四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终624号 上诉人（原审原告）：李军，男，1970年7月30日出生，汉族，住址四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：景芳，女，1969年5月17日出生，汉族，住址四川省德阳市旌阳区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王峰，四川汉震律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胥中斌，男，1974年9月14日出生，汉族，住址四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：雷玥，四川三目律师事务所律师。 上诉人李军、景芳因与被上诉人胥中斌房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2019)川0603民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李军、景芳及其共同委托诉讼代理人王峰，被上诉人胥中斌及其委托诉讼代理人雷玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军、景芳上诉请求：1.请求二审法院依法改判，判令解除原、被告2016年4月6日签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告房屋。2.判令被告支付合同解除之后至房屋交付原告期间的占用费及按实际居住时间补足原房租(按每月800元租金标准计算)21500元。3.请求二审法院判决被上诉人承担本案的上诉费用。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。一审未査明买卖双方所交易的房产属性。未对胥中斌明知该房屋将在未知时间内无法取得该房屋不动产权证情况进行査明，错误认定李军、景芳责任。双方交易的房屋系中国二重集团公司在2008年地震后灾后重建安居项目的房屋，经一审质证的证据《安居房买卖合同》“产权登记”部分没有约定取得产权证的期限和办理期限。出售房屋时，李军、景芳和房屋中介是将以上情況明确告知胥中斌的，为此胥中斌才在买卖合同中确认以交付租金的方式弥补出卖人损失的事实。一审法院错误认定了“房屋买卖合同第四条付款方式合同条款的理解”。因为买卖双方都明知该房屋不能确定具体什么时间才能备案到被告名下，合同约定除定金之外的剩余房款18万元，被告要分两次支付。从双方当时这两种付款方式约定可以得出，两种付款都是以“2019年10月1日”这个时间点为付购房款时间节点。首先，2019年10月1日前，如果所涉案房屋的产权证能够办理，即能够在房管局备案到被上诉人名下，被上诉人应该按分期付款第一条支付购房款100000元，其余购房款80000元应最迟于2019年10月1日前支付。反之，被上诉人应按分期付款第二条2019年10月1日前乙方支付甲方人民币80000元购房款，其余购房款100000元在买卖合同在房管局备案时支付。其次，从双方约定付款金额多少及付款时间节点不同，约定了对未支付购房款部分不同的资金占用利息。第一条明确了只要被上诉人未支付购房款100000元，应按每月300元向上诉人支付租金，至100000元购房款支付完毕时止。第二条明确如果2019年10月1日前上诉人能够取得不动产权证，能办理备案合同到被上诉人名下，被上诉人要支付100000元购房款，不再支付房屋租金，其余购房款80000元要在2019年10月1日前即双方约定按每年支付年利息人民币5000元整，支付资金利息。另外从房屋买卖行为市场交易习惯来说，双方分期付款约定如果本案涉案房屋备案时，被上诉人要支付100000元购房款作为购房首付款，80000元在2019年10月1日前支付完毕，这是在保护卖方权利。同时双方在签订本买卖合同时也意识到如果2019年10月1日前都不能办理备案手续，被上诉人应支付80000元作为购房首付款，剩余购房款100000元在房管局办理备案手续时支付，这也为了保护买方的权利。即本案约定以2019年10月1日这个时间点来确定具体购房首付款金额。二、胥中斌的行为构成违约，上诉人具有合同解除权。一审法院认定事实不清，对合同条款错误理解，作出错误判决，本案被上诉人如今都没有按双方签订的《买卖合同》约定支付第一笔购房款的时间节点2019年10月1日前支付第一笔购房款80000元，已严重违约，应该承担违约责任。根据《合同法》第167条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”的规定，本期履行金额被上诉人未支付部分已远远超出法定要求的达到全部房款的五分之一的规定，因此上诉人根据法律的规定行使合同的解除权，应当得到法院的支持。三、胥中斌应当向上诉人支付房屋占用费及补足房租费。被上诉人应当承担房屋从合同解除至退还期间的占用费。因为从法院判令解除本《买卖合同》到买受人返还租赁物期间房屋仍处于买受人实际控制中，所产生的占用费，根据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定被上诉人应当向上诉人支付以上占用费。根据双方签订的合同第六条第3项的约定，被上诉人应当向上诉人补足从房屋交付之日至现在的(2020年4月)期间的房租。因为前期被告已经按照每月300元支付了相应的房租，所以上诉人在诉状中要求补足差价每月500元的部分。 胥中斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。上诉人签订合同时的承诺与客观事实不符，导致涉案房屋至今未备案且并没有约定法定解除事由，解除合同的诉讼请求不应当得到支持。基于第一个诉讼请求要求合同解除之后至房屋交付原告期间的占用费以及按实际居住时间补助原告房租，第一个请求不成立，第二个诉讼请求也不应当得到支持。 李军、景芳向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2016年4月6日签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告房屋；2.判令被告支付合同解除之后至房屋交付原告期间的占用费以及按实际居住时间补助原告房租（按每月800元租金标准计算）21500元整；3.本案案件受理费由被告承担。 一审法院审理查明事实：两原告系夫妻关系。2016年4月6日，原告李军（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）、德阳市悦家房地产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定：1.甲方同意将其所拥有的位于德阳市旌阳区XXX生活区电梯1栋1单元10楼3号住房出售给乙方；2.甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担；3.买卖双方协商该房屋成交价为230000元；本合同签订之日乙方向甲方支付定金50000元作为购房担保；除定金之外剩余房款180000元，甲乙双方约定采取分期付款方式支付（1）甲方所售房屋满足上市交易条件、与乙方签订房屋买卖备案合同时乙方支付甲方100000元，在此之前乙方每月支付甲方房屋租金300元，按年支付，如不足一年按实际时间支付（2）2019年10月1日前乙方支付甲方80000元，签订备案合同至乙方支付甲方80000元期间乙方应每年支付年付利息5000元，如不足一年按实际时间支付；4.本合同自三方签字或盖章之日起生效。同时该合同对房屋交付、违约责任、中介服务等也作出了约定。 原告李军与被告胥中斌的微信聊天记录显示：2019年9月25日，李军：“胥中斌，按合同约定，你应当在2019年10月1日前向我方支付80000元整……现在我通知你，请在收到此短信7日内全额支付80000元整，逾期将视你方违约”；2019年9月29日，胥中斌：“原合同对定金之外剩余房款的支付，规定是分期，并且是预设了前提条件，也就是说必须是你方取得双证在前……”。 原告当庭表示因案涉房屋尚未取得不动产权证书，无法进行案涉房屋买卖合同备案。原、被告一致确认被告已支付房租至2020年3月。 以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同书》、微信聊天记录、个人房屋备案查询结果通知书等证据予以证实。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有拘束力。关于原告要求解除《房屋买卖合同书》及返还房屋的诉请。原告认为被告未按约支付购房款80000元及租金，故原告有权解除合同；被告认为原告签订备案合同在前，支付80000元在后，故拒绝支付80000元。一审法院认为，一方面，双方在合同中约定剩余的180000元购房款采用分期付款方式支付，即签订房屋买卖备案合同时支付100000元，2019年10月1日前支付80000元。从文本排列来看，签订备案合同时支付100000元排列在前，2019年10月1日支付80000元排列在后。合同中明确约定“签订备案合同至被告支付80000元期间被告应每年支付年付利息5000元”，该条约定从文意解释上可知签订备案合同应在支付80000元之前。由此，一审法院认定，从合同文意解释和体系解释可知，签订备案合同的时间应早于被告支付80000元购房款的时间。庭审过程中，原告明确表示案涉房屋至今未取得不动产权证书，尚无法进行买卖合同备案，故未签订备案合同的责任在原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案原告尚未履行签订备案合同的义务，被告有权拒绝支付80000元，故原告无权以被告未支付80000元购房款为由解除合同。另一方面，被告虽未按合同约定按年支付租金，但被告已实际支付租金至2020年3月，被告在庭审时也明确表示愿意继续支付租金，故一审法院认定被告未及时支付租金，但该行为尚不构成根本违约，不足以导致原、被告买卖房屋之目的无法实现，原告不能以此为由要求解除合同。因一审法院未支持原告解除合同的诉请，故对原告要求返还房屋的诉请亦不予支持。关于原告要求被告补足合同解除前租金以及支付合同解除后房屋占用费的诉请。因原告在庭审时明确上述请求均基于解除合同而提出，一审法院未支持原告解除合同的诉请，故对原告要求被告补足租金及支付占用费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告李军、景芳的全部诉讼请求。一审案件受理费5072元，由原告李军、景芳负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，2016年4月6日，李军（甲方）与胥中斌（乙方）签订《房屋买卖合同》第四条付款方式约定：一、本合同签订之日乙方应向甲方支付定金人民币50000.00元整（五万元）作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。二、除定金之外的剩余房款人民币180000.00元整（拾捌万元），甲乙双方约定采取分期付款方式支付。第六条违约责任约定：一、甲方收到定金至签订备案合同期间违约、须赔偿乙方装修费用人民币50000.00元整（五万元）以及双倍返还定金。二、甲方签订备案合同至产权交易过户期间违约、须赔偿乙方装修费用人民币50000.00元整（五万元）并退还甲方所交全部房款、双倍返还定金。三、乙方交付定金至签订备案合同期间违约、甲方不退乙方定金，乙方按实际居住时间补足甲方房租，房租为每月人民币800.00元整（八百元），乙方应于违约之日起3日内腾退房屋并结清所产生的全部费用且不能损坏室内装修。四、乙方签订备案合同至产权交易过户期间违约、甲方不退乙方定金，但需要退还所支付的人民币100000.00元整（拾万元）房款，乙方按实际居住时间补足甲方房租，房租为每月人民币800.00元整（八百元），乙方应于违约之日起3日内腾退房屋并结清所产生的全部费用且不能损坏室内装修。五、甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。 本案二审争议焦点为：被上诉人是否构成迟延履行，上诉人请求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求应否支持。 关于争议焦点问题。上诉人认为，对争议焦点问题的意见同上诉状详细载明内容。此外，案涉房屋办理产权证不是上诉人能够控制的，上诉人从来没有承诺什么时间拿到房产证书，签合同时是告知被上诉人的。所以才明确了如果按时能拿到房产证书，就按照第一条付款，如果不能够按时拿，就明确2019年10月1日付款80000元。上诉人请求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求应支持。被上诉人则认为，上诉人不履行义务，已构成违约。案涉房屋买卖合同约定付款必须是拿到不动产权证书为前提条件，支付时间有先后顺序，当时预计2019年10月1日之前拿到不动产权证的，就约定拿到不动产权证付款80000元。被上诉人不构成违约，也没有迟延履行，上诉人解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求不应支持。本院认为，依据本案查明事实，双方明知交易的标的系未依法登记领取权属证书的房屋，案涉房屋买卖合同第四条分期付款、第六条违约责任条款约定内容均与案涉房屋买卖合同备案及权属登记密切相关。因此，被上诉人是否构成迟延履行，上诉人请求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求应否支持，应结合案涉合同第四条及第六条约定以及全案事实进行综合认定。首先，合同第四条分期付款约定，支付定金50000元后，分两次支付购房款，第（1）点约定付款“以签订房屋买卖备案合同时乙方支付甲方100000元”；第（2）点约定“签订备案合同至乙方支付甲方80000元期间乙方应每年支付年付利息5000元”;第六条违约责任，分两阶段约定四点违约责任，第一阶段：收到（或交付）定金至签订备案合同期间甲方（乙方）违约责任；第二阶段：签订备案合同至产权交易过户期间甲方（乙方）违约责任。可见，双方交易流程进度为：交付定金→签订备案合同→产权交易过户。分期付款随着交易进度明确相应支付金额。在第一笔100000元购房款支付条件成就的情况下，再支付第二笔款80000元。其次，从合同履行事实看，案涉房屋至今未依法登记领取权属证书，未满足上市交易条件，双方也无法进行房屋买卖合同备案，合同第四条第（1）点乙方（胥中斌）支付甲方（李军）100000元付款条件未成就。同时，被上诉人已支付房屋租金300元/月至2020年3月，符合案涉合同第四条分期付款第（1）点约定，以交付租金的方式向上诉人作出弥补。因此，现无证据证明被上诉人存在迟延履行构成违约。第三，上诉人依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百六十七条规定请求判令解除案涉《房屋买卖合同》。合同法第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的‘分期付款’，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。”。根据上述法律和司法解释规定，合同法第一百六十七条意义上的分期付款买卖合同本质是一种信用性分期付款，具有多发、常见于经营者与消费者之间，为促进消费而发生交易，分期付款额度具体明确、次数为三次以上等主要特征，本案房屋买卖合同约定附条件的分期付款，与以日常生活消费为目的分期付款合同有根本区别，不符合适用合同法第一百六十七条解除合同的情形。第四，从诚实信用和保护交易的角度，签订案涉房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行义务。本案一审、二审过程中被上诉人均明确表示愿意继续履行合同。如果不存在根本违约行为，允许轻易撤销合同，交易秩序将会处于极度不稳定之中，有悖于合同法鼓励守约，维护交易秩序稳定的立法目的和精神。综上，上诉人请求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，理据不足，本院难以支持。 关于判令被上诉人支付合同解除之后房屋占用费及补足房租21500元的上诉请求。本院认为，上诉人基于解除合同后，要求被上诉人承担违约责任，依据的是案涉合同第六条违约责任约定：“三、乙方交付定金至签订备案合同期间违约、甲方不退乙方定金，乙方按实际居住时间补足甲方房租，房租为每月人民币800.00元整（八百元），乙方应于违约之日起3日内腾退房屋并结清所产生的全部费用且不能损坏室内装修。”，现违约事实基础不存在，解除合同不能成立，上诉人该上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李军、景芳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5072元，由李军、景芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  秦 欣 审判员  李 庆 二〇二〇年六月二十二日 书记员  邹雨辰