重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11864号原告:重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼。法定代表人：段成伦。委托诉讼代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：黄容，女，1975年12月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称为商社物业）诉被告黄容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人张玉、卞晓蕊，被告黄容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12446.4元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告是阳光美地的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12446.4元。原告认为，被告作为阳光美地小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告黄容辩称，被告系阳光美地小区业主属实，被告不知晓前期物业服务合同，且原告在签订合同时未办理工商营业执照、取得法人资质及等级评定，前期物业服务合同违反法律规定，应属无效。至原告提起诉讼时，2015年12月31日前的物业服务费已经超过诉讼时效。经审理查明：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。2007年10月15日，原告作为乙方与中天物业作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同期满后，原告继续为该小区提供服务。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。被告系阳光美地小区18幢4单元3层1号的业主，该房屋的建筑面积为152.52平方米。被告以原告擅自将原物业服务费的收费标准上涨至1.7元/平方米/月（建筑面积）为由，从2015年1月1日起没有缴纳物业服务费。原告分别于2015年12月25日、2017年12月30日、2018年12月31日向被告邮寄了催收物业服务费的函，但被告仍未支付欠交的物业服务费。另查明，原告于2004年7月26日向重庆市工商局渝中区分局申请企业名称核准登记，于2004年8月9日成立，经营范围有物业管理、从事建筑相关业务等，2013年4月3日其评定的资质等级为贰级。阳光美地小区目前尚未成立业主委员会，该小区于2017年度被评为四星级小区称号。2017年7月10日本院受理原告诉该小区业主覃邦泽物业服务合同纠纷一案，本院作出的（2017）渝0108民初9814号民事判决认定原告将物业服务费收费标准从2014年1月1日起上涨至1.7元/月/平方米符合相关程序，为合法有效。重庆市第五中级人民法院就该案作出的（2018）渝05民终5664号民事判决书，亦维持了本院的前述判决。后覃邦泽向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2019年7月19日作出（2019）渝民申1268号民事裁定书，裁定驳回了覃邦泽的再审申请。以上事实有当事人的陈述，房屋登记信息查询证明、《中天阳光美地前期物业服务合同》、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书、（2019）渝民申1268号民事裁定书、函、邮寄凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证及本院审查，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同的履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。被告提出前期物业服务合同无效的辩称意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告提出原告主张2015年12月31日前的物业服务费已经过诉讼时效的辩称意见，根据本院查明的事实，原告分别于2015年、2017年、2018年进行了催收，本案诉讼时效未经过，对被告提出的辩称意见，本院不予采纳。被告从2015年1月1日起，未按期交纳物业服务费，构成违约，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持，金额为12445.6元（152.52平方米×1.7元/平方米/月×48月）。关于违约金，前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照尚欠物业服务费的30%计算，超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告黄容于本判决生效后十日内向原告重庆商社物业管理有限公司支付至2018年12月31日的物业服务费12445.6元及违约金3733.7元；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，由被告黄容负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  钟 原人民陪审员  潘光华人民陪审员  覃 卫二〇二〇年六月二日法官 助理  邓 稳书 记 员  马路长