江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣10执异18号案外人：张凤兰，女，1975年9月21日出生，汉族，住江西省广昌县.案外人：谢本福，男，1973年7月16日出生，汉族，住江西省广昌县.委托诉讼代理人：张凤兰（系谢本福妻子），委托代理权限为一般授权代理。申请执行人：张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区.委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县盱江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。在本院执行申请执行人张寿荣与被执行人江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案中，案外人张凤兰、谢本福于2020年5月27日对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第28号、31号、32号、34号车库的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人张凤兰、谢本福称，请依法停止对广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第28号、31号、32号、34号车库的执行。事实和理由：2003年11月3日，张凤兰与江西省广昌县长兴贸工农有限公司签订了商品房购销合同，分别购买了位于江西省广昌县新圳北路车站出口处第四栋第28号车库（建筑面积41.69平方米）、第31号车库（建筑面积41.69平方米）、第32号车库（建筑面积30.16平方米）、第34号车库（建筑面积39.69平方米）。张凤兰在签订合同时一次性付清了合同约定的购房款。张凤兰多次向长兴公司及其法人要求办理房产证，但均被对方以总证未办好等各种理由敷衍，所以拖至今日还未办理产权证给张凤兰。申请执行人张寿荣称，张凤兰、谢本福所依据的买卖合同无效，其非执行财产权属人，其异议无证据支持，应予以驳回。事实和理由：1.买受人是谢本福、谢志杨，并非张凤兰，其不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的与本案有直接利害关系的人，法院应当驳回其异议请求。2.案涉商品房购销合同出卖人主体不适格，买卖合同无效。张凤兰提供的商品房购销合同签订主体是“广昌县长兴贸工农有限总公司”，而案涉被执行人为江西长兴农贸集团有限公司，该公司并没有登记曾用名“广昌县长兴贸工农有限总公司”。为此，“广昌县长兴贸工农有限总公司”无权出售车库，案涉合同无效。3.倘若合同主体适格，案涉车库未获得预售许可证明，买卖合同也无效。案涉车库是在没有商品房预售许可证明的情况下签订的买卖合同，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定无效。4.涉案合同未办理备案登记手续，买卖合同无效。5.涉案车库已在银行抵押贷款，被执行人未经抵押权人同意，其处分无效。6.张凤兰、谢本福并非案涉车库的所有权人，从物权归属上来说，该不动产仍属于被执行人所有，其仅享有债权，无法排除执行。7.倘若案涉合同有效，张凤兰、谢本福亦不满足排除执行条件。长兴公司系房地产开发企业，故而本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查，而非适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（1）张凤兰、谢本福无证据证明其与长兴公司签订了合法有效的书面买卖合同。（2）涉案不动产为车库，不属于居住房屋，即使为居住房屋，张凤兰、谢本福也未举证证实其名下无其他用于居住的房屋。（3）张凤兰、谢本福未提供银行转账凭证证明其实际支付了款项给长兴公司，而纵观本案证据，张凤兰、谢本福的证据不足以证明其支付了购房款。（4）即使本案适用第二十八条规定审查，张凤兰、谢本福提供的证据无法证明其合法占用案涉车库，未提供银行转账凭证证明其全部支付了购房款，也未提供证据证明在申请执行前，其向长兴公司主张办理过户登记，并非由于其自身原因未办理过户登记。故张凤兰、谢本福无法排除执行。被执行人长兴公司未发表意见。张凤兰、谢本福为证明其主张提供了以下证据：1.长兴公司与谢本福签订的商品房买卖合同2份；2.长兴公司出具的收款票据2张。3.长兴公司与谢志杨签订的商品房购销合同、车库出售协议各1份；4.长兴公司出具的收款票据2张。5.张凤兰、谢本福结婚证。6.广昌县不动产登记中心出具的广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权证。张寿荣质证认为，1.合同的关联性没有异议，真实性跟合法性有异议，从合同第24条的约定来看，该车库应该向主管部门进行备案，如未备案，该合同并未生效。2.票据真实性及合法性均有异议，从票据的抬头以及单位公章来看并不吻合，购房人应当提供银行支付凭证，证明购房款已经实际支付。此外，其中有一张收据明显存在修改（编号0087909号）。3.对结婚证的真实性、合法性没有异议。4.对不动产权证的真实性、合法性无异议，但该证据无法达到张凤兰、谢本福的证明目的，其并没有进行权属登记。本院认为，1.谢本福签订的两份商品房买卖合同约定的支付金额、签订时间与收款票据金额、时间能够相互印证，足以证实谢本福签订了买卖合同并按照合同约定支付了相应价款，本院对该两组证据予以采信，作为本案证据使用。2.谢志杨签订的商品房购销合同、车库出售协议及收款票据2张均与张凤兰、谢本福没有直接关联，本院不予采信，不作为本案证据使用。3.结婚证真实、合法，能够确定谢本福的购买行为系在夫妻关系存续期间，与本案存在关联性，本院予以采信，作为本案证据使用。4.不动产权证真实、合法，本院予以采信，作为本案证据使用。本院调取了以下证据：1.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2.广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产产权情况表。本院查明，2018年8月28日，张寿荣向本院起诉长兴公司、江西广源肥业有限责任公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案。2018年9月12日，案涉房产在该案中因被采取财产保全措施而被查封，但未查询到抵押登记情况。查封期限为2018年9月12日起至2021年9月12日止。2019年4月9日，本院判决长兴公司、李长文、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5000000元及利息4545366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。2019年10月25日，江西省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，张寿荣向本院申请执行其与长兴公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月8日裁定冻结、划拨长兴公司、李长文、薛广英银行存款1250万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值的财产。1996年6月15日，张凤兰与谢本福登记结婚。2006年3月6日，谢本福与江西省广昌县长兴贸工农有限公司分别签订了两份商品房购销合同，由谢本福购买位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第32号、第34号车库。第32号车库面积30.16㎡，按建筑面积计算价款，单价1498元/㎡，总金额为45179元。面积确认以房地产交易所核定的面积为准。买受人于2006年3月6日向出售人交付35179元，余款10000元在办理两证时付清。谢本福于签订合同当日付清了35179元房款。第34号车库面积39.69㎡，按建筑面积计算价款，单价1498元/㎡，总金额为59456元。面积确认以房地产交易所核定的面积为准。买受人于2006年3月6日向出售人交付49456元，余款10000元在办理两证时付清。谢本福于签订合同当日付清了49456元房款。广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权证载明32号车库面积为28.9平方米，第34号车库面积为42.68平方米。张凤兰、谢本福主张，涉案车库于交款当日就已经交付给了买受人，其一直要求长兴公司办理房产证，但长兴公司一直未能办理。2020年6月5日，张凤兰、谢本福按照本院要求将尾款22592元交付法院。另查明，长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，法定代表人为李小明。2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。2017年11月16日，公司法定代表人变更为李长文。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人谢本福在查封之前已经与长兴公司签订了书面的买卖合同、占用使用了第32号、34号车库，向长兴公司提出产权登记，并按照合同约定支付了首付款，尾款也已经按照本院要求交付执行了。因谢本福购买车库时候系在其与张凤兰的婚姻关系存续期间，尽管买卖合同仅仅是谢本福一人签名，但其提供的证据材料足以证实实际权利人为张凤兰、谢本福两人。为此，张凤兰、谢本福请求停止第32号、34号车库的异议请求符合法律规定，本院予以支持。张凤兰、谢本福请求停止第28号、第31号车库的执行，但是其提供的证据材料显示第28号、第31号车库的买受人为谢志杨，并非张凤兰、谢本福，故而本院对其要求停止第28号、第31号车库的异议请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、中止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第32号、第34号车库的执行。二、驳回张凤兰、谢本福的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年六月九日法官助理王文婷书记员黄顽