黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终908号上诉人（原审被告）：大庆高新城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区数码设计大厦B座5层。法定代表人：夏文东，该公司总经理。委托诉讼代理人：于万浬，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亚斌，男，1966年8月27日出生，汉族，大庆油田有限责任公司采油一厂职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：石建华，黑龙江杜兴林律师事务所律师。上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被上诉人陈亚斌商品房买卖合同纠纷一案，前由黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年11月30日作出（2018）黑0602民初3744号民事判决，判后，城投公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日作出（2019）黑06民终1727号民事裁定，撤销原判，发回重审。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重新审理后，于2020年1月20日作出（2019）黑0602民初3097号民事判决，城投公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托诉讼代理人于万浬、被上诉人陈亚斌的委托诉讼代理人石建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院(2019)黑0602民初3097号民事判决，城投公司不承担违约金7008元，改判驳回陈亚斌请求；2.一、二审诉讼费用全部由陈亚斌承担。事实及理由：一、一审程序违法，证人证言不应作为认定事实依据。本案属于集团诉讼案件，一审法院第一次开庭时审理五起案件，城投公司提出诉讼时效已过，五起案件的原告没有提供证人证言证明诉讼时效中断，而是办理了撤诉手续。第二期开庭时，各原告均找了两名证人证明诉讼时效中断，一审对证人资格及证人作证程序审查不严，导致证人与当事人相互混淆，证人证言缺乏公正性及客观性。本案中，证人陈某是月亮湾小区业主，因与陈亚斌相同原因起诉了城投公司，月亮湾小区延期办证案件是集团诉讼案件，若同类案件双方出示的证据相同，则会出现同案同判的结果，所以该证人与陈亚斌案件结果存在利害关系，该证人不符合作为证人出庭作证的条件，该证人的证言不应予以采信。证人毛某的证言因没有其他证据进行佐证，其证明力不足以证明本案的诉讼时效中断。其次，两位证人均是向售楼处主张的权利，售楼处销售代理公司北京龙鼎伟业销售公司的办公场所，并非城投公司的经营地点，在本案诉讼时效期限内城投公司从未收到过任何向城投公司主张延期办证违约金的主张，所以本案的诉讼时效并不能因两位证人提供的证言而中断，一审法院以此作为认定本案诉讼时效中断的依据，属于程序违法。二、一审认定事实错误，城投公司提交实测绘申请时间应当视为提交办理权属登记资料时间。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。城投公司于2013年10月17日将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案，递交的资料为规划许可证、施工许可证、预售许可证、图纸、竣工图纸测绘抽签申请书等，房管部门于2013年10月23日在其网站上对外公示，至此，房屋出卖人已履行完毕合同第十五条约定的义务。根据城投公司提供的测绘审核备案表也显示，测绘属于办理产权登记的程序需要。城投公司已经提交资料备案，城投公司已经履行合同义务。三、一审适用法律错误，城投公司承担责任的前提应当是城投公司存在过错，行政审批延迟时间不应作为认定城投公司违约的前提。《商品房买卖合同》第十五条约定，若认定出卖人违反第十五条的约定，需以出卖人的责任为前提，在产权证登记备案期间，并非只有出卖人需要提交相关资料，还需商品房买受人出具相应的资料和手续给出卖人，否则出卖人的后续行为无法进行，故不应当将迟延办理的责任让出卖人完全承担。而且在办理实测绘审核过程中，房管局超时出具审核备案表，这均是政府机关审核拖延造成，均与城投公司无关，城投公司不应承担责任。陈亚斌辩称，一、原审法院认定事实清楚，程序合法；月亮湾作为集团诉讼案件，原审法院第一次开庭时仅安排了五位业主，随后再没有安排月亮湾案件庭审，作为集团诉讼案件，第一次开庭的五位业主希望集团诉讼案件保持一致性，所以决定申请撤诉。月亮湾小区共有业主1000多户，均存在逾期办理产权登记的情形；其中百名月亮湾业主提起了诉讼，要求城投公司支付逾期办理产权登记的违约金；城投公司主张大部分证人均是月亮湾业主，证人证言客观性存疑，该上诉理由不成立。证人虽然也是月亮湾业主，但是因全体月亮湾业主均存在此类情形，陈亚斌与证人关某自己产权证什么时间办理下来并要求城投公司承担违约责任，而多次去城投公司处主张权利，符合客观规律，只有月亮湾的业主才会真正关某自己的房产证什么时候办下来，违约金什么时间能够支付，这是关系业主切身利益的问题，所以月亮湾业主之间作为邻居，也作为权利受侵害的一方，一同去主张权利，才更真实可信。作为集团诉讼案件，业主之间相互作证并无任何违反法律强制性规定的情形，如果陈亚斌要求一个没有任何利害关系的人员一同主张权利，并给自己出庭作证，反而违背生活常理。所以月亮湾业主大多数申请自己的邻居出庭作证，反而印证了其共同到城投公司处主张权利的真实性。原审法院程序合法，并未让任何一个案件的证人既参加自己作证的原告庭审，又作为证人出庭作证，而且证人在庭审中明确说明了主张权利的时间、地点及相关工作人员及办公地点的情况，与客观事实一致，没有任何虚假陈述。所以原审法院采纳证人证言，认定诉讼时效中断，符合客观事实，适用程序合法。二、原审法院认定事实准确，城投公司未在约定期限内将资料报产权登记机关备案，应当按照商品房买卖合同约定承担违约责任。城投公司在合同约定期限内仅向房管局提交了规划许可证、施工许可证等资料，但是对于像房屋测绘报告这项重要的、在申请房屋所有权初始登记的必备的材料却不具备，不论是依据建设部令第168号、房屋登记办法第30条，黑龙江省房屋登记办法实施细则第30条，还是大庆市房产管理局办理房屋权属登记需要提供要件材料的要求，所有申请房屋所有权初始登记都需要提交房屋测绘报告、房屋已竣工的证明。而且房屋测绘报告是需要城投公司与测绘公司签订测绘合同后,测绘公司才进行测绘工作，所以提交房屋测绘报告是城投公司的义务，并非城投公司上诉理由中所述，仅提交规划许可证、施工许可证等资料就已经履行了合同义务。而且《房屋权属登记申请表》中要求的13项材料是办理权属登记时应一次性提交的材料，而非分段、分次、分时提交，房屋测绘报告、竣工测绘成果审核备案表是城投公司为办理权属登记所必须提交的材料。城投公司提交的竣工测绘成果审核备案表出具的时间已经超过合同约定提交办理权属登记材料的期限，因此城投公司办理房屋权属登记的时间必定超过了合同约定办理权属登记的时间，且陈亚斌实际取得房产证的时间因城投公司的违约而拖延，故城投公司违反商品房买卖合同约定，应当承担违约责任。三、一审法院适用法律正确。城投公司的行为已经构成根本违约，其抗辩理由不能作为免责事由。城投公司主张其逾期提交资料到产权登记机关备案的原因，系政府机关审核拖延造成的，陈亚斌认为该上诉理由不成立。城投公司作为房地产开发企业，理应清楚申请房屋所有权初始登记的流程及所需的时间，所以其主张因政府机关审核拖延造成逾期的抗辩理由不成立，这一原因也不属于《民法总则》、《中华人民共和国合同法》中规定的不可抗力的免责事由。而且《房屋权属登记申请表》中要求的13项材料，均需城投公司签署合同或进行配合才能取得，再由城投公司一次性提交至房产登记机关备案，所以城投公司主张的抗辩理由不成立，原审法院适用法律正确。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。陈亚斌向一审法院起诉请求：1.要求城投公司给付陈亚斌违约金7008元；2.要求诉讼费由城投公司承担。一审法院认定的事实：2012年8月10日，陈亚斌与城投公司签订商品房买卖合同，陈亚斌购买城投公司开发的位于大庆市××月亮××楼××单元××室房屋，房屋价款700,763元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，陈亚斌向城投公司支付了全部购房款，城投公司于2013年12月12日向陈亚斌交付房屋。另查，2015年3月6日，城投公司向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理新城月亮湾D12号住宅楼房屋权属登记。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。陈亚斌与城投公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。陈亚斌已按合同约定向城投公司交付了全部购房款，城投公司应按合同第十五条的约定，于2014年12月15日前将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案。经庭审核实，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年3月6日，并未按合同约定时间将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。陈亚斌按合同约定要求城投公司给付逾期办证违约金7008元（700,763元×1%）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。因陈亚斌申请的证人已证明陈亚斌多次向城投公司主张给付逾期办证违约金的事实，故陈亚斌向城投公司主张给付逾期办证违约金的诉讼时效，基于陈亚斌的上述主张行为而发生中断，对城投公司关于陈亚斌主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。陈亚斌要求城投公司给付违约金数额并未超过合同约定，且数额并未明显过高，故对陈亚斌主张违约金过高的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：城投公司于判决生效后立即给付陈亚斌违约金7008元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由城投公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同自愿合法，双方均应按合同约定履行。陈亚斌与城投公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”从该条约定的内容可以看出，城投公司的义务是应在约定的期限内将所应提供的资料报产权登记机关备案，如因城投公司的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，城投公司应承担违约责任。案涉房屋交付时间为2013年12月12日，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年3月6日，城投公司申请办理房屋权属登记的时间已经超过了合同约定办理权属登记的时间，城投公司构成违约，应承担违约责任。关于城投公司提出的诉讼时效问题。本院认为，日常生活中购房人一般会积极要求开发商交房或办证，陈亚斌提供的证人虽然同为业主，但是业主共同去主张权利符合常理，证人可以证实诉讼时效中断的情形，因此，本案不超过诉讼时效。综上所述，上诉人城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年六月三十日法官助理邢智超书记员王晓萍