文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初665号原告：覃宪忠，男，1968年11月23日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告：陆华，女，1975年3月30日出生，汉族，住重庆市黔江区。共同委托诉讼代理人：周凌燕，重庆森平律师事务所律师。被告：重庆嘉山房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道桐坪正舟路555号商业楼，统一社会信用代码91500114666448207D。法定代表人：康明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向**，重庆云霁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玖彬，重庆云霁律师事务所律师。原告覃宪忠、陆华诉被告重庆嘉山房地产开发有限公司（以下简称“嘉山公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人周凌燕，被告嘉山公司的委托诉讼代理人向**、李玖彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃宪忠、陆华共同向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还原告所购商品房面积误差1.75㎡的房价款9452.49元，并承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告开发了位于黔江区“嘉华城”小区。原、被告双方于2015年6月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同依法成立并生效。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第三条乙方所购商品房的基本情况的约定：（一）本商品房坐落为重庆市黔江区……（四）本商品房建筑面积109.49平方米。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为591401元整，建筑面积单价为5401.42元/平方米。《合同补充协议》第四条关于面积确认及面积差异处理：1.本商品房按建筑面积计算购房款，甲乙双方同意只按合同约定建筑面积与产权登记面积计算确定面积误差，并作为双方计算房价款和处理面积误差的依据。合同签订后，原告通过支付首付款和银行按揭支付尾款的方式于接房入住该房前交清全部购房款。原告取得重庆市黔江区国土资源和房屋管理局于2017年2月23日颁发的不动产权证，发现所购买的房屋建筑面积为107.74㎡，比双方合同约定的建筑面积109.49㎡减少1.75㎡。按照合同约定，被告应当返还原告部分房价款，原告多次找被告协商，被告不履行退还多收购房款义务。现二原告为维护自身合法权益，依据《合同法》第一百零七条和《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。二原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.二原告的身份证复印件，证明二原告的身份情况；2.原、被告于2015年6月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》，证明合同约定建筑面积为109.49㎡，合同第六条及补充协议第四条对房屋面积差异处理进行了约定；3.房产证复印件，证明二原告购买的房屋取得不动产权属登记，记载建筑面积为107.74㎡；4.销售不动产统一发票，证明二原告缴纳购房款591401元。被告嘉山公司辩称，一、《合同补充协议》第4条第1款不能成为原告方主张退还购房款的依据，该条一共二句，前一句约定双方处理面积误差按建筑面积确定，并以此结算价差，后一句又约定分摊面积及套内面积出现误差互不退补。该条的真实意思是双方发生面积误差，都不向对方主张权利。原告主张权利只依据前一句而抛弃后一句属于断章取义，明显不实。二、本案双方争议应适用《商品房买卖合同》第六条的约定。若原告方认为这两句同时有效或者存在争议情形，让人无所适从，那么就是双方修改内容约定不明。按照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。对面积误差结算及处理应当按照主合同约定处理。原告诉称的面积误差是在办理房产证的时候因计算测量标准发生变化所致。被告是按照施工图纸施工，没有改变设计，没有对原告的专有面积产生影响，其房价没有多支付。综上，原告的诉求不应得到支持。被告嘉山公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，原告覃宪忠、陆华（乙方）与被告嘉山公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》，二原告购买被告开发的位于重庆市黔江区××××号房屋一套，房屋建筑面积109.49平方米（套内建筑面积97.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.16平方米），建筑面积单价为5401.42元/平方米，房价总金额591401元。合同第六条约定：“面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房……”合同第二十五条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”《合同补充协议》第四条约定“关于面积确认及面积差异处理：1、本房屋按建筑面积计算购房款，甲乙双方同意只按合同约定建筑面积与产权登记建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。对分摊建筑面积、套内建筑面积等所出现的误差，甲乙双方互相不退、不补，也互不承担违约责任；2、如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化导致合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积出现差异的，双方均不承担责任，由双方按照合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的差异，以合同约定的套内建筑面积单价按实调整房屋总价款，多退少补，且均不计算利息……”2017年2月23日，原重庆市黔江区国土资源和房屋管理局对涉案房屋颁发了渝（2017）黔江区不动产权第××××号不动产权证书，记载房屋建筑面积107.74㎡，专有建筑面积（套内面积）97.33㎡。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告认为应以《合同补充协议》第四条约定的按建筑面积计算确定面积误差和结算房价。被告则认为已经有明确约定，对面积差异不退、不补。原、被告对合同中房屋面积差异处理条款的理解产生分歧，故本案争议焦点为对于原告购买房屋的建筑面积出现1.75㎡的误差，被告是否应当承担返还房价款的责任，现对前述争议焦点评析如下：首先，《合同补充协议》第四条的核心内容是将建筑面积作为房屋价款结算和处理面积误差的依据，改变了双方在主合同中约定按照按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理依据。从上述内容来看《合同补充协议》是对《重庆市商品房买卖合同》的补充与变更，当两者内容不一致时，应以《合同补充协议》的内容为准。故在计算、结算房价款和处理房屋面积误差时，应当以建筑面积为依据。通过原告举示的证据来看，其不动产权证书记载房屋建筑面积为107.74㎡，而《重庆市商品房买卖合同》记载的建筑面积为109.49㎡，故本院确认存在面积误差1.75㎡。其次，主合同中已有明确约定而补充协议未进行变更的，仍应按照主合同约定履行。被告认为在存在面积误差的情况下，《合同补充协议》已经对处理方式进行了变更，即对分摊建筑面积、套内建筑面积等所出现的误差，双方相互不退、不补。但根据《商品房销售管理办法》第二十一条的规定“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”这说明按建筑面积计价来处理面积误差时应分类考虑建筑面积和套内面积发生变化的不同类型。而本案《合同补充协议》中约定分摊建筑面积、套内建筑面积等出现误差，双方互相不退、不补，也互不承担违约责任，隐含的前提是建筑面积不变。否则无论建筑面积差异大到何处，双方都不多退少补，甚至不承担违约责任，显然与交易的习惯及常理不符。故该条约定应归类属于在建筑面积不变的情况下，套内面积和分摊面积出现此消彼长时双方的处理方式。综上，基于对主合同与补充协议的整体理解，双方签订的合同已经对建筑面积出现误差的处理方式进行了明确约定。被告扩大《合同补充协议》第四条第一款后一句的解释并不能成立。按照主合同约定，误差比绝对值在3%以内，按合同约定价格据实结算。原告所购房屋面积出现误差1.75㎡，按照5401.42元/㎡计算，被告应返还原告购房款9452.49元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告重庆嘉山房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告覃宪忠、陆华购房款9452.49元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆嘉山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  王雪松二〇二〇年六月二十九日书记员  李 雪