重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1915号上诉人（原审被告）：黄洪琼，女，汉族，1976年7月10日出生，户籍所在地重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李露，重庆景程律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀燕，重庆景程律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：唐义仲，男，汉族，1982年11月21日出生，户籍所在地重庆市荣昌区。被上诉人（原审原告）：李代菊，女，汉族，1981年12月28日出生，户籍所在地重庆市荣昌区。被上诉人（原审原告）：钱敏，女，汉族，1979年5月17日出生，户籍所在地甘肃省兰州市七里河区。被上诉人的共同委托代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。被上诉人的共同委托代理人：谭茗允，重庆大渝律师事务所实习律师。上诉人黄洪琼因与被上诉人唐义仲、李代菊、钱敏房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初19795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄洪琼上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：1.上诉人与被上诉人钱敏约定的涉案房屋的成交价实际为925000元，因钱敏为了减轻税收成本，提出其代上诉人向中银消费金融有限公司偿还债务145000元，在《房地产买卖经纪成交合同》中对涉案房屋的成交价仅写780000元。涉案房屋本身价值一直稳定在900000元以上，上诉人在其他中介确定的挂牌价也是960000元，不可能低于实际价值十几万就出售涉案房屋。2.被上诉人钱敏向上诉人支付了630334元，被上诉人唐义仲支付了10000元，共计640334元，加上代为偿还的145000元，被上诉人实际尚欠139666元未支付。由于被上诉人尚未付清房款，上诉人可以不履行过户手续，也不应承担返还超付房款。被上诉人唐义仲、李代菊、钱敏辩称：1.涉案房屋的成交价就是78万元，在一审中有《房地产买卖经纪成交合同》、《补充协议》、中介工作人员曹波的证言以及上诉人与中介门店店长的通话录音为证，上诉人称成交价为92.5万元没有任何事实依据。2.被上诉人方全部支付款项为785334元，超付了5334元，上诉人应当予以退还。请求驳回上诉。唐义仲、李代菊、钱敏一审请求：1.判决黄洪琼协助唐义仲、李代菊、钱敏将位于重庆市南岸区房屋产权登记在李代菊名下；2.判决黄洪琼将位于重庆市南岸区房屋交付给李代菊；3.判决黄洪琼返还唐义仲、李代菊、钱敏垫付款5334元；4.本案的诉讼费由黄洪琼承担。一审查明，2019年3月7日，钱敏作为购买方（乙方）、黄洪琼作为出卖方（甲方），通过居间人重庆百嘉壹房产经纪有限公司签订《房地产买卖经纪成交合同》（合同合同编号：0002088），黄洪琼将位于重庆市南岸区房屋出售给钱敏。合同第二条（成交价格）约定，该房屋总成交金额为780000元，该成交价包含该房屋设施设备、装饰装修、大修基金、相关物品等（该成交价格为不含税价格）。乙方按一次性付款方式按期付款：1、第一期：乙方签署本协议时向甲方支付定金50000元。第二期：乙方于2019年3月7日前向甲方支付95000元整。合同第三条（税务承担）约定，该房屋权属转移登记相关税费由乙方一并承担。合同第五条（权属转移登记及房屋交付）对权属转移登记时间未具体约定。但约定了甲方应当在2019年3月7日将房屋交付给乙方。合同第九条（补充条款）约定：1、乙方于2019年3月8日前向甲方支付350000元；2、乙方应于2019年7月31日前支付房屋尾款（除去已交定金、房款、银行抵押贷款之外的尾款）。合同签订当日，钱敏为黄洪琼向中银消费金融有限公司偿还借款145000元，当日黄洪琼向钱敏出具收到定金50000元和房款945000元的收据。2019年3月8日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼支付购房款350000元。由黄洪琼向钱敏出具收条。2019年3月12日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼按揭账户支付6300元。2019年3月20日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼按揭账户支付2212元。2019年4月19日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼按揭账户支付2180元。2019年5月19日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼按揭账户支付2181元。2019年6月19日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼按揭账户支付2180元。2019年7月19日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼按揭账户支付2181元。总计支付17234元（6300元+2212元+2180元+2181元+2180元+2181元），用于清偿按揭贷款月供。2019年8月2日，唐义仲通过手机银行向黄洪琼支付房款10000元。2019年8月5日，钱敏通过银行转账方式向黄洪琼按揭账户支付263100元，用于结清按揭贷款。2019年8月5日，钱敏、唐义仲与黄洪琼达成《关于合同（合同编号：0002088）的补充协议》，协议约定:1、乙方购买南岸区房屋自愿过户到指定人李代菊名下（身份证号X）。乙方承诺甲方没有一房二卖行为。2、甲方已收齐钱敏、唐义仲支付全部房款共计柒拾捌万元整（￥780000元）并未收取李代菊任何款项。因黄洪琼拒绝交房和履行过户义务，唐义仲、李代菊、钱敏诉至一审法院。唐义仲、李代菊、钱敏因申请财产保全，缴纳财产保全申请费4420元。一审认为，唐义仲、钱敏与黄洪琼签订的《房地产买卖经纪成交合同》及《关于合同（合同编号：0002088）的补充协议》是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄洪琼提出屋实际交易价格为925000元的辩解，除黄洪琼本人陈述外，无其他证据佐证，且与黄洪琼在2019年8月5日的《关于合同（合同编号：0002088）的补充协议》约定以收齐全部房款的自认不符，其辩解，一审不予采纳。根据《房地产买卖经纪成交合同》的约定，钱敏已于2019年7月31日前支付黄洪琼房款775334元（145000元+350000元+17234元+263100元）。根据《房地产买卖经纪成交合同》的约定，2019年8月2日，唐义仲支付房款10000元虽然逾期，但黄洪琼接受并无异议，应视为黄洪琼接受履行。因此，至2019年8月2日，唐义仲、李代菊、钱敏共计支付黄洪琼购房款785334元（775334元+10000元），与黄洪琼在2019年8月5日的《关于合同（合同编号：0002088）的补充协议》约定以收齐全部房款的自认相符。至2019年8月2日，唐义仲、李代菊、钱敏共计支付黄洪琼购房款785334元，超付购房款5334元，应属不当得利，应予返还。综上所述，唐义仲、李代菊、钱敏已全部履行合同义务，黄洪琼当履行交付房屋并协助原告办理过户登记的义务。根据《房地产买卖经纪成交合同》约定甲方应当在2019年3月7日将房屋交付给乙方，但对权属转移登记时间未具体约定。根据《合同法》第六十二条第（四）项规定，唐义仲、李代菊、钱敏可以随时要求履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄洪琼于本判决生效之日起十日内协助李代菊将位于南岸区房屋产权（房地产权证号：106房地证X号）转移登记到李代菊名下。二、黄洪琼于本判决生效之日起十日内将位于南岸区房屋（房地产权证号：106房地证X号）交付给李代菊。三、黄洪琼于本判决生效之日起十日内返还唐义仲、李代菊、钱敏垫付款（超付购房款）5334元。案件受理费160元，减半收取80元，财产保全申请费4420元，共计4500元，由黄洪琼承担（此款已由唐义仲、李代菊、钱敏垫付，限黄洪琼于本判决生效之日起十日内直接支付唐义仲、李代菊、钱敏）。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，钱敏与黄洪琼签订的《房地产买卖经纪成交合同》及钱敏、唐义仲与黄洪琼签订的《关于合同（合同编号：0002088）的补充协议》均是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。按照合同约定，涉案房屋的成交价为78万元，在《关于合同（合同编号：0002088）的补充协议》中，黄洪琼亦确认已收齐钱敏、唐义仲全部房款78万元，并愿意配合过户至李代菊名下，上述事实清楚的反映了双方关于涉案房屋成交价为78万元。黄洪琼提出涉案房屋的实际成交价为92.5万元，但其不能举示证据证实双方对涉案房屋另行约定成交价为92.5万元的证据，应承担举证不能的后果。根据一审查明的事实，钱敏及唐义仲已经向黄洪琼支付了785334元，已经付清了全部购房款，并超付了5334元，钱敏、唐义仲、李代菊要求黄洪琼按照双方约定将涉案房屋过户至李代菊名下，符合合同约定及法律规定。同时黄洪琼还应退还多收取的房款5334元。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费160元，由黄洪琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年六月二日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥