河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终426号上诉人（原审被告）：熊风琴，女，1970年10月24日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：孙利江，河南沣玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芦继征，男，1978年2月16日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：鲍庄红，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕飞儿，河南恩达律师事务所律师。原审第三人：吴志强，男，1983年10月1日出生，汉族，住河南省舞阳县。上诉人熊风琴因与被上诉人芦继征、原审第三人吴志强租赁合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103民初4649号民事判决，向本院提起上诉。上诉人熊风琴的委托诉讼代理人孙利江，被上诉人芦继征的委托诉讼代理人鲍庄红、燕飞儿，原审第三人吴志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊风琴向本院提起上诉请求：一、原审判决认定熊风琴与芦继征之间的租赁合同有效不符合客观真实。熊风琴与芦继征于2017年6月6日签订《租赁合同》一份。在签订合同当时，芦继征隐瞒了其作为承租人对房屋没有转租权的事实，并且芦继征与熊风琴约定的房屋租赁期限还超出了芦继征与房屋出租人（原审第三人）之间的约定期限。因此，该份合同应当是自始就存在无效的法定情形。该租赁合同签订后，熊风琴得知了芦继征无转租权的事实，就向芦继征提出了异议，并要求解除与其签订的租赁合同，同时又与原出租人进行协商并签订了新的《租赁合同》，该行为芦继征在当时是知道的。在原出租人接受源汇区人民法院询问时也已经告知了芦继征，包括熊风琴还曾通过郾城区人民法院提起解除租赁合同的诉讼。在该诉讼中，芦继征已经知道熊风琴与其解除租赁合同的事实。因此，原审判决对于熊风琴与芦继征之间的租赁合同已经不再履行，客观上已被解除的事实没有给予确认，这是原审判决的错误之一。原审判决认为芦继征虽然没有转租权，但是作为原出租人没有在期限内提出异议。这一认定也是错误的。事实上，原出租人在得知芦继征私自高价转租房屋的行为后，就立即向芦继征送达了解除租赁合同的通知，该行为有送达解除合同通知书的照片为证。并且原出租人与熊风琴又签订了租赁合同，这一系列事实均是原出租人不认可芦继征私自转租的具体体现。但是原审判决只是简单地以送达解除合同通知书没有同步录音录像为由没有采信照片，熊风琴认为原审判决将照片排除在定案依据之外的理由不符合法律规定，也缺乏法律依据。二、原审判决采信芦继征提供的租赁合同，将其作为定案依据，不能令人信服。在本案法庭审理期间，芦继征提交了《租赁合同》原件，该原件与芦继征已经提交法庭的复印件明显不是一份，即合同原件留有空白之处没有填写，但在复印件中均已填写完毕，没有留有空白。因此，在芦继征提交法庭的证据不能排除伪造嫌疑的情况下，原审判决不能将其作为定案依据。三、原审判决要求熊风琴支付的租金远远超出原出租人收取的租赁数额，两份租赁合同的租金数额显失公平。芦继征与原出租人签订的《租赁合同》约定的租赁范围是：营业房1745.82平米，锅炉房148.77平米，厂房23.94平米，共计1918.53平米；租赁期限为5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止；每年租金为22万元。芦继征与熊风琴签订的《租赁合同》约定的租赁范围是门面房600平米，租赁期限为5年，自2017年7月10日至2022年7月9日；每年租赁为23万元。可以明显看出，上述两份合同在同一时期，每年的租赁费有明显的巨大差距，芦继征利用转租赚取巨额差价，这对于熊风琴和原出租人明显不公平的。芦继征的这一行为违反了合同法的诚信公平原则。四、芦继征要求熊风琴依照与其签订的租赁合同支付租金，违背客观事实，同时也违反了合同法规定的诚信原则。本案中，因芦继征私自转租，没有得到原出租人的认可，在此种情况下，熊风琴作为承租人与原承租人签订了新的《租赁合同》。目前，熊风琴与芦继征之间的租赁合同已经处于停止履行被解除的状态，熊风琴与原出租人之间的租赁合同已经得到实际履行且处于正常履行状态。这一状态是各方合同当事人的真实意思，但芦继征在合同已经处于稳定地善意履行情况下，提起诉讼要求改变目前的合同履行状态，是不诚信的行为。五、租赁合同标的不具有长期租赁的可能，原审判决要求支付租金并认定《租赁合同》的履行期限至2022年4月30日是错误的。案涉房屋的所有权人是漯河市金瑞达置业有限公司，目前处于破产状态，其房屋随时可能会被作为破产财产变卖处分，对于这一情形，原审判决没有给查证，也是错误的。六、原审判决对熊风琴与原出租人之间的租赁合同效力及履行作出认定超出了本案的审理范围，违反了合同法规定的意思自治原则。熊风琴认为，原审判决对于其与原审第三人之间的合同内容等进行必要的审查是可以的，但对于该合同的效力以及履行作出确认超出了本案的诉讼范围，该合同的效力以及履行涉及熊风琴与原审第三人的合同权益，在双方没有提请人民法院审理并裁决的情况下，人民法院不应对其作出处分，这损害了合同当事人的合法权益。芦继征辩称，一、芦继征与熊风琴之间的房屋租赁合同有效且存续。合同具有相对性，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，我国法律对于突破合同相对性的情形具有规定，本案不属于突破合同相对性之情形。合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系。因此，熊风琴以芦继征隐瞒其作为承租人对房屋没有转租权的事实，就认为合同自始存在无效的法定情形，是错误的。芦继征与熊风琴之间的合同是双方当事人真实意思表示，且熊风琴已经实际履行了义务，交付了一年的房租并占有使用房屋。对于熊风琴与芦继征之间房屋租赁合同的效力在法律上适用无权处分原则处理，根据《最高法关于审理城镇房屋租赁租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，吴志强知情后六个月内未提出异议。对于提出异议的方式，熊风琴认为曾经向芦继征送达了解除租赁合同的通知，该通知并未由芦继征签字，且只送达给了芦继征以外的陌生人，且照片模糊无法辨认，因此不能证明向芦继征送达了解除租赁合同的通知，吴志强与芦继征的租赁合同继续合法有效存续。因此推定出租人同意承租人转租，承租人与次承租人之间签订的房屋租赁合同认定为有效。二、对于两份房屋租赁合同期限重叠，转租合同超出原始租赁合同部分无效。吴志强与芦继征签订的房屋租赁合同租期与芦继征与熊风琴签订的房屋租赁合同期限有重叠部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，对租赁合同中的转租行为进行了细化规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，原审判决明确了芦继征与熊风琴的租赁合同租期超出部分无效，超出部分由吴志强与熊风琴进行交付租赁，合法合理。三、芦继征与熊风琴签订租赁合同的租金具有合理性，并未违反公平诚信原则。熊风琴与芦继征的房屋租赁合同不存在欺诈、显失公平等可撤销情形，当事人自愿达成合意，法律应当保护缔约自由，且熊风琴已经交付一年的房租，对于所谓的高额房租已经接受并认可。民法上的公平原则不能简单等同于等价有偿原则，因为在民法上就给付与对方的对待给付之间是否公平，是否具有等值性，其判断依据采主观等值原则，即为公平合理，至于客观上是否等值，在所不问。当事人之间在签订时利益关系的不均衡，是自愿自主的产物，因此没有违反诚信公平原则。四、租赁合同约定的履行期限能够实际履行。芦继征与熊风琴之间的《租赁合同》履行期限至2022年4月30日是能够实际履行的。虽然涉案房屋的所有权人目前处于破产状态，如果房屋租赁前，尚未被人民法院查封，而是在租赁期间内被人民法院查封、强制拍卖的，适用“买卖不破租赁”原则，房屋租赁合同继续有效。该案租赁合同发生在被人民法院查封之前，因此涉案房屋存在长期租赁的可能。五、关于熊风琴认为一审法院对于吴志强与熊风琴的合同效力及履行作出确认超越本案诉讼范围是错误的。熊风琴与吴志强之间的房屋租赁合同及芦继征与吴志强之间的房屋租赁合同与本案具有关联性，正因如此，熊风琴才请求法院将吴志强作为原审第三人加入到本案，吴志强与本案的判决结果具备利害关系，法院依职权对于三份房屋租赁合同进行审查并未违反芦继征在一审阶段作为原告的处分权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，从法院“应当”认定超过部分的约定无效可以看出，法院是应当主动认定，属于义务性条款，具有强制性，因此一审法院认定超出部分的合同效力是按照法律规定必须做出的，于法有据。吴志强述称，一、案涉房产系吴志强于2015年从漯河市金瑞达置业有限公司手中租赁。根据吴志强与芦继征签订的房屋租赁合同第九条第一款约定，在芦继征租赁期内经吴志强同意后方可对房屋进行转租，但第三方需要与吴志强重新签订租赁合同。从该条可以看出芦继征租给熊风琴房产没有经过第三人同意，其转租行为无效。二、吴志强知道芦继征未经同意私自将租赁房屋转租后，曾经多次要求芦继征督促第三方与吴志强签订租赁合同，但芦继征均予拒绝。吴志强履行了正常的书面通知解除合同通知，依法与熊风琴签订了书面租赁合同，双方租赁合法有效，应当予以保护。三、根据芦继征与吴志强签订的租赁合同来看，其并没有支付正常的房屋租金（虽然芦继征将其中一部分租金交纳给法院，但对于其他期限的租金并没有向吴志强交付），而且在没有合法依据的情况下私自转租，并向熊风琴提出支付房屋租金要求，势必造成同一套房屋存在两个租赁合同的情形，而且会造成熊风琴交纳两遍租金的后果，对熊风琴是不公平的。吴志强认为芦继征未经准许私自转租过错在先，而且在执行案件因破产终止的情况下，也拒不向吴志强支付房屋，明显带有恶意，请求驳回芦继征的一审诉讼请求。芦继征向一审法院提出诉讼请求：1.判令熊风琴支付房屋租赁费23万元及违约金5.75万元，合计28.75万元；2.案件诉讼费由熊风琴负担。诉讼过程中，芦继征变更第一项诉讼请求数额为52.9万元。一审法院认定事实：2015年5月30日，出租方金瑞达公司与承租方吴志强签订了商品房租赁合同，约定：金瑞达公司将其拥有的坐落于漯河市郾城区××西段的土地面积4373㎡、房屋面积1918.53㎡（包括营业房1745.82㎡、锅炉房148.77㎡、厂房23.94㎡）的土地、房产出租给吴志强使用；租期10年，自2015年6月1日起至2025年6月1日止；年租金20万元，每五年支付一次租金100万元。在租赁期间，吴志强转租期限不得超过本合同双方约定的期限；在租赁期内，未经金瑞达公司书面认可或同意，吴志强不得改变房屋用途及转租他人，擅自转租或转让承租楼层的须扣除押金并解除合同。2017年3月30日，出租方吴志强（甲方）与承租方芦继征（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将其所租的座落于漯河市郾城区××西段房屋（房权证号：漯房权证郾城区字第××、20××84、20110000985、20××86号）面积1918.53㎡（营业房1745.82㎡、锅炉房148.77㎡、厂房23.94㎡）中的门面房自东向西1-8间共计880㎡（后院在正常租赁期间乙方具有合法使用权，甲方不再单独收取费用）租赁给乙方使用。该房屋为经营使用，乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意不得擅自改变约定的使用用途。租赁期限5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；如甲方继续出租上述房屋，乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请；双方可根据合同约定的情形结合实际情况重新协商后签订新的房屋租赁合同。年租金22万元，先付后用；每年房租涨幅为5%。水电房屋押金2万元，合同签订时与房租同时交付；乙方退租时，结清水电费并经甲方对所租房屋验收合格后无息退还乙方。在租赁期限内，经甲方同意后可转租给第三方；乙方收取第三方的转让费与甲方无关，但第三方需与甲方签订租赁合同。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金超过15天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3.从事非法经营及违法犯罪活动的。合同签订后，芦继征依约向吴志强支付了第一年租金22万元。2018年3月28日，漯河市源汇区人民法院向芦继征下达协助执行通知书，扣留被执行人金瑞达公司位于漯河市郾城区××西段房屋（房产证号为：漯房权证郾城区字第××、20××84、20110000985、20××86号）的全部租金收入，并提取已到期的租金22万元。芦继征于2018年4月4日将17万元没有争议的租金（2018年5月1日2019年4月30日）交至漯河市源汇区人民法院。2017年6月6日，出租方芦继征（甲方）与承租方熊风琴（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方可依法出租的房屋，即黄河路902号房屋暂定600㎡（面积以甲乙双方实际丈量为准）。乙方向甲方承诺该房屋作为酒店使用；乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意不得擅自改变约定的使用用途。租赁期限5年，自2017年7月10日至2022年7月9日止；从2019年7月9日起房租每年递增5%，租金提前一个月缴清。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；如甲方继续出租上述房屋，乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请；双方可根据合同约定的情形结合实际情况重新协商后签订新的房屋租赁合同。年租金23万元，先付后用；两间展厅装修补偿款6万元。水电房屋押金2万元，合同签订时与房租同时交付；乙方退租时，结清水电费并经甲方对所租房屋验收合格后无息退还乙方。在租赁期限内，经甲方同意后可转租给第三方。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金超过15天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3.从事非法经营及违法犯罪活动的。合同签订后，熊风琴依约向芦继征支付了2017年7月10日至2018年7月9日的房租。其后未再向芦继征支付房租。出租方吴志强（甲方）与承租方熊风琴（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方可依法出租的房屋即甲方将其所租的的门面房自西向东1-10间共计1300㎡（后院在正常租赁期间乙方具有合法使用权，甲方不再单独收取费用）租赁给乙方使用。乙方向甲方承诺该房屋作为餐厅使用；乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意不得擅自改变约定的使用用途。租赁期限7年，自2017年8月30日至2024年9月1日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；如甲方继续出租上述房屋，乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请；双方可根据合同约定的情形结合实际情况重新协商后签订新的房屋租赁合同。年租金30万元，先付后用；每年房租涨幅5%。水电房屋押金2万元，合同签订时与房租同时交付；乙方退租时，结清水电费并经甲方对所租房屋验收合格后无息退还乙方。在租赁期限内，经甲方同意后可转租给第三方；乙方收取第三方的转让费与甲方无关，但第三方需与甲方签订租赁合同。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金超过15天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3.从事非法经营及违法犯罪活动的。合同显示签订时间是2017年8月30日。该合同签订后，熊风琴于2018年3月19日向吴志强支付了2018年9月1日至2019年8月30日的房租30万元，吴志强向熊风琴出具了收条。2018年4月17日，吴志强在漯河市源汇区人民法院执二庭的询问笔录中载明“：‘这些房子你还租给其他人了没有？所有和金瑞达公司所交的租金必须交到法院。’吴：‘我认可，我现在只和芦继征、冉晓洋签订的有租赁合同，没有再和第三方签租赁合同。跟小洞天签订的有租赁合同。’：‘法院已向你送达了提取裁定，你为什么还要租赁给其他人，什么时间签订的合同？’吴：‘我跟小洞天签合同是在没有收到提取裁定之前，4月1日-3日之间签订的。具体哪一天记不清了，签订的租金一年30万元。’：‘跟小洞天签订的合同必须马上提供出来，小洞天什么时间交的租金？交了多少？作伪证要负法律责任。’吴：‘我知道，交了30万元，转到我个人账上了，具体日期记不住了，给我打的有收条。’：‘如果这个钱你收到了，7日内必须交到法院，因为这个是跟金瑞达产生的租金。’吴：‘我不同意，这个钱不会交到法院，法院下裁定我也不会交出来’。”2018年5月11日，吴志强针对常志英申请执行金瑞达公司一案关于要求自己协助执行提取租金向漯河市源汇区人民法院提出执行异议之诉；后吴志强于2018年11月12日撤回该案起诉。2018年4月23日，熊风琴向一审法院提起诉讼要求解除与芦继征签订的房屋租赁合同，并要求返还水电房屋押金2万元，熊风琴诉称“2017年6月6日，熊风琴与芦继征签订了房屋租赁合同，约定由熊风琴承租位于郾城区黄河路902号路南门面房约600平，双方约定房屋租金为每年21.6万元，租赁期限5年，自2017年7月10日至2022年7月9日止。合同签订后，熊风琴即对房屋进行了装修并投入使用。2017年8月，房屋所有权人吴志强突然找到熊风琴并拿出其与芦继征于2017年3月30日签订的房屋租赁合同，并告知熊风琴，芦继征无权将房屋转租给熊风琴，并说熊风琴要想用房屋也可以，但需要和吴志强签订新的房屋租赁合同。熊风琴此时才知道所租赁房产是芦继征从吴志强处承租。考虑到新的一年房租即将开始缴纳，而且芦继征与吴志强签订的租赁合同明确约定，芦继征不经吴志强同意，不得将房屋转租他人，于是熊风琴与吴志强又于2017年8月30日签订房屋租赁合同，并缴纳了房租继续使用房屋。在熊风琴使用房屋过程中，芦继征不断骚扰要求熊风琴支付房租。”熊风琴于2018年7月23日向一审法院申请撤诉，一审法院当日作出（2018）豫1103民初2138号民事裁定，准予熊风琴撤回该案起诉。2018年4月25日，吴志强向一审法院提起诉讼要求芦继征支付租赁费11.55万元，吴志强诉称“2018年4月份，吴志强发现芦继征未经吴志强同意私自将其中440平转租给其他人，根据双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期间不经吴志强同意，芦继征不得对外转租房屋，芦继征未经吴志强同意将所租房屋对外转租已构成违约。其将其中的440平转租后，剩余440平留下自用，但拒不支付租金的行为已构成违约。”一审法院认为由于漯河市源汇区人民法院向芦继征下达有协助执行通知书，扣留被执行人金瑞达公司租金，芦继征按照协助执行通知书将2018年5月1日至2019年5月1日的房租交至法院，对吴志强的请求不予支持，于2018年8月10日作出（2018）豫1103民初2139号民事判决，驳回吴志强的诉讼请求。一审法院认为，一、关于芦继征与熊风琴之间的房屋租赁合同效力。熊风琴及吴志强均认为芦继征未经吴志强同意转租，该租赁合同无效；芦继征称吴志强知道其转租情况，该租赁合同有效。一审法院认为芦继征与熊风琴之间的房屋租赁合同未超过吴志强与芦继征之间合同约定的租期部分有效，超过租期约定部分无效。理由如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此，本案中第三人吴志强经常在芦继征所租其门面房处洗车；且吴志强在2018年4月25日向一审法院起诉芦继征要求支付租赁费时并未要求解除该合同，同时熊风琴在（2018）豫1103民初2138号案件中称2017年8月吴志强拿出其与芦继征签订的房屋租赁合同找到并告知熊风琴，芦继征无权将房屋转租给熊风琴。以上事实说明吴志强在2017年8月份之前实际就已知道芦继征将部分房屋转租给熊风琴的事实。因吴志强在知道芦继征转租的六个月内并未提出异议，故对熊风琴、吴志强辩驳该合同无效的主张一审法院不予支持。因芦继征与熊风琴签订的房屋租赁合同约定的租期为2017年7月10日至2022年7月9日止，超过了吴志强与芦继征签订的房屋租赁合同约定的租期2017年5月1日至2022年4月30日的期间；故一审法院确认芦继征与熊风琴签订的房屋租赁合同租期不得超过芦继征与吴志强所签合同的剩余租赁期间，即芦继征与熊风琴之间合同约定的租期2017年7月10日至2022年4月30日期间有效，约定的2022年5月1日至2022年7月9日无效。二、关于吴志强与熊风琴之间签订的房屋租赁合同效力。因吴志强与熊风琴签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对吴志强与熊风琴均具有约束力。因该合同标的物包含有芦继征与熊风琴签订的芦继征具有受益权的合同标的物，且吴志强在没有和芦继征解除房屋租赁合同的情况下，将该部分标的物签订合同租给熊风琴，故对该部分重叠的标的物应于芦继征与吴志强之间的合同于2022年4月30日终止后，再由吴志强交付熊风琴。三、关于房屋租金。本案中熊风琴在与芦继征签订房屋租赁合同后，应当按照合同约定全面履行交纳租金的义务。熊凤琴在合同约定的期限内没有按照约定的期限履行交纳租金的义务，确实侵害了芦继征的合法权益，其应承担继续履行的违约责任。根据芦继征、熊凤琴双方的房屋租赁合同约定，2018年7月10日至2019年7月9日的房屋租金应为23万元、2019年7月10日至2020年7月9日的房屋租金应为24.15万元［23万元×（1＋5%）］；同时因双方约定租金提前一个月缴清，先付后用，故对芦继征要求被告熊风琴支付2018年7月10日至2020年7月9日租金47.15万元的请求，一审法院予以支持。熊风琴以其与吴志强签订的合同向吴志强支付租金时应相应扣减向芦继征支付的租赁费至2022年4月30日。四、关于违约金。因芦继征、熊凤琴、吴志强在分别签订房屋租赁合同过程中均存在相应小瑕疵的不妥之处，故对芦继征要求熊凤琴支付违约金的请求一审法院不予支持。判决：一、被告熊风琴于本判决书生效后十日内支付原告芦继征租赁费47.15万元；二、驳回原告芦继征的其他诉讼请求。案件受理费9090元，减半收取4545元，由原告芦继征负担495元，被告熊风琴负担4050元。二审期间，各方当事人均未提供符合法律和司法解释规定的二审新的证据。本院经审理查明的事实与一审查证的事实相同。本院认为，一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，吴志强与芦继征签订的租赁合同约定转租必须经过同意。熊风琴称：2017年8月，吴志强突然找到熊风琴，并拿出其与芦继征于2017年3月30日签订的租赁合同，并告知熊风琴，芦继征无权将房屋转租给熊风琴。由熊风琴自认的事实可知，至少在2017年8月31日，吴志强就已知道芦继征转租的事实。但吴志强未提供证据证明其在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议。吴志强提供的照片无法显示异议的意思表示已经到达租赁合同的相对人芦继征，照片中显示的人物不是芦继征。故不能认定转租合同无效。二、熊风琴认为芦继征提供的合同系伪造，但未提供证据予以证明，特别是未经有权机关的法律文书予以确认，故对熊风琴的主张不予支持。三、芦继征与熊风琴签订的租赁合同约定的租金，系双方真实意思的表示，完全出于双方的自愿，且熊风琴已经按照合同约定交付一年的租金，故该合同不存在欺诈、显失公平等可撤销情形。四、根据“买卖不破租赁”的原则，因租赁合同的签订时间在人民法院裁定受理破产之前，并不影响租赁合同的继续履行，人民法院对破产财产处置，购买人也需保护承租人的租赁权益。五、一审法院对吴志强与熊风琴租赁合同效力的审查，并不影响对芦继征与熊风琴租赁合同纠纷的依法处理。如果熊风琴认为自己的权益受损，可以另行提起诉讼，主张维护自己的权益。综上所述，熊风琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8373元，由上诉人熊风琴负担。本判决为终审判决。审判长 宋  跃  武审判员 于  凤  鸣审判员 陶  京  涛二〇二〇年六月十日书记员 任伟鹏（兼）