四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13199号 原告：白德学，女，1969年1月16日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：齐文惠，女，1992年8月28日出生，汉族，住四川省什邡市，系白德学的女儿。 委托诉讼代理人：房湘，男，1987年5月15日出生，苗族，住成都市新都区，系社区推荐的代理人。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街9号。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，成都中强实业有限公司员工。 被告：安信信托股份有限公司。住所地：上海市控江路1553号-1555号A座301室。 法定代表人：王少钦，安信信托股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：陶芯宇，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑杨，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 原告白德学与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）、安信信托股份有限公司（简称安信信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白德学及其委托诉讼代理人齐文惠、房湘，被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨，被告安信信托公司的委托诉讼代理人郑杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白德学向本院提出诉讼请求：1.判令中强公司向白德学赔偿逾期交房违约金，分段计算为：从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算为23755.671元，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算为12205.952元，从2019年9月1日起至交房之日止按照已付房款每日万分之四计算；2.判令中强公司继续履行合同约定的及时备案义务，安信信托公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中《同意函》的内容协助白德学办理解除抵押、网签、备案和预告登记，中强公司、安信信托公司在10日内配合备案；3.本案诉讼费等合理费用由中强公司、安信信托公司承担。事实和理由：2018年7月2日,中强公司与白德学签订《四川省商品房买卖合同（预售）》,将位于成都市锦江区0元的价格出售给白德学,地产项目简称星汇广场项目。安信信托公司作为案涉房屋所在星汇广场项目的抵押权人，在商品房预售合同中出具了《同意函》，同意中强公司在星汇广场被抵押的状态下继续销售该房屋，并承诺同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意该房屋买受人办理预告登记、抵押登记。鉴于此，安信信托公司有义务协助办理解除抵押手续的义务。合同签订后，白德学在2018年7月2日按照合同约定支付首期价款670520元。合同约定交房时间2018年12月31日。然而，2018年7月4日，星汇广场出现了停工。中强公司、安信信托公司经白德学多次催告，提出完成备案申请和预告登记以保障物权，中强公司均以安信信托公司在走流程为由拖延办理，白德学已穷尽了申请义务。至2018年12月11日，星汇广场项目处于停工状态确定项目逾期交付，中强公司仍未按《关于对星汇广场业主诉求的承诺》约定为白德学办理解押手续并备案。至2019年6月30日开发商通知的逾期交付时间，因停工原因白德学再次提出申请。至今，白德学一直没有备案。根据合同第24条约定：“出卖人自合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30后可向房地产管理部门查询本合同登记备案信息”，中强公司未在合同约定的时间内办理备案。2018年7月30日，白德学和多位业主与中强公司达成谈判，中强公司出具法人蒲昭奎签字的《关于对星汇广场业主诉求的承诺》，就备案问题承诺于2018年10月20日前完成，但由于中强公司、安信信托公司过错，至今仍未备案。按照《关于对星汇广场业主诉求的承诺》及《告星汇项目业主书》，违约金从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算，从2019年9月1日起直至交房为止按照已付房款每日万分之四计算。经白德学多次催告，中强公司至今仍未履行房屋买卖合同中的交房及解押、合同备案义务。中强公司的行为已经严重侵害白德学权益。白德学为维护其合法权益，特提起诉讼。 中强公司辩称，白德学未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不应当承担违约责任。双方并没有就违约金的标准达成书面协议，且由于白德学尚未履行付款义务，中强公司有权主张不安抗辩权或同时履行抗辩权。即使法院认定需要支付违约金，违约金的金额应当按照合同第19条约定的标准即每逾期一日按已付房款的万分之一计算。目前房屋未解除抵押，且已被法院查封，无法为白德学办理网签备案手续。 安信信托公司辩称，针对第1项诉讼请求，安信信托公司不是合同关系主体，因此白德学不应向安信信托公司主张。针对第2项诉讼请求，合同约定白德学支付购房款的方式为按揭贷款付款，本案中白德学未按合同约定将房屋价款汇入合同第11条载明的资金监管账户，只有白德学先按照合同约定全面履行支付购房款的义务，中强公司才有义务为白德学办理合同备案。合同第26条约定办理预告登记的前提是合同已经办理备案登记，在本案中办理预告登记的前提条件还未达到。 本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，白德学与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：白德学向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积86.01平方米，总价款为2220520元。白德学采取贷款方式支付房款，于2018年7月2日前支付首期房价款670520元，余款申请贷款支付。中强公司应在2018年12月31日前向白德学交付该商品房。逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向白德学支付全部房价款万分之一的违约金。第二十四条“预售合同登记备案”，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，白德学在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：……第二十六条“预告登记”，双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件三中附有安信信托公司出具的《同意函》。该《同意函》载明：中强公司位于东御街88号在建工程已抵押给安信信托公司，并办理了抵押登记。国有土地使用权证号：成国用（2012）第××号，使用权面积：20478.9平方米。现中强公司申请办理该宗土地上星汇广场项目1幢及地下室房屋的商品房预售许可证。在上述在建工程抵押的状况下，安信信托公司同意办理星汇广场项目1幢及地下室的商品房预售许可证，并同意中强公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 合同签订后，白德学支付了购房首付款670520元，未支付尾款。后中强公司未按约定交房，陆续向白德学等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 另查明，截至本案庭审之日，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、银行POS单、中强公司专用收据、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《2018年12月3日关于对星汇业主关心问题的回复》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，白德学与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。白德学向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约定时间向白德学交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，白德学与中强公司均认可以已支付房款为基数计算，本院予以确认。关于具体违约金标准，中强公司在《告星汇项目业主书》中对2019年1月1日后的逾期交房违约金标准进行了上调，白德学对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议。即自2019年1月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为已支付房款的每日万分之三计算。截至本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金白德学可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为白德学旭办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以白德学付清全部房款为前提问题。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条“预售合同登记备案”第一款约定，“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上了×，但从文意上应当认定从合同签订之日到第30日之间双方没有明确具体时间，中强公司应当按照合同约定办理案涉房屋的备案登记手续。而且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。现中强公司辩称案涉房屋未解除抵押无法办理合同备案手续。本院认为，安信信托公司出具《同意函》明确表示，其作为抵押权人同意中强公司销售案涉房屋并办理转移登记。安信信托公司对所有权转移登记这一影响实体权利的事项予以同意，举重以明轻，对于就售房合同进行登记备案这一不影响实体权利的事项，安信信托公司予以同意应是《同意函》的应有之意。故白德学主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。关于白德学主张安信信托公司解除抵押、办理备案登记，缺乏相应依据，本院不予支持。 关于白德学主张安信信托公司协助办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，白德学与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，且安信信托公司也非办理预告登记主体，故本院对白德学此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告白德学支付2019年1月1日至判决生效之日的逾期交房违约金（均以已付购房款670520为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告白德学于2018年7月2日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告白德学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1284元，减半收取642元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年六月八日 书记员  刘茜