江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14276号 原告：林方清，男，1961年6月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：胡云峰，江苏夺锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴思思，江苏夺锦律师事务所律师。 被告：谢加慧，男，1982年9月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：赵伟明，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 原告林方清与被告谢加慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴思思、胡云峰，被告委托诉讼代理人赵伟明到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡云峰、被告委托诉讼代理人赵伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林方清向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告占有使用费2012年5月-2017年5月120183.75元，2017年5月-2019年1月170000元共计290183.75元及利息（按照年利率6%计算，自原告起诉之日起至被告归还之日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告自2012年5月起一直占用常熟市八达鞋城2楼2017号商铺，该商铺的收益权属于原告。但自2012年5月起，被告未与原告签订租赁合同也未向原告支付商铺占有使用费，并擅自于2012年5月16日起至2017年5月14日将该2017号商铺出租给第三人王爱兰并收取租金，2017年5月15日起将该商铺擅自转租给第三人**宇直至2019年1月30日并收取租金。经原告多次催讨，被告始终不愿出面解决，也未向原告支付任何占有使用费。 被告谢加慧辩称：1、涉案八达鞋城2017号门市部在2012年5月至2017年5月期间由服装城集团公司出租给原告和戴某，原告和戴某再转租给被告，虽然被告与原告或戴某没有签订书面的合同，但被告为涉案2017号的合法承租人，并非非法占有。2012年5月至2017年5月的租金因为原告和戴某就凯莱公司的清算事宜有矛盾，所以由市场代为收取了15万元，剩余部分20184元租金已经付给戴某。故2012年5月份至2017年5月期间的租金被告已结清，不存在原告所称的还结欠120183原租金的事实。2、按照惯例，八达鞋城二楼承租户与原告或者戴某的租赁合同为一年一签，租金也是一年一付，先付后用，所以原告主张的2017年5月15日以前的租金即使存在，也早已超过诉讼时效。3、被告是原招商城鞋城2004年火灾的安置户，根据招商城管委会当时的火灾安置政策，被告对涉案的2017号门市部享有优先承租权和租金优惠政策。也就是只要被告愿意承租2017号门市部，该门市部原告或戴某只能出租给被告，且租金是优惠的。涉案门市部的面积为40.52平方米，2012年5月至2017年5月期间，2017号门市部的租金为70元每月每平方米，5年一共170184元。2017年5月15日以后，根据服装城有限公司向原告及戴某收取租金上涨的幅度，原告与戴某向各安置户收取的租金也适当同比例上涨，八达鞋城二楼共69个门市部，都是这样的情况。法院可向八达鞋城二楼的承租户和招商城集团公司进行调查。所以2017年5月15日以后的租金即使原告有权收取，租金也只能按照上述计算，至于被告另行将门市部转租给他人，收取多少租金与原告无关。 经审理查明：常熟市招商南路88号八达鞋城房屋所有权人系常熟服装城集团有限公司。 2007年6月6日，常熟服装城集团有限公司（甲方）将包括案涉2017号店铺在内的69个店铺（面积约3189.06平方米）出租给戴某、林方清（乙方），租赁期限自2006年9月28日至2012年5月15日。其中已包含一年免租期（根据“10.21”火灾事故处理小组有关规定，在原灾前协议恢复履行完成后，甲方再免乙方一年租金）。 2012年5月24日，常熟服装城集团有限公司（甲方）与戴某、林方清（乙方）签订《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》一份，约定：一、甲方将八达鞋城二楼店铺69只、营业面积3189.06平方米出租给乙方用于经营鞋类，租赁时间从2012年5月16日至2017年5月15日止。三、租金结算及付款方式：前三年租金为每年壹佰陆拾万元，第四、第五年开始，年租金标准分别在前一年的基础上上涨10%。 四、承租期内，乙方在经甲方同意的前提下可以开展招商活动，原安置户具有优先承租权，但前三年租金标准不得超过70元/平米/月。 2016年9月5日，常熟服装城集团有限公司（出租方）与林方清（承租方）签订《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》一份，约定：“鉴于承租方在2016年8月24日通过协商，对八达鞋城二楼商铺分配确认，取得了八达鞋城二楼35间，面积1606.98平方米（附商铺分配确认表）的临时承租权，用于鞋类经营。双方约定：一、租赁时间：根据原签订合同协议书规定，从2012年5月16日起至2017年5月15日止。二、年租金为捌拾万元整，租金现付后用。三、承租期内：①承租方在经出租方同意的前提下可以开展招商活动，原安置户具有优先承租权。所附商铺分配确认表中包含了涉案的2017号商铺，40.52平方米，单价70元/平方米/月。 2017年5月10日，常熟服装城集团有限公司与林方清就上述35间店铺续签了《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》，合同租赁期限自2017年5月16日起至2018年5月15日止，年租金806250元。2018年6月20日常熟服装城集团有限公司与林方清就上述35间店铺续签了上述合同，合同租赁期限自2018年5月16日起至2019年5月15日止。全年总费用887053元（物管费425785元，租金461268元）。上述两份《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》均约定承租期内，承租方在经出租方同意的前提下可以开展招商活动，原安置户具有优先承租权。 2018年3月23日，谢加慧（出租方/甲方）与案外人**宇（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》一份，甲方将涉案2017号商铺出租给乙方，商铺租期为2017年5月15日起至2018年5月14日止。双方约定租金100000元。2018年3月23日，案外人**宇向戴某转账100000元。2018年9月28日，谢加慧（出租方/甲方）与案外人**宇（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》一份，甲方将涉案2017号商铺出租给乙方，商铺租期为2018年5月15日起至2019年1月30日止。双方约定租金70000元。2018年9月28日，案外人**宇向戴某转账70000元。 另查明：常熟市凯莱实业有限公司成立于2002年1月，林方清与戴某系该公司股东，戴某任公司法定代表人及执行董事，林方清任公司总经理兼公司监事。2006年11月28日，林方清向苏州市中级人民法院起诉要求解散常熟市凯莱实业有限公司并进行清算，苏州市中级人民法院驳回了林方清的申请。后林方清提起上诉，江苏省高级人民法院于2010年10月19日判决撤销苏州市中级人民法院的（2006）苏中民二初字第0277号民事判决，并解散常熟市凯莱实业有限公司。后常熟市凯莱实业有限公司、戴某申请再审，最高人民法院于2012年4月29日裁定驳回常熟市凯莱实业有限公司、戴某的再审申请。在常熟市凯莱实业有限公司的清算过程中戴某、林方清于2014年6月11日签订了《和解协议》，关于八达鞋城所租赁的店铺，约定“凯莱鞋都69个店铺各半分割经营，管委会基于股东双方的和解而给予两股东承租鞋都的优惠政策，由双方股东共享”。2016年8月24日，林方清、戴某通过抽签确定了上述69间店铺的分配归属，林方清分得35间（含本案的2017号店铺），戴某分得34间。 又查明：2006年7月12日，江苏省常熟市公证处对凯莱鞋都69户经营户回迁安置抽签定位的活动进行公证，经抽签谢加慧原店号2A-6，被安置在2017店铺。2012年5月16日--2016年5月15日期间，因林方清、戴某之间存在矛盾，由常熟市服装集团有限公司鞋业中心代二位收取了69个店铺（2004年10月21日火灾临时安置）该期间的部分租金。涉案2017号店铺，由常熟市服装集团有限公司鞋业中心代为收取了150000元。 本案审理过程中，本院向案外人戴某做调查，戴某陈述：“收到谢加慧支付的2012年5月至2017年5月租金20184元，系现金支付。我和林方清和解是2014年6月11日，分割69店铺是2016年的8月24日通过抓阄确定的。2012年5月16日到2016年8月24日的是我和林方清之间共同享有的，这个期间的租金我们还没协商好。本案中，我不要求作为原告参加本案诉讼，我会和林方清另行协商处理，不同意他在本案中单方面主张。之后的部分由林方清来主张，我没有意见，但是租金标准应当按照管委会要求给与安置户相应的优惠政策”。原告对上述笔录内容不予认可。被告表示认可。 审理中，原告陈述，原告主张的2012年5月16日-2017年5月15日房屋占有使用费120183.75元，根据原告提交的代凯莱收费明细表中2017店铺王爱兰应缴金额136147元（即4年该交这么多租金），除以4再乘以5再减去被告已经交付的5万元租金得出。2017年5月15日-2019年1月30日的17万元参照的是被告与**宇签订的两份租赁合同及汇款凭证得出。原告最早于2017年1月告知被告谢加慧，涉案2017号店铺租金应该由原告收取。被告提交部分案外人戴某与原回迁安置经营户的合同，以证明戴某向其他原回迁安置经营户收取的租金标准为2017年5月至2018年5月每平方米每月50元-80元不等，2018年5月至2019年5月每平方米每月50元-88元不等。本院要求原告提供其与原回迁安置经营户的合同及收费凭证，原告未提供。 以上事实，有《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》、和解协议、商铺分配确认表等证据本院的庭审笔录、调查笔录等在卷佐证。 本院认为：合法的房屋租赁关系受到法律保护。涉案的商铺所有权人为常熟服装城集团有限公司。该公司先与林方清、戴某二人签订租赁期限为2012年5月16日-2017年5月15日的《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》，后又与林方清签订同样租赁期限的《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》。被告因经营户回迁安置被安置在涉案2017号商铺，2012年起5月-2019年1月，被告使用该商铺，应当支付占有使用费。2012年5月16日-2017年5月15日租金，因原告与戴某存在争议，已经由常熟服装城集团有限公司鞋业中心代为收取15万元。其余20184元，被告已经支付给戴某。被告作为承租户，并不清楚原告与戴某之间的矛盾，将上述期间的占有使用费缴纳给常熟服装城集团有限公司鞋业中心和戴某，其已经履行了支付占有使用费的义务。故上述期间的占有使用费，被告无需再支付。2017年5月15日-2019年1月30日期间的租金计算，因涉案店铺为经营户回迁安置，存在一定的特殊性，不宜按照市场租金标准计算。本院要求原告提交其与其他回迁安置经营户的同类合同及支付凭证，但原告并未提供。本院参考常熟服装城集团有限公司收取原告租金增长幅度以及被告提交的戴某出租给原回迁安置户的租金标准酌情确定2017号商铺2017年5月15日至2018年5月14日占有使用费标准为80元/月/平方米，2018年5月15日至2019年1月30日占有使用费计算标准为88元/月/平方米，经核算上述期间占有使用费为69208.16元。原告主张被告支付房屋占有使用费及利息损失，其中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定，判决如下： 一、被告谢加慧支付原告林方清占有使用费69208.16元及逾期利息（以69208.16元为基数，自2019年11月6日起至实际给付之日止按年利率6%计算），于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告林方清的其他诉讼请求。 案件受理费5653元，由原告林方清负担4123元，由被告谢加慧负担1530元（原告预交的诉讼费中的1530元，本院予以退还，由被告在本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。 审 判 长  蒋玉凤 人民陪审员  查建芬 人民陪审员  王建芬 二〇二〇年六月五日 书 记 员  吴 燕