山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初2128号原告：青岛博文时代教育科技有限公司。住所地：青岛市市南区延安三路234号L3-19。法定代表人：唐秀桂，执行董事。委托诉讼代理人：李玉林，山东海瑞达律师事务所律师。被告：赵祥宇，男，1973年4月13日出生，汉族，住滕州市。被告：满艳，女，1972年3月6日出生，汉族，住址同上。以上二被告共同委托诉讼代理人：吕传峰，山东真谛律师事务所律师。原告青岛博文时代教育科技有限公司（以下简称博文公司）与被告赵祥宇、满艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博文公司的委托诉讼代理人李玉林，被告赵祥宇、满艳及其共同委托诉讼代理人吕传峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博文公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还未到期房租87500元；2、依约支付违约金70000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原告与赵祥宇签订租赁合同，原告租赁赵祥宇所有的位于滕州市恒生制衣北侧，弘道公园对面米乐星南侧），面积800平方米房屋一套，用于办公使用，租赁期限三年，年租赁费用为350000元。租金按赵祥宇指定转账于满艳名下工商银行卡，后期的交付与接洽人均系满艳。原告接收租赁房屋后，投资百万进行装修。至2018年11月底，原告按约支付完第一年租金期间二被告言行并无不当，但自2019年始，二被告以种种非正当理由阻碍原告正常经营。2019年8月20日，二被告自备锁具关闭大门，8月25日原告在合同未到期的情况下依约解除租赁合同并向被告发出通知书。9月5日双方协议终止合同，交付租赁房屋。即使在合同终止双方签订完交付证明文件后，赵祥宇仍将原告公司代表打伤，至今住院治疗。赵祥宇、满艳辩称，原告诉状所述不属实。2018年5月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告承租位于滕州市，土地使用权证号为滕国用（2009）第42号房屋，面积大约800平方，合同载明租赁期限3年，年租金定为350000元。租金支付方式：承租期第一年半年支付，2018年5月底和2018年11月底之前分两次支付，之后房租年付。承租期内每年五月底前交清次年租金，但原告第二年度租金超期至2019年6月29日且仅仅支付半年租金，后因自身经营不善试图提前解除合同，被告于2019年8月31日向原告发函，释明对方过错或已经构成违约并明确告知，若提前退租应当赔偿损失。后来经承租方博文公司请求双方协商，均接受现状，达成2019年9月5日的租赁房屋终止证明，即双方“无其他欠款、罚款等其他（未解决）事项、纠纷”、“本合同终止”。为此，被告方作出很大让步（至今仍然没有将该房屋出租出去造成巨大损失），同意终止合同。现原告反而先行起诉要求返还租金，有违法律和情理。出租方有依法反诉权利，请驳回原告诉讼请求。博文公司围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同一份；2、2019年6月29日的转账凭条四份；3、租赁房屋终止证明一份；4、2017年9月7日任象君与赵祥宇通话录音一份；5、开庭证据确认证明；6、租赁房屋终止证明签订的说明。博文公司提交以上六组证据预证明博文公司与赵祥宇于2018年5月1日签订房屋租赁合同一份，约定第一年租期为2018年6月1日至2019年5月31日，第二年为2019年6月1日至2020年5月31日，剩余第三次以此类推，在合同中亦约定了双方的责权利及违约条款，合同最后约定指定收款账户为满艳名下工商银行账户。2019年6月29日，博文公司会计罗争向满艳名下转账支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金175000元。2019年9月5日，博文公司与赵祥宇协商一致解除租赁合同，博文公司向赵祥宇交付房屋（符合合同要求）并签订租赁房屋终止证明，并在证明中约定“现双方仅就租赁房屋交付、回收做以下交接并出具证明”。2019年9月7日，博文公司代表与赵祥宇通话，赵祥宇表示自2019年9月7日即开始对外招租，至此案涉房屋已经完全在赵祥宇控制之下，案涉房屋的物理性风险及经营性风险转移至出租人赵祥宇。因博文公司实际支付租赁费用至2019年11月30日，且满艳为实际收款人，赵祥宇与满艳系夫妻关系，二被告存在违约行为，故现要求赵祥宇、满艳返还2019年9月6日至2019年11月30日期间的租金87500元（年租金35万元，月租金29166元，三个月租金计87500元）。另，在租赁期间，在原告经营期间，二被告无正当理由阻碍正常经营（将原告方大门关闭），导致原告无法正常经营，要求二被告依据案涉房屋租赁合同第十条第二款约定支付总金额20%的违约金计70000元。赵祥宇、满艳质证如下：对证据（1）、（2）、（3）的真实性无异议，对证明目的有异议，二被告系夫妻关系，案涉房产系二被告夫妻共同财产，案涉房屋租赁合同签订后，承租方先行违约，依据合同约定，第二年租金应在2019年5月份支付，而原告系在2019年6月29日仅支付半年租金，二被告多次要求原告依约定履行下半年租金，因原告自身经营不善，想提前撤场，被告向原告释明，要求继续履行合同，证据（2）中的转账凭证系原告支付的自2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金。对证据（4）真实性无异议，对证明目的有异议，通话时并未完成交接手续，二被告系2019年9月10日收到的案涉房屋钥匙，应以该时间为被告实际控制房屋时间，且依据房屋租赁合同，如续租需提前三个月通知被告，因此房屋回收之后需要数月才能出租出去，二被告的损失是明显的。对证据（5）真实性无异议，原告认可任象君代表公司收到赵祥宇送达的解除租赁合同回复函，证明被告对原告的通知进行了全面否认，且指出了当时不同意解除租赁合同要求原告赔偿损失的诉求，佐证了证据（3）中所载明的“无其他纠纷”。对证据（6）中第一页上半部分内容认可，对其他不予认可。赵祥宇、满艳提交证据如下：7、解除房屋租赁合同通知书；8、解除租赁合同回复函、收到条及任象君身份证复印件；9、视频资料光盘及所整理的文字；10、案涉房屋所在居委会北辛街道双坛居委会出具的证明一份及现场照片三张；11、原告将房屋钥匙用特快专递方式寄给被告时使用的邮寄单；12、证人陈某出庭作证，陈述称其系案涉房屋租赁期间开设的同城私塾的员工，2018年10月入职，经培训考核后上岗，任象君系时任校长，2019年3月，证人发现公司发布转让信息，证人想接手但最终考虑风险未接手，后公司继续营业，至2019年8月，时任校长陈登帅将部分员工辞退，公司开始拖欠员工保险，后公司将硬件设施搬到枣庄校区，但不清楚原、被告之间的房屋租赁情况；13、二被告结婚证及案涉房屋的土地使用证、土地租赁合同书。赵祥宇、满艳提交以上七组证据预证明，二被告系夫妻关系。原、被告之间存在房屋租赁关系。博文公司于2019年8月25日形成解除房屋租赁合同通知书，明确要求二被告返还租金87500元，二被告于2019年8月27日收悉后，2019年8月28日与原告公司代表进行沟通，明确告知不同意解除合同，如果提前解除，原告应当承担违约责任赔偿损失，后二被告又于2019年8月31日形成解除租赁合同回复函，向原告进行书面回复不同意解除租赁合同，合同在生效履行中，要求原告支付下半年租金，并明确如果原告方提前解除合同构成违约，应支付违约金。后原、被告于2019年9月5日达成协议，原告放弃后三个月租金，被告同意解除合同并接收房屋，原告嗣后通过邮寄方式将案涉房屋钥匙寄给被告，被告于2019年9月10日接收，正式接管房屋。此后，案涉房屋一直未能出租，造成损失。博文公司质证如下：对证据（7）真实性无异议，系原告发给被告；对证据（8）真实性无异议，任象君代表原告收到回复函，但对回复函内容不认可；对证据（9）中视频资料真实性无异议，陈登帅、任象君均系原告员工，系原、被告双方对解除合同事项进行协商，但未能达成一致意见，被告明确提出拒绝返还尚未到期的三个月房租，原告方并未明确表示放弃，二被告整理的书面资料仅截取了部分，不能表达完整意思，不应作为有效证据使用。证据（10）中出具证明主体系民间组织，无法证明原、被告所涉法律关系问题，该证明无法律效力。对证据（11）无异议，认可系以特快专递方式向被告邮寄案涉房屋钥匙，认可原、被告双方交接房屋时间为2019年9月10日。证据（12）中的证人陈某系租赁案涉房屋后开设的同城私塾的老师，但证人陈述内容与本案无关。对证据（13）真实性不持异议，但原告在出租房屋时未如实告知原告案涉房屋不具备对外经营的属性，坚持案涉房屋租赁合同为有效合同。综合被告举证情况，原、被告双方在2019年9月5日解除房屋租赁合同系双方的真实意思表示，出具的证明仅系就房屋进行交接出示，达不到被告的证明目的。本院经审理查明事实如下：二被告系夫妻关系。2018年5月1日，赵祥宇作为出租方（甲方），博文公司作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同一份，合同约定：“……第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，房屋产权为甲方所有，房屋所有权证号：无，土地使用权证号：滕国用（2009）第042号。第二条房屋的坐落及设施情况：甲方出租给乙方的房屋位于滕州市恒生制衣北侧，弘道公园对面米乐星南侧），面积共800平方米。第三条租赁期限、用途1、租赁期限暂定3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。乙方严格按照甲方指定的位置，办理装修审批等甲方可协助办理相关手续。3、乙方装修期间，不得私自破坏楼内墙体结构与整体布局，若有实际需求，提前与甲方沟通。并征得同意后，方可施工，否则甲方有权追究乙方责任。3、租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条租金及支付方式1、该房屋每年租金为350000元（大写：人民币叁拾伍万元整）。本处房屋没有物业费，水电费按照国家规定工商业价格实际缴纳。2、房屋租金支付方式如下：承租期的第一年房租半年支付一次，2018年5月底和2018年11月底之前分两次支付，之后房租年付，承租期内每年的五月底前交清次年租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第五条租赁期间相关费用及税金……第六条房屋的修缮与使用……第七条房屋的转让与转租……第八条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同……第九条房屋交付及收回的验收……第十条甲方违约责任处理规定1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额1%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2、租赁期内，甲方房屋因乙方之外的原因无法满足乙方的承租要求，甲方也不能及时恢复房屋的使用状态以满足乙方使用条件的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方按照本合同租金总额的20%支付违约金。第十一条乙方违约责任……第十二条免责条件……”该合同尾部甲方处有“赵祥宇”字样手书签名，乙方处有“任象君”字样手书签名及“青岛博文时代教育科技有限公司”字样印文。合同后附有二被告身份证复印件及工商银行卡复印件，并手书注明：“房屋转款至上述满艳账户赵祥宇2018年5月1日。”合同签订后，原告依约定支付二被告第一年租金后，于2019年6月29日支付自2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金175000元。2019年8月25日，博文公司形成解除房屋租赁合同通知书一份，内容为：“赵祥宇先生：根据贵我双方2018年5月1日签订的房屋租赁合同，我司租赁你所有的位于滕州市恒生制衣北侧，弘道公园对面米乐星南侧），面积800平方米房屋一套，用于办公使用。租赁期限3年，年租赁费用为350000元。合同签订后，我司投入装修费用270000元，内部配套办公设施、设备达200000元。鉴于本通知发出前，与贵方协商变更租赁合同具体条款事宜，贵方态度强硬恶劣，在租赁费用已交纳，租赁期限未到期的情况下，自备锁具关停我司租赁房屋，致使我司无法正常经营、办公，贵方已构成根本性违约，现依法通知您：一、自本通知发出之日起，贵我双方房屋租赁终止，租赁合同解除。二、自接收本通知两日内，请贵方与我司委托的工作人员接洽并检查租赁房屋内部装修设施、结构的完整性、水、电、暖、物业等费用是否结清及其他事项，依法回收租赁房屋。逾期不予以接洽、验收，视为租赁房屋符合回收条件。三、2019年下半年租赁费用175000元我司已向贵方交纳，至2019年11月底到期。自本通知发出之日起，贵我双方房屋租赁终止，请贵方退还我司未到期租赁费用87500元。四、根据双方2018年5月1日签订的房屋租赁合同第十条第1款规定向我司支付违约金35000元，因贵方关停租赁房屋的行为，给我司造成的经营性损失以及内部办公设施、设备丢失、毁损等一切风险，均有贵方承担法律和赔偿责任。承租人：青岛博文时代教育科技有限公司2019年8月25日”博文公司于2019年8月27日将该解除房屋租赁合同通知书送达赵祥宇。2019年8月28日，二被告与原告公司代表陈登帅、任象君进行沟通，二被告明确表示如解除合同，拒绝退还未到期三个月房租，满艳就该沟通过程录制视频资料一份。2019年8月31日，赵祥宇形成关于解除房屋租赁合同回复函一份，内容为：“青岛博文时代科技有限公司：根据贵公司2018年6月1日与甲方赵祥宇签订的房屋租赁合同，房屋位于滕州市，育才路东首，弘道公园对面，北临米乐星，面积大约800平方，三层楼房，租赁期限3年，年租金定为350000元，大写叁十五万元。合同条款第三条第4条约定租期三年。合同第四条第2款，房屋租金支付：承租期第一年半年支付，2018年5月底和2018年11月底之前分两次支付，之后房租年付，承租期内每年五月底前交清次年租金，甲方提供收款凭证。说明如下：1、合同约定租期3年，你方所有物品都在房内，合同在生效履行中，甲方（我方）不同意解除租赁合同。2、你公司违反合同第四条第2款，没有按时支付第二年全年租金。3、甲方多次催要租金，你方支付甲方第二年半年租金175000元，还拖欠甲方租金半年175000元至今未给。甲方要求乙方交付下半年房租。4、乙方经营期间，自身应该承担经营风险。与甲方无任何关系。5、甲方已经多次催要房租，乙方不给予明确答复，不向甲方说明情况。6、甲方依照合同履行，不存在违约行为。乙方（你方）不按照合同缴纳租金构成违约，如果提前解除合同也构成违约，应支付违约金。出租人：赵祥宇2019年8月31日”同日，赵祥宇将该回复函送交原告公司员工任象君，任象君代公司接收并出具收到条一份。2019年9月5日，原、被告签订租赁房屋终止证明一份，内容为：“根据贵我双方于2018年5月1日签订的租赁合同，我司租赁你所有的位于滕州市恒生制衣北侧，弘道公园对面米乐星南侧），面积800平方米房屋一套，用于办公使用。租赁期限3年，年租赁费用为350000元。现双方仅就租赁房屋交付、回收做以下交接并出具证明。1、自双方交接之日起，乙方自愿终止租赁，贵我双方房屋租赁终止，租赁合同解除，我司不再租赁合同约定的房屋。2、经贵方与我司委托的工作人员接洽并检查租赁房屋内部装修设施、结构完整、水、电、暖、物业等费用已结清，无其他欠款、罚款等其他事项、纠纷，符合回收条件，出租方无异议。3、乙方自行搬出属于乙方的办公所有物品，自双方交接之日起，租赁房屋原来的内部设施、设备丢失、毁损等一切风险，由贵方承担。乙方自行把钥匙交给甲方；本合同终止。4、本证明一式两份，双方各执一份。”尾部我司授权委托人处有“陈登帅”、“任象君”字样手书签名，身份证号码处有“222426197908145817”、“370704198003151612”字样手书内容，出租方委托人处有“赵祥宇”字样手书签名，承租方处有“青岛博文时代教育”手书字样，对应委托人处有“陈登帅”字样手书签名。签署该证明后，博文公司用特快专递形式将案涉房屋钥匙退回赵祥宇，赵祥宇于2019年9月10日签收。诉讼过程中，原、被告均认可以该签收时间即2019年9月10日为交付房屋时间。2020年4月20日，博文公司呈诉本院，诉请如上。诉讼过程中，博文公司主张2019年9月5日的租赁房屋终止证明仅系对房屋交接的证明，其中第二条所载明的“无其他欠款、罚款等其他事项、纠纷”是指对外无经营性欠款及罚款等事项及纠纷，原、被告在签订该终止证明时未有协商未到期三个月租金的问题，且在合同履行中被告存在违约行为，但无有证据予以证明；对此，被告不予认可，辩称在合同履行过程中未阻碍原告经营，且原告先行存在违约行为，被告同意原告解除合同的原因是原告表示放弃未到期的三个月租金用以补偿被告损失，故原、被告在租赁房屋终止证明第二条中约定“无其他欠款、罚款等其他事项、纠纷”。本院认为，博文公司与赵祥宇于2018年5月1日签订房屋租赁合同，约定博文公司租赁赵祥宇位于滕州市房屋一处，年租金35万元，租期3年，合同签订后，赵祥宇向博文公司交付房屋，博文公司支付租金至2019年11月30日，博文公司与赵祥宇于2019年9月5日协商一致解除房屋租赁合同，并签署租赁房屋终止证明一份，博文公司于2019年9月10日将房屋交付赵祥宇，对以上事实，原、被告均无异议，本院依法予以确认。本案中，原、被告对租赁房屋终止证明中第二条所载明的“无其他欠款、罚款等其他事项、纠纷”的解释出现分歧，对此，本院认为，从博文公司向赵祥宇送达的解除房屋租赁合同通知书、赵祥宇向博文公司送达的关于解除房屋租赁合同回复函及就赵祥宇与陈登帅、任象君的沟通过程形成的视频资料内容看，在案涉房屋租赁合同的解除协商过程中，原、被告对未到期三个月房租的处理存在分歧且争执较大，在此一过程中，赵祥宇明确表示如解除合同则要求博文公司同意不予退还该三个月租金用以赔偿损失，否则不同意解除合同，而在此后数日双方即形成解除合意，依据常理，双方在达成解除合意时就争执问题形成一致意见系应有之意，且从租赁房屋终止证明行文可知该证明拟稿方应为博文公司，如双方确有搁置未到期三个月租金的争议先行交接房屋的意思表示，博文公司对此应予以明示，而博文公司在租赁房屋终止证明中并未做出明确表述，而是写明“无其他欠款、罚款等其他事项、纠纷”，且博文公司与赵祥宇签订租赁房屋终止证明后，博文公司授权处理房屋租赁事项的任象君与赵祥宇在2019年9月7日的电话沟通过程中，仅就钥匙的交接方式及开锁的费用问题进行沟通，亦未有就涉及未到期三个月房租问题，博文公司在本案中亦未有举证证明此后曾就该三个月房租与赵祥宇进一步寻求沟通返还，于常理不符，综合以上分析，本院对博文公司主张的双方协商一致解除合同签署租赁房屋终止证明时未有涉及未到期三个月房租这一主张依法不予采信，对二被告关于该租赁房屋终止证明的解释依法予以采信，对博文公司要求二被告返还租赁费用87500元的诉请，依法予以驳回。博文公司主张二被告在案涉房屋租赁合同履行期间存在违约行为，对此，二被告不予认可，博文公司亦未提交证据予以证明，故对博文公司要求二被告支付违约金70000元的诉请，本院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告青岛博文时代教育科技有限公司诉讼请求。案件受理费5450元减半收取计1725元，由原告青岛博文时代教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  于云二〇二〇年六月二十七日书记员  李静