广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终680号上诉人（原审被告）：邓白云，男，1963年12月20日出生，汉族，住广东省广州市。被上诉人（原审原告）：魏可仪，女，1998年11月21日出生，汉族，住广东省英德市***********。委托诉讼代理人：欧阳鲲，广东清豪律师事务所律师。原审第三人：英德市英城幸福房地产信息经营部。住所地：广东省英德市。经营者：李x卡。委托诉讼代理人：朱子卓，公司员工。上诉人邓白云因与被上诉人魏可仪、原审第三人英德市英城幸福房地产信息经营部（以下简称幸福经营部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓白云上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：合同不公平，涉案房屋购置时市价6560元/平方米，两年后市价8500元/平方米，价格为217万元，加装修费51万元，合计268万元，但却以168万元卖给魏可仪，还要缴纳8.5万元税款，明显不公平。当时魏可仪的姨妈与邓白云是情侣关系，魏可仪姨妈认为亲戚内部不用签订合同，直接先支付50万元给邓白云偿还借款，待支付50万元那天，又要求签订合同，在我要阅读合同的时候，魏可仪姨妈又催促我赶紧签名去转款，并强调不会欺骗邓白云。当初由于债权人追讨50万元债权紧急，邓白云称有人购买房子就会出卖，魏可仪姨妈即提出卖给家人不会让外人知道，而且可以继续住两、三年不用搬家，后其联系魏可仪购买涉案房屋。魏可仪先行违约，其并没有购买涉案房屋的能力，签字时才知道其需要贷款，所以魏可仪从一开始就存在违约。2018年11月23日，双方签订房屋买卖合同时只写了30万元，我问了为何不是50万元，魏可仪陈述没有足够款项，需月底才支付剩余的，其姨妈也在一旁帮忙劝说月底才支付剩余的。到了月底，魏可仪并没有支付剩余款项，再次催促，其要求配合出具注明68万元的《首期购房款收据》，结果仍然未支付剩余款项。后期魏可仪要求将房子过户至其名下才支付尾款。当初约定在签订合同前要支付50万元，否则就不会卖了。后邓白云根据合同约定第六条决定不将房子卖给魏可仪。邓白云在魏可仪无法交付款项时，已将收取的款项退回，没有占用其资金，其实可以没收定金，考虑关系特殊，没有没收定金，反而被魏可仪追讨。房屋中介是魏可仪姨妈安排的，应调查中介，不能听取单方陈述。魏可仪答辩称：一、邓白云在上诉状的陈述是虚假事实，其通过虚假事实掩盖其根本违约的行为。1、邓白云称涉案房屋是低价出售给魏可仪与客观事实不符。英德商品房2016年均价为4021元，2018年均价为5800元，按该均价计算，房屋面积256.55平方米，该房屋价值为1484800元，且邓白云出售的是二手房，魏可仪以168万元购买该房屋符合正常市场交易价格。2、邓白云陈述要为魏可仪缴纳8.5万元税款不是事实。合同第二条明确约定税费按照规定各付各税。3、邓白云陈述出资20万元替魏可仪贷款续证不是事实，合同约定邓白云自行赎证，并在收取定金10日内向银行办理提前还款手续。赎证是邓白云的义务。4、魏可仪未承诺直接支付50万元给邓白云，客观事实是待邓白云赎证后，魏可仪按照合同约定支付首期款38万元，邓白云为了推卸责任，要求魏可仪支付20万元，但魏可仪一直回复按合同履行。二、本案中，邓白云存在根本违约，其不履行赎证义务，在未通知魏可仪的情形下将房屋转卖第三人，应按合同约定和定金罚则规定，向魏可仪支付30万元。1、涉案合同合法有效，是当事人真实意思表示，应当予以遵守。2、邓白云违反诚实信用原则将房屋卖给第三人，应按照合同约定和定金罚则承担责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回邓白云的上诉请求，维持原判。幸福经营部陈述称：对一审判决没有意见。魏可仪向一审法院提出诉讼请求：一、由邓白云支付魏可仪的300000元；二、由邓白云承担律师代理费16000元。一审法院认定事实：2018年11月23日，魏可仪与邓白云通过幸福经营部的居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定由魏可仪向邓白云购买位于英xxxxxxxxxxxx房，成交价为168万元，定金30万元，100万元银行按揭贷款支付，38万元在房管部门出具成功受理该次交易递件时支付，邓白云在魏可仪申请贷款同贷后7天内自行出资向抵押银行赎证，若买方违约，卖方有权没收定金，若卖方违约，买方有权要求返还定金，并由卖方承担定金金额的违约金，导致诉讼的，败诉方承担胜诉方的律师代理费等费用。当日，魏可仪支付的30万元定金。事后，邓白云向魏可仪表示合同中约定由其自行出资向按揭贷款银行赎证，并非其真实意思，合同内容其并未参与协商，其与魏可仪的姨妈是男女朋友关系，是魏可仪的姨妈与魏可仪、幸福经营部协商的合同内容，邓白云基于对魏可仪姨妈的信任，在不知情的情况下签署的合同。因此，邓白云表示其真实意思是魏可仪出资赎证，但是魏可仪没有经济能力导致无法履行合同，邓白云亦无能力自行赎证，故不再继续履行合同义务。2019年4月17日左右，邓白云将案涉房屋出售给案外人吴成华、刘贵珍，办理了产权过户登记，并自行向魏可仪转账返还了30万元定金。现魏可仪为维护自身权利，提出前述诉讼，并支付了1.6万元律师代理费。幸福经营部证实，案涉房屋交易中，邓白云参与了协商合同内容，也亲自核对合同内容才在合同上按手印和签名，幸福经营部也根据条款对双方进行了说明。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中魏可仪、邓白云的争议焦点是房屋买卖合同中约定的邓白云自行出资赎证是否是邓白云的真实意思表示。案涉合同系邓白云亲自签名，邓白云作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在房屋交易这种重大商事活动中，理应持谨慎态度，认真处理，且本案中无证据证实魏可仪及幸福经营部存在对邓白云进行误导等情形存在，故邓白云应对自己的民事行为承担民事责任。另一方面，邓白云与魏可仪的姨妈系男女朋友关系，即便是其基于对魏可仪姨妈的依赖，未认真阅读合同内容，但是，其与魏可仪姨妈实际上是一种委托法律关系，在无证据证实魏可仪与其姨妈恶意串通的情形下，邓白云应对魏可仪姨妈的行为承担民事责任。因此，应认定房屋买卖合同中约定的邓白云自行出资赎证是邓白云的真实意思表示，对邓白云具有拘束力。邓白云不履行自身合同义务，又不与魏可仪协商解决途径，擅自出售案涉房产，导致合同无法履行，依法应承担违约责任。魏可仪、邓白云合同中“若买方违约，卖方有权没收定金，若卖方违约，买方有权要求返还定金，并由卖方承担定金金额的违约金”的约定，邓白云违约承担的责任，是承担违约金责任，而不是适用定金罚则。没有证据证实30万元的违约金约定明显高于魏可仪的实际损失，因此，对于魏可仪请求邓白云赔偿30万元损失的主张，一审法院依法予以支持。对于魏可仪主张的律师代理费，双方合同已明确约定，一审法院依法予以支持。判决：限邓白云在判决发生法律效力之日起三日内向魏可仪赔偿300000元损失及16000元律师代理费，合共316000元。案件受理费3020元，由邓白云负担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：邓白云的行为是否构成违约。根据涉案合同的约定，邓白云应当在收取定金后的一定期限内自行还款赎证，实际上邓白云确未按照合同约定履行该项义务，并擅自将涉案房屋另行出售，其行为导致涉案合同无法继续履行，按照合同约定已经构成根本违约。邓白云上诉主要提出两个理由，其一是双方在签订合同之前口头约定第一笔款项金额为50万元，魏可仪尚未付清。邓白云为此提交的证据包括与魏可仪的微信聊天记录以及一张金额为68万元的首期款收据。微信聊天记录中只有邓白云提出要求魏可仪另行支付20万元，魏可仪并未认可，无法证明邓白云主张的口头协议。而首期款收据是用以办理银行按揭，也证明不了邓白云的主张。邓白云提出的第二个理由是认为涉案合同并非其真实意思表示，是被案外人王桂英欺诈导致其作出错误的意思表示。根据谁主张谁举证的证据规则，邓白云应当对其主张的欺诈行为进行举证。除了邓白云本人的陈述外，邓白云未提交任何证据证明其被欺诈。如一审判决所述，对于双方已经签字确认的买卖合同，邓白云仅以个人陈述否定其效力，没有任何事实和法律依据。另一方面，邓白云提出交易价格低于市场价，并以此为由反证其被欺诈的事实。结合中介公司在本案中的陈述以及邓白云另行出售房屋的价格，根本无法证明涉案双方的交易价格明显低于市场价。故对邓白云的该节主张本院亦不予支持。综上，鉴于邓白云提出的上诉理由均不成立，依据合同，其行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由上诉人邓白云负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年六月五日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。