上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初26420号原告：上海天南实业有限公司,住所地：上海市徐汇区零陵路。法定代表人：张德智，执行董事。委托诉讼代理人：王海斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海徐汇对外贸易有限公司，住所地：上海市徐汇区。法定代表人：赵敬泉，董事长。委托诉讼代理人：包怀民。委托诉讼代理人：黄爱华。原告上海天南实业有限公司与被告上海徐汇对外贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告上海天南实业有限公司(以下简称天南公司)的委托诉讼代理人王海斌、被告上海徐汇对外贸易有限公司(以下简称徐汇对外贸易公司)的委托诉讼代理人包怀民、黄爱华到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。天南公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告的房屋租赁合同关系于2019年12月10日解除；2.判令被告向原告支付房屋租金人民币413,770.91元(2018年10月1日至2018年12月31日的租金，以1412.47平方米计算、2019年1月1日至2019年12月10日的租金，以485.58平方计算)；3.判令被告按照每日千分之二的标准向原告支付欠付租金的滞纳金人民币266,499.95元(2018年10月1日至2018年12月31日欠付租金的滞纳金、2019年1月1日至2019年12月10日欠付租金的滞纳金)；4.判令被告立即将房屋恢复原状并向原告交还房屋；5.判令被告按照人民币1,375元每日的标准向原告支付房屋占用费，自2019年12月11日起计算至实际交还房屋之日，暂至2019年12月15日为人民币6,875元；6.判令被告向原告支付违约金人民币180,000元；7.要求被告向原告支付律师费50,000元；8.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示，要求返还房屋，不坚持要求恢复原状。事实与理由：2012年11月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定，原告将上海市中山南二路XXX号-1房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年1月1日至2018年10月31日。合同另约定，自2016年1月1日起至2018年12月31日止每年租金为720,000元，每季度租金为180,000元，租金为三个月一期支付，先付后用，被告于每期起租日前十天支付，逾期支付滞纳金。在合同履行过程中，被告未按期支付2018年10月至12月间租金。合同到期后，被告未与原告续签书面房屋租赁合同，但自2019年1月1日起，被告继续占有并使用部分租赁房屋，未向原告支付任何租金，原告催告无果。为此原告诉至贵院，请求支持原告的诉请，维护原告的合法权益。徐汇对外贸易公司辩称，同意2018年12月31日起双方合同继续履行，合同处于不定期租赁合同的观点；同意支付2019年1月1日起至今按照原合同的租金1.40元/每平方米/天的租金，但被告于2007年9月12日向原告支付了10万元保证金在2018年10月至12月租金中扣除，剩余欠租为8万元，故该段时间的滞纳金也应以8万元为本金计算。原告诉请的2019年12月11日为起始日计算1,375元每日标准，应以法院判决合同解除之日起计算，不应以原告起诉日计算，故不同意该标准计算房屋使用费。同意搬离系争房屋，但需要给被告一个月时间的搬离期。认可违约金18万元；2019年1月至12月的滞纳金标准认可，但认为过高，且被告归还部分房屋，对合同到期后使用房屋的面积不确定，被告不知道租金的计算标准及金额，由此造成租金未支付的责任不应由被告承担，根据原告出具的回函也未提及2019年租金滞纳金问题；律师费也认可。另外，被告已归还部分承租房屋给原告，原告将收回的部分房屋拆分租赁给案外人，被告无法确定仍使用出租房的建筑面积，故不能按约支付租金的责任不在被告处，被告愿意按原租赁合同约定的租金单价标准、按照双方确认实际承租面积支付自2019年1月起至今的租金。因疫情，2020年1月31日以后的租金希望减免部分，支付方式再协商。本院经审理认定事实如下：上海市中山南二路XXX弄XXX号房屋的不动产权利人为原告(建筑面积为1412.47平方米)。2019年8月2日，原告出具情况说明给上海市公安局徐汇分局枫林路派出所，内容为，上海市中山南二路XXX弄XXX号(底层01、二层03、一夹层02)房屋权利人为上海天南实业有限公司，应经营需要，向贵所申请了中山南二路沿街面门牌号为中山南二路XXX号-2临、中山南二路XXX号-3临、中山南二路XXX号-4临，望确认，上海市公安局徐汇区分局枫林派出所在该情况说明上加盖调查证明材料专用章及户口专用章。2007年8月28日，原、被告签订租赁期限至2012年12月31日止的房屋租赁合同。2007年9月12日，被告向原告支付保证金10万元。2012年11月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定，租赁房屋为上海市中山南二路XXX号-2(以下简称系争房屋)，系甲方有权出租的房屋，建筑面积1412.47平方米，用途为商铺，乙方租赁房屋主要用于办公及能获得工商、环保、消防、食品监督等相关部门审核通过的经营范围；第三条、租赁期限及交付日前，3.1双方约定，甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋，租赁期为六年；第四条、保证金、租金、支付方式和期限，4.1房屋保证金100,000元，乙方已经缴付上期合同保证金十万元转为本合同保证金，该保证金在租赁期满或合同解除后，扣除应由乙方承担的费用(包括甲方代收代付款项)和应负债务，且乙方迁空该房屋，提供工商行政管理局“准予注销登记通知书”，乙方书面通知甲方验收，验收通过后，甲方在十个工作日内将余款无息返还乙方；因乙方违反合同的规定而产生的违约金、滞纳金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；4.2双方约定，该房屋自2013年1月1日起至2015年12月31日每年租金为680,000元，每季度租金为170,000元，自2016年1月1日起至2018年12月31日每年租金720,000元，每季度租金180,000元，每月按30天计算；4.3乙方付款方式和付款日期为租金按三个月为一期支付，先付后用，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一期，以后应于每期起租日前十天(即3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，以此类推)支付给甲方，逾期支付的，每逾期一日，按当期应付租金的千分之二支付滞纳金；五、其他费用，5.1在本合同履行期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等一切费用均由乙方承担，并按单及时缴纳；5.2应由乙方承担的上述费用，若由甲方代收代付的部分，乙方应在收到甲方通知单10个工作日内向甲方支付；七、房屋返还的状态，7.1除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除日起的3日内向甲方返还该房屋及附属部分，在此期限内乙方应当付清所有应付租金和物业管理费、公用事业费用等其他费用，否则甲方有权将乙方添置的可搬动的动产部分予以留置直至乙方付清为止；7.2乙方向甲方返还该房屋及附属部分时，可以收回自己添置的物品，如空调、灯具等不损害房屋结构的财产，不得拆除、损坏现有的橱窗和玻璃门、吊顶、地坪等固定诉讼，甲方对乙方不做任何补偿，甲方也可以要求乙方恢复租赁前的原状，乙方应当将清洁后的房屋及附属部分交付甲方验收，乙方撤离后留下的任何物品均视为废弃物，任由甲方处置，应乙方交付不当而发生的整理费用贵乙方承担；7.3乙方逾期返还该房屋及附属部分的，乙方应按当期租金和物业管理费加倍向甲方支付占用费；第九条合同解除，9.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付3个月当期的违约金：9.2.1逾期支付租金和其他债务累计超过15日(含15日)或欠缴各项费用达1万元且自甲方要求付款日后延期超过5日的；第十一条、其他条款，11.5双方在履行本合同中发生争议时，应先行协商，协商不成的，任何一方都可以向徐汇区人民法院提起诉讼，由此发生的诉讼费、律师费、调查费等费用归违约方承担。合同签订后，双方各自履行合同义务，被告向原告支付保证金10万元，于2018年9月29日支付2018年7月1日至2018年9月30日将的租金18万元，之后未按约支付租金。2018年10月17日，原告向被告发出回复函，内容为，贵司于2018年10月8日发送我司关于续租徐汇区中山南二路XXX号-2房屋的申请函已收悉，鉴于我司对该房屋将另有他用，经研究决定，合同到期后我司将不再与贵司续签房屋租赁合同，请贵司提前做好准备，并根据合同要求，于2018年12月31日合同到期日与我方办理相关交接手续。2019年1月2日，原告向被告发送商务函，要求1.被告于2019年1月5日前付清拖欠的2018年10月-12月租金，2.如有继续租用原自用办公用房的意愿，待租金结清后与我司联系，租金等条款归我双方可另行商定，3.请通知转租户，即日起停止营业，于2019年1月15日前清空所承租房屋，并结清一切水电煤等费用后移交我司。后，被告将部分房屋返还给原告，仍继续占有485.58平方米房屋作为办公用房使用。2019年6月14日，原告向被告发出催款函，要求被告按照合同约定支付租金、滞纳金。双方确定，双方自2019年1月1日起上海市中山南二路XXX号-2房屋中建筑面积485.58平方米之房屋建立事实租赁关系。2019年12月10日，原告向本院提起本案诉讼，要求解除合同，本院因原告申请财产保全，又因疫情被告公司无人上班，被告于2020年2月26日收到起诉状副本。原告与北京市隆安律师事务所上海分所签订聘请律师合同，并于2020年1月6日支付律师费5万元。被告于2020年3月4日谈话中提出，因疫情，2020年1月31日以后的租金希望减免部分，支付方式再协商。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房地产权证及情况说明、当前占有房屋示意图、律师合同及支付凭证、被告支付最后一期租金的支付凭证、原、被告于2007年8月28日签订的房屋租赁合同、原、被告于2012年11月20日签订的房屋租赁合同、原告于2007年9月12日向被告出具的上海市企业单位统一收据、原告于2018年10月17日向被告送达的回复函、原告于2019年1月2日向被告送达的商务函、原告于2019年6月14日向被告送达的催款函等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。本案审理过程中，原、被告曾申请法院给予一个月的和解期，由双方自行协调，双方经协调确认被告自2019年1月1日起实际使用系争房屋的建筑面积为485.58平方米，后因原、被告之间有多处房屋租赁关系，被告拖欠几处房屋的租金，原告要求一并调解，被告无法一次性、提出分期付款期间，原告表示不同意致调解不成；庭审中，本院再次组织双方调解，被告提出了还款计划，原告表示，原告为国企需要公司讨论决定，双方均申请法院在关于15天的和解期；庭审后，原告表示，不同意被告的还款计划，致使调解不成。审理中，国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。本院认为，原、被告间租赁合同至2018年12月31日届满后，双方合意于2019年1月1日起就上海市中山南二路XXX号-2房屋中建筑面积485.58平方米之房屋建立事实租赁关系，并无不当，本院予以准许。鉴于双方自2019年1月1日起建立事实租赁关系，故被告要求将租赁保证金抵扣2018年10月至12月间的房屋租金之意见，本院不予采纳。现被告自2018年10月起未按约支付租金，被告的行为构成违约，故原告以起诉的方式行使解除权，并无不当，本院予以准许，但被告于2020年2月26日收到起诉状副本，本院认定，租赁关系解除日应为2020年2月26日，故原告要求被告返还房屋，被告表示同意，并无不当，本院予以支持，但被告要求给予一个月的搬迁期，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告支付2018年10月至2018年12月间租金180,000元及2019年1月1日至2019年12月10日间按每月20,626.85元的标准支付租金之诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2019年12月10日至2020年1月31日间按2倍租金标准计算的使用费之请求，本院不予支持，但被告应按每月20,626.85元的标准支付2019年12月10日至2020年1月31日间的租金。国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，故被告抗辩因疫情要求减免部分租金之意见，本院予以采纳，因此，原告要求被告支付2020年2月1日至2020年3月31日间按2倍租金标准计算的使用费之请求，本院不予支持；从公平原则出发，本院酌定，被告应按每月10,313.43元(即60,000元/1412.47平方米*485.58平方米/2)的标准向原告支付2020年2月1日至2020年2月26日间的租金、按每月20,626.85元(即60,000元/1412.47平方米*485.58平方米)支付2020年2月27日至2020年3月31日的使用费。原告要求被告按2倍租金标准支付2020年4月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付2018年10月至2018年12月间欠租180,000元的滞纳金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因双方自2019年1月1日起建立事实上的租赁关系，且双方对2019年1月1日起承租房屋的建筑面积在诉讼中确定，故原告要求被告按租赁合同约定的滞纳金标准支付2019年1月1日起欠租的滞纳金，本院不予支持。原告要求被告支付违约金及律师费，被告表示认可，本院予以支持。关于租赁保证金，原告表示愿意在本案中一并处理，由原告返还给被告，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、上海天南实业有限公司与上海徐汇对外贸易有限公司就上海市中山南二路XXX号-2涉及建筑面积485.58平方米的事实房屋租赁关系于2020年2月26日解除；二、上海徐汇对外贸易有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离上海市中山南二路XXX号-2涉及建筑面积485.58平方米的房屋，上述房屋由上海天南实业有限公司收回；三、上海徐汇对外贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海天南实业有限公司支付2018年10月至2018年12月间的租金计180,000元、自2018年9月20日起至2019年12月10日止的滞纳金计160,560元；四、上海徐汇对外贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海天南实业有限公司2019年1月1日至2020年1月31日间按每月20,626.85元标准计算的租金计268,149.05元、2020年2月1日至2020年2月26日间按每月10,313.43元标准计算的租金计8,938.31元；五、上海徐汇对外贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海天南实业有限公司支付2020年2月27日至2020年3月31日间按每月20,626.85元标准计算的房屋使用费计22,689.54元、自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止按每月41,253.70元标准计算的房屋使用费；六、上海徐汇对外贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海天南实业有限公司支付违约金180,000元；七、上海徐汇对外贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海天南实业有限公司支付律师费50,000元；八、驳回上海天南实业有限公司的其余诉讼请求；九、上海天南实业有限公司于上海徐汇对外贸易有限公司履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,550元，减半收取计6,275元，保全费4,855元，合计11,130元，由上海天南实业有限公司负担564元，由上海徐汇对外贸易有限公司负担10,566元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年六月十一日法官助理 金 雯书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。