湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4078号原告：谢连香，女，汉族，1971年6月23日出生，住湖南省南县。原告：王建国，男，汉族，1969年11月6日出生，住湖南省南县。共同委托代理人：李军，湖南本章律师事务所律师。被告：湖南中山房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区白沙路207号。法定代表人：陆纪光，董事长。委托诉讼代理人：曾嵘，湖南平康律师事务所律师。第三人：王欣怡，女，汉族，1997年5月25日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李军，湖南本章律师事务所律师。原告谢连香、王建国与被告湖南中山房地产开发有限公司（以下简称“中山公司”）及第三人王欣怡房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告谢连香、王建国及第三人王欣怡的共同委托诉讼代理人李军，被告中山公司的委托诉讼代理人曾嵘均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告谢连香、王建国向本院提出诉讼请求：1.确认原告谢连香代签的《认购协议书》无效；2.判令被告返还认购金34万元，支付利息损失14223元（以34万为基数，按贷款年利率4.35%计算，暂从2018年9月3日计至2019年8月19日共351天，此后继续计算至款项全部退还之日）；3.判令被告承担律师费10000元；4.判令被告承担合理费用开支10000元；5.由被告承担本案的诉讼费、财产保全费、执行费等费用。事实与理由：2018年9月1日，原告帮第三人王欣怡认购位于长沙市天心区，价格为每平方米33648元，总价876203元，被告委托的房产地中介公司销售人员表示在第三人不愿意购买的情况下可以随时退回款项，被告销售人员填写《认购协议书》全部内容，原告谢连香进行代签外还支付了认购金34万元，被告未作任何审查及审核义务，其唯一的目的就是收取款项。签订认购书后，原告向第三人进行说明，但第三人明确表示拒绝，且无法承担日后的巨额还款。原告于2018年9月3日与被告的工作人员进行沟通要求退回认购金，被告予以拒绝。《认购协议》属于无效合同，被告应返还原告全部款项。被告中山公司辩称：1.原告谢连香、王建国与第三人王欣怡系父母子女关系，原告称购房未征得第三人王欣怡同意与事实不符。两原告与第三人之间的关系决定了原告的陈述具有可疑性。2.被告公司的销售人员从未表示过若不愿意购买可以随时退款，因此导致协议无法履行的过错责任不应由被告承担，原告主张的律师费、合理费用开支、诉讼费、保全费等亦不应由被告承担。因原告的行为导致被告丧失了在合理期限内将房屋出让的机会，一切法律后果应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王建国、谢连香系王欣怡的父母。2018年9月1日，谢连香以王欣怡（乙方）的名义与中山公司（甲方）签订了《认购协议书》，约定乙方自愿向甲方订购长沙市天心区白沙路135号天心·白沙里4层13房（建筑面积26.04平方米）；乙方在签署认购书时应交纳定金34万元，定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为已付房款；乙方采用一次性付款方式，总房价款为876203元，乙方于签署本认购书后七日内即2018年11月30日前付清全部房款（含定金），并签署《商品房买卖合同》；乙方在签署本认购书后，若未在甲方规定的时间内交纳应交纳房款并签署《商品房买卖合同》，视作乙方自动放弃其所认购房产之权利，乙方所交之定金不予退回，甲方有权将该房屋另售他人而无须另行通知乙方，且不承担其他任何经济法律责任；本认购书应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署，如本人确实不能亲自签署，则须通过法律手续授权代理人全权代理，乙方委托代理人须向甲方提供经公证证明的授权委托书，个人有效身份证等相关资料；《认购协议书》还对其他权利义务行进了约定。谢连香在该《认购协议书》首部“乙方”签有谢连香、王建国、王欣怡名字，在尾部“乙方（签名）”签有王欣怡名字。同日，谢连香通过王建国的银行卡向中山公司刷卡支付34万元，中山公司向谢连香出具《收款收据》1张，载明“今收到王欣怡、王建国413房款叁拾肆万元”。本案庭审过程中，中山公司自认该34万元系收取的认购金。2018年9月29日，王建国、谢连香委托湖南星邦律师事务所李军律师向被告中山公司发送《律师函》，要求中山公司返还已收取的34万元认购金。中山公司收到《律师函》后未予回复。此后，王欣怡向本院提起诉讼请求判决解除与中山公司的《认购协议书》并返还相应款项。本院作出（2019）湘0103民初8380号民事判决后，王欣怡上诉至长沙市中级人民法院，该院于2020年3月26日作出（2020）湘01民终1053号民事裁定，该院认为谢连香未经明确授权，与中山公司以王欣怡的名义签订《认购协议书》，王欣怡对该协议亦未予以追认，该《认购协议书》对王欣怡不发生法律效力，该院驳回王欣怡的起诉。另查明，涉案天心区白沙路135号源著大厦413号房屋已经被长沙市中级人民法院及本院依据（2019）湘01执保251号、（2019）湘0103民初11352号裁定预查封。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”本案中，第三人王欣怡作为完全民事行为能力人，其母亲即原告谢连香在未获授权的情况下以其名义与被告中山公司签订了《认购协议书》，且认购金34万元亦非从王欣怡本人账户支付。协议签订后，第三人王欣怡明采用多种方式要求与被告中山公司解除《认购协议书》，可见王欣怡并未对《认购协议书》予以追认。同时，《认购协议书》中明确约定当购房人非本人签约时，中山公司应当审核相应的授权手续，但被告中山公司在未获取任何王欣怡书面授权的情况下，即与原告谢连香签订了《认购协议书》，可见本案中不存在代理人虽无权代理，却拥有代理的法律外观，致使相对人善意地有理由相信行为人有代理人的事实，原告谢连香的代理行为应属无效，原告谢连香诉请要求确认《认购协议书》无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同确认无效后，被告中山公司依据该合同收取的34万元认购金，应当返还原告谢连香、王建国。原告谢连香在未获取第三人王欣怡的授权的情况下，擅自与被告中山公司签订《认购协议书》，对合同无效具有一定过错，由此带来的资金占用期间的利息损失，应由原告谢连香、王建国自行承担，故对于其相应的诉讼请求，本院不予支持。原告王建国、谢连香要求被告中山公司承担律师费1万元、合理费用开支1万元的诉讼请求，其并未提交证据证明其已经实际支出了律师费和发生了相应的费用开支，且即使发生上述费用亦因谢连香擅自以王欣怡名义对外签订合同所致，故对于相应的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告谢连香以第三人王欣怡名义签订的《认购协议书》无效；二、被告湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告谢连香、王建国认购金34万元；三、驳回原告谢连香、王建国其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序减半收取受理费3457元,由被告湖南中山房地产开发有限公司负担3200元，原告王建国、谢连香负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二〇年六月十七日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。