河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2552号 上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司涿州物探支行，住所地河北省涿州市范阳中路147号。 法定代表人：付洪义，中国建设银行股份有限公司涿州物探支行行长。 委托诉讼代理人：武增伟，河北平川律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北京东方鼎盛传媒股份有限公司，住所地北京市朝阳区常通路4号院1号楼3层323。 法定代表人：赵立志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王讯，北京市律理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴洋洋，女，汉族，1984年12月20日出生，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：周洋，男，1998年8月17日出生，汉族，住河南省商丘市。 委托诉讼代理人：贺海东，河北振功律师事务所律师。 上诉人北京东方鼎盛传媒股份有限公司（以下简称东方公司）、中国建设银行股份有限公司涿州物探支行（以下简称物探支行）、河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）因与被上诉人周洋房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 华银公司上诉请求：依法撤销河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2710号民事判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，判决认定商品房买卖合同无效于法无据。1．一审庭审中，上诉人提交了涉案房屋所在区域的商品房预售许可证，即保（涞）房预售证（2016）第004号，预售对象为人才家园（一期）。一审法院认定了该证件的真实性，但以被上诉人认为证件中不显示涉案房屋的抗辩理由否定了该证据与本案的关联性。一审法院的认定意见过于主观臆断，也有失客观严肃性。首先，该预售证系涞水县住房保障和房产管理局所颁发之合法证件，其真实性合法性不言而喻；其次，被上诉人所购房屋就属于人才家园（一期），被上诉人就此未提出任何抗辩或解释，认为其所购房屋不在上述预售范围；再次，被上诉人购买房屋时，上诉人的开发建设销售手续齐全，也都按政策法规要求一一进行了公示，被上诉人作为购买人，针对购房这一重大民事行为，理应核实被上诉人的销售手续，在没有任何异议的情况下，被上诉人同上诉人签订的本案商品房买卖（预售）合同；况且，按照规定，商品房预售合同的备案，指的就是房地产开发企业在通过合法途径取得《商品房预售许可证》后，与承购人签订商品房买卖（预售）合同之日起30日内，由房地产开发企业向项目管理范围内的房产交易管理部门申请办理预售合同的备案手续，换言之，买卖（预售）合同办理备案的前提条件就是开发商已经取得了预售许可证，同时，也只有在开发商取得预售证、合同办理备案后，按揭银行才能够予以办理贷款手续发放贷款。本案中，作为被告二的银行，早已经给上诉人办理完毕了贷款手续，并且发放了贷款，充分证明涉案房屋有合法的预售许可，且买卖合同已备案；更为严重的是，针对会直接影响合同效力的认定问题，就上诉人提交的预售证，人民法院应该秉持审慎态度，向颁证机关进行核实，以确认其与本案的关联性，而不应以证件中不显示楼栋号为由便简单的进行否定，进而认定买卖合同无效，直接影响了本案处理结果的客观公正。2．一审庭审后，上诉人本着对案件负责的态度，针对涉案房屋是否在预售证的销售范围及相关事宜，又向一审法院补充提交了涞水城乡规划管理局会议纪要、涞水县行政审批局作出的涉案房屋预售许可证的变更决定及建设工程施工许可证附件，上述证据材料中具体明确的显示了涉案房屋楼栋号就属于上诉人办理的预售许可的范围，也就是说，本案不存在一审法院认定的买卖合同无效的任何理由。就上诉人补充提交的上述材料，一审时因特殊原因未能及时提供相关原件，一审法院便以此为由简单的进行了否定，上述材料的原件上诉人目前均可提供，可供二审法院核实，以便就本案作出准确认定与处理。通过上述，可以看出，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖（预售）合同无效，属认定事实不清，证据不足，判决结果明显错误；另外，该认定意见不仅是本案的一个个案问题，还会引起按揭银行及其他购房合同和购房人等等一系列负面社会效果及连锁反应，进而引发群体性事件等社会问题；同时，针对合同的效力认定问题，人民法院更应严谨审慎，这不仅是维护合同的稳定性，更是维护房地产市场秩序的稳定。二、一审法院就买卖合同的效力问题做出了错误的认定，故，判决由上诉人返还被上诉人款项及解除被上诉人与银行的贷款合同、退还团购服务费、撤销备案登记显然也是错误的。综上，上诉人特提出上诉，请二审法院纠正一审判决错误。 物探支行答辩称，本案是两个法律关系，周洋和我方是借贷合同关系，而本案是商品房买卖合同纠纷，我方有先诉抗辩权，我方和周洋签订的合同合法有效，合同是否解除应另案处理。 东方公司答辩称，我公司与周洋之间有居间服务协议，我们已经完成全部居间义务。 周洋答辩称，本案不存在发回重审的情形；涉案三号楼并无预售许可证，会议纪要不能取代五证；华银公司虽然提交了预售许可，但是记载的楼栋不包含涉案楼栋。华银公司是推脱责任。 物探支行上诉请求：撤销（2019）冀0623民初2710号民事判决民事判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人和被上诉人之间的《个人住房（商业用房）借款合同》不应解除。1．据上诉人了解，河北华银房地产开发有限公司已经取得涉案房产的预售许可，所以，一审被告河北华银房地产开发有限公司和被上诉人之间签订的商品房买卖合同有效，所以，被上诉人的合同目的能够实现，被上诉人解除合同的理由不成立。2．根据上诉人和被上诉人之间的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第一、二款“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”之约定，上诉人和被上诉人之间的合同不因被上诉人和河北华银房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》无效而受影响，是独立的合同。且该条款并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效条款。所以本案中，即使如一审判决所认定的河北华银房地产开发有限公司和被上诉人之间的商品房买卖合同无效，那么依据上述条款约定，上诉人和被上诉人之间的《个人住房（商业用房）借款合同》也应当继续履行，不应当解除。二、即使如一审判决认定上诉人和被上诉人之间的《个人住房（商业用房）借款合同》应当解除，但是解除后的法律后果承担应当是被上诉人向上诉人返还贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。1．上诉人已经按照《个人住房（商业用房）借款合同》第五条、第三十三条的约定将贷款发放到了被上诉人指定的账户。该约定是双方认可的。被上诉人也已经按照合同约定得到了全部贷款。现在一审判决解除合同的后果却是让上诉人将被上诉人按照约定归还的贷款本息返还给被上诉人，上诉人认为一审这样判决是错误的。2．根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”之约定，上诉人和被上诉人双方解除《个人住房（商业用房）借款合同》的后果是被上诉人向上诉人返还贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。3．根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，合同任何一方均不得擅自解除合同。所以，本案中被上诉人向上诉人解除合同，是被上诉人违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，显然商品房买卖合同无效不是被上诉人违约解除合同的免责事由，被上诉人应当向上诉人承担违约责任。4．一审判决上诉人向被上诉人返还已还贷款没有合同和法律依据。上诉人提起上诉，恳请人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 华银公司答辩称，涉案房屋有预售许可，3号楼记载在变更手续中，一审法院认定合同效力有误。 东方公司未予答辩。 周洋答辩称，本案不存在发回重审的情形；涉案三号楼并无预售许可证，会议纪要不能取代五证；华银公司虽然提交了预售许可，但是记载的楼栋不包含涉案楼栋；贷款合同应予以解除。我方与建行的合同请求解除，未还贷款部分应由华银公司退还。 东方公司上诉请求：撤销涞水县人民法院（2019）冀0623民初2710号民事判决，查清事实依法改判或发回重审；2．案件的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未履行调查、核实的责任和义务，未查清案件基本事实，从而导致一审判决事实认定错误。一审判决认为：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房买卖合同应认定无效。”该认定明显缺乏事实依据，与事实严重不符。一审中河北华银房地产开发有限公司向法庭提交了涉案房屋的预售许可证，证明涉案房屋已经取得了预售许可，涉案房屋完全能够正常履行交付，而且按照合同约定没有到交房期限，因此，不存在被上诉人所主张的解除合同的事实和理由。鉴于该房屋的预售许可证上并未包括被上诉人所购买房屋，之后河北华银房地产开发有限公司补充提交了两份证据，一份是涞水县城乡规划管理局于2017年6月5日作出的局长办公会（扩大）会议纪要和涞水县行政审批局2017年9月6日作出的关于人才家园（一期）A区商品房预售许可证变更决定及建设工程施工许可证附件的复印件，证明本案涉案房屋已取得了预售许可证。一审法院以上述两份证据均为复印件为由，最终认定出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订的商品房买卖合同认定无效。该认定是极为草率的，也是极为不负责任。没有尽到司法审判机关查明事实、客观公正判案的职责，也违背了客观公正的司法精神。二、河北华银房地产开发有限公司已取得了预售许可证，房屋买卖合同完全是真实有效的。在此情况下，上诉人与被上诉人所签订并已履行完毕的居间合同当然同样有效，被上诉人所主张的退还其团购服务费的请求没有事实和法律依据。三、由于一审判决未查明案件的基本事实，并导致基本事实认定错误。由此一审判决所适用的法律当然也是错误的。 华银公司答辩称，涉案房屋有预售许可，3号楼记载在变更手续中，一审法院认定合同效力有误。 物探支行未予答辩。 周洋答辩称，本案不存在发回重审的情形；涉案三号楼并无预售许可证，会议纪要不能取代五证；华银公司虽然提交了预售许可，但是记载的楼栋不包含涉案楼栋；贷款合同应予以解除。 周洋向一审法院起诉请求：1、依法判令被告一退还原告已交房款392,908元并支付占用资金期间的利息，利息以392,908元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自付款之日开始计算至实际退还之日止；2、依法解除原告与被告二签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告一退还被告二未还贷金额（以判决生效时未还贷金额为准）、退还原告向被告已还贷金额及利息，利息以还贷之日计算至实际退款之日；3、依法判决被告一解除原告所购房屋的备案登记；4、判令被告三退还原告已付团购服务费45,000元；5、依法判决被告承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月14日，原告向被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司支付服务费45,000元后，于2018年12月11日购买了被告河北华银房地产开发有限公司开发建设的涞水新城人才家园2号地3号楼2704房，原告向被告河北华银房地产开发有限公司交纳首付购房款共计392,908元，其中2017年10月3日交纳10,000元，2017年10月14日交纳87,636元，2018年1月30日交纳50,000元，2018年2月3日交纳47,636元，2018年4月28日交纳97,636元，2018年7月8日交纳97,636元，2018年7月10日交纳2,364元。后双方签订了商品房买卖合同（预售），并在房管部门办理了备案登记。原告周洋于2018年9月17日与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为57万元，且已按照合同约定将款项支付给被告河北华银房地产开发有限公司。原告自2018年10月开始偿还银行贷款，其中2018年10月偿还4,879.01元，之后每月还款金额为3,499.58元，截至2019年12月31日还贷金额为53,873.13元。另查明，庭审结束后，原告补充提交了其母亲周敏书面声明一份，证明其本人已声明放弃参与诉讼且同意解除与银行签订的借款合同；被告河北华银房地产开发有限公司补充提交了涞水县城乡规划管理局于2017年6月5日作出的涞规纪字［2017］006号局长办公会（扩大）会议纪要、涞水县行政审批局于2017年9月6日作出的关于人才家园（一期）A区商品房预售许可证变更决定及建设工程施工许可证附件的复印件各一份，经庭下双方质证并核实，对原告补充提交证据的真实性予以认定，对被告河北华银房地产开发有限公司补充提交的上述证据因未提供原件，故对其真实性及合法性不予认定，不能证实本案涉及的2-3#楼已取得了预售许可证。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房买卖合同应认定无效。本案中被告河北华银房地产开发有限公司虽提供了商品房预售许可证，但该许可证并未包含2-3#楼，故其与原告签订的商品房买卖合同（预售）属无效合同，对原告要求被告河北华银房地产开发有限公司退还已交房款及利息的诉讼请求应予支持。另外，原告虽已办理了购房贷款，但因原告与被告河北华银房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）属无效合同，致使原告与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订的借款合同的目的无法实现，故对原告主张解除其与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及返还已还贷款和利息的请求应予支持。对于原告要求被告一解除其所购房屋备案登记的请求，因《商品房买卖合同》属无效合同，但撤销备案登记系房屋管理部门的职能，需被告河北华银房地产开发有限公司予以协助办理，故对原告该项诉讼请求应予支持。最后，对于原告主张被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司退还原告已付团购服务费45,000元的请求，因商品房买卖合同属无效合同，故被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司应当退还原告已付团购服务费，对原告的此项请求亦应予支持。综上，对被告合理的答辩意见予以采纳，对原告合理的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周洋购房款人民币392,908元，利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，其中10,000元自2017年10月3日计算、87,636元自2017年10月14日计算、50,000元自2018年1月30日计算、47,636元自2018年2月3日计算、97,636元自2018年4月28日计算、97,636元自2018年7月8日计算、2,364元自2018年7月10日计算，以上七笔均计算至债务清偿完毕之日止；解除原告周洋与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行于本判决生效后十日内返还原告已还贷款人民币53,873.13元，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年12月31日起至债务清偿完毕之日止；被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告周洋办理撤销房屋备案登记手续；被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告周洋团购服务费人民币45,000元；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8,677元，减半收取计4,339元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担，原告周洋已预交3,934元，本院不作退回，由被告在履行本判决时迳付原告。 本院二审期间，华银公司提交涉案房屋预售工程规划许可证、平面图和附表，意在证明涉案房屋取得了预售许可。物探支行、东方公司对该证据认可。周洋质证称，不是新证据，对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是华银公司与周洋签订的商品房买卖合同是否依法有效、周洋与物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否依法有效。首先，周洋认为涉案房产不具有房屋预售许可证，系华银公司根本违约，据此主张解除前述合同。综合在卷证据看，华银公司提交了涞水县住房保障和房产管理局2016年4月8日颁发的商品房预售许可证、涞水县城乡规划管理局2017年6月5日局长办公会（扩大）会谈纪要、涞水县行政审批局2017年9月6日关于人才家园（一期）A区施工许可证变更决定、关于人才家园（一期）A区商品房预售许可证变更决定，上述一组证据可以形成完整的链条，证明人才家园（一期）A区项目前期通过规划、预售审批后，后期因规划重新调规，对原有规划、预售许可证的相关内容进行了变更，且该变更已得到相关行政部门确认，即涉案房产具有合法的房屋预售资质。商品房买卖合同的目的是买受人通过支付对价获得房屋所有权。具体到本案中，华银公司与周洋签订的商品房买卖合同系出于双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性性规定，具有合同效力，双方均应依约履行。现有证据可以证明，周洋可以实现其合同目的，故此，周洋提出的解除双方签订的房屋买卖合同的主张，缺乏事实及法律依据。其次，东方公司作为居间合同一方，其主要是为华银公司与房屋买受人提供订立合同的媒介服务，本案中，经东方公司介绍，周洋与华银公司订立了合法有效的房屋买卖合同，居间合同的合同目的已经实现，周洋理应向东方公司支付报酬，故此，周洋主张东方公司返还团购服务费，缺乏事实及法律依据。再次，周洋与物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系基于双方真实的意思表示，双方均应恪守。该合同第十九条明确约定“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，……”，且周洋并未提交证据证明该合同存在法定解除事由，也未证明物探支行在履约过程中存在根本违约的情形，故此，周洋主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》，缺乏事实及法律依据。 综上所述，华银公司、物探支行、东方公司上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2710号民事判决； 二、驳回周洋的诉讼请求。 一审案件受理费4,339元、二审案件受理费18,279元，由上诉人周洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  杨玉龙 审 判 员  万丙申 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼