重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初7278号 原告：熊迈洲，男，1989年9月24日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张兴翠，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 被告：邓福琼，女，1973年7月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张来俊，重庆正义律师事务所律师。 原告熊迈洲诉被告邓福琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊迈洲及其委托诉讼代理人张兴翠、被告邓福琼的委托诉讼代理人张来俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊迈洲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的商铺租赁合同；2.被告返还原告房屋保证金15000元。事实及理由：原、被告于2019年4月1日签订商铺租赁合同一份，约定租期三年，原告向被告交纳保证金15000元。因2020年出现疫情不可抗力因素，原告响应国家号召，每天关闭商铺，至今无法经营，原告一亏再亏，以致生活无法支撑，无法交纳房租，原告因此提出解除合同，被告不同意，原告遂起诉来院。 被告邓福琼辩称，原告不按约定履行相应的义务，保证金按合同约定不退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商铺租赁合同》、微信转账截屏、《解除通知书》、邮件交寄单、微信聊天记录、照片等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据本院认定如下： 1.对证明，原告何时、在何处上班与本案无关联性，本院不予采信； 2.对《关于依据合同追究违约责任函告》及顺丰运单，原告称未收到该邮件，但该邮件是原告向被告邮寄《解除通知书》后，被告按照原告的寄件人地址、电话向原告邮寄，且邮寄查询结果为已签收，故对该证据本院依法予以采信。 经审理查明：2019年4月1日，以被告为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方将重庆市渝北区双龙街道兰馨大道77号附1-7号汇祥好莱坞4栋-1-2商铺（建筑面积为49.6平方米）租给乙方作为餐饮使用，租赁期限为三年，自2019年4月1日起至2022年3月30日止，月租金6000元，第三个租赁年度基本租金递增5%，该商铺每季度支付一次租金，首季度租金于本合同签订当日支付，以后每季度租金应于上季度的最后一月15日前由乙方支付给甲方，若乙方逾期未付应付费用，则按逾期每天5%计收未付款滞纳金，若拖欠费用达到三十天，甲方有权采取停电、停水、停气或关闭该商铺等强制措施，由此导致的所有损失和后果由乙方自行承担，并有权解除或者终止合同，并要求乙方赔偿甲方损失；为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳15000元作为商铺使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用，双方无其他争议事项后，甲方应将保证金全额退还给乙方，如因乙方原因导致出租商铺设施损坏以及租期租金外的相关费用未如期结算，甲方有权直接用该保证金进行抵扣；第七条违约责任，如因乙方原因违约造成甲方损失的，应当按照合同约定，赔偿甲方损失并承担相应赔偿责任，并承担合同约定的其他的一切损失和赔偿责任，未做满三年15000元保证金不予退还；第八条补充约定，承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。 合同签订后，原告向被告支付保证金15000元，双方实际履行，原告向被告支付了截至2020年3月31日的租金。 2020年3月21日，被告收悉原告邮寄的《解除通知书》，载明：因在2020年出现疫情不可抗力因素，现熊迈洲无法经营，资金无法周转，请求与你解除商铺租赁合同，返还保证金，限贵方收到函后3个工作日内答复，否则我将立即起诉。 2020年3月21日，被告向原告《解除通知书》的邮件发出地址、电话邮寄了《关于依据合同追究违约责任函告》，载明：贵方发来的通知已收到……以疫情为由解除商铺租赁合同是我没有想到的，这是违背国家法律规定和合同规定的，若贵方以解除通知书的方式来解决问题，我方是绝对不会同意的，我方将依据合同追究贵方的经济、法律等责任，若贵方有诚意，我方会考虑疫情的影响适当减免部分租金，另到目前为止贵方已该缴纳下季度的房租，我方限贵方收到函件后5个工作日内答复并且缴纳房租费。该顺丰邮件快递查询结果为已签收，但原告否认收到该邮件。 2020年4月1日，原告将租赁房屋钥匙交还给被告。被告称2020年5月初，其将租赁房屋另行出租。 我院于2020年4月23日向被告送达了本案的诉状。 庭审中，双方一致确认租赁合同在2020年4月23日解除。原告主张，在2020年3月底将租赁房屋搬空，2020年4月1日将钥匙通过物管交还给了被告；因疫情不可抗力，原告接近3个月没有经营，恢复经营后生意不好，故保证金应予退还；向被告提出过降低租金但被告仅同意减少2020年2月一半的租金，原告要求减免更多，被告不同意；若保证金转化为违约金，约定过高。被告主张，原告仍有小物品留置在租赁房屋内；合同约定租赁未满3年的保证金不退，此时保证金具有了违约金的性质；被告一直告知原告可降低租金至恢复正常为止；原告违约解除合同，被告的损失有为原告经营餐饮开通燃气的费用损失、房屋空置损失、另行出租给了新承租人2个月免租期的损失。 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。双方在庭审中一致同意于2020年4月23日解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院予以认可。 关于保证金。首先，原告以新冠疫情属不可抗力为由提出解除合同，被告收悉解除通知书后已回函称并不同意解除合同，并提出可减免部分租金，双方在沟通过程中也谈及减免租金。新冠疫情确导致原告营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对原告明显不公平，原告可请求减免租金、延长租期或延期支付租金等，且原告并未举示证据证明疫情影响已达到合同目的不能实现的程度，故原告并不享有合同解除权，其《解除通知书》并无解除合同的效力。其次，原告在合同未解除的情形下仍将租赁房屋钥匙返还给被告方，被告在庭审中才表示同意解除合同，故双方签订的《商铺租赁合同》系因原告违约提前解除，原告应承担合同中约定的违约责任。再次，《商铺租赁合同》约定的违约责任是如因乙方原因未做满三年保证金15000元不予退还。在合同提前解除的情形下，保证金不予退还实质是保证金转化为了解除合同的违约金。原告辩称违约金过高应予调整。违约金具有弥补损失的性质，原告提前解除合同给被告造成了房屋空置损失，原告支付租金至2020年3月，在2020年4月1日将租赁房屋钥匙交还给被告，被告在2020年5月初将租赁房屋另行出租，房屋空置期为一个多月，被告称其还有为原告经营餐饮开通燃气的费用损失和另行出租给了新承租人2个月免租期的租金损失，但被告并未就这两项损失举示证据佐证，故本院酌情将违约金调整为9000元。故，扣减被告应支付的违约金9000元，被告应向原告返还保证金6000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告熊迈洲与被告邓福琼签订的《商铺租赁合同》在2020年4月23日解除； 二、被告邓福琼在本判决生效后立即返还原告熊迈洲保证金6000元； 三、驳回原告熊迈洲的其他诉讼请求。 如果被告邓福琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3180元减半收取1590元，由原告熊迈洲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年六月二日 书记员  陈 实