广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1693号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914***********288P。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：张鑫莹、何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：吴某1，男，汉族，住广东省广州市越秀区********，公民身份号码440************338。被告：佛山市粤寰餐饮有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************之五，统一社会信用代码91440604MA51CLQL7C。法定代表人：吴某1。原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司诉被告吴某1、佛山市粤寰餐饮有限公司（下称粤寰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理，并于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红斌、被告粤寰公司的法定代表人暨被告吴某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.两被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之五2018年8月1日至2018年11月14日期间的物业管理费40967.68元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为73143.07元）；2.两被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之五2018年7月1日至2018年10月31日期间的中央空调费18955.44元及违约金（违约金以当月应付未付中央空调费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为33172.02元）；3.两被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之五2018年7月1日至2018年11月30日期间的电费（含公摊电费、损耗）8701.26元及违约金[违约金以当月应付未付电费（含公摊电费、损耗）为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为15996.62元]；4.两被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之五2018年7月1日至2018年11月30日期间水费（含公摊水费、损耗）684.52元及违约金（违约金以当月应付未付水费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为1291.78元）；5.两被告立即向原告支付因逾期支付佛山市禅城区*************之五2018年5月的电费（含公摊电费、损耗）而产生的违约金20.88元，因逾期支付2018年5月水费（含公摊水费、损耗）而产生的违约金3.86元，合计24.74元；6.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告明确不再主张2018年11月14日之后的物业管理费。事实与理由：一、原告为佛山智慧新城1区的物业管理服务公司。原告的总公司（乙方）与案外人佛山源海发展有限公司（甲方）（下称源海公司）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方聘请乙方为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之1区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。二、两被告向业主方承租位于佛山智慧新城1区的一套商铺。2018年1月24日，业主方源海公司与被告吴某1签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定源海公司将位于佛山市禅城区*************之五（下称涉案房产）出租给被告吴某1作商铺用途，租赁面积为393.92平方米，租赁期限为2018年2月1日至2023年1月31日止，约定每月的物业管理费、水电费、空调费等由被告吴某1自行承担并直接向物业管理公司缴纳。2018年7月30日，源海公司与两被告签订《租赁合同三方协议》，约定被告吴某1将《佛山市智慧新城租赁合同》项下的权利义务转让给被告粤寰公司，被告粤寰公司成为新的承租人。2018年11月14日，因两被告拖欠租金，源海公司正式解除与被告粤寰公司之间的租赁合同。三、原告与两被告签订物业管理服务合同。2018年2月9日，原告与被告吴某1签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，同租赁合同期限，商场物业管理费按照每月每平方米40元为标准计算（基于原告的优惠政策，实际上按照每平方米30元计算），按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费、空调费等由被告吴某1另行缴纳，如被告吴某1逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告吴某1补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。同日，被告吴某1签署《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，确认接受该规约的约束。同日，被告吴某1签署《交楼验收书》，确认于2018年2月9日接收涉案房产。四、两被告拖欠原告涉案房产的物业管理费及水电费、空调费。两被告自2018年8月1日开始拖欠物业管理费及已由原告代缴的水电费（含公摊、损耗）、中央空调费，经原告多次催收仍置之不理，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，原告有权要求两被告立即清偿所欠付的物业管理服务费、水电费（含公摊、损耗）、空调费及违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告粤寰公司、吴某1共同答辩称，1.两被告在2018年1月30日向原告缴纳管理费押金和水电押金共计23635.20元，在这次纠纷中，原告并没有提供这笔款项的去向。2.被告粤寰公司因经营不当等多种原因，已经无法继续经营下去，也没有能力缴纳任何费用，店铺在2018年8月31日正式关门结业。当时已经无法缴纳8月管理费、7-8月水电费、7-8月空调费。两被告也多次向物业管理公司表明用押金来抵扣所欠费用，当时物业管理人员说要向领导申请，至今也未有任何说法，直至现在起诉两被告，而且计算一大笔违约金，两被告是坚决不同意的。3.在9月两被告正准备将剩余货品和设备财产迁出该单位时，管理公司使用安保人员阻止两被告搬出所有任何物品，理由是：业主不同意两被告搬出。迫于无奈，两被告在2018年9月30日书面向业主提出解除租赁合同，（2019）粤0604民初2103号判决两被告与业主在2018年10月12日解除合同，案中业主方也证实管理公司不让两被告搬出任何物品。两被告认为物业管理公司已经在2018年9月对被告粤寰公司停止服务，在2018年9月（包括9月）后所有费用不应由两被告承担，物业管理公司应起诉业主方。4.在（2019）粤0604民初2103号案件中，当时法官提醒两被告的私人设备财产可自由支配，任何人或公司无权扣押任何物品，如物业管理方继续扣押可报警处理。两被告在2019年3月16日前往该单元处理财产物品，物业管理公司继续以业主不同意为理由阻止两被告处理财产。两被告报警：警察以经济纠纷为由，无法处理。直到与业主纠纷案件判决，判决两被告7天内清空该单元物品，两被告也不能顺利处理财产，两被告报警，直至两被告向物业管理经理缴纳1000元清洁费才顺利将物品迁出。由于长期缺少维护，设备损坏，货品腐烂，两被告保留向原告追讨经济损失的权利。综合以上，请求法院维护两被告的合法权益，判决两被告应缴费用=总押金-（8月管理费+7-8月水电费+7-8月空调费）。其它费用两被告全部不认同。诉讼中，原告举证如下：1.《前期物业管理服务委托合同》。证明源海公司委托原告为被告所在的小区提供物业管理服务。2.中华人民共和国物业服务企业资质证书。证明原告具有提供物业管理服务的有效资质。3.佛山市智慧新城租赁合同。证明被告是佛山市禅城区*************之五的实际承租人，每月的物业管理费、水电费、空调费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。4.前期物业管理服务协议、佛山智慧新城国金广场临时管理规约。证明原告为被告提供物业管理服务，约定物业管理费按照每月每平方米40元为标准计算（基于原告的优惠政策，实际按照30元计收），按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费、空调费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金。5.交楼验收书。证明被告于2018年2月9日正式接收涉案房屋。6.电费读数系统导出表、电费发票（2018年7月-2018年11月）、水费发票（2018年7月-2018年11月）、1区电量损耗分摊、水电公摊损耗计算方式、收款单、汇入回单。证明原告催收电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）、空调费的依据。7.物业费用催缴通知书及快递寄送单据、智慧新城收费通知单（2018年11月、2018年12月、2019年4月、2019年5月）、短信发送截图。证明原告向被告催收的事实。8.欠费明细。证明两被告拖欠物业管理费、电费（含有公摊、损耗）、水费（含公摊）、空调费的本金金额及违约金金额。9.往月水电费缴费情况表。证明被告曾逾期支付水电费并由此产生违约金。10.抄表费用一览表。证明原告收取被告水费的依据。11.租赁合同三方协议。证明2018年8月1日开始，被告吴某1将《佛山市智慧新城租赁合同》项下的权利义务转让给被告粤寰公司，被告粤寰公司成为新的承租人。诉讼中，被告粤寰公司、吴某1共同举证如下：1.报警回执（2019年3月16日）。证明原告阻止被告撤出涉案商铺。2.管理费、水电费押金回执。证明被告缴纳管理费、水电费押金共23635.20元。3.转账记录。证明被告在2018年7月17日向原告转账2018年5月的水电费164.96元。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、4、5、11，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6、8,两被告对7、8月发生的费用无异议，本院对真实性予以确认；证据7中的2018年12月催缴通知书，原告未提供证据证明已送达被告，被告也予以否认，本院不予采纳，其他证据被告确认已收悉，本院予以采纳；证据9、10为原告单方制作的文件，其证明内容能否成立本院将综合全案采信证据以及认定事实待后论述与认证。两被告的证据1、3，能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人源海公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定源海公司选聘原告为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之1区提供物业服务，期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。物业服务费由原告按商业18元/平方米/月，商场（带中央空调）50元/平方米/月的标准向业主或物业使用人按每月收取，每次交费的具体时间为每月的5日前。2018年1月24日，案外人源海公司（出租方、甲方）与被告吴某1（承租方、乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定由被告吴某1承租源海公司位于佛山市禅城区*************之五单元，期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止。被告应于每月七日前向源海公司委托的广场物业服务企业即原告缴交当月物业服务费，被告使用租赁单元产生的水费（含排污费）、电费、室内空调使用产生的电费及其他费用由被告承担。2018年2月9日，原告（甲方）与被告吴某1（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定如下：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋座落于佛山市禅城区*************之五，建筑面积393.92平方米。……第五条、物业管理服务费用商场物业按照建筑面积每月每平方米40元的标准按月交纳……室内水电、空调等费用，水电耗损、水电公摊费用，由乙方另行缴纳……每次交纳费用时间为每个月5日前，遇节假日顺延。……第十一条违约责任乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。2018年2月9日，原告（甲方）与被告吴某1（乙方）签订《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，约定被告为佛山市禅城区*************之五单元之购买方或承租方。被告应于每个月5日前预先向原告缴付其单元每月应付之管理费用，如未能于其根据本管理规约应付的款项到期日起十五天内支付的款项，则原告有权采取下列之措施并收取附加费用……收取滞纳金（按欠费总额的5‰每日计收）作为因违约引起原告额外工作的赔偿。同日，被告签署《交楼验收书》，确认接收涉案商铺。2018年7月30日，案外人源海公司（甲方）与被告吴某1（乙方）、粤寰公司（丙方）签订《租赁合同三方协议》，约定甲方与乙方签订《佛山市智慧新城租赁合同》，由乙方承租甲方佛山市禅城区*************之五单元，现经甲、乙、丙三方共同确认，乙方将该《租赁合同》项下的权利义务转让给丙方，丙方成为《租赁合同》的承租人，丙方承接并履行《租赁合同》中乙方的全部权利和义务。诉讼中，原告与两被告共同确认,在源海公司与被告吴某1、粤寰公司签订了《租赁合同三方协议》后物业服务合同的相对人是两被告，两被告应共同承担责任。诉讼中，原告确认收取被告物业服务费押金11817.60元、水电费押金11817.60元。原、被告确认按照30元/月/平方米收取物业服务费。原告陈述，按照12.03元/平方米的标准向被告收取空调费，根据原告提供的收费通知单显示被告交纳了2018年6月的中央空调费315.93元，原告认为是因为被告使用了两天空调，根据上述标准得出空调费315.93元（393.92平方米×12.03元/平方米÷30天×2天）。关于保证金，原告认为在客户发生欠费后，会用客户之前缴纳的保证金抵扣部分费用。被告吴某1、粤寰公司共同陈述：确认从2018年7月开始没有向原告缴纳中央空调费、水电费，但认为两被告已在2018年9月要求搬走，且不再继续使用涉案商铺，故2018年9月后的费用不应由两被告承担。再查明，案外人源海公司于2019年1月21日就两被告拖欠涉案商铺租金起诉至本院【（2019）粤0604民初2103号】。2019年4月22日，本院作出民事判决书，确认源海公司与两被告签订的《租赁合同三方协议》于2018年10月12日解除。两被告在上述案件中陈述粤寰公司在2018年8月31日停业，2018年9月30日没有再继续使用涉案商铺。源海公司陈述，因为被告拖欠物业管理费，所以物业公司不让被告搬迁。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告共同确认为物业管理服务协议的合同相对人，故本院确认两被告为涉案《前期物业管理服务协议》的乙方。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。两被告确认自2018年8月1日起没有交纳物业管理费，故两被告已构成违约。关于两被告抗辩认为原告存在阻碍被告搬迁的行为，此后费用不应当由两被告负担。因未有有效证据证明是原告故意阻碍两被告搬迁，故两被告的抗辩意见不能成立。故对原告诉请2018年8月1日至2018年11月14日期间的物业管理费予以支持，经计算为40967.68元（393.92平方米×30元/月/平方米×3个月+393.92平方米×30元/月/平方米÷30日×14日）。关于物业管理费违约金。《前期物业管理服务协议》约定，“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时效交纳物业管理服务费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。”两被告未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任。至于违约金标准方面，两被告有异议，合同约定的日千分之五折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，应予调整。本院将违约金标准调整为年利率24％，原告诉请超出部分，本院不予支持。因被告已交纳物业费保证金，原告陈述该保证金用于抵扣拖欠费用，经计算，截止至起诉日2020年1月15日，产生的违约金为13357.56元。因两被告已交纳物业管理费押金11817.60元。经折抵后，两被告仍需支付此前物业管理费违约金1539.96元，并从2020年1月16日起，以40967.68元为本金，按照上述标准计算违约金。关于电费、水费。原告提交了发票用以证实原告已经实际代为垫付涉案商铺所在物业实际发生水电费和公用分摊费的情况，两被告亦无提出异议或举证证明相应的费用的计算结果存在不合理之处，故两被告应向原告支付2018年7月1日至2018年11月30日期间的电费和公摊电费共8701.26元、水费和公摊水费共684.52元。因两被告已交纳水电费押金11817.60元。经折抵后，两被告无需再支付上述费用。关于中央空调费。两被告确认自2018年7月1日起没有交纳中央空调费，故两被告已构成违约。根据另案中被告陈述其自2018年9月30日起没有再继续使用涉案商铺，且结合源海公司陈述的“商铺已经于2018年9月关门”的陈述，本院确认两被告在2018年9月30日之后未有经营使用铺位。故本院对原告诉请2018年9月30日之后的中央空调费不予支持。关于2018年9月30日前中央空调费的计算标准，原告提供2018年6月的中央空调费收费情况证明中央空调费的收费标准，两被告未对费用标准提出异议和举证予以反驳，故本院采信原告的陈述。经计算，2018年7月1日至2018年9月30日的中央空调费为14216.57元（393.92平方米×12.03元/平方米×3个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。为免讼累，水电费押金在折抵完水电费后尚余2431.82元，折抵部分欠付的中央空调费后，两被告仍应当支付11784.75元，至于违约金，因合同之中并未对中央空调费标准进行明确约定，两被告抗辩认为不清楚，且据原告提供的发票显示，该费用发生按照实际发生天数计算，而原告未有有效的证据证明在起诉前已向两被告发出收款通知，故对原告诉请中央空调费违约金，本院不予支持。关于水电费违约金。因水电费的发生每月均是浮动的，原告无提供有效证据证明其在水电费发生后有向两被告主张收取过水电费，且两被告存在拒绝支付或迟延支付的情形，故对原告诉请水电费违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴某1、佛山市粤寰餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2018年8月1日至2018年11月14日期间的物业管理费40967.68元及违约金（2020年1月15日之前违约金为1539.96元，2020年1月16日开始以40967.68元为本金，按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告吴某1、佛山市粤寰餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2018年7月1日至2018年9月30日的中央空调费11784.75元；三、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2079元，由原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担1331元，被告吴某1、佛山市粤寰餐饮有限公司负担748元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年五月二十九日书记员  梁丽仪附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。