广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12215号上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区布心花园四区第三届业主委员会，住所地：深圳市罗湖区布心花园。负责人：陈友平，业委会主任。委托诉讼代理人：宋玉涵，广东卓兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云鹏，广东卓兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市城市建设开发（集团）公司，住所地：深圳市罗湖区桂园街道滨河东路1011号鹿丹大厦15层，统一社会信用代码：91440300192191162A。法定代表人：王华本，董事长。上诉人（原审被告）：深圳市城建明园实业有限公司，住所地：深圳市福田区园岭三路园中花园B栋三层，统一社会信用代码：91440300192247322Q。法定代表人：余卫军。上诉人深圳市罗湖区布心花园四区第三届业主委员会（以下简称布心花园第三届业委会）、深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称城建集团）、深圳市城建明园实业有限公司（以下简称城建明园公司）因排除妨害纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。布心花园第三届业委会上诉请求：一、撤销一审判决，发回罗湖区人民法院重审，或在查明事实基础上依法改判支持布心花园第三届业委会在一审中所提请求；二、一、二审诉讼费由城建集团、城建明园公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，争议焦点未做出明确处理。争议焦点一：24栋底层能否设立两个以上的所有权，业主所有权是否及于整个底层。24栋底层从未进行分割登记，是一个物，一个物只有一个所有权。城建集团、城建明园公司也认同底层中914平方米部分是全体业主所有。但城建集团、城建明园公司主张的底层有两部分，由双方分别所有。底层本是一个物，全为架空层。物的一部分不能成立所有权。既然能查明914平方米的部分系全体业主所共有，那么24栋底层均应认定为全体业主所共有。争议焦点二：改建“底层1”时城建集团是否还有建设用地使用权或土地使用权。布心花园四区各房屋分套出售、办理过户登记的时间均早于2008年物权法实施之日。土地使用权变更自变更登记之日起生效。全体业主在办理房屋过户时，也已经办理了土地使用权的变更登记，且登记时各户分摊面积的总和为9515平方米,那么此后的土地使用权就不再属于城建集团。争议焦点三：城建集团建设行为是否属于物权法第二章第三节所提的“合法建造”。如果城建集团系合法建造，那么自事实行为成就之日起即取得所建造部分的所有权，登记与否都不影响所有权成立。至于建造行为是否“合法”，应由法院判断，不应全由行政主管部门判断。本案中城建集团在改建部分架空层时，架空层的所有权人已经变为他人，其也已经不是该宗地范围内的建设用地使用权人。所谓底层1所依附的土地，并非由城建集团的专有建筑物所占，故但书条款所规定情形也不存在于本案中。城建集团在无建设用地使用权的情况下，又将他人所有的架空层之一部分改造成房屋，当然不属于“合法建造”。最终的权属结果也不会因为最后一块建筑材料到位而使架空层的一部分被分割出来并成为城建集团所有。争议焦点四：即使存在建设商场的许可，是否能算设立新的建设用地使用权。在“商场”部分还未开始改建的时候，权籍调查已确定把9515平方米宗地面积摊入了各栋各户，即建设用地使用权的共有份额已经分给了当时除架空层以外的所有的单元。至各房屋过户后，城建集团既没有完整的建设用地使用权，也没有一个用益物权上的共有份额。如果此后城建集团仍有意开发和利用小区土地，那么应当重新依法设立用益物权。而设立新用益物权的唯一合法途径，只有重新签订建设用地使用权（或国有土地使用权）出让合同并领取土地使用权证。综上，一审判决事实不清，特此提出上诉，恳请人民法院依法作出裁判。城建集团、城建明园公司未发表答辩意见。城建集团、城建明园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回布心花园第三届业委会的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由布心花园第三届业委会承担。事实和理由：一、一审判决内容违反不诉不理原则。一审判决的判项一要求城建集团与城建明园公司应于判决生效之日起十日内搬离布心花园四区一栋底层，而布心花园第三届业委会在一审中提出的诉讼请求并未提出该主张。故一审法院的判决内容第一项违反了不诉不理原则，应当依法予以纠正。二、一审判决应当驳回布心花园第三届业委会的全部诉讼请求，且城建集团不应承担诉讼费用。布心花园第三届业委会在一审中提出的诉讼请求1和2已被驳回。再按照城建集团上述第一点意见，一审判决中的判项一所涉内容并非布心花园第三届业委会提出的诉讼请求，故一审判决的判项二实际是驳回了布心花园第三届业委会提出的“全部诉讼请求”，而非“其他诉讼请求”。同时，既然布心花园第三届业委会的全部诉讼请求被驳回，那么城建集团亦不应承担任何诉讼费用。三、一审判决内容与一审法院认定事实部分存在矛盾。一审判决明确城建集团与布心花园第三届业委会之间产生纠纷后，布心花园24栋底层房产自2012年至今一直处于封闭状态，双方均未再使用。一审判决判项一却要求城建集团搬离，显然与一审法院认定的事实存在矛盾之处。另依据一审法院认定的事实，明确了城建集团对架空层的部分面积享有实际权利，仅要求城建集团单方搬离涉案场地，实际上是对城建集团合法权益的损害，不符合公平原则。布心花园第三届业委会辩称，一、一审判决确有部分不妥，但不应按照城建集团及城建明园公司的请求予以撤销，布心花园第三届业委会请求部分撤销及改判或发回的理由，详见布心花园第三届业委会所提交的上诉状。二、一审判决判项并未违反不告不理原则。一审庭审中，因双方所称的“架空层”指代范围不一致，故布心花园第三届业委会明确自己所称架空层指小区24栋整个底层。布心花园第三届业委会请求城建集团、城建明园公司停止出租、修建等侵权行为，自然也包括除两种明列情况以外的侵害物权行为。城建集团、城建明园公司主张底层中存在一处“商场”，却不能指明商场的具体位置和范围，同时也承认底层中900余平方米架空系业主所有，即全体业主的所有权是确定有的，只是四至范围不确定。未取得物上权利者尊重现有权利者，符合物权法第七条的规定。综上，原审判决中判令城建集团及城建明园公司搬离底层并无不妥。布心花园第三届业委会向一审法院起诉请求：1、判令深圳市罗湖区布心花园四区一栋架空层归全体业主共有；2、城建集团、城建明园公司停止对上述架空层出租、修建等侵权行为，并将上述架空层恢复原状；3、城建集团、城建明园公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、布心花园第三届业委会，前身为深圳市罗湖区布心花园四区第一届业主委员会、第二届业主委员会。城建集团是位于深圳市××路布心花园小区的开发建设单位，其将布心花园四区一栋底层（规划图上载明的是布心花园24栋底层）修建成房屋之后，委托城建明园公司进行经营管理。因布心花园第三届业委会主张涉案房产位于布心花园的架空层，该架空层属布心花园全体业主共有，城建集团、城建明园公司侵犯了布心花园业主的权利，布心花园第三届业委会、城建集团、城建明园公司双方由此产生纠纷。双方产生纠纷之后，涉案房产自2012年至今处于封闭状态，未由城建集团、城建明园公司出租使用。涉案房产建筑面积为1241.03平方米，布心花园第三届业委会主张该房产均占用架空层，城建集团、城建明园公司则主张该房产的北面部分共327平方米房产为城建集团的专有部分，未占用架空层。深圳市罗湖区布心路布心花园24栋底层1房产，曾于2012年7月18日办理《房地产证》，产权登记人为城建集团，房屋用途为商业，房产建筑面积327平方米，不动产证号为2000562657。2、2012年12月，布心花园第三届业委会以城建集团、城建明园公司侵犯布心花园小区架空层为由，提起本案诉讼。之后，布心花园第三届业委会又以深圳市规划和国土资源委员会作为被告，于2012年向该院提起（2013)深罗法行初字第52号行政诉讼，要求撤销登记在城建集团名下的上述327平方米房产的房产证，并申请中止本案诉讼，该院亦作出相应的裁定中止本案诉讼。上述行政诉讼经该院一审、深圳市中级人民法院二审。2015年，深圳市中级人民法院作出（2014)深中法行终字第231号行政判决，该判决认为：“可以认定涉案商场位于深圳市罗湖区布心花园24栋底层北部，但无坐标等信息，无法进一步确定该商场的具体位置，故深圳市规划和国土资源委员会作出被诉登记行为，缺乏主要证据，不符合具体行政行为合法性的要求，依法应予以撤销。深圳市规划和国土资源委员会提交的执许字(1990)B250号《建筑许可证》、《深圳市规划国土局罗湖分局产权登记分栋（分户）表概况》、《分户汇总表》及深圳市罗湖区布心花园24栋初始登记资料等证据资料，可证明深圳市规划国土局于1992年8月17日许可在深圳市罗湖区布心花园24栋底层增加架空层面积993平方米、商场面积320平方米，即该栋底层并非全是架空层，可存在约320平方米的商场，也就是涉案商场。深圳市罗湖区布心花园的业主与城建集团因涉案商场的具体位置不明确已产生纠纷，故深圳市规划和国土资源委员会在针对城建集团的申请，重新审查准予登记时，应对涉案商场的坐标等信息进行核实，明确该商场的具体位置”，并判定撤销深圳市规划和国土资源委员会于2012年7月18日核发深房地产第××号《房地产证》的具体行政行为；深圳市规划和国土资源委员会应于该判决生效之日起六十日内针对城建集团提出的关于涉案商场的登记申请依法作出处理决定。3、上述深圳市中级人民法院（2014)深中法行终字第231号行政判决作出之后，2015年8月12日，深圳市房地产登记中心向城建集团作出深房登函（2015)442号《深圳市房地产权登记中心关于布心花园24栋底层1房产登记问题的函》，要求城建集团尽快提交涉案房产位置证明文件等资料以办理房产登记。4、2013年7月，布心花园第三届业委会以深圳市不动产登记中心为被告，以产权登记机关在核发上述深房地产第××号《房地产证》时变更了涉案小区的用地性质及变更了小区业主分摊的面积为由，向该院提起了行政诉讼，要求判令：1、确认深圳市不动产登记中心篡改全体业主产权资料用地分摊数据结余685.52平方米移增到地支197号和198号的具体行政行为违法，撤销深圳市不动产登记中心布心花园24栋《分户汇总表》中的地支号197的分摊公用面积127.23平方米和分摊基底面积53.4平方米，地支号198的分摊公用面积355.63平方米和分摊基底面积149.26平方米；同时恢复布心花园第三届业委会全体业主的《产权电脑查询结果表》中的原始数据用地面积分摊和土地用途住宅用地。该案经过该院一审，该院作出了相应的裁定驳回布心花园第三届业委会起诉，此后深圳市中级人民法院指定深圳市盐田区人民法院对该案进行审理。2018年，深圳市盐田区人民法院作出（2018)粵0308行初46号行政判决，认为“登记机关直接作出更正登记前提是其已书面通知权利人在规定期限内办理变更登记，权利人逾期不办理；而且登记机关办理了更正登记后，还应将更正登记的结果告知有关当事人。而在本案中，城建集团、城建明园公司并未书面通知涉案小区业主或布心花园第三届业委会办理更正登记，更未书面告知更正登记结果，故城建集团、城建明园公司作出涉案更正登记行为程序违法，使涉案小区业主或布心花园第三届业委会等权利人丧失了对房地产登记簿记载事项更正登记发表意见的机会，有违正当程序原则，其更正登记行为依法应予撤销。综上，城建集团、城建明园公司作出的涉案房地产更正登记行为违反法定程序，布心花园第三届业委会诉请撤销有事实和法律依据，该院予以支持。至于房地产登记簿记载事项是否存在错误，是否需要进行更正登记，应由城建集团、城建明园公司根据相关证据材料，按照法律规定的程序进行处理，属于行政机关的职权范围；布心花园第三届业委会要求该院直接判决恢复登记簿原状，超出了司法职权，该院不予支持”，并判定：撤销深圳市不动产登记中心将涉案小区用地性质由“住宅”更正登记为“商业、住宅”的行政行为；撤销深圳市不动产登记中心新增登记地（支）197号和198号及相应的建筑面积、分摊公面积、分摊基地面积的行政行为。该判决作出之后，深圳市不动产登记中心不服上诉至深圳市中级人民法院。2019年，深圳市中级人民法院作出（2018)粤03行终1366号行政判决：驳回上诉，维持原判。6、本案恢复审理之后，为了查清涉案的布心花园24栋底层1房产重新办证的进度情况及权属应如何认定，该院依职权向深圳市不动产登记中心发函查询，该中心向该院复函称：“截至目前，我中心未收到城建集团提交布心花园24栋底层1房产位置证明文件等材料。自撤销深房地字第××号房地产证后，相关当事人未向我中心申请办理上述房产产权登记手续。”该院于2019年11月15日向深圳市不动产登记中心调取的《不动产权资料电脑查询结果表》载明：涉案的布心花园24栋底层1房产房屋用途为商业，建筑面积327平方米，权利人为城建集团，该产权处于“无效”状态。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，根据上述规定，小区的架空层属于小区业主共有。由于本案布心花园第三届业委会、城建集团、城建明园公司对于城建集团占用罗湖区布心花园24栋底层架空层建设了900多平方米房产之事实无异议，该部分房产对应的架空层应属于布心花园四区全体业主共有。本案的争议焦点是布心花园24栋底层1房产是否也占用了布心花园24栋底层架空层。从该院查明的事实可知，城建集团建设布心花园24栋底层1房产经深圳市规划国土局规划许可，有报建手续，并曾于2012年7月18日办理了布心花园24栋底层1房产的《房地产证》，产权登记人为城建集团，房屋用作途为商业，房产建筑面积327平方米，不动产证号为2000562657。该《房地产证》虽被深圳市中级人民法院作出（2014)深中法行终字第231号行政判决予撤销，但该行政判决同时要求“深圳市规划和国土资源委员会在针对城建集团的申请，重新审查准予登记时，应对涉案商场的坐标等信息进行核实，明确该商场的具体位置”，深圳市房地产登记中心亦于2015年8月12日向城建集团作出深房登函（2015)442号《深圳市房地产权登记中心关于布心花园24栋底层1房产登记问题的函》，要求城建集团尽快提交涉案房产位置证明文件等资料以办理房产登记。（2018)粤03行终1366号行政诉讼案件中判令撤销深圳市不动产登记中心将涉案小区用地性质由“住宅”更正登记为“商业、住宅”的行政行为；撤销深圳市不动产登记中心新增登记地（支）197号和198号及相应的建筑面积、分摊公面积、分摊基地面积的行政行为。城建集团最终能否取得布心花园24栋底层1房产不动产权证尚处于不确定状态，但在布心花园24栋底层1房产于1992年取得相应规划许可且涉案商场的具体位置不明确的情况下，布心花园第三届业委会关于布心花园24栋底层1房产也占用了布心花园24栋底层架空层诉讼主张，依据不足，该院不予采纳。故布心花园第三届业委会关于布心花园24栋底层整层为架空层及该整层为布心花园全体业主共有的主张，依据不足，相应的布心花园第三届业委会诉请的深圳市罗湖区布心花园四区一栋架空层归全体业主共有的诉讼请求，该院不予支持。由于城建集团最终能否取得布心花园24栋底层1房产不动产权证尚处于不确定状态，布心花园24栋底层1房产与布心花园24栋底层架空层位置并不明确，布心花园第三届业委会要求恢复布心花园24栋底层原状的诉讼请求，依据不足。但由于城建集团修建的涉案房产建筑面积为1241.03平方米大部分占用了属于小区业主共有架空层，目前布心花园24栋底层1房产办证问题及界线问题不明确，城建集团、城建明园公司不宜继续占有使用包括布心花园24栋底层1房产在内的房产，应搬离布心花园24栋底层。城建集团可待布心花园24栋底层1房产办证问题及界线问题明确后，另行主张权利。布心花园第三届业委会、城建集团、城建明园公司双方产生纠纷之后，布心花园24栋底层房产自2012年至今处于封闭状态，城建集团、城建明园公司未再使用，不存在继续出租、修建等情形，故布心花园第三届业委会要求城建集团、城建明园公司停止出租、修建等侵权行为的诉讼请求，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、城建集团、城建明园公司应于该判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区布心花园四区一栋底层（规划图地址为布心花园24栋底层)。二、驳回布心花园第三届业委会的其他诉讼请求。本案受理费100元，由布心花园第三届业委会承担50元，由城建集团、城建明园公司承担50元。布心花园第三届业委会已向该院预交诉讼费100元，城建集团、城建明园公司应于该判决生效之日起十日内向布心花园第三届业委会支付诉讼费50元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，布心花园第三届业委会上诉主张布心花园24栋底层均应认定为属于全体业主共有，并支持其在一审中提出的全部诉讼请求。对此，本院认为，本院作出的已经发生法律效力的（2014)深中法行终字第231号行政判决，撤销了深圳市规划和国土资源委员会于2012年7月18日核发深房地产第××号《房地产证》的具体行政行为，同时判令深圳市规划和国土资源委员会应于该判决生效之日起六十日内针对城建集团提出的关于涉案商场的登记申请依法作出处理决定。因此，布心花园24栋底层除无争议的业主共有部分外能否核发涉案商场房产证，应待行政部门依法处理。城建集团、城建明园公司上诉主张一审法院违反了不诉不理原则，一审判决第一项超过了布心花园第三届业委会提出的诉讼请求范围。对此，本院认为，城建集团将布心花园24栋底层修建成房屋并委托城建明园公司进行经营管理。布心花园业委会主张城建集团、城建明园公司的行为侵犯了业主共有权，双方发生纠纷后，涉案房产自2012年至今处于封闭状态。2015年8月12日，深圳市房地产登记中心向城建集团作出深房登函（2015)442号《深圳市房地产权登记中心关于布心花园24栋底层1房产登记问题的函》，要求城建集团尽快提交涉案房产位置证明文件等资料以办理房产登记。但是城建集团并未提交申请，怠于主张权利，导致涉案架空层权属不清晰而封闭至今无法有效使用。为保障业主尽快恢复对架空层共有部分的使用，城建集团、城建明园公司应当搬离涉案架空层，待权属清晰后再行主张权利。一审判决第一项内容包含在布心花园第三届业委会提出的“停止对上述架空层出租、修建等侵权行为”的诉讼请求中，判决内容未超过原告提出的诉讼请求范围。综上，布心花园第三届业委会及城建集团、城建明园公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由深圳市罗湖区布心花园四区第三届业主委员会、深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建明园实业有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年六月三十日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。