四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初786号 原告：第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼46楼4609单元。 法定代表人：麦家洛（RobertAlexanderJamesMckellar），公司董事长。 委托诉讼代理人：宋臻，泰和泰律师事务所律师。 被告：裴蓓，女，1977年9月19日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：严涛（系裴蓓之夫），住四川省崇州市。 被告：严涛，男，1975年12月25日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司（以下简称戴维斯物业公司）与被告裴蓓、严涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴维斯物业公司的委托诉讼代理人宋臻、被告裴蓓的委托诉讼代理人严涛、被告严涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴维斯物业公司向本院提出诉讼请求：1．裴蓓、严涛向戴维斯物业公司支付2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费31358.21元；2．裴蓓、严涛向戴维斯物业公司支付逾期违约金（每期分开计算，前9期以每半年欠付物业服务费3300.86元为基数，分别自2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日、2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日、2019年4月1日起，按每日0.5‰计算至实际支付之日止；第10期以2019年10月至12月应交物业费1650.43元为基数，自2019年10月1日起，按每日0.5‰计算至实际支付之日止）；3．判令裴蓓、严涛向戴维斯物业公司支付代收代缴的水费418.14元（费用区间2019年3月13日至2019年10月12日）；4．判令裴蓓、严涛向戴维斯物业公司支付代收代缴的生活费垃圾处理费192元（费用区间2018年1月1日至2019年12月31日）5．本案的诉讼费用由裴蓓、严涛承担。事实和理由：上海绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地成都公司）系绿地海珀香庭项目的开发建设单位，戴维斯物业公司系绿地成都公司依法选聘为该项目提供前期物业服务的企业。戴维斯物业公司与绿地成都公司于2008年12月23日签订了《绿地海珀香庭前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定戴维斯物业公司为该项目提供物业管理服务。裴蓓、严涛购得的号（实际产权房号：）房屋，建筑面积为171.92平方米。戴维斯物业公司与裴蓓、严涛于2010年3月3日签订了《海珀香庭前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）。根据《前期物业服务协议》第五条、第九条的约定，裴蓓、严涛应于每半年前10个工作日按3.2元/月·平方米的标准预先交纳半年的物业服务费（每月物业服务费为550.14元），逾期交纳的，按欠费金额3‰/日支付违约金。现戴维斯物业公司已经按照《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定履行了建筑共有部位及设施设备的使用、管理和维护义务。但裴蓓、严涛仅仅支付了部分物业服务费，自2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费31358.21元一直未支付。上述费用经戴维斯物业公司多次催收，裴蓓、严涛至今未交纳。裴蓓、严涛的上述行为已经违反了法律规定及合同约定，损害了戴维斯物业公司及其他交费业主的合法权益。故戴维斯物业公司诉至法院。 裴蓓、严涛辩称，对于欠付的物业费、水费、生活垃圾处理费金额无异议，同意交纳水费、生活垃圾处理费，不同意交纳物业费。只要戴维斯物业公司修补上现有一二层厕所窗口，彻底恢复建筑原貌，裴蓓、严涛立即交纳所欠费用。理由是，2015年3月左右，底商马赛咖啡为了增加商铺的通风和增加厕所窗户，在未取得任何合法手续的情况下，更未做任何的改建备案，就在本单元出入口的一层位置和二层位置（公共区域和共有部分）进行实体承重墙面的大肆破坏，严重违反物业协议第一十八条第九条规定，在裴蓓、严涛及共有单元业主的强烈反对和不断进行市长热线投诉及武侯区建委投诉、城管大队投诉的情况下，最终物业要求马赛恢复了部分破墙处，但知道现在，依然有一楼和二楼两个强行破开的厕所通风排风口对着本单元地面出入口。因为是承重墙，多处严重破坏给本楼造成严重安全隐患，严重时刻威胁着裴蓓、严涛的生命安全。裴蓓、严涛个人心理受到严重影响。2019年11月15日，裴蓓、严涛收到了律师函，但戴维斯物业公司没有找裴蓓、严涛进行沟通，直到裴蓓、严涛收到法院的传票。不同意支付违约金，因戴维斯物业公司未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。裴蓓、严涛有权根据《合同法》第六十七条之规定，暂时拒绝交纳物业费用。戴维斯物业公司的违约行为有：1．戴维斯物业公司收取物业费后，只开收据、不开发票。2．戴维斯物业公司未将公共收益进行公示。3．戴维斯物业公司公示2019年小区内为底商在墙面上增设门洞，在绿化带上新增道路相关报建手续。4．戴维斯物业公司管理服务不当导致小区出现新增门洞、外墙大理石大量毁坏、掉落。5.2018年市房管局全市物业管理大检查，对存在问题较多、整改不到位的39个物业服务企业通报批评，对戴维斯物业公司信用记减分处理。6．戴维斯物业公司员工人数68人，现场实际人数不足1/2。7．货车危险驶入小区中庭内规划人行通道，中控室、巡视执勤工作人员不知情，对业主的生命安全造成严重隐患。8．社会人员可随意出入小区，小区出现多次门锁被撬、被盗事件。9．《前期物业服务合同》并未约定违约金，裴蓓、严涛作为遵纪守法好公民按时向国有事业单位缴纳水电气费从未逾期未曾产生滞纳金。 本院经审理认定事实如下：戴维斯物业公司经营范围包括从事物业管理等。2008年12月24日，绿地成都公司与戴维斯物业公司签订《前期物业服务合同》。约定绿地成都公司委托戴维斯物业公司对绿地海珀香庭实施专业化、一体化的前期物业管理。 2010年3月3日，戴维斯物业公司（甲方）与裴蓓、严涛（乙方）就海珀香庭的前期物业服务事宜签订《前期物业服务协议》，约定：甲方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务资金，豪华住宅为3.2元/月·平方米；物业服务资金按半年交纳，业主应在每半年前10个工作日预先履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务资金的，违约金的支付按每日3‰的物业服务费收取。 《前期物业服务合同》签订后，戴维斯物业公司持续为绿地海珀香庭项目提供物业服务至今。裴蓓、严涛系海珀香庭小区的业主，尚欠2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费31358.21元，2019年3月13日至2019年10月12日期间的代收代缴水费418.14元，2018年1月1日至2019年12月31日期间的代收代缴生活费垃圾处理费192元。 2019年11月15日，裴蓓、严涛收到戴维斯物业公司委托泰和泰律师事务所发出的律师函。该律师函要求裴蓓、严涛于收到函后3日内向戴维斯物业公司付清物业服务费；若裴蓓、严涛按时支付，则戴维斯物业公司同意免除违约金；若裴蓓、严涛怠于履行义务，戴维斯物业公司将委托律师事务所直接通过诉讼途径追索物业服务费及相应违约金。 另查明，人民网2018年8月24日报道，包括案涉小区在内的39个物管项目被成都市房管局通报批评，并被要求限时整改。 庭审中，裴蓓、严涛陈述，其所在楼栋外墙墙体被破坏，整个开洞过程长达1个月，虽然洞是商家开的，但是如果没有戴维斯物业公司的允许，商家不可能自行开洞。戴维斯物业公司陈述，开洞和窗户是商家自行开的，戴维斯物业公司知道后及时进行了处理，找到商家要求整改也找了社区进行了协调。 以上事实，有戴维斯物业公司提交的戴维斯物业公司工商信息、裴蓓、严涛身份信息、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、房屋信息摘要、戴维斯物业公司物业服务记录、律师函、邮寄单及签收记录，裴蓓、严涛提交的人民网新闻报道截图、照片，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，裴蓓、严涛作为绿地海珀香庭小区的业主，戴维斯物业公司作为绿地海珀香庭小区的物业管理公司向包括裴蓓、严涛在内的绿地海珀香庭小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系。裴蓓、严涛作为物业服务的对象，负有按时交纳物业服务费的义务。根据查明的事实，裴蓓、严涛尚欠2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费31358.21元、2019年3月13日至2019年10月12日期间的代收代缴水费418.14元，2018年1月1日至2019年12月31日期间的代收代缴生活费垃圾处理费192元。对于水费和生活垃圾处理费，裴蓓、严涛同意交纳，系当事人对自身实体权利的处分，本院予以确认。裴蓓、严涛以物业服务不到位为由主张其可拒交物业服务费。对此，本院认为，裴蓓、严涛提供的新闻报道截图、照片等证据能显示小区某一时刻、某个局部的状况，能证明戴维斯物业公司提供的整体物业服务存在一定的瑕疵。但物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系。面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分割性。如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，让小区物业服务陷入“物业服务质量瑕疵→部分业主不交物业费→物业服务质量持续下降”的恶性循环，对于按时交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司服务有瑕疵，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过其他符合法律规定的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。故裴蓓、严涛关于其可拒交物业服务费的抗辩理由不能成立；对于戴维斯物业公司要求裴蓓、严涛支付2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费31358.21元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。裴蓓、严涛逾期交纳物业服务费的行为，已构成违约，应承担违约责任。根据《前期物业服务协议》约定，裴蓓、严涛应在每半年前10个工作日预先履行交纳义务，逾期交纳物业服务资金的，按每日3‰支付违约金。本院认为，该合同约定的违约金标准过高，戴维斯物业公司主张裴蓓、严涛按每日万分之五支付违约金并自每半年第1月的1日起开始计算，系对其自身权利的处分，也符合合同约定和法律规定，本院予以支持。裴蓓、严涛辩称不应支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告裴蓓、严涛应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司支付2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费31358.21元； 二、被告裴蓓、严涛应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司支付2019年3月13日至2019年10月12日期间的代收代缴水费418.14元、2018年1月1日至2019年12月31日期间的代收代缴生活费垃圾处理费192元； 三、被告裴蓓、严涛应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司支付逾期违约金（每期尚欠物业服务费分别计算违约金，均按每日万分之五计算；其中，前9期以每半年欠付物业服务费3300.86元为基数分别自2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日、2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日、2019年4月1日起计算至实际支付之日止；第10期以2019年10月至12月应交物业费1650.43元为基数，自2019年10月1日起计算按每日0.5‰计算至实际支付之日止）。 如果被告裴蓓、严涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取487元，由被告裴蓓、严涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年六月三日 书记员 徐嘉源