江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2936号 原告：太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇老闸社区新华路36号，统一社会信用代码55320585585512764B。 法定代表人：陆明艳，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：陆伟峰，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。 被告：太仓市浮桥镇老闸兴荣并线厂，住所地江苏省太仓市浮桥镇老闸闸西村，统一社会信用代码92320585MA1PGXR35D。 经营者：潘建清，男，1966年7月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会与被告太仓市浮桥镇老闸兴荣并线厂租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会的委托诉讼代理人陆伟峰、被告太仓市浮桥镇老闸兴荣并线厂的经营者潘建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会向本院提出诉讼请求：被告太仓市浮桥镇老闸兴荣并线厂支付原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会2018年度房屋土地占有使用费25557.50元。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，由被告向原告承租属于原告所有的房屋、土地用于生产经营。合同约定租金为每年6300元，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同成立后，原告按约提供了租赁物，被告亦按约支付了租金。合同到期后，被告继续占用租赁物并按照原合同约定的租金标准支付了2017年度租金。2017年9月浮桥镇人民政府出台了《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》，明确了租金保底价格；按照此文件，涉案租赁物中房屋租金应当不低于75元/（平方米·年），土地租金应当不低于10000元/（亩·年）。原告于2017年12月底通知被告，若续租则需要按照上述最低价格订立租赁合同。2018年10月，原告通知辖区内所有承租户于2018年11月2日召开会议，传达前述文件精神，明确原合同到期后继续使用的需按照文件规定交付租金。根据2018年房屋和土地面积测量结果（租赁期间被告在土地上新建房屋，原告按照最初出租时的土地和房屋面积计算，确定房屋出租面积为410.50平方米、土地出租面积为317.90平方米），被告应当支付2018年度土地租金4770元、房屋租金30787.50元，合计35557.50元；扣除被告已付10000元，尚欠25557.50元。 被告太仓市浮桥镇老闸兴荣并线厂辩称：2014年1月1日签订的租赁合同到期后，被告继续使用租赁物并按照原合同标准支付租金，原告并未提出异议，也未在2017年12月底通知被告2018年度要上调租金标准；被告认可原告所使用的测量数据，认同原告计算精度不足下的数字结果；原告确有在2018年10月通知开会，但被告认为2018年度租金涉及上调的月份仅限于11月和12月，被告框算后按照10000元于2019年10月向被告交纳了2018年度的租金，当时原告也认同按此金额交纳，并向被告出具了租金收据。综上，原告并无依据再向被告收取所谓的租金差额。 本院依据原告提交的租赁合同、租赁物丈量数据平面图、会议纪要、浮桥镇集体资产管理方案（均为复印件），结合双方当事人的陈述，就双方并无实质争议的事实查明如下： 1.2014年1月1日，原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会与被告太仓市浮桥镇老闸兴荣并线厂签订《租赁合同》，原告将过去村办企业停产后遗留的房屋9间及周边部分土地出租给被告用于生产经营。双方约定：租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，第一年租金于合同签订之日交纳，此后每年租金于年末交纳。双方履行了该租赁合同，租赁合同到期后，被告仍继续使用租赁物，原告未提出异议，也未要求重新签订租赁合同；被告按照《租赁合同》的租金标准支付了2017年度的租金。 2.2017年9月浮桥镇人民政府出台了《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》。按照该文件，涉案租赁物中房屋租金应当不低于75元/（平方米·年），土地租金应当不低于10000元/（亩·年）。原告依上述文件确定了2019年度的租金金额，被告依此交纳了2019年度的租金（被告陈述：因为租金标准上调，2019年起被告不再租赁宿舍，故而房屋租赁面积有所减少，2019年度交纳的租金金额是31432.50元）。 3.因双方当事人对2018年度租金的应付金额存在分歧，被告并未按照惯例于2018年底交纳租金，在原告催促下被告于2019年10月15日向原告交纳租金10000元。 围绕本案中双方当事人的事实争议，本院分析认定如下： 1.关于原告主张的2017年12月底已通知被告将按照新的租金标准收取2018年度租金之事实。被告对该项事实予以明确否认，原告理应就此提交证据加以证明。本院注意到：被告否认的同时辅之以细节描述（被告称：2018年4月左右有工作人员来丈量土地和房屋，但并未详细告知丈量原因，而被告当时仍不知晓涉案租赁物的新的租金标准）；原告自称通过电话告知但同时表述并无相关数据记录予以印证，庭审中原告对于在合同早已到期、原告希望上调租金标准却又未在2017年底与被告订立新的《租赁合同》无法提供合理解释。综上，本院无法采信原告该项事实主张，即本院无法得出2017年底被告是在确切地知晓新的具体租金标准的情形下继续使用租赁物之事实判断。 2.与被告2019年10月15日向原告交纳租金10000元相关的事实。庭审中原告起初称：双方当事人对2018年度租金的金额未能形成一致意见，但被告同意先交10000元、若有差额双方另行结算。被告则对原告此种说法明确予以否认。本院就此相关事实予以重点询问调查，但双方当事人在涉及关键的事实细节时表述含糊。本院注意到：(1)虽然双方的表述较为模糊，但均提及付款当天被告经营者携现金前去交款，由社区书记带至会计处付款，社区书记告知会计被告交纳的款项属于2018年度的租金；(2)庭审中被告提出异议后，原告承认当时双方并无交款后将来对2018年度租金再作结算的说法。基于本案已知部分事实，本院认为：(1)2018年度租金的交款日期明显晚于双方合同履行时的正常交款日期，表明双方在此次交款之前应当有过针对租金金额分歧的交涉，在交涉中原告应当了解到被告就2018年度租金计算方式的态度（即被告庭审所述其仅认同11月和12月的租金上调）；(2)被告交款的方式和过程表明，这一过程中双方应当存在言语交流且原告对被告的交款应当有所表态（庭审中当事人的陈述表明，无论是社区的书记还是会计，出租方对于2018年度被告应交租金金额有相应认识；在承租方所携款项金额与出租方主张款项金额相距甚远时，若原告坚持按照本案诉请金额计收租金，则势必与被告继续交涉），但当事人所述事实是书记向会计交代后即行离开，而会计在租金收据上也未做任何特殊备注〔被告提交的太仓市农村合作经济组织内部结算凭证复印件显示，该凭证记载的收款项目为“收房屋租赁（2018.1.1-2018.12.31）”，备注为“收房屋租赁（2018.1.1-2018.12.31）”〕；(3)鉴于原告收取租金时已概括性地出具2018年度租金收据而未作出其他特殊的意思表示，且被告所述10000元的构成接近于按照原告所述面积数据和租金标准对最后两个月上调后的金额，本院认为被告所述原告系在认同按照10000元结算2018年度租金的情形下收取租金之事实是可信的。 本院认为，2014年1月1日原、被告之间签订的《租赁合同》依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照该份合同约定履行。该份合同到期后，双方并未重新签订书面合同，而是继续沿用原合同约定保持租赁合同关系；双方之间形成了合同法第二百三十六条所规定的不定期租赁合同关系。此种租赁合同关系下，双方当事人仅是对原有租赁合同期限的延长，并未变更租金标准。租金标准的变更需要双方当事人的合意。本案中并无证据表明双方当事人在不定期租赁合同履行的2018年度之前或者之中形成合意；相反，本院认为2019年10月15日被告交付10000元租金时双方当事人已就2018年度的租金交纳标准形成合意。本案原告未能完成其证明责任（须证明双方形成了2018年度租金完全按照政府指导价格予以计算之合意），应当承担举证不能的法律后果；鉴于其诉讼请求所依赖的基础事实无法为本院所采信，本院对原告的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 驳回原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会的全部诉讼请求。 案件受理费439元，减半收取计219元（取整后的金额），由原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 晓 二〇二〇年六月二十八日    书记员 冯启帆