云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民再1号二审上诉人（一审原告）：梁河县华商旅游置业有限公司。住所地：云南省梁河县遮岛镇南甸路（原老政府办公楼）。统一社会信用代码：91533122571859572B。法定代表人：杨帆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何云祥，云南直度律师事务所。委托诉讼代理人：张瑞康，云南直度律师事务所。二审被上诉人（一审被告）：梁殊符，男，1964年8月25日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王强，云南天外天律师事务所。委托诉讼代理人：袁永东，云南天外天律师事务所。二审上诉人梁河县华商旅游置业有限公司（下称华商公司）与二审被上诉人梁殊符商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日作出（2018）云31民终344号民事判决，已经发生法律效力。后经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予以再审，于2019年11月25日作出（2019）云31民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭于2020年3月20日公开开庭审理了本案，二审上诉人华商公司的委托诉讼代理人何云祥、张瑞康，被上诉人梁殊符及其委托诉讼代理人王强、袁永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华商公司再审中请求：二审及一审判决认定事实错误，适用法律错误，忽略了案件中的违法情形，请求法院正确对合同性质作出认定，确有违法犯罪行为的应移交公安机关处理。梁殊符再审中辩称：双方签订的商品房购销合同合法有效，且合同已经全面履行，除客观原因不能办理商品房手续之外，其他都已经履行完毕，二审适用法律正确，认定事实清楚。华商公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除华商公司与梁殊符签订的《商品房购销合同》（合同编号102）；2.本案诉讼费由梁殊符承担。一审法院认定事实，双方签订了《商品房购销合同》（合同编号：102），合同约定：梁殊符购买华商公司建设的房屋，建筑面积4648.79平方米，合同中没有填写价款、签订时间等，付款方式为签订合同时一次性付清全部房款，并就违约责任等作出相应约定，在华商公司的委托下，梁殊符于2016年9月23日到梁河县住房和城乡规划建设局办理了合同备案和房屋预告登记证明。另查明2015年12月23日华商公司出具的保证承诺书和2016年3月17日出具的授权委托书均载明梁殊符已付清购房款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，华商公司与梁殊符签订的《商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，对双方具有法律约束力，虽然双方签订的合同存在瑕疵（即没有约定价款、签订时间等），但双方对该合同进行了备案登记，并办理了房屋预告登记证明，华商公司确认梁殊符支付了全部房款，合同已经实际履行，双方没有协商一致解除合同，也不符合法律规定的解除合同的条件，故对华商公司要求判令解除双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：102）的诉讼请求，一审法院不予支持。庭审中，华商公司认为双方名为买卖合同关系，实为民间借贷关系，涉案的商品房买卖合同实际是对民间借款合同的担保的主张，华商公司提交的证据不能证明该主张，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告梁河县华商旅游置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告梁河县华商旅游置业有限公司负担。”华商公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持华商公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由梁殊符承担。本院二审认定的事实，双方当事人签订了《商品房购销合同》（合同编号：102），合同约定梁殊符购买华商公司建设的房屋，建筑面积4648.79平方米，合同中没有填写价款、签订时间等，付款方式为签订合同时一次性付清全部房款，并就违约责任等作出相应约定，在华商公司的委托下，梁殊符于2016年9月23日到梁河县住房和城乡规划建设局办理了合同备案和房屋预告登记证明。另查明，2014年3月华商公司开发建设梁河县孔雀街生活中心，2014年7月21日取得德宏州住房和城乡建设局颁发的预许德字（0234）号商品房预售许可证，预售房屋面积6925.23ｍ2，批准预售栋号一、二层（Ｂ、Ｃ区共125套）。2014年7月31日华商公司（甲方）与梁殊符（乙方）签订《商品房买卖协议》，协议约定：华商公司出售梁殊符房屋为Ｃ区一层1-1号至1-6号，Ｃ区二层2-1号至2-3号，共计面积1645.25ｍ2，总金额400万元；所购商品房由乙方一次性付清款项，由甲方出具收据为准，甲方收到乙方付清双方约定的购房款的当天，此项商品房买卖协议即生效；此商品房买卖协议生效后，乙方给甲方5个月时间考虑，如甲方认为此商品房买卖吃亏，甲方可在协议签订生效5个月内，仍然用人民币400万元来赎回此商品房。乙方自愿退还协议内全部商品房，但前提是甲方必须一次性退还乙方所购的商品房款400万元，否则商品房还是乙方的；如甲方在2015年元月3日前还没有以人民币400万元来赎回一次性作价卖给乙方的1500ｍ2商品房，甲方属于放弃此赎回权，买卖协议继续执行。2016年9月23日华商公司（甲方）与梁殊符（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：102），合同约定：乙方购买甲方梁河孔雀街生活中心负一层，面积4648.79ｍ2，付款方式为一次性付款，签订合同时乙方一次性向甲方付清全部房款；逾期付款违约责任和争议处理方式等。同日在梁河县住房和城乡规划建设局办理了梁房预梁河县字第××号《中华人民共和国房屋预告登记证明》。2017年2月22日华商公司（甲方）与梁殊符（乙方）签订《商铺、商品房交接协议》，协议约定：甲方同意从2017年8月1日起将乙方购买的全部商铺、商品房的所有权移交乙方；若甲方在2017年8月1日前退还乙方款项，则乙方按甲方退还款项的额度和比例退还甲方商铺、商品房相应的面积。2017年5月25日梁殊符（甲方、出租方）与肖海斌、杨丽江（乙方、承租方）、华商公司（丙方、开发商）签订《梁河孔雀街租赁合同》，合同约定：甲方将梁河县房屋4443ｍ2出租给乙方，租期15年（2017年6月1日至2032年5月31日止），租金15元／ｍ2。该合同同时约定若丙方回购甲方租赁标的物，三方办理认可交接手续后，该合同由丙方与乙方另签合同执行。本院二审认为，关于本案的定性问题。华商公司认为双方名为买卖合同关系，实为民间借贷关系，本案中的商品房销售合同实际是对民间借款合同的担保。梁殊符不予认可，认为双方属商品房销售合同关系。本院二审认为，华商公司提交的证据不能充分证明双方之间存在民间借贷关系，双方当事人于2014年7月31日签订的《商品房买卖协议》、2017年2月22日签订的《商铺、商品房交接协议》、2017年5月25日签订的《梁河孔雀街租赁合同》虽有回购的意思表示，但并不能充分证实《商品房购销合同》是借款关系的担保。因此，对华商公司认为本案属民间借贷关系的主张，本院二审不予支持。关于本案应否解除的问题。本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案华商公司与梁殊符于2016年9月23日签订的《商品房购销合同》（合同编号：102）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，对双方具有法律约束力。该合同虽未约定价款、履行期限等内容，存在瑕疵，但双方约定内容符合上述规定，该合同成立。现该合同已到房管部门办理了房屋预告登记证明，房屋已交付，合同已经实际履行。故华商公司请求解除合同不符合上述法律规定，对其要求解除双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：102）的上诉请求本院二审不予支持。综上所述，华商公司上诉请求无事实及法律依据，本院二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人梁河县华商旅游置业有限公司负担。”再审中，二审上诉人华商公司向本院提交以下证据：1.《梁河县住房保障和房地产管理中心关于撤销“梁河孔雀街生活中心”项目部分不符合商品房预售备案/预告登记的通知》。欲证明：本案被上诉人在梁河县的房屋的预告登记及备案已经被撤销。2.房屋信息查询摘抄表。欲证明：被上诉人认定的475万元的购房款是由杨子洹支付，存在一款两用，是其他款项，并非购房款。经本院组织质证，二审被上诉人梁殊符对二审上诉人华商公司提交的第一组证据的真实性无异议，合法性不予评判，该份通知是否依法作出我方不得而知，不认可其关联性。双方签订的是销售合同而非预售合同，此通知与本案没有关联性撤销行为不对我方产生合同上的影响。第二组证据真实性、合法性没有异议，不认可关联性，被查询的房屋所有人是杨子洹，不能由此推断出华商公司所要证明的观点。二审被上诉人无新证据提交。本院依法向梁河县人民法院调取预许德字（0234）号《商品房预售许可证明》一份、德建复（2019）72号《德宏州住房和城乡建设局关于梁河县预售许可范围的回复》一份、梁河县住房和城乡建设局2019年5月24日出具的《情况说明》一份、梁河县住房和城乡建设局2019年5月28日出具的《情况说明》一份。经质证，华商公司对调取的证据的三性认可。梁殊符对调取的证据的真实性、合法性认可。此证据反应的是预售的问题，本案是销售合同，不存在预售行为，与本案不存在关联性。行政机关在管理中形成的错误进行纠正，而并非会对上诉人及被上诉人产生溯及力的问题。被上诉人在房屋买卖完成后获得相应备案，是对上诉人的合同履行行为及房管部门公信力的认可，对被上诉人产生法律效力。再审庭审后，本院致函梁河县住房和城乡建设局函询：1.涉案的梁河县项目什么时间进行的整体竣工验收备案；2.商品房销售是否必须办理商品房预售许可证明才能进行销售，商品房具备何种条件无需办理预售许可证明销售，涉案商品房是否符合商品房现售条件，什么时间具备现售条件；3.在预许德字（0234）号商品房预售许可证明预售范围内的已销售商品房是否已经办理了产权登记证。涉案房产2018年12月20日撤销预售备案/预告登记后，截止目前现状如何，是否符合重新受理、审查、登记条件。梁河县住房和城乡建设局于2020年4月15日向我院回复《梁河县住房和城乡建设局关于德宏州傣族景颇族自治州中级人民法院的回复意见》（下称《回复意见》）及附件3份【1.梁河县孔雀街生活中心项目竣工验收备案表；2.德宏州住房和城乡建设局关于加强商品房预售许可等审批事项下放后管理工作的通知（德建发﹝2016﹞4号）】文件；3.梁河县人民政府办公室关于印发梁河县房地产遗留问题处置工作实施方案的通知（NO.346）文件。经本院组织双方进行书面质证，华商公司对梁河县住房和城乡建设局的《回复意见》及其附件的三性予以认可。梁殊符、张宝存对《回复意见》、德宏州住房和城乡建设局关于加强商品房预售许可等审批事项下放后管理工作的通知（德建发﹝2016﹞4号）】文件、梁河县人民政府办公室关于印发梁河县房地产遗留问题处置工作实施方案的通知（NO.346）文件的形式上的真实性予以认可，但对其内容存在异议，对内容的三性均不认可。对梁河县孔雀街生活中心项目竣工验收备案表的三性予以认可。根据双方当事人的举证、质证，本院对华商公司在再审中提交的第一组证据和本院依职权向梁河县人民法院调取的证据及梁河县住房和城乡建设局向本院出具的《回复意见》及附件的三性，本院予以采信。华商公司提交的第二组证据的真实性、合法性，本院予以采信。根据各方的诉辩主张，本院归纳本案再审的争议焦点为：二审上诉人华商公司与二审被上诉人梁殊符之间属于民间借贷纠纷还是商品房销售合同纠纷，双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：102）是否合法有效，应否解除。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。1.关于华商公司与梁殊符之间属于民间借贷纠纷还是商品房销售合同纠纷的问题。华商公司提交的证据不能充分证明双方之间存在民间借贷关系，双方当事人于2014年7月31日签订的《商品房买卖协议》、2017年2月22日签订的《商铺、商品房交接协议》、2017年5月25日签订的《梁河孔雀街租赁合同》虽有回购的意思表示，但并不能充分证实《商品房购销合同》是借款关系的担保。因此，对华商公司认为本案属民间借贷关系的主张，应不予支持。一、二审判决确认定双方之间不属于民间借贷关系，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.关于双方签订的《商品房购销合同》（合同编号102号）是否合法有效，应否解除的问题。本案中，华商公司与梁殊符签订的《商品房购销合同》，华商公司至今未取得合同标的的《商品房预售许可证明》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但在诉前取得的商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本院认为，双方当事人签订的涉案《商品房购销合同》系无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”的规定，该合同自始无效，因华商公司与梁殊符之间不存在合法有效的《商品房购销合同》，华商公司诉请解除《商品房购销合同》的主张，没有事实和法律依据，其诉请应当予以驳回。原一、二审判决认定事实和适用法律错误，应当予以纠正，原一、二审判决虽然认定事实和适用法律有误，但判决结果并无不当，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持”之规定，应予以维持。双方因同无效导致的返还和赔偿问题，双方可另行主张。综上所述，原一、二审判决在合同效力上虽然存在认定事实和适用法律错误，但判决结果并无不当，应当予以维持，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2018）云31民终344号民事判决。本判决为终审判决。审判长  高玉荣审判员  王赶红审判员  王 云二〇二〇年六月八日书记员  张弈槿