山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初3407号原告：朱玉林，男，1970年4月15日出生，汉族，农民，住邹城市。原告：潘爱红，女，1974年2月1日出生，汉族，农民，现住邹城市。委托诉讼代理人：黄勇、焦凌云（特别授权），山东匡衡律师事务所律师。被告：邹城市中心店镇中傅村村民委员会，住所地邹城市中心店镇中傅村。法定代表人：黄文强，村主任。被告：邹城市富村山居置业有限公司，住所地邹城市中心店镇中傅村村北300米路西，统一社会信用代码91370883MA3P0DDJ9C。法定代表人：李德春，总经理。原告朱玉林与被告邹城市中心店镇中傅村村民委员会（以下简称中傅村委会）、被告邹城市富村山居置业有限公司（以下简称富村山居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉林、潘爱红的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼，被告中傅村委会、富村山居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉林、潘爱红向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令两被告返还原告购房款10万元并支付资金占用期间的利息（以10万元为基数，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月21日起实际清偿之日止）；3、诉讼费用、保全费、保全保险费均由被告承担。庭审中原告明确诉讼请求：第1项中指两被告。事实与理由：原、被告于2020年1月21日签订《房屋买卖合同》，原告购买了两被告开发的位于邹城市富春山区，原告于合同签订当日向被告支付购房款10万元，合同约定被告于2020年4月30日交付房屋。现交房期限已经届满，但被告所建房屋至今仍不符合交房条件，且已停工。原告通过邹城市房管局询问得知，被告所出售的房屋根本没有商品房预售许可证，无权预售房屋。故此，原告为维护合法权益特向法院提起诉讼。被告中傅村委会未作答辩。被告富村山居公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一：两原告的身份证（立案时提交法庭）和结婚证，证明两原告的诉讼主体资格。证据二：2020年1月21日，原告朱玉林与中傅村村民委员会、富村山居公司签订的《房屋买卖合同》一份和富村山居公司出具的收据一份，证明二被告将邹城市中傅村社区“富春山居”北区1号1单元202室房屋出售给原告，原告系邹城市田黄镇大刘村村民，系被告中傅村委员会村集体外成员，其将在集体土地上建造的房屋向社会公开销售，依据最高院关于印发《全国民事审判工作会议纪要的通知》法办【2011】442号第15条，应认定买卖合同无效。同时被告不仅向社会公开销售，而且涉案房屋没有商品房预售许可证，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，也属于合同无效的情形。证据三、被告富村山居公司向两原告出具的收据，证明被告已收到两原告购房款10万元，合同认定无效后两被告应当依法予以返还。证据四、2020鲁0883执保568号执行裁定书及保全费交费凭证、保全保险费发票，证明原告为主张权利支付保全费1070元、保函费660元应由被告承担。证据五、提交付款凭证，证明原告交付10万元房款的事实。其中微信转账1万元是转给被告富春山居公司会计小闫，在10万元收据中能看到经手人就是小闫。证据六、补充提交一份在国家企业信用信息网查询的被告富春山居公司的工商登记信息。两被告是合作开发房产关系，由被告中傅村委会提供土地，被告富春山居公司进行投资开发。原告曾向被告提出过退还房款，但找不到被告富春山居公司，现在被告富春山居公司不在村委会办公了，之前被告富春山居公司在被告中傅村委会的村委会办公，被告中傅村委会工作人员说的不知道被告富春山居公司在哪，现在被告富春山居公司还存在没有注销。以上证据1、2、3原件，核对后将原件收回。被告经传票传唤无正当理由到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、质证权利，本院对原告提交的证据一至证据六予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月21日，原告朱玉林（买受人）、被告中傅村委会（委托人）、被告富村山居公司（委托代理人）订立《房屋买卖合同》，约定原告购买富春山居北1-1-202号房屋一套，建筑面积133.46平方米，单价每平方米3220.14元，总金额429760元。付款方式为分期付款。第七条约定：委托代理人应当在2020年4月30日前，依照本合同约定及国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的房屋交付买受人使用。第八条委托代理人逾期交房的违约责任。1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，委托代理人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。原告在合同上买受人处签名按手印，富村山居公司在合同委托代理人处加盖公章，中傅村委会在委托人处加盖公章。合同订立后原告向富村山居公司缴纳购房款10万元，2020年1月21日，富村山居公司向原告出具了100000元的购房款收据。2020年4月30日系双方合同约定的交房时间，被告未向原告交付房屋。另查明，案涉房屋所在富春山居小区土地性质系集体性土地，该房屋系中傅村在集体土地上开发建设的小产权房。本院认为，被告中傅村委会与富村山居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证及举证权利，本院依法缺席判决。关于原告请求确认三方签订的《房屋买卖合同》无效的问题，本院认为，案涉房屋所在富春山居小区土地性质系集体性土地，该房屋系中傅村在集体土地上开发建设的小产权房，且原告不是中心镇中傅村集体经济组织成员，不具备购买该小产权房的主体资格，故原告与两被告之间订立的《房屋买卖合同》违背了我国土地管理法关于农民集体所有土地使用权不得出让的强制性规定，故本院确认三方签订的《房屋买卖合同》无效。关于原告请求被告返还购房款本息的问题，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告富春山居公司收取了原告的购房款10万元并向其出具了发票，故原告请求被告富春山居公司返还已收取购房款10万元本院依法予以支持。原告请求被告支付资金占用期间的利息亦不违反法律规定，本院依法予以支持。关于原告请求被告中傅村委会承担共同返还购房款本息责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，原告提交的《房屋买卖合同》的第一页注明委托人为中傅村委会，委托代理人为富村山居公司，且被告中傅村委会及富村山居公司均在《房屋买卖合同》上盖章，其中《房屋买卖合同》第一条约定：“本项目委托人不承担本房屋建设、销售、售后服务及因合同执行产生的一切纠纷”，故原告主张被告中傅村委会承担共同返还房款本息责任没有依据，本院依法不予支持。关于原告请求被告支付因办理本案财产保全而支付的保全保险费660元，因双方合同并无相关规定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹城市富村山居置业有限公司于本判决生效后十日内向原告朱玉林、潘爱红返还房款100000元。二、被告邹城市富村山居置业有限公司于本判决生效后十日内向原告朱玉林、潘爱红支付利息（以100000元为基数，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月21日起至款项实际清偿之日止）。三、驳回原告朱玉林、潘爱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元、财产保全费1070元由被告邹城市富村山居置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  吕洁二〇二〇年六月二十四日法官助理马娇书记员孟淑鑫