江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终11号上诉人（原审被告）：上饶向东实业有限公司，住所地：江西省上饶市信州区程家巷26号，统一社会信用代码：91361100723924805Q。法定代表人：徐向东，该公司董事长。委托代理人：俞香明，江西司达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：支连英，女，汉族，1967年5月6日生，住江西省上饶市信州区。委托代理人：蔡庆发，江西瀛赣律师事务所律师。委托代理人：张俊楠，江西瀛赣律师事务所律师。上诉人上饶向东实业有限公司（以下简称向东公司）与被上诉人支连英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院于2019年9月29日作出的（2019）赣1102民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后依法组成合议庭，于2月3日裁定中止审理，4月16日恢复并进行公开开庭审理。向东公司委托诉讼代理人俞香明，支连英委托诉讼代理人蔡庆发、张俊楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向东公司上诉请求，1.依法撤销一审判决书之第二项判决，将违约金调整为实际损失的30%以内；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，案涉房屋买卖合同系可解除合同，依法可予解除。当事人存在下列情形“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。属《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定的法定可以解除合同的条件，结合本案实际情况，案涉合同应予解除；2.上诉人抗辩对过高违约金应予调整是有事实及法律依据的，一审未予支持，适用法律错误。本案房屋买卖合同已逾期五年，依照被上诉人诉请，违约金数额已达到购房款的30%，加上后续未办成备案手续的时间及办理房产证违约金，远远超出已付购房款的30%，如此计算下去，十五年内被上诉人即无需花一分钱即可获得全部房产，违背了民商法的公平原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条第2款的规定，若本案合同继续履行，违约金数额应以此为最高限额，防止突破民商法最基本的“公平”原则。支连英答辩称，1.关于向东公司提出应予解除合同，该诉请一审没有提出，也没有作出裁判，不在二审审理范围，况且向东公司严重违约，无权解除合同。2.一审判决按已经支付购房款为基数以日万分之二计算违约金是合同明确约定，且符合法律规定，向东公司认为违约金过高的理由不能成立。一审法院认定，2014年12月23日，支连英与向东公司共签订四份《商品房买卖合同》，支连英向向东公司购买由向东公司开发的坐落于信州区三清山大道福达家园以东、金义加油站以西“东兴大厦”第一幢301号、302号、303号、304号房屋。合同约定：房屋建筑面积及价款分别为：301房135.37平方米，总价款543,668元；302房70.05平方米，总价款281,332元；303房70.05平方米，总价款281,332元；304房135.37平方米，总价款543,668元，四套房屋总价款165万元整。四份《商品房买卖合同》第八条及第九条约定，向东公司应在2014年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给支连英，向东公司未按约定期限交付的，逾期超过90日后，支连英要求继续履行合同的，合同继续履行，且向东公司应自合同第八条规定的最后交付期限第二天起按日向支连英支付已交付房款万分之二的违约金。上述四份《商品房买卖合同》购房款，自2013年8月30日至2014年12月20日支连英向向东公司付了165万元购房款，即支连英已付清全部购房款。一审法院认为，支连英与向东公司所签订的四份《商品房买卖合同》，为双方的真实意思表示，合法有效。向东公司应当按《商品房买卖合同》第八条“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的房屋交付给支连英；向东公司承认其商品房尚未验收和未取得商品房住宅交付使用批准文件构成违约，因此，支连英主张向东公司在符合合同约定交付条件下向其交付“东兴大厦”小区第一幢301号、302号、303号、304号房屋的请求应予支持；向东公司主张长时间无法交付致使双方签订合同的目的不能实现，买卖合同依法可以予以解除的抗辩意见，因为是向东实业公司违约，故其抗辩意见不能成立；同时向东公司应当积极办理商品房验收，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给支连英。关于逾期交房违约金按每日万分之二计算是否约定过高的问题；《商品房买卖合同》约定的违约金系支连英与向东公司平等协商确定的，按已交付房价款的日万分之二计算，年化利率为7.3%，与商业银行的贷款利率基本相当，向东公司未按合同约定交付房屋，给支连英造成损失；违约金具有对损失的赔偿功能又有惩罚功能，支连英据此主张按照合同约定的日万分之二计算违约金应当予以支持；向东公司认为支连英请求的违约金过高，违约金不能超过实际损失的百分之三十，按照合同总价款为计算损失的方式不符合法律规定，请求予以减少违约金比例的意见，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、向东公司在取得商品住宅房交付使用批准文件后十日内向支连英交付“东兴大厦”小区第一幢301号、302号、303号、304号房屋；二、向东公司于该判决生效后十日内支付支连英逾期交房违约金528,660元（计算至2019年5月20日），此后的违约金以165万元为基数按每日万分之二计算至实际交房日止。案件受理费9,086元，减半收取4,543元，保全费4,520元，合计9,063元，由向东公司负担。二审期间，上诉人向东公司提交了三份证据：1.徐海灵与李连生的《房屋租赁合同》；2.王明伟与李红的《房屋租赁合同》；3.江西和信资产评估有限公司出具的《资产评估报告》。三份证据证明目的是损失计算标准，即该房屋租赁后可获得的收益，其中，两份《房屋租赁合同》拟证明案涉房产的房屋及附近同地段的房屋出租租金均价为每月每平方米3.15元，则支连英房屋的年租金为15,529.75元，向东公司认为违约金不超过损失的30%，则每年违约金为4,658.92元。《资产评估报告》拟证明案涉房屋每平方米每年租金为73.758元，则支连英房屋的年租金为30,302.74元，向东公司认为违约金按30%计算为9,090.82元。经质证，支连英认为上述证据不属于法定新证据，租赁合同不是原件，对其真实性和关联性均有异议，评估报告是向东公司单方委托不具有证明力，评估报告也不是针对支连英的房屋进行评估，因此，对评估报告的内容真实性、合法性、关联性均有异议。支连英对于向东公司的损失计算标准和损失按照30%计算，均有异议。根据当事人的举证质证情况，本院认为，由于地理位置不同、房屋楼层不同、房屋面积不同，因此，向东公司提交的三份证据缺乏关联性。本院对该证据不予采信。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审判决认定逾期交房的违约金是否过高的问题。《商品房买卖合同》约定，向东公司应该在2014年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给支连英，逾期未交付的，向东公司应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按日向支连英支付已交付房价款万分之二的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，逾期交房已达五年多时间，如按《商品房买卖合同》约定按日支付已交付房价款的万分之二计算违约金，则数额明显过高。本院认为，在逾期交房的情况下，房屋租金是逾期交房的直接损失，无论是购房者因此向他人承租房屋所支付的租金，还是购房者将房屋出租给他人所能获得的收益，因此，综合考虑该房屋租金损失和双方约定违约金数额，以违约金不超过造成损失的30％为标准进行适当调整，酌定将违约金由日万分之二调整为日万分之一，即1,650,000元×0.0001×1602天=264,330元，向东公司应支付逾期交房违约金264,330元（计算至2019年5月20日）。综上所述，向东公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3262号民事判决第一项；二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3262号民事判决第二项为上饶向东实业有限公司于本判决生效后十日内支付支连英逾期交房违约金人民币264,330元。（计算至2019年5月20日，此后的违约金以165万元为基数按每日万分之一计算至上饶向东实业有限公司实际交房日止。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9,086元，由上诉人上饶向东实业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  万利剑审判员  徐志锋审判员  付 强二〇二〇年六月十五日书记员  陈 佳