山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初2559号原告:菏泽市鲁豪酒店管理有限公司，住所地：菏泽市牡丹区菏兰路小商品城西侧，统一社会代码：913717024937858107。法定代表人：李洪强，经理。委托诉讼代理人:杨银生,山东天清律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宪喜，男，1977年9月23日出生,汉族,住菏泽市牡丹区被告：孙景现，男，1969年3月24日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：孙保珠，菏泽诚扬法律服务所法律工作者。原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司与被告孙景现租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司的委托诉讼代理人杨银生、张宪喜、被告孙景现的委托诉讼代理人孙保珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菏泽市鲁豪酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1判决确认2020年1月13日的解除租赁合同《律师函》无效;2?判决被告孙景现继续履行租赁合同,支付第二年尚欠租金175520元,并按日5﹪支付违约金；3、要求被告支付由原告代缴的电费1387元；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：我公司与被告孙景现于2018年9月19日签订《租赁合同》，约定我公司位于速八酒店汽车西站店洗浴中心出租给被告孙景现用于洗浴中心经营使用，并约定了租赁期限，租金及支付方式、违约责任等条款。我公司依合同约定将洗浴中心交付被告孙景现，被告孙景现接受洗浴中心后已实际经营，并已交付了第一年租金。第二年应交租金35万元，以兑换的洗浴卡费支付174480元，尚欠175520元未付，经多次催要无果。之后，我公司收到山东九洲苑律师事务所律师吴清房以特快专递寄送的2020年1月13日《律师函》一份,该律师函称“本律师事务所依法接受孙景现先生的委托”,并称“在孙景现先生经营期间,贵公司累计拖欠孙景现洗浴卡费共计174480元?截至目前,贵公司分文未付,从而导致孙景现先生遭受重大经济损失?鉴于贵公司根本没有继续合作的诚意,也没有履行支付款项的任何实际行为?现孙景现先生决定与贵公司解除《租赁合同》”?我公司收到《律师函》后,于2020年1月20日通过邮政快递给山东九洲苑律师事务所吴清房律师寄送《致山东九洲苑律师事务所暨吴清房律师函》，请求发送《律师函》中所称“孙景现”先生的身份证、孙景现与律所签订的“委托代理合同”、孙景现委托吴清房律师的“授权委托书”及“律师证”等有效资料，以求证《律师函》的真实性和合法性，以便我公司与孙景现先生协商租赁合同事宜，但山东九洲苑律师事务所及吴清房律师对我公司发函要求，未置可否，没有任何回复。山东九洲苑律师事务所吴清房律师对我公司发送的《律师函》，不能证明其是受涉案《租赁合同》的乙方当事人孙景现的委托授权所作出，不具有真实性和合法性，所发《律师函》应属无效。我公司与被告孙景现签订的《租赁合同》，并未涉及洗浴卡费问题，（即我公司卖出的洗浴卡，在被告孙景现经营期间继续使用，该卡费应由我公司支付被告孙景现），洗浴卡费并不在《租赁合同》条款内容之内。兑换的洗浴卡费由双方于2019年10月16日核对共计174480元,并言明该款抵交第二年租金,山东九洲苑律师事务所吴清房律师所发《律师函》以我公司拖欠被告孙景现洗浴卡费174480元为由，认定我公司根本没有继续合作的诚意，解除被告孙景现与我公司签订的《租赁协议》，显然不符合《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第九十四条有关当事人一方可以解除合同的情形和法律规定，所发《律师函》解除《租赁合同》应属无效。特请求确认解除租赁合同的《律师函》无效。我公司与被告孙景现所签订的《租赁合同》合法有效，被告孙景现应在2020年1月底前交付第二年租金35万元,已用兑换的洗浴卡费抵交174480元,尚欠175520元,至今已逾期二个多月,未付已构成合同违约,依合同法第107条规定，应承担违约责任。被告孙景现应继续履行《租赁合同》，支付欠付租金175520元并应依《租赁合同》第三条第二项约定支付日５﹪的违约金。孙景现辩称,本案的事实基本与原告的陈述一致，双方于2018年9月19日签订了一份（租赁合同），签订合同时交纳了第一年的租金35万元，并按合同约定支付了10万元的保证金，共计45万元，第一年租期为十五个月（因答辩方需要三个月的装修期限）合同中也有明确约定，被答辩人在诉状中也已经明确说明逾期两个月有余，诉状显示日期为三月份，可以明确看出，合同第二年的起始日期是2020年的一月份。被答辩人亦认可了洗浴卡费支付174480元这一事实，对于发送的律师函被答辩人也予以认可。与事实不符的地方有以下几个方面，洗浴卡费支付除去被答辩人认可的174480元以外，还有30000元的兑换，共计204480元。因为被答辩人让被答辩人垫资了20余万元，一直不支付给答辩人，答辩人多次找到被答辩人要求支付垫资款，被答辩人拒不支付，导致答辩人资金链断裂，无法正常经营。在合同第一年未到期之前就多次通知被答辩人要求解除合同，但是被答辩人就关于垫资款及解除合同的事宜不予答复，答辩人不得已的情况下，自行撤出了租赁的场地，并不在使用租赁的场地经营并聘请律师事务所给被答辩人出具了解除合同的律师函，答辩人在第二年未实际使用一天合同涉及的租赁场地。现在被答辩人仍欠答辩人垫资款204480元及保证金10万元没有支付给答辩本人，这是本案的全部事实。依据以上事实可以看出被答辩人违约在先，答辩人多次要求被答辩人支付垫资款并委托律师事务所出具律师函解除合同，符合法律规定具体如下：如果双方在合同中未约定解除条件的，依据《合同法》的规定，合同双方可以协议解除，协议不成时，可以通过诉讼或仲裁解除。《中华人民共和国合同法》第94条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”第96条规定：“当事人一方依照本法第94条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”以上可以充分认定租赁合同已经解除，律师函合法有效。被答辩人要求第二年尚欠的租金175520元可以看出是折抵了垫资款后的租金，垫资款与租金是两个法律关系，租金应当按合同约定的时间支付，而被答辩人迟迟扣押垫资款才导致了答辩人无法正常经营，也正是被答辩人的违约行为导致的租赁合同已经没有了实际履行的意义，合同在答辩人撤出场地后已经实际解除。被答辩人要求继续履行合同，支付下欠租金并按日5﹪没有任何事实根据及法律依据。菏泽市鲁豪酒店管理有限公司为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1、菏泽市鲁豪酒店管理有限公司营业执照、2、原告法定代表人的身份证复印件，证明原告具有本案的诉讼主体资格；3、原、被告签订的租赁合同一份；4、西城办事处吴堤口社区证明一份；5、洗浴卡兑换证明一份。证据二、三、四、五综合证明2018年9月19日原、被告签订租赁合同，将速八酒店汽车西站店洗浴中心出租给孙景现用于洗浴中心经营使用，双方形成租赁合同关系，该合同合法有效，依法应予保护，洗浴卡不在租赁合同内的条款之内，孙景现应予2020年1月底前交付第二年租赁费350000元，已用洗浴卡兑换款抵付174480元，尚欠第二年租赁费175520元，至今未付，已构成合同违约，应承担违约责任，应继续履行租赁合同，支付尚欠的租金175520元，并按逾期日百分之五支付违约金。6、山东九州苑律师事务所吴清房律师所发的解除租赁合同“律师函”一份。7、菏泽市鲁豪酒店管理有限公司“致九洲苑律师事务所暨吴清房律师函”。8、①、②邮政速递公司查询单一份2页。9、①、②、③2020年1月13日吴清房律师的“授权委托书”、律师证、身份证复印件各一份。证据6、7、8、9综合证明因吴清房律师没有代理权，吴清房律师所发的解除租赁合同代理函无效，因为无情房律师的代理权是诉讼行为代理不是民事行为代理，该解除函不符合合同法第93条第2款、第94条：约定解除和法定解除的规定，也不适用合同法第96条的规定，该律师函解除合同的理由与原、被告履行合同条款无关，解除合同的理由不成立，因此原、被告签订的租赁合同至今没有解除，仍在履行之中，从所发律师函已证明被告违约。10、电费缴费发票一份，证明原告为被告代缴电费1387元，应由被告支付给原告。孙景现质证认为，对证据1、2、3、4、5真实性没有异议，对其证明目的有异议，因为原告洗浴卡的抵付行为导致了被告资金链断裂，无法继续履行合同，合同不能实际履行是原告的原因造成的，给被告造成了巨大的经济损失，且在合同到期前一个月已通知了原告要求解除合同并实际撤离了租赁场地，合同已经没有了继续履行的可能，原告再要求第二年的房租没有任何事实根据和法律依据，也不符合公平合理原则，与我国的立法原则相违背。对于证据6真实性没有异议，恰恰证明了原告已委托相关律师解除租赁合同的律师函且该律师函合法有效，符合相关法律规定。对证据7真实性、关联性、合法性均有异议，其从表面来看并非律师函是原告自行书写的一个文件，不符合律师函的格式，也并非律师出具。对证据8①、②与本案没有关联性，也达不到其证明目的。对证据9①、②、③真实性、关联性均没有异议，也恰恰证明了被告委托出具律师函合法真实有效，并提交了委托书、身份证复印件、律师执业证复印件，完全符合发送律师函的法定要件。对证据10电费单据真实性、合法性、关联性均有异议，从开票日期2020年2月10日应该是缴纳的2020年1月份的电费，上面也没显示滞纳金，属于正常缴纳，2020年1月以前被告已经撤离了租赁场地，不可能产生电费，此产生电费是原告接管以后自行产生，也可以说明原告已认可了合同的解除并接管了合同涉及的场地。经审查，对原告提交的证据1、2、3、4、5真实性经被告质证没有异议，本院予以认可；对原告提交的证据5证明目的：用174480元洗浴卡兑换和抵付174480元租金款，尚欠第二年租赁费175520元，被告主张原告用洗浴卡抵付租金的行为导致了被告资金链断裂，无法继续履行合同，合同不能实际履行是原告的原因造成的，给被告造成了巨大的经济损失，因被告举证不能，本院不予采信。对原告提交的证据7，经被告质证无异议，本院作为有效证据。对原告提交的证据8，经被告质证与本案无关联性，而证据8是原告针对被告于2020年1月13日委托山东九州苑律师事务所吴清房律师发送给原告的律师函的回复函的查询单，该书证客观、真实，本院予以采信。对原告提交的证据9，经被告质证，对其真实性、关联性均没有异议，本案作为有效证据。对原告提交的证据10，经被告质证有异议，而该证据是山东省电力公司菏泽供电公司于2020年2月10日向原告出具的2020年2月份电费1387元，该证据本身客观、真实，本院作为有效证据。孙景现为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、提交2018年10月1日原告给被告出具的30000元收据一份，备注除去174480元的兑换洗浴卡外，原告还欠被告30000元。2、原、被告双方签订的租赁合同一份，证明被告在与原告签订合同时除缴纳了350000元的租金外，还曾缴纳了100000元的保证金，原告方在合同解除后应予退还。菏泽市鲁豪酒店管理有限公司质证认为，对证据1真实性没异议，对证明目的有异议，被告交的是吴堤口社区的变压器押金30000元，需待租赁合同履行完毕被告不欠电费且变压器完好无损的情况下才能返还，现在还不到返还之际，被告请求过早，不应支持。变压器押金不在租赁合同条款之内，这是租赁合同之外双方的又一法律关系。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同中第5条迪项明确约定“如甲乙双方皆没有违约，合同期满乙方缴纳的保证金抵扣到最后一年的租金内”，现在租赁合同尚未期满，被告诉求返还保证金100000元为时过早，不予支持。经审查，对被告提交的证据1、证据2的真实性原告均无异议，本院予以认可。对证据1、证据2证明目的原告均有异议，原告认为二者均应在租赁合同履行期满、变压器完好无损、被告没有违约的情况下，才能实现被告的证明目的，现租赁合同尚未期满，因此被告的证明目的不能实现，本院予以采信。本案原、被告争议的焦点问题是一、174480元洗浴卡的性质问题即是被告主张的垫资款还是能否作为原告主张的折抵被告租金；二、原、被告谁构成违约及租赁合同是否继续有效。本院认为：首先，原、被告于2018年9月19日签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，本合同合法有效。在履行该租赁合同时，由原告提供的洗浴卡在被告处使用，直至于2019年10月16日，被告也未提出异议，且被告亦认可174480元这一核算数字，即视为被告默认，用此抵付被告租金174480元，并无不妥，本院予以认可；对于被告主张原告拖欠其垫资款204480元、多次找到原告要求支付垫资款，原告拒不支付，导致被告资金链断裂，无法正常经营，事实不清、证据不足，本院不予认可。再之，被告于2020年1月13日授权由山东九洲苑律师事务所吴清房律师给原告发送的《律师函》，要求解除与原告的租赁关系，以此作为给原告的通知，原告收到后于2020年1月20日以《致九洲苑律师事务所暨吴清房律师函》向山东九洲苑律师事务所吴清房律师致函，要求求证被告及吴清房律师的有关个人身份的有效证件，没有回复，因此，双方就是否解除租赁合同，未达成协商一致意见；在庭审时被告出具授权委托书、被告身份证复印件、吴清房律师的职业证书，对此，原告对被告致函的内容、性质及证明目的提出异议，即被告出具的解除租赁合同涵仅能作为诉讼使用，因诉讼没有开始，不能达到其用于解除租赁合同之目的，对此，本院予以认可，《律师函》应属无效。被告在未与原告有效协商并达成双方共识的情况下单方中止合同，并擅自退场，实属不妥，构成违约，应承担继续履行合同、支付第二年租金175520元、并承担相关违约责任。另外鉴于原、被告双方在租赁合同中就原告提供的洗浴卡在被告处如何使用没有约定，在某种程度上给被告的经营造成一定损失，加之，被告已实际退场，没有正常经营，为降低其损失，原、被告所签订的租赁合同至第二年合同期满后自动终止为宜。原告主张以175520元为基数，按日5﹪计算违约金过高，应依法以175520元租金本金为基数按年利率24﹪计算（违约金）为宜。另，2020年1月因被告已撤离原告处场地，原告主张要求被告支付2020年2月份电费1387元，事实不清，证据不足，本院不予支持。被告主张原告尚欠被告30000元及要求原告退还100000元保证金，均需按双方签订的租赁合同约定在合同届满时有条件的一并处理，现时机和条件尚不成熟，本院不予支持。综上，对原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司要求确任被告孙景现于2020年1月13日授权委托山东九洲苑律师事务所律师吴清房致原告的要求解除租赁合同的《律师函》无效及要求被告孙景现继续履行租赁合同并支付第二年租金175520元的诉讼请求，本院予以支持。对原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司要求被告孙景现支付以被告尚欠租金175520元为基数按日5﹪计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。应以被告孙景现尚欠第二年租金175520元本金为基数按年利率24﹪（自2019年9月18日至2020年9月19日）计算，由被告孙景现支付原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司违约金。对原、被告的其他诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二十条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确任被告孙景现于2020年1月13日授权委托山东九洲苑律师事务所律师吴清房致原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司的要求解除租赁合同的《律师函》无效。二、被告孙景现继续履行与原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司于2018年9月19日签订的第二年度（自2019年9月18日至2020年9月19日）租赁合同、支付原告菏泽市鲁豪酒店管理有限公司第二年租金175520元、违约金42124.8元（175520元／年×年利率24﹪）。三、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第二项，于判决书生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3810元，减半收取1905元由孙景现负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  张振中二〇二〇年六月二十九日书记员  范育成