河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初2631号 原告：刘超，女，1985年10月4日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：贾丽娜，河北宣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武文英，河北宣威律师事务所实习律师。 被告：邢台家乐园物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区新华北路天一城南区综合楼，统一社会信用代码91130500796587504Ｘ，电话0319-31××××8。 法定代表人：于保庆，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵吉山，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。 原告刘超与被告邢台家乐园物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托诉讼代理人贾丽娜、武文英与被告邢台家乐园物业服务有限公司委托诉讼代理人赵吉山、高俊学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘超向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《房屋使用协议》无效；2、判令被告返还原告保证金5000元；3、判令被告赔偿原告转让损失30000元；4、判令被告赔偿原告装修损失50125.76元；5、判令被告赔偿原告的预期损失61656元，上述四项合计共146781.76元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月23日，经被告同意，案外人朱保军将其租赁被告位于邢台市天一城南区房屋转租给原告，用于经营午托班，双方协商转让费为30000元。2017年7月6日，原、被告签订《房屋使用协议》，约定使用期限为2017年6月10日至2018年6月9日，原告按约定向被告支付了72576元的租赁费和经营保证金5000元。协议未到期时，原告又于2017年12月11日续签合同。约定使用期限为三年，自2018年6月10日至2021年6月9日，第一年（2018年6月10日至2019年6月9日）房屋使用费为74028元，原告于2017年12月27日支付了该费用。现因邢台市桥西区西门里办事处于2019年3月14日向原告下发《关于天一城小区配套公建移交的函》，限原告于2019年3月31日前将房屋腾空移交。原告按协议约定于2019年5月2日向被告支付第二年租金时，被告拒绝收款并要求原告无条件腾退租赁房屋。被告将无权处分的房屋擅自出租给原告，因被告未获得权利追认而导致合同无效，造成原告装修、转让费、逾期损失等各项损失，被告拒绝赔偿，故原告起诉至贵院，请求判如所请。 被告邢台家乐园物业服务有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，原、被告双方签订《房屋使用协议》一份，约定被告将坐落于邢台市天一城南区（面积302.4平方米）房屋出租给原告使用，使用期限为2017年6月10日至2018年6月9日，每月使用费为6048元；原告需交纳5000元经营保证金，协议终止双方无争议全额无息退付原告。协议签订后，原告向被告交纳了5000元经营保证金，并支付了使用期间的租金。原告租赁该房屋用于经营午托班，并对租赁房屋进行了装修。2017年12月11日原、被告双方又续签了《房屋使用协议》，约定原告使用期限共36个月，自2018年6月10日至2021年6月9日，分三次支付使用费，第一年（2018年6月10日至2019年6月9日）使用费74028元，第二年（2019年6月10日至2020年6月9日）使用费75509元，第三年（2020年6月10日至2021年6月9日）使用费77019元；其他约定内容与第一份协议一致。该协议签订后，原告向被告支付了第一年的使用费74028元。于2019年4月份，被告向原告送达了一份由桥东区西门里街道办事处向河北家乐园房地产开发有限公司出具的《西门里办事处关于天一城小区配套公建移交的函》，内容为办事处将诉争租赁房屋规划为居民活动中心的配套公共服务设施，要求河北家乐园房地产开发有限公司无偿移交给属地政府代管并按照规划功能使用。之后，原告准备向被告支付第二年使用费时，被告不再接收租赁费用，并要求原告腾空房屋。原告直到2019年6月关门停业，但未将屋内物品搬出。随后，原告将被告诉至本院，要求被告承担违约责任。在诉讼中原告申请法院委托鉴定机构对其承租的位于邢台市天一城南区房屋装饰工程造价进行鉴定，经河北风华工程造价咨询有限公司鉴定，于2020年3月30日出具编号为河北风华鉴字（2020）56号工程造价鉴定意见书，鉴定造价结果为50125.76元。 另查明，于2010年6月25日，河北家乐园房地产开发有限公司与被告邢台家乐园物业服务有限公司签订《物业管理用房移交协议》，约定家乐园房地产公司将包括诉争房屋在内的所有天一城物业服务用房提供给被告管理使用，明确物业服务用房的所有权归小区全体业主，使用权归被告。2019年5月6日，河北家乐园房地产开发有限公司（甲方）与邢台市桥东区西门里街道办事处（乙方）签订了《桥东区房地产开发项目配套公共服务设施移交协议》，约定甲方按照市规划部门批准已完成天一城南区3A二层配套公共服务设施建设，并已竣工验收，现要求甲方自本协议签订之日起三日内，无偿移交上述建筑物及场地给乙方管理使用。 本院认为，原、被告双方签订的两份《房屋使用协议》系双方当事人的真实意思表示，虽然被告承租给原告的房屋为小区配套公共服务设施，但依据相关规定，非经营性公建设施办理移交手续前，由开发建设单位按照相关规定实施养护、管理，移交后由接收单位根据相关要求养护、管理。本案诉争房屋系河北家乐园房地产开发有限公司开发建设，该公司与当地政府于2019年5月6日才办理房屋移交手续，在移交前家乐园开发公司享有房屋管理使用的权利，在2010年6月25日家乐园开发公司已将房屋交付给被告管理，因此被告对本案诉争房屋享有管理使用权。故本院认为双方签订的《房屋使用协议》合法有效，对原告要求确认无效的诉讼请求，不予支持。原、被告双方均应按该协议履行各自义务，原告已按协议约定向被告交纳了租赁费用，被告也向原告交付了租赁房屋，但因该租赁房屋为公建设施，在租赁协议未到期的情况下，因地方政府要将该房屋收回，致使原告无法继续使用租赁房屋进行经营，故自西门里街道办事处下发《西门里办事处关于天一城小区配套公建移交的函》之日，原、被告双方签订的租赁协议即解除，被告应依据协议对原告承担违约责任。因非原告的原因致使合同无法继续履行，因此被告应将原告交纳的5000元经营保证金予以退还。依据合同法的相关解释，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，应予支持。本案原告为经营午托班而对租赁房屋进行了装修，根据河北风华工程造价咨询有限公司做出的工程造价鉴定意见书认定租赁房屋装修工程造价为50125.76元，原、被告双方两次签订的租赁合同期间共计为四年（自2017年6月10日至2021年6月9日），原告实际使用租赁房屋至2019年6月10日为两年，因此租赁房屋装修残值损失应为25063元（50125.76元×50%）。对原告要求被告向其赔偿六个月的预期经营损失61656元的诉请，原告仅向本院提交了其自身出具的收费收据，而未能提供上年度应纳税所得额的有效凭证，无法证明原告的实际利润，但因原告租赁房屋经营午托班，具有营利性，因被告违约致使租赁协议未到期租赁房屋被收回，确实给原告造成一定时间的停业经营损失，本院以实际损失为基础，综合考虑原告的经营能力、市场风险及另找房屋继续经营的过渡时间，并参照原被告双方约定的月租金额等因素，酌定支持原告按每月5000元计算停业两个月的营业损失，即10000元。对原告要求被告赔偿其为承租诉争房屋而支出的转让费30000元的诉请，因原告向朱保军支付的30000元转让费非被告收取，且该费用非原告承租被告租赁房屋的必要花费，故原告的该诉请无法律依据，本院不予支持。综上，被告邢台家乐园物业服务有限公司应退还原告交纳的经营保证金5000元，并赔偿原告房屋装修残值损失25063元、经营损失10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、被告邢台家乐园物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘超经营保证金5000元。 二、被告邢台家乐园物业服务有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告刘超房屋装修残值损失25063元、经营损失10000元，共计35063元。 三、驳回原告刘超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3236元，减半收取计1618元，由被告邢台家乐园物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李森