四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1242号 上诉人（原审原告）：李媛媛，女，生于1976年11月19日，汉族，住四川省江油市。 上诉人（原审原告）：李奇，女，生于1978年4月17日，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭晓华，女，生于1952年5月27日，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：谢添，四川鼎天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳市金鹏置业开发有限公司，住所地：江油市太平镇建新南路300号龙溪谷C8-16号，统一社会信用代码915107817422758638。 法定代表人：芶黎明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡运梅，女，公司行政部经理。 委托诉讼代理人：李光明，四川太白律师事务所律师。 上诉人李媛媛、李奇因与被上诉人绵阳市金鹏置业开发有限公司（简称金鹏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2020）川0781民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李媛媛、李奇的共同委托诉讼代理人郭晓华、谢添，被上诉人金鹏置业公司的委托诉讼代理人胡运梅、李光明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李媛媛、李奇的上诉请求:1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人退还上诉人42976元。事实和理由：被上诉人无理加收款项，严重损害了买受人的利益，请求二审法院查清事实，维护上诉人的合法权利。 被上诉人金鹏置业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 原审原告李媛媛、李奇向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告42,976元，并从2016年11月23日起按商业银行贷款利息支付资金占用利息（暂计至起诉之日6,379元，合计49,355元）；2.由被告承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：2011年8月7日，李媛媛与金鹏置业公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定将位于江油市出售与李媛媛，共同买受人为李奇，但李奇未签署合同。合同约定：该商品房测绘建筑面积119.87㎡，其中套内建筑面积115.69㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.18㎡。按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每㎡11531.57元，总价款1334088元。关于面积差异处理，双方自行约定“当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异时，按产权登记机关核定的建筑面积为准，发生差异的建筑面积按合同约定的单价计算总价后找补差价”。合同签订后，李媛媛于2011年8月-2011年10月共计向被告支付了购房款1334088元。2011年11月，被告将房屋交付给李媛媛。2014年8月11日，金鹏置业公司向李媛媛发出《催款／税费通知书》，通知李媛媛所购商品房实测建筑面积为124.63㎡，比合同建筑面积增加4.76㎡，按照合同约定的建筑面积单价11129.46／㎡（房屋合同总价款1334088元÷合同约定建筑面积119.87㎡）计算，要求李媛媛支付房款补差52976元（增加建筑面积4.76㎡×单价11129.46／㎡），补缴税费6446元。2016年11月23日，李媛媛向金鹏置业公司支付了房屋面积补差款42976元。2016年12月1日，金鹏置业公司为原告办理了不动产权证书，权利人为李媛媛、李奇。2018年3月16日，李媛媛制作了信函，要求金鹏置业公司退还房款42900元。金鹏置业公司工作人员马某浩在李媛媛的信函留存件上注明“收到此通知原件2份”，收件落款时间为“2018年7月12日”。李媛媛、李奇与金鹏置业公司就是否应当补交、退还房屋差价款形成争议，协商未果，遂提起诉讼，请求判如所请。 上述事实，有双方当事人的陈述、二原告身份证复印件、金鹏置业公司企业登记信息、《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》、收款单、银行（信用社）转款凭证、非税收入收据、发票、不动产权证书等经过庭审质证且双方当事人对证据的合法性、真实性、关联性均无异议的证据在卷佐证，可以认定。 二原告提交的《关于要求立即办理房屋权属证书及土地使用证的函》（2016.7.28）及门卫收函自书说明、邮政特快专递投递单、“严正声明”函（2014.8.18）、对王某碧与冯某艳的《询问笔录》等证据，因证据的真实性存疑，原审法院不予采纳。理由分述如下：一是合同双方未明确指定文书签收人，签收《关于要求立即办理房屋权属证书及土地使用证的函》（2016.7.28）的门卫未依法出庭作证，对李媛媛通过直接送达方式向金鹏置业公司送达该通知的事实不能确定；二是邮政特快专递投递单仅能证明寄件人李媛媛及案外人郭某向收件人“芶黎明”寄出过信函，但寄出的信函是否与《关于要求立即办理房屋权属证书及土地使用证的函》（2016.7.28）为同一信函的事实不能确定；三是“严正声明”上分别有李媛媛及案外人王某蓉、王某碧、冯某艳签署姓名，王某蓉、王某碧、冯某艳未到庭作证，且二原告未提交该信函向金鹏置业公司进行有效送达的证据；四是王某碧与冯某艳作为证人未出庭作证，其以书面陈述方式进行作证不符合法律关于证人证言的规定，其所作证言的真实性不能确定，原审法院不予采信。 原审法院认为：本案双方当事人对案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的效力不持异议，原审法院予以确认。本案双方当事人争议的焦点为按照合同约定是否应当交纳商品房补差款。原审法院认为，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》对房屋补差有约定的，应当从其约定。案涉《商品房买卖合同》系行政主管部门统一发布的合同文本样式，并非金鹏置业公司提供的自制格式合同。根据《商品房买卖合同》第十三条，当实测面积与该合同第三条载明的合同约定面积发生误差时，可供选择的处理方式有3种选项，在第3种处理方式选项下，合同文本样式未再进一步提供可供选择的选项，而是将确定合同权利义务的空间交给合同当事人自行协商，故“双方自行约定”项下的合同内容应当视为合同双方当事人经过平等、自愿协商达成的协议，系双方当事人真实意思表示。案涉合同第三条虽然明确约定按照套内建筑面积计算商品房价款，但经实际测绘，案涉商品房的套内建筑面积虽然没有发生变化，但公摊面积比合同约定的面积增加了4.76㎡，出现了产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的约定情形。本案双方当事人在签订案涉合同及补充协议时，已经预见可能出现产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的情形，并对处理房屋面积差异“自行约定”了处理方式，“自行约定”的内容本质上是对合同双方权利、义务的再平衡，即当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的特定情形出现时，通过特别约定的方式，改变了案涉商品房的单价计算方式，即由按照套内建筑面积计算房屋总价变更为按照产权登记建筑面积计算房屋总价，双方当事人自行约定的内容并不违反《中华人民共和国合同法》关于确定各方合同权利和义务应当遵循公平原则的规定，有利于平等保护合同双方的合法权益。案涉合同虽未明确约定建筑面积单价，但金鹏置业公司按照合同总价1,334,088元和约定建筑面积（套内建筑面积115.69㎡加合同约定公摊面积4.18㎡之和）确定建筑面积的合同单价为11,129.46/㎡，合同建筑面积单价的计算方式符合商品房销售的行业惯例，定价方式并无不当。金鹏置业公司基于合同约定并根据实际测绘结果向李媛媛发出《催款/税费通知书》，系根据合同约定行使合同权利的正当行为，并非单方强行加收款项，不构成违约。李媛媛交纳房屋差价系正确履行商品房买卖合同义务的行为，李媛媛在合同义务履行完毕、合同权利义务终止后要求合同相对人返还已经收取的房款，缺乏事实和法律依据。金鹏置业公司逾期为二原告办理房屋产权转移登记产生的争议不属于二原告的诉讼请求范围，故本案不予处理。 综上所述，二原告的诉讼请求于理不合，于法相悖，应予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定，遂判决：驳回原告李媛媛、李奇的诉讼请求。案件受理费1,034元，减半收取517元，由原告李媛媛、李奇负担。 二审中，当事人为支持自己的主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。上诉人李媛媛、李奇申请证人冯某出庭称述，拟证明被上诉人作为出卖人均未向购房人提示案涉合同第十三条第三款的内容及含义，该条系格式条款，被上诉人金鹏置业公司以办证为由单方要求按照其要求的价格补款属于胁迫行为。被上诉人金鹏置业公司质证意见为，证人的证言能够证实上诉人购买案涉房屋时其知道房屋价格，也签了合同，达不到上诉人的证明目的。被上诉人金鹏置业公司提交了《金鹏置业龙溪谷门面确认协议》一份，拟证明上诉人对案涉房屋单价进行了确认。上诉人质证意见为，对《金鹏置业龙溪谷门面确认协议》的真实性无异议，但只是预售合同文本，不是正式合同，达不到上诉人的证明目的。本院将结合本案其他证据，对上述证据作出综合认定。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求以及本案各方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：被上诉人金鹏置业公司是否应当退还上诉人交纳的商品房补差款。上诉人以被上诉人无理加收款项，严重损害了买受人利益为由，提出被上诉人应当退还上诉人交纳的案涉商品房补偿款的主张。本院认为，虽然案涉《商品房买卖合同》第三条约定，按照套内建筑面积计算商品房价款，但经实际测绘，案涉商品房的套内建筑面积虽然没有发生变化，但公摊面积比合同约定的面积增加了4.76㎡，出现了产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的约定情形。此情形案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3.双方自行约定：“当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异时，按产权登记机关核定的建筑面积为准，发生差异的建筑面积按合同约定的单价计算总价后找补差价”。鉴于此，被上诉人要求上诉人交纳案涉商品房的补差款并无不当。加之上诉人为达到案涉《商品房买卖合同》第十三条的约定并非系被上诉人与上诉人之间“自行约定”的内容，且被上诉人对该条内容亦未向其释明的证明目的，申请证人出庭陈述。由于证人亦是与被上诉人签订《商品房买卖合同》的购房人，且上诉人亦未提交其他证据予以佐证，故本院对证人陈述内容的真实性无法查明，达不到上诉人的证明目的，本院对上诉人的该项主张不予支持。 综上，上诉人李媛媛、李奇的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1034元，由上诉人李媛媛、李奇负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年六月八日 书记员 黄 娟