宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初785号原告：中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，统一社会信用代码91640200927994223W。负责人：张某。委托诉讼代理人：曹某1、周某。被告：单某1，原住石嘴山市，现住浙江省东阳市。被告：单某2，原住石嘴山市，现住浙江省东阳市。被告：宁夏康欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91640200788201827R。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：曹某2，特别授权代理。委托诉讼代理人：李某，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称：建行惠农支行）与被告单某1、单某2、宁夏康欣房地产开发有限公司（以下简称：康欣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建行惠农支行的委托诉讼代理人曹某1，被告康欣房地产公司的委托诉讼代理人曹某2、李某到庭参加了诉讼，被告单某1、单某2经本院依法传唤拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。建行惠农支行向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原告与被告签订2012-20150298203号《个人住房（商业用房）借款合同》；二、请求法院判决被告偿还尚欠原告借款本金125488.01元及利息568.57元，合计本息金额126056.58元，利息暂结付至2020年4月26日，2020年4月26日后产生的利息判决利随本清；三、判决原告享有依法追索被告抵押的房屋所得价款，原告依法享有优先受偿权；四、判决康欣房地产公司承担连带保证责任；五、本案诉讼费等由被告负担。事实及理由：单某1、单某2于2015年11月9日向建行惠农支行申请个人住房按揭贷款234000元，抵押物为单某1、单某2购买的位于石嘴山市××区房产，并办理了房屋抵押权预告登记。建行惠农支行于2015年12月3日向单某1、单某2发放贷款234000元，期限9年，于2024年12月3日到期，等额本金还款法。单某1、单某2自发放贷款后，从2020年2月份开始出现连续逾期，经催收仍未还清拖欠贷款。建行惠农支行为防范此笔借款风险的发生，于2015年12月3日与单某1、单某2签订了编号为2012-20150298203号《个人住房（商业用房）借款合同》，由康欣房地产公司对本笔贷款提供担保。建行惠农支行为维护其合法权益，特诉至法院。康欣房地产公司辩称，对建行惠农支行的诉讼请求及事实理由无异议，其公司对单某1、单某2的该笔贷款承担连带担保责任，但是在单某1、单某2办理贷款时其公司向建行惠农支行交纳了贷款金额10%的保证金，现单某1、单某2逾期四期的贷款金额，要求原告在保证金中扣除，之后的贷款按合同约定继续履行。单某1、单某2未到庭，亦未向法庭提交书面答辩材料和证据。建行惠农支行为支持其主张，提供了如下证据予以证实：证据一、单某1及单某2身份证及户口本复印件各一份、单某1与单某2结婚证复印件一份（来源于单某1、单某2在建行贷款资料中），证实：单某1、单某2的身份情况及二人的婚姻关系。康欣房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、个人贷款支付凭证一份（以上均质证原件留存复印件）、房屋预告登记证书一份（复印件），证实：1、2015年12月3日，单某1、单某2、康欣房地产公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定单某1、单某2向原告借款234000元，借款期限为2015年12月3日至2024年12月3日，借款年利率为基准利率上浮10%，逾期利率在执行利率基础上上浮50%，同时约定单某1、单某2以购买的的位××区字第HYD20150908号）房屋为该笔借款提供抵押担保并办理了预售商品房抵押权预告登记；2、康欣房地产公司为单某1、单某2该笔借款提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；3、2015年12月3日，原告向单某1发放了234000元贷款转入了康欣房地产公司账户。康欣房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。证据三、个人贷款对账单一份，证实：截止2020年4月26日，单某1、单某2尚欠原告借款本金125488.01元，利息568.57元，合计本息金额126056.58元。康欣房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。康欣房地产公司为支持其主张，提供了如下证据予以证实：对公账户明细查询一份（2页），证实其公司在建行惠农支行开立了保证金账户，其公司于2016年5月5日向建行惠农支行交纳了70000元保证金，其中包含为单某1、单某2的贷款交纳的保证金（贷款金额的10%）。建行惠农支行对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。本院对建行惠农支行、康欣房地产公司提供的证据认证意见为：建行惠农支行提供的上述证据来源合法、客观真实，能够相互印证，且康欣房地产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，故本院均予以采信。康欣房地产公司提供的证据，建行惠农支行对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，单某1、单某2、康欣房地产公司与建行惠农支行签订编号为2012-20150298203号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定单某1、单某2向建行惠农支行申请个人住房按揭贷款234000元用于向康欣房地产公司购买石嘴山市惠农区进士第小区17-1-101号房产，借款期限为9年，自2015年12月3日起至2024年12月3日止，等额本金还款法，利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。单某1、单某2以其购买的位于石嘴山市××区房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记。合同同时约定，康欣房地产公司为上述贷款本息及其他费用提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，即构成违约。借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2015年12月3日，建行惠农支行向单某1、单某2发放贷款234000元，并将该笔贷款转入康欣房地产公司账户中。单某1、单某2自发放贷款后，从2020年2月份开始出现连续逾期，经催收仍未还清拖欠贷款。同时查明：单某1、单某2购买的位于石嘴山市××区房产尚未办理抵押登记。本院认为，建行惠农支行与单某1、单某2、康欣房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系合同各方的真实意思表示，且不违背法律、行政法规定的强制性规定，合法有效，本院予以确认。建行惠农支行依约履行了出借款项义务，单某1、单某2应理应按照合同约定按时足额返还借款本息，因单某1、单某2未按时足额返还借款本息，双方之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的违约救济的条件已成就，建行惠农支行有权解除合同并要求返还借款本息，故建行惠农支行要求解除其与单某1、单某2、康欣房地产公司签订的编号为2012-20150298203号《个人住房（商业用房）借款合同》并返还借款本金125488.01元，利息568.57元，本息合计126056.58元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。2020年4月27日起孳生的利息，按借款本金125488.01元，年利率5.39%计算至本判决确定的给付之日。建行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建行惠农支行要求享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。康欣房地产公司在上述借款合同中以担保人的名义签字盖章，自愿为上述借款承担阶段性连带保证责任，保证范围为本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因涉案房屋并未办理正式抵押登记，该保证期间届满的条件并未成就，故康欣地产公司应当对单某1、单某2借款合同所产生的债务承担连带清偿责任。单某1、单某2经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由单某1、单某2自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告单某1、单某2、宁夏康欣房地产开发有限公司于2015年12月3日签订的编号为2012-20150298203号的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告单某1、单某2于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行返还借款本金125488.01元，支付利息568.57元（包含罚息），本息合计126056.58元(利息计算至2020年4月26日);自2020年4月27日起孳生的利息，按借款本金125488.01元，年利率5.39%计算至本判决确定的给付之日；三、被告宁夏康欣房地产开发有限公司对被告单某1、单某2的上述债务承担连带清偿责任；被告被告宁夏康欣房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告单某1、单某2追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1411元，由被告单某1、单某2、宁夏康欣房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。本判决生效后，如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方应在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 马占杰 二〇二〇年六月十六日书记员 石 茂附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百九十六条借款合同是借款人向借款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。