重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2411号上诉人（原审原告）：重庆市报废汽车（集团）有限公司永川第二分公司，住所地重庆市永川区环北路昌州大道中段25号，统一社会信用代码9150011830505371XD。负责人：孙昌，经理。委托诉讼代理人：程安建，男，住四川省泸县，该公司业务经理。委托诉讼代理人：郭庆，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆山湖房地产开发有限公司破产管理人。负责人：况文军。委托诉讼代理人：李乾静，男，住重庆市渝中区，该破产管理人工作人员。被上诉人（原审被告）：重庆山湖房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区环北路昌州大道中段25号，统一社会信用代码9150011855677962XW。诉讼代表人：重庆百易丰企业清算事务所有限公司，该企业管理人。委托诉讼代理人：李乾静，男，住重庆市渝中区，该破产管理人工作人员。上诉人重庆市报废汽车(集团)有限公司永川第二分公司（以下简称报废汽车永川公司）因与被上诉人重庆山湖房地产开发有限公司（以下简称山湖公司）、重庆山湖房地产开发有限公司破产管理人（以下简称山湖公司管理人）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2019)渝0118民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人报废汽车永川公司的委托诉讼代理人郭庆、被上诉人山湖公司和山湖公司管理人的共同委托诉讼代理人李乾静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。报废汽车永川公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判报废汽车永川公司与山湖公司继续履行双方于2014年12月15日签订的《土地租赁合同》；2.本案一、二审诉讼费用由山湖公司承担。事实和理由：1.在山湖公司管理人向报废汽车永川公司发出《解除土地租赁合同通知书》之前，双方就继续履行合同进行过商议，报废汽车永川公司向山湖公司管理人要求继续履行租赁合同。2.报废汽车永川公司未及时交纳租金基于特殊事由。根据双方签订的合同，缴纳租金是在每年的12月31日前结清，而山湖公司管理人在2018年12月12日就向报废汽车永川公司发出解除租赁合同通知书，双方一直就是否继续履行合同进行协商并产生诉讼，所以报废汽车永川公司才没有缴纳8万元的租金，因此非根本违约。3.继续履行《土地租赁合同》是实现破产财产价值最大化的体现。山湖公司和山湖公司管理人共同辩称，请求驳回上诉，维持原判。报废汽车永川公司向一审法院起诉请求：确认山湖公司管理人于2018年12月12日作出的《解除土地租赁合同通知书》无效，要求继续履行《土地租赁合同》。一审法院认定事实：2014年12月15日，山湖公司（甲方）与报废汽车永川公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市永川区昌州大道中段X号土地（4473平方米）的使用权出租给乙方使用。土地证号：X房地证X字第X号；二、乙方在租用期间，可根据实际需要对土地进行整治，如修筑临时建筑、平整场地，修筑围墙、铺设水电线路等，但相关费用由乙方全部承担。对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担；三、乙方自行解决租赁土地的水、电供应，相关费用由乙方承担；……八、合同约定的租赁期限届满后60日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应将属于自己的设备腾空；九、租赁期限为10年，从2015年1月1日起至2025年12月31日；十、租金：1、免租期：鉴于乙方进场后为满足其使用条件必须自行解决水电供应问题、另须进行大量的修整修建，要经过相对较长的时间才能正常经营，故甲方特许其于2015年1月1日至2017年12月31日期间免费使用承租的土地；2、自2018年1月1日起，乙方须每年缴纳土地租金为80000元（大写：捌万元整），在每年的12月31日之前付清；十一、特别约定：鉴于乙方经营范围属于国家特许经营行业，租赁后如进行搬迁将遭致巨大经济损失，故除当地政府依据城市整体规划要求拆迁外，合同期内甲方不得要求解除合同，否则赔偿乙方违约金50万元，另赔付乙方因搬迁导致的全部经济损失；如租赁期内乙方要求解除合同，须赔偿甲方违约金50万元等。上述合同签订后，报废汽车永川公司即利用该租赁土地开展报废汽车回收、拆解业务。2017年1月19日，本院裁定受理山湖公司的破产清算申请，并将该案交由一审法院审理。同年3月20日，一审法院立案受理山湖公司申请破产清算一案。同日，一审法院指定重庆百易丰企业清算事务所有限公司担任山湖公司管理人。山湖公司进入破产程序后，报废汽车永川公司未向山湖公司管理人要求继续履行涉案租赁合同。从2018年1月1日起，报废汽车永川公司亦未向山湖公司或山湖公司管理人支付租金。2018年12月12日，山湖公司管理人向报废汽车永川公司发送《解除土地租赁合同通知书》，载明：“……根据管理人掌握的资料，在法院裁定受理破产申请前，重庆山湖房地产开发有限公司于2014年12月15日与贵司签订了《土地租赁合同》，合同约定：重庆山湖房地产开发有限公司将昌州大道中段土地（4473平方米、房地证号X房地证X字第X号）的使用权出租给贵司，租赁期限为2015年1月1日至2025年12月31日，贵司自20181月1日起每年缴纳租金8万元。现双方均未履行完毕上述合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人依法行使合同解除权，决定解除上述合同。现依法通知如下：自本通知送达贵司之日起，重庆山湖房地产开发有限公司与贵司2014年12月15日签订的《土地租赁合同》正式解除，贵司可就上述合同解除所产生的损害赔偿请求权向管理人申报债权。贵司应在收到本通知书后30日内清场搬离昌州大道中段25号的土地。如贵司对本通知有异议，应当在本通知送达贵司之日起十五日内向重庆市永川区人民法院起诉，逾期未起诉的视为无异议”。报废汽车永川公司对该通知书有异议，遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条赋予了管理人对待履行合同的选择权，管理人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。本案中，涉案合同类型为租赁合同。租赁合同是继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用、收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物。出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，作为承租人的报废汽车永川公司基于涉案合同关于免租期的约定可以视为缴纳租金至2017年12月31日，但从2018年1月1日起即未再缴纳租金，且涉案合同的租赁期限尚未届满。因此，涉案租赁合同属于双方均未履行完毕的待履行合同，属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。在山湖公司的破产清算申请被裁定受理后，山湖公司管理人并未在规定的二个月内通知报废汽车永川公司，应视为解除涉案租赁合同。在期限届满后，山湖公司管理人向报废汽车永川公司书面通知确认解除并要求报废汽车永川公司及时腾退租赁土地，亦可以达到法定解除的效果。报废汽车永川公司亦未举示证据证明山湖公司管理人以明示或者默认的方式同意继续履行涉案租赁合同。同时，报废汽车永川公司未按合同约定从2018年1月1日及时支付租金的行为，亦已构成根本违约，山湖公司管理人亦有权解除涉案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则，赋予了租赁权可以对抗物权的效力，更何况基于债权关系的合同解除权。而根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人基于破产财产最大化的目的行使合同解除权，是突破合同法关于合同解除权相关规定的一种法定解除权。破产法相对于合同法属于新法、特别法，根据新法优于旧法、特别法优于一般法的法律适用基本规则，在出现法律规定不一致的情形时，应优先适用破产法的规定，且该条明确赋予了管理人对待履行合同的选择权，除了第二款规定的情形外，并未明文限制管理人的选择权。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十二条的规定，管理人在处置破产财产过程中，如财产标的上存在租赁权等权利负担，必然会影响破产财产的价值，甚至导致破产财产无法处置变现。本案中，租赁土地的地块面积本身就较小，如土地上还存在长达十年的租约，极易造成山湖公司管理人处置山湖公司该破产财产时存在极大困难，甚至无法变现。山湖公司管理人在山湖公司破产清算程序即将进入破产财产变价阶段时行使该法定解除权，亦符合破产财产价值最大化的原则。在经过法定程序的情况下，如在该破产程序中需启动开发该地块，实现破产财产的保值增值，却因存在长租约而无法实现，亦明显有悖于破产财产价值最大化的原则。对于合同解除后对方当事人的权利保障问题，《中华人民共和国企业破产法》第五十三条也明确进行了规定，管理人基于该规定行使法定解除权亦未当然损害对方当事人的合法权益。综上所述，山湖公司管理人向报废汽车永川公司送达的《解除土地租赁合同通知书》未违反相关法律规定，应认定为有效，即涉案租赁合同在该通知书送达报废汽车永川公司之日起即已解除，报废汽车永川公司无权要求继续履行涉案租赁合同。故报废汽车永川公司要求确认山湖公司管理人于2018年12月12日作出的《解除土地租赁合同通知书》无效，并要求继续履行《土地租赁合同》的诉讼请求不能成立，不予支持。山湖公司和山湖公司管理人的相应辩解理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十九条和《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条、第一百一十二条规定，判决：“驳回原告重庆市报废汽车（集团）有限公司永川第二分公司的诉讼请求。案件受理费10200元，由原告重庆市报废汽车（集团）有限公司永川第二分公司负担。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同的租赁期限为2015年1月1日至2025年12月31日为止，山湖公司管理人于2018年12月12日向报废汽车永川公司发送《解除土地租赁合同通知书》时，涉案合同的租赁期限尚未届满，报废汽车永川公司从2018年1月1日起未再缴纳租金，即使合同约定的每年的付款期限晚于该“通知书”的发送时间，也不能否认涉案租赁合同属于双方均未履行完毕的待履行合同的事实。故根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人可以依法解除涉案土地租赁合同。现报废汽车永川公司并未举示证据证明山湖公司管理人以明示或者默认的方式同意继续履行涉案租赁合同，其对于未构成根本违约的抗辩亦不能对抗山湖公司管理人依照法律规定行使解除权。故对于报废汽车永川公司要求确认案涉《解除土地租赁合同通知书》无效并继续履行《土地租赁合同》的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人报废汽车永川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人重庆市报废汽车（集团）有限公司永川第二分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇二〇年六月二十八日法官助理 宋 扬书 记 员 梁诗玉