太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初495号原告(反诉被告)：赵会东，男，1988年11月15日出生，汉族，山西华勋建筑有限公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：苏文静，山西晟达律师事务所律师。被告(反诉原告)：太原市嘉隆房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区敦化南路43号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李德新，执行董事兼总经理委托诉讼代理人：王旭，男，1995年3月28日出生，汉族，该供公司员工。委托诉讼代理人：张鹏霖，山西恒一律师事务所律师。原告(反诉被告)赵会东与被告(反诉原告)太原市嘉隆房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，案件在审理过程中，反诉原告太原市嘉隆房地产开发有限公司提出反诉，本院合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵会东及其委托诉讼代理人苏文静，被告（反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人王旭、张鹏霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵会东向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行与原告于2016年12月12日签订的编号为A41的《商品房买卖合同》，并协助原告办理案涉房屋的网签手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月12日，原告、被告签订了编号为A41的《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于南内环高速以南，汾东北路以西项目名称为锦都苑小区(推广名为嘉隆·明城)7号楼1单元1901号房屋，该房屋建筑面积为108.01平方米，单价为7087元/平方米，总价为765467元。原告采取按揭贷款的方式向被告支付房款，签订合同当日付房款的50%即385467元，剩余房款38万元办理贷款。”合同签订后，原告向被告支付了385467元的购房款。因双方签定《商品房买卖合同》时被告未取得商品房预售许可证，原告无法办理按揭贷款，当日，双方又签订了编号为B39的《补充合同》。《补充合同》约定，因不具备办理银行按揭贷款条件，剩余购房款38万元改为按分期付款的方式向被告支付，分期付款的期限为30年，自2017年2月26日起至2047年2月25日止，共计360期，被告按年利率4.9%向原告计收利息。之后，原告累计向被告偿还了13期的利息和本金，利息共计20021.28元，本金共计6196.66元，两项合计26217.88元。原告认为被告作为房地产开发企业，并不具备吸储放贷的资格，其与原告所约定的分期付款的方式，亦是其仿效银行向购房者发放按揭贷款,被告的行为违反了国家强制性法律规定，故双方签订的《补充合同》系无效合同，被告应将收取原告的本金及利息返还原告，并支付资金占用期间的利息。时至今日，被告销售的锦都苑小区房屋已具备网签条件，众多业主已办理网签手续并成功办理按揭贷款，但被告拒不配合原告办理网签手续，无奈，原告为维护合法权益，提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。太原市嘉隆房地产开发有限公司辩称，第一，因原告严重违约，被告已通知原告解除商品房买卖合同及补充协议；第二，导致合同解除的原因是原告拒绝付款，以及协助办理网签手续，被告有权解除合同；第三，被告向原告送达解除通知后，原告在三个月内未提出异议，故在通知书送达之日合同解除，原告的诉讼请求无事实和法律依据。太原市嘉隆房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人立即将房屋恢复原状并将房屋交付给反诉人；2、请求判令被反诉人支付反诉人因其未能按期付款产生的违约金，违约金从2018年5月1日算起，每日按未付房款的千分之三计算，计算至2019年5月15日为人民币17951.19元；3、请求判令被反诉人立即向反诉人支付因逾期交回房屋产生的违约金，违约金从2019年5月27日算起，每日按房款总价的千分之一计算，暂计算至2020年1月1日为人民币169168.207元，实际须计算至被反诉人交回房屋之日止；4、判令被反诉人向反诉人支付占用房屋期间的使用费用，使用费从2017年3月2日交房之日算起，每月为1000元，暂计算至2020年1月2日（22个月）为人民币22000元，实际须计算至被反诉人交回房屋之日止；5、判令被反诉人支付反诉人律师费10000元；6、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年12月12日签订《房屋买卖合同》及《补充合同》各一份，双方约定：被反诉人以人民币765467元的价格购买反诉人开发的位于太原市小店区平阳路嘉隆明城小区7号楼1单元1901号房屋一套，房屋面积为108.01平方米，付款方式为合同签订时支付人民币385467元，余款38万元以分期付款方式向反诉人支付房款，双方对分期期数、利率等均做了约定。合同并约定被反诉人逾期付款的，反诉人享有单方解除合同权利，被反诉人并应承担违约责任。被反诉人须在收到反诉人解除合同的通知之日起十日内将房屋恢复原状并将房屋交付给反诉人，且应按每月1000元的标准向反诉人支付占用房屋期间的使用费用；如被反诉人逾期未交回房屋，从逾期之日止，被反诉人须每日按房款总价的千分之一向反诉人支付违约金，直至交回房屋为止。另《房屋买卖合同》第十条第11款约定，反诉人在处理双方纠纷过程中产生的律师费、诉讼费等费用均由被反诉人承担。合同签订后，反诉人便依约履行了自己的义务。但被反诉人自2018年4月起就再未支付过房款，欠付反诉人的剩余房款394968.32元虽经反诉人多次催促，仍拒不支付，无奈反诉人于2019年5月16日以电子邮件方式向被告送达了《解除合同通知书》，但被反诉人至今仍未腾退房屋并履行合同约定的其他义务。综上，依照双方合同约定，被反诉人逾期付款且在双方合同解除后拒不履行腾退房屋及其他义务的行为已经给反诉人造成一定的经济损失，且损失仍在持续扩大，反诉人为此提起反诉，望判如所请。赵会东辩称，第一，答辩人与反诉原告签订的商品房买卖合同合法有效，并不存在单方解除合同的情形，反诉原告无权单方解除合同；第二，反诉原告反诉的请求是补充协议的合同条款，补充协议因违反法律强制性规定，无效，故反诉原告的反诉请求均不能成立，法院应当驳回。根据原、被告提供的证据以及庭审调查，本院查明以下事实：2015年4月7日，原告赵会东与被告太原市嘉隆房地产开发有限公司签订锦都苑小区（易城）预订单，预定被告开发的锦都苑小区第2号楼1单元12层1号房，并交纳定金壹万元整。2016年12月12日，原告赵会东（作为乙方）与被告太原市嘉隆房地产开发有限公司（作为甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买由被告开发建设的锦都苑小区第7号楼1单元19层1号房，该房屋用途为住宅，房屋建筑面积为108.01平方米，单价为7087元/平方米，房款为765467元，双方约定付款方式为按揭贷款，原告签订合同当日付房款总额为50%即385467元，余额即380000元办理贷款，被告应在2016年12月31日前将具备房屋交付条件，将验收合格的房屋交付给原告使用。合同同时约定，需要签订正式合同时，乙方同意积极配合换签合同并延续本合同的相应条款，如因乙方原因导致未能按政府相关要求换签正式合同等相关手续的，甲方有权单方解除本合同，乙方并应向甲方按房款总价的百分之十支付违约金。甲方在处理该协议涉及的相关事宜时，为维护合同权利而产生的包括不仅限于通知公告费、差旅费、律师费、评估费、诉讼费（仲裁）等全部费用由乙方承担。同日，原、被告签订《补充合同》，合同约定就双方签订的锦都苑小区7号楼1单元19层01号房的房屋买卖合同，约定以银行按揭贷款方式支付房款，因现暂不具备银行按揭贷款条件，根据合同履行实际，就原合同约定的付款方式等事项给予变更并达成如下补充协议：一、赵会东购房款总额为765467元，签订原合同时已付385467元，剩余购房款380000元的付款方式变更为按分期付款方式向被告支付，原告应按附表规定的时间和金额向被告付款。分期付款的期限为30年，自2017年2月26日起至2047年2月26日止；根据原告分期付款的金额，按年4.9%计收利息，以剩余未付款为基数，按360个月计取。如乙方未能按期付款，则从逾期之日起按日向甲方按未付房款金额的千分之三支付违约金，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款；如乙方连续两次未能付款，且未付款总额达到全部价款的五分之一的，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同，如甲方选择单方解除合同，则乙方须在收到甲方解除合同的通知之日起十日内将房屋恢复原状并将房屋交付给甲方。若乙方已对房屋进行了装修，在不损毁房屋的情况下能够拆除的，由乙方自行拆除，与房屋附着一体不宜拆除的归甲方无偿所有，且乙方应按每月1000元向甲方支付占用该房屋期间的使用费用。乙方如逾期未交回房屋，从逾期之日起，每日按房款总价的千分之一向甲方支付违约金，直至交回房屋为止，且甲方有权要求该物业的管理服务企业对本房屋采取停止水、电、煤气供应等物业服务，由于停止水、电、煤气供应等物业服务等乙方和第三方造成的一切损失和责任由乙方负责，原告赵会东在还款确认表上签字确认。合同签订后，原告赵会东于2016年12月12日、2016年12月18日、2016年12月31日分别向被告支付购房款185000元、60000元、130467元，共计375467元。后原告分别于2017年3月26日、2017年6月26日、2017年10月26日、2017年12月26日、2018年1月26日向被告转账2016.75元、2016.75元、2016.75元、2016.75元、2016.75元。被告向原告于2017年6月10日、2017年9月6日、2018年4月11日出具4034元、4034元、8067元的收据，以上款项共计26218.75元，原告实际交款13期。2017年3月2日，被告太原市嘉隆房地产开发有限公司向原告赵会东交付房屋，原告在房屋交接单上签字确认。2018年1月19日，被告取得了涉案房屋的预售许可证。2018年2月起原告未按双方的补充协议支付的款项，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）可以办理网签手续并要求其尽快归还欠款，至2020年5月原告共欠被告26期分期共计52435.66元未还，其中利息为39012.86元，本金为13422.89元。因原告（反诉被告）未按照双方所欠补充协议支付多期款项后，被告太原市嘉隆房地产开发有限公司于2019年5月16日向原告赵会东发送解除合同通知书邮件，该邮件发送至双方合同约定的邮箱，告知其解除与被告公司签订的房屋买卖合同等相关协议。另查明，被告太原市嘉隆房地产开发有限公司与山西恒一律师事务所签订委托代理合同，将本案委托山西恒一律师事务所的张鹏霖律师进行承办，并为此支付律师费10000元。上述事实有《房屋买卖合同》、《补充合同》、收据、银行交易明细、委托代理合同、发票及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质证，可以采信。本院认为，原告赵会东与被告太原市嘉隆房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，被告按照合同约定向原告交付房屋，原告按照合同的约定向被告支付房屋首付款和14期的分期款项，关于合同是否应当继续履行的问题，本案中原告赵会东已经向被告太原市嘉隆房地产开发有限公司交付首付款385467元以及分期款26218.75元，共计411685.75元，购房款的支付已经超过房屋总价格的50%，虽未超过75%，考虑到被告太原市嘉隆房地产有限公司已经将案涉房屋交付给原告，且原告赵会东及家人居住在该房屋，在本地仅有一套住房，原告承诺剩余款项可按揭贷款，由于被告自身的原因未能给原告及时办理银行按揭贷款，且双方在补充合同中约定未付款总金额达到全部未付款的五分之一，而本案中原告仅有5万余元未付款，为了保证消费者的合法权益，本院认为该《房屋买卖合同》、《补充合同》应继续履行为宜，被告太原市嘉隆房地产开发有限公司以其以向原告赵会东发送解除合同通知书的方式单方解除《房屋买卖合同》、《补充协议》的反诉主张，本院不予采纳；故现原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持；关于反诉原告太原市嘉隆房地产开发有限公司以反诉被告赵会东未能按照合同的约定支付分期房款为由要求解除《房屋买卖合同》、《补充合同》以及反诉被告将房屋恢复原状并交付给反诉原告的诉讼请求，因反诉原告也有过错，本院不予支持；关于反诉原告太原市嘉隆房地产开发有限公司要求反诉被告支付自2018年5月1日起按照未付房款的千分之三计算的逾期利息的诉讼请求，本院不予支持；关于反诉原告要求反诉被告支付因逾期交房产生的违约金以及房屋使用费的诉讼请求，因该房屋买卖合同并未解除，反诉被告赵会东基于合同关系占用、使用该房屋，不应支付反诉原告太原市嘉隆房地产开发有限公司房屋使用费以及逾期交付的违约金，故本院不予支持；关于反诉原告要求反诉被告赵会东支付律师费10000元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原、被告继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》，被告（反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司于原告（反诉被告）赵会东付清所欠应付分期款项后三十日内协助原告（反诉被告）赵会东办理锦都苑小区7号楼1单元1901号房屋的网签手续。二、反诉被告（原告）赵会东支付反诉原告（被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司16期至39期的利息39012.86元、本金13422.89元。三、反诉被告（原告）赵会东支付反诉原告（被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司律师代理费10000元。四、驳回原告（反诉被告）赵会东的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉部分案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告（反诉被告）赵会东负担，反诉部分案件受理费减半收取6823元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）赵会东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郝铁保 二〇二〇年六月三十日书记员 赵洁琦