北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7794号原告：姚京旗，男，1961年9月12日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：金强，男，1965年6月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告姚京旗与被告金强租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚京旗、被告金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚京旗向本院提出诉讼请求：1.判令金强支付给姚京旗其拖欠的房屋租金230000元；2.判令金强支付给姚京旗自2019年11月30日起至欠款还清日止其拖欠房租的违约金，以230000元为基数，自2019年11月30日起至欠款还清之日止，按照每日千分之五计算；3.判令金强承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年11月5日，姚京旗与金强签订了经营场地租赁合同，年租金300000元，租期2年。金强在租赁期间，没有按照合同约定按时足额支付租金，截止到起诉之日起，金强累计拖欠租金230000元。姚京旗在2019年11月30日前，曾多次找金强催交房租，可金强总是找各种理由推脱，姚京旗无奈之下，只能向法院提起诉讼，恳请法院依法支持姚京旗的诉讼请求。金强辩称，应该按照后来2019年11月1日签订的合同走，年租金为160000元，金强已经给了100000元。100000元都是给的本次的租金，第一年不欠钱了。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年11月5日，姚京旗（甲方、场地提供方）与金强（乙方、场地经营方）签订经营场地租赁合同，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内7号院南侧的独院租赁给乙方用于仓储经营，经营场地内有房屋、库房，总面积约900平方米，建筑面积约500平方米；租赁期自2018年12月1日起至2020年10月31日止；合同有效期内，经营场地每年租金300000元；租赁期内，每月缴纳卫生费200元；乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金30000元，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回；合同第四条对付款方式及时间约定为：1.乙方签订合同时先期预付给甲方保证金30000元；2.2018年11月30日前支付甲方场地租金300000元，第二年租金于2019年10（合同内原打印为11，后手改为10）月30日前缴纳；3.水电费按月实际数专管员在每月日收取，不得拖欠；4.卫生费200元按月缴纳；合同第九条对违约责任约定有：2.乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付年租金千分之五的违约金。姚京旗称两年租金为600000元，金强给付了370000元，还差230000元没有交，后来把第2年的租金降到160000元，但是金强没有按期给钱，新签的合同作废了，后来经过姚京旗催要，金强分别于2019年12月3日给了50000元、于2019年12月4日给了50000元，其中有30000元是上一年欠付的，有70000元是本次的租金，违约金系按照合同内约定主张的，保证金30000元金强未交纳。姚京旗提交其（甲方）与金强（乙方）于2019年11月1日签订的租房协议1份及金强于2019年12月4日出具的房租条1份与其主张相佐证，其中租房协议内载明：“甲方将位于大兴区高家堡甲一号院内的房屋租给乙方使用，房屋租金每年16万元（壹拾陆万元整），水电费由乙方自理，租期自2019年11月1日起至2020年10月31日止，乙方于2019年11月30日前一次性付清。（原甲乙方签订的合同终止）”，协议内正文下方备注为：“注：如违约本协议废止”，姚京旗称前述租房协议系金强以欺诈手段与其签订，应署无效；房租条内载明：“2019年12.19日还给姚京旗房租款??陆万元正（60000元）”，姚京旗称其想多要，但因金强只同意给60000元，所以写为还差60000元。金强不认可姚京旗的陈述，称其承租涉案房屋想用于卖玉石等物品，但没有弄，就不想租了，但是姚京旗不同意，后来双方协商将租金降低，第1年租金交了270000元，第2年交了100000元，认可保证金30000元未交纳，并认可姚京旗所述前述100000元的给付时间，后来双方新签了合同，之前的租金就翻篇了，姚京旗未要求其支付第1年的30000元租金，认为双方应按照新签的合同履行，提交同样写于2019年11月1日的租房协议1份与其主张相佐证，该协议内容与姚京旗所提交的协议内容基本一致，但正文下方无备注“注：如违约本协议废止”。经本院释明，姚京旗称该句备注的话系双方签合同时写的，因另1份在金强处所以没有写；金强称签订合同时没有写该备注。姚京旗提交北京天天通科技开发有限公司（以下简称天天通科技公司）与案外人山东岳朗能源科技有限公司（以下简称岳朗能源公司）于2018年11月1日签订的经营场地租赁合同、岳朗能源公司出具的授权委托书及与姚京旗签订的劳动合同，证明姚京旗有权出租涉案房屋。经核实，姚京旗称涉案房屋已于2020年5月15日拆除；金强认可涉案房屋已拆除，认为拆除时间在2020年5月10日左右，但无证据证明。对拆除原因，姚京旗称因火灾开始查违建，把没有履行规划手续的房子都拆了，金强承租的房子也在其中；金强对该拆除原因予以认可。经本院释明，姚京旗主张涉案合同效力由法院依法认定；金强主张涉案租赁合同无效。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故姚京旗与金强于2018年11月5日签订的经营场地租赁合同及于2019年11月1日签订的租房协议均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但金强占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于第二年房租金额问题。姚京旗主张第二年的房租应为300000元，2019年11月1日签订的租房协议中有备注“如违约本协议废止”，因金强违约，故2019年11月1日的租房协议废止。金强对此不认可，其提交的租房协议没有备注一项，其认为应该按照2019年11月1日签订的租房协议中约定的160000元计算第二年租金。本院认为，同日签订的内容相同的协议，双方各执一份，仅在其中一份内写上备注，与常理不符，且姚京旗提交的租房协议中的备注笔迹颜色与其他字样的颜色明显不一致。故本院对姚京旗提交的2019年11月1日租房协议不予采信，认可2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金为160000元。经姚京旗和金强现场核实，双方均认可涉案房屋已拆除。金强未能举证证明拆除时间，姚京旗主张涉案房屋于2020年5月15日拆除，故本院对姚京旗的主张予以采信。结合金强支付租金的情况，考虑涉案房屋已于2020年5月15日拆除，金强无法继续使用涉案房屋，经核算，金强未欠付姚京旗房屋占有使用费。故对姚京旗要求金强支付租金的诉讼请求，本院不予支持。对姚京旗要求金强支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：驳回姚京旗的全部诉讼请求。案件受理费2375元，由姚京旗负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年六月十五日法官助理 常欣月法官助理 孟 洋书 记 员 赵宝维