河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2114号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵诒栋，男，汉族，1985年5月19日出生，住河北省石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：李江锋，河北锦泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：强玉静，河北锦泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司，住所地石家庄市育才街56号九派大厦九层。 法定代表人：魏翰莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦振宇，河北太平洋世纪律师事务所律师。 上诉人赵诒栋因与河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下简称燕港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵诒栋的委托诉讼代理人李江锋、燕港公司的委托诉讼代理人秦振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵诒栋上诉请求：1、请求二审法院依法撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1642号民事判决书，将本案发还重审或者依法改判。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人违约在先，一审法院不考虑实际情况，判决解除合同，有失公允。具体理由如下：第一，根据2015年12月20日双方签订认购住宅楼的《内部认购协议书》约定，被上诉人预计在2017年12月底将上述商品房交付上诉人，如非因不可抗力因素导致上述房源在2018年3月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，上诉人选择继续履行合同，自2018年4月1日起至上述房屋交房之日止，每迟延一日，被上诉人向上诉人支付违约金。截止到上诉人起诉之日，被上诉人都没有向上诉人交付房屋，更没有支付违约金。第二，上诉人在2015年12月20日购买房产时，单价为7544元/平米，现在房价上涨已经远远超过这一数字。一审法院不考虑普通老百姓购买房产的艰难，在被上诉人明显违约在先，严重迟延交付房屋的情况下，判决解除合同，明显有失公允。 燕港公司答辩称，双方完全是根据双方签订的内购协议在履行合同，我方在取得预售证后第一时间通知对方，对方在双方约定的时间内没有完成贷款以至于最后解除合同。在对方提到的迟延交房中，一审判决已明确判令我方支付相应的赔偿。对方在提到两次的提交贷款材料中始终未提及原因，在按揭贷款合同中双方当事人为银行和赵诒栋一方，我方仅提供协助义务，银行在审查相关材料后是否予以下放贷款以及原因只有对方知道，我方并不涉及相关情况，我方曾就此与银行进行协商，银行给出的答复是涉及个人隐私，我方不能取得相关证据。更重要的是对方不能取得贷款的原因与我方无关，这一约定在内购协议中明确得到认可，至于赵诒栋一方非因我方原因造成不能办理按揭贷款的，我方即可解除合同。 燕港公司上诉请求：一、请求依法撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1643号民事判决书中第五项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金27645元；二、本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》构成根本违约，被上诉人应按照约定向上诉人承担违约金。2015年12月20日，上诉人与被上诉人签订《内部认购协议书》，约定被上诉人购买上诉人开发的御灏府项目19-1-1903室，被上诉人向上诉人交纳了首付款276454元，2018年4月10日上诉人取得了《商品房预售许可证》，并多次通过电话、信函的方式催促被上诉人办理贷款及缴款手续，被上诉人因个人原因没有通过购房按揭贷款的审批，也没有按照双方约定交纳全部购房款，被上诉人的主要义务为按约定缴纳购房款，被上诉人的行为违反《内部认购协议书》第三条第二项之约定构成根本违约，上诉人解除了与被上诉人之间的购房协议，一审判决对上述事实予以认可。被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》应按约定向上诉人承担已付款项的10%作为违约金，但一审判决在没有法律依据的情况下，径行认定解除协议时房屋市场差价高于签订协议时的价格，并认定上诉人不存在损失，对违约金的请求不予支持，是对法律适用的错误，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求，依法予以改判。 赵诒栋答辩称，我方认为对方的上诉理由不能成立。对方称在2018年取得预售证后，第一时间告知我方提交贷款资料。我方想要知道的是你方所称的第一时间是什么时间？有无证据证实？内购协议第三条第二点约定，乙方应当在接到甲方电话或者书面形式通知后12天内将办理贷款个人有效完整的相关资料提交于甲方也就是你方，甲方将协助乙方办理按揭贷款，由于乙方自身条件所限，导致其所申请的贷款未获银行审批的，则乙方须在贷款申请被驳回十天内一次性向甲方缴纳剩余的全部房款，在这里我方想要说的是如果你方不知道贷款被银行驳回的时间，那么你方是如何依据该条款向我方寄送协议通知函的，我方第二次提交贷款审批资料的这一事实你方也认可，但是我方提交以后，在没有得到任何通知的情况下收到了你方的协议解除函，我方认为你方的这一行为不符合内购协议的违约条款约定，我方不是违约方不应当承担违约责任。 赵诒栋向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方签订的《内部认购协议书》合法有效；2、判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金，暂计至2019年5月1日止的数额为16784.21元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月20日，原告就被告开发的位于石家庄高新区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告购买的房产为19-1-1903室、建筑面积95.76平方米、总价款为722413元，首付30%即222413元，剩余房款500000元为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后电话或书面通知原告，原告应在接到被告电话或书面形式通知后12天内将办理贷款所需的个人有效、完整的相关资料提交于被告，被告协助办理贷款手续，如由于原告自身体条件所限导致其所申请的贷款未获银行批准的，则原告需要在贷款申请被驳回十天内一次性向被告缴纳剩余的全部房款，如原告未在上述期限内交清应交房款，则被告有权选择单方解除合同关系，被告如选择解除本合同，有权扣留原告已缴纳房款的10%作为违约金，剩余房款本金退还原告，房屋被告可另行出售；被告预计在2017年12月底将上述商品房交付原告使用，如非因不可抗力因素导致上述房源在2018年3月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告选择继续履行合同，自2018年4月1日起至上述房屋通知交房之日止每迟延一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时原告在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为河北省石家庄市新华区学府路47号、联系电话150××××3555，并约定，如被告使用上述联系方式与原告联系出现通信联系未果情况（包括拒收），视为被告已经完成通知或联系义务。协议签订后，原告2015年12月20日交纳了首付款222413元，后又于2019年3月20日交款至276454元。石家庄市政府于2017年3月18日出具《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，对购房做出了限购、限贷规定。涉案房屋于2018年4月10日获得《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议。此后被告多次通过电话、短信等方式通知原告已取得预售证、尽快提交贷款资料、尽快办理贷款手续。2019年3月12日，被告向原告送达了《催告函》，内容为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超过该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。但直至2019年4月，原告仍旧没有按照银行要求交齐贷款资料、无法通过银行贷款审批，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年4月5日被告向原告送达了《解除协议函》，邮寄单注明文件为《解除协议函》，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。2019年4月25日被告向原告送达了《敦促函》，内容为：房屋买卖关系已经解除，请收到本函后3日内来我公司办理退款等相关事宜。 以上事实，有《内部认购协议书》、预售许可证、贷款合作协议、确认单、转账记录、收据、《催告函》、《解除协议函》、快递单及投送记录、短信及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，原告与被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告原告办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，原告没有证据证明其贷款未果的原因是被告的原因造成的。原告在贷款未果的情况下，也未能通过其他方式补齐房款，导致合同目的不能实现。自2018年被告通知原告提供完整贷款手续至2019年4月5日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续12天、被拒贷后十天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照原告确认的联系方式邮寄了解除函，且邮寄单中明确注明为解除函，此邮件单已于2019年4月5日送达，故涉案协议书于2019年4月5日解除。协议解除后，被告应当将原告已交付的276454元予以返还。原被告约定如被告在2019年3月底仍不能交房被告自2018年4月1日起承担违约金，被告在2018年4月10日方取得《商品房预售许可证》，故被告应当承担违约金。按照双方的约定每迟延一日被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金，应自2018年4月1日起至2019年3月12日被告向原告送达《催告函》止，以222413元为基数，故逾期交房违约金为7673元。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的10%即47522元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决为：一、原告（反诉被告）赵诒栋与被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年4月5日解除；二、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）赵诒栋房款276454元；三、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）赵诒栋逾期交房违约金为7673元；四、驳回原告赵诒栋的其他诉讼请求；五、驳回被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费220元减半收取计110元，由原告（反诉被告）赵诒栋负担60元、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担50元；反诉费246元，由被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人赵诒栋、燕港公司自愿签订的《内部认购协议书》，符合《商品房买卖合同》的基本特征，原判认定双方签订的《内部认购协议书》合法、有效，适用法律正确。上诉人燕港公司于2019年3月11日向上诉人赵诒栋发出《催告函》后，赵诒栋即未办理贷款手续也未交纳剩余购房款；2019年4月5日赵诒栋收到《解除协议函》后，至二审开庭时未向人民法院或仲裁机构提出要求确认《解除协议函》的效力，原判认定《解除协议函》生效，双方于2019年4月5日解除《内部认购协议书》，适用法律正确。燕港公司要求赵诒栋给付违约金的主张，鉴于房屋价格已经上涨，上诉人燕港公司并没有实际损失，原判不予支持，也比较符合公平原则。 综上所述，赵诒栋、河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费440元，由赵诒栋负担220元，河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担220元。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年六月九日 书记员  杨 岚 ——