重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1540号上诉人（原审被告）：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（万盛区）黑山镇农中社，统一社会代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余音，女，1988年1月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。上诉人重庆禧德置业有限公司（以下简称禧德公司）因与被上诉人余音商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初10343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人禧德公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由：一审法院事实认定错误，导致错误判决禧德公司承担违约责任，应当予以纠正。1.根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款的约定，禧德公司承担违约责任的条件是“如因甲方责任”，即非禧德公司原因是排除在外的。案涉房屋因被上诉人违章搭建的原因导致了行政限制，期间的410天应当予以扣除。2.一审法院以禧德公司未举证证明提交资料时间，认定即使案涉房屋有行政限制也不影响禧德公司承担民事责任，不合逻辑。禧德公司是在法定期限内向土地房屋登记机构提交了相关办证资料，因土地房屋登记机构自身的原因未能在法定时限内办证，禧德公司不应承担任何责任。3.未被交易限制的房屋均在2019年8月14日取得了房地产权证，但被交易限制的房屋均在政府相关部门发函同意办证后，于2019年10月8日至2019年10月21日期限陆续取得了房地产权证，显然包括案涉房屋在内的被交易限制的388套房屋延期取得不动产登记受理单的责任并不在禧德公司。包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写。4.一审判决纵容了包括被上诉人在内的违章搭建业主怠于整改，势必对遵纪守法的业主形成不良导向。被上诉人余音答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。余音一审请求：禧德公司立即支付逾期办证违约金（从2017年6月14日起，以221，000元为基数，按每日万分之一的标准计算至禧德公司为原告办理房地产权证为止）。一审查明：余音系具有完全民事行为能力的自然人。禧德公司系依法成立的经营范围包括房地产开发（三级）等的有限责任公司。2017年5月14日，禧德公司（甲方）与余音（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第X号等内容”。该合同第三条载明：“乙方所购商品房坐落为重庆市綦江区X号；房屋建筑面积为55.97平方米等内容。”该合同第五条载明：“本商品房总成交金额为221，000元；乙方于签订合同之日支付首付房款21,000元，乙方于2017年7月30日前向甲方支付房款100，000元，乙方于2018年1月30日前向甲方支付剩余房款100，000元等内容。”该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等内容。”该合同第十三条载明：“关于办理产权登记的约定载明：1、现售商品房的……，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的……，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”同日，余音（乙方）与禧德公司（甲方）签订《合同补充协议》。该补充协议第三条载明：“双方同意对本合同第八条补充约定如下：……（3）乙方未付清应付房款、到期贷款还款、有关税、费、物业专项维修基金（即大修基金）及买卖合同约定的违约金及其他费用……；在上述情形下，甲方可以延迟向乙方交付房屋，且无需就延期交房承担责任……。”该补充协议第八条载明：“……双方同意将第十三条第2款内容变更为自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一。”2017年5月14日，余音支付购房款21,000元、大修基金2,799元。2017年7月6日，重庆市万盛经济技术开发区地方税务局向余音开具金额为2，104.77元的税收完税证明一张。2017年7月31日，余音支付购房款100,000元。2017年10月3日，余音向重庆原麓物业管理有限公司缴纳水电公摊费120元、电费50元、装修保证金4000元、代办收费279.85元和物管费和其他服务费1,847.01元。2018年1月29日，余音支付购房款100,000元。2019年10月16日，禧德公司取得涉案房屋不动产登记（预售后房屋权属登记）受理通知单。一审认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。余音自愿撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，一审予以准许。余音与禧德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，禧德公司应当在付清应付款项的情况下，在房屋实际交付后180日内向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单。若余音未在房屋实际交付时付清约定款项，禧德公司向不动产登记机构提交资料并取得登记受理单的时限应当顺延。余音举示的交纳物业费用收据证明，余音已于2017年10月3日实际使用案涉房屋。由于余音未能举示其它证据证明房屋实际交付时间早于2017年10月3日，所以一审认定房屋实际交付时间为2017年10月3日。余音举示的付款凭证证明余音最后一次付款时间为2018年1月29日。根据《合同补充协议》的约定，禧德公司办证时限应顺延至款项付清之日，即应从2018年1月29日起计算办证时限。根据双方《合同补充协议》约定，禧德公司应当在2018年7月28日前（扣除180天）取得不动产登记受理单，逾期应承担违约责任。禧德公司于2019年10月18日取得不动产登记（预售后房屋权属登记）受理通知单，已构成违约，应当向余音支付逾期办证违约金。所以禧德公司应支付2018年7月29日至2019年10月18日按照每日万分之一的标准计算的违约金为9,878.7元（221，000元×0.0001/天×447天）。但是，《合同补充协议》中特别约定，逾期办证违约金总额不得超过购房款总额的百分之一。所以禧德公司应当向余音支付逾期办证违约金2210元。关于禧德公司辩称余音不配合办证导致办证时间延误的意见，由于禧德公司未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审不予采信。关于禧德公司辩称逾期办证是行政限制导致的意见，一审认为，禧德公司向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果禧德公司未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，禧德公司即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担民事责任。现禧德公司未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审亦不予采信。关于禧德公司申请一审调取其提交资料情况，一审认为，禧德公司向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对禧德公司此申请，一审不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即向余音支付逾期办证违约金2210元；二、驳回余音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，由余音负担112元，重庆禧德置业有限公司负担25元（余音已预交受理费，重庆禧德置业有限公司在履行上述给付义务时一并将此款直接支付余音）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方的争议焦点是案涉房屋的逾期办证时间应否扣除受行政限制的期间。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同补充协议》第八条的约定，甲方（禧德公司）按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方（余音）不能按照规定期限取得权属证书的，甲方不承担责任。由此可知，“按照约定向政府部门递交办证资料”是禧德公司应当完成的合同义务，只有当其履行前述递交资料的义务后，如出现因政策及政府相关部门原因导致不能办证时禧德公司才能据此主张免责。但禧德公司至今未能举证证明其已按照约定提交向政府部门递交了办证资料，其行为已构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担违约责任。禧德公司上诉称包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写等理由，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。一审法院根据在卷证据判决禧德公司向被上诉人支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；禧德公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆禧德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年六月十七日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥