湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2034号上诉人（原审被告）：吴长征，女，汉族，1955年6月24日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：彭育和（系吴长征的丈夫），住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：何劲松，湘阴县文星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黎红，男，汉族，1975年2月3日出生，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：傅宛妹，女，汉族，1975年12月15日出生，住湖南省湘阴县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡岳皋，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈山，男，汉族，1979年1月6日出生，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审被告）：湘阴县金川房地产开发有限公司，住所湘阴县文星镇江东中路。统一社会信用代码：91430624673563860C。法定代表人：陈国武，该公司总经理。上诉人吴长征因与被上诉人黎红、被上诉人傅宛妹、被上诉人陈山、被上诉人湘阴县金川房地产开发有限公司（以下简称金川公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴长征上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实改判或将本案发回重审。2、上诉费由黎红等承担。事实与理由：1、2014年10月26日，上诉人与金川公司签订“水岸华庭”商品房定购协议，该协议由授权人项目部总经理周洪平亲笔签名并加盖了公章。2014年11月16日，上诉人对案涉门面进行了为期20天的装饰装修并于2015年1月1日出租。不论是金川公司还是项目部或黎红至2019年4月份之前均未对门面出租提出过异议。2、现门面排号为112号而不是108号。黎红进行预告登记并未告知上诉人。3、周洪平为“水岸华庭”开发商，只是挂靠金川公司，对门面的编号周洪平最清楚。黎红亦是项目部的股东。黎红与金川公司有恶意串通行为。4、一审判决会造成善意购买人吴长征既无门面又无钱的局面，显失公平。5、案涉门面虽然办理了预售商品房抵押预告登记，但并未获得现实的抵押权，不能产生优先受偿的效力。黎红、傅宛妹辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。被答辩人的上诉请求应依法予以驳回。事实与理由：一、一审判决认定事实清楚。1、2015年5月，答辩人出资购买金川公司开发的水岸华庭001幢第107、108（本案诉争门面）、110号门面。2015年7月2日，答辩人为上述房屋办理了预告登记。2015年7月20日，答辩人以上述门面作抵押向华融湘江银行股份有限公司岳阳分行贷款1360000元，后因没按时偿还按揭款，产生了诉讼。湘阴县人民法院经审理后作出（2019）湘0624民初1623号民事判决。判决由答辩人偿还按揭款并以抵押的上述门面在变卖、拍卖中优先偿还华融湘江银行股份有限公司岳阳分行按揭款本息，现该法律文书已生效。基于上述事实，一审认定答辩人取得了对诉争的108号门面占有、使用的权利是完全正确。2、被答辩人对本案诉争的108号门面无论是从事实上还是法律上来讲，都不是占有、使用的权利人。周洪平与被答辩人所签订的水岸华庭商品房定购协议，实际是一个名为买卖，实为借贷的民间借贷关系。暂不论周洪平与被答辩人所签订的水岸华庭商品房定购协议的效力问题，从事实来看，被答辩人所定购的门面也是1栋109号门面，建筑面积为56平方米，而本案诉争的1栋108号门面，建筑面积为88.92平方米。故被答辩人无权占用诉争的108号门面。二、一审判决程序合法。被答辩人上诉称一审程序违法，但没有提出任何一审程序违法的事实或证据，答辩人认为完全是在缠诉。金川公司辩称，案涉门面应归黎红、傅宛妹。陈山未作答辩。黎红、傅宛妹向一审法院起诉请求：1.判令吴长征、陈山立即停止占用位于湘阴县门面（从西往东第四号），并腾空该门面，将该门面立即交还；2.请求依法判令吴长征、陈山支付其占用原告上述门面至将门面交还之日止期间的占用费用（暂计20000元，按1000元／月计算）；3.请求依法判令吴长征、陈山承担本案的涉诉费用。一审法院认定事实：2015年5月，黎红、傅宛妹夫妇出资购买金川公司开发的位于湘阴县门面，其中第108号门面建筑面积为88.92平方米，单价每平方米12000元，总价1067040元。2015年7月2日，黎红、傅宛妹在湘阴县门面办理了预告登记（证号为：湘房预文星镇字第××号）。2017年7月20日，黎红、傅宛妹以上述第107、108、110号门面作抵押向华融湘江银行股份有限公司岳阳分行借款1350000元。因黎红、傅宛妹未依约偿还贷款，华融湘江银行股份有限公司岳阳分行于2019年7月10日诉至法院，案号（2019）湘0624民初1623号，黎红欲变卖门面偿还贷款，才知门面已被吴长征出租给陈山，故于2019年11月8日诉至法院。另查明，2014年10月，周洪平向吴长征借款200000元。2014年10月26日，周洪平与吴长征签订协议书，约定“甲方周洪平借乙方吴长征贰拾万元整（200000元），以水岸华庭A栋109号门面一个做抵押给乙方，此款在二个月之内归还，归还后，吴长征在水岸华庭订购的A栋109号门面作废。如果在二个月内没有还清，购房协议生效”。当日，周洪平以金川公司名义与吴长征签订水岸华庭商品房定购协议，约定吴长征预定水岸华庭1栋109号门面，建筑面积为56平方米，单价每平方米3572元，总价200000元。周洪平、吴长征均在定购协议上签字，周洪平在甲方签字盖章处盖“湘阴县金川房地产开发有限公司水岸华庭项目部”章。周洪平还向吴长征开具了一张收据，注明：“今收到吴长征现款200000元”，收据上同样盖有“湘阴县金川房地产开发有限公司水岸华庭项目部”章。签订定购协议当天，吴长征占有水岸华庭001幢第108号门面。2019年6月2日，吴长征与陈山（即陈冰）签订门面租用协议，约定吴长征以每年12000元的价格将水岸华庭从西起第四缝门面（即本案诉争的水岸华庭001幢第108号门面）租赁给陈山使用。协议签订后，吴长征收取租金11000元。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。吴长征虽于2014年10月26日实际占有、使用了诉争门面，但占有并不能发生房屋所有权变动的法律效果。吴长征辩称系基于与金川公司的买卖合同关系占有、使用该房屋，但吴长征与周洪平所签订的水岸华庭商品房定购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，吴长征与周洪平约定吴长征所定门面建筑面积为56平方米，系“Ａ栋109号门面”，而诉争门面建筑面积为88.92平方米，系001幢第108号门面，故吴长征并非有权占有诉争门面，不受法律保护。相反，黎红、傅宛妹与开发商金川公司签订关于水岸华庭001幢第108号门面商品房预售合同，依照约定支付了全部价款并办理了预告登记，黎红、傅宛妹已取得对诉争门面的占有、使用的权利。故黎红、傅宛妹有权主张吴长征及其租户陈山腾空、交付诉争门面。2020年3月15日，黎红、傅宛妹提出自愿承担本案受理费并放弃对吴长征、陈山承担本案判决书生效之前的门面占用费的诉求，但如本案判决书生效后，吴长征、陈山仍未交付门面，则吴长征、陈山应支付自本案判决书生效之日起至实际腾空、交付门面之日止的门面占用费，该主张系黎红、傅宛妹对其自身权益的处分且未违反法律规定，予以支持。至于占用费的计算标准，该院明确为按照1000元／月计算。据此，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十四条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：限吴长征、陈山在判决生效之日起十五日内将位于湘阴县门面腾空并交付给黎红、傅宛妹（如吴长征、陈山未在判决生效之日起十五日内履行腾空、交付义务，则吴长征、陈山还应向黎红、傅宛妹按照1000元／月的标准支付自判决生效之日起至实际腾空、交付门面之日止的占用费）。如果未按判决指定的期限履行腾空交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费14583元，由黎红、傅宛妹负担。二审期间，吴长征提供了以下证据：1、2012年10月18日金川公司与周洪平签订的《授权委托书》，拟证明周洪平与吴长征签订的《商品房定购协议》合法有效；2、（2015）湘民初二字第185号民事判决书及购销合同、借据、庭审笔录，拟证明周洪平是“水岸华庭”楼盘建设开发商，周洪平签字和加盖项目部公章依法有效；3、2015年1月1日，吴长征与戴菊兰签订的《门面租赁合同》，拟证明吴长征已合法实际占用了诉争门面5年多；4、（2019）湘民初1623号民事判决书和担保合同、借据、质押合同、庭审笔录及其他，拟证明被上诉人购买三个门面的款项来自于银行贷款，且未足额支付本息的事实；5、被上诉人弟弟的录音资料，拟证明黎红、傅宛妹知道案涉门面已交付上诉人的事实及黎红、傅宛妹与金川公司恶意串通套取银行贷款。经质证，黎红、傅宛妹认为上述证据均与本案无关。金川公司的质证意见与黎红、傅宛妹一致。本院认证意见：上述证据的证明目的是否能够成立，本院在下文进行分析判断。二审期间，吴长征认为黎红并未就案涉房屋签订买卖合同，但经本院到湘阴县不动产登记中心核实，湘阴县不动产登记中心保存有黎红与金川公司就108号房于2015年5月4日签订了《商品房买卖合同》。该合同载明，108号房屋面积为88.92平方米，价格为1067040元，房屋平面图显示从西向东为第四个门面，黎红在从西向东的第四个门面处签名并捺印。周洪平与吴长征签订的《“水岸华庭”商品房订购协议》第一条约定“乙方预订甲方开发建设的位于湘阴县物业…”，其中“1”与“108”为手写字体，“108”有明显改动痕迹。“108室物业”上方有“（第四房门面）”字迹，亦为手写字迹。吴长征陈述系周洪平要求其将“109”改为“108”，“（第四房门面）”系周洪平手写。《“水岸华庭”商品房订购协议》上其余手写字迹基本上均加盖了金川公司水岸华庭项目部公章。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：黎红、傅宛妹要求吴长征、陈山返还案涉门面有无事实和法律依据。首先，吴长征虽然将20万元出借给周洪平后与周洪平签订了“协议书”，亦与金川公司水岸华庭项目部签订了《“水岸华庭”商品房订购协议》。但“协议书”明确载明系“以水岸华庭A栋109号门面做抵押”。《“水岸华庭”商品房订购协议》虽约定吴长征预订的是水岸华庭项目1栋108室物业…并注明“（第四房门面）”，但“108”有明显改动痕迹，该改动处及“（第四房门面）”处亦未经金川公司水岸华庭项目部盖章确认。其次，《“水岸华庭”商品房订购协议》约定的门面面积为56平方米，而吴长征实际占用门面的面积根据房屋平面图显示却为88.92平方米，面积相差有30多个平方，已超出正常的房屋误差范围。据此，可以认定即使吴长征所述系在周洪平指认后其才占有案涉门面的事实成立，吴长征在案涉门面的面积与《“水岸华庭”商品房订购协议》约定的门面面积明显不符时，不到金川公司水岸华庭项目部或湘阴县不动产登记中心进一步核实，而是听信周洪平之言占用案涉门面，其自身亦存在重大过错，故一审认定吴长征并非有权占用案涉门面并无不当。黎红、傅宛妹与金川公司签订关于水岸华庭001幢第108号门面《商品房预售合同》后，湘阴县不动产登记中心能够为其办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记，黎红、傅宛妹基于公示公信原则有理由相信金川公司有权出售诉争门面，吴长征提供的证据不足以能够证明黎红与金川公司有串通损害吴长征利益的证明目的。综上，黎红、傅宛妹亦有权主张吴长征及其租户陈山腾空、交付诉争门面。另外，吴长征虽认为一审程序违法，但未陈述程序违法的事实，故本院对该主张亦不予采纳。综上，吴长征的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14583元，由吴长征负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年六月十日书记员  刘 珂