广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初820号 原告：陈海东，男，1976年12月22日出生,汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：吕萍，女，1979年3月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系原告妻子。 被告：南宁市达观农业有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村公所那桂坡216号，统一社会信用代码91450103MA5KAY1241。 法定代表人：王中正，该公司执行董事。 原告陈海东与被告南宁市达观农业有限公司（以下简称达观农业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告陈海东的委托诉讼代理人吕萍到庭参加诉讼，被告达观农业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2018年2月1日签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》（以下简称《会员合同》）无效；2.判令被告退还原告已交会员费355900元；3.判令被告支付原告资金占用利息35524.2元（利息以355900元为基数，自2018年2月1日起，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂计至2020年3月8日，共767天，另计至被告退清会员费之日止）；4.判令被告承担原告因处理此事所支付的全部律师费和路费、住宿等费用，暂计人民币3324元；5.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼合计金额：人民币394748.2元。 事实与理由：2018年2月1日，原告与被告签订了《樱花漫步主题农场VIP会员合同》，约定原告“认养”被告位于南宁市邕宁区那贵坡樱花漫步主题农场H区1排22号农场，占地面积为399平方米，认养费355900元。使用期限30年，自2016年4月1日至2036年3月31日，交费方式为一次性交费，被告将于2018年3月30日将原告所认养农场交付给原告使用。合同签订当天，原告付清了355900元。事实上，合同约定的农场并未能够实际交付原告使用，被告开发的樱花漫步主题农场项目因违法用地、违法建设问题，被南宁市邕宁区人民政府叫停，并逐步对违法建筑进行拆除。截止至原告提起诉讼，原告购买的农场已经被拆除，给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请法院依法公正判决。 原告提交的证据有：1.《樱花漫步主题农场VIP会员合同》及附件、《樱花漫步主题农场会籍预定书》；2.收据及银行付款凭证；3.政府文件及被告申请补助文件；4.费用凭证。 被告南宁市达观农业有限公司在法定答辩期间内未作出答辩，在举证期间内亦未提供任何证据。 本案的调查重点：1.原告与被告签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》是否合法有效？合同履行情况如何？2.原告请求返还会员费及支付资金占用利息有何事实与法律依据，利息如何计算？3.原告请求被告承担因处理此案所支付的全部律师费和路费、住宿等费用有何事实和法律依据？ 本案经庭审举证、质证，综合证据、当事人的意见和案情，本院认定原告提交的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》及附件、《樱花漫步主题农场会籍预定书》、收据及银行付款凭证，来源合法，能反映本案的真实情况，且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的依据。原告提交的政府文件中《广西壮族自治区人民政府关于南宁市邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的批复》、《南宁市邕宁区人民政府关于依法接管违法用地上的违法建筑物的通告》、《通知》的证明效力在本院另案生效判决中已经得到确认，因此也可以作为本案事实认定的依据。原告提交的被告申请补助文件因未提交原件核对，被告亦未到庭质证，对证据的真实性本院无法认定，故不能作为本案事实认定的依据。原告提交的费用凭证，不能证明是处理本案所支出的费用，故不能作为本案事实认定的依据。 根据上述确认的证据、当事人在庭审中的陈述及本院另案生效判决确认的事实，本院查明案件事实如下： 2018年1月21日，被告达观农业公司向原告妻子吕萍出具《收据》（№xx）1张，确认收到吕萍xx号庄园订金2万元。2018年1月22日，达观农业公司（甲方）与陈海东（乙方）签订一份《樱花漫步主题农场会籍预定书》，约定的主要内容是：1.乙方自愿向甲方预定位于南宁市邕宁区那贵坡樱花漫步主题农场H1排22号，占地面积399平方米的会籍物业，按会籍合同约定使用和享受相应会籍服务。2.会员费总价款为355900元。4.乙方应在签订本预定书时向甲方支付定金2万元。甲乙双方正式签订《樱花漫步主题农场会籍合同》后，本预定书定金自动转为会员费。3.乙方必须按《樱花漫步主题农场会籍合同》约定向甲方交清上述会员费余款335900元。同日，被告重新向原告出具《收据》（№xx）1张，确认收到原告转账会员xx定金2万元。 2018年2月1日，达观农业公司（甲方）与陈海东（乙方）签订一份《樱花漫步主题农场VIP会员合同》（会员编号：H1-22），约定的主要内容是：乙方认养甲方坐落于南宁市邕宁区那贵坡樱花漫步主题农场H区1排22号农场，占地面积为399平方米；会员服务期自2016年4月1日起至2036年3月31日，附加赠送会员期限10年，共计30年，即2046年3月31日会员服务期届满；会员费（包含认养费用）总计355900元；本协议签订当日，乙方应一次性将会员费通过银行转账方式支付完毕；乙方应按甲方要求办理相关手续、按约定履行义务。在乙方按期交清会员费及其他费用后，甲方将于2018年12月30日前把乙方所认养的农场交付乙方使用；成为会员后，乙方对该农场权益享有转让，继承，赠与的权利；会员合同到期后，同等条件下乙方享有优先续约权；等等。同日，被告向原告出具《收据》（№7603999）1张，确认收到原告交来H1-22会员费335900元。合同签订后，被告未按约定期限向原告交付H区1排22号农场。因被告违法建设，被邕宁区城管局予以行政处罚，被告自行拆除了包括H区1排22号农场在内的部分农场的配房。为此，原告向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明：1.2016年3月25日，南宁市贵园农业专业合作社与达观农业公司签订《南宁市邕宁区那贵坡农村土地承包经营流转合同》，以租赁方式将那贵坡的1489亩土地流转给达观农业公司使用，合同约定的流转土地用途是从事农、林、牧、水产业种植与开发、养殖、设施农业及相关配套设施、农业旅游观光、休闲观光农业开发建设、都市农业开发、农家乐建设开发、农业开发配套设施建设等生产经营。 2.2016年6月27日，南宁市邕宁区发展和改革局作出邕发改备案[2016]13号《关于给予南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目备案的通知》，被告建设的南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目，规划占地1700亩，其中农场500亩，农配房3万平方米。 3.2017年11月15日，广西壮族自治区人民政府作出桂政土批函[2017]598号《关于南宁市邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的批复》，同意将邕宁区蒲庙镇良勇村民委员会的集体农用地12.0539公顷（约180.8亩）转为建设用地，以及使用其他用地，共计12.8101公顷土地，作为邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地。 4.因达观农业公司未经批准，擅自占用南宁市邕宁区那贵坡的集体土地进行建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条的规定，邕宁区城管局分别于2017年8月3日作出南邕城管行决【2017】45号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，没收其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款；于2018年11月7日作出邕城管行决【2018】60号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，限期拆除其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；于2018年11月29日作出邕城管行决【2018】61号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，没收其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告达观农业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。 关于合同类型。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”转移财产使用权是租赁合同的主要特征，这是租赁合同与转移财产所有权合同的最根本区别。被告达观农业公司建设的樱花漫步主题农场位于南宁市邕宁区那贵坡，达观农业公司以租赁的方式取得那贵坡1489亩集体土地的使用权，达观农业公司将涉案的樱花漫步主题农场H区1排22号农场提供给原告使用，约定有具体的使用期限，并收取“会员费”，会员合同到期后，同等条件下原告享有优先续约权，这些都符合租赁合同的特征，故本案合同名为《樱花漫步主题农场VIP会员合同》，实为租赁合同，“会员费”实为租金。 关于本案的《会员合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”法律对农村集体土地的建设原则上限定在农用范围,除法定情形外任何单位和个人均不得将农村集体土地用于非农建设,在农村集体土地上进行非农建设的,必须依法办理相关审批手续。樱花漫步主题农场所在地属于农村集体土地,被告以租赁的方式使用集体土地应当按照土地的性质和用途进行建设，并依法办理相关的建设审批手续。然而被告未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地进行违法建设，多次被邕宁区城管局予以行政处罚；在对外宣传过程中，被告将其建设的农场描述成“花园别墅”、“私人农庄”，以“入会”、“认养”等形式吸引包括原告在内的众多会员与其签订《会员合同》，将农场提供给会员使用，并为会员建设农场配房一座；会员一次性交纳会员费（包含认养费用）后取得农场的使用权，并对农场配房进行自主设计、装饰装修；会员有权使用农场30年，并对农场享有转让、继承、赠与的权利。由此可见，被告并非将农场直接用于或服务于农业生产,而是利用集体土地进行建（构）筑物和其他设施等非农建设,改变了涉案农场所在土地的使用性质，原告与被告签订合同的目的是将农场作为今后生活、居住、养生、养身、养老等住所进行使用。被告建设的南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目虽然符合国家相关产业政策，进行了登记备案，但项目建设过程中仍需办理相关的审批手续；获批作为邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的，共计12.8101公顷，其中邕宁区蒲庙镇良勇村民委员会的集体农用地转为建设用地只有12.0539公顷（约180.8亩）。被告未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地新建建筑物和其他设施，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，因此,原、被告就租赁涉案农场所签订的《会员合同》不具备合法基础，违反了法律的强制性规定,应属无效。对于原告要求确认《会员合同》无效的诉讼请求,本院予以支持。 关于被告应否返还会员费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因《会员合同》收取了原告交来的会员费355900元，现《会员合同》被认定为无效，故本院对原告要求被告返还已支付的“会员费”即租金355900元予以支持。 关于被告应否支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因合同自始无效，被告收取原告会员费给原告造成了会员费占用期间的利息损失。被告作为出租方，在未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地进行违法建设，已经被邕宁区城管局予以行政处罚的情况下，仍将涉案农场出租给原告，存在主要过错；原告作为承租方，对被告建设涉案农场是否取得相应的审批手续未尽到基本的注意义务，存在次要过错。结合双方的过错程度、涉案合同的签订及履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则,本院认定被告达观农业公司应对收取原告会员费355900元给原告造成的利息损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。利息损失计算方式为：以355900元为基数，从签订《会员合同》之日即2018年2月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至会员费返还之日止。 关于被告应否承担原告因处理本案所支付的律师费、路费、住宿费等费用的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告提交的费用凭证，不能证明是处理本案所支出的费用，故本院对原告要求被告承担原告因处理本案所支付的全部律师费和路费、住宿等费用即3324元不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告陈海东与被告南宁市达观农业有限公司于2018年2月1日签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》无效； 二、被告南宁市达观农业有限公司返还给原告陈海东会员费355900元； 三、被告南宁市达观农业有限公司向原告陈海东支付利息损失的70%（利息损失计算方式：以355900元为基数，从2018年2月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至会员费返还之日止）; 四、驳回原告陈海东的其他诉讼请求。 案件受理费3611元，由原告陈海东负担128元，被告南宁市达观农业有限公司负担3483元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  梁 哲 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  王 琳 书 记 员  钟小瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。