安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1821民初1228号原告：中国工商银行股份有限公司郎溪支行，住所地安徽省郎溪县建平镇新胜街，统一社会信用代码9134182185334549XP。负责人：杜鹍，系支行行长。委托诉讼代理人：徐兵，安徽宣一律师事务所律师。被告：张尧军，男，1978年9月20日出生，汉族，住安徽省郎溪县。被告：徐桂芳，女，1978年8月8日出生，汉族，住址同上。被告：郎溪县平港康圆房地开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎涛路20号，统一社会信用代码91341821562165624J。法定代表人：丁祖钢，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司郎溪支行（以下简称工行郎溪支行）诉被告张尧军、徐桂芳、郎溪县平港康圆房地产开发有限公司（以下简称郎溪平港公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月28日对本案公开开庭进行了审理，原告工行郎溪支行委托诉讼代理人徐兵到庭参加了诉讼，被告张尧军、徐桂芳、郎溪平港公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司郎溪支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告张尧军、徐桂芳共同偿还拖欠原告的贷款本金242852.39元及逾期还款利息、罚息15390.01元【截止至2019年12月28日，具体利息、罚息金额以还款当日中国工商银行全球信贷与代理投资管理系统（GCMS）载明的金额为准】；2.判决被告张尧军、徐桂芳提供的位于郎溪县××镇××路××幢××室房产进行拍卖、变卖后优先偿还拖欠原告的贷款本金及利息、罚息；3.判决被告郎溪平港公司对被告张尧军、徐桂芳拖欠原告的贷款本金、利息及罚息承担连带还款责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张尧军因购置商品房需要与原告签订一份个人购房借款合同，合同约定原告向被告张尧军发放贷款280000元，贷款期限为240个月，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮5%执行，罚息利率为合同约定的贷款利率加收50%确定，贷款担保方式为抵押及保证，抵押物为郎溪县××镇××幢××室房产，该抵押物已办理预告抵押登记并取得预告抵押权利证书（预告权利证书号：郎房预××字第××号），被告徐桂芳作为抵押物共有人在借款合同上签字确认，被告郎溪平港公司作为保证人在合同上签字盖章确认。同时合同第14.1第L条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。第14.2条第4款约定：借款人发生第14.1条约定的违约情形，贷款人有权宣布该合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后原告按照合同约定向被告张尧军放了贷款280000元，但被告张尧军在合同约定的还款期间内，已累计多次没有按时还款。截止至2019年12月28日，被告张尧军欠付原告的贷款本金为242852.39元、逾期还款的利息、罚息为15390.01元。张尧军、徐桂芳、郎溪平港公司未予答辩。工行郎溪支行围绕其诉讼请求依法提交了以下证据1、企业法人营业执照、法人身份证及被告身份证。拟证明原被告主体资格；2、借款合同、借款凭证。拟证明被告张尧军因购房需要向原告贷款280000元，贷款期限为240个月，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮5%执行，罚息利率为合同约定的贷款利率加收50%确认，贷款的担保方式为抵押及保证，其中抵押物为郎溪县建平镇平港首府33幢1902室房产，被告郎溪县平港康圆房地产开发有限公司作为保证人在合同上签字盖章确认。合同第14.1条第L款约定：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。第14.2条第四款约定，借款人发生第14.1条约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，合同签订后原告按照合同约定向被告张尧军发放了贷款280000元；3、预告登记权利证书。拟证明被告张尧军、徐桂芳将其所有的位于郎溪县××镇××路××幢××室房产抵押给原告，并办理了预告抵押登记；4、商品房买卖合同。拟证明被告张尧军向原告贷款280000元的用途为购买位于郎溪县××镇××幢××室房产，该房产系被告张尧军、徐桂芳夫妻共同购买；5、还款明细。拟证明被告张尧军在合同约定的还款期间内已累计多次没有按时还款，截止2019年12月28日，被告张尧军欠原告的贷款本金为242852.39元，利息、罚息为15390.01元。张尧军、徐桂芳、郎溪平港公司未到庭进行质证，亦未提交证据。本院对工行郎溪支行提交的证据认证为：该5组证据内容真实、来源合法，与本案审理相关联，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2014年2月9日，被告张尧军、徐桂芳夫妇购买被告郎溪平港公司开发的商品房一套（××幢××室），因购置资金需要向原告工行郎溪支行借款，经原告同意后，被告张尧军与工行郎溪支行签订一份《个人购房借款／担保合同》。合同约定：原告向被告张尧军发放贷款280000元，贷款期限为240个月，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮5%执行，罚息利率为合同约定的贷款利率加收50%确定。还款方式为按月等额本息还款法，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应当从贷款发放的次月开始还款；合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布该合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款担保方式为抵押及保证。被告郎溪平港公司作为保证人为借款提供保证担保，保证责任为阶段性连带保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足“合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”这一条件的，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。张尧军、徐桂芳以其合同所订购的郎溪县××镇××幢××室房产为借款抵押物，为此双方办理了预购商品房抵押权预告登记（预告权利证书号：郎房预××字第××号）。2014年7月28日。原告按照合同约定向被告张尧军放了贷款280000元，被告张尧军在合同约定的还款期间内，多次没有按时还款。根据原告方记账系统显示，截止至2019年12月28日，被告张尧军逾期未还贷款本金达14期，原告以此依据合同约定宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息。截止至2019年12月28日，张尧军、徐桂芳拖欠原告的贷款本金242852.39元及逾期还款利息、罚息15390.01元，张尧军、徐桂芳所购房屋至今也未办理正式的抵押登记。本院认为，原告工行郎溪支行与被告张尧军、徐桂芳、郎溪平港公司签订的《个人购房借款／担保合同》，依法成立，合法有效，各方均应本着诚实信用的原则依约履行。工行郎溪支行依约向张尧军发放了借款，但张尧军未能按照合同约定期限及方式归还借款本息，其行为已构成违约，且张尧军逾期还贷达14期，依据双方合同约定，原告工行郎溪支行有权宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的全部本息。被告张尧军、徐桂芳系夫妻关系，被告张尧军名下为共同购房所负债务理应共同承担，原告工行郎溪支行要求被告张尧军、徐桂芳共同偿还拖欠原告的贷款本息的主张，符合法律规定，本院予以支持。依据相关法律规定，房屋的抵押权应当自登记时设立，案涉的预购商品房抵押权预告登记登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权的请求权，原告工行郎溪支行作为权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权，故原告要求对被告张尧军、徐桂芳提供的位于郎溪县××镇××路××幢××室房产进行拍卖、变卖后优先受偿的诉请，于法无据，不予支持。被告郎溪平港公司作为保证人，合同约定其在“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”情形下保证责任得以免除，否则均应承担保证责任，系争房屋至今未能办理正式抵押登记手续，故原告对被告郎溪平港公司的诉请依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张尧军、徐桂芳本判决生效之日起三十日内一次性归还原告中国工商银行股份有限公司郎溪支行借款本金242852.39元及逾期还款利息、罚息15390.01元（2019年12月29日之后的利息，以拖欠的本金为基数，按照合同约定的方式，计算至本判决确定给付之日止）；二、被告郎溪县平港康圆房地开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告郎溪县平港康圆房地开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告张尧军、徐桂芳追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郎溪支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5170元，由被告张尧军、徐桂芳、郎溪县平港康圆房地开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  王 俊人民陪审员  高明亮人民陪审员  诸德想二〇二〇年六月二十九日书 记 员  杨雪华