北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3163号原告（反诉被告）：胡羚，女，1979年1月26日出生，汉族，X咖啡厅经营者，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：夏奇恩，男，1975年8月28日出生，汉族，自由职业者，住浙江省温州市鹿城区。被告（反诉原告）：岑慎友，男，1973年6月16日出生，汉族，自由职业者，住浙江省瑞安市。以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：赵淑棉，北京京师（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）胡羚与被告（反诉原告）夏奇恩、被告（反诉原告）岑慎友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡羚，被告（反诉原告）夏奇恩，被告（反诉原告）岑慎友及其委托诉讼代理人赵淑棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡羚向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》；2、判令夏奇恩、岑慎友返还胡羚租赁合同押金122365元；3、判令夏奇恩、岑慎友向胡羚支付赔偿金10000元；4、本案诉讼费由夏奇恩、岑慎友承担。事实和理由：2014年5月21日，夏奇恩委托岑慎友与胡羚签订《房屋租赁合同》，胡羚承租夏奇恩名下所有的位于x号楼x室房屋，用于经营X咖啡厅，双方对租金、租赁周期及支付方式都做出了相关规定。后胡羚在该房屋经营期间频繁发生跳闸停电现象，极其影响门店正常经营及品牌形象。经调查发现，由于该房屋设计为4户共用一个闸箱，每户之间用电会相互干扰，任意一户在装修过程中使用电钻、经营过程中使用电器或其他不明用电问题等等造成的跳闸，都会影响到其他3家商户的正常经营。胡羚为此多次与夏奇恩协商，均未果，一直没有得到有效解决方案。胡羚为维护自身合法权益，特诉至本院。夏奇恩、岑慎友答辩称，不同意胡羚的全部诉讼请求。夏奇恩、岑慎友向本院提出反诉请求：1、确认夏奇恩与胡羚签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令胡羚赔偿房屋电路及设备设施毁损维修费用10000元；3、判令胡羚因其擅自转租向夏奇恩支付61178元；4、判令胡羚赔偿自2019年11月3日至2020年4月2日期间房屋无法出租的租金303128元；5、诉讼费用由胡羚承担。事实和理由：1、未经夏奇恩书面同意，胡羚擅自转租，构成违约。2014年5月21日，夏奇恩与胡羚签订了《房屋租赁合同》，约定胡羚租赁夏奇恩位于北京经济技术开发区xx号楼x室房屋，用于经营X咖啡厅，双方就租金金额及支付方式、租赁期限等进行了约定。在房屋租赁期间，胡羚未经夏奇恩书面同意，于2017年4月6日擅自将房屋转租第三人毕英兰，构成违约。租赁合同第13．2条规定，“除非得到甲方的书面同意，乙方不得以任何形式或方式将承租房屋及任何部分进行转让、分租、或以其他方式出让租赁使用权。乙方违反本条规定的，甲方有权立即终止本合同并收回承租房屋，并有权扣除乙方壹个月押金作为违约金，如因此发生损害的，乙方应承担全部责任。”2、胡羚单方解约退组，构成违约，应当承担违约责任。胡羚以房屋多次掉闸无法正常经营为由，于2019年11月3日正式确认单方解约并退租。其退租时对租赁房屋进行了破坏性拆除，将房屋电线全部剪断。且因其解约时间临近元旦及春节两节，截至2020年3月27日，房屋仍然无法出租，给夏奇恩造成重大经济损失。租赁合同5．3条规定，“乙方由于非甲方原因提前终止本租赁合同，甲方有权扣除乙方2个月押金作为违约金。”根据合同法相关规定，违约金不足以弥补实际损失的，违约方应当予以补足。3、胡羚损坏电路及暴力拆除造成损失应当赔偿。租赁房屋以毛坯房状态交付胡羚使用，房屋水电设施完好。胡羚承租后进行了装修，后擅自转租给第三人用于经营凉皮生意，因第三人用电量超负荷致使电路频繁掉闸无法正常使用。物业称，上述情况系房屋电气系统“三相不平衡”造成单相超负荷，导致电气上下口开关设施被烧毁。截至本案受理之日上述问题仍未解决，物业公司及电力系统均以租户自行改变了电路为由拒绝维修。胡羚退租时暴力拆除，将室内线路全部剪断，导致房屋电力至今仍无法正常使用。物业称，其仅负责公共区域的电力维护维修，业主室内的电路不归其管辖。室内电路需要新承租人重新装修改造并全部拆除电线。综上，胡羚单方恶意违约并破坏性拆除租赁房屋，给夏奇恩造成重大经济损失，应当承担赔偿责任。针对夏奇恩提出的反诉请求，胡羚辩称，1、关于转租：胡羚在经营期间考虑经营场地过大，房租整体过高，于2015年12月同夏奇恩协商能否转租一部分，在取得了房主夏奇恩的口头同意后才将该房屋东边约30平米转租给其他人经营，当时由夏奇恩出具了一份同意将该房屋东侧玻璃改成推拉门的书面说明，胡羚将此复印件交给物业审核后，出资将房屋隔断和独立门改造好才招租第三方一起经营，转租事实持续了4年之久。2015年12月至2017年3月期间，胡羚将涉案房屋转租第三方经营服装店。后由第三方毕英兰接手经营凉皮店，直至2019年11月3日第三方毕兰英与胡羚一起撤场搬离。在此期间夏奇恩一直知晓并认同转租事实的存在。2、关于跳闸：该房屋共有4户，即x号楼x室、x室、二楼的x室、x室，这4户在物业总配电箱共用一套总闸箱，4户之间没有单独线路闸箱控制。2014年9月胡羚装修完工正式营业，是这4套房里最早租用的商户。第一年其他3套房屋一直空置未租赁出去，没有出现跳闸问题。第二年其他3套房屋陆续有人租赁，但换手率极快，经常会有拆装和工程装修，加上物业总配电箱电路敏感，装修电钻容易引起跳闸导致4户一起停电。胡羚一直向房主夏奇恩和物业方投诉，但未得到有效解决方案，只在跳闸后通知物业合闸。而跳闸的原因各不相同，是4家商户的用电问题共同造成的，胡羚认为该房屋在电路设计方面存在缺陷。胡羚提供的其与夏奇恩的微信聊天记录可以证明，某段时间物业明确查清x号楼x室租户装修改造的电路短路，从而导致其他3家商户经常跳闸，此事对胡羚正常经营造成的影响客观存在。3、关于提前解约退租：2019年9月考虑到经营现状的困境，胡羚向夏奇恩提出提前解约，并主动向夏奇恩提出以签订合同时缴纳的2个月房租押金作为抵扣，以弥补因提前解约造成的房屋空置损失。夏奇恩认为2个月押金远远不够弥补损失，要求额外交3个月的房租，胡羚认为此要求太过无理，双方无法就提前解约达成一致。胡羚单方面决定连同第三方转租商户毕英兰于11月3日撤场，并交清在此之前所有的租金、物业费、水电费用。夏奇恩从2019年11月4日开始在房屋大门上张贴了招租广告，并通过网络平台发布了相应的租赁广告。房屋租不租的出去是由市场、位置和租金多方面因素决定的，因为承租人提前解约就要求承租人承担房主的所有损失是不合理的。4、关于退租搬迁过程中的拆除：2014年5月胡羚签订房屋租赁合同时，该房屋为毛坯房状态，房屋内只有一个电表箱，所有的水电地暖工程均为胡羚找专业装修公司设计布线施工安装的，未曾改动房屋承重及其他结构，取得了物业和消防部门的核准和验收。撤场时胡羚有权将装修时自己购买的电器、灯具、中央空调、家具搬走。胡羚在拆电器和灯具时剪断的是电表箱的下回路，即屋内电线，未曾改动过连接物业总闸箱的电表箱上回路，未破坏房屋结构，不影响房屋的后续使用。租赁合同上没有明确退租时需要保留装修及水电设施，就此提出索赔缺乏依据。5、关于房屋商业性质：该房屋面积为236平米，核准使用的总电量为50个千瓦时，房主在网络平台发布的广告注明可从事餐饮商业，但事实并非如此。该小区x号楼为商住项目，3楼以上为公寓，根据国家食药监部门明文规定：住宅或公寓的底商禁止开办餐饮企业，该房屋236平米50个千瓦时的配电量也根本不具备餐饮条件，该楼也没有作为餐饮专用的排烟烟道，房主发布的广告属于虚假宣传，如果有非专业餐饮投资人租用该房屋做餐饮门店，根本无法取得食药监部门核准的餐饮服务许可证，胡羚请求法院令夏奇恩撤回在网络平台发布的虚假广告，避免更多的人上当。本院经审理认定事实如下：2003年9月23日，夏奇恩与岑慎友签订了《委托书》，委托事项载明：“由于我目前准备出国，无法亲自办理。特委托岑慎友全权代理我办理北京大兴区经济技术开发区x号街区x号公寓楼x层x商铺，房产交接、领取钥匙、物业管理、入住装修、支付相关税费、契证领取、房屋所有权证和土地使用权证登记、领取，以及办理该房的房屋租赁相关手续（包括签订租赁合同、收取租金、协助租产、办理租房过程中一切相关事宜等）”。委托权限为“代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认。”委托期限自即日起到上述事项办理完毕之日止。2014年5月21日，夏奇恩（出租方，甲方）委托岑慎友（代理人）与胡羚（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租的是位于北京经济技术开发区x号街区x号公寓x层x（新楼号x）房屋，建筑面积为236．63平方米。租赁期限为六年，即自2014年5月21日起，至2020年7月31日止。2019年7月31日起每月租金为75782元。租金按半年（6个月）支付，乙方须于每半年租期届满前15日内向甲方支付下半年的全额租金及物业管理费。在本合同签订当日，乙方向甲方支付相当于2个月租金的押金，共计122356元，以作为乙方遵守和履行本合同所有义务和规定的保障。乙方由于非甲方原因提前终止本租赁合同，甲方有权扣除乙方2个月押金作为违约金。乙方所承租该房屋仅限于xcoffee，不得擅自改变用途，不得存放危险物品。若乙方违反上述条款，甲方有权立即终止本合同并收回承租房屋，如因此发生损害的，乙方应承担全部责任。甲乙双方交房时应共同对房屋状况进行签字确认。乙方在经过甲方及物业管理公司书面同意，并在遵守国家相关法律法规的前提下，可自行对房屋进行装修或改建，但不得破坏房屋构架及其他设施。六年租期到，甲方收回房屋，无须对乙方进行的装修或修缮支付任何对价。乙方如欲拆除已装修或添附部分，不得破坏房屋原状及其他设施，否则应向甲方进行赔偿。除非得到甲方的书面同意，乙方不得以任何形式或方式将承租房屋及其任何部分进行转让、分租或其他方式出让租赁使用权。乙方违反本条规定的，甲方有权立即终止合同并收回承租房屋，并有权扣除乙方一个月押金作为违约金，如因此发生损害的，乙方应承担全部责任。在租赁期届满或提前终止时，乙方可选择对承租房屋所进行的任何附加装置或改动进行拆除，该附加装置或改动的部分或全部应归乙方所有。2014年6月12日，物业给胡羚出具了《施工许可证》，载明“楼层：x楼x层x户，单元编号/面积：236．63平，业主名称：夏奇恩，代办胡羚，负责人：胡羚，施工内容及范围：整体装修，施工日期：2014年6月11日至2014年8月1日。”2015年12月24日，夏奇恩签署了《说明》，载明“同意xx号楼x租户将大门东方一扇玻璃改为推拉门。房主：夏奇恩”。2017年胡羚（出租方，甲方）与毕英兰（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“承租房屋”指本合同双方确认的具体房屋位置，乙方承租的是位于北京经济技术开发区荣华中路x号院x号楼x室东区分租部分约50平米。租期3年：2017年4月6日至2020年4月5日。2019年9月1日，胡羚单方面向夏奇恩发出《提前解除房屋租赁合同说明》，载明“根据出租人与承租人于2017年3月签订的房屋租赁合同要约，如出租人提出和承租人解约，需提前2个月取得承租人同意，并退还收取的2个月押金。现经双方协商，一致约定承租人经营至2019年11月8日止，2019年10月6日至2019年11月8日的房屋租金及到期未结算的电费与合同签订时承租人交纳的40000元押金冲抵，到期届时按实际多退少补，双方均同意按此说明。”《提前解除房屋租赁合同说明》上有胡羚签名，承租人一栏空白。2019年11月3日，胡羚搬出涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交还给夏奇恩。胡羚于2020年4月5日向本院提交撤诉申请。岑慎友于2020年6月6日向本院提交撤回反诉申请。以上事实，有《委托书》、《房屋租赁合同》、《施工许可证》、《说明》、《商铺租赁合同》、《提前解除房屋租赁合同说明》、微信聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院经审理认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十九条规定，人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理。现胡羚自愿向本院申请撤回本案起诉，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定，准许胡羚撤诉。同时对于岑慎友撤回反诉申请，本院认为系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准予。本案仅就夏奇恩反诉部分进行处理。依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，胡羚与夏奇恩签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约履行义务。合同履行期内，胡羚主张因经营困难，提前向夏奇恩提出解约，于2019年11月3日搬出涉案房屋，并将房屋钥匙交还给夏奇恩。夏奇恩对于胡羚提前解约行为予以认可，对于涉案《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除，夏奇恩、胡羚双方意见一致，并有双方微信往来记录佐证，故本院确认夏奇恩与胡羚签订的涉案《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除。涉案《房屋租赁合同》约定，胡羚由于自身原因提前终止本租赁合同，夏奇恩有权扣除胡羚2个月押金作为违约金。本案中，胡羚主张《说明》证明夏奇恩同意胡羚转租，并将房屋玻璃改为推拉门。夏奇恩主张胡羚没有说过转租的事情，不存在同意与否，《说明》的内容仅为同意改一个推拉门，并未提及分租或转租事宜。《说明》的内容只载明了夏奇恩同意胡羚对涉案房租进行改装。结合夏奇恩与胡羚之间的聊天记录，夏奇恩称胡羚的分租行为未取得其书面许可，并曾要求胡羚将分租部分的租金全部退还。故对于胡羚主张夏奇恩同意或默认转租，本院不予采信。夏奇恩主张胡羚未按合同约定支付租金，应当承担违约责任。胡羚主张夏奇恩同意其缓交租金。根据《房屋租赁合同》，胡羚须在每半年租期届满前15日内向夏奇恩支付下半年的全额租金，夏奇恩提供的胡羚支付租金的时间显示，胡羚从2015年起就存在多次延期支付租金的行为。综上，本院认为在合同履行过程中，胡羚存在擅自转租，拖延支付租金的情形，夏奇恩并非胡羚提前解除合同的过错方，故夏奇恩扣除胡羚2个月押金作为违约金，存在合同依据，对此本院不持异议。关于夏奇恩提出的要求胡羚支付擅自转租的租金61178元的主张，根据涉案《房屋租赁合同》约定，未得到夏奇恩书面同意，胡羚存在转租、分租情形的，夏奇恩有权立即终止合同收回承租房屋，并扣除胡羚一个月押金作为违约金。两处违约金的适用情形不同，故在胡羚提出解除合同，夏奇恩扣除胡羚2个月押金作为违约金的情况下，对于夏奇恩要求胡羚支付擅自转租的租金61178元的主张，本院不予支持。关于夏奇恩提出的要求胡羚赔偿自2019年11月3日至2020年4月2日期间房屋无法出租的租金损失303128元的主张，本院认为，涉案房屋能否顺利出租，以及以何种价位出租，受市场影响很大，属于正常的经营风险，相关损失应当由出租人承担；退一步讲，根据涉案《房屋租赁合同》约定，在胡羚提前终止租赁合同时，夏奇恩有权扣除胡羚的违约金以弥补因胡羚提前退租造成的损失。故对夏奇恩提出该项请求，本院不予支持。对于合同解除后胡羚撤店时是否存在破坏性拆除涉案房屋以及是否需要赔偿的问题，双方存在争议。本案中，夏奇恩主张胡羚擅自将涉案房屋转租给第三人毕英兰，因毕英兰用电量超负荷，电气系统三相不平衡造成单相超负荷，导致涉案房屋电气上下口开关设施被烧毁。物业及电力系统均以租户自行改变电路为由拒绝维修。胡羚撤店时对租赁房屋进行了破坏性拆除，将房屋电线全部剪断，涉案房屋室内电路需要全部拆除并重新装修。胡羚辩称，跳闸是由4家商户的用电问题共同造成的，涉案房屋在电路设计方面存在缺陷，其提供的与夏奇恩的微信聊天记录可以证明，某段时间物业明确查清x号楼x室租户装修改造的电路短路，从而影响其他3家商户经常跳闸。胡羚在签订房屋租赁合同时，涉案房屋为毛坯房，后续装修没有改动房屋承重及其他结构，撤场时有权将装修时自行购买的电器、灯具、家具等搬走，撤场时剪断的是电表箱的下回路，即屋内电线，对后续使用和装修不构成影响。本院认为，庭审中夏奇恩与胡羚均认可涉案房屋的初始状态为毛坯房，双方提供的证据均不能证明胡羚实施了暴力拆除毁损房屋的行为。对于涉案房屋电路毁损问题，胡羚亦不予认可，夏奇恩就其主张仅提供了与物业人员的通话录音，未提供其他相关证据予以佐证，故本院对夏奇恩的主张不予采信。本案中，胡羚在承租涉案房屋时，房屋为毛坯状态，电路为自行装修形成，并无设备，故夏奇恩要求胡羚赔偿房屋电路及设备设施毁损维修费用，缺乏事实依据。至于胡羚在退租时是否需要将房屋恢复原状，抑或是否要就未恢复原状承担赔偿责任的问题，本院认为涉案《房屋租赁合同》约定，在租赁期届满或提前终止之前，胡羚需将承租房屋及其装置、装配和设备交还夏奇恩，胡羚无需对房屋恢复至原来状态。故夏奇恩关于判令胡羚赔偿房屋电路及设备设施损毁维修费10000元的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡羚与被告（反诉原告）夏奇恩签订的《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；二、驳回被告（反诉原告）夏奇恩其他反诉请求。案件反诉费3457元，由夏奇恩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李宝才二〇二〇年六月十二日法官助理 孙玉宁书 记 员 马博雅