浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初1577号 原告：余姚市迈美瑞医疗科技有限公司，住所地余姚市低塘街道新洋路2号。统一社会信用代码91330281MA292PC473。 法定代表人：钱冠军，执行董事。 委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蔚，浙江阳明律师事务所律师。 被告：宁波康爵涂装有限公司，住所地余姚市朗霞街道朝阳路209号。统一社会信用代码91330281096970617N。 法定代表人：张雅萍，执行董事。 委托诉讼代理人：陈益波，该公司员工。 原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司为与被告宁波康爵涂装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司的委托诉讼代理人王蔚、被告宁波康爵涂装有限公司的委托诉讼代理人陈益波到庭参加诉讼。于2020年6月16日第二次公开开庭进行了审理。原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司的委托诉讼代理人王蔚、被告宁波康爵涂装有限公司的委托诉讼代理人陈益波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间关于余姚市××街道××路××号××房的租赁合同关系，被告腾空房屋并交付给原告；2.被告支付原告2019年10月1日至2020年3月23日的租金262191.78元，并继续按年租金550000元支付至实际腾空之日的占用使用费；3.被告支付原告违约金500000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宁波三江爵康摩托车有限公司原系余姚市朗霞街道朝阳路209号房地产的所有权人。三江公司的法定代表人为陈益波，股东为陈益波、熊佳康，被告公司法定代表人为张雅萍，股东为张雅萍、陈宗体，陈益波与熊佳康是夫妻关系，陈宗体与张雅萍系陈益波的父母，熊佳康系上述两公司的实际控制人。三江公司因负债该房地产被法院司法拍卖。原告于2017年11月2日竞得了该房地产，2017年11月10日，余姚市人民法院作出了（2016）浙0281执2573号之四执行裁定书，裁定该房地产为原告所有，原告于2018年3月23日取得了不动产权证书。因熊佳康、陈益波拒不履行厂房腾空的义务，拒不执行人民法院的相关判决裁定，导致原告一直无法实际取得拍卖所得的房地产。熊佳康向法院执行法官提供了两份租赁协议，都是三江公司出租给被告，一份价格明显偏低，3000平方米的标准厂房租金每年120000元，明显偏离市场行情，一份系手写的一页纸，其实系被告为环保审批需要所作的形式协议，却意外被派上了用场，用于对抗法院执行。上述两份协议其实均不存在，均为虚假，本应依法对其制裁。2018年6月22日，在执行法官的组织下，原告为息事宁人，作出了最大让步与妥协，被迫接受了被告不合理不合法的要求和条件，在执行法官的起草下，签订了《和解协议》。该协议主要约定有：1、3000平方米的厂房租金付至2019年9月30日，每年年底按120000元∕年支付租金；2、5895平方米厂房租至2019年9月30日止；3、原告补偿被告变压器、电梯、花木、装修、无证房屋等所有附属设施物品等款项500000元，双方对搬迁交付已不存在任何争议。后原告支付给被告500000元。现被告拒不支付后续租金，也不腾空搬离厂房，被告的行为已属违约，原告有权解除双方的租赁合同，并由被告承担相应责任。故原告依法起诉。 原告为证明诉称事实向本院提交如下证据：1.执行裁定书、不动产权证各一份，拟证明原告通过竞拍取得该房地产的事实；2.租赁协议两份、和解协议一份、情况说明一份，拟证明被告提供给法院的租赁协议，约定了租金、租期、补偿、交付等相关内容，双方已无争议的事实；3.律师函、快递回单各一份，拟证明原告催告被告腾空交付房屋的事实；4.照片一组，拟证明被告至今未腾空租赁房屋的事实。 被告宁波康爵涂装有限公司辩称：答辩人与被答辩人之间的原租房协议和签订的和解协议，真实有效，系双方意思表示。被答辩人不得无理由解除租赁合同。理由如下：1、双方达成的和解协议中，对房租交付时间明确约定每年年底，双方在2018年6月22日达成的和解协议对房租交纳时间进行重新约定为答辩方应于每年年底直接将房租支付给被答辩人，因租期为2019年10月1日起，租赁年度为2019年10月1日至2020年9月30日，按照租赁每年年底付租金的理解，房租支付时间应为2020年12月31日，被答辩人提起诉讼时，还未到房租交费时间。退一步讲，被答辩人如果理解成是2019年12月31日，从2020年1月1日起，被答辩人应提醒或者催要房租，截止2020年4月15日前，被答辩人从来没有向答辩人催要房租，答辩人每月会收到被答辩人的水电费交费通知，如果房租支付时间已到，被答辩人在给付水电费通知的时候必定会提醒或者催要房租，但是答辩人从未收到过任何通知。故答辩人认为被答辩人同样默认房租的交付时间是2020年12月31日。根据合同法第九十四条第三小项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行，方可提出解除合同。本案中，被答辩人认为已经经过了房租交付时间，也没有任何形式的房租催告行为，被答辩人在没有任何通知情况下，突然收到法院转来的民事起诉状，答辩人未违反双方的约定，故被答辩人不得无故解除协议。2、答辩人与宁波三江爵康摩托车有限公司于2014年4月11日签订了租房协议，合同约定将当时三江公司所有的位于余姚市××街道××路××号房××号楼××平方米的厂房以年租金120000元的价格租给答辩人，租期为2014年4月11日起至2024年4月10日。2014年5月5日，答辩人又与三江公司签订了房屋租赁合同。合同约定，将当时三江公司所有的位于余姚市××街道××路××号房××号楼××房，含一号楼办公室495平方米，以年租金43万元租赁给答辩人，租期为2014年5月5日起至2019年5月4日。两份租赁协议均合法有效，被答辩人不得否定协议的真实性，也不得无故猜测污蔑当事人，故被答辩人在起诉状中所述租房协议系形式协议，对抗法院执行协议是不存在，均为虚假陈述。2017年10月10日，三江公司因建筑工程施工合同纠纷被法院变卖执行，位于余姚市××街道××路××号××房××号楼××号楼××号楼。其中包括答辩人租赁的一号楼495平方米和3号楼的8300平方米。三江公司跟答辩人协商，将1号楼租赁的部分搬迁至3号楼，实际情况是答辩人少租用了二百多平方米。被答辩人在起诉状中所述熊佳康、陈益波拒不履行厂房腾空的义务，拒不执行人民法院的相关判决、裁定与事实严重不符，纯属虚构陈述。请法院追究被答辩人虚假陈述事实的责任。根据商品房屋租赁管理办法第十二条规定，房屋租赁期内，因赠与析产继承或者买卖转让房屋原房屋租赁合同继续有效司法拍卖房地产也是房屋产权转移的一种方式。房地产竞拍人竞拍成功以后，也应当执行商品房屋租赁管理办法，继续履行原租赁合同的相关约定。另答辩人与被答辩人为明确双方之间的租赁合同关系，于2018年6月22日在法院的协调下达成了和解协议，和解时，法院根据实际租用的情况，在和解协议里注明了一层5895平方米，实际使用面积是5400平方米，二层3000平方米，实际使用面积是3384平方米。原来的租赁合同里没有注明楼层。当时答辩人因经营性原因，二层没有正常的出入口，所以在调解过程中，答辩人提出2024年4月10日到期的3000平方米的租赁场地可以由答辩人选定，即答辩人可以置换到一层，被答辩人在调解法官的见证下，口头同意答辩人的要求，和解协议的达成，并未认定原来的租房协议无效，而是相当于租房协议的补充协议，两份协议对被答辩人均具有约束力，现被答辩人在起诉状中，指自己在法院调解下所签订的和解协议不合理不合法，这不单单违背了契约精神，更是对法院公正执法的亵渎，也是虚假陈述的事实。故被答辩人不可无故要求解除租赁合同。3、被答辩人先行违反双方间租房协议的约定，答辩人应履行先履行抗辩权，租金金额系双方真实意思表示，被答辩人不得随意更改租金。因为被答辩人先行违反双方合同，造成答辩人严重的经济损失。在租赁期间发生火灾事故导致答辩人不能正常经营，期间答辩人主动沟通，被答辩人不予理睬。原租房协议第二条规定，甲方三江公司应负责配备出租房的水电门锁等相关基本设施，保证答辩人在租赁期内不受干扰，此项义务应由被答辩人受让。所以期间火灾和2019年5月开始的各项在建工程，属严重妨碍了答辩人的经营，致使答辩人不能行使租赁权利。另被答辩人于2019年8月将3号楼二层主要出入口的其他部分厂房出租给了其他租户，把原来一层可以上下的出入口封住。答辩人的二层上下完全没有出入。无奈之下，答辩人使用安装的简易货梯，让员工出入，这是完全有安全隐患的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被答辩人上述行为已经违反了合同义务，造成答辩人严重的经济损失。答辩人多次联系被答辩人，被答辩人拒绝协商，拒绝赔偿。在2019年9月25日，答辩人还联系街道处理此次纠纷，街道就此次纠纷也曾联系被答辩人，但是被答辩人未积极处理，可见被答辩人对纠纷解决态度消极，未对自身过错承担责任。另外，根据原租房协议及和解协议的约定，被答辩人的租赁范围为3号楼约3000平方米，租赁时间是2014年4月10日到2024年4月10日，209号房地产3号楼5895平方米，含一号楼的办公室495平方米，租期为2014年5月5日起至2019年9月止，是法院根据实际情况注明一楼和二楼，原租赁合同中并未注明，为配合被答辩人的房屋使用权，答辩人才退让，将一号楼办公室495平方米，搬到3号楼车间和3号楼二楼共计380平方米，实际少用了211平方米。被答辩人自2018年9月起，自行收取二层380平方米的租金，每月4608元，3号楼二层共有面积1万多平方米，被答辩人已经将部分出租给其他租户。截止租赁期结束，被答辩人共收取房租55296元，房租应属于答辩人所有，被答辩人曾答应会将此笔租金给答辩人，但是至今未收到。另外，租金计算错误，双方已经通过协商固定租金金额，是双方真实意思表示，被答辩人不得另行更改。另外，被答辩人先行违反双方的租房协议约定，构成违约，故答辩人有权要求被答辩人承担违约责任。综上所述，被答辩人因施工问题妨碍了答辩人在租赁期间对租赁场地的使用权，被答辩人违约在先。答辩人现请求法院根据事实情况依法判决被答辩人赔偿答辩人的损失及违约金。综上所述，原告的诉请没有事实及法律依据，多处事实虚假陈述，请求贵院判决驳回原告的诉讼请求。 被告宁波康爵涂装有限公司向本院提交以下证据：1.租房协议一份，拟证明原告应承担合同义务及违约金的事实；2.和解协议一份，拟证明原告承认与被告之间存在房屋租赁合同的事实；3.2018年10月28日火灾现场照片一组，拟证明原告厂房失火，造成被告经济损失的事实；4.在建工程施工照片一组，拟证明原告厂房施工堵塞被告的交通要道，影响被告正常经营的事实；5.聊天记录一份，拟证明被告多次主动与原告协商，原告未予回复的事实；6.关于宁波康爵涂装有限公司部分到期厂房的情况报告及街道证明一份，拟证明被告联系过街道，双方纠纷确实存在，原告违约在先的事实；7.其他租户租用照片一组，拟证明原告将3号楼二层出租给其他租户的事实；8.货梯照片一份，拟证明被告员工通过货梯出入上下班的事实；9.付款凭证一份，拟证明被告支付了3000平方米房屋的租金120000元的事实；10.照片一组，拟证明被告只使用了3000平方米房屋，其他均已腾空的事实；11.通知书一份，拟证明原告曾通知被告到期搬离的事实。 对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据，被告均没有异议，本院经审核，认为原告提交的证据符合定案证据特性，本院予以认定。对被告提交的证据1、证据2，原告无异议，本院经审核予以认定；对被告提交的证据3、证据4，原告对关联性提出异议，认为与本案租赁合同无关，也不能证明造成了被告经济损失，本院经审核，对真实性予以认定，但原、被告之间的损失赔偿事宜不属于本案审理范围，故本院对关联性不予认定；对被告提交的证据5，原告对真实性无异议，但不能证明待证事实，本院经审核，对真实性予以认定；对被告提交的证据6，原告对关联性提出异议，并且该份证据不能证明原告存在违约行为，本院经审核，对该证据形式真实性予以认定，但该组证据只能说明双方存在矛盾，但不能证明原告存在违约行为，故对其证明内容不予认定。对被告提交的证据7，原告对真实性没有异议，但原告认为原告有权将厂房出租给其他人，原告出租给他人的厂房并非本案租赁标的范围内，本院经审核，对该证据真实性予以认定。对被告提交的证据8，原告对真实性没有异议，本院经审核予以认定。对被告提交的证据9，原告对真实性没有异议，但原告认为120000元应认定为支付一楼的租金，本院经审核，认为该证据足以证明被告向原告支付了3000平方米房屋的租金120000元，故本院对该证据的真实性及证明内容均予以认定。对被告提交的证据10，原告对真实性没有异议，对证明内容提出异议，原告认为被告没有腾空租赁的房屋，本院经审核，对真实性予以认定。对被告提交的证据11，原告没有异议，本院经审核予以认定。 本院出示租赁物现场照片一组，经质证，原、被告均没有异议，本院予以认定。 经审理查明：宁波三江爵康摩托车有限公司原系余姚市朗霞街道朝阳路209号房地产的所有权人。宁波三江爵康摩托车有限公司的法定代表人为陈益波，股东为陈益波、熊佳康，被告公司法定代表人为张雅萍，股东为张雅萍、陈宗体，陈益波与熊佳康是夫妻关系，陈宗体与张雅萍系陈益波的父母。宁波三江爵康摩托车有限公司因负债导致该房地产被法院司法拍卖。原告于2017年11月2日竞得了该房地产。2017年11月10日，余姚市人民法院作出了（2016）浙0281执2573号之四执行裁定书，裁定该房地产归原告所有，原告于2018年3月23日取得了不动产权证书。 被告宁波康爵涂装有限公司与宁波三江爵康摩托车有限公司之间就余姚市朗霞街道朝阳路209号房地产存在房屋租赁合同关系。为理顺原、被告之间的纠纷，双方于2018年6月22日签订和解协议一份，该和解协议约定如下：原告对被告租赁原三江公司所有的余姚市××街道××路××号××＃楼××层××层××平方米的事实无异议，同意被告继续租赁余姚市朗霞街道朝阳路209号3＃楼中二层至2024年4月10日止，其中租金已支付到2019年9月30日，原告同意被告继续租赁209号3＃楼中一层5895平方米至2019年9月30日止，其中租金已支付至2019年9月30日。被告所租赁的余姚市朗霞街道朝阳路209号3＃楼中二层3000平方米厂房的租金为120000元∕年，自2019年9月30日至2024年4月10日的租金，于该期间每年年底直接支付至原告。 2019年8月12日，原告向被告发送《律师函》，告知相关期限即将届满，要求被告进行必要的准备。2019年9月16日，原告向被告发送《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知被告一楼5895平方米到期后不再出租，要求被告期满后予以腾空。 另，原、被告双方对于3000平方米厂房租金支付期限存在争议，原告认为应于2019年12月底支付年租金120000元，被告认为应于2020年12月底支付年租金120000元。但原告在起诉之前并未向被告催讨过租金。被告在庭审中对原告提出的应于2019年12月底支付3000平方米厂房的年租金120000元予以认可，并于2020年4月20日向被告支付了租金120000元。 2020年5月22日，本院组织双方当事人查看租赁物现场，确认一楼实际租赁面积为5400平方米，目前使用面积为3600平方米，另1800平方米于2019年9月已腾空。二楼租赁的3000平方米厂房基本腾空，遗留部分废弃物。关于一楼实际租赁面积与合同约定面积不符的情形，原告陈述是根据原租赁合同约定的面积进行确定的，没有实际测量，被告陈述原向宁波三江爵康摩托车有限公司承租的5895平方米包含一楼的5400平方米及三号楼四楼办公室495平方米，签和解协议时，经多次协商，被告同意将四楼办公室495平方米腾空，实际少用了495平方米。一楼至2019年9月30日的租金被告已支付给案外人宁波三江爵康摩托车有限公司。 本院认为：原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司与被告宁波康爵涂装有限公司之间的房屋租赁合同关系依法成立。双方当事人均应按约履行合同义务。根据双方的协议约定，一楼的租期至2019年9月30日，故被告应于2019年9月30日腾空一楼。原告于2019年8月催告原告交接房屋，于2019年9月16日再次通知被告一楼期满后不再续租，要求被告期满后自行搬离，被告于2019年9月腾空了一楼部分厂房，据此，应当认定一楼的租赁合同自2019年9月到期，不存在续租的情形，故无需再解除。租赁合同到期后，被告应当及时腾空厂房，被告至今未腾空，仍然占用了3600平方米的厂房，显有过错，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付一楼自2019年10月1日起至实际腾空之日止的占有使用费，合法合理，但占有使用费以原租赁合同约定的5895平方米、年租金430000元的标准，根据实际占用面积3600平方米进行计算为妥，根据上述标准，3600平方米厂房每日的占有使用费为719.44元，经计算，一楼3600平方米自2019年10月1日至2020年3月23日的占有使用费为125902元。原告主张被告未按约支付二楼3000平方米厂房的租金，故要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三项）之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，在承租人未按期支付租金的情形下，经催告后在合理期限内仍未履行的，出租人才享有合同解除权。本案中，双方签订的和解协议中约定3000平方米厂房租金的支付期限为“自2019年9月30日至2024年4月10日的租金，于该期间每年年底直接支付至原告”。根据常理，应理解为自2019年年底开始支付租金。本案被告虽然存在迟延支付租金的情形，但原告并未向被告进行过催告，故不构成当事人可以解除合同的法定情形，故原告以此要求解除3000平方米厂房的房屋租赁合同，于法不符，本院不予支持。原告诉请要求被告支付500000元违约金是基于被告与案外人宁波三江爵康摩托车有限公司之间的租赁合同的约定，根据该约定，被告承担违约责任的前提是因自身原因，无法履行协议，现未有相关证据证明被告存在无法履行协议的情形，其迟延支付租金的行为不构成应承担违约金的约定情形，故原告主张500000元违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。被告抗辩双方在签订和解协议时口头约定一楼和二楼可以自由置换，现被告将二楼的3000平方米腾空，使用了一楼的3000平方米，应视为被告已经履行了合同约定的腾空义务，对此原告予以否认，被告未提交相关证据证明原告同意一楼和二楼可以自由置换，故本院对被告该抗辩意见不予采纳，被告应当按照约定使用租赁物。被告又抗辩二楼3000平方米厂房没有出入口，与事实不符，本院不予采纳。被告抗辩原告妨碍了被告在租赁期间对租赁场地的使用权，认为原告应当向被告支付相应损失及违约金，以及因其他违约行为给被告造成的损失的相关抗辩意见，因被告未在本案中提出反诉，故在本案中不予审理，被告可以另行理直。综上，本院对原告诉讼请求中合理部分予以支持，不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波康爵涂装有限公司将承租的坐落在余姚市朗霞街道朝阳路209号房地产3号楼一楼至今仍然占用的3600平方米厂房腾空，并将该厂房返还给原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕； 二、被告宁波康爵涂装有限公司向原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司支付3号楼一楼厂房自2019年10月1日至2020年3月23日止的占有使用费125902元，此后的占有使用费按每日719.44元的标准计算至实际腾空之日止，款于本判决发生法律效力后十日内付清； 三、驳回原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费11422元，减半收取5711元，由原告余姚市迈美瑞医疗科技有限公司负担4302元，由被告宁波康爵涂装有限公司负担1409元。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入本院账号，并注明案号。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 邵银银 二〇二〇年六月十六日 代书记员 史炜嫣