四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1833号 原告：乐山市永嘉物业管理有限公司，住所地四川省乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2-1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 被告：黄介康，男，1968年11月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：龙淑芳，女，1974年11月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告委托诉讼代理人：杨玖文（系被告龙淑芳表兄），住四川省仁寿县。 原告乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）与被告黄介康、龙淑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的委托诉讼代理人陈胜，被告黄介康、龙淑芳及二被告委托诉讼代理人杨玖文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物管费（36个月）4987元，并承担违约金1084元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月23日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告按协议约定履行了自己的义务，但被告自2017年6月1日至2020年5月31日期间拖欠原告物业服务费未交，被告房屋面积92.35平方米，每平方米服务费1.5元。经原告多次催缴被告无果，为了保证原告工作的正常运转，给业主提供更优质的服务，同时为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请求人民法院支持原告之诉请。 被告黄介康、龙淑芳辩称，2015年5月东方欧城开始交房，2016年原告房屋出现裂缝，向原告、质检部门多次反映，甚至到省委信访，省委书记回信要求仁寿县相关部门尽快做出处理，但至今没有处理。由于原告的不作为导致被告房屋质量问题一直没有得到解决，要求将2017年5月13日至2018年11月16日期间的物业费冲抵房屋的维修费用，不足部分被告再向开发商主张；2018年11月16日小区业主委员会依法成立，随后业主委员会通过公开招标选聘了新的物业服务公司，前期物业协议终止，小区业主联名不再向原告交纳物业费，原告也已经公示撤出该小区管理，并于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，原告已经不是小区的物业管理公司，原告主体不适格；小区卫生极差，房屋空鼓现象严重。 本院经审理认定事实如下：被告黄介康、龙淑芳系仁寿县文林镇利民街东方欧城6幢1单元5楼3号房屋的业主。房屋面积92.35平方米，系电梯公寓。 2014年6月23日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，物业名称“东方欧城”，约定原告前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生等做了相应约定；约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；并约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；同时约定业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交违约金。后原告依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年6月1日至2020年5月31日被告应交纳的物业管理服务费为4987元（92.35m2×1.5元/月×36个月）。2020年5月7日，原告以被告未按约定交纳物管费为由，具状诉来本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇东方欧城小区选举成立了“仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会”。2018年12月30日仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向本院提起对仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼，本院经审理查明，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘四川金豪力商业管理有限公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未到达总建筑面积的50%，遂于2019年5月23日作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决：一、撤销仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会选聘四川金豪力商业管理有限公司为“东方欧城”小区物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告的营业执照复印件，被告的身份信息复印件，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》复印件，商品房买卖合同复印件，房屋登记信息查询情况说明原件，被告2016年5月31日交纳2016年6月1日至2017年6月1日物业费的收据复印件，物业服务费缴纳通知单原件5张，2019年6月16日仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》；被告提供的小区卫生情况、房屋空鼓照片，小区成立业主委员会的相关材料，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》，原告决定于2019年6月15日撤出东方欧城的公示，原告关闭电梯的新闻报道；本院（2019）川1421民初1459号民事判决书，（2019）川1421民初2954号民事判决书等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。原告依约为被告所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了合同义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当积极配合原告的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费，对原告在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。故原告主张被告支付其物业服务费4987元的请求本院予以支持。 被告未按期交纳物业费系对原告物业服务质量持有异议，并非被告故意拖延，且原告对被告提出的问题未能彻底解决也有协调不到位的责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于被告辩称其房屋出现裂缝、空鼓，向原告以及相关部门多次反映，由于原告的不作为导致被告房屋质量问题至今没有处理，要求将2017年5月13日至2018年11月16日期间的物业费冲抵房屋维修费用的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业服务费予以冲抵其房屋维修费用没有法律依据，且原告与被告签订的《前期物业服务协议》对此亦无约定，故对被告的此辩解理由本院不予支持。 关于被告辩称小区业主委员成立后，选聘了新的物业服务公司，与原告的前期物业协议终止，原告也已经公示撤出该小区管理，并于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，原告已经不是小区的物业管理公司，原告主体不适格的问题。本院认为，2019年5月23日本院作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决书，判决撤销了仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会成立后选聘四川金豪力商业管理有限公司为“东方欧城”小区物业服务公司的决定，并确认仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定原告前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，原告虽然公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，故原告是本案适格的主体，被告的辩解理由不成立，本院不予采信。但原告以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。 本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，原告要加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下： 一、被告黄介康、龙淑芳于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费4987元； 二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告黄介康、龙淑芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  吴凤兰 二〇二〇年六月二日 书记员  周 宇