广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2020号上诉人（原审原告）：陈巧东，男，1983年4月4日出生，汉族，住陕西省汉中市。委托诉讼代理人：吴琪，广东练达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄炳佳，男，1954年2月27日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：李健雄，系广东汉铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄芝颖，女，1990年6月4日出生，汉族，住广东省江门市。上诉人陈巧东与被上诉人黄炳佳、黄芝颖租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈巧东上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判黄炳佳、黄芝颖向陈巧东赔偿损失101000元；2.本案一、二审诉讼费用由黄炳佳、黄芝颖承担。事实和理由：一、一审法院认定陈巧东未提交证据证明涉案房屋续租租金价格高于市场价格与事实相违背。1.一审中陈巧东已提交江门市房屋租赁服务中心在2019年1月发布的《江门市区房屋租金参考价》（2018版），该文件已由江门市住房和城乡建设局在2019年2月在该局官网上公布。从该份证据可知，最靠近涉案房屋的蓬江片区10（商业）中迎宾大道西（胜利北路至建设二路）租金为69元、天龙一街为85元、天沙五路为33元、天龙二街为46元。黄炳佳、黄芝颖声称影响租金的是局部人口密集度，涉案商铺人口十分集中，但上述参考地段中的天沙一街、天沙五路、天龙二街也同样都是人口密集、小产品商业发达的区域。另外，根据《江门市区房屋租金参考价》（2018年版）可知，江门市水产冻品副食批发市场租金为50元/平方米，江门市综合批发市场租金为50元/平方米，白沙江南疏禽批发市场租金为118元/平方米，胜利市场租金为81元/平方米，东华一路租金为99元/平方米，美景街租金为99元/平方米，良化大道租金为68元/平方米，白石大道租金为55元/平方米，育德街租金为78元/平方米，江杜东路租金为87元/平方米，以上数据有多个江门市内商业发达的片区数据，也有同是杜阮的江杜东路数据，都远远达不到黄炳佳、黄芝颖提出的176.47元/平方米的标准。因此，陈巧东认为该份证据已足以证明黄炳佳、黄芝颖的租金价格超出合理范围。2.根据陈巧东一审提交的证据包括涉案商铺附近的店铺租金收据照片可知，涉案商铺附近几家店铺的租金水平都远远低于黄炳佳、黄芝颖提出的租金，黄炳佳、黄芝颖提出的租金水平是远超过市场价格的。3.涉案商铺是在原址上推倒重建的房子，涉案商铺原面积20平方米，租金1000元/月，重建后商铺面积17平方米，租金3500元/月。新商铺与旧商铺相比，地址、地段、客流量相同，面积还减少了3个平米，仅仅过了半年租金却翻了3倍，这明显是不合理的价格。4.黄炳佳、黄芝颖未提供任何证据证明其主张的租金是符合市场价的，是合理的。黄炳佳、黄芝颖是本地居民也是业主，且居住在涉案商铺的楼上，其完全有条件从附近商铺中拿到其租金收据或拿到房东们开具的房租证明。综上所述，陈巧东已对自己主张的涉案商铺租金价格高于市场价尽到举证责任，反而是黄炳佳、黄芝颖未对其租金的合理性尽到举证责任。一审法院认定陈巧东未提供证据证明涉案房屋的续租租金的价格高于市场价格是错误的。二、一审法院认定陈巧东未提交证据证明黄炳佳、黄芝颖违约，与事实相违背。1.陈巧东在一审时已提交双方的微信聊天记录，可知双方已明确约定要将涉案商铺在重建后出租给陈巧东5年，月租金标准为：第一年2400元、第二年2700元、第三年3000元、第四年3150元、第五年3300元。但黄炳佳、黄芝颖却在2019年3月直接提出续租的月租金为3500元，这明显是违背了双方的约定。2.在黄芝颖和陈巧东的微信聊天记录中，黄芝颖自己提出两个方案：一是15平方米左右，门口只向学校；二是30平方米左右，两个门口，租金3000元。这说明黄芝颖是认为方案二中的店铺才是价值每月3000元租金的。但最后陈巧东选择的是方案一，租金却变成了面积翻倍、门口数量翻倍的方案二，黄炳佳、黄芝颖明显违约。三、一审法院认定陈巧东在不投入任何经营成本的情况下，直接获取利润，超出了合同的履行利益和黄炳佳、黄芝颖签订合同时可以预见的损失范围。陈巧东支付了转让费、押金、房租、水电费、搬离商铺后的仓管费以及购置各种商品的费用，经营成本已经存在并发生，陈巧东不可能在不投入成本的情况下直接获取利润。若正常续租经营，陈巧东明显是会获得利润的。因此一审法院对该事实的认定存在明显错误。四、一审法院认定陈巧东未提供证据证明产生了保管费、雨棚费、货物损失，因此不予支持。但一审时陈巧东已将搬离后存放货物所支付的保管费付款记录作为证据提交，并且已当庭核对过微信上的付款记录原件。另外，陈巧东经营的商品是学生们的食品、书本、纸笔等小商品，食品早已超过保质期只能丢弃，依常理判断也是肯定存在损失的。因此，一审法院该认定明显存在错误。五、一审法院认定转让费41800元转至由黄炳佳、黄芝颖承担显失公平，陈巧东没有提交证据证明转让费中包含的商业价值的金额，故不予支持，此认定明显与事实不符：1.转让费是行规，承租人租赁期间内转租给他人收取转手费也是合理合法的行为，陈巧东为此支付的转让费就是其投资的成本。2.一审庭审中陈巧东已清楚表述，前手转让的货架、商品、冰箱等物品总价值不超过10000元，对于该数值黄炳佳、黄芝颖也是明确承认的，因此转让费中包括的商业价值是非常明确的，并非无法证明。3.根据双方原约定，续租时间5年，可转租。陈巧东完全可以将涉案商铺在租期内转让给第三方，以获得超过41800元的转让费。陈巧东完全有合理理由怀疑黄炳佳、黄芝颖就是想以超过合理标准的租金价格让陈巧东主动解除合同，这样黄炳佳、黄芝颖就完全可以自己向第三方收取高额转让费。六、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定是适用法律错误，该条款规定违约造成的损失已明显写明包括履行后的可得利益。该履行后的可得利益原本就是尚未发生的，不确定的，应当以违约前的利润水平或类似商铺的利润水平来计算，而并不是一审法院认为的假定或可能发生的损失，不能作为赔偿的对象。综上所述，一审判决存在明显的事实认定和法律适用错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持陈巧东的上诉请求。黄炳佳辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应维持原判。黄芝颖未作答辩。陈巧东向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》及《续租协议》；2.黄炳佳、黄芝颖赔偿解除合同后未履行部分总额3483元（从2019年7月5日至2019年9月6日，计2个月，转让费41800元÷12月×2月=3483元）；3.黄炳佳、黄芝颖退还保证金1000元、违约赔偿金2000元；4.黄炳佳、黄芝颖赔偿陈巧东可期待利益损失共计88317元［转让费38317元加上逾期利润50000元（500元/月×10个月］；5.黄炳佳、黄芝颖赔偿陈巧东扣除以上第2条、第4条之外的其他损失共计6200元（仓库保管费2700元、雨棚费1500元、货物损失2000元），以上1-5项合计101000元；6.本案诉讼费及保全费由黄炳佳、黄芝颖承担。陈巧东在一审庭审时变更诉讼请求，请求撤销第一项请求，将第二项转让费未履行部分3483元并入第四项的可期待利益38317元中，第四项的转让费金额为41800元。一审法院判决：一、黄芝颖、黄炳佳应在一审判决发生法律效力之日起十日内向陈巧东退还保证金1000元；二、驳回陈巧东的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2362元，由陈巧东承担2338.61元，由黄炳佳、黄芝颖共同承担23.39元。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：一审期间，黄炳佳对陈巧东提交的陈巧东与黄芝颖的微信聊天记录的真实性未予认可。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对陈巧东的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、黄炳佳、黄芝颖在本案中是否存在违约行为；二、黄炳佳、黄芝颖是否应向陈巧东退还保证金1000元，赔偿违约金、可期待利益损失及其他损失合计100000元。一、关于黄炳佳、黄芝颖在本案中是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，陈巧东主张其与黄芝颖于2018年11月5日已通过微信对再次签订租赁合同时的租金标准及租赁期限进行了明确约定，黄炳佳、黄芝颖在2019年3月提出的每月3500元的租金标准违反双方约定，且高于市场价格。但现有证据显示，黄芝颖与陈巧东于2017年9月6日签订了一份《商铺租赁协议》，后双方又于2018年11月16日签订了一份《续租协议》，载明：“因原蓬江区妮妮商店，在租赁合同未到期的情况下，房东需要拆除房屋重建。特达成如下协议：一、妮妮商店于2018年11月16日全部搬出；二、待房屋修建完成后，重新续签租赁合同，其房屋租金要略低于市场同等房屋的价格；三、如果没按协议完成租期的，妮妮商店将通过法院，追讨前合同未到期所带来的损失。”该《续租协议》可以理解为双方协商一致解除2017年9月6日签订的《商铺租赁合同》，并约定在涉案房屋修建完成以后以略低于市场同等房屋租金水平的价格再次签订租赁合同。上述《续租协议》未显示双方曾对再次签订租赁合同时的租金标准进行了明确的约定，且黄炳佳对陈巧东提交的相关微信聊天记录不予认可，陈巧东亦未能提供充分证据证明其提交的微信聊天记录的真实性，因此，陈巧东提交的证据不足以证明陈巧东、黄炳佳、黄芝颖已对再次签订租赁合同时的租金标准进行了约定。此外，房屋租金水平受房屋的面积大小、装修情况、使用年限、地段方位等多种因素影响，陈巧东提交的周边店铺租金收据照片等证据及其所述《江门市区房屋租金参考价》（2018版）的内容亦不足以证明黄炳佳、黄芝颖提出的再次签订租赁合同的租金标准高于涉案房屋的市场同等房屋租金水平。据此，陈巧东提供的证据不足以证明黄炳佳、黄芝颖在履行涉案《商铺租赁协议》过程中存在违约行为，亦不足以证明黄炳佳、黄芝颖在签订《续租协议》后存在拒绝与陈巧东按照略低于市场同等房屋租金水平的价格再次签订租赁合同等违反双方约定的行为，一审法院认定陈巧东未能提交证据证明涉案房屋的续租租金价格高于市场价格及黄炳佳、黄芝颖存在违约行为，并无不当，本院予以维持。陈巧东主张黄炳佳、黄芝颖提出的租金标准违反双方约定且高于市场价格，事实和法律依据不足，本院不予支持。二、黄炳佳、黄芝颖是否应向陈巧东退还保证金1000元，赔偿违约金、可期待利益损失及其他损失合计100000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，首先，一审判决认定黄炳佳、黄芝颖应向陈巧东退还保证金1000元，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。其次，陈巧东虽主张其根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定有权要求黄炳佳、黄芝颖赔偿因违约造成的损失，但因陈巧东未能举证证明黄炳佳、黄芝颖存在违约行为，其提供的证据亦不足以证明其系因黄炳佳、黄芝颖的违约行为实际产生了转让费41800元、预期利润50000元、仓库保管费2700元、雨棚费1500元、货物2000元等损失，其应承担举证不能的不利后果，故陈巧东主张黄炳佳、黄芝颖应向其赔偿违约金、可期待利益损失及其他损失合计100000元，事实和法律依据均不足，本院不予支持。一审法院对陈巧东主张黄炳佳、黄芝颖应向其赔偿违约金及相关损失的主张未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，陈巧东的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2362元，由陈巧东负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 徐 闯审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月二十八日法官助理 梁淑珍书 记 员 吕晓红