贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3784号上诉人（原审原告、反诉被告）：班后发，男，1964年10月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈建林，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李建平，男，1963年12月25日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：唐国蓉，贵州巨子律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晶，贵州巨子律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张冬梅，女，1967年11月3日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：唐国蓉，贵州巨子律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晶，贵州巨子律师事务所律师。原审第三人：王荣珍，女，1962年8月20号出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈建林，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人班后发因与上诉人李建平、张冬梅及原审第三人王荣珍合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。班后发上诉请求：一、依法撤销原判，依法改判或是发回重审；二、一、二审诉讼费用由李建平、张冬梅承担（包括案件受理费、财产保全费、担保费、公告费等）。事实和理由：1、上诉人班后发认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决，上诉人班后发与李建平、张冬梅签订的《厂房租赁合同》及《厂房出租补充协议》合法有效且上诉人已经完全履行租赁合同义务。在此情况下可以要求承租人在合理期限内支付租金，承租人逾期不支付租金，上诉人班后发有权解除双方签订的《厂房租赁合同》、《厂房出租补充协议》。上诉人班后发出租房屋的目的是收取租金，一审法院忽略李建平、张冬梅未按时支付房租已违反合同约定，造成班后发签订租赁合同的合同目的不能实现的客观事实。一审法院引用无效条款直接剥夺了上诉人班后发的权利，违背了法律的公平原则。2、一审判决关于上诉人班后发应当继续履行《厂房租赁合同》事实认定不清，适用法律错误。一审法院要求上诉人继续履行合同，忽略李建平、张冬梅未支付房租，给班后发的合法权利造成了巨大损害致使合同目的不能实现的客观事实，以剩余合同履行期满尚短为由，判令上诉人班后发继续履行合同进一步损害了上诉人班后发的权益。一审判决对被上诉人拖欠巨额房租未履行完合同义务的事实予以确认，但判决书却引用了《合同法》第8条，第60条驳回班后发解除合同，要求李建平、张冬梅承担违约责任的诉讼请求，系对《合同法》第8条，第60条的错误理解适用，案件事实的认定前后矛盾，明显有失公允。3、一审法院认定2018年5月9日期间向上诉人班后发支付了195000元班后发出具了收条，但实际上班后发并未出具收条，一审法院对该收条也并未质证，然判决中对该195000元一审法院直接予以扣除，对于已支付的租金总额存在重大误差属于事实认定错误。李建平、张冬梅答辩称，1、一审法院认定双方合同未到期，驳回班后发要求腾房之诉正确，根据《厂房出租补充协议》约定租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日，双方在合同中已对提起解除合同作出了禁止性规定，该约定系双方真实意思表示，不涉及《合同法》关于合同无效的事由，属于双方对自身权利的处分，应按约履行。更何况根据《厂房出租补充协议》第七条明确约定“违反合同的一方，应向另一方按年租金三倍支付违约金”，若班后发主张提前解除合同并腾房，则李建平也可以根据此条约定，要求班后发承担因其单方违约产生的违约金并支付腾房费用。2、2016年2月6日至2018年5月19日，答辩人共分14笔向班后发支付人民币195000元，同时结合2018年5月19日班后发向答辩人出具的情况说明可知，班后发对于前述的195000元是予以认可的，故一审法院认定2015年11月1日至2018年5月19日期间，答辩人向班后发共计支付人民币195000元并不无当。李建平、张冬梅上诉请求，一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由班后发承担。事实与理由，1、张冬梅与本案无直接关系，不是本案租赁关系权利义务承载主体，一审判决张冬梅承担责任，属于认定事实不清，适用法律错误。李建平与张冬梅在《厂房出租补充协议》（承租人）一栏签字捺印，根据双方当事人描述的事实，张冬梅与王荣珍仅作为本案见证方参与签字，班后发之妻王荣珍也以第三人身份参与了一审庭审，张冬梅在本案中也应作为本案合同纠纷的第三人不承担任何连带责任。张冬梅一直在四川生活，李建平在外欠付的债务并不用于夫妻共同生活，前述债务也并未得到张冬梅的追认，故不应认定为夫妻共同债务，张冬梅不应承担连带责任。2、双方签订的《厂房出租补充协议》中约定的租赁标的因绝大部分租赁面积无合法手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，违建部分的面积应认定为无效，而一审法院将无手续面积的租赁行为认定合法有效，属理解、适用法律错误。3、一审法院认为，根据《厂房出租补充协议》第三条的约定，可以认定李建平对搭建行为对工厂生产造成影响已知晓，班后发的搭建行为不存在违约，属事实认定错误。4、一审法院认为根据《厂房租赁合同》第九条之约定，班后发虽有保障用水的义务，但2014年6月因拆迁施工导致停水停产是不可抗力，班后发不承担违约责任，不构成违约，甚至将租金予以支持，属事实认定不清，适用法律错误。因班后发违约，李建平停止支付租金的行为是为了行使不安抗辩权以保护自己的利益，是对自身权利的行使，根据法律规定，抗辩权不受诉讼时效的限制。班后发答辩称，1、针对上诉人第一项请求我方认为原审判决认定事实清楚，原审被告在原审时陈述签字并非张冬梅本人的签字，在补充协议上的签名是对补充协议的认可追认，不应当承担责任，实际上张冬梅在签字的时候是知情的。2、原审判决关于合同效力问题认定正确涉案房屋是在村集体上修建的，不应当使用城镇房屋的司法解释。无论合同是否有效，我方均有权向对方主张租金，但原审被告一方面主张合同无效另一方面有依据其所称的无效合同向我方主张违约金是自相矛盾的。3、针对上诉状第三点我方认为原审判决在原审被告举证不能的情况下认定班后发搭建事实是错误的。原审被告仅举证厂房现状照片明显不能证明上诉事实，更不用说该事实与其停产停业或者是拒付租金有因果关系。4、针对上诉状第四点我方认为原审判决认定事实正确。该断水仅持续一小段时间，断水原因是政府征收行为导致，属于不可抗力因素。根据原审证人可知该区域的用水完全不受影响，与原审被告举证的村委会证明不符。村委会也另行开具情况说明陈述该证明是原审被告为了争取征收补偿款要求村委会给其出具的，而非真实的事实。原审被告经营该厂的时间是在2014年，距离我们起诉还有很久，且这段期间有很多资金往来关系，张和李建平是夫妻关系，我方认为张和李应该共同责任，除非张或李能证明该债务不是夫妻共同债务，原审被告没有举证应该承担举证不能的效果。本案房屋产权张是两部分组成，一部分是班后发自建房屋，另一部分是班后发组织的班耀瑞的房屋，加上原有的空地机面积，总面积一共大概1700m2，我方是有相关手续的，只是这个手续达不到商品房的手续标准，但是对于农村自建房来说是可以达到证明了的。原审原告将涉案房屋出租给原审被告后，就基本房屋的现状是固定的，也不存在隔层的情况，如果真的存在违建违搭的行为，也是原审被告在使用房屋期间自行搭建的，如果原审被告的该行为导致我方损失我方保留追究的权利。原审法院对停水的原因查询得很清楚是属于不可抗力的行为，我方认为原审被告系滥用不安抗辩权。如果涉案房屋真的无法使用，原审被告不可能继续支付租金给我方，继续支付租金的行为可以认定为原审被告认可我方出租给他的房屋是没有障碍的。原审被告不继续支付租金足以认定为根本违约，我方可以主张解除合同。原审第三人王荣珍未陈述意见。班后发向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付原告房屋租金347699.46元；2.判令两被告支付原告房屋使用费528000元（房屋使用费按房屋月租金16500元，自2016年5月1日暂计算至2019年1月31日，2019年1月31日之后的房屋占用费以月租金16500元计算至被告腾房为止）。3.判令被告李建平立即腾房；4.诉讼费用（包括案件受理费、公告费、保全费等）由两被告承担。2019年8月29日，原告班后发当庭向一审法院申请变更、增加诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《厂房出租合同》、《厂房出租补充协议》；2.请求依法判令两被告立即腾房。3.判令两被告支付原告房屋租金985199,46元（租金按合同约定暂计算至2019年4月30日；2019年5月1日的租金按每年218000元计算至被告腾房之日止）；4.判令两被告支付原告违约金654000元；5.诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由两被告共同承担。李建平向一审法院起反诉请求：1、依法确认被反诉人与反诉人签订的《厂房出租补充协议》中超出190平方米的面积租赁行为无效；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人违约金654000元；3、本案反诉诉讼费由被告反诉人承担。一审法院认定事实：2003年4月26日，原告班后发作为乙方与上水村委会作为甲方签订《协议书》一份，载明：甲方支持乙方发展经济，同意乙方在原开石场修建房屋，经双方商定达成如下协议：1.该地的周边邻地如有纠纷由第三组委员会和乙方协商解决。2.此地仅限于乙方安排使用，不得自行转让和出卖。3.本协议一式两份，甲乙双方各持一份，签章后生效。2011年4月7日原告（反诉被告）班后发（甲方）与被告（反诉原告）李建平（乙方）签订《厂房出租合同》约定：1.本着互惠互利，甲方自愿将贵阳市花溪区上水村5组房屋一到三楼（约1500平方米），附提升机（保证提货两吨能正常工作），一、二楼确保水泥地面平整，三楼住宿保证地板砖，地脚线，墙体白，楼顶确保不漏水；院坝（700平方米左右），另附施工许可证等手续，租给乙方经营。租期时间从2011年5月1日至2016年5月1日止。2.双方商定，前三年月租金人民币15000元。前两年半年付一次租金；以后每年一次性付清。三年后，月租金人民币16500元，直到合同终止。付款方式：甲方的亲笔收条或乙方在甲方指定的银行账户的存款单就作乙方缴纳房租的凭证（乙方只保管此凭证半年，半年以前的凭证乙方可以不保留）。若乙方到期未存，甲方有义务提醒乙方缴纳此款，若提醒后三天内乙方未存入此款，甲方可要求乙方缴纳滞纳金；若银行卡有变动，甲方应在第一时间通知乙方，否则，由此带来的损失与乙方无关。乙方租用后可随意装修，费用自理。但不得破坏房屋结构。租期满后，除正当磨损外，乙方要保证门窗能正常使用。……7.甲方要保证厂区生产生活用水。协助乙方办理一切证件（生产许可证、卫生许可证、环保手续、执照等）。……11.本协议自签字日生效，具有法律效力，望双方自觉遵守，不得违约。如一方违约，将赔偿对方相应损失。2011年6月2日，（甲方）班后发、王荣珍与（乙方）李建平、张冬梅签订《厂房出租补充协议》约定继2011年4月7日签订的厂房出租合同的基础上，补充以下内容：1.甲方作为该厂房的权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方向乙方出具该厂房的集体土地使用证，证编号为：花溪集用2005字第484号，和临时施工通知书，并已告知该厂房为合法建筑，未设定抵押。2.租赁日期：在原合同的基础上延长五年，租金为每年218000元（注：2016年5月1日至2021年4月30日），租金按每年支付。十年后，租金按当时同行的租用单价计算并优先满足乙方。3.租用期内，遇土地征拨乙方自费搭建的房屋及附带设施应得到的赔偿，甲方享有总造价20%的赔偿费，乙方享有总造价80%的赔偿费，本米粉厂的搬迁费，政府给企业的补偿金由乙方所得。……7.违反合同的一方，应向另一方按年租金的三倍支付违约金。如支付的违约金不足抵付给另一方造成的损失，还应补上所造成的损失与违约金的差额部分。另查，1.被告李建平与被告张冬梅系夫妻关系，于1988年2月26日登记结婚；2.李建平于2018年5月19日出具《欠条》一份载明：今欠到班后发2015年10月31日以前房屋租金人民币232199.46元。班后发于同日出具《情况说明》，载明2015年11月至2018年5月20日前的房屋租金以班后发开出的收条和李建平从银行汇至班后发的账号上的钱款为准；3.班后发所取得的集体土地使用证[花溪集用（2005）字第484号］载明房屋使用面积374平方米，建筑占地面积198平方米；班耀瑞取得的集体土地使用证，载明使用权面积540平方米，建筑占地面积205.80平方米;4.李建平于2016年2月6日至2018年5月19日期间共支付给班后发租金195000元；5.被告提交上水居委会于2019年1月11日出具的《证明》，载明：兹证明在我上水村五组花溪超越粮食制品厂，该制品厂属2014年二环四路城市金竹新兴产业板块项目征拆范围内，因2014年6月拆迁项目施工造成被拆迁片区断水，导致花溪超越粮食制片厂因断水至今无法进行生产加工；6.原告提交的上水村居委会于2019年9月14日出具的《证明》，载明：兹证明2014年政府因二环四路城市带金竹新兴产业板块项目需项目我村五组的部分房屋以及土地，施工中造成该片区短暂停水。位于该区域范围内的承租人李建平以此为由拒绝支付租金、拒不搬离该租赁场地。本居委会多次组织承租人李建平及出租人班后发协商，未果。一审法院认为，根据庭审查明内容及双方辩论情况认定本案争议焦点为：1、出租合同及补充协议的效力认定；2、本诉的诉请是否于法有据；3、反诉原告要求支付赔偿金的诉请是否应得到支持。关于焦点一，案涉房屋系农村房屋，办理有施工许可证，且被划入2014年二环四路城市金竹新兴产业板块项目的红线范围内并作为合法建筑予以征收，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定。合同系双方当事人意思自治，现案涉租赁合同及补充协议在无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情况时，应认定案涉租赁合同为有效合同。根据合同第一条所载明“将贵阳市花溪区上水沟村5组房屋一到三楼（约1500平方米），…院坝（700平方米左右），另附施工许可证等手续，…租给乙方经营”等约定，可以认定李建平承租案涉房屋时就知晓房屋的整体构造情况及施工许可证办理情况等，其自愿与班后发达成相关协议并使用至今，其承租行为也认可了租赁合同整体效力。现李建平又以承租面积大于房屋施工许可证登记面积并主张超出登记面积部分无效为由提出抗辩并主张违约，明显有失公允，于法无据，不予采信。关于焦点二，如前所述，合同有效，双方当事人应当严格按合同约定履行双方权利义务。厂房出租合同作为主合同，补充协议系厂房出租合同的附属部分，应当一并进行解读才能充分展示缔约双方的真实意思。本案中，双方在主合同第十条中约定：“…乙方租赁期内，甲方不得以任何理由干涉、涨价和收回厂房。…”及补充协议中第二条“在原合同的基础上延长五年，租金为每年：218000元（注：2016年5月1日至2021年4月30日），…。”故双方在合同中已对提前解除合同作为禁止性规定，该约定并不违反法律规定，应当严格履行。且合同距履行期限届满之日也仅有一年多，提前解除合同反而导致双方权利义务失衡，易扩大双方不应当产生的损失，一审法院对原告提前解除合同之诉请不予支持。同理，因合同未能解除，原告请求腾房之诉请，亦不予支持。关于房屋租金，原告提交的欠条上载明“今欠到班后发2015年10月31日以前房屋租金人民币232199.46元。”，可以认定双方对2011年5月1日至2015年10月31日之间房屋租金情况进行了结算，应当予以支持。李建平提出的应当重新计算及扣除2分息等主张，无证据证明存在显失公平等情况，不予采信。根据《厂房出租合同》第二条“…三年后，月租金人民币16500元…”之规定，2014年5月1日后的月租金为16500元，故从2015年11月1日起2016年4月30日期间共181天产生租金98186.30元；根据《厂房出租补充协议》第二条“…租金每年为218000元…”之约定，2016年5月1日至2019年4月30日止共计1094天的租金为653402.74元；故李建平共应支付租金751589.04元。根据收条载明“2015年11月1日至2018年5月19日期间内，先后向班后发支付195000元租金。”，故应当扣除已支付的195000元，李建平还应当支付556589.04元的房租给班后发。2019年5月1日之后的租金，因原告主张的截止时间为腾房之日止，该附属条件未能得到支持，故其诉请亦不予支持，原告可另案主张。一审法院《厂房出租补充协议》中被告张冬梅的签捺印行为表明其作为共同承租方加入到租赁行为中，被告张冬梅未能提供证据证明签字捺印不是张冬梅本人所为，且签订补充协议后近八年的时间内，被告李建平在外承租厂房进行生产经营张冬梅也一直未提出反对意见，由此可认定张冬梅对于与原告班后发所签订的协议表示知情并认可，故被告李建平与张冬梅应共同承担支付租金的责任。对于被告张冬梅辩称不属于夫妻共同债务，对此不承担责任，一审法院不予采信。关于原告主张的违约金，双方合同对因延付租金导致的违约行为并未作出明确约定，且班后发一直到2018年5月19日都在收取李建平支付的租金，考虑李建平工厂因拆迁等原因受到影响，拆迁行为系不可抗力，双方也曾协商租金变更等客观情况，故对原告提出的违约金主张不予支持。关于焦点三，如焦点一所述，反诉原告诉请合同无效之主张，不予支持。对于被告提出的因原告没有保障正常的生产生活用水供应导致合同目的无法实现的辩称，根据《厂房出租合同》第九条“甲方应保证厂区生产生活用水”之约定，班后发有保障用水的义务。但案涉厂房断水导致其无法生产系因政府拆迁行为所致，不是原告故意行为造成，且根据证人证言可以认定涉案房屋出现断水的情况是短暂的，故原告对此不应承担违约责任。且根据李建平所提供的《证明》所载明：“…因2014年6月拆迁项目施工造成拆迁片区断水，导致花溪超越粮食制品厂因断水至今无法进行生产加工。”可以认定断水时间为2014年6月，距本案起诉时间将近5年，李建平在其工厂停水将近五年的情况下也不主张相关权利，怠于履行权利的法律后果应当由其自行承担，故对其主张不予采信。班后发对断水行为不存在违约，不构成违约。根据被告李建平提供的房屋内部照片，能够证明因搭建行为导致李建平工厂的生产空间受到影响，但该搭建行为系2014年所为，给李建平工厂造成影响时间长达5年，李建平却一直未主张相关权利，并支付相关租金继续承租案涉房屋，怠于履行权利的后果应当由其自行承担。根据《厂房出租补充协议》第三条“租用期内，遇土地征拨乙方自费搭建的房屋及附带设施应得到的赔偿，甲方享有总造价20%的赔偿费，乙方享有总造价80%的赔偿费，本米粉厂的搬迁费，政府给企业的补偿金由乙方所得。……”的约定，可以认定双方对私下搭建行为及赔偿等均提前作出约定，双方对案涉房屋内部搭建并因此增加拆迁获得的赔偿款的民事行为均知晓，李建平当然就对搭建行为对工厂的生产造成的影响也是知晓的，故班后发的搭建行为不构成违约。且李建平未能提供有力证据证明厂房隔层与停产之间存在因果关系，举证不能的后果应当由其自行承担。故对反诉原告李建平的全部反诉请求均不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李建平、张冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告班后发截止至2019年4月30日的房屋租金人民币556589.04元；二、驳回原告班后发的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李建平全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取（减半收取）人民币10885元，由原告班后发负担人民币7180元，由被告李建平、张冬梅负担人民币3705元；反诉案件受理费（减半收取）5170元，由反诉原告李建平负担。本院二审期间，各方当事人针对上诉人上诉请求及事实理由未提交证据。审理中，李建平陈述其除了本案租赁房屋进行米粉加工外无其他收入，张冬梅也无其他收入。本院查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，因涉案租赁房屋系农村房屋，且取得集体土地使用证，李建平、张冬梅未举证证实涉案租赁房屋系在取得集体土地使用证的宅基地之外修建，故涉案《厂房出租合同》、《厂房出租补充协议》系双方合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院未适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条审理本案不违反法律规定，本院对李建平、张冬梅所持涉案租赁合同部分无效的理由，不予采纳。并且，《厂房出租补充协议》将原合同的出租人加入了王荣珍，承租人加入了张冬梅，而在双方合同履行期间，本案当事人均未对王荣珍、张冬梅加入本案租赁合同关系提出异议，故应认定，经过签订《厂房出租补充协议》，原出租人、承租人经过协议均进行了变更。由此，应认定本案租赁合同关系的出租人系班后发与王荣珍、承租人系李建平与张冬梅。上诉人李建平、张冬梅称张冬梅仅作为合同见证人签订《厂房出租补充协议》明显与该协议内容不符，且无其他证据证明张冬梅的主张，故对李建平、张冬梅该主张，本院不予采信。关于本案是否涉及李建平、张冬梅夫妻共同债务问题，基于本院认定，本不属于本案审理范围，但根据李建平陈述，一审法院对张冬梅否认系夫妻共同债务的主张不予采信并无不当。另外，王荣珍在一审中表示完全赞同班后发的诉讼主张，系其明确表示放弃实体权利的意思表示，故本案不必追加王荣珍为共同原告。涉案合同履行中，班后发主张承租人李建平、张冬梅一直欠付租金，对此，李建平于2018年5月19日出具的《欠条》系对2015年10月31日前欠付租金的结算，班后发接受了该《欠条》视为认可本次结算，该《欠条》载明的事实经双方合同当事人认可，应予确认。并且班后发于同日出具《情况说明》，认可2015年11月至2018年5月20日前的租金以李建平实际支付的为准，审理中，李建平举证证实，其于2016年2月6日至2018年5月19日期间，其通过支付现金及银行转账的形式分14次总共向班后发支付了195000元租金，已初步完成其举证责任，班后发如认为收取的租金未达195000元，应举示反证证明李建平提交的证据不实，班后发未予举示反证，应承担举证不能的不利后果。并且，一审法院并未认定班后发曾出具一张载明195000元的收条，班后发该上诉理由无任何事实依据。由此，一审法院在2015年11月之后产生的租金中扣除已支付的195000元符合客观事实。故应认定，涉案承租人李建平、张冬梅因欠付租金违约。李建平、张冬梅称班后发在已交付的租赁物内进行搭建、涉案租赁房屋因拆迁项目施工造成停水，均导致其自2014年起无法再正常使用租赁房屋至今，对此，本院认为，首先，李建平、张冬梅提交的证据不足以证明班后发的搭建行为对其使用租赁房屋进行经营产生了何种影响，且该影响是否达到了足以致其无法使用租赁房屋的程度。其次，李建平、张冬梅提交的证据不足以证明2014年的停水事实一直持续至今。再次，如李建平、张冬梅主张自2014年至今其无法使用租赁房屋，却未举证证实据班后发起诉之日长达5年时间，其未向出租人提出解除合同，维护自身权益，明显不合常理。又次，即使李建平、张冬梅主张的其自2014年其无法正常使用租赁房屋的事实成立，李建平、张冬梅在长达5年的期间内怠于行使权利，视为其接受认可了出租人的违约，应自行承担其损失后果。故，对李建平、张冬梅主张的以上事实，本院不予采信，现有证据不能认定涉案房屋的出租人违约，一审法院对李建平提出的违约金反诉请求不予支持并无不当。综上，班后发以李建平、张冬梅欠付租金为由主张解除涉案《厂房出租合同》、《厂房出租补充协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，依法应予支持。就涉案《厂房出租合同》中约定的“…乙方租赁期内，甲方不得以任何理由干涉、涨价和收回厂房。”条款而言，应理解为双方约定出租人不得违约收回厂房，并非对行使法定合同解除权的限制。故一审法院驳回班后发解除合同的诉请不当，本院予以纠正。并且，因解除权系依当事人单方意思表示使法律关系发生变化的形成权，应以解除的意思表示到达相对人的时间认定为解除的法律效力已产生，故应当以一审法院送达起诉状副本至原审被告之日即2019年5月15日认定为涉案《厂房出租合同》、《厂房出租补充协议》解除之日。合同解除后，李建平、张冬梅应向班后发返还房屋。合同解除后，李建平、张冬梅应支付至合同解除之日的租金及合同解除后至房屋实际返还之日前的房屋占用费。因2015年11月前的未付租金经结算为232199.46元，李建平、张冬梅应依结算数额支付。2015年11月至2019年5月15日期间的租金，依据合同约定为16500元×6个月+218000元×（3年+0.5个月÷12个月）=762083.33元，扣除李建平、张冬梅已支付的195000元，还应支付567083.33元。即，李建平、张冬梅还应支付至合同解除之日的租金为232199.46元+567083.33元=799282.79元。班后发主张李建平、张冬梅按照合同约定的年租金标准支付至腾房之日，本院予以支持。关于班后发诉请的违约金，因逾期支付租金产生的系资金占用损失，合同约定标准“年租金的三倍”明显过高，且李建平、张冬梅在审理中概括提出了不支付违约金的抗辩，本案依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，依法予以调减。并且，涉案合同并未约定支付违约金的起始日期，且班后发未举证证实其在本案起诉前向李建平、张冬梅主张过违约责任，本院认定自班后发起诉之日2019年4月2日起算违约金，根据法律及相关规定，违约金应自2019年4月2日至2019年8月19日以799282.79元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后以799282.79元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金全部付清之日止。并且，应以上诉人原审诉请的654000元为限。据此，上诉人班后发的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持；上诉人李建平、张冬梅的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初2993号民事判决；二、解除班后发与李建平签订的《厂房出租合同》及班后发、王荣珍与李建平、张冬梅签订的《厂房出租补充协议》；三、李建平、张冬梅于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋并交付班后发；四、李建平、张冬梅于本判决生效之日起三十日内向班后发支付租金799282.79元及违约金（违约金自2019年4月2日至2019年8月19日以799282.79元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后以799282.79元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金全部付清之日止，违约金数额以654000元为限）；五、驳回班后发的其余诉讼请求；六、驳回李建平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取10885元，由班后发负担5551元，由李建平、张冬梅负担5334元；反诉案件受理费减半收取5170元，由李建平负担。二审案件受理费收取26940元，班后发预交的14360元，由班后发负担7324元，由李建平、张冬梅负担7036元；李建平、张冬梅预交的12580元由李建平、张冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月二十一日书记员 罗 艳