湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4436号上诉人（原审被告）：李晓春，女，1978年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：蒋春娥，女，1973年1月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。原审第三人：长沙博纳房地产经纪有限责任公司一分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道竹马塘社区枫林三路214号。负责人：胡鹏。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，该公司负责人。上诉人李晓春因与被上诉人蒋春娥、原审第三人长沙博纳房地产经纪有限责任公司一分公司(以下简称博纳公司)、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李晓春的上诉请求：法院在查清事实的基础上，依法改判，驳回蒋春娥在一审提起的诉讼请求，一、二审诉讼费用由蒋春娥承担。事实与理由：1、一审未查清案件事实，从而导致适用法律错误。李晓春未支付购房定金的原因在于中介公司未按照合同约定向上诉人提供监管账户，导致李晓春未及时将定金划入监管账户。由于提供监管账户系中介公司的合同义务。由于中介公司没有履行合同项下的义务导致李晓春未将资金支付到监管账户，其责任归于中介公司。因此，一审判决李晓春承担违约责任是错误的。2、一审判决李晓春向蒋春娥支付违约金10万元没有事实依据。蒋春娥并未举证证明其损失的大小。因此，一审判决李晓春支付蒋春娥违约金10万元，没有证据支持。被上诉人蒋春娥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于上诉人应承担的违约金部分，一审判决在双方协议约定的基础上，仅支持了10万元，应该是极大地保护了上诉人的利益，而且对双方协议约定的本应上诉人承担的律师费，一审判决仅支持了其中的5000元，已经极大的保护了上诉人的利益。在此基础上，上诉人仍不服一审判决，是没有事实和法律依据的。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人博纳公司辩称，上诉人的上诉要求是不合理的。博纳公司作为居间方，博纳公司取得佣金的前提是房屋成交，因此中介方没有任何理由不提供卡号。一审中博纳公司提供了证据证明签合同当天，是因为上诉人提出要求2019年9月9日支付定金，由文旭峰代为刷卡，其实博纳公司当天已经把公司账号带去了，因为上诉人有这个要求，博纳公司有提供卡号的意思表示，但上诉人没有接收该账号的意思表示。上诉人的所有证据几乎都是在蒋春娥提起诉讼后才提供的证据。在交易过程中上诉人没有主动联系过博纳公司，要求提供卡号。因为从2019年9月以后各方协商的主题为是否还要买卖涉案房屋的问题。2019年10月18日文旭峰才发短信索要这个账户。原审第三人新环境公司经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。蒋春娥向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令解除蒋春娥与李晓春签订的《房屋买卖合同》；2、判令李晓春向蒋春娥支付违约金399970元；3、判令李晓春向蒋春娥支付为实现债权而支付的律师费84994元；4、判令李晓春承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月5日，蒋春娥作为甲方，李晓春作为乙方，博纳公司作为丙方，新环境公司作为丁方签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，甲方自愿将坐落于长沙市星城镇普瑞园小区B-4号路B31栋101号房出售给乙方。双方确认该房屋总售价为470万元，付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+（购房款、政府货币补贴款项）+交房尾款。乙方于2019年9月9日支付甲方购房定金40万元。定金由甲乙双方要求丁方指定账户托管。合同一方未按本合同约定履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每日的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价8.51%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方的律师费、保全费等实现债权的全部费用。合同另约定，丙方为丁方授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方，甲、乙双方均表示予以认可。《房屋买卖合同》签订后，李晓春没有按合同约定的时间支付定金。在案件审理过程中，一审法院组织双方当事人进行了调解，但双方仍未能达成协议。另查明，案涉房屋登记的房屋所有人是蒋春娥。2019年7月13日，文旭峰与新环境公司签订《房屋购买委托书》，约定文旭峰委托新环境公司购买普瑞斯堡的别墅，房价450万元，由文旭峰支付5000元诚意金。文旭峰系受李晓春委托看房。2019年9月5日，博纳公司工作人员胡鹏、彭浩带着蒋春娥签好字的《房屋买卖合同》到上海找李晓春签字。2019年9月9日，彭浩联系文旭峰到其门店来，文旭峰于次日到了博纳公司门店。2019年10月18日，彭浩通过微信联系文旭峰，询问李晓春是否确定不买房了，并说如果不要就解除合同。文旭峰回复说中介公司账号没有给李晓春，要求中介给李晓春发一个函，注明公司账号并注明该资金作为他的购房定金。2019年10月16日，蒋春娥与湖南同湘律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托湖南同湘律师事务所指派律师作为案涉房屋买卖合同纠纷案的委托代理人，双方约定的代理费收取方式为风险代理。同日，蒋春娥向湖南同湘律师事务所支付了前期费用5000元。一审法院认为，蒋春娥与李晓春、博纳公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李晓春未按《房屋买卖合同》约定的时间支付定金，导致该合同无法继续履行。庭审中李晓春要求继续履行合同，庭审结束后经一审法院组织双方当事人调解，双方仍未能达成协议。蒋春娥请求解除案涉《房屋买卖合同》，符合合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对蒋春娥请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。李晓春未按合同约定时间支付定金构成违约，应当向蒋春娥支付违约金。关于违约金的数额。蒋春娥主张，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，蒋春娥有权要求李晓春赔偿总房价8.51%的违约金即399970元。一审法院认为，违约金具有赔偿和惩罚的双重功能，且以赔偿守约方的损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。另根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》因李晓春违约而没有履行，蒋春娥的损失主要是在签订了《房屋买卖合同》之后交易机会的损失及聘请律师等损失。庭审中，经一审法院释明，李晓春主张双方约定的违约金过高。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，一审法院认为双方签订的《房屋买卖合同》约定的违约金过分高于蒋春娥的损失，依据合同计算的违约金数额有失公平，应当适当调低，一审法院酌情确定李晓春应当支付的违约金为10万元。李晓春辩称其没有按时支付定金是因为中介公司没有给其托管账号，如果有违约责任应当由中介公司承担。一审法院认为，根据《房屋买卖合同》约定，定金由甲乙双方要求丁方指定账户托管。《房屋买卖合同》没有约定托管账号，系约定不明确。但在《房屋买卖合同》约定的支付定金期限届满之前，李晓春并未要求中介公司指定托管账号，也没有就如何托管资金进行补充协商。根据李晓春提交的证据，直到2019年10月18日博纳公司工作人员彭浩通过文旭峰询问李晓春是否确定不买房子了，文旭峰才提出要求提供托管账号的问题，此时距双方约定的支付定金的期限已经超过一个月了。新环境公司作为专业的房屋中介机构，根据常理也不可能无法指定托管账号的问题。本案李晓春违约的根本原因在于其自身没有积极按合同约定履行付款义务。故对李晓春的上述辩论意见一审法院不予采纳。《房屋买卖合同》约定如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方的律师费等费用。一审法院中，蒋春娥已实际支付的律师费为5000元，其余费用并未实际支付，且根据本案案情蒋春娥主张李晓春支付律师费84994元过高，一审法院对蒋春娥的该项诉讼请求中的5000元的部分予以支持，超过5000元的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、蒋春娥、李晓春、长沙博纳房地产经纪有限责任公司一分公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2019年9月5日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日予以解除；二、李晓春于判决生效之日起十日内支付蒋春娥违约金10万元；三、李晓春于判决生效之日起十日内支付蒋春娥律师费5000元；四、驳回蒋春娥的其他诉讼请求。本案受理费8574元，因适用简易程序减半收取计4287元，由李晓春负担928元，蒋春娥负担3359元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为李晓春应否支付蒋春娥违约金10万元及律师费5000元的问题。本案中，蒋春娥与李晓春、博纳公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系合法有效的合同，各方当事人均应全面履行合同。根据该合同第二条第六条的约定，“乙方（李晓春）于2019年9月9日支付甲方（蒋春娥）购房定金40万元。定金由甲乙双方要求丁方（新环境公司）指定账户托管。”和第六条约定“合同一方未按本合同约定履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每日的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价8.51%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方的律师费、保全费等实现债权的全部费用”，李晓春应于2019年9月9日前向蒋春娥支付40万元定金。支付定金期限届满之前，李晓春并未要求中介公司指定托管账号，也没有就如何托管资金进行补充协商。根据李晓春提交的证据，直到2019年10月18日博纳公司工作人员彭浩通过文旭峰询问李晓春是否确定不买房子了，文旭峰才提出要求提供托管账号的问题，此时距双方约定的支付定金的期限已经超过一个月了。李晓春要求将其未按期支付定金的责任归因于博纳公司和新环境公司未提供账户的主张，缺乏充分证据予以佐证。故对李晓春的该主张，本院不予支持。蒋春娥在本案中没有违约行为，李晓春未依约支付定金已构成违约，应承担相应违约责任。关于违约金的金额认定问题，鉴于违约金是双方当事人在缔结合同时，对违约造成损失的预定。违约金除了具有补偿性，还有惩罚功能，目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约。一审综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，判定李晓春向蒋春娥支付违约金10万元并无不当，本院予以维持。对于蒋春娥要求李晓春支付的律师费，一审根据双方上述合同约定及蒋春娥支付律师费的实际情况，判定李晓春向蒋春娥支付5000元律师费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人李晓春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8574元，由上诉人李晓春负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月二十二日法官助理冷子剑书记员叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。