江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终770号上诉人（一审原告）：王某，男，汉族，2009年1月27日出生，福建省福州市马尾区人，住江西省上饶市信州区。法定代理人：平芸，女，汉族，1984年7月2日出生，住江西省上饶市信州区，系王某母亲。委托诉讼代理人：黄奕飞、徐元珠，江西赣东北律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黄西玲，女，汉族，1988年12月9日出生，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：张强，江西帝经律师事务所律师。一审第三人：上饶清林实业有限责任公司，住所地：江西省上饶市信州区凤凰大道绿景家园9-2-6号，统一社会信用代码：913611007485173848。法定代表人：江虹，该公司董事长。上诉人王某因与被上诉人黄西玲、第三人上饶市清林实业有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.撤销一审判决，改判继续执行第三人位于江西省上饶市信州区商品房；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，不适用第二十八条；2.被上诉人在江西省上饶市信州区有多处居住用房，不符合第二十九条的规定，不得排除执行；3.被上诉人提供的买卖合同并非与第三人签订，而是与第三人项目部签订，亦未提供证据证明其已在查封之前合法占有，其支付的房款也存疑，其与开发商之间有过利息支付的往来，被上诉人也不符合第二十八条的规定。黄西玲答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人上饶市清林实业有限责任公司未向本院陈述意见。王某向一审法院起诉请求：1.请求继续执行第三人位于江西省上饶市信州区商品房；2.本案的诉讼费由被告承担。一审查明：被告于2012年10月15日与第三人上饶清林实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买第三人开发的位于交汇处“清林桃花源”第19幢801号房，该商品房总价为845039元，交房日期为12月31日。合同签订后，被告于2012年11月11日通过ＰＯＳ机交付房款500000元，2015年1月20日以现金方式支付房款345039元，共计845039元。第三人清林公司根据合同约定于2012年12月31日将该套房屋交付给黄西玲，被告于2015年装修入住。坐落在交汇处“清林桃花源”第19幢房屋未经过综合验收，801号房屋未备案。原告于2013年起诉第三人清林公司要求解除双方之间签订的商品房买卖合同，并返还购房款970000元及违约金。2013年10月18日，双方达成调解协议，解除合同并返还购房款。原告申请执行后，该院于2014年10月9日作出（2014）信执字第3号执行裁定书，裁定查封被执行人上饶清林实业有限责任公司位于上饶市信州区的两套商品房。被告黄西玲以被执行房产为其购买并已居住为由，向法院提出异议。2018年11月1日，该院作出（2018）赣1102执异36号执行裁定书，解除对该套房产的查封。原告对裁定不服，上诉上饶市中级人民法院后，中院撤销（2018）赣1102执异36号执行裁定书发回重审。该院再次作出（2019）赣1102执异34号执行裁定书，裁定变更该院2018年3月14日作出的（2014）信执字第3号执行裁定书，解除对被执行人上饶清林实业有限责任公司位于江西省上饶市交汇处开发名为“清林桃花源”楼盘的第19幢801室商品房的查封。被告黄西玲有多处房产。该事实有原告提交的房产档案技术咨询结果单相印证。一审认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围，第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。本案争执的焦点就是该如何选择适用第二十八条和第二十九条。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。该院认为，第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。本案中，被告与第三人清林公司于2012年10月15日已签订《商品房买卖合同》，被告分两期交付了全部房款，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；第三人清林公司按约于2012年12月31日将房屋钥匙交付给被告，即视为被告对房屋已经有事实上的管理和支配权，在查封前已合法占有涉案房屋；因“清林桃花源”第19幢房屋未经过综合验收，导致被告无法办理房屋过户登记手续，被告对此并无过错。上述情形完全符合第二十八条规定的条件，被告能够适用该条阻却原告执行涉案房屋。故，原告以被告黄西玲在信州区有多处居住用房，“清林桃花源”第19幢房屋并非其唯一住房，不符合第二十九条第二项规定为由，要求继续执行涉案房屋，该院不予支持；原告认为该院作出的34号裁定未通知原告，程序违法。该院认为，如认为原裁判确有错误，应依照审判监督程序进行救济。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，一审判决：驳回原告王某的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审的争议焦点是：黄西玲对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋被查封时间为2014年10月9日，黄西玲与上饶清林实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》的时间是2012年10月15日，签约时间早于查封时间。黄西玲已支付全部房款，在查封之前已合法占有该房，案涉房屋未过户登记的原因是开发商上饶清林实业有限责任公司的过错所致，不能归责于黄西玲，综合上述事实，黄西玲所提出的案外人执行异议符合二十八条的规定，应予支持。至于上诉人主张黄西玲的执行异议不符合第二十九条的问题。本院认为，案外人的执行异议能否成立的实质要件在于案外人是否对于执行标的享有足以排除执行的权利，本案中，黄西玲对于执行标的享有足以排除执行的权利的事实并不因被执行人是房地产开发企业而发生改变，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条存在法条部分竞合的情形，在法条竞合的情形下，黄西玲只需满足第二十八条和第二十九条中任一法条的规定即可主张排除执行，故对于上诉人主张本案应适用二十九条而非二十八条的上诉理由本院不予支持。关于本案《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。上诉人主张，本案《商品房买卖合同》是以项目部的名义而非开发商的名义签订，应属无效。对此本院认为，上饶市清林实业有限责任公司桃花源商住开发项目部系上饶市清林实业有限责任公司的内设机构，以该项目部的名义对外签订合同应视为上饶市清林实业有限责任公司所为，况且，该合同上亦有上饶市清林实业有限责任公司法定代表人江虹的签名，对于上诉人关于《商品房买卖合同》无效的上诉主张不予支持。关于房款是否实际支付及黄西玲是否在查封之前已合法占有房屋的产问题，本院认为，一审对此事实的查明证据充分，二审中，本院不再赘述。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13500元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 万利剑审 判 员 聂晓红二〇二〇年六月二十八日代书记员 王 浩