新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书                                                               （2020）新4002民初2074号  原告：杨文，男，1992年9月5日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：张华，新疆长信合律师事务所律师。被告：伊犁卓越房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市西环路306号开元新城4号楼1501室。法定代表人：陈雪花，该公司总经理。委托诉讼代理人：何青山，新疆边塞律师事务所律师。原告杨文与被告伊犁卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨文的委托诉讼代理人张华，被告伊犁卓越房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文向本院提出诉讼请求：1、判令被告卓越公司按照承诺书承诺内容向原告返还剩余的款项184,017.5元；2、判令被告卓越公司支付违约金123,005.25元；3、判令被告承担本案的诉讼保全费、保全担保费3,003.11元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年10月10日原告杨文与被告卓越公司达成口头协议，购买其在伊宁市××路住宅楼房一套，并于当日付款190,000元，于2018年12月29日付款83,345元。原告杨文多次要求被告卓越公司签订购房合同，被告推脱不签。2019年10月份原告杨文得知被告卓越公司一房二卖，自己购买的房子早在2018年9月就网签给他人了，遂提出与被告卓越公司解除合同，被告承诺给原告退款273,345元并赔偿违约金136,672.5元，该款项分三次支付，若有一期不按时支付，还应承担50%的违约金。现被告卓越公司未按承诺期限向原告退还款项，已构成违约。现原告依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，向法院提起诉讼，维护原告的合法权益。庭审中原告杨文变更第一、三项诉讼请求为，1、判令被告卓越公司按照承诺书承诺内容向原告返还剩余的款项204,017.5元；2、判令被告卓越公司承担本案的诉讼保全费、保全担保费3,047.45元。被告卓越公司辩称，原、被告之间是认购合同关系，原告认购的××区是由被告投资开发建设的，至今未取得商品房预售许可证，一房二卖不属实；2、原告交纳认筹金273,345元属实，但被告已经退还认筹金206,000元，还有67,340元没有退还；3、原告诉请的184,017.5元中包括违约金136,672.5元，本次诉讼要求支付违约金123,005.25元，合计违约金259,677.75元，明显太高，被告要求予以调减。本院经审理认定事实如下：原告杨文与被告卓越房产公司达成口头房屋买卖协议，原告杨文分别于2018年10月10日、2018年12月29日向被告卓越公司交付房款190,000元、83,345元。后被告卓越公司于2019年12月26日出具承诺书一份，承诺书载明：客户杨文，购买×××室，面积115.45㎡，已交房款273,345元，现客户申请退房，应退还客户房款273,345元，合计410,017.5元。现承诺在2019年12月15日之前退还客户房款137,345元，2020年1月20日之前赔付客户违约金136,672.5元。若有一期未按时支付，承担50%的违约金。被告卓越公司于2019年12月11日、2019年12月16日、2019年12月17日、2020年1月6日、2020年1月20日分别向原告退房款70,000元、40,000元、26,000元、50,000元、20,000元。被告卓越公司至今未向原告交付房屋。本院认为，根据原、被告之间的转账凭证及被告出具的承诺书，可以认定双方之间达成房屋买卖口头协议。原告已履行付款义务，被告在收到房款后未提供房屋，其存在过错，系违约方，应赔偿给原告造成的经济损失，对于原告交纳的房款应当予以返还，且被告同意返还原告房款，原告杨文依据2019年11月26日被告卓越公司出具的承诺书主张退款,表明原告接受被告卓越公司的承诺内容。根据承诺书来看，被告卓越公司同意退还原告交纳的购房款273,345元，并支付违约金136,672.5元，合计410,017.5元。被告抗辩原告诉请的184,017.5元中包括违约金136,672.5元，本次诉讼又要求支付违约金123,005.25元，合计违约金259,677.75元，明显太高，没有法律依据，对违约金约定过高请求调减。本院认为，首先,原告杨文已履行了付款义务,系守约方。第二,被告接受房款后未提供房屋,存在过错,系违约方。第三,被告在上述承诺书中已对违约金136，672.5元作出了明确约定,即:“客户杨文，购买×××室，已交房款273，345元，现客户申请退房，应退还客户房款273，345元，违约金136，672.5元，合计410,017.5元”。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定,该违约金的约定,是违反合同一方,即被告未交房屋出具承诺书时应当预见到的。第四,双方地位平等,被告为其违约行为承担承诺书约定的违约金,并不会使双方利益失衡,而造成实质的不公平。被告对于未按期交房承诺支付违约金136,672.5元,该承诺不违反法律、法规的规定。冲减被告已退还的房款206,000元，原告依据承诺书主张被告卓越公司按照承诺书承诺内容向原告返还剩余的款项204,017.5元，本院予以支持。关于分期退款产生的违约金问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”违约金的约定体现补偿性、惩罚性及担保性质。本案中，对于逾期退款产生的违约金，被告对违约金过高也予以抗辩，本院认为，应结合原告实际损失为基础,兼顾协议的履行情况,根据公平原则和诚实信用原则对约定过高的违约金予以调整,其损失可视为被告卓越公司占用其资金期间的利息损失,对此可参照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算逾期付款利息后再上浮30%计算违约金数额,较为适宜。被告卓越公司已退还房款206,000元，对于未支付款项的违约金，应以67,345元为基数，自2020年1月21日起按年利率5.655%计算至款项实际清偿之日止。关于原告杨文主张的保全费、保全担保费3,047.45元,此费用系因被告没有及时履行合同义务给原告造成的损失,被告卓越公司应予赔偿,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告伊犁卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨文退款204,017.5元；二、被告伊犁卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨文支付保全费、保全担保费3,047.45元；三、被告伊犁卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨文支付违约金（以67,345元为基数，自2020年1月21日起按年利率5.655%计算至款项实际清偿之日止）。四、驳回原告杨文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6251元，减半收取3125.5元，由被告伊犁卓越房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   赵延青 二〇二〇年六月十五日 书  记  员   李贝蓓