上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1757号原告：黄魁，男，1991年11月27日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：王成峰，上海双创律师事务所律师。被告：郑立明，男，1979年4月24日出生，汉族，户籍地黑龙江省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：田野，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹立君，上海伟创律师事务所律师。原告黄魁与被告郑立明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄魁的委托诉讼代理人王成峰，被告郑立明的委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄魁向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告支付的2018年11月15日至12月14日的房租16,500元、押金16,500元、转让费7,000元；2.被告支付利息(以4万元为本金；2019年8月19日之前，以同期同类人民银行贷款利率为标准；2019月8日20日之后，以同期LPR为标准；从2018年9月28日起计算至被告实际清偿之日止)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月14日，原、被告就上海市浦东新区川沙新镇妙川路800弄阳光城56号502室、82号1404室、107号1101室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房屋租赁合同》。被告承诺可以为系争房屋办理相关民宿的经营许可。原告向被告支付了三个月租金、押金及转让费共计8万元。后原告发现被告采取欺骗、隐瞒真相的手段，伪造虚假合同、提供虚假材料向相关网络服务商登记办理相关民宿营业手续，且被告未向原告提供房屋产权证明、有权转租的相关授权文件、房屋权利人允许经营的许可文件。原告以撤销权之诉提起过诉讼，法院驳回了原告诉请。1404室房屋被告于2018年10月30日收回，其余的房屋不清楚被告收回的具体日期，但是因为是用于经营民宿，所以原告不需要搬离，里面也没有原告的物品，原告也没有进行过装修。三套房屋都是密码锁，而且被告一开始就知道密码，所以在原告明确向被告表示解除合同后，被告就可以自行收回房屋。由于至今被告都没有退还押金及剩余的租金、转让费，故原告起诉至贵院。原告当庭增加诉请：要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日解除。郑立明辩称：不同意原告全部诉请。被告是二房东，从原房东处转租过来做民宿。原、被告约定2018年12月15日之后的房租原告直接交给原房东，与被告无关，被告只收了原告三个月房租和押金。房屋被告没有接手。原告在使用房屋期间，在网上接了民宿的生意，说明原告一直在使用房屋。后续原告因为自己经营问题不愿意继续承租房屋，与被告无关。原告已经起诉过一次了，法院根据一事不再理原则应当驳回原告起诉。因为原告违约不支付租金，诉争合同于2018年12月14日解除，原告主张的合同解除的理由不成立。合同由于原告的原因解除，被告根据合同约定没收押金。租金原告已经使用完，不存在退还的情况。已经转让完了，所以转让费也不予退还。本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争房屋(建筑面积共360平方米)签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋仅作为住宿使用；租赁期限为18个月，自2018年9月15日起至2020年3月14日止；月租金为16,500元，首期付三个月，另付16,500元押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金16,500元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同另对其他事项作了约定。同日，被告将涉案三套房屋密码锁的密码告知原告。合同签订后，原告向被告支付租金49,500元、押金16,500元及转让费14,000元，共计8万元。2018年9月8日，被告微信联系原告发送了飞猪网的民宿登记要求，并告知原告“门头照片你找人P一下，名字自己起”“营业执照我有”。对于美团上注册所需的租赁合同，原告向被告表示租赁合同须“带双方手印的”“伪造一个手印也行”。2018年9月19日，原告微信告知被告：“飞猪网的门头照需要重新P一下，王主管下午要”，被告表示“好的”。2018年9月26日，原告向被告邮寄律师函，称被告以欺诈、隐瞒事实的手段，使原告在违背真实意思的情况下签订了涉案租赁合同，现告知被告涉案租赁合同于律师函发出之日撤销，被告应在收到律师函三日内办理相关房屋接受手续，并就该合同取得的财产返还原告。2018年9月30日，原告在微信中向被告提出，双方的合同已撤销，并提出协商方案，在扣除一个半月租金等费用后要求被告退还55,250元。被告回复合同无法撤销，要求继续履行。2018年10月11日，原告起诉至本院，诉请撤销诉争合同并据此要求被告退还相关费用[案号：(2018)沪0115民初92638号]，本院以被告“不构成对原告进行欺诈、隐瞒的事实”为由判决驳回了原告的诉讼请求。审理中，被告称涉案的三套房屋，系被告和其妻子分别向案外人承租，承租后用于出租使用，56号502室房屋的租期至2018年12月15日届满。被告确认阳光城82号1404室房屋其已于2018年10月30日收回，由于原告未支付租金给被告，被告欠付产权人租金，诉争的三套房屋均于2018年12月15日由产权人收回。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、律师函及民事判决书，被告提供并经庭审质证的微信聊天记录及转账记录以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，但转租合同超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故就该合同未超过被告与案外人剩余租赁期限的部分系合法有效。从双方的微信往来看，原告对被告修门头照片以便通过网站注册经营民宿的行为是明知并且同意的，甚至主动要求被告伪造相关材料，故双方对于需要借用他人的证照、伪造门头照片用于开设民宿系明知，被告并不存在故意欺骗、隐瞒等行为，原告以此为由要求解除合同，本院难以支持。又因诉争合同并未约定被告有提供房屋产权证明或者房屋权利人出具的相应证明的义务，且原告作为承租人，在签订合同之前就应对相应材料进行充分审查，在合同已履行一段时间后，却以被告未提供上述材料为由要求解除合同，于法无据，本院亦不予支持。鉴于因原告未再支付2018年12月15日以后的租金，被告也未曾进行过催讨，再结合被告所述的房屋权利人已于2018年12月14日收回全部三套涉讼房屋，诉争合同已无继续履行的可能，本院据此确认诉争合同已于2018年12月14日解除。就原告要求被告退还的租金，本院认为，被告自认于2018年10月30日收回了一套房屋，故就该套房屋原告预付的剩余租金，被告理应退还，至于剩下二套房屋，原告在双方产生纠纷后于2018年10月11日通过起诉的方式明确表示不再继续履行合同，被告在明知原告已放弃对房屋的占有使用，在有条件收回剩余两套涉讼房屋的情况下却怠于收回，放任损失扩大，其应承担部分房屋空置期损失，故本院酌定被告退还原告房屋租金5,500元。就原告已付押金，虽原告提前解除合同无合同及法律依据，被告主张没收其支付的押金，符合合同约定，但考虑到原、被告系通谋伪造材料用于在美团、飞猪等网站上进行注册开设民宿，被告对合同的解除亦存在一定的过错，本院酌情确认被告退还原告押金5,000元。就转让费，原告自述该费用系用于支付被告开设的民宿经营权的对价，然而即便按照被告所述讼争合同于2018年12月被产权人收回，原告的实际经营时间较短，现原告要求被告退还转让费7,000元，并无不当，可予准许。被告应于诉争合同解除日退还原告相应的钱款，现其逾期退还，原告据此主张相应的利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、原告黄魁与被告郑立明于2018年9月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日解除；二、被告郑立明于本判决生效之日起十日内退还原告黄魁租金11,000元；三、被告郑立明于本判决生效之日起十日内退还原告黄魁押金5,000元；四、被告郑立明于本判决生效之日起十日内退还原告黄魁转让费7,000元；五、被告郑立明于本判决生效之日起十日以23,000元为基数，支付自2018年12月15日起至实际付款之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，减半收取计487.50元，由原告黄魁负担200元，被告郑立明负担287.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年六月十日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。