西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2126号原告：邓超，女，1983年10月24日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码：130XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王保亮，陕西简能律师事务所律师。委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。被告：孙炜，男，1977年7月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，身份证号码：620XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0343，住所地：陕西省西安市经开区（第五国际大厦）。负责人：张勇刚，该行行长。委托代理人：段海燕，女，汉族，1988年12月21日出生，住西安市碑林区，身份证号码：653XXXXXXXXXXXXXXX，系该行职工。原告邓超诉被告孙炜、第三人中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称“建设银行经济技术开发区支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告邓超及其委托代理人吴江流，第三人建设银行经济技术开发区支行的委托代理人段海燕均到庭参加了诉讼，被告孙炜经本院合法传唤未到庭。本案现已依法缺席审理终结。原告邓超诉称，原、被告双方于2017年5月31日签订房屋买卖合同，合同约定原告购买登记在被告名下的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋，原告已经依照合同约定向被告支付了大部分款项，被告已经将上述房屋实际交付于原告，原告已在上述房屋中稳定居住至今，现被告无法联系。原告得知被告长期无故拖欠第三人因涉案房屋产生的银行按揭贷款，原告现愿意代被告向第三人偿还按揭贷款。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同于第三人中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行在原告代为清偿抵押贷款本息及相关费用后，协助办理涉案房屋的抵押登记注销手续；2、被告继续履行合同将位于西安市雁塔区北池头二路101号6幢10502室房屋所有权转移登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。被告孙炜经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。第三人建设银行经济技术开发区支行辩称，其已经在西安市碑林区人民法院起诉主张本案被告孙炜及开发商陕西大豐置业有限公司偿还涉案房屋的银行按揭贷款本息，2019年4月24日开发商陕西大豐置业有限公司已经代被告孙炜代偿完毕了所有欠付款，但是没有撤押是由于被告孙炜作为买受人未到第三人处办理按揭贷款撤押手续。经审理查明，2017年5月31日，原告邓超与被告孙炜签订《房屋买卖协议合同》约定：原告邓超购买被告孙炜出售的坐落于西安市曲江新区XX路XX栋XX号之房屋，房屋建筑面积约92平方米，成交价格为850000元。房屋已设抵押，抵押贷款余额约220000元，抵押权人为中国建设银行股份有限公司陕西分行，被告应在办理房屋产权过户前解除抵押。合同对付款方式的约定为：签订合同当日，原告邓超向被告孙炜支付首付款500000元；2018年6月1日，原告邓超第二次支付被告孙炜购房款100000元；过户手续办理完成后，原告邓超支付被告剩余购房款250000元。合同对过户手续办理的约定为：该房屋楼栋大证下发后于涉案房屋房产证满两年之时，被告孙炜配合原告邓超办理过户手续。合同对房屋过户税、费的约定为：后期办理房产过户时，被告孙炜承担个人所得税费用，原告邓超承担契税、增值税（原营业税）、印花税等其它费用，大修基金双方各50%。另查，2017年5月24日，原告邓超配偶关江向被告孙炜转账200000元。2017年5月31日，原告邓超配偶关江再次向被告孙炜转账300000元。被告孙炜于2017年5月31日向原告出具《收据》一份，载明：“今收到邓超购买孙炜大丰曲江真境6号楼502#房屋首付款人民币500000元。”上述《收据》落款处有被告孙炜及其配偶李燕签名。2018年3月1日，原告邓超向被告孙炜配偶李燕转账10000元。被告孙炜配偶李燕于2018年3月1日出具《收据》一份，载明：“今收到邓超二次房款（原定于2018.6.1）10000元，二次剩余房款90000元。”2018年3月27日，原告邓超向西安市地方税务局缴纳涉案房屋税费8482.67元，原告邓超配偶关江向西安市住房保障和房屋管理局缴纳涉案房屋大修基金13337.1元。被告孙炜配偶李燕于2017年3月27日出具《收据》，载明：“今收到邓超代缴大修基金6668.5元，作为抵扣二次房款，二次房款剩余83331.5元”、“今收到邓超缴纳契税8482.67元，大丰曲江真境6-502#”。2018年5月6日，原告邓超向被告孙炜配偶李燕转账10000元。被告孙炜配偶李燕于2018年5月6日出具《收据》一份，载明：“今收到邓超二次房款10000元。”2018年6月4日，原告邓超向被告孙炜配偶李燕转账73331.5元。被告孙炜配偶李燕于2018年6月4日出具《收条》一份，载明：“今收到邓超二次房款73331.5元（二次房款已结清）。”2018年9月27日，原告邓超向被告孙炜配偶李燕转账20000元。被告孙炜配偶李燕于2018年9月26日出具《收条》一份，载明：“今收到邓超20000元（抵扣大丰真境6#502房屋尾款），剩余尾款230000元。”再查，被告孙炜与配偶李燕于2011年4月26日登记结婚，于2018年11月14日协议离婚。涉案房屋于2018年5月10日14时52分57秒办理了不动产权属登记，不动产权证号为201XXXXXXXX。截止2020年4月29日，涉案房屋上仍设有第三人建设银行经济技术开发区支行设立的预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明号为201109803451。涉案房屋现由原告母亲实际占有居住，原告据此向本院提交了涉案房屋的物业费支付收据及广电网络传媒业务登记单、广电传媒收费专用单用于佐证。另查，因被告孙炜未及时偿还涉案房屋抵押贷款本息，第三人建设银行经济技术开发区支行将本案被告孙炜及作为保证人的开发商陕西大豐置业有限责任公司（以下简称“大豐置业公司”）起诉至了西安市碑林区人民法院，该院审理后作出了（2018）陕0103民初11903号民事判决书，载明：“…一、被告孙炜于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金人民币295905.54元、利息21962.82元、本金罚息682.39元、利息复利21962.82元、本金罚息682.39元、利息复利765.97元，合计319316.72元（截至2018年12月10日），及自2018年12月11日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利。二、被告陕西大豐置业有限责任公司对被告孙炜上述债务承担连带清偿责任，清偿后有权向被告孙炜追偿…案件受理费6225元，由被告孙炜负担，被告陕西大豐置业有限责任公司承担连带清偿责任……”。2019年4月2日，案外人大豐置业公司作为保证人代被告孙炜向第三人建设银行经济技术开发区支行结清了贷款本息共计326080.13元及诉讼费6225元。第三人建设银行经济技术开发区支行向大豐置业公司出具了《结清证明》，载明：“尊敬的客户孙炜：您在我行的个人贷款，贷款总额叁拾捌万元整，借款人按照借款合同约定分期还款计划，已于2019年4月24日结清。”经本院核实，2018年12月10日，案外人陕西大豐置业有限责任公司曾代被告孙炜向第三人建设银行经济技术开发区支行偿还20000元。原告邓超于2018年12月24日向本院申请诉前财产保全，经本院审理并作出了（2018）陕0113财保691号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋，系涉案房屋首封。2019年1月14日，案外人陕西大豐置业有限责任公司向西安市仲裁委提起仲裁，请求解除与被告孙炜之间的《商品房买卖合同》，要求被告孙炜配合其办理相关产权转移手续等，其申请对涉案房屋采取的保全措施轮候于原告邓超申请对涉案房屋采取的保全措施之后。本案审理过程中，原告邓超与陕西大豐置业有限责任公司协商一致达成如下协议：一、由原告邓超于2020年5月22日前向大豐置业公司偿还以下款项：1、大豐置业公司代被告孙炜向第三人建设银行经济技术开发区支行偿还的银行贷款本息346080.13元、诉讼费6225元及上述费用在此阶段产生的资金占用费15000元；2、大豐置业公司在仲裁案件中产生的保全费5000元、保函保险费4110元、公告费400元、仲裁费15880元，以上费用共计392695.13元；二、大豐置业公司同意撤回仲裁请求，解除对涉案房屋的查封，并同意在收到原告支付的上述全部款项后配合原告办理涉案房屋过户手续，不再就涉案房屋主张任何权利。另经本院向原告邓超及大豐置业公司核实，原告已于2020年5月21日向大豐置业公司支付了392695.13元。上述事实，有《房屋买卖协议合同》、购房款付款凭证、收条、收据、涉案房屋大修基金及契税缴纳凭据、被告离婚档案、物业费支付收据、广电网络传媒业务登记单、广电传媒收费专用单、《催告函》、（2018）陕0103民初11903号民事判决书、（2018）陕0113财保691号民事裁定书、西安市不动产登记簿、《结清证明》、《个人贷款还款凭证》、《陕西省政府非税收收入一般缴款书》、公告费发票、保全申请费票据、保全责任险保费发票、《仲裁申请书》、谈话笔录及庭审笔录佐证，已经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，涉案房屋系被告孙炜与配偶李燕的夫妻共同财产，已在二人夫妻关系存续期间办理了不动产权属登记，并与原告邓超就涉案房屋买卖事宜达成合意。被告孙炜之配偶李燕虽未在原告邓超与被告孙炜之间于2017年5月31日签订的《房屋买卖协议合同》上签字，但其亦收取了原告邓超支付的部分购房款，并在其出具的《收据》、《收条》中印证了《房屋买卖协议合同》中的相应条款，故应当视为其亦认可上述合同的效力。《房屋买卖协议合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。上述合同签订后，原告邓超依约向被告孙炜及其配偶李燕支付了购房款620000元，剩余购房款230000元依合同约定应于过户手续办理完成后支付。后因被告孙炜未按时偿还涉案房屋抵押贷款本息，西安市碑林区人民法院作出了（2018）陕0103民初11903号民事判决书，判决由被告孙炜向抵押权人建行陕西分行归还贷款本息及罚息、承担诉讼费，由案外人陕西大豐置业有限责任公司承担连带责任。判决作出后，案外人陕西大豐置业有限责任公司已代被告孙炜向抵押权人即本案第三人建设银行经济技术开发区支行偿还了贷款本息326080.13元及诉讼费6225元并另案提起仲裁，原告邓超又与案外人陕西大豐置业有限责任公司达成合意，并于2020年5月21日代被告孙炜向陕西大豐置业有限责任公司共计偿还了392695.13元（1、陕西大豐置业有限责任公司代孙炜向第三人建设银行经济技术开发区支行偿还的银行贷款本息346080.13元、（2018）陕0103民初11903号案件的诉讼费6225元及上述费用在此阶段产生的资金占用费15000元；2、陕西大豐置业有限责任公司在仲裁案件中产生的保全费5000元、保函保险费4110元、公告费400元、仲裁费15880元）。原告代被告孙炜向大豊置业公司偿还的392695.13元中的230000元应作为剩余购房款予以抵扣。至于原告超额支付的162695.13元可另案主张权利。现原告诉请办理注销涉案房屋抵押登记手续一节，因涉案房屋抵押贷款本息已于2019年4月24日结清，原告亦向代偿抵押贷款本息的案外人陕西大豐置业有限责任公司支付了相应的代偿款项，故第三人建设银行经济技术开发区支行应配合原告注销设立于涉案房屋上的不动产登记证明号为201109803451的预售商品房抵押权预告登记。原告主张被告继续履行合同配合原告办理过户手续一节，首先，涉案房屋已于2018年5月10日14时52分57秒办理了不动产权属登记（不动产权证号为201XXXXXXXX），依据双方《房屋买卖协议合同》中关于过户手续办理的约定：房屋楼栋大证下发后于涉案房屋房产证满两年之时，被告孙炜应配合原告邓超办理过户手续。其次，原告已经依约向被告支付了全部购房款。综上，原告现诉请被告继续履行合同并办理过户手续，合法有据，本院依法予以支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行应于本判决生效之日起十日内配合原告邓超办理涉案房屋注销抵押登记手续，注销设立于涉案房屋上的不动产登记证明号为201109803451的预售商品房抵押权预告登记。二、被告孙炜应继续履行《房屋买卖协议合同》，并于涉案房屋抵押登记注销之日起五日内配合原告将位于西安市雁塔区北池头二路101号6幢10502室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）过户至原告邓超名下。本案案件受理费4750元，由被告孙炜承担。因原告邓超已预交，被告应在判决生效后将上述款项给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李晓婷审判员  宁 莎审判员  杨 阳二〇二〇年六月二日书记员  张雨濛打印：相丽华校对：李宏艳2020年月日送达1