北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6143号原告：何小龙，男，1970年11月29日出生，蒙古族，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张慧，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，男，1987年1月10日出生，汉族，北京市万商天勤律师事务所实习律师。被告：北京人生剪艺投资咨询有限公司，住所北京市朝阳区来广营乡来广营西路20号，统一社会信用代码91110105593852523B。法定代表人：梅杰，总经理。委托诉讼代理人：张旭，男，1957年9月9日出生，北京人生剪艺投资咨询有限公司法务专员。原告何小龙与被告北京人生剪艺投资咨询有限公司（以下简称人生剪艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何小龙及其委托诉讼代理人张慧，被告人生剪艺公司委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何小龙向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付自2020年2月4日至2020年8月3日的租金325000元；2、请求判决被告向原告支付逾期滞纳金75000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、请求判决被告向原告支付自2020年2月4日至2020年5月20日的租金193194元；2、请求判决被告向原告支付自2020年5月20日至被告向原告结清所有费用并向原告交付租赁房屋之日的租金（日租金为1780元）；3、请求判决被告向原告支付滞纳金14430元（暂计至2020年5月20日）；4、判决被告向原告支付欠缴的物业费10634.6元（2020年1-5月）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年6月4日，原告与被告签署了《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同约定，原告将其坐落于北京市顺义区×路×号院×号楼1层105、106、203，建筑面积分别为34.97、54.24、125.63平米的房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给被告。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定向乙方交付房屋，履行了合同义务。按照《租赁合同》第三条的约定，被告应于2020年1月30日向原告支付自2020年2月4日至2020年8月3日的租金325000元。但截至原告起诉之日，被告尚未支付。原告于2010年4月向法院起诉，至2020年4月20日，被告向原告发出《因不可抗力提前解除房屋租赁合同告知函》。《租赁合同》第八条8.5款约定：若因特殊原因乙方（被告）要求退租，则应提前一个月书面通知甲方（原告），乙方需缴清所有应缴纳费用，并履行本合同第十一条规定之义务后，双方终止本合同，同时乙方已缴纳之保证金甲方不予退还。被告向原告发出通知函后，拒不向原告支付欠缴的租金以及各项费用，给原告造成了巨大损失。人生剪艺公司辩称：1、答辩人不是本案适格的诉讼主体。房屋租赁合同是答辩人应北京传琪美业文化交流有限公司（以下简称传琪美业公司）的请求代为签署的。该房屋实际使用经营人为传琪美业公司，该公司在租赁房屋的地址上持有营业执照并取得了卫生许可证，有合法营业的资质，独自在其租赁的房屋进行美容美发的经营活动。与答辩人没有实际的关联，只是答辩人受传琪美业公司的请求，替该公司签署了房屋租赁合同，实际责任的承担人为传琪美业公司而不是答辩人。2、据了解，传琪美业公司未能继续履行房屋租赁合同是有特殊的原因。主要是受突如其来的疫情影响，使得北京进入紧急一级响应状态，美容美发项目全部关闭无法继续经营，被迫关闭了其租赁房屋的经营场地。没有任何的经营收入，并不是恶意的不去履行房屋租赁义务。3、传琪美业公司的主要经营人员有一部分来自于疫情最严重的地区湖北，该公司的大部分经营人员无法返回北京工作，导致该公司停产停业资金断裂无力交纳租金继续经营。实际经营人传琪美业公司未能继续履行房屋租赁合同的主要原因来自于国家重大疫情发生的不可抗力因素及国家严格管控的事实。导致该行业及特定的人员无法开展正常的营业活动。其原因是不可抗力，不应当承担租赁合同违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月4日，原告何小龙（出租方，合同简称甲方）与人生剪艺公司（承租方，合同简称乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁北京市顺义区×路×号院×号楼1层105、北京市顺义区×路×号院×号楼1层106、北京市顺义区×路×号院×号楼2层203，租赁面积（建筑面积）34.97平方米、54.24平方米、125.63平方米，租赁用途：只作为美容、美发等之用途。租期5年，从2018年6月4日起至2023年8月3日止。租金为：第一年租金人民币60万元，租金支付时间（略）；第二年租金人民币65万元，租金支付时间为：2019年7月30日支付第一次租金325000元（时间为：2019年8月4日至2020年2月3日），2020年1月30日支付第二次租金325000元（2020年2月4日至2020年8月3日）；第三年租金人民币70万元，第四年租金人民币73.5万元、第五年租金人民币77.175万元，租金支付时间（略），其它款项如：物业费、水电费、热水费、有线电视费用，供暖费由乙方按照物业有关部门之规定，履行缴纳行为，甲方不予负责。保证金10万元，在甲乙双方签订本合同之日起3日内向甲方交付。乙方在本合同期满、双方不再续约且乙方未有任何违约的情况下，甲方将于本合同期满之日起7日内，将保证金（不含利息）全部退还乙方。乙方保证不以任何理由拒交纳3/1条款（即租金和其他费用约定）的租金及一切相关费用。也不得自行抵扣。关于合同的变更和终止约定：8/1、经双方协商一致，可以对合同内容进行变更，也可终止合同，但必须签订书面变更协议或解约协议，方为有效。8/2、租赁期满后，甲方不会承担乙方在租赁期内由于业务需要对社会所承诺的各项服务和经济责任。乙方因自身原因与客户发生纠纷并给客户造成损失的，甲方不承担任何责任。8/3乙方有下列行为之一，甲方有权单方终止本合同，收回承租单位，并依据本合同第十条之有关规定，追究乙方违约责任。A/利用承租单位从事违法活动的；B/未经甲方书面同意或未与甲方签订书面转租协议将承租单位全部或部分转租，转借或与他人公用的；C/未经甲方书面许可擅自改变承租单位用途的；D/故意损坏承租单位设施的；E/未按本合同第三条规定缴纳费用，经催收延期超过30天的，同时停止水、电等相关服务的供应，由此造成的一切损失均由乙方承担，并保留追究乙方违约责任；8/4、若因特殊原因甲方需收回承租单位，则甲方应提前一个月书面通知乙方，经双方协商一致可以终止合同，同时甲方应向乙方支付相当于乙方承租单位3个月租金（不含管理费和其他费用）的违约金，乙方已对承租单位进行装修的，甲方应按甲、乙双方认可的第三方评估的合理价格向乙方支付装修费用，同时该装修部分所有权转归该承租单位所有人所有，评估费用由甲、乙双方平均承担。8/5、若因特殊原因乙方要求退租，则应提前一个月书面通知甲方，乙方需交清所有应交纳费用，并履行本合同第十一条规定之义务后，双方终止本合同，同时乙方已交纳之保证金甲方不予退回。8/6、由于本合同第十二条所述不可抗力发生致使本合同无法履行，本合同可终止。关于违约责任约定：10/1、如甲方未能按期向乙方交付承租单位，则每迟延一日需向乙方支付相当于月租金（不含管理费和其他费用）万分之四的滞纳金，若甲方超过约定期限30日仍未向乙方交付承租单位，则乙方有权单方终止本合同。甲方应退还乙方已付全部款项，并向乙方支付违约金，违约金额为本合同约定的保证金数额。10/2、如乙方未能按照本合同第三条之约定向甲方如期支付各项款项，则每延迟一日，需向甲方支付应付金额万分之四的滞纳金，若乙方超过约定期限30日仍未向甲方支付上述款项，则甲方有权单方终止本合同，收回承租单位，同时乙方已付之保证金不予退还，并保留追索权。10/3、若乙方有违反与甲方签订协议书的行为，甲方有权令乙方限期改正，逾期不改，甲方有权宣布终止合同等必要性手段，且对乙方因甲方必要措施导致的损失（如有）不予赔偿。收回该承租单位，乙方已付保证金不予退还。关于不可抗力约定：凡因发生地震、台风、大火、战争、暴乱、暴雨等人力不可预见、不可抗拒、无法避免的不可抗力导致任何一方不能履行本合同时，上述遭遇不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应于15日内提供不可抗力发生之有效证明，不可抗力一方可由此免除违约责任。一般寻衅滋事及刑事犯罪行为引发的阻滞结果及由此带来的经济损失甲方不予承担。关于通知及送达约定：14/1、所有通知可用传真或挂号邮件发出，送达至双方要签署本合同注明有通讯地址即为有效送达。14/2、甲、乙双方对其所有声明有通讯地址的真实有效性负责，任何一方的地址、电话如有变化，应在十四日内以书面或通知另一方，否则，由此引发的不利后果由其自行承担。14/3、任何用传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日（用传真发出时，发出的电传机号码及接收代号时即被视为送达日）如用信件发出（非平信）以人手交递日为送达日，或在寄出后三日，视为送达日。合同另有其他条款。租赁合同签订后，人生剪艺公司按照合同约定支付保证金10万元，租用涉案房屋。该房屋确有注册传琪美业公司。按照租赁合同约定，人生剪艺公司应当于2020年1月30日支付2020年2月4日至2020年8月3日期间的租金325000元，人生剪艺公司没有支付。2020年4月20日，人生剪艺公司向何小龙发出因不可抗力提前解除房屋租赁合同告知函，告知何小龙由于此次不可抗拒的突发事件，导致门店目前已经无法经营，财务状况无力支撑。函告提前解除租赁合同，双方于2020年2月4日解除租赁合同，告知函落款日期为2020年2月4日。何小龙于2020年4月20日向我院起诉要求人生剪艺公司支付租金并支付滞纳金后变更诉讼请求。2020年5月19日，本院通过北京法院云法庭对此案进行了审理，人生剪艺公司坚持答辩意见，并提交了北京市人民政府新闻办公室举行新型冠状病毒肺炎疫情防控工作发布会新闻（内容涉及1月24日下午，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制），2020年2月17日中国网直播新闻《二月二临近，行业协会建议北京理发业3月前暂不开业》、2020年2月8日北京市美发美容行业协会《关于疫期美发美容行业开业与防疫问题的通告》（内容涉及：美发美容行业不属于防疫必须、生活必需、涉及重要国计民生的行业，可以在2月10日以后安排开业；美容属于依照防疫规定达不到防疫标准不能开业的行业。美发、美甲门店必须达到防疫要求才能开业。开业时间由企业视疫情发展与防疫准备状况决定。防疫措施与物资不到位不能开业）人民咨询2020年2月21日发布的《北京消协：理发用品一客一用或一客一消毒，避免面部美容服务》的报道、2020年2月21日《北京市消费者协会发布新冠疫情期间美容美发消费提示》（以上内容主要涉及美容美发需要贴身近距离提供服务、服务环境较为封闭，如防控不善，对消费者与从业者的身体健康都可能存在风险。北京市消协建议，经营者要在确保防控措施有效落实的基础上有序复工，开展经营活动），2020年2月23日商务部关于在做好防疫工作的前提下推动商务领域企业有序复工复产的通知（内容涉及指导企业按照……美容美发……等行业防疫指南要求，切实做好经营场所、商品管理等方面的卫生防疫措施，营造健康安全的消费环境）、《美发美容行业在新型冠状病毒流行期间经营服务防控指南》（内容涉及加强对座椅设施、美发美容器具及座机电话等店内设施消毒，每客一清洁；营业期间严控入店人数，尽量采取预约制服务，疫情期间可减少服务类目，需长时间在店操作的例如烫染、护理等可酌情暂停，尽量避免客户长时间逗留）、2020年3月1日《疫情期间北京市美发美容行业恢复营业申报入口》、2020年3月3日中国新闻网院线新闻《北京：美容美发行业防控达标可营业，建议暂停面部服务》，2020年4月3日新京报新闻《北京美发美容协会：客人须戴口罩直至解除一级响应》，2020年4月30日北京市美发美容行业协会《关于美发美容行业疫期经营防疫规定执行的公告》（内容涉及：现在北京市由以及防疫降低为二级管控，社会经济活动渐趋正常，美发美容行业经营也将逐步恢复。继续严格执行京美协202006号防疫指引的相关规定，美容项目加强场所与服务人员个人防疫后可以做面部护理和私密项目），2020年5月13日北京日报新闻《“出门只露半张脸”带来美容行业涵洞，客源降低超60%》，证明受疫情影响不能开展美容、美发项目，不能继续履行合同的原因是不可抗力。何小龙认为人生剪艺公司应于2020年1月30日前交纳租金，不受疫情影响，且上述文件没有明确不能开业，达标后可以开业。由于双方没有进行房屋钥匙交接，庭审中双方表示当天自行进行交接钥匙，双方正式解除合同。屋内现有物品，何小龙可自行处置。庭审结束后，何小龙向本院提交补充证据，证明因拆除房屋工作产生3.6万元经济损失。上述事实，有当事人陈述，何小龙提交的商铺租赁合同、告知函等，人生剪艺公司提交的租赁合同、行业协会公告等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，何小龙与人生剪艺公司签订的商铺租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。人生剪艺公司辩解其不是适格被告的意见，没有法律依据，本院不予采纳。双方同意2020年5月19日正式解除合同，本院不持异议。何小龙在庭审结束后，提交关于拆除费用，如其认为必要，可另行解决，本案不予处理。双方的争议焦点为本案是否适用不可抗力减免租金等费用。本院分析如下：我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。结合上述法律规定和我国新型冠状病毒疫情发生、蔓延发展情况，本院可以认定确因疫情直接导致何小龙与人生剪艺公司之间租赁合同的履行出现重大障碍，可以构成不可抗力。双方在合同中约定：凡因发生地震、台风、大火、战争、暴乱、暴雨等人力不可预见、不可抗拒、无法避免的不可抗力导致任何一方不能履行本合同时，上述遭遇不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应于15日内提供不可抗力发生之有效证明，不可抗力一方可由此免除违约责任。人生剪艺公司于2020年1月30日前交纳下期租金，疫情与不能履行合同具有直接的因果关系，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施的也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》要求：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。按照人生剪艺公司提交的证据，2020年2月10日以后，美容不能开业，美发在达到防疫要求下才能开业，2月24日（农历二月二）在确保防控措施的基础上有序复工，以后也陆续表现出上述要求，综合其他防疫要求，本院按照不可抗力和公平原则，酌情确定应当减免租金及物业费的金额。关于何小龙主张的滞纳金，属于何小龙主张人生剪艺公司违约产生的违约责任，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本院对该项请求不予支持。关于何小龙主张的2020年5月20日至结清所有费用并向原告交付租赁房屋之日的租金，因租赁房屋已经交付，本院对该项请求不予支持。本院应指出，因人生剪艺公司向何小龙交纳了保证金，该保证金在没有违约的情况下应予退还，为便于双方当事人解决纠纷，本院在人生剪艺公司应支付给何小龙的费用中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，判决如下：一、被告北京人生剪艺投资咨询有限公司于本判决生效后七日内给付原告何小龙租金、物业费二万八千六百元（已扣除保证金十万元）；二、驳回原告何小龙其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百八十七元，由原告何小龙负担一千一百四十三元五角，由被告北京人生剪艺投资咨询有限公司负担一千一百四十三元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二〇年六月十三日书记员  高 翔