四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初7160号 原告:唐林，女，1984年5月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告:张新久，男，1984年9月26日出生，汉族，住成都市天府新区。 二原告共同委托诉讼代理人：兰芬，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被告：成都建工第二建筑工程有限公司，住所地四川省成都市府青路一段30号。 法定代表人：薛庆文，董事长。 委托诉讼代理人：尹远，国浩律所（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：沈耀璘，国浩律所（成都）事务所律师。 第三人：四川省川塔恒远实业有限公司，住所地四川省成都市成华区猛追湾街94号。 法定代表人：陈旸，董事长。 原告唐林、张新久诉被告成都建工第二建筑工程有限公司（以下简称成都二建），第三人四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称川塔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日受理后，依法组成合议庭于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告唐林、张新久的委托诉讼代理人兰芬，被告成都二建的委托诉讼代理人尹远、沈耀璘到庭参加了诉讼，第三人川塔公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐林、张新久向本院提出诉讼请求：1、判令确认成都市成华区X路X号X栋X楼805号房屋（以下简称诉争房屋）为二原告所有，并停止对诉争房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年7月，二原告与第三人签订合法有效的《商品房买卖合同》，由二原告购买诉争房屋，房屋价款为2446918元，二原告于2012年7月17日支付了首付款1246828元，并办理了备案登记，房屋尾款1200000元也于2012年9月14日是在中国光大银行贷款予以支付。二原告于2012年12月1日开始支付中国光大银行按揭，第三人在2012年9月将诉争房屋交付给二原告。二原告随即委托成都三三九资产有限公司装修并委托出租转租，于2012年10月开始收取房租。综上二原告提出排除执行的请求应当支持。 被告成都二建辩称：一、我方与川塔公司建设工程施工合同纠纷一案由成都市中级人民法院作出了生效判决，执行过程中，我方申请查封了川塔公司名下的资产并无过错，请求法院依法判决。二、我方依法查封川塔公司名下资产并无任何法律过错，不应当承担本案的诉讼费用。 第三人川塔公司未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：第一组：原被告主体身份信息。证明：原被告的诉讼主体资格。第二组：（2019）川01执异2013号执行裁定书。证明：二原告提起执行异议后，成都市中级人民法院驳回二原告的异议请求。第三组：1、《商品房买卖合同》；2、《商品房买卖合同》补充协议；3、网签合同信息查询记录。证明：二原告与第三人签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，并且办理了网签备案登记。第四组：1、收据、POS凭证；2、个人贷款合同；3、账户还款对账单。证明：二原告已经向第三人支付了诉争房屋的全部款项。第五组：1、租赁合同；2、委托装修施工合同；3、租金确认表。证明：二原告收房后合法占有房屋，并将房屋委托成都339资产管理公司进行出租收取租金。被告成都二建对第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对后续四组证据中账户还款对账单因无原件真实性不认可外，其余证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。本院经审查认为，前述证据能够证实二原告依法购买诉争房屋的事实，本院予以采信。 经审理查明，成都二建与川塔公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月9日作出（2017）川01民初1827号民事判决书。该判决发生法律效力后，成都二建向本院申请强制执行，执行案号为（2017）川01执2854号。执行中，本院作出（2017）川01执2854号执行裁定，于2017年12月29日查封了成都市猛追湾街94号339项目下的相关房产，诉争房屋在查封范围内。 另查明，2012年7月12日，唐林、张新久与川塔公司签订《商品房买卖合同》约定以2446918元价格购买诉争房屋，诉争房屋用途为办公。前述《商品房买卖合同》第十九条第（二）项载明：商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。2012年7月，唐林、张新久分两次共计支付1246828元购房款，川塔公司向唐林、张新久出具收据载明收到1-805房款1246828元，备注：定5万转房款，卡：1196828元。2012年8月3日，川塔公司向唐林、张新久出具收据，载明收到购房款（1-805）90元。2012年9月12日，唐林作为借款人，张新久、唐林作为抵押人与中国光大银行股份有限公司成都玉双路支行签订个人贷款合同，约定贷款金额1200000元，用于购买诉争房屋。2013年1月1日起，唐林按月向中国光大银行股份有限公司成都玉双路支行归还按揭贷款，每月还款金额为14060.13元。 还查明，2012年7月12日，唐林、张新久与成都三三九资产管理有限公司签订《租赁合同》《委托装修施工合同》，约定唐林、张新久同意将诉争房屋出租给成都三三九资产管理有限公司，同时委托成都三三九资产管理有限公司代为寻找有资质的装修公司进行该房屋装修并达到合同约定的装修标准。2012年7月17日，唐林、张新久向成都三三九资产管理有限公司支付房屋装修款168520元，成都三三九资产管理有限公司出具收据，载明代收1-805房屋装修款。2013年7月15日起，唐林、张新久每季度收取诉争房屋租金。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是唐林、张新久就诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 2012年7月12日，唐林、张新久与川塔公司签订了《商品房买卖合同》，该合同内容并未违反法律、法规的禁止性规定，且系双方当事人真实意思表示，签订时间亦在人民法院查封诉争房屋之前，故可以认定为在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。同时，合同约定的价款金额为2446918元，唐林、张新久通过付定金以及刷卡方式支付了首付款，同时向中国光大银行股份有限公司成都玉双路支行申请了住房按揭贷款1200000元，支付的金额与合同约定金额一致，能够认定唐林、张新久已经支付了全部的购房款项。 关于唐林、张新久是否占有诉争房屋的问题。本院认为，占有是指对标的物享有的一种法律上的控制状态，既包括直接占有，亦包括通过对外出租等方式的间接占有。川塔公司将诉争房屋出售给唐林、张新久时，二原告便将诉争房屋出租给案外人成都三三九资产管理有限公司，并按季度收取了租金，能够认定二原告在人民法院查封之前已实际占有了诉争房屋。根据本案查明的事实，双方约定唐林、张新久委托川塔公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，故未办理产权登记并无证据证明系因唐林、张新久自身原因造成。 综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，唐林、张新久在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、并合法占有案涉房屋，同时已支付全部价款，亦非其自身原因未办理过户登记，故其对案涉房屋享有的权益能够排除执行。 关于唐林、张新久主张确认诉争房屋归其所有的请求，本院认为，其与川塔公司系基于商品房买卖合同关系，对诉争房屋享有的是法律上的物权期待权，故其请求确认对诉争房屋享有所有权于法无据，本院予以驳回。 综上所述，原告唐林、张新久要求停止执行诉争房屋的请求本院予以支持，要求确认诉争房屋权属的请求本院予以驳回。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行成都市成华区房屋； 二、驳回唐林、张新久的其他诉讼请求。 案件受理费26375元，由被告成都建工第二建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  牛玉洲 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  罗 玲 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  杨春容