浙江省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙行终1576号 上诉人（原审原告）王月华，女，1972年9月5日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区，现住浙江省衢州市衢江区。 委托代理人周彤，北京来硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）衢州市柯城区人民政府，住所地浙江省衢州市柯城区荷花三路28号。 法定代表人蒋国强，代区长。 委托代理人傅颖，衢州市柯城区人民政府工作人员。 委托代理人廖品利，浙江天赞律师事务所律师。 王月华因诉衢州市柯城区人民政府（以下简称柯城区政府）房屋征收行政补偿一案，不服浙江省衢州市中级人民法院（2018）浙08行初77号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。经最高人民法院批准，本案延长了审理期限。本案经征询双方当事人同意的调解期间从法定审理期限中扣除。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年9月29日，柯城区政府召开斗潭危旧房征收补偿方案征求意见稿论证会，同意将征求意见稿向社会公示，征求意见。同年9月30日，该征求意见稿通过柯城区政府网站、柯城征迁办网站及征收现场多处进行了公示，公示征求意见期限为三十日。同年11月2日，柯城区政府作出柯政发〔2017〕143号《衢州市柯城区人民政府关于对斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收的决定》（以下简称斗潭危旧房征收决定）及《关于〈斗潭危旧房征收补偿方案（征求意见稿）〉征求意见及修改情况的公告》。同日，柯城区政府作出《关于斗潭危旧房征收决定的公告》，公告载明了征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。王月华所有的位于衢州市××号的房屋（建筑面积78.33㎡、房屋用途商业）被列入征收范围。2017年9月25日，衢州市柯城区住房和城乡建设局（以下简称柯城住建局）发布《关于选定房地产价格评估机构的通告》，向各被征收人告知房地产价格评估机构选定方式及有关投票事项等内容。2017年10月5日，柯城住建局与××市柯城区征迁管理办公室发布《关于房地产价格评估机构选定结果的通告》，告知各被征收人确定金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司（以下简称凯宝评估公司）为斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收的房地产价格评估机构。2017年11月10日，柯城住建局发布《关于斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收签约搬迁期限的公告》，确定签约搬迁期限自2017年11月7日起至2017年12月31日止。在签约搬迁期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效；反之则补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。签约搬迁期限内达不成补偿协议的，依法作出征收补偿决定。同日，柯城住建局、凯宝评估公司共同公布被征收房屋及安置房初步评估结果，公示时间从2017年11月10日至2017年11月16日，粘贴在衢州市危旧房治理改造征收现场办公告栏中，粘贴过程由浙江省衢州市信安公证处进行公证。2017年11月12日，房屋征收部门工作人员向王月华送达涉案被征收房屋的《房屋征收补偿分户初评报告》，初评报告记载，房地产单价9596元，房地产评估金额751655元，装修补偿金额360元，房屋评估总额752015元。2017年11月16日，王月华向凯宝评估公司申请复核评估。2017年11月17日，凯宝评估公司作出金凯宝斗潭房征估字［2017］第40120号《房屋征收补偿分户评估报告》，评估报告的估价结果与初评报告相同。2017年11月20日，凯宝评估公司经征询王月华意见后作出《关于金凯宝斗潭房征估字［2017］第40120号报告的复核结果》，认为评估报告调查数据完整，评估技术符合规范，评估结果合理。该复核结果于2017年11月21日向王月华送达。根据王月华的申请，衢州市房屋征收评估专家委员会作出《关于金凯宝斗潭房征估字［2017］第40120号（王月华）房屋征收估价报告的鉴定意见》，维持该房地产估价报告。该鉴定意见于2017年12月6日向王月华送达。2018年1月12日，房屋征收部门向王月华邮寄送达《关于征求补偿决定方案意见的通知》及补偿决定方案、意见书、《房屋征收补偿分户评估报告》，告知其在十五日内对补偿决定方案提出意见并在货币补偿和产权调换两种补偿方式中进行选择。2018年5月4日，柯城区政府作出柯政征补字〔2018〕第13号《衢州市柯城区人民政府房屋征收补偿决定书》，就王月华所有的位于衢州市××号房屋作出如下房屋征收补偿决定：一、对被征收房屋给予货币补偿安置。被征收人货币补偿总金额为828027元（包含被征收房屋价值751655元、非住宅停产停业损失37583元、搬迁费2350元、临时安置费36079元、房屋装饰装修价值补偿360元），于补偿决定送达之日即可支付。二、限王月华于收到该决定书十五日内与柯城住建局办理被征收房屋征收补偿安置移交手续。三、被征收人如不服该决定，可在法定期限内申请复议或提起行政诉讼。该补偿决定于2018年5月4日送达王月华，送达过程经浙江省衢州市信安公证处公证。王月华不服该补偿决定，向该院提起诉讼，请求：1.撤销被诉房屋征收补偿决定；2.本案诉讼费用由柯城区政府承担。 另查明：毛冬运等11人及王月华不服斗潭危旧房征收决定，分别于2017年12月21日、12月25日向衢州市人民政府申请行政复议，衢州市人民政府受理后，经听证调查，认为柯城区政府作出涉案征收决定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，于2018年1月19日作出衢府复〔2018〕1号、2号《行政复议决定书》，维持涉案征收决定。王月华等人不服，向该院提起行政诉讼，请求撤销柯政发〔2017〕143号征收决定及相应复议决定。2018年8月6日，该院作出（2018）浙08行初17、27号行政判决，驳回王月华等人的诉讼请求。王月华等人不服该判决，向浙江省高级人民法院提起上诉。浙江省高级人民法院经审理，于2019年6月18日作出（2018）浙行终1255、1256号判决，驳回上诉，维持原判。 原审法院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，柯城区政府作为县级人民政府，依法具有依据房屋征收部门申请对涉案被征收房屋作出行政补偿决定的法定职权。本案系不服国有土地上房屋征收补偿决定而提起的行政诉讼，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，结合王月华提出的起诉理由及柯城区政府的相关答辩意见等综合评判如下：一、关于被诉房屋征收补偿决定中补偿价值及补偿方式的确定问题。根据被征收房屋的所有权证上记载，房屋建筑面积78.33㎡，被诉房屋征收补偿决定依据房屋所有权证记载的面积给予补偿，认定事实清楚。王月华主张其两处被征收房屋有80㎡和40㎡无证部分应当纳入补偿范围，依照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条、《衢州市区国有土地上征收房屋用途认定办法》第四条规定，王月华未能提供充分证据证明房屋中无证部分符合未经登记但符合上述规定的条件，可以认定为合法建筑的事实。房屋征收部门未将该无证部分纳入评估、补偿范围，并无不当。王月华主张应当采用市场法对其房屋进行评估，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产评估师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。王月华被征收的房屋用于出租、公寓、家政服务等经营活动，凯宝评估公司采用收益法进行评估符合上述规定。王月华认为其房屋评估单价比斗潭其他商业用房价格低，被征收房屋评估比准价比安置房评估比准价格低。而据评估报告记载，被征收房屋采用收益法的估价方法，商业用房的评估价格由房屋所在区位、用途、品质、新旧程度、规模、建筑机构等因素综合确定，用于比较的房屋与本案被征收房屋情况是否相似，难以确定，被征收房屋与安置房的新旧、结构等显然不同，而且评估报告是评估专业人员基于其专业知识的判断结论，故王月华该主张并不能否定评估报告的真实性及合法性。王月华对房屋装饰装修价值补偿提出了异议，认为遗漏了部分空调、自建墙体等装饰装修物。从初评报告及评估报告中两份装修及附属物评估报告对比看，评估机构已经将初评报告中未列的隔断、广告牌等物品列入了评估报告，空调属于可移装的电器，本身不属于补偿范围，空调移装费属于补偿范围，已列入评估报告。王月华还主张，其参与配合调查，应当给予调查奖励。《衢州市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准》规定，被征收人在房屋征收调查、评估规定时间内积极配合房屋征收实施单位、房地产价格评估机构做好被征收房屋调查、评估工作，且在房屋征收决定规定期限内按时签约的，按户给予分段累计奖励。王月华在签约期限内未与征收部门签订协议，征收补偿决定未给予配合调查评估奖，符合前述规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门向设区的市、县（市、区）人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。本案中，征收补偿方案经公示并征求意见，房屋征收部门向王月华送达了《关于征求补偿决定方案意见的通知》及补偿决定方案，告知其在收到补偿决定方案之日起十五日内提出意见并选择补偿方式，逾期未选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。王月华在上述期限内未选择征收补偿方式，柯城区政府确定给予货币补偿安置，符合法律规定。王月华主张柯城区政府剥夺其选择补偿方式的权益，不予采信。二、关于被诉房屋征收补偿决定程序是否合法的问题。王月华主张评估报告中没有告知复核和申请鉴定的救济途径，构成违法。依照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条规定，被征收人对评估报告享有申请复核评估和申请鉴定的权利，但并未规定评估报告中必须告知被征收人享有申请复核和鉴定的权利。而且，柯城区政府公示的《斗潭征补方案》“五、评估办法和房地产价格评估机构的确定（一）评估办法”中详细告知了被征收人申请复核和鉴定的救济途径，故王月华主张未告知构成违法，依据不足。当然，在评估报告中告知上述权利更有利于保障被征收人行使申请复核和鉴定权利，评估机构应当在以后的工作中充分告知，避免被征收人的误解。另外，王月华还提出复核结果没有援引相关法律规范等问题，该院注意到，向王月华作出的复核结果和鉴定意见，内容过于简单，说理不够充分，没有表述被征收人申请复核、鉴定的理由，也没有对被征收人提出的理由进行详细回应。虽然现行规范中对于复核结果和鉴定意见的内容没有具体要求，但是对被征收人的异议进行答疑解惑是保障被征收人行使申请复核和鉴定权利的基础，也是对评估、鉴定意见负责的表现形式。只有最大限度的公开评估、鉴定过程，才能保证征收评估结果的客观公正。评估机构与评估专家委员会应当在今后工作中强化说理，做好评估结果的解释说明工作，努力将争议化解在征收过程中。三、关于被诉房屋征收补偿决定适用法律是否正确的问题。本案中，柯城区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律法规规范性文件作出被诉房屋征收补偿决定，王月华对此未提出异议，适用法律并无不当之处。另，王月华主张柯城区政府作出征收补偿决定前将被征收房屋拆除构成违法、征收项目违法，而王月华已就房屋拆除行为及解危拆除决定提起行政诉讼，生效判决已认定房屋拆除行为及解危拆除决定属于柯城区政府依法实施解危的行为，不构成违法；征收决定不存在违法之处。基于生效判决已作认定，不再重复评判。综上，王月华主张的起诉理由均不能成立。被诉房屋征收补偿决定事实依据充分，适用法律法规正确，程序合法。王月华诉请撤销涉案房屋征收补偿决定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回王月华的诉讼请求。案件受理费50元，由王月华负担。 王月华上诉称：一、原审法院关于“房屋征收部门未将无证部分房屋纳入评估、补偿范围并无不当”之认定错误。本案中，由于房屋征收部门的程序缺失导致王月华未经登记部分面积未能得到认定，相关的不利后果不应当由没有过错的王月华承担。二、原审法院关于“对涉案房屋采用收益法进行评估符合规定”之认定错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，评估公司采用收益法对涉案房屋进行评估，所得出的评估结果远远低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，违背了立法初衷。因此，单独采用这样一种无法保障被征收房屋所有权人合法权益的评估方法对涉案房屋进行评估显然错误。三、关于王月华提出的评估单价低于其他商业用房价格、被征收房屋评估比准价低于安置房评估比准价、遗漏装饰装修物，以及应当给予调查奖励等主张，原审法院的认定缺乏客观性。四、原审法院关于“王月华在上述期限内未选择征收补偿方式，柯城区政府确定给予货币补偿安置，符合法律规定”之认定错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。上位法并未规定逾期未选择补偿方式的，可以在补偿决定中只确定一种补偿方式，故涉案征收补偿决定剥夺了王月华选择补偿方式的权利。五、关于王月华提出的评估报告中没有告知复核和申请鉴定的救济途径之主张。评估报告应当明确告知被征收人所享有的申请复核评估及申请鉴定的权利及期限，如此才能充分保障被征收人的合法权益。原审法院关于“柯城区政府已经在《斗潭征补方案》中进行了告知不构成违法”之认定错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由柯城区政府承担。 柯桥区政府答辩称：一、被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚、适用法律正确、程序正当；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因旧城区改建公共利益的需要，其作出涉案房屋征收决定并附《斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收补偿方案》，于2017年11月2日公告。房屋征收部门为柯城住建局，房屋征收实施单位为衢州市柯城区征迁管理办公室。签约、搬迁期限为2017年11月17日至2017年12月31日，共45天。王月华位于衢州市××房屋已××潭××区危旧房治理改造国有土地上房屋征收范围，该房屋建筑面积为78.33㎡，房屋用途为商业服务业，该房屋系混合结构。经选定的具有相应资质房地产价格评估机构凯宝评估公司评估，被征收房屋的评估金额为751655元（不含装修、附属物价值）。在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，经房屋征收部门、房屋征收实施单位相关工作人员与王月华多次商谈，均未能达成征收补偿协议。房屋征收部门于2018年1月3日作出《关于斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收被征收人王月华的补偿决定方案》，其经审查后连同征求意见通知一并于2018年1月12日送达给王月华，因王月华未在规定期限内就补偿方式提出意见也未继续协商达成协议，其于2018年5月4日根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定作出被诉房屋征收补偿决定，要求王月华于收到补偿决定书十五日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置移交手续。该决定于同日送达王月华。二、上诉状中相关问题的说明。1.关于王月华被征收房屋的面积问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》《斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收补偿方案》的相关规定，涉案房屋不属于未经登记的情形，该房屋如存在登记错误，应当根据《中华人民共和国物权法》的相关规定办理更正手续。2.关于评估方法的选择。根据《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。本项目评估机构采取的评估方法无误，且该房屋的评估价值也体现了与该房屋类似的房地产的市场价格。3.关于涉案房屋的评估价值。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，涉案项目系由被征收人选定的凯宝评估公司依法评估，公布被征收房屋及安置房初步评估结果后并进行说明解释，评估报告也依法向王月华送达。评估时点、评估方法选择均符合《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。同时，评估机构在本项目范围内按照同一标准作出的绝大多数评估报告都得到相应被征收人的认可，并自愿签订征收补偿协议，侧面反映了相关评估价值具备客观性和公正性。相反，王月华认为评估标准偏低，其用以比较的其他商业用房与其房屋无论在位置、朝向、楼层等各因素上均不具有可比性。此外，关于遗漏装饰装修问题。评估机构已经根据王月华的复核予以修正，体现在评估报告中。4.关于王月华补偿方式选择权的保障。柯城区政府作出被诉房屋征收补偿决定前，向王月华送达了补偿决定方案和征求意见通知，其中补偿决定方案包括产权调换安置和货币安置两种补偿方式供王月华选择，因王月华在规定期限内未作出明确选择，柯城区政府从商业店面的价值实现角度考虑，给予王月华货币补偿。如王月华认为需要产权调换的，仍然可以向房屋征收部门提出产权调换安置和解要求。5.关于复核、鉴定程序的告知。柯城区政府已明确告知被征收人可以就评估报告申请复核、鉴定，是否在报告中再次予以告知均不影响其实质的程序利益。何况王月华根据房屋征收部门及实施单位的告知已先后行使了复核申请权和鉴定申请权，充分保障了王月华的合法权益。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 原审期间双方当事人提交的全部证据材料，均由原审法院移送至本院。 经审理，对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：毛冬运等11人及王月华不服涉案房屋征收决定曾提起行政诉讼，请求撤销该征收决定以及相应的行政复议决定。原审法院于2018年8月6日作出（2018）浙08行初17、27号行政判决，驳回诉讼请求；本院于2019年8月16日作出（2018）浙行终1255、1256号行政判决，驳回上诉、维持原判，该判决已发生法律效力。据此，涉案房屋征收决定的合法性已经生效判决羁束，不属本案的审查范围。根据上诉理由及答辩意见，本案的审理重点是，被诉房屋征收补偿决定是否合法。 一、关于被征收房屋的面积。经审查在案证据及双方当事人的陈述，涉案房屋系2003年9月28日王月华通过拍卖的方式取得，该房屋所有权证记载的房屋建筑面积与拍卖成交的房屋建筑面积一致，均为78.33㎡。且从涉案房屋所有权证及房地产平面图记载的内容看，并无备注王月华主张的约40㎡房屋使用面积。据此，在王月华未能提供充分证据证明其主张的无证部分房屋具有合法来源的情况下，房屋征收部门未将该无证部分房屋纳入评估、补偿范围，符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条、《衢州市区国有土地上征收房屋用途认定办法》第四条之规定。故被诉房屋征收补偿决定依据涉案房屋所有权证记载的面积给予补偿，并无不当。 二、关于评估的方法和程序。经查，王月华被征收的房屋用于出租、公寓、家政服务等经营活动，故凯宝评估公司采用收益法对该房屋进行评估，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条之规定。王月华提出应当采用市场法对其房屋进行评估的理由，不能成立。本案中，《房屋征收补偿分户初评报告》与《房屋征收补偿分户评估报告》的评估结果相同，且经王月华申请，凯宝评估公司作出《关于金凯宝斗潭房征估字[2017]第40120号报告的复核结果》，认为评估报告调查数据完整，评估技术符合规范，评估结果合理；根据王月华的申请，衢州市房屋征收评估专家委员会作出《关于金凯宝斗潭房征估字[2017]第40120号（王月华）房屋征收估价报告的鉴定意见》，亦维持该房地产估价报告。据此，王月华已经行使申请复核以及申请鉴定的权利，涉案房屋分户评估报告的估价方法及程序合法。此外，经审查，涉案房屋分户评估报告并不存在遗漏装饰装修物的情形，王月华主张该房屋分户评估报告遗漏装饰装修物，与事实不符。 三、关于搬迁费、安置费的补偿及优惠政策的享受。经查，被征收房屋面积为78.33㎡，用途为商业服务业，被诉房屋征收诉补偿决定确定货币补偿总金额为828027元（包含被征收房屋价值751655元、非住宅停产停业损失37583元、搬迁费2350元、临时安置费36079元、房屋装饰装修价值补偿360元），符合《斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收补偿方案》的规定。另外，《斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收补偿方案》虽规定了被征收人在房屋征收调查、评估规定时间内积极配合房屋征收实施单位、房地产价格评估机构做好被征收房屋调查、评估工作，且在房屋征收决定规定期限内按时签约的，按户给予分段累计奖励，但因王月华未在规定期限内与房屋征收部门签订协议，故被诉房屋征收补偿决定未给予王月华配合调查评估奖，符合前述规定。 四、关于补偿方式和补偿程序。本案中，在柯城区政府作出被诉房屋征收补偿决定前，房屋征收部门已向王月华送达《关于征求补偿决定方案意见的通知》、补偿决定方案、意见书及《房屋征收补偿分户评估报告》，告知其在十五日内对补偿决定方案提出意见并在货币补偿和产权调换两种补偿方式中进行选择。因王月华未在上述期限内选择征收补偿方式，柯城区政府于同年5月4日作出被诉房屋征收补偿决定。上述程序已保障被征收人关于补偿方式和就近安置的选择权，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定。此外，本案一、二审审理期间，柯城区政府均表示如王月华认为需要产权调换的，仍然可以向房屋征收部门提出产权调换安置和解要求，已尽可能地保障王月华的权益。 综上，王月华提出的上诉理由，依据尚不充分，本院不予支持。被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚、适用法律正确、程序正当，原审判决驳回王月华的诉讼请求，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王月华负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 勇 审判员 楼缙东 审判员 周进海 二〇二〇年六月八日 书记员 吴国宏