江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1191号原告：南京市六合区人民政府葛塘街道办事处，住所地南京市六合区葛关路789号。负责人：吕岑，主任。委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1960年8月25日出生，汉族，居民，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：刘家伟（系被告刘鑫儿子），住南京市。原告南京市六合区人民政府葛塘街道办事处（以下简称葛塘街道）与被告刘鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛塘街道的委托诉讼代理人吴宝国、张玉芬，被告刘鑫的委托诉讼代理人刘家伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛塘街道向本院提出诉讼请求：1.解除双方租赁关系、被告交还租赁的房屋；2.被告按每年70000元标准支付自2002年10月1日至实际交房之日止的租金；3.被告支付原承租人的租金158000元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2002年8月26日，刘鑫向葛塘街道办事处农村集体资产管理办公室出具《承诺书》一份，承诺南京建茂实业有限公司租用的葛塘商业一条街，原城镇开发公司综合楼南侧一、二层商业门面房所欠的房租158000元，由刘鑫偿还。2002年8月28日，葛塘街道下属办公室（原名称为南京市大厂区葛塘街道办事处农村集体资产管理办公室，甲方）与刘鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述门面房（共计12间，面积886平方米，砖混结构）出租给乙方。租赁期五年，甲方自2002年10月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2007年9月30日止。每年租金标准为70000元，五年共计350000元。合同签订必须交纳30000元保证金及结清南京建茂实业公司签订合同拖交的租金。乙方拖欠租金达三个月的，甲方有权终止合同。合同签订后，刘鑫交纳开业保证金10000元。2004年11月3日、2006年7月27日，葛塘街道向刘鑫两次催要租金未果。2007年12月28日，葛塘街道书面通知刘鑫，双方签订的《房屋租赁合同》于2007年9月30日期满，要求其于2008年1月15日前交清租金并办理终止合同或续签合同事宜。2019年3月16日，刘鑫委托其子刘家伟对涉案房屋拖欠租金金额进行确认，截止至2019年3月31日，扣减保证金10000元后，刘鑫尚欠租金合计1303000元（158000元＋350000元－10000元＋805000元），刘鑫至今仍未结清租金。被告刘鑫承认原告在本案中所主张的事实，但认为，根据合同法规定，被告可以向出租人申请维修费用，被告对涉案房屋陆续进行了维修，支付费用653663.33元，考虑到部分涉及到装修，故被告仅主张将水路、电路维修费用约300000元、保证金10000元，在应交纳的租金中予以扣除。本院认为，刘鑫承认葛塘街道在本案中主张的事实，故对葛塘街道主张的事实予以确认。葛塘街道与刘鑫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性的规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。葛塘街道已将涉案房屋交由刘鑫使用，刘鑫应当按约支付租金，葛塘街道主张刘鑫支付拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，双方《房屋租赁合同》于2007年9月30日届满，租赁期限届满后，刘鑫继续使用涉案房屋，葛塘街道没有提出异议，双方《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。同时，刘鑫多年来一直拖欠租金，故葛塘街道主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，刘鑫应当及时返还涉案房屋，逾期返还还应支付占有使用费，葛塘街道主张按双方合同约定的租金标准计算占有使用费，并无不当，本院予以支持。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据刘鑫提供的《房屋修缮工程施工合同》，结合本院对涉案房屋现场勘验的情况，本院认定涉案房屋长期存在漏水的问题，影响到刘鑫使用，故本院酌定2020年5月31日前的租金扣减20%，按照该标准计算，再扣减保证金10000元后，租金应为979333.33元（70000元÷12×212×80%－10000元）。双方签订合同时，刘鑫承诺代南京建茂实业有限公司支付的租金158000元，与房屋是否存在漏水问题并无关联，故本院对该租金不予扣减。双方合同已解除，刘鑫应当及时返还涉案房屋，故本院对2020年6月1日起刘鑫应支付的占有使用费不再扣减。刘鑫主张扣减租金300000元，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告南京市六合区人民政府葛塘街道办事处与被告刘鑫于2002年8月28日签订的《房屋租赁合同》；被告刘鑫于本判决生效后二十日内向原告南京市六合区人民政府葛塘街道办事处交还坐落于南京市江北新区葛塘街道葛关路819号南侧12间门面房（葛塘商业一条街，原城镇开发公司综合楼南侧一、二层）；二、被告刘鑫于本判决生效后十日内向原告南京市六合区人民政府葛塘街道办事处支付租金979333.33元，并自2020年6月1日起至实际交还房屋之日止，按每年70000元的标准支付占有使用费；三、被告刘鑫于本判决生效后十日内向原告南京市六合区人民政府葛塘街道办事处支付租金158000元（该租金系其承诺代南京建茂实业有限公司支付）；四、驳回原告南京市六合区人民政府葛塘街道办事处超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17352元，减半收取计8676元，由原告南京市六合区人民政府葛塘街道办事处负担1601元，被告刘鑫负担7075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年六月十五日书记员  林爱梅人民法院上诉须知（2020）苏0116民初1191号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理17352元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年六月十五日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。