新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初439号 原告：唐立伟，男，1973年3月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 原告：殷冰月，女，1975年1月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 二原告之委托诉讼代理人：钱文丽，新疆玺善律师事务所律师。 被告：孙涛，男，1974年5月13日出生，汉族，住天津市南开区。 被告：李颖，女，1978年8月16日出生，汉族，住天津市南开区。 二被告之委托诉讼代理人：万益，新疆先觉律师事务所律师。 原告唐立伟、殷冰月与被告孙涛、李颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐立伟、殷冰月之委托诉讼代理人钱文丽，被告孙涛、李颖之委托诉讼代理人万益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐立伟、殷冰月向本院提出诉讼请求：判令被告孙涛、李颖协助二原告办理过户手续，并由二被告负担过户费。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。2011年，被告孙涛因要去内地发展，将其名下的××区出售给二原告，二原告除需向房产公司支付房款外，另向被告李颖支付20000元。现二被告拒不配合二原告办理房屋过户手续，为维护原告合法权益，故原告诉至法院。 被告孙涛辩称，一、二原告与二被告之间不存在房屋买卖合同关系。孙涛与二原告系同学、朋友关系。2005年5月，孙涛自新疆油田公司借聘至中石油中亚公司哈萨克斯坦分公司，但户籍还在克拉玛依市。2011年孙涛获得了购买克拉玛依经济适用房的资格。但孙涛并不清楚是否要留在疆外定居，所以孙涛不愿意投入大笔资金购买不动产，又不想放弃购买经济适用房的机会。于是，孙涛与二原告协商由二原告先行出资买下克拉玛依区森香水岸美景苑XX栋X号住宅。若孙涛调走了劳动关系，再与二原告协商具体的房屋买卖事宜，若孙涛还要回到克拉玛依工作，则孙涛将购房款还给二原告。在此期间，二原告可以以任何一种方式使用涉案房屋；而原告则需向孙涛一次性支付20000元的利润分成。2011年10月至11月期间，孙涛出具了一份借条，写明因生活开支向唐立伟借款130000元。二、二原告的诉求缺乏事实及法律依据。二原告仅向法庭提交一份电子邮件作为证实原、被告存在房屋买卖关系的唯一证据，未约定买卖金额、过户时间、过户方式、过户费用、违约责任。考虑到唐立伟的职业身份，仅靠一份借条来确立双方的买卖关系不合常理。从孙涛与唐立伟的微信聊天记录中也可以看出，双方始终在协商涉案房屋的处置方式，但始终未达成一致意见。二原告只是因为现在的二手交易市场不景气，且房屋使用成本过高，临时起意，急于变更产权以便将案涉房屋出售套现。二原告要求二被告承担房屋过户费用的诉求，无法律依据。房屋产权变更过程中，买房与卖方分别依法缴纳各项税费。按照克拉玛依地区的房产交易习惯，该笔费用一般由买方承担。二原告与二被告从未就过户房屋产生的费用分摊方式达成过合意。因此，本案系借款与房屋使用合同关系的竞合。孙涛与二原告之间就案涉房屋买卖事宜，仅达成了口头初步意向，不是完整的合同关系。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。 被告李颖辩称，其不清楚被告孙涛购买克拉玛依区森香水岸美景苑22栋7号房屋事宜。其他意见与被告孙涛一致。请求法院依法驳回二原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月11日，原告唐立伟代被告孙涛与案外人新疆泰盛投资有限公司签订了编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份，合同约定被告孙涛购买克拉玛依区森香水岸美景园XX幢X号房屋一套，付款方式为一次性支付总房款131712元。原告唐立伟代被告孙涛在该商品房买卖合同上签名、捺印。2011年8月，被告唐立伟向新疆泰盛投资有限公司支付了房款131712元、契税1317.12元、维修基金2634.24元及产权证工本费45元。该房屋的收方专用收据、销售不动产统一发票、税收通用完税证及房屋所有权证均由二原告持有。2011年8月5日，原告唐立伟就涉案房屋向被告李颖的中国工商银行卡（尾号为XXXX）转账支付20000元。原告认为向被告李颖支付20000元是因为被告孙涛将涉案经济适用房转让给二原告而额外支付的房款，但二被告认为原、被告之间未达成房屋转让的合意，该款项系二原告占有使用房屋支付给二被告的补偿。现二被告长期不在克拉玛依，亦不办理过户手续，原告为维护其合法权益，故诉至本院。 另查，2014年5月4日，克拉玛依市房产管理局填发房屋所有权证，载明克拉玛依区森香水岸花苑美景园XX栋X号房屋所有权人为被告孙涛，该房屋为经济适用住房。二原告自新疆泰盛投资有限公司交房至今控制占有使用该房屋，并对该房屋进行了装修。 另查，2012年11月27日，被告孙涛通过其邮箱kz87013816691@XX.com向原告殷冰月的邮箱420109605@XX.com发送邮件一封，载明：“小殷：你好！很久没有联系，现在好了，QQ上都挂着了，比手机号都保险，不管大家在世界的什么地方，联系起来都很方便。关于克拉玛依房子的事情，我有些话想说在前面，不想日后大家有什么争执。请你看完后，也让老唐一并阅过。1、首先，敬请放心，房子的号既然你们已经从我这买了，那房子就是你们的，孙涛绝不会有任何杂念，5年、10年，直至终老。2、这个房子迟早要过户，只是时间早晚的问题。在房屋过户时，只要是通过邮寄（包括电邮）就能解决，我都会积极配合你们，这点敬请放心。因为这样最好，大家都省心、省力，省财。但前提是，要把我写的所谓“欠条”先寄过来，寄到我夫人单位即可。3、由于我公司的报销制度更改，及我的工作性质是和家人聚少离多的缘故。在未来的任何年度，你们提出，必须要我本人到克拉玛依才可以解决房屋过户问题，那就请提供我们夫妇两个人从天津往返克拉玛依的交通费用（天津-乌鲁木齐的飞机，乌-克的汽车），时间是6、7、8这3个月。目的是在办完房屋过户手续后，我们也能顺便在新疆旅游，这点请你和老唐理解。最后，有些话在心里还是想说一下。首先，我得承认，这个房子和你们是有缘的，没有你们的信息，我也不知道，我还能抽签买经适房。再一个时间合适，我在2011年4月，刚刚买下一个200多万的房了，在2011年8月，正是弹尽粮绝的时候，你们赶上了好时候，也许这个房了真的和你们有缘。再者，我们说这个房子以后的价值有两种可能走向：一、大概率，它一上市，价值翻翻，翻2倍半左右，也就是说，该房本金130000元，上市后市值在28万-40万；二、小概率，由于克拉玛依政府大面积推行经适房，导致房屋数量膨胀，库存过多，上市后，房屋价格只能维持在13万-20万。无论出现哪种情况，我想说，我们的“签约”都应有效。我孙涛，只想简简单单拿那个属于我的纯纯的2万，别无他想。就算出现第一种的情况，房屋涨到40万，我也不会眼红。因为“盈利”的27万对于若干年后，驻京央企正式职工的我来说，应该不算一笔特别大的钱吧。如果出现第二种情况，房屋没涨，而且雪上加霜的是，过户还非要我本人到克。那么当我找你们要路费时，也请别骂我，因为买房也是投资行为，涨的多是你们的，涨的少还是你们的，不涨也是你们的，愿赌服输！2011年深秋，在克，老唐让我写“欠条”时，我是颇不爽的。我想公正一下事实原委就算了。让写欠条，你们把我孙涛看成什么人了。后来，为了让你们吃定心丸，我还是写欠条了。作为我来说，我希望这个房子早日过户，越早越好，手续越简单越好，最好邮寄就能解决问题。未来，我去克拉玛依的机会很少了，因为就一个户口问题了。我要在单位熬，熬到白发苍苍时，也许就能给个北京户口了。办户口时，我是一定会带上妻子的。如果在我办户口时，碰巧也赶上你们要房屋过户的话，对不起，也请你们提供路费。好了，我说得已经很明白了，再重复一下，那就是：房屋过户，不需要我本人到场，委托书什么就能解决，我孙涛绝不会借口卡壳，因为那样做，就是我不仁义；房屋过户，需要我本人到克，在任何情况下，都要支付我们夫妻二人从天津往返克市的交通费用。因为你不能要求他人为你的事千里之外专门跑一趟吧，人家总要借此转一转吧，大家顺顺当当把各自的事做好，这才是主要的。请把我的欠条收好，过户时，我要收回。丑话说在前头，日后没有罗罗缸的事情，友谊才能长存！祝你们全家幸福、安康孙涛2012年11月27日，子夜完笔于哈萨克”。 另查，二原告系夫妻关系。二被告系夫妻关系。 上述事实有经当庭质证的电子邮件、个人业务凭证、房屋所有权证、商品房买卖合同、完税证、售房发票、售房专用收据及原、被告当庭陈述在案予以证实。 本院认为，二原告认为向被告李颖支付的20000元系购买经济适用房资格支付的费用，因此双方已经形成了口头的房屋买卖合同；二被告对此不予认可，认为该20000元系弥补二原告占用使用涉案房屋对二被告产生的损失，双方并未形成房屋买卖的关系。因此本案的争议焦点为二原告与二被告之间是否存在房屋买卖关系。二原告要求二被告过户房屋首先应当证明双方的房屋买卖合同存在且成立。房屋买卖合同成立要件包含：1、存在双方或多方缔约主体，即实际缔约人；2、缔约主体具有缔结合同的民事权利能力和行为能力；3、对合同的主要条款达成合意。本案中，从合同的缔结过程分析，被告孙涛在2012年11月27日向原告殷冰月发送邮件中阐述了其向二原告转让经济适用房的原因是二原告向被告提供了被告具备购买经济适用房资格的信息且被告刚购买了其他房屋经济紧张，二原告向被告李颖支付20000元后，被告孙涛同意将涉案经济适用房的转让给二原告。这证明双方对涉案房屋有要约与承诺的协商过程。从合同订立形式上看，原、被告未签订书面的房屋买卖合同，但被告孙涛邮件中写明：“房子的号既然你们已经从我这买了，那房子就是你们的，孙涛绝不会有任何杂念，5年、10年，直至终老。这个房子迟早要过户，只是时间早晚的问题。在房屋过户时，只要是通过邮寄（包括电邮）就能解决，我都会积极配合你们，这点敬请放心。”结合邮件的其他内容，可以证明被告孙涛同意将涉案房屋出售给二原告，且同意办理过户的真实意思表示。二原告与二被告对房屋买卖达成了合意。从履行合同方面分析，被告李颖接受了二原告支付的费用20000元，且涉案房屋一直由二被告支配，证实被告已经履行了交付房屋的义务。因此，二原告与二被告之间存在口头上的房屋买卖合同，且成立有效。综上，二原告与二被告形成了事实上的房屋买卖关系。 关于二原告主张的房屋产权过户的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”的规定，本案中，原、被告买卖不动产系私权利的范畴，不动产以登记为原则作为物权的证明。二原告与二被告转让房产的合同成立并生效，而且该房产已经由二原告实际占有、使用，也即二原告是该房产的实际所有人，被告孙涛作为登记所有人在产权变更条件成就时有义务按约定协助二原告办理房产过户手续。被告李颖虽不是产权等人，但该房屋系被告孙涛在婚姻关系存续期间购买的房屋，被告李颖应当协助二原告办理房产过户手续。因此，二原告的该项主张，本院依法予以支持。 对于过户产生的过户费，二原告与二被告未对过户费用的承担者形成一致意见，亦无证据证实应由二被告承担，对二原告要求二被告承担过户费的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。 综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、第八条，判决如下： 一、被告孙涛、李颖于本判决生效之日起三日内协助原告唐立伟、殷冰月办理克拉玛依区森香水岸美景园XX幢X号房屋过户登记手续，将房屋过户至原告唐立伟、殷冰月名下； 二、驳回原告唐立伟、殷冰月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1467.12元，邮寄送达费84.80元，由被告孙涛、李颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员 张 力 二〇二〇年六月十五日 书记员 刘海峰