四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初1946号 原告（执行案外人）：邹琦，女，1974年9月7日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：何琬，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗毅，四川遂宜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地成都市金牛区解放路二段95号。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：刘峙学，男，公司员工。 委托诉讼代理人：吴晓灵，四川致高律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都森悦投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街20号附4、5号。 法定代表人：程志才，经理。 原告邹琦与被告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）、被告成都森悦投资有限公司（以下简称森悦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告邹琦的委托诉讼代理人罗毅、何琬，被告华西公司的委托诉讼代理人吴晓灵、刘峙学到庭参加了诉讼，被告森悦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹琦起诉请求判令：1.撤销（2020）川01执异155号《执行裁定书》，解除对位于成都市龙泉驿区X街X号X栋X层2号房屋（以下简称诉争房屋）的查封措施，并停止执行诉争房屋；2.不得执行诉争房屋；3.依法确认原告为诉争房屋实际权利人，对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益；4.诉讼费由二被告承担。事实及理由：2014年，案外人唐小凡（森悦公司前股东、实际控制人）因公司经营需要向原告借款，原告于2014年8月17日向唐小凡出借共计250000元，至2015年10月13日，唐小凡欠原告本息共计297500元。当日，原告与唐小凡、森悦公司达成一致，由原告购买被告森悦公司修建的诉争房屋，森悦公司自愿承担唐小凡债务，原告应交付的购房款由唐小凡的借款冲抵。原告与森悦公司签订了商品房买卖合同，由原告购买诉争房屋，被告森悦公司出具了收取购房款的收据，剩余未偿还本息82040元，唐小凡和森悦公司已向原告清偿。2015年10月14日，双方办理了网签备案。原告多次要求森悦公司交付房屋并办理过户手续，皆因未达到交付条件而不能实现。诉争房屋于2019年12月6日被成都市中级人民法院查封，原告认为原告通过森悦公司自愿承担唐小凡债务的方式实际支付了全部购房款，森悦公司也出具了收据并办理了签约备案，应视为双方在合同签订之时已经支付了全部购房款项。同时，合同签订、备案时间远早于查封时间，原告对房屋未登记在原告名下亦无过错。加之，诉争房屋为公寓，为原告保障家庭成员必要生活空间所购置，故原告得以请求判决不得执行诉争房屋，同时应当解除查封措施。 被告华西公司答辩称：1.华西公司对龙泉森悦中心项目进行查封是依据华西公司作为施工总承包人，对龙泉森悦中心项目依法享有的建设工程债权而提出的执行查封申请，华西公司对案涉项目享有建设工程价款的优先受偿权，现在已经被确认的债权金额为享有优先受偿权的部分是83697845.48元，后续复工过后施工的工程款优先受偿权的部分为4000余万元，最终以人民法院的判决为准。华西公司现已启动对森悦中心项目的前期债权进行强制执行的申请，所查封的诉争房屋合法，并没有侵害原告的合法权益，原告的诉请不能够排除华西公司对案涉项目所涉房屋的强制执行；2.原告通过网签备案登记的房屋不享有物权，网签备案登记不具有物权变动的法律效力，森悦公司仍然是案涉房屋的资产所有权人；3.从购房合同登记备案显示，土地性质为商业，房屋用途为商业或者办公，诉争房屋仅适用于规划所列明的用途，不属于生活、居住、消费所需，原告所称为生活需要没有证据证明，也不符合规划的用途；4.执行异议裁定书认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当依法予以执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，四个情形均应同时满足才能得到支持，诉争房屋目前均处于在建工程或者没有建设的状态，该项目已烂尾，原告并未合法占有诉争房屋。原告也没有充分的证据证明其已向森悦公司支付了全部的购房款，我方未见任何资金流向到森悦公司，也并没有看到完整的购房交易的相应票据，以房抵债要证明债权债务的真实性，而原告的所有证据均无法证明其借贷关系的真实、合法，其所称的以房抵债的行为证据不充分；5.原告所称的跟唐小凡个人的债权债务的关系，目前唐小凡涉嫌的刑事犯罪不仅有合同诈骗，还可能涉嫌民间借贷相应的罪名，已经被上海的公安机关予以逮捕，案件正在侦查过程中，我方认为原告所称的对唐小凡的权利应当在该案件审理后予以确认。 被告森悦公司未到庭发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人无异议的主体身份信息、执行异议裁定书、（2017）川01民初2722号民事调解书以及民事判决书，本院予以采信。对于各方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要、网签合同信息表及房屋信息表，能够证实原告与森悦公司签订了商品房买卖合同，并办理了合同签约备案，本院予以采信；购房款收据、借款协议、转账记录及收据，对前述证据的真实性、关联性将综合全案证据予以认定；个人住房信息查询记录及森悦中心售楼的宣传楼书不能达到原告证明目的，本院不予采信。被告华西公司提交的网络截图，真实性无法核实，本院不予采信。 结合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院查明如下事实：华西公司与森悦公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理，并于2018年8月28日就双方达成一致的工程价款及损失赔偿等部分达成的协议作出（2017）川01民初2722号民事调解书，主要内容为：森悦公司欠华西公司工程款131670000元，森悦公司从2018年10月开始平均在每月15日之前支付7315000元，于18个月内支付完毕。同日，本院就未达成协议的部分作出（2017）川01民初2722号民事判决书，主要内容为：华西公司在森悦公司欠付的工程款83697845.48元范围内，享有对位于成都市龙泉驿区的龙泉森悦中心项目工程拍卖或者变卖后所得价款优先受偿的权利。因森悦公司未履行调解协议，华西公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年11月15日作出（2019）川01执3231号之一执行裁定书，主要内容为：“查封被执行人成都森悦投资有限公司名下登记的位于成都市龙泉驿区的龙泉森悦中心项目土地（权证号：龙国用第3224号）及在建的1、2、3号楼（商品房预售许可证号878、849号）项下的所有房屋及在建工程。”诉争房屋在上述查封范围内，具体查封时间为2019年12月6日。邹琦以对诉争房屋享有民事权益为由向本院提出书面异议，请求中止对诉争房屋的执行并解除查封。本院受理后于2020年2月27日作出（2020）川01执异155号执行裁定书，裁定驳回邹琦的异议请求。邹琦不服该执行异议裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，邹琦与森悦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定以总价款215460元购买诉争房屋，签订日期为2015年9月28日。诉争房屋于2015年10月14日办理了网签备案，载明房屋用途为“办公”。森悦公司于2015年10月13日向邹琦出具了收取购房款的收据，支付方式“抵款”。诉争房屋截至目前未实际交付。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是原告就诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，案外人应当举证证明对执行标的享有民事权益。本案中，原告主张对诉争房屋享有法律意义上的物权期待权，即参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，享有优先于金钱债权的民事权益，其应当就符合前述条款适用的情形承担证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告主张适用该条款排除执行，除证明双方已经签订合法有效的书面买卖合同以及支付了房屋价款之外，还应当举证证明诉争房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。根据本案查明的事实，诉争房屋规划用途为“办公”用房，并不属于用于居住的房屋，故本案不符合前述条款的适用情形。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系基于不同的权利侧重对买受人予以的保护，故本案原告的主张若同时满足前述司法解释第二十八条规定的四项情形，亦可排除执行。原告虽然提交了与森悦公司签订的书面买卖合同，也提交了通过抵款方式支付了购房款的证据，但根据本案查明的事实，诉争房屋至今仍未交付，不管基于何种原因，原告在人民法院查封之前客观上并未合法占有诉争房屋，不符合前述条款中关于“占有”的规定。 综上，原告未实际占有诉争房屋，房屋用途亦非用于居住，故原告不能证明其对诉争房屋享有足以排除执行的民事权益，对其诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告邹琦的全部诉讼请求。 案件受理费4532元，由原告邹琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年六月二十九日 书记员  杨春容