北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18415号原告：王玉恒，男，1974年3月14日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。被告：殷立军，男，1974年10月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告王玉恒与被告殷立军土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉恒及其委托诉讼代理人任立安，被告殷立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉恒向本院提出以下诉讼请求：1、被告向原告支付拆迁补偿款共计869353.10元；2、被告向原告退还剩余土地租金30000元；3、被告向原告支付逾期付款利息（以899353.10元为基数，按照6%年利率计算，自2019年2月1日起至实际给付之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：王玉恒与殷立军于2010年9月1日签订了一份《土地出租合同》，合同约定：甲方（被告）将位于北京市大兴区黄村镇周村万喜东路临一号的2亩土地出租给乙方（原告），租赁期间从2010年9月1日起，至甲方合同到期或国家占地之日止。合同期间，若政府占地，补偿标准甲乙双方根据土地的建筑物、构筑物和附属物的价值3:7（甲3乙7）的比例获得；已交租金期间的余期租金由甲方退还乙方。双方还约定了其他的权利和义务。原被告均按照合同条款履行了租赁合同。2017年10月份，原告租赁的土地被纳入拆迁腾退范围。原告按照拆迁腾退要求，积极配合拆迁方的工作，腾退并移交了房屋。2019年1月，原告得知被告已经获得了拆迁补偿款，原告多次要求被告按照双方之间的合同约定给付补偿款，但被告始终拖延拒付。为维护自身的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告殷立军辩称：不同意原告的诉讼请求。我和原告合同上是自己经营，不属于转租转包，原告跟我写完合同以后就将被拆迁的院落出租。5、6月我家人生病，后来约原告，原告将我屏蔽，签订合同的时候，还有其他股东不是我一人说了算，钱也不是我一个人能控制，现在我们股东内部有分歧，分成不均。因为拆迁，内部有矛盾。现在没有解决方案。庭后这两天我和原告还有其他股东一起谈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉恒向本院提交了以下证据：证据1、土地出租合同。证明原告和被告双方于2010年9月1日签订租赁合同，双方成立租赁合同法律关系，原告有涉案土地的使用权。证据2、收条3张。证明对涉案土地的租金已经向被告缴纳。证据3、买卖合同。证明原告于2013年5月1日向案外人李文祥购买涉案土地上的房屋及地上物。证据4、土地出租合同。证明被告与案外人签订土地租赁合同承租涉案土地。证据5、拆迁档案。证明涉案土地及地上物已被拆除腾退，被告已经获取拆除腾退补偿款总额共计为1241933元。殷立军对于王玉恒提交的证据1和原告的合同不认可原告自己说是存东西，后来又转租了。对原告提交的证据2-5认可。殷立军未向法院提交证据。本院对王玉恒提交的证据5的真实性和证明目的予以认定，对殷立军提交的证据1、2、3、4的真实性予以认定，证明目的不予认定。本院据此查明：本案涉案土地系案外人龙德民自案外人黄村镇周村集体经济合作社处所租赁(2017年7月31日双方终止租赁协议)，后转租给殷立军。2010年9月1日，殷立军与王玉恒签订土地出租合同，合同约定：殷立军（出租人、甲方）与王玉恒（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，双方约定，甲方将二亩土地出租给乙方，该土地位于北京市大兴区黄村镇周村万喜东路临一号，出租土地性质为荒地，乙方只有使用权，不得买卖，转租。租赁时间从2010年9月1日起，至甲方合同到期或国家占地之日止。出租土地的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费；甲方为乙方提供电源、水源，费用由乙方自行承担；甲方有权监督乙方对土地的作用，如果乙方不按规定的项目经营或随意将土地荒芜、出租，买卖以及挪作他用，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约责任。乙方未按照合同支付租金，甲方可以解除合同，并有权要求违约金，合同期间，租赁土地不得收回，租赁土地时，若政府占地，补偿标准甲乙双方根据土地的建筑物，构筑物和附着物的价值3:7（甲3乙7）的比例获得；已交租金期间的余期租金由甲方退还乙方。乙方自签订合同之日起，按两年为周期交纳租金，交纳的时间为每两年的9月，租金为每年共计30000元，即每两年60000元。乙方在土地租赁期间只能从事合法项目；租赁期限未满前，乙方要求终止合同，应当在终止合同前六个月向甲方提出，地上不动产归甲方所有。合同到期日，同等条件下乙方有优先续租权，如不续租，乙方有权拆除自建地上建筑物，合同日期自2010年8月8日至2030年8月8日，合同期限为20年。王玉恒交了2016年9月至2018年9月期间的租金。本次诉讼中，王玉恒主张退还租金的时间节点为2017年9月至2018年9月共计1年的租金，理由是涉案租赁土地的上家在2017年7月31日与村里签订了终止协议。关于涉案场地地上物建造，系殷立军建设后作价卖给了案外人李文祥，案外人李文祥又作价60万元卖给了王玉恒。根据王玉恒与李文祥的买卖合同显示，李文祥（卖方、甲方）与王玉恒（买方、乙方）签订买卖合同，合同约定，乙方同意购买甲方北京市大兴区黄村镇周村万喜东路临1号院及物品，甲乙双方定于价值60万元，2013年5月1日乙方向甲方交付30万，剩余尾款2014年5月1日向甲方结清。2017年11月25日，北京兴业富民置业有限公司（甲方、拆除腾退人）与殷立军（乙方、被拆除腾退人）大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定，乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇周村，房屋、建筑物、简易建筑物面积982.75平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积59.97平方米。甲方应支付乙方补偿款共计1241933元，其中被拆除腾退房屋重置成新价0元，拆除费0元，装修设备及附属物补偿价250022元，设备评估价值及设备迁移费0元，苗木补偿补助费0元。经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费0元，场地一次性停产停业综合补助费29985元、腾退补助费458060元、搬迁补助费45806元，设备迁移补助费0元。乙方应当在2017年11月29日前完成搬迁，并将被拆除腾退的所有房屋、装修设备及附属物、建筑物、简易建筑物、地上地下附着物、农业设施、绿化等按照相关规定交给乙方拆除。本院认为：根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。王玉恒所租赁的位于北京市大兴区黄村镇周村万喜东路临一号的土地，无合法土地流转及审批手续，双方签订的《土地出租合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于双方签订的合同，王玉恒未尽合理审查的义务，殷立军未提供适合的租赁物，双方均存在过错。《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。根据本案实际情况，对于涉案土地因拆迁所取得的利益，本院酌定王玉恒取得70%，殷立军取得30%。王玉恒应当取得的利益869353.1元。对于王玉恒主张退还2017年9月至2018年9月一年租金，诉求合理，本院予以支持。对于王玉恒要求殷立军支付逾期付款利息的诉讼请求，因双方未约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、殷立军于本判决生效后10日内给付王玉恒拆迁补偿款869353.1元；二、殷立军于本判决生效后10日内退还王玉恒租金30000元；三、驳回王玉恒的其他诉讼请求。案件受理费12794元，由被告殷立军负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  乔卫国人民陪审员  姜永江二〇二〇年六月十日书 记 员  蔡平阳