广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9793号原告（反诉被告）：梁海，男，汉族，1969年7月17日出生，住广东省佛山市顺德区*********************。委托诉讼代理人：卢军，广东理恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈徐龙，男，汉族，1964年11月18日出生，住广东省汕头市潮阳区************。委托诉讼代理人：李婧，广东思汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。被告：陈婵容，女，汉族，1965年7月8日出生，住广东省深圳市龙华区******************。原告梁海与被告陈徐龙、陈婵容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，被告陈徐龙提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁海的委托诉讼代理人卢军，被告陈徐龙的委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。被告陈婵容经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁海向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付违约金（以2000000元为基数，按月息2分计算，自2016年1月1日起至房屋过户之日止，至起诉日为1880000元）；2、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：两被告向原告支付违约金1292111元，以及增加一项诉讼请求为：两被告向原告退回购房款350000元。事实和理由：原告梁海和徐少萍系夫妻关系，2005年2月2日，原告与被告陈徐龙签订了《房屋转让协议书》，约定被告将其名下位于清远市**************以350000元的价格转让给原告。同日，被告出具收据确认收到了原告的购房全款。随后，原告接收并一直使用该项房屋至今。涉案房屋于2004年抵押给中国工商银行股份有限公司清远分行，2016年9月20日办理涂销抵押登记，2016年10月14日在未经原告同意的情况下抵押给平安普惠融资担保有限公司。2018年4月17日，原告与被告陈徐龙签订《协议书》，约定其在2018年10月前解除房屋抵押，于2018年12月31日前与原告办理过户登记手续，若被告违约，则自2016年1月1日起，按房屋价值2000000元为基数，按月息2分向原告支付违约金。但被告却再次隐瞒原告，2018年5月四次办理涂销抵押登记，2018年5月22日再抵押给广州快氪在线小额贷款有限公司。综上，原告与被告陈徐龙签订的《房屋转让协议书》及《协议书》真实有效，被告一再违约，造成原告的损失，应承担违约责任，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法处理。被告陈徐龙辩称：2005年2月2日，原告与被告签订《房租转让协议》，约定原告应一次性付清购房款，但截至2015年6月24日，原告仍拖欠我方73928元款项，原告未按约定支付款项已属违约。另外，涉案房屋清远市***************已被清远市中级人民法院（2019）粤18执368号案件作为拍卖标的进行执行程序的拍卖阶段，双方《房屋转让协议》中涉及的转让标的已经履行不能，加之原告未能按照约定付清款项，已属违约，我方有权要求解除《房屋转让协议》。被告陈婵容未作答辩。反诉原告陈徐龙向本院提出反诉请求：1、解除双方签订《房屋转让协议》；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2005年2月2日，反诉原告与反诉被告签订《房租转让协议》，约定反诉被告应一次性付清购房款，但截至2015年6月24日，反诉被告仍拖欠反诉原告73928元款项。反诉被告未按约定支付款项已属违约。另外，涉案房屋清远市***************已被清远市中级人民法院（2019）粤18执368号案件作为拍卖标的进行执行程序的拍卖阶段，双方《房屋转让协议》中涉及的转让标的已经履行不能，加之反诉被告未能按照约定付清款项，已属违约，反诉原告有权要求解除《房屋转让协议》。综上，请法院依法支持反诉原告的反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告梁海答辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，请法院予以驳回。反诉被告的购房款已经全部付清，不存在拖欠，反诉原告所称的73928元是另外反诉被告拖欠反诉原告的租金，与涉案购房款无关。本院经审理认定事实如下:2005年2月2日，梁海作为买受人与陈徐龙作为出卖人签订《房屋转让协议书》，约定：“现有陈徐龙在清远市*************方，建筑面积181.12㎡，按揭楼，转让给梁海先生、陈少萍女士，其楼价为350000元，要求一次性付清，陈徐龙先生应在2005年12月前把银行按揭一次性付清及支付一切手续费用（包括房产证的一切费用）。”签订上述协议书后，陈徐龙将涉案房屋交付给梁海使用。同日，陈徐龙向梁海出《收据》，载明：兹收到梁海购买清远市***************款350000元。2018年4月17日，陈徐龙、陈婵容作为甲方与梁海作为乙方签订《协议书》，约定：“鉴于2005年2月2日，甲乙双方签订《房屋转让协议书》，甲方将位于清远市**************的房屋以35万元价格转让给乙方，当时房屋处于按揭状态，协议约定甲方应于2005年12月前把银行按揭付清并办理过户手续，过户费用、甲乙双方应交税费全部由甲方承担。协议签订后，乙方付清了全部转让款，并且入住至今，但甲方一直未办理过户手续。乙方未经甲方同意，将该房屋用于银行抵押贷款，并办理了抵押登记手续。现经双方协商，达成了如下协议。一、甲方必须于2018年10月前还清清远市***************屋抵押权人的贷款及因该抵押权产生的一切债务，并解除抵押登记。二、甲方必须于2018年12月31日前与乙方一同去办理房屋过户手续，将房屋过户到乙方指定的梁海名下，过户费用、甲乙双方应交税费全部由甲方承担，甲方应无条件配合办理房屋过户到梁海名下所需的全部手续。三、如果甲方违反本协议第一条约定，甲方应向乙方支付300000元的违约金；如果甲方违反本协议第一条和第二条约定，甲方应自2016年1月1日起，按房屋价值2000000元计算，按每月2分的利率，向乙方支付延期过户的违约金，计算至过户之日止。四、如果甲方能按本协议第一条、第二条约定履行，乙方放弃追究甲方之前的不办理过户手续的违约责任。”另查明，本院在审理陈徐龙与案外人朱建强（2016）粤1802民初6457号股权转让合同纠纷一案中，二审判决判令陈徐龙向朱建强支付违约金433800元。该案生效后，朱建强向本院申请强制执行。案件在执行过程中，本院于2018年8月3日查封了陈徐龙名下的涉案房屋。2020年1月8日至1月9日，清远市中级人民法院对涉案房屋进行司法拍卖。涉案房屋的评估价格为1292111元，最终成交价为1033689元。庭审中，陈徐龙抗辩提出梁海仍拖欠购房款73928元，并向法院提交了《结算单》，载明：“单1＋单2共计276928元，减去金粤公司退徐龙183000元，加存入金碧湾供楼20000元，共计203000元，总结欠陈徐龙73928元。”落款处有梁海的签名。梁海对该证据的真实性予以认可，但质证认为该证据载明的款项与涉案购房款无关。另外，梁海同意解除涉案《房屋转让协议书》及《协议书》，并确认主张的违约金1292111元计算的依据是《协议书》第三条的约定，但要求陈徐龙支付的违约金数额为涉案房屋的评估价，陈徐龙则抗辩认为违约金过高。本院认为，梁海与陈徐龙签订的《房屋转让协议书》以及梁海与陈徐龙、陈婵容签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。本案的争议焦点是：1、梁海是否拖欠购房款73928元；2、涉案《房屋转让协议书》、《协议书》应否解除。3、陈徐龙、陈婵容是否构成违约及违约金应如何认定。关于第一个争议焦点。陈徐龙抗辩认为梁海拖欠购房款73928元，提供了《结算单》予以证明，但该《结算单》上并未明确载明梁海拖欠的73928元为涉案购房款，且陈徐龙于2005年2月2日向梁海出具了《收据》，确认收到梁海的购房款350000元，故对陈徐龙提出梁海拖欠购房款73928元的抗辩主张，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。梁海已按《房屋转让协议书》及《协议书》的约定支付了购房款350000元，根据《协议书》的约定，陈徐龙、陈婵容应于2018年10月前涂销抵押登记、2018年12月31日前将涉案房屋过户到梁海名下，但根据查明的事实，涉案房屋因陈徐龙的自身原因，导致该房屋被另案查封，且已被司法拍卖，梁海的合同目的已无法实现，现陈徐龙提出解除涉案《房屋转让协议书》、《协议书》，梁海亦同意解除前述两份协议，故该两份协议应予解除，陈徐龙、陈婵容应将收取的购房款350000元退还梁海。关于第三个争议焦点。如前所述，陈徐龙、陈婵容未按《协议书》的约定涂销抵押登记及将房屋过户到梁海名下，且涉案房屋已被司法拍卖，陈徐龙、陈婵容已构成违约。关于违约责任，《协议书》约定陈徐龙、陈婵容应以2000000元为基数，从2016年1月1日起按月利率2%计付违约金，陈徐龙抗辩认为违约金过高。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院综合考虑梁海的实际损失、陈徐龙、陈婵容违约的过错程度、合同履行情况等因素确定陈徐龙、陈婵容应支付的违约金为涉案房屋最终成交价1033689元与房屋约定价款350000元的价差即683689元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告梁海与被告陈徐龙于2005年2月2日签订的《房屋转让协议书》以及原告梁海与被告陈徐龙、陈婵容于2018年4月17日签订的《协议书》；二、被告陈徐龙、陈婵容于本判决生效之日起10日内向原告梁海退还购房款350000元；三、被告陈徐龙、陈婵容于本判决生效之日起10日内向原告梁海支付违约金683689元；四、驳回原告梁海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16429元，由被告陈徐龙、陈婵容负担14103元，原告梁海负担2326元；反诉受理费3275元，由反诉原告陈徐龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄洁怡人民陪审员  卢小冰人民陪审员  麦小红二〇二〇年六月二十四日书 记 员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。