宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初864号原告：杨某，公民身份号码：×××，住宁夏回族自治区灵武市。被告：马某，公民身份号码：×××，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：尤某，公民身份号码：×××，住宁夏回族自治区吴忠市。原告杨某与被告马某、尤某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告杨某、被告马某、尤某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告支付其拖欠的购房款46000元及逾期利息36000元；2.判令被告向原告支付原告代垫的涉案房屋物业费1320元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告马某与被告尤某系夫妻关系。2016年6月14日，原、被告就位于吴忠市××区西户的一套涉案住宅房签订了购房协议书。约定：原告将该套涉案住宅房出售给二被告，房屋总价款为226000元、购房款由被告一次性向原告付清。协议签订后，被告向原告支付了购房款150000元，原告也于签订协议当日将涉案住宅房交付给被告使用。被告住进去后却无故违约一直没有向原告支付剩余购房款76000元。2017年6月，被告与原告就下欠购房款76000元达成了还款协议，被告自愿向原告承诺按照月息2分承担剩余购房款76000元的利息。原告与被告约定的还款期限届满后，原告多次找被告催要其拖欠的购房欠款，被告拖欠至今未付，故诉至法院。被告马某、尤某辩称，对原告的诉讼请求不认可。我不欠原告76000元的房款，现下欠原告46000元的房款。房子协议226000元，签协议时我给了100000元。然后我就问原告杨某这个房子和其他人有没有纠纷，能不能公证，当时他回答我能公证，但是现在不能公证，一年两年三年四年我不知道。然后我就提出要求，这个房子226000元的房款我不能一次给你付清，因为这个房子不能公证到我自己的名下，所以我要押一部分钱，当时原告答应了。2016年8月1日我给付原告20000元，3月21日给付30000元，2019年2月17日给付30000元，一共给付180000元，现下欠原告房款46000元。对于利息，当时杨某找过我，要让我出利息，我说利息太高，他说公证2-3个月就下来了。后公证从2016年一直拖欠到现在。2019年11月份他和我通电话，我说什么时候能公证？他回答我说随时能公证，但是前提条件是我必须把房款付清，当时我答应了，46000元我一次性付清，你必须过户给我，原告拒绝，他要求46000元的房钱、利息36000元一次性给，我才过户给你。我是2016年买的房子，10月份交的暖气费，我替原告交了3年的暖气费、滞纳金5-7000元，我现在要求原告承担。原告为支持其诉讼主张，当庭提交协议书（1份原件）、公证书（1份）、承诺书（2份）、物业费收据和公证费发票，证明被告欠款、应给付利息的事实。二被告质证意见：协议书是我个人签名的，尤某没有签名，尤某的名字是我签的，对内容没有异议；公证书是杨某和前面的房东签订的，不认可。对2张承诺书不认可，其中蓝色笔迹的这张是我写的，他想要利息我就给8000元利息，赶1月30日前过户到我的名下，我付8000元利息。这张75000元房款的收条是我写的，手印是我按的，具体时间我忘记了。物业费收据我不知道，他也没有给我提起过，我要是知道我就自己交了。二被告为支持其辩解，当庭提交协议书、收条、暖气费交费手续（打印件）及录音光盘，证明已经给杨某房款180000元及垫付暖气费的事实。原告质证意见：无异议，对被告给付房款180000元的事实认可。经审查，本院根据证据认证规则并结合本案案情对原、被告提交证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述及本院认定的证据，本院确认以下事实：2016年3月14日，原告杨某与被告马某签订购买房屋协议书一份，双方约定：一、房屋位置、户别、面积：乙方（购买方、被告马某）购买甲方（出售方、原告杨某）吴忠市利通区瓜儿渠小区8号楼一单元五层西户住房一套，面积为92平方米。二、房屋售价及其付款方法：1.本套房屋经甲乙双方协商，定价为226000元，贰拾贰万陆仟元整；2.付款方式及结算方法：乙方在签订合同后由乙方一次性付给甲方拾万元，即可拿到房屋钥匙并取得房屋使用权。三、其他事项：1.乙方购买房屋，以后所需办理房产使用证时，按国家有关政策规定办理，所有费用由乙方承担，甲方不承担任何费用。合同签订后，原告即将涉案房屋交付二被告居住、使用。2016年3月14日，被告马某于给付原告房款50000元，3月21日给付原告房款50000元。对剩余房款126000元，二被告承诺：“下剩房款陆万陆仟元整（66000）手续一到立刻付清；下剩房款陆万元整（60000）于2017年6月14号付清。双方同意出现意外按合同执行。”2016年8月1日被告马某给付20000元，2017年3月27日被告马某给付30000元，2019年2月17日被告马某给付30000元，以上共计被告马某给付原告房款180000元。期间，因原告催要房款，被告马某两次给原告出具书面承诺：第一次，“今借到杨某房款柒万千元整（75000元），其中包括利清19000元整，6月份到12月份利清9000元，共合计103000元，2019年1月底给60000元整，2月底43000元给清。2019年2月底给不清楼搬走。欠款人：马某。”2019年12月2日，被告马某第二次给原告出具书面承诺：“限今天起8月利息8000元，赶1月30日前45000元给清，利息8000元免去，超时8000元利息按时给。”现二被告拖欠原告房款46000元至今未付。另查明，2015年12月13日，原告杨某从案外人吴某处以165600元的价格购买了涉案房屋。2020年3月30日，吴某与杨某办理了公证手续，杨某交纳2016年度-2019年度物业费1320元。2016年11月15日，马某交纳2014-2015年度暖气费、滞纳金1218元，2015年-2016年度暖气费、滞纳金1218元，2016年度暖气费、滞纳金1741元，上述事实，有原、被告当庭陈述及本院确认的证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨某与马某在给付了房款100000元后，对剩余的房款126000元，仅约定了下剩房款陆万陆仟元（66000元）手续一到立刻付清，但未明确该“手续到”和“付款”的先后顺序，故马某和杨某均享有同时履行抗辩权。即在杨某未履行给马某公证的义务前，马某有拒绝先付款66000元的权利，在马某未履行付款的义务前，杨某也有拒绝公证的权利。对被告马某的抗辩因其没有提供充分的证据证实，不予采纳。本着保护交易的原则，马某与杨某就马某下欠杨某的房款75000元达成了两份新的协议，即马某给杨某出具承诺两份，杨某予以认可，视为双方约定将马某所欠房款转为向杨某的借款，马某按月息2分承担利息。该种约定系实际履行合同的行为，并不违反法律的强制规定，应合法有效。原告杨某、被告马某直接将下欠的75000元房款约定转为借款实际上是将被告马某所欠的75000元房款虚拟已经支付，然后再由原告杨某将所收房款出借给被告马某，从而在双方之间消灭了因房屋买卖合同形成的买卖之债，成立了借款之债，该种约定对双方具有约束力，双方应按约定履行义务。被告马某向原告所做的两份承诺：即第一份承诺，借款75000元从2017年6月14日--2019年12月的利息为19000元+9000元（75000×0.02分×19个月），第二份承诺所欠房款45000元的为利息8000元[（75000元-30000元）×0.02分×9个月（2019年2月18日-2019年12月2日）]，因系其真实意思表示，杨某予以认可，计算方式也符合法律规定。被告马某未按约履行，构成违约，应承担违约责任。杨某要求马某承担利息28000元，自愿放弃利息8000元，符合法律规定，予以支持。根据实际，被告马某欠原告杨某房款46000元及利息28000元，事实清楚、证据确实、充分，被告马某应予给付。该债务系买房所欠，属被告马某与尤某的夫妻共同债务，原告要求被告尤某承担给付义务，有事实和法律依据，予以支持。对杨某垫付的2016年度-2019年度物业费1320元，符合客观事实，应由马某承担，对马某垫付的2014-2015年度暖气费、滞纳金1218元应由杨某承担，上述两项费用相抵，被告马某、尤某给付原告杨某102元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马某、尤某给付原告杨某剩余房款46000元、利息28000元、其他费用102元，合计74102元，限被告马某、尤某于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取942元，由原告杨某承担115元，被告马某、尤某承担827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 郭慧萍 二〇二〇年六月二十二日（法官助理 何佳桐书记员 马 倩 附：本案相关法律释明表《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。