重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1905号 原告：王翰林，男，汉族，1988年10月9日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：丁妍妍，原告配偶。 原告：丁妍妍，女，汉族，1983年11月4日出生，住济南市历下区。 被告：程亿，男，汉族，1992年2月15日出生，住重庆市渝北区。 被告：重庆钜亿农产品有限公司，住所地重庆市北部新区翠莲路11号2-9幢2-3-2，统一社会信用代码91500000MA60GBD166。 法定代表人：程亿，总经理。 原告王翰林、丁妍妍与被告程亿、重庆钜亿农产品有限公司（以下简称钜亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁妍妍并作为原告王翰林的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告程亿并作为钜亿公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王翰林、丁妍妍向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付房租金（2019年9月1日-2020年4月29日，3200×7=22400元），及违约金（合同约定年度总租金38400×30%×5年）和违约造成的空置补偿金（3200×3）合计30720元。2.判令二被告支付从违约未交付房租之日起的金额的所有银行利息，按当前的银行利率6%计算；3.诉讼费由二被告承担；4.判令二被告支付合同期限内的物业管理费给物管公司（2019年9月1日-2020年12月30日）。 事实与理由：2019年8月31日，二原告与被告钜亿公司签订了5年期的《租赁合同》，约定二原告将位于重庆市渝北区怡景路49号附61号2-7的门市出租给钜亿公司使用。钜亿公司于2019年8月31日签订合同后只交了一个月的押金3200元，至今未收到任何房租。原告于2019年12月5日发给被告微信及快递催交房租通知书，要求被告钜亿公司三日内支付，被告钜亿公司没有回复也未支付。原告于2019年12月11日又再次发微信及快递给予被告解除合同通知书，因对方违约，被告收到后再次未付，也未回应。 被告程亿、钜亿公司请求法院驳回原告不合理的请求。公司于2019年12月2日微信通知原告不再继续租赁房屋事宜，公司于2019年12月26日出具书面解除合同的通知以及将房屋钥匙两把邮寄给原告。公司于2020年1月5日以公司账户转给原告9600元支付原告三个月的房租，是2019年9月至2019.9-12月的房租，是因为公司考虑不再租赁房屋，所以支付了免租期间的房租。口头约定的免租期是四个月，但是书面约定的是三个月。原告的违约金的请求不符合法律规定，违约金过高，请求驳回。空置补偿金不应当由我公司支付，我公司已于2019年12月2日通知解除，请求驳回。在公司承租期间即2019年9月1日-2019年12月31日的物管费由公司承担，我方同意向物管公司缴纳，之后的物管费由原告承担。 围绕诉讼请求，双方举示了证据。原告举示了以下证据：1.租赁合同，证明租赁时间2019年9月1日-2024年8月30日，租期60个月。合同终止需提前三个月通知，且约定了违约金也未支付。承租期间的物管费、燃气费、水电费并未支付到物管公司处。2.不动产权证，证明租赁房屋是原告所有的不动产。3.王翰林与被告程亿的微信聊天截图，证明2019.12.6号被告承诺安排财务付款房租。2019年12月7日双方还在聊天中也没有提到解除合同的事情。 被告钜亿公司举示了以下证据：1.程亿与王翰林的微信聊天记录（当庭出示手机），证明我公司以于2019年12月2日向原告通知不再租赁涉案房租。有语音和文字通知，对方王翰林回复说为何不早点提前三个月通知。2.协议解除租赁合同通知书，证明2019年12月26日以书面的形式向原告发出了解除通知。因原被告口头协商不成功，故被告书面邮寄给了原告。邮单号为4303165724817，收件地址是重庆市渝北区怡景路49号附61号2-7，收件人是王翰林、丁妍妍，收件电话是1359438××××。经过查询，于2019年12月27日由怡景路49号万科御澜山百世邻里代收。3.付款回单，证明被告于2019年12月31支付了免租期的房租9600元。4.2019年12月6日丁妍妍和程亿手机短信聊天记录，证明原告已经不愿意和被告协商，被告才于2019年12月26出具了解除通知书。 被告对原告举示的证据质证意见为：对1-2份证据无异议。对聊天记录截图不认可（当庭出示手机记录），我方已于2019.12.2日通知解除，安排财务付款是因为协议解除合同，付的是公司给被告造成的损失的款项。虽然是免租期还是额外给了三个月租金。原告对被告举示的证据质证意见：对证据1真实性无异议，不认可证明目的。我方未同意解除合同，2020.1月份被告还向原告付款了9600元的房租，不是赔偿损失，金额不符。证据2有异议，没有收到过快递。证据3有异议，是付的三个月房租。证据4真实性认可，不认可证明目的，原告给被告打电话和发信息，被告皆不回复。 本院认为，根据双方质证意见，原告举示的证据1-3真实应予认定，能够证明相关案件事实。被告举示证据1、3、4真实性予以认可，证据2经查询邮单号为4303165724817邮件已代收。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月30日，以二原告为甲方，被告钜亿公司为乙方，签订了《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝北区怡景路49号附61号2-7的门市出租给乙方使用，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日，计60个月。本门市月租3200元，按季度结算，每季初5日内，乙方向甲方支付全季租金9600元。乙方承租期间，水电费、燃气费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时乙方须交清欠费。乙方同意预交3200元作为租赁保证金，合同终止时，经甲方验收房屋合格之后退还给乙方，若房屋认为损坏房屋等应当照价赔偿。在租赁期间，任何一方要求终止租赁合同，须提前三个月通知对方，并赔偿对方年度总租金的30%作为违约金。双方还约定了其他事项。在乙方处，被告加盖了程亿个人印章，并填写了身份证号码。 《租赁合同》订立后，被告支付了保证金3200元。2019年12月2日，被告程亿通过微信向原告王翰林发送：“王哥，抱歉的通知你，经公司内部决定，从2019年12月起不再使用你们所有的万科御澜道那个二楼门市”。2019年12月5日，被告程亿通过微信向原告王翰林发送：“我们约定的免租期是4个月，我应该是1月份才给你们交租金吧”，王翰林回复“3个月”。2019年12月6日上午，原告王翰林通过微信向被告程亿发送了银行账号并问“小程，钱还没有到账”，程亿回复“已经安排，具体情况回头我再问问，我在外地出差”。王翰林：“今天请务必到账”，程亿：“到不到账，我说了不算，公司财务在处理”，王翰林：“你没有钱付租金还怪我吗”，程亿：“我没怪你，只是说缓一缓”。“说实话，租你们门面，我都是亏，但是既然租了就得认”。王翰林：“那好久可以到账，你问哈你财务没有”，程亿：“我问了财务，说这个月应收款没到，你们的租金可能要月底能付”。王翰林：“麻烦你认真看一下合同，按照合同执行，我今天一定要我应得的租金到账，否则按照法律程序起诉”。2019年12月6日晚，王翰林通过微信向被告程亿发出《催缴房屋租金通知书》，主要内容：重庆钜亿农产品有限公司：贵公司于2019年8月31日同王翰林、丁妍妍签订房屋租赁合同，贵公司至今未按合同约定缴纳房租，请贵公司在收到本通知书之日最迟于2019年12月8日缴纳所欠房租，在发出本通知书的同时，一并用微信方式发给贵公司法定代表人程亿一份催缴通知书。程亿回复：“我暂时还不欠你租金，你给我发这个通知书是没用的”“我们公司应付租金9600元，并没有说不付，只是会晚几天付给你”“只是暂时公司困难，你等我把账收了，第一时间给你们付”。 2019年12月12日，原告王翰林向被告程亿发出解除合同通知书，主要载明：贵司至今未按合同约定和催缴通知书缴纳房租，构成根本违约，现出租人向贵司发出解除房屋租赁合同通知书，同时一并用微信方式发送给贵司法定代表人程亿一份解除租赁合同通知书。2019年12月26日，被告程亿向原告发出《协议解除租赁合同通知书》，主要载明现就门市租赁合同做协议解除，我司将于本通知书下达3个工作日内将租金支付至王翰林账号内，租金支付的同时一并将门市钥匙2把邮寄至上述门市。 2019年12月26日，钜亿公司向二原告邮寄了《协议解除租赁合同通知书》，主要载明我司将于本通知书下达3个工作日内将租金支付至王翰林账户，租金支付的同时一并将门市钥匙2把邮寄至上述门市地址。 2020年1月，被告钜亿公司通过转账支付租金9600元。 庭审中，被告钜亿公司称支付9600元是支付的因解除给原告造成的损失，虽然免租期但还是额外支付了3个月的租金作为补偿。原告认为合同未解除，9600元是房租不是赔偿。 本院认为，由原告与被告程亿的微信对话记录可知，《租赁合同》的签订主体是二原告与被告钜亿公司，该《租赁合同》不违反法律法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。 关于免租期，程亿主张4个月没有证据证实，根据王翰林与程亿的微信对话记录，王翰林只认可3个月的免租期，故本院确定免租期为3个月。至2019年12月1日免租期届满，根据《租赁合同》约定“月租3200元，按季度结算，每季初5日内，乙方向甲方支付全季租金9600元”，被告钜亿公司应于2019年12月5日前支付租金。但被告钜亿公司于2019年12月2日已通知原告12月起不再租用案涉门市，《租赁合同》虽约定终止合同须提前3个月通知，但鉴于原告也于2019年12月12日向被告钜亿公司发出解除合同通知书，表明原告也愿意解除合同，因此《租赁合同》于2019年12月12日解除。被告钜亿公司应支付2019年12月租金为3200元÷30天×12天=1280元。关于免职期的租金。免租的前提是双方履行了租赁合同，现钜亿公司在免租期刚刚届满不久即提出解除租赁合同，免租期应当折算。根据合同履行情况，钜亿公司可以享受的免租期折算约0.59天（12天÷30天÷60个月×3个月×30天），故租金为3200元/月×3个月-3200元/月÷30天×0.59天=9537元。以上共计租金1280元+9537元=10817元，钜亿公司在2020年1月支付的9600元，应当认定为租金，扣减后，还应支付1217元。钜亿公司支付的保证金3200元可在房屋交接时按约定退还。 被告钜亿公司提前解除《租赁合同》构成违约，根据双方约定，应支付违约金，《租赁合同》约定了违约金的计算方法，本院予以确认，为年租金的30%即3200元/月×12个月×30%=11520元。原告主张因违约造成的空置补偿金，实为违约而产生的损失，因原告已主张违约金，违约金的功能主要在于填补损失，该违约金能够填补原告的损失，故本院对该项主张不予支持。钜亿公司主张违约金过高，缺乏依据，结合租赁合同期限及履行情况和钜亿公司的过错程度，对于钜亿公司该项抗辩不予支持。 原告要求被告支付2019年9月1日至2020年12月30日期间的物业服务费给物业公司，涉及向第三人履行，并且物业费的金额尚不确定，属于诉讼请求不明确，故对于该项请求不予支持。如原告自行缴纳后，可以依据租赁合同另案向被告主张。 根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告程亿作为钜亿公司唯一股东，没有举示证据证明钜亿公司的财产独立于自己的财产，应承担举证不能的法律后果，应对公司债务承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆钜亿农产品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王翰林、丁妍妍支付房屋租金1217元及利息（以1217元为基数，从2019年12月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）； 二、被告重庆钜亿农产品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王翰林、丁妍妍支付解除合同违约金11520元； 三、被告程亿对第一、二判项确定的债务承担连带支付责任； 四、驳回原告王翰林、丁妍妍的其他诉讼请求。 若未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计309元，由被告重庆钜亿农产品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓星 二〇二〇年六月二十八日 书记员  蒋佳琪