河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初915号 原告（反诉被告）：赵龙，男，1980年2月21日出生，汉族，住河北省廊坊市三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：周文，北京市东友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴聪聪，男，1989年10月21日出生，汉族，住河北省邢台市柏乡县。 委托诉讼代理人：王江魁，河北驰峰律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵龙与被告（反诉原告）吴聪聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法由审判员马琳独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）赵龙及其委托诉讼代理人周文，被告（反诉原告）吴聪聪委托诉讼代理人王江魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵龙诉称，2016年11月28日，在三河市顺心置地房产经纪有限公司居间服务下，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋，总价款为1500000元，首付款为450000元。合同签订后，原告依约给付被告首付款450000元。2019年7月16日，被告通知原告领取上述房屋的不动产登记证书，双方通过居间方约定于2019年7月22日前往银行办理贷款手续，但办理时被告在明知贷款所需材料的情况下，未按照银行要求提供贷款材料，导致银行贷款不能成功办理，后原告告知被告需按照银行要求准备材料继续办理银行贷款，但被告迟迟不予配合。原告多次催告并发函要求被告按合同约定配合办理银行贷款手续，被告不予答复并拒绝配合。原告认为，被告拖延履行合同约定的行为构成违约，符合合同约定的解除条件，故为维护合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2016年11月28日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令被告退还原告首付款450000元；3、判令被告赔偿原告损失及违约金450000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告吴聪聪辩称，涉案房屋买卖合同及补充协议应当继续履行，原告要求解除合同没有事实和法律依据。一方面，被告于2019年7月16日领取涉案房屋的产权证书并清偿银行贷款，现在房屋过户至原告名下没有障碍；另一方面，原、被告在履行合同过程中均存在不同程度的过错，但均不影响合同目的的实现，原告具备购房资格，被告愿意协助原告办理过户手续及银行贷款手续，双方应当本着诚实信用的原则继续履行合同。 反诉原告吴聪聪反诉称，2016年11月28日，在三河市顺心置地房产经纪有限公司居间服务下，反诉原、被告签订房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同各一份，合同约定反诉原告将位于大厂回族自治县房屋以1500000元的价格卖予反诉被告，首付款为450000元（含定金），剩余购房款反诉被告通过向银行申请贷款方式或自行筹齐剩余房款方式给付反诉原告。合同签订当日，反诉原告将涉案房屋交付反诉被告。2019年7月15日，反诉原告清偿完毕涉案房屋的银行贷款，并解除抵押，于2019年7月16日取得涉案房屋的产权证书。2019年7月22日，反诉原告通知反诉被告办理房屋过户手续，但反诉被告一直以房价过高为由，拒绝办理过户手续，并要求反诉原告降低房屋价格，反诉原告未同意反诉被告的降价要求。后因反诉被告一直拖延办理房屋过户手续，反诉原告于2019年8月8日向反诉被告邮寄督促履行通知书，督促反诉被告办理房屋过户手续，但反诉被告始终以降低房屋价格为由拒绝配合办理过户手续。反诉原告认为，买卖双方应当本着诚实信用的原则，依约履行合同，故为维护反诉原告合法权益，提起反诉，请求：1、判令双方继续履行2016年11月28日签订的房屋买卖合同及补充协议，反诉被告协助反诉原告办理大厂回族自治县房屋过户至其名下的手续；2、判令反诉被告给付反诉原告剩余房款1050000元，并给付违约金（以1500000元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月9日起至房屋买卖合同履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告赵龙针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，应予驳回。一方面，反诉原告的反诉请求既无事实依据，又无法律根据，反诉被告并非因房屋价格降低而拒绝购买涉案房屋，而是反诉原告拒绝配合办理房屋过户手续，同时反诉原告于2019年9月3日向法院起诉，要求解除涉案房屋的买卖合同及补充协议，反诉原告起诉解除合同在先，构成严重违约；另一方面，反诉被告在履行房屋买卖合同中不存在任何违约行为，而反诉原告多次隐瞒事实，不诚信履约，导致房屋买卖合同无法顺利履行，已达到合同约定的解除条件。 经审理查明，2016年11月28日，在案外人三河市顺心置地房产经纪有限公司居间服务下，被告作为出卖人（甲方）与原告作为买受人（乙方）签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于大厂回族自治县潮白河孔雀城7.2.2期20号楼2单元2205号（原楼号59号楼）房屋，房屋面积为66.1平方米，总价款1500000元，首付款450000元（含定金100000元），剩余房款1050000元通过申请银行贷款方式给付。合同签订后，原告给付被告房屋首付款450000元，被告将房屋交付原告。 另查明，2019年7月15日，被告结清涉案房屋的银行贷款；2019年7月16日，被告领取涉案房屋的产权证书，涉案房屋更名为紫瑞华庭20号楼2单元2205，权利人为吴聪聪，房屋建筑面积为65.91平方米，产权证号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0017649号，登记时间为2018年5月21日。 再查明，2018年10月23日，被告向原告发出告知函，表明涉案房屋的产权证书已经下发，要求原告补交首付款并办理过户。此后，原、被告多次通过微信聊天方式协商办理房屋过户手续及银行贷款事宜。2019年6月3日，原、被告通过微信聊天方式协商解除房屋买卖合同及退还首付款事宜，原告表示“经甲乙双方协商从乙方首付45**扣除15万，退回乙方30万元，乙方收到30万元后解除甲乙上方（双方）的买卖合同及附加协议，”。2019年8月8日，被告向原告邮寄履行通知，要求原告配合办理房屋过户手续并支付购房尾款，否则解除合同并要求原告承担违约责任；2019年8月10日，原告向被告邮寄履行告知及回复函，要求被告配合办理银行贷款；2019年8月11日，案外人三河市顺心置地房产经纪有限公司向被告邮寄告知函，告知被告配合办理银行贷款及房屋过户手续。2019年9月3日，被告向法院提起诉讼，要求解除与原告于2016年11月28日签订的房屋买卖合同及补充协议；2019年10月31日，被告自愿撤回对原告的起诉。庭审中，双方当事人均表示目前涉案房屋的市场价格约为1100000元，原告表示按照目前银行贷款的形式，其没有支付剩余房款的能力。 上述事实，有原告赵龙提供的房屋买卖合同、补充协议、催告函、告知书、履行通知书、微信聊天记录、民事起诉状、民事裁定书，被告吴聪聪提供的房屋买卖合同、补充协议、收条、中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行贷款结清证明、领取产权证书登记表、不动产权证书、履行通知、微信聊天记录，证人于某证言及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋买卖合同、补充协议系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于合同能否继续履行问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系房屋买卖双务合同，享有房屋所有权或处分权为房屋出卖人的基本条件，被告作为房屋出卖人应当积极成就该条件，并履行涉案房屋的所有权能够依约转移至房屋买受人名下的合同义务；原告作为房屋买受人应当具备依约支付房屋价款的履行能力，即使双方约定剩余房款可以通过申请银行贷款方式支付，但原告作为履行付款一方的义务人，亦应对银行贷款额度不足或贷款政策变化等情况有一定的预见性，进而在签订房屋买卖合同时对自己的支付能力作出正确的评估、判断。纵观庭审查明事实，涉案房屋的所有权证登记时间为2018年5月21日，被告于2018年10月23日向原告发出告知函，表明涉案房屋的产权证书已经下发，但其实际取得涉案房屋的所有权证时间为2019年7月16日。2019年9月3日，被告向法院提起诉讼，要求解除与原告签订的房屋买卖合同及补充协议，后自行撤回起诉。由此可见，被告作为房屋出卖人，在成就自己充分享有房屋所有权这一基本条件过程中，行为消极，且其又起诉原告，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，虽然被告之后自愿撤回了起诉，但其解除房屋买卖合同及补充协议的意思表示已经作出。现原告亦通过诉讼方式要求与被告解除房屋买卖合同及补充协议，并在涉案房屋取得产权证书，具备过户条件后，表示按照目前银行贷款形式，自己没有支付剩余房款的履行能力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本院综合考量原、被告订立合同的目的、履行情况及继续履行合同费用等问题，根据公平原则，涉案房屋的买卖合同应予解除。故对原告主张解除与被告签订的房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持；对于反诉原告主张继续履行房屋买卖合同及补充协议的反诉请求，本院不予支持。 关于违约责任认定及违约金数额问题。本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未积极履行办理房屋产权证书的合同义务在先，原告表示不再购买涉案房屋在后，双方均违反了合同，但原告在合同具备继续履行的条件下，仍坚持不履行合同义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约，其应当承担一定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，违约金数额的确定应以实际损失为依据。庭审中，被告吴聪聪未向法庭提供充分证据证明其实际损失情况，双方均表示目前涉案房屋的市场价格约为1100000元，故结合案情实际及合同履行情况，本院酌情予以确定违约金为100000元，折抵原告向被告已支付房款450000元，被告应向原告返还部分购房款350000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）赵龙与被告（反诉原告）吴聪聪于2016年11月28日签订的关于大厂回族自治县紫瑞华庭20号楼2单元2205室房屋买卖合同及补充协议。 二、被告（反诉原告）吴聪聪于判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）赵龙购房款350000元；原告（反诉被告）赵龙同时将大厂回族自治县紫瑞华庭20号楼2单元2205室房屋交付被告（反诉原告）吴聪聪。 三、驳回原告赵龙其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告吴聪聪其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取6400元，反诉案件受理费减半收取7125元，共计13525元，由原告（反诉被告）赵龙负担4580元，被告（反诉原告）吴聪聪负担8945元，于判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  马琳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  贾颖 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。