北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26194号原告：优特华艺（北京）文化发展有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113064861563R。法定代表人：**霞，总经理。委托诉讼代理人：彭圆圆，女，1994年3月7日出生，汉族，优特华艺（北京）文化发展有限公司项目经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苗露宁，北京市盛廷律师事务所律师。被告：北京金泽翔羽信息技术有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇西广德庄西广德路28号，统一社会信用代码91110115682859161P。法定代表人：聂志勇，总经理。被告兼被告北京金泽翔羽信息技术有限公司之委托诉讼代理人：李海慧，女，1984年2月14日出生，汉族，北京金泽翔羽信息技术有限公司员工，住北京市朝阳区。原告优特华艺（北京）文化发展有限公司（以下简称优特公司）与被告北京金泽翔羽信息技术有限公司（以下简称金泽公司）、李海慧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告优特公司之委托诉讼代理人彭圆圆、苗露宁，被告兼被告金泽公司之委托诉讼代理人李海慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优特公司向本院提出诉讼请求:1．判令二被告共同给付原告房屋、场地占有使用费10599267．7元；2．判令二被告共同给付原告滞纳金，滞纳金以8767439元为基数按照3‰每日自2019年6月30起计算至实际给付日止；3．判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月8日，李海慧以及担保人金泽公司与原告签订房屋租赁合同，用于体育训练项目。合同约定李海慧租赁位于顺义区XX12号院，面积26000平方米，其中建筑面积17349平方米；租赁期自2018年3月31日至2025年6月29日止，2018年3月31日至2018年6月29日为免租期；租金为先使用后付款，租期第一年为2018年6月30日至2019年6月29日止，租金为8914900元，付款方式为第一年及第二年租期结束前10个工作日内一次付清，同时金泽公司自愿以公司所有的全部财产以无限连带责任的方式为承租方李海慧提供担保。合同签订后，原告按合同要求及时办理了租赁物交接手续，李海慧已实施体育项目的开展，第一年租期结束后李海慧已支付租金147461元。自7月份以来，原告多次找二被告追索租金，二被告以资金紧张为借口相互推诿。2019年9月13日原告向李海慧送达解除租赁合同通知函，李海慧已接收，双方合同解除，截止解除之日二被告欠付租金10599267．7元。故此，原告索款无望，特向法院依法提起诉讼，请公正审理。被告李海慧辩称，我签合同是代表公司签的，我占金泽公司20%的股份，另外两个股东黄淑静、聂志勇各占40%的股份。另外两个股东让我签合同，我就签了。我不认可原告主张的第一、二年租金是8914900元而应为6664900元，合同中约定225万元的答谢费并非是租金，而应该作为原告法人的儿子入资的股份。我的人员从2019年9月13日起已经彻底从涉诉场地腾退，但我在涉诉场地投资一千多万元，包含装饰、装修、设备、娱乐设备设施。现原告还扣留我设备设施不让搬走。我同意给租金，具体多少需要核实。滞纳金我同意给，具体多少需要核实。之所以没有按期给付租金是因为2018年9月1日后沙峪镇政府联合执法把我整个经营体育项目的场地查封了，后来2018年9月20日解封了，还罚了10万元。2019年9月13日没有收到解除合同通知，原告的解除合同通知是诉讼期间给我的材料。我同意解除合同。被告金泽公司辩称，同意承担连带责任，同意李海慧的意见。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，优特公司（出租方、甲方）与李海慧（承租方、乙方）、金泽公司（担保人、丙方）签订《租赁合同》。该合同第一条约定：本合同所指租赁物位于北京顺义区XX12号院（详见附件一：租赁物位置平面示意图）。园区土地面积共约26000平方米。乙方租赁内容面积分列如下：1．1建筑面积共计约17349平万米，内容面积如下：1．1．1办公楼一座，约2070平方米；1．1．2宿舍楼一座，约2436平方米；1．1．3临街小二楼一座，约576平方米；1．1．4库房五座，共约12267平方米。1．2场地（不含过道，通道、绿化面积）共7250平米，合同签订时，本场地为水泥硬化或地块铺装，无地上建筑物。1．2．1宿舍楼前停车场，共1200平米，乙方免租金使用。1．2．2西北侧场地，共3150平米，租期第三年开始之日乙方按约定交租金。1．2．3西南侧场地，共532平米，乙方免租金使用。第二条约定：1．乙方租赁上述房屋包含但不限于用作国家及当地政府许可的体育设施建设、体育项目开展（含相关体育项目的训练、教育培训、赛事举办、群众体育健身活动等）及配套商业综合体经营。第三条约定：1．租赁期限为柒年，从2018年3月31日起至2025年6月29日止。第四条约定：1．本条所指租金包括甲方园区建筑物的租赁费用及园区场地的租赁费用。2．本合同第一条所载建筑物在租期第一年的租赁价格为1．1元/平米/天，经双方协商一致租金按面积16600平米计算，租期第一年的年租金为6664900元。3．甲方为支持乙方事业，在本合同租期的前两年即自2018年3月31日起至2020年6月29日止，免收本合同第一条1．2．2款所指西北侧场地共3150平米的租赁费用。自租期第三年起，即2020年6月30日起按人民币0．2元/平米/天的价格对本场地收取租赁费用。4．乙方在本合同租期内免租金使用除上述地块以外的其它场地。5．甲方为体现对乙方的友好及支持，甲方给予乙方3个月的免租期，时间为2018年3月31日至2018年6月29日。6．租金支付为半年付（承租期的第一年与第二年除外），即乙方一次性全额支付甲方半年的租金。8．1甲方为体现对乙方的支持，减轻乙方的资金压力，同意乙方在承租的第一年及第二年（2018年3月31日至2020年6月29日止）内按先使用后付款的原则支付租金，基于此优惠乙方承诺在给予甲方在第一年和第二年的租金基础上各加人民币225万元作为答谢，即乙方分别在第一年及第二年租期结束前的10个工作日内一次性付清当期年租金8914900元。8．2乙方从本合同租期第三年起，即2020年6月30日起，在当年租期开始的10个工作日内一次性付清当期半年的所有租金。第六条约定：1．乙方自行负责租赁物及甲方园区的物业管理，并自行负担相关费用。乙方的物业管理内容包括但不限于……当地各级政府要求的年检手续，包括但不限于安全生产、消防安全、职业卫生。第十条约定：2．甲方园区土地性质为农村集体建设用地，乙方在此租赁物上开展的项目符合国家政策发展方向，甲方协助乙方公司落地。6．乙方在签订合同前已清楚了解本合同所指租赁物状况，清楚了解甲方园区及四周的现状、国家现行的政策法规等。乙方承诺，因国家有关法律法规政策原因或当地政府的指令行为等非甲方因素导致乙方无法在所租赁园区开展本合同所指经营业务或中止本合同约定的经营业务，由此产生的一切损失由乙方自行承担。16．丙方自愿作为承租人(乙方)之担保人签署本合同，对该合同的全部内容完全明确、清楚，对该合同的全部内容理解完全一致，自愿以公司所有的全部财产，以无限连带责任的方式，向甲方提供担保，如乙方出现本合同中之任一违约情况时，丙方对乙方造成的违约后果完全承担保证责任，其地位等同于乙方，对此丙方无任何疑异。17．丙方在合同约定的保证范围内承担无限连带责任保证。如果本合同中约定的承租期限届满，乙方未履行或未完全履行义务的，甲方追究乙方无果的情况下，甲方有追究丙方民事及刑事责任的权利。18．丙方提供的连带责任保证的保证期间为本合同签署之日起至合同中约定的房屋承租履行期届满之日起满两年。第十三条约定：3．乙方逾期支付甲方租金，乙方除应支付全部租金外，每逾期一日，应按当期年租金总额的3‰支付甲方滞纳金，滞纳金按实际逾期天数计算。优特公司主张李海慧承租租赁物后主要使用建筑物，剩余场地用于绿化和停车，租赁场地为集体土地建设用地，建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续。优特公司认可双方签订的《租赁合同》无效，其主张按照合同约定的租金标准主张2018年6月30日至2019年9月13日期间的占有使用费，并表示认可李海慧已经将涉诉场地腾退。优特公司认可李海慧已给付租金147461元，并表示其将该部分款项从其主张的占有使用费中扣除。经本院向北京市顺义区公安消防支队调查，该单位对优特公司出具了行政处罚决定书，主要内容为：2018年9月1日，北京市顺义区公安消防支队执法人员在对位于北京市顺义区XX12号的优特公司进行监督检查时，发现该单位未进行消防验收擅自投入使用……以上事实有《消防监督检查记录》一份、《询问笔录》一份等证据证实……现决定给予优特公司停止使用，并处罚款人民币10万元整的处罚。《消防监督检查记录》载明被查建筑物为超人空间，未进行防火分隔4000㎡等。优特公司称李海慧以其名义经营并接受处罚，被检查的超人空间是合同约定的库房五座中的一部分，面积为4437平方米，李海慧将该部分改成了体育场馆，应由其自行办理消防验收。经本院向北京市顺义区公安消防支队调查，在办理建设工程消防验收手续时需提交建设工程消防设计审核意见书，而办理建设工程消防设计审核意见书需提交建设工程规划许可证明文件。优特公司表示在行政处罚未撤销的情形下，李海慧擅自对该场所进行了经营。优特公司另提交了2018年4月3日的北京市建筑消防设施检测报告（委托单位显示为优特公司、结论为不合格）、北京市电气防火检测报告（委托单位显示为优特公司、结论为合格）以及2019年4月3日的北京市建筑消防设施检测报告（委托单位显示为优特公司、结论为不合格）、北京市电气防火检测报告（委托单位显示为优特公司、结论为合格），证明李海慧及金泽公司以优特公司的名义办理了相关消防证明，办理消防事宜与优特公司无关。金泽公司、李海慧经本院合法传唤未到庭参加第二次、第三次庭审。上述事实，有本院庭审笔录、《租赁合同》、行政处罚决定书、《消防监督检查记录》、办理须知、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，优特公司与李海慧、金泽公司签订的《租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但涉诉租赁建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故优特公司与李海慧之间形成的租赁合同关系应属无效。担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效，担保合同无效，故金泽公司就涉诉租赁合同所提供的担保亦属无效。李海慧辩称其代表公司签订涉诉合同，但金泽公司系该合同的担保方，并非承租人，故本院对李海慧的该辩解意见不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据《租赁合同》第四条的文字含义，双方约定的第一年、第二年的租金为6664900元，而由于优特公司允许李海慧先使用后支付租金，李海慧需要额外每年给付优特公司225万元的答谢费，李海慧主张该225万元并不属于租金性质，但合同中明确约定李海慧应于第一年及第二年租期结束前的10个工作日内一次性付清当期年租金8914900元，故本院对李海慧的该辩解意见不予采信，对优特公司主张双方约定的第一年、第二年租金为8914900元予以采信。涉诉被行政处罚的超人空间并未取得建设工程规划许可证明文件，即使依约应由李海慧办理消防验收手续，根据消防审批机关的办理流程及要求其亦无法取得成功，由于该部分房屋已经被北京市顺义区公安消防支队责令停止使用，虽然根据双方意见，李海慧对该部分房屋在处罚未予撤销的情况下进行了使用，但该行为显系违法行为，双方对此均有过错，故本院考虑该部分房屋面积及其处罚情况、李海慧使用情况并结合双方约定的租金情况，对优特公司主张的房屋、场地占有使用费酌情支持，优特公司诉讼请求过高部分，本院不予支持。优特公司自愿从其第一项诉请中扣除李海慧已付租金，本院不持异议。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。本案中，本院考虑李海慧作为承租人应当在承租房屋时尽到谨慎注意义务，优特公司作为出租人应当对房屋情况较承租人有更充分的了解，而金泽公司在合同中明确其对合同的全部内容均知悉，故金泽公司对租赁物的状况、性质、是否属于适租建筑物亦应当知悉，即金泽公司对优特公司与李海慧之间的租赁合同关系是否有效应当明知，在此情况下，金泽公司仍为李海慧对租赁合同的履行向优特公司提供担保，故本院认定金泽公司对合同无效有过错，应当承担相应责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。据此，本院判令金泽公司对李海慧不能清偿上述占有使用费部分的三分之一承担责任。由于《租赁合同》无效，优特公司依据合同约定主张滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李海慧于本判决生效之日起七日内给付原告优特华艺（北京）文化发展有限公司房屋、场地占有使用费九百三十八万零六百三十三元，被告北京金泽翔羽信息技术有限公司对被告李海慧不能清偿的该房屋、场地占有使用费部分的三分之一承担责任；二、驳回原告优特华艺（北京）文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十一万七千五百九十元，由原告优特华艺（北京）文化发展有限公司负担四万零一百二十六元（已交纳），由被告李海慧负担七万七千四百六十四元（被告北京金泽翔羽信息技术有限公司在三万一千八百一十五元的范围内承担连带责任），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益人民陪审员 张 萌人民陪审员 勘柏松二〇二〇年六月三日书 记 员 孙建伟