文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初1964号原告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元，统一社会信用代码91440300732071947T。法定代表人：曹元平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向志威，重庆市合川区龙市法律服务所法律服务工作者。被告：刘小琴，女，1980年12月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）与被告刘小琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司委托诉讼代理人向志威、被告刘小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付重庆市合川区X房屋2017年2月至2019年12月的物业管理费共计5418元；2、判令被告支付2017年10月至2019年12月的水电公摊费270元；3、被告支付迟延缴纳违约金1956.07元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年5月8日，原告与中奥联合置业有限公司签订了《塔尔门中奥城物业管理服务合同》，合同约定了原告为“中奥城”小区提供物业管理服务，住宅物业管理费标准为1.8元/月/m2等内容。原告一直提供物业管理服务至今。2016年3月7日，被告前来原告处登记，并办理了接房相关手续，随后又提出了装修申请，且办理了相关手续，该房屋面积为86㎡。被告已经实际入住该房屋，前期均缴纳了物业管理费，但自2017年2月起至2019年12月共欠付物业费5418元，原告已向被告进行书面催收，被告至今未支付该款。原告有权要求被告支付物业管理费、公摊水电费以及迟延支付物业管理费的违约金。为维护其合法权益，特来起诉，诉请如前。被告刘小琴辩称，原告在服务中存在诸多问题，其服务质量与收费标准不匹配，一是小区内外绿化景观水池未完工，绿化带缺失，原告未尽管理职责，对全体业主权益造成损失；二是公共设施配备和管理服务不到位，体现在安保不到位、消防设施设备残缺、部分区域环境卫生脏乱差、公共区域灯光昏暗、公共区域维修、保养不到位等；三是对破坏房屋结构的不法行为未作出有效的制止，车库没有门禁卡，存在安全隐患；四是原告利用公共资源牟利，未向业主公布收支去向；五是未缴纳的物业费没有开具正式的税务发票；六、在买房时，物管公司承诺在入住后免二年物管费（即从2016年7、8月左右开始）。综上，被告认为物业费收费过高，主张先履行抗辩权，在原告未纠正其错误和不作为行为前，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月8日，原告与中奥联合置业有限公司签订了《塔尔门中奥城物业管理服务合同》，约定：原告为塔尔门中奥城小区提供物业管理服务，合同期限分两个阶段，第一阶段自合同签署之日至涉案物业首期正式交付业主使用之日，第二阶段自涉案物业首期正式交付业主使用之日起三年；……如合同期限内，业主委员会已经成立，业主委员会应与原告公司或者业主委员会另选聘的物业管理企业签订物业服务合同，新的物业服务合同一旦生效，则本合同自然终止；……本物业一经入伙即按照ISO9001:2000质量管理体系进行管理，服务标准参照物业管理公共区域的管理分项目标执行，具体见合同附件四；……涉案物业管理公共服务费，由业主按其拥有建筑面积向原告交纳物业管理服务费，具体收费标准为高层住宅1.8元/月/m2，自物业业主交付首期管理费之日起，住宅物业管理费优惠业主三年，即按1.5元/月/m2收取……；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金……。2016年3月7日，原被告双方签订《中奥城前期物业管理服务协议》，主要约定：原告为被告提供物业服务。第一章双方的权利义务中原告方的权利义务，……7.对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，非原告方管理责任原因，……8.非因原告管理责任原因，原告方不承担本物业区域内业主和物业使用人的人身伤害和财产损失责任，原告方履行以下义务，即视为合理履行物业服务企业的安全防范义务：（1）建立治安防范的管理制度：24小时值班巡逻本物业区域内主要公共区域；（2）对于发生在本物业管理区域内的治安事件，协助公安部门办案。……第二章物业管理服务内容及服务质量，房屋外观：1.建立完善房屋保养制度，定期进行日常保养和完善；2.保持房屋外观完好、整洁，墙面砖、涂料、油漆等装饰材料无大面积脱落，污损。设备运行：建立完整的设备运行制度，定期对现有设备日常保养、维护……环境卫生：环卫设施设备完好，垃圾日常清理；秩序维护：配有专业执勤队伍，实行24小时值班及巡逻制度……消防：1.消防设施完好无损，可随时启用；2.消防通道畅通，建立消防应急预案……建立24小时电话值班服务，对所有报修需求做详细记录。第三章物业管理服务费用中有关收费标准为：物业服务费按房屋实际测绘的建筑面积计算；并按季度收取物业服务费：收费标准为住宅每平方米1.8元/月……（住宅物业服务费从中奥联合置业有限公司交房时开始计算；前三年补助0.30元/㎡，即1.5元/月/㎡）。……业主或使用人逾期未交纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之三计算违约金。2016年3月17日被告向原告提交《装修申请表》，开始对涉案物业进行装修使用至今。涉案物业小区未成立业主委员会，原告一直为重庆市合川区中奥城小区物业区域的物业业主及物业使用人服务至今。另查明，位于重庆市合川区X的涉案物业系被告购买并实际使用，该物业建筑面积86㎡，自2017年2月至2019年12月被告均未交纳物业管理服务费。被告认为原告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，而拖欠物业服务费。本案在审理期间，原告自愿申请撤回了要求被告支付公摊水电费的诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，塔尔门中奥城物业管理服务合同、中奥城前期物业管理服务协议、装修申请表、中奥城客户情况登记表、催收函、照片等证据证实，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告保利物业公司与中奥联合置业有限公司签订了《塔尔门中奥城物业管理服务合同》以及原、被告双方签订的《中奥城前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护，对合同双方及《塔尔门中奥城物业管理服务合同》对合川区中奥城物业区域的物业业主及物业使用人具有约束力，该物业区域的所有物业业主及物业使用人应当遵守和执行。原告在对合川区中奥城的物业（含被告刘小琴的物业）区域提供了物业服务后，有权依照《中奥城前期物业管理服务协议》及《塔尔门中奥城物业管理服务合同》的约定向该物业区域的物业业主及物业使用人收取物业服务费等费用。被告刘小琴作为X物业的业主及物业使用人，实际上接受了原告的服务，故应当向原告支付物业服务费等费用。涉案物业建筑面积为86㎡，被告自2017年2月至2019年12月未交纳物业管理服务费，《中奥城前期物业管理服务协议》约定住宅物业服务费从交房时开始计算前三年补助0.30元/㎡，因原、被告双方均未提供证据证明具体交房时间，被告于2016年3月7日与原告签订《中奥城前期物业管理服务协议》并提交客户情况登记表，故本院推定交房时间为2016年3月7日，按照协议约定2019年3月7日及之后的物业管理服务费应按1.8元/月/㎡计算。故被告应向原告支付物业管理服务费4767.84元[（1.5元/月/㎡×86㎡×（25月+6/30月）+1.8元/月/㎡×86㎡×（9月+24/30月）]。关于物业费是否应交纳的问题。被告在庭审中举示了小区照片以及视频，拟证明小区物业服务存在瑕疵，不应缴纳物业费。但本院经审查认为，原告提供的物业服务能够满足业主日常生活需要，被告主张的房屋结构遭破坏等问题属于另一法律关系，当事人可另行解决。同时上述证据虽然可以证明物业服务在垃圾清除、楼道漆面维护、公共设施维护等存在一定瑕疵，但是物业服务是一项长期、持续性工作，照片只能反映特定一个时间点的具体情况，并无法反映出一个时间段的具体情况。故被告举示的证据虽然可以证明物业服务存在一定瑕疵，但是并不能证明被告保利物业公司提供的物业服务与其收费标准不匹配，实际的物业服务标准低于约定标准，且该瑕疵并不构成根本违约。故被告以原告公司提供的物业服务水平与其物业费收费标准不匹配，物业服务存在瑕疵为由，拒绝交纳物业费的理由不成立。关于被告主张原告曾承诺免除其两年的物业费的问题，由于被告没有提供相关证据证明双方间达成过该协议，应承担举证不力的法律后果。关于原告保利物业公司未向业主公布公共收益账目，侵吞业主公共收益的问题。公布公共收益账目、侵吞业主公共收益属于物业服务合同之外的事项，并不能作为业主拒交物业费的理由，被告可依法另行解决。关于违约金的问题。本案原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告提供的物业服务存在一定瑕疵确有缺陷，被告拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对原告要求被告按合同约定支付滞纳金，本院不予支持。小区是业主日常生活的主要场所，不仅需要物业公司认真、细致地管理和维护，还需要业主能够遵守社会公德，相互配合，一起共同努力，才能将小区环境创造的更加良好。拒交物业费不会使小区环境更加优良，反而会制造更多的矛盾，创造更大的不和谐。物业公司对于业主提出的服务瑕疵，也应不断改进，尽量达到业主的期望。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告刘小琴于本判决生效后十日内支付给原告深圳市保利物业管理集团有限公司2017年2月1日至2019年12月31期间的物业服务费4767.84元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘小琴负担。本判决为终审判决。审 判 员 张文智二〇二〇年六月二十八日法官助理 邓丽萍法官助理 银 华书 记 员 肖 倩