广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初1827号原告：梁春凤，女，1981年10月1日出生，汉族，住址广东省吴川市，委托诉讼代理人：谢茂兴，男，1962年8月2日出生，汉族，住址广东省吴川市，被告：伍慧雯，女，1977年11月30日出生，汉族，住址广东省廉江市，第三人：湛江市世华房地产代理有限公司，住所湛江市赤坎区军民路8号金沙湾新城淘然居9幢首层3号铺。法定代表人：彭树敏，经理。原告梁春凤与被告伍慧雯、第三人湛江市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢茂兴到庭参加诉讼，被告伍慧雯、第三人世华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院对原告与被告于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》予以解除；2、请求法院判令被告立即支付欠原告的房屋租金，租金自2019年6月1日起至租赁合同解除、被告将租赁房屋交还给原告之日止。暂计至起诉之日，该租金为2700元。（庭审中，原告确认请求被告支付租金至判决涉案合同解除的法律文书生效之日）3、依照《房屋租赁合同》第六条、第十二条的约定，将被告缴交给原告的保证金7200元没收给原告，以补偿原告的损失。4、请求法院判令被告支付租赁房屋所欠的水电费721.4元、物业费、公摊电费407.3元及承担租赁房屋中介费1187元（1500元÷24个月×11个月）。5、判决本案全部诉讼费用及其他费用由被告负担。事实与理由：2018年12月29日，原、被告经世华公司介绍，被告租赁原告位于湛江市××区体育北路××海湾××单元××房，双方签订了《房屋租赁合同》。合同生效后，被告于2019年1月1日搬入租赁的房屋居住。被告依约交租至2019年5月30日。但至2019年7月10日，被告尚未交付6月的租金。原告打电话催收，双方为交付房租发生口角。至2019年8月2日，原告再次打电话向被告催租，被告拒接电话，故原告到租赁的房屋查看，发现被告已经搬离。综上，被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。被告伍慧雯不作应诉答辩。第三人世华公司未向本院提交书面意见。经审理查明，2018年12月29日，原告梁春凤委托张美华与被告伍慧雯、第三人世华公司签订了《房屋租赁合同》（编号：ZJSHYJ0001462），约定原告梁春凤（甲方）将湛江市××区体育北路××海湾××单元××房出租给被告伍慧雯（乙方），租期自2018年12月29日至2020年12月29日，每月租金为3600元。租金按月结算，乙方必须按期缴纳租金，否则每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。乙方于签订合同当日向甲方支付保证金7200元以及首月租金3600元。租赁届满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。合同第九条约定“租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。”合同第十二条约定“租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理，甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。”合同十四条约定“租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走。否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有异议。”合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，并于2019年1月7日向经纪方世华公司支付中介服务费1500元。被告依约交租至2019年5月份，后不再向原告交租。根据原告提供的《5栋906物业费公摊电费明细》以及水电费账单的截图显示：涉案房屋2019年5月-6月的水电费、物业费以及公摊电费共为1128.7元。庭审中，原告表示其于2019年8月2日发现被告已经搬离涉案房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告梁春凤委托代理人张美华与被告伍慧雯，第三人世华公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应遵照履行。关于梁春凤请求解除涉案《房屋租赁合同》的问题。本案中，涉案房屋租赁期间为二年（2018年12月29日至2020年12月29日）。但伍慧雯自2019年6月份开始不再向梁春风支付租金，并在租期届满前自行搬离涉案房屋，其行为致使梁春凤签订《房屋租赁合同》的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，梁春凤请求解除涉案《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。因本院通过电话联系、邮寄送达等方式均无法向被告送达起诉状副本（包含原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的内容）、开庭传票等法律文书，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。”的规定，采取公告送达的方式，于2019年12月8日以登报公告的方式向伍慧雯送达相关法律文书，故依法应视为伍慧雯已于2020年2月8日收到上述法律文书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院依法确认梁春凤与伍慧雯、世华公司于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月8日解除。关于伍慧雯应向梁春凤支付的各项款项的问题。（一）关于伍慧雯应向梁春凤支付多少租金的问题。本案中，伍慧雯拖欠梁春凤6、7月份的租金，并在未经双方协商同意的情况下，自行搬离涉案房屋，已经构成违约，并给梁春凤造成损失。故伍慧雯除应向梁春凤支付6、7月份的租金外，还应赔偿梁春凤在短时间内无法将房屋出租而造成的租金损失。至于损失赔偿额如何确定的问题，虽伍慧雯已于2019年8月2日前搬离涉案房屋，但伍慧雯始终未与梁春凤办理涉案房屋的交接手续，以致涉案房屋一直处于空置状态，该房屋空置期间的租金损失就是由于伍慧雯的违约行为造成的，伍慧雯应予赔偿给梁春凤。但考虑伍慧雯自2019年6月份已开始拒付租金，且梁春凤于2019年8月2日到涉案房屋查看时已发现伍慧雯搬离涉案房屋，梁春凤未采取适当措施防止租金损失的扩大，故其亦应对扩大的租金损失承担部分责任。根据本案实际情况，本院酌情认定伍慧雯除支付6、7月份的租金7200元（3600元×2）外，还应赔偿三个月的租金损失即10800元（3600元×3个月）给梁春凤。（二）关于梁春凤请求伍慧雯支付水电费、物业费、公摊电费及中介费的问题。根据《房屋租赁合同》第九条“租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。”的约定，在伍慧雯承租房屋期间，因其使用房屋而产生的费用由其承担。梁春凤提供《5栋906物业费公摊电费明细》以及水电费账单，并请求伍慧雯支付水电费、物业费，及公摊费共计1128.7元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因《房屋租赁合同》未就双方违约时中介费的处理问题进行约定，故梁春凤请求伍慧雯承担中介费1187元，缺乏依据，本院不予支持。（三）关于梁春凤请求没收伍慧雯支付的保证金7200元的问题。根据《房屋租赁合同》第十二条“租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理，甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。”的约定，伍慧雯向梁春凤支付的保证金7200元具有定金性质。现伍慧雯提前搬离涉案房屋，梁春凤请求根据该约定没收保证金7200元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，伍慧雯一共需向原告梁春凤支付各项费用共计19128.7元，梁春凤已收取的伍慧雯支付的保证金7200元，不予退还给伍慧雯。伍慧雯及世华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为伍慧雯、世华公司对自己相应民事诉讼权利的放弃，本院依法做缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁春凤与被告伍慧雯、第三人湛江市世华房地产代理有限公司于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》（编号：ZJSHYJ0001462）于2020年2月8日解除。二、限被告伍慧雯于本判决生效之日起十日内向原告梁春凤支付19128.7元。三、原告梁春凤已收取的被告伍慧雯支付的保证金7200元，不予返还给被告伍慧雯。四、驳回原告梁春凤的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.4元，公告费600元，均由被告伍慧雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  何清琳审 判 员  陈小雁人民陪审员  李卫妹二〇二〇年六月二十三日书 记 员  郑俊轩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。