贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1993号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。上诉人（原审原告）:周晓鸿，女，汉族，1967年11月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：郭广平，贵州本芳律师事务所实习律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司与上诉人周晓鸿商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周晓鸿逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款699056元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告周晓鸿的其他诉讼请求。案件受理费1250元，由原告周晓鸿负担625元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担625元。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决未厘清逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的性质。一审判决认定被上诉人主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于被上诉人委托上诉人办证，在上诉人具备办理转移登记条件后，被上诉人将相关办证所需由被上诉人提交的资料及税费交纳给上诉人后，若上诉人未按照约定的期限将上述被上诉人提交的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任。上述认定并未厘清本案违约责任的性质。上诉人作为商品房出卖人，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的上诉人应当履行的合同义务为将办理商品房转移登记的有关文书交付至办证部门，而履行该义务的前提为取得商品房所有权初始登记，方才具备办理转移登记的前提条件。一审判决认为《商品房买卖合同》第二十二第三款中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任与《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任属不同的责任，即一审法院认为在不具备办理转移登记（未取得商品房所有权初始登记）的情况下，上诉人已经可以履行向办证部门交付相关文书的义务。完全没有搞清楚上诉人应履行的合同义务，也没有查清办理商品房权属转移登记的具体流程。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。《委托办理权属登记协议书》第四条约定若上诉人未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天应向被上诉人支付50元违约金。从上诉人应履行的义务来看，其义务为在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知原告，而上诉人要向办证部门交付办理房屋转移登记有关文书的前提为取得商品房所有权初始登记。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移登记有关文书的义务，前提必须是已取得商品房所有权初始登记。在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。故《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的条款实质上与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一个违约责任。2、即便认定上诉人存在违约，也应以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金适用的依据。承前所述，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的违约责任与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任实质上为同一个违约责任。《委托办理权属登记协议书》签订在《商品房买卖合同》之后，该协议第四条的约定系对原合同二十二条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金条款的变更，约定违约责任的条款变更后，《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定失去效力。同时被上诉人在一审庭审中认可《委托办理权属登记协议书》上自己签名的真实性，上诉人虽未在协议上加盖印章，但是完全认可该协议的效力，且系严格按照协议上的约定履行自己的义务，故可以认定该条款系双方当事人的真实意思表示，应以变更后的协议确定双方权利义务。故即便认定上诉人存在违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元计算至上诉人交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止。上诉人周晓鸿上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持周晓鸿要求毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司赔付车位租赁费90000元的诉讼请求。事实和理由：本案中，基于毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司交付的房屋不符合合同约定以及逾期交房等情形，双方于2018年6月5日签订《协议书》，就上述问题达成赔偿协议，约定由毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司赔偿周晓鸿一个停车位，使用期限为50年；并约定若日后更换为其他任何物业单位对车位进行管理，且更换后的物业公司拒不执行此协议，由毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司按照拒绝执行日的地下车位租赁价格一次性赔付周晓鸿剩余时间的车位租赁费。因管理案涉小区的物业公司拒绝执行上述协议，要求周晓鸿缴纳2280元/年的停车费，且周晓鸿已按要求缴纳自2018年12月1日至2019年11月30日的停车费，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司应按《协议书》的约定一次性赔偿周晓鸿车位租赁费90000元。一审法院认定周晓鸿提供的证据不足以证明毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司赔偿一次性租赁费的条件已成就，不支持周晓鸿的该项诉请错误，请求二审法院予以纠正。本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，经向毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司确认，其至今未向周晓鸿提供《协议书》约定的停车位，且因第三期工程无法建设，《协议书》约定的停车位不能提供。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.逾期办证违约责任如何认定？2.车位租赁费应否支持？关于焦点1，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司未按照《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记并向周晓鸿交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。鉴于双方约定由毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司代为申请办理转移登记，故毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司向周晓鸿履行上述文书交付义务已无实际意义，此时毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负有向不动产登记机构提交为周晓鸿办理商品房转移登记的有关文书的义务。本案中，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司至今未取得案涉商品房所有权初始登记，不能履行《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。又因双方对毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司逾期180日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，一审据此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，判决毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担违约责任至其向办证部门提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。《商品房买卖合同》附件二《委托办理权属登记协议书》第四条：“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行资料递交义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。”的约定应为毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司取得案涉商品房初始登记，具备办理转移登记条件后，基于周晓鸿委托毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司代为办理转移登记的关系，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司怠于履行向办证机构递交资料的义务时应承担的违约责任，与《商品房买卖合同》约定的未按期取得案涉商品房初始登记不属于同一性质。毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司主张两者系同一种违约责任，应按50元每天计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，一审判决错误的理由不成立，本院不予采纳。关于焦点2，双方于2018年6月5日签订的《协议书》约定：双方就房屋合同问题，友好协商达成如下协议：一、甲方（毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司）向乙方（周晓鸿）提供一个免费固定停车位（有效期50年，从签订本协议之日算起）。待地下停车位正式运营起三日内无条件为乙方更换为固定地下停车位；二、若碧桂园物业公司更换为其他任何物业单位对乙方的车位进行管理，且更换后的物业公司拒不执行此协议，由毕节吉隆碧桂园房地产开发公司按照拒绝执行日的地下车位租赁价格一次性赔付乙方剩余时间的租赁费。本院认为，双方上述第二条约定应理解为包含了毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司及其自身的物管公司必然会履行该协议的意思表示。现毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司并未按《协议书》约定向周晓鸿提供停车位，且实际上已不能履行，故对周晓鸿要求毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司按约定赔付租赁费的主张，应予支持。因周晓鸿与广东碧桂园物业服务股份有限公司毕节分公司签订的《车位使用协议》约定的车位使用费为2280元/年，时间自2018年12月1日开始，故对周晓鸿主张赔付90000元租赁费的请求，本院予以支持。一审法院认定周晓鸿提供的证据不足以证明《协议书》约定的一次性赔付租赁费的条件已经成就，不予支持周晓鸿要求支付90000元租赁费的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，上诉人周晓鸿的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持；上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院予以驳回，一审判决认定事实错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10123号民事判决第一项，即：“被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周晓鸿逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款699056元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10123号民事判决第二项，即：“驳回原告周晓鸿的其他诉讼请求。”三、上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付上诉人周晓鸿车位租赁费90000元；四、驳回上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求。一审案件受理费1250元，二审案件受理费6012元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年六月九日法官助理 任云娇书 记 员 高 进