西安市鄠邑区人民法院执  行  裁  定  书 (2020)陕0118执异14号案外人：刘某某，女，XXXX年XX月XX日生，汉族，住西安市鄠邑区（XX区）第XX幢XX单元XX室，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。申请执行人：杜某某，女，XXXX年XX月XX日生，汉族，住西安市XX区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王某某，陕西沣京律师事务所律师。委托代理人：黄某某，陕西沣京律师事务所实习律师。被执行人：郑某某，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。本院在执行杜某某与郑某某诉前财产保全一案中，案外人刘某某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘某某称，2018年2月12日，我与被执行人就位于西安市XX区XX街道XX街（某某小区）第XX幢XX单元XXXX室房屋签订了二手房买卖合同。合同签订后，我依据合同约定履行了各项义务。基于被执行人的请求，2018年10月30日我提前结清了合同约定的全部款项，被执行人亦按照合同约定完成了房屋交付。2018年2月14日，我入住该房屋并以业主名义开始缴纳物业各种费用至今。由于新冠疫情影响，2020年4月7日我才按规定缴纳了房屋契税并依照要求提交了办理房屋产权转移所有手续。我与被执行人签订的二手房买卖合同真实有效，房款、契税和物业费等已全部交清，有缴纳收据为证。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，我办理了房屋产权变更的所有手续，成为该房屋物权实际占有人，等待5个工作日后房管局通知领取不动产权证书。另，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，（2020）陕0118财保11号民事裁定书所查封房屋已为我实际所有，与申请执行人诉前申请财产保全一案无关，鄠邑区法院查封措施不当。综上，请求法院依法解除对西安市XX区XX街道XX街（某某小区）第XX幢XX单元XXX室房屋的查封；撤回发往鄠邑区XX中心（2020）陕0118执保11号协助执行通知。申请执行人杜某某，我不同意案外人刘某某的异议理由，意见如下：一、涉案房屋的所有权人为郑某某，刘某某无权主张解除查封。根据鄠邑区不动产服务管理局出具的材料证明，截止现在涉案房屋的所有权人为郑某某。《物权法》第十四条明确规定，不动产物权所有人身份确认是以房产部门是否对该房产进行核准登记为准。本案涉案房产经查询所有权人为郑某某，该房屋所有权未发生转移，我正是相信不动产登记薄记载的所有权人为郑某某才会申请法院进行诉前财产保全。二、本案查封涉案房屋不仅物权法理充分且符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。三、刘某某提交的证据不能完全证明符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中不得查封的三个条件中的两个：1、不能证明房屋买卖房款交清。刘某某未按规定要求进行资金监管，导致提交款项无法证实真实性及有效性，证据中转账的仅为54万元，其余都是现金，且部分为季某某出具的现金收据，故上述证据不能真实证明房款已完全付清，不符合上述法律规定中“第三人已支付全部价款”的规定；刘某某房屋买卖忽视法律和部门的规定导致房屋交易真实性存异，应承担不能直接得到法律保护的不利后果；刘某某应当通过另案起诉确认交易有效和所处物权人的身份地位，在当前没有经过司法确认上述事实的情况下，案外人证据不足以直接提请依法查封的房屋解封；本案异议审查的是查封程序是否合法，不应就房屋买卖进行审查，应依据现有的鄠邑区不动产服务管理局出具的材料证明及刘某某不依法进行资金监管导致的后果进行裁决，以维护法院保全裁决的严肃性和法律权威性。2、涉案房屋真实成交价格存疑。2020年4月7日郑某某与刘某某对涉案房屋交易资金申请免资金监管，从二手房交易资金监管和网签申请表及减免监管金额申请表可看出双方房屋交易申请免监管资金为90万元，这与其双方签订的房屋买卖合同中的71.5万元相差较大，其双方之间交易资金是否完全给付完毕不得而知。3、刘某某不能证明其对未办理房屋过户不存在过错。刘某某同郑某某的房屋买卖合同属于不按照管理部门要求私下达成交易，其双方在2018年2月12日签订的合同是否有效存在质疑，且存在不依法登记交易的问题；依据相关规定，刘某某提交的买卖协议即使认定有效也仅仅是债权而不是物权，据此不能主张当然对不动产享有物权；刘某某同郑某某在房屋交易长达2年的时间内未进行过户，直到2020年4月7日才向不动产登记服务中心申请房屋所有权转移登记申请，应认定刘某某本身具有怠于依法办理房屋过户登记的过错；现刘某某用其同郑某某非法私下达成的房屋买卖交易否定合法的诉讼保全查封显然不当，在刘某某与郑某某交易的有效性和刘某某所处物权人身份地位合法性未经过司法确认的情况下，案外人刘某某所提证据不足以直接提请依法解封涉案房屋。综上，原告杜某某诉被告郑某某民间借贷纠纷一案中，对被告郑某某房屋进行查封，程序合法，适用法律正确，案外人刘某某所提异议理由不成立，不应支持。被执行人郑某某，2018年初，我因生意经营急需用钱，故决定将位于西安市鄠邑区XX街道XX街XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售。2018年2月12日，我经户县XX居房屋中介公司将房屋出售给刘某某，并签订房屋买卖合同，且按约定收到55万元整的房款（房款与定金部分），亦对房屋进行了交割。2018年7月13日、9月14日、9月15日我分别收到房款5万元、5000元、6万元（共计：11.5万元），并告知中介我们双方如期履行合约。后因我本人资金需要，又与刘某某达成协议，刘某某于2018年10月30日支付了房屋尾款5万元，并告知了中介方。至此，全款结清。在签订房屋买卖合同时，该房屋无抵押、查封。因当时开发商未能办理房产证，只有购房合同和不动产销售发票，故未能及时与刘某某办理过户。2019年底房产证到手，但又因新冠肺炎疫情影响，故至2020年4月7日我们双方才办理了该房产网签过户手续，至此手续一切正常。2020年4月15日，刘某某前往不动产登记局领取房产证时，被该局告知房屋已于2020年4月14日因杜某某诉前财产保全被法院查封，无法办证。本院查明，杜某某于2020年4月13日向本院申请诉前财产保全，请求查封郑某某名下坐落于西安市XX区XX街道XX街（某某小区）第XX幢XX单元XXXX室房屋，并提供了担保。本院经审查，于2020年4月13日作出（2020）陕0118财保11号民事裁定书，裁定：查封郑某某名下坐落于西安市鄠邑区XX街道XX街（某某小区）第XX幢XX单元XXXX室房屋，查封期限为三年。2020年4月14日，本院作出（2020）陕0118执保11号执行裁定书及协助执行通知书并向西安市鄠邑区不动产登记服务中心送达，要求其协助本院对上述房屋进行了查封。2020年5月11日，杜某某因民间借贷纠纷一案将郑某某诉至本院，本院于当日立案受理，案号为（2020）陕0118民初2272号。另查明，郑某某与季某某系夫妻关系。2018年2月12日，出售方（甲方）郑某某、共有人季某某与购买方（乙方）刘某某、中介方户县XX居房屋中介服务有限责任公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲方郑某某将坐落于户县XX小区XX室房屋出售给乙方刘某某，房屋成交价格为715000元；甲乙双方共同委托中介方办理该套房屋的产权过户手续；房屋办理产权过户手续过程中所需缴纳的所有相关税、费由乙方承担；签约当天乙方支付部分定金10000元，2018年2月13日之前支付定金余款40000元，全部定金交付之日起，甲方应于2018年2月28日前向抵押银行（信合）撤销贷款手续。付款方式按下列补充约定项办理：1、乙方于2018年2月13日支付首期房款（不含定金）300000元；2、甲方银行贷款结清当日，乙方支付二期房款（不含定金）200000元；3、乙方于2018年8月31日前支付三期房款（不含定金）115000元；4、剩余50000元尾款（不含定金），乙方于办理房产证过户当日支付；5、甲方承诺将房内固定装饰装修免费附送于乙方（不含家私电器）；6、如遇办理该房产过户资金监管，由甲方出资解决；7、初次办证各项费用由甲方自行承担；8、甲方于银行贷款结清并拿到二期房款当日将该房屋交付于乙方使用。2018年2月12日，郑某某向刘某某出具收条，载明：今收到刘某某购买户县XX小区XX室房屋定金壹万元。2018年2月13日，刘某某分两笔向季某某转账540000元，银行卡交易明细清单显示该两笔款分别为首期房款和二期房款，郑某某于当日向刘某某出具三张收条，分别载明：今收到刘某某购买户县XX小区XX室房屋定金肆万元、首期房款叁拾万元、房款贰拾万元。 2018年7月13日、9月14日，季某某分别出具两张收条，载明：今收到某某小区3号楼东单元27层东户2701室房款伍万元、房款伍仟元。2018年9月15日，郑某某出具收条显示收人民币陆万元。2018年10月30日，季某某出具收条，载明：今收到某某小区3栋2701室房款伍万元，并注：本次房款因甲方有急事用，提前向乙方预支，本次房款为最后一次付清，因房产证还未办理下来，房子过户延期进行。户县XX居房屋中介服务有限责任公司于2018年2月13日出具的收款收据显示：今收到刘某某购买户县XX小区XX室中介费壹万零柒佰元。西安正逸物业有限公司出具的两份物业管理收据显示：2018年12月24日，刘某某就3-12701号房屋交纳水费、电费共计捌佰贰拾元；2019年12月27日，刘某某就3-12701号房屋交纳物业费、水费、电费等共计壹仟肆佰贰拾陆元。2019年11月13日，该房屋办理了房屋权属登记，登记在郑某某名下。西安市鄠邑区税务局出具的两份税收完税证明显示：2020年4月7日刘某某房屋买卖缴纳契税14641.59元、郑某某财产转让所得缴纳个人所得税9761.06元。鄠邑区不动产登记局于2020年4月7日出具的受理通知书显示，郑某某与刘某某办理房屋所有权转移登记，所提交的申请登记材料已受理。以上事实，有结婚证、《房屋买卖合同》、收条、中国农业银行银行卡交易明细清单、中介费收据、物业管理收据、谈话笔录、西安市不动产登记薄、税收完税证明、受理通知书、（2020）陕0118执保11号案件卷宗材料等在卷佐证。本院认为，案外人针对执行标的所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘某某在本院对执行标的房屋查封前已与被执行人郑某某签订《房屋买卖合同》，支付了房款，约定了办理过户登记事项，并于本院查封前实际占有该房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记，其对执行标的房屋的权利现状符合上述能够排除执行的情形。该房屋在签订买卖合同时尚不具备办理房产证条件，目前亦未过户至刘某某名下，但案外人对执行标的主张实体权利并不限于所有权，案外人刘某某基于其与被执行人所签《房屋买卖合同》对该房屋主张占有、使用权及该买卖合同项下应有之权利，于法有据，应予支持。申请执行人杜某某辩称案外人与被执行人所签房屋买卖合同属于不按照管理部门要求，私下达成交易，其合同有效性存在质疑。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经查，刘某某与郑某某所签《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，该合同实质是对房屋现有权利的转让，未损害第三人及社会公益，合同应为有效，案外人对该房屋享有物权期待权。刘某某依据《房屋买卖合同》约定，向郑某某支付了全部房款，并提供了收条及银行转账清单予以证明，中介公司对于该付款事实亦予以认可，申请执行人对此表示不予认可，未提交反证。季某某与被执行人郑某某系夫妻关系，其在房屋买卖合同中亦作为共有人签字，故在买卖合同履行过程中，季某某代郑某某收取部分房款并出具收条并无不妥。综上，案外人刘某某的异议请求成立，本院依法应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对郑某某名下坐落于西安市鄠邑区XX街道XX街（某某小区）第XX幢XX单元XXXX室房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。  审 判 长   白亚情审 判 员   白  纯                             审 判 员   刘海青                           二〇二〇年六月十五日 书 记 员   千碧洲    1