广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2237号原告：李苑红，女。委托诉讼代理人：赖德俭，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛文彦，广东实德（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。法定代表人：彭某1。原告李苑红诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛文彦到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为0426的《商铺使用权流转合同》、《委托经营协议书》；2.被告返还原告购买佛山义乌小商品城第三层3122号商铺的使用权本金240000元及支付利息61640元（利息按照年利率6%计算，从2015年10月2日起暂计至2019年12月20日，要求计算至款清之日止）；3.被告支付原告2019年2月至2019年12月商铺使用费25264元；4.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2015年7月期间，被告宣称其是位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山义乌小商品城项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权，对外出售该项目商铺的使用权，原告基于对被告的信任于2015年7月13日购买了小商品城第三层3122号的商铺，于同日签订了《商铺使用权流转合同》（编号为0426）、《委托经营协议书》，并按照合同约定支付了240000元的使用权费用，确认了原告对小商品城第三层3122号的商铺拥有40年的使用权，由被告代为经营商铺每季度被告向原告支付租金6316元。但签订《商铺使用权流转合同》、《委托经营协议书》后，因被告经营不善导致合同无法正常履行。综上，被告至今多种诉讼官司未能解决，亦未能提供担保保证合同继续履行，且自2019年2月起被告一直没有支付租金给原告，因被告经营不善，以及没有及时给付租金导致《商铺使用权流转合同》（编号为0426）、《委托经营协议书》无法履行，原告要求解除合同。同时，根据有关法律的规定，不动产租赁最高不超过20年，超出部分也属于无效约定。因此，被告应将原告购买小商品城第三层3122号的商铺使用权的本金及支付相应的利息给原告，为维护原告的利益，特此诉讼。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业机读信息，证明原、被告主体资格。2.《商铺使用权流转合同（合同号：0426）、《委托经营协议书》，证明2015年7月期间，被告宣传其是位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山义乌小商品城项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权，对外出售该项目公寓的使用权，原告基于对被告的信任于2015年7月13日购买小商品城第三层3122号的商铺，于同日签订《商铺使用权流转合同》、《委托经营协议书》，并按照合同约定支付240000元的使用权费用，确认原告对小商品城第三层3122号的商铺拥有40年的使用权，被告代为经营商铺每季度被告向原告支付租金6316元。3.发票，证明原告已经按照合同约定支付240000元的使用费。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年7月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0426），约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3122号商铺，建筑面积19.01平方米。二、使用期限、经营范围1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日，商铺使用费总额为240000元。……三、商铺交付期限及交付标准1、甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年2月1日，商城的开业时间为2016年2月1日。……四、商铺使用费付款方式乙方选择按分期付款的方式支付使用费：……（二）分期付款：本合同签订之日，乙方向甲方支付首期款120000元，2015年9月11日前乙方向甲方支付余款120000元。……七、违约责任（一）甲方违约责任：2、甲方的商铺交付期限及开业时间延期超过一年，乙方可选择退铺，且甲方需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照该合同的商铺使用费金额全额退还给乙方。……十、其他条款……2、本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2016年1月31日至2036年1月31日期间的商铺使用费。其中2036年1月31日至2056年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第三层3122号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为19.01平方米。二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）。……四、委托收益1、委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年7月13日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。2、第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为6316元。2015年10月1日，被告向原告开具“义乌小商品城第三层3122号商铺使用费”的发票，金额为240000元，备注：已付清。本案的起诉状等应诉材料于2020年3月20日送达被告。诉讼中，原告陈述：被告从未支付过租金收益给原告；原告主张从发票出具日期的次日起计算利息。在相同系列案中另查明以下事实：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称“弼唐经联社”）。弼唐经联社与被告于2013年1月8日签订《补充协议》，明确合作开发佛山市禅城区*****东、西两侧，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成，涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，由原告向被告支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，依法受法律保护。关于原告诉请解除合同。第一，根据被告在相同系列案中的陈述可以确认，佛山义乌小商品城已于2016年10月1日开业，故不属于《商铺使用权流转合同》约定的被告交付期限及开业时间延期超过一年，原告可选择退铺的情形。第二，涉案《商铺使用权流转合同》约定的使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，原告已支付完毕前二十年的商铺使用费，即原告已经履行完毕其付款义务，不存在继续履行导致其损失扩大的情形。综上，原告要求解除与被告签订的《商铺使用权流转合同》，理据不足，本院不予支持。至于《委托经营协议书》，因被告未依约履行支付委托经营期收益，已构成违约，原告诉请解除，于法有据，本院予以支持。无证据证明原告在诉前有向被告主张解除合同，本案起诉状于2020年3月20日送达被告，故《委托经营协议书》于2020年3月20日解除。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年1月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议书》约定双方在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定前三年收益标准，参照《委托经营协议书》第四、五年的每季度租金6316元，酌定前三年的每年租金为25264元，即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为82104元【（240000元+75792元）÷2-75792元】，后二十年租金对价为157896元。根据案件查明的事实，原告已向被告支付商铺使用费合计240000元，故被告应当向原告返还已支付的商铺使用费157896元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于应返还款项的利息，原、被告对于合同部分无效，均存在过错，被告作为出租人过错比例更大，因原告于2015年10月1日向被告支付完毕商铺使用费，原告主张从次日起算利息，本院予以支持。故，本院酌定自2015年10月2日起以157896元为本金计算利息。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于2019年2月至2019年12月的租金。《委托经营协议书》第四条第2款约定：“第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为6316元……”，因该协议书约定的委托经营期自2016年2月1日起至2021年2月1日止，故被告依约应自2019年2月1日起向原告支付租金。原告主张被告从未向其支付该协议书约定的租金，现诉请主张被告支付2019年2月至2019年12月的租金，被告对此未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，故本院予以确认，被告应向原告支付上述期间的租金23158.67元（6316元/季度÷3×11个月）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告李苑红与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年7月13日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0426）合同使用期限超出2036年1月30日的部分无效；二、确认原告李苑红与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年7月13日签订的《委托经营协议书》于2020年3月20日解除；三、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李苑红返还佛山市禅城区“义乌小商品城”三层3122号商铺2036年1月31日至2056年1月31日部分的商铺使用费157896元及利息（利息以157896元为本金，从2015年10月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李苑红支付2019年2月至2019年12月租金23158.67元；五、驳回原告李苑红的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3102元，由原告李苑红负担931元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担2171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年六月十三日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。