新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1238号 原告：新疆中海地产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区。法定代表人：郭勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵燕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：董雪，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：李年雪，男，1993年12月27日出生，汉族，住疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告新疆中海地产有限公司与被告李年雪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告新疆中海地产有限公司的委托诉讼代理人赵燕、董雪，被告李年雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆中海地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、判令被告支付原告违约金186,705.6元（房屋总价款933,528元×20%）；3、判令被告支付原告律师费用10,000元；4、判令被告协助原告解除《商品房买卖合同（预售）》网签、备案登记。事实及理由：2019年3月31日，原告与被告签订商品房预售合同，原告购买被告位于乌鲁木齐市××区。原告按约交纳了首付款187,528元，根据双方合同约定剩余房款746,000元应于合同签订之日起30日内付清，逾期付款30日，被告有权解除合同。同时，补充协议第六条第三款、第七条第三款、补充协议第六条第四款对于违约金和违约应当支付的律师费进行了约定，截止起诉之日被告仍未向原告支付剩余房款，原告因此诉至法院。被告李年雪辩称：不同意解除合同及原告的其他各项诉讼请求。双方书面合同没有约定具体贷款时间，我和原告公司销售员曾口头约定最迟于2019年5月30日开始办理银行按揭贷款，因为期间因为我需要补办丢失的购房发票，实际是8月才开始办理按揭贷款。办理银行按揭贷款过程中，因银行提高了首付款金额导致我未能成功办理银行按揭贷款，2019年12月因为公积金政策有变化，我也没有申请办理公积金贷款。不同意支付违约金，我存在违约的情形，但是当时签合同时原告没有跟我说违约金的事情，如果要支付违约金，我认为违约金金额过高，要求减少。律师费10,000元不同意支付。因为未成功办理按揭贷款双方都有错误，原告没有专门的人协助我具体如何办理相应的按揭贷款手续。本院经审理认定事实如下：2019年3月31日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，被告购买坐落于乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积129.34平方米，单价7,217.63元/平方米，总价款933,528元。付款方式及期限：于2019年3月31日前支付首付款187,528元，占全部房款的20.09%，剩余房款746,000元申请办理按揭贷款。当日，双方签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》，协议第六条对贷款方式及期限的补充约定第3款买受人违约责任记载：“买受人须在《商品房买卖合同》签署之日前（含当日）取得按揭银行、公积金管理中心贷款资格，合同签订后七日内向按揭银行、公积金管理中心递交办理按揭手续所需的全部资料，并在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人，或通过公积金管理中心的贷款批准，否则视为买受人逾期付款。4、出卖人的追偿权。出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保期间，如因买受人未按揭贷款合同约定偿还本金及利息等导致按揭银行、公积金管理中心要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人除须偿还出卖人为其承担保证责任而支付的本金及利息外，还须赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、罚款、相关税费等”。补充协议第七条第三款对逾期付款责任的补充约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人自《商品房买卖合同》约定的应付款期限届满之日起至实际支付之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除本合同。本合同自解除通知送达买受人之日起解除。本合同解除后，该商品房由出卖人所有，出卖人有权将该商品房另行出售而无需通知买受人。出卖人解除合同的，买受人应按照总购房款的20%向出卖人支付违约金，并有义务积极配合出卖人解除备案登记，由出卖人在买卖双方办理完毕合同解除手续之日起15日内扣除买受人应付的违约金及其他费用后退还买受人已付款项。买受人已付款项不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。出卖人未解除合同的，自《商品房买卖合同》约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第二十四条关于合同解除的特别约定。1、无论何种原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的15日内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记的手续，未办理取消合同备案、抵押登记手续前出卖人不退还购房款。…3、除约定的合同解除情形外，买受人不得单方面解除合同。因买受人违约导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应购房款的20%向出卖人支付违约金。2019年9月17日，原告委托北京大成（乌鲁木齐）律师事务所）向被告邮寄律师函一份，主要内容为：根据《商品房预售合同》及补充协议之规定，被告应当在《商品房预售合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给原告，否则，视为被告违约。基于被告单方面原因，未按照合同约定办理完毕银行公积金贷款手续，已构成违约。被告应于2019年4月17日前办理完毕银行公积金贷款手续，如收到本函之日起7日内仍未办理完毕贷款手续或一次性付清全部房款，委托人有权解除本合同，将该商品房另行出售而无需通知买受人。如在上述期间内仍未办理完毕，如协商不成委托人解除合同的，您除需按照总房款的20%向原告支付违约金外，还须赔偿原告因此遭受的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。被告于2019年9月20日收到该律师函。2020年6月8日，原告向北京大成（乌鲁木齐）律师事务所支付案件代理费10,000元。以上事实有《商品房预售合同》、《合同补充协议》、律师函、邮寄单、律师费发票及庭审笔录等存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，原、被告订立《商品房预售合同》及补充协议，约定被告以贷款方式付款，但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同，被告也未支付余款，被告违约行为致使合同目的不能实现，故原告主张解除双方于2019年3月31日签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方补充协议第七条第三款“本合同自解除通知送达买受人之日起解除。”本院认定双方签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》的解除时间为2019年9月20日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中《商品房预售合同》既已解除，被告理应协助原告解除（撤销）乌鲁木齐市米东区米东南路950号中海云鼎大观1幢2单元3001室房屋的预售备案登记信息，对原告主张的该项请求本院亦予以支持。原告主张被告支付违约金182,061.4元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》协议第六条、第七条均规定：双方合同约定逾期付款超过30日买受人应按照总购房款的20%向出卖人支付违约金，本院结合上述有关计算违约金的考量因素，对原告主张被告支付182,061.4元（910,307元×20%）的诉讼请求，本院对违约金予以支持149,200元（买受人未付购房款746,000元×20%）。原告主张被告支付律师费10,000元的诉讼请求，本院认为根据双方补充协议第4条关于出卖人的追偿权的约定，只有出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保期间，如因买受人违约导致出卖人单方解除合同的，被告应自行承担办理注销登记发生的各项费用，包括但不限于印花税、律师费等。本案中，因原告未办理完毕银行按揭贷款，故被告尚未向原告提供阶段性按揭贷款担保，现原告主张律师费的诉讼请求条件尚未成就，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告新疆中海地产有限公司与被告李年雪于2019年3月31日签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》于2019年9月20日解除；二、被告李年雪向原告新疆中海地产有限公司支付违约金149,200元；三、被告李年雪协助原告新疆中海地产有限公司办理解除2019年3月31日《商品房预售合同》及《合同补充协议》的备案登记信息；四、驳回原告新疆中海地产有限公司要求被告李年雪支付律师费10,000元的诉讼请求。上述义务，被告应于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼标的1，130，234元，核定支持金额1，082，728元，占诉讼标的95.80%。案件受理费14，972.11元，因适用简易程序，受理费减半收取7，486.06（原告预交），由原告负担4.20%，即314.65元，由被告负担95.80%即7，171.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   张 娜二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 八 日书  记  员   刘纹汐