重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初24499号原告：韩建坤，女，汉族，1962年4月25日生，住四川省隆昌县，公民身份号码。委托代理人：文仁超，重庆盈兴律师事务所律师。被告：秦艳华，女，汉族，1989年10月17日生，住重庆市南川区，公民身份号码。第三人：重庆嘉季房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码。法定代表人：李贤，职务执行董事兼总经理。委托代理人：沈琴，女，汉族，1991年12月10日生，住重庆市开州区，公民身份号码，系公司员工。原告韩建坤诉被告秦艳华、第三人重庆嘉季房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员严庆福、徐潞组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人文仁超，第三人委托代理人沈琴到庭参加诉讼，被告秦艳华下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩建坤诉称，2018年4月13日，原、被告及第三人签订了房屋（居间）买卖合同，约定由原告购买被告名下位于重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道X号X-X-X号房屋，总价68万元，合同签订之日支付定金3万元，解押之日支付17万元，按揭贷款47万元，交房之日支付1万元，合同还对产权承诺、按揭贷款办理时限、违约责任进行了约定。合同签订后，原告支付了定金3万元，但被告一直未配合办理贷款申请相关手续。后经查询得知，案涉房屋已被法院查封。合同无法继续履行。原告现向本院起诉请求判决：（一）确认解除原被告及第三人于2018年4月13日签订的《房屋（居间）买卖合同》；（二）被告向原告支付根本违约的违约金68000元。本案诉状副本于2019年12月19日以登报方式向被告公告送达。被告秦艳华未答辩。第三人重庆嘉季房地产经纪有限公司述称，同意解除三方合同。经审理查明，2018年4月13日，原告韩建坤（乙方）与被告秦艳华（甲方）、第三人重庆嘉季房地产经纪有限公司下属南方新城分公司（丙方）签订《房屋（居间）买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于九龙坡区九龙园区火炬大道X号（西城景秀）X-X-X号房屋，建筑面积97.50平方米，套内面积78.84平方米；甲方系该房屋合法产权人，承诺权属真实有效，无债权债务纠纷、司法冻结、交易限制等情况；成交总价68万元；乙方于签订本合同当日向甲方支付3万元作为购房定金，甲方将该房屋相关资料交由丙方托管，乙方于解押时向甲方支付17万元，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款47万元用于支付甲方房款，双方于2018年5月1日前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方过户前支付甲方，乙方于交房时向甲方支付尾款1万元；甲乙双方须在接到丙方通知后七个工作日内提供所需合法证件及资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任；甲乙双方任何一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价10%的违约金。补充条款手写载明：甲方全权公证委托丙方，增值税乙方承担。2018年7月18日，第三人法定代表人向原告母亲李玉方转账3万元。同日，原告出具《收据》一份，载明：今收到购买重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道X号X-X-X号（西城景秀）退予的房屋定金3万元。转账账户人李贤。2018年7月31日，重庆市九龙坡不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》显示：位于九龙坡区九龙园区火炬大道X号X-X-X号房屋，产权人姓名秦艳华，建筑面积97.50平方米，有抵押，抵押权人广发银行股份有限公司重庆分行，有限制，限制人重庆市九龙坡区人民法院（2次）。庭审中，原告与第三人一致认可如下事实：合同签订后，原告按约定支付了定金，应要求将定金支付给了第三人，第三人要求被告提供产权资料后转交定金，但被告未提供，也不配合原告办理按揭贷款手续，后发现房屋存在查封，无法联系被告，合同无法履行，第三人便将定金退还给了原告。原告称，合同签订后，被告未积极履行合同，房屋存在查封，被告一直失联，无法办理贷款手续，导致合同无法履行，被告构成根本违约；原告于2019年3月20日通过起诉方式主张解除，案件转普后未交诉讼费，法院裁定按撤诉处理，未能送达被告，现通过本案再次起诉；本案合同交易未成功，原告未再购买其他房屋，给原告造成房屋溢价损失大概30万元左右及维权费用损失；合同约定的违约金不过高，若法院认为约定违约金过高，也应按定金罚则标准进行调整。上述事实，有当事人陈述、房屋（居间）买卖合同、银行卡客户交易明细、收据、房屋登记信息查询证明等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋（居间）买卖合同》系三方合同，包括原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原、被告与经纪方的房屋买卖居间合同关系。三方合同系各方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，应受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。被告作为房屋出卖人，应当清楚房屋的产权限制状态并及时告知原告，以便原告作出交易选择及确定履行方式。房屋买卖合同明确约定无司法冻结交易限制情况，但案涉房屋在双方交易过程中存在司法查封，被告未提供无交易限制的房屋产权资料，也未配合办理相应按揭贷款手续，导致合同无法继续履行，被告的行为构成根本违约，原告有权主张解除房屋买卖合同关系，第三人也同意解除三方合同，故三方合同于被告收到解除合同关系意思表示的起诉状时即2020年2月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同关系解除系由被告违约行为导致，被告应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。房屋买卖协议既有违约金条款又有定金条款，原告选择适用违约金条款，符合法律规定。对于违约金金额高低问题，应根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。原被告双方签订合同至合同解除期间，处于重庆市主城区房价上涨较为突出的时期，被告单方违约行为会导致原告预期可得利益无法实现，造成可能预见的房屋溢价损失，该损失应当纳入因违约造成的损失基数予以考量，结合房屋当时的市场行情及双方约定的成交价，约定的违约金金额不构成过分高于损失的情形。为鼓励市民社会契约精神，遵循诚实守信原则，避免出现利益驱动下因违约成本过低导致的失信毁约现象，对原告要求被告承担约定数额违约金68000元（68万元×10%）的诉讼请求，应当予以支持，不宜调整。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告韩建坤与被告秦艳华及第三人重庆嘉季房地产经纪有限公司下属南方新城分公司于2018年4月13日签订的《房屋（居间）买卖合同》于2020年2月18日解除；二、被告秦艳华于本判决生效之日起五日内向原告韩建坤支付违约金68000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10600元、公告费560元，合计11160元，由被告秦艳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  谭 炼人民陪审员  严庆福人民陪审员  徐 潞二〇二〇年六月四日法官 助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘