江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1466号原告：无锡天安智慧城置业有限公司，统一社会信用代码91320214697921482Q，住所地无锡市新吴区菱湖大道228号天安智慧城1-1105。法定代表人：胡爱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶小康，江苏宽文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡苏予，江苏宽文律师事务所律师。被告：江苏九水环保科技有限公司，统一社会信用代码91320214MA1WAAYW8T，住所地无锡市新吴区天安智慧城2-906。法定代表人：盛建东，该公司经理。委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。原告无锡天安智慧城置业有限公司（以下简称天安公司）与被告江苏九水环保科技有限公司（以下简称九水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天安公司的委托诉讼代理人叶小康，被告九水公司的委托诉讼代理人杨东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天安公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《天安智慧城租赁合同》解除，并限期九水公司十日内迁出天安智慧城2-906号；2、判令九水公司支付拖欠租金180075元（计算至2019年12月13日）及逾期违约金100373.81元，共计280448.81元；3、诉讼费用由九水公司承担。事实与理由：2018年3月20日，其与九水公司签订《天安智慧城租赁合同》，约定九水公司租赁其所有的天安智慧城2-906号房屋，租赁期限为2018年6月1日至2020年5月31日，九水公司应支付履约保证金并预付3个月租金。房屋租金共计288120元，每3个月支付一次，如九水公司未按期付款，应承担每日欠费总额千分之三的逾期违约金。逾期超过30天的，其有权解除合同。2018年12月10日起，九水公司开始拖欠租金，截至2019年12月13日仅缴纳了履约金24010元、租金72030元。其多次催讨无果，故现请求判如所请。被告九水公司辩称：1、双方2018年3月19日签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年3月19日至2019年3月18日止，年租金144060元，此与天安公司主张的房屋租赁合同所描述的内容不一致；2、天安公司在2019年2月6日向其发出了解约通知函，明确从2019年1月31日正式解除双方租赁合同关系；3、房屋从2019年2月起实际已被天安公司控制，其未再实际占用使用，即使计算租金也只能计算至2019年1月31日。逾期违约金与实际约定也不符，即使按照天安公司所提供的房屋租赁合同，违约金仅是履约保证金的金额，假设其需支付相应违约金，也只能按照履约保证金的金额，或是银行同期贷款利率计算，计算的日期应当从解除租赁合同通知之日起。其先后向天安公司交付了履约保证金24010元、押金3000元，根据约定该部分金额应当扣抵所欠租金或违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，天安公司为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、《天安智慧城租赁合同》1份、《天安智慧城房产租赁合同会签单》1份，证明其与九水公司就案涉房屋的租赁所约定的具体内容。其中《天安智慧城租赁合同》编号ZHC2018010，签订日期为2018年3月19日，九水公司签字人为朱晓华，合同约定的租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，总租金为288120元，租金按季支付。会签单由其工作人员于2018年3月20日签订，载明已收款60025元。2、银行电子回执2份，证明九水公司于2018年3月19日支付了履约保证金24010元以及三个月租金36015元，于2018年11月21日再支付三个月租金36015元。3、《无锡市房屋租赁合同》的补充协议1份，证明其与九水公司于2018年3月19日另签订《无锡市房屋租赁合同》，但该合同仅用于九水公司的工商注册，双方不因该合同产生实际的租赁关系，九水公司的签字人为朱晓华。九水公司对第1组证据的真实性不予认可，认为与双方实际签订的合同有出入；对第2组证据的真实性予以认可，但认为其实际支付了9个月的租金即96015元，以及履约保证金24010元、押金3000元；对第3组证据的真实性无法确认。九水公司为证明自己的观点亦提供了如下证据：1、《无锡市房屋租赁合同》1份，证明双方2018年3月19日签订的实际系该份合同，该合同中九水公司方的签字人也为朱晓华。朱晓华是其原法定代表人，现法定代表人盛建东是后来才挂名公司的，盛建东未见过天安公司提供的租赁合同，但知晓其与天安公司存在租赁关系，本合同系自工商调取。2、收据1份，证明2018年5月3日无锡港力物业管理有限公司（以下简称港力公司）代天安公司收取案涉房屋押金3000元。3、解约通知函1份，证明2019年2月6日天安公司向其发出解约通知，明确自2019年1月31日起解除双方之间合同关系。该函系天安公司通过邮寄发送给其。天安公司对第1组证据的真实性无异议，但称该合同系供九水公司设立公司时向工商部门提供所用，而双方正式的合同是其提供的《天安智慧城租赁合同》；对第2组证据的真实性无异议，但该押金系物业公司收取，与其无关；对第3组证据的真实性无异议，是其当日发送给九水公司的，但九水公司后未及时将涉案房屋腾空并继续占有租赁房屋。对于双方当事人无争议的事实本院依法予以确认，对于有争议的证据本院认证如下：天安公司提供的《天安智慧城租赁合同》、《天安智慧城房产租赁合同会签单》及补充协议均为原件，且《天安智慧城租赁合同》、补充协议均由九水公司原法定代表人朱晓华签订，九水公司虽不认可上述证据的真实性，但未有证据证明上述合同及补充协议非双方真实意思表示。且从内容而言，补充协议明确九水公司提供的《无锡市房屋租赁合同》仅是用于工商注册，而《天安智慧城租赁合同》的内容较《无锡市房屋租赁合同》也更为详细具体，可以印证天安公司的观点，故本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理查明如下事实：2018年3月19日，天安公司与九水公司签订《天安智慧城租赁合同》1份，合同编号ZHC2018010，约定九水公司向天安公司租赁坐落于无锡市新吴区菱湖大道228号天安智慧城2-906的房屋，租赁面积为400.18平方米，租赁用途为科研办公。租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止，三年总租金为288120元，月租金12005元，租金以季度支付，每三个月支付一次，前三期租金支付时间分别为2018年6月10日、9月10日、12月10日。租赁房屋由港力公司提供物业管理服务，每月物业管理费2601元，九水公司在办理租赁房屋验收交接时，应向物业公司办理相关手续，并签署物业管理服务协议。九水公司应于合同签订后三日内支付履约保证金24010元，若九水公司违约，天安公司可自履约保证金中扣除九水公司应当支付的租金、费用、违约金和损失赔偿，天安公司在扣除上述款项后应立即通知九水公司，九水公司应在接到通知后7日内补足履约保证金。租赁期限届满或合同提前解除时，经天安公司同意，九水公司可将租赁房屋按照装修现状移交予天安公司，移交后天安公司成为该装修装饰的所有者。天安公司也可要求九水公司拆除所有装修装饰，并按原先交付的状态交还。租赁合同提前解除或到期终止后三日内，除非双方另有书面约定，九水公司应与天安公司结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状。若九水公司未按约交还房屋，天安公司有权按日以日租金的2倍向九水公司收取房屋占用费和管理费。若九水公司未按时支付租金、管理费以及其他应付费用，每逾期一日，应按欠款总额的千分之三向天安公司支付违约金。逾期超过30日的，属于严重违约，天安公司有权单方解除合同，合同解除之日为天安公司书面通知送达九水公司之日等内容。合同第14.3条另约定，天安公司因严重违约情况而单方解除合同的，九水公司应向天安公司清偿截至合同解除日所欠的所有应付款项，天安公司除行使合同约定及法律赋予的权利外，还有权要求九水公司支付违约金，违约金金额相当于履约保证金。同日，双方另签订《无锡市房屋租赁合同》1份及《无锡市房屋租赁合同》的补充协议1份，《无锡市房屋租赁合同》编号为ZHCA2018003，约定的租赁房屋信息、租金计算标准与《天安智慧城租赁合同》一致，但租赁期限为2018年3月19日至2019年3月18日。《无锡市房屋租赁合同》的补充协议载明，《无锡市房屋租赁合同》仅用于九水公司工商注册，双方不因该合同产生实际的出租承租关系，具体事宜以双方签署的正式租赁合同为准。上述合同签订后，天安公司向九水公司交付了租赁房屋。九水公司于2018年3月19日支付了履约保证金24010元以及三个月租金36015元。2018年5月3日，九水公司另向港力公司交纳了物业管理押金3000元。2018年11月21日，九水公司再向天安公司支付三个月租金36015元，后九水公司未再支付任何款项。2019年2月6日，天安公司向九水公司发送《解约通知函》1份，载明九水公司未按《天安智慧城租赁合同》的约定支付房屋租金及物业费，截至2019年1月31日已逾期超过30日，属于严重违约。故其按合同约定通知自2019年1月31日起正式解除《天安智慧城租赁合同》，扣除履约保证金24010元并保留采取其他措施的权利。本院于2020年5月26日组织双方至案涉厂房进行现场勘验，天安公司委托诉讼代理人叶小康及九水公司法定代表人盛建东到场。案涉租赁房屋现场无人办公，大门由天安公司上锁，门口贴有港力公司张贴的水电费催款通知书。开锁进入案涉房屋后，现场状况为案涉房屋经过装修，现场物品主要为办公桌椅及电脑、投影仪等办公用品，另有空调若干。天安公司称其在2019年春节过年前上锁，上锁时案涉房屋已无人，现场情况与今日勘验并无变化。其之前一直与《天安智慧城租赁合同》记载的联系人联系，但后联系不上，其在催讨租金时被告知九水公司实际控制人被抓。盛建东称九水公司成立时其未加入公司，2018年5月才来公司帮忙，当时公司还在装修。2018年9月，公司原法定代表人退出并将股份转给邵丽华，后公司实际也未开展多少具体的业务，至2019年1月突然联系不上实际控制人华英娟。2019年2月过年期间，邵丽华告知其华英娟被抓。其并非公司实际控制人，故对于案涉房屋的装修、物品如何处置无法表态。其在2019年2月来过案涉房屋一次，此时门已上锁，并贴有《解约通知函》，公司当时实际也就两个人，故应该无人与天安公司协商过。诉讼中，天安公司与九水公司均确认，双方签订的《天安智慧城租赁合同》于2019年1月31日解除，天安公司另确认其在合同解除后主张的租金实际为案涉房屋的占用使用费。本院认为，天安公司与九水公司签订的《天安智慧城租赁合同》系双方真实性意思表示，合法、有效。双方虽另签有《无锡市房屋租赁合同》，但同日签订的补充协议已明确该合同仅用作九水公司的工商注册登记，故双方的权利义务仍应以《天安智慧城租赁合同》的约定为准。依据该合同约定，第三期租金36015元应在2018年12月10日支付，但九水公司未按约履行，后也未支付任何款项，显然已达到合同约定的严重违约情形，故天安公司有权解除合同并要求九水公司支付拖欠租金以及承担逾期付款的违约金。双方在诉讼中一致确认《天安智慧城租赁合同》于2019年1月31日解除，故合同解除时九水公司未付租金为24010元。九水公司虽辩称其共缴纳了9个月的租金，但除其陈述外并未提供相应证据予以证明，天安公司对其陈述亦不予认可，故本院对其该意见不予支持。九水公司又称根据合同14.3条，天安公司仅能按照履约保证金的金额主张违约金或按银行同期贷款利率计算违约金。但依据合同文义，该条针对的是九水公司严重违约致使天安公司单方解除合同时其所需承担的违约责任，与其因未按时支付租金所需承担的违约金适用情形并不相同，九水公司主张以银行同期贷款利率计算违约金也无事实依据，故对于九水公司的上述意见本院亦不予支持。关于九水公司应支付的违约金，依据合同约定应以36015元为基数，自2018年12月11日起计算至2019年1月31日，合同解除后以24010元为基数，自2019年2月1日起计算至2019年12月13日。但《天安智慧城租赁合同》所约定的违约金计算标准过高，天安公司也未提供证据证明九水公司延期支付租金给其造成的具体损失，故本院综合考虑案件情况，酌定调整违约金计算标准为按每日千分之一计算，故九水公司应当支付的违约金为9459.94元。合同解除后，九水公司应将案涉房屋返还天安公司，但九水公司至今仍占用案涉房屋，故天安公司有权主张案涉房屋的占用使用费。《天安智慧城租赁合同》约定的计算标准为租金的两倍，天安公司现以租金计收标准计算系对其自身权利的处分，本院依法予以支持。故九水公司应向天安公司支付自2019年2月1日起至2019年12月13日止的房屋占用使用费共计125084元。综上，九水公司应向天安公司支付租金24010元、违约金9459.94元、房屋占用使用费125084元，以上合计158553.94元。扣除九水公司已缴纳的履约保证金，其还应支付134543.94元。九水公司虽主张另有3000元押金需抵扣，但该押金系九水公司交予港力公司的物业管理押金，且从本院现场勘查的情况来看，港力公司与九水公司尚有未结清的水电费，故对于该项押金本院不予理涉，九水公司可另案主张。综上，对天安公司的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认无锡天安智慧城置业有限公司与江苏九水环保科技有限公司签订的《天安智慧城租赁合同》于2019年1月31日解除。二、江苏九水环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡天安智慧城置业有限公司租金24010元、违约金9459.94元、房屋占用使用费125084元，以上合计158553.94元，扣除履约保证金24010元后，还应支付134543.94元。三、江苏九水环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出坐落于无锡市新吴区菱湖大道228号天安智慧城2-906的房屋。四、驳回无锡天安智慧城置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7026元，减半收取3513元，由无锡天安智慧城置业有限公司负担2054元，江苏九水环保科技有限公司负担1459元（无锡天安智慧城置业有限公司同意其预交的案件受理费中的2054元由江苏九水环保科技有限公司向其直接支付，本院不再退还，由江苏九水环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡天安智慧城置业有限公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  徐良俊二〇二〇年六月三十日书记员  吴佳睿本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。