北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16035号原告：北京保利营房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张兴辉，经理。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鑫凯，北京市炜衡律师事务所律师。被告:思达斯易（北京）投资有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：易会安，执行董事。委托诉讼代理人：蔡振明，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张川，北京市中闻律师事务所律师。原告北京保利营房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告思达斯易（北京）投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李晓南、被告委托诉讼代理人张川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付我公司2018年11月16日至2018年12月29日期间的租金153949.96元；2、被告赔偿我公司2017年12月1日至2018年2月15日期间的租金损失271954.32元；3、被告支付我公司租赁合同解除的违约金737435.16元；4、被告支付我公司2018年12月29日至2019年1月28日期间逾期使用费237882.31元；5、被告支付我公司律师费1万元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，我公司与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告承租我公司出租的位于北京市朝阳区T1项目的某层某单元及其附属设施设备。合同约定交付日期为2017年12月1日，租赁期限自2018年2月16日至2021年2月15日。月租金标准为107246.04元，月物业管理费标准为15659.82元。租赁合同签订后，我公司依约向被告交付了租赁标的物，但被告仅支付2018年2月16日至2018年11月15日期间的租金。我公司给被告发出了《缴款通知单》，要求被告支付2018年11月16日至2019年2月15日期间的租金，但被告未支付。我公司于2018年12月28日向被告送达了《关于解除的告知函》，被告已于2018年12月29日收到该告知函。被告在告知函载明的宽限期届满后，仍未腾空租赁房屋，由此给我公司造成经济损失，应当由被告承担。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称：首先，我公司认可拖欠原告租金，但我公司当时承租该房屋是因为与案外人某影视有限公司（以下简称某公司）合作，后来因为某公司单方违约导致不再使用我方承租的涉案房屋，致使涉案房屋一直处于空置状态。截止原告起诉之日，我公司已经向原告支付了租赁保证金368717.58元、租金及物业费1106152.74元，并投入装修费用309522元、消防费用15255元、家具费用196700元以及财产保险3000元。我公司目前同意支付未付租金。关于原告主张的2017年12月1日至2018年2月15日期间装修期租金的损失没有合同依据，我公司不同意支付。关于原告主张的违约金，我公司认为，该违约金标准过高，远远超过原告的实际损失，请求法院依法酌减。因我公司已经向原告支付了租赁保证金，我公司同意用该租赁保证金折抵我公司应当支付原告的租金和违约金。关于原告主张的与逾期使用费和律师费，没有事实和法律依据，我公司不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2017年12月1日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定由被告承租原告出租的位于北京市朝阳区T1项目的某层某单元房屋，装修期自2017年12月1日至2018年2月15日，租赁期自2018年2月16日至2021年2月15日，月租金为107246.04元，月物业费为15659.82元。该合同第4.3条约定：“租赁保证金：人民币368717.58元，大写：叁拾陆万捌仟柒佰壹拾柒元伍角捌分（此数额相当于3个月租金及3个月物业管理费的总额）。租赁保证金可用以扣除乙方欠付的任何租金及其它应付款项，以及由于乙方（被告）不履行本合同义务而使甲方或第三方遭受的损失或损害。如果在租赁期限内由于前述扣除造成租赁保证金减少，乙方应于甲方（原告）提出书面要求的五个工作日内补足被扣除的金额，如乙方未能按期补齐，则每拖延一日，按应补齐金额的日千分之二向甲方支付逾期付款违约金。除非甲方主动抵扣租赁保证金，否则乙方不得要求甲方抵扣租赁保证金而拒绝支付应付款项或者赔偿。”该合同第5.2条约定：“乙方（被告）应于本协议签署后3日内向甲方（原告）支付首期租金，即2018年2月16日至2018年5月15日的租金，共计人民币321738.12元，大写为：叁拾贰万壹仟柒佰叁拾捌元壹角贰分整。除首期租金外，乙方在本协议项下应支付的租金以每3个月作为一个付款周期，乙方应于每付款周期前月最后一日或之前向甲方预先支付下3个月的费用。甲方自收到乙方缴纳的款项之日起15个工作日内向乙方开具符合国家法律、法规、政策和财会制度的合法发票。”该合同第9.3条约定：“如乙方逾期返还租赁单元，除应支付租金等费用外，乙方每逾期一日须向甲方缴纳日租金的两倍的占用费，不足一日按一日计算。逾期超过7日的，甲方有权自行处置租赁单位内的任何物品，包括但不限于装修、装饰、家具、设备、办公用品等，且无需向乙方支付任何费用，甲方清理、处理该物品产生的费用以及将租赁物恢复原状产生的费用均由乙方承担。”该合同第14条“违约责任”约定：“……14.2乙方逾期支付租金、物业管理费及租赁单元其他费用的，按照下列方式处理：（1）甲方同意给予乙方7日宽限期，乙方逾期支付未超过7日的，甲方免除宽限期内乙方应付的违约金；（2）乙方逾期支付超过7日的，自应付之日起每逾期一天按照应支付金额的日千分之五支付违约金。（3）乙方逾期支付超过15日且经甲方催告后仍未支付的，自应付之日起每逾期一天按照应支付金额的日千分之五支付违约金，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁单元、停止水、电、电话、空调等措施。或甲方有权解除合同并按照14.5条规定追究乙方的违约责任。……14.4乙方单方面中途退租的须提前三个月书面通知甲方，甲方有权收取乙方在承租期内所有未缴清之费用，包括但不限于租金、物业管理费等，同时适用以下条款：（1）甲方有权没收租赁保证金；（2）乙方应另向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费之和的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能出现的空置损失的补偿；（3）如乙方在退租时租赁保证金少于本合同4.3约定的数额或未支付上述违约金的，则甲方有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；（4）甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还。14.5乙方于本合同生效后未提前三个月通知而单方面中途退租的，或者因乙方原因导致本合同被解除的，甲方有权收取乙方在承租期内所有未缴清之费用，包括但不限于租金、物业管理费等，同时适用以下条款：（1）甲方有权没收租赁保证金；（2）乙方应另向甲方支付相当于六个月租金和物业管理费之和的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能出现的空置损失的补偿；（3）如乙方在退租时租赁保证金少于本合同4.3约定的数额或未支付上述违约金的，则甲方有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；（4）甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还。”上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了租赁保证金368717.58元，被告向原告正常支付租金至2018年11月15日。此后，被告未再向原告支付租金。原告于2018年10月向被告送达催缴2018年11月16日至2019年2月15日期间租金的通知单，但被告未支付。2018年12月，原告向被告送达了《关于解除的告知函》，告知被告，因被告逾期支付2018年11月15日至2019年2月15日期间的租金，双方签订的租赁合同于函件送达之日解除。被告已经支付的租赁保证金不予退还。要求被告于2019年1月10日17时前将租赁房屋腾空交还原告。被告在2018年12月29日签收了该函件。庭审中，原告称截止本案法庭辩论终结，被告的部分办公物品仍未搬出，其中一部分由原告交给后续租户使用，一部分由原告保管。被告主张收回其在原告处的全部物品，原告不同意在案件作出终审判决前归还被告。庭审中，原告向本院提交了一份北京市炜衡律师事务所出具的金额为1万元的发票，证明原告为本次诉讼支付律师费的金额。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在被告逾期支付租金超过十五日的情况下，原告依据双方签订的合同第14.2（3）项之约定行使合同解除权，原告于2018年12月29日向被告送达该解除合同通知书，故应当原、被告双方签订的合同于2018年12月29日解除。在合同解除后，原告要求被告支付2018年11月16日至2018年12月29日期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告依据合同第14.5条的约定向被告主张解除合同的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。关于原告主张2017年12月1日至2018年2月15日期间租金的诉讼请求，本院认为，该期间为合同明确约定的装修免租期，且合同并未约定在被告违约致使合同解除的情况下需支付该期间的租金，故原告的该项诉讼请求亦无合同依据，本院不予支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为具有合同依据，本院予以支持。关于被告提出该违约金标准过高的答辩意见，本院认为没有事实依据，本院不予采信。关于原告依据合同第9.3条的约定主张的被告逾期腾退房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，因原告拒绝被告搬出办公物品的正当要求，故原告依据该条款的约定要求被告支付双倍的占有使用费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，本院认为，根据双方合同的约定，只有在承租人未足额支付租赁保证金且违约的情况下，应当承担该笔费用，本案中，在被告足额支付保证金的情况下，原告的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于被告主张要求用其向原告支付的租赁保证金折抵被告应当承担费用的答辩意见，本院认为，双方合同明确约定在被告违约解除合同的情况下，原告有权没收租赁保证金，故被告的该项答辩意见，本院不予采信。综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告思达斯易（北京）投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京保利营房地产开发有限公司二〇一八年十一月十六日至二〇一八年十二月二十九日期间的房屋租金十五万三千七百一十九元三角二分；二、被告思达斯易（北京）投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京保利营房地产开发有限公司违约金七十三万七千四百三十五元一角六分；三、驳回原告北京保利营房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告思达斯易（北京）投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千五百零一元，由原告北京保利营房地产开发有限公司负担四千七百八十九元（已交纳），由被告思达斯易（北京）投资有限公司负担一万二千七百一十二元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京保利营房地产开发有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  刘茵茵二〇二〇年六月十七日书记员  唐 哲