北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初392号原告：朱兆申，男，1979年3月10日出生，汉族，山东省苍山县村民，住北京市昌平区，身份号码×××。原告：李晗静，女，1980年2月22日出生，汉族，辽宁省沈阳市浑南区村民，住辽宁省沈阳市浑南区，身份号码×××。二原告之共同委托诉讼代理人：王小惠，北京京云律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：吴涛，北京浩云律师事务所律师。被告：柳长强，男，1984年9月22日出生，汉族，辽宁省辽阳县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：陈建国，北京市恒德律师事务所律师。被告：李小业，男，1958年11月18日出生，汉族，北京市丰台区居民，住北京市丰台区，身份号码×××。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭聪，北京市玖典律师事务所律师。原告朱兆申、李晗静诉被告柳长强、李小业农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱兆申及二原告之共同委托诉讼代理人吴涛、被告柳长强之委托诉讼代理人陈建国、被告李小业及其委托诉讼代理人彭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兆申、李晗静向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方达成的位于北京市顺义区赵全营镇豹房村西北（北木格与火寺路交叉口东2公里路南，南北至排水沟，东西至两侧栅栏，占地面积12亩）院落租赁协议；2.判令二被告退还原告租金40万元；3.判令二被告赔偿原告损失55万元、货物损失100万元。事实和理由：2017年5月6日，因经营需要，朱兆申、李晗静和柳长强、李小业签订房屋院落租赁协议书。协议书约定：柳长强将位于北京市顺义区赵全营镇豹房村西北（北木格与火寺路交叉口东2公里路南，南北至排水沟，东西至两侧栅栏）占地12亩农业用地院落及房屋租赁给朱兆申、李晗静，年租金5万，租期16年；自2017年5月16日起至2033年12月30日止。协议签订后朱兆申、李晗静前后共支付40万元房租给柳长强，投入使用前，因装修等投资55万元。2018年初，李小业（李东岳）前来收房，并告知涉案院落将被强制拆除。且因柳长强未将收取的房租交于李小业，所以要收房。之后涉案院落被强制拆除，院落内存放的商品货物等经营用品被损坏或破坏，朱兆申、李晗静遭受重大财产损失。综上，朱兆申找到柳长强、李小业协商赔偿事宜，二人不予理睬。故诉至法院，望判如所请。被告柳长强答辩称，不同意朱兆申、李晗静的诉讼请求。柳长强与朱兆申、李晗静是合作关系，2017年朱兆申、李晗静找到柳长强想在顺义租地合作经营，柳长强因为熟悉顺义，可以租地，就同意了。柳长强就找到了李小业，租了涉诉土地，当时柳长强向李小业交纳了一年的租金6万元和押金1万元及8000多元的电费和其他杂费。后来因为涉诉土地被拆迁，李小业和柳长强之间就有了纠纷，而且经过了诉讼，且经过了顺义法院的判决，确定了李小业和柳长强之间的租赁协议是违法的被解除了，朱兆申、李晗静的诉讼请求第二项40万元租金，当时朱兆申、李晗静将40万元交给柳长强，让柳长强给李小业交地租及其他涉诉土地费用。由于柳长强和李小业签协议约定的是一年一交，因此柳长强交纳了前述7.8万多元，剩余的钱在柳长强处，柳长强同意向朱兆申、李晗静归还剩余的32.2万元。第三项诉讼请求柳长强不同意，因为是双方共同的经营损失，属于共同的经营风险，不应由柳长强承担。被告李小业答辩称，不同意朱兆申、李晗静的诉讼请求。首先李小业和柳长强之间存在合同关系，柳长强与朱兆申、李晗静也存在合同关系，根据合同的相对性，朱兆申、李晗静不应起诉李小业。同时在李小业和柳长强签订的合同中明确约定不能擅自转租，柳长强将涉诉房屋、土地转租给了朱兆申、李晗静，系无权处分，因此造成的损失与李小业无关。李小业也是在得知柳长强将涉诉房屋、土地转租给朱兆申、李晗静之后，同时向顺义法院提起诉讼，起诉柳长强想要解除合同关系。综上，请求法院依法驳回朱兆申、李晗静的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2002年7月9日，北京市顺义区赵全营镇豹房村委会（甲方）与段琪煌、李小业（乙方）签订土地有偿使用合同，约定甲方将村西北、七干渠西一块土地80亩使用权提供给乙方经营使用，用于种养业和观光旅游农业开发，东至道西边边沟，南至排水沟，西至排水沟，北至富北路南侧边沟南沿；使用年限为30年，自2003年1月1日至2033年12月31日止。该合同后附有村民代表会议决议。2013年1月1日，北京市顺义区赵全营镇豹房村委会（甲方）与段琪煌、李小业（乙方）签订土地租赁补充合同，将土地租金变更为每年每亩600元，以后每年递增3%，并约定乙方每年向甲方交纳变压器容量费5000元。2010年11月29日，北京市顺义区赵全营镇豹房村经济合作社（甲方）与李小业（乙方）签订关于规范土地承包（租赁）合同的协议，约定乙方自签订协议起，一律不准擅自新建建筑物。设施农业项目必须严格按照国家有关规定程序进行项目申报，经上级有关部门审批合格后方可进行施工建设。在农用地上进行非农建设的在建工程应立即停工，被认定违法的项目应自行拆除。乙方不得超标准新建、改建、扩建设施农业操作间……乙方应严格遵守基本农田五不准原则……乙方严禁在承包的养殖地内进行新建、改建、扩建任何建筑及其他改变土地性质的建设行为……。2017年5月16日，李小业（甲方）与柳长强（乙方）签订合作协议约定：一、地址：北京市顺义区赵全营镇豹房村西北，七干渠西一块12亩农业用地交由乙方使用，南北至排水沟，东西至两侧围栏。二、甲方提供与村委会签订协议的复印件，同意由乙方经营管理使用，进行农业旅游。三、室内附属设施（详见清单）。四、使用期限及其约定：1.使用期限：自2017年5月16日起至2033年5月16日止。2.甲方与村委会的租金、增容费由乙方按时交纳，每年12月1日前（37亩的土地使用费并出示村委会收据）交付。3.如乙方提前付清，甲方负责将合同变更为柳长强与村委会直接签订，地上物及设施设备政府拆迁等均由柳长强享有。4.土地交付时间为2017年5月25日，甲方负责把院内外清理干净并如期交于乙方。5.管理费用：每年6万元，每五年一递增（每年5000元）。6.付款方式：按年支付，另付押金1万元。房屋使用终止，甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息。如乙方中途退出，押金不退。7.使用期内其他费用由乙方支付。8.使用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋土地转租、转让或转借的。（2）乙方利用房屋土地进行非法活动损害公共利益的。（3）乙方无故拖欠房屋土地管理费达30天的。涉案土地在2001年为基本农田保护区，现部分为基本农田，部分为一般农地区。李小业曾于2019年诉至法院，要求解除与柳长强的合同，并要求柳长强支付2018年5月16日至判决之日的管理费以及2018年1月1日至判决之日的租金、电力维护费。（2019）京03民终14062号判决书确认，李小业与柳长强约定的土地用途改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，李小业与柳长强签订的合作协议应属无效，由于经法院释明后李小业不同意变更诉讼请求，故驳回了李小业的全部诉讼请求。朱兆申、李晗静称，朱兆申之前以公司的名义在2016年7月13日从柳长强处租过一块地，在使用那块地的过程中曾跟柳长强透露出朱兆申个人想要再找一块地做库房，因为朱兆申和李晗静是做红酒生意的，在市里租库房费用比较高。2016年年底或2017年年初的时候柳长强说刚好隔壁有一块地是他管理的，当时进不去土地，朱兆申在外围看了一下，觉得不错，就问什么时候可以进去看一下，柳长强说他的领导忙，里面还有别人的东西，不方便进去看。后来柳长强就让朱兆申打款，将这块地定下来，所以虽然合同是5月份签订的，但是朱兆申、李晗静在3月份就给柳长强打了第一笔款。之后朱兆申就一直要求见李小业，要求李小业给朱兆申、李晗静出具收据。朱兆申以公司的名义租地时就已经见过李小业和村里的合同了，所以朱兆申、李晗静知道地是李小业，柳长强叫李小业领导。柳长强一直推脱说领导不在北京，挺忙的。打完款之后没多久，朱兆申、李晗静就和柳长强、李小业签订了合同，合同是柳长强提供的空白文本，当时让朱兆申、李晗静先签的字，说等李小业回北京之后，让李小业补签，后来没过几天柳长强就将柳长强、李小业签好字的合同给了朱兆申、李晗静。签合同前后柳长强就将钥匙给朱兆申了，朱兆申、李晗静就开始装修了。合同是5月份签署的，但是具体哪天不记得了。打款40万元后柳长强就给了朱兆申、李晗静一张李小业签字的收据。合同和收据都放在涉诉土地的小院里了，拆了之后就什么都找不到了。当时约定的是一年租金5万元，租期16年，截止到2033年12月30日，当时朱兆申看到的村里和李小业签的合同也是截止到这一天。柳长强当时说16年租金一共80万元，让朱兆申先付一半也就是40万元。剩下40万元怎么支付合同上也是有约定的，是分段支付的，但具体如何分段付年份是空着的，还没有商量好。在签订合同之前，柳长强给朱兆申、李晗静看了其和李小业的合同，应该是朱兆申、李晗静付第二笔钱前后给朱兆申、李晗静看的。朱兆申、李晗静在2017年底把红酒放到了涉诉土地处，被拆除时地上至少有400箱红酒。朱兆申、李晗静出示收据复印件载明：“今收到柳长强现金款人民币贰拾万元整（200000），共计收到人民币叁拾万元整（300000）。特此证明收款人：李东岳2017年5月15日。”柳长强表示收据不是柳长强给朱兆申、李晗静的，柳长强不清楚是怎么回事。李小业表示其没有签署过前述收据。民生银行对账单显示，朱兆申向柳长强转出以下款项：2017年3月13日5万元；2017年5月24日1万元。华夏银行对账单显示，朱兆申向柳长强转出以下款项：2017年3月13日5万元；2017年5月15日20万元；2017年5月24日1万元；2017年11月30日8万元。前述共计40万元。朱兆申、李晗静提交的装饰合同书载明：甲方为李晗静，乙方为临沂金阔居装饰工程有限公司（以下简称金阔居公司），装修地址为北京市顺义区赵全营镇豹房村西北、七干渠西院内，工期自2017年11月1日至2018年4月30日止，工程总造价55万元；付款方式为分批次付款，人工工时费为26万元，装修材料及运输费为29万元；人工工时费分三批支付，汇款账号户名为赵金龙，首批自签订合同之日起三日内预付8万元，第二批支付日为2018年1月1日前支付8万元，第三批支付日为2018年5月1日前支付10万元；装修材料及运输费在不影响工程进度的原则上双方协商确认支付时间，汇款账号户名为张杰。该合同书无签订日期、无人签字、盖有金阔居公司公章和财务专用章。朱兆申、李晗静提交载明客户名称为李晗静、盖有金阔居公司公章、且有赵金龙签字的收据显示日期和金额如下：2018年4月28日10万元；2017年12月26日8万元；2017年11月2日8万元。前述共计26万元。朱兆申、李晗静表示前述款项系李晗静用现金支付的。民生银行对账单显示，李晗静向张杰转出以下款项：2017年10月26日2万元；2017年11月22日5万元；2017年12月5日8万元；2018年1月14日1万元；2018年3月7日2万元；2018年4月1日1万元；2018年4月11日2万元；2018年4月18日2万元；2018年4月19日3万元；2018年4月21日2万元；2018年4月23日1万元。前述共计29万元。柳长强称，当时朱兆申、李晗静找柳长强说要租块地，让柳长强帮着找块地，让柳长强入干股，日常经营也不用柳长强操心，柳长强就找到了李小业将涉诉土地租了下来。当时就柳长强和李小业熟，柳长强实际代表的是柳长强、朱兆申、李晗静在和李小业签合同。后来这块地一直是朱兆申、李晗静在经营，柳长强没有参与过，具体朱兆申、李晗静经营什么，怎么经营，柳长强都不清楚。之后柳长强催促朱兆申、李晗静将房租交给柳长强，柳长强好交付给李小业，朱兆申、李晗静就陆续给了柳长强40万元。当时是怕朱兆申、李晗静以后没钱交不了之后的地租，毕竟是柳长强出头租的地，就一次性多要了点钱。至于入的干股有什么用，怎么分红，就等挣到钱再说。朱兆申、李晗静租赁涉诉土地是用于盖民宿。朱兆申、李晗静、柳长强均表示不清楚地上物是被谁拆除的。李小业称是被政府拆除的，当时门上贴了拆违通知书。2019年4月6日上午，柳长强与朱兆申发生通话内容如下：朱：他拆完了他也没通知我们，我里边东西一点都现在什么东西都没了。柳：都啥东西啊。朱：我那些酒啊，我那些装修的东西什么都没抢出来。……朱：我那些东西你也知道对吧？我装修花了60多万对吧？然后我给你交了房租。现在他不让我进门了。现在我给你交了至少是40万的房租对吧？五万一年对吧，一共是八年。咱这合同上都写的非常清楚。……柳：装修的单子、票据。朱：都有，这个都有。……李小业说你就没给过他钱，房租还欠着。柳：他放屁呢，我给他打了50万呢。朱：你给他打了50万？好，他就在这。我都不知道听谁的。反正你给了我一个他写的收据，他说这不是他写的。2019年4月6日下午，柳长强与朱兆申发生通话内容如下：朱：那得找谁，这事得找谁，谁的责任。那些东西肯定没。就那些酒，他不可能埋地下去，知道了吧？肯定是政府都拿走了。柳：那你朝我要，我还得朝他要。朱：是这样的老底，首先是咱俩签的合同，对吧？柳：对。……柳：因为毕竟你要说你朝我要东西肯定朝我要东西，我肯定朝他要东西。……柳：你们装修我都不知道多少钱，你那些东西也不少。朱：酒，主要是我的酒。我是一百多万的酒。我今天看了全平地了，什么都没有，肯定不可能说是埋地上了，谁搬走了我不知道。……那些酒也不是我的，是人家李晗静的。……朱：现在有一个节点你知道吗，到底那个钱，那40万的钱你给他了没给？柳：那钱我给他了。……柳：是个人感情也好，说是说虽然见面少，但是说沟通心里面都有对方。说想弄这事，咱也一块尽我最大努力，我肯定不会说我求什么回报，说什么东西，就是说你装修到现在，也没跟我说也没言语，因为毕竟是你们投的钱，我也不想说老给你们打电话说怎么样，这那的。因为有一次咱们三在小院里边待的时候李晗静，我就听说他那口气，完了，后来我就一直我都没去吧，我也没参与。朱：啥口气。柳：就是说尽量就是说你们俩来经营吗，或者就是这个意思，不是说有什么别的意思，别的意思都，所以我也一直没去。至于说就是说拆完事以后他给我，他也没给我通知。……朱：是这样的，这事你先理一下序，我找你你找他对吧？你要是给他说不清了，你说我找谁？柳：你肯定你还找我。朱兆申、李晗静表示合同效力由法院认定。本院认为：朱兆申、李晗静主张与柳长强、李小业之间存在承包合同关系，但其未能提交对应的书面合同。现有证据表明，柳长强从李小业处承租了涉诉土地并向李小业支付了第一年的费用，朱兆申、李晗静在涉诉土地上进行了经营活动，并向柳长强支付了40万元。即使如朱兆申、李晗静所述，二人要求柳长强将40万元支付给李小业作为地租，但根据二人陈述，在签订合同及支付款项过程中，二人并未见过李小业，李小业亦表示对此不知情，而柳长强仅为自李小业处承包土地的承包方，其不具有代理李小业的权限，其行为亦不构成表见代理。故对于朱兆申、李晗静和李小业之间存在承包合同关系的主张，本院不予采纳。对于柳长强和朱兆申、李晗静之间的关系，首先，朱兆申、李晗静使用涉诉土地并向柳长强支付了款项，符合土地承包关系的特征；其次，李小业、朱兆申、李晗静均不认可柳长强在与李小业签订合同时代表的是柳长强、朱兆申、李晗静三人；再次，录音中柳长强认可和朱兆申签有合同，并有“你朝我要东西肯定朝我要东西，我肯定朝他要东西”、“你肯定你还找我“等陈述；综合前述情况，本院认为，柳长强和朱兆申、李晗静之间系土地承包合同关系。由于双方约定的土地用途与土地规划用途不相符，违反了法律的强制性规定，故双方之间的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故柳长强应向朱兆申、李晗静退还租金，但朱兆申、李晗静二人使用了涉诉土地，应支付使用期间的土地使用费。柳长强同意退还32.2万元，本院酌定认为柳长强扣除的款项作为土地使用费并不超标，故本院认为柳长强应退还朱兆申、李晗静32.2万元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱兆申、李晗静、柳长强对合同无效均负有过错，其中柳长强作为土地发包方，违反与李小业的合同约定擅自流转土地，且未对土地规划用途进行查明，其负有更大的责任。故本院酌定，柳长强赔付朱兆申、李晗静装修损失44万元。朱兆申、李晗静未就主张的货物损失提交证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柳长强向原告朱兆申、原告李晗静退还租金三十二万二千元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告柳长强赔偿原告朱兆申、原告李晗静装修损失四十四万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告朱兆申、李晗静的其他诉讼请求。如果被告柳长强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千三百五十元，由原告朱兆申、李晗静负担一万零九百三十元（已交纳），由被告柳长强负担一万一千四百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王琼希二〇二〇年六月一日书记员  赵 菲