济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初274号 原告：夏西勤，男，1945年1月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：夏菁（夏西勤之女），女，1972年8月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 被告：任松，男，1982年2月14日出生，汉族，住济南市。 被告：陈秀红，女，1982年10月16日出生，汉族，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：张学燕，济南市中泽水法律服务所法律工作者。 原告夏西勤、原告李洪云与被告任松、被告陈秀红（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了第一次审理。原告夏西勤的委托诉讼代理人夏菁、李善江，原告李洪云的委托诉讼代理人夏茜、李善江，被告陈秀红及两被告的共同委托诉讼代理人张学燕到庭参加诉讼。该次庭审后，原告李洪云提出申请，主张其并非本案所涉2019年7月30日签订《房屋买卖合同》的当事人，作为本案原告主体不适格，申请撤出本案诉讼。本院对原告李洪云的申请审查后予以准许。本案于2020年5月11日公开开庭进行了第二次审理。原告夏西勤的委托诉讼代理人夏菁、李善江，被告陈秀红及两被告的共同委托诉讼代理人张学燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏西勤向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行2019年7月30日原被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令两被告承担违约金123300元；3.诉讼费、保全费等费用由两被告承担。事实和理由：两原告（夏西勤与李洪云）系夫妻关系，合法拥有济南市槐荫区二机床北村X号楼3单元302室楼房一套，房屋所有权证号为济房权证槐字第079803号。2019年7月30日两被告在济南旺峰房地产经纪有限公司（以下简称旺峰公司）的居间介绍下同原告夏西勤签订了房屋买卖合同，后两被告无故违约声明不再履行该合同，两被告的行为违反了合同约定，损害了原告的利益，构成违约，两原告依据《合同法》《民法总则》等相关法律规定，依法提起诉讼，请求判如所请，支持原告的诉讼请求。 夏西勤在第一次庭审后提出申请，将诉讼请求变更为：1.解除2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》；2.被告承担违约金3万元。事实和理由：经过庭审，被告明确告知无法履行该合同亦不再履行，另被告也将本案原告作为被告另案提起诉讼。因此提出变更诉讼请求申请。 两被告在本案第一次庭审中辩称，一、原告李洪云不应是本案主体，因为其不是合同的相对方。二、原告所诉与事实不符。1.被告已经按照合同约定履行了相关义务，也就是被告应当履行的义务已经完全履行。2.合同无法履行的主要原因是由于原告的过错原因造成的。过错原因如下：因原告的房屋已经超过五十多年，无法按照合同的约定在银行实际按揭贷款，造成了被告无法按照合同约定履行。在此情况下被告也提出了撤销合同的诉求。请求驳回原告的诉讼请求。 两被告在本案第二次庭审中辩称，同意解除合同，违约金不予认可，我方没有过错，造成合同解除不是我方责任。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，夏西勤提交《结婚证》《户口簿》《房屋所有权证》《房屋买卖合同》、微信聊天记录；两被告提交《结婚证》、房源信息。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、夏西勤与李洪云为夫妻关系；两被告为夫妻关系。 二、坐落于济南市槐荫区二机床北村X号楼3单元302号房屋（以下简称302号房屋）为夏西勤通过工作单位房改购房取得（其妻李洪云作为配偶参加）。 三、2019年7月30日，夏西勤作为甲方，两被告作为乙方，旺峰公司作为居间方（丙方），三方签订编号N0.0011355的《房屋买卖合同》，内容为：甲、乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守：一、房产状况：甲方自愿出售302号房屋给乙方，房屋所有权证书号：079803号，房屋所有权人为夏西勤，产别私有房产，房屋建筑面积为86.09平方米(以上内容以《房屋所有权证》登记为准，产生的面积误差不影响成交价格)，附属设施包含：门、窗、地板等固定装修、热水器、客厅及卧室空调。房屋产权取得方式为：房改购房。房屋抵押、租赁情况：无抵押租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况己做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为137万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于银行贷款审批通过且过户当日，将首付房款50万元整，经甲乙双方协商，存入甲方指定账户银行账户；剩余房款87万元整，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后15日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担增值税、个人所得税，乙方承担土地出让金、契税。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起30日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳：须由甲、乙双方协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗拒力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在收到全款前将户口迁出。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金。九、甲、乙双方同意，甲方于收到全款前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起10日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。6.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。十一、其他约定事项：1.乙方跟丙方看过该房屋并满意房屋现状购买。2.物业交割前的费用由甲方承担，物业交割后的费用由乙方承担。3.本房屋以套为单位，重新测绘后面积变化不影响成交价格。4.自签订合同之日起，买卖双方不得出现不买不卖现象，否则视为违约，违约方除承担定金赔偿责任外还需向对方支付3万元违约金并承担丙方2%全额中介费。5.定金包含在首付款数额内。6.首付暂定为50万元，过户时可适量增减。6.（应为7.）甲乙丙三方协商一致，乙方自行办理贷款手续。甲方认知，若因乙方贷款手续未能通过，乙方违约。7.（应为8.）甲乙双方协商一致，于11月25号之前乙方将首付款转给甲方，并网签。8.（应为9.）甲乙双方协商一致，甲方收到全款后两个月内将房屋交付乙方。十二、如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。十三、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。十四、本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力。十五、本合同正本一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，第四份由齐鲁楼市不动产区域总部备案，四份合同具有同等法律效力。 夏西勤与两被告在本案诉讼中确认以上《房屋买卖合同》中“十一、其他约定事项”的“6、7、8（应为7、8、9）”内容双方于2019年7月30日签订合同时未进行约定，是在2019年8月16日双方协商后增加的补充内容。 合同签订当日，两被告向夏西勤支付定金2万元。两被告在本案庭审中确认合同签订时见到过夏西勤提交的《房屋所有权证》。 四、2019年11月14日，夏西勤与李洪云作为出卖人，任松作为买受人，签订《济南市存量房屋买卖合同》，载明：第一条房屋状况。《房屋所有权证》证号：槐079803，出售房屋坐落于槐荫区二机床北村X号楼3－302，建筑面积86.09平方米，用途为住宅。该房屋无抵押。第二条买卖双方约定该房屋成交价款为88万元，现双方协商一致不予资金监管。该合同第六条还载明“本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，按照提交济南仲裁委员会仲裁方式解决”。 五、以上《房屋买卖合同》签订后，两被告未能按照合同约定办理银行按揭贷款审批，未向夏西勤交付首付款。夏西勤也未向两被告交付房屋。 六、2019年11月14日11：36，夏西勤（通过其女儿）将自己的银行开户卡名、开户行等信息通过微信方式发送给任松，任松回复“好的收到，谢谢”、“开户行”。两被告确认要求夏西勤提供银行账户信息是准备用于向夏西勤支付首付款，但实际没有支付。 七、两被告在本案诉讼中陈述其在《房屋买卖合同》签订后去办理银行按揭贷款手续时，因302号房屋年限太久，银行不予办理。其主张与夏西勤签订《房屋买卖合同》时居间方保证能够办理贷款，其才签订的合同。 夏西勤主张《房屋买卖合同》签订后2019年8月16日双方签订补充内容时告知过两被告房屋属于老房子，贷款不好办理。当时两被告承诺自己办理贷款。两被告在2019年7月31日向居间方旺峰公司交付中介费同时缴纳了一万余元的金融服务费，用于旺峰公司办理贷款手续相关事宜。后来两被告向其及居间方旺峰公司说有熟人，可以办理铁路系统的公积金贷款，要求自行办理贷款。夏西勤主张按《房屋买卖合同》约定，如果两被告不能办理贷款，或贷款金额少于87万元的，应当履行合同，将房款补足。 八、陈秀红作为原告，以旺峰公司及夏西勤为被告向本院提起诉讼，本院于2020年1月19日立案。陈秀红在该案中提出的诉讼请求为：1.请求判令《房屋买卖合同》无效；2.请求判令旺峰公司退还中介费2.74万元；3.请求判令夏西勤退还房屋定金2万元；4.请求判令两被告赔偿损失3万元；5.诉讼费及由本案引起一切费用由被告承担。其陈述事实和理由为：2019年7月30日，原告经旺峰公司介绍与夏西勤签订了《房屋买卖合同》一份，合同编号：0011355。两被告串通，编造虚假事实，说《房屋买卖合同》中的房屋为1968年建成，符合贷款条件，能从银行贷出款来。这期间，两被告编造种种理由，在原告已支付相关费用的情况下，采用威胁不退还费用及索要巨额赔偿的方式，为达到自己的非法利益目的，逼迫原告签订相关补充手续。原告在准备贷款手续资料期间，发现《房屋买卖合同》中的房屋为1956年，银行贷款也无法办理。两被告的威胁加欺骗行为，给原告的生活带来了巨大的灾难。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。该案立案后，任松提出申请，作为共同原告参加诉讼。 该案中，两被告（该案原告）提供了其于2019年7月31日与旺峰公司签订《佣金确认单》，载明成交物业为302号房屋，成交金额137万元，佣金金额“中介费+贷款服务费+评估费共38000元整”，支付日期2019年7月30日。其在该案中还提交《POS签购单》，显示于2019年7月31日分别向旺峰公司支付20000元和18000元。 旺峰公司在该案中辩称其公司在合同签订之日已告知了贷款的事情，并在合同中约定两被告自行办理贷款事宜。旺峰公司还说明《房屋买卖合同》签订后，两被告（该案原告）对房屋贷款事宜作了了解，找到贷款银行。后找到其公司要求自行办理贷款。其公司向两被告（该案原告）告知风险后于2019年8月16日在《房屋买卖合同》“十一、其他约定事项”增加了“6、7、8（应为7、8、9）”项内容。其公司原按《佣金确认单》约定收取两被告（该案原告）“中介费+贷款服务费+评估费”38000元，因两被告（该案原告）自行办理贷款，其公司扣除中介费（房屋总价款2%计27400元）后将其他贷款服务费、评估费退还给了两被告（该案原告）。 九、本案诉讼中，本院向夏西勤询问，其要求两被告承担的违约金3万元是否包括收取两被告的定金2万元不予返还，夏西勤表示不包括。 十、夏西勤在本案诉讼中，于2020年5月28日向本院提出申请，要求增加诉讼请求，解除2019年11月14日签订的《济南市存量房屋买卖合同》，后其又明确在本案中不要求对《济南市存量房屋买卖合同》进行审理，其另行处理。 本院认为，302号房屋为夏西勤的自有财产，其经与两被告及旺峰公司协商，于2019年7月30日签订《房屋买卖合同》，该合同实际包含两项内容，即夏西勤与两被告之间的房屋买卖合同关系，及旺峰公司提供的居间服务合同关系。该合同系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”按《房屋买卖合同》的约定，夏西勤作为302号房屋的出卖人，其主要合同义务是向两被告交付房屋并协助办理不动产权利的转移登记，主要权利是取得两被告支付的购房款；两被告的主要义务是按合同约定时间、金额向夏西勤支付购房款，主要权利是取得房屋及该房屋的不动产权属登记。 本案审理，查明《房屋买卖合同》签订后，两被告仅向夏西勤支付了定金2万元，合同约定的银行按揭贷款未办理，首付款也未向夏西勤交付。两被告对此的解释是其与夏西勤买卖的302号房屋年限过久，无法办理银行按揭贷款。夏西勤在本案中原起诉要求两被告继续履行合同，后要求解除合同。按夏西勤的主张，其要求解除合同是以两被告存在违约事由为前提。两被告同意合同解除，但不同意承担违约责任。本院依审理查明的事实，确认两被告在《房屋买卖合同》签订后的履行过程中存在着违约事实，理由为：1.两被告于2019年7月30日与夏西勤及旺峰公司签订《房屋买卖合同》，已经查看过302号房屋及夏西勤对302号房屋的《房屋所有权证》，对房屋的基本状况进行过了解。《房屋买卖合同》中明确记载“乙方（两被告）对甲方（夏西勤）上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产”。因此，两被告对其所要购买的302号房屋的现状应有充分了解。2.两被告主张合同签订后无法履行的原因是302号房屋年限过久，无法办理银行按揭贷款，由此导致其无法向夏西勤支付购房款，合同无法履行。但两被告与夏西勤于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》中关于“四、付款方式”中除约定按揭贷款方式（贷款金额87万元）支付购房款外，还明确约定“如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方（两被告）应一次性补足”。由该约定内容，可以确定两被告在与夏西勤签订合同时，已经对银行按揭贷款不能办理的后果进行了预估并与夏西勤协商确定了相应的处理意见。因此，两被告在本案诉讼中以银行按揭贷款不能办理为由不履行合同并主张其无责任与事实不符。3.《房屋买卖合同》签订于2019年7月30日，同年8月16日，夏西勤与两被告及旺峰公司又进一步协商，补充了新的内容，即该合同“十一、其他约定事项”中增加的“6.（应为7.）甲乙丙三方协商一致，乙方自行办理贷款手续。甲方认知，若因乙方贷款手续未能通过，乙方违约。7.（应为8.）甲乙双方协商一致，于11月25号之前乙方将首付款转给甲方，并网签。8.（应为9.）甲乙双方协商一致，甲方收到全款后两个月内将房屋交付乙方。”《房屋买卖合同》原约定两被告委托旺峰公司代办贷款手续，两被告后要求自行办理，并从旺峰公司处退回了贷款服务费、评估费等。两被告在本案诉讼中陈述与夏西勤签订《房屋买卖合同》时居间方（旺峰公司）保证能够办理贷款，其才签订的合同。但事实上2019年8月16日，两被告还与夏西勤、旺峰公司协商，达成了以上补充意见，并作为合同内容添加至2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》之中。该补充内容中再次明确“甲方（夏西勤）认知，若因乙方（两被告）贷款手续未能通过，乙方违约”。因此，即使确因302号房屋年限过久，两被告不能通过办理银行按揭贷款方式向夏西勤支付购房款，两被告也应当按《房屋买卖合同》的约定自行筹款，补足向夏西勤支付的购房款。两被告未能履行向夏西勤支付购房款的义务，其行为构成违约。两被告在本案诉讼中辩称合同解除其无责任与事实不符，本院对两被告的辩称意见不予采信。 夏西勤与两被告签订的《房屋买卖合同》中在第四条约定了两被告支付购房款的时间、金额，并在“十、违约责任”中约定，“4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金”。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”另，合同法第九十四条也规定了合同法定解除的情形，其中第四项为“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。依以上合同的约定及法律的规定，夏西勤基于两被告不履行支付购房款义务而要求解除《房屋买卖合同》于事有理、于法有据，本院对夏西勤的该项诉讼请求予以支持。合同法第九十六条第一款还规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”夏西勤在本案中提出了变更诉讼请求申请，载有其要求解除《房屋买卖合同》的内容，该变更申请本院于2020年4月20日送达至两被告。但因《房屋买卖合同》中的主体并非仅有夏西勤与两被告，还包括居间方旺峰公司；合同的内容也并非房屋买卖，还涉及居间。因此，本院确认2020年4月20日解除的应为夏西勤与两被告之间基于《房屋买卖合同》约定的302号房屋的买卖合同关系，相关居间内容不应包括在夏西勤要求解除的范围之内。 夏西勤另要求两被告承担违约金3万元，合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院已确认两被告存在着违约行为，夏西勤要求两被告承担违约责任有事实和法律根据。《房屋买卖合同》中关于违约责任进行了约定，夏西勤要求两被告支付违约金3万元符合合同约定标准，但《房屋买卖合同》中还约定两被告向夏西勤支付定金2万元，该定金两被告在2019年7月30日合同签订当日也已实际支付。合同法第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案诉讼中，本院向夏西勤询问，其明确要求两被告支付的违约金3万元不包括已收取两被告支付的定金2万元，由此表明夏西勤既选择了适用定金条款又选择适用违约金条款，系重复选择。鉴于此，本院确定两被告向夏西勤支付违约金3万元，但应将两被告已向夏西勤支付的2万元定金计算在该违约金之内，即夏西勤于2019年7月30日收取两被告支付的定金2万元不再返还。扣减此2万元，两被告还应向夏西勤支付违约金1万元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、夏西勤与任松、陈秀红于2019年7月30日签订N0.0011355号《房屋买卖合同》中关于夏西勤所有、坐落于济南市槐荫区二机床北村X号楼3单元302号房屋双方的买卖合同关系于2020年4月20日解除； 二、任松、陈秀红于本判决生效之日起十日内向夏西勤支付违约金1万元； 三、驳回夏西勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17130元，减半收取计8565元，由夏西勤负担65元，由任松、陈秀红负担8500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇二〇年六月八日 书记员  刘 微