重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1539号上诉人（原审被告）：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰,重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑月婵，女，1984年4月4日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。上诉人重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）因与被上诉人郑月婵商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初10326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人禧德公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由：一审法院事实认定错误，导致错误判决禧德公司承担违约责任，应当予以纠正。1.根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款的约定，禧德公司承担违约责任的条件是“如因甲方责任”，即非禧德公司原因是排除在外的。案涉房屋因被上诉人违章搭建的原因导致了行政限制，期间的410天应当予以扣除。2.一审法院以禧德公司未举证证明提交资料时间，认定即使案涉房屋有行政限制也不影响禧德公司承担民事责任，不合逻辑。禧德公司是在法定期限内向土地房屋登记机构提交了相关办证资料，因土地房屋登记机构自身的原因未能在法定时限内办证，禧德公司不应承担任何责任。3.未被交易限制的房屋均在2019年8月14日取得了房地产权证，但被交易限制的房屋均在政府相关部门发函同意办证后，于2019年10月8日至2019年10月21日期限陆续取得了房地产权证，显然包括案涉房屋在内的被交易限制的388套房屋延期取得不动产登记受理单的责任并不在禧德公司。包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写。4.一审判决纵容了包括被上诉人在内的违章搭建业主怠于整改，势必对遵纪守法的业主形成不良导向。被上诉人郑月婵答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。郑月婵一审请求：1.禧德公司立即支付郑月婵逾期办证违约金（违约金自2017年6月25日起，以220602元为基数，按每日万分之一的标准计算至禧德公司为郑月婵办理《房地产权证》为止，至2019年10月21日为人民币20087元（220602元×0.0001×848天））；2.本案的诉讼费用由禧德公司承担。一审查明：郑月婵系具有完全民事行为能力的自然人。禧德公司系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（三级）；物业管理；销售建筑、钢材、装饰材料等。2017年5月25日，禧德公司（甲方）与郑月婵（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，郑月婵购买由禧德公司开发建设的位于重庆市綦江区X房屋建筑面积为57.14平方米；房屋总价款为220602元；郑月婵于签订合同之日向甲方支付首付房款55602元，于2017年9月25日支付分期房款55000元，于2018年1月25日支付55000元，于2018年5月25日支付剩余房款55000元等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）〔2014〕预字第X号”。该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……，2、属预售商品房的，甲方应当在2017年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。该合同第十三条载明：“1、现售商品房的……，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的…，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，郑月婵作为乙方与禧德公司作为甲方签订《合同补充协议》。该合同第八条，双方同意对本合同第十三条补充约定如下：“1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第十三条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至甲方指定账户；（2）房屋已由乙方实际接受；（3）付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照规定期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、大修基金以及缴纳相关税费的。2、双方同意将第十三条第2款内容变更为“自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。3、在办理房地产权证前乙方必须向甲方付清全部房款、物业专项维修基金、税费以及乙方应当向甲方支付的违约金或者其他费用等，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。……7、乙方在买卖合同约定或者甲方书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前。……12、按照买卖合同第十三条的约定，因甲方的责任逾期提交办理《房地产权证》资料并取得登记受理单超过180日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同……。13、甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一”。2017年5月25日，禧德公司出具郑月婵缴纳大修基金2857元、购房代收款5元的收款收据。2017年6月27日，禧德公司向郑月婵开具金额为55602元的不动产发票一张。2017年7月6日，重庆市万盛经济技术开发区地方税务局向郑月婵开具金额为2100.97元的印花税和契税的税收完税证明一张。2017年12月26日，禧德公司向郑月婵开具金额为55000元的不动产发票一张。2018年6月13日，禧德公司向郑月婵开具金额为110000元的不动产发票一张。2017年7月17日，禧德公司取得涉案房屋竣工验收备案登记证。2019年10月10日，禧德公司取得涉案房屋不动产登记受理通知单。现该房屋的产权证书已办理，权利人为郑月婵。一审认为，郑月婵与禧德公司于2017年5月25日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，禧德公司应当在郑月婵付清应付款项的情况下，在房屋实际交付后180日内向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单。若郑月婵未在房屋实际交付时付清约定款项，禧德公司向不动产登记机构提交资料并取得登记受理单的时限应当顺延。郑月婵与禧德公司均未举示证据证明房屋实际交付时间，一审认定以《重庆市商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日2017年7月31日为房屋实际交付时间。郑月婵举示的付款凭证显示其最后一次付款时间为2018年6月13日。根据《合同补充协议》的约定，禧德公司办证时限应顺延至款项付清之日，即应从2018年6月13日起计算办证时限。因此，禧德公司应于2018年6月13日后的180日内（即2018年12月10日前）向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单，逾期应承担违约责任。现禧德公司于2019年10月10日才取得办证登记受理单，共计逾期304天，已构成违约，应当向郑月婵支付逾期办证违约金。按照约定的计算标准，逾期办证违约金应以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计算，即逾期办证违约金每日应为22.0602元（220602元×0.01%）。禧德公司逾期共计304天，相应的逾期办证违约金数额为6706.30元（22.0602元/天×304天）。但是，《合同补充协议》中特别约定，逾期办证违约金总额不得超过购房款总额的百分之一，即不得超过2206元（220602元×1%）。因此，一审认定禧德公司应向郑月婵支付逾期办证违约金2206元。关于禧德公司辩称郑月婵不配合办证导致办证时间延误的意见，由于禧德公司未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审不予采信。关于禧德公司辩称逾期办证是行政限制导致的意见，一审认为，禧德公司向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果禧德公司未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，禧德公司即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担民事责任。现禧德公司未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审亦不予采信。关于禧德公司申请一审调取其提交资料情况，一审认为，禧德公司向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对禧德公司此申请，一审不予准许。禧德公司支付逾期办证违约金的起算时间为2018年12月11日，至郑月婵提起本案诉讼时并未超过3年，故禧德公司辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，一审不予采纳。由于本案所涉房屋的产权证书已办理完毕，郑月婵申请撤回要求禧德公司办理房屋产权证书的诉讼请求，一审予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即向郑月婵支付逾期办理房屋产权证书违约金2206元；二、驳回郑月婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计134元，由郑月婵负担109元，由重庆禧德置业有限公司负担25元（此款郑月婵已全部预交，重庆禧德置业有限公司于本判决生效后直接支付郑月婵25元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方的争议焦点是案涉房屋的逾期办证时间应否扣除受行政限制的期间。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同补充协议》第八条的约定，甲方（禧德公司）按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方（郑月婵）不能按照规定期限取得权属证书的，甲方不承担责任。由此可知，“按照约定向政府部门递交办证资料”是禧德公司应当完成的合同义务，只有当其履行前述递交资料的义务后，如出现因政策及政府相关部门原因导致不能办证时禧德公司才能据此主张免责。但禧德公司至今未能举证证明其已按照约定提交向政府部门递交了办证资料，其行为已构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担违约责任。禧德公司上诉称包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写等理由，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。一审法院根据在卷证据判决禧德公司向被上诉人支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；禧德公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由重庆禧德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年六月十七日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥