广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1194号原告：谭锋枥，男，1983年10月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码440************734。原告：李彩虹，女，1983年4月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码441************429。以上两原告的共同委托诉讼代理人：凌剑、谢静仪，均为广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份经济合作联合社（原佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社）,住所地广东省佛山市禅城区********************侧，统一社会信用代码N244***********294。法定代表人：霍某1。委托诉讼代理人：彭建芬、邵杭，均为广东和方律师事务所律师。原告谭锋枥、李彩虹诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司（下称明福公司）、佛山市禅城区****弼唐股份经济合作联合社（下称弼唐经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告谭锋枥及两原告的共同委托诉讼代理人凌剑,被告弼唐经联社的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与两被告于2017年5月8日签订的《佛山义务小商品城商铺使用权流转合同》（合同号为0149）中使用期限超出2036年9月30日的部分无效；2.依法判令两被告向两原告返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第三层3118号商铺自2036年10月1日至2056年9月30日的商铺使用费171299元并支付利息（利息以171299元为本金，从2018年10月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告佛山市明福市*运营发展有限公司实际支付完毕之日止）；3.本案受理费由两被告承担。事实和理由：位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3118号商铺为涉案商铺，两原告与两被告就涉案商铺于2017年5月8日分别签订《佛山义务小商品城商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》。《商铺使用权流转合同》约定两被告将涉案商铺使用权提供给两原告使用，面积为21.19平方米，使用期限为40年，即从2016年10月1日至2056年9月30日，两原告需向两被告支付商铺使用费342598元，涉案商铺使用期到期后两原告需无条件将该商铺交还给两被告。《商铺使用权流转合同》特别说明两被告之间就涉案商铺的共同经营管理合作关系，即两被告为《商铺使用权流转合同》及涉案商铺的利益共同体，被告弼唐经联社还特别承诺保证两原告对涉案商铺使用期为40年，两原告基于两被告的承诺和保证签订《商铺使用权流转合同》。另外，《商铺使用权流转合同》《委托经营协议书》均约定两原告将涉案商铺的经营管理事务委托被告明福公司处理，委托经营期限为5年（自2016年10月1日至2021年9月30日），两原告前5年委托经营期间的收益在涉案商铺使用费总额中予以一次性抵扣，即涉案商铺使用费的合同实际总价是明显超出约定的商铺使用费342598元。两原告签订上述《商铺使用权流转合同》之后，依约向两被告全部支付商铺使用费342598元，被告明福公司于2018年10月10日向原告出具收取上述费用的发票。《商铺使用权流转合同》名为“商铺使用权流转合同”，实质为房屋租赁合同，并且违反我国合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，故《商铺使用权流转合同》约定商铺使用期超过2036年9月30日的部分无效。由于涉案商铺使用费40年的实际总价明显超出342598元，远远高于当地房屋租赁市场指导租金标准40年的租金，即两原告支付的商铺使用费342598元为40年的对价。根据合同法关于合同无效部分处理的规定，两被告作为涉案合同的签订方进行恶意串通并违法作虚假承诺保证，即存在重大过错，故两被告应返还原告超出租赁期限有效部分的使用费342598元/2=171299元，并且需向两原告赔偿上述使用费自支付之日（即2018年10月10日）起的利息。两原告曾多次联系两被告，要求两被告确认上述事实，并返还使用费及支付利息，但两被告明确表示拒绝。为此，两原告特向法院提起诉讼，此外，两被告是共同合作开发义乌小商品城,两者均为涉案使用费受益者,被告弼唐经联社是指定并授权被告明福公司作为合作联合体的代表与原告签订合同,并收取费用,被告明福公司的行为应由两被告共同承担责任。被告弼唐经联社是涉案商铺的所有权人,是涉案流转合同实际出租人及涉案商铺使用费的直接受益人,其作为涉案合同的一方并加盖了公章故依法应承担相应的义务。被告弼唐经联社已经解除了与被告明福公司的合作协议并已经收回佛山义乌小商品城所在土地及上盖的商铺,被告弼唐经联社单方取消了被告明福公司关于佛山义乌小商品城商铺的全部权益,视为被告弼唐经联社是自愿承接被告明福公司关于涉案合同的全部权利义务,故理应依法向原告返还涉案商铺使用费的本息。被告弼唐经联社在涉案合同中是违法承诺保证涉案租赁期限为四十年，严重误导原告签订涉案合同，所以被告弼唐经联社对涉案合同无效部分存在严重过错并造成原告巨大损失，理应依法承担相关的赔偿责任。被告弼唐经联社答辩如下：一、被告弼唐经联社与被告明福公司是土地租赁关系，在本案《商铺使用权流转合同》上以确认方身份盖章，行使的均是出租人同意承租人转租的权利，被告弼唐经联社并不是原告与被告明福公司租赁关系中的合同相对方。被告弼唐经联社向被告明福公司出租涉案土地四十年，收取固定的土地使用费，到期收回土地和地上建筑物及附属设施，这符合租赁关系的特征。依据合同法第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告弼唐经联社出现在这组案件的《商铺使用权流转合同》中，作为合同确认方盖章，是以土地出租人的身份，根据被告弼唐经联社与被告明福公司已经建立的土地租赁关系，在被告弼唐经联社已经承诺给被告明福公司的土地使用期内，同意被告明福公司转租给原告。在这当中，合同的条件由原告与被告明福公司约定，物业的交付使用和租金的收取均发生在原告与被告明福公司之间，与被告弼唐经联社无关。因此，原告对涉案合同责任的主张对象，仅应限于被告明福公司。原告主张被告弼唐经联社对其向被告明福公司诉请的债务负连带责任，不符合合同相对性原则，既没有合同依据，也没有法律依据。二、被告弼唐经联社作为涉案土地的使用权人，有权将涉案土地出租给被告明福公司按涉案用途使用四十年。1、根据现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，涉案土地的性质和用途符合该办法第四条、第五条、第八条的规定，且被告弼唐经联社已按第七条规定，将被告弼唐经联社与被告明福公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年。即经流转后，被告明福公司可以租用涉案土地四十年。目前尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。2､经修改后将于2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，……参照同类用途的国有建设用地执行……”而《国土资源部关于印发的通知》[一九九九年七月二十七日国土资发（1999）222号]规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”据此，被告弼唐经联社有权在2020年1月1日后将涉案土地出租四十年于被告明福公司使用。三、涉案建筑物经过合法报建，被告弼唐经联社同意被告明福公司出租，合法有据。被告明福公司无到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商铺使用权流转合同》。证明原告与两被告签订涉案的《商铺使用权流转合同》，该合同约定了涉案商铺40年的租赁期限、商铺使用费的总金额、支付方式等，另外被告弼唐经联社在该合同中确认了其与被告明福公司共同开发建设涉案商铺的合作联合体关系，被告弼唐经联社指定并授权被告明福公司作为合作联合体的代表与原告签订合同并收取合同费用，同时被告弼唐经联社违法保证涉案的租赁期限为40年，严重误导原告签订涉案合同，对涉案合同的无效部分存在严重过错责任并造成原告巨额损失。3.《委托经营协议书》。证明被告需原告签订协议，将涉案商铺委托被告进行经营，委托经营期限为5年，原告在委托经营期间的5年收益在涉案商铺使用费总额中予以抵扣，即《商铺使用权流转合同》约定原告现金支付的商铺使用费是已扣除被告应向原告支付的5年商铺委托经营收益，可见涉案商铺实际的使用费总额是明显超出合同记载的价款，远远高于当地房屋租赁市场指导租金标准40年的租金。4.付款凭证。证明原告已经按照合同约定向两被告支付涉案商铺的租金即商铺使用费。5.住所（经营场所）使用证明。证明被告弼唐经联社所在的村委会已出具公章确认被告弼唐经联社为涉案商铺的所有权人（使用权人），即为涉案流转合同的实际出租人及涉案商铺使用费的直接受益人，其作为涉案合同一方并加盖公章故应依法承担相应的返还义务。6.《关于解除弼唐路A地块合作开发协议的通知函》的现场照片。证明被告弼唐经联社于2019年12月27日解除与被告明福公司的合作协议，并收回佛山义乌小商品城所在土地及上盖商铺，即被告弼唐经联社单方取消被告明福公司涉及佛山义乌小商品城商铺的权利（包括涉案合同的全部权利），可视为被告弼唐经联社自愿承接被告明福公司关于涉案合同的全部权利义务，故其理应依法向原告返还涉案商铺使用费的本息。诉讼中，被告弼唐经联社举证如下:1.农村集体经济组织证明书。证明被告弼唐经联社的主体资格。2.土地证[佛禅集用（2013）第1100092号]。证明被告弼唐经联社系涉案土地使用权人；涉案土地系集体经营性建设用地，建筑物符合土地用途。3.建设工程规划许可证复印件。证明涉案建筑经过依法报建。4.《弼唐村集体土地合作开发协议书》。证明被告弼唐经联社与开发商约定以土地使用期收取固定的土地使用费，到期后建筑物和附属设施归被告弼唐经联社，双方为土地出租关系。5.《补充协议》。证明两被告约定涉案土地及项目将依法办理流转手续；被告明福公司承接了《弼唐村集体土地合作开发协议书》合同中开发商的权利义务。6.（2019）粤0604民初35434号《民事判决书》。证明在涉案土地已有同类案件作出判决，不支持原告要求被告弼唐经联社对被告明福公司承担连带责任。诉讼中，被告明福公司无证据提交。经庭审质证，本院认证如下：被告明福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1、2、5、6，被告弼唐经联社对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认。被告弼唐经联社的证据1、2、4、5、6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3虽为复印件，但为有权行政机关出具，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年5月8日，原告（乙方）与被告明福公司（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0149），约定：一、1、确认方即被告弼唐经联社为佛山义乌小商品城项目土地使用权人，与甲方合作开发建设了本项目，确认方同意由甲方作为本项目唯一授权运营管理单位与乙方签订本合同，确认方承诺合同所涉商铺的使用期限自2016年10月1日至2056年9月30日，使用期限到期后，乙方无条件将该商铺交还给本合同甲方。2、为保证佛山义乌小商品城项目可持续发展，给商铺持有者长期盈利创造保障条件，确认方同意在上述期限内由甲方负责与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商、同意甲方推广的商业发展模式。3、确认方同意在上述期限内，乙方可以通过经由甲方登记备案的方式根据市场行情和风险状况自主转让本合同权益。4、乙方自愿与甲方签订本合同，接受与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商并推广的商业发展模式，同意与甲方共同参与佛山义乌小商品城的长期运营发展，分享利益共担风险。5、甲乙双方一致确认，已充分了解履行本合同期间本项目可能发生的各类市场风险，本合同将作为解决双方争议的依据，并不作为任何一方对对方预期利益的承诺和担保……二、乙方商铺位于佛山市禅城区******的“佛山义乌小商品城”第三层3118号商铺，建筑面积21.19平方米。三、甲方将商铺使用权提供给乙方使用20年，自2016年10月1日至2036年9月30日止。乙方支付20年商铺使用费按建筑面积计算，商铺使用费总额342598元。约定期满后，乙方可免费使用20年，即自2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠与乙方的商铺使用期限。上述约定的商铺使用费是已经抵扣《委托经营协议书》中前五年的租金收益之后的价款……四、1.鉴于商城已于2016年10月1日开业，乙方己按本合同第五条款的约定支付商铺使用费，该商铺于2017年5月8日开始实际使用权已属乙方拥有，故甲方交付该商铺给乙方使用的日期于2021年10月1日。如因实际情况需要，甲方提前或延后三个月内交付，乙方视为同意，不追究甲方其他责任。因乙方选择前五年委托甲方经营管理，且乙方所支付的商铺使用费总项已抵扣了该商铺五年委托经营的收益，甲方与受托经营方何时交接商铺等，与乙方无关。……甲方指定收款账户，户名：佛山市明福市*运营发展有限公司，账户:800***********939，开户行:佛山农商银行弼南支行……十、1.本合同所约定的商铺使用费是指自2016年10月1日至2036年9月30日期间的商铺使用费，其中2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。被告明福公司在甲方落款处盖章，两原告在乙方处签名按捺指模，被告弼唐经联社在确认方处盖章。同日，原告（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区******的“佛山义乌小商品城”第三层3118号商铺委托乙方经营管理；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、1.甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2016年**月1日起至2021年9月30日止……3.商铺交接甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜……四、委托收益根据甲、乙双方《佛山义乌小商品城商铺使用权流转合同》第三条第2点中约定，甲方所支付的商铺使用费总额己扣除了甲方委托乙方经营该商铺的五年收益，即乙方的五年经营期限内无须向甲方支付任何经营收益。2018年10月10日，原告向被告支付最后一笔使用权费，被告明福公司于同日向原告开具“佛山义乌小商品城”第三层3118号的出租商铺使用权发票，合计金额为342598元。另查明，2012年7月24日，被告弼唐经联社及案外人佛山市禅城区****弼西股份经济合作社（下称弼西社）（甲方）与被告明福公司、案外人义乌市通商市*投资管理有限公司（乙方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定：甲乙双方就合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城事宜达成本协议。一、地理位置：拟合作开发的地块位于佛山市禅城区*****东、西两侧确权用地面积97.83亩……二、项目公司：双方拟合资成立项目公司，名称暂定为（以下简称项目公司），其中甲方占35%，乙方占65%。该项目公司将成为上述A、B项目用地的名义开发主体。甲方以上述土地投资入股，乙方以货币出资。项目公司甲乙双方的权利、义务及利益分配不按股份比例分配，按本协议项下相关条款执行。甲方在本协议项下的权利义务由弼唐股份经济联合社与弼西股份经济合作社承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方在本协议项下的权利义务由明福房地产公司与浙商市场投资公司承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方有权组建项目公司承继本合同项下的权利义务，甲方应给予配合。三、用地手续：1、甲方应依据2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、2004年10月27日起施行的《佛山市禅城区**集体建设用地使用权流转实施细则（试行）》，在2012年9月30日前向佛山市禅城区国土城建及水务局申请办理上述A、B项目用地的集体建设用地使用权流转手续（A、B地块可分别办理），甲方应与乙方协商一致后确定公开挂牌流转设定的条件。甲方须在双方签订合同并收到乙方支付300万元保证金后3个月内交付A地块给乙方。2、甲方出让土地使用权给乙方公司，使用权年限为40年，期满，乙方应按合同清缴全部费用，土地和地上建筑物及配套及附属设施全部无条件归甲方拥有。4、待项目公司依法取得上述A、B项目用地的集体建设用地使用权后，本协议除本条款外的其他条款方才生效。四、土地的交付：1、按照甲乙双方的约定，先行开发上述A地块，后开发B地块。2、甲方应按本协议第三条用地手续第一款约定时间将A地块交付乙方。自甲方交地之日始（以双方签订土地移交证明为准）至两年内，乙方以每年300万元的标准一次性支付甲方，作A地块在建设期间的土地损耗费（补偿原建筑物租金）。3、B地块的交付时间（最迟在A地块交地之后不超过半年）。自甲方交地之日始（以双方签订土地移交证明为准）至两年内，乙方以每年450万元的标准一次性支付甲方，作B地块在建设期间的土地损耗费（补偿原建筑物租金）。五、开发建设：乙方以项目公司名义对上述A、B地块的合作开发，所需资金均由乙方承担。若政府收取费用，返还给甲方的款项，应退回给乙方项目公司，用于项目建设。甲方出让集体建设用地供项目公司建设，收取固定补偿款。项目建设过程及竣工使用后所涉及的任何责任全部由乙方承担。七、履约保证金与工程款的共同监管：1、乙方在双方签订合同后3天内支付A地块项目保证金300万元，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的A地块土地损耗费（补偿原建筑物租金）。2、乙方在甲方交付A地块后3个月内向甲方支付B地块项目保证金450万元，甲方在收款后通知现有租户在收到搬迁通知书后3个月内搬迁完毕，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的B地块土地损耗费（补偿原建筑物租金）。3、乙方在A地块拆迁前一个月内向甲方支付履约保证金1000万元，在B地块拆迁前一个月向甲方支付履约保证金1000万元，上述履约保证金均进入甲方专户双方监管。该款项视项目施工的形象进度再返还乙方，具体如下：A地块基础工程施工完毕后，返还500万元。A地块完成施工的形象进度20000平方米后，返还500万元。B地块基础工程施工完毕后，返还500万元。B地块完成施工的形象进度30000平方米后，返还500万元。4、乙方承诺A、B地块的所有物业应于甲方移交土地后两年内建设完成。八、建设规模及利益分成：1、乙方公司在A、B地块投资兴建建筑面积应不少于12万平方米且属永久性的高档商用建筑物，包括地下停车库、水电、消防、电梯、装修、道路、绿化等配套设施。乙方无论规划条件如何，在交清土地使用补偿款后所兴建的建筑物40年使用权全部属乙方拥有，期满，土地和所有建筑物及配套附属设施全部无偿归甲方。2、乙方公司竞得土地使用权，从甲方交地之日起（以双方签订土地移交证明为准）两周年内为基建期。从甲方交地之日起，第三年至第六年（即4年内）为付款期。乙方应在付款期（即4年内）向甲方支付3亿元（不含任何税费，税费由乙方支付）作土地使用补偿款。若乙方在付款期开始180天内支付3亿元土地使用补偿款则无需向甲方支付利息。3、若乙方选择分期付款，必须在付款期开始180天内支付不少于5000万元。其余按欠交款总额计提5%利息（年息）于每季度一次性支付给甲方，至全部款项交清为止。为保证乙方能在4年付清3亿元土地使用补偿款，在4年付款期内甲方以不少于35%比例提取项目公司的经营（使用权出让款、物业租金）总收入，直至甲方收齐3亿元土地使用补偿款及利息为止。如甲乙双方因有另外需求，可由双方就具体事宜进行协商并签订补充协议。4、在4年付款期内，乙方应同时将已竣工交付使用的项目建筑物垂直作价每平方4000元用作抵押欠款，每月按已收款项比例相应减少抵押物。5、若乙方超过付款期未交清款项，甲方有权将相应抵押和未出让使用权的物业垂直作价每平方米3000元归甲方全权拥有。十、违约责任：2、若乙方无故不履行本协议，则甲方有权解除本协议，并没收乙方所交的履约保证金，且同时乙方应将土地使用权归还给甲方并按实际占用期间向甲方计付双倍相应租金，项目在建工程归甲方……。2013年1月8日，被告弼唐经联社及案外人弼西社（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城事宜于2012年7月24日达成《弼唐村集体土地合作开发协议书》。由于客观原因，甲、乙双方原合作开发计划办理集体建设用地使用权流转手续需时过长、流转手续涉及的程序复杂，令甲、乙双方的开发计划未能迅速开展。为了及早开发原协议所涉及的A、B项目土地，使甲方利益获得最大保障以及把握商机尽快缩短开发周期，甲、乙双方决定在原《弼唐村集体土地合作开发协议书》原则不变的前提下，以尊重目前的土地现状及法律允许的开发形式的前提进行开发工作。甲、乙双方为此达成补充协议如下：一、原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的全部核心内容及原则不变。但原协议书须在A、B地块依法进行集体建设用地土地使用权流转或在建项目、资产流转之后全面恢复执行。二、在该A、B地块依法进行集体建设用地使用权流转之前，甲方须以其名义按乙方提交的开发方案向政府相关部门申报并办理A、B地块的相关开发手续，包括但不限于原协议书约定项目公司实施开发方案所需的全部立项、规划报建、施工许可、出租出售、招商经营、合资合作、融资及款项代收支等手续。甲方有义务为此出具乙方开发过程中所需文件、乙方对外签约或款项收支委托书、证明、出示相关证照。四、在满足本补充协议第一条之前，该A、B地块的开发项目暂时先以甲方名义申办，但甲、乙双方确认该A、B地块的开发项目所涉及的40年土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有。五、根据本补充协议，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在所接收土地后应自主开发和经营。六、甲方的一切应收地价、补偿、利息、分红等款项及土地、资产收益均参照原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的内容不变，以确保甲方的实质利益尽早得到实现。七、本补充协议旨在促成乙方尽早开发该土地项目，其余原《弼唐村集体土地合作开发协议书》条款不变。八、本协议在项目办理集体建设用地使用权流转手续后自行终止。九、本补充协议自甲、乙双方签章之日起生效。另查明，2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系被告弼唐经联社。2019年4月19日，被告弼唐经联社以被告明福公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将被告明福公司起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。2019年11月11日，本院作出民事判决书，其中认定如下事实：根据弼唐经联社与明福公司签订的《合作开发协议书》的约定可知，双方对涉案土地合作模式为弼唐经联社出让土地使用权给明福公司开发建设，开发建设所需资金均由明福公司负责，项目建设及竣工使用后所涉及的任何责任全部由明福公司承担，弼唐经联社按照协议书的约定收取固定补偿款（土地损耗费、土地使用补偿款），期满后土地和地上建筑物及配套及附属设施全部无条件归弼唐经联社拥有。《合作开发协议书》约定弼唐经联社将涉案土地使用权出让给明福公司一定期限，不改变物权的归属，明福公司向弼唐经联社支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，案件应为土地租赁合同纠纷。2020年5月12日，张槎街道社会工作局出具《更名证明》，从2020年4月13日起，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社变更为佛山市禅城区****弼唐股份经济合作联合社。被告明福公司在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成。涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为商铺的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于合同相对人。涉案《商铺使用权流转合同》中，被告弼唐经联社为“确认方”，根据义乌小商品城其他相同系列案中《商铺使用权流转合同》约定，被告弼唐经联社分别以“见证方、确认方、丙方”的身份出现于合同当中，但纵观全文对被告弼唐经联社权利义务的约定，仅约定被告弼唐经联社作为土地使用权人同意原告与被告明福公司签订涉案《商铺使用权流转合同》，由原告承租商铺。故被告弼唐经联社实质为合同见证人。且根据(2019)粤0604民初9657号民事判决书查明，两被告就佛山义乌小商品城项目产生的为土地租赁合同关系。故被告弼唐经联社并非是合同相对人。涉案《商铺使用权流转合同》的出租人为被告明福公司，承租人为两原告。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年10月1日至2056年9月30日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年9月30日的部分无效，使用期限未超过2036年9月30日的部分有效，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年9月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告明福公司赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告明福公司作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议书》约定在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告明福公司根据协议应向原告支付的前五年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定收益标准，参照双方在《商铺使用权流转合同》总租金定价，依据涉案合同约定的租金标的确定返还商铺使用费如下：本院酌定前五年的租金收益为48942.55元【9788.51元/年×5年(计算依据：40年×每年租金=342598元+5年收益)】。即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为146827.73元【（342598元+48942.55元）÷2-48942.55元】，后二十年租金对价为195770.27元。根据案件查明的事实，原告已向被告明福公司支付商铺使用费合计342598元，故被告明福公司应当向原告返还已支付的商铺使用费195770.27元。原告诉请171299元，属于自由处分诉讼权利，不违反法律规定，本院予以支持。关于应返还款项的利息，出租人和承租人对于导致涉案《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但出租人责任比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失。因原告在2018年10月10日支付最后一笔商铺使用款，本院酌定2018年10月10日起，以171299元为本金计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于被告弼唐经联社的责任。首先，如前所述，被告弼唐经联社并非涉案《商铺使用权流转合同》的合同相对人，原告诉请被告弼唐经联社共同承担责任，于法无据；第二，根据(2019)粤0604民初9657号民事判决书查明，两被告就佛山义乌小商品城项目产生的为土地租赁合同关系。综上，对原告诉请被告弼唐经联社共同承担责任不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告谭锋枥、李彩虹与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2017年5月8日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号0149）合同使用期限超出2036年9月30日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭锋枥、李彩虹返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第三层3118号商铺2036年10月1日至2056年9月30日的商铺使用费171299元及利息（利息以171299元为本金，从2018年10月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息计算标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告谭锋枥、李彩虹的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1964元，由被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年六月四日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。