山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1767号上诉人（原审原告）：太原万达广场有限公司，住所地太原市杏花岭区解放路175号万达中心B座39层，统一社会信用代码×××。法定代表人：吕正韬，总裁。委托诉讼代理人：张晓斌，山西德昭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张莉莉,女，1970年11月27日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：黄清源，山西泰同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨丽峰,女，1962年11月22日出生，汉族,住太原市。上诉人太原万达广场有限公司（以下简称万达广场）因与被上诉人张莉莉、杨丽峰案外人执行异议之诉一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7879号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人万达广场的委托诉讼代理人张晓斌，被上诉人张莉莉的委托诉讼代理人黄清源，被上诉人杨丽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达广场上诉请求：1.依法撤销一审判决;2.依法改判不得执行太原市新建路152号万达公馆第3幢1单元0601号房屋;3.依法确认太原市新建路152号万达公馆第3幢1单元0601号房屋的所有权人为上诉人;4.本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定案涉房屋为杨丽峰所有系事实认定错误。1.上诉人享有商品房买卖合同解除权,并且已向杨丽峰发出解除通知,已向杏花岭区人民法院起诉要求确认商品房买卖合同已解除,杨丽峰不再对案涉房屋享有物权期待权。上诉人与杨丽峰于2014年6月30日签订的《B2区商品房买卖合同补充协议》中第二条第4款第(3)项约定,如杨丽峰未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致按揭银行终止《借款合同》并要求上诉人承担担保责任,自上诉人代被上诉人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起,本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。由此可见,双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是附解除条件的合同。2014年6月26日上诉人将案涉房屋交付杨丽峰,不久后因杨丽峰拒不向贷款银行还款,贷款银行从2015年7月21日至2019年7月8日共计从上诉人账户内扣款791615.7元,迎泽区人民法院2018年6月9日从上诉人账户内扣款399万元,上诉人已代杨丽峰偿还完所有贷款本息,合同解除的条件成就。2019年8月7日,上诉人向杨丽峰发出合同解除通知,并且向杏花岭区人民法院起诉要求确认商品房买卖合同已于2019年7月8日解除,因此杨丽峰不再对案涉房屋享有物权期待权。2.2015年8月13日,案涉房屋登记在上诉人名下,所有权归上诉人所有。执行法院在未取得上诉人同意的情况下,不能处置该套房屋。根据《物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定,案涉房屋于2015年8月13日登记在上诉人名下,所有权归上诉人所有。上诉人与杨丽峰之间只签订了备案登记的《商品房买卖合同》,该登记备案合同不具有物权公示的效力,执行法院和一审判决不能据此认定案涉房屋归杨丽峰所有。3.被上诉人杨丽峰对案涉房屋没有登记到其个人名下存在过错,上诉人不存在过错。因杨丽峰不按约定向贷款银行还款,导致上诉人承担了保证责任。上诉人将该套房屋于2014年6月26日交付给杨丽峰。交付不久之后杨丽峰就不再偿还银行按揭贷款。贷款银行在2015年7月21日开始从上诉人账户扣款,上诉人享有解除合同、不给其过户的权利。另外杨丽峰因与张莉莉存在借贷纠纷,该套房屋在2014年就被一审法院查封,客观也导致上诉人无法给杨丽峰过户。因此该套房屋未过户系因杨丽峰断供、法院查封等原因导致,上诉人对于未过户不存在过错。二、一审判决认定案涉房屋所有权由杨丽峰已转移至张莉莉系事实认定错误。1.一审法院作为执行法院,作出(2015)小民执字第598号执行裁定书适用法律错误。根据相关法律规定,案涉房屋既没有登记在杨丽峰名下,上诉人也不认可案涉房屋归杨丽峰所有,一审法院据此裁定将案涉房屋抵偿给被上诉人张莉莉属适用法律错误。2.一审法院(2015)小民执字第598号执行裁定书没有既判力,一审判决据此认定案涉房屋所有权已转移至被上诉人张莉莉系事实认定错误。三、上诉人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据相关规定,上诉人系案涉房屋的所有权人,该权利合法、真实,上诉人享有的所有权优先于张莉莉的普通债权。虽然杨丽峰与上诉人签订了商品房买卖合同,但房屋的产权并没有发生转移。因杨丽峰断供、该房屋被查封等原因导致该房屋至今未过户,上诉人对未过户不存在过错。一审法院将登记在上诉人名下的房屋裁定给张莉莉用于偿还杨丽峰所欠债务没有法律依据,上诉人的权利足以排除强制执行。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,导致判决结果错误,请二审法院予以纠正,依法支持上诉人的上诉请求。张莉莉辩称，一、一审判决认定事实正确，案涉房产被执行处置前《商品房买卖合同》未解除，杨丽峰为房屋权利人。被答辩人以被处置房产原登记在其名下主张排除执行的理由不能成立。被答辩人与杨丽峰签订《商品房买卖合同》后，杨丽峰向被答辩人支付了首付款1681947元，同月杨丽峰向浦发银行贷款391万元，并支付给了被答辩人。杨丽峰已支付了全部房款，被答辩人也将该房屋交付给杨丽峰。杨丽峰与被答辩人之间的房屋交易已履行完成，杨丽峰已合法占有了该房屋，已成为该房的实际权利人。被答辩人结清杨丽峰的按揭贷款后，于2019年8月7日向杨丽峰发出合同解除通知书。但之前，一审法院已依法将诉争房屋裁定归答辩人所有。一审法院在执行诉争房屋时，被答辩人与杨丽峰签订的《商品房买卖合同》尚未解除，标的物依然属杨丽峰个人合法占有的财产，一审法院有权依法处置该房产。另外，根据相关法律规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”之规定，杨丽峰已向被答辩人支付全部房款，被答辩人已无权要求解除合同。二、（2015）小民执字第598号裁定书已将诉争房屋的产权转移给答辩人，答辩人合法取得诉争房产所有权，原房产物权即从被答辩人名下变更至张莉莉名下，被答辩人对诉争房产即不存在任何权利。本案中，答辩人张莉莉已通过执行裁定合法取得本案执行标的物的所有权，该裁定书确定“被执行人杨丽峰所有的位于太原市新建路152号万达公馆3幢1单元0601号房屋（合同编号20141982119）按第二次拍卖保留价4896797.4元，交付申请执行人张莉莉用于抵偿杨丽峰、董仪清所欠部分债务。位于太原市新建路152号万达公馆3幢1单元0601号房屋所有权自本裁定送达申请执行人张莉莉时起转移”。根据相关法律规定，张莉莉已于2019年3月1日合法取得本案诉争房产的所有权，该法律文书已经将原登记在被答辩人名下的诉争房产的物权变更至张莉莉名下,被答辩人对诉争财产不存在任何权利。三、一审法院执行诉争房屋的程序合法、有效，并已执行完毕，诉争房屋的物权已发生变更，被答辩人不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院对房屋查封后，依法进行了两次公开司法拍卖，被答辩人并未提出任何异议。两次拍卖流拍后，一审法院依法作出（2015）小民执字第598号执行裁定书，将诉争房屋抵顶、交付给答辩人，答辩人实际成为涉案房屋的所有权人；之后，一审法院向太原市动产登记中心出具了协助执行通知，注销了被答辩人与杨丽峰签订的《商品房买卖合同》合同的备案信息，太原市不动产登记中心将诉争房屋登记在答辩人名下，并颁发了《中华人民共和国不动产权证书》，一审法院对诉争房屋的执行程序已经执行完毕，被答辩人不享有足以排除强制执行的民事权益。四、本案不适用执行异议之诉。一审法院在太原市不动产登记中心注销了诉争房屋《商品房买卖合同》后，被答辩人认为一审法院执行行为违反了法律的规定，向一审法院提出了执行异议，一审法院裁定驳回后，被答辩人仍不服，应向上一级人民法院申请复议，但被答辩人未申请复议，而是提起了执行异议之诉，明显错误。综上，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。杨丽峰辩称，一、一审判决认定事实错误，依法应予纠正。二、上诉人的上诉请求、理由正确，我同意上诉人的意见。本案房屋不该归张莉莉所有。三、我向张莉莉借款是事实，但我还了她近300万元；本案的合同是张莉莉采取限制我人身自由获得的，张莉莉不能取得房屋所有权。万达广场向一审法院起诉请求：1.不得执行太原市新建路152号万达公馆第3幢1单元0601号房产；2.确认该房屋的所有权人为原告；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年6月9日，被告杨丽峰（借款人、抵押人）与上海浦东发展银行股份有限公司太原分行（贷款人、抵押权人）、原告太原万达广场有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为3910000元，贷款期限17年，自2014年6月20日起至2031年6月20日止。原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。担保人确认如已依据本合同承担了有关担保责任，则在贷款人于本合同项下全部债权被清偿完毕之前，担保人暂不向借款人行使因其履行担保义务而产生的对借款人的追索权。2014年6月26日，原告将涉案房屋交付被告杨丽峰。2014年6月30日，原告（出卖人）与被告杨丽峰（买受人）签订合同编号为20141982119的《商品房买卖合同》，买受人购买位于太原市新建路152号万达公馆B2区第3幢1单元0601号房，并应于本合同签订同时向出卖人支付30%购房款，计人民币1681947元，其余购房款391万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方签订《B2区商品房买卖合同补充协议》，约定如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付违约金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。如因买受人原因导致合同及补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。被告杨丽峰在支付了首付款1681947元后，银行依约发放了贷款。后因被告杨丽峰未按约还款，上海浦东发展银行股份有限公司太原分行自2015年7月21日起至2019年7月8日从原告保证金账户中扣除按揭款。2015年8月13日，涉案房屋取得房权证并字第XXXX号房屋产权证，载明的房屋所有权人为原告，房屋性质为市场化商品房，规划用途是住宅。后原告未将该房屋过户给被告杨丽峰。2016年12月7日，上海浦东发展银行股份有限公司太原分行以杨丽峰、董仪清、太原万达广场有限公司为被告提起诉讼，2017年5月27日，太原市迎泽区人民法院判决杨丽峰、董仪清支付上海浦东发展银行股份有限公司太原分行贷款本金、利息、罚息、律师费共计3722987.38元，太原万达广场有限公司对杨丽峰的上述债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向杨丽峰追偿。后被告杨丽峰未履行生效判决所确定的给付义务，2018年5月8日，太原市迎泽区人民法院作出（2018）晋0106执963号民事裁定，冻结、扣划被执行人杨丽峰、董清仪、太原万达广场有限公司银行存款包括本金、利息、罚息、律师费、案件受理费、保全费、执行费在内的共计3999615.38元。2018年6月19日，太原市迎泽区人民法院在浦发银行太原分行按揭保证金万达广场项目账户强制扣划人民币3990000元。2019年7月24日，上海浦东发展银行股份有限公司太原分行出具《结清证明》，载明：杨丽峰于2014年6月25日在我行办理391万元的个人一手房购房贷款，截止2019年7月8日合同项下款项已全部结清剩余本息。原告按照《个人购房担保借款合同》的约定向被告杨丽峰追偿，于2019年8月7日向被告杨丽峰邮寄送达《合同解除及抵销告知函》，通知其解除与原告签订的《商品房买卖合同》及附件、《B2区住宅合同补充协议》，并要求被告杨丽峰返还原告购房款与代偿款之间的差额。后原告就解除合同事宜向太原市杏花岭区人民法院提起诉讼，现该案正在审理中。另查明，张莉莉起诉杨丽峰、董仪清的借款合同纠纷已由本院（2014）小民初字第02590号民事判决确认，本院在执行申请执行人张莉莉与被执行人杨丽峰、董仪清、山西怡盛和商贸有限公司、山西仁德义企业管理有限公司、冯宏兵、冀新波借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人杨丽峰所有的位于太原市新建路152号万达公馆3幢1单元0601号房屋，经两次拍卖均无人应价而流拍。2019年3月1日，本院作出（2015）小民执字第598号执行裁定书：解除对上述房屋的查封，被执行人杨丽峰所有的上述房屋按第二次拍卖保留价4896797.4元，交付申请执行人张莉莉用于抵偿杨丽峰、董仪清所欠部分债务，该房屋所有权自本裁定送达申请执行人张莉莉时起转移，申请执行人张莉莉可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年4月15日，本院向太原市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求协助解除对杨丽峰所有的位于太原市新建路152号万达公馆3幢1单元601号房屋（合同编号为20141982119）的预查封，注销了杨丽峰对上述房屋的合同备案信息，要求太原万达广场有限公司配合张莉莉重新办理网签备案。原告以其系涉案房屋所有权人，其与被执行人杨丽峰的《商品房买卖合同》及《补充协议》已在2018年6月19日自动解除，应中止对该标的的执行为由提出案外人执行异议，本院于2019年7月26日作出（2019）晋0105执异27号执行裁定，驳回案外人太原万达广场有限公司的异议请求。原告不服该裁定提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是原告太原万达广场有限公司就涉案太原市新建路152号万达公馆3幢1单元601号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与被告杨丽峰签订的《商品房买卖合同》、《B2区商品房买卖合同补充协议》合法有效，被告杨丽峰应按约支付原告购房款，原告应按约向被告杨丽峰交付房屋、办理产权证书。被告杨丽峰支付首付款、贷款银行发放贷款后，被告杨丽峰的付款义务已履行完毕。原告已按约向被告杨丽峰交付房屋，2015年8月13日涉案房屋权属证书办理至原告名下后，原告即应当将涉案房屋过户至被告杨丽峰名下，房屋登记于原告名下系为房屋买受人办理房产证的流程之一，不能据此认定原告系涉案房屋的所有权人。被告杨丽峰未按照借款担保合同约定偿还银行借款致使原告承担保证责任后，原告有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告杨丽峰进行追偿。原告以其代被告杨丽峰代偿银行贷款为由拒不办理过户缺乏法律依据，故涉案房屋此时已应认定为被告杨丽峰所有。本院根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结裁定的规定》第二条、《人民法院民事执行程序中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第二十八条的规定于2019年3月1日作出（2015）小民执字第598号执行裁定书将涉案房屋抵偿给被告张莉莉，程序正当，且该房屋所有权自裁定送达被告张莉莉时起即发生转移。即使根据补充协议约定，自原告代被告杨丽峰向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日即2019年7月8日起，买卖合同及其附件、其他相关协议等自动解除，而该期限、原告向被告杨丽峰发出解除通知、向杏花岭区法院提起诉讼均系本院作出（2015）小民执字第598号执行裁定书之后，此时房屋根据该裁定书已属于被告张莉莉所有。综上，原告太原万达广场有限公司就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回原告的诉讼请求。判决：驳回原告太原万达广场有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，涉案位于太原市新建路152号3幢1单元6层0601号房屋于2020年1月10日办理了不动产权证书，证书编号为晋（2020）太原市不动产权第XXXX号。本院认为，本案的争议焦点为：万达广场是否为涉案房屋的权利人；万达广场是否有权排除他人对涉案标的物的执行。一、关于万达广场是否为涉案房屋权利人的问题。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现涉案房屋已经办理了不动产权证书，权利人为张莉莉；截止本案庭审时，该不动产权证书并未被撤销，其效力仍然存续。故涉案房屋的权利人已非万达广场。二、关于万达广场是否有权排除他人对涉案标的物执行的问题。首先，万达广场已非涉案房屋的权利人。其次，在办理不动产权证书（第0001866号）前，杨丽峰已支付首付款、贷款银行发放贷款后，杨丽峰的付款义务已履行完毕；万达广场已向杨丽峰交付房屋；万达广场应予2015年8月13日将涉案房屋权属证书办理至杨丽峰名下，之后的权利人应为杨丽峰。万达广场虽替杨丽峰代偿了银行按揭贷款，但其双方之间形成的关系为债权关系，万达广场以此为由拒不办理过户手续缺乏法律依据。故原审判决驳回万达广场的诉讼请求，并无不当。综上所述，万达广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50944元，由上诉人太原万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 李 哲审判员 赵四民 二〇二〇年六月二十九日书记员 张 峥