河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1777号 上诉人（原审被告、反诉原告）：保定千益房地产集团有限公司，住所地保定市徐水区振兴东路162号。 法定代表人：刘振海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许贵淳，国浩律师（北京）事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪妍，国浩律师（北京）事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘国娟，女，1958年9月16日出生，汉族，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：王晓存，河北东方光明律师事务所律师。 上诉人保定千益房地产集团有限公司（以下简称千益公司）因与被上诉人刘国娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2019）冀0609民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 千益公司上诉请求：依法撤销一审判决第二、三、五项判项，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。(一)一审判决仅依据刘国娟提供的《房屋拆迁协议》即认定“户型、楼层及房号约定为A3户型(十五01)”明显错误。 1、上诉人持有的《房屋拆迁协议》第五条内容和刘国娟提供的协议内容不一致，上诉人不认可刘国娟提供的协议该条内容。2、刘国娟提供的协议上明确注明“作废”字样，双方对作废的那部分内容的理解存在巨大差异。3、签订房屋拆迁协议是2014年3月21日，但房号抓阉在后，根据“后行为取代、变更或者消灭前行为的”民事行为效力原则，刘国娟抓阉是“2-1901”，也不能认定A3户型(十五01)。4、经过一审庭审证据和法院认定，一审法院及刘国娟明知1501号房屋已经被其他拆迁户实际合法占有(装修入住多日)，1504号房屋面积与1501相同，刘国娟坚持主张不能实现的或者虽能实现但形成诸多新的纠纷的1501号房屋，不符合法院处理案件的宗旨和原则，所以，一审判决不应认定和判决上诉人交付A3户型1501房屋。(二)一审认定“千益公司约定向刘国娟交付119平方米两层门面房”作为“上诉人合同义务”的事实认定错误。1、2014年4月8日的《协议书》不是“拆迁补偿协议”，从协议内容看是“建设工程施工协议”。2、该“建设工程施工协议”中并没有关于上诉人自行承担建安费用的约定，也没有刘国娟不支付建安费用的约定。二、一审判决适用法律错误。2014年4月8日的《协议书》不是“拆迁补偿协议”，从协议内容看是“建设工程施工协议”。1、上诉人并不具有建设施工资质，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条(一)的规定，协议应依法认定无效。2、一审判决认定“上诉人一审反诉解除交付门脸房”的条款，依照《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，没有履行的，终止履行;其中赔偿损失是针对已经履行的，此处需区别不同情况(即履行情况和合同性质)进行选择。3、赔偿损失不应当针对新建二层门脸房进行赔偿，假如上诉人确实拆除了刘国娟的合法房屋或者财产，也应当针对被拆除财产进行赔偿。三、一审判决程序违法。(一)一审判决遗漏当事人。本案虽属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，单纯从合同主体角度，刘国娟作为合同一方与千益公司签订了协议，刘国娟基于协议提起诉讼并无不当，但是本案基于房屋拆迁补偿的特殊性质，根据刘国娟提供的证据房屋所有权证记载，所有权人赵士勇，共有人“三口人”。千益公司与被拆迁人采取产权调换安置方式，拆迁协议的基础是被拆迁房屋和房屋范围内的土地使用权，单从房屋角度，共有人“三口人”，仅以刘国娟单个自然人名义起诉，遗漏了诉讼当事人。赵士勇与刘国娟虽系夫妻关系，因刘国娟订立协议时未提交授权委托书或者代表文件，事后也未予追认，追认未通知千益公司等，且即便刘国娟有权作为代表与千益公司签订拆迁协议，但在本案主张权利时，以单个自然人名义起诉的行为，与法律规定相悖。(二)一审过程中，千益公司对房地产估价报告提出异议，一审对千益公司的异议既未组织重新补正也未通知鉴定人出庭作证，径行认定鉴定报告效力，违反了《民事诉讼法》第七十八条3规定。综上所述，上诉人认为，一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，遗漏当事人等程序违法，依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项、(四)项规定，依法判如所请。 刘国娟辩称，一、本案所涉《房屋拆迁协议》、《协议书》合法有效，约定清晰，双方均应全面履行协议内容。《房屋拆迁协议》约定的权利义务为:答辩人以位于隆源大街14号楼1号的住宅院落（房产证号1××5号）拆迁置换内容。《协议书》中双方约定的权利义务为:上诉人拆迁答辩人的门面房，于主体楼房交钥匙后5个月内交付给答辩人新建的门面房（具体面积结构、交付条件见附带的图纸）。上诉人在该两份协议加盖公司印章，是其真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。答辩人已经按照协议履行了搬出、交付被拆迁房屋的义务，千益公司也应当全面履行合同义务。二、《房屋拆迁协议》第五条关于上诉人应向答辩人交付Ａ3户型1501号房屋规定的清晰明确，不存在任何歧义和不同理解，且该条款从未变更过。答辩人持有的《房屋拆迁协议》系上诉人千益公司与答辩人签订，加盖有千益公司的印章，第五条规定:拆迁户优先挑选楼层（所选楼层见平面图）编号抓阁，（十五—十七层一套）。上诉人将（十五—十七层一套）的标注划掉，注明“作废”，然后换成了Ａ3户型（十五01），并加盖了千益公司的印章。如此白纸黑字，清楚明白的表述，根本不存在任何其他不同理解和歧义。上诉人硬要说都作废了，都作废岂不是就可以不给拆迁户房了吗，上诉人在白纸黑字上肆意不同理解，诚信尽失。2014年3月21日，千益公司拆迁答辩人的房屋时已经将Ａ3户型（十五01）确定给答辩人，Ａ3户型（十五01）号房就是答辩人的。合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人千益公司作为开发商，一样要受合同的约束，其所谓的将袁运聚由2101号调整为答辩人的1501是错误的，一是开发商无权将答辩人的房子调整给其他人，其有义务将1501交付给答辩人以履行合同;二是开发商这种说法就是其不向答辩人履行交付义务的一个借口，是人为为交房设置障碍的由头，是不诚信的行为，侵犯了答辩人作为拆迁户的权益。三、2014年4月8日双方所签订的《协议书》对双方的权利义务规定明确，上诉人作为开发商，拆迁了答辩人的门面房，应当按照协议约定向答辩人交付按约定图纸新建的门面房，不能交付，则应承担违约责任，原审适用法律正确。双方之所以签署《协议书》，是因为上诉人拆迁了答辩人的门面房，要按照图纸和约定的标准建设二个门面房交付给答辩人，并约定了交付时间。协议内容为拆迁补偿，与“建设施工协议”无任何关联。建设工程施工合同是指发包方（建设单位）和承包方（施工人）为完成商定的施工工程，明确相互权利义务的协议。上诉人（开发商）拆迁了答辩人的门面房后，取得了该土地使用权，谁是建设方很明确，开发商是建设方，项目的业主是建设方，拆迁后土地的使用权人是建设方，答辩人将门面房交付给上诉人拆迁后，土地使用权、房屋所有权同时移交给上诉人，在这种情况下，上诉人认为答辩人是建设方，其一个开发商倒成了施工方的说法是不能成立的，《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》不适用于本案。四、原审程序合法。1、答辩人有多少家庭成员，多少共有人与上诉人无关，属于答辩人家庭内部关系。本案合同为上诉人和答辩人签订，答辩人根据合同起诉，合理合法。上诉人订立拆迁合同、拆房子时没有问问答辩人家里每个人，所有拆迁户都是由家庭代表与上诉人签订的拆迁合同，也都履行了把自己家房子交付给上诉人拆迁的义务，上诉人在土地上建设了项目楼盘。根据合同相对性原则，被告没有任何理由不向原告履行合同义务。2、估价报告具有法律效力。作出估价的是具有资质的第三方中介机构，上诉人指不出有什么不合适，鉴定报告具有权威性，不存在违反程序之处。综上所述，上诉人作为开发商，拆迁了答辩人的住宅和门面房，就应当按照合同约定，全面履行义务，向原告交付房屋，不能交付的，进行赔偿。按合同办事，受合同约束，不得随意变更是国家对市场主体的基本要求，上诉人无理由无依据，所谓的调整变更仅仅是其不履行合同的借口，这种行为不能被法律保护。上诉状通篇都是不诚信的语言，不能说上诉人根据本案两个合同拆了答辩人的房，随后又追求合同无效和解除，然后答辩人就没有房子了，答辩人认为法律是不会支持此种行为的。 刘国娟向一审法院起诉请求：1、判令千益公司按《房屋拆迁协议》、《协议书》履行A3户型1501号房屋及配套车位、储藏间以及门面房的交付义务并办理房屋产权证。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，予以确认如下： 1、刘国娟与赵士勇系夫妻关系。 2、2014年3月21日，千益公司与刘国娟就赵士勇名下位于徐水城区（与刘国娟共有）拆迁补偿事宜签订《房屋拆迁协议》一份。 3、双方签订的《房屋拆迁协议》安置主楼的交房时间为2018年8月15日。 对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 一、刘国娟要求千益公司按照双方签订的《房屋拆迁协议》的约定交付永兴家园Ａ3户型1501号房屋及配套车位、储藏间，提交了下列证据：1、房屋所有权证（1××5号）复印件，证明刘国娟被拆迁房屋情况，该房屋登记在刘国娟丈夫赵士勇名下，建筑面积75平米，所有权性质为私产房。2、被拆迁房照片，证明刘国娟被拆迁房屋的情况。3、《房屋拆迁协议》原件一份。证明千益公司拆迁了刘国娟房屋及小院，安置给刘国娟Ａ3户型1501室（第5条）房屋一套、20平米车位一个、13平米储藏间一个（第3条），补偿款每月500元共24个月，超过24个月每月补偿800元。4、永兴家园户型图，证明Ａ3户型的户型结构。5、徐水县住户围墙外多占地基的协议书，证明刘国娟1990年从该厂购买了34.2平米的地基，在此基础上建盖了两层门面房。6、门面房照片，证明千益公司拆迁门面房的情况及千益公司曾租赁此门面房办公的情况。7、新建门面房图纸及千益公司承诺书，证明千益公司拆迁刘国娟门面房之后给刘国娟新建门面房的面积、标准的具体约定，千益公司盖章确认，同意按图纸建设，建成后归刘国娟所有。8、2014年4月8日双方所签《协议书》一份，证明千益公司拆迁刘国娟门面房后，约定给刘国娟新建119平米两层门面房，并约定了交付时间及刘国娟的搬出时间为签订合同之日起4日内，刘国娟按此约定时间已履行搬出义务。交付两层门面房的时间为主楼交钥匙后的5个月。9、收条，证明千益公司给付刘国娟门脸、住宅两项财产拆迁搬家补偿费8万元，房屋补偿款2016年3月21日承诺如延期双倍每月1000元标准给付。10、2019年3月20日千益公司发给刘国娟的通知，证明被安置的住宅于2018年8月20日已经具备交房条件，通知其余内容为刁难或虚假陈述，并非是刘国娟不收房，而是千益公司不按协议约定交房。11、刘国娟与张玉合的通话录音，通话时间为2019年4月10日，张玉合是千益房地产的代表，其在协议书和图纸上签字和千益公司加盖的印章在一起。证明千益公司不按照合同约定向刘国娟交付Ａ3户型1501房屋，而不是刘国娟不愿意收房。12、保定诚翔房地产评估有限公司作出的诚翔司字（2019）第0801号房地产评估报告一份，证实《协议书》中约定的门面房市场价值为人民币1303500元。如千益公司不能交付门面房，要求按该价格予以赔偿。13、评估费票据一份，证实刘国娟支付评估费12300元。14、刘伶嘉园收据一份，证实刘国娟购买刘伶嘉园车位和储藏间支出费用13万元，如千益公司不能交付车位或储藏间，也应参照该价格赔偿刘国娟的损失。 千益公司质证称，对房屋所有权证三性没有异议；对徐水县住户围墙外多占地基的协议书，真实性、关联性无异议，但对合法性有异议。不能证明刘国娟的证明目的，该协议仅是赵士勇出资1459元享有了原围墙以外部分地基，但刘国娟并未提交其合法建造门脸房的相关证据，其门脸房应属违法建筑，另徐水县刘伶醉酒厂对该土地并不享有使用权，该土地属于原安肃镇北上关村集体所有，并非属于刘伶醉酒厂；对《房屋拆迁协议》真实性认可，对部分条款合法性不认可。相反，证明刘国娟不单独享有被拆迁房屋的所有权以及拆迁补偿的所有权，被拆迁补偿远超过1:1.15的拆迁补偿标准。其中，多补偿的面积以及车位、储藏间属于在违背千益公司真实意思表示情况下而形成，在拆迁协议的第5条后边注明了作废，即所选房号15-17层一套Ａ3户型1501均属作废范围，应仍然按照该条约定编号抓阄。另，第6条明确如工期超过24个月，超出的月份补偿按每月800元，证明刘国娟请求每月补偿按1000元标准违反协议约定，缺乏理据。协议第1条，约定乙方各住户应协助办理并提供相应的法律凭证（如身份证、房产证、土地证及买卖协议等），刘国娟并未向千益公司提供土地证及买卖协议，属于未完全履行协议内容；对2014年4月8日《协议书》的真实性无异议，但合法性有异议。该协议书是在刘国娟拒不搬迁严重影响整个项目进度及其他被拆迁人的权益的情况下，违心签署，被拆迁所谓门面房刘国娟无合法所有权手续，不应基于此向千益主张拆迁补偿，该协议应予解除；对二层楼图纸的真实性无异议，合法性有异议。因不符合徐水区建造规划，不能按照该图纸进行建设，属于实际履行不能；对照片的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明刘国娟的证明目的；对录音的合法性有异议，根据最高院关于证据效力问题的批复，该录音不应作为证据使用。另外，刘国娟将录音作为证据提交，已经超过法庭规定的举证期限。张玉合与千益公司没有任何财产及工作关系，不能代表千益公司。所以，刘国娟提交的视听资料不具有证据效力；对估价报告，千益公司向法院提交了异议书，认为估价报告选择的价值时点2019年7月19日不妥，该时点与案件缺乏关联性。应依据实际主楼交付时间2018年9月4日往后推5个月即2019年2月5日作为价值时点，如此确定才与案件有联系。其次，评估结论明显依据不足。鉴定资料真实性、完整性或者与案件事实联系的客观性存在重大瑕疵。估价方法的采用比较法，评估报告并未提供任何技术依据，对估价方法的科学性存在异议，估价结论不能作为证据使用。第三，评估机构对估价对象所做的假设未经法院书面确认，程序不当。评估机构必须在鉴定文书中对估价结果给出明确的价值定义，并在鉴定意见书中予以重点说明。因此，该评估结论不具可采信性；对刘伶嘉园收据的关联性、合法性不予认可，不能以此来证明本案涉及到的车位价值相当于该收据中的价格，因为房地产的异址性决定了不同区位的房地产及其车位具有不同的价值，该价值不具有参考性，且在双方订立的拆迁补充协议中并未约定不能交付车位时用以现金方式予以补偿的条款内容，合同法113条不适用于不能履行物权时以债权的方式予以弥补，所以，刘国娟提供的证据不具有证明效力。 千益公司针对刘国娟本诉的抗辩主张，提交了下列证据：1、责令停工通知书。证明千益公司在为刘国娟建设门脸房的过程中，2018年12月17日徐水区城市管理综合执法局下发了责令停工通知书，建门脸房不符合城市规划审批要求，所以刘国娟要求交付门脸房属违法。2、拆迁户楼房抓阄签名单。用于证实根据房屋拆迁协议第5条规定，被拆迁户优先选择房屋采取编号抓阄方式，刘国娟抓阄是2单元1901，不是1501，刘国娟抓阄后反悔，经通知，没有办理入住手续。3、入住通知及张贴公告的照片，证实千益公司在2018年9月4日通知各拆迁户携带相关证件办理入住事宜，刘国娟没有办理，责任在刘国娟。4、快递单、通知和送达凭证，证明千益公司在2019年3月20日再次以特快专递方式通知刘国娟办理入住事宜，刘国娟没办理，形成诉讼责任在刘国娟。5、《房屋拆迁补充协议》，证明其他被拆迁户办理入住的补充协议因无法提供土地使用证、房产证等情况，协商处理的情况，其中，曹红然被拆迁户地理位置和被拆迁房屋状态与刘国娟相似，该户主已放弃有关赔偿停车位及门脸房的要求，原告方的要求被告无法满足。6、国有土地使用证及国有建设用地使用权出让合同，证明刘国娟其房屋所使用的土地刘国娟并不享有土地使用权，千益公司系通过招拍挂出让方式取得土地使用权，刘国娟不应以其院落及房屋所占土地范围获得补偿，刘国娟要求千益公司按照房屋拆迁协议及协议书的要求取得补偿房屋、车位、储藏间不公平，不应支持。 刘国娟质证称，1、对责令停工通知书的真实性有异议，印章不清晰，不能看出发布单位，有无规划应以规划局文件确定，该内容所称的1号楼南侧搭建构筑物与安置给刘国娟的门脸是否为同一物不能确定；关联性有异议，退一步讲，千益公司作为开发商与刘国娟签订门脸房安置合同后，不去进行规划审批，存在过错，如其在与刘国娟签合同之前就已明知门面房没有规划而仍与刘国娟签订合同骗取刘国娟拆迁，构成欺诈，千益公司不应因自身过错或欺诈行为而得利，成为其不向刘国娟履行合同不交付门面房的理由。2、关于抓阄签名单，与本案没有关联性和证明力，被安置房屋和具体房号在拆迁合同中已经确定为A3户型1501，抓阄选房并未作为确定房号的依据，双方此后并未有房号变更签订补充协议，应以双方确认的合同所载的房号为准。3、通知、照片、快递单通知及送达凭证，不具证明力。刘国娟前往接收房并办理入住，但千益公司不交房，不给予原告办理入住手续，是产生本案纠纷的原因，此事实刘国娟提交的录音已经证实。4、关于曹红然补充协议与本案无关联性。曹红然与刘国娟相似但不完全等同，其放弃40平米门面房的权利千益公司也放弃9.2平米的房款，是其双方对自身权利的处分，千益公司并不能据此强求刘国娟放弃119平米的门面房。对其他房屋拆迁协议的质证意见同曹红然的质证意见。5、袁运聚的拆迁补充协议，该协议为袁运聚与千益公司2018年9月8日签订，将其抓阄抓到的2101室调整到千益公司安置给刘国娟的A3户型1501室，其时间在刘国娟的合同之后，侵犯了刘国娟的权利，应为无效。另从多份拆迁协议中看，被拆迁房屋没有土地使用证，千益公司是明知的，该小区中大家都没有，无土地证的原因是国家未颁发土地证，而并非刘国娟有不向千益公司提供。土地使用证的质证意见同上。6、国有建设用地使用权出让合同，真实性认可，但与本案无关联性。千益公司建设房屋所涉土地已经取得，与刘国娟是否交土地证没有关系，对比双方所签订的协议，首部明确拆迁的内容为小区居民房屋并未涉及土地。 结合双方陈述、提交的证据及质证意见，一审法院认为，千益公司与刘国娟2014年3月21日签订的《房屋拆迁协议》、2014年4月8日签订的《协议书》及《协议书》附带的两份建设门面房的图纸，其内容不违反相关法律法规的规定，虽千益公司抗辩称《协议书》的签订有乘人之危的情形，不是千益公司真实意思表示。但千益公司对其抗辩并未提供证据证实，且刘国娟予以否认。因此，千益公司该抗辩理由不能成立，一审法院对千益公司与刘国娟2014年3月21日签订的《房屋拆迁协议》和2014年4月8日签订的《协议书》及《协议书》附带的两份建设门面房的图纸的真实性、合法性、关联性予以认定。刘国娟持有的《房屋拆迁协议》第五条约定：拆迁户优先挑选楼层（所选楼层见平面图）编号抓阄。（十五—十七层一套）。协议显示：（十五—十七层一套）的标注被勾掉后，注明“作废”，并在上方注明：A3户型（十五01）加盖了千益公司的印章。虽千益公司提交的《房屋拆迁协议》中只标注了（十五—十七层一套），没有变更的标注，且不认可刘国娟持有协议中对户型、楼层房间变更的标注，并提交了拆迁户抓阄表和部分拆迁户的补充协议，其中袁运聚补充协议中将A3户型1501调整给袁运聚，系在经千益公司通知业主办理入住手续刘国娟不予办理的情况下对于抓阄房进行的合理调整，千益公司并无过错。但千益公司的抗辩证据不能否认刘国娟所持有协议书的真实性，千益公司也未提交刘国娟同意变更协议内容的证据，故本院对刘国娟提出双方对户型、楼层及房号约定为A3户型（十五01）并由千益公司盖章确认的主张的真实性、合法性予以认定。刘国娟要求千益公司依据《房屋拆迁协议》第三条约定交付20平方米车位一个、13平方米储藏间一个的主张，经庭审核实，根据千益公司所开发永兴家园楼盘的现状，没有实际车位规划，也无法实际交付协议约定的车位。关于储藏间，千益公司虽称没有储藏间，无法交付。一审法院经审查认为，依据该主楼的设计结构，已经设计了地下储藏间，且具备交付条件。刘国娟要求千益公司支付2016年3月21日起的延期补偿金32000元（暂计至2018年11月21日）2018年11月22日以后的延期补偿金按照每月1000元计算至交房之日止。一审法院认为，双方在协议第六条约定逾期后每月按800元计算，故刘国娟要求按每月1000元计算无合同约定，且千益公司不予认可，不予采纳，确认逾期后每月按800元予以补偿。刘国娟要求千益公司按照2014年4月8日签订的《协议书》和图纸的约定，交付119平方米两层门面房一套或按评估数额给付房屋价款1303500元的主张，依据双方陈述，可以确认千益公司约定向刘国娟交付119平方米两层门面房的承诺，目前无法兑现。故对刘国娟将该项请求变更为依据公估公司的公估结论予以赔偿损失的请求予以采纳。千益公司虽对公估价值时点及公估采用比较法的方式提出异议，但对其抗辩主张并未提交证据予以反驳。经审查，该公估结论系经当事人申请，一审法院依法委托具有公估资质的机构进行的公估，公估资质、程序合法，该公估结论一审法院予以采纳。刘国娟要求千益公司支付公估费12300元，提交公估票据一张，千益公司对该费用未提出异议，予以认定。刘国娟针对千益公司不能交付车位的抗辩，提出按临近区位刘伶嘉园的车位、储藏间的价款赔偿损失，提交了刘伶嘉园的车位、储藏间收据一份作为参考价格。千益公司对该证据的关联性、合法性不予认可，认为不是同一区位的车位，不具参考性，双方并未约定不能交付时以现金方式予以补偿的条款内容。所以，刘国娟提供的证据不具有证明效力。经审查，刘国娟提交的刘伶嘉园车位、储藏间票据的真实性一审法院予以确认，因刘伶嘉园与永兴家园属于同城且相距较近（相距几百米）的两个小区，区位价值相近，故一审法院确认刘国娟提交的刘伶嘉园车位、储藏间票据及价格对本案具有参考价值。 二、千益公司反诉主张依法解除2014年4月8日《协议书》和《房屋拆迁协议》第三条车位一个（20平方米）、储藏间一个（13平方米）的条款内容除提交对刘国娟本诉部分的抗辩证据外未提交其他证据。称：刘国娟在庭审中也确认拆迁协议和协议书是因千益公司存有欺诈而签署，所以按照刘国娟的观点，该两份协议应属无效协议。另外，协议书中关于小门脸房交工时间为主楼楼房交钥匙后5个月内交付给刘国娟，现在条件尚未成就，刘国娟请求交付门脸房诉求不能成立。刘国娟除对千益公司提交证据质证意见外，对千益公司上述陈述补充意见为：千益公司偷换概念，刘国娟一直主张合同有效，针对合同的效力，双方均未提出异议，对方反诉是要求解除拆迁协议书第3条，刘国娟已经予以答辩认为不应解除。关于协议书中约定的门面房，千益公司应当向刘国娟履行合同，如果违约，应当按照合同法违约责任部分处理，并不能免除千益公司的新建门面房交付义务。一审法院认为，千益公司的反诉主张及提交的证据，一审法院在本诉的事实及证据认定中已予以认定，故不再赘述。 一审法院认为，千益公司与刘国娟经协商于2014年3月21日签订的《房屋拆迁协议》和2014年4月8日签订的《协议书》及《协议书》附带的两份建设门面房的图纸等相关资料，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。本案中刘国娟依据两份协议的约定履行了搬出、交付拆迁房屋的义务。千益公司未按双方协议约定履行交付义务，已构成违约，应承担违约责任。刘国娟要求千益公司依据《房屋拆迁协议》、《协议书》的约定履行交付永兴家园A3户型1501号房屋一套、13平方米储藏间一个并办理房屋产权证的主张，不违反双方协议约定，予以支持。依据庭审查明的事实，《房屋拆迁协议》中约定的车位和《协议书》中约定的门面房因客观事实千益公司已无法履行交付义务，千益公司反诉要求解除《房屋拆迁协议》中交付车位、《协议书》中交付门面房条款内容的主张，予以采纳。但应依照法律规定赔偿因不能履行协议给对方造成的损失。因此，刘国娟变更请求要求千益公司按照公估价格1303500元赔偿损失和对不能履行交付车位参照刘伶嘉园车位价格予以酌情赔偿的主张，不违反法律规定，予以采纳。因刘国娟提交的刘伶嘉园的票据系车位和储藏间的总价13万元，故酌情确认20平方米车位的赔偿价格为8万元。刘国娟要求千益公司支付公估费12300元的主张，因本案中导致门面房不能交付的责任在千益公司，故刘国娟的该项主张予以支持。刘国娟要求千益公司支付2016年3月21日起的延期补偿金32000元（暂计至2018年11月21日）2018年11月22日以后的延期补偿金按照每月1000元计算至交房之日止的主张，经审查，超出了双方约定的每月800元标准，应予调整。即：2016年3月21日起至2018年11月21日的延期补偿金为25600元，2018年11月22日以后的延期补偿金按照每月800元计算至交房之日止。千益公司提出的反诉要求解除2014年3月21日《房屋拆迁协议》第三条储藏间一个（13平方米）条款内容的主张及提交的证据，经审查千益公司已具备交付储藏间的条件，故对千益公司的该反诉主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（一）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、解除保定千益房地产集团有限公司与刘国娟2014年3月21日《房屋拆迁协议》中第三条给付车位一个（20平方米）条款内容和2014年4月8日签订的《协议书》。二、被告保定千益房地产集团有限公司向原告刘国娟交付永兴家园A3户型1501房屋一套、储藏间（13平方米）一个。三、被告保定千益房地产集团有限公司赔偿原告刘国娟2014年4月8日签订的《协议书》中二层门面房折价款1303500元、2014年3月21日《房屋拆迁协议》中车位（20平方米）折价款8万元，合计1383500元。四、被告保定千益房地产集团有限公司赔付原告刘国娟2016年3月21日起至2018年11月21日的延期交付房屋补偿金25600元及2018年11月22日以后每月按800元计算的延期交付房屋补偿金至实际交房之日止。五、被告保定千益房地产集团有限公司支付原告刘国娟公估费12300元。六、驳回本诉原告刘国娟及反诉原告保定千益房地产集团有限公司其他诉讼请求。以上二、三、四、五项于判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17242元，由保定千益房地产集团有限公司负担17192元，由刘国娟负担50元；反诉案件受理费80元，由保定千益房地产集团有限公司负担40元，由刘国娟负担40元。 二审中，当事人未提交新的证据。本院所查明的案件事实同一审判决查明部分。 本院认为，（一）关于案涉《房屋拆迁协议》、《协议书》的效力问题。上诉人千益公司与被上诉人刘国娟就赵士勇名下位于徐水城区（与刘国娟共有）及门面房拆迁补偿事宜签订《房屋拆迁协议》、《协议书》是基于真实意思表示所达成，不论从内容还是形式均不违反法律规定，合法有效。《协议书》是基于上诉人千益公司拆迁被上诉人刘国娟门面房后，约定给刘国娟新建119平米两层门面房作为补偿而达成，实质上就是拆迁补偿协议。上诉人千益公司作为经依法登记注册的房地产企业，其营业执照上有“房地产开发”的经营范围。现原需要拆迁的旧房已拆迁完毕，新建的楼房已完工并开始交付，上诉人千益公司以其“不具有建设施工资质”为由主张协议无效于法无据。（二）关于被上诉人被安置房屋是否确定问题。从被上诉人刘国娟所持《房屋拆迁协议》记载来看，“编号抓阉”后附手写的“十五—十七层一套”已被划掉并在后面注明“作废”且被划掉部分捺印确认，在上方另手写注明“Ａ3户行（十五01）”并加盖上诉人公章，足以说明双方对将Ａ3户型1501号房屋作为给被上诉人的安置房达成了一致。此后，除非当事人另行协商一致，任何一方无权单独变更。上诉人辩称作废的是该部分的全部内容，但一方面其主张与记载的形式不符，更主要的是，手写的“十五—十七层一套”显然与该条其他记载即“拆迁户优先挑选楼层（所选楼层见平面图）编号抓阉”形成一体，因为没有选择就不存在“抓阉”，若将“Ａ3户行（十五01）”的记载也作废，意谓着补偿被上诉人的房屋没有约定。这显然不符合常理。上诉人自己持有的《房屋拆迁协议》是否记载“Ａ3户行（十五01）”不影响被上诉人所持协议的效力，被上诉人自己的抓阉行为也不足以说明其对用以安置补偿的房屋已确定更改。（三）关于一审程序是否遗潳当事人问题。本案双方签订的《房屋拆迁协议》、《协议书》的签约主体均分别是上诉人千益公司与被上诉人刘国娟，即只有上诉人千益公司与被上诉人刘国娟才是合同的当事人。刘国娟作为合同当事人诉请上诉人履行合同义务符合法律规定，一审判决并未遗漏当事人。（四）关于案涉119平方米两层门面房的公估报告是否具有可采性问题。该公估报告系经当事人申请，由一审法院依法委托具有公估资质的机构进行公估后做出，公估机构具有公估资质、公估程序合法，对该公估结论一审法院予以采纳并无不当。（五）关于对新建二层门脸房进行赔偿的范围问题。本案被上诉人刘国娟是依据合法有效的《协议书》主张合同权利，依法享有合同的履行利益。上诉人关于“假如上诉人确实拆除了刘国娟的合法房屋或者财产，也应当针对被拆除财产进行赔偿”的主张单方面改变了双方合同约定，于法无据，本院不予支持。 综上所述，千益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17242元，由上诉人千益公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  常金星 审判员  陈道忠 审判员  张 力 二〇二〇年六月九日 书记员  刘 金