湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终637号上诉人（原审被告暨反诉原告）：唐希，男，1983年7月13日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：田亮，湖北熠耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司。住所地：湖北省孝感市。法定代表人：陈柏舟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘高洁，湖北自强律师事务所律师。上诉人唐希因与被上诉人湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司（以下简称丽群公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人唐希的委托诉讼代理人田亮、被上诉人丽群公司的委托诉讼代理人刘高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐希上诉请求：1.依法改判唐希不承担延期支付购房款违约金48243元；2.本案诉讼费由丽群公司承担。事实与理由：唐希无需向丽群公司支付延期购房款违约金。唐希与丽群公司2013年7月9日订立《商品房买卖合同》时，丽群公司没有取得法律规定的商品房销售手续，不符合商品房的预售或者销售要件。因上述原因，最终导致唐希在向商业银行申请购房贷款时无法获得审批。同时，丽群公司的负责人陈柏舟因多起民事诉讼被列为限制消费人员，设立的丽群公司也因多起民事诉讼被列为失信被执行人。同时，丽群公司至2018年6月1日、2019年2月1日才取得涉案房屋的不动产权总证和《商品房销售备案证》，上述证照在本案一审开庭期间才向当事人出示，故唐希有充分理由对丽群公司的履债能力提出质疑，并拒绝支付相关购房款，且无须承担延期付款的违约金。丽群公司二审答辩称：一审判决应予维持。一审判决对违约金已经进行酌减，正是考虑到在该商品房买卖合同的履行过程中，丽群公司存在未及时登记备案，较晚才取得预售许可证的情形。但本案合同签订后，除未能及时办证外，出卖方履行了其他全部合同义务，将房屋及时交付给买房人占有使用，买房人的合同目的已基本实现，截至一审起诉时，出卖方已经具备全部手续和办证能力，同一小区内已依约交付购房款的买房人，都已经可以顺利办理房产证。丽群公司一审诉讼请求：1.判令唐希向丽群公司支付购房款18万元；2.判令唐希向丽群公司支付逾期付款违约金：以18万元为基数自2013年1月10日起按照每日万分之二的比例计算至唐希付清全部购房款之日止；3.判令本案诉讼费、保全费由唐希承担。唐希反诉请求：1.判令丽群公司依法提供不动产登记手续资料，为唐希办理不动产权属登记证书；2.本案诉讼费用由丽群公司承担。一审法院查明：2013年1月9日，丽群公司与唐希签订了一份《商品房买卖合同》，约定唐希购买丽群公司位于孝感市××锦绣同××小区××号房屋一套。合同中与本案争议有关联的内容有：1.建筑面积91平方米，单价3688.22元/每平方米，房屋总价款335628元；2.付款方式及期限：唐希于2013年1月9日付该商品房首付款155628元，剩余房款18万元办理银行按揭贷款；3.唐希逾期付款的违约责任：《商品房买卖合同》第七条约定，唐希未按合同约定的时间付款，唐希愿意继续履行合同的，经丽群公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，唐希按日向丽群公司支付逾期应付款万分之二的违约金；4.付款方式、期限及其他补充约定：合同附件六：《合同补充协议》第二条第2款约定：唐希所购买商品房申请银行按揭贷款的，唐希应在出卖人通知的时间内，提供该商品房办理银行按揭贷款所需的全部资料并完成银行贷款协议签订手续，唐希应向按揭借款银行提交的资料以按揭贷款银行提出的要求为准，如唐希未在规定的期限内完成上述银行贷款手续的，则视为唐希逾期付款，丽群公司有权按《商品房买卖合同》第七条追究其责任；5.房屋交付期限：丽群公司应当在2013年3月9日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付唐希使用；6.丽群公司逾期交房的违约责任：丽群公司未按本合同规定的期限将商品房交付唐希使用，唐希要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2013年3月9日交付期限的第二天起至实际交付之日止，丽群公司按日向唐希支付已交付房款万分之二的违约金；7.关于产权登记的约定：按《商品房买卖合同》第十六条规定，丽群公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由丽群公司提供的资料报登记机关备案，如因丽群公司的责任，唐希不能在规定期限内取得房地产权属证书，唐希退房的，按已付房款的1%赔偿唐希的损失，唐希不退房的，不支付违约金。合同签订后，唐希向丽群公司支付了首付款155628元，但没有办理银行按揭贷款，致使余下购房款18万元至今未付。丽群公司于2013年1月9日将案涉商品房交付给了唐希，双方于2013年3月15日在《房屋验收交接单》签字盖章。另查明，丽群公司由原湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升项目部更名而来。还查明，2018年6月1日，孝感市国土资源局为涉案房屋办理了证号为：鄂(2017)孝感市不动产权第0005519号的不动产权总证，2019年2月1日，孝感市住房保障和房屋管理局对案涉商品房出具了孝房销售备字（2019）9号《商品房销售备案证》，规定丽群公司申报的锦绣同升一期1-8号楼项目符合现售备案条件，现予备案，特发此证，销售开始时间自2019年2月1日起有效。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1.丽群公司、唐希所签订的商品房买卖合同是否有效，丽群公司请求由唐希支付余下购房款18万元及逾期付款违约金是否应予以支持，唐希是否享有不安抗辩权的问题。2.唐希反诉请求由丽群公司依法提供不动产登记手续资料，并办理不动产权属登记证书是否应予以支持。一、1.关于丽群公司、唐希所签订的商品房买卖合同是否有效，唐希是否应当支付余下购房款18万元及逾期付款违约金，唐希是否享有不安抗辩权的问题。一审认为，丽群公司与唐希签订的《商品房买卖合同》，其内容未违反法律的强制性规定，虽然涉案房屋是2018年6月1日取得不动产权总证，2019年2月1日取得《商品房销售备案证》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该合同属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，唐希应于2013年1月9日付该商品房首付款155628元，剩余房款18万元办理银行按揭贷款；但唐希仅支付了首付款155628元，唐希对剩余房款18万元没有办理银行按揭贷款，也没有以其他方式支付，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，丽群公司请求由唐希支付剩余房款18万元，应予以支持。2.关于逾期付款违约金的问题，双方约定“剩余房款18万元办理银行按揭贷款”，该条款没有约定具体的付款时间，《商品房买卖合同》第七条约定“唐希未按合同约定的时间付款，唐希愿意继续履行合同的，经丽群公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，唐希按日向丽群公司支付逾期应付款万分之二的违约金”；因双方约定的付款时间不明，致使逾期付款违约金的计算时间和利率均不能确定，而且唐希至今未向银行申请过按揭贷款，丽群公司于2018年6月1日才为涉案房屋办理不动产权总证，2019年2月1日才由孝感市住房保障和房屋管理局对案涉商品房出具了《商品房销售备案证》，因此丽群公司、唐希对剩余房款18万元没有支付均存在违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，丽群公司、唐希均应承担相应的责任，故酌情对违约金的计算时间和利率做如下调整：1.关于违约金的起算时间问题，丽群公司于2013年1月9日将案涉商品房交付给了唐希，双方约定丽群公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由丽群公司提供的资料报登记机关备案，而丽群公司没有在该时间段向唐希提供按揭贷款需要的房屋权属证明，因此，唐希至少在2014年1月4日前因丽群公司的违约行为而不能办理按揭贷款，因此违约金应以2014年3月4日开始计算。2.关于计算违约金的利率问题，合同约定按日万分之二的利率支付违约金，但又约定以银行按揭的方式付款，考虑到丽群公司房屋权属证明书是2018年6月1日办理，丽群公司对没有办理银行按揭也存在一定的过错，依法应当减轻唐希的违约责任，因此调整利率按同期银行商业按揭贷款的利率进行计算。3.关于唐希是否享有不安抗辩权的问题，唐希辩称“丽群公司商品房销售手续不全，不动产登记手续不全，唐希不支付剩余购房款系行使不安抗辩权，不应承担逾期付款的违约金”。一审认为，对于不安抗辩权的行使，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了四种法定情形。该条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止的，应当承担违约责任。本案中，唐希负有先履行的义务，即按约定期限支付购房款，唐希在履行了自己的合同义务后，如果认为丽群公司为履行合同义务而交付的房屋不能办理房产证，仍可通过法律途径主张权利，但唐希没有履行合同，并且唐希没有证据证明符合上述四种法定情形的任何一种，故唐希辩称的不安抗辩权不能成立。二、唐希反诉请求由丽群公司依法提供不动产登记手续资料，并办理不动产权属登记证书是否应予以支持的问题。按照双方的约定，丽群公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由丽群公司提供的资料报登记机关备案，但丽群公司未能按合同约定的期限提供不动产登记手续资料，协助唐希办理案涉商品房权属证书，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，丽群公司应当继续履行义务，故唐希反诉请求应予支持，并由丽群公司在90日内履行。综上，丽群公司、唐希其他的诉讼请求及抗辩理由，因无事实和法律依据，不予采信。遂判决：一、唐希于判决生效之日起十日内向丽群公司支付购房款18万元，并赔偿违约金(违约金的计算方式为：以18万元为基数，自2014年3月4日起按同期银行商业按揭贷款的利率计算至付清之日止)。二、丽群公司于判决生效后90日内协助唐希办理位于孝感市××锦绣同××小区××号商品房的不动产权属证书。三、驳回丽群公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5185元，简易程序减半收取2592.5元由唐希负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的焦点：唐希是否应当承担延期支付购房款违约金48243元的责任。本案系商品房销售合同纠纷。丽群公司与唐希签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该合同依法成立、有效，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。关于逾期付款违约金的问题，双方约定“剩余房款18万元办理银行按揭贷款”。众所周知，房屋出卖人办理房屋不动产权总证、《商品房销售备案证》，是房屋买受人办理按揭贷款时出卖人应当具备的基本条件。涉案房屋是2018年6月1日取得不动产权总证，2019年2月1日取得《商品房销售备案证》。因此，双方约定“剩余房款18万元办理银行按揭贷款”虽然没有约定具体的按揭贷款时间，但一定是具备办理按揭贷款的条件成就后的时间。因此，能够办理按揭贷款的时间应该是2019年2月1日以后。对于办理按揭贷款的通知义务，唐希认为没有接到丽群公司办理按揭贷款的通知；丽群公司认为已经通知唐希办理按揭贷款手续，因此，应当由丽群公司提交证据证明其主张。但丽群公司未能提交证据证明，故应当承担举证不能的法律后果。2019年2月26日丽群公司向一审法院起诉、一审法院立案受理，故该日视为丽群公司通知唐希办理按揭贷款手续的开始时间。并依照双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，由唐希支付逾期应付款万分之二的违约金。丽群公司在2019年2月1日前未能达到办理按揭贷款手续的条件，故唐希未能办理按揭贷款支付下欠购房款不违反合同的约定。一审认为“丽群公司、唐希对剩余房款18万元没有支付均存在违约”不符合本案事实，认定“丽群公司、唐希均应承担相应的责任，故酌情对违约金的计算时间和利率做如下调整”不符合合同的约定。唐希应当承担延期支付购房款违约金的责任，但一审计算违约金的利率标准、起算时间错误。一审判决“赔偿违约金(违约金的计算方式为：以18万元为基数，自2014年3月4日起按同期银行商业按揭贷款的利率计算至付清之日止)”的实体处理不当。应当判决“支付违约金(违约金的计算方式为：以18万元为基数，自2019年2月27日起按日万分之二的利率计算至付清之日止)”。综上所述，一审认定事实属实，但适用法律有误，实体处理不当，本院依法予以部分改判，唐希的上诉请求本院予以部分支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初1094号民事判决中的第二项，即：湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司于本判决生效后90日内协助唐希办理位于孝感市黄陂东路56号锦绣同升小区7幢16层1602号商品房的不动产权属证书；二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初1094号民事判决中第一、三项；三、唐希于本判决生效之日起十日内向湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司支付购房款18万元，并支付违约金(违约金的计算方式为：以18万元为基数，自2019年2月27日起按日万分之二的利率计算至付清之日止)。四、驳回湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5185元，简易程序减半收取2592.5元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司负担725元、唐希负担1892.5元。二审案件受理费1006.08元，由湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司负担700元、唐希负担306.08元。本判决为终审判决。审判长  汪书力审判员  胡 红审判员  张杨玉二〇二〇年六月三十日书记员  董艳乐