贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初3044号 原告石彬（反诉被告），男，汉族，1993年11月13日生，住贵州省。 委托代理人刘远东，贵州亿点成律师事务所律师。执业证号：15201201010599699。 委托代理人郑敬钟，贵州亿点成律师事务所实习律师。 被告谢明忠（反诉原告），男，汉族，1969年2月26日生，住贵州省贵阳市南明区。 第三人贵州黔和居房地产经纪有限公司，住址在贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区第E8（国际金融街2号）楼1单元12层24号。 法定代表人莫仕强，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人唐健腾，该公司员工。 原告石彬诉被告谢明忠、第三人贵州黔和居房地产经纪有限公司（以下简称黔和居公司）房屋租赁合同纠纷一案及被告谢明忠反诉原告石彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石彬之委托代理人刘远东、郑敬钟，被告（反诉原告）谢明忠，第三人黔和居公司的委托代理人唐健腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）石彬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告、第三人于2020年1月11日签订的《写字楼租赁三方合同》；2、被告谢明忠立即返还原告已付的三个月房屋租金共计人民币17115元；3、本案的诉讼费由被告谢明忠承担。事实及理由：原告石彬为开设公司办公需承租写字楼，经第三人黔和居公司居间认识拟出租写字楼的被告谢明忠，并告知被告其承租房屋系为开办公司，故需承租房屋的相关产权证书或购房合同以办理营业执照。2020年1月11日，原被告双方经第三人黔和居公司居间签订了《写字楼租赁三方合同》（以下简称《三方合同》），由原告承租被告享有合法出租性的、位于贵阳市南明区房屋用于办公，租赁期为2020年1月22日至2022年1月21日，第一年租金为每月5705元，第二年租金为每月6520元，押金为5705元。同时约定，签约时原告支付三个月租金，并于2020年2月5日补齐三个月租金和押金。居间费用5700元，由原被告双方各承担一半。合同签订后，原告于当日将三个月的房屋租金17115元支付给了被告，并承担了应由自身承担的居间费用。被告虽将房屋钥匙交给原告，但一直推脱迟迟未将办理营业执照所需的购房合同或房产证交与原告。原告多次向被告发出催告，询问相关证书或合同的给付时间，被告虽回复办理时间，但其后均未按约办理，至起诉之日仍未能提供，原告也未能正常开业，致使原告承租该房屋用于经营的目的不能实现。给原告造成较大损失，后经原告提议解除合同及退还原告已支付的租金，被告均未表态，故诉请如前。 被告（反诉原告）谢明忠辩称及反诉称，原告要求解除合同的原因并非被告不能提供房产证或购房合同，而是因新型冠状病毒导致的肺炎疫情致原告公司不能正常开业。其未消极拖延交付房产证或购房合同，原告于2020年3月9日要求被告将购房合同交给原告后，被告已于3月10日拿到购房合同并联系被告称可以交付。且双方于2020年1月11日与第三人签订的《三方合同》约定，原告需于2020年2月5日前向原告支付三个月租金和一个月押金，但原告未按约支付。故提出反诉：1、反诉被告石彬支付三个月租金17,115元和一个月押金5,705元，共计22,820元；2、反诉被告石彬承担本案反诉费。 第三人黔和居公司述称，2020年1月11日原被告及第三人签订《三方合同》时口头约定，被告需向原告提供购房合同以供原告办理营业执照使用，但被告在签订合同时未携带并称已将购房合同用于办理房屋产权证，暂时不能提供给原告，但被告会配合原告提供购房合同，原告也表示同意。因履行合同发生纠纷，双方约定于3月9日到黔和居公司协商相关事宜，但均未到场。次日，被告称其已拿到房产证可交付原告，第三人将该情况告知原告后，原告称将通过诉讼解决。 经审理查明，2020年1月11日原被告及第三人签订了《三方合同》，约定：原告承租被告位于贵阳市南明区的房屋，建筑面积163平方米；租赁期为2020年1月22日至2022年1月21日，免租期自2020年1月11日起至1月22日止，免租期费用由原告承担；第一年租金为每月5705元，押金为5705元，租金为半年一付，签约时原告支付三个月租金，并于2020年2月5日补齐三个月租金和押金；如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，原被告和第三人互不承担违约责任，租金按实际租赁时间计算，多退少补。同时口头约定被告向原告提供办理营业执照所需购房合同或房产证等文件或证书。合同签订当日，原告将三个月的房屋租金17115元支付给了被告，被告亦将案涉房屋钥匙交给原告，但未提供购房合同或房产证。2020年1月13日原告要求被告提供办理营业执照所需产权证书或合同，但被告以将合同用于办理房产证为由未能提供，并承诺可于次月提供，原告表示同意。因“新型冠状病毒感染的肺炎疫情”（以下简称新冠疫情）原因，2月1日相关部门对城市小区进行封闭管理，2月7日对有物业管理的商务楼宇进行管控。2月10日原告微信告知被告，如因疫情原因到本月24日原告公司不能正常开业则不再租赁案涉房屋，被告回复“按合同办事”。2月27日，原告再次询问被告是否能拿出房产权属证明，被告回复次日办理。次日，被告微信告知原告其去相关单位取购房合同，但该单位上班时间为3月1日，被告将于第二天再行前往取得购房合同提供给原告，原告表示同意。后原被告与第三人约定于3月9日前往黔和居公司协商合同事宜，但均未到场。3月10日，被告告知原告及第三人其已拿到购房合同可交付原告，但原告告知第三人其正准备通过诉讼解决纠纷。同月12日，原告微信告知被告称“本人石彬已经在2月10日告知你，如果我不能正常开工，那我2月24日就退房了。因为疫情期间，你在遵义老家，过不来，办理不到退房手续，那我们的合同就此解除了”。同月19日原告向本院提交诉状。审理过程中，原告于4月23日将案涉房屋钥匙交给第三人黔和居公司，被告将案涉房屋另租他人使用并同意解除《三方合同》。 上述事实有原被告和第三人陈述，《写字楼租赁三方合同》、微信聊天记录、转账记录、收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原被告与第三人签订的《写字楼租赁三方合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定内容享有权利并履行义务；三方关于被告应向原告提供办理营业执照所需购房合同或房产证的口头约定，属《三方合同》的补充约定，各方应予遵守。现原告诉请解除合同，该《三方合同》的内容包含原被告之间的租赁合同、原被告与第三人之间的居间合同，关于居间合同部分，《三方合同》第六条第（二）款约定“本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，第三人的居间服务费不予退还”，故解除案涉合同不影响居间合同的效力，关于租赁合同部分，现被告明确表示同意解除，并将案涉房屋另租他人，解除合同系双方的真实意思表示，从其自愿。关于原告要求被告返还其已付的三个月房屋租金共计人民币17,115元的诉请，虽然被告未能按约提供产权证明，但双方多次就更改提供时间达成一致，应属对合同的变更，故被告未在2020年1月提供房产证或购房合同的行为不属于违约。受新冠疫情影响，贵阳市分别于2月1日和7日分别开始实行小区封闭管理和商务楼宇管控，导致原告不能实际使用案涉房屋、被告不能拿取购房合同或办理房产证，故自1月24日起至3月10日被告拿到购房合同之日止，原被告双方受到新冠疫情的影响不能实际履行《三方合同》，系不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定及《三方合同》第十二条之约定“如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，原被告和第三人互不承担违约责任，租金按实际租赁时间计算，多退少补”。2020年1月11日原告拿到案涉房屋钥匙至2月7日商务楼宇实行管控，为原告实际使用房屋期间。鉴于双方多次约定提供产权证明的时间后，被告未能按约履行，导致合同继续履行的基础破裂；而原告在已明确表示如2月24日公司不能正常开业即解除合同后，又于同月27日向被告催要房产权属证明，导致被告以为原告希望继续履行合同而多次前往办理相关手续、房屋继续空置，故原被告对损失的扩大均应承担相应责任。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”之规定，对于原告诉请被告返还其两个月租金的主张，按照法律规定和相关约定，被告谢明忠应返还原告石彬已付租金9,000元。关于被告（反诉原告）谢明忠要求反诉被告石彬支付三个月租金和一个月押金共计22,820元的诉请，因原告（反诉被告）于2月7日后未能实际使用案涉房屋，且《三方合同》已不能履行，依据《三方合同》第十二条之约定，被告（反诉原告）的该项主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、一百八十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四百二十四条、第九十三条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、解除原告石彬、被告谢明忠与第三人贵州黔和居房地产经纪有限公司于2020年1月11日签订的《写字楼租赁三方合同》； 二、被告谢明忠于本判决生效后十日内返还原告石彬已付租金人民币9,000元； 三、驳回原告石彬其余诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）谢明忠全部反诉请求。 本诉案件受理费114元（已减半），由被告谢明忠负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）；反诉案件受理费185元（已减半），由被告谢明忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  刘宁 二〇二〇年六月九日 法官助理张琦 书记员康伟