北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24826号原告：北京市朝阳区三间房乡合作经济联合社，住所地北京市朝阳区三间房乡建国路甲8号。法定代表人：秦百山，社长。委托诉讼代理人：王彦，北京市德鸿律师事务所律师。被告：北京润城嘉业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡北花园街6号院12号楼306。法定代表人：龚开康，执行董事。被告：孙泉，男，1983年1月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二被告之共同委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。原告北京市朝阳区三间房乡合作经济联合社（以下简称三间房合作社）与被告北京润城嘉业物业管理有限公司（以下简称润城嘉业公司）、孙泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三间房合作社之委托诉讼代理人王彦，润城嘉业公司及孙泉之共同委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三间房合作社向本院提出诉讼请求：判令1、润城嘉业公司支付租金1912816.8元及逾期付款的违约金2536480.27元；2、润城嘉业公司支付2019年11月30日至实际腾退返还房屋之日止的违约金；3、孙泉对前述请求承担连带保证责任；4、腾退返还北京市朝阳区三间房乡艺水芳园x号楼x层至y层房屋。事实和理由：我合作社与润城嘉业公司于2018年7月11日签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，润城嘉业公司承租北京市朝阳区三间房乡艺水芳园x号楼x层至y层房屋，面积3390.7平方米，租期自2017年12月1日至2019年11月30日，年租金1856408.3元，每季度支付一次，逾期支付租金的，应当支付违约金，合同期满逾期归还房屋的，应当按日租金的2倍支付违约金。2019年8月28日，润城嘉业公司提出《还款承诺》，承诺2019年10月31日前付清租金，孙泉作为公司实际控制人，作为担保人在承诺书上签字，保证在润城嘉业公司未按期还款时承担保证责任。润城嘉业公司、孙泉辩称，案涉房屋未按照建设工程规划许可进行建设，无合法审批建设手续，双方签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》应属无效，三间房合作社要求支付违约金，缺乏依据。根据约定，即使双方无交接，租赁期满10天后三间房合作社有权直接收回房屋，所以三间房合作社已于合同期满后直接收回了房屋，其主张期满后2倍的租金，无事实和法律依据。三间房合作社仍保留我公司10万元保证金，应当折抵租金。孙泉属于一般担保，不应当承担连带担保责任，担保范围也仅是《还款承诺》中确定的金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2018年7月11日，三间房合作社（甲方）与润城嘉业公司（乙方）签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，润城嘉业公司承租案涉房屋（共计60套房屋），期限为2017年12月1日至2019年11月30日；租赁期满，乙方应如期交还租赁物，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付日租金2倍的违约金，超过10天，甲方有权直接收回租赁物，乙方留置于租赁物内的物品甲方有权予以处置；乙方向甲方支付租赁保证金10万元，保证金不计利息；年租金1856408.3元，租金每季度支付464102.1元，即每年12月1日、3月1日、6月1日、9月1日，如乙方拖欠租金10日以上，甲方可采取相应措施中止协议；乙方拖欠租金、没有及时补足保证金的，每逾期1日，应当向甲方支付所拖欠金额千分之五的违约金……。合同履行过程中，润城嘉业公司已向三间房合作社支付了租金180万元及租赁保证金10万元。2019年8月28日，润城嘉业公司出具《还款承诺》，记载截至2019年11月30日欠付租金1912816.8元，承诺分三期在2019年9月30日前支付100万元、10月15日前支付448714.7元、10月31日前支付464102.1元，并记载“保证人保证在承诺方未按承诺期限还款时，承担保证责任”，孙泉作为保证人签字。润城嘉业公司同意支付租金1912816.8元，不同意支付之后的租金，主张按照合同约定，在合同期满后10天三间房合作社可以收回房屋，其不收回房屋，后续的租金与其公司无关；三间房合作社称尝试收回房屋，但润城嘉业公司将房屋转租第三方，有散户居住，通过协商，在2020年4月7日收回43套房屋、4月21日收回8套房屋、5月19日收回9套房屋。就此，三间房合作社提交了《房屋腾退、交接确认书》予以佐证。润城嘉业公司和孙泉认可证据的真实性。另，孙泉主张其承担的是一般保证责任，保证的范围为1912816.8元。案涉房屋已取得房屋产权证。本院认为，根据查明的事实，案涉房屋已取得房屋产权证，润城嘉业公司和孙泉以房屋未按照建设工程规划许可建设、无审批建设手续为由，主张《朝阳区农村集体资产租赁合同书》无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。三间房合作社与润城嘉业公司签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。润城嘉业公司出具《还款承诺》认可至2019年11月30日尚欠租金1912816.8元未支付，也同意支付，本院不持异议。润城嘉业公司未按照合同约定的日期支付租金，在出具还款承诺书后仍未按照承诺的日期支付租金，已构成违约，按照合同约定应当支付逾期付款的违约金。本院根据合同履行情况、双方的过错程度，以实际损失为基础，根据承诺的还款期限及金额，按照诚实信用原则和公平原则确定违约金的数额。双方均同意润城嘉业公司的10万元保证金折抵租金，本院不持异议。合同期满后，润城嘉业公司应当腾退返还房屋，但润城嘉业公司并未向三间房合作社履行返还义务。其主张按照合同约定期满后10天三间房合作社可以收回房屋，因此不承担之后的占有使用费。该项约定是赋予三间房合作社的一项合同权利，合同并无明确约定不收回的话，润城嘉业公司无需再支付之后的占有使用费，且润城嘉业公司将房屋交予第三方，房屋数量多，根据三间房合作社提交的证据，也可以说明其在积极行使收回房屋的权利。故，对润城嘉业公司提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。润城嘉业公司应当支付之后的房屋占有使用费。后三间房合作社陆续收回房屋，本院根据房屋收回的情况，核算房屋占用使用费。三间房合作社主张的逾期交房的违约金，实质为逾期交房的房屋占有使用费，本院根据合同履行情况、双方的过错程度，以实际损失为基础，参照市场租金的一般约定，按照诚实信用原则和公平原则确定占有使用费的数额。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。孙泉在《还款承诺》上明确保证“在承诺方未按承诺期限还款的，承担保证责任”，符合前述规定，应当为连带责任保证。孙泉抗辩称为一般保证，本院不予采纳。孙泉应当在1912816.8元的范围与润城嘉业公司承担连带责任，并在承担保证责任后，有权向润城嘉业公司追偿。三间房合作社已全部收回房屋，再主张润城嘉业公司腾退返还房屋，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京润城嘉业物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京市朝阳区三间房乡合作经济联合社租金一百九十一万二千八百一十六元八角及逾期付款的违约金（按照年10%的标准，2019年10月1日至2019年10月15日期间以一百万元为基数、2019年10月16日至2019年10月31日期间以一百四十四万八千七百一十四元七角为基数、2019年11月1日起至实际偿还之日止以一百九十一万二千八百一十六元八角为基数计算，执行时折抵保证金十万元）；二、被告孙泉在一百九十一万二千八百一十六元八角的范围内对前述第一项被告北京润城嘉业物业管理有限公司的给付义务向原告北京市朝阳区三间房乡合作经济联合社承担连带责任；三、被告孙泉在承担保证责任后，有权向被告北京润城嘉业物业管理有限公司追偿；四、被告北京润城嘉业物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京市朝阳区三间房乡合作经济联合社2019年12月1日后房屋占有使用费九十五万元；五、驳回原告北京市朝阳区三间房乡合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53982元，由原告北京市朝阳区三间房乡合作经济联合社负担23307元（已交纳），由被告北京润城嘉业物业管理有限公司、孙泉负担30675元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  **林审判员  马 潇审判员  孙 赫二〇二〇年六月十五日书记员  张默晗