太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3206号原告：太原富力盛达房地产开发有限公司，经营地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心20层。法定代表人：相立军，执行董事。委托诉讼代理人：潘汀，女，太原富力盛达房地产开发有限公司法务专员，住太原市。委托诉讼代理人：秦少东，男，太原富力盛达房地产开发有限公司法务专员，住太原市。被告：高改霞，女，1979年3月18日出生，汉族，住太原市。原告太原富力盛达房地产开发有限公司与被告高改霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太原富力盛达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘汀（第一次开庭）、秦少东（第二次开庭），被告高改霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原富力盛达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2.请求判决被告承担违约金122800.6元；3.请求判决被告协助原告办理解除房屋备案登记相关手续；4.本案的诉讼费由被告承担。原告当庭撤回第三项请求判决被告协助原告办理解除房屋备案登记相关手续的诉讼请求。事实与理由：2018年12月29日，被告与原告签订《太原富力金禧城商品房认购书》，随后签订《商品房买卖合同》草签合同，被告购买原告开发的富力金禧城项目B区3号楼2单元502号房屋，并约定以银行按揭的形式支付房款。被告支付首付款后，未按合同约定办理按揭贷款。经原告多次催告未果，依据合同约定及相关法律规定，原告有权要求解除该合同并由被告承担相应违约责任。被告高改霞辩称，我买房的时候想把老家的房子卖了付首付，结果老家的房子没有卖出去。我一共给原告交了130000余元，其中有20000元的定金，110000余元的首付款，8000余元的维修基金。我之前一直和原告沟通，开始原告同意退钱，但是去年腊月原告资金比较紧张，后来也因疫情原因一直没有处理。我同意解除合同，原告主张的违约金过高，法律规定违约金不超过损失的30%，我不买这个房子对原告没有造成损失，因此原告应该举证证明因为我没有买房给其造成的损失。本院经审理认定事实如下：2018年12月29日，原告（甲方、开发商）与被告（乙方、认购人）签订《太原富力金禧城商品房认购书》，约定被告认购富力金禧城B区B3号楼2单元502号房，建筑面积90.41平方米，套内面积67.59平方米，总房款1480685元，实付价1228006元，付款方式为银行按揭付款，并约定乙方同意在签订本认购书的同时，向甲方缴付定金20000元，若乙方选择银行按揭贷款付款方式，在缴付首期房款时按甲方要求缴付办理预告登记的相关定费用并且向贷款银行提交按揭资料、缴纳按揭相关费用。如因乙方的原因无法办理贷款，在接到通知之日起更改付款方式，否则视为乙方违约，甲方有权将该楼宇另行出售而不需要通知乙方，乙方所缴纳的认购金不予退还，本认购书随即失效等内容。2018年12月31日被告向原告出具《承诺书》，载明被告购买原告金禧城项目B3楼2单元502号房，付款方式为按揭，在工商银行办理按揭手续，并承诺如因个人原因需(补充银行所需资料、购房所需资料、提高首付款)，承诺在/年/月/日前(补充银行所需资料、购房所需资料、提高首付款)，否则将视为逾期付款，本人同意每逾期一日承担应付款总额日万分之二的违约金，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，并承担解除合同的所有费用；如因个人原因无法办理按揭贷款，承诺在银行通知之日起7个工作日内更改付款方式，否则视为逾期付款，如逾期本人同意按每逾期一日承担应付款总额日万分之二的违约金，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，并承担解除合同的所有费用；如因自身原因要求退房，出卖人同意的，本人同意向出卖人支付总房款10%作为违约金，并承担解除合同的所有费用等内容。同日，被告还向富力地产太原公司出具《承诺书》，载明本人承诺于签署本承诺书之日起5个工作日内补齐工商银行所需按揭资料，否则按照合同约定承担违约责任，贵司有权以购房合同约定的违约金比例收取违约金等内容。之后，原告向被告出具《客户交款通知单》，载明被告购买的太原富力金禧城B3号楼2单元502号房，签约日期为2018年12月31日，2018年12月29日被告应交纳大定金20000元，2018年12月31日被告应交纳首付款103006元，2019年6月29日被告应交纳二次首付255000元、商业按揭850000元、公共维修基金8137元，并在备注处载明买受人如未按规定时间付款，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，将该楼宇另行出售，出卖人解除合同的，买受人应按商品房款的10%向出卖人支付违约金等内容，被告作为买方在落款处签字。被告按约定向原告交纳了大定金20000元、首付款103006元、公共维修基金8137元，但未在约定时间向原告交纳二次首付款和按揭贷款，原告多次催要未果，故于2019年10月14日委托山西华炬律师事务所向被告发送《律师函》，告知被告其已构成逾期付款，要求被告于2019年10月24日前向出卖人一次性支付应付房款，如在上述期限内未履行该义务，出卖人有权按照合同约定要求被告承担相应的违约责任直至解除合同。另查明，案涉房屋于2018年12月20日取得商品房预售许可证。庭审中被告辩称《太原富力金禧城商品房认购书》上的签字非其所签，但明确表示不申请笔迹鉴定，其认可签署了二份《承诺书》和《客户交款通知单》，收到了原告委托山西华炬律师事务所向其发送的《律师函》，并称同意解除合同关系，但不同意支付原告诉请的违约金。原告认为被告已向其交纳了定金和部分首付款，认购书上是否是被告本人签字不影响双方之间的商品房买卖合同关系成立，《承诺书》和《客户交款通知单》均写明了被告应承担的违约责任。以上事实有被告身份证复印件、《太原富力金禧城商品房认购书》《承诺书》《客户交款通知单》《律师函》、商品房预售许可证以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告已按约定履行部分付款义务，原告也予以接受，因此应当认定原、被告之间的房屋买卖合同关系成立。虽被告辩称《太原富力金禧城商品房认购书》上签字非其本人所签，但其明确表示不申请笔迹鉴定，因此本院对《太原富力金禧城商品房认购书》予以采信。退一步讲，即使被告未在《太原富力金禧城商品房认购书》上签字，结合其签署的《承诺书》《客户交款通知单》以及履行部分付款义务的情况可以认定其对该认购书所载内容知情。《太原富力金禧城商品房认购书》《承诺书》《客户交款通知单》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。《客户交款通知单》载明被告应于2019年6月29日交纳二次首付和商业按揭，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。被告至今未按约定付款，原告诉请要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，庭审中被告也明确表示同意解除，因此对原告的该项诉请，本院予以支持。违约金方面，被告逾期付款的行为构成违约，《承诺书》《客户交款通知单》上均载明买受人逾期付款，出卖人解除合同的，买受人应按商品房款的10%向出卖人支付违约金，案涉房屋折后总价为1228006元，因此原告要求被告支付违约金122800.6元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。对被告所持其不购买案涉房屋未对原告造成损失的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告太原富力盛达房地产开发有限公司与被告高改霞之间买卖太原富力金禧城B3号楼2单元502号房屋的合同关系。二、被告高改霞于本判决生效之日起十日内支付原告太原富力盛达房地产开发有限公司违约金122800.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1478元（原告已预交），由原告太原富力盛达房地产开发有限公司负担50元，被告高改霞负担1428元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 石秀凤 二〇二〇年六月二十九日法官助理 田 野书 记 员 张燕波