北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37217号原告：李玉琴，女，1975年1月9日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告李玉琴诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李玉琴到庭参加了诉讼，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李玉琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还侵占公厕及走道公摊面积所收取的购房款24656元及利息（以24656元为本金，以银行贷款利率为标准，从最后一笔房款交纳时间起计算至实际返还之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年7月7日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号XXX）。合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼X层X单元XXX，建筑面积为60.02平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。我收房后发现，合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间走道没有，涉诉房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初的购房目的不能实现，原告多次要被告履行合同义务未果。为了维护利益，原告向法院提起诉讼，要求被告予以相应的赔偿。龙源地产公司向本院提交书面答辩状称，公共卫生间已建成并交付给该楼层全体业主使用，归全体业主所有，我公司并未进行占有、使用和管理，故我公司不存在违约行为，无须退赔李玉琴费用，原告的诉求没有事实和法律依据，法院应当依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2013年7月7日，李玉琴（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼X层X单元XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为60.02平方米，其中套内建筑面积为45.22平方米，共同用部位与共用房屋分摊建筑面积14.8平方米。有关共同用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19902.7元，总价90000元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人商业贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼X层X单元XXX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明X层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34.65平方米、走道367.24平方米。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。李玉琴主张共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款900000元，其中450000元系李玉琴通过银行按揭贷款的方式向龙源地产公司支付的，根据李玉琴提交的该部分房款的发票显示，该部分款项龙源地产公司于2014年5月12日向其开具发票。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为7号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为60.13平方米、套内建筑面积为45.34平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3000平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计72.65平方米。李玉琴收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房款发票、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：龙源顺景公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有6间公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭，对于李玉琴来说其被占用的公摊面积应为1.1平方米（45.34平方米/3000平方米×72.65平方米≈1.1平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给李玉琴。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出李玉琴被占用的1.1平方米对应房款为16464.33元（1.1平方米/60.13平方米×900000元=16464.33元）。对于李玉琴主张的退还的房款，本院仅支持退还房款16464.33元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了李玉琴房款16464.33元，并且李玉琴就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，因此在该部分房款被退还之前，必然造成李玉琴相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。根据李玉琴提交的按揭款发票显示，该部分款项龙源地产公司于2014年5月12日向其开具发票，故以开票日期作为其支付该部分款项的时间，故龙源地产公司应自2014年5月12日起至对应房款实际退还之日以16464.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付李玉琴相应利息。李玉琴主张的超过上述数额的利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告李玉琴房款16464.33元并赔偿原告李玉琴相应利息（以16464.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年5月12日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告李玉琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由原告李玉琴负担102元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担106元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年六月三日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰