江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终1214号 上诉人（原审被告）：江西赣州银座村镇银行股份有限公司会昌支行，住所地：江西省赣州市会昌县九州大道中段，统一社会信用代码：9136073358161371XD。 负责人：肖进，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘洋，江西仁天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁恩标，男，1959年2月7日生，汉族，住江西省赣州市会昌县。 被上诉人（原审原告）：杨菊华，女，1965年12月18日生，汉族，住江西省赣州市会昌县。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟华，江西柯睿律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘忠，男，1961年4月12日生，汉族，住江西省赣州市会昌县。 被上诉人（原审被告）：李莉，女，1967年4月6日生，汉族，住江西省赣州市会昌县。 上诉人江西赣州银座村镇银行股份有限公司会昌支行（以下简称“银座银行会昌支行”）因与被上诉人丁恩标、杨菊华、刘忠、李莉案外人执行异议之诉一案，不服江西省会昌县人民法院（2019）赣0733民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人刘忠、李莉经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人银座银行会昌支行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人丁恩标、杨菊华的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。1.丁恩标、杨菊华提供的三张《借条》均为复印件，在上诉人不予认可的情况下，不能证明刘忠、李莉向丁恩标、杨菊华借款。至于丁恩标、杨菊华提供的《银行交易明细单》中的款项无任何款项性质的标注，也不能认定为是前述“借款”的利息。退一步来说，即使该三张《借条》所载明的借款内容属实，丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉之间形成的基础法律关系也仅是民间借贷法律关系，并非房屋买卖合同关系，该12万元款项只能认定为借款而非购房款。因本案判决所适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该规定涉及金钱之债的债权人（即本案上诉人）的实体权利，对于丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉之间相关事实、法律问题应从严把握。在没有切实证据证明丁恩标、杨菊华向刘忠、李莉支付了购房款的情况下，不能以此为由排除法院的执行。故原审判决认定丁恩标、杨菊华已向刘忠、李莉支付了12万元购房款不符合事实。2.丁恩标、杨菊华提交的其与刘忠、李莉签订的《房屋买卖合同》具体签订时间不明。该《房屋买卖合同》并非是合同各方当事人当着公证员的面所签署，而是在之前已签署后拿到公证员面前追认的。故原审判决认定丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉之间签订的《房屋买卖合同》是在2016年9月14日签订的且合法有效，不符合事实。3.从丁恩标、杨菊华提交的《会昌县违法用地和违规建设集中整治工作方案》（会办字【2011】172号）可看出，其在明知会昌县相关部门下文停办划拨土地房屋产权，案涉房屋不能交易的情况下，仍以买卖房屋的方式抵债，这并非一笔正常的房屋买卖交易，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除法院的强制执行。4.原审判决案件受理费4750元由上诉人承担，不符合法律对案件受理费的分摊规则。本案因刘忠、李莉的贷款违约而起，上诉人依据生效判决，申请强制执行案涉房屋完全符合法律规定，无任何过错。而且在丁恩标、杨菊华提出执行异议申请后，会昌县人民法院经审查也作出了（2019)赣0733执异3号执行裁定驳回了该异议。不论原审判决认定事实及判决结果是否正确，也不应判决由上诉人承担案件受理费。5.即使丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉之间存在12万元借款，但本案诉争的房屋买卖合同本质是以物抵债协议，而原审判决依据的《最高院办理执行异议和复议案件问题的规定》第28条款的文义解释，只有正常的房屋买卖行为符合该条款规定的四个条件的情况下，才可以适用该条款排除法院的执行，但本案不是正常的房屋买卖合同。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人丁恩标、杨菊华辩称，一审认定事实清楚，适用法律充分，请求二审法院维持原判。首先，《房屋买卖合同》真实合法有效。2016年9月14日，丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉签订了《房屋买卖合同》，合同对案涉房屋的买卖进行约定。丁恩标、杨菊华对房屋进行了简单装修，于2017年4月28日将房屋出租他人使用。丁恩标、杨菊华履行了《房屋买卖合同》约定的付款义务后，至会昌县不动产登记中心要求办理过户，工作人员提出要求整栋房屋一并缴交土地出让金导致案涉房屋无法过户。2017年5月12日，会昌县公证处出具了（2017）赣虔会证内字第159号公证书，对2016年9月14日丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉签订《房屋买卖合同》的真实、合法性进行确认。经公证机关证明的《房屋买卖合同》依法应当作为认定案件事实的依据。其次，答辩人已履行了付款义务。《房屋买卖合同》约定案涉房屋总价款23万元，分贰次支付。其中12万元购房款，为丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉的借款抵偿完成。刘忠、李莉于2017年2月18日向丁恩标、杨菊华出具收条确认收房款12万元，原借条确认的借款等同清偿，所以丁恩标、杨菊华将借条原件交还给了刘忠、李莉。丁恩标、杨菊华一审向法院提供了银行转款凭证，证实借款的真实性，刘忠、李莉对借款也认可，因而同意在案涉房屋首次付款中抵偿。2017年4月19日，丁恩标、杨菊华代刘忠、李莉归还江西农商银行股份有限公司以案涉房屋的贷款11万元及利息1124元。丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉的法律关系是房屋买卖合同关系，对于借款抵偿购房款是双方真实意思的表示。法律未规定禁止抵偿行为的存在，只要抵偿债务本身是真实、合法，仍可以作为房屋买卖合同的履行。综上，上诉人否认丁恩标、杨菊华真实履行了付款义务的观点不能成立。再次，无法过户的原因不在丁恩标、杨菊华。丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉都曾到会昌县不动产登记中心要求对案涉房屋办理过户，工作人员均提出要整栋同时办理，该楼涉及5户人家，丁恩标、杨菊华无法同时办理。一审诉讼期间，丁恩标、杨菊华要求不动产登记中心提供依据，其提供了《会昌县违法用地和违规建设集中整治工作方案》（会办字【2011】172号）作为其不办理过户手续的依据。案涉房屋虽是划拨国有土地，但属于早期开发，会昌县人民政府进行了批准，不然无法办理产权证书，会办字【2011】172号文件是政府办公室文件，不能作为否定合同效力，否认交易效力的依据。案涉房屋可以进行交易，具有交易价值，银行对此也认可，所以江西农商银行股份有限公司向刘忠、李莉提供贷款以案涉房屋作为抵押物，丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉的房屋交易合法、有效。二审诉讼期间，丁恩标、杨菊华反复向会昌县自然资源局反映其他划拨土地上建设的房屋办理了过户的情况，会昌县自然资源局复函称，案涉房屋的业主共同组织测绘、补缴土地出让金后可以过户。上诉人诉刘忠、李莉借款合同纠纷一案（2018)赣0733民初119号中，上诉人申请对案涉房屋的查封，继而要求拍卖该房屋用于偿债，如果案涉房屋无法交易，那么上诉人也无法进行查封、拍卖，其观点明显与其实施的民事行为相悖。综上，上诉人以划拨土地上房产不能进行交易的上诉观点不能成立。最后，关于诉讼费用的承担。上诉人要求法院查封、拍卖案涉房屋，从而导致案件的诉讼，存在过错。根据《诉讼费交纳办法》第四十三条第一款规定，“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费的决定提起上诉。”据此，上诉人以诉讼费不符合分摊规则为由提起上诉于法无据。 被上诉人刘忠、李莉未作答辩。 丁恩标、杨菊华向一审法院起诉请求：1.确认位于会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）房屋所有权为原告；2.停止对位于会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）房屋的执行；3.本案诉讼费由被告承担。在审理中原告丁恩标、杨菊华增加诉讼请求为解除对会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）房屋的查封。 一审法院认定事实：被告刘忠、李莉将位于会昌县房屋转让给原告丁恩标、杨菊华夫妇，于2016年9月14日，原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉双方签订《房屋买卖合同》，合同约定卖方即甲方为被告刘忠、李莉，买方即乙方为原告丁恩标、杨菊华。合同主要约定：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况，房屋坐落于会昌县，为混凝土结构，建筑面积110.11平方米，用途住宅；2.该房屋的所有权人刘忠，房屋产权证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号；3.该房屋的土地使用权取得为划拨，该房屋所占有范围内的土地使用权同时转让。二、甲乙双方商定达成价格为人民币230000元；付款方式分两次付清。首付现金120000元。2017年4月19日帮甲方归还农村信用社贷款110000元整，房款付清。三、甲方于2017年2月15日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。结清该房屋已发生的水、电、电话、有线电视等各项费用，并将该房产的所有凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。另外双方对合同进行补充：1、乙方同意甲方居住5个月时间（找房）2016年9月15日至2017年2月15日前交房；2、乙方剩余购房余款110000元，应在甲方交房后付清。2017年3月29日帮甲方归还农村信用社贷款110000元还清。合同签订后，2017年2月18日被告刘忠、李莉向原告出具了120000元购房款收条（该120000元款项因被告刘忠、李莉于2013年4月起至2016年10月先后分三次向原告丁恩标借款本金共计140000元，经双方结算后被告欠原告的款项）。因该房屋抵押给会昌农商银行，2017年4月19日原告代被告归还了被告向会昌农商银行贷款110000元，解除了该房屋的抵押，被告刘忠、李莉向原告出具了110000元购房款收条（此款归还农村信用社贷款），注明“房款付清”。购房支付后，被告刘忠、李莉将房屋交付给原告。因政策原因未能办理过户手续，原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉共同于2017年5月10日到会昌县公证处申请办理《房屋买卖合同》公证。2017年5月12日会昌县公证处出具了（2017）赣虔会证内字第159号公证书，对2016年9月14日原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉签订《房屋买卖合同》的真实性、合法性进行确认。被告将房屋交付给原告后，原告于2017年4月28日将房屋出租他人使用至今。2018年4月8日，一审法院在审理银座银行会昌支行诉刘忠、李莉借款合同纠纷一案［（2018）赣0733民初119号］，依据银座银行会昌支行的申请，一审法院作出了（2018）赣0733民初119号民事裁定书，对位于会昌县房屋予以查封。一审法院于2018年4月12日向会昌县不动产登记中心发出了（2018）赣0733执保25号协助执行通知书，对涉案房屋予以查封。原告2019年4月8日向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月28日向原告送达了（2019）赣0733执异3号民事裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告丁恩标、杨菊华于法定期限内向一审法院提起了案外人执行异议之诉。另查明，原告丁恩标与杨菊华于1986年12月7日登记结婚。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”1.关于原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本案中，原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉于2016年9月14日签订《房屋买卖合同》后，一审法院于2018年4月12日对涉案房屋予以查封。原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉于2017年5月10日双方共同到会昌县公证处对《房屋买卖合同》申请公证，2017年5月12日会昌县公证处出具了（2017）赣虔会证内字第159号公证书，对2016年9月14日原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉签订《房屋买卖合同》的真实性、合法性进行确认。因此，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.关于原告丁恩标、杨菊华是否合法占有涉案房屋的问题。被告刘忠、李莉将涉案房屋交付给原告丁恩标、杨菊华后，原告丁恩标与案外人邓强利于2017年4月28日签订了房屋租赁合同，将该房屋租赁给案外人邓强利至今，约定每月租金600元一直交付给原告丁恩标，因此，可以确认原告合法占有涉案房屋；3.原告是否已支付了全部价款的问题。首先，原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉签订房屋买卖合同后，因被告刘忠、李莉向原告丁恩标借款未全部归还原告而折抵购房款120000元，被告出具了收条予以确认；剩余110000元房款，原告丁恩标代被告刘忠、李莉归还了农商银行贷款110000元，被告也出具了收条予以确认，且注明“房款付清”，因此，可以认定原告已经支付全部价款；4.关于涉案房屋未办理过户登记的问题。根据中共会昌县委办公室、会昌县人民政府办公室关于印发《会昌县违法用地和违规建设集中整治工作方案》（会办字［2011］172号）的通知规定，自2011年8月31日起停止办理划拨土地房屋过户房屋产权登记，受政策的限制，无法办理房屋产权过户登记，而非买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉之间签订了合法有效的书面房屋买卖合同，原告丁恩标、杨菊华按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有讼争房屋，虽因不动产变更登记事项尚未完成，但不是原告丁恩标、杨菊华自身的原因。因此，原告请求对位于会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）房屋的执行停止执行，一审法院予以支持。原告丁恩标、杨菊华与被告刘忠、李莉签订《房屋买卖合同》后，按约定支付了全部购房款。另所购房屋出租的租金也一直由原告收取。故一审法院确认原告丁恩标、杨菊华为位于会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）房屋实际产权人。关于解除对会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）房屋的查封问题。因该查封是一审法院依法作出的民事裁定，本诉无权处理。本判决生效后，按法定程序办理。被告刘忠、李莉经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，依法自行承担未到庭的不利后果。判决：一、对位于会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）的房屋停止执行；二、确认原告丁恩标、杨菊华系位于会昌县（房产证号：会昌权证文武坝镇字第00009621号）房屋的实际产权人；三、驳回原告丁恩标、杨菊华其他的诉讼请求；本案受理费4750元，由被告江西赣州银座村镇银行股份有限公司会昌支行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人丁恩标、杨菊华向本院提交证据如下：证据1.会昌县自然资源局出具的复函，拟证明案涉房屋可以进行过户，且根据要求是整栋房屋办理过户，因此未能过户的原因不在于我方；证据2.情况说明，拟证明当时询问过户时工作人员称要办理好测绘并支付完土地出让金才能办理过户。上诉人银座公司会昌支行的质证意见为：对证据1的真实性无异议，该证据恰恰证明被上诉人丁恩标、杨菊华在明知案涉房屋因为受到没有分割土地及产权的影响不能办理过户登记的客观情况下，仍签订这份实质上是以物抵债协议的房屋买卖合同，对于不能过户实际上有过错；对证据2的三性有异议，本质属于证人证言，按照证据规则，证人应当庭作证接受质询，显然未达到证据形式要求。 本院经审查认为：针对第1组证据会昌县自然资源局出具的复函，客观真实、来源合法、具有关联性，本院予以采信；针对第2组证据案外人陈忠出具的情况说明，其性质属于证人证言，但陈忠并未作为证人出庭接受质询，故本院不予采信。 二审经审理查明：2020年6月15日，会昌县自然资源局就涉案房屋能否过户的问题出具复函。主要内容如下：“关于该房屋过户的问题，因该房屋为在国有划拨土地上开发建设的套房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规规定，该房屋的转让，须报县人民政府审批，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。按照会府办抄字[2017]124号抄告单精神以及我县国有划拨土地上房屋转让涉及缴交土地出让金的有关规定，应由文武坝镇南街小区8号楼的业主共同组织有资质的测绘单位对整体建筑土地和房屋的面积、界址等有关情况作出调查，确定需过户的房屋分摊土地面积后，按照市场评估价分户补缴土地出让金，换发不动产权证书。在会昌县人民法院作出解封后，该房屋可依法办理过户手续”。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，二审争议焦点为：案外人丁恩标、杨菊华对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于案涉房屋购房款的问题。首先，因丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉之间存在债权债务关系，双方经过结算后将借款12万元转化为购房款，刘忠、李莉及其儿子刘骏于2017年2月18日出具了收条对此予以确认，丁恩标、杨菊华亦提供了由刘忠、李莉出具的3张借条（借款金额共计14万元）、归还利息的银行流水予以证实。其次，因案涉房屋在会昌农商银行办理了抵押贷款，丁恩标、杨菊华于2017年4月19日代刘忠、李莉归还了会昌农商银行的贷款110000元，解除了房屋的抵押。刘忠及其子刘骏于2017年4月19日出具收条，确认收到丁恩标交来购房款11万元（此款归还农商银行贷款），并注明“房款付清”。结合上述证据以及查明的事实，原审认定丁恩标、杨菊华已支付案涉房屋全部购房款，依据充分，本院予以维持。关于案涉房屋买卖合同的问题。该《房屋买卖合同》于2017年5月12日在会昌县公证处进行了公证。尽管上诉人对合同签订日期等提出异议，但该份《房屋买卖合同》系丁恩标、杨菊华与刘忠、李莉共同申请公证，上诉人银座银行会昌支行并无证据证明该份公证书的内容违反双方当事人的真实意思表示或有相反证据予以推翻，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（七）项规定，本院对案涉公证文书所证明的事实予以采信。案涉房屋交付后，丁恩标于2017年4月28日将房屋出租至他人使用至今。因此，案涉房屋的《房屋买卖合同》签订时间、公证时间、房款交付时间、房屋第一次出租时间均早于银座银行会昌支行起诉并申请法院查封之前近一年左右的时间。关于案涉房屋办理过户登记的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋受政策限制，无法办理房屋产权过户登记手续，并非丁恩标、杨菊华自身原因未办理过户登记手续。根据二审查明的事实，会昌县相关部门的复函内容为由案涉房屋整栋楼的业主共同组织有资质的测绘单位对整体建筑土地和房屋的面积、界址等有关情况作出调查，确定需过户的房屋分摊土地面积后，按照市场评估价分户补缴土地出让金，换发不动产权证书。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审认定丁恩标、杨菊华对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依据充分，本院予以维持。关于上诉人主张一审案件受理费处理不当的问题。本院认为，一审法院根据其支持丁恩标、杨菊华的诉讼请求情况来决定案件受理费的负担情况，并未违反法律法规，本院予以维持。 综上所述，上诉人江西赣州银座村镇银行股份有限公司会昌支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由上诉人江西赣州银座村镇银行股份有限公司会昌支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年六月三十日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜