广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12549号原告：张芬芬，女，1990年10月1日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，委托诉讼代理人：李欣琦，广东国煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭吟秋，广东国煌律师事务所律师助理。被告：周小强，男，1984年12月1日出生，汉族，住四川省邻水县，被告：陈小娟，女，1983年4月8日出生，汉族，住广东省揭西县，原告张芬芬与被告周小强、陈小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张芬芬及其委托诉讼代理人李欣琦到庭参加诉讼，被告周小强、陈小娟经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芬芬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周小强签订的《房地产买卖合同》；2.两被告向原告双倍返还定金10万元；3.两被告向原告退还已支付购房款303168元；4.两被告向原告赔偿房屋差价损失30万元；5.两被告向原告赔偿装修损失29706.96元；6.两被告向原告赔偿律师费3万元及因该房屋被拍卖提起执行异议之诉诉讼费9700元。庭审中原告变更第4项诉讼请求，两被告向原告赔偿房屋差价损失372000元及房地产评估费1700元。事实与理由：2017年2月21日，原告与被告周小强签订《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》，约定被告周小强将位于中山市××大道××区××房房屋卖给原告，房屋价款590000元，原告已分别于2016年11月22日、2016年12月2日分别向被告周小强支付定金20000元、30000元。2017年2月21日，原告向被告周小强支付涉案房屋首付款253168元，偿还了涉案房产剩余的房屋贷款。原告向被告周小强支付款项合计303168元。《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》第四条第三款约定被告周小强收到首付款后3个工作日内将涉案房屋交与原告使用。原告2017年2月24日合法入住涉案房屋并使用至今，且对涉案房屋进行了装修，装修费用共计29706.96元。2017年11月30日，原告与被告周小强签订《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同补充协议》，协议说明被告周小强的配偶拖欠8万元信用卡未还，导致涉案房屋无法完成过户手续，被告周小强保证2018年9月30日前解封涉案房屋并过户。在涉案房屋买卖过程中，原告并无任何过错。中山市第一人民法院作出的（2018）粤2071执3556号执行裁定书裁定涉案房屋被查封拍卖，并于2018年6月19日发出公告，责令原告限期迁出涉案房屋。2018年6月21日，原告提出执行异议，案号（2018）粤2071执异225号，法院裁定驳回原告的异议请求。2018年8月13日，原告提起执行异议之诉，法院判决驳回原告的诉讼请求。涉案房屋现已被查封准备拍卖，原告也要迁出涉案房屋，两被告已无法继续履行双方签订的《房地产买卖合同》。中山市各区房价已处于珠三角地区低谷多年，自2015年底中山市房屋价格不断上涨，涉案房屋价值应属原被告双方可预见的情形，原告2016年11月向两被告支付购买房屋定金购买涉案房屋时价格是5214元每平方米，现涉案房屋价格已涨至9000元每平方米。被告周小强、陈小娟是夫妻关系，涉案房屋属于两被告的夫妻共同财产，两被告应承担连带赔偿责任。被告周小强、陈小娟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年2月21日，在中山市华盛联房地产代理有限公司居间服务下，周小强（卖方）与张芬芬（买方）签订《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购入中山市××大道××区××房，转让价款为590000元。定金50000元，买卖双方在签署本合同1天内在对卖方产权进行查证并出具国土部门查档文件证明产权清晰后，由买方直接支付定金20000元给卖方，不经经纪方托管。房产解除第一查封后，申请银行提前还款并协助卖方银行还款当天支付定金余款30000元，卖方在买方补足定金并注销房产抵押后，将该物业的房地产权证原件存放于经纪方处以备过户之用。余款540000元为第二部分楼款，部分款项的付款方式为银行按揭付款，买方需于卖方出房产证之日起7日内申请所需按揭，卖方须配合买方提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。买卖双方均清楚该物业在银行抵押中且卖方名下房地产证尚未办出。违约责任：卖方须保证对该物业享有完整所有权和处分权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租贷清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起买方一切损失；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能完成，买方足额交付定金的，卖方须双倍返还定金。备注：1.买方于2016年11月22日交第一笔定金2万，2016年12月2日交来定金3万；2.2017年2月21日买方协助卖方银行提前还款253168元，该款项于过户当天支付首付款款项中扣除。其次2017年2月23日卖方同意将房屋交给买方；3.买方房产证尚未办出，卖方需与开发商协商办理房产证出证问题，并保证一个月内把房产证办出；4.该房产证办出后，卖方需把房产证交予经纪方保管；5.买方过户时国土局、地税申报价格与经纪方共同协商，卖方不得干预。该合同还约定了其他内容。上述合同签订前，张芬芬向周小强支付了定金5万元，于2017年2月21日（即上述合同签订当日）向周小强支付了首付款253168元（含代周小强向中国农业银行偿还按揭贷款在内），以上合计303168元。上述合同签订后，张芬芬于2019年2月24日开始使用涉案房屋。张芬芬提交了中山市彩庭装饰工程有限公司出具的工程预算表以及购买建材的销售单、收据、微信汇款记录，证明其共支出装修费29706.96元。2.2017年11月30日，买卖双方及中介又签订了《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同补充协议》，内容为：“关于张芬芬购买周小强位于中山市××大道××区××房单位，预售许可证为中建房（预）字第××号，土地证号为中府国用(2003)第2002073号。买方于2017年3月份替业主周小强偿还银行贷款含定金人民币叁拾万叁仟壹佰陆拾捌元整，在偿还银行贷款款项并解除第一查封后，由于业主妻子使用广发银行生意人卡借款80000元未偿还，被广发银行查封了。导致该交易到现在2017年11月30日未能完成。现重新约定于2018年9月30日前业主保证能解封该房产并出具不动产权证，将该物业过户给新业主张芬芬，如若由于业主自身情况尚未能完成该交易，买方有权使用法律途径解决该问题。中介方在此中途并未付有任何责任。”3.根据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案房产登记座落：中山市××大道××区××房，买方姓名：周小强，合同业务编号：HTN2011021024。4.关于广发银行中山分行与周小强、陈小娟金融借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤2071民初7871号民事判决，判决：周小强、陈小娟于判决发生法律效力之日起七日内向广发银行中山分行清偿本金432000元及利息、罚息、复利（暂计至2017年4月21日，利息为42068.25元、罚息为859.18元、复利为2925.93元，从2017年4月22日起至本判决生效之日前，未到期部分本金按年利率15%计算利息，逾期部分本金按年利率22.5%计算罚息，对应付未付的利息按年利率22.5%计算复利；从本判决生效之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按年利率22.5%计算罚息）……”。判决生效后，因周小强、陈小娟未按生效判决履行确定的义务，广发银行中山分行向本院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执3556号。该案在诉讼过程中，根据广发银行中山分行财产保全的申请，本院依法作出（2017）粤2071民初7871号民事裁定，查封周小强名下金XX房[合同编号：HTN2011021024]价值相当于477853.36元的产权份额。进入执行程序后，转为执行中查封。执行过程中，本院于2018年5月2日作出（2018）粤2071执3556号执行裁定，裁定拍卖或变卖上述涉案房产，拍卖或变卖所得用于清偿被执行人所欠债务。并于2018年6月19日发出公告，责令被执行人周小强（或使用人）限期迁出涉案房屋。案外人张芬芬遂向本院提出执行异议，请求中止对金怡苑502房的执行。本院作出（2018）粤2071执异225号执行裁定书，裁定驳回张芬芬的异议请求。张芬芬不服提起执行异议之诉，主张确认其对中山市××大道××区××房享有所有权。本院作出（2018）粤2071民初16795号民事判决书，判决认定：张芬芬与周小强签订《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》时，涉案房屋处于人民法院查封之中，且未依法登记领取权属证书，属于不得转让的情形，故虽然张芬芬不能因此而取得涉案房屋之物权。判令驳回张芬芬的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。张芬芬为此支出诉讼费9700元。张芬芬遂于2019年5月13日向本院提起本案诉讼，主张前述实体权利。诉讼过程中，张芬芬委托中山市正大土地房地产评估有限公司对中山市××大道××区××房的房地产价值进行评估，评估结果为涉案房屋在2019年6月11日价值时点的市场价值为962000元。张芬芬为此支出评估费1700元。5.张芬芬为维权，聘请广东国煌律师事务所律师代为诉讼，共支出律师费30000元。6.已生效的（2017）粤2071民初7871号广发银行股份有限公司中山分行诉被告周小强、陈小娟金融借款合同纠纷一案查明：周小强与陈小娟为夫妻关系，双方于2007年3月2日登记结婚。本院认为，《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》以及《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同补充协议》均有张芬芬与周小强签章，上述协议、合同对双方均有约束力，因此双方应依约恪守履行。由于张芬芬与周小强签订《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》时，涉案房屋处于人民法院查封之中且未出具房产证，但周小强承诺在2018年9月30日前保证能解封该房产并出具不动产权证。而事实上涉案房产至今未依法登记领取权属证书，又被法院执行部门作拍卖变卖处理，故张芬芬想取得涉案房屋的所有权的目的已经事实上不能实现。周小强未能按合同约定履行解封该房产并出具不动产权证的义务构成违约，张芬芬有权主张解除合同，要求周小强返还购房款并赔偿损失。但《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》中涉及房屋买卖合同以及居间合同两个法律关系，本院准予解除的仅为房屋买卖合同部分。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，张芬芬提交的证据证明其已向周小强支付定金50000元、其他购房款253168元，故张芬芬主张返还购房款303168元的诉求，本院予以支持。根据合同中“卖方须保证对该物业享有完整所有权和处分权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租贷清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起买方一切损失”的约定，张芬芬为此而支出的装修损失29706.96元以及律师费3万元、诉讼费9700元损失亦应由周小强予以承担，该主张理据充分本院予以支持。关于双倍返还定金及房屋溢价损失问题。双方签订的合同中约定了定金罚则的适用，张芬芬在本案中既主张定金罚则又主张溢价损失。本院认为，我国合同法上的违约金基本性质属于“约定的损害赔偿金”，合同约定的违约金只是对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预定，以补偿性为主，亦可能兼具一定的惩罚功能。当因违约造成的实际损失远远大于合同中约定的违约金时，违约金和损失赔偿可以考虑并用，但违约金的数额确定仍应遵循民法上的“损失填补”原则，不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体结合到本案二手房买卖合同关系中，双方签订《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》时，涉案房屋处于人民法院查封之中且未依法登记领取权属证书，故张芬芬于此时无法向银行申请抵押贷款，周小强也无法按照约定协助买方办理涉案房屋的递件过户手续。涉案房屋尚未办理权属登记，卖方将房屋过户至买方名下的条件尚不具备，直至房屋被查封时，仍不具备过户条件。因此，张芬芬主张的溢价损失与房屋被查封没有直接因果关系，对张芬芬主张周小强赔偿房屋差价损失372000元及房地产评估费1700元的请求，本院不予支持。但本院同意定金罚则在本案中适用，张芬芬主张周小强双倍返还定金本院予以支持，但由于其中一半即5万元定金已经作为购房款予以返还，因此赔偿的数额应该为5万元而非10万元，张芬芬主张超出部分本院不予支持。周小强的上述债务发生在其与陈小娟的婚姻关系存续期间，在无相反证据推翻的情况下，应认定为夫妻共同债务，陈小娟应承担共同清偿责任。周小强、陈小娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、第六十六条的规定，缺席判决如下：一、解除原告张芬芬与被告周小强签订的关于中山市西区彩虹大道52号金怡苑B区金顺阁502房房屋的《中山市华盛联房地产代理有限公司房地产买卖合同》中的房屋买卖合同部分；二、被告周小强于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告张芬芬返还购房款等款项303168元；三、被告周小强于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告张芬芬赔偿定金损失50000元、装修损失29706.96元、律师费30000元以及诉讼费9700元，合计119406.96元；四、被告陈小娟对被告周小强上述债务承担共同清偿责任；五、驳回原告张芬芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12263元，诉讼保全费4383元，合计16646元（原告张芬芬已预交），由原告张芬芬负担7541元，被告周小强、陈小娟负担9105元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  古燕飞人民陪审员  李少娴二〇二〇年六月二十三日书 记 员  梁楚英林雪莲