北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6151号原告：王春卉，女，1964年3月30日出生，汉族，退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：梁晨，北京智沃律师事务所律师。被告：中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司，住所地北京市大兴区德茂街18号院16幢-1层西-21。法定代表人：殷晓博，执行董事。委托诉讼代理人：索大为，北京市慧学律师事务所律师。原告王春卉与被告中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司（以下简称中铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春卉及其委托诉讼代理人梁晨、被告中铁公司的委托诉讼代理人索大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春卉向本院提出诉讼请求：1.中铁公司在30日内支付王春卉自2018年11月1日起至2019年3月6日止的违约金24686.75元（合同中约定的违约金，以每日万分之一的标准乘以房屋价款）；2.中铁公司在接通市政水后30日内支付王春卉自2019年3月7日起至市政水接通时的违约金，该违约金以已经支付的房款为基数，违约金标准提高至每日万分之三；3.中铁公司在30日内补偿王春卉自2017年6月30日至2019年11月30日期间的房屋租金435000元（王春卉同父母共同居住，如果涉案房屋符合交房条件，则全家可搬至涉案房屋居住，并将父母房屋出租，所主张房屋租金损失系指如果将父母房屋出租则可获得的租金收益）；4.本案诉讼费用由中铁公司承担。事实和理由：王春卉于2015年与中铁公司签订北京市商品房预售合同，并约定在2017年6月30日前交房，且合同中明确约定接入市政水，但中铁公司至今仍未接通市政水，属合同违约；目前，中铁公司仅支付违约金至2018年10月31日，自2018年11月1日至2019年3月6日的违约金迟迟未支付，并且开发商对于2019年3月6日之后的违约金拒不支付，也不告知明确的市政水接通时间；由于中铁公司一直未能按照约定交房，王春卉只能住在父母原打算出租的房子中，按照房屋所在位置的市场租金，最低为每月15000元；自备井水质检验检测项目与市政自来水集团的206项检查相差甚远，而且检查也不是实时监测，最后一次送检是在2019年3月，这个与市政自来水的实时监测也是大相径庭；为维护自身合法权益，王春卉诉至法院，请求判如所请。中铁公司辩称，第一，中铁公司与王春卉所签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）是双方真实意思表示，对双方均具有约束力；其中第十三条第1款“市政基础设施”中已明确约定，非因出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；王春卉所购房屋的市政配套供水未如期交付使用，系因土地一级开发及市政配套设施实施单位北京南海子投资管理有限公司（以下简称南投公司）批准及安装迟延造成，非中铁公司责任；由此造成中铁公司未能按照预售合同的约定期限向王春卉交付房屋，中铁公司不承担逾期交房的违约责任；中铁公司所免除的违约责任既包括逾期交房的损失赔偿和支付违约金，也包括土地一级开发单位市政配套设施交付前在中铁公司交房时免除市政配套供水的交付义务。第二，在2017年12月，中铁公司对小区内部自备井进行技改，加装水质净化和消毒设备，经检测符合生活饮用水卫生标准，使小区供水已具备使用条件；在2019年3月6日，北京市自来水集团对技改后的水质进行了检测，检测结果已符合市政水水质的要求，并于2019年3月7日正式接管维护运营，并完成抄表工作；抄表前中铁公司已告知王春卉北京市自来水集团开始负责供水以及在2019年3月7日查抄水表的情况，南投公司亦对该情况进行了公告告知；现王春卉仍以“未接通市政水即达不到交付条件”为由索要违约金及房屋租金损失赔偿没有事实依据；王春卉所称“市政水”即非行业专业用语，也不是法律概念，更没有在预售合同中出现过；北京市自来水集团作为北京市政府所属的国有独资公司，负责北京中心城区、通州（城市副中心）、怀柔、密云、延庆、房山、大兴、门头沟等郊区新城的自来水供应；由北京市自来水集团管理提供的自来水即为“市政供水”，符合居民饮用水标准，满足预售合同第十三条第1款“市政基础设施”中约定的“上水”达到使用条件。第三，中铁公司支付的补偿金不是逾期交付房屋的违约金；首先，中铁公司与王春卉在2018年12月所签《补偿金确认单》中约定的“补偿金”，是中铁公司在免于承担逾期交房违约责任的情况下，给予业主因供水市政配套设施未如期交付造成生活不便的经济补偿；只是补偿金的标准参照预售合同约定的违约金标准；其次，为明确补偿金性质，王春卉在领取2017年6月30日至2018年10月31日的补偿金，签署《补偿金确认单》时再次确认：“不再就逾期交房提出任何诉权”；该内容既是对中铁公司免于承担逾期交房违约责任的确认，也是对追究逾期交房违约责任权利的放弃；综上所述，中铁公司认为，王春卉要求中铁公司支付2018年11月1日起至2019年3月6日期间违约金，以及支付2019年3月7日起至市政水接通时违约金的诉讼请求，既无法律依据，也无事实依据，不应予以支持。第四，关于王春卉索要房屋租金损失，不予认可；首先，王春卉主张的自2017年6月30日起的房屋租金损失，在预售合同中明确约定了中铁公司免于承担逾期交房违约责任的情况下，不应再归责于中铁公司，王春卉向中铁公司索要于法无据，不应得到支持；其次，王春卉在本案主张的违约金和房租损失存在竞合，只能择一主张，且中铁公司已通过补偿金的形式，就因供水市政配套设施未能如期交付给业主造成的生活不便给予了经济补偿；王春卉亦确认并接受领取了2017年6月30日至2018年10月31日期间的补偿款项，现再次索要同一时间段的房屋租金属于重复主张。第五，在小区管线已经与市政管线接通的情况下，采用什么方式供水已经超出了中铁公司的能力，供水问题不应该归责于中铁公司，王春卉要求按照每日万分之三的标准计算违约金无合同依据；在2019年3月初，已经电话通知王春卉收房，而王春卉一开始拒绝收房，但之后在2019年11月21日王春卉办理了房屋的交接手续，王春卉还主张收房之后的租房损失不应得到支持；王春卉未能提供实际发生房屋租金损失的依据，不能证明其所主张的房屋租金和逾期收房之间的因果关系；王春卉所主张租金标准超过了涉案房屋附近房屋的租金标准，其不能既要求违约金又要求赔偿租金损失。本院经审理认定事实如下：2015年9月29日，王春卉（买受人）与中铁公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号为Y1782483），即预售合同；买卖双方约定，商品房坐落为“大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块R2二类居住、R53托幼用地项目（配建限价商品住房和定向安置房）12#自住型商品房12层2单元-1203”（以下简称1203室），中铁公司将1203室出售给王春卉，该商品房的用途为住宅，商品房所在小区的项目名称暂定名为文锦苑，房屋预测建筑面积为100.87平方米，其中套内建筑面积79.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.43平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24663.47元，总价款为1959266元；双方约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；关于房屋交付条件，双方在合同书第十二条第二款约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》——1.该商品房已取得规划批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”；关于“市政基础设施和其他设施的承诺”中的“上水、下水”，双方在合同书第十三条约定，应在2017年6月30日达到使用条件，并约定：“如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）非出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施达到使用条件。（2）因出卖人原因导致上述基础设施未能在约定期限内达到上述约定条件的，视为出卖人逾期交房。详见第十四条逾期交房责任”；关于逾期交房责任，双方在合同书第十四条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；双方还对面积差异处理、交接手续、住宅保修责任、产权登记、前期物业管理等事项在合同中进行约定。在合同附件中，双方约定买受人所购预售房屋的总价款为1959266元，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付预售房总价款的首期房款589266元，就剩余房款1370000元买受人选择商业银行贷款。在“附件六装饰和设备标准的约定”中，双方约定：“给水系统：市政供水”、“中水系统：中水管线安装到位，根据市政条件，入住时提供市政自来水或市政中水用于冲厕，卡表计量”、“生活热水系统：无”。双方还在合同书“附件十补充协议”第7条第1款对房屋交付补充约定：“双方确认：下列情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期货逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期货逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”；就主合同及合同附件、补充协议效力，双方约定本合同附件及补充协议与主合同具有同等法律效力。预售合同签订后，王春卉依照合同约定完成了付款等手续；中铁公司向王春卉出具了相应的发票。2016年12月26日，中铁公司完成了1203室所在楼栋“12#自住型商品房”的建设工程规划检验（验收）和工程竣工验收，并取得北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；在2017年5月、2017年10月，中铁公司向王春卉送达关于逾期交房的告知函，告知按合同约定，王春卉所购1203室应于2017年6月30日交付，由于项目周边的市政设施仍在建设当中，房屋暂未达到交付条件，房屋将延期交付。在2015年8月4日，中铁公司取得中华人民共和国取水许可证；该证书载明取水地点为大兴区旧宫镇，取水方式为单井，取水用途为绿化，水源类型为普通，有效期限自2015年8月4日至2020年8月4日；受中铁公司委托，北京中天云测检验技术有限公司于2017年12月12日对“北京市大兴区旧宫镇德茂庄南104国道东中国铁建花语金郡”的自备井水项目出具检测报告，认定对上述地址的3件（自备井水泵房源水入水口、自备井水泵房设备出口水、12号楼2单元1901厨房末梢水）水样，共检测色度、臭和味、肉眼可见物、浑浊度等33项，均符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006及《二次供水设施卫生规范》GB17051-1997的要求。就在市政基础设施免责的情况下，使涉案房屋具备使用条件，并向王春卉在2017年12月25日送达了入住通知的主张，中铁公司提交《入住通知书》；王春卉不认可上述《入住通知书》的文本内容，但认可收到过入住通知，并主张在2019年3月6日自来水集团公司接管之后，中铁公司通知王春卉收房，但是王春卉在业主群里看到水质发黄的消息，说明水质不好，而王春卉家有老人，老人年纪大了，用这样水质的水根本无法生活，就没有在当时收房；2019年11月21日，王春卉实际接收房屋，但其主张目前房屋还是空置状态，因为没有接通市政水，所以就没有实际入住。2018年11月17日，王春卉与中铁公司签订《中国铁建??文锦苑业主补偿金确认单》（以下简称补偿金确认单），确认王春卉所购1203室的合同总房款为1959266元，截至2018年10月31日的补偿金总额为36050.49元+59561.69元=95612.18元，已支出补偿金总额为0元，本次应支付补偿金总额为95612.18元；王春卉在补偿金确认单中手写确认：“本人确认以上补偿金总额为按照购房合同约定及实际应补偿天数计算，准确无误。支付完毕后不再因逾期交付提出任何诉求。（2018年10月31日后的补偿金待市政水正式接通后另行结算）”；补偿金确认单签订后，中铁公司按照约定向王春卉支付了截至2018年10月31日的补偿金。2019年3月7日，南投公司向中铁公司出具《关于德茂街15、18号院供水问题的通知》，告知：“关于德茂街15、18号院的供水问题，经大兴区政府与北京自来水集团多次协商，按照北京自来水集团要求，对小区内部自备井进行技改。技改完成后经北京自来水集团各方验收，对水质进行检测，2019年3月6日确定水质达标。北京自来水集团于3月7日正式接管运营收费，并完成抄表工作。特此通知。”在政府网站上，针对网上投诉人所主张标题名称为“大兴旧宫文锦苑井水、地库未验收，强制交房”的投诉（时间为2019年3月15日），北京12345（北京市市民热线服务中心）在2019年3月26日网上回复称：“您好！您反映的问题，大兴区住建委回复：经调查核实，关于饮用水不符合饮水规定问题，相关实施主体按照北京自来水集团要求，对小区内部自备井进行技改，技改完成后经北京自来水集团各方验收，对水质进行检验并确定水质达标，现由北京自来水集团接管运营……（关于地库回复略）……大兴区旧宫镇回复：文锦苑小区（花语金郡小区）于2014年3月由中铁房地产集团摘得，于2014年11月27日完成立项，立项名称为‘大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块R2二类居住、R53托幼用地项目’。2015年3月取得规划许可证，2015年6月取得施工许可证，2016年年底完成竣工验收，建筑面积14.6万平米。2017年开始陆续向业主交房，由于当时周边大市政管线尚未建设完成，供水管线没有接入小区。经大兴区政府与北京市自来水集团多次协调，为保证业主的正常安全用水，北京市自来水集团责成项目建设单位对小区内部自备井进行技改，加装水质净化和消毒设备。2019年3月6日，北京市自来水集团对技改后的水质进行了检测，检测结果已符合市政水水质的要求。并于3月7日正式接管维护运营，并完成抄表工作。同时开发商委托物业公司每半个月进行一次水质检测，并委托自来水公司每月进行一次水质检测。感谢您对北京城市建设与管理的关心与支持！欢迎随时监督我们的工作，提出宝贵意见。”就房屋租金损失，王春卉提交现在所居住父母房屋的房屋所有权证（位于西城区三里河二区）、父母房屋附近的网上招租信息等；对上述证据材料与本案的关联性，中铁公司不予认可。为证明对1203室所在小区供水并非市政水，王春卉提交网页截图、北京市水务局批复、行政处罚决定书等；网页截图载明北京市水务局在2019年7月25日答复称：“2019年7月11日，大兴区市民周甲……来信反映文锦苑（德茂街18号院）开发商环评验收造假问题，并要求调查此类弄虚作假违法行为。经过核实情况如下：一、《北京市水务局关于北京市大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040地块R2二类居住、R53托幼用地项目（配建商品房）水影响评价报告书的批复》中的，批复该小区生活饮用水源为市政用水。该小区现取用自备井水源，不符合相关批复，将责成有关管理部门调查核实。建议市政管网建设责任单位南海子投资管理有限公司尽快落实批复，接通市政自来水管线。二、关于环评验收造假违法行为，建议市民周甲向有生态环保行政主管部门反映问题”；该网页未显示网址、网站名称等信息；水务局批复载明1203室所在小区的“生活用水取中心城市政自来水”；行政处罚决定书的作出时间为2019年11月5日，处罚机关为北京市大兴区生态环境局，因“建设项目于2017年9月竣工，需要配套建设的环境保护设施已办理环保验收手续，于2018年1月正式投入使用至今，验收报告中描述该建设项目产生的生活污水须经市政管网排入瀛海镇污水厂与实际排放去向不相符”，对中铁公司处罚款350000元；对上述证据材料，中铁公司不予认可，并主张小区满足供水条件不应以水务局的批复和答复为准，而应当以小区实际的供水情况作为供水交付条件，且落实批复的单位也非中铁公司，而是市政管网建设责任单位南投公司，相关部门所作行政处罚系针对污水排放问题，与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，买房人王春卉与卖房人中铁公司就1203室的商品房买卖事宜所签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。王春卉要求中铁公司赔偿违约金、房屋租金，均意在追究中铁公司延期交房的违约责任，即主张未接通市政水，不符合交房条件；就此，本案有以下几点考虑。第一，从合同约定角度看，在预售合同的主合同中，双方约定交付条件包含：“满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”，而主合同第十三条包含：“上水、下水：2017年6月30日达到使用条件”，即未约定必须通市政水；但是在预售合同的“附件六装饰和设备标准的约定”中明确约定：“给水系统：市政供水”、“中水系统：中水管线安装到位，根据市政条件，入住时提供市政自来水或市政中水用于冲厕，卡表计量”，即补充约定中铁公司交付房屋时应满足“市政供水”条件，否则不符合交房条件。第二，双方当事人在预售合同第十三条约定，非出卖人自身原因导致基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；在预售合同的“附件十补充协议”第7条“对房屋交付的补充约定”中载明：“非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的”，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任；而根据本院已查明事实，特别是12345北京市市民热线服务中心所作回复，系：“2017年开始陆续向业主交房，由于当时周边大市政管线尚未建设完成，供水管线没有接入小区”，即并非中铁公司原因的造成市政水管线未接入1203室所在小区。第三，合同是当事人之间的法律，协议必须遵守；就延期交房及通市政水事宜，本案双方当事人已在2018年11月17日签订补偿金确认单，王春卉在该确认单中明确认可：“本人确认以上补偿金总额为按照购房合同约定及实际应补偿天数计算，准确无误，支付完毕后不再因逾期交付提出任何诉求。（2018年10月31日后的补偿金待市政水正式接通后另行结算）”，据此，在中铁公司按约定给付王春卉补偿金后，王春卉再行要求追究中铁公司逾期交房责任，无相应依据。第四，关于“市政供水”及“市政水正式接通”一节，北京市自来水集团有限公司（以下简称自来水公司）是北京市政府所属的国有独资大型企业，其主营业务是负责北京中心城区（市区），以及门头沟、延庆、密云、怀柔、房山、大兴、通州等郊区新城的供水业务，而对于1203室所在小区内的自备井，经大兴区政府与自来水公司多次协调，自来水公司责成项目建设单位中铁公司对小区内部自备井进行技改，加装水质净化和消毒设备，在2019年3月6日，自来水公司对技改后的水质进行了检测，检测结果已符合市政水水质的要求，并于2019年3月7日正式接管运营，并完成抄表工作；据此，本院认定在2019年3月7日，1203室已接通“市政供水”，故自2018年11月1日之后的未付补偿金，应计算至2019年3月6日，上述期间为126日；按照补偿金确认单之约定，应以合同总房款1959266元乘以每日万分之一的标准，再乘以上述126日，结果为24686.75元。第五，虽然王春卉所主张之项目为“违约金”，而补偿金确认单所确定名目为“补偿金”，但就如同在劳务合同纠纷案件中，当事人要求被告给付工资，而法院一般会判决劳务费，不能僵化以所主张项目名称与要判决项目名称之间的差异就简单驳回请求，徒增诉累；据此，在2019年3月7日之前未对1203室提供“市政供水”事实明确的情况下，中铁公司应承担补偿金确认单所确定责任，即应按照补偿金确认单之约定给付王春卉补偿金24686.75元。第六，按照补偿金确认单所核算标准，补偿金标准为每日万分之一，乘以合同总价款1959266元，每日补偿金额为195.93元；按每月30日计算，每月补偿金为5877.90元；1203室的预测建筑面积为100.87平方米，综合考虑1203室周边房屋的租金水平等因素，双方当事人对补偿金之约定并无不当，王春卉在补偿金之外要求中铁公司按照其所居住父母房屋附近的租金标准赔偿损失无相应依据。综上所述，中铁公司应给付王春卉补偿金24686.75元；对王春卉的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定,判决如下：一、中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司于本判决生效后三十日内给付王春卉二〇一八年十一月一日至二〇一九年三月六日期间的补偿金24686.75元；二、驳回王春卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4098元，由王春卉负担3878元（已交纳），由中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司负担220元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二〇年六月四日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷