北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6462号原告：张学敏，男，1987年10月23日出生，汉族，平安银行北京分行职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁晨，北京智沃律师事务所律师。被告：中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司，住所地北京市大兴区德茂街18号院16幢-1层西-21。法定代表人：殷晓博，执行董事。委托诉讼代理人：索大为，北京市慧学律师事务所律师。原告张学敏与被告中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司（以下简称中铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学敏及其委托诉讼代理人梁晨、被告中铁公司的委托诉讼代理人索大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学敏向本院提出诉讼请求：1.中铁公司在30日内支付张学敏自2018年11月1日起至2020年5月25日止的违约金93360.30元（合同中约定的违约金，以每日万分之一的标准乘以房屋价款，每个月按30日计算，结果为每月4913.70元）；2.因中铁公司未按时交房给张学敏，导致张学敏在外长期租房居住，所以要求判令中铁公司在30日内补偿给张学敏自2017年5月30日起至2018年3月7日止的房租合计78000元（包括房屋租赁居间服务费6500元，租金为每月6500元）、自2018年3月8日起至2020年3月7日止的房租合计175000元（包括房屋租赁居间服务费7000元，每月租金为7000元）、2020年3月7日至2020年5月30日期间房租合计19800元、居间服务费5853.67元，以上租金合计259300元，以上中介费合计18853.67元；3.因中铁公司迟延交房，造成张学敏与装修公司签订的装修合同失效，已交费用（第1期为8225元，第2期为16450元，两期合计24675元）无法退回，应由中铁公司赔偿给张学敏；4.判令中铁公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：张学敏于2015年与中铁公司签订北京市商品房预售合同，并约定在2017年5月30日前交房，且合同中明确约定接入市政水，但中铁公司至今仍未接通市政水，达不到交房条件，属合同违约；张学敏本计划将本套房产作为婚房，但是由于迟延交房，造成婚期延长，且感情生活出现矛盾，张学敏至今未收房，在外租房；有房不能住却一直在偿还银行的贷款，还要在外继续租房，对张学敏的内心和精神都造成了极大的压力；目前，中铁公司应支付给张学敏违约金仅支付到2018年10月31日，自2018年11月1日之后的违约金迟迟未付，并且也不告知明确的市政水接通时间；为维护自身合法权益，张学敏诉至法院，请求判如所请。中铁公司辩称，第一，中铁公司与张学敏所签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）是双方真实意思表示，对双方均具有约束力；其中第十三条第1款“市政基础设施”中已明确约定，非因出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；张学敏所购房屋的市政配套供水未如期交付使用，系因土地一级开发及市政配套设施实施单位北京南海子投资管理有限公司（以下简称南投公司）批准及安装迟延造成，非中铁公司责任；由此造成中铁公司未能按照预售合同的约定期限向张学敏交付房屋，中铁公司不承担逾期交房的违约责任；中铁公司所免除的违约责任既包括逾期交房的损失赔偿和支付违约金，也包括土地一级开发单位市政配套设施交付前在中铁公司交房时免除市政配套供水的交付义务。第二，在2017年12月，中铁公司对小区内部自备井进行技改，加装水质净化和消毒设备，经检测符合生活饮用水卫生标准，使小区供水已具备使用条件；在2019年3月6日，北京市自来水集团对技改后的水质进行了检测，检测结果已符合市政水水质的要求，并于2019年3月7日正式接管维护运营，并完成抄表工作；抄表前中铁公司已告知张学敏北京市自来水集团开始负责供水以及在2019年3月7日查抄水表的情况，南投公司亦对该情况进行了公告告知；现张学敏仍以“未接通市政水即达不到交付条件”为由索要违约金及房屋租金损失赔偿没有事实依据；张学敏所称“市政水”即非行业专业用语，也不是法律概念，更没有在预售合同中出现过；北京市自来水集团作为北京市政府所属的国有独资公司，负责北京中心城区、通州（城市副中心）、怀柔、密云、延庆、房山、大兴、门头沟等郊区新城的自来水供应；由北京市自来水集团管理提供的自来水即为“市政供水”，符合居民饮用水标准，满足预售合同第十三条第1款“市政基础设施”中约定的“上水”达到使用条件。第三，中铁公司支付的补偿金不是逾期交付房屋的违约金；首先，中铁公司与张学敏在2018年11月18日所签《补偿金确认单》中约定的“补偿金”，是中铁公司在免于承担逾期交房违约责任的情况下，给予业主因供水市政配套设施未如期交付造成生活不便的经济补偿；只是补偿金的标准参照预售合同约定的违约金标准；其次，为明确补偿金性质，张学敏在领取2017年6月30日至2018年10月31日的补偿金，签署《补偿金确认单》时再次确认：“不再就逾期交房提出任何诉权”；该内容既是对中铁公司免于承担逾期交房违约责任的确认，也是对追究逾期交房违约责任权利的放弃；综上所述，中铁公司认为，张学敏要求中铁公司支付2018年11月1日之后违约金的诉讼请求，既无法律依据，也无事实依据，不应予以支持。第四，关于张学敏索要房屋租金损失，不予认可；首先，张学敏主张的自2017年6月30日起的房屋租金损失，在预售合同中明确约定了中铁公司免于承担逾期交房违约责任的情况下，不应再归责于中铁公司，张学敏向中铁公司索要于法无据，不应得到支持；其次，张学敏在本案主张的违约金和房租损失存在竞合，只能择一主张，且中铁公司已通过补偿金的形式，就因供水市政配套设施未能如期交付给业主造成的生活不便给予了经济补偿；张学敏亦确认并接受领取了2017年6月30日至2018年10月31日期间的补偿款项，现再次索要同一时间段的房屋租金属于重复主张。第五，张学敏主张的违约金实际上分成了两段，也缺乏合同和法律依据；张学敏与中铁公司就逾期交付房屋的赔偿问题达成一致，并领取了补偿金，在非因中铁公司原因造成逾期交房的情况下，中铁公司在补偿金确认单中确认承担的是补偿金，不是违约金；赔偿房屋租金和居间费用（中介费）不属于中铁公司应承担的违约责任；在2018年11月25日，中铁公司在基础设施免责的情况下，已经向张学敏发放了入住通知书，但是张学敏还是在其他地方租房居住；张学敏已经实际领取补偿金，本次诉讼属于重复主张；诉争房屋所在小区已经由市政接管并通水，中铁公司已经通知了张学敏，系张学敏未按通知入住，却还向中铁公司提出本案诉讼请求；张学敏未能提供实际产生租金的证据，也不能证明支出租金和逾期收房之间的因果关系；张学敏所主张装修费损失与中铁公司无关，即使有损失也缺乏因果关系，中铁公司已经告知张学敏逾期交房的原因，张学敏在没有收房的情况下与第三方签订装修合同，则应自行承担风险；在房屋已经具备使用条件下，中铁公司向张学敏送达通知，张学敏并未入住房屋，装修不能履行的损失不能归责于中铁公司。综上所述，不同意张学敏的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，张学敏（买受人）与中铁公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号为Y1782543），即预售合同；买卖双方约定，商品房坐落为“大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块R2二类居住、R53托幼用地项目（配建限价商品住房和定向安置房）12#自住型商品房9层2单元-905”（以下简称905室），中铁公司将905室出售给张学敏，该商品房的用途为住宅，商品房所在小区的项目名称暂定名为文锦苑，房屋预测建筑面积为88.47平方米，其中套内建筑面积69.67平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.80平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23509.46元，总价款为1637904元；双方约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；关于房屋交付条件，双方在合同书第十二条第二款约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》——1.该商品房已取得规划批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”；关于“市政基础设施和其他设施的承诺”中的“上水、下水”，双方在合同书第十三条约定，应在2017年6月30日达到使用条件，并约定：“如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）非出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施达到使用条件。（2）因出卖人原因导致上述基础设施未能在约定期限内达到上述约定条件的，视为出卖人逾期交房。详见第十四条逾期交房责任”；关于逾期交房责任，双方在合同书第十四条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；双方还对面积差异处理、交接手续、住宅保修责任、产权登记、前期物业管理等事项在合同中进行约定。在合同附件中，双方约定买受人所购预售房屋的总价款为1637904元，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付预售房总价款的首期房款437904元，就剩余房款1200000元买受人选择公积金贷款。在“附件六装饰和设备标准的约定”中，双方约定：“给水系统：市政供水”、“中水系统：中水管线安装到位，根据市政条件，入住时提供市政自来水或市政中水用于冲厕，卡表计量”、“生活热水系统：无”。双方还在合同书“附件十补充协议”第7条第1款对房屋交付补充约定：“双方确认：下列情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期货逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期货逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”；双方除在主合同落款处签字盖章外，张学敏亦在各合同附件落款处签字确认，在“附件十补充协议”落款处，买卖双方均签字盖章。就主合同及合同附件、补充协议效力，双方约定本合同附件及补充协议与主合同具有同等法律效力。预售合同签订后，张学敏依照合同约定完成了付款等手续；中铁公司向张学敏出具了相应的发票。2016年12月26日，中铁公司完成了905室所在楼栋“12#自住型商品房”的建设工程规划检验（验收）和工程竣工验收，并取得北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；在2017年5月、2017年10月，中铁公司向张学敏送达关于逾期交房的告知函，告知按合同约定，张学敏所购905室应于2017年6月30日交付，由于项目周边的市政设施仍在建设当中，房屋暂未达到交付条件，房屋将延期交付。在2015年8月4日，中铁公司取得中华人民共和国取水许可证；该证书载明取水地点为大兴区旧宫镇，取水方式为单井，取水用途为绿化，水源类型为普通，有效期限自2015年8月4日至2020年8月4日；受中铁公司委托，北京中天云测检验技术有限公司于2017年12月12日对“北京市大兴区旧宫镇德茂庄南104国道东中国铁建花语金郡”的自备井水项目出具检测报告，认定对上述地址的3件（自备井水泵房源水入水口、自备井水泵房设备出口水、12号楼2单元1901厨房末梢水）水样，共检测色度、臭和味、肉眼可见物、浑浊度等33项，均符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006及《二次供水设施卫生规范》GB17051-1997的要求。就在市政基础设施免责的情况下，使涉案房屋具备使用条件，并向张学敏在2017年12月25日送达了入住通知的主张，中铁公司提交《入住通知书》；张学敏认可在2017年5月、2017年10月收到关于逾期交房的告知函，但否认收到上述《入住通知书》。2018年11月18日，张学敏与中铁公司签订《中国铁建??文锦苑业主补偿金确认单》（以下简称补偿金确认单），确认张学敏所购905室的合同总房款为1637904元，截至2018年10月31日的补偿金总额为30137.43元+49792.29元=79929.72元，已支出补偿金总额为0元，本次应支付补偿金总额为79929.72元；张学敏在补偿金确认单中手写确认：“本人确认以上补偿金总额为按照购房合同约定及实际应补偿天数计算，准确无误。支付完毕后不再因逾期交（付）提出任何诉求。（2018年10月31日后的补偿金待市政水正式接通后另行结算）”。同日，张学敏向中铁公司出具授权委托书，授权中铁公司作为张学敏的代理人代表张学敏在北京银行琉璃厂支行处办理个人存款账户，开立存折，以张学敏为开户人，该账户为延期入住补偿金专用账户。补偿金确认单签订后，中铁公司按照约定向张学敏支付了截至2018年10月31日的补偿金。2019年3月7日，南投公司向中铁公司出具《关于德茂街15、18号院供水问题的通知》，告知：“关于德茂街15、18号院的供水问题，经大兴区政府与北京自来水集团多次协商，按照北京自来水集团要求，对小区内部自备井进行技改。技改完成后经北京自来水集团各方验收，对水质进行检测，2019年3月6日确定水质达标。北京自来水集团于3月7日正式接管运营收费，并完成抄表工作。特此通知。”在政府网站上，针对网上投诉人所主张标题名称为“大兴旧宫文锦苑井水、地库未验收，强制交房”的投诉（时间为2019年3月15日），北京12345（北京市市民热线服务中心）在2019年3月26日网上回复称：“您好！您反映的问题，大兴区住建委回复：经调查核实，关于饮用水不符合饮水规定问题，相关实施主体按照北京自来水集团要求，对小区内部自备井进行技改，技改完成后经北京自来水集团各方验收，对水质进行检验并确定水质达标，现由北京自来水集团接管运营……（关于地库回复略）……大兴区旧宫镇回复：文锦苑小区（花语金郡小区）于2014年3月由中铁房地产集团摘得，于2014年11月27日完成立项，立项名称为‘大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块R2二类居住、R53托幼用地项目’。2015年3月取得规划许可证，2015年6月取得施工许可证，2016年年底完成竣工验收，建筑面积14.6万平米。2017年开始陆续向业主交房，由于当时周边大市政管线尚未建设完成，供水管线没有接入小区。经大兴区政府与北京市自来水集团多次协调，为保证业主的正常安全用水，北京市自来水集团责成项目建设单位对小区内部自备井进行技改，加装水质净化和消毒设备。2019年3月6日，北京市自来水集团对技改后的水质进行了检测，检测结果已符合市政水水质的要求。并于3月7日正式接管维护运营，并完成抄表工作。同时开发商委托物业公司每半个月进行一次水质检测，并委托自来水公司每月进行一次水质检测。感谢您对北京城市建设与管理的关心与支持！欢迎随时监督我们的工作，提出宝贵意见。”为证明对905室所在小区供水并非市政水，张学敏提交投诉人所主张标题名称为“开发商环评验收做假”的网站答复，并提交北京市水务局批复等；网页截图载明北京市水务局在2019年7月25日答复称：“2019年7月11日，大兴区市民周甲……来信反映文锦苑（德茂街18号院）开发商环评验收造假问题，并要求调查此类弄虚作假违法行为。经过核实情况如下：一、《北京市水务局关于北京市大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040地块R2二类居住、R53托幼用地项目（配建商品房）水影响评价报告书的批复》中的，批复该小区生活饮用水源为市政用水。该小区现取用自备井水源，不符合相关批复，将责成有关管理部门调查核实。建议市政管网建设责任单位南海子投资管理有限公司尽快落实批复，接通市政自来水管线。二、关于环评验收造假违法行为，建议市民周甲向有生态环保行政主管部门反映问题”；该网页未显示网址、网站名称等信息；水务局批复载明905室所在小区的“生活用水取中心城市政自来水”，对上述证据材料，中铁公司不予认可，并主张小区满足供水条件不应以水务局的批复和答复为准，而应当以小区实际的供水情况作为供水交付条件，且落实批复的单位也非中铁公司，而是市政管网建设责任单位南投公司。为证明中铁公司在没有组织工程竣工验收的情况下，擅自向买房人交付房屋，张学敏提交“天眼查”的网站截图；在该截图中载明对中铁公司责令改正，并处罚款，处罚事由为：“中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司建设的R53托幼用地（大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块R2二类居住、R53托幼用地项目（配建限价商品住房和定向安置房）工程存在未组织竣工验收，擅自交付使用”，处罚决定时间为2018年5月17日，处罚机关为北京市大兴区住房和城乡建设委员会；中铁公司对此不予认可，并主张受处罚地块并非涉案房屋所在地块。就所主张装修费损失，张学敏提交其与业之峰诺华家居装饰集团股份有限公司朝阳分公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、专用收据、持卡人存根；为证明租房损失（含租金及中介费），张学敏提交租房信息（含合同账单）、周边房屋的招租信息网页截图。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，买房人张学敏与卖房人中铁公司就905室的商品房买卖事宜所签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。张学敏要求中铁公司赔偿违约金、租房费用（含租金、居间服务费）、装修费用损失，均意在追究中铁公司延期交房的违约责任，即主张未接通市政水，不符合交房条件；就此，本案有以下几点考虑。第一，从合同约定角度看，在预售合同的主合同中，双方约定交付条件包含：“满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”，而主合同第十三条包含：“上水、下水：2017年6月30日达到使用条件”，即未约定必须通市政水；但是在预售合同的“附件六装饰和设备标准的约定”中明确约定：“给水系统：市政供水”、“中水系统：中水管线安装到位，根据市政条件，入住时提供市政自来水或市政中水用于冲厕，卡表计量”，即补充约定中铁公司交付房屋时应满足“市政供水”条件，否则不符合交房条件。第二，双方当事人在预售合同第十三条约定，非出卖人自身原因导致基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；在预售合同的“附件十补充协议”第7条“对房屋交付的补充约定”中载明：“非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的”，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任；而根据本院已查明事实，特别是12345北京市市民热线服务中心所作回复，系：“2017年开始陆续向业主交房，由于当时周边大市政管线尚未建设完成，供水管线没有接入小区”，即并非中铁公司原因的造成市政水管线未接入905室所在小区。第三，合同是当事人之间的法律，协议必须遵守；就延期交房及通市政水事宜，本案双方当事人已在2018年11月18日签订补偿金确认单，张学敏在该确认单中明确认可：“本人确认以上补偿金总额为按照购房合同约定及实际应补偿天数计算，准确无误，支付完毕后不再因逾期交（付）提出任何诉求。（2018年10月31日后的补偿金待市政水正式接通后另行结算）”，据此，在中铁公司按约定给付张学敏补偿金后，张学敏再行要求追究中铁公司逾期交房责任，无相应依据。第四，关于“市政供水”及“市政水正式接通”一节，北京市自来水集团有限公司（以下简称自来水公司）是北京市政府所属的国有独资大型企业，其主营业务是负责北京中心城区（市区），以及门头沟、延庆、密云、怀柔、房山、大兴、通州等郊区新城的供水业务，而对于905室所在小区内的自备井，经大兴区政府与自来水公司多次协调，自来水公司责成项目建设单位中铁公司对小区内部自备井进行技改，加装水质净化和消毒设备，在2019年3月6日，自来水公司对技改后的水质进行了检测，检测结果已符合市政水水质的要求，并于2019年3月7日正式接管运营，并完成抄表工作；据此，本院认定在2019年3月7日，905室已接通“市政供水”，故自2018年11月1日之后的未付补偿金，应计算至2019年3月6日，上述期间为126日；按照补偿金确认单之约定，应以合同总房款1637904元乘以每日万分之一的标准，再乘以上述126日，结果为20637.59元。第五，虽然张学敏所主张之项目为“违约金”，而补偿金确认单所确定名目为“补偿金”，但就如同在劳务合同纠纷案件中，当事人要求被告给付工资，而法院一般会判决劳务费，不能僵化以所主张项目名称与要判决项目名称之间的差异就简单驳回请求，徒增诉累；据此，在2019年3月7日之前未对905室提供“市政供水”事实明确的情况下，中铁公司应承担补偿金确认单所确定责任，即应按照补偿金确认单之约定给付张学敏补偿金20637.59元。第六，按照补偿金确认单所核算标准，补偿金标准为每日万分之一，乘以合同总价款1637904元，每日补偿金额为163.79元；按每月30日计算，每月补偿金为4913.70元；905室的预测建筑面积为88.47平方米，在张学敏所提交招租网页截图中，附件二居室房屋的招租价格在每月4000元左右，故双方当事人对补偿金之约定并无不当，张学敏在补偿金之外要求中铁公司赔偿损失无相应依据，本院不予支持。综上所述，中铁公司应给付张学敏补偿金20637.59元；对张学敏的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定,判决如下：一、中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司于本判决生效后三十日内给付张学敏二〇一八年十一月一日至二〇一九年三月六日期间的补偿金20637.59元；二、驳回张学敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2995元，由张学敏负担2839元（已交纳），由中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司负担156元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二〇年六月四日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷