贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2904号 原告：四川鸿顺康投资有限公司，住所地：成都市高新区府城大道西段399号7栋3单元14层1408号，统一社会信用代码：91510000309395493X。 法定代表人：严贵安。 委托诉讼代理人：陈雄、彭龙雨，系贵州本芳律师事务所律师。 被告：熊丽娜，女，汉族，1992年9月21日出生，贵州省毕节市。 原告四川鸿顺康投资有限公司（以下至判决主文前简称鸿顺康公司）与被告熊丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿顺康公司的委托诉讼代理人陈雄到庭参加了诉讼，被告熊丽娜经本院合法传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿顺康公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告熊丽娜立即支付原告四川鸿顺康投资有限公司的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计27449.00元及逾期付款违约金暂计50.00元，具体逾期付款违约金按下列标准计算：以被告熊丽娜欠付2019年3月5日起至2020年3月4日的房屋使用费、市场培育费及商业服务费25449.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2019年3月5日其计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告熊丽娜欠付2019年4月12日起至2020年4月11日的租金2000.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2019年4月12日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；2、本案诉讼费、保全费（若有）由被告熊丽娜承担。事实和理由：2017年8月14日，原告作为出租方与作为承租方的被告签订《商铺使用合同》。约定：被告承租原告享有出租权的位于毕节市七星关区创美世纪城2号地块，房号为3-1-024，建筑面积70.69平方米商业用房用于经营餐饮。租赁期限从2017年10月31日起至2022年10月30日止，使用期以原告向被告发出《交房通知书》的第三日起计算或实际办理交房手续之日起计算。房屋首年使用费、市场培育费及商业服务费按每平方米每月60元的标准计算，第一、二年不递增，第三年开始逐年递增8%。按照先付房屋使用费后使用房屋的原则执行，房屋租金按年支付，首期租金应于2017年10月31日前支付，之后的租金应于每年10月31日前一次性支付逾期付款的，应当按照每日1%的标准计算违约金。因被告违约解除本合同或乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方同意履约保证金抵扣违约金，原告不予返还。同时，乙方原因导致本合同被解除或终止的，被告还应按照当年租金标准支付原告给予被告优惠期、装修期等期间的租金。合同签订后原告于2018年3月5日将涉案房屋交付被告使用。被告于2018年3月5日向原告支付租金25449.00元。2018年4月12日，原被告双方签订《商铺租赁合同补充协议》约定，原告将3-1-24号商铺后的密闭空间租赁给被告使用，租赁面积37平方米，租赁期限从2018年4月12日起至2022年10月30日，租金按每年2000元的标准收取。双方按照先付租金后使用的原则执行，合同签订后，被告将2018年4月12日至2019年4月11日的租金2000元支付给原告。第二年度租金支付条件成就后，原告向被告索要2019年3月5日前应付的2019年3月4日的租金25449.0元及补充协议项下应于2020年4月11日的租金2000.00元，合计27449.00元，但被告并未履行租金支付义务，故引发诉诸。原告认为：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案中，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告未按期足额支付房屋使用费的行为已构成违约，故被告除按照合同约定足额支付原告从2019年3月5日起至2020年3月4日期间的房屋使用费、市场培育费、商业服务费及补充协议项下应于2019年4月12日支付的2019年4月12日起至2020年4月11日的租金外还应承担逾期付款的违约责任，现原被告就逾期付款违约责任已做明确约定，但基于双方对此违约金的计算标准过高，考虑到被告实际偿还能力，原告自愿主动将逾期付款违约金计算标准调减为参照月利率2%的标准计算支付。综上，原告为维护其合法权益，特诉至本院，请判如所诉。 被告熊丽娜经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其自愿放弃答辩、质证、举证、辩论及最后陈述等权利。 庭审中，原告鸿顺康公司向本院提交了两组证据。第一组证据：营业执照、法定代表人证明及法定代表人身份证、情况说明、被告身份证复印件，用以证明被告身份情况及原告诉讼主体适格。第二组证据：《商铺使用合同》、《商铺租赁合同合同主体变更补充协议》、商家进场确认书、进场流程单，用以证明原、被告双方签订商铺使用合同，约定：由被告承租原告享有有权利的位于毕节市七星关区创美世纪城2号地块3号楼1层，商铺号3-1-24，建筑面积70.69平方米，房屋租金（使用费、市场培育费、商业服务费）按照60元每月每平方米标准计算，第三年起按照每年8%的标准递增，逾期付款应按照每日1%的标准计算违约金，现被告未按约支付第二年的租金25449.00元已构成违约，因此被告除支付所欠租金外，还需按照月息2%的标准计算支付违约金；证明原被告双方签订补充协议，约定由被告承租原告享有权利的创美世纪城2号地块3号楼3-1-24号商铺的密闭空间出租给被告，被告按照每年2000.00元标准支付租金，否则按照商铺使用合同约定的逾期按照每日1%的标准计算违约金，现被告未支付第二年的租金2000.00元的事实已构成违约，应当承担违约责任；证明原告将租赁房屋交付被告使用的事实。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月14日，原告鸿顺康公司作为甲方（管理方）与作为乙方（使用方）的被告熊丽娜签订《商铺使用合同》。合同约定：被告承租原告享有出租权的位于毕节市七星关区创美世纪城2号地块，房号为3-1-024，建筑面积70.69平方米商业用房用于经营餐饮。租赁期限从2017年10月31日起至2022年10月30日止，使用期以原告向被告发出《交房通知书》的第三日起计算或实际办理交房手续之日起计算。房屋首年使用费、市场培育费及商业服务费按每平方米每月60元的标准计算，第一、二年不递增，第三年开始逐年递增8%。合同还约定了甲乙双方的违约责任：即按照先付房屋使用费后使用房屋的原则执行，房屋租金按年支付，首期租金应于2017年10月31日前支付，之后的租金应于每年10月31日前一次性支付，逾期付款的，应当按照每日1%的标准计算违约金。因被告违约解除本合同或乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方同意履约保证金抵扣违约金，原告不予返还。同时，乙方原因导致本合同被解除或终止的，被告还应按照当年租金标准支付原告给予被告优惠期、装修期等期间的租金。合同签订后原告于2018年3月5日将涉案房屋交付被告使用。被告于2018年3月5日向原告支付了第一年租金人民币25449.00元。2018年4月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同补充协议》约定，原告将3-1-24号商铺后的密闭空间租赁给被告使用，租赁面积37平方米，租赁期限从2018年4月12日起至2022年10月30日，租金按每年人民币2000.00元的标准收取。双方按照先付租金后使用的原则执行，合同签订后，被告将2018年4月12日至2019年4月11日的租金人民币2000.00元支付给原告。第二年度租金支付条件成就后，原告向被告索要2019年3月5日前应付的2019年3月4日的租金人民币25449.0元及补充协议项下应于2020年4月11日的租金人民币2000.00元，合计27449.00元，但被告并未履行租金支付义务，原告故诉至本院。 另查明，本案涉案商铺实际所有人为毕节创美房地产开发有限公司，该公司将涉案商铺委托原告鸿顺康公司对外租赁、管理、签订租赁合同，发生欠租等情形后由原告鸿顺康公司提起对承租人的起诉。被告熊丽娜已向原告鸿顺康公司交纳了人民币8483.00元保证金。 本院认为，原告与被告签订的《商铺使用合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金等费用。但被告未按照合同约定支付租金，故原告请求被告支付租金的诉请，本院予以支持。本案中，被告熊丽娜只支付了第一年即2018年3月5日至2019年3月4日的租金，尚欠第二年即2019年3月5日至2020年3月4日的租金人民币25449.00元及补充合同项下的2019年4月12日至2020年4月12日的租金人民币2000.00元未支付。 对于原告诉请被告支付逾期支付租金违约金的请求。根据《商铺使用合同》第十三条第一款之约定：“乙方未按照本协议约定的时间交纳使用费、水电费等能源费用及本合同约定的其它费用，每逾期一日应按逾期应交总金额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过5日的乙方同意甲方停止该商铺的水电供应和控制该商铺物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方已交纳的履约保证金，并依法追缴乙方欠交的使用费及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。乙方违约行为给甲方造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿......”，本案中，原、被告双方约定的违约金过高，但原告只诉请按年利率24%的标准计算违约金，原告的诉请标准未超过法律规定，本院予以支持，故违约金以应付而未付租金为基数，按照年利率24%的标准从应付之日起计付至实际履行完毕之日止，即1、《商铺使用合同》中房号为3-1-024商铺第二年的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币25449.00元为基数，从2019年3月5日起计算至全部清偿完毕之日止；2、《商铺使用合同合同主体变更补充协议》中房号为3-1-24号商铺后的密闭空间第二年的租金共计人民币2000.00元为基数，从2019年4月11日计算至全部清偿完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告熊丽娜于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠原告四川鸿顺康投资有限公司2019年3月5日起至2020年3月4日止的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币27449.00元； 二、被告熊丽娜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川鸿顺康投资有限公司逾期支付房屋使用费、市场培育费及商业服务费违约金，违约金计算方式为：1.以被告熊丽娜欠付2019年3月5日起至2020年3月4日止的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币25449.00元为基数，按年利率24%的计算标准从2019年3月5日起计付至实际履行完毕之日止；2.以被告熊丽娜欠付2019年4月12日起至2020年4月11日止的租金共计人民币2000.00元为基数，按年利率24%的计算标准从2019年4月12日起计付至实际履行完毕之日止； 三、驳回原告四川鸿顺康投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币244.00元（已按简易程序减半收取），由被告熊丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  常冰 二〇二〇年六月十日 书记员  夏丞