浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初410号原告：温州金鸽鞋业有限公司，住所地：浙江省温州市瓯海区瞿溪街道三溪路17号（一层后、二至六层）。统一社会信用代码：9133030468557409X4。法定代表人：吴存陆，总经理。委托诉讼代理人：叶信益，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓平，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：温州利河伯新材料有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区郭溪街道富豪路8号。统一社会信用代码：913303047245304458。法定代表人：林德喜，总经理。委托诉讼代理人：周莉丹，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莎莎，浙江光正大律师事务所律师。原告温州金鸽鞋业有限公司（以下简称金鸽公司）与被告温州利河伯新材料有限公司（以下简称利河伯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶信益、黄晓平，被告的委托诉讼代理人周莉丹到庭参加诉讼。在审理过程中，当事人均申请庭外和解37日无果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年2月1日签订的编号为20190201号《温州市厂房买卖合同》与2019年8月27日签订的编号为20190827号《温州市厂房买卖合同》；2.判令被告向原告返还定金50万元并支付资金占用期间的利息损失（自2019年2月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；3.判令被告向原告支付违约金500万元。事实与理由：原告因生产经营需要拟购置厂房，经温州盛航房产营销有限公司（以下简称盛航公司）介绍与被告股东何连品及法定代表人黄爱忠认识。黄爱忠及何连品向原告表示，被告有意出售其名下位于温州市瓯海区××庄工业区××路××号××房。另，温州市东饰工艺装饰材料有限公司于2019年10月30日更名为温州利河伯新材料有限公司。2019年2月1日，原、被告双方在盛航公司撮合下签订了编号为20190201的《温州市厂房买卖合同》。根据合同约定，原告分别于2019年2月1日以及2月11日通过案外人贾贤敏、吴娟弟向被告指定账户支付定金50万元。原告支付定金后，因被告未注销抵押登记，原告为了能够购得该不动产，故不得不与被告再次进行多轮协商。2019年8月27日，双方签订合同编号为20190827《温州市厂房买卖合同》，合同约定：1.厂房含税交易价为3080万元；2.原告已将50万元定金于2019年2月支付，合同签订后3日内，原告将剩余定金450万元进行资金监管，定金可以冲抵购房款，定金违约参照合同违约条款执行；3.被告需要在2019年10月30日前完成债务清理并注销不动产抵押登记。被告注销抵押登记后，原告需要将款项1300万元汇入指定银行进行资金监管，并支付给被告280万元用于缴纳税款；4.双方交易期间，被告违约的，应返还定金500万元并支付违约金500万元；原告违约的，被告没收定金500万元。合同签订后，原告于2019年8月28日根据被告指示将定金余款450万元在招商银行温州分行瓯海小微支行办理了资金监管。同时，原告积极向行政部门申报不动产交易材料，为产权过户做准备。2019年9月3日，被告股东何连品持有被告公司57.265%的股权被温州市瓯海区人民法院拍卖，并由案外人吴秀端以771.7万元的价格竞得。因此，原告认为被告合同履行能力发生重大变化，故于2019年10月8日函告被告以及何连品、黄爱忠要求提供履约担保并与原告接洽合同履行事宜，并抄送盛航公司。因被告收到函件后未予以答复，故原告于2019年11月8日再次催告被告以及吴秀端、何微华要求其履行合同义务并提供履行担保。直至起诉之日，被告均未答复原告或履行合同义务。现因被告未按合同约定履行义务，故根据资金监管协议约定，定金450万元已于2019年11月28日自动解除冻结，并返还至原告银行账户。故原告依法提起诉讼，望判如所请。被告利河伯公司答辩称：1.落款时间为2019年2月1日的《温州市厂房买卖合同》无利河伯公司公章，亦未有利河伯公司法定代表人签字，且利河伯公司未收取购房定金50万元，该合同的相对人是原告与案外人何连品、何微华，故对利河伯公司不产生约束；2.落款时间为2019年8月27日的《温州市厂房买卖合同》签订时未经过利河伯公司股东会决议，该合同是利河伯公司原股东何连品、法定代表人黄爱忠以将个人承担定金返还的责任转移给利河伯公司为目的与原告签署，属于以合法形式掩盖非法目的，故该合同无效，原告应向款项实际收取人主张返还；3.利河伯公司未收到原告的函件，即便有收到，也不能证实其内容就是原告在本案中提供的函件内容；4.若法院认为原、被告之间的房屋买卖合同有效，双方约定的违约金明显过高，原告现无证据证实其损失的具体金额，故其主张被告承担500万元的违约金于法无据，不应得到支持。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告利河伯公司原名温州市东饰工艺装饰材料有限公司（于2019年10月30日进行了名称变更），原法定代表人黄爱忠，股东为何连品（占股57.265%）、何微华（占股42.735%）。2019年1月29日，被告经全体股东决议，将所有的坐落于温州市××庄工业区××路××号的厂房（以下简称案涉厂房）以总价3080万元出卖给原告。2019年2月1日，何微华、何连品与吴存陆（系原告的法定代表人）签订一份《温州市厂房买卖合同》（以下简称厂房买卖合同一），载明卖方为被告（甲方），买方为原告（乙方），约定甲方将坐落于温州××庄工业区××路××号的厂房出卖给乙方，所有权建筑面积7575.36平方米，土地使用权面积3269.03平方米。甲方保证上述房地产权属清楚，四至明确，现场情况与厂房所有权证、土地使用权证确认相符。房地产除温州银行得胜支行的抵押外，没有设定他项权利，产权没有纠纷，若发生与上述厂房、土地及相应附属设备有关的权利主张、产权纠纷或债权债务，均由甲方负责，并承担民事法律责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应负责赔偿。合同约定出售的含税成交价3080万元，交易环节产生的一切税费由甲方负担。甲方声明在过户完成之前所产生的债权债务、租赁的一切纠纷，由甲方承担，甲方承诺除已明示的债务外，该厂房无任何隐蔽债务及任何隐性担保，否则该隐性债务、隐性担保所负的责任概由甲方承担，若因此导致本次交易不能完成，乙方有权解除合同并要求甲方按违约条款处置。关于付款方式，双方约定为：1.购房定金400万元，乙方在合同签订当日支付购房定金中的50万元到甲方账户，甲方于2019年3月15日之前，与债权人解除欠款纠纷协议并与该厂房租客签订腾空协议书后当日，乙方再将购房定金中的350万元支付到甲方账户。2.第二期购房款2580万元约定在2019年4月30日前，双方整理好相关证件及资料，甲方偿还全部有关厂房及土地相关债务并注销抵押贷款且取得该厂房的土地证和产权证（若逾期未能解除欠款纠纷协议并影响本次交易无法进行的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方返还包含定金共600万元），且乙方做好将该厂房抵押与银行贷款1000万元购房款的审批授信等一切前序事项，并将1580万元购房款存入双方指定的银行监管账户后，甲乙双方到房管登记部门办理厂房交易手续。待乙方领取新不动产证当日，乙方无条件配合甲方将该1580万元购房款解冻汇入甲方指定银行账户，15日内支付1000万元到甲方指定账户（注明，350万元汇入甲方指定银行账户，650万元汇入何微华银行账户）。3.第三期购房款100万元在双方办理物业交接，结算水电费、租金及押金等相关费用后3日内，乙方一次性向甲方支付。关于违约责任约定为，若甲方违约，应返还包含定金共600万元给乙方；若乙方违约，甲方有权没收定金中的200万元，剩余200万元返还给乙方等。其他事项约定为，该厂房整体出租与温州市卡努鞋业有限公司，租赁期限至2019年4月15日。乙方同意该租客延迟至2019年6月30日腾空该厂房交付乙方。该合同自签字或盖章并收到定金之日起生效。2019年2月1日，贾贤敏代表原告向黄爱忠支付30万元；同月11日，吴娟弟代表原告向叶衍道支付20万元。被告的原股东何连品向原告出具《收条》一份，确认已收取吴存陆购买厂房定金50万元。2019年8月27日，原、被告就案涉厂房的买卖事宜另签订一份《温州市厂房买卖合同》（以下简称厂房买卖合同二），对厂房交易的付款方式及金额作了变更：第一期购房款定金为500万元，乙方在2019年2月已将购房定金中的50万元支付到甲方指定银行账户，在本合同签订3日内，乙方再将购房款定金中的450万元支付到银行监管账户，该450万元定金监管生效次日起，乙方有权进场该厂房使用。待乙方领取到新不动产证当日解冻汇入甲方指定银行账户，定金可充抵购房款。定金违约事项约定为，如甲方违约，应返还500万元定金及赔偿500万元作为违约金给乙方；如乙方违约，甲方有权没收定金500万元。第二期购房款为1580万元，双方约定于2019年10月30日之前各自整理好相关证件及资料，包括甲方与所有债权人解除欠款纠纷、签订《和解协议》，并偿还全部有关本合同约定厂房及土地的相关债务，注销抵押贷款且取得该厂房的土地证和产权证，同时乙方做好将该厂房抵押于银行贷款第三期的1000万元购房款的审批授信等一切前序事项，并将第二期购房款中的1300万元存入双方指定的银行监管账户后，甲乙双方即可到房管登记部门办理厂房交易手续，在双方办理该厂房交易纳税当日，乙方再将第二期购房款中的280万元付给甲方指定银行账户用于纳税。双方约定原告将第二期1300万元购房款存入银行监管账户起至15日内，必须办理完成该厂房过户手续，若由被告因素导致在约定时间内无法过户的，原告有权将第一、二期在银行监管的所有购房款及已付50万元的购房定金解冻收回，并有权要求被告赔偿500万元作违约金。若由原告因素导致在约定时间内无法过户的，被告有权没收定金500万元，但原告有权解冻收回第一、二期在银行监管及已付的所有购房款。待原告领取到新不动产证当日，被告无条件配合原告将第一期购房款中的450万元和第二期购房款中的1300万元解冻汇入被告指定银行账户。第三期购房款1000万元，待原告领取不动产证的15个工作日内汇入被告指定银行账户（其中700万元汇给何菊香，20万元支付中介方佣金，余下280万元汇入甲方指定银行进行资金监管，待何菊香、何连品在2019年8月30日前将公司及各股东间的资金往来款账目按照谁支用谁承担的原则结清后进行分配）。2019年8月28日，吴存陆将450万元资金存入招商银行温州分行瓯海小微支行进行资金监管，并由何菊香作为甲方，吴存陆作为乙方，招商银行温州分行瓯海小微支行作为丙方签署《个人存款资金监管业务三方协议》，该协议约定甲方接收扣划监管资金账户的户名为何菊香，监管期间，丙方对乙方账户内的监管资金按监管资金存款性质及其存期对应的利率向乙方计付相应利息。监管期限自2019年8月28日至2019年11月27日，到期自动解除监管，除非在到期日前接到其他约定的符合要求的操作申请。现该款已经退回至原告处。因被告原股东何连品及其妻子叶衍静未履行本院做出的（2015）温瓯梧商初字第992号民事判决（应共同偿还案外人潘杰敏借款1273654元及利息）。2016年1月14日，潘杰敏向本院申请强制执行何连品、叶衍静的财产。2018年3月8日，本院以（2016）浙0304执169号之一执行裁定书裁定冻结何连品名下享有的被告公司的股权。2019年8月，本院发布对被告公司57.265%股权的拍卖公告，拍卖时间为2019年9月2日10时至2019年9月3日10时止。拍卖标的物情况为何连品名下的被告公司57.265%股权。2019年9月3日，上述股权被案外人吴秀端竞拍取得，同月26日，被告进行了股权变更登记，变更后股东为何微华、吴秀端。2019年10月11日，原告向何连品寄送《关于厂房交易的函》，载明原告因了解到被告的股东何连品持有的公司股权被第三人受让，故对被告的履约能力产生合理怀疑，要求被告及全体股东在2019年10月21日前出具书面承诺函，承诺继续履行合同并提供合同履行担保，否则保留变更或解除合同的权利并要求被告承担违约责任。2019年10月18日，被告的法定代表人由黄爱忠变更为林德喜。2019年11月9日，原告向被告公司的法定代表人林德喜寄送《催告函》，再一次要求被告在收件后三日内向原告作出履行合同的书面承诺并提供担保。上述《关于厂房交易的函》《催告函》被告均未作回复。另查明，案涉厂房已于2017年9月19日设立抵押登记，抵押给温州银行股份有限公司得胜支行，债权金额1730万元，最高额抵押自2017年7月20日至2020年7月20日。2017年5月4日生效的（2017）浙0304民初2831号民事调解书确认被告对案外人何志华负有债务199万元及利息，故本院于2018年10月12日以（2017）浙0304执1761号文书查封案涉厂房，期限自2018年10月11日至2021年10月10日。2019年9月4日，案外人何菊香为与何连品、被告民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，因该案本院于2019年10月18日以（2019）浙0304民初7230号民事裁定书查封案涉厂房，期限自2019年10月17日至2022年10月16日。现案涉厂房的不动产权利仍处于受限状态。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的工商登记信息、股东会决议书、《温州市厂房买卖合同》两份、收条、网上银行电子回单、冻结确认回单、个人存款资金监管业务三方协议、工业土地使用权转让审核意见书、郭溪街道工业企业转让项目管理协议、《关于厂房交易的函》及物流单据、《催告函》及物流单据、不动产查询信息，以及本院依法调取的被告公司持股比例为57.2650%股权拍卖信息、民事裁定书、执行裁定书等证据予以证实。上述证据来源合法内容客观真实，且与本案具有关联性，本院均予以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告就案涉厂房是否形成有效的房屋买卖合同关系；二、若存在有效的房屋买卖合同关系，该合同关系是否应解除；三、被告是否应返还原告定金50万元并赔偿利息损失，同时赔偿原告违约金500万元。一、关于原、被告就案涉厂房是否形成有效的房屋买卖合同关系的问题。被告的原股东为何连品、何微华，2019年1月29日被告的全部股东出具书面决议将案涉厂房出卖给原告，双方于2月1日签署书面厂房买卖合同一，该合同明确出卖方为被告，虽未加盖公司印章，但有全体股东何连品、何微华签字确认，被告全体股东的行为后果对被告产生约束力。因此，原、被告已经于2019年1月29日就案涉厂房达成了买卖的意思表示。而2019年8月27日双方签署的厂房买卖合同二应属于对上述合同内容的补充和变更。此后，被告股东何连品出具《收条》确认原告已经支付定金50万元，且厂房买卖合同二中亦载明原告已将购房定金中的50万元支付到被告指定银行账户，故现被告答辩称定金50万元非公司收取的意见与事实不符，本院不予采信。被告答辩厂房买卖合同二系属于被告股东个人以合法形式掩盖非法目的而签订，但未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。二、关于原、被告之间的厂房买卖合同关系是否应解除的问题。厂房买卖合同二已经约定，被告应于2019年10月30日之前与所有债权人解除欠款纠纷并签订《和解协议》，并偿还全部有关厂房相关债务，注销抵押贷款且取得该厂房的土地证和产权证，为办理厂房过户手续做准备。然而被告未按约定履行上述义务。此后，原告于2019年11月9日书面催告被告履约但未得到回复，故被告已构成违约。案涉厂房的不动产权利至今仍处于受限状态，原告的合同目的已无法实现，故其要求解除厂房买卖合同关系的请求符合法律规定，本院予以支持。三、被告是否应返还原告定金50万元并赔偿利息损失，同时赔偿原告违约金500万元的问题。根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉厂房买卖合同二中，约定购房定金为500万元，并约定待原告领取新不动产证当日，定金可充抵购房款，原告违约时，被告可以没收定金500万元；被告违约时，原告有权收回定金并要求赔偿500万元作为违约金。根据双方约定的上述内容来看，该款应理解为违约定金，双方已为此成立了定金合同关系。定金系债的担保方式之一，其不同于其他担保方式的特点之一是以金钱给付作为担保方式，故定金合同应当为实践合同，以实际给付为生效要件。因此，本案中，被告实际给付原告的定金为50万元，故双方实际成立的定金合同关系的金额为50万元。按照定金罚则，原告有权要求被告双倍返还定金计100万元，本院对原告相应的请求予以支持，对原告要求被告承担利息损失同时承担500万元违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告温州金鸽鞋业有限公司与被告温州利河伯新材料有限公司之间就温州市瓯海区××庄工业区××路××号××房买卖合同关系解除；二、被告温州利河伯新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告温州金鸽鞋业有限公司定金计100万元；三、驳回原告温州金鸽鞋业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50300元，减半收取25150元，由原告温州金鸽鞋业有限公司负担20120元，由被告温州利河伯新材料有限公司负担5030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈温丹二〇二〇年六月十六日法官助理 陈 娥代书记员 戴成森?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。-