陕西省咸阳市秦都区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0402执异48号案外人（异议人）：党某某，男。申请执行人：袁某某，男。被执行人：孟某某，男。被执行人：咸阳华商投资有限公司。被执行人：陕西东明房地产有限公司。本院在执行袁某某与孟某某、咸阳华商投资有限公司、陕西东明房地产有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人党某某对执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人党某某称：申请执行人袁某某与被执行人孟某某、咸阳华商投资有限公司、陕西东明房地产有限公司民间借贷纠纷一案，咸阳市秦都区人民法院作出的（2018）陕0402民初5407号民事调解书发生法律效力。案外人对法院执行位于咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号（备案号2030XXX）房产不服，提出异议。请求法院停止对位于咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号（备案号2030XXX）房产的执行，裁定撤销对该房产的执行行为。事实与理由如下：案外人党某某与被执行人孟某某及朋友白某某于2017年6月17日签订了《房屋买卖协议书》，约定孟某某将其咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号（备案号2030XXX）、XX栋XXX号两套房产出售给白某某和案外人党某某，随后案外人卖掉原居住的房子，购买了孟某某名下的XX栋XXX房产。以转款的方式多次向被执行人孟某某支付购房款，并支付完毕全部购房款。由于当时房屋尚未办理产权证，必须等被执行人孟某某办理完毕房屋产权证后才能办理，其答应尽快办理房屋产权证，但至今未能为案外人办理房屋变更登记。2018年1月3日，被执行人孟某某为案外人办理了房屋交接手续，将房屋钥匙等交给案外人，并为案外人在该小区物业管理中心办理了房屋业主的变更手续，将水电用户名等信息在相关部门进行了过户变更。案外人与该小区物业签订了《签约文件》，当天缴纳了物业费。之后便收房进行装修，案外人父母便在该房屋生活居住至今。案外人多次催促被执行人孟某某办理过户手续，但其一直避而不见。后案外人得知该房屋被秦都区法院查封并于2019年9月26日作出（2018）陕0402执2225号之二执行裁定书，对位于咸阳市世纪大道西XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号房产进行拍卖。该房产虽登记在被执行人孟某某名下，但实际早已被案外人购买并使用至今，该房产属于案外人所有，不属于被执行人孟某某所有的财产。案外人特向法院提出执行异议，请求法院停止对上述房产的执行，裁定撤销对该房产的执行行为。异议人为支持其主张向本院提交以下证据：1、2017年6月17日，党某某、白某某与孟某某签订的《房屋买卖协议书》。2、2017年12月20日，党某某、白某某与孟某某签订的《补充协议》。3、2017年6月4日，卖房还款凭证。4、2017年6月4日，卖房合同。5、2017年6月19日至2018年3月13日转账记录共计11笔，金额为2980000元；2019年3月25日孟某某现金收条一份，金额为20000元。6、2018年1月3日，在XXX物业签订的收房《签约文件》。7、2018年1月前物业缴费凭证。8、2018年1月3日，钥匙留用确认单。9、2019年12月1日前物业交费凭证。10、2019年12月1日装修押金凭证。11、2019年12月1日，装修手续办理。12、2019年12月22日，天然气办理入住。13、2020年3月25日，XX城XX栋XXX房钥匙退回孟某某处收据一份。本院查明，2017年6月17日，党某某、白某某与孟某某签订《房屋买卖协议书》，2017年12月20日，三方又签订了《补充协议》。上述协议约定咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号（建筑面积247.86平米，坐落XXX路东，世纪大道X，网签合同号为203XXXX）出售给党某某，价款由2230244元上调为3000000元，此后孟某某不得再以任何理由对房屋进行涨价。由孟某某向党某某提供购房合同及税票，并协助党某某办理房屋过户手续，过户所涉及的契税，大修基金，物业费，交易费等一切费用由党某某承担，孟某某不承担任何费用。白某某放弃购买阳光城.上林赋61栋102号房屋。协议签订后，自2017年6月19日至2018年3月13日案外人党某某及其朋友通过银行转款共支付购房款2980000元，2019年3月25日支付现金20000元，党某某共支付孟某某购房款3000000元。2018年1月3日，案外人党某某通过物业接收了咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号房屋。2019年12月案外人对该房屋进行装修并入住至今，但未办理过户登记手续。袁某某与孟某某、咸阳华商投资有限公司、陕西东明房地产有限公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中本院采取保全措施，于2018年9月10日查封了孟某某名下位于咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号房屋。2018年9月14日本院作出（2018）陕0402民初5407号民事调解书，内容为：一、经过原告袁某某与被告孟某某结算，截止2016年5月27日，被告孟某某共拖欠原告袁某某借款本金828万元、利息447万元，另外，被告孟某某愿意支付原告袁某某逾期还款违约金170万元，以上合计1445万元，由被告孟某某在2018年10月15日前支付577万元，剩余868万元在2019年10月15日前支付。二、被告咸阳华商投资有限公司、陕西东明房地产有限公司对本协议上述第一条确认的被告孟某某向原告袁某某所负债务均承担连带清偿责任。因被执行人未履行义务，申请执行人向本院申请执行。本院立案执行后，于2018年11月21日作出（2018）陕0402执2225号之一执行裁定书：冻结、划拨被执行人孟某某、咸阳华商投资有限公司、陕西东明房地产有限公司名下银行存款5923288元，或者扣留、提取其收入、查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2019年9月26日作出（2018）陕0402执2225号之二执行裁定书，对被执行人孟某某名下位于咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号，备案号2030XXX房产进行拍卖。案外人党某某因此提出本案异议，认为该房屋所有权已归属案外人党某某，法院查封、拍卖该房屋侵犯了其合法权益，请求停止对该房屋的执行并撤销执行行为。2019年12月11日，本院在执行过程中曾与孟某某谈话，询问其在拍卖XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号房屋时,案外人向本院提出异议称该房屋在2017年6月份孟某某已将该房卖给他。本院要求孟某某作出解释。孟某某称：“原来我和白宝强、党某某签订房屋买卖协议书，签订后对方只付给我300万，下余房款至今未付，我现在反悔，不想卖给他二人”。本案争议的焦点问题是：对于上述咸阳市世纪大道西XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号房屋，案外人党某某是否享有权益并足以排除强制执行。本院认为，案外人党某某与被执行人孟某某于2017年6月17日签订该房屋《房屋买卖协议》，2017年12月20日签订《补充协议》。本院查封该房屋时间为2018年9月10日，被执行人孟某某在执行过程中对上述房屋买卖事实亦予以认可，说明案外人与被执行人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案外人于2018年1月3日通过在物业办理相关手续已合法占有该房屋，并按照合同约定支付了全部购房款；该房屋未办理过户手续非案外人原因所致。党某某对该房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人党某某的异议理由符合该规定的情形，其对登记在被执行人名下的位于咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号房屋的物权期待权足以排除强制执行，故其要求停止执行该房屋的请求，本院予以支持。但其请求在本案中裁定撤销对该房产的执行行为无法律依据，其请求不当，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对孟某某名下位于咸阳市世纪大道XXXX（XXXX.XXXX）XX栋XXX号（备案号203XXXX）房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王喜君审判员  杨养荣审判员  郭云鹏二〇二〇年六月二十四日书记员  张佳乐