湖南省株洲市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘02执异28号异议人（案外人）：赵芳娥，女，汉族，1962年4月25日出生，住株洲市芦淞区。委托代理人：谢艳平,湖南轩辕律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：肖梅初，男，汉族，1957年8月3日出生，户籍地为湖南省邵东县，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起反诉、诉前财产保全或者上诉、代签法律文书等。系赵芳娥的丈夫。申请执行人：湖南协和建设有限公司，住所地：湖南省冷水江市新城路24号。法定代表人：王卫军，该公司总经理。被执行人：株洲市汉华房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区沿江南路99号西海龙苑8011号。法定代表人：赵翰，该公司总经理。本院在执行申请执行人湖南协和建设有限公司（以下简称协和公司）与被执行人株洲市汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人赵芳娥对本院执行位于株洲市芦淞区房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，异议人赵芳娥及其委托代理人肖梅初、谢艳平、申请执行人协和公司的法定代表人王卫军到庭参加审查，被执行人汉化公司经本院传唤未到庭。本案现已审查终结。异议人赵芳娥称：请求法院解除对位于株洲市芦淞区房屋的查封并停止对该房屋的执行。事实与理由：2012年以来，汉华公司陆续同异议人借款18.6万元，并约定了利息，本息合计30.084万元，后因汉华公司无力偿还，将涉案房产抵债给异议人。2015年2月16日，汉华公司与异议人签订《认购协议书》并向异议人出具购买涉案房屋的收款收据。2015年3月，异议人入住该房屋，该房屋所有权已归属异议人所有。故法院查封、拍卖该房屋将严重侵害异议人的合法权益。申请执行人协和公司辩称：一、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。异议人不属于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后”的此种情形，而是属于典型的“以物抵债”冲抵借款之情形。二、已发生法律效力的最高人民法院（2017）最高法民再389号民事判决确定我司就该工程款对“汉华国际商业城”建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。申请执行人请求法院强制执行涉案房产有理有据、合理合法；三、根据《民事审判指导与参考》2012年卷P507页至511页明确“通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权”，即通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。综上，异议人并不享有排除申请执行人对执行标的强制执行的民事权利，请求法院依法公正判决，维护申请执行人的合法权益。经审查查明，申请执行人协和公司与被执行人汉华公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年8月24日作出（2015）株中法民四初字第42号民事判决，判决如下：一、株洲市汉华房地产开发有限公司在本判决生效后十五日之内支付工程款29029152.56元给湖南协和建设有限公司；二、株洲市汉华房地产开发有限公司在本判决生效后十五日之内支付以本金29029152.56元，按照月息2%的标准计算自2015年1月28日起至实际还款之日止的利息给湖南协和建设有限公司；三、株洲市汉华房地产开发有限公司在本判决生效后十五日之内支付项目管理费230000元给湖南协和建设有限公司；四、驳回湖南协和建设有限公司其他的诉讼请求。协和公司、汉华公司不服一审判决，均上诉至湖南省高级人民法院。湖南省高级人民法院于2017年3月17日作出（2017）湘民终12号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。协和公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2017年12月22日作出（2017）最高法民再389号民事判决，判决如下：一、撤销湖南省高级人民法院（2017）湘民终12号民事判决;二、维持湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第42号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第42号民事判决第一项为：株洲市汉华房地产开发有限公司应在本判决生效后十五日内支付湖南协和建设有限公司工程款29029152.56元，湖南协和建设有限公司就该工程款对“汉华国际商业城”建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。因汉华公司未履行生效法律文书确定的义务，协和公司向本院申请强制执行。2018年5月2日，本院依法立案执行，案号为（2018）湘02执178号。另查明，一审诉讼过程中，协和公司向本院申请财产保全，本院于2015年8月6日作出（2015）株中法民四初字第42-1号民事裁定书，裁定查封、冻结汉华公司价值3000万元的财产。2015年8月12日，本院作出（2015）株中法民四初字第42-1号协助执行通知书，查封了汉华公司名下以下房屋产权：坐落于芦淞区××商业城，权证号：株房权证株字第××号，房号：155、156、163、167、178、501、502、506、507、508、604、606至618、810（Ａ栋810）、1008（Ａ栋1008）、1609（Ａ栋1609）、1810（Ａ栋1810）、1905（Ａ栋1905）、1915（Ａ栋1915）、2004（Ａ栋2004）、2010（Ａ栋2010）、2431-2（Ｂ栋2410-2）、2908（Ａ栋2908），共34套。查封期限三年，自2015年8月12日至2018年8月11日。2018年8月9日，本院作出（2018）湘02执178号协助执行通知书，续行查封上述房屋及相应土地使用权，查封期限为三年，自2018年8月12日起至2021年8月11日止。又查明，汉华公司的法定代表人赵翰分别于2012年2月6日、2012年2月12日向异议人赵芳娥借款8万元（月息2分）、10.6万元（月息1.5分），并出具借条，加盖汉华公司公章。2015年2月15日，由案外人袁珍妮作为见证人，赵翰、汉华公司与赵芳娥达成还款协议，该协议载明：本人赵翰分别于2012年2月6日及2012年2月12日向赵芳娥借款人民币现金8万元和10.6万元，共计本金18.6万元，其中8万元按月息2%计算利息为5.76万元，10.6万按月息1.5%计算利息为5.724万元，至2015年2月11日应付利息合计11.484万元，本息合计30.084万元。因无力偿还，赵翰自愿将株洲市汉华房地产开发有限公司名下位于株洲市××商业城Ａ栋2004号房产偿还所欠款项，不负担该房产后期办理相关权证所属费用。经双方协议达成一致，签字生效。2015年2月16日，汉华公司作为甲方，赵芳娥作为乙方，双方就××商业城Ａ栋2004室签订《认购协议书》，房屋面积为67.46平方米，每平方米单位售价5000元，净房款为337300元。同日，汉华公司向赵芳娥出具收到“Ａ2004赵芳娥房款”337300元的收据。2015年5月23日，赵芳娥向株洲市汉华物业管理有限责任公司缴纳了2015年5月1日至2017年4月30日的物业费2622元；2019年2月18日，赵芳娥向株洲市汉华物业管理有限责任公司缴纳了2017年5月1日至2019年4月30日的物业费2622元。在本院查封××商业城Ａ栋2004室前，赵芳娥要求汉华公司为其办理××商业城Ａ栋2004室的不动产权证，汉华公司表示不动产权证需分批办理，届时会通知办理。另，经株洲市国土资源档案馆出具的《株洲市不动产权信息查询证明》证实，赵芳娥名下无其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人赵芳娥与被执行人汉华公司签订《认购协议书》的时间是2015年2月16日，法院查封涉案房产的时间是2015年8月12日,合同签订时间早于查封之日。异议人赵芳娥基于以房抵债的原因取得涉案房屋，应视为已实际支付房屋对价。异议人购买涉案房屋的目的系用于居住，且名下无其它住房，未能办理不动产权证亦非自身原因造成。另，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故协和公司享有的建设工程优先受偿权不能对抗支付了商品房全部购房款的赵芳娥对涉案房屋享有的权利。综上，异议人赵芳娥对××商业城A栋2004号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于株洲市芦淞区房屋的执行。如不服本裁定，可自收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  敖 云审 判 员  张晓玲人民陪审员  张 辉二〇二〇年六月二十四日法官助理尹红书记员宋志彪