山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2329号上诉人（原审被告）：济南山旅酒店管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：***，执行董事。委托诉讼代理人：王文忠，国浩律师（济南）事务所。委托诉讼代理人：王涵，国浩律师（济南）事务所。上诉人（原审第三人）：济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店，经营场所济南市历下区。经营者：邵长琪，男，1986年11月19日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：吴淑娟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：卢丙磊，执行董事。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：远洋，男，1987年7月4日出生，汉族，该公司职工，住济南市。上诉人济南山旅酒店管理咨询有限公司（以下简称济南山旅公司）、济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店（以下简称蛤蜊燕山店）因与被上诉人山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初9492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。济南山旅公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.中建房地产承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决故意遗漏关键情节，认定事实错误。（一）涉案合同8.1条系针对免租期内装修行为的约定，关于免租装修期外的装修无任何约定。其次，济南山旅公司本次装修并非针对第二层的整体装修，而是在原有装修基础上，对部分区域进行的改善性装修，涉及区域小于300平方米，投资额低于30万元。根据《济南市新旧动能转换重大工程消防服务十四条措施》第（八）条，中建房地产应当举证证实本次装修“投资额大于30万”，“建筑面积超过300平方米”。蛤蜊燕山店当庭提供装修合同及装修材料清单予以证明投资额低于30万元，中建房地产既没有履行举证义务，也没有举出反证推翻。但是，一审判决却以第二层整体的面积来认定此次装修的面积应当大于300平方米，属于事实认定错误。（二）第二层、第三层由蛤蜊燕山店单独使用。在2014年第一次装修时，电梯间已经不再具备其原有的通行功能，电梯间的面积包含在2076平方米之内，其所谓的设计用途早就改变。（三）一审法院认为中建房地产履行了两次通知义务，享有合同解除权，属于认定事实错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，本案在认定解除事由时，不能仅仅审查中建房地产是否已经履行了两次通知的程序上的义务，更重要的是，还要审查通知的内容，只有违约事由确实存在且两次均有效送达时，济南山旅公司才应当支付违约金。2019年4月16日中建房地产并未明确指出济南山旅公司装修何处改变了设计用途，济南山旅公司此次装修并无任何改变设计用途的行为。中建房地产称2019年4月23日曾向济南山旅公司发函，济南山旅公司并未收到该函件，即使法院认定该通知有效，在该次《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》中，中建房地产要求济南山旅公司停止装修的理由无合同依据。即使2019年4月23日的通知被认定为有效送达，中建房地产就其称的“未办理消防审批手续”、“改变设计用途”两事项仅分别通知了一次，不得依据合同22.4条认定中建房地产享有单方解除权。中建房地产既不享有约定解除权，也不享有法定解除权。二、一审判决适用法律错误。济南山旅公司无任何违约行为影响合同目的的实现，一审法院判令解除合同属于适用法律错误。本案济南山旅公司一直依约缴纳房租，即使济南山旅公司存在所谓的违约行为，也属于显著轻微的情形，并不影响中建房地产合同目的实现。三、一审判决违反法定程序。（一）一审法院未将相同事实、相同法律关系的案件合并审理，属于严重违反法定程序。济南山旅公司于2019年8月提起诉讼（案号为（2019）鲁0102民初8186号），请求确认中建房地产发出的合同解除通知无效，中建房地产原已提起反诉后又另行提起本案。一审法院同一审判庭中两个合议庭分别审理相同事实和相同法律关系的两个案件，违反合并审理的法律规定，属于严重违反法定程序，理应发回重审。（二）本案一审法院未就认定“本案存在转租行为”及“合同解除”向济南山旅公司和蛤蜊燕山店释明，剥夺了济南山旅公司和蛤蜊燕山店就违约金的承担、赔偿损失的主张及装饰装修残值处理方面的抗辩权，导致一审判决第二、三、四项错误的判令济南山旅公司承担不应承担的法律责任。二审期间，济南山旅公司坚持主张，即使济南山旅公司应当承担迟延履行违约责任，合同约定的违约责任也过高，应予调整。综上所述，请求二审法院依法改判。中建房地产辩称，一、本案第三人蛤蜊燕山店已撤回上诉，并将于近期搬离涉案房屋，蛤蜊燕山店对此己无任何异议。二、本案一审判决认定事实清楚，证据充分，二审法院应依法予以维持。1.针对蛤蜊燕山店在涉案房屋装修改造过程中存在的问题，中建房地产有权按照房屋租赁合同的约定，要求济南山旅公司及蛤蜊燕山店及时整改。2.中建房地产己根据房屋租赁合同的约定，分别于2019年4月16日、4月23日按照济南山旅公司在房屋租赁合同中预留的通讯邮寄地址和酒店地址邮寄送达了书面通知，要求其立即停止装修、进行整改，同时要求济南山旅公司对其装修事宜报消防主管部门审验。济南山旅公司已经收到两次整改通知，但始终未能按要求停止装修，因此，中建房地产有权解除涉案房屋租赁合同，一审判决认定双方之间合同己解除有充分的事实与法律依据。三、本案一审判决适用法律正确，二审法院应依法予以维持。通过本案一审判决已查明的事实，济南山旅公司及蛤蜊燕山店拒绝整改导致涉案房屋的消防隐患一直存在至今，加之济南山旅公司与中建房地产之间矛盾已不可调和，在蛤蜊燕山店撤回上诉的情况下，近期将腾空涉案房屋交还给中建房地产，涉案房屋租赁合同事实上及法律上均已解除。四、本案一审法院审理程序符合法律规定，不存在严重违反法定程序的问题。一审法院对中建房地产提起的反诉不予受理，要求中建房地产另行起诉。综上，本案一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蛤蜊燕山店未作答辩。蛤蜊燕山店上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院作出的(2019)鲁0102民初9492号判决书，依法发回重审或改判；2.判令中建房地产承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。中建房地产没有证据证明其有权行使解除权，一审法院认定中建房地产享有解除权。二、本案程序严重违法。本案与济南山旅公司起诉中建房地产、蛤蜊燕山店的房屋租赁合同纠纷案案由一致，当事人一致、理应合并审理。一审法院没有进行法庭调查，是粘贴复制的另案的内容。三、迟延履行违约金明显过高，应依法调整。根据《商铺租赁合同》可知，2019年4月24日至2019年5月23日，一个月的租金才95911元。而这期间的迟延履行违约金却高达230186.4元，明显过高。请二审法院依法调整至合理数额。四、判决明显错误，履行主体不明确。请求二审法院查明事实，依法改判或将案件发回重审。中建房地产向一审法院起诉请求：1.确认中建房地产与济南山旅公司之间签订的《商铺租赁合同》及其补充协议已解除；2.判令济南山旅公司恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状；3.判令济南山旅公司及蛤蜊燕山店将涉案承租房屋腾空、恢复原状后交还给中建房地产；4.判令济南山旅公司及蛤蜊燕山店向中建房地产支付逾期腾房占有使用费（自2019年5月29日起至实际腾房交还中建房地产之日止，按照中建房地产起诉时该地址物业租赁市场租金标准支付）；5.判令济南山旅公司向中建房地产支付迟延履行违约金人民币230186.40元（自2019年4月24日起按照《商铺租赁合同》约定计算至2019年5月23日止）；6.判令济南山旅公司及蛤蜊燕山店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年年初，中建房地产（甲方）与济南山旅公司（乙方）签订了《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》（编号：中建东孚【文化广场】合（2013）005号（招商）），约定：乙方租赁甲方所属的位于济南市中建文化广场A座第2层、第3层房屋，该房屋套内建筑面积为2076平方米，租期15年，乙方免租装修期为180天。计租日为2014年8月16日，租金按计租面积2076平方米计算，前三年租金每月每平方米42元，即每月租金87192元；第四年至第八年租金每月每平方米46.2元，即每月租金95911元；第九年至第十三年租金每月每平方米50.82元，即每月租金105502元；第十四年、十五年租金每月每平方米55.9元，即每月租金116053元。乙方在该房屋内经营品牌为四季明湖，经营项目为餐饮。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不得使用其他品牌或经营其他项目。乙方对该房屋的装饰装修必须符合法律法规，遵守甲方关于装修设计文件审查的规章制度，且不能破坏甲方已经完成的装修。乙方违反本合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的（包括但不限于未经甲方、物业管理公司批准，乙方擅自变更装修设计方案的情形），则甲方、物业管理公司有权通知乙方改正。自进场日后，未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变或损坏该房屋的房屋结构、外墙部分、门头及甲方提供的任何设施设备，乙方在该房屋内从事经营活动时，应当遵守中国包括环境保护、卫生、防疫、文化、治安、消防管理在内的各项法律规定。未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。乙方确认，甲方、物业管理公司接受乙方的租赁、物业、管理费或其它费用，不得被视作甲方、物业管理公司放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任权利。租赁期内，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正；经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方迟延履行超过15日，则甲方有权单方解除合同。乙方确认，租赁期间，该房屋也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该合同附件3装修设计文件要求规定，装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门，并取得同意批复。2014年4月13日，济南山旅公司与邵长琪签订《场地租赁合同》，济南山旅公司将涉案承租房屋转租给邵长琪，同意邵长琪在涉案承租房屋处设立个体工商户经营蛤蜊燕山店。之后，涉案承租房屋的实际使用人一直为蛤蜊燕山店。2014年7月1日，中建房地产（甲方）与济南山旅公司（乙方）签订《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁补充协议》，约定：若因经济形式等原因致使乙方经营困难，乙方可向甲方申请更换使用、合作、联营的品牌和业态。乙方如需更换使用、合作、联营的品牌和业态时,应提前30日以书面形式提交给甲方,经甲方审核同意后,方可更换。乙方申请更换的品牌和业态必须符合甲方对中建文化广场整体定位和形象的要求，尤其不得经营客房、KTV夜总会、洗浴中心、娱乐会所、直销机构等。如未经甲方审核同意，乙方私自更换使用、合作、联营的品牌和业态，则视为乙方单方违约。2019年3月，蛤蜊燕山店开始对涉案承租房屋第二层进行装修。2019年3月25日，东孚物业管理公司向蛤蜊燕山店发出整改通知书，整改内容包括缺少消防局备案，现场有挪动消火栓设施，报警设施施工期间未做保护等，蛤蜊燕山店人员现场签收该通知。2019年4月16日，中建房地产向济南山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，要求济南山旅公司在收函5日内停止装修行为。2019年4月23日，中建房地产向济南山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》，要求济南山旅公司收到通知后将装修所需文件报中建房地产审核，未经审核不得进行装修。2019年5月16日，济南山旅公司向中建房地产发送《关于装修事宜的沟通函》，认可收到停止装修通知，并认为已向物业管理公司缴纳装修保证金，并补报装修设计文件。2019年5月23日，中建房地产向济南山旅公司发送《解除通知书》，并张贴于酒店门口。中建房地产在通知中称，因济南山旅公未提前通知中建房地产，未提前报送装修图纸、方案，也未征得中建房地产书面同意的情况下，两次进行大范围装修改造，在中建房地产两次函告立即整改后未能停止装修，报送的装修图纸也未经消防审验，存在消防安全隐患，且济南山旅公司将涉案承租房屋违法转租给蛤蜊燕山店，未按合同约定使用四季明湖品牌经营，合同目的已无法实现，中建房地产根据合同约定以及法律规定解除双方所签《商铺租赁合同》，并要求蛤蜊燕山店在收到通知之日起5日内腾房。2019年5月27日，济南山旅公司向中建房地产发送《复函》，认可收到《解除通知书》，认为在收到中建房地产停止装修的通知后已停止了装修，且济南山旅公司向物业管理公司缴纳装修保证金即是征得了中建房地产的书面认可；济南山旅公司认为中建房地产对于涉案承租房屋处经营的“哈啤酒吃蛤蜊”品牌已明知并同意。至2019年5月28日，蛤蜊燕山店仍在继续装修，未停止装修，蛤蜊燕山店认可装修至2019年6月初。蛤蜊燕山店未办理公众聚集场所消防审批手续。2019年6月12日，中建房地产向蛤蜊燕山店发送《通知函》，告知蛤蜊燕山店，其与济南山旅公司之间的《商铺租赁合同》已解除，要求蛤蜊燕山店停止装修和经营投入，做好腾房准备。2019年6月14日，蛤蜊燕山店向中建房地产发送《复函》，认为济南山旅公司自承租时起一直经营蛤蜊燕山店，济南山旅公司不存在转租涉案承租房屋的情形。一审法院另查明，蛤蜊燕山店工商登记档案中所备案的中建房地产与济南山旅公司签订的《商铺租赁合同》与双方作为证据提交的《商铺租赁合同》存在多处差异，其中计租面积、免租装修期、计租日、开业日、履约保证金、租金标准等主要内容与原合同不同，并且工商备案租赁合同中还将“四季明湖”品牌删除。济南山旅公司报送给中建房地产的火灾自动报警平面图与山东省建筑设计研究院出具的中建文化广场二层平面图均显示，涉案承租房屋的二层区域东北角原设计为敞开式大餐厅，电梯厅无餐厅设计，而酒店现场视频、照片显示蛤蜊燕山店将二层区域东北角装修成封闭包间，电梯厅装修成封闭包间。本次装修后，部分包间在进餐的同时可以进行卡拉ok娱乐演唱。一审法院认为，涉案承租房屋具有合法的建设手续，中建房地产与济南山旅公司自愿签订的《商铺租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点为，中建房地产是否有权解除房屋租赁合同，一审法院对此问题分析如下：关于涉诉房屋的转租问题。济南山旅公司主张，其系根据双方签订的补充协议，与崔亚林合作经营蛤蜊燕山店，属于改变品牌但未改变业态，不是转租。但是济南山旅公司并未提交其与崔亚林合作经营的证据，且济南山旅公司与邵长琪在2014年4月13日就涉案房屋签订了《场地租赁合同》，故对济南山旅公司的该项主张一审法院不予采信。根据合同约定，租赁期内，未经中建房地产书面批准，济南山旅公司不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。虽然济南山旅公司将涉诉房屋转租给蛤蜊燕山店使用的行为未征得中建房地产的书面同意，但蛤蜊燕山店在户外墙上树立“哈啤酒吃蛤蜊”大幅广告牌；物业管理公司为蛤蜊燕山店制作了楼层引导牌，明示涉案房屋的实际使用人为蛤蜊燕山店；蛤蜊燕山店一直在向物业管理公司缴纳物业费、水电费，物业管理公司为其出具物业费发票、水电费发票；蛤蜊燕山店自2014年10月28日成立起住所地即为涉案房屋。中建房地产在2014年时就知道或应当知道涉诉房屋由蛤蜊燕山店使用的事实。因中建房地产未在六个月内提出异议，故中建房地产认为济南山旅公司存在擅自转租行为，合同应当解除的主张没有法律依据，一审法院对该主张不予支持。关于涉诉房屋的装修问题。首先，根据合同约定，济南山旅公司对涉案房屋的装饰装修必须符合法律法规，遵守中建房地产关于装修设计文件审查的规章制度，且不能破坏中建房地产已经完成的装修。装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门，并取得同意批复。济南山旅公司主张其本次装修行为局部装修，投资额在30万元以下，无需办理消防设计、竣工验收消防备案。根据《济南市新旧动能转换重大工程消防服务十四条措施》第八条：“投资额30万元以下或建筑面积300平方米以下的新建、改建、扩建、内装修工程，自行落实消防技术标准和管理规定，免予办理消防设计、竣工验收消防备案。”本案中，涉案房屋的套内建筑面积为2076平方米，按照涉案房屋建筑设计平面图，第二层建筑面积应大于300平方米，同时，根据涉案房屋建筑设计平面图、济南山旅公司向中建房地产出具的火灾自动报警平面图及蛤蜊燕山店工作人员的微信朋友圈照片，济南山旅公司称本次装修投资额低于30万元或建筑面积在300平方米以下，证据不充分。因此，济南山旅公司未能举证证明其装修工程的实际投资额在30万元以下，其装修符合无需办理消防设计、竣工验收备案的情形。故对济南山旅公司的该项主张，一审法院不予采信。济南山旅公司此次装修未申报至消防主管部门，违反了合同的约定。其次，根据合同约定，未经中建房地产、物业管理公司书面同意，济南山旅公司不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。通过涉案房屋建筑设计平面图及济南山旅公司向中建房地产出具的火警自动报警平面图，济南山旅公司确将涉案房屋的电梯间改造成包间，济南山旅公司在答辩中也认可上述事实。济南山旅公司此次装修，违反了合同的约定。再者，合同约定，济南山旅公司违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则中建房地产有权通知其改正，济南山旅公司应当改正；经中建房地产通知，济南山旅公司仍不改正的，则自中建房地产发出第二次通知之日起，济南山旅公司每日应向中建房地产支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的迟延履行违约金，直至济南山旅公司改正为止。在此种情况下，如济南山旅公司迟延履行超过15日，则中建房地产有权单方解除合同。中建房地产分别于2019年4月16日，向济南山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，要求济南山旅公司在收函5日内停止装修行为；2019年4月23日，向济南山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》，要求济南山旅公司收到通知后将装修所需文件报中建房地产审核，未经审核不得进行装修。而涉案房屋一直装修，且已经装修完毕投入使用。中建房地产按照合同约定两次书面通知济南山旅公司停止装修并改正违约行为，但济南山旅公司及蛤蜊燕山店并未停止装修，且未支付迟延履行违约金，故中建房地产有权单方解除合同。中建房地产按照合同约定，于2019年5月23日向济南山旅公司发送《商铺租赁合同解除通知书》，符合《商铺租赁合同》及其补充协议的约定以及我国合同法的有关规定，该解除通知合法有效。综上，中建房地产与济南山旅公司之间签订的《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》及《山东中建房地产开发有限公司租赁合同补充协议》于2019年5月23日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因中建房地产与济南山旅公司签订的房屋租赁合同已被解除，济南山旅公司已丧失了对涉诉房屋的占有依据。同时，作为次承租人的蛤蜊燕山店，亦丧失了对涉诉房屋的占有依据，故济南山旅公司、蛤蜊燕山店应将涉案房屋交还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，中建房地产主张济南山旅公司恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状，又主张济南山旅公司、蛤蜊燕山店将涉案承租房屋腾空、恢复原状后交还给中建房地产。一审法院认为，恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状应包含于将房屋恢复原状。故对中建房地产主张济南山旅公司恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状的诉求，不再单独处理。济南山旅公司、蛤蜊燕山店装修房屋的行为未经中建房地产同意，故对中建房地产要求济南山旅公司、蛤蜊燕山店将涉案房屋腾空、恢复原状后交还涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》与《通知函》，涉案租赁合同解除后，济南山旅公司、蛤蜊燕山店应当于2019年5月28日前向中建房地产交还涉案房屋，但济南山旅公司逾期未交还涉案房屋、继续经营的行为已构成违约，故应当承担违约责任，应向中建房地产支付逾期腾房占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故中建房地产亦有权要求蛤蜊燕山店支付逾期腾房占有使用费。对于逾期腾房占有使用费的起算时间，据上论述，逾期腾房占有使用费的计算时间应自2019年5月29日起至济南山旅公司、蛤蜊店实际返还涉案房屋之日为止。至于逾期腾房占有使用费的标准，中建房地产要求按照涉案承租房屋所在中建文化广场目前的租赁市场价格4.2元/天/平方米收取逾期腾房占有使用费的主张，一审法院不予支持。因涉案合同并没有明确约定，一审法院认为，以《商铺租赁合同解除通知书》发出所在租约年月租金标准为宜，即每月95911元。根据双方所签《商铺租赁合同》的约定，济南山旅公司经中建房地产两次通知整改，仍不改正的，济南山旅公司每日应当向中建房地产支付相当于通知发出所在租约年月租金10%的迟延履行违约金。因济南山旅公司行为已构成违约且经两次通知后未改正，中建房地产有权要求济南山旅公司按照合同约定支付迟延履行违约金。中建房地产分别于2019年4月16日、2019年4月23日向济南山旅公司发送通知，发出通知所在租约年月租金为95911元，故济南山旅公司应支付中建房地产迟延履行违约金为95911元/月×10%×30天（2019年4月24日至2019年5月23日）。中建房地产仅主张230186.4元，系对其权利的处分，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十四，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定判决：一、中建房地产与济南山旅公司之间签订的《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》及《山东中建房地产开发有限公司租赁合同补充协议》于2019年5月23日解除；二、济南山旅公司于判决生效之日起三十日内将涉案承租房屋腾空、恢复原状后交还给中建房地产；三、济南山旅公司于判决生效之日起十日内向中建房地产支付逾期腾房占有使用费（自2019年5月29日起至实际腾房交还中建房地产之日止，按月租金95911元价格计算）；四、济南山旅公司于判决生效之日起十日内向中建房地产支付自2019年4月24日起至2019年5月23日止的迟延履行违约金230186.4元；五、驳回中建房地产超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由济南山旅公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审判决除济南山旅公司应向中建房地产支付的违约金数额不当外，其他认定事实属实，本院依法予以确认。二审期间，蛤蜊燕山店向本院递交撤诉申请书，自愿申请撤回上诉。本院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据一审已查明的事实，蛤蜊燕山店在装修过程中将电梯间改造成了封闭式包间，变更了部分房屋设施的设计和用途，违反了租赁合同的约定。中建房地产分别于2019年4月16日、2019年4月23日向济南山旅公司发送停止装修的通知，但是蛤蜊燕山店一直未停止装修。中建房地产于2019年5月23日向济南山旅公司发送合同解除通知书，并张贴于酒店门口。本院认为，中建房地产已经按照双方签订的租赁合同中的通知条款约定的地址及方式向济南山旅公司送达了相关的通知书，该送达系有效送达，故一审法院认定双方签订的涉案租赁合同解除，并无不当。关于济南山旅公司按照合同约定向中建房地产支付迟延履行违约金的数额是否合理的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，中建房地产与济南山旅公司签订的租赁合同约定，“经中建房地产通知，济南山旅公司仍不改正的，则自中建房地产发出第二次通知之日起，济南山旅公司每日应当向中建房地产支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的延迟履行违约金，直至济南山旅公司改正为止。”中建房地产依据该合同约定主张济南山旅公司应向中建房地产支付迟延履行违约金人民币230186.40元（自2019年4月24日起按照《商铺租赁合同》约定计算至2019年5月23日止）。济南山旅公司上诉主张违约金过高，应按月租金的10%计算，但未提交相应的证据证明中建房地产的损失大小。根据本院已查明的事实，蛤蜊燕山店此次违约装修时间较短，且济南山旅公司一直按期向中建房地产支付租金，并未欠付中建房地产租金。本院认为，综合本案查明的事实和相关证据，中建房地产的损失较小，因此对其主张济南山旅公司应每天按照月租金的10%支付违约金，不予支持，本院酌定济南山旅公司按照月租金的10%向中建房地产支付违约金，双方签订的租赁合同约定月租金为95911元，故济南山旅公司应向中建房地产支付违约金9591.1元（95911元*10%）。一审判决济南山旅公司向中建房地产支付的违约金数额不当，本院予以纠正。另，二审期间，蛤蜊燕山店向本院递交撤诉申请书，自愿申请撤回上诉。经审查，该撤诉申请系蛤蜊燕山店的自愿行为，不违反法律法规的规定，本院对此予以准许。综上，济南山旅酒店管理咨询有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初9492号民事判决第一、二、三、五及诉讼费负担部分；二、变更济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初9492号民事判决第四项为“济南山旅酒店管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内向山东中建房地产开发有限公司支付自2019年4月24日起至2019年5月23日止的迟延履行违约金9591.1元。”如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10500元，由济南山旅酒店管理咨询有限公司负担。二审案件受理费21000元，其中，济南山旅酒店管理咨询有限公司预交的二审案件受理费10500元，由济南山旅酒店管理咨询有限公司负担7000元，由山东中建房地产开发有限公司负担3500元；济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店预交的二审案件受理费10500元，减半收取5250元，由济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年六月六日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖