四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初2415号 原告：宋春容，女，1962年10月26日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：钟旭俊，四川巨帆律师事务所律师。特别授权。 被告：王俊，男，1971年3月1日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：王富华，女，1971年6月3日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：绵阳土木风景房地产开发有限公司，住所地：三台县北坝镇琼楼路房集3号。统一社会信用代码：9151072256762405XL。 委托诉讼代理人：王芝茂，四川蜀华律师事务所律师，系三被告之共同委托诉讼代理人。 原告宋春容与被告王俊、王富华、绵阳土木风景房地产开发有限公司（以下简称土木风景公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟旭俊,被告王俊、王富华、绵阳土木风景房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人王芝茂到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告宋春容向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告王俊、王富华立即共同返还原告借款1750000元，利息按约定月利率2%从2018年11月28日起算至借款本息还清之日止；2.依法判决原告对被告土木风景公司在三台县北坝镇百乐巷方向的“百乐新春二期”二楼享有优先受偿权；3.本案受理费及保全费由被告方承担。事实和理由：2015年9月22日原告拟购被告开发的“百乐新春二期”商品房，遂签订了《商品房认购协议》，原告交纳了部分订购房款。后王俊、王富华以楼盘资金紧张为由向原告借款80万元，约定月息2%，借款1年，双方于2015年10月12日签订了《借款合同》后，原告将借款转入被告银行账户。因被告未按期交房并归还借款，2017年5月8日双方又签订《借款合同》，约定被告退还房屋订购款148116元，并将该款和80万元借款合并为借款，月息仍为2%。2018年11月28日双方再签订《借款合同》并结算前期利息，将借款本金确认为175万元，月息2%，延期不超过半年，并将“百乐新春二期（百乐巷方向）”二楼作为抵押。借款到期后，经原告对此催收被告均未履行债务，故提起诉讼。 被告王俊、王富华、绵阳土木风景房地产开发有限公司辩称，1.就本案原告与被告王俊王富华的借款虽然签订了三次借款合同，但是借款本金由80万以及退订房款148116元组成，虽然有三次借款合同，合同中约定了违约金利息的计算方式，但不管怎样计算都不能超过最高院约定的年利率24%的上限，将利息计入本金时也不能超过最初为本金的基数和年利息24%计算的总和，所以我方认为被1被2偿还原告的本金只应为948116元，从第一次签订借款合同到第三次借款合同之间的利息应为607341.76元。2.关于第三次借款合同中约定的抵押行为，正如原告所说抵押合同是一种债权，不是物权法规定的抵押权应优先受偿，应当办理抵押登记。公司也未盖章，债权也不能成立。 本案当事人为证明自己的主张，提供如下证据材料：原被告身份信息；借款合同三份；收据；银行回单；建设用地规划许可证和商品房预售许可证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年9月22日原告拟购“百乐新春二期”商品房，遂向被告王富华交纳房屋首付款148116元，王富华以四川富源建筑工程有限公司百乐新春项目部的名义收取了该款，并出具了收据一份。王富华在经手人处签名确认。2015年10月12日原告宋春容与被告王俊、王富华签订了《借款合同》，约定王俊、王富华向宋春容借款80万元，按绵阳市商业银行抵押贷款利息计息，借款1年，到期未还则支付借款本金20%的违约金，同日宋春容将80万元转入被告指定银行账户。此后王俊与宋春容协商后达成由其退还原告购房款的一致意见，并于2017年5月8日再次签订《借款合同》，约定将应退还购房款148116元、前期借款本金80万元、利息及违约金266020元，共计1214136元作为本次借款本金，按月息2%借款一年，到期未还则支付借款本金10%的违约金。因被告王俊、王富华仍未偿还该借款，2018年11月28日王俊与宋春容又签订《借款合同》，结合上一份借款合同约定达成将本次借款本金确认为175万元，仍按月息2%计息，延期不超过半年的借款合意，并将“百乐新春二期（百乐巷方向）”二楼作为抵押，但双方未办理抵押权登记。 本院认为，因原被告对本案借款本金以及应退购房款转化为借款本金的事实均认可，本案的争议焦点为借款利息的计算方式的问题和原告是否享有““百乐新春二期（百乐巷方向）二楼”房产的优先受偿权的问题。 关于借款利息计算方式的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持”之规定，借款本金80万元自2015年10月13日起按年利率24%计算至2018年11月28日，本息合计为1400197元；退房款148116元本金自2017年5月9日起按年利率24%计算至2018年11月28日，本息合计为203571元，两项合计为1603768元。故截止到2018年11月28日原被告签订第三份借款合同前，按年利率24%计算被告的欠款本息合计为1603768元。2018年11月29日至今的利息应以948116元（80万元+148116元）本金为基数按年利率24%计算利息。原告以175万元作为第三次借款本金计算利息的请求本院不予支持。 关于原告是否享有“百乐新春二期（百乐巷方向）二楼”房产的优先受偿权的问题。被告王俊虽然与原告宋春容约定将“百乐新春二期（百乐巷方向）二楼”房产抵押给宋春容，但没有办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，该抵押权未设立，当然基于该抵押权的优先受偿权亦不成立。 综上所述，对本案当事人的诉讼请求有事实和法律依据的部分本院予以支持，无事实和法律依据的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、由被告王俊、王富华在本判决生效之日起十五日内共同偿还原告宋春容借款本金948116元及利息（截止到2018年11月28日利息为655652元，2018年11月29日起以948116元为基数,按年利率24%计算利息至付清之日止）； 二、驳回原告宋春容其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10275元（此款原告已预交，执行时一并执行），由原告宋春容负担859元，被告王俊、王富华负担9416元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 姚   力 二〇二〇年六月三十日 法官助理 胡 言 健 书 记 员 唐丽珠王倩