广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初832号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市**********朗碧桂园1#商业楼115号商铺。负责人：代涛。委托诉讼代理人：罗志刚，男，汉族，1983年7月20日出生，住址：湖南省衡南县*******罗家组，公民身份号码：430************571，系碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司员工。委托诉讼代理人：周乐，女，汉族，1993年8月12日出生，住址：湖南省祁东县*********，公民身份号码：430************905，系碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司员工。被告：顾华明，男，汉族，1979年11月19日出生，住址：江苏省无锡市滨湖区***********，公民身份号码：320************135。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司诉被告顾华明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司的委托诉讼代理人罗志刚、周乐到庭参加诉讼。被告顾华明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司诉称，2015年11月25日，东莞市益展恒泰房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对晓庐假日田园提供前期物业管理服务，该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小区的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2015年11月11日购买晓庐假日田园2栋1单元2302，属于原告管理的物业服务区域范围，根据合同约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费223.34元，逾期支付的从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年7月开始拖欠原告物业服务费，至2019年10月拖欠的款项（物业服务费及违约金）已经达18387.58元。被告至今未能完成收楼手续并缴清款项。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2017年7月起至2019年10月止共28个月的物业服务费6253.52元（按房屋建筑面积93.06平方米，每月每平方米2.4元计收，合每月的物业服务费223.34元）及截止至判决日期产生的物业服务费；2、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金12134.06元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，计算到所有物业服务费还清为止，暂计至2019年10月7日的违约金为12134.06元）及截止至判决日期产生的物业服务费违约金；3、被告承担本案的诉讼费用。被告顾华明未答辩，也未提交任何证据到庭。经审理查明，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司是于2009年12月10日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2015年11月25日，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司作为受托方与委托方东莞市益展恒泰房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：由委托方委托原告对晓庐假日田园实行前期物业管理，委托管理期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，前期物业服务合同期限届满，委托方没有依法作出选聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。东莞市益展恒泰房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务收费补充协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积每月每平方米2.4元收取物业管理服务费。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在公历每月10日前交纳。东莞市益展恒泰房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同补充协议》，协议约定业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起每日按应付费用的5‰交纳违约金。被告顾华明购买了东莞市************************一套，建筑面积93.08平方米。该合同第二十一条约定，物业服务时间从2017年7月1日开始。原告提交了通知书，证实于2016年12月28日通知被告收楼。庭审中，原告称被告至今未办理收楼手续，被告从2017年7月起未支付物业管理服务费，并确定物业管理费主张至2020年5月31日。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》、《前期物业服务合同补充协议》、通知书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告顾华明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，东莞市益展恒泰房地产开发有限公司委托碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司对晓庐假日田园进行物业管理，并签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》、《前期物业服务合同补充协议》并无不当，上述合同及协议对晓庐假日田园的全体业主具有约束力。案涉房产面积为93.08平方米，按照《前期物业服务收费补充协议》约定，案涉物业每月的物业管理费为223.34元，被告从2017年7月开始未缴纳物业管理费，被告应按照上述标准向原告支付至2020年5月的物业管理费7816.90元。《前期物业服务收费补充协议》约定每月10日前缴纳物业管理费，被告已违反了协议约定，构成逾期支付，按《前期物业服务合同补充协议》约定逾期支付的从应交费用之日的次月1日起每日按应付费用的5‰交纳违约金，故当月的违约金从次月的1日起计付，计算至实际清偿之日止，但违约金应以拖欠的物管费本金为限。如，2017年7月管理费的违约金，按日5‰的标准，从2017年8月1日开始计算至实际清偿之日止，以此类推。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告顾华明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司支付2017年7月至2020年5月的物业管理服务费7816.90元；二、限被告顾华明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司支付违约金（自2017年7月起至2020年5月止，从次月的1日起，以223.34元为本金，按日5‰的标准计至实际清偿之日止，每月的违约金以物业费223.34元本金为限）；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费260元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司负担149元，被告顾华明负担111元。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞分公司已预交上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判长 朱 畅审判员 崔丽君审判员 周淑君二〇二〇年六月九日书记员 张楚妍附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条第五款业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。