广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0127民初200号 原告：禤英杰，男，1944年7月18日出生，汉族，住横县。 原告：禤雄森，男，1970年12月16日出生，汉族，住横县。 原告：梁桂清，女，1975年11月27日出生，壮族，住横县。 原告禤雄森、梁桂清的共同委托诉讼代理人：禤英杰。 被告：谢光明，男，1974年2月3日出生，汉族，住横县。 委托诉讼代理人：谢基令，广西辉博律师事务所律师。 第三人：覃受群，女，1959年4月15日出生，汉族，住横县。 第三人：郑秀坚，女，1967年12月3日出生，汉族，住横县。 原告禤英杰、禤雄森、梁桂清与被告谢光明、第三人覃受群、郑秀坚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告谢光明申请覃受群、郑秀坚作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。原告梁桂清及禤雄森、梁桂清的共同委托诉讼代理人禤英杰，被告谢光明及其委托诉讼代理人谢基令，第三人覃受群、郑秀坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、确认原告禤雄森、梁桂清与被告谢光明2017年7月10日签订的《房屋转让协议书》无效；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告禤雄森因资金周转需要，分四次向被告借款共计58万元，原告禤雄森以其家庭取得的位于榻村第6生产队独田片区8号地块及二层楼房作为借款抵押。至2017年4月6日止，原告禤雄森尚欠有被告44万元，因原告禤雄森在借款期满后未能还清被告借款及利息，被告指使他人采取暴力手段到原告家围堵，并扬言要打禤雄森。由于受被告威胁，原告禤雄森将原用于借款抵押的安置地及二层楼房，以53万元出卖给了被告，其中47万元用于折抵被告的借款本金及利息。双方于2017年7月10日签订了《房屋转让协议书》，原告梁桂清也因受到原告禤雄森的威胁，被迫在该《房屋转让协议书》签字，而原告禤英杰事前、事中都毫不知情。《房屋转让协议书》所转让的土地是三原告家庭分得的安置地，性质为国有划拨，根据《房地产管理法》的规定，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，划拨土地使用权未经批准转让无效。另外该土地的用途为三产用地，根据相关的规定也不得转让。因此该《房屋转让协议书》因违反法律强制性的规定而无效。 被告谢光明辩称，一、根据原告、被告双方订立的《房屋土地转让协议书》约定内容充分，双方应遵守《合同法》第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程，都要诚实，讲信用、相互协作。二、原告请求依法确认原告、被告于2017年7月10日签订的房屋买卖合同无效，是没有法律、没有行政法规、没有地方性法规、没有规范性依据的。依法成立的合同，自成立时生效。原告收受购房款交付房屋，于若干年威逼第三人索要一万元后，写下承诺书不再打扰，如今又到法院起诉，实为可耻。三、本案买卖的土地是国有性质的划拨土地，符合土地法的相关规定。虽然没有补交相应的土地出让金，但并不影响合同的成立，答辩人或者第三人可以在适合的时候补办相关的土地房产过户手续。四、结合全案的证据和事实，说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。因此，无论是从合同的签订过程、或者从合同的签订内容来看，都没有违背《合同法》第五十二条第一款的（一）至（五）项中的任何一项规定，同时也没有违背《合同法》第五十三条第一款的（一）、（二）两项规定。 两第三人述称，2017年9月10日，第三人从被告手中购买了涉案房屋，价值58万元，买下后经过装修和加建四层半，花了126万元，房屋现在是六层半，两第三人入住至今。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，禤雄森所在的横州镇宋村村委禤村第6村民小组获得横县人民政府颁发的《建设用地批准书》，载明土地用途为三产用地，土地所有权性质为国有，取得方式为划拨，土地坐落在独田安置小区。禤雄森获得了上述土地中的第8至11号地块，之后在8号地块建了两层房屋。禤雄森因资金周转需要，2015年至2016年期间，分四次向谢光明借款共计58万元，至2017年4月6日止，禤雄森尚欠谢光明44万元。2017年7月10日，禤雄森（甲方）与谢光明（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方自愿将现有一套房屋转让给乙方，房屋地处禤村独田片区第六生产队第8号地块，土地面积81.6平方米（4.8×17平方米），该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让。转让价为53万元，现金支付。双方还约定了其他的权利义务。在协议书的空白处，谢光明备注：现乙方先付款47万，结清余下6万后，甲方主动撤离该房屋。禤雄森、梁桂清在甲方处签名并盖手印，谢光明在乙方处签名并盖手印。当日，禤村6队队长出具《地块权属确认书》，确认8号地块户主为谢光明。谢光明备注的先付款47万元，实际上是用房屋折价以抵销禤雄森欠谢光明的借款。2019年9月8日，禤雄森收到谢光明交来的余款6万元，禤雄森当日出具收条，载明所有购禤村独田片区第六生产队第8号地块的房屋款已全部结清。2017年9月10日，谢光明与郑秀坚、覃受群签订《房屋转让协议书》，约定谢光明将刚受让的上述房屋及房屋范围内的土地使用权一并转让给郑秀坚、覃受群，转让价为53万元。当日，郑秀坚、覃受群得到禤村6队队长签名的《地块权属确认书》，载明户主是郑秀坚、覃受群。之后，郑秀坚、覃受群在原有房屋两层的基础上共同加建四层半并装修入住。 2019年12月14日，禤英杰（系禤雄森的父亲）出具《承诺书》，承诺：对禤雄森转让此地房屋（禤村独田片区第六生产队第8号地块）一事不再追究，今后本人及子孙、兄弟等亲属永远不再打扰现在房屋的主人，如有违反，愿意承担法律责任，如因政策需要办理相关手续，本人愿意配合做好相关事宜。之后，禤英杰收到谢光明、郑秀坚、覃受群给付的11000元。 另查明，涉案房屋从禤雄森、梁桂清转让时起就未获得房产证或不动产权证。本案的原告、被告、第三人均没为涉案土地交纳过土地使用权出让金。 本院认为，涉案的土地登记的用途虽为三产用地，但性质却是国有，取得方式是划拨，本案的合同性质是房屋买卖合同。原告主张与谢光明签订的《房屋转让协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，禤雄森、梁桂清主张其是受胁迫签订的协议，但无证据证明，本院不予采信。第二，合同约定以房屋作价抵销债务，按当时市场价，双方约定的价款并没有损害原告的利益，以物抵债也没有损害国家、集体、社会公共利益。第三，禤英杰称在其不知情下签订的协议，但根据其提供的证据，该地块登记在禤雄森名下，禤雄森、梁桂清有权与谢光明签订协议，无须经禤英杰本人的同意，况且禤英杰自2019年12月14日收到谢光明等人给付的11000元后出具了《承诺书》，承诺对转让房屋一事不再追究，该承诺书是其真实意思表示，也表明禤英杰已在事后追认此转让行为。第四，涉案房屋转让给谢光明后，谢光明又转让给第三人郑秀坚和覃受群，第三人又在原有房屋两层的基础上加建了四层半，如认定合同无效将对房屋的买受人造成巨大损失，有违公平原则。第五，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，虽然禤雄森、梁桂清与谢光明签订的《房屋转让协议书》违反了上述规定，但经有批准权的人民政府审批、批准仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力，因此，此规定不属于效力性强制性规定。第六，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，此规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，因此，该规定也不应适用于本案合同效力的认定。综上所述，禤雄森、梁桂清与谢光明于2017年7月10日签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，内容合法，没有违反有关法律、法规强制性规定，也不存在上述合同法规定的无效情形，为合法有效合同，原告主张合同无效，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告禤英杰、禤雄森、梁桂清要求确认禤雄森、梁桂清与谢光明于2017年7月10日签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告禤英杰、禤雄森、梁桂清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏 彩 人民陪审员  雷寒东 人民陪审员  何光明 二〇二〇年六月二日 法官 助理  谢秋华 书 记 员  李 靖