安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民初838号 原告：盛李，男，1989年11月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许明峰，安徽皖和律师事务所律师。 被告：安徽诚和物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道与方兴大道交口滨湖时代广场C2栋1710室，统一社会信用代码91340100678925998H。 法定代表人：凌宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李俊,安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人:卢传凤,安徽中天恒律师事务所实习律师。 被告:合肥源景光伏电力有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新站工业物流园内A组团E区15幢合肥新创投资控股有限公司内，统一社会信用代码913401003367846701。 法定代表人:汪嘉琴,该公司总经理。 委托诉讼代理人:窦超,北京德恒(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张本意,北京德恒(合肥)律师事务所律师。 被告:合肥京商融合置地有限公司,住所地安徽省合肥市新站区淮海大道与陶冲湖路交口，统一社会信用代码91340100055753261R。 诉讼代表人：唐民松，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人:凌胜英,安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王华兵,安徽美林律师事务所律师。 被告：合肥新站高新技术产业开发区管委会，住所地安徽省合肥市文忠路999号，统一社会信用代码123401004850270240。 法定代表人：路军，该管委会主任。 委托诉讼代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王从远，安徽皖大律师事务所实习律师。 原告盛李诉被告安徽诚和物业服务有限公司（以下简称诚和公司）、合肥源景光伏电力有限公司（以下简称源景公司）、合肥京商融合置地有限公司（以下简称京商公司）确认合同无效、排除妨害纠纷一案，安徽省合肥市瑶海区人民法院于2020年3月2日作出（2020）皖0102民初294号民事裁定，以京商公司进入破产程序为由裁定移送本院审理。本院于2020年3月27日受理后，根据源景公司的申请，本院依法追加合肥新站高新技术产业开发区管委会（以下简称新站管委会）为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭审理了本案。原告盛李的委托诉讼代理人许业圣，被告诚和公司的委托诉讼代理人李俊、卢传凤，被告源景公司的委托诉讼代理人窦超、张本意，被告京商公司的委托诉讼代理人凌胜英、王华兵，被告新站管委会的委托诉讼代理人倪学军、王从远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛李向本院提出诉讼请求：1.确认被告诚和公司、源景公司、新站管委会签订的《场地租赁协议》无效;2.确认被告京商公司、源景公司、新站管委会签订的《合同》无效;3.被告诚和公司、源景公司、京商公司拆除光伏设备并共同赔偿擅自使用盛李屋面的损失至实际拆除之日,计算到起诉之日的金额为1000元;4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。本案审理过程中，盛李明确诉讼请求第2项中的《合同》系指《投资意向书》。事实和理由：盛李从京商公司处购置了京商商贸城第I区商业楼KJ113、KJ212、312、KJ129、KJ229、KJ329、KJ130、KJ228、KJ328九间商品房。2015年4月23日,诚和公司(甲方)、源景公司(乙方)、新站管委会(丙方)三方订立《场地租赁协议》。该协议约定:一、租赁标的。坐落合肥市新站区淮海大道与铜陵路交口以南，屋面面积约45万平方米及地面约600平方米用于放置太阳能发电相关设备。二、租赁用途。放置太阳能发电相关设备,完成太阳能光伏电站建设和运营。三、期限及租金。租赁期限自本协议签署之日起共计20年,租赁费用标准为95万/年。此外,协议还约定了各方权利义务、违约责任等内容。之后,京商公司、源景公司、新站管委会签订《合同》一份。2015年12月,合肥京商商贸城30MW分布式光伏电站建成并投入使用。京商公司在预售上述商品房、与盛李订立商品房买卖合同时均未告知盛李购买的商品房屋顶架设光伏设备事宜。交房后,诚和公司也隐瞒了屋顶架设光伏设备事实。源景公司明知租赁场地属于业主所有和将来会发生所有权转移的情况下,仍然违法订立《场地租赁协议》。盛李认为被告存在恶意串通，在未告知和征得业主同意的情况下，恶意签订《场地租赁协议》以及架设光伏设备的行为，损害了盛李作为业主的合法权益，也损害了盛李在内所有京商商贸城业主的集体利益，故诉至法院。 诚和公司辩称，一、盛李不具备诉讼主体资格，不是适格的原告。盛李在合肥京商商贸城专业市场未设立业主大会和业主委员会的情况下，以其个人名义提起诉讼，对京商商贸城的公共设施主张权利，但未能举证证明其提起诉讼已获得京商商贸城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的共同同意及授权，应认定盛李不具备原告的诉讼主体资格。二、《场地租赁协议》的签订，并未损害到第三人的利益，不存在《场地租赁协议》及《投资意向书》无效的情形。本案中，诚和公司为充分利用屋顶等空间资源，发展太阳能清洁资源，改善环境，促进和扶持合肥市光伏产业发展，根据2013年6月5日合肥市人民政府颁布的《关于加快光伏推广应用促进光伏产业发展的意见》《合肥市人民政府办公厅关于加快光伏推广应用的通知》《合肥市人民政府办公厅关于进一步加快光伏推广应用的补充通知》等文件精神，支持引进屋顶分布式太阳能光伏并网电站项目，与源景公司、新站管委会签订《场地租赁协议》，并约定将收取的租赁费用于合肥京商商贸城专业市场共用部位及共用设施设备维修养护。该行为未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人利益，且在扶持合肥市光伏产业发展为社会做贡献的同时，给广大业主谋取了一定的利益。三、诚和公司为京商商贸城提供前期物业管理服务，依据与业主签订的前期物业服务协议有权对共用部位进行合理必要利用。根据诚和公司与盛李签订的《合肥京商商贸城专业市场前期物业服务协议》第二十一条第七项规定“乙方不得擅自改变本物业的共用部位、共用设施设备，但有权对共用部位、共用设施设备进行合理必要利用，其收益扣除乙方成本及管理服务费用后，余额部分主要用于共用部位及共用设施设备日常零星维修养护及弥补乙方物业管理服务经费不足”。诚和公司作为乙方，有权对京商商贸城共用部位、共用设施设备进行合理必要利用。诚和公司将京商商贸城屋面面积约45万平方米及地面约600平方米租赁给源景公司用于放置太阳能发电相关设备，是合理利用京商商贸城共用部位的行为。 源景公司辩称，同意诚和公司答辩意见。另补充称，《场地租赁协议》是有效合同，京商公司有权在京商商贸城的使用权分割之前对外签订合同，分割之后根据前期物业协议约定，物业公司有权对共有部分进行利用，案涉光伏项目也没有给盛李造成任何妨害。 京商公司辩称，同意诚和公司、源景公司的答辩意见。另补充称，京商公司响应合肥市政府号召，支持合肥市的招商引资项目，支持清洁能源产业发展，出于维护社会公共利益目的，京商公司在项目中没有收益，京商公司不应该承担责任。即使京商公司需要承担责任，该责任也应该由源景公司承担，依据《场地租赁协议》第8条第4款约定，源景公司负责项目的全部审批及备案手续，因该项目的运营造成第三方的任何异议，由其解决，签订合同时已经明确约定源景公司承担全部赔偿责任。 新站管委会辩称，一、盛李仅作为业主的一员，依法不具有诉讼主体资格。二、本案所涉的两份诉请确认无效的合同（协议）签订时间、光伏设备投入使用的时间先于盛李签订房屋买卖合同的时间。案涉合同签订时，房屋的所有权仍归京商公司所有，且京商公司在协议中对屋顶出租亦通过签订三方协议的方式予以确认，另盛李向法院提交的证据表明，盛李取得案涉房屋产权的时间是2017年到2019年之间，2017年之前盛李并未取得房屋所有权，因此京商公司有权处分案涉房屋共有部分，故案涉两份合同（协议）应属有效。三、案涉京商公司、源景公司及新站管委会签订的三方协议，盛李并未提供相关证据证明案涉三方协议存在恶意串通的无效情形。 盛李为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一企业信息，证明被告诉讼主体资格；证据二不动产权证书，证明盛李系京商商贸城业主，对建筑区划内共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理的权利；证据三《场地租赁协议》、合同、协议申请表，证明被告恶意串通，在未告知和征得业主同意的情况下，签订《场地租赁协议》、协议以及架设光伏设备，损害盛李利益；证据四照片，证明京商商贸城屋面架设光伏设备的事实；证据五判决书，证明业主购买案涉房屋、交房时间以及案涉房产证的办理时间。诚和公司质证称：对证据一无异议；证据二真实性无异议，对证明目的有异议，盛李虽然是业主，但共同管理的权利是全部业主享有，不能证明其具备主体资格；证据三真实性无异议，但不能证明三方恶意串通，因为该项目是地方政府招商引资来的，符合社会利益，不损害单个业主的利益，签订协议时盛李不享有权利；证据四无异议；证据五真实性无异议，对证明目的有异议。源景公司、京商公司、新站管委会均同意诚和公司的质证意见。 诚和公司为支持其抗辩意见，提供如下证据：证据一前期物业服务协议，证明诚和公司作为京商商贸城的物业管理方，有权对共用部位、共用设施设备进行合理必要利用，其收益扣除被告成本及管理服务费用后，余额部分主要用于共用部位及共用设施设备日常零星维修养护及弥补物业管理服务经费不足；证据二京商专项改造明细表，证明物业公司除了日常的开支外，还对京商的共用部分、共用设施设备进行改造和装修，这部分费用不在物业管理服务费中开支，应由全体业主分摊，因此物业对共用部位、共用设施设备进行合理必要利用，可以弥补该部分投入。盛李质证称，证据一真实性没有异议，证明目的有异议，前期物业服务协议是诚和公司提供的格式合同，排除了盛李对共有部分的利用、加重了盛李的责任，应属无效条款；盛李与诚和公司签订《前期物业服务协议》之前，诚和公司就已经将涉案屋顶出租给了源景公司，实施了无权处分的行为；诚和公司认为物业费不足以维持物业服务的成本应当举证证明，否则应当承担举证不利的后果。对第二组证据真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，京商专项改造明细系诚和公司单方制作，真实性不予认可，表格中罗列的很多改造项目也仅仅是在计划中，此外对于专项部分进行改造的必要性，诚和公司也应当予以举证证明。源景公司、京商公司、新站管委会质证称，对诚和公司证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 源景公司为支持其抗辩意见，提供如下证据：证据一合肥京商商贸城光伏电站项目备案文件（包括合肥市发改委项目备案通知、合肥市环保局新站分局环评文件、国网合肥供电公司评审意见、合肥市物价局上网电价函），证明合肥京商商贸城光伏电站项目具备合法手续；证据二土地使用权证，证明案涉两份协议签订时，京商公司对案涉项目所在地块具有合法的土地使用权；证据三合肥京商商贸城光伏电站项目现场照片，证明案涉光伏电站项目未对业主造成妨害，项目设备是公开可见的，不存在诉状所称隐瞒屋顶光伏设备的情况。盛李质证称，证据一真实性由法院核实，对证明目的有异议；证据二真实性没有异议，对证明目的有异议。诚和公司、京商公司、新站管委会质证称，对源景公司证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 京商公司、新站管委会未向本院提供证据。 本院召开了庭前会议，组织双方当事人进行证据交换，并在开庭时组织了各方充分举证、质证，现对各方提交的证据认定如下：对原告盛李提供的企业信息、场地租赁协议、合同、协议申请表、照片、判决书等证据真实性均予以确认；被告诚和公司提供的前期物业服务协议，被告源景公司提供的合肥京商商贸城光伏电站项目备案文件、土地使用权证、合肥京商商贸城光伏电站项目现场照片真实性均予以采信。诚和公司提供的《京商专项改造明细》系其单方制作，且与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。 本院根据双方的陈述及答辩意见，并结合采信的证据，认定事实如下:京商公司系合肥京商商贸城项目专业市场的开发建设单位，诚和公司系京商商贸城专业市场的物业管理单位，源景公司系合肥京商商贸城光伏电站项目建设和经营主体,新站管委会系京商商贸城专业市场屋顶分布式太阳能光伏并网电站项目招商引入方。2015年4月，诚和公司（甲方）、源景公司（乙方）、新站管委会（丙方）三方签订《场地租赁协议》，协议主要内容：甲方同意将其物业管理服务的位于合肥市新站区淮海大道的京商商贸城专业市场屋顶及其附属场地提供给乙方用于电站建设及建成电站的运营。乙方使用市场屋顶总面积约为45万平方米及地面约600平方米用于放置太阳能发电相关设备，以完成太阳能光伏电站建设。租赁期限自本协议签署之日起共计20年,租赁费用标准为:95万/年。另，京商公司（甲方）、源景公司(乙方)、新站管委会（丙方）签订《投资意向书》，主要内容：一、根据合肥市有关规定及政府要求，甲方积极响应清洁能源事业，为合肥京商商贸城专业市场屋顶布式太阳能光伏并网电站项目提供必要的配合。二、甲方同意与乙方进行战略合作，如甲方其他项目拟采用太阳能屋顶，同等条件下优先选择与乙方合作，并争取同步规划、同步设计、同步报批报建。三、乙方和丙方承诺，因合肥京商商贸城专业市场屋顶布式太阳能光伏并网电站项目的建设，不会影响专业市场房屋的竣工验收，包括不影响验收合格及不影响验收时间。电站的建设方案及图纸须经甲方事先批准，电站项目建设和运营不会对专业市场用户造成不利影响，不会损害第三方权益。不影响甲方专业市场项目进度，不影响甲方对业主的交付。京商商贸城光伏电站项目经合肥市发改委备案，合肥市环保局新站分局的环境影响评价为绿色可再生能源，经环保局审核，同意该项目建设。2015年12月,合肥京商商贸城30MW分布式光伏电站建成并投入使用。 另查明，盛李于2015年4月与京商公司签订《商品房买卖合同》购买京商商贸城第I区商业楼KJ113、KJ212、312、KJ129、KJ229、KJ329、KJ130、KJ228、KJ328九间商品房，上述房屋于2017年交付，于2018年进行产权登记。 本院认为，根据各方的起诉及答辩意见，本案争议焦点主要为盛李的诉讼主体是否适格，案涉《场地租赁协议》《投资意向书》的效力以及盛李主张拆除光伏设备、赔偿损失的请求是否成立的问题。 一、关于盛李的诉讼主体是否适格问题 各被告均认为，盛李未获得京商商贸城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的共同同意及授权，以个人名义提起诉讼，对京商商贸城的公共设施主张权利，盛李不具备原告的诉讼主体资格。经审查，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，盛李作为业主，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，共有物上的请求权，各共有人均可行使，且盛李主张的排除妨碍系物权请求权，对其他共有人均不会产生不利益，亦不属于上述法律规定的需由业主共同决定的事项。另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，盛李作为案涉房产共有部分的权利人，与本案有直接利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定提起诉讼的原告资格，故本院认定盛李提起本案诉讼主体适格。 二、关于《场地租赁协议》《投资意向书》的效力问题 盛李并非上述两份合同的签订主体，其认为两份合同的签订方恶意串通签订的协议损害了其利益，要求确认合同无效；而各被告均否认本案合同存在恶意串通的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，恶意串通是指合同的双方当事人知道或者应当知道某种行为会损害国家、集体或者第三人利益而共同故意实施该行为，认定恶意串通损害第三人利益合同时应当从主客观两方面因素综合考量。 主观方面，应当结合订立合同目的、时间、内容以及履行情况等因素综合认定。从合同目的来看，案涉《场地租赁协议》《投资意向书》（以下简称案涉两份合同）是在国家大力提倡发展绿色能源的背景下，新站管委会作为案涉房产所在地域的行政机关，具有统筹管理当地经济发展的职责，积极引入本案源景公司投资建设合肥京商商贸城光伏电站项目，各方在政府部门的参与下，签订案涉两份合同，发展清洁能源事业，目的正当。从合同订立时间来看，案涉两份合同签订时间均早于房屋交付及业主登记取得权利证书时间。京商公司作为京商商贸城的开发建设单位，因建造事实行为原始取得京商商贸城的物权，在业主经登记取得购买房产的物权前享有对京商商贸城屋顶的处分权。之后，盛李虽取得所购房屋的产权，享有对共有部分的共有及管理权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，房屋买卖不影响案涉两份合同的效力。从合同内容来看，本案两份合同处分的系京商商贸城房顶的使用权，使用单位源景公司每年支付95万元的使用费，合同权利义务对等，并不失衡。从合同履行情况来看，案涉两份合同签订后，各方主体均依约履行了合同义务，源景公司投入了巨额资金在房屋施工同时建设案涉光伏项目，亦按约支付租赁使用费，不存在根本违法行为。 客观方面，应当从第三人因合同的履行而遭受损害进行认定。本案中，盛李并未提供证据证明其因案涉两份合同导致了何种损害后果及具体损失程度。相反，客观上因案涉两份合同的履行，包括盛李在内的所有业主获得了源景公司支付使用房屋共有部分对价租赁费用的共同所有权。 从上述主客观方面分析，可以看出诚和公司作为京商公司确定的合肥京商商贸城的前期物业管理单位，取得京商公司同意，将京商商贸城屋顶及部分地面出租给新站管委会招商引进的源景公司用于放置太阳能发电相关设备，盛李作为主张四被告恶意串通签订案涉两份合同建设光伏项目侵害其权益的一方并未提供充分的证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，盛李现有证据不足以证明各被告存在恶意串通导致案涉两份合同无效的情形，应当自行承担举证不能的不利后果。 至于盛李起诉状、庭审中认为京商公司未告知售卖的房产屋顶建设光伏项目、诚和公司与其签订的前期物业服务合同中有关授权诚和公司处分共同部分的格式条款无效，本院认为盛李的上述理由仅是指京商公司、诚和公司涉嫌欺诈签订房屋销售、物业服务合同问题，并不影响上述两公司对外与他人签订的案涉两份合同的法律效力。如盛李认为其权利受到侵害，可根据合同相对性原理，另行主张。 三、关于盛李主张拆除光伏设备、赔偿损失的请求是否成立的问题 盛李在起诉状中将各被告恶意订立的案涉两份合同无效作为其要求拆除光伏设备、赔偿损失的理由，庭审中又提到案涉光伏项目存在污染，要求拆除相关设备。经审查，盛李起诉主张拆除光伏设备、赔偿损失，并未明确其请求权基础系物权上请求权，还是侵权上的请求权。本院认为，盛李主张不论基于物权上请求权，还是侵权上请求权均不能成立。物权上请求权不能成立的原因上述第二个争议焦点已作论述，即案涉两份合同有效，源景公司有权使用案涉房屋屋顶架设光伏设备，盛李的物权权能完整性受限，故其主张不能成立。侵权上的请求权亦不能成立，原因在于，盛李主张拆除光伏设备、赔偿损失实际是要求各被告按照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定的恢复原状、赔偿损失侵权责任方式承担责任。根据侵权责任的构成要件分析，违法行为的原因基础合同有效并不能阻却侵权法上的责任承担。即本案中案涉两份合同合法有效，如果根据合同架设的光伏设备对业主人身、财产权益造成侵害或对健康存在危险时，相关权利人亦有权要求行为人承担侵权责任。经审查，京商商贸城光伏电站项目经合肥市发展和改革委员会备案，合肥市环保局新站分局环评文件显示该项目不排放污染物、废料，不产生温室气体等，有利于保护周围环境，是绿色可再生能源。盛李并未举证证明房顶架设的光伏设备给房屋安全结构、采光排水等造成损害，亦无证据显示该项目对盛李人身健康造成了损害或有潜在危害，即盛李现有证据不足以证明各被告的行为造成侵权责任构成要件的损害后果，应当自行承担举证不能的不利后果。 综上所述，盛李主张各被告签订的《场地租赁合同》《投资意向书》无效，并要求拆除光伏设备、赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第七十条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告盛李的诉讼请求。 案件受理费50元，由盛李负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 程 镜 审判员 王养俊 审判员 于海波 二〇二〇年六月二十三日 法官助理马惠琳 书记员彭瑜琳 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。