广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1523民初27号原告：彭佳瑜，女，1989年7月20日出生，汉族，广东省陆河县人，住广东省陆河县水唇镇水唇圩2282号。委托诉讼代理人：郑汉东，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛韩，广东恒港律师事务所实习律师。被告：陆河县鹏大房地产开发有限公司，住所地广东省陆河县河田镇昂湖凹。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少蓉，广东东舟律师事务所律师。原告彭佳瑜与被告陆河县鹏大房地产开发有限公司（以下简称鹏大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭佳瑜的委托诉讼代理人郑汉东、张媛韩，被告鹏大公司的委托诉讼代理人郭少蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭佳瑜向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金90766.62元（以本金591307元，按日利率万分之五的标准自2016年10月2日起计至2017年8月4日止）；2.请求法院判决被告立即将汕尾市陆河县梓轩华府C栋文轩阁1102号房屋办理房屋权属登记的所需资料报产权登记机关备案；3.请求法院判决被告向原告支付逾期办证违约金（以本金591307元，按年利率6%的标准自2017年9月27日起计算至被告向房屋产权登记机关登记备案之日止，暂计至2019年10月9日为73223.52元）；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：一、原告已向被告支付了购房款591307元。2016年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，就原告向被告购买梓轩华府C栋文轩阁1102号房屋作出了相应约定。原告按约定向被告支付了首期款151307元及通过陆河县**信用合作联社贷款440000元向被告支付了购房尾款，共计支付了591307元购房款(另在2016年4月11日支付给被告20000元作为办证相关费用）。二、被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金90766.62元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年10月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，否则应按合同第九条约定支付逾期交付违约金。但被告直至2017年8月5日才将房屋交付原告使用，导致原告不能按期装修入住，产生经济损失。按照双方约定，被告应向原告支付逾期交付的违约金，即按照本金591307元，日利率万分之五自2016年10月2日起计至2017年8月4日，共90766.62元。三、被告应向房屋产权登记机关提交备案资料，办理房屋产权证书，并向原告支付逾期办证的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料申报产权登记机关备案。按照合同约定被告应于2016年10月1日前向原告交付房屋，即最晚应于2017年9月26日向房屋产权登记机关备案申办房屋权属证书。但直至原告起诉之日，被告仍未配合原告取得房地产权属证书，导致原告房屋不能上市买卖，错失许多交易机会，造成原告巨大经济损失。被告应自2017年9月27日起向原告支付逾期办证的违约金。依照相关法律规定，被告应按原告已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准向原告支付违约金，即按本金591307元，年利率6%的标准自2017年9月27日起计算至被告向房屋产权登记机关登记备案之日止。被告违反双方约定，已造成原告巨大损失，为维护原告合法利益，请求法院支持原告全部诉讼请被告鹏大公司辩称，一、答辩人已依约向被答辩人交付了房屋，被答辩人诉请答辩人支付逾期交付房屋的违约金无事实及法律依据：1.根据双方签订的商品房买卖合同第六条付款方式及期限，买受人按照下列第3种方式付款即银行贷款方式，首付2.5成151307元买受人应于2016年4月11日前付清，其余款项7.5成440000元应于签订商品房买卖合同当天与银行签订贷款协议，并提供贷款的相关材料。然被答辩人并未在合同签订当天与银行签订贷款相关协议，直到2016年5月12日才到银行办理相关手续，根据商品房买卖合同附件4合同补充协议第3条的约定：买受人未能在合同约定的时间付清全部购房款的，出卖人有权延误交楼不予办理房产权属产权证明，相关的责任由买受人自行承担。2.答辩人于当庭提交证据可以证实被答辩人早在2017年5月19日以前早以收楼入伙，因只有在收楼入伙之后才能办理用电申请。被答辩人诉称答辩人自2017年8月5日才将房屋交付被答辩人使用不是事实，答辩人已向被答辩人交付房屋，且被答辩人存在违约行为的情况下，诉请答辩人交付逾期交房违约金无事实及法律依据；二、从被答辩人提交的证据3《商品房买卖合同》可知，答辩人已提交相关的资料至陆河县住房和城乡建设局办理备案手续；三、被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，无合同及法律依据，商品房买卖合同附件4合同补充协议第3条的约定：买受人未能在合同约定的时间付清全部购房款的，出卖人有权延误交楼不予办理房产权属产权证明，相关的责任由该买受人自行承担，与此同时，根据商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，未按规定期限取得房地产权属证书，双方同意按照下列第三项处理，即按照政府的规定或协商解决，被答辩人主张逾期办证违约金没有合同及法律依据。综上，答辩人请求法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.原告身份证复印件，欲证明原告主体适格;2.被告陆河县鹏大房地产开发有限公司社会信用代码信息核查信息复印件，欲证明被告主体适格；3.《广东省商品房买卖合同》复印件，欲证明原告向被告购买梓轩华府C栋文轩阁1102号房屋，双方就房屋款项支付、交付时间、办理产权证书的内容作出了约定；4.收款收据、贷款凭证复印件，欲证明原告按照约定支付了购房首期款及尾款，且另支付了2万元作为办证费用；5.《个人购房借款（担保）合同》、《个人住房公积金房屋担保借款合同》复印件，欲证明原告通过陆河县**信用合作联社合计贷款440000元用于支付购房款；6.电费支付发票复印件，欲证明原告于2017年8月5日开始使用涉案房屋；7.（2019）粤1802民初434号民事判决书、（2019）鲁0402民初3027号民事判决书复印件，欲证明房地产开发商应依据合同约定将登记备案所需提供的资料提交到相关登记机关备案，证明原告的第二项诉讼请求合理合法；8.（2017）粤1523民初185号民事判决书复印件，欲证明该判决为系列案原告朱建明诉本案被告商品房销售合同纠纷，该判决日期为2017年11月10日，证明至少在2017年11月10日涉案房屋未达到法律规定的交付条件，因此法院作出要求被告交付房屋的判决，该案原告已于2018年7月11日与被告达成执行和解，朱建明与被告通过协商的方式达成交付的一致意见，也就是说至少在2018年7月11日前涉案房屋仍未达到可交付的条件。被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1、2、3无异议；对证据4、5三性无异议，但该组证据也恰恰证明原告在签订当天没有与银行签订贷款合同，根据合同补充协议的约定，出卖人有权延误交楼不予办理房产权属产权证明，相关的责任由该买受人自行承担；对证据6三性有异议；对证据7三性有异议，该份证据来源不明，没有任何证据证明其是一份合法有效的判决书，中国并不是判例法国家，原告请求没有法律依据；对证据8真实性予以认定，对合法性、关联性有异议，该案是在被告缺席的情况下做出的判决，我方认为该案是在没有全面审理的情况下做出的判决。被告提交了以下证据：1.用电申请书、2018年11月29日水费收据、2019年10月20日水费收据、2020年5月12日水费收据复印件，欲共同证明原告已收楼入户且已入住使用至今；2.广东省防雷设施合格证、建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、广东省陆河县环境保护局陆环检[2017]13号函、汕尾市光纤到户通信设施工程竣工验收备案表、广东省陆河县环境保护局陆环审[2015]09号批审复印件、陆河县鹏达房地产开发有限公司营业执照、陆河县公安消防大队建设工程设计备案凭证复印件，欲证明被告已按约定将符合合同约定的商品房交付给原告使用；3.陆河中全物业管理有限公司营业执照、声明书、前期物业管理服务合同复印件，欲证明陆河中全物业管理有限公司接受被告的委托自2016年10月1日起代被告通过电话、短信的方式通知业主办理收楼入楼手续；4.声明书附身份证、商品房买卖合同复印件，欲证明其他业主出具声明，在接到陆河中全物业管理有限公司的通知后，并按约定的时间到场办理交收楼手续。原告对被告提交的上述证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，申请用电并不代表涉案房屋已经转移占有，应该以实际使用之日为实际占有之日，实际使用可以体现在用电记录中，也就是用电首日，被告作为掌握水费收据的一方，都无法提供更早的收费记录；对证据2真实性、合法性没有异议，对其关联性不予认可，被告递交上述文件，只能证明涉案项目通过了消防、防雷验收，并不能证明其通过工程质量监督、人防、规划等部门验收，被告也没有提供工程验收报告，也没有办法证明通过了房地产开发部门的综合验收，不符合交付条件，依据相关规定，被告作为开发商在2016年工程竣工后，应当组织勘察、设计、施工、工程监理等单位验收，并制作包含上述材料的竣工验收报告，向项目工程所在地相关部门提出竣工验收申请，且依据合同第十一条约定出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告并未取得法律规定和合同约定的全部证明文件，且取得的部分文件未向原告出示，也未向原告书面通知办理交付手续、未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合法律规定及合同约定的交付条件，应当承担逾期交付的违约责任；另外对光纤到户备案表复印件补充一点，对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该证据证明目的与本案无关，被告取得验收与本案没有关联；对证据3三性不予认可，该证据与本案无关，陆河中全物业管理有限公司是被告聘请的物业公司，陆河中全物业管理有限公司递交的证据不能证明任何事实，证明内容是属于证人证言，证人应该出庭作证，没有出庭作证不予认可，不排除物业公司是在被告指示下做出的证人证言；对证据4三性均不予认可，声明属于证人证言，证人应该出庭作证，没有出庭作证不予认可，根据相关法律规定，买受人愿意接受不符合条件的房屋，是属于处分自身权利，与他人无关。本院在审理另案（2020）粤1523民初33号案件中（系列案），依法向陆河县住房和城乡建设局以及陆河县*******发出协助查询通知书，陆河县住房和城乡建设局向本院出具《关于协助查询的回复》，陆河县*******向本院出具《协助查询通知书（回执）》。本院将上述材料向原、被告双方出示。原告质证意见如下：对陆河县住房和城乡建设局以及陆河县*******有关回复的三性予以认可。涉案小区没有通过综合验收备案，不符合法律规定的交付条件。被告质证意见如下：1.对陆河县住房和城乡建设局《关于协助查询的回复》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，我方认为本案要围绕原告的诉讼请求来进行审查，原告已经实际收楼并使用至今；按照合同约定的是分期综合验收，所以我方是符合合同约定的交付条件，因此是否最终办理验收手续，是否属于综合验收备案，我方认为是属于行政管辖，不属于本案审查范围；2.对陆河县*******协助查询通知书（回执）三性予以认可，涉案房屋均已出售，且我方已向不动产登记中心移交被告所需的资料。对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鹏大公司开发坐落于陆河县河田镇昂湖凹的陆河梓轩华府商住楼项目，已取得（陆售许）字第（2016）001号商品房预售许可证。2016年4月11日，原告彭佳瑜与被告鹏大公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告彭佳瑜向被告鹏大公司购买梓轩华府第C栋文轩阁1102号房，建筑面积125.81平方米，单价为每平方米4700元，总价款为591307元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款：……。3.其他方式：银行贷款方式付款，首付2.5成，151307元，买受人应于2016年4月11日前付清，其余7.5成440000元应于签订《广东省商品房买卖合同》当日与银行签订贷款相关协议，并提供贷款的有关资料。”第七条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。……。”第八条约定：“出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。3.该商品房经分期综合验收合格。4.此项空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的；2.其他非出卖人过错原因造成的延期。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……。3.按政府规定或协商解决。”原告彭佳瑜于2016年4月11日向被告鹏大公司支付了购房首付款151307元和税款20000元，之后通过银行按揭方式向被告鹏大公司支付购房款440000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：1.原告彭佳瑜与被告鹏大公司签订的《广东省商品房买卖合同》是否成立；2.原告请求被告支付逾期交房的违约金是否合理；3.原告请求法院判决被告立即将汕尾市陆河县梓轩华府C栋文轩阁1102号房屋办理房屋权属登记的所需资料报产权登记机关备案是否合理；4.原告请求被告支付逾期办证违约金是否合理。关于本案第一个焦点问题，原告彭佳瑜与被告鹏大公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案第二个焦点问题，被告鹏大公司未按合同约定在2016年10月1日前交付房屋，双方对该逾期交付房屋事实无异议，但对交付房屋的逾期日各执一词，原告彭佳瑜称房屋交付日期是2017年8月5日，并提交电费支付发票为证；被告鹏大公司则认为交付日期是2017年5月19日前，并提交《用电申请书》为证，但未能确定具体日期。按照常理而言，房屋只有交付后才会产生用电需求，本院推定房屋交付日期是2017年5月19日。被告鹏大公司抗辩称因原告彭佳瑜未按约在签订《广东省商品房买卖合同》当天与银行签订贷款相关协议存在违约行为，但签订贷款相关协议需要各方相互配合，现无证据证明是买受人原因导致不能按时与银行签订贷款相关协议，且之后买受人及时与银行签订按揭贷款协议支付了购房款，《广东省商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，合同履行中被告并无异议，故对该抗辩理由，本院不予采纳。被告鹏大公司也未提供证据证明其逾期交付房屋的行为存在免责事由，故被告鹏大公司应承担逾期交房的违约责任。被告鹏大公司应按合同约定支付逾期交房违约金，按已支付房款日万分之五计算，自2016年10月2日至2017年5月18日共229天，计得5913070.0005229=67704.65元。关于本案第三个焦点问题，原告请求被告鹏大公司将办理房屋权属登记的所需资料报产权登记机关备案，实际上是请求被告鹏大公司将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，但现有证据不能证明被告鹏大公司对涉案房屋已办理初始登记，涉案房产处于未确权状态，所有权能否转移登记不能确定，因此，本院对该项诉讼请求不予支持。关于本案第四个焦点问题，被告鹏大公司未按合同约定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任。但双方对被告鹏大公司逾期办证违约行为的违约责任及损失计算标准并无明确约定，原告彭佳瑜主张按照年利率6%计算，该标准低于合同中针对买受人的违约金标准，本院予以支持。本案房屋交付日期为2017年5月19日，按照合同约定，被告鹏大公司应当在2018年5月14日前到房地产登记机构备案登记，因此被告鹏大公司应从2018年5月15日起支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实，原告彭佳瑜可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陆河县鹏大房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告彭佳瑜逾期交房违约金67704.65元；二、被告陆河县鹏大房地产开发有限公司应本判决生效之日起十日内向原告彭佳瑜支付逾期办证违约金（以591307元为基数，按年利率6%计算，自2018年5月15日起计算至本判决发生法律效力之日止）；三、驳回原告彭佳瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3579.8元，由原告彭佳瑜负担461.24元，由被告陆河县鹏大房地产开发有限公司负担3118.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈志宏人民陪审员  叶钳妹人民陪审员  徐海丽二〇二〇年六月二十八日法官 助理  郑晓佳书 记 员  吕海景附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。