安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初319号 原告：吴宏霞，女，1969年2月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李春涛，男，1968年10月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系吴宏霞丈夫。 委托诉讼代理人：程磊，安徽徽杰律师事务所律师。 被告：杨琴，女，1988年2月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李凯，男，1986年2月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系杨琴丈夫。 委托诉讼代理人：何宗发，国浩律师（合肥）事务所律师。 第三人：合肥高新股份有限公司，住所地安徽省合肥高新区创新大道2800号创新产业园二期H2楼，统一社会信用代码91340100746754861N（1-1）。 法定代表人：刘铭，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告吴宏霞与被告杨琴、第三人合肥高新股份有限公司（以下简称高新股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告吴宏霞及其委托诉讼代理人李春涛、程磊，被告杨琴及其委托诉讼代理人李凯、何宗发，第三人高新股份公司的委托诉讼代理人吴仝美子、王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴宏霞向本院提出诉讼请求：1、判令杨琴返还高新区蜀南庭苑商业街门面房13栋108室三间房屋；2、判令杨琴支付房屋租金152187元、水电费11139元并支付违约金93483元，上述费用合计256809元。庭审中，吴宏霞将水电费的金额增加为12906元。事实和理由：2015年7月22日及2016年1月18日,吴宏霞、杨琴签订两份门面房租赁合同书,合同就吴宏霞出租高新区蜀南庭苑13#108的3间房屋给杨琴事宜作出约定,并同时载明租赁期限、租金及其涨幅以及违约责任等事项。然而合同到期后,杨琴却迟迟不归还案涉房屋、拖欠房租并一直使用至今。双方的合同行为系双方真实意思表示,合法有效,合同期限终止后杨琴理应归还案涉房屋。杨琴拖延归还房屋并实际使用拖欠房租的行为显然已构成违约,应当承担相应合同约定的违约责任。为维护自身合法权益，吴宏霞诉至法院。 杨琴辩称：1、吴宏霞无权向杨琴主张返还案涉合肥高新区蜀南庭苑商业街13#108号三间门面房，吴宏霞与高新股份公司的房屋租赁合同纠纷已经过法院调解结案并进入执行阶段，根据（2018）皖0191民初2562号民事调解书的内容，双方租赁期限已于2018年10月31日届满，租赁关系已经依法解除或终止，吴宏霞应当将案涉房屋直接返还给高新股份公司，而吴宏霞与杨琴的房屋租赁期限分别在2018年8月5日和2018年8月15日到期。因此，杨琴的三间门面房租赁期限在上述时间届满后至2018年10月31日期间，吴宏霞与杨琴之间的房屋租赁合同转为不定期租赁合同关系，而自2018年11月1日开始，杨琴已无房屋租赁权限，其无权要求杨琴向其返还房屋和支付租赁期满后的房屋占有使用费。吴宏霞与高新股份公司已于2018年10月31日解除房屋租赁关系，吴宏霞后期缴纳的“房租”实际系房屋占有使用费，该占有使用费是基于物权关系产生而非系租赁关系产生的费用，吴宏霞并不能证明其在2018年10月31日之后继续享有租赁权。2、吴宏霞主张的房屋租金、违约金以及水电费，与客观事实存在出入，且部分房屋租金、违约金的主张没有事实和法律依据。吴宏霞主张的房屋租金中包括第三人对其超过5%的涨幅部分，根据双方在《门面房租赁合同》中的约定，当高新股份公司的租金浮动超过5%时，则双方按当年租金基数同时上浮，但是其未提供相关的证据可以证明，因此其主张的每月超过5%的租金部分应不予支持。吴宏霞提供的水电费票据中，票据单号0094260以及0150542号所涉及的水电费系重复主张，对于吴宏霞主张的水电费12906元予以认可；3、吴宏霞主张的违约金主要系其自身造成的，主要包括其自身逾期缴纳房租，以及拒绝向高新股份公司返还案涉房屋等方面，况且其主张的违约金明显过高，也没有提供计算依据。综上，杨琴愿意按照合同约定向吴宏霞支付自承租之日起至2018年10月31日期间未缴纳的房租。经杨琴初步统计核实，尚欠租金49345元（不包含杨琴向吴宏霞支付的租房保证金7000元），押金7000元应该予以冲抵。自2018年11月1日起至目前的房屋占有使用费，以及返还房屋事宜，吴宏霞无权收取，杨琴应当按照高新股份公司的租金标准直接向高新股份公司支付，并愿意将案涉房屋直接返还给高新股份公司。 高新股份公司辩称：根据吴宏霞与我方的调解书，双方租赁期限于2018年10月31日终止。在此之后，双方不存在房屋租赁关系，应当由吴宏霞继续支付房屋占用费，以及每延期占用一天每天交付200元的违约金，并将房屋返还给我司，我司已为此向法院申请强制执行。 经本院审理认定的事实如下：2014年9月1日，高新股份公司将合肥高新区蜀南庭苑商业街13#105-110号商铺出租给吴宏霞使用。 2015年7月22日，吴宏霞委托其丈夫李春涛（甲方）与杨琴（乙方）签订了一份《门面房租赁合同》，约定：租赁地址蜀南庭苑商业街的门面房13栋108的俩间一层共计72平方米出租给乙方使用;租用期限定为三年,自2015年8月5日至2018年8月5日。租金为每季度壹万壹仟肆佰元整,以后每年八月份递增租金5%,如房屋所有权人(高新股份公司)租金浮动超过5%，则按当年租金基数%同时上浮。按先付后用，于每期租金到期后的前五天内付清下期(季度)房租,乙方不得拖欠房租,如拖欠超过五天,甲方有权收回房屋,并要求乙方预支付两个月房租作为补偿,租赁期如遇高新股份租赁政策改变,如甲方宾馆不再续租的情况,甲方不负一切赔偿责任,但甲方从实际租赁政策改变当天按实际剩余天数退还乙方房租,如租期内未满,无以上情况,甲方不得收回房屋；租赁期间,乙方自付税费、电费、水费、物业费,按时缴纳；已付押金(五千元)作房屋租赁保证金。 2016年1月18日，吴宏霞委托李春涛（出租方、甲方）与杨琴（承租方、乙方）又签订了一份《门面房租赁合同书》，约定：甲方同意将地址为蜀南庭苑商业街13号108门面房租赁给乙方作为营业用房，面积为36平方米；租赁期限自2016年2月1日起至2018年8月15日止；该门面的月租金为1900元/月，季度租金为5700元/季度，年租金为22800元/年。若房租到期乙方选择续租,甲方应按原有租金继续收取,不得向乙方增加租金和任何其它费用；乙方确保按时支付租金,并向甲方支付保证金2000元,合同到期或中止时,有权收回保证金；若房租合同到期后,乙方有权选择续租,如果甲方此房屋继续租赁,同等条件，乙方有优先选择权；甲、乙双方如有一方违约,须赔偿对方违约金及相关所有损失。 2018年6月20日，吴宏霞与高新股份公司达成调解协议，约定双方未再签署房屋租赁合同，则吴宏霞应当在2018年10月31日将全部租赁房屋包括涉案房屋返还给高新股份公司，本院根据调解协议内容作出（2018）皖0191民初2562号民事调解书。后因吴宏霞未按上述调解协议履行义务，高新股份公司申请向本院申请强制执行吴宏霞返还包括涉案房屋在内的租赁房屋。 另查明，杨琴向吴宏霞支付房屋租赁押金共计7000元。 上述事实，有《门面房租赁合同》、（2018）皖0191民初2562号民事调解书、执行裁定书、执行通知书及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：在本院作出的（2018）皖0191民初2562号民事调解书中，已经确认吴宏霞与高新股份公司未再签署房屋租赁合同，则吴宏霞应当在2018年10月31日将全部租赁房屋包括涉案房屋返还给高新股份公司。后吴宏霞与高新股份公司之间的租赁关系因双方未再签订合同于2018年10月31日终止。 吴宏霞诉称与杨琴的房屋租赁合同到期后，其与杨琴还存在事实上的租赁关系，但吴宏霞与高新股份公司之间的租赁关系于2018年10月31日终止后，吴宏霞与高新股份有限公司已不存在租赁关系，本院认为吴宏霞在2018年10月31日后已不享有案涉房屋转租权，作为租赁关系存在的基础主承租合同关系终止，承租人与次承租人的合同也终止，并不会也不可能当然的成立事实上的租赁关系，因此吴宏霞诉请杨琴返还合肥高新区蜀南庭苑商业街门面房13栋108室三间房屋，无法律依据，本院对此不予支持。 吴宏霞、杨琴间的房屋租赁合同于2018年8月份到期，庭审中双方均确认2018年2月底的租金已付清，故杨琴应向吴宏霞支付2018年3月1日至2018年8月份的租金及后期顺延至2018年10月31日的房屋占用使用费。吴宏霞称因高新股份公司对其收取的案涉房屋租金有涨浮，其收取杨琴的租金也应随之上涨，未提供证据证明。根据合同相对性原则，吴宏霞与杨琴间的租金（房屋占用使用费）应按照双方合同约定标准计算。现吴宏霞诉请杨琴支付房屋租金152187元，本院经核实后支持49344.5元（72平方米房屋按约涨浮后的租金4189.5元/月×5个月+72平方米房屋的房屋占有使用费4399元/月×3个月+36平方米房屋的租金及房屋占有使用费1900元×8个月）。杨琴辩称押金7000元应冲抵租金，吴宏霞对杨琴交纳的押金7000元予以认可，故杨琴应支付房屋租金（房屋占用使用费）42344.5元（49344.5元－7000元）。 关于吴宏霞诉请杨琴支付水电费12906元，因吴宏霞已经据实交纳，杨琴亦同意向吴宏霞支付，故本院对此予以支持。 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生损失赔偿额的计算方法。本案中，杨琴未按约向吴宏霞支付租金（房屋占用使用费），构成违约，但吴宏霞称其已赔偿给第三人高新股份公司的违约金应由杨琴承担没有事实和法律依据，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为以欠付租金（房屋占用使用费）42344.5元为基数，自2018年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨琴于本判决生效后十日内向原告吴宏霞支付租金及房屋占有使用费42344.5元、水电费12906元及违约金（违约金以42344.5元为基数，自2018年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告吴宏霞的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5152元，由原告吴宏霞负担4044元，由被告杨琴负担1108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年六月三十日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。