甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初14739号原告：翁文胜，男，汉族，1974年3月9日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李雷，系甘肃精佑铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佩君，系甘肃精佑铭律师事务所律师。被告：张发，男，汉族，1965年12月10日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：梁鹏，系甘肃润达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何娟娟，系甘肃润达律师事务所律师。被告：王建忠，男，汉族，1960年12月15日出生，住浙江省瑞安市。原告翁文胜诉被告张发、王建忠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁文胜委托诉讼代理人李雷，被告张发委托诉讼代理人何娟娟，被告王建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告翁文胜向本院提出诉讼请求：请求继续查封并准许执行被告王建忠名下位于甘肃省兰州市七里河区［产权证号:兰房权证（七里河区）字第218840号］的房屋。事实与理由：原告翁文胜与被告王建忠民间借贷纠纷一案［案号:（2019）甘0102民初9544号］立案后，原告申请了财产保全。2019年9月6日，兰州市城关区人民法院作出（2019）甘0102民初9544号民事裁定书，裁定依法冻结被告王建忠银行存款318000元，如银行存款不足，则查封、扣押被告王建忠名下等价值的其他财产。2019年9月11日，兰州市城关区人民法院（2019）甘0102执保1855号执行裁定冻结了被告王建忠名下位于甘肃省兰州市七里河区［产权证号:兰房权证（七里河区）字第218840号］的房屋。之后，被告张发提出书面异议认为案涉房屋已由其购买。申请撤销（2019）甘0102执保1855号执行裁定，并解除对案涉房屋的查封。2019年11月21日，兰州市城关区人民法院作出（2019）甘0102执异208号执行裁定书，裁定中止对王建忠名下位于甘肃省兰州市七里河区［产权证号:兰房权证（七里河区）字第218840号］的房屋的执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”故原告诉至法院。被告张发辩称，一、其与王建忠签订的《房屋买卖合同》合法有效，其对涉案房屋享有物权期待权。2019年5月22日，张发与王建忠、王志远签订了《房屋买卖合同》，约定将王建忠所有的位于兰州市七里河区的房屋出售给张发，房屋总价值为2900000元，付款时间与方法为：合同签订之日，张发向王建忠支付人民币壹佰壹拾伍万元，作为购房定金（该笔付款实际为核算的借款本息）。并约定在本合同签订之日起5日内支付首付款人民币壹佰伍拾万元整，于产权交割完毕当日付给甲方，并在产权手续办完当日将贰拾伍万元整费用结清。张发与王建忠签订《商品房买卖合同》时间为2019年5月22日，向兰州市房产交易中心申请办理过户时间为2019年6月17日；而翁文胜向人民法院起诉王建忠民间借贷案件时间为2019年8月19日，人民法院查封涉案房屋时间为2019年9月17日。张发享有的物权早于翁文胜因享有债权而查封的权利。张发的物权请求权系针对涉案房屋的请求权，而翁文胜的债权为普通金钱债权，并未指向特定的财产。根据物权优先于债权的法律规定，张发要求将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于翁文胜的金钱债权。二、其申请解除对涉案房屋的查封符合法律规定，足以排除翁文胜对涉案房屋的查封措施。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有同时符合上述条件，其权利才能够排除执行。首先，2019年5月22日，张发与王建忠、王志远签订了《房屋买卖合同》，约定将王建忠所有的位于兰州市七里河区的房屋出售给张发，房屋总价值为2900000元，付款时间与方法为：合同签订之日，张发向王建忠支付人民币壹佰壹拾伍万元，作为购房定金（该笔付款实际为核算的借款本息）。并约定在本合同签订之日起5日内支付首付款人民币壹佰伍拾万元整，于产权交割完毕当日付给甲方，并在产权手续办完当日将贰拾伍万元整费用结清。签订该房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，而直至2019年9月16日，兰州市城关区人民法院才查封涉案房产，即在人民法院查封涉案房屋之前，已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，2019年5月23日，王建忠已与张发签署了《交接单》，对涉案房屋进行了交接，2019年6月28日，张发已向涉案房屋的承租人张晓莉发出了涉案房屋产权变更的通知，即在兰州市城关区人民法院查封涉案房屋之前，张发已实际占有了该房屋。再次，张发与经与王建忠协商，以张发的借款本息抵偿1150000元的购房定金，随后先后多次通过银行转账的方式向王建忠及之子王志远支付了上述款项，具体为：2019年5月27日，张发向王志远6223098210010037687的账户内支付了1000000元；2019年6月17日，张发向王建忠6228451218011465674的账户内支付了50000元；2019年7月1日，张发向王建忠6228451218011465674的账户内支付了500000元；2019年8月1日，张发向王建忠6228451218011465674的账户内支付了100000元，其余50000元，已折抵押金，截至目前，张发已按照约定向王建忠支付了全部购房款。最后，2019年6月17日，王建忠与兰州房地产交易中心签订《房屋面积测绘委托合同》，委托兰州房地产交易中心对王建忠所有的位于兰州市七里河区的住房进行房屋面积测绘。2019年6月24日，兰州房地产交易中心出具《兰州房地产交易中心产籍核查单》。2019年6月26日，兰州房地产交易中心作出《兰州市不动产（房屋）测绘报告书》，自2019年6月17日起，张发与王建忠正在在兰州市不动产登记事务中心积极地办理产权变更事宜，因登记机构审批手续的原因未能及时办理完毕产权变更登记，张发自身没有过错。因此，其申请解除对涉案房屋的查封符合法律规定，足以排除翁文胜对涉案房屋的查封措施。被告王建忠辩称，其确实将房屋出卖给被告张发，房屋买卖价款为2900000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证与质证。原告提供的证据：（2019）甘0102民初9544号民事裁定书、保全案件执行情况告知书、（2019）甘0102民初9544号民事判决书。被告张发提供的证据：（2019）甘0102民初9544号民事裁定书、（2019）甘0102执保1855号协助执行通知书、房屋买卖合同一份、借条一份、《以房抵债协议书》一份、中国建设银行账户交易明细一份、浙商银行客户收款通知一份、收条一份、交接单一份、通知一份、现场照片两张、房屋面积测绘委托合同一份、房屋落宗通知单一份、兰州房地产交易中心产籍核查单一份、兰州市不动产（房屋）测绘报告书一份、自然人申请房屋交易与不动产（房屋）登记委托书一份、王建忠出具的《情况说明》一份。被告王建忠未提供证据。经本院审查，对于原被告均认可的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性以及与本案待证事实的关联性，综合予以认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院经审理查明的事实如下：甘肃省兰州市七里河区【产权证号：兰房权证（七里河区）字第218840号】系被告王建忠名下房产。2019年4月14日，案外人王志远作为借款人，被告王建忠作为担保人向被告张发出具《借条》一份，载明：今借张发人民币壹佰万元整（1000000.00）元，借期为12个月，以兰州市七里河区为抵押，利息为1%，每月付利息10000元。特此证明，在10月15日前先提前还款300000元（叁拾万元整），如连续不付利息，马上起诉，一切诉讼费用由王志远承担。2019年5月10日，被告张发与被告王建忠签订《以房抵债协议书》，主要载明：1、经双方结算确认，截止2019年4月14日，被告王建忠欠付被告张发的借款本息合计为1150000元。2、被告王建忠自愿以其自有财产位于甘肃省兰州市七里河区房屋清偿所欠被告张发借款，房屋总价值2900000元。3、抵除被告王建忠欠付被告张发的1150000元借款外，被告张发应向被告王建忠补足房屋价款，在签订房屋买卖合同5日内向被告王建忠支付1500000元，于产权交割完毕当日付给被告王建忠，并在产权手续办完当日将250000元费用结清…。2019年5月22日，被告张发与被告王建忠签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：被告张发同意购买被告王建忠拥有座落于甘肃省兰州市七里河区，该房地产建筑面积为47平方米。交易价格为总价：2900000元整。付款时间与方法：（一）双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，被告张发向被告王建忠支付1150000元整作为购房定金。在该合同签订之日起5日内支付首付款（含定金）人民币1500000元整于产权交割完毕当日付给被告王建忠。在产权过户手续办完当日将贰拾伍万元整结清。被告张发在购买方处签字，被告王建忠在出卖方处签字，案外人王志远在出卖人儿子处签字。2019年5月23日，被告王建忠与被告张发就该房屋进行交接。2019年6月17日，被告王建忠向兰州房地产交易中心提交测绘委托合同，兰州市不动产登记事务中心向被告王建忠出具房屋落宗通知单及测绘报告书等。2019年5月27日至2019年8月1日，被告张发陆续向案外人王志远转款1500000元，向被告王建忠转款200000元。2019年12月1日，案外人张晓莉出具《收条》，载明，今收到张发经（范秀英）转账退还敦煌路街道254号一层002室商铺押金50000元（伍万元整）。2019年8月27日，原告翁文胜因民间借贷纠纷向本院起诉被告王建忠，并于2019年9月3日向本院提出保全申请，本院于2019年9月6日作出（2019）甘0102民初9544号民事裁定书，裁定依法冻结被告王建忠银行存款318000元，如银行存款不足，则查封、扣押被告王建忠名下等价值的其他财产。本院根据（2019）甘0102民初9544号民事裁定书作出了（2019）甘0102执保1855号执行裁定书，冻结了涉案房屋。被告张发向本院提出撤销该执行裁定，并解除对涉案房屋冻结的书面异议，本院依法组成合议庭审查后，作出（2019）甘0102执异208号执行裁定书，裁定中止对王建忠名下位于甘肃省兰州市七里河区【产权证号：兰房权证（七里河区）字第218840号】的房屋的执行。原告翁文胜不服（2019）甘0102执异208号执行裁定书，诉至本院。另查，2019年11月13日，兰州市城关区人民法院作出（2019）甘0102民初9544号民事判决书，判决被告王建忠于本判决生效后十日内偿还原告翁文胜借款本金300000元及至2019年8月13日的借款利息18000元，2019年8月14日后的利息按照年利率24%计算至实际付清时止。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋约定的总价款为2900000元，被告张发称，其向被告王建忠交付价款的方式为：被告王建忠向其借款本息1150000元的债务及被告张发向被告王建忠及其儿子王志远1700000元的银行转款及50000元商铺押金。而被告张发与被告王建忠之间的借款事实，被告张发仅提供借条，并未提供其他证据证明其与被告王建忠的借款事实的发生，证据不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形，被告张发就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且案涉《以房抵债协议书》的订立系基于被告张发与被告王建忠之间的以物抵债行为，案涉合同的实质是以物抵债协议。二被告之间的以物抵债协议，只是债务人履行债务的变通方式，虽然被告张发缴纳了房屋差价款1700000元，但是该协议的主要目的是为消灭被告张发对被告王建忠的债权而非单纯的房屋买卖，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。二被告之间交付房产的行为，仅是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，该合同破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被告王建忠之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，不能认定被告张发依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。故应判决准许执行该执行标的。原告诉请继续查封并准许执行案涉执行标的的理由成立，应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：继续查封并准许执行被告王建忠位于甘肃省兰州市七里河区【产权证号：兰房权证（七里河区）字第218840号】的房屋。案件受理费100元，由被告张发负担，于本判决生效后十日内给付原告翁文胜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。审 判 长  赵 丹人民陪审员  徐书魁人民陪审员  郑博予二〇二〇年六月九日书 记 员  白永祯