济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1822号原告：李峰，男，1971年4月29日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。被告：张大海，男，1963年4月4日出生，汉族，住济南市。被告：李清豹，男，1971年6月19日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。二被告共同委托诉讼代理人：赵军，山东地维律师事务所律师。原告李峰与被告张大海、被告李清豹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李峰及委托诉讼代理人任秀粉、被告张大海及二被告共同委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年3月22日起至开庭之日共计90天的房租共计60975元，物业费7000元；2.判令被告向原告支付违约金123650元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告之间于2016年9月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定：“原告出租位于济南市绿地中央广场商铺两套予被告，租赁期限为12年，租金标准为2017年2月1日至2020年1月31日每年租金174500元，2020年2月1日至2023年1月31日每年租金247300元，2023年2月1日至2029年1月31日每年租金363600元。租金每半年结算一次，下期租金需要提前一个月支付，即被告应于每年的1月1日前及7月1日前将租金支付给原告，逾期支付租金累计达2个月的，原告可以解除合同。若一方违约，需向另一方支付违约金，违约金为6个月的租金。”合同签订后，双方发生纠纷诉至法院，法院最终判决合同继续履行。故原被告之间的《商铺租赁合同》于2019年8月份开始正常履行，被告亦向原告缴纳2019年8月份至2020年2月份半年的房屋租金。但之后被告并未依合同约定于2020年1月1日缴纳2020年2月1日至2020年7月31日半年的租金。截至起诉之日止，被告逾期支付租金累计已达2个月。张大海、李清豹辩称，1.根据（2018）鲁01民终7740号民事判决书的认定，在原告对答辩人承租的商铺停水停电期间，答辩人有权拒付租金；2.根据停水停电期间答辩人有权拒付租金，恢复水电之后答辩人才有缴纳租金的义务，2019年8月12日原告回复水电后，答辩人认为才是计算租金的开始；3.由于原告的停水电的违约行为，恢复水电之后才能计交租金，因此，双方合同约定的每年交纳租金的时间及合同约定的第一至三年，第四至六年，第七至十二年的年份均发生了变化；4.因原告无理要求答辩人按照第四年开始的租金标准交纳租金，违反了合同约定，致使双方发生了争议；5.2020年4月15日答辩人已经将涉案房屋的钥匙交给了中介，由中介通知原告接受商铺。答辩人交钥匙的行为是附有条件的，一是不同意解除合同，二是等待法院的裁决。综上，双方纠纷的原因是原告无理由要求答辩人按照第四年开始的递增租金标准交付租金，且交付租金的时间仍是每年的一月一日前、七月一日前，答辩人认为这不符合合同的约定。由于缴纳租金的时间和恢复水电的时间相关联，因此缴纳租金的时间和第一至三年、第四至六年、第七至十二年所对应的年份应当由双方重新商定，或者由法院予以裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月18日，李峰（甲方）与李敛、张大海（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：经双方协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜，特签订本合同。甲方出租给乙方的商铺坐落于济南市绿地中央广场D-2项目1#楼1单元104号，面积209.89㎡和105号面积188.66㎡室房屋，两套合计建筑面积398.55㎡（合同中简称“该房屋”），类型为商业，房屋用于宾馆和餐饮等用途，同时也可以从事餐饮、办公、超市等合法项目的经营；租赁期限、租金额度以及支付方式：1.租赁期限为12年：自2017年2月1日起至2029年1月31日止；2.甲方送乙方装修期4个月，自2016年10月1日起至2017年1月31日止；3.租金及相关费用：第1-3年，年租金为174500元整（即2017年2月1日至2020年1月31日）；第4-6年，年租金为247300元整（即2020年2月1日起至2023年1月31日）；第7-12年，年租金为363600元整（即2023年2月1日至2029年1月31日），在租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金，租金按6个月结算一次，下期租金需要提前一个月支付，由甲方提供有效收据，乙方于每年的7月1日前和1月1日前分别支付给甲方；保密及违约责任：甲乙双方均履行上述约定事宜，若一方违约，向另一方支付违约金。违约金为6个月的房屋租金。该合同还约定了房屋的交付及装修、商铺的使用和有关费用、租赁期满及续签等事宜。2018年1月30日，李峰将张大海、李敛诉至本院，要求：1.判令解除李峰、张大海、李敛在2016年9月18日签订的《商铺租赁合同》交还房屋并恢复原状；2.判令张大海、李敛支付违约金87250元；3.判令张大海、李敛支付自2017年7月1日至搬出租赁房屋，按每月14541元的标准计算的房租；4.诉讼费由张大海、李敛承担。经本院（2018）鲁0104民初1074号民事判决书判决：一、李峰与张大海、李敛于2016年9月18日签订的《商铺租赁合同》于2018年2月14日解除；二、张大海、李敛于判决生效之日起30日内将《商铺租赁合同》中涉及的位于济南市槐荫区绿地中央广场D-2项目1号楼1单元104号及105号两处商铺恢复原状并返还李峰；三、张大海、李敛于判决生效之日起30日内支付李峰违约金87250元；四、驳回李峰其他诉讼请求。张大海、李敛不服，上诉于济南市中级人民法院，经济南市中级人民法院经审理查明后认定：物业对涉案房屋的停水停电行为系依据业主的要求及装修管理协议的规定，经现场查看，虽张大海、李敛对涉案房屋的楼梯进行了装修、改造，但李峰未能提供证据证实张大海、李敛的行为破坏了房屋主体结构和安全，张大海、李敛的行为未构成违约。故李峰在张大海、李敛已经支付租金的合同履行期内，阻止张大海、李敛对房屋进行装修并且要求物业对其进行停水停电，李峰已经以实际行为停止履行其向张大海、李敛出租涉案房屋的合同义务。张大海、李敛依法有权拒绝继续向李峰缴纳后续租金，直至张大海、李敛可以按照合同约定实际使用涉案房屋。据此，李峰所提张大海、李敛逾期支付租金达2个月，要求解除合同的请求不予支持。因李峰无权行使《商铺租赁合同》中约定的合同解除权，故李峰所提的违约金、租赁费等请求均不能成立，本院对此不予支持。综上，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终7740号民事判决书判决：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初1074号民事判决书；二、驳回被上诉人李峰的诉讼请求。2019年12月4日，张大海、李敛将李峰诉至本院，要求：判令被告支付违约金27250元；2.依法判决将双方商铺的租期顺延26个月，至2031年3月31日；3.诉讼费用由被告承担。本院（2019）鲁0104民初6552号民事判决书判决驳回原告张大海、李敛的诉讼请求。后张大海、李清豹（李敛）不服，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院认定：根据已经生效的（2018）鲁01民终7740号民事判决书认定张大海、李清豹对涉案房屋进行装修、改造不构成违约，李峰阻止张大海、李清豹对涉案房屋进行装修、要求物业对涉案房屋停水停电的行为构成根本违约；且李峰的上述违约行为亦符合双方《商铺租赁合同》中“李峰干涉李清豹、张大海正常经营”的情形，因此，本案中李清豹、张大海以李峰违约为由要求李峰支付违约金的请求本院予以支持。综上，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终1354号民事判决书，判决：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6552号民事判决；二、李峰自本判决生效之日起十日内支付张大海、李清豹违约金87250元；三、驳回张大海、李清豹的其他诉讼请求。在审理过程中，李清豹、张大海称李峰于2017年5月8日对涉案房屋进行停水停电，并于2019年8月12日恢复水电。另查明，李敛与李清豹系同一人。李清豹、张大海已支付的租金及期限为：第一期系2017年2月至2017年7月，第二期系年2019年8月至2020年1月，支付租金共计174500元。现房屋处于李清豹、张大海的控制之下，并处于闲置状态。本院认为，当事人应当按照合同的要求全面履行义务。根据《商铺租赁合同》的约定，张大海、李清豹应于每年的7月1日前和1月1日前分别支付李峰房租，现张大海、李清豹逾期未支付房租，且现房屋实际可以使用并处于张大海、李清豹的控制之下，故张大海、李清豹已构成违约，为此应当承担违约责任。张大海、李清豹辩称，因李峰存在停水停电的违约行为，故其支付的租金应当抵充至2020年4月，因在生效裁判文书中已判决李峰支付张大海、李清豹违约金，故本院对于该辩解理由不予采信。关于违约金的数额认定问题。张大海、李清豹认为，因张大海、李清豹实际使用房屋的年限为第二年，故违约金的计算方式应采用2017年2月1日至2020年1月31日年租金174500元的标准计算。本院认为，因双方签订的《商品租赁合同》系当事人的真实意思表示，且双方在签订合同时应当预见物价上涨等其他经济因素。故本院基于维护交易秩序和交易安全的原则，认为应当根据《商铺租赁合同》的约定，按照2020年2月1日起至2023年1月31日的年租金为247300元，支付6个月的违约金。经核算张大海、李清豹应当支付李峰违约金为247300的二分之一即为123650元。关于房屋租金及物业费的承担。因张大海、李清豹逾期支付租金，且房屋现实际处于闲置状态，并未归还李峰，故对于李峰主张张大海、李清豹支付房屋占用费的请求，本院予以支持。因涉案房屋的年租金为247300元，故日租金为677.5（247300÷365）元。关于李锋主张自2020年3月22日起至开庭之日止，共计90日的租金60975元的诉讼请求，实际计算共计59日。依据2020年4月20日颁布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中的规定，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，妥善处理合同纠纷。故本院依据文件指导精神以及公平原则，将房屋租金起算日期调整至2020年4月20日，即被告应支付自2020年4月20日起至开庭之日止，共计30天的租金20325（677.5*30）元。关于李峰主张的自2019年8月12日起至开庭之日止，共计9个月，按每平方米2元计算的物业费，由于李峰未提交证据证明其已实际支出该笔费用，且双方合同中未载明物业费支付标准、时间等情况，李峰可在其实际支付后另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百年一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，判决如下：一、张大海、李清豹于本判决生效之日起十日内支付李峰房屋租金20325元；二、张大海、李清豹于本判决生效之日起十日内支付李峰违约金123650元；三、驳回李峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3374元，减半收取1687元，由张大海、李清豹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二〇年六月二十四日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭