天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7098号原告：李菲，女，1987年9月1日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：程雪，天津吉贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，天津吉贤律师事务所律师。被告：杨旭，男，1990年6月11日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：何健，男，1988年6月28日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人：李晔，女，1987年6月7日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：何金泉，男，1965年9月1日出生，汉族，住天津市北辰区。原告李菲与被告杨旭、第三人何健、李晔、何金泉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李菲及其委托诉讼代理人程雪、王晶，被告杨旭及第三人何健第三人何金泉到庭参加诉讼，第三人李晔经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李菲向本院提出诉讼请求：1.立即中止对坐落天津市北辰区××花园××号楼××号房屋的执行并解除查封；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年5月10日，李菲与何健、李晔就天津市北辰区××花园××号楼××号房屋（以下简称辰发花园房屋）买卖事宜达成协议，并签订《协议书》。双方约定，何健、李晔同意将辰发花园房屋出售给李菲，总价款为110万元，分三次进行给付，即协议签署之日给付35万元，2018年5月18日给付70万元，余款5万元作为保证金，自何健、李晔配合李菲过户当日一次性给付。协议签订后，李菲履行了合同约定的付款义务，合计给付购房款105万元。2018年6月1日，何健、李晔将房屋交付李菲使用。因何健、李晔尚未取得不动产登记证书，故一直未将辰发花园房屋过户至李菲名下。2019年7月，李菲到天穆镇人民政府产权证办证处办理过户时，被告知辰发花园房屋已被本院于2018年10月30日查封。为此，李菲以案外人身份向本院提出执行异议，本院于2019年8月14日作出（2019）津0113执异字158号执行裁定书，裁定驳回李菲的异议请求，故呈诉。杨旭辩称，李菲并非辰发花园房屋的权利人,其无权提起执行异议,请求驳回其全部诉讼请求。何健述称，不同意李菲的诉讼请求。1.不认可李菲对辰发花园房屋系合法占有，因该房屋尚未变更登记至其名下；2.认可收到李菲给付的105万元购房款，但双方签订的《协议书》系拿辰发花园房屋作为抵押，因李晔投资需要，何健向杨旭借款80万元，并交给唐瑞滨，由其代理李晔进行投资，当时唐瑞滨出具了借条，其与李晔系同学关系，后因急于还杨旭的80万元借款，何健拿辰发花园房屋作抵押，自李菲处借款75万元，李菲陆续打款105万元，何健收到后转账给唐瑞滨35万元。何金泉述称，不同意李菲的诉讼请求。李晔未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李菲提交证据：1.协议书、光盘，证明其与何健、李晔就案涉房屋存在合法有效的买卖关系；2.中国银行交易流水明细，证明其已支付房款105万元；3.居住证明、入住案涉房屋后照片、水卡及补卡申请书、电卡及买电账单、换锁收据及微信聊天支付记录、加装防盗门照片及微信聊天支付记录、空调购买记录及送达照片、采暖费专用收据，证明案涉房屋在人民法院查封前其已实际入住；4.通知2份，证明天穆镇人民政府自2019年6月26日开始办理案涉房屋产权登记工作，查封前未取得案涉房屋产权证非其造成；5.还房安置协议书，证明何建系案涉房屋的还迁人。杨旭、何金泉陈述对李菲与杨旭、李晔之间关于案涉房屋买卖事宜不清楚。何健对上述证据真实性均无异议，不认可其证明目的。本院认证如下：何健系案涉房屋买卖关系的合同主体，其对上述证据真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以确认，其证明目的本院将结合全案事实在本院认为部分予以综合论述。本院依李菲申请调取的（2018）津0113执3316号关于辰发花园房屋执行情况的卷宗材料。杨旭、何健、何金泉对上述证据均无异议，上述证据本院予以确认。何健提交证据如下：1.其名下尾号2318建设银行银行流水，证明其收到李菲的105万元转给了唐瑞滨35万元，唐瑞滨又将35万元转给了李菲；2.借款合同复印件、借据复印件，没有原件，证明其与唐瑞滨存在债权债务关系，是唐瑞滨欠他钱；3.借条复印件1张、收条复印件1张、建设银行转账凭条复印件1张、中国银行回单复印件1张、中国农业银行回执复印件、协议复印件1张，证明本案纠纷系因李晔对外欠款所引起的；4.天津市公安局北辰分局不予立案通知书1分、受案回执1分，证明其与李菲及唐瑞滨就辰发花园房屋买卖协议报诈骗案，公安机关未予立案。李菲对证据1真实性认可，对证明目的不予认可；对证据2、3真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可；对证据4均无异议。杨旭对证据1、2、4均无异议；对证据3不清楚。何金泉对证据1、2、3、4均无异议。本院认证如下：结合出庭人员质证意见，本院对证据1、4真实性予以确认，其证明目的本院将结合全案事实在本院认为部分予以综合论述；证据2系复印件，何健陈述并无原件，且所载内容系其与案外人之间，无其他证据佐证真实性且与本案有关，故本院不予确认；证据3与本案不具有关联性，本院不予确认。杨旭、何健、李晔未提交证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月10日，何健、李晔作为甲方，与乙方李菲签订《协议书》，约定双方就天津市北辰区××花园××号楼××号买卖事宜达成一致，房屋总价款为110万元，乙方应于本协议签订之日向甲方给付购房款35万元，并于2018年5月18日向甲方给付购房款70万元，剩余5万元作为保证金，自甲方配合乙方过户当日向甲方一次性给付；甲方应于2018年5月31日将辰发花园房屋交付乙方占用使用；双方另约定了其他内容。同日，李菲通过银行转账给付何健35万元购房款，2018年5月18日，李菲通过银行转账给付何健70万元购房款。2018年6月1日，何健将辰发花园房屋钥匙、电卡交付李菲，后将水卡交付李菲，李菲入住辰发花园房屋至今。另查，辰发花园房屋系还迁安置房，建筑面积75.44平方米，还迁人系何健，何健于上述《协议书》签订当日将辰发花园房屋的《还房安置协议书》交付李菲。再查，2018年6月20日，杨旭以何健、李晔、何金泉、李蕴霞为被告向本院提起民间借贷诉讼，本院于2018年8月24日作出（2018）津0113民初5230号民事判决书，判决：一、何健、李晔于该判决生效之日起十日内共同返还杨旭借款本金360000元，并支付以360000元借款本金为基数，按月利率2%计算自2018年5月18日起至该判决生效之日止的逾期利息；二、何金泉对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，可向何健追偿；三、驳回杨旭其他诉讼请求。后因各债务人未履行上述判决书所确定的义务，杨旭向本院申请强制执行，本院于2018年10月30日作出（2018）津0113执3316号执行裁定书，裁定冻结被执行人何健名下坐落于辰发花园9号楼2503房屋的产权证及买卖手续，并于同日向天穆镇政府送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。执行过程中，执行双方当事人达成和解，本院于2018年11月20日作出（2018）津0113执3316号执行裁定书，裁定终结本院作出的（2018）津0113执3316号的执行，如被执行人未能履行，申请执行人即可恢复执行，可在民事诉讼法第二百三十九条规定的申请执行时效期间内再次申请执行。再查，何健于2018年5月10日收到李菲银行转账后，向浮若梦生文化传媒有限公司转账15万元，于2018年5月18日收到李菲银行转账后，向天津慧眼健康管理有限公司转账20万元。庭审中，何健陈述上述35万元系按李菲指示向案外人唐瑞滨转账，其与李菲之间系借贷关系，辰发花园房屋买卖协议系担保，并陈述手中并无证实双方借贷关系的借条等证据。何健因与李菲就辰发花园房屋买卖事宜，于2020年2月27日向天津市公安局北辰分局天穆派出所报案，天津市公安局北辰分局于2020年3月17日出具津辰公（刑）不立字[2020]50号《不予立案通知书》，该局经审查认为不符合立案标准，决定不予立案。本院认为，本案的争议焦点：李菲是否有权主张对辰发花园房屋排除强制执行。结合案情，本院分析如下：本案系案外人执行异议之诉，李菲以辰发花园房屋买受人身份申请排除对该房屋的强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故，李菲本案主张若成立需满足上述四个要件。首先，本院查封辰发花园房屋时间为2018年10月30日，李菲与何健、李晔签订辰发花园房屋买卖协议时间为2018年5月10日，系在本院查封之前签订，结合当事人陈述及李菲提交的证据，可以证实上述协议系当事人本人签订，何健主张其与李菲系借贷关系，辰发花园房屋买卖协议系借款担保，但未提供证据证实，对其意见，本院不予采纳。协议签订后，李菲按约定向何健给付了105万元购房款，何健亦将辰发花园房屋《还房安置协议》、钥匙、水卡、电卡等交付李菲，综上，可以认定李菲与何健、李晔于2018年5月10日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。其次，《协议书》签订后，何健将辰发花园房屋《还房安置协议》、钥匙、水卡、电卡等交付李菲，李菲于2018年6月入住的辰发花园房屋至今，于本院查封前对辰发花园房屋实现了占有及管领。再次，《协议书》约定辰发花园房屋转让价款为110万元，李菲已按约支付房款105万元，余款5万元协议约定于何健、李晔配合李菲办理房屋过户当日一次性给付。诉讼过程中，李菲已按本院指定期限将辰发花园房屋余款5万元交付本院执行。最后，辰发花园房屋系还迁房，本院查封前何健尚未办理产权登记手续，故李菲就辰发花园房屋未能办理产权变更登记不存在过错。综上，李菲本案主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其主张停止对辰发花园房屋的强制执行并解除查封措施，本院予以支持。杨旭的抗辩意见，何健、何金泉的陈述意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。李晔经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：停止对坐落于天津市北辰区××花园××号楼××号房屋的强制执行。案件受理费80元，公告费260元，原告李菲自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 黄 帅审判员 孟 伟审判员 孙梓晏二〇二〇年六月三十日书记员 魏 鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。