重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初29687号原告：谢合全，男，1986年12月12日出生，汉族，住重庆市城口县。被告：向奎，男，1975年11月19日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。被告：张双平，男，1968年11月9日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。原告谢合全与被告向奎、张双平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告谢合全，被告向奎、张双平的委托诉讼代理人马李科，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢合全向本院提出诉讼请求：判令被告向奎、张双平退还房屋押金1万元。事实和理由：我因经营生意需要，于2019年2月16日与向奎、张双平签订《房屋租赁合同》，主要约定向奎、张双平将位于重庆市江北区首创鸿恩寺项目二期商铺X号租赁给我，租赁期限自2019年3月1日起至2024年4月30日止，每月租金为1万元，押金为1万元。合同另约定了双方的权利义务及变更、解除、违约责任等条款。合同签订后，向奎、张双平将商铺交付给我，我也按约支付了租金。我在使用商铺过程中，发现商铺存在严重漏水情形，遂通知向奎、张双平进行整改。向奎、张双平整改了一次，但漏水问题并未解决。嗣后，我提前三个月告知向奎、张双平，因为漏水问题没有解决，我要提前解除合同。向奎、张双平知晓后，同意提前解除合同。2019年11月23日，我搬离了商铺，并将钥匙交付给了向奎、张双平。向奎、张双平已将案涉商铺出租给他人，理应退还所收押金，但二人以各种理由拒绝退还。综上，为维护自身合法权益，现诉至法院。被告向奎、张双平辩称，一、谢合全承租我方商铺时，我方已告知其房屋存在漏水问题，其明确知晓该情形，且合同中明确约定了房屋出租后修缮责任由谢合全承担，其仍同意租赁案涉房屋，并对案涉商铺进行了装修，故案涉房屋交付后，其应当自行解决漏水问题。二、谢合全并未提前三个月告知我方因房屋漏水问题而提前解除合同，且我方也未同意其提前解除合同的请求。2019年11月23日，谢合全擅自搬离了案涉商铺，至今未将钥匙交付我方。我方在谢合全未按约定支付租金后才知晓其事实上不再租赁案涉商铺、擅自解除合同的事实。案涉押金的性质实际上是谢合全履行合同的履约保证金，其擅自解除合同构成违约，故我方不应退还房屋押金。本院经审理确认以下事实：向奎、张双平系坐落于重庆市江北区红原路122号商铺的所有人。2019年2月16日，向奎（出租方/甲方）、张双平（出租方/甲方）与谢合全（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将前述商铺出租给乙方作为商业使用；租赁期限自2019年3月1日起至2024年4月30日止，每月租金为1万元，押金为1万元，租金按季度付，每次租金必须提前十天支付；在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生费、物业管理费等，债务由乙方自行承担；在租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方负责修复；乙方未按约定期限交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同；甲方不交付或者迟延交付租赁房屋10天以上的，乙方有权解除合同；甲乙双方协商一致、因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损致使本合同不能继续履行、租赁期间乙方承租的房屋被征收征用或被拆迁、因地震台风洪水战争等不可抗力因素导致该房屋及其附属设施损坏造成本合同在客观上不能继续履行，甲乙双方均可以书面变更或解除本合同；在租赁期间，甲乙双方必须严格按合同执行，如一方违约应赔付另一方每季度租金的3倍的违约金，并结清已欠的所有费用；乙方装修后房屋滴漏问题自行解决。嗣后，谢合全在案涉商铺开设足疗店，并向张双平、向奎支付了2019年3月至11月的租金共计9万元及押金1万元。2019年5月12日，谢合全向张双平发送微信信息“张哥，那天空了过来给你说一下漏水的问题吧”、“我找修漏水的人来看了一下的”。2019年5月28日，谢合全向张双平发送微信信息“张哥，房租打到这个卡上面可以吗”。2019年8月30日，谢合全向张双平发送微信信息“张哥，这个漏水今天看了，有办法弄吗”。2019年11月20日，谢合全向张双平发送微信信息“张哥，有个朋友想来把门面接手做茶楼，他问一下楼上外面那个坝子你们可以把他弄一下吗？还有就是，楼上厕所开个窗”。对谢合全发送的上述信息，张双平均未作回复。庭审中，谢合全另举示有以下证据：一、其与名称为“首创鸿恩门面122号房东姐姐”的微信聊天记录打印件，拟证明聊天对象为向奎妻子韩朝霞，其已提前三个月告知向奎、谢合全，若无法解决漏水问题即退租。二、漏水视频，拟证明其于2019年2月20日及2019年4月19日对案涉商铺进行了拍摄，案涉商铺存在严重漏水问题，导致其无法继续经营。三、照片打印件，拟证明其向张双平、向奎提出解约意愿，二人已同意解约，且至迟于2019年12月10日将案涉商铺出租给他人。向奎、张双平对上述证据有以下质证意见：一、对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方不清楚聊天双方的身份，也不认可该聊天记录系谢合全与向奎妻子的聊天记录，不能证明谢合全已提前三个月告知我方解除合同。因案涉商铺的产权人为向奎、张双平，即使该聊天记录是真实的，也不能代表产权人同意谢合全提前解约的请求。二、对视频的真实性、合法性、关联性均有异议，虽然该视频存储于谢合全所持手机，但不能证明该视频原始拍摄于该手机。即使该视频是真实的，且系谢合全拍摄，但不能证明拍摄的系案涉商铺的漏水情况，即不能证明与本案的关联性。该视频所显示的漏水情况不足以证明谢合全可以行使合同解除权提前解约，也不能证明因漏水导致谢合全无法使用案涉商铺。根据合同约定及法律规定，案涉商铺的漏水问题应当由谢合全自行解决，其未及时解决导致的扩大损失也应由其自行承担。三、对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，虽然照片显示的商铺系案涉商铺，但不能证明拍摄日期为2019年12月10日，该照片显示的装修状态也不能证明系我方出租给他人在进行装修。实际情况是，谢合全的合租人开有理发店，谢合全搬走时将钥匙交还给了理发店的清洁工，理发店店主为招揽生意，在案涉商铺上贴了广告条幅，并非是我方转租给他人在装修。庭审中，向奎、张双平另举示有照片，拟证明2019年12月13日拍摄的案涉商铺照片，谢合全接手商铺后进行了装修。谢合全对照片的真实性无异议，但不认可照片拍摄于2019年12月13日，其于2019年12月10日发现案涉商铺已由他人开始装修，该组照片也不能证明其接手案涉商铺后进行过装修，其也从未对案涉商铺进行过装修。庭审中，谢合全另陈述，我在合同签订时并不知晓商铺漏水情况，第一次发现商铺漏水是在2019年2月20日，发现后即告知向奎、张双平进行整改；嗣后，因为下雨较少，我就一直在支付租金，直到7、8月份下雨较大，漏水严重，故于2019年8月30日，我通过微信告知了向奎妻子韩朝霞，若无法解决漏水问题，则交完该季度租金后即退租，因为手机遗失，原始的微信聊天记录找不到了；我曾经问过专业修缮房屋漏水的师傅，但因为费用较高，我不可能垫付该笔费用，就没有修缮；案涉租赁合同于2019年12月1日解除。向奎、张双平另陈述，合同签订时，谢合全知晓商铺漏水情况，合同对此也进行了约定；2019年2月16日签订合同，但租赁期限自2019年3月1日起算，是因为双方协商了13天的免租期以便谢合全装修；案涉租赁合同于2019年12月份谢合全搬走后就解除了。上述事实，有房产证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片以及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，谢合全与向奎、张双平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行各自合同义务。合同签订后，向奎、张双平按约交付了案涉商铺，谢合全按约支付了2019年3月至11月的房租及押金。庭审中，向奎、张双平与谢合全均认可案涉合同已于2019年12月份解除。现，双方争议的焦点为合同解除后，向奎、谢合全是否应当退还押金？根据双方合同约定，案涉商铺的租赁期限为2019年3月1日起至2024年4月30日止，租金按季提前10天支付。本案中，谢合全自2019年12月起未再支付租金，并搬离了案涉商铺，理由为向奎、张双平未解决案涉商铺的房屋漏水问题。本院认为，根据合同约定，谢合全有权提前解除合同的条件为：1、向奎、张双平不交付或者迟延交付租赁房屋10天以上；2、与向奎、张双平协商一致；3、因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使合同不能继续履行；4、在租赁期间，谢合全承租的房屋被征收、征用或被拆迁；5、因地震、台风、洪水、战争等不可抗力因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成合同在客观上不能继续履行。庭审中，谢合全举示的其与名称为“首创鸿恩门面122号房东姐姐”的微信聊天记录因原件丢失，且向奎、张双平未予认可，故本院对该份证据不予采纳。谢合全举示的其与张双平的微信聊天记录也未显示双方已就提前解除合同事宜达成一致意见，故亦无法达到其证明目的。谢合全举示的视频虽然显示有房屋漏水情形，但不能就此当然推定合同目的无法实现，故亦无法达到其证明目的。庭审中，双方亦未提交证据证明案涉商铺存在上述约定条件的其他可提前解除合同的情形。综上，本院认为，谢合全举示的证据不能证明其可依照合同约定提前解除租赁合同。另，《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据上述法律规定及双方合同约定，本院认为，谢合全作为承租人，在其发现案涉商铺存在漏水问题后，应当及时要求出租人向奎、张双平进行修缮；在向奎、张双平未进行修缮时，谢合全应当自行修缮，而非直接提前解除合同。在无法律规定及合同约定的前提下，谢合全提前解除合同所导致的法律后果，应当由其自行承担。综上，本院认为，向奎、张双平在履行租赁合同过程中，并不存在导致谢合全有权提前解除合同的违约情形，故对谢合全的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谢合全的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告谢合全负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 韶二〇二〇年六月十六日法官助理  段静强书 记 员  彭俊豪