广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1523民初77号原告（反诉被告）：叶水拉，男，1990年9月20日出生，汉族，广东省陆河县人，住广东省陆河县**************。委托诉讼代理人：黄业锋，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾瑜，广东安国律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：彭伟道，男，1979年7月23日出生，汉族，广东省陆河县人，住广东省陆河县****************。委托诉讼代理人：温胜财，广东合邦律师事务所律师。原告叶水拉（反诉被告）与被告彭伟道（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理。被告彭伟道（反诉原告）于2020年5月19日对原告叶水拉（反诉被告）提出反诉。二案合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶水拉（反诉被告）及其委托诉讼代理人黄业锋、被告彭伟道（反诉原告）的委托诉讼代理人温胜财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶水拉向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还履行保证金50000元及租金40000元及违约金（自2019年5月22日至实际付清之日止，违约金按照银行同期贷款利率计)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告租用被告位于陆河县河东桥头帝爷宫后面自建一栋二层坐北向南的楼房共8个门面中的第1-3个门面及二楼第1-7间,作为商业用途使用。第一、二年月租金为14000/月……，租期为6年，从2019年6月1日起至2025年5月31日止。在上述合同签订之日，原告须向被告交付人民币5万元，同时约定被告必须于2019年6月1日将该楼交付于原告使用。2019年5月19日，原告通过银行转账的方式转账至合同中被告所指定的银行账户，支付了履约保证金人民币5万元，并且于5月21日以同样方式支付了租金4万元，期间原告请求提供被告房屋产权证明用于办理营业执照，以便于届时可以直接入驻经营，但被告告知没有产权证书，无法出具证明，并且该房屋的用电无法提供原告经营所需求的三相电。2019年7月25日，原告依法向被告发出解除合同通知函，被告同意解除该房屋租赁合同，但不愿返还原告所支付的9万元保证金及租金。根据《合同法》第216规定，保证租赁物适租是被告应尽之义务，被告明知原告用于商业用途应当提供产权证明给原告办理营业执照，否则会导致原告无证经营、非法经营，但被告无法提供；并且被告无法提供原告经营所需求的用电。根据《合同法》第94条规定，被告的违约行为导致合同目的不能实现。综上所述，租赁物适租是被告应尽的义务，被告的违约行为已经严重违反诚实信用原则，导致合同目的无法实现。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求；本案的事实是原告在签订合同后，原告没有按约定向被告支付租金，而且在拖欠租金后，违法向被告发出解除合同通知函，本案系原告违反约定，单方面解除合同，违约在于原告自身原因，其应当承担房屋租赁合同约定的违约责任。被告彭伟道向本院提出反诉请求如下：1.请求判令反诉被告支付滞纳金48600元（自2019年6月1日至2019年8月30日，共计90日，以180000元租金为基数，按照每日3‰计算）；2.请求判令反诉被告支付租金50000元（自2019年6月1日至2019年12月1日）；以上合计：98600元；3.请求反诉被告支付反诉原告装修损失2万元；4.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月17日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于陆河县城河东桥头，帝爷宫后面自建一栋二层坐北向南的楼房共8个门面中的第1、2、3门面及二楼第1、2、3、4、5、6、7间，作为商业用途使用。《房屋租赁合同》第三条约定：“第一、二年租金14000元/月”“租金交付期限：每年6月1日前交清当年租金。”“保证金：在本合同签约之日，乙方须向甲方交付人民币：五万元整（￥50000元），作为履约保证金”。2019年7月26日，因为反诉被告在签订《房屋租赁合同》后，拒不履行《房屋租赁合同》第三条约定的给付租金的义务，所以反诉人向被反诉人发送《催收房租通知书》要求反诉被告支付租金。反诉被告于2019年7月27日向反诉原告发送《解除合同通知函》明示拒绝履行房屋租赁合同约定的义务并要求与反诉原告解除租赁合同。反诉原告在收到《解除合同通知函》表明拒绝履行给付租金之义务的一个月后（2019年8月30日），反诉原告将涉案商铺租赁给第三人用于营业，双方《房屋租赁合同》因反诉被告的违约行为而解除。反诉原告基于《房屋租赁合同》第七条（二）约定：“乙方拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回楼房，并有权拒绝返还保证金”之约定依法收取反诉被告缴纳的保证金，同时请求反诉被告以180000元租金为基数支付按照每日3‰支付滞纳金合计：48600元。反诉被告应当依据《房屋租赁合同》约定的给付租金合计180000元，扣除反诉被告已经支付的40000元，仍需支付140000元。反诉原告为解除司法成本和息事宁人，故将该租金损失调整为50000元。综上，反诉被告发送《解除合同通知函》系以其实际行动明示拒绝履行《房屋租赁合同》约定的义务，反诉原告基于《房屋租赁合同》和《催收房租通知书》确定双方于2019年8月30日因反诉被告的违约行为解除租赁协议符合事实和法律依据。故恳请法院综合考虑反诉被告的违约行为，判令支持反诉原告的全部反诉请求。原告对被告的反诉辩称，反诉原告的诉讼请求没有法律和事实依据，根据双方签订的租赁合同，反诉原告应该在6月1日将该商铺交付给反诉被告，但是反诉原告至今都没有将商铺交付给反诉被告，其次在2019年6月1日前反诉被告要求反诉原告提供产权证明用于办理营业执照，但被告一直没有提供；根据我方提交的证据，可以看出涉案的商铺属于违法建筑，也没有相关产权证明，被告也表示被政府拉进黑名单，被告也没有办法提供经营所需的三相电，2019年6月21日反诉被告到现场查看，还在装修，根据合同约定，被告没有按时交付房屋，显然是不具备交付条件，也不符合反诉被告经营的使用条件，实际上反诉原告也没有将涉案商铺交付给反诉被告。综上所述，反诉原告没有提供产权证明、且属于违法建筑，根据合同法的规定，被告没有尽到实际支付的义务，因此反诉原告请求支付租金、滞纳金、装修费没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对本诉提交了以下证据：1.房屋租赁合同复印件，欲证明原、被告于2019年5月17日签订该租赁合同，双方建立租赁合同关系；2.转账流水记录复印件，欲证明原告为履行合同，支付5万元保证金和4万元租金；3.解除合同通知函复印件，欲证明被告的未交付房屋构成根本性违约，且租赁的房屋产权手续不全导致原告目的落空，原告于2019年7月25日通知被告解除合同并返还保证金及租金；4.视频光盘，欲证明按照合同约定，被告应当在2019年6月1日前将符合条件的商铺交付给原告，但截止到2019年6月21日上午10时原告到涉案商铺拍摄的视频显示：涉案商铺被告还在进行砌墙装修，还不具备交付条件。被告从未将符合经营条件的商铺交付给原告。被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1三性予以认可；对证据2真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该证据仅能证明原告按照房屋租赁合同履行了部分缴纳租金的义务，其拖欠租金是导致本案发生的根本原因；对证据3真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，该证据系原告在违反合同约定的情况下，单方面违法向被告发出解除合同通知函，系原告违约的证据；对证据4三性不予认可，原告当庭递交的该组证据超过举证期，应该承担举证不利的责任。被告针对本诉提交了以下证据：1.微信聊天记录复印件；2.短信记录复印件；以上证据1、2欲共同证明：（1）被告恪尽职守，为原告创造经营条件的事实；（2）被告已将涉案房屋交付给原告使用；（3）原告因自身原因，要求将涉案房屋转租给他人，但因其未找到次承租人而单方面要求被告解除租赁合同；（4）原告持续拖欠租金，拒不履行租赁合同义务的事实；3.电费缴费记录复印件，欲证明被告给原告提供的涉案房屋已进行报装电路，在案发一直处于可使用状态；4.营业执照复印件，欲证明:（1）涉案商铺同等条件的商铺亦已办理工商登记；（2）涉案商铺符合办理工商登记的条件；（3）根据汕尾市市*监督管理局的要求，办理营业执照所需的“场地证明”只需由村委会出具证明材料即可；5.催收房租通知书复印件，欲证明原告持续拖欠租金，被告通过函件向其催缴租金的事实。原告对被告提交的上述证据质证意见如下：对证据1三性予以确认，但对所证明的内容有异议，被告提交该份证据恰恰证明被告的商铺存在严重的瑕疵，如无产权证、且属于违法建筑，被告曾明确表示，该商铺列入政府的黑名单，随时有被拆除的危险；对证据2三性不予确认，原告从来没有收到被告发的短信；对证据3三性不予确认，原告因经营需安装三相电，该证据并不能证明是安装三相电，还是二相电，也无法证明该用电量是发生在哪里；对证据4不予认可，该营业执照与本案无关，该证据无法改变涉案商铺没有产权证的事实，被告也没有提供任何可以用于办理营业执照的证明；对证据5不予认可，原告并没有收到该通知书，该通知书的署名日期是在我方向被告发出解除合同通知函之后，被告也没有提供相关义务，如提供房产证明、交付商铺等义务。反诉原告针对反诉提交了以下证据：1.图片复印件，欲证明涉案商铺可合法使用；2.电费缴费记录复印件，欲证明：（1）案发时涉案商铺可合法报装供电，叶水拉因自身原因单方终止合同系违约行为；（2）涉案商铺自2019年10月1日才由案外第三人租赁，闲置期间的损失应当由叶水拉承担；3.潮惠高速连接线河东段市政道路及配套工程房屋改造补偿协议书复印件，欲证明：（1）彭伟道出租的房屋始建于1989年之前，由于潮惠高速连接线河东段市政道路改造后进行升级而来；（2）彭伟道房屋的产权得到河田镇人民政府的认可。反诉被告对反诉原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1三性不予确认，涉案商铺即使现在有使用，也无法证明该商铺现在是合法使用，也无法改变涉案商铺没有合法手续的事实，也无法改变涉案商铺系违法建筑的事实；对证据2与本诉证据3的质证意见一致；对证据3三性不予确认，补偿协议书无法改变涉案房屋系违法建筑、也无法改变涉案房屋无合法手续的事实。反诉被告针对反诉提交了以下证据：解除租赁合同通知书复印件，欲证明反诉原告已于2019年7月27日同意解除合同的时间。反诉原告对反诉被告提交的上述证据质证意见如下：有异议，我方无法核实。对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院依法认定事实如下：2019年5月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同载明：“第一条，原告（乙方）租用被告（甲方）位于陆河县城河东桥头帝爷宫后面自建一栋二层坐北向南的楼房共8个门面中的第1.2.3三个门面及二楼第1.2.3.4.5.6.7间,作为商业用途使用（以下简称“该楼”）。第二条，租用的期限为6年，租期从2019年6月1日起至2025年5月31日止。第三条，租金、保证金及租金交付期限：该楼的月租金为人民币：第一，二年为壹万肆仟元整（￥14000元/月）；第三，四年为壹万伍仟肆佰元整（￥15400元/月）；第五，六年为壹万柒仟柒佰壹拾元整（￥17710元/月）；……租金交付期限：每年的6月1日前交清当年租金。保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币：伍万元整（￥50000元），作为履约保证金。……第六条，双方责任：（一）甲方责任：1、甲方须于2019年6月1日将该楼交付乙方使用。……”原告在乙方处签名，被告在甲方处签名捺印。2019年5月19日，原告通过银行转账的方式转账至合同中被告所指定的银行账户（开户行：中国邮政储蓄银行，账号：621********01089727，户名：彭伟道）支付了50000元，原告于2019年5月21日以同样方式向被告支付了40000元。原、被告签订房屋租赁合同后，原告认为被告不能在2019年6月1日交付租赁物，构成违约，于2019年7月25日向被告发出《解除合同通知函》，并要求被告返还定金50000元和租金40000元。被告则认为，原告没有按合同约定在2019年6月1日前交付全年租金都成违约，于2019年7月27日向原告发出《解除租赁合同通知书》。双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼，被告也向本案提起反诉。另查，涉案房屋系未取得建设工程规划许可证和不动产登记证明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是：1.涉案房屋租赁合同是否有效；2.本诉原告请求被告返还履行保证金和租金是否合理；3.反诉原告请求判令反诉被告支付滞纳金、租金、装修费是否符合相关规定。关于本案第一个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原、被告所约定的租赁房屋并未办理相应的产权登记，也没有取得相应的建设工程规划许可证，违反相关法律规定，因此原告叶水拉与被告彭伟道签订的《房屋租赁合同》，应认定为无效合同。关于本案第二个焦点问题，原告主张返还保证金50000元、租金40000元，均是依据2019年5月17日双方签订《房屋租赁合同》约定提出，因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”原告主张被告返还保证金50000元，本院予以支持。对于原告要求返还租金40000元的问题，虽然原告与被告签订的合同无效，按照合同约定，被告应于2019年6月1日将涉案房屋交付于原告使用，原告对涉案房屋具有使用的权利，后于2019年7月25日向被告发出《解除合同通知函》，被告于2019年7月27日收到原告的解除通知函，对此无提出异议，被告亦于2019年7月27日向原告出具一份《解除租赁合同通知书》，双方终止合同履行。因此，原告从2019年6月1日至2019年7月27日期间视为占有、使用涉案房屋，应支付占用费用。涉案房屋的占用费可参照原、被告签订的《房屋租赁合同》14000元/月标准计算，从2019年6月1日至2019年7月27日的房屋占用费为26193.55元（14000元/月×1个月+14000元/月÷31天×27天），原告预交的保证金、租金共90000元，扣除房屋占用费26193.55元后，被告应返还原告63806.45元（90000元-26193.55元）。关于本案第三个焦点问题，被告（反诉原告）于2019年7月27日向原告（反诉被告）发出《解除租赁合同通知书》，本案中提出反诉要求反诉被告支付从2019年7月28日至2019年12月1日的租金及2019年6月1日至2019年8月30日的滞纳金，与事实不符，于法无据，本院不予支持。另外，反诉原告彭伟道请求反诉被告支付房屋装修费用的问题，因反诉原告未提供相关证据证实为了房屋出租给反诉被告而实际支出的装修费用，故该请求没有事实依据，一并不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）叶水拉与被告(反诉原告)彭伟道于2019年5月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)彭伟道应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）叶水拉定金、租金63806.45元；三、驳回原告（反诉被告）叶水拉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告彭伟道的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2050元，由原告（反诉被告）叶水拉负担654.84元，被告（反诉原告）彭伟道负担1395.16元。本案反诉案件受理费2265元，由反诉原告彭伟道负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈志宏人民陪审员  叶钳妹人民陪审员  徐海丽二〇二〇年六月二十四日法官 助理  郑晓佳书 记 员  吕海景附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。