湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1023民初694号 原告：李飞，男，1969年9月18日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 被告：郴州志诚房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉街道青年大道49号五岭新天地二期6A01房。 法定代表人：刘佳燕，系该公司董事长、总经理。 委托代理人：黄斌，湖南德建律师事务所律师，特别授权。 第三人：永兴县顺安小区业主委员会，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道办县正街永兴县公安局4楼406房。 负责人：冯爱惠。 原告李飞与被告郴州志诚房地产开发有限公司（简称志诚公司）、第三人永兴县顺安小区业主委员会（简称顺安小区）物权确认纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李飞及被告志诚公司委托代理人黄斌到庭参加诉讼，第三人顺安小区经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李飞向本院提出诉讼请求：一、依法确认永兴县顺安小区4栋1-701号房为原告所有；二、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告为永兴县顺安小区集资建房人之一。按照永兴县顺安小区业主委员会的要求，原告按时交纳集资建房进度款。顺安小区房屋主体封顶后，2018年12月5日，业主委员会、被告组织了所有集资建房者在永兴县荣裕大酒店进行了抽签选房。原告抽到了顺安小区4栋1-701号房和C-118号地下车位。随后，原告根据顺安小区业主委员会的要求付清了全部集资建房款368816.22元并交纳了窗户提质款4211元。 抽签选房后不久，被告电话通知原告去顺安小区售楼部签订《房屋买卖合同》。可原告到售楼部后，卖房小姐却要原告另交3万元钱给被告，否则，不与原告签合同。原告认为，被告要挟原告另交3万元钱，属于典型的敲诈勒索。因原告未交，被告就不与原告签订房屋买卖合同。原告多次找被告签订《房屋买卖合同》无果的情况下，原告遂诉至法院，望判如所请。 被告志诚公司辩称：一、答辩人与原告李飞之间只签订过《选房确认书》及其附件《140户型团购明细》，并未签订其他任何合同。答辩人也未与任何人签订过集资建房性质的合同，原告要求以集资建房者身份确认永兴县顺安小区4栋1-701房为原告所有没有法律及事实依据。二、答辩人与原告之间签订的《选房确认书》只是一份预约合同，原告并未按约完全履行。原告属于业主委员会资格审查属“其他”购房户，其应交付的购房款除了其在团购明细表所确认的购房款外，还包括应向答辩人交付3万元房价调差款；除了购房款外原告还应交付水、电、燃气开户费。虽经答辩人多次催促，原告没能按约交付相关款项，导致该预约合同未能完全履行，原告应承担相关的违约责任。三、原告在诉状中仍然拒绝交付3万元的房屋调差款以及水、电、燃气开户费，即明确表示不履行《选房确认书》所规定的义务，因此缔约合同约定的缔约条件无法满足，视为原告放弃购房，答辩人有权不再与原告签订房屋买卖合同并将所涉的房屋和车位自行处理。综上所述，原告的诉请没有法律和事实依据，依法应予以驳回；原告拒不履行《选房确认书》所确定的先合同义务，违约在先，原、被告之间未能签订购房合同系由原告造成，原告应自行承担不利的法律后果。 第三人顺安小区未予陈述。 经审理查明：2016年，永兴县县委、县政府为解决永兴县政法委、县公安局、县司法局和县信访局的干警的住房，由四单位共同组建“永兴县顺安小区项目”，并成立了业主委员会，2016年8月13日，顺安小区与被告志诚公司签订一份《住宅项目开发合同》。合同的主要内容是：开发项目名称：永兴县顺安小区项目。开发方式：合作开发。合作要点是：（一）在本合同签订生效之前，甲方（顺安小区）是本项目及其土地的权利人，并已经完成了一定的前期工作。乙方（志诚公司）是开发资质齐全的开发企业，具备本合作开发项目的资格和条件。（二）顺安小区项目系县委、县政府“从优待警”的重点项目（甲方组成单位为：永兴县政法委、县公安局、县司法局和县信访局）。双方约定本项目由乙方企业负责开发建设，办理各类证件、手续。甲方按与乙方协商的价格组织有意向购房干警职工进行团购。（三）合作开发中项目的相关要求、双方的分工、权利义务关系等内容见本合同其他相关条款的约定。团购方式：（一）甲方按意向购房业主预缴订金的数量确定团购房数量，地下车位按1:1比例配套购买，其余由乙方自行销售处置。（二）甲方单位团购房按单元优先整体团购，如有尾数户，可以从剩余的任意一个单元一至十七层的房源中抽签选择。地下车位在相应区域范围团购。合同价款计算及单价：合同价款为双方约定的住宅售房单价与住宅建筑面积（以永兴县房产局测算的建筑面积为准）之积加上车位单价与车位数量之积。住宅房均价为：2146元/m2（该价格不包括燃气、有线、水电等开户费用；办理房产权证手续相关税费按规定双方各自缴纳；住房第9层价格为2146元/m2，每上升一层递增32元/m2，每下降一层递减30元/m2，顶层价格为2330元/m2），地下车位4.5万元/个。乙方不得因土地价格、基础超深及材料价格上涨、政策及相关法律法规调整等因素而提高团购房价。甲方不得以商业用房销售利润分成和向县委县政府争取来的所有优惠政策等任何理由而降低团购房价。合同价款的支付：甲方应于土地摘牌前确定单位干警职工团购数量，并收取购房订金2.5万元/户，车位订金0.5万元/个。以后按进度收取购房款，按进度支付建设资金。1.土地摘牌后5日内，甲方按每套2万元存入共管账户，以确保材料准备；2.桩基础全部完工且经验收合格后5日内，甲方按每套3万元向乙方支付工程进度款；3.主体工程全部施工至±0.0（即商业门面和车位建成后）后5日内，甲方按每套2万元向乙方支付工程进度款；4.主体工程（第一层至第十五层）每平均完成3层框架（按总工程量核算）后5日内，甲方按每套2万元向乙方支付工程进度款。主体全部框架完工后20日内，甲方支付总定购房款（包含车位款）的65%，按揭贷款户，在主体工程完成3层后5日内按相关规定缴清首付款，之后不再支付进度款。乙方与购房业主签订正式购房合同或办理按揭手续后，甲乙双方办理前期购房款收款收据变更手续；5.内外架全部拆卸后5日内，甲方支付到总定购房款（包含车位款）的85%；6.工程竣工验收合格后，交付使用（领钥匙）前，待小区所有附属配套工程全部完工，甲方支付到总定购房款（包含车位款）的97%；7.剩余总房款的3%（存入共管账户），其中：预留1%作质量保证金，待法定质保期满再支付，预留2%待土地使用权证和个人房产权证办理完毕后，移交业主时一次性付清；但按揭贷款户不受上述条件限制，购房尾款必须在交房时付清给乙方。合同还对合同工期、违约责任、合同生效、变更与终止等进行了约定。原告李飞作为永兴县司法局的其他人员（律师）成为团购成员之一。合同签订后，被告志诚公司依合作合同的约定开发，原告依约定支付购房款。房屋建成后，被告组织团购人员抽签选房，原告抽到的房屋是4栋1-701号房和C-118号地下车位。2018年12月5日，被告志诚公司向原告李飞下达《选房确认书》，李飞签字认可。确认书的主要内容是：“尊敬的李飞客户：非常感谢您对顺安国际的信任。您已经通过抽签选房方式选定购买顺安国际小区4栋1-701号房，地下车库C-118车位。为保证选房后的各项购房后续相关手续能公平公正，安全高效有序地办理，现将有关事项明确如下。请完成选房的客户仔细阅读本《选房确认书》……。第四、其他：（1）顺安国际小区合同约定交房时间为2019年7月31日前；（2）客户选房后，未能按开发商通知的时间到售楼部签订购房合同（开发商电话通知业主最多三次），则视为业主放弃购房；开发商有权对客户选定的房号及车位自行处理，并无息返还客户之前所交的房款；（3）同意开发商代收应由客户承担的水、电、燃气开户费；（4）经业主委员会资格审查属“其他”购房户的客户，需在客户签字认可的团购明细表所确认的房价总金额基础上，应向开发商另交叁万元房价调差款。（5）本确认书一式两份，客户及开发商各执一份，具有相同法律效力。如果您对抽签选房的公平公正性无异议，且对本确认书的通知事项已经清楚知晓且无异议，请在选房客户栏内签字认可。”2018年12月28日，原告把交的团购购房款在第三人处换成一张总收据。内容是：“今收到李飞交来永兴县顺安小区团购房购房款计人民币金额（大写）叁拾陆万捌仟捌佰壹拾陆元贰角贰分（368816.22元）。”另收取原告窗户提质款4211元。后原告依被告的要求与被告签订《商品房买卖合同》，被告要求原告交清购房调差价30000元才允许签买卖合同，原告不同意交，双方遂成纠纷，原告诉至本院，要求确权。 上述事实有原告提交的《选房确认书》、交购房款收据，被告提交的《住宅项目开发合同》、《选房确认书》、《认购审查统计表》等以及双方的陈述予以证实，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点是：原告李飞是否取得所购房屋的所有权。阐述如下： 本案系物权确认纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案的第三人顺安小区代表原告与被告志诚公司签订的《住宅项目开发合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性的规定，该合同合法有效。该合同明确约定原告是团购的方式购买房屋，并约定了房屋的价格、选房的方式，原告系团购的成员之一，依合同的约定，交清了约定的购房款，选定了房屋，依法取得了该房屋的所有权。故原告的该诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。被告认为双方没有签订购房合同，《选房确认书》是一份预约合同，原告未按约定交清3万元的房屋调差款，明确表示不履行《选房确认书》所规定的义务，视为原告放弃购房。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第三人与被告签订的《住宅项目开发合同》对商品房基本情况、销售方式、价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电、燃气、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事项、解决争议的方法、违约责任等进行了约定。且被告已经按照约定收受了原告的购房款。故该《住宅项目开发合同》应认定为商品房买卖合同。其次，《选房确认书》中要求原告补调差价3万元并非开发合同的约定的内容，应是对商品房房屋买卖合同的价款的变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。如被告志诚公司认为双方已协商一致，变更了合同的购房价款，可以另行主张权利。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十二条，第六十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条之规定，判决如下： 确认永兴县顺安小区4栋1-701号房屋归原告李飞所有。 本案案件受理费80元，由被告郴州志诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张灿玺 二〇二〇年六月四日 法官助理刘思思 书记员曹柏慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。