文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初376号原告：甘昭运，男，1963年11月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：王洪峰，湖南广裕律师事务所律师。被告：盛某1，女，2012年8月5日出生，汉族，户籍地湖南省衡南县。法定监护人：盛某2，男，1968年3月2日出生，汉族，户籍登记为盛某1之父，户籍地湖南省衡南县。被告：衡阳市金龙房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区雁城路5号。法定代表人：贺诗远，系该公司董事长。第三人：盛俊伟，男，1962年7月29日出生，汉族,住湖南省衡阳市石鼓区。原告甘昭运与被告盛某1、衡阳市金龙房地产开发有限公司（简称金龙公司）、第三人盛俊伟所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告甘昭运及其委托诉讼代理人王洪峰，被告金龙房产公司的法定代表人贺诗远，第三人盛俊伟到庭参加了诉讼。被告盛某1及其法定监护人盛某2经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告甘昭运向本院提出诉讼请求：1、确认雁峰区雷公塘36号和盛苑126室为原告甘昭运所有（房子24.12平方米，购买价1149元／平方米）；2、确认被告非法办理被告盛某1为雁峰区雷公塘*号和盛苑*室（衡房权证雁峰区字第××号）的权利人；3、判令被告衡阳市金龙房地产开发有限公司支付逾期办证违约金14272元（暂从2012年9月11日计算至2020年4月10日止，以后按此标准计算至办理权属证书之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。2020年5月29日，原告甘昭运向本院提出自愿放弃第二项诉讼请求。事实与理由：2010年3月21日，原告与刘润等60户代表与衡阳市金龙房地产开发有限公司签订了《和盛苑团体购房合同》，盛俊伟系和盛苑项目的实际施工人。集资建房户筹备小组和盛苑底层车库及杂房布置及分配讨论会对车库及杂房进行了分配，并确定在临街面西头给甘昭运考虑一个车库。2012年6月4日，筹建小组与金龙公司贺诗远作出《调解决定》确定和盛苑项目第一层车库单价为每平方米1149元整。2012年6月10日，金龙公司和盛苑项目部负责人盛俊伟出具了车库27714元的收据。该车库于2010年12月20日竣工并交付给原告甘昭运使用至今。然被告盛某1、金龙公司不知何原因到产权登记机关将涉案126号车库的所有权非法登记在被告盛某1名下。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告盛某1及其法定监护人盛某2未进行答辩，亦未向本院提供证据。被告衡阳市金龙房地产开发有限公司辩称：“和盛苑”由刘润等60户发包给金龙公司，签订了合同；金龙公司没有出售和盛苑项目十一层（含十一层）以下所有房屋，金龙公司没有与盛某1签订商品房买卖合同，也没有授权给其他人与盛某1签订买卖合同，盛某1办理的产权证应注销。第三人盛俊伟辩称：原告起诉已超过时效。涉案车库不是在团购房之内，是我多建的房通过衡阳市规划局处罚，房子是我自己出的钱，没有任何团购户出钱，是我自己的财产。原告及第三人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院组织原、被双方及第三人进行了质证，对原、被双方及第三人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：甘昭运提交的证据和盛苑底层车库及杂房布置及分配讨论会记录、房屋分层分户平面图，金龙房产公司无异议，讨论会记录、分层分户平面图能够与实际情况相印证，本院予以确认。甘昭运提交的证据调解决定、收据，金龙房产公司无异议，收据上的金额与调解决定确定的房屋单价相吻合，且收据上加盖有金龙房产公司公章，对该两份证据，本院予以确认。甘昭运提交的衡阳市商品房买卖合同、销售不动产统一发票办证联、衡阳市房屋登记信息表、常住人口登记卡、陈太兰身份证复印件，在本院认为中予以综合分析认定。盛俊伟提供的2012和盛苑住宅楼工程结算协议，有甘昭运等人签字，但其中有手写部分、修改部分，对于手写、修改部分涉及的事实，盛俊伟未提交其他证据予以佐证，对手写、修改部分，本院不予认定，对其他部分，本院予以确认。本院依据审核确认的证据及双方当事人的庭审陈述，确认如下事实：2010年3月21日，甘昭运等60户代表（甲方）与金龙房产公司（乙方）签订了一份《和盛苑团体购房合同》，该合同名为团体购房，实为集资建房。甲方将位于衡阳市雁峰区的土地（面积为3401.2平方米），以包工、包料、包办好一切手续及办手续的一切费用以总承包的方式发包给乙方，计划兴建和盛苑小高层住宅。双方购房标准及范围中约定：乙方必须完成该工程共11层，第一层为车库高3.3米，2-11层住宅层高3米，房屋层数不超过15层（含15层），第2-11层住户60套；办理好两证、三表（即土地使用证到户、产权证到户，电表、水表、天燃气表的开通并安装到户等）。双方在工期要求中约定：工程不计开工日期，但乙方必须在2010年10月底前完成全部主体，并通过验收，2010年12月31日竣工验收，乙方如能按甲方规定提前一天竣工验收，甲方按每提前一天奖给乙方人民币500元，乙方如按甲方规定推迟一天竣工验收，乙方按推迟一天向甲方支付违约金，按每天人民币500元计算。双方在其他事项中约定：乙方自行增加面积出售房屋的全部资金，应交由甲方资金账户管理，乙方需要用款按增加部分进度拨付，余款等竣工后一次付清；乙方在11层以上自行增加建筑面积，应向甲方支付土地费用，按每平方米人民币30元计算，共人民币24万元整；乙方自行出售的增加部分房屋应向甲方报告，由甲方登记造册；主体工程完成11层，乙方必须与各用户签订购房合同，竣工验收合格后，六个月内移交三证交各住户。双方在购房单价中约定，按房地局测量面积，每平方米1589元大包干，不因任何原因而变更单价，以本合同为准，与该协议相抵触的及相关资料一概作废。合同约定中双方签字后即发生法律效力。盛俊伟作为项目负责人在合同中签名。2010年3月3日，金龙房产公司作为甲方与盛俊伟作为乙方签订了一份《和盛苑项目开发协议》，双方在协议中约定，盛俊伟为和盛苑项目部负责人。甲方提供办理该项目手续和所有文书及技术资料，人员和费用由乙方负责；乙方负责办理该项目全部开发手续及费用，并按程序选定施工单位；该项目的开发由乙方自负盈亏，所有债权债务甲方不承担任何风险，由乙方负责；乙方在该项目开发过程中需到银行融资，甲方应负责为乙方提供相关的贷款手续；双方签字后生效，并具有法律效力。2012年6月1日，甘昭运等团购户代表作为甲方与金龙房产公司作为乙方签订了一份《和盛苑住宅楼工程结算协议》，双方明确已经办理好20户团购房产权证及国土证。项目结算结果为：该项目共计59套住宅，总建筑面积7935.83平方米，按每平方米1727.6元计算，总计房款13709939.91元，截止2012年6月1日，甲乙双方收支两抵后，下欠房款225818元。对未办理好的39户产权证、国土证的住户，甲方应按每户预留1万元尾款，共计39万元，待领证时付给乙方，全部领证完毕，甲方向乙方拨付全部房款。乙方应负责十二层以上28套住宅及由乙方收购回去的住宅两个年度的物业管理费的缴纳。乙方应保证在2012年7月底以前办理好全部团购户的产权证及国土证等，逾期未办理，甲方有权追究乙方的相关法律责任，并由乙方承担因此引起的经济损失。盛俊伟在该份协议中签名。同日甘昭运等团购户代表与金龙房产公司签订了一份《和盛苑团购房项目收支情况结算单》，结算单载明：总收入1、房款收入13709939.91元，5、赔偿传达室二楼房58258元。盛俊伟在该结算单上签名。案涉126号车库位于雁峰区和盛苑小区传达室所在的两层楼房的一楼，与传达室隔壁。甘昭运于2010年12月份实际占有使用和盛苑126室至今，甘昭运以其子甘典卫的名义于2011年1月26日支付购房款24578元，于2012年6月10日支付购房款3136元，合计27714元。盛俊伟出具了收据，收据上表明为车库126号，加盖有金龙房产公司和盛苑项目部公章，盛俊伟个人印章。盛某1于2012年8月5日出生，户籍登记在盛某2名下，户籍显示为盛某2之女。2017年4月27日，受罗伟红委托，上海泰思特司法鉴定有限公司出具了一份鉴定意见书，鉴定意见为：依据现有资料和ＤＮＡ分析结果，支持盛俊伟和罗伟红是盛某1的生物学父母。2012年8月9日，盛俊伟以金龙房产公司的名义与盛某1签订了一份房屋买卖合同，将和盛苑126室出售给盛某1，并于2013年7月25日将房屋办理产权证至盛某1名下。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案原告的起诉是否超过诉讼时效；二、衡阳市雁峰区和盛苑*室的实际权利人为谁；三、金龙房产公司是否应向甘昭运支付逾期办证的违约金及金额。一、本案原告诉请是否超过诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，诉讼时效制度适用于债权请求权，原告的诉请系物权确认，不属于债权请求权，不适用诉讼时效制度，对盛俊伟的抗辩意见本院不予采纳。二、衡阳市雁峰区和盛苑*室的实际权利人为谁。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中盛某1系和盛苑126室的登记权利人，甘昭运认为其系该房的真实权利人，应提供证据证明不动产登记簿记载的内容与真实权利状态不符。和盛苑小区所在的土地使用权的权利人系甘昭运等60户集资购房户，甘昭运等60户集资购房户与金龙房产公司签订的合同名为团体购房，实为集资建房，合同虽为金龙房产公司签订，但实际系盛俊伟挂靠金龙房产公司承建。根据双方合同约定，11层以下的房屋属于甘昭运等60户集资购房户，甘昭运等60户集资购房户有权对11层以下房屋进行分配。根据甘昭运等60户集资购房户的分配方案，和盛苑126室属于甘昭运所有。甘昭运依据分配方案支付了和盛苑126室的购房款，且自和盛苑项目竣工后实际占有使用该房至今，甘昭运应系和盛苑126室的真实权利人。和盛苑126室虽然办理不动产权属登记在盛某1名下，但合同签订于盛某1出生第4天，明显不是盛某1本人所签。金龙房产公司也当庭表示和盛苑11层以下属于集资购房户，对盛某1购买和盛苑126室并不知情，也没有收过购房款或盖过公章，和盛苑系盛俊伟挂靠金龙房产公司建设，经济独立。盛俊伟也当庭表示盛某1系其亲生女儿并提供了亲子鉴定意见，购房合同中盛某1的签名系盛某1母亲所签。故不论盛某1是否系盛俊伟的亲生女儿，将和盛苑126室办理产权登记在盛某1名下，实为盛俊伟依靠其作为承建人的便利，在未经过甘昭运等60户集资购房户、金龙房产公司的情况下，虚构事实，利用职务之便，违背诚实信用原则，将没有处分权的房屋办理权属登记至盛某1名下。盛某1与金龙房产公司不存在真实的房屋买卖关系，其作为和盛苑126室的所有权人没有事实和法律上的依据。本案不动产权证上登记的权利人与真实的权利人不一致，甘昭运应为和盛苑126室的实际权利人。盛俊伟辩称，涉案车库系其所有无事实和法律依据，本院不予采纳。三、金龙房产公司是否应向甘昭运支付逾期办证的违约金及金额。2012年6月1日，甘昭运等60户集资购房户的代表与金龙公司签订了结算协议，在协议中明确在2012年7月底办理产权证和国土证。至今甘昭运的产权证未办理，金龙房产公司存在违约行为，应承担违约责任。因和盛苑126室自竣工后一直由甘昭运占有使用，未办理产权证未造成甘昭运实际损失，综合考虑该房的购房款，本院酌情由金龙房产公司支付逾期办证违约金3000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国物权法》第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、原告甘昭运为衡阳市雁峰区和盛苑*室的所有权人；二、被告衡阳市金龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告甘昭运逾期办证违约金3000元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取425元，由原告甘昭运负担200元，被告衡阳市金龙房地产开发有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  黄 鑫二〇二〇年六月十日法官助理李劲代理书记员  陈巧玲            校对人：李  劲      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。