广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3875号原告：张胡坚，男，汉族，1953年8月30日出生，住广东省东莞市南城区新基更寮坊107号，公民身份号码为442************717。被告：张枝，男，汉族，1972年3月28日出生，住广东省东莞市南城区**********，公民身份号码为441************713。被告：张燕群，女，汉族，1971年1月22日出生，住广东省东莞市南城区**********，公民身份号码为441************728。原告张胡坚与被告张枝、张燕群房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张胡坚与被告张枝、张燕群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告立即返还原告购房款及房屋整修费用共计340000元，支付利息（自2019年12月4日到实际支付之日，按照月利率1%计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告张燕群于2005年9月向原告借款100000元，双方约定月利率1%，利息按月支付。两被告于2011年6月、8月又向原告借款100000元、200000元，月利率为1%。2014年4月，两被告尚欠借款本金及利息共计440000元，还款期限延长至2016年4月,但借款到期后仍然无法归还借款（本金及利息共计550000元）。2018年1月经协商借款本金及利息结算为680000元，两被告将篁村社区英联新村424号及对面房产共两幢折价为880000元卖给原告，原告只需支付200000元便可结清债务。因前述两房产被抵押借款，为此原告先后转账共计500000元给被告（多出的300000元算作新的借款）。前述两房产抵押赎回后，原告立即开始办理相关转让手续。2018年4月在办理过户时，英联新村424号对面的小房产因存在与房产证面积不符的情况无法过户，需要整改后才能办理过户手续。为明晰该房产的真实权属人与使用权属人，原、被告协商并签订了购房协议（房价定为280000元），待可以办理过户后再完成过户手续。自购房协议签订后，原告便开始对424号对面小房产进行整改及装修。2019年10月，因两被告与其他人所产生的债务关系，前述小房产被法院查封。因案涉房产未完成过户登记，法院向原告下达（2019）粤1971执异426号执行裁定书。房产被查封后，原告依照《购房协议》约定要求两被告解决其他债务、解除查封，而两被告以无钱为由拒绝。于此，两被告严重违反购房协议里的约定，原告要求其立即归还购房款280000元及房屋整修费60000元共计340000元。因原告没有完整保留房屋整修所产生的支付凭证，原告只能根据现市场行情，依据案涉房产现有状态，评估整修费用为60000元。因购房协议中并未明确约定违约的赔偿金额，两被告亦不能立即返还原告340000元，故原告主张按照借款约定的利息标准即月利率1%要求两被告支付未按时归还房款及整修费用的利息，从2019年12月1日开始计算。为维护自身合法权益，原告诉至法院。两被告辩称，1、关于购房款280000元，我方认为应该为200000元，因为原、被告协商确定大小房屋折价为880000元，其中大面积的房屋价格为680000元，小面积的房屋价格为200000元，但是在办理过户手续时，原告的儿媳表示大面积的房屋价格为600000元，虽然两被告在场也没有提出异议，但是应当按照最初约定的金额来确定，即案涉小面积房屋的房款为200000元；2、对于原告主张整修费用为60000元，被告不予确认；3、关于利息，不同意支付。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2005年向原告借款100000元，又于2011年6月、8月借款100000元、200000元。对于前述借款，两被告于2014年4月14日出具《借条》确认借款金额为440000元，借款期限为2014年5月1日至2016年4月30日，月利息4664元，两被告到期应一次性连本带息归还550000元，若逾期则从2016年5月1日起还需每日支付500元滞纳金。因两被告到期没有还款，故双方协商两被告将篁村社区英联新村424号及对面房产共两幢折价为880000元出售给原告，原告另支付被告房款200000元以了结双方债务。随后，为帮助被告注销房产抵押以方便过户，原告向被告张枝转账共计500000元，由两被告于2018年4月8日出具《借条》确认余下300000元需在3年内归还，借款利息按每月3000元计算，每月9日前支付利息。关于该300000元债务，原告已在另案中主张。本案中，原、被告均确认两被告将案涉大小面积两幢房屋折价880000元给原告；大面积房屋已过户给原告，而小面积（即东莞市南城区篁村社区****************）房屋被法院查封。原告主张，从2018年4月开始装修，由原告自己进行整改，没有请人，做了地板、水电，墙面翻新，对厕所、阳台进行了整改，整改完成后由原告出租给案外人并收取租金。本院询问原告能否区分哪些是原有设施，哪些是原告经手整改时，原告表示全部进行了整改。被告则主张，不清楚整改情况，不申请鉴定，不同意到现场协商确定整修价格，又表示60000元的整修费用过高。庭后，本院发出《通知书》要求原、被告于2020年6月9日15时准时到达案涉房屋现场，由法院组织双方对装修整改情况进行实地勘查，但是两被告未到场，原告在现场向本院指出了其整改、翻新的区域，本院录像存证。本院认为，对于原、被告没有争议的事实，本院予以确认。案涉房屋（东莞市南城区篁村社区****************）被另案查封，两被告未采取措施对查封物进行置换、解封，导致无法办理过户手续。案涉房产的现状已无法实现原告订立协议时的合同目的，原告有权解除案涉《购房协议》并要求两被告返还购房款、赔偿损失；与此同时，原告应将案涉房屋返还给两被告。关于购房款金额。两被告确认《购房协议》落款处的签名，但主张案涉房屋的购房款为200000元，而对前述主张无法提交证据予以证明，故本院对两被告的主张不予采信，并依照《购房协议》的约定来认定案涉房屋的购房款为280000元。关于整修费用金额。原告主张其对案涉房屋进行整改、翻新等支出共计60000元；被告主张案涉房屋已居住十几年了，而60000元的装修金额过高，但又拒绝现场查勘及评估鉴定，本院现场查看案涉房屋共有三层，近年确有翻新、整改痕迹，结合当地近年建筑行业材料及人工的成本，本院认为原告主张的整修费用60000元并非过高，故对该金额予以采信。关于利息损失。鉴于原告于庭审中确认将案涉房屋整改后有实际收取租金获得收益，故本院将利息起算时间酌定为本案立案之日。再考虑到本案中借款与房款相互折抵的关系，本院认为购房款参照借条约定的标准即月利率1%来计算，合法有据，故予以采信；但是，整修费用按照月利率1%计算利息，缺乏依据，本案酌定按资金占用来计算利息损失，故利息的计算方式以280000元为基数，按照月利率1%的标准从2020年2月19日起计至实际付清之日止；以60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月19日起计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张枝、张燕群于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张胡坚返还购房款280000元；二、被告张枝、张燕群于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张胡坚支付房屋整修费用60000元；三、被告张枝、张燕群于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张胡坚支付利息损失（以280000元为基数，按照月利率1%的标准从2020年2月19日起计至实际清偿之日止；以60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月19日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告张胡坚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费共计3200元（已由原告张胡坚预交），由被告张枝、张燕群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郭芹二〇二〇年六月十一日书记员  李艳聂晓晴