重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初8763号原告：重庆平泰汇物贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道13号绿韵康城14幢9-4号，统一社会信用代码915001072031170811。法定代表人：刘小平，系原告公司总经理。委托诉讼代理人：萧杰，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦安康，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会，机构所在地重庆市九龙坡区科城路85号，统一社会信用代码1150010700929368X4。负责人：杨扬，系被告单位主任。委托诉讼代理人：杨悦，重庆栋华律师事务所律师。原告重庆平泰汇物贸有限公司诉被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情较复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆平泰汇物贸有限公司的委托诉讼代理人萧杰、秦安康，被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会的委托诉讼代理人杨悦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆平泰汇物贸有限公司诉称：2007年4月24日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定由被告将九龙园C区R28-1/01土地出租给原告，租赁土地面积55.6亩，租赁年限30年，租金为2000元/亩/年，每三年缴纳一次租金；在租赁期内，除不可抗力的因素外，若政府行为需对该地块重新规划而致使本合同不能在约定时间内履行完毕时，被告按相关的政策予以补偿，补偿总金额为原告项目修建性规划设计中的建、构筑物（不含机械设备等设施）建成竣工后双方认定的审结总造价减去6%/年折旧后的金额（折旧从项目主体竣工之日起计算）；双方发生争议的，可向所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告按土地的控制性规划要求及修建性方案设计进行绿化景观、餐饮、茶楼、小型超市、宾馆、市政、公安用房等建设。同时，原告将部分土地转租给重庆市康福德高驾驶培训有限公司开办驾驶，或转租给其他公司或个人经营餐饮、茶楼。2015年4月7日，被告向原告送达《工作联系函》，通知原告，土地已调整为工业用地，因规划调整，被告将对该土地予以征收，要求原告尽快办理搬迁事宜。2015年4月底，原告对土地停止经营，嗣后，原被告双方多次协商未果。2017年，被告以土地租赁合同纠纷为由在贵院起诉原告，贵院判决双方签订的《土地租赁合同》于2016年3月23日解除并由原告返还土地。之后二审维持原判。2019年2月28日，被告委托重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司对涉案土地上原告（包含重庆市康福高驾驶培训有限公司）的资产，以2009年4月30日为基准日进行了评估，评估结论为：纳入评估范围内的资产按成本法计算价值为人民币17012700元，被告应按照原告项目及修建性规划设计中的建、构筑物建成竣工日（即2009年4月30日）的审结总造价减去6%/年折旧（截至2015年4月底，折旧时间为6年，折旧率为36%）后的金额10888128元补偿给原告。为维护原告的合法权益，遂诉至本院。请求：1.判令被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会立即向原告重庆平泰汇物贸有限公司支付补偿款人民币10888128元；2.本案的案件受理费由被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会承担。被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会辩称：原被告双方有签订租赁合同，请求法院根据租赁合同的相关约定依法判决。经审理查明：原告原为重庆鸿安运输有限公司，于2017年1月11日进行了名称变更。2007年4月24日，原被告签订《土地租赁合同》，约定被告将九龙园区C区R28-1/01绿色产业地块的使用权租赁给原告，租赁面积约55.6亩；租赁年限为30年；租金为2000元/亩/年，每三年缴纳一次；该合同的第十一条约定：在土地租赁期内，除不可抗力的因素外，若遇政府行为需对该地块重新规划而致使本合同不能在约定时间内履行完毕时，被告按相关的政策予以补偿，补偿总金额为原告项目修建性规划设计中的建、构筑物（不含机械设备等设施）建成竣工后双方认定的审结总造价减去6%年折旧后的金额（折旧从项目主体竣工之日起算）。2015年4月7日，被告向原告发送《工作联系函》，载明：你司租用的九龙园区C区R28-1/01绿色产业地块现调整为工业用地，因该地块规划调整，我委将对该地块予以征收，请你司接此函告，尽快就搬迁相关事宜与我委进行对接。后因双方发生租赁合同纠纷，被告向本院提起诉讼，要求：1.确认《土地租赁合同》于2016年3月23日解除；2.由重庆平泰汇物贸有限公司将九龙园C区R28-1/01地块返还交付给重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会，并支付2016年3月24日至2017年3月23日期间的租金111200元；3.由重庆平泰汇物贸有限公司承担本案诉讼费。本院经审理后，认为双方签订的《土地租赁合同》中关于租赁期限超过二十年部分的约定应属无效，但该合同的其他部分仍然合法有效，并于2018年1月17日做出（2017）渝0107民初17725号民事判决书，判决双方签订的《土地租赁合同》于2016年3月23日解除，重庆平泰汇物贸有限公司将九龙园C区R28-1/01地块于判决生效后5日内返还给重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会。原告不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2018年5月18日做出（2018）渝05民终2623号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因原告未在生效判决书确定的期限返还土地，被告依法向本院申请强制执行。2018年7月18日，本院组织双方现场进行交付，原告于该日将租赁的九龙园C区R28-1/01地块归还给被告。经被告委托，重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司于2019年3月19日出具《资产评估报告书》，载明：本次资产评估对象为被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会申报评估的原告和重庆市康福德高驾驶培训有限公司的建筑物、构筑物、机器设备等；建筑物、构筑物的权属单位为原告与重庆市康福德高驾驶培训有限公司；……经评估，被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会拟了解资产价值涉及的委估资产于2009年4月30日的评估结果如下：委托评估的被告高新技术产业开发区九龙园区管理委员会纳入评估范围的资产按成本法计算价值为1701.27万元（大写：人民币壹仟柒佰零壹万贰仟柒佰元），其中原告的设备评估值为88.79万元。该评估报告书中载明具体评估范围中原告的机器设备为权属于原告的供水、电力、天然气、有线电视设施。审理过程中，原告举示了《协议书》一份。《协议书》载明甲方为原告，乙方为重庆市康福德高驾驶培训有限公司，签订日期为2018年11月28日。该协议主要就九龙园区C区R28-1/01土地因政府规划调整被收回给乙方造成损失达成协议，双方约定由原告一次性支付重庆市康福德高驾驶培训有限公司3600000元（叁佰陆拾万元整）作为赔偿金。因原告目前无支付能力，同意并委托重庆高新技术产业开发区九龙园管委会从支付给甲方的赔偿金中划拨该款项给重庆市康福德高驾驶培训有限公司，并配合完成政府及重庆市康福德高驾驶培训有限公司的收款手续。被告对该证据真实性均无异议，认可协议中约定的支付方式。被告另举示了《关于九龙园区C区R28-1/01地块赔偿事宜的函》，该函件显示由重庆市康福德高驾驶培训有限公司向被告出具，函件称该公司于2018年11月28日与原告签订了《协议书》，现该公司承诺，上述协议中涉及的补偿款3600000元，同意在被告与原告相关案件判决生效并最终清算后，由原告委托被告在支付给原告的赔偿金中划拨给重庆市康福德高驾驶培训有限公司，该公司在收款后协议即全部履行完毕。原告对该证据真实性无异议。原告还举示了《场地交接备忘录》复印件一份，拟证明原告转租给重庆市康福德高驾驶培训有限公司的地块在2017年5月31日交还给被告。该备忘录载明“经双方友好协商，决定于2017年5月31日上午正式将重庆市康福德高驾驶培训有限公司承租地块及地上建、构筑物交给重庆市高新技术产业开发区九龙园区管理委员会进行管理，交接后重庆市康福德高驾驶培训有限公司将陆续把自有资产搬离该承租地块，特此记录。”被告对该证据真实性不予认可，也否认重庆市康福德高驾驶培训有限公司交还地块，被告称自原告承租九龙园区C区R28-1/01地块至2018年7月18日期间，被告没有占有使用过该地块及地上建构筑物。原告称，2017年3月20日被告曾委托一家评估公司对原告与案外人重庆市康福德高驾驶培训有限公司的使用地块进行评估，出具两份咨询报告，原告对评估报告有异议，认为：1.有不少漏项没有纳入评估范围；2.已纳入评估的资产价格过低；3.基于合同相对性，被告不应当直接对案外人重庆市康福德高驾驶培训有限公司进行赔偿，应当对原告和案外人重庆市康福德高驾驶培训有限公司统一进行评估赔偿。后经双方两年的多次协商，委托另外一家公司进行评估，出具重华信评报（2019）0039号《资产评估报告书》。被告认可曾委托一家评估公司对原告与案外人重庆市康福德高驾驶培训有限公司的使用地块进行评估，出具了两份评估报告，但这不是正式的评估报告，只是咨询报告，因报告存在漏项问题，经双方协商，重新委托重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司对租赁的全部地块进行评估。被告认为《资产评估报告书》中的原告设备并非合同约定的生产性机器设备，故认可原告将设备评估88.79万元计算在补偿总金额中。庭审中，原告与被告一致确认以下事实：1.原告在收到被告送达的《工作联系函》后，于2015年4月29日停止经营；2.双方均认可由重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告书》所评估的结果；3.原告将从被告租赁的部分土地转租给案外人重庆市康福德高驾驶培训有限公司；4.双方均认可本案中项目主体竣工之日为2009年4月30日。原告主张以2015年4月29日作为建、构筑物的折旧截止时间，被告表示予以认可，但称最终由法院依法认定。以上事实，有《准予变更登记通知书》、《土地租赁合同》、《工作联系函》、《资产评估报告书》、（2017）渝0107民初17725号民事判决书、（2018）渝05民终2623号民事判决书、《关于九龙园区C区R28-1/01地块赔偿事宜的函》、执行笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告与被告于2007年4月24日签订的《土地租赁合同》已于2016年3月23日解除，但并不影响该合同第十一条效力。根据该《土地租赁合同》第十一条的约定，若遇政府行为需对该地块重新规划而致使本合同不能在约定时间内履行完毕时，被告按相关的政策予以补偿，补偿总金额为原告项目修建性规划设计中的建、构筑物（不含机械设备等设施）建成竣工后双方认定的审结总造价减去6%年折旧后的金额（折旧从项目主体竣工之日起算）。2015年4月7日，被告向原告发送《工作联系函》，系告知原告其租赁的土地将被征收，就搬迁事宜与原告进行协商。同年4月29日，原告对承租的土地停止经营，合同已经无法实际履行，故本院认为被告应当按照合同约定对原告进行补偿。至于补偿款金额，按照合同约定补偿总金额为原告项目修建性规划设计中的建、构筑物（不含机械设备等设施）建成竣工后双方认定的审结总造价减去6%年折旧后的金额（折旧从项目主体竣工之日起算）。现原被告一致确认本案中项目主体竣工之日为2009年4月30日，被告也委托了重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司做出了《资产评估报告书》，该报告书以2009年4月30日为评估基准日，原被告双方对该报告书均无异议，本院依法予以采信。该报告书中评估的原告设备为88.79万元，虽然双方签订的《土地租赁合同》约定补偿总金额不包含机械设备等设施的价值，但从评估报告看，评估的设备为原告的供水、电力、天然气、有线电视设施，上述设施属于房屋附属设施，与房屋不可分割，被告也认可该设施并非合同约定所指的生产性机械设备。因此被告支付的补偿款应以评估报告书确定的总价值1701.27万元为基数进行计算。根据《土地租赁合同》的约定，补偿总金额为建、构筑物建成竣工后的审结总造价减去6%折旧后的金额，同时也约定了折旧从项目主体竣工之日起计算。双方均认可本案中项目主体竣工之日为2009年4月30日，本院予以确认，并以此作为折旧年限的起算日。但双方对于折旧年限的截止时间未作约定。原告主张以2015年4月29日停止经营之日作为折旧年限截止时间。虽然被告对于原告主张以2015年4月29日停止经营之日作为折旧年限截止时间予以认可，但同时明确表示最终由法院依法认定。本院认为，以2015年4月29日停止经营之日作为折旧年限截止时间并不符合客观事实，也不具有合理性。根据庭审查明的事实，原告在收到被告发出的《工作联系函》后，并未及时搬离并返还土地。被告为收回土地依法提起诉讼并申请强制执行。原告为证明转租给重庆市康福德高驾驶培训有限公司的地块在2017年5月31日交还给被告，举示了《场地交接备忘录》，但该证据为复印件，被告不予认可，也与被告通过我院强制执行收回九龙园区C区R28-1/01地块这一事实不符，被告也否认在原告承租九龙园区C区R28-1/01地块至交还期间占有使用过该地块及地上建、构筑物，故本院对该证据不予采纳。原告在2018年7月18日返还九龙园区C区R28-1/01地块，在此期间，原告应为土地及地上建、构筑物的实际控制人，建、构筑物的折旧损失不应由被告承担。此外，即使被告的陈述构成自认，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定的事实，不适用有关自认的规定。自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。因本案涉及国有资产，故不适用自认的有关规定。据此，本院依法认定原告租赁的九龙园C区R28-1/01地块上建、构筑物的折旧年限截止时间应为原告归还租赁土地给被告之日，即2018年7月18日，折旧的期限共计9年零2个月。因双方在合同中约定按年计算折旧费，折旧期限按年计算为9年较为合理，故被告应当支付原告的补偿款为7825842元[17012700元×（1-6%×9年）]。根据合同相对性原则，涉案地块的租赁合同系原被告双方签订，补偿款的计算方式也是双方在合同中约定的，被告是依据双方的合同约定向原告支付补偿款。而原告与重庆市康福德高驾驶培训有限公司达成的协议属另一法律关系，原告是否应支付其补偿款的问题，本案不作处理。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会于本判决生效后十日内向原告重庆平泰汇物贸有限公司支付补偿款7825842元；二、驳回原告重庆平泰汇物贸有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费87129元，由被告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会承担67129元，由原告重庆平泰汇物贸有限公司承担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 刘 宇人民陪审员 杭 静人民陪审员 王明华二〇二〇年六月十八日法官 助理 高继凯书 记 员 郭耘彤