湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1026民初581号原告（反诉被告）：宋林良，男，1971年8月5日出生，汉族，住湖南省汝城县。原告（反诉被告）：李飞娥，女，1970年6月7日出生，汉族，住湖南省汝城县。以上二原告委托诉讼代理人：朱兰滨，湖南水正兰律师事务所律师。以上二原告委托诉讼代理人：何淑娜，湖南水正兰律师事务所律师。被告（反诉原告）：汝城县千钧房地产开发有限责任公司，住所地：汝城县卢阳镇东泉路三江花苑31栋。法定代表人：邱立红，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱红辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：吴良云，湖南宏法律师事务所律师。原告宋林良、李飞娥诉被告汝城县千钧房地产开发有限责任公司（以下简称：千钧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告宋林良、李飞娥及其委托诉讼代理人朱兰滨、何淑娜，被告千钧公司的委托诉讼代理人邱红辉、吴良云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋林良、李飞娥向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年8月4日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月6日解除；二、判令被告返还原告购房款817063元，并自2018年8月4日起按同期银行贷款利率四倍计算利息，由被告支付利息至购房款还清之日止；三、判令被告支付违约金16341元给原告；四、判令被告承担原告因主张权利向法院起诉支付的律师费15000元；五、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告开发三江中心花苑住宅小区，2018年8月，原告向被告购买小区二期3栋801号房，双方于2018年8月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告在2018年8月4日前一次性支付房款给被告，被告应当在2019年12月31日前向原告交付房屋。同时合同第十九条约定：被告交付房屋时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。合同第十二条约定：逾期30天交房的，买受人（原告）有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时支付违约金。合同签订后，原告于合同签订当天将全部房款817063元交付给被告，被告出具了收款发票。2020年1月13日，被告工作人员通知原告在2020年1月15日可以收房（此时被告已逾期15天），原告收到通知后到房屋现场查看后发现被告所建房屋尚存在缺陷，不能满足交付条件，原告要求被告出具合同约定的交房时应当具备的材料，被告不能出示便以一些住宅使用说明书、住宅质量保证书糊弄原告，原告为此拒绝签字收房。之后，因被告不满足条件交房且房屋质量存在问题，部分业主对被告进行了投诉，被告拒不承认缺陷并百般狡辩，引起了业主的气愤，为此，原告特意向有关部门了解被告的房屋验收情况，得知被告根本没有取得建设工程竣工验收备案证明文件等材料，完全不符合条件。因被告在原告要求出具材料时被告辩称建设工程竣工验收备案证明文件正在有关单位盖章，原告因此要求被告整改，待整改后再来收房。春节过后，原告到被告处询问整改情况，被告答复尚未复工。复工复产后，原告于清明节来前到被告处询问，被告又拿出些不符合约定和规定的材料（竣工验收报告等）来糊弄原告，为此原告在向汝城县建设工程质量安全监督站询问确定被告未取得工程竣工验收备案表后，于2020年4月6日向被告书面送达了《解除商品房买卖合同通知书》。4月7日，汝城县建设工程质量安全监督站向原告出具了被告未取得工程竣工验收备案表的书面情况说明。因原告此前向汝城县市场监督管理局投诉，因为被告态度固执不肯调解，该局于2020年4月10日向原、被告《投诉终止调解决定书》。合同当事人应当全面履行合同义务，原告认为，被告逾期交房已经构成违约，且被告在逾期30天后仍然不能满足交房条件，被告违约情形符合双方合同约定的解除合同条件，原告为此书面通知被告解除合同，双方合同自原告书面通知送达之日起解除。被告违约，除解除合同外，还应当承担违约责任。被告千钧公司辩称：一、原告不符合解除合同的约定及法定条件，其诉求不应支持；二、答辩人向原告交房行为符合双方合同约定，具有法律效力，所交付的房屋符合工程质量要求，能满足日常居住功能；三、原告要求解除合同的真正原因是认为购房时房价过高，现在房价有一定回落，不愿接受正常的房产市场风险；四、原告单方解除合同行为属于严重违约行为，应当按照约定承担违约责任。被告千钧公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿金163412.6元，并继续履行合同；二、诉讼费用由被反诉人承担。原告宋林良、李飞娥针对被告千钧公司的反诉提出答辩意见：反诉原告要求反诉被告支付违约赔偿金的请求没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告提起反诉的前提是反诉被告（本诉原告）违约解除合同或反诉原告自认反诉被告已经与反诉原告解除《商品房买卖合同》，只有在反诉被告有解除合同的行为，反诉被告违约，产生了合同解除的后果，反诉被告才承担违约解除合同的违约责任，但反诉原告陈述合同至今有效，要求反诉被告继续履行合同，又要反诉被告承担违约解除合同的后果，这种本末倒置的理由不能成立。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告为支持其主张向本院提交了商品房买卖合同、购房增值税发票、解除合同通知书、送达通知书照片、汝城县安监站情况说明、汝城县市场监督管理局终止调解决定书等证据，被告为支持其主张向本院提交了建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同补充协议、汝城县不动产登记中心购房合同备案证明、工程开工报审表、主体结构检测报告、消防验收意见书、不动产测量报告、工程竣工验收备案表及相关附件、交房通知及回复短信记录、住宅使用说明书、住宅质量保证书、关于再次敦促履行收房义务的通知、汝城县三江花苑住宅小区（三期）3#、4#、7#、8#楼收房及装修统计说明、工期顺延申请报告、气象资料证明、签证单等证据。本院认为，原、被告提交的以上证据可以证实双方订立商品房买卖合同、原告交付全部购房款、被告建设情况、涉案工程竣工验收报备进行状态、双方对交房存在争议及相关部门调处情况，以上证据能作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查核实的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的汝城县房屋，合同约定了房屋建筑面积、分摊共有建筑面积、房屋价款、付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等事项。其中合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二处理。……第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）。1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。”双方还就合同相应条款签订了《补充协议》。签订合同当日，原告向被告支付了全部购房款817063元。被告取得了建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2018年10月31日，双方对商品房买卖合同办理了登记备案。汝城县三江中心花苑3＃楼主体建设完工后，2018年11月20日，经长沙宏宇建筑工程检测有限公司检测主体各项数据检测合格，2019年12月20日，湖南省地质矿产勘查开发局四〇八队（湖南省湘南工程勘察公司）对三江中心花苑3＃楼界址、各户室面积、共有建筑分摊面积、楼层面积、房产分层等内容进行了测绘，经测量各项数据测算符合相应规范，报告质量合格，并作出《不动产测量报告（三江中心花苑3栋）》。2019年12月23日，汝城县住房和城乡建设局对三江中心花苑1＃、2＃、3＃、8＃、9＃栋地上部分建设项目消防验收，综合评定工程消防验收合格。2020年1月6日，三江中心花苑3＃、4＃、7＃栋工程完工后，汝城县住房和城乡建设局、汝城县建设工程质量安全监督站，被告千钧公司、勘察单位：核工业郴州工程勘察院、设计单位：广西华蓝工程管理有限公司、施工单位：广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、监理单位：衡阳市建设工程监理有限公司工作人员组成验收组，对三江中心花苑3＃、4＃、7＃栋工程进行验收，审查通过了质量评估报告、竣工验收报告、建筑工程质量保修书、住宅工程使用说明书，勘察、设计、施工、监理、建设单位对三江中心花苑3＃、4＃、7＃栋工程均验收合格，在竣工验收备案表上盖章，之后，被告将竣工验收备案表报相关主管部门进行备案，尚未取得备案机关备案证明，至今，质量监督机构（汝城县建设工程质量安全监督站）未对涉案工程提出质量问题及整改意见。2020年1月13日，被告工作人员朱丹丹短信通告原告在2020年1月15日携带相关材料办理收房手续，原告回复表示收到。1月15日，双方到现场进行了查验，被告向原告提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，原告以被告未出示工程竣工验收备案表，认为房屋质量存在瑕疵，拒绝签字收房，但未向被告提出何种具体质量瑕疵，也未向相关部门申请质量鉴定。双方多次进行协商未果，2020年4月1日，原告向被告工作人员送达《解除商品房买卖合同通知书》，被告不同意解除合同，要求原告接收房屋。之后，原告向汝城县建设工程质量安全监督站进行了投诉，汝城县建设工程质量安全监督站对原告反映的三江中心花苑3＃楼已完成竣工验收但未进行综合验收，未发放工程竣工验收备案表问题查证属实；对原告反映地下室电梯井出口有台阶不符合施工设计问题，经安监站查实施工无误。原告又向汝城县市场监督管理局进行投诉，经汝城县市场监督管理局组织双方调解未果。2020年4月24日，被告向原告发出《关于再次敦促履行收房义务的通知》，但原告未按通知接收手续。本案中，原、被告双方争议的焦点为：一、涉案商品房未取得竣工验收备案表是否存在主体结构不合格，房屋质量严重影响正常使用问题。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》相关规定，建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。备案程序为：1．经施工单位自检合格后，并且符合《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求方可进行竣工验收。2．由施工单位在工程完工后向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收，并经总监理工程师签署意见。3．对符合竣工验收要求的工程，建设单位负责组织勘察、设计、监理等单位组成的专家组实施验收。4．建设单位必须在竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。5．工程竣工验收合格之日起15个工作日内，建设单位应及时提出竣工验收报告（竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料），向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门（及备案机关）备案。6．工程质量监督机构，应在竣工验收之日起5工作日内，向备案机关提交工程质量监督报告。7．城建档案管理部门对工程档案资料按国家法律法规要求进行预验收，并签署验收意见。8．备案机关在验证竣工验收备案文件齐全后，在竣工验收备案表上签署验收备案意见并签章，工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。本案中，涉案建设工程经主体结构检测合格、不动产测量合格、消防验收合格后，2020年1月6日，汝城县住房和城乡建设局、汝城县建设工程质量安全监督站，被告千钧公司、勘察、设计、施工、监理等单位工作人员组成验收组，对涉案工程进行验收，审查通过了质量评估报告、竣工验收报告、建筑工程质量保修书、住宅工程使用说明书，勘察、设计、施工、监理、建设单位对涉案工程均验收合格，在竣工验收备案表上盖章，被告千钧公司按程序向备案机关提交了相关文件进行报备，被告千钧公司已完成了报备的相关手续，质量监督机构目前未提出质量问题及整改意见，原告亦未提出房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常使用的证据。并且，三江中心花苑住宅小区同一批次，同一建筑主体已有购房户进行装修入住。因此，无竣工验收备案表并不必然就确定商品房存在严重质量问题影响正常使用。二、原告通知解除合同观点是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”原、被告补充协议第七条第6项约定：“经出卖人向买受人发生交付通知书后，买受人应按交付通知书规定的时间及地点办理交付手续。买受人收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照本补充条款第7款的约定处理，买受人不得以此为由拒绝收楼，否则从该交付通知书规定的收楼日期/期限届满之日起，视作出卖人已按合同及所有适用的法律、法规、规章的规定向买受人交付了该商品房，买受人自该日起承担房屋毁损、灭失的风险，及承担此后产生的一切费用和责任。”因此，根据合同法规定、司法解释及双方约定只有在主体结构不合格及房屋质量存在严重问题导致无法正常使用的情况下，双方的合同目的无法实现的情况下，原告才有权解除合同，否则主体结构质量不合格、房屋质量严重影响正常居住使用之外的其他问题不是原告拒绝收房的法定理由。本案中，2020年1月13日，被告工作人员朱丹丹短信通告原告在2020年1月15日携带相关材料办理收房手续，原告回复表示收到。2020年1月15日双方查验房屋距离双方合同约定的交房时间2019年12月31日逾期了15天，但未超过双方约定的逾期30天解除合同的期限。被告千钧公司虽然逾期交房，但所交付的房屋并非质量问题足以影响业主正常居住使用，过错显著轻微；原告因被告未出示竣工验收备案表，对房屋质量问题存疑拒绝收房，但未具体提出质量问题，也未向相关部门申请进行质量鉴定，甚至在投诉至汝城县建设工程质量安全监督站后，汝城县建设工程质量安全监督站并未对涉案工程查出具体质量问题和提出整改意见，原告以此主张解除合同不符合法律规定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，合同中虽然约定了出卖人交付房屋的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并赋予了买受人相应的解除权。本案中，涉案建设工程均验收合格，被告千钧公司履行了竣工验收备案报备义务，但竣工验收备案表未发放，还存在质量监督机构是否已履行了报告义务及其他行政主管部门是否及时作为等行政因素的影响，综合本案情况，本案中竣工验收备案表因其他因素尚未放发，并不影响双方合同目的的实现。原告虽然已向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》，被告通过反诉要求原告继续履行合同，视为其对原告解除合同效力的异议，因此原告虽以通知方式解除合同，但不发生合同解除的效果。被告已为建设工程投入大量资金和物力，工程质量已验收合格，并且在进行工程竣工验收备案过程中无过错或严重过失，如果原告仅以无竣工验收备案表而拒绝收房，解除合同将会造成房屋长期闲置，并且目前国内经济发展趋缓，商品房价格有所回落，可能造成买受人因房地产市场低迷，房价下降而要求解除合同，降低自身损失，从而增加出卖人市场风险，扩大出卖人损失，更有可能引发群体效应，大量买受人以此解除合同，要求退还购房款现象的发生，造成县域房地产行业冲击受损，银行信贷风险的发生，影响社会稳定。因此，从诚信公平原则考虑，本院不予确定原告通知解除合同已经成立，对于原告主张的确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年4月6日解除及基于合同解除后的其他诉讼请求，本院不予支持。基于上述理由，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，被告反诉称原告因单方解除合同构成违约，要求原告承担支付违约赔偿金163412.6元的请求，亦不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，第十五条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告宋林良、李飞娥的诉讼请求；二、驳回被告汝城县千钧房地产开发有限责任公司要求原告宋林良、李飞娥支付违约赔偿金163412.6元的反诉请求。案件受理费12284元，减半收取6142元，由原告宋林良、李飞娥承担；反诉费1784元，由被告汝城县千钧房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 何波纲二〇二〇年六月十二日法官助理 黄学敏书 记 员 何颖囡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。