河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初1795号原告：刘亚杰，男，1990年10月17日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：孙计划，河南心诚律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：商丘市鼎鑫房地产开发有限公司，住所地商丘市南京东路111号，营业执照注册号411400100005827。法定代表人：刘坤，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘新义，男，1967年7月13日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系公司员工，代理权限特别授权。原告刘亚杰与被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称“鼎鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告刘亚杰的委托诉讼代理人孙计划、被告鼎鑫公司的委托诉讼代理人刘新义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚杰向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付逾期交房违约金及损失10303元；2.判决被告提供法律规定的材料，依法为原告办理银行按揭贷款，申请办理不动产权利登记和不动产权证书，并支付违约金（以原告已付112000元购房款为基数，自2013年3月20日起按年利率6%计算至办理登记证书之日止），原告当庭撤回关于办理银行按揭贷款的诉请；3.判决被告返还收取原告办房产证费用9000元及利息损失（按年利率6%计算）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以242000元的价格购买被告开发的位于柘城县××检察院位置××水春天小区××单元××房，付款方式为合同签订当日交首付款102000元，余款140000元向银行申请按揭贷款；被告应于2013年1月20日前将符合合同约定的商品房交付给原告，逾期交付按日向原告刘亚杰支付已交房款万分之一的违约金；同时约定在商品房交付使用后60日内由被告将资料报登记机关备案办理产权登记等。但被告由于资料不齐全，至今未能为原告申请办理产权登记，并且被告还以办理产权登记为由骗取原告刘亚杰预交9000元办证费用。更有甚者，被告明知在不能为原告申请办理银行贷款及申请办理不动产登记存在严重违约的情况下，将原告诉至法院，要求支付剩余购房款。经柘城县人民法院和商丘市中级人民法院审理，判决原告向被告支付剩余购房款。综上所述，原告认为，被告作为一家具有资质的房地产开发企业，应当具有申请办理银行按揭贷款及不动产登记等方面的专业知识和必备条件。但被告明知其不具有相关必备条件的情况下，与原告签订商品房买卖合同，骗取购房款。那么，被告便应履行相应的合同义务和承担法律责任。为此，原告提起本案诉讼。被告鼎鑫公司辩称：1.房屋不存在逾期交付的事实，合同签订后十日内已经将房屋交付给原告，交付的方式是直接将钥匙交付给原告，该小区所有房屋都是通过交付钥匙的方式交付房屋。原告房屋已经装修好并实际入住；2.小区五证齐全，未办证的原因是资金不足且业主购房款未全款缴纳，导致被告无法向税务部门全额缴纳相应税费。其同意按照合同约定承担逾期办证的违约责任；3.办证费用实际是10000元，当时原告先缴纳9000元，被告出具了办证费收据，后来又补交了1000元，但未开收据。而该10000元在（2019）豫1424民初4022号民事判决中已经冲抵了购房款，该判决二审维持原判，现已生效。原告刘亚杰向本院提供的证据：1.合同书一份；2.2013年10月6日水电初装费收据一份；4.办房产证费用收据一份；4.柘城县人民法院（2019）豫1424民初4022号民事判决书一份。证明2012年6月18日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告于当日交首付款102000元，下余140000元向银行申请按揭贷款，被告于2013年1月20日前将商品房交付给原告，如逾期交房按已付交房款的每日万分之一缴纳违约金，同时约定在商品房交付60日内为原告办理权属登记手续，合同签订后原告于当日缴纳了首付款102000元，但是被告没有按照约定为原告办理银行按揭，导致原告未向被告支付下余购房款，被告向贵院提起诉讼，法院作出（2019）豫1424民初4022号民事判决书，判决本案原告支付购房款130000元，而被告没有按照约定的交房日期交房，被告2013年10月6日才向原告交付房屋，所以被告应当承担向原告支付违约金的责任，因约定的违约金过低于对原告造成的损失，原告要求按照每日万分之四的标准支付违约金损失。另外被告应当承担为原告办理权属证书的合同责任。因被告拖延办理，所以应当在合同约定的交房日期后60日内也就是2013年3月20日起按年利率6%计算给原告造成的损失。被告收取原告的办理房产证的办证费用于法无据，且被告所收取的该办证费用也没有实际用于为原告办证，所以被告应当承担返还的责任，同时承担占用期间的利率损失。被告鼎鑫公司向本院提供的证据：小区五证复印件一份。证明小区五证齐全，其具有合法的开发资格和房屋出售资格。对上述证据，经质证双方无异议部分，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，对其证明效力，本院予以综合分析认证。本院经审理认定事实如下：2012年6月18日，原告刘亚杰与被告鼎鑫公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告以242000元的价格购买被告开发的位于柘城县××环路（县老检察院位置）的谷水春天小区1幢2单元501号房产一处（面积118.1㎡），其中该合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.XX。”。合同签订当日，原告向被告支付前述房屋的首付款102000元，余款140000元双方约定向银行申办贷款。后被告将该房屋交付给被告居住使用至今，并以办理房屋产权登记为由向原告收取费用10000元。后被告因原告迟延支付下余购房款，双方形成纠纷，被告曾于2019年6月20日向本院提起诉讼，本院于2019年8月29日作出（2019）豫1424民初4022号民事判决书，判决如下：“一、被告刘亚杰于本判决生效后七日内向原告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司支付购房款130000元；二、驳回原告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”，原告不服该判决提出上诉，商丘市中级人民法院作出（2019）豫14民终5378号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，该判决现已生效，前述民事判决的原告向被告支付的购房款130000元已经从原告应付购房尾款140000元中将上述办证费用10000元予以扣减。被告以其虽五证齐全但资金不足且业主未能全款缴纳购房款为由至今未能为原告办理前述房屋的产权登记手续，且原告认为被告存在逾期交房及办理产权登记的违约行为、被告应当返还收取原告的办证费用9000元，双方因此形成纠纷，原告遂提起本案诉讼。以上事实有原、被告提供的证据及双方当庭陈述等在卷为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案原、被告签订的涉案商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告负有依法依约向被告支付约定房款等相关的义务，被告亦负有依法依约向原告交付房屋以及协助原告办理涉案房屋产权登记手续等方面的义务。本案中，对原告要求被告支付逾期交房违约金及损失的诉请，由于原告提供的水电初装费收据仅能证明其向被告交纳该费用的时间、数额等相关事实，并不足以证明水电初装费交纳时间与涉案房屋的交付时间相一致以及被告存在逾期交付涉案房屋的事实，且被告对此亦不予认可，故原告该项诉请证据不足，本院不予支持，但不影响原告补充证据后另行主张。对原告要求被告为其办理涉案房屋产权登记手续和不动产权证书并支付逾期办证违约金的诉请，由于原告诉请被告办理的涉案房屋产权登记手续和不动产权证书实质上系同一内容的请求，考虑到涉案合同的相关约定内容、办理产权登记手续与不动产权证书发放之间所存在的先后顺序、不动产权证书核定发放部门的特定性以及与被告之间的义务关联性程度等情况，本院仅对该项诉请中原告要求被告办理涉案房屋产权登记手续以及逾期办证违约金损失的诉请予以审查，而按照涉案合同约定，被告负有应于涉案房屋交付后60日内协助原告办理产权登记手续的义务，而被告却以其虽五证齐全但资金不足且业主未能全款缴纳购房款为由至今未能为原告办理涉案房屋产权登记手续的行为明显属于违约，损害了原告的合法权益，由于被告提供的五证手续系复印件，本院对能够证明被告合法开发销售涉案房屋的五证手续的真实性难以确认，且涉案小区是否通过了相关部门竣工验收等情况亦不明，因此，被告应在具备房屋产权登记手续的法定条件下应当协助原告办理涉案房屋的产权登记手续；对原告诉请的逾期办证违约金，由于原、被告均当庭明确表示涉案合同继续履行，而涉案合同虽仅对被告存在未依约办证的事实时且在原告退房情形下的违约金进行了约定，并未对涉案合同继续履行情形下的逾期办证违约金进行约定，且原告该项损失数额难以确定，但按照公平和诚信原则，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于被告未能依约对原告的涉案房屋办理产权登记手续存有过错，在双方没有特殊约定的情况下，被告依法应当承担相应的违约责任，而原告诉请的逾期办证违约金的时间计算起点虽系涉案合同约定的最迟交房日的办证期间届满之日，但明显迟于被告抗辩的交房时间所对应的涉案合同约定的办证期间届满之日的次日，不存在损害被告利益的情形，故本院对原告诉请的逾期办证违约金的时间计算起点予以支持，另原告诉请的逾期办证违约金的计算基数，实系原告已付购房款，符合法律规定，本院予以支持，但由于原告诉请逾期办证违约金的利率标准于法无据，本院不予支持，但依法应调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对原告要求被告返还办证费9000元及利息损失的诉请，由于被告在本案中自认原告实际分两次交纳了办证费用共计10000元，比原告当庭表示其在涉案合同签订后仅向被告支付了一次办证费用9000元尚多出1000元，而原告的该意见与其当庭所述的该10000元办证费与该9000元办证费并非同一款项明显矛盾，且在（2019）豫1424民初4022号生效民事判决中，判决的原告向被告支付的购房款130000元已经从原告应付购房尾款140000元中将上述办证费用10000元予以扣减，故原告该项诉请缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告当庭撤回关于办理银行按揭贷款的诉请，属原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司于本判决生效后自具备办理房屋产权登记条件之日起三十日内协助原告刘亚杰办理柘城县南环路（县老检察院位置）的谷水春天小区1幢2单元501号房屋的产权登记手续；被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司自2013年3月20日起以已付购房款112000元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告刘亚杰支付违约金至本判决第一项确定的被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司实际履行协助办理产权登记的义务完毕之日止；三、驳回原告刘亚杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元（已减半收取），由被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张高臣二〇二〇年六月二日书记员  王养凯