重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初267号 原告:鲁云伟，男，1982年1月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李卓恒，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 被告：张明远，男，1991年10月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人：重庆渝贵人置业顾问有限公司，住重庆市渝北区回兴街道兴科三路2幢17-18，统一社会信用代码91500112322427939P。 法定代表人：刘红炉，经理。 委托诉讼代理人：黄小燕，女，1996年1月17日出生，汉族，系公司员工。 原告鲁云伟与被告张明远、第三人重庆渝贵人置业顾问有限公司（以下简称渝贵人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁云伟及其委托诉讼代理人李卓恒，被告张明远到庭参加诉讼。第三人渝贵人公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鲁云伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖关系；2、判令被告立即支付原告违约金122000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月12日，以原告为卖方，被告为买方，渝贵人公司为经纪方，签订了《房地产买卖及居间合约》，约定原告将其名下的房屋出售给买方张明远，房屋成交价为610000元。该《房地产买卖及居间合约》还对购房款支付方式、产权过户、税费缴纳、违约责任等进行了约定。后原告和被告因前述《房地产买卖及居间合约》的履行产生纠纷，被告曾向渝北区人民法院起诉，现该纠纷经法院判决得以解决，但合同尚未解除，双方应根据合同约定继续履行，经原告多次与被告及第三人联系，要求继续履行合同，被告均拒绝配合。原告曾发函要求被告限期履行合同义务，否则原告有权按照合同约定解除合同，并要求被告支付违约金。截止起诉之日，被告仍未按照合同履行义务，已构成根本违约。原告特依法起诉，望判如所请。 被告张明远辩称:1、现原告提出解除合同，被告同意解除双方签订的《房地产买卖及居间合约》。2、案涉《房地产买卖及居间合约》产生的纠纷之前经渝北区人民法院和重庆市第一中级人民法院作出民事判决，认定原告是违约方，我方不存在违约。3、由于在之前案件中已经确认了原告为违约方，根据“一事不再理”原则，双方之间的违约责任界定已经清楚，现原告未按照原判决申请执行，现又另行起诉，其主张由被告承担违约责任无法律、事实依据。综上，同意原告要求解除双方签订的《房地产买卖及居间合约》的诉讼请求，驳回原告的其他诉讼请求。 第三人渝贵人公司经本院依法传唤无正当理由未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产买卖及居间合约》、（2018）渝0112民初13705号民事判决书、2018渝01民终8223号民事判决书、2019年7月31日关于《房地产买卖及居间合约》履行相关事宜的函、关于《房地产买卖及居间合约》履行相关事宜的回函、EMS寄件单，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月12日，以鲁云伟为卖方，张明远为买方，渝贵人公司为经纪方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，该合同约定鲁云伟将房屋出卖给被告张明远。该合同第二条约定：1、该物业成交价为610000元……，2、买方付款方式为商业贷款……，3、第一部分房款（定金款）10000元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款……，4、第二部分房款（首期款）250000元，买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或过户当日前支付给卖方；5、第三部分房款（尾期款）340000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方……，6、第四部分房款（交易保证金）10000元，预留给买方，待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内由买方支付给卖方……，8、经买卖双方协商，如因银行原因或买方外地三无原因导致不能贷款卖方同意退定金10000元给买方，经纪方需在2018年3月30日之前通知卖方，如买方不能贷款经纪方同意退中介费、按揭费、评估费、权证代办服务费三方无责；该合同第三条约定：1、买卖双方于银行审批通过后三个工作日之前在房管部门办理产权过户手续，2、交易所产生税费双方同意由买方全额缴纳……；该合同第七条约定：1、签订本合约后，买卖双方任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续等），按照下述约定处理：……（2）逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金;（3）逾期超过七个工作日仍未履行的，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业成交总价千分之一的违约金，以上违约金不足弥补守约方损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额……6、本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、交通费、住宿费、税费等）均由违约方承担。该合约第八条约定：1、合约变更：本合约取代三方签约前谈判中的声称、理解、承诺、协议之内容；除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何一方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，在变更或解除本协议的书面补充协议达成之前，本协议继续有效。 鲁云伟于2018年3月12日向张明远出具收条1张，载明：“今收到张明远身份证号XXXXXX交来购买房屋（定金）人民币壹万元。特立此据”。2018年3月14日的收据显示，张明远缴纳中介费、按揭费、评估费、权证代办服务费共计17700元。 2018年4月19日的通话录音显示，渝贵人公司员工与鲁云伟通话中，鲁云伟要求渝贵人公司员工组织其与张明远办理解除合同手续。 2018年4月19日的微信聊天记录显示，渝贵人公司员工与张明远在聊天中，渝贵人公司员工陈述“在忙没有，这边刚刚业主给我打电话了，他说他这边不想再等了，想解约，看你这边抽个时间过来吗，还是怎么样”、“银行这边我在问他在这近几天能不能回话，然后等落实好了，看你我在给你说吧”，张明远陈述“随便，如果要解约请把我交的中介费全额准备好”、“通知业主把1万块定金准备好”。 2018年4月19日的微信聊天记录显示，渝贵人公司员工与鲁云伟在聊天中，鲁云伟陈述“美女你两个里约还是对方好久，那种把那个合同解除了金刚搞不下来哈。恩，你约好了时间给我打电话”，渝贵人公司员工陈述“客户说周六下午三点”。 2018年4月20日的通话录音显示，渝贵人公司员工与鲁云伟的妻子通话中，渝贵人公司员工陈述案涉房屋银行按揭贷款已审批通过，提出下周一组织双方去办理房屋过户，鲁云伟的妻子陈述银行未在2018年3月30日放款，其不考虑卖案涉房屋了。 2018年4月24日的微信聊天记录显示，渝贵人公司员工与鲁云伟通话中，鲁云伟明确提出案涉房屋不卖了，按合同约定解除合同。 2018年5月13日的通话录音显示，渝贵人公司员工与鲁云伟通话中，鲁云伟明确表示不卖涉案房屋，张明远可以起诉。 2018年8月7日，张明远以鲁云伟为被告向本院提起诉讼，请求判令：鲁云伟返还张明远已支付的定金10000元；鲁云伟支付张明远违约金122000元；本案律师费36600元、诉讼费由鲁云伟承担。本院经审查后认为，鲁云伟提出三方于2018年4月19日一致同意解除合同的意见不成立，《房地产买卖及居间合同》仍未解除。在合同履行中鲁云伟已明确表示不再履行合同，其行为构成违约，应当承担违约责任。因合同尚未解除，仍可履行，鲁云伟要求张明远返还定金1万元于法无据，不予支持。对于张明远要求鲁云伟按成交总价的20%支付违约金122000元，鲁云伟提出违约金过高，因张明远未举证证明其损失情况，且前述合同尚未解除，仍可履行，张明远主张的违约金122000元过分高于其实际损失，本院酌情调整为定金的20%即2000元。《委托代理合同》约定的律师费计算标准并不明确，且张明远未举证证明实际产生律师费，其要求鲁云伟支付律师费36600元，本院不予支持。据此，本院于2018年9月20日作出（2018）渝0112民初13705号民事判决书，判决：一、鲁云伟支付张明远违约金2000元；二、驳回张明远的其他诉讼请求。该案还查明,鲁云伟及渝贵人公司的工作人员陈香艳陈述，案涉房屋的银行按揭贷款审批系2018年4月20日通过。 张明远不服上述民事判决书，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2018年12月29日作出（2018）渝01民终第8223号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明：鲁云伟提出张明远未按合同第二条第八款约定在2018年3月30日前通过银行按揭贷款审批，三方于2018年4月19日一致同意解除合同，不符合合同约定，也与三方2018年4月19日沟通解决方案，协商是否解除的事实不符。根据微信聊天记录、通话记录，张明远与鲁云伟并未直接进行沟通，张明远也未明确向鲁云伟表示同意鲁云伟解除合同。鲁云伟已明确表示不再履行合同的违约情况下，张明远仅表示要追究鲁云伟的违约责任，在本案张明远也未诉请要求解除合同，庭审中也称合同没有解除，也没有达成口头协议解除，故本案《房地产买卖及居间合约》仍未解除。本案《房地产买卖及居间合约》仍未解除。张明远上诉称，张明远与鲁云伟均愿意解除《房地产买卖及居间合约》，与本案确认事实不符，本院不予支持。张明远一审未诉请解除合同，二审中提出，鲁云伟也不同意一并处理，故不符合法律规定，本案不予处理。 2019年7月31日，重庆市渝北区双凤桥法律服务所接受鲁云伟的委托向张明远邮寄关于《房地产买卖及居间合约》履行有关事宜的函，主要载明：你与我方委托人签订的《房地产买卖及居间合约》纠纷已经重庆市渝北区人民法院和重庆市第一中级人民法院生效判决认定合同仍合法有效。签订合同至发函之日因张明远迟延履行给付购房款义务，致使鲁云伟的卖房目的不能实现，请张明远在收函后筹措资金，于2019年8月15日之前与鲁云伟前往房管部门办理过户递件受理事宜，并按《合约》约定履行支付义务，若逾期，则视为张明远同意解除鲁云伟与张明远于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》，并按合同总成交价的20%承担违约金及其他损失。 2019年8月12日，张明远回函称，由于鲁云伟曾明确表示不再履行合同的违约行为造成本人于2018年4月20日审批通过的银行贷款已过期失效，建立在按揭购房条件基础上的原《房地产买卖及居间合约》难以顺利履行。出于积极协商，消除双方分歧的考虑，本人已通过合约第三方中介公司的工作人员与鲁云伟多次商讨解决方案，至今尚未达成一致意见。对于贵律所函中提到的“请您在收函后采取措施筹措资金，务必在2019年8月15日之前与鲁云伟前往房管部门办理过户递件受理事宜，并按《房地产买卖及居间合约》约定履行支付义务”，并非三方达成的一致意见，不具有实施条件，本人不予认可。对于函中“若逾期，则视为您同意解除我委托人与您于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》，并按合同总成交价的20%承担违约金及其他损失”，不符合《房地产买卖及居间合约》第八条第1项合约变更中的规定，并非三方协商一致的结果，逾期未回复即视为解除合同且视为本人违约的函告不成立，本人不应承担违约责任和相关损失。请贵律所、鲁云伟在收到回函后，积极协助双方解决此事，谢谢！ 2019年8月17日，重庆市渝北区双凤桥法律服务所再次向张明远发函，称“我委托人的违约行为已经过法院审理，并为此承担了违约责任。这并不是你不继续履行合同的合法理由。请在收到本函后7日内回复是否继续履行双方于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》。若继续履行……务必在2019年9月10日之前与委托人前往房管部门办理过户递件受理事宜”。庭审中，张明远称未收到该函件。鲁云伟亦未举示该函件邮寄投递结果的相关证据。 庭审中，张明远陈述，在前述重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终第8223号民事判决书生效后，双方就合同的履行进行过一次协商，但并未达成一致意见。因为鲁云伟的违约行为，导致我方在2018年4月20日已经审批通过的银行贷款过期失效，而双方在合同中约定按照按揭贷款的方式买卖房屋，在贷款审批失效的前提下，难以实现过户递件的相关手续。双方于2019年1月25日与中介有过一次协商，但双方未就办理按揭贷款、继续履行合同达成一致，且法院也查明我不存在违约行为，有权向鲁云伟提出解除合同，但鲁云伟提出高额索赔金额，并不符合法院的判决，所以双方对解除合同未达成一致。鲁云伟陈述，法院判决我方支付2000元违约金给张明远，我通过微信支付给张明远，但张明远没有收取，2000元是退回了的。中途我将该2000元转给了中介，中介也没有收取，告知我方张明远不收取该款项。判决生效后，双方没有就按揭贷款问题继续协商，据中介称张明远已经另外购买了房产，故没有办法再办理按揭。2019年1月25日双方协商，协商的是解除合同，因张明远不履行合同，我方要求赔偿，张明远不同意，就没有协商成功。张明远对此称，我方在2018年10月重新购买了房屋属实，但新购买房屋并未对我方的按揭贷款资质造成影响。 关于案涉房屋的贷款，张明远陈述，案涉房屋的按揭贷款失效在2018年10月，贷款审批的有效时间为6个月。鲁云伟陈述，我方在前案一审判决下来之后问过中介，中介只是回答张明远已经贷不到款了。张明远称贷款审批失效未举示证据证明，且该理由并不是拒绝履行合同的理由，即使贷款失效，张明远完全有充足的时间重新申请贷款，但其未积极处理。 本院认为：原告鲁云伟与被告张明远及第三人渝贵人公司于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于解除合同。鲁云伟诉请要求解除与张明远于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖关系，张明远在2020年5月7日当庭答辩称同意解除双方签订的《房地产买卖及居间合约》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，鲁云伟与张明远于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖关系于2020年5月7日解除。 关于违约金。根据查明的事实，案涉《房地产买卖及居间合约》签订后，张明远按约支付了定金1万元，其购买案涉房屋的银行按揭贷款于2018年4月20日通过，此时双方按合同约定应到房管部门办理案涉房屋的过户递件手续。但鲁云伟以张明远未按合同第二条第八款约定在2018年3月30日前通过银行按揭贷款审批、三方于2018年4月19日一致同意解除合同为由拒绝履行合同，并在2018年4月24日、5月13日明确表示案涉房屋不卖了。法院的生效判决也已认定，鲁云伟主张的“三方于2018年4月19日一致同意解除合同”的意见不能成立，鲁云伟明确表示不再履行合同的行为构成违约。在鲁云伟已明确表示不再履行合同的违约情况下，张明远本可以行使解除权解除双方间的房屋买卖合同关系，重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终第8223号民事判决书也载明“鲁云伟已明确表示不再履行合同的违约情况下，张明远仅表示要追究鲁云伟的违约责任，在张明远也未诉请要求解除合同，庭审中也称合同没有解除，也没有达成口头协议解除，故本案《房地产买卖及居间合约》仍未解除”，即在鲁云伟明确表示拒绝履行合同的情形下，张明远仅系因未行使解除权导致双方间的房屋买卖合同关系未解除。但张明远购买案涉房屋的银行按揭贷款审批通过的时间为2018年4月20日，至重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终第8223号生效判决书作出时，该贷款审批已达8个月。张明远称因鲁云伟之前拒绝履行合同的违约行为导致其于2018年4月20日审批通过的银行贷款已经过期失效，虽未举示相应的证据证明，但符合交易惯例，鲁云伟也认可其在（2018）渝0112民初13705号民事判决书下来后询问中介，中介告知张明远已经贷不到款了，由此张明远所称的“鲁云伟之前拒绝履行合同的违约行为导致其于2018年4月20日审批通过的银行贷款已经过期失效”的事实具有高度可能性，本院予以采信。合同明确约定张明远系以按揭贷款付款的方式购买案涉房屋，而在合同履行中，因鲁云伟的违约行为导致张明远已审批通过的银行贷款已经过期失效，即张明远客观上已无法再以按揭贷款方式购买案涉房屋，双方合同订立时约定的交易条件已发生了变化，双方需协商达成补充约定才能继续履行合同。鲁云伟在2019年7月31日的函件中要求张明远采取措施筹齐资金、在2019年8月15日之前前往房管部门办理过户递件受理事宜并支付房款系其单方确定的条件，并不符合双方在《房地产买卖及居间合约》的约定，张明远未按该函件履行并不构成违约；同理，鲁云伟在2019年8月17日的函件中所提的要求也是其单方确定的条件，不符合双方的合同约定，张明远未按该函件履行亦并不构成违约。在因鲁云伟的违约行为导致张明远无法按双方签订的合同约定以按揭贷款的方式购买案涉房屋后，合同约定的交易条件已发生变化，在双方未协商一致达成补充约定的情形下，合同客观上已无法履行，鲁云伟和张明远均可以解除合同。综上，鲁云伟以张明远不与之协商继续履行合同或者解除合同为由主张张明远构成根本违约依据不足，案涉《房地产买卖及居间合约》中鲁云伟和张明远间的房屋买卖合同关系因双方协商一致解除，故原告鲁云伟要求被告张明远向其支付违约金122000元，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、原告鲁云伟与被告张明远于2018年3月12日签订的《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖关系于2020年5月7日解除； 二、驳回原告鲁云伟的其他诉讼请求。 案件受理费9900元，依法减半收取4950元，由原告鲁云伟负担3160元，被告张明远负担1790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩