辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初22号原告（案外人）：纪素贤，女，1938年11月2日生，汉族，退休工人，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：屈卓，男，汉族，1971年8月21日生，阜新市公安局矿区公安分局刑警大队警员，住阜新市海州区，与纪素贤系母子关系。被告：杜春霞，女，汉族，1972年1月7日生，无业，住阜新市海州区。委托诉讼代理人：齐林，辽宁凯旋律师事务所律师。被告：阜新市细河区同盛小额贷款有限公司，住所地阜新市细河区人民北大街北段30-8。法定代表人：张宝岐，公司董事长。委托诉讼代理人：高雷，辽宁凯旋律师事务所律师。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经济开发区迎宾大街364号。法定代表人，胡宝全，公司董事长。被告：胡宝全，男，1963年6月25日生，汉族，现羁押于阜新市看守所。被告：阜新三鑫融资担保有限公司，住所地阜新市海州区滨河花园2#4-104号。法定代表人：胡宝全，公司经理。被告：阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库，住所地阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡本街。法定代表人：胡宝全，该粮库经理。本院受理原告纪素贤与被告杜春霞、阜新市细河区同盛小额贷款有限公司（以下简称同盛小额贷公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、胡宝全、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫融资公司）、阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库（以下简称蜘蛛山乡鑫泉粮库）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，在开庭前，原告纪素贤撤回对阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司的起诉。原告纪素贤的委托诉讼代理人屈卓，被告杜春霞的委托诉讼代理人齐林、被告同盛小额贷公司的委托诉讼代理人高雷，被告胡宝全、被告海罗公司、三鑫融资公司、蜘蛛山乡鑫泉粮库的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪素贤向本院提起诉讼称：一、请求人民法院判令撤销中级人民法院(2020)辽09执异4号裁定书，解除对阜新市细河区东风路156-2261号房的查封。二、本案全部诉讼费用由被告承担。理由：阜新市细河区东风路156-2261号房是原告所有，贵院执行裁定书错误，现向贵院提供证据材料，请法院予以支持。一、原告与阜新海罗恒基房地产有限公司于2014年3月15日签订了《商品房买卖合同》，合同价款为272974元，申请人已经于2014年3月15日交付了全部房款。二、原告所购该商品房用于实际居住，且原告名下无其它用于居住的房屋。三、《商品房买卖合同》。四、辽宁省增值税专用发票壹张。综上所述，原告认为，贵院的查封行为侵害了原告的合法权益，特提出执行异议之诉，请求贵院解除对东风路156-2261号房的查封，并撤销阜新市中级人民法院做出的2015阜执一字第66号之一和2015阜执一字第52号之二十二号查封登记的裁定书。杜春霞辩称：原告交付房款时间晚于人民法院查封该房屋时间，不符合相关法律规定。请求依法驳回原告的诉讼请求。同盛小额贷款公司辩称：一、原告提供的商品房买卖合同是制式文本，该合同的日期虽为2014年3月15日，但为防止出现日期倒签的现象，原告应当举证说明签订合同的具体时间、地点、以及当时的海罗公司具体经办人是谁等事实，否则答辩人对该合同签订于2014年3月15日的事实不予认可。二、原告诉称于2014年3月15日就交付了全部房款，但只提供了2017年3月21日的购房发票。故答辩人认为原告还应当提供交付房款当天的转账凭证或具有现金交款来源的证据，并提供交款当天海罗公司为其开具的收款收据，否则答辩人无法认定原告已向海罗公司交纳了全部房款。综上，答辩人早于2014年11月就申请法院查封了诉争房产，而原告于2020年1月2日才提出执行异议，故答辩人有理由怀疑原告与海罗公司是否存在真实的房屋买卖关系，请求人民法院对原告提供的证据能够从严审查，并驳回原告的诉讼请求。海罗公司辩称：对原告陈述的事情经过我比较同情，我支持原告的意见。房子应该回原告所有，支持其权利。胡宝全辩称：同海罗公司意见一致。三鑫融资公司辩称：同海罗公司意见一致。蜘蛛山乡鑫泉粮库辩称：同海罗公司意见一致。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有本院2019年10月17日作出（2015）阜执一字第66号之一执行裁定书、2019年11月14日作出（2015）阜执一字第52号之二十二执行裁定书等，被告杜春霞及被告同盛小额贷款公司对原告提供的商品房买卖合同、交纳房款税票提出异议，认为合同签订时间在查封之后，发票是2017年3月21日。海罗公司及胡宝全在本案中认可商品房买卖合同、房款税票的真实性。对原告提供的物业费、余热费及其他费用的收据以及提供此房装修并入住的照片，被告均与认可。本院认为原告提供的商品房买卖合同有双方当事人的签字盖章，并于2017年3月21日开具了辽宁省增值税普通发票，故对原告提供的商品房买卖合同、辽宁省增值税普通发票予以采信。根据上述证据本院认定事实如下：2014年3月15日，原告纪素贤与阜新海罗恒基房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区东风路156-2261号商品房，合同价款272974.00元，已全部交清，原告于2017年3月20日交纳三年物业费5669.46元，余热费5459.48元，拆改押金1000元，入户门1400元，垃圾清运费500元，电费600元，区域照明300元，电梯费1020元，并已装修并实际入住该房屋。另查明本院2019年10月17日作出（2015）阜执一字第66号之一执行裁定书、2019年11月14日作出（2015）阜执一字第52号之二十二执行裁定书。原告于2020年1月2日提出案外人异议申请，本院以（2020）辽09执异4号执行裁定书驳回原告的异议申请。本院认为，本案系案外人纪素贤针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区东风路156-2261号商品房的执行，解除查封，并撤销本院（2015）阜执一字第66号之一执行裁定书、（2015）阜执一字第52号之二十二执行裁定书。本院认为原告提出的撤销本院本院（2015）阜执一字第66号之一执行裁定书、（2015）阜执一字第52号之二十二执行裁定书的诉讼请求无法律依据，本院不予支持，本案的争议焦点为纪素贤停止执行的诉讼请求是否应予支持。关于纪素贤停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，房产部门于2014年11月19日查封了案涉房屋，在房产部门查封涉案房屋之前，纪素贤即与海罗公司签订了商品房买卖合同并向阜新海罗恒基房地产有限公司支付全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。纪素贤基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，杜春霞和同盛小额贷款公司诉讼保全在后，故纪素贤对诉争房屋所享有的权利优于同盛小额贷款公司和杜春霞的一般金钱债权，纪素贤对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。纪素贤虽然请求对涉案房屋解除查封，但因本案为案外人执行异议之诉，本案应判决停止执行。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对阜新市细河区东风路156-2261号商品房的执行；二、驳回原告纪素贤的其他诉讼请求。案件受理费100元，由纪素贤、杜春霞、阜新市细河区同盛小额贷款有限公司、阜新海罗恒基房地产有限公司各负担25元。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 张 艳审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二〇年六月八日书记员 赵兴国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。