吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终198号上诉人（原审被告）：陈某，自由职业者，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：张某，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付某，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：李某1，延吉金达莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县诚信房地产开发有限公司。法定代表人：朱某，经理。委托诉讼代理人：李某2，吉林林岗律师事务所律师。原审第三人：王某，住吉林省安图县。上诉人陈某因与被上诉人付某房屋买卖合同纠纷,不服吉林省安图县人民法院（2019）吉2426民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某上诉请求：1.请求撤销安图县人民法院做出的（2019）吉2426民初1345号民事判决书，依法改判驳回原告的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院对陈某与诚信公司之间法律关系的认定存在错误。被上诉人在一审中主张过陈某与诚信公司是挂靠关系，又根据双方协议主张双方存在代理关系，但是法院的判决混淆了两种法律关系。1.如果认定陈某与诚信公司之间是挂靠关系，就房地产开发而言，挂靠是指一个企业允许他人在一定期间内使用自己企业名义对外开放项目的行为。允许他人使用自己名义的企业为被挂靠企业，相应的使用被挂靠企业名义从事经营活动的企业或个人为挂靠人。但是本案中上诉人陈某并没有使用诚信公司的名义与被上诉人签订合同，上诉人是以自己个人的名义与被上诉人签订的合同。同样按照2012年1月20日，诚信公司给上诉人陈某出具的授权委托书也是授权陈某以诚信公司的名义开发建设福聚苑小区。那么陈某个人一直作为福聚苑小区的所有权人对外出售房屋的行为，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因为此解释是约束开发企业与买受人的，而本案中是陈某个人与付某签订的合同。同时该解释第九条的前提是开发企业“故意隐瞒”房屋已经出售给第三人的事实，而本案中诚信公司不存在故意隐瞒付某的事实，因诚信公司并未与付某签订过任何合同。2.如果认定陈某与诚信公司之间是代理关系，委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其效力直接归属于被代理人。那么陈某作为代理人可以以自己的名义与付某签订合同，但是该合同效力直接归属于被代理人诚信公司，所以应是由诚信公司负责所有的法律后果，一审法院判决陈某作为赔偿义务的主体显然也是错误的。所以，一审法院在混淆陈某与诚信公司之间法律关系的前提下做出的判决显然是错误的。二、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经履行了绝大部分，被上诉人交付了房款、上诉人交付了房屋，且被上诉人已经实际占有了涉案房屋，双方之间的合同并非已经不能履行。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据一审庭审认定的事实，被上诉人付某是最先合法占有涉案房屋的，第三人王某是在其合法占有之后进行换锁的，被上诉人的权利完全可以得到保障，所以被上诉人解除合同的条件并不成就。三、2013年6月24日的《补充协议》是对2012年1月20日诚信公司与一建公司之间《协议书》的补充约定。根据2012年1月20日，陈某代理安图县诚信房地产开发有限公司与安图县第一建筑有限公司约定：“1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈某拆迁补偿款后方有销售权。”而根据2013年6月24日的《补充协议》的约定，在竣工决算前不得随意销售房屋，其中没有顶账房屋面积、顶账具体数额，表明第三人王某并未取得涉案房屋的全部权利，也就是说双方真实的意思是把该房屋作为抵押物，而不是顶账，且之后第三人王某又擅自出售多套房屋严重违反合同约定，根据（2018）吉2426民初1617号民事案件显示，该小区1#、3#、4#、5#房屋大部分都是王某擅自销售的，其已经严重违约，所以双方并未履行该条协议内容，该条款不能认定为已经履行顶账协议，王某无权占用该房屋。四、根据招投标文件，涉案小区竣工时间为2012年10月30日，因第三人王某无法按期完工，2012年1月20日签订《协议书》约定竣工时间为2012年12月30日，但王某仍然没有按期安工。2015年8月20日，陈某与王某签订的《福聚苑未完成工程项目及相关问题》中明确，福聚苑1#楼未完成工程项目由王某负责完成，完成时间：2015年9月10日。之后陈某向王某支付该部分工程款15万元，但至今为止王某没有完工合同约定的工程。所以，双方一直未履行将房屋抵顶工程款的协议，陈某已经支付了王某未完成工程项目的工程款，其再无权占有涉案房屋。五、付某自认不知道案涉房屋是诚信公司的，只知道这个房子是陈某的，认为陈某有权买卖房屋，那么双方之间的买卖合同就只约束付某与陈某，诚信公司不存在故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实，陈某也不存在故意隐瞒的事实，不能适用商品房买卖司法解释关于故意隐瞒房屋已出售的惩罚性赔偿的规定。根据2015年9月11日，全国法院民商事审判工作会议纪要第45条的内容，当事人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议抵抵债物尚未交付债权人的，债权人应当根据原债权债务关系提起诉讼，所以关于一审法院认定王某可以根据其与陈某在案涉小区未竣工前签订的以物抵债协议取得的，包括案涉房屋在内的房屋所有权是错误的，原审第三人无权取得涉案房屋所有权。上诉人陈某与被上诉人父亲之间的房屋买卖合同不能履行。综上，一审法院判决严重侵害了上诉人的权益，造成巨大的利益失衡。付某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。安图县诚信房地产开发有限公司辩称：本案中陈某与付某的买卖合同，出卖方为安图一建公司第二十一项目部，显然一建公司第二十一项目部与诚信公司是两个民事主体。所以我公司认为，一审判决中关于上诉人将涉案房屋出售给付某被认定为是安图县诚信房地产公司行为的，这一部分是错误的。王某述称：一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。付某向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除付某与陈某签订的房屋买卖合同；2．请求法院判令安图诚信开发公司与陈某连带返还购房款123000元；3．请求法院判令安图诚信开发公司与陈某支付购房款一倍的赔偿金123000元；4．案件受理费由安图诚信开发公司、陈某负担。事实和理由：付某与陈某于2014年7月12日签订房屋买卖合同。次日，付某向陈某支付购房款123000元，陈某向付某交付房屋钥匙。2019年7月6日，付某准备装修房屋时，发现房屋门锁已换。付某立即报警开门，发现屋内铁皮柜和椅子不见了。后经查实，涉案房屋在出卖给付某前，陈某于2013年6月24日已将该房屋抵债给王某。现由于陈某故意隐瞒以房抵债的事实，致使付某签订房屋买卖合同的目的不能实现。故付某诉至法院，请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条之规定，依法支持其诉讼请。一审法院认定事实：陈某系安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部经理。陈某与安图诚信开发公司达成协议，双方约定，因陈某没有房地产开发资质，挂靠安图诚信开发公司，以安图诚信开发公司名义对安图县福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈某按工程总造价的2％向安图诚信开发公司交纳管理费。2012年1月20日，安图诚信开发公司给陈某出具授权委托书，授权陈某以安图诚信开发公司的名义负责福聚苑小区的开发建设，其法律后果由安图诚信开发公司承担。同日，陈某作为安图诚信开发公司的代理人，王某作为安图县第一建筑有限责任公司的代理人，双方签订了建设工程施工协议，协议约定福聚苑小区工程由安图诚信开发公司发包给安图县第一建筑有限责任公司施工，具体施工方为安图县第一建筑有限责任公司第五项目部王某。双方对工程款及拆迁补偿费等做出了相应的约定。2013年6月24日，陈某与王某签订补充协议书（甲方为陈某，乙方为王某），补充协议书第六条约定：“甲方用一层门市房319.2平方米（16轴-24轴）、二层门市房809.4平方米（14轴-32轴）、三至六层住宅3349平方米，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商。”该补充协议中的房屋包括涉案房屋。安图诚信开发公司承认该补充协议书。另查明，安图县福聚苑小区的建筑工程施工许可证、规划许可证、建设工程竣工验收备案证中建设单位均为安图诚信开发公司，商品房预售许可证中房屋预售单位亦为安图诚信开发公司。2014年7月12日，陈某（甲方）与付某（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：一、甲方将位于××苑，建筑面积为86平方米的房屋以123000元出售给乙方。二、房款支付方式：自合同签订之日起一次性付清，房屋面积以实际测绘面积为准，多退少补。三、相关税费按有关法律规定各自负担。四、违约责任：如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。五、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交安图县仲裁委员会仲裁解决。双方在房屋买卖合同上签字，甲方处盖有安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部的公章。2014年7月13日，付某将123000元购房款交给陈某，陈某为其出具收据，上面盖有安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部的财务章。当日，陈某将涉案房屋的钥匙交给付某，付某将铁皮柜、椅子搬到房内。2019年7月，王某发现涉案房屋有人准备装修，于是将屋内的铁皮柜、椅子搬出，并更换房屋钥匙。付某报警后，得知该房屋已于2013年6月以房抵债给王某。故诉至法院，要求：1．判令解除付某与陈某签订的房屋买卖合同；2．判令安图诚信开发公司与陈某连带返还购房款123000元；3．判令安图诚信开发公司与陈某支付购房款一倍的赔偿金123000元；4．案件受理费由安图诚信开发公司、陈某负担。一审法院认为：安图县福聚苑小区的商品房预售许可证中房屋预售单位为安图诚信开发公司，陈某与安图诚信开发公司曾协议，陈某挂靠安图诚信开发公司，以安图诚信开发公司名义对安图县福聚苑小区进行拆迁、建设、廉租、回迁、销售等。可见，陈某于2014年7月12日将涉案房屋（安图县福聚苑小区1号楼1单元602室）出售给付某的行为，应视为安图诚信房开发公司的行为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，该案应适用商品房买卖合同的相关规定。故陈某关于本案系自然人之间的房屋买卖关系的主张，本院不予采信。2013年6月24日，陈某与王某签订补充协议书，陈某将包括涉案房屋在内的三至六层平方米住宅和一层门市房319.2平方米、二层门市房809.4平方米，顶工程款给王某，安图诚信开发公司认可该补充协议内容。虽然协议还约定在竣工决算前不得随意销售，如销售需双方协商。而涉案工程未决算，但涉案房屋王某并未出售，未违反双方约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋已顶给王某，付某无法实现房屋买卖合同的根本目的，故付某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，陈某隐瞒所售涉案房屋已经顶给王某的事实，又将房屋出售给付某，现该合同已被解除，故付某要求陈某与安图诚信开发公司连带返还购房款并给付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。安图诚信开发公司、陈某主张按房屋买卖合同第五条规定，该案应提交给安图县仲裁委员会解决。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。因安图县无仲裁委员会，双方未达成补充协议，故该仲裁条款无效，安图诚信开发公司、陈某的主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第九条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定，判决：一、解除原告付某与被告陈某签订的房屋买卖合同；二、被告陈某于判决生效之日起立即向原告付某退还房款123000元，并由安图县诚信房地产开发有限公司承担连带责任；三、被告陈某于判决生效之日起立即向原告付某支付购房款一倍的赔偿金123000元，并由安图县诚信房地产开发有限公司承担连带责任。案件受理费4990元，减半收取2495元，由被告陈某、安图县诚信房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：案涉房屋系以安图县诚信房地产开发有限公司名义开发建设的并取得商品房预售许可证的房屋，陈某系借用开发资质的实际权利人，其对外销售商品房的依据是通过行政机关审查批准的商品房预售许可证，被许可公开对外销售商品房的单位就是安图县诚信房地产开发有限公司，因此，陈某公开对外销售商品房，其无论是否以安图县诚信房地产开发有限公司的名义实施均应认定为开发行为，案涉房屋买卖合同应当认定为《商品房买卖合同》，陈某销售房屋的行为属于借用开发资质而实施的职务行为，安图县诚信房地产开发有限公司虽然未直接与付某签订合同，但因陈某的职务行为，该合同的相对方应为安图县诚信房地产开发有限公司与付某。一审法院认定案涉房屋买卖合同为商品房买卖合同并适用商品房买卖合同相关的司法解释是正确的，陈某主张该合同属于个人之间的房屋买卖，不应适用商品房买卖相关司法解释的上诉理由不能成立，本院不予支持。付某作为一般消费者，因房屋开发人明知案涉房屋在出卖之前已经约定作为工程施工人取得工程价款的保证，还将房屋出卖给付某，导致付某至今无法取得房屋所有权，因此，付某请求解除合同并要求出卖人赔偿不超过已付房款一倍损失的主张符合法律规定。按照合同相对的原则，上述责任的承担主体理应是安图县诚信房地产开发有限公司，但一审法院考虑到陈某是借用开发资质的实际权利人，并且实际收取案涉房屋买卖合同价款的事实，判决陈某共同承担返还房屋价款及赔偿损失并无不当。陈某作为实际开发人，主张案涉房屋买卖合同能够履行，但未能提供相关证据加以证明，故该项主张本院不予支持。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4990元，由陈某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  宋 丹审判员  林 美二〇二〇年六月二十九日书记员  段崇鹏