北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71450号原告：艾江，男，1978年2月8日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：邢树宏，北京华沛德权律师事务所律师。被告：李奎奎，女，1981年11月6日出生，汉族，户籍地湖北省枣阳市。原告艾江（以下简称原告）与被告李奎奎（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人邢树宏到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理此案，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年4月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告赔偿原告违约金3838500元；3、判令被告支付原告房屋占有使用费85500元（自2019年5月3日至2019年8月4日，每月按照28500元计算）；4、判令被告给付原告自行支出的评估费15000元。事实和理由：在2017年4月28日，艾江与李奎奎签订了《北京市房屋租赁合同》，艾江将朝阳区西大望路3号院2号楼21至22层M单元x号房屋出租给李奎奎使用，租赁期间为2017年5月3日——2019年5月2日，每月租金为28500元。在2019年4月16日，艾江与李奎奎首先签订了《艾江与李奎奎关于蓝堡M座x房间租赁以及出售的协议》，然后，按照上述协议第六条的约定，艾江与李奎奎在当日又签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据上述合同第四条及附件四的约定，李奎奎应在2019年5月3日支付定金五十万元，在2019年6月3日支付定金一百五十万元，在2019年7月3日支付定金贰拾万元。截止到2019年7月24日，李奎奎仅支付了定金十六万一千五百元，根据《房屋买卖合同》第七条第（二）项的约定，李奎奎的违约行为已经达到了合同约定的解除条件。根据《房屋买卖合同》第七条第（二）项的约定，李奎奎应当向艾江支付违约金四百万元。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区西大望路3号院2号楼21至22层M单元x号房屋系原告单独所有。2017年4月28日，原告作为出租人，被告作为承租人，双方签订《北京市房屋租赁合同》（住宅租赁经纪版），约定：原告将位于北京市朝阳区西大望路3号院2号楼21层至22层M单元x室，建筑面积208．16平方米，出租给被告使用；房屋租赁期限自2017年5月3日至2019年5月2日，共计贰年零个月。双方应于2017年5月2日办理房屋交付手续；租金标准为人民币28500元整每月，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2017年5月3日之前支付，以后每期租金被告应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2017．7．26、2017．10．26、2018．1．26、2018．4．26、2018．7．26，以此类推。押金为人民币28500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给被告。2019年4月16日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定：被告购买原告名下的位于北京市朝阳区西大望路3号院2号楼21至22层M单元x号房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为208．16平方米；该房屋已经出租，买受人为该房屋承租人；房屋成交价格为2000万元，买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1000万元；逾期付款责任：逾期在28天之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过28日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金（已经支付的定金可抵扣违约金），并由出卖人退还买受人的其他款项（如有）。关于房款的具体付款方式及期限，附件四约定：房款为分期付款。李奎奎应向艾江支付定金总计人民币肆佰万元整（4,000,000．00），支付的进度为：2019年5月3日支付人民币伍拾万元整(￥500,000．00)；2019年6月3日支付人民币壹佰伍拾万元整(￥1,500,0000)；2019年7月3日支付人民币贰拾万元整(￥200,000．00)；2019年8月3日支付人民币壹拾万元整(￥100,000．00)；2019年9月3日支付人民币壹拾万元整(￥100,000．00)；2019年10月3日支付人民币壹拾万元整(￥100,000．00)；2019年11月3日支付人民币壹佰伍拾万元整(￥1,500,000．00)。李奎奎应在2019年11月3日向艾江支付首付款人民币陆佰万元整（6,000,000．00）。艾江在收到上述款项后应在1个月内完成上述房产的解除抵押工作。李奎奎应于2019年11月3日前开始申请银行的按揭贷款，并在2019年12月3日前获得审批。李奎奎应在2019年12月3日，通过银行资金监管的方式向艾江支付剩余房款人民币壹仟万元整（10,000,000．00）与获得批准的银行按揭贷款的差额。艾江在收到上述款项后应立即配合李奎奎办理房产过户的相应手续。2019年4月16日，原、被告签订《艾江与李奎奎关于蓝堡M座x房间租赁以及出售的协议》，载明：鉴于艾江与李奎奎于2017年4月28日签署了编号为BJZL1362758的《房屋租赁合同》，其中约定了双方就坐落于北京市朝阳区西大望路3号院2号楼21至22层M单元x的房产的租赁相关事宜。李奎奎向艾江支付租金的实际情况如下表所示：2017年5月2日，85500元、2017年8月1日，85500元、2017年11月2日，85500元、2018年5月8日，85500元、2019年4月6日，20000元、2019年4月7日，8500元、2019年4月8日，57000元，总计427500元。根据上述《房屋租赁合同》的约定，李奎奎欠艾江房租总计人民币256500元以及违约金。现双方经过友好协商，达成约定如下：一、李奎奎应于2019年4月16日向艾江支付28500元房屋租金。二、李奎奎同意其于2019年4月6日至2019年4月8日期间向艾江支付的总计85500元资金为其向艾江支付的违约金，不计入租金。艾江同意在李奎奎严格按照本协议以及相关协议履行义务的前提下，不再向李奎奎追索上述《房屋租赁合同》中约定的其他违约金。三、李奎奎应于2019年7月3日向艾江支付剩余租金313500元。四、本协议签订且李奎奎支付28500元房屋租金后，艾江应立即恢复上述房产的水电供应，并向李奎奎提供房屋钥匙。上述房产将由李奎奎实际居住，直至本协议履行完毕，且在此期间无需缴纳房租。若在本协议履行期间，李奎奎出现任何违约事项，在接到艾江通过短信、微信、书面等任何一种方式的通知后，李奎奎应在7个自然日内搬离上述房屋。若李奎奎未能按照约定自行搬离，则艾江有权在通知后7个自然日后自行安排工人将房屋清空，李奎奎放弃全部的申诉权利。五、李奎奎同意在房屋中安排阿姨配合艾江在2019年5月3日之前包括但不限于通过中介等方式销售此房屋。在2019年5月3日李奎奎向艾江支付第一笔定金之前，艾江有权将上述房产卖给任何其他人或单方终止与李奎奎的房屋销售安排。如果艾江行使不将上述房产出售给李奎奎的权利，艾江应以短信、微信、书面等方式提前通知李奎奎，李奎奎在接到通知后的7天内应搬离上述房屋，超出上述期限后每延长1天李奎奎应向艾江支付违约金1万元。李奎奎不得以艾江是否行权为理由拒绝履行本协议的任何约定。若艾江未在2019年5月3日前行权，且李奎奎按照本协议约定付款后，则李奎奎有权在本协议履行期间实际使用此房屋。六、李奎奎以总价人民币贰千万元(￥20,0000．0)向艾江购买上述坐落于北京市朝阳区西大望路3号院2号楼21至22层M单元x的房产，此房产证的编号为京(2016)朝阳区不动产权第0145924号。房屋的购买将由双方另行签署《房屋买卖合同》进行约定，如果《房屋买卖合同》与本协议有冲突的，以本协议为准。七、为购买上述房产，李奎奎应向艾江支付定金总计人民币肆佰万元整（￥4,000,000．00)。支付的进度为：2019年5月3日支付人民币伍拾万元整(￥500,000．00)；2019年6月3日支付人民币壹佰伍拾万元整(￥1,500,0000)；2019年7月3日支付人民币贰拾万元整(￥200,000．00)；2019年8月3日支付人民币壹拾万元整(￥100,000．00)；2019年9月3日支付人民币壹拾万元整(￥100,000．00)；2019年10月3日支付人民币壹拾万元整(￥100,000．00)；2019年11月3日支付人民币壹佰伍拾万元整(￥1,500,000．00)。八、为购买上述房产，李奎奎应在2019年11月3日向艾江支付首付款人民币陆佰万元整(￥6,000,000．00)。艾江在收到上述款项后应在1个月内完成上述房产的解除抵押工作。中信银行于2017年1月通过中信信托向艾江发放贷款人民币壹仟万元整，并以上述房产作为抵押担保。九、李奎奎应于2019年12月3日前通过银行资金监管的方式向艾江支付剩余房款人民币壹仟万元整(￥10,000,000．00)。艾江在收到上述款项后应立即配合李奎奎办理房产过户的相应手续。十、艾江的收款账户信息如下：户名:艾江、开户行:中信银行北京京城大厦支行、账号:×××。2019年5月30日，被告通过中国工商银行分两次共计向原告转款50000元；2019年5月31日，被告通过中国工商银行向原告转款100000元；2019年6月15日，被告通过中国工商银行向原告转款500元；2019年6月17日，被告通过中国工商银行分两次共计向原告转款1000元；2019年7月24日，被告通过中国工商银行向原告转款10000元。上述被告共计向原告转款161500元。2019年8月6日，原告给被告邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，载明：……现李奎奎的迟延付款行为已经达到了《北京市存量房屋买卖合同》约定的合同解除条件，故，特通知李奎奎，自李奎奎收到本通知之日起，解除艾江与李奎奎之间的《北京市存量房屋买卖合同》。后被告于2019年8月7日签收此通知书。2019年12月5日，原告作为出卖人与案外人张舒扬作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），载明原告将涉案房屋出售给张舒扬，房屋成交价为1590万元。庭审中，原告自行委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋在2019年8月7日的市场价值进行评估，该公司于2019年11月29日出具《房地产评估报告》，载明涉案房屋市场价值总额为1632．61万元。为此，原告支付评估费15000元。庭审中，原告提交了北京麦田房地产经纪公司员工孙胜民书写的证明一张，用以证明被告确于2019年8月4日将涉案房屋钥匙归还给其，并搬离涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现原告与被告自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）以及《艾江与李奎奎关于蓝堡M座x房间租赁以及出售的协议》，合法有效，各方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告作为涉案房屋的买受人，理应按照上述合同以及协议约定，按时支付定金。现根据原告提交转账记录显示，截至2019年7月24日，被告仅向原告转账共计161500元，故被告延迟支付定金已构成违约，原告就此要求解除合同，于法有据，本院予以支持；就原告第二项诉讼请求，违约金约定数额过高，且原告已于2019年12月5日再次将涉案房屋卖出，虽原告与被告就涉案房屋签订的价值为2000万元，但是该房屋买卖合同实际也并未完全履行，故该房屋价值也仅作为参考使用。现本院综合考虑整个合同的履行情况、被告的过错程度以及由此给原告带来的损失（被告自行委托评估机构所进行的房屋价值评估结果以及与案外人另行签订的房屋买卖合同中房屋价格本院仅作为参考使用），酌定以被告赔偿原告违约金三十万元为宜。现原告认可被告已支付定金161500元，故以此定金冲抵违约金后，被告再赔偿原告违约金138500元为宜；就原告第三项诉讼请求，双方签订的租赁合同到期日为2019年5月2日，且双方于2019年4月16日签订的房屋买卖合同也因被告违约而并未实际履行，故被告若继续使用涉案房屋，需给付原告房屋占有使用费。现根据北京麦田房地产经纪有限公司经纪人孙胜民书写的证言以及原告提交的其他证据，可以认定被告确于2019年8月4日搬离涉案房屋，故其理应支付原告自2019年5月3日至2019年8月4日期间的房屋占有使用费，就使用费标准问题，可参照双方签订的租赁合同。故原告第三项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就原告第四项诉讼请求，系原告单方委托评估机构进行的房屋价值鉴定，不属于本案必然开支，也不属于由被告行为导致的必要支出，故本院对此不予支持。被告经本院合法传唤，无故未到庭，应视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告艾江与被告李奎奎于二〇一九年四月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告李奎奎于本判决生效后七日内给付原告艾江违约金十三万八千五百元（被告李奎奎支付的定金十六万一千五百元已用于冲抵违约金，此定金原告艾江无需再返还被告李奎奎）；三、被告李奎奎于本判决生效后七日内给付原告艾江房屋占有使用费八万五千五百元；四、驳回原告艾江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19096元，由被告李奎奎负担（原告艾江已交纳，被告李奎奎于本判决生效后七日内给付原告艾江）。公告费560元，由被告李奎奎负担（原告艾江已交纳，被告李奎奎于本判决生效后七日内给付原告艾江）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  陈建东人民陪审员  杨燕笙二〇二〇年六月十五日书 记 员  徐可卉