河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1130号 上诉人（原审被告）：赵辉，男，1973年5月20日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 被上诉人（原审原告）：保定水榭花城物业服务有限公司,住所地河北省保定市竞秀区富昌村，统一社会信用代码91130602576764230T。 法定代表人：叶晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。 上诉人赵辉因与被上诉人保定水榭花城物业服务有限公司（以下简称水榭花城物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人赵辉、被上诉人水榭花城物业的委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵辉上诉请求：1.依法判令撤销一审判决；2.依法驳回水榭花城物业非法收取楼道照明费的诉讼请求；3.依法要求水榭花城物业公示其2011年8月1日至2019年10月31日管理水榭花城小区期间广告业务的收支情况；4.依法驳回水榭花城物业诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分；5.请求法庭向住建及有关部门发送司法建议书，建议住建部门和水榭花城社区指导小区居民尽快成立业主委员会；6.依法判令水榭花城物业承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院在审理及判决中存在诸多不符合法律规定之处，严重失职，以致最终作出赵辉向水榭花城物业缴纳全部物业费用的错误判定，属于严重的事实认定错误。一、一审法院认定事实失察。1.水榭花城物业提交的水榭花城小区14号楼楼道照明测算明细表严重失实。赵辉所居住的水榭花城小区14号楼分为两个单元，地上建筑12层、地下1层，其中11层与12层为跃层，每层只有1个照明灯，为出入方便在一楼门厅处加装1个照明灯，地下一层装有14个照明灯。灯泡为功率5瓦的白色节能灯，全部楼道照明灯合计38个。物业公司提交的楼道照明测算明细表中却出现了每个楼层2个照明灯，每个25瓦，合计68个灯泡及相关电器设备的可笑结论，即使按照物业公司的算法，也应当是58个灯泡及相关电器设备。赵辉自2013年入住以来，未发现有新更换声控开关及灯口，而且14号楼一单元的二层和三层没有安装声控开关，但楼道照明费清单却显示每10个月全部楼道电器设备更新一次，按照物业公司的算法，自2013年以来电器设备应当至少已经更新了七次之多，但是物业公司却无法提供更换以上电器设备的记录和购买相关器材的票据。赵辉对声控节能灯均进行了测试，楼道照明灯只有在天黑之后，且有人出入发出较大声音时才亮起，亮灯时间在42-46秒之间。按照每层2户晚上出入最多20次，亮灯时间长1分钟计算，总亮灯时间不超过40分钟，但物业公司却以每个灯亮灯时间2.4小时计算，与实际严重不符，物业公司向法院恶意提供了虚假的证明材料。如果需要测算楼道照明费用，也应当由有评估资质的第三方按照实际进行科学的计算，而不是利益方物业公司自己编造。在一审庭审时，赵辉对物业公司提供的14号楼楼道照明费清单不认可，但一审法院既没有组织对该测算清单的内容进行当庭质证，也没有对清单的数据进行基本的计算，没有尽到核实证据的责任。2.物业公司向法院提交的物业委托合同存在造假内容。赵辉在购房后首次缴纳的物业服务费单据上明确标注了该费用包括物业费、公共能源费，但是在后续的物业服务费缴纳中被强行要求按照120元/户/年标准增交楼道照明费。在2014年之前，物业公司从未收取过楼道照明费。物业公司发给一期业主的《业主入住缴纳通知书》也注明了公共能源费用包含公共照明费用，但《保定水榭花城物业住宅区物业服务委托合同》中第五部分物业服务费用第3条却出现了“楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取”的内容，该内容为私自添加的条款，物业公司向法院提供了虚假的收费依据。该物业服务委托合同由物业公司单方面向法庭提供，既没有政府管理部门对其真实性的认可，也没有提供向业主方进行过公示的依据，因此无法印证其内容没有做过变动。二、一审法院明显偏袒物业公司。1.一审法院对物业公司提供的有明显虚假内容的楼道照明费用清单及物业服务合同等材料一律支持，但是对赵辉提供的实景照片等一律不予采信。14号楼楼顶私建的阳光房、被破坏的单元门门禁、损坏的公共长凳、被土填埋的景观灯池、缺损的树木、木质走廊上设置的路障等实景照片所反映的内容均为长期存在的事实，所反映的地点明确且具有唯一特性，直到今天这些事实依然原封不动的存在，水榭花城物业在一审庭审时未对照片真实性提出任何质疑。一审法院在没进行实际调查取证的情况下，罔顾长期存在的客观事实，简单粗暴地以“上诉人提供的照片只反映事物的瞬间，且不能证明拍摄的时间地点”为由不予采信。2.物业公司有明显的未尽责行为，却判令赵辉全额缴纳物业费。一是位于赵辉居住的14号楼楼顶的厨房烟道、卫生间通风道出风口和下水道等公共设施均被顶楼业主私自锯断或改装，且加盖玻璃阳光房，造成了14号楼整体结构的改变并形成安全隐患。赵辉及邻居多次向物业公司投诉、反映，但物业公司均以“不知情、不清楚开发商是怎样卖给业主的、怎样装修是业主的权利等”为由拒绝制止这种明显的违法行为，也正是在物业公司允许的情况下，顶楼业主使用的大型吊车才得以多次顺利出入小区并进行了连续吊装阳光房作业。水榭花城小区14号楼顶楼私搭乱建，破坏了楼房整体结构并形成安全隐患与物业公司的不作为存在显著的因果关系。二是大约在2014年初，14号楼1单元102室房东将房屋出租给长城宽带公司，长城宽带公司大量工作人员在长达近六年时间里严重扰乱了住户的正常生活，尽管多次向物业公司投诉，但物业公司却以“不知情或者是管不着房东的自主行为等”为由拒绝处理，明显未尽到物业公司应尽的管理责任。三是楼道内消防管道里长期处于无水状态，消防器材箱内也没有消防专用水龙带，一旦发生火灾后果难以想象。物业公司对业主反映的问题不及时处理且放任危险存在的做法是典型的不作为。3.未依法判令物业公司公开广告收入。物业公司在水榭花城小区入口、道路、公共绿地、单元走廊、电梯间等处安装了大量广告，小区内还经常有商户进行商业活动。按照行业惯例，广告公司和销售商是应该给物业公司付费的。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，公共区域的收益应当归全体业主共有，收支情况应当予以公开。要求物业公司公示其在小区内的广告收支状况，是法律赋予业主的合法权益，也是物业公司应尽的义务，但一审法院对此项合法诉求进行了回避。4.一审法院没有依法裁定物业公司的乱收费行为。赵辉在购买小区地下停车位时，停车位管理费为40元/月，金额与《保定水榭花城物业住宅区物业服务委托合同》收费标准相同。水榭花城物业在没有增加任何服务，也没有按照合同约定“变动价格需要经过物价部门核准”的情况下，单方面将停车位管理费提高到60元/月，一审法院未对这种擅自提高收费标准的行为依法裁定。综上所述，物业公司对物业服务合同中约定的诸多服务项目明显没有尽到应当负有的责任和义务。赵辉多次以投诉的方式要求物业公司妥善解决上述问题都没得到起码的答复，故赵辉从2015年9月起拒交相应的物业费用，以此敦促水榭花城物业服务公司改进工作方法，解决基本问题，但一审法院未对物业公司明显没有尽到服务责任和义务的事项依法裁定，而是判令赵辉全额缴纳物业费，既未彰显法律的公平正义，也无益于妥善解决此类民生矛盾，在小区内产生了极坏的影响。据此，请求依法撤销一审判决，支持赵辉合法合理的请求事项。请人民法院向住建部门和水榭花城社区发送司法建议书，帮助业主尽快建立业主委员会。以利于今后更多的通过协商、沟通等方式妥善解决此类矛盾，物业公司与广大业主共同构建和谐小区，减少司法资源的浪费。 水榭花城物业辩称，请求二审法院驳回赵辉的上诉请求，维持原判。针对楼道照明费和广告收费情况，物业公司收取楼道照明费的依据是物业服务委托合同第六条第三款的约定，开发商和水榭花城物业签订物业服务委托合同后，有权按照合同向业主收取物业费等相关的费用。针对赵辉的第三个上诉请求，被上诉人收取物业服务费采用的是包干制，由企业自负盈亏，业主无权要求公开相关的财务信息，以此拒交物业费没有事实和法律依据。广告费用的收入与本案事实无关，业主应当通过业主委员会代业主另行起诉主张相关的权利。针对上诉人的第四项上诉请求，物业服务合同是物业公司对全体业主提供的有偿服务的合同，并非针对某一业主的权利义务的约定，物业服务具有整体性的特点，单一业主的评价不能否定物业服务的整体性和质量，业主因此以单一的评价为理由拒交物业费没有事实和法律的依据。 水榭花城物业向一审法院起诉请求：1.判令赵辉支付物业管理费3398.56元、电梯费1899.19元、楼道照明费360元，共计人民币5657.75元；2.依法判令赵辉承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2011年7月水榭花城物业与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》。双方约定永昌公司自2011年7月1日起将水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托给水榭花城物业，直至水榭花城住宅小区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同为止。根据规定，水榭花城物业提供的物业服务包括物业共有部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、植物、景观的管理、养护和维修；清洁服务管理、维护车辆停放进出秩序；做好公共秩序维护和安全防范工作；消防服务等内容。物业服务费包含以下收费项目：1、住宅物业服务费由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/m²/月；住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/m²/月；楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取。业主办理入住手续时预付一个年度的物业费，之后按每一年度计费为向物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。水榭花城社区居民委员会出具证明，证实水榭花城小区尚未成立业主委员会。赵辉系水榭花城小区14-1-401业主，建筑面积138.83平方米，2011年6月29日赵辉签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。2013年9月1日，水榭花城物业作出水榭花城小区14号楼楼道照明测算明细，测算出每户楼道照明应收93.72元每年。另查明，水榭花城物业的物业资质等级为三级。赵辉辩称水榭花城物业的物业服务不符合《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》的约定，提供的照片未显示拍摄的时间、地点。赵辉居住的14号楼顶楼的业主加盖玻璃阳光房，构成安全隐患，并对小区的路面设施损害，本单元一楼的业主将房屋出租给长城宽带公司，造成单元门及门禁的损坏，水榭花城物业未尽到管理责任。以上事实有资质证书、物业服务委托合同、业主入住资料移交书、测算明细、赵辉提供的照片等以及双方当庭陈述证实。 一审法院认为，水榭花城物业与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》后，即成为水榭花城的物业服务企业，并且按照合同约定为业主提供服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。赵辉购买水榭花城小区14-1-401号房屋，2011年6月29日被告签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等，成为该小区业主。按照合同约定，赵辉办理入住手续后交纳至2015年8月31日物业费、电梯费后，拖欠自2015年9月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费3398.56元，电梯费1899.19元。水榭花城物业根据物业服务委托合同中关于楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取的约定，按照测算每户楼道照明费应收93.72元，水榭花城物业诉请赵辉交纳2015年9月1日起至2018年8月31日期间的楼道照明费360元计算依据不足，赵辉应按照测算的结果每年93.72元交纳计281.16元。因此根据合同法规定，赵辉承诺之日双方之间的物业服务合同关系成立，双方应全面履行各自的义务。水榭花城物业对赵辉居住的小区提供物业服务后，赵辉应按照协议的约定向水榭花城物业交纳物业服务费等费用。赵辉抗辩的水榭花城物业未达到委托服务合同关于公共绿地、植物、景观的管理、养护、维修的服务标准，及公共设施的日常维修、养护、运行和管理等问题，物业服务是连续、持续性工作，赵辉所提供的照片只能反映事物的瞬间，且该照片不能证明拍摄的时间地点及季节的变化对公共绿地、植物景观变化的影响，故赵辉所辩拖欠2015年9月1日起至2018年8月31日期间的物业费管理费、电梯费、楼道照明费用证据不足，不予支持。对赵辉辩称，楼顶加盖阳光房及其他业主将房屋出租改变房屋使用性质损坏单元门及门禁给其造成损失，赵辉如认为水榭花城物业在履行物业服务合同过程中存在违约行为给赵辉造成损失可依相关法律规定另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：“被告赵辉于本判决生效之日起七日内给付原告保定水榭花城物业服务有限公司物业费3398.56元，电梯费1899.19元，楼道照明费281.16元，共计人民币5578.91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵辉提交了证据一消防设备照片一张，用以证明消防器材箱内没有消防专用水龙带；证据二灯泡照片一张、声控开关照片两张，用以证明楼道照明的灯泡功率是5瓦，并非水榭花城物业所说的25瓦，并且声控开关没有每十个月更换一次，水榭花城物业的质证意见为对证据一照片的真实性、关联性均不认可，该照片不能证明物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，也不能证明业主有据此拒绝交纳物业费的事实和法律的依据；对证据二照片的真实性、关联性均不认可，这些照片不能证明物业公司收取楼道照明费是非法的。因赵辉所提交的证据不足以证实水榭花城物业存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形，不能达到其出示上述证据欲达到的证明目的，故对赵辉所提交的证据，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年7月水榭花城物业与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》，约定将保定市水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托于水榭花城物业，前期物业服务期限自2011年7月1日始，至小区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同生效，且移交相关文件资料、相关业务和结清有关方债务、债权关系完毕时止。水榭花城物业提供的物业服务包括物业共有部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、植物、景观的管理、养护和维修；清洁服务包括物业共用部位、公共区域、地下停车场等的清洁卫生、垃圾的收集、外运及各种共用管道的疏通清理等；管理、维护车辆停放进出秩序，对车辆（包括自行车）停放位置进行管理，小区路面禁止停放机动车辆；管理、维护和正确使用安防系统，保证小区安全；做好公共秩序维护和安全防范工作，发生无法控制的秩序混乱和安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及现房管理制度的建立等内容。物业服务费包含以下收费项目：1.住宅物业服务费由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/m²/月；住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/m²/月；楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取等。业主办理入住手续时预付一个年度的物业费，之后按每一年度为物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。水榭花城社区居民委员会出具证明，证实水榭花城小区尚未成立业主委员会。赵辉系水榭花城小区14-1-401业主，建筑面积138.83平方米，2013年7月3日赵辉签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。2013年9月1日，水榭花城物业作出水榭花城小区14号楼楼道照明测算明细，测算出每户楼道照明应收每年93.72元。水榭花城物业的物业资质等级为三级。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，河北永昌房地产开发有限公司保定分公司作为甲方与水榭花城物业作为乙方签订的《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》，对全体业主具有约束力。赵辉虽主张水榭花城物业提交的物业委托合同存在造假内容，但未提交足以反驳的证据，且赵辉向一审法院所提交的物业服务委托合同复印件与水榭花城物业所提交的合同内容一致，故对其此项上诉主张，本院不予支持。赵辉主张其所居住的14号楼楼顶厨房烟道等公共设施被顶楼业主私自锯断或改装且加盖阳光房、租用房屋的人员严重扰民，由于物业服务企业只是根据物业服务委托合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对业主的加盖或扰民等行为予以拆除或进行处罚，赵辉如果认为相邻业主的加盖或扰民行为侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成其拒付物业服务费的理由。赵辉虽主张消防设施、景观灯池、树木等公用设施存在缺失、损坏等现象，并提交了照片等证据，但其所提交的证据不足以证实水榭花城物业存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形，即使水榭花城物业在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据物业管理委托合同的约定，通过要求水榭花城物业限期整改、终止合同等方式维护自己的合法权益，或者依据法律规定要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故赵辉以此为由拒付物业服务费没有合法依据，本院不予支持。《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》第六条物业服务费所包含收费项目第三项约定“楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取”，故水榭花城物业基于合同约定有权向业主收取楼道公共照明费。水榭花城物业于2013年9月1日作出水榭花城小区14号楼楼道照明测算明细，一审据此认定每户业主应当按照93.72元/年交纳楼道照明费，赵辉称水榭花城物业关于楼道照明费测算严重失实，但其提交的证据不足以证实水榭花城物业对水榭花城小区14号楼楼道照明费的测算与事实明显不符，故对其此项上诉请求，本院不予支持。赵辉上诉要求水榭花城物业公示2011年8月1日至2019年10月31日管理水榭花城小区期间广告业务的收支情况、驳回水榭花城物业诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分、请求法庭向住建及有关部门发送司法建议书，建议住建部门和水榭花城社区指导小区居民尽快成立业主委员会等三项诉讼请求，与本案并非同一法律关系，本案不予涉及。 综上所述，赵辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王琦 审判员  祁峰 审判员  马媛 二〇二〇年六月二日 书记员  崔瑱