云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终912号上诉人（原审被告、反诉原告)：厦门优住置业顾问有限公司（原名厦门市二一在线信息有限公司）。注册住所地厦门市湖里区台湾街143号之16华永天地C—604室。现住址为景洪市万达度假区商铺二期A6—02。法定代表人：常艺川。统一社会信用代码：9135020630304991X0。委托诉讼代理人：杨耀，文士法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林珠，女，汉族，1949年6月3日生，身份证住址福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：杨林，云南云誉（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人厦门优住置业顾问有限公司（以下简称“优住公司”）与被上诉人林珠房屋租赁合同纠纷一案，因不服云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。优住公司上诉请求：1.请撤销一审判决，依法改判支持上诉人不支付被上诉人违约金和托管费用，并支持上诉人的反诉请求。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。在一审民事判决中，关于家具、家电等附属设施购置费用的承担，一审法院认为被上诉人关于系以前三年房租“冲抵”附属设施款的主张更贴合对合同上下文的一般理解，这是曲解法律适用法律错误。双方是在充分协商和了解的基础上订立的合同，合同中并没有“冲抵”字样，反而合同明确了“合同期限的前三年乙方无需支付甲方房屋托管费用”的约定，同时，根据合同约定甲方承担的托管费用就包括家具、电器等采购配置费用，且在合同后是附有家具、电器等配置价值清单。2.一审判决关于双方是否存在违约的问题，由于被上诉人一直没有返还上诉人垫付的家具款，是被上诉人违约在先应支付违约金给上诉人。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定或协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人的损失的，应当负责赔偿。同时依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，一审法院认定事实不清，曲解法律适用法律错误，导致实体判决不公，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。林珠辩称，1.双方签订的合同中约定合同期限的前三年，上诉人无需支付被上诉人房屋托管费用。虽然合同并未明确该三年免租费用是用于抵扣家电家具款项，但是根据合同全文以及双方实际履行合同的情况来看，三年免租费用确系用于抵扣家具家电款项。根据合同约定，家具家电等设施，被上诉人须按照上诉人的要求进行配备，但是在实际的履行过程当中，家具家电是上诉人自行配备。2.合同虽然没有明确双方是因何原因协商一致免租三年，但是合同附件上上诉人配置的家电家具的费用是22667元，这两个金额是相近的,故被上诉人关于三年的免租费用是用于抵扣家电家具款项。3.合同中约定代购家具的押金8000元，在免租期结束返还给被上诉人。4.被上诉人已按照合同约定将房屋交付上诉人使用，并免除了上诉人三年的租金，并且按照合同的约定缴纳了8000元的代购押金，已全面履行了合同义务，不存在违约行为。上诉人未按约定支付被上诉人房屋托管费用，未返还代购押金，并且未缴纳物业费、水电费等相关费用，上诉人已严重违约。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。林珠向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年1月24日签订的《房屋托管经营合同》；2.优住公司支付林珠自2018年6月1日起至2019年8月31日止的房屋托管费12000元；3.优住公司支付自2019年9月1日起至优住公司将房屋返还给林珠为止的房屋托管费；4、优住公司支付违约金3000元；5、优住公司支付林珠自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费1762.66元、2017年2月1日起至2019年12月31日止的生活垃圾处理费420元、2017年11月10日止2019年1月10日的水费91.5元，以上共计2274.16元；6、优住公司返还押金8000元；7、诉讼费用由优住公司负担。优住公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2015年1月24日签订的合同已于2019年8月6日解除；2.林珠返还优住公司代垫的电器、家具等各项附属设施款22667元；3.林珠支付违约金22667元；4.判令林珠退还2018年3月1日至2018年5月31日的租金2400元（以上2、3、4项共计47734元）；5.林珠承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月24日左右，林珠（甲方、托管方）与优住公司（乙方、受委托方）签订《万达西双版纳国际度假区房屋托管经营合同》，约定甲方愿意将位于西双版纳国际旅游度假区，房型为1房公寓，产权证号（或经网上登记备案的《商品房买卖合同》编号）为ＪＨ2014050203886，面积为41.4平方米房屋托管给乙方度假酒店公寓经营;第一条第2点规定托管房屋需按乙方要求配备设施标准，至少应包含电器类、家具类等（详见合同）附属设施;第3条约定甲方按照乙方提供的家具、电器及设备标准配备，由此产生的费用由甲方负担;第4条约定甲方缴纳8000元作为乙方代购家具、家电（人民币捌仟元）的押金款项，家具代购款项从签订合同后，3年后（即2018年3月1日）返还给甲方。第四条托管经营期限第2项约定甲方应在2015年3月1日前将符合约条件的托管房屋交付给乙方。托管期满后，如甲方继续托管房屋的，同等条件下乙方享有优先权。第五条房屋租金及其支付第1项约定，经双方同意，对托管房屋采用乙方向甲方按季支付固定收益模式，即在本房屋托管期间，自2015年3月1日起至2018年2月29日止，合同期限的前三年乙方无需支付甲方托管费用。自2018年3月1日起至2020年2月29日止乙方每季向甲方支付租金2400元。第六条关费用的负担第2项甲方承担托管期限的费用第1小点为家具、电器等采购配置费用，房屋整修费用，第4托管经营期间，乙方为更有利于经营，在不损坏甲方入户门的前提下，甲方同意乙方对托管房屋换装智能密码门锁，费用由乙方承担。托管经营期结束，如果甲方未提出要求，乙方可以不用更换。第十二条违约责任第1项合同生效后，甲方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金22670元；乙方未全面且适当地履行其约定义务的构成违约，应支付违约金3000元；第4项无特殊原因且未经乙方同意，甲方延迟交付房屋超过15日的，从第16天起应向乙方支付违约金每天100元，超过30日，乙方有权单方解除合同。签订合同后，林珠交付了案涉房屋及8000元押金，之后优住公司按照合同附录的配置标准购买了相关家具家电设施。林珠于2018年3月1日收到优住公司支付的托管费2400元。另，大连万象物业于2019年6月19日向林珠发出通知，要求缴纳2018年11月至2019年12月31日物业费1492.30元、2017年2月1日至2019年12月31日垃圾清运费420元，2017年11月10日至2019年1月10水费91.50元，合计2003.7元。又，优住公司以名称变更于2017年4月11日向厦门市公安局湖里分局提交原厦门市一二在线信息科技有限公司公章、财务章于当日销毁。一审法院认为，双方自愿签订的《房屋托管合同经营》，均应受合同的约束。关于家具、家电等附属设施购置费用的承担。根据双方合同，该家具家电等应由甲方按照乙方提供的标准配置，同时第4条约定甲方缴纳8000元作为乙方代购家具、家电的押金款项，该押金在3年后（即2018年3月1日）返还给甲方即林珠，双方合同另约定，自2015年3月1日起至2018年2月29日止，合同期限的前三年乙方即优住公司无需支付甲方即林珠托管费用，将该合同条款对照双方各自主张，应认为林珠关于系以前三年房租冲抵附属设施款的主张更贴合对合同上下文的一般理解。否则无法解释既然该附属设施购买费用是由林珠负担，林珠为何还要向优住公司交纳代购押金而不是直接交付购置款，而且代购押金还要在代购行为完成三年后才予退还，为何合同中不对林珠如何交纳代购款进行约定，也无法解释双方为什么在合同中约定长达三年的免租托管期，综合以上，应认为优住公司认为双方约定由林珠承担家具家电设施费用的主张不具有高度可能性，优住公司要求林珠返还代垫的电器、家具等各项附属设施款22667元的主张不能成立。关于双方是否存在违约。根据前述对家具家电等附属设施的费用负担分析和林珠缴纳了代购押金的事实，结合双方合同关于林珠应将符合约定的托管房屋交予优住公司的约定，应认为自合同约定的履行期开始之日即2018年6月1日起，林珠已实际履行合同，优住公司关于林珠违约的主张不能成立。优住公司虽未按约定日期支付托管费、未按期返还押金，但本案系房屋租赁合同，林珠作为业主的主要合同利益在于获取房租收入，一审法院认为林珠要求优住公司给付逾期托管费、返还押金、支付欠付水电物业费用等的主张符合约定，但其主张只能算至本案确认的合同解除之日。同时，在林珠追索房屋租赁收入的诉讼请求得到一审法院认可，主要合同目的已经可以实现的情况下，林珠要求由优住公司方支付托管费至实际返还之日，要求优住公司方支付违约金的诉讼请求，过于放大本案中合同对方的责任，应不予支持。关于案涉合同的解除时间。优住公司主张已通过发函、发短信等方式同意解除合同，并于9月18日将房屋钥匙交给物业，但根据庭审查明情况，其并未按照合同预留号码向林珠发送相关通知信息，亦无证据证实已经用可回溯和可记录的方式向林珠表达解除合同的意愿，优住公司关于向物业公司交付钥匙的主张并未提交证据原件，且即使属实，该种交付方式并无双方约定且亦不属于法定提存方式，不能视为已经交付；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，林珠在本案中提出解除合同的诉讼请求，自本案开庭之日即2019年11月7日起，双方即已互知对方意向，也可联系对方交收房屋，故确定案涉合同在该日解除，双方争端，到此为止。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、厦门优住置业顾问有限公司于判决生效之日起三十日内向林珠支付自2018年6月1日起至2019年8月31日止的房屋托管费12000元（2400元/季度÷3个月×15个月），并支付自2019年9月1日起至11月7日止的房屋托管费1759元（2400元/季度÷3个月×2个月+2400元/季度÷3个月÷30天×6天），支付自2018年1月1日起至2019年11月7日止的物业费1382.36元（1492.2元÷2年÷12个月×22个月+1492.2元÷2年÷12个月÷30天×7天）、生活垃圾费410.53元（420元÷34个月×33个月+420元÷34个月÷30天×7天），水费89.44元（91.50元÷34个月×33个月+91.50元÷34个月÷30天×7天），并返还代购押金8000元，合计23641.33元。二、驳回的其他诉讼请求。三、驳回厦门优住置业顾问有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费432元，由林珠负担32元，由优住公司负担400元；反诉案件受理费497元，由优住公司负担。二审中，双方当事人对一审认定的事实没有异议，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定的基本事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，优住公司与林珠签订的《房屋托管经营合同》是双方当事人真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人应当依据协议约定履行各自的义务。根据合同约定，“林珠按照优住公司提供的家具、电器及设备标准配备”，同时还约定“合同期限的前三年优住公司无需支付林珠托管费用”，虽然双方未明确约定三年免租的原因，但结合上下文的理解和合同的实际履行情况，应理解为以前三年房租冲抵家具家电等附属设施款，故对优住公司认为林珠违约并要求返还家具家电款的上诉主张，本院不予采纳。一审判决并无不当，应予维持。综上所述，优住公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人厦门优住置业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  玉的勒二〇二〇年六月二十三日书记员  张远雄