山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3050号上诉人（原审原告）：孔伟，男，1983年8月29日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：曹馀亮，烟台芝罘黄务法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：烟台金涛农贸市场有限公司，住所地烟台市芝罘区三和路66号。法定代表人：李香玲，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：史亚杰，男，1990年12月8日出生，汉族，住栖霞市。被上诉人（原审被告）：刘晓雨，女，1991年7月9日出生，汉族，住栖霞市。上诉人孔伟因与被上诉人烟台金涛农贸市场有限公司（以下简称烟台金涛公司）、史亚杰、刘晓雨租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初9637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孔伟上诉请求：要求法院依法改判支持上诉人一审诉请或者发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、一审认定：“市场是否具备消防安全等条件，属于行政管理范畴。在市场经营期间，未有相关行政部门下达停业整顿的通知或者相关行政处罚，在原告不能提供充分证据的情况下，对原告的上述主张本院不予采信。”一审庭审中，被上诉人对开办的金涛市场认可其不符合烟台市人民政府2004年8月下达的《烟台市区农贸市场建设标准》，只是认为该标准属于规章，无约束力；对于该事实法院应依法认定。市场各业户及附近居民均可作证金涛农贸市场自2018年10月底倒闭关门,这是众所周知的事实。2、一审认定：“根据原告自述其系因市场客流少无法经营的情况下，在租赁期内自行搬离。原告虽主张被告而未兑现清理市场外商贩的承诺导致市场倒闭，但原告明知被告对市场外的商贩并没有管理的职权，并且被告否认其对原告作出上述承诺。”市场外的商贩固然是市场内客流减少的一方面的原因，但是市场不具备开业条件，市场内部硬件配备以及政府硬性的要求标准达不到、市场没有人员管理导致被告自签订市场租赁之日起，没有向上诉人等业主提供合同约定的合格的市场，该状况一直持续到2018年10月底，没有依照合同约定履行自己的义务。3、一审法院认定“综上原告在租赁期内自行撤离市场，并提起本案诉讼，请求返还租金及押金，应视为原告中途退租。”上诉人退租系被上诉人违约在先。租赁合同签订后，被上诉人自始未向上诉人提供合格的农贸市场至今，虽然上诉人进驻场地，由于该场地不具备农贸市场开办的条件，因此被上诉人属于违约，到2018年10月底，上诉人已经达不到签订的本农贸市场租赁的目的和收益，有权对违约方要求终止合同返还农贸市场摊位租金。综上，一审法院认定事实、适用法律严重错误，冀二审法院依法改判。被上诉人烟台金涛公司、史亚杰、刘晓雨未作辩称。孔伟向一审法院起诉请求：请求判令三被告返还租金31162元、押金8000元，共计39162元。一审法院认定事实：被告烟台金涛公司于2018年4月11日成立，发起人为被告史亚杰、刘晓雨，认缴出资时间为2048年10月2日。2018年4月22日，原告作为乙方与作为甲方的被告烟台金涛公司签订了市场铺位租赁合同二份。合同约定：甲方将位于烟台市芝罘区三和路66号农贸市场内1号1-10.5摊位、21号摊位出租给乙方从事干果、水果经营，租赁期限均为一年，均自2018年6月26日起至2019年6月25日止，免租期限均自2018年5月26日至2018年6月25日；其中1号1-10.5号摊位的年租金为19162元，21号摊位的年租金为7000元，合同签订后，乙方在2018年4月22日前一次性缴付一年的摊位租金；乙方在签订合同时必须向甲方交纳履约保证金、设施保证金和水电押金作为履行合同保证金和市场规范管理的经营规范保证金，期满后无息退回或抵偿因合同而产生的债权债务，其中1号1-10.5号摊位为4000元，21号摊位为2000元；租赁期间，乙方不得中途退租，如乙方中途退租则构成乙方违约，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失，保证金和剩余租金不予退还，如乙方提前三个月以书面形式通知甲方退租事宜则保证金不予退还。2018年4月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告烟台金涛公司签订了市场铺位租赁合同。合同约定：甲方将位于烟台市芝罘区三和路66号农贸市场内萌太奇后门摊位出租给乙方从事干果经营，租赁期限为一年，自2018年6月25日起至2019年6月24日止，免租期限自2018年5月26日至2018年6月25日；年租金为5000元，合同签订后，乙方在2018年4月28日前一次性缴付一年的摊位租金；乙方在签订合同时必须向甲方交纳履约保证金、设施保证金和水电押金计2000元作为履行合同保证金和市场规范管理的经营规范保证金，期满后无息退回或抵偿因合同而产生的债权债务；租赁期间，乙方不得中途退租，如乙方中途退租则构成乙方违约，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失，保证金和剩余租金不予退还，如乙方提前三个月以书面形式通知甲方退租事宜则保证金不予退还。原告于合同签订前后的2018年3月18日、4月23日、4月27日以银行转账的方式向被告史亚杰支付租金及押金24162元、8000元、7000元，共计39162元。被告烟台金涛公司于2018年5月26日将上述三个摊位交付给原告。关于合同履行情况。原告述称，原告进入市场后，由于该市场不符合开办农贸市场必备的消防、安全等条件，不能正常进行市场经营至今，经原告等业户多次与被告烟台金涛公司协商，均未达到市场开业条件以及被告烟台金涛公司承诺的市场外硬件条件，被告烟台金涛公司于2018年11月底因不能进行市场营业而清场封闭市场，原告于2018年11月底被被告烟台金涛公司驱离搬离承租的市场摊位。三被告共同述称，涉案市场有工商部门颁发营业执照，属于合法经营，被告烟台金涛公司未在2018年11月底清场封闭市场，原告也未在2018年11月底搬离市场，原告至今仍然占用市场的摊位。后原告又称，在市场开业一个多月后客流量少，导致摊位无法经营，市场内的其他业户也是因为客流量少无法经营才搬走，市场在2018年9月底已基本上没有客流，商户也只剩下一两家，原告在2018年9月份从市场搬走，市场在当时也处于事实上的倒闭状态，市场大门彻底关闭应该是在10月底11月初，11月份之后大门再没有开过，因为商户全部搬走了，所以市场关闭大门；市场管理人员对商户的承诺没有实现，主要是没有清理市场外的商贩，导致市场倒闭。对此，三被告共同述称，市场大门关闭时间是在2019年6月底，被告从未向市场内的业户作出过清除市场周围商贩的任何承诺。原告为证实其主张，提交如下证据：1、从烟台市芝罘区行政审批服务局调取的被告烟台金涛公司的企业信息及住所（经营场所）申报承诺书等信息资料1宗。其中企业信息载明经营范围为开办市场、市场管理、自有房屋租赁、农畜产品批发零售、停车场服务、代收居民水电费、广告牌的安装、租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；住所（经营场所）申报承诺书载明被告史亚杰、刘晓雨承诺“已知悉如依照法律法规的规定，本市场主体在该地从事的生产经营活动应当取得国土资源、规划、住房城乡建设、文化广电新闻出版、卫生计生、公安、消防、环保、安监等相关行政许可机关批准的，本市场主体将在取得相关行政审批后开展经营活动”“如本市场主体所申报的住所（经营场所）违反上述法律法规的规定或被政府主管部门认定属违章建筑或未经批准、许可擅自改变用途，申报情况与真实情况不符的，将立即办理住所（经营场所）变更或注销市场主体登记，并自行承担所有经济损失及其他法律责任”。原告述称，上述证据能够证实被告史亚杰、刘晓雨在设立被告烟台金涛公司时承诺依照法律行政法规开办农贸市场，保证经营地达到行政机关要求的卫生、公安、消防、环保、安检等相关行政批准，否则自行承担所有的经济损失和法律责任，结合企业信息中备注的经营项目需行政主管部门批准，在取得批准之后方可营业的规定，被告史亚杰、刘晓雨明知被告烟台金涛公司营业必须经过行政部门批准，而未履行法定义务，存在过错，依法应当退还房租及押金，并应赔偿原告损失。三被告对证据的真实性均无异议，但共同质证称，被告烟台金涛公司有营业执照，属于合法经营，原告所述属当地规范性文件，不属于法律法规。2、金涛市场商户联名书1份。该联名书有包括原告、李某等在内的六人签名，时间为2019年7月28日，内容主要为：1、被告开业前承诺将市场周围小商贩全部清走以保证市场内商户们的顾客数量，但未果，市场周围商贩数量较之前有增无减，将市场的客流几乎全部截走，致使市场内商户无法经营，迫于生计只得相继撤走，另谋生计，到2018年9月底，市场内已基本无顾客光临，形成事实上的倒闭，但被告对市场商户已经缴纳的租金押金分文不予退还；2、被告在消防、卫生等手续不全、开业条件不具备的情况下招商开业，在消防部门检查时，便临时通知市场商户停止经营，避开检查，市场卫生无人管理；3、市场原系停车库，出入门大的不到三米、小的不到两米，不符合开办农贸市场的条件，市场内采光极差，无通风设施，手机经常无信号；4、被告曾许诺打通市场连接周围生活小区的通道以增加客流量，但被告未兑现；5、2018年11月中旬，市场内最后一家商户被被告强行赶走，市场大门关闭。三被告质证称，市场内相关商户在合同到期后搬走了，目前市场内仍有一家商户在继续经营；市场大约在2019年6月底关门停业，内部调整，在关门之前和所有的业户签订的合同均已经到期了（期限均为一年）；消防、卫生是属于当地规范性文件，不属于法律法规，被告烟台金涛公司有营业执照，可以正常经营。3、申请证人李某出庭作证。证人述称，其从被告烟台金涛公司处租赁金涛农贸市场门头房搞个体经营，市场位于地下车库，没有消防设施，不具备农贸市场资格，市场开业之前管理人承诺将周边的小商贩清除，但在市场开业后也没有实施到位，管理人还承诺开业后市场开一个门直通昊家花园小区，但也没有做到，市场的卫生间及市场卫生也没有人管理；2018年9月份，因市场没有人，其从市场搬走，其从市场搬走的时候，市场上还有一两家业户在经营，其搬走后不长时间，原告也从市场搬走，原告从市场搬走的原因是市场上没有顾客，原告是搞水果销售的，进的水果无人购买，时间长了就腐烂；市场应该是在2018年10月底关闭的，具体是谁关的门其不清楚；在市场刚开业的头几天，消防人员到过市场，他们穿着便衣，没有穿制服，后来消防人员去市场时被告史亚杰就通知各业户关门、不要经营；市场内没有通风设施，采光除了两个大门，还有三扇小窗户采光，市场内有电灯照明。三被告质证称，消防部门确实到过市场，当时消防部门提出要在市场内安放六个消防器材及应急照明灯，市场也按照消防部门的要求做了；市场是在2019年6月底关大门内部调整，在此之前市场一直是开放的，只是在晚上才关门；被告未要求原告从市场搬走，原告搬走的原因其不清楚，但原告租赁的摊位内还有物品没有搬走。三被告为证实其主张，提交如下证据：1、微信聊天记录打印件3张。三被告述称，该系原告与被告刘晓雨之间的微信聊天记录，能够证实原告在市场实际经营。经查，上述微信聊天记录显示时间是在2018年7月、8月、9月，内容包括支付水电费、调取监控视频等。原告对上述微信聊天记录的真实性无异议，但质证称，该证据只能证实2018年11月之前原告租赁涉案三摊位，因被告烟台金涛公司作为特殊行业至今未经过相关部门的批准，不具备农贸市场的经营条件，充其量只是场地租赁，而不是市场租赁。2、照片打印件4张。三被告述称，该照片系其于2019年7月23日持手机拍摄的照片，证明原告现在仍然占用涉案摊位。照片显示市场空旷无人，摊位上存放有少量物品。原告对照片的真实性无异议，但质证称，该照片显示了涉案市场的实际情况，但照片中的物品不是原告所有的，从照片来看，涉案市场根本就不具备作为市场的条件。另查明，涉案市场在经营期间，未有相关行政部门下达停业整顿的通知，或进行过相关行政处罚。一审法院依据原告提交的市场铺位租赁合同、银行账户交易明细表等证据以及庭审笔录中记载的原、被告的陈述认定上述事实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的三份市场铺位租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，原、被告均应遵照执行。本案中，原告虽主张市场不符合必备的消防、安全、卫生等条件，不能正常进行市场经营，但根据庭审查明的事实，包括原告在内的商户已实际进入市场进行经营活动，市场是否具备消防、安全等条件属于行政管理范畴，在市场经营期间，未有相关行政部门下达停业整顿的通知，或进行过相关行政处罚，在原告不能提供充分证据的情况下，对原告的上述主张，一审法院不予采信。根据原告自述，其系因市场客流少、无法经营的情况下在租赁期限内自行搬离。原告虽主张被告未兑现清理市场外商贩的承诺，导致市场倒闭，但原告应明知被告对市场外的商贩并没有管理的职权，且被告否认其对原告作出上述承诺，原告虽提交了金涛市场商户联名书并申请证人李某出庭作证，但该联名书的真实性一审法院无法确认，即使联名书中的人员（含李某）均系市场商户，但该商户与原、被告存有一定的利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，上述证据不能足以证实原告的主张。综上，原告在租赁期限内自行搬离市场，并提起本案诉讼，请求返还租金及押金，应视为原告中途退租，根据双方签订的市场铺位租赁合同的约定，即“租赁期间，乙方不得中途退租，如乙方中途退租则构成乙方违约，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失，保证金和剩余租金不予退还，如乙方提前三个月以书面形式通知甲方退租事宜则保证金不予退还”，原告关于请求判令三被告返还租金及押金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回原告孔伟的诉讼请求。案件受理费779元，由原告孔伟负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张涉案市场不具备消防、安全、卫生等条件，不能进行正常经营，但其提供的证据不能形成完整的证据链条，涉案市场在经营期间亦未收到行政管理部门下达停业整顿的通知或相应处罚，上诉人的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人自述其因市场客流少，无法经营而自行搬离，根据双方当事人签订的租赁合同，一审法院认定上诉人系中途退租，不予支持上诉人要求返还租金及押金的诉请，事实清楚，并无不当。上诉人主张要求被上诉人返还租金及押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孔伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费779元，由上诉人孔伟负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年六月二日法官助理张素素书记员车丽翠