广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0307民初6726号原告：深圳市大发埔股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道坂田社区大发埔居民小组东六巷十五号二至三层，统一社会信用代码：914403007787613610。法定代表人：万海聪。委托诉讼代理人：刁贵琛，广东华程律师事务所律师。被告：黄国光，男，1974年9月26日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：孙育亮，广东鹏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：白向娟，广东鹏晖律师事务所律师。被告：黄秀琴，女，1966年9月3日出生，香港特别行政区居民，原告诉两被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刁贵琛、被告黄国光的委托诉讼代理人孙育亮、白向娟到庭参加诉讼，被告黄秀琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判决两被告支付拖欠的房屋占用费，从2018年1月15日计至2019至9月30日，按每月88300元计算，共计1901393元；3、判决两被告支付拖欠的管理费，从2018年1月15日计至2019年9月30日，按每月1300元计算，共计27993元；4、判决两被告支付违约金151800元；5、判决两被告支付律师费56000元；6、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告前身深圳市龙岗区布吉镇坂田村大发埔村民小组于2005年7月19日与被告黄秀琴签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告黄秀琴出租厂房及宿舍各一栋，租赁期自2006年5月16日至2021年5月15日，该租赁物业实际承租人为被告黄国光。从2017年6月起两被告开始拖欠原告租金，被告黄国光于2018年6月14日签订《承诺书》，承诺2018年6月30日前归还欠款60万元，余下欠款493000元在2018年9月30日前还清。2018年6月29日，两被告向原告支付2017年6月至2017年12月的租金及管理费，剩余拖欠及应付的租金和管理费一直未如期支付，后经原告多次催告，两被告均不予理睬。为保障原告合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告黄国光答辩称：第一，本案租赁合同无效，涉案房屋为历史遗留违法建筑，没有证据证明取得了建设规划许可或其他的合法报建手续，依法应当认定无效。第二，涉案租赁合同的实际承租人为被告黄国光，被告黄秀琴系被告黄国光的姐姐，只是代被告黄国光签署了合同。第三，被告黄国光最后一次向原告支付租金和管理费是在2019年2月2日，租金支付至2018年1月15日，2018年1月16日之后的租金未支付。管理费支付至2018年1月25日，2018年1月26日之后的管理费未支付。第四，因合同无效，原告每月向被告收取的管理费1300元无法律依据，原告应当向被告返还自2006年5月承租以来至2018年1月收取的管理费共141个月共计183300元。第五，据被告黄国光了解，至少在2019年10月1日，甚至更早之前，原告已经越过被告黄国光直接与涉案房屋的次承租人之一深圳市百乐城娱乐投资管理有限公司签署了租赁合同，与百乐城公司直接建立租赁关系，百乐城公司至少自2019年10月1日已经开始向原告支付租金，导致原被告之间的租赁关系至少于2019年9月30日实际终止，原告已在此时从被告处收回了涉案房屋。另至少在2019年8月1日，甚至在可能更早之前，原告已经越过被告黄国光自行与另一次承租人深圳市江南百货有限公司坂田分店达成合意，江南百货自2019年8月1日开始直接向原告支付租金至搬离之日，导致原被告之间的租赁关系，至少于2019年7月31日实际终止。对于此部分的承租房屋，原告至少于2019年7月31日从被告黄国光处收回，所以对于此部分2019年7月31日之后，原告并没有租金损失，被告也无需向原告支付房屋占有使用费。关于这两个次承租人与直接与原告建立租赁关系，导致原被告之间租赁关系解除的准确时间，请法庭责令原告说明或提交证据，以查明事实。第六，被告黄国光依据本案的租赁合同向原告支付租赁保证金151800元，至今未予退还。因合同无效也已实际终止，所以原告作为出租人以及款项的收取人，负有返还义务。第七，因合同无效，原告主张的违约金151800元没有法律依据。第八，因本案合同无效，且租赁合同并没有约定出租方维权费用由承租方承担，原告也没有提供律师费的转账记录和发票，不能证明原告已经实际支付和花费了相应的律师费，所以原告主张由被告承担律师费56000元是没有法律和事实依据的。另外，因被告黄国光出资在涉案房屋上扩建两层以及建设了消防设施，相关的设施仍在正常使用。被告黄国光已经向法庭提交了反诉申请，请法庭依法审理。综上，关于本案本诉部分，请法庭依法驳回原告的部分诉讼请求，相应的诉讼费用由原告承担。被告黄秀琴未应诉答辩。经审理查明：原告系深圳市龙岗区布吉镇坂田村大发埔经济合作社改制后成立的股份合作公司，深圳市龙岗区布吉镇坂田村大发埔村民小组涉经济方面的权利和义务由原告承继。2005年7月19日，深圳市龙岗区布吉镇坂田村大发埔村民小组作为甲方与被告黄秀琴作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同有如下内容：甲方将坂田大发埔埔东街原“东瑞厂”四层厂房共计面积5100平方米，宿舍六层共计面积2200平方米（未含周边非厂房、宿舍面积）一次性租给乙方作商业用地，租赁期十五年自2006年5月16日至2021年5月15日；月租金，前期五年内（2006年5月15日至2011年5月15日）月租金为75900元，中期五年内（2011年5月16日至2016年5月15日）月租金为81000元，后期五年内（2016年5月16日至2021年5月15日）月租金为88300元；乙方在签订合同当天向甲方交付保定金5万元，此笔款项不计利息，如乙方放弃租赁关系，保定金不予退回，归甲方所有，正常情况下，此款可在首月租金抵扣；乙方接收场地进行装修时，向甲方交付两个月租金等额的保证金151800元，此款不计利息；乙方于每月5日前以现金或银行转账方式向甲方交付租金；乙方在租赁期内自行负责一切装修费用及设备、设施、用具的投资，乙方所投入的装饰设备费用，由乙方自行摊销，租赁期满后物业（装修及不动产）归甲方，一切投资设备（动产）归还乙方；经营期间，甲方协助乙方与政府相关部门的协调工作，乙方每月向甲方交付管理费1300元；乙方不依期交付合同规定的承租金额，逾期欠款一个月，甲方有权单方面解除合同，乙方无条件执行，乙方所交付的保证金作违约金处理，甲方不予退回。合同签订后，原告向被告交付了涉案厂房宿舍。庭审时，原告称被告方只交纳了保定金5万元并在首月租金中抵扣，被告方实际没有交纳151800元的租赁保证金。2018年6月14日，被告黄国光向原告出具一份《承诺书》，内容为：“本人黄国光从2006年6月1日租大发村埔东街（原远耀厂租用）的一幢四层共计面积4000平方米厂房及一幢五层共计面积2000平方米宿舍及80平方米的厨房。坂田长发西路边建有店面二间合共面积100平方米。因投资项目多，企业经营不善，导致拖延2017年5月15日期至2018年5月厂房租金：1059600元、管理费15600元，2017年6月1日至2017年11月30日店面二间租金18000元，无法缴纳合计欠款1093200元。目前爸爸生病严重，还需要在老家照顾，所以资金周转十分困难，本人承诺于2018年6月30日前归还部分欠款人民币60万元租金，余下欠款493200元于2018年9月30日前还清。在按上述承诺书做好2017年所欠厂房租金费用的同时，2018年每月所产生的实时租金也保证按月准时缴交。请求大发埔村领导谅解！特此承诺。”2018年6月29日，被告向原告交纳的2017年6月份至2017年12月期间的租金及管理费645200元。被告没有向原告交纳2018年1月16日起的租金和2018年1月26日起的管理费。另查，涉案房屋未取得房地产所有权证，也没有取得建设工程规划许可证。再查，2012年9月10日，本院曾受理了深圳市大发埔股份合作公司诉黄秀琴、黄国光就本案所涉租赁合同纠纷，案号为（2012）深龙法民三初字第2420号，在该案中，深圳市大发埔股份合作公司与黄秀琴、黄国光达成调解协议，协议中黄秀琴、黄国光确认欠深圳市大发埔股份合作公司2012年8月31日前租金及水费共计2957861元，并承诺分期付清等。原告已于2019年9月30日起已收回涉案房屋中由次承租人深圳市百乐城娱乐投资管理公司占用的部分，面积为2650平方米。原告已收取了深圳市江南百货有限公司向其交纳的涉案房屋中由次承租人深圳市江南百货有限公司坂田分店承租部分的2019年8月至10月的房屋占用费，该部分的面积为4650平方米。本院认为，被告黄秀琴系中国香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷，当事人没有选择处理合同争议所适用的法律，应适用与合同有最密切联系的国家的法律，因涉案的房产位于中国内地，故应适用中华人民共和国法律处理本案纠纷。原告与被告黄秀琴于2005年7月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，属无效合同。原告诉求确认合同无效，符合法律规定，本院予以支持。虽原告与被告黄秀琴签订的《房屋租赁合同》无效，但被告黄秀琴已占有使用涉案房屋，可参照合同约定的租金支付占有使用费。根据本案证据，可以认定涉案房屋中由深圳市百乐城娱乐投资管理公司占用的2650平方米原告已于2019年9月30日收回，其余的由深圳市江南百货有限公司坂田分店占用的4650平方米原告已收取了2019年8月1日起的房屋占用费，被告方只需交至2019年7月31日，故被告黄秀琴应支付2018年1月16日起至2019年9月30日期间支付房屋占用费为1698565元[88300元/月÷7300平方米×20月×2650平方米+88300元/月÷7300平方米÷30天/月×15天×2650平方米+88300元/月÷7300平方米×18月×4650平方米+88300元/月÷7300平方米÷31天/月×16天×4650平方米]。同理，原告请求管理费亦应参照合同约定支付，自2018年1月26日起计至2019年9月30日期间的管理费为25007元[1300元/月÷7300平方米×20月×2650平方米+1300元/月÷7300平方米÷30天/月×15天×2650平方米+1300元/月÷7300平方米×18月×4650平方米+1300元/月÷7300平方米÷31天/月×16天×4650平方米]。因合同无效，原告请求违约金151800元，无法律依据，本院不予支持。原告请求律师费56000元，无合同及法律依据，本院不予支持。被告黄国光向原告出具书面《承诺书》，该承诺行为对被告黄国光具有法律约束力，属于自愿加入债务的行为，原告请求判令被告黄国光承担民事责任，本院予以支持，被告黄国光需对被告黄秀琴的债务承担连带清偿责任。被告黄国光辩称黄秀琴只系代其签订案涉房屋租赁合同，但没有提供充分的证据予以证明，本院不予采信，黄秀琴作为合同相对人，依法需承担法律责任。被告黄秀琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市大发埔股份合作公司与被告黄秀琴于2005年7月19日签订的《房屋产租赁合同》无效；二、被告黄秀琴应于本判决生效后三日内支付2018年1月16日至2019年9月30日期间的房屋占有使用费1698565元给原告深圳市大发埔股份合作公司；三、被告黄秀琴应于本判决生效后三日内支付2018年1月26日至2019年9月30日期间的管理费25007元给原告深圳市大发埔股份合作公司；四、被告黄国光对本判决的第二、三项承担连带清偿的民事责任；五、驳回原告深圳市大发埔股份合作公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费23897元（原告已预缴），由原告负担4625元，被告黄秀琴负担19272元（被告黄国光连带负担）。如不服本判决，原告及被告黄国光可以在判决书送达之日起十五日内，被告黄秀琴可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘志勇人民陪审员  蔡丽春人民陪审员  刘永华二〇二〇年六月二十三日书 记 员  林丹燕