福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初594号 原告：潘建伟，男，汉族，1965年6月11日出生，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：冯伟达，浙江元培律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈依宁，浙江元培律师事务所律师。 被告：东山县恒信房地产有限公司，住所地福建省东山县康美镇百亿新城C区10号楼。统一社会信用代码91350626666875161L。 法定代表人：黄友坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林璐，福建三和律师事务所律师。 原告潘建伟与被告东山县恒信房地产有限公司（以下简称恒信房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘建伟的委托诉讼代理人陈依宁，被告恒信房地产公司的委托诉讼代理人林璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘建伟向本院提出诉讼请求：判令恒信房地产公司支付逾期取得房屋权属证书违约金77824.3元。庭审中变更为:判令恒信房地产公司支付逾期取得房屋权属证书违约金72639.9元。事实和理由：原告潘建伟与恒信房地产公司于2013年11月1日签订编号为MF-2007-01的商品房买卖合同，根据第十四条约定，如因出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按照买受人已付房款的0.02%向买受人支付违约金。原告已按照合同约定于2013年11月1日一次性支付购房款款288025元。根据合同约定，被告需在交付之日起（即2014年10月31日）90日内（即2015年1月29日）取得房屋权属证书。然被告直至2018年7月13日才取得房屋权属证书，其逾期天数为1261天。恒信房地产公司的行为已经构成违约，故请求支持其诉讼请求。 恒信房地产公司辩称，1.案涉房屋是2019年3月13日才进行实际上的交房，因为房屋在2015年6月29日原被告双方签订了一份《房产委托管理合同书》，该合同书约定原告将案涉房屋委托给恒信房地产公司托管作为酒店经营使用，托管期限截止2019年10月31日，但是双方于2019年3月13日提前签订解除协议，解除委托管理的服务，所以案涉房屋是在2019年3月13日签订协议的时候再将房屋交付给了潘建伟，因此本案不存在逾期办证的事实。2.如果法院认为存在逾期办证的事实，则潘建伟诉求的时间起点有部分已经超过了诉讼时效，从起诉之日起时间倒推3年应当从2017年4月13日计算至2018年6月26日（东山县国土资源局向恒信公司出具君悦金銮湾项目首次登记证明的时间应作为逾期办证的截止时间）。潘建伟违约金金额应为288025元×0.02%×440天=25346.2元。 本院经审理认定事实如下：2013年11月1日，潘建伟与恒信房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定潘建伟向恒信房地产公司购买位于福建省东山县，价款288025元。该合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，潘建伟支付了全部购房款。2015年6月29日，潘建伟与恒信房地产公司签订了一份《房产委托管理合同书》，约定潘建伟将所购买的案涉商品房委托恒信房地产公司托管管理；托管期限5年，自房屋交付使用之日起开始租赁，即2014年11月1日至2019年10月31日（租赁期满后双方另行协商约定房屋托管事宜）；恒信房地产公司并与潘建伟约定租金支付方式。2019年3月13日，潘建伟与恒信房地产公司就托管案涉商品房达成《解除协议》，约定恒信房地产公司应于2019年11月10日前将案涉房屋归还潘建伟。2018年6月26日，东山县国土资源局向恒信房地产公司出具了同意办理址在东山县（君悦•金銮湾）项目首次登记证明。2018年7月13日，东山县国土资源局登记案涉房屋的权利人为郑芳珍和潘建伟。 本院认为，潘建伟与恒信房地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。潘建伟在2014年11月1日将涉案房屋委托给恒信房地产公司进行经营管理并实际使用收益,应当认定2014年11月1日为房屋交付使用时间。恒信房地产公司于2014年11月1日向潘建伟交付商品房，但却未能在合同约定的时间办理房屋所有权初始预登记，致潘建伟不能在商品房交付使用后90日内即2015年1月30日前取得房屋权属证书，已构成违约，故恒信房地产公司应当按照合同第十四条的约定承担违约责任，逾期协助办证的起算期间应自2015年1月31日起算。因合同约定恒信房地产公司负有的系协助办证义务，也即办理完毕房屋所有权初始预登记并向潘建伟交付办理权属登记需由恒信房地产公司提供的资料，故应以东山县国土资源局向恒信房地产公司出具办理君悦•金銮湾项目首次登记证明的时间（即2018年6月26日）作为逾期协助办证的截止日期。因此，对潘建伟认为合同约定的逾期协助办证违约金的逾期期间应计算至其实际取得房屋权属证书之日的主张，不予支持。恒信房地产公司抗辩潘建伟诉求的逾期协助办证违约金的时间起点有部分已经超过诉讼时效。本案约定的违约金系按日计付的连续性债权,应当以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效,依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，潘建伟主张的自2015年1月31日起至2015年9月30日止期间的违约金,在《中华人民共和国民法总则》施行前已届满两年的诉讼时效；潘建伟主张的自2015年10月1日起至2018年6月26日止期间的违约金,至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日实施时始满两年,应当适用三年诉讼时效,但潘建伟直至2020年4月1日才向本院递交起诉材料,故潘建伟主张的自2015年10月1日起至2017年3月31日止期间的违约金已届满三年的诉讼时效，因此，对恒信房地产公司上述期间的该项抗辩主张予以采纳。潘建伟主张的自2017年4月1日起至2018年6月26日止期间的违约金未届满三年，潘建伟主张该部分的违约金应予支持，恒信房地产公司应当承担该期间的违约责任。综上，潘建伟主张恒信房地产公司以已付购房款288025元为基数承担合同第十四条约定的违约责任，具有事实与法律依据，但逾期协助办证违约金的计算期间应从2017年4月1日计算至2018年6月26日，即逾期协助办证违约金为288025元×0.0002/天×451天=25979.86元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、东山县恒信房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付潘建伟逾期协助办证违约金25979.86元； 二、驳回潘建伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1616元，减半收取计808元，由潘建伟负担583元，东山县恒信房地产有限公司负担225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇二〇年六月十六日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。