广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1377号原告：刘建州，男，汉族，1971年6月7日出生，住广东省广州市越秀区*****************。公民身份号码440************416。委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************。统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告刘建州诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建州及其委托诉讼代理人樊相帮、被告委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金112587.34元；2.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：被告向原告支付违约金132024.10元（2017年7月1日起至2019年6月20日止）。事实和理由：2015年12月12日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于佛山市禅城区***以南、佛山大道以西建设项目（雄盛王府商城）二座66号一座2506房，房屋总价1320253元；被告应当在2016年12月30日前将已办理竣工验收合格的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付了全额房款。2016年4月23日，原告与被告及其指定的佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称柏裕公司）签订《房屋装修协议》，约定为包精装修交楼。另外，原告与被告指定的广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称顺耀公司）签订《房屋租赁管理合同》，约定租金为每半年33006元。2019年6月20日，原告与柏裕公司对装修竣工的房屋作出验收确认。同日，原告办理了收楼确认手续。根据上述合同的约定，被告应当按月租金5501元的标准，支付自2017年1月1日至2019年6月20日（共614天）的逾期交楼违约金112587.34元。为维护自身合法权益，原告特依法起诉。被告辩称：第一，原告主张逾期交楼违约金没有依据，被告已向原告支付全部的逾期交房违约金，无需另行支付。原告与被告就其购买的商品房逾期交付违约金处理问题已达成一致，原告同意被告一次性支付违约金补偿款33000元，并于2017年2月5日出具《收据》，原告于该《收据》中亲笔写到：“收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买雄盛王府广场延迟交楼足额违约金叁萬叁仟元整（￥33000）。特立此据，该收据于违约金到收款人帐后生效。”而被告已于2017年2月28日向原告支付上述违约金款项。原告出具该《收据》的相关内容均是手写，并签名及按手印，是其真实意思表示，在出具《收据》后也已收取被告支付的足额违约金，表明其自愿放弃之后的逾期交楼违约金。原告在确认已收到被告支付的足额补偿违约金后再行主张被告支付逾期交楼违约金，有违诚实信用。故被告已向原告支付全部的逾期交房违约金，无需另行支付。第二，即使原告再行主张被告支付逾期交楼违约金，原告主张违约金计算至2019年6月20日也没有依据，涉案房屋在2018年9月18日前已经达到交付标准。柏裕公司已于2018年9月18日按照原告预留的地址及电话向其发出《室内装修竣工验收通知书》，说明涉案房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理收楼手续。双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第十一条明确约定一方联系方式如有变更，应在变更五日内书面通知对方。但因原告从未告知被告其地址变更，导致快件几次投送均无法联系原告。涉案房屋在2018年9月18日前已经达到交付标准，柏裕公司也及时书面通知原告。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，即使原告在收到足额违约金后又再行主张被告支付逾期交楼违约金，计算违约金的截止日期应为2018年9月18日止。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法判决。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业机读信息，证明原、被告主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》，证明双方房屋买卖关系。3.《房屋装修协议》，证明原告的房屋是包精装修。4.《房屋租赁管理合同》，证明根据此前系列案判决，法院认定被告支付逾期交楼违约金应当按涉案房屋的租金标准计算，因此原告按照每半年租金33006元的标准主张逾期交楼违约金。5.《室内装修竣工确认书》、《收楼确认书》，证明双方对房屋装修最后的确认时间是2019年6月20日，因此被告支付逾期交楼违约金的截止日期是2019年6月20日，验收当天原告办理了收楼手续。6.发票，证明《收据》的违约金仅是2017年1月至6月的租金，该款项与发票的款项是同一笔，该款项是被告委托顺耀公司的名义支付的。被告在诉讼中举证：1.《收据》（NO.141663）、《结算业务委托书》，证明被告已向原告支付延迟交楼足额补偿违约金，无需另行支付。2.《室内装修竣工验收通知书》、EMS单、退回件及查询记录，证明涉案房屋已完成装修，达到交付标准，已于2018年9月18日通知原告装修已竣工并通知其前来收楼。3.《商品房买卖合同补充协议》，证明协议第十八条明确约定一方联系方式如有变更，应在变更五日内书面通知对方，无法投件是原告原因导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据2，被告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年12月12日，原告（买受人）为购买禅城区季华四路66号一座2506房与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，买受人信息处记载原告地址为“广州市*****************”、联系电话为“133*****003”。合同约定该商品房的用途为住宅，建筑面积114.11平方米，房屋总价1320253元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件，由原、被告签章确认。该两份附件均作为上述《广东省商品房买卖合同》的一部分装订在合同之后。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中约定：“十八、送达出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。”2016年4月23日，原告（甲方）与被告（丙方）、柏裕公司（乙方）签订《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对涉案房屋进行装修问题达成协议，其中第四条关于交付与验收约定：1、乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；2、甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；3、甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件。甲方应按《买卖合同》约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。原告（甲方）与顺耀公司（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，主要约定：涉案房屋的租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止，甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为33006元，每期租金乙方收到甲方开出的等额发票后7个工作日内支付给甲方，首期租金于2017年1月30日前支付（付款前需收到甲方开出的等额发票）。据原告提交的2017年1月19日的发票，金额为33006元，上载“出租住宅2017年1月至6月租金”。2017年2月5日，原告向被告出具《收据》（NO.141663），内容：“收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买雄盛王府广场延迟交楼足额违约金叁萬叁仟元整（￥33000）。特立此据，该收据于违约金到收款人帐后生效。”同年2月28日，被告通过银行转账向原告支付33000元。2018年9月18日，柏裕公司向原告邮寄《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年9月20日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续。同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年9月18日寄出，收件人为“刘建州”，电话为“133*****003”，地址为“广州市*****************”，于2018年9月26日退回。2019年6月20日，原告签署《室内装修竣工验收确认书》及《收楼确认书》。诉讼中，原告陈述：原告多次到现场查看，发现房屋出现漏水、装修不到位等情况，房屋在2019年6月20日才勉强符合标准。原告的联系方式一直没有变更。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《房屋装修协议》等均系各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于《收据》的问题。被告抗辩称原告出具《收据》确认已收取足额逾期交楼违约金，被告无需再另行支付。从《收据》的出具时间来看，原告于2017年2月5日出具该《收据》，距合同约定的交付期（2016年12月30日前）有37天，被告已构成违约。双方当时对于被告未能如期交付房屋进行协商，符合常理。从《收据》的金额来看，双方协商约定逾期交楼违约金33000元，与原告、顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的半年租金基本相一致。结合涉案《广东省商品房买卖合同》关于“如出卖人逾期交付商品房的，应按该商品房的市场租金向买受人支付违约金”的约定，被告实质上是参照上述市场租金的标准向原告支付违约金，符合双方之间的约定。从《收据》的内容来看，双方并无明确该33000元的逾期交楼违约金所指向的期间，原告亦无明确表示放弃此后可能产生的逾期交楼违约金。由此，结合《收据》的出具时间、金额、内容以及当事人的陈述，原告对该33000元的逾期交楼违约金理解为2017年上半年的违约金，更为合理，而被告仅以“足额赔偿”的文字表述认定其已全部支付完毕逾期交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。因此，本院推定该《收据》的款项为被告向原告支付2017年1月1日至2017年6月30日的逾期交楼违约金。本案中，原告有权向被告主张2017年7月1日起的逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金的截止日期。原告主张以签收《室内装修竣工验收确认书》及《收楼确认书》为依据，计算违约金至2019年6月20日止。被告抗辩称应以柏裕公司发出《室内装修竣工验收通知书》之日即2018年9月18日为违约金计算的截止日期。根据现有证据，柏裕公司于2018年9月18日向原告寄出《室内装修竣工验收通知书》，通知原告办理涉案房屋装修竣工验收交付手续，原告未签收该邮件。经查，被告提交的邮件所记载的收件人、联系电话、地址均为原告于涉案《广东省商品房买卖合同》中所留信息，原告亦于庭审中确认该邮件上记载的联系电话为本人使用，也未变更过联系方式。根据《商品房买卖合同补充协议书》第十八条约定，“出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：……2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；……一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方”，在无证据证明原告向被告书面通知变更联系方式的情形下，被告依据合同载明的地址向原告寄出邮件，于该邮件寄出后的第五日2018年9月23日即视为送达。原告虽未实际收到《收楼通知书》，但表示多次到现场查看房屋情况，并以装修问题为由未接收房屋。根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已经完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，“买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。……如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋”，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案房屋的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为《室内装修竣工验收通知书》送达之日起第五日，即2018年9月28日，逾期交楼违约金的计算截止日期应为2018年9月28日。关于逾期交楼违约金的计算标准。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定，如逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金。该约定的标准并不明确，应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋后已将该房屋出租，并约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得租金的损失是必然的实际利益损失，被告对此应负赔偿责任。因此，应将原告出租涉案房屋的租金标准作为被告支付逾期交楼违约金的标准，虽被告对此提出异议，但未能提供足以反驳的证据。本院认为应按原告与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》中约定的涉案房屋租金标准33006元/半年计算违约金，原告的主张合法有据，本院予以支持。经核算，自2017年7月1日起至2018年9月28日止，被告应向原告支付逾期交楼违约金83431.83元（33006元/半年÷6÷30×455天），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘建州支付佛山市禅城区**************2017年7月1日至2018年9月28日逾期交楼违约金83431.83元；二、驳回原告刘建州的其他诉讼请求。如被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1276元，由原告刘建州负担332元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年五月二十七日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。