安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0603执异47号 案外人：刘彩侠，曾用名刘淑萍，女，1966年3月18日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市相山区，居住地淮北市相山区××路××室。 申请执行人：牛北超，男，1979年11月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：李明，男，1959年5月5日出生，汉族，住所地安徽省淮北市相山区。 被执行人：刘香兰，女，1963年12月7日出生，汉族，住所地安徽省淮北市相山区。 本院在执行牛北超与李明、刘香兰民间借贷纠纷一案中，案外人刘彩侠对本院查封被执行人李明、刘香兰名下位于淮北市相山区**路××＃××室房屋产权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人刘彩侠称：2004年11月3日，其弟弟刘裕峰从淮北市烈山区房地产开发有限公司取得位于淮北市相山区××路××室房屋的所有权。2004年12月29日，刘裕峰以10万元的价格将上述房屋转让给其，其对房屋进行了装修、居住。2019年9月，其发现居住多年的房屋被法院查封。其与刘裕峰签订了合法有效的购房合同，支付了全部价款，并实际入住了该房屋，且其系购买商品房的消费者，其权利优于一般债权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利足以排除执行。请求解除对位于淮北市相山区**路××＃××室房屋的查封。 案外人刘彩侠为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：联合开发协议、补充协议书、商品房销售合同、证明、停车场权属变更登记费收据、图纸费专用发票、建设征（迁）地收取补偿费通知单、停车场商住楼水电安装费收条、欠条、建设工程预（决）算书、协议书、购房合同书及收条、燃气发票、自来水用户台账。 申请执行人牛北超未提出书面答辩意见，向本院提交了以下证据复印件：（2016）皖0603执异47号执行裁定书。 被执行人李明、刘香兰未提出书面答辩意见，亦未提供证据。 本院查明，牛北超与李明、刘香兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月18日作出（2015）相民一初字第00737号民事判决书，判决：被告李明、刘香兰于本判决生效之日起十日内偿还原告牛北超借款本金25万元，并按月利率1.8%支付自2014年9月1日至借款清偿之日止的利息；如被告李明、刘香兰未履行本判决第一项确定的义务，原告牛北超有权对位于安徽省淮北市相山区**号（淮房地权证相山区字第××、13××86）房屋行使抵押权并优先受偿；拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告李明、刘香兰所有，不足部分由被告李明、刘香兰清偿。该判决书生效后，李明、刘香兰未履行，牛北超向本院申请强制执行。本院于2016年3月3日作出（2016）皖0603执286号执行裁定书，裁定查封了李明、刘香兰用于抵押的位于安徽省淮北市相山区**号（淮房地权证相山区字第××、13××86号）房屋产权。次日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了上述房屋产权。2019年5月14日，本院作出（2018）皖0603执恢121号执行裁定书，裁定查封李明、刘香兰名下位于安徽省××相山区抗战路××室房屋产权，同年5月16日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了上述房屋产权。现案外人刘彩侠提出书面异议，请求解除对位于淮北市相山区抗战路××＃××室房产的查封。 另查明，2001年12月7日，淮北市三建公司第三分公司渠沟工程处（以下简称渠沟工程处）与淮北市烈山区房地产开发有限责任公司（以下简称烈山房产公司）签订联合开发协议，约定联合开发位于**西侧南头**停车场商住楼，渠沟工程处与烈山房产公司分别按照30%、70%分配联建房屋产权。2003年9月17日，双方签订补充协议书，约定烈山房产公司必须在2003年10月31日前交付使用，未能如期完成交付使用而造成的一切后果由烈山房产公司承担（每日承担渠沟工程处费用1000元）；房屋分割产权后，产权归各自所有，权属方有权出售、转让、出租。2004年11月3日，烈山房产公司出具证明，因无法履行合约，同意将其所属12＃楼二层一套房产及停车场门面三间（东单元12、14室，西单元07室）无偿归渠沟工程处所有。同日，烈山房产公司与刘裕峰签订商品房销售合同，约定刘裕峰购买**路套房一套12＃202室、停车场门面三间东单元12、14室、西单元07室，但未就总房款及支付方式作出约定。2004年12月29日，刘彩侠与刘裕峰签订购房合同书，约定刘裕峰将位于淮北市相山区**路××＃××室出售给刘彩侠，房屋价款10万元，房款一次性付清。2005年1月11日，刘裕峰出具收到刘彩侠购房款10万元的收条。后刘彩侠占有、使用该房屋。 再查明，位于淮北市相山区**路××＃××室房产首次登记为自建，登记权利人为淮北市第三建筑安装公司单独所有（产权证号：淮产办0**3），后转移登记为李明单独所有（产权证号：03××45）。2013年12月31日，涉案房产转移登记至李明、刘香兰名下（产权证号：1**5、13××86）。2014年1月3日，李明、刘香兰与牛北超就本案借款办理了涉案房产的抵押登记手续（他项权证号：淮房地产他证相山区字第1**9号）。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，本案中的申请执行人牛北超对涉案房屋依法享有优先受偿的担保物权，且该担保物权已经生效法律文书所确认。本案涉案房屋登记的所有权人为被执行人李明、刘香兰，案外人刘彩侠持与刘裕峰签订的房屋买房合同，主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行，理由不能成立。另，案外人刘彩侠在所提异议中主张其系购买商品房的消费者，其权利应优于一般债权予以保护，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，权益应当优先保护的消费者是指买受人购买登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，并具备相应条件的案外人，本案涉案房屋先后登记在淮北市第三建筑安装公司、被执行人李明、刘香兰名下，刘彩侠与刘裕峰签订涉案房屋买卖合同，刘彩侠并不属于上述第二十九条中规定的消费者，其权益不符合上述第二十七条规定中的法律、司法解释另有规定的例外情形。综上，案外人刘彩侠异议理由不能成立，其权利不足以排除执行。对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘彩侠的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 尹书华 审判员 张方娴 二〇二〇年六月十八日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。