2.《商铺使用权流转合同》及附件《商铺平面图》《装修标准》。证明：①原、被告于2015年1月31日签订合同，约定了商铺交付标准。②被告通过20年租期期满后免租给原告使用20年的形式规避法律，超过合同法规定的20年最长租赁期限，并一次性收取租金，严重违反合同法强制性规定，合同部分无效。3.《委托经营协议书》。证明原、被告于2015年1月31日签订了《委托经营协议书》，约定每季度租金3924元；被告单方导致合同无法履行，按5年租金回报金总金额的50%向原告支付违约金，并承担经济损失。4.发票。证明原告已向被告付清商铺使用费总额149100元。5.《确认书》2份。证明：①因被告无法按时交付商铺，2017年7月1日要求原告签订两份《确认书》，变更使用权期限为2016年10月1日起至2056年9月30日，以及委托经营期为2016年10月1日起至2021年9月30日；②2019年9月30日原被告约定的前三年委托经营期限届满。6.“佛山义乌小商品城”图片。证明涉案“佛山义乌小商品城”现状，并未实际建设原告受让的商铺。7.佛山市禅城区人民法院公告。证明涉案“佛山义乌小商品城”负一层、一层至三层商铺已被法院查封。8.被告企业信用信息、执行信息查询结果、执行情况告知书。证明：①被告现有将近100宗执行案作为被执行人，无法偿还高额的生效判决认定的债务。②被告已无可供执行的财产。9.律师费发票。证明因被告违约，原告支付了4000元律师费，给原告造成了损失。诉讼中，被告无证据提交。经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对原告提供的证据，因上述证据均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年1月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0222），约定：一、位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第四层4149号商铺，建筑面积17.35平方米；二、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日，商铺使用费总额为149100元……四、商铺使用费付款方式乙方选择按分期付款方式支付使用费……十、……2、本合同的第二条第1点所约定的商铺使用费是指2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费，其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第四层4149号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为17.35平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、2、甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2015年8月31日起至2020年8月30日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）……四、委托收益1、委托经营期前三年的收益在甲方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在甲方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年1月31日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。2、第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为3924元，每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为乙方向甲方支付租金的时间……七、违约责任乙方单方面终止本合同的，乙方应按5年租金回报金总额的50%向甲方支付违约金……。2017年7月1日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《确认书》，确认甲方委托乙方经营的佛山义乌小商品城第四层4149号商铺的委托经营期从2016年10月1日起至2021年9月30日止。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《确认书》，确认涉案商铺使用权期限变更为从2016年10月1日起至2056年9月30日止。再查明，2015年7月3日，被告向原告开具义乌小商品城第四层4149号商铺使用费的发票，金额为149100元。本案的起诉状等应诉材料于2020年3月20日送达被告。在相同系列案中另查明以下事实：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）。弼唐经联社与被告于2013年1月8日签订《补充协议》，明确合作开发佛山市禅城区*****东、西两侧，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。根据相同系列案（2019）粤0604民初34941号案张葵欢陈述，其已经根据《商铺租金回报协议》收取被告支付的回报款至2016年8月，根据被告当时陈述，涉案商场的开业时间是2016年10月1日。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成。涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。诉讼中，原告陈述，涉案商铺没有被查封。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，由被告向原告支付一定的商铺使用费，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年10月1日至2056年9月30日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年9月30日的部分无效，使用期限未超过2036年9月30日的部分有效，依法受法律保护。关于原告诉请解除《商铺使用权流转合同》。首先，涉案商场虽有部分铺位被法院查封，但涉案铺位并未被查封，法院的查封行为并无影响原告正常使用铺位，故原告以其他铺位被查封而主张解除合同没有事实依据，本院不予支持；其次，如前所述，涉案《商铺使用权流转合同》约定的使用期限未超过2036年9月30日的部分有效，原告已支付完毕前二十年的商铺使用费，即原告已经履行完毕其付款义务，不属于继续履行导致其损失扩大的情形。综上，原告要求解除与被告签订的《商铺使用权流转合同》理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年9月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议书》约定在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定前三年收益标准，参照《委托经营协议书》第四、五年的每季度租金3924元，酌定前三年的每年租金为15696元，即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为51006元【（149100元+47088元）÷2-47088元】，后二十年租金对价为98094元。根据案件查明的事实，原告已向被告支付商铺使用费合计149100元，故被告应当向原告返还已支付的商铺使用费98094元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于应返还款项的利息，出租人和承租人对于导致涉案《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但出租人责任比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失，本院酌定以98094元为本金计算。原告主张利息从起诉之日起计算至实际清偿之日止有理，本院予以支持。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请解除《委托经营协议书》及被告支付相应的租金。被告与原告签订《确认书》，确认委托经营期从2016年10月1日起至2021年9月30日止，故前三年的经营期至2019年9月30日，《委托经营协议书》第四条第二点又约定，第四、五年租金回报按季度支付，每季度租金为3924元。故被告应于2019年10月15日前向原告支付第四季度（2019年10月至12月）的租金，被告未到庭对原告主张未付委托经营期收益予以反驳并提供证据证明，故本院采信原告的陈述，对原告主张被告拖欠租金的事实予以确认，被告拖欠租金已构成违约，原告诉请解除《委托经营协议书》于法有据，本院予以支持。因双方《委托经营协议书》解除，故被告无占用涉案商铺的合法依据，应予以返还。无证据证明原告在诉前有向被告主张解除合同，原告的起诉状于2020年3月20日送达至被告，故本院确认《委托经营协议书》于2020年3月20日解除。对原告诉请2019年10月至2019年12月期间的商铺使用费予以支持，经计算为3924元。原告诉请有理，本院予以支持。被告未按约定支付租金，已构成违约，对原告诉请违约金予以支持。《委托经营协议书》中未有约定被告迟延支付租金的违约责任，原告诉请参照第七条的约定要求被告承担违约金合理，被告又无对违约金的标准提出异议，故本院对原告诉请被告支付违约金39240元予以支持。关于律师费。因并非原告的必然损失，且原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务致租赁合同部分无效，也应承担相应的责任。故原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于优惠信息服务费。从原告提供的证据看，优惠信息服务费并非是被告收取，且无证据证明原告未享受相应的优惠信息服务，故对原告诉请团购优惠金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告麦群珠与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年1月31日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号0222）合同使用期限超出2036年9月30日的部分无效；二、确认原告麦群珠与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年1月31日签订的《委托经营协议书》于2020年3月20日解除；三、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦群珠返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第四层4149号商铺2036年10月1日至2056年9月30日部分的商铺使用费98094元及利息（利息以98094元为本金，从2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦群珠支付2019年10月至2019年12月的租金3924元；五、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦群珠支付违约金39240元；六、驳回原告麦群珠的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2159元，由原告麦群珠负担644元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担1515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年六月四日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。