湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终2254号上诉人（一审原告）：中国建设银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市颐阳路560号。代表人：吴波，行长。委托诉讼代理人：伍诗琪、伍天平，均系湖北群力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：胡晓燕，女，1983年12月26日出生，汉族，住黄石市西塞山区。被上诉人（一审被告）：邓超（胡晓燕之夫），1979年11月21日出生，汉族，住址同上。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：汪雪英（系邓超之母），1954年12月31日出生，汉族，住黄石市西塞山区。被上诉人（一审被告）：黄石市金鹰房地产开发有限公司，住所地黄石市西塞山区综合楼南面二区一楼。法定代表人：汪雪英，董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司黄石分行因与被上诉人胡晓燕、邓超、黄石市金鹰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司黄石分行上诉请求：撤销一审判决主文第四项，改判胡晓燕、邓超、黄石市金鹰房地产开发有限公司在具备办理抵押登记条件时，配合其办理抵押登记，确认其对涉案房屋享有优先受偿权。事实及理由：1、根据双方签订的借款合同约定，抵押人应在贷款人要求的时限内办理抵押登记手续；2、根据法律规定，预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，预告登记的抵押物处分后不发生物权效力，说明预告登记的抵押权人可以对抗其他人的物权，而物权优于债权，预告登记的抵押权人可以对抗普通债权人，也可以享有优先受偿权。黄石市金鹰房地产开发有限公司二审中同意中国建设银行股份有限公司黄石分行的上诉理由，请求依法改判。胡晓燕、邓超未予答辩。中国建设银行股份有限公司黄石分行向一审法院起诉请求：判令胡晓燕、邓超连带偿还截至2019年8月12日的借款本金145855.04元，利息7804.93元，本金罚息121.13元，利息罚息257.99元，共计154039.09（应继续按合同约定支付至实际清偿之日止的利息、罚息）；2、判令胡晓燕、邓超连带承担为实现债权所支付的律师代理费10000元；3、判令黄石市金鹰房地产开发有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任；4、确认其对胡晓燕抵押的金鹰外滩明珠综合楼1幢2单元1号（黄石市西塞山区黄石大道332-2-1号）房屋享有优先受偿权。一审法院认定：胡晓燕、邓超系夫妻关系。2010年8月11日，中国建设银行股份有限公司黄石分行与胡晓燕、邓超签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，合同约定：中国建设银行股份有限公司黄石分行为胡晓燕购买金鹰外滩明珠综合楼1幢2单元1号提供贷款210000元；借款期限为240个月（从2010年8月11日至2030年8月11日），还款方式为等额本息；贷款利率为浮动利率即在基准利率水平上下浮20%，逾期罚息利率在借款利率水平上上浮50%；担保方式为抵押加阶段性保证，即胡晓燕、邓超以合同项下其贷款所购房屋提供抵押和黄石市金鹰房地产开发有限公司提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）同月24日，黄石市金鹰房地产开发有限公司在前述合同保证人栏加盖了公司公章和法定代表人印章。同8月26日，中国建设银行股份有限公司黄石分行与胡晓燕、邓超签订了《房地产抵押登记合同》。同年9月7日，胡晓燕为合同项下其贷款所购房屋金鹰外滩明珠综合楼1幢2单元1号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续。该房屋至今未办理房屋抵押登记手续。两份合同签订后，中国建设银行股份有限公司黄石分行依约向胡晓燕发放了210000元贷款，但胡晓燕、邓超自2019年起未能按期偿还借款本息。截至2019年8月12日止，胡晓燕、邓超尚欠中国建设银行股份有限公司黄石分行借款本金145855.04元、利息7804.93元、本金罚息121.13元、利息罚息257.99元，共计154039.09元。中国建设银行股份有限公司黄石分行因本案诉讼与湖北群力律师事务所签订了《委托代理协议（债权类）》，并为此支付了律师代理费10000元。一审法院认为：中国建设银行股份有限公司黄石分行与胡晓燕、邓超、黄石市金鹰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业住房）借款合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，中国建设银行股份有限公司黄石分行依约履行了贷款发放义务，胡晓燕、邓超未按约定按期偿还借款本息，构成违约。黄石市金鹰房地产开发有限公司未按约履行保证义务，亦属违约。为此，中国建设银行股份有限公司黄石分行请求宣布贷款提前到期，并判令胡晓燕、邓超偿还借款本息、罚息，判令黄石市金鹰房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求成立，予以支持。因双方设定抵押的房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记非正式的抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，抵押权预告登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。因本案抵押权并未设立，故中国建设银行股份有限公司黄石分行依据预购商品房抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、胡晓燕、邓超于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司黄石分行偿还借款本金145855.04元、利息7804.93元、本金罚息121.13元、利息罚息257.99元，共计154039.09元（截至2019年8月12日止），2019年8月13日起至上述款项付清之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算；二、胡晓燕、邓超于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司黄石分行支付律师费10000元；三、黄石市金鹰房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司黄石分行的其他诉讼请求。当事人二审中未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定预告登记的目的，是保障将来实现物权，而非物权登记。双方对涉案房屋办理的抵押预告登记，并未使贷款人获得现实的抵押权，而是就该房屋设立抵押权的一种预先排他性保全。债权人办理抵押预告登记后，享有能够对抗第三人的物权效力。因被抵押的房屋物权尚未设立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。中国建设银行股份有限公司黄石分行提出确认对涉案房屋享有优先受偿权的上诉请求不能成立。中国建设银行股份有限公司黄石分行还提出判令胡晓燕、邓超、黄石市金鹰房地产开发有限公司在具备办理抵押登记条件时，配合其办理抵押登记的上诉请求。鉴于中国建设银行股份有限公司黄石分行一审并未对此提出诉讼请求，本院对此不予审理。综上所述，中国建设银行股份有限公司黄石分行提出的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由中国建设银行股份有限公司黄石分行负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  周 希二○二○年二○二○年五月二十八日法官助理徐昊书记员黄洁