湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1015号原告:彭承俊，女，1975年1月8日出生，汉族，大学文化，住长沙市芙蓉区。原告:彭华，女，1977年8月15日出生，汉族，大学文化，住长沙市芙蓉区。共同委托代理人胡晨照，湖南超前律师事务所律师，代理权限特别授权。被告张家界新祥房地产置业有限公司，统一社会信用代码91430800799111800W，住所地张家界市永定区1号（东方酒店内）。法定代表人李祥宏，执行董事。委托代理人陆清江，湖南大好律师事务所，代理权限特别授权。原告彭承俊、彭华诉被告张家界新祥房地产置业有限公司（以下简称“新祥公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序于2020年6月5日、2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告彭承俊、彭华的委托代理人胡晨照，被告新祥公司的法定代表人李祥宏及其委托代理人陆清江到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告彭承俊、彭华诉称：原告于2012年3月6日与被告签订了《张家界市商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告天门大厦项目中的第1栋1层S1-01号房屋，房屋总价款为5577348元；交房日期为2012年4月30日，前期物业公共性服务收费为1.2元/㎡/月。原告按照合同约定向被告支付了房款5500000元，并与被告约定剩余房款77348元待交付两证时付清。合同第十八条约定“出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日办理土地使用权证”。按照合同该约定，被告应在2014年9月25日前为原告办理好房屋所有权证；在2015年3月25日前为原告办理好土地使用权证，否则应按照已付房款万分之一每日的标准向原告支付违约金。但被告至今未履行办证义务。另外根据合同第二十条约定“前期物业公共性服务收费标准为1.2元/㎡/月”，但实际前期物业公共服务费收费标准为2元/㎡/月，与上述约定不符，被告未通知原告物业费用标准已变更，原告亦从未与张家界利泰物业服务有限公司签订过物业服务合同。原告向张家界利泰物业服务有限公司支付了2013年9月至2019年12月的物业费共计18000元。其中物业费用差额为5346.91元依法应由被告承担。在诉讼过程中，原告彭承俊、彭华放弃要求被告新祥公司支付至前期物业差额费用5346.91元的诉讼请求。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1.判令被告立即为原告办妥房屋不动产权证；2.判令被告支付原告逾期办证违约金180675元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告新祥公司辩称：1、被告新祥公司没有为原告办理房屋所有权证是因为被告新祥公司在本案所涉项目宗地开发时，政府部门以不宜单独建设为由将项目北侧3栋私房要求被告一并纳入天门大厦开发建设。被告新祥公司按政府要求自行垫资对前述3栋私房拆除并完工，但在办理初始登记时发现因其中2栋私房所在土地属于集体土地性质，需政府部门报省政府，将土地合宗以后，才能办理本案所涉项目天门大厦的土地权证，之后才能办理该栋的不动产权，逾期办证后的责任不在被告。目前原告彭承俊、彭华购买的该幢房屋已经可以办理不动产权证，被告愿意为其办理不动产权证。2、原告彭承俊、彭华诉称要求被告承担的逾期办理不动产权证的违约金180675元过高，原告并没有提供有关证据证明其实际经济损失金额，其请求没有事实基础和法律依据，请求人民法院予以适当减少违约金；3、新祥公司正在和政府协商，待办证条件成就时，立即为原告办理房屋不动产权证，我方为原告办妥房屋不动产权证后，原告应向我方支付房屋尾款77348元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2012年3月6日，原告彭承俊、彭华与被告新祥公司签订了《张家界市商品房预售合同》（合同编号：20110019Ｓ1-01），合同约定原告彭承俊、彭华购买被告新祥公司开发的位于张家界市永定区，房屋套内建筑面积112.56平方米，房屋总价款为5577348元。交房时间为2012年4月30日日，并约定由原告于合同签订之日一次性付清房款5500000元。该合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同签订后，原告彭承俊、彭华向被告新祥公司支付了购房款5500000元，原、被告约定剩余房款77348元待交付两证时付清。在合同约定的交房期限内，被告将房屋交付原告使用。至起诉之日被告新祥公司仍未为原告彭承俊、彭华办理所购房屋的房屋所有权证。另查明，天门大厦项目于2012年8月27日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2013年8月29日通过了竣工验收备案。二、当事人有争议的事实1.被告新祥公司未为原告彭承俊、彭华办理房屋所有权证的行为是否构成违约。原告彭承俊、彭华认为双方签订的《张家界市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，被告新祥公司应按照合同约定，办理房屋不动产权证，被告新祥公司至今逾期超过4年未办理房屋不动产权证，已违反合同约定，应承担违约责任，被告新祥公司应向原告彭承俊、彭华支付逾期办理不动产权证的违约金。原告彭承俊、彭华为证明其主张，向本院提交下列证据：1、《张家界商品房预售合同》，拟证明：总房款是5577348元；按照合同约定，办理房屋所有权证应当在初始登记后360天内。2、《湖南省张家界市地方税务局销售不动产预收购房款专用收款收据》，拟证明：原告彭承俊、彭华已经完成办理产权证书的义务，已经向被告新祥公司支付了购房款5500000元。3、《建设工程竣工档案初验认可证》，拟证明本案涉案房屋所在天门大厦商住楼竣工日期为2013年8月27日，本案争议房屋在2013年8月27日之前被告新祥公司不得向业主交付房屋。4、《（2019）湘0802民初1639号民事判决书、（2019）湘0802民初1641号民事判决书》，拟证明两案经法院审理，天门大厦项目于2013年8月27日通过竣工验收备案。被告新祥公司认为未办理房屋所有权证是由于本案所涉天门大厦项目涉及用地包括因政府要求被告开发时将宗地北面的几户民房拆迁，其中的2户民房是集体建设用地，政府未办完集体土地改性和土地合宗所致，不是被告新祥公司的原因造成的，故被告新祥公司对没有及时为原告办理房屋所有权证没有违约责任。本院认为，原告彭承俊、彭华提交的证据1、2、3、4，被告新祥公司质证均无异议，本院予以确认。被告新祥公司作为项目的开发商，在开发项目时，自项目筹备到征地建设的过程中应对因征收土地的性质等因素对建设项目的进行所产生的影响予以足够重视并及时处理妥当。被告新祥公司在未处理好该问题的前提下依然继续项目的开发建设，并在未将该情况告知原告的前提下与原告彭承俊、彭华签订了商品房销售的协议，既未尽到合理审慎的注意义务，又侵犯了原告的知情权，故本院认为被告新祥公司未为原告彭承俊、彭华办理房屋所有权证的行为构成违约，被告新祥公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。2.关于逾期办证产生的违约金的计算标准。原告彭承俊、彭华认为根据双方签订的《张家界市商品房预售合同》第18条约定“出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日办理土地使用权证”。按照合同该约定，被告新祥公司应在2014年9月25日前为原告办理好房屋所有权证；在2015年3月25日前为原告彭承俊、彭华办理好土地使用权证，否则应按照已付房款万分之一每日的标准向原告支付违约金。”，现原告彭承俊、彭华自愿按照本院同类案件审理情况，以已付房款的万分之零点三每日的标准计算违约金，以3年（即1095天）计算被告逾期办证的违约天数，主张被告应付违约金180675元（5500000×0.003%×1095天=180675元）。被告新祥公司认为原告主张的违约金180675元高于原告实际损失，请求人民法院依法予以减少。本院认为根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因原告彭承俊、彭华未提供证据证明因被告新祥公司的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，故对原告彭承俊、彭华主张按照其请求的违约金的计算标准要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院不予采纳。判决的理由与结果本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告新祥公司与原告彭承俊、彭华与被告新祥公司签订的《张家界市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。根据原、被告签订的合同中的约定，被告新祥公司负有继续为原告彭承俊、彭华办理房屋不动产权证的义务，原告彭承俊、彭华亦有在被告新祥公司在为其办妥房屋不动产权证后，负有向被告新祥公司支付房屋尾款的义务。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告新祥公司未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。依照合同约定“被告（出卖人）应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥原告（买受人）的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。本案中房屋交付使用的具体时间为2012年4月30日，被告至迟应当在2014年9月25日前为原告办妥房屋所有权证”。而被告新祥公司至起诉之日尚未为原告彭承俊、彭华办妥房屋所有权证，违约逾期共计已超过五年。原告彭承俊、彭华仅主张自起诉之日起往前计算3年即1095天作为被告新祥公司逾期办证的违约金计算期间，超过的部分自愿放弃。本院认为原告彭承俊、彭华放弃部分违约期间的主张不违反法律规定，系对自己权利的合法处分，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，虽然原告自愿将违约金的主张下调至按日万分之零点三计算，但被告提出原告主张的违约金高于实际损失，请求本院予以适当减少。对此，本院认为，因原告彭承俊、彭华未提供证据证实因被告新祥公司的逾期办理房屋所有权证的行为给原告彭承俊、彭华造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况、交易习惯以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点二。据此计算，被告新祥公司应当支付原告彭承俊、彭华违约金120450元（5500000元×1095天×0.002%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张家界新祥房地产置业有限公司于本判决生效之日起90日内为原告彭承俊、彭华办妥房屋不动产权证；二、原告彭承俊、彭华自被告张家界新祥房地产置业有限公司为其办妥房屋不动产权证之日起10日内向被告张家界新祥房地产置业有限公司支付商品房尾款77348元；三、被告张家界新祥房地产置业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告彭承俊、彭华支付逾期办理房屋所有权证的违约金120450元；四、驳回原告彭承俊、彭华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，适用简易程序减半收取2010元，由被告张家界新祥房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚西岭二〇二〇年六月十九日法官助理文富强书记员胡俊杰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。