湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4250号原告：姚雷鸣，男，1979年6月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张跃胜，湖南湘迏律师事务所律师。被告：湖南三湘国发产业发展有限公司，住所地长沙市天心区书院路9号B3栋保利国际广场1006-1025房。法定代表人：池海兵。被告：池海兵，男，1979年2月7日出生，汉族，住广州市从化区。原告姚雷鸣诉被告湖南三湘国发产业发展有限公司、池海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法由审判员方文独任审理，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张跃胜到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚雷鸣向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原告与两被告签订的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》；2、判令两被告支付所欠租金、物业费、违约金合计719609.4元；3、判令由两被告承担原告因本案支出的合理费用包括但不限于律师费、诉讼费等。其事实与理由如下：2018年5月6日，被告池海兵与长沙南湖广场置业有限公司签订《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》，合同约定被告池海兵承租长沙南湖广场置业有限公司坐落于保利国际广场项目内的Ｂ3栋1006-1025室，后签订《补充协议》。2018年7月20日，两被告与长沙南湖广场置业有限公司签订《变更协议》，约定被告池海兵与长沙南湖广场置业有限公司签订的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》承租方主体由被告池海兵变更为被告湖南三湘国发产业发展有限公司，后签订《补充协议》。2019年5月26日，原告与长沙南湖广场置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买该公司坐落于长沙市房屋。后原告与长沙南湖广场置业有限公司、被告湖南三湘国发产业发展有限公司签订《出租人合同权利义务转移协议》，约定自2019年6月26日起由原告承受长沙南湖广场置业有限公司与两被告签订的租赁合同及相关补充协议、变更协议中涉及1013-1020室房屋的权利与义务，被告湖南三湘国发产业发展有限公司直接将租金和应向出租人支付的其他款项直接支付给原告。但自2019年6月26日起，两被告一直未向原告支付1013-1020室房屋应付物业费；自2019年11月10日起，两被告一直未向原告支付1013-1020室房屋应付租金。至2020年3月9日止，两被告已拖欠物业费138186元，租金449844元。根据《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》第16条的约定，原告有权单方面解除本合同，不予退还被告所付押金并要求被告支付所拖欠款项、违约金、以及原告因追讨损失所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。综上所述，两被告拖欠原告租金、物业费的行为，严重侵害原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告湖南三湘国发产业发展有限公司、池海兵未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见、质证意见和证据。经审理查明：2018年5月6日，长沙南湖广场置业有限公司（甲方）与被告池海兵（乙方）签订了一份《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》，主要内容为：乙方租赁物业的具体范围为B3栋1006室-1025室，甲方出租该物业的建筑面积为2009.49平方米，租赁物业仅限用于办公；交付日期为2018年4月20日，甲方提前交付乙方接受的，为乙方接受日；租期5年，从交付日起算；乙方应当自交付日起按季度向甲方支付租金，乙方依据本合同约定的租赁物业按下述标准向甲方支付租金（租金不包括物业管理费、公用事业费、政府部门收取的款项以及其他费用），第一年2018年4月20日至2019年4月19日季租金总价为834315.13元（4.55/㎡/天），第二年2019年4月20日至2020年4月19日季租金总价为834315.13元（4.55/㎡/天），第三年2020年4月20日至2021年4月19日季租金总价为1001178.16元（5.46/㎡/天），第四年2021年4月20日至2022年4月19日季租金总价为1051237.06元（5.73/㎡/天），第五年2022年4月20日至2023年4月19日季租金总价为1103798.92元（6.02/㎡/天）；除首期租金应在本合同签订后7日内支付之外，后续租金乙方应在每个季度结束前20日内向甲方支付下一季度的租金，乙方支付租金后7日甲方开具发票；物业管理费按租赁物业的建筑面积算，收费标准为22元/㎡/月；合同签订当日乙方须向甲方支付租赁押金为317834.34元；乙方拖欠甲方租金或其他款项的，应当承担违约责任，每逾期一天按照拖欠金额的千分之三计算违约金，拖欠迏15天（含15天）的，甲方有权单方面解除合同，除押金不予退还外，乙方还应付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等，并无条件按照合同约定将租赁物业退还甲方。2018年5月16日，长沙南湖广场置业有限公司（甲方、出租方）与池海兵（乙方、承租方）签订了一份《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》补充协议，补充协议约定：交付日期为2018年5月10日，租赁期限租金标准调整为第一年2018年5月10日至2019年5月9日季租金总价为834315.13元（4.55/㎡/天），第二年2019年5月10日至2020年5月9日季租金总价为834315.13元（4.55/㎡/天），第三年2020年5月10日至2021年5月9日季租金总价为1001178.16元（5.46/㎡/天），第四年2021年5月10日至2022年5月9日季租金总价为1051237.06元（5.73/㎡/天），第五年2022年5月10日至2023年5月9日季租金总价为1103798.92元（6.02/㎡/天）。后长沙南湖广场置业有限公司（甲方、出租方）与湖南三湘国发产业发展有限公司（乙方、承租方）及池海兵（丙方、原承租方）签订了一份《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》变更协议，协议约定：经甲、乙、丙三方一致同意，原甲、丙双方签订的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》中承租方主体由丙方“池海兵”变更为“湖南三湘国发产业发展有限公司”，丙方在《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》项下的全部权利义务由乙方承担，丙方不再享有《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》项下的权利，也不承担合同义务；截止到本协议签订之日，丙方已向甲方支付的履约保证金费用合计为317834.34元，自动转为甲、乙双方履行合同的履约保证金；甲方与丙方确认，双方在履行《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》过程中均不存在违约行为，双方债权、债务关系全部结清无争议。2019年6月26日，长沙南湖广场置业有限公司（甲方，出租方）与湖南三湘国发产业发展有限公司（乙方，承租方）签订了一份《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》补充协议，协议约定了承租范围内每套租赁物业的租金标准及履约保证金金额，且甲方在收款后7日内须按乙方要求向乙方开具租赁发票；甲方将有权随时向乙方以外的购买方按套出售原合同约定的租赁物业，乙方放弃承租范围内物业的优先购买权；每出售一套租赁物业，乙方应根据甲方要求就该套租赁物业与甲方及购买方协商一致签订《出租人合同权利义务转移协议》或类似文件，由购买方在甲方与购买方商定的权利义务转移时点后承继原合同中甲方关于该租赁物业的所有权利义务，包括但不限于向乙方收据租金等，未签订《出租人合同权利义务转移协议》的剩余租赁物业仍按原合同执行。2019年5月26日，原告与长沙南湖广场置业有限公司签订了八份《长沙市商品房买卖合同》，向该公司购买位于长沙市天心区的。原告购买上述房屋后，长沙南湖广场置业有限公司（甲方、原出租方）与原告（乙方、现出租方）及湖南三湘国发产业发展有限公司（丙方、承租方）签订了一份《出租人合同权利义务转移协议》，主要内容为：丙方承租位于长沙市房屋，租赁期限5年，自2018年5月10日起算；甲方与乙方于2019年5月26日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方坐落于长沙市保利国际广场项目Ｂ3栋1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1020室房屋；2019年6月26日为权利义务转移时点；丙方依原告租赁合同支付的租赁押金128526.87元，在约定的权利义务转移时点后30日内，由甲方转交给乙方，由乙方与丙方按原租赁合同约定处理。2020年3月9日，湖南保利物业管理有限公司向Ｂ3栋1013-1020室房屋业主（即原告姚雷鸣）送达了2019年6月29日至2020年3月9日缴费通知单，载明未缴物业管理服务费合计为138186元。2020年3月15日，承租方湖南三湘国发产业发展有限公司与出租方姚雷鸣、刘芳就《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》以及承租方拖欠租金和物业费的事实达成以下条款：标的物业（保利国际广场B3栋1013-1025房）于2020年3月15日由承租方交还出租方，承租方同意在2020年3月20日或之前支付420000元（所述金额不含税，2019年11月10日至2020年3月9日）给出租方，在2020年4月15日或之前支付218010元给出租方，出租方代其支付拖欠的物业费后提供由物业开具的发票；如果承租方按时足额支付以上两笔款项，出租方自足额收到两笔款项之日起放弃滞纳金和违约金、所有追偿剩余租金、拖欠物业费相关费用的权利，否则，出租方将按《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》以及相关法律主张其合法权利。截至2020年3月9日止，湖南三湘国发产业发展有限公司合计拖欠原告房屋租金449844元以及物业管理服务费138186元，原告多次催收未果。另查明，原告为实现其债权，与湖南湘迏律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，聘请该所律师作为委托代理人代理诉讼事宜，双方约定本案为风险代理，前期不支付律师费，案件胜诉并执行到位后再支付律师费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告池海兵与案外人长沙市南湖广场置业有限公司签订了《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》，承租位于长沙保利国际广场的Ｂ3栋1006室-1025室。后案外人长沙南湖广场置业有限公司与被告湖南三湘国发产业发展有限公司及被告池海兵签订《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》变更协议，协议约定被告池海兵在《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》项下的全部权利义务由被告湖南三湘国发产业发展有限公司承担，被告池海兵不再享有《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》项下的权利，也不承担合同义务。2019年5月26日，原告姚雷鸣与长沙南湖广场置业有限公司签订了八份《长沙市商品房买卖合同》，向该公司购买位于长沙市天心区，后长沙南湖广场置业有限公司与被告湖南三湘国发产业发展有限公司及原告姚雷鸣签订了《出租人合同权利义务转移协议》，由原告姚雷鸣与被告湖南三湘国发产业发展有限公司按原租赁合同约定处理。因此，被告湖南三湘国发产业发展有限公司应当向原告姚雷鸣履行支付租金的义务。被告湖南三湘国发产业发展有限公司自2019年11月10日起未再向原告姚雷鸣租金支付租金，根据合同约定，承租人拖欠租金或其他款项迏15天（含15天）的，出租人有权单方面解除合同，并不予退还租赁押金，因此，原告姚雷鸣有权申请解除与被告湖南三湘国发产业发展有限公司签订的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》，对该诉讼请求本院予以支持。截至2020年3月9日止，被告湖南三湘国发产业发展有限公司拖欠原告房屋租金合计449844元以及物业管理服务费合计138186元，该款项应当予以清偿。关于违约金的问题，根据合同约定，违约金按照每日千分之三的标准计算，该标准过高，应予以调整，结合本案的实际情况，本院酌情考虑截至2020年3月9日止的违约金为30000元，对超出的部分不予支持，因此，被告湖南三湘国发产业发展有限公司还应支付截至2020年3月9日止的违约金30000元。关于律师费的问题，原告为实现其债权，与湖南湘迏律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，聘请该所律师作为委托代理人代理诉讼事宜，双方约定本案为风险代理，前期不支付律师费，案件胜诉并执行到位后再支付律师费，因此，本案中对律师费不予处理，原告可在执行后另行主张权利。关于被告池海兵应否承担责任的问题，案外人长沙南湖广场置业有限公司与被告湖南三湘国发产业发展有限公司及被告池海兵签订了《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》变更协议，协议约定被告池海兵在《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》项下的全部权利义务由被告湖南三湘国发产业发展有限公司承担，被告池海兵不再享有《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》项下的权利，也不承担合同义务，因此，被告池海兵不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姚雷鸣与被告湖南三湘国发产业发展有限公司签订的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》；二、被告湖南三湘国发产业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告姚雷鸣支付截至2020年3月9日止的租金合计449844元；三、被告湖南三湘国发产业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告姚雷鸣支付截至2020年3月9日止的物业管理服务费合计138186元；四、被告湖南三湘国发产业发展有限公司向原告姚雷鸣支付违约金30000元；五、驳回原告姚雷鸣的其他诉讼请求。案件受理费10996元，减半收取5498元，由被告湖南三湘国发产业发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年六月十日法官助理杨涵代理书记员  袁思思