湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘31民终498号 上诉人（原审被告）：何强秀，女，1963年1月25日出生，汉族，住湖南省吉首市。 委托诉讼代理人：李传禄，男，土家族，1949年8月3日出生，土家族，住湖南省龙山县。 委托诉讼代理人：程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴金香，女，1951年6月22日出生，苗族，住湖南省龙山县。 被上诉人（原审原告）：吴进芝，女，1956年6月29日出生，苗族，住湖南省龙山县。 被上诉人（原审原告）：吴进花，女，1963年3月5日出生，苗族，住湖南省永顺县。 被上诉人（原审原告）：吴进菊，女，1970年9月2日出生，苗族，住湖南省龙山县。 以上四人共同委托诉讼代理人：彭斌，湖南喳哂呔律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：吴进祥，男，1952年12月20日出生，苗族，住湖南省龙山县。 上诉人何强秀因与被上诉人吴进菊、吴进花、吴进芝、吴金香及第三人吴进祥排除妨害纠纷一案，不服龙山县人民法院（2019）湘3130民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何强秀及其委托诉讼代理人李传禄、程柳泉，被上诉人吴进菊、吴进芝、吴金香及其委托诉讼代理人彭斌、原审第三人吴进祥均到庭参加诉讼。被上诉人吴进花委托诉讼代理人彭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人何强秀上诉请求：1、依法撤销龙山县人民法院（2019）湘3130民初125号民事判决，改判驳回被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、原判认定事实错误、证据不足。上诉人提交的被上诉人吴进祥的《情况说明》、王金香及何强胜的证人证言及龙山电力退管中心《证明》能够证明涉案房产所有权人何桥英生前已立下赠与协议，赠予给了被上诉人吴进祥所有。故一审法院认定四原告及第三人均为遗产继承人错误；上诉人吴进祥于2015年11月26日已将争议房屋卖给上诉人，2018年1月22日才在法院达成调解协议确定争议房屋五被上诉人共有，次日签署放弃继承权声明书，五被上诉人恶意串通达成的调解书和签署放弃继承权声明书严重损害了上诉人的合法权益，应当认定无效；涉案房产由何桥英生前立下赠与协议赠与吴进祥，且该房屋从历史以来没有进行产权登记，无法办理过户登记手续，但上诉人与被上诉人吴进祥按照交易习惯进行了房产买卖，应当认定上诉人对该房产享有所有权。故一审法院认定被告何强秀虽支付了合理价格但并未办理过户登记，其行为不符合善意取得的构成要件这一事实认定错误。2、本案案由为排除妨害纠纷，被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊依法对本案争议房屋不享有所有权，亦不享有使用权，故上诉人占有、使用争议房产并未存在侵权行为，一审法院依据《物权法》规定的物权归属条款判决支持被上诉人的诉讼请求属于适用法律错误，被上诉人的诉讼请求依法应予驳回。 被上诉人共同辩称：一、一审判决认定事实清楚，被上诉人是案涉房产的合法所有人。1、案涉房屋原系被上诉人大姨何桥英所有，何桥英婚后无子女且配偶早逝，故2006年12月何桥英去世后的唯一继承人系被上诉人的母亲何保兰。2011年3月何保兰去世后，五被上诉人系该房屋的合法继承人，且该事实已经龙山县人民法院（2017）湘3130民初1736号民事调解书确认；2、一审庭审已查明，上诉人何强秀与被上诉人吴进祥签订购房合同时，其余被上诉人并不知情。上诉人何强秀与吴进祥私下签订购房协议，损害了被上诉人的合法权益。二、上诉人何强秀的购买行为不构成善意取得。上诉人何强秀购买何桥英房屋后未办理产权过户登记，依据《中华人民共和国物权法》相关规定，未进行产权登记的受让人不构成善意取得。 原审原告吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊向一审法院起诉请求：1、判令被告停止对原告物权的侵害并搬出位于龙山县房屋；2、诉讼费由被告何强秀承担。事实和理由：原告吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊与本案第三人系同胞兄弟姊妹。原告大姨何桥英在龙山县原购置木瓦屋一栋，由于何桥英夫妇无子女且姨夫多年前已过世，大姨何桥英年迈后由原告一家共同赡养，2006年12月何桥英因病去世，2011年原告和第三人吴进祥的母亲何保兰也过世。自此，原告和第三人作为继承人，成为了里耶镇观帝路41号木瓦屋房产的所有权人，且该房屋在原告上龙山县城做生意之前，一直由吴进菊夫妇管理使用。2017年3、4月份，龙山县里耶古城房屋收购（租赁）工作启动时，里耶镇工作人员通知原告吴进菊配合办理该房屋的相关手续，原告方才知晓该房屋已于2015年11月26日由本案的第三人吴进祥卖给了被告何强秀。该房屋属于原告方共同共有，第三人吴进祥在没有征得其他共有权人的同意下，无权处置该房屋，为保障原告方合法的物权不被侵害，现诉至法院，请求法院依法处理。 一审法院认定事实：四原告及第三人的大姨何桥英位于里耶镇观帝路××瓦房屋××栋，建筑占地52.08平方米。何桥英婚后无子女且配偶早丧。2006年12月，何桥英因病去世。2015年11月26日，第三人吴进祥与被告何强秀签订购房协议书，第三人吴进祥将何桥英留下的位于里耶镇观帝路41号两间排扇式旧木瓦屋及所管辖下宅地、空坪以五万元的价格出售给被告何强秀，被告何强秀通过银行转账的方式将购房款五万元支付给第三人吴进祥的妻子。2017年4月，里耶启动古镇开发，要租赁该房屋，原告、被告及第三人就该房屋的归属产生争议。经里耶镇司法所调解未果后，四原告将第三人诉至人民法院，认为该房屋应该由四原告和第三人共同继承，经龙山县人民法院主持调解，双方达成协议：何桥英的遗产即位于龙山县木瓦屋（52.08平方米）房屋产权归吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊、吴进祥五人共同所有，吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊、吴进祥五人均系该房屋的合法继承人，原告吴金香、吴进芝、吴进花、第三人吴进祥于2018年1月23日签署放弃继承权声明书，声明自愿放弃对何桥英不动产即本案争议房屋的继承权，同意将该房屋登记在原告吴进菊名下。2018年夏天，被告何强秀对该房屋进行装修，四原告认为第三人吴进祥无权擅自出售该房屋，因此阻工，原、被告之间发生纠纷，四原告诉至法院，要求被告何强秀停止对原告物权的侵害并搬出该房屋。 一审法院认为，依照法律规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因为人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。本案中，四原告及第三人的大姨何桥英于2006年因病去世，2011年3月原告及第三人母亲何保兰去世，四原告及第三人作为遗产继承人，自继承开始时取得房屋所有权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第八条：依照物权法第二十八条至三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。被告在庭审过程中辩称其以当时市场价购买获得该房屋，属于善意取得获得该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”该规定的善意是指受让人在受让时，不知或不应知对方是非所有权人或无处分权的人。本案中，2011年3月，四原告及第三人已经成为该争议房屋法律意义上的所有权人，被告何强秀在第三人吴进祥未提供任何不动产证据证明其对诉争房屋享有所有权、处分权，亦没有房屋买卖契约的情况下，未对诉争房屋权属进行基本的审查，导致诉争房屋被无权处分，损害了四原告的合法权益。被告何强秀虽支付了合理价格但并未办理过户登记，其行为不符合善意取得的构成要件，被告何强秀与第三人吴进祥的房屋买卖合同虽然成立，但不发生物权效力。故被告何强秀应依法返还涉案房产，由此造成的损失，被告何强秀可依法另行主张。原告吴金香、吴进芝、吴进花及第三人吴进祥于2018年1月23日签署放弃继承权声明书，声明自愿放弃对何桥英不动产即本案争议房屋的继承权，同意将该房屋登记在原告吴进菊名下。该声明书系真实意思表示，应予支持。故原告吴金香、吴进芝、吴进花不是本案的适格原告，对其的诉讼请求不予支持。第三人放弃继承权，对诉争房屋也就丧失处分权。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十三条、第三十四条、第一百零六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告何强秀于本判决生效之日起三十日内搬出位于龙山县房屋；二、驳回原告吴金香、吴进芝、吴进花的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院查明基本事实与一审基本一致。另查明，被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊与吴进祥系兄弟姊妹关系。龙山县里耶镇中孚街137号房屋原系何家祖业，本案案涉房屋位居中孚街137号房屋后院，系两间排扇式旧木瓦屋，与何强胜同栋各享有半间堂屋，该房屋需从临街前院房屋大门进入后穿其堂屋出入，该房屋几经转卖均未办理产权登记。1990年被上诉人大姨何桥英从王金香、何强林夫妇手中购买案涉房屋，一直没有进行产权登记。何桥英晚年去世前将房屋交由上诉人何强秀父亲代管。2006年何桥英在被上诉人吴进祥家里去世。2015年11月上诉人何强秀到被上诉人吴进祥家里与吴进祥夫妇共同协商购买何桥英遗产房屋之事，同月24日何强秀向吴进祥之妻张丽春账户支付房款五万元，同月26日何强秀与吴进祥签订《购房协议书》。2017年吴进祥与何强秀曾一道到有关部门办理案涉房屋产权登记手续，因该房屋无原始产权证未果。 本院认为，本案的争议焦点有三，一是上诉人何强秀2015年11月26日与原审第三人吴进祥签订的《购房协议书》是否合法有效，何强秀从吴进祥手中购买何桥英房屋是否属于善意取得；二是被上诉人吴金香等人在原审诉请上诉人何强秀搬离争议房屋的理由是否成立；三是上诉人何强秀是否对被上诉人吴金香等人因继承何桥英房屋取得的物权构成侵权。 关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，受让人善意取得不动产或者动产的所有权应符合以下规定：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，上诉人何强秀与吴进祥2015年11月26日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示且交易价格合理，何强秀在履行支付购房款义务后实际接管所购房屋并进行适当改建、修缮，吴进祥在交付房屋后曾与何强秀一道前往相关部门办理产权过户手续，但因案涉房屋缺乏原始产权证而未能办妥。鉴于我国农村不动产登记制度不完善的客观实际及本案中涉案房屋自始未曾进行过不动产登记的历史，本案如将未办理不动产登记作为认定何强秀善意取得的法律障碍不合实际和情理，也不利于保护善意第三人的合法权利。此外，何强秀自2015年11月购买并管理案涉房屋后，被上诉人方未提异议，直到2017年3月龙山县里耶镇政府启动古城房屋征收统租工作后才引发纠纷。因此，上诉人何强秀2015年11月26日与原审第三人吴进祥签订的《购房协议书》合法有效，上诉人何强秀从吴进祥手中购买何桥英遗产房屋属于善意取得。 关于焦点二，被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊与吴进祥在2018年1月22日虽经龙山县人民法院（2017）湘3130民初1736号民事调解书确定五人均对案涉房屋享有继承权，但因案涉房屋早在2015年已经出售并交付购房方管理使用，故龙山县人民法院（2017）湘3130民初1736号民事调解书不能对抗上诉人何强秀与第三人吴进祥在2015年11月26日签订并即已发生法律效力的《购房协议书》。因此，本院认为被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊诉请上诉人何强秀搬离案涉房屋的理由不能成立。 关于焦点三，被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊诉称对原审第三人吴进祥出售何桥英房屋不知情，吴进祥未经被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊同意，擅自出卖与被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊共同共有的何桥英遗产房屋属无权处分行为，被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊可以通过请求无权处分人予以赔偿的方式实现对其利益的保护。被上诉人吴金香、吴进芝、吴进花、吴进菊诉请善意取得人何强秀侵权，本院不予支持。 综上所述，上诉人何强秀通过正当民事交易行为购买案涉房屋并实际管理使用属善意取得，上诉人何强秀没有侵犯被上诉人合法继承权。为维护市场交易秩序和构建诚实信用的交易体系，保护正当交易相对人的合法权利，本院对上诉人何强秀诉请善意取得的上诉理由予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销龙山县人民法院（2019）湘3130民初125号民事判决； 二、驳回原告吴进菊、吴进花、吴进芝、吴金香的诉讼请求。 一审案件受理费300元、二审案件受理费300元均由被上诉人吴进菊、吴进花、吴进芝、吴金香负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙红梅 审判员  盘艳斌 审判员  彭四海 二〇二〇年六月二十二日 书记员  尹思涵 附页： 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；