广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终145号上诉人（原审原告）：汕尾市宏基房地产有限公司。住所地：广东省汕尾市区***********。法定代表人：蔡俊杰，总经理。委托诉讼代理人：吴智亮，广东海陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈畅，广东海陆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑彬，男，1989年2月10日出生，汉族，住黑龙江省通河县******太河屯。上诉人汕尾市宏基房地产有限公司（下称宏基公司）与被上诉人郑彬房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏基公司的委托诉讼代理人陈畅到庭参加诉讼，被上诉人郑彬经本院依法公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人宏基公司上诉请求：1.判决撤销一审判决；2.判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金39908元(从2017年11月25日起暂计止2018年10月25日，计至将商铺交给上诉人管理使用止，其中：①2017年4月26日至2018年4月25日每个月的租金3411元，②2018年4月26日至2019年4月25日每个月的租金3752元，租赁合同约定租金从2014年4月26日起每年递增10%)；3.判令被上诉人向上诉人支付拖欠租金的滞纳金9363元(租赁约定租金6个月交一次，若拖欠租金，每天按应缴租金3‰交纳滞纳金即：从2017年11月26日至2018年5月25日滞纳金为：20807元租金×3‰×5月×30天=9363元，滞纳金暂计至2018年10月30日止，计至全部租金付清日止)，被上诉人交付的保证金10000元不予退还；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定，根据合同约定，上诉人在对方拖欠租金两个月后即可终止合同和收回商铺，被上诉人在2017年12月已停止经营，即上诉人应于2018年2月25日终止合同，对之后的租金等损失由上诉人承担。双方签订的《名门商住楼商铺租赁合同书》(下称《租赁合同》)第5条(二)乙方责任，载明“乙方应如期交纳租金。乙方如拖欠租金、则每天按应缴租金3‰交纳滞纳金；乙方如拖欠租金达2个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝付还保证金”的内容，即在被上诉人拖欠租金2个月时，上诉人有权利终止合同和收回商铺的权利，这是赋予上诉人的权利，而不是上诉人的义务或者要求。因此，在被上诉人出现拖欠租金2个月的情况下，上诉人不一定要终止合同和不一定要收回商铺。一审法院错误理解为被上诉人在没有经营同时拖欠租金2个月，上诉人就一定要收回商铺，否则就要承担合同期限内租金的损失，这是加重的上诉人的责任。同时在合同期限内，被上诉人仍然在占有、使用该商铺，被上诉人也没有将商铺及时交付给上诉人管业使用，在租赁期间，被上诉人存在相关物品在商铺里面，若上诉人擅自强行收回商铺，处置被上诉人存放的物品，那么，上诉人到时应赔偿被上诉人相关的损失。据此，一审法院认为被上诉人在2017年12月停止经营，拖欠2个月租金后，上诉人就应终止合同并收回商铺，对此之后的租金损失应由上诉人承担，没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销该判决。二、一审法院认定2018年2月25日之后的租金等损失由上诉人承担，没有事实和法律依据。据此，请求二审法院判决被上诉人按《租赁合同》约定向上诉人支付全部的租金以及承担相应的违约责任。2013年4月26日，上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》约定：由上诉人将位于名门住楼3号商铺租给被上诉人经营美容，租期为6年(即2013年4月26日至2019年4月25日)，每月租金为2330元，从2014年4月26日起每年递增10%，租金每半年交一次，逾期交付租金每天按应缴租金的3‰。交滞纳金以及不予退还10000元的保证金等违约责任。租赁合同签订后，上诉人已交付租赁的商铺给被上诉人使用，但被上诉人从2017年12月份至今的租金均没有向上诉人交付，经上诉人多次催告，被上诉人仍未清偿租金及滞纳金，也没有将商铺交还给上诉人。据此，被上诉人应按《租赁合同》约定向上诉人支付全部租金以及承担相应的违约责任。综上所述，一审法院认定从2018年2月25日之后的租金损失由上诉人承担，没有事实和法律依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，并判准上诉人的全部上诉请求。被上诉人郑彬缺席审判，未作辩称。宏基公司向一审法院起诉请求：1.解除宏基公司、郑彬签订的《租赁合同》，并返还租赁商铺给宏基公司管理使用；2.郑彬向宏基公司支付拖欠的租金39908元(从2017年11月25日起暂计至2018年10月25日，计至将商铺交给宏基公司管理使用止)；3.郑彬向宏基公司支付拖欠租金的滞纳金9363元(暂计至2018年10月30日止，计至全部租金付清之日止)；4.宏基公司对郑彬交付的保证金10000元不予退还；5.郑彬承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：宏基公司、郑彬于2013年4月26日签订《租赁合同》、约定：郑彬向宏基公司承租名门商住楼3号商铺经营美容。租期自2013年4月26日至2019年4月25日止，计6年；月租金2330元，自签订协议之日起1年后每年递增10%；郑彬向宏基公司交付履约保证金10000元；如郑彬拖欠租金，则每天按应缴租金的3%交纳滞纳金，如拖欠租金达2个月，宏基公司有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还租金。宏基公司、郑彬在合同上盖章、签名确认。合同签订后，宏基公司依约将上述商铺租赁给郑彬。郑彬经营商铺至2017年12月，租金交纳至2017年11月25日止。宏基公司于2019年4月25日即合同到期后开锁接管商铺。另查：涉案商铺的产权人系李美琼，其将商铺委托宏基公司管理出租。一审法院认为，宏基公司、郑彬签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据合同约定，如郑彬拖欠租金2个月，宏基房公司即可终止合同和收回商铺。郑彬至2017年12月已停止经营，宏基公司应于2018年2月25日终止合同，但宏基公司直至合同到期才开锁收铺。因此，后续商铺的占有使用费属宏基公司自行扩大损失，2018年2月25日之后的租金损失由宏基公司自行承担。因此郑彬应偿还宏基公司自2017年11月26日起至2018年2月25日止的租金及滞纳金。2017年11月26日起至2018年4月25日按每个月的租金3411元，共计17055元，滞纳金17055元×3‰×56天=2865.24元，二项合计19920.24元。扣除郑彬交纳的保证金10000元，郑彬应偿还宏基公司租金及滞纳金9920.24元。宏基公司庭审中撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、郑彬于本判决生效之日起十五日内向宏基公司偿还租金及滞纳金9920.24元；二、驳回宏基公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640.89元，由宏基公司负担533.89元，由郑彬负担107元。二审中，当事人未提交新证据。经本院查明，一审认定事实“每天按应缴租金的3%交纳滞纳金”中的“3%”应为3‰，其他事实认定证据充分，本院予以确认。另根据一审已查明的证据查明，《房屋合同》约定的租金交付为每半年一次，据合同期限计算，郑彬应付2017年10月26日至2018年4月25日的租金共计20466元，仅付2017年10月25日至2017年11月25日的月租金3411元。2018年4月26日至2019年4月25日每月租金3752元，合同还约定郑彬如拖欠租金2个月，宏基公司有权拒绝返还保证金10000元。2019年1月25日，一审法院收到宏基公司提交的《民事起诉状》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。讼争焦点是案涉商铺租金、违约金如何计付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，《房屋合同》明确约定租金计付和违约责任，双方约定的租金按半年计付，即郑彬应付2017年10月26日至2018年4月25日的租金共计20466元，其仅支付2017年10月25日至2017年11月25日的月租金3411元，因此，承租人郑彬未按约定逾期支付本次租金达5个月的事实确凿，履约行为已构成根本性违约。对此，出租方宏基公司应当明知且可预见未来实际发生的客观经济损失。是故，宏基公司应在合理期限内即2018年4月25日前诉讼救济，且可以请求先予执行予以止损，而不是放任损失的扩大。鉴于一、二审程序6个月的合理期限，宏基公司可以请求逾期租金及违约金的期限，应计付至2018年10月25日止，其他经济损失由其自行承担。基上所述，郑彬应付宏基公司的款项分别为：第一，逾期租金：未付日2017年11月26日起算至2018年4月25日，每月租金3411元，5个月租金共计17055元；2018年4月26日至截止日2018年10月25日每月租金3752元，6个月租金共计22512元。二期逾期租金合计39567元。第二，逾期滞纳金，实为违约金：从2017年11月26日至2018年4月25日违约金计付基数为租金17055元，计付违约金为7674.75元（17055元×3‰×5个月×30天）；从2018年4月26日至2018年10月25日违约金计付基数为：前期逾期租金17055元、半年逾期租金22512元，合计39567元，计付为违约金21366.18元（39567元×3‰×6个月×30天）。二期逾期租金的违约金合计29040.93元。第三，保证金是否抵扣的问题。合同约定郑彬拖欠租金2个月，宏基公司有权拒绝返还保证金10000元。该项保证金的性质属履约保证而应视为违约金，鉴于郑彬擅自弃租行为严重有违合同诚实信用原则，又下落不明而无法参加本案诉讼，因此产生的不利法律后果由其自行承担，故本院视其未提出违约金是否偏高的抗辩，本院支持宏基公司请求保证金10000元不予返还抵扣应付款项的主张。一审判决对讼争逾期租金、滞纳金和保证金计付均存在错误，本院依法予以纠正。综上所述，宏基公司的主张大部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初232号民事判决；二、被上诉人郑彬应在本判决生效日起10日内向上诉人汕尾市宏基房地产有限公司支付逾期租金39567元、滞纳金29040.93元，保证金10000元不予退还。如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费均为640.89元，由被上诉人郑彬负担（上诉人汕尾市宏基房地产有限公司向一、二审预交费用均为640.89元，由一、二审法院分别予以退还）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年六月二十四日法官助理 黄彬斌书 记 员 黄思婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。