湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初8085号原告：湖南通程物业管理有限责任公司，住所地长沙高新区雷锋镇正兴路118号荷塘月色庄园0815296栋101号。法定代表人：李岳军，公司经理。委托诉讼代理人：刘业弘，湖南英萃律师事务所律师。被告：张湘平，女，1968年9月20日出生，汉族，户籍地长沙市天心区，住长沙高新开发区。原告湖南通程物业管理有限责任公司（以下简称通程物业公司）与被告张湘平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告通程物业公司委托诉讼代理人刘业弘，被告张湘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通程物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费人民币10444元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日，原告通程物业公司与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》（以下简称合同），合同约定由通程物业公司向长沙市湘坤房地产开发有限公司开发的荷塘月色·山水英伦庄园提供前期物业管理服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，该合同对业主具有约束力，原告向业主提供了合约的物业管理服务后，有权向业主收取物业费。被告张湘平系荷塘月色·山水英伦庄园狄更斯区41栋105号业主，房产类型为别墅，建筑面积为189.21平方米，依上述合同第六条，别墅的物业服务费计算标准为建筑面积每月每平方米1.38元。在享受了原告提供的符合约定的物业管理服务前提下，被告自2016年5月1日起便未交纳物业服务费，至2019年8月31日共计欠交原告物业管理10444元（物业服务费计算公式：189.21＊1.38＊40=4988）。合同履行至2019年8月31日，原告按合同提供了约定质量的物业服务，而被告享受原告提供的物业服务却未履行交纳物业服务费之合同义务，且经原告多次催交，被告仍不履行。依据合同约定以及《合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规规定，被告有向原告履行交纳物业服务费之义务，鉴于被告拒不履行的行为，为维护原告企业合法权益特提起诉讼，请求依法裁决。被告张湘平辩称：一、原告提供的服务合同期限有时间断层。原告从2010年进入小区服务，但提供的服务合同时间只从2013年9月1日至2016年12月31日，合同签订之前无前期物业管理服务合同，从进入小区进行物业服务至2013年9月1日签订前属于无合同服务，没有收取物业费的依据，事实上按标准收取了业主的物业服务费用。二、《前期物业服务合同》未按规定备案。根据《湖南省物业管理条例》第三十四条规定，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。从高新区住建部门了解的情况看，小区《前期物业服务合同》未备案。三、原告提供的物业费催告律师函没有提供原件。四、原告没有完全按《物业管理条例》和《前期物业服务合同》履行义务，未按对应的物业服务等级服务到位。原告在安全、消防、公共设施设备和绿化维护等方面未按要求完全尽到义务。小区的门禁基本不起作用，形同虚设，监控启用后从未维护，处于瘫痪状态，导致小区经常发生偷盗问题。小区围墙损坏严重，未每年进行除锈刷漆维护导致外来人员随意出入。对小区车辆管理混乱，西门门禁常年抬起，外来车辆随意进入，安全隐患极大。生活用水水池未按要求进行保养、维护和清洗，未每年进行二次供水水质检测，水质浑浊污染严重，严重影响业主身体健康。小区内车辆管理不到位，乱停乱放严重，经常占用消防通道。小区照明系统维护不到位，路灯缺失严重，晚上灯光昏暗，影响业主生活和存有安全隐患。五、业主公共部分收益使用不透明，程序不合法。小区的公共部分收益归全体业主所有，主要用于补充物业维修资金。业主委员会成立之前，物业公司应公示物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况。小区业主的公共资产被原告长年侵占，收益从未公示，使用未经业主同意。六、小区选聘新的物业后，移交工作至今未完成。根据《湖南省物业管理条例》第四十五条，原物业服务企业应当自新物业服务合同签订之日退出小区，15天内完成交接。新物业武汉嘉信物业管理有限公司于2019年7月26日签订新的物业服务合同，9月1日正式进场。目前，小区规划、报建、竣工、验收资料未移交，小区物管用房老年公寓未完全移交，原告占用的办公地点至今未搬移，博雅弘物管多功能用房一直占用经营未交，其他有疑问的房产也未提供相关产权证明。七、被告系2012年6月购买二手房，当年12月份装修。在装修手续齐全的情况下，开了放行条后，原告告之还需要项目经理签字，因找不到项目经理，装修材料被阻门外，最后不得已装修材料卸在南门入口处，只得用自己越野车，请了4个人拖了半天，导致材料损坏重复加工，人工费和材料损失费用2千元。八、2013年11月份，被告放院子的防护栏窗材料被盗，损失16000元。找物业要求调取监控，原告前台回复说监控已坏无法调取，事实上出入门口是有监控的，最终也没有说法。九、被告装修入住进网时，原告告之只有电信网络，联系联通时回复说小区无法进网，疑似小区网络被暗中操控垄断，业主无选择的余地，被强制消费多出冤枉钱1240元。十、被告房屋质量差，漏水严重。装修之前和之后均向原告报告请予支持维修，均以各种理由推托，未尽帮助业主走动用物业维修资金义务。迫不得已只能自己维修，修理费用1800元。十一、小区进门岗保安经常性无视业主，出口污秽，辱骂业主，导致业主心情不好。卫生差，被告居住的一片基本上都是业主自己打扫，夏天经常停水停电不提前通知，给业主生活带来极大不便。十二、被告房屋装修时向原告交纳押金4060元，装修垃圾未清理，都是被告自己请人处理，还在原告处交纳垃圾清运服务费473元，未告之473元费用交纳依据，且押金4060元至今未退还。十三、原智能电表在未使用的情况下损坏，原告换了一个陈旧的普通电表后，一直不抄表，也不来收费。综上所述，原告物业管理服务极其不专业，也未按相关物业法律法规和物业服务合同尽到完全义务和责任，请求法院公正判决。经审理查明，2012年6月，被告张湘平购买了坐落于长沙市岳麓区狄更斯区41栋105号房，房屋户型为别墅，建筑面积为189.21平方米。2012年7月6日，原告通程物业公司与张湘平签订了一份《长沙“荷塘月色·山水英伦庄园”前期物业管理服务协议》，约定：通程物业公司为张湘平提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.38元计算。2012年12月份，张湘平开始房屋装修，并向通程物业公司交纳了装修押金4060元和垃圾清运服务费473元。张湘平入住后，按照约定的标准向原告交纳了截止至2016年4月30日的物业服务费。自2016年5月1日开始，由于张湘平对通程物业公司的服务不满意，开始拒交物业服务费。此后，小区业主多次致函通程物业公司，并多次向当地政府和相关部门反映情况，列举了诸如被告答辩中所述的种种问题，要求通程物业公司对问题进行整改，提升物业服务水平。2019年7月，经“荷塘月色·山水英伦”小区业主大会表决，决定解除通程物业公司的前期物业服务合同，选聘武汉嘉信物业管理有限公司湖南分公司于2019年9月1日开始为小区提供物业管理服务。另查明，通程物业公司于2010年开始为“荷塘月色·山水英伦”提供前期物业服务，于2013年9月1日与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：合同期限为2013年9月1日至2016年12月31日，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。由此，自2016年5月1日至2019年8月31日，张湘平一直未交纳物业服务费，共计10444元。再查明，在本案审理中，通程物业公司承认其物业服务存在瑕疵，并认可应当退还张湘平的装修押金4060元。以上事实，有原告通程物业公司提交的《前期物业服务合同》、长沙“荷塘月色·山水英伦庄园”《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、业主档案、不动产权登记证、物业费催缴通知单、律师函及留置送达照片等，被告张湘平提交的《关于督请开发商和物业公司彻底移交和公示相关内容的函》、《关于督请加强管理提升物业服务水平的函》、《关于彻底整改小区问题的函》、《会议记录》、《山水英伦业委会交办物业公司问题整改清单完成进度表》《关于荷塘月色·山水英伦小区业主委员会与物业公司幸互信、规范管理的会议纪要》、《关于解决小区目前问题的函》、《关于请求监督小区高压配电安全隐患整治的函》、《关于荷塘月色·山水英伦小区物业问题的情况反映》、小区物业现状及问题照片、装修押金、垃圾清运费收据等，以及双方当事人的当庭陈述予以证实，并在卷佐证。本院认为，一、关于合同效力。原告通程物业公司与被告张湘平的《前期物业管理服务协议》于2012年7月6日签订，而与开发商的《前期物业服务合同》于2013年9月1日才签订，两份合同的签订顺序虽然有悖常理，但通程物业公司实际已于2010年即进驻小区提供前期物业服务，并得到了开发商的认可，故两份合同的先后顺序并不影响合同效力。《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》内容均不违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，两份合同均合法、有效，对当事人具有约束力，各方应当按照合同约定履行义务。二、关于张湘平欠缴的物业服务费。物业服务费用是物业公司提供服务的经济基础，是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，严重的还可能导致整个小区的管理陷于瘫痪或停滞，从而不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转，故业主不能随意拒绝交纳物业服务费。而物业公司作为服务提供方，应当全面履行合同义务，切实提高服务水平，物业服务存在严重瑕疵或根本性违约行为的，应当相应扣减物业服务费。本案中，被告张湘平提交的证据能够证明通程物业公司存在服务严重不到位的情形，原告自己也认可其服务存在瑕疵，故可以酌情扣减原告应收取的物业费。本院此前已经审理了大批通程物业公司起诉“荷塘月色·山水英伦”小区其他业主欠交物业服务费的同类纠纷，裁判时均酌情确定小区业主按照所欠物业服务费金额的80%予以支付，且判决均已发生法律效力，根据“类案同判”的原则，本院亦酌情确定被告张湘平按欠付金额10444元的80%向原告支付物业服务费，即8355元。另抵扣通程物业公司应当退还张湘平的装修押金4060元后，张湘平尚应向原告支付4295元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告张湘平于本判决生效之日起十日内向原告湖南通程物业管理有限责任公司支付自2016年5月1日至2019年8月31日期间的物业服务费4295元。二、驳回原告湖南通程物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，因适用简易程序减半收取31元，由原告通程物业公司负担19元，由被告张湘平负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  蔡智猛二〇二〇年六月十五日代理书记员  黄 宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。