重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0233民初5713号 原告：重庆万通置业有限责任公司，住所地重庆市江北区建新东路125号鸿程大厦24楼，统一社会信用代码9150010562197481XK。 法定代表人：李俊峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢文，四川程信律师事务所律师，特别授权。 被告：胡龙奎，男，1963年4月12日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告：孙支芬，女，1964年12月5日出生，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆万通置业有限责任公司与被告胡龙奎、孙支芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，因被告胡龙奎、孙支芬下落不明，本案转为普通程序审理，由审判员黄占钦担任审判长，与审判员荀春丽、人民陪审员**鹏组成合议庭，共同负责对案件的审判，并于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢文到庭参加诉讼，被告胡龙奎、孙支芬经本院公告传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆万通置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告胡龙奎、孙支芬签订的商品房买卖合同。2、判决被告支付原告违约金至本商品房买卖合同解除之日止的违约金（算至2019年12月7日违约金为153,197.892元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月24日与二被告签订商品房买卖合同，约定由被告购买原告建造的位于重庆市忠县xx镇xx路x号的房屋一套，建筑面积为85.6平方米，约定付款方式为按揭支付，合同签订后只支付了按揭首付款86680元，后由于被告的自身原因未能如期办理银行按揭相关手续，之后也一直未补齐全款，给原告造成经济损失，经多次催告无果。根据《重庆市商品房买卖合同》第四条及补充协议第二条中关于办理按揭贷款责任规定：乙方应按银行的要求提交并配合完成按揭贷款相关手续，乙方逾期30日付款的，甲方可以单方解除合同，并以合同签订之日起至解除合同之日止承担购房总价万分之三/天的违约金。根据《中华人民共和国合同法》之规定，被告一方迟延履行主要债务及其违约行为致使不能实现合同目的，原告选择解除合同。为维护原告的合法权益，原告遂起诉至本院。 被告胡龙奎、孙支芬未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据材料。 经审理查明，二被告系夫妻关系。2015年11月24日，原告重庆万通置业有限责任公司与被告胡龙奎、孙支芬签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，甲方(卖方)：重庆万通置业有限责任公司，乙方(买方)：胡龙奎、孙支芬。乙方购买甲方位于重庆市忠县xx镇xx路x号的房屋一套，建筑面积为85.6平方米，户型二室二厅，房屋总价款为346,680元。双方在签订《重庆市商品房买卖合同》时约定，乙方向甲方支付首付房款金额为86,680元，乙方在与银行签订按揭合同时，向银行申请贷款金额为260,000元。因乙方原因，导致未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。该合同第十条约定，乙方逾期30日付款，甲方可选择单方解除合同，并按照合同价格1%收取乙方违约金，扣除乙方应付税款和相关费用及违约金后，30日内退还剩余房款，也可选择超过30日后第一天起按房款万分之0.5/天收取违约金。该合同附件五补充协议中约定：乙方应按甲方及银行要求的时间向银行提交申请个人住房贷款所需的全部真实、完整、有效资料及相关费用，与按揭银行签订按揭贷款相关合同。如逾期30日乙方仍未办理完毕全部贷款手续（自甲方及银行首次要求时间起算），甲方有权选择解除合同，乙方承担购房总价款万分之三/天的违约金，以合同签订之日计算至解除之日或乙方付清房款之日，并赔偿所造成的甲方损失，乙方可以从甲方支付的房款等任何款项中扣除违约金。银行初步同意受理乙方按揭贷款资料后，甲方责任即解除，自此，甲方不承担其他任何责任。乙方办理按揭以银行实际办理为准，若银行未能通过乙方贷款申请，乙方需要补足房款差额，乙方必须在15日内付清全部房款差额，否则，甲方可以解除合同，并由乙方承担违约付款责任。办理预告登记后，乙方的按揭贷款未能办理并划入甲方账户的，乙方必须在15日内付清全部房款差额，否则，甲方可以解除合同取消预告登记，并由乙方承担违约付款10%的责任。 2015年11月27日，二被告向原告支付了首付款86,680元。2015年12月4日，涉案房屋办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。2016年10月26日，涉案房屋所涉及的楼盘办理了重庆市建设工程竣工验收备案登记。因二被告原因，银行未通过二被告贷款申请，二被告未能办理银行按揭贷款，二被告也未向原告支付剩余购房款。2019年11月8日，原告向二被告邮寄了一份《关于逾期付款违约责任的函》，要求二被告于2019年11月15日前将剩余房款260,000元及违约金149,766元付清，逾期原告将依法向人民法院起诉。至今，二被告仍未支付剩余的房款，原告也未将房屋交付给二被告。 上述事实，有原告的庭审陈述及原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《关于逾期付款的函》、销售不动产统一发票等证据材料在案佐证，本院予以采信。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，协议对双方当事人均具有约束力。双方均应按照协议约定享有权利并履行义务。关于合同解除的问题。合同补充协议约定，如逾期30日乙方仍未办理完毕全部贷款手续（自甲方及银行首次要求时间起算），甲方有权选择解除合同，乙方承担购房总价款万分之三/天的违约金，从合同签订之日计算至解除之日或乙方付清房款之日，并赔偿所造成的甲方损失，乙方可以从甲方支付的房款等任何款项中扣除违约金。银行初步同意受理乙方按揭贷款资料后，甲方责任即解除，自此，甲方不承担其他任何责任。乙方办理按揭以银行实际办理为准，若银行未能通过乙方贷款申请，乙方需要补足房款差额，乙方必须在15日内付清全部房款差额，否则，甲方可以解除合同，并由乙方承担违约付款责任。办理预告的登记后，乙方的按揭贷款未能办理并划入甲方账户的，乙方必须在15日内付清全部房款差额，否则，甲方可以解除合同取消预告登记。因二被告原因，未能办理银行按揭贷款，二被告也未按照合同约定支付剩余购房款。原告于2019年11月8日按照合同约定的地址向被告发函要求被告于2019年11月15日前支付剩余的房款，但被告逾期仍未支付，原告行使解除权符合合同约定。原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。现原告直接以起诉的方式要求解除合同，合同从起诉状副本送达对方之日起解除，因本案中被告胡龙奎、孙支芬下落不明，本院于2020年3月12日发出公告向二被告送达起诉状副本等法律文书，经过60日即视为送达。因此，本院认为本案中重庆万通置业有限责任公司与被告胡龙奎、孙支芬签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年5月11日解除。合同解除后，被告胡龙奎、孙支芬已支付的首付款86,680元，原告依法应当予以返还二被告。关于违约金，合同约定逾期30日乙方仍未办理完毕全部贷款手续（自甲方及银行首次要求时间起算），乙方承担购房总价款万分之三/天的违约金，从合同签订之日计算至解除之日或乙方付清房款之日，原告在诉讼请求中主张截止2019年12月7日按购房总价款万分之三/天计算违约金为153,197.892元，庭审中，原告主张将违约金金额调整为36,000元，本院予以支持。被告胡龙奎、孙支芬经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆万通置业有限责任公司与被告胡龙奎、孙支芬于2015年11月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年5月11日解除。 二、被告胡龙奎、孙支芬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆万通置业有限责任公司违约金36,000元。 三、驳回原告重庆万通置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6502元，由被告胡龙奎、孙支芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  黄占钦 审 判 员  荀春丽 人民陪审员  **鹏 二〇二〇年六月五日 书 记 员  徐 力