广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初6335号原告黄月兰，女，汉族，1981年2月5日出生，住广东省博罗县************，公民身份号码为441************028。被告裴瑞红，女，汉族，1962年10月28日出生，住河南省平舆县******委袁庄13组，公民身份号码为412************528。委托代理人倪晖豪，系广东知泓律师事务所律师。原告黄月兰诉被告裴瑞红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄月兰，被告裴瑞红的委托代理人倪晖豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求:1.依法判决解除原告与被告签订的编号为B343和编号为B345两份《商铺买卖合同》；2.判令被告裴瑞红退还向原告黄月兰已支付的律师费及网签费3560元、税费14456元、房价款232000元（含定金60000元、首期款172000元），共计250016元；3.判令被告裴瑞红向原告黄月兰支付以房产转让价432000元（案涉B343号、B345号商铺转让价都为216000元）的百分之二十的违约金86400元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：依据证据1等，法院审查并认定了“2012年11月27日，裴瑞红作为卖方，万菱公司作为卖方代理人，黄月兰作为买方，双方签订编号为B343及编号为B345的两份《商铺买卖合同》，合同约定：卖方同意将位于东莞市南城区******时代广场二层B343、B345号商铺转让给买方，转让价格均为216000元。黄月兰因案涉两间商铺共支付了律师费及网签费3560元、税费14456元、房价款232000元”等事实。依据证据2等，2012年11月27日，黄月兰与裴瑞红、东莞市万菱实业投资有限公司(以下简称“万菱公司”)签订了编号为B343及编号为B345的两份《商铺买卖合同》，所购房产为东莞市南城区******时代广场B343、B345号两间商铺，约定了有关购买案涉编号为B343、B345的两间商铺的权利和义务；以及购买B343、B345号商铺是买方根本目的等事实。依据证据7等，截止到目前，黄月兰因案涉两间商铺共支付了律师费及网签费3560元、税费14456元、房价款232000元（含定金60000元、首期款172000元）等事实。依据证据3、证据4、证据5、证据6和淘宝拍卖网等，目前，裴瑞红无法履行相应法定义务和黄月兰无法实现编号为B343、B345两份《商铺买卖合同》购买商铺的根本目的；案涉B343、B345号商铺2019年1月8日起已被法院查封；B345号商铺在第一次拍卖期间已成功被拍卖；案涉B343商铺经第二次拍卖于2019年6月9日10时整被流拍；依据（2019）粤1971执4043号裁定书等证据，案涉B343号商铺目前已被依法裁定交付东莞市时代广场有限公司抵偿债权。依据证据5、证据6和城市房地产管理法(下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的)、合同法、物权法等，B345号商铺在第一次拍卖期间已成功被拍卖；案涉B343号商铺目前已被依法裁定交付东莞市时代广场有限公司抵偿债权且已生效；目前案涉B343号、B345号商铺都已无法由裴瑞红过户到黄月兰名下，完全因为被告裴瑞红被法院强制执行造成案涉B343号、B345号商铺无法交易，被告裴瑞红已严重违反合同和根本违约等，原告黄月兰无法实现购买案涉B343号、B345号商铺的根本目的等，即案涉编号为B343和编号为B345号的两份《商铺买卖合同》解除条件成就。案涉B345号商铺已被拍卖于案外人，案涉B343号商铺目前已被依法裁定交付东莞市时代广场有限公司抵偿债权且已生效；故目前案涉B343号、B345号商铺都已无法由裴瑞红过户到黄月兰名下，即交易无法完成，被告裴瑞红已根本违约。案涉B343号、B345号商铺买卖合同，证明原被告双方约定了案涉B343、B345商铺的转让价格都为216000元，共计432000元；根据合同法和案涉B343号、B345商铺买卖合同第七条都明确约定“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；…如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金”等，原告黄月兰有权解除合同并要求被告裴瑞红支付房产转让价432000元（案涉B343号、B345号商铺转让价都为216000元）的百分之二十的违约金86400元。考虑到被告根本违约等，按合同约定违约金低于利息损失，应适当增加计算违约金和赔偿黄月兰的实际损失，事实和理由及依据如下：（一）被告裴瑞红主张违约金过高，黄月兰认为违约金是案涉合同约定的，并且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。"之规定，并结合本案中完全是由于被告裴瑞红违约行为导致合同被解除、其占用该笔资金已达6年之久以及黄月兰主张的实际损失等因素综合考量，参照甘肃省高级人民法院（2018）甘民终143号判决书等，恳请法院判决本案诉请第三项时要充分弥补黄月兰的实际损失，也要体现出对违约方的惩罚性，适当增加应适当增加计算违约金。（二）因被告裴瑞红根本违约给原告黄月兰造成实际损失如下：1.众所周知，因打官司所产生的律师费咨询费、查档费、交通费材料费和误工费等，参照律师打官司行规至少要6千元。2.众所周知，东莞市房屋上涨差价损失，参照网上公布房价和日常交易常识等，现东莞房价同比2013年上涨了一倍多。3.截止目前，近6年多租金损失，根据中国裁判网公示相应判决书等，参照裴瑞红和万菱公司前两年返还18%的租金来算，6年多的租金至少为125280元（9%*6*23.2），这个价格还未考虑每年租金的上涨。4.赔偿、占用购房款等利息损失。根据中国裁判网公示相应判决书和合同法等，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，截止2019年12月5日，利息损失暂计为250016元×6.55%×2564/360=116633.85元（按广东法院诉讼服务网提供的贷款利率计算，详见证据8）。综上所述，约定的违约金远低于实际造成的损失。（三）造成合同目的无法完成的原因完全在于卖方裴瑞红违约导致案涉商铺被法院查封、已拍卖至他人；依据合同法第114条（约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加）等，法院应对根本违约方裴瑞红严惩，恳请适当增加违约金计算。被告辩称，一、本案涉案合同的违约方实为原告，导致合同无法按时履行是原告自身。二、原告要求的违约金没有法律依据，被告并不是主动违约的一方，不应承担违约金赔偿。经审理查明，2012年11月27日，裴瑞红作为卖方，万菱公司作为卖方代理人，原告作为买方，双方签订两份编号分别为B343、B345的《商铺买卖合同》，合同约定：卖方同意将位于东莞市南城区******时代广场二层B343、345号商铺转让给买方，转让价格均为216000元。合同第四条约定买方逾期付款的违约责任。合同第七条关于违约责任、合同解除约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或者要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。合同第九条约定卖方应当于2013年9月30日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续。合同第十条关于商铺使用权的约定，买卖双方均同意，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，卖方享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买方不得干涉。卖方应于2015年9月30日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买方使用，同时买方自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期移交使用的，卖方应当及时书面告知买方。如果在商铺装修移交以及使用权和收益权交接之前，买方将商铺出卖或继承、析产、债权债务等原因发生商铺的产权转移，买方有义务以书面形式通知卖方，并保证不影响卖方在此期间对商铺的使用权和收益权，如第三方因此向卖方主张权利，买方需承担违约责任。买方同意不得以任何理由拒绝办理该商铺装修移交以及使用权和收益权的交接手续，买方同意办理该商铺使用权和收益权交接后不得以任何理由向卖方索取任何租金及管理费用。买方未按书面通知的时间办理商铺装修移交以及使用权和收益权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已实际交给买方，一切风险由买方承担。商铺所有权的转移交付，自国土房产部门将该商铺登记在买方名下并办出房产证时，即视为卖方已完成向买方交付该商铺的所有权。合同第十一条关于卖方逾期交付商铺的违约责任约定，除本合同第十条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买方，逾期超过45日后，按本合同第十条规定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，卖方按日向买方支付已付房价款1.5‰的违约金。合同第十二条关于卖方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，卖方交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买方有权要求卖方按照下述方式处理：卖方以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿。合同落款处，买方代理人处盖有万菱公司的合同章，买方处有原告的签名捺印。原告在2012年11月23日、2012年11月27日共缴纳了商铺的定金60000元，2012年11月27日缴纳了商铺的首期款172000元，2012年11月27日缴纳了网签、律师费3560元，2012年11月27日缴纳了税费14456元。原告在庭审中表示，原告没有收到被告的通知要求补齐剩余的购房款，也没有收到被告的通知要去办理银行按揭贷款手续。案涉两间商铺目前已被东莞市第一人民法院查封，东莞市第一人民法院作出执行裁定，裁决将案涉商铺进行了拍卖或抵偿相应债权。被告则表示由于已通过电话告知原告根据合同条款去办理按揭贷款，但是不知道为何原告不去办理。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告之间签订《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。被告并没有提供证据证明其曾经通知过原告办理剩余购房款的按揭贷款手续或补足，故对于被告主张系原告违约在先，本院不予采纳。案涉两间商铺目前已被法院裁定拍卖或抵偿相应的债权，故无法按照《商铺买卖合同》的约定将案涉商铺过户至原告名下，原告的合同目的无法实现，因此被告的行为构成根本违约，故原告诉请解除《商铺买卖合同》，被告返还购房款232000元、税费14456元、网签和律师费3560元，违约金432000元×20%＝86400元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄月兰与被告裴瑞红于2012年11月27日签订的编号分别为B343、B345《商铺买卖合同》已解除；二、被告裴瑞红在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄月兰返还购房款232000元、税费14456元、网签和律师费3560元；三、被告裴瑞红在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄月兰支付违约金86400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3159.62元，原告黄月兰已预交，由被告裴瑞红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 柯 颖二〇二〇年六月十日书记员 刘念秋