济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初571号原告：恒生地产济南有限公司，住所地：济南市。法定代表人：李刚，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：杨永亮，男，1983年2月20日出生，汉族，住山东省阳谷县。被告：张玲玲，女，1984年10月8日出生，汉族，济南大厦膳食科员工，住济南市。委托诉讼代理人：臧长利，聊城东昌三合法律服务所法律工作者。原告恒生地产济南有限公司（以下简称恒生地产）与被告杨永亮、张玲玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告恒生地产之委托诉讼代理人王若宇，被告张玲玲及其委托诉讼代理人臧长利到庭参加诉讼。被告杨永亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒生地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与杨永亮、张玲玲签订的两份《济南市商品房买卖合同》及补充协议[合同编号：销售（字）201519394740、201519394688]，并判令其二人协助我公司办理上述《商品房买卖合同》及补充协议的网签备案撤销手续；2.判令杨永亮、张玲玲向我公司支付违约金53062元；3.判令上述第2项中的各项费用自杨永亮、张玲玲已向我公司交付的恒生望山项目地块二3号楼1单元7层1-704室商品房及-3层1--325室地下室的购房款中抵扣；4.判令杨永亮、张玲玲承担本案的全部诉讼费。诉讼过程中，恒生地产将其主张的违约金数额变更为53000元。事实与理由：我公司与杨永亮、张玲玲于2015年9月9日签订两份《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201519394740、201519394688]（以下统称《商品房买卖合同》）并网上备案，合同约定我公司将位于北园大街以北、兴济河以西的恒生望山项目地块二3号楼1单元7层1-704室商品房及-3层1--325室地下室出卖给杨永亮与张玲玲。其中商品房价款761862元，地下室33060元。上述合同签订后，杨永亮与张玲玲未按照合同约定支付全部购房款，欠付房款总计530623元，且经我公司多次催告，至今未予支付。根据《商品房买卖合同》的相关约定，我单位有权解除与上述二人签订的《商品房买卖合同》并收回涉案房屋及地下室，且杨永亮与张玲玲还应承担解除合同的违约金以及因此给我单位造成的全部损失。为维护我公司的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。杨永亮辩称，我同意解除涉案的《商品房买卖合同》与补充协议，也同意协助恒生地产办理上述《商品房买卖合同》和补充协议的网签备案撤销手续，但当时恒生地产未给张玲玲办理贷款手续，该公司就应立即解除双方签订的《商品房买卖合同》与补充协议，可其拖了4年之久才起诉要求解除合同，其无权要求我们支付违约金，我也不同意从我们已交的购房款中抵扣其主张的违约金。因解除涉案合同后女儿已得不到涉案房产，故应退还的购房款要求我与张玲玲一人一半，我应向张玲玲支付的抚养费可以另行支付。张玲玲辩称，我于2015年10月9日逾期支付剩余房款530000元，恒生地产在我逾期付款30天后的2015年11月8日即享有合同解除权，但其在长达四年多的时间内从未行使该权利，直至2020年1月份才行使合同解除权，已超一年的期限，恒生地产享有的合同解除权因除斥期间届满而已消灭，故其主张不应得到法律的支持。其要求我方支付违约金的诉讼请求系建立在合同解除权的基础上，现因其合同解除权已消灭，故其第2项诉讼请求不应得到支持。因夫妻间婚姻纠纷，致使我未能及时办理房屋按揭贷款，我已将离婚调解书转交恒生地产，该公司知悉并了解我离婚的事实。在合同履行情况已发生重大变更的情况下，恒生地产仍依据合同约定主张违约金，并要求解除合同，实属不妥。另外，我在2017年5月底多次去恒生地产积极申请协商办理房屋按揭贷款事宜，履行合同义务，其工作人员答应予以协助，如有相关信息及时告知我前去办理，但我至今尚未收到该公司回信。虽然依据法律规定涉案合同已超过解除权的除斥期间，但我同意解除涉案商品房买卖合同及补充协议，也同意协助恒生地产办理上述房屋商品房买卖合同及补充协议的备案撤销手续，但其应将预付房款264922元退还给我，我不应承担违约金及诉讼费。本院经审理认定事实如下：2015年9月9日，恒生地产与杨永亮、张玲玲签订《商品房买卖合同》一份[合同编号：销售（字）201519394740]，约定杨永亮、张玲玲作为买受人购买恒生地产开发建设的恒生望山项目地块二3号楼1单元704号房屋，该房屋建筑面积102.66平方米，总价款761862元。买受人应于签订本合同当日交付首付款231862元（含已付定金），剩余房款530000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人（具体约定见附件五）。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，具体约定见附件五。2015年9月9日，恒生地产与杨永亮、张玲玲签订《商品房买卖合同》一份[合同编号：销售（字）201519394688]，约定杨永亮、张玲玲购买恒生地产开发建设的恒生望山项目地块二3号楼-3层1--325号储藏室（地下室）一处，该房屋建筑面积共11.02平方米，总价款为33060元。买受人应于本合同签订当日向出卖人交付全部总房款33060元（含已付定金）。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。具体约定见附件五。两份合同所载明的附件五即为2015年9月9日双方签订的合同补充协议两份，其中均列明出卖人为恒生地产，买受人为杨永亮、张玲玲，双方补充协议中均约定：如买受人选择按揭付款方式支付房款的，买受人承诺在签订《商品房买卖合同》前已向办理贷款银行咨询并确认买受人符合贷款条件。买受人应于本合同签订之日提交办理按揭贷款所需的全部真实、有效资料，出卖人协助买受人办理银行按揭，买受人在通知的期限内到指定银行办理相关按揭手续，买受人按揭贷款手续至迟不应超过本合同签订后30日办理完毕，并且在该期限内按揭贷款应全额到达出卖人账户，未按上述约定付清房款按逾期付款处理。经银行审查，因买受人不具备办理按揭贷款资格或银行不同意买受人办理合同约定的贷款额，买受人至迟不应超过本合同签订后30日内，以现金形式付清全部房款或以现金形式付清批准的按揭贷款额度以外的剩余房款，未按上述约定付清房款按逾期付款处理。不论是双方协商解除商品房买卖合同，还是任何一方单方行使合同约定的权利而致使合同解除的，买受人有义务在合同解除后15日内和出卖人共同去房屋管理部门，办理撤销该商品房买卖合同备案和抵押登记手续。另查明,杨永亮、张玲玲已向恒生地产支付涉案地下室购房款33060元、已支付涉案704号房屋首付款231862元，剩余530000元购房款未予支付。又查明，张玲玲与杨永亮原系夫妻关系，二人于2007年2月9日登记结婚，同年9月3日生育一女杨欣雨，双方已于2017年5月25日经山东省阳谷县人民法院以（2017）鲁1521民初999号民事调解书调解离婚，上述民事调解书中载明，双方自愿达成如下协议：“位于济南市的共同房产一套，原告杨永亮与被告张玲玲一致同意归女儿杨欣雨所有，因该房产产生的债权、债务由被告张玲玲负担（房产地址：济南市槐荫区恒生望山花园3幢1单元704室）。婚生女杨欣雨由张玲玲直接抚养；杨永亮以上述房产作为杨欣雨的抚养费，杨永亮不再另行支付抚养费。”诉讼中，恒生地产将其主张的违约金数额明确为53000元，该公司认为，若以合同约定的标准计算违约金是应付款项的百分之一，即5300元，此约定标准过低。依据双方签订补充协议的约定，2015年10月8日系买受人最后的应付款节点日。自2015年10月8日起至本次庭审之日止，杨永亮、张玲玲已逾期近1600天未付款，以530000元为基数，按照同期银行贷款利率标准计算，1600天的违约金已达十余万元。因此，恒生地产考虑己方的合理损失，将主张的违约金数额定为53000元，杨永亮、张玲玲对恒生地产所主张的违约金数额不予认可。本院认为，恒生地产与杨永亮、张玲玲签订的两份《济南市商品房买卖合同》及补充协议[合同编号：销售（字）201519394740、201519394688]系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同及补充协议均合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。杨永亮、张玲玲未按期办理银行贷款及向恒生地产支付剩余房款，该行为已构成违约。现恒生地产诉请解除与杨永亮、张玲玲签订的《济南市商品房买卖合同》与补充协议，符合双方合同约定，且杨永亮、张玲玲对此均表示同意，故对恒生地产的该项诉讼请求，本院予以准许。但从法律规定及法理而言，合同解除权系一种形成权，享有解除权的一方合同当事人解除合同的意思表示到达合同相对方时即应发生合同解除的法律效力。恒生地产在向本院提交的起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，杨永亮、张玲玲分别于2019年12月26日、2020年1月24日收到本案起诉状，故本院确认双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于2020年1月24日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。虽然杨永亮提交的民事调解书证明离婚时其已与张玲玲对涉案房屋进行了处分，但离婚时杨永亮与张玲玲尚未缴纳房屋余款，未获得涉案房屋所有权，且夫妻之间的债务分配不能对抗债权人。因此，合同解除后，杨永亮与张玲玲有协助恒生地产进行《济南市商品房买卖合同》及补充协议的网签备案撤销手续的附随义务。故恒生地产主张杨永亮、张玲玲协助其进行涉案合同及补充协议网签备案撤销手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照双方所签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，买受人逾期交款超过30日，出卖人即有权解除合同，并要求买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。现恒生地产认为本案因买受人逾期交款对其造成的损失仅系欠付购房款所导致的利息损失，但该公司在有权行使解除权后却未及时行使该项权利，故恒生地产对该项损失的扩大存在过错，因此，该公司要求杨永亮、张玲玲向其支付53000元违约金，于法无据，亦违背了公平原则，本院对此不予支持。鉴于杨永亮、张玲玲的累计应付房款为530000元，故依合同约定其应支付的违约金为5300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告恒生地产济南有限公司与被告杨永亮、被告张玲玲于2015年9月9日签订的两份《济南市商品房买卖合同》及补充协议[合同编号：销售（字）201519394740、201519394688]于2020年1月24日解除；二、被告杨永亮、被告张玲玲于本判决生效之日起十日内协助原告恒生地产济南有限公司办理《济南市商品房买卖合同》及补充协议[合同编号：销售（字）201519394740、201519394688]的网签备案撤销手续；三、被告杨永亮、被告张玲玲向原告恒生地产济南有限公司支付违约金5300元，于本判决生效之日起十日内在其二人的已付购房款中扣除；四、扣除被告杨永亮、被告张玲玲应支付的上述违约金后，原告恒生地产济南有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告杨永亮、张玲玲剩余已付购房款259622元；五、驳回原告恒生地产济南有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11750元，减半收取5875元，由被告杨永亮、被告张玲玲各负担2937.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院审判员  岑玉洁二〇二〇年六月十日书记员  王元玥