福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2495号 原告：王荣华，男，1972年2月15日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林观春，福建其左律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温云松，福建其左律师事务所实习律师。 被告：高育文，男，1968年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林丽华，福建佐力律师事务所律师。 原告王荣华与被告高育文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王荣华及其委托诉讼代理人林观春、被告高育文的委托代理人林丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣华向本院提出诉讼请求：1.判令被告高育文向原告王荣华返还购房定金30000元；2.判令被告高育文向原告王荣华赔偿违约金178000元（按房屋总价20%计算）；3.判令被告高育文向原告王荣华支付律师费10000元；4.判令被告高育文向原告王荣华支付中介费10000元；5.由被告承担本案诉讼费用、公告费等。2020年4月28日，原告变更诉讼请求：1.判令原被告于2019年10月10日签订的《房产买卖居间协议书》解除；2.判令被告高育文向原告王荣华返还购房定金30000元；3.判令被告高育文向原告王荣华赔偿违约金178000元（按房屋总价20%计算）；4.判令被告高育文向原告王荣华支付律师费10000元；5.判令被告高育文向原告王荣华支付中介费10000元6.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年10月10日，原告与被告在中介方的居间下签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：0002377），协议约定被告将位于厦门市集美区房产出售给原告，总价为890000元；原告于协议签订当日支付购房定金30000元，预审通过后过户当日支付490000元（含定金）；协议第十一条约定：双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约一方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；协议第十二条约定：若乙方（即原告）不能按期支付清购房款或甲方（即被告）不能按期交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达叁日的，对方有权解除合同并按上一条（即第十一条）的违约追究违约方的违约责任；协议特别约定：双方同意到银行贷款预审批通过后再过户；甲方（即被告）同意2019年10月30日交房给乙方（即原告）；如发生争议协商不成的，向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉等等。协议还对其他事项进行约定。原告购买该房产系因孩子上学及实际居住需要，签订协议之前及之时原告就已明确说明必须在2019年10月30日之前办理完成房产银行预审批、交房、房屋过户等手续，合同签订当日各方约定好次日（即2019年10月11日）到银行办理预审批手续，原告亦将预审批所需的材料准备齐全，被告完全知晓并同意。上述协议签订当日，敝委托人依约支付购房定金30000元，并由被告出具《收款收据》确认。但被告却以各种理由拒不配合办理银行预审批、交房、过户等手续，经原告、中介方多次催促及原告委托律师发送律师函催告，至今均未履行，被告的种种行为严重违反协议约定。原告认为，原被告之间的协议成立并合法有效，双方应严格履行协议约定义务。原告已经已约全面履行协议义务，被告亦应全面履行协议约定的银行预审批、交房等义务，被告迟迟未履行并拖延至今，致使原告的合同根本无法实现，属被告违约，原告依约有权要求被告退还购房定金30000元、赔偿违约金178000元（按房屋总价20%计算）、支付律师费10000元、中介费10000元，并承担由此产生的诉讼费、公告费等综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。原告于庭审时补充陈述：1.关于银行预审批，预审批是双方的义务，双方签订协议后，原告催促被告及中介方，被告是有配合原告预审批的义务。房屋是否能贷款的事实，中介人员已经银行落实，因被告没有配合，导致无法履行。关于被告陈述房龄超过40年无法贷款的问题，中介人员已经向银行落实房龄过长，贷款比较低，被告将原告没有做预审批的责任和义务归于原告没有事实和法律依据。关于交房问题，协议第十九条约定甲方同意于2019年10月31日交房给乙方，虽然该条约定与本协议第六条有冲突，但根据合同解释原则，第十九条是特别约定，且是手写，应当以第十九条约定为准，即被告应当在2019年10月31日交房给原告。2.关于小孩子入学的问题，我方参照的积分入学并非户籍入学，根据集美区积分入学政策，如果有房产积分可加24分，我方并非以户籍入学，是以积分入学的方式。关于律师函，合同签订之日及合同签订之后，中介人员及原告有多次催促被告配合办理预审批及被告准备好房产证过户等事情，因为被告以各种理由拖延履行合同义务，致使该合同无法继续履行违约责任应由被告承担。 高育文辩称，一、本案是被告出售房龄超过40年的房产（1979年1月1日起），被告出售的主要目的是收到全额的房款；原告作为买受方将购房款全额支付给被告，被告收到房款后将房屋的产权变更登记到原告的名下，并交付房产，同时将户口迁出，双方的权利义务终止。故只要原告能全额支付购房款，对于原告是通过银行贷款或者是自有资金或者是向他人借款，与被告并没有关系。而本案的原告尚未取得银行的预审，就要求被告承担本居间协议的违约责任，显然没有协议依据，更是与买卖合同法律规定的权利义务相违背，故原告的所有主张均没有事实和法律依据。二、原告的诉状明显是断章取义，起诉状第9行“协议特别约定：双方同意到银行贷款预审通过后再过户，甲方（即被告）同意2019年10月30日交房给乙方（原告）”。但居间协议该十九条是这样约定的“甲乙双方同意，丙方在厦门房地产网上备案，并确认签字，甲方同意乙方得到银行贷款预审通过再过户，如预审不通过双方不存在违约，定金退还给乙方。甲方同意2019年10月30日交房给乙方。”居间协议第六条约定是“甲方应于收到全款三日内将房产交付给乙方。”显然并非原告在诉状中所述，被告哪怕只收到30000元，也应当于2019年10月30日交房给乙方。三、根据居间协议第十九条约定“甲方同意乙方得到银行贷款预审通过再过户，如预审不通过双方不存在违约，”显然本案的房屋买卖是否继续履行是以原告是否取得银行预审为条件。本案为什么会约定居间协议是否履行以预审通过为前提，因为本案房产的土地批准使用期限是1979年1月1日起算，该房产的房龄已经超过40年，这在出售房屋时被告已经将房产证复印件提供给原告和中介，根据被告的了解，本案的房产无法取得银行贷款。根据《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法》第十条个人二手住房贷款的期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。四、原告的主要义务是向被告支付购房款，原告没有足额的购房款也无法通过其他途径借款，而需要向银行贷款，显然是否取得银行的贷款是原告自己的事情，与被告并没有关系。原告是否取得预审通过是原告的资质问题与被告并没有关系，且在居间协议中双方并没有约定必须由被告来配合乙方通过预审。五、起诉状第二段陈述全部是原告代理人捏造的，居间协议双方并没有约定，也与事实完全不符。原告的代理人在律师函中，在诉状中捏造这么事情来，本案的原告代理人与中介存在恶意制造案件的嫌疑。1.起诉状第二段第一行“原告购买该房产系因孩子上学”完全与事实不符。根据《2019年秋季集美区户籍适龄儿童入学通告》第二条，杏东小学，需要持有产权人与适龄儿童在该片区实际居住一年以上即（2018年8月31日前入住），显然，原告所说的2019年10月30日前入学没有任何关系，显然在编造。2.起诉状第二段第一行后半段起“签订协议之前及之时原告就已明确说明必须在2019年10月30日之前办理完成房产银行预审批、交房、房屋过户等手续，居间协议签订当日各方约定好次日（即2019年10月11日）到银行办理预审审批手续，原告亦将预审审批所需材料准备齐全，被告完全知晓并同意”完全与事实不符。不知道原告的代理人在居间协议的那个条款，看到你方在诉讼中陈述的这样约定。原告代理人存在虚假陈述的情形。根据居间协议的约定，原告是否能够支付购房款是以其能够通过银行预审为前提，如果不能预审通过原告也是没有能力购买本案的房产，显然通过预审是原告的义务，如果原告不能通过预审，原告因为担心承担违约责任，故在居间协议的十九条约定，“如果预审不通过双方不存在违约的约定。”3.从律师函中，从诉状中，原告的代理人这样与居间协议完全不同的陈述，明显居心不良，就在居间协议签订后第九天，2019年10月19日被告就收到了原告的代理人的律师函，该律师函提出的与居间协议的约定与原被告的权利义务完全不符的无端加给被告的义务，对于从没有卖过房子的被告都蒙了，显然原告的代理人别有用心。六、原告主张的叁万元定金在签约当天由原告直接交给中介，根本没有实际到被告的手里，原告应该向中介讨要，另外即使已经支付给被告，被告也无需返还，因为原告自己不去申请银行审批贷款致使原告无法支付购房款，导致合同无法履行，原告应当承担合同不能继续履行的违约责任，原告无权主张返还定金。综上，取得贷款的审批是原告筹款买房的途径，是原告的义务，并非被告的义务，原告以被告没有与原告到银行办理贷款审批为由主张被告违约没有任何事实与法律依据，故恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2019年10月10日，以高育文为甲方、以王荣华为乙方、以中介方厦门置联房产行销策划有限公司（以下简称置联房产公司）为丙方签订一份《房产买卖居间协议书》载明：“第一条甲方同意将坐落于福建省厦门市集美区的房产出售给乙方。……建筑面积50.78平方米，用途住宅……第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）捌拾玖万（￥890000）元（含定金）整，装修款为人民币（大写）／元整，以上购房款共计人民币（大写）捌拾玖万元整。本协议签订当日，乙方应支付购房定金人民币（大写）叁万元整，并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方……第四条甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分壹次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：……2.乙方于预审通过后过户当日向甲方支付人民币（大写）肆拾玖万元整（含定金）；……4.乙方向银行申请贷款（商业贷）人民币肆拾万元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款当日内将差额部分以现金方式支付给甲方：同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续……第六条甲方应于收到全款叁日内将房产交付给乙方使用。……第十条甲、乙双方在签订本协议时，应向丙方支付中介费用即人民币壹万（大写）元整，其中……乙方支付（大写）壹万元……第十一条甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费已全额支付的，丙方不予返还：若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。第十二条若乙方不能按期向甲方支付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达叁日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。第十三条甲、乙双方保证备齐资料于预审通过叁日内前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若于预审通过叁日内前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。……第十九条双方约定的其他事项：甲、乙双方同意丙方在厦门房地产网上备案网签并确认签字，甲方同意乙方得到银行贷款预审通过再过户，如预审不通过，双方不存在违约，定金退还给乙方，甲方同意2019年10月30日交房给乙方。”同日，以高育文为收款人出具一份《收款收据》显示，高育文收到王荣华购买上述房产的定金款，金额为30000元。同日，高育文与置联房产公司的员工傅志坚签订一份《定金授权保管书》显示，高育文于2019年10月10日确认收到王荣华购买案涉房产的定金30000元。高育文在自愿的前提下，愿意将全额定金授权委托给厦门杏林置联房屋中介服务部暂时保管，待交易过户当日转给授权方冲抵房款；若中途一方原因导致合同无法履行，被授权方将根据双方协商一致的结果，或裁判部门的法律文书进行支付。2019年10月10日，高育文与置联房产公司签订一份《佣金确认书》显示，案涉房屋成交金额890000元，佣金12000元，约定于签约当日从定金中扣除。 2019年10月14-16日，王荣华拨打数次高育文的手机号码，但高育文未接听。2019年10月14-27日，王荣华通过短信向高育文留言数次，表明其购房系为了孩子读书，须在十月底前完成所有手续，要求高育文配合办理预审手续等等内容。高育文仅回复一次短信：“房产证确实还没找到，目前正在准备办理补办手续，如果你着急买房，无法等我补完手续，想解除合约也行，我也不会追究你的违约责任！”2019年10月20日，高育文收到王荣华寄送的律师函，其中知会高育文：请高育文在收到本函之日两日内配合王荣华办理银行预审批手续，并严格履行协议约定的交房、过户等所有协议义务；否则，王荣华有权通过法律途径起诉至人民法院要求解除合同，并要求高育文承担全部违约责任。王荣华提供法律事务委托合同、发票及银行回单，欲证明其因本案产生律师费10000元。 本案审理过程中，王荣华申请置联房产公司的员工傅志坚作为证人出庭作证，其陈述预审是跟过户材料一致，双方的身份证、户口本、结婚证，卖方还需要多一份产权证原件；就讼争房产没有拿全套材料给银行看过；案涉定金30000元保管在置联房产公司等等内容。王荣华于庭审时表示案涉定金30000元保管在置联房产公司一节属实，并陈述其至今未支付中介费10000元。 另查，案涉房产登记权属人为高育文，土地批准使用期限自1979年1月1日起至2048年12月31日止。王荣华提供其居住证、结婚证、户口本、其与妻子杨喜玉、女儿王某某的厦门市不动产登记信息查询结果（截至2019年9月24日）、王荣华个人信用报告（查询时间为2019年9月23日）、妻子杨喜玉信用报告查询结果、王荣华与妻子杨喜玉的银行流水（截止日期为2019年9月24日）欲证明其已准备办理银行预审及房产过户等所需材料，并提供2020年4月23日打印的社保参保缴费情况证明，欲证明其2006年10月至2020年1月在厦门缴纳社保，具备购房资格。 原、被告诉称、辩称的其他事实，于本案审理无涉，不再一一查明。 本院认为，以置联房产公司作为中介方，王荣华与高育文于2019年10月10日签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应恪守履行。关于合同解除。王荣华于2020年4月28日增加诉讼请求，请求判令原被告于2019年10月10日签订的《房产买卖居间协议书》解除，高育文于2020年6月5日庭审时亦同意解除，原被告双方对于解除案涉《房产买卖居间协议书》不持异议，本院予以支持。原被告双方争议在于合同解除的原因及相应违约责任的认定。对王荣华提出高育文超过三日逾期未交房存在违约的主张，本院认为，其关键是如何理解案涉《房产买卖居间协议书》第十九条关于“甲方同意2019年10月30日交房给乙方”的约定。在合同当事人对合同文义理解出现歧义的情况下，应依合同解释理论进行解释。本院认为，对该约定不应理解为高育文必须于2019年10月30日交房给王荣华。案涉《房产买卖居间协议书》第六条约定高育文应于收到全款3日内将房产交付给王荣华使用，第四条对王荣华具体付款日期及金额作出约定，王荣华于预审通过后过户当日向高育文支付490000元（含定金），并向银行申请贷款400000元，该贷款由银行直接转至高育文账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，王荣华应于银行放款当日内将差额部分以现金方式支付给高育文。而在王荣华仅支付了30000元定金的情况下，主张高育文须于2019年10月30日将价值890000元的房产交付给其，这与房屋买卖交易习惯不符，也与案涉《房产买卖居间协议书》第六条约定存在矛盾，且违反公平原则。因此，对王荣华该点意见，本院不予支持。关于高育文提出王荣华向法院起诉解除合同系中途违约的意见，本院认为，根据案涉《房产买卖居间协议书》第十九条关于“甲方同意乙方得到银行贷款预审通过再过户，如预审不通过，双方不存在违约，定金退还给乙方”的约定，现王荣华未将案涉房产的相关材料提交至银行，不能完成办理预审手续,双方均不存在违约行为。因此，王荣华主张解除合同并要求返还定金具有相应的合同依据，对高育文该项意见，本院不予支持。综上，原被告双方均不存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，高育文应将案涉定金30000元返还给王荣华。王荣华关于违约金、律师费、中介费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告王荣华与被告高育文于2019年10月10日签订的《房产买卖居间协议书》于2020年6月5日解除； 二、被告高育文应于本判决生效之日起十日内返还原告王荣华定金30000元； 三、驳回原告王荣华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4720元，减半收取2360元，由原告王荣华负担2049元（已预缴），由被告高育文负担311元。该款被告高育文应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 二〇二〇年六月十五日 法官助理 吴淑贞 代书记员 陈 凉 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。