重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初3313号 原告（反诉被告）：重庆宫和置业集团有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7-1-5-2，统一社会信用代码91500107747495689W。 法定代表人：侯凯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张敏，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴权龙，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆亮煌清洁服务有限公司，住所地重庆市江北区洋河二村28号8-1，统一社会信用代码91500105561626417M。 法定代表人：包强，经理。 委托诉讼代理人：甘国静，重庆首同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶鑫，重庆首同律师事务所律师。 原告（反诉被告）（以下简称原告）重庆宫和置业集团有限公司与被告（反诉原告）（以下简称被告）重庆亮煌清洁服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法由审判员王婷婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆宫和置业集团有限公司的委托诉讼代理人张敏、吴权龙，被告重庆亮煌清洁服务有限公司的委托诉讼代理人甘国静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆宫和置业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《酒店租赁合同书》已于2019年11月14日解除，且原告不予退还被告保证金100万元；2.被告支付原告欠付的截止2019年11月14日的租金1566540.14元；3.被告支付原告世纪花园酒店物资损毁赔偿款151731.50元。事实及理由：原、被告于2015年6月10日签订《酒店租赁合同》，约定原告将位于渝北区玉峰山世纪花园大酒店大楼整体租赁给被告经营，租期5年。被告缴纳保证金100万元。从2018年起，被告开始拖欠租金，双方对租金进行了对账。2019年9月1日以来，被告陆续通过函件、微信、电话向原告提出要求提前解除合同，并要求我方派人前去办理酒店交接，不然将不交接直接撤场。为了避免因被告擅自撤场导致酒店无人管理而造成损失，我方不得已在2019年11月13日派工作人员前往酒店与被告办理交接手续，并于2019年11月12日向被告发函解除租赁合同，被告于2019年11月14日收到解除通知。经盘点，酒店设备设施出现大量损毁，被告出具物资盘点情况汇总，载明物资损毁明细，经原告核算被告物资损毁导致损失共计151731.50元。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告辩称并反诉称，合同解除时间是2019年12月31日，是双方协商一致解除的；保证金100万元，原告应当退还或抵扣欠付租金；被告的经营收益55603.55元在重庆世纪花园酒店有限公司账户上，应当抵扣欠付租金；物资赔偿无依据，不应支持。另，双方酒店租赁合同签订后，被告在经营过程中，酒店出现漏水情况，严重影响经营。期间我方多次催促原告对漏水问题及时处理，但原告派人查看后并未修缮，致使被告损失严重，故反诉请求：原告赔偿被告损失583497.60元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的《酒店租赁合同书》等证据本院予以确认并在卷佐证。被告举示的通知等打印件无法与原件核对，本院不予采信。被告举示的解除双方合作项目的说明，与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告是渝北区玉峰山镇玉峰村6舍九里香堤22幢-1-1、1-1、2-1等产权人。2015年6月10日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《酒店租赁合同书》，约定甲方将位于渝北区玉峰山世纪花园大酒店大楼整体租赁给乙方经营，建筑面积约13000平方米（-1F-5F），合同第一条第2款约定配套设施设备，甲方满足乙方配套的水电、燃气、空调、电梯等正常使用的设备，第3款约定办公固定资产：电脑、打印机、复印机、相机、办公软件等，第4款约定已使用物品：家具、客房用品、客房摆件、餐具等，第5款约定酒店大堂装饰用动物：鹦鹉四只、落地大鸟笼两个、锦鲤七条。合同第二条约定租赁期5年，租赁时间：从2015年7月1日至2020年7月31日止。合同第3.2条约定乙方向甲方支付保证金100万元。合同第3.3条约定租金第一年120万元/年，第二年144.6万元/年，第三、四、五年均为150万元/年、12.5万元/月，租金按自然季度季末支付下一季度租金，先付后用。第3.4条约定，甲方向乙方一次性支付酒店承租期内设施设备维修维护费用30万元（含大修、更新）。该费用以乙方2015年年底12月预付下一期租金时相互冲抵。第7.2条约定，乙方须合理科学的使用甲方提供的设施，如因乙方原因，造成甲方损失，由乙方承担赔偿责任。由于疏于管理、不当使用致使房屋设备损毁和造成损失，需停止损坏恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。第8.2条约定，酒店物业移交后，乙方负责所有设施、设备的年检和物业内正常的维修、维护。第9.2条约定，乙方如不能按时向甲方交场地租金，每迟延一天按拖欠总额的千分之一向甲方交滞纳金，超过60天属于违约，甲方可解除合同，保证金不退。合同末尾乙方有被告盖章，委托代理人处有王松签字。 其后，双方履行合同。2019年9月1日，被告向原告发出关于提前解除租赁合作事宜的函，载明我方于2015年6月28日签订租赁合同经营贵司世纪花园酒店至今，每年经营均亏损，且向业主方提出租赁酒店物业基础设施和工程问题迟迟得不到解决和完善，给酒店经营带来诸多阻扰，又目前经济和经营市场疲软，特向贵司提出于2019年12月31日解除租赁合作，请贵司于2019年12月指定专人完善酒店物料及账务结算交接手续，感谢对我方的支持和信任，我方也会在接下来的四个月经营中善始善终直至双方交接完毕后顺利撤出。 2019年10月31日，原、被告对账，确认截止2019年10月31日，欠付租金1754040.14元，并备注“该核对数据包含10-12月份租金”。庭审中，原告陈述，起诉的租金1566540.14元的截止日期为2019年11月14日，用1754040.14元减去1.5个月租金18.75万元（12.5万元/月×1.5个月）计算而来。 2019年11月12日，原告向被告发出解除通知函，载明贵司从2018年起拖欠租金至今，截止2019年10月31日共计1754040.14元，故要求解除《酒店租赁合同书》及支付租金、承担违约责任。被告于2019年11月14日收到该函。 庭审中，被告举示微信聊天记录，拟证明原被告从2019年10月下旬就合同解除后续事宜员工遣散、物资交接善后工作处理进行沟通，说明在原告发解除函之前合同已经解除了，应以被告发函解除的时间为准，双方系协商解除。原告对微信聊天记录人员身份不认可，并认为该聊天记录的上述内容并不能表明达成协商解除的合意，且被告说不交接就直接撤场，原告迫于无奈进行交接，并不代表认可被告的解除。 原告举示两页《世纪花园酒店物资盘点情况汇总》及赔偿明细统计表，拟证明被告损坏了原告曾经交接给被告的物资，应按统计表赔偿151731.50元，汇总表中罗列15项物资缺失或损毁情况，如人事办公室缺办公桌一张、财务办公室缺木方茶几一张，电脑14台不能正常使用等，汇总表第一页无人签字，第二页有王松签字并注明双方物资已交接完毕，赔偿明细统计表无人签字，系原告制作，被告对无人签字的赔偿明细统计表及汇总表第一页不认可，对汇总表第二页，认为仅是对现场物品的罗列而非赔偿依据，且这些物品是否归原告应当由原告举示签合同时交付被告的证据。 被告举示照片拟证明酒店存在漏水事宜，被告认为漏水自2015年接收酒店时就开始了。原告认可有漏水情况存在，漏水开始时间记不清了，但认为根据合同约定，修缮费用应由被告自理。被告反诉的损失系2017年5月18日至2019年10月31日酒店经营损失，计算方式为228元/天×漏水影响的7间房×40%的入住率×941天。 庭审中，原告陈述于2019年11月26日收回酒店，被告陈述于2019年11月8日交回酒店，双方均未举示充分证据。原、被告对截止开庭时间2020年6月5日酒店一直处于空置状态无异议。 诉讼中，原告对被告主张的在重庆世纪花园酒店账上的55603.55元予以认可，同意在本案租金中抵扣。 本院认为，原、被告签订的《酒店租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。 关于确认合同解除的诉讼请求，被告主张以自己发解除函确定的时间作为解除时间，由于：被告发函涉及的经营亏损、市场疲软不是解除合同的法定事由，被告陈述漏水问题自被告接收酒店时就存在，故被告以上述事由为由解除合同，不产生解除的法律效力；即便原告在被告发出解除通知后着手清点物资、人员交接等事宜，仍不能推定原告认可了被告的解除行为。原告以被告拖欠租金为由解除合同，租金金额高达一百余万，时间超过了合同约定的60天，符合合同约定，本院予以支持，并确认合同解除时间为被告收到原告的解除函之日即2019年11月14日。 关于原告起诉的截至2019年11月14日的租金，被告应当支付合同期内租金，原告计算2019年11月14日前的租金在双方对账的基础上扣除1.5个月的租金为18.75万元，本院按日计算修正为191666.67元（12.5万元÷30天×16天+12.5万元），再减去双方同意抵扣的55603.55元，尚欠租金为1506769.92元（1754040.14元-191666.67元-55603.55元）。 关于保证金，合同约定的保证金不退本质系对被告违约行为的惩罚，应比照违约金处理，本院结合实际空置期、疫情影响、原告在处理酒店中的作用及合同约定的租金标准12.5万元/月，本院酌情按三个月租金标准即37.5万元（12.5万元/月×3个月）予以支持，则原告还应退还被告保证金62.5万元（100万元-37.5万元）。 关于原告起诉的物资损坏赔偿款，由于原告未对当时移交物资的情况进行举证，本院对当时移交了哪些型号的物资、移交物资的价值如何无法判断，故对原告现按自行计算的标准要求被告物资损失的请求不予支持。 关于被告要求原告赔偿漏水产生的损失的诉讼请求，由于双方合同约定了原告一次性支付被告30万元用于承租期内设施设备维修维护（含大修、更新），故应当理解漏水属于大修范围内的维护费用，且被告陈述自接收酒店时漏水情形就存在，故被告现以漏水为由要求原告支付损失本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）重庆宫和置业集团有限公司与被告（反诉原告）重庆亮煌清洁服务有限公司于2015年6月10日签订的《酒店租赁合同》于2019年11月14日解除； 原告（反诉被告）重庆宫和置业集团有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）重庆亮煌清洁服务有限公司保证金62.5万元； 被告（反诉原告）重庆亮煌清洁服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆宫和置业集团有限公司租金1506769.92元； 驳回原告（反诉被告）重庆宫和置业集团有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）重庆亮煌清洁服务有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30050元，减半收取15025元，由原告（反诉被告）重庆宫和置业集团有限公司负担5025元，由被告（反诉原告）重庆亮煌清洁服务有限公司负担10000元。反诉案件受理费9636元，减半收取4818元，由被告（反诉原告）重庆亮煌清洁服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年六月十一日 书记员  楚 仑