新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1480号 原告（反诉被告）：乌鲁木齐市米东区稻香新村业主委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香新村小区内。负责人：胡绍基，男，1975年9月17日出生，汉族，业主委员会主任，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郭锐，男，1977年7月30日出生，汉族，该业委会委员。委托诉讼代理人：胡拥拥，新疆金杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市阳阳佳和物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区龙河南路380号5幢。法定代表人：杨国伟，公司经理。委托诉讼代理人：马宗梅，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：潘茹，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。原告乌鲁木齐市米东区稻香新村业主委员会（以下简称稻香新村业主委员会）与被告乌鲁木齐市阳阳佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，被告（反诉原告）佳和物业公司提起反诉，经审查符合反诉条件。本院依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年6月19日公开开庭进行了合并审理。原告稻香新村业主委员会的主任胡绍基及其委托诉讼代理人郭锐、胡拥拥，被告佳和物业公司的委托诉讼代理人马宗梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告稻香新村业主委员会向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告返还车位租金221,760元；2．请求判令被告承担违约金88,597元；3．本案的诉讼费用、邮寄费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2018年11月25日，原、被告双方签订了《物业服务合同》，现合同履行期间已满一年，但被告未按合同约定，违反了合同第二十一条（一）、（七）、（九）、（十）、（十一）等约定物业服务事项，并未按合同第三章第十一条约定向原告返还合同期间收取的停车费租金，原告依据合同第二章第五条有关约定，解除了双方签订的《物业服务合同》，后被告一直不向原告返还停车费，故原告诉至法院。被告佳和物业公司辩称，原告要求被告返还车位租金存在异议，根据物业合同约定被告应该向原告返还，但是被告不予返还的原因是原被告签订了为期三年的物业合同，虽然双方约定第一年属于试用期，但被告在积极履行物业服务合同约定的条款，被告将原告所在小区的人行通道更换成了旋转门，车辆通行的门更换成了双向的升降门，并且完成了95％的绿化工作，拆除了小区内的违建设施，对于小区单元门扶手的安置，被告已经向他人定制并且缴纳了1万元的定金，但由于原告解除合同的行为，所以被告没有再安装，对于铺设沥青路面，在合同中约定原告应该向被告安排资金后被告再铺设沥青路面，对于该笔资金原告一直未向原告支付，导致没有铺设沥青路面是原告存在重大过错，根据合同约定被告不但享受停车费30％的收益，还享受其他公共部分的30％，双方约定了占用公共资源的收费就是其他收益，原告一直未将公共收益的30％给付被告；原被告签订物业合同后，被告一直在积极履行合同条款，并为此垫付大量资金为小区做了建设，被告不存在违约行为，会提交证据证实，所以原告的第二项诉讼请求要求被告承担违约金，没有事实和法律依据，综上，请求法庭依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。基于上述理由，被告方提出反诉请求：请求依法判令反诉被告向反诉原告返还公共收益10,000元。针对反诉，原告（反诉被告）稻香新村业主委员会辩称：我方确实收取了广告收益，但是金额与反诉原告主张的不符，从2018年至今，我方共计收取广告收益11,200元，而反诉原告与我方的合同签订日期是从2019年至2020年，按照合同返还30%的约定，不应该是10,000元，2019年至2020年我方收取收益8,200元，我方愿意返还8,200元的30%，我方需要强调的是我方不返还收益的原因是反诉原告没有尽到合同应尽的义务，对广告的收益没有任何贡献。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月25日，原（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《乌鲁木齐市米东区稻香新村物业服务合同》，其主要内容为：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对乌鲁木齐市米东区稻香新村小区提供物业服务事宜，订立本合同；第五条，为保证乙方在物业服务质量，自合同签订之日起向甲方交纳服务计划保障金一万元，本物业服务合同期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，其中试用期为一年，甲方在乙方完成本合同第二十一条约定物业服务事项后，可继续履行剩余两年服务合同，若未完成，甲方可解除与乙方的合同关系，该笔保障金不退；第十一条，车辆停车费包含车位（库）租金和泊车服务费，按以下方式和标准收取：（一）车位租金及泊车收费标准（合同第一年按此标准），汽车，露天车位：小轿车40元/个/月，中型车辆8座以下60元/个/月，4、外来车辆超过12小时收费2元/小时，超过4小时10元/辆，临时停车收费归乙方所有；车位使用人应按此标准向乙方交纳临时停放车位租金；车位属于全体业主共有的，乙方按车位租金30%的比例提取管理费服务费，用于车位出租、租金收取及租金管理人工、税费等支出，管理服务费用在返还甲方前从收取的车位租金中扣除，甲方提取70%；第十九条，（六）根据目前本小区实际情况及历史原因导致各种各样的实际物业服务中存在的各种问题与解决难度，乙方面临工作量大及艰难，业主委员会决定将停车费30%与包括停车费中临时停车收益，还有其他公共收益30%作为对乙方的补贴，该补贴范围包括：二次供水维护维修及用水用电补贴，公共用电，绿化用水，停车场建设或交通设施设备以及道闸、滚闸监控等各种设施设备的更新维护维修运行等必要费用；第二十九条，乙方的服务质量达不到本合同约定的标准，乙方应向甲方支付违约金为物业费用实际收取金额的30%，给甲方及业主造成的损失，应向甲方赔偿损失，乙方不履行本合同的约定，致使不能提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，但业主不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。本合同还约定了其他内容。2019年4月26日，原告（甲方）与被告（乙方）就2019年度稻香新村小区内停车数量及有关事宜达成补充协议，《协议书》的主要内容为：三、2019年全年每月按照小区业主660辆停车数为基数计算返还停车占道费，乙方必须没有按时返还给甲方停车占道费，按合同约定比例甲七乙三根据此数量计算执行，乙方服务期限内其它年度，小区内停车数量视情况另行调整；六、本协议为双方2018年12月签订的《物业管理合同》的补充协议，未尽事宜，由双方另行协商。本协议书还约定了其它内容。庭审中，被告自认2019年度的停车费（停车占道费）按照660辆车、40元/月/辆的标准收取了316,800元。2019年5月1日，原告与案外人马振义签订《广告协议》，约定2019年5月1日至2020年5月1日的广告信息宣传费为4,200元；2019年6月20日，原告与案外人石谢珍签订《广告协议》，约定2019年6月20日至2020年6月21日的广告信息宣传费为4,000元；原告自认以上为2019年度公共收益合计8,200元，原告同意向被告返还公共收益2,460元（8,200元×30%）。另查明，原、被告双方签订的《乌鲁木齐市米东区稻香新村物业服务合同》已于2019年底实际解除，被告已于合同解除后退出原告所在小区，停止对该小区提供物业服务。以上事实，有物业管理合同、协议书、广告协议及庭审笔录予以证实，并在卷作证。本院认为，双方就签订物业服务合同及合同已解除的事实均为异议，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自义务。一、关于本诉部分庭审中，被告认可2019年度物业服务期间内收取的停车费为316,800元，那么根据物业服务合同及协议书的约定，被告应当每月向原告返还停车费26,400元（660辆×40元/辆），即2019年度被告应向原告返还停车费共计221,760元（316,800元×70%），故对于原告主张被告返还停车费221,760元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩其积极履行物业服务合同约定的条款，并垫付大量资金为小区做了建设，原告却解除了双方的合同，导致被告损失，所以被告未向原告返还停车费，但是停车费与物业服务管理实际上是两个概念，双方就物业管理服务产生的纠纷，不能当然对抗双方关于停车费的约定，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。双方约定“乙方的服务质量达不到本合同约定的标准，乙方应向甲方支付违约金为物业费用实际收取金额的30%”，该违约金的约定并非对于停车费收取或者未按期返还停车费的后果的约定，且双方均未能确定2019年度被告实际收取物业费的金额，故对于原告要求被告支付违约金88,597元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于反诉部分根据合同中“其他公共收益30%作为对乙方的补贴”的约定，原告2019年公共收益的30%应当向被告返还，原告自认2019年度公共收益为8,200元，其中的2,460元也同意向被告返还，故本院判定原告应向被告返还公共收益2,460元。被告抗辩原告2019年度的公共收益不止8,200元，但未提交证据予以证实，庭审中原告提交了除两份《广告协议》之外的其它案外人的身份信息，从提交证据的角度来分析，如果原告收取的公共收益不止两份《广告协议》，而原告只愿意认可两份《广告协议》，那么原告没有必要把其他案外人的身份信息一并提交让被告方产生合理怀疑，同时被告也没有证据证实原告从其他案外人处收取了公共收益，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，原告应向被告返还公共收益2,460元，被告应向原告返还停车费221,760元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）乌鲁木齐市阳阳佳和物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）乌鲁木齐市米东区稻香新村业主委员会返还停车费221,760元；二、原告（反诉被告）乌鲁木齐市米东区稻香新村业主委员会于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）乌鲁木齐市阳阳佳和物业管理有限公司返还公共收益2,460元；三、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐市米东区稻香新村业主委员会的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉争议标的310,357元，核定给付标的221,760元，案件受理费减半收取计2,977.68元，与邮寄送达费60元，合计3,037.68元（原告预交），由原告乌鲁木齐市米东区稻香新村业主委员会负担867.16元，由被告乌鲁木齐市阳阳佳和物业管理有限公司负担2,170.52元。反诉争议标的10,000元，核对给付标的2,460元，案件受理费减半收取25元，由反诉被告乌鲁木齐市米东区稻香新村业主委员会负担6元，反诉原告乌鲁木齐市阳阳佳和物业管理有限公司负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   丁 华二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 三 日书  记  员   司倩倩