文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初1994号原告（反诉被告）：张国红，男。委托诉讼代理人：江春燕，湖南湘德律师事务所律师。被告（反诉原告）：耒阳市深发房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会蔡池路插秧机厂地段第C栋。法定代表人：刘强，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。原告张国红与被告耒阳市深发房地产开发有限公司（以下简称深发公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月15日立案受理。2020年5月14日，反诉原告深发公司为与反诉被告张国红商品房买卖合同纠纷一案提起反诉。依法由审判员周志慧适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告张国红的委托诉讼代理人江春燕、被告深发公司的委托诉讼代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告自2012年11月1日起以总购房款300800元为基数，按照每天万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告实际交付符合约定的房屋之日止（暂计算至2017年3月31日，违约金为95053元）；2、本案案件诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2011年10月2日，原告与被告签订合同编号为LY2011001629的《耒阳市商品房买卖合同》，约定由原告以总价300800元的价格，向被告购买和谐花园15号楼1005室住房一套。按该合同约定，被告应于2012年10月31日前交付综合验收合格的商品房，逾期交房的，需向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告向原告开具了购房发票。因被告未能在约定时间内交房，经15栋业主交涉，达成《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》(以下简称《协议书》），该《协议书》约定被告若超过2013年12月31日仍未交房的，需按照购房合同规定自交房日期起至实际交付之日止按日向买受人（业主）支付已交总房款万分之叁的违约金。《协议书》签订后，被告仍未履行该协议义务，向原告交付符合约定的房屋。原告及其他业主多次向耒阳市信访局、市住房和城乡建设局等有关部门信访、反映，政府有关部门也多次组织双方协商调解。现被告逾期交房多年，已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告辩称：和谐花苑15号楼是由黎潘等三人承包本公司的。依照本公司与其签订的承包合同，建设资金全部由黎潘等承担，楼上商品房属黎潘等所有，只是以本公司的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。房屋还没完工，黎潘等就因资金短缺停工。为了将房屋交付给购房户，本公司在自己资金也不充裕的情况下，挤出钱建设和谐花苑15号楼，到现在为止，已经陆续向黎潘等人拨了一千多万元建设和谐花苑15号楼，而且多次催促其尽快完工。本公司在耒阳从事房地产开发多年，但是目前只有和谐花苑15号楼引发纠纷，可以说这栋本不属于本公司的楼,不但让本公司受到了重大经济损失，而且也对本公司的名誉造成了很大的伤害。本公司也是和谐花苑15号楼的受害者。在业主反映情况后，本公司非常重视，以前只是拨款给承包人黎潘等人，由于工程迟迟没有进展，不得已，本公司自己花了大量的金钱和人力将工程完工，现在15号楼不但早已综合验收合格，而且还可以办理不动产权证。原告的诉请不应得到支持，理由如下：一、原告的起诉均已超过诉讼时效，诉请不应得到支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案原告与本公司签订的《房屋买卖合同》约定的交房时间至起诉之日均已超过3年，起诉早已超过诉讼时效，诉请不应得到支持。二、原告请求违约金金额过高。《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”三、和谐花苑15号楼不但早已验收合格，而且去年已开始办理不动产权证。原告不接受房屋是原告违约，并不是本公司逾期，原告要求本公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。张国红于2013年就逾期还款，自张国红逾期还款之日被告有权不交付房屋，故张国红主张逾期还款违约金没有事实法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。反诉原告向本院提出诉讼请求，请求判令：反诉被告支付反诉原告为反诉被告垫付的按揭贷款本金、利息、违约金等合计24275.13元，并自反诉原告垫付款项之日起至还清款项之日止向原告承担逾期付款的利息（按银行同期贷款利率两倍计算利息）；2、反诉原告在反诉被告还清反诉原告垫付款后交付房屋。事实与理由：反诉被告诉反诉原告房屋合同纠纷案件法院已受理。和谐花苑15号楼早在2012年就已经可以交付使用了。反诉被告购买的和谐花苑15号楼1005号房屋是按揭购买的，而自2013年起反诉被告就不按时偿还银行按揭贷款，导致银行要求反诉原告垫款。反诉原告不得已垫款，之后多次联系反诉被告，可是反诉被告不但不还款，而且还继续欠款。本来反诉被告欠款未还，反诉原告有权不交房，但是反诉被告来收房时，反诉原告还是将房屋交付给了他。经多次催讨不还，反诉被告不予偿还垫付款，特具状起诉，请求支持反诉原告的诉请。反诉被告辩称：对反诉原告所请求的24275.13元无异议。但反诉被告不应承担逾期付款的利息，因双方对利息没有约定，且未对反诉原告造成损失。该款项应与本诉的逾期交房违约金相冲抵，多退少补。经审理查明：2011年10月2日，原告与被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：LY2011001629），约定：1、买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的和谐花苑15号楼1005室住房一套[预售许可证号：耒预许字（2011）第044号]，建筑面积共112.35平方米，总价款300800元。按期付款，首付90800元，贷款210000元。逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；2、出卖人应于2012年10月31日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；3、商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日以上不接受房屋，由此产生的违约记录，费用和相关损失均由买受人负责，出卖人有权解除合同。4、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，原告与银行部门办理了担保贷款手续，因原告未及时偿还贷款，被告代原告向银行部门垫付了24275.13元，原告至今未予向被告偿还。被告于2014年7月1日向原告出具了销售不动产统一发票（金额300800.27元）。被告至今尚未通知原告受领房屋，双方未办理任何交接单，被告亦未向原告出示综合验收合格证明文件，双方由此酿成纠纷。2017年3月13日，经湖南丹阳律师事务所委托，耒阳市价格认证中心作出耒价认字（2017）238号价格认定结论书，评定耒阳市和谐花苑15栋商品房中建筑面积为112.35平方米的住宅用房，2013年度的月租金为500元，2014年度的月租金为600元，2015年度的月租金为800元，2016年度的月租金为1200元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告依据合同已向被告支付全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定的时间交付房屋，构成违约，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失具体情况，故本院确定原告的损失为案涉房屋的租金损失，被告提供的证据可以证实案涉同地段的房屋2013年度的月租金为500元、2014年度的月租金为600元、2015年度的月租金为800元、2016年度的月租金为1200元，原告请求按日万分之二的比例计算的逾期交房违约金为1804元/月（300800元×2‱×30天），其中的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度均明显高于月租金的30%[其中2012年度、2013年度：（1804元-500元）÷500元=260.8%；2014年度：（1804元-600元）÷600元=200.67%；2015年度：（1804元-800元）÷800元=125.5%；2016年度、2017年度：（1804元-1200元）÷1200元=50.3%]，应予调整，至2017年3月31日止，被告共逾期53个月交付房屋（其中2012年2个月、2013年、2014年、2015年、2016年各12个月，2017年3个月），故本案逾期交房违约金调整为54340元{[(500元+500元×30%)×2个月]+[(500元+500元×30%)×12个月]+[(600元+600元×30%)×12个月]+[(800元+800元×30%)×12个月]+[(1200元+1200元×30%)×12个月]+（1200元+1200元×30%）×3个月]}。原告要求被告支付逾期交房违约金95053元中的54340元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。因在原告与银行部门办理担保贷款手续后，被告代原告向银行部门垫付了24275.13元，应予抵扣，核减后，被告应向原告支付逾期违约金30064.87元。被告关于请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，予以采纳。被告称原告主张的违约金请求已超过诉讼时效。本院认为，本案违约金系基于出卖人未按约履行交房义务的违约行为而产生的，按照双方当事人在商品房买卖合同中的约定，出卖人如违反约定的期限延迟移交房屋，应向买受人支付违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张，本案中，被告至今尚未按合同约定通知原告收房，延迟交房状态持续存在，被告亦未提供证据证实原告的起诉已超过诉讼时效，因此，对被告关于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的反驳主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告耒阳市深发房地产开发有限公司向原告张国红支付截至2017年3月31日止的逾期交房违约金30064.87元（先期代原告向银行部门偿还的贷款24275.13元已核减），限在本判决生效之日起10日内支付完毕；二、驳回原告张国红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案本诉案件受理费2176元，减半收取1088元，由被告负担。原告已垫付1088元，被告应在执行中予以清偿。反诉案件受理费406元，减半收取203元，由反诉被告负担，反诉原告已垫付203元，反诉被告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  周志慧二〇二〇年六月九日代理书记员  张沅沅                校对责任人：周志慧            打印责任人：张沅沅