辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2609号原告：大连市甘井子区大北资产管理中心，统一社会信用代码91210211773016944L，住所地辽宁省大连市甘井子区姚家路8-1号。法定代表人：靳德胜，系该单位主任。委托诉讼代理人：李树友，系北京市龙凯律师事务所律师。被告：查树柏，男，1941年5月29日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：查丽，系被告女儿，女，1972年4月11日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连市甘井子区大北资产管理中心与被告查树柏租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李树友、被告的委托诉讼代理人查丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连市甘井子区大北资产管理中心向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告2001年12月28日签订的《场地租赁协议书》；2.判令被告腾退案涉场地；3.判令被告支付截止至2019年9月30日场地租金33万元。事实和理由：2001年12月28日，原告与被告签订了《场地租赁协议书》，协议约定原告将大连市甘井子区某地段占地面积5173平方米合7.76亩场地使用权有偿租赁给被告使用，租赁期限为二十年，即从2002年1月1日起至2022年12月31日止，每年租费为肆万元整，每年1月1日前一次性交付全年租费。协议第三条第二款预定“如乙方租赁费逾期三个月，应视为自动终止合同，乙方场内的固定资产应归甲方所有。”自2011年1月1日起，被告开始拒付租金。嗣后，原告多次向被告追讨，被告于2018年8月31日向原告出具了欠付租金的债权确认书。截止至2019年9月30日，被告累计仅向原告支付38万元租金，尚欠租金33万元。经原告多次催讨无果后依法提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告查树柏辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告不是案涉宗地的出租方，即使后来发生了土地管理主体的变化，但被告不知晓，原告主体不适格；二、原告主体变更，被告对原出租方享有的抗辩权，被告对变更后的主体同样可以行使抗辩权；三、案涉协议属实，被告已经按时于2011年6月和2012年3月给付了租金；四、被告签订案涉协议书时已经60岁，签订长达20年的场地租赁协议，出租方应该能充分预料到被告身体健康状况会发生变化，出租方应承担不谨慎签约的责任。被告在2012年之后因半身不遂无力经营的情况下，曾主动与出租方协商转租和退租事宜，但出租方不同意，答应租金缓交或续租时再行协商，所以未妥善处理；五、被告在租赁场地经营期间，被告曾因高血压、脑梗数次住院，已经无力经营，出租方是明知的，应及早与被告终止合同，作出妥善处理；六、被告租赁场地后建筑了厂房3000多平方米，购置了设备，出租方在被告因身体状况差不能经营的情况下毁损被告在租赁场地上财产，原告应承担违约赔偿责任；七、原告起诉提前终止租赁合同，应清算、评估租赁场地上属于被告所有的财产，并补偿给答辩人。这符合案涉协议第三条和第四条等相关约定；八、请求法院综合考虑案涉宗地租赁的客观实际情况，适用相关法律法规规定和“情势变更原则”。本院经审理认定事实如下：1、2001年12月28日，大连大北实业公司（甲方）与被告查树柏（乙方）签订《场地租赁协议书》一份，约定甲方将某场地使用权有偿租赁给乙方名下使用，每年的租费为肆万元整，每年1月1日前一次交付全年租费，租赁期为二十年，即从2002年1月1日起至2022年12月31日止。协议书第三条约定，“如乙方租赁费愈期三个月，应视为自动终止合同，乙方场内的固定资产应归甲方所有”。2、2005年4月18日，中共大北实业总公司委员会发布大北委发[2005]3号文件，标题为“关于组建成立大连市甘井子区大北资产管理中心的决定”，内容有“资产管理中心的组建主要是经营与管理原大北实业总公司改制后集体经济组织的土地资源。”3、2011年12月26日，被告通过转账支票向原告支付租金40,000元，后再未支付。4、2014年8月28日，南关岭街道办事处出具《证明》一份，载明“大连市甘井子区大北资产管理中心属姚家村级集体经济组织，负责对大连大北实业公司的甘集用（2001）字第0301004号等集体土地进行经营管理。”5、2018年8月31日，原告作为债权人与被告签订《农村集体经济组织债权核实确认书》，载明截止至2017年12月31日止，债务人查树柏欠债权人280,000元，举债时间为7年场地租费2011.1.1-2017.12.31。债务人签字处，查丽代签查树柏姓名。以上事实，有《场地租赁协议书》、《关于组建成立大连市甘井子区大北资产管理中心的决定》、《中国工商银行转账支票》、《证明》、《农村集体经济组织债权核实确认书》及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷，大连大北实业公司与被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告的主体资格，本院认为，案涉合同系大连大北实业公司与被告所签订，后大连大北实业公司将集体土地经营权交由原告负责管理，即案涉债权转移给原告，故原告系本案的适格主体。至于被告辩称的不知道主体变更一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让债权的只需将其转让债权的情况及时通知债务人，现受让人大连市甘井子区大北资产管理中心以原告身份向法院起诉要求被告履行债务，该起诉行为可以视为通知。且，被告于2018年8月31日签订的《农村集体经济组织债权核实确认书》中明确写明原告系债权人身份，被告理应知晓案涉债权转让一事。故本院对被告的该项辩驳不予认可。关于原告诉请的要求解除案涉租赁合同一节，本院认为，根据大连大北实业公司与被告签订的《场地租赁协议书》第三条约定“如乙方租赁费愈期三个月，应视为自动终止合同，乙方场内的固定资产应归甲方所有”。现被告自2011年起就欠付租金，原告诉请要求解除案涉合同符合双方约定，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以支持。至于被告辩称原告提前解除合同应补偿被告一节，本院认为，案涉合同第三条明确约定场内固定资产归甲方所有，被告要求原告补偿没有事实及法律依据，本院对被告的该项辩驳不予认可。关于原告诉请要求被告腾退案涉场地一节，本院认为，案涉合同解除后，被告可以占用案涉场地的租赁期届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款的规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”故被告丧失继续占用案涉场地的事实和法律依据，理应向原告返还案涉场地，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告诉请要求被告支付租金330,000元一节，本院认为，原告按照约定将案涉租赁场地交付给被告使用，被告理应按照合同约定履行相应的支付租金的义务，但被告至今尚欠330,000元租金未付，于法无据，故本院对原告要求被告支付租金330,000元的诉请予以支持。至于被告辩称对欠付金额不认可一节，本院认为，被告已于2018年8月31日与原告就拖欠租金的期间进行了确认，被告当庭对该份证据的真实性亦予以认可，庭审中被告亦表示无法提供相应证据，故被告应当承担举证不能的不利后果，本院对被告的该项辩驳不予支持。至于被告辩称应适用情势变更原则一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中，被告以查树柏本人身体健康状况不好无力经营为由要求适用该原则，但被告在订立合同时已有60岁，其由于年龄等问题而带来的身体健康变化应当在被告的可预见范围内，不属于被告在订立合同时无法预见的重大变化，其要求适用情势变更原则的事实基础不存在，故本院对被告的该项辩驳不予认可。至于被告辩称的原告应赔付被告被毁损的厕所损失一节，本院认为，本案系租赁合同纠纷，与被告的财产损失非同一法律关系，故本院在本案中不予处理，被告应另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2001年12月28日签订的《场地租赁协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告查树柏腾退租赁场地；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告查树柏支付原告大连市甘井子区大北资产管理中心截止至2019年9月30日的场地租金330,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,250元（原告已预交），减半收取3,125元，由被告查树柏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  金宗晶二〇二〇年六月二十二日书记员  赵 晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。