福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终682号 上诉人（原审被告）：厦门华辉房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路820号帝豪大厦19楼1908室之二。 法定代表人：王振强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王伟栋、蒋志勇，福建群翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：颜园治，女，1968年10月18日出生，汉族，户籍地厦门市同安区，现住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈景杭，福建君守律师事务所律师。 上诉人厦门华辉房地产开发有限公司（以下称华辉公司）因与被上诉人颜园治商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜园治的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉《商品房预售合同》（以下简称案涉预售合同）处于成立未生效状态，原审认定案涉预售合同成立且生效，属认定事实错误，理由为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。案涉预售合同第十二条明确约定“预售合同需经厦门市房地产市场管理处登记后生效”。现因案涉预售合同未应经厦门市房地产市场管理处登记，故应为成立但未生效。其次，原审以“华辉公司向颜园治发出《解除商品房预售合同通知书》前未依法进行催告”为由，认为该解除通知不发生效力，缺乏依据。解除前进行催告的前提是案涉预售合同成立且生效，但既然上诉人认为案涉预售合同成立未生效，自然不会催讨被上诉人履行，故为避免案涉合同处于效力待定状态及平息双方争端，上诉人有权不经催告要求解除案涉合同。 二、退一万步讲，假设案涉预售合同成立生效，被上诉人超过二十年仍未履行支付剩余60%购房款义务已构成违约致合同目的不能实现，上诉人有权随时提出解除案涉预售合同。一审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定认为“被上诉人经催告后在合理期限仍未履行付款义务，上诉人才能提出解除案涉预售合同”系适用法律错误：案涉预售合同签订至今超过二十年，被上诉人未按合同约定履行付款义务，明显构成违约，致使合同目的不能实现，上诉人有权随时解除合同。故本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现目的”上诉人无需催款就可解除合同。 三、再退一万步讲，案涉预售合同订立后，被上诉人超过二十年仍未支付60%购房款余款，上诉人也未将案涉房屋过户登记至被上诉人名下，因此引发的纠纷已经超过法律规定的最长二十年的诉讼时效，双方均不能依法要求对方继续履行合同义务，且上诉人已将案涉房屋转让案外人，案外人又将房屋再次转让，鉴此案涉预售合同已不具备履行条件，双方均不能实现合同目的，故上诉人有权随时解除案涉预售合同，但原审遗漏认定上述事实，仅以上诉人发出解除案涉预售合同通知前未进行催告付款为由，确认解除通知无效，导致判决错误：首先，案涉预售合同约定的权利义务并未履行完毕。被上诉人所提交的《房产交接单》并非上诉人出具，且该交接单并没有上诉人职员签名或盖章，上诉人并未将房屋交付给被上诉人使用。被上诉人占用案涉房屋系利用其配偶叶福寿原系上诉人公司职员的便利非法占用。被上诉人对案涉房屋主张权利的依据是支付首付款，但是首付款支付比例仅占总房价款的40%。之后长达二十年的时间里，被上诉人既未支付分文余款，在其邻居能够过户时亦恶意逃避支付剩余购房款的义务。其次，《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”案涉预售合同签订至今已长达二十余年，被上诉人却从未向上诉人主张权利，也未按合同约定履行支付余款的义务，已超过二十年最长诉讼时效，故现合同双方均无权依法要求对方履行合同义务。最后，上诉人已合法将案涉房屋出售给案外人毛巧霞，毛巧霞又将案涉房屋出售给案外人刘东升，案涉预售合同已陷入履行不能，即案涉预售合同不具备履行条件。 四、原审认定案由为商品房预售合同纠纷是错误的，应认定为确认合同效力纠纷。本案系上诉人向被上诉人发出解除案涉预售合同通知后，被上诉人依据《合同法》第九十六条之规定向原审法院提起诉讼请求确认上诉人向被上诉人送达的《解除通知书》的行为无效，故依据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第67条之规定，本案案由应为确认合同效力纠纷而非商品房预售合同纠纷，故原审案由定性错误，导致诉讼费计算错误。 颜园治答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。被上诉人认为上诉人提交上诉状的时候已经过了上诉期限，具体请法庭予以核实。 颜园治向一审法院提出诉讼请求：依法确认华辉公司于2019年5月24日向颜园治送达《解除通知书》的行为无效。 一审法院认定事实：一、1998年5月6日,原告颜园治与被告华辉公司签订一份编号为0026544的《商品房预售合同》约定：“颜园治向华辉公司购买位于厦门市湖里区的商品房,约定总成交价为174250元，颜园治应于1998年5月5日支付首付款70250元，余款104000元办理银行按揭，如颜园治无法办理银行按揭，应分二年按银行同期贷款利率付清余款”等。颜园治于签订案涉合同当日支付70250元。二、2019年8月28日将案涉合同约定的购房余款及利息250000元提存至福建省厦门市鹭江公证处。三、对于颜园治迟延履行主要债务，华辉公司未催告颜园治在合理期限内履行，2019年5月24日颜园治收到华辉公司作出的落款时间为2019年5月20日的《通知书》。 一审法院认为，本案的基础法律关系属于商品房销售合同纠纷。华辉公司与颜园治签订的《商品房预售合同》虽然约定经厦门市房地产市场管理处登记后生效，但颜园治已向华辉公司支付首付款并占有该房屋，故双方已实际履行该合同，华辉公司主张《商品房预售合同》未生效，一审法院不予采纳。当事人协商一致，可以解除合同，该解除的情形属于约定解除。合同当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同，该解除的情形属于法定解除。本案中，华辉公司与颜园治签订的《商品房预售合同》未约定合同解除的情形。根据法定解除的规定，颜园治未按合同约定足额支付购房款，系迟延履行主要债务，若经华辉公司催告后仍不履行的，华辉公司就可以享有解除合同的权利。但华辉公司向颜园治发出《通知书》前未依法进行催告，因此《通知书》不发生法律效力。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款的规定，判决：确认厦门华辉房地产开发有限公司于2019年5月24日向颜园治送达《解除通知书》的行为无效。案件受理费3785元，减半收取计1892.5元，由厦门华辉房地产开发有限公司负担。 二审中，华辉公司对一审判决查明的事实有以下异议：判决书第6页“颜园治于签订案涉合同当日支付70250元”，按合同载明应当是5月5日支付，提交的票据是5月6日开具的，不是5月6日签订合同当日支付，事实上上诉人查不到有收到这笔款项。一审判决还遗漏查明：1、合同第十一条、十二条约定，合同要公证和登记备案才能成立，公证是成立，备案是生效，所以合同成立不生效。2、关于约定的付款条件，如果没有办理按揭，要在2年之内付清，但是被上诉人未付清。除此之外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，华辉公司与颜园治于1998年5月6日签订的《商品房预售合同》约定本合同经厦门市房地产市场管理处登记后生效，该约定并非法律、法规的强制性规定。案涉合同签订后，颜园治已向华辉公司支付首付款70250元并占有、使用案涉房屋，双方当事人已实际履行案涉商品房预售合同，故华辉公司上诉主张案涉《商品房预售合同》未成立依据不足，本院不予采纳。本案系因双方当事人在履行上述《商品房预售合同》过程中引发的纠纷，故一审确定本案案由为商品房预售合同纠纷并无不当，华辉公司的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，华辉公司认为颜园治未履行案涉合同的付款义务，但其未经催告即于2019年5月24日向颜园治送达《解除通知书》，违反了上述法律规定。一审判决该送达行为无效并无不当，华辉公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华辉公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3785元，由厦门华辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年六月十日 代书记员 韩沁娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。