湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1115号上诉人（原审被告）：曾珊，女，1988年8月5日出生，汉族，住湖南省新化县冲口镇福众村锅坝凼组015号。委托诉讼代理人：伍玉林，湖南欣锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王寄平，女，汉族，1980年4月17日出生，住湖南省长沙市岳麓区坪塘镇双湖村五么垅组112号。委托诉讼代理人：周韧，株洲市天元区胜天法律服务所法律服务工作者。上诉人曾珊因与被上诉人王寄平租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾珊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王寄平的全部诉讼请求。事实与理由：租用门面是用于经营，但是门面装修后望云建材市场经常道路施工、供电线路抢修等，致使租用的门面内水电无法正常使用，而一直无法正常经营。出租人有保证租赁物完好与正常使用的义务，门面所处外部环境及配套设施设备应纳入出租人的保障义务范围；房屋没有合并验收手续，房屋没有办理产权证，导致曾珊办不到经营许可证；案涉门面至今没有合并验收合格，门面所属商业区竣工面积超过1万平方米，未经消防验收，不能投入使用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国消防法》第13条的规定，不能交付使用，案涉《门面租赁合同》应属部分无效。王寄平辩称，原审程序合法，认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。王寄平向一审法院起诉请求：1、判令解除双方与2018年12月30日签订的门面租赁合同；2、曾珊将位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街《望云五金建材城》4栋7号门面腾空，并恢复原状返还给王寄平；3、曾珊向王寄平支付2019年8月5日至2020年2月5日的房屋租金27346元，并自2020年2月6日起，按每日158.2元为标准计算利息至房屋实际返还之日止；4、曾珊支付王寄平违约金14238元、恢复墙体费用10000元。一审法院认定事实：王寄平购买了位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街4栋107、207、307号房。2018年12月31日，王寄平与曾珊签订《门面租赁合同》，约定，王寄平将前述4栋7号门面，面积113平米租赁给曾珊使用，用于经营；租赁合同期限为5年，从2019年2月5日起至2024年2月4日止；5年内租金每年递增，分别为4520元/月、4746元/月、4983元/月、5232元/月、5493元/月，租金每半年支付一次，首期租金于门面交付时支付，之后每期租金提前15天支付；合同签订时曾珊向王寄平交纳合同保证金1.5万元；曾珊装修不得影响、破坏房屋整体结构和建筑风格，装修费用由曾珊自行承担，租赁期届满，对装修未撤除部分（固定装修不得故意损毁破坏），所有权归王寄平所有，且不予补偿；因曾珊另租4栋8号门面，需将门面间隔墙打通，门面于2019年1月1日前交付，至2019年2月5日为装修免租期。合同签订后，王寄平于2019年1月1日将门面交付给曾珊进行装修。曾珊仅支付了2019年2月5日至8月5日的门面租金27120元。曾珊认为租赁期间门面没有合并验收手续且所在的望云建材市场存在道路施工、供电线路抢修等情况只是其租赁房屋无法经营使用，故未按合同约定时间向王寄平支付2019年度剩余租金。王寄平于2019年12月23日向曾珊送达《解除商铺租赁合同通知》，要求立即支付房屋，否则于2019年12月31日前搬出商铺并补交租金。曾珊收到通知后仍未交纳租金并占用房屋至今。望云建材大市场位于株洲体育新城体验式商业街，该项目于2017年5月18日获得建设工程规划许可证，该商业街1-12栋商住楼于2018年7月24日进行了建设工程竣工验收消防备案，合并验收合格备案时间为2019年12月2日。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：王寄平请求的租金及违约金、恢复原状费用等是否有事实和法律依据。案涉《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。曾珊提出承租门面不能办理经营许可证，房屋没有合并验收手续，从而无法使用涉案门面且不被允许经营，是拖欠租金的主要原因，同时望云建材市场2019年6、7月仍存在道路建设施工、临时供电线路抢修等情况，导致其承租的房屋无法经营使用，王寄平未按合同约定保证租赁物的完好并能够正常使用，违约行为在先，故其未按期交纳租金。出租方有保证租赁物的完好和能够正常使用的义务，应理解为保证租赁物符合通常的使用性能，案涉房屋已经通过了合并验收，应当认定租赁物能够正常使用。房屋所处的外部环境及其配套设施不属于出租人的保障义务范围，2019年8月之前望云建材市场整体存在相关问题不能认定是王寄平违反合同约定的行为。根据《门面租赁合同》第三条、第九条，曾珊应按期交付租金，其未按期支付构成违约，应承担相应民事责任。王寄平在曾珊收到书面通知后仍迟延支付租金而解除租金合同，符合合同法的规定，曾珊也同意解除合同，故确认双方合同于2019年12月31日解除。曾珊应向王寄平支付2019年度剩余租金21997.3元，扣除合同保证金15000元，仍应支付租金6997.3元。其次，房屋租赁合同解除后，必然会产生房屋空置费和房屋另行出租交易费等损失，故酌情确定曾珊向王寄平赔偿2个月房屋占用费损失，即9040元。第三、房屋租赁合同解除后，曾珊一直占有使用房屋，给王寄平造成实际经济损失，应予赔偿，按原租赁合同4520元/月标准计算占有使用费符合合同约定，对其另行要求按每日158.2元标准支付至房屋实际返还之日的房屋占用费的请求不予支持。因2020年新冠疫情这一突发公共卫生事件，酌情确定王寄平减免2个月房屋占用费损失为宜，故确认曾珊以4520元/月的标准自2020年3月1日起向王寄平支付房屋占用费。最后，关于恢复原状的费用，因门面间隔墙打通，酌情确定该项费用为8000元。一审法院判决：一、王寄平与曾珊于2018年12月31日签订的《门面租赁合同》于2019年12月31日解除，曾珊自该判决生效后十日内向王寄平返还承租的位于天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街4栋107、207、307号门面；二、曾珊自该判决生效后十日内向王寄平支付2019年8月5日至2019年12月31日的房屋租金6997.3元；三、曾珊自该判决生效后十日内向王寄平支付违约金9040元；四、曾珊自该判决生效后十日内以4520元/月的标准向王寄平支付自2020年3月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费；五、曾珊自该该判决生效后十日内向王寄平支付恢复墙体的费用8000元；三、驳回王寄平的其他诉讼请求。案件受理费1090元，减半收取545元，保全费670元，合计1215元，由曾珊负担。本院二审期间，曾珊向本院提交了四份证据材料，王寄平对合并验收合格证明、工程竣工验收备案表、房屋备案证明的真实性无异议，本院对该三份证据的真实性予以认定；对芦淞区市场监督管理局出具的材料，王寄平对其三性均有异议，因案涉工商营业执照登记地不在该局管辖范围，对该份证据材料不予认定。二审查明，经资料审查和现场踏勘，案涉门面所属建设工程于2019年12月2日合并验收合格，2020年5月19日完成工程竣工验收备案登记。曾珊于2020年5月1日将案涉门面钥匙交给王寄平。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。争议焦点为：案涉门面租赁合同是否部分无效；曾珊是否应向王寄平支付房屋租金、违约金、房屋占用费及墙体恢复原状费用。分析如下：一、案涉门面租赁合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，曾珊主张城市房地产管理法、建筑法、消防法中规定未经竣工验收、消防验收合格的房屋不能交付使用，案涉门面2019年12月2日才合并验收合格，故案涉门面租赁合同在合并验收合格前的部分应属无效。本院认为，前述法条中禁止交付使用的条款系管理性强制性条款，不是效力性强制性条款，并不影响房屋租赁合同的效力。双方当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该合同合法有效。案涉房屋经合并验收合格，也完成了竣工验收备案，案涉房屋不存在影响租赁合同效力的质量问题。曾珊主张案涉门面租赁合同部分无效无法律依据，不予支持。二、曾珊应承担相应的民事责任《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，曾珊不按期支付租金，构成违约，在王寄平催缴后仍不支付，王寄平依法可以解除合同并要求曾珊赔偿损失。王寄平解除合同后，曾珊仍占用案涉门面，故应当支付门面占用费用。曾珊装修门面时打掉一面墙体，损坏了房屋结构，依法应恢复原状。一审判决曾珊支付租金、违约金、房屋占用费、墙体修复费用有事实和法律依据，应予维持。综上所述，曾珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费627元，由上诉人曾珊负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴晓辉审 判 员 肖 晶审 判 员 彭德华二〇二〇年六月二十八日法官助理 邹梅元书 记 员 唐 婕