上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4216号原告(反诉被告)：山东巧夺天工家具有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张爱冬，董事长。委托诉讼代理人：何芬芬，浙江近山(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰晚霞，浙江近山(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晋福仓储有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谢小斌，经理。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司(以下简称巧夺公司)与被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司(以下简称晋福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。巧夺公司的委托诉讼代理人何芬芬、兰晚霞，晋福公司的法定代表人谢小斌及委托诉讼代理人顾玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)巧夺公司向本院提出诉讼请求：1、双方之间的房屋租赁合同于2020年1月2日解除；2、晋福公司返还保证金857,206.78元；3、晋福公司赔偿装修费2,287,093.68元；4、晋福公司赔偿律师费36,000元；5、晋福公司返还扣押巧夺公司的家具(详见明细清单)。事实和理由：2018年6月1日，巧夺公司与晋福公司签订房屋租赁合同，由巧夺公司承租上海市宝山区沪太路XXX号博物馆一至三层房屋，共计3,886.9平方米，用于红木家具产品经营和展示，租金为1.2元/平方米/日，1,702,462.2元/年，租赁保证金100万元。巧夺公司承租后对房屋进行装修，花费2,287,093.68元。2019年9月15日，巧夺公司与晋福公司签订补充协议，约定巧夺公司承租上海市宝山区沪太路XXX号博物馆一至二层房屋，共计2,368.9平方米，其余条款不变。现因巧夺公司拟上市，需要房产证、消防许可证等相关证件，而涉案房屋没有消防许可证，且晋福公司提供的产证与巧夺公司承租的房屋地址不符，造成巧夺公司无法提交上市材料。晋福公司已构成根本违约，故巧夺公司提出上述诉请。被告(反诉原告)晋福公司反诉并辩称，不同意巧夺公司的诉讼请求。理由如下：1、晋福公司出租的房屋是合法建筑，双方之间的租赁合同尚在有效期内，巧夺公司因经营状况不佳要求解除合同，不同意。2、巧夺公司尚欠租金及滞纳金，应当在租赁保证金中扣除，巧夺公司应在有效期内补足100万元的保证金。3、巧夺公司擅自解除合同，根据合同约定，不同意支付装修费。4、律师费系巧夺公司单方解除合同造成的诉争损失，不同意支付。5、涉案房屋仍在巧夺公司控制中，晋福公司没有扣押巧夺公司的家具。并反诉要求：1、巧夺公司继续履行双方于2018年6月1日签订的租赁合同；2、巧夺公司支付2019年11月16日至2020年3月31日止的租金718,135.7元；3、巧夺公司支付滞纳金(以298,350.5元为基数，按日千分之二，从2019年10月1日起至实际付清之日止；以419,785.2元为基数，按日千分之二，从2020年10月1日起至实际付清之日止)；4、巧夺公司支付因擅自解除合同的违约金215,441元(根据合同9.2条约定，自行调整为按欠付租金30%计算)；5、本案律师费68,709元由巧夺公司负担。原告(反诉被告)巧夺公司针对反诉辩称，因晋福公司无法提供与租赁房屋相应的产权证及消防许可证，导致巧夺公司无法营业，造成合同目的落空，合同无法继续履行。合同解除后的房租不应由巧夺公司承担，且晋福公司没有产生实际损失，巧夺公司无需支付滞纳金、违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，巧夺公司(承租方、乙方)与晋福公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区沪太路XXX号博物馆一至三层房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为一楼738.9平方米、二楼1,630平方米、三楼1,518平方米，共计3,886.9平方米，装修状况为简装，租赁用途仅用于红木家具产品经营和展示。租赁期限自2018年7月1日起至2023年9月30日止，免租期3个月，自2018年7月1日起至2018年9月30日止，租金标准为1.2元/平方米/日，1,702,462.2元/年。按先付后用原则，租金按每三个月支付一次，乙方应于2018年7月1日前，将第一期租金支付到甲方指定账户，其后每期租金的支付都应在前一期租金期满前7日内支付到甲方指定账户。房屋租赁保证金为100万元。乙方应在租赁期满或合同解除前返还该租赁房屋及其附属设施，对乙方添置的新物，在保证不损伤房屋及甲方原有设施基础上，乙方可拆除搬迁属于乙方的财产、设备等物件，对乙方装饰、装修与建筑物不可分离的部分，乙方放弃该部分权益，全部无偿归甲方自行处置，甲方无须向乙方支付任何费用或损失。租赁期间，消防、外立面广告手续等甲方协助乙方申报，费用由乙方负责。合同第8.4条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费及其他应付费用，如乙方未按约定支付相关款项，自甲方出具书面催款通知之日起5日内，乙方仍未支付所欠款项的，乙方应自逾期支付之日起按应付款项2‰/日的标准向甲方支付滞纳金，乙方拖欠相关费用达60日，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。合同第9.2条约定，租期内任何一方未经对方书面同意，要提前解除本合同，除要赔偿守约方的实际损失外，违约方还须按照尚未履约租期内租金总额的百分之二十向守约方支付违约金。合同第9.3条约定，在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付与保证金相等的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)：(1)逾期60日未交纳租金及其他应付费用。2019年9月15日，晋福公司(甲方)与巧夺公司(乙方)签订补充协议，约定，甲方同意乙方于2019年10月1日后退租博物馆三楼租赁面积1,518平方米，一楼二楼仍按原合同执行，乙方承诺三楼退出时保持现状，不影响甲方的使用出租；甲方同意额外赠送乙方博物馆一楼、二楼(共2,368.9平方米)位置从2020年1月1日到2020年2月15日期间为免费使用期；乙方承诺在2019年9月30日前，一次性结清所有欠租，后续按照合同约定正常缴纳租金及相关费用，本协议生效后若乙方未能履约，则视为乙方自动放弃以上条款约定，此协议无效。2019年12月31日，巧夺公司委托律师向晋福公司发送律师函，载明：晋福公司作为出租方，未能提供对应地址的房产证，已构成根本违约，故要求解除合同，并要求返还保证金100万元及被留置的红木家具，以及支付违约金及赔偿实际损失。晋福公司于2020年1月2日签收该份律师函。另，晋福公司支付律师费68,709元。另查明，2018年7月，上海礼谦文化艺术传播有限公司(以下简称礼谦公司)因向晋福公司承租宝山区沪太路XXX号上海木文化博物馆3楼北侧临展中心的房屋产生纠纷向本院起诉，案号为(2018)沪0113民初13248号。晋福公司在该案中为证明涉案房屋权属情况向本院提供以下证据：1、不动产权证书，权利人为上海联东经济发展总公司(以下简称联东公司)，地址为沪太路XXX号。2、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、施工平面图，其中建设工程规划许可证写明建设单位为联东公司，建设项目名称为新建厂房项目(沪太路大场段中段III区B4地块)，建设位置为沪太路XXX号，施工平面图系上海木文化博物馆施工图，写明位置为沪太路大场段中段III区B4地块。3、联东公司证明、公安局变更门牌号的通知，证明因历史改造原因，宝山分局批复联东公司沪太路的房屋变更门牌号为2737-2751号。本院经审理认为，根据晋福公司提供的不动产权证、建设工程规划许可证等证据可以证明包括木文化博物馆在内的周边区域由于地块项目改造，门牌号均进行了相应变更，木文化博物馆所属地块已经取得了相应建设工程规划许可证，故礼谦公司与晋福公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应当认定为合法有效。后该案经二审调解结案。为证明己方主张，晋福公司另提供《建设工程竣工验收消防备案表》，载明工程名称为联东公司新建厂房项目(沪太路大场段3区B4地块)B4-01＃-03＃楼，工程地址沪太路XXX号，竣工验收日期及备案时间为2013年12月24日。巧夺公司对于该份证据真实性不认可。巧夺公司另提供其自制的家具清单，试图证明因晋福公司停发出入证导致巧夺公司无法将系争房屋内的家具搬离。晋福公司对此不认可，认为双方没有对家具进行交接，门是锁着的，钥匙在巧夺公司处。审理中，双方均确认合同签订后，巧夺公司向晋福公司支付保证金100万元，并付清了截至2019年11月15日的租金，之后租金未再支付。巧夺公司表示目前系争房屋空关，钥匙在巧夺公司处。晋福公司表示鉴于巧夺公司要求解除合同，系争房屋租赁面积较大且各楼层相对独立，且巧夺公司就租赁房屋的三楼不再使用，晋福公司同意巧夺公司自2020年4月1日起返还租赁三楼的房屋(1,518平方米)，自2020年4月1日起不再计算巧夺公司应付三楼房屋的租金，2020年3月31日之前的租金依照合同约定面积、单价计算。本院认为，巧夺公司与晋福公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。现双方争议的是租赁合同是否应当解除。对此，巧夺公司认为，因晋福公司没有提供房产证和消防许可证，无法实现合同目的，故要求解除合同。本院认为，涉案合同对于巧夺公司可以解除合同的条件没有约定，对于租赁用途仅约定用于红木家具产品经营和展示，并未对系争房屋需满足巧夺公司上市条件做出约定。巧夺公司承租系争房屋进行装修从事家具经营和展示，其自行实施的装修应符合经营所需的消防检查要求。而作为出租方的晋福公司，根据合同约定，其义务是协助巧夺公司申报消防手续。故巧夺公司所主张的晋福公司无法提供房产证和消防许可证不属于法定或约定的合同解除事由，其提前退租的行为构成违约。故对于巧夺公司要求确认合同于2020年1月2日解除的主张，不予支持。但考虑到租赁合同系以房屋使用权作为债务的标的，不适合强制履行。本院认为，在巧夺公司已表示无法正常营业，并以发函和诉讼的方式明确要求解除合同的情况下，若要求其继续履行合同有违经济合理原则，为防止损失扩大，双方之间的租赁合同应当予以解除。关于补充协议，因巧夺公司未按照协议结清费用，根据双方约定，因上述条件未成就，该补充协议未生效。租赁合同解除后，巧夺公司应将房屋清腾并向晋福公司返还。晋福公司确认自2020年4月1日起巧夺公司已退还系争房屋三楼，故巧夺公司不再返还该层房屋。巧夺公司将系争房屋一楼、二楼返还给晋福公司即可。现巧夺公司称晋福公司停发出入证导致巧夺公司无法将家具搬离，但并未提供切实证据予以证明，本院对该说法不予采信。保证金100万元，晋福公司应当予以返还。至于装修费、律师费损失，如上所述，巧夺公司作为违约方，要求晋福公司赔偿装修费、律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉。合同解除后，巧夺公司应支付实际占用期间的租金。审理中，晋福公司表示同意巧夺公司归还系争房屋三楼，三楼租金计算至2020年3月31日，本院对此予以准许。故巧夺公司应按合同约定1.2元/平方米/日的标准，即每日4,664.28元的标准支付2019年11月16日至2020年3月31日的租金，以及每日2,842.68元的标准支付2020年4月1日至实际清腾之日止的租金和使用费。关于违约金，根据合同约定，提前解除合同，巧夺公司需按照尚未履约租期内租金总额的20%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿晋福公司的全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)。现晋福公司将违约金主动调整为215,441元，尚属合理，本院予以支持。关于律师费，晋福公司主张律师费68,709元符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金，根据合同第8.4条约定，晋福公司在向巧夺公司发出书面催款通知未付的情况下才支付滞纳金，因晋福公司未提供证据证明其书面催告巧夺公司付款，故晋福公司要求支付滞纳金的主张，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司与被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司于2018年6月1日就上海市宝山区沪太路XXX号博物馆一至三层房屋签订的《房屋租赁合同》；二、原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区沪太路XXX号博物馆一至二层房屋清腾并交还给被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司；三、原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上海晋福仓储有限公司自2019年11月16日起至2020年3月31日止的租金639,006.36元；四、原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司于本判决生效之日起十日内，按每日2,842.68元的标准向被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司支付自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费；五、原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司律师费68,709元；六、原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司违约金215,441元；七、被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司返还保证金100万元；八、驳回原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取16,121元，由原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司负担11,052元，被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司负担5,069元；反诉案件受理费7,739元，由原告(反诉被告)山东巧夺天工家具有限公司负担5,782元，被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司负担1,957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二〇年六月二十二日法官助理 汤 娜书 记 员 陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……