广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16954号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈刘辉，男，汉族，1963年4月12日出生，住所地广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：郭艳，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙华山咀头股份合作公司，住所地深圳市龙华区龙华街道山咀头路山咀头办公大楼，统一社会信用代码91440300769188735N。法定代表人：周伟文，董事长。委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。上诉人陈刘辉因与被上诉人深圳市龙华山咀头股份合作公司（以下简称“山咀头公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈刘辉上诉请求：1.撤销原判第二项；2.改判山咀头公司返还2017年12月11日至2018年4月期间第三层、第四层的房屋占有使用费64956.78元；3.改判山咀头公司返还2017年12月11日至2018年4月期间第五层的房屋占有使用费64956.77元；4.本案的诉讼费由山咀头公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，涉案房屋的查封日期并非是2018年2月28日，陈刘辉向原审法院提交的查封条照片及法院现场调查结果可以证明：涉案房屋3-5层是于2017年12月11日被深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队、深圳市公安局龙城派出所查封。原审法院仅从陈刘辉占有房屋未缴费的日期2018年4月，开始计算应当由陈刘辉与山咀头公司共同承担的房屋占有使用费，缺乏事实依据。本案诉前提交证据阶段，陈刘辉出示的证据四查封条照片，证明了查封日期是2017年12月11日，而并非原审法院认定的2018年2月28日，更不是2018年4月陈刘辉未缴纳房屋占有使用费的日期。原审法院依职权至深圳市公安局龙城派出所调取的消防查封记录可以证实查封事实，但由于2018年2月28日之前的消防查封记录缺失，法院组织现场调查取证仅确认了查封事实。原审法院的判决中认定的事实“涉案物业第五层自2018年2月28日起先后多次被查封”，对于查封开始日期的认定与事实不符合。在2017年12月11日至2018年4月期间，陈刘辉一直承担第三层、第四层的全额租金，如以法院认定房屋租赁合同无效的承担责任比例，山咀头公司应当返还陈刘辉在此期间缴纳该部分房屋租金的50%，即人民币64956.78元。二、原审法院判决认定涉案物业的第五层不符合相关规定而被查封是次承租人的过错没有事实及法律依据，请法院依法予以改判。法院在案件审理过程中调取的查封记录等证据可以证明第五层被查封的原因是未与1-3层进行有效分隔，且未独立设置安全出口和疏散楼梯。但以上查封事由并非次承租人擅自改装所致，乃房屋自身主体结构及消防设计的缺陷不符合当下的消防法律法规，该原因引起的查封也不应当由陈刘辉来承担主要责任。根据当事人之间合同的约定，由山咀头公司负责完成相应消防工程后将涉案房屋以适租方式交予陈刘辉做商业或住宅使用，且承租人及次承租人均无权改动出租建筑物的使用功能和结构，房屋的整改需要由涉案房屋权利人即山咀头公司做出配合。陈刘辉谨守与山咀头公司之间的约定，但山咀头公司拒不配合，致使房屋的消防整改无法完成，房屋长久处于不适租状态。山咀头公司对于房屋查封事实一直是知情的，且涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，即使陈刘辉或次承租人完成相应消防整改仍无法通过相应的消防验收，涉案房屋一样会面临消防查封的风险。山咀头公司明知涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，亦不满足陈刘辉的承租目的仍将涉案房屋出租给陈刘辉使用，山咀头公司行为具有严重的过错，对于因房屋查封造成的损失理应承担主要责任。原审法院认定由陈刘辉承担租赁房屋第五层全部房屋占有使用费存在错误，理应由山咀头公司承担2017年12月11日至2018年9月26日房屋占有使用费，遂应当返还陈刘辉已缴纳2017年12月11日至2018年4月租金人民币64956.77元。三、自涉案房屋3-5层被消防查封后，陈刘辉及次承租人已失去对涉案房屋该部分的实际占用，并未使用或以此取得相关不当得利。对于陈刘辉并未实际占有使用收益的部分，陈刘辉不应承担其全部的房屋占有使用费。综上，原审判决认定事实错误，造成判决第二项判项错误，请求二审法院支持陈刘辉的诉求。山咀头公司辩称：陈刘辉的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉。一、本案的上诉存在错误。陈刘辉反诉要求山咀头公司赔偿其的租金损失171330元，其诉求根据是所谓的被查封而造成其经营损失、租金损失，该范畴属于赔偿范畴，而陈刘辉上诉提出的是对于其已经交付的租金要求返还，两者完全不是同一个性质。如果陈刘辉对于已经支付的租金有异议，要么在一审中提出反诉，要么另案起诉，而不能在二审中混淆概念进行上诉。二、本案的诉讼标的是2002年4月26日出租给陈刘辉，合同期限经过延长是到2018年8月31日。陈刘辉实际退场时间是2018年10月9日，即是在“十一”之后，考虑双方在退场之前的约定，就在退场物业移交书中写到9月26日，对此，按照对于审理同类标的案件的处理规则，就是承租人在实际占用期间的租金按照使用费的方式进行支付，支付的标准参照租金标准进行计算。2002年4月26日至2018年9月26日期间的占用费，陈刘辉负有支付义务。三、一审中陈刘辉提出反诉，并向法院提交了陈刘辉将标的物转租给第三方的租赁合同以及相关的租金收据，其中二楼、三楼在陈刘辉的反诉状中有所描述，即2012年7月31日已经将二楼和三楼出租给案外人庄靖珊，四楼的右半侧于2013年3月1日出租给吕志刚，合同期限是到2018年8月31日，而四楼的左半层出租给黎静，出租期限是2015年11月1日至2018年8月31日，四楼还有一部分出租给黄宝龙，合同期限是2013年12月31日至2018年8月31日，而五楼整层通过其租金收款收据反映已经在2017年10月之前已经出租给案外人周玉玲，以上种种合同归结对比，陈刘辉提出的在2017年12月11日被消防部门进行查封，但在查封之前已经将物业出租给第三方实际使用，这种行为也恰恰符合陈刘辉将物业实际占有并使用。四、陈刘辉承租物业以后将物业出租给第三方可能出现被查封的情形，但因陈刘辉已经将物业出租给第三方使用，使用过程中房屋被查封不能经营的责任不能直接归咎于山咀头公司，这可能是陈刘辉的原因，也可能是第三方的原因，在消防部门的查封原因中描述的是第三方在经营过程中未对一至三层进行有效分离，责任都是第三人或者陈刘辉，其行为后果与山咀头公司无关。五、一审中将三、四层的损失的50%错误推加给山咀头公司，减轻了陈刘辉支付使用费的义务，这是完全错误的。基于双方的合作关系，我方没有提出上诉，接受一审判决。山咀头公司向一审法院起诉请求：一、支付山咀头公司2018年4月至2018年9月26日期间拖欠的租金共计522720元（按照每月89100元的标准计算）；二、承担本案一切诉讼费用。陈刘辉向一审法院反诉请求，判令山咀头公司：一、承担陈刘辉租金损失171330元；二、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案合同的签订情况。2002年4月26日，三联村山咀头经济合作社作为出租方（甲方）与陈刘辉作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市宝安区××山××路旁边一幢五层的商住楼（下称商住楼）、首层为铺位、二至五层为商住房，出租给乙方，建筑面积共计4050平方米；该商住楼的土建、水电安装、消防设施的配备等全部工程完成验收后，即由甲方于2002年6月1日前将房屋交予乙方进行装修，装修期为三个月，装修期不计租金；甲、乙双方约定该商住楼的租用期为10年，即自2002年9月1日至2012年8月31日止；租金第一至五年，即自2002年9月1日至2007年3月31日止，每月每平方米15元，合计60750元；租金第六至十年，即自2007年9月1日至2012年8月31日止，每月每平方米16元，合计64800元；乙方必须在每月l0号前向甲方交付本月的租金，甲方在租赁期间不得加租金；甲方负责办理商住楼的一切出租手续，承担在商住楼开通绿化通道开路口及楼的一切费用，负责完成商住楼四周的道路、地板、排污、排水管道工程，负责2寸水管、50KVA用电、消防栓安装的报装；合同签订之日起，由乙方向甲方交付定金伍万元整，合同期满甲方应退还定金；甲方应保证商住楼及其内部设施的安全符合有关法律、法规或规章的规定要求；乙方在使用出租房屋的过程中，如出现出租屋内部的设施发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施，甲方接到通知后应及时进行维修，乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的，乙方可自行维修，费用由甲方承担。上述合同补充注明：本合同租用期限延长6年，即从2002年9月1日起至2018年8月31日止，从2012年9月1日至2018年8月31日期间每平方米租金22元，其他权利义务不变。山咀头公司、陈刘辉对上述合同及补充条款的真实性均无异议。二、涉案房屋的产权情况及《房屋租赁合同》的效力。山咀头公司当庭确认涉案房屋无产权证或报建手续，并向一审法院提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。一审法院认为，陈刘辉虽对山咀头公司主张的涉案房屋产权情况不予确认，但未提供反证证明予以证明，故一审法院对陈刘辉的辩解意见不予采信。一审法院认为，本案争议的物业并没有办理房地产权证书，亦无建设工程规划许可证，故涉案《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。根据《合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，山咀头公司、陈刘辉双方的对涉案《房屋租赁合同》的无效均有过错，故应将因该合同取得的财产返还，并根据自己的过错承担责任。三、关于押金的返还。山咀头公司对已收取陈刘辉押金50000元的事实无异议，并确认尚未退还，但辩称因陈刘辉尚拖欠水电费未结清，故未退还。一审法院认为，因涉案《房屋租赁合同》无效，故山咀头公司应向陈刘辉退还押金50000元。因山咀头公司未就其主张陈刘辉拖欠水电费用的情况举证证明，应承担举证不能的不利责任，故一审法院对山咀头公司的该项主张不予支持。四、关于2018年4月至2018年9月26日期间房屋占有使用费。双方均确认涉案物业交接日期为2018年9月26日，且陈刘辉自2018年4月起未缴纳房屋占有使用费。陈刘辉辩称：涉案物业第三层至第五层因未办理消防验收手续、消防主体不合格等原因于2017年12月11日被查封，故陈刘辉仅应承担涉案物业第一层至第二层自2018年4月至2018年8月31日合同有效期届满期间的房屋占有使用费共计178200元。山咀头公司对陈刘辉的上述意见不予认可，并主张：陈刘辉将已经租赁长达十六年的涉案物业第五层转租给案外人开办公寓，因案外人承租后装修公寓时没有做好隔离墙而导致消防部门要求进行整改，并不是所谓物业主体消防的问题。一审法院经审理，结合山咀头公司、陈刘辉双方提供的证据，并根据一审法院现场勘查及向深圳市公安局龙城派出所调查取证，查明以下事实：1、涉案物业第五层自2018年2月28日起先后多次被临时查封，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队临时查封现场笔录载明：因涉案物业第五层出租屋与一、二、三楼经营场所未进行有效分隔，且未独立设置安全出口和疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》的相关规定，故对该楼层实施临时查封。2、经一审法院现场勘查，并结合陈刘辉提供的照片等证据可确认涉案物业第三、四层确曾被查封，但查封原因双方均未能提供证据予以证明。一审法院认为，涉案物业的第五层因次承租人经营的出租屋与一、二、三楼经营场所未进行有效分隔、且未独立设置安全出口和疏散楼梯，不符合相关规定而被深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队查封，即涉案物业第五层因查封而无法使用系次承租人的过错，故并不能免除陈刘辉向山咀头公司缴纳房屋占有使用费的义务。涉案物业第三层、第四层被查封而未能使用，因双方均未就此提出证据予以证明，结合涉案《房屋租赁合同》无效且双方对此合同无效所负有的过错，一审法院酌定，山咀头公司、陈刘辉对涉案物业第三、四层房屋占有使用费损失各承担50%的责任。综上，陈刘辉应向山咀头公司支付2018年4月至2018年9月26日期间房屋占有使用费共计418176元。五、关于陈刘辉主张的租金损失。因涉案《房屋租赁合同》无效，且陈刘辉对合同无效亦存在过错，故其诉请山咀头公司赔偿租金损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、山咀头公司于本判决生效之日起十日内返还陈刘辉租赁押金50000元；二、陈刘辉于本判决生效之日起十日内支付山咀头公司2018年4月至2018年9月26日期间房屋占有使用费共计418176元；三、驳回山咀头公司的其他诉讼请求；四、驳回陈刘辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费3991元，由陈刘辉负担3746元，由山咀头公司负担245元；反诉费1863元，由陈刘辉负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于涉案房产并无产权证明及报建手续，故涉案租赁合同无效，双方应根据各自的过错程度承担相应的合同责任。关于涉案房产第五层被查封的事实，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队的现场笔录载明：因涉案物业第五层出租屋与一、二、三楼经营场所未进行有效分隔，且未独立设置安全出口和疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》的相关规定，故对该楼层实施临时查封。由此可见，第五层被查封的原因在于其实际使用人即次承租人在进行公寓装修时未按照相关防火规范进行，并非出租人山咀头公司的过错造成，故不能免除陈刘辉向山咀头公司支付第五层占有使用费的义务。至于陈刘辉上诉主张的已缴付占有使用费返还事宜，由于陈刘辉在一审中并未提出该项诉讼请求，山咀头公司亦不同意在二审中就该事项进行调解，故本院不作处理。陈刘辉可另循法律途径解决。综上所述，陈刘辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2899元，由上诉人陈刘辉负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年六月三十日书记员 陈颖(兼)