北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初16171号原告：北京中工控股集团有限公司（反诉被告），住所地：北京市密云区经济开发区康宝路12号门脸房西-5（二楼）。法定代表人：陈开锋，该公司经理。委托诉讼代理人：杨晓敏，北京灜和律师事务所律师。被告：北京浩远房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：北京市西城区西直门外大街甲143号。法定代表人：王锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨亭，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：何光远，北京市通商律师事务所实习律师。原告北京中工控股集团有限公司（反诉被告，以下简称中工公司）诉被告北京浩远房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称浩远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中工公司的委托诉讼代理人杨晓敏、被告浩远公司的委托诉讼代理人杨亭、何光远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中工公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告立即退还原告租赁保证金262521元；2.请求法院判令被告立即退还原告租金90423.90元；3.本案的诉讼费用（含案件受理费、律师费等）由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年1月6日签订合同编号为“凯旋大厦XXX”的《租赁合同》，被告将位于北京市西城区西直门外大街甲143号凯旋大厦东楼C座五层505（G、H、I1）单元（建筑面积463平方米）的房屋出租给原告，作为办公使用，每月租金87507元，租赁期间为2020年2月9日至2023年3月31日。《租赁合同》签订后，原告于2020年1月13日向被告支付了租赁保证金262521元，于2020年2月8日向被告支付了31天的租金90423.90元。双方签订的《租赁合同》刚要开始履行时就暴发了全国新冠肺炎疫情，导致原告至今仍无法装修使用租赁房产。面对难以预料的疫情灾祸，原告与被告在2月初就履行合同问题进行了初步沟通，被告同意先免收2月份的租金，后续看疫情再定。2月上旬，原告负责人从国外返回北京，隔离期间安排同事从被告处接收了涉案房屋的房间钥匙，隔离期后进入房屋发现涉案房屋的所有家具均已搬空。经进一步了解，才发现问题远比预料的更严重：原先原告只是以为房屋暂时无法装修，勉强还是可以办公使用的，困难尚可克服。可是在北京地区疫情管制的情况下，根本无法购买、搬运、安装家具，所以事实上完全无法使用。根据目前疫情发展的实际情况，北京作为首都，疫情防控丝毫没有放松的迹象。疫情还要多久，目前谁也难以预料，而原告急需复工复产，根本无法等疫情结束后再安排人员入场装修。合同签订至今已将近三个月，原告却根本无法使用租赁用房以便早日复工复产，公司全体员工心急如焚；迫于无耐，原告只好于3月24日另向案外人北京国科中技商贸有限公司租用办公场，解决燃眉之急的办公场所问题。3月25日，原告通过EMS将涉案房屋的钥匙寄还给被告。综上，原告已完全失去了租用涉案房屋的用处和合同目的，无法实现预定的合同的目。众所周知本次新冠肺炎疫情属于不可抗力。原告不仅有权主张免除不可抗力造成无法租用房屋期间的全部租金支付责任，而且还有解除合同的明确法律依据。鉴于上述解约的充分法律依据，而且原告又已经被迫另行租房的事实，原告于法于理都不可能再履行本案的租赁合同。为此，原告于2020年3月23日通过EMS向被告发送《终止租赁合同通知函》，要求当日起解除《租赁合同》，并请求被告收到通知函后5日内，退还原告已向被告支付的保证金等。同日，原告收到被告回函，被告确认已收到原告的《终止租赁合同通知函》，表示同意免除租金，但不同意解除租赁合同，被告认为仍可继续履行。原告认为：原告签订租约的合同目的是为了解决办公场所，而非仅仅为了减免租金，如上所述，既然因为疫情已不能实现原告的合同目的，且事实上原告也另行租赁了新的替代性房产，已不可能也无必要再继续履行租赁合同。况且，依据我国合同法第九十六条：“合同自通知到达对方时解除”，“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”鉴于诉争合同基于不可抗力于2020年3月24日经原告通知被告后已经依法解除，原告未实际进场使用租赁用房且原告所收取的钥匙也已退还给被告，故被告应当返还已收原告的保证金和租金等全部款项。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起本诉，请求判如所请。被告浩远公司辩称，第一，中工控股所述因北京地区疫情管制影响“无法购买、搬运、安装家具”“无法装修”等与事实不符且违反常理。中工控股未提供任何用来证明其曾经尝试过购买、搬运、安装家具而不能的证据。事实上，且不论办公家具的网络购买渠道一直畅通，就连北京居然之家卖场、北京红星美凯龙卖场、北京宜家商场等线下商场也已早于2月底、3月初恢复正常营业，其完全可以通过各种渠道购买、搬运并安装办公家具。第二，中工控股所述租赁房屋“无法装修”与事实不符。中工控股未提供任何其尝试装修而不能的证据材料，其援引的《关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通告》第六条规定的“小区（村）内的装饰装修等工程一律停止”乃针对住宅小区、村庄所做规定，并不包括写字楼等商业办公场所。经查北京市住建委官网，仅在2020年2月份和3月份，其便核发施工许可证92张和199张，其中绝大多数为商业办公场所的装饰装修工程。因此，中工控股对办公场所进行装修不存在无法克服的障碍。第三，浩远公司在2020年3月23日收到中工控股发送的《终止租赁合同通知函》后，自行联系并委托宏达经纪公司联系中工控股告知其购买、搬运、安装家具以及装修等不存在障碍，然而中工控股对此置之不理，更未进行任何购买、搬运、安装、装修的尝试，一味要求退租、返还租赁保证金。浩远公司在收到法院寄送的中工控股起诉材料后发现中工控股在2020年3月24日与案外人签订新的《房屋租用协议》，其与案外人沟通洽商的时间应早于该日。由此可知，中工控股所谓“无法购买、搬运、安装家具”“无法装修”仅仅是其单方退租的说辞。中工控股主张的“无法购买、搬运、安装家具”“无法装修”等与事实不符，其履行《租赁合同》不存在任何障碍，新冠肺炎疫情的出现与中工控股未履行《租赁合同》不存在因果关系，中工控股的合同目的完全可以实现。当事人怠于履行合同与不可抗力致使无法履行合同存在本质上的不同，本案显然属于前者，中工控股试图对两者进行混淆。因此，新冠肺炎疫情在本案具体情形中不构成不可抗力，中工控股无权以此为由解除合同。且不论新冠肺炎疫情在本案具体情形中并不构成不可抗力，退一步讲，即便构成不可抗力，中工控股亦不享有合同约定解约权以及法定解除权：第一，中工控股不享有合同约定解除权。《租赁合同》第13.3条约定：“如因不可抗力时间连续超过陆个月以上时间确实使本合同不能继续全面履行的，本合同终止。如上述之不可抗力情况只影响本合同部分履行，双方可按实际情况进行协商，修改本合同”。本案所涉《租赁合同》项下的租期长达三年零一个月，履约具有长期性和稳定性，贸然终止合同对签约各方的利益均有极大影响，故《租赁合同》的上述条款对不可抗力导致合同终止作出严格的限定，一是“不可抗力时间连续超过陆个月”，二是不属于“只影响本合同部分履行”的情形。显然，中工控股在本案中以不可抗力主张解除合同完全不符合上述约定，其主张不能成立。第二，新冠肺炎疫情发生后，浩远公司与中工控股就《租赁合同》继续履约事宜进行了协商并达成了《补充协议》，虽中工控股至今未提供盖章版的《补充协议》，但双方均明确认可该《补充协议》内容且双方后续实际均按照该《补充协议》履约，因此该《补充协议》已成立并生效，对双方具有约束力。双方就《补充协议》达成一致后，浩远公司按约免收了中工控股部分租金，中工控股按约于2020年2月8日支付了2020年2月29日至3月31日的租金，双方于2020年2月25日按约办理了房屋交接手续。上述事实本身足以说明，新冠肺炎疫情发生后，双方已就继续履行《租赁合同》达成一致。此后中工控股再以新冠肺炎疫情构成不可抗力为由要求解除《租赁合同》违背了双方合意。中工控股无权以不可抗力为由解除《租赁合同》，亦未按照《租赁合同》第12.4条提前退租相关约定解除合同，其自行提前退租的行为构成违约，浩远公司享有合同解除权且已通过发送《关于解除的通知函》的方式有效行使，还有权不予退还中工控股支付的租赁保证金并要求其赔偿如下实际损失，具体包括：浩远公司为缔结《租赁合同》已向中介机构宏达经纪公司支付的中介费87507元；浩远公司在签订《租赁合同》和《北京凯旋大厦车位租赁合同》后已向税务部门缴纳的印花税3268.96元；租赁房屋因中工控股提前退租、再次出租前因闲置产生的损失，正常情况下房屋对外招租至实际签约起租约须三个月时间，目前受新冠肺炎疫情影响招租难度跟大、所需时间更长，以四个月计算损失达350028元。中工控股已付租金90423.90元对应租期为2020年2月29日至3月31日，已实际履行完毕，其无权要求退还。综上，恳请贵院驳回中工控股全部诉讼请求。反诉原告浩远公司基于本诉答辩意见，提出如下反诉请求：1.请求法院判决确认双方的租赁合同及北京凯旋大厦车位租赁合同于2020年4月1日解除；2.请求法院判令原告向被告支付2020年2月9日至2020年2月28日的租金58338元；3.请求法院判令原告向被告赔偿损失440803.96元，包括中介费87507元、印花税费3268.96元、房屋闲置损失350028元；4.反诉费由原告承担。反诉被告中工公司辩称，原告已于2020年3月24日发函通知被告解除双方之间的租赁合同，被告收到后也已回函，因此双方租赁合同在2020年3月24日解除。合同是因不可抗力解除的，且原告并未实际使用涉案房屋，因此，原告不应承担房屋租金，也不应赔偿被告的损失。租赁合同是因不可抗力解除，即使需要赔偿，也应只赔偿实际损失，不应包括闲置损失等间接损失。综上所述，不同意被告的反诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月6日，原告中工公司（承租方，乙方）与被告浩远公司（出租方,甲方），经案外人中介公司北京宏达傲宇房地产经纪有限公司居间服务，签订《租赁合同》，双方当事人约定：乙方承租北京市西城区西直门外大街甲143号凯旋大厦东楼C座五层505单元用于办公，建筑面积463平方米，租赁期限自2020年2月9日至2023年3月31日止，房屋租金按房屋建筑面积每日每平方米6.30元，每月租金为87507元，首期租金（2020年2月9日至2020年3月31日）148761.90元应于合同签订后3日内支付；乙方应于合同签订当日向甲方支付相当于3个月房屋租金262521元的款项作为租赁保证金，作为乙方切实按本合同约定履行及遵守自身义务的保证。本合同签订且甲方收到本合同约定的租赁保证金和首期租金后，甲方应在起租日（2020年2月9日）将房屋交付给乙方，乙方应按甲方通知办理房屋接收手续。房屋状况良好，乙方于本合同签订前已实地勘查过房屋，认可并接受房屋现状。乙方按现状承租和接受房屋，并确认房屋能符合及实现乙方的租赁目的。双方确认签订本合同时房屋不存在影响正常使用和安全方面的缺陷，双方对房屋的交付条件已达成一致。乙方确认其无权以对房屋状况不满意为由拒绝办理房屋的接收手续。关于装修的约定：乙方对房屋进行的装修，应符合国家相关法律法规及行业规范的要求，且应提前向甲方提出申请。并提供经相关政府职能部门批准的装修设计施工图，在征得甲方书面同意及按规定取得有关政府部门批准后，方可进行……。关于违约责任和解除合同的约定：如一方违反本合同中任何约定而致使另一方利益遭受损失，即视为违约，守约方有权在违约行为发生以后以书面形式通知违约方要求其纠正，在通知后30日内违约行为仍不能得到纠正的情况下，守约方有权单方解除本合同；在违约行为无法纠正的情况下，守约方有权立即单方解除本合同。如一方违约，致使守约方发生任何费用、支出、责任或损失的，违约方应对守约方进行赔偿，并保障守约方不受损害。如本合同相关条款对特定违约行为明确了相应违约责任的，按该违约责任条款执行。如出现下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回房屋且不予退还乙方已支付的租赁保证金，并有权向乙方追索未支付的房屋租金、相关费用、违约金及其他损失：乙方迟延支付房屋租金超过七日，或延迟支付房屋租金达两次或两次以上的；乙方拖欠房屋租金、停车位租金、物业管理费、电费、通讯费及其他导致或可能导致甲方损失的各项费用合计达相当于半个月租金金额的……；除甲方违约或因甲方导致的其他原因外，乙方提前退租，未按本合同约定提前通知甲方的。甲方依据上述情形解除本合同的，本合同自甲方得解除通知书送达乙方时解除。任何一方提前解除合同的，须提前3个月书面通知对方。甲方提前解除本合同，并按本合同约定提前通知乙方的，在乙方不存在违约行为的情况下，租赁保证金无息返还乙方，并按收取保证金时的租金标准给予乙方相当于2个月租金的违约金。乙方要求提前解除本合同，并按本合同约定提前通知甲方的，甲方把相当于1个月租金金额的租赁保证金无息退还给乙方，剩余相当于2个月租金的租赁保证金作为违约金不予退还。关于不可抗力的约定：遭受不可抗力的一方应立即通知有关的对方，并提供遭受此种不可抗力及期限的适当证据，遭受此种不可抗力的一方还应采取一切必要措施终止或减轻此种不可抗力及影响。如因不可抗力事件连续超过6个月以上时间确使本合同不能全面继续履行的，本合同终止。如上述之不可抗力情况只影响本合同部分履行，双方可按实际情况进行协商，修改本合同。对因不可抗力造成本合同部分不履行、全部不履行或延迟履行的，一方无需对另一方因此遭受的任何损害、费用增加或损失承担责任，并且该等履行失败或迟延不得视作对本合同的违约。同日，双方另签订了《北京凯旋大厦车位租赁合同》，约定中工公司承租凯旋大厦三个车位，租赁期限自2020年2月9日至2021年2月8日，每年租金31200元。2020年1月13日，原告向被告交纳了租赁保证金262521元。此后，双方当事人协商确定将原告支付首期租金的时间延期至2020年2月5日。2020年2月5日，原告提出由于因新冠肺炎疫情的影响，该公司并未复工，且找不到人装修，要求被告推迟一个月起租，被告表示起租时间可以延期至2020年2月11日，并告知原告涉案房屋可以不用装修，装修存在诸多现实困难。原告表示该公司2月10日还未复工，开工时间尚不确定，涉案房屋一定要装修，原告因此要求被告退还押金不再租赁涉案房屋。此后，双方当事人协商确定，被告同意免收原告2020年2月9日至2020年2月28日期间的租金58338元，双方继续履行租赁合同，但未签订书面的补充协议。2020年2月8日，原告向被告支付了租金2020年2月29日至3月31日期间的90423.90元。2020年2月15日，被告向税务部门缴纳了《租赁合同》项下的印花税3237.76元以及《车位租赁合同》项下印花税31.20元。2020年2月25日，原、被告双方办理了涉案房屋的交接手续，并签署了《房屋交接签认表》。2020年3月23日，原告向被告发出《终止租赁合同通知函》。原告表示由于新冠疫情影响，造成其无法入场对涉案房屋进行装修，且无法购买、搬运、安装办公家具，致使其租赁涉案房屋用于办公的合同目的不能实现，因此通知被告解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告返还全部租赁保证金。2020年3月24日，原告与案外人北京国科中技商贸有限公司另行签订《房屋租用协议》。2020年3月25日，被告向原告发送《关于的回复函》，书面告知原告提前解除合同的理由不能成立，并表示在尊重合同约定基础上协商解决原告提前解约的诉求。2020年3月26日，原告将涉案房屋的钥匙通过快递方式交还给了被告。被告主张涉案房屋目前仍未出租出去。2020年3月30日，被告向原告发送《关于解除的通知函》，通知原告因其违约行为，双方租赁合同解除。现原告诉至本院，1.请求法院判令被告立即退还原告租赁保证金262521元；2.请求法院判令被告立即退还原告租金90423.90元；3.本案的诉讼费用（含案件受理费、律师费等）由被告承担。被告认为新冠疫情对原告履行合同并未造成履行障碍，原告提前解除合同构成违约，原告应对其违约行为承担责任。被告基于上述理由提出反诉，1.请求法院判决确认双方的租赁合同及北京凯旋大厦车位租赁合同于2020年4月1日解除；2.请求法院判令原告向被告支付2020年2月9日至2020年2月28日期间的租金58338元；3.请求法院判令原告向被告赔偿损失440803.96元，包括中介费87507元、印花税费3268.96元、房屋闲置损失350028元；4.反诉费由原告承担。庭审中，原告主张由于疫情的影响，导致其在承租涉案房屋后不能进场装修，且不能购买、搬运、安装办公家具，致使其签订租赁合同的目的不能实现，对此，原告提交如下证据：1、原告公司员工王觅雪与被告公司员工卢佳音的微信聊天记录：用以证明原告在签订合同之初就向被告提出需要装修，被告多次提到在疫情期间施工许可证是无法办理的。被告对证据的真实性无法确认，证明目的不认可。被告认为其员工只是在别的群里看到办理许可证有困难，但也提示原告自己去相关政府部门询问，并未直接告诉原告不能办理。微信内容反映出无法装修、不能使用房屋，不是原告解除合同的真实原因，是因为原告担心疫情影响，选择暂不复工。后续原告也在双方补充协议后缴纳了3月份的租金，说明合同可以正常履行下去。2、《关于进一步加强社区（村）疫情防空工作的通告》，该通告第六条规定：“严格公共空间管理，社区（村）非生活必需的文体活动室、娱乐室等公共场所一律关闭，街道（乡镇）、社区（村）、物业企业、产权单位要做好公共场所的消毒、垃圾分类处理、环境整治等工作。机关事业单位办公场所、园区、企业等要加强体温监测，认真筛查发热人员，坚持“日报告”“零报告”制度。小区（村）内的装修装饰等工程一律停止，水电热气等工程施工单位、旅馆等要配合社区（村）做好疫情防空工作。原告主张该证据可以证明因新冠肺炎疫情无法装修、使用涉案房屋，无法实现合同目的。被告对证据的真实性认可，但不认可证明目的，被告认为该通告涉及的对象是普通住宅，并不包括商业大楼，原告装修不会因此受到影响。3、《房屋租用协议》：该合同的承租方为被告（乙方），出租方为北京国科中技商贸有限公司（甲方），该合同约定：自2019年年底新冠肺炎疫情爆发以来，双方均受到不同严重程度的疫情影响，甲方公司员工大量离职、所租房屋办公区域渐有空余；乙方于年初租赁了本区凯旋大厦写字楼却因政府疫情管控政策，迟迟无法装修和实际使用，现急需复工复产但又没有其他办公场所。为解决双方遇到的现实困难、减少损失，双方协商共同使用租赁房屋、共渡难关。甲方同意将承租的北京市西城区阜成门外大街2号万通大厦B1604-1606号房屋的四分之三面积290平方米转租给原告用于办公，相关费用等均按甲方25%、乙方75%的比例计算分摊。月租金60340元（每天每平方米租金为6.94元）。被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。被告认为该合同内容证明原告存在恶意违约行为，租赁地址与涉案房屋地址相邻的地区，租赁用途都是办公，面对同样的疫情防控政策，原告以不可抗力为由解除合同没有事实依据。原告新租赁房屋的租金价格下降也是导致原告另行租赁的原因，签约之前经过了洽商过程，说明原告早有不想履行涉案合同的意思。被告提交了北京各大家具卖场恢复营业的新闻资料和北京市住建委官网上2020年2、3月期间施工许可证核发情况的截图，用以反驳原告所主张的无法装修、无法购买办公家具的事实。上述新闻记载北京部分家具卖场于2020年2月底陆续复工开业。原告认为该新闻报道的真实性难以核实，且与本案争议无关，即使家具卖场正常营业，也不能说明该公司可以正常使用涉案房屋。原告对住建委官网解图的真实性认可，但认为与本案无关。经本院询问，原告认可其并未向住建委申请办理装修许可证，因为其并不知晓装修的程序，不清楚如何向住建委申请。被告另提交中介公司工作人员发给原告的短信，用以证明其在2020年3月23日晚上，通过中介公司工作人员及时告知被告涉案房屋可以装修和搬家，要求原告继续履行合同。原告认为该份证据是被告收到解除通知后补的，当时其已被迫与第三人一起合用办公场所。原告主张自合同签订后其一直表示要装修，被告在2月5日说疫情期间不行，被告在3月23日收到解除合同通知当晚马上说可以装修和搬家，前后完全不一致，且口头陈述，没有任何事实依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《租赁合同》及《北京凯旋大厦车位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，原告在2020年2月5日应当支付首期租金时向被告提出因新冠肺炎疫情的影响，导致其履行合同存在困难，因而要求被告推迟起租时间至2月底，在被告未同意的情况下，原告作出了解除合同的意思表示，但经协商之后，双方就被告免除原告部分租金达成了合意，此后，原告向被告支付了2020年2月29日至2020年3月31日期间的租金，双方亦办理了房屋交接手续。上述事实足以说明在新冠肺炎疫情发生后，双方就继续履行涉案租赁合同达成了一致意见。原告在时隔一个月后以因疫情影响导致其不能对涉案房屋进行装修，无法购买、运输、安装家具，致使其合同目的不能实现的理由通知被告解除合同，该解除合同的理由是否成立，双方存在争议。对此问题，本院认为，原告提交的《关于进一步加强社区（村）疫情防空工作的通告》，是针对居住区的相关管控措施，并非对写字楼采取的措施，原告未提供证据证明其在装修和购买、运输、安装家具过程中，因新冠肺炎疫情和管控措施的影响使其从事上述行为存在障碍；而被告提交的证据表明政府行政部门在疫情期间并未停止相关行政审批工作，北京的部分家具卖场也在2020年2月底陆续复工开业，因此，原告主张因不可抗力造成其不能履行合同的陈述意见，缺乏证据证明，原告向被告发出的解除合同通知，不能发生合同解除的法律后果。此后，原告于2020年3月26日单方将涉案房屋的钥匙交还给了被告，原告以其行为表明不再履行合同，因此，双方租赁合同不再具备继续履行的条件，应认定双方租赁合同及《北京凯旋大厦车位租赁合同》因原告违约于2020年3月26日解除，被告反诉主张双方租赁合同于2020年4月1日解除的时点不妥，本院不予采纳。关于原告要求被告返还租金及被告要求原告支付2020年2月9日至2020年2月28日期间租金的请求，在新冠肺炎疫情发生后，被告免除了原告2020年2月29日之前的租金，双方因此就继续履行合同及原告自2020年2月29日起开始交纳租金形成了新的约定，该约定虽未形成双方签章的书面文件，但双方已依此实际履行，该约定成立并生效，对双方当事人均具有约束力，现被告要求原告支付已经免除的截止到2020年2月28日的租金，违反上述约定，本院对被告的此项反诉请求不予支持。被告于2020年2月25日向原告交付了房屋，原告实际占用至2020年3月26日，故对于2020年2月29日至2020年3月26日期间的租金应由原告承担，本院不再考虑减免的问题。2020年3月27日至2020年3月31日期间，原告已将房屋交还被告，故被告应当将原告已经支付的租金予以退还（6.30元*463平方米*5天=14584.50元）。关于原告要求被告返还租赁保证金的请求，涉案租赁合同系因原告违约提前解除，依据双方合同约定，被告有权将原告已付的租赁保证金中相当于2个月租金的租赁保证金作为违约金不予退还，故被告退还原告的租赁保证金数额应为87507元，本院对原告此项诉讼请求的合理部分予以支持。关于律师费，原告要求被告赔偿其律师费的请求于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿损失的请求，涉案租赁合同因原告违约而提前解除，双方在合同中约定了原告提前解除合同应提前三个月书面通知被告，且应向被告支付相当于两个月租金的违约金，而原告提前退租时，距双方租赁合同签订仅两个月有余，无法达到提前三个月通知的要求。根据原告先后签订的两份租赁合同对比，原告另行承租的房屋每天每平方米的租金标准高于其承租涉案房屋的租金标准，但其另行承租的房屋具备收房后直接办公的条件，说明其确有尽快复工的需求；另考虑原告已及时将涉案房屋的钥匙交还被告，采取了防止损失进一步扩大的措施，故原告违约解除涉案租赁合同的过错程度较轻。被告主张涉案房屋至今未能出租，新冠肺炎疫情的影响对被告再次出租涉案房屋也有一定影响，故原告向被告支付两个月租金作为违约金较为适当，对被告要求原告再支付房屋空置损失的请求，本院不予考虑。中介费和印花税均是被告因签订涉案合同而支出的，涉案合同因原告违约提前解除，上述支出属于被告的实际损失，原告应当予以赔偿，对被告此部分反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告北京中工控股集团有限公司与被告北京浩远房地产开发有限公司于二〇二〇年一月六日签订的《租赁合同》及《北京凯旋大厦车位租赁合同》于二〇二〇年三月二十六日解除。二、被告北京浩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告租金14584.50元及租赁保证金87507元。三、原告北京中工控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告北京浩远房地产开发有限公司中介费87507元、印花税费3268.96元。四、驳回原告北京中工控股集团有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告北京浩远房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3297元、反诉费4394元，由原告北京中工控股集团有限公司负担3142（已交纳），由被告北京浩远房地产开发有限公司负担4549元（已交纳4394元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年六月二十二日法官助理 白指洋书 记 员 林 彤-18--19-