北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2387号原告：刘阳，女，1994年2月16日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡楠（刘阳之夫），1987年3月9日出生，住北京市朝阳区。被告：张红玉，1987年5月27日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告刘阳与被告张红玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员商兴加独任审理。并于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告刘阳及其委托诉讼代理人胡楠、被告张红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘阳向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向支付原告租赁房屋押金人民币3300元;2.请求人民法院判令被告向原告支付违约金，违约金计算方式为:房屋月租金3300元/30天*暂计至2019年11月3日逾期天数(2019年10月30日至原告实际收到全部应得押金之日止的自然日天数);3.请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由:2018年10月21日原告(乙方)与被告(甲方)签订《北京市房屋租赁合同》(以下简称“合同”)。合同中约定:房屋坐落于北京市顺义区×街×号院×号楼三单元1303室;租赁期限自2018年11月1日至2019年10月30日，共计1年；租金标准及支付方式为3300/月，总计人民币39600元；原告已按照合同约定时间分别在2018年10月21日、2019年1月23日、2019年4月26日、2019年7月29日如数缴纳房屋租赁费用9900元；押金人民币3300元，租赁期满或合同解除后房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；原告已在2018年10月20日通过中介缴纳房屋租赁意向定金人民币1000元以及2019年10月21日缴纳人民币2300元。2019年9月20日经双方沟通确认，原告不再继续承租被告房屋。2019年10月20日原告微信告知被告已将房屋恢复原状达到交付条件，并搬离房屋，可提前进行房屋交付工作。2019年10月22日原告微信告知被告可随时进行房屋交付工作。2019年10月23日原告微信将已恢复到交付条件的房屋照片给被告，要求被告验收房屋。2019年10月29日原告微信、电话等多种方式与被告联系，被告说没有时间验收房屋。原告微信告知被告，10月30日为合同到期日,现房屋已恢复到交付条件，需交付清楚。至今，原告已履行合同义务按时缴纳房屋租赁费用，提前搬离房屋，且积极配合完成交付工作。但被告以消极态度处理此事，拒绝房屋交付工作，非法扣押原告房屋租赁押金，其行为已经构成违约。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》等法律法规等规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告张红玉辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。2018年10月21日，张红玉与刘阳签订房屋租赁合同，起租日是2018年11月1日到2019年10月30日止，为期一年，答辩人收房的时候，由于被答辩人的恶意欺骗、隐瞒造成了违约情况，合同中约定：第九条违约责任（一）乙方有第八条第四款约定的情形之一（保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。租赁期有柜子损坏，按照合同约定不退押金，诉讼费不承担。我收房时屋里地上全是虫子，我怀疑原告养宠物，合同约定不能养宠物，原告违约。其他损失我另行主张。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区×街×号院×号楼3单元1303室（建筑面积53.07平方米，以下简称涉案房屋）是以张红玉女儿张×（2013年12月6日出生）名义购买。2018年10月21日，刘阳(乙方)与张红玉(甲方)就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定:刘阳租赁涉案房屋，租赁期限自2018年11月1日至2019年10月30日，共计1年；出租人应于2018年11月1日前将房屋交付刘阳。租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，刘阳应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等使用情况进行验收，结清各自应当承当的费用，刘阳继续承租的，应提前30日向出租人提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式为：每月3300元，总计人民币39600元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为：2018年11月1日、2019年2月1日、2019年5月1日、2019年8月1日.押金人民币3300元，租赁期满或合同解除后房屋租赁押金抵扣应由刘阳承担的费用、租金，以及刘阳应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。关于其他相关费用的承担方式约定：租赁期内，供暖费、物业管理费、室内设施维修费由出租人承担，刘阳承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由出租方承担。如刘阳垫付了应由出租方支付的费用，出租方应根据刘阳出示的相关缴费凭据向刘阳返还相应费用。关于房屋维护及维修约定：(一)出租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。(二)租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，刘阳应及时通知出租方修复。出租方应在接到刘阳通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，刘阳可代为维修，费用由出租方承担。因维修房屋影响刘阳使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因刘阳保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，刘阳应负责维修或承担赔偿责任。第八条关于合同解除约定：(一)经双方协商一致，可以解除本合同。(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。(三)出租方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响刘阳安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使刘阳无法正常使用房屋的。(四)刘阳有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。(五)其他法定的合同解除情形。第九条违约责任约定：(一)出租方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向刘阳支付违约金;刘阳有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向出租方支付违约金，出租方并可要求刘阳将房屋恢复原状或赔偿相应损失。(二)租赁期内,出租方需提前收回房屋的，或刘阳需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；出租方还应退还相应的租金。(三)因出租方未按约定履行维修义务造成刘阳人身、财产损失的，出租方应承担赔偿责任。(四)出租方未按约定时间交付房屋或者刘阳不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及刘阳未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。第十一其他约定事项约定：出租房不允许承租方私自转租房屋，不允许承租方养宠物。合同签订后，刘阳按照合同约定租住涉案房屋，并按照合同约定时间支付了押金3300元和各期的租金。2019年9月20日，张红玉通过微信联系刘阳：我那个10月底到期了你还租吗?刘阳回复：姐，我能再多租三个月嘛？张红玉问：什么意思?刘阳答：租到明年1月份，再续租三个月。张红玉答：到明年一月份我的房不好租了，有空房期。刘阳答：一月份正好春节回来，我北京的房子在装修想放三个月味道，所以问问您这能不能让我再住仨月。张红玉答：1月底过年，1月份我的房肯定不好往外租了，肯定不行。刘阳答：好吧，那我10月底搬走，再找其他房子。这一年谢谢您啦。张红玉答：我不能让房子有空房期，希望你能理解,不好意思。刘阳答：嗯嗯。姐，续租三月，每月按3500元租可以租给我吗?。张红玉答：亲爱的，真不行。刘阳答：好。2019年9月22日张红玉微信联系刘阳：你今天休息吗?在家吗?刘阳答：没在家。张红玉问：那你啥时候在家呢?刘阳答：有什么事情吗？张红玉答：去照个照片。阿姨有时间吗?要是有时间帮忙开一下门我想去照个相。刘阳答：十月一之后可以吗？张红玉问：不能让阿姨去一趟吗，我要提前往中介挂。刘阳答：您提前一个月也够呀，十月五六号您去照不晚吧。我这边装修呢，家里一直没人。张红玉答：10月5、6号就不够一个月了，阿姨一直在这边啊，我知道你忙让阿姨开下门就不行是吗？刘阳答：我家房子在装修，我妈去那边看着了。张红玉答：我租给你房的时候还多让你住半个月呢，这都没跟你计较过，我只想照几张照片。你想想我当初是不是让你多住半个月，如果按照多让你住的半个月现在你都没有提前一个月告知我。刘阳答：我没多住半个月，是提前几天搬家，我上个房子也是十一月初到期。而且我不是不配合您找照片，确实有事情，月底我家差不多装修完了，十月一之后您再找（照）照片不也行吗?就一个礼拜。之后您挂中介不也要来看房吗？租房的人我要真不配合，我就不让您来找（照）照片了。张红玉答：不是半个月是多让你住10天。我就照照片不会带客户去看房的，除非你搬走，你住的情况下我不会带人看。刘阳：而且最近家里都忙，没顾着收拾，您不得收拾整洁一点再照照片吗?等我们这边收拾一下再照。张红玉：你看下记录让你多住10天吧。刘阳：您是提前给我几天搬家时间，我上个房子11（月）5号到期，里外里我没占您多大便宜。您之前租房子的时候有拍照片吗?现在家里都是东西您拍出来也不好看，中介那应该留过照片，那个刚装出来的效果也好，或者过两天家里有人了您再去拍，今天家里真没人。张红玉：嗯。2019年10月4日刘阳微信联系张红玉：姐，您还需要照照片吗?这几天下午家里有人，您要过来可以提前说下。张红玉：那我回头带客户去看房吧。2019年10月8日下午张红玉联系刘阳：在吗？刘阳：在的。张红玉：下午几点家里能有人?有一个4点左右的看房。刘阳：我明天新房装柜子。张红玉问：今天没人是吗?之前你说那段时间都在那边忙装修包括阿姨，可是我在小区看见阿姨好几回，也不知道在吗回事。刘阳：要不您去我新房看看，我是不是在骗您。张红玉：我十一前联系你就只是想照几张照片，根本没有想过带客户去来来回回的看房，照完照片我可以把照片给各个中介，也不用不同的中介去照，就只想去一次照几张照片，我也说了你忙不在这边那就让阿姨帮我开门我照完就走，你说你妈也在那边忙没有时间，可是我不知道为什么在小区看见阿姨好几次，我就去照几张照片有那么难吗?刘阳：姐，我十月四号跟您说没，剩余几天假期有人，您随时来照照片。张红玉：没到十一我就看见过你妈。刘阳：这不是见不见过我妈的问题。张红玉问：你10月多少号能搬走?刘阳：您要这么说就按合同走吧，本来我十月一已经开始搬东西。张红玉：随便吧，就当我认栽一回吧，人在做天在看。刘阳：没想着占你什么便宜，你这没玩没了。张红玉：谁没完没了啊，是你一直在欺骗。刘阳：我有什么可欺骗你的，就骗你晚几天照照片？张红玉：之前是不是你说的你装修没时间，我说让你妈去开下门我照相，然后你说你妈也不在，等过完节，可是那期间你妈确实在这边的小区而且好几次就不能开下门吗？话是你说的事情也是你们做出来的，你们自己想去吧，也休想拿这个住到什么时候算计别人，还是那句话人在做天在看。刘阳：你这又欺骗又算计好似我占了多大便宜，可别介咱没到那份儿上，最晚10.（月）27那个周末我交房，你放心，都是北京人，不至于，好吧我天，你这说得也忒严重了。2019年10月20日上午，刘阳给张红玉发微信：姐，我看了下之前的转账记录是2018年10月21日，今天10月20日,我这边房子已经腾空了，今天有时间可以交付下；没有时间的话我把钥匙给中介了，你什么时候有时间找他收房也行。张红玉没有回复。刘阳于当日晚再次给张红玉发微信：姐，房子已经腾空了，咱们最晚本周末交付房子吧，往后拖耽误你租期，另外押金也需要交还给我。张红玉没有回复。2019年10月23日，刘阳通过微信给张红玉发送了6张清空房屋后的照片，并发微信：姐，你看下房间有没有问题，该打扫该收拾的都弄干净了。张红玉没有回复。2019年10月29日，刘阳通过微信电话多次联系张红玉，张红玉未接。刘阳给张红玉发微信：姐，提前交付的信息你已经知道了，我没延期。你可以10天都没时间跟我交付，是你的权利。但合同到期你不退我押金，算你违约，我也有权追究赔偿。只是这事情犯不上。明天晚上我下班，你看有没有时间，如果可以我叫上中介，咱们把房子交付了。张玉红未回复。2019年10月30日，刘阳的母亲与张红玉联系退房交接，张红玉没有同意。刘阳的丈夫多次给张红玉打电话，张红玉没有接听。2019年10月31日，张红玉自行撬锁进入涉案房屋。后张玉红给刘阳发微信：这房子这么多问题我不可能退你押金，咱们法院见。刘阳：请仔细阅读合同当中第五条第一款，室内设施维修由甲方承担。张红玉回复：法院见。刘阳：好的。这房子我走的时候打扫的干干净净，空置半个月，是房屋的问题有虫子，另外我现在已经在法院排号了。张红玉：快点排号吧。诉讼中，双方均认可租赁合同双方为刘阳和张红玉，上述事实，有刘阳、张红玉的陈述，刘阳提交的租赁合同、微信记录等，张红玉提交的租赁合同、微信记录等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，刘阳与张红玉签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。在合同接近履行期满时，刘阳表示续租三个月，张红玉没有同意，双方应当按照租赁合同约定，在刘阳搬走时进行交接。但刘阳要求提前交接不损害张红玉的利益，张红玉应给予必要的配合，刘阳一方在租赁期限届满前，多次提出进行交接，张红玉或不予理会或予以拒绝，但在合同履行期限届满次日即自行进入涉案房屋。由于张红玉对其他损失要求另行解决，本院在本案中不再过多评述。就张红玉提出的不予返还房屋押金的辩解意见。首先，双方在合同中明确约定室内设施维修费由张红玉负担。其次，现有证据不能证明刘阳故意损毁柜子。最后，张红玉主张刘阳养宠物没有证据，且该行为与是否退押金无关。故张红玉所提不予退还押金的理由不能成立，本院对其辩解意见不予采纳。刘阳主张的未返还押金的违约金，因租赁合同没有约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下：一、被告张红玉于本判决生效后七日内返还原告刘阳押金三千三百元；二、驳回原告刘阳其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告张红玉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二〇年六月五日书记员  高 翔