湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初98号 原告：长沙才业房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区喻家坡街道旺旺路湘峰广场第3栋809号。 法定代表人：蔡玉宝。 委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告：熊启宏，男，1981年12月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。 原告长沙才业房地产开发有限公司与被告熊启宏商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐攀到庭参加诉讼，被告熊启宏经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙才业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月27日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201602962804）；2、判令被告向原告偿还未还银行按揭，银行从原告账户扣款9501.3元（暂计），并按照银行贷款利息标准支付利息至实际归还之日止，至起诉之日利息暂计算为79.08元；3、判令被告支付违约金47574.8元，并判令被告在判决生效后五日内协助原告办理长沙市望城区喻家坡街道才子府第12幢28层2804房解除房屋备案登记手续或注销房产权证手续，判令被告在判决生效后五日内向原告归还涉案房屋；4、判令被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费、财产保全保单费、律师费（15000元）等费用。事实和理由：原、被告于2016年11月5日签订了《长沙市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于长沙市望城区，房款总价475748元。根据合同附件九补充协议约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除商品房买卖合同并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金”。被告未履行偿还银行贷款本金及利息义务，已经违反合同约定。原告为维护自己合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告熊启宏未予答辩。 本院经审理查明：原、被告于2016年11月5日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于长沙市望城区，房款总价475748元。合同附件九《补充协议》第三条第6款约定，出卖人（原告）为买受人（被告）提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除商品房买卖合同并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金,出卖人为解除合同而支出的一切费用（包含但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公告费等）由买受人承担。被告按照合同约定向原告支付了购房首付款，并将剩余380000元购房款以银行按揭方式予以支付。 2017年12月27日起至2019年12月30日止，被告在履行与案外人贷款银行房屋贷款合同的过程中，多次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，由承担保证责任的原告分8次代被告偿还本息30822.25元。原告申请财产保全过程中交纳财产保险服务费1427.24元。北京盈科（长沙）律师事务所接受原告委托代理本案，原告因此支付代理费15000元。 另查明，案涉房屋办理了湘（2017）望城区不动产证明第0074923号商品房预告登记，原告陈述至法庭辩论终结之日止，案涉房屋尚未交付给被告。 上述事实有《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、湖南增值税普通发票、中国银行贷款还款回单、保单及发票、委托代理协议及律师服务费发票、不动产预告信息表、当事人陈述等予以证实。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未依约履行归还银行按揭贷款义务，导致原告承担相应保证责任，符合合同约定的解除条件，原告请求解除合同的诉讼请求本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋尚未交付，被告不负有向原告退还房屋的义务，故原告请求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。但原告已经为案涉房屋办理合同备案登记手续，合同解除后应恢复案涉房产的原始权利状态，予以注销，故对于原告要求被告办理有关注销合同备案、预告登记等手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应当同时返还被告全部已付房款475748元，被告应当支付原告垫付的房屋按揭贷款30822.25元。原告要求被告支付其垫付款的利息，无法律依据，本院不予支持。 违约责任的承担，被告未按合同约定按时偿还房屋贷款，导致原告代为垫付，构成违约，但双方在合同中约定的按照总购房款10%的违约金计算标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情将违约金调减为总购房款2%，即9515元，故对原告主张的违约金予以部分支持。根据合同约定，原告主张其律师费15000元由被告负担，本院予以支持，。对原告要求被告负担其财产保险服务费1427.24元的诉讼请求，无合同明确约定和法律依据，本院不予支持。上述款项互相抵扣后，原告长沙才业房地产开发有限公司应支付被告熊启宏420410.75元（475748元-30822.25元-15000元-9515元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告长沙才业房地产开发有限公司与被告熊启宏签订的编号为201602962804号的《长沙市望城区商品房买卖合同》； 二、限被告熊启宏于本判决书生效后十日内支付原告长沙才业房地产开发有限公司垫付的银行按揭贷款30822.25元、违约金9515元、律师费15000元； 三、限被告熊启宏于本判决书生效后十日内协助原告长沙才业房地产开发有限公司解除长沙市望城区喻家坡街道才子府第12幢2804号房屋的合同备案、预告登记手续； 四、限原告长沙才业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被告熊启宏已付购房款475748元； 五、驳回原告长沙才业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9280元、财产保全费2898.74元，共计12178.74元，由被告熊启宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 审 判 员  高 芳 人民陪审员  李铁珍 二〇二〇年六月一日 法官助理  陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。