湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2660号原告：尹飞艳，女，1996年4月16日出生，汉族，居民，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：**海，湖南通程律师事务所律师。被告：宁乡中洲置业有限责任公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇沿河北路118号（新外滩5栋1402室）。法定代表人：易文章，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟利华，女，1979年6月23日出生，汉族，住湖南省，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。原告尹飞艳与被告宁乡中洲置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人刘明、钟利华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹飞艳向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即按照合同约定向原告交付房屋一套，并办理相应房屋不动产登记证书；2．判令被告向原告支付延迟交房违约金（违约金以全部购房款421084元为基数，按日万分之三，自2019年4月1日起计算至实际交房之日止，暂计算至2020年4月1日的违约金为46361.35元）；3．判令被告承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。诉讼过程中，原告将延迟交房违约金起算时间2019年4月1日变更为2019年3月31日，并将违约金修改为46487.67元。事实和理由：2018年6月25日，被告与原告签署了《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：201701431018）合同约定原告向被告购买位于宁乡市××与××国道交汇处（智城广场西苑-综合楼）第10层1018号房屋，房屋建筑面积为66.86平方，每平方单价为6298元，总房价为421084元，被告在2019年3月30日前向原告交付该商品房。原告不断与被告沟通交房事宜，但截至目前，被告仍未能履行其交付房屋义务。根据该合同第十一条逾期交房责任第（二）款约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告仍未交房已构成违约，故诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告宁乡中洲置业有限责任公司辩称，第一，原告的第一项请求目前不成立，根据建筑法第61条以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件有关问题的解释，商品房作为特殊商品必须达到建设工程质量合格并经过建设行政主管部门备案，商品房才能交付使用，本案所涉及的商品房目前还没有进行竣工验收备案，不符合法律规定的交房条件，因此原告的第一项请求构成合同法110条第一款所规定的法律上或者事实上的不能履行，因此原告的第一项请求应当予以驳回。第二，原告第二项请求不成立，根据原被告双方所签订的商品房买卖合同的补充协议第8条规定，被告交房的期限在原告付清购房款以后的七天内，目前原告仍拖欠被告购房款5万元，因此在原告没有付清购房款的前提下，不存在被告逾期交房的问题，更不存在逾期交房的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：201701431018）、发票，被告提交的欠条来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2018年6月25日，原告与被告签订合同编号为201701431018的《宁乡市商品房买卖合同》，原告购买了××于××与××国道交汇处（智城广场西苑-综合楼）综合楼10层1018号房屋，建筑面积66.86平方米，总房价421084元。合同有如下约定：第六条买受人以银行按揭方式付款的，应于＿＿＿向出卖人交付首期房款（含定金）计131084元，剩余房款290000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理；第七条买受人逾期付款的违约责任买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第2种方式处理：1.（2）买受人逾期付款超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；2.／；第八条出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当已经竣工验收备案，满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十一条逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十条在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的不动产登记权证。同日，双方签订《合同补充协议》，约定交房期限届满，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。原、被告另达成协议，被告实际以6580元每平米的单价将涉案房屋出卖给原告，优惠后总房款支付方式为：原告支付被告首期房款96596元，29万元房款向银行申请贷款，剩余5万元由原告向被告出具欠条。2018年6月25日，原告支付首期房款96596元。同日，原告向被告出具欠条“今欠到宁乡中洲置业有限责任公司智城商业广场综合楼10楼1018购房款50000元，并承诺此笔欠款在签订公寓返租合同的租金中扣除”；被告向原告出具涉案房屋购房款发票131084元。剩余房款290000元向银行申请贷款并已办理完毕。2019年10月17日，原告与湖南中梁酒店管理有限公司就涉案房屋签订《智城商业广场房屋租赁合同》，合同约定：租赁期自2020年1月1日起至2029年7月31日。另查明，涉案房屋现在未达到交房条件，未竣工验收备案。本院认为，原告与被告中洲公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。1．被告中洲公司是否逾期交房？被告辩称原告仍拖欠被告购房款5万元，因此在原告没有付清购房款的前提下，不存在被告逾期交房的问题，本院认为，原、被告协商一致对合同中的购房款的付款时间、方式进行了变更，原告现无逾期付款的行为。被告提交的《合同补充协议》第8条系被告提供免除其责任的格式条款，但其未采取合理的方式提请原告注意该条款或对该条款予以说明，故该条款无效。原、被告约定出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房，现被告中洲公司一直未向原告按合同约定交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。2．因讼争房屋目前尚未竣工验收，按照合同约定办理不动产登记权证的期限未届满，故原告可待讼争房屋符合法定交付使用及约定的办理产权条件时，另行主张交付房屋、办理产权手续。3．逾期交房违约金如何计算。本案中，原告主张被告中洲公司支付逾期交房违约金按421084元为基数，按日万分之三，自2019年3月31日起计算至实际交房之日止。本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告中洲公司以原告全部已付款386596元（96596元+290000元=386596元）为基数，按日万分之一的标准自2019年3月31日起计算逾期交房违约金至实际交房之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》的三十九条、四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告宁乡中洲置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内以386596元为基数按日万分之一的标准支付原告尹飞艳逾期交付房屋从2019年3月31日起至实际付清之日止的违约金；二、驳回原告尹飞艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8312元，减半收取4156元，由原告尹飞艳负担2000元，被告宁乡中洲置业有限责任公司负担2156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘毅梅二〇二〇年六月二十八日书记员  喻赛春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。