黑龙江省大庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑06民终979号 上诉人（原审原告）：邹永清，女，1978年2月2日出生，汉族，农民，现住肇源县。 上诉人（原审原告）：薛建成，男，1975年2月11日出生，汉族，农民，现住肇源县。 二上诉人委托诉讼代理人：姜来金，黑龙江百行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大庆天隆房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省肇州县肇州镇繁荣街油田北路路东。 法定代表人：宋关君，职务经理。 委托诉讼代理人：王静波，男，1966年2月2日出生，汉族，系大庆天隆房地产开发有限公司员工，现住大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。 上诉人邹永清、薛建成与被上诉人大庆天隆房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2020）黑0621民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹永清及邹永清与薛建成共同的诉讼代理人隋艳峰，被上诉人诉讼代理人王静波、许延平参加诉讼。现已审理终结。 邹永清、薛建成上诉请求:1.撤销黑龙江省肇州县人民法院（2020）黑0621民初237号民事判决，确认上诉人与被上诉人签订的买卖合同无效；2.判定被上诉人向上诉人返还已付购房款346000元及承担346000元赔偿责任，并依据合同向上诉人支付违约金暂定101820.4元（以146000元为本金，自2013年7月19日至给付之日按照同期银行贷款利率的两倍计算）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议书》并非商品房买卖合同认定错误。该协议明确约定了双方当事人的姓名、住所、房屋坐落、销售方式、价款、支付方式、交付日期、面积差异处理方式、违约责任等内容，被上诉已经收取了购房价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及商品房销售管理办法第十六条的规定，应认定该协议书为商品房买卖合同；2.一审法院适用法律错误。双方签订的是商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定双方签订的房屋预售合同无效，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被上诉人应向上诉人承担赔偿不超过已购房款一倍的赔偿责任；3.涉案房屋在2014年6月14日办理了竣工备案证书，但从上诉人与被上诉人在2013年7月19日签订内部认购协议书至今，被上诉人并没有与包括上诉人在内的所有购房者签订正式的商品房买卖合同，所以内部认购协议书，即是商品房预售合同；4.被上诉人在签订内部认购协议书时并没有办理预售许可证书也没有告诉上诉人其没有预售许可证书，且至今被上诉人仍未办理商品房预售许可证书；5.涉案房屋于2014年6月14日办理了竣工备案证书至今被上诉人仍不具备办理涉案房屋产权证的资格，涉案房屋是没有不动产权证的，上诉人并不能取得涉案房屋的所有权。 大庆天隆房地产开发有限公司辩称，1.一审法院关于上诉人与被上诉人双方所签订的内部认购协议非商品房买卖合同的事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第五条规定，只有商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖的主要内容，才能认定为商品房买卖合同，而商品房销售管理办法第16条规定，商品房买卖合同应该具有13项主要内容，本案双方当事人签订的认购协议仅有商品房销售管理办法第16条规定的5项主要内容，缺少另外8项主要内容，不应认定为商品房买卖合同，上诉人主张将双方签订的内部认购协议认定为商品房买卖合同没有事实根据和法律依据，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持；2.本案上诉人与被上诉人签订的内部认购协议第8条约定，上诉人应当在商场全部封顶时交全款的90%。上诉人在商场全部封顶时应交给被上诉人384679.89元房款，但上诉人在商场封顶后仅仅交纳了346000元房款。因上诉人先行违约，故应当由上诉人承担全部责任；3.案涉房屋已经交付给了上诉人，即使本案争议的订购协议可以认定为商品房买卖合同，被上诉人也不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情节，不应承担返还购房款的民事责任。同时，本案上诉人向一审法院提起诉讼前案涉商铺已经取得建设工程竣工验收备案证书，可以作为现房销售，没有必要再补办商品房预售许可证明，上诉人在预售房屋变为现房的情况下，以被上诉人无预售许可证明为由主张权利，与法律规定的原意相悖，不应予以支持；4.案涉商铺所在的同一商场的绝大多数买售人已经办理了房照，上诉人没有办房照是拖欠被上诉人购房款所致。 邹永清、薛建成向一审法院起诉请求：1.判令撤销原被告就鸿韵新城商场A14号内铺所签订的买卖合同;2.判令被告向原告返还已付购房款346000元，并依据双方合同约定向原告支付违约金，暂定101820.4元（以146000定金为本金，自2013年7月19日至给付之日按照同期银行贷款利率的两倍计算），共计447820.1元。3．被告承担全部诉讼费用。庭审中变更诉讼请求：1.判令确认原被告就鸿韵新城商场A14号内铺所签订的买卖合同无效。2．请求判令被告向原告返还已付购房款34600元及承担34600元赔偿责任（已付购房款一倍）；并依据双方合同约定向原告支付违约金，暂定10120.4元（以14600元定金为本金，自2013年7月19日至给付之日按照同期银行贷款利率的两倍计算），以上共计793,820.4元。 一审法院认定事实，原告邹永清、薛建成购买由被告开发的坐落于黑龙江省大庆市肇源县新站镇的鸿韵新城商场A14号内铺，并于2013年7月19日与被告大庆天隆房地产开发有限公司签订了商铺买卖《内部认购协议书》，原告当天给被告交纳了146,000元的购房定金，之后原告分别于2013年10月19日向被告交纳购房款16000元，2013年11月12日向被告交纳购房款4000元，至此原告共向被告交纳了34600元的购房款。2013年10月26日原被告签订了《商铺委托管理合同》，原告将购买的位于肇源县新站镇的鸿韵新城商场A14号内铺委托给被告经营，委托经营管理期限自2014年1月至2016年1月。此事实原被告双方均予以认可。另查，被告大庆天隆房地产开发有限公司已于2014年取得了该涉案商铺所在商场的建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证，且肇源县新站镇鸿韵新城商场已经在2014年6月16日竣工验收合格，取得了《建设工程竣工验收备案证书》。一审法院认为，本案争议的焦点系《内部认购协议书》能否认定成商品房买卖合同的问题。原告邹永清、薛建成与被告大庆天隆房地产开发有限公司签订了商铺买卖《内部认购协议书》，并交付了部分认购款，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，因缺少商铺交付使用条件、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，故其性质应为商品房买卖合同的预约合同，因该《内部认购协议书》的性质并非商品房买卖合同，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，且不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故对于原告主张合同无效、要求返还购房款的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回原告邹永清、薛建成全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币5,869.1元，由原告邹永清、薛建成负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人邹永清、薛建成与被上诉人大庆天隆房地产开发有限公司签订的商铺买卖《内部认购协议书》中规定了商品房买卖合同规定的主要内容，二上诉人亦交付了部分购房款，另，2013年10月26日，双方签订的《商铺委托管理合同》中显示邹永清、薛建成系案涉房屋产权所有人，故二上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议书》应认定为商品房预售合同。因合同中所涉及的标的物没有取得商品房预售许可，且在本案的审理过程中依然没有取得预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，案涉《内部认购协议书》应认定无效。故二上诉人请求确认《内部认购协议书》无效于法有据，应予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因二上诉人与被上诉人签订的协议无效，故被上诉人应当返还二上诉人购房款346000元。被上诉人在商品房工程尚未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证等的情况下，即以认购的方式销售房屋的行为存在过错；另外，二上诉人作为一个具有完全民事行为能力的公民，在与房产开发商签订认购协议之前，未对案涉土地权属进行调查，未尽到审慎审查、注意义务，二上诉人对于案涉协议无效存在次要过错，综合双方的过错程度，由被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）赔偿上诉人的损失较为适当（以346000元为限）。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款、利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，二上诉人并无证据证明被上诉人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故二上诉人要求被上诉人承担已交房款一倍的惩罚性赔偿责任依据不足。二上诉人既请求确认合同无效又请求被上诉人支付违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省肇州县人民法院（2020）黑0621民初237号民事判决； 二、被上诉人大庆天隆房地产开发有限公司与上诉人邹永清、薛建成于2013年7月19日签订的《内部认购协议书》无效； 三、被上诉人大庆天隆房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还上诉人邹永清、薛建成购房款346000元，以及赔偿上诉人邹永清、薛建成损失（以本金346000元为基数，自2013年7月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以346000元为限）； 四、驳回上诉人邹永清、薛建成的其他诉讼请求。 一审案件受理费5869.1元，由上诉人邹永清、薛建成负担586元，由被上诉人大庆天隆房地产开发有限公司负担5283.1元；二审案件受理费11738元，由上诉人邹永清、薛建成负担3021元，由被上诉人大庆天隆房地产开发有限公司负担8717元。 本判决为终审判决。 审判长  张智源 审判员  刘 放 审判员  郑丽媛 二〇二〇年六月二十九日 法官助理顾婉婷 书记员王安琪