湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0681民初1035号原告：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：吴海浪，男，1989年1月19日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：吴志龙，男，1990年9月24日出生，住汨罗市。特别授权。被告：吴海蛟，女，1987年6月10日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。原告吴治理与被告吴海浪、吴海蛟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理、被告吴海浪的委托诉讼代理人吴志龙均到庭参加了诉讼，被告吴海蛟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令两被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令两被告向原告支付所欠房款30000元，并判令两被告向原告自本案立案之日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2009年11月14日，原告吴治理与被告吴海浪签订了《私房联建房屋买卖协议》，约定被告吴海浪购买治理大厦北栋门面一套，被告已将该房屋装修并投入使用。2010年6月25日，被告吴海蛟购买治理大厦南栋住宅房屋一栋，被告已将该房屋装修并入住。两被告应当向原告支付上述两处房屋总价款共计230000元人民币，两被告仅支付房款200000元，尚欠30000元及延期付款利息未付。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任，并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴海浪辩称，1、在治理大厦的房屋买卖合同纠纷中，原告具有违法行为，其建房行为违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，存在过错，被告并无过错；2、被告剩有购房尾款未付属实，但并非违约拖欠，是为了督促交易最终完成，根据合同法相关规定，原告应移交房产证给被告，现原告未交付房产证，双方之间的买卖关系尚未完成，因此，被告的尾欠部分不能付清；3、原告提供的格式文本合同中的违约金条款，明显排除自己责任，加重对方责任，该条款无效；4、原告要求取回标的物即原告要求房屋返还，是一种恶意诉讼行为，请求法院驳回原告的诉讼请求；5、如果本案合同无效，则被告不欠原告购房款；6、原告提交的合同上没有被告吴海蛟的签字，应驳回原告对被告吴海蛟的起诉。被告吴海蛟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，原告吴治理所举证据一《私房联建房屋买卖合同》、《私房联建房屋买卖协议》、证据四《催款通知》2张，被告吴海浪均无异议，本院予以采纳。原告所举证据二《关于高家坊镇联建户与白水房管所就房屋发证的备忘》、汨罗市高家坊镇人民政府《关于请求办理集体土地及村民联建手续的报告》、汨罗市高家坊镇人民政府《关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、汨罗市政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、岳阳市办实事协调领导小组办公室《关于加快省实事项目建设的督办函》，被告吴海浪对证据二真实性提出异议。本院审查后认为，该组证据内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告所举证据三关于龙海云、周利辉、任放、周新辉、任敖五人与治理大厦分房户的私房转让协议复印件，被告吴海浪对证据三真实性无异议。本院审查后认为，该组证据与本案无关联性，本院不予采纳。原告提供的证据五民事调解书、调解协议复印件，被告吴海浪对该证据真实性无异议。本院审查后认为，该份证据与本案无关联性，本院不予采纳。原告所举证据六被告吴海浪、吴海蛟身份证复印件及常住人口登记卡复印件，拟证明吴海浪为案涉门面买受人，吴海蛟为案涉住宅房屋买受人。被告吴海浪提出异议，认为该组证据系购房时原告以欺骗的方式让被告提交的材料。本院审查后认为，该组证据不能达到原告的证明目的，故本院不予采纳。被告吴海浪提交的证据《关于治理大厦调查情况的说明》，原告对该证据合法性提出异议。本院审查后认为，该证据真实性无从考量，且与汨罗市高家坊镇人民政府《关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、汨罗市政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》中的部分内容不符，故本院不予采纳。被告吴海蛟未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃举证质证的权利。本院经审理认定事实如下，2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。汨罗市高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2009年11月14日，吴海浪委托其父吴志龙与吴治理签订《私房联建房屋买卖协议》，吴海浪作为买受人购得“治理大厦”北栋107号门面，合同购房价150000元。2010年6月25日，吴海浪委托吴志龙与吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，吴海浪作为买受人又购得“治理大厦”南栋502号住宅房屋，合同购房价80000元。该合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”。上述两处房产，被告吴海浪共计已付购房款200000元，尚欠30000元购房款未付。在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。本院认为，本案争议焦点为案涉《私房联建房屋买卖协议》和《私房联建房屋买卖合同》的房产买受人分别是谁？根据查明的事实，被告吴海浪的委托诉讼代理人也即被告吴海浪的父亲吴志龙在庭审中认可其受被告吴海浪委托代理吴海浪分别与吴治理签订《私房联建房屋买卖协议》、《私房联建房屋买卖合同》，根据相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；同时在《私房联建房屋买卖协议》与《私房联建房屋买卖合同》中，载明的买受人和尾部买受人签字均为吴海浪的名字，原告吴治理没有提供证据证明该两份合同中的两处房产系吴海蛟共同购买，亦没有证据证明《私房联建房屋买卖合同》系被告吴海蛟与吴治理所签或被告吴海蛟委托他人代理其与吴治理所签，根据合同相对性原则，本院认定吴海浪为《私房联建房屋买卖协议》和《私房联建房屋买卖合同》合同相对人即两份合同标的房产的买受人。吴海蛟并非原告所称《私房联建房屋买卖合同》合同标的房产买受人，原告要求被告吴海蛟承担付款责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，因涉案“治理大厦”存在用地建房审批手续不全的情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律法规强制性规定，故本院认定《私房联建房屋买卖协议》、《私房联建房屋买卖合同》均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告吴治理未为被告吴海浪等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，存在一定责任，但根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定原告具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，原被告双方均有一定过错。本院考虑到被告吴海浪购房后已支付了大部分购房款，并且至今已居住使用多年，期间又遇房产涨价等具体情况，且被告吴海浪答辩称不同意原告要求返还房屋的意见，故本院认为涉案两处房产没有返还的必要。庭审中，原告吴治理与被告吴海浪双方均认可被告吴海浪已付原告购房款200000元，尚欠30000元购房尾款未付的事实。本案所涉及《私房联建房屋买卖协议》和《私房联建房屋买卖合同》系两份不同的合同，即该两份合同并非同一标的房产，但因该两份合同当事人一致，且被告吴海浪已付的200000元购房款无法区分具体支付的是哪一处房产的房款，对该两份合同一并处理较为妥当，故本院认定被告吴海浪已支付两份合同房款为200000元，尚欠两份合同房款30000元未付，对原告请求被告吴海浪支付购房款30000元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判令被告按月利率1%支付自本案立案之日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。本院调整为被告吴海浪应从原告起诉之日即2020年4月27日起，按年利率6%计付逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、吴治理与吴海浪于2009年11月14日签订的《私房联建房屋买卖协议》无效；二、吴治理与吴海浪于2010年6月25日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；三、限吴海浪于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款30000元，并自2020年4月27日起按年利率6%支付逾期付款利息；四、驳回吴治理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告吴海浪负担210元，原告吴治理负担315元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  徐尚二〇二〇年六月十八日法官助理刘腾飞书记员朱韬