四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0303民初432号 原告：李强，男，汉族，1989年2月25日出生，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：杨义彬，四川品诚律师事务所律师。 被告：创兴.西城雅筑小区首届业主委员会，住所地四川省自贡市贡井区西城雅筑小区。 负责人：刘康，业委会主任。 委托诉讼代理人：李刚，男，汉族，1973年1月14日出生，住四川省自贡市贡井区，系该业委会委员。 委托诉讼代理人：杨勋华，女，汉族，1963年2月16日出生，住四川省自贡市贡井区，系该业委会委员。 原告李强与被告创兴.西城雅筑小区首届业主委员会（以下简称：雅筑业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年5月15日诉前调解立案后，2020年6月4日转为民事一审案件，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人杨义彬、被告雅筑业委会的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李强向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告与林某某签订《雅筑外围停车场租赁合同》的决定；2.确认被告与林某某2019年6月24日签订的《雅筑外围停车场租赁合同》无效；3.本案诉讼费被告承担。事实和理由：原告系雅筑小区业主。林某某与雅筑业委会委员李刚系夫妻。2019年6月24日，被告擅自将小区公共用地租赁给林某某开设停车场。被告未按法定程序非法将小区公共用地出租给业委会委员家属的行为，违反了《物业管理条例》等相关法律法规及《创兴.西城雅筑小区业主大会议事规则》，严重侵害业主合法权益。现原告起诉来院，请求依法判决。 被告雅筑业委会辩称，在本次出租前停车场已经对外承包了两年多，是与物业公司签订的合同，业主未收到收益。原承包合同到期后，业委会收回了停车场，并对外出租，合理合法、也未改变停车场用途。出租经过了物业方、原承包方、业委会全体成员、部分业主代表参加会议，并在业主群公告、张贴公告进行了公示，是经过业主同意的。出租合同在小区群内进行了公告。原告在被告开会投票时阻拦，无理取闹，被告已报警。原告的起诉不属于无效或可撤销的情形，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告李强是贡井区长征大道XX号创兴.西城雅筑X栋X-XX-XX号房屋所有权人，系创兴.西城雅筑小区业主。2019年5月13日，雅筑业委会成员与两位业主代表、雅筑小区物业服务公司代表、雅筑外围停车场原经营者对雅筑外围停车场承包经营事宜共同讨论，并于当日作出《通告》。《通告》载明，关于停车场承包费一事，初步结果是：停车场老板每年只交租赁费2.2万元，而雅筑业委会提出的是2.8万元，如果小区收回来自己经营，停车场老板要设备转让费6万元。有承包想法的业主在近4天内向业委会报名，若停车场老板仍只出2.2万元，那业主也只出2.2万元，我们将按业主优先的原则优先考虑业主等。雅筑业委会将《通告》内容在小区张贴并在部分业主加入的小区业主微信群发布，根据雅筑业委会提交的照片，拍摄张贴公告的时间为2019年5月17日9时21分。 2019年6月24日，雅筑业委会依据前述通告与林某某签订《雅筑外围停车场租赁合同》，合同约定林某某按每年2.2万元的价格租赁雅筑外围停车场；租赁期间自2019年7月1日至2022年6月30日止，转让费为6万元；如一年、两年和三年后林某某不再续租，无人承接，业委会分别以3万元、2.4万元和2万元现金收回设备等。林某某按约向雅筑业委会缴纳年租金2.2万元，并向原停车场经营者缴纳转让费6万元，现该停车场由林某某经营管理中，雅筑业委会将上述租金2.2万元载入其年度资金收支表。林某某与业委会成员李刚系夫妻。 另查明，2019年1月1日创兴.西城雅筑小区业主大会拟定通过《创兴.西城雅筑小区业主大会议事规则》（草案）。该议事规则第七条规定，决定本物业管理区域内物业共有部分的经营、收益方案及利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项属于业主大会议事内容；第八条规定业主大会决定其他事项应当经专有部分占建筑面积过半数且总人数过半数的业主同意；第九条规定业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业委会确定；第十条对集体讨论议事的方式规定，由业主推选业主代表参加业主大会，按每幢楼为单位，推选产生2-4名代表；第十一条规定，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见等；第十二条规定，对表决票可当面领取送达也可以按业主提供的地址方式送达或投入业主在本物业范围内信报箱、专有部分并以电话短信微信等方式告知等内容。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及本院依法采信的原告向法庭举示的身份证复印件、业主（住户）情况登记表、自贡市自然资源和规划局不动产登记查询结果通知书、《创兴.西城雅筑小区业主大会议事规则》（草案），被告举示的《雅筑外围停车场租赁合同》、贡井雅筑停车场设施设备移交清单，收条、结婚证复印件等证据予以证明。被告举示的刘勇、赵英的证明，因其无正当理由未出庭作证，本院不予采信。被告举示的通告、微信聊天记录截图打印件，其仅能证明被告对经营涉案停车场事宜作出的相应决定及告知情况，不能证明其决定是按照法定程序作出的，不能达到被告的证明目的。被告举示光盘及照片，拟证明原告有不良企图，在召开会议时进行阻挠，与本案无关联性，本院不予采信。被告举示的公告，公告内容为拟推选业主代表的公示，与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，原告李强作为创兴.西城雅筑小区的业主，在业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，有权请求法院撤销，原告知道或者应当知道雅筑业委会《通告》的时间虽无法明确，但从原告起诉到被告张贴通告的时间未超过一年。本案中，创兴.西城雅筑小区外围停车场为小区业主共有部分，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”规定，对于雅筑外围小区停车场的经营管理等，应经业主大会决定。被告辩称其通过业委会成员与部分业主代表及物业服务公司代表和原停车场经营者协商，并通告相应决定的形式是为全体业主利益，也是一个小型的业主大会。本院审查认为，被告在讨论停车场经营管理事宜前，未依法结合小区业主大会议事规则规定，告知业主讨论事项从业委会发布的通告内容可知，其参与讨论的业主代表仅为2人，参与人数、会议形式既非议事规则中规定的集中讨论，也未书面征求意见，不符合业主大会的形式，由此发布《通告》从而决定停车场经营管理事宜，不符合法律法规规定的程序。故对原告主张撤销被告与林某某签订租赁合同的决定，即撤销该《通告》的请求，本院予以支持。被告根据上述通告决定与林某某签订《雅筑外围停车场租赁合同》。林某某作为业主，享有平等的签约权，但因《通告》不合法，故该租赁合同应属无效，对原告的相应诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条、第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条规定，判决如下： 一、撤销被告创兴.西城雅筑小区首届业主委员会于2019年5月13日发布的关于创兴.西城雅筑小区外围停车场租赁的《通告》； 二、被告创兴.西城雅筑小区首届业主委员会与林某某于2019年6月24日签订的《雅筑外围停车场租赁合同》无效。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告创兴.西城雅筑小区首届业主委员会负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  袁皓 二〇二〇年六月三十日 书记员  罗华