福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2723号 上诉人（原审原告、执行案外人）：蔡宗庄，男，1967年1月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：王金炳，福建华达（石狮）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施美停，福建华达（石狮）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：施性余，男，1970年4月8日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审被告（被执行人）：李永用，男，1970年8月6日出生，原住福建省石狮市。 原审被告（被执行人）：许丽样，女，1968年7月22日出生，原住福建省石狮市。 上诉人蔡宗庄因与被上诉人施性余及原审被告李永用、许丽样案外人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡宗庄上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持蔡宗庄一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定《房屋所有权卖断根字契》无效是错误的，依法应予纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蔡宗庄对涉案房产已享有足以排除执行的民事权益，涉案房产实际上已归蔡宗庄所有，具体理由如下：一、案涉的《房屋所有权卖断根字契》合法有效。1.涉案房产是由建委会集资建房，建设用途是商品房，实际上是国有土地，因此李永用购买了其中一间店面（Ａ22），并办理了房屋所有权证及土地使用权证。《房屋所有权卖断根字契》是当事人的真实意思表示，内容合法。虽然房产尚未进行权属变更登记，但该登记不是合同的生效要件，而只是一种决定物权变动效力的登记，不影响合同效力，当事人也无违反国家法律、法规效力性强制性规定，因此该字契合法有效。2.即使涉案土地属于宅基地，因李永用的户籍非永宁第三社区居民或村民，而是子英村村民，故其无法申请涉案的宅基地并在该宅基地上加盖房屋，并办理集体土地使用权等证，但其却以本人名义办理下来，并将涉案的房产出售给了蔡宗庄（蔡宗庄反而是第三社区的居民），李永用成功办证的行为已经突破了宅基地的限制，因此涉案的房产不应套用宅基地买卖的限制，也不能因此来否认《房屋所有权卖断根字契》的合法性。二、蔡宗庄在法院查封之前已经合法占有涉案房产，且已支付全部购房款，未能办理过后登记手续，非因蔡宗庄原因造成的，蔡宗庄对此没有过错。且蔡宗庄在购房后有到房管部门去办理过户手续，但房管部门口头回复无法办理过户登记手续，理由以蔡宗庄不是永宁第三社区的村民，因而无法过户。因此蔡宗庄未办理过户登记有合理客观原因，对此没有过错。综上，蔡宗庄对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。 本院二审期间，施性余未作答辩。 李永用、许丽样均未作陈述。 蔡宗庄向一审法院起诉请求：确认址于石狮市永梅路239号房产为蔡宗庄所有，并停止对该房产的强制执行，解除查封。 一审法院认定事实：一审法院于2016年11月7日作出（2015）狮民初字第3796号民事判决，判决：一、李永用、许丽样应于判决生效后10日内偿还施性余借款本金300000元，并按月利率2%支付自2014年9月7日起至实际还款之日止的借款利息；二、林国梁为李永用、许丽样的上述借款承担连带偿还责任；林国梁承担保证责任后，有权向李永用、许丽样追偿。案件受理费6700元，由李永用、许丽样、林国梁负担。该民事判决生效后，施性余向一审法院申请强制执行，案号为（2018）闽0581执3261号。2018年7月17日，一审法院作出（2018）闽0581执3261号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、查封、扣押被执行人李永用、许丽样、林国梁的财产（以执行标的额为限）。2018年7月26日，一审法院向石狮市不动产登记中心送达（2018）闽0581执3261号执行裁定书、协助执行通知书，请求协助办理查封登记在被执行人李永用名下的石狮市永梅路的房地产等五处房产。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明李永用名下的址于石狮市的房地产无抵押登记，首封2016年5月31日。2019年3月25日，蔡宗庄针对上述执行标的提出书面异议。一审法院于2019年4月3日作出（2019）闽0581执异21号执行裁定书，裁定驳回蔡宗庄提出的执行异议。另查明，永宁第三社区居民委员会社区人口户籍由居民户籍和农民户籍组成。蔡宗庄系石狮市永宁第三社区居委会居民。蔡乃镇系蔡宗庄之子。蔡宗庄在永宁第三社区有一处与其兄共有的房产【国有土地使用证号：狮永国用（1998）字第××号、房屋共有权保持证号：狮永（98）字第001号】及另一处登记在其个人名下的房产【国有土地使用证号：狮永国用（1998）字第××号、房屋所有权证号：狮永（98）字第1072号】。李永用与许丽样于2010年12月30日办理结婚登记手续。址于石狮市永梅路永宁第三社区内集体土地使用证号为狮永集用（2005）第0088号、房屋所有权证号为狮房权证永宁字第××号的房屋登记土地使用权人、房屋所有权人均为李永用，土地使用权类型为批准拨用宅基地。2009年3月1日，李永用、许丽样签订《房屋所有权卖断根字契》一份，载明：“本人李永用，永宁子英村人，本人有座落于××××湾东侧地段的私有房产三层楼一套，建筑面积179.8平方米。有石狮市人民政府、石狮市国土规划建设局颁发的红册子狮房权证永宁字第××号和中华人民共和国集体土地使用证狮永集用（2005）第0088号为证。该屋南与李永通相接，北与林清江毗连。今本人将此房屋所有权及一切产权和两证以人民币肆拾陆万元整，连根带底卖给内小街蔡宗庄，现房、款两相交割清楚。自今以后，此房屋所有权连根带底已属蔡宗庄所有。本人之父母、妻儿、兄弟、姐妹等任何人均无权干涉蔡宗庄享有此房屋的主权、产权。如有任何人持有异议，本人自当出面担当并负责完全责任。此后本人应无条件在短期内协助蔡宗庄办理房屋所有权过户手续。”等内容。李永用、许丽样在该《房屋所有权卖断根契》字契人处签名并加盖手续。2009年4月22日，李永用、许丽样出具《声明》一份交蔡宗庄收执，该《声明》载明：今有李永用、许丽样位于永宁永梅路第239号房屋壹座，连根带底断卖给永宁居委会小街蔡宗庄名下永为产业。在办理房屋所有权过户手续中，因政府政策的问题，暂时无法办理。但断卖房屋的所有款项已全部付清给李永用、许丽样。今特声明以后政府政策许可办理房屋所有权过户手续时，应随时无条件、无异议予以协助蔡宗庄办理一切房屋产权过户手续。2009年4月23日，案涉房屋的电表用户名变更为蔡乃镇。2014年1月起由蔡乃镇缴交案涉房屋电费。2013年10月起由蔡乃镇缴交案涉房屋水费。审理中，一审法院依法向石狮市不动产登记中心函询：1.蔡宗庄是否曾向你单位申请办理案涉房屋的过户登记手续。2.案涉房屋是否满足可办理产权交易过户至蔡宗庄名下交易的条件。石狮市不动产登记中心复函：1.经核查，查无蔡宗庄向本单位申请办理址在××路（房屋所有权证号：狮房权证永宁字第××号、集体土地使用权证号：狮永集用（2005）第0088号）房地产过户登记的相关记录。2.经核查，案涉房地产登记为宅基地使用权及房屋所有权，根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，以及原国土资源部颁发的农村宅基地管理相关规定，转让宅基地上使用权及房屋所有权时，受让方需符合以下条件：一、系本集体经济组织成员，二、其家庭需符合宅基地申请“一户一宅”政策规定，在本集体经济组织范围没有其他宅基地。我单位在受理宅基地使用权及房屋所有权因买卖、赠与申请转移登记时，受让方需提交经宅基地所在村（居）委会和镇政府审核的《石狮市宅基地及房屋所有权转移登记调查情况表》，证明其符合宅基地受让条件。因无蔡宗庄的具体材料，无法判断其是否符合受让条件。 一审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定。”和第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”规定，作为不动产的房屋的所有权是基于法律的规定而不是当事人的约定产生，且应当依照法律的规定进行相应的登记，亦即案涉《房屋所有权卖断根字契》虽对合同双方当事人具有约束力，但并不直接产生蔡宗庄于案涉《房屋所有权卖断根字契》达成时即为案涉房屋所有权人的法律效力。因此，蔡宗庄基于案涉《房屋所有权卖断根字契》对案涉房屋只享有债权而不享有物权。蔡宗庄请求确认案涉房屋为其所有，缺乏依据，不予支持。蔡宗庄对案涉房屋享有的这种债权只有在符合法律规定的情形下才能产生排除强制执行案涉房屋的效力。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对执行标的享有排除强制执行的民事权益必须同时具备以下几点：第一，被执行的不动产的所有权登记在被执行人名下；第二，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第三，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第四，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第五，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋土地使用权类型为批准拨用宅基地。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村宅基地不得向本集体经济组织成员以外的主体进行转让，蔡宗庄并非案涉房屋所在地村集体经济组织成员，不具备受让主体资格，《房屋所有权卖断根字契》因违反法律的禁止性规定而无效。蔡宗庄主张停止对案涉房屋强制执行的请求，无法同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，不予支持。查封行为系人民法院在办理执行案件时，对执行标的采取的措施，属执行行为，非本案受理范围，故对蔡宗庄关于解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不予支持。综上所述，蔡宗庄的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。施性余、李永用、许丽样经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十三条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回蔡宗庄的诉讼请求。案件受理费100元，由蔡宗庄负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另经查阅一审卷宗，本院补充认定事实如下：石狮市永宁第三社区居民委员会于2019年11月25日出具的《证明》载明：“兹有永宁第三社区居民蔡宗庄，其在石狮市永宁梅福寺边与蔡连灯（兄）共有一套房产［国有土地使用证号：狮永国用（1998）字第××号，房屋共有权证号：狮永（98）第001号］，在永宁宴公宫下134号持有一处房产［国有土地使用证号：狮永国用（1998）字第××号，房屋所有权证号：狮永（98）第1072号］，该两处房产及土地都属于永宁第三社区辖区内。居民蔡宗庄于2009年3月1日向李永用购买了址于石狮市房产（属于永宁第三社区辖区内），并装修入住至今。现因该购买的房地产登记为宅基地使用权及房屋所有权，且蔡宗庄不属于集体经济组织成员，导致无法过户完成。” 本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。农民集体所有的土地使用权具有人身属性，与特定的身份相联系，只有本集体组织成员才享有村集体土地使用权，《中华人民共和国土地管理法》禁止农民将其宅基地及其房屋出售给本集体组织以外的个人系强制性规定。蔡宗庄与李永用、许丽样于2009年3月1日签订的《房屋所有权卖断根字契》是双方真实意思表示，但是交易对象是宅基地及其房屋，在房地一体的原则下，不管宅基地还是其之上的房屋只能在同一集体经济组织成员之间转让。蔡宗庄是社区居民，非案涉房屋所在地村集体经济组织成员，因此，蔡宗庄与李永用、许丽样签订的《房屋所有权卖断根字契》，损害了集体经济组织的权益，违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的强制性规定，应认定无效。鉴于案涉房屋及宅基地登记在李永用的名下，且蔡宗庄与李永用、许丽样并无有效的房屋买卖协议，蔡宗庄主张确认案涉房屋为其所有于法无据，原审判决并无不当。蔡宗庄与李永用、许丽样签订的《房屋所有权卖断根字契》不能同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有情形，蔡宗庄主张停止对案涉房屋强制执行的请求缺乏依据，原审判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，蔡宗庄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由蔡宗庄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年六月三十日 法官助理 邱小郎 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。