文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初2024号原告（反诉被告）金荣耀，男，汉族，1974年12月16日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：李博，浙江联英律师事务所律师。委托代理人：林彬剑，浙江联英律师事务所律师。被告（反诉原告）邹煜卓，男，汉族，1996年12月31日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人：彭莹，娄底市法律援助中心律师。原告（反诉被告）金荣耀诉被告（反诉原告）邹煜卓租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日对本案公开开庭审理，原告（反诉被告）委托代理人李博、被告（反诉原告）邹煜卓及委托代理人彭莹到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告（反诉被告）金荣耀向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）邹煜卓向原告（反诉被告）金荣耀支付租金9万元；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）邹煜卓辩称：1、被告（反诉原告）未支付租金是由于受新冠××疫情影响，门店被关闭三个月，四月初虽恢复经营，但生意清淡，疫情影响仍未结束。根据民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条以及法发［2020］12号指导意见，疫情为不可抗力，租金损失由合同双方合理承担；2、被告（反诉原告）已经支付了2019年10月至2020年4月租金90000元，2020年4月之后的租金被告（反诉原告）因经营困难，无力支付。被告（反诉原告）邹煜卓向本院提出反诉请求:1、因无力再履行合同，请求解除案涉租赁合同；2、请求判令原告（反诉被告）返还4个月租金的50%共计30000元，或者给予被告（反诉原告）相应宽限期；3、请求判令原告（反诉被告）退还保证金30000元。原告（反诉被告）金荣耀辩称：1、只同意减免一个月的房租；2、如被告要求解除合同，我方同意解除合同，但是要求被告支付经营房屋的占用损失费用和合同约定的违约金（当年租金的50%）90000元。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案以下事实：原告（反诉被告）金荣耀与被告（反诉原告）邹煜卓于2019年10月7日签订租赁协议书，协议的主要内容为：1、甲方金荣耀所有的湖南省娄底市娄星区门面出租给乙方邹煜卓作商业用途使用；2、租赁期限：从2019年10月8日起，至2022年10月27日止，其中装修期20天；3、租金每年180000元整，本着先付租金后使用的原则，每半年支付一次租金，按9月28日与4月28日支付年租金的一半金额，每期支付租金提前一个月为付款日期（28日前）；4、乙方自本协议签字之日起，向甲方一次性交付保证金（现金）30000元，若乙方租期届满后不再续租，经甲方审验房屋及设施完好无损后，甲方将保证金如数无息退还乙方（乙方合同期内可以转租，在转租出去的情况下，甲方利益不受损失的情况下退还乙方30000元保证金）；5、违约条款：如乙方逾期不支付租金达30天，则甲方有权解除本租赁协议，并有权要求乙方支付逾期付款违约金与损害赔偿金。每逾期一日逾期付款违约金按年租金金额的每日万分之五计算，如逾期付款达45天的，则甲方有权没收乙方向甲方提交的保证金。损害赔偿金为甲方的实际经济损失包括但不限于解除租赁协议后甲方在出租时的租期损失（即出租房空置期间的损失）和一切费用支付损失。甲方在租赁期收回房屋（除政府行为、双方人力无法抗拒的事由及不可抗拒的自然因素外）应承担违约责任全款无息退回押金，房租按实际租用时间多退少补结算，乙方如在租赁期内退租，有权没收乙方向甲方提交的全额保证金，甲乙双方如有违约支付当年租金50%作为违约金。除上述约定以外，原告（反诉被告）金荣耀与被告（反诉原告）之间还约定了付款方式、水电物业管理费等其他事项。2019年10月10日，被告（反诉原告）邹煜卓按租赁协议的约定支付租金（2019年10月8日至2020年4月28日）90000元至原告（反诉被告）农业银行卡（62×××70）。另查明，被告（反诉原告）租赁该门面后，进行了装修，开办女性服装店，取名小丽衣橱，2020年2月初开始，因新冠××疫情防控要求，关闭二个月。2020年4月份开始开门营业，但生意清淡。判决的理由与结果本院认为，双方现存有争议的主要事实为：1、被告（反诉原告）邹煜卓受疫情影响的租金如何计算。2、租赁合同的解除及相关问题的处理。1、关于被告（反诉原告）邹煜卓受疫情影响的租金如何计算的问题。2020年初，新型冠状病毒性××疫情爆发，公共场所要求临时关闭，暂缓营业。被告（反诉原告）邹煜卓开办的服装店按政府要求关闭了两个月，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，因受疫情影响门面关闭期间的租金损失双方分担为宜，原被告双方各自负担50%，即原告（反诉被告）应免收被告（反诉原告）15000元租金。关于2020年4月以后的租金计算，因疫情影响至今尚没有完全消除，本院酌情调整由被告邹煜卓按每月9000元的标准支付给原告。2、关于租赁合同的解除及相关问题的处理。因受新冠疫情影响，被告（反诉原告）邹煜卓的店铺经营不景气，亏损较为严重，现难以维持经营,无力再支付租金，为防止双方的损失进一步扩大，原告（反诉被告）亦同意解除合同，基于本案实际及双方当事人的意愿，本院认为合同解除更能保护双方利益。因合同尚未到期，被告（反诉原告）要求提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。因租赁合同违约条款重置且约定的违约金为当年租金的50%即90000元过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情予以调整，违约金按年租金的20%计算即36000元为宜。被告（反诉原告）邹煜卓所交30000元保证金应由原告（反诉被告）金荣耀退还。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）金荣耀与被告（反诉原告）邹煜卓之间的租赁合同，由被告（反诉原告）邹煜卓在判决生效之日起七日内将门店交还给原告（反诉被告）金荣耀。二、由被告（反诉原告）邹煜卓按9000元/月的标准支付原告(反诉被告)金荣耀自2020年4月28日起至门店交还之日的租金。三、被告（反诉原告）邹煜卓在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)金荣耀支付违约金36000元。四、由原告（反诉被告）金荣耀返还被告（反诉原告）邹煜卓2020年4月之前已交的租金15000元及保证金30000元。五、驳回原告（反诉被告）金荣耀的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）邹煜卓的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1025元，反诉费减半收取650元，共计1675元。由原告（反诉被告）金荣耀承担500元，由被告（反诉原告）邹煜卓承担1175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审判员  喻建明二〇二〇年六月十日书记员唐宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。