重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1225号原告：温忠成，男，1951年9月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：渝北区朝荣印象足浴馆，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园2、3幢2-9，统一社会信用代码92500112MA5UP2J305。经营者：胡朝荣。被告：杜勇，男,1987年1月28日出生，汉族，住云南省宣威市。二被告共同委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。原告温忠成与被告杜勇、渝北区朝荣印象足浴馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后。依法适用简易程序于2020年4月1日、2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告温忠成，被告杜勇及二被告的共同的委托诉讼代理人罗妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求法院判被告支付承租房已损坏设施物品恢复原状或赔偿损失的所需费用（其中工程装修人员能恢复原状的施工费用45000元、无法恢复的设施物品损失赔偿费用11340元）；2.请求法院判被告支付因违反合同延迟交房导致原告产生经济损失的赔偿费用（其中租金以4300元/月、物管费以130元/月均从2019年11月1日计算至判决生效之日止；因诉讼产生的交通费550元（110元/次×5次）、误工费213元/天×25天、餐饮费15元/次×35次、资料相片视频打印制作费200元、拖欠的水电气费及滞纳金2000元）；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月27日，杜勇代表渝北区朝荣印象足浴馆与原告签订房屋租赁合同，约定原告将位于渝北区加州城市花园x-xx-6号房屋（以下简称案涉房屋）出租给渝北区朝荣印象足浴馆用作员工宿舍等。被告员工一次性入住近40人，租赁期间渝北区朝荣印象足浴馆管理不善，致使房屋多处损坏。2019年5月26日，渝北区朝荣印象足浴馆与原告协商续租事宜，拒不履行之前杜勇承认的续租租金为4000元/月，但承认于6月份对房屋进行修复，指派彭安兵负责处理。后原告与其多次联系，彭安兵答应于10月20日前交房。10月22日，原被告双方现场勘察后，与原告商定了修复项目。10月24日，被告将高低床搬出后拒不履行合同。10月27日彭安兵告知原告不再修复房屋。后原告多次协商，被告仍然拒绝修复与赔偿。为维护权益，起诉来院。被告答辩称：1.案涉租赁合同是被告一委托被告二与原告签订的，杜勇签合同是职务行为且原告也明确知晓承租方是被告一，该租赁合同产生的所有权利义务应该由被告一承担，原告无权要求杜勇承担任何责任；2.根据合同法规定，租赁房屋的维修义务应该由出租方承担，且案涉租赁合同第六条约定了有人为损坏的情况下才由承租方恢复原状，原告将房屋出租给被告一使用，租赁期长达五年，租赁房屋装修老化、部分设施无法正常使用是自然损耗并非人为造成，被告一不应该承担修复及赔偿责任，原告主张的赔偿金额也未有证据予以证明，应予驳回；3.案涉租赁合同约定的租期于2019年10月26日届满，被告一已于2019年10月24日将租赁房屋腾空并将房屋交付给原告，从原告提交的照片可以反映租赁房屋已经在原告的控制下，被告一不存在逾期交房的情形，因此原告主张的因逾期交房的各项费用无事实及法律依据，被告一已经结清租期内产生的所有房租、物管水电费。请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，房屋租赁经纪合同、补充说明、情况说明（2015年12月12日）、谅解协议书、微信记录、银行交易明细、收据、房屋租赁移交清单、光盘，本院予以确认并在卷为凭。对当事人有异议之证据，即原告举示的情况说明（2014年11月1日），经本院审查，情况说明系复印件，且内容为到期后续租按4000元/月租赁，现双方也未达成续租协议，故该份证据真实性无法核实，且与本案审理无关，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告举示的原告（出租方、甲方）、杜勇（承租方、乙方）于2014年10月27日就案涉房屋签订《房屋租赁经纪合同》显示：第2条约定：租赁期限为2014年10月27日至2019年10月26日；第3条约定：租金3300元/月，乙方须按季度向甲方支付租金，每次支付租金的时间为提前10日，此租金价格包括该物业屋附有的详见家私清单等设施租金（具体设施清单附后），该房屋内的设备在良好状态下租与乙方作员工住宿用途；第5条约定：使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，不得存储违禁、易燃易爆物品，不得从事非法活动；第6条约定：乙方须爱护房屋及室内设施，如有“人为”损坏应负责恢复原状或予以依法赔偿（人为二字被黑色笔迹删除并加盖了手印）；第13条约定：本房供金色印象员工住宿，撘15个高低床，不得损坏室内设施，使用前须经甲方认可，合同期满退还前应恢复原状；员工要加强管理，不得在室内炊煮食物，不得高声喧哗，爱护清洁；双方须到物业处和街道办事处备案。庭审时，原告陈述因当时协商的是只要有损坏就赔偿，故删除了第6条中的“人为”二字，双方加盖了手印，至于为什么是黑色笔迹删除是其为加强记忆所加的。被告陈述不清楚杜勇是否加盖了手印，但未在指定期限申请鉴定，被告另举示了《房屋租赁经纪合同》原件，内容与原告举示的租赁合同一致，只是第6条“乙方须爱护房屋及室内设施，如有“人为”损坏应负责恢复原状或予以依法赔偿”中，“人为”二字并未删除，仅加盖了手印，被告据此陈述加盖手印只是为了强调人为损坏才赔偿，另原告举示的租赁合同也系拓印联，第一联在中介公司处，如果是删除原告持有的拓印联不应显示黑色。对于交付的设施设备，原告举示了2014年10月27日房屋租赁移交清单予以证明，清单记载设施包括：空调柜机1个，挂机3个，电热水器1个、气热水器1个、淋浴棚1个、洗脸台盆2个、衣柜2个、书柜1个、写字台1个、橱柜3个、鞋柜1个、淘菜盆1个、洗衣槽1个、浴霸2个、油烟机1个、餐桌1个、书桌凳1个、方凳1个、床头柜2个、床1张、床垫1张、进户钥匙1套、4间卧室及主卫钥匙各3套；清单尾部还载明“抹黑处为电视机、冰箱、洗衣机。注：厨房有电视柜1个、单人沙发2个、2个床全部构件”。二被告对上述清单的真实性无异议，但表示其手中的清单中并无“抹黑处为电视机、冰箱、洗衣机。注：厨房有电视柜1个、单人沙发2个、2个床全部构件”，且是否实际接收清单正文处的物品，需进行核对。原告认可“抹黑处为电视机、冰箱、洗衣机。注：厨房有电视柜1个、单人沙发2个、2个床全部构件”为其添加，因被告表示不需要电视机、冰箱、洗衣机，故其在清单的正文处将该三样物品抹黑了，被告持有的清单中确无该部分。2014年11月1日，原告（甲方）与杜勇（乙方）达成补充说明，约定：1.厨房只提供热水器使用，其余物品不得使用，出租期间若因自然因素损坏，不由乙方承担责任；3.经甲方让步，同意住户内最多安17架单人高低床，施工完毕经甲方认可。2015年12月22日，杜勇出具情况说明称：与原告达成协议如下：1.针对次卫洗手间柜子进行更换修复；2.针对4个床头柜损坏的进行维修，后续不再使用归回原位，厨房门上打上封条；3.房东温老师进行要求，针对阳台出水软管更换成硬管；4.针对所有地漏进行使用，防止堵塞；5.休闲厅木质地板在交房时对损坏处进行修复；6.针对交费单据（水电气、物业、垃圾处理）费用，以微信拍照发或传送至房东温老师处，店长负责。2019年11月11日，杜勇（甲方）出具谅解协议书，载明为解决案涉房屋租期内的房屋损失及物品赔偿事宜，双方达成如下协议：1.甲方主动承担租赁期内尚未全部缴纳的水电费及物管费及2019年11月物管费，同时甲方自愿放弃该房屋的租赁押金4000元；2.经双方确定，由甲方向乙方支付房屋设施修复费2000元，包括房屋损失费、物品赔偿费、交通费、误工费等一切后续费用；3.双方确认，在本协议签订后当日内，甲方一次性支付全部房屋设施修复费；4.签署本协议后，今后乙方房屋及物品修复等其他一切行为均与甲方无任何关系，乙方自愿放弃向甲方索要赔偿及补偿的一切权利。该谅解协议书乙方处无人签字。原告与彭安兵的微信记录如下：彭安兵：温老师，昨天说的厨房热水器烟道和洗手间问题已经处理……厕所那个洗脸盆到下个月处理，今天是临时性处理，烟道已经买管子来处理了。对于房屋的损坏情况，原告陈述1.现房屋内损坏的不能修复的物品有1个衣柜、4个床头柜、1个电视柜、2个单人沙发、1张1.8米的成人床、1个电热水器、1个电闸空开、1个柜机空调空开、1个挂机空调面板、2块厨房地砖、1个壁挂式视频电话、2个音响、2个射灯、1副进口毛绒质壁画、1副1.5米长骏马图壁挂、7副镜框式风景画、5副布艺窗帘、2个卫生间用镜前灯、2个卫生间用镜片、6个室内门门锁、1个厨房门滑栓及轨道、主卫和保姆房的门碰2个、卫生间和厨房的混水阀3个、外阳台晾衣杆1个、木质书桌凳1个、塑料大方镜1个，吊灯浴霸筒灯18个；原告为此制作物品损坏赔偿清单，显示价格为11340元；2.现房屋内损坏的能够予以修复的工程包括：拆除，除渣，次卧、主卧墙地砖修复，主次卫防水、找平、门砍石，蹲便器，主次卫、厨房吊顶铝扣含浴霸、淋浴、插件，灶台石更换石英石，强化木地板含实木踢脚线，门维修翻新，乳胶漆翻新，清洁，现场保护、灯具更换。原告为此举示了两份报价单和报价人员身份证复印件，显示报价为48700元、41700元，故其折中要求45000元的修复费用。经询问，原告表示不申请对恢复原状费用及物品损坏费用进行鉴定。被告认可损坏了休闲厅木地板、洗手间柜子、4个床头柜，愿意对其进行修复或赔偿，但不清楚修复费用具体多少，至于墙壁发霉脱落等系楼上漏水或地表进水所致，并非人为损坏。另查明：被告举示了发票等以证明支付了水费、物管费等，其中水费发票金额为670元，抄表日期为2019年11月4日；物业费收据为2019年10月1日至10月31日物管费及预付款共计127元；电费发票金额为1元，收款日期为2019年12月31日；气费收据2019年10月气费及2019年11月垃圾处置费345元。2020年4月23日，本院对案涉房屋进行了现场勘验，并进行了视频录像，情况如下：进入案涉房屋左侧为次卫，次卫门框有一定损坏，镜子模糊，次卫旁边是保姆房，保姆房墙壁有水泡痕迹，保姆房对面为厨房，灶台石有裂痕损坏，淘菜盆、水龙头损坏、洗衣台损坏，地砖有两块损坏，天花板有起皮，进入客厅，墙壁有若干小洞，视频电话脱落、空调柜机空开脱落，通往休闲厅的木地板脱落，休闲厅地脚线脱落，休闲厅通往阳台的滑轨有凹陷，阳台晾衣杆缺失，无灯，地漏损坏，书房墙壁有贴画，书房旁系主卧，主卧墙壁损坏，柜子门条脱落，门面污损，主卧对面系主卫，主卫门框有一定损坏，洗脸台缺失，镜子模糊，浴霸灯缺失，天花板扣板有一定起皮，主卫旁是次卧，次卧门脱落，墙壁有洞、污损，地脚线脱落，空调挂机面板脱落，全屋有五个窗帘杆，无窗帘，客厅柜机旁有一面大玻璃，全屋客厅、餐厅、休闲厅、卧室、书房、保姆房均安有一吸顶灯。审理中，被告陈述1.杜勇系代表渝北区朝荣印象足浴馆签订租赁合同、情况说明；2.认可对休闲厅木质地板进行修复，也愿意按谅解协议书的内容履行；3.2019年10月24日搬走后交钥匙给原告，原告拒绝接受，之后被告也未再使用案涉房屋；4.认可物业费为125.96元/月。原告陈述1.认可杜勇系履行职务行为，代表渝北区朝荣印象足浴馆签订合同、出具说明等，但杜勇应当作为共同被告，现不清楚二被告的责任承担方式，系二被告自行内部确定；2.2019年10月24日，被告搬走了，但未将钥匙归还原告，原告也没有案涉房屋的备用钥匙，之后原告进入案涉房屋均是被告开的门，2019年10月28日原告还报警处理，当时也是叫的被告来开门；3.诉请的水电气费系2019年10月26日之前被告欠付的，应由被告举证证明已支付完毕，现其并未代被告垫付；4.认可租期内的租金和物业费被告已经结清；5.认可物业费标准为125.96元/月，诉请中的租金标准4300元/月，系其根据同小区4500元/月，以及杜勇承诺续租租金为4000元/月折中提出；6.诉请中的逾期交房的赔偿费实质是逾期交房的占用损失；7.合同约定，损坏了就赔偿，现其要求被告赔偿。至于厨房因被告说不使用厨房，就将厨房当库房，将原告的2张床、4个床头柜、2个单人沙发、1个电视柜放里面了，被告还说会将厨房贴封条，但之后被告擅自使用了厨房存放员工杂物，搬动了原告存放于厨房内的物品，上述损耗不属于自然损耗。现在房屋内的损耗如吊灯、音响、壁画等损耗都不属于自然损耗。本院认为：原告与杜勇签订的租赁合同真实合法有效，根据庭审查明杜勇系代表渝北区朝荣印象足浴馆签订租赁合同，故租赁合同的当事人为原告与渝北区朝荣印象足浴馆。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原告要求被告支付物品恢复原状费用及物品损失费用，该费用实质是因租赁房屋及设施受损所产生的损失赔偿费用。本案中，结合原告举示房屋租赁移交清单、物品损坏赔偿清单、当事人陈述及现场勘验记录，本院依法认定现案涉房屋损坏物品为：柜机空开、挂机面板、开关、主卫洗脸盆、淘菜盆、水龙头、柜子、4个床头柜、次卧门、视频电话、晾衣杆、灶台石、滑轨、地漏、洗衣台等；损坏的装修为：墙壁、休闲厅木地板、地砖、地脚线等。故对于上述物品及装修的损失，被告应当承担赔偿责任，因原告不申请对上述物品损失及装修修复费用进行鉴定，本院结合房屋年限、租期、修复时间等酌情判令被告承担损失赔偿15000元。原告要求被告赔偿壁画、吊灯等物品损失，首先原告未举示充分证据证明交房时已将上述所有物品交付被告，其次根据现场勘验，部分物品虽有损耗，但案涉房屋系用于员工宿舍，租住人员较多，原告出租时即应预判租住用途对屋内物品、装修等损耗的程度并应承担此种风险，故本院对上述物品及装修的损失赔偿不予支持。原告要求被告支付租金至判决生效之日，审理中其亦表示该笔费用系因被告逾期交房导致的占用损失，故其诉请实质为要求被告支付房屋占有使用费。根据法律规定，租期届满后，被告应当归还房屋，现其未归还，应当参照租金标准支付占用期间，即返还房屋前的房屋占有使用费。故本院对原告请求判令被告支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，房屋占有使用费的计算方式为：以3300元/月为标准支付2019年11月1日至返还房屋之日止，若本判决生效之日被告仍未归还房屋，则计算至判决生效之日止。被告称系原告拒绝交接钥匙，但并未举示证据予以证明，本院对此辩称意见不予采纳。原告请求以4300元/月为标准计算房屋占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。至于物管费、水电气费及滞纳金，因上述费用原告并未代被告支付，且本案中原告仅要求被告支付2019年10月26日前的欠付水电气费，现被告举示的证据足以证明其已支付完毕诉请期间的水电气费，故原告现无权要求被告将上述费用支付与其，本院对此项诉讼请求不予支持。原告另要求被告支付交通费、误工费、餐饮费、资料打印费，因并未举示充分证据证明具体金额，且其要求被告支付上述费用亦无法律规定和合同约定，本院对上述诉讼请求均不予支持。由于租赁合同的当事人系原告与渝北区朝荣印象足浴馆，故上述费用的支付责任应由渝北区朝荣印象足浴馆承担。至于杜勇，双方均认可系代理人，故原告无权要求其承担上述费用的支付责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百一十九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告渝北区朝荣印象足浴馆于本判决生效之日立即赔偿原告温忠成物品及装修损失15000元；二、被告渝北区朝荣印象足浴馆于本判决生效之日立即支付原告温忠成房屋占有使用费，计算方式：以3300元/月为标准支付2019年11月1日至返还房屋之日止，若本判决生效之日被告渝北区朝荣印象足浴馆仍未归还房屋，则计算至判决生效之日止；三、驳回原告温忠成的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1520元，减半收取760元，由被告渝北区朝荣印象足浴馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇二〇年六月三日书记员  符 爽