福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初240号 原告（反诉被告）：林桥妹，女，1976年12月28日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：杨堃，北京京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋庆宙，北京京师（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈德炎，男，1969年9月26日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：**锋，福建瓷城律师事务所律师。 原告林桥妹与被告陈德炎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告陈德炎提起反诉，经审查，其反诉符合条件，本院依法进行合并审理。原告（反诉被告）林桥妹的委托诉讼代理人杨堃及宋庆宙、被告（反诉原告）陈德炎的委托诉讼代理人**锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林桥妹向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判决被告陈德炎继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理泉州市晋江大桥仙石安置小区2#1203号房屋、1#储123号储藏间的产权过户登记手续。事实和理由：2013年7月23日，原、被告双方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于泉州晋江大桥仙石安置小区（现“怡景湾小区”）2#1203号房屋及1#储123号储藏间出售给原告，总价款为40万元。合同签订后，原告陆续向被告支付全部购房款项，并已实际接收房屋。但被告却未能依约协助原告办理过户登记手续，被告的行为已构成违约。 被告陈德炎辩称：1.原告的主张缺乏事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求；2.被告将其所有的位于泉州晋江大桥仙石安置小区（现“怡景湾小区”）2#1203号房屋及1#储123号储藏间以400000元总价出售给原告是事实，双方也约定原告应在订立合同时支付被告200000元，于2014年1月25日、2015年1月25日、2016年1月25日、2017年1月25日各支付被告50000元，但在合同履行过程中，原告并未能按照合同约定的时间支付购房款，除了签订合同时原告支付200000元外，原告仅于2014年1月28日支付30000元、2015年1月29日支付16000元、2015年8月1日支付15000元、2016年6月21日支付20000元、2017年1月26日支付50000元、2018年2月19日支付50000元，原告的行为已经构成违约。至2019年12月31日原告尚欠被告购房款130317.94元，此后原告还应每月支付被告2606元利息；3.原告尚未付清全部购房款、也未按合同约定支付50000元过户费用给答辩人，依照合同法规定，被告享有抗辩权，被告有权拒绝原告要求协助办理过户手续的诉求。 反诉原告陈德炎向本院提出诉讼请求：判决反诉被告林桥妹支付反诉原告尚欠的购房款130317元及自2020年1月1日以后至还清之日止每月2606元的利息。事实和理由：2013年7月23日，反诉原告与反诉被告双方签订一份《房屋买卖合同》，约定反诉原告把自己所有的位于泉州晋江大桥仙石安置小区2号楼1203号房屋、1号楼123号储藏间的房产以400000元的价格转让给反诉被告。根据双方签订的“房屋买卖合同”第四条、第六条、第七条的约定，该房产的转让价款为400000元，订立合同时反诉被告应支付200000元，其他200000元反诉被告应分四期支付，即2014年1月25日、2015年1月25日、2016年1月25日、2017年1月25日各支付50000元；反诉被告如果没有按照合同约定的时间支付购房款，应以逾期未支付金额按月利率2%向反诉原告支付逾期付款的利息，直到付清款项之日止；同时买卖合同还约定，办理过户手续时的相关费用由反诉被告承担5万元，其余费用由反诉原告承担。在实际履行合同过程中，反诉被告没有按合同约定的时间支付购房款，反诉被告除了签订合同时支付200000元外，仅于2014年1月28日支付30000元、2015年1月29日支付16000元、2015年8月11日支付15000元、2016年6月21日支付20000元、2017年1月26日支付50000元、2018年2月19日支付50000元，没有按照上述约定按时足额支付分期款，已经构成违约。至2019年12月31日反诉被告尚欠反诉原告购房款本息130317.94元以及2020年1月1日以后的利息。因此，在反诉被告尚未付清全部购房款、也未按合同约定支付50000元过户费用给反诉原告前，依照合同法的规定，反诉原告享有抗辩权，即反诉原告有权拒绝反诉被告的诉求。 反诉被告林桥妹辩称：1.反诉被告合计共向反诉原告支付购房款401000元以及物业管理费4080元，反诉原告要求支付尚欠购房款130317元，缺乏事实与法律依据；2.反诉原告主张自2020年1月1日以后每月2606元的利息同样缺乏事实依据，反诉被告诉求金额存在复利情形，且反诉被告已支付购房款，反诉原告并没有予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于林桥妹是否通过陈金祝于2016年2月3日转账支付陈德炎20000元购房款项的问题。对此林桥妹提供了陈金祝出具的书面证明及转账记录，陈德炎对转账记录的真实性不持异议，但认为陈金祝的转账记录与本案无关。本院认为，陈德炎对于林桥妹曾经通过陈金祝于2015年1月29日转账支付陈德炎16000元购房款项的事实不持异议，结合陈金祝又于2016年2月3日转账支付陈德炎20000元的事实，原告并提供了一份陈金祝出具的受林桥妹委托向陈德炎转账36000元的书面证明，上述证据可相互印证，本院依法认定陈金祝于2016年2月3日转账支付给陈德炎的20000元系用于支付本案购房款项。2.关于林桥妹支付的自2012年1月起至交房时的物业管理费4000元能否抵扣其应付给陈德炎款项的问题。林桥妹提供物业管理费票据、微信聊天记录证明其支付了案涉房屋交付前的物业管理费4000元且陈德炎也同意抵扣房款，陈德炎对物业管理费票据的真实性不持异议，但认为该份微信聊天记录即便真实也无法证明林桥妹该项主张，微信聊天记录所涉4000元物业管理费与本案无关。本院认为，根据该份物业管理费票据系记录支付自2012年1月起至2014年8月31日案涉房屋物业管理费的事实，对于在案涉房屋交付前的物业管理费4000元，依照合同第二条关于“该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方（即陈德炎）承担，乙方（即林桥妹）不负任何责任”的约定，房屋交付前的物业管理费系陈德炎应当支付给物业公司的费用，该部分物业管理费依照上述约定不属于林桥妹应承担的费用，结合陈德炎也同意4000元物业管理费抵扣购房款的聊天记录，对于林桥妹于2014年8月9日支付的物业管理费4000元本院予以抵扣案涉购房款项。3.关于林桥妹支付的款项应先支付约定的逾期付款利息还是先支付购房款的问题。本案中双方签订的房屋买卖合同第七条“违约责任条款”中约定“乙方（即林桥妹）没有按照的期限内将房款交付给甲方（即陈德炎），应以逾期未付金额按月利率2%向甲方计付逾期付款利息，直到付清款项之日止”，该“逾期付款利息”实质系双方对于违约金的约定，由于双方并未约定该逾期付款利息与购房款的清偿顺序，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”以及第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，在合同当事人对于清偿顺序没有明确约定的情况下，违约金的支付顺序应当在主债务之后。依照该清偿顺序，对于林桥妹2014年1月28日支付30000元、2014年8月9日支付4000元，2015年1月29日支付16000元、2015年8月11日支付15000元、2016年2月3日支付20000元，2016年6月21日支付20000元、2017年1月26日支付50000元、2018年2月19日支付50000元的付款（合计205000元），可以认定至2018年2月19日剩余购房款200000元已经全部付清，但该购房款林桥妹并未能按照合同约定按时足额支付，其行为已经构成违约，尚应支付陈德炎逾期付款利息34276.5元（详见付款情况表）。 本院经审理认定事实如下：林桥妹与陈德炎于2013年7月23日签订一份房屋买卖合同，约定陈德炎将其位于泉州晋江大桥仙石安置小区（现“怡景湾小区”）2#1203号房屋及1#储123号储藏间出售给林桥妹，总价款为400000元。陈德炎保证该房屋没有产权纠纷，也不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，交易后如有上述未清事项，由陈德炎自行承担，林桥妹不负任何责任。付款方式为分期付款，合同签订后林桥妹应支付首期款200000元，余款200000元分四期付清，即于2014年1月25日、2015年1月25日、2016年1月25日、2017年1月25日各支付陈德炎50000元，陈德炎应于林桥妹交付首期款当日将案涉房屋交付给林桥妹，并在交房后无条件为林桥妹办理房屋产权证、土地证的过户手续，办理该房屋产权证、土地证以及过户费用合计50000元均由林桥妹承担，如有盈余亦归陈德炎所有。能办证件时，陈德炎要及时去办理，林桥妹款项全部付清后，陈德炎应无条件把房产证、土地证给林桥妹。如林桥妹没有按照的期限内将房款交付给陈德炎，应以逾期未付金额按月利率2%向陈德炎支付逾期付款利息，直到付清款项之日止。合同签订后，林桥妹依约支付了首期款200000元，后于2014年1月28日支付30000元、2014年8月9日支付4000元、2015年1月29日支付16000元、2015年8月11日支付15000元、2016年2月3日支付20000元，2016年6月21日支付20000元、2017年1月26日支付50000元、2018年2月19日支付50000元，合计205000元。林桥妹于2018年2月19日付清全部房款时，尚应支付陈德炎逾期付款利息34276.5元，该款至今尚未支付。坐落于晋江市陈埭镇新世纪·怡景湾一期仙石安置小区工程2#1203房屋已由陈德炎于2016年10月26日办理了不动产权证书。林桥妹尚未支付过户费用50000元给陈德炎，上述房屋也尚未过户给林桥妹。 本院认为，林桥妹与陈德炎签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。林桥妹在签订合同后，未能依照合同约定按时足额支付分期款，其行为已经构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，其应支付陈德炎至付清购房款项之日的逾期付款利息34276.5元。就房屋过户问题，合同约定陈德炎应当将案涉房屋的权属过户给林桥妹，林桥妹应当支付陈德炎过户费用50000元，并约定林桥妹将款项全部付清后，陈德炎应无条件把房产证、土地证给林桥妹，因此林桥妹的付款义务应当先于陈德炎履行房屋过户义务。现林桥妹因违约尚拖欠陈德炎逾期付款利息，且林桥妹也尚未支付陈德炎过户费50000元，对于林桥妹要求陈德炎协助其办理泉州市晋江大桥仙石安置小区2#1203号房屋、1#储123号储藏间的产权过户登记手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条之规定，判决如下： 一、确认林桥妹、陈德炎于2013年7月23日签订的房屋买卖合同有效； 二、林桥妹应于本判决生效之日起十日内支付陈德炎逾期付款利息34276.5元； 三、驳回林桥妹的其他诉讼请求； 四、驳回陈德炎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费100元，由林桥妹、陈德炎各负担50元；反诉受理费1453元，由林桥妹负担328.5元，由陈德炎负担1124.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 人民陪审员  陈美娜 人民陪审员  吴佐建 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  蔡秋松 付款情况表 附件：本案所适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。