重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初26787号 原告：唐燕,女,1982年8月27日出生,汉族,住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：邓当世，重庆当世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付英露，重庆当世律师事务所律师。 原告:孙小洪，男,1986年4月29日出生,汉族,住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：邓当世，重庆当世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付英露，重庆当世律师事务所律师。 原告:杜虹霖,男,1984年2月4日出生,汉族,重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：邓当世，重庆当世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付英露，重庆当世律师事务所律师。 被告:厦门联发(集团)物业服务有限公司,住所地福建省厦门市湖里区湖里大道28号联盛大厦西3A单元,统一社会信用代码91350200612027597N。 法定代表人:葛明,董事长。 委托诉讼代理人：刘传甫，重庆政郎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢芸，重庆政郎律师事务所实习律师。 被告：厦门联发(集团)物业服务有限公司重庆分公司,住所地重庆市北部新区金开大道1666号附3号-1-2,统一社会信用代91500000569904469Y。 负责人：卢欣，总经理。 委托诉讼代理人：刘传甫，重庆政郎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢芸，重庆政郎律师事务所实习律师。 原告唐燕、孙小洪、杜虹霖与被告厦门联发(集团)物业服务有限公司（以下简称联发物业公司）、厦门联发(集团)物业服务有限公司重庆分公司（以下简称联发物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员范娅、蒋霞组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐燕、孙小洪、杜虹霖及其共同委托诉讼代理人邓当世、付英露，被告联发物业公司、联发物业重庆分公司的共同委托诉讼代理人刘传甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐燕、孙小洪、杜虹霖向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿损失5万元（原告庭审中明确该损失指因长期以来物业服务质量达不到合同约定的标准，根据合同第二十七条的规定，业主有权要求被告赔偿）；2、要求被告严格按照相关法律规定,公示小区2014年至2019年10月公共收益收支情况及专项维修基金使用情况；3、要求被告立即修复小区损坏的公共设施、设备、绿化（特别是要按原样修复小区正门、后门）等；4、要求被告立即对小区的安全通道进行巡查整改,确保3栋一楼以下到负二楼的安全通道的安全、畅通；5、要求被告从2019年5月1日起，按照《重庆市物业服务收费管理办法》及《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的第1级标准提供物业服务及收取物业费，同时不再另行收取公摊水电费；6、要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告系联发山水谣小区（又名联发瞰青小区）的物业服务企业。2011年10月30日，被告与联发集团重庆房地产开发有限公司签订了《联发山水谣前期物业管理服务合同》，服务期限从2011年10月30日起至2014年10月29日止。合同到期后，因客观原因小区无法成立业主委员会，被告依据《前期物业合同》继续为小区提供物业服务，但被告从2011年10月30日起至今未按照合同约定的服务内容及标准提供物业服务。2016年9月，《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发[2015]36号）在重庆市主城区范围内实施，该办法规定：提供住宅前期物业服务，其收费实行政府指导价，物业费实行“一费制”，不再另行收取电梯费和公摊水电费等。但被告并未按该办法遵照执行，其行为严重违反了合同的约定和法律规定。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告联发物业公司、联发物业重庆分公司共同辩称，1、被告与联发集团重庆房地产开发公司签订《前期物业合同》属实，被告向原告所在小区提供物业服务至今属实；2、根据物业管理条例，业主系在小区取得合法产权的业主，因原告不能代表小区全体业主的利益，故其诉讼主体资格不适格；3、我方对小区的公共收益及专项维修基金的使用情况已进行了公示，且原告可以随时向被告查询，但原告至今仍未向被告请求查询，且原告要求公示2014、2015年的公共收益超过了诉讼时效；4、案涉小区的公共设施设备、绿化，我方全部进行了更换和修复，在本案开庭前已经全部完成，我方已经按约履行了物业服务合同约定的义务；5、案涉小区的安全通道全部是畅通的，只有小区业主门前放置了一些鞋架，属于原告及其他业主的行为，被告也在相应的摆放鞋架和玩具车的地方进行了告知，履行了相应地义务，原告起诉无任何事实和法律依据；6、合同约定小区物业费的公摊费是据实分摊，该费用涉及到物业合同中双方的权利和义务，须经三分之二以上业主的同意，原告作为小区的三位业主，不能代表小区所有业主，其不能也无权改变合同的条款。7、“一费制”是针对2015年后产生的，该规定对于《重庆市物业管理办法》颁布后才签订的合同才执行一费制，因案涉合同于2011年签订，系在管理办法颁布之前，故应按原合同执行。8、原告诉请存在多个案由，诉请1为损害赔偿之诉，诉请2属于知情权之诉，诉请3属于维修诉讼，我方认为不能在一个案件中处理。9、原告主张的损失5万元，其没有举示证据证明相关损失，被告也没有给原告造成任何损失，不应支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《联发山水谣前期物业管理服务合同》、房屋产权证、三栋消防电梯长时间损坏的视频及图片、温馨提示照片一张、小区后门现状照片一组、小区后门被破坏前照片一张、小区公共设施损坏视频及图片（主要包括小区绿化、配套运动场所、配套休闲用椅、小区正门、小区每楼栋的每层走廊天花板脱落）、小区绿化损坏视频、小区地面垃圾随意堆放图片5张、小区公共收益从未公示图片5张、照片4张、《电梯日常维护保养合同》3份、《联发瞰青清洁服务承包合同》、《联发瞰青绿化养护合同》、《联发瞰青技改安装合同》、《重庆爱谷商贸有限责任公司产品销售合同》、《石材销售协议》、《重庆科宝市政设施有限公司产品销售合同》、《重庆皇鼎园林设施有限公司产品销售合同》、《石桌销售协议》、《联发瞰青二期小区整改工程合同》、照片1张、小区部分公共设施设备损坏视频，因当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对被告举示的物业专项维修资金使用申请表、电梯部件现场勘查报告、关于联发瞰青二期108-3#电梯更换主板材料清单的情况说明、翠云街道专题会议纪要、物业小区维修工程结算表、电梯修理合同4份，原告虽不认可其真实性，但并未提供相反的证据，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告唐燕系X号房屋的业主。原告杜虹霖系X号房屋的业主。原告孙小洪系X号房屋的业主。 2011年10月30日，联发集团重庆房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与联发物业公司（乙方、物业管理企业）签订了《联发山水谣前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对联发山水谣实施前期物业管理服务的事宜。合同第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。……2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。……3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理。……4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。……8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。……合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同第七条中约定，共用的专项设备运行的能源消耗，公共区域的共用能源消耗，独立计量核算，向业主分摊计收。第十四条约定，乙方利用属于全体业主所有的停车场及其他共用部分、共有设施设备进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，按扣除成本后收益的40%标准提取管理服务费，剩余部分用于补充专项维修资金及业主委员会工作经费。合同第二十二条约定，本合同期限为三年，自2011年10月30日起至2014年10月29日止。合同期满后业务会未成立继续有效，至本物业业主大会成立且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第二十七条中约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。该合同包括附件：1、物业构成明细。2、共用设施设备明细。3、物业管理服务标准。其中附件3为物业管理服务标准各项具体质量目标。 为证明被告未按约履行义务，原告举示了以下证据： 1、小区89位业主的产权证及身份证复议件、《情况说明暨授权委托书》9份，拟证明包括原告在内的众多业主对被告提供的物业服务不满，业主为了节省司法资源提高诉讼效率，才推荐了代表人提起本案诉讼。9份《情况说明暨授权委托书》内容主要为：本人系联发山水谣小区业主，联发物业公司作为小区的物业服务企业，从入场至今未按《前期物业合同》之约定履行义务，所提供的物业服务与所收的物业服务费不相适应，特委托小区业主唐燕、孙小洪、杜虹霖为我的代表人。授权委托书下方委托人签名捺印，并注明房号。二被告对房屋产权证及身份证复议件无异议，对《情况说明暨授权委托书》不认可，且认为89位业主占案涉小区总业主不到百分之十，不能反映小区的真实性情况。 2、2019年9月14日、2019年9月29日、2019年11月23日拍摄的案涉小区消防通道被堵视频及图片，拟证明案涉小区的负二楼到一楼的消防通道堆放了垃圾和泡沫等易燃物品，消防通道被堵塞，且消防通道的门被锁住，存在安全隐患，原告多次给被告反映，但该问题在三个月仍未解决，即被告的服务并未达到《重庆市物业管理条例》、《前期物业服务合同》的标准。二被告认为，消防通道堆放了垃圾和泡沫等易燃物品等不一定是事实，照片中显示的垃圾并非同一垃圾，不能证明原告所称的每个月垃圾一直堆放在那里，事实上被告对垃圾进行了清理，现已不存在垃圾，不存在消防通道堵塞问题。 3、三栋消防电梯长时间损坏的视频及图片，拟证明被告未按合同约定维护电梯，导致电梯损害半年，至今仍未修好，严重影响了业主出行。二被告对该证据的真实性无异议，称电梯损害属实，但是维修电梯需动用大修资金，需经三分之二以上业主同意才能使用，维修费用并非由被告支付，且被告也聘请了专门的电梯公司进行了电梯日常维护，动用大修基金维护不属于被告的日常维修范围。 4、温馨提示照片一张、小区后门现状照片一组、小区后门被破坏前照片一张，拟证明被告承诺在2016年9月10日前恢复小区后门原状，但至今仍未恢复，之前小区后门有门禁，现在没有门禁，且铁门部分生锈，被告就用铁链临时固定，无法正常使用，影响了小区业主的出行和美观。二被告对该证据的真实性予以认可，但认为从两张照片前后对比看，被告已经对小区门进行了技改安装，将原来的闸门改成了铁门，也需刷卡进出。原告表示：业主从图片左侧的铁门刷卡进出属实，是2019年10月才整改完的，是我方起诉之后才整改的。图片右侧显示的栅栏生锈损坏，目前用铁链固定。被告表示：门的维修义务需动用大修基金，因小区业主不签字，我方为了安全，自费对该门进行了维护更换。至于门的生锈问题，案涉小区在2013年投入使用，门生锈属于自然损耗，不属于被告的义务范围，并且目前被告已按温馨提示进行了整改。 5、小区公共设施损坏视频及图片（主要包括小区绿化、配套运动场所、配套休闲用椅、小区正门、小区每楼栋的每层走廊天花板脱落），拟证明案涉小区休闲椅子已经损坏未修复，一栋和二栋公共区域的部分绿化完全损坏，运动场地皮脱落未修复，小区大门值班室损坏，快要倒塌，小区多层楼的天花板脱皮未修复。二被告陈述，天花板涂层脱落并非一出现问题就进行维修，而系需达到一定工程量后，再统一进行维修，从巡逻签到表可看出被告对小区进行了正常的巡逻签到以确保小区安全。公共椅子使用年限长，属于自然损耗，被告在2019年已进行了更换，且因小区原来的休闲椅原为木质，现基本已报废，被告故统一将休闲椅更换为石材椅，小区部分业主因为需要又将已更换的木椅搬回去了。羽毛球场属自然损耗，被告已交给了施工单位进行整改，之前因下雨故未开始整改。原告陈述，被告在2019年11月虽对部分椅子进行了更换，但仍有部分椅子未修复更换，巡逻签到表上载明被告每天需巡逻4-5次，巡逻的地方离天花板涂层脱落的地方仅有1-2米，但被告每天巡逻均未发现，其巡逻流于形式，且被告也未对图片中羽毛球场地皮脱落进行整改。 6、小区绿化损坏视频，拟证明小区1、2栋门前的部分草坪已经损坏，没有草坪。二被告对该证据的真实性予以认可，但称该问题现在整改中，且该视频是之前绿化带的视频，系因小区业主进场踩踏绿化带，造成的绿化带损坏。 7、小区地面垃圾随意堆放图片5张，拟证明案涉小区内的垃圾随意堆放。二被告对该证据的真实性予以认可，但称被告专门划定了一个地方堆放建筑垃圾，建筑垃圾是需要在到达一定量之后，才由清运公司清运走。 8、小区公共收益从未公示图片5张，拟证明案涉小区内有饮水机、电梯有广告，小区有公共收益，但被告从未公示公共收益情况。二被告对该证据的真实性无异议，但称照片中张贴的警民服务不属于公共收益范围，空调清洗是为了方便业主的日常需要，涉及到小区公共收益的部分被告已进行了公示。 9、小区业主从2016年持续向翠云街道办物管科周主任反映物业服务问题的图片7张，拟证明小区业主从2016年开始就小区存在的问题与相关政府部门沟通，要求被告提高物业服务质量。二被告对该证据的真实性不予认可，称无法确定该邮件的发件人和收件人，且其也未收到相关的反映。 10、消防通道视频，拟证明1栋负二楼消防防火门损坏未修复，1栋负二楼消防栓玻璃门长期损坏未修复，消防通道照明灯大部分损坏，被告未按照规定及物业服务合同履行义务。二被告对该证据的真实性无异议，其陈述，我方认为有部分消防灯不亮属实，消防灯不亮不排除人为的原因，同时维修也是需要过程的，被告不能保证消防灯每时每刻都亮，我方同意对消防灯进行修复。1栋负二楼消防防火门我方从开发商手中接过来原状就不是双开门的；1栋负二楼消防栓玻璃门我方准备在修复，照片中也显示在计划整改中。 11、小区电梯视频及照片，拟证明小区一期3栋消防电梯损坏近一年未维修，小区所有电梯未向相关部门申请检测。二被告对该证据的真实性无异议，其陈述，因为维修电梯需要动用大修基金，业主不签字，达不到动用大修基金的标准，被告多次与居委会和街道进行协调，现公司的方案尽量由公司先垫资修复，先满足业主的需求，再经过大修基金，被告一直在为电梯的事宜做工作。 12、小区部分公共设施设备损坏视频，拟证明小区电梯间、入户大厅部分瓷砖脱落，长期未修复，小区羽毛球场损坏未修复。二被告对该证据的真实性无异议，其陈述，瓷砖脱落属实，不能证明是在起诉前或是起诉后，原告在没有获得其他业主授权的情形下没有权利主张瓷砖脱落的问题，从脱落的情况看不排除人为损坏，不能证明是自然脱落或是人为损坏。小区羽毛球场有两块地面涂料脱落，本身属于正常使用中产生的，不影响业主的使用，单独购买涂料不好找，当时涂料属于开发商购买修建的，因为在之前其他设施设备维修中，业主反映存在色差，若业主不介意颜色存在色差，我方同意维修。 13、小区垃圾乱堆放照片，拟证明被告未按照规定及物业服务合同履行义务。二被告对该证据的真实性无异议，其陈述，从照片看是单独隔离用来堆放建筑垃圾，并且堆放到一定量后，也是由被告叫货车来统一清理的。 被告为证明其履行了物业服务合同约定的义务，举示了以下证据： 1、2015年瞰青一期公共收入明细照片、2016年瞰青一期公共收入明细照片、2017年瞰青一期公共收入明细照片、2013年-2014年瞰青一期公共收入明细、2018年瞰青一期公共收入明细，拟证明被告已履行了小区公共收益公示义务。原告对该证据的真实性不予认可，称不清楚该照片是否公示在小区的显著位置及何时张贴。被告称该照片的原始载体在公司的电脑上，二期的公共收益照片未带来。 2、照片4张，拟证明被告已将小区绿化全部整修。原告对该证据的真实性予以认可，但称被告仅完成了一部分，且是在其起诉立案后才开始整改，现在仍有部分尚未完成。被告称截止本次庭审时，案涉小区的绿化已大部分完成，因下雨还剩剩余部分收尾工程。 3、消防隐患整改通知及张贴照片，拟证明针对业主将鞋架和玩具车放置到过道上，被告向业主履行了告知义务，且原告系自行将鞋架和玩具车放在过道上，不存在整改安全通道问题。原告对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，称该通知的纸张和内容是一样的，怀疑系被告因本案诉讼故意制作，照片也不能证明业主堆放的东西是放在消防通道，业主是将物品放置在家门口，与其拍摄的视频并非同一位置。被告陈述，该照片系2019年1月22日拍摄，但业主将物品放置在消防通道上是一直存在的。 4、物业专项维修资金使用申请表、电梯部件现场勘查报告、关于联发瞰青二期108-3#电梯更换主板材料清单的情况说明、翠云街道专题会议纪要、物业小区维修工程结算表、电梯修理合同4份，拟证明被告履行了案涉小区电梯损坏维修义务。被告陈述，电梯维修使用大修资金是进行了公示，但找不到公示的照片了，但我方认为公示并非单指张贴照片，原告可以进行查阅，查阅也是公示的方法。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称该证据反映的是被告对小区二期108栋3号电梯进行了维修，并未对原告诉请的一期3栋3号电梯进行维修。 5、《电梯日常维护保养合同》3份、《联发瞰青清洁服务承包合同》、《联发瞰青绿化养护合同》、《联发瞰青技改安装合同》，拟证明被告对按约案涉小区电梯、清洁、绿化进行了维修保养。原告对该证据的真实性予以认可，但称被告仅是签订了相关合同，但并未举证证明其是否按约履行义务。 6、《重庆爱谷商贸有限责任公司产品销售合同》，拟证明被告为小区自费46050元购买垃圾桶，为小区提供了超值服务，现在垃圾桶已经投入使用。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不完全是自费，有公共收益部分。 7、《石材销售协议》，拟证明被告自费39800元为小区购买了大理石石椅子，提升了小区品质，现在已经投入使用。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不完全是自费，有公共收益部分。 8、《重庆科宝市政设施有限公司产品销售合同》，拟证明被告自费45900元为小区购买健身器材，提升了小区品质，现在已经投入使用。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不完全是自费，有公共收益部分。 9、《重庆皇鼎园林设施有限公司产品销售合同》，拟证明被告自费40300元购买儿童游乐设施，提升了小区品质，现在已经投入使用。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不完全是自费，有公共收益部分。 10、《石桌销售协议》，拟证明被告自费42000元购买石桌，增加小区设施，提升了小区品质，现在已经投入使用。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不完全是自费，有公共收益部分。 11、《联发瞰青二期小区整改工程合同》，拟证明被告自费46656.5元为二期入户大厅隔墙、排水管整改、建设设施场地等进行了整改。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不完全是自费，有公共收益部分。 12、厦门联发（集团）物业服务有限公司巡逻签到表，拟证明被告按约对小区进行了巡逻以确保小区安全。原告对该证据的真实性不予认可。 庭审中，原告认可小区确实新增加了健身器材、游乐设施、石材。 关于原告主张的要求被告立即修复小区损失的公共设备、设施、绿化（特别是要按原样修复小区正门、后门）等的诉请，庭审中，原告称绿化部分被告已经整改完毕，其明确需要修复的小区公共设施设备为：小区1栋、3栋电梯间走廊及入户大厅脱落的瓷砖、小区入户大厅天花板涂料脱落、羽毛球场地面未修复、3栋消防电梯未修复、所有的电梯都没有按照规定进行检测。 关于原告主张的要求被告立即对小区的安全通道进行巡查整改,确保所有安全通道的安全、畅通的诉讼请求，庭审中，原告陈述，现我方查看，3栋1楼以下至负一楼、负二楼车库通道内的垃圾已经清理，但从33楼至1楼应急通道的应急灯一半以上不亮了。1栋负二楼消防防火门损坏没有修复、1栋负二楼消防栓门损坏没有修复。小区地面上被告在已有的垃圾堆以外单独另行圈了一块地方堆放垃圾，并且长期不清理。 关于赔偿损失5万元，原告陈述，被告的损坏行为在起诉之前就存在，给业主造成了损失，按照合同约定应当赔偿损失，起诉之后被告进行了部分整改，是应当整改的，我方起诉的损失是被告整改之前的损失。 原告陈述，案涉小区系分三期开发，因第三期现仍未完全开发完毕，故截止本次庭审前案涉小区并未召开业主大会成立业委会，案涉小区一期有六百多户，二期、三期有多少户尚不清楚。被告陈述，截止本案庭审时，案涉小区并未召开业主大会成立业委会，小区一期有六百多户，二期有一千七百多户，三期还未开发完毕。 本院认为：建设单位联发集团重庆房地产开发有限公司与被告联发物业公司于2011年10月30日签订的《联发山水谣前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括原告唐燕、杜虹霖、孙小洪在内的小区全体业主和被告联发物业公司均具有约束力。 关于原告主张的公示小区公共收益收支情况及专项维修资金使用情况。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况……（五）其他应当向业主公开的情况和资料”。小区的公共收益属于小区全体业主共有。本案中，案涉小区尚未成立业主委员会，被告联发物业公司作为小区公共收益的收支方，负有定期公示小区公共收益的义务。被告联发物业公司虽辩称其已经履行了小区公共收益的公示义务，但其仅举示了案涉小区一期2013至2018年公共收入明细照片，被告联发物业公司未举示该公示照片的原始拍摄载体，原告不认可其真实性，且从照片本身看，也不能反映出被告联发物业公司系在案涉小区的哪个位置进行公示张贴，此外被告联发物业公司也并未举示证据证明案涉小区二期公共收益其进行了公示，故被告联发物业公司举示的证据不足以证明其定期、完整地公示了案涉小区的公共收益，故原告要求被告联发物业公司公示联发山水谣小区2014年至2019年10月期间公共收益收支情况，符合法律规定，本院予以支持。被告联发物业公司辩称，原告要求公示小区2014、2015年的公共收益超过了诉讼时效。本院认为，小区公共收益本身属于小区业主共有，业主对公共收益的知情权系基于业主所有权人地位取得并享有的固有权利，并非债权请求权，不适用诉讼时效的规定，对被告联发物业公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于专项维修资金的使用情况，案涉小区尚未成立业主委员会，根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十三条、二十七条的规定，系由小区物业服务企业提出使用方案、申请使用物业专项维修资金并进行验收，故被告联发物业公司持有案涉小区使用专项维修资金的相关资料，故原告要求被告联发物业公司公示山水谣小区专项维修基金使用情况，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的修复小区损坏的公共设施、设备、绿化等。原告在庭审中认可小区绿化部分被告已经整改完毕，故其要求被告联发物业公司修复小区绿化，本院不予支持。关于修复公共设施、设备，原告庭审中明确需要修复的小区公共设施设备为：小区1栋、3栋电梯间走廊及入户大厅脱落的瓷砖、小区入户大厅天花板涂料脱落、羽毛球场地面未修复、3栋消防电梯未修复、所有的电梯都没有按照规定进行检测。本院认为，根据《前期物业服务合同》第三条的约定，被告联发物业公司提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。原告举示的照片、视频显示案涉小区1栋、3栋电梯间走廊及入户大厅存在部分瓷砖脱落未修复的情形，被告也认可瓷砖脱落的事实，而这属于小区物业共用部位的维修、养护和管理义务，表明被告在履行前期物业服务合同约定的物业共用部位的维修、养护和管理方面存在服务瑕疵，依法应当承担继续履行、采取补救措施等义务，故原告要求被告对山水谣小区1栋、3栋电梯间走廊及入户大厅存在部分瓷砖脱落问题进行修复，符合法律规定，本院予以支持。同理，原告举示的照片、视频显示小区入户大厅天花板涂料脱落，被告也认可天花板涂层脱落未修复的事实，故原告要求被告对联发山水谣小区入户大厅天花板涂料脱落进行修复，符合法律规定，本院予以支持。原告举示的照片、视频显示小区羽毛球场地面存在地皮涂料脱落未修复的问题，被告也表示同意修复，故原告要求被告对山水谣小区羽毛球场地皮涂料脱落问题进行修复，本院予以支持。关于小区3栋消防电梯的修复问题。从原告举示的照片看，案涉小区3栋的电梯至少在2019年9月14日即出现故障，停止运行，被告联发物业公司也在2019年9月14日贴出通知表示将于2019年9月15日开始上门征求业主意见，申请动用专项维修资金进行维修，但截至本案第二次庭审即2020年5月14日时，该电梯仍未修复并正常运行，即便如被告所称因签字业主人数未达到动用大修基金维修电梯的标准，被告联发物业公司也未举示任何证据证明其在申请动用大修基金未达到法律规定的标准后，积极采取了措施处理该电梯问题，从此方面看被告联发物业公司存在怠于履行物业服务职责的行为。但考虑到维修电梯需申请动用专修维修资金，而申请动用专修维修资金需要业主签字配合并达到法律规定的人数，并不仅仅系被告联发物业公司单方的义务，故原告要求被告联发物业公司对小区3栋电梯进行修复，本院不予支持。关于原告主张的其他小区公共设施、设备的修复问题，因原告并未举示有效证据证明其他公共设施、设备存在损坏且系被告联发物业公司履行维修、养护和管理不当所致，小区公共设施设备投入使用已有多年，存在部分设施设备自然老化的可能性，且被告联发物业公司在庭审中也举示了相应的证据其在履行小区公共设施、设备的维修、养护和管理义务，故对原告主张的对小区其他公共设施、设备进行修复，本院不予支持。 关于原告要求被告立即对小区的安全通道进行巡查整改,确保3栋一楼以下到负二楼的安全通道的安全、畅通。原告在庭审中明确，3栋1楼以下至负一楼、负二楼车库通道内的垃圾已经清理，但从33楼至1楼应急通道的应急灯一半以上不亮了。1栋负二楼消防防火门损坏没有修复、1栋负二楼消防栓门损坏没有修复。小区地面上被告在已有的垃圾堆以外单独另行圈了一块地方堆放垃圾，并且长期不清理。本院认为，原告举示的消防通道视频显示，小区1栋负二楼消防栓玻璃门损坏未修复，被告联发物业公司也表示正准备修复，故原告要求被告修复案涉小区1栋负二楼消防栓玻璃门，本院予以支持。原告举示的消防通道视频显示小区消防通道部分应急灯损坏，此属于被告联发物业公司对物业共用设施、设备的维修、养护和管理义务，被告也表示同意对小区消防通道应急灯进行修复，故原告要求被告对小区3栋消防通道损坏的应急灯进行修复，本院予以支持。关于小区1栋负2楼的消防防火门，原告并未举示有效证据证明该消防防火门存在损坏的事实或损坏系因被告联发物业公司履行维修、养护和管理不当所致，其要求被告对小区1栋负2楼的消防防火门进行修复，本院不予支持。关于垃圾乱堆放，长期不清理问题。因物业服务是一个持续动态的过程，原告举示的照片、视频仅能证明小区某个时间点的卫生状况，且被告联发物业公司也解释了其圈的地块是用于堆放小区建筑垃圾，堆放到一定的量后再用货车一次性运走，故原告举示的照片、视频不足以证明小区垃圾胡乱堆放、长期不清除的事实，本院不予采信。 关于要求被告赔偿损失5万元。如前所述，虽然原告举示的证据证明被告联发物业公司提供的物业服务存在质量瑕疵，但其并未举示证据证明因被告联发物业公司的违约行为给其造成了具体的损失及损失金额，依法由其承担举证不能的不利后果，故原告要求被告向其赔偿损失50000元，本院不予支持。 关于要求被告从2019年5月1日起，按照《重庆市物业服务收费管理办法》及《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的第1级标准提供物业服务及收取物业费，同时不再另行收取公摊水电费。本院认为，《前期物业服务合同》第五条对物业服务质量标准进行了明确约定，第七条亦明确约定“共用的专项设备运行的能源消耗，公共区域的共用能源消耗，独立计量核算，向业主分摊计收”，原告的该项诉请实质为要求变更《前期物业服务合同》的内容，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应属于应由业主共同决定的事项，且需通过重新签订物业服务合同才能实现。现《前期物业服务合同》并未终止，对原告具有约束力，原告要求被告联发物业是从2019年5月1日起，按照《重庆市物业服务收费管理办法》及《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的第1级标准提供物业服务及收取物业费，同时不再另行收取公摊水电费，无法律依据，本院不予支持。 《前期物业服务合同》系被告联发物业公司签订，而非联发物业重庆分公司，且根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，联发物业重庆分公司的民事责任由被告联发物业公司承担，故本案中的责任应由被告联发物业公司承担。被告辩称，原告的诉讼主体不适格。本院认为，原告唐燕、杜虹霖、孙小洪作为案涉小区的业主，系《前期物业服务合同》的相对方，其有权以自己的名义对物业服务企业提起诉讼，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告厦门联发(集团)物业服务有限公司在本判决生效后五日内将联发山水谣小区2014年至2019年10月期间公共收益收支情况、专项维修基金使用情况进行公示； 二、被告厦门联发(集团)物业服务有限公司在本判决生效后三十日内对联发山水谣小区1栋、3栋电梯间走廊及入户大厅存在部分瓷砖脱落问题进行修复；对小区入户大厅天花板涂料脱落进行修复；对小区羽毛球场地皮涂料脱落问题进行修复；对小区1栋负二楼消防栓玻璃门进行修复；对小区3栋消防通道损坏的应急灯进行修复； 三、驳回原告唐燕、孙小洪、杜虹霖的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告唐燕、孙小洪、杜虹霖890元，由被告厦门联发(集团)物业服务有限公司负担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  范 娅 人民陪审员  蒋 霞 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  龙 倩