河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1121民初45号原告：舞阳县市场发展服务中心。住所地：舞阳县舞泉镇富平春路东段。统一社会信用代码：1241112174579719XG。法定代表人：宋耀辉，副主任。委托诉讼代理人：张天玺，河南银海律师事务所律师。被告：丁会权，男，1990年3月25日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原告舞阳县市场发展服务中心与被告丁会权租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告舞阳县市场发展服务中心的委托诉讼代理人张天玺到庭参加诉讼、被告丁会权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告舞阳县市场发展服务中心向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告的房屋租赁合同。2、被告支付原告违约金30000元；并支付原告自2019年8月7日按每月12500元租金标准计算至合同解除之日止的租金及每日100元的违约金，租金及违约金暂计算至2019年12月7日为62000元。3、被告赔偿原告经济损失50000元。4、本案鉴定费及诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月7日签订《租赁协议》，协议约定：被告租用原告位于舞阳××××海路西侧6间1640平方米门面商业用房，租期自2019年8月7日至2024年12月31日，其中自2019年8月7日至2019年12月31日为修缮、装修免租期，租金前三年每年15万元，第四、第五年每年16万元。双方还约定，被告于协议签订后三日内向原告支付定金10000元，开业后定金转为押金，被告第一年的租金于2019年10月1日前向原告支付，如单方终止合同，违约方应支付年租金20%的违约金等。之后，被告支付原告部分定金7000元；为装修所租用房屋，被告将原告近千余平方米房屋石膏板等捣毁。之后，原告要求被告依约支付租金并履行合同，被告表示已不能履行。原告认为，双方的租赁合同合法有效，应受法律保护。被告单方终止合同，应承担违约责任，给原告造成的损失，被告应予赔偿。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提供如下证据材料：1、被告丁会权身份证复印件一份，证明被告的身份信息；2、租赁协议一份，证明原、被告双方对所租赁房屋位置、租赁期限、租金支付、双方权利义务、违约责任的约定情况；3、照片六份，证明原告房屋内屋顶装饰的毁损情况；4、豫价评字［2020］第064号价格评估报告书，证明原告房屋内屋顶装饰毁损的价值；5、河南增值税电子普通发票一份，证明原告支付鉴定费用2425元的事实。被告丁会权未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，原告舞阳县市场发展服务中心与被告丁会权于2019年8月7日签订《租赁协议》一份，被告丁会权租赁原告位于舞阳××××海路西侧商业用房（场地范围为一楼六间门面）共计1640平方米左右做经营使用。协议约定：租赁期限自2019年8月7日到2024年12月31日，其中2019年8月7日至2019年12月31日为修缮、装修免租期。承租人承租后，前三年每年需向出租方一次性支付租金15万元，从第四年开始每年租金16万元；承租人支付第一年租金的时间为2019年10月1日前，以后每年的租金支付时间为租房年度1月1日至1月10日；双方协议签订后，承租人在三个工作日内向出租方支付定金10000元，开业后转为押金。该协议第六条“违约责任”约定：“1、乙方未按本协议约定时间向甲方支付租金的，除补缴应付租金外，每逾期一日还应承担100元违约金，逾期2个月，出租方可单方终止协议。2、协议签订后，任何一方不得以任何理由解除协议，如需解除，双方应协商并签订协议。在协商未果前，原协议仍具有法律效力。若单方终止本合同，违约方应向守约方支付年租金20%的违约金”。2019年8月21日，被告丁会权向原告舞阳县市场发展服务中心支付定金7000元，随后，被告组织人员对本案所涉租赁房屋进行装修，拆毁屋顶部分天花板。之后，被告丁会权联系原告，口头告知不再继续租赁房屋。2020年1月6日，原告舞阳县市场发展服务中心以被告丁会权缴纳7000元定金并将所租赁房屋部分天花板捣毁后，告知原告不能履约并在随后联系不上被告为由，诉至法院。本案在审理过程中，原告舞阳县市场发展服务中心明确诉讼请求为：1、判决解除原告与被告的房屋租赁合同。2、被告支付原告违约金30000元；并支付原告自2019年8月7日按每月12500元租金标准计算至合同解除之日止的租金及每日100元的违约金，租金及违约金暂计算至2019年12月7日为62000元。3、被告赔偿原告经济损失48500元。4、本案鉴定费及诉讼费由被告承担。另查明，本案原告舞阳县市场发展服务中心于2020年1月20日向本院申请司法鉴定，申请事项：对被申请人所拆除申请人位于舞阳××××海路西侧6间1640平方米门面商业用房内，近千余平方米石膏天花板的装修装饰经济损失价值进行司法鉴定。2020年4月20日，河南省守正价格事务所有限公司作出豫价评字［2020］第064号价格评估报告书，该价格评估报告书中载明：“经勘验，该门面房室内石膏天花板吊顶被捣毁，不能正常使用，需重新装饰装修。经现场测量，该门面房受损顶部天花板吊顶南北宽为共计25米，东西长共计为62米，受损吊顶面积为1550平方米。”，并作出价格评估结论：标的评估基准日价格为人民币肆万捌仟伍佰元整（￥48500元）。原告舞阳县市场发展服务中心支付鉴定费用2425元。再查明，本案立案后，本院根据原告提供的被告住址及联系电话，通过EMS以法院专递形式向被告邮寄民事起诉状、应诉通知书、诉讼权利义务告知书、开庭传票等法律手续，后被以“迁移新址不明”为由将上述手续退回（联系电话135××××5031显示为空号，152××××5031显示为关机，后为停机）。2020年1月20日，案件承办人到鹿邑县公安局试量派出所依法调取了被告丁会权的户籍信息，并到其户籍地—××量镇××行政村××庄向村主任丁显亮进行了询问，丁显亮回答：丁会权常年不在家中，父亲去世了，母亲也走了（改嫁），平时都不回村中，也没有丁会权的联系方式。鉴于本案案情（需要公告送达，时间较长；门面房长期闲置会造成较大金额的经济损失等因素），为尽量减少原、被告双方的经济损失，案件承办人于2020年1月21日通知原告舞阳县市场发展服务中心的委托诉讼代理人到庭，在询问过涉案房屋内没有被告方物品后，告知原告自即日起可将涉案房屋另行出租，无需等到本院判决解除原、被告双方签订的《租赁协议》。本院认为，被告丁会权经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为其对原告的诉讼理由和诉讼证据自愿放弃了进行质证的权利，因此，本院对原告提供证据及当庭陈述的真实性予以认定。本案中，被告丁会权在与原告签订《租赁协议》，并交纳部分定金7000元后，即将租赁物室内石膏天花板吊顶捣毁欲进行装修；之后，被告丁会权联系原告，告知其不再继续租赁后下落不明，既未按租赁协议约定交纳租赁费用，也未与原告协商解除协议，可以认定被告丁会权的行为已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”以及第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因此，原告请求解除与被告丁会权签订的《租赁协议》，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于原告主张租金的计算起止时间问题，原、被告所签订的《租赁协议》中约定前三年每年租金为150000元，租赁期限自2019年8月7日至2024年12月31日，其中2019年8月7日至2019年12月31日为修缮、装修免租期，因此，本案所涉租金的计算起始时间应为2020年1月1日。2020年1月21日，案件承办人在被告户籍所在地进行调查、询问后，通知原告委托诉讼代理人到庭，告知原告方自即日起可将涉案房屋另行出租，因此，租金应计算至2020年1月21日止。按照上述双方对年租金的约定，本案所涉被告应支付的租金金额应为8630.13元（150000元÷365天×21天）。关于原告主张的违约金问题，原、被告双方签订的《租赁协议》中对违约金进行了明确约定：1、逾期支付租金的，除补缴应付租金外，每逾期一日应承担100元违约金；2、单方终止合同，违约方应向守约方支付年租金20%的违约金；本案中，被告丁会权的违约行为分别符合上述两项合同约定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，原告舞阳县市场发展服务中心的该部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许；逾期支付租金的违约金应自双方约定的租金支付日期届满之日起计算至合同解除之日（即自2019年10月1日起至2020年1月21日止），为113天，按照违约金每日100元的约定，应为11300元；单方终止合同的违约金应为30000元（年租金150000元×20%）。关于原告方的经济损失，原告舞阳县市场发展服务中心申请对租赁物内被损毁石膏天花板的装修装饰经济损失进行司法鉴定，河南省守正价格事务所有限公司出具豫价评字［2020］第064号价格评估报告书，认定租赁物室内石膏天花板吊顶（受损吊顶面积为1550平方米）被捣毁，不能正常使用，需重新装饰装修；价值为48500元。因此，原告请求被告赔偿其经济损失48500元，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告舞阳县市场发展服务中心与被告丁会权于2019年8月7日签订的《租赁协议》。二、被告丁会权于本判决生效后十五日内支付原告舞阳县市场发展服务中心房屋租赁费8630.13元。三、被告丁会权于本判决生效后十五日内支付原告舞阳县市场发展服务中心违约金共计41300元。四、被告丁会权于本判决生效后十五日内赔偿原告舞阳县市场发展服务中心经济损失48500元。五、驳回原告舞阳县市场发展服务中心的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由原告舞阳县市场发展服务中心负担973元，被告丁会权负担2167元；鉴定费2425元，由被告丁会权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后,当事人必须自觉履行,一方拒绝履行的,对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审 判 长  王 斐审 判 员  董灵歌人民陪审员  李永涛二〇二〇年六月八日书 记 员  李志颖