广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初640号原告:陈敏华，女，汉族，1986年9月8日出生，住址：广东省广宁县***************，公民身份号码：441************464。委托代理人：王奕财，广东鼎都律师事务所律师。委托代理人：何静恩，广东鼎都律师事务所实习律师。被告：广宁县弘宇实业有限公司，住所：广宁县**********弘宇世纪广场C区AB幢首层23号铺位，统一信用代码：914***********193F。法定代表人：陈某1。原告陈敏华诉被告广宁县弘宇实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告陈敏华的委托代理人王奕财到庭参加诉讼。被告广宁县弘宇实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敏华向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告出示广宁县***********弘宇·世纪广场A区三至六幢第一层C15、C16两商铺的房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书，并将商铺交付给原告；二、请求判令被告向原告支付从2019年5月1日起至2020年4月30日止共365日逾期交房违约金人民币379406.92元(2078942元×5÷10000×365天)，并按照1039.47元/日(2078942元×5÷10000×1天)承担从2020年5月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月18日，原告与被告广宁县弘宇实业有限公司签订《商品房买卖合同》(预售),合同约定：原告以1062020元的价格购买被告开发的广宁县***********弘宇·世纪广场A区三至六幢第一层C16商铺，被告应按照购房合同第十一条约定于2019年5月1日之前将验收合格的商铺交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交铺，应当按照合同第十二条规定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订前，原告于2018年12月10日支付全部房价款1062020元。2019年9月26日，原告再次与被告广宁县弘宇实业有限公司签订《商品房买卖合同》(预售)，原告与被告广宁县弘宇实业有限公司签订《商品房买卖合同》(预售),合同约定：原告以1016922元的价格购买被告开发的广宁县***********弘宇·世纪广场A区三至六幢第一层C15商铺，被告应按照购房合同第十一条约定于2019年5月1日之前将验收合格的商铺交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交铺，应当按照合同第十二条规定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2019年1月14日支付全部房价款1016922元。至此原告购买两商铺共向被告支付了2078942元。经原告多次催促，被告至今未向原告出示上述两商铺的《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《商品房买卖合同》第十一条、第十二条之规定，支持原告的全部诉讼请求。被告广宁县弘宇实业有限公司没有答辩也没有提供证据。本院经审理认定事实如下：原告分别于2018年11年23日和2018年12月10日支付了50000元和1012020元，合共1062020元给被告作为购买被告位于广宁县***********弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C16商铺的购房款。2018年12月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018123207）约定原告认购被告弘宇公司位于广宁县***********弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C16商铺，该物业建筑面积约为48.02平方米，总价款1062020元。合同第九条约定，该商铺方交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付符合上述条件的该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，（该期限应当不多于第八条1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应于本条款第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。此后，原告又分别三次（2018年12月7日支付了50000元、2018年12月11日支付了466922元、2019年1月14日支付了500000元）共支付了1016922元给被告作为购买被告位于广宁县***********弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C15商铺的购房款，并签订了《商品房买卖合同（预售）》。被告弘宇公司于2019年1月13日开具金额为2078942元的发票给原告。被告并未能依约定时间（2019年5月1日）交付房屋给原告。之后，原告发现C15商铺所签订的《商品房买卖合同（预售）》中付款方式是贷款供房，但原告是全款购买的C15商铺，故在注销原《商品房买卖合同（预售）》后，原告于2019年9月26日再次与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:2019096255）,因为网签只能是签合同当天的时间，并不能修改成原来签订旧合同的时间，所以C15商铺合同签订的时间是2019年9月26日。2019年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:2019096255）约定原告认购被告弘宇公司位于广宁县***********弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C15商铺，该物业建筑面积约为45.97平方米，总价款1016922元。合同第九条约定，该商铺方交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，（该期限应当不多于第八条1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应于本条款第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。另查，广宁县**********弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C15商铺、C16商铺并未达到确权备案所需条件，故没有房屋竣工验收合格备案文件及质量保证书。庭审中，原告明确表示继续履行合同。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018123207、2019096255）两份、广东增值税普通发票四份、中国农业银行刷卡单六份、广宁县住房和城乡建设局复函一份、被告弘宇公司企业信用信息公示报告一份、询问笔录一份、当事人陈述等证实。本院认为，原告与被告弘宇公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018123207、2019096255）约定原告认购被告弘宇公司位于广宁县*******32*弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C15商铺、C16商铺，并约定两商铺的交付时间是2019年5月1日，两铺位总价款2078942元。原告与被告弘宇公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018123207、2019096255）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，本院予以认定。原告支付了全部购房款2078942元给被告弘宇公司，被告弘宇公司已开具购房发票给原告，有刷卡单及发票证实，本院予以认定。原告已经按合同约定提前支付了两商铺的全部款项，而被告没有按《商品房买卖合同》约定的时间交付商铺给原告，被告已违约，应承担相应的违约责任。现原告请求判令被告立即向原告出示广宁县********32*弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C15、C16两商铺的房屋竣工验收合格备案表、质量保证书，并将商铺交付给原告的请求，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《*华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款亦有基本相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。因广宁县*******32*弘宇世纪广场A区三至六幢第一层C15商铺、C16商铺并未达到确权备案所需条件，故没有房屋竣工验收合格备案文件及质量保证书，也就是该两铺位未达到交付条件，故本院对原告此请求不予支持。原告请求被告支付从2019年5月2日起至2020年5月1日止共365日逾期交房违约金人民币379406.92元(2078942元×5÷10000×365天)，并按照1039.47元/日(2078942元×5÷10000×1天)承担从2020年5月2日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金问题。根据合同第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”，再结合合同第十一条约定的交楼时间是2019年5月1日，因此，原告上述请求，本院予以支持。被告弘宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广宁县弘宇实业有限公司应本判决发生法律效力之日起十天内支付2019年5月2日起至2020年5月1日逾期交房违约金人民币379406.92元给原告陈敏华。三、被告广宁县弘宇实业有限公司应以购房款2078942元，按日万分之五向原告陈敏华支付从2020年5月2日起至实际交付通过竣工验收备案房屋之日止的逾期交房违约金。四、驳回原告陈敏华其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3495.55元（原告已预交），由被告广宁县弘宇实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈金珠二〇二〇年五月二十八日书记员  黎宇明法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。