江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终394号上诉人（一审被告）：乐平巨通房地产开发有限公司，住所地江西省乐平市东风北路南方翡翠城一期8#楼。法定代表人：张少军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王京，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德发，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：华志辉，男，1994年8月14日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：华鹏辉（系华志辉哥哥），住江西省乐平市。上诉人乐平巨通房地产开发有限公司（以下简称“巨通公司”）因与被上诉人华志辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人巨通公司委托诉讼代理人王京、被上诉人华志辉委托诉讼代理人华鹏辉参加了诉讼。本案现已审理终结。巨通公司上诉请求：1．撤销江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4210号民事判决，并改判驳回华志辉诉讼请求；2．一、二审诉讼费由华志辉承担。事实和理由：根据一审法院查明的事实：“华志辉在向中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行办理房屋按揭贷款时，除用本案诉争的房屋办理抵押外，巨通公司还为贷款进行了担保。”那么，如果解除巨通公司与华志辉之间的商品房买卖合同必然要发生恢复原状的法律后果。华志辉在明知自己通过按揭贷款，用其购买的商品房进行了抵押担保的情况下，却不将贷款银行列为本案当事人，必然造成诉争商品房的抵押和巨通公司提供的担保不能一并解除，即无法将实现恢复原状的法律后果。一审法院判决解除房屋买卖合同但是不解除诉争商品房的抵押及担保的权属限制，不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。因此，巨通公司认为华志辉要解除合同应当将没有设置权利限制的商品房向巨通公司返还，在华志辉明显不具备恢复原状的情况下，不应当判决解除合同。华志辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1．巨通公司认为华志辉要解除商品房买卖合同，必须先将房屋上设置的抵押权解除。但是该房屋所设立的抵押权是巨通公司为华志辉与银行的借贷合同，将房屋作为抵押物设立的，与本案的商品房买卖合同不是同一法律关系。本案诉讼标的是房屋买卖关系，要解除的也只是房屋买卖合同，与华志辉和银行之间的借贷合同无关。虽然华志辉是基于本案诉争的房屋而借贷，但是银行是有独立请求权的第三人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用若干问题的意见》六十五条规定：“依照民事诉讼法第五十六条规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”在一审中，虽然华志辉提出银行属于有独立请求权的第三人，不能追加为本案第三人，乐平市人民法院也依法将巨通公司的申请银行作为第三人的请求告知了银行，银行并未在规定期限内申请作为第三人参加诉讼，即放弃了成为本案第三人的权利。那么在本案中，该房屋只涉及一个房屋买卖法律关系，与华志辉与银行涉及的借贷法律关系无关。2．本案应解除房屋买卖合同，担保合同巨通公司可自行解除。既然本案只涉及一个房屋买卖法律关系，巨通公司与华志辉系自愿签订的《商品房预售买卖合同》，该合同未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。那么华志辉根据合同约定依约履行了义务时，巨通公司也应当履行自己的义务，若无法履行则应当承担违约责任。根据华志辉提交的证据、巨通公司自认及一审法院查明的事实，巨通公司至一审开庭时仍未取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，及巨通公司至一审开庭时仍不能，也不可能履行交房义务，已经严重违约，根据双方签订的《商品房预售买卖合同》第十二条规定，华志辉要求解除合同并根据合同十二条规定要求上诉人承担违约责任合法合理。巨通公司所说的房屋上设立的抵押权，其实是巨通公司为华志辉向银行贷款所作的抵押，该抵押权巨通公司完全可以通过自行将剩余贷款支付给银行从而消除抵押权，也可在法院判决解除房屋买卖合同后，将房款汇入法院，法院依法用于偿还银行贷款从而消除抵押权。华志辉在一审庭审时就已承诺“法院判决解除合同并巨通公司归还华志辉的房款，该房款华志辉同意巨通公司汇入法院，由法院依法处理，直接用于偿还银行贷款，消除抵押权，剩余款项再由华志辉到法院领取”，庭审笔录清楚记录，一审判决书也已明确载明。只要巨通公司规划华志辉应得的房款和其他费用，并支付华志辉利息及违约金，巨通公司可自行解除抵押权。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华志辉向一审法院起诉请求：1．解除华志辉、巨通公司于2018年6月29日签订的《商品房预售合同》；2．巨通公司返还华志辉已付购房款人民币572484元整；巨通公司按照全部价款的1%向华志辉支付违约金5724.84元，巨通公司支付华志辉从2018年7月12日至2019年10月21日按年利率4.35%计算的已付购房款利息34725.93元（之后利息从2019年10月22日至全部清偿之日按年利率4.35%计算）；3．巨通公司返还代收的房屋维修基金17174元及从2018年8月7日至2019年10月21日按年利率7.125%计算的已付购房款利息1580.54元（之后利息从2019年10月22日至全部清偿之日按年利率7.125%计算），初始登记费、预存电费、有线安装费等共计6615元及从2018年6月30日至2019年10月21日按年利率7.125%计算的已付购房款利息657.23元（之后利息从2019年10月22日至全部清偿之日按年利率7.125%计算）；以上2、3项合计为人民币638961.54元；4．本案诉讼费由巨通公司承担。一审法院认定事实：巨通公司开发了乐平市南方翡翠城房地产项目，2018年6月29日，华志辉就购买南方翡翠城二期13栋1单元1802室房屋事宜与巨通公司签订《商品房预售买卖合同》。该《商品房预售买卖合同》约定：商品房建筑面积：86.74平方米，房屋单价6600元，合计房款总价为572484元。合同第七条付款方式及期限约定：首付款为144484元，其余428000元采取银行贷款方式支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自期限届满次日起至实际交付之日止，按日支付全部房价款的万分之一违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算给付利息：同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，华志辉于2018年6月29日当天交纳初始登记费、预存电费、有线安装费等共计6615元，2018年7月12日交首付款144484元，2018年交纳房屋专项维修基金17174元（该款由巨通公司代收，现已实际交纳至乐平市房屋维修基金管理中心，并由乐平市房屋维修基金出具专用收据给华志辉），剩余房款在中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行办理了按揭抵押贷款，2018年9月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行按照按揭合同约定将剩余房款428000元支付给了巨通公司。华志辉一直按照按揭合同约定还款给中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行至2020年3月。经过华志辉多次催告未果，后华志辉通知巨通公司解除合同，巨通公司不予配合，也不退回华志辉购房款，2019年12月华志辉向法院起诉。另查明，华志辉在向中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行办理房屋按揭贷款时，除用本案诉争的房屋办理抵押外，巨通公司还为贷款进行了担保。巨通公司在庭审中提出申请要求追加中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行为本案第三人参加诉讼，华志辉不同意，认为中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行并非本案的无独立请求权第三人，本案系房屋买卖合同关系，华志辉与中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行系借款合同关系，不属于同一法律关系。即使中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行为本案第三人，也系有独立请求权的第三人，不能由当事人申请追加或人民法院依法追加参与诉讼。并当庭承诺“若法院判决解除合同并且被告归还原告的房款，该房款原告同意被告汇入法院，由法院依法处理，直接先用于偿还银行贷款，消除抵押权，剩余款项再由我到法院领取”。本院依法将巨通公司的申请告知了中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行，但中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行在规定期限内并未申请作为第三人参加诉讼，本院依法裁定驳回了巨通公司的追加第三人申请。庭审中还查明，巨通公司至开庭之日（2020年3月5日）尚未取得诉争房屋（南方翡翠城二期13栋1单元1802室）的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；截止今日巨通公司并未履行交房义务。一审法院认为，华志辉与巨通公司自愿签订的《商品房预售买卖合同》未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华志辉在签订合同后依约交纳了全部房款及相关费用，依据双方签订的《商品房预售买卖合同》约定，巨通公司应在2019年4月30日前将取得相关竣工验收合格证明文件及测绘报告的房屋交付给华志辉。但巨通公司至今未取得诉争房屋的竣工验收合格证明文件及测绘报告，也未将诉争房屋交付给华志辉，逾期远远超过60日。现华志辉根据双方签订的《商品房预售买卖合同》第十二条规定，起诉要求解除合同及要求巨通公司返还全部购房款并承担违约责任，对华志辉的上述诉讼请求，一审法院予以支持。巨通公司辩称：1．华志辉起诉的返还购房款利息的计算日期应当以银行放款日为起算日（2018年9月6日）；2．华志辉主张返还维修基金，但维修基金的收款是维修基金管理中心，而不是其公司，因此其公司不负有返还维修基金的义务，华志辉应通过相关的程序向管理中心申请退费。华志辉请求按年利率7.125%支付利息是没有依据，应不予支持。对其辩称意见1，一审法院认为，华志辉首付款144484元为2018年7月12日交纳，按揭贷款428000元为2018年9月6日发放给巨通公司，故对该部分房款的违约金计算应采纳巨通公司的辩称意见，首付款144484元仍应按华志辉主张的2018年7月12日起计算。针对辩称意见2，因华志辉提供的证据显示维修基金不是巨通公司收取，巨通公司辩称符合法律规定，合同解除判决生效后，可由华志辉另行向乐平市房屋维修基金管理中心主张返还。对巨通公司的辩称意见2，一审法院予以采纳支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除华志辉与乐平巨通房地产开发有限公司于2018年6月29日签订的《商品房预售合同》；二、乐平巨通房地产开发有限公司应于判决书生效后十五日内返还华志辉购房款人572484元及代收的初始登记费、预存电费、有线安装费等共计6615元，共计人民币579099元。并按照年利率4.35%计付逾期利息至还清之日止（其中151099元自2018年7月12日起计息，428000元自2018年9月6日起计息）；三、乐平巨通房地产开发有限公司应于判决书生效后十五日内支付华志辉购房款572484元的1%违约金，计人民币5724.84元；四、驳回华志辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10190元，适用简易程序审理后减半收取为5095元由华志辉承担195元，巨通公司承担4900元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，华志辉与巨通公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方当事人真实意思表示，且内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，华志辉按约交纳了购房款，但是巨通公司未按照合同约定将房屋交付华志辉使用，根据双方签订的商品房预售买卖合同约定，华志辉有权要求解除合同，一审判决解除华志辉与巨通公司签订的商品房预售买卖合同，并无不当，本院予以确认。巨通公司上诉主张，华志辉要解除合同应当将没有设置权利限制的商品房向巨通公司返还，而在巨通公司为华志辉与中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行办理按揭贷款提供的连带责任担保未解除的情况下，不应当解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”因中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行作为有独立请求权的第三人并未提出独立的诉讼请求参加一审诉讼，故案涉商品房借款及担保合同纠纷在本案中无法合并审理，对巨通公司上诉请求，本院不予支持。关于合同解除后的法律后果，因涉及案外人的利益，可另案解决。综上所述，巨通公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10190元，由巨通公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 徐 骥审判员 陈苾铃二〇二〇年六月九日法官助理章汝秀书记员王雪豪