湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1025执异16号 异议人：赵竹龙，男，1968年11月11日出生，瑶族，临武县人，住湖南省临武县。 申请执行人：邝跃平，男，1969年7月20日出生，汉族，临武县人，住湖南省临武县。 被执行人：**伟，男，1963年8月27日出生，汉族，临武县人，住湖南省临武县。 被执行人：王超，男，1988年10月19日出生，汉族，临武县人，住湖南省临武县，系**伟之子。 在本院执行申请执行人邝跃平与被执行人**伟、王超民间借贷纠纷一案中，异议人赵竹龙对本院作出的（2020）湘1025执127号执行裁定书预查封锦泰紫金缘3栋13层1301号房，并公开拍卖的执行行为不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人赵竹龙称，异议人不服湖南省临武县人民法院（2020）湘1025执127执行裁定，对被申请人**伟购买的临武县锦鑫房地产开发有限公司开发的锦泰—紫金缘项目中的第三栋13层1301号房（备案号：jx2016008）采取预查封措施，进入公开拍卖程序，依法提出异议，请求裁定中止执行，并解除查封措施。事实及理由：1、执行房产在法院查封之前已转让给异议人赵竹龙。经赵竹龙与**伟及王亚平（**伟妻子）反复协商，于2018年10月30日签订了《以房抵债协议》，被执行人**伟同意将执行房产抵给异议人，价格为364945元。双方签订的《以房抵债协议》内容是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害第三人的利益，是合法有效的协议，理应受到法律保护。2、异议人在贵院查封之前已合法占有执行房产。**伟将购房款收据和物业专项维修资金等专业收据交给赵竹龙，将《调解协议书》和《以房抵债协议书》复印件交给湖南安麟物业管理备案，还将执行房产的钥匙、水电气热一卡通、《住户指南》《物业服务协议》等一起交给了赵竹龙，以银行转账的方式向物业公司交物业费（12个月）1987元、装修押金2000元、装修管理费248元、装修垃圾清运费345元，预存电费500元、水费200元，共计5280元。赵竹龙更换了防盗门的锁芯，目前正在装修。3、根据（2018）湘1025民初604号民事调解书，**伟同意将其拥有的该商品的全部权益，抵还赵竹龙的欠款364945元，因此赵竹龙与**伟签订以房抵债协议之日起，应视为异议人已付清了全部价款。4、非因异议人的原因，导致执行财产未办理过户，因为临武县锦鑫房地产开发有限公司还没有达到办理不动产权证的条件，再就是**伟以其公积金贷款按揭的（公积金贷款金额214307元），在公积金贷款按揭还清前是无法办理过户手续的。另金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中赵竹龙早在法院查封前已受让执行房产，支付全部价款，并实际占有。法院裁定查封异议申请人已合法占有的执行房产，明显违反了法律规定是错误的。 综上，法院在强制执行过程中，对赵竹龙已合法占有的房产进行查封，并进入拍卖程序，严重损害了赵竹龙的合法权益，请求法院依法审查核实，立即中止执行，并解除对执行房产的查封措施，停止公开拍卖。 申请执行人邝跃平称，1、赵竹龙与**伟签订的《以房抵债协议》未经涉案房产共有人王亚平签字同意或追认，属无效协议。赵竹龙明知涉案房屋是**伟和王亚平的夫妻共同财产，但在王亚平不同意的情形下仍与**伟签订《以房抵债协议》，事后也未经王亚平追认，**伟无权擅自处分该房屋，该《以房抵债协议》系无效的，**伟未取得涉案房产的所有权，涉案房产的所有权仍为**伟和王亚平。2、赵竹龙明知涉案房产存在抵押仍要求**伟以明显低于市场价格作价抵债，并签订了《以房抵债协议》其二人恶意串通，损害国家和第三人利益，《以房抵债协议》系无效协议。3、涉案房屋被查封前，**伟并未将涉案房产交付给赵竹龙，赵竹龙也并未占有涉案房屋，涉案房产水电及物主登记的户名仍是**伟，经邝跃平申请，临武法院于2020年2月查封涉案房屋后，赵竹龙不顾临武法院执行人员的多次警告，擅自更换门锁，强行进入已查封的涉案房产进行装修，企图强行非法占有涉案房产，赵竹龙非法占有已被查封的房产，其执行异议没有足以排除执行的事实和法律依据，请求法院依法撤回。 被执行人**伟称，1、2018年10月赵竹龙要求我把紫金缘3栋1301房以买房时的价格抵押给他，压迫我在协议上签字，还要我老婆签字，当时房价市值已达60多万元，2019年10月，他又写了一份51万的协议给我签字，我拒绝签字，但赵竹龙签了字。2、后来我和邝跃平的案子法院查封了紫金缘的房子，但赵竹龙更换了门锁进行装修，无视法律威严。赵竹龙以威胁欺骗压迫的手段与我签订的以房抵债协议是不合法的，是无效协议。 本院查明，本院在执行原告邝跃平与被告**伟、王超民间借贷纠纷一案过程中，责令**伟履行（2020）湘1025民初140号生效民事调解书确定的义务，但被执行人未能按期履行。在执行过程中本院查明被执行人**伟与其妻王亚平夫妻共有房屋位于临武县锦泰·紫金缘第3栋13层1301号（备案号：jx2016008）。本院于2020年2月28日作出（2020）湘1025执127号执行裁定书冻结、划拨被执行人**伟、王超银行存款1425100元或查封、扣押被执行人相应价值的其他财产，拍卖、变卖后提取价款偿付欠款。2020年3月5日临武县不动产登记中心依据该执行裁定书预查封了锦泰·紫金缘第3栋13层1301号房屋。2020年5月22日，本院将该房屋挂在网络司法拍卖平台上拍卖（目前尚在公告期）。赵竹龙在本院查封该房屋后，擅自对该房屋进行装修。 另查明赵竹龙诉**伟、王亚平民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月7日作出（2018）湘1025民初604号民事调解书。2018年10月30日赵竹龙、**伟签订的以房抵债协议书，约定锦泰·紫金缘第3栋13层1301号作价364945元抵付604号调解书上的部分款项，但赵竹龙于2019年8月13日申请强制执行该案时，申请书上执行标的未扣除364945元。 本院认为：本案争议的焦点是2020年2月28日作出的（2020）湘1025执127号执行裁定书，查封锦泰·紫金缘第3栋13层1301号房是否合法。首先锦泰·紫金缘第3栋13层1301号是被执行人**伟、王亚平的夫妻共同财产，夫妻双方对共同财产有平等的处理权。2018年10月30日，**伟与赵竹龙签订了以房抵债协议，但是王亚平未在该协议上签字，事后也未予追认（审查期间王亚平来本院反应其对抵债协议不知情），2020年5月27日本院执行局对赵竹龙、张晓勇的询问笔录中，也体现王亚平未参与签订以房抵债协议，**伟、赵竹龙擅自签订以房抵债协议，损害了王亚平的合法权益。其次，（2018）湘1025民初604号民事调解书裁明：被告**伟、王亚平自愿连带偿还原告赵竹龙借款本金1310161元，限2018年8月31日前偿还10万元，2018年12月31日前偿还40万元，2019年12月31日前偿还410161元。2018年10月30日签订的以房抵债协议（房屋作价364945元）时，调解书上约定的110万元履行期尚未届满。另房屋未办理过户登记，赵竹龙是在该房屋已被法院查封后进行装修的，不是合法有效占有。 综上，本院作出的（2020）湘1025执127号执行裁定书，将案涉房屋进行预查封措施，进入公开拍卖程序，符合法律规定。异议人赵竹龙要求解除该执行裁定书的查封措施理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下： 驳回异议人赵竹龙的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  黄君其 人民陪审员  李清泉 人民陪审员  李永金 二〇二〇年六月二日 书 记 员  李 婕 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或相应部分异议成立。