河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1081民初2809号 原告王天宝，男，1985年10月6日出生，满族，辽宁省抚顺市清原满族自治县人，现住北京市海淀区。 被告宋洪雨，男，1983年6月6日出生，汉族，黑龙江省安达市人，现住固安县。 被告关刚，男，1978年11月22日出生，汉族，黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区人。 原告王天宝与被告宋洪雨、关刚为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案,于2018年7月3日作出（2018）冀1081民初2422号民事判决书。被告宋洪雨不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，河北省廊坊市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）冀10民终438号民事裁定书，裁定撤销河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初2422号民事判决书，发回河北省霸州市人民法院重审。本院于2019年4月30日立案受理，依法由审判员张国威担任审判长与审判员金明吉、人民陪审员刘玉安组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王天宝，被告宋洪雨到庭参加诉讼，被告关刚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王天宝向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告归还肆万元整；2、要求被告赔付肆万元自2017年4月5日至归还之日所产生的利息（市价日息万分之二）；3、要求被告承担本诉讼的全部费用，包括往返车费、误工费。事实和理由：2017年4月3日，原告到河北省廊坊市霸州市，通过（自称固安县金友房地产经纪有限公司）的销售员关刚、销售经理宋洪雨认购瑞景新城小区1号楼4单元16层02号商品房，缴纳定金肆万元整（通过宋洪雨提供的ＰＯＳ机刷卡支付叁万元，通过微信转账给宋洪雨伍仟，通过建行手机银行转账给关刚伍仟元）。2017年4月5日《关于进一步加强房地产市场调控的实施意见》（霸政办【2017】16号）出台，规定外来人只有在取得居住证且自申请购房之日起前两年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险，才有购房资格，而原告王天宝不曾取得该地居住证，也从未缴纳过社保和个税，因为这个新政策原因导致购房交易无法进行，故原告要求退还定金肆万元。但是被告宋洪雨、关刚认为此肆万元中只有两万是购房定金，可以退还，而另两万是给上位认购者的购房加价费，不予退还。原告王天宝认为，此不予退还的购房加价费为宋洪雨、关刚不当得利，应予以退还。故原告提出以上诉讼请求。 被告宋洪雨辩称，原告说的与事实不符，原告购房时我是新格瑞斯房地产开发有限公司的员工。原告说的金友房地产经济有限公司我不知道。因为1、我不是销售经理，我是瑞景新城小区销售部的业务主管；2、原告起诉的事在我职务范围内，属于职务行为；3、原告是关刚介绍来的，我只是帮原告订房，我不负责接待销售只负责协调，这个钱我也没得，原告应该起诉瑞景新城售楼处或关刚，不应该起诉我。 被告关刚未到庭未答辩。 在重审过程中，原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 证一、2017年4月3日原告与宋洪雨签订的认购协议，背面有宋洪雨书写的内容。证明交给被告宋洪雨定金4万元。 证二、2017年4月3日通过宋洪雨提供的POS机刷出3万元，证明这个钱交给宋洪雨。 证三、2017年4月3日通过原告爱人董某的手机微信向宋洪雨的微信转账支付5000元，另通过原告爱人董某建设银行账户转给被告关刚账户5000元。 证四、2017年4月3日盖有“瑞景新城项目部专用章”给原告出具的2万元收据一份，其中有一个收款人名字记不住也看不清了；另同日收款人为“三部”的2万元购房款定金收据一份。这两份收据实际是一笔款，就是购买瑞景新城1-4-1602的定金2万元。 证五、被告宋洪雨给原告提供的金额2万元的小票一张。证据四、五证明宋洪雨收到4万元。 被告宋洪雨的质证意见为：对证据一、合同不是其签的，是销售部的会计签的。对证据二、POS机是其提供的，这3万元也是转到其账户内，但其是替开发商代收的，这个钱其转给开发商了，有转账记录。对证据三、原告爱人微信转的5000元我收到了，但钱我转给原房主了，因为原告买的是更名房。原告委托关刚找到我，委托我代收房款转给开发商。原告爱人通过建行账户转给关刚5000元，我知道，因为要凑齐4万。对证据四、两个收据不是一笔钱，是开发商收到4万元。对证据五、我提供给原告的小票是开发商给我出具的，因为我在收到原告的钱后转给开发商了。 证人董某出庭作证证言如下：当时向被告购房时需要支付4万元定金，证人先某支付给了宋洪雨5000元，然后通过建行支付给关刚农行卡5000元，关刚收款账户是62×××75。 原告的质证意见为：属实。 被告宋洪雨的质证意见为：微信转给我5000元，我收到了；另一笔按常理应该是转了，不然不给开收据。 二被告均未提交证据。 经审理本院认定的事实如下：2017年4月3日，原告王天宝通过二被告认购位于霸州市，当日原告（乙方）与河北新格瑞斯房地产开发有限公司（甲方）签订认购协议，该协议上有原告的签字，并加盖有椭圆形“瑞景新城项目部专用章”。 协议签订后，原告通过被告宋洪雨提供的ＰＯＳ机（该ＰＯＳ机绑定的账户为宋洪雨个人账户）刷卡支付定金30000元。原告之妻董某通过其手机微信支付给宋洪雨定金5000元，通过银行转账支付给被告关刚定金5000元，共计支付给二被告定金40000元。2017年4月3日二被告为原告提供了盖有椭圆形“瑞景新城项目部专用章”印章的定金收据两张，金额均为20000元，共计40000元。被告宋洪雨并为原告出具了首付款交付日可延期至2017年4月14日，逾期未交首付款可扣除40000元定金的通知书。2017年4月5日霸州市人民政府下发了《关于进一步加强房地产市场调控的实施意见》（霸政办【2017】16号）文件，规定外来人员只有在取得居住证且自申请购房之日起两年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险才有购房资格。原告不具备上述购房条件，致使认购协议无法履行。二被告至今未退还原告定金40000元。 被告宋洪雨主张其当时是瑞景新城小区销售部的业务主管，其将收取原告的35000元定金通过银行转账的形式转交给了开发商，其中一笔转了20000元、一笔转了15000元。被告宋洪雨并于庭后提交了银行的转款流水。经本院审查，被告宋洪雨提交的银行流水与本案缺乏关联性，无法证实其将35000元定金转给了开发商。 原审认为，原告王天宝与被告宋洪雨、关刚所签订的《认购协议》，系双方真实意思表示，该《认购协议》亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，在原告与二被告在办理购房手续时，霸州市人民政府出台新政策规定，导致原告不能继续履行《认购协议》，该政策调整属于双方当事人在订立《认购协议》时无法预见的情形，且该政策调整事由不能规则于本案双方当事人，故本院认为原告与二被告订立的《认购协议》应予解除，二被告应该依法返还原告定金40000元。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”原告要求二被告支付自2017年4月5日至定金还清之日按日息万分之二计算的利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告宋洪雨、关刚经本院开庭传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法适用缺席判决。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告宋洪雨、关刚于本判决生效之日起十日内返还原告王天宝购房定金40000元，并支付原告自2017年4月5日至定金还清之日以40000元为基数按日息万分之二计算的利息。被告宋洪雨不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，该院认为，原判基本事实不清，遗漏当事人。本案中的房屋认购协议记载甲方为河北新格瑞斯房地产开发有限公司，乙方为王天宝，宋洪雨、王天宝均认可签订该认购协议、交付款项是在瑞景新城小区售楼处完成，宋洪雨主张其与关刚均是瑞景新城小区售楼处员工。应在重审时，进一步查清、关刚的行为是职务行为，还是个人行为？必要时追加河北新格瑞斯房地产开发有限公司参与本案诉讼，查明宋洪雨、关刚与该公司之间的关系，确定宋洪雨、关刚是否是本案的适格被告，根据查清的事实，依法公正判决。综上，河北省廊坊市中级人民法院裁定撤销了本院作出的（2018）冀1081民初2422号民事判决书，发回本院重审。 本院重审后认为，2017年4月3日，原告王天宝（乙方）与河北新格瑞斯房地产开发有限公司（甲方）签订的认购协议，因为该协议上未加盖河北新格瑞斯房地产开发有限公司的印章，且协议上加盖的椭圆形“瑞景新城项目部专用章”印章，不具有合法性，故该协议因缺乏相对应的一方主体签字盖章而未生效。因协议未生效，且因当地限购政策原告不再具有购房资格，所以被告宋洪雨基于上述协议而取得的购房款定金35000元，应退还给原告；并以35000元为基数，自2017年4月8日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率计算支付利息。被告关刚应承担退还原告5000元定金的责任，并以5000元为基数，自2017年4月8日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率计算支付利息。原告的往返车费、误工费请求，缺乏事实依据，不予支持。 被告宋洪雨主张其当时是瑞景新城小区销售部的业务主管，其收到原告的35000元定金后转交给了开发商，但是该主张缺乏证据证实，本院不予支持。被告关刚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法适用缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宋洪雨于本判决生效之日起七日内返还原告王天宝购房定金35000元并给付利息（利息以35000元为基数，自2017年4月8日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率计算）。 二、被告关刚于本判决生效之日起七日内退还原告王天宝购房款定金5000元并支付利息（利息以5000元为基数，自2017年4月8日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率计算）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告宋洪雨、关刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  张国威 审 判 员  金明吉 人民陪审员  刘玉安 二〇二〇年六月二十六日 书 记 员  张 伟