福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7341号 原告：颜剑雄，男，1954年11月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：舒丽华，女，1985年5月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨力，福建如浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王智博，福建如浩律师事务所律师。 原告颜剑雄与被告舒丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颜剑雄，被告舒丽华及其委托诉讼代理人杨力、王智博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜剑雄向本院提出诉讼请求：1.舒丽华向颜剑雄支付2020年1月10日至2020年4月10日租金69000元及滞纳金（以69000元为基数，自2020年1月4日起按月利率2%计算至付清租金之日）；2.舒丽华向颜剑雄支付2019年12月至2020年3月的物业费3702.08元、水电费及水电公摊5039.68元、垃圾清理搬运费1200元；3.舒丽华向颜剑雄支付违约金46000元（以舒丽华已付的押金46000元进行抵扣）。事实与理由：2019年6月12日，颜剑雄与舒丽华签订《明发商业广场租赁合同》，约定：颜剑雄将位于厦门市思明区出租给舒丽华。租赁期限3年10天，自2019年7月1日起至2022年7月10日止。第一年租金为每月23000元，第三年租金为每月24840元。房屋有关的物业管理费、公共维修费、水、电、煤气、通讯、有线电视费等费用及舒丽华经营有关的其他费用全部由舒丽华承担。租金按2个月支付，提前7天付店租即每周期提前至3号当日给付。拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三计算。同时合同约定任何一方违反合同，另一方有权要求赔偿损失和支付违约金（相当于一个月租金的2倍），并有权要求继续履行合同；守约方据此解除合同并要求支付违约金（相当于一个月租金的2倍）和赔偿因此引起的损失的，违约方不得拒绝。合同履行过程中，舒丽华经常拖延支付租金，2019年11月应付的租金拖到12月才付。2020年1月10日至今的租金分文未付，同时拖欠2019年12月至2020年3月的物业费3702.08元、水电费及水电公摊5039.68元、垃圾清理搬运费1200元。颜剑雄认为，舒丽华拖欠租金、物业费、水电费及水电费公摊的行为，严重损害颜剑雄的合法权益。舒丽华违约导致双方合同于2020年4月10日解除，舒丽华应当向颜剑雄支付拖欠租金及滞纳金，物业费、水电费、水电公摊、垃圾清理搬运费以及相当于两个月租金的违约金46000元。 舒丽华辩称，一、舒丽华不存在拖欠租金的情况，无需向颜剑雄支付滞纳金及违约金。双方于2019年6月12日签订《明发商业广场租赁合同》，舒丽华承租案涉店铺用于经营餐馆。在租赁合同签订后，舒丽华便按照租赁合同约定在6月12日当天向颜剑雄支付了两个月的押金和两个月的租金，共计92000元。舒丽华的租金支付至2020年1月10日止。2020年1月份新冠××疫情在国内爆发，因配合防疫需要，舒丽华经营的餐馆只能关闭，其厨师和店员只能在餐馆里就地隔离，无法出行，加之没有营业，舒丽华也无法向员工发放工资。之后舒丽华因疫情属于不可抗力因素，多次要求颜剑雄解除租赁合同，将店铺交还，但颜剑雄均不理睬。直至2020年3月27日颜剑雄才接受舒丽华交付店铺。因此，此次疫情属于不可抗力因素导致舒丽华无法营业，没有营业收入，更无力缴纳房租，同时还拖欠员工工资以及供应商货款。后续因颜剑雄拒收店铺，扩大了后续的损失。基于上述情况，如判决舒丽华支付房租及承担违约责任，显失公平。综上所述，颜剑雄请求舒丽华支付租金、滞纳金及违约金的事实及理由并不充分，应当依法驳回其诉讼请求。二、同意向颜剑雄支付2019年12月至2020年3月的物业费3702.08元、水电费及水电公摊5039.68元。三、双方租赁合同系因不可抗力解除，并非因舒丽华的违约行为导致合同解除，颜剑雄收取的押金46000元应予以退还。该46000元押金可以抵扣舒丽华尚欠的物业费、水电费及水电公摊费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月12日，颜剑雄（甲方、出租方）与舒丽华（乙方、承租方）签订一份《明发商业广场租赁合同》，约定：甲方将案涉的厦门市思明区莲坂明发商业广场北区38号、39号房屋出租给乙方，建筑面积116平方米。租期自2019年7月1日至2022年7月10日止（包括免租期）。自合同签订之日起10天内，为乙方的免租期，该期间所产生的水、电、煤气、物业管理费、通讯等相关费用由乙方承担。租金按实测面积计算，第一年租金为每月23000元，第三年租金为每月24840元。自房屋交付乙方之日起至乙方按合同约定腾空房屋交还甲方之日止，该房屋有关的物业管理费、广场公共维修费、水、电、煤气、通讯、有线电视等费用及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担。押金为二个月租金。租金按2个月支付。首期租金则应在签订合同当日支付（不含免租期）。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金。滞纳金的金额为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三。乙方在签订合同时向甲方支付保证金92000元，其中2个月的保证金充抵首期租金，另2个月的保证金予充抵押金。合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将物业完好交还甲方后，甲方应在15天内将押金无息退还给乙方。合同如提前终止、解除或届满时，乙方应在合同终止后的7天内交还甲方房产，并保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。……除甲方书面同意外，乙方不得拆除或损坏房产及其设备、设施本身之结构和使用功能，如有因经营需要对房屋进行整改的，并且经过甲方所委托的物业审核的，如甲方有要求，乙方需于本合同终止后7天内恢复交付时的原状，否则应对甲方承担赔偿责任。合同第十二条约定，任何一方违反合同，另一方有权要求赔偿损失和支付违约金（相当于一个月租金的2倍），并有权要求继续履行合同；守约方据此解除合同并要求支付违约金（相当于一个月租金的2倍）和赔偿因此引起的损失的，违约方不得拒绝。如本合同的任何一方因不可抗力或其他不能预见、无法避免或预防的事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天，则任何一方可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力影响的乙方可暂不履行其义务，也无须对另一方由此引起的损失、不便、麻烦或不适进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限相应顺延。当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。合同第十六条手写备注：提前7天付店租，每周期提前至3号当日给付。 前述合同签订后，舒丽华将案涉店铺用于经营餐饮。舒丽华已向颜剑雄支付租赁押金46000元，并付清截止2020年1月10日前的租金。2020年1月11日后的租金未再支付。 2020年3月26日，舒丽华向颜剑雄发送微信，告知颜剑雄不再经营，要交还房屋。颜剑雄回复“你几时拿店铺锁匙给我？几时把锁匙给我才算交接我等你锁匙”、“我等你交接店铺”，舒丽华回复“好的”。2020年3月27日，舒丽华交代其店员将钥匙放置于案涉店铺内，并将钥匙放置情况告知颜剑雄。颜剑雄要求舒丽华应当面交接。2020年3月31日，颜剑雄向舒丽华发送微信，“你为什么不能和我见面交接一下吧？水电物业管理费八九千元你要去付吧”。舒丽华回复“水电费我回去付”。2020年4月10日，颜剑雄向舒丽华发送微信“物业管理处打电话要交物业水电管理费欠费近9千。如果你不来和我交接及交付这些费用，物业管理处把水电关闭一切后果你要负责”。舒丽华回复“好的，我回去解决”。 另查明，舒丽华确认尚未支付案涉店铺2019年12月至2020年3月的物业费3702.08元、水电费及水电公摊5039.68元，同意向颜剑雄支付前述费用。 审理中，舒丽华申请证人刘某出庭。刘某陈述证言内容主要为：证人系舒丽华经营餐饮店铺的厨师。案涉店铺在2020年1月16日开始放假，原计划春节后开业，但春节后因疫情影响，一直未能开业。因工资没发，疫情期间，证人及店内其他员工均在案涉店铺内吃饭，等待发工资。2020年3月27日，舒丽华交代证人把钥匙放回店里，让其交给房东。因证人没见到房东，故没有当面交给房东，其把钥匙放在店内后离开。在2020年3月27日回去放置钥匙时就看到了案涉店铺门口张贴了转让公告。 舒丽华主张，颜剑雄在2020年3月27日即已到店铺收取钥匙并收回了店铺。颜剑雄主张其一直要求舒丽华当面办理交接，故并未在2020年3月27日到店铺取回钥匙。直到2020年4月11日才去收回店铺并张贴招租广告。颜剑雄认为，舒丽华单方违约解除合同，其同意解除合同，但舒丽华应支付租金至2020年4月10日，并按照合同约定支付2个月租金的违约金。 另，颜剑雄主张因舒丽华未办理店面交接手续，在店内尚遗留有垃圾、经营等用品，其雇佣他人清理还支出垃圾清运费用1200元，该费用应由舒丽华承担。颜剑雄提供一份收款收据证明该主张。舒丽华对该费用不予认可。 还查明，2020年1月24日，福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应。厦门市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部2020年1月26日发布第5号通告，要求各区、各镇（街）、各村（居）要努力引导广大群众做到不串门、不聚会、不聚餐，在全市范围内暂停各类大规模群体性聚餐活动。2020年2月22日，厦门市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部发布第10号通告，2月22日24时前，依法依规取消全市高速公路等设置的卫生防疫检查站，企业用人单位凭入厦人员完成登记的手机页面办理复工（录用）手续等。2020年2月26日24时起，福建省新冠疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级三级响应。2020年3月19日12时起，福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。 本院认为，颜剑雄与舒丽华就案涉店铺签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。舒丽华依约应在2020年1月3日前向颜剑雄支付2020年1月11日至2020年3月10日期间的租金，但舒丽华并未按照合同约定进行支付，已经构成违约。该违约行为发生于福建省疫情发生之前，舒丽华以疫情构成不可抗力为由主张不存在违约行为，不能成立。 2020年1月24日后，因受疫情影响，福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应。舒丽华承租案涉房屋用于餐饮经营，疫情及相关疫情防控措施并未影响舒丽华实际占有使用案涉店铺，舒丽华也确认在疫情期间案涉店铺由舒丽华及其员工占有使用。因此，舒丽华主张因疫情影响无需支付租金，缺乏依据，本院不予支持。 关于舒丽华应支付租金的期间及金额。根据前述查明事实，舒丽华虽然在2020年3月27日将店铺钥匙放置在案涉店铺内，但并未根据其与颜剑雄的约定，当面办理交接手续。直至2020年3月31日、2020年4月10日，舒丽华对于颜剑雄在微信中提出的要求其当面办理交接手续、缴清欠付费用的要求并未提出异议，也表示愿意回去解决。因此，本院对于舒丽华主张其在2020年3月27日已依约将案涉店铺返还颜剑雄的主张不予采纳。因舒丽华已于2020年3月26日告知颜剑雄不再继续租赁案涉房屋，颜剑雄何时在案涉店铺张贴招租信息，并不影响对其实际收回房屋时间的认定。颜剑雄在多次要求舒丽华办理交接手续无果后，主动于2020年4月11日收回案涉店铺，该等待舒丽华办理交接手续期间属合理期间，不应认定系出租人怠于履行减损义务。故颜剑雄主张舒丽华租金应计算至2020年4月10日符合法律规定及合同约定，本院予以支持。舒丽华尚欠付2020年1月11日至2020年4月10日三个月的租金。如前分析，疫情的发生虽未导致案涉租赁合同无法履行，但因受疫情影响，餐饮行业确实存在经营困难、经营收入明显减少的客观情况。鉴于疫情的发生及其防控措施确属舒丽华在订立合同之时无法预见的影响合同履行的事项，客观上增加了舒丽华的履约难度，故本院根据公平原则并参照国家有关租金减免的政策及案件实际情况，对在受疫情影响期间的租金标准予以变更。具体为2020年2月期间租金予以免除，2020年3月、4月期间租金按照合同约定租金标准的一半进行支付。舒丽华共应向颜剑雄支付2020年1月11日至2020年4月10日期间的租金合计31816.67元（23000元/30天×21天+11500元/30天×41天）。2020年1月11日至2020年3月10日期间的租金19933.33元，舒丽华应于2020年1月3日前支付。舒丽华的违约行为发生于疫情之前，故颜剑雄请求舒丽华自2020年1月4日起支付滞纳金，本院予以支持。根据颜剑雄的实际损失情况，滞纳金标准应调整为以19933.33元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款项之日止。2020年3月11日之后的租金，舒丽华确因受疫情影响难以按照合同约定期间支付，对于颜剑雄主张的该期间租金的滞纳金，本院不予支持。 疫情及相关疫情防控措施并未导致案涉房屋租赁合同目的无法实现，且自2020年3月19日12时起，福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应，本院亦已根据疫情对舒丽华履约的影响程度对其应支付的租金标准予以调减。舒丽华以疫情构成不可抗力为由于2020年3月26日向颜剑雄提出解除房屋租赁合同，缺乏合同及法律依据，构成根本违约，应当依约承担违约责任。颜剑雄主张舒丽华应向其支付二个月租金的违约金46000元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。该违约金可由舒丽华已支付的租赁押金46000元予以抵扣。 颜剑雄主张的物业费3702.08元、水电费及水电公摊5039.68元，舒丽华并无异议，舒丽华依约应向颜剑雄支付前述欠付费用。颜剑雄仅提供一份案外人出具的收款收据，不足以证明其实际为清理案涉店铺支出了垃圾清运费用1200元，舒丽华对该费用亦不予认可，本院对于颜剑雄该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、舒丽华于本判决生效之日起十日内向颜剑雄支付2020年1月11日至2020年4月10日期间的租金31816.67元及滞纳金（以19933.33元为基数，自2020年1月4日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款项之日止）； 二、舒丽华于本判决生效之日起十日内向颜剑雄支付物业费3702.08元、水电费及水电公摊5039.68元； 三、舒丽华于本判决生效之日起十日内向颜剑雄支付违约金46000元（该款项可由舒丽华已支付的租赁押金46000元抵扣）； 四、驳回颜剑雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1435元，由颜剑雄负担485元，舒丽华负担950元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘远萍 二〇二〇年六月十九日 代书记员 蔡奇特 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。