内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终58号 上诉人（原审原告）：靳华，现住乌兰察布市。 委托诉讼代理人：曹文峰、王强，内蒙古其格其律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：内蒙古金马实业集团有限公司。 法定代表人：杨洋，经理。 委托诉讼代理人：周海涛、白雪松，内蒙古上都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：呼和浩特市金马商贸有限责任公司。 法定代表人：张红伟。 委托诉讼代理人：刘小娟，呼和浩特市法律服务工作者协会第三法律服务所法律工作者。 原审第三人：乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室。 法定代表人：朱彦军，主任。 委托诉讼代理人：续集芳，乌兰察布市148协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。 上诉人靳华、上诉人内蒙古金马实业集团有限公司因与被上诉人呼和浩特市金马商贸有限责任公司、原审第三人乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2019）内0902民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人靳华及其委托诉讼代理人曹文峰、上诉人内蒙古金马实业集团有限公司的委托诉讼代理人周海涛、白雪松与被上诉人呼和浩特市金马商贸有限责任公司的委托诉讼代理人刘小娟、原审第三人乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室的委托诉讼代理人续集芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 靳华上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判装修补偿费1030685元、停业停产损失190800元归上诉人所有；2.本案一、二审诉讼费用、保全费用全部由被上诉人内蒙古金马实业集团有限公司、呼和浩特市金马商贸有限责任公司承担。事实和理由：本案被上诉人对大爱宾馆的所有装修装饰没有投入过任何费用，所有的装修全部是由大爱宾馆以及上诉人靳华完成。而大爱宾馆的设施、设备、房屋内外物品通过《整体转让协议》、《收条》全部转让给上诉人靳华，被上诉人内蒙古金马实业集团有限公司的负责人张玉锦也在《收条》上签字确认。基于上述事实，上诉人依法取得了被征收房屋装修部分的所有权，依法有权取得装修补偿款，一审法院只酌情支持上诉人30000元的装修补偿款，缺乏事实依据。本案争议的是装修补偿款的归属问题，而不是装饰装修残值如何分担的问题，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行判决，适用法律错误。2017年9月20日，案外人李某将《特种行业许可证》的经营者变更为靳华，靳华成为大爱宾馆的经营者，靳华提前给付房屋租金，享有合法的经营权，而政府的征收行为，影响的是靳华的经营，停产停业损失应当是对靳华的补偿。集宁区房屋征收管理办公室对涉案房屋的征收是按照房屋价值的3%给付停产停业损失费，并没有根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素进行评估，一审法院以上诉人未提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证等证据为理由，未支持上诉人对于停产停业损失的请求，理由不能成立。一审以简易程序开庭审理并作出判决，诉讼费依法应当减半收取，一审判决全额收取诉讼费存在错误，请求二审法院予以更正。 内蒙古金马实业集团有限公司上诉请求：1.依法撤销（2019）内0902民初854号民事判决第一、二项；2.依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被上诉人靳华、呼和浩特市金马商贸有限责任公司承担。事实和理由：一审庭审中被上诉人靳华承认支付租金12万元、押金2万元，且所举证据数额也是14万元的收条，12万元房租的租赁期为2018年9月30日至2019年9月30日，被上诉人靳华于2019年3月20日才腾空租赁房屋，所以靳华已经实际使用房屋6个月，即使退还租金也只应退还6万元。上诉人对被上诉人呼和浩特市金马商贸有限责任公司将房屋转租的情况不知情，并非是知道转租后6个月内未提异议，呼和浩特市金马商贸有限责任公司与靳华的转租合同应当认定为无效，上诉人不承担任何责任。 被上诉人呼和浩特市金马商贸有限责任公司辩称，我公司在未经内蒙古金马实业集团有限公司同意的情况下，将房屋转租给了靳华，我公司与靳华之间的转租合同应认定为无效，故我公司与靳华约定的补偿条款不发生任何效力。靳华未按时腾空房屋，故靳华支付的租金及房屋押金不应退还。 原审第三人乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室述称，乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室已对涉案房屋进行了补偿，本案争议的焦点与乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室并无直接关系。 一审原告靳华向一审法院起诉请求：1.判令被告将位于集宁区新得乐海商场西一厅3-4层的房屋补偿款1331485元（包括搬迁补偿费60000元、停业停产补偿费190800元、装修补偿费1030685元、奖励费50000元）归原告所有，具体补偿金额待调取《拆迁补偿协议》后依法变更；2.请求判令被告退还原告房屋租赁金140000元及押金20000元；3.由第三人将原告应得的补偿款直接支付给原告；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：被告内蒙古金马实业集团有限公司于2017年7月15日将其所有的新得乐海商城（5988.18平方米）租赁给被告呼和浩特市金马商贸有限责任公司。2017年9月19日，原告与被告呼和浩特市金马商贸有限责任公司签订了房屋租赁合同，呼和浩特市金马商贸有限责任公司将位于集宁区新得乐海商场西一厅3-4层的房屋出租给原告，面积约1200平方米。租赁期限自2017年9月30日至2022年9月30日止，期限为五年。付款方式第一年度租金120000元，第二年度租金120000元。合同约定，原告向被告交纳20000元押金，租赁期限届满被告退还押金。合同签订后，原告于2017年9月20日交纳第一年度租金120000元及押金20000元，并从事住宿业经营。2018年7月6日，原告向被告交纳第二年度租金120000元。2018年7月3日，集宁区政府作出《房屋征收决定》，7月31日征收实施部门作出《南沙河综合整治及地下综合管廊同步建设工程改造项目商业体征收补偿安置方案》，本案争议的征收补偿费涉及的房屋在征收范围内。2018年9月5日，被告内蒙古金马实业集团有限公司与第三人乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公司就房屋征收补偿达成协议，第三人乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室补偿被告内蒙古金马实业集团有限公司41356573元，其中房屋5988.18平米，补偿31737354元；房屋装修设施补偿8167690元；营业损失952120元；搬家费299409元；奖励200000元。2018年10月，原告将其物品从租赁房屋中搬出。上述事实，有房屋租赁合同、收据、南沙河综合整治及地下综合管廊同步建设工程改造项目商业体征收补偿安置方案、房屋产权证、国有土地上房屋征收安置（货币补偿）协议书、征收户领款单及当事人陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，各方当事人均依照合同约定和法律规定履行各自的义务，但遇到集宁区人民政府整体规划和国民经济及社会发展需要，对诉争房屋进行拆迁，原、被告对拆迁补偿款的归属产生争议。对原告主张的退还房屋租金及押金的诉讼请求，2018年7月3日，因集宁区人民政府已作出拆迁改造的决定，原、被告的房屋租赁合同已无法实际履行，故对该请求应予支持。原告要求被告给付搬迁补偿费的请求，搬迁补偿费指的就是被征收房屋中的物品搬迁所产生的费用，本案争议的房屋被征收时，原告与被告签订的《租房合同书》未到期，2018年10月，原告将其物品从租赁房屋中搬出，且原告计算方法无误，应予支持。原告主张的装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担的规定，酌情支持30000元。原告诉请的停产停业补偿款，租房合同未履行完毕，在合同履行期间因房屋征收造成停产停业损失，原告有权要求补偿，《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款第三项、第三十四条对停产停业损失补偿作出了相应的规定，其中第三十四条规定，征收非住宅造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿标准不得低于被征收房屋价值的百分之三。被征收人认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。本案第三人补偿的被告停产停业损失为299409元，是按被征收房屋价值百分之三计算的，即被告所有的非住宅营业房被征收后产生的经营或者租赁的损失。原告要求补偿的停产停业损失应为合同履行期限内所承租的房屋被征收造成停产停业的损失，但其未提交相应的证据证明营业经营损失金额，根据上述法规规定，原告此种情形应按照征收三年前的效益、纳税凭证等提供证据证明损失，原告未提供证据证明应承担举证不能的责任，故对该项请求不予支持。原告主张的搬迁奖金，无法律依据，不予支持。关于被告内蒙古金马实业集团有限公司辩称的与被告呼和浩特市金马商贸有限责任公司签订的租赁合同第六条明确约定，房屋租赁期间被告呼和浩特市金马商贸有限责任公司不得擅自转租转借承租的房屋，否则内蒙古金马实业集团有限公司有权解除合同，且所造成的一切损失由呼和浩特市金马商贸有限责任公司承担的答辩意见，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持，故该答辩理由，不予采信。 一审法院判决：一、被告内蒙古金马实业集团有限公司和被告呼和浩特市金马商贸有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告靳华房屋租金及押金160000元；二、被告内蒙古金马实业集团有限公司和被告呼和浩特市金马商贸有限责任公司在本判决生效后十日内按《南沙河综合整治及地下综合管廊同步建设工程改造项目商业体征收补偿安置方案》的规定，在本判决生效后十日内补偿原告靳华搬迁补偿费、装饰装修残值损失90000元；三、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费14934元，原告靳华负担10453元，被告内蒙古金马实业集团有限公司和被告呼和浩特市金马商贸有限责任公司负担4481元。 本院二审期间，上诉人靳华、上诉人内蒙古金马实业集团有限公司与被上诉人呼和浩特市金马商贸有限责任公司、原审第三人乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室均没有向法庭提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，2018年7月3日，乌兰察布市集宁区人民政府作出房屋征收决定，涉案房屋在被征收的范围内，房屋租赁合同已不具备继续履行的条件，一审法院判决退还自2018年7月起的租金及押金并无不当。2017年9月呼和浩特市金马商贸有限责任公司即将涉案房屋转租给靳华，因此对于上诉人内蒙古金马实业集团有限公司所称其对转租不知情的上诉理由，本院不予采信。对于房屋装修设施补偿，双方合同约定“合同期满不再续租，乙方装修改造后的不可移动的设备、设施归甲方所有不可拆移，修建所发生的费用甲方不予补偿”，考虑靳华承租该房屋的用途与之前的承租人相同，可利用原有装修物，且靳华未能提供证据证明其承租涉案房屋后支出的装修费用，但合同剩余履行期限未届满，一审法院按照公平原则酌情支持30000元并无不妥。对于停产停业损失，原审第三人乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室已根据《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》按照最低补偿标准即被征收房屋价值的百分之三进行补偿。靳华承租涉案房屋用于经营，出租人所获征收补偿款项中，停产停业损失溯源于承租人权益，双方协议对此虽未有约定，根据公平原则，出租人应将其收取的相应份额补偿费用支付给承租人靳华。一审法院以上诉人靳华未提交证据证明其前三年的收益为由对该项诉讼请求不予支持，理由不能成立。另根据《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，本案一审适用简易程序审理，受理费应减半交纳，对此予以纠正。 综上所述，靳华的上诉请求部分成立，内蒙古金马实业集团有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持集宁区人民法院（2019）内0902民初854号民事判决第一项、第二项； 二、撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初854号民事判决第三项； 三、内蒙古金马实业集团有限公司和呼和浩特市金马商贸有限责任公司在本判决生效后十日内补偿靳华停产停业损失190800元； 四、驳回一审原告靳华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14934元减半收取7467元，由靳华负担5260元，内蒙古金马实业集团有限公司和呼和浩特市金马商贸有限责任公司负担2207元。保全费5000元，由靳华负担3533元，内蒙古金马实业集团有限公司和呼和浩特市金马商贸有限责任公司负担1467元。二审案件受理费上诉人靳华预交15523元，内蒙古金马实业集团有限公司预交5050元，由靳华负担13098元，内蒙古金马实业集团有限公司和呼和浩特市金马商贸有限责任公司负担7475元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张文东 审 判 员 郝春雷 审 判 员 刘国婷 二〇二〇年六月九日 法官助理 赵雅婷 书 记 员 郑 伟 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；