福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0802执异85号 案外人：游丽红，女，1981年11月14日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。 申请执行人：黄光华，男，1962年12月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：连智海，男，1985年10月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：林夏，女，1987年6月20日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人黄光华与被执行人连智海、林夏民间借贷纠纷一案的过程中，案外人游丽红对本院查封坐落于龙岩市新罗区（紫金山·梧桐郡）12幢1203提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人游丽红称：案外人于2018年6月27日在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司的撮合下与被执行人连智海、林夏签订了一份《房屋买卖合同》，由案外人购买了被执行人连智海、林夏所有的位于龙岩市新罗区（紫金山·梧桐郡）12幢1203住宅。合同签订后，案外人履行了合同约定的付款义务，同时被执行人于2019年6月30日将上述房产交由案外人使用，案外人同时另行支付了交房费用及物业费。因上述房产尚未出证，案外人于2020年5月8日接到龙岩市新罗区人民法院执行法官电话告知上述房产因被执行人债务问题被法院查封冻结，让案外人尽快处理，案外人方知购买的房屋被贵院查封，现上述房产已于2020年5月11日取得不动产权证。案外人认为，根据《民诉法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被执行人连智海、林夏将其所有上述房屋于查封前已出售给案外人，作为案外人已经支付了合理价格并实际占有该房产，因查封时上述房产尚未办理不动产权证无法办理过户登记，且案外人也对被执行人有关涉案的借贷欠款事宜不存在过错，因此，人民法院不得查封已属案外人的财产即龙岩市新罗区（紫金山·梧桐郡）12幢1203住宅，案外人要求予以立即解除案涉房产的查封，以避免给案外人造成不必要的损失。 本院审查查明：原告黄光华与被告连智海、林夏民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，于2019年11月27日作出（2019）闽0802民初8321号民事判决书，判决：一、连智海、林夏应于本判决生效之日起十日内偿还黄光华借款本金200000元和从2019年5月7日起至2019年10月8日止、以200000为本金按月利率1.5%计算的利息14200元，并支付从2019年10月9日起至款结清之日止、以200000为本金按月利率2%计算的利息。二、连智海、林夏应于本判决生效之日起十日内支付黄光华为实现债权产生的律师费20000元。三、黄光华有权以折价或者拍卖、变卖罗海所有的坐落于龙岩市新罗区（清华园）4幢1504室［不动产权证号：闽（2019）龙岩市不动产权第××号］和Ｃ68号车位［不动产权证号：闽（2019）龙岩市不动产权第××号］所得价款优先受偿上述第一、二项债务。该民事判决书生效后，连智海、林夏未能履行生效法律文书所确定的义务，黄光华向本院申请强制执行。2020年4月29日,本院依据（2020）闽0802执1633号之一执行裁定书向龙岩市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封属被执行人连智海、林夏所有的坐落于龙岩市新罗区（清华园）Ｃ68，产权证号：闽（2019）龙岩市不动产权第××号；龙岩市新罗区（紫金山·梧桐郡）12幢1203，产权证号：闽（2020）龙岩市不动产权第0001703号；龙岩市新罗区（清华园）4幢1504，产权证号：闽（2019）龙岩市不动产权第××号。查封期限为三年。被执行人连智海、林夏将坐落于龙岩市新罗区（紫金山·梧桐郡）12幢1203抵押给中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，抵押方式为一般抵押，抵押期限：2018年1月22日至2038年1月21日止。对此，案外人游丽红向本院提出执行异议，并向本院提供房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、收条、结婚证、身份证、银行转账凭证及交易明细、强制执行申请书、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、龙岩市不动产信息登记查询结果信息一览表、送达回证、查封／解封结果信息表等证据，用以证明案涉房产属案外人游丽红所有。 上述事实，有强制执行申请书、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、龙岩市不动产信息登记查询结果信息一览表、送达回证、查封/解封结果信息表等证据在案佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”、《最高人民法院关于人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”，坐落于龙岩市新罗区（紫金山·梧桐郡）12幢1203登记在连智海、林夏名下，且连智海、林夏未能履行生效法律文书所确定的给付义务，本院查封案涉房产合法有据，并对案涉房产进行处置并无不当。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”，案涉房产于2018年1月22日已抵押给中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，案外人所提供的证据并不足以证明其提出的异议符合该条规定的情形；因此，案外人所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人游丽红的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 江    彬 审判员 林  朝  晖 二〇二〇年六月九日 书记员 陈红连(代) 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。