北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24457号原告杨刚，男，1962年12月19日出生，汉族，户籍所在地北京市通州区，公民身份号码×××。委托代理人曹裕，北京市诚汇律师事务所律师。委托代理人王冬梅，女，1963年11月26日出生，汉族，户籍所在地北京市通州区，公民身份号码×××。被告孙某，女，1972年7月31日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托代理人杨相军，北京新展律师事务所律师。被告杨陆，男，1954年9月30日出生，汉族，户籍所在地北京市通州区，现住北京市通州区，公民身份号码×××。委托代理人王晓蒙，河南豫龙律师事务所律师。第三人中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司，住所地北京市东城区广渠家园6楼1201，统一社会信用代码911101017951315568。法定代表人陈立国，总经理。委托代理人宋轩，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托代理人张紫茜，女，1991年3月24日出生，北京岳成律师事务所实习律师，现住北京市东城区，公民身份号码×××。原告杨刚与被告孙某、杨陆、第三人中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司（以下简称中石化北京石油分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨刚之委托代理人曹裕，被告孙某及其委托代理人杨相军，被告杨陆及其委托代理人王晓蒙，第三人中石化北京石油分公司之委托代理人宋轩、张紫茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨刚诉称：杨刚原系中石化北京石油分公司职工，郝某与孙某系夫妻关系，二人均系中石化北京石油分公司职工。中石化北京石油分公司在2001年将涉案房屋出售给郝某，后郝某和孙某离婚，经法院调解孙某取得涉案房屋所有权，2009年，郝某、孙某与中石化北京石油分公司签订了退房协议，中石化北京石油分公司将涉案房屋房款退还孙某，孙某将房屋和房产证退还给中石化北京石油分公司。2010年3月25日，中石化北京石油分公司将涉案房屋出售给了本案原告并完成房屋的交付，原告按照合同约定交纳了购房款、房屋住宅专项维修资金、房屋所有权登记费，并取得了相应的收据及发票。至今涉案房屋由原告实际居住使用。但因孙某不配合，一直未完成房屋过户。2018年原告起诉到法院要求法院判决孙某、郝某和中石化北京石油分公司协助过户，二审过程中，孙某称其通过补办房产证，于2016年4月将涉案房屋以88万元的价格出售给杨陆。杨陆在未到涉案房屋查证的情况下，以明显低于市场价的价格购买涉案房屋，在合同履行过程中明显非出善意。鉴于杨刚为房屋实际所有权人，且二被告出于恶意签订房屋买卖合同侵害原告权益，为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。诉讼请求为：1、请求法院确认被告孙某、杨陆签订的关于北京市通州区×××《存量房屋买卖合同》无效；2、请求法院撤销被告孙某、杨陆之间的过户登记；3、诉讼费由被告负担。被告孙某辩称：本案不属于房屋买卖合同纠纷，原告与二被告之间不存在法律关系，不存在房屋买卖合同关系，原告若与第三人之间存在关系，也不是房屋买卖合同关系，而是单位福利分房，法院酌定是否受理。原告当庭变更诉求确认合同无效，原告没有这样的权利，原告与二被告之间没有法律关系，原告是房屋买卖合同的第三人，因此无权确认合同无效。二被告之间已经履行完毕房屋买卖合同，基于市场价格销售，但是二被告之间因为房屋交付问题产生纠纷，杨陆也起诉孙某要求交付房屋，要求杨刚腾退房屋，此案在审理中，因此审理本案没有事实及法律依据。二被告之间的房屋买卖合同关系，原告称属于恶意串通，但二被告之间是按照市场销售价格进行的买卖，网签合同是依据政府指导价，实际成交价并不是网签价格，而是正常价格。对于原告要求撤销二被告之间的过户登记，二被告之间依据的是房屋买卖合同关系，由不动产交易中心办理的过户，行使的是行政职权，如果原告认为二被告之间的过户有问题，应该提起行政诉讼，主体是不动产登记中心。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告杨陆辩称：一、原告对涉案房屋不存在任何合法权益。依据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2016年被告孙某在出售涉案房屋时，房屋产权登记在孙某名下。根据原告提交证据显示被告孙某与第三人于2009年签订了《退房协议》，但实际上该协议并未实际履行，第三人未按照协议约定重新给被告孙某安排住房，也未和被告孙某办理过户登记。第三人无权将房屋再出售给原告，且不可能办理过户登记，原告无权取得涉案房屋产权。二、房屋产权属于杨陆。杨陆购买房屋时，被告孙某出示了产权证明及调解书，均显示涉案房屋归属被告孙某，且不存在产权争议。杨陆不可能得知关于涉案房屋其他情况。因杨陆不能一次性支付全部房款，故而被告孙某仅办理过户未交付。原告主张杨陆恶意属于无稽之谈。杨陆与被告孙某此前从不相识，无任何利益往来，更不存在任何交情，没有理由购买产权有争议的房子。综上，原告不具有对涉案房屋合法的所有权，对涉案房屋不存在任何合法权益。杨陆购买房屋合法有效，且房屋产权已经变更，不存在侵害行为。原告诉讼请求无依据，请法庭予以驳回。第三人中石化北京石油分公司辩称：对于原告的事实部分陈述基本认可，同意原告的诉讼请求。经审理查明：中石化北京石油分公司对中国石化销售有限公司北京石油分公司所有物业及资产进行管理。杨刚与孙某、郝某均系中石化北京石油分公司职工。2001年2月8日，中国石油化工股份有限公司北京通州石油分公司与郝某签订《出售本单位职工住宅楼合同》，将位于北京市通州区×××房屋（以下简称涉案房屋）按照成本价1230元/平方米出售给郝某。合同载明：本次出售的现住房以成本价购买产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。孙某与郝某原系夫妻，2005年离婚。2005年8月17日，涉案房屋由郝某转移登记至孙某名下，房屋产别为私有产，所有权证号为京房权证通成字第×××号。2009年6月5日，中石化北京石油分公司（甲方）与郝某、孙某（乙方）签订了《退房协议书》，约定：乙方系甲方职工，因申请购买甲方2009年度×××职工自建住房，同意按照《预售方案》的要求，自愿将原购买的房改房（涉案房屋）腾退给甲方或甲方指定的第三人；乙方应于2009年10月30日之前将涉案房屋交付给甲方，配合甲方转移其所有权给甲方指定的第三人；甲方按《在京中央国家机关旧有住房按经济适用住房价格评估规范》的规定，以经济适用住房价格回收和再出售乙方涉案房屋；如乙方不按协议约定期限腾退涉案房屋、不配合涉案房屋产权过户，或乙方交出的住房有其他权利人可主张的权利，不能办理过户等情况，视为乙方自动放弃认购甲方企业自建住房。后孙某、郝某将涉案房屋腾退给中石化北京石油分公司。郝某取得中石化北京石油分公司调配的房屋一套。中石化北京石油分公司将涉案房屋折价款155883元退至郝某，后郝某将房屋折价款支付给孙某。2010年3月25日，中石化北京石油分公司（甲方，出卖方）与杨刚（乙方，买受方）签订《职工住宅买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积68.46平方米，房屋总价款155883元。同日，杨刚支付了房款155883元并交存住宅专项维修资金1684.10元。同年4月8日，中石化北京石油分公司为杨刚发放了房屋准住证。杨刚在涉案房屋居住使用至今。2019年1月10日，杨刚将中石化北京石油分公司、孙某、郝某诉至法院，要求中石化北京石油分公司与郝某、孙某协助杨刚办理涉案房屋所有权证书。2019年4月11日，本院作出（2019）京0113民初2722号民事判决书，判决：中石化北京石油分公司于本判决生效之日起七日内协助杨刚办理完毕位于北京市通州区×××房屋（房产所有权证号为京房权证通成字第×××号）的产权转移登记手续，将上述房屋转移登记至杨刚名下，孙某对此予以配合。孙某不服此判决，上诉至北京市第三中级人民法院，在该案审理期间，孙某自认于2016年补办涉案房屋产权证，将涉案房屋出售给了杨陆，并已过户至杨陆名下。北京市第三中级人民法院经审理认为，涉案房屋已过户至杨陆名下，现杨刚的诉讼请求客观上无法履行，故判决：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2722号民事判决；二、驳回杨刚的诉讼请求。经查，2016年3月1日，孙某办理《不动产权利证书遗失的声明》。2016年3月24日，孙某领取不动产权登记证书。关于补办原因，孙某表示签订《退房协议书》时，中石化北京石油分公司承诺给孙某安排住房并发放住房补贴，但随后办理过程中公司表示因孙某有房故不能办理住房，且只能按有房户的标准领取住房补贴，因中石化北京石油分公司违反了《退房协议书》的内容，故孙某将涉案房屋出售给杨陆。2016年4月18日，孙某（出卖人）与杨陆（买受人）就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版）（合同编号：×××），约定孙某将涉案房屋出售给杨陆，成交价格为88万元，其中定金10万元于2015年11月5日支付。2016年4月18日，孙某、杨陆申请涉案房屋所有权转移登记。2016年4月27日，涉案房屋所有权转移登记至杨陆名下[不动产权登记证书编号为：×××号]。孙某提交其与杨陆于2016年4月20日签订的《房屋买卖补充协议》，其中第二条约定：“按照市场估值，该房屋价值170万元左右，鉴于该房屋存在特殊情况，双方同意以150万元的真实价格成交。为减少过户费用，《存量房屋买卖合同》中双方约定以88万元成交，过户费用由出售人承担。买受人已向出售人支付10万元定金，取得房屋产权证后，买受人需在两年内再向出售人支付90万元，其余50万元待房屋交付当日由买受人一次性交付给出售人。如房屋提前交付，买受人需在房屋交付当日一次性付清全部房款。”第三条约定：“出售人拥有该房屋真实产权，但由于历史特殊原因，该房屋暂由第三方居住，出售人承诺将于2018年底之前将房屋交付给买受人，买受人自愿买受该房屋。”杨陆提交收条6张，证明其以现金形式分别于2016年1月17日支付订金10万元、2016年12月30日支付房款20万元、2017年4月28日支付房款10万元、2017年10月2日支付房款20万元、2017年11月25日支付房款20万元、2017年12月31日支付房款20万元。杨陆、孙某提交此期间的银行交易流水，均无对应款项存取记录。杨陆表示其通过多次小额取款凑齐房款，孙某表示其收到房款后部分用于消费、部分用于借给他人。关于涉案房屋交易情况，杨陆自述其于2016年退休后准备看一下可能被拆迁、改造的房源，故看中了涉案房屋所在地段，在附近看到了一个中介公司，杨陆询问是否有房屋出售，中介公司称没有，杨陆自中介公司出来后有一个小伙子与其搭话，表示有房屋出售，单价在3、4万元，小伙子将杨陆带至涉案房屋所在楼的2、3层看房，杨陆看房后认为不理想，小伙子表示给杨陆提供信息，过了几天，小伙子给杨陆了电话号码让其自行联系，故杨陆认识孙某，二人随后自行交易，杨陆给小伙子200多元。孙某自述其认识曾在中介公司工作的人员，孙某给中介的小伙子打过电话让其帮忙问问但是不想在中介公司做登记，孙某与杨陆系熟人介绍，这个中间人表示他不干中介了，让杨陆及孙某自行签合同、办理过户手续。杨刚、中石化北京石油分公司对孙某与杨陆之间就涉案房屋的买卖合同的真实性存有异议，认为交易价格低于市场价格，且交易过程、付款方式均不符合常理。案件审理中，杨刚申请对涉案房屋在2016年4月18日的市场价格进行鉴定。2019年11月20日，北京吉翔房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》（编号：×××号），确定涉案房屋在2016年4月18日的市场价值为263.47万元。杨刚支付鉴定费9000元。杨刚、中石化北京石油分公司对《房地产估价报告》予以认可。孙某对《房地产估价报告》不予认可，理由为：1、鉴定程序违法，孙某要求鉴定时到现场，但鉴定机构未通知孙某；2、涉案房屋估价高于市场价格。杨陆对《房地产估价报告》不予认可，认为涉案房屋估价过高，申请鉴定人员出庭接受质询。北京吉翔房地产土地评估有限公司鉴定人王力实出庭接受质询，对鉴定过程、鉴定方法、参考因素等作出解释，同时表示因其内部工作原因，未通知孙某到鉴定现场，但可重新组织现场勘查。孙某不同意重新现场勘查，认为鉴定意见不应被采信。杨陆支付鉴定人员出庭费2000元。以上事实，有双方当事人陈述、（2019）京03民终8097号民事判决书、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证及《房地产估价报告》等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案的焦点是孙某与杨陆签订的房屋买卖合同是否有效、是否存在恶意串通损害杨刚利益而导致合同无效的情形。首先，本案中，中石化北京石油分公司于2009年与郝某、孙某签订了《退房协议书》，中石化北京石油分公司将房屋折价款退至郝某，后郝某将房屋折价款支付给孙某，孙某将涉案房屋及所有权证书原件交还中石化北京石油分公司。中石化北京石油分公司于2010年与杨刚签订《职工住宅买卖合同》，将涉案房屋出售给杨刚，杨刚支付全部购房款并在该处居住至今。孙某明知已将涉案房屋交还公司，却于2016年以丢失所有权证书（实为其与中石化北京石油分公司就分房问题存在纠纷）为由，通过补办的方式重新取得所有权证书，并将涉案房屋出售给杨陆、办理所有权转移登记手续，孙某主观上存在侵害第三人利益的故意。其次，通观孙某与杨陆的交易情况，存在如下不符合生活常理之处。第一，杨陆、孙某对交易的洽商过程的陈述存有差异，杨陆在未实际看房的前提下购买涉案房屋亦不符合一般交易习惯；第二，孙某与杨陆约定的交易价格远低于市场价格，北京吉翔房地产土地评估有限公司及鉴定人员具备相关鉴定资格，鉴定意见依据充分，鉴定人员依法出庭接受质询，对当事人提出的问题进行了明确的回答，鉴定机构在现场勘验中未通知孙某系存在瑕疵，但孙某不同意重新进行现场查勘，鉴定程序亦不存在其他严重违法的情形，故本院对鉴定意见予以采信；第三，《存量房屋买卖合同》重要条款例如房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等均为空白，不符合一般交易习惯；第四，杨陆仅支付订金10万元，孙某即将涉案房屋过户至杨陆名下，且杨陆未提交充分证据证明已实际向孙某支付了房款90万元，以上交易行为均不符合常理。综合上述情况，本院确信孙某与杨陆之间存在恶意串通、损害杨刚利益之事实。现杨刚请求确认孙某与杨陆签订的以涉案房屋为标的物的《存量房屋买卖合同》无效的诉求，于法有据，本院予以支持。杨刚要求撤销孙某、杨陆之间就涉案房屋的过户手续，不属于民事案件受案范围，故对杨陆的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告孙某与被告杨陆于2016年4月18日就北京市通州区×××房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）无效；二、驳回原告杨刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费九千元（原告杨刚已预交），由被告孙某负担四千五百元，由被告杨陆负担四千五百元，均于本判决生效之日起七日内直接给付原告杨刚。鉴定人员出庭费二千元，由被告杨陆负担（已交纳）。案件受理费一万二千六百元（原告杨刚已预交），由被告孙某负担六千三百元，由被告杨陆负担六千三百元，均于本判决生效之日起七日内直接给付原告杨刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 刘 筠审判员 李 青审判员 黄 敏二〇二〇年六月二十五日书记员 王其其