上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5908号原告(反诉被告)：上海领速物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张小文，执行董事。委托诉讼代理人：张兰欣。被告(反诉原告)：上海翊园实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆邦杰，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。原告上海领速物流有限公司诉被告上海翊园实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理。答辩期内，被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张兰欣、被告的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海领速物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《租赁合同》于2020年1月10日解除；2、判令被告返还原告2020年1月11日至2020年4月19日未承租期间的租金36,186.82元。事实与理由：原、被告于2017年10月18日签订《租赁合同》,约定原告向被告租赁位于松江区新桥镇茜浦路XXX号的租赁物,面积为230平米,租期为2017年10月20日至2020年10月19日。原告租金已支付至2020年4月19日。2019年12月18日,上海市公安局松江分局荣乐东路派出所相关人员至原告所在的租赁物进行监督检查,因该场地未配备必要的消防栓，检查结果为改变建筑物用途,不符合防火安全要求。原告与被告签订的《租赁合同》中,明确约定租赁用途为供原告作为物流仓库使用，根据《合同法》规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现因被告未履行其作为出租人应履行的必要义务，导致原告承租该租赁物的合同目的无法实现，原告已于2020年1月10日将租赁物返还被告，故被告应将原告2020年1月11日至2020年4月19日期间的租金返还原告。被告上海翊园实业有限公司辩称：原告确实于2019年12月28日向被告发出解除租赁合同函，根据租赁合同第7.2条约定，解除合同需提前三个月通知，故本案租赁合同应当认定在2020年3月28日解除。被告同意向原告退还自2020年3月28日至4月19日期间的租金。但原告因自身原因提前解除合同，应承担违约责任，违约金应当抵充被告退还的租金。同期，被告向本院提出反诉请求：判令原告支付违约金18,189元。事实和理由：2019年12月28日，原告因布局调整向被告提出退租，被告回函表示根据租赁合同约定，若原告解除合同应当提前三个月通知被告，且应承担相当于二个月租金数额的违约金，原告遂不再提及退租事宜。2020年1月10日，原告向被告返还房屋，但至今未与被告结算费用。现因原告已提起诉讼，故被告依法提起反诉，希望法院判如所请。原告针对被告的反诉辩称：原告提前退租的原因是被告出租的房屋被公安部门检查后认定“改变建筑物用途，不符合防火安全要求”，表明租赁房屋没有达到租赁合同约定的物流用房的用途标准，故原告提前退租不属于违约，不承担违约责任。本院经审理查明事实如下：2017年10月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定由原告向被告租赁位于松江区新桥镇茜浦路XXX号230平方米房屋作物流仓库使用。租期自2017年10月20日至2020年10月19日止，年租金109,135元，水费按每吨6元计算，电费每度按1.6元计算，物业管理费每月460元。该合同违约责任条款第7.2条约定：“租赁物租赁期间，甲乙双方需提前终止合同，应提前三个月通知对方，并赔偿二个月的租金”。该合同第10.1条约定，租金自第二年2018年10月19日起每年递增3%。该合同的补充条款约定，增值税专用发票11%由乙方提供。该合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。上述《租赁合同》签订后，原、被告双方均按约履行各自义务，二年内并无争议。2019年10月9日，原告向被告转账支付了自2019年10月20日至2020年4月19日止的房租及物业费65,860元。2019年12月18日，上海市公安局松江分局荣乐东路派出所对本案租赁物安全检查后，向原告发出“上海市消防监督检查意见通知书”，该通知书最后备注一栏注明“改变建筑物用途，不符合防火安全要求”，但该通知书中“单位履行消防安全职责情况”所列的31项有关消防安全措施、“责令改正情况”一栏、“移送公安消防机构处理的内容”一栏中均空白无记载。原告收到该通知书后，于2019年12月28日向被告发出《解除合同通知函》，以“租赁房屋不符合合同约定的租赁用途，导致本公司承租该房屋的合同目的不能实现”为由提出解除合同，并要求被告于2020年1月10日办理房屋、钥匙交接手续。2020年1月6日，被告向原告发出《关于解除合同通知函的回函》，表示不同意解除合同，若原告执意退租应当承担违约责任。之后，原告于2020年1月10日迁出租赁房屋，并将腾空后的房屋状态用手机拍照后以微信方式发送被告。现因原、被告双方对退租后费用结算发生争议，遂成讼。另查明：2018年8月31日，原、被告签订《税点变更协议》一份，载明原合同约定的出租方应开具的增值税发票税率由11%变更为10%。2019年11月26日，原、被告又签订《关于税点调整的补充协议》一份，载明：自2019年4月1日起，房租增值税专用发票税率调整为9%，税费由承租人支付。原告于2019年10月9日支付的房租及物业费65,860元，系包含税费。以上事实，由《租赁合同》、《税点变更协议》、《关于税点调整的补充协议》、建设银行客户专用回单、上海市消防监督检查意见通知书、解除合同通知函、回函、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告已于2020年1月10日腾退租赁房屋的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点一是租赁合同是否已经解除，二是原告对合同提前解除是否承担违约责任。关于争议焦点一。本院认为，原告于2019年12月18日收到公安部门作出的《上海市消防监督检查意见通知书》后，于2019年12月28日向被告发送解除合同函，并于2020年1月10日腾出租赁房屋并通知被告交接，被告显然以自己的行为表明不再履行合同，故本院认定2020年1月10日租赁合同已实际解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。经查，原告已于2019年10月9日向被告支付了2019年10月20日至2020年4月19日止的租金及物业费65,860元，故被告应当向原告退还自2020年1月11日起至2020年4月19日期间的租金36,186.82元，原告的诉请，本院予以支持。关于本案争议焦点二。本院认为，原、被告双方租赁合同履约已二年有余，履行期间双方均相安无事，原告也从未对租赁物的使用功能提出异议，应当认定租赁房屋符合租赁合同约定的用途。公安部门出具的上海市消防监督检查意见通知书中，单位履行消防安全职责情况所列的31项有关消防安全措施、责令改正情况、移送公安消防机构处理的三大类内容，均空白无记载内容，因此，该通知书备注一栏注明的“改变建筑物用途，不符合防火安全要求”的内容，并无具体的指向，故不能作为原告解除合同的合法理由。庭审中，原告也未提供证据证明被告存在“改变建筑物用途，不符合防火安全要求”的事实，故原告以消防监督检查意见通知书为据，认定租赁物不符合租赁合同约定的用途，依据不足，本院不予采信。原告以此为由提前终止租赁关系，已构成违约，应承担违约赔偿责任。根据租赁合同第7.2条规定，原告应当向被告支付相当于二个月租金数额的违约金，现被告反诉主张违约金18,189元，符合合同约定，且于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》的九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海领速物流有限公司与被告(反诉原告)上海翊园实业有限公司之间的租赁关系于2020年1月10日解除；二、被告(反诉原告)上海翊园实业有限公司退还原告(反诉被告)上海领速物流有限公司租金36,186.82元。三、原告(反诉被告)上海领速物流有限公司支付被告(反诉原告)上海翊园实业有限公司违约金18,189元。上述第二、三项相抵，被告应付原告17,997.82元，于本判决生效之日起十日内付清。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费705元，减半收取352.50元，反诉案件受理费127.50元，合计诉讼费480元，由原告(反诉被告)上海领速物流有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年六月二十九日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。