四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1319号 上诉人（原审原告）：吴昊明，男，汉族，生于1976年2月6日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区兴盛街7号。 委托诉讼代理人：颜宁，男，汉族，生于1992年6月29日，住重庆市綦江区。系该公司员工。 上诉人吴昊明因与被上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（下称南充碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1091号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴昊明及其委托诉讼代理人陈森洪、被上诉人南充碧桂园公司的委托诉讼代理人颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴昊明上诉称，（一）原审认定上诉人未举证证明售楼书、网页、楼盘沙盘、销售人员推介等宣传资料对案涉商品房买卖合同签订有重大影响，也未举证证明该宣传资料是商品房买卖合同及补充协议的组成内容，属事实认定错误。1.购买商铺用于经营投资，地段位置影响人流量、车流量，进而影响房屋价值，是否修建道路将对商铺价值产生重大影响对商铺买卖产生重大影响。根据证据规则规定，因未予修建道路将对商铺价值及买卖产生重大影响属于日常生活经验法则能够推定出的事实，无需举证，一审将举证责任强加于上诉人明显不公。2.案涉《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程施工许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应补偿”，南充碧桂园规划设计图明确显示，案涉房屋门口至嘉峰路之间规划了公共道路。故该公共道路应属于双方合同约定的内容。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可被特定化的并可以被明确的预期。二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价值产生重大影响。本案中，南充碧桂园公司的规划图、鸟瞰图、沙盘中均显示涉案房屋门口至嘉峰路之间规划有公共道路供车辆及行人通行，其内容明确、具体。同时，案涉房屋的使用属性为商铺，商铺的经营需要一定的道路环境，需要一定的人流和车流量，所处的周边环境及道路环境决定商铺的价值，也会对吴昊明是否购买房屋产生重大影响，故规划设计图、鸟瞰图、沙盘中展示的公共道路应当视为合同内容。（二）根据房屋验收的相关规范，责任主体的验收是对房屋主体质量的验收，案涉房屋的附属设施是否达到合同约定的交付条件，是否符合合同约定，是依据双方合同约定进行衡量，并不简单依据是否经过竣工验收予以确定。（三）一审在没有经过权威机构鉴定或部门认定的情形下，仅凭被上诉人的一面之词就认定案涉两条道路无法接驳，明显主观臆断。事实上，经上诉人了解和咨询专家，案涉两条道路是完全可以接驳的。同时，被上诉人向市规划局报送了两个修建方案，其中一个就是在原规划处修建道路。另外，十里纵一路的道路中段处于商业街更高的位置，而该道路都能够修建且已经修建，原审却认定无法接驳，显然不当。一审在没有任何证据的情况下，认定造成两条道路无法接驳是因为十里纵一路修建降低标高，明显主观臆断。事实上，根据两条道路的标高恰恰可以证明案涉通道能够修建。一审以“南充碧桂园公司愿意从主路通过绿化带修建一条道路至商业街，并向市规划部门上报了两种方案，但未予批准”为由，认定继续履行合同的条件不成就，明显错误。首先，作出此认定无事实依据，被上诉人没有举出任何证据证明其实际向市规划部门报送了该方案。其次，根据规划部门的信访反馈，市规划部门并未收到南充碧桂园公司的上报方案。再者，市规划部门称两条道路接驳已经经过了规划设计，可以自行接驳，根本无需另行上报规划方案，南充碧桂园公司可自行施工连接即可。最后，原审以无法通过在其他地方修建的方案未批准为由，认定本案案涉通道无法修建，明显不当。（四）根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，合同违约并不以是否存在过错为承担责任的前提条件，违约责任并不是过错责任。案涉通道没有修建完成是因被上诉人没有按照规划图纸修建造成。即使道路没有修建完成是因为其他原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被上诉人也应向上诉人承担违约责任。综上，原审认定事实及适用法律错误，判决结果错误，请求改判支持吴昊明在一审中的全部诉讼请求。 被上诉人南充碧桂园公司答辩称，（一）案涉房屋价值是否受影响并非众所周知的事实，距离案涉房屋不足百米处就有道路直接通往案涉房屋，且上诉人主张的有落差的市政道路旁系一荒山，人流车流量有限，加之上诉人已经将案涉房屋出租盈利且租约正在履行，在上诉人并未举出任何证据的情况下，不能认为案涉房屋价值受到任何影响。市政道路落差系市政道路降低高度修建所致，从案涉房屋已经规划核实及竣工验收足以证明被上诉人已经按照建设工程规划许可修建房屋，不存在规划变更情况。宣传资料应当视为要约邀请，只有在对开发商开发建设范围内及红线范围内的事项作出有重大影响的具体明确承诺时才视为要约，本案中市政道路标高并非开发建设范围内。（二）竣工验收合格证是在规划等有权部门对案涉房屋及所在园区验收合格后出具，足以证明案涉房屋已经按规划修建。上诉人对此有异议应当先通过行政诉讼撤销有权机关的验收。（三）被上诉方基于快速解决纠纷提出的替代性方案，与本案无关，且已被规划部门驳回。（四）被上诉人并不存在任何违约行为，不应承担任何责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 吴昊明向一审起诉请求：1.要求南充碧桂园公司继续履行商品房买卖合同，按已备案的规划设计施工图纸之要求修建通道；2.要求南充碧桂园公司从实际交房之日起，以吴昊明已付总房款2797,474元为基数，按每日万分之三的标准向吴昊明支付违约金至道路修建完成之日止；3.本案诉讼费用由南充碧桂园公司承担。 一审查明的事实，2014年1月21日，南充碧桂园公司作为出卖人与吴昊明及其妻张菊红签订商品房买卖合同，约定：买受人所购商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为2层，其中地上2层，地下0层。商品房为项目第1幢1层154铺号。商品房用途为商业，建筑面积311.15平方米，其中套内建筑面积305.064平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.085平方米。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9,170.12元，总价款2,797,474元。设计变更的约定：经规划行政主管部门批准的规划核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定的条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用相关的市政设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施（1）上水、下水:2015-3-30达到使用条件；（2）电:2015-3-30达到使用条件;（3）燃气:2015-3-30达到使用条件;如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理:按本合同条款第十三条处理。其他设施（1）公共绿地:X达到X；（2）公共道路:X达到X；（3）公共停车场:X达到X；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理:XX。使用承诺：出卖人不得擅自改变与该商品房有关的公用部位和设施的使用性质。2014年1月16日，双方签订补充协议约定：关于公共基础设施的约定（一）买卖双方一致同意将商品房买卖合同第十二条约定内容全部删除，出卖人承诺与该商品房正常使用相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件:1.供水设施在该商品房交付时达到使用条件；2.供电设施在该商品房交付时达到使用条件；3.电信设施在该商品房交付时达到使用条件；4.有线电视设施在该商品房交付时达到使用条件；（二）本条第（一）款所指的使用条件是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。上述约定的第一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币50元违约金，但出现本补充协议第五条第（五）款约定的出卖人可据实予以延期的情形除外。关于规划设计变更：（一）买卖双方一致同意将商品房买卖合同第八条第二款的内容全部变更为“出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件，且该变更导致买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更从而影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，应在取得规划行政主管部门批准变更之日起30日内书面通知买受人，买受人应当在出卖人通知到达之日起30天内做出是否退房的书面答复，逾期答复则视为同意变更，买受人选择退房的，出卖人应当自买受人提出退房之日起30天内退还全部房款及利息，除此之外，出卖人无须承担任何责任。”（二）买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地的使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的南充碧桂园内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。关于其他设施的归属：买卖双方一致同意将商品房买卖合同第十九条第2款的约定全部变更为“出卖人不得擅自改变与该商品房公共部位和设施的使用性质，但通过相关规划部门审批的除外。”合同签订后，吴昊明按约定支付了房款。 原审同时查明，1.在建设工程规划图纸上显示，南充碧桂园商铺与南山府邸至处规划了一条车道，案涉道路标高为282.6，园区红外线市政道路规划标高为281.1。2.2015年3月29日，南充碧桂园一期一标段1-4号（案涉房屋）、16号、17号楼，建筑面积19505.61平方米竣工验收。一审中，经一审组织协调，南充碧桂园公司愿意修建一条车道，但是认为原来规划车道的地方地下埋有市政燃气、自来水等市政管道，且靠南山府邸已经修建好的道路（十里纵一路）比吴昊明提供的规划图上的标高降低了，造成原来规划车道的地方与和十里纵一路落差加大，遂愿意从主路通过绿化带修建一条道路至商业街，并将两种方案向市规划部门报批，经过几个月，市规划部门未予以批准。 原审认为，吴昊明与南充碧桂园公司对双方（含案外人张菊红）签订的商品房买卖合同及其补充协议的真实性、合法性均无异议，予以确认。该协议系双方真实意思表示，合法有效。讼争焦点是南充碧桂园公司是否已经完全履行了商品房买卖合同及其补充协议。 关于南充碧桂园公司是否按规划修建南充碧桂园商铺与南山府邸至处的一条车道的问题。吴昊明认为“南充碧桂园公司未按售楼书、网页、楼盘沙盘、备案规划呈现的南充碧桂园商铺与南山府邸至之间修建车道，致使所购门市与相邻道路形成了孤岛，严重影响了其商业价值”，为此举证了规划设计图、南充市碧桂园项目鸟瞰图，拟证明购买的房屋门口至嘉峰路之间规划了公共道路且道路与文峰大道连接，同时举证道路现状照片12张，拟证明房屋门口与嘉峰路之间的道路未完成全部修建，存在高达3米左右的坎，行人及车辆均无法正常通行。因进行了实地勘察，原审对吴昊明提供的道路现状12张照片的真实性予以认可，存在南充碧桂园商业街与十里纵一路之间无法接驳，接驳点落差高达3-4米左右的事实。但吴昊明要求南充碧桂园公司按已备案的规划设计施工图纸之要求修建通道的诉请无法实现，不予支持。理由:首先，无论是商品房买卖合同还是补充协议，均未对道路修建予以明确约定，吴昊明称“通过售楼书、网页、楼盘沙盘、销售人员等渠道均显示南充碧桂园商铺与南山府邸至有专有道路连通，基于上述宣传资料所承诺的内容及呈现的效果，方与南充碧桂园公司签订了商品房买卖合同”，但未举证证明这些宣传资料对案涉商品房买卖合同签订有重大影响，也未举证证明这些宣传资料是商品房买卖合同及其补充协议的组成内容。第二，案涉房屋交付前，南充碧桂园公司按备案的规划施工图纸修建的案涉楼盘进行了整体竣工验收，且未有证据证实吴昊明对竣工验收有异议。第三，从合同继续履行的可能性方面看，虽然吴昊明提供的备案规划图纸虽然显示存在一条通道，且该通道的标高与十里纵一路为282和281，理论上存在接驳的合理性，后因为市政十里纵一路修建降低标高，造成两条道路接驳成为不可能。南充碧桂园公司为解决此问题，愿意从主路通过绿化带修建一条道路至商业街，遂将两种方案向市规划部门报批，历经几个月市规划部门未予以批准，致使南充碧桂园公司继续履行合同的条件不成就。 关于是否构成违约，应否承担违约责任的问题。商品房买卖合同及其补充协议均未对案涉道路予以约定，造成如今现状也非南充碧桂园公司的原因，而是市政道路降低标高所致，故吴昊明请求支付违约金无事实依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴昊明的诉讼请求。案件受理费4,650元，由吴昊明负担。 二审另查明，案涉南充碧桂园商业街与南充市嘉陵区嘉凤路之间接驳点虽存在落差，但可以接驳连通道路，南充碧桂园公司在开发建设时可以按照规划设计要求完成该通道修建，且该项规划设计未进行变更。南充碧桂园公司与吴昊明、张菊红于2015年3月31日签订物业及资料移交书。吴昊明、张菊红于2014年4月29日支付购房款1,377,474元、3万元，于2014年12月31日支付购房款139万元。 本院认为，吴昊明与南充碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。吴昊明购买具有商业用途的房产，其对房产商业价值的考察判断对于买卖合同的缔结将产生重大影响。南充碧桂园公司在销售过程中，在相关销售宣传资料中明确显示案涉南充碧桂园商铺与南充市嘉陵区嘉凤路（南山府邸至文峰大道走向道路）之间具有专有道路连通，该道路是否连通无疑会影响到案涉碧桂园商铺的商业价值，并对签订合同产生重大影响。且签订买卖合同时房屋并未竣工验收，吴昊明作为买受人通常仅能通过相关销售宣传资料形成自身的价值判断，并直接影响其缔约合意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。同时规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，出卖方南充碧桂园公司在相关规划设计、销售效果图、沙盘、文字说明等宣传资料中的允诺和说明具体明确，应当视为合同内容，且案涉争议的连通道路属于开发规划范围内，南充碧桂园公司未按规划设计连通道路，违反合同允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。南充碧桂园公司在开发建设过程中，案涉争议道路的连通已经相关部门批准规划，其继续履行该义务符合合同约定，亦不违反法律法规规定，且并不具有履行义务不能或导致合同目的不能实现的其他事由。故吴昊明关于要求南充碧桂园公司继续履行合同义务的上诉意见与查明的事实相符，予以采纳。 南充碧桂园公司因履行合同义务不符合约定，客观上对买受人吴昊明购买商铺的使用价值和经营利益造成影响，因此给吴昊明造成的损失应予赔偿。综合南充碧桂园公司的违约行为以及吴昊明已将买受房屋出租并取得租金收益的事实，酌定由南充碧桂园公司从实际交房之日起，以吴昊明已付房款为基数，按每日万分之一标准向吴昊明支付违约损失。 综上，吴昊明的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1091号民事判决； 二、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内继续履行“四川省南充市嘉陵区‘碧桂园二区’内商铺与南充市嘉陵区嘉凤路之间的道路连通修建”的义务； 三、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向吴昊明支付违约金。违约金计付方式为：以2,797,474元为基数，从2015年3月31日起按日万分之一标准计付至本判决第二项确定的义务履行完毕之日止； 四、驳回吴昊明的其他诉讼请求。 如未按本判决确定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4,650元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担3,650元，吴昊明负担1,000元；二审案件受理费9,300元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担8,000元，吴昊明负担1,300元。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  田 娟 审判员  雷发军 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈姗姗