上海市松江区人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪0117民初5267号原告：吴秀兰，女，1950年12月29日生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：顾俊辉，上海社平律师事务所律师。被告：上海市松江区泗泾房产管理所，住所地上海市松江区。法定代表人：柏宏声，所长。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。第三人：上海泗房物业发展有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号。法定代表人：柏宏声，经理。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。原告吴秀兰与被告上海市松江区泗泾房产管理所(以下简称“泗泾房管所”)、第三人上海泗房物业发展有限公司(以下简称“泗房公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法进行了审理，现已审理终结。原告吴秀兰向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告就上海市松江区泗泾镇开江中路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)存在公有非居住房屋长期租赁关系；二、判令被告为原告办理公有房屋租赁凭证。事实与理由：原告原系上海市松江区泗泾镇开江中路XXX号公房的承租人，后该公房地址变更为开江中路XXX号。该公房因2000年泗泾镇旧城改造需要而被拆迁。原告作为该公房的被拆迁人与第三人于2000年9月22日签订了《房屋拆迁安置协议》。根据安置协议的约定，营业面积26.2平方米就地安置，与泗泾房管所发生租赁关系。后被告确实将本案系争房屋(门牌号仍为开江中路XXX号)出租给原告继续使用，并以每两年一签的形式与原告签订了《房屋租赁合同》，大概在2014年，因原告身体不好，其就委托女儿蔡琳玲与被告签订租赁合同，但被告把租赁合同承租人写成了蔡琳玲。被告称租赁协议和房卡性质是一样的，但在2020年4月30日最新一份《房屋租赁合同》到期后，被告不再与原告继续签订租赁合同，并表示要收回系争房屋，而且被告一直未给原告办理公房租赁凭证等权益。原告认为，虽然最新的《房屋租赁合同》上承租人是蔡琳玲，但原公房承租人是原告，被拆迁人是原告，最初的租赁合同也都是原告与被告所签，蔡琳玲只是接受原告委托代为签字，蔡琳玲也同意由原告来主张权利，所以原告以自己的名义提起本次诉讼。而且原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》的前提是对开江中路XXX号房屋就地安置的结果，该租赁合同写明是根据动迁协议签订，租金标准也是按照公房租金标准收取，故原、被告之间形成的是公有非居住用房租赁关系。根据《房屋拆迁安置协议》，被告无权随意解除，而是应和原告形成长期的租赁关系，并为原告办理公房房卡。如果被告因租赁合同到期就不再继续和原告签订新的租赁合同，那么《房屋拆迁安置协议》中原告的利益就没有履行完毕。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，要求判如所请。被告泗泾房管所辩称，系争房屋的权利人为第三人，第三人授权被告对外以自己名义出租。原告所述拆迁情况属实。被告也根据原告和第三人之间签订的《房屋拆迁安置协议》，与原告签订了系争房屋的《房屋租赁合同》，后该租赁合同的承租人变为蔡琳玲。租赁合同约定两年一签，期满后如需续约，另订协议。逾期作自动终止，由被告收回房屋。系争房屋最新租赁合同是2018年4月30日签订的，是被告和蔡琳玲所签，租赁期限至2020年4月30日。现租赁期限已经届满，根据租赁合同约定，被告并无强制缔约的义务，由于政府对系争房屋所在地块有其他用途，被告不愿将系争房屋再继续出租给原告，其也于2020年4月3日通过挂号信方式通知蔡琳玲，待合同4月30日正常到期即终止，不再续签租赁合同。因此，被告认为，被告收回系争房屋并无不当。而且，从开江中路XXX号房屋拆迁后，被告一直每两年与原告(或蔡琳玲)一签租赁合同，已经签了20年了，原告所享受到的租金利益已经完全可以弥补之前开江中路XXX号营业面积被拆迁后造成的损失，况且拆迁安置协议对就地安置并未规定期限，被告已经按约履行了拆迁安置协议中就地安置的义务，所以被告认为拆迁安置协议已经履行完毕，原告相应的安置利益已经享受完毕。至于原告要求为其办理租房凭证的诉求，被告并非相应职能部门，没有权限为原告办理，根据规定，只有居住类公房才能办理房卡。原告如认为符合条件，可以向职能部门提出申请。同时，被告认为，原告依据《房屋拆迁安置协议》提起本次诉讼来确认长期租赁关系并要求办房卡是不妥的，如果原告认为拆迁安置协议尚未履行完毕，应另行诉讼。第三人泗房公司述称，其是系争房屋的权利人，授权被告对外以自己名义出租系争房屋。原告所述的原公房拆迁情况属实。因蔡琳玲和被告最新签订的租赁合同已经到期，第三人不论是基于房屋权利人还是基于《房屋拆迁安置协议》的拆迁人身份，均有权收回房屋。而且第三人认为，原告和第三人之间的拆迁安置协议已经履行完毕，原告(或蔡琳玲)和被告之间的租赁关系已经建立过，且已有20年，原告相应的安置利益已经享受完毕。本院经审理查明，系争房屋权利人为第三人泗房公司，第三人属国有独资公司，于1994年11月28日成立，唯一股东为松江区泗泾镇人民政府，经营范围包括动拆迁等。2000年9月22日，第三人作为拆迁人(甲方)与原告作为被拆迁人(乙方)就原开江中路XXX号公房的拆迁事宜订立了《房屋拆迁安置协议》，协议约定对其中营业面积就地安置，与被告泗泾房管所发生租赁关系。该协议签订后，被告即与原告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，后由原告女儿蔡琳玲接受原告委托与被告签订《房屋租赁合同》。双方签订的最新《房屋租赁合同》的订立日期是2018年4月30日，约定的租赁期限为二年，自2018年5月1日至2020年4月30日，期满后如需续约，另订协议。逾期作自动终止，由被告收回房屋。该租赁合同的前部载明，根据2000年11月15日动迁协议，原租赁开江中路XXX号，新建按动迁继续建立租赁关系。因该租赁合同期限届满后被告未再与原告续签租赁合同，并要求收回房屋，原告即以《房屋拆迁安置协议》为依据诉至本院，要求判如所请。被告和第三人则认为，《房屋拆迁安置协议》已经履行完毕，被告根据《房屋租赁合同》的约定不再与原告续租并收回房屋并无不当。审理中，原告明确其诉讼请求的依据是《房屋拆迁安置协议》，而非《房屋租赁合同》，租赁合同只是被告履行拆迁安置协议中“就地安置”内容的具体形式而已。原告称《房屋拆迁安置协议》中双方约定的“就地安置，与泗泾房管所订立租赁关系”并无时间限制，这也是原告要求确认与被告之间存在长期租赁关系的权利依据，同时，原告之前与被告签订的《房屋租赁合同》中每两年一签的方式是不合理的，不能保障原告的权益，所以原告也依据该拆迁安置协议要求被告为其办房卡。诉讼中，原告女儿蔡琳玲到庭向法院陈述，2014年左右，原告生了大病，就口头委托其去与被告签订租赁合同。当时原告一家去泗泾房管所询问这种情况下能否代签，他们同意了。等蔡琳玲去签的时候，承租人不知怎地变成蔡琳玲了。关于系争房屋最新的《房屋租赁合同》也是蔡琳玲于2018年4月30日代原告去签的。同时，蔡琳玲向本院明确针对系争房屋，其同意原告以自己名义提起诉讼，如有相关权利，其也同意由原告主张。本院认为，本案并非普通的民事房屋租赁纠纷案件，当事人之所以签订《房屋租赁合同》是基于拆迁原租赁公房所签订的《房屋拆迁安置协议》中关于“就地安置，与泗泾房管所形成租赁关系”的约定，该《房屋租赁合同》约定的租金标准也明显低于租赁市场的普遍交易价格。而且，本案中，原告并非依据《房屋租赁合同》而是基于《房屋拆迁安置协议》提起本次诉讼。同时，从本院查明的事实、当事人提供的证据材料以及当事人的陈述可以看出，原告与被告、第三人关于《房屋拆迁安置协议》中“就地安置，与泗泾房管所形成租赁关系”条款的理解存在较大争议，对于原告的拆迁利益是否享受完毕存在较大分歧。具言之，原告依据《房屋拆迁安置协议》提出要求确认其与被告之间存在长期的租赁关系，并要求被告为其办房卡的主张，涉及到对《房屋拆迁安置协议》履行状态、原告动迁利益实际享受程度等内容的审查；被告和第三人基于《房屋租赁合同》提出已按照拆迁协议和原告建立租赁关系，拆迁协议中原告利益已经享受完毕的意见，又涉及到对《房屋拆迁安置协议》和《房屋租赁合同》之间关系以及拆迁人有无按约履行安置协议内容的审查。因此，本院认为，原告与被告、第三人之间的纠纷显然属于因履行《房屋拆迁安置协议》过程中所产生的争议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议的，人民法院应当依法受理就该土地、房屋等征收征用补偿协议提起的行政诉讼。本案的拆迁安置协议，是行政机关及其授权主体为实现公共利益对房屋、土地进行征收时，在其法定职责范围内，与被拆迁人协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法规定的行政协议的一种。因此，原告因《房屋拆迁安置协议》履行产生纠纷提起诉讼的，应属于行政诉讼受案范围，而非人民法院受理民事诉讼的范围。另外，还需指出的是，原告要求办理公有房屋租赁凭证的诉请，应属相关房屋主管部门的行政职权范围，原告应先向相关住房保障职能部门提出办理申请，在相关部门怠于履行职责或做出的具体行政行为损害原告合法权益时，再行向法院提起行政诉讼。综上，原告的本次起诉不符合民事诉讼的法定要件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第(十一)项，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条之规定，裁定如下：驳回原告吴秀兰的起诉。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告吴秀兰负担(已付)。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年六月十一日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。三、《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；……四、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。第二条公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营协议；（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；（三）矿业权等国有自然资源使用权出让协议；（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；（五）符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议；（六）其他行政协议。