广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30236号上诉人（原审被告）：深圳市乐航车载多媒体有限公司，住所地深圳市光明区公明街道楼村振兴路37号冠城高新科技园A栋2-3楼，。法定代表人：郭炳洪。委托诉讼代理人：黄火金，广东巨通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市世工科技有限公司，住所地深圳市光明区公明办事处楼村社区鲤鱼河工业区振兴路37号B栋1-2层。法定代表人：许士梅。委托诉讼代理人：孙信芳，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人深圳市乐航车载多媒体有限公司因与被上诉人深圳市世工科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市乐航车载多媒体有限公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未经核实，仅以被上诉人未提交涉租赁物的房屋所有权证或相关报建手续即认定案涉租赁物未取得所有权证或建设工程规划许可证，不符合事实。上诉人自案外人深圳市宏恒泰投资发展有限公司处承租案涉租赁物，经上诉人询问，案外人宏恒泰公司多次答复上诉人案涉租赁物业取得相应产权证书。本案中，上诉人与被上诉人双方均非租赁物业的所有权人，并未掌握案涉租赁物业的产权证明，一审法院未核实案涉租赁物业是否取得所有权证书或建设工程规划许可证，不能据此认定合同无效。二、一审法院认定上诉人与案外人深圳市康某电气设备有限公司自2018年10月1日起形成事实租赁合同关系，属认定错误。根据《租赁合同（续租）》，案涉租赁物的租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日。在合同履行期间，被上诉人仅是将案涉租赁物转租给案外人康某公司，并非与上诉人解除或终止合同。被上诉人于2018年10月1日将案涉租赁物转租给案外人康某公司，上诉人对其转租行为予以同意，此时，转租关系成立，而非上诉人与康某公司形成事实租赁关系。其一，根据《申请退租书》中载明的“转租给康某科技有限公司”以及被上诉人于2019年1月3日出具的《厂房租赁合同期满不再续租通知书》载明的“期限为2018年5月1日至2019年4月30日，经贵司同意于2018年10月1日起转租给深圳市康某电气设备有限公司，并由该公司缴纳相关租赁费用，故我公司决定合同到期后不再续租”的内容可知，被上诉人主张合同于2019年4月30日到期，在此之前双方的租赁合同并未解除或终止。其二，康某公司出具的承诺书，仅表明借用案涉厂房而非直接租赁，上诉人也从未与康某公司签订租赁合同，二者并未形成事实上的租赁关系。且结合上述被上诉人出具的不再续租通知书可知，康某公司将费用直接向上诉人支付是经被上诉人同意的，上诉人仅是基于出租人的地位向次承租人收取租金而已，并未与之形成租赁关系。三、被上诉人在合同到期后并未返还租赁物，不具备要求返还保证金的条件，上诉人无须先行退还保证金。根据《租赁合同（续租）》第7条约定，被上诉人在合同期满后负有搬离房屋并将房屋恢复原状的义务，但本案租赁合同于2019年4月30日到期后，被上诉人既未将租赁物恢复原状，将案涉租赁房屋及附属钥匙予以交付，也未与上诉人办理房屋交接手续，截止上诉之日，案涉租赁物仍由案外人占有使用。被上诉人逾期返还租赁房屋的行为构成违约，并不符合第5条退还保证金的前提条件，上诉人在其条件未成就时，无须向其先行退还保证金，且保留向上诉人追究逾期交付房屋的违约责任。即使须退还保证金，上诉人也无须支付相应利息。合同约定，在合同期限届满后，被上诉人在不违反合同规定等条件下可主张返还保证金，上诉人可无息退还。据此，合同约定无须支付利息。另外，本案合同于2019年4月30日到期，即便须退还保证金，或支付逾期利息，也应自2019年4月30日起算，而非2018年10月1日。深圳市世工科技有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。深圳市世工科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告退还合同保证金76400元；2、判令被告以所欠合同保证金为基数，按银行同期贷款利率向原告支付利息损失（自2018年9月28日起算，暂计至2019年5月30日为2252.53元，请求至实际足额清偿之日止）；3、本案诉讼相关费用（包括但不仅限于受理费、保全费、保全保险费以及律师费等）由被告承担。一审法院认定：一、租赁合同关系原告提交租赁合同书、押金原始收据等证据证明原告与被告存在租赁合同关系。被告对此无异议。经查，2018年5月3日，原告与被告签订一份《租赁合同书》，约定被告将位于深圳公明留存冠城高新科技园A栋壹楼的部分厂房出租给原告使用，面积1400平方米，租期自2018年5月1日至2019年4月30日止，月租金38200元，原告向被告支付76400元作为保证金，合同终止时，该合同保证金及押金在原告不违反本合同规定和被告各项规章支付并交清所有费用的前提下，凭原告提供的保证金及押金原始收据无息退还。合同签订后，原告向被告支付了保证金76400元，被告确认已收到该保证金。原告未提交涉案租赁物的房屋所有权证或相关报建手续。原告与被告签订的《租赁合同书》系双方出于真实意思表示所签订，但是，涉案租赁物未取得所有权证或建设工程规划许可证，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，《租赁合同书》应为无效合同。二、关于退还保证金2018年9月27日，原告员工许某出具一份《申请退租书》，申请2018年10月1日退租，转租给案外人深圳市康某电气设备有限公司，“康某公司若要求还原，本公司所装修设备和电气处理的，康某公司要求免租期本公司负责协调处理。”2018年9月28日签订退租正式协议。被告委托代理人郭飞在《申请退租书》上签署“同意”，庭审中被告委托代理人郭飞确认《申请退租书》内容由其草拟书写。同日，被告与案外人深圳市康某电气设备有限公司签订一份《承诺书》，载明：深圳市康某电气设备有限公司同意借用冠城物业园A栋1楼A（东）区1400平方厂房，借用为2018年10月1日至2020年3月30日。同意借用，费用同世工原费用。被告委托代理人郭飞在《承诺书》上签字确认，原告员工许某作为见证人在《承诺书》上签字。被告确认，自2018年10月起，涉案租赁物由案外人深圳市康某电气设备有限公司使用，租金由案外人深圳市康某电气设备有限公司直接支付给被告，水电费由案外人深圳市康某电气设备有限公司自行缴纳。被告主张，原告未向被告退房，也未签订正式的退房协议，未交付钥匙和任何交接清单，在此情况下，案外人深圳市康某电气设备有限公司只是向原告借用租赁物。一审法院认为，涉案租赁物已于2018年10月1日起实际交付给案外人深圳市康某电气设备有限公司使用，租金亦由案外人深圳市康某电气设备有限公司直接支付给被告，案外人深圳市康某电气设备有限公司与被告自2018年10月1日起已经形成事实租赁合同关系。被告关于原告未将租赁物恢复原状的主张，一审法院认为，原告出具的《申请退租书》载明“康某公司若要求还原，本公司所装修设备和电气处理的，康某公司要求免租期本公司负责协调处理”，被告表示同意，而被告未要求原告将租赁物恢复原状，亦未提交证据证明案外人深圳市康某电气设备有限公司要求恢复原状，应视为被告同意原告将涉案租赁物按现状交付给案外人深圳市康某电气设备有限公司使用，故被告该主张不予支持。且因《租赁合同书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应将保证金退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告深圳市乐航车载多媒体有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市世工科技有限公司退还保证金76400元；二、被告深圳市乐航车载多媒体有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市世工科技有限公司支付利息（利息以76400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月1日起计至实际退还之日止）。本案诉讼费883元、保全费806.52元，由被告深圳市乐航车载多媒体有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人作为涉案物业出租人，未提交证据证实涉案物业已取得所有权证或建设工程规划许可证，一审法院认定本案租赁合同无效，依据充分。2018年9月27日，被上诉人的员工许某出具一份《申请退租书》，申请自2018年10月1日退租，上诉人的委托代理人在该申请书上签署“同意”；同日，上诉人与案外人深圳市康某电气设备有限公司签订一份《承诺书》，同意深圳市康某电气设备有限公司“自2018年10月1日起“借用”涉案物业”；上诉人确认自2018年10月起，涉案物业由深圳市康某电气设备有限公司使用，租金由深圳市康某电气设备有限公司直接向其交纳。上述事实已形成了完整链条，足以证明自2018年10月1日起，上诉人与被上诉人解除了租赁合同，上诉人与深圳市康某电气设备有限公司建立起了租赁合同关系，被上诉人直接向新的承租人深圳市康某电气有限公司移交了涉案物业，因此，一审法院判令上诉人返还被上诉人的租赁保证金，并自租赁合同解除之日支付利息，有充分的事实和法律依据。上诉人主张被上诉人将涉案物业转租给深圳市康某电气有限公司，合同到期后未向上诉人返还租赁物、不具备返还保证金的条件，均与事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由上诉人深圳市乐航车载多媒体有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年六月十日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。