河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫16民终762号上诉人(原审被告)：石垛垛，女，1986年7月12日生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘洪伟，河南碧轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：罗洁，女，1975年8月5日生，汉族，住河南省周口市川汇区。上诉人石垛垛因与被上诉人罗洁房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初4825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石垛垛的委托诉讼代理人刘洪伟，被上诉人罗洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石垛垛上诉请求：1、依法撤销一审判决,驳回罗洁一审全部诉讼请求。2、一二审诉讼费用全部由罗洁承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，原审判决认定部分“因涉案房屋在原、被告签订协议后的两年内已与有关部门签订《房屋征收与补偿安置协议》且房主以此为由要求罗洁限期搬离,有罗洁与房东签订的协议书为证,罗洁也在协议期限内搬离,无法办学,符合罗洁、石垛垛签订的《幼儿园转让合同书》约定的两年内”该事实认定错误。本案罗洁之所以被房东要求限期搬离,是因为罗洁拖欠房租,有房东与罗洁签订的《协议书》为证。根据石垛垛与罗洁之间签订的《幼儿园转让合同书》附加协议可知,该附加协议是附条件协议,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款之规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就”。罗洁故意拖欠房租导致其被房东限期搬离,进而不正当地促成附加协议第二条成就,视为条件没有成就。且该房屋并未被拆除,因罗洁个人就拖欠房租这一过错导致被房东要求限期搬离,无法继续办学的事实,与石垛垛无关,其主张并不符合石垛垛与罗洁之间就《幼儿园转让合同书》附加条款的规定,故罗洁无权主张石垛垛退还六万元转让费。因双方附加协议中约定,拆除补偿款应由石垛垛、罗洁平分,因此,对于罗洁与房东约定的房屋补偿款34800元,石垛垛享有一半的权利,即为17400元。二、一审法院适用法律错误。原判决认为部分:“拆迁应理解为法律意义上的拆迁,而不是以房屋实际拆除为标准”该认定适用法律错误。所谓“拆迁”是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物的法律行为。本案中的租赁房屋属于征收范围,而该房屋在实体存在意义上并没有被拆除。在石垛垛与罗洁双方签订的《幼儿园转让协议书》附加协议明确了关于房屋拆迁时间与转让费退还之间的直接关系,即补充协议第2项“如果幼儿园两年内拆迁,甲方(石垛垛)需退还乙方(罗洁)六万元转让费。”该补充协议是一个附加条件的协议,协议中约定的条件成就时,即涉案房屋在《幼儿园转让协议》签订之日起两年内被拆迁,石垛垛才予以退还转让费六万元。但实际上该房屋尚未拆迁,并不影响房屋的实际使用价值。而且从社会公众的一般认知水平和文义解释角度看,拆迁是指对拆迁范围内土地上原有建筑物或其它必须拆除物进行拆除,该行为发生了以后,才会出现拆迁的后果。根据民法解释学,强调解释法律应当尊重法律条文的文义,不应脱离法律条文的文义任意解释。从文义解释角度看,拆迁就是对土地附着物的拆除,是一种行为,该行为没有发生,拆迁的法律后果也就没有发生,且从体系解释角度看,我国的物权法第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭的,自事实行为成就时发生效力。该条认可事实行为产生物权变动的法律行为,从体系的一致性上印证了拆迁是事实行为,而非一审判决中认定的《房屋征收与补偿安置协议》签订之日。故一审法院适用法律错误。综上所述,一审认定事实不清、适用法律错误,请求依法撤销一审判决,驳回罗洁全部诉讼请求。罗洁辩称，一、原判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。2017年元月3日罗洁与石垛垛签订了《幼儿园转让合同书》,石垛垛将位于周口市川汇区八一北路的“小天鹅幼儿园”转让给罗洁,罗洁按约支付了转让款250000元。在转让时双方就充分考虑到以后可能面临拆迁问题,所以在合同书中特别约定:“如果幼儿园两年内拆迁,甲方需退还乙方陆万元转让费。”后来原房屋所有权人于2018年9月20日与政府部门签订了《周口市中心城区房屋征收与补偿安置协议》,2018年11月9日罗洁与原房屋所有权人达成协议,明确说明是因为拆迁租赁合同终止,罗洁必须在2018年11月11日晚12时之前搬出房屋。罗洁认为,政府与房屋所有权人的房屋征收拆迁行为,罗洁作为租赁方,无权干涉,罗洁只能按照政府和房屋所有权人的要求搬迁。罗洁与石垛垛签订的《幼儿园转让合同书》是合法有效的,并且特别对由于拆迁造成的转让费如何退还作出了明确约定,双方均应当遵守执行。一审法院依据事实和法律判决石垛垛退还罗洁转让费60000元,认定事实清楚,适用法律正确，依法应予维持。二、石垛垛的上诉理由不能成立,依法应驳回其上诉请求。首先,石垛垛称:罗洁是因为拖欠房租,才被解除合同,这明显不符合事实。罗洁提交的与房屋所有权人签订的协议书已经证明了是因为房屋被征收拆迁,房屋所有权人终止合同,并要求罗洁限期搬离,协议中涉及的房租是在搬迁前石垛垛和房主协商好的搬离时一并结清。石垛垛所称“是因为拖欠房租”的理由没有任何证据证明,而且石垛垛也没有证据证明“罗洁是故意促成条件成就”,石垛垛之所以这么讲,就是为了逃避返还转让款的责任,毫无根据地主观臆断。其次,石垛垛偷换概念,故意曲解“房屋拆迁”的法律含义。拆迁不等于实际拆除房屋,拆除是事实行为,拆迁是法律行为。拆迁是基于房屋、土地被政府依法征收以后,履行房屋征收补偿协议的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定,政府因公共利益的需要征收土地和房屋,政府发布拆迁公告,与被征收人达成房屋征收补偿安置协议后,双方根据协议权利、义务的约定,征收人向被征收人支付安置补偿款,被征收人有义务限期“搬离出、迁移出”土地、房屋,征收人有权“拆除”被征收的房屋和地上附属物。只要双方达成土地、房屋征收补偿安置协议,就完成了征收行为,至于房屋和土地上的附属物在何时被“实际拆除”,这是政府的行为,房屋、土地被征收人及其他任何人都无权干涉。所以,石垛垛将法律意义上的拆迁行为和事实上的拆除行为混为一谈,认为房屋没有被拆除,就没有被拆迁,就不应当返还转让款,这种说法没有法律依据,而且在事实上也不能成立。第一,罗洁只是租赁方,无权阻止房屋所有权人和政府的房屋征收拆迁行为;第二,在现实中有很多房屋使用人已经搬离,但是房屋还没有被彻底拆除,难道说这没有被拆迁吗?罗洁根据原房屋所有权人和政府拆迁部门的要求,已经在2018年11月11日搬出了该房屋,没有再利用该房屋进行营业,这是无可争辩的事实。石垛垛无视这一事实,将拆迁和拆除两个不同意义的行为混为一谈,只是在推卸责任。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持;石垛垛的上诉理由不能成立,依法应驳回其上诉请求。罗洁向一审法院起诉请求：1、依法判决石垛垛向罗洁退还转让费60000元;2、本案诉讼费用由石垛垛承担。一审法院认定事实：2017年1月3日，罗洁、石垛垛签订《幼儿园转让合同书》一份,合同约定转让方即甲方为石垛垛,受让方即乙方为罗洁,第一条:甲方将位于周口市川汇区八一北路的小天鹅幼儿园转让给乙方;第二条:该幼儿园租赁房屋办学,本协议生效后15日内,甲方应当协助乙方与房主达成协议,并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务;第三条：幼儿园现有装修,装饰,设备,在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用,租赁期满后,不动产归房主所有,动产无偿归乙方;第四条:乙方在合同签订15日内,一次性向甲方支付转让费共计人民币贰拾伍万元,上述费用包括第三条所述的装修装饰设备费用,甲方需在2017年4月15日当天将本期所收学费余款全部一次性付给乙方;。附加协议约定:如果幼儿园一年内拆迁,甲方需退还乙方一半转让费,拆迁赔偿款甲乙双方各享有一半;如果幼儿园两年内拆迁,甲方需退还乙方陆万元转让费,拆迁赔偿款甲乙双方各享有一半;两年以后幼儿园拆迁与甲方无关。涉案房屋权属方于2018年9月20日与有关部门签订《周口市中心城区房屋征收与补偿安置协议》。2018年11月9日,房主方(甲方)李仰允与董光辉(乙方)签订《协议书》一份“乙方租甲方李多楼路口房屋一处,由于拆迁合同终止,现将装修赔偿一事,双方达成协议如下:。乙方需于2018年11月11日晚12时前将房屋交还甲方,逾期不交,屋内物品由甲方处理。”罗洁于2018年11月11日搬离涉案房屋。一审法院认为，罗洁、石垛垛签订的《幼儿园转让合同书》,系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第四十五条“当事人对合同的效力可以附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”结合本案,罗洁、石垛垛签订的合同中约定“如果幼儿园两年内拆迁,甲方需退还乙方陆万元转让费,拆迁赔偿款甲乙双方各享有一半”,即幼儿园在合同签订后两年内拆迁,甲方即本案石垛垛需退还乙方即本案罗洁转让费60000元,因涉案房屋在罗洁、石垛垛签订协议后的两年内已与有关部门签订《房屋征收与补偿安置协议》,且房主以此为由要求罗洁限期搬离,有罗洁与房东签订的《协议书》在卷为证,罗洁也在协议期限内搬离,无法办学,符合罗洁、石垛垛签订的《幼儿园转让合同书》约定的“两年内拆迁”条件,这种“拆迁”应理解为法律意义上的拆迁,而不应以房屋实际拆除为标准。故罗洁请求石垛垛退还转让费60000元,符合合同约定,一审法院予以支持。石垛垛抗辩该房屋仍在使用中,没有拆迁,其抗辩理由不成立,一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定,判决:石垛垛于本判决生效之日起十日内返还罗洁转让费60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元,由石垛垛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人石垛垛为证明其主张，依法向法庭提交以下证据：照片四张、录音录像光盘一份，证明：罗洁租赁的房屋并未拆除，而且到现在还在使用中，罗洁所说的拆除并不符合事实。罗洁是由于拖欠房东房租而被房东赶走，不是由于拆迁而导致不能继续经营而走的。被上诉人罗洁质证认为：对该证据真实性没有意见，房子没有拆除，但是房东在2018年9月20日已经与政府签订了房屋征收与补偿安置协议，当时房主已经同意拆迁了，我们搬出后，房子已经被验收了，所以搬离是因为拆迁，现在房屋没有拆除是因为后来政府停了。在搬离的时候欠三千元房租，协议中约定房东将来返钱的时候一并扣除。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案焦点一、本案是否符合附加协议约定的条件。石垛垛、罗洁于2017年1月3日签订的《幼儿园转让合同书》的附加协议约定：“如果幼儿园两年内拆迁,甲方需退还乙方陆万元转让费,拆迁赔偿款甲乙双方各享有一半”，根据2018年9月20日涉案房屋房主与有关部门签订的《周口市中心城区房屋征收与补偿安置协议》及2018年11月9日房主李仰允与董光辉（罗洁丈夫）签订的《协议书》可以看出，涉案房屋因政府拆迁而被列入征收范围，罗洁基于政府的拆迁行为及涉案房屋房主的要求，已经实际搬离，故应当认定上述政府与涉案房屋房主签订拆迁补偿安置协议等行为对罗洁履行合同及经营幼儿园的预期利益产生实际影响，导致合同目的无法实现，另外，涉案房屋房主也要求罗洁方限期搬离，罗洁也已按期搬离，综上，应当认定涉案《幼儿园转让合同书》附加协议约定的条件已经成就。石垛垛上诉称罗洁因拖欠房主房租而导致被房主要求限期搬离，经查，涉案房屋房主与罗洁方签订的协议约定“由于拆迁合同终止”，并未显示系因罗洁拖欠房主房租导致被要求限期搬离，故石垛跺的该上诉理由不能成立。本案焦点二、一审判决上诉人石垛垛返还罗洁60000元是否正确问题。因双方签订的《幼儿园转让合同书》的附加协议约定的条件已经成就，故一审判决石垛垛返还罗洁60000元并无不当。综上所述，石垛垛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由石垛垛负担。本判决为终审判决。审判长  李俊华审判员  何 山审判员  许向朋二〇二〇年六月二日法官助理党瑞云书记员田威