北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初1512号原告：胡志刚，男，1983年4月15日出生，汉族，住天津市蓟县下营镇黄崖关村南区。委托诉讼代理人：冯大利，北京仁道律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。上述二被告之共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。上述二被告之共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告胡志刚与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡志刚及其诉讼代理人冯大利，被告绿地京纬公司、睿天下公司之共同诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡志刚向本院提出诉讼请求：1．请求判令绿地京纬公司退还胡志刚购房款279296元并支付利息（利息以279296元为基数，自2016年4月3日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2．请求判令睿天下公司对上述房款中的50000元承担连带清偿责任；3、请求判决绿地京纬公司赔偿胡志刚房屋差价损失34255．4元；4．本案诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司负担。事实和理由：2016年4月3日，胡志刚从绿地京纬公司购买13-818号房屋一套，建筑面积为49．38平方米。胡志刚先后向绿地京纬公司支付购房款229296元。2016年4月8日，胡志刚向睿天下公司支付50000元。2019年4月13日，胡志刚与绿地京纬公司签订《退房协议书》，合同关系于当日解除，但绿地京纬公司未按协议约定退还相关款项，故胡志刚诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、双方于2019年4月13日签订了退房协议书，协议解除了合同，并就退还款项达成了合意。2、绿地京纬公司同意退还胡志刚已付款229296元。3、双方约定利息计算截止时间为2017年4月19日，2017年4月20日后绿地京纬公司无需再向胡志刚支付利息。2019年11月1日后，由于绿地京纬公司延迟退款应适用退房协议第四条，但绿地京纬公司认为违约金标准过高，请求法院予以降低。2019年11月1日后，胡志刚不应该再主张利息损失。4、睿天下公司向胡志刚收取的50000元不是房款的一部分，选房确认单没有记载5万抵8万，该50000元属于胡志刚购房的合理开支。5、胡志刚主张的房屋差价损失没有法律依据，本案房屋价格发生了减损，目前价格应该进行鉴定，由于与其他案件鉴定房屋的位置、楼层、朝向均不一致，其他案件的鉴定意见不能在本案中直接适用。睿天下公司辩称，胡志刚支付的50000元属于服务费，睿天下公司已经向胡志刚提供了相应的居间服务和会员服务，同时连带责任必须基于法律规定或者合同约定，本案中胡志刚要求睿天下公司承担连带责任，既没有法律规定也没有合同约定。本院经审理认定事实如下：2016年4月3日，胡志刚与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人为胡志刚，销售房号XXX，建筑面积49．38平方米，原总房价908211元，享受折扣94折，成交单价15478．29元/平方米，成交总价764318元。当日，胡志刚向绿地京纬公司支付购房款50000元。2016年4月8日，胡志刚向绿地京纬公司支付购房款179296元，并于当日向睿天下公司支付服务费50000元。2019年4月13日，胡志刚作为乙方与甲方绿地京纬公司就涉案房屋签署《退房协议书》，协议约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起至10月31日内退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共11252元（大写：壹万壹仟贰佰伍拾贰元整）（1）2016年4月3日，金额50000元，票据号NO：0328442，（2）2016年4月8日，金额179296元，票据号NO：0328421，以上款项合计240548元（大写：贰拾肆万零伍佰肆拾捌元整）3、乙方应于本协议签署当日，将《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方。如乙方延迟退回上述材料，则甲方退还乙方的已付房款及支付利息时间相应顺延。4、若甲方未能按照上述期限付款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款总额每日万分之一的逾期付款违约金……”当日，双方签订《补充协议（二）》一份，就退房事宜补充约定：“甲方：绿地集团北京京纬置业有限公司，乙方：胡志刚……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山XXX号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。XXX号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，胡志刚与绿地京纬公司经协商已经解除了双方之间签订的关于涉案房屋的定购协议，本院对此不持异议。关于胡志刚的第一项诉讼请求，胡志刚与绿地京纬公司签订的《退房协议书》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述协议约定处理双方退房相关事宜，故对胡志刚要求绿地京纬公司退还购房款229296元并支付利息损失的诉讼请求，本院予以支持。利息的起算本院根据胡志刚实际给付购房款的时间予以确定。关于胡志刚向睿天下公司交纳的50000元服务费如何定性以及《绿地密云朗山定购协议》解除后该50000元服务费如何处理的问题。根据胡志刚提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，胡志刚享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合绿地京纬公司于2016年4月8日为胡志刚出具的收据与睿天下公司为胡志刚出具的收据的收款人处显示为同一人的事实，胡志刚有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的购房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为胡志刚所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。综上，胡志刚要求绿地京纬公司退还购房款50000元并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。胡志刚要求睿天下公司就服务费承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山定购协议》履行不能存在明显过错，其应就胡志刚因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故胡志刚要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据定购协议记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还胡志刚购房款二十七万九千二百九十六元并支付利息损失（利息损失按照以下标准支付：1、以五万元为基数，自二○一六年四月三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以二十二万九千二百九十六元为基数，自二〇一六年四月八日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿胡志刚房屋差价损失三万四千二百五十五元四角。三、驳回胡志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零二元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘珍君二〇二〇年六月十七日法官助理  张 冉