辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民初9号原告（执行案外人）：陈丹丹，女，1979年5月9日生，满族，个体业者，住兴城市。委托诉讼代理人：杨红霞，辽宁益行律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地：北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。法定代表人：彭新，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁信诚房地产开发有限公司，住所地：兴城市兴海街22号。法定代表人：宋振文，该公司经理。委托诉讼代理人：赵旭，男，1979年1月10日生，汉族，信诚公司工程部经理，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：宋振文，男，1954年8月10日生，汉族，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：刘艳，女，1953年4月14日生，汉族，住沈阳市和平区。第三人共同委托诉讼代理人：赵旭，男，1979年1月10日生，汉族，信诚公司工程部经理，住沈阳市和平区。原告陈丹丹与被告中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）、辽宁信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚地产公司）及第三人宋振文、刘艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈丹丹的委托诉讼代理人杨红霞；被告金谷信托公司的委托诉讼代理人乔延宏；信诚地产公司及第三人宋振文、刘艳的共同委托诉讼代理人赵旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丹丹向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得执行位于兴城市钓鱼台街道兴海南街161-3号1单元122室和161-4号1单元112室的房产；2、依法确认该房屋归原告所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年11月9日原告从第三人信诚地产公司处购买了兴城市钓鱼台街道兴海南街161-3号1单元122室、161-4号1单元112室住宅房屋，价款为110万元和150万元，原告支付了全部购房款，信诚地产出具了收款收据，并将房屋交付给了原告，原告对该房屋进行了装修。后发现被告金谷信托公司申请法院将该房屋查封，为此，向贵院提出异议，贵院于2019年12月25日作出(2019)辽14执异252号执行裁定书，认为原告享有的房屋物权期待权不能对抗被告的优先受偿权，不能排除执行，驳回了原告的异议请求。原告认为被告对原告购买的两套房产根本不享有优先受偿权。第一，被告虽在异议中提供了2014年对金谷地产的土地进行抵押的他项权证书和在建工程抵押证明的复印件，但是原告所购买的房产早在2012年就已经竣工，《城市房地产抵押管理办法》(2014年仍有效)第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”，所以，在建工程竣工后，就只能办理房地产抵押登记，不能再办理在建工程抵押登记，所以，其提供的在建工程抵押登记证明并不合法，而土地的抵押效力也不能及于地上房屋。第二，被告在异议中提供的不动产登记证明更不能证明其对原告的房产享有抵押权。被告提供的不动产登记证明时间是2016年12月26日，而当时兴城市尚未进行不动产统一登记改革，房屋抵押登记的合法机构只能是房屋登记管理机关，而不是土地登记管理机关，但被告提供的证明却是“兴城市国土资源局”出具的，兴城市国土资源局只能办理土地登记，却不能办理房产抵押登记。所以，并非法定的抵押登记部门出具的不动产登记证明当然没有法律效力，且其也未能提供对该两套房产办理了抵押登记的《房屋他项权证》或是登记簿。所以，被告并不能证明其抵押权实际上已经设立。为此，应依法认定该两户房产归原告所有，并停止对该两户房产的执行。另外，原告在兴城市也没有其他可以满足居住需要的房屋，无论是依据一般购房人还是消费者购房人的相关规定，原告对该两户房产享有的所有权足以排除人民法院的强制执行，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。金谷信托公司辩称，一、原告陈丹丹不是涉案房屋的合法权利人，不享有消费者的期待权，无权请求法院停止对案涉房屋的执行。《物权法》第九条、第二十五条规定，房屋物权的设立、变更、转让和消灭，应以不动产登记才发生法律效力。案涉房屋仍登记在信诚地产公司名下，陈丹丹不是案涉房屋的合法权利人。二、案外人陈丹丹主张的权利不具有真实性，其主张已交付全部购房款，证据不足。案外人所谓的购房款，实际是与信诚地产公司的民间借贷。案外人提供的证据不足以排除强制执行。请求依法驳回陈丹丹的诉讼请求。信诚地产公司辩称，没有意见。宋振文、刘艳述称：没有意见。本院经审理查明，申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予民强制执行效力；因被执行人对上述三份公证书未完全履行相关给付义务，经金谷信托公司申请，北京市方圆公证处于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。金谷信托公司依据上述三份公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定书，裁定：查封被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，查封明细中包括兴城市钓鱼台街道兴海南街161-3号1单元122、161-4号1单元112号两套房屋，性质为住宅，不动产权证分别为：辽（2016）兴城不动产证明第0002418号、辽（2016）兴城不动产证明第0002233号，不动产单元号分别为：211481005010GB00009F0026001、211481005010GB00009F00250009；并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚地产公司于2014年7月24日签订合同编号为金谷信2014第61-2号的《抵押合同》及合同编号为金谷信2014第61-2号-1补的《抵押合同补充协议》，金谷信托公司为抵押权人，抵押物为信诚地产公司所有的“海星国际温泉度假村”部分在建工程及对应的土地，抵押物基本情况为，国有土地使用证号：兴城国用（2013）第补144323号、兴城国用（2011）第G1440077号，土地面积61，782平方米，建筑面积79，825.39平方米。抵押物价值为30，127.2万元（估价时点为2014年5月20日）。兴城市房地产管理处于2014年7月24日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，在建工程抵押登记号为兴城市房建兴城字第ZJ00001050号；兴城市国土资源局于2014年7月25日依据上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，土地使用权抵押登记号为兴城他项（2014）第0114号。北京市方圆公证处于2014年7月29日依据上述事实作出（2014）京方圆内经证字第16997号公证书，并均赋予民强制执行效力；依据被执行人对该公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。在建工程竣工后，兴城市国土资源局于2016年12月26日对161-3号1单元122、161-4号1单元112室房屋办理了抵押登记，抵押登记号分别为辽（2016）兴城不动产证明第0002418号、0002233号。另查明，出卖人信诚地产公司与买受人陈丹丹于2016年11月9日签订两份《商品房买卖合同》，合同约定，第一条、项目建设依据。该地块土地面积61782平方米，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海星国际温泉度假村。第二条、商品房销售依据。预售商品房批准机关为兴城市建设综合开发办公室，商品房预售许可证号为兴建开房预售证第0904号；第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第161-3号1单元122、161-4号1单元112号两套房屋，房屋用途为住宅，建筑面积分别为164.32平方米、271.9平方米。按套销售，价格分别为110万、150万元人民币。合同签订当日，案外人通过银行转账分别支付全部房款110万元、150万元，并提供银行转账凭证佐证;出卖人信诚地产公司为其出具了收款收据。涉案房屋已经装修，买受人陈丹丹提供了装修该房屋的照片佐证。陈丹丹对本院查封兴城市钓鱼台街道兴海南街161-3号1单元122室、161-4号1单元112室房屋提出书面异议。本院于2019年12月25日作出(2019)辽14执异252号执行裁定书，驳回陈丹丹的异议请求。后陈丹丹向本院提起执行异议之诉。认定上述事实的证据有：当事人陈述、北京方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明，本院（2018）辽14执166号执行裁定书、协助执行通知书及回执，《商品房买卖合同》、《收款收据》、《银行转账凭证》、房屋装修照片等。本院认为，本案争议焦点为陈丹丹对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，陈丹丹虽然提供了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《银行转账凭证》、《房屋装修照片》，但陈丹丹购买涉案房屋发生在金谷信托公司对涉案房屋抵押之后，陈丹丹没有提供《无房屋产权证明》，不能证明其在兴城市无用于居住的其他房屋，且同时购买两处大面积的房屋，不符合住房消费者的条件。故陈丹丹不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告陈丹丹的诉讼请求。一审案件受理费27,600.00元，由原告陈丹丹负担如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  朱俊芬审判员  牛广兴审判员  焦 娇二〇二〇年六月二十四日法官助理吕彬书记员时玉明本判决书援引的相关法律条款：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。