福建省福安市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0981执异57号 异议人（利害关系人）：福州融锦欣泰房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区闽江大道167号融侨水乡酒店12层，统一社会信用代码91350100MA344WHJ9R。 法定代表人：林宏修，总经理。 委托诉讼代理人：潘琳，上海锦天城（福州）律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：刘明玲，上海锦天城（福州）律师事务所专职律师。 申请执行人：王金灵，男，1983年3月10日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。 申请执行人：福建省海泰实业集团有限公司，住所地福州市晋安区六一北路92号实发大厦19层03室，统一社会信用代码91350100570989068X。 法定代表人：王金灵，董事长。 被执行人：余乃春，男，1976年6月13日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。 本院在执行申请人王金灵、福建省海泰实业集团有限公司与被申请人余乃春诉前财产保全一案中，异议人福州融锦欣泰房地产开发有限公司于2020年6月4日对本院执行坐落于福州市仓山区复式单元［权证号：闽（2018）福州市不动产证明第9030131号］提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人福州融锦欣泰房地产开发有限公司称，一、涉案房屋的预告登记已于2018年5月26日失效。申请人福州融锦欣泰房地产开发有限公司与余乃春于2018年2月24日签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＺ1802ＸＪ006918），约定余乃春购买由申请人开发的奥体新天地花园Ｇ16地块一期项目33＃楼1503复式单元房屋，于2018年3月28日办理不动产预告登记手续。此后，由于余乃春违反与申请人之间的商品房买卖合同约定，申请人诉至福州市仓山区人民法院。申请人与余乃春商品房预售合同纠纷一案，经福州市仓山区人民法院受理已于2019年12月18日作出（2019）闽0104民初4196号民事判决书，判决已于2020年4月8日发生法律效力。判决确认该房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:ＦＺ1802ＸＪ006918）于2018年5月26日解除。根据《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除、或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因此，涉案房屋预告登记相应的已经失效。二、申请人与余乃春之间的商品房买卖合同已经解除，余乃春享有的合同权益已经丧失，法院对涉案房屋的查封没有权利基础。申请人与余乃春商品房预售合同纠纷一案，经福州市仓山区人民法院受理已于2019年12月18日作出（2019）闽0104民初4196号民事判决书，判决已于2020年4月8日发生法律效力。判决确认该房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:ＦＺ1802ＸＪ006918）于2018年5月26日解除，并且，余乃春应于判决生效后十日内配合办理涉案合同及预告登记的注销。余乃春自涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》确认解除之日起，其享有的涉案房屋商品房买卖合同权益已经不复存在。贵院系于2018年12月27日作出（2018）闽0981执保70号民事裁定书查封涉案房屋时，涉案房屋预告登记相应的已经失效，余乃春已不享有涉案房屋的期待物权，且此时余乃春也已丧失涉案房屋商品房买卖合同项下的权益。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，贵院应当解除对涉案房屋的查封。综上，贵院所查封的福州市仓山区复式单元（权证号：闽（2018）福州市不动产证明第9030131号）商品房，余乃春并未取得涉案房屋所有权，涉案房屋的预告登记也已于2018年5月26日失效。因申请人与余乃春所签订的该房屋的商品房买卖合同已解除，作为买受人的余乃春对涉案房屋已不享有任何权益。为此，请求裁定撤销（2018）闽0981执保70号民事裁定书，解除对福州市仓山区复式单元［权证号：闽（2018）福州市不动产证明第9030131号］的查封。 本院查明，2018年12月28日，本院以（2018）闽0981财保16号立案申请人王金灵、福建省海泰实业集团有限公司与被申请人余乃春诉前财产保全一案。同日，本院作出（2018）闽0981财保16号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人余乃春名下财产，以价值23163360元为限。同日，本院以（2018）闽0981执保70号立案执行申请人王金灵、福建省海泰实业集团有限公司与被申请人余乃春诉前财产保全一案。2018年12月27日，本院查封被申请人余乃春名下坐落于福州市仓山区复式单元［权证号：闽（2018）福州市不动产证明第9030131号］。2019年12月18日，福州市仓山区人民法院作出（2019）闽0104民初4196号民事判决书，判决：一、确认原告福州融锦欣泰房地产开发有限公司与被告余乃春签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:ＦＺ1802ＸＪ006918）于2018年5月26日解除；二、被告余乃春于本判决生效之日起十日内协助原告福州融锦欣泰房地产开发有限公司办理涉上述第一项《商品房买卖合同（预售）》的备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；三、被告余乃春于本判决生效之日起十日内支付原告福州融锦欣泰房地产开发有限公司违约金850762.65元；四、被告余乃春于本判决生效之日起十日内支付原告福州融锦欣泰房地产开发有限公司律师费8000元；五、驳回原告福州融锦欣泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决于2020年4月14日生效。另查明，余乃春已于2018年2月24日签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＺ1802ＸＪ006918）后、2018年3月6日前支付给福州融锦欣泰房地产开发有限公司购房首付款2841751元。异议人福州融锦欣泰房地产开发有限公司于2020年6月4日向本院提起执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第十九条的规定，预查封是对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。基于预查封的上述特性，本案中被执行人余乃春购买的案涉房产被预查封后，因出卖人（异议人福州融锦欣泰房地产开发有限公司）诉请解除合同，并已由福州市仓山区人民法院作出(2019)闽0104民初4196号民事判决书予以确认解除，故该商品房买卖合同因被解除而债权消灭，能够确定被执行人余乃春作为买受人已经不能获得案涉房产的所有权，故案涉房产不属于可供执行财产。由于该案涉房产不再是预查封的对象，故需返还的购房款即成为执行标的。因此，异议人福州融锦欣泰房地产开发有限公司提出的异议请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 异议人福州融锦欣泰房地产开发有限公司异议成立。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向宁德市中级人民法院申请复议。 审 判 长 陈开廉 审 判 员 王梓安 审 判 员 王建军 二〇二〇年六月四日 法官助理 黄才嘉 书 记 员 雷娟娟 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。