新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初1523号 原告：蒋英，男，1961年6月1日出生，汉族，亚木布拉克农场退休员工，住喀什市。委托诉讼代理人：董岩，新疆朱玉杰律师事务所律师。被告：朱刚，男，1980年5月12日出生，汉族，无固定职业。被告：罗琼，女，1982年8月24日出生，汉族，喀什地区二医院护士。原告蒋英与被告朱刚、罗琼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告蒋英及委托诉讼代理人董岩、被告朱刚到庭参加诉讼，被告罗琼经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋英向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与两个被告的《房屋出售协议》；2.依法判令两被告返还原告购房款200000元；3.依法判令两被告向原告支付违约金30000元；4.依法判令两被告向原告支付利息损失49162.5元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年12月12日，原告与被告朱刚签订了《房屋出售协议》，根据协议约定，被告朱刚将其位于喀什市××园的房屋以总房款350000元出售给原告，原告按照协议的约定将首付款200000元付给被告后，被告迟迟不予办理房屋解压及委托公正手续，经过原告多次催促，2017年3月21日，两个被告向原告出具《欠条》一份，承诺在2017年3月28日归还原告首付200000元，并承诺承担违约金30000元。后原告多次向两被告索要上述款项。被告均以各种理由推脱。原告故诉至法院，请求如诉。被告朱刚辩称，不认可原告的诉讼请求及事实与理由，原告是房屋中介的人，我有两套房子找原告出售，第一套房子在阳光小区，第二套在新隆花园，原告给被告转款的银行转账与收条上是一笔钱，上面写的是收到现金，其实是银行转款，欠条内容不是我写的，是原告自己写的，签字是我跟罗琼签的。欠条日期有更改过，原告第四项诉讼请求的利息计算不合理，没有这笔钱怎么会有利息，30000元是违约金，200000是本金，如果我方不还钱，应按照欠条中的约定及按照合同履行。新隆花园的房子不是出售给原告，是委托原告出售，出售合同是原告让我签的，原告说签合同没有事，签完之后，只要房子卖了合同就不做算，阳光小区的房子也是委托原告出售的，阳光小区的房子出售款345000元原告也只给了一部分，还有一部分没给。被告罗琼未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月12日，朱刚与蒋英签订《房屋出售协议》，约定：朱刚以350000元出售新隆花园小区4号楼1单元302室房屋；房屋内装修的坐便器、洗脸盆、热水器、抽油烟机、所有的衣柜不得拿走；首付200000元，余款150000元，在房屋解压及委托公证做完，房屋交付蒋英后付清；合同签订完之后双方严格遵守，不得违约，如一方违约按房款的20%赔偿对方。蒋英与朱刚在该协议上签名并捺印。当天，蒋英通过银行转款方式向朱刚名下银行账户转款200000元；同日，朱刚向蒋英出具《收条》，载明：今收现金200000元新隆花园预交款。朱刚在《收条》签名并捺印。2017年3月21日，朱刚、罗琼向蒋英出具《欠条》，载明：蒋英购朱刚新隆花园4号楼1单元302室，约定为350000元，现收定金200000元与违约金30000元，共计230000元，其中本金200000元，于2017年**月**日（该部分有涂改）归还蒋英，余30000元2017年4月15日还清给蒋英，如不按合同办事，收款人有权向人民法院起诉解决（按原合同）。朱刚、罗琼在《欠条》上签名、捺印。庭审中，本院询问涂改部分的时间，朱刚说是2017年4月15日，蒋英说是2017年3月28日，本院依法向蒋英释明，是否对该部分进行鉴定，蒋英不同意鉴定。后朱刚、罗琼未将涉案房屋出售给蒋英，亦未归还款项。另查，朱刚与罗琼系夫妻，于2010年5月20日登记结婚，目前处于婚姻关系存续期间。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”，虽然蒋英独自与朱刚签订的《房屋出售协议》，但罗琼在《欠条》上签字、捺印，对《房屋出售协议》的内容进行确认，并重新约定了还款方式，视为罗琼对朱刚独自与蒋英签订《房屋出售协议》的追认，《房屋出售协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同；依法成立的合同，受法律保护，该协议产生的债权债务由朱刚、罗琼共同承担。蒋英按照合同约定支付朱刚200000元首付款，朱刚当庭认可其受到200000元首付款，但抗辩以此200000元折抵另一套房子的购房款，朱刚提供合同书证据系朱刚、罗琼与案外人李安银签订，与蒋英无关联，蒋英亦认为该合同书与其无关，本院认为朱刚提供的合同书与本案无关联性，蒋英亦认为与其无关，故朱刚提供的证据不足以证明蒋英同意朱刚主张折抵的意见，本院对朱刚的抗辩意见不予采信；朱刚抗辩其与蒋英之间不存在房屋买卖合同法律关系，系其委托蒋英出售房屋，根据蒋英提供的《房屋出售协议》、《收条》、《欠条》，能够形成一条完整的证据链，证明双方之间存在房屋买卖合同法律关系，朱刚未提供充分、有效的证据证明双方存在委托卖房的事实，故本院对朱刚的抗辩意见不予采信，认定双方之间存在房屋买卖合同法律关系。朱刚、罗琼向蒋英出具《欠条》，朱刚辩称其夫妻二人虽然在《欠条》上签名、捺印，但《欠条》系蒋英事先写好的，二人并不清楚《欠条》的内容。本院认为，朱刚、罗琼作为完全民事行为能力的成年人，知道或应当知道其在《欠条》上签字、捺印的法律后果，朱刚的抗辩意见缺乏事实与法律依据，本院对朱刚的抗辩意见不予采信，《欠条》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。朱刚、罗琼出具的《欠条》对《房屋出售协议》的内容进行了实质性的变更，蒋英亦认可该《欠条》，其后果系双方协商一致，对《房屋出售协议》的内容进行了实质性变更，虽未直接约定解除《房屋出售协议》协议，但是内容由支付购房款变成归还购房款，导致蒋英购房的目的无法实现，蒋英主张解除《房屋出售协议》符合法律规定，本院予以支持。《欠条》约定朱刚、罗琼在2017年4月15日前还清本金200000元、违约金30000元，朱刚、罗琼到期后为归还，违反了《欠条》的约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”蒋英主张朱刚、罗琼返还购房款200000元、支付违约金30000元符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于利息损失。蒋英提供的转款凭证证明其向朱刚转款200000元；起诉状也诉称其向朱刚转款200000元，后《欠条》约定朱刚、罗琼归还其首付款200000元，并承担违约金30000元；朱刚认可收到蒋英200000元。虽然《欠条》载明朱刚、罗琼收到蒋英230000元，结合蒋英提交的起诉状、转款记录和朱刚的陈述，本院认为，朱刚实际收到了蒋英的200000元首付款，并未收到违约金30000元，双方在《欠条》中约定：“收款人有权向人民法院起诉解决（按原合同）”，原、被告均认可“按原合同”系指按《房屋出售协议》，《房屋出售协议》第三条约定“如一方违约按房款的20%赔偿对方”。该违约金30000元金额与蒋英未付款150000元的20%恰好能够相符，故本院认定朱刚未收到蒋英的30000元违约金。双方均约定不按合同办事则按《房屋出售协议》向人民法院起诉，合同中约定了违约金，蒋英已主张违约金，其再另行主张逾期利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告蒋英与被告朱刚签订的《房屋出售协议》；二、被告朱刚、被告罗琼返还原告蒋英购房款200000元；三、被告朱刚、被告罗琼返还原告蒋英违约金30000元；四、驳回原告蒋英其他诉讼请求。以上被告朱刚、被告罗琼向原告蒋英支付款项合计230000元，限于本判决生效后三日内向原告蒋英付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼请求标的279162.5元，核定给付金额230000元，核定金额占请求金额的82.39%，案件受理费2743.72元（原告蒋英已预交）,由原告蒋英负担17.61%即483.17元，由被告朱刚、被告罗琼负担82.39%即2260.55元（限于本判决生效后三日内向原告蒋英付清）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   柳 玉 辉二 〇 二 〇 年 六 月 十 二 日书  记  员   热那古力