河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1330民初1068号原告武圣晓，男，1964年6月28日，汉族，住河南省南阳市卧龙区，联系方式：17698883323。委托诉讼代理人：齐红民，男，汉族，1966年9月25日生，住河南省漯河市郾城区。被告梁辰，男，汉族，1974年7月16日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：陈永敏，女，汉族，1974年10月28日生，住址，电话：17884716719，系梁辰之妻。委托诉讼代理人：梁湘杰，男，汉族，2001年11月29日生，住址同上，系梁辰之子。武圣晓诉梁辰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月25日、2020年6月19日公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武圣晓向本院提出诉讼请求：判令被告支付剩余房款16.5万元、违约金4.95万元（不足部分另行起诉）。事实及理由：2009年11月21日，桐柏县人民政府与河南中金宝利投资担保有限公司（以下简称中金宝利公司）签订了《南湖新区合作开发协议》，约定将“南湖新区”的开发建设权独家授予中金宝利公司。2013年1月2日中金宝利公司与原告武圣晓签订了“南湖新区联合开发协议”，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”，原告取得南湖新区的施工权、销售收入权。后原告对南湖新区进行施工，并对外签订销售合同、收取售房款。2015年2月12日，原告与被告签订了房屋买卖协议，约定被告购买位于南湖新区××街西侧××号房屋，面积225平米，总房款28.5万元。付款方式为分期付款，被告应当于2015年12月30日前付清全部房款。然而，原告如期交房后，被告却多次延期付款，经原告多次催要，至2017年1月23日支付最后一笔房款后，尚欠房款16.5万元。合同约定的违约责任为每拖延付款1日，应支付总房款1%的违约金，起诉前违约期间的违约金4.95万元，以后违约金视被告态度决定日后是否起诉。被告梁辰辩称，原告与被告签订的房屋买卖协议约定“房屋外墙刷高级外墙漆，厨卫间做防水处理”，并口头承诺给办理房产证、外墙边沟给予清理、提供装修用的砖、砂、水泥。但原告交付给被告的房屋未按照约定外墙刷高级外墙漆，导致房屋多处漏水、渗水并造成被告室内装修物损失；房屋多处开裂造成居住隐患。被告多次催促原告至今未予处理，答辩人被迫于2017年迁出将房屋闲置。由于被答辩人未完全履行合同并存在欺诈行为，且房屋存在严重质量问题，未经验收合格并办理产权证，答辩人要求退房、退回已交的12万元房款，且不支付违约金，并要求被答辩人支付房屋装修损失9万元。原告向法庭提交证据有：1、《河南省国土资源厅关于桐柏县2011年第一批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复》（豫国土资函【2011】851号）复印件一份。2、《桐柏县人民政府办公室关于印发＜桐柏县新型农村社区遗留问题整改方案＞的通知》（桐政办【2017】54号）复印件一份。3、村镇规划选址意见书复印件一份。上述证据，拟证明原告开发项目属于桐柏县招商引资项目，符合上级政策，类似新型农村社区建设经过省级政府有关部门批准。虽然一开始没有办理土地使用权证、房屋产权证，但依照政策交纳相关费用后可以办理。由于其开发的房产销售价格没有分摊该类费用，实际上农民得了实惠，现在许多购房户都表示不愿意补交费用，也不主张要产权证。被告对原告证据质证认为：原告提交的上述证据不是原件，卖房时也没有出示上述文件；原告卖房时告诉我们是能办房产证；现在被告要求原告办理房产证，愿意补交费用。被告向法庭提交证据照片13张，拟证明涉案房屋存在质量问题，无法居住使用，且因漏水、渗水造成室内装修物损失。原告对被告证据质证意见：认可被告家的房屋确实存在渗水、墙面脱皮等现象，但原因之一是被告长期不在家居住造成，可能也存在建房时防水问题没有处理好。同意继续进行测试找准原因后进行维修。法庭于2020年5月25日组织原被告双方参与对涉案房屋进行了现场勘验。现场见房屋南山墙外立面未粉刷水泥、未刷外墙漆；二层卫生间向一层渗水，楼板底面产生污渍；二层卧室南山墙渗水，导致室内墙面产生大面积污渍（见照片）；二层客厅屋顶渗水造成室内天棚污渍；二层客厅北檐口渗水。现场勘验反映被告提供照片真实。经审理并结合本院（2019）豫1330民初1613号民事判决和南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6499号生效民事判决所认定的事实，本院认定本案以下事实：2009年11月21日，桐柏县毛集镇政府与中金宝利公司签订了《南湖新区合作开发协议》，约定将南湖新区的开发建设权独家授予中金宝利公司。2013年1月2日，中金宝利公司代表人马瑜等人与武圣晓（马清林）签订了《南湖新区联合开发协议》，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”。2015年2月12日，武圣晓以“南湖新区新街南阳项目部”名义与梁辰签订了《南湖新区新街订房协议书》，协议约定：梁辰购买武圣晓开发建设的位于桐柏县毛集镇××新区××街西侧××号商铺，总房款28.5万元；交房时间2015年12月30日；签订协议当日支付定金10万元，2015年6月30日前再支付房款10万元，余款8.5万元2015年12月30日前付清。武圣晓交房后，梁辰共计支付房款12万元，下欠房款16.5万元未付。涉案房屋位于桐柏县“南湖新区”，占用土地符合《河南省国土资源厅关于桐柏县2011年第一批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复》（豫国土资函【2011】851号）的建设用地指标，但武圣晓建房占用的集体土地没有依据文件办理土地性质变更，没有办理建设用地规划许可、土地使用权证、建设工程规划许可等手续。原告武圣晓和被告梁辰的户口均不属于房屋所在地集体经济组织成员。本院认为，原告起诉求要求被告支付剩余房款，被告抗辩要求退房、退款，本案争议的核心，实质在于确认双方之间的订房合同的效力，进而根据合同的效力对双方争议的财产进行处理。关于涉案《订房协议》的效力问题，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，武圣晓在未取得建设用地使用权证、未取得建设工程规划许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋并出售给非涉案房屋所在集体经济组织的成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等规定，应认定武圣晓与梁辰签订的《订房协议》无效。关于合同无效后的处理问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中双方签订的《订房协议》依法应认定为无效合同，但涉案项目为新型农村社区建设项目，相关建设行为符合当时省、市、县有关政策及文件精神，且房屋已经交付并装修使用多年，故对本案涉案房屋宜按照“……没有必要返还的，应当折价补偿”进行处理。折价处理的原则应参照合同价并考虑以下因素：一是原告未完全履行约定。双方签订的《订房协议》第七条约定房屋标准为“外墙刷高级外墙漆、厨卫间做防水处理”，而原告交付房屋的南山墙外立面却为砌砖毛墙，未粉水泥也未涂刷高级外墙漆，该处墙面向室内渗水导致室内大面积污渍、脱皮，影响二层卧室使用。二是原告交付的房屋存在屋面、卫生间、檐口漏水渗水等质量问题，造成内墙粉刷层、吊顶等污损，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）项规定的保修期限“屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年”的规定，属于原告质量责任范畴。上述质量瑕疵不属于地基基础或结构安全方面重大质量问题，经过修复可以继续使用。经法庭多次调解，原被告双方难以达成折价意见。经咨询法庭酌定在被告所欠房款中预留3.5万元维修费用，待实际修复后双方另行结算。其余13万元房屋欠款，被告应支付给原告。原告要求被告承担逾期付款违约金4.95万元的意见，考虑到涉案合同属无效合同，且原告履行义务亦不符合约定，故对其该部分请求本院不予支持。被告所主张的装修物损失9万元，因未提起反诉可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：被告梁辰于本判决生效之日起十日内支付原告武圣晓剩余房款13万元。案件受理费减半收取2258元，由被告梁辰负担1368元，原告武圣晓负担890元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  王文革二〇二〇年六月三十日书记员  周 杨