四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初2771号 原告：蒲光元，男，1939年1月1日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓雨田，南部县定水法律服务所法律工作者。 被告：孙明龙，男，1970年1月18日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：蒲金花，女，1975年1月23日出生，汉族，住四川省南部县。 原告蒲光元与被告孙明龙、蒲金花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒲光元及其委托诉讼代理人邓雨田、被告蒲金花到庭参加诉讼，被告孙明龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲光元向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告立即支付购房款97482元；2、依法判决二被告支付违约金69470.4元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月2日，原、被告签订了《文星苑认购房屋协议书》，二被告在原告处购买了位于南部县住房一套，双方在合同中对房屋的价款、付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告分三次支付了购房款仅18万元。现二被告对该房屋已装修并使用，但对剩余房款一直拖延未付。原告已办理该房屋的产权事宜，被告因未支付剩余房款，怠于办理过户事宜，应按照合同约定承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。 被告孙明龙未作答辩。 被告蒲金花辩称，原告通知过户时被告到场了但是没有成功办理过户，原告要把该房屋的采光道的问题解决后才同意支付剩余价款。原、被告签订的合同是原告提供的格式合同，签订时没有仔细阅看，不知道约定了违约金，故不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2016年2月2日，原告蒲光元（甲方）与被告孙明龙、蒲金花（乙方）签订了《文星苑认购房屋协议书》，协议约定：“一、乙方所认购的房屋位于定水镇××单元××楼××号，建筑面积122㎡（以房管局核定面积为准），单价2200元／㎡，总房价人民币268400元（大写：贰拾陆万捌仟肆佰元正），优惠400元，实付268000元。二、付款方式为分期付款：①2016年2月3日前，付现金壹拾伍万元正（150000.00）②2016年6月30日前，付现金伍万元正（50000.00）③2016年12月30日前，付现金肆万捌仟元正（48000.00）④产权手续办完后，付下余贰万元正（20000.00）……八、工程竣工验收：乙方付清全部款项后，甲方交房给乙方，乙方逾期未向甲方付清款项，乙方承担总房价款25%的违约金，并承担违约责任。”2016年2月2日、2016年2月3日、2017年1月25日，被告分别向原告支付购房款20000元、130000元、30000元,原告亦分别向被告出具了《收据》。2018年7月25日，经测绘，案涉房屋建筑面积为126.31㎡。之后，原告办理了该房屋的不动产登记手续，该房屋由原告蒲光元单独所有，房屋的建筑面积为126.31㎡，权证号为川（2018）南部县不动产权第0XXXXX0号。 另查明，案涉房屋已经交付，被告对房屋进行了装修并占有使用至今。 本院认为，原、被告签订的《文星苑认购房屋协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据合同约定，原告作为出卖人，负有向被告交付标的房屋等义务；被告作为买受人，负有向原告支付购房款等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款。本案中，原、被告在协议中约定购房款分四期支付，但从第二期开始，被告便没有按照约定时间足额支付购房款，根据协议约定，房屋的建筑面积以房管局核定面积为准，经核定房屋的建筑面积为126.31㎡，房屋单价是2200元/㎡，扣减原告承诺优惠的400元，房屋总价应为277482元，被告从签订合同至今共计支付购房款180000元，其未支付到期价款已达到全部价款的五分之一，故对原告要求被告支付剩余购房款97482元的诉讼请求，本院予以支持。因协议约定“产权手续办完后，付下余贰万元正”，故被告向原告支付完剩余购房款后，原告还应配合办理房屋的过户手续。被告蒲金花在答辩中提出房屋的采光道被楼下邻居遮挡问题，与本案房屋买卖合同纠纷系属不同的法律关系，与本案无关，如被告认为其权利受到损害，可另行向责任人主张权利。故对被告要求原告先解决采光道问题再支付购房款的意见，依据不足，不予采纳。 关于原告要求被告按照房屋总价款25%支付违约金的主张，被告蒲金花抗辩称签订的合同是原告提供的格式合同，被告在签订合同时没有仔细阅看，不知道约定了违约金，故不同意支付违约金。合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是订立合同当事人协商一致的结果，依法成立的合同对订立合同的双方具有法律约束力。因此，订立合同双方应当审慎阅读合同内容，未看合同内容即签字，应视为对合同内容予以认可。案涉协议系被告孙明龙本人签字，其作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担民事责任，故被告以不知道约定违约金而拒付违约金的抗辩理由不成立。但该抗辩系对被告承担违约金的根本否定，根据“举重以明轻”的法律适用原则，视为被告提出了违约金过高的抗辩。违约金是合同当事人对违约行为可能造成的损害赔偿额的预先约定，我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于补偿违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人可以约定根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金。但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，判断约定的违约金是否过高，主要参照标准为“实际损失”。这需要当事人举证证明实际损失的数额，《最高人民法院关于当前形势下举证民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”。原、被告双方均未提供证据证明实际损失的数额的，此时，对当事人主张约定的违约金过高请求减少的，则应结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的、约定的违约金数额、标的物的价值等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告在协议中明确约定了若逾期未付清相应款项，应承担总房价款25%的违约金，现被告否定违约金，但原、被告双方均未能提供证据证明因被告违约造成原告实际损失的数额，故无法以实际损失的标准衡量双方约定的违约金是否过高。对违约金的确定，结合原、被告双方约定的违约金数额、被告已经占有使用房屋、被告已经支付购房款180000元的合同履行情况、被告的过错程度、原告的预期利益、原、被告订立合同的目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按被告违约尚未支付的购房款77482元（97482元-20000元）的20%确定违约金，即77482元×20%=15496.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙明龙、蒲金花在本判决生效后十日内支付原告蒲光元购房款97482元及违约金15496.4元； 二、驳回原告蒲光元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1819元，由被告孙明龙、蒲金花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  赵宁波 二〇二〇年六月三十日 书记员  郭 飞