重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2170号上诉人（原审被告）：易经华，男，1971年2月26日出生，汉族，居民身份证住址重庆市沙坪坝区，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谢小琳，重庆峰岸律师事务律师。被上诉人（原审原告）：黄加俊，男，1950年3月9日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：徐忠，重庆迪正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄晓军，男，1977年4月6日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：徐忠，重庆迪正律师事务所律师。上诉人易经华因与被上诉人黄加俊、黄晓军房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人易经华及其委托诉讼代理人谢小琳，被上诉人黄加俊、黄晓军及其共同的委托诉讼代理人徐忠到庭参加二审询问。本案现已审理终结。易经华上诉请求：1.依法撤销重庆市江北区人民法院作出的(2019)渝0105民初5712号民事判决，发回原审法院重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审程序违法，上诉人依法就本案提起了反诉，但一审法院未作出处理；2.一审法院对于上诉人是否已经搬离房屋、支付房屋使用费、交接房责任以及欠付租金和物管费认定错误。黄加俊、黄晓军辩称，1.一审法院有权根据案件实际情况决定反诉是否并案处理；2.上诉人所说的判决前提交了交房的证据，被上诉人并不知晓此事，法院也没有告知此事；3.电梯和房屋漏水问题上诉人所说的完全不符合实际；4.关于欠付12万的问题，上诉人当初要求每个月扣一万元，说电梯坏了，被上诉人无责任，上诉人强行要求扣一万，扣了两三个月后一直没有付清，被上诉人发了两次函要求补交租金；5.电梯的事情，电梯我们给一审法院交了物业公司负责维修，物业公司出了证明，所以电梯问题和我们没有关系；6.交房问题，到10月10多号，上诉人和我通电话的时候都没交。他违章搭建我要求他必须拆迁，我损失太大，到期他一直不交房，等到10月份都不交，我到11月才交给其他租户，我拆除都花了30多万，到12月才交房。黄加俊、黄晓军向一审法院起诉请求：1.判令易经华立即搬出重庆市江北区门面房屋；2.判令易经华支付欠付的涉诉房屋租金及物管费120000元及滞纳金（以120000元为基数，从2017年11月1日起，按每日8%计算至实际支付之日止）；3.判令易经华从2019年3月1日起，按每月101200元（租金90068元／月、物管费11132元／月）的标准支付涉诉房屋占用期间的租金及物管费损失，至涉诉房屋实际交付给黄晓军、黄加俊之日止。一审法院认定事实：2009年3月1日，黄晓军、黄加俊与易经华签订《房屋租赁合同》，约定黄晓军、黄加俊将位于重庆市江北区出租给易经华，租赁期限为10年，自2009年3月1日至2019年3月1日，合同期满，易经华在市场同等条件下可优先续租。该合同第二条（租金及支付方式）约定，易经华每月支付租金33000元及物管费、水电公摊费7800元，合计40800元；从2011年开始递增5%，以后每隔一年按递增后的租金增加5%；提前15天支付下一个月的租金，从2010年开始提前15天支付两个月租金，如逾期未付，则按2个月租金计收每日滞纳金8%，拖欠时间不得超过10天，超出10天属违约，黄晓军、黄加俊有权停水停电，造成后果由易经华承担；易经华每月按时交纳物管费、水电公摊费给黄晓军、黄加俊代交。第三条（相关费用支付办法）约定，易经华应按实际经营向物管部门交纳水电气费用，并依法向相关部门交纳有关经营税费，黄晓军、黄加俊积极配合被告协调物管事项和费用，其费用由易经华按协调金额交纳。第四条（房屋装修）约定，易经华同物业管理部门协商决定，24小时开通电梯，并接通物管的管理系统，由易经华一次性支付5000元费用；易经华根据经营需要对房屋进行改装，改装方案应征得物业管理部门同意，改装时若有消防法规不允许的情况下易经华自行解决，改装时间为80天，宾馆内的改装费由易经华负责，合同解除，宾馆的房屋及墙体、水电气表、广告牌、线路等设施设备易经华在合同解除时不得人为破坏，并归黄晓军、黄加俊所有，其他属易经华的活动资产由被告自行处理，装修的房间全部拆出。第五条（履约保证金）约定，在合同签订三日内，易经华向黄晓军、黄加俊一次性支付履约保证金40000元；易经华自租赁期内自己承担各种经营方面的风险困难，若需转让、转租不得有任何理由要求黄晓军、黄加俊承担其他费用或减少租金，黄晓军、黄加俊不承担任何经营风险方面的经济责任。第六条（权利及义务）约定，黄晓军、黄加俊应积极协调物业管理部门及宾馆的物业管理，协助被告对天街2号门头广告，1、2楼电梯广告大厅，及楼梯间天楼一间房，物管管理部门及办理相关手续由易经华自行负责，黄晓军、黄加俊协助易经华办理；易经华应按合同约定交纳房屋租金及相关费用，应处理好易经华经营期内供货商的债权债务。第七条（违约责任）约定，易经华在合同期内，拖欠房屋租金，则属违约，双方约定违约方合同自动解除，并在履约保证金中扣除所欠房屋租金，履约保证金不足扣除拖欠房屋租金时，由易经华在房屋内经营所需的活动资产作为支付租金抵押，黄晓军、黄加俊享有处理权。合同签订后，易经华将涉诉房屋进行酒店经营。涉诉房屋所在的北城天街2号电梯于2017年1月9日至11月6日出现了停运问题，于11月6日恢复正常使用。2018年12月5日，黄加俊向易经华邮寄致易经华总经理告知函，主要内容为“……合同将于2019年2月30日到期，希望易经华在市场同等条件下优先续租……如在到期日未续签合同，希望提前将活动资产拆除及尽快付清租金和物管费，有助于到期办理交房手续，若到期未交房就按新的租赁单价每平方米100元收取”。2017年4月9日，黄加俊向易经华邮寄要求租赁户限期支付租金、物管费的函，该函的主要内容为截止至2017年3月31日，易经华尚欠租金及物管费40000元，逾期已超过50天，构成违约，请易经华支付拖欠的租金及物管费并按每日8%支付滞纳金。2017年6月30日，黄加俊向易经华邮寄要求租赁户限期支付租金及物管费的函，该函的主要内容为截止至2017年6月30日，易经华尚欠租金及物管费80000元，构成根本违约，请易经华支付拖欠的租金及物管费并按每日8%支付滞纳金。2019年1月6日，易经华向黄晓军、黄加俊邮寄关于“要求延长租期来弥补屋顶漏水及电梯停运损失”的告知函，该函的主要内容为2014年5月至2016年9月左右，客运电梯修修停停，2016年11月初电梯停运至2017年11月6日才恢复运行，房屋屋顶严重漏水，对易经华的经营造成极大影响；易经华要求按原租金标准延长租期一年半，以弥补因黄晓军、黄加俊过失造成的酒店经营损失；如在合同到期后，黄晓军、黄加俊不同意按原租金标准续租一年半，易经华要求补足酒店直接损失四十多万元，否则在合同到期后坚决不予撤场。易经华于2019年2月19日，向黄加俊转账汇款110191.2元，认为该笔款项是截止到2019年4月30日的租金。黄晓军、黄加俊认为在之前已明确告知易经华，在合同到期后如未续签合同原租赁合同不再履行，因易经华欠付120000元的租金且明确表示合同到期后不搬出涉诉房屋，该款并不属于租金。租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同。双方在2019年2月至7月期间，多次通过微信及电话就涉诉房屋的交接问题与易经华主张的赔偿问题进行了沟通，但协商无果。2019年9月4日，易经华向黄晓军、黄加俊邮寄工作联系函，该函的主要内容为租金已缴纳至2019年4月底，易经华多次通过电话、微信的方式联系合同到期后的接房事宜，但黄晓军、黄加俊拒不接房，反而向法院恶意诉讼；现通知黄晓军、黄加俊在收到函件后3日接房，完清交接手续（赔偿经济损失520000元，退还垫付的电梯维修费100000元及保证金40000元），如黄晓军、黄加俊拒不接房又不完清接房手续而产生的所有后果及法律责任由黄晓军、黄加俊承担。黄晓军、黄加俊于2019年9月5日收到该函件。2019年6月7日和8月22日，涉诉房屋用于酒店经营，名字为星豪鸿连锁酒店。易经华在庭审中陈述，涉诉房屋经营的宾馆名称为星豪宾馆，其在重庆市江北区，均属于星豪鸿连锁酒店旗下的宾馆，因2019年3月5日员工闹事，已在该日搬离了前台和财务，于2019年4月30日搬离了涉诉房屋，现涉诉房屋内尚有柜子、床单、箱子和索要工资的员工。黄晓军、黄加俊于2019年6月18日向一审法院申请财产保全，要求对易经华名下价值1350000元的财产采取保全措施，并缴纳了保全申请费5000元。一审法院认为，黄晓军、黄加俊与易经华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，易经华应依约向黄晓军、黄加俊支付租金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。易经华主张尚未支付的租赁期内的120000元租金系双方关于电梯停运损失赔偿达成的一致意见，因黄晓军、黄加俊并不认可，且易经华举示的视频、录音等证据中包含大量双方关于租金、赔偿、交房等内容的对话，并不足以证明双方最终达成了扣除120000元租金的合意，结合双方纠纷产生的原因及过程，对易经华的上述主张，一审法院不予采信。黄晓军、黄加俊曾在2017年向易经华邮寄了催收租金的函件，其要求易经华支付租金的诉讼请求，在《中华人民共和国民法总则》施行前并未超过一年的诉讼时效，关于易经华认为黄晓军、黄加俊关于租金的请求已超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。因易经华已于2019年2月19日向黄加俊转账汇款110191.2元，其尚欠的租金和物管费为金额9808.8元，黄晓军、黄加俊要求易经华支付9808.8元租金及物管费的请求，一审法院予以支持，超过该数额的请求部分，一审法院不予主张。易经华于2019年2月19日支付的款项虽在租赁合同到期前，但双方并未在租赁合同到期后续签合同，且黄晓军、黄加俊在租赁合同到期后对易经华继续使用涉诉房屋存有异议，故双方并不成立不定期租赁合同关系，关于易经华认为其支付的款项系截止至2019年4月30日租金的主张，一审法院不予采纳。虽然租赁合同中约定逾期支付租金时应按2个月租金的金额计收每日滞纳金8%，但在黄晓军、黄加俊未举证其实际损失的情况下，该滞纳金的计算标准明显过高，结合双方之后的协商过程及纠纷产生原因，一审法院认为按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金足以弥补黄晓军、黄加俊逾期收取租金的损失，按照该标准对黄晓军、黄加俊主张的以120000元为基数，从2017年11月1日起计算至2019年2月19日止的滞纳金的请求，以及以9808.8元为基数，从2019年2月20日起计算至实际支付之日止的滞纳金的请求，一审法院予以主张，超出前述数额的滞纳金请求，一审法院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因双方并未达成新的租赁合同关系，易经华应在合同到期后将涉诉房屋返还黄晓军、黄加俊。易经华虽主张其已于2019年4月30日搬离了涉诉房屋，但涉诉房屋内仍有其部分物品及员工，且根据重庆增值税普通发票、临时住宿登记表及视频等证据，涉诉房屋仍在继续经营酒店，对易经华的上述主张一审法院不予采信，关于黄晓军、黄加俊要求易经华立即搬出涉诉房屋的请求，一审法院予以支持。易经华虽在2019年9月4日向黄晓军、黄加俊邮寄了工作联系函，但该函的内容除要求接房的同时要求完清交接手续，即赔偿经济损失520000元，退还垫付的电梯维修费100000元及保证金40000元，属于附条件的接房要求，并不具备完成涉诉房屋实际交付的目的，不能免除其将涉诉房屋返还黄晓军、黄加俊的合同义务，以及应承担其占用涉诉房屋期间给黄晓军、黄加俊造成的损失。因双方并均未举示2019年度的租金支付证据，按照租赁合同中关于租金约定，每月交租金33000元及物管费、水电公摊费7800元，合计40800元；从2011年开始递增5%，以后每隔一年按递增后的租金增加5%，2019年的月租金标准应为42117.29元（33000×1.05的五次方），加上物管费、水电公摊费7800元，2019年每月应付的费用为49917.29元。黄晓军、黄加俊主张按每月101200元的标准支付占用期间的损失，但其举示的证据不足以证明该标准应作为损失计算的依据，故关于黄晓军、黄加俊要求易经华从2019年3月2日起支付涉诉房屋占用期间的租金及物管费损失的请求，应按每月49917.29元的标准计算，超出该标准的损失请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告易经华于本判决生效之日起十五日内搬出位于重庆市江北区门面房屋；二、被告易经华于本判决生效之日起十五日内支付原告黄晓军、黄加俊欠付的租金及物管费9808.8元，并按照中国人民银行同期贷款利率，分别以120000元为基数，从2017年11月1日计算至2019年2月19日止，以及以9808.8元为基数，从2019年2月20日计算至实际支付之日止，向原告黄晓军、黄加俊支付滞纳金；三、被告易经华于本判决生效之日起十五日内按每月49917.29元标准，从2019年3月2日起至房屋交还之日止，向原告黄晓军、黄加俊支付房屋占有使用费；四、驳回原告黄晓军、黄加俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1859.46元，保全申请费5000元，共计6859.46元，由被告易经华负担6200元，由原告黄晓军、黄加俊负担659.46元。二审中另查明，黄加俊、黄晓军已于2019年10月28日收回案涉房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.案涉房屋的具体还房时间；2.易经华是否欠付租金及物管费；3.易经华是否应当支付房屋占有使用费；4.一审法院审理程序是否违法。关于案涉房屋的具体还房时间的问题。二审中，黄加俊、黄晓军陈述，其已于2019年10月28日收回案涉房屋。因二审中出现新的事实，本院认定案涉房屋已于2019年10月28日交还。虽然易经华辩称其于2019年4月30日就已经将案涉房屋交还黄加俊、黄晓军，但根据临时住宿登记表、视频等证据可以证明易经华仍在使用案涉房屋，其辩称本院不予采信。关于易经华是否欠付租金及物管费的问题。截至2019年2月18日，易经华共计欠付租金及物管费120000元。2019年2月19日，易经华向黄加俊转账110191.2元，一审法院将该笔款项抵扣欠付租金并无不当，因此易经华尚欠黄加俊、黄晓军租金及物管费9808.8元。虽然易经华辩称该120000元是双方就电梯停运损失进行赔偿而暂扣的费用，系双方达成的一致意见。但根据黄加俊、黄晓军在易经华欠付租金后向其邮寄的催收租金函件及庭审中黄加俊、黄晓军的陈述来看，黄加俊、黄晓军并未与易经华就上述款项达成一致意见，故应当认定120000元系欠付的租金及物管费。另，易经华辩称其于2019年2月19日向黄加俊转账的110191.2元系截止2019年4月30日的租金，但双方并未在租赁合同到期后续签合同，且黄加俊、黄晓军在租赁合同到期后对易经华继续使用案涉房屋存有异议，双方并未形成不定期租赁合同关系，其辩称亦不成立。关于易经华是否应当支付房屋占有使用费的问题。案涉租赁合同的租赁期限于2019年3月1日届满，双方未续签合同，未形成不定期租赁合同关系。因此在租赁期限届满后，易经华继续使用房屋就应当支付房屋占有使用费。易经华辩称其已经支付了截至2019年4月30日的租金，但并无充分证据证明，其辩称本院不予采信。且根据租赁合同的标准计算2019年3月1日至2019年4月30日的租金与易经华支付的数额不相符，故易经华应当支付自2019年3月2日至2019年10月28日的房屋占有使用费。一审法院审理程序是否违法的问题。虽然易经华在一审中向一审法院提起了反诉，但一审法院根据其反诉请求进行了审查，认为不符合反诉的法律规定，并已告知其可以另案提起诉讼，故一审法院审理程序并未违法。综上所述，因二审中出现新事实及新证据，易经华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初5712号民事判决的第二项；二、撤销重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初5712号民事判决的第一项、第三项、第四项；三、易经华于本判决生效之日起十五日内向黄加俊、黄晓军支付房屋占有使用费，以每月49917.29元为标准，从2019年3月2日起支付至2019年10月28日止；四、驳回黄加俊、黄晓军的其他诉讼请求。一审案件受理费1859.46元，财产保全费5000元，合计6859.46元，由易经华负担4500元，由黄加俊、黄晓军负担2359.46元；二审案件受理费3718.92元，由易经华负担2200元，由黄加俊、黄晓军负担1518.92元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年六月十七日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静