沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2020）辽0112民初8679号                               当             事             人                       原告                       原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区。             法定代表人:孙洪波，系该公司经理。             委托诉讼代理人：李思浓、李星（实习），系辽宁卓政律师事务所律师。                               被告                       被告：李和林，男，1963年11月18日，满族，现住沈阳市浑南区。             被告：于洪君，女，1963年2月28日，满族，现住同上被告。                               诉辩主张                       原告             诉称                       被告系位于沈阳市浑南区小区业主。经原告与开发公司沈阳君海房地产开发有限公司（以下简称君海公司）、前期物业服务公司沈阳天瀚物业管理有限公司（以下简称天瀚公司）共同签订《君海朗郡小区物业管理承接合同》，三方约定，原告自2017年11月1日起正式接管君海朗郡小区，提供物业管理服务。天瀚公司于原告签订《债权转让协议》，将天瀚公司管理期间业主欠缴的物业费全部转让给原告。天瀚公司与原告签订《债权转让协议》，将天瀚公司管理期间业主欠缴的物业费全部转让给原告。2018年1月4日，原告与君海公司签订《君海朗郡小区前期物业管理服务合同》，合同约定，高层住宅物业管理服务费为1.7元每月每平米，物业费按年交纳，在上次物业服务费之日起提前一个月履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的从逾期之日起按日千分之三交纳滞纳金。2015年6月6日，被告办理21号楼2-3-3住宅入住，建筑面积69.96平方米，实际自2016年1月1日起开始起算物业费。原告已按照合同约定履行了合同义务，但被告自2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费一直未能交纳，经原告多次催要未果。故诉请法院判令被告支付拖欠原告的物业费4,995元、滞纳金410元；由被告承担本案全部诉讼费。                               被告             辩称                       □已交纳物业费物业服务未达到合同约定标准收费标准过高□没有催费□侵占绿地□财物受损□全部或者部分超过诉讼时效□房屋质量问题物业公司无资质□物业公司被罢免             其他:不同意缴纳物业费，1、被告认为原告物业公司不合法，没有合法身份收取物业费，因为原告是开发商二次聘请物业，物业没有经过业主大会选取，物业没有为业主考虑，没有为业主尽到责任，2、原告向被告收取物业费的时间不合理，3、物业服务不达标，设备不完善，4、小区备案科没有原告绿建物业，5、原告在2016年还没有接手物业，不应该收取被告物业费,6、原告把责任推卸给开发商，也不清楚原告提供的服务是否符合1.7元的标准，7、被告所居住房屋水电存在问题、亦有违建问题，原告物业服务不达标。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市浑南区                       房屋             面积                       69.96平方米                               收费             标准                                   1.7元/平方米/月                                   欠费             时间                                   2017年1月1日至             2020年6月30日                                           是否订立物业服务合同                       是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       是 □否 □其他                               其他                       无                               本院认为                       原告与涉案房屋的开发单位沈阳君海房地产开发有限公司、前期物业服务公司沈阳天瀚物业管理有限公司共同签订《君海朗郡小区物业管理承接合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。原告已实际为被告居住小区提供了物业服务，被告作为该小区业主理应按照合同约定支付相应的物业费。             关于被告提出的物业服务质量存在瑕疵的问题，被告作为业主，如果对物业公司的服务质量存有异议，可以通过业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。             关于被告提出被告所居住房屋水电问题、违建问题，因其与本案不属于同一法律关系，被告可另行解决，故对此抗辩，本院不予支持。             关于原告主张滞纳金的诉讼请求，因被告未缴纳物业费的原因系与原告之间沟通不畅，并非恶意欠费，故该项诉讼请求本院不予支持。             被告应支付的物业费金额为4，995元（2017年1月1日-2020年6月30日×1.7元/平方米/月×69.96平方米)，本院予以支持。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条。                               裁判主文                       一、被告李和林、于洪君自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳绿建物业服务有限公司支付自2017年1月1日-2020年6月30日期间的物业费4，995元；             二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。             案件受理费25元，由被告李和林、于洪君承担。                               告知内容                       本判决为终审判决。                审判员  吴国栋 二〇二〇年九月二日 法官助理张若竹 书记员陈佳贺