河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初283号原告：鑫苑科技服务集团有限公司，住所地河南省郑州市金水路鑫苑路18号，统一社会信用代码：91410105712635143U。负责人：王研博，总经理。委托代理人：孔鹏飞，该公司员工。委托代理人：任彬，河南元慧律师事务所律师。被告：周书彩，女，1974年7月27日生，汉族，住漯河市源汇区。原告鑫苑科技服务集团有限公司（以下简称鑫苑公司）与被告周书彩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。本案当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费5493.04元；2、判令被告支付违约金1647.91元；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系原告所服务的漯河市天翼星公馆小区3号楼1单元13楼东户业主。被告违反物业服务合同约定，未及时足额交纳物业服务费。原告多次催促并下发催费通知书，被告一直拒绝交纳。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告周书彩辩称，2016年6月25日，在小区还有很多地方还没完善的情况下，物业方未承接查验就与开发商对接，不预交物业费不签合同不给钥匙，逼于无奈被迫签合同收房。在业主交纳初期业费入住后，室内智能化系统未安装到位，楼道内电梯间没有监控设施，电梯损坏困人事故频繁发生，小区内大小广告肆意横飞，保安未经培训就上岗，且招聘人员素质差，未对业务负责任，经常出现门岗空岗、保安上班期间睡觉，以及私拆业主快递等许多极度恶劣现象，此外经常有陌生人随意进出，且小区门卫未有登记也不加阻拦；在未经广大业主同意情况下，私自利用小区公共设施刊登广告（包括电梯内、小区公告栏），未经宣传、经营设置营业摊点，并让不明身份的人用铁棍私自焊接侵占业主的地下停车位，在未经广大业主同意情况下，利用小区的共用设施搭建机械停车库，并一直未对外开放，严重侵犯小区业主权利，并对小区业主的生命财产存在着极大安全隐患。2017年度，鑫苑公司收取年度物业费，小区广大业主认为他们的收费三高服务极差，对其服务质量极度不满并提出质疑，而鑫苑公司不找自身原因，对业主停水停电，打恐吓电话，砸车殴打漫骂业主，激起民愤，广大业主联合起来，要求物业搬出提出业主自制，鑫苑公司报警，才制止一场混乱。2018年物业方与小区业主矛盾重重，为安定社会稳定小区，在办事处居委会的指导之下，成立了业主委员会。业主委员会通知鑫苑公司，积极协调配合工作共同把小区管理好，而鑫苑物业态度蛮横置之不理，业主委员会只有通过业主大会授权书，给鑫苑公司下发了最后通知，让他们移交物业管理手续业主自治。在这种情况下，鑫苑物业总公司的领导过来，答应协商解决，并承诺三个月收不上来物业费，物业公司自动撤场，而至今未兑现。鑫苑公司出尔反尔说话不算，在小区业主心中已经失去了公信力，其服务也让业主寒心。综上所述，根据合同法第54条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《民诉法》第64条、《物业管理条例》第48条、63条77条、87条规定，请求人民法院依法裁判，维护答辩人权益。经审理查明，周书彩系漯河市天翼星公馆小区3号楼1单元1301号业主，房屋面积117.4平方米。2016年5月10日，漯河天润置业有限公司与鑫苑物业服务有限公司签订前期物业服务合同，约定由鑫苑物业服务有限公司为天翼星公馆小区提供前期物业服务，期限自首批业主交付之日起至本物业业主委员会与新聘物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日止；协议期间内，如本物业管理区域业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同，新的物业服务合同生效后，本协议提前终止；物业服务费交纳标准：住宅为1.55元/㎡/月；业主办理交付手续时预付一年度物业服务业费，此后按半年度交纳，具体时间为每半年度首月五日内交纳本半年度费用；业主逾期未交纳物业服务费的，按照逾期每天千分之三的标准支付违约金。2016年7月4日，鑫苑物业服务有限公司与周书彩签订《前期物业管理服务协议》一份，约定鑫苑物业服务有限公司为周书彩居住的天翼星公馆小区提供物业服务，收费标准为1.55元/㎡/月，交费时间与前述合同约定一致；逾期违约金为每天支付未交费用的千分之一；协议自双方签署生效，至本小区业委会与新聘物业管理服务企业签订相关物业服务合同生效之日止（包括顺延服务时间）。合同签订时间为实际交房时间，周书彩交纳2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。另查明，鑫苑物业服务有限公司于2016年9月27日变更登记为鑫苑科技服务股份有限公司，2019年3月15日，鑫苑科技服务股份有限公司变更登记为鑫苑公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鑫苑公司诉请依照《前期物业服务协议》约定交费，并提供垃圾清运合同、文件等证据，支持其主张。周书彩提供相关证据，认为不应当按照协议约定的标准交费。本院分析认定如下。首先，鑫苑公司与周书彩签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务；周书彩辩称协议无甲方签字及日期，属无效协议，无法律依据，本院不予采信。其次，周书彩提交业主大会授权决定书、通知书，欲证明案涉小区与鑫苑公司物业务协议终止。但周书彩没有提供证据证明其提交的通知书已经通过合法有效的途径送达给鑫苑公司，或者已经具备了《前期物业服务协议》约定的终止协议的条件，故不能认定《前期物业服务协议》已经终止。第三，周书彩认可，自己并非不同意交纳物业费，只是暂时不同意交纳小区业委会成立后的物业费。因此，鑫苑公司依约为案涉小区提供了物业管理服务，周书彩作为小区业主，也享用了鑫苑公司所提供的物业管理服务，应按约定交纳物业费，本院予以确认。周书彩提供河南省住建厅××（××）××文件、××文件、漯河市物业收费标准，欲证明鑫苑公司无资质承接小区物业管理、收取1.55元严重超标，鑫苑公司质证认为该证据关联性有异议、不具有法定的形式，内容不能直接证明其目的，本院对该质证意见予以采信，对周书彩的该项主张不予支持。周书彩提交照片、商品房质量保证书，欲证明电梯内无监控设备、可视电话，配套设施不完善，鑫苑公司提供的服务与承诺的标准、收费标准不符。鑫苑公司质证认为，电梯内安装监控、可视电话与物业服务没有任何关系，应当由开发商提供，该两项主张属于对象错误；质量保证书的当事人是开发商和住宅质量维修单位，与原告无关。该证据与其证明目的之间缺乏关联性，与物业服务没有关系。本院对该质证意见予以采信，对周书彩的该项主张不予支持。周书彩提交照片，欲证明原被告之间达成新的收费标准为每平方米1.2元每月、疫情期间物业方破坏电梯，将电梯线头拔掉，鑫苑公司质证认为其证据与其证明目的之间缺乏关联性。本院对该质证意见予以采信，对周书彩的该项主张不予支持。周书彩提交照片、处警记录，欲证明鑫苑公司员工殴打业主，业主受伤、车辆被砸。鑫苑公司质证认为证据的真实性关联性合法性不认可，首先从形式看该CT不能确定骨折，即便存在骨折行为如何证明是业主与保安发生冲突骨折；车辆被砸的照片不能证明是原告职工所砸，就其拍摄位置来看，该车辆属于社会公共道路被砸，并非处于小区内，与其待证事实之间缺乏关联性；处警记录两份中，原告职工打人真实性无异议，但是被告没有提取完整信息，最终处理结果是业主被治安拘留，由此可分辨该事件是非曲直。本院认为，周书彩该证据的证明目的与本案不属同一法律关系，本院对其主张不予采信。周书彩提交照片、视频，欲证明小区有小广告、小区围墙开裂、保安空岗、小区有不卫生现象，服务存在瑕疵。鑫苑公司质证认为不属实，但未提交证据证明其观点，本院对其质证意见不予采信，对周书彩的主张予以支持。上述证据所证明的是鑫苑公司的服务存在瑕疵，但均非重大瑕疵，不构成根本违约；上述事实及周书彩辩称的用于商业目的所收取的费用没有在小区公示和用于小区业主，均不构成不支付物业费的合理理由。如果小区大部分业主认为物业企业服务质量达不到标准，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业的方式，维护业主的合法权益。非经法定程序，不能以拒交物业费的形式表达个人对物业服务的不满。综上，周书彩关于变更物业服务费交费标准及重新签订协议，按新协议交纳物业服务费的辩称无事实及法律依据，本院不予支持。按照《前期物业服务协议》的约定，周书彩拖欠物业服务费5459.1元（117.4㎡×1.55元/㎡/月×30月），本院予以确认。鑫苑公司提供物业费催收通知单照片，证明经催收后周书彩仍不履行合同义务，周书彩质证认为从未见过催收通知，但从照片内容来看，周书彩不能否认鑫苑公司通过在周书彩家门口张贴催收通知的形式向其催要物业服务费的行为，故鑫苑公司对周书彩进行了催收，本院予以确认。鑫苑公司诉请周书彩支付违约金，但根据本院认定的事实，鑫苑公司在物业服务中确有瑕疵，故本院对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周书彩于本判决生效后五日内给付原告鑫苑科技服务集团有限公司物业服务费5459.1元；二、驳回原告鑫苑科技服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用50元，由被告周书彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  郭成军审 判 员  李笑寒人民陪审员  李军安二〇二〇年六月二十日书 记 员  刘重霄