西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏02民终74号   上诉人（原审被告）：农机配件机油门市部，住所地西藏日喀则市桑珠孜区青岛路国网西藏电力公司商品房。   经营者：李国中，男，1963年9月13日出生，汉族，个体工商户，住址四川省成都市大邑县。   被上诉人（原审原告）：国网西藏电力有限公司日喀则供电公司，住所地西藏日喀则市珠峰路。   负责人：张立锋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：珍吉，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卓玛曲宗，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   原审被告：李巍，男，1987年5月27日出生，汉族，经商，住址西藏日喀则市。   上诉人农机配件机油门市部因与被上诉人国网西藏电力有限公司日喀则供电公司（以下简称国网公司）、原审被告李巍房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭。因该案在上诉期间双方当事人未提出新的事实、证据或者理由，且经征求当事人意见，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   农机配件机油门市部上诉请求：1.请求驳回日喀则市桑珠孜人民法院做出的（2019）藏0202民初842号民事判决，依法部分改判；2.请求国网公司承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、原审法院事实认定不清，适用法律错误。农机配件机油门市部及李国中与国网公司之间具有多年的租赁合同关系，在双方履行各自权利义务的过程当中，作为国有企业的国网公司相关领导曾承诺过“可以放心租很多年”。在之后的几年中，双方存在有时签订合同，有时又不签订合同。原审法院现依据的租赁合同也是后期国网公司为了避免其上级机关的督查而临时签订的房屋租赁合同，这能够证明主动权完全操控在国网公司手中，原审法院对以上事实认定不清。对于双方的房屋租赁合同是否为不定期租赁合同方面，未充分的考虑国网公司的口头承诺和双方多年合同关系的持续形式等因素。农机配件机油门市部及李国中认为双方之间达成了口头形式的租赁合同，合同期限也以五年为周期。没有异议则视为自动续约。口头形式约定的属于不要式合同，在未查清事实的情况下不能简单地视为双方是不定期的租赁合同关系，且除2016年1月签订的合同外，在过去几年中签订过针对涉案房屋的租赁合同，但由于李国中法律意识的欠缺导致现无法提交；二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。针对合理期限这个问题，原审法院未在判决书上明确阐述国网公司向原审法院提交了哪些证据，能够证明国网公司在合理期限之前通知农机配件机油门市部及李国中，即便有相应的证据，原审法院也未进行考虑该期限是否合理，未对该期限一个综合的评定和思考，原审法院在事实认定不清的情况下做出了判决；三、国网公司在2018年1月1日后未向农机配件机油门市部及李国中请求支付租金，应视为国网公司自行放弃该债权。国网公司要求农机配件机油门市部及李国中搬离出租屋而在此期间未收取租金，双方意欲续签该租赁合同，事后因国网公司内部规划调整，故于2018年8月6日与农机配件机油门市部及李国中解除租赁合同。根据意思自治原则，债权人可以自行放弃自己的债权。国网公司口头以不收取租金的方式意与农机配件机油门市部及李国中续签房屋租赁合同，该行为视为对租金债权的放弃。故原审法院对2018年1月至2018年8月期间的租金债权事实认定不清，法律适用错误。四、2018年9月至今，对该租赁物的占有使用费无须农机配件机油门市部及李国中承担，原审法院对此事实认定不清，适用法律错误。农机配件机油门市部及李国中继续占有使用该租赁物，应由国网公司承担主要责任。国网公司与农机配件机油门市部及李国中双方本合意续签该租赁合同，但由于国网公司内部规划调整，导致该合同无法续签。国网公司虽对该租赁合同享有单方解除权，但出于公平原则的体现，不考虑农机配件机油门市部及李国中经营的盈亏，收取占有使用费是不合理的。从原审法院的判决可以看出，国网公司这样具有雄厚法律资源的主体与缺乏法律意识的个人之间形成了一种不公平，且即便国网公司是按照国家相关法律规定给农机配件机油门市部及李国中一定的搬离时间，但是农机配 件机油门市部及李国中很难找到一个落脚点。农机配件机油门市部及李国中在租赁期间给涉案房屋进行了一定的投入，现在按照原审法院的判决要求马上无偿搬离，充分显失公平。   国网公司向一审法院起诉请求：1.请求法院解除国网公司和农机配件机油门市部及李国中之间的租赁关系；2.请求法院判决农机配件机油门市部及李国中在判决生效15日内向国网公司返还租赁房屋并恢复租赁房屋原状；3.判令农机配件机油门市部及李国中支付租金12,800元及房屋占用费17,600元相关费用；4.请求法院判决农机配件机油门市部及李国中承担本案诉讼费。   一审法院经审理查明：2016年1月1日，国网公司内设机构国网西藏电力有限公司日喀则供电公司工会与国网西藏电力有限公司日喀则供电公司党群工作部作为出租房（甲方）以国网公司的名义与李巍以农机配件机油门市部名义签订房屋租赁合同，约定将国网公司位于日喀则市青岛路两间门面出租给农机配件机油门市部及李国中，租赁期为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日为止。合同到期后国网公司与农机配件机油门市部及李国中未签订书面租赁协议，形成不固定期限租赁合同，约定每月租金为1600元。农机配件机油门市部及李国中在庭审当中陈述，现该店实际经营者为陈海潮，但是陈海潮与国网公司之间无任何转租协议，且目前依旧以农机配件机油门市部名义经营，营业执照亦系存续状态。同时已向国网公司支付到2017年12月31日的房屋租金。房屋租赁合同自2016年12月31日到期后，国网公司与农机配件机油门市部虽未续签合同，但是双方仍按照原合同行使权利义务至2017年12月31日为止。自2018年1月1日起国网公司一直未从农机配件机油门市部处收取租金，期间国网公司向农机配件机油门市部送达了撤离通知书。   一审法院经审理后认为，双方之间虽未签订书面合同，但是双方按照原有合同继续履行权利义务。针对本案争议焦点，国网公司要求收回租赁物以及要求农机配件机油门市部、李巍支付租金及占有使用费是否有法律及事实依据问题。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限在六个月以上的，应当签订书面协议。当事人未签书面合同，应当视为不定期租赁关系。”本案中，双方当事人之间的租赁期限长达六个月以上，但是未签书面合同，应当视为不定期租赁关系。2018年10月30日国网公司向农机配件机油门市部送达了房屋收回通知书表示不再对外出租门面房并给予2个月搬迁时间，故一审法院认为自2017年1月至2018年8月期间，各方当事人之间处于不定期的租赁关系。根据法律规定不定期的租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，据此一审法院认为双方当事人之间的不定期租赁合同已于2018年8月终止，本案中国网公司要求农机配件机油门市部支付自2018年1月至2018年8月期间的租金12,800元，于法有据，一审法院予以支持。2.国网公司向农机配件机油门市部送达房屋收回通知书之后，农机配件机油门市部仍在继续占用涉案房屋，一审法院认为，双方合同终止后农机配件机油门市部理应返还租赁物，且双方在合同中明确约定合同终止时必须恢复至原来房屋的结构形式，故对国网公司要求农机配件机油门市部恢复原状后返还租赁物的诉讼请求予以支持。对于国网公司要求农机配件机油门市部支付房屋占有使用费17,600元（自2018年9月至2019年8月）的诉求，一审法院认为，占有使用费本应为12个月但实际计算为11个月，本着不告不理原则，对国网公司主张的占有使用费17,600元，一审法院予以支持。另外，农机配件机油门市部以国网公司主体不适格为由提出的抗辩意见，农机配件机油门市部认为国网公司主体不适格的抗辩意见一审法院认为，国网公司作为涉案门面的所有人，其内设部门国网西藏电力有限公司日喀则供电公司工会与国网西藏电力有限公司日喀则供电公司党群工作部对外签订的房屋租赁合同系代表国网公司行为，且该行为国网公司予以了认可，故对农机配件机油门市部的抗辩意见不予采纳。   综上所述，国网公司的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除国网西藏电力有限公司日喀则供电公司与农机配件机油门市部、李巍之间的不定期房屋租赁合同；二、农机配件机油门市部、李巍在本判决生效之日起三十日内恢复租赁物原状并向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司返还位于日喀则市青岛路的商品房；三、农机配件机油门市部、李巍在判决书生效之日起三十日内一次性向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司支付2018年1月至2018年8月租金12,800元；四、农机配件机油门市部、李巍在判决书生效之日起三十日内一次性向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司支付2018年9月至2019年8月房屋占有使用费17,600元；如当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费560元，由农机配件机油门市部、李巍负担。   本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。   本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。   本院认为，本案的主要争议焦点归纳为：1.双方当事人之间是否形成不定期租赁合同关系；2.国网公司是否在合理期限内通知租户收房；3.国网公司主张的租金及占有使用费是否支持问题。   关于双方当事人之间是否形成不定期租赁合同关系。国网公司与农机配件机油门市部、李巍于2016年1月1日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人具有约束力。农机配件机油门市部、李巍与国网公司签订的房屋租赁合同于2016年12月31日期限届满后，双方未续签租赁合同，但农机配件机油门市部、李巍继续使用租赁的商铺，国网公司对此未提出异议，且按期收取了租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。”的规定，农机配件机油门市部、李巍与国网公司之间形成不定期租赁关系。农机配件机油门市部上诉所称，“一审法院未充分考虑国网公司的口头承诺和双方多年合同关系的持续形式”，对于国网公司曾口头承诺方面，农机配件机油门市部、李巍亦未予以举证证明，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，农机配件机油门市部、李巍要求租赁期限依据习惯性确定为五年的诉讼主张于法无据，本院不予支持。   关于国网公司是否在合理期限内通知租户收房方面。在一审庭审中国网公司向法庭提交了房屋收回通知书、告租户签收单1分，用于证明国网公司于2018年8月6日向各租户下发收回门面通知书，本案当事人农机配件机油门市部、李巍没有按期搬离，2018年10月30日国网公司再次通知其搬离门面房屋，故可以确定国网公司在合理期限内要求农机配件机油门市部、李巍腾退房屋的事实。对于该二份证据的三性及证明目的在一审庭审中农机配件机油门市部、李巍予以认可。本院认为，国网公司提交的房屋收回通知书的落款时间为2018年10月30日，但其内容中明确表示2018年8月6日已经向各租户下发收回门面房的通知书，对于该通知书的三性农机配件机油门市部、李巍没有提出异议，故应确定农机配件机油门市部、李巍知晓2018年8月6日国网公司通知其搬离租赁房屋的事实。国网公司2018年10月30日再次送达房屋腾退通知书至现在已有一年零八个多月的时间，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，国网公司对农机配件机油门市部、李巍腾退房屋方面给予了充足的合理期限。故农机配件机油门市部、李巍以未给合理期限而拒不搬离的主张，本院亦不予支持。   关于国网公司主张的租金及占有使用费是否支持问题。国网公司与农机配件机油门市部、李巍于自2017年1月至2018年8月形成了不定期租赁关系，农机配件机油门市部、李巍应按照双方2016年签订的合同内容履行交付租金义务，在一审庭审农机配件机油门市部、李巍自认2018年1月至今未支付租金的事实。2018年8月6日国网公司下发通知要求各租户搬离门面房后，双方之间不定期租赁关系应解除。故农机配件机油门市部、李巍与国网公司之间租赁合同解除，双方合同权利义务关系终止，一审法院据此判决农机配件机油门市部、李巍返还租赁房屋、支付租金，符合法律规定。原审法院关于农机配件机油门市部、李巍租赁关系解除后继续占有及收益、使用出租房屋，应支付房屋占有使用费的判决正确，有事实和法律依据，本院应予以维持。农机配件机油门市部、李巍以国网公司自行放弃债权及继续占有租赁物的主要责任在国网公司为由，拒绝缴纳租金及占有使用费的上诉请求，无相关证据证明，本院亦不予支持。   综上所述，农机配件机油门市部、李巍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费560元，由农机配件机油门市部负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   德吉玉珍   审  判  员   张  亮   审  判  员   边  确   二〇二〇年六月二十二日   法 官 助 理   次仁德吉   书  记  员   侯 生 芳   附法条：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第一款 第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。