北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7972号原告：王烨，女，1985年11月23日出生，满族，中科软科技股份有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姜昆（原告之夫），男，1983年12月19日出生，汉族，海隆网讯科技有限公司员工，住北京市丰台区。被告：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：谢秀利，山东格睿律师事务所律师。原告王烨与被告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王烨委托诉讼代理人姜昆，被告青龙湖公司委托诉讼代理人谢秀利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王烨向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付合同违约金24779.38元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月22日，被告与原告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为：Y1831777。于2017年7月16日签订《北京市商品房预售合同》补充协议。上述合同中约定，原告向被告购买位于北京市丰台区文林北街1号院一区2号楼2层2单元201号房。总价款为1474963元。原告根据上述合同部约定支付全部购房款项。并根据上述合同约定同意委托被告指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并支付相应委托费用，尽到合同义务。根据《北京市商品房预售合同》附件十中第十一条第一款约定：如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按照买受人已支付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。被告于2017年4月1日将上述房屋交付给原告，原告按照被告要求配合办理房屋所有权转移登记手续，并于2019年6月14日取得上述房屋不动产权证书，证书编号为：110XXXXXXXX，逾期天数为84天。对应违约金共计人民币：24779.38元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告应根据约定的违约责任，向原告支付违约金。原告多次致电被告，均未得到答复，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告青龙湖公司辩称：一、我方没有过错，根据原告与被告签订的《商品房预售合同》第二十二条及附件十第十一条约定，由于出卖人原因导致办理转移登记手续延误的，被告才承担违约责任。被告一直积极主动履行合同义务，并希望房产证早日办理完毕。二、原告主张的违约金数额过高，被告将原告所购买的房屋按照合同约定交付，没有影响原告居住，原告并无证据证明因被告的原因导致原告的经济损失，原告购买的是自住房，属于政策性房屋，被告销售此房屋利润微薄，故原告主张的违约金金额过高。三、根据法律规定，违约金是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，具有补偿属性，涉案房屋的实际价值是居住，被告按照约定的时间交付房屋，原告按照约定的时间使用了涉案房屋，已经实现了该房屋的价值。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年12月22日，王烨作为买受人与青龙湖公司签订了编号为Y1831777的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》一份，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块16#自住型商品住房2层1单元-205号房屋一处，该房屋预测建筑面积共88.25平方米，套内建筑面积70.61平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币20877.04元，总计款人民币1474128元，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2018年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。第二款“转移登记”约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟贰佰元。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照合同附件十处理。同日签订的附件十《补充协议》第十一条11.1约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。11.2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，王烨依约支付购房款，并根据实测面积，于2017年3月31日补交了购房款835元，实际支付的购房款总额为1474963元，按照约定向青龙湖公司交纳了办理所有权转移登记所需契税、公共维修基金等。王烨称其于2017年4月1日向北京紫涵房地产咨询有限公司交纳产权证代办费1200元，是在入住涉案房屋当天交纳，《西山湖佳苑入住费用明细表》亦是入住涉案房屋当天办理，同时，补交购房款后才能入住涉案房屋，故青龙湖公司向其交付房屋的时间为2017年4月1日。青龙湖公司称2017年7月16日双方签订补充协议，根据交易习惯，在买受人未付清房款前，出卖人不能将房屋交付给买受人，故房屋交付时间应在2017年7月16日之后。2017年7月16日，王烨（乙方）与青龙湖公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：因公安行政管理部门地名核准的原因，预售合同中约定的该项目坐落位置和该商品房号有所调整，该项目坐落位置最终确认为：北京市丰台区文林北街1号院，该商品房房号由16号楼2层1单元205号房变更为：北京市丰台区文林北街1号院一区2号楼2层2单元201号房。2019年6月14日，北京市规划和自然资源委员会作出京（2019）丰不动产权第0025782号《不动产权证书》，该证书载明权利人为王烨，坐落于丰台区文林北街1号院一区2号楼2层2单元201。另查明，2018年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会在北京市住房和城乡建设委员会网站发布《关于北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台的停网公告》，主要内容为：因北京市不动产登记信息系统（二期）上线，需对北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台进行停机改造，兹定于2019年1月1日00:00至2019年1月5日24:00（共5个自然日，其中3个工作日），暂停办理新建及存量房屋的认购、购房资格审核、网上签约、资金监管及交易查询等相关业务。本院认为：王烨与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。根据合同约定，青龙湖公司应当在2017年3月31日前向王烨交付涉案房屋，并于房屋交付后720日内协助王烨办理涉案房屋的所有权转移登记。据此，青龙湖公司有按约定期限交付涉案房屋的义务，对具体交付涉案房屋的时间亦有举证义务，现根据王烨补交购房款时间，其主张的交付涉案房屋时间及青龙湖公司对此的举证情况，可以确认青龙湖公司交付涉案房屋时间应为2017年4月1日，故青龙湖公司应在2019年3月22日前完成上述义务，现查明青龙湖公司直至2019年6月14日才协助王烨将购买的房屋所有权转移登记至其名下，违反了合同约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于本案违约金的数额，青龙湖公司认为王烨主张的数额过高，并提出逾期办理所有权转移登记时间应扣除相关行政机关暂停办理所有权转移登记业务时间，同时主张该时间应长于北京市住房和城乡建设委员会网站发布《关于北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台的停网公告》显示的时间，但未提供相关证据，对青龙湖该主张中无证据佐证部分本院不予认可。王烨针对其主张的违约金，未举证证明实际损失，故本院根据逾期办理所有权转移登记的情节、考虑相关合理影响，将违约金酌情确定为12000元，对于超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付王烨逾期办理房屋所有权转移登记违约金12000元；二、驳回王烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王姣姣二〇二〇年六月二十八日法官助理 王腾飞书 记 员 袁婷婷