广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1211号原告：颜付齐，男，1974年2月21日出生，汉族，住湖北省公安县***********，公民身份号码421************51X。委托诉讼代理人：吴健、董革慧，均为广东百言律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份经济合作联合社（原佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社）,住所地广东省佛山市禅城区****弼唐村江湾一路弼塘东二街12号南侧，统一社会信用代码N244***********294。法定代表人：霍某1。委托诉讼代理人：彭建芬、邵杭，均为广东和方律师事务所律师。原告颜付齐诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司（下称明福公司）、佛山市禅城区****弼唐股份经济合作联合社（下称弼唐经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴健、董革慧,被告弼唐经联社的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告明福公司2015年6月8日签订的《商铺使用权流转合同》《委托经营协议书》;2.被告明福公司向原告返还商铺使用费1374258元、团购优惠金50000元及利息（以1424258元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年12月26日计至清偿本金之日止，暂计至2019年12月25日为274367.48元）;3.被告明福公司向原告支付2019年2月-2020年1月租金144660元、违约金361650元及利息（以506310元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计至清偿本金之日止）；4.被告弼唐经联社对被告明福公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告明福公司于2015年6月8日签订《商铺使用权流转合同》，约定：被告明福公司将佛山市义乌小商品城第一层1049号商铺（建筑面积50.59平方米）的使用权提供给原告使用，期限为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日，原告向被告明福公司分期支付商铺使用费1374258元，被告明福公司交付商铺日期为2016年2月1日，商城的开业时间为2016年2月1日。原告已按约定向被告明福公司支付团购优惠金50000元、商铺使用费1374258元，共计1424258元，律师见证费1000元。签订《商铺使用权流转合同》同时，原告与被告明福公司签订《委托经营协议书》，约定：原告将上述商铺委托被告明福公司经营，经营期为5年，即从2016年2月1日至2021年2月1日；并全权委托被告明福公司处理商铺交接事宜；被告明福公司应于第四年开始按季度向原告支付租金,每季度租金为36165.00元。但是，被告明福公司并未积极履行《商铺使用权流转合同》与《委托经营协议书》，存在多处重大违约行为。2019年11月26日，原告依照合同约定于正式书面致函被告明福公司，要求其在合理期限内履行合同约定，被告明福公司仍未履行，视为被告明福公司单方面终止合同。一、被告明福公司的重大违约行为造成原告无法实现合同目的，原告依法有权解除合同，并要求被告明福公司返还商铺使用费、团购优惠金、支付尚欠租金及违约金。（一）被告明福公司目前结欠原告4个季度租金144660元（从2019年2月暂计至12月），经督促一直未支付，被告明福公司行为构成根本违约。原告依据《委托经营协议书》向被告明福公司致电催收租金时电话一直无人接听，至被告明福公司处才发现已无人办公；原告无奈之下委托代理人向被告明福公司正式致函要求其在合理期限内支付租金，被告明福公司仍未履行。（二）现合同约定面积与实际面积相差甚大，致使原告不能实现合同目的，被告明福公司行为构成根本违约。涉案商铺面积误差超出3%。《商铺使用权流转合同》第二条第一款约定：商铺使用费按面积计算。但被告明福公司通过签订《委托经营协议书》的方式逃避交付商铺责任，直到原告向被告明福公司催收租金时才发现商铺的套内面积约为24.66平方米，并且，合同附件平面图中没有承重柱及包管部分，但现有的商铺多出0.504平方米的承重柱及包管部分，实际能使用面积仅为21.01平方米。合同建筑面积为50.59平方米，案涉商铺公共部位与公用房屋分摊并不高，而商铺套内面积严重缩水，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”规定，原告有权解除合同。（三）被告明福公司以高额的租金回报为诱饵，欺骗原告签订《流转合同》与《委托经营协议书》，骗取商铺使用费，存在明显欺诈行为。1.案涉商铺所在区域的市场指导租金标准仅为20元/月/平方米。2.被告明福公司承诺返租单价为238.29元/月/平方米与实际价格相差十几倍，完全违背市场规律。被告明福公司大量发布虚假广告：推广出让佛山义乌小商品城商铺使用权使用大量虚假宣传，声称是“浙江义乌全球唯一分市场”“将带来大量的客户资源”“义乌商铺10年翻100倍”，并承诺返租单价为238.29元/月/平方米（即协议书约定的每季度租金为36165元）。该发布虚假广告的行为已被行政部门进行处罚。综上，鉴于被告明福公司欺骗原告签订《商铺使用权流转合同》与《委托经营协议书》后，在长达4年的时间里被告明福公司并未实际履行上述合同，被告明福公司以其实际行动表示不履行上述合同，致使原告无法实现合同目的，原告依法请求解除合同，要求被告明福公司返还商铺使用费、团购优惠金、支付尚欠租金及违约金。鉴于被告明福公司以高额的租金回报为诱饵，虚假宣传欺骗原告签订案涉合同，并用返租合同约定三年后才支付租金，到了支付租金期却人去楼空。被告明福公司的行为不仅是民事欺诈行为，也已涉嫌合同诈骗。建议作为刑事线索移送公安机关立案处理。二、被告弼唐经联社与被告明福公司实质上是合作开发关系，被告弼唐经联社应对该合作项目产生的债务即本案涉案债务承担连带责任。《商铺使用权流转合同》所列明的见证方即被告弼唐经联社与被告明福公司实质上是合作开发关系，这种合作开发关系已在多起案件中进行了认定。（2018）粤06民终6502号民事判决查明：《弼唐村集体土地合作开发协议书》明确双方合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，明福公司负责开发、建设、管理、维护等。（2019）粤0604民初17852号判决，被告弼唐经联社答辩称：“……明福市场如果转租，要经弼唐经联社在物业使用权转让合同上盖章同意，所签订的是三方协议，合同金额也要支付至弼唐经联社与明福市场的共管帐户，由弼唐经联社按约定参与分成。……”在本案中，原告所签订的涉案合同是经过被告弼唐经联社同意的，此笔费用也应已支付至被告明福公司与被告弼唐经联社的共管账户，由被告弼唐经联社参与分成，可见被告明福公司与被告弼唐经联社是共同投资、共享收益的合作开发关系。因此，被告明福公司与被告弼唐经联社虽在投资上有所分工，但分工的目的是一致的，即共同完成合作项目“佛山市义乌小商品城”，该“佛山市义乌小商品城”也属被告明福公司与被告弼唐经联社共有。在对外责任方面，因该合作项目产生的债权债务，根据《物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务……”规定，被告弼唐经联社应对涉案债务承担连带责任。综上，被告明福公司行为已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，被告弼唐经联社作为被告明福公司的合作方应为被告明福公司的债务承担连带责任。为此，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院查明事实、公正裁判，判令支持原告的全部诉讼请求。被告弼唐经联社答辩如下：一、被告弼唐经联社与被告明福公司是土地租赁关系，在本案《商铺使用权流转合同》上以确认方身份盖章，行使的均是出租人同意承租人转租的权利，被告弼唐经联社并不是原告与被告明福公司租赁关系中的合同相对方。被告弼唐经联社向被告明福公司出租涉案土地四十年，收取固定的土地使用费，到期收回土地和地上建筑物及附属设施，这符合租赁关系的特征。依据合同法第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告弼唐经联社出现在这组案件的《商铺使用权流转合同》中，作为合同确认方盖章，是以土地出租人的身份，根据被告弼唐经联社与被告明福公司已经建立的土地租赁关系，在被告弼唐经联社已经承诺给被告明福公司的土地使用期内，同意被告明福公司转租给原告。在这当中，合同的条件由原告与被告明福公司约定，物业的交付使用和租金的收取均发生在原告与被告明福公司之间，与被告弼唐经联社无关。因此，原告对涉案合同责任的主张对象，仅应限于被告明福公司。原告主张被告弼唐经联社对其向被告明福公司诉请的债务负连带责任，不符合合同相对性原则，既没有合同依据，也没有法律依据。二、被告弼唐经联社作为涉案土地的使用权人，有权将涉案土地出租给被告明福公司按涉案用途使用四十年。1.根据现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，涉案土地的性质和用途符合该办法第四条、第五条、第八条的规定，且被告弼唐经联社已按第七条规定，将被告弼唐经联社与被告明福公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年。即经流转后，被告明福公司可以租用涉案土地四十年。目前尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。2.经修改后将于2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，……参照同类用途的国有建设用地执行。……”而《国土资源部关于印发的通知》[一九九九年七月二十七日国土资发（1999）222号]规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”据此，被告弼唐经联社有权在2020年1月1日后将涉案土地出租四十年于被告明福公司使用。三、涉案建筑物经过合法报建，被告弼唐经联社同意被告明福公司出租，合法有据。四、原告提供的三份民事判决并没有证明被告弼唐经联社与被告明福公司之间的所谓“合作开发关系”是何种合作方式，而被告弼唐经联社提供的同地块同类判决则明确认定为土地租赁关系。在（2018）粤06民终6502号案中，被告弼唐经联社没有参与该案，判决书提到的被告弼唐经联社与被告明福公司就涉案地块于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地开发合作协议书》，被告弼唐经联社只见过复印件，内容与被告弼唐经联社所举的证据2012年7月24日被告弼唐经联社与被告明福公司签订《弼唐村集体土地开发合作协议书》相仿，只是仅针对本案的Ａ地块，即义乌小商品城项目，这份合同约定了被告弼唐经联社出土地，开发商出资金开发，被告弼唐经联社收取固定的土地使用款，四十年到期后土地及地上物业归被告弼唐经联社。在（2019）粤0604民初12514号案，判决书提到2012年7月24日被告弼唐经联社与被告明福公司签订《弼唐村集体土地开发合作协议书》，针对本案的Ａ地块（义乌小商品城项目）和该案的Ｂ地块（加德公馆），这份合同约定了被告弼唐经联社出土地，开发商出资金开发，被告弼唐经联社收取固定的土地使用款，四十年到期后土地及地上物业归被告弼唐经联社。至于（2019）粤0604民初12514号判决提到被告弼唐经联社在（2019）粤0604民初9657号案中诉称被告明福公司收取加德公馆物业使用权受让人的款项绕过被告弼唐经联社的监管，以及（2019）粤0604民初17852号判决提到被告弼唐经联社在该案答辩时说被告明福公司如果转租要经被告弼唐经联社同意，合同金额要支付于双方共管帐户，被告弼唐经联社按约定参与分成的问题，被告弼唐经联社在其后有关义乌小商品城物业使用权受让人的系列案中已经证明清楚，所谓监管被告明福公司的资金，包括共管被告明福公司的收款帐户，都是由于被告明福公司向被告弼唐经联社支付土地租金的进度过于缓慢，被告弼唐经联社不得已采取措施加快租金支付进度，被告弼唐经联社并没有和被告明福公司按风险共担、收益按投入比例分成的方式与被告明福公司合作，一旦被告明福公司付清土地使用款本息，被告明福公司所收取的资金就与被告弼唐经联社无关，被告弼唐经联社与被告明福公司的关系是土地租赁关系。被告明福公司无到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.《商铺使用权流转合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、商铺使用费发票、收款收据。证明：①原告与被告明福公司于2015年6月8日签订《商铺使用权流转合同》，约定：被告明福公司将佛山市义乌小商品城第一层1049号商铺（建筑面积50.59平方米）的使用权提供给原告使用，期限为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日，商铺使用费按面积计算。原告已按约定向被告明福公司支付团购优惠金50000元、商铺使用费1374258元，共计1424258元，律师见证费1000元。②被告明福公司以租代售的行为违反法律规定。根据流转合同，被告弼唐经联社作为见证方为被告明福公司背书，以及被告明福公司与被告弼唐经联社签订的是合作开发协议，原告支付给被告明福公司的资金由被告弼唐经联社进行监管，原告有理由相信被告明福公司与被告弼唐经联社之间为合作开发房地产合同关系，因此被告弼唐经联社应对被告明福公司因该房地产项目产生的对外债务承担连带责任。2.1049号商铺平面图。证明：①被告明福公司通过签订《委托经营协议书》的方式逃避交付商铺责任，直到原告向被告明福公司催收租金时才发现商铺的套内面积约为24.66平方米，并且，合同附件平面图中没有承重柱及包管部分，但现有的商铺多出0.504平方米的承重柱及包管部分，实际能使用面积仅为21.01平方米。②合同建筑面积为50.59平方米，涉案商铺公共部位与公用房屋分摊并不高，而商铺套内面积严重缩水，应参照商品房面积低于3%买受人有权解除合同标准，原告有权解除合同。3.《委托经营协议书》。证明原告与被告明福公司签订《委托经营协议书》，约定原告将上述商铺委托被告明福公司经营，经营期为5年，即从2016年2月1日至2021年2月1日；并全权委托被告明福公司处理商铺交接事宜；被告明福公司应于第四年开始按季度向原告支付租金。被告明福公司目前尚欠原告四个季度租金144660元（从2019年2月暂计至12月），一直未支付，被告明福公司行为构成根本违约。4.被告明福公司企业信用信息公示报告打印件、佛山市禅城区工商行政管理局行政处罚决定书（佛禅工商处字〔2015〕6号）复印件、《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》打印件。证明被告明福公司以高额的租金回报为诱饵，欺骗原告签订《商铺使用权流转合同》与《委托经营协议书》，骗取商铺使用费等各种费用，属于欺诈行为。①涉案商铺所在区域的市场指导租金标准仅为20元/月/平方米。②被告明福公司发布虚假广告的行为已被行政部门进行处罚。被告明福公司推广出让佛山义乌小商品城商铺使用权使用大量虚假宣传，声称是“浙江义乌全球唯一分市场”“将带来大量的客户资源”“义乌商铺10年翻100倍”，并承诺返租单价为238.29元/月/平方米（即协议书约定的每季度租金为36165元）。③被告明福公司承诺返租单价为238.29元/月/平方米与实际价格相差十几倍，完全违背市场规律。被告明福公司以高额的租金回报为诱饵，欺骗原告签订涉案合同，并用返租合同约定三年后才支付租金，到了支付租金期却人去楼空。被告明福公司的行为不仅是民事欺诈行为，也已涉嫌合同诈骗。建议作为刑事线索移送公安机关立案处理。5.《律师函》、EMS快递单及物流信息。证明被告明福公司的重大违约行为造成原告无法实现合同目的，原告依法有权解除合同。2019年11月26日，原告书面致函被告明福公司，要求被告明福公司还清所有欠款，并向原告提供相应资料证实商铺实际面积与合同约定面积相符，以及制定相应经营措施做旺小商品城方案提交原告审阅。但被告明福公司的合同送达地址已无人签收，函件被退回，依据合同约定已视为“送达”。被告明福公司未在合理期限内履行约定，致使原告无法实现合同目的，原告有权要求被告明福公司返还商铺使用费、团购优惠金、支付尚欠租金及违约金。6.（2018）粤06民终6502号民事判决书、（2019）粤0604民初12514号民事判决书、（2019）粤0604民初17852号民事判决书。证明被告弼唐经联社与被告明福公司实质上是合作开发关系，被告弼唐经联社应对该合作项目产生的债务即涉案债务承担连带责任。《商铺使用权流转合同》所列明的见证方即被告弼唐经联社与被告明福公司实质上是合作开发关系，这种合作开发关系已在多起案件中进行了认定。7.1049号商铺现场照片。证明商铺现状与平面图存在较大差异，被告明福公司存在重大违约行为。从现场拍摄的照片可看出，涉案商铺临街面含有承重柱及包管部分，而合同附件平面图根本没有此部分，且涉案商铺与相邻商铺并未间隔，商铺实际使用面积严重缩水；此外，目前涉案商铺已处于空置状态，整个市场萧条冷清，人流量极少，商铺现状、经营状况与被告明福公司最初宣传时承诺的经营状况完全不一致，原告的期待利益严重受损，被告明福公司的行为致使原告无法实现合同目的，原告有权要求解除合同。诉讼中，被告弼唐经联社举证如下:1.农村集体经济组织证明书。证明被告弼唐经联社的主体资格。2.土地证[佛禅集用（2013）第1100092号]。证明被告弼唐经联社系涉案土地使用权人；涉案土地系集体经营性建设用地，建筑物符合土地用途。3.建设工程规划许可证复印件。证明涉案建筑经过依法报建。4.《弼唐村集体土地合作开发协议书》。证明被告弼唐经联社与开发商约定以土地使用期收取固定的土地使用费，到期后建筑物和附属设施归被告弼唐经联社，双方为土地出租关系。5.《补充协议》。证明两被告约定涉案土地及项目将依法办理流转手续；被告明福公司承接了《弼唐村集体土地合作开发协议书》合同中开发商的权利义务。6.（2019）粤0604民初35434号《民事判决书》。证明在涉案土地已有同类案件作出判决，不支持原告要求被告弼唐经联社对被告明福公司承担连带责任。诉讼中，被告明福公司无证据提交。经庭审质证，本院认证如下：被告明福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告证据1中的《商铺使用权流转合同》及证据6，被告弼唐经联社对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据1中的中国建设银行个人活期账户交易明细、商铺使用费发票、收款收据及证据2、3、5，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据4中的企业信用信息公示报告打印件、佛山市禅城区工商行政管理局行政处罚决定书虽为复印件，但为有权行政机关出具，本院对真实性予以确认；《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》打印件于案件事实并无证明力，本院不予采纳；证据7，能反映现场情况，本院予以采纳。被告弼唐经联社的证据1、2、3、6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4、5，被告能提供原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年6月8日，原告（乙方）与被告明福公司（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0375），约定：“一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第一层1049号商铺，建筑面积50.59平方米。第二条、使用期限、经营范围1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给于乙方使用权期限合共40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日。商铺使用费按面积50.59平方米计算，商铺使用费总额为1374258元。第三条、商铺交付期限及交付标准1、甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年2月1日，商城开业时间为2016年2月1日。如因实际情况需要，甲方提前或延后三个月内交付及开业，乙方视为同意。四、商铺使用费付款方式乙方选择按分期付款方式支付使用费……”被告明福公司在甲方落款处盖章，原告在乙方处签名按捺指模，被告弼唐经联社在见证方处盖章。同日，原告（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第一层1049号商铺委托乙方经营管理；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、1.甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止……3.商铺交接甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜……四、委托收益1、委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额己扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。2、第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为36165元，每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为乙方向甲方支付租金的时间……七、违约责任乙方单方面终止本合同的，乙方应按5年租金回报金总额的50%向甲方支付违约金……。根据原告提供的中国建设银行个人活期账户交易明细及发票显示，2015年5月30日、2015年6月8日、2015年6月17日、2018年8月30日、2015年9月14日，原告分别以转账方式向被告明福公司合计支付1374258元。2015年9月14日，被告明福公司向原告开具义乌小商品城第一层1049号商铺使用费发票，合计金额为1374258元。另查明，2012年7月24日，被告弼唐经联社及案外人佛山市禅城区****弼西股份经济合作社（下称弼西社）（甲方）与被告明福公司、案外人义乌市通商市*投资管理有限公司（乙方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定甲乙双方合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城。2013年1月8日，被告弼唐经联社及案外人弼西社（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《补充协议》。另查明，2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系被告弼唐经联社。2019年4月19日，被告弼唐经联社以被告明福公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将被告明福公司起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。2019年11月11日，本院作出民事判决书，其中认定如下事实：根据弼唐经联社与明福公司签订的《合作开发协议书》的约定可知，双方对涉案土地合作模式为弼唐经联社出让土地使用权给明福公司开发建设，开发建设所需资金均由明福公司负责，项目建设及竣工使用后所涉及的任何责任全部由明福公司承担，弼唐经联社按照协议书的约定收取固定补偿款（土地损耗费、土地使用补偿款），期满后土地和地上建筑物及配套及附属设施全部无条件归弼唐经联社拥有。《合作开发协议书》约定弼唐经联社将涉案土地使用权出让给明福公司一定期限，不改变物权的归属，明福公司向弼唐经联社支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，案件应为土地租赁合同纠纷。2020年5月12日，张槎街道社会工作局出具《更名证明》，从2020年4月13日起，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社变更为佛山市禅城区****弼唐股份经济合作联合社。根据相同系列案原告张葵欢【（2019）粤0604民初34941号】案陈述，其已经根据《商铺租金回报协议》收取被告支付的回报款至2016年8月，根据被告当时陈述，涉案商场的开业时间是2016年10月1日。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成。涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。再查明，原告的起诉状于2020年3月20日送达被告明福公司。原告陈述：原告庭审中知道商城的开业时间，但仍按照委托经营协议书约定的2016年2月1日作为开业时间向两被告主张2019年2月至2020年1月期间的租金。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为商铺的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应为房屋租赁合同纠纷。关于合同相对人。涉案《商铺使用权流转合同》载明，被告弼唐经联社为“见证方”，根据义乌小商品城其他相同系列案中《商铺使用权流转合同》约定，被告弼唐经联社分别以“见证方、确认方、丙方”的身份出现于合同当中，但纵观全文对被告弼唐经联社权利义务的约定，仅约定被告弼唐经联社作为土地使用权人同意原告与被告明福公司签订涉案《商铺使用权流转合同》，由原告承租商铺。故被告弼唐经联社实质为合同见证人。且根据(2019)粤0604民初9657号民事判决书查明，两被告就佛山义乌小商品城项目产生的为土地租赁合同关系。故被告弼唐经联社并非是合同相对人。涉案《商铺使用权流转合同》的出租人为被告明福公司，承租人为原告。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，依法受法律保护。关于原告诉请解除《委托经营协议书》。涉案《委托经营协议书》第三条第1款约定，“甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）”。经另案查明，佛山义乌小商品贸易中心于2016年10月1日开业，前三年的经营期至2019年9月30日，委托经营期应自2016年10月1日起至2021年9月30日止。《委托经营协议书》第四条第二点又约定，第四、五年租金回报按季度支付，每季度租金为36165元。故被告明福公司应于2019年10月15日前向原告支付第四季度（2019年10月至12月）的租金，被告明福公司未到庭对原告主张未付委托经营期收益予以反驳并提供证据证明，故本院采信原告的陈述，对原告主张被告明福公司拖欠租金的事实予以确认，被告明福公司拖欠租金已构成违约，原告诉请解除《委托经营协议书》于法有据，本院予以支持。因双方《委托经营协议书》解除，故被告明福公司无占用涉案商铺的合法依据，应予以返还。无证据证明原告在诉前有向被告明福公司主张解除合同，原告的起诉状于2020年3月20日送达至被告明福公司，故本院确认《委托经营协议书》于2020年3月20日解除。对原告诉请2019年10月1日至2020年1月期间的租金予以支持，经计算，租金为48220元。原告诉请超出部分，本院不予支持。被告明福公司未按约定支付租金，已构成违约，对原告诉请违约金予以支持。《委托经营协议书》中未有约定被告明福公司迟延支付租金的违约责任，原告诉请参照第七条的约定要求被告明福公司承担违约金合理，被告明福公司又无对违约金的标准提出异议，故本院对原告诉请被告明福公司支付违约金361650元予以支持。本院已支持原告诉请的租金违约金，原告无证据证明该违约金未能弥补其实际损失，故对原告再主张租金利息和违约金利息不予支持。关于原告诉请解除《商铺使用权流转合同》。原告认为涉案商铺的约定面积与实际使用面积差大，但原告未举证证明，且《商铺使用权流转合同》约定的是建筑面积，双方并未对实用面积进行约定。故原告以此诉请解除《商铺使用权流转合同》理据不足。关于原告认为被告明福公司欺骗原告签订合同，被告明福公司未履行《委托经营协议书》，导致合同目的无法实现，要求解除合同。如前所述，因被告明福公司违约导致《委托经营协议书》解除，但原告收回商铺后仍可正常使用涉案商铺，被告弼唐经联社也同意原告继续使用商铺，故原告对于商铺的使用权不存在障碍。市场运营是存在商业风险的，无证据证明被告明福公司有对原告的收益进行承诺，故原告以无法实现投资收益，被告明福公司存在欺诈诉请解除《商铺使用权流转合同》的理由不能成立。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年1月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告明福公司赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告明福公司作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议书》约定在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告明福公司根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定前三年收益标准，参照《委托经营协议书》第四、五年的每季度租金36165元，酌定前三年的每年租金为144660元，即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为470139元【（1374258元+433980元）÷2-433980元】，后二十年租金对价为904119元。根据案件查明的事实，原告已向被告支付商铺使用费合计1374258元，故被告应当向原告返还已支付的商铺使用费904119元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于商铺使用费的利息，出租人和承租人对于导致涉案《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但出租人责任比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失，以904119元为本金计算。原告主张从2015年12月26日计算利息合理，本院予以支持。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告弼唐经联社的责任。首先，如前所述，被告弼唐经联社并非涉案《商铺使用权流转合同》的合同相对人，原告诉请被告弼唐经联社共同承担责任于法无据；第二，关于原告认为两被告为合作开发房地产合同关系，依据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》【粤高法（2012）240号】第十四条的规定，要求被告弼唐经联社承担连带责任。纵观涉案《商铺使用权流转合同》《委托经营协议书》，未有载明两被告为合作开发房地产合同关系，故原告并未举证证明其在签订上述合同、协议书时有理由相信两被告为合作开发房地产合同关系，且根据(2019)粤0604民初9657号民事判决书查明，两被告就佛山义乌小商品城项目产生的为土地租赁合同关系，并非合作开发关系，故原告该项主张同样不能成立。综上，对原告诉请被告弼唐经联社共同承担责任不予支持。关于团购优惠金。原告无证据证明是由两被告收取团购优惠金，且无证据证明原告未享受相应的团购优惠价，故对原告诉请团购优惠金及利息，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告颜付齐与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年6月8日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号0375）合同使用期限超出2036年1月30日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告颜付齐返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第一层1049号商铺2036年1月31日至2056年1月31日的商铺使用费904119元及利息（利息以904119元为本金，从2015年12月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息计算标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告颜付齐支付2019年10月1日至2020年1月31日的租金48220元；四、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告颜付齐支付违约金361650元；五、驳回原告颜付齐的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取12220元，由原告颜付齐负担3973元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担8247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年六月三日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。