贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终679号 上诉人（原审被告）：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市宜化大道1号（桔山商贸物流园）。 法定代表人：刘政昌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐昌兴，贵州权衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳旭，女，1990年8月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被上诉人（原审原告）：陈飞，男，1988年3月17日出生，汉族，住贵州省晴隆县。 共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。 上诉人贵州浙黔置业有限公司（以下简称浙黔置业公司）因与被上诉人阳旭、陈飞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初10008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 浙黔置业公司向本院上诉请求：1、依法改判驳回阳旭、陈飞的一审全部诉请或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由阳旭、陈飞共同承担。事实和理由：一、一审对本案诉讼时效的认定，不符合法律规定。1、根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案阳旭、陈飞对于逾期交房违约金的诉讼主张，在民法总则施行前已经届满二年，该案应当适用民法总则出台前二年诉讼时效的规定，而非三年诉讼时效的规定。2、本案逾期交房不是继续性债权，而是一般债权，应以一般债权计算诉讼时效。逾期交房违约金的产生，以违约行为存在为条件，当违约行为发生时，支付违约金的责任已成立，债权人即知道或应当知道权利被侵害，违约金债务的诉讼时效应当自违约行为发生时起算。该案双方合同第十一条第一款约定，案涉房屋的交付时间为2014年12月31日前，在此之后，浙黔置业公司未履行交房义务，违约行为已发生，按此时间计算两年的诉讼时效期间，阳旭、陈飞追究浙黔置业公司逾期交房违约责任的诉讼时效期间应为2014年12月31日至2016年12月31日止，阳旭、陈飞起诉主张逾期交房违约责任的时间为2019年9月，已经过诉讼时效。二、一审法院认定事实错误，将逾期办证违约责任归属于浙黔置业公司，不符合合同约定。1、《商品房买卖合同》附件十四补充协议第六条第四款约定：“买受人需承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证前，应提供已缴纳的相关税费及其他费用、物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”浙黔置业公司一直未收到阳旭、陈飞提供的相关税费及其他费用、物业管理费已缴清的凭证，即房屋产权证迟迟未予办理的原因是阳旭、陈飞未及时交齐相关手续并配合浙黔置业公司。2、浙黔置业公司于2019年6月15日通过报纸的方式通知阳旭、陈飞8号馆的房屋产权证已经可以办理，尽到了通知义务，但阳旭、陈飞仍迟迟未协助浙黔置业公司办理产权证。并且，浙黔置业公司于2019年5月23日为本案涉案房屋办理了初始登记。三、一审法院对于逾期办证违约责任期间认定错误，不符合合同约定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十四补充协议第六条第二款的约定：“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记的相关手续”。本案中，在未查明阳旭、陈飞于何时将相关税费已缴清的凭证提交给浙黔置业公司的情况下，不能认定逾期办证是浙黔置业公司的责任，也不能认定计算逾期办证违约金的起止时间。2、一审法院关于本案逾期办证违约责任期限的起始时间计算方式，忽略了合同约定“达到交房使用之日”及“交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”系并列条件。因此，一审法院在未查明办理房屋产权的相关手续于何时提供给浙黔置业公司的情况下，不应认定逾期办证违约金的计算起止时间为2016年9月5日至2019年6月5日，应以提交上诉相关手续的实际时间认定。 阳旭、陈飞未作答辩。 阳旭、陈飞向一审法院起诉请求：1、判决浙黔置业公司支付阳旭、陈飞2016年8月1日至2019年8月1日的逾期交房违约金45883元；2、判决浙黔置业公司支付阳旭、陈飞2016年8月1日至2019年8月1日的逾期办证违约金37540元；3、本案诉讼费由浙黔置业公司承担。 一审查明事实：2014年4月23日，阳旭、陈飞与浙黔置业公司签订合同编号为2014003857的《商品房买卖合同》，购买浙黔置业公司开发并取得预售许可的位于兴义市，约定房屋建筑面积为41.77平方米，总价款为208560元，付款方式为合同签订之日交付首期房款108560元，余款100000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）……；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还全部已付款。并按照买受人全部已付款的0.50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金。第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但未对浙黔置业公司逾期办理初始登记的违约责任进行约定。合同签订后，阳旭、陈飞已按合同约定支付了全部购房款，至一审开庭审理时仍未接收房屋。合同签订当日，双方又签订了附件十四补充协议，六、（对本合同二十二条的修订与补充）房屋登记约定。……2、出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。3、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之二赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之二的违约金。 另查明：1、浙黔置业公司于2019年4月16日取得涉案楼盘竣工验收备案；2、2019年5月23日，涉案房屋浙兴商贸博览城8号馆13幢2层2-19取得商品房大产权初始登记；3、2015年法定节假日计11天，黔西南布依族苗族自治州节日计3天（州庆1天、六月六1天、八月八1天），双休日计104天，2015年全年工作日共计247天，2016年1月1日至2016年6月23日，双休日计50天，法定节假日计7天，共计118个工作日。故，2015年1月1日至2016年6月23日，共计365个工作日。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今为4.75%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。浙黔置业公司在取得商品房预售许可后，与阳旭、陈飞所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，阳旭、陈飞已按合同约定方式付清了全部购房款并未接收涉案房屋，涉案房屋于2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案，于2019年5月23日取得的初始登记，是客观存在的事实。 关于阳旭、陈飞的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，阳旭、陈飞诉请的逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，阳旭、陈飞系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定；再次，本案于2019年9月10日立案，应以立案之日作为其主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年9月11日为未超过诉讼时效期间，故阳旭、陈飞在2016年9月11日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于本案逾期交房违约金，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但结合涉案楼盘同类房屋租金标准来看，该约定较高，且浙黔置业公司请求调减，依法予以调整为以房屋总价款为基数，按中国人民银行公布的逾期贷款基准年利率4.75%计算本案逾期交房违约金。涉案合同约定的交房时间为2014年12月31日，浙黔置业公司应在上述期间向阳旭、陈飞交付符合约定和法定的房屋，但浙黔置业公司直至2019年4月16日才取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约，浙黔置业公司逾期交房的违约期间为2016年9月11日至2019年4月15日，故在本案中浙黔置业公司应支付阳旭、陈飞的逾期交房违约金即：208560元×4.75%÷365×946天（2016年9月11日至2019年4月15日）=25675.74元。关于逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理阳旭、陈飞房屋权属证书的前提条件，浙黔置业公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，阳旭、陈飞诉请浙黔置业公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，阳旭、陈飞按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故浙黔置业公司依法应支付阳旭、陈飞逾期办证的违约金；再次，因本案双方约定交房时间为2014年12月31日，浙黔置业公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但双方就房屋登记在涉案《商品房买卖合同》附件中又约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续”，该约定应视为双方就涉案房屋办理初始登记的时间达成了新的合意，即在涉案房屋约定交房之日起365个工作日内，浙黔置业公司应办理好涉案房屋的初始登记，即浙黔置业公司最迟应在2016年6月23日，完成涉案房屋初始登记的合同义务，浙黔置业公司就涉案房屋于2019年5月23日才取得初始登记，已构成违约，本案中，浙黔置业公司应承担逾期办理房屋初始登记违约责任的期间为2016年9月11日至2019年5月22日。双方在《商品房买卖合同》附件中，对365个工作日内未能提供相关产权手续的违约责任约定为“按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金”，现阳旭、陈飞请求按年利率5.25%计算，浙黔置业公司认为阳旭、陈飞的计算方式过高请求调整，且阳旭、陈飞未举证证明其因浙黔置业公司逾期办证所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及阳旭、陈飞所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，对浙黔置业公司应支付的逾期办证违约金计算为：208560元×4.75%÷365天×983天（2016年9月11日至2019年5月22日）=26679.97元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后五日内支付阳旭、陈飞2016年9月11日至2019年4月15日期间的逾期交房违约金25675.74元；二、限贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后五日内支付阳旭、陈飞2016年9月11日至2019年5月22日期间的逾期办证违约金26679.97元；三、驳回阳旭、陈飞的其余诉讼请求。案件受理费1886元，减半收取943元，由阳旭、陈飞负担351元，贵州浙黔置业有限公司负担592元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议焦点：一、本案逾期交房违约金的诉讼主张是否已过诉讼时效；二、浙黔置业公司应否承担逾期办证违约责任，若应承担，应怎样承担。 关于争议焦点一，开发商逾期交房实际上是侵害了买受人的预期物权，阳旭、陈飞诉请的逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的债权，即逾期一日即应计算一日的违约金。结合本案查明事实，浙黔置业公司一直未向阳旭、陈飞交付案涉房屋，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行后，浙黔置业公司的逾期交房行为还在继续，故本案应当适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，一审认定：本案立案时间2019年9月10日往前倒推三年至2016年9月11日为未超过诉讼时效期间，2016年9月11日之前的违约金诉请已过诉讼时效，并无不当，符合法律的规定。 关于争议焦点二，经查，商品房出卖方在商品房屋经验收合格并取得验收备案登记后，办理初始登记，是商品房买受人取得商品房所有权登记证书（办理所有权转移登记）的必要前提。办理商品房初始登记既是预售商品房出卖方的合同义务，又是其法定义务。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条约定（初始登记）：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”而与此同时，该合同的附件十四补充协议第六条第2款约定：“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记的相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”因此，补充协议的前述约定系双方对于初始登记时间的变更约定。本案中，如前所述，虽补充协议约定出卖人提供产权登记相关手续需买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费，但办理预售商品房初始登记系作为出卖人的房地产开发企业的法定义务，并不需要买受人提供相关资料和手续进行协助。因此，此约定明显加重了买受人的责任，且此约定条款属于格式条款，并无证据证明出卖人向买受人履行相应提示和说明义务，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十条的规定，对买受人不发生法律效力。本案，据前述约定，浙黔置业公司最迟应在2016年4月20日办理初始登记，而公司于2019年4月28日才取得案涉商品房竣工验收备案，于2019年6月5日及6月6日才办理案涉两间商品房的初始登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，即向阳旭、陈飞支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算方式，一审判决认定具备事实和法律依据，并无不当，本院予以确认，即浙黔置业公司应承担的逾期办证违约金应为26679.97元。 综上所述，浙黔置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1109元，由上诉人贵州浙黔置业有限公司负担（贵州浙黔置业有限公司预交1886元，予以退回777元）。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾婷婷 审 判 员 刘金洲 审 判 员 陈映桃 二〇二〇年六月二十五日 法官助理 陈玉萍 书 记 员 陈春芳