广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初7007号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914***********288P。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：何红斌、张鑫莹，广东至高律师事务所律师。被告：吕佩峰，女，汉族，住浙江省宁波市鄞州区***委会松下，公民身份号码330************728。系佛山市禅城区古悦香来美食店的经营者。委托诉讼代理人：季选东，男，汉族，住江苏省海门市*************，公民身份号码320************171。系被告吕佩峰的配偶。原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司诉被告吕佩峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红斌、被告委托诉讼代理人季选东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告支付2019年9月至2019年11月期间的物业管理费24784.20元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年11月1日为3800.25元）；2.被告立即向原告支付2019年9月至2019年10月期间的电费（含公摊电费、损耗）3430.10元及违约金【违约金以当月应付未付电费（含公摊电费、损耗）为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年11月15日为262.79元】；3.被告立即向原告支付2019年9月至2019年10月期间的水费（含公摊水费）1000.15元及违约金（违约金以当月应付未付水费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年11月15日为74.26元）；4.被告立即向原告支付2019年8月至2019年10月期间的中央空调费9938.46元及违约金（违约金以当月应付未付中央空调费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年11月15日为1523.90元）；5.被告立即向原告支付因逾期支付2019年6月至2019年8月物业管理费而产生的违约金8839.69元，因逾期支付2019年4月、2019年6月、2019年7月水费（含公摊损耗）而产生的违约金203元，因逾期支付2019年4月、2019年6月、2019年7月电费（含公摊损耗）而产生的违约金802.09元，因逾期支付2019年4月、2019年6月、2019年7月中央空调费产生的违约金1198.14元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区的物业管理服务公司。2017年8月15日，业主方佛山源海发展有限公司（下称源海公司）与被告签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定源海公司将位于佛山市禅城区*************之二单元出租给被告作商铺用途，租赁面积为275.38平方米，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日止，约定每月的物业管理费、水电费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。2017年8月29日，被告签署《交楼验收书》正式接收涉案商铺。2018年9月30日，被告以其经营的个体工商户佛山市禅城区古悦香来美食店（下称古悦香来美食店）与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，物业管理费按照每月每平方米30元为标准计算，按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。2019年7月份开始，被告开始出现逾期缴纳物业管理费及水电费、中央空调费等费用，经原告多次催款后仍未支付，被告的行为已违反了《前期物业管理服务协议》的约定，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告立即清偿并按约定支付违约金。综上，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告辩称：1、确认没交2019年9月-11月的物业管理费及2019年9月-10月的水电费；2、对中央空调费有意见，认为被告没有使用中央空调，被告是使用自己安装的空调；3、对于物业管理费的标准有异议，认为不应按30元/月/平方米计算，原告的物业服务没有达到30元/月/平方米的标准；4、物业管理费、水电费违约金计算标准有异议，认为过高，且不应当收取；5、确认原告诉讼请求5所述被告有迟延交水电费、物业管理费的行为，但原告曾和被告说不用被告交违约金，另违约金的计算标准过高。诉讼中，原告举证如下：1.企业信用信息公示报告。证明被告吕佩峰是古悦香来美食店的经营者。2.《前期物业管理服务委托合同》。证明源海公司委托原告为被告所在的小区提供物业管理服务。3.中华人民共和国物业服务企业资质证书。证明原告具有提供物业管理服务的有效资质。4.《佛山市智慧新城租赁合同》。证明被告是佛山市禅城区*************之二单元的实际承租人，每月的物业管理费、水电费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。5.《前期物业管理服务协议》。证明原告为被告提供物业管理服务，约定物业管理费按照每月每平方米40元为标准计算，按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。6.交楼验收书、业主资料登记表。证明被告于2017年8月29日接收涉案房屋。7.水电费读数系统导出表，2019年9月至2019年10月电费发票，2019年9月至2019年10月水费发票，用水量、用电量公摊损耗表。证明原告催收电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）的依据。8.物业费用催缴通知书及快递单、智慧新城收费通知单3张。证明原告向被告催收的事实及被告确认原告按照12.03元的单价向被告收取中央空调费的事实，被告以往也是按该张收费通知单向原告支付中央空调费，收费通知单由被告的丈夫季选东签收确认。9.欠费明细表。证明被告逾期支付物业管理费、水电费等的具体欠费明细。10.往月管理费、水电费缴费情况表。证明被告曾逾期支付管理费、水电费、中央空调费并由此产生违约金。诉讼中，被告没有证据提供。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1-8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据9、10，为原告单方制作，其证明内容能否成立，本院将综合采信证据和认定事实待后论述和认证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人源海公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定源海公司选聘原告为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之1区提供物业服务，期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。每次交费的具体时间为每月的5日前。2017年8月15日，案外人源海公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定由被告承租源海公司位于佛山市禅城区*************之二单元，期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。被告应于每月七日前向源海公司委托的广场物业服务企业即原告缴交当月物业服务费，2017年9月1日至2017年11月30日免物业服务费，2017年12月1日至2022年8月31日的物业管理费标准为30元/月/平方米，金额为8261.40元/月。被告使用租赁单元产生的水费（含排污费）、电费、室内空调使用产生的电费等其他费用由被告承担。2018年9月30日，原告（甲方）与古悦香来美食店（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定:“1、前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2、乙方所购房屋座落于佛山市禅城区*************之二，建筑面积275.38平方米；3、乙方交纳费用时间：按合同约定之日起缴纳物业管理服务费，按月缴纳；物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算）：商场40元/月/平方米（不含室内空调费用），每次交纳费用时间：每个月的5日前，遇节假日顺延；4、物业管理费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，室内水电、空调等费用，水电耗损、水电公摊费用由乙方另行缴纳；5、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府及相关部门规定，乙方应在甲方代缴后及时向甲方缴交上述相关费用；6、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。2017年8月29日，被告接收涉案商铺。根据原告提供的2019年6月的收费通知单显示中央空调费的标准为12.03元，每月为3312.82元，被告在该收费通知单上签名确认。另查明：古悦香来美食店系个体工商户，被告吕佩峰为经营者。诉讼中，原告陈述：1、原告按照合同约定提供相应的物业服务，协议当中对物业管理服务有约定，原告认为已按合同约定履行相应的物业服务。例如包括房屋共用部分的维护管理，共用设施的维护管理，环境卫生的维护，保安秩序管理，交通秩序与车辆停放管理。2、由于被告还未搬离涉案商铺，之后还会产生费用，因此不同意在本案中处理被告交纳的物业管理费、水电费保证金。诉讼中，被告陈述：1、涉案商铺在商场二层，二层都是经营餐饮，标识不明显，包括被告在内的承租人想让原告在出入口两旁挂上美食城的标识，但原告不同意，故被告拒绝交纳物业管理费。原告也没有按商业物业服务的标准提供服务。由于原告管理不善，涉案商场的其它商铺可以占用公共位置摆放桌椅，但其租赁面积比被告的要少，被告认为被告要以高额的租金承租商铺是不公平。2、2019年12月20日，被告已向原告提交撤场申请，但原告还没批准，现被告的财产在涉案商铺被原告扣押，该财产被告是要取回的。业主方源海公司已另案向法院起诉被告，该租赁纠纷在审理当中。3、关于中央空调费。认为原告只是提供空调外机，内机是由被告自行安装的，故不应当以12.03元的标准收取中央空调费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。源海公司与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》以及原告与古悦香来美食店签订的《前期物业管理服务协议》，源海公司与被告签订的《佛山市智慧新城租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。被告确认没有交纳2019年9月至2019年11月期间的物业管理费，故被告已构成违约。原告诉请被告支付物业管理费有合同依据，本院予以支持。关于被告以原告存在管理不善，拒绝交纳物业管理费的抗辩意见。被告未能举证证明原告的物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形，且物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个商场的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对商场的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。根据《前期物业管理服务协议》第五条第二款第三点的约定，商场物业服务的计费标准为40元/月/平方米，原告主张按照30元/月/平方米计算，是原告自由处分其诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。被告应向原告支付2019年9月1日至2019年11月30日期间物业管理费24784.20元（30元/月/平方米×275.38平方米×3个月）。《前期物业管理服务协议》第五条第七款约定“每次交纳费用时间每个月的5日前”，第十一条第四款又约定“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。”被告未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任。至于违约金标准，被告有异议，合同约定的日千分之五折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，应予调整。本院将违约金标准调整为年利率24％，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于电费、水费。原告提交了发票用以证实原告已经实际代为垫付涉案商铺所在物业实际发生水电费和公用分摊费的情况，被告亦无提出异议或举证证明相应的费用的计算结果存在不合理之处，故对原告诉请被告支付2019年9月1日至2019年10月31日期间的电费和公摊电费共3430.10元、水费和公摊水费共1000.15元予以支持。关于中央空调费。被告认为原告只是提供空调外机，空调内机是由被告自行安装的，故不应当以12.03元的标准收取中央空调费。根据采信的证据，被告已按照12.03元的标准向原告交纳中央空调费，现又对中央空调费的标准提出异议，本院不予支持。经计算，2019年8月1日至2019年10月31日期间的中央空调费为9938.46元（275.38平方米×12.03元/平方米×3个月）。至于违约金，因合同之中并未对空调费标准进行明确约定，且据原告提供的发票显示，该费用存在按照实际发生天数计算费用的情形，而原告未有有效的证据证明在起诉前已向被告有效送达中央空调费收款通知，故对原告诉请空调费违约金，本院不予支持。关于水电费违约金。因水电费的发生每月均是浮动的，原告无提供有效证据证明其在水电费发生后有向被告主张收取过水电费，且被告存在拒绝支付或迟延支付的情形，故对原告诉请水电费违约金不予支持。关于原告诉请2019年6月至2019年8月管理费违约金，2019年4月、2019年6月、2019年7月的水费违约金，2019年4月、2019年6月、2019年7月的电费违约金，2019年4月、2019年6月、2019年7月的中央空调费违约金。被告确认存在迟延支付上述费用的情形，故原告诉请违约金有理，原告主张的违约金计费天数少于合同约定应付违约金计费天数，系原告自由处分诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。但该违约金计算标准过高，应予调整。本院将违约金标准调整为年利率24％，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩认为原告已确认不再收取上述违约金，但未举证证明，故被告应承担举证不能的法律后果，对被告该项抗辩意见不予采纳（违约金计算表附后）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的物业管理费24784.20元及违约金（违约金从2019年9月6日起，以每月8261.40元为本金，按照年利率24%的标准分段累计计算至实际清偿之日止）；二、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年9月1日至2019年10月31日期间的电费和公摊电费3430.10元、水费和公摊水费1000.15元；三、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的中央空调费9938.46元；四、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年6月至2019年8月的物业管理费违约金1178.63元；五、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年4月、2019年6月、2019年7月的水、电费（含公摊损耗）违约金134.02元；六、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年4月、2019年6月、2019年7月的中央空调费违约金159.74元；七、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取598元，由原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担161元，被告吕佩峰负担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年六月二十八日书记员  梁丽仪往期违约金计算表房间收费项目开始日期结束日期收款金额确认期间违约金天数往月违约金应收金额DSC-204-2管理费2019-06-012019-06-308261.402019-08-0530165.23DSC-204-2管理费2019-07-012019-07-318261.402019-10-1692506.70DSC-204-2管理费2019-08-012019-08-318261.402019-11-0892506.70管理费小计24784.201178.63DSC-204-2电费2019-04-012019-04-30409.362019-06-28318.46DSC-204-2电费2019-04-012019-04-301345.772019-06-283127.81DSC-204-2电费（公摊）2019-04-012019-04-305.082019-06-28310.10DSC-204-2电费（损耗）2019-04-012019-04-3036.652019-06-28310.76DSC-204-2水费2019-04-012019-04-30443.752019-06-28319.17DSC-204-2水费2019-04-012019-04-301.332019-06-28310.03DSC-204-2水费2019-04-012019-04-304.372019-06-28310.09DSC-204-2电费2019-06-012019-06-30380.122019-08-30317.86DSC-204-2电费2019-06-012019-06-301186.412019-08-303124.52DSC-204-2电费（公摊）2019-06-012019-06-305.602019-08-30310.12DSC-204-2电费（损耗）2019-06-012019-06-3038.082019-08-30310.79DSC-204-2水费2019-06-012019-06-30380.372019-08-30317.86DSC-204-2水费2019-06-012019-06-302.552019-08-30310.05DSC-204-2水费2019-06-012019-06-302.932019-08-30310.06DSC-204-2电费2019-07-012019-07-31409.362019-10-09318.46DSC-204-2电费2019-07-012019-07-311314.342019-10-093127.16DSC-204-2电费（公摊）2019-07-012019-07-314.342019-10-09310.09DSC-204-2电费（损耗）2019-07-012019-07-3139.772019-10-09310.82DSC-204-2水费2019-07-012019-07-31470.352019-10-09319.72DSC-204-2水费2019-07-012019-07-312.682019-10-09310.06DSC-204-2水费2019-07-012019-07-311.312019-10-09310.03水电费小计6484.52134.02DSC-204-2中央空调费2019-04-102019-04-301104.272019-07-083122.82DSC-204-2中央空调费2019-06-012019-06-303312.822019-08-303168.46DSC-204-2中央空调费2019-07-012019-07-313312.822019-10-093168.46中央空调费小计18902.09159.74合计50170.811472.39附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。