山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3799号原告：中国建设银行股份有限公司济宁济东支行，住所地济宁市任城区观音阁街道观音阁街道济邹路路南翠竹园大门北侧，统一社会信用代码913708007392926623。负责人：李宁，行长。委托诉讼代理人:卜其祥，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所实习律师。被告：张慎鲁，男，1986年4月20日出生，汉族，住山东省邹城市。被告：山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司，住所地邹城市太平东路（钢山办事处东50米路北），统一社会信用代码91370883788462066N。法定代表人：张广月，经理。被告：张广月，男，1967年6月10日出生，汉族，住山东省邹城市。被告：济宁银联融资担保有限公司（原济宁市银联担保有限公司），住所地济宁市环城西路23号写字楼，统一社会信用代码91370811773186353P。法定代表人：王娟，董事长兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行（以下简称“建行济宁济东支行”）与被告张慎鲁、山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司（以下简称“丰泽圆房地产公司”）、张广月、济宁银联融资担保有限公司（以下简称“银联担保公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告建行济宁济东支行委托诉讼代理人卜其祥、房善全到庭参加诉讼。被告张慎鲁、丰泽圆房地产公司、张广月、银联担保公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁济东支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张慎鲁于2008年8月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告张慎鲁偿还原告借款本金185788.93元、利息29048.05元、罚息及复利11688.63元（暂计至2020年3月12日），合计226525.61元，并支付原告自2020年3月13日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、判令被告丰泽圆房地产公司、张广月、银联担保公司对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告张慎鲁提供的抵押物，即位于济宁市曲阜市瑞和水岸人家第4幢西二单元401号房产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2008年8月29日，被告张慎鲁与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告张慎鲁向原告借款24.7万元，用于购买被告丰泽圆房地产公司开发的房产，借款期限为240个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上下调15%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告丰泽圆房地产公司、银联担保公司（曾用名：济宁市银联担保有限公司）作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证；被告丰泽圆房地产公司为个人独资企业，被告张广月系其法定代表人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任；被告张慎鲁作为抵押人，同意以其所购坐落于济宁市曲阜市瑞和水岸人家第4幢西二单元401号的房产为该笔借款提供抵押担保。贷款发放后，被告未能根据合同约定按时足额履行还款义务，构成违约。原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告张慎鲁、丰泽圆房地产公司、张广月、银联担保公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁济东支行提交如下证据材料：（1）被告张慎鲁、张广月、身份证复印件及被告丰泽圆房地产公司、银联担保公司企业信用信息公示报告打印件一份；（2）《中国建设银行个人住房贷款申请表》一份；（3）《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684208-011-2008000281）一份；（4）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（5）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（6）《委托代理协议》及律师代理费发票各一份。经审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予以确认。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2008年8月26日，被告张慎鲁作为申请人向原告建行济宁济东支行提交“个人住房贷款申请表”，申请借款24.7万元，用于购买被告丰泽圆房地产公司出售的房屋。2008年8月29日，被告张慎鲁（借款人和抵押人）、被告银联担保公司（保证人）、被告丰泽圆房地产公司（保证人）与原告建行济宁济东支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684208-011-2008000281），主要约定内容：借款本金为人民币24.7万元；借款用途为购买瑞和水岸人家第4幢西二单元401号房屋；借款期限为240个月（自2008年8月29日至2028年8月29日）；还款方法为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，在本合同约定的每年1月1日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告丰泽圆房地产公司、银联担保公司为该笔借款提供连带责任保证；被告丰泽圆房地产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；被告银联担保公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止（若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间到贷款人宣布的债务提前到期日后两年止）；保证范围为借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2008年8月29日，原告建行济宁济东支行向被告张慎鲁指定账户发放贷款24.7万元。被告张慎鲁的还款账户显示：自2008年8月29日至2015年11月30日期间，基本能正常还款；之后至2017年7月20日期间没有还款记录；2017年7月21日至2017年8月21日又偿还部分本金，但不足额；此后又于2019年6月6日偿还本金200元，以后没有再还款；已还本金总数额61211.07元，利息88053.9元。2020年5月7日，原告以被告不履行还款义务为由依法提起诉讼。另查明，丰泽圆房地产公司系自然人独人独资企业，出资股东为自然人张广月。原告建行济宁济东支行因向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁济东支行是否有权要求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告张慎鲁提前偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权？3、被告张广月、丰泽圆房地产公司、银联担保公司应对涉案债务承担连带还款责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告之间成立借款担保合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁济东支行将借款24.7万元发放给被告张慎鲁指定账户，履行了合同义务。被告张慎鲁未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担违约的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于被告张慎鲁违约的事实，原告建行济宁济东支行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告张慎鲁提前偿还下欠借款本息。本案中，原告自借款人逾期之日起按合同约定贷款利率水平上上浮50%计收罚息及复利，截止至2020年3月12日计算得出下欠借款本金185788.93元、利息29048.05元、罚息及复利11688.63元，本息合计226525.61元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效应予以确认。原告要求被告张慎鲁偿还上述借款本息并继续支付自2020年3月13日起至实际清偿之日止的利息（按合同约定计算），有事实和法律依据，应予以支持。因被告张慎鲁违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依上述合同约定，该费用应当由被告张慎鲁承担。关于原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权的问题。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁济东支行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产并未办理抵押登记，故原告建行济宁济东支行要求对案涉抵押房产（瑞和水岸人家第4幢西二单元401号）处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）约定，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免。贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。根据上述约定，涉案抵押财产（瑞和水岸人家第4幢西二单元401号）没有办理抵押登记，涉案保证人仍在保证期间，被告丰泽圆房地产公司、银联担保公司作为涉案借款的担保人仍需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告丰泽圆房地产公司、银联担保公司对被告张慎鲁所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定的保证范围，于法有据，应予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。被告丰泽圆房地产公司属于一人有限责任公司。被告张广月没有举证证明被告丰泽圆房地产公司的财产独立于自己的财产，应当对该公司的债务承担连带还款责任。原告要求被告张广月对涉案债务承担连带还款责任，于法有据，予以支持。同时，保证人承担保证责任后，有权向借款人追偿。被告张慎鲁、丰泽圆房地产公司、张广月、银联担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行与被告张慎鲁于2008年8月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684208-011-2008000281）。二、被告张慎鲁于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行借款本金185788.93元、利息29048.05元、罚息及复利11688.63元（截止至2020年3月13日），合计226525.61元；并继续支付自2020年3月13起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684208-011-2008000281）约定计算的利息、罚息及复利。三、被告张慎鲁于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行支付律师代理费1000元。四、被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司、济宁银联融资担保有限公司、张广月对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其任何一方承担保证责任后，有权向被告张慎鲁追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4713元，减半收取计2356.5元，由被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇二〇年六月二日书记员  李俊青