湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终903号上诉人（原审被告）：涂春，女，1985年10月6日出生。委托诉讼代理人：袁兴宜，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南建工七星物业管理有限公司。法定代表人：胡红波，该公司副董事长。委托诉讼代理人：李拉克，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡昭君，湖南科云律师事务所律师。上诉人涂春因与被上诉人湖南建工七星物业管理有限公司（以下简称建工七星公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。涂春上诉请求：撤销原审判决并改判驳回建工七星公司的诉讼请求或驳回起诉；本案一、二审诉讼费用由建工七星公司承担。事实与理由：1.根据建工七星公司一审举证提供的《门面租赁合同》第十二条第（五）项的约定，涂春与建工七星公司之间的《门面租赁合同》尚未生效。一审判决认定涂春与建工七星公司签订的《门面租赁合同》合法有效，属事实认定错误。基于案涉合同至今未生效的客观事实，该合同第十二条第（五）项约定外，其他约定对合同双方当事人均不产生法律效力，对双方当事人不具有法律约束力。案涉合同未实际履行，亦未完成交付。2.案涉合同第十二条第（五）项约定，涂春与湖南台湘房地产经纪有限公司2015年1月14日签订的《台湾风情园商铺租赁合同》合法有效，该合同对合同当事人具有法律约束力，而合同相对人即案外人违约造成涂春的损失，则依法应当赔偿。3.建工七星公司在2017年11月违法将涂春合法租赁的门面锁门至今，该行为侵害了涂春的合法权益，致使涂春的合同目的无法实现，因此建工七星公司应对该行为造成的一切损失承担赔偿责任，包括装修投入的296302元和锁门停业的经济损失以及租金、违约金等损失。4.根据建工七星公司一审举证证实，建工七星公司不具有一审原告的诉讼主体资格，应裁定驳回其起诉。5.一审法院不准许涂春反诉，也未对涂春的损失进行处理，在诉讼程序上剥夺了涂春的诉讼权利，属程序违法。且一审法院以证人旁听了其他案件为由不准许涂春的证人出庭作证,违反了法律规定，应予纠正。建工七星公司辩称，建工七星公司与涂春签订的门面租赁合同合法有效，是双方真实意思表示。涂春所称合同至今没有产生法律效力缺乏法律依据，合同签订后建工七星公司已将门面交予涂春，同时由于涂春一直拖欠建工七星公司的租赁费用，建工七星公司多次催促涂春缴纳租金，且对其寄送了律师函，涂春一直置若罔闻，涂春的行为已构成严重违约。涂春主张的装修投入及锁门停业损失没有任何法律依据。一审认定事实清楚，锁门实际上是涂春所为，装修的投入不属于租赁方所应承担的费用。请求驳回上诉，维持原判。建工七星公司向一审法院起诉请求判令：1.解除涂春与建工七星公司签订的《门面租赁合同》；2.涂春退还裕后街南关上二号苑S104号门面；3.涂春支付门面租金125055.69元(暂自2018年1月14日计算至2019年10月13日)，违约金按每日千分之五计算至涂春完全履行租金支付义务时止；4.由涂春承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：建工七星公司作为出租方（甲方）与涂春作为承租方（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同主要内容有：“甲方将位于郴州市苏仙区裕后街南关上二号苑S104号门面出租给乙方使用，建筑面积156.3㎡；租期十年，从2015年1月14日至2025年1月13日止；租期内租金为40元/平方米/月，根据156.3平方米建筑面积计算，该门面2015年1月14日至2018年1月13日为装修期，第4租赁年度开始门面租金按5%的年递增计算，第7租赁年度开始门面租金按8%的年递增计算；2018年1月14日至2019年1月13日，租金递增5%，优惠后为36.75元/平方米/月，2019年1月14日至2020年1月13日，租金递增5%，优惠后39.9元/平方米/月；租金采取预付方式，按季支付。装修期满前5个工作日内乙方向甲方指定账户以转账的形式支付首期（2018年1月14日至2018年4月13日）的门面租金，共计人民币17232.09元。第二期及以后的门面租金支付时间为每季度上一个月的25日前，预付下一个季度的租金；管理费在甲乙双方另行签订的《管理服务合同》中约定，与门面租金一并视为不可或缺的费用，必须同时存在，同时收取；如乙方不能按时支付租金及其它费用，乙方除及时如数补交所欠款项外，还应按所欠款项5‰/天支付违约金；乙方拖欠租金或其他费用2个月以上的视为严重违约，甲方有权单方解除合同、收回门面且履约保证金不予退还。乙方应无条件立即退场，并承担违约责任。如因此给其自身、该房屋所有权人、甲方或第三方造成损失的，乙方必须承担全部的经济责任和法律责任，该房屋所有权人、甲方概不负责”。该门面租赁合同对门面的装修、使用和维修，门面的转租、续租、退租以及法律责任进行了约定。该涉案门面由涂春使用至今。另查明，涂春与建工七星公司签订的门面租赁合同中无签订时间，建工七星公司主张以租金起算时间为合同签订时间。一审法院认为，建工七星公司与涂春签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，建工七星公司依约履行合同义务，涂春在合同约定的三年免租期到期后，自2018年1月14日使用至今，未向建工七星公司支付租金。涂春拖欠租金行为，构成严重违约，故建工七星公司诉请解除门面租赁合同并要求退还该门面，符合合同约定，予以支持。建工七星公司诉请涂春支付租金125055.69元（自2018年1月14日计算至2019年10月13日止）及租金违约金22444.54元，符合合同约定，于法有据，予以支持。涂春关于租赁合同系与他人所签订且因建工七星公司于2017年11月锁门至今无法经营的辩称，经查，涂春与建工七星公司之间签有门面租赁合同，且涂春陈述是2018年度签订，涉案门面中的招租广告亦系涂春所为。由此可见，涂春与建工七星公司之间存在门面租赁关系，且2018年在使用涉案门面。故对其辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、解除原告湖南建工七星物业管理有限公司与被告涂春签订的门面租赁合同；二、被告涂春于本判决生效后三十日内退还原告湖南建工七星物业管理有限公司位于郴州市苏仙区裕后街南关上二号苑S104号门面；三、被告涂春于本判决生效后三十日内支付原告湖南建工七星物业管理有限公司门面租金125055.69元；四、被告涂春于本判决生效后三十日内支付原告湖南建工七星物业管理有限公司门面租金违约金22444.54元；五、驳回原告湖南建工七星物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的上述期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3251.01元，减半收取1625.5元，由被告涂春负担。”本院二审期间，当事人依法围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，涂春提交的收据，因无法与原件核对，不予采信；涂春提交的2018年11月-2019年12月的电费清单以及照片四张，仅能证明案涉门面的水电使用情况，不足以证明门面系被建工七星公司上锁和断电，故对该证据不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，补充查明：1.案涉门面产权人为湖南建工相山房地产开发有限公司。2013年，就裕后街项目的整体运营管理，湖南建工相山房地产开发有限公司与台湾湖南商会签订合作协议。基于前述合作关系，湖南台湘房地产经纪有限公司作为出租方与承租方涂春，于2015年1月就案涉门面的租赁使用签订一份《台湾风情园商铺租赁合同》，合同对租期、租金等均作了相关约定，涂春开始租赁使用案涉门面。后因湖南建工相山房地产开发有限公司与台湾湖南商会、湖南台湘房地产经纪有限公司的合作出现纠纷，湖南建工相山房地产开发有限公司收回裕后街项目的运营管理权，并与湖南七星物业管理有限公司签订《郴州市裕后街历史文化街区（核心区）前期物业管理及招商运营服务合同》，将案涉门面委托湖南七星物业管理有限公司招商运营。2.2016年12月，经工商行政管理部门依法核准，湖南七星物业管理有限公司名称变更为湖南建工七星物业管理有限公司，即本案简称的建工七星公司。3.建工七星公司接手裕后街项目的招商运营管理后，即与涂春就案涉门面的租赁使用签订了案涉《门面租赁合同》。该合同第十二条第五项约定：“本合同双方盖章签字且乙方（涂春）向甲方（建工七星公司）交纳履约保证金、第一次租金和管理费后生效。同时，此前本门面与各方主体签订的所有租赁合同或类似合同即时作废。”本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉《门面租赁合同》是涂春与建工七星公司双方自愿协商签订，是双方真实意思表示，内容合法。案涉合同虽约定了合同生效事由，但建工七星公司已履行合同主要义务即交付门面给涂春使用，涂春也已从2015年起实际租赁使用门面至今，双方均以事实行为在履行租赁合同的约定，故案涉租赁合同事实上已生效，涂春应按照合同的约定支付租金。涂春主张自2017年11月起至今，门面被建工七星公司锁住致使其无法使用门面，但涂春未提供证据证明锁门行为系建工七星公司所为，且一审已查明涂春在2018年仍在使用涉案门面，因此涂春上诉提出门面系被建工七星公司强行锁住致使合同目的无法实现的主张，没有事实依据，本院不予支持。案涉《门面租赁合同》明确约定“此前本门面与各方主体签订的所有租赁合同或类似合同即时作废”，且案涉门面产权人湖南建工相山房地产开发有限公司系授权委托建工七星公司出租案涉门面，故涂春主张其履行的是其与案外人湖南台湘房地产经纪有限公司签订的租赁合同，与事实相悖。建工七星公司系根据委托将案涉门面出租给涂春，其具有合法的出租人身份，本案纠纷发生后，其有权以原告身份依法起诉涂春并主张权利。涂春上诉认为建工七星公司无原告主体身份，没有依据，本院不予支持。涂春在合同约定的三年免租期到期后，自2018年1月14日使用至今，未向建工七星公司支付租金。涂春拖欠租金行为构成严重违约，故建工七星公司诉请解除门面租赁合同并要求涂春退还该门面，符合合同约定，应予支持。一审法院根据《门面租赁合同约定》计算得出涂春应支付租金125055.69元（自2018年1月14日计算至2019年10月13日止）及违约金22444.54元，处理正确，本院予以维持。另，一审法院并未剥夺涂春诉讼权利，审理程序亦无违法之处，涂春主张一审审理程序违法，依据不足，本院不予采信。综上，涂春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3250元，由涂春负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年六月三十日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。