福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3459号 原告：加利顿（厦门）健身俱乐部有限公司，住所地福建省厦门市同安区环城东路58号碧岳文化园3楼。 法定代表人李敏辉，执行董事。 委托诉讼代理人：林其奋、谢德昌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地福建省厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告加利顿（厦门）健身俱乐部有限公司（以下简称加利顿公司）与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）、施江山、庄清森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。加利顿公司之委托诉讼代理人林其奋、谢德昌，祥丰公司之委托诉讼代理人黄小琴，施江山暨祥丰公司的法定代表人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 加利顿公司向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司赔偿原告装修损失85377元；2.祥丰公司赔偿原告健身器材拆除、安装、搬运费27800元；3.祥丰公司赔偿原告2018年7月1日至2018年10月31日期间经营损失40000元；4.施江山、庄清森对祥丰公司的债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月1日，加利顿公司与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区建筑面积约1666.6平方米的房屋出租给加利顿公司，租期自2017年10月1日至2022年9月30日。合同签订后，加利顿公司对案涉房屋进行装修。2017年8月11日，祥丰公司因未进行消防设计备案、未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，厦门市公安消防支队同安区大队出具《行政处罚决定书》，责令祥丰公司停产停业。祥丰公司在收到《行政处罚决定书》后并未及时告知加利顿公司。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队再次向祥丰公司催告停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，加利顿公司与祥丰公司就祥丰公司违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，祥丰公司先行退还加利顿押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿加利顿公司装修损失。2018年6月30日起，不再计算租金。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、关于原告主张祥丰公司赔偿装修损失。（一）、原告未经祥丰公司同意进行装饰装修，不存在装修损失，祥丰公司无需赔偿。根据原告与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》第四条第5项约定：“原告应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。原告需装修房屋须现将设计方案事先征得祥丰公司的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修。否则祥丰公司不予承认，并有权责令拆除；”合同签订之后，原告从未向祥丰公司征求装修设计方案、未经祥丰公司同意且未向消防机关申报即装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告主张附合的装饰装修损失由祥丰公司赔偿，没有依据。（二）、假使法庭审理后，认为祥丰公司需赔偿原告装修损失，但原告也应就其装修损失承担过错责任。原告承租的房屋为未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，案涉《房屋租赁合同》应当认定为无效合同。而原告在签订租赁合同时，对租赁房屋的产权情况明确知悉，特别是原告在明知进行二次装修时应当依据《建设工程消防监督管理规定》报消防机关审批备案，但原告并未主动向消防机关审批即擅自进行装修，从而造成其所谓的装修损失,因此，原告主观上亦存在过错。原告主张的装修损失是按祥丰公司全部过错，并且按其主张的评估时点计算，明显是没有依据,原告对于其损失的造成也存在重大过错,应承担过错责任。（三）、装修金额的确定问题。法庭不应全部采信方成鉴定中心的鉴定意见，而应对该鉴定意见不合理部分进行综合评判后对装修金额作出客观公正的认定。即使法庭拟参照该鉴定意见书确定装修损失现值，法庭也应采信“按现场勘验时点”(后表述为被申请方主张的起止点)评估得出的装修金额。即使法庭认为原告存在装修损失，拟参照该鉴定意见书确定装修损失现值。法庭也应采信汇总表中呈现的“按现场勘验时点”(后表述为被申请方主张的起止点)计算折旧年限和折旧率。原告主张的评估时点是2018年6月22日，最终补充说明函所称的“按被申请方主张的起止点”其实是“现场勘察时点”则是指鉴定机构现场勘察的时间即2018年10月16日作为评估时点。2018年6月22日，申请方还在使用案涉房屋，案涉房屋原告方是直至2018年10月31日才没有使用。因此，从装修现值确定的因素界定，使用至何时即是评定装修现值的依据。而“按现场勘验时点”(后表述为“按被申请方主张”)实际是鉴定机构提出的意见，并不是祥丰公司主张的评估时点。鉴定机构的意见是认为因为现采用重置价格进行评估鉴定，就应当以鉴定机构进场测量时所看到的为准。因此，即使采用该份鉴定意见认定装修现值，法庭也应采信鉴定机构的意见即按现场勘验时点计算折旧年限，确定装修金额。 二、原告主张被告赔偿原告健身器材拆除、安装、搬运费27800元没有依据。原告主张其因拆装健身器材产生拆装及搬运费，但原告并未提供合同及正式发票以证实其因拆装产生了上述费用。虽然，原告提交了相关的微信转账凭证及清单，但该微信转账凭证仅能证明其与案外人存在款项往来，但对于该款项的性质无法证实。同时，原告也未提供收款人的身份，无法证实其转款的收款人是否具有拆装及承运资质。因此，原告主张该些款项系因拆装及运输产生的费用没有依据。 三、原告主张祥丰公司赔偿经营损失4万元缺乏事实和法律依据。原告并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。2018年6月22日至6月30日期间原告仍处于正常营业状态，并不存在停业，不存在任何经营损失。原告主张的经营损失是一种可得利益损失，可得利益损失是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于间接损失。因本案合同被认定无效，故加利顿主张祥丰公司赔付可得利益损失，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，由于原告并未向法庭提供证据证实其经营期间盈利状态以及盈利的情况如何。原告主张经营损失是建立在盈利的基础上，但原告并未就该部分主张提供任何的证据。因此，在原告无法提供其有利润产生的确切证据，其主张祥丰公司赔偿营利损失，本院不予支持。 四、祥丰公司已向原告退回押金20000元，并预付赔偿款15万元（总共两个案件预付365298元），鉴定费用15000元亦由祥丰公司先行垫付。上述预付赔偿款、应由原告承担的鉴定费用均应从祥丰公司应付原告的款项中（含应付赔偿款、应退回的租金等）予以抵扣，多还少补。 综上所述，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 施江山、庄清森辩称：公司账户和个人账户并没有混同。庄雅云是祥丰公司出纳，庄雅云的账户等同公司账户。其余意见同祥丰公司一致。 围绕各自诉讼主张，加利顿公司向本院提交了《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《催告书》、《和解协议书》、企业登记信息、健身器材照片及清单、微信支付凭证、鉴定意见书等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、银行业务凭证、鉴定发票等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2016年6月27日，祥丰公司（出租方，甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约1666.6平方米出租给加利顿公司（承租方，乙方）作为建材展示厅、仓储之用途，双方签订一份《房屋租赁合同》。房屋租期伍年，自2017年10月1日至2022年9月30日，费用每年叁拾万元整，缴交方式为半年支付。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第四条第9项约定，租赁期满之日起十日内乙方应将承租的房屋交还给甲方，乙方逾期不交还甲方的，同意放弃租赁房屋内所有设施、物品的所有权，甲方有权无偿处置。合同第十条第3项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知加利顿公司，亦未停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。自2018年6月22日，祥丰建材城进入停业状态。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、加利顿公司等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方《租赁合同》项下押金（保证金）20000元；三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于6个月租金的赔偿款150000元。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方最终鉴定的结果为准，具体赔偿金额以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付加利顿公司的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。六、甲方逾期支付上述费用的，每逾期一天按未还款总额的千分之三计算逾期付款违约金。...。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。2018年7月12日，祥丰公司预付加利顿公司相当于6个月租金的赔偿款150000元。2018年10月31日，加利顿公司搬出案涉店面。 诉讼过程中，经加利顿公司申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修工程造价现值及残值进行鉴定，祥丰公司代为垫付15000元鉴定费。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，店面装修重置价为94301元，加利顿公司主张评估时点以2018年6月22日计，计算受鉴店面装饰装修的现值为80722元（折旧年限0.72年/5年，折旧率14.4%）；评估时点以现场勘验时点2018年10月16日计，计算受鉴店面装饰装修的现值75427元（折旧年限1.04年/5年，折旧率20.8%）。双方对鉴定意见中装修重置价均无异议，仅就在计算装修损失折旧率的截止时间上产生争议。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但加利顿公司与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。审理中，本院对合同效力问题向双方当事人进行释明，双方当事人对法院释明内容均无异议，加利顿公司未提出诉求变更。 2.关于双方当事人对合同无效造成损失的过错责任比例分摊。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与加利顿公司签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。加利顿公司作为从事建材经营的商业主体，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，故加利顿公司亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。因此，本院酌定加利顿公司与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。 3.关于加利顿公司主张的装修损失问题。在评估过程中，加利顿公司、祥丰公司分别主张评估时点为2018年6月22日和2018年10月16日，鉴定机构对此分别作出加利顿公司的店面装饰装修现值为80722元和74686元的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，加利顿公司已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点，得出的案涉店面装饰装修现值为80722元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。双方当事人对现值以鉴定机构的计算方式为准不持异议，本院予以照准。本案中，加利顿公司现值真实折旧比例比鉴定结论计算方式低，加利顿公司以鉴定结论的计算方式为准，本院予以照准。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿加利顿公司装修损失56505.4元，加利顿公司超出的诉求部分，本院不予支持。祥丰公司主张加利顿公司未经其同意擅自装修，祥丰公司的主张与生活逻辑不符，本院不予采纳。 4.关于加利顿公司主张的样品拆除、安装、搬运费。现因祥丰建材城被责令停产停业，导致加利顿公司经营的店面无法经营，其经营物品客观上需要拆除搬走，且加利顿公司提供了其店内样品拆除、安装、搬运样品费支出明细以及转账记录，本院认为，加利顿公司从事健身经营活动，其所主张的健身器材数量及搬迁标准未见不合理情况，本院予以认定。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿加利顿公司27800元的70%为19460元，加利顿公司诉求超出部分不予支持。祥丰公司辩称加利顿公司并未提供相关合同、正式发票和转账凭证，用于证实其因拆装样品产生了上述费用，但现实中的小额支付和临时性劳务并非都需要签订合同，提供劳务者也并非都有发票，故该答辩意见，本院不予采纳。 5.关于加利顿公司主张的经营损失。经营损失是合同无法履行产生的可得利益损失，目前合同已被认定无效，加利顿公司仅能就信赖利益的损失进行主张，故加利顿公司主张的经营损失，本院不予支持。 6.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，加利顿公司应承担4500元。祥丰公司为加利顿公司代垫的4500元，可冲抵祥丰公司应支付加利顿公司的相应款项。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，加利顿公司虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，加利顿公司主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 综合上述分析，祥丰公司应当赔偿加利顿公司装修损失56505.4元、搬迁损失19460元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付加利顿公司的赔偿款150000元与加利顿公司承担的鉴定费4500元折抵后，加利顿公司尚应退还祥丰公司78534.6元。因此，加利顿公司的主张应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回加利顿（厦门）健身俱乐部有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费3363.5元，由加利顿公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  吴玉贤 人民陪审员  李采云 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  郭咏倩 书 记 员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。