河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初184号 原告：于丹丹，女，1986年11月20日出生，汉族，住河北省保定市望都县。 委托诉讼代理人：赵大龙，河北厚沃律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区，公司员工。 被告：陈秋兰，女，1963年12月26日出生，汉族，户籍地秦皇岛市海港区。 原告于丹丹与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、被告陈秋兰确认合同效力纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告于丹丹的委托诉讼代理人赵大龙，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼。被告陈秋兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于丹丹向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司之间订立的关于中国红色公寓1-12Ａ层-10号房屋的《商品房买卖合同》合法有效。2.确认二被告之间订立的关于中国红色公寓1-12Ａ层-10号房屋买卖合同无效。3.依法判令被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司依商品房买卖合同约定为原告办理商品房产权登记。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月，原告与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市抚宁区房屋（不动产项目编号:13032323112004）。原告于2011年6月2日通过贷款支付购房款共计814030元，被告于同年6月交房。商品房买卖合同约定，被告应于2011年8月30日前办理房屋所有权证书至原告名下，但时至今日未予办理。且被告将案涉房屋备案登记在被告陈秋兰名下，导致原告至今无法取得房屋所有权证书。二被告之间的行为名为买卖实为借贷，应属无效。原告就上述事宜多次与被告协商未果，故诉至贵院，望判如所请。 后原告变更诉讼请求，撤销判令被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司依商品房买卖合同约定为原告办理商品房产权登记。 瑞龙房地产辩称，原告诉请的事实和理由属实，我公司与原告之间是真实的房屋买卖关系，该买卖已经完成交易，房屋也已实际交付给原告居住，使用、所有。我公司与被告陈秋兰是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖合同的意思表示，而且我公司也从未给陈秋兰交付过房屋。 陈秋兰没有答辩。 原告提供了以下证据：证1、嶺澜认购书一份、商品房买卖合同复印件，原件在地产公司，因为办贷款时收回去了。2011年5月1日原告委托其哥哥于飞与被告签订了涉案房屋的认购书，约定购买涉案房屋面积为62.69m2，总价814030元，定金20000元，于2011年5月19日原告与被告瑞龙就涉案房产签订了买卖合同，对房屋的单价、面积进行了确认。合同第15条约定，被告应在交房60日内将办理权属登记相关的手续向登记机关提交，并在交付房屋90日内办理权属登记，否则承担违约责任。证2、房款收据254030元，公共维修基金3761元、配套费510元、产权代办费700元，由秦皇岛市抚宁县地方税务局开具的销售不动产统一发票，付款方于丹丹，收款被告瑞龙公司，于丹丹购买涉案房屋，房款814030元，原告已经按合同约定已经向被告支付合同价款，且已进行银行贷款，全部购房款被告公司已经收到，合同依法成立有效，原告已履行完毕义务，而被告未依约办理产权登记。证3、于丹丹的交通银行部分明细，证实涉案房屋原告已实际占有使用，已正常还贷，已实际占有经营房屋。 被告瑞龙房地产的质证意见为：对证1-3真实性、合法性、关联性无异议，认可。原告证据充分完整记录了与我公司买卖的交易和房屋交接的全部过程，是真实的房屋的买卖关系的充分证据。合同原件应该是贷款的时候给银行了。 瑞龙房地产提供了以下证据：证1、我公司与陈秋兰签订的抵押借款合同、抵押借款合同（一）、抵押备案明细表。证2、我公司给陈秋兰还款的银行凭证、电子回单、陈秋兰的收条共4份。证3、我公司与陈秋兰12A10房的备案合同一份。证4、中院（2017）冀03民终599号判决，（2017）冀03民终604号判决。上述证据证明我公司与陈秋兰是民间借贷关系，已经归还了部分的借款，所签订的备案合同只是为该笔借款提供的形式上的担保合同，并不是真实的房屋买卖关系的意思表示，二份抵押借款合同的第二条约定，违法了担保法，所以签订的备案合同是违法的合同，应属无效合同。前期与陈秋兰的诉讼已经经过中院的审理判决。 原告的质证意见为：对被告的证据及证明目的没有异议，可以证实二被告之间的合同是无效的，系民间借贷关系。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年5月1日于丹丹委托其哥哥于飞向瑞龙房地产交付定金2万元，订购瑞龙房地产开发的坐落在南戴河的中国红色公寓12A层10号房屋（13层10号）。2011年5月19日于丹丹与瑞龙房地产签订12A层10号（13层10号）房屋《商品房买卖合同》。房屋建筑面积62.69平方米，单价12985元/平方米，总价款814030元。当日于丹丹向瑞龙房地产交付首付款254030元，产权代办费700元，配套费510元，公维3761元，瑞龙房地产出具了收据。2011年6月2日，于丹丹从交通银行秦皇岛迎宾路支行办理贷款560000元。陆续偿还了部分贷款，尚欠部分贷款未还。2010年5月20日瑞龙房地产把房屋交付给于丹丹使用，秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）和签订委托经营协议，瑞龙房地产为担保人，于丹丹将房屋委托给丽都物业经营，委托经营期限5年。2011年7月4日瑞龙房地产为于丹丹开具814030元的销售不动产统一发票。 2011年10月28日，瑞龙房地产与陈秋兰签订《抵押借款合同》，张新懿、李俊岐、张庆波、刘璐为担保人。瑞龙房地产以建成楼盘“中国红色公寓”岭澜项目作为借款抵押物抵押给陈秋兰，陈秋兰出借1230万元给瑞龙房地产，借期内月利率2.8%，于借款发放当日全额支付。瑞龙房地产将“中国红色公寓岭澜项目”作为抵押物以商品房买卖合同的方式签订到陈秋兰、陈秋菊名下，总计精装修公寓36套（全部5层以上），共计2171.72平米，双方在抚宁县房管局办理商品房买卖合同备案手续。如瑞龙房地产不能按期偿还此笔借款，则陈秋兰有权通过合法的方式实现权益或履行已签署的商品房买卖合同，所得款项全额用于偿还此笔借款，如抵押物不足以偿还借款，瑞龙房地产其他资产优先用于补偿。2012年1月27日，瑞龙房地产与陈秋兰签订《抵押借款合同（一）》，张新懿、李俊岐、张庆波、刘璐为担保人。瑞龙房地产以建成楼盘“中国红色公寓”岭澜项目作为借款抵押物抵押给陈秋兰，陈秋兰出借79.5万元给瑞龙房地产，关于抵押的约定与前合同一致。《红色公寓备案合同明细表》显示，36套抵押房屋包括12A层10号（13层10号）房屋。瑞龙房地产偿还过借款本金和利息，具体数额双方没有核对清楚。2011年10月27日，陈秋兰与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，陈秋兰购买中国红色公寓12A10号房，面积共62.69平方米，其中套内面积50.152平方米，单价5800元/每平方米，总价363602元。其中约定“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2011年10月28日，抚宁县房地产市场管理所对该合同备案。 涉及陈秋兰作为抵押的中国红色公寓的房屋的案件，本院和秦皇岛市中级人民法院已经办理多件，裁判文书已经发生法律效力，本案是系列案之一。其中本院（2016）冀0392民初564号闻聪与瑞龙房地产、陈秋兰确认合同无效纠纷案，本院认为陈秋兰与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是为借款设定的抵押担保，违反物权法的规定，判决该合同无效。陈秋兰提出上诉，2017年5月2日，秦皇岛市中级人民法院作出（2017）冀03民终599号判决，认为陈秋兰与瑞龙房地产的真实合同关系是借贷法律关系，双方签订商品房买卖合同及到行政部门备案的行为系为借款提供担保，违反物权法第一百八十六条的规定，属无效合同。判决驳回上诉，维持原判。本院（2016）冀0392民初563号宋逵与瑞龙房地产、陈秋兰确认合同无效纠纷案，本院认为陈秋兰与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是为借款设定的抵押担保，违反物权法的规定，判决该合同无效。陈秋兰提出上诉，2017年5月10日，秦皇岛市中级人民法院作出（2017）冀03民终604号判决，认为陈秋兰与瑞龙房地产的真实合同关系是借贷法律关系，双方签订商品房买卖合同及到行政部门备案的行为系为借款提供担保，违反物权法第一百八十六条的规定，属无效合同。判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，一、于丹丹和瑞龙房地产签订的购买中国红色公寓12A层10号（13层10号）房屋的《商品房买卖合同》，签订主体符合法定条件，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，没有导致合同无效的其他情形，是有效合同。二、现有证据能够证明陈秋兰与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是为借款提供的担保，是物权法和担保法明确禁止的“流押”。该合同违反法律的强制性规定，为无效合同。三、于丹丹已经交付购房款，占有使用房屋。于丹丹办理的按揭贷款尚未还清，可由于丹丹、银行、瑞龙房地产按照约定或相关规定履行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、于丹丹与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓12A层10号房屋《商品房买卖合同》有效。 二、陈秋兰与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓12A层10号房屋《商品房买卖合同》无效。 案件受理费80元，由秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  张 东 人民陪审员  张秋林 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  赵晶晶