西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2776号 原告：浙江大东鞋业有限公司，住所地：浙江省瑞安市，统一社会信用代码：91330381679567221N。法定代表人：邱锡荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：程良亮，陕西格嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁田，陕西格嘉律师事务所实习律师。被告：李旋，男，1987年1月26日出生，汉族，无业，住西安市未央区，公民身份号码：61011XXXX701263032。被告：史永平，男，1968年6月24日出生，汉族，无业，住西安市未央区，公民身份号码：61011XXXX806242511原告浙江大东鞋业有限公司（以下简称大东公司）与被告李旋、史永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大东公司的委托诉讼代理人程良亮、袁田，被告李旋、史永平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大东公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告共同退还其租赁费125330.4元；2.依法判令两被告共同向其赔付搬迁损失39500元；3.依法判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年10月，原告与陕西永新农业科技发展有限公司（以下简称永新公司）签订《房屋租赁合同》，约定永新公司将其位于西安市未央区XX路XX村南（原煤场）出租给原告作仓库使用，出租面积4776平方米，租金为15.5元/平方米/月，租金每半年支付一次，租赁期限为2018年10月20日至2019年10月19日。后双方签订《房屋租赁补充协议》，永新公司又将其东库840平方米出租给原告，租期为2018年12月20日至2019年10月19日，租金为15.5元/平方米/月，首期支付4个月租金，后6个月租金同原《房屋租赁合同》同步支付。合同签订后，原告依约支付了租金。2019年2月21日，永新公司突然通知原告，称政府要拆迁案涉库房，要求原告于2019年3月6日前搬离。原告承租使用还不到半年，但为了配合政府拆迁，还是想尽各种办法在非常短的时间内找到新库房并完成搬离任务，原告为此支付了39500元的搬迁费用。原告搬迁完毕后，多次要求永新公司退还多支付但未使用的租金并承担原告支付的搬迁费，原告合理要求均被永新公司拒绝。2019年9月3日，永新公司注销登记，但被告李旋、史永平作为永新公司股东在《全体投资人承诺书》中承诺承担公司对外的债权债务，故原告诉至本院，诉请如前所述。被告李旋辩称，原告在2018年10月至2018年12月20日占有使用《房屋租赁补充协议》所涉库房中的2000平米存放货物，永新公司并未收取原告该期间的租赁费，两个月共计6万元，应予扣除；原告的搬离时间不是2019年3月6日，其在搬离后未通知被告，也未办理交接手续，对其具体搬离时间不清楚；双方就租赁费退付进行过协商，但未能协商一致，被告同意退还的租赁费为6万元。被告史永平辩称，对原告诉请的搬迁损失不予认可；退付租赁费数额应从库房拆完时间计算；其他意见同被告李旋。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大东公司自2015年9月开始承租永新公司位于西安市未央区XX路XX村南（原煤场）南库作存储鞋服等货物使用，合同每年一签。2018年9月，原告大东公司与永新公司续签《房屋租赁合同》，约定出租房屋面积4776平方米，租赁期自2018年10月20日至2019年10月19日止，租金标准为15.5元/平方米/月，租金支付方式为：每半年支付一次，每次支付444168元。2018年9月29日，原告向被告李旋银行转账444168元。2018年10月8日，永新公司向原告出具收款收据一份，内容为：今收到浙江大东鞋业有限公司仓储服务费（2018.10.20—2019.4.19）4776×15.5×6=444168元。2018年12月，原告与永新公司签订《房屋租赁补充协议》，约定永新公司将其闫家村南所盖东库（840平方米）出租给原告使用，租期为2018年12月20日至2019年10月19日，租金支付方式为：第一期2018年12月20日至2019年4月19日租金为52080元，第二期和原合同同步付款。2018年12月25日，原告向被告李旋银行转账52080元。2019年2月16日，西安市未央区六村堡街道办事处、西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合行政执法局、西安市未央区文物局联合下发《关于拆除违法建（构）筑物的公告》，认定本案所涉库房系未经政府批准，擅自占地建设的建筑物，应予拆除，并责令自公告之日起3日内自行拆除，恢复土地原状。原告于2019年2月23日开始安排人员及车辆进行搬离，2019年3月6日完成搬离。另查，永新公司2014年9月19日成立，注册资本300万元，股东为被告李旋、史永平，其中被告李旋持股比例55%，认缴出资额165万元；被告史永平持股比例45%，认缴出资额135万。2019年7月17日，被告李旋、史永平申请永新公司的简易注销登记，并出具《全体投资人承诺书》，承诺永新公司在申请注销登记前已将债权债务清算完结，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。2019年9月3日，永新公司完成注销登记。法庭调解，因双方各执己见，致调解未果。本院认为，本案所涉库房系未经政府批准，擅自占用村集体土地进行建设，属非法占地、违法建设行为，原告与永新公司所签订的《房屋租赁合同》及补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。依据该规定，永新公司基于租赁合同取得的租金在扣除原告占用期间使用费用后应予返还，其中，占用期间使用费用参照年租金支付标准计算至搬离之日止。本案中，根据原告所提交的银行转账记录、收款收据，可认定原告向永新公司支付南库（4776平方米）2018年10月20日至2019年4月19日租金444168元及东库（840平方米）2018年12月20日至2019年4月19日租金52080元。关于原告的搬离时间，原告主张其在2019年3月6日搬离，并提交了搬仓车辆运输登记表、装卸工人员登记表等证据予以证明，结合库区实际拆除时间，本院对原告主张的搬离时间予以认定。据此，永新公司应退还的费用为2019年3月7日至2019年4月19日的租金共计125330.4元。被告李旋、史永平作为永新公司的股东，在永新公司未履行上述付款义务的情况下，仍向工商登记机关出具承诺书，承诺永新公司注销登记前的债务均已清算完结，否则由两承诺人承担相应责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款之规定，“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”。据此，应判令永新公司的上述债务由被告李旋、史永平承担清偿责任。关于原告诉请的搬迁损失，因原告在签约时未就房屋性质进行审查，且原告提交的搬迁费用的证据仅为公司内部的车辆、人员登记信息，证据不足，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于被告抗辩原告使用其2000平方米库房未支付租赁费一节，因被告就其主张的事实未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李旋、史永平于本判决生效后十日内返还原告浙江大东鞋业有限公司租金125330.4元；二、驳回原告浙江大东鞋业有限公司的其余诉讼请求。                                     如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元（原告浙江大东鞋业有限公司已预交），由原告负担862元，由被告李旋、史永平负担2734元，两被告应负担部分于支付上款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    武晓伟审  判  员    王冬青审  判  员    严  丹   二〇二〇年六月八日 书  记  员    崔子豪  1