山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初1525号原告：邵长静，女，1977年3月26日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：吴强，山东思雅律师事务所律师。被告：张志英，女，1969年11月28日出生，汉族，居民，住滕州市。原告邵长静与被告张志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理。原告邵长静及其委托诉讼代理人吴强、被告张志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵长静向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同并要求张志英交付房屋、支付租金43000元（人民币，下同）；2.判令张志英支付水费、电费、物业管理费合计2000元；3.判令张志英支付违约金（自2020年2月20日起至被告实际返还房屋之日，每日按照100元计算）并要求赔偿损失（以租金43000元为基数，自2020年2月20日起至租金付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令张志英承担本案诉讼费用。诉讼过程中，邵长静变更前述第2项诉讼请求为：判令张志英支付水费35元（2020年1月至今）、电费73.22元（2020年2月至今）、物业管理费1206元（2019年8月15日至2021年2月20日）并放弃赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：2018年2月6日，原、被告订立《房屋租赁协议》，张志英租赁邵长静所有的滕州市滕阳丽都9号营业房以作办公，租期3年，租金每年43000元。合同履行中，张志英按约支付租金至2020年2月20日。之后，张志英未再交纳租金。且，张志英未经同意即擅自转租案涉房屋，其行为构成违约。故此，请求判如前述所请。张志英辩称，与邵长静不存在房屋租赁关系。邵长静持有的《房屋租赁协议》涉其签名虚假。磋商缔约以及支付租金均系职务行为，承租人为滕州市信任房地产营销策划有限公司。嗣后，经邵长静同意将案涉房屋转租王国印并收取租金，转租并收取租金亦系代表滕州市信任房地产营销策划有限公司所为。不同意邵长静提出的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。邵长静为支持其诉称，向本院提交下列证据：一、房屋租赁协议1份。2018年2月6日，与张志英达成租赁合意，在该据首先署名后即因故离开签约现场，剩余事项委托周晓光代为完成。三、四天过后，周晓光将该据交还原告，周晓光同时告知张志英即日没有完成签名但索走该据，退还时该据乙方栏即存在“张志英”字样。证明原、被告存在房屋租赁法律关系；二、房屋所有权证书1份。案涉不动产物权为邵长静单独所有。证明邵长静权利主体及诉讼主体适格；三、照片证据3份。该据形成于2020年5月19日，系案涉房屋现状。证明张志英违反约定转租案涉房屋事实；四、证明1份。2019年8月15日至2020年8月15日期间的物业管理费为804元，租期结束，物业管理费应为1206元。证明张志英拖欠物业管理费事实；五、收款收据2份。截至2020年5月19日，邵长静代为交纳水费35元、电费73.22元。证明张志英拖欠水费、电费事实；六、银行转账凭证2份。签约后，除张志英以现金方式支付部分租金外，其余租金均系张志英通过其个人银行账户履行。证明张志英为合同当事人，案涉租赁合同成立且有效。对邵长静上述举证，经质证，张志英对证据二、四、五不持异议；对于证据一，张志英抗辩该据涉其签名虚假，对该据真实性及证明目的均不认可；对于证据三、六，张志英不否认其真实性，抗辩基于该据所实施的行为系职务行为，其个人与邵长静不存在租赁关系，转租亦系征得邵长静同意。张志英为证明自己的辩称，向本院提交合同、收据及金融机构办理业务资料各1份。该组证据形成于不同时期，均载有“张志英”签名字样，与证据一“张志英”笔迹明显不符，该据可作为查验笔迹样本。证明证据一所载“张志英”签名虚假。对张志英上述举证，经质证，邵长静抗辩依此样本不能判断证据一所涉“张志英”签字真伪，张志英系事实承租，不申请对证据一中“张志英”签名是否真实进行司法鉴定。对原、被告提供的上述证据材料，本院综合分析认证如下：对当事人均无异议的证据二、四、五，本院予以确认并在卷佐证；对于证据一，邵长静抑或受托人没有亲历张志英签字过程，亦没有提供证据证明该据来源，邵长静主张的该待证事实需要通过鉴定结论予以证明，而该据存在瑕疵，邵长静对鉴定事项负有举证责任，经本院释明，邵长静不作申请，致争议事实不能通过鉴定意见认定，邵长静应因此承担举证不能的法律后果，该据不能作为有效证据认定。对于证据六，张志英提出异议但没有足以反驳的相反证据及理由，无证据补强，张志英陈述系孤证，不足以否定该份书证，本院确认该据为有效证据并确认其证明力。对于证据三，无旁证印证，张志英抗辩事由不能成立，但张志英不否认该据承载的转租事实，该据能够与原、被告陈述相互印证，应能作为有效证据认定；对于张志英提供的证据，该据能够作为鉴定程序中甄别证据一真伪的样本，在原、被告均不申请启动鉴定程序情形下，该据与本案事实没有关联，不系本案适格证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵长静与案外人周晓光存在委托关系，周晓光受托为邵长静处理房屋租赁事务。2018年2月6日，张志英与周晓光口头达成合意，张志英租赁邵长静所有的滕州市滕阳丽都9号营业房，约定租金每年43000元。缔约后，张志英通过其个人银行账户为邵长静转账14500元，剩余租金28500元以现金形式给付周晓光。2019年1月17日，张志英通过其个人银行账户为邵长静转账支付了2019年2月20日至2020年2月20日期间的租金43000元。2019年5月17日，张志英将案涉房屋转租王国印，张志英与王国印协议租期至2020年2月20日，租金为43000元。缔约后，王国印通过微信转账给付滕州市信任房地产营销策划有限公司滕阳丽都分店员工于秀立定金1500元。2019年5月27日，依据张志英指示，王国印将剩余租金41500元转账至张志英之子李金阳银行账户。2020年2月中旬，王国印腾空所租房屋，先后向张志英与邵长静主张交付房门钥匙未果。2020年3月30日，邵长静呈诉本院寻求救济。另查明，截至2020年5月19日，基于使用案涉营业房产生水费35元、电费73.22元，前期电费交纳后尚遗40.98元。2020年5月19日，邵长静交纳水费35元、电费33元；案涉营业房物业管理费业已交纳至2019年8月15日。2019年8月15日至2020年8月15日期间的物业管理费为804元。本院认为，张志英抗辩与邵长静不存在房屋租赁法律关系，其口头与邵长静达成的房屋租赁协议系职务代理行为，旨在该民事行为所产生的法律后果由法人承受。邵长静否认，辩驳要约、承诺均系张志英所为且张志英不具备职务代理的客观表现形式要素，张志英应对其主张的基于职权以法人名义实施民事法律行为提供证据证明，但其并未为之，应因此承担举证不能不利的法律后果。张志英非法人机关，其意思表示不能代表公司意志，张志英作为法人工作人员以其个人名义实施民事行为，不符合职务代理的一般构成要件，该民事法律行为对法人不发生效力。而房屋租赁行为属合同行为，合同具有相对性，要约、承诺的意思表示发生在合同相对方之间，合同成就后的权利、义务亦只能由合同相对方享有、承担，且不经协议，当事人承担的合同义务并不当然转移。故此，基于合同相对性原理，本院确认案涉房屋租赁合同形成于邵长静与张志英之间，邵长静与张志英民事法律关系及诉讼主体适格。因无证据证明，邵长静主张与张志英共同设立《房屋租赁协议》这一事实不能成立，前述《房屋租赁协议》对张志英没有法律约束力，邵长静径行要求依据《房屋租赁协议》确定原、被告权利义务，于法相悖，本院不予支持。法律规定，租赁期限6个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告口头达成合意后，互为履行了合同义务，租赁合同成立，但租赁期限应视为不定期。合同履行中，邵长静抑或张志英享有随时解除权，均可随时终止租赁合同。邵长静径以提起诉讼方式寻求公力救济并无不当，其主张解除合同符合法定解除条件，本院依法予以支持，合同解除时间应为本判决生效确定之日。合同解除后，当事人权利义务终止，但不影响当事人结算和清理债务，张志英仍负有返还财产并清偿租金等义务。邵长静诉请张志英返还标的物并要求支付租金，本院予以支持。但邵长静主张租金计算至2021年2月20日无事实及法律依据。因案涉房屋尚未经由张志英返还，故房屋租金应计算至案涉合同解除之日。合同解除之后如张志英仍未腾房，张志英应当支付逾期腾房占有使用费。鉴于该损失尚不确定，且邵长静在本案中未有主张此项损失，基于邵长静行使诉权的自由意思，本院对此在本案中不作审查，如邵长静权利受损，可待该损失实际发生后另行主张。张志英拖欠水费35元、电费33元，该费用已由邵长静代为交纳，邵长静主张在本案中一并返还并无不当，但邵长静要求返还电费73.22元，未有扣除前期电费余额，超出实际负担部分，本院不予支持。租赁期间，所涉营业房之物业管理费由承租人承担，张志英对此不持异议，物业管理费虽未由邵长静实际交纳，但该费用系确定必然发生的费用，为减少当事人诉累，邵长静主张在本案中一并处理，本院予以支持。但邵长静主张物业管理费计算至2021年2月20日无事实及法律依据，本院应依法予以调整。同上分析，本院确认物业管理费计算至案涉合同解除之日。合同解除之后如张志英仍未腾房，邵长静此项损失持续客观存在，邵长静可另行寻求救济。无与张志英合意，邵长静依据案涉《房屋租赁协议》所载违约条款请求张志英承担违约责任，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的滕州市滕阳丽都9号营业房租赁合同（口头形式），张志英于本判决生效后三日内将前述营业房返还给邵长静；二、张志英于本判决生效后三日内返还邵长静水费35元、电费33元；三、张志英于本判决生效后三日内偿还邵长静房屋租金（从2020年2月21日起至本判决生效之日止，按照每年租金43000元为标准计算）；四、张志英于本判决生效后三日内偿还邵长静物业管理费（从2019年8月15日起至本判决生效之日止，按照每年804元为标准计算）；五、驳回邵长静其他诉讼请求。如果张志英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元由张志英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  王 干审 判 员  于 云人民陪审员  李书民二〇二〇年六月十五日书 记 员  徐 苒