文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初4523号原告：熊绪，女，汉族，1973年2月4日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：范薇，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。被告：重庆上邦酒店有限公司，住所地重庆市九龙坡区上邦路3号，统一社会信用代码91500107681454699F。法定代表人：徐波，职务董事长。委托诉讼代理人：何沁雨，该公司员工。被告：重庆腾翔实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇金马路24号2单元4-2号，统一社会信用代码915001077562413148。法定代表人：侯毅，职务董事长。委托诉讼代理人：孔玲，该公司员工。原告熊绪诉被告重庆上邦酒店有限公司、重庆腾翔实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范薇、被告重庆上邦酒店有限公司的委托诉讼代理人何沁雨、重庆腾翔实业有限公司的委托诉讼代理人孔玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊绪向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告支付截止2019年10月31日的拖欠租金55176元及截止2019年12月31日的合同违约金24699元，共计79875元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年4月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，将原告购买的上邦酒店13幢×××号出租给被告经营，租赁期限为2009年11月1日至2019年10月31日。租金按季度支付，被告每年应支付原告租金23720元。合同还约定以应付原告租金的0.03%作为违约金。合同到期后，被告尚欠原告租金55176元未付，原告特提起诉讼。被告重庆上邦酒店有限公司（以下简称“上邦公司”）辩称：2017年9月之前，上邦公司已经足额支付了2017年之前的所有租金及回购，原告的违约金没有事实及法律依据，即便原告有权主张租金及违约金，其时效也已经届满，原告在此期间没有向上邦公司主张过权利。被告重庆腾翔实业有限公司（以下简称“腾翔公司”）辩称：被告的主体不适格，腾翔公司非涉案房屋的承租方，对租金不付有支付义务。经审理查明：原告是重庆市九龙坡区金凤镇上邦路3号酒店式公寓南楼×××号（原×××号）房屋的权利人。2009年4月30日，原告与被告上邦公司、腾翔公司签订《物业委托租赁合同》（以下简称《合同》），其中原告为甲方即出租方，被告上邦公司为乙方即承租方，被告腾翔公司为丙方即担保方。《合同》约定：被告上邦公司租赁原告的上述房产，合同期限从2009年11月1日至2019年10月31日止，租金为每年23720元，租金每季度支付一次，固定在每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日支付。若被告上邦公司未按时向原告支付租金，须每日按拖欠租金额的万分之三向原告支付滞纳金。原告享受免费入住的权限，若未使用完毕，被告上邦公司用现金加以回购，回购天数不超过15天，回购价格为200元/天，未使用完毕的免费入住天数的回购，统一在每年12月30日进行结算支付。原告取得租金收益时，须依法自行承担政府部门规定收取的各类租赁税、费。原告须依法缴纳租赁税费及出具租金发票，亦可委托乙方统一代办相关手续。如上邦公司不能按时支付原告租金时，腾翔公司有责任与上邦公司协调并协助上邦公司及时支付甲方的租金。如上邦公司连续3次未按时支付原告租金时，原告可要求腾翔公司按该物业的初始购买价进行回购。《合同》签订后，原告向被告交付了房屋，被告未严格按照合同约定的时间支付租金，且仅支付了部分租金。被告上邦公司于2017年9月29日向原告转款6630元，于2017年10月13日向原告转款31759元，于2018年12月14日向原告转款12243元。被告主张2017年9月29日的转账6630元为2015年回购金以及2015年第四季度的租金，2017年10月13日的31759元为2016年第一至第四季度的租金、2016年的回购款以及2017年第一至第二季度的租金，2018年12月14日的12243元为2017年第三至第四季度的租金及2017年的回购款。被告上邦公司提交了2014年至2016年的完税发票，其中2016年的发票日期为2016年7月20日，拟证明被告上邦公司已经帮原告进行了完税，故被告上邦公司打入原告的租金为扣税后的租金。被告上邦公司认为应当向原告支付的是税后租金，且2017年之前的租金已经支付完毕。原告对被告陈述的三笔转账所对应的租金及回购款没有异议，但认为应该按照税前的租金进行支付。原告提交了2018年10月向原告寄出的律师函及投递单，证明原告于2018年10月25日向被告上邦公司主张过权利。被告于2018年10月25日收到该律师函。被告认为2017年以前的租金及违约金已经超过诉讼时效，不应当得到支持。原告认为原被告之间的租赁合同为连续履行的合同，租金及违约金的诉讼时效应自2019年10月31日起算。关于违约金，被告只认可从2018年开始计算违约金，同时认为违约金过高，请求法院予以调整。庭审中，原告自愿撤回对被告重庆腾翔实业有限公司的起诉。以上事实，有房地产权证、物业委托租赁合同、银行收款清单、三方协议、律师函、邮寄凭证、完税发票以及当事人在庭审中的陈述笔录为凭，足以认定。本院认为，原告与被告上邦公司、腾翔公司签订的《合同》是三方真实意思的表示，不违反法律规定，依法应当得到保护。原告将涉案的产权房屋租赁给被告上邦公司，已经完成了其作为出租人的义务，被告上邦公司应当按照《合同》约定向原告支付租金。原告主张本案为连续履行的租赁合同，合同终止时间为2019年10月31日，故诉讼时效应当从2019年10月起算。被告上邦公司辩称2017年之前的租金和违约金诉讼时效已经届满，不应当得到支持。从本案来看，原告和被告上邦公司在《合同》中明确约定租金的支付方式固定在每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日四次支付，是对租金分阶段性支付的明确约定。根据2004年4月6日最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复中明确：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。因此，不应当以合同终止时间即2019年10月作为诉讼时效的起算点，应当从每期租金支付之日开始计算诉讼时效。因此，对原告主张从2019年10月计算诉讼时效的请求，本院不予支持。原告于2018年10月向原告邮寄律师函及投递单，要求被告上邦公司支付租金，被告上邦公司于2018年10月25日收到该律师函。被告抗辩诉讼时效的起算日期应为2016年10月1日。因2018年10月25日《中华人民共和国民法总则》已经施行，故应当适用三年诉讼时效的规定。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。同时，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此，2015年10月26日至2016年9月30日期间的诉讼时效仍应按照一年计算，该段期间内租金及违约金的诉讼时效到2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日已经届满，故该段期间内的租金及违约金不能获得支持。因此，对原告主张的2016年9月30日之前的租金及违约金，本院不予支持。关于2016年10月1日之后欠付租金及违约金的具体数额，被告上邦公司提出应按税后标准向原告进行支付，但合同明确约定租金为每年23720元，且被告上邦公司并未提交原告委托其缴税的委托手续，也未提交2016年7月20日之后上邦公司帮助原告完税的相关依据，故对被告上邦公司按照税后计算租金的意见，本院不予采纳。被告上邦公司应当按照税前每期即5930元（23720元÷4期=5930元）的金额向原告支付租金。《合同》中并未约定回购资金的违约金，因此对原告主张回购资金违约金的请求，本院不予支持。《合同》中约定若被告上邦公司未按时向原告支付租金，须按拖欠租金额的每日万分之三向原告支付滞纳金。被告抗辩称违约金过高，请求法院调整。每日万分之三的违约金标准即年利率10.95%，该标准系原告与被告上邦公司约定，不违反法律规定，对被告上邦公司的抗辩意见，本院不予采纳。具体应支付数额如下表：            应付日期              应付租金              实付日期              实付租金              欠付天数              违约金              欠付租金              欠付天数              违约金              共计违约金                    2016.12.25              5930              2017.10.13              4845              292              519.47               1085              1101              358.38               877.85                  2017.3.25              5930              2017.10.13              4845              202              359.36               1085              1011              329.08               688.44                  2017.6.25              5930              2017.10.13              4845              110              195.69               1085              919              299.13              494.82                   2017.9.25              5930              2018.12.14              4845              445              791.66               1085              827              269.19               1060.85                   2017.12.25              5930              2018.12.14              4845              354              629.77               1085              736              239.57               869.34                  2018.3.25              5930              -              0              -              -              5930              646              1149.23               1149.23                  2018.6.25              5930              -              0              -              -              5930              554              985.57              985.57                  2018.9.25              5930              -              0              -              -              5930              462              821.90              821.90                  2018.12.25              5930              -              0              -              -              5930              371              660.01              660.01                  2019.3.25              5930              -              0              -              -              5930              281              499.90              499.90                  2019.6.25              5930              -              0              -              -              5930              189              336.23              336.23                  2019.9.25              5930              -              0              -              -              5930              97              172.56              172.56                  2019.10.31              23720/365*31=2014.58              -                            -              -              2014.58              61              36.87               36.87                   共计              -              -              -              -              -              48949.58              -              -              8653.57      关于回购款的金额，双方在《合同》中约定为每年3000元，被告上邦公司在2016年实际支付原告回购款2689元，尚欠311元，该笔费用应在2016年12月30进行结算支付，故该笔费用并未过诉讼时效。被告上邦公司在2017年实际支付原告回购款2553元，尚欠447元，被告上邦公司2018年、2019年未支付原告回购款，其中2018年应为3000元，2019年应为2500元（3000元÷12个月×10个月），故被告上邦公司应当支付原告回购款6258元（311元+447元+3000元+2500元）。因此，被告上邦公司应当支付原告租金48949.58元，租金违约金8653.57元，回购款6258元，上述费用共计63861.15元。庭审中，原告自愿撤回对被告重庆腾翔实业有限公司的起诉，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆上邦酒店有限公司本判决生效之日起十日内支付原告熊绪租金、违约金及回购款共计63861.15元。二、驳回原告熊绪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为899元，由原告熊绪负担201元，被告重庆上邦酒店有限公司负担698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 罗霄悍二〇二〇年六月二十四日法官助理 王培霖书 记 员 谷小玲