四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川07民终1562号 上诉人（原审被告）：王明军，男，汉族，1974年4月7日出生，住四川省江油市。 被上诉人（原审被告）：江油正信房地产经纪有限公司，住所地：四川省江油市城区解放中路碧水花园一区1楼东-4号，统一社会信用代码91510781MA65HWRH3K。 法定代表人：缪春梅，该公司执行董事兼总经理。 原审原告：李卓航，男，汉族，1989年7月8日出生，住四川省资阳市雁江区。 上诉人王明军因与被上诉人江油正信房地产经纪有限公司（以下简称正信公司）、原审被告李卓航租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2020）川0781民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王明军、被上诉人正信公司法定代表人缪春梅到庭参加诉讼，李卓航经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明军上诉请求：1.改判正信公司归还李卓航房屋租金、押金、违约金、居间服务费15000元；2.本案诉讼费由正信公司承担。事实和理由：王明军因患病无能力退还李卓航房屋租金等费用。签订合同时，正信公司有重大过失，未征求房屋共有人的同意及到场签字，依法应当承担连带责任。请求法院判决正信公司归还李卓航15000元，王明军退还李卓航10500元。 正信公司辩称：王明军在租房时明确向我公司表示其妻子蒲琼同意出租该房屋，且租赁合同明确约定王明军有义务征得共有人同意。王明军违反了合同约定，系违约，我方已尽到审查义务，不应承担违约责任。 李卓航向一审法院起诉请求:1.依法判决王明军立即退还李卓航房屋租金18000元、押金3000元、中介费1500元以及租房合同约定的违约金3000元，合计25500元，并解除《租赁合同》；2.正信公司退还中介费1500元，并先行承担李卓航的损失即租金18000元、押金3000元，同时按照每日0.048元赔偿利息；3.本案诉讼费由王明军、李卓航承担。 一审法院认定事实：2019年12月9日，王明军（出租方，甲方）、李卓航（承租方，乙方）及正信公司（经纪方，丙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：王明军将拥有的诗仙美郡B区2栋2单元16楼4号房屋出租给李卓航；租赁期限自2019年12月11日至2020年12月10日，共1年；该房屋每月租金为1500元，租金每12个月支付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计18000元，在本合同签订之日起7日内付清；乙方于本合同签订之时向甲方缴纳押金3000元，租期届满，房屋及设施、设备无人为损坏、遗失且水电气费、电话费……等费用结算完毕，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；乙方应在签订本合同当日向丙方支付居间服务费1500元；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：迟延交付房屋达10日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的；违约责任：甲方有上述乙方有权单方解除本合同下的情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金并退还押金；甲方须征得该房屋共有人同意后方可签订本合同，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生权属纠纷而影响乙方使用该房屋，则由甲方承担一切责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失；租赁期内甲方须提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的两倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金；若甲乙任何一方未执行本合同之约定而使合同无法履行的，则违约方须承担甲乙双方应付经纪方的全部佣金等。《房屋租赁合同》附《收据》一份，载明：兹收到李卓航按本合同约定交来首次租金18000元及押金3000元，合计21000元。王明军在该收据上签名捺印确认。 签订租房合同后，王明军于2019年12月13日将房屋钥匙等交付给李卓航。李卓航准备入住时，王明军的妻子蒲琼知晓房屋出租后，在房门上贴上字条，让李卓航联系蒲琼否则后果自负。后李卓航联系蒲琼，蒲琼明确表示自己并不知晓房屋出租的事，也不同意出租。2019年12月16日，蒲琼向李卓航出具《情况说明》，表明案涉房屋系蒲琼与王明军共有，王明军在未征得蒲琼同意的情况下私自将房屋出租，蒲琼拒绝将此房屋出租。李卓航在无法租住的情况下，在2019年12月17日与蒲琼履行了房屋交还手续，蒲琼向李卓航出具收条，载明：收到李卓航退还诗仙美郡B区2栋2单元16楼4号房屋钥匙、门禁卡、电卡，并确认该房屋及房屋物品均无任何损失。 另查明，正信公司垫付了本案的受理费219元。 诉讼过程中，案外人蒲琼向一审法院陈述，蒲琼与王明军从2019年开始分居，在签订《房屋租赁合同》时，王明军与案外人蒲琼系夫妻关系，租赁房屋系两人共同共有，该房屋的房产证还未拿到，现只有购房合同，其提交的《商品房买卖合同（预售）》载明购买人为王明军和蒲琼。王明军出租诗仙美郡的案涉房屋蒲琼不知情，王明军收取的租房款蒲琼也未收到及使用。 正信公司陈述：在房屋出租时，王明军未提交合同，而是公司到售房部进行了核实，但并未向蒲琼核实并询问其意见。 以上事实有：双方当事人的身份证复印件、正信公司的营业执照、《房屋租赁合同》、收据、情况说明、收条、《商品房买卖合同（预售）》，一审法院对蒲琼的询问笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为：双方当事人间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，一审法院予以确认。双方应当按约履行合同。 本案中，李卓航已经按照合同约定向王明军支付了租金及押金，也向正信公司支付了中介费，王明军应当保证李卓航能够使用房屋。而根据租房合同的约定，出租方须征得房屋共有人的同意后方可签订本合同，王明军应当知晓该约定。虽然王明军称此前蒲琼同意出租房屋，但并无证据予以证实，其也确认在出租时并未告知共有人并征得同意，出租的款项也是其自行使用，王明军未按合同约定未征得共有人同意，应属违约行为。蒲琼在得知房屋出租后明确表示不同意出租，且要求李卓航退还房屋，导致合同不能履行，租赁合同目的不能实现，李卓航现要求解除合同，一审法院予以支持。 共有人蒲琼在房屋交付后几天，发现房屋被出租，即要求李卓航退还并搬离，李卓航也未居住。因王明军的违约行为导致合同解除，依照合同约定，王明军应当退还李卓航所交的租金和押金21000元，并承担李卓航已支付的中介费1500元，并向李卓航支付违约金3000元。 因合同对违约的责任承担有约定，李卓航要求正信公司承担退还中介费和先行承担租金和押金的损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李卓航主张利息，因合同约定了违约金，李卓航也主张了违约金，违约金即已包含因王明军违约造成的损失在内，李卓航再另行主张利息的诉讼请求不予支持， 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李卓航与王明军、江油正信房地产经纪有限公司于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》；二、王明军在本判决生效后十日内向李卓航退还房屋租金18000元、押金3000元、居间服务费1500元、违约金3000元，合计25500元；三、驳回李卓航的其他诉讼请求。本案已收案件受理费438元，减半收取219元，由王明军承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王明军向本院提交以下证据：1.江油市城市居民最低生活保障对象入户调查表、民主评议记录、申请、江油市城市居民最低生活保障待遇申请书，拟证实王明军系江油市城市居民最低生活保障对象；2.江油市第三人民医院病情证明、绵阳市第三人民医院入院记录、绵阳市第三人民已经出院证明书（2017年6月16日）、绵阳市第三人民已经出院证明书（2017年8月10日），拟证明王明军因患复发性抑郁障碍、中度发作多次入院治疗。正信公司质证意见为：真实性均不认可，王明军签订案涉《房屋租赁合同》时精神状态正常，逻辑清晰，没有××。以上证据，本院将综合予以认定。 二审经审理查明的事实和原审一致。本院予以确认。 本院认为，王明军所出示的病历材料不能证实其在签订案涉合同时系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，案涉《房屋租赁合同》系适格合同主体真实意思表示，不违反法律强制性规定或效力性规定，依法有效成立，合同约定内容对各方均具有约束力。根据《房屋租赁合同》第十条第二款约定，王明军在签订合同出租案涉房屋时有义务征得房屋共有人蒲琼同意，且正信公司也对此提醒过王明军，王明军亦明确告知正信公司共有人蒲琼同意出租该房屋。王明军明知其义务仍旧签订合同，最终导致合同无法履行，构成违约，应当按照《房屋租赁合同》第十条约定向守约方李卓航承担违约责任。关于王明军要求正信公司与其共同负担违约责任的上诉请求，经审查，《房屋租赁合同》并未约定王明军有本案的违约情形下正信公司应承担的违约责任，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，王明军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由王明军负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  宋 岩 审判员  邱学南 二〇二〇年六月二十四日 书记员  贾蕊帆