北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7170号原告（反诉被告）：邵凌梅，女，1970年12月13日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵延方，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：石秀志，男，1972年5月10日出生，汉族，无业，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：王泽，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李传珺，北京市振邦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）邵凌梅与被告（反诉原告）石秀志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵凌梅的委托诉讼代理人赵延方、被告石秀志的委托诉讼代理人王泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邵凌梅向本院提出诉讼请求：1.判令石秀志给付邵凌梅租金17500元、取暖费60438.4元；2.本案诉讼费用由石秀志承担。事实与理由：2013年12月30日，邵凌梅、石秀志签订《房屋租赁合同》，石秀志承租邵凌梅所有的位于大兴区丽园路30号院7号楼2层201号房屋（以下简称：201号房屋），租期10年，自2014年4月1日起至2024年4月1日止。前五年每年租金35万元。另合同约定取暖费由石秀志缴纳。石秀志实际承租房屋至2018年12月31日，尚欠付租金17500元，取暖费也只缴纳了一年，其余四年均由邵凌梅垫付。邵凌梅多次向石秀志催要，其拒不给付，故起诉至法院。石秀志辩称，认可双方租赁合同截止2018年12月31日已经解除，同意支付欠付租金17500元，取暖费60438.4元，同意按照合同履行，应该扣除2019年1月1日到2019年3月15日其缴纳的取暖费。石秀志向本院提出反诉请求：1.判令邵凌梅支付石秀志物业管理费56661元；2.判令邵凌梅支付石秀志2018-2019年度供暖费9443.5元；3.判令邵凌梅支付石秀志笔迹鉴定费3300元；4、诉讼费由邵凌梅负担。事实与理由：2013年12月30日，邵凌梅与石秀志签订《房屋租赁合同》，租赁201号房屋。合同约定物业管理费由邵凌梅承担。2018年12月31日，双方租赁合同解除，在租赁期间石秀志垫付了2014年9月30日至2019年9月30日五年的物业费。石秀志在合同解除前已支付2018-2019年度的供暖费15109.6元。根据《北京市供热采暖管理办法》第十二条，北京市采暖期为当年11月15日至次年3月15日，供暖期4个月，双方房屋租赁合同解除时已供暖1.5个月，邵凌梅应当返还剩余供暖费。此外，在贵院审理的（2019）京0115民初23170号案件中，邵凌梅伪造《房屋租赁合同》，石秀志因鉴定花费3300元，该费用应由邵凌梅承担。邵凌梅的行为侵犯了石秀志的合法权益，故依据相关法律规定，提起反诉。邵凌梅针对石秀志的反诉辩称，一是诉讼时效为三年，石秀志主张2014-2015年的物业管理费超过诉讼时效。石秀志从没有要过物业费，邵凌梅起诉后，石秀志才要的物业费，已经超过诉讼时效。二是虽2014年4月1日签订的租赁合同不是石秀志签订的，但是双方确实按照此合同履行，即由承租方承担全部费用。但合同是从石秀志爱人的手中拿到的。三是石秀志要求邵凌梅返还供暖费没有事实依据。经过邵凌梅与胡夏宝协商，石秀志将房屋打包转租给胡夏宝，石秀志给邵凌梅5万元后，三方就结清所有费用，再无其他纠纷。四是鉴定费邵凌梅不同意支付。协议是邵凌梅从石秀志手中拿到，现在鉴定不是石秀志本人签订，但不排除是其妻子签订的。且双方都是按照该协议履行的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月30日，邵凌梅（出租人、甲方）与石秀志（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落地址：大兴区丽园路30号院7号楼2层201号房屋。租期10年，自2014年4月1日起至2024年4月1日止。每年租金为人民币三十五万元整。从第六年起，租金比上一年度增加七万元。……第五条各项费用的缴纳：1.物业管理费：出租方自行向物业管理公司交纳。2.水、电、燃气、取暖费：由承租方自行缴纳，直至合同期满。2019年9月5日，邵凌梅以房屋租赁合同纠纷起诉石秀志至我院。后因未到庭参加诉讼，我院出具(2019)京0115民初23170号民事裁定书：按邵凌梅撤诉处理。该案审理过程中，邵凌梅提交其与石秀志于2014年4月1日签订的《房租租赁合同》，约定：房屋坐落于大兴区丽园路30号院7号楼2层201号房屋，租赁期限5年，即2014年4月1日至2019年4月1日。租金每年35万元……五、租赁期间的其他约定事项：3、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。石秀志在该案中于2019年9月2日提起反诉，主张邵凌梅支付其物业管理费56661元，并主张对2014年4月1日的《房屋租赁合同》中石秀志的签字进行笔迹鉴定。经北京民生物证科学司法鉴定所鉴定，于2019年11月4日出具《司法鉴定意见书》，载明：检材上“石秀志”签名与样本上石秀志签名不是同一人书写。石秀志支付鉴定费3300元。邵凌梅提供取暖费缴费证明及发票，证明其代为缴纳取暖费60438.4元。石秀志认可其真实性及证明目的。石秀志提供物业缴费凭证及发票，证明石秀志垫付五年的物业费56661元。其中2014年11月24日支付2014年9月30日至2015年9月29日物业费11332.2元，2015年12月3日支付2015年9月30日至2016年9月29日物业费11332.2元。邵凌梅认可其真实性，但主张2014-2015年已经超过诉讼时效，且根据交易习惯以及双方真实意思表示，应由石秀志承担。本院认为，邵凌梅、石秀志于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。对于2014年4月1日的《房屋租赁合同》，经鉴定，该合同上“石秀志”的签字并非其本人所签。邵凌梅主张系石秀志妻子所签，但未提供证据予以证明，故对其该项主张不予采信，本院对2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》亦不予采信。邵凌梅、石秀志均应按照2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》履行各自义务，即物业管理费由邵凌梅交纳，供暖费由石秀志交纳。针对本诉，鉴于石秀志同意支付欠付租金17500元，并同意取暖费按照合同约定履行，本院不持异议。关于取暖费数额，结合邵凌梅提供发票等证据，其主张合理，本院依法予以支持。关于石秀志主张的物业管理费，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效届满，胜诉权消灭。因石秀志直至2019年9月2日的才通过提起反诉向邵凌梅主张2014年9月30日至2016年9月29日的物业管理费，距其2014年11月24日、2015年12月3日支付时间已经超过诉讼时效，故本院对石秀志该部分反诉请求不予支持，邵凌梅应支付石秀志剩余物业管理费33996.6元。关于石秀志主张的供暖费，邵凌梅自认石秀志缴纳了一年的供暖费，并主张石秀志将其所经营的宾馆权利义务连同取暖费一并转给胡夏宝，但未提供证据予以证明，故本院对其该项答辩意见不予采信，邵凌梅应支付石秀志合同解除后剩余供暖费9443.5元。关于鉴定费，在邵凌梅之前起诉案件中，由石秀志提出鉴定申请，双方同意对2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》中石秀志签字进行笔迹鉴定，后经鉴定，上述合同并非石秀志本人签字，鉴定结果与邵凌梅之主张明显相左，且邵凌梅未提交充分有效的相反证据推翻鉴定结果。(2019)京0115民初23170号案件亦系邵凌梅怠于行使权利导致按撤诉处理，故鉴定费3300元应由邵凌梅承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、石秀志于本判决生效后十日内向邵凌梅支付租金17500元，取暖费60438.4元；二、邵凌梅于本判决生效后十日内支付石秀志物业管理费33996.6元、鉴定费3300元、供暖费9443.5元；三、驳回石秀志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，由石秀志负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费768元，由邵凌梅负担484元（于本判决生效后七日内交纳），由石秀志负担284元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年六月二十八日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹