福建省南安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0583执异13号 案外人（异议人）许琼华，女，1973年1月1日出生，汉族，住福建省南安市。 申请执行人福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行，住所地福建省南安市水头镇滨海大道642、646号，统一社会信用代码：91350583597856871J。 负责人郑锋阳，系该支行行长。 委托诉讼代理人洪培鋆，系该支行员工。 被执行人南安市水头礼岳食杂店，住所地福建省南安市水头镇厦盛路208号，统一社会信用代码：92350583MA3193FR7J。 法定代表人王礼岳。 被执行人王礼岳，男，1965年2月19日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省南安市。 被执行人许棉治，女，1964年5月5日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省南安市。 被执行人黄志华，男，1987年3月9日出生，汉族，住福建省南安市。 本院在执行申请执行人福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行与被执行人南安市水头礼岳食杂店、王礼岳、许棉治、黄志华金融借款合同纠纷一案中，案外人（异议人）许琼华向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人许琼华称，其分别于2017年1月11日、2017年1月12日、2017年4月20日与王礼岳、许棉治签订《房屋租赁合同》各一份，约定：王礼岳、许棉治将其坐落于南安市水头XX街XXX号店面及楼上、南安市水头XX街XXX号店面及楼上、南安市店面整幢出租给案外人许琼华。租赁期限分别为15年、15年、20年，15年租金、15年租金、20年租金分别共计165万元、150万元、144万元。租金均已支付给许棉治（详见汇款凭证）。由于这三处房产均有租赁合同关系，依据合同法的规定案外人许琼华享有优先购买权和“买卖不破租赁”的规定，现请求：中止对（2019）闽0583执6858号之一执行裁定书的拍卖执行或在拍卖中注明有租赁合同这一情况。 本院经审查查明，坐落于南安市的房产【《国有土地使用权证》证号为南国用（籍）字第2XXXXXX8号】、坐落于南安市坐落于南安市水头镇XX街XXX幢XXX层的房产【《房屋所有权证》证号为南政房权证水头镇字第××号、南房权证水头镇字第××号、第××号；《国有土地使用权证》为南国用（籍）字第2XXXXXX2号、南国用（籍）字第2XXXXXX9号、南国用（籍）字第2XXXXXX0号、南国用（籍）字第2XXXXXX1号】均登记在王礼岳、许棉治名下。2018年10月1日，许棉治（甲方）与**顺、嘉荧祥（乙方）签订《店面房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于南安市商埔出租给乙方作为饭店使用。租赁期限分别为5年，自2018年10月1日起至2023年10月1日止。每年租金为人民币24000元，租金支付方式每二年一次性付清。有许棉治提供的《店面房屋租赁合同》和本院的询问笔录为证。 原告福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行与被告南安市水头礼岳食杂店、王礼岳、许棉治、黄志华金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月13日，作出（2019）闽0583民初3348号民事判决书，判决：一、解除福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行与南安市水头礼岳食杂店签订的编号为HT9070730170027295的《循环贷款借款合同》；二、南安市水头礼岳食杂店应于本判决生效后10日内偿还福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行借款本金人民币110万元及自2018年1月21日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行的有关规定和合同的约定计算，但2018年2月21日偿还的利息人民币42.97元应予扣除）；三、如南安市水头礼岳食杂店未在本判决确定的期限内偿还上述债务，则福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行有权从处分王礼岳、许棉治提供的抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿【抵押范围以闽（2017）南安市不动产证明第3XXXXX7号不动产登记证明登记范围为准】;四、王礼岳、许棉治、黄志华对南安市水头礼岳食杂店的上述债务承担连带清偿责任；王礼岳、许棉治、黄志华承担保证责任后，有权向南安市水头礼岳食杂店追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。被告南安市水头礼岳食杂店不服一审判决，提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年7月30日作出按上诉人南安市水头礼岳食杂店自动撤回上诉处理的终审裁定。 本院依据已经发生法律效力的福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初3348号民事判决书，于2019年10月18日向被执行人南安市水头礼岳食杂店、王礼岳、许棉治、黄志华发出执行通知书，责令被执行人南安市水头礼岳食杂店立即向申请执行人福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行偿还借款人民币110万元及利息、罚息（利息、罚息自2018年1月21日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定和合同约定计算，但2018年2月21日偿还的利息人民币42.97元应予扣除），并加倍支付迟延履行期间的债务利息；责令被执行人王礼岳、许棉治、黄志华对上述债务承担连带清偿责任，同时责令被执行人南安市水头礼岳食杂店、王礼岳、许棉治、黄志华缴纳案件受理费人民币15818元、执行费人民币13400元，但被执行人南安市水头礼岳食杂店、王礼岳、许棉治、黄志华均未履行生效法律文书确定的义务。2019年12月12日，本院作出（2019）闽0583执6858号之一执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人王礼岳、许棉治所有的、址在南安市内物品【以闽（2017）南安市不动产证明第3XXXXX7号不动产登记证明登记的权利范围为准】。二、拍卖被执行人王礼岳、许棉治所有的、址在南安市内物品【以闽（2017）南安市不动产证明第3XXXXX1号不动产登记证明登记的权利范围为准】。案外人许琼华于2020年2月26日向本院提出书面执行异议，请求本院中止对（2019）闽0583执6858号之一执行裁定书的拍卖执行或在拍卖中注明有租赁合同这一情况。同时提供公民身份证、《房屋租赁合同》、汇款凭证等证据（详见证据材料清单）证明。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本院拍卖被执行人王礼岳、许棉治提供抵押的、址在南安市的房产【以闽（2017）南安市不动产证明第3XXXXX7号不动产登记证明登记的权利范围为准】、址在南安市水头镇XX街XXX幢XXX层的房产【以闽（2017）南安市不动产证明第3XXXXX1号不动产登记证明登记的权利范围为准】，该房产登记的所有人为被执行人王礼岳、许棉治，本院裁定拍卖被执行人王礼岳、许棉治的上述土地使用权及房产并无不当。案外人许琼华以其与被执行人王礼岳、许棉治签订租赁合同为由，请求本院中止对该不动产的执行或在拍卖中注明有租赁合同这一情况，本院认为，案外人许琼华提供的《房屋租赁合同》与许棉治提供给本院的《店面房屋租赁合同》有冲突，真实性无法确认，且租期、租金数额、支付方式均违反常理，案外人许琼华与被执行人王礼岳、许棉治签订租赁合同是否合法有效，应另行通过诉讼予以确认，且不能阻却本院的拍卖行为。因此，案外人许琼华的执行异议不能成立，应依法驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人许琼华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴泗谷 审判员  苏锦裕 审判员  潘阿瑶 二〇二〇年六月十五日 书记员  陈晓文 附本案的法律的条文 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……