北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初618号原告：徐绍仁，男，1935年11月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。被告：徐普生，男，1982年6月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：向华杰，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹莉，北京市广盛律师事务所实习律师。原告徐绍仁与被告徐普生赠与合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐绍仁及其委托诉讼代理人廖辉，被告徐普生及其委托诉讼代理人向华杰、曹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐绍仁向本院提出诉讼请求：1．判令撤销徐绍仁与徐普生之间的《房屋买卖合同》（合同编号：CW431899），2．判令撤销徐普生的不动产权证书，3．本案的诉讼费由徐普生承担。审理中，徐绍仁的诉讼请求变更为：1．判令确认徐绍仁与徐普生之间的《房屋买卖合同》无效，2．判令撤销徐绍仁对徐普生的附条件赠与行为，3．判令徐普生将涉案房屋过户至徐绍仁名下，4．本案诉讼费由徐普生承担。事实与理由：徐绍仁与徐普生系祖孙关系。徐绍仁名下有一处位于北京市昌平区昌平镇XX路XX号楼X层XXX的房屋，该房屋为徐绍仁个人所有。2018年11月，徐绍仁与徐普生达成口头约定，形成附条件赠与协议；该约定明确表示：徐绍仁将位于北京市昌平区昌平镇XX路XX号楼X层XXX房屋赠与给徐普生，徐普生必须赡养、照顾徐绍仁夫妻。2018年11月2日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CW431899），约定徐普生以55万元人民币购买该房屋；合同签订后，徐普生办理了房屋过户手续，并变更了不动产权证书，但实际并未支付给徐绍仁相应对价。双方之间达成的真实意思表示是附条件赠与协议，而非商品房买卖协议的意思表示。在房屋过户后，徐普生未按照双方最初达成的赠与赡养的意思表示履行赡养义务。故徐绍仁行使撤销权，诉至法院，请求如上。被告徐普生辩称，不同意徐绍仁的诉讼请求。具体理由如下：一、徐绍仁系自愿将涉案房屋赠与给徐普生，且赠与合同已经履行完毕。首先，双方属于亲属关系，徐绍仁曾多次表示自愿将涉案房屋赠与给徐普生，并于2018年10月底就赠与事宜与徐普生及其家人进行了协商，希望尽快办理赠与事宜。后，双方一致同意通过买卖的方式来办理过户手续，实现赠与的目的。其次，双方2018年11月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同(合同编号：CW431899)》中，基于亲情关系，双方对合同内容并未进行详细填写和约定；基于赠与关系，双方对房屋的价款也是按照政府指导价格予以执行；基于信任关系，徐绍仁相信徐普生在其有生之年肯定会赡养其及其配偶。在徐绍仁步入老年阶段之后，徐普生及妻子、父母一直在照顾、赡养徐绍仁及其配偶，尤其在房屋通过买卖方式予以过户后继续由徐绍仁及其配偶实际居住，且以后依然长期让徐绍仁及其配偶居住在此，照顾和赡养的质量、频率、次数、时间更是增多增强，显然签订房屋买卖合同也是双方真实意思表示，房屋买卖合同是对赠与关系的延续和履行，也是双方一致认可的履行方式。最后，2018年11月2日，双方办理过户过程时，国土分局分中心的工作人员对徐绍仁的行为能力、意思表示等进行了详细的询问和了解，徐绍仁均表示其清楚自己的赠与行为，并自愿将房屋过户给其孙子，即徐普生，后双方在国土分局分中心工作人员的指导下成功办理了过户手续，徐普生取得了涉案房屋的产权，赠与合同履行完毕。综上，徐绍仁自愿将涉案房屋赠与给徐普生，并一起办理了涉案房屋的过户登记手续，赠与合同已经履行完毕。双方基于赠与的大前提，以房屋买卖方式履行过户的方式也是符合双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应当认定涉案房屋归徐普生所有。二、双方之间的赠与合同并不具备撤销权的行使条件。首先，《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。双方在实际履行赠与的过程中虽未明确约定其赠与条件所附义务，但是基于徐绍仁及其配偶年龄，及老年人安享晚年的心理等多种考虑，不难看出徐绍仁将房屋过户给徐普生，是希望徐普生履行赡养的义务。其次，在徐绍仁未表示将涉案房屋过户给徐普生前，基于亲情及对两位老人的尊重，徐普生及其家人多年来就一直在照顾、赡养徐绍仁及其配偶，而徐绍仁及其配偶的其他子女多年来一直对徐绍仁及其配偶不闻不问，徐绍仁及其配偶正是看到徐普生及其家人多年来的照顾及赡养才决定将涉案房屋赠与给徐普生，并积极与徐普生一起办理了房屋过户手续。在涉案房屋过户给徐普生后，徐绍仁及其配偶仍一直居住在涉案房屋内，徐普生及其家人也仍一如既往的照顾、赡养两位老人，陪两位老人看病就医，购买生活所需品，并多次表示如果两位老人有需要，可以搬来同住，方便照顾，足以证实徐普生按照赠与的意思表示履行了全部的赡养义务。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”虽然规定了对于赠与，在一定条件下，赠与人可以行使撤销权，撤销赠与。但是本案中，在徐绍仁将涉案房屋通过赠与的方式过户给徐普生后，徐普生一直积极履行赡养、照顾两位老人的义务，并不存在任何伤害、侵害徐绍仁及其配偶的情况，也不存在不履行赡养义务的情况。因此，徐普生及其家人一直积极赡养徐绍仁及其配偶，徐绍仁并不具备行使撤销权，撤销赠与的条件。最后，徐绍仁要求徐普生返还涉案房屋是基于错误认识及老人被骗误区所致的。徐绍仁在2019年9月因多次被骗，损失了70多万的钱财；徐普生及其家人在知晓徐绍仁被骗的事宜后，虽然及时报警处理了，但也因为被骗的事宜，与徐绍仁发生了些轻微争论，但是徐普生及其家人也是为了让徐绍仁提高警惕，保护其财产。后仍有不明人员多次向徐绍仁推荐“高息以房养老”，介绍“高息以房养老”的各种好处，从而让徐绍仁针对涉案房屋提起诉讼。故，双方的赠与合同并不具备撤销权的行使条件，徐绍仁要求徐普生将涉案房屋返还是基于错误认识。依据《民法总则》的规定，徐绍仁将房屋赠与给徐普生，且以双方一致认可的房屋买卖方式予以过户，并不符合《合同法》中所载明的无效条款，也不符合重大误解可撤销的范畴，依照法律规定，过户的房屋应当属于徐普生所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：徐绍仁与徐普生系祖孙关系。位于北京市昌平区昌平镇XX路XX号楼X层XXX房屋原登记在徐绍仁名下。2018年11月5日，徐绍仁与徐普生以签订《北京市存量房屋买卖合同》的形式在北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理了上述房屋的所有权转移登记手续，将该房屋由徐绍仁名下转移登记至徐普生名下，徐普生于当日取得上述房屋的所有权证书。审理中，徐绍仁主张，双方之间形成附义务赠与合同关系，徐普生应负的赡养义务包括：1．经常带徐绍仁夫妇检查身体，平时看病陪同，2．季节好的时候带徐绍仁夫妇出去玩散散心，3．徐绍仁夫妇看病时陪同去医院（包括住院看护），4．经常给徐绍仁夫妇做好吃的送来，5．徐绍仁夫妇有病时要陪在身边，经常给徐绍仁夫妇洗衣、换衣。徐普生主张，双方虽未明确约定赠与所附义务，但徐绍仁将涉案房屋过户是希望徐普生履行赡养的义务，且徐普生已按照赠与的意思表示履行了全部的赡养义务。为证明其主张，徐普生向法庭提交了如下证据：医疗费收费票据、微信支付截屏、就医陪护照片、做家务照片、购买食物收据、手机通话录音等，证明徐普生履行了赡养义务。徐绍仁对上述证据的真实性均予以认可，但不同意证明目的。2019年8月28日，徐绍仁以徐普生不履行赡养义务为由诉至本院，要求撤销赠与合同、确认《房屋买卖合同无效》并将涉案房屋过户至徐绍仁名下。审理中，徐绍仁未向本院提供证据证明其要求徐普生履行赡养义务而徐普生拒绝履行。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《不动产权证书》及双方当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，根据双方的诉辩称意见及本案实际情况，本案的争议焦点为：一、双方之间是否形成附义务赠与合同关系；二、徐绍仁的主张是否符合撤销赠与合同条件。针对焦点问题之一，双方之间是否形成附义务赠与合同关系。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。本案中，徐绍仁与徐普生以买卖形式过户实现赠与，并不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。徐绍仁主张双方形成附义务赠与合同关系，徐普生负有赡养义务，徐普生主张双方虽未明确约定赠与所附义务，但徐绍仁将房屋过户是希望徐普生履行赡养的义务。故该赠与协议是经过家庭协商，为徐绍仁老年后创造更好的生活条件为目的，具有一定的家庭伦理因素，应认定为双方已形成附义务赠与合同关系。针对焦点问题之二，徐绍仁的主张是否符合撤销赠与合同条件。本院认为，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，徐绍仁主张徐普生不履行赠与所附赡养义务，但并未向本院提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，徐绍仁以此为由要求撤销赠与合同、确认《房屋买卖合同无效》并将涉案房屋过户至徐绍仁名下的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。同时，需要说明的是，本案具有一定的家庭伦理因素，徐普生表示愿意在今后的生活中对徐绍仁尽到应有的义务，徐普生与徐绍仁在今后的生活中，应当彼此多加理解和关心，在尊老爱幼的原则上促进家庭和睦，以避免矛盾激化。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百九十条、第一百九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐绍仁的诉讼请求。案件受理费4650元，由原告徐绍仁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡爱军二〇二〇年六月二十二日书记员  刘 佳