广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2318号原告：邹质峰，男，汉族，1982年9月18日出生，户籍地江西省南昌市进贤县**************，公民身份号码350************813。原告：吴志琴，女，汉族，1985年11月12日出生，户籍地江西省南昌市进贤县**************，公民身份号码362************421。共同委托诉讼代理人：连家兴、陈胜元，广东鹏港（惠州）律师事务所律师。被告：惠东县潮海房地产开发有限公司，住所地惠东县平山南湖县总工会内（文体路22号碧玉豪庭1单元1层01号）。法定代表人：芦某1。委托诉讼代理人：廖毅，男，汉族，1973年4月19日出生，户籍地广东省惠东县********************，公民身份号码440************816，系被告的职员。第三人：惠州市云房实业有限公司，住所地惠东县平山华侨城文化广场西南侧惠东中航城一期3栋1层09号铺。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：贾中华，男，汉族，1964年11月25日出生，户籍地四川省邻水县*******************，身份证号码513************632，系第三人的职员。原告邹质峰、吴志琴与被告惠东县潮海房地产开发有限公司（以下简称潮海公司）、第三人惠州市云房实业有限公司（以下简称云房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹质峰、吴志琴的共同委托诉讼代理人连家兴、被告潮海公司的委托诉讼代理人廖毅、第三人云房公司的委托诉讼代理人贾中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹质峰、吴志琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金126167.57元，按自2018年9月1日起至交房之日止按日支付房屋总价款727610元的万分之三计算，暂计至起诉之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：HT0065526），二原告购买由被告开发建设的位于惠东县平山黄排禁山地段日月山庄1号楼2单元9层02号房产一套，合同约定购房总价款624400元，其实际成交价为727610元，房屋首期款为297610元，其中103210元属交给第三人的涉案房产转让费，剩余房款430000元二原告已通过向银行贷款按揭的方式支付，合同同时约定被告应于2018年8月31日前在涉案房产验收合格后向二原告交付。现二原告已按约定支付房屋首期款并办理了按揭贷款，截至诉前，被告仍未按约履行交房义务。为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院查明事实后依法判定支持二原告的所有诉请。被告潮海公司辩称，对原告的起诉没有意见。第三人云房公司称，我方没有意见。原告围绕诉讼请求向本院提供下列证据予以佐证：1.《商品房买卖合同》（HT0065526）；2.签购单；3.收据；4.《个人购房按揭贷款合同》；5.涉案楼盘备案价登记表；6.涉案房屋信息（来源惠东县人民政府官网）；7.借款借据；8.补充协议。被告潮海公司、第三人云房公司未向本院提交证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：原告邹质锋、吴志琴于2009年2月11日在江西省民政厅登记结婚。被告潮海公司系于2007年10月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发。2018年7月13日，原告邹质峰、吴志琴作为买受人与被告潮海公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：HT0065526），合同约定：“第二章，商品房基本状况。3.该商品房为第一条规定项目中的惠东县平山黄排禁山地段日月山庄1号楼2单元9层02号房。4.该商品房的房产测绘机构为惠东县房屋测绘所，其预测建筑面积共125.45平方米。第三章，商品房价款。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4977.28元，总价款为624400元。第七条，付款方式及期限。买受人应当于2018年7月13日前支付首期房价款194400元，占全部房价款的31.13%。余款430000元向惠东农商银行申请贷款支付。第九条，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条，交付时间和手续。（一）出卖人应当2018年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”。该合同于2018年7月26日在房产管理部门办理了房屋预售登记备案。2018年7月13日，原告邹质峰、吴志琴与被告潮海公司签订附件十一《补充协议》：“五、关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内交付房屋，不视为违约。4、由于该区域商品房按相关规定要求“统一规划、统一验收”，受买方同意交付商品房的时间延长至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内，但根据买受方的需求，出卖方可以于2018年8月31日前将房屋交付给业主使用”。2017年11月8日，被告潮海公司向原告出具《收据》，载明：“今收到邹质峰、吴志琴日月山庄一期一号楼2单元9层02号房房款194400元”。原告邹质峰、吴志琴作为借款人、被告潮海公司作为保证人与案外人惠东农商银行作为贷款人签订《个人购房按揭贷款合同》，贷款430000元，用于购买涉案房产。2019年1月18日，惠东农商银行将430000元贷款发放至被告潮海公司银行账户。2017年11月8日，第三人云房公司出具《收据》，载明：“今收到邹质峰、吴志琴交来周顺明在日月山庄一期2单元902号房的转让费103210元。2019年7月8日，原告邹质峰作为买受人与被告潮海公司作为出卖人签订《补充协议》，约定：“根据‘日月山庄一期’《商品房买卖合同》（姓名:邹质峰，2单元9层02号房，第十一条要求，合同约定2018年8月30日出卖人完成商品房交付，因出卖人原因，导致‘日月山庄一期’商品房逾期未能交房，出卖人将商品房交付时间延期至2019年12月31日。基于尽快完成商品房交付的原则，经买受人与出卖人友好协商，现双方就‘日月山庄一期’商品房买卖合同订立补充协议，条款如下：一、关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）：买受方同意交付商品房的时间延长至2019年12月31日，但因出卖方违约，出卖人需补偿买受人每月2000元的经济补贴，补贴时间从2018年8月30日至2019年12月31日，共计16个月，合计32000元。（其中本补充协议签订之日起，出卖人于2019年5月31日前需一次性付清2018年8月30日至2019年6月30日的违约补偿款贰万元(小写:20000元），后续违约补偿款当月1日（节假日除外）每月支付给买受人（如出卖人不能按时支付买受人补偿金，买受人有权向当地法院起诉）。如因出卖方原因，导致2019年12月31日还是未能交房，买受人要求继续履行合同的，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（按2018年8月30日起算）。买受人要求终止合同，则出卖人应按“日月山庄一期”商品房当时市面价格进行退款，并退还己付贷款部分及利息，支付违约金。（违约金按全部房价款的10%)。如因政府政策和审批流程因素造成出卖方2019年12月31日还是无法交房的，买受人基于互谅原则，同意出卖方延期三个月交房，交房日期为2020年3月31日。但开发商应在2019年12月31日前通知业主延期事宜，并在决定延期之日起10天内支付剩余三个月的违约金6000元。二、关于产权登记的约定（对合同第二十条的补充）：以本补充协议约定交付使用时间对应顺延产权登记时间的约定”。本院询问，原告主张其支付给第三人云房公司的103210元亦为购房款，涉案房产的总价款为727610元；被告主张涉案房产的总价款应以原、被告签订的商品房买卖合同约定的价格即624400元为准，原告与一手预购人成交或者转手所出现的差额与我方无关；第三人云房公司主张涉案房产的总价款应以原、被告签订的商品房买卖合同约定的价格为准，案外人周顺明应该是涉案房产的一手认购人，我方收到的103210元是涉案房产的购房资格转让费。原、被告确认截止至2020年6月30日，因消防、电梯等其他附属设施尚未完工，所以未达到竣工备案的标准，涉案房屋尚未竣工验收备案。原告确认签订补充协议后，收到被告潮海公司的补偿款8000元。诉讼期间，本院就涉案楼盘竣工验收备案情况发函向惠东县住房和城乡建设局调查，惠东县住房和城乡建设局于2020年6月23日向本院复函[惠东住建函〔2020〕327号]，复函为：关于查询位于惠东县平山黄排禁山地段日月山庄竣工验收备案情况。该项目报建名称为碧玉新城，未在我局办理竣工验收备案事项。2020年4月24日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，原告邹质峰、吴志琴与被告潮海公司于2018年7月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：HT0065526）及相关附件及于2019年7月8日签订的补充协议均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。关于购房总价款的问题。原告主张其交给第三人云房公司涉案房产“转让费”103210元为本案购房款，涉案房产的实际成交价为727610元。对此本院认为，首先，原告未提交证据证明被告潮海公司与第三人云房公司形成关联公司关系；其次，《商品房买卖合同》约定的购房款为624400元，被告出具的收据亦载明涉案房产房款为624400元而非727610元；最后，原告将该103210元交给第三人而非被告，第三人出具的收据亦载明该款项性质为涉案房产的转让费而非购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，对原告该主张本院不予支持，涉案房产的总价款为624400元。对支付给第三人的转让费103210元，原告可另行主张。被告潮海公司未按照合同约定的期限向原告邹质峰、吴志琴交付涉案房屋，已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第1.（2）“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。”、附件十一第五条第3款“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内交付房屋，不视为违约。”及于2019年5月23日签订的《补充协议》“如因出卖方原因，导致2019年12月31日还是未能交房，买受人要求继续履行合同的，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（按2018年8月30日起算）”约定，被告确认不存在不属于其过错造成延期的事实，因涉案商品房尚未竣工验收备案，原告亦未实际收房，被告潮海公司应以房屋总价款624400元为基数，按照日利率万分之三，自2018年9月1日起暂计至本案辩论终结之日即2020年6月30日止向原告支付逾期交房违约金。后续逾期交房作为新违约事实，原告可以另行起诉。为避免诉累，被告已支付的逾期交房经济补偿8000元在被告应支付的违约金中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告惠东县潮海房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告邹质峰、吴志琴支付违约金（以624400元为基数，按照日利率万分之三，从2018年9月1日起计算至暂计至2020年6月30日止）。被告潮海公司已支付的逾期交房经济补偿8000元在违约金中予以扣除。二、驳回原告邹质峰、吴志琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2823元(原告邹质峰、吴志琴已预交)，由原告邹质峰、吴志琴共同负担483元，由被告惠东县潮海房地产开发有限公司负担2340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  杨天赐人民陪审员  刘火荣二〇二〇年六月三十日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤