北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初12205号原告（反诉被告）：黄伟，女，1962年9月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴建华，北京市海泓达律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔景成，男，1979年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：教付敬，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：高詹，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄伟与被告（反诉原告）崔景成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄伟的委托诉讼代理人吴建华，被告（反诉原告）崔景成的委托诉讼代理人教付敬、高詹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2.判令崔景成赔偿黄伟装修损失30万元；3.诉讼费用由崔景成承担。事实和理由：2017年9月6日，我与崔景成签订《北京市房屋租赁合同》，崔景成将其声称具有合法使用权的位于北京市丰台区永定门外大红门西路临街门市两处租赁给我使用，租赁期限为2017年9月7日至2019年9月6日，租赁费为每年租金40万元人民币，我按约定接收了房屋，并进行了室内装修，用于经营汽车清洗业务，并已开始营业，我经营的汽车清洗为干洗，无需用水，工艺先讲，属于环保节能项目，同时，本案涉案的房屋有合法的产权手续，不属于违法建筑。被告理应按着合同第二条一款的约定为原告办理工商营业执照及相关证照，但被告没有全面的履行合同，至今未着手给原告办理工商营业执照及相关证照，故起诉。崔景成辩称，我方认为合同是有效的，我方能够提供涉诉房屋的产权证书。黄伟装修房屋并未取得我的同意，要求我赔偿30万元缺乏事实及法律依据。双方合同明确约定不允许黄伟自行装修。黄伟亦未提供任何证据证明已经取得我的同意。黄伟存在未按时、足额支付租金的行为。双方于2017年9月6日签订合同，我于2017年9月7日向黄伟表示其支付的租金只能使用5个月，到期后即收回租赁房屋。2017年10月19日再次通过微信告知黄伟，因黄伟拖欠租金，双方合同自动解除，我方收回房屋，不再续租。总之，我方不同意黄伟的全部诉讼请求。崔景成向本院提出反诉请求：1．判令双方于2017年9月6日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年3月20日起解除；2．判令黄伟向我支付自2018年3月21日起至2018年4月25日止，占用房屋期间的使用费39452元（以《租赁合同》约定房屋租金为计费标准，按天计算，具体为：40万元／365天*36天=39452元）；3.判令黄伟向我支付违约金33300元；4.判令黄伟承担诉讼费用。事实与理由：2017年6月至9月期间，黄伟通过网络租房信息联系到我公司员工李某，想要租赁我对外出租的位于北京市丰台区永定门外大红门西路临街的两处房屋．经过多次看房、商谈，最终于2017年8月与我签订《北京市房屋租赁合同》，租期两年，从2017年9月7日起至2019年9月6日止。为方便黄伟提前准备营业，我于2017年8月7日就将租赁房屋交付给黄伟。合同第四条“租金及押金”约定：“房屋年租金40万元整，支付方为半年支付一次，房屋押金为3.3万元”根据该条约定，黄伟应向我支付第一笔半年房屋租金20万元、押金3.3万元，共计23.3万元。但是，黄伟仅支付押金3.3万元、房屋租金14.7万元，剩余5.3万元租金迟迟未支付。我多次通过电话、微信等方式向黄伟催要租金，均未果。于是，我分别于2017年9月7日、2017年11月19日通过微信多次告知黄伟双方合同将在其已支付租金使用期限到期后自动解除。合同第八条“合同解除”第四款约定：“乙方有下列，情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各种费用达伍仟元的。……”《租赁合同》第九条“违约责任”第一款约定：“乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”黄伟从2017年8月7日接收租赁房屋至今，一直未足额支付房屋租金，早已违反上述约定，为维护我方合法权益，故提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，崔景成作为甲方（出租人），黄伟作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，内容包括：房屋坐落于北京市丰台区永定门外大红门西路临街门市两处。工商营业执照相关问题有甲方解决。房屋租赁期自2017年9月7日至2019年9月6日，共两年，甲方应于2017年8月4日前将房屋按约定条件交付乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。甲方需保证租赁给乙方的房屋不能少于两年，如少于两年甲方即构成违约并赔付乙方所有损失。年租金总计40万元，半年支付一次，押金3.3万元。乙方欠缴各项费用达0.5万元，甲方有权单方解除合同。如违反上述规定，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。在该份合同中，各期租金支付日期为空白。崔景成认可收到黄伟给付的押金3.3万元、房屋租金14.7万元。黄伟提交就丰台区大红门西路（北京市木材厂墙外二层小楼，位置见地图标注）建设规划许可证附件及附图申请信息公开，北京市规划委员会丰台分局答复称：您申请公开的信息，本机关未制作，该信息不存在。拟证明涉诉房屋未取得建设工程规划许可，崔景成对此不予认可。庭审中，黄伟提交照片、聊天截图，拟证明丰台区消防支队于2018年1月15日查封涉诉房屋，崔景成于2018年3月28日至涉诉房屋处将黄伟的设施设备搬到屋外，后黄伟报警，派出所出警。黄伟于2018年4月26日给崔景成发微信，要求崔景成接收房屋。崔景成对2018年1月中旬涉诉房屋被查封一事人认可；对搬东西一事认可，但实际并未全部搬走；认可黄伟于2018年4月26日向其要求接收房屋，其主张的房屋占有使用费亦计算至2018年4月25日。崔景成提交《房屋所有权证》，该份证据显示，丰台区永定门外大红门西路的所有权人为北京市木材厂。填发日期为1995年5月24日。黄伟对该份证据表示不予认可，认为该份房屋所有权证并非本案涉诉房屋的所有权证。崔景成提交《租赁协议书》，该份证据显示：2017年7月25日，北京译旭胜婷停车管理有限公司作为出租方（甲方），崔景成作为承租方（乙方），双方约定崔景成租赁北京市丰台区大红门西路东侧库房二间，租赁期间自2017年8月25日至2018年8月25日，年租金26万元，租金的交付方式为半年付，上付租金，一次付清。风险抵押金1000元。黄伟对该份证据表示认可。崔景成提交北京译旭胜婷停车管理有限公司出具的《说明》，内容为：“我公司北京译旭胜婷停车管理有限公司同意北京文成置家房地产经纪有限公司承租的我公司位于大红门西路的门面房，在承租期内可以转租。”崔景成提交2018年3月26日北京译旭胜婷停车管理有限公司、北京东润辉煌物业管理有限责任公司出具的《说明》，内容为：“我公司同意将位于大红门西路的门面房西侧一层2间280平米租给北京文成置家房地产经纪有限公司使用，允许其承租合同期内转租转让，预期不交房租无条件退出并立即终止合同。”黄伟对上述两份《说明》不予认可，认为与本案无关。崔景成提交企业法人营业执照，该份证据显示北京文成置家房地产经纪有限公司的法定代表人系崔景成。黄伟对该份证据表示认可。崔景成提交《腾退通知函》、视频截图、视频，拟证明其于2018年3月29日将《腾退通知函》交给黄伟，要求其于2018年4月1日前腾退房屋。黄伟不认可证明目的。崔景成提交微信聊天记录，拟证明黄伟于2018年4月26日将涉诉房屋腾空。黄伟称2018年4月1日起涉诉房屋内已经没有自己的物品，而后于2018年4月26日做交接记录。案件审理过程中，本院委托北京大展资产评估有限公司对涉诉房屋的装修现值进行评估，2020年1月2日，该公司出具《不予受理通知书》，表明：经审查，现场无法进行勘验，仅凭黄伟提供的照片，评估鉴定工作无法进行，本机构决定不予受理此案。经查，2018年4月1日。北京市公安局丰台分局大红门派出所至大红门西路汽车干洗店出警，现场为房屋纠纷，已告知双方协商解决。经查，本院在2018年12月29日作出的（2018）京0106民初7653号民事判决书中就北京市木材厂有限责任公司诉北京译旭胜婷停车管理有限公司租赁合同纠纷一案中，认定：2010年起，北京市木材厂将其货门东侧土地出租给北京译旭胜婷停车管理有限公司，该公司在原有房屋位置改建两层楼房。该处土地性质为工业用地。判令北京译旭胜婷停车管理有限公司向北京市木材厂有限责任公司腾退位于北京市木材厂有限责任公司货门东侧场地及场地两层楼房。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证，故2017年9月6日，崔景成与黄伟签订的《房屋租赁合同》无效。本案中，崔景成认为双方签订的租赁合同有效，并坚持主张本案反诉请求。因双方签订的租赁合同无效，故对于崔景成基于合同有效主张的反诉请求，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。崔景成称双方约定合同期满或解除后，黄伟应按照原状返还房屋及其附属设施，故黄伟无权对涉诉房屋进行装修，但本条系合同到期或解除后对装修及设施的处理，并非双方禁止装修的约定，考虑到崔景成在与黄伟对涉诉房屋装修后与黄伟交涉的过程中从未对黄伟装修一事提出异议，本院无法认定黄伟与崔景成就禁止装修一事在合同订立当时形成合意，黄伟在取得涉诉房屋后进行了装修，对于装修的现值，并未提交确实、充分的证据予以证明，故对黄伟因此受到的损失，本院酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、崔景成与黄伟于二〇一七年九月六日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、崔景成于本判决生效之日起七日内赔偿黄伟80000元；三、驳回黄伟的其他诉讼请求；四、驳回崔景成的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5900元，由崔景成负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费5900元，由崔景成负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 冯大伟审 判 员 郭聪聪审 判 员 吴红梅二〇二〇年六月四日法官助理 王蓉梅书 记 员 申 璐