广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初366号 原告：胡学保，男，1953年6月16日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：胡学鸾（系原告胡学保之妹），女，1958年10月15日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 被告：蒋亚娟，女，1985年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 原告胡学保与被告蒋亚娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡学保的委托诉讼代理人胡学鸾、被告蒋亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡学保向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告返还租用房屋；三、请求判令被告支付2018年尚欠租金300元及2019年1月至2020年3月租金6900元(460元/月×15个月），合计7200元（此后的租金另行计算至被告返还房屋之日止）；四、请求判令被告支付使用承租房屋产生的水、电费等费用实际数额计至被占房屋之日止（每个月水3吨，电80度，每月大概54元，共84个月，水电费共计4956元）；五、本案诉讼费承担。事实与理由：2014年3月10日，原告（甲方）与被告(乙方）签订了《住房出租协议》，合同约定：原告将其位于灌阳县卫生局宿舍区的房屋一套出租给被告。每月租金460元，按季交即从入住之日起交三个月租金，以后在住满三个月前10天内交纳下季度房租，以此类推。若不按时交款，则视乙方自动违约，本协议自行中止，乙方所交押金不遐。乙方用水用电自己按时到卫生局财务室交纳水电费。租房时间由2014年3月10日起到2016年3月9日止。合同签订后，被告承租房屋至今，但被告从2018年开始不按时交纳房租，经原告催收，被告于2018年12月15日给付2018年房租5200元，尚欠2018年租金300元及2019年1月至今未给付任何租金。原告多次向被告催收租金，被告不接电话，也不回信息。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告应依约及时支付租金给原告，被告拒不支付租金的行为损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，并提出前列诉讼请求，请求法院依法判决。 被告蒋亚娟辩称，被告与原告为明确房屋租赁关系的权利和义务，双方于2014年3月10日签订了《住房出租协议》，约定租期从2014年3月10日至2016年3月9日，月租金为460元；若不按时交款则视被告违约，违约责任：租赁协议自行终止；被告所交的押金不退。据此，被告若因迟延交纳租金而违约的话，就应承担前述的两个违约责任即终止租赁协议和所交押金不退。2018年，被告因外出务工，便终止了交纳租金，后因原告的妻子王小菊不厌其烦地向被告索要租金，被告基于考虑到自己与王小菊的关系一向不错而于2018年12月15日向其支付了租金5200元。 综上所述，被告于2018年未居住涉案房屋而未交纳租金，即被告以自己的行动作出了违约行为。按照双方签立的《住房出租协议》，被告只能承担终止租赁合同、不退押金之约定的违约责任。虽然被告在2018年12月15日向被答辩人支付了5200元，这是被告基于自愿原因给付的，并不是履行租赁协议的义务，因为该租赁协议早以终止。退一步而言，就算被告支付该5200元是在履行租赁协议，但在支付该款后，被告又处违约情形。据此，原告主张由被告仍按该租赁协议的约定支付其2019年1月至2020年3月的租金及其相关的水电费等费用是没有理由的。恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告胡学保与妻子王晓菊在位于灌阳县灌阳镇新华路的灌阳县卫生健康局宿舍区有房屋一套。2014年3月10日，原告（甲方）与被告(乙方）签订了《住房出租协议》，原告将其灌阳县卫生健康局宿舍区的房屋一套出租给被告。合同约定：一、每月租金460元，按季交即从入住之日起交三个月租金，以后在住满三个月前10天内交纳下季度房租，以此类推。若不按时交款，则视乙方自动违约，本协议自行中止，乙方所交押金不退；二、入住前乙方需交住房押金500元，如协议正常中止且未损坏各种物品时，押金如数退还;三、甲方住房内现有吊扇一把、单人床及床板一张、水银镜屏一块及完好的水电设施给乙方使用，乙方用水用电按卫生局规定并自己到卫生健康局财务室交纳水电费；四、租房时间由2014年3月10日起到2016年3月9日止，若需延长或不再租住,应提前壹个月告之甲方。壹年后租金另行协商。合同签订后，被告承租房屋至今。被告从2014年3月10日至今没有按约定到灌阳县卫生健康局财务室交纳水电费；2018年12月15日，被告支付租金5200元，尚欠原告2018年租金300元及2019年1月至今的租金。 上述事实，有原告提供的《住房出租协议》、手机短信截图及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《住房的出租协议》已于2016年3月9日期满履行完毕，原租赁合同约定租期届满后，双方虽没有订立新的租赁合同，但被告蒋亚娟仍继续使用原租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方形成不定期的租赁关系，被告蒋亚娟仍应按照合同约定履行缴纳租金和水电费的义务，由于被告从2014年3月至今没有按约定到卫生局财务室交纳水电费，并拖欠原告2018年租金300元及2019年1月至今的租金，故原告有权随时解除合同，因此原告起诉要求被告支付所欠房屋租金及水电费并解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告蒋亚娟应将承租的房屋一套返还给原告。被告蒋亚娟辩称其于2018年未居住涉案房屋，双方签立的《住房出租协议》早以终止，原告不应按该租赁协议的约定要求被告支付所欠租金及其相关的水电费等费用的主张不能成立，本院不予支持。 关于被告应该缴纳租金多少的问题。《住房出租协议》约定每月租金460元，庭审中，双方认可被告给付2018年租金5200元，尚欠原告2018年租金300元及2019年1月至今的租金，租金计算到2020年6月10日，被告应该给付原告房屋租金8580元（460元/月×18个月＋300元），2020年6月11日后至被告返还承租的房屋之日止的租金另行计算。 关于被告应该缴纳水电费多少的问题。被告从2014年3月10日至今没有按约定到卫生局财务室交纳水电费，加之灌阳县卫生健康局未定期收取水电费，对被告应交纳的水电费只能按每月平均数收取。 根据本院到灌阳县卫生健康局调取的《2010年水、电记录表》证明2011年11月9日，原告的房屋（王晓菊）水表读数为340吨、电表读数为3128度，《2012年水、电记录表》证明2012年11月11日，原告的房屋（王晓菊）电表读数为3617度，《2014年水、电记录表》证明2014年9月24日，原告的房屋（王晓菊）电表读数为4333度，水：3.45元/吨，电：0.75元/度。2020年5月27日，本院对被告租赁房屋的水表、电表进行了勘验,水表读数为34.8吨、电表读数为349度。 1、被告应缴纳水费。2011年11月9日至2020年5月27日102个月用水量为693.8吨（999-340+34.8），平均每月用水量为6.8吨，按3.45元/吨计算，每月水费为23.46元，其中被告2014年3月10日至今租用74个月，被告应缴纳水费为1736.04元（23.46元/月×74个月）。 2、被告应缴纳电费。（1）2012年11月11日至2014年9月24日的用电量为716度（4333度-3617度），平均每月用电量为32度，被告2014年3月10日至2014年9月24日租用6.5月，其用电量为192度。（2）2014年9月25日至2020年5月27日的用电量为6015度（9999度-4333度+349度）。被告共计用电量为6207度（192度+6015度），按0.75元/度计算，被告应缴纳电费为4655.25元（0.75元/度×6207度）。 被告应缴纳水、电费合计为6391.29元（1736.04元+4655.25元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 1、解除原告胡学保与被告蒋亚娟于2014年3月10日签订的《住房出租协议》； 2、被告蒋亚娟于本案判决生效后七日内返还租用原告胡学保的房屋一套； 3、被告蒋亚娟于本案判决生效后七日给付原告胡学保房屋租金8580元（房屋租金计算至2020年6月10日，2020年6月11日后至被告返还承租的房屋之日止的租金另行计算）； 4、被告蒋亚娟于本案判决生效后七日给付原告胡学保水、电费6391.29元（水、电费由原告胡学保缴纳至灌阳县卫生健康局）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告蒋亚娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 熊珍生 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 盘春丽 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。