湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初821号原告（反诉被告）：夏绪美，男，1962年9月28日出生，汉族，住湖南省桑植县，现住湖南省张家界市永定区。原告（反诉被告）：李霞美，女，1967年3月21日出生，汉族，住湖南省桑植县，现住湖南省张家界市永定区。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王祯孟，湖南威陵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张家界湘浙义乌国际商贸城开发有限公司，统一社会信用代码91430800MA4LB1A348，住所地张家界市经济开发区（科技工业园）C区。法定代表人：俞良春，总经理。委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：许华滢，湖南向法律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）夏绪美、李霞美与被告（反诉原告）张家界湘浙义乌国际商贸城开发有限公司（以下简称张家界义乌商贸城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案，被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司提出管辖异议，本院于2019年10月15日作出（2019）湘0802民初4035号民事裁定，驳回原告（反诉被告）夏绪美、李霞美的起诉，原告（反诉被告）夏绪美、李霞美不服裁定提起上诉。2020年4月9日，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终1157号民事裁定，撤销（2019）湘0802民初4035号民事裁定，指令本院审理。2020年4月17日，本院对本案予以立案，2020年4月28日，被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司向本院提起反诉。2020年5月7日，原告（反诉被告）夏绪美、李霞美申请变更诉讼请求。本案于2020年5月9日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏绪美及夏绪美和李霞美的共同委托诉讼代理人王祯孟、被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司的委托诉讼代理人许华滢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）夏绪美、李霞美向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告2018年6月24日签订的编号为20180120111《张家界市商品房预售合同》；二、依法判决被告退还原告支付的购房款及预付税费394260元，并判决被告自2018年6月24日起至购房款退还之日止按同期银行贷款利率标准赔偿原告的损失；三、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年5月7日，原告与被告签订商品房认购协议，原告向被告支付购房定金100000元。2018年6月24日，原告与被告签订了《张家界市商品房预售合同》编号为20180120111。合同第三条约定原告购买被告第9幢1层111号房，建筑层数为3层，建筑面积共121.16平方米，其中套内面积106.23平方米。合同附件一房屋平面图确定了第一层门面室内状况及建筑面积。同日，原告向被告支付购房首付款359397元、契税等税费33603元，合计394260元。2019年6月22日，被告通知原告办理按揭手续，原告查看房屋后发现原告购买的第一层门面正门口有一根承重柱，与合同约定严重不符。原告于2019年6月26日委托湖南正诚律师事务所向被告送达了《关于退还购房付款并赔偿损失的律师函》，要求解除合同，被告退还购房款并赔偿损失，但被告至今未予答复，损害了原告的合法权益。综上，被告向原告销售的商品房与合同约定不符，严重影响了该门面的商业使用价值，导致原告不能实现合同目的，请求法院依法判决。后将诉讼请求第一项变更为：依法判决撤销原告与被告2018年6月24日签订的编号为20180120111《张家界市商品房预售合同》。被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司向本院提出反诉请求：一、反诉原告与两反诉被告签订的《张家界市商品房预售合同》（合同编号：20180120111）继续履行；二、两反诉被告向反诉原告支付剩余购房款340000元；三、两反诉被告向原告支付逾期付款违约金22678元（以拖欠的房款为基数，以日万分之一为违约利率，自2018年7月1日起计算至2020年4月28日止，最终以实际履行之日为准）。事实与理由：2018年6月24日，反诉被告夏绪美、李霞美向反诉原告张家界义乌商贸城公司购买位于张家界国际义乌商贸城一期一阶段项目中的第9幢1层111号商铺，并签订了《张家界市商品房预售合同》（合同编号20180120111），总房价款699397元，根据预售合同的约定，两反诉被告应于合同签订之日向反诉原告支付首期房款359397元，余下房款370000元在接到出卖人通知之日起7日内前往张家界农村商业银行申请贷款，逾期履行付款义务的，自逾期之日起每日按逾期应付款的万分之一向出卖人支付违约金，本案中，至2020年4月28日止，反诉被告夏绪美、李霞美仅在2018年6月24日向反诉原告支付首期房款359397元，余欠房款370000元，已产生违约金22678元。综上，两反诉被告的违约行为导致反诉原告的房款无法收回，已严重损害了反诉原告的合法权益，为维护反诉原告的合法权益，依法向法院提起反诉。被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司对本诉辩称，一、原、被告订立的《张家界市商品房预售合同》为双方真实意思表示，并不属于法律规定的存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等可撤销合同的情形，原告依法不享有撤销权；二、即使认定存在可撤销事由，原告经张家界市中级人民法院指定张家界市永定区人民法院继续审理后才要求变更诉讼请求行使撤销权，时间已经超过撤销权的行使期间，撤销权已经消灭；三、承重柱作为整个建筑物的主体框架基础设施，是必然存在的客观事实，而平面图仅为根据项目的总平面图及该房屋的设计图纸简化绘制，仅为示意图，示意图中所有的户型都未有房屋内部结构的细节标识，这些均属于原告作为一个购房者购买商铺前应当预见或知悉的事实；四、承重柱的存在未严重影响该房屋的商业使用价值，亦未导致合同目的落空，被告交付的房屋完全可以正常使用，且现在涉案房屋已经出租，亦未使原告利益受到较大损失，另一方面，涉案房屋的承重柱是基于保障房屋安全之目的而设立，该承重柱不能拆除，否则可能导致房屋安全责任，该承重柱的存在是合理且必须的。综上，请依法判决驳回原告的诉讼请求。原告（反诉被告）夏绪美、李霞美对反诉辩称，被告（反诉原告）故意隐瞒原告（反诉被告）所购商铺门面中的承重柱，采用了欺诈隐瞒方式，与原告（反诉被告）签订的商品房买卖合同不符，使原告（反诉被告）产生重大误解，属于重大误解订立的合同，根据合同法第五十四条的规定，当事人一方有权请求撤销，因此并不是反诉被告的原因导致合同无法履行，反诉原告提出的诉求没有法律依据，因此请求法院依法驳回反诉原告的请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方无争议的事实。2018年6月24日，原告（反诉被告）夏绪美、李霞美与被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司签订了《张家界市商品房预售合同》（合同编号：20180120111），约定原告（反诉被告）夏绪美、李霞美购买被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司开发的张家界义乌国际商贸城（一期一阶段）第9幢1层111号房商业门面，建筑面积共121.16平方米，套内建筑面积106.23平方米，公摊面积14.93平方米，商品房单价为每平方米5772.51元，总金额699397元，首付款359397元于2018年6月24日支付，剩余房款340000元采用银行按揭贷款方式支付，并约定买受人应在接到出卖人通知之日起七日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。合同第十条约定“出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第3中条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经分期综合验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准”。第十一条第三款约定“由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1.出卖人按逾期每天35元向买受人收取房屋管理费”。第十二条约定“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。”合同第二十三条第2项约定“买受人选择预售合同中第六条第二种方式付款时，必须在合同约定的时间内提交办理银行按揭贷款的相关完整资料，如买受人未按时提交资料、提交的资料不全或不真实导致买受人延迟按揭贷款或者无法按揭的情况，买受人除按预售合同以现金方式一次性支付剩余购房款外，还应按预售合同第七条承担逾期付款的违约责任。”原告（反诉被告）夏绪美、李霞美在合同签订之日支付了首期购房款359397元，及契税、维修基金、印花税、工本费等费用33603元。2019年6月26日，原告（反诉被告）夏绪美、李霞美向被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司发出《关于退还购房付款并赔偿损失的律师函》，告知2019年6月22日夏绪美与律师在现场查看后发现标的物一层室内有一根承重柱，与合同约定不相符，属于房屋质量问题并严重影响正常商业使用，并请求被告（反诉原告）在2019年7月5日前与两原告（反诉被告）解除合同，退还已付房款和税费，并协商赔偿损失，逾期未解决，将提交张家界仲裁委员会依法裁决。后双方未协商一致，2019年9月12日，原告（反诉被告）夏绪美、李霞美向本院提起诉讼。另查明，张家界市测绘院于2018年2月7日测绘的房屋分层平面图与原告（反诉被告）张家界义乌商贸城公司提供的《张家界市商品房预售合同》中附件一的房屋平面图一致，建筑施工图的层面图中也明确绘制了本案诉争的承重柱。该承重柱位于大门入门左侧，面积为40㎝*50㎝，与左侧墙面及大门墙面均有一定距离。该一期商品房均由被告（反诉原告）张家界义乌商贸城公司代为出租三年，由其收取该期间的租赁费，两原告（反诉被告）购买的商品房现已被出租使用。以上事实有当事人陈述，《张家界市商品房预售合同》、《收据》、《湖南增值税普通发票》、律师函、《预测报告》、《建筑施工图》、现场照片等予以证实，本院予以确认。二、双方有争议的事实。两原告（反诉被告）认为，1、双方在签订合同时，被告（反诉原告）未履行告知义务，隐瞒两原告（反诉被告）所购门面内存在承重柱的事实，且双方签订的合同中没有承重柱内容的体现，导致两原告（反诉被告）产生重大误解而签订了合同，根据合同法的规定，两原告（反诉被告）有权请求撤销合同；2、两原告（反诉被告）在被通知验房时就发现了承重柱，便立即给被告（反诉原告）发出了律师函，但被告（反诉原告）未作出答复，两原告（反诉被告）从知道或应当知道权利被侵害之日起向法院提起诉讼未超过一年；3、被告（反诉原告）为了增加套内面积，将本属于楼梯承重柱放在了门面内，严重影响了房屋的主体结构；4、因被告（反诉原告）未履行如实告知义务，门面内承重柱不利于顾客通行，不利于店内商品展示，严重影响美观，对其商业使用确有不利影响，原告（反诉被告）发现后立即向被告（反诉原告）提出了异议，是被告（反诉原告）导致合同无法继续履行，故两原告（反诉被告）不存在违约行为；被告（反诉原告）认为，1、两原告（反诉被告）主张的重大误解情形不存在，两原告（反诉被告）不享有撤销权，图纸中未显示承重柱并不代表房屋结构中不存在承重柱，平面图仅为设计图纸缩略图，承重柱尺寸的比例较小，被缩放后无法清晰的在图纸中展示，房屋平面图的尺寸、范围及缩放比例都是经两原告（反诉被告）签字确认过的，是两原告（反诉被告）真实意思表示，而承重墙是建筑物中必然存在的客观事实，两原告（反诉被告）应当预见或知悉可能存在承重柱的事实，两原告（反诉被告）对可能存在柱子的情形就应当具有审慎注意义务，不可能对合同产生重大误解，且承重柱位于房屋左下角落，并没有严重影响房屋的商业使用价值，不会导致合同目的落空，未使两原告（反诉被告）利益受损，被告（反诉原告）未将房屋可能存在承重柱的情形主动明确告知两原告（反诉被告），并不能当然导致原告存在重大误解，故两原告（反诉被告）认为存在重大误解的理由不能成立；2、两原告（反诉被告）即使存在可撤销事由，撤销权也已经灭失，两原告（反诉被告）自2019年6月22日就已知晓房屋中存在承重柱的事实，2019年9月10日向法院提起诉讼要求解除合同，2020年5月7日才要求变更诉讼请求行使撤销权，根据《中华人民共和国民法总则》规定，重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内行使撤销权，撤销权的行使时间不发生法律上的中止、中断的效力，权利人在法定期间内不行使相应的民事权利的，该民事权利消灭，本案中，两原告（反诉被告）行使撤销权的时间至2019年9月22日止已经消灭。本院认为，双方争议的焦点是在签订合同时是否存在欺诈或重大误解的情形，及两原告（反诉被告）申请撤销合同的请求是否已过诉讼时效。1、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，原告（反诉被告）在签订合同前已对诉争商品房的面积大小和户型设计、位置等有所了解，且交付的商品房与合同约定的商品房规格、位置等一致，并未发生变更，购买该商品房系其真实意思表示。诉争商品房的承重柱在被告（反诉原告）呈报的建筑施工图中有明确标识，承重柱是真实存在的，并非虚假情况，因平面图比例较小，未能将房屋的所有信息充分体现，被告（反诉原告）在出售房屋时存在未明确告知该房屋存在承重柱的情形，亦非故意隐瞒，故不构成欺诈行为；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条规定“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”，重大误解是由误解人自己的过错造成的，且是对合同的主要内容产生重大误解，而承重柱的存在并不是合同的主要内容约定，且并非两原告（反诉被告）的理解错误而产生，同时该房屋已出租使用，并未影响到两原告（反诉被告）对该房屋的权利，两原告（反诉被告）未提交任何其受到较大的损失的证据，故不构成重大误解的情形。综上，诉争商品房承重柱的存在并不是被告（反诉原告）存在欺诈行为，亦不属于两原告（反诉被告）重大误解情形。2、重大误解的除斥期间为自知道或应当知道撤销事由起三个月内，因本案不存在重大误解情形，故不能适用该撤销权的除斥期间规定。判决的理由和结果本院认为，两原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的商品房预售合同系双方真实意思的表示，该合同合法有效，两原告（反诉被告）要求撤销该合同的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。双方应按合同约定履行各自的义务，现被告（反诉原告）要求两原告（反诉被告）继续履行合同，理由正当，本院予以支持。因双方在合同中约定因买受人未按时办理银行按揭导致买受人延迟按揭贷款的，买受人以现金方式一次性支付剩余购房款，故现被告（反诉原告）要求两原告（反诉被告）支付剩余购房款的反诉请求，本院予以支持。两原告（反诉被告）未按时办理房屋按揭，系因被告（反诉原告）在签订合同时存在失误，存在瑕疵交付，致使两原告（反诉被告）理解存在误差，两原告（反诉被告）违约并非其故意为之，故被告（反诉原告）要求两原告（反诉被告）支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，因该承重柱的存在占用了该房屋的实际面积，对于承重柱占用的面积应在套内建筑面积中予以减除，相应的购房款也应一并扣除，故应在总购房款中减除约1155元（5772.51元X0.4mX0.5m），剩余房款为338845元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）夏绪美、李霞美的诉讼请求；二、原告（反诉被告）夏绪美、李霞美与被告（反诉原告）张家界湘浙义乌国际商贸城开发有限公司签订的《张家界市商品房预售合同》（合同编号：20180120111）继续履行，原告（反诉被告）夏绪美、李霞美自本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）张家界湘浙义乌国际商贸城开发有限公司剩余购房款338845元（已减除承重柱所占面积的购房款）；三、驳回被告（反诉原告）张家界湘浙义乌国际商贸城开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7214元，适用简易程序减半收取3607元，反诉诉讼费3370元，共计6977元，由原告（反诉被告）夏绪美、李霞美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 潘 琴二〇二〇年六月十一日书记员 何益琳附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。2、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。