北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12112号原告：北京寻源合聚商贸有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道黄辛庄村村委会北500米。法定代表人：于春永，经理。委托诉讼代理人：吴启顺，北京市大地律师事务所律师。被告：北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会，住所地北京市房山区良乡黄辛庄村。负责人：闫文强，主任。被告：北京市良乡黄辛庄农场，住所地北京市房山区良乡黄辛庄村北。法定代表人：张文革，场长。上述二被告委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：张雷，北京隗有宝律师事务所律师。原告北京寻源合聚商贸有限公司（以下简称寻源合聚公司）与被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会（以下简称黄辛庄村委会）、北京市良乡黄辛庄农场（以下简称黄辛庄农场）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寻源合聚公司的法定代表人于春永及委托诉讼代理人吴启顺，被告黄辛庄村委会与黄辛庄农场的委托诉讼代理人隗有宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。寻源合聚公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认2010年4月18日三方签订的两份《场地租赁合同》无效；2、判令黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿房屋及附属设施的损失3111532元；3、判令黄辛庄村委会与黄辛庄农场退还占有使用费191583元；4、判令黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿寻源合聚公司租赁给北京速诚广告有限公司分场院房屋的应得租金损失及寻源合聚公司负担的诉讼费1113857元；5、诉讼费由黄辛庄村委会与黄辛庄农场承担。诉讼中，寻源合聚公司将诉讼请求变更为：1、请求确认2010年4月18日三方签订的两份《场地租赁合同》无效；2、判令黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿房屋及附属设施的损失1351157元；3、判令黄辛庄村委会与黄辛庄农场退还占有使用费190000元；4、判令黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿寻源合聚公司租赁给北京速诚广告有限公司分场院房屋的租金损失925000元；5、诉讼费由黄辛庄村委会与黄辛庄农场承担。事实和理由：2010年4月18日，寻源合聚公司与黄辛庄村委会与黄辛庄农场签订了《场地租赁合同》两份，寻源合聚公司租赁黄辛庄村委会与黄辛庄农场场地4.6亩及相关办公用房、机库等设施。《场地租赁合同》签订后，双方均按合同约定履行相应义务。2010年4月20日，经北京市工商行政管理局房山分局核准，寻源合聚公司以上述租赁场地为经营场所合法经营、依法纳税。2010年5月20日，寻源合聚公司经黄辛庄村委会与黄辛庄农场同意，投入大量资金，对租赁场地中原有房屋、车库进行了改造。2010年6月1日，寻源合聚公司经黄辛庄村委会与黄辛庄农场同意自行出资报装80变压器一台及高压线路。2015年4月16日，经营场所的房屋、机库、冷库等设施因涉嫌非法建设被违法强行拆除，给寻源合聚公司造成了巨大的经济损失。且黄辛庄村委会在2015年7月10日出具证明称租赁给寻源合聚公司的厂房场地属于违章建筑，证明黄辛庄村委会在与寻源合聚公司签订《场地租赁合同》时隐瞒了重大事实，存在欺诈行为，严重侵害了寻源合聚公司的合法权益。为了维护寻源合聚公司的合法权益，故诉至法院，请依法裁判。黄辛庄村委会与黄辛庄农场辩称，1、关于本案的事实无异议，但是合同签订双方是寻源合聚公司与黄辛庄农场，主体是应该是黄辛庄农场，与村委员会无关，对交付租金及房屋的事实无异议；2、关于合同的效力，合同是双方当事人真实意思表示，认定违章建筑是从行政法上认定的，从民事上并不影响合同的效力；3、关于寻源合聚公司房屋等被拆除，拆除的主体是城管，不是二被告，因此导致合同不能继续履行是不可抗力的原因；4、针对寻源合聚公司的诉讼请求，涉案房屋是被拆除了，但是寻源合聚公司并没有把场地交还二被告，如果对方同意解除合同并交回场地，我方同意退还剩余租金，但是不同意赔偿其他的损失。另补充，黄辛庄村委会与黄辛庄农场均没有建设审批权，也均没有同意寻源合聚公司建设，但黄辛庄村委会与黄辛庄农场均知情。寻源合聚公司的损失系因其未履行行政审批程序造成，与黄辛庄村委会与黄辛庄农场无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：寻源合聚公司向法庭提交的照片，黄辛庄村委会与黄辛庄农场认为真实性无法确认，本院结合当事人陈述及其他证据，对照片真实性予以采纳；网络截图、《高压供用电合同》、《共用供电设施产权移交协议》、《协议书》、发票、资料存根、企业经营场所证明，黄辛庄村委会与黄辛庄农场对真实性认可，本院对真实性不持异议；（2015）房民初字第09609号民事判决书、（2019）京02行赔终10号行政赔偿判决书，本院予以采信；《冷库合同》及收据，假山、鱼池发票，《关于开展房山区京港澳高速（拱辰段）环境综合整治的通告》，本院对真实性不持异议；《工程结算书》及《农场小院改造施工说明》，黄辛庄村委会及黄辛庄农场不予认可，上述证据系寻源合聚公司自行制作，无相关证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月18日，黄辛庄农场（甲方）与寻源合聚公司（乙方）签订《场地租赁合同》两份（以下分别简称1.3亩合同、3.3亩合同），约定乙方租赁甲方场地共计4.6亩；租赁期为20年，即2010年5月1日至2030年5月31日止；乙方一次性交纳租赁期前十年租金，以后每年5月1日前交付下一年租金；甲方自本合同签订之日起，将场地交给乙方使用；甲方保证乙方的用电的供应，所产生的费用乙方按国家规定交付；乙方在此场地建设的地上及地下建筑设施，产权全部归乙方所有；合同期满后，乙方及乙方子女有优先租赁权；租赁期内，甲方不干涉乙方的生产经营活动，如因甲方干涉乙方经营，造成乙方的经济损失，全部由甲方赔偿；租赁期内，乙方保证履行本合同，遵守国家法律、法规进行经营，否则一切后果自负；两份合同同时约定了双方其他权利义务；两份合同的甲方均加盖黄辛庄村委会及黄辛庄农场的公章。1.3亩合同另约定，其中在此场地南侧有一座中国移动基站，乙方不得占用，并保证工作人员正常工作。3.3亩合同另约定，地上原有石棉瓦办公用房长24.6米，宽6.55米、高2.8米，共计161平方米，石棉瓦机库长24.6米、宽9.8米、高4.6米，共计241平方米（无门窗）。寻源合聚公司分别于2010年3月4日及2010年3月22日向黄辛庄农场交付2010年5月1日至2020年5月31日租金共计380000元。黄辛庄村委会及黄辛庄农场将租赁场地交付寻源合聚公司使用。2010年5月20日，黄辛庄农场向寻源合聚公司出具证明，载明，“原场地租赁合同中，原有房屋、车库经甲方同意，乙方进行了改造，项目有：（1）原有石棉瓦房屋顶改成彩钢保温屋顶.（2）内外墙面进行水泥抹灰及涂料处理。（3）室内地面进行地砖铺设。（4）室内增加了上、下水处理。（5）室内增加了电源及插座等。（6）原有南部平房增高1.5米。（7）把原装有铝合金门窗改为塑钢门窗。（8）原有机库增装了塑钢门窗。以上改造，由乙方出资，如遇以后国家或集体征占此场地上改造成房屋时，乙方出资改造的项目，经评估商议的补偿费归乙方所有，甲方不得干涉，此证明与场地租赁合同具有同等法律效力。”2010年6月1日，黄辛庄农场（甲方）与寻源合聚公司（乙方）签订《补充合同（证明）》，约定，甲方租赁给乙方场地所提供的电源，电量不能满足乙方的要求；甲乙双方商议，由乙方自行出资报装建设80变压器一台及高压线路，产权归乙方；租赁期内或租赁到期后，若乙方不再租赁此场地，乙方投资建设变压器的全部费用甲、乙双方委托评估机构进行评估或协商，所评估、协商的价格资金由甲方全额支付给乙方，变压器产权归甲方；此证明合同与原甲、乙双方签订的场地租赁合同具有同等法律效力。后寻源合聚公司对涉案场地原有房屋、车库进行了改造，新建部分房屋及附属设施，并进行装饰装修。寻源合聚公司在租赁地址注册成立，经营范围包括销售新鲜蔬菜、通讯器材等，设计、制作、代理发布广告等；经营场所具体地址为北京市房山区拱辰街道黄辛庄村村民委员会北500米。2012年4月2日，寻源合聚公司与北京速诚广告有限公司签订场院房屋租赁合同，约定寻源合聚公司将位于涉案场地一处的房屋、冷库及地上物出租给北京速诚广告有限公司使用，租期10年，前5年每年租金220000元。2015年4月16日，房山区城管对涉案场地的建筑物进行强制拆除。北京速诚广告有限公司将寻源合聚公司诉至本院，要求退还租金并赔偿损失。本院出具（2015）房民初字第09609号民事判决书，判决北京速诚广告有限公司与寻源合聚公司签订的场院房屋租赁合同无效；寻源合聚公司给付北京速诚广告有限公司119160元。该判决为生效判决。后寻源合聚公司将北京市房山区城市管理综合行政执法监察局诉至本院，要求撤销（2018）001号不予赔偿决定书；并要求赔偿经济损失。本院出具（2018）京0111行赔初20号行政赔偿判决书，判决北京市房山区城市管理综合行政执法监察局赔偿寻源合聚公司50012元，驳回其他赔偿请求。寻源合聚公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院出具（2019）京02行赔终10号行政赔偿判决书，认为北京市房山区城市管理综合行政执法监察局强制拆除寻源合聚公司涉案房屋的行为被已经生效的（2017）京04行初20号行政判决书以及（2017）京行终2398号行政判决书确认违法，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局应当对强制拆除行为给寻源合聚公司合法权益造成的直接损失承担相应的赔偿责任；并判决驳回上诉，维持一审行政赔偿判决。现寻源合聚公司将黄辛庄村委会及黄辛庄农场诉至本院，要求确认三方签订的《场地租赁合同》无效，并要求退还租金并赔偿损失。庭审中，寻源合聚公司主张其公司租赁涉案场地时即与黄辛庄村委会及黄辛庄农场协商过租赁目的，即租赁办公厂房，在该场地注册公司用于经营电器、农副产品等，且都经过黄辛庄村委会及黄辛庄农场同意。黄辛庄村委会及黄辛庄农场不予认可，但未提出反证。庭审中，寻源合聚公司主张经与黄辛庄农场协商，黄辛庄农场同意其进行改造与扩建。具体改造与扩建包括在1.3亩场地院内铺水泥方砖，原有门房拆除，撤掉铁丝网，新建院墙，新建混凝土南屋11间、东屋5间、西屋6间、北屋10间并进行装修，还安装锅炉，上下水，水井，建设水井房、蓄水池、渗水池等；在3.3亩场地铺水泥方砖及混凝土，建大门，翻建及新建院墙，对原石棉瓦房屋进行改建，做餐厅、厨房及库房等，并进行装修，保安室、会客室、会计室高档装修配备家具家电，建设库房（北房）、鱼池、车库、冷库及保鲜库、卫生间、泵房、渗水池等，还建设客房并进行高档装修、购买高档家具家电，购买、安装摄像头、景观石、假山、冷冻机、压力罐、变压器、水井等。黄辛庄村委会及黄辛庄农场不予认可，辩称寻源合聚公司新建、改建部分由补充协议及证明确认，超出部分无法确认，只有签字确认的改建行为是经过其同意，未签字确认的部分未经过其同意，其均不认可。庭审中，寻源合聚公司称涉案场地于2015年4月16日被拆平后，其公司无法占用场地，黄辛庄村委会及黄辛庄农场也未要求收回场地，现无人使用；黄辛庄村委会及黄辛庄农场称寻源合聚公司未向其交还场地，其也未利用场地。本案审理过程中，经本院向北京市规划和国土资源管理委员会房山分局调查，该单位出具《北京市规划和国土资源管理委员会房山分局关于对北京市房山区人民法院介绍信（2019）介字第886号查询内容的回复》，附黄辛庄村北地块2010年、2015年北京市房山区土地利用现状图及北京市第二次全国土地调查土地利用现状分类（适用于2010年、2015年）。诉讼中，寻源合聚公司与黄辛庄村委会及黄辛庄农场确认的租赁场地位于122地块，北京市第二次全国土地调查土地利用现状分类（适用于2010年、2015年）中显示122地块为设施农用地；设施农用地指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及相应附属用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。另，寻源合聚公司、黄辛庄村委会及黄辛庄农场在法庭辩论终结前均未向法庭提交租赁时涉案场地内房屋在建设时取得相关的建设规划许可手续，也未提交涉案场地被拆除的所有房屋合法的建设规划或审批手续。本院认为，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，寻源合聚公司与黄辛庄农场及黄辛庄村委会签订的两份《场地租赁合同》中的土地为设施农用地，但寻源合聚公司租赁后改造并新建房屋用于从事非农活动，改变了土地规划用途；另，租赁时涉案场地原有房屋及寻源合聚公司所建房屋均未取得合法的建设规划或审批手续；双方就该涉案房屋及土地签署的租赁合同应属无效，故寻源合聚公司要求确认双方于2010年4月18日签订的两份《场地租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。关于寻源合聚公司要求黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿房屋及附属设施的损失1891620元的诉讼请求，本院认为黄辛庄村委会与黄辛庄农场作为出租方，知晓涉案土地性质及房屋建设未取得合法的建设规划或审批手续，仍将土地和房屋出租给寻源合聚公司使用，并同意其对原有房屋、车库等进行改造，对寻源合聚公司新建、扩建的房屋及附属设施亦未提出异议，所以对寻源合聚公司因新建、扩建、改造房屋及附属设施产生的损失应当承担一定的过错责任；寻源合聚公司在租赁场地之前理应对土地性质有所了解，其在没有确认涉案房屋具有合法的建设规划或审批手续的情况下仍然承租该场地，并放任风险对涉案场地进行改造，对因此产生的经济损失，其亦应当承担相应的过错责任，本院依据双方的过错程度酌定对寻源合聚公司因改造场地遭受的合理经济损失，寻源合聚公司承担70%的责任，黄辛庄村委会与黄辛庄农场承担30%的责任。故，寻源合聚公司要求黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿房屋及附属设施的损失，理由正当，本院予以支持，具体赔偿数额以本院核实为准。本院根据当事人陈述及寻源合聚公司提供的现有证据，确认寻源合聚公司的合理损失如下：寻源合聚公司购买建筑材料支出329086元（红砖、地砖、水泥、沙子共计154980元，护网、彩钢顶共计91932元，天花板、角铁钢管、门窗共计82174元）。根据双方过错程度，本院酌定黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿寻源合聚公司房屋及附属设施的损失共计98726元。寻源合聚公司要求的变压器损失，因变压器属可移动物品，且未提供证据证明变压器受损，该部分损失本院不予支持。寻源合聚公司要求的安装冷冻库、保鲜库的损失，未提供证据证明冷冻、保鲜设备与房屋形成附合，拆除建筑物行为也并非黄辛庄村委会与黄辛庄农场所为，该部分损失本院不予支持。寻源合聚公司要求的办公用品损失，已获得行政赔偿，本院不予支持。寻源合聚公司要求的其他房屋及附属设施损失，亦未提供证据证明，本院亦不予支持。故寻源合聚公司要求合理部分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持。关于寻源合聚公司要求黄辛庄村委会与黄辛庄农场退还占有使用费191583元的诉讼请求，寻源合聚公司向黄辛庄村委会与黄辛庄农场交纳场地占有使用费至2020年5月31日，涉案场地的建筑物于2015年4月16日因违法建设被拆除后，已经无法实现寻源合聚公司租赁涉案场地的目的，但寻源合聚公司未及时将土地交还，未实际利用土地，黄辛庄村委会及黄辛庄农场也未及时收回土地，也未利用土地，对此双方均存在过错，本院根据双方过错程度，参照双方合同约定的租金标准酌定黄辛庄村委会及黄辛庄农场退还2015年7月1日至2020年5月31日期间寻源合聚公司场地占有使用费185289元，故寻源合聚公司要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于黄辛庄村委会与黄辛庄农场赔偿寻源合聚公司租赁给北京速诚广告有限公司分场院房屋的应得租金损失1295000元，于法无据，本院不予支持。黄辛庄村委会与黄辛庄农场辩称涉案合同签订主体是寻源合聚公司与黄辛庄农场，与黄辛庄村委员会无关，由于寻源合聚公司认为出租方为寻源合聚公司与黄辛庄农场，且黄辛庄村委员亦在合同出租方处盖章，故对该抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京寻源合聚商贸有限公司与北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会、北京市良乡黄辛庄农场于2010年4月18日签订的两份《场地租赁合同》无效。二、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会、北京市良乡黄辛庄农场于本判决生效后十日内赔偿房屋及附属设施的损失98726元。三、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会、北京市良乡黄辛庄农场于本判决生效后十日内退还北京寻源合聚商贸有限公司场地占有使用费185289元。四、驳回北京寻源合聚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26529元，由北京寻源合聚商贸有限公司负担23474元（已交纳），由北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会、北京市良乡黄辛庄农场负担3055元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  张德志人民陪审员  朱 刚二〇二〇年六月十八日书 记 员  瞿叶娟