广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19270号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市自由心投资控股有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道新联社区宝荷路爱联段岗贝工业区2号厂房一层。法定代表人：刘海波，总经理。委托诉讼代理人：袁盼盼，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩斌，广东宏泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鸿鑫宝房地产有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道丹湖社区泗黎路丹园一巷12号3楼301-304（办公场所）。法定代表人：游海亮，总经理。委托诉讼代理人：巫业辉，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯胜钒，广东联建律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市飞沃智造科技有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道黎光社区黎光新工业区15号A栋，B栋。法定代表人：付黎明，总经理。委托诉讼代理人：于勇华，男，1976年10月15日出生，汉族，住湖南省临澧县，系该公司员工。上诉人深圳市自由心投资控股有限公司（以下简称自由心公司）因与被上诉人深圳市鸿鑫宝房地产有限公司（以下简称鸿鑫宝公司）、原审第三人深圳市飞沃智造科技有限公司（以下简称飞沃公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。自由心公司上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2609号民事判决第三项，改判自由心公司无需支付鸿鑫宝公司房屋占有使用费880000元；2.本案上诉费用由鸿鑫宝公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。涉案合同中搬离和移交条款并不属于合同效力的解决方法条款，不适用《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定。二、涉案合同自始无效，则无需协商解除，自由心公司自行搬离即可。房屋占有使用费的计算不是以是否办理移交手续为必要条件，而是以是否占有使用房屋为必要条件。三、自由心公司2018年3月搬离涉案房屋后，涉案房屋一直由飞沃公司实际使用，鸿鑫宝公司未提出异议且向飞沃公司收取租金，表明鸿鑫宝公司默认飞沃公司为实际承租人，追认自由心公司将涉案房屋交付飞沃公司的行为。四、自由心公司于2018年3月搬离涉案房屋，飞沃公司于2018年6月搬离涉案房屋，且付清2018年6月份的房屋占有使用费。自由心公司与飞沃公司在2018年6月之后均未继续占有使用涉案房屋，无需支付占有使用费。鸿鑫宝公司辩称，一、一审法院适用法律正确，自由心公司应向鸿鑫宝公司办理移交手续返还房屋。二、自由心公司与飞沃公司系关联公司，一审法院认定飞沃公司使用的行为应视为自由心公司的使用行为。三、自由心公司承租期间经常委托案外人向鸿鑫宝公司支付相关租赁费用，以其行为表明承租方系自由心公司，案外人仅是代其付费。四、涉案房屋自发生火灾至加固修复完成期间，自由心公司没有与鸿鑫宝公司协商解除双方之间的租赁关系，仍占有涉案房屋，理应支付房屋占有使用费。五、自由心公司擅自交付给飞沃公司使用涉案房屋，履约保证金应作为违约金赔偿给鸿鑫宝公司。飞沃公司述称，自由心公司从2017年10月份搬出后，涉案房屋一直都是飞沃公司使用，直至2018年5月30日发生火灾，飞沃公司于2018年6月21日就开始搬迁，到6月底全部搬迁完毕。自由心公司向一审法院起诉请求：1.依法判定自由心公司与鸿鑫宝公司于2017年1月9日签署的《房屋租赁与管理合同书》无效；2.鸿鑫宝公司返还自由心公司履约保证金660000元及利息（以660000元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由鸿鑫宝公司承担。鸿鑫宝公司向一审法院反诉请求：1.判令自由心公司、飞沃公司向鸿鑫宝公司支付房屋加固的费用493391元；2.自由心公司、飞沃公司向鸿鑫宝公司支付房屋重新装修费用人民币265000元；3.自由心公司、飞沃公司向鸿鑫宝公司支付清理费人民币36200元；4.自由心公司、飞沃公司向鸿鑫宝公司支付2018年7月1日至2018年10月31日的房屋空置损失共880000元；5.自由心公司、飞沃公司承担全部诉讼费用。鸿鑫宝公司一审当庭变更诉讼请求：反诉请求第1项金额调整为48万元整；第4项房屋空置损失调整为房屋使用费。总计金额1661200元。一审法院认定，2017年1月9日，出租方（甲方）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司、承租方（乙方）付黎明、深圳市自由心投资控股有限公司签订《房屋租赁与管理合同书》，约定：一、甲方将位于深圳市龙华区观澜街道黎光新工业区15号厂房A栋、B栋1-3楼、宿舍1-5层出租给乙方经营使用，租赁合同期自2017年1月9日起至2023年2月6日止；二、厂房每月租赁总租金为人民币220000元，合同签订后即日内乙方应交叁个月总租赁物租金金额的履约保证金人民币660000元，预交壹个月租金总额为人民币220000元，共计880000元，每月总租金每满24个月在原租赁费用的基础上递增10%，自2017年3月11日开始计算租金。乙方于每月5日前交当月的租金、物业管理费、上月水电费等所有相关费用，未按时付费的，乙方应向甲方缴交滞纳金，滞纳金按欠费总额的5%天支付……六、无论乙方中途退租或期满退租时应付清房租费（包括搬迁期的租金）、水电费、工人工资和租赁管理费等或甲方有权扣押扣除同等价值的相关设备及产品、半成品等物品。乙方搬迁前应提交相关结清款项的资料以及通过双方对厂房设备、设施等进行验收和移交的手续；七、在本合同终止的当天内，乙方须将厂房清扫干净，将厂房大门等所有钥匙及厂房内的固定装置等设备，在完好无损（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离厂通知书……。落款处自由心公司加盖了公章，付黎明并在法定代表人（或代理人）处签字。自由心公司表示付黎明当时为公司经理代表自由心公司签订了该合同。2017年1月9日，鸿鑫宝公司向自由心公司出具收款收据，证实收到“深圳市自由心投资控股有限公司交来黎光新工业区15号保证金叁个月租金人民币660000元”。自由心公司在一审庭审中主张，租金支付至2018年2月，3月之后由飞沃公司交付租金给鸿鑫宝公司，自由心公司已于2018年3月搬离涉案物业。鸿鑫宝公司则称自由心公司租金支付至2018年6月，主张自由心公司在诉状中陈述2018年6月20日出货，在2018年6月29日腾空全部房屋，说法自相矛盾，飞沃公司也从未将自由心公司所称事宜告知鸿鑫宝公司。自由心公司对此解释称起诉状中之所以会写2018年6月20日出货，是因为自由心公司负责人对事件事实没有了解清楚而作出的陈述，对此当庭已作出修正。自由心公司并提交《协议书》一份为证，该协议书载明以下内容：深圳市鸿鑫宝房地产有限公司与深圳市飞沃智造科技有限公司就2018年6月21日深圳市鸿鑫宝房地产有限公司员工阻拦飞沃公司搬厂事件做出以下协议：1.深圳市鸿鑫宝房地产有限公司保证不再干扰、阻碍或以其他任何方式扰乱、影响深圳市飞沃智造科技有限公司及其相关联公司正常经营，尤其不得封堵公司工厂（包括但不限于东莞黄江工厂、公明工厂）厂门、出货等……7.上述6条协议只针对2018年6月21日深圳市鸿鑫宝房地产有限公司员工阻拦飞沃公司搬厂事件。签名处有“陈高云”、“李某兵”签名、捺指模，落款日期为2018年6月23日。下方有9名人员签名并捺指模，“李某兵”旁注“以上9人为我公司员工”。鸿鑫宝公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，辩称协议书并没有鸿鑫宝公司盖章，也没有任何鸿鑫宝公司授权的人员签字，且该协议书只是关于出货的事情，并未对租赁作出任何约定，与鸿鑫宝公司无关。鸿鑫宝公司则提交一份《委托书》，内容为：“乙方深圳市自由心投资控股有限公司，承租甲方位于深圳市龙华新区观澜街道黎光新工业区15厂房，现就开具房屋租凭（赁）发票事宜，委托甲方深圳市鸿鑫宝房地产有限公司代为开具：深圳市自由侠科技有限公司、深圳市飞沃智造科技有限公司的房屋租凭（赁）发票，不作其它变动。”委托方处有加盖自由心公司的公章，落款时间为2017年6月21日，鸿鑫宝公司以此主张飞沃公司与自由心公司为关联关系。自由心公司对该委托书的真实性、合法性、关联性予以认可，表示在2018年3月份之后自由心公司与飞沃公司之间的合作就已解除，自由心公司搬离，该份文件是在合作期间形成的，自由心公司与飞沃公司除合作外没有其他关系，双方不是关联公司，一开始自由心公司单独使用租赁物业，后来是飞沃公司单独使用。鸿鑫宝公司则称从签订租约就是付黎明和自由心公司共同签署，付黎明是以个人名义签署。飞沃公司没有向自由心公司承租物业，但有实际使用过，是自由心公司擅自转租，鸿鑫宝公司是在2018年10月份才收回该物业，案涉租赁房屋没有办理房产证或建设工程规划许可证。深圳市龙华区观澜街道黎光社区工作站出具的两份《龙华新区出租屋（自建房）使用权利证明》显示深圳市龙华区观澜黎光社区黎光新工业区15号厂房1、厂房2的出租人为何敏忠。深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队于2018年6月28日作出深公（龙华）消火认字[2018]第0001号火灾事故认定书，查明火灾事故基本情况：2018年5月30日2时39分，群众报警称龙华区观澜街道黎光新工业区15号发生火灾，火灾造成飞沃公司B栋厂房一楼材料仓库墙体、装修装饰及内部物品有不同程度烧毁、烧损、烟熏及水渍，过火面积536平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：2018年5月30日2时34分许，飞沃公司发生火灾。认定起火部位为飞沃公司B栋厂房一楼材料仓库距东墙1.7米、距北墙6.0米处的锂电池堆放处，起火原因可排除放火、雷击、电气线路故障等，不排除是锂电池故障自燃引起。鸿鑫宝公司表示火灾当天有派员到现场处理，并与飞沃公司协商处理，协商后由鸿鑫宝公司委托第三方代为清理现场废墟并进行加固装修，飞沃公司会承担相关费用。鸿鑫宝公司提供了飞沃公司委托员工处理现场物资清理的委托书、装修公司报价单、装修工程施工合同、增值税普通发票、收据、飞沃公司B栋厂房火灾后结构受损检测评估报告等证据，主张因火灾支出如下费用：房屋加固的费用人民币493391元、房屋重新装修费用人民币265000元、清理费人民币36200元，提交相关证据予以证明。自由心公司对鸿鑫宝公司提交的上述证据均不予认可，主张与自由心公司没有任何关联。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。双方当事人对于合同效力存在争议。经审查，鸿鑫宝公司用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与自由心公司签订的《房屋租赁与管理合同书》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据以上规定，自由心公司应向鸿鑫宝公司返还案涉物业，鸿鑫宝公司应返还自由心公司履约保证金人民币660000元。鸿鑫宝公司占用自由心公司资金无合法依据，自由心公司请求自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，一审法院予以支持。因鸿鑫宝公司实际已经收回案涉物业，故自由心公司无需再予返还。针对当事人争议的其他焦点，分述如下：一、《房屋租赁与管理合同书》的合同主体问题。双方当事人对承租方存在争议，经审查，《房屋租赁与管理合同书》首部写明的承租人除自由心公司之外，另有“付黎明”的字样，但付黎明在合同尾部落款处签署在自由心公司法定代表人（或代理人）处，鸿鑫宝公司提供的证据也显示在合同履行过程中，自由心公司均是以单方名义支付保证金及租金，付黎明并未有任何参与合同履行的行为，可见，付黎明在合同上的签字在性质上属于代理，鸿鑫宝公司未因其签字而对合同相对方产生误认。据此，一审法院认定自由心公司与鸿鑫宝公司为涉案租赁合同的主体，付黎明并非承租人。二、关于飞沃公司与鸿鑫宝公司是否存在租赁关系的问题。自由心公司主张其已于2018年3月搬离涉案物业，此后的租金由飞沃公司支付给鸿鑫宝公司。但经法庭调查可以确认，自由心公司并未与鸿鑫宝公司协商解除租赁合同事宜，也未就搬离涉案物业与鸿鑫宝公司沟通，更未与鸿鑫宝公司办理任何交接手续。《房屋租赁与管理合同书》第六条约定，乙方搬迁前应提交相关结清款项的资料以及通过双方对厂房设备、设施等进行验收和移交的手续；第七条约定，在本合同终止的当天内，乙方须将厂房清扫干净，将厂房大门等所有钥匙及厂房内的固定装置等设备，在完好无损（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离厂通知书。虽然租赁合同无效，但以上条款涉及的内容与自由心公司返还房屋应有的义务一致，属于不受影响的部分有效条款。飞沃公司虽然有实际使用涉案物业，但该公司未与鸿鑫宝公司签订租赁合同，其使用是基于自由心公司的交付行为而非与鸿鑫宝公司的合意，据此一审法院认定，飞沃公司与鸿鑫宝公司不存在房屋租赁关系。三、关于房屋占有使用费问题。由于自由心公司在未经鸿鑫宝公司同意的情况下将涉案房屋交付飞沃公司使用，飞沃公司对物业的使用应视为自由心公司的使用行为，自由心公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。经核算，自由心公司应向鸿鑫宝公司支付2018年7月1日至2018年10月31日房屋占有使用费880000元（220000元×4个月），一审法院对鸿鑫宝公司的该项反诉请求予以支持。四、关于鸿鑫宝公司反诉请求涉及的火灾损失问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定，“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案自由心公司因租赁合同提起诉讼，鸿鑫宝公司基于租赁合同提起的有关房屋占有使用费的反诉请求一审法院已作处理，鸿鑫宝公司另提起的有关火灾损失的请求与本诉并非基于相同法律关系或相同事实，诉讼请求之间也不具有因果关系，不符合法律规定的合并审理范围，故一审法院在本案中不予处理，鸿鑫宝公司可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，一审法院判决：一、深圳市自由心投资控股有限公司与深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于2017年1月9日签订的《房屋租赁与管理合同书》为无效合同；二、深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于本案判决生效之日起十日内返还深圳市自由心投资控股有限公司交付的履约保证金人民币660000元及利息（以人民币660000元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、深圳市自由心投资控股有限公司于本案判决生效之日起十日内支付深圳市鸿鑫宝房地产有限公司房屋占有使用费人民币880000元；四、驳回深圳市自由心投资控股有限公司的其他诉讼请求；五、驳回深圳市鸿鑫宝房地产有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费人民币10400元，由深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担；反诉案件受理费人民币19872元，由深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担人民币9429元，深圳市自由心投资控股有限公司负担人民币10443元。二审中，飞沃公司提交银行交易记录、发票作为新的证据，拟证明飞沃公司向鸿鑫宝公司交付租金的事实；鸿鑫宝公司提交委托书、申请表作为新的证据，拟证明自由心公司有委托案外人和飞沃公司代为支付相关费用的习惯。经质证，自由心公司对飞沃公司提交的证据予以确认，鸿鑫宝公司对飞沃公司提交的证据真实性予以确认；自由心公司、飞沃公司对鸿鑫宝公司提交的证据真实性未持异议。本院经审理查明，鸿鑫宝公司主张涉案房屋火灾后被公安机关查封至8月底，其提交的火灾后封锁照片显示，涉案房屋围有警戒绳。2018年8月25日，飞沃公司授权员工到涉案房屋进行物资清理工作。鸿鑫宝公司提交的装修工程施工合同及火灾后结构修缮工程承包合同显示，鸿鑫宝公司分别委托案外人对涉案房屋进行清理、加固及装修，合同约定工期自2018年9月2日至2018年10月25日。鸿鑫宝公司向飞沃公司出具了涉案房屋2018年1至6月份的租金发票，鸿鑫宝公司主张该发票系自由心公司委托代开，并提交委托书及申请书为证。一审法院于2019年5月28日作出（2018）粤0309民初2609-1号民事裁定，驳回鸿鑫宝公司对飞沃公司提起的反诉。经审查，一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。一审判决自由心公司与鸿鑫宝公司签订的《房屋租赁与管理合同书》无效、鸿鑫宝公司应返还自由心公司履约保证金660000元及利息，各方当事人对此没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点在于自由心公司是否应向鸿鑫宝公司支付涉案房屋2018年7月至10月的房屋占有使用费。经查，涉案房屋于2018年5月30日发生火灾。火灾后，鸿鑫宝公司主张涉案房屋被消防部门查封至8月底，9月份开始进行加固装修。鸿鑫宝公司该主张有火灾后封锁照片、评估报告、飞沃公司回收原材料照片及委托书、装修工程施工合同等证据证实，本院予以采信。依照鸿鑫宝公司主张的事实，涉案房屋自2018年5月发生火灾至2018年10月期间处于无法正常使用的状态。其次，发生火灾时涉案房屋由飞沃公司实际使用，且2018年6月租金已经结清。鸿鑫宝公司没有任何证据证明2018年7月至10月期间，自由心公司仍占有使用涉案房屋。第三，鸿鑫宝公司在一审曾变更诉讼请求，结合鸿鑫宝公司主张的涉案房屋火灾后使用情况，鸿鑫宝公司变更后请求的2018年7月至10月房屋占有使用费实际上是涉案房屋因火灾造成的空置损失。因此，鸿鑫宝公司基于房屋租赁关系要求自由心公司支付2018年7月至10月房屋占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。鸿鑫宝公司因涉案房屋火灾所受损失不属于本案审理范围，鸿鑫宝公司可另循法律途径解决。综上，自由心公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下:一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2609号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2609号民事判决第三项、第四项、第五项；三、驳回被上诉人深圳市鸿鑫宝房地产有限公司对上诉人深圳市自由心投资控股有限公司的反诉请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10400元，由被上诉人深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担并迳付上诉人深圳市自由心投资控股有限公司。一审案件反诉受理费19872元，由被上诉人深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担。二审案件受理费12600元，由被上诉人深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担并迳付上诉人深圳市自由心投资控股有限公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年六月三日书记员  胡谈盛