文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初15499号原告:王定权，男，1951年1月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李果，重庆渝一律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂放，重庆渝一律师事务所律师。被告：重庆灵杰物业有限公司，住重庆市渝中区北区路61号5楼，工商注册号500103000010903。法定代表人：马荣忠，经理。委托诉讼代理人：赵志勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告王定权与被告重庆灵杰物业有限公司（以下简称“灵杰物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王定权向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告所购位于重庆市渝中区北区路***房屋立即办理产权过户手续，2、判令被告支付违约金60万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是一个从事房地产联合开发的企业，2013年1月10日双方签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于重庆市渝中区北区路***建筑面积为184.06平方米的房屋出售给原告，价款为55万元，还约定合同签订后，原告即支付购房款30万元给被告，待产权过户后付清尾款。原告第一次付款后被告马上交房给原告。还约定被告违约，按原告已付款的双倍支付违约金并每日按5支付违约滞纳金。合同签订的次日原告均履行了付款的义务，被告也将该房交房原告使用至今。根据2003年《最高院商品房买卖合同司法解释》18条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。超过了2013年4月10日虽经原告多次催促，但被告对于原告的产权过户要求均以各种理由予以搪塞，其行为实属违法悖理。为了维护原告的合法权益，根据我国法律之相关规定特起诉至贵院，望依法判如所求。被告灵杰物流公司辩称：请求驳回原告的全部诉求。被告无商品房开发资质，故本案不适用高院关于商品房买卖的司法解释，重庆星发房地产开发有限公司是涉案房屋的开发商，星发公司和被告是开发合作关系，双方决定按照6比4的比例分配房屋，被告与星发公司关于合作开发的纠纷经市五中院和高院的判决，判决和双方的约定，案涉房屋分配给被告，目前案涉房屋仍登记在星发公司名下，星发公司迟迟不予办理房屋过户手续，据此原告诉求办证的请求应当驳回。原被告双方并未约定办证的期限，被告并未违约，原告认为被告逾期办证的事实不成立，另外双方合同第4条约定了违约金，但没有明确约定是办证违约金，结合第3条的约定，该条违约金条款是针对交房义务和付款义务的违约条款，而被告已经按约定将房屋交付给原告，故第四条不适用逾期办证的违约金条款，被告没有违约行为。原告要求的违约金过高依据合同法，请求法院按照同期贷款利率予以降低，依据民法通则第135条的规定，请求法院保护民事权利的诉讼时效期间是2年，原告于2019年才向法院提出诉求，期间没有终止或中断的情形，据此原告的全部诉求已超过诉讼时效，依法应当驳回。5、应案涉房屋仍登记在星发公司名下，星发公司涉及其他诉讼，案涉房屋被其他法院查封，故原被告的房屋买卖合同效力待查明情况后再做说明。本院经审理认定事实如下：2013年1月10日，王定权作为甲方，灵杰物业公司作为乙方，签订《房屋买卖合同》，载明：乙方有房屋一处因资金周转困难自愿出售给甲方，双方协商达成以下条款：1、房屋地址：重庆市渝中区北区路61号***，房屋建设面积184.06m2，售价：550000.00元，大写：伍拾伍万元整。2、付款：合同签订后付款：300000.00元，产权过户后付清尾款，房屋过户税双方各自付。3、交房：第一次付款后乙方马上交房给甲方。4、违约：甲方违约乙方不退款，乙方违约按付款的双倍支付给甲方，并按日支付违约滞纳金千分之五支付。5、合同双方签字生效，并负法律责任，合同一式贰份，双方各持一份。合同签订次日王定权通过中国建设银行向马荣忠转账支付300000元，灵杰物业公司同日出具《收据》载明收到王定权支付房款300000元，并将涉案房屋交付给王定权，由王定权占有使用至今。另查明，1995年8月12日，重庆星发房地产开发有限公司（甲方，以下简称“星发公司”）与新大陆公司（乙方）签订《联合开发合同》，约定双方共同开发星都花园寿星阁住宅楼项目。1996年6月5日，新大陆公司与中山公司签订《项目转移合同》，将其与星发公司签订的《联合开发合同》的权利义务转移给中山公司。1996年6月20日，星发公司（甲方）、新大陆公司（丙方）、中山公司（乙方）签订《合同开发项目合同变更备忘录》，约定8月12日《联合开发合同》中的星发公司变更为中山公司，对相关权利义务进行约定，并将寿星阁更改为吉星阁。1999年7月30日，中山公司（甲方）、重庆市涪陵信德建设实业开发有限公司（乙方，以下简称“信德公司”）、星发公司（丙方）签订《重庆星都花园吉星阁合作开发建设项目权益转让合同书》，约定1996年6月20日甲方与丙方签订的吉星阁《合同开发合同书》中规定的中山公司的权利义务全部转归给乙方享有和承担。2001年1月5日，信德公司与灵杰物业公司签订《星都花园吉星阁项目转让合同书》，将该项目权利义务转让给灵杰物业公司。2007年11月26日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民初字第312号民事判决书，对灵杰物业公司与星发公司联建合同纠纷一案判决如下：……二、星都花园吉星阁商宅楼负一层（设备层除外）338.36m2，由星发公司分得135.344m2，灵杰物业公司分得203.016m2。因灵杰物业公司对上述判决不服提起上诉，2009年5月4日重庆市高级人民法院作出（2008）渝高法民终字第73号民事判决书，对（2006）渝五中民初字第312号民事判决书中第二项判决内容予以维持。根据本院向重庆市不动产登记中心查询核实，前述一、二审判决书中的“星都花园吉星阁商宅负一层（设备层除外）338.36m2”和双方庭审中确认的《联三栋裙楼负一层3号5号商场产权确认表》中的“联三栋裙楼负一层3号5号商场”，其中建筑面积184.06平方米的3号商场，现坐落地址为重庆市渝中区北区路67号－1层商场3#，目前登记的权利人为星发公司，且被法院查封冻结。本院认为，本案需要明确的争议焦点为：一、王定权的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、双方之间是否构成商品房买卖合同关系；三、灵杰公司是否违约、是否应该承担违约责任。关于诉讼时效问题，双方《房屋买卖合同》未约定办理过户时间，据此王定权可在合同签订合理期限后随时要求灵杰公司配合办理过户。因王定权未举示相关证据，故本院认为王定权提起本案诉讼时为向灵杰公司提出过户要求的时间，并未超过诉讼时效。关于双方之间的合同关系，本院认为并不构成商品房买卖。虽然灵杰公司是基于联合建设，作为联建方取得涉案房屋产权，但房地产开发企业建造出售的房屋并不当然就是商品房。房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品化的房屋。而根据本案合同内容、条款以及形式来看，均不符合商品房销售的特点，故双方之间不构成商品房买卖合同关系，不适用商品房买卖合同的相关规定。关于灵杰公司是否违约、是否应承担违约责任问题，本院认为，因双方合同并未明确约定过户时间，王定权亦未举示催告相关证据，灵杰公司签订合同后也已按约交付房屋，故目前而言灵杰公司不存在违约行为，对王定权要求灵杰公司双倍支付已付款30万作为违约金的诉讼请求本院不予支持。灵杰公司在签订本案《房屋买卖合同》之时已由法院生效判决确认享有涉案房屋的物权，但涉案房屋目前仍登记在星发公司名下，且有法院查封冻结，不具备在不动产登记中心办理过户的条件，故对王定权要求办理过户的诉讼请求本院在本案中不予支持。灵杰公司作为出卖方，法院生效判决已经确认其享有涉案房屋物权，应当积极行使权利办理相关变更登记，以便履行本案合同义务。本案中原告已明确要求灵杰公司办理过户，若灵杰公司此后仍怠于行使权利，在合理期限内仍不履行本案合同义务，将承担相应违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告王定权的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告王定权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  肖一航二〇二〇年六月十九日书记员  刘学霞