河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2131号上诉人（原审被告）付营才，男，汉族，1955年6月17日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人徐慧霞，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗治宗，男，汉族，1963年11月26日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人姬晓东，河南京港律师事务所律师。上诉人付营才因与被上诉人罗治宗房屋买卖合同纠纷一案，不服虞城县人民法院（2020）豫1425民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，并于2020年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人付营才及其委托的诉讼代理人徐慧霞，被上诉人罗治宗委托的诉讼代理人姬晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人付营才上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审;本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖协议》合法有效，是双方的真实意思表示，且上诉人已经履行完毕交付义务，因而双方的买卖协议不应当被解除；双方在完成房屋交付后，被上诉人即拥有房屋所有权与处分权，案外人处分房屋与本案无关，更与被上诉人无关。2.一审程序违法，答辩状及庭审中答辩意见并非上诉人的真实意思表示，上诉人并未委托郭律师参与诉讼，一审程序严重违法，剥夺了上诉人诉讼权利。被上诉人罗治宗辩称：1.涉案房屋现已经被案外人占用，且在一审中付营才并未提供证据证明已经向我交付房屋，并认可房屋无法交付的事实。2.一审过程中付营才提交有符合法律规定的委托手续，其律师代理意见能够代表付营才的真实意思。3.一审中付营才认可其与案外人王亚宾是亲戚关系，因二人将房屋反复出售才导致付营才与我之间签订的合同目的无法实现，导致我利益受损，即便付营才主张案外人王亚宾出卖房屋的行为与其无关，但作为房屋买卖协议的相对人，应当成大无法履行的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。罗治宗向一审法院起诉请求：1.判令解除罗治宗、付营才双方签订的《房屋买卖协议》；2.判令付营才返还罗治宗购房款人民币490000元；3.判令付营才赔偿罗治宗损失200000元；4.本案诉讼费用由付营才负担。一审法院认定事实：2016年8月13日之前，付营才曾向罗治宗借款。同年8月初，经协商，双方达成以房抵债的口头协议。即付营才用经商丘市梁园区人民法院执行程序取得的位于虞城县锦绣纶城中心社区B区17号楼的6套房产，折抵罗治宗等额借款。2016年8月13日，双方签订《房屋买卖协议书》1份。协议主要约定：“甲方（××）付营才身份证号乙方（购房人）罗治宗身份证号甲方现将拥有完全所有权和处分权的位于虞城县锦绣纶城中心社区B区17号楼1单元4层西户（建筑面积126.95平方米）、5层东户（建筑面积126.95平方米）、5层西户（建筑面积126.95平方米）、4单元5层东户（建筑面积126.95平方米）、5层西户（建筑面积126.95平方米）、2单元5层西户（建筑面积126.95平方米）房产转让给乙方，经双方自愿协商达成如下条款：一、转让总价人民币490000元付款方式一次性付清全部购房款；二、甲方在收到乙方房款时，应向甲方开具收款证明；三、甲方在收到乙方购房款后，应将房屋所有钥匙及相关房产手续交付给乙方……；七、甲方保证拥有此房产完全产权，并保证该房产无争议和一房多卖以及抵押现象，否则甲方愿意承担诈骗罪的刑事责任，并将购房款全部退还乙方，甲方并赔偿乙方交纳房产总价一倍的损失……；九、甲方已将此房产转让事宜告知其全部家庭成员，并得到其家庭成员的同意……等等。”《房屋买卖协议》签订的当日，付营才即给罗治宗出具收条1份。收条写明：“收条今收到罗治宗虞城县锦绣纶城中心社区B区17号楼1单元4层西户、1单元5层东户、5层西户，4单元5层东户、5层西户，2单元5层西户购房款现金490000元（肆拾玖万元整）收款人付营才2016年8月13号。”其后，双方并未就房屋买卖协议所涉房屋进行交接。2016年8月21日，罗治宗与王泽涛先后签订6份《房屋买卖协议》，将购买付营才的上述6套房屋以540000元的价格转卖给王泽涛。2016年10月至2017年4月间，案外人王亚宾先后与张金奎、曹秋花、孙建方、张志仲等人分别签订《房屋买卖协议》，将上述6套房产中的1单元4层西户、5层西户以93000元的价格出售给张金奎，1单元5层东户以43000元的价格出售给张志仲，4单元5层东户以50000元的价格出售给孙建方，4单元5层西户以56000元的价格出售给曹秋花。孙建方等人已实际入住。罗治宗因未收到所购房屋，提起诉讼。一审法院认为，从罗治宗、付营才庭审中的陈述可以看出，2016年8月13日之前，罗治宗、付营才之间存在民间借贷关系。罗治宗为债权人，付营才为债务人。2016年8月13日，双方签订了《房屋买卖协议》，付营才并为罗治宗出具了购房款收据。自此，双方的交易行为则有民间借贷关系演变为商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，依法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，罗治宗提交了案外人王亚宾分别与张金奎等人签订的《房屋买卖协议》，用以证明其无法依据合同获得房屋所有权。付营才在书面答辩状中亦认可“因种种主客观原因，造成协议约定买卖房屋不能履行”的事实。因此，付营才的行为构成“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，罗治宗可以依法请求判令解除双方所签《房屋买卖协议》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”据此规定，付营才应返还罗治宗购房款490000元，并赔偿损失。罗治宗主张的损失，根据其诉讼代理人所作陈述，应为转卖所购房屋的可得利益损失，即转卖房屋所得价款与购买房屋所付价款的差价50000元（540000元-490000元）。至于所购房屋的升值部分，因无相应证据，该院不予采信。判决：一、解除罗治宗与付营才2016年8月13日签订的《房屋买卖协议》；二、付营才于本判决生效之日起十日内，返还罗治宗购房款人民币490000元；三、付营才于本判决生效之日起十日内，赔偿罗治宗损失人民币50000元；四、驳回罗治宗的其他诉请。本院二审期间，上诉人有虞城县公安局利民派出所出具受案回执及询问笔录一份，庭审笔录一份、光盘一张。本院组织当事人对上述证据进行了质证。二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，关于一审程序是否违法的问题。一审卷宗中有付营才签名并捺印的签署于2020年4月26日的授权委托书一份，委托郭峰律师作为其诉讼代理人参与诉讼，代理权限为特别授权。2020年4月28日，河南省三文律师事务所出具有公函一份，指派郭峰律师作为付营才的诉讼代理人，参与付营才在一审期间的诉讼活动。郭峰律师作为付营才的代理人参与一审审理符合法律规定，一审程序并未剥夺付营才的诉讼权利。关于一审解除双方买卖协议是否符合法律规定的问题。付营才与罗治宗之间签订有合法有效的《房屋买卖协议》，双方应当按照约定履行合同义务，现合同所指向的房屋实际不能交付，依据《合同法》第九十四条第四款“当事人有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，一审法院支持罗治宗的诉请，并判令解除双方合同并无不当。即使案外人王亚宾无权处分房屋的行为与付营才无关，但作为《房屋买卖协议》的当事人，根据合同的相对性，付营才仍然应当向罗治宗赔偿损失。综上所述，付营才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由付营才负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  徐亚超审判员  陈光应二〇二〇年六月二十九日法官助理李雨恒书记员黄琳冰