湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初907号 原告:永兴红山茶物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路64号2栋1单元401号。 法定代表人：谢家化，男，汉族，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。特别代理。 被告:刘军方，男，1967年9月25日出生，汉族，湖南省永兴县人，住永兴县。 原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称“红山茶公司”）与被告刘军方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红山茶公司委托诉讼代理人李长江到庭参加诉讼，被告刘军方经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红山茶公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘军方立即支付拖欠的物业管理费1904元；2.本案诉讼费用由被告刘军方承担。事实与理由：2016年11月18日，原告红山茶公司与永兴县便江镇惠民路社区沙子江安置小区（以下简称“沙子江小区”）业主代表签订物业服务合同，被告刘军方是沙子江小区B区业主，被告自2017年1月至2020年3月累计拖欠物业管理费1904元，原告多次催讨未果，诉请法院依法判令被告履行付费义务。 被告刘军方提交书面答辩：1、本小区有人将杂房改建及乱搭乱建，原告未履行制止义务；2、本小区公共设施损毁，原告未维护；3、原告未尽到安全保卫义务。 本院经审理认定事实如下： 原告红山茶公司是经市场监督管理部门和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县（以下简称“县沉治办”）和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与永兴县沙子江小区业主委员会筹委会临时业主代表签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（Ｂ区）物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定了业主与物业使用人交纳物业服务费的责任义务：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。合同第八条约定，双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。因沙子江小区至今未能成立业主委员会，2020年1月8日，红山茶公司在永兴县居民委员会、县沉治办相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹备委员会签订了《永兴县便江街道惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2019年11月19日起至2022年12月31日止，合同内容与2016年11月18日签订的物业服务合同内容基本相同。 被告刘军方系沙子江小区B区33栋301房业主，是原告红山茶公司物业管理服务的对象。刘军方自2017年1月至2020年3月累计拖欠物业管理费1904元（122.03m2×0.4元／月×39月），红山茶公司最后于2020年4月书面催收物业费无果后，遂提起诉讼。 上述事实，有原告方的当庭陈述、原告红山茶公司提供的营业执照复印件、资质证书复印件、永兴县沉治办通知复印件、《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（B区）物业服务项目物业服务合同》复印件、《永兴县便江街道惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》复印件、小区业主物业欠费统计表、物业管理费催交通知等证据予以证实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。沙子江小区是政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区，有别于普通商品房小区的管理，红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的物业服务合同，是在小区业主委员会尚未成立的情况下，由政府主导选聘签订的，是合法有效、受法律保护的，对物业公司及全体业主均具有约束力。物业公司依据合同约定为沙子江小区B区提供了服务，被告刘军方系沙子江小区B区的业主，其住房属于沙子江小区的物业组成部分，应按物业服务合同约定的标准向物业公司交纳物业服务费。原告红山茶公司诉请被告刘军方支付自2017年1月至2020年3月累计拖欠的物业服务费1904元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告刘军方书面答辩称“原告未履行制止义务”、“原告未维护损毁的公共设施”、“未尽到安全保卫义务”的意见，因未向法庭提供证据，本院不予采纳。 物业服务关乎民众的生活质量和幸福获得感，物业服务企业应按照合同约定履行服务义务，改善服务质量；业主亦应主动交纳物业服务费，促进物业服务企业良性运转。由于物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，并不是专门针对某一个体进行的专门服务。如果多数业主仅以物业服务存在瑕疵而拒交物业服务费，必然会导致物业服务企业经营困难，继而服务质量进一步下降，从而造成恶性循环，影响社会和谐。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 被告刘军方于本判决生效后十日内向原告永兴红山茶物业服务有限公司支付自2017年1月至2020年3月的物业服务费1904元。 如果被告刘军方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘军方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈佳柏 二〇二〇年六月十八日 书记员  任甄丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。