四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0322民初1334号 原告：邹永芬，女，1966年6月10日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：周建明，自贡市自流井区直立法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李树奎，自贡市恐龙法律服务所法律工作者。 原告：温杏国，男，1963年10月14日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：周建明，自贡市自流井区直立法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李树奎，自贡市恐龙法律服务所法律工作者。 被告：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路168号附38号。 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：刘再兴，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：丁幸莉，女，该公司员工。 原告邹永芬、温杏国与被告自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹永芬、温杏国及其共同委托诉讼代理人周建明、李树奎，被告帅旗房地产公司的法定代表人魏大棋及其委托诉讼代理人刘再兴、丁幸莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹永芬、温杏国向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将已建成的御景名都返安房拆迁安置房一套16楼2号户型面积为110平方米的房屋交付原告；2.判决被告向原告支付自2018年1月起至2020年4月的过渡费29400元（350元×3人）；3.判决被告向原告支付自2011年起至2020年4月逾期交房违约金374550元（计算方式：每平方1元/天110元/天×3405天=374550元）。事实和理由：原告于2010年12月25日与被告签订了《农房拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁补偿协议》），约定被告安置二原告位于御景名都项目的返安区拆迁安置房一套户型面积为80平方米的房屋。原告在2011年1月20日履行了《拆迁补偿协议》，被告向原告支付每人每月150元拆迁过渡费；又于2015年10月14日又签订了《拆迁补充协议》，双方对天然气安装，房屋产权证办理，选房序号、六层以上房屋任选、过渡费标准进行了约定。为此原告选择了“御景名都”项目的返安区拆迁安置房一套16楼2号，户型面积约为110平方米的房屋。在原告多次催收过渡费的情况下，被告至今还未支付2018年起至2020年4月期间拖欠的过渡费每人每月350元×3人=29400元。合同约定拆迁安置房开发建设周期一般1年为最后交房期限，但被告至今未交房，已延期近10年之久，共计3405天仍未交房。因此，原告要求被告按照合同法的规定支付违约损失；每平方1元/天110平方米×3405天=374550元，赔偿违约损失并立即交房。 被告帅旗房地产公司辩称，1.被告公司拒绝交付安置房，拒绝支付自2018年起至2020年4月的过渡费；2.被告公司拒绝支付违约金；3.被告在不知道原告无产权的情况下，与二原告签订的《拆迁补偿协议》，合同无效，不应受到法律保护。 原告邹永芬、温杏国为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：原、被告身份证明、二原告结婚证、独生子女证、户口簿登记卡、公证书、自谋职业申请书、长期居住证明、二原告的不动产登记查询、富审（2015）18号审核意见、富府发（1998）207号、富规建住函（2013）73号、富规建住函（2015）34号、2015年8月5日富顺县土地储备中心与被告帅旗房地产公司、魏大棋签订的《安置房回购协议》、测量表、邹永全宗地地籍档案，经被告公司当庭质证后对其真实性无异议，本院予以确认。原告邹永芬、温杏国提交的证据：《农房拆迁补偿安置协议书》和《补充协议》，富城指挥部拆迁材料、“Ｌ”型地块拆迁面积审批表、农转非领取生活补贴的花名册、老房子照片、青苗补偿费、护工补助费、拆迁过渡费、过节费领取明细、富世镇吉安庄社区出具的《证明》、《房屋租赁协议书》及房屋产权证（出租人），被告公司当庭质证后对以上证据均有异议。本院认为，《房屋租赁协议书》及房屋产权证与本案待定事实无关联性，其证明力本院不予采信；对其余证据能证明被告与二原告签订了《拆迁补偿协议》及《拆迁补充协议》，《拆迁补偿协议》约定了安置补偿的内容等相关事项的事实，《补充协议》中约定了房屋选号、过渡费支付情况，以及原告邹永芬原系高峰村××组村民等事实，其证明力本院予以采信。 被告帅旗房地产公司为证明自己的辩解理由，向本院提交的以下证据：营业执照、法人身份证明、富顺县人民法院（2017）川0322民初1779号民事判决书、富顺县人民法院（2019）川0322民初245号判决书、自贡市中级人民法院（2018）川032民终372号民事裁定书、被征地农业社城关镇高峰五组人口构成情况登记表、富州大道指挥部征用土地农转非人员花名册、城关镇高峰五组农转非领款花名册、《农房拆迁补偿安置协议书》、邹永全共和乡高峰村××组房产证、土地证、建房通知书及接房结算明细表、文长英共和乡高峰村××组房产证、土地证、建房通知书及接房结算明细表、《自贡市建筑征用土地补偿补助安置办法》第三十八条、《自贡市人民政府令第65号》第三十五条、富顺县人民政府关于印发《富顺县建设征收土地补偿补助安置实施细则》的通知第三十五条、富顺县人民政府关于印发《富顺县建设征收土地补偿补助安置暂行办法》的通知（富府法规（2018）3号）第二条、测绘图，经原告邹永芬、温杏国当庭质证后，对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认。原告邹永芬、温杏国对以上证据的关联性和文长英房屋照片的三性均有异议，本院认为，被告公司提交的以上证据中，富顺县人民法院（2017）川0322民初1779号民事判决书，已被自贡市中级人民法院（2018）川032民终372号裁定书予以撤销，该民事判决书的证明力本院不予采信，对其余证据的证明力本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告邹永芬父母在高峰村××组查家垇田的房屋，其土地登记在邹永全名下，一九九几年，原告邹永芬父母的房屋进行析产，原告邹永芬分得部分房屋，后进行维修。 原告邹永芬、温杏国系夫妻关系。2010年被告帅旗房地产公司因开发“御景名都”项目，需拆迁原告邹永芬的房屋。被告帅旗房地产公司对原告邹永芬的房屋进行摸底、测量后，于2010年12月25日，与原告邹永芬、温杏国签订《拆迁补偿协议》，协议约定：一、甲方需拆迁乙方农房综合建筑面积共计65.4平方米；二、乙方自愿选择住房安置补偿；三、甲方按乙方房屋综合建筑面积以拆壹赔壹的方式进行赔偿，返安位置为御景名都的返安房。1、甲方提供给乙方拆迁安置住房壹套，户型建筑面积约为80平方米加空中露台。四、拆迁安置住房（含门面）建筑面积按实结算找补，空中露台不进入产权面积，但抵扣乙方拆除面积。甲方负责拆迁安置房的水、电、闭路电视安装、房产证、土地证的办理。乙方自行负责天然气户头费及安装费用。五、乙方放弃拆迁房的附属设施及果树等其他赔偿。六、拆迁时间、奖励办法及违约责任规定：乙方应在2011年1月10日开始拆迁，2011年1月20日前必须拆除完毕。提前搬迁拆除实行奖励。拆迁完毕的时间与本合同约定拆完的期限，每提前一天，甲方奖励乙方50元，乙方不按协议规定时间拆除对甲方造成损失，由乙方承担相应法律责任，并支付违约金50000元给甲方，反之甲方不按本协议办理相关事宜，则由甲方支付给乙方违约金50000元。乙方拒不拆迁的，甲方有权依法律规定的相关规定，经有权机关依法处理后，申请强制执行。七、乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。八、本协议甲方已经对乙方进行了拆迁的全部补偿和安置，则乙方应将土地证、房产证等相关手续交甲方，由甲方与相关部门完清乙方拆迁房拆迁的法律手续和经济结算，所得赔偿为甲方所有。……被告帅旗房地产公司在该协议上加盖了公司印章及法定代表人魏大棋签字，原告邹永芬、温杏国签字并捺指纹。 协议签订后，被告帅旗房地产公司口头委托原告邹永芬、温杏国自行拆迁自有的房屋，原告邹永芬、温杏国在双方协议约定的时间内完成了拆迁。 协议签订后，被告帅旗房地产公司向原告邹永芬、温杏国支付过渡费至2017年12月，每月按350元，人口三人支付。 2018年，被告帅旗房地产公司通知原告邹永芬、温杏国选房，原告邹永芬、温杏国选取的“御景名都”16楼2号住房一套。 原告邹永芬原户籍地为高峰村××组，后因结婚将户籍迁至自贡市大安区，其女儿温丽媛户籍地为高峰村××组。1999年6月，因政府征用了高峰五组土地，温丽媛按政策农转非。 另查明，被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”项目已于2019年竣工。 诉讼中，本院依法调查了案外人邹永全，拟证明原告邹永芬在查家垇田的房屋系析产分得其父母的房屋，后自行进行了维修，是以邹永全的名义申请的土地使用的事实。经组织原、被告双方对该调查笔录进行质证，原告邹永芬、温杏国对调查笔录三性均无异议；被告帅旗房地产公司对该调查笔录真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告邹永芬的房屋是以邹永全名义申请的土地的情况。 诉讼中，原告邹永芬、温杏国撤回了对违约金的诉讼请求。 本院认为，本案原告邹永芬、温杏国与被告帅旗房地产公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效。被告帅旗房地产公司认为，自贡市人民政府、富顺县人民政府关于征地补偿的相关规定，认为原告邹永芬的房屋系违法建筑，不应得到补偿，认为双方签订的协议无效。本院认为，自贡市人民政府、富顺县人民政府的文件系政府征用土地的规定，而本案中，被告公司拆迁原告的房屋不是政府征用土地的行为，原、被告双方签订的协议系平等主体间的民事行为，不是政府行为，不能适用政府拆迁补偿的规定办理。至今仍未有任何主管部门认定案涉拆迁房屋系违章建筑，不应当得到拆迁补偿。且原告邹永芬陈述，被告公司拆迁的房屋系分家析产所得，后进行维修，土地使用手续是以邹永全（其兄）名义申请的，原告邹永芬向本院提交了邹永全宗地地籍档案，原告邹永芬的陈述符合当时历史客观因素，且与本院依法调查的案外人邹永全的陈述一致。同时，原、被告双方签订协议前，被告公司对原告邹永芬的房屋进行了实地调查、核实、测绘，对原告邹永芬的房屋结构和产权情况是明知的，与原告签订的《拆迁补偿协议》系被告公司真实意思表示，不违反法律规定，因此，原、被告签订的《拆迁补偿协议》有效。 关于原告邹永芬、温杏国要求被告按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”16楼2号的住房一套的诉讼请求是否应当支持。合法有效的协议，应受法律保护，对双方均有约束力。原、被告双方签订《拆迁补偿协议》后，在协议约定的期限内，原告邹永芬、温杏国受被告帅旗房地产公司的口头委托，将房屋在协议约定的期限内予以拆迁。被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”项目已于2019年竣工，已达到交付安置住房的条件，且被告帅旗房地产公司于2018年通知原告邹永芬、温杏国选房，原告邹永芬、温杏国选取了“御景名都”16楼2号的一套住房。因此，现原告邹永芬、温杏国要求被告按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”16楼2号的住房一套，于法有据，本院予以支持。被告帅旗房地产公司以双方签订的《拆迁补偿协议》中约定：乙方（原告邹永芬）应将土地证、房产证等相关手续交付甲方（被告公司），至今原告邹永芬未向被告交付土地证、房产证为由，认为未达到补偿安置的条件及原告房屋系违建，原、被告双方签订的《拆迁补偿协议》无效，不应交付“御景名都”16楼2号住房一套的理由，于法无据，本院不予支持。 关于原告邹永芬、温杏国要求被告帅旗房地产公司支付2018年1月至2020年4月止，按每月350元，人口三人计算的过渡费29400元的诉讼请求是否应当支持。被告帅旗房地产公司认为当初与原告邹永芬签订协议时虽系自己的真实意思表示，但当时并不知晓原告邹永芬的房屋系违法建筑，在2019年1月，被告公司作为原告诉讼富城房地产公司合同纠纷一案中（本案原告邹永芬作为该案第三人参加了诉讼），才知晓原告邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑。不应支付原告过渡费。本院认为，2019年10月15日，本院作出的（2019）川0322民初245号民事判决书，该判决书并未认定被告公司拆迁原告邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑，同时，被告公司也未向本院提交证据证明行政机关对原告邹永芬、温杏国的房屋作出系违建不应当拆迁补偿的认定，被告帅旗房地产公司认为原告邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑而不予安置补偿，也不支付过渡费的辩解理由，本院不予支持。同时，对于原告邹永芬、温杏国主张的过渡费计算标准为:原、被告双方于2010年12月10日签订的《拆迁补偿协议》中第七条约定：“乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。”被告帅旗房地产公司自双方签订协议后，按照协议约定支付原告邹永芬、温杏国过渡费至2017年12月，后被告公司对支付的过渡标准进行调整为每月每人350元，且被告帅旗房地产公司对原告邹永芬、温杏国2017年的过渡费按此标准进行了支付，原告邹永芬、温杏国的户口簿在册人员为三人，且被告帅旗房地产公司拆迁安置的房屋已竣工，达到了交付房屋的条件，但被告至今未交房，原告邹永芬、温杏国主张自2018年1月起至2020年4月止的过渡费29400元（350元×3人×28月=29400元），本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告邹永芬、温杏国交付“御景名都”16楼2号住房一套； 二、限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告邹永芬、温杏国支付过渡费29400元； 三、驳回原告邹永芬、温杏国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10840元，减半收取为5420元，分别由原告邹永芬、温杏国承担3459元，被告自贡市帅旗房地产开发有限公司承担1961元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  陈益勤 二〇二〇年六月十九日 书记员  黄一翔 相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。