济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1678号原告：原小路，女，1982年11月7日出生，汉族，住济南市。原告：刘昕宇，男，1984年12月30日出生，汉族，住济南市。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸和宸律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告刘昕宇、原小路与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告刘昕宇、原小路的委托诉讼代理人陈庆强、被告绿地地产公司的委托诉讼代理人王琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昕宇、原小路向本院提出诉讼请求：绿地地产公司支付商品房逾期交付违约金，暂算至起诉当日已产生违约金74701元（违约金自2018年6月10日起以全部已付购房款为基数，按日万分之一计算至达到约定及法定交付条件的商品房正式交付之日止）。事实与理由：绿地地产公司与刘昕宇、原小路于2018年6月10日签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号为销售（字）201819385497号，合同约定由刘昕宇、原小路以1482171元的价格依法购买绿地地产公司开发的绿地国际花都A4地块3号、4号商务公寓楼228号商业用房一套，合同签订后，刘昕宇、原小路依约足额向绿地地产公司支付了实测面积所对应的总购房款1403715元，合同约定绿地地产公司应于2018年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，依法取得开发项目《分期综合验收备案证明》，具备商品房交付条件，并如约向刘昕宇、原小路交付房屋，否则应当按日向刘昕宇、原小路支付全部已付购房款万分之一的违约金至达到约定及法定交付条件的商品房正式交付之日止。然而，合同签订后，绿地地产公司并未按商品房买卖合同约定的时间将符合法定及约定交付条件的案涉房屋交付刘昕宇、原小路使用，且在合同约定的宽期限内仍未交付。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》以及济南市五部门关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知，绿地地产公司当立即向刘昕宇、原小路交付案涉商品房，并支付逾期交付违约金。绿地地产公司曾向刘昕宇、原小路支付过14天的违约金2075元，剩余至今未付。为维护自身合法权益，刘昕宇、原小路遂诉至贵院，望贵院判如所请。绿地地产公司辩称，1.购房合同补充协议第三条第二款已经明确约定将房屋交付条件由“取得开发项目分期综合验收备案证明”变更为“取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单”，该约定合法有效，对双方具备约束力。虽然商品房买卖合同第八条约定交付标准为“该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”，但双方在补充协议第三条第二款对交付条件进行了变更。同时，补充协议第十五条约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”，故双方的上述约定合法有效，且并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当按此约定执行。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定；另依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定；依照《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故双方在补充协议中将交房条件变更为“取得房屋建筑工程竣工验收备案单”，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效。2.根据购房合同主合同的约定，其约定的交付时间应为开始交付的时间，另根据补充协议第三条第八款的约定，双方约定了60日的宽限期以及宽限期届满后第31日起按日计算已交房款万分之一的违约金，故双方对于逾期交房违约责任的起算时间已经达成一致的意思表示，且刘昕宇、原小路在立案时提交的诉状中对此事实也予以认可，应当按此计算逾期期限。3.在涉案房屋具备约定交付条件之后，绿地地产通知刘昕宇、原小路收房，且刘昕宇、原小路也已实际收房，其无权向绿地地产主张逾期交房违约责任。在涉案楼盘取得房屋竣工验收备案登记单后，绿地地产通知刘昕宇、原小路收房，刘昕宇、原小路亦实际收房，享受到了收房为其带来的利益，故绿地地产向刘昕宇、原小路交付涉案房屋符合双方约定的交付条件，刘昕宇、原小路现以绿地地产交付的房屋不符合合同约定为由，要求绿地地产承担逾期交房违约责任，没有任何事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月10日，绿地地产公司与刘昕宇、原小路签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201819385497），约定：刘昕宇、原小路购买绿地地产公司开发建设的绿地国际花都A4地块3号、4号商务公寓楼228号商业用房一套，房屋总价为1482171元（实际付款1403715元）。合同第八条均约定，“交付期限出卖人应当在2018-04-20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……”。上述买卖合同签订当日，双方亦分别签订《商品房买卖合同补充协议》（即附件五），该补充协议第三条均约定，“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年4月20日之前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。2、甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。……8、甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。……18、本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能产生的法律后果，并愿意承担。双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。第十五条：补充协议的效力本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”。甲方为绿地地产公司，乙方为刘昕宇、原小路。上述《济南市商品房买卖合同》、《合同补充协议》均以绿地地产公司提供的格式条款而订立。合同签订后,刘昕宇、原小路向绿地地产公司交纳购房款1403715元。2018年8月2日，腊山A4地块商业综合体3#、4#商务公寓楼、裙房及换热站（已建）工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年8月3日，绿地地产公司向刘昕宇、原小路发出《交房通知书》。2018年8月4日，刘昕宇、原小路收到该交房通知书，并于2018年8月5日办理了涉案房屋的入住手续，实际收到涉案房屋。刘昕宇、原小路自认绿地地产公司已向其支付14天的违约金2075元。本院认为，刘昕宇、原小路与绿地地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定相应的权利、义务，该行为系双方真实意思表示，约定内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，本院予以确认，双方均应依约行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议系双方在主合同约定基础上对主合同内容进行的补充约定，对主合同部分条款内容予以变更后达成新的合意，该行为符合上述法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，即需综合验收后方可交付使用不再是强制性效力性的规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。但商品房的竣工验收事关商品房质量安全、业主的人身安全，故商品房的竣工验收必须符合法律规定，结合现行法律规定及实践中的具体规范，出卖人交房的法定最低标准应为取得竣工验收备案单。本案中，案涉房屋于2018年8月2日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，即该日案涉商品房已符合法律规定的交付标准。《商品房买卖合同补充协议》中也明确约定交付条件变更为出卖人取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单，该项约定应为双方真实意思表示，未免除出卖人的法定责任，也未加重买受人的负担。就刘昕宇、原小路所陈述的格式条款事宜，在补充协议中明确约定“双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任”，该内容所涉文字进行了加黑处理，起到了相应的提示作用，刘昕宇、原小路作为完全民事行为能力人在补充协议后签字确认了协议内容，应承担相应的法律后果。综上，双方对房屋交付条件的补充约定合法有效，案涉房屋的交付标准应以双方签订的补充协议的约定为准。根据主合同及补充协议约定，案涉房屋交付起算期为2018年4月20日，加上60日的宽展期，案涉房屋交房截止日为2018年6月19日。绿地地产公司于2018年8月3日向刘昕宇、原小路发出了《交房通知书》，告知刘昕宇、原小路于2018年8月4日来办理交房手续，刘昕宇、原小路于2018年8月5日实际收到涉案房屋，故本院确认绿地地产公司于2018年8月4日履行涉案房屋的交付义务。根据补充协议的约定，从宽展期届满后第31天即2018年7月20日起至实际交房之日止，绿地地产公司应按日向刘昕宇、原小路支付已交房价款万分之壹的违约金，经计算违约金为2105.57元（1403715元×15天×0.0001），扣减绿地地产公司已支付的违约金2075元，绿地地产公司还应向刘昕宇、原小路支付违约金30.57元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决如下：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘昕宇、原小路支付逾期交房违约金30.57元；二、驳回原告刘昕宇、原小路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，减半收取834元，原告刘昕宇、原小路负担833元，被告绿地地产（济南）有限公司负担1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年六月十日法官助理  刘 佳书 记 员  张芳谦