广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2566号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永健，男，1984年10月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区************。被上诉人（原审原告）：施婷婷，女，1990年9月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区****************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人李永健、施婷婷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建发公司上诉请求：撤销一审判决第二项并改判建发公司向李永健、施婷婷支付逾期办证违约金（以合同总价为基数，自合同约定办证期限届满之日即2017年11月24日至建发公司履行备案义务之日即2018年3月13日止，按日万分之0.1计算违约金）。事实与理由：一、关于逾期办证违约金，根据涉案买卖合同第八条、第十四条约定，建发公司应在2014年12月31日前，将涉案商品房交付给李永健、施婷婷使用，并应在交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要建发公司提供的资料到产权登记机关备案。该条款系双方真实意思表示，合法有效，不存在可撤销或无效的法定情形，双方均应严格遵守，一审法院以李永健、施婷婷实际办理收楼手续即2013年11月27日起算办证期限，无事实与合同依据，应当以合同约定的交付期限后720个工作日起算逾期办证违约金。二、建发公司逾期办理权属登记义务，则“买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，该条款系双方真实意思表示，不存在可撤销或无效的法定情形，依法应适用于本案违约责任承担。李永健、施婷婷无任何证据证明其实际损失，应承担举证不能的后果。一审法院偏信李永健、施婷婷单方说辞及认定“违约金标准明显偏低”缺乏事实与法律依据。因此，建发公司应付责任最终应适用合同约定违约金标准。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，对一审错误裁判的事项予以纠正。李永健、施婷婷共同辩称，涉案买卖合同第十四条约定的办证期限的“交付之日”应理解为“实际交付之日”，本案收楼时间为2014年9月20日，因此一审法院按该实际收楼之日推后720个工作日来计算违约金并无不当。且每日万分之0.1的违约金过低，不足以弥补李永健、施婷婷的损失，故其要求按照年利率的6%计算并无不当。李永健、施婷婷于2019年7月5日向一审法院起诉请求：1.建发公司向李永健、施婷婷支付逾期交房违约金20853.8元，计算方式：以444645元为基数，按每日万分之一计算，从2016年6月18日起至2017年9月30日止，共467天（444645×0.0001×469天）；2.判令建发公司向李永健、施婷婷支付逾期办证违约金5632.1元,计算方式:以444645元为基数,按年利率6％计算,从2017年11月24日起至2018年2月7日止,共76天(444645×0.06÷360×76天)；以上暂计：26485.9元。一审法院认定事实：2014年6月7日，李永健、施婷婷(买受人)与建发公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定李永健、施婷婷向建发公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼12幢602房的预售商品房，购房总价444645元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金;合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2014年9月13日，李永健、施婷婷向建发公司提交的提前收楼申请书中载明“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任……”。同日，李永健、施婷婷向建发公司出具提前收楼承诺书，载明“本人确认该商品房本人已验收并同意接收……发展商为本人办理上述商品房的房产证、国土证时间仍按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算。”2014年9月20日，李永健、施婷婷办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月31日，建发公司取得涉案房地产的不动产登记受理通知书。2018年2月7日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区*****************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系李永健、施婷婷与建发公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。双方约定的交楼标准为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,李永健、施婷婷明知该收楼标准而收楼，且在提前收楼时确认“该商品房本人已验收并同意接收”，应视为李永健、施婷婷明知涉案房地产的交楼现状，即尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。现李永健、施婷婷再行主张自实际收楼之日起至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金，一审法院不予支持。李永健、施婷婷在合同约定的交付之日前收楼，建发公司无需向李永健、施婷婷承担逾期交楼违约责任。关于逾期办证违约金。根据涉案合同约定，建发公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建发公司的责任导致李永健、施婷婷不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，李永健、施婷婷不退房，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建发公司应于2014年9月20日起算720个工作日，即2017年8月14日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建发公司于2018年1月31日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，逾期办证期间的截止日应计算至该日。至于建发公司称李永健、施婷婷经通知未依约前来办理办证手续，但建发公司未举证其通知李永健、施婷婷办理手续的截止时间以及李永健、施婷婷实际配合办理手续的时间，故一审法院对该辩解不予采纳。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建发公司逾期办证的过错程度,对李永健、施婷婷造成的损失及敦促建发公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合建发公司的违约情况、李永健、施婷婷的损失情况，李永健、施婷婷主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。综上，建发公司应向李永健、施婷婷支付逾期办证违约金12425元[计算方式：以444645元为基数，按年利率6%计算，从2017年8月14日起计至2018年1月31日止，共170天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、建发公司于一审判决生效之日起七日内向李永健、施婷婷支付逾期办证违约金12425元；二、驳回李永健、施婷婷的其他诉讼请求。如果建发公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费462元，减半收取为231元（该款李永健、施婷婷已预付），由李永健、施婷婷负担176元；由建发公司负担55元（建发公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付李永健、施婷婷）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点之一是一审判决认定逾期办证违约金的起算点是否适当。本案中，双方签订的商品房买卖合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。”这里约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。一审判决按合同约定的实际交付使用之日推后720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点无误，依法应予维持。建发公司主张以合同约定的交付期限届满之日为交付使用之日缺乏事实与法律依据，本院对该主张不予支持。本案争议焦点之二是一审判决上调逾期交房违约金标准是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同约定的逾期办证违约金为每日万分之0.1，即每日4.45元，明显不足以弥补买受人的实际损失，现买受人主张按照年利率6%计算违约金，一审法院予以支持符合前述法律规定，本院对此予以维持。综上，建发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理50元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月十七日书记员  胡银芳