湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1084号上诉人（原审被告）湖南汇众房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰西路，统一社会信用代码91431200796852013W。法定代表人罗昌文，职务董事长。委托代理人刘子龙(特别授权)，湖南鹤洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨智清，男，汉族，1993年3月22日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人黄娟，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。上诉人湖南汇众房地产开发有限公司（以下简称“汇众公司”）因与被上诉人杨智清商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇众公司上诉请求为：1、撤销原判，判决上诉人不承担被上诉人的迟延办证违约金，不承担租金24580元及利息；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：民法总则是2017年10月1日才实施，一审法院认定诉讼时效为3年，自2017年1月3日计算，3年的期限不能倒推，后法不能适用前面的民事行为。本案应当视为全案超过诉讼时效。被上诉人不能办证是因为被上诉人没有交契税和维修基金。被上诉人的租金请求超过了1年的诉讼时效。一审事实不清，故特提起上诉。杨智清二审答辩称:一、关于时效问题。针对租金时效上诉人上诉理由不成立。被上诉人在一审过程中已向法院提交协议书一份，上诉人公司同意履行所有业主的反租租金，利息按日万分之五的违约金进行计算至付清之日止。2017年6月12日，汇众公司的法定代表人及股东再次对协议书注明进行确认同意履行，虽然杨智清本人没有在协议书中签字，但是由怀化新商城全体业主委托代表签字确认，被上诉人杨智清也对此进行了追认；二、关于办证过诉讼时效问题。办证是持续性违约，属于继续性债权，一审按照办证时间往前推三年符合法律规定，判决正确。另，关于契税跟维修基金被上诉人于2011年已交清所有费用，一审时我方也提交了6张收款收据的相关证据予以证实。杨智清向一审法院所提诉讼请求为：1、判令被告给原告办理怀化市芷江路7号怀化新商城4层109号、5层09号商铺的不动产产权证；2、判令被告支付迟延办证违约金(以购房款30.7249万元为基数，按照日息万分之一自2012年6月15日起计付至办好不动产产权证时止，其中截至2019年12月12日已产生的损失为84032.6元)；3、判令被告支付怀化新商城4层109号、5层09号商铺2014年1月1日至2015年1月1日的租金合计24580元，及租金利息损失（以24580元本金为基数，按照年息18%自2014年1月1日起计付至本金付清之日止。其中，截至2019年12月12日已产生的利息损失为26312.9元)。原告当庭增加诉讼请求：被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月3日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，其中一份合同约定：原告购买被告开发的怀化市芷江路7号怀化新商城，房号为4单元（层）109号的门面一间，总价款121144元，交房时间为2010年12月30日前，交房条件为该商品房验收合格。办证时间为自交房之日起，原告在交齐真实有效资料后，被告在1年内办理好产权证等。另一份《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的怀化市芷江路7号怀化新商城，房号为5单元（层）09号的门面一间，总价款186105元，交房时间为2010年12月30日前，交房条件为该商品房验收合格。办证时间为自交房之日起，原告在交齐真实有效资料后，被告在1年内办理好产权证等。同日，原被告还签订了两份《怀化新商城商铺委托合同》，约定：原告将怀化新商城4层109号商铺、5层09号商铺委托给被告统一代租，整体经营，委托时间为五年。自2010年1月1日起到2015年1月1日止，在5年时间里每年按原告所购物业的实际成交总价的8%即9692元、14888元向原告缴纳约定收益金，第四、五年租金按当年1月1日支付给原告等。2011年6月15日，原告付清了上述两个门面的购房款，并支付了相应的办证费用。收款收据载明按办证时按政策标准多退少补。2015年7月16日，被告(甲方)与怀化新商城全体业主(乙方)达成《协议书》，约定：对于甲方本应在2014年9月5日付清给乙方的租金，甲方承诺在2015年8月31日前付清,如有违约从2015年9月1日起,甲方按乙方业主应收取年租金为标准,按日向乙方业主支付万分之五的违约金,计算支付至付清之日止,最后时限为2016年8月31日。…”。2017年6月12日，被告原法定代表人施方荣在该《协议书》上签批：本人代表汇众公司认可以上协议。2019年11月28日，怀化新商城部分业主向被告追索租金、办证及办证费用，原告未到场签名。一审法院认为：首先，原被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。其次，请求办理产权证具有物权属性，不适用诉讼时效。原被告在合同中约定：办证时间为自交房之日起，原告在交齐真实有效资料后，被告在1年内办理好产权证。按被告的当庭陈述，原告所购房屋至少在2013年5月前即已返租，而原告于2011年6月已向被告交纳办证费用，故被告最迟应当在2014年5月办好原告的产权证书，现无证据证明被告已完成该项义务，应认定被告违约，对原告要求被告办理产权证的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期办证违约，还应当承担迟延办证违约金。迟延办证违约金的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，本院酌定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算。根据相关法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2020年2月25日才向本院提起诉讼要求支付延期办证违约金，原告要求被告支付2017年2月25日之前的迟延办证违约金但未提供证据证明诉讼时效中断等事由，已超过了三年的诉讼时效，本院不予保护。对2017年2月26日以后的迟延办证违约金，本院核定如下：以已付购房款307249元（121144+186105）为基数按每日万分之一计算至办理好产权证之日止。最后，2015年7月16日的《协议书》中，乙方为怀化新商城全体业主，在《协议书》中约定的权利义务应当及于怀化新商城全体业主，而不仅限于当时主张租金等权利的业主，按《协议书》，被告应付原告的租金24580元（14888+9692，从2014年1月1日起至2015年1月1日止。）的最后支付时间为2016年8月31日。2017年6月12日，被告原法定代表人施方荣代表汇众公司认可以上协议，故诉讼时效的起算点应当为2017年6月13日，按3年的诉讼时效计算，原告要求被告支付租金并未超过诉讼时效期间，且符合合同规定，本院予以支持。对未付租金产生的利息，《协议书》约定从2015年9月1日起按日万分之五计算，故本院照此核定利息起算点，并按原告主张的年利率18%计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南汇众房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告杨智清办理好怀化市芷江路7号怀化新商城4层109号、5层09号商铺的不动产产权证；二、被告湖南汇众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨智清支付迟延办证违约金，迟延办证违约金的计算公式为：从2017年2月26日起以已付购房款307249元为基数按每日万分之一计算至办理好不动产产权证之日止；三、被告湖南汇众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨智清支付从2014年1月1日起至2015年1月1日止的租金24580元及相应利息损失（利息损失的计算公式为：从2015年9月1日起，以24580元为基数按年利率18%计算至租金付清之日止。）；四、驳回原告杨智清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2507元，减半收取计1253.5元，由被告湖南汇众房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：虽然杨智清所在新商城的部分业主于2017年6月12日要求汇众公司履行双方之间的2015年7月16日《协议书》，但汇众公司一方的代表已于2017年6月12日在双方2015年7月16日《协议书》上签批“本人代表汇众公司认可以上协议”，2015年7月16日《协议书》一方合同主体为新商城全体业主，故应视为汇众公司已于2017年6月12日表示愿意向新商城全体业主承担上述协议中的约定义务，按照债务人愿意履行义务诉讼时效中断的法律规定，杨智清作为新商城的业主之一，其依据上述《协议书》向汇众公司主张不动产办证、办证违约金、租金及利息的诉讼时效，于2017年6月12日中断,中断后重新起算时效。杨智清以上述《协议书》为据于2020年2月25日向一审法院起诉，提出不动产办证、办证违约金、租金及利息等权利主张，并未超过三年的民事诉讼时效。汇众公司所提杨智清起诉已经超过民事诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。杨智清于2011年6月15日即已付清了本案所涉两个门面的购房款，并支付了相应的办证费用，有收款收据为证，汇众公司提出不能办证是因为杨智清没有交契税和维修基金，与上述收款收据证明的事实相矛盾，汇众公司亦无充分有效的证据佐证其所提上述事实主张，故对汇众公司所提该事实主张不予采信。综上，汇众公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由湖南汇众房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年六月二十九日书记员  戴蚁玲