湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初353号原告：武汉市江夏区供销合作社联合社，住所地武汉市江夏区纸坊街道兴新街供销巷1号。法定代表人:陈兴雄。委托诉讼代理人:胡象标，男，1952年2月5日出生，汉族，江夏区供销联合社职员,住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：杨纯华，武汉市江夏区司法局安山法律服务所法律工作者。被告：李江汉，男，汉族，1965年5月15日出生，住武汉市江夏区，被告：李四洲，男，汉族，1969年12月13日出生，住武汉市江夏区，被告：李红，女，汉族，1971年10月6日出生，住武汉市江夏区，上述被告的委托代理人：李江林，男，汉族，1961年7月3日出生，住湖北省武汉市，被告：李江林，男，汉族，1961年7月3日出生，住湖北省武汉市，原告武汉市江夏区供销合作社联合社(简称江夏供销联社)诉被告李江林、李江汉、李四洲、李红租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。疫情期间不计入审限。本案现已审理终结。江夏供销联社向本院提出诉讼请求：1.判令李江林、李江汉、李四洲、李红腾退非法占有的江夏供销联社两间门面（该房位于武汉市江夏区法泗街××号、××号）；2.本案诉讼费用由李江林、李江汉、李四洲、李红承担。事实与理由：2011年，李江林、李江汉、李四洲、李红的母亲刘会香找到江夏供销联社在法泗棉站的代理人胡象标，要求租赁江夏供销联社法泗棉站的两间门面房做生意。双方口头协商如下:1、每间门面房每月租金为人民币100元。2、每月1日交租金。3、逾期收回门面房。刘会香租用3个月后（2011年6、7、8三个月，三个月租金已付），由于生意不景气，其从2011年9月份开始就没再交租金，后江夏供销联社经多次催收未果，于2012年2月份要求刘会香腾退房屋，双方经法泗村及法泗街道协调仍未果，江夏供销联社考虑刘会香年事已高，为防意外遂将此事搁置。2015年上半年刘会香死亡，江夏供销联社准备收回门面房，却遭到刘会香之子女李江林、李江汉、李四洲、李红的反对，特别是李江林的强烈反对和阻挠，虽经多次协商均无结果。李江林、李江汉、李四洲、李红辩称：1.不清楚江夏供销联社与我母亲刘会香的口头协议，我们不腾退门面房的原因是1972年棉花公司扩建时与我家有纠纷未解决；2.我们愿意腾退门面，但要求江夏供销联社支付补偿款（约35㎡房屋价值）。江夏供销联社围绕诉讼请求依法向本院提交武汉市江夏区人民政府夏政函[2007]46号文件、国有土地使用权证、房屋使用权证、国务院关于棉花公司改制的文件、武汉市江夏区委夏发[2017]4号文件、武汉市人民政府武政[2011]55号文件、（2018）鄂民初293号民事判决书以及证人证言等证据，拟证明1.江夏供销联社对涉案门面拥有所有权；2.李江林、李江汉、李四洲、李红的母亲刘会香租赁涉案门面未腾退的事实。李江林、李江汉、李四洲、李红围绕答辩意见依法向本院提交湖北省武昌县社员自留地使用证和房产所有证（六十年代），拟证明法泗镇棉花采购供应站在扩建时占用了李江林、李江汉、李四洲、李红的父亲李辉佑（已死亡）的部分宅基地。李江林、李江汉、李四洲、李红对江夏供销联社提交的证据无异议，本院依法予以采信并在卷佐证。江夏供销联社对自留地使用证和房产所有证的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据与本案无关联。因李江林、李江汉、李四洲、李红未提交该证据与涉案门面房相关联的其他证据，亦未提交江夏供销联社占用其房产的其他有效证据，故本院对湖北省武昌县社员自留地使用证和房产所有证与本案的关联性不予采信。本院经审理查明：2011年6月，李江林、李江汉、李四洲、李红的母亲刘会香（已死亡）和江夏供销联社下属法泗棉站的代理人胡象标达成口头协议，约定刘会香租用武汉市江夏区棉花公司法泗棉站位于法泗街××号、××门面（土地使用权人××镇棉花采购供应站，房屋所有权人武汉市江夏区棉花公司），每间门面年租金1000元，刘会香按每月100元/间租金支付了2011年6月、7月、8月的房租，共计支付租金600元。2015年，刘会香死亡，上述房屋遗留有旧床、旧衣服、4台旧麻将机、一台旧空调挂机。房门钥匙由李江林保管。江夏供销联社为收回涉诉门面多次找李江林、李江汉、李四洲、李红协商，双方因补偿事宜未达成一致意见，江夏供销联社遂诉于本院。刘会香的丈夫李辉佑于2005年死亡，二人共生育李江林、李江汉、李四洲、李红等5个子女（次子已死亡）。另查明，为了深化供销合作社改革，中共中央、国务院于1995年2月27日出台了《关于深化供销合作社改革的决定》（中发[1995]5号），规定各级供销合作社理事会是本级集体财产（包括所属企事业财产）的所有权代表和管理者。2007年11月29日，武汉市江夏区人民政府下发“区人民政府关于关闭江夏区棉花公司的批复”（夏政函[2007]46号），确定关闭区棉花公司，由江夏供销联社成立清算组，负责区棉花公司财产的保管、清算、估价、处理和分配工作。2017年6月9日，中共武汉市江夏区委下发“中共江夏区委、江夏区人民政府关于深化供销合作社综合改革的实施意见”（夏发[2017]4号文件），规定区供销合作社理事会是社属资产和所属企事业单位资产的所有权代表和管理者。2018年1月10日，江夏供销联社以李江林为被告，向本院提起诉讼，要求其腾退上述门面，因江夏供销联社未提供证据证实其系上述房屋所有权人或合法使用权人，本院于2018年12月20日以（2018）鄂0115民初293号民事判决书判决驳回江夏供销联社的诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，江夏供销联社作为武汉市江夏区棉花公司的资产管理人有权经营其名下所属资产，故江夏供销联社作有权将武汉市江夏区棉花公司名下的资产对外出租。刘会香租赁武汉市江夏区棉花公司在法泗街××号、××号门面，并按约向江夏供销联社交纳租金的行为，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。江夏供销联社按约向刘会香交付了房屋，履行了合同义务，刘会香应按约交纳租金，并在租赁期满或合同解除后向江夏供销联社返还门面。刘会香于2015年死亡，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在租赁房屋期间死亡的，与其生前共同居住的人可以依照原租赁合同租赁该房屋”的规定，李江林、李江汉、李四洲、李红作为其合法继承人均有权依据原合同租赁涉诉门面，现涉诉门面房门钥匙由李江林保管，说明其继承人李江林、李江汉、李四洲、李红已根据法律规定继续租赁涉诉房屋，故原合同的权利义务应由李江林、李江汉、李四洲、李红承受。由于双方未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条“……当事人未采用书面形式的，视为不定期合同……当事人可以随时解除……”的规定，双方均可随时要求解除合同。2018年1月10日，江夏供销联社向本院提起诉讼，要求李江林腾退房屋并交纳64个月房屋租金12800元，李江林于2018年2月1日到庭参加诉讼，视为其收到解除合同通知，故涉诉合同于2018年2月1日解除。合同解除后李江林、李江汉、李四洲、李红负有及时腾退房屋的义务。对于李江林、李江汉、李四洲、李红辩称的1972年棉花公司扩建时与我家有土地纠纷未解决，江夏供销联社如要求收回两间门面，必须支付补偿款的意见，因其未提交充足的证据予以证实，本院对其该项辩称意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李江林、李江汉、李四洲、李红于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江夏区法泗街法泗洲路175-4号、175-5号门面，并将上述门面交付原告武汉市江夏区供销合作社联合社。本案受理费500元，减半收取250元，由被告李江林、李江汉、李四洲、李红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  卢珍二〇二〇年六月十六日法官助理白琴书记员姚锐