中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终652号 上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地:北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李慧，女，1981年1月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，由黑龙江省哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司职员。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人李慧、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）于2019年12月20日作出的（2019）黑民初47号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2020年6月22日对长富基金及李慧进行了询问，中然公司经本院合法传唤无正当理由未到庭接受询问。本案现已审理终结。 长富基金上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G9号楼2单元803室（以下简称案涉房屋）；判令一、二审诉讼费用由李慧、中然公司负担。事实与理由：（一）中然公司出具的房款收据载明金额为324786元，系大额资金，李慧未提供证据证明资金来源及其支付能力，一审法院仅通过房款收据认定交付房款的事实错误。（二）中然公司出具的房款收据及其他水费、电费等票据均系多联式记账收据，在中然公司未提供会计底联进行核对的情况下，一审法院不应予以采信。（三）中然公司与李慧、长富基金可能存在利益冲突，与案件处理结果有直接利害关系，中然公司出具的现金房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条的情况下，一审法院将推翻全额支付房款的举证责任分配给长富基金，显失公平，侵害了长富基金的利益。此外，中然公司出具的电费票据载明交费时间与一审法院在供电部门调取的电费交纳时间不一致，不能排除中然公司伪造票据的可能性。有关当事人涉嫌重复抵押案涉房屋骗取银行贷款，可能构成刑事犯罪，本案应当移交相关部门处理。综上，一审法院认定事实缺乏充分证据证明，分配举证责任不公，李慧提交的证据不能证明其以现金支付房款及查封前合法占有案涉房屋的事实，李慧对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。 李慧辩称：李慧签订商品房买卖合同及实际占有案涉房屋的时间均早于一审法院查封时间。关于长富基金主张电费交费票据开具时间与一审法院调取的电费实际发生时间不一致的问题，李慧先将上述费用交给中然公司，再由中然公司交给供电部门，故存在时间差。综上，长富基金的上诉请求不应予以支持，李慧对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，李慧请求驳回上诉，维持一审判决。 中然公司未提交答辩意见。 长富基金向一审法院起诉请求：许可对案涉房屋的执行；判令案件受理费由李慧、中然公司负担。 一审法院查明事实如下：2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。一审法院执行期间，李慧以案外人身份提出执行异议。2019年5月14日，一审法院作出（2019）黑执异145号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 2013年11月7日，李慧与中然公司签订《商品房买卖合同》，约定：李慧购买案涉房屋，该房屋建筑面积88.48（87.78）平方米；按建筑面积计算，每平方米3700元，总金额327191元，房屋交付后以实测建筑面积据实结算，多退少补，于2013年11月7日前付清首付款170191元，贷款157000元。中然公司通知李慧入户，入户通知单载明尚欠购房款157000元。李慧以银行贷款向中然公司交付购房款157000元后，中然公司于2014年3月14日为李慧开具324786元的房款票据。2014年1月7日，李慧交纳了水电费、垃圾清运费等入户费用。 2013年5月20日，中然公司取得丽都国际小区G9号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，载明：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售。”《抵押可售函》另附抵押房源表，案涉房屋在该抵押房源表中。 一审法院认为：本案存在两个争议焦点，一是本案应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二是李慧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定，第二十九条则是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定。该司法解释第二十九条系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人得依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。就本案而言，李慧作为商品房的买受人，可以根据其对自身权利状况的认知和对权益维护便捷等需要，自主选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条，不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。因此，李慧依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张案涉权利并无不当。中然公司与李慧签订《商品房买卖合同》的时间早于案涉房屋查封时间。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。鉴于李慧与中然公司约定了“以实测建筑面积据实结算，多退少补”，故李慧主张买卖合同约定的房屋价款与实际交付的购房款不一致系面积差所致，符合案涉《商品房买卖合同》的约定。以现金形式交付首付款在房屋买卖中较为普遍，李慧也以银行贷款形式向中然公司支付了剩余购房款，应视为李慧已支付了全部购房款。李慧在一审法院查封之前实际占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户登记系因该房屋未办理竣工验收手续，非李慧自身原因所致。长富基金虽然对案涉合同签订时间表示怀疑，并主张中然公司以李慧名义办理贷款，但尚未提供有力证据证实其主张成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定李慧对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。至于长富基金主张其对案涉房屋享有的抵押权优先于李慧对该房屋享有的民事权益问题，因抵押权人已经出具《抵押可售函》同意出售该抵押房屋，即抵押权人已不再享有就该抵押房屋优先或对抗其他善意购房人的权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，一审法院于2019年12月20日作出（2019）黑民初47号民事判决：驳回长富基金的诉讼请求。一审案件受理费6171.79元，由长富基金负担。 二审期间，各方当事人均未提供新的证据。李慧对一审法院查明的基本事实无异议，长富基金对一审法院查明的有关付款及房屋占用事实提出异议。对于长富基金提出异议的事实，本院在判决说理部分予以认定。 本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。长富基金作为金钱债权的申请执行人，因不服一审法院对案涉房屋作出的中止执行裁定向一审法院起诉，要求继续执行案涉房屋。根据各方当事人在二审中的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审法院认定李慧对案涉房屋享有能够排除强制执行的民事权益是否恰当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李慧提供了其与中然公司签订的商品房买卖合同及案涉房屋水电费、供热费、垃圾清运费等交费票据，该合同签订时间及上述各项费用交纳时间均早于一审法院查封案涉房屋的时间。李慧亦提交了购房款收款收据，能够证明其已经向中然公司交付了全部购房款的事实。案涉房屋因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续而未办理过户登记，案涉房屋的过户登记未办理非李慧自身原因所致。综上，李慧提出的执行异议符合法律规定，一审法院认定李慧对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。 关于长富基金提出中然公司出具的房款收据不能证明李慧交付大额购房款的事实、李慧未举证证明资金来源及支付能力的问题，中然公司出具的上述单据基本上为书证原件，原则上可以单独作为认定案件的依据，可以证明有关付款事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，长富基金在本案一审及二审程序中对上述付款证据的证明力提出质疑，但未提供足以反驳的相反证据支持其上述质疑，长富基金应自行承担举证不能的不利后果，一审法院确定长富基金负有提供反驳证据的举证责任并无不当。关于长富基金提出中然公司为李慧出具的电费票据载明交费时间与一审法院调取的电费交纳时间不一致的问题，中然公司在李慧入住时代收电费，再将代收的费用交纳给供电部门，由此产生合理时间间隔。上述事实不能否定李慧在一审法院查封之前占有案涉房屋的事实。关于长富基金提出有关当事人重复抵押案涉房屋涉嫌刑事犯罪的问题，因该项主张并无法律依据，本院不予支持。 综上，长富基金的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各6171.79元（合计12343.58元），由北京长富投资基金（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋春雨 审判员  余晓汉 审判员  季伟明 二〇二〇年六月三十日 法官助理王静 法官助理李锐 书记员徐常宏