四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初942号 原告：苟小林，男，汉族，1972年7月8日生，住所：四川省营山县。 委托诉讼代理人：贺小平，四川鑫中云律师事务所律师 委托诉讼代理人：蒋玲，四川鑫中云律师事务所律师 被告：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区嘉南路三段1号。 法定代表人：吴兴地，总经理。 委托诉讼代理人：杨虹，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜玫娟，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告苟小林诉被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司(以下简称“诺亚方舟公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苟小林的委托诉讼代理人贺小平，被告诺亚方舟公司的委托诉讼代理人杨虹、杜玫娟到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告苟小林提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间房屋租金708×73.33＝51917.64元。并从起诉之日起按同期银行全国银行间同业拆借公布的一年期贷款市场报价利率计息至付清之日止。2、被告向原告支付5000元违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月28日，原告与被告签订《商铺委托经营管理协议》，同日又签订《补充协议》上述协议约定：原告将位于南充市嘉陵区委托被告进行统一经营管理，并同意其与第三方签订租赁合作协议，租期从2014年1月1日至2019年12月31日。因笔误租期写为5年，实际租期为6年。原告认为，该协议名为委托统一经营，实为房屋租赁合同。协议签订后，被告向原告逐年支付租金，己支付了5年，尚有1年租金未付，且房屋尚在被告实际控制之下未交还给原告。原告一再催讨上述租金，被告以各种理由推托，拒不支付。综上，原告认为被告违背诚实信用原则，且被告拖欠租金行为损害了原告的合法权益，依委托协议第九条违约责任约定，一方违约，向对方应支付5000元违约金。为保护原告合法民事权益不受侵犯，依据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告诺亚方舟公司辩称，原告主张2019年商铺租金及利息无事实、法律依据，恳请法院予以驳回。其一，原告与诺亚方舟公司签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》及补充协议，性质上属于委托合同，且该合同现已终止。从协议的名称、内容、实际履行情况来看，诺亚方舟公司作为受托人接受业主有偿委托，并收取管理商铺的佣金，符合《合同法》第396条关于委托合同的界定。双方当事人约定该委托期间为2014年1月1日至2018年12月31日，共计五年，且该协议已经期满。协议终止后，诺亚方舟公司通过电话、邮寄函件等方式，函告商户可以另行委托管理或者自营商铺。其二，案涉商铺委托经营管理协议、补充协议及其附件兼具物业服务合同属性。协议第1条，委托事项中载明“乙方接受甲方委托，对甲方所购商铺进行．，，，，．物业管理”。协议6.6条，约定业主应向诺亚方舟公司支付物业服务费。协议7.8条，约定诺亚方舟公司有义务按照《“盛世天城”前期物管服务委托合同》执行物业管理服务。协议附件中的《“盛世天城”业主临时管理规约》对业主、商户以具有约束力。根据《南充市物业管理条例》第43条“物业服务合同期限届满九十曰前，业主委员会应当召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。”由此可知，物业服务合同终止后，决定是否续聘是业主的权利，同时在法律规定时间内作出决定是业主的义务。未作出续聘决定，物业服务人继续提供物业服务的，形成不定期物业服务合同。这期间产生的物业管理费用，诺亚方舟公司可以向业主主张。诺亚方舟公司交付房屋是为了物业及经营管理，诺亚方舟公司实际并未使用该商铺，已出租商铺实际由承租商户使用，商铺所产生的租金利益来源于承租商户，未出租商铺由物业管理人代为管理。其次，诺亚方舟公司向原告支付租金，实为“代收代付”，而非缴纳租金的义务人。协议6.3条约定，“甲方向乙方收取商铺租金”，但协议第7条并没有约定“缴纳租金”是乙方的义务，由此可知，此处收取租金实为诺亚方舟公司向商户收取租金并支付给业主的“代收代付”经营行为。其四，原告主张的租金并不能衍生利息。当事人并未约定租金支付期限，也未约定未支付租金就产生利息，故其主张利息无事实依据。1、案涉商铺于2019年并未实际出租，无租金收益，诺亚方舟公司无违约行为，原告诉请诺亚方舟公司支付违约金不成立。其一，委托协议已终止，诺亚方舟公司已经告知商户可以自营或者委托他人经营商铺，故2019年至今，诺亚方舟公司并无管理商铺的义务，也无“代收代付”租金的义务，故不存在违约行为。其二，商铺未能出租前，诺亚方舟公司垫付的租金从法律性质上，应当属于《合同法》第398条规定的“受托人为了处理委托事项而垫付的必要费用”，可以请求委托人偿还该费用及利息。根据2014年签的《补充协议》第三款之舰定，该垫付租金按照“每年扣减一个月租金方式对年租金进行扣减，直到乙方代垫付的租金抵减完为止。”，对于已经垫付的租金尚未扣减完的部分，诺亚方舟公司可以向业主主张。其三，原告主张违约金所依据的协议9.3条，明确需要以“恪守本合同项下的约定”为前提，但协议对租金交付期限没有约定，故其所主张的5000元违约金不成立。三、本案诉讼费由原告承担。诺亚方舟公司召开业主会议，研讨在疫情影响下，严峻经济形势中的应对策略。原告无视客观经济环境和市场压力，提起诉累，应当承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；对当事人无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月25日，原告苟小林作为甲方与诺亚方舟公司作为乙方签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定苟小林将位于四川省南充市嘉陵区委托给诺亚方舟公司进行租赁经营管理并代收租金；期限为五年（自2014年1月1日至2019年12月31日止）；税金由甲、乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分；甲方的权利与义务约定：在本合同有效期限内，甲方自行向商户收取商铺租金，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，甲方应当按照本合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得无故干涉乙方的正常经营管理活动，甲方应当按时足额向乙方支付管理佣金及物业服务等相关费用。乙方的权利与义务约定：乙方有权对商铺享有完全的独立自主的经营管理权，经营期限届满，若甲方仍须将本合同项下商铺委托经营管理的，在同等条件下，乙方享有优先权。违约责任约定：双方应当恪守合同项下的约定，任何一方违约，违约方应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失超过违约金的还应给予赔偿。合同尾部原告苟小林在甲方处签名捺印，诺亚方舟公司在乙方处签章，尹松作为授权代表签字。此外，双方又签订《补充协议》，协议明确：甲方将在“盛世天城”购买的商铺全权委托乙方进行统一经营管理，并同意商场制定的租金标准，作为与第三方的签约条件。乙方根据甲方购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准，具体为第一年至第十五年的保底租金为每年每平米708元，第一年实收租金为每年每平米432元（含税），第二年实收租金为每年每平米504元（含税），第三年实收租金为每年每平米546元（含税），第四年至第九年实收租金为每年每平米708元（含税），第十至第十一年实收租金为每年每平米780元（含税），第十二年至第十五年实收租金为每年每平米852元（含税）。该协议作为委托经营管理协议的附件，并随同委托经营管理协议具同等法律效力。 上述协议签订后，原告按照约定将所购得的商铺交给诺亚方舟公司管理使用，被告诺亚方舟公司依约向苟小林给付截止至2018年底的全部商铺租金212,510.34元。因被告诺亚方舟公司未给付原告苟小林2019年的商铺租金，原告苟小林遂诉讼至法院，提出前述诉讼请求。 同时查明:“盛世天城”商圈系诺亚方舟公司统一整体打造，由诺亚方舟公司与众多业主签订《租赁合同》或《委托经营协议》后，再由诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给各商户。2020年3月28日向原告苟小林发出的告知函件及送达回执，函件载明双方签订《盛世天城商品委托经营管理协议》及附件《补充协议》合同期满后合同权利义务已自动终止，业主可自营或另行委托公司（个人）经营管理。该函件邮寄后被原告苟小林签收。 本院认为，本案主要争议焦点为：1、案涉《盛世天城商品委托经营管理协议》及附件《补充协议》等合同的性质；2、诺亚方舟公司是否应支付业主租金及违约损失；3.诺亚方舟公司是否存在违约,若构成违约，如何计算违约损失问题。 关于案涉《盛世天城商品委托经营管理协议》及附件《补充协议》等合同的性质问题。根据案涉《盛世天城商品委托经营管理协议》中载明的内容来看，虽条款中有明确载明诺亚方舟公司系接受业主委托，对业主所购“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理。由原告自行向商户收取商铺租金，但其中亦有业主应当按照合同约定，将商铺交给诺亚方舟公司全权经营管理，不得无故干涉诺亚方舟公司的正常经营管理活动等约定。以上能够看出，受托人并非完全按委托人指示处理委托事项。此外，双方签订合同暂定的租金保底标准系由诺亚方舟公司提出，业主方并未占到委托人的主动地位，且租金均由被告诺亚方舟公司支付给原告。另从诺亚方舟公司与另案业主赵某、杨某签订的《关于二层229-2铺返租金协议》的内容来看，前期房屋虽未租赁出去，但诺亚方舟公司仍给付业主租金。综合其他案件中该商铺的合同签订情况总体来看，本案中诺亚方舟公司与业主实际应建立了租赁合同关系。 关于诺亚方舟公司是否应支付业主租金及违约损失的问题。虽案涉合同载明期限为5年，在2019年12月31日即到期，被告诺亚方舟辩称此处是笔误，截止期限应当为2018年12月31日，但是案涉合同系被告诺亚方舟公司提供，被告诺亚方舟公司未提供证据进行佐证其辩称意见，且签订合同至2020年，长达6年之久，被告并未发现其笔误并进行更正，故本院对此辩称意见不予采信。故被告诺亚方舟公司仍应按双方约定的标准支付租金。同时参照《中华人民共和国合同法》第二百一十一条：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”之规定，对弋浩要求诺亚方舟公司支付所欠2019年商铺租金资金利息的主张，不予支持。 3.诺亚方舟公司是否存在违约,若构成违约，如何计算违约损失问题。 关于第三个问题。从诺亚方舟公司履行给付租金的情况来看，诺亚方舟公司已按合同约定向原告苟小林履行支付2018年底全部租金的义务，仅未支付原告苟小林2019年的商铺租金。在双方有合同约定的情况下，被告诺亚方舟公司未给付原告苟小林2019年租金的行为已构成违约。根据合同约定：“任何一方违约，违约方应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失，超过违约金的还应给予赔偿。”,双方约定的违约金明显过高，应当予以调整。鉴于近年来“盛世天城”商圈的现状，诺亚方舟公司作为商圈的管理经营者，还是表现出履行合同的诚意；加之原告苟小林的损失主要是租金的利息损失，为此，原审法院酌定诺亚方舟公司因逾期支付租金的违约行为向原告苟小林承担违约金500元为宜。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十一条、第二百一十二条及第二百二十七条之规定，判决如下: 一、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苟小林支付从2019年1月1日起至2019年12月31日止的商铺租金51,917.64元； 二、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苟小林支付违约金500元； 三、驳回原告苟小林的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取611元,由被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李燕 二〇二〇年六月三十日 书记员  王昊