广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1008号 原告：广西富翔鸿基物业服务有限责任公司，住所地：广西桂林市七星区。 法定代表人：刘某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某1，男，1974年6月27日生，汉族，住湖北省钟祥市，现住广西桂林市，系该公司职员。 被告：刘某2，女，1989年10月7日生，汉族，住广西桂林市叠彩区，现住广西桂林市临桂区。 原告广西富翔鸿基物业服务有限责任公司诉被告刘某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西富翔鸿基物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李某1、被告刘某2到庭均参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西富翔鸿基物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理费2,910.7元，违约金183.37元，合计3,094.07元；2、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：被告系广西桂林市临桂区鲁山路53号富景海派擎城B2-21、22-11室业主。原告受建设单位委托，对富景海派擎城小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳223.9元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2016年7月起便无故拖欠物业管理费2,910.7元、违约金183.37元，至今共计人民币3,094.07元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其未予理睬。原、被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3‰。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告刘某2辩称，一、自2015年7月起，本人一直按照与前物业公司被强制签订的《前期物业服务合同》（即不签订不交房），开发商与该物业公司签订的《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》重点相关约定缴纳物业及相关费用。二、本人于2015年8月至2016年9月对桂林市临桂区鲁山路53号富景海派擎城B2-21、22-11室进行房屋装修，之后于2017年2月正式入住，即2017年2月之前未在富景海派擎城B2-21、22-11室居住。且2015年8月至2016年9月装修期前，已按照《前期物业服务合同》于2015年7月13日缴纳了含装修垃圾清运费、生活垃圾费清运费、加压费、物业费（2015.7.13-2016.7.13）等合计3,123元费用。依据《物业管理条例》中规定的可以拒绝缴纳物业费几种情况：1.物业公司要求从购房合同签订的交楼日期缴纳物业费，而不是从业主收到通知书开始缴纳的。即2015年7月至2016年7月间已缴的物业费不合理，应当由原物业公司依律退还。三、在临桂区政府、临桂区住建局、榕山社区等政府部门的指导下本小区于2016年11月业主委员会正式成立。依据《广西物业管理条例》业主委员会成立后前物业合同自动终止。且依据《物业管理条例》中规定的可以拒绝缴纳物业费几种情况：1.对于没有和业主签订合同的，业主可以拒绝缴纳物业费。即2016年11月至2017年8月间，前物业缺少收费依据，所谓的欠费（2016年11月至2017年8月期间）不成立。四、2016年年中至2017年年中，物业公司没有履行好应尽义务，导致小区公共服务几近瘫痪，业主得不到相应服务。详见微信公众号“桂林头条”2016年7月9日新闻。依据《物业管理条例》中规定的可以拒绝缴纳物业费几种情况：1.物业公司没有履行好合同上应尽义务，服务质量差，业主可以暂时拒绝缴纳物业费。因此，2016年8月至2016年11月期间产生的物业费业主有权拒绝缴纳。五、原告所起诉内容不符合相关规定，因此本案诉讼费用由原告承担。六、2017年原告给我发的律师函有两份且是同一时间，但是对于物业费的情况却是不一样的，也跟这次的物业费也不一样，我质疑原告的收费标准，业主出入小区不进行登记，设施也没有进行维护；安保设施不够好；七、我并不是无故不缴纳物业费，违约金也不应该收；八、前物业公司是按何时的时间点收取我的物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 被告刘某2鹏购买桂林富景酒店房地产开发有限公司开发的位于桂林西城区交汇处海派·擎城（高巢）第B2幢21、22层11号房，建筑面积为186.07㎡。 2007年11月2日，桂林富景酒店房地产开发有限公司（为甲方）与桂林市富翔物业服务有限公司（为乙方）签订了一份《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》，该合同约定甲方全权委托乙方为【富景度假酒店公寓（高巢）】（以下简称“本物业”）商住楼前期物业服务工作，乙方行使对本物业的整体物业管理权。合同第二章对委托管理服务事项进行了约定：乙方在收到本合同约定的各项费用的前提下，接受甲方委托的管理服务事项。包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊过道、门厅等；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、消防设施设备、避雷设备等；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等；公用绿化花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑、设施和相关场地的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸，住、用户档案与竣工验收资料；组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动等等。第三章约定了委托管理服务期限为本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止。第五章、物业管理服务费用：住宅由业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；自物业整体交付开始后如有未销售的空置房由开发商负责按物业管理费标准为每月每平方米1.2元交纳（每一期销售率达75%以上后，免除开发商空置房费用）。代收住宅垃圾清运费7元/月，游泳池水电费及二次加压电费入伙前预收100元，后期根据使用情况进行补收，余额转入下季度使用（小高层业主，按电表计量每月进行扣除，并予以公示）。（六）业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理：1、从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金；2、停止提供任何服务；3、诉讼追收。 2015年7月13日，被告刘某2接收案涉房屋，并与桂林市富翔物业服务有限公司（为乙方）与被告刘某2签订了《前期物业服务合同》，合同第二章对服务内容和质量进行了约定：在物业管理区域内，一方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。同时，合同还对服务质量要求及标准进行了约定，主要包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、治安秩序管理、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、档案资料管理以及服务体现等。合同第三章约定了服务费用为住宅1.2元/㎡，按业主拥有的建筑面积交纳，生活垃圾清运费为每户7元/月。第九条约定在甲方通知业主办理房屋入住手续之日起，乙方视为未业主正式提供服务，业主应一次性交纳一年的物业管理费用。今后业主也可以自愿一次性交纳一年的物业管理服务费用。合同第六章约定了违约责任：业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方交付违约金。 本案庭审中，被告提供证据证明其交纳物业费以及生活垃圾费至2016年7月13日，原告提交的富景海派小区欠费资料中诉请的是2016年8月1日至2017年8月14日之间的物业费、生活垃圾费。诉请的违约金也只计算到2017年8月14日。原告陈述其是2017年8月15日撤离涉案小区。2017年9月18日，原告向被告邮寄送达《律师函》，向被告催收拖欠的物业费。 另查明，桂林市富翔物业服务有限公司成立于2011年5月22日，2020年2月24日，桂林市七星区市场监督管理局核准桂林市富翔物业服务有限公司名称变更为广西富翔鸿基物业服务有限责任公司。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告广西富翔鸿基物业服务有限责任公司受桂林富景酒店房地产开发有限公司的聘用及委托，并与桂林富景酒店房地产开发有限公司签订了《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林富景酒店房地产开发有限公司、原告以及被告均有法律约束力。该协议约定被告应交纳的物业服务费为1.2元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。原告进驻涉案小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，亦与原告签订了《前期物业服务合同》，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费及生活垃圾费。经本院审核,被告刘某2应按照合同约定的1.2元/月/平方米支付2016年8月1日至2017年8月14日期间的物业管理费,经计算为2,791.05元(186.07㎡×1.2元/月×12.5个月)。原告诉请要求被告支付物业管理费2,910.7元，对于经本院核算的合同约定范围内2,791.05元物业管理费，本院予以支持，超出合同约定范围外的119.65元（2,910.7元-2,791.05元）部分，本院不予支持。由于被告未按时交纳物业费，已构成违约。根据原告与开发商桂林富景酒店房地产开发有限公司签订的《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》第二十一条（六）项第1点的约定“从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金”，被告应按此支付违约金给原告，现原告诉请的违约金只要求计算到2017年8月14日，总计违约金为183.37元，经本院核算违约金为181.87元，对于经本院核算的合同约定范围内违约金为181.87元，本院予以支持，超过合同约定范围外1.5元（183.37元-181.87元）部分，本院不予支持。原告辩称被告没有履行好应尽义务，但其仅提供部分照片和视频，原告对该证据不予认可，由于物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，被告仅提供某一时间点的证据无法直接证明原告存在物业服务不符合合同约定的情形，故对于被告该辩称，本院不予采纳。至于被告称其2017年2月方才入住，原告于2015年7月至2016年7月间收取的物业费不合理，应当由原告依律退还，根据原、被告签订《前期物业服务合同》第九条“在甲方通知业主办理房屋入住手续之日起，乙方视为未业主正式提供服务，业主应一次性交纳一年的物业管理费用”之约定，原、被告双方对于交纳相关物业管理费的起始时间有明确约定，故对于被告的该主张，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘某2支付物业管理服务费2,791.05元给原告广西富翔鸿基物业服务有限责任公司； 二、被告刘某2支付违约金181.87元给原告广西富翔鸿基物业服务有限责任公司； 三、驳回原告广西富翔鸿基物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告刘某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇二〇年六月十五日 书记员  易济敏