大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初875号 原告：中和（大连）物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区五五路32-1号1单元7层3号，统一社会信用代码：912102035655440132。 法定代表人：姜玉栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵学洋，男，1985年9月10日出生，该公司人事经理，住辽宁省新民市。 被告：张荣环，女，1970年11月4日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 原告中和（大连）物业管理服务有限公司与被告张荣环物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵学洋、被告张荣环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告拖欠的物业管理服务费9900元（自2017年1月1日至2019年9月30日），滞纳金9720元，合计19620元。事实和理由：2017年1月1日，原告与大连海珠花园有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该公司开发的海珠花园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止。合同还约定，原告提供服务的受益人为本项目的全体业主，受益人应按合同约定向原告支付物业费，逾期未交纳物业费的，自逾期之日起按照应交费用每日千分之三的标准交纳滞纳金。被告系原告提供物业服务的海珠花园小区D区19-1号业主，该户物业为独栋别墅，物业费标准为3600元/年/栋。被告享受了原告提供的物业服务，但未按约定交纳物业费。原告催要未果，为维护合法权益，故原告诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、建设单位未依法选聘物业公司，未依法签订物业服务合同。第一，建设单位违反《物业管理条例》的规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业；第二，建设单位在销售物业前，没有制定管理规约，售房时没有告知原告物业服务相关内容；第三，《前期物业服务合同》的签订未经专有部分或建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；《前期物业服务合同》约定的由原告代收水电配套费等内容违法，侵犯业主权益。二、物业服务质量不达标，体现在：原告没有劝阻业主私搭乱建；小区内随意铺设裸露电缆，存在重大安全隐患；建筑垃圾常年堆放、生活垃圾清运缺位；树木无人打理，占用主干道和消防通道；闲置的破旧房屋无人维修等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的海珠花园小区照片28张，拟证明原告物业服务不达标。原告对此不予认可，认为其已按约定提供了物业服务。本院认为，被告提交的照片来源真实、形式合法、与本案具有一定关联，本院予以采信，证明事项结合其他证据和事实一并认定；2.被告提交的《商品房买卖合同》，拟证明合同中没有关于物业服务的内容，建设单位没有告知原告物业服务相关内容。原告认为该合同与本案没有关联性。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告提供的房屋买卖合同与本案不具有关联性，且原告购房时建设单位是否告知其物业服务内容，不影响其与被告物业服务关系的成立和履行，故对被告该份证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张荣环系辽宁省大连高新技术产业园区龙王塘街道海珠花园小区D区19-1号房屋（独栋别墅）所有权人，该房屋建筑面积297.24平方米，房屋设计用途为住宅。 上述房屋由大连海珠花园有限公司开发出售。2016年12月30日，大连海珠花园有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定该公司委托原告对海珠花园小区实行物业服务与管理；委托期限自2017年1月1日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止；独栋别墅物业费标准为3600元/年/栋；业主可于每月末前预付本年度内下一季度、半年或全年的物业费；业主逾期未交纳物业费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同还约定了物业服务的内容以及原告与业主的相关权利义务。 被告尚未给付原告自2017年1月1日至2019年9月30日的物业费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与海珠花园小区建设单位签订《前期物业服务合同》，约定建设单位委托原告对海珠花园小区实行物业服务，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，根据上述规定，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应依约履行。 原告已为小区提供了物业服务，被告作为业主接受了物业服务，理应按照约定给付原告物业费，根据合同约定的物业费标准以及物业费预付制度，原告要求被告给付自2017年1月1日至2019年9月30日的物业费9900元（3600元/年/栋×2.75年）的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 关于被告主张建设单位未经过招投标程序选聘物业服务企业，销售房屋时未告知原告物业服务内容，未制定管理规约，本院认为，被告未提供证据证明《前期物业服务合同》的签订过程违反法律、行政法规的强制性规定，建设单位是否通过招投标程序选聘物业服务企业、是否制定管理规约并不影响合同的法律效力，且合同已实际履行，被告该项抗辩意见不能成为其拒绝交纳物业费的理由，对其该项抗辩意见，本院不予采纳；关于被告主张签订上述合同应经专有部分或建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被告该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳；关于被告主张《前期物业服务合同》约定的由原告代收水电配套费等内容违法，侵犯业主权益。原告否认其代收业主水电费，亦否认物业服务内容违法，本院认为，原告诉请的物业费并不包含水电费，且被告没有提供证据证明原告提供的物业服务存在违法内容，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告主张原告物业服务质量不达标一节，原告对此不予认可，认为其已按约定履行了物业服务义务，如对违建业主进行劝阻、向执法部门汇报、与供电公司协调、督促装修的业主清运建筑垃圾、每日定时清运生活垃圾、修剪养护绿植等，但闲置的房屋系业主私有财产，原告对该房屋无权干预。本院认为，原告实际为被告提供了物业服务，即使被告认为原告服务存在瑕疵，亦不能否定原告已经为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业费的权利，对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务系面向全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之小区全体业主的利益层面，被告的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。原告在今后的工作中应进一步加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。 关于原告主张被告给付滞纳金的诉讼请求，合同约定的滞纳金应属于原告要求被告承担的违约责任，本院认为，被告未交纳物业费系由于对原告提供物业服务的合法性及质量存有异议，虽然其欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告张荣环于本判决生效之日起十日内给付原告中和（大连）物业管理服务有限公司自2017年1月1日至2019年9月30日的物业管理服务费9900元； 二、驳回原告中和（大连）物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元，减半收取计145元，由原告负担95元，被告负担50元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  姜林子 二〇二〇年六月二十八日 书记员  肖 杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。