北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初8775号原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房路175号。法定代表人胡向辉，总经理。委托代理人张泽斌，北京市连纵律师事务所律师。委托代理人李世柱，北京市尚公律师事务所律师。被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂，住所地北京市房山区阎村镇炒米店村南。法定代表人赵丹，总经理。委托代理人杨国建，男，1980年1月20日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司（以下简称南苑植物油厂）与被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂（以下简称水泥构件厂）房屋租赁合同纠纷一案，南苑植物油厂诉至本院，本院于2018年11月13日作出（2018）京0111民初2403号民事判决书。南苑植物油厂不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院审理后作出（2019）京02民终303号民事裁定书，裁定：撤销北京市房山区人民法院（2018）京0111民初2403号民事判决书，发回北京市房山区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南苑植物油厂的委托代理人李世柱、张泽斌，被告（反诉原告）水泥构件厂的法定代表人赵丹、委托代理人杨国建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南苑植物油厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告将双方签订的《房屋租赁合同》所涉房屋（对应《房屋所有权证》附图标号为83号房屋）腾空并返还原告；2、判令被告将双方签订的《房屋租赁合同》所涉房屋（对应《房屋所有权证》附图标号为81号、82号房屋）腾空后返还给原告；3、要求被告拆除自建的所有房屋并返还涉案土地；4、判令被告支付自2015年8月8日起至房屋、土地返还原告时止的占用费285372.36元，暂计算至2019年3月1日（计算方法为：《房屋租赁合同》约定租金标准×2×逾期天数，即109.59元/天×2×逾期天数，逾期占用费按219.18元/天计算）。事实与理由：原告与被告于2014年8月8日签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于北京市房山区紫草坞乡（现为阎村镇）炒米店村南厂区房屋一处约255平方米租赁给被告使用。被告承租用途为被告营业范围，租期自2014年8月8日至2015年8月7日止计1年，年租金人民币4万元。原告租赁期满后决定不再续租，原告于租赁期满前2015年7月28日向被告提前发出不再续租告知函，该《房屋租赁合同》履行完毕。此后被告无故长期拒不返还该房屋。2016年1月11日、2016年3月7日原告先后向被告发出腾退书面通知，并多次联系被告，要求被告腾退房屋返还原告，但时至今日，被告仍然强占原告上述涉诉房屋及场地，严重影响并侵犯了原告的合法权益。据此，为维护原告合法权益，依法诉至法院。被告（反诉原告）水泥构件厂辩称：涉案的三套房屋（标号为81、82、83号）中81、83我方均已腾空，82号有一些后续的交涉需要处理，所以82号房屋尚未腾空。现在我方的意见为，同意将81、82、83号房屋均返还给原告，现在我可以随时腾空。也就是说我同意原告的第一、第二项诉讼请求，不同意他的第三项诉讼请求，因为这些建筑物我有投入，所以他应该给我赔偿后才能拆除。不同意原告的第四项诉讼请求，我只同意支付2015年8月8日至2017年9月11日的租金，按照原合同标准计算租金，即83835.62元。被告（反诉原告）水泥构件厂向本院提出反诉请求：1、要求原告支付翻建、扩建费2724883元；2、要求原告支付评估费43000元；3、要求原告支付物品成品损耗及搬运费30万元；4、诉讼费由原告承担。事实与理由：水泥构件厂与南苑植物油厂于2007年建立租赁关系，南苑植物油厂将位于北京市房山区阎村镇炒米店村南的房屋（建筑面积255平方米）出租给水泥构件厂进行经营活动。租赁场地位于低洼处，2012年北京市突降7*21大雨后租赁物毁损严重，水泥构件厂无法正常经营，人身安全也受到影响。除租赁房屋外，部分土地、大部分围墙也出现坍塌，不进行修缮及翻建水泥构件厂无法正常经营。合同法规定出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。依据以上规定，南苑植物油厂应保证租赁物不影响水泥构件厂正常使用，并承担相应义务。经与南苑植物油厂协商，2013年8月南苑植物油厂同意水泥构件厂在原址翻建修缮危房，并同意水泥构件厂为经营活动进行的厂房扩建。水泥构件厂承担了南苑植物油厂的修缮义务，投入了大量财力、物力，是为了长期在租赁地进行合法经营活动，现南苑植物油厂不再续约，则翻建修缮所投入的费用应由南苑植物油厂承担，扩建房屋的费用应予补偿。为维护自身合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）南苑植物油厂针对反诉辩称：不同意水泥构件厂的反诉请求。1、在本诉中，南苑植物油厂起诉的事实基于双方于2014年8月8日签订并且实施的《房屋租赁合同》，该合同于2015年8月7日已经履行完毕。被告在合同履行完毕后，持续长期占用租赁物及非法占用原告土地，拒不返还。南苑植物油厂起诉要求腾退租赁房屋并腾空被占用的土地返还给南苑植物油厂，其请求权的性质为物权请求权。水泥构件厂提出反诉，要求南苑植物油厂支付翻建、扩建费用，其事实均发生于2014年8月8日订立的《房屋租赁合同》之前，该反诉与本诉不属于同一法律事实，且水泥构件厂要求支付改建、翻建费用属债权请求权范围，故本诉与反诉无法律上的牵连性，反诉不能成立。2、《合同法》第220条规定：出租人应当履行租赁物维修的义务，但当事人另有约定的除外。双方订立的《房屋租赁合同》第九条明确约定，由水泥构件厂承担租赁物的维修义务。水泥构件厂称因2012年7*21大雨造成租赁物严重损毁，无法正常经营的情况没有证据支持。在7*21大雨过后合理的期限内也没有收到过水泥构件厂损失严重、无法经营的书面报告。水泥构件厂据此要求南苑植物油厂承担相关费用没有事实和法律依据。3、《房屋租赁合同》约定，南苑植物油厂出租给水泥构件厂的房屋面积为建筑面积255平方米，但水泥构件厂未经南苑植物油厂同意，无偿占用土地近2000平方米进行私自扩建，其行为本身就严重侵犯了南苑植物油厂的合法权益。自双方订立合同以来，南苑植物油厂从未收取过合同租赁标的以外、水泥构件厂改扩建面积的任何费用，也没有从其改扩建中受益。根据《房屋租赁合同》第七条第五款及第八条第七款约定，其改扩建未得到南苑植物油厂的书面同意。《房屋租赁合同》第十二条第四款也明确约定，未经政府部门审批，不得擅自改造、建造、添附建筑物，因违章建筑引起的法律责任和建筑、改造费用由水泥构件厂承担。故水泥构件厂的投资损失应自行承担。4、《房屋租赁合同》第七条第五款约定，水泥构件厂对租赁物的合法添附、装修，应该在合同履行结束后归南苑植物油厂所有。因此，水泥构件厂对租赁标的物的投资没有作价返还请求权。5、双方订立的《房屋租赁合同》是平等主体间订立的民事契约，双方意思表示真实，合同内容合法有效，南苑植物油厂在合同履行期间充分履行了合同义务，且南苑植物油厂对租赁标的具有完整的物权权利。合同到期后，作为房屋的所有权人有是否继续出租标的物的自主权利，水泥构件厂要求续约没有法律依据。综上，该反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：南苑植物油厂与水泥构件厂共同确认双方于2008年8月9日签订租赁合同，由水泥构件厂租用南苑植物油厂所有的12亩土地（土地上有255平方米房屋的相关建筑），租期至2009年8月8日，租金为30000元。南苑植物油厂称，2008年8月9日签订的租赁合同中，租赁标的物为12亩土地；在2009年8月9日再次签订的合同中，租赁标的物变更为255平方米的房屋，不包括12亩土地，直至2014年双方签订的最后一份租赁合同，租赁标的物均为255平方米的房屋，不包括12亩土地。水泥构件厂称，自2008年至2014年间，双方签订的租赁合同租赁标的,均为12亩土地和房屋，到2014年8月7日再次签订合同时，租赁标的物变更为255平方米房屋。水泥构件厂还称自2008年至2010年，其与南苑植物油厂签订的租赁合同租期均为1年，从2010年8月起，合同改为2年一签，租期为2年，直至2014年8月9日。期间因为7·21大雨，相关合同已遭毁损。南苑植物油厂亦未提交2008年至2014年间的相关租赁合同文本。双方虽对合同约定的租赁标的物存在争议，但均认可自2008年签订租赁合同时起至2014年订立最后一份租赁合同，期间双方的租赁关系处于持续状态，并认可涉案的12亩土地及土地上的255平方米房屋一直由水泥构件厂占有使用。2014年8月7日，南苑植物油厂（甲方）与水泥构件厂（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同第一条约定：“（一）甲方同意将位于北京市房山区紫草坞乡（现改为阎村镇）炒米店村南的房屋一处租赁给乙方使用，计建筑面积为255平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证编号0500056，房屋所有权人名称：北京市南苑植物油厂，房屋没有设定抵押。”合同第三条约定“（一）租赁期限为1年，自2014年8月8日起至2015年8月7日止。（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满之日提前一个月向甲方提出书面续租要求，经协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施（本合同另有约定的除外）。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。”合同第四条、第五条约定租金标准为每年40000元，按年支付。合同第七条第（五）款约定“租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行装修或添附，经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定的除外。”合同第九条约定“乙方维修的范围及费用承担：租赁期间内，乙方承担租赁物的维修义务，所发生的费用由乙方承担。”合同第十一条第（九）款约定“乙方未按约定期限返还租赁物，乙方须支付占用费，占用费的计算方法为：本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿，此外，甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。”合同还约定了其他内容。南苑植物油厂和水泥构件厂按照合同约定履行了相应义务。双方共同确认水泥构件厂在租赁场地上生产至2017年5、6月份，后因修路致涉案场地处于停水停电，期间由南苑植物油厂用水车为水泥构件厂提供生活用水。水泥构件厂交付租金至2015年8月7日。关于涉案的255平方米房屋，其中的141.2平方米于2014年已被水泥构件厂拆除后重新翻建；剩余113.8平方米房屋尚予以保留，水泥构件厂亦未使用。庭审中，水泥构件厂认可其扩建的518.3平方米的房屋中有141.2平方米的产权归南苑植物油厂所有。水泥构件厂称，其于2007年建了200平方米的简易房，于2008年建了约1000平方米的简易厂房，建了2个库房；2012年因为大雨浸泡，厂房和库房大面积坍塌不能使用。在大雨过后，双方的合同到期，南苑植物油厂希望水泥构件厂继续使用租赁物，水泥构件厂在涉案场地上进行重建；水泥构件厂于2012年建了约1000平米的厂房，500余平方米的办公用房和宿舍，216平方米的实验室，对12亩地上的院墙进行翻新，建设南大门、硬化道路、电线电缆电表换新等；涉案场地上的树木系2012年南苑植物油厂要求美化环境时水泥构件厂栽种的；涉案场地上的西侧库房为水泥构件厂在2010年5月建造，东侧库房为水泥构件厂在2009年建造。南苑植物油厂知晓水泥构件厂在租赁场地上的翻建、扩建一事且未提出异议，但称水泥构件厂的翻建、扩建行为未向其提交书面申请，其亦未以书面形式予以确认。原审一审中，水泥构件厂申请对其在涉案场地上扩建翻新的建筑物、硬化路面、电缆电线的更新和改造、建造的围墙和大门以及物品搬运费、损耗费等进行价值评估。本院依法委托北京京评价格评估有限公司对相关资产进行价值评估。北京京评价格评估有限公司出具京评（涉）字2018第3079号价格评估报告书，水泥构件厂支付评估费43000元。评估报告中，评估对象的总价值为2724883元，其中涉及的动产有：板式太阳能热水器2个，价值1600元；假山石一处，价值80000元；各类树苗、树木共计95棵，价值3084元；其余评估对象均为不动产，价值共计2640199元。南苑植物油厂称评估报告第11项所涉及的电缆、电线及水管等全部设施，在出租涉案土地及房屋时均是存在的，对此南苑植物油厂未提供证据予以证明。水泥构件厂称涉案场地内的电缆、电线及水管等设施是由己方新建的，南苑植物油厂提供的仅为涉案场地范围以外的电缆、电线及水管等，水泥构件厂提交了现金支出凭证证明其购买了电缆、电线，南苑植物油厂对现金支出凭证不予认可。关于评估报告中的其他评估对象，双方均认可其中仅包含南苑植物油厂出租给水泥构件厂的255平方米建筑中的141.2平方米归南苑植物油厂所有，评估报告所涉其他建筑及相关附属物均系水泥构件厂建造及所有。对于评估结论，双方均未提出异议。本院依据评估报告及房屋面积等资料酌定该141.2平方米的房屋价值370442元（取整）。南苑植物油厂称其曾分别于2015年7月16日、2015年7月28日、2016年1月11日、2016年3月7日向水泥构件厂的法定代表人赵丹的家人送达了告知函、停水停电通知，告知水泥构件厂不再续租一事，要求水泥构件厂腾退租赁的房屋及场地，但未提供证据。水泥构件厂称未收到南苑植物油厂送达的上述告知函和停水停电通知。另查，北京市南苑植物油厂曾以返还原物为由，于2017年8月1日将水泥构件厂诉至本院，水泥构件厂于2017年9月11日收到起诉书。后北京市南苑植物油厂撤回起诉。2018年4月3日，经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京市南苑植物油厂变更为北京市南苑植物油厂有限公司，法定代表人变更为胡向辉。双方举证情况及各自质证意见均同原审一审一致，对原审一审的开庭笔录双方均无异议。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证书、评估报告、评估费发票、起诉书、送达回证、裁定书、名称变更通知、现金支出凭证等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：南苑植物油厂与水泥构件厂签订的涉案《房屋租赁合同》及在此之前形成的租赁关系均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应诚信履行。本案中，在南苑植物油厂与水泥构件厂签订的租赁合同到期后，水泥构件厂仍继续使用涉案的土地及房屋；在水泥构件厂对南苑植物油厂主张的在双方签订的租赁合同期限届满前及届满后曾书面通知水泥构件厂不再续租并要求水泥构件厂腾退返还涉案土地及房屋的意见不予认可的情况下，南苑植物油厂未能提供充分证据证明其主张，且在2017年5、6月份涉案租赁场地停水期间，南苑植物油厂为水泥构件厂供应生活用水的行为表明其对水泥构件厂继续使用租赁物未提出异议。因此，双方于2014年8月7日签订的租赁合同在2015年8月7日到期后，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方均可随时主张解除合同。2017年8月1日，北京市南苑植物油厂曾以返还原物为由向本院提起诉讼，水泥构件厂于2017年9月11日收到起诉书，故本院酌定以水泥构件厂收到起诉书之日即2017年9月11日为双方不定期租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方虽对租赁标的物存在争议，但双方均认可涉案的12亩土地及该地上的255平方米的房屋一直由水泥构件厂占用，双方亦对2014年8月7日签订的租赁合同标的物为255平方米房屋无异议，故本院对涉案土地及房屋予以一并处理。现南苑植物油厂主张水泥构件厂将案涉房屋（双方称对应《房屋所有权证》附图标为81号、82号、83号房屋）腾空并返还，水泥构件厂亦同意返还，对此，本院不持异议。涉案的12亩土地，水泥构件厂亦应同时一并返还。关于南苑植物油厂要求水泥构件厂拆除自建房屋、建筑物的问题。双方早在2008年即已建立租赁关系，水泥构件厂从彼时起就开始陆续在涉案场地内进行翻建、扩建，并非从2014年开始翻建、扩建，对于翻建、扩建行为，南苑植物油厂知晓后并未提出异议。基于双方租赁关系的历史、习惯及翻建、扩建时间节点，以及公平合理的原则，南苑植物油厂要求水泥构件厂拆除自建房屋的诉讼请求，既不符合物尽其用的原则，也不利于双方民事权利的保护，故本院对该项诉讼请求不予支持。本院认为，水泥构件厂所建的房屋及添附物等不可移动物归南苑植物油厂所有并由南苑植物油厂基于己方所负责任赔偿水泥构件厂相应损失更为合理。从本案事实看，一方面在长达数年的持续建设过程中，南苑植物油厂知晓水泥构件厂的建设行为未提异议且仍然继续双方的租赁关系，说明南苑植物油厂对翻建、扩建行为并不反对，另一方面水泥构件厂在翻建、扩建涉案建筑过程中亦未尽到审慎义务，未能对投资建设的预期利益和风险进行识别和控制，故本院依据实际情况酌定双方对涉案的翻建、扩建损失所占过错程度，即南苑植物油厂的过错程度为45%，水泥构件厂的过错程度为55%，双方在各自过错范围内，对涉案场地上翻建、扩建的相应损失承担责任。在赔偿范围上，因南苑植物油厂享有产权的141.2平方米房屋的价值为370442元，对该部分价值予以扣除；评估对象中的动产板式太阳能热水器2个、假山石一处、各类树苗和树木共95棵等属可移动物品，可由水泥构件厂自行搬走，该部分物品不在赔偿之列，其所对应的价值84684元亦予以扣除。对评估报告中所涉及的其他不动产及相关添附物所对应的价值2269757元，南苑植物油厂在45%的过错范围内对水泥构件厂进行赔偿，具体数额为1021391元（取整）。据此，水泥构件厂要求支付翻建、扩建损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，但数额过高，南苑植物油厂仅需赔偿水泥构件厂1021391元。自2015年8月8日起至2017年9月11日，南苑植物油厂与水泥构件厂形成了不定期租赁合同关系，水泥构件厂应支付南苑植物油厂上述期间的租金，本院参照2014年8月7日签订的租赁合同中租金标准即109.59元/天，并结合不定期租赁期限予以核算，具体数额为83835.65元。合同解除后，水泥构件厂未及时腾退所租赁房屋及场地，应支付南苑植物油厂相应的占有使用费，因南苑植物油厂对水泥构件厂的翻建、扩建损失未予处理，水泥构件厂在涉案场地内享有相关权益，继续占有场地及房屋有其合理性，故占有使用费的标准，本院认为按双方租赁合同的租金标准即109.59元/天较为合理，计算期限自2017年9月12日起计算至涉案场地、房屋等实际返还之日止。对南苑植物油厂所辩称的水泥构件厂翻建、扩建未得到其书面同意，水泥构件厂要求南苑植物油厂承担相关费用没有事实和法律依据的答辩意见一节，未提供证据，本院不予采信。对于评估费用，本院参照双方过错程度予以处理。水泥构件厂要求南苑植物油厂支付物品成品损耗及搬运费的反诉请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，对南苑植物油厂诉讼请求中合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持；对水泥构件厂反诉请求中合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂于本判决生效后60日内将其与原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司于2014年8月7日签订的《房屋租赁合同》中所涉位于北京市房山区阎村镇炒米店村南的原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司厂区内的涉案房屋、建筑物腾空并返还原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司；二、被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂于本判决生效后60日内将位于北京市房山区阎村镇炒米店村南的原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司厂区内的12亩土地上的板式太阳能热水器2个、假山石一处、各类树苗及树木共95棵等物品搬走并将该12亩土地返还原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司；三、被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂于本判决生效后60日内支付原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司自2015年8月8日至2017年9月11日的租金83835.65元；四、被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂于本判决生效后60日内给付原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司占有使用费（以每日109.59元为标准，自2017年9月12日起计算至涉案房屋、建筑物及土地实际返还之日止）；五、本判决生效后，位于北京市房山区阎村镇炒米店村南原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司厂区内的12亩土地上的由被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂翻建、扩建的房屋、建筑物均归原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司所有；原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司于本判决生效后60日内赔偿被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂翻建、扩建损失1021391元；六、原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司于本判决生效后60日内赔偿被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂评估费19350元；七、驳回原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司负担1750元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂负担1750元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费37588元，由原告（反诉被告）北京市南苑植物油厂有限公司负担18794元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市国润水泥构件厂负担18794元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  辛崇增人民陪审员  张 旭人民陪审员  高建新二〇二〇年六月十二日书 记 员  陈翠微