广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终801号上诉人（一审被告）：珠海神火能源有限公司，住所地：珠海市高栏港经济区*********。法定代表人：叶祥珍，总经理。委托诉讼代理人：林泳填，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海港龙纺织有限公司，住所地：珠海高栏港经济区*********。法定代表人：梅最机，执行董事。委托诉讼代理人：许国成，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡苏盛，广东朗乾律师事务所实习律师。上诉人珠海神火能源有限公司（以下简称神火公司）因与被上诉人珠海港龙纺织有限公司（以下简称港龙公司）土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。神火公司上诉请求：1、撤销（2019）粤0404民初2601号民事判决；2、将本案发回重审；3、判令由港龙公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院审理程序违法，且不宜适用简易程序审理本案。1、神火公司与港龙公司之间关于租金的计算依据存在较大争议。本案双方对租赁物的实际面积存在较大的争议。《厂房租赁合约书》关于租金的计算方式的表述如下：①“甲方将坐落于珠海市高栏港经济区精细化工区*******（粤房地权证珠字第0200012027号）的部分空地租给乙方使用，面积约为21000平方米。具体准确面积以实测为准”；②“经双方协商租金如下：由2016年8月23日至2021年8月31日每月租金6元/平方米（不含税），（不含税）每月租金126000元；（含税）每月租金157500元，具体租金按实测面积计算。”神火公司在一审中认为，其过往是暂时以21000平方米为租金的计算依据向港龙公司支付租赁费用，既然港龙公司如今主动提起诉讼，则应重新准确核算租赁物的实际面积，并以实际面积为租金的计算依据。但港龙公司自始自终都坚持租赁面积为21000平方米。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院及其派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，才能适用简易程序审理。因此，一审法院在双方存在较大争议时，不应再机械适用简易程序审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。显然，本案双方存在较大的争议，不宜继续适用简易程序审理，应裁定变更为普通程序。2、一审法院适用简易程序审理，从立案之日起至审理结束已经超过法律规定的审理期限，属于程序违法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。根据据一审判决书反映，该案一审法院于2019年7月23日立案受理，于2019年12月31日作出一审判决，审理期限历时五个月有余，已经超了审限，属于程序违法。二、一审法院在未查明本案事实的情形下贸然作出判决，应发回重审。如前文所述，本案最大的争议就是双方对租金的计算依据存在较大的分歧。神火公司曾在一审答辩时称:“根据合同约定，神火公司暂时按租赁物为21000平方米计算租金，待神火公司在涉案土地上的工程完工后，由第三方对实际租赁面积进行测量，再以测量的实际面积计算租金，多退少补。”然而，一审法院并未针对神火公司在一审答辩提及的内容进行有效的核实，仅仅依据《厂房租赁合约书》中第一款提及的“面积约为21000平方米”为依据，认定诉争的租赁物的月租金为126000元，这是一份不客观的判决。《厂房租赁合约书》中同样明确载明“具体准确面积以实测为准”、“具体租金按实测面积计算”，因此，一审法院在未严格查明本案事实的情形下贸然作出一审判决，必定有失公允。三、一审法院过于畸重法律效果，却忽视了运用调解手段化解纠纷，从而将衍生出一系列不良社会效果。本案的起因系神火公司突发资金周转困难，继而未能如期向港龙公司缴纳租金。但即使在公司资金发生严重困难时，神火公司仍然克服重重困难，在港龙公司向一审法院提起诉讼后，第一时间筹集资金向港龙公司支付了50余万元，这表明了神火公司仍然有与港龙公司继续履行合同的强烈意愿。一审法院不应过于刚性，应综合考虑神火公司的支付能力、公司经营情况、员工就业问题等，在正式作出判决前组织双方进行调解，避免畸重法律效果，而忽视判决背后衍生出的连带社会问题。综上所述，神火公司认为一审法院存在明显的程序违法问题，同时，神火公司恳请二审法院能结合神火公司的履行能力及继续履行合同的强烈意愿，将本案发回重审或者组织双方在二审阶段进行调解，避免刚性的判决引发大面积的下岗潮，影响社会稳定。港龙公司辩称，一、一审法院适用简易程序审理本案完全正确、合法。本案中，神火公司自2018年9月起拖欠港龙公司租金的事实清楚，双方共同签订的《厂房租赁合约书》对双方权利义务的约定也非常具体、明确，且神火公司在一审开庭过程中也明确同意每月租金应按6元/平方米×21000平方米计算，双方对此根本无任何争议，因此，一审法院根据上述规定对本案适用简易程序审理完全正确、合法。再者，如神火公司认为双方对实际计租面积有异议，在一审过程中依法负有相应举证责任，但正如一审判决所述“被告称租赁物实际面积少于约定面积，且原告未及时配合搬迁配电房及改造宿舍导致被告生产经营受到影响，但其未提供证据予以证明”，由此产生的不利法律后果依法亦理应由神火公司自行承担，而不能将此责任倒推给一审法院。二、一审法院适用简易程序审理本案并未超过法定审理期限。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十三条规定：“民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内。”《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条规定：“当事人在诉讼过程中自行达成和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请依法确认和解协议制作调解书。双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限。”一审过程中，神火公司多次恳求一审法院给予双方庭外和解时间，一审法院也正是基于最大限度妥善化解双方纠纷的初衷才多次予以同意，并多次居中协调，最终目的也是为了劝解港龙公司放弃解除租赁合同的请求，但神火公司现在却以此为由提起上诉并企图推翻一审判决，于理不容。根据前述规定，审理过程中的和解期间依法不应计入审限，故一审法院适用简易程序审理本案并未超过法定审理期限，不存在任何程序违法的情形。三、正如一审判决所查明，神火公司至一审判决作出时已拖欠了港龙公司5个多月的租金及近6个月的占有使用费，基于此，一审法院本可以在第一时间作出判决，但一审法院并没有这样做，而是多次给予神火公司各种补救的机会，只是神火公司仍不珍惜，一审法院无奈只有在衡平双方利益后才最终作出一审判决，可见一审判决不但合法，更合情、合理，已最大程度地兼顾了有可能产生的各种社会效果。综上所述，请二审法院充分重视并采纳上述意见，依法查明事实后驳回神火公司的全部上诉请求。港龙公司向一审法院起诉请求：1、判令港龙公司、神火公司于2016年8月23日签订的《厂房租赁合约书》依法解除；2、判令港龙公司没收神火公司的履约保证金250000元；3、判令神火公司向港龙公司腾退返还位于珠海市高栏港经济区精细化工区*******面积约21000平方米的地块；4、判令神火公司向港龙公司支付2018年9月至2019年7月7日期间拖欠的租金1216452元；5、判令神火公司向港龙公司支付滞纳金（计算方法：以每月拖欠的租金金额为基数，按每日1‰的计算标准，自2016年9月21日起计算至付清之日止，暂计至2019年7月17日为702791元）;6、判令神火公司向港龙公司支付自2019年7月8日起至实际腾退返还租赁物之日止的占有使用费（计算方法：以不含税租金126000元/月为基数，自2019年7月8日起计算至实际腾退返还租赁物之日止，暂计至2019年7月17日为40645元）;7、本案诉讼费、保全费由神火公司承担。港龙公司一审当庭将第四项诉讼请求拖欠租金的金额变更为1016452元。一审法院查明：2016年8月23日，港龙公司、神火公司签订《厂房租赁合约书》，约定港龙公司将位于珠海市高栏港经济区精细化工区*******(粤房地权证珠字第0200012027号)的部分空地租给神火公司使用，面积约为21000平方米，神火公司对该租赁场地已充分了解，愿意按港龙公司场地现状承租。合同第二条第1点约定：土地租用期为10年，自2016年8月23日至2026年8月31日止。第2点约定：自2016年8月23日至2021年8月31日每月租金6元/平方米（不含税），（不含税）每月租金126000元；（含税）每月租金为157500元，具体租金按实测面积计算；2016年8月23日至2017年8月31日为减半收取租金，即不含税每月63000元。从第六年起每年月租金递增0.5元每平方米（不含税）。第3点约定：按月缴交租赁费用，神火公司需在每月的10日前向港龙公司缴交下月的租金。第4点约定：港龙公司收取神火公司租金，同时开出收据给神火公司。第5点约定：神火公司不按期支付，逾期10天的，每天按租金的5‰计罚滞纳金，超过30天视为自动退出，港龙公司有权取消神火公司的承租资格，终止本合同，并追收尚欠的租金，并要求神火公司在10天内办理离场手续。第三条第1点约定：为保证合同履行，神火公司必须于签约之日交纳保证金250000元，港龙公司开具收据给神火公司。神火公司中途违约或毁约，保证金由港龙公司没收。第2点约定：为保证神火公司按时支付水电费，神火公司必须于签约之日向港龙公司交纳水电保证金10万元。第九条第1点约定：在合约期内，神火公司中途终止合约或因违反合约条款规定被港龙公司取消租用资格，则神火公司必须按港龙公司规定的期限内办理一切退场及搬迁手续。合同还约定了其他内容。港龙公司提交的房地产权证显示，涉案租赁土地的房地产权属人为港龙公司。2016年8月25日，神火公司向港龙公司支付保证金250000元，于2017年9月14日支付水电保证金100000元。港龙公司提交的《租金违约金统计明细》、银行转账凭证、《收据》显示，神火公司支付各月租金情况如下：2017年1月19日支付2016年9月、10月租金126000元；2017年4月27日支付2016年8月、11月、12月及2017年1月、2月、3月、4月租金396290元;2017年7月13日支付2017年5月、6月租金126000元；2017年9月14日支付2017年7月、8月、9月租金252000元;2017年12月15日支付2017年10月部分租金20000元；2018年3月15日支付2017年10月剩余部分租金106000元、11月租金126000元及12月部分租金18000元，共计250000元；2018年5月30日支付2017年12月剩余部分租金108000元及2018年1月租金126000元，共计234000元；2019年3月15日支付2018年2月至5月租金共计504000元；2019年4月12日支付2018年6月租金126000元、7月部分租金124000元，共计250000元；2019年4月26日支付2018年7月剩余部分租金2000元、8月部分租金98000元，共计100000元;2019年6月26日支付8月剩余部分租金28000元、9月部分租金72000元，共计100000元。在本案一审审理过程中，神火公司分别于2019年8月30日向港龙公司支付200000元、于2019年9月13日支付200000元、于2019年9月24日支付105000元。神火公司对港龙公司提交的《租金违约金统计明细》所载明的租金应付时间、实付时间及交租数额均无异议，但称滞纳金应自2018年9月开始计算，且滞纳金计算标准过高。2019年5月29日，港龙公司向神火公司出具《律师函》，其中载明神火公司尚欠港龙公司2018年8月至2019年6月期间的租金1610000元(含税)，并要求神火公司于收到该函后7日内一次性支付所欠租金。港龙公司于2019年5月29日向神火公司邮寄上述函件，投递结果显示该邮件于2019年5月30日被签收。2019年6月27日，港龙公司再次向神火公司出具《律师函》，内容为：神火公司仍欠港龙公司2018年8月至2019年6月租金1188000元（不含税），神火公司应在2019年7月7日前一次性支付该租金，如神火公司逾期未足额支付，则双方所共同签署的《厂房租赁合约书》自2019年7月8日0时起正式解除，神火公司应在10日内与港龙公司办妥相关离场手续并搬离租赁物。港龙公司于2019年6月27日向神火公司邮寄上述函件，投递结果显示该邮件于2019年6月28日被签收。一审法院认为，港龙公司与神火公司签订的《厂房租赁合约书》是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。一、关于《厂房租赁合约书》是否解除的问题。《厂房租赁合约书》约定自2016年8月23日至2021年8月31日的不含税租金为126000元/月，神火公司应在每月10日前向港龙公司支付下月租金，如逾期交纳超过30天视为自动退出，港龙公司有权终止合同。港龙公司提供的《租金违约金统计明细》显示，神火公司多次存在逾期支付租金超过30日的情形，神火公司亦对该明细表所确认的租金应付时间、实付时间及付款金额无异议。2019年6月27日，港龙公司向神火公司出具《律师函》，要求神火公司于2019年7月7日前一次性支付尚欠租金共计188000元（不含税），如神火公司逾期未足额支付，则双方所签订的《厂房租赁合约书》自2019年7月8日0时起正式解除。神火公司称租赁物实际面积少于约定面积，且港龙公司未及时配合搬迁配电房及改造宿舍导致神火公司生产经营受到影响，但其未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据上述规定，港龙公司主张双方签订的《厂房租赁合约书》于2019年7月8日解除，理据充足，一审法院予以支持。二、关于保证金返还的问题。《厂房租赁合约书》第三条第1点约定，为保证合同履行，神火公司必须于签订合同之日交纳保证金250000元，神火公司中途违约或毁约，保证金由港龙公司没收。现神火公司存在逾期支付租金的违约行为，港龙公司主张没收神火公司交纳的保证金250000元,有合同依据，一审法院予以支持。三、关于租赁物返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《厂房租赁合约书》已于2019年7月8日解除，港龙公司主张神火公司腾退并返还涉案位于珠海市高栏港经济区精细化工区*******面积约21000平方米的地块，有法律依据，一审法院予以支持。四、关于租金支付的问题。一审庭审中，神火公司认可尚欠港龙公司租金1016452元，后神火公司又分别于2019年9月13日、9月24日向港龙公司支付租金200000元、105000元，故神火公司仍欠港龙公司租金711452元，港龙公司要求神火公司支付租金1016452元，一审法院不予支持，神火公司应向港龙公司支付租金711452元。五、关于滞纳金的问题。《厂房租赁合约书》约定，如神火公司不按期支付租金，逾期10天的，每天按租金的5‰计罚滞纳金。神火公司称滞纳金应自2018年9月起计算，但《租金违约金统计明细》显示神火公司在2018年9月前也存在多笔租金迟延支付的情形，故神火公司该项主张无事实依据，一审法院不予采纳。港龙公司主张按每日1‰计算滞纳金，神火公司称滞纳金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”港龙公司主张的滞纳金标准过高，一审法院酌定对滞纳金标准进行调整：截止至2019年8月19日的滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起的滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故滞纳金应以当月未交租金数额为基数，自当月21日起算，按照上述滞纳金标准，计算至付清之日止。六、关于支付占有使用费的问题。《厂房租赁合约书》约定，合同终止后神火公司在10日内办理离场手续，港龙公司于2019年6月27日出具的《律师函》亦载明合同解除后神火公司应在10日内办妥相关离场手续并搬离租赁物。合同已于2019年7月8日解除，神火公司应于2019年7月18日前办妥离场手续并搬离租赁物，现神火公司仍在占用租赁物，理应向港龙公司支付占用费，占用费应自2019年7月19日起开始计算。故占用费应按照不含税租金126000元/月的标准，自2019年7月19日起计算至神火公司实际腾退返还租赁物之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、确认港龙公司与神火公司于2016年8月23日签订的《厂房租赁合约书》于2019年7月8日解除；二、港龙公司不予退还神火公司支付的保证金250000元；三、神火公司于判决发生法律效力之日起十日内搬离租赁场地；四、神火公司于判决发生法律效力之日起十日内向港龙公司支付租金711452元；五、神火公司于判决发生法律效力之日起十日内向港龙公司支付逾期付款滞纳金（滞纳金计算方法：以当月未交租金数额为基数，自当月21日起截止至2019年8月19日的滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起的滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际付清之日止，详见判决书后所附《滞纳金计算清单》；六、神火公司于判决发生法律效力之日起十日内向港龙公司支付租赁场地占用费（计算方法：按126000元/月的标准，自2019年7月19日起计算至实际返还租赁物之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42652元，由港龙公司负担6371元，神火公司负担36281元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院于2019年9月4日第一次开庭，双方庭审中要求一审法院给予一定的调解期限。2019年11月18日一审法院组织双方核实情况，询问了双方协商的情况，神火公司再次申请一审法院给予宽限期到2019年12月15日，如神火公司未能在此之前支付租金及违约金，请一审法院作出判决。二审调查中，神火公司主张于2016年曾聘请第三方测量承租土地的面积，但因未征得港龙公司的许可无法入场测量。港龙公司对此不予认可。神火公司要求按实际承租面积计算占用费。经本院主持调解，双方无法达成一致意见。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案的程序问题。本案是港龙公司因神火公司拖欠租金而提起的诉讼，双方合同约定权利义务清晰，神火公司拖欠租金的事实明确，故一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。根据本院查明的事实，神火公司在一审期间两次申请法院给予双方一定的调解期限，一审法院根据双方同意调解的意思表示给予了一定的调解期限，符合《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，调解期间不应计入审限。故神火公司上诉主张一审法院超过法定审限结案属程序违法，与客观事实不符，本院不予采纳。关于计算租金的面积问题。《厂房租赁合约书》第二条中虽然约定了具体租金按实测面积计算，但神火公司在签订《厂房租赁合约书》之后一直按21000平方米向港龙公司交纳租金，并未就此提出异议。神火公司在本案中主张2016年曾委托第三方进行测量，因港龙公司不同意无法测量，但神火公司对此并没有提供证据予以证明，本院不予采纳。一审法院对神火公司拖欠租金及占用费的认定并无不当，本院予以维持。神火公司拖欠租金的事实明确，港龙公司要求解除《厂房租赁合约书》有合同依据和法律根据，本案一、二审期间均给予了双方充分的调解时间，双方就解决本案纠纷一直不能协商一致，一、二审法院对本案依法进行裁判并无不当。神火公司主张法院未对双方进行调解，与事实不符。综上所述，上诉人神火公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审法院审理程序合法，实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费72562元，由上诉人珠海神火能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月二十九日书记员  梁 暐高培翔