四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6232号 上诉人（原审原告）：康兴云，男，1948年9月22日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人（原审被告）：中民经开建设有限公司（曾用名四川瀚科建设有限公司），住所地成都市武侯区长益路13号1栋1单元15层1510号。 法定代表人：刁先军，总经理。 委托诉讼代理人：罗宝山，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都成华城市建设投资有限责任公司，住所地成都市成华区建设北路一段58号。 法定代表人：罗渝江，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴林文，四川融坤律师事务所律师。 上诉人康兴云因与上诉人中民经开建设有限公司（以下简称中民经开公司）、被上诉人成都成华城市建设投资有限责任公司（以下简称成华城建公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 康兴云上诉请求：1.撤销原审判决，改判成华城建公司、中民经开公司恢复康兴云在成都市八里庄71号私人铺面房（以下简称案涉房屋）的原状，如成华城建公司、中民经开公司无法在原处恢复案涉房屋原状，则按成都市政府北改征地拆迁的政策规定进行货币补偿，包括征地拆迁补助、搬家费80000元、铺面房按当地商铺市场价计算赔偿800000元，成华城建公司、中民经开公司每月补交800元房租给康兴云，共11个月；2.成华城建公司、中民经开公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋是康兴云于1979年12月18日修建在火车东站货场进口门卫室与八里庄消防中队训练塔之间的一个土木结构的铺面房，建筑面积28平方米，使用面积15平方米，当时没有办理审批手续。后因代办铁路运输，在1979年12月至1981年12月期间，康兴云在八里庄水沟边上城管局公路的绿化带上又扩建了四间店铺。之后康兴云主动到府青路街道办事处、成都市城管和国土局说明其家庭情况，经市政府主管部门审查登记备案并颁发了成城管违建字［1992］第21004号《成都市违法建设缓期拆除通知书》（以下简称《缓期拆除通知书》），也缴纳了建房缓期拆除管理费，并申请办理工商营业执照和税务执照。这充分说明案涉房屋是经过市政府有关部门审批同意后合法的商铺房子。2018年6月，案涉房屋所在地因修路需要拆迁，但案涉房屋并不在成华城建公司、中民经开公司修路的红线内，经过询问得知案涉房屋不会被拆迁占用。即便在修路人行道旁边的绿化带上，只要当地政府拆迁部门不征用土地也可以保留不拆迁，成都市政府和东站货场拆迁办一直没有通知拆迁案涉房屋，因此中民经开公司的非法暴力强拆侵占案涉房屋，应恢复案涉房屋原状。二、如果不能恢复原状，应按成都市政府北改的征地拆迁政策赔偿案涉房屋的一切损失。案涉房屋是于1979年12月18日修建，除了缴纳建房管理的费用，还办有营业执照并交了各项税费，是正规建筑合法的房屋。根据市政府北改征地拆迁政策“在1981年11月25日以前本市居民私自修建的房屋未登记的，只要建筑结构正规，经相关部门认定后，无证房可按有证房一样赔偿”，一审判决以失效的征地拆迁政策文件（2000年9月26日）和拆迁管理办法政策（2001年11月1日）为依据，认定每平方米赔偿300元是错误的。案涉房屋所在地段的住房现价每平方米18000元，商铺价格是住房价格的三倍，每平方米是45000元至60000元，因此成华城建公司、中民经开公司应赔偿拆迁费和搬家费80000元，案涉房屋赔偿款800000元。三、2018年6月，修路包工队守门的杜大爷开始租住案涉方屋，直至2019年4月18日案涉房屋被拆除，租期共计11个月，口头约定月租金800元，成华城建公司、中民经开公司应支付租金8800元。 中民经开公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回康兴云的诉讼请求；2.康兴云承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，中民经开公司不应承担赔偿责任。本案中，中民经开公司清理红线范围内的建筑垃圾是受到建设单位指令进行的，中民经开公司的这一行为是履行施工合同的行为，其法律后果不应由中民经开公司承担。2.一审认定事实错误，中民经开公司并未承租案涉房屋，不应承担租金。中民经开公司与康兴云没有签订书面的租赁合同，也没有达成任何口头协议。现场监控中所搬出的物品也并非守门人员的物品，而是康兴云的物品，一审法院认定监控中所搬出的物品是守门人员物品，从而认定中民经开公司与康兴云之间建立租赁关系是错误的。 针对康兴云的上诉请求，中民经开公司辩称，1.一审判决大部分正确，关于建筑残值部分不应由中民经开公司承担。2.中民经开公司未租赁案涉房屋，不应承担租金，一审认定该事实错误。 针对中民经开公司的上诉请求，康兴云辩称，一审判决认定中民经开公司承担的赔偿责任过少，应按康兴云主张的征地拆迁标准进行赔偿。一审认定康兴云与中民经开公司之间存在租赁关系是正确的，但在认定租赁期间上有异议，租赁期应从2018年6月起算。 针对康兴云、中民经开公司的上诉请求，成华城建公司辩称，1.案涉房屋在市政道路规划的绿化带上，属于道路红线范围之内，成华城建公司与成都成铁华晟置业有限公司的用地交接单上没有描述案涉房屋，因此成华城建公司拆除的是建筑垃圾，对清除建筑垃圾是成华城建公司作为业主方的职权范围内的事情，故成华城建公司安排中民经开公司负责将建筑垃圾清除。2.一审判决认定事实大部分正确，案涉房屋是违法建筑，不属于拆迁应补偿范围。根据成都市的拆迁安置规定，案涉房屋已经过了限期拆除的期限，故对案涉房屋的拆除不应当赔偿安置补偿费用。3.一审判决适用法律错误，基于前述规定，成华城建公司不应当对案涉房屋残值承担赔偿责任，一审判决适用成都市人民政府令第88号《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（以下简称成都市政府88号令）判决成华城建公司按工料补偿标准承担赔偿责任错误。4.一审判决认定康兴云将案涉房屋出租给中民经开公司不符合事实，也没有任何证据证明。综上，请求驳回康兴云对成华城建公司的全部诉讼请求。 康兴云2019年6月3日向一审法院起诉请求：1.成华城建公司、中民经开公司恢复案涉房屋的原状；2.如成华城建公司、中民经开公司无法在原处恢复案涉房屋原状，则按成都市政府北改征地拆迁的政策规定进行货币补偿，包括征地拆迁补助、搬家费80000元、铺面房按当地商铺市场价计算赔偿800000元；3.成华城建公司、中民经开公司每月补交800元房租给康兴云，共11个月；4.成华城建公司、中民经开公司承担本案诉讼费用 一审法院认定事实：康兴云原系成都铁路东站工人，于2007年7月退休。康兴云于1981年12月在原成都八里庄71号火车东站货场进口大门的旁边违法修建了一间15平方米的简易结构棚房，从事钟表维修、烟草零售等，以维持家庭生活。因修建时没有办理建房审批手续，康兴云于1992年11月10日办理了缓期拆除手续后，成都市城市管理委员会决定对康兴云修建的5间砖木结构的违章建筑予以缓期拆除，缓期拆迁期限至1993年11月9日。该《缓期拆除通知书》载明，违法建设房屋修建时间于1981年12月，违法建设数量5间，面积65平方米，建筑结构砖木，使用性质住房。同时，《缓期拆除通知书》载明有《管理规定》：1.缓期拆除的违法建筑不得办理产权登记，不计产权，不得改建、扩建，不得变卖、出租、转让，不得改变使得性质，本通知不得涂改、伪造；2.在缓拆期内，必须服从城市规划管理部门的管理，如遇城市规划、建设、管理需要，发证机关作出终止违法建设缓期拆除决定时，必须无条件执行，并不安置、不补偿；3.缓期拆除的违法建筑实行一年一申报制度，逾期不申报，应自行拆除；4.如有违反以上规定，即终止缓拆期，依法予以拆除；5.违法建筑拆除后，此通知书即行作废。 2018年，因市政工程建设修建民兴路（中环-仙韵二路段）道路，成华城建公司作为建设单位将工程发包与中民经开公司（原四川瀚科建设有限公司）施工。2019年4月18日上午，施工方将康兴云15平方米的案涉房屋予以拆除。 康兴云在于2009年9月21日向成都市有关部门申请补办吴雪芳铺面房烟草工商和营业执照的申请书中，自述在成都八里庄71号火车东站货场大门外侧水沟边搭建棚房一间15平方米，有关部门出具的《证明》也载明面积为15平方米。 中民经开公司在施工过程中，其施工方的项目管理人员与康兴云达成口头协议，临时租用案涉房屋作为工地工作人员的住房，每月租金为800元。该房屋被拆除时，现场监控显示其工作人员的相关物品被搬出后将房屋拆除。庭审中，中民经开公司的工作人员自述该公司于2018年9月进场施工。 一审法院认定上述事实采信了双方主体身份信息资料，《缓期拆除通知书》《补办吴雪芳铺面房烟草工商和税务执照的申请书》、税务登记证、现场照片、宣传手册、现场录像资料、当事人及中民经开公司工作人员陈述等证据。 一审法院认为，公民合法的财产依法受法律保护。本案康兴云在原成都市八里庄71号火车东站货场进口大门的旁边修建的一间15平方米的砖木结构简易房屋，有关部门于1992年即已认定为违章建筑。虽然康兴云于1992年起即已办理了缓期拆除的违章建筑手续，但该违章建筑的使用年限仅有一年，缓期拆除的违法建筑应一年一申报，逾期不申报应自行拆除。庭审中，康兴云并没有提交继续申报缓期拆除该违法建筑的手续或被有关部门认定为合法建筑的手续，故康兴云主张按合法建筑物予以赔偿的主张不予支持。康兴云关于案涉房屋为28平方米的主张，与其补办执照申请中自认及有关部门证明的15平方米的面积不符，故对其该主张不予采信。 康兴云修建的房屋是否应当参照有证房屋补偿的问题。一审法院认为，首先，康兴云提交的《缓期拆除通知书》明确载明该违章建筑修建于1981年12月，并非其自述的1979年12月。即便如康兴云所述，根据2015年1月1日起施行的《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条“房屋征收范围确定后，市、县级人民政府应当组织城乡规划、住房城乡建设、国土资源等相关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”及《成都市人民政府关于贯彻〈四川省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》中关于未经登记房屋的认定之政策“房屋征收范围确定后，区（市）县政府应当组织规划、建设、国土、房管等部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”的规定，康兴云所在单位或康兴云自行修建的房屋是否参照有证房屋补偿，应当经相关部门认定。因此，康兴云主张参照有证房屋补偿，应当提交经有关部门作出认定的凭证，但康兴云并没有提交已经有关部门认定的相关证据，故康兴云主张成华城建公司、中民经开公司参照有证房屋的拆迁安置进行赔偿的证据不足。其次，根据康兴云提交的照片及一审法院依法向有关部门调取的视频可以看出，康兴云的违法建筑属于简易结构的棚房，并非建筑结构正规的建筑物，故康兴云要求按建筑结构正规的房屋予以赔偿的主张也无事实依据。 另外，根据2000年9月26日施行的成都市人民政府令第78号《成都市征地补偿安置办法》（以下简称成都市政府78号令）第八条第（四）项“非法占用土地修建的建（构）筑物不予补偿”及2001年11月1日施行的成都市政府88号令第四十一条“拆除未超过批准期限的临时建筑，由拆迁人给予工料补偿。拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定，有关部门拆除康兴云修建的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但是，对违法建筑的认定及拆除，只能由有关单位或有关部门认定后依法进行，而其他单位和个人无权擅自拆除。擅自拆除他人房屋造成他人财产损失的，应当承担赔偿责任。成华城建公司作为工程发包方，应当对建设工程范围内建筑物拆除完毕后再对外发包，若是在施工过程中发现的，也应当及时妥善处理，而不应当任由施工方擅自拆除，否则应当承担相应责任。中民经开公司在施工过程中实施了对案涉房屋拆除的行为，应当承担非法拆除的法律后果。成华城建公司、中民经开公司在拆除康兴云的非法建筑的过程中均有过错，应当承担连带责任。 针对康兴云的诉讼请求，一审法院认定如下：1.关于恢复案涉房屋原状的请求。由于康兴云修建的案涉房屋并非合法修建，且与市政规划建设不符，故康兴云主张恢复原状的主张，一审法院不予支持。2.关于按成都市政府北改征地拆迁的政策规定进行货币补偿的请求。由于康兴云违法修建的房屋未经有关部门认定是否参照有证房屋补偿和安置，且其修建的违法建筑系简易的棚房，并非建筑结构正规的建筑物，故康兴云请求参照有证房屋补偿和安置，即要求成华城建公司、中民经开公司赔偿征地拆迁补助、搬家费80000元，按当地商铺市场价赔偿铺面800000元等主张，无事实、法律及政策依据，不予支持。康兴云的损失参照《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第四十一条的规定，给付每平方米300元的工料补偿。康兴云主张建筑面积28平方米，因仅是个人陈述，无其他证据证明，且与其提交的《补办吴雪芳铺面房烟草工商和税务执照的申请书》和《证明》载明的房屋面积15平方米不符，故对康兴云被拆除的案涉房屋按面积15平方米计算，成华城建公司、中民经开公司应赔偿康兴云4500元。3.关于支付11个月房租的请求。康兴云在诉状及庭审中称案涉房屋自2018年6月出租给施工方使用，虽然没有提交房屋出租的依据，但中民经开公司工作人员自述于2018年9月进场，守门人员系其工作人员，结合现场监控将守门人员的物品从被拆案涉房屋搬出的事实，一审法院认定中民经开公司有租用康兴云案涉房屋的事实，故中民经开公司应当支付康兴云房屋租金。中民经开公司称未租用或使用康兴云房屋的意见，与事实不符，不予采信。康兴云没有提交将房屋何时交付工作人员的证据，一审法院根据中民经开公司工作人员之自认，确定租房时间自2018年9月起至房屋被拆除之日即2019年4月18日止。由于中民经开公司否认租房与事实不符，故一审法院对康兴云主张的双方约定口头协议月租金800元，予以确认。截至房屋被拆除之日，中民经开公司应支付康兴云租金6080元。 综上，一审法院认定康兴云的主张部分成立，成华城建公司、中民经开公司的答辩意见部分成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（六）项、第十九条规定，判决：一、成华城建公司、中民经开公司于本判决生效之日起十日内赔偿康兴云4500元；二、中民经开公司于本判决生效之日起十日内支付康兴云房屋使用费6080元；三、驳回康兴云的其他诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由康兴云负担5000元，成华城建公司负担200元，中民经开公司负担700元。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实除“中民经开公司在施工过程中，其施工方的项目管理人员与康兴云达成口头协议，临时租用案涉房屋作为工地工作人员的住房，每月租金为800元。该房屋被拆除时，现场监控显示其工作人员的相关物品被搬出后将房屋拆除”外，与一审查明的事实一致，本院补充查明如下事实：1.案涉房屋被拆除时，现场监控视频及照片显示房屋内的洗洁精、碗盆、柜子等生活物品被搬出。2.2009年9月21日的《补办吴雪芳铺面房烟草工商和税务执照的申请书》载明“在79年12月18日左右，我和丈夫康兴云向单位领导反映后，只好在成都八里庄71号东站货场大门外侧的水沟边上搭建棚房一间15平方米左右，用来保管我摆地摊的私人物品使用。事后我们主动多次向城管局说明情况，并交了土地使用费，补办了有关手续，现在成都市政府发的缓拆通知可作证”。3.2007年4月30日，成都市成华区人民政府双水碾街道办事处红花堰社区居民委员会（以下简称红花碾社区居委会）出具的《证明》载明“兹有……住户吴雪芳……于81年2月至87年12月左右，私人在成都市八里庄路71号东站进口老工棚处搭建有砖木结构的临时铺面住房5间，65平方米，每年给国家和城管局上交私房土地使用管理费312元，有城管建字（1992）第21004号缓拆通知书和成都市城管局1992年10月10日的行政专用发票收据为证。于2004年12月份左右，因国家建设需要扩建公路被市政府城管局拆除4间50平方米未赔偿经济损失。……所以成都市八里庄的公路扩建后，当地政府在八里庄给吴雪芳保留了一间15平方米左右的私人铺面，作为失业人员吴雪芳家里经济困难的经济补偿维持生活，零售香烟使用”。 本院认为，一、关于中民经开公司就案涉房屋是否应向康兴云赔偿损失4500元的问题。首先，对于案涉房屋是否可按合法建筑予以赔偿。本案中，康兴云在起诉状及上诉状中均陈述其修建案涉房屋后，虽未办理审批手续但主动向相关行政主管部门反映情况，经行政主管部门审查登记备案并颁发了《缓期拆除通知书》，并且在康兴云提交的《补办吴雪芳铺面房烟草工商和税务执照的申请书》以及红花碾社区居委会的《证明》中均载明将《缓期拆除通知书》作为康兴云修建案涉房屋的证据，因此康兴云在二审中关于《缓期拆除通知书》中确定的5间房屋不包含案涉房屋的主张与其在一审中以及上诉状中的陈述不符，也与其提交的证据载明的内容不符，故本院对康兴云在二审中的上述主张不予支持。依据《缓期拆除通知书》所载明的内容，案涉房屋在1992年被相关行政主管部门认定为违法建筑，在康兴云未举证证明其继续申报缓期拆除案涉房屋或案涉房屋被相关部门认定为合法建筑的情况下，一审判决对康兴云要求按合法建筑予以赔偿以及恢复原状的主张不予支持并无不当。 其次，对于案涉房屋是否可按有证房屋予以赔偿。康兴云自述案涉房屋于1979年12月修建，但其提交的《缓期拆除通知书》载明案涉房屋的修建时间为1981年12月。虽然康兴云提交的《补办吴雪芳铺面房烟草工商和税务执照的申请书》及红花碾社区居委会的《证明》均有载明案涉房屋的修建时间为1979年12月，但是《缓期拆除通知书》是由当时的行政主管部门出具的法律文书，属于书证，而《补办吴雪芳铺面房烟草工商和税务执照的申请书》及红花碾社区居委会的《证明》实质是证人证言，因此《缓期拆除通知书》的证明力大于《补办吴雪芳铺面房烟草工商和税务执照的申请书》及《证明》的证明力，故应依据《缓期拆除通知书》认定案涉房屋的修建时间，即1981年12月。鉴于此，康兴云主张案涉房屋修建于1979年12月并依据搬迁宣传手册中“九、未经登记的住宅房屋的补偿”载明的“单位自建并由职工居住的宿舍、具有本市城区正式户口的居民个人修建的未经登记自住房屋搬迁，以1981年11月25日市人民政府《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规，经区政府组织相关部门认定后可参照有证房屋进行补偿”内容，要求按照有证房屋的拆迁安置进行赔偿（即赔偿征地拆迁补助、搬家费80000元及按当地商铺市场价赔偿800000元），缺乏事实依据，本院不予支持，一审判决依据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条和《成都市人民政府关于贯彻〈四川省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》中关于未经登记房屋的认定的规定，不支持康兴云要求参照有证房屋的拆迁安置予以赔偿的诉请并无不当。 最后，对于中民经开公司是否应赔偿康兴云损失。本案中，从拆除房屋时的视频和照片来看，中民经开公司从房屋内搬出生活物品这一事实应当知晓有人在使用该房屋。中民经开公司作为案涉房屋所在地段的施工方，未经案涉房屋修建方康兴云的同意拆除该房屋，应承担赔偿损失的民事责任。在康兴云未举证证明其修建案涉房屋所支出的费用的情况下，一审判决认定损失按每平方米300元的工料标准进行计算并无不当，因此中民经开公司应向康兴云赔偿损失4500元。因成华城建公司未按时预交二审诉讼费用，本院已裁定按成华城建公司自动撤回上诉处理，故本院对成华城建公司是否应承担赔偿责任以及相应的赔偿金额不予审查。 关于中民经开公司是否应支付案涉房屋使用费问题。康兴云主张其与中民经开公司就案涉房屋建立了房屋租赁合同关系，按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，康兴云应对其主张的房屋租赁合同法律关系承担举证责任。本案中，除康兴云的陈述外，案涉房屋拆除时的监控视频和照片仅能反映从房屋内搬出生活物品，反映不出该生活物品系守门人员所有，并且中民经开公司的工作人员在一审庭审中虽认可案涉房屋守门人员系其工作人员，但否认中民经开公司为守门人员向康兴云承租案涉房屋，亦否认守门人员居住在案涉房屋内，康兴云也未对其在一审庭审陈述的与施工方工作人员文松元的父亲口头达成房屋租赁合同一事举出其他证据予以佐证。即便守门人员确有居住在案涉房屋内且有康兴云在一审庭审中陈述的文松元的父亲与其商谈租房这一事属实，也无证据显示承租方是中民经开公司。因此康兴云的陈述以及监控视频和照片尚未达到民事诉讼要求的事实高度可能性的证明程度，现有证据不能证明康兴云与中民经开公司之间就案涉房屋建立了房屋租赁合同关系，应由康兴云承担待证事实不明的不利后果，故本院对康兴云要求中民经开公司支付2018年6月至2019年4月18日期间的房屋租金的诉请不予支持。 综上，中民经开公司的上诉请求部分成立，对符合法律规定部分予以支持。一审判决认定部分事实错误，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4406号民事判决第一项，即“成都成华城市建设投资有限责任公司、中民经开建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿康兴云4500元”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4406号民事判决第二项、第三项，即“中民经开建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付康兴云房屋使用费6080元”、“驳回康兴云的其他诉讼请求”； 三、驳回康兴云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11800元，减半收取5900元，由康兴云负担2800元，成都成华城市建设投资有限责任公司负担1550元，中民经开建设有限公司负担1550元。二审案件受理费，康新云上诉部分11800元，由康兴云负担5600元，成都成华城市建设投资有限责任公司负担3100元，中民经开建设有限公司负担3100元；中民经开建设有限公司上诉部分185元，由康兴云负担85元，中民经开建设有限公司负担100元。当事人应分担的诉讼费用，在履行判决义务时一并结算支付。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 孙 睿 审判员 郭 静 二〇二〇年六月二十八日 书记员 曾龙海