重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初21828号 原告：重庆碧水康暖通设备工程有限公司，住所地：重庆市渝北区龙塔街道五红路187号长安丽都6幢1-1，统一社会信用代码915001126608779839。 法定代表人：卢杰，执行董事。 委托诉讼代理人：代露，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：聂火明，男，汉族，1980年11月30日生，住四川省南部县。 原告重庆碧水康暖通设备工程有限公司（以下简称碧水康公司）与被告聂火明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告碧水康公司的委托诉讼代理人代露到庭参加了诉讼。被告聂火明经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告碧水康公司的诉讼请求为：1、请求判令被告立即支付所欠租金110335元（2017年6月至2019年2月期间）、物管费31886.93元、电费24.6元、水费107元，合计142353.53元；2、请求判令被告立即支付未按时支付租金等的滞纳金（以142353.53元为基数，从2019年3月1日起按日0.05%计算至付清全部款项时止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2017年3月1日，重庆兴龙湖置地发展有限公司（以下简称兴龙湖公司）与被告签订《租赁合同》，约定：兴龙湖公司将位于重庆市渝北区天山大道西段32号江与城项目商业D区第4楼4-15号商铺租赁给被告，租期为2017年3月1日至2022年2月28日，租金为：2017年3月1日至2017年8月31日，3781元/月；2017年9月1日至2019年2月28日，7562元/月；2019年3月1日至2020年2月29日，8016元/月；2020年3月1日至2021年2月28日，8578元/月；2021年3月1日至2022年2月28日，9264元/月，每月5日前缴纳；物管费12元/平方米/月，水电气等公共事业费由承租人聂火明缴纳。逾期支付租金等，逾期期间承租人应按逾期款项总额的0.05%按日向出租人支付滞纳金，造成出租人律师费等损失的，承租人足额赔偿，以及合同其他权利义务。合同签署后，兴龙湖公司即依约将商铺交予被告。2、后兴龙湖公司、被告、原告三方签署《租赁合同权利义务转移协议》，约定：兴龙湖公司带租约将前述房屋出售给原告，原被告继续按原租赁合同的约定履行。3、租赁期内，被告仅支付了部分租金，从2017年6月起至2019年2月期间，聂火明仅向原告支付了37124元，尚欠租金110335元。同时，从2018年6月开始，被告怠于对外营业，至2019年3月初，被告单方宣布终止原被告双方的租赁合同，并将租赁房屋钥匙交还我司。后原告多次接到相关物业单位、水电气公司催缴费通知，原告遂垫付了租赁期内欠付的物管费31886.93元、电费24.6元、水费107元。4、迄今为止，经原告多次催促，被告仍未履行支付欠付租金、物管费、水电费等义务，其行为违反了法律规定和合同约定，给原告造成损失。综上，原告遂起诉。 被告聂火明未答辩。 经审理查明：2017年3月1日，以案外人重庆兴龙湖置地发展有限公司（以下简称兴龙湖公司）为甲方出租人与聂火明为乙方承租人签订租赁合同，约定，租赁标的位于重庆市渝北区天山大道西段32号江与城6-11D商业地块，即“江与城”项目商业D区第4楼4-15号商铺，建筑面积252.08平方米，租期从2017年3月1日至2022年2月28日。第4部分租金按月计算，以人民币支付：1、2017年3月1日至2017年8月31日，月租金按建筑面积每平方米含税15元/月，月租金为3781元/月，具体税金参照国家政策；2017年9月1日至2018年2月28日，7562元/月；2、2018年3月1日至2019年2月28日，7562元/月；3、2019年3月1日至2020年2月29日，8016元/月；4、2020年3月1日至2021年2月28日，8578元/月；5、2021年3月1日至2022年2月28日，9264元/月。第5部分承租人应支付的物业管理费标准为2017年3月1日至2022年2月28日，每历月每平方米建筑面积人民币12元（每历月按30日计）。第6部分，人民币22686元作为履约保证金。第7部分承租人应按公用事业单位或物业管理公司确定的收费期限和方式，缴付包括但不限于电费、水费、燃气费、供暖费、网络费、电信费等公用事业费用及相关经营费用。附录一约定，第1条，1.1乙方须缴纳2017年3月1日至2022年2月28日期间租金给甲方，租金每一个月为一期，须于每月5日之前将当月租金向甲方转账或以现金方式缴纳。1.2承租人负责支付自2017年3月1日至2022年2月28日止租赁标的的物业管理费，并应按出租人或出租人之授权人的付款指示向出租人或出租人之授权人支付应付的物业管理费。物业管理费应按期缴纳，每一个月为一期，实际天数不足一个月时，物业管理费根据当月实际天数计算。每期物业管理费须于该期首日之前缴纳。1.5承租人须按照安装的分表或出租人或出租人之授权人出示的账册缴清一切与租赁标的有关的设施费用，包括但不限于水、电、天燃气的水费、电费、天燃气费、网络费、电信费等。……其他费用的支付办法与租金的支付办法相同。第7条，7.5在无损出租人或出租人之授权人就该违约之其它权利及补偿的情况下，若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其它费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付，则逾期期间，承租人应按逾期款项总额的0.05%按日向出租人或出租人之授权人支付滞纳金。 2017年6月30日，兴龙湖公司与碧水康公司签订了重庆市商品房买卖合同，约定，碧水康公司以总成交金额1400444元购买位于重庆市渝北区天山大道西段32号4-15的案涉房屋；第5条分期付款：第一期应于2017年6月30日之前缴纳房款420133元，第二期应于2017年8月20日之前缴纳房款420133元，第三期应于2017年11月20日之前缴纳房款560178元；属现售商品房的，兴龙湖公司应在2017年7月1日前，将商品房交付使用。合同签订后，2017年11月15日，碧水康公司向兴龙湖公司支付了尾款560178元。2018年3月6日，碧水康公司取得案涉房屋的不动产权证书。 2017年6月30日，兴龙湖公司为甲方（出卖人）、聂火明为乙方（承租人）与碧水康公司为丙方（买受人）签订租赁合同权利义务转移协议，约定，甲方为位于重庆市渝北区天山大道西段32号4-15号房屋即【江与城】项目【6-11D区商业】第【4】楼号【4-15】号房屋的开发建设单位。一、甲乙丙三方一致同意，丙方付清上述房屋的全部房款及相关税、费（包括但不限于房屋维修资金）之日，即为出租人权利义务转移日，从该日起，甲方在原租赁合同项下的权利义务全部转移至丙方，丙方自该日起即作为原租赁合同一方当事人，享有出租人权利、承担出租人义务（关于租金的享有，按本协议相关约定执行）。原租赁合同权利义务转移的范围包括该合同主文、附件、补充协议（如有）、附属条款（如有）等有关租赁房屋的全部约定中的出租人的权利义务。二、乙方和丙方一致同意，自出租人权利义务转移之日起，在上述租赁合同期限内，乙方和丙方继续履行原租赁合同，任何有关房屋租赁事宜所产生的纠纷、争议或者索赔事件，与甲方无关，由乙方、丙方协商解决（本协议另有约定的，按相关约定执行）。三、甲乙丙三方一致同意，自上述出租人权利义务转移日后的下个计租月开始，租金由丙方收取并享有……。在上述出租人权利义务转移日后的下个计租月开始之前的租金全部由甲方收取并享有（乙方此前欠付的租金，应继续向甲方支付并向甲方承担逾期违约金）。四、根据原租赁合同的约定，乙方已经向甲方交付房屋租赁保证金人民币22686元……自出租人权利义务转移日起10日内，乙方应将甲方向乙方出具的上述保证金的收据交还甲方；在出租人权利义务转移日后30个工作日内，甲方将该等保证金转付给丙方（但甲方有权先行扣除此前乙方欠付的租金、物业管理费等款项），丙方应重新向乙方出具保证金收据。协议尾部有甲乙丙三方的签字、盖章。 聂火明分别于2018年1月29日、2018年3月5日向卢杰转账10000元、12000元，庭审中，碧水康公司认可收到了聂火明支付的租金22000元，以及兴龙湖公司退还的押金15124元，共计抵扣租金37124元。 另查明，2019年3月13日，龙湖物业服务集团有限公司重庆江与城商业管理处向聂火明出具缴费通知单，载明聂火明应缴2017年8月至2017年11月、2018年8月至2018年12月、2019年1月至2019年2月期间的商业物管费，每月费用3024.96元，共计33274.56元，以及2019年3月的电费22.18元、电费损耗2.42元，共计24.60元，预交款余额为1387.63元。同日，碧水康公司缴纳了上述物业费用以及电费，共计31911.53元，物业公司出具专用收据，其中手写载明1-3月13日电费已完善。 庭审中，碧水康公司还举示了费用报销单、微信账单截图，费用报销单载明：水费（江与城门面，2019年3月前欠水费款），2017.9月37元、2018.5月33元、2016.1月15元、2018.7月11元、11元。微信账单截图显示2019年3月支出金额分别为37元、33元、11元、15元、11元的生活缴费。碧水康公司陈述于2019年3月收回了案涉房屋。 再查明，因被告下落不明，本院进行公告送达，为此，原告支付公告费260元。 上述事实，有当事人的陈述、租赁合同及附件、重庆市商品房买卖合同、租赁合同权利义务转移协议、交易明细对账单、不动产权证书、工行明细清单、缴费通知单、费用报销单、缴费收据等证据在卷佐证。 本院认为：原被告签订的租赁合同权利义务转移协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。按照协议约定，自原告向兴龙湖公司付清案涉房屋房款及相关税费之日起，兴龙湖公司与被告签订的租赁合同及其附件项下的全部权利义务由兴龙湖公司转移给原告享有、承担，即租赁合同的出租方由兴龙湖公司变更为原告，从下一个计租月开始，租金由原告收取。2017年11月15日，原告向兴龙湖公司支付完毕全部购房款，由此推定，自该日起，租赁合同主体变更，原告从2017年12月开始有权收取案涉房屋租金。租赁合同约定，2017年9月1日至2019年2月28日期间月租金为7562元，被告须在每月5日前支付当月租金。合同履行中，被告分别于2018年1月29日、2018年3月5日向原告支付租金10000元、12000元，原告自认其收取了兴龙湖公司退还的押金15124元并将该款项认作租金进行抵扣，案涉房屋于2019年3月收回，至此，被告应向原告支付2017年12月至2019年2月期间的租金共计113430元（7562元/月×15个月），被告已支付37124元，尚欠76306元租金应支付原告。关于物管费，根据龙湖物业服务集团有限公司重庆江与城商业管理处出具的缴费通知单，被告拖欠2017年8月至2017年11月、2018年8月至2018年12月、2019年1月至2019年2月期间的商业物管费共计33274.56元，扣除其预交款余款1387.63元后，共计欠付31886.93元，该款项已由原告向龙湖物业服务集团有限公司重庆江与城商业管理处缴纳，被告应向原告支付该笔垫付费用。关于电费，缴费通知单催缴的电费、电费损耗共计24.6元系2019年3月期间产生，原告在诉状陈述2019年3月初被告即交还钥匙，结合其未主张2019年3月期间的租金可知，被告在2019年3月未使用案涉房屋，故案涉房屋在此期间产生的电费不应由其承担。关于水费，原告举示的费用报销单系其单方制作，且微信对账单亦不能证明所缴纳费用为何处产生的生活费用，不足以证明其为被告垫付租赁期间的水费107元。综上所述，对于原告的第一项诉讼请求超出部分，本院不予支持。 被告拖欠租金的行为违反合同约定，应按约向原告支付逾期期间的滞纳金，即以每期欠付租金为基数，从相应款项拖欠之日起按照每日0.05%的标准进行计算，原告主张以欠付租金总额76306元为基数，从2019年3月1日起计算，未违反合同约定，但对于其超出部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的物管费滞纳金，物管费系由物业公司直接收取，而滞纳金属于被告逾期支付物管费而应向物业公司支付，原告仅系垫付物管费行为，其无权主张要求被告支付物管费滞纳金，对其诉讼请求，本院不予支持。 被告聂火明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利义务，相应的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告聂火明在本判决生效后七日内向原告重庆碧水康暖通设备工程有限公司支付租金76306元、物管费31886.93元； 二、被告聂火明在本判决生效后七日内向原告重庆碧水康暖通设备工程有限公司支付滞纳金（以76306元为基数，从2019年3月1日起至款项付清之日止，按每日0.05%计算）； 三、驳回原告重庆碧水康暖通设备工程有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3290元，由原告重庆碧水康暖通设备工程有限公司负担890元，被告聂火明负担2400元；公告费260元，由被告聂火明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  王先容 人民陪审员  彭钦梅 二〇二〇年六月九日 书 记 员  马 瑞