大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初2950号原告：大连好管家物业管理有限公司，所在地：大连市普兰店区南山路388号。统一社会信用代码91210282792039412W。法定代表人：孟庆华，系该公司经理。委托诉讼代理人：沙洪福，男，1973年7月5日出生，系该公司职员，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：初胜美，女，1977年6月14日出生，系该公司职员，住大连市普兰店区。被告：许维成，男，1974年8月29日出生，汉族，住大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连好管家物业管理有限公司（以下简称好管家公司）与被告许维成为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沙洪福、初胜美，被告许维成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付其住宅物业费、卫生费合计3954元，滞纳金3408元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：南都欣城小区业主许维成，住宅位于南都欣城地锦园8号楼2单元201室，面积64.87㎡。2007年9月28日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告按时向原告交纳物业服务费用。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。至今被告拖欠原告2015年1月1日至2020年12月31日物业费、卫生费合计3954元，滞纳金3408元。对上述款项，原告向被告索要，而被告一直推托不付，侵犯了原告的合法权益。故此，原告依法诉至贵院，请求判令被告立即给付此款。被告许维成辩称，被告没有违约，物业服务合同约定物业费为0.5元/平方米/月，现在为0.8元/平方米/月，被告一直按照0.5元/平方米/月交纳物业费，原告的经营状况不能影响物业费的收费标准，原告应当按照合同进行收费，原告物业费提高，没有达到50%业主同意。被告居住小区属于封闭小区，现在外来人员随便进出，被告自行车丢失，物业不管。小区内草坪被告改成私人菜园，种植水果打农药，会造成儿童误食，存在安全隐患。车辆将小区堵满，出行非常不方便。刚入住有接送业主的车，现在也没有了。小区门口全是出租车，业主小班后车辆进不去小区。小区的公共设施损坏，物业公司也未进行管理，基于以上原因，物业公司没有做到应尽职责，故被告不能履行签订的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供如下证据：证据一、前期物业管理协议，拟证明原告在2007年1月28日与被告签订了前期物业管理协议，此协议表明了被告许维成住宅位于南都欣城地锦园8号楼2单元201室，面积64.87㎡，在协议中约定了双方的权利和义务：第一条约定了原告的服务项目，对房屋公用部分、公共设施设备、绿化环境卫生、装饰、保安、保洁等项目进行维护、服务与管理；在协议中规定了被告交纳物业费的标准和时间，其中住宅按建筑面积收取物业费，每次交费时间是年度提前十日；第十条约定违约责任，乙方违反协议不按约定的收费时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按每日千分之五的滞纳金承担违约责任。因考虑收取的违约金会过高，现物业公司主张千分之一。物业协议第三条中表明物业管理服务费用标准按国家相关规定适时调整，现2014年1月1日开始收费标准为每平方米每月0.8元。证据二、催缴函照片，拟证明物业公司通过在未交费业主家门上粘贴催费通知单方式催缴物业费。物业公司曾以入户催缴、电话催缴以及粘贴物业费通知等形式对被告进行催缴。证据三、保安外来车辆登记表，每日巡园记录表，年度业主满意度调查表，拟证明物业公司对小区内存在的相关问题进行维修、维护等物业服务履行相关情况，也证明绝大多数业主对物业公司是满意的。证据四、收费许可证，拟证明收费标准是经物价局批准并通过，是合法收费。被告质证称，对证据1真实性没有异议；证据2不清楚，因为被告常年不在家，法院通知被告，被告就来应诉；对证据3真实性有异议，原告证明的事项与事实不符；证据4不认可，原告单方面涨价必须经业主同意。原告与被告没有约定，被告也没有签订0.8元/平方米/月的物业服务合同。本院认为，原告提供证据形式合法，能够证明相关内容，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告许维成系南都欣城小区业主，其购买南都欣城地锦园8号楼2单元2-1室房屋，建筑面积64.87平方米。2007年1月28日，原告大连好管家物业管理有限公司（甲方）与被告许维成（乙方）签订《南都欣城前期物业管理服务协议》，协议第三条物业管理服务费用中第（一）项约定“乙方交纳费用时间：自乙方办理入住手续之日起，预付一年物业费”；第（二）项约定“住宅按建筑面积（以产权证面积为准）每月每平方米0.5元”；第（七）项约定“物业管理服务费用标准按国家相关规定适时调整”；第（八）项约定“每次交纳费用时间：按年度提前十日”。第十条违约责任中第（一）项约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”；第（四）项约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天5‰交纳违约金”。还查，2013年8月原告对南都欣城小区业主进行问卷调查，2014年经物价部门批准，原告将物业服务费调整为每月每平方米0.8元、垃圾费每年36元。被告许维成入住南都欣城小区后，交纳物业费至2014年12月31日（2014年被告按照0.8元标准交纳物业费），自2015年1月1日被告开始拖欠物业费至今。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。关于被告辩称原告物业费上涨没有依据，原告向法庭提交普兰店市物价局颁发的《收费许可证》，证实原告物业费上涨经过物价部门批准并备案，本院依法予以采信。关于被告辩称原告管理的瑕疵问题，本院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，对于原告在管理服务中如存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。关于原告主张的违约金，虽在《南都欣城前期物业管理服务协议》中有约定，但考虑本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司和业主关系，为了有效缓和双方之间的矛盾，营造和谐的居住环境，促进原告提供更优良的物业服务及被告今后能按时交纳物业费，故本院酌定对原告主张的逾期付款违约金不予支持。根据《南都欣城前期物业管理服务协议》，被告应交纳2015年1月1日至-2020年12月31日年度物业费及垃圾清运费合计3952.51元（64.87㎡×0.8元/月/㎡×12月×6年+36元/年×6年），综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告许维成于本判决生效之日起十日内给付原告大连好管家物业管理有限公司物业费及垃圾清运费合计3952.51元（2015年1月1日至-2020年12月31日）；二、驳回原告大连好管家物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告许维成承担，被告许维成于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  姜琳琳二〇二〇年六月十二日书记员  张 黎附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不予支持。