江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初7185号原告：邓海俨，男，1974年7月7日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：严友亮，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：无锡瑞港房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132021379743901X0，住所地无锡市新吴区硕放通祥路。法定代表人：费风鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱苗红，女，该公司员工。原告邓海俨与被告无锡瑞港房地产开发有限公司（以下简称瑞港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序于2020年1月19日公开开庭进行了审理，后又组成合议庭适用普通程序于2020年5月18日公开开庭进行审理。原告邓海俨及其委托诉讼代理人严友亮，被告瑞港公司的委托诉讼代理人朱苗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓海俨向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原被告双方于2017年12月27日签订的《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》；2.判决瑞港公司立即返还已付购房款389435元及相应利息（利息按付款时间分段计算，其中首期付款219718元，自2017年12月28日起算，第二期付款84858元，自2018年7月24日起算，第三期付款84859元，自2019年1月21日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。3.判令瑞港公司赔偿77887元。事实和理由：2017年12月27日，邓海俨与瑞港公司签订《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》，约定由瑞港公司向邓海俨出售瑞港商业广场4-1208室房屋，总价339435元，另按瑞港公司要求支付了装修费50000元，其共计支付389435元。房款付清后，瑞港公司至今未办理产权登记手续，经查询才知道案涉房屋于2016年12月已设定抵押权，并于2019年9月10日被法院查封，瑞港公司隐瞒案涉房屋已抵押的事实，故其有权要求撤销案涉房屋买卖合同，并要求瑞港公司承担不超过购房款一倍的赔偿责任。瑞港公司辩称，其可以履行合同。经审理查明：2017年12月27日，邓海俨与瑞港公司签订《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》，约定由邓海俨向瑞港公司购买瑞港商业广场4-1208室房屋，房屋价款为339435元。违约责任部分约定，出卖人应保证房屋权属清楚，若发生与出卖方的权属纠纷，造成买受方经济损失，由出卖方负责赔偿，若出卖方悔约，应返还已付购房款并支付总房款20%的违约金。邓海俨于2017年12月27日支付了购房款169718元，并向上海德予房地产经纪事务所（瑞港公司委托之代销机构）支付装修费用50000元。邓海俨于2018年7月23日再次支付房款84858元，于2019年1月20日支付余款84859元。另查明，案涉房屋于2016年12月设定最高额抵押，抵押债权金额为200000元，债权时间自2016年12月19日起至2019年11月10日止，另于2019年9月10日被本院因他案查封。2017年12月27日，邓海俨另与无锡优信物业管理有限公司（以下简称优信公司，系瑞港公司下属公司）签订《无锡瑞港国际酒店物业委托管理经营合同》，约定由邓海俨委托优信公司对瑞港商业广场4-1208室房屋进行经营管理，约定的经营管理期限为十年，自2018年7月1日起至2028年6月30日止，合同期内，优信公司向邓海俨支付每年按购房款6%标准计算的收益，每半年一付。邓海俨称其收到2018年7月1日起至2019年6月30日前租金收益，按每年6%标准计算。瑞港公司表示已支付了2019年12月31日前的租金收益，但未提供证据证明。上述事实，有双方当事人陈述及邓海俨提供的《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》、付款凭证、收据、《无锡瑞港国际酒店物业委托管理经营合同》、瑞港商业广场4-1208室房屋登记簿证明等证据在卷佐证。诉讼中，瑞港公司称邓海俨支付款项中的50000元装修款非其收取，而是由分销机构上海德予房地产经纪事务所收取，在付款时已告知邓海俨，但其未提供相应证据证明。邓海俨则表示签订购房合同时，房屋已装修完成，没有必要另行支付装修款进行装修，房屋和装修是一体的，瑞港公司出售房屋时将装修一并出售，装修款50000元也是购房款的一部分，且邓海俨是按照瑞港公司的指示将款项支付到相关账户，与上海德予房地产经纪事务所并无签订过任何合同，上海德予房地产经纪事务所仅是代为接受款项，故装修款应计入房屋总价中，并予以退还。瑞港公司另陈述，其与邓海俨签订合同时，已告知案涉房屋存在抵押，但其未能提供证据证明。瑞港公司表示其可以办理解押手续，但至今未能进行解押。本院认为，出卖人隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求撤销合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，瑞港公司与邓海俨签订购房合同时，案涉房屋已处于抵押状态，瑞港公司应当如实告知邓海俨，瑞港公司虽称其已告知，但未提供证据证明，本院不予采信，现邓海俨以瑞港公司隐瞒抵押的事实，要求撤销合同，符合法律规定，本院予以支持。关于购房款的认定问题，因上海德予房地产经纪事务所系瑞港公司委托的分销机构，其收取款项首先应当视为代瑞港公司收取，除非有证据证明已明确告知邓海俨，该款项与瑞港公司无关，否则应视为邓海俨购买装修房而额外支付的装修部分对价，且合同撤销后，相关装修也附着于案涉房屋中，故应当计入总购房款，由瑞港公司返还。关于利息问题，根据法律规定，瑞港公司应当支付已付购房款的利息，但2018年7月1日至2019年6月30日期间，其已获得租金收益，故不存在损失，因此，本院对邓海俨主张的利息期间予以调整，即其中219718元，自2017年12月28日至2018年6月30日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以389435元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赔偿损失77887元，邓海俨的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决如下：一、无锡瑞港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还邓海俨购房款389435元并支付相应利息（以219718元为基数，自2017年12月28日至2018年6月30日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以389435元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、无锡瑞港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿邓海俨77887元。三、驳回邓海俨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8310元，保全费4020元，合计12330元（此款已由邓海俨预交），由无锡瑞港房地产开发有限公司负担（邓海俨要求法院退还其预交的诉讼费用12330元，本院将该款退还邓海俨，无锡瑞港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳应负担的诉讼费用12330元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  程加干人民陪审员  李浩荣人民陪审员  周勤南二〇二〇年六月十日书 记 员  陆 佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。