重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终190号 上诉人(原审被告、申请执行人)：重庆巴城建筑工程有限公司，住所地重庆市巴南区麻柳嘴镇望江路133号，统一社会信用代码91500113203404910R。 法定代表人：田忠群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫刚，北京大成(重庆)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、案外人)：江津区玥祥建材经营部，经营场所重庆市江津区先锋镇水井湾街1幢101号，统一社会信用代码92500116MA5UUQN98J。 经营者：李玥，女，1981年12月10日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：邓鹏(系李玥之夫)，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：殷一丁，重庆渝津律师事务所律师。 原审第三人(被执行人)：重庆市峻坤实业有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园二期A幢1-17号，统一社会信用代码91500116696599815X。 法定代表人：邹文发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹莉，重庆君策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。 上诉人重庆巴城建筑工程有限公司(以下简称巴城建筑公司)因与被上诉人江津区玥祥建材经营部（以下简称玥祥经营部）、原审第三人重庆市峻坤实业有限公司（以下简称峻坤实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）（2019）渝05民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日对本案进行了询问审理。巴城建筑公司的委托诉讼代理人闫刚，玥祥经营部的委托诉讼代理人邓鹏、殷一丁，峻坤实业公司的委托诉讼代理人邹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巴城建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回玥祥经营部全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由玥祥经营部承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审认定玥祥经营部对位于重庆市江津区德感街道北汽路X号附XX号即峻坤标准厂房二期X号厂房X-XX的房屋(以下简称案涉厂房)在查封前已经合法占有属事实认定错误。本案中案外人邓鹏以自己的名义签订的《特别授权委托书》《标准厂房预售合同书》《委托书》《厂房交接记录》等资料均无玥祥经营部的授权或委托，邓鹏的上述行为系其个人行为，一审判决仅依照邓鹏与玥祥经营部实际经营者李玥系夫妻关系，直接认定邓鹏的个人行为即是玥祥经营部的行为缺乏事实与法律依据。同时，一审判决认定玥祥经营部已按合同约定支付部分价款亦属事实认定错误。案涉《标准厂房预售合同》与《商品房买卖合同》系两份独立的不动产买卖合同，两份合同中的诸多条款存在差异，一审法院直接错误认定该两份合同中所指房屋系同一房屋，且在《商品房买卖合同》中直接认定玥祥经营部已经支付200万元购房款。事实上，玥祥经营部至今未支付任何购房款。再者，一审法院认定案涉厂房未办理过户登记手续非因玥祥经营部的原因造成错误，玥祥经营部在《商品房买卖合同》签订后的十个月内，未能向峻坤实业公司积极主张办理案涉厂房的过户登记手续，应当认定系自身原因导致案涉厂房未办理过户登记。2.一审法院适用法律错误。本案中，玥祥经营部购买案涉厂房系典型的以物抵债，且玥祥经营部并未参与案涉厂房建设，不享有法定优先权，以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，与基于买卖而产生的物权期待权有本质的区别。在完成不动产登记前，玥祥经营部的以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权人的权利，案涉厂房现仍登记在峻坤实业公司名下，应判断为峻坤实业公司的财产。3.一审法院在审理程序方面存在重大瑕疵。在一审审理期间，巴城建筑公司从相关人员处得知，峻坤实业公司在案涉厂房查封前，已经在对外销售，且明确告知了市场潜在的交易主体，案涉厂房的相关手续及证据均系伪造或补办，目的便是峻坤实业公司与玥祥经营部之间共谋转移财产，以期逃避巴城建筑公司合法债权的实现。一审法院采信的证据《标准厂房预售合同书》《三方协议》以及《收据》两份的形成时间未经鉴定，存在峻坤实业公司和玥祥经营部合谋损害巴城建筑公司利益的情况。一审判决未全面考量案情，严重违反法定程序，二审法院应予撤销一审判决或发回重审。 玥祥经营部答辩认为，1.玥祥经营部在案涉厂房被查封之前已经通过租赁等形式取得合法占有，通过玥祥经营部与峻坤实业公司的书面买卖合同，邓鹏应收取的200万元作为购买案涉厂房的首付款，并且在一审审理过程中，玥祥经营部已经将剩余的房款支付至一审法院指定账户，现全部案涉厂房的款项已经支付完毕。同时，玥祥经营部在案涉厂房被查封之前已经向峻坤实业公司缴纳了办理产权证的相关税费，结合峻坤实业公司提交的情况说明，可以认定案涉厂房未办理过户登记手续并非玥祥经营部的原因。2.巴城建筑公司认为《标准厂房预售合同》及《商品房买卖合同》所指向的房屋并非同一房屋的问题。在玥祥经营部与峻坤实业公司签订《标准厂房预售合同》的时候，公安部门尚未对案涉厂房的实际坐落进行编制，玥祥经营部对此已经作出了合理的解释。3.巴城建筑公司并未在法定期限内提出鉴定的请求应依法不予支持，其认为玥祥经营部与峻坤实业公司共谋转移财产毫无根据。玥祥经营部在案涉厂房被查封之前已经签订了合法有效书面买卖合同，支付了全部款项，并进行了合法占有，其未能办理过户登记手续亦并非玥祥经营部的原因。因此玥祥经营部依法享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院驳回巴城建筑公司上诉请求，维持原判。 峻坤实业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 玥祥经营部向一审法院提起诉讼请求：1.撤销市五中法院(2019)渝05执异189号执行裁定书，停止对案涉厂房的保全和执行；2.本案诉讼费由巴城建筑公司负担。 一审法院审理查明：巴城建筑公司与峻坤实业公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会(以下简称重庆仲裁委)于2018年8月15日作出（2018）渝仲字第1222号裁决书，主要内容为：解除巴城建筑公司与峻坤实业公司于2016年7月4日签订的《忠县三峡港湾国际旅游度假区烽烟三国景区项目建设工程施工协议》；峻坤实业公司自裁决书生效之日起10日内，向巴城建筑公司退还履约保证金2300000元及资金占用损失等。该裁决书生效后，因峻坤实业公司未履行上述裁决书所确定的义务，巴城建筑公司向市五中法院申请强制执行。 市五中法院在执行过程中，于2018年12月29日以(2018)渝05执1379号执行裁定书及协助执行通知书，查封了峻坤实业公司名下位于重庆市江津区德感街道北汽路X号附XX号渝（2017）江津区不动产权第X号房屋，查封期限3年。 玥祥经营部系个体工商户，经营者系李玥，李玥与邓鹏系夫妻关系。 2013年4月10日，重庆宏建建筑工程有限公司(以下简称宏建建筑公司)作为承包方承包重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称龙煌实业公司）龙煌加洲·国际续建项目，何冲立作为宏建建筑公司代表在建设工程施工合同上签字。因邓鹏与何冲立存在债权债务关系，宏建建筑公司于2016年1月10日向龙煌实业公司出具特别授权委托书（项目负责人何冲立签字），称该司在承建龙煌加洲·国际续建项目（1-3号楼、地下车库工程）时，因缺乏资金周转，向邓鹏借款现金2000000元，为兑现还款义务，特授权邓鹏到龙煌实业公司收取尚欠该司的工程款2000000元。 2016年1月26日，预售方峻坤实业公司与购买方邓鹏签订《标准厂房预售合同书》，主要约定：峻坤实业公司将自己开发、拥有的标准厂房出售给邓鹏，厂房位于重庆市江津工业园区德感工业园，建筑面积约为1512平方米(其中1号厂房一层1512平方米)，总价为3326400元；双方签约后10个工作日内，邓鹏向峻坤实业公司支付购房总价款的2000000元作为首付款剩余价款1326400元，由邓鹏负责在银行办理按揭贷款;峻坤实业公司应在2016年12月30日前将本合同约定的标准厂房建设完毕并通知邓鹏办理交付使用手续。同日，峻坤实业公司向邓鹏出具收据，载明邓鹏交“厂房款（宏建委托支付1-3号楼、地下车库工程款）2000000元”。 2016年7月26日，峻坤实业公司和龙煌实业公司、邓鹏三方签订《三方协议》，约定：邓鹏经宏建建筑公司委托在龙煌实业公司收取工程款2000000元，此笔款邓鹏用于购买峻坤实业公司二期厂房首付款，现达成三方协议，峻坤实业公司将德感工业园区峻坤二期厂房1512平方米抵扣给邓鹏，总价为3326400元，抵扣后的余额1326400元按峻坤实业公司与邓鹏签订的标准厂房预售合同支付。审理中，玥祥经营部和峻坤实业公司称，峻坤实业公司是龙煌实业公司的大股东，因龙煌实业公司不能支付邓鹏应收工程款，且龙煌实业公司无房屋处置给邓鹏，遂转由龙煌实业公司的大股东峻坤实业公司用该公司所有的房屋抵扣邓鹏应收工程款。 2017年9月8日，峻坤实业公司与邓鹏办理了房屋移交手续，峻坤实业公司将标准厂房二期工程1#厂房钥匙交付邓鹏，双方并形成交接记录。邓鹏从2018年3月起先后将案涉厂房(峻坤标准厂房二期X号厂房X-XX)出租给杨金龙、李雯雯等使用，收取租金。 2018年2月5日，峻坤实业公司(甲方)与玥祥经营部（乙方）签订正式《重庆市商品房买卖合同》（合同编号1-11）并进行了网签备案登记，合同约定：甲方将坐落于重庆市江津区德感街道北汽路X号附XX号（峻坤标准厂房二期），现房，房地产权证号为渝（2017）江津区不动产权第X号，建筑面积为1516.64平方米出售给乙方，总成交金额为3336608元;乙方于2018年2月5日前支付房款2000000元，剩余房款1336608元，在领取房产证后3日内支付甲方；甲方应在2018年1月30日前将房屋交付乙方使用。审理中，玥祥经营部、峻坤实业公司称，因邓鹏个人名义购买厂房不合规定，遂成立玥祥经营部与峻坤实业公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，以履行前述《三方协议》。 2018年9月15日，峻坤实业公司向玥祥经营部出具收据，载明收到玥祥经营部交来的案涉厂房契税95331.66元、产权转移书据834.15元。 市五中法院于2018年12月29日裁定查封涉案房屋后，玥祥经营部对执行涉案房屋提出执行异议，要求法院解除查封并中止执行。市五中法院于2019年5月30日作出(2019)渝05执异189号执行裁定书，裁定驳回玥祥经营部的异议请求，玥祥经营部遂提起本案诉讼。 审理中，玥祥经营部明确表示，同意重庆极罡机械成套设备有限公司(以下简称极罡公司)向峻坤实业公司付款共计1300000元不按购房款认定，愿意按《重庆市商品房买卖合同》约定，将剩余房款1336608元交付执行。一审法院通知玥祥经营部交付款项后，玥祥经营部于2019年11月22日已按要求将1336608元付至市五中法院指定账户。 审理中，巴城建筑公司认为，邓鹏的行为与玥祥经营部的行为不具有关联性；峻坤实业公司2017年9月8日向邓鹏交付标准厂房1号厂房，不能等同于向玥祥经营部交付；并且不动产登记部门查询到的1号厂房并无案涉厂房。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，玥祥经营部主张其对案涉厂房享有排除执行的权益，符合前述规定，理由如下： 玥祥经营部在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。玥祥经营部在一审法院查封案涉厂房即重庆市江津区德感街道北汽路X号附XX号房屋之前与峻坤实业公司签订了合法有效的书面《重庆市商品房买卖合同》并网签备案。 玥祥经营部在市五中法院查封之前已合法占有案涉厂房。根据查明的事实，案涉厂房已于查封之前以移交给玥祥经营部经营者李玥之夫邓鹏的形式移交给了玥祥经营部，玥祥经营部以邓鹏名义对外出租并收取租金，故应认定玥祥经营部在市五中法院查封前已合法占有了涉案房屋。 巴城建筑公司主张案涉厂房与向邓鹏移交的房屋不是一处房屋且向邓鹏移交不等同向玥祥经营部移交。因玥祥经营部系个体工商户，邓鹏与玥祥经营部的经营者李玥是夫妻关系，故可以认定峻坤实业公司向邓鹏移交房屋即视为向玥祥经营部移交房屋。移交记录中的房屋峻坤标准厂房二期工程1号厂房虽与不动产权登记部门的登记不完全一致，但玥祥经营部及峻坤实业公司已作合理解释，且没有证据证明峻坤实业公司向邓鹏(玥祥经营部)移交了涉案房屋之外的其他房屋，故对巴城建筑公司的该抗辩意见不予采纳。 玥祥经营部已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2016年7月26日，峻坤实业公司和龙煌实业公司、邓鹏签订《三方协议》，将邓鹏应向龙煌实业公司收取的工程款2000000元作为邓鹏用于购买峻坤实业公司二期厂房的首付款。峻坤实业公司向邓鹏出具收取2000000元购房款的收条，其后峻坤实业公司与邓鹏之妻经营的玥祥经营部签订《重庆市商品房买卖合同》，应认定《三方协议》已经履行，玥祥经营部已按《商品房买卖合同》约定支付了2000000元购房款。审理中，玥祥经营部已按法院要求将《商品房买卖合同》约定的涉案房屋剩余价款1336608元交付至法院指定账户，符合前述司法解释的规定。 涉案房屋未办理过户登记非因买受人玥祥经营部自身原因造成。从玥祥经营部与峻坤实业公司在法院查封前即签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》并办理了网签登记，在法院查封前向峻坤实业公司交纳了过户契税来看，玥祥经营部在积极主张其权利。通常而言，过户手续均系开发商代为办理。峻坤实业公司收取契税后未及时办理产权过户手续，其原因不可归咎于玥祥经营部。 综上，玥祥经营部对案涉厂房享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉厂房的执行，符合法律及司法解释规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行案涉厂房；二、驳回玥祥经营部的其他诉讼请求。案件受理费33440元，由巴城建筑公司负担。 本院二审期间，巴城建筑公司向本院举示以下证据：其自行在“天眼查”打印形成的峻坤实业公司相关涉诉资料，拟证明峻坤实业公司被纳入失信名单，其与玥祥经营部之间无偿转让案涉厂房的行为对巴城建筑公司造成了损害。本院认为，巴城建筑公司举示的上述证据系其自行打印的复印件，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。玥祥经营部举示重庆市江津区公安局关于房屋建筑门楼号编制确认书文件复印件一份(江津门楼号牌编字第2017-XXX号)，载明峻坤标准厂房二期工程XX-X-X-XX房屋公安确认标号为X-XX。拟证明案涉厂房由重庆市江津区公安局于2017年11月24日完成实际坐落的编制，案涉预售合同及买卖合同对案涉厂房前后的编号作了不同表述。本院认为，玥祥经营部举示的该证据虽为复印件，但该证据中载明的内容与玥祥经营部在一审中举示的标准厂房预售合同书、厂房交接记录、商品房买卖合同等证据可相互印证，且房屋规划编号与公安机关编号存在不一致情形亦较为常见，符合客观实际，因此本院对该证据予以采信。 二审期间峻坤实业公司逾期举示加盖了重庆市江津区规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章的重庆市江津区公安局关于房屋建筑门楼号编制确认书文件一份，因峻坤实业公司逾期举证，且本院已对该证据复印件效力予以采信，故对该证据本院不予再行组织质证。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：玥祥经营部对案涉厂房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 玥祥经营部对案涉厂房享有足以排除执行的民事权益。事实与理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，玥祥经营部作为买受人符合以下情形，1.在案涉厂房被人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。玥祥经营部与峻坤实业公司于2018年2月5日正式签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号1-11）并进行了网签备案登记，而案涉厂房被查封的时间为2018年12月29日，因此玥祥经营部在案涉厂房被查封之前已经签订合法有效书面买卖合同。至于巴城建筑公司认为“《商品房买卖合同》与《标准厂房预售合同》所指房屋无法确定系同一房屋的问题”，因房屋规划编号与公安机关确定的编号存在不一致的情况实践中较为常见，且公安机关已就案涉厂房的编号问题出具文件进行了证明，故对巴城建筑公司的意见不予采信。2.玥祥经营部在人民法院查封之前已经合法占有案涉厂房。玥祥经营部举示的其与杨金龙在人民法院查封之前签订的房屋租赁合同、杨金龙支付房屋租金的银行客户收款回单及峻坤实业公司代收案涉厂房电费的收据等均能说明，玥祥经营部在案涉厂房被查封之前已经实现了对案涉厂房进行控制、收益，应视为已经合法占有案涉厂房。3.玥祥经营部已经按照合同约定支付了案涉购房款且将剩余价款按照一审法院要求交付执行。本案中，玥祥经营部系个体工商户，经营业主为李玥，其丈夫邓鹏与龙煌实业公司存在债权债务关系，上述基础法律关系玥祥经营部已经举示借条、银行流水、授权委托书等进行了证明，玥祥经营部将邓鹏对龙煌实业公司的债权转为其应向峻坤实业公司支付的案涉厂房首付款，系玥祥经营部与峻坤实业公司双方约定的支付购房首付款的支付方式，且上述行为均发生在人民法院查封之前，并不违反法律的强制性规定，应受法律保护。余款1336608元玥祥经营部亦已按一审法院要求交付执行，因此应认定玥祥经营部已完成案涉商品房买卖合同约定的付款义务。4.案涉厂房未办理过户登记的原因不可归责于玥祥经营部。本案中，玥祥经营部依约于人民法院查封之前向峻坤实业公司交纳了办理案涉厂房的契税等费用，积极履行了要求峻坤实业公司办理产权过户手续的义务，且峻坤实业公司对其怠于行使办理案涉厂房的义务进行了说明，因此案涉厂房未能办理过户的原因不应归责于玥祥经营部。 至于巴城建筑公司申请对案涉《三方协议》的相关形成时间进行司法鉴定的问题。因巴城建筑公司逾期提出申请，且案涉《重庆市商品房买卖合同》签订在人民法院查封之前，因此该《三方协议》并非为影响本案基本事实的证据，故本院对巴城建筑公司的申请不予准许。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33440元，由重庆巴城建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  李 震 审判员  郭 勇 二〇二〇年六月二十四日 书记员  曾朝伟