河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀06民终1376号上诉人（原审被告）：邢晓星，女，1981年5月3日出生，汉族，住河北省保定市。被上诉人（原审原告）：保定水榭花城物业服务有限公司,住所地河北省保定市竞秀区富昌村。法定代表人：叶晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。上诉人邢晓星因与被上诉人保定水榭花城物业服务有限公司（以下简称水榭花城物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。邢晓星上诉请求：1.依法判令撤销（2019）冀0602民初2590号民事判决；2.依法驳回水榭花城物业非法收取楼道照明费的诉讼请求；3.依法要求水榭花城物业公示其2011年8月1日至2019年10月31日管理水榭花城小区期间物业服务资金的收支情况；4.依法驳回水榭花城物业诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分；5.请求法庭向住建及有关部门发送司法建议书，建议住建部门和水榭花城社区指导小区居民尽快成立业主委员会；6.依法判令水榭花城物业承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院在审理及判决中存在诸多不符合法律规定之处，严重失职，以致最终作出邢晓星向水榭花城物业缴纳全部物业费用的错误判定，属于严重的事实认定错误。一、一审法院认定事实失察。1.水榭花城物业提交的水榭花城小区23号楼楼道照明测算明细表严重失实。邢晓星所居住的水榭花城小区23号楼分为两个单元，地上建筑1单元15层、2单元14层和地下1层，其中第1、2层为临街底商，所以电梯不停2层，2层没有照明灯，每层有3个照明灯（为方便出入在一楼门厅处加装1个照明灯），地下一层装有13个照明灯。灯泡为功率5瓦的白色节能灯，全部楼道照明灯合计95个。物业公司提交的楼道照明测算明细表中却出现了每个楼层4个照明灯和地下室18个照明灯，每个25瓦，合计152套灯泡及相关电器设备的可笑结论，即使按照物业公司的算法，也应当是134个灯泡及相关电器设备。邢晓星自2013年入住以来，未发现有新更换声控开关及灯口，但楼道照明费清单却显示每10个月全部楼道电器设备更新一次，按照物业公司的算法，自2013年以来电器设备应当至少已经更新了7次之多，但是物业公司却无法提供更换以上电器设备的记录和购买相关器材的票据。邢晓星对声控节能灯均进行了测试，楼道照明灯只有在有人出入发出较大声音时才亮起，亮灯时间在42-46秒之间。按照每层2户每天出入最多20次，亮灯时间长1分钟计算，总亮灯时间不超过40分钟，但物业公司却以每个灯亮灯时间2.4小时计算，与实际严重不符，物业公司向法院恶意提供了虚假的证明材料。如果需要测算楼道照明费用，也应当由有评估资质的第三方按照实际进行科学的计算，而不是利益方物业公司自己编造。在一审庭审时，邢晓星对物业公司提供的23号楼楼道照明费清单不认可，但一审法院既没有组织对该测算清单的内容进行当庭质证，也没有对清单的数据进行基本的计算，没有尽到核实证据的责任。2.物业公司向法院提交的物业委托合同存在造假内容。邢晓星在购房后首次缴纳的物业服务费单据上明确标注了该费用包括物业费、公共能源费，但是在后续的物业服务费缴纳中被强行要求按照120元/户/年标准增交楼道照明费。在2014年之前，物业公司从未收取过楼道照明费。物业公司发给一期业主的《业主入住缴纳通知书》也注明了公共能源费用包含公共照明费用，但《保定水榭花城物业住宅区物业服务委托合同》中第五部分物业服务费用第3条却出现了“楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取”的内容。该物业服务委托合同由物业公司单方面向法庭提供，没有提供向业主方进行过公示的依据，因此无法印证其内容没有做过变动。该内容为私自添加的条款，物业公司向法院提供了虚假的收费依据。二、一审法院明显偏袒物业公司。1.一审法院对物业公司提供的有明显虚假内容的楼道照明费用清单及物业服务合同等材料一律支持，但是对邢晓星提供的实景照片等一律不予采信。被破坏的单元门、电梯间的各类广告、木质走廊上设置的路障等实景照片所反映的内容均为长期存在的事实，所反映的地点明确且具有唯一特性，直到今天这些事实依然原封不动的存在，水榭花城物业在一审庭审时未对照片真实性提出任何质疑。一审法院在没进行实际调查取证的情况下，罔顾长期存在的客观事实，简单粗暴地以“上诉人提供的照片只反映事物的瞬间，且不能证明拍摄的时间地点”为由不予采信。2.物业公司有明显的未尽责行为，却判令邢晓星全额缴纳物业费。楼道内消防管道里长期处于无水状态，消防器材箱内也没有消防专用水龙带，一旦发生火灾后果难以想象。物业公司对业主反映的问题不及时处理且放任危险存在的做法是典型的不作为。一审法院对物业公司明显的失责行为视而不见，却判令业主全额支付物业费用，明显有失公平公正。3.未依法判令物业公司公开广告收入。物业公司在水榭花城小区入口、道路、公共绿地、单元走廊、电梯间等处安装了大量广告，小区内还经常有商户进行商业活动。按照行业惯例，广告公司和销售商是应该给物业公司付费的。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，公共区域的收益应当归全体业主共有，收支情况应当予以公开。要求物业公司公示其在小区内的广告收支状况，是法律赋予业主的合法权益，也是物业公司应尽的义务，但一审法院对此项合法诉求进行了回避。4.一审法院没有依法裁定物业公司的乱收费行为。邢晓星在购买小区地下停车位时，停车位管理费为40元/月，金额与《保定水榭花城物业住宅区物业服务委托合同》收费标准相同。水榭花城物业在没有增加任何服务，也没有按照合同约定“变动价格需要经过物价部门核准”的情况下，单方面将停车位管理费提高到60元/月，一审法院未对这种擅自提高收费标准的行为依法裁定。综上所述，物业公司对物业服务合同中约定的诸多服务项目明显没有尽到应当负有的责任和义务。一审法院未对物业公司明显没有尽到服务责任和义务的事项依法裁定，而是判令邢晓星全额缴纳物业费，既未彰显法律的公平正义，也无益于妥善解决此类民生矛盾。据此，请求依法撤销一审判决，支持邢晓星合法合理的请求事项。请人民法院向住建部门和水榭花城社区发送司法建议书，帮助业主尽快建立业主委员会，以利于今后更多的通过协商、沟通等方式妥善解决此类矛盾，物业公司与广大业主共同构建和谐小区，减少司法资源的浪费。水榭花城物业辩称，1.请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求；2.被上诉人收取楼道照明费的依据，是被上诉人与永昌房地产开发有限公司签订的《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》第六条第三款的约定，一审法院对收取楼道照明费的事实和法律依据均认定正确，应当予以维持；3.上诉人上诉请求中的第3-5项均不属于人民法院民事案件审理的范围，应当予以驳回。水榭花城物业向一审法院起诉请求：1.请求判令邢晓星支付水榭花城物业物业管理费5251.04元，电梯费2934.41元，楼道照明费580元，共计人民币8765.45元；2.请求人民法院依法判令邢晓星承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年7月水榭花城物业与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》。双方约定永昌公司自2011年7月1日起将水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托给水榭花城物业，直至水榭花城住宅小区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同为止。根据规定，水榭花城物业提供的物业服务包括物业共有部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、植物、景观的管理、养护和维修；清洁服务管理、维护车辆停放进出秩序。做好公共秩序维护和安全防范工作；消防服务等内容。物业服务费包含以下收费项目：1、住宅物业服务费由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/㎡/月；住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/㎡/月；楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取。业主办理入住手续时预付一个年度的物业费，之后按每一年度计费为向物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。水榭花城社区居民委员会出具证明，证实水榭花城小区尚未成立业主委员会。邢晓星系水榭花城小区23-2-601业主，物业面积133.14平方米。2012年12月1日邢晓星签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。2013年9月1日，水榭花城物业作出水榭花城小区楼道照明测算明细，测算出23号楼每户楼道照明应收128.55元每年。邢晓星辩称楼道照明费120元每年没有测算依据，提交入住通知书、缴纳通知书及照片10张，该照片未显示拍摄的时间、地点。另查明，水榭花城物业的物业资质等级为三级。一审法院认为，水榭花城物业与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》后，即成为水榭花城的物业服务企业，并且按照合同约定为业主提供服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。邢晓星购买水榭花城小区23-2-601号房屋，2012年12月1日邢晓星签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等，成为该小区业主。按照合同约定，邢晓星办理入住手续时交纳物业费、电梯费、楼道照明费后，自2013年11月1日起至2018年8月31日拖欠物业管理费5251.04元，电梯费2934.41元。水榭花城物业根据物业服务委托合同中关于楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取的约定，按照测算每户楼道照明费应收128.55元，水榭花城物业请求按每年120元计算，自2013年11月1日起至2018年8月31日期间的楼道照明费为580元，共计人民币8765.45元。因此根据合同法规定，邢晓星承诺之日水榭花城物业、邢晓星之间的物业服务合同关系成立，双方应全面履行各自的义务。水榭花城物业按照合同约定向小区全体业主提供物业服务，邢晓星接受服务后拖欠费用的行为违背了自己的承诺以及诚实信用的原则，应当承担违约责任。物业服务是连续、持续性工作，邢晓星所提供的照片只能反映事物的瞬间，且该照片不能证明拍摄的时间地点，故邢晓星拖欠2013年11月1日起至2018年8月31日期间的物业费管理费、电梯费、楼道照明费用的抗辩理由证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：“被告邢晓星于本判决生效之日起七日内给付原告保定水榭花城物业服务有限公司物业管理费5251.04元，电梯费2934.41元，楼道照明费580元，共计人民币8765.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邢晓星提交以下证据：证据1.业主入住通知书；证据2.业主入住缴纳通知书；证据3.保定水榭花城物业服务有限公司收费单、保定水榭花城小区水费收费单；证据4.照片3张；证据5.保定水榭花城小区停车服务收费单；证据6.收取停车位收费管理规定最后一页。其中，证据1、2、3欲证明邢晓星所缴纳的公共能源费中已经包含公共照明费，邢晓星已经按照被上诉人要求进行了相关费用的缴纳，后来又补充的缴纳费用邢晓星不认可。证据4欲证明邢晓星所在楼层楼道照明灯的瓦数是5瓦不是被上诉人所述的25瓦。证据5、6欲证明被上诉人停车管理费收费由40元变到60元。水榭花城物业质证称，证据1-3不能作为收取物业费的证据使用，物业公司根据物业服务委托合同的约定收取物业费符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对证据1-3的证明目的不予认可。证据4三张照片不能证明被上诉人测算楼道照明费的依据违反法律规定和合同约定，物业公司从2019年开始逐步将楼道照明的灯泡由原25瓦灯泡更换为5瓦的节能灯泡，虽然能耗有所降低，但节能灯的灯泡成本费用显著增加，该三张照片不能证明物业公司收取楼道照明费违反法律规定和合同约定。对证据5、6反映的是停车服务费，该费用不属于物业费的收取范围，与本案的诉争事实没有关联，不在本案的审理范围内，与本案无关联性。本院所查明其余事实与一审无异。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，河北永昌房地产开发有限公司保定分公司作为甲方与水榭花城物业作为乙方签订的《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》，对全体业主具有约束力。邢晓星虽主张水榭花城物业提交的物业委托合同存在造假内容，但未提交足以反驳的证据，故对其此项上诉主张，本院不予支持。邢晓星虽主张存在单元门被破坏、走廊上设置路障及消防设施存在缺失、损坏等现象，并提交了照片等证据，但其所提交的证据不足以证实水榭花城物业存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形，即使水榭花城物业在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据物业管理委托合同的约定，通过要求水榭花城物业限期整改、终止合同等方式维护自己的合法权益，或者依据法律规定要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故邢晓星以此为由拒付物业服务费没有合法依据，本院不予支持。《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》第六条物业服务费所包含收费项目第三项约定“楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取”，故水榭花城物业基于合同约定有权向业主收取楼道公共照明费。水榭花城物业于2013年9月1日作出水榭花城小区23号楼楼道照明测算明细，一审法院据此认定每户业主应当按照120元/年交纳楼道照明费，邢晓星称水榭花城物业关于楼道照明费测算严重失实，但其提交的证据不足以证实水榭花城物业对水榭花城小区23号楼楼道照明费的测算与事实明显不符，故对其此项上诉请求，本院不予支持。邢晓星上诉要求水榭花城物业公示2011年8月1日至2019年10月31日管理水榭花城小区期间广告业务的收支情况、驳回水榭花城物业诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分、请求法庭向住建及有关部门发送司法建议书，建议住建部门和水榭花城社区指导小区居民尽快成立业主委员会等三项诉讼请求，与本案并非同一法律关系，本案不予审理。综上所述，邢晓星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邢晓星负担。本判决为终审判决。审 判 长 牛育红审 判 员 孟庆池审 判 员 马 媛二〇二〇年六月十日法官助理 董淑芳书 记 员 刘 慧