福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初1175号 原告：漳州龙福房地产开发有限公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇鸿渐村，统一社会信用代码91350681570996567D。 法定代表人：曾永春，董事长。 委托诉讼代理人：范仁琪，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉琳，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：廖德荫，男，1986年8月1日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 被告：余珊珊，女，1987年9月18日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 委托诉讼代理人：廖德荫（系余珊珊的丈夫），住江西省抚州市黎川县。 原告漳州龙福房地产开发有限公司（以下简称龙福房地产公司）与被告廖德荫、余珊珊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙福房地产公司的委托诉讼代理人范仁琪、黄嘉琳，被告廖德荫（被告余珊珊的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙福房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除龙福房地产公司与廖德荫于2017年3月30日所签编号为350683010001032017002584的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；2．判令廖德荫、余珊珊向龙福房地产公司支付其代偿的银行贷款本息9516.01元；3．判令廖德荫、余珊珊向龙福房地产公司支付违约金165094.40元；4．判令廖德荫在350683010001032017002584的《商品房买卖合同（预售）》解除之日起七日内，协助龙福房地产公司办理该合同登记备案及预购商品房预告登记【闽（2017）漳州台商投资区不动产证明第0008773号】的注销手续；5．判令廖德荫、余珊珊向龙福房地产公司支付本案律师费78783元；6．判令本案的案件受理费、保全费、保全保险费由廖德荫、余珊珊承担。事实和理由：2017年3月30日，龙福房地产公司与廖德荫签订一份编号为350683010001032017002584的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：廖德荫向龙福房地产公司购买位于漳州台商投资区角美镇鸿渐村欣悦华庭10幢1301号房产，总价为1650944元，首期房款330944元于2017年3月31日前付清，剩余房款1320000元由廖德荫向银行办理按揭贷款，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，龙福房地产公司依约办理了该合同的登记备案和预购商品房预告登记手续。 2017年7月31日，龙福房地产公司作为保证人、廖德荫作为借款人与中国银行股份有限公司漳州角美支行（下称中国银行）签订编号为2017年角龙字140号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（下称借款合同），该合同约定中国银行为借款人廖德荫购买上述合同项下房产提供1320000元的贷款，贷款期限为360个月，按月付息还款。同时约定，龙福房地产公司为该笔贷款提供阶段性担保，如果借款人廖德荫在任何正常还款日或提前还款日未按约定向中国银行进行清偿，中国银行有权要求龙福房地产公司履行保证责任。龙福房地产公司在中国银行向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。中国银行与借款人廖德荫解除本合同或者使本合同提前到期的，龙福房地产公司对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。上述借款合同签订后，中国银行依约发放了1320000元的贷款。 2019年12月31日中国银行向龙福房地产公司发出《告知函》称：廖德荫已连续有2期以上未及时归还贷款本息共计人民币玖仟伍佰壹拾陆元零壹分（￥9516.01），告知龙福房地产公司切实履行保证担保职责，其将从龙福房地产公司的账户上扣款，龙福房地产公司垫款后再向廖德荫追索。同日，中国银行从龙福房地产公司开立于中国银行的保证金账户40×××89中扣除人民币9516.01元用于支付廖德荫在借款合同项下所欠自2019年9月至2019年10月的债务本息。 根据龙福房地产公司与廖德荫所签《商品房买卖合同（预售）》的约定：若因廖德荫未能按其与银行之间的借款合同的约定归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，致使龙福房地产公司可能承担上述借款合同的保证责任的（以银行向龙福房地产公司发出相应的书面通知为准，包括但不限于银行账户资金被划转、抵押等），龙福房地产公司有权拒绝履行合同及本补充协议项下的全部义务，龙福房地产公司并有权解除合同及本补充协议，廖德荫应向龙福房地产公司支付所购商品房价款总额的10%作为违约金；若违约金不足以弥补损失的，廖德荫还应赔偿龙福房地产公司全部损失。廖德荫已交购房款（含按揭贷款部分），龙福房地产公司有权直接扣除违约金和所受损失，若有余款则无息返还廖德荫；若廖德荫未按本合同约定向龙福房地产公司支付任何一笔购房款或因廖德荫原因导致龙福房地产公司未能收到全部购房款项（包括但不限于定金、房款、银行按揭贷款等），廖德荫应当按照本合同约定承担违约责任，包括向龙福房地产公司支付违约金并赔偿龙福房地产公司为维护合法权益而产生的诉讼费、差旅费、律师费等全部费用。廖德荫与余珊珊系夫妻关系，廖德荫购买该房产并办理银行贷款是在与余珊珊的婚姻关系存续期间，且余珊珊作为抵押物共有人对借款合同项下贷款同意抵押涉案房产并配合办理一切相关手续，故廖德荫在《商品房买卖合同（预售）》及借款合同项下债务为廖德荫与余珊珊的夫妻共同债务。为此，龙福房地产公司诉至法院，请求判如所请。 廖德荫辩称，1.合同应继续履行，其已于庭审前偿还银行贷款本息共计22000元，今后其会按时偿还银行按揭；2.其同意支付案件受理费及保全相关费用，但本案律师费超出合理范围，其不能接受。 余珊珊辩称与廖德荫意见一致。 本院经审理认定事实如下：廖德荫与余珊珊系夫妻关系。2017年3月30日，龙福房地产公司（甲方）与廖德荫（乙方）签订了编号为350683010001032017002584的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：廖德荫向龙福房地产公司购买位于漳州台商投资区角美镇鸿渐村欣悦华庭10幢1301号房产，总价为1650944元，首期房款为330944元，廖德荫应于2017年3月31日前支付，余款1320000元由廖德荫向中国银行股份有限公司漳州角美支行申请贷款支付。…附件四2．关于银行按揭付款方式：（3）若因乙方未能按其与银行之间的《楼宇按揭借款合同》的约定归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，致使甲方可能承担上述《楼宇按揭借款合同》的保证责任的（以银行向甲方发出相应的书面通知为准，包括但不限于银行账户资金被划转、抵押等），甲方有权拒绝履行合同及本补充协议项下的全部义务，甲方并有权解除合同及本补充协议。若甲方要求继续履行的，甲方有权处置所购商品房，以所得价款用于弥补甲方的损失（包括但不限于甲方代乙方垫还银行的贷款本息、诉讼/仲裁费用、律师费用、执行费用等）以及清偿乙方对银行的按揭贷款债务本息、费用等。若甲方解除合同的，则乙方应向甲方支付所购商品房房价款总额的10%作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失。乙方已交购房款（含按揭贷款部分），甲方有权直接扣除违约金和甲方所受损失，若有余款则无息返还乙方。…此外，双方对其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，廖德荫于2017年3月30日支付龙福房地产公司首期房款330944元。龙福房地产公司办理了该合同的登记备案和预购商品房预告登记手续。 2017年7月31日，廖德荫作为借款人、龙福房地产公司作为保证人与中国银行股份有限公司漳州角美支行签订了编号为2017年角龙字140号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定中国银行为借款人廖德荫提供1320000元的贷款，贷款用途为购买址在漳州台商投资区角美镇鸿渐村欣悦华庭10幢1301号房产，贷款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，参考中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，还款付息方式为按月、等额本息还款。廖德荫以址在漳州台商投资区角美镇鸿渐村欣悦华庭10幢1301号房产向中国银行股份有限公司漳州角美支行提供抵押担保，抵押物共有人余珊珊同意以该抵押物为该笔贷款提供抵押，龙福房地产公司为该笔贷款提供阶段性担保并签署相应的担保合同。 2017年12月6日，中国银行龙海龙池支行发放了1320000元的贷款给龙福房地产公司。 2019年8月30日，龙福房地产公司通过EMS向廖德荫邮寄送达了《催促函》，通知廖德荫于接到该函之日起3日内向中国银行归还已欠贷款本息20715.24元。廖德荫已归还上述贷款本息。 2019年12月31日，中国银行股份有限公司漳州角美支行函告龙福房地产公司，廖德荫已连续2期以上未及时归还贷款本息共计9516.01元，要求龙福房地产公司履行保证担保职责，将从龙福房地产公司的账户上扣款，龙福房地产公司垫款后再向廖德荫追索。同日，中国银行从龙福房地产公司的账户40×××89中扣款9516.01元，用于偿还廖德荫2019年9月至2019年10月的债务本息。廖德荫未支付上述款项给龙福房地产公司。 2020年5月16日，廖德荫向中国银行还款账户转入10000元。 2020年6月8日，廖德荫尚欠银行贷款本息11106.10元，庭审前廖德荫向中国银行还款账户转入12000元用于偿还前述贷款本息。 另查明，龙福房地产公司委托福建旭丰律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费78783元。龙福房地产公司向本院申请财产保全，并提供中国平安财产保险股份有限公司漳州中心支公司出具的担保金额为1650944元的担保函作为担保。龙福房地产公司支付中国平安财产保险股份有限公司漳州中心支公司财产保险服务费3302元。本院于2020年4月10日作出裁定，查封漳州台商投资区角美镇鸿渐村欣悦华庭10幢1301号房产，查封期限三年。龙福房地产公司向本院缴纳诉讼财产保全申请费5000元。 上述事实有结婚证、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、不动产登记证明、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、福建增值税普通发票、个人贷款借款借据、中国银行客户贷记回单、催促函及EMS邮寄单、告知函、中国银行客户借记回单、代偿债务证明、诉讼委托代理合同、厦门增值税专用发票、福建增值税电子普通发票、龙海市人民法院（2020）闽0681民初1175号民事裁定书、福建省人民法院诉讼收费专用票据（结算）、支付宝账单截图以及当事人在庭审中的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，龙福房地产公司与廖德荫签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于龙福房地产公司主张的合同解除问题。合同法的基本价值取向是鼓励交易，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。从本案查证的事实来看，案涉房产总价款为1650944元，现廖德荫已支付龙福房地产公司房款330944元，中国银行已向龙福房地产公司发放贷款1320000元。龙福房地产公司代廖德荫垫付的款项为9516.01元，尽管廖德荫迟延支付按揭款，但其在开庭前已将逾期还款部分转入还款账户，也表示要继续履行合同付款义务，龙福房地产公司因廖德荫的违约行为遭受到的损失能够得到修补。综上，廖德荫的违约行为既未动摇合同的履行基础，也未达到使合同目的不能实现的程度，可以认定廖德荫的违约程度显著轻微，不构成根本违约。因此，在目前情况下相较于解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费。龙福房地产公司请求解除合同及其附件并要求廖德荫、余珊珊支付违约金、协助办理合同登记备案和预告登记注销手续的主张，本院不予支持。龙福房地产公司请求廖德荫、余珊珊承担律师服务费78783元，该费用系其主张解除合同按房屋总价款计算收取，龙福房地产公司因廖德荫迟延偿还9516.01元银行贷款本息而要求廖德荫、余珊珊承担78783元律师服务费，明显显失公平，结合廖德荫的违约程度，本院酌情调整廖德荫、余珊珊补偿龙福房地产公司律师服务费损失10000元。龙福房地产公司请求廖德荫与余珊珊支付其代偿的银行贷款本息9516.01元、保全申请费5000元、保全保险费3302元，于法有据，且廖德荫与余珊珊同意承担上述费用，故龙福房地产公司该诉求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、廖德荫、余珊珊应于本判决生效之日起十五日内支付漳州龙福房地产开发有限公司代偿款项9516.01元； 二、廖德荫、余珊珊应于本判决生效之日起十五日内支付漳州龙福房地产开发有限公司律师服务费10000元； 三、廖德荫、余珊珊应于本判决生效之日起十五日内支付漳州龙福房地产开发有限公司诉讼保全申请费5000元； 四、廖德荫、余珊珊应于本判决生效之日起十五日内支付漳州龙福房地产开发有限公司诉讼保全保险费3302元； 五、驳回漳州龙福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费19658.5元，减半收取计9829.25元，由漳州龙福房地产开发有限公司负担9663.63元，由廖德荫、余珊珊负担165.62元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 郑曦旸 二〇二〇年六月三十日 法官助理 纪逸玲 书 记 员 黄惠程 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。