北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初9677号原告：朱双喜，男，1963年9月1日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××委托诉讼代理人：张秀华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽梅，朱双喜之妻，无业，住北京市丰台区。被告：张贵生，男，1958年6月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。被告：国投泰康信托有限公司，住所地北京市西城区阜成门北大街2号楼16层、17层。统一社会信用代码：911100001178141208法定代表人：叶柏寿，董事长。委托诉讼代理人：谭天惠，北京市信凯律师事务所律师。原告朱双喜与被告张贵生、被告国投泰康信托有限公司（以下简称国投公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱双喜之委托诉讼代理人张秀华、张丽梅，被告张贵生之委托诉讼代理人杨永杰，被告国投公司之委托诉讼代理人谭天惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱双喜向本院提出诉讼请求：1、请求判令张贵生与国投公司签订的《主债权及不动产抵押合同》无效。2、请求判令张贵生与国投公司解除在海淀房产局办理的北京市海淀区京泉馨苑南里x号楼x层x单元x房屋的抵押登记手续。3、请求判令张贵生与国投公司共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月25日，卖方张贵生与买方朱双喜签订了《北京市二手房屋买卖合同》。该合同约定：“张贵生将其所有的、位于北京市海淀区京泉馨苑小区x号楼x单元x室卖给朱双喜，价格为290万。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人承诺没有户口关系与本房屋有关。出卖人应当在签订本合同后将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因导致买受人不能取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起一日内退还买受人全部付款，按照银行同期贷款利率的3倍付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”等内容。上述合同签订后，朱双喜支付给张贵生全部房款290万元（以现金方式支付定金20万元，其余270万银行汇款）。张贵生将房屋交付给了朱双喜。之后，朱双喜将房屋出租。朱双喜要求张贵生办理房屋过户手续，张贵生均以各种理由推诿。2017年12月5日，张贵生老婆金国丽公然违法撵走承租人，抢占了诉争房屋。为此，朱双喜多次与张贵生、金国丽沟通，要求返还房屋，均遭到拒绝，期间，还动用了110。警方的态度是通过法律手段解决。为避免双方再次发生严重冲突，朱双喜表现了极大的觉悟与克制，没有再强行占回房屋，而是多次与张贵生、金国丽电话与当面沟通，要求两被告还回诉争房屋，未果。2018年2月，金国丽向海淀区人民法院提起诉讼，要求法院确认诉争房屋买卖合同无效。海淀区人民法院于2018年5月12日下发(2018)京0108民初12884号民事判决书。该判决书确认了诉争房屋买卖合同有效，驳回了金国丽的全部诉讼请求。该判决书于2018年6月19日发生法律效力。2018年7月2日，原告朱双喜以张贵生、金国丽为被告向海淀区法院提起诉讼，请求法院判令被告继续履行合同、返还房屋、赔偿损失。在该案诉讼中，被告张贵生提起反诉，请求判令解除房屋买卖合同。该案的本诉和反诉目前尚在审理中。被告张贵生在诉争房屋相关案件诉讼过程中，于2018年6月7日，私自办理了诉争房屋的产权证。并在五天之后，即2018年6月12日，将诉争房屋抵押给了北京宝瑞通典当行有限责任公司丰北桥分公司，担保金额为330万人民币。2018年8月29号，被告张贵生与被告国投泰康信托有限公司签订了主债权及不动产抵押合同，将诉争房屋作了第二次抵押，抵押给了本案被告国投泰康信托有限公司，担保金额为330万人民币。被告张贵生在诉争房屋争议且诉讼过程中，擅自办理了产权证，为逃避合同义务，将诉争房屋多次抵押变现，张贵生非法转移财产的主观故意明显，实属恶意抵押行为。我国《物权法》第一百八十四条第四款明确规定了有争议的财产不得抵押。我国《合同法》第五十二条第五款明确规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定的合同无效。被告张贵生在诉争房屋争议及诉讼期间，公然违反国家法律的规定，为逃避合同义务，恶意抵押诉争房屋，严重侵害原告的利益。二被告签订的主债权及不动产抵押合同属于无效合同。为维护原告朱双喜的合法权益，特向贵院提起上述诉讼请求，请贵院予以支持。故诉至法院。张贵生辩称：不同意朱双喜的诉讼请求，朱双喜在签订房屋买卖合同时已经了解涉案房屋是拆迁补偿所得，拆迁补偿款由张贵生家庭成员4人共有，4人未对拆迁补偿款做分割。朱双喜已对我及金国丽提起了诉讼，要求继续履行房屋买卖合同，该诉讼中，张贵生和金国丽是共同被告，说明朱双喜明知金国丽也是房屋所有人之一，朱双喜签订合同时没尽到审查义务。朱双喜主张《主债权及不动产抵押合同》无效，没有法律依据，虽然《物权法》第184条第4款规定了有争议的财产不得抵押，但指的是所有权有争议的财产，可本案涉案房产产权清晰，房产是张贵生和金国丽所共有，因此朱双喜适用法律不当，诉争抵押合同符合法律规定，国投公司依据《物权法》规定进行的抵押登记是合法有效的。国投公司辩称：不同意朱双喜之诉请。我公司与张贵生在自愿、公平的情况下签订抵押合同，办理了公证，抵押合同合法有效。我公司办理抵押前进行了合法的审查，涉案房产登记在张贵生名下，办理了抵押权登记，我公司享有的抵押权合法有效，不应解除抵押登记手续。我公司办理贷款及抵押前针对（2018）京0108民初12884号判决及张贵生失信被执行情况均进行检索，没有发现不妥之处，已经尽到审查义务，我公司与张贵生签订的合同合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月25日，张贵生作为出卖人与买受人朱双喜签订《北京市二手房屋买卖合同》，主要约定张贵生以290万元的价格将位于北京市海淀区京泉馨苑小区x号楼x单元x室房屋（以下简称x房屋）售予朱双喜，房屋面积为95.35平方米。2018年2月，张贵生之妻金国丽以确认合同无效为由，将张贵生与朱双喜诉至本院，要求确认张贵生与朱双喜就前述102房屋所签买卖合同无效。本院经审理后，于2018年5月22日作出（2018）京0108民初12884号民事判决书，判决驳回了金国丽的诉讼请求。该判决已于2018年6月19日生效。2018年7月，朱双喜以房屋买卖合同纠纷为由，将张贵生、金国丽诉至本院，要求张贵生继续履行双方就x房屋所签订的买卖合同，办理房屋产权变更登记手续、交付房屋并赔偿经济损失。该案诉讼过程中，张贵生曾提出反诉，要求解除双方房屋买卖合同。现该案正在审理中。2018年6月7日，张贵生取得x房屋不动产权登记证书，证书编号为京（2018）海不动产权第x号，主要记载事项如下：权利人张贵生，共有情况房屋单独所有，坐落海淀区京泉馨苑南里x号楼x层x单元x，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质划拨/按经济适用住房管理，用途住宅，房屋建筑面积95.31㎡。现x房屋设立抵押权情况如下：1、抵押人张贵生与抵押权人北京宝瑞通典当行有限责任公司丰北桥分公司于2018年6月12日签订《主债权及不动产最高额抵押合同》，被担保最高债权金额为330万元，抵押权登记日期2018年6月13日，因所有贷款已还清，抵押权注销日期为2018年9月5日。2、张贵生（借款人、抵押人）与国投公司（贷款人、抵押权人）于2018年8月29日分别签订《信托贷款合同》、《抵押合同》，金国丽作为张贵生之配偶，亦在该两份合同中签字确认。办理抵押权登记手续时张贵生与国投公司又签订了内容相同的《主债权及不动产抵押合同》，被担保的主债权金额为330万元，债务履行期限为2018年8月29日至2019年8月24日，抵押权登记日期为2018年8月31日，现抵押权登记尚未注销。同时，前述《信托贷款合同》、《抵押合同》已分别办理赋予强制执行效力公证书。国投公司于2018年9月6日通过中国光大银行账户向张贵生发放贷款330万元。本案诉讼过程中，朱双喜认为其与张贵生就x房屋所签买卖合同有效，其要求继续履行，张贵生要求解除，x房屋所有权已存在巨大争议，根据《物权法》的规定不得抵押，但张贵生恶意多次抵押房屋，违反合同法的规定，应属无效的抵押合同，同时，国投公司未尽职审查，在x房屋短期内多次抵押违背常理的情况下，依然与张贵生签订抵押合同，违反法律规定。张贵生与国投公司对此不予认可，认为x房屋登记在张贵生一人名下，产权清晰，签订了房屋买卖合同不代表物权已发生变动，不属于房屋所有权有争议的情形，同时国投公司在与张贵生签订抵押合同前已检索了全国法院失信被执行人名单，未查询到张贵生有失信及被强制执行的情况，已尽到审查义务，不存在恶意串通设立抵押权的情形。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，朱双喜主张x房屋属于所有权有争议的财产，系法律规定的不得抵押的财产，因此国投公司与张贵生就x房屋所签抵押合同违反法律法规的强制性规定而无效。对此，本院认为，x房屋的不动产所有权于2018年6月7日登记于张贵生名下，该登记情况对于所有权归属具有证明作用。朱双喜与张贵生虽签订了房屋买卖合同，但双方之间系债权合同关系，因该合同所产生的诉讼属于该合同能否履行产生的争议，并非x房屋所有权产生争议，该债权合同争议不能产生对抗物权公示效力的效果。因此，x房屋并非《物权法》所规定的不得抵押的财产，在此情况下，国投公司现已举证证明其尽到了签订抵押合同前的基本审查义务，亦不存在与张贵生恶意串通，损害第三人利益的情形，其与张贵生就x房屋所签《抵押合同》及《主债权及不动产抵押合同》系双方真实意思表示，应属有效，故朱双喜主张上述抵押合同无效，并据此要求解除房屋抵押登记手续，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回朱双喜的全部诉讼请求。案件受理费16600元，由朱双喜自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁 珊人民陪审员 赵 齐人民陪审员 段福奎二〇二〇年六月十日书 记 员 刘佩瑶