陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0902民初1738号原告：崔XX，女，1976年11月20日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：韩妮君、宋元元，陕西宁康律师事务所律师。被告：谢XX，男，1980年10月11日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王义权，安康市148法律服务所法律工作者。原告崔XX与被告谢XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔XX的委托代理人韩妮君、宋元元，被告谢XX及其委托代理人王义权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告崔XX向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告谢XX向原告支付违约金423389.56元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月9日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于汉滨区XX路XX房XX层第1至3间门面房，面积158平方米的使用权出租给被告；租赁期限为2017年7月15日至2023年7月14日；违约方向对方支付违约金，违约金为合同年限租金总额的20%；合同还就租金及支付方式、房屋交付等双方的权利义务作了明确约定。同日，原、被告签订《补充协议》，约定以每年7月15日起算，因被告增加租赁面积（89.34㎡）须按170元/每平米/每月补一个月（2017.6.15至2017.7.14）房租给原告，金额为15187.8元。原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，原告将租赁的房屋交付给被告使用，被告妻子崔某甲向原告转账支付了第一年度的租金，在第二年度租金交付时间到期后，被告拒不向原告支付第二年度的房屋租金，并悄悄搬走。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均是原、被告自愿协商签订的，应属合法有效。原告按照合同约定将房屋交付给被告使用已经履行了原告的出租义务，被告拒不支付第二年度租金以及擅自搬离租赁房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任，侵犯了原告的合法权益，故原告遂诉至本院，请求依法判如所请。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》复印件及《补充协议》复印件各一份，证明双方就租赁房屋情况、租赁期限、面积、租金及支付方式、违约责任、保证金等双方的权利、义务作了明确约定；被告自行搬离涉案房屋的行为构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金423389.56元。2.账户明细单两张，证明被告妻子崔某甲分别于2017年5月19日和2017年6月12日向原告账户汇款共计335926.34元。3.原告向被告出具的房屋租赁违约致函一份，证明原告通过致函要求被告于5日内腾出房屋，并支付违约金42万余元及付清2018年5月28日前所欠的房屋水电费用等。被告谢XX辩称，一、原告起诉被告违约不成立，被告由于自身经营压力，已于2018年5月30日与原告协商解除了租赁合同，并多支付了近2个月的租金及押金合计6.1万元，作为退房损失补偿给原告，现原告主张被告承担违约责任，没有法律依据。二、即使违约成立，原告主张的42万余元的赔偿金过高且与原告实际损失不符，显失公平；原、被告签订的合同中约定的租赁价格及违约金并不是出于被告的真实意思表示，被告是在原告的胁迫下签订了补充协议，且被告的实际承租面积小于合同约定面积；被告在与原告解除合同后，向原告退了房也交付了钥匙。三、原、被告因房屋租赁引发的纠纷发生在2018年5月30日，合同已经解除了2年，原告两年后要求被告承担违约责任，不符合常理。被告认为原告的诉求没有事实和法律依据，故请求法院依法驳回。被告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》复印件及《补充协议》复印件各一份，证明原、被告曾系租赁合同关系，原、被告已于2018年5月30日协商解除合同关系；2018年5月30日后剩余租金4.1万元已作为经济补偿给了原告，被告至今未主张返还；原告认可实际收被告租房押金1万元。2.收条复印件一份，证明被告支付原告押金共计2万元；双方签订的协议是原告胁迫被告签订的。3.出警记录，证明被告于2018年5月30日已经搬离承租房屋，原告阻止被告搬离，存在胁迫行为。4.聊天记录三页，证明被告于2018年5月1日就与原告协商降低房屋，否则要求解除合同。5.原告与金某某14组签订的租房合同，证明原告将房屋租赁给被告每平方米净利润为50元。6.解除合同申请，证明2018年5月31日原告主动与金某某申请解除房屋租赁合同，原告已及时止损，未扩大实际损失。7.原告与金某某房屋租赁合同解除协议，证明原告与金某某14组于2018年6月4日正式解除租赁合同，原告向金某某支付了108846元作为补偿，未承担其他违约责任，原告要求被告支付的42万余元违约金高于其实际损失。经举证、质证、认证，本院认定如下事实：2013年7月15日，原告崔XX与汉滨区新城办金某某十四组签订《房屋租赁合同》，该合同约定：汉滨区新城办金某某十四组将位于汉滨区XX路XX房XX层六间（自西向东），面积374.7平方米的房屋出租给原告，租赁期为2013年8月15日至2028年8月14日。2017年6月7日被告因租赁本案房屋向案外人崔某乙（原告之弟）交纳一万元定金，崔某乙向被告出具收条一张载明“现收到谢XX租房定金：壹万元整”，崔某乙在收款人处签字。2017年6月9日原告崔XX与被告谢XX签订《房屋租赁合同》，合同约定了原告将位于汉滨区XX路XX房XX层第1至3间门面房，面积158平方米的使用权出租给被告谢XX；双方约定租赁期限为2017年7月15日至2023年7月14日；合同的第五项约定了违约责任：“1、违约方向对方支付违约金，违约金为合同年限租金总额的20%；2、乙方（被告）向甲方（原告）支付合同期（2017.7.15至2023.7.14）续租保证金：伍万元整。保证金可充抵第六年租金，若在房屋合同期内退租除履行合同六年租金总额20%违约金外，保证金不再退回。”合同还就租金及支付方式、房屋交付等双方的权利义务作了明确约定，原、被告双方均在该合同上签字并捺印。同日，原、被告签订了《补充协议》，约定以每年7月15日起算，因被告增加租赁面积89.34㎡，须每月以170元每平米的租金向原告支付15187.8元的房租。该协议中注明“保证金为：伍万元整（已支付一万元整），余下肆万元整于2018年租金一并支付完。”原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，原告将租赁的房屋交付给被告使用，被告妻子崔某甲于2017年5月19日和2017年6月12日分别向原告的账户转账支付了138418.54元和197507.80元，共计335926.34元，该笔款项为被告向原告支付的第一年度租金。后原、被告因第二年度租金交付及金额问题产生分歧，双方未就是否解除合同达成一致，被告于2018年5月30日自行搬离本案租赁房屋。2018年5月31日原告向汉滨区新城办金某某十四组提交申请，请求解除与汉滨区新城办金某某十四组签订的房屋租赁合同，2018年6月4日，原告与汉滨区新城办金某某十四组签订《房屋租赁合同解除协议》，当日原告向汉滨区新城办金某某十四组交付了四间房屋（本案争议房屋），并承诺将剩余两间房屋最迟在2018年8月14日前交付，原告还将已预付的2018年6月4日至2018年8月14日期间的6间房屋租金作为解约赔偿。至此，原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》终止履行。后原、被告因双方合同约定的违约金支付问题发生纠纷，协商未果，故诉至本院。另查明，被告自认崔某乙于2017年6月7日收取原告的租房定金1万元在原告与被告于2017年6月9日签订《房屋租赁合同》后转为租房押金，原告与被告于2017年6月9日签订《补充协议》中约定的“保证金”实质为租房押金。本院认定，《补充协议》中“（已支付一万元整）保证金”与崔某乙于2017年6月7日收取原告的租房定金1万元是同一笔款项，被告向原告共支付1万元押金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点问题有三：一、本案房屋《房屋租赁合同》及《补充协议》是否有效。原告崔XX与被告谢XX签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方已实际部分履行，应为合法有效。被告谢XX辩称对于合同约定的租赁价格、违约金都不是被告的真实意思表示，补充协议是受到原告胁迫而签订的，本院认为，被告谢XX作为完全民事行为能力人，应当认识到其在该《房屋租赁合同》及《补充协议》上签字所产生的法律后果，故对该辩解意见本院不予采信。二、被告的行为是否构成违约。合同解除权是合同当事人按照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，包括约定解除权和法定解除权。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》并未约定被告单方行使解除权的情形，也无证据证明双方在履行合同过程中发生了被告可以行使法定解除权的事由，在未与原告协商一致的情况下，被告单方解约的行为，不符合合同约定，同时亦违反了《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，被告谢XX的单方解约行为已构成违约。对于被告谢XX辩称原告起诉被告违约不成立，被告由于自身经营压力，已于2018年5月30日与原告协商解除了租赁合同之辩解意见，因与事实和法律相悖，本院不予采纳。三、被告是否应当支付原告所主张的违约金423389.56元。原告要求被告按照《房屋租赁合同》第五项约定的“违约方向对方支付违约金，违约金为合同年限租金总额的20%”支付违约金423389.56元。被告则认为双方约定的违约金数额过高，显失公平，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原、被告签订的租赁合同载明租赁期限为六年，但被告未按合同约定支付第二年房租，并于2018年5月30日在未与原告协商一致的情况下，自行搬离涉案租赁房屋，正是由于被告的过错导致合同目的落空，合同无法继续履行，原告于同年5月31日向汉滨区新城办金某某十四组申请解除租房合同，于2018年6月4日与汉滨区新城办金某某十四组签订《房屋租赁合同解除协议》，当日原告向汉滨区新城办金某某十四组交付了四间房屋（本案争议房屋），并将提前支付的两个多月的租金约10万元（包括涉案租赁房屋和案外2间房屋租金）作为解约赔偿。综合考虑原被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》终止履行的原因为被告的过错，被告的违约行为为根本违约，被告违约导致原告向汉滨区新城办金某某十四组支付的解约赔偿金数万元，此为原告的直接经济损失，加之被告违约还使原告遭受一定的预期可得利益损失，鉴于违约金的立法本义以赔偿损失为主、惩罚违约方为辅，本院酌定由被告支付原告违约金13万元为宜。本案中，被告已向原告支付了第一年度的租金共计335926.34元，按照合同约定，被告第一年可使用房屋至2018年7月14日。被告于2018年5月30日搬离该房屋，还剩45日未使用，故45日的租金约为4.1万元，被告认可将该笔租金用于支付原告的损失，故该笔租金可抵扣被告应支付原告的违约金。被告还认可将租房押金用于支付原告的损失，故本院认定的被告向原告支付的租房押金1万元同样可抵扣被告应支付原告的违约金。对于被告辩称的2万元保证金应当予以退还的辩称意见，因与事实不符、与合同约定相悖、于法无据，故本院不予采纳。综上，将4.1万元租金和1万元押金抵扣后，被告应支付原告违约金7.9万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告谢XX于本判决生效后五日内向原告崔XX支付违约金7.9万元；二、驳回原告崔XX的其他诉讼请求。案件受理费7650元，减半收取3825元，由被告谢XX负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                审  判  员  刘  悦                            二〇二〇年六月二十日                             书  记  员  蔡  苗   1