山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）鲁01民初2078号 原告：中国重型汽车集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：谭旭光，董事长。 委托诉讼代理人：荆晓芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李卫，男，该公司员工。 被告：山东星工坊影视文化有限公司，住所地济南市。 法定代表人：赵京桥，总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢卉，男，该公司员工。 原告中国重型汽车集团有限公司（以下简称重汽公司）与被告山东星工坊影视文化有限公司（以下简称星工坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后,依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告重汽公司的委托诉讼代理人荆晓芳、李卫，被告星工坊公司的委托诉讼代理人刘敏、谢卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重汽公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除重汽公司与星工坊公司之间签署的《租赁协议书》及《补充协议》，星工坊公司将租赁房屋返还重汽公司；2.判令星工坊公司向重汽公司支付2017年度租金2000万元、2018年度租金2060万元，2019年1月1日至星工坊公司实际返还房屋之日期间星工坊公司占用房屋的租金按《租赁协议书》第四条第1款约定的标准计算；3.判令星工坊公司向重汽公司支付因逾期交纳租金所产生的违约金152.58万元(自2017年12月16日起至2019年6月30日止)；自2019年7月1日起，以4060万元为基数，按每日万分之一的标准，计算至实际履行完毕之日；4.判令星工坊公司向重汽公司支付资金占用期间的利息损失198.56万元(自2017年12月16日起至2019年6月30日止)；自2019年7月1日起，以4060万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际履行完毕之日；5.判令星工坊公司向重汽公司支付自租赁协议解除之日至星工坊公司实际返还房屋之日的违约金(每迟延一日，按日租金50％的标准计算)；6.判令星工坊公司向重汽公司赔偿因擅自拆除、改造房屋所产生的损失（具体金额以鉴定意见为准）；7.本案诉讼费、保全费由星工坊公司承担。案件审理期间，重汽公司撤回第6项诉讼请求。 事实与理由：重汽公司、星工坊公司于2015年7月22日签署《租赁协议书》，之后又签署《补充协议》。星工坊公司租用重汽公司位于济南市市中区159号的厂房，占地面积51187平方米，约76.8亩。《租赁协议书》第四条第l款约定：租金标准为初始租金每年2000万元，自2018年起年度租金递增3％，调整后租金执行三年后再以此类推计算；第2款约定：星工坊公司于2016年12月15日之前交付第一期租金，此后租金每年支付一次，应于每年12月15日前支付该年度租金。根据该条款的约定，星工坊公司应分别于2017年12月15日前、2018年12月15日前向重汽公司支付2017年度租金2000万元、2018年度的租金2060万元。截止起诉之日，星工坊公司并未向重汽公司支付2017年度、2018年度的租金。《租赁协议书》第九条第3款约定：乙方如未按协议约定时间支付租金，每逾期一日应向甲方(此处指重汽公司)支付本期租金万分之一的违约金。逾期超过90日的，甲方有权单独终止合同，保证金不予退还。星工坊公司逾期支付租金的行为已经构成违约，根据该条款的约定，重汽公司有权要求星工坊公司支付逾期付款的违约金。同时，星工坊公司逾期支付2017年度的租金已经超过90日，重汽公司有权要求解除《租赁协议书》及《补充协议》。《租赁协议书》第九条第10款约定：本协议到期后乙方未及时返还租赁房屋的，应按照本协议约定当期之日租金标准向甲方支付实际拖延天数的租金及相当于日租金的50％作为违约金。星工坊公司应在协议解除之后将租赁房屋返还重汽公司，星工坊公司每拖延一日交付房屋，重汽公司除可要求其继续支付租金外，还可要求其按照日租金标准的50％支付违约金。重汽公司与星工坊公司签署的《补充协议》第一条明确约定改造拆除的范围，但星工坊公司未经重汽公司同意，超出双方约定可以拆除改造并签署补充协议的范围，擅自拆除了整个零部件车间，并重新修建了2层的建筑物。《补充协议》第二条约定：未经甲方或者政府相关部门同意擅自改造的，乙方须承担相应赔偿责任。第三条约定：除甲方同意拆除的房屋和设施设备外，不得导致甲方任何资产毁损灭失，否则乙方须赔偿给甲方造成的全部损失并向甲方承担违约责任。《租赁协议书》第七条第2款约定：租赁期间，乙方可根据自己的经营特点自费对建筑物进行装修和配套设施改造、装修，但未经甲方书面同意不得改变建筑物主体结构，不得拆除和改变甲方原有的建筑主体。否则，乙方须向甲方承担赔偿责任，赔偿金额参照同等区域、同等面积的建筑物造价标准。根据上述条款的约定，星工坊公司应就未经重汽公司书面同意擅自拆除未纳入拆除范围的房屋向重汽公司支付赔偿金。综上，星工坊公司的一系列违约行为严重侵害了重汽公司的合法利益，重汽公司为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望依法判如所请。 星工坊公司辩称，认可2017年之后的租金未付，但租赁期间英雄山道路扩建占用了一部分租赁面积，应在租金中扣除。认可重汽公司主张的前3项内容，不认可第4项内容，违约金和利息同时主张，系重复主张。星工坊公司系重汽公司与山东影视传媒集团有限公司成立的公司，双方一直在协商解决，不同意解除租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织进行了质证。 重汽公司提交证据如下： 证据一、租赁协议书及英雄山路165号资产交接明细（土地及地上建筑物）。拟证明重汽公司将英雄山路165号土地及房产租赁给星工坊公司，租赁期限20年，2017年的租金为2000万，2018年的租金为2060万元，2019年按照租赁协议第4条第1款约定的日租金的标准计算，以上租金至今未支付。租赁协议第9条第3款，约定了租金逾期超过90日，甲方有权单独终止合同，截止目前星工坊公司欠付租金已有两年，重汽公司有权主张解除租赁协议，且合同中约定了违约金的计算方式。如双方对欠付租金达成还款意向，重汽公司就不再主张解除合同。违约金计算金额需计算至实际履行完毕之日。违约金及计算方式：2017年欠付租金的违约金金额为112.2万元（2000万*561天*日万分之一）；2018年欠付租金的违约金金额为40.376万元（2060万*196天*日万分之一）。以上两项的违约金金额为152.58万元。利息及计算方式：2017年租金利息金额为146.01万元（2000万*561天*4.75%/365天）；2018年租金利息金额为52.55万元（2060万*196天*4.75%/365天）。以上两项金额为198.56万元。2019年的违约金及利息计算方式同上。 证据二、补充协议。拟证明重汽公司与星工坊公司约定了星工坊公司可以改造的面积及范围，星工坊公司在未经重汽公司同意的情况下擅自拆除了未纳入可拆除面积的房屋。星工坊公司擅自拆除的范围详见星工坊·飞尔姆乐园拆除建筑示意图，示意图中标注的243.02平方米，不含与243.02平方米相邻的面积，但星工坊公司拆除了整个一层车间，并进行了重建及加盖两层建筑物。补充协议附件一中的续号17，零部件仓库西侧配电室，拆除面积为243.02平方米。但星工坊公司将该零部件仓库全部拆除。 证据三、济南市国有土地上房屋征收补偿协议及重汽公司国有土地上房地产征收补偿评估报告，拟证明市/区政府对英雄山路南段高架桥工程（顺河高架桥延一期工程）项目用地范围内的房屋实施征收，征收重汽公司英雄山路165号土地及房产，其中土地面积1804.12平方米，建筑面积225.08平方米。 星工坊公司质证称，对证据一没有意见，认可上述租金未支付。星工坊公司一直在等待双方协商还款计划。2017、2018年的租金确实尚未支付，2019年的租金按照合同约定应该在年底支付。关于2017、2018年的租金涉及到英雄山道路扩建占用了一部分租赁面积，这部分面积仍然计算在应付租金范围内，这需要在当年租金总额中予以扣除。对违约金没有异议，但是对利息损失有异议。在原租赁协议中没有明确约定此项条款，按照重汽公司利息损失的计算方式，2017、2018年租金总额需要双方协商，因修路占用面积需要扣减一部分租金，2017、2018年的计算基数未确定。对证明二的证明目的有异议。按照补充协议附件四图纸列明，有明确标示出重汽公司主张的区域的原建筑面积、扩建面积、扩建后的面积，星工坊公司拆除和改造的面积是双方认可的，而不是星工坊公司擅自拆除和加盖的。对证据三的真实性及证明目的有异议，不认可英雄山路南段高架桥工程（顺河高架桥延一期工程）项目用地范围内的土地及建筑物的征收面积。 结合各方当事人陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下： 2015年7月22日，重汽公司与星工坊公司签署《租赁协议书》，约定：“……二、出租厂房情况：1.房屋坐落：甲方（重汽公司）出租给乙方（星工坊公司）的厂房位于济南市市中区159号，占地面积51187平方米，约76.8亩。区内地上建筑物（单身宿舍除外）总租赁建筑面积约为35441平方米。2.甲方持有房屋所有权证书，编号：济房权证中字第290158、290159、290176、290180、290181、290183、290185、290186、290187、290189、290190、290192、290198、290204共14本房产证，房屋所有权人名称：重型公司；房屋未设定抵押。3.租赁用途：利用工业遗址原有建筑物进行文化娱乐办公。在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得单方改变租赁建筑物及场地用途。三、租赁期限：建筑物及场地租赁期限为20年，以甲方正式交付厂房之日为准（正式交付时，双方签署移交文件）。甲方给予乙方6个月免租期，自甲方正式交付租赁房屋之日起计算。免租期内乙方无需支付租金。四、租金标准及支付方式：1.租金标准为：初始租金按照每年2000万元，以后每三年执照年租金3%递增。即自2018年起年度租金在2000万元的基础上递增3%，本租金为含税租金，其相应之税款，由甲方自行承担。2.乙方于2016年12月15日之前交付第一期租金，以实际承租天数为准，即自免租期结束之日至2016年12月31日的租金。此后租金每年支付一次，乙方应于每年12月15日前支付该年度租金。……九、协议终止：3、乙方如未按协议约定的时间支付租金，每逾期一日应向甲方支付本期租金万分之一的违约金。逾期超过90日，甲方有权单方终止合同，保证金不予退还；该种情况下，乙方应根据甲方通知期限无条件搬出租赁厂房，逾期超过10日不搬出的，视为乙方放弃留置于厂房内的资产的所有权，甲方有权做任何处理。” 重汽公司与星工坊公司签署《补充协议》，约定：一、重汽公司同意在主协议范围内星工坊公司自行出资对园区部分房屋进行改造。其中，拆除房屋24幢，建筑面积共计约10055.21平方米；原址加建房屋12幢，新增建筑面积共计约32186.01平方米。未经重汽公司或政府相关部门同意擅自改造的，星工坊公司须承担相应赔偿责任。该补充协议未落款时间。 重汽公司与星工坊公司于2016年3月24日签署了移交材料，完成涉案厂房的交付，自移交材料之日起，重汽公司给予星工坊公司6个月的免租期，免租期截止到2016年9月24日，从2016年9月25日起计算租金，2016年9月25日至2016年12月31日租金共计526.9863万元，星工坊公司于2016年12月26日支付了上述租金，此后租金未支付。 星工坊公司在使用涉案厂房的过程中，济南市/区人民政府启动顺河高架桥南延一期工程项目，占用了涉案部分建筑及场地。重汽公司与济南市市中区城市更新局签订济南市国有土地上房屋征收补偿协议，载明：“市/区人民政府决定对英雄山路南段高架桥工程（顺河高架桥南延一期工程）项目用地范围内的房屋实施征收（济（市中）征告字[2016]第12号房屋征收决定，乙方产权所有/承租公有的房屋在征收范围之内）”。该协议还明确了房屋占用部分的补偿款。2016年7月，英雄山路南段高架桥工程将涉案建筑拆除。 济南市市中区城乡建设委员会委托山东中大恒正土地房地产评估有限公司对重汽公司所有的被征收房地产价格进行评估测算，其中土地面积1804.12平方米，房屋总面积225.08平方米。 2020年3月9日星工坊公司提出申请，要求对《租赁协议书》履行期间顺河高架桥南延工程施工征收占用土地及建筑物2017-2020年的市场年租金数额进行鉴定，本院委托山东舜天信诚资产评估有限公司进行评估，该评估机构作出鲁舜诚评报字（2020）第21号，鉴定意见为：征收占用土地（1804.12平方米）及建筑物（225.08平方米）2017-2020年，每年的年租金为46.44万元。星工坊公司对该鉴定意见提出异议。山东舜天信诚资产评估有限公司作出书面回函，逐一对星工坊公司提出的占地部分应当作为沿街商业租赁、重置价值低且应当将《租赁协议书》列入取价依据、补充提供的部分资料三项异议作出回复，认为其公司出具的评估报告公允、客观，符合本次委托评估的目的。星工坊公司为此支付鉴定费28000元。 本院认为，本案的争议焦点有：一、重汽公司与星工坊公司签订的租赁协议及补充协议的解除条件是否成就；二、星工坊公司应当向重汽公司支付的租金数额；三、星工坊公司因逾期缴纳租金而应向重汽公司支付的违约金数额；四、重汽公司主张的利息损失及逾期返还房屋的违约金应否得到支持。 关于焦点一，重汽公司与星工坊公司签订的租赁协议及补充协议的解除条件是否成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”重汽公司与星工坊公司签订的《租赁协议书》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。根据该《租赁协议书》第4条第2款规定：“乙方应于每年12月15日前支付该年度租金”。第9条第3款约定，“乙方如未按协议约定时间支付租金，甲方有权单方终止合同”。根据本院查明事实，重汽公司及星工坊公司均认可，2017年至重汽公司起诉之日，星工坊公司未向重汽公司支付过租金。因此，由于星工坊公司未按协议约定的时间支付租金导致合同解除条件成就，重汽公司要求解除涉案租赁协议及之后签订的补充协议，具有事实和法律依据，因重汽公司未提交相应的证据证明其向星工坊公司发出解除合同的通知，故本院认定，重汽公司与星工坊公司签订的租赁协议及补充协议自2019年7月31日星工坊公司收到起诉状时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”重汽公司与星工坊公司签订的租赁协议解除后，星工坊公司应腾空涉案厂房并将其返还重汽公司。 关于焦点二，星工坊公司应当向重汽公司支付的租金数额。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”重汽公司与星工坊公司签订的租赁协议书中约定“初始租金按照每年2000万元，以后每三年执照年租金3%递增，本租金为含税租金，其相应之税款，由重汽公司自行承担。星工坊公司于2016年12月15日之前交付第一期租金，此后租金每年支付一次，应于每年12月15日前支付该年度租金。”一审庭审时，双方均认可星工坊公司已于2016年12月16日支付2016年度租金，对于2017年、2018年及2019年1月1日后的租金尚未支付。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。星工坊公司占有使用涉案厂房应当按照合同约定向重汽公司支付相应的租金。根据山东舜天信诚资产评估有限公司对顺河高架桥南延一期工程项目对涉案场地占用部分的租金的鉴定意见：征收占用土地（1804.12平方米）及建筑物（225.08平方米）2017-2020年，每年的年租金为46.44万元。星工坊应当向重汽公司支付的租金数额为：①2017年原租金为2000万元，本年度顺河高架桥南延一期工程项目占地及建筑物的租金为46.44万元，因此2017年度星工坊公司应当支付的租金为1953.56万元；②2018年原租金为2060万元（2000万元+2000万元*3%），本年度顺河高架桥南延一期工程项目占地及建筑物的租金为46.44万元，因此2018年度星工坊公司应当支付的租金为2013.56万元；③2019年1月1日至7月31日的原租金为1196.49万元（2060万元*（212天/365天）），本年度顺河高架桥南延一期工程项目占地及建筑物的租金为26.97（46.44万元*（（212天/365天））），因此2019年度星工坊公司应当支付的租金为1169.52万元。综上，星工坊公司应当向重汽公司支付2017年度、2018年度、2019年7月31日之前的租金合计5136.64万元，2019年8月1日至星工坊公司实际返还涉案房屋之日的占有使用费参照合同约定的租金标准及数额计算。 关于焦点三,星工坊公司因逾期缴纳租金而应向重汽公司支付的违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”按照双方签订的租赁协议的约定，“租金每年支付一次，星工坊公司应于每年12月15日前支付该年度租金……星工坊公司如未按协议约定的时间支付租金，每逾期一日应向重汽公司支付本期租金万分之一的违约金。”本案中，星工坊公司自2017年开始便未向重汽公司支付租金，故对于重汽公司主张的星工坊公司应当按照合同约定向重汽公司支付违约金，本院予以支持：①2017年迟延支付租金的违约金：以2000万为基数，按照日万分之一的标准，自2017年12月16日计算至实际履行完毕之日；②2018年迟延支付租金的违约金：以2060万为基数，按照日万分之一的标准，自2018年12月16日计算至实际履行完毕之日。 关于焦点四，重汽公司主张的利息损失及逾期返还房屋的违约金应否得到支持。本院认为，重汽公司要求星工坊公司按照租赁协议的约定向重汽公司支付迟延支付租金的违约金，有事实依据，但关于迟延支付租金的利息损失，双方未作约定，且重汽公司未提交证据证实迟延支付租金的违约金不足以弥补其实际损失，故对重汽公司主张的该项利息损失，本院不予支持。关于预期返还房屋的违约金，因双方签订的协议中对此亦未作出约定，故重汽公司的该项主张没有依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告中国重型汽车集团有限公司与被告山东星工坊影视文化有限公司之间的租赁协议及补充协议于2019年7月31日解除，被告山东星工坊影视文化有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空涉案房屋并返还原告中国重型汽车集团有限公司。 二、被告山东星工坊影视文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国重型汽车集团有限公司2019年7月31日前的租金共计5136.64万元，2019年8月1日至星工坊公司实际返还涉案房屋之日的占有使用费参照合同约定的租金标准计算。 被告山东星工坊影视文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国重型汽车集团有限公司违约金，具体计算标准为：2017年迟延支付租金的违约金以1953.56万为基数，按照日万分之一的标准，自2017年12月16日计算至实际履行完毕之日；2018年迟延支付租金的违约金以2013.56万为基数，按照日万分之一的标准，自2018年12月16日计算至实际履行完毕之日。 四、驳回原告中国重型汽车集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费262357元，由原告中国重型汽车集团有限公司负担22671元，由被告山东星工坊影视文化有限公司负担239686元。保全费5000元，由原告中国重型汽车集团有限公司负担；鉴定费28000元，由被告山东星工坊影视文化有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  吴松成 审 判 员  赵玉兰 人民陪审员  张秀梅 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  高 超 书 记 员  吴颖颖