重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2441号上诉人(原审被告）：钟定川，男，汉族，1970年5月25日出生。委托诉讼代理人：粟名凤，女，汉族，1969年10月4日出生，与钟定川系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人：金梅。委托诉讼代理人：李昊燃，重庆远沐律师事务所律师。上诉人钟定川与被上诉人北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉锦江重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初22513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟定川上诉请求：撤销原判，改判驳回金辉锦江重庆分公司的诉讼请求，一、二审受理费由金辉锦江重庆分公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，重庆金辉锦江物业服务有限公司无工商登记，且金辉锦江重庆分公司系独立的企业法人，北京金辉锦江物业服务有限公司无权授权金辉锦江重庆分公司对“融侨城”等项目履行物业服务职能。《前期物业服务合同》约定对“融侨城”提供物业服务，对本案中“香弥山”（云满庭A区）业主无约束力，与本案不具有关联性。一审程序错误，一审传票通知钟定川开庭时间为2018年10月28日，但实际开庭时间为2019年10月28日。金辉锦江重庆分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序没有错误，要求驳回上诉。金辉锦江重庆分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2018年10月至2019年9月的物业服务费、公摊水电费1288.29元；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以每月欠付的物业服务费金额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率从欠费之日起计算至付清之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年，融侨长江（重庆）房地产有限公司（甲方）与北京金辉锦江物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：1.选聘乙方对融侨城四期实施前期物业管理物业的事宜；2.乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；共用绿化景观、建筑小品等的养护与维护；公共场所、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理等；3.本物业服务区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费按月收取，其标准按建筑面积计算（不含公摊水电费）为高层3元/月/平方米、联排别墅6元/月/平方米、住宅底商10元/月/平方米；4.合同期限为3年，自2013年10月15日起至2016年10月14日止。合同期未满，未成立业主大会或业主委员会的，本合同继续履行，直至成立业主委员会后，业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；5.甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担由此造成的律师费用及诉讼费。合同还约定了其他的权利和义务。2009年8月21日，重庆市物价局备案《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》中住宅物业服务费收费标准1.4元/平方米/月（含电梯费）。2011年3月，原重庆融侨锦江物业管理有限公司变更名称为重庆金辉锦江物业服务有限公司，后又于2011年12月27日再次变更名称为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年3月27日，北京金辉锦江物业服务有限公司经工商登记设立金辉锦江重庆分公司。2012年6月30日，北京金辉锦江物业服务有限公司授权金辉分公司对位于重庆地区的“融侨城”等项目履行物业服务职能。北京金辉锦江物业服务有限公司系具有壹级资质的物业服务企业。2013年8月1日北京金辉锦江物业服务有限公司出具情况说明，授权金辉锦江重庆分公司以分公司名义直接处理在重庆范围内业务开展活动中发生的纠纷，并以重庆分公司的名义直接进行法律诉讼和仲裁，并享有诉讼及仲裁中的实体权利。被告系位于重庆市南岸区铜元局街道双峰山路8号小区某房屋的业主，该房屋的建筑面积为132.26平方米。被告欠付原告2018年10月至2019年9月期间的物业费1221.97元（1.4元/平方米/月×132.26平方米×12个月-1000元），公摊据实分摊146.23元。原告曾通过中国邮政快递包裹向被告邮寄催款函催收物业服务费、公摊费等费用。经原告催收未果，原告故以上述请求诉至一审法院。一审法院认为，融侨长江（重庆）房地产有限公司与北京金辉锦江物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为涉案小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定履行缴纳物业服务费的义务。故原告请求被告支付2018年10月至2019年9月合计12个月期间拖欠的物业服务费1221.97元（1.4元/平方米/月×132.26平方米×12个月-1000元）、公摊水电费146.23元的诉讼请求，该院予以支持。关于违约金，原告主张按照所欠金额为基数，按中国人民银行的同期同档次银行贷款利率，从欠费之日起计算至欠款付清之日止，并未超过法律规定，该院予以支持。被告辩称原告不具有诉讼主体资格，2011年3月，原重庆融侨锦江物业管理有限公司变更名称为重庆金辉锦江物业服务有限公司，后又于2011年12月27日再次变更名称为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年3月27日，北京金辉锦江物业服务有限公司经工商登记设立金辉锦江重庆分公司。2012年6月30日，北京金辉锦江物业服务有限公司授权金辉分公司对位于重庆地区的“融侨城”等项目履行物业服务职能。原告为涉案小区提供了物业服务，有资格向被告请求支付所欠费用，故对被告的意见不予采信。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告钟定川于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2018年10月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1221.97元、公摊水电费146.23元；二、被告钟定川于本判决生效之日起十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司支付违约金，以所欠金额为基数，按中国人民银行公布的同期同档次银行贷款利率，从欠费之日起计算至欠款付清之日止；三、原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告钟定川承担（原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司已垫付，被告钟定川在履行上述支付义务时迳付原告）。”钟定川在二审中举示了重庆市工商行政管理局南岸区分局出具的的《情况说明》、《前期物业服务合同》复印件、一审传票，拟证明截止2019年12月31日，重庆市范围内无字号名称为“重庆金辉锦江物业服务有限公司”的存活企业；一审判决认定事实所依据的《前期物业服务合同》所涉及的物业为“融侨城四期”，而本案所涉小区为“云满庭A区（香弥山）”；本案一审传票记载开庭时间为2018年10月28日。金辉锦江重庆分公司质证后认为，工商局《情况说明》真实性无异议，但“重庆金辉锦江物业服务有限公司”已于2011年12月27日更名为“北京金辉锦江物业服务有限公司”；对钟定川举示的《前期物业服务合同》真实性予以认可，本案所涉小区为云满庭A区（香弥山）；对传票真实性予以认可，一审在正式开庭前通知过双方进行协商，协商不成才开庭审理。本院二审查明：本案所涉小区现名称为“融侨半岛·香弥山”，曾用名为“融侨半岛·云满庭A区”。2008年，融侨锦江（重庆）房地产有限公司（甲方、建设单位）与重庆融侨锦江物业管理有限公司（乙方、物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，约定：1.选聘乙方对融侨半岛·云满庭A区实施前期物业管理；2.乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等；3.本物业服务区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费按月收取，其标准按建筑面积计算为住宅LG层、一层1.2元/月·平方米；二层1.3元/月·平方米；三层以上1.4元/月·平方米，含单元电梯费，不含水电公摊费；商业物业4元/月·平方米；4.合同期限为3年，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；5.甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他的权利和义务。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，重庆融侨锦江物业管理有限公司是本案小区建设单位选聘的前期物业服务企业，其于2011年4月15日更名为重庆金辉锦江物业服务有限公司，后又于2011年12月27日更名为北京金辉锦江物业服务有限公司，并于2012年3月27日设立重庆分公司，负责公司在重庆范围内业务的开展（包括但不限于物业管理服务），为本案小区提供物业服务至今，故本案中北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司具有原告主体资格。本案一审立案时间为2019年10月9日，一审法院在送达给钟定川的传票中书写“出庭时间”为“2018年10月28日”，明显存在笔误，但一审于2019年12月5日对本案进行了开庭审理，故前述传票中的书写错误并不构成违反法定程序。综上所述，钟定川的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正，一审判决结果正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟定川负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇二〇年六月二十四日（院印）书记员 余文韬