安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初3181号 原告：南京万科物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路205号金色名郡物业楼二楼,统一社会信用代码91340100581536312L(1-2)。 负责人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：高雪飞，安徽徽商律师事务所律师。 被告：合肥威智机电工程有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区绿地蓝海国际大厦A-1902,统一社会信用代码91340100553271724U。 委托诉讼代理人：沈国庆，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程亮，安徽力澜律师事务所实习律师。 原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司（以下简称南京万科合肥分公司）与被告合肥威智机电工程有限公司（以下简称威智公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南京万科合肥分公司的委托诉讼代理人高雪飞，被告威智公司的委托诉讼代理人沈国庆、程亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南京万科合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业费22870.44元（自2016年11月18日起至2019年10月31日），并向原告支付违约金5439.22元，合计28309.67元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为合肥市政务区潜山路278号绿地蓝海国际大厦C座商XXXX的业主。2016年10月31日，原告与被告所在的国际花都业主委员会签订《物业服务合同》并进行了备案，约定由原告为被告购买商铺所在的写字楼绿地蓝海提供物业服务，并约定写字楼的收费标准为每平方6.16元，如业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金。而被告自2016年11月18日起未向原告交物业费，原告多次通过电话、短信、催收函件等形式通知被告要求交物业费，但被告均视而不见。经查，被告的房屋面积为198.89平方米。原告认为：双方之间签订的《物业服务合同》真实有效，对双方均具有约束力，原告已经认真依据合同约定履行了物业服务，但是被告在享受物业服务的同时却拒绝缴纳物业费，这既给原告的公司运营带来了很大的困难，也损害了写字楼内其他按时缴纳物业费业主的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告威智公司辩称：原告诉称事实依据不充分，原告的诉请在法律上不能得到支持。原告没有证据证明案涉房屋的权属情况，以及案涉房屋的物业类型情况。被告从未收到过原告催缴物业费的通知，原告与业主委员会签订的合同内容我方不清楚，我方从未收到荷叶地街道以及社居委调解通知，原告没有证据证明其实际履行了物业服务，原告物业服务管理混乱，与其物业费水平不符。本案物业服务合同系无效合同，原告诉请的物业费计算标准缺乏依据，被告享有一定期限内拒交减交的权利，原告的部分诉请超过诉讼时效、物业费标准争议超过诉讼时效以及对物业费的追诉超过诉讼时效。 本院经审理查明：2016年10月31日，国际花都业主委员会（甲方）与原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订《国际花都物业服务合同》，合同约定由南京万科合肥分公司对国际花都小区住宅、配套商业及写字楼进行物业服务和管理。合同期限自2016年11月1日起，至2019年10月31日止。对于该小区的收费，合同第十五条约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制（一费制），在业主共有物业经营收益按以下第二十六条约定分配的的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准缴纳物业服务费：绿地国际花都物业费收费标准：高层住宅为2.05元/月·平方米，小高层住宅为1.85元/月·平方米，多层住宅1.35元/月·平方米，商铺、幼儿园、会所为3.95元/月·平方米；绿地蓝海写字楼物业费收费标准：物业服务费用由业主按其专有建筑面积交纳，具体标准如下：写字楼物业为6.16元/月·平方米；写字楼配套商业物业为6.16元/月·平方米。物业费按季度/半年度交纳，业主或物业使用人应于季度或半年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度或半年度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金等。 被告威智公司为合肥市政务区潜山路278号绿地蓝海国际大厦C座商XXXX室业主，面积为198.89平方米，自2016年11月18日至2019年10月31日拖欠物业费至今未予缴纳。原告提供了建设工程规划许可证附件，其中载明编号：合规政建民许XXX号，建设单位：上海绿地集团合肥置业有限公司，建设项目名称：花都国际广场二期-绿地?蓝海国际大厦C座。……该建筑功能为商业、办公、配套设施用房，总建筑面积：64948.32平方米。被告将涉案房屋出租给安徽瑞能酒店投资管理有限公司政务区分公司使用，原告确认安徽瑞能酒店投资管理有限公司政务区分公司按照3元/㎡/月的标准支付了涉案房屋2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业费，但被告仍拖欠物业费差额部分至今未予支付。 本院另案查明，2018年4月3日，绿地蓝海国际大厦被列入省政府挂牌督办整改的50处重大火灾隐患名单。同年5月28日，合肥市政府对全市18处存在重大火灾隐患单位进行挂牌督办。经过整改，2018年7月4日，绿地蓝海国际大厦已做销案处理。 上述事实，有双方当事人陈述以及原告南京万科合肥分公司提交的营业执照复印件、工商信息系统查询截图、资质证书、《国际花都物业服务合同》、蜀山区住建局备案文件、建设工程规划许可证、照片、催款通知书，被告威智公司提交的《国际花都物业服务合同》、《房屋租赁合同》、《安徽省人民政府办公厅关于挂牌督办整改全省50处重大火灾隐患的通知》、照片、营业执照在卷佐证。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告南京万科合肥分公司与国际花都业主委员会签订《物业服务合同》后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告辩称应按照合同约定的绿地国际花都商铺的收费标准支付物业费，不应按照合同约定的绿地蓝海写字楼及配套物业的收费标准，而涉案房屋为绿地蓝海国际大厦C座，建筑功能为商业、办公室、配套设施用房，故原告的收费标准符合合同约定。被告所称绿地蓝海国际大厦存在消防隐患，但后经改造已通过验收销案处理。物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是全体业主的利益。鉴于物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。关于违约金部分，因被告并不存在恶意拖欠物业费的情形，故本院对原告南京万科合肥分公司主张的违约金不予支持。被告尚欠自2016年11月18日起至2019年10月31日物业费22845.3元[198.89㎡×(6.16元/㎡/月-3元/㎡/月)÷30天×1032天+198.89㎡×6.16元/㎡/月]，原告要求被告支付上述期间所欠物业费22845.3元的请求，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告合肥威智机电工程有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司2016年11月18日至2019年10月31日期间的物业管理费22845.3元； 二、驳回原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费508元，减半收取计254元，由原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司负担25元，被告合肥威智机电工程有限公司负担229元。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审判员 占 峰 二〇二〇年六月十五日 书记员 时丁玲 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。