陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终1324号 上诉人（原审被告）：陈占虎（申请执行人），男，1979年1月10日出生，汉族，住靖边县张家畔镇。 委托诉讼代理人：宋保贵、宋来金，榆林市148法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：陕西博凯置业有限责任公司（案外人）。住所地陕西省西安市碑林区。 法定代表人：孙新峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：雷贵民，男，1957年1月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：淮宏波，男，1979年3月16日出生，汉族，住陕西省西安市沣东新城。 被上诉人（原审第三人）：薛国徽（被执行人），男，1968年8月09日出生，汉族，住靖边县张家畔镇。 上诉人陈占虎因与被上诉人陕西博凯置业有限责任公司（以下简称博凯公司）案外人执行异议之诉一案，不服陕西省靖边县人民法院（2019）陕0824民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈占虎上诉请求：1、撤销靖边县人民法院（2019）陕0824民初1852号民事判决或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：薛国徽欠陈占虎90万元，陈占虎起诉到法院，靖边县人民法院作出（2017）陕0824民初48号民事调解书，执行过程中2017年5月17日靖边县人民法院作出（2017）陕0824执240号执行裁定书，对案涉房屋进行查封。2017年10月23日殷军提出执行异议，一审法院驳回殷军的诉讼请求。上述房屋被查封后，博凯公司通过仲裁解除房屋买卖合同，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》26条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。博凯公司提供的西安市仲裁委员会作出的裁决解除博凯公司与薛国徽之间的购房合同是无效的。博凯公司与薛国徽的主要义务已经履行完毕，且涉案房屋已经办理备案登记并抵押给光大银行，博凯公司不能再主张解约，博凯公司是开发商，其作为薛国徽在银行房屋按揭贷款的担保人，当薛国徽不能按时缴纳按揭贷款时，博凯公司负连带清偿责任，清偿后再向薛国徽追偿。故博凯公司和薛国徽之间的解除房屋买卖合同协议应无效。案涉房屋现估价在90万左右，博凯公司和薛国徽串通主张房屋买卖已经解除，房屋所有权归博凯公司，薛国徽支付的首付款207251元均应退给薛国徽，但实际上博凯公司只退给薛国徽1万元不合常理，故陈占虎完全有理由认为双方是恶意解除合同，损害陈占虎的财产权益。 博凯公司辩称，在法院查封前，2016年10月博凯公司为了保证自己的权益，约定与薛国徽解除房屋买卖合同，薛国徽配合办理完注销手续后返还给薛国徽房款，但薛国徽因自身原因没有配合博凯公司办理注销手续，故未将房款全部返还给薛国徽。2017年6月5日博凯公司向西安仲裁委会申请仲裁，2017年12月28日西安仲裁委员会作出裁决书确认博凯公司与薛国徽商品房买卖合同解除。因此陈占虎陈述本案不合常理是错误的。博凯公司的权益完全能够排除强制执行。 薛国徽辩称，薛国徽与博凯公司完成的手续都是合法的，薛国徽未配合博凯公司完成手续是因为薛国徽生意经营不善，四次躲债，所以他们无法联系到薛国徽。 博凯公司向一审法院起诉请求：1、停止对西安市雁塔区崇业西路79号博凯花园第7幢3****号房屋的执行，并解除对3****房屋的预查封；2、本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：博凯公司（出卖人）与薛国徽（买受人）于2010年8月31日签订商品房买卖合同，约定博凯公司将其位于西安市雁塔区崇业路79号的博凯花园（公园赏）第7幢3单元10层3****号房屋出售给薛国徽，薛国徽应于2010年8月24日前缴纳房款207251.00元，剩余房款由买受人向银行办理贷款支付给出卖人，并约定买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商不成的，提交西安仲裁委员会仲裁；同时合同附件五补充约定，若合同约定买受人以按揭贷款支付（部分）房款，则买受人同意遵守以下约定：买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担保证责任时，出卖人即可解除双方之间的买卖合同。合同签订后，薛国徽从2014年起多次逾期还款。2016年10月21日，博凯公司与薛国徽依据之前的《商品房买卖合同》签订协议书，约定：薛国徽向光大银行贷款207000.00元支付给博凯公司，博凯公司为该笔贷款承担连带保证责任，同时约定双方同意解除《商品房买卖合同》，薛国徽不再拥有对案涉房屋的任何权利，并约定了其他事项。协议当日，薛国徽向博凯公司退还房屋钥匙并出具移交单一支，博凯公司返还薛国徽房款10000元。后因博凯公司无法联系到薛国徽履行协议其他义务，博凯公司向西安仲裁委员会申请仲裁。仲裁委于2017年10月20日作出西仲裁字（2017）第1246号裁决书，解除了双方签订的商品房买卖合同。不动产登记簿显示，案涉房屋于2017年7月20日登记在博凯公司名下，中国光大银行西安经济技术开发区支行系预售商品房抵押权预告登记权利人，薛国徽系预告登记义务人。 另查明，中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称光大银行经开支行）诉薛国徽、博凯公司金融借款合同纠纷一案，经西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初11846号民事判决书判决：1、薛国徽于判决生效后偿还光大银行经开支行借款本金172616.47元及利息及罚息9715.63元，并按贷款合同约定支付相应债务利息及罚息；2、薛国徽逾期未履行上述债务，光大银行经开支行对案涉房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3、博凯公司应对上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，截止2018年8月2日，博凯公司向光大银行经开支行清偿借款本息共计201662.1元。 再查明，陈占虎与薛国徽民间借贷纠纷一案，经一审法院（2017）陕0824民初48号民事调解书调解，由薛国徽于2017年1月10日前一次性偿还陈占虎借款900000元。调解书生效后，薛国徽未按期履行还款义务，陈占虎向一审法院申请执行。一审法院于2017年5月17日作出（2017）陕0824执240号执行裁定书，查封了案涉房屋。在执行过程中，案外人殷军于2017年11月10日提起执行异议之诉，一审法院（2017）陕0824民初5832号民事判决，判决驳回殷军的诉讼请求。案外人博凯公司申请执行异议，一审法院于2019年3月21日作出（2019）陕0824执异6号执行裁定书，驳回博凯公司的异议请求，博凯公司不服，提起诉讼。 一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定,对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中博凯公司诉请依法停止对西安市雁塔区崇业西路79号博凯花园第7幢31008号房屋的执行，并解除对31008房屋的预查封，故本案的争议焦点为：博凯公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于博凯公司诉请依法停止对案涉房屋的执行并解除对3****房屋的预查封的诉讼请求。博凯公司与薛国徽签订《商品房买卖合同》，薛国徽逾期偿还银行贷款构成违约，双方签订的解除协议合法有效，且博凯公司与薛国徽已实际履行，薛国徽亦认可房屋返还博凯公司的事实。解除协议生效后，博凯公司作为房地产开发企业，是《商品房买卖合同》的出卖方，在该房产再次出售之前，其享有对该房屋的所有权。西安仲裁委员会作出的仲裁裁决对解除协议进行了再次确认，陈占虎主张法院查封在先，仲裁在后的答辩理由不能成立。且博凯公司已代薛国徽清偿了该房产在银行的抵押贷款，综上，博凯公司享有足以排除强制执行的民事权益，对博凯公司诉请依法停止对西安市雁塔区崇业西路79号博凯花园第7幢3****号房屋的执行的诉讼请求，予以支持。 关于博凯公司诉请依法解除对案涉房屋预查封的诉讼请求。执行裁定书是在执行过程中的强制性措施，是提起执行异议之诉的前提。本案为执行异议之诉，执行异议之诉的审理范围主要是强制执行标的物的合法性问题，即博凯公司对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否对抗、排除、或许可对执行标的的执行。解除对该房屋的查封的诉讼请求不属于本案的审理范围，依法予以驳回。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、停止对西安市雁塔区崇业路博凯花园（公园赏）第7幢3单元10层31008号房产一套（合同登记号：Y10077583;预售证号：2009258）的执行；2、驳回博凯公司的其他诉讼请求。案件受理费7513元，由陈占虎负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：博凯公司是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十六条第一款“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”之规定，涉案房屋在西安市房屋登记薄记载的所有权人为博凯公司，故博凯公司是案涉房屋的所有权人。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，博凯公司与薛国徽签订的商品房买卖合同已经登记备案，故一审法院于2017年5月17日作出（2017）陕0824执240号执行裁定书对涉案房屋的预查封行为并无不当。但对该房屋的预查封并不能限制商品房买卖合同中买受人违约时，出卖人基于正当理由解除合同的权利，本案中陈占虎亦未提供证据证明博凯公司与薛国徽存在恶意串通的行为。现因薛国徽未能偿还房屋按揭贷款，博凯公司代偿后，依据合同约定，并经仲裁裁决解除了双方签订的商品房买卖合同。据此，对该房屋预查封的目的已经不能实现。此时，博凯公司应返还薛国徽的购房首付款成为查封对象。综上所述，博凯公司享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。 因本案为案外人执行异议之诉，本案纠纷系因薛国徽引发，博凯公司、陈占虎均无过错，故案件受理费由薛国徽负担。 综上所述，陈占虎的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11300元由薛国徽负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛海鸥 审判员  崔文静 审判员  高元台 二〇二〇年六月三日 书记员  田建伟