广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初1155号 原告李瑜超，女，汉族，1967年12月25日出生，住广西桂林市临桂区。 被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司，住所：灵川县大圩镇古东村，法定代表人：吴洋。统一社会信用代码：91450323554739261P。 原告李瑜超诉被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司（以下简称古东公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法由审判员梁秀华适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，书记员董志辉担任法庭记录。原告李瑜超到庭参加诉讼，被告古东公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠18个月的委托经营管理费11880元（从2018年9月计算至2020年2月）及逾期付款利息935元（按银行同期贷款利率从2018年9月1日计算至2020年2月29日，计算方法见附表）；2、判令被告给付有条件减免的6个月委托经营管理费3960元；3、判令被告给付以6个月经营管理费计的违约金3960元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年，原告与桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司（以下简称京安房产灵川分公司）签订《商品房买卖合同》，向该公司购买位于古东阳光山水庭院小区1栋1层18号房一套。双方还签订了《补充协议》，约定原告在购买该房屋前该公司已将房屋出租给被告进行经营管理。在签订该补充协议的同时，京安房产灵川分公司还安排原告与被告签订《委托经营管理合同》一份，约定委托经营期限为8年。合同签订后，京安房产灵川分公司以房价折扣的形式支付了第一年的经营管理费。被告从2012年6月开始陆续支付经营管理费至2014年4月止，从2014年5月起停止支付经营管理费。至2016年12月，被告共计拖欠32个月的经营管理费。2016年12月30日，原告与被告签订《委托经营管理合同补充协议》，被告同时还支付了之前拖欠32个月中14个月的经营管理费，还差18个月的经营管理费的支付条件在该补充协议第6-1条另有约定。补充协议同时约定：委托管理经营期限10年，从2017年1月1日至2026年12月31日；经营管理费的收取及支付方式：第一个三年（2017年1月1日-2019年12月31日）按旧合同标准执行，即每月660元，其中前六个月为装修试业期，免收租金；第二个三年（2020年1月1日-2022年12月31日）的经营管理费按第一个三年的基数递增5%执行，即每月693元；被告从2017年7月1日起每月10日前以现金和转账方式将经营管理费交付原告，宽限期为十个工作日，十个工作日后，每逾期一日按银行同期贷款利率支付违约金，如超过30日，则视为被告违约，原告有权单方解除本合同，并追究被告的违约责任。违约金的计算标准为一次性支付年租金总额的50%，被告还需承担原告给予的2016年12月31日前租金减免和2017年1-6月试营业期间的租金。被告自2017年7月1日起未按协议约定支付经营管理费，原告于2018年向灵川县人民法院起诉，经法院主持调解，双方达成调解协议，被告同意支付2017年7月1日至2018年8月31日共14个月的经营管理费9240元及逾期利息218元，并支付有条件减免的2015年7月1日至2016年12月31日共18个月的委托经营管理费11880元。但之后被告并未按调解协议的约定支付经营管理费,也并未支付2018年9月1日之后的委托经营管理费，再次构成违约。原告认为，双方签订的《委托经营管理合同》以及《委托经营管理补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，被告出现违约时应承担相应的违约责任。 原告对其陈述事实在举证期内提供的证据有： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况； 2、企业信用信息公示报告一份，证明被告的身份信息； 3、委托经营管理合同一份，证明原、被告签订委托经营管理合同，对委托经营管理费、违约金、委托管理期限等事项进行明确约定； 4、委托经营管理合同补充协议一份，证明原、被告签订补充协议的情况，对委托经营管理费、委托期限及违约金进行重新约定； 5、民事调解书一份，证明原告曾于2018年向法院起诉要求被告给付租金，经法院调解双方达成调解协议，被告自愿给付2017年7月1日至2018年8月31日共14个月的委托经营管理费及逾期利息，以及有条件减免的2015年7月1日至2016年12月31日的委托经营管理费。 被告古东公司未作书面答辩，也未向本院提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。被告古东公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5，符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案依据。 综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年，原告向京安房产灵川分公司购买位于桂林市灵川县大圩镇古东村“古东阳光山水庭院”1幢1层18号房屋一套。同年11月6日，原告与被告古东公司签订《委托经营管理合同》一份，约定原告将其所有的上述房产委托给被告经营并管理。2016年12月30日，原告与被告签订《委托经营管理合同补充协议》一份，约定原告将上述房产继续委托给被告经营并管理，期限为10年，从2017年1月1日至2026年12月31日止。对经营管理费及支付方式，第三条第一至三款约定：第一个叁年（2017年1月1日至2019年12月31日）的经营管理费按旧合同的标准执行，即每月人民币660元，年经营管理费为人民币7920元。其中前六个月作为装修试业期，免收租金；第二个三年（2020年1月1日至2022年12月31日）的经营管理费按第一个三年基数递增5%执行，即每月693元，年经营管理费8316元。第三条第四款约定：被告从2017年7月1日起每月10日前将经营管理费支付给原告。第三条第五款约定：经营管理费以现金或银行转账形式支付，宽限期为十个工作日。十个工作日后，每逾期一天，则被告按银行同期贷款利率支付违约金。如超过30个工作日，则视为被告违约，原告有权单方面解除合同，并追究被告违约责任，应交税款由被告代交代扣。第五条第四款约定，委托经营管理期内，实际使用的水、电、煤气费及物业费等均由被告承担，按账单如期交纳。被告因经营产生的债权债务与原告无关。第六条违约责任：合同有效期内，若其中一方违约或擅自终止本合同，造成违约，违约方应赔偿守约方违约金并承担由此造成的经济损失，标准为一次性支付年租金总额的50%。如被告违约逾期支付租金，则须承担原告给予被告的2016年12月31日前所欠租金减免和2017年1-6月试营业期间的租金。该协议还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告从2017年7月1日起未依约向原告支付经营管理费。原告于2018年10月10日向本院起诉，经本院调解，双方达成调解协议，被告同意支付2017年7月1日至2018年8月31日共14个月的委托经营管理费9240元及逾期付款利息218元，并支付有条件减免的从2015年7月1日至2016年12月31日共18个月的委托经营管理费11880元。本院依据该调解协议依法作出（2018）桂0323民初1837号民事调解书，该调解书发生法律效力后，被告未按协议约定履行付款义务，也未支付2018年9月1日之后的委托经营管理费，故原告诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自义务。本案涉案合同及补充协议虽名为《委托经营管理合同》，但从内容来看，原告将房屋委托给被告经营管理后，被告取得了对该房屋的占有、使用、收益的权利，经营盈亏与原告无关，原告每月获得固定的费用而无需向被告支付任何费用或报酬。双方当事人之间的合同及补充协议不具备委托合同的要件，其权利义务更符合租赁合同的规定，故双方间的合同关系实际为租赁合同关系。 其次，被告是否构成违约以及违约责任的承担问题。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告从2017年7月1日起未依约向原告支付租金，构成违约。原告在2018年的诉讼案件中已主张被告支付自2017年7月1日至2018年8月31日共14个月的租金及逾期付款利息，并支付有条件减免的自2015年7月1日至2016年12月31日共18个月的租金，本院已作出（2018）桂0323民初1837号民事调解书进行确认，调解书已发生法律效力。现原告主张被告支付2018年9月1日至2020年2月29日共18个月的房屋经营管理费为660元×16个月+693元×2个月=11946元，原告主张11880元是其自由处分的权利，本院依法予以支持。关于逾期付款利息，补充协议中约定每月10日前支付租金，并给予10个工作日的宽限期，故逾期付款利息应从2018年9月21日起按银行同期贷款利率计算。关于被告是否应支付有条件减免的2017年1月至6月试营业期间的租金3960元及以该租金计算的违约金3960元，被告逾期支付租金，故此次诉讼中主张2017年1-6月试营业期间的租金3960元，符合双方的合同约定以及法律的相关规定，本院予以支持。至于违约金部分，补充协议中并没有关于租金减免部分违约金的约定，且该部分租金的约定已具有惩罚性质，故对原告主张以2017年1-6月试营业期间租金计算的违约金，本院不予支持。被告古东公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院将依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司支付原告李瑜超自2018年9月1日至2020年2月29日的房屋租金11880元及逾期付款利息（逾期付款利息以11880元为基数，从2018年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）； 二、被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司支付原告李瑜超自2017年1月1日至2017年6月30日试营业期间的租金3960元； 三、驳回原告李瑜超的其他诉讼请求。 案件受理费295元，简易程序依法减半收取为148元，由被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费295元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 梁秀华 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 刘文成 书 记 员 董志辉