江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2553号上诉人(原审被告)：陈丽遥。被上诉人(原审原告)：苏州东方水城文化发展有限公司。法定代表人：奚思韵，董事长。委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕小飞，江苏狮山律师事务所实习律师。上诉人陈丽遥因与被上诉人苏州东方水城文化发展有限公司(以下简称东方水城公司)房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初7921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈丽遥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回东方水城公司的诉讼请求,或将本案发回重审。事实和理由：1.根据东方水城公司一审中提供的《苏国资产【2008】20号文件及附件》的第二段内容可知，2008年1月起，苏州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）将包括案涉商铺在内的位于方基上85号的财产交给苏州东方水城旅游发展有限公司（以下简称东方旅发公司）管理使用并出租。东方旅发公司才是对案涉商铺享有出租与管理权利的主体。东方旅发公司虽系东方水城公司的唯一股东，但两家公司在法律上具有独立的法律人格，东方水城公司作为原告主体不适格。2.即使东方水城公司对其母公司东方旅发公司享有相关权利的涉案财产可以直接处分，案涉财产所处地块在用地规划审批时的用途亦非商用。《房屋租赁合同》因案涉商铺的用地违反建设用地规划许可归于无效。东方水城公司如不能进一步提供用地规划许可以确认租赁合同效力，则应承担举证不利的后果。3.上诉人一审中陈述，在东方水城公司提起诉讼前，从未见过东方水城公司提供的《承诺函》、《告商户书》，更从未在上述或其他类似文件上签字，上诉人亦表明可申请对上述签字进行笔迹鉴定。但一审对该事实未予查清。东方水城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。东方水城公司向一审法院起诉请求：1.判令陈丽遥将其承租的位于苏州市姑苏区房屋腾空后交还东方水城公司；2.判令陈丽遥支付占用房屋期间的房屋使用费（以双倍使用费88000元/年为标准，自2018年8月1日起暂计算至2019年10月31日止为21996元，继续计算至实际返还租赁物之日止）。一审法院认定事实：位于苏州市姑苏区方基上的白居易纪念馆系国有资产，建造时有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。2008年1月，市国资委发文，将包含上述房屋在内的资产划入东方旅发公司。东方水城公司成立于2013年4月28日，原名称为苏州东方水城资产管理有限公司（以下简称东方资产公司），东方旅发公司系该公司唯一股东。2017年7月12日，原东方资产公司即现东方水城公司（甲方、出租方）与陈丽遥（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于苏州市姑苏区房屋一间，建筑面积为30.25平方米，经营魔术业，租期1年，自2017年8月1日至2018年7月31日止，年租赁使用费为44000元，其中租金为26400元、管理费为17600元。合同还约定：租期期满或合同提前解除的，乙方应于租赁期满或合同提前解除之日起10天内无条件将承租房屋返还甲方，逾期未返还房屋的，每逾期一天，支付相当于3倍的日租金作为违约金，逾期达到30天的，除正常租金外，乙方还应支付相当于一倍的年租金作为违约金。合同签订后，陈丽遥向东方水城公司支付了合同约定的全部租金及管理费。合同到期后，陈丽遥仍按照44000元/年的标准继续支付使用费至2019年3月31日。后陈丽遥又于2019年5月14日和8月7日支付14668元和44000元，该房屋现仍由陈丽遥占有使用。陈丽遥称其按44000元/年的标准向东方水城公司支付的房屋使用费已计算至2020年7月31日。另查明：2018年4月8日，东方旅发公司发送《告商户书》一份，明确其与陈丽遥之间的房屋租赁合同于2018年7月31日到期，期限届满后，该公司不再与陈丽遥续签租赁合同，陈丽遥应做好退出租赁物的准备，妥善做好交接工作。该《告商户书》的签收人为陈丽遥的配偶刘建义，陈丽遥称刘建义从未将其收到该材料一事告知过本人。审理中，东方水城公司提交最后落款有“陈丽遥”签名的“承诺书”和“承诺函”各一份，其中“承诺书”为2017年9月4日出具，载明：因房屋租赁合同到期后，东方水城公司不再与我续约，本人承诺配合东方水城公司无理由无条件退出；“承诺函”为2018年10月12日出具，载明：本人承诺在2019年3月31日前撤离涉案房屋，并将房屋腾空归还东方旅发公司。陈丽遥在审理中称该两份“承诺”最后落款的签名均未其本人签字，其从未见过该两份材料；东方水城公司称该两份“承诺”是刘建义带回去签好字后交给公司的，当时未注意笔迹，怀疑是刘建义代签字的。2019年5月13日，东方水城公司委托江苏狮山律师事务所向陈丽遥发送《律师函》一份，称双方签订的房屋租赁合同已到期，要求陈丽遥在该函件送达之日起5日内交还房屋。根据邮件回执显示，该函件于2019年5月15日由他人代收。陈丽遥称其记不清楚有无收到过该函件。一审法院认为，原东方资产公司与陈丽遥于2017年7月12日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，该房屋的建造已取得建设工程规划许可证，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原东方资产公司后更名为东方水城公司，而涉案房屋的经营管理单位东方旅发公司又系该公司唯一股东，故东方水城公司有权依涉案租赁合同向陈丽遥主张权利。涉案租赁合同于2018年7月31日到期后，双方未再续签书面的房屋租赁合同，陈丽遥继续使用租赁物，东方水城公司对此并无异议并接受了使用费，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，但是东方水城公司作为出租人解除合同时应当在合理期限之前通知陈丽瑶。现东方水城公司主张要求陈丽遥腾空并返还房屋，表明其明确向陈丽遥提出解除合同的意思表示，考虑到陈丽遥于2019年9月21日收到一审法院邮寄的民事起诉状副本等诉讼材料及本案实际情况，一审法院酌情确定合理通知期为一个月，故认定双方之间的不定期租赁合同关系于2019年10月21日解除。合同解除后，陈丽遥应当向东方水城公司腾退涉案房屋，并支付自2019年10月21日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。2019年10月21日之前的房屋使用费仍按44000元/年标准支付，双方确认已支付，一审法院亦予以确认；之后的使用费，因原租赁合同对逾期返还房屋的违约金进行了约定，但考虑到违约金兼具惩戒违约行为及弥补守约方损失的双重功能，同时参照原租赁合同约定的使用费标准，故认定之期间的使用费按照44000元/年的1.3倍即57200元/年的标准计算，超出部分一审法院不予支持。鉴于陈丽遥按照44000元/年的使用费标准已向东方水城公司支付使用费至2020年7月31日，为方便结算，减少双方的诉累，一审法院确定陈丽遥返还房屋前应付使用费先从其已支付的2019年10月21日之后的使用费金额中扣除，不足部分仍按上述标准继续计算至实际返还房屋之日止，多出部分应由东方水城公司返还陈丽遥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、陈丽遥于判决生效之日起10日内将位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积为30.25平方米）腾空并交还给苏州东方水城文化发展有限公司。二、陈丽遥于判决生效之日起10日内支付苏州东方水城文化发展有限公司房屋使用费（自2019年10月21日起至实际交还房屋之日止，按57200元/年标准计算，该项费用优先从陈丽遥已支付的2019年10月21日之后的使用费金额中扣除）。三、驳回苏州东方水城文化发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由苏州东方水城文化发展有限公司负担125元，陈丽遥负担50元。二审中东方水城公司向本院提交东方旅发公司出具的情况说明一份，证明东方旅发公司认可2017年7月12日东方水城公司与陈丽遥签署的《房屋租赁合同》的效力，并认可东方水城公司的履约行为。本院认定的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于东方水城公司是否是本案的适格主体。二审中东方旅发公司向本院提供了情况说明，认可东方水城公司就案涉《房屋租赁合同》的签约、履约行为。结合东方旅发公司是东方水城公司全资母公司的事实，本院认为东方水城公司作为本案原告主体适格。关于案涉《房屋租赁合同》的效力，东方水城公司与陈丽遥签署的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，案涉房屋的建造亦已取得建设工程规划许可证。《房屋租赁合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。案涉《房屋租赁合同》到期后，陈丽遥继续使用案涉房屋，东方水城公司对此无异议并接受了租金，双方之间形成不定期租赁合同关系。一审中东方水城公司提起本案诉讼时表达了解除案涉租赁合同的意思，一审给予一个月为合理期限，一审法院认定双方当事人之间不定期租赁合同的解除日期为2019年10月21日并无不当。据此，2019年10月21日前东方水城公司提交的《告商户书》、《承诺函》等文件均不发生合同解除的效力。陈丽遥虽对《告商户书》、《承诺函》中的签名有异议，但因该文件不发生相应的法律效力，故并无进行鉴定的必要。综上，陈丽遥的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人陈丽遥负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二〇年六月二十二日书记员  陈闵悦