北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)京03执异390号异议人（被执行人）：国澳实业有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号14层。法定代表人：刘军，董事长。委托代理人：刘长虹，北京市中伦律师事务所律师。委托代理人：黄琼，北京市中伦律师事务所实习律师。异议人（被执行人）：北京首地恒瑞投资管理有限公司，住所地北京市东城区工人体育场西路3号5层Ⅱ段501-3。法定代表人：刘军，董事长。委托代理人：刘长虹，北京市中伦律师事务所律师。委托代理人：黄琼，北京市中伦律师事务所实习律师。申请执行人：北京中泰创鑫企业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0919室。法定代表人：吴美欣，董事长。委托代理人：赵慧，北京睦湃律师事务所律师。委托代理人：弓纯玉，北京睦湃律师事务所律师。本院在执行北京中泰创鑫企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与北京首地恒瑞投资管理有限公司（以下简称首地恒瑞公司）、国澳实业有限公司（以下简称国澳公司）公证债权文书一案中，被执行人国澳公司、首地恒瑞公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。国澳公司、首地恒瑞公司提出异议称，请求一、撤销贵院于2020年4月24日发布的“北京市朝阳区景华南街×××号楼（以下简称景华×××号楼）66处住宅及22层5处商业用房（以下简称景华×××号楼案涉拍卖标的）拍卖公告”；二、对拟拍卖房产重新评估后再予以拍卖；三、对景华×××号楼66处住宅合并发布拍卖公告；四、对景华×××号楼22层5处商业合并发布拍卖公告；五、在评估价基础上下降10%的范围内，重新确定合理的拍卖保留价。理由如下：一、案外人对景华×××号楼案涉拍卖标的提起了执行异议之诉，目前依法不应予以拍卖。在（2018）京03执713号案件（以下简称713号案）执行过程中，案外人北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚物业公司）就包括景华×××号楼案涉拍卖标的在内的首地恒瑞公司名下位于景华×××号楼的93套房产，均提出了执行异议，现处于执行异议之诉二审期间，尚未作出生效判决。二、案涉评估报告已经失效，不能准确反映所评估房屋的市场价值，贵院依据失效的评估报告来确定拍卖价格，存在不当，应当依法重新评估。据拍卖公告显示，贵院确定景华×××号楼案涉拍卖标的财产价值的主要依据是北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司（以下简称世诚评估公司）于2019年2月15日出具的评估报告，该份评估报告的有效期为2019年2月15日至2020年2月14日，截止贵院2020年4月24日发布拍卖公告之时，已经超过有效期，已无法准确反映案涉标的物的价值。三、拟拍卖的多项财产不属于法律规定必须合并拍卖的情况，住宅和商业合并拍卖提高了竞买门槛，不利于成交，而分开拍卖，更有利于实现财产的真实价值。（一）拟拍卖的多项财产不属于法律规定必须合并拍卖的情况，住宅和商业使用上可分，且分别拍卖不会严重减损其价值。（二）住宅和商业合并拍卖的方式下，起拍价高达5亿余元，提高了参与竞拍的门槛，极大降低了拍卖成交的可能性，既不利于中泰公司债权的实现，也损害了异议人的利益，应当分开拍卖。四、本次拍卖保留价确定得过低，将极大损害异议人的利益。中泰公司称，一、中泰公司已经提供确实有效担保，依法可以继续执行。虽然案外人对景华×××号楼案涉拍卖标的提起了执行异议之诉，但中泰公司作为申请执行人已经向法院提供确实有效担保，因此可以继续执行。异议人以案外人对景华×××号楼案涉拍卖标的提起执行异议之诉为由主张目前不应予以拍卖没有依据。二、涉案评估报告并未失效，异议人主张重新评估没有事实和法律依据。世诚评估公司于2020年1月8日作出《延长估价报告使用期限的说明函》，明确在价值时点2019年1月18日，涉及的不动产市场价值估价结果无变化，其于2019年2月15日出具的《房地产估价报告》使用期限由自2019年2月15日至2020年2月14日，在此基础上延长半年至2020年8月13日，因此该涉案评估报告并未失效，不应重新评估，依法可继续执行。三、贵院的执行合法。（一）法院对拟拍卖的财产合并拍卖符合法律规定；（二）法院确定的拍卖保留价符合法律规定。综上，请求贵院依法驳回异议人的异议请求。本院查明，北京市方圆公证处作出的（2016）京方圆内经证字第20705、20706、21114号、（2017）京方圆内经证字第64657号公证书以及（2018）京方圆执字第0019号执行证书已经发生法律效力，申请执行人中泰公司向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院指定本院执行，本院于2018年7月25日立案执行，案号为（2020）京03执713号。另查，2018年7月27日，本院向朝阳区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封了首地恒瑞公司名下位于朝阳区景华南街×××号楼-3层-301（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、-2层-201（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、-1层-101（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、1层103（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、1层104（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、1层105（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、1层106（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层202（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层203（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层204（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层205（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层206（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层207（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层208（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、2层209（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、3层302（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、3层303（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、3层304（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、3层305（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、3层306（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、3层307（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、3层308（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、5层507（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、5层515（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、5层609（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、6层610（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、6层617（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、7层707（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、7层711（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、7层716（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、9层916（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、10层1007（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、11层1107（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、11层1110（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、11层1111（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、12层1210（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、13层1516（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、14层1607（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、15层1715（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、16层1807（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、16层1808（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、16层1811（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、20层2208（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、21层2308（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、21层2315（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、22层2501（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、22层2502（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、21至22层2503（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、22层2505（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、22层2506（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、23层2615（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、24层2708（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、24层2715（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、25层2808（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、26层2915（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、26层2919（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3001（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3003（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3005（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3007（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3008（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3015（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3016（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、27层3021（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、28层3103（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、28层3108（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、28层3115（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、28层3117（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、28层3118（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、28层3119（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、28层3121（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3201（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3202（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3203（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3205（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3207（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3208（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3215（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3218（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3219（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3220（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、29层3221（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3301（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3302（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3303（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3305（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3308（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3315（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3316（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3318（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3319（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3320（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）、30层3321（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）共93套房产，查封期限三年，自2018年7月27日至2021年7月26日。2018年10月8日，本院向世诚评估公司出具（2018）京03执713号价格评估委托书，委托世诚评估公司对本院查封的首地恒瑞公司名下位于景华×××号楼商业、住宅及地下车库房地产价值进行评估。2019年2月15日，世诚评估公司出具京世诚评字2019第S-004号（以下简称案涉评估报告），评估总价189740.11万元，其中案涉评估报告中对单套房屋的价格均予以评估作价并载明，景华×××号楼案涉拍卖标的（即66处住宅及22层5处商业用房）的评估总价为743932200元，评估报告使用期限自2019年2月15日至2020年2月14日。2020年1月8日，世诚评估公司作出《延长估价报告使用期限的说明函》，该说明函载明上述评估报告使用期限延长半年至2020年8月13日。另查明，首地恒瑞公司于2019年3月2日对评估报告提出评估异议，世诚评估公司于2019年3月13日出具了书面的异议答复。首地恒瑞公司于2019年3月21日对评估答复提出异议，请求将景华×××号楼的商业、住宅及地下车库的评估报告及评估结果交由中国资产评估协会等行业协议组织专业技术评审，或采取重新评估等其他措施。2019年4月25日，本院向北京市房地产评估师和土地估价师与不动产登记代理人协会（以下简称估价协会）发送委托司法鉴定函。2019年5月5日，估价协会向本院发送《申请专家鉴定拟受理通知》，该通知载明鉴定费共计221万元。本院于2019年5月6日，向异议人首地恒瑞公司、国澳公司发送通知，告知其估价协会确定的鉴定费用及缴费方式。异议人未予规定时间进行缴费。庭审过程中，异议人国澳公司、首地恒瑞公司委托代理人表示因为估价协会的鉴定费价格较高，二公司并未缴费。2020年4月19日，本院作出（2018）京03执713号通知，决定对本院查封的首地恒瑞公司名下的景华×××号楼66处住宅及22层5处商业用房于2020年5月26日10时至2020年5月27日10时止，在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。景华×××号楼案涉拍卖标的（即66处住宅及22层5处商业用房）的评估总价为743932200元，本院拍卖保留价和建议起拍价均设定为520752540元。再查，案外人北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚物业公司）向本院提出案外人异议，主张本院在执行713号案中查封景华×××号楼案涉拍卖标的所有权均归天亚物业公司所有，并非被执行人国澳公司、首地恒瑞公司的财产。2019年9月23日，本院作出(2019)京03执异598号执行裁定书，裁定驳回案外人天亚物业公司的异议请求。天亚物业公司不服，向本院提出案外人异议之诉。经审理，本院于2019年12月25日作出（2019）京03民初587号民事判决，判决驳回原告天亚物业公司的诉讼请求。目前该诉讼二审程序正在进行之中。2020年2月20日，申请执行人中泰公司向本院提交《采用继续执行责任险的申请》。2020年3月27日，中华联合财产保险股份有限公司出具《继续执行责任保险保单保函》为713号案继续执行提供担保，担保标的物范围为朝阳区景华南街×××号楼66处住宅及22层5处商业用房。以上事实，有公证书、执行证书、执行卷宗材料、谈话笔录等材料在案佐证。本院认为，关于二异议人主张本案存在案外人对景华×××号楼案涉拍卖标的提起了执行异议之诉，目前依法不应予以拍卖的理由。现申请执行人已向执行实施机构提供充分、有效的担保并请求继续执行，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条第一款之规定继续执行并无不当。故二异议人的该项理由本院不予支持。关于二异议人主张案涉评估报告已经失效，不能准确反映所评估房屋的市场价值的理由。案涉标的物评估报告有效期已延长至2020年8月13日，二异议人主张的理由与本院查明的事实不符，案涉评估报告处在有效期内，执行实施机构继续参考该评估报告结果推进713号案拍卖程序并无不当。关于二异议人主张对景华×××号楼案涉拍卖标的保留价确定过低且将住宅和商业合并拍卖，损害了二异议人利益的理由。本院认为，执行实施部门参考对景华×××号楼案涉拍卖标的现场调查情况及合议认为案涉拍卖标的中商业的坐落和设计与住宅无较大差异，予以整体拍卖亦不违反法律规定。同时，根据相关司法解释规定网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案中，执行实施机构确定景华×××号楼案涉拍卖标的保留价符合上述司法解释规定，二异议人的该项理由本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人国澳实业有限公司、北京首地恒瑞投资管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内通过本院向北京市高级人民法院申请复议。审判长 吴 鸣审判员 李宏哲审判员 宫 淼二〇二〇年六月十日书记员 戴梦依