重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终1272号上诉人（原审被告）：重庆同景共好置地有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道奥康大道8号15-6号，统一社会信用代码91500227577193484F。法定代表人：彭善荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，汉族。被上诉人（原审原告）：张丹，女，1991年1月7日出生，土家族，住重庆市黔江区。上诉人重庆同景共好置地有限公司（以下简称同景公司）与被上诉人张丹房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初7463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月20日进行了审理。上诉人同景公司的委托诉讼代理人陈恺迪，被上诉人张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同景公司上诉请求：1、撤销（2019）渝0120民初7463号民事判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1、一审法院认定上诉人未向被上诉人提供合同及补充协议正式文本，且未按约与被上诉人签约错误。提供参考文本亦不是双方网签商品房买卖合同及补充协议的必备步骤，上诉人在销售现场对商品房买卖合同、补充协议及各附件样板条款等文件均进行了公示，且在认购书第八条中，被上诉人也对上诉人的公示行为进行了确认。2、一审法院认定上诉人拒绝与被上诉人签订本约不符合生活经验法则。上诉人对于被上诉人缴纳定金及首期房款的行为均予以接受，并多次发函催告被上诉人与上诉人签约，表明上诉人具备与被上诉人订立本约的意愿。而签订本约是双务行为，被上诉人拒绝签约，上诉人不能独立完成。3、被上诉人明显违约。被上诉人未按照约定预缴税费3.482708万元以及与上诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议，且未举示证据证明上诉人不愿与其订立本约，系违约方。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，违约方不享有单方解除合同的权利，即便认购书被解除，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同减少或者免除。张丹辩称，我原有意向购买案涉商品房，但同景公司违约致使合同目的不能实现。此外，案涉合同为预约合同而非本约，关于税费约定，我有权不履行。张丹向一审法院起诉请求：1、判令解除张丹、同景公司签订的《重庆市商品房买卖合同》草稿；2、判令同景公司退还张丹缴纳的定金1万元及购房款3.8397万元，合计4.8397万元。同景公司一审辩称：张丹、同景公司签订的认购书合法有效，不存在无效、可撤销情形，也未被解除，张丹的该项诉讼请求没有依据。张丹要求退还首期房款无正当理由。本案违约方并非同景公司，同景公司有权不予退还已收款项。同景公司曾多次发函，要求张丹按照认购书与同景公司签订重庆市商品房买卖合同及补充协议，并按认购书要求支付购房款，但张丹至今未与同景公司签订重庆市商品房买卖合同及补充协议，也未缴纳相关税费。张丹未按约在约定期限内与同景公司签订合同，未按认购书按时交纳购房款及税费。因此，张丹已经违约，无权要求同景公司退还所交款项，请求驳回张丹的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年11月3日，张丹作为乙方（买受人）与同景公司作为甲方（出卖人），双方签订《重庆恒大绿岛新城商品房认购书》（以下简称“认购书”），载明：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购重庆恒大绿岛新城楼盘19幢2703单元。该商品房建筑面积共120.6平方米，其中套内建筑面积98.83平方米。……按建筑面积计算，单价为0.8026万元/㎡；按套内面积计算，单价为0.979395万元/㎡；总金额为人民币96.7936万元。一、乙方同意签署本认购书时，支付1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：……3、分期付款：乙方须于2018年11月7日前支付首期房款3.8397万元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2019年5月3日前付清19.3587万元；于2019年11月3日前付清24.1984万元；于2020年5月3日前付清24.1984万元；于2020年11月3日前付清24.1984万元。……如乙方未能按照约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方支付首期款的同时预缴税费3.482708万元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大绿岛新城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。六、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》及补充协议则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。七、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。八、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。九、本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效，除第三联外，其余各联不作收款凭据。合同订立后，张丹按约向同景公司缴纳了定金1万元、首期房款3.8397万元。2018年11月6日，同景公司向张丹出具了加盖有同景公司财务专用章的《收据》一张，《收据》载明：付款方姓名：张丹，收款方名称：同景公司。不动产项目名称：重庆恒大绿岛新城，不动产项目编号：高层，销售的不动产楼牌号：19号楼-2703，金额4.8397万元。另查明，同景公司于2018年9月7日取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。庭审中，张丹举示了不完整的《重庆市商品房买卖合同（草稿）》，拟证明该合同文本共是14页，但是同景公司只给了张丹一部分，且张丹缴纳首期购房款，同景公司不与张丹签订正式的商品房买卖合同，已构成违约。同景公司质证称，该合同草稿没有同景公司的盖章，不认可其真实性，该证据也不能达到张丹的证明目的。庭审中，同景公司举示了其于2019年5月7日、2019年6月4日、2019年7月4日向张丹邮寄送达的《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》（以下简称《催告函》）共三份，三份《催告函》主要内容均是催告张丹在指定期限内前往重庆恒大绿岛新城项目销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，并按照《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的付款方式、金额及时间及时支付购房款。并告知张丹如未按上述期限签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，视为张丹放弃购买该房屋，所付款项不予退还，同景公司无须通知张丹可另行销售该房屋。同景公司拟证明张丹至今仍未与同景公司签约并足额付款。张丹质证称，收到该三份催告函，但不认可同景公司的证明目的。张丹已在规定期限内缴纳了首期房屋，同景公司却给张丹一个不完整的商品房买卖合同草稿，因此，张丹已不再信任同景公司。一审法院认为，张丹、同景公司签订的认购书，具备了买卖标的物即商品房基本情况和将来依约订立本约（商品房买卖合同及补充协议）的意思表示等内容，但尚不具备商品房买卖合同中涉及到房屋交付时间等主要内容，故认购书应为商品房买卖合同的预约合同，且依法成立并有效。从该认购书签订后的履行情况看，张丹按约向同景公司支付定金1万元及首期房款3.8397万元的行为，表明张丹积极履行合同义务并促成本约达成，而同景公司作为商品房预售方，根据交易习惯，在认购书签订后，其应向张丹提供《商品房买卖合同》及补充协议正式文本供张丹参考，以促成本约的达成，但同景公司却没有举证证明其已向张丹提供了《商品房买卖合同》及补充协议的正式文本，也未按照认购书约定，在2018年11月7日前与张丹签订本约，因此，造成张丹、同景公司双方未按期签订本约，责任主要在同景公司。同景公司辩称，由于张丹未按约定缴纳税费，已构成违约。一审法院认为，购房款及税费的缴纳属《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容，本案，张丹、同景公司尚未签订《商品房买卖合同》及补充协议，故相对于认购书而言，张丹未缴纳税费，并不构成违约。另庭审中，同景公司举示了三张催告函，表明其于2019年5月7日、2019年6月4日及2019年7月4日三次致函张丹要求订立本约，但其第一次发函时间距双方约定签订本约的最后期限已长达六个月。鉴于预约合同具有期限性，加之张丹、同景公司之间买卖标的物为商品房，商品房价格可能随着时间推移而发生变化，故同景公司在发函时，已不能要求张丹继续与其订立本约。因此，同景公司以其曾发函要求张丹签订本约为由拒绝退还定金及房款的理由不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于以上认定和法律规定，一审法院对张丹要求解除双方签订的认购书，并要求同景公司返还已支付的定金1万元和购房款3.8397万元的诉讼请求，依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告张丹与被告重庆同景共好置地有限公司于2018年11月3日签订的《重庆恒大绿岛新城商品房认购书》于本判决生效之日起解除。二、被告重庆同景共好置地有限公司于本判决生效之次日返还原告张丹定金及购房款共计4.8397万元。案件受理费减半收取504.96元，由被告重庆同景共好置地有限公司承担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：一审庭审中，张丹当庭变更其第一项诉请为请求法院判令解除张丹与同景公司双方于2018年11月3日签订的商品房认购书。另查明，双方当事人签订的认购书载明涉案房屋总价为967936元。本案同一审判组织审理的另案（2020）渝01民终1261号案调解中，同景公司提交了印有“草稿”二字的《重庆市商品房买卖合同》。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，涉案认购书为双方当事人所签订，系双方当事人真实意思表示，对房屋的具体位置、单价、总价、面积、价款给付方式以及将来签署商品房买卖合同的时限予以具体约定，具备合意性、约束性、确定性及期限性等预约合同基本特性，其性质为商品房买卖预约合同。该合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。本案争议焦点为涉案认购书是否应予解除并返还本金、首付房款，其前提是在预约合同约定的期限内未能签订本约是否系同景公司违约所致。张丹主张是同景公司在缔约期限内未能提供正式的合同文本，其举示证据有同景公司出具的落款时间在2018年11月6日的收据，金额为4.8397万元（1万元为定金、3.8397元为首期房款）和印有“草稿”二字的《商品房买卖合同》。同景公司主张是张丹的原因所致，理由是张丹为签订未签订本约并缴纳首期房款和税费。对此，本院评析如下：第一，认购书第四条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大绿岛新城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”张丹举示了支付首期房款的收据以及《商品房买卖合同》的草稿，同景公司否认草稿系其公司提供，但因另案中同景公司提交的印有“草稿”二字的《重庆市商品房买卖合同》，与本案中张丹举示的合同草稿从肉眼看没有不同，故同景公司的否认缺乏事实依据，应当确认该草稿为同景公司交付张丹。根据张丹举示的证据，本院确信，在签订认购书后，张丹首先履行了缴纳首期房款的义务，表明其积极履约，并无放弃购买的意思表示。印有“草稿”二字的《重庆市商品房买卖合同》，证明双方当事人曾就签订本约进行过协商。第二，同景公司主张未能签订本约是张丹的原因所致，理由是张丹未缴纳首期房款和税费。涉案认购书约定张丹须在2018年11月7日前履行三项义务：支付首期房款3.8397万元（不含定金）、预缴税费3.482708万元、与同景公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，但未约定三项义务履行的先后顺序。从三项义务的性质来看，签订《商品房买卖合同》即成立本约，而无论是缴纳首期房款还是预缴税费，均为本约义务，只有双方当事人签订本约之后，买受人才负有缴纳首期房款和预缴税费的义务。双方当事人对于张丹已缴纳首期房款无异议，因此，即使认购书约定张丹在2018年11月7日前负有预缴税费的义务，其在签订本约之前未预缴税费亦不构成违约。同景公司据此主张未能签订本约的原因是张丹所致于法无据。同景公司发出的催告函，反而证明同景公司认为张丹未缴纳首期房款。第三，预约合同具有期限性。同景公司于2019年5月7日、2019年6月4日、2019年7月4日分别向张丹邮寄送达催告函，同景公司认为，虽然双方未能在认购书约定的时间订立本约，但该司已在催告书中表达继续缔结本约的意愿，该项意思表示对张丹有约束力。预约合同的标的为将来一定期限内签订本约，即双方在认购书约定期限之内应当缔结本约。因预约在于锁定未来特定时点的交易机会，合同价值高度仰赖于交易人的预期，预约合同约束力不具有在时间序列上的无限延展性。因此，确定未能缔结本约原因的时间节点应当在认购书约定的期限届满之前。因此，同景公司在认购书约定的履行期届满6个月后催告张丹签订本约，不能证明未能缔结本约的原因系张丹所致。因订立本约，则需要张丹与同景公司共同履行，双方均无直接证据证明系对方原因导致本约未能订立。但综合本案证据，张丹已按时支付首期房款并持有《商品房买卖合同》的草稿，同景公司反而在期限届满后催告张丹缴纳首期房款，一审认定未能签订本约系同景公司违约所致并无不当。一审关于认购书应予解除及解除后法律后果的评判正确，本院不作赘述。综上所述，重庆同景共好置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1009.93元，由重庆同景共好置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年六月十八日法官助理  吴小忠书 记 员  陈 胜