上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初3892号原告：上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陶敏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏小裕，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海沙子霖商贸有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨斌，执行董事兼总经理。原告上海景瑞物业管理有限公司(以下简称景瑞公司)诉被告上海沙子霖商贸有限公司(以下简称沙子霖公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。因被告沙子霖公司下落不明，本院依法对其进行了公告送达，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告景瑞公司的委托诉讼代理人苏小裕到庭参加诉讼。被告沙子霖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告景瑞公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年8月1日至2019年8月31日的物业管理费16,414.58元；2、被告支付原告逾期付款违约金20,000.53元(以欠付款项为本金，按日千分之三标准，从2017年8月11日起计算至2019年10月31日止)。后，原告变更诉讼请求为：1.被告支付原告2017年8月1日至2019年10月31日的物业管理费17,045.91元；2.被告支付逾期付款违约金3,789.56元(以欠付款项为本金，按日万分之五标准，从2017年8月11日起计算至2019年10月31日止)。事实和理由：2017年7月22日，原告与上海市长宁区长发虹桥公寓业主委员会签署《物业服务托管合同》，约定原告自2017年8月1日起至该项目新任物业公司进场之日止，对上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号-XXX号、1165弄长发虹桥公寓进行物业管理，住宅物业管理费为每月每平方米3.50元。2017年8月31日，原告与上海市长宁区长发公寓业主大会、上海市长宁区长发虹桥公寓业主委员会签署《物业服务合同》，约定原告自2017年9月1日起至2019年8月31日止，对上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号-XXX号、1165弄长发虹桥公寓进行物业管理，住宅物业管理费为每月每平方米3.50元；业主的物业管理费按季交纳，应在每季度第一个月10日前履行缴纳义务。业主延期支付物业服务费用、停车费或者合同约定的其他应缴费用的，按照每日千分之三计算违约金。被告系上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人，房屋建筑面积为180.38平方米，每月应缴纳的物业费为631.33元。被告自2017年8月起未向原告支付物业费，原告多次向被告发送律师函，要求其尽快付款，但其并未履行，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。同时，关于被告逾期付款的违约金，原告自愿将标准调整为每日万分之五。被告沙子霖公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了上海市不动产登记簿、物业服务托管合同、物业服务合同、律师函、告知函、物业设施交接查验汇总记录表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，涉案房屋的权利人登记为被告，房屋建筑面积180.38平方米。2017年7月22日，上海市长宁区长发虹桥公寓业主委员会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务托管合同》，其中约定：鉴于甲方与上海莘闵物业发展有限公司签署的虹桥长发公寓项目物业服务合同于2017年7月31日期满终止，且前任物业公司无意续约并决定于该日撤场，而目前该项目正处于物业管理招投标过程中尚未完成新任物业公司聘任手续，前任物业公司撤场后该项目将处于无人管理状态。为确保物业管理事宜正常运营，经甲乙双方友好协商，甲方委托乙方在前任物业公司撤场后新任物业公司进场期间，对该项目物业管理进行暂时托管。物业座落位置为长宁区虹桥路XXX弄XXX-XXX号、XXX号。托管期限自2017年8月1日起至新任物业公司进场之日止。住宅物业管理费为每月每平方米3.50元。2017年8月31日，上海市长宁区长发虹桥公寓业主大会、业主委员会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》，其中约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就上海市长宁区长发虹桥公寓的物业管理服务事宜订立本合同。物业座落位置为长宁区虹桥路XXX弄XXX-XXX号、XXX号。合同为期2年，自2017年9月1日起至2019年8月31日止。住宅高层物业服务费用为每月每平方米3.50元。业主的物业服务费用应按季交纳，于每季度第一个月10日前履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用、停车费或者合同约定的其他应缴纳费用的，按照每日千分之三计违约金。2019年8月，原告委托律事务所向被告发送《律师函》，要求被告支付2017年8月至2019年8月的物业费15,783.25元。2019年8月29日，上海市长宁区虹桥街道城市综合管理中心向原告发出《告知函》，其中载明：原告与长发虹桥公寓小区物业服务合同到期时间为2019年8月31日，小区业主大会已决定通过公开招标方式选聘新物业服务企业，目前公开招标的工作程序正在进行中。鉴于招标程序无法在2019年8月31日之前完成，希望原告继续为小区提供物业服务，待新物业服务企业入驻小区并与原告做好物业项目交接后再行退出小区物业管理。2019年11月1日，原告与案外人上海虹叶物业管理有限公司就长发虹桥公寓物业设施办理交接手续并签署《物业设施交接查验汇总记录表》。本院认为，原告与长发虹桥公寓业主委员会签订的《物业服务托管合同》、《物业管理服务合同》对小区全体业主具有约束力，被告作为涉案房屋的产权人，应按每月每平方米3.50元的标准缴纳2017年8月1日至2019年8月31日的物业费。同时，根据在案证据佐证，上述合同到期后，原告仍持续为涉案小区提供物业管理服务，直至2019年11月1日方从该小区内撤场。基于原、被告之间已形成事实上的物业管理服务关系，被告理应按照合同约定标准向原告支付上述期间内的物业费。因此，原告要求被告支付2017年8月1日至2019年10月31日的物业管理费17,045.91元，合法有据，本院予以支持。另，被告长期不履行付款义务，已构成违约，还应承担逾期付款违约金。关于违约金的数额，虽物业服务合同已有相关约定，但审理过程中，原告明确表示自愿调整违约金标准至日万分之五，明显低于合同约定的日千分之三标准，系其对自身民事权利的合法处分，于法不悖，本院予以准许。据此，原告要求被告支付逾期付款违约金3,789.56元，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海沙子霖商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司2017年8月1日至2019年10月31日的物业管理费17,045.91元；二、被告上海沙子霖商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司逾期付款违约金3,789.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费320.89元，由被告上海沙子霖商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴 丹人民陪审员  罗 泓二〇二〇年六月三十日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。