渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初5617号原告：王江风，男，汉族，1963年8月24日出生，住西安市莲湖区，公民身份号码：61010XXXX308247352。委托诉讼代理人：马德龙，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁伟，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告：渭南市临渭区金信物业资产管理有限责任公司。住所地：渭南市临渭区。法定代表人：何红喜，公司董事长。委托诉讼代理人：郭新户，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙晓杰，陕西圣迪律师事务所律师。第三人：陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司。住所地：渭南市临渭区。法定代表人：曹百胜，公司总经理。委托诉讼代理人：王晓梅，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：党振兰，陕西佳沃律师事务所律师。原告王江风与被告渭南市临渭区金信物业资产管理有限责任公司（以下简称金信公司）、第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司（以下简称地质公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王卓雅适用简易程序公开开庭审理。原告王江风及其委托诉讼代理人马德龙、丁伟到庭参加诉讼，被告金信公司委托诉讼代理人郭新户、孙晓杰到庭参加诉讼，第三人地质公司委托诉讼代理人王晓梅、党振兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王江风向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告王江风与第三人地质公司于2016年10月18日续签的《房屋租赁合同》；2.判令被告金信公司立即退还保证金100000元；3.判令被告金信公司赔偿原告王江风承租房屋装修损失150000元；4.判令被告金信公司承担原告王江风更换水表费用2450元；5.判令被告金信公司承担原告王江风预缴剩余水电费2153.8元；6.判令被告金信公司赔偿原告王江风预期可得利益损失750000元；7.判令第三人地质公司对上述诉讼请求承担连带赔偿责任；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年6月14日，原告王江风与第三人地质公司签订《房屋使用权出租合同》，原告王江风承租第三人地质公司所有七号综合楼一层门店房，租赁期限自2009年7月1日至2019年6月30日，租赁房屋面积为931平方米，价格为每平方米158元，每五年上调10%。双方达成意向后，原告王江风向第三人地质公司缴纳保证金100000元。合同签订后，原告王江风一次性足额向第三人缴纳前五年租金735490元，2014年7月1日前，原告王江风向第三人缴纳剩余五年租金809039元。2016年10月18日，原告王江风与第三人地质公司又续签《房屋租赁合同》，将房屋租赁期又延续了十年，原告王江风承租第三人房屋至2029年6月30日，租赁费每年16.8万元，每五年上调5%。2019年8月2日，第三人地质公司与被告金信公司联合发布《公告》，原告王江风承租的第三人七号楼商铺已于2019年1月1日移交被告金信公司，自2019年7月1日起由被告金信公司统一管理。被告金信公司将对所有商铺停止水电供应，不再对承租人承担任何义务。被告金信物业亦拒绝履行原告与第三人双方签订的房屋租赁合同。现被告已将案涉房屋出租给案外人，原告与第三人合同无法继续履行，故原告诉至法院。被告金信公司辩称，租赁合同相对人并非被告金信公司，被告主体不适格。被告金信公司是按照国家政策接收案涉房屋，其不存在过错，不应承担责任。被告金信公司未收取原告王江风的任何费用，不应对原告承担赔偿责任。第三人地质公司辩称，其已在2019年1月通知原告王江风解除《续租合同》。第三人地质公司认可收取原告王江风保证金100000元，同意在扣除原告欠缴租金、利息、违约金后返还剩余款项。第三人地质公司无需赔偿原告王江风任何损失。原告王江风为证明其主张，提交以下证据：1.房屋租赁合同、收据各一份，用于证明原告王江风向第三人缴纳保证金100000元。2.收据二份，用于证明原告王江风为承租房屋安装水表花费2450元，截止被告金信公司更换房屋水表和接收水电之时，原告预缴电费剩余440元，剩余水费1713.8元。3.房屋租赁合同七份（承租人为常某某、王某甲、王某乙、李文丹、申某某、夏某某），用于证明截止2019年8月2日被告金信公司与第三人地质公司联合发布公告，被告金信公司明确表明不愿继续履行合同，造成原告王江风预期利益损失656219元。4.评估明细申请表一份，用于证明截止2019年2月2日，案涉房屋装修残值净值为162998.4元。被告金信公司对原告王江风提交第一组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，被告金信公司未收取原告王江风保证金，以第三人地质公司的质证意见为准；对第二组证据的真实性无异议，以第三人地质公司的质证意见为准；对第三、四组证据的真实性和证明目的均有异议，认为原告王江风主张的合同损失包含成本，计算方法有误；装修残值系原告王江风单方所做，不予认可。第三人地质公司对原告王江风第一组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，房屋租赁合同中承租人为原告王江风和案外人王小勇；对第二组证据的真实性无异议；对第三、四组证据的真实性和证明目的均不认可，原告王江风虽与他人签订转租协议，但并未实际履行，预期利益无法确定；装修残值评估系原告王江风单方所做，不能作为鉴定意见适用，不予认可。被告金信公司为证明其主张，提交以下证据：1.《渭南市临渭区人民政府关于成立渭南市临渭区金信物业资产管理有限责任公司的批复》（以下简称《批复》）一份，用于证明被告金信公司是按国家政策要求接收“三供一业”资产的国有公司。2.国务院办公厅国办发（2016）45号文件一份、租赁合同十二份、租金明细表一份，用于证明国务院文件在原告王江风与第三人地质公司签订《续租合同》之前发布，原告承担租金水平远低于被告金信公司实际租金收益。3.房产资产拟交清单一份，用于证明被告金信公司是根据渭南市临渭区剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作领导小组办公室（以下简称区剥离办）确定的范围接收移交资产，被告金信公司不存在过错。原告王江风对被告金信公司提交证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为被告金信公司接管案涉房屋，应当作为原租赁合同相对人继续履行合同；租赁合同中体现的租金差额反证原告王江风的合同损失；房产资产拟交清单证明被告金信公司为原告王江风与第三人地质公司租赁合同权、义的接受人。第三人地质公司对被告金信公司提交的第一、三组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为案涉房屋的经营权转移给被告金信公司，涉及合同履行实际费用返还赔偿等问题，应由被告金信公司承担。第三人地质公司为证明其主张，提供以下证据：1.《房屋租赁合同》（2016年10月18日）一份，用于证明原告王江风与第三人地质公司合同真实有效，提前两年签订，但未实际履行。2.《房屋使用权出售合同》（2009年6月14日）一份，用于证明原告王江风与第三人地质公司租赁合同已履行完毕。3.《房产资产拟移交清单》一份，用于证明案涉房屋已在2019年1月移交被告金信公司。4.政府“三供一业”文件一份，用于证明政府对国有企业“三供一业”资产无偿划转的强制要求。5.公告一份，用于证明第三人地质公司公司在2019年1月将案涉房屋移交政府，并告知各商户。6.支付宝截图一份，用于证明第三人地质公司将2019年后半年房租80904元交付被告金信公司。7.财务明细一份，用于证明原告王江风迟延履行租金支付义务，严重违约，第三人地质公司可以单方解除合同，原告王江风尚欠付第三人房租20135元。8.微信截图一份，用于证明原告王江风欠付租金，第三人地质公司催促付款。9.《关于解除与王江风16年10月18日续签的〈房屋租赁合同〉的决定》一份，用于证明因原告王江风欠付租金，第三人地质公司决定解除其与原告王江风的《房屋租赁合同》。10.《通知》、《解除协议》、《情况说明》各一份，用于证明第三人地质公司口头向原告王江风告知解除合同。原告王江风对第三人地质公司提供的第一、二、三、四、五组证据无异议；对第六、七、八组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为付款记录反证原告王江风已将租金交付给第三人地质公司，原告王江风欠付租金的原因是“三供一业”政策的实施，原告王江风无法正常缴纳租金；微信截图只能反映出双方的正常交流，不能证明违约；对第九组证据的真实性无法核对，该文件是第三人地质公司的内部文件；对第某某证据的真实性不认可，原告王江风称第三人地质公司在2018年底告知其本人，将租赁物移交被告金信公司，《情况说明》是皇甫江写的，是为了说明合同的形成过程。被告金信公司对第三人地质公司提供的第某某证据中的《情况说明》不认可，对其他证据无异议。以上证据均当庭出示，本院组织各方当事人进行质证。各方当事人对原告王江风提供的第一、二组证据，被告金信公司提供的证据和第三人地质公司提交的第一、二、三、四、五、六、七、八组证据的真实性均无异议，本院经审查依法予以确认。对其他证据认证如下：1.房屋租赁合同七份，其中承租人为常某某、王某甲、王某乙、申某某、夏某某的租赁合同与被告金信公司提供部分租赁合同承租人一致，故对原告王江风与该五人的租赁合同的真实性予以确认，对承租人李文丹的租赁合同的真实性不予确认。2.评估明细申请表，该证据系原告王江风单方制作，故对该证据的真实性不予确认。3.《关于解除与王江风16年10月18日续签的〈房屋租赁合同〉的决定》、《通知》，结合原告王江风关于第三人地质公司在2018年底告知其租赁物移交被告金信公司的当庭陈述内容，对该证据的真实性依法予以确认。4.《解除协议》、《情况说明》，《解除协议》无原告王江风签名，原告王江风否认《情况说明》为其本人书写，故对该证据的真实性不予确认。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月14日原告王江风（乙方）与第三人地质公司（甲方）签订《房屋使用权出售合同》，约定乙方租甲方位于本区XX路XX号XX楼XX层XX房，建筑面积为931平方米，期限为2009年7月1日至2019年6月30日。合同第四条约定，付款方式：双方意向达成后乙方向甲方交纳人民币壹拾万元（100000元）作为定金；双方签订合同两日内乙方一次足额向甲方缴纳五年房屋使用权费人民币柒拾叁万伍仟肆佰玖拾元（735490元），甲方交付房屋；乙方所交定金转作为房屋使用保证金，合同到期后十日内甲方退回给乙方。五年后2014年7月1日前乙方再一次足额支付后五年房屋使用权费人民币捌拾万玖仟零叁拾玖元（809039元），继续使用房屋。合同签订后，原告王江风向第三人地质公司给付保证金100000元，第三人地质公司向原告王江风交付房屋。之后，原告王江风将案涉房屋转租给常某某、王某甲、王某乙、申某某、夏某某等案外人。2016年10月18日原告王江风（乙方）与第三人地质公司（甲方）另行签订《房屋租赁合同》，约定乙方继续租赁甲方上述房屋，租赁期限为2019年7月1日至2029年6月30日。2017年9月6日渭南市临渭区人民政府发布渭临政函[2017]178号文件，同意设立被告金信公司，承担接收国有企业“三供一业”剥离移交的国有资产及经营管理等职能。2018年7月1日原告王江风与案外人常某某就案涉部分房屋签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给常某某，租赁期限2018年7月1日至2021年6月30日止。2018年8月19日、2019年5月23日原告王江风与案外人王某甲签订二份《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给王某甲，租赁期限分别为2018年9月1日至2020年8月30日止和2019年6月1日至2021年5月30 日止。2015年9月1日原告王江风与案外人王某乙签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给王某乙，租赁期限2015年9月1日至2018年8月30日止。2018年10月26日原告王江风与案外人申某某签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给申某某，租赁期限2018年11月1日至2023年10月31日止。2015年9月1日原告王江风与案外人夏某某签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给夏某某，租赁期限2015年9月1日至2018年9月31日止。2018年底第三人地质公司告知原告王江风资产移交。第三人地质公司公司在2019年1月将案涉房屋移交被告金信公司经营管理。2019年8月2日被告金信公司和第三人地质公司联合向商铺商户发布公告，内容为“因国家“三供一业”分离移交政策，陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司7号楼商铺资产所有权已于2019年1月1日起移交至渭南市临渭区金信物业资产管理有限责任公司进行统一管理，陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司将于2019年9月1日起，对7号楼所有商铺停止水电供应，转为由金信物业统一提供水电，为避免后续影响，请各租户尽快与金信物业联系后续事宜。”之后，被告金信公司与王某乙、夏某某、常某某等十二名案外人签订《房屋租赁合同》，期限均自2019年7月1日起算。另查，原告王江风已向第三人地质公司支付后五年（2014年7月1日至2019年6月30日）租金788904元，尚下欠租金20135元。第三人地质公司将原告王江风末次支付的租金80904元交付被告金信公司。原告王江风在承租房屋期间，更换水表支出费用2450元，预购电费余额为440元，水费余额为1713.8元，共计2153.8元。本院认为，本案争议焦点为：1.原告王江风合同损失应如何认定。2.被告金信公司和第三人地质公司承担责任范围。关于第一项争议焦点，原告王江风主张其房屋装修损失150000元，被告金信公司与第三人地质公司均不认可，原告王江风未提供有效证据证明其主张，故对该主张不予采信。法律规定的预期可得利益损失，是指因合同履行后可获得的利益，其基础在于生效合同。原告王江风与第三人地质公司在2016年10月18日签订《房屋租赁合同》意在延续双方在先签订的《房屋使用权出售合同》，约定期限为2019年7月1日，故该合同应自2019年7月1日起生效。原告王江风在2018年底即知晓资产移交事实，进而与第三人地质公司发生分歧，此时双方《房屋租赁合同》尚未生效，无从履行。第三人地质公司因国家公共政策原因自2019年1月1日起将案涉房屋经营权转移给被告金信公司，第三人地质公司在法律上无继续履行合同之可能，亦不具有主观过错。原告王江风提供的其与案外人王某乙和夏某某的租赁合同期限均在2019年6月30日前，即发生在原告王江风与第三人地质公司《房屋使用权出售合同》期限内，被告金信公司未收取该日前的租金，故对原告王江风可得利益损失的主张不予采信。第三人地质公司认可原告王江风主张的保证金100000元、水表更换费用2450元和水电费余额2153.8元，故对原告王江风该部分主张依法予以认定。关于第二项争议焦点，第三人地质公司认可收取原告王江风保证金100000元、水表更换费用2450元和水电费余额2153.8元，故第三人地质公司负有向原告王江风返还和给付上述款项之义务。被告金信公司与原告王江风无合同关系，原告亦无其他法定主张理由，故被告金信公司依法不承担给付款项之义务。综上，原告王江风与第三人地质公司《房屋使用权出售合同》期限届满，被告金信公司已将案涉房屋出租给案外人，原告王江风与第三人地质公司之间的《房屋租赁合同》目的不能实现，依法应予解除。第三人地质公司应当向原告王江风返还保证金100000元，并给付原告王江风水表更换费用2450元、水电费2153.8元。原告王江风的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王江风与第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》。二、第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王江风保证金100000元。三、第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告王江风水表更换费用2450元、水电费2153.8元，共计4603.8元。四、驳回原告王江风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13841元，减半收取6920.5元，由原告王江风负担692元，由第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司负担6228.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。     审  判  员      王卓雅 二0二0年六月十二日 书  记  员      崔燕钰1