安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初1412号 原告：含山新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇环峰北路中央花园1#2单元-106-2室，统一社会信用代码91340522MA2RC4JD97。 法定代表人：张志佳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：管玲玲，女，该公司法务工作人员。 委托诉讼代理人：姚东花，女，该公司法务工作人员。 被告：张如霞，女，1987年2月4日出生，汉族，住安徽省含山县。 原告含山新碧房地产开发有限公司（下称“新碧公司”）与被告张如霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用普通程序。本案于2019年5月29日、11月29日两次公开开庭进行了审理，原告新碧公司委托诉讼代理人管玲玲、姚东花分别在第一次开庭、第二次开庭到庭参加了诉讼，被告张如霞在第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新碧公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期未付房款1200000元及逾期违约金（以1200000元为基数，自2018年9月19日起按日万分之二计算至被告实际付款日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由，原、被告于2018年6月14日签订了《商品房买卖合同》及附件〈以下简称合同〉，约定被告购买原告所有的安徽省含山县，总房价款为1732205元。付款方式为按揭分期付款：被告须于2018年6月4日前支付原告定金30000元，于2018年6月19日前支付原告首期楼款492205元，于2018年9月19日前通过银行按揭支付原告剩余楼款1210000元，被告逾期付款的，自合同约定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止,被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应按合同约定总价款的15%向原告支付违约金。截至2019年3月26日，被告在签订合同后仅支付了532205元，逾期房款1200000元一直未付，并已产生逾期违约金（暂计45120元），经原告多次催告,被告未予理会，仍拖欠至今。因此按合同约定，原告有权要求被告支付未付房款和合同约定的逾期违约金。 张如霞辩称：合同到现在一直没有拿到手，所有的材料都交给新碧公司给银行办贷款了。如果贷款能办下来，愿意继续贷款，可以从两个方面办理：1.追加首付款，余款按揭，原告给付总房款5%优惠价；2.银行贷款办不下来，本人想办法一次性交付尾款，原告给予总房款5%优惠。但是违约金不予认可，因为一直没有将购房合同交付被告，具体合同怎么签的还不是很清楚，直至接到法院通知才知道还要付违约金，被告认为不合理不合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据是新碧公司提交的：1、商品房买卖合同及附件，证明：原被告签订了合法有效的商品房买卖合同及附件。2、商品房预售许可证，证明：涉案房屋经行政主管部门许可销售。3、滞纳金明细，证明：被告已付房款、应付未付房款和逾期违约金情况。4、按揭贷款补充协议，证明：被告在无法办理按揭的情况下应及时采取其他方式支付。5、买卖合同重要事项告知书，证明：为进行网签备案，约定买卖合同暂由原告保管。 张如霞因第一次庭审时未到庭，对上述证据未予以质证，第二次庭审时张如霞也未提交证据。 本院经审查对新碧公司提交的上述证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性予以认定，对证据3待后综述。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月14日新碧公司与张如霞签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，双方约定新碧公司将其开发建设的位于含山县房屋售卖给张如霞，其预测建筑面积共220.28平方米，其中套内建筑面积187.99平方米，分摊共有建筑面积32.29平方米。计价方式及价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7863.65元，总价款为1732205元。【附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定买受人同意按下列Ｃ种方式付款，并以人民币为计算货币……Ｃ、其他方式（即［银行按揭分期付款］［住房公积金按揭分期付款］［组合按揭分期付款］。本买卖合同及附件中所称“银行”泛指“银行及公积金贷款机构”，并根据买受人在本项选中的贷款方式的不同而解释为相应的贷款机构）：⑴买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.72%给出卖人，即伍拾叁万贰仟贰佰零伍元整；⑵买受人必须在2018年9月19日前，付该商品房总房价款的69.28%（按揭款项）给出卖人，即壹佰贰拾万元整】……逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。⑵逾期超过90日（该期限应当与本条⑴项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不低于第⑴项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同还约定了交房时间为2020年4月30日前，以及交房的手续、条件、逾期交付责任等。本合同后面还附一份买卖双方签字盖章的“补充协议”，第四条关于逾期付款责任买受人未按约定时间付款的，不按合同第八条的约定履行，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房款的15%。第六条约定了关于逾期交付责任……第十三条关于税费及利率1.买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1591599.09元，增值税为人民币159159.91元（税率为10%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币1750759元。2.不包含在合同约定的该商品房的总房价款（含增值税价）中的，买受人应另支付给出卖人的税费及其他应付款详见本补充协议附录一《税费及其他应付款项目明细》……第十八条补充协议的效力……3.本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。 2018年6月4日，张如霞向新碧公司交付购房定金30000元，同年6月14日又交付首期购房款492205元。2018年6月14日，张如霞在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》上签字，该“协议”第一条约定，乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择以下第⑴种住房抵押贷款方式支付楼款：⑴该商品房的总房价款为人民币壹佰柒拾伍万零柒佰伍拾玖元整，其中69.68%（即贷款金额为人民币1220000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。……第四条，无论乙方选择本协议第一条约定的何种方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90日天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。……第六条本补充协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准。此后，新碧公司将张如霞申请贷款资料先后向两家银行递交，申请贷款1210000元，但均未获批准贷款。新碧公司与张如霞签订的房屋买卖合同等由新碧公司保管。 本院认为，新碧公司和张如霞于2018年6月14日签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》以及双方于同日签订的《补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》均是双方经协商一致达成的合意，体现双方的真实意思表示，上述“合同”及“补充协议”不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。双方缔约时，案涉商品房尚在建设中，新碧公司的合同义务是按照合同约定的时间交付符合合同约定及有关规定的商品房，而张如霞的合同义务是按照“合同”及“补充协议”约定，按时交付购房款及银行按揭贷款，张如霞交付的首期购房款新碧公司认可其符合合同约定，其余购房款双方均同意以银行按揭贷款的方式支付，但张如霞在贷款不能的情况下，应当按照《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第五条第一项的约定“与甲方签订补充协议、变更付款方式”，而张如霞放任贷款不能结果的发生，也不与新碧公司签订变更付款方式的补充协议，并且不支付购房尾欠款，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照该条法律规定，张如霞应当继续履行支付购房尾款的义务，还应当按照“合同”约定，按照日万分之二的标准支付逾期付款的利息。但根据双方签订的“购房合同”第二十九条约定，本合同及附件共39页，一式陆份。其中出卖人壹份、买受人壹份、[银行]壹份、[不动产登记中心]叁份。新碧公司自认，为进行网签备案，约定买卖合同暂由新碧公司保管。张如霞在抗辩中陈述，合同到现在一直没有到手，所有的材料都交给新碧公司给银行办贷款了。从上可见，张如霞不持有案涉“房屋买卖合同”，双方当事人签约过程中是平等的民事主体，购房合同是买卖双方发生购房关系的证明，也是双方诚信履约的依据。本案中，双方签约的合同共计六份，双方当事人的各持一份后，其余四分合同足以办理银行按揭贷款及合同网签备案，而新碧公司在合同签字盖章后，一直未向张如霞提供合同，致张如霞以此为由抗辩不支付违约金。但张如霞自本院通知应诉之日起，应当知道购房尾款的支付时间。应从其应诉之日起，承担违约责任。故应将新碧公司关于违约金部分的违约时间调整为张如霞自2019年5月8日起承担违约责任。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 张如霞自本判决生效之日起三十日内向含山新碧房地产开发有限公司交付购房尾欠款1200000元以及逾期付款的违约金（以1200000元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年5月8日计算至实际付款之日止，以不超过总房价款的15%为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，由张如霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  成正林 人民陪审员  王家珍 人民陪审员  刘爱红 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  刘欣欣