沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初16080号原告：艾立国，男，住址辽宁省凤城市。委托代理人：郑连伟，系新民市新柳法律服务所法律工作者。被告:孟庆勇，男，汉族生，住址沈阳市铁西区。第三人：沈阳邦一房地产开发有限公司，住所地新民市。法定代表人：万邦一，系该公司总经理。委托代理人：李春丽、张元峥，系辽宁铭讯律师事务所律师。第三人：万邦一，男，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：李春丽、张元峥，系辽宁铭讯律师事务所律师。原告艾立国诉被告孟庆勇、第三人万邦一、沈阳邦一房地产开发有限公司（以下简称邦一公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日受理后，依法由审判员刘雪担任审判长，与审判员孙景坤、人民陪审员姚晶组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾立国的委托代理人郑连伟、被告孟庆勇、第三人万邦一及邦一公司的共同委托代理人李春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月13日，邦一公司与原告协商，双方同意以蓝湾一品A区洋房，建筑面积147.54平方米的房屋，以每平米5527.99元的价格抵顶邦一公司对原告的欠款本息共计815600元，由于原告当时在外地进行工程施工建设，因此让其家属缴纳了物业费、垃圾清运费等相关费用并进行装修。2017年11月15日，原告回来后与邦一公司签订《蓝湾一品洋房认购协议书》。房屋买卖合同签订后，邦一公司向原告出具了815600元购房款收据，2017年11月15日邦一公司向原告下发了入住通知单，原告一直使用至今，并有物业费、电费、采暖费缴款收据、房屋照片为证。另就原告出具的付款凭证及其他证据证实，815600元购房款支付过程如下：全部房款系邦一公司欠原告借款转化而来。根据上述凭证及记录证明原告已支付了全部购房款。原告所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。另，包括本案诉争房屋在内的其他6套房屋出售前已抵押给阜新银行，在原告购买该房屋后，邦一公司偿还了阜新银行250万元的借款，银行解除了对上述房屋的抵押。2017年9月19日，邦一公司在阜新银行第二次抵押借款时，包括本案房屋在内的共计6套房屋没有再次抵押，仅仅抵押了其余的35套房屋，由此也可以证明本案诉争的房屋在第二次抵押前已出售的事实。2019年4月2日铁西法院执行局所做笔录以及阜新银行于2019年10月8日出具的《结清证明》也证实了这一事实。被告与第三人之间是金钱债权关系，属于普通债权，对于不动产，消费者在特定情况下，具有住房优先权或者是消费者优先权。因此，原告诉至人民法院，请求法院判令：一、确认新民市房屋为原告所有；二、终止对新民市房屋的执行，并解除查封；三、被告承担本案诉讼费用。被告孟庆勇辩称：原告提供的所有证据都不能证明原告是合法购买该房屋，也不能证明原告已经支付了全部房款。第三人邦一公司及万邦一述称，同意原告诉讼请求。经审理查明，万邦一系邦一公司法定代表人。2017年11月15日，原告与被告邦一公司签订《蓝湾一品洋房认购协议书》，约定原告购买该蓝湾一品A区洋房，建筑面积147.54平方米，原单价6350元每平方米，折后单价5527.99元每平米，折后总价815600元。同日，邦一公司向原告出具了购房款815600元的收款收据，收据中所载房屋地址、面积均与上述房屋一致，该收据同时注明“借款转入”，收款收据出纳签名为“桑晶晶”。同日，邦一公司向原告交付准住通知单，该通知单上写明地址为新民市。原告向法庭出示的收款收据显示，2017年3月25日，原告向物业公司缴纳了垃圾清运费、土地卡费、三年物业费、电费，物业公司向其出具了收款收据，原告对此解释称，其实际于2017年3月25日与邦一公司达成以借款抵房款的购房协议，但因其身在异地，暂时无法签订合同，因此邦一公司于当日即向其家属交付了房屋，其家属于当日向物业公司缴纳上述费用。后原告于2017年11月15日返回新民后，与邦一公司补签了《蓝湾一品洋房认购协议书》，邦一公司于同日向其补发准住通知单并补开购房款的收款收据，其开始对房屋装修并入住至今。关于原告与邦一公司之间的借款，原告陈述其分多次借给邦一公司共计58万元，年利率24%，其将本息合计抵顶房款815600元，之后，其将债权凭证交还邦一公司，邦一公司对原告主张的购房及付房款情况均予认可。被告孟庆勇对原告实际入住该房屋无异议。根据原告提供证据可证明，王佳玉、姚丽凤、桑晶晶系邦一公司员工。原告向本庭提供了新民市自然资源局出具的《不动产登记证明》，该证明载明：经查询，艾立国在该辖区内无不动产。另，本院查明，该房产因未验收，目前不具备办理产权证条件。另查明，2018年1月20日孟庆勇于本院立案起诉万邦一、邦一公司，案由为民间借贷纠纷，案号为（2018）辽0106民初1008号，本院依原告申请于2018年2月21日保全查封了包括案涉房产在内的41套房产，该案于2018年4月26日以调解方式结案。后因万邦一及邦一公司未按调解书约定履行还款义务，孟庆勇于2019年1月25日向本院申请强制执行，案号为（2019）辽0106执283号。本案原告艾立国于2019年10月14日向本院提出执行异议，本院于2019年10月29日作出（2019）辽0106执异408号执行裁定书，驳回艾立国的异议。上述41套房产起初因借款被抵押，抵押权人为阜新银行沈阳市皇姑区支行，原告提交了新民市城乡建设事务服务中心出具的情况说明，内容为：2017年4月，阜新银行皇姑支行将抵押的41套房产更改为35套，即对新民市共六套房产解除抵押，但因该服务中心备案系统瘫痪，未能办理解押手续。本案诉争房产位于新民市，不在上述解押房产之列。此外，阜新银行皇姑支行出具结清声明，内容为：邦一公司于2017年9月19日以35套洋房作抵押保证，该款后因本院对该公司对建工程拍卖而得以清偿，同意对该35套房产解押。在案涉的（2019）辽0106执283号执行案件中，申请人孟庆勇与二被申请人邦一公司、万邦一达成协议，对已查封的41套房产中的33套进行议价拍卖且现已拍卖完毕，该33套拍卖房产中不包括本案诉争房产。上述事实，有当事人的陈述、认购协议书1份、购房款收款收据1张、准住通知单1份、物业费收据1份、电费收据1份、垃圾清运费收据1份、土地卡收据1份、不动产登记证明1份、执行询问笔录1份、阜新银行结清声明1份、新民市城乡建设事务服务中心情况说明1份、（2019）辽民申1937号民事裁定书1份、劳动合同书2份、税务登记表1份、参保人员缴费明细1份等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中原告与被告邦一公司于2017年11月15日签订了《蓝湾一品洋房认购协议书》，并将邦一公司欠原告的借款58万元及利息转为购房款，邦一公司随即向原告出具了购房款收据，并向原告交付了房屋，原告于2017年3月25日缴纳了物业费、电费等费用，并自2017年11月15日开始占有使用至今，现原告已证明其在该辖区内无其他住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告已具备上述法律规定的三要件，且其自2017年11月起开始占有使用该房屋至今，比较原告之于该房屋的权利与被告孟庆勇之于该房屋的权力，原告之权力更具有针对性、特定性及一定物权公示性，而该房产不具备办证条件，不能归责于原告，因此，应认定原告就本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该房屋。关于原告主张确认位于新民市房屋为原告所有的请求，因该房产现不具备办理产权证条件，本案中不宜确认原告对该房屋享有所有权，故对原告该请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于新民市房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。本院（2019）辽0106执异408号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费11956元，由被告孟庆勇承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 雪审 判 员  孙景坤人民陪审员  姚 晶二〇二〇年六月二十二日法官助理王洋书记员代蕾本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。