北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11436号原告：闫军，男，1968年5月7日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京九零创家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景东路256号3层A312室。法定代表人：李永燊，经理。原告闫军（以下简称原告）与被告北京九零创家房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫军，被告的法定代表人李永燊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2019年10月10日签订的《北京市房屋出租代理合同》，并判令被告将房屋腾退交还给原告；2、请求判令被告给付原告第二季（2020年2月10日至2020年5月9日）的房租余款9200元及利息；3、请求判令被告支付自2020年5月9日之日起至实际腾退之日止的房屋租金，按双倍房屋租金9200元计算；4、请求判令被告按月租双倍赔偿原告违约金9200元；5、请求判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：2019年10月10日，原、被告签订《北京市房屋出租代理合同》约定，将原告的房屋委托被告代理出租，月租金4600元，付款方式为季付，每季提前7日付款，出租代理期限为2019年11月10日至2021年11月9日。被告应于2020年2月3日支付给原告第二季度（2020年2月10日至2020年5月9日）的租金，但被告以受疫情影响为由，仅在2020年2月6日支付了一个月的租金4600元，余款经多次催要，被告拒不给付。2020年3月13日，原告通过EMS向被告送达了《催告函》，通知被告于2020年3月17日前给付全部房租，否则将解除合同；2020年3月18日，原告通过挂号信向被告送达了《解除合同函》，通知被告于2020年3月23日前付清房租，清退租客，腾退房屋。但被告态度蛮横，语言粗鲁，拒绝履约付款和腾退房屋。事实上，被告在2020年1月9日已经收取了租客2020年2月10日至2020年5月9日的房租。被告辩称：由于疫情的影响，同意解除合同，同意再给付原告一个半月的房租6900元，不同意给付利息，也不同意给付2020年5月9日起至实际腾房之日的房租，不同意给付违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》约定：一、甲方将位于北京市通州区XX室委托给乙方进行出租代理；二、出租代理期限自2019年11月10日至2021年11月9日，于2019年12月10日开始计算租金；三、月租金4600元，按季缴纳，具体付款日期第一次2019年11月10日9200元，第二次2020年2月3日13800元……；四、乙方如未按约定支付租金达3个工作日以上且无正当理由的，甲方有权单方解除合同；五、出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；六、委托期及之后3个月内，甲方不得与乙方介绍的承租户另行建立租赁关系，否则甲方向乙方支付两个月租金标准的赔偿金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告，但被告仅于2020年2月5日向原告支付了2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金4600元，尚欠房租余款9200元未给付。2020年3月13日、3月18日，原告通过短信、邮寄等方式向被告送达了《催告函》《合同解除函》，通知被告解除合同并要求被告于2020年3月23日前付清房租、清退租客、腾退房屋。《合同解除函》于2020年3月20日送达被告。另查，《北京市房屋出租代理合同》签订后，被告将案涉房屋分别出租给李艳、程绍隆、谢小梅，李艳、程绍隆、谢小梅于2020年1月9日向被告交纳了2020年5月9日之前的全部租金。由于被告未按约向原告支付租金，原告要求李艳、程绍隆、谢小梅限期搬离。后经协商，李艳、程绍隆、谢小梅于2020年5月13日从案涉房屋中搬离，原告将案涉房屋收回。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。需要明确的是，虽然被告与原告之间签订的是《北京市房屋出租代理合同》，但根据被告以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金的事实，能够确认原、被告之间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系。现被告未按合同约定给付租金，双方约定的合同解除条件已经成就，原告享有合同解除权，故对于原告要求解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持，合同解除合同的时间为原告《解除合同函》送达被告之日。因被告未能按约向原告交纳租金构成根本违约，被告除应按照合同的约定向原告支付所欠租金外，还应按照合同约定向原告支付违约金，故本院对于原告要求被告给付租金、支付违约金的请求予以支持。因原告已按照合同约定将房屋交付给被告，故被告还应当向原告给付合同解除后的房屋使用费，其标准参照双方约定的租金标准等因素确定。需要明确的是，由于租户的租金交纳至2020年5月9日，租户于2020年5月13日搬离案涉房屋系原告与租户自行协商的结果，且被告的违约金也足以补偿原告该期间的损失，故对于原告主张的该部分使用费，本院不予支持。关于被告以新冠疫情影响迟延给付租金进而要求减免租金而不承担违约金的请求，本院认为，新冠疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，被告系提供房屋经纪服务的中介机构，通过承租业主房屋后再分租给租户赚取中间差价系其中介服务的一项业务内容，而保证该项业务顺利推进的前提是将租户交纳的租金在扣除中间差额后及时交付给业主，中间的挪用等均会使业主及租户的利益受到损害。现被告事实上在新冠疫情发生之前就已经向租户收取了2020年5月9日之前的租金，被告亦应将其中属于原告的租金部分予以留存并按约支付。现被告未就新冠疫情影响导致合同部分或全部不能履行的事实举证加以证明，应当承担举证不能的相应后果。据此，本院不能认定新冠疫情及疫情防控措施对被告履行本案合同义务产生影响，故对被告的辩解意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京九零创家房地产经纪有限公司与闫军签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年3月20日解除；二、北京九零创家房地产经纪有限公司给付闫军2020年3月10日至2020年5月9日期间的租金和房屋占有使用费9200元，于本判决生效后七日内执行清；三、北京九零创家房地产经纪有限公司给付闫军违约金9200元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回闫军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由北京九零创家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇二〇年六月十九日书记员  龙闪闪