福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初4914号 原告：邱素青，女，1968年4月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟顺昌，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈智辉，北京惠诚（厦门）律师事务所实习律师。 被告：李瑞发，男，1994年8月20日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。 原告邱素青与被告李瑞发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。邱素青的委托诉讼代理人钟顺昌、陈智辉，李瑞发的委托诉讼代理人蔡荔男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱素青向本院提出诉讼请求：1.确认邱素青与李瑞发签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月20日解除；2.李瑞发向邱素青支付2019年5月15日至2020年2月29日的房屋租金及占用费185250元，并自2020年3月1日起至付款之日止以前述租金款项按月2%的标准向邱素青支付滞纳金；3.李瑞发向邱素青支付2019年5月至2020年2月29日的电费864.5元、物业管理费17110.8元、公共维修金3421.8元，并支付前述所有款项（共21397.1元）自2020年3月11日起至付款之日止的利息（以同期银行贷款利率计算至实际付款之日止）；4.李瑞发向邱素青支付收回租赁房屋产生的搬运费1026元。事实与理由：2018年5月15日，邱素青与李瑞发签订一份《房屋租赁合同书》，约定：李瑞发承租位于厦门市思明区房屋，租赁期限为5年，自2018年5月15日至2023年5月14日，租金从第三年开始每年递增6%，前三年租金每月19500元，按季度收取。付款方式为每季度交付一次，下季度租金应提前七天支付。租赁期间，李瑞发应交付水电费、小区管理服务费，并约定租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金的3%加收滞纳金。拖欠租金达七日，邱素青有权提前解除合同收回房屋等。李瑞发承租后，仅向邱素青支付一年的租金。从2019年5月15日起开始拖欠租金。邱素青于2019年12月20日向李瑞发送达《解除通知》，通知解除双方之间的《房屋租赁合同书》，并要求李瑞发支付拖欠租金及电费、物业服务费、交还租赁房屋等。邱素青于2020年2月26日再次通知李瑞发支付前述款项并交还租赁房屋，李瑞发仍不理会。邱素青只得于2020年3月1日自行收回租赁房屋。双方的《房屋租赁合同书》已于2019年12月20日解除。至2020年2月29日，李瑞发共拖欠2019年5月14日至2020年2月29日期间的房屋租金及占用费185250元、电费864.5元、物业服务费17110.8元、公共维修金3421.8元。另，邱素青自行收回租赁房屋后，雇请厦门旭日鸿家政服务有限公司清理租赁房屋，产生搬运费1026元，亦应由李瑞发承担。 李瑞发辩称，一、本案中李瑞发主体不适格，邱素青诉求依法应当被裁定驳回。在案虽然存在一份邱素青与李瑞发于2018年4月27日签署的《房屋租赁合同书》，但该份租赁合同早已在2018年8月经双方协商确认解除，李瑞发已非案涉房屋承租人。在解除租赁合同时，李瑞发还介绍朋友黄辉火向邱素青承租案涉房产，邱素青也表示同意接受，此后由黄辉火实际承租使用案涉房产并支付租金。本案应通知黄辉火参加诉讼。二、即便认定邱素青与李瑞发仍存在租赁合同关系，邱素青的诉求也存在错误。首先，案涉租赁合同早已在2019年8月7日解除，而非邱素青主张的2019年12月20日。2019年8月7日邱素青已经向李瑞发发送《通知函》并通知解除租赁合同，且自行在2019年8月9日将租赁房屋的大门上锁将房屋收回。其次，按照租赁合同的约定，承租人至多需要承担租金、物业费、电费等，且上述需要承担的费用还应与房屋押金19500元进行抵扣，公维金并不应当由李瑞发承担。李瑞发也至多承担从拖欠租金之日至2019年8月7日期间的租赁费用、物业费、电费。再者，邱素青早已在2019年8月9日收回案涉房屋，相应期间的费用不应由李瑞发或黄辉火承担。租赁房产在2019年年底即遭遇新冠肺炎疫情，属于不可抗力，导致案涉房屋在2019年年底至2020年2月29日期间无法正常使用，该期间产生的租金及相关物业费等依法应予免除。三、邱素青诉求支付相关滞纳金、利息以及搬运费没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月27日，邱素青（出租方、甲方）与李瑞发（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：李瑞发承租厦门市思明区房屋，租赁用途为办公。租赁期限5年，从2018年5月15日至2023年5月14日。2018年5月15日至2020年5月14日租金为每月19500元，2020年5月15日至2021年5月14日租金为每月20670元。乙方应每季度向甲方交付一次租金，下季度租金应提前7天支付。合同签订之日，乙方应向甲方交付19500元作为押金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。租赁期间，乙方应交付水、电费，煤气费，电话费，有线电视费，卫生费，小区管理服务费等费用。租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金的3%加收滞纳金，拖欠租金达7日，甲方有权提前解除合同，收回房屋。若有家具杂物等不搬者，甲方则视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议；并有权追回所欠租金及滞纳金，乙方所交押金不退还。甲乙双方在有效合同期内对房屋经营性质须保持一致意见，乙方不得转让、转租，乙方在有效合同期内如擅自终止合同或转让等但不限于此，未经过甲方书面同意视为违约，甲方不退还押金等。合同备注手写部分载明“该租金为不含税价，甲方同意乙方在租赁期间转让第三方，与第三方合同签订成功之前，租金照付，否则不得转让”。 前述合同签订后，李瑞发向邱素青支付租赁押金19500元。邱素青主张李瑞发支付案涉房屋租金至2019年5月14日，此后因李瑞发违约导致合同解除，租赁押金其有权依约予以没收。 2019年8月7日，邱素青通过微信向李瑞发发送一份通知书，内容主要包括李瑞发已拖欠租金近2月未付，且物业费等费用也未付。邱素青依约有权提前解除合同。限定李瑞发于2019年8月14日前搬离租赁房屋并结清所有费用等。李瑞发收到该通知后回复“好的”。2019年8月9日，邱素青再次通过微信向李瑞发发送前述通知书，并发送两张在案涉房屋加一个U型锁及张贴通知的照片。李瑞发于2019年8月10日回复，“我人在厦门，这两天碰个面吧”。2019年9月24日，邱素青向李瑞发发送微信“你这个人真的好奇怪，一天拖一天”，李瑞发回复“真的不是说不给。我确实没钱”。邱素青表示“不用的话把所有费用结清后把房子还给我呀”、“干嘛房子钥匙不给我呢”。李瑞发回复“我也没钥匙进去”、“我后面转给他们了”。邱素青问“是你们在转吗？转的时候也不通过我们，我是和你签约的”。李瑞发回复“那个时候他说要弄，那个人又有钱我也不知道会弄成这样。这个是我的疏忽”、“不好意思，我会处理好的”。邱素青仍要求李瑞发赶紧交付钥匙，“一天是一天的租金，别在（再）拖了，赶紧把锁匙给我”。2019年10月28日，邱素青再次向李瑞发发送微信“房租赶紧汇给我呀，拖了这么久了”。李瑞发回复“那个小伙子回来了。我问下他啥时候去处理”。邱素青回复“不要这样一而再而三拖着”、“锁匙也不给我，门也不开”、“约好说开门，我等了半天不见人影”，并要求李瑞发“赶紧把房租付了，门开了还给我”。李瑞发回复“恩，好的。感谢理解”。2019年11月15日，邱素青再次向李瑞发发送微信“一直电话不接，到底什么办”、“门也不开给我们”。李瑞发未予回复。 2019年12月20日，邱素青以微信方式向李瑞发发送《解除通知书》，告知自接到本通知书之日起，解除双方租赁合同书，并要求李瑞发在收到通知书后一个月内搬出租赁房屋并结清费用等。2020年2月26日，邱素青再次以微信方式向李瑞发发送《通知书》，要求李瑞发于2020年2月29日前结算支付所欠费用并交还租赁房屋。 2020年3月1日，邱素青向李瑞发发送微信“打了几次电话，为了减少损失你们也不来开”、“我只能叫开锁了”。李瑞发回复“好的，叫开锁的来开”。同日，李瑞发亦与一微信名为“万象故事婚纱摄影机构黄辉火”的案外人存在微信沟通，李瑞发询问“新景的门密码多少”，该人回复“没有密码，那时候用指纹的，你让房东撬开就可以，反正他外面有个门锁”。 2020年3月1日，在李瑞发在场的情况下，邱素青开锁收回案涉房屋。因李瑞发尚未支付欠付租金及费用，邱素青不同意由李瑞发搬离案涉房屋内的家具等物品，其自行将房屋内的家具搬至其他场所。邱素青主张因其雇佣人员搬运，支出搬运费用1026元。 另查明，2019年6月至2020年2月期间，案涉房屋物业服务费为17110.8元，公共维修金为3421.8元。2019年5月至2019年11月，案涉房屋电费为864.5元，前述费用已由邱素青支付。 审理中，李瑞发提供一份其与邱素青的通话录音，主要内容为李瑞发与邱素青谈论双方合同是否已经于2018年解除、邱素青是否与案外人建立新的租赁关系。录音中，邱素青对于李瑞发一方有关双方合同在18年已经解除、邱素青与案外人存在租赁关系的陈述，均未予以确认。 本院认为，邱素青与李瑞发就案涉房屋签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。 （一）关于房屋租赁合同的解除时点问题 李瑞发虽辩称其在承租案涉房屋一季度后即与邱素青解除《房屋租赁合同书》，由邱素青与案外人黄辉火建立新的租赁关系，但未能提供任何其在2018年即与邱素青达成一致解除合同的证据。根据《房屋租赁合同书》中双方备注手写部分载明的内容“甲方同意乙方在租赁期间转让第三方，与第三方合同签订成功之前，租金照付，否则不得转让”，在案并无证据证明邱素青另行与李瑞发主张的案外人黄辉火订有租赁合同，李瑞发主张其已解除与邱素青的租赁合同关系缺乏依据。相反，根据邱素青与李瑞发2019年9月24日的微信往来，李瑞发告知邱素青“我后面转给他们了”，邱素青询问“是你们在转吗？转的时候也不通过我们，我是和你签约的”。该聊天内容能够证明在2019年9月24日之时，邱素青尚未确切知道案涉房屋由李瑞发转给他人使用的事实，邱素青也未与案外人黄辉火建立新的租赁关系。再者，邱素青自2019年8月份之后就持续向李瑞发催讨租金等相关费用，李瑞发仅是陈述其将房屋转给案外人，从未以其与邱素青的房屋租赁合同已经解除为由对邱素青向其催讨租金提出过异议。李瑞发还表示“不是不给，是真的没钱”、“我会处理好的”，显然并不否认其与邱素青之间的租赁合同关系。因此，李瑞发辩称其与邱素青的租赁合同早在2018年已经解除，双方之间早已经不存在租赁合同关系的主张，不能成立。 作为承租人，李瑞发应就其已履行租金支付义务承担举证责任。李瑞发未能举证证明其已支付2019年5月15日之后的租金，本院对于邱素青主张的李瑞发自2019年5月15日起未再支付租金的事实予以采纳。李瑞发未依约支付租金构成违约，已达合同约定的解除条件，邱素青有权行使合同解除权，并不予返还押金19500元。根据前述双方的微信聊天情况来看，邱素青确实在2019年8月7日即向李瑞发发送了解除合同通知，该通知有关解除合同的意思表示明确，且已送达李瑞发。结合双方此后的聊天内容来看，双方一直商议的是欠付租金的支付及案涉房屋的返还，并未协商继续履行合同。因此，应当认定邱素青有关解除合同的意思表示已经于2019年8月7日到达李瑞发并发生合同解除的法律效力。虽然此后邱素青又于2019年12月20日向李瑞发发出解除合同通知，但并不影响双方租赁合同已经解除的事实。 综上分析，本院认定案涉房屋租赁合同于2019年8月7日解除。本院对于邱素青要求确认双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月20日解除的诉求不予支持。 （二）合同解除后违约责任的承担 合同解除后，李瑞发应向邱素青支付2019年5月15日至2019年8月7日期间租金合计54600元（19500元×2个月+19500元/30天×24天）。邱素青根据合同约定要求李瑞发自2020年3月1日起按月利率2%的标准向邱素青支付前述欠付租金的滞纳金，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，李瑞发作为承租人，负有将租赁物及时返还出租人的义务。根据邱素青与李瑞发的沟通情况，邱素青自通知合同解除之日起，即多次反复催促李瑞发交还钥匙并返还租赁物，但李瑞发均未予以配合，直到2020年3月1日，才由邱素青以开锁的方式自行收回租赁物。邱素青即便于2019年8月9日在案涉房屋上加一把U型锁，该加锁行为也不构成李瑞发腾空返还租赁物的障碍。邱素青虽主张其在加锁后又将锁解开并无证据证明，且根据2020年3月1日李瑞发与案外人的聊天记录，仍体现“他外面有个门锁”，亦可以认定邱素青并未将其所加门锁打开。占用费属李瑞发未能及时返还租赁物给邱素青造成的损失，鉴于李瑞发在邱素青上锁期间也确实未能使用租赁物，本院根据双方当事人对于造成该损失的过错大小，对于李瑞发未及时腾空返还租赁物期间的占用费标准，参照合同约定的租金标准，酌情调整为原约定租金标准的60%即每月11700元。李瑞发应按照每月19500元的标准向邱素青支付2019年8月8日的占用费，按照每月11700元的标准向邱素青支付2019年8月9日之后未返还租赁物期间的占用费，占用费合计79040元（19500元/30天+11700元×6个月+11700元/30天×21天）。占用费系李瑞发违约之后未履行租赁物返还义务所应承担的责任。新冠肺炎疫情发生于李瑞发违反合同约定之后，也无证据证明李瑞发系因疫情的发生或配合疫情防控措施导致其在特定期间无法履行租赁物返还义务，且本院亦已根据案件情况酌情对李瑞发应支付的占用费标准予以调减，故李瑞发以不可抗力为由再要求减免2019年年底至2020年2月29日期间的占用费，缺乏依据，不应支持。 李瑞发依约还应支付租赁及占用期间产生的电费864.5元、物业管理费17110.8元。双方合同并未明确约定房屋公共维修金由李瑞发负担，也未约定相关电费、物业管理费的具体支付时间及逾期支付责任，本院对于邱素青主张的房屋公共维修金及相关物业管理费、电费的利息，不予支持。邱素青主张合同解除之日后占用费的滞纳金缺乏合同依据，不能成立。如前分析，李瑞发违约行为发生于新冠肺炎疫情发生之前，疫情的发生与其违约行为并无因果关系，邱素青依约有权没收租赁押金，李瑞发有关租赁押金应用于抵扣所欠租金等费用的主张亦无合同及法律依据。 邱素青主张的雇佣他人搬运的费用，根据其自认，系其因李瑞发尚未支付租金而不同意由李瑞发自行搬离，故本院对于邱素青该项主张，不予支持。 本案邱素青系以租赁合同关系向李瑞发主张权利，李瑞发主张应追加案涉房屋的实际使用人黄辉火参加诉讼，缺乏依据。至于李瑞发与黄辉火之间的纠纷，李瑞发可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李瑞发于本判决生效之日起十日内向邱素青支付2019年5月14日至2020年2月29日期间的房屋租金54600元及滞纳金（以54600元为基数，按照每月2%的标准，自2020年3月1日起计算至实际支付之日止）、房屋占有使用费79040元； 二、李瑞发于本判决生效之日起十日内向邱素青支付电费864.5元、物业管理费17110.8元。 三、驳回邱素青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2208元，由邱素青负担585元，李瑞发负担1623元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘远萍 二〇二〇年六月四日 代书记员 蔡奇特 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。