北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初1235号原告：王明闯，男，1997年12月10日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告王明闯与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王明闯，被告绿地京纬公司之诉讼代理人李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王明闯向本院提出诉讼请求：1．请求判令绿地京纬公司退还王明闯购房款325607元并支付利息（利息以325607元为基数，自2016年4月4日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2．请求判令绿地京纬公司支付王明闯违约金（违约金以341602元为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止，按照日万分之一的标准计算）；3．案件受理费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2016年4月4日，王明闯与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，并于当日向绿地京纬公司支付购房款50000元。2016年4月7日，王明闯向绿地京纬公司支付购房款275607元。2018年10月20日，双方签订《退房协议书》，约定绿地京纬公司于2018年12月31日之前退还王明闯购房款及利息，逾期退款按照每日万分之一的标准支付违约金。现绿地京纬公司未按协议约定退还王明闯款项，故王明闯诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、双方于2018年10月20日签订了退房协议书，协议解除了合同。2、根据退房协议的约定，绿地京纬公司同意退还王明闯已付房款325607元。3、根据退房协议约定，利息损失截止到2017年4月19日，2017年4月20日后绿地京纬公司无需再向王明闯支付利息损失。4、退房协议约定了逾期付款违约金，请求法院适当降低。5、王明闯同时主张利息损失和违约金，没有合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年4月4日，王明闯与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该定购协议载明买受人为王明闯，销售房号XXX，建筑面积66．14平方米，原总房价1253070元，成交单价16409．96元/平方米，成交总价1085355元。当日，王明闯向绿地京纬公司支付购房款50000元。2016年4月7日，王明闯向绿地京纬公司支付购房款275607元。2018年10月20日，绿地京纬公司（甲方）与王明闯（乙方）签署《退房协议书》，约定退房房号为XXX，总价为1085355元，已付房款为325607元。退房方案为：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起至12月31日内退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共15995元（大写：壹万伍仟玖佰玖拾伍元整）。（1）2016年4月4日，金额50000元，票据号NO：0328405。（2）2016年4月7日，金额275607元，票据号NO:0328416。以上款项合计341602元（大写：叁拾肆万壹仟陆佰零贰元整）3、乙方应于本协议签署当日，将《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方。如乙方延迟退回上述材料，则甲方退还乙方的已付房款及支付利息时间相应顺延。4、若甲方未能按照上述期限付款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款总额每日万分之一的逾期付款违约金……”同日，双方签订《补充协议（二）》一份，就退房事宜补充约定：“甲方：绿地集团北京京纬置业有限公司，乙方：王明闯……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王明闯与绿地京纬公司经协商已经解除了双方之间签订的关于涉案房屋的定购协议，本院对此不持异议。关于王明闯的第一项诉讼请求，王明闯与绿地京纬公司签订的《退房协议书》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述协议约定处理双方退房相关事宜，故对王明闯要求绿地京纬公司退还购房款325607元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，现王明闯主张的利息损失金额高于违约金的金额，故本院在支持其要求给付利息损失的诉讼请求后，不再支持关于给付违约金的诉讼请求。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还王明闯购房款三十二万五千六百零七元并支付利息损失（利息损失按照以下标准支付：1、以五万元为基数，自二○一六年四月四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以二十七万五千六百零七元为基数，自二○一六年四月七日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回王明闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零九十二元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘珍君二〇二〇年六月十七日法官助理  张 冉