贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2556号上诉人（原审被告）：贵州省建宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市正安县凤仪镇东门，统一社会信用代码91520324055042718X。法定代表人：卢建煜，该公司董事长。委托代理人：冯建学，贵州义遵律师事务所律师。委托代理人：卢亚琪，男，汉族，1990年09月29日出生，贵州省正安县人，住贵州省正安县。（。被上诉人（原审原告）：岳方宁，男，仡佬族，1993年06月18日出生，贵州省正安县人，住正安县。被上诉人（原审原告）：韦柳欢，女，瑶族，1985年08月22日出生，广西省宜州市人，住宜州市，现住贵州省正安县。二被上诉人之委托代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。上诉人贵州省建宇房地产开发有限责任公司（以下简称建宇房开）因与被上诉人岳方宁、韦柳欢商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。建宇房开上诉请求：撤销原判，改判驳回岳方宁、韦柳欢的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决有失公平、公正原则。双方签订《商品房买卖合同》时，岳方宁、韦柳欢选定的房屋在合同中的房号是C1栋3-7-3号，因正安县城镇建设工程指挥部安置还房的原因，在双方签订《商品房买卖合同》之后，将C1栋单元号3变更为1，岳方宁二人选定的房屋编号变更为C1栋1-7-3号。建宇房开销售人员吴娅通过微信通知二人将《商品房买卖合同》交回予以更正，但其拒不交回，以致不能更正。岳方宁二人选房的真实意思是现在标明的房号为C1栋1-7-3号，建宇房开并未违约。二、一审法院适用法律错误。1.岳方宁二人无权单方解除合同，现C1栋1-7-3号房屋仍可交付。2.因建宇房开未违约，故不应承担违约金及损失赔偿责任，且对违约金和损失只能主张其一，一审法院一并支持有误。3.一审判决房屋差价无事实及法律依据。4.建宇房开不存在赔偿购房款一倍的损失情形。岳方宁、韦柳欢辩称，单元号变更系建宇房开自行调换，且已被正安县城镇建设工程指挥部责令改正过来。合同约定的C1栋3-7-3号房已卖给了第三人，客观上不能交付该房，建宇房开已构成根本违约。故原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。韦柳欢、岳方宁向一审法院起诉请求：１、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判决建宇房开返还韦柳欢、岳方宁已付购房款55481元，并从2018年4月19日起至实际退还房款之日止按农村商业银行借款利率计算利息；3.判决建宇房开赔偿韦柳欢、岳方宁因重新购房的房屋差价损失91622.8元；4.判决建宇房开赔偿韦柳欢、岳方宁已付购房款一倍的损失55481元。一审法院认定事实：岳方宁与韦柳欢系夫妻关系，2018年04月19日，岳方宁、韦柳欢与建宇房开签订《商品房买卖合同》，合同约定：韦柳欢、岳方宁购买建宇房开开发的正安县住房，建筑面积为99.59㎡；房屋总价款为266901.00元，付款方式为公积金按揭贷款支付，买受人应交纳首付款为56901元（而岳方宁在之前的2018年04月14日已向建宇房开交纳了首付款55481元），余款210000元，买受人应在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内办理相关贷款手续后付清；房屋交付时间为2018年06月30日前。合同还约定了逾期交房的违约责任：逾期交房在7日之内，自约定交房届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已支付的房款的万分之0.1支付买受人违约金；逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人要求退房的，出卖人退还买受已付房款，并按买受人已支付的房款的0.1%支付买受人违约金；买受人要求继续履行合同的，继续履行合同，自约定交房届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已支付的房款的万分之0.1支付买受人违约金。合同签订后，韦柳欢、岳方宁于2018年04月25日向建宇房开补交了首付款1421元。2018年04月26日，双方到正安县交易备案登记。事后，在办理公积金贷款过程中，住房公积金管理处认为按照合同，韦柳欢、岳方宁交纳的首付款多交了1元（实际应补1420元，韦柳欢、岳方宁补交了1421元），要求重新办理，建宇房开遂通知韦柳欢、岳方宁退回了补交首付款1421元。但事后建宇房开未要求韦柳欢、岳方宁补交首付款1420元。2018年11月6日，建宇房开以正安县城建设工程指挥部的名义向正安县房地产交易服务中心出具“关于尹珍公寓项目二期有关房源调整的函”，认为在确认还房搬迁安置户房源时，误将Ｃ1栋一单元和三单元颠倒，造成建宇房开将8套搬迁安置还房列为商品房予以销售，从而造成8套房屋重号，因此需对该8套房屋销售合同、产权登记、银行按揭等作出变动和调整，请正安县房屋交易管理中心支持配合。该函中需变更的包括岳方宁，Ｃ１-３-７-3号房，需更正为“Ｃ１-1-７-3号”。正安县房地产交易服务中心未作任何回复。由于韦柳欢、岳方宁要求建宇房开交付合同载明的Ｃ１-３-７-3号房，而建宇房开则认为由于Ｃ１栋一单元和三单元单元号的变换，与韦柳欢、岳方宁签订的《商品房买卖合同》载明的Ｃ１-３-７-3号房实际是现在的Ｃ１-1-７-3号，双方由此发生争议。协商未果后，韦柳欢、岳方宁诉至法院。另查明，建宇房开开发建设的正安县“尹珍公寓”Ｃ１栋共三个单元，最初确定的单元为：靠“华锐城”街道方向为三单元，中间为二单元，靠原粮食局方向为一单元，建宇房开中途将一单元和三单元作了调换，后来正安县城建设工程指挥部要求将单元号变更回来，建宇房开遂更正为最初的单元号（也亦现在的单元号）。韦柳欢、岳方宁在签订合同前看房时，建宇房开公司的售房员带韦柳欢、岳方宁看的房屋为现在的一单元７楼２号房（即Ｃ1-1-７-2号，该房也已被建宇房开出售给他人），但签订的合同书载明的是Ｃ１-３-７-3号（即三单元，现Ｃ１-３-７-3号房已被建宇房开交付给了购房人任锡兵，而任锡兵与建宇房开签订的《商品房买卖合同》载明的记号为Ｃ１-1-７-3号，即1单元703号房）。一审法院认为，本案争议的焦点是一、双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、如果合同有效，是否能继续履行；三、如果合同不能继续履行，韦柳欢、岳方宁是否有权主张解除合同，建宇房开是否有违约行为、是否应当赔偿韦柳欢、岳方宁损失。关于双方签订的《商品房买卖合同》是否有效问题。建宇房开开发建设正安县“尹珍公寓”二期工程，取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程设计审查批准以及商品房预售许可证等相关合法手续。韦柳欢、岳方宁通过看房后与建宇房开签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思，其内容符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》有效。关于如果合同有效，是否能继续履行的问题。首先，按照双方签订的《商品房买卖合同》，明确载明韦柳欢、岳方宁购买的是“尹珍公寓”C1栋三单元7楼3号房(即C1栋3-7-3号)，但该套房已被建宇房开交付给案外人任锡兵，且已装修入住，客观上建宇房开不能按合同约定交付该房，建宇房开违约的事实是客观存在的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，韦柳欢、岳方宁请求解除合同，予以支持。关于合同解除后，韦柳欢、岳方宁主张的返还已付购房款、赔偿韦柳欢、岳方宁重新购房的房屋差价损失、赔偿韦柳欢、岳方宁购房款一倍的损失是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，韦柳欢、岳方宁的上述请求应予支持。关于计算的标准对于韦柳欢、岳方宁主张的返还已付购房款55481元及利息的问题。双方对韦柳欢、岳方宁已付购房款55481元无异议，故建宇房开应予返还；对于利息问题，从合同签订之日起至退还之日止，应按照韦柳欢、岳方宁在审理过程中主张的银行存款年利率3.5%支付的利息较为适宜。对韦柳欢、岳方宁在本次诉讼过程中主张的按农村商业银行借款利率计算利息，不予支持。对韦柳欢、岳方宁主张的赔偿韦柳欢、岳方宁重新购房的房屋差价损失91622.8元的问题。从建宇房开在庭审过程中自认的其开发的二期房屋销售的均价为3200元/㎡，而双方签订《商品房买卖合同》约定的单价为2680元/㎡，其差价确实存在，差价额为520元/㎡。故建宇房开应赔偿韦柳欢、岳方宁重新购房的差价款51,786.80元（99.59㎡×520.00元/㎡），对韦柳欢、岳方宁超出部分的请求，不予支持。对于韦柳欢、岳方宁主张建宇房开赔偿韦柳欢、岳方宁购房款一倍的损失55481元，未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，予以支持。对于建宇房开辩称的本案系单元号调换所致，双方签订的《商品房买卖合同》约定的C1栋三单元7楼3号房(即C1栋3-7-3号)实为C1栋一单元7楼3号房(即C1栋1-7-3号)的问题，因建宇房开自行对单元号调换的行为系建宇房开单方行为，该行为发生在双方签订合同之后，未得到韦柳欢、岳方宁认可，更未得到城建指挥部的认可，且正安县房地产交易服务中心对此也未作任何回复。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，双方协商一致，可以变更合同。但本案中，建宇房开并未与韦柳欢、岳方宁协商一致同意变更合同，从建宇房开提供的售房员与韦柳欢、岳方宁的微信聊天记录来看，不能体现建宇房开已通知韦柳欢、岳方宁变更合同，即使建宇房开已通知韦柳欢、岳方宁变更合同，也不能当然导致合同的变更。综上，建宇房开调换单元号的行为系建宇房开单方行为，对韦柳欢、岳方宁不发生法律效力，应由建宇房开承担不利后果。对于建宇房开辩称的韦柳欢、岳方宁现场选房时，建宇房开销售员带韦柳欢、岳方宁看的是一单元７楼２号房（即C1-1-７-2号）。在审理中，韦柳欢、岳方宁表示变更合同并交付一单元7楼2号房也亦认可，但建宇房开表明一单元7楼2号房也已出售给他人。客观上建宇房开也不能交付该房，且双方已经签订了《商品房买卖合同》，应以合同约定的房号为准。综上，对建宇房开的辩称，不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十四条第一款第四项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十六条的规定，判决如下：一、解除韦柳欢、岳方宁与建宇房开贵州省建宇房地产开发有限责任公司于2018年04月19日签订的《商品房买卖合同》；二、由贵州省建宇房地产开发有限责任公司返还韦柳欢、岳方宁已付购房款55481元，并以购房款55481元为基数，按年利率3.5%计算支付自2018年04月19日起至退还之日止的利息；三、由贵州省建宇房地产开发有限责任公司赔偿韦柳欢、岳方宁已付购房款一倍的损失55481元；四、由建宇房开贵州省建宇房地产开发有限责任公司赔偿韦柳欢、岳方宁房屋差价损失51786.80元；五、驳回韦柳欢、岳方宁的其他诉讼请求。上述款项限于判决生效后十日内给付。案件受理费25元，由建宇房开贵州省建宇房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院组织双方到现场查勘：1.居住在双方认可的，由建宇房开带韦柳欢、岳方宁购房之初所观看的，现在房屋单元及编号为C1-1-7-2号房屋的业主广素群称，其当时看的买的都是当时外面的，当时外面是1单元，就是现在的3单元。其把原来外面的7楼2号房屋装修水电了，房开公司把水电砸了硬要其搬到现在的1-7-2，原来其住的这个地方是3单元，买的是原来的1单元。买房时房开公司介绍外面是1单元；2.走访正安县住房和城乡建设局房屋交易中心，该中心主任王川到现场讲解，涉案楼盘单元编号变化的原因是正安县城指挥部来函说因还房问题把楼盘单元号弄错了，在交易中心参与看了现场时从进出通道正面原来的顺序是1单元在前，3单元在后，看了现场后最终确定将原来的1单元编为3单元，3单元换成1单元，是2018年年底将单元编号调换的，且仅是单元编号变化，房屋并未发生变化。经审理本院认定事实如下：1.韦柳欢、岳方宁于2019年5月7日称，建宇房开带其看的是现在的C1-1-7-2号，但属安置还房，其在一审庭审中对建宇房开提交图纸、正安县城建工程指挥部给正安县房地产交易服务中心的函的质证意见是：涉案商品房买卖合同中的3单元，实际就是建宇房开现提交图纸标注的C1栋1单元，单元编号变化是其向建宇房开了解购房进展时才知悉，其对函件的真实性不持异议，但对房屋单元号的变更有异议；2.双方于2019年8月16日二审中认可涉案商品房买卖合同载明韦柳欢、岳方宁购买建宇房开开发的正安县凤仪镇桃园社区尹珍公寓C1栋3单元7楼3号住房，建宇房开因故将原有3单元序号改为1单元，韦柳欢、岳方宁签订该合同前看的是现在1单元7楼2号房，并认可在现在的1单元7楼3号房的平面图上按了手印，但认为买的房屋并非3号房；3.其他事实同原判认定。本院认为，建宇房开于2018年年底改动其所开发涉案楼盘的1单元为3单元编号的事实，有正安县县城指挥部向正安县住房和城乡建设局房屋交易中心出具的函件，有建宇房开改动单元编号前签订的房屋买卖合同载明1单元房屋已调换到现3单元相对应房屋的事实，有该楼盘购房业主的证言等证据相互印证，且正安县住房和城乡建设局房屋交易中心主任王川到现场指认，足以认定。本案虽然系因建宇房开改动其所开发涉案楼盘的单元编号所导致，但韦柳欢、岳方宁在前几次审理中，对双方签订涉案商品房买卖合同后，建宇房开将该合同载明C1栋3单元重新编号为C1栋1单元的事实并无异议，其于2019年5月7日在原审法院接受法官调查时称，双方签订该合同前建宇房开让其看的是现在C1栋1单元7层2号房屋，指向的也是双方签订该合同时的C1栋3单元7层2号房屋，同时其在前一次二审中认可在该合同载明的C1栋3单元7层3号房屋平面图上按手印，该房屋指向的是建宇房开改动单元编号后的C1栋1单元7层3号房屋。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，本院对双方前几次审理中无异议的韦柳欢、岳方宁购买建宇房开现在编号为C1栋1单元7层房屋的事实予以确认。韦柳欢、岳方宁关于该合同载明的编号为C1栋3单元7层3号房屋就是现在的C1栋3单元7层3号房屋的上诉理由，与双方确认的前述事实不相符，本院不予采纳。本案发回重审前双方争议为韦柳欢、岳方宁购买建宇房开改动编号后的C1栋1单元7层2、3号房屋，且双方一致认可签订涉案商品房买卖合同前看的是现在1单元7楼2号房，韦柳欢、岳方宁于2019年8月16日二审中认可涉案商品房买卖合同载明其购买建宇房开开发的正安县凤仪镇桃园社区尹珍公寓C1栋3单元7楼3号住房，建宇房开因故将原有3单元序号改为1单元，并在现在的1单元7楼3号房的平面图上按了手印，但称非其真实意思，其真正购买的是签订该合同前看的现在的1单元7楼2号房屋。但，韦柳欢、岳方宁并未举证证明该合同以及其手印确认的房屋不是其真实意思，且该合同并不存在违反法律效力性强制规范的情形，故双方签订的该合同属有效合同。该合同以及韦柳欢、岳方宁手印确认的建宇房开改动编号后的C1栋1单元7层3号房屋已具备交付条件，现仍空置，故其签订该合同前看的是现在该楼盘1单元7楼2号房屋，要买的是该房屋，但该房屋已出售，同时该合同载明的该楼盘3单元7楼3号房屋已出售，建宇房开严重违约，构成欺诈买卖的诉称理由不成立，其请求依法应予驳回。原判无视该合同订立后该楼盘单元重新编号演变并未导致韦柳欢、岳方宁购买房屋仍存在，且双方在前几次审理过程中一致确认的事实，仅以其诉称和该合同原文本载明的房号所作出的认定，与该楼盘单元重新编号演变的事实不相符，本院予以纠正。综上所述，建宇房开的上诉请求成立，应予支持；原判认定建宇房开出售韦柳欢、岳方宁所购买房屋的事实认定、法律适用错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初4295号民事判决；二、驳回韦柳欢、岳方宁的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由韦柳欢、岳方宁负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年六月二十九日法官助理杨颜穗书记员罗然