北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24825号原告：祭立柱，男，1967年6月19日出生，汉族，住河北省。委托诉讼代理人：朱玉辉，河北得正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓，河北得正律师事务所律师。被告：房绍林，男，1987年2月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孟波，北京市荣博律师事务所律师。原告祭立柱（以下称原告）与被告房绍林（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱玉辉、韩晓，被告及其委托诉讼代理人孟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、确认原告和被告于2018年6月29日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月11日解除；2、判令被告向原告支付自2019年4月1日至2019年4月11日的租金15278元；3、被告支付原告违约金208335元。事实与理由：2018年6月29日，原告和被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区X号院X号楼X至X层X号房屋（以下称涉案房屋）出租给被告作为经营使用，租赁期限自2018年8月1日至2028年7月31日，租期10年，租金支付方式为押一付四。按照合同约定，被告应于2019年3月20日支付第三期租金166668元。虽经原告多次催要，但被告并未依约支付以上租金，其行为已经构成违约。另，被告在租赁合同未到期的情况下单方强行解除租赁合同，即不支付拖欠的租金，又不办理房屋交接手续，致使原告房屋空置半年之久。现原告要求被告支付自2019年4月1日至2019年4月11日的房租15278元以及违约金208335元。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼请，请求贵院依法判如所请。被告辩称：一、原告作为房屋的产权人和出租人，并没有善尽法定和约定义务，不应该完全享受权利。根据《北京市人民防空工程和普通地下室使用管理办法》的规定，对外出租人防工程和地下室，作为产权人首先必须经过相关部门的批准并登记备案。其次，产权人必须保证出租的房屋符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门检查合格；房屋建筑安全不存在危险构件；具有上下水、卫生间、用电设施：设置机械通风或空调装置并保证有效使用，新风系统回风系统符合规范要求；一具有防汛防雨水倒灌设施；设置配备机械防烟排烟系统，自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材等等。而本案中，原告出租诉争商铺并没有经过批准备案，法律规定应当符合的条件几乎无一具备。而且事实上涉案房屋基本也没能正常使用过，涉案房屋被社区、消防等相关管理部门多次命令停止使用。而这些都与原告没有妥善尽到法定和约定义务有直接的关系。根据合同权利义务对等原则，原告不应在不做任何补偿的情况下就毫无阻碍的享受权利。原告在与被告签合同时只是告知该房屋不能注册婴幼儿游泳行业的营业执照，且告知被告经营相关业务没事，可以营业。事实上，从被告租赁该商铺后，经常被社区、消防等部门查验，勒令停业。被告在交了两期租金的八个月内停业多次，并且被消防管理部门罚款并停业。可见，不能正常经营的程度与原告在签合同之前的告知存在重大差距。在此种环境下，被告只能在应当交第三期租金之前的合理期限内向原告提出解除合同，并且将商铺交还原告，将商铺钥匙放到原告指定的地方。被告的协商条件是店内装修不做拆除，原告将押金退还。原告不同意，协商无果。二、原告诉状所述事实与客观情况不符，原告要求补偿房租、支付违约金、赔偿房屋空置期间的损失没有事实和法律依据。首先，原告在诉状中称述，被告承租涉案商铺经营使用，这与客观情况不符。被告在使用商铺期间多次被停业整顿，经常被勒令关门。事实上，被告一直按照合同约定交房租，被告的本意是想好好经营，可是，正因为原告对商铺使用情况的描述对被告形成了误导，导致被告根本无法正常经营，不能实现租赁商铺的目的，在此情形下被告才在2019年的2月底向原告的儿子祭某提出了解除合同。其次，被告在告知祭某解除合同的意向后，没隔几天就将相应的物品搬走，同时通知祭某收回房屋，并按照祭某的要求将商铺钥匙放在指定地方，以便于原告的指定人来取走钥匙。另外，我方能够租赁原告所有的涉案房屋做婴幼儿游泳培训的另一主要原因是涉案房屋在被告方租赁的前一个租户就是做小儿游泳项目，被告方看完商铺情况又和原告方沟通，当时认为可以经营，即使在不能注册的情况下也被原告方告知不影响正常经营，可是被告接手后，在经营过程中才知道，根本无法正常经营。租赁涉案房屋后，被告才了解到，上一个在涉案商铺做小儿游泳项目的经营者是原告之子祭某。在经营了不长时间后，将涉案商铺租赁给被告经营，并且告知不能注册，但是可以经营。而且原告将涉案商铺出租的主要原因也是不能正常经营，障碍颇多。最后，被告是在法律规定的合理期限内向原告方提出解除合同，是原告不同意，而且在原告之子祭某和中介公司代表孟某的微信聊天记录可以看到，祭某通知孟某去取钥匙，并且要求孟某接着往出租赁涉案商铺。即使是按照4月11日而言，被告的押金也是足够支付的。算上押金，被告实际租赁期支付到了2019年的5月1日，原告重新决定继续通过中介公司租赁的日期也是在被告可以合理使用的期间内。综上所述，被告没有违约，不应当再支付租金，也不应当支付违约金，更不应当支付商铺空置期的损失。相反，原告应当退还被告的押金。原告同时要求违约金和损失也不符合法律规定，没有法律依据。因此，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求，维护被告合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月29日，原告(出租方,甲方)和被告（承租方，乙方）签订了《写字楼、商铺租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告作为经营使用，租赁期限自2018年8月1日至2028年7月31日，租期10年，每月租金为41667元，租金支付方式为押一付四。押金相当于1个月的租金即41667元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。如乙方违反本合同约定，甲方可按双反该约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。乙方未按本合同约定支付租金或相关费用的，每延期1日，甲方可按欠款金额的千分之五收取滞纳金。每逾期六日仍未补足欠款及滞纳金的，视为乙方自动退租，甲方有权单方解除本合同，收回标的房屋。乙方应向甲方补足欠款及滞纳金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。甲方有权直接从押金中扣除签署未足额支付的租金、滞纳金、和违约金，押金不足以支付欠付款项的，乙方应向甲方支付剩余款项。本合同签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。乙方知晓该房屋不能注册，在该事项上乙方不与甲方纠缠。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付了押金及至2019年3月31日的租金。被告称因涉案房屋是地下室，其经营的是儿童游泳馆，因不能办理营业执照，其在经营的过程中经常因消防等问题被处罚，故其于2019年4月1日之前即通知原告要求解除租赁合同并将涉案房屋钥匙放置于中介处，原告则称被告于2019年4月10日才通知原告不再付款和租赁。原告于2019年4月11日从中介处将钥匙取走将房屋收回。庭审中，原告称其于收回房屋当日将涉案房屋挂牌出租，但直至2019年10月16日才将涉案房屋实际出租。就此，原告房地产公司证明、居间合同及银行账单予以佐证，并据此主张相当于其损失的违约金。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告和被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照约定履行自己的义务。根据本案证据，原告于2019年4月11日取回钥匙并实际收回房屋，故本院判决双方签订的《写字楼、商铺租赁合同》于2019年4月11日解除。被告应当支付原告2019年4月1日至2019年4月11房屋租金。双方在合同中明确约定“乙方知晓该房屋不能注册，在该事项上乙方不与甲方纠缠”，故现被告以无法正常经营为由要求和原告解除合同构成违约，应当向原告支付违约金。违约金的数额由本院根据双方合同约定判决被告支付给原告。被告虽称其损失高于违约金的约定，但其房屋空置损失系包括市场因素在内的多种因素导致，故其要求按照房屋空置损失主张违约金的主张本院难以支持。关于被告已经支付给原告的押金，本院在计算违约金时予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告祭立柱和被告房绍林于二〇一八年六月二十九日签订的《写字楼、商铺租赁合同》于二〇一九年四月十一日解除；二、被告房绍林于本判决生效后七日内支付原告祭立柱二〇一九年四月一日至二零一九年四月十一日的租金一万五千二百七十八元；三、被告房绍林于本判决生效后七日内支付原告祭立柱违约金四万一千六百六十七元；四、驳回原告祭立柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告祭立柱负担3345元（已交纳），由被告房绍林负担1255元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 娜二〇二〇年六月十五日书记员 李丽花87