北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27169号原告：郭庆臣，男，1962年8月21日出生，汉族，住北京市房山区。原告：郭欣奕，女，2000年10月20日出生，汉族，住北京市房山区。二原告共同委托诉讼代理人：赵岩(系郭庆臣之妻、郭欣奕之母)，1971年11月19日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：刘东来，男，北京天洋基业公司投资有限公司职员。委托诉讼代理人：付英爽，女，北京天洋基业公司投资有限公司职员。原告郭欣奕、郭庆臣与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭欣奕，二原告共同委托诉讼代理人赵岩、被告天洋基业公司的委托诉讼代理人刘东来、付英爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。郭庆臣、郭欣奕向本院提出诉讼请求：1.天洋基业公司向郭庆臣、郭欣奕支付合同违约金435413.45元；2.天洋基业公司向郭庆臣、郭欣奕提供市政正式用电；3.天洋基业公司向郭庆臣、郭欣奕返还已付暖气费、物业费10799.96元；4.本案诉讼费用由天洋基业公司承担。事实及理由：2016年7月16日，郭庆臣、郭欣奕购买天洋基业公司位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼5层2502号房屋，双方签订合同编号为Y1898995的商品房预售合同。在合同第十三条第一款市政基础设施第二项中，双方约定2017年5月1日达到市政正常供电。在郭庆臣、郭欣奕拿到钥匙后向天洋基业公司索要电力部门的电卡时，天洋基业公司谎称一段时间后统一发放。后郭庆臣、郭欣奕发现购电需要在物业处购电，并非在供电部门购电。郭庆臣、郭欣奕向北京市12345投诉此事，房山电力局向郭庆臣、郭欣奕回复：经核实，天洋基业公司提供的是临时用电，并非市政供电。天洋基业公司违反如下法律法规：《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定“新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用”；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。直至今日天洋基业公司提供的仍是临时用电，即天洋基业公司仍不具备正式向郭庆臣、郭欣奕交房的条件。根据合同第十四条逾期交房责任的约定，天洋基业公司逾期交房，应按日万分之五的标准向郭庆臣、郭欣奕支付违约金（930天×936373元×0.05%=435413.45元）。天洋基业公司还应返还暖气费6113.96元、物业费4686元。天洋基业公司辩称，不同意郭庆臣、郭欣奕的诉讼请求。涉案项目确实使用临时电，但未给郭庆臣、郭欣奕造成损失。天洋基业公司已经签订了临时电增容工程合同，因为红线外大市政电力管线没有修通，目前无法提供市政用电。暖气费、物业费不是天洋基业公司收取，与天洋基业公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月16日，天洋基业公司（出卖人）与郭庆臣、郭欣奕（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），郭庆臣、郭欣奕向天洋基业公司购买房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼5层2502号房屋（后经北京市公安局房山分局核准正式地名和楼号为北京市房山区翠枫路7号院3号楼5层502）（以下简称502号房屋）。《预售合同》约定，项目名称为蜂巢科技广场，商品房规划用途为商务办公，预测建筑面积42.55平方米，套内建筑面积28.6平方米，总价款为935392元，出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第十二条对商品房交付条件约定，出卖人除提供《质量保证书》、《使用说明书》、《工程质量分户验收表》外，还应提供：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。《预售合同》第十三条关于市政基础设施和其他设施的约定为：上水、下水于2017年5月1日达到上下水通畅，市政供电于2017年5月1日达到市政正常供电，供暖于2017年11月15日达到正常供暖，电话通信线、有线电视线于2017年5月1日交付，敷设到户。该条同时约定，若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用的，视为商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接受该商品房。《预售合同》第十四条关于逾期交房责任中约定有“逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”。《预售合同》还对双方其他权利义务作了约定。502号房屋根据实测面积确定总价为936373元。郭庆臣、郭欣奕已向天洋基业公司支付全部房款936373元。2017年4月30日，天洋基业公司组织郭庆臣、郭欣奕对502号房屋进行交接验收，郭庆臣于当日在验房单上签字确认。验房情况记载为：1.门框未封堵2.户门异响。郭庆臣、郭欣奕称验房时502号房屋消防设施还有问题，至2017年11月份天洋基业公司才将消防设施维修完毕。天洋基业公司对于郭庆臣、郭欣奕所称的502号房屋存在消防设施质量问题未予认可。关于房屋交付日期，郭庆臣、郭欣奕在第一次庭审中自认天洋基业公司于合同约定日期内交付房屋，第二次庭审中称因消防设施质量问题至2017年11月份收房。2017年4月29日，郭庆臣、郭欣奕向河北天融物业服务有限公司北京分公司交纳502号房屋物业费（缴费周期2017年4月29日至2018年4月28日）3056.98元。2018年10月15日，郭庆臣、郭欣奕向河北天融物业服务有限公司北京分公司交纳502号房屋物业费（缴费周期2018年5月1日至2019年4月30日）3056.98元。郭庆臣、郭欣奕另外向北京弘益热能科技股份有限公司交纳2017-2018季供暖费2343元、2018-2019季供暖费2343元。2018年夏季，涉案项目多次出现用电高峰时段停电的情况。关于涉案项目的供用电情况，本院向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司复函称天洋基业公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋基业公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。另，涉案房屋所在地块于2015年6月3日取得建设工程规划许可证，涉案房屋所在楼栋于2017年3月15日通过规划验收，2017年3月28日进行竣工验收备案，2017年4月12日取得房屋面积测算技术报告书。关于“合同违约金”的诉讼请求，郭庆臣、郭欣奕称系基于房屋供电设施不符合约定交付条件产生的逾期交房违约金，经本院释明是否变更为因供电设施不符合合同约定产生的违约损失，郭庆臣、郭欣奕明确表示不做变更。本院认为：郭庆臣、郭欣奕与天洋基业公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。天洋基业公司于2017年4月30日组织郭庆臣、郭欣奕对502号房屋进行交接验收，当日郭庆臣签署验房单。根据验房单上载明的情况，无法证实502号房屋存在消防设施质量问题。本院综合双方当事人在两次庭审中的陈述，确认天洋基业公司于2017年4月30日向郭庆臣、郭欣奕交付房屋。郭庆臣、郭欣奕购买的房屋自交付至今，未实现《预售合同》约定的市政正常供电。天洋基业公司虽向郭庆臣、郭欣奕提供了临时用电，仍违反《预售合同》的约定。本案争议焦点在于：郭庆臣、郭欣奕在《预售合同》约定的交房期限内接受房屋后，又以供电设施不符合约定为由按照《预售合同》第十四条主张逾期交房违约金是否应予支持。本院认为，郭庆臣、郭欣奕实际接收502号房屋时，该房屋符合法定强制性交付条件，且天洋基业公司提供了临时用电这一替代性履行方式，不影响房屋的功能性使用。该种情形与不具备法定强制性交付条件如房屋未经竣工验收或未通电存在本质不同，故该种情形下天洋基业公司交付房屋属于瑕疵交付，而不应认定为交付不能。郭庆臣、郭欣奕依照《预售合同》第十四条主张逾期交房违约金，本院不予支持。鉴于临时用电相比于纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定等问题，对郭庆臣、郭欣奕使用502号房屋造成一定影响，郭庆臣、郭欣奕有权要求天洋基业公司赔偿因供电设施违反合同约定造成的损失。经本院释明后，郭庆臣、郭欣奕明确表示其逾期交房违约金的诉讼请求不变更为违约损失，故本案中不宜就违约损失进行处理，双方可另案解决。郭庆臣、郭欣奕要求天洋基业公司提供市政正式用电，但提供市政正式用电涉及施工建设、红线内外管线衔接等多个环节，无法预计办理结果和时长，不适于强制履行，对郭庆臣、郭欣奕的该项诉讼请求，本院不予处理。郭庆臣、郭欣奕要求天洋基业公司返还暖气费、物业费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回郭庆臣、郭欣奕的诉讼请求。案件受理费3996元，由郭庆臣、郭欣奕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年六月二十二日书记员  窦振京书记员  张雨琪