黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初2372号原告:关海静（反诉被告），女，1972年5月22日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘海峰，哈尔滨市香坊区成义法律服务所法律工作者。被告：朱铭禄（反诉原告），男，1990年1月22日生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：韩睎宇，黑龙江恒辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田慧贤，黑龙江恒辰律师事务所律师。原告关海静与被告朱铭禄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及各自委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关海静向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租赁费及押金12000元，赔偿损失8000元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月份，被告将位于哈尔滨市南岗区一曼街50号新发小区D01-6栋3单元10层2室房屋转租给原告，原、被告签订租房协议，约定每月租金4200元，被告另收取原告押金4200元，原告共交给被告22260元，包括4个月零9天房费18060元，原告仅用了2个月后，7月3日伊春市法院到涉案房屋处张贴公告（限期搬出）租用房产，随后房产被法院强制收回，致使原告签订合同目的无法实现，原告曾与被告协商，被告同意退还原告12600元，已经给付600元，但是被告至今没有给付剩余款项，被告的违约行为导致原告包括搬家在内的各项损失近万元，现原告诉至法院，望判如所请，以维护原告合法权益。被告朱铭禄辩称，关海静未举示证据证明伊春中院执行局的查封导致其自2019年7月3日起无法继续使用案涉房屋，根据谁主张谁举证的原则，因关海静举证不能，应承担不利后果。故关海静无权向朱铭禄主张退还租赁费及损失等费用。根据《合同法》第229条规定的买卖不破租赁原则，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款等规定，可知承租人关海静在伊春中院执行局张贴的查封通知后仍然可以继续使用案涉房屋。况且，伊春中院执行局工作人员已经告知其可以继续使用案涉房屋，实际上，关海静在与朱铭禄的微信中也承认，实际使用案涉房屋至2019年12月27日，故关海静无权向朱铭禄主张退还2019年8月27日之前的租赁费及损失等费用。反诉原告朱铭禄向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告给付反诉原告房屋租赁费16800元；2、判令反诉被告给付反诉原告违约金10080元；3、判令反诉被告承担反诉本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月中旬，反诉原、被告双方签订租房协议，约定朱铭禄将位于南岗区一曼街50号新发小区D01-6栋3单元10层2室房屋出租给关海静，每月租金4200元，租赁期8个月，第八条约定如关海静在合同约定期限内拖欠房租，所付房租不予退还，关海静还需向朱铭禄支付年租金20%的违约金。合同签订后，关海静仅支付4个月的房租，另有4个月房租未支付。2019年7月3日，虽然伊春市中级人民法院通知关海静该房屋将会被强制执行，但是同时告知其可以继续使用至租赁期满。朱铭禄认为，根据法律规定，买卖不破租赁，同样执行也不能阻却租赁关系，关海静可以继续使用房屋至租赁期满，况且伊春市中级人民法院已经告知关海静可以使用房屋至租赁期满。关海静一直使用房屋至租赁期满，至今仍有4个月房租未支付，关海静的行为已经违约，应当按照约定支付违约金10080元。为维护法律尊严，维护反诉原告的合法权益，实现合同债权，根据合同法、民事诉讼法等法律的相关规定，请求法院依法裁判，支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告关海静辩称，不同意反诉原告的反诉请求，在质证过程中将提供伊春市中级人民法院的拍卖公告，该公告中明确2019年7月22日开始承租人不得将该房产进行转租及缴纳租赁费用，并限期9月19日前搬出，因此该房产反诉被告不具备继续使用的可能性，双方合同目的无法实现，导致合同终止。原告关海静围绕诉讼请求提交了如下证据：1、租房协议一份；2、微信截图两张；3、欠条（解除租房协议）一份（微信截图）。被告朱铭禄对证据一、二的真实性无异议，本院对证据一、二的真实性予以确认并在卷佐证。反诉原告朱铭禄围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《租房协议》一份；2、关海静和朱铭禄微信聊天记录及语音记录一份（原始载体）。反诉被告关海静对证据一的真实性无异议，故本院对反诉原告朱铭禄提交的证据一的真实性予以确认并在卷佐证。反诉被告关海静提交了如下证据：1、黑龙江省伊春市中级人民法院公告两份；2、微信截图4张；3、双方在2019年8月25日录音一份。反诉原告朱铭禄对证据二、三的真实性无异议，对证据一中2019年7月22日公告的真实性提出异议，本院认为虽然证据一中的公告系照片，但可以与其他证据相互佐证，故本院对反诉被告关海静提交的证据一、二、三的真实性予以确认并在卷佐证。归纳分析双方诉辩主张及证据，本院确认如下事实：2019年4月，关海静（丙方）与朱铭禄（乙方）签订租房协议，约定：关海静承租位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××号的房屋；租赁期限自2019年4月19日至2021年12月27日止；租金每月4200元，押金4200元；补充协议约定:甲乙方合约上延期4个月（四个月甲方承诺乙方大修电梯延后四个月添加在甲乙合同上，丙方收到附加四个月后，在2019年8月27日前交后四个月房费）；丙方交房费前期为四个月，从2019.4.19-2019.8.27。关海静分3笔向朱铭禄微信转账22260元，其中包括租房押金4200元及截止到2019年8月27日的房屋租金18060元。2019年7月3日，黑龙江省伊春市中级人民法院到承租房屋内向关海静出示公告一份，案涉承租房屋被依法查封，该房产将进入评估和司法拍卖程序。朱铭禄于2019年8月25日向关海静微信转账600元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，朱铭禄作为转租人，关海静作为次承租人，双方之间系房屋转租合同关系，从双方庭审陈述、微信聊天及2019年8月25日通话录音等内容来看，关海静在电话中向朱铭禄索要租房押金及部分房租，朱铭禄并未要求关海静按照约定继续交付租金，且朱铭禄于2019年8月25日向关海静微信转账600元，由此可见，朱铭禄对于关海静不继续支付租金的行为已表示认可，双方已达成解除租赁合同的意思表示，故对于关海静要求朱铭禄返还房屋押金的诉讼请求予以支持，扣除朱铭禄已经给付的600元，本院支持朱铭禄返还关海静3600元房屋押金。因关海静自述2019年9月12日搬离承租房屋，故关海静应支付从2019年8月27日至2019年9月12日的房屋使用费，参照双方约定每月4200元租金标准，本院酌情支持关海静给付朱铭禄2400元房租，对于朱铭禄的其他诉讼请求不予支持,对于关海静要求朱铭禄返还已付2019年8月27日前房屋租金的诉讼请求不予支持，因关海静并未举示证据证明所受损失，故本院对于关海静要求朱铭禄赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱铭禄于本判决生效之日起十日内返还原告关海静房屋押金3600元；二、反诉被告关海静于判决生效之日起十日内支付反诉原告朱铭禄房屋租金2400元；三、驳回原告关海静其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱铭禄其他诉讼请求。如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由朱铭禄承担50元，关海静承担100；反诉案件受理费214元，由关海静承担50元，朱铭禄承担164元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  周朦朦二〇二〇年六月二十八日书记员  王晓佳