江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0214民初1867号原告：寰宇置业有限责任公司，住所地无锡市新吴区江溪街道坊前路19号法定代表人：孙登宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘震宇，江苏神阙律师事务所律师。被告：毛诗泉，男，1988年2月21日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：孙骥，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆蕾，江苏漫修（常州）律师事务所律师。原告寰宇置业有限责任公司（以下简称寰宇公司）与被告毛诗泉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法由审判员陈津波适用简易程序，法官助理方华协助办案，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告寰宇公司的委托诉讼代理人刘震宇到庭参加诉讼，被告毛诗泉的委托诉讼代理人孙骥、陆蕾到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告寰宇公司向本院提出诉讼请求：1.解除寰宇公司与毛诗泉于2013年7月10日签订的两份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201307100***和201307100****）。2.本案诉讼费由毛诗泉承担。事实和理由：2013年7月10日，寰宇公司与毛诗泉签订两份商品房买卖合同，约定毛诗泉向寰宇公司购买坐落于寰宇商贸中心4幢10单元13层1303、1304号房屋。合同签订后，由于寰宇公司资金链出现问题，导致无法在约定的时间内交付，合同已无法继续履行。2019年12月经寰宇公司对账，发现毛诗泉尚未支付案涉两套商品房的任何款项，为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告毛诗泉辩称：寰宇公司并不是法定解除权的适格行使主体，其作为违约方无权解除商品房买卖合同，在前案审理过程中，寰宇公司的诉请是解除合同并返还购房款，其自认收取2672387元购房款。根据法律规定，寰宇公司基于毛诗泉未支付购房款而行使的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，寰宇公司在毛诗泉即使不支付购房款的情况下也不享有解除权。若法院支持寰宇公司违约解除商品房买卖合同的诉请，在寰宇公司已经被列入失信人员名单的情况下，对毛诗泉的债权将造成严重损害，综上，请求法院驳回寰宇公司的全部诉讼请求。为证明自己的诉讼请求，寰宇公司向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同两份，证明寰宇公司与毛诗泉于2013年7月10日签订两份商品房买卖合同，约定毛诗泉购买寰宇商贸中心4幢**单元13层1303和1304号两套房屋，购房款分别为1481912元和1190475元，合计2672387元，毛诗泉应于2013年7月10日前支付购买款，毛诗泉未依约履行，故寰宇公司有权依据合同法第九十四条第四款规定解除商品房买卖合同。2.“臻皇”系列白酒退货备忘录，证明郭某销售给寰宇公司的“臻皇”系列白酒价值2672387元由于以次充好既无商标又无品牌，致使寰宇公司无法销售，亦无任何商业价值，故寰宇公司将白酒退还给郭某。3.寰宇公司申请证人郭某出庭作证，郭某陈述：朱友松将酒抵债给其，经朋友介绍，其了解到寰宇公司需要酒，就用酒抵偿购房款，当时其在宜兴法院有诉讼，不方便署名，就以毛诗泉的名字代持案涉房屋，后来因为寰宇公司发现酒有质量问题，就与寰宇公司的李春华协商签订了退货备忘录。至于退还的酒是哪个运输公司运载的，时间太长记不清了，只记得付了2000元不到的运输费，在宜兴东山的路边叫的运输车，其他细节都没印象了，退回的酒抵偿给了王浩，王浩的联系方式也记不清了，其欠王浩民间借贷800万元左右。毛诗泉为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：1.（2019）苏0214民初2878号民事诉状及证据清单、协议书，证明基于同一事实，寰宇公司已经于2019年5月8日起诉过毛诗泉，寰宇公司认可以白酒折抵购房款的事实，确认毛诗泉支付了全部购房款。2.收条两张，证明2013年7月22日寰宇公司确认收到折抵购房款的白酒数量和种类。3.企查查Ａｐｐ截图，证明寰宇公司存在40条失信及7条限制高消费记录，若法院支持寰宇公司解除商品房买卖合同，将导致毛诗泉的权利无从实现。4.承诺书及申明一份，证明郭某将案涉房屋的所有权指定给毛诗泉，以此抵销与毛诗泉的母亲唐小仙之间的债务。5.“臻皇”系列酒的外包装图片、国家知识产权局商标信息，证明折抵购房款的白酒并不存在退货备忘录中载明的以次充好，既无商标又无品牌的情况，备忘录中所载内容系寰宇公司与郭某串通，意图损害毛诗泉的权益，应为无效。6.（2019）苏0214民初2878号关联案件中第80页于2019年6月4日制作的庭前会议笔录，证明郭某、毛诗泉和寰宇公司对于以酒折抵购房款，将案涉房屋办理在毛诗泉名下的事宜都进行过协商。毛诗泉对寰宇公司提供的证据1的真实性没有异议，但认为毛诗泉已依约足额支付购房款，寰宇公司行使解除权应当在2014年7月9日前，现解除权已经消灭。对证据2的真实性不予认可，备忘录签订的时间为2019年10月18日，商品房买卖合同的签订时间为2013年7月10日，寰宇公司时隔六年多才发现酒存在既无商标又无品牌的质量问题，明显不合常理。寰宇公司与郭某约定办理解除手续属于恶意串通，损害毛诗泉合法权益的行为，备忘录约束的主体是寰宇公司和郭某，寰宇公司认为郭某提供的白酒存在质量问题，应向郭某主张而不是毛诗泉。对证据3的真实性不予认可，郭某在回答备忘录磋商、签订、履行的情况时都以不清楚来搪塞，明显不能自圆其说，郭某陈述的备忘录形成时间、记载内容、退酒过程均不真实。寰宇公司对毛诗泉提供的证据1的真实性没有异议，但认为之前起诉的案件并非针对毛诗泉一人，而是网签备案商品房买卖合同的所有业主，民事诉状的格式都是一致的，诉讼后经查账发现毛诗泉未支付购房款，才产生了本次诉讼。对证据2的真实性不予认可，应由郭某核实。对证据3的真实性无异议，但与本案无关，本案审查的重点是毛诗泉是否支付购房款，而非寰宇公司有无能力返还购房款并支付违约金。对证据4真实性无法确认，由郭某出庭后确认，承诺书及申明与本案无关，本案审查的是毛诗泉是否支付购房款，而非唐小仙与郭某之间的债务关系。对证据5真实性不予认可，对证据6的真实性无异议。经审理查明：2013年7月10日，寰宇公司与毛诗泉签订商品房买卖合同（合同备案号为201307100115），约定毛诗泉购买坐落于寰宇商贸中心4幢10单元13层1303号房屋，建筑面积为260.9平方米，每平方米5680元，总金额为1481912元。毛诗泉于2013年7月10日之前向寰宇公司支付购房款，寰宇公司应当在2014年9月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体验收合格的商品房交付毛诗泉使用。同日，寰宇公司与毛诗泉签订商品房买卖合同（合同备案号为201307100120），约定毛诗泉购买坐落于寰宇商贸中心4幢10单元13层1304号房屋，建筑面积为217.24平方米，每平方米5480元，总金额为1190475元。毛诗泉于2013年7月10日之前向寰宇公司支付购房款，寰宇公司应当在2014年9月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体验收合格的商品房交付毛诗泉使用。2013年7月10日，寰宇公司与郭某签订协议书一份，约定：郭某指定毛诗泉为买受人，以提供附表所列的酒折抵房款，并手写备注协议及《商品房买卖合同》于寰宇公司提货完成后方可生效。2013年7月22日，时任寰宇公司的法定代表人李屾出具收条，明确收到的白酒品类及数量。另查明：2019年5月14日，寰宇公司起诉毛诗泉，主张解除两份商品房买卖合同及退还购房款2672387元并支付相应利息。2019年12月24日，寰宇公司提出撤诉申请。同日，本院作出（2019）苏0214民初2878号民事裁定书，准许寰宇公司撤回起诉。诉讼中，毛诗泉的母亲唐小仙陈述：其与郭某合作经营宜兴市华利达投资管理咨询有限公司，与郭某有很多资金往来。截至2013年7月，郭某结欠其950多万元，郭某没有现金归还，但郭某有一千多万的酒，也是别人抵偿给他的。郭某与其商量，以酒换商品房来抵债，其表示同意。2013年7月初，其和郭某一起去了寰宇公司，和时任寰宇公司法定代表人的李屾协商以酒折抵购房款的具体事宜。2013年7月10日，郭某与寰宇公司签订了协议书，同日也签订了商品房买卖合同，当时约定好三天之内拿酒，并备注只有交付酒后，商品房买卖合同才生效。2013年7月22日，李屾带着人和车取酒，出具收条，协议书附表列明的酒结算下来是5937000元，按照4.5折计算，相差了几百元，不够一箱酒，因为李屾也品尝了很多免费的酒，所以李屾说算了，差额不用另行支付了。郭某对承诺书及申明表示当时其和唐小仙关系比较好，所以签了很多空白的纸给唐小仙，对“臻皇”系列酒的外包装图片及商标信息认为品牌是正确的，图片是黑白的，看不清楚。本院认为，合同解除权作为一种典型的形成权，是当事人一方可以以自己单方的意思表示,促使法律关系发生变动的权利，因此合同解除权的行使对相对人的利益而言影响重大，对合同解除权主要通过规范解除权行使形式及设定行使期限的方式予以限制。本案中，寰宇公司提出解除商品房买卖合同的事实和理由是毛诗泉未支付购房款而享有的法定解除权。解除权受除斥期间的限制，除斥期间是法律为某种权利预定的存续时间，如果权利人于此期间之内不行使该权利，期间届满该项权利便归于消灭。根据法律规定，经对方当事人催告后，解除权行使期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中约定的买受人支付购房款的时间为2013年7月10日，直至2019年5月14日寰宇公司才通过法院诉讼的方式主张行使合同解除权，因未在解除权发生之日起一年内行使权利导致解除权已经消灭，故毛诗泉提出的抗辩理由，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下:驳回寰宇置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费28180元，减半收取14090元（该款已由寰宇置业有限责任公司预交)，由寰宇置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 陈津波二〇二〇年六月十八日法官助理 方 华书 记 员 薛 萍本案援引法律条款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。