贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初3301号 原告：周永杨，女，1991年10月18日生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：夏兆吉，贵州心达律师事务所律师,特别授权委托代理。 被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯街道办事处义诚山水小区15号商铺，统一社会信用代码9152230079529446X5。 法定代表人：付忠进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍佰林，贵州纬图律师事务所律师，特别授权委托代理。 原告周永杨诉被告贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告周永杨代理人夏兆吉、被告义诚房开公司代理人伍佰林到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告周永杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金39151元；2.判令被告按合同约定及法律规定给原告办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金54042.41元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月21日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的义诚山水13栋804号房出售给原告，建筑面积130.79㎡，总房款378899元。同时约定被告于2014年12月31日前交房，且被告应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告依约支付了首付款并办理了银行按揭贷款，现银行按揭贷款已全部偿还完毕。但被告至今未按合同约定将该房屋产权转移至原告名下，仅于2014年9月将该房屋钥匙交给原告用于装修。为此原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告义诚房开公司辩称，1.根据法律规定，对房屋的转移占有即视为房屋的交付，故原告在合同约定期限内收到房屋钥匙即视为被告已将房屋交付原告，被告已履行完毕交房义务。为此被告不存在逾期交房行为。即使原告认为被告存在逾期交房行为，根据合同约定的时间，原告诉请已超诉讼时效。为此请求法院依法驳回原告主张的逾期交房违约金。2.被告已按合同约定将原告所在18栋商品房于2018年12月14日取得商品房初始登记，之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，故请求法院驳回该部分违约金，被告认可的违约金是自2017年4月15日至2018年12月14日（608天），计算式为：购房款×4.75%÷365天×逾期天数=违约金，金额为29979.73元。 本院经审理认定事实如下:2014年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的位于兴义市房屋，房屋建筑面积130.79㎡，房屋价款378899元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”；第十三条约定“逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”第二十二条约定“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”同时对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金”。合同签订后，原告按约定支付了购房款。原告自认被告于2014年9月向其交付案涉商品房钥匙并装修。被告于2018年11月6日取得案涉商品房竣工验收备案登记，于2018年12月20日取得初始登记。现原告以被告逾期交房及逾期办证为由诉请被告按15元每月每平方米支付2017年3月9日至2018年11月6日的逾期交房违约金39151元，以房屋总价款为基数按年利率4.75%支付2017年3月9日至2020年3月9日逾期办理房屋权属登记证书违约金54042.41元。 被告对逾期办证存在违约行为无异议，愿承担违约责任，但以原告所购房屋已于2018年12月14日取得初始登记为由主张逾期办证违约金从原告起诉之日倒推三年为计算起点，以取得初始登记时间为逾期办证违约金计算终点，即其认可自2017年4月15日至2018年12月14日（608天）逾期办证违约金为29979.73元。原告计算方式为自2017年3月9日至2020年3月9日按年利率4.75%计算。被告以原告就逾期交房超过诉讼时效为由请求驳回该请求。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定将购房款全部支付被告，被告应按合同约定于2014年12月31日前将符合约定条件的房屋交付原告，并于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记。但被告于2018年11月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年12月20日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。在该时间之前，被告已构成违约，应承担违约责任。但被告辩称原告主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告诉请的违约金诉讼时效为3年，原告于2020年4月15日起诉,倒推3年，原告主张的违约金应从2017年4月15日起计算，故被告对诉讼时效的辩解意见，本院予以采信。 关于逾期交房违约金问题，原告于2014年9月接收房屋后，原告已不存在租金损失，但被告交付原告的房屋并不符合合同约定，仍构成违约，应承担违约责任。双方约定原告不退房的，被告从合同约定交房期限届满次日起按日计算向原告支付已付款万分之五的违约金，该约定明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照本院生效判决书认定的城内其它小区房屋租金每月每平方米7元标准，本院亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。原告已接收本案案涉商品房，故原告主张的逾期交房违约金本院按每月每平方米7元的30%计算。为此，原告主张的逾期交房违约金，本院予以支持自2017年4月15日起至2018年11月6日止的违约金5218.52元（130.79平方米×7元/每月/每平方米÷30天×570天×30%）。 关于逾期办理房屋权属登记违约金问题，双方均以房屋价款为基数按年利率4.75%计算，故原告主张的逾期办理房屋权属登记违约金，本院予以支持2017年4月15日起至2018年12月20日止的违约金30275.59元（378899元×4.75%÷365×614天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州义诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周永杨自2017年4月15日起至2018年11月6日止的逾期交房违约金5218.52元； 二、被告贵州义诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周永杨自2017年4月15日起至2018年12月20日止的逾期办理房屋权属登记违约金30275.59元； 二、驳回原告周永杨其余诉讼请求。 案件受理费2130元，减半收取1065元，由被告贵州义诚房地产开发有限公司承担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨华 二〇二〇年六月三十日 书记员  **