安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初333号原告：安徽爱玛会文体展览产业有限公司（更名前为安庆爱玛会文体展览产业有限公司），住所地安徽省安庆市迎江区。法定代表人：刘亚涛，总经理。委托诉讼代理人：钱琳（该公司员工），男，1971年9月4日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：喻秋丽，江苏江花律师事务所律师。被告：安庆市艺博雅文化体育用品有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区。法定代表人：江少毅，总经理。委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所实习律师。原告安徽爱玛会文体展览产业有限公司（以下简称爱玛会文体展览公司）与被告安庆市艺博雅文化体育用品有限公司（以下简称艺博雅文体用品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告爱玛会文体展览公司的委托诉讼代理人钱琳、喻秋丽，被告艺博雅文体用品公司的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱玛会文体展览公司向本院提出诉讼请求：1.依法准许原告于2020年3月31日解除2017年9月13日的房屋(场地)租赁合同，并由被告交还原告的全部租赁房屋；2.判令被告立即向原告支付租金费用等152435元，并支付逾期付款利息14934元(其中70350元从2019年2月25日开始、73968元从2019年8月25日开始按年息24%暂算至2019年10月31日，应算至实际给付之日止)；3.被告立即向原告支付违约金117250元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月13日，原、被告签订房屋（场地）租赁合同1份，明确由被告租赁原告运营的全民健身中心A3区域335平方的房屋（位于菱湖路98号体育馆），用于体育用品的售卖，租期6年，从2017年10月1日至2023年9月30日；年租金140700元，前两年不变，后四年每两年租金上涨5%；第一年租金一次性付清，以后的租金每半年支付一次；水、电费用在次月抄表后3日内一次性支付，其中电1.5元每度、水100元每月；如被告逾期支付费用，每逾期一日，按需支付金额的200%支付违约金，逾期超过一个月未支付的，原告有权单方面终止合同并追究被告的违约责任。同时，合同还对包括物业费用内的其它内容进行了约定。但被告未能按约交纳保证金，而且2019年起，未能按照合同约定交纳租金和水、电费用，截至2019年9月，被告尚欠原告租金144318元（应分别在2019年2月25日、2019年8月25日交纳70350元、73968元），尚欠原告水费1600元、电费7217元（相关水、电应计算至2020年3月31日）。虽经原告数次催要，被告无理拖延支付。为此，原告认为，被告拒交租金和水、电费用早已超过一个月时间，根据租赁合同的约定，原告有权单方面终止合同，故原告考虑到被告的搬迁情况在2020年3月31日解除与被告之间的租赁合同，为此原告被迫无奈，诉至法院。庭审时，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告立即向原告支付租金费用等167701.34元,并支付逾期付款利息32026元(其中70350元从2019年2月25日开始、73968元从2019年8月25日开始、12328元2020年2月25日开始，均按年息24%暂算至2020年4月24日,应算至实际给付之日止)。被告对此提出不需要答辩期，故本庭同意予以变更。被告艺博雅文体用品公司辩称，一、原、被告有可以互相冲抵的项目，应当在租金中抵扣：被告为原告安装足球门1280元、拆补旧地胶4676元，安装运动地胶48000元，合计53956元。二、被告因承租房屋已支付的装潢花费20万元，若原告提出解除合同，被告将反诉或另行起诉要求原告赔偿。三、原告存在的违法及违约行为。1.被告经营所在体育用品店位于体育中心的1楼D区，属于体育中心的配套设施（租赁合同亦约定被告未经批准不得擅自改变经营用途，必须按规定正常营业），其客源完全依赖于体育中心的健身群众，这显然区别于坐落于道路上的商铺，依赖广泛的社会客流。若体育中心自身客流减少，必然导致被告的获客量降低，经营利润降低。为此双方合同第3.1条约定承租房屋以现状交付，第7.1条约定原告保证该房屋及其公用附属设施处于正常的可使用和安全状态。2.被告从事体育用品经营，根据被告提供的体育中心示意图可以看出，羽毛球馆与游泳馆是该中心经营面积最大，最主要的经营项目。而被告也以出售羽毛球及游泳产品作为主要的收入来源。3.羽毛球馆自2018年12月份出租给案外人经营海宁皮草至2019年1月20日，后因场馆漏雨改造一直到2019年11月份才正式对外营业。继续营业后，原告又将羽毛球馆收费从之前的20元/小时提高到35元/小时，导致自2018年12月份至今，羽毛球馆基本处于无客流状态。4、每年的6-8月份，原告将场馆外围区域出租给第三方经营水上娱乐城，该经营者同时出售游泳设备，与被告形成经营竞争，影响被告的销售活动。5、自2020年1月26日安庆市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部印发《关于当前疫情防控有关工作的紧急通知》至今，体育中心均处于闭馆状态，属于合同第10.1条第（五）项约定的不可抗力时间，期间不产生租金。四、本案的处理建议。综合上述分析，被告客观上确实欠付租赁款，但这是由于各种因素所导致。因原告多项不当举措，导致被告经营利润严重受损，不能达到预期的承租目的。有鉴于此，被告代理人建议原告部分减免已产生的租金，合理降低之后的租金。并继续由被告承租该房屋，否则以场馆目前状况，难以招租到与被告经营规模相当的承租人，也将导致场馆缺乏配套的用品商店。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对原告爱玛会文体展览公司提交的《房屋（场地）租赁合同》，2019年5月14日、8月21日原告向被告发出的催缴函件及回执，水、电表的读数照片，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证明，租赁房屋所在体育中心示意图，原告“安庆市体育中心EmmaClub”发布的《88元送围巾，市民“疯抢”现场》新闻稿，《公共文化体育设施条例》，《关于当前疫情防控有关工作的紧急通知》，2019年1月到2020年4月原、被告对账单一份，上述证据均符合证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1.被告提交的发票、《合同》、微信聊天记录、收条、转账凭证，与本案没有关联性，不予认定；2.被告提交的《安庆市体育中心和全民健身中心委托运营管理合同》，因证据不完整，不予认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月13日，爱玛会文体展览公司（甲方）与艺博雅文体用品公司（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定甲方将其运营的全民健身中心A3区域合计335平方租赁给乙方，用于体育用品的售卖，租期6年（2017年10月1日至2023年9月30日）。第一年租金为140700元，前两年不变，后四年每两年租金上涨5%；第一年租金一次性付清，以后的租金每半年支付一次。乙方每逾期一日向甲方支付租金及物业费，则乙方需按日支付额的200%支付违约金，逾期超过一个月未支付的，甲方有权单方终止合同并追究乙方的违约及赔偿责任。水、电费用在次月抄表后3日内一次性支付，其中电费为1.5元/度、水费为100元/月。2018年12月起，爱玛会文体展览公司将羽毛球场馆租赁给他人经营皮革，后因场馆漏水，维修至2019年11月才正常经营体育项目。2020年1月26日至2020年3月31日，因新冠××疫情的影响，整个体育场馆（含涉案场所），均闭馆停止营业。因艺博雅文体用品公司于2019年2月25日开始未付租金等费用，爱玛会文体展览公司于2019年5月14日、2019年8月21日分别作出《关于催交租金等费用的通知函》、《催款函》，并邮寄送达给艺博雅文体用品公司，催要未果，因而诉至法院。本院认为，原告与被告签订的《房屋（场地）租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《房屋（场地）租赁合同》第10.2条第五项的约定，被告逾期不支付租金超过一个月的，原告可单方面解除合同，因被告自2019年2月25日开始欠付租金超过一个月，则原告要求于2020年3月31日解除《房屋(场地)租赁合同》，并由被告交还全部租赁房屋的诉讼请求，应予支持。因被告尚未搬出涉案房屋，则应当向按405元/天（73968元×2/365天）原告支付相应场地占用费。被告提出因为原告需求，为其安装羽毛球场地地胶及足球门等相关费用应与租金予以冲抵，因与本案非同一法律关系，被告可以另行提起诉讼予以主张，被告要求将安装羽毛球场场地地胶及足球门等相关费用于冲抵租金的抗辩意见，本院不予采纳。原告在合同履行期间，将主要场馆用于与体育无关的皮草经营，并因场地改造导致无客流，导致被告经营受到损失，被告亦可另行提起诉讼予以主张。被告要求直接减免2018年12月至2019年11月的租金的请求，本院不予支持。应新冠××疫情防控需要，被告涉案经营场地应政府要求于2020年1月26日至2020年3月31日暂时予以关闭，该情形应属《房屋（场地）租赁合同》第10.1条第（五）项的规定，上述期间内的租金应予免除。综上，被告按合同约定，应支付原告租金117494元（2019年4月1日-2019年9月30日为70350元；2019年10月1日至2020年1月25日为47144元）、水费、电费。根据《房屋（场地）租赁合同》第10.2条的约定，被告逾期支付租金超过一个月的，应当按月租金的10倍向原告支付违约金，因该约定的违约金过高，应以实际损失即欠付的租金为基数，从欠付之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率标准计算。因被告已支付违约金承担相应违约责任，则原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告安徽爱玛会文体展览产业有限公司与被告安庆市艺博雅文化体育用品有限公司签订的《房屋（场地）租赁合同》于2020年3月31日解除。二、被告安庆市艺博雅文化体育用品有限公司本判决生效后十日内从位于安庆市菱湖南路98号体育馆全民健身中心A3区域搬离并将房屋（场地）交付原告。三、被告安庆市艺博雅文化体育用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告安徽爱玛会文体展览产业有限公司租金117494元及场地占用费（自2020年4月1日起至实际交付房屋之日止，按405元/天计算）。四、被告安庆市艺博雅文化体育用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告安徽爱玛会文体展览产业有限公司水费1600元、电费9455.34元（自2020年5月起之后的水电费按双方签订的《房屋（场地）租赁合同》约定标准计算）。五、被告安庆市艺博雅文化体育用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告安徽爱玛会文体展览产业有限公司违约金（以70350元为基数，自2019年2月25日起至付清之日止；以47144元为基数，自2019年8月25日起至付清之日止，均按同期人民银行贷款利率计算）。六、驳回原告安徽爱玛会文体展览产业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3647元，减半收取1823.5元，由被告安庆市艺博雅文化体育用品有限公司负担。（原告已预交1823.5元）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 李 鹏二〇二〇年六月一日书记员 祁从娣本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。