陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终5173号 上诉人（原审原告）：李全随，男，1966年10月23日出生，汉族，无业，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：陕西凤凰房地产开发有限公司，住所地：西安市经开区。法定代表人：张爱英，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯宝生，男，1972年7月6日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。上诉人李全随因与被上诉人陕西凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年4月2日，李全随（买受人）与凤凰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定李全随购买凤凰公司开发建设的位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号住宅房屋一套，预测建筑面积85.91㎡，购房款共407213元。第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年5月31日之前，依照国家及人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人可选择第1或第2项（不可并选），如因买受人原因导致出卖人不能在规定期限内没办理好产权证书的，由买受人承担全部责任。其中第2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，李全随向凤凰公司全额交纳购房款407213元，凤凰公司向李全随出具收据一份。2011年11月凤凰公司向李全随出具交房通知一份，通知凤凰公司定于2011年11月25日至30日正式交房。李全随表示实际交房日期为2012年11月18日对此未举证，凤凰公司认可2011年11月30日交房。2007年2月12日凤凰公司涉案工程项目取得商品房预售许可证。涉案凤凰大厦项目已列为我市和莲湖区的“处遗”项目。2019年1月31日，原西安市规划局向凤凰公司开具了《首次登记审查意见书》，对超建部分3381.251㎡予以行政处罚，由建设单位对所有超建部分补缴土地出让金、配套费及其它税费，院内的5层立体停车库违法建设予以拆除。凤凰公司2019年8月21日向西安市莲湖区城市管理和综合执法局缴纳行政罚款424654.69元，土地出让金、配套费、其他税费均未补缴。院内的5层立体停车库为配合缓堵保畅，凤凰公司申请保留，需西安市住房和城乡建设局审批，因此涉案项目目前未取得《建设工程竣工规划验收合格证》。竣工验收需提交第三方《房屋可靠性检测报告》，因凤凰公司委托第三方作出的检测报告不符合西安市住房和城乡建设局的相关要求，也未取得建设局《竣工验收备案表》。办理房屋首次登记需要提供包括《建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关资料，因以上原因凤凰公司至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，凤凰公司表示将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案最长需要6个月期限。李全随起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、凤凰公司立即向房产登记机关提交为李全随办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋产权转移登记的相关备案资料；2、凤凰公司立即向李全随支付逾期交房违约金10791.14元（以购房款407213元为本金，自2011年5月31日计算至2012年11月18日，共530天，按日万分之0.5标准）和逾期办证的违约金4072.13元（以购房款407213元为本金，按1%标准），共计14863.27元；3、本案诉讼费用由凤凰公司承担。事实和理由：2010年4月2日，李全随、凤凰公司签订《商品房买卖合同》，约定李全随购买凤凰公司建设的位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号住宅房屋一套，建筑面积85.91㎡，购房款共407213元。约定交房时间为2011年5月31日前，并约定房屋交付使用后700日内，凤凰公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同签订后，李全随依约缴纳了房款，凤凰公司于2012年11月18日向李全随交付了房屋，至起诉时凤凰公司未为李全随办理房产转移登记手续。凤凰公司逾期交房及逾期备案资料均构成违约。故诉至法院，要求判如所请。凤凰公司辩称，李全随所述事实和理由基本属实，双方签订商品房买卖合同属实，涉案项目五证齐全，建成后通过了规划验收，及房屋面积实测，后续相关手续正在办理当中，涉案项目的初次登记尚未办理，包括李全随涉案房屋在内的办理产权转移登记的相关备案资料均未向房产登记机关备案，目前该项目由政府处理遗留问题办公室处理遗留问题。故不同意李全随的诉请请求。一审法院认为，本案争议焦点是出卖人是否存在逾期交房及逾期办证事实，是否系出卖人的责任所致，李全随主张的逾期交房及逾期办证违约金是否超过法定诉讼时效。李全随、凤凰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，均应依约履行。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该房屋凤凰公司于2011年11月30日将房屋交付李全随使用，凤凰公司应当在交付房屋后700日内向房屋登记机关提交登记备案。依李全随陈述交房时间为2012年11月18日，凤凰公司最晚应在2014年10月19日前办理完备案登记手续，凤凰公司至今未将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并逾期交房均已构成违约，按合同约定应向李全随支付违约金，但李全随应在法定时效内主张自己的权利。李全随所述交房时间2012年11月18日，凤凰公司最晚应在2014年10月19日前做完备案登记手续，李全随2019年开始对逾期备案及逾期交房的违约金主张权利，均已超法定诉讼时效，现凤凰公司对李全随的诉讼时效提出抗辩，不同意支付违约金，李全随无证据证明有诉讼时效中断之情节，对李全随要求逾期备案及逾期交房的违约金之诉讼请求，依法均不予支持。李全随要求凤凰公司向房产登记机关提交为李全随办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋产权转移登记的相关备案资料，因合同约定出卖人应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案凤凰大厦项目已列为我市和莲湖区的“处遗”项目，近期凤凰公司缴纳了行政罚款，积极配合相关部门处理遗留问题，且表示6个月内完成资料备案，李全随表示尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声，且近期此类案件大量涌向法院，问题在哪里值得所有职能部门的思考，这也是包括所有职能部门在内的社会责任，这方面存在的问题很多，而这需要社会各方力量的共同努力完成，但未完成备案义务主要责任在凤凰公司，综合以上因素，一审法院酌情判决凤凰公司于判决生效后180日内将李全随办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条 ，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后180日内，陕西凤凰房地产开发有限公司将李全随办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回李全随要求陕西凤凰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金10791.14元之诉讼请求；三、驳回李全随要求陕西凤凰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金4072.13元之诉讼请求。案件受理费172元，由陕西凤凰房地产开发有限公司负担。如果陕西凤凰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（按照已付房价款407213元的1%标准）。宣判后，李全随不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。凤凰公司于2012年11月18日才向李全随交付房屋，李全随在收到房屋后支付了物业费和装修费押金，该证据足以证明实际交房日期是2012年11月。且李全随在第一次交纳物业费及装修押金时已向物业公司提出逾期交房违约金和逾期办证违约金的事宜。物业公司称违约金不归其管，让联系凤凰公司。李全随就和其他类似情况的买受人多次到凤凰公司处索要逾期交房违约金和逾期办证违约金，但均未见到有工作人员在办公。凤凰公司一直采取逃避方式处理此事，并非李全随不积极主张权益，该事实其他买受人足以证明。二、一审判决程序违法，适用法律错误。凤凰公司未在一审中以超过诉讼时效为由进行抗辩，一审判决却以诉讼时效届满为由驳回了李全随要求支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求，明显程序违法。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李全随的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由凤凰公司承担。凤凰公司辩称，驳回上诉。本院经审理查明，一审卷宗2019年9月19日上午庭审笔录记载，凤凰公司在答辩中主张李全随主张已过诉讼时效。一审判决认定事实属实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李全随主张自己实际于2012年11月收房，但其提交的证据不足以证明，故一审判决根据凤凰公司出具的收房通知书时间认定李全随的收房时间为2011年11月30日，有事实依据，予以确认。凤凰公司实际交房时间晚于《商品房买卖合同》约定的交房时间，凤凰公司至今未能将办理房屋权属登记材料需要由凤凰公司提交的材料报产权登记机关备案，凤凰公司违约，应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。但因凤凰公司在一审庭审中提出诉讼时效届满的抗辩，李全随未能举证证明其在凤凰公司违约后一直向凤凰公司主张权利，故一审判决认定逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼时效均已届满，符合法律规定。李全随上诉主张诉讼时效未届满，没有证据支持，不予采信。综上，李全随的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，李全随已预交，由李全随负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年六月十二日  书 记 员  刘 燕 子 1