甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1513号上诉人（原审原告）：刘耀东，男，1950年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：兰州比科新房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区畅家巷194号。法定代表人：段西萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：马丽娜，女，1969年6月30日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：兰州白兰实业总公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路465号。法定代表人：杜牧文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悠，甘肃方域西涛律师事务所律师。原审第三人：兰州白兰房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路465号。法定代表人：王晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悠，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人刘耀东因与被上诉人兰州比科新房地产开发有限公司（以下简称比科新公司）、兰州白兰实业总公司（以下简称白兰实业），原审第三人兰州白兰房地产开发有限责任公司（以下简称白兰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘耀东上诉请求：1、请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6111号民事判决，并依法改判;2、请求依法确认比科新公司、白兰实业于1998年签订的关于兰州市城关区的《房屋销售合同》无效;3、请求判令比科新公司、白兰实业为刘耀东办理位于兰州市城关区产权证书;4、本案一审、二审诉讼费用全部由比科新公司、白兰实业承担。在本案二审审理过程中，刘耀东放弃了第二项上诉请求。事实和理由:一、比科新公司、白兰实业“恶意串通”损害刘耀东的合法利益。1996年12月24日，刘耀东与比科新公司委托的白兰房地产以每平方米11588元价格购买了“兰州比科新商厦”地产二层一号单位建筑面积15平方米的铺位，售价总金额173820元。并签订了《兰州比科新商厦商品房预售合同》（以下简称合同），刘耀东通过建设银行深圳支行全款电汇至指定账号白兰实业，同日还签订了《委托招租房产协议书》（以下简称协议书）。《合同》、《协议书》均经兰州市城关区公证处公证，为生效的法律文件。刘耀东在一审提起诉讼后才得知，比科新公司于1998年已将涉诉房屋卖给白兰实业。从兰州市城关区人民法院（2006）城法民一初字第300号民事判决书中描述，比科新公司与白兰实业于1998年签订了涉案房屋的《房屋销售合同》，约定价格为每平方米2300元。必须指出的是:1998年白兰实业买入涉案房屋当日至刘耀东一审起诉之日，刘耀东实际合法占有使用兰州市酒泉路街道畅家巷158号2单元273室房屋21年之久，在这期间刘耀东多次要求比科新公司和白兰实业办理涉案房屋产权证，但白兰实业以领导变动、人手不足等各种借口搪塞、拖延不予办理。直至本案一审诉讼，刘耀东才得知，涉案房屋已经兰州市城关区人民法院（2006）城法民一初字第300号判决书判决归白兰实业所有，白兰实业于2013年将该房屋房产证办于自己名下，房产证登记时间2013年5月13日，房屋坐落兰州市城关区酒泉路街道畅家巷158号第二单元7层703室（与涉案房屋兰州市酒泉路畅家巷158号2单元273室系同一房屋）。综上所述，刘耀东认为比科新公司、白兰实业的房屋买卖合同已经构成恶意串通。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”故请求二审法院判决白兰实业将涉案房屋的《房地产产权证》更名为刘耀东所有。二、刘耀东是合法的案涉房屋买受人，基于房屋买卖行为合法，行使房屋所有权过户登记请求权，于法有据，理应受到人民法院的保护。根据《物权法》，对于买受人尚未取得物权的，虽与其他买受人同处于债权人地位，但如果已先行占有，则该占有的事实状态应受法律保护。尤其是基于房屋买卖关系的转移占有行为，在当事人之间本身就包含一种转移所有权的意思表示。本案中，刘耀东确系兰州市城关区酒泉路街道畅家巷158号273房屋的所有权人，白兰实业虽亦为该房屋购买人，但其购买的房屋是协议约定租金抵扣的房屋，于法于理以及道义上都应更名为刘耀东，更何况白兰实业和比科新之间签订的涉案房屋买卖合同存在恶意串通之实。总之，刘耀东与比科新公司委托的白兰房地产之间于1996年签订《兰州比科新商厦商品房预售合同》、《委托招租房产协议书》之后，涉案房屋已实际交付刘耀东占有使用至今，长达二十余年。比科新公司、白兰实业依法负有为刘耀东办理房屋过户登记的义务，刘耀东要求对涉案房屋办理过户登记的请求理应受到人民法院的保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，请求二审法院支持刘耀东的上诉请求。比科新公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未做答辩。白兰实业辩称，1.白兰实业与比科新公司之间并不存在恶意串通。2.刘耀东要求白兰实业立即为其办理不动产证书的主张没有事实及法律依据。涉案房屋的过户手续已经办理完成，白兰实业为涉案房屋的合法所有权人。刘耀东与比科新公司未签订合法有效的合同，刘耀东仅享有基于委托招租协议的债权请求权，并不享有直接支配涉案房屋及排他的权利，因此并不影响白兰实业成为涉案房屋的合法所有权人。涉案房屋现已经登记在白兰实业名下，刘耀东无权要求为其办理过户手续。3.根据法律规定，比科新公司一房二卖的处理情形，应当由办理登记手续的一方取得房屋的所有权。白兰房地产述称与白兰实业答辩意见一致。刘耀东向一审法院起诉请求:1、判令比科新公司、白兰实业立即为刘耀东办理位于兰州市城关区的不动产权证书；2、确认比科新公司与白兰实业于1998年签订的关于兰州市城关区的《房屋销售合同》无效；3、本案案件受理费等诉讼费用由比科新公司、白兰实业承担。一审法院认定的事实：1996年12月24日，刘耀东（乙方）与比科新公司的委托代理机构白兰房地产（甲方）签订了《“兰州比科新商厦”商品房预售合同》，双方约定：乙方自愿向甲方购买“比科新商厦”地产第2层1号、建筑面积约15平方米的物业，该物业每平方米为11588元，总金额为173820元；上述售价款由乙方按本合同附件一所列明的付款方法及余额按期以甲方指定的方式支付给甲方；甲方定于1996年12月2日前将该物业交付给乙方；乙方购买该物业只做商业用途使用；乙方对所拥有的物业产权对外出租，须委托甲方负责代为招租，但须一次性付清购房款，方可与甲方签订《委托招租房产协议书》（分期付款者不能委托招租）；本合同经甲方的委托代理机构白兰房地产和乙方共同签字盖章并经公证机关公证后生效。该合同附件一载明：乙方在本合同下应支付甲方的全部物业售价款为173820元，已于1996年12月24日前付清。同日，刘耀东（甲方）与比科新公司的委托代理机构白兰房地产（乙方）签订了《委托招租房产协议书》，约定:拥有上述物业产权的单位或个人，由于房产面积不具备自营条件而须委托乙方对外招租，在委托期限内，必须经由乙方独家策划推出并以乙方名义出租该房产；乙方招租时根据市场价格调节房产租金，甲方不得干预；甲方委托乙方招租，在首次委托期限内（四年为一个单位），无论乙方招租的成效如何按既定的回报率返还甲方租金（四年期租金回报率的总和为购房款的100%）；本协议签订之日，乙方即支付给甲方购房款总额的10%作为租金的保证金；四年的回报租金从房屋交付之日起算，在每年当年领取，已支付给甲方的10%的租金保证金从第四年的回报租金中抵扣；甲方购买乙方“兰州比科新商厦”商铺15平方米的物业产权后，乙方所支付给甲方购房款总额的租金保证金和四年回报租金总款折抵二室一厅拥有产权的现房壹套（具体坐落位置和建筑标准以甲方选择确认的为准），现房的具体事宜另行签订合同；本协议签订生效后，甲乙双方即进行现房的验收交接，并办理房屋交接手续；若甲方不按本协议履行义务，则应将二室一厅的住房退还乙方，并向乙方支付购房款总额10%的违约金；若乙方不按约定向甲方交付二室一厅住宅房的现房，甲方有权要求退房，乙方应按首次委托期限内回报租金的总额赔偿甲方损失，并向甲方支付购房款总额10%的违约金。1996年12月26日，兰州市城关区公证处对上述合同及协议进行了公证，并出具了（96）城公内字第2415号、（96）城公内字第2416号公证书。1996年9月9日，比科新公司向白兰房地产出具了《授权委托书》，全权委托白兰房地产作为比科新公司的代理机构，以比科新公司的名义，办理下列事项：对外行使“兰州比科新商厦”的商品房的预售、招租合同及该两项合同的补充协议的签署；代为收取购买“兰州比科新商厦”的房款及该商厦的房屋租金等款项，支付回报租金及办理相关手续的各项正当费用；委托期限自本委托书生效之日起，至比科新公司出具文件解除委托书之日止。随后，刘耀东即入住涉案房屋至今。但刘耀东认为比科新公司、白兰实业一直没有给其办理涉案房屋的产权证书，双方发生纠纷，刘耀东诉至一审法院。另查，1998年2月18日，白兰实业与比科新公司签订了《房屋销售合同》，白兰实业从比科新公司购买了畅家巷13号商住楼二单元271、273、281、233号、合计建筑面积390.8平方米的四套住宅房。1998年8月25日，白兰实业向比科新公司支付了购房款。次日，比科新公司向白兰实业出具收据一份。2003年11月5日，白兰实业向比科新公司出具函件一份，内容为：“根据兰州白兰实业总公司与兰州比科新房地产开发有限公司一九九八年二月十八日签订的房屋销售合同，畅家巷十三号商住楼二单元271、273、281、233号住宅是我公司从兰州比科新房地产开发有限公司购买的商品房，购房款已于一九九八年八月二十五日一次性付清。我公司已告知即将办理产权过户手续，合同外另一住宅也请贵公司帮助查实。”之后，因办理房屋产权事宜，双方发生纠纷，白兰实业以比科新公司为被告诉至一审法院，一审法院于2006年7月21日作出（2006）城法民一初字第300号民事判决，判决：比科新公司在判决生效后十日内给白兰实业出具购买兰州市城关区二单元271、281、233室三套住宅房的合法有效的购房发票并协助白兰实业办理该房的产权过户手续。该判决书生效后，白兰实业申请了强制执行，通过执行程序白兰实业取得了上述三套房屋的产权证。白兰实业陈述上述判决中的233号房屋即本案的涉案房屋。2013年5月13日，白兰实业更换了涉案房屋的产权证，证号为：兰房权证（城关区）字第××号，证载房屋坐落：兰州市城关区酒泉路街道畅家巷158号第2单元3层273室，证载建筑面积为97.70平方米。再查，1995年4月27日，白兰实业与比科新公司签订了《比科新商厦联建合同》约定双方共同开发、联建庆阳路开发小区内的比科新商厦。之后，白兰实业又与比科新公司陆续签订《比科新商厦联建协议的补充协议》、《补充协议书》、《比科新商厦联建补充协议》。后因房地产开发经营合同纠纷，比科新公司与白兰实业、白兰房地产产生诉讼。2006年1月18日，甘肃省高级人民法院作出（2004）甘民一初字第13号民事判决书，该判决书第四项判决内容为：对比科新商厦已建部分竖向分割。比科新公司分得比科新商厦建筑面积18873.122平方米；白兰实业、白兰房地产分得30872.588平方米。2006年10月24日，最高人民法院作出（2006）民一终字第27号判决书，该判决维持了甘肃省高级人民法院（2004）甘民一初字第13号民事判决书第四项的判决内容。2006年12月19日，甘肃省高级人民法院作出（2007）甘执字第2号民事裁定书，执行发生法律效力的最高人民法院（2006）民一终字第27号判决书，该裁定书第三项内容为：对比科新商厦已建部分竖向分割。2010年3月15日，白兰实业、白兰房地产（甲方）与甘肃中科房地产开发有限公司（乙方）签订了《比科新商厦面积收购协议书》，双方约定：一、比科新商厦系甲方与比科新房地产开发公司联建，根据法院已经生效的判决及执行裁定书，甲方在比科新商厦已建成裙楼拥有部分面积；依据甲方与519户购房户签署的预售房合同，甲方共计向519购房户销售比科新商厦面积1565平方米（其中一层1407平方米、二层125平方米、四层33平方米），乙方同意以2600万元一次性收购上述1565平方米，此项资金用于退还519户购房户本金及本金10%的补偿；二、本协议签署后，甲方全权负责与519户购房户协商解除预售房合同及招租合同，有效回收已经预售的房屋面积，甲方回购519户购房户面积的工作应至迟于2010年6月30日前完成，如有个别特殊情况，甲方全权负责处理直至完毕；……。其中，白兰房地产认可刘耀东购买的“比科新商厦”地产第2层1号、建筑面积约15平方米的物业亦在上述收购范围内，但刘耀东与比科新公司、白兰实业或白兰房地产之间至今没有达成解除协议。一审法院认为，根据本案查明的事实，比科新公司曾向白兰房地产出具《授权委托书》，该委托书载明白兰房地产作为比科新公司的代理机构，以比科新公司的名义“对外行使兰州比科新商厦商品房的预售、招租合同及该两项合同补充协议的签署；代为收取购买兰州比科新商厦的房款及该商厦的房屋租金等款项；支付回报租金及办理相关手续的各项正当费用”，故比科新公司与白兰房地产之间的委托代理关系成立，生效的裁判文书对此亦进行了确认。因此，涉案的《“兰州比科新商厦”商品房预售合同》与《委托招租房产协议书》的合同主体为刘耀东与比科新公司。而这两份协议系刘耀东与比科新公司在自愿、平等、协商一致的基础上所签订，双方意思表示真实，内容亦约定合法，合同合法有效。虽然刘耀东未能提供其支付预售购房款的原始票据，但《“兰州比科新商厦”商品房预售合同》附件明确载明“乙方在本合同下应支付甲方的全部物业售价款为173820元，已于1996年12月2日前付清”，且之后比科新公司与刘耀东签订《委托招租房产协议书》、并向刘耀东交付涉案房屋的行为亦能印证刘耀东支付了该笔购房款，故一审法院认定刘耀东已经履行了支付购房款173820元的义务。在比科新公司收取了刘耀东的购房款后，其应当严格遵守双方之间的协议约定，然而，在比科新公司依据《委托招租房产协议书》向刘耀东交付涉案房屋后，却将涉案房屋出售给了白兰实业，并将涉案房屋的产权证书办理在了白兰实业名下，比科新公司构成违约。虽然刘耀东入住了涉案房屋，但双方没有在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，而涉案房屋已经办理至白兰实业名下，白兰实业取得了涉案房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果，因此白兰实业的物权有效并具有优先于刘耀东基于合同产生的债权的效力，故对于刘耀东要求白兰实业办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。刘耀东基于其与比科新公司的合同关系而产生的债权纠纷，可另循法律途径解决。对于比科新公司认为白兰房地产销售的是其自有面积，将涉案房屋交付刘耀东居住也是白兰房地产与白兰实业的行为，与比科新公司无关的问题，一审法院认为，本案的房屋买卖合同成立于1996年，而白兰房地产、白兰实业与比科新公司的债权债务纠纷处理发生在2006年，比科新公司不能以此作为履行与刘耀东之间房屋买卖合同义务的抗辩，且比科新公司为合同的签订主体，白兰房地产仅仅是其委托代理机构，故其认为白兰房地产将涉案房屋交付刘耀东居住与其无关的观点无事实依据，因此，一审法院对比科新公司的该辩称不予采信。对于刘耀东要求确认比科新公司与白兰实业于1998年签订的关于兰州市城关区的《房屋销售合同》无效的请求，生效裁判文书即（2006）城法民一初字第300号判决书已确认该《房屋销售合同》合法有效，且刘耀东提供的证据不能证明比科新公司、白兰实业与第三人恶意串通，故对刘耀东该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决：驳回原告刘耀东的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘耀东承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘耀东提交了兰州白兰房地产开发有限责任公司金鹏小区住宅购房卡一张，证明其可以凭此购房卡领钥匙住房，但其实际未入住金鹏小区住宅房屋，而安排其入住了兰州市城关区涉案房屋。白兰实业质证认为，对于购房卡的真实性没有异议，但是对关联性有异议。白兰房地产出售给刘耀东金鹏小区12单元4楼401室的购房卡与涉案房屋无关。并且白兰实业是基于与比科新公司签订的合同取得的涉案房屋的所有权。金鹏小区的房屋，白兰房地产是如何销售的，白兰实业不知情。白兰房地产质证意见同白兰实业的质证意见。本院认为，刘耀东提交的该份证据与本案不具有关联性，本院对刘耀东提交该份证据的证明目的不予采信。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于刘耀东诉请比科新公司和白兰实业为其办理涉案房屋不动产权证书的事实及法律依据。根据各方当事人的主张及法院查明的事实，刘耀东该项诉讼请求的事实基础为：1996年12月24日，刘耀东购买比科新公司预售的“兰州比科新商厦”商铺后，与比科新公司签订了《委托招租房产协议书》，该协议书第三条约定：“比科新公司将刘耀东所支付的购房款总额的租金保证金和四年回报租金总款折抵二室一厅拥有产权的现房壹套（面积为91.48平方米）具体坐落位置和建筑标准以甲方选择确认的为准。”合同签订后，比科新公司即向刘耀东交付涉案房屋，刘耀东实际占有使用该房屋至今。本院认为，上述《委托招租房产协议书》虽然内容合法有效，但因不具备履行条件，并未实际履行完毕。该协议书约定的主要内容为刘耀东购买商铺，委托比科新公司对外招租，由比科新公司享有商铺四年的租金收益，比科新公司向刘耀东交付拥有产权的房屋一套，作为该租金收益及租金保证金的折抵。虽然，刘耀东履行了支付商铺购房款的义务，比科新公司履行了交付涉案房屋的义务。但是，因委托招租的商铺并未实际建成，比科新公司对外招租收取租金利益的合同目的不能实现，故刘耀东与比科新公司签订的《委托招租房产协议书》未能履行完毕，不应认定该协议书约定的产权已经完成转让。因此，比科新公司虽然向刘耀东交付了涉案房屋，刘耀东实际占有长达二十余年，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权的设立、变更、转让和消灭采用登记主义，不适用取得时效制度，故刘耀东不能以长年占有涉案房屋而当然取得该房屋的所有权，其该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。对于刘耀东与比科新公司、白兰实业因交付购房款而产生的债权纠纷，可通过另行起诉解决。综上所述，刘耀东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘耀东负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二〇年六月三十日法官助理周碧彤书记员潘珍