广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终878号 上诉人（原审被告）：柳州悦景房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市水南路221号灯台花苑16栋1层1-2间，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：吴磊，总经理。 委托诉讼代理人：林秋羽，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：梁洁雄，男，1988年5月2日出生，仫佬族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：曾柳燕（系梁洁雄的母亲），女，1958年7月5日出生，仫佬族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人柳州悦景房地产开发有限公司因与被上诉人梁洁雄商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2019)桂0203民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人柳州悦景房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人主张其之所以购买涉案房屋的最主要目的是看中八中学区房且自住，但被上诉人不能证明其有子女正是需入读时期，原审法院认定上诉人发布涉案广告对被上诉人购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，明显没有事实依据。首先，柳州市初中学区范围每年一划分，每年都有调整和变化，这是一个众所周知的事实，被上诉人理应对此予以知晓，而被上诉人主张八中学区是购买房屋的原因，但被上诉人不能证明其有子女购房时的近期需要入读八中，而为尚未出生的子女就读八中的利益提前进行谋划，其谋划的本身具有极大的不确定性，这一购房的决策本身并非由案涉房产是否当前为八中学区房所决定。即便是上诉人曾以八中学区房作为营销手段宣传，但当时新的学区房划分文件尚未发布，涉案房产所在地段并未排除被划为八中学区的可能；换言之，被上诉人在对房屋进行购买决策时默认可以承受未来该房产不是八中学区房的风险。显然，该涉案房产所处的地段属于繁华地段，周边各种配套措施完善，商业气息浓厚，未来具有很大的升值空间，且事实也如此，被上诉人购买该房产并非仅看重八中学区房单独一个原因，而是其综合众多因素理性决策的选择，所以，所谓八中学区房的宣传并不能单独对被上诉人购房决策产生重大影响。其次，柳州市初中学区范围划分并非上诉人所为，而是属于相关政府部门行政职权范围，原审法院关于被上诉人涉案宣传对被上诉人购房产生重大影响的认定，实际上是要上诉人保证涉案房屋永远固定处于同一个学区范围内，这不仅不符合客观事实，超出了上诉人的预期，也远远超出了理性人的预期，对上诉人显然是不公平的。第三，涉案房屋学区每年都会变化，这是众所周知的事实，按照原审判决的逻辑，上诉人需对涉案房屋在交付当年（2017年）不属于八中学区承担责任，那么在若干年后，如果涉案房屋被划入柳州八中学区范围之内，上诉人是不是可以另案起诉业主要求返还原审判决的损失呢?小结：柳州市初中学区范围每年都有变化，被上诉人在购房时理应预见到所购房产未来可能不属于八中学区范围，即便现在是八中学区，未来如果等到被上诉人子女真正需要入读八中时，也非常可能不属于八中学区范围。可见，被上诉人购房决策并非仅考虑八中学区房这一个因素，而且从其本人现状出发，八中学区房仅是一个次要因素，显然原审法院把八中学区房这一因素视为对被上诉人购房决策产生重大影响是不符合事实的。确认。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料视为要约的必备要件之一是前述广告宣传所针对的房屋及相关设施处于出卖人商品房开发规划范围内，而柳州八中系政府公共服务设施并非上诉人开发规划范围内的设施，原审法院适用前述规定认定上诉人涉案宣传为上诉人向被上诉人所作要约，显属适用法律错误。首先，根据前述司法解释规定，出卖人具体确定并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺，成为要约的前提是该说明和允诺针对的是出卖人开发规划范围内的房屋及相关设施。上诉人宣传所涉八中并非上诉人开发规划范围内设施，故依法不能认定为要约，不能成为规范上诉人与破上诉人权利义务的合同依据。其次，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及附件均无涉案房屋学区的约定，上诉人在签约时已经告知被上诉人广告宣传仅供参考，被上诉人亦予确认。原审法院认定涉案宣传构成上诉人与被上诉人合同的组成部分，显失偏颇。小结：上诉人己明确告知被上诉人广告宣传仅供参考，被上诉人亦予确认，且上诉人宣传事项并不在上诉人开发规划范围内，原审法院适用前述司法解释认定上诉人宣传事项为要约，显属适用法律错。三、被上诉人不仅没有证据证明其损失存在，上诉人反而证明被上诉人所购房屋大幅升值，原审法院在被上诉人没有损失的情况下判决上诉人赔偿损失没有事实依据。被上诉人并无证据证明其损失存在，其提供的证据恰恰证实，上诉人涉案宣传对于房价并无影响。因为在上诉人被告没有做涉案宣传之后，上诉人项目的销售均价不是下降了，反而是上升了。小结，在被上诉人不存在损失的情况下，原审法院判令上诉人赔偿其损失显属无源之水无本之木。四、本案一审己过诉讼时效根据法律相关规定，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。具体到本案即是从被上诉人知道或者应当知道合同违约行为发生之日起算。本案中被上诉人起诉以及原审法院支持违约金的依据是上诉人进行了虚假广告宣传，而认定虚假宣传事实的依据是工商行政管理部门柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》。即本案违约事由是虚假宣传，而认定违约事由成立的依据是柳鱼工商处字（2015)第73号《行政处罚决定书》，故只要被上诉人知晓或者应当知晓柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》就应该开始起算诉讼时效，而非原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效。就如，买卖合同中买方提供了质量瑕疵商品，卖方的诉讼时效起算点是其知道或者应当知道该商品系质量瑕疵商品之日，而非是权威机构鉴定该商品为质量瑕疵商品之日。否则若按照原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效，会导致一个悖论，即2017年6月22日前起诉的购房者均是在诉讼时效开始前进行的诉讼。回到本案，认定上诉人广告虚假的行政处罚决定书于2015年921月5日通过互联网向社会公众进行了公开，虽然行政处罚的对象是上诉人，但是行政公开的对象是社会公众，行政公开在权威性和传播范围方面远远超过普通媒体，故应当认定从2015年9月5日起上诉人就知晓或者应当知晓被上诉人进行了虚假广告宣传这一行为。原审法院以行政处罚的对象是上诉人为由否定被上诉人自2015年9月5曰起应当知道虚假宣传（违约事由）成立，既与行政公开的宗旨和对象不符，也与法律推理的逻辑相悖。故而一审诉讼时效至2017年9月5日己经届满。综上所述，原审法院认定上诉人涉案宣传是要约，对其购房决策产生重大影响，且在被上诉人不仅没有损失反而有很大收益的情况下判令上诉人赔偿其损失，显属没有事实和法律依据。请二审法院查明事实，正确适用法律，驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼请求。 被上诉人梁洁雄答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉请。 梁洁雄向一审法院提出诉讼请求：1.柳州悦景房地产开发有限公司向梁洁雄支付违约金10000元；2.本案诉讼费用由柳州悦景房地产开发有限公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年6月7日，梁洁雄和柳州悦景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：梁洁雄向柳州悦景房地产开发有限公司购买位于柳州市盛天悦景台XXX，建筑面积为106.87平方米，套内建筑面积为89.76平方米，按套内建筑面积每平方米9916.96元计算，总价款为890146元；柳州悦景房地产开发有限公司应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付梁洁雄使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，梁洁雄已向柳州悦景房地产开发有限公司支付完毕购房款。 2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：柳州悦景房地产开发有限公司分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由柳州悦景房地产开发有限公司设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，柳州悦景房地产开发有限公司合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。柳州悦景房地产开发有限公司在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于柳州悦景房地产开发有限公司所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，柳州悦景房地产开发有限公司在广告中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对柳州悦景房地产开发有限公司作出如下处罚：1.责令柳州悦景房地产开发有限公司在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令柳州悦景房地产开发有限公司在上述3个广告发布点停止发布含有“八中.八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对柳州悦景房地产开发有限公司未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对柳州悦景房地产开发有限公司发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书于2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中进行公示，现已生效。现梁洁雄已经收房，但认为柳州悦景房地产开发有限公司发布虚假广告的行为已经构成违约，为此梁洁雄诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，一审法院于2017年4月6日立案受理了覃树刚、王瑛等人与柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件，覃树刚、王瑛等人以柳州悦景房地产开发有限公司发布学区房虚假广告为由，要求柳州悦景房地产开发有限公司赔偿经济损失。一审法院作出民事判决书之后，覃树刚、王瑛等人与柳州悦景房地产开发有限公司均不服判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院已作出二审判决书，查明柳州悦景房地产开发有限公司在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，并认定柳州悦景房地产开发有限公司以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。 一审法院认为，关于本案诉讼时效的问题。柳州悦景房地产开发有限公司认为本案诉讼时效应从2015年9月5日起算，诉讼时效期间为二年；梁洁雄则认为其收房后才知道权利被侵害。一审法院认为，2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中柳州悦景房地产开发有限公司的行政处罚信息一栏公示了﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，该行政处罚决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是柳州悦景房地产开发有限公司，反映的是行政法律关系，不能表明梁洁雄知道或者应当知道柳州悦景房地产开发有限公司被行政处罚的事由，且当时柳州市教育局未对盛天悦景台所在位置进行学区划分，故柳州悦景房地产开发有限公司主张诉讼时效从2015年9月5日起算，一审法院不予采纳。2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学学区，此时已明确盛天悦景台不属于八中学区，与柳州悦景房地产开发有限公司发布的八中学区房广告不符，梁洁雄才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则自2017年10月1日起施行，本案应适用三年诉讼时效，梁洁雄于2019年9月11日向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效。 关于柳州悦景房地产开发有限公司发布虚假广告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，梁洁雄和柳州悦景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间（2015年6月7日）在发布虚假广告的时间段内，柳州悦景房地产开发有限公司发布虚假广告对梁洁雄购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，柳州悦景房地产开发有限公司以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。柳州悦景房地产开发有限公司辩称其发布的广告无虚假宣传的主观故意，并且商品房买卖合同明确约定宣传广告是参考资料，该辩解于法无据，一审法院不予采纳。 关于梁洁雄主张违约金的金额认定。柳州悦景房地产开发有限公司进行虚假广告宣传构成违约，应向梁洁雄支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》中未对柳州悦景房地产开发有限公司该项违约责任作出明确约定，且考虑到梁洁雄在购房前未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，一审法院酌情认定柳州悦景房地产开发有限公司向梁洁雄支付违约金5000元。梁洁雄主张超出的部分，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院判决：一、柳州悦景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向梁洁雄支付违约金5000元；二、驳回梁洁雄的其他诉讼请求。案件受理费50元（梁洁雄已向一审法院预交），减半收取25元，由柳州悦景房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院在说理部分一并予以评述。 经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于诉讼时效的问题，上诉人柳州悦景房地产开发有限公司认为应当从被上诉人知晓或者应当知晓柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》就应该开始起算诉讼时效。行政处罚的对象是柳州悦景房地产开发有限公司，被上诉人不是﹝2015﹞第73号行政处罚决定书的被处罚人，虽然于2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中对柳州悦景房地产开发有限公司受到处罚进行了公示，但该信息平台具有专业性，照日常生活逻辑，普通大众也不会主动浏览该网页，对该处罚信息的披露不能表明普通民众当然知晓该处罚决定书的内容。2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行了划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学学区，与柳州悦景房地产开发有限公司发布的八中学区房广告不符，该划分学区的通告在我市各大媒体均有刊登，一审法院认定从此时起被上诉人才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算并无不当。 本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间在发布虚假广告的时间段内，柳州悦景房地产开发有限公司发布的广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，因八中是柳州市区内的名校，该商品房是否属于八中学区房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该广告宣传应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，柳州悦景房地产开发有限公司构成违约，应当承担违约责任。 柳州悦景房地产开发有限公司进行虚假宣传的行为所应承担的违约责任双方当事人签订《商品房买卖合同》中并未明确约定，但该虚假宣传的行为影响了合同是否订立及被上诉人关于八中学区房的期待。违约责任具有补偿和惩罚双重性质，本院认为一审法院酌定柳州悦景房地产开发有限公司支付违约金5000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，柳州悦景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人柳州悦景房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州悦景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇二〇年六月十八日 代书记员  刘秋琼