广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1402号原告：霍骏霆，男。委托诉讼代理人：凌剑，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社。。社长：霍丽棉。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。原告霍骏霆与被告佛山市明福市*运营发展有限公司（以下简称明福公司）、佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人凌剑、被告弼唐经联社委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告明福公司于2015年1月23日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号为0197）中使用期限超出2035年1月31日的部分无效；2.两被告向原告返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第三层3112号商铺自2035年2月1日至2055年1月31日的商铺使用费113901元并支付利息（利息以113901元为本金，从2015年3月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3112号商铺为涉案商铺，原告与被告明福公司就涉案商铺于2015年1月23日分别签订《商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》。《商铺使用权流转合同》约定被告明福公司将涉案商铺使用权提供给原告使用，使用期限为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日，涉案商铺交付时间为2015年6月30日，原告需向被告明福公司支付商铺使用费227802元，涉案商铺使用期到期后原告需无条件将该商铺交还给被告明福公司。另外，《委托经营协议书》约定原告将涉案商铺的经营管理事务委托被告明福公司处理，委托经营期限为5年，原告在委托经营前3年的收益在涉案商铺使用费总额中予以一次性抵扣，即《商铺使用权流转合同》约定原告现金支付的商铺使用费是已扣除被告明福公司应向原告支付的前3年商铺委托经营收益，根据被告明福公司在委托经营期的第四、五年按季度向原告支付租金，每季度租金为5995元，即可计算出上述3年的委托经营收益为71940元，即涉案商铺使用费的合同总价实为299742元。原告签订上述《商铺使用权流转合同》之后，依约向被告明福公司全部支付商铺使用费227802元，遂被告明福公司向原告出具收取上述费用的发票。可见，《商铺使用权流转合同》实质为房屋租赁合同，并且违反《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，故《商铺使用权流转合同》约定商铺使用期超过2035年1月31日的部分无效。由于涉案商铺使用费40年的总价为299742元，远远高于当地房屋租赁市场指导租金标准40年的租金，即原告支付的商铺使用费227802元为40年的对价。根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效部分处理的规定，被告明福公司应返还原告超出租赁期限有效部分的使用费227802元/2=113901元，并且需向原告支付上述使用费自支付之日起的利息。原告曾多次联系被告明福公司，要求其确认上述事实，并返还使用费及支付利息，但被告明福公司明确表示拒绝。被告弼唐经联社为涉案商铺的所有权人，即为涉案《商铺使用权流转合同》的出租人及涉案商铺使用费的直接受益人，其作为涉案合同一方（见证方）并加盖公章，即表示应依法承担相应的返还义务。被告弼唐经联社在上述合同第十条第1款承诺保证商铺的使用期限（即租赁期限）为40年，其承诺行为已违反合同法关于租赁期限不超过20年的规定，误导指引原告签订涉案合同，故对涉案合同的无效存在严重过错。被告弼唐经联社于2019年12月27日解除与被告明福公司的合作协议，并收回佛山义乌小商品城所在土地及上盖商铺，故其理应成为涉案商铺使用费的责任追究主体。综上，原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告弼唐经联社答辩称：第一，被告弼唐经联社与被告明福公司是土地租赁关系，在本案《商铺使用权流转合同》上以确认方身份盖章，行使的是出租人同意承租人转租的权利，但被告弼唐经联社并不是原告与被告明福公司租赁关系中的合同相对方。被告弼唐经联社向被告明福公司出租涉案土地四十年，收取固定的土地使用费，到期收回土地和地上建筑物及附属设施，这符合租赁关系的特征。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告弼唐经联社出现在本案《商铺使用权流转合同》中，作为合同确认方签章，是以土地出租人的身份，根据被告弼唐经联社与被告明福公司已经建立的土地租赁关系，在被告弼唐经联社已经承诺给被告明福公司的土地使用期内，同意被告明福公司转租给原告。在这当中，合同的条件由原告与被告明福公司约定，物业的交付使用和租金的收取均发生在原告与被告明福公司之间，与被告弼唐经联社无关。因此，原告对涉案合同责任的主张对象，仅应限于被告明福公司。原告主张被告弼唐经联社对其向被告明福公司诉请的债务承担连带责任，不符合合同相对性原则，缺乏合同依据和法律依据。第二，被告弼唐经联社作为涉案土地的使用权人，有权将涉案土地出租给被告明福公司按涉案用途使用四十年。根据现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，涉案土地的性质和用途符合该办法第四条、第五条、第八条的规定，且被告弼唐经联社已按第七条规定，将被告弼唐经联社与被告明福公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年。即经流转后，被告明福公司可以租用涉案土地四十年。目前尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。经修改后于2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，……参照同类用途的国有建设用地执行。……”而《国土资源部关于印发的通知》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”据此，被告弼唐经联社有权在2020年1月1日后将涉案土地出租四十年于被告明福公司使用。第三，涉案建筑物经过合法报建，被告弼唐经联社同意被告明福公司出租，合法有据。综上，请求法院查明事实，驳回原告对被告弼唐经联社的诉讼请求。被告明福公司无到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告明福公司企业信用信息公示报告、被告弼唐经联社信息查询结果，证明原、被告的主体资格。2.《商铺使用权流转合同》，证明原告与两被告签订《商铺使用权流转合同》，合同约定了涉案商铺40年的租赁期限、商铺使用费的总金额、支付方式等，同时被告弼唐经联社违法保证涉案商铺的租赁期限为40年，严重误导原告签订该合同，对该合同的无效部分存在严重过错责任并造成原告巨额损失。3.《委托经营协议书》，证明被告要求原告签订协议，将涉案商铺委托被告进行经营，委托经营期限为5年，原告在委托经营前3年的收益在涉案商铺使用费总额中予以抵扣，即《商铺使用权流转合同》约定原告现金支付的商铺使用费是已扣除被告应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，被告在委托经营期的第四、五年按季度向原告支付租金，因此涉案商铺使用费40年的总额为299742元，远远高于当地房屋租赁市场指导租金标准40年的租金。4.发票，证明原告已经按照合同约定向两被告支付涉案商铺的租金（即商铺使用费），为此被告为原告开具相应发票。5.住所（经营场所）使用证明，证明被告弼唐经联社所在的村委会已出具证明，确认被告弼唐经联社为涉案商铺的所有权人（使用权人），即为涉案流转合同的实际出租人及涉案商铺使用费的直接受益人，其作为涉案合同一方并加盖公章，应依法承担相应的返还义务。6.《关于解除弼唐路A地块合作开发协议的通知函》的现场照片，证明被告弼唐经联社确认其与被告明福公司共同开发建设涉案商铺的合作联合体关系，被告弼唐经联社指定并授权被告明福公司作为合作联合体的代表与原告签订合同并收取合同费用，被告弼唐经联社于2019年12月27日解除与被告明福公司的合作协议，并收回佛山义乌小商品城所在土地及上盖商铺，即被告弼唐经联社单方取消被告明福公司涉及佛山义乌小商品城商铺的权利（包括涉案合同的全部权利），并继续同意原告继续租用涉案物业，可视为被告弼唐经联社自愿承接被告明福公司关于涉案合同的全部权利义务，故其理应依法向原告返还涉案商铺使用费的本息。被告弼唐经联社在诉讼中举证：1.广东省农村集体经济组织证明书，证明被告弼唐经联社的主体资格。2.土地证【佛禅集用（2013）第1100092号】，证明被告弼唐经联社系涉案土地使用权人，涉案土地系集体经营性建设用地中的其他商服用地，建筑物符合土地用途。3.建设工程规划许可证，证明涉案建筑经过依法报建4.《弼唐村集体土地合作开发协议书》，证明被告弼唐经联社与开发商约定以土地使用期收取固定的土地使用费，到期后建筑物和附属设施归被告弼唐经联社，双方为土地出租关系。5.《补充协议》，证明两被告约定涉案土地及项目将依法办理流转手续，被告明福公司承接《弼唐村集体土地合作开发协议书》中开发商的权利义务。6.（2019）粤0604民初35434号民事判决书，证明在涉案土地已有同类案件作出判决，不支持原告要求被告弼唐经联社对被告明福公司承担连带责任。被告明福公司在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3、4，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月23日，原告（乙方）与被告明福公司（甲方）、被告弼唐经联社（见证方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0197），主要约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3112号商铺。二、使用期限、经营范围1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日，商铺使用费总额为227802元。三、商铺交付期限及交付标准1、甲方交付该商铺给乙方的日期为2015年6月30日，商城的开业时间为2015年8月31日。十、其他条款2、本合同所约定的商铺使用费是指自2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费。其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《委托经营协议书》，主要约定：一、商铺概况甲方同意将位于佛山禅城区五峰四路与雾岗路交汇佛山义乌小商品城的第三层3112号商铺委托乙方经营管理。三、委托经营期限1、委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为五年，自商城正式开业之日起五年期满之日止。四、委托收益1、委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年1月23日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。2、第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为5995元。2015年3月11日，被告明福公司向原告开具商铺使用费发票，金额为227802元，备注：已付清。另查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系被告弼唐经联社。2012年7月24日，被告弼唐经联社及案外人佛山市禅城区****弼西股份经济合作社（下称弼西社）共同作为甲方，案外人佛山市明福房地产有限公司与案外人义乌市通商市*投资管理有限公司共同作为乙方，共同签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城，甲、乙方双方协商一致后确定挂牌流转设定的条件，甲方须在签订合同并收到乙方支付300万元保证金后3个月内交付A地块（弼唐路东侧确权用地面积为43.64亩）给乙方，甲方出让土地使用权给乙方公司，使用权年限为40年。等等。之后，被告弼唐经联社和弼西社又与被告明福公司签订了《〈弼唐村集体土地合作开发协议书〉补充协议》，就建设义乌小商品城事宜作了约定。2013年12月20日，被告弼唐经联社取得建字第440********0490号《建设工程规划许可证》，其中载明建设项目名称为“佛山义乌小商品贸易中心”，建设位置为佛山市禅城区****侧、雾岗路东侧。另据本院（2018）粤0604民初503号民事判决书查明，佛山义乌小商品贸易中心于2016年11月3日通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为商铺的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2015年2月1日至2055年1月31日，共40年。根据上述规定，使用期限超出2035年1月31日的部分无效，使用期限未超过2035年1月31日的部分有效，依法受法律保护。关于商铺使用费返还及利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《商铺使用权流转合同》虽然约定后20年为被告明福公司赠送给原告的使用期限，但对作为承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费是建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价。其次，被告明福公司作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律。第三，《委托经营协议书》约定双方在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告明福公司根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。本案中，原告主张被告明福公司按照发票金额的50%返还商铺使用费，并未超出上述范围，属其自行处分的权利，本院予以支持，故被告应当向原告返还后20年的商铺使用费113901元（227802元÷2）。至于应返还的商铺使用费的利息问题。原告与被告明福公司对于《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但被告明福公司作为出租人过错比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失。根据上述合同法之规定，被告明福公司应当赔偿。利息以应返还的租金为本金，从该资金被占用之日起计算至返还之日止。因原告未举证证明付款情况，本院酌定从被告明福公司开具发票之日即2015年3月11日起计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于被告弼唐经联社的责任。涉案《商铺使用权流转合同》中，被告弼唐经联社为“见证方”，根据义乌小商品城其他相同系列案中《商铺使用权流转合同》约定，被告弼唐经联社分别以“见证方、确认方、丙方”的身份出现于合同当中。纵观全文，对被告弼唐经联社权利义务的约定，仅约定被告弼唐经联社作为土地使用权人同意原告与被告明福公司签订涉案《商铺使用权流转合同》，被告弼唐经联社于该商铺租赁合同中不享有合同权利也不负担合同义务，其实质为合同见证人，并非合同相对人。原告诉请被告弼唐经联社对被告明福公司的涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告霍骏霆与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年1月23日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0197）合同使用期限超出2035年1月31日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告霍骏霆返还佛山市禅城区“义乌小商品城”三层3112号商铺2035年2月1日至2055年1月31日部分的商铺使用费113901元及利息（利息以113901元为本金，从2015年3月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告霍骏霆的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1553元，由原告霍骏霆负担50元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担1503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年五月二十六日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。