四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初598号 原告：肖蓬乔，男，1976年6月11日出生，汉族，户籍地四川省蓬安县，现住四川省蓬安县。 原告：陈兰法，女，1977年8月15日出生，汉族，户籍地四川省蓬安县，现住四川省蓬安县。 二原告共同委托诉讼代理人：唐军，四川展宇律师事务所律师。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地：蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：铁梦婷，女，1993年11月6日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系被告工作人员。 第三人：张翔，男，1975年12月14日出生，汉族，户籍地四川省蓬安县，现住四川省蓬安县。 第三人：张乙云，女，1980年10月17日出生，汉族，户籍地四川省蓬安县，现住四川省蓬安县。 原告肖蓬乔、陈兰法与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如房地产公司）、第三人张翔、张乙云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖蓬乔、陈兰法及二原告的委托诉讼代理人唐军、被告相如房地产公司的委托诉讼代理人铁梦婷到庭参加诉讼，第三人张翔、张乙云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖蓬乔、陈兰法向本院提出诉讼请求：1、依法解除被告与第三人签订的合同编号2010001159号《商品房买卖合同》；2、确认原、被告的房屋买卖合同合法有效，并判决原告取得相如“公园壹号”X幢X单元X层X号住房的物权；3、要求被告为原告办理相如“公园壹号”X幢X单元X层X号住房的产权登记（或变更）手续，并由被告承担该产权登记（或变更）的相关办证费用；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：本案原告二人系夫妻关系，两位第三人系夫妻关系。2010年8月17日，第三人与被告签订了合同编号为2010001159号的《商品房买卖合同》，约定由第三人购买被告开发的位于蓬安县——相如“公园壹号”项目X幢X单元X层X号住房，建筑面积100.1平方米等内容。合同签订后到蓬安县房管局办理了该《商品房买卖合同》的备案登记。后来由于第三人不满意该套住房，经与被告协商后，第三人就在被告开发的同一小区另行选择了一套住房（公园壹号X幢X单元X楼X号）予以调换，第三人就把先前购买的X幢X单元X层X号住房退给被告，并按调换后的房价和原来所交的房款找补差价，但被告和第三人双方却没有到蓬安县房管局办理X幢X单元X层X号住房《商品房买卖合同》的备案变更或注销登记。此后，被告将第三人退还的“公园壹号”X幢X单元X层X号住房以332,079元的总价出售给原告，原告交清了绝大部分房款，并早已接房装修后入住到现在，可一直无法给原告办理产权手续。究其原因，被告答复是因为第三人不予配合。为此，原告特提起诉讼，请依法裁判。 被告相如房地产公司辩称，原告所说的事实和理由是真实的，原告与我公司签订合同是合法有效的，但是因为第三人不配合无法给原告办理产权，并非被告故意不办，因此被告请求第三人协助办理相关事宜。 第三人张翔、张乙云未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2010年8月17日，第三人张翔、张乙云与相如房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同编号2010001159，约定张翔、张乙云购买相如房地产公司开发的公园X号X幢X单元第X层X号的房屋，房屋总价款为195,673元。张翔陆续向相如房地产公司支付了房款195,673元（其中100,000元为银行按揭贷款，该笔贷款已结清）。该房屋已进行预售备案登记，并办理了预告登记（权证号XX），权利人为张翔、张乙云，张翔、张乙云未办理不动产权登记。 张翔、张乙云与相如房地产公司又于2012年6月6日签订《商品房买卖合同》，合同编号2012000394，约定张翔、张乙云购买相如房地产公司开发的公园X号X幢X单元第X层X号的房屋，房屋总价款为198,316元。相如房地产公司陈述此房屋买卖合同系因张翔、张乙云提出放弃购买原X幢X单元第X层X号房屋另行购买该小区其他房屋而签订，且张翔、张乙云自愿将原X幢X单元第X层X号房屋已付房款折抵2012000394号《商品房买卖合同》购房款。公园X号X幢X单元第X层X号的房屋已办理了不动产权登记，所有权人为张翔、张乙云。 2012年9月10日，相如房地产公司与原告肖蓬乔签订《房屋订购合同》，约定将公园X号X幢X单元第X层X号房屋出售给肖蓬乔，总价款332,079元。签订合同后，肖蓬乔陆续支付相如房地产公司购房款261,553元，剩余款项双方约定待办理产权证后支付。相如房地产公司向肖蓬乔交付了房屋，肖蓬乔从2012年9月至今一直管理使用该房屋。 另查明，肖蓬乔与陈兰法系夫妻关系，双方于2001年2月8日登记结婚。“公园1号”X幢X单元第X层X号房屋于2014年11月7日办理了首次登记，产权人为相如房地产公司。 本院认为，肖蓬乔与相如房地产公司签订的《房屋订购合同》、张翔、张乙云与相如房地产公司签订的两份《房屋买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。肖蓬乔与相如房地产公司签订的《房屋订购合同》从内容来看，其约定了房屋的具体位置、面积、价格、付款方式等内容，已经具有法律规定的合同成立的基本要素，应当认定为商品房买卖合同。 肖蓬乔、陈兰法提出诉请，要求解除2010001159号《商品房买卖合同》，但肖蓬乔、陈兰法并非2010001159号《商品房买卖合同》的当事人，根据合同相对性，有合同解除权的只有合同双方当事人，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 案涉房屋自能够进行不动产登记之日起三个月内，张翔、张乙云并未就该房屋提出不动产登记申请，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，XX号预告登记失效。而案涉房屋虽然已网签备案至张翔、张乙云名下，但商品房交易合同登记备案是一项行政管理措施，并未赋予该项制度物权的效力，该登记不足以阻却原告行使权利。张翔、张乙云签订合同至今近10年，没有证据显示期间二人就案涉房屋主张过任何权利，而肖蓬乔按照约定支付了房款，并且已经实际占有房屋多年，肖蓬乔与陈兰法系夫妻关系，购房发生在婚姻关系存续期间，现该房屋已符合办证条件，肖蓬乔、陈兰法要求办理不动产权登记，相如房地产公司应当协助。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产未经登记，不发生物权效力，故原告要求在本案中确认其对案涉房屋取得物权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋的办证费用问题，该费用不属于因延迟办证而产生的损失费用，双方在合同中对办证费用亦无约定，应根据相关法律、法规规定各自承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告肖蓬乔与被告四川相如房地产开发有限公司于2012年9月10日签订的《房屋订购合同》合法有效； 二、被告四川相如房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告肖蓬乔、陈兰法办理位于蓬安县相如镇“公园1号”小区X幢X单元第X层X号房屋的不动产权转移登记，办证费用根据法律、法规相关规定各自承担； 三、驳回原告肖蓬乔、陈兰法的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告四川相如房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  姜琳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张玲