北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初28404号原告（反诉被告）：北京金源投资管理有限公司，住所地北京市西城区广安门南街60号。法定代表人：时文生，董事长。委托诉讼代理人：许新亮，男，1965年1月9日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京玉惠宾馆（个人独资企业），住所地北京市西城区平原里小区1号楼一层。投资人：马玉军，经理。委托诉讼代理人：张永红，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明，北京市中润律师事务所律师。原告北京金源投资管理有限公司（以下简称金源公司）与被告北京玉惠宾馆（以下简称玉惠宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告金源公司委托诉讼代理人许新亮、陈海生、被告玉惠宾馆委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年1月1日至2019年10月31日的房屋使用费72.75万元；2、判令被告给付原告逾期付款违约金84.6625万元；3、诉讼费由被告承担。事实理由：北京市西城区平原里XX号楼商业底商西侧地上一层及地下一层、二层约1500平方米的房屋为原告所有，被告自2006年8月1日起至2016年7月31日止，从原告下属企业租赁该房屋。期间双方结清了房屋租金使用费，被告要求继续租赁，原告与被告于2016年7月22日签订了新的《房屋使用合同》，约定被告租赁原告位于北京市西城区平原里XX号楼商业底商西侧提供给被告使用，其中地上一层约500平方米，地下一层约500平方米，地下二层约500平方米，总建筑面积约1500平方米，租期自2016年8月1日至2020年7月31日止。年使用费如下：2016年8月1日起至2017年7月31日，年使用费38万元；2017年8月1日起至2018年7月31日，年使用费为39万元；2018年8月1日起至2019年7月31日，年使用费为40万元；2019年8月1日至2020年7月31日，年使用费为41万元。被告于每月1日前向原告交纳当年使用费的十二分之一。合同第二条约定，被告未按期足额交纳房屋使用费和其他费用的，原告有权单方解除合同。合同签订后，自2018年1月1日始，被告再未向原告支付租金。被告玉惠宾馆辩称，不同意原告诉讼请求，并认为违约金约定过高。理由：双方合同现在无法履行，我方现在同意解除合同并返还房屋。2017年10月，政府联合执法要求地下室不得用于经营旅馆业，导致我方无法经营至今，我方保留房屋也只是为了进行评估鉴定。因此，我方没有违约，不同意支付违约金。被告（反诉原告）玉惠宾馆提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋使用合同》；2、原告赔偿被告装修损失和变压器损失，以鉴定报告为准；3、原告赔偿被告预期经营损失25万元。事实理由：自2017年10月22日，北京市西城区公安消防支队向我方发送责令限期改正通知书之日起，我方就因为消防问题被停止经营了，因此我方不同意支付租金。联合执法的时候，把我们的门都拆除了。原告（反诉被告）金源公司辩称，同意解除合同并交接房屋，不同意其他诉讼请求。事实理由：被告一直在经营，一层不需要整改，被停业的是地下二层，一层和地下一层一直在经营。政府发送的是限期整改通知而不是停业通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月22日，北京牛街清真超市有限公司与马玉军、玉惠宾馆签订《房屋使用合同》，约定北京牛街清真超市有限公司将位于北京市西城区平原里XX号楼商业底商西侧地上一层约500平方米，地下一层约500平方米，地下二层约500平方米，总建筑面积约1500平方米的房屋提供给马玉军、玉惠宾馆经营使用。合同第二条第8款约定，因合同到期、违约及其他原因合同终止或解除，马玉军、玉惠宾馆在使用房屋墙体、地面上装修改造的设施，除纯广告标志外，添附物一律不得拆除，无偿归北京牛街清真超市有限公司。庭审中，玉惠宾馆陈述在该合同租赁期间内进行了涉及本案的装修，同时，玉惠宾馆认为装修是在得到出租方续签租赁合同的承诺后进行的。上述合同到期后，原告与被告于2016年7月22日签订了新的《房屋使用合同》，约定被告租赁原告位于北京市西城区平原里XX号楼商业底商西侧提供给被告使用，其中地上一层约500平方米，地下一层约500平方米，总建筑面积约1000平方米，另地下二层约500平方米无偿提供给被告作库房使用；租期自2016年8月1日至2020年7月31日止；年使用费如下：2016年8月1日起至2017年7月31日，年使用费38万元；2017年8月1日起至2018年7月31日，年使用费为39万元；2018年8月1日起至2019年7月31日，年使用费为40万元；2019年8月1日至2020年7月31日，年使用费为41万元。被告于每月1日前向原告交纳当年使用费的十二分之一；合同期间，被告自起执照，合法经营，照章纳税，自负法律责任。合同第二条约定，被告未按期足额交纳房屋使用费和其他费用的，原告有权单方解除合同。合同第四条第一款约定，玉惠宾馆未按合同约定缴纳使用费承担违约责任，每逾期一天按未履行完合同总期限的应缴纳使用费总额的千分之五支付违约金。合同签订后，2017年10月22日，北京市西城区公安消防支队向被告发出《责令限期改正通知书》，载明发现被告存在未依法进行竣工验收消防备案、无消防申报手续的消防安全违法行为，要求被告于2017年12月22日前改正。自2018年1月1日始，被告再未向原告支付租金。北京百汇方兴资产评估有限公司在本院委托后，出具《资产评估报告书》、《资产评估补充报告书》及《更正说明》，确定可移动物品价值为4.48万元、装修价值为35.27万元（包含变压器15.6万元）。同时，鉴定勘验人冀鹏飞向本院表示，其于2019年11月15日及11月20日两次前往涉案房屋内勘验，涉案房屋有前台接待人员，位于地上一层及地下一层的部分房屋内有人居住，被告表示居住于地下一层的人员为被告员工，地上一层及地下一层房门未见拆除，地下二层未见经营痕迹。本院主持下，原、被告于2020年5月19日进行了涉案房屋的交接，双方合同已经解除。同时，本院示明被告应当将涉案房屋内可移动物品设施自行搬离涉案房屋。另查，北京牛街清真超市有限公司为原告的子公司。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋使用合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。自2006年起，被告在涉案房屋上办理的营业执照中载明营业范围为住宿。2016年双方签订新的租赁合同时，双方对于涉案房屋用于经营宾馆均是明知的。2017年后，由于政府政策的变化，对于地下室的管理使用有了新的要求，导致租赁房屋的地下一层无法继续经营旅馆，此系不可归责于双方的事由，被告未交纳房屋租金不宜认定为违约。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。但是，虽然租赁房屋无法正常经营，但被告既不主张解除合同，又未将房屋交还原告，原告势必存在租金损失，对于原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋装修损失及经营预期损失。被告进行的装修行为发生于本合同开始之前，而依据前一份租赁合同的约定，该装修利益在合同终止后应当归属于前一份合同的出租方。故被告已经不享有涉案房屋内的装修利益，本院对其主张装修损失的诉讼请求不予支持。被告在合同解除时亦应当将涉案房屋内的物品、设施搬离涉案房屋，其主张该部分损失无事实及法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。被告在诉讼期间主张经营预期利益损失，并申请了司法审计。在该审计过程中，由于被告不能提供审计所需的账册等材料导致该司法审计终止，被告应当承担举证不能的不利后果。故本院认为，由于被告不能证明其经营期间的利润情况，本院对于被告主张原告赔偿其预期利益25万元的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京金源投资管理有限公司与北京玉惠宾馆于2016年7月22日签订的《房屋使用合同》于2020年5月19日解除；二、自本判决生效之日起七日内，北京玉惠宾馆给付北京金源投资管理有限公司2018年1月1日至2019年10月31日的房屋租金727500元；三、驳回北京金源投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京玉惠宾馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18967元，由原告北京金源投资管理有限公司负担10201元（已交纳）；由被告北京玉惠宾馆负担8766元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费9827元，由被告北京玉惠宾馆负担（已交纳）。鉴定费12000元，由被告北京玉惠宾馆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  韩楠二〇二〇年六月十日书记员  李婷