江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初355号原告：黄露林，男，1990年2月21日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被告：王国高，男，1961年1月26日出生，汉族，住江西省抚州市临川区上顿渡镇玉茗路房管局，现住抚州市。被告：抚州市鸿基房产置换有限公司，住所地：抚州市高新技术产业开发区赣抚财富广场6#楼1单元802室，统一社会信用代码91361003MA3624N30R。法定代表人：黄彦，总经理。委托诉讼代理人：曾文文，交易经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张代路，交易总监。代理权限：特别授权代理。原告黄露林诉被告王国高、抚州市鸿基房产置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告王国高申请追加抚州市鸿基房产置换有限公司为本案被告，本院审查后予以准许，并依法由审判员张耀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄露林、被告王国高、被告抚州市鸿基房产置换有限公司及其委托诉讼代理人曾文文、张代路均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄露林向本院提出诉讼请求：1.请求被告王国高按合同履行赔付违约金贰万陆仟元整。2.请求解除抚州市城市房屋存量买卖居间合同1900467号。3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加其第一项诉讼请求：二被告共同承担26000元的违约责任。事实和理由：原告黄露林于2019年9月18日与被告王国高签定《抚州市城市房屋存量房买卖居间合同》合同编号：1900467，合同中双方约定协商一致，乙方王国高需在甲方黄露林确定好可以还款后五个工作日内支付首付款给甲方进行解押，合同签定后甲方即与中国银行股份有限公司抚州市分行进行预约还款，银行通知在预约后7-10日内可进行提前还款(即2019年9月28日前)。乙方于9月27日在建设银行申请按揭手续时提出银行利率过高后甲方及丙方配合乙方咨询了多家银行，因乙方主贷人征信有瑕疵其它银行未接受材料，当日未办理按揭受理手续。后丙方一直衔接乙方前来办理按揭手续，乙方以各种理由一直未前来办理按揭手续，应甲方要求丙方于2019年11月4日及11月13日发送了催办短信及阐明了甲方要求乙方按合同进行赔偿及解约手续。乙方至今未给出明确答复，甲方现要求按合同约定对乙方进行定金及解除合同手续。被告王国高辩称，我不同意支付违约金，我没有错，我同意解除居间买卖合同，原告诉状中事实与理由部分陈述带我去建行贷款，但实际上没有，我了解过其他中介，如果银行贷不了款，就会退还定金，中介如果要作假，要给我写承诺书，中介不肯写承诺书，我也不能作假，居间合同中第14条及我本人提供的合同第8条第5项应该是同一个意思，三方都没有责任。被告抚州市鸿基房产置换有限公司辩称，1、被告王国高指责我公司有“诱骗行为”没有事实依据，房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，依法有效。2、本案因被告王国高拒绝履行房屋买卖合同而起，我公司在本次事件中没有任何过错，不应当承担责任。3、本案属房屋买卖合同纠纷，我公司并非房屋买卖合同主体人，不享受房屋买卖合同权利，更不应当承担房屋买卖合同义务，包括违约责任。4、我公司根据约定促成了原告与被告王国高房屋买卖合同成立，完成了居间合同的约定及法定义务，根据合同约定及居间合同法相关规定应当获得相应报酬，原告与被告王国高应当根据约定支付佣金或者依合同约定从交予我公司托管的购房定金中扣抵。关于原告与王国高的居间买卖合同解除与否，与我公司无关，我公司也不得知。原告黄露林向本院提供的证据材料有：一、原告的身份证复印件，被告王国高的身份证复印件，拟证明：原被告的主体资格。被告王国高的质证意见为：无异议。被告抚州市鸿基房产置换有限公司的质证意见为：无异议。二、抚州市城市房屋存量房买卖居间合同复印件一份，拟证明：被告王国高存在违约情况。被告王国高的质证意见为：对合同的真实性无异议，但我不存在违约情况，这是中介造成的，签订合同当天，我当时不同意，因为晚上我看不清，中介说不会骗我，会念给我，我都没怎么听清，我跟中介我儿子征信有不良记录，中介说我儿子征信没有问题，说把欠的钱还了就可以，实际上我去了中国银行也不能贷款。被告抚州市鸿基房产置换有限公司的质证意见为：关于居间合同的真实性无异议，一份合同无法证明违约，只能证明存在房屋买卖合同关系，关于被告王国高儿子征信有不良记录，目前我们没有了解上，在订立合同上没有看到提供的相应征信报告，也没有证据证明买家在订立合同之前提供了征信，据我们了解，买方儿子的征信报告可以通过贷款，但利率稍高，但买方不愿意承担这个利率，不愿意接受这个贷款，关于被告王国高陈述我公司工作人员说可以把欠的钱还了，这句话不清楚。三、微信截图一份（我要求中介给被告王国高发送尽快办理房屋手续的微信），拟证明：我要求中介与被告一确认办理后续贷款。被告王国高的质证意见为：对真实性无异议，但因为银行无法贷款，发给我也没有用。被告抚州市鸿基房产置换有限公司的质证意见为：对真实性无异议。被告王国高向本院提供的证据材料有：一、个人信用报告复印件一份，拟证明：我儿子征信有不良记录，无法实现银行贷款，签合同前我也出示给被告抚州市鸿基房产置换有限公司看。原告黄露林的质证意见为：我之前没有看过这份征信，这些事是中介在做，我不清楚，我只负责签合同。被告抚州市鸿基房产置换有限公司的质证意见为：对该组证据的真实性和合法性无异议，但不具备关联性，恰恰证明订立合同时乙方承诺不实，签订合同前，被告一没有出示这份报告给我公司。二、录音一份，合同附件复印件一份，拟证明：我已经交给中介66000元，中介员工告诉我这是全部费用，不需要再交其他费用，之后签订合同的时候，因为征信问题办不了贷款，中介又告诉我另外要交8000元反贷费用，以此成功贷款；中介告诉我过户也不需要钱，实际上需要，存在欺骗行为。原告黄露林的质证意见为：我不清楚录音情况，我只负责签合同，合同附件里的内容我也不清楚。被告抚州市鸿基房产置换有限公司的质证意见为：对合同附件的真实性无异议，但录音无法证实真实性和关联性，录音内容无法证明被告王国高的证明目的，不排除有断章取义的可能。三、两份其他居间合同的拍照图片，拟证明：如果在其他中介买卖房屋，买方存在无法贷款购买的情况，那么由中介承担无法购买的责任。原告黄露林的质证意见为：我不清楚别的中介合同。被告抚州市鸿基房产置换有限公司的质证意见为：与我们无关。被告抚州市鸿基房产置换有限公司未向本院提供证据材料。经庭审，本院认证如下：原告黄露林提供的证据一、证据二、证据三的真实性，因被告王国高、抚州市鸿基房产置换有限公司均未提出异议，故本院予以确认。对于被告王国高提供的证据一、证据二中的合同附件的真实性，因原告黄露林、被告抚州市鸿基房产置换有限公司均未提出异议，故本院予以确认。对于被告王国高提供的证据二中的录音，因无法确认录音对象的身份，在无其他相关证据佐证的情况下，本院对其真实性不予确认。对于被告王国高提供的证据三，因系拍照图片且系与本案无关的其他合同内容，故本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据及原被告的当庭陈述，可认定以下案件事实：2019年9月18日,黄露林(甲方)与王国高(乙方)通过抚州市鸿基房产置换有限公司（丙方）居间签订了一份《抚州市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：1900467），主要约定：甲方将坐落于抚州市迎宾大道499号三盛中央公园2栋1001号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为113.41平方米，双方商定房屋买卖价款壹佰零壹万元整，三方同意自银行解押之日起的乙方银行审批通过后伍个工作日内，共同到房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续；乙方在办理交易手续当日将首付款支付给甲方人民币肆拾柒万元，乙方在贷款资料齐全的情况下，余款伍拾肆万元，在过户后通过银行按揭贷款支付给甲方，按揭贷款部分放款时间以银行通知为准，如甲方房屋已有按揭或抵押情形，经甲乙双方协商：自跟合同之日起银行通知可以还款后叁个工作日内由乙方替甲方还清贷款（冲抵购房款），不足部分由甲方补齐；若甲乙任何一方未再约定期限内办理第五、六、七条的约定，守约方可以解除合同，并追究违约方责任；本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金人民币贰万陆仟元，该定金由丙方代管；如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，丙方可优先从履约保证金或违约金中扣除佣金壹万叁仟元，履约保证金或违约金转付给乙方并且退还乙方支付的定金；如乙方违约或因乙方原因导致合同无法履行，丙方可优先从定金中扣除佣金壹万叁仟元，剩余定金及甲方支付履约保证金转付并退还甲方。如丙方违约或因丙方原因导致合同无法履行，丙方不得收取甲乙双方的佣金，并退还甲方履约保证金和乙方定金，如给甲方或乙方造成损失的，依法承担相应的赔偿责任；乙方确保征信无不良记录，贷款金额最终以银行审批为准，首付不足部分由乙方自行补足，乙方贷款人由乙方自行选择；甲乙双方协商一致，甲方需在签订本合同之日起贰个工作日确定好还款银行，搬到哪里，并预约好银行还款，乙方需在甲方确定好可以还款伍个工作日内支付首付款给甲方解押不动产权证，待解押出不动产权证当日办理乙方银行审批手续，待乙方不动产权证下来叁个工作日办理抵押手续，如贷款人是王国高，则多出0.5%契税，乙方自行承担，或先办理银行审批手续，待通过后再支付首付款给甲方解押。之后，被告王国高与被告抚州市鸿基房产置换有限公司到银行咨询办理按揭相关事宜，但一直未办理成功。现原告认为涉案合同没有继续履行，已损害其合法权益，便诉至本院。关于涉案合同未履行的过错，原告陈述“被告二承担的责任更多，因为被告二没有告知我被告一到底买不买，每次都是我给被告二打电话，导致我房屋一直无法出售，所以我要求二被告都应当承担违约责任，二被告共同承担我26000元的违约责任。”被告王国高陈述“由于丙方抚州市鸿基房产置换有限公司的不专业及其诱骗手段导致此次购房无法继续，此次的违约事件皆有丙方的诱骗行为造成，违约的责任和甲方的损失都应由丙方抚州市鸿基房产置换有限公司全权负责赔偿。”被告抚州市鸿基房产置换有限公司陈述“在被告王国高拒不履行合同后，我方于2019年10月8日左右约原告与被告进行了协商，表达了被告因贷款问题想免责解除合同，原告表示被告应按合同赔付应付的违约金，三方协调失败。在此之后丙方多次、多途径寻找符合被告贷款的银行及变通贷款方式，被告均予拒绝。”“本案因被告王国高拒绝履行房屋买卖合同而起，我公司在本次事件中没有任何过错，不应当承担责任”。关于涉案合同收取费用情况，原告陈述“我没有给中介一分钱，只是挂了卖房信息”，被告王国高陈述“我只给过中介26000元定金，其他没有给过一分钱。”被告抚州市鸿基房产置换有限公司陈述“我方只收到被告一支付的26000元定金，其他没有收到原被告双方一分钱”。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。原被告签订的涉案《抚州市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方真实意思表示,不违反法律规定,应认定合法有效，各方应当全面履行。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。被告王国高未按照约定办理银行的贷款手续致使涉案房屋买卖的合同目的不能实现，现原告请求解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求被告王国高承担因违约而产生的赔偿责任，本院予以支持。关于违约金，根据涉案合同的约定“如乙方违约或因乙方原因导致合同无法履行，丙方可优先从定金中扣除佣金壹万叁仟元，剩余定金及甲方支付履约保证金转付并退还甲方。”因此，被告王国高应对原告承担的违约金为13000元。关于被告王国高陈述“由于丙方抚州市鸿基房产置换有限公司的不专业及其诱骗手段导致此次购房无法继续，此次的违约事件皆有丙方的诱骗行为造成，违约的责任和甲方的损失都应由丙方抚州市鸿基房产置换有限公司全权负责赔偿。”因涉案《抚州市城市房屋存量房买卖居间合同》存在两个法律关系即原告黄露林与被告王国高之间的房屋买卖合同法律关系及原告黄露林、被告王国高与抚州市鸿基房产置换有限公司之间的居间合同法律关系。现双方当事人并未对居间合同法律关系提起诉讼，故本院不予处理，若当事人之间对此仍存有争议可另行协商或诉讼处理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄露林与被告王国高于2019年9月18日签订的《抚州市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：1900467）中的房屋买卖协议。二、被告王国高于本判决生效之日起十日内支付原告黄露林约金金13000元。三、驳回原告黄露林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元减半收取225元，由原告黄露林负担112.5元，被告王国高负担112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员 张 耀二〇二〇年六月九日书记员 许紫宸