福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初549号 原告：廖传俤,男,汉族,住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林浩，福建海山律师事务所实习律师。 被告：王丽兰,女,汉族,住福州市晋安区。 原告廖传俤与被告王丽兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖传俤的委托诉讼代理人陈智勇、林浩，被告王丽兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖传俤向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付截至2020年1月3日尚欠的租金287525元；2.被告按每日千分之一分别计算各月拖欠的租金计至2020年1月3日的逾期违约金120300.46元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年7月30日签订《商铺租赁合同》，约定：由被告承租原告位于福州市晋安区XXX3号楼01三层建筑面积1150.09平方米的商业店面，租期自2018年8月1日至2028年7月31日止，为10年；押金115010元，第一年和第二年月租金57505元，第三年月租金60380元，第四年租金63399元，第五年月租金66569元，第六年月租金69897元，第七年月租金73392元，第八年月租金77062元，第九年月租金80915元，第十年月租金84961元；被告应于每月1日前以现金方式按月足额向指定银行账户存入租金；若逾期或未足额缴纳租金，每逾期一天按当月租金的千分之一向原告支付违约金；若被告逾期超过15天缴纳租金和其他相关费用或停业歇业1个月的，原告可以提前解除合同收回房屋，没收全部押金，并要求被告承担相应的违约责任；商铺装修和修缮由被告负责，被告应当对商铺及设备定期检查及时修缮，保证建筑设施安全和相关设备完好，否则承担全部赔偿责任。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付被告使用，被告接收并装修投入使用，然而被告自2018年10月1日开始拖欠租金，直至2019年3月才开始支付一个月租金,5月5日支付一个月的租金,6月支付两个月租金,7月至12月各支付一个月租金，一共支付11个月租金，其余租金未支付。经原告催告后仍拒不支付，请求判如所请。 王丽兰辩称，事实上被告仅拖欠原告2018年10月、11月、12月、1月、4月，共5个月的租金未支付。且被告并非恶意拖欠原告租金，主要原因是：一、其承租房屋之前出租人并未告知租赁物存在漏水漏气、前租户拖欠的物业费未缴纳、空调外机只能安装在东侧外墙等事宜；二、出租人未积极配合，导致消防验收迟至2019年1月16日方才通过，比原计划推迟约两个月时间，影响了装修的进度；三、出租人未与二楼商户沟通公共广告位的使用问题，影响了承租人的正常营业；四、出租人未与二楼商户协商装修的时间，导致承租人三个多月无法正常营业。出租人拖欠之前的物业费，导致装修过程中承租人被物业断电三次影响了装修进程(约15天)；漏水及室内排烟管道漏气，导致水管破裂，在营业过程中停课15天；空调外机只能安装在东侧的外墙，空调管道的费用增加了5万元以上。出租人不配合，导致装修及消防验收推迟约100天，无法正常营业时间约105天，请求减免3个月的租金。同意自2020年9月起，每月多支付一个月租金，直至还清拖欠的租金时止。 本院经审理认定事实如下： 2018年7月30日，廖传俤与王丽兰签订租赁合同，约定廖传俤将其坐落福州市晋安区XXXX三层商业店铺(建筑面积1150.09㎡)出租给原告作为教育、培训及相关配套服务；租赁期限自2018年8月1日起至2028年7月30日止(含免租期两个月)，共10年；第一、二年月租金为57505元／月，第三年月租金为60380元／月，第四年月租金为63399元／月，第五年月租金为66569元／月，第六年月租金为69897元／月，第七年月租金73392元，第八年月租金77062元，第九年月租金80915元，第十年月租金84961元；承租人应于每月1日前付清当月租金，逾期缴纳租金，每日按当月总租金的千分之一支付违约金；逾期超过15日缴纳租金，出租人有权解除合同，没收全部押金，并可要求承租方再承担相应违约责任；合同订立之日承租人须向出租人交付押金115010元，押金不能抵作租金，合同期满后由出租人退还承租人，不计利息；若承租人存在违约行为，则出租人有权没收全部押金，并要求承租人承担相应的违约责任；商铺装修和修缮由承租人负责，承租人应当对商铺及设备定期检查及时修缮，保证建筑设施安全和相关设备完好，否则承担全部赔偿责任。合同订立后，原告依约交付租赁物，被告亦于2018年8月2日支付了租赁押金115010元。之后，被告先后于2019年3月1日、5月5日、6月5日(支付两次款项)、7月7日、8月9日、9月2日通过银行转账向原告指定的账户转账付款7次，每次转账金额均为57505元，汇款时分别备注了“第1年月租金”、“5月房租”、“6月房租”、“房租”、“7月房租”、“8月房租”、“9月房租”。之后被告未再付款，原告催告无果，遂诉至本院。 本院认为，原、被告订立的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。合同约定“承租人应在每月1日前付清当月租金”，被告未按合同约定按期支付租金，截至2019年9月30日尚欠原告2018年11月、12月、2020年1月、2月、4月的租金计287525元未支付，其行为已构成违约。被告主张因出租人未配合及时提供消防验收材料、广告位使用、与二楼租户协商装修时间等问题，导致租赁物无法按期正常使用，且因租赁物存在前承租人拖欠物业服务费、楼顶漏水、室内排烟管道漏气、水管破裂等瑕疵影响正常使用，请求减免租金，但被告提供的微信聊天记录不足以证明前述问题与瑕疵给其造成的实际影响及后果，且原告已给予被告两个月的免租期，被告请求再免除三个月的租金，依据不足，本院不予采纳。被告仍应依合同约定足额支付租金。考虑到被告以租赁物无法按期正常使用为由请求减免租金，并非无故迟延支付租金，原告也未提供证据证明被告迟延支付租金给其造成的实际损失，其依合同约定请求按拖欠租金额的日千分之一(折合月利率3%)支付逾期违约金明显过高，本院结合合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整降低违约金的标准为月利率1.5%，被告应按月利率1.5%计算支付尚欠的各期租金自2018年11月2日起至实际付款之日止的逾期违约金，计至2020年1月1日止的逾期付款违约金为51495.73元(详见附件一计算表)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告王丽兰应于本判决生效之日起十日内支付原告廖传俤租金287525元； 二、被告王丽兰应于本判决生效之日起十日内按月利率1.5%计算支付原告廖传俤自2018年11月2日起至2020年1月1日止的逾期违约金51495.73元，自2020年1月2日起至实际还款之日止的逾期付款违约金以尚欠的租金为基数按月利率1.5%计算支付至实际还款之日止； 三、驳回原告廖传俤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7417元，减半收取计3708.5元，由被告王丽兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二〇年六月十一日 书记员  黄静晶 附件一 远洋路69号明居苑3#楼01三层商业店铺王丽兰逾期违约金计算表                                        计算期间                       尚欠租金(元)                       计至2020年1月1日的逾期天数                       月利率1.5%即日万分之五0.5‰                       违约金计算公式                       违约金数额(元)                               2018-11                       57505元                       自2018-11-02起算共425天                       0.0005                       57505元×0.0005×425日                       12219.81                               2018-12                       57505                       自2018-12-02起算共395天                       0.0005                       57505元×0.0005×395日                       11357.24                               2019-01                       57505                       自2019-01-02起算共364天                       0.0005                       57505元×0.0005×364日                       10465.91                               2019-02                       57505                       自2019-02-02起算共333天                       0.0005                       57505元×0.0005×333日                       9574.58                               2019-04                       57505                       自2019-04-02起算共274天                       0.0005                       57505元×0.0005×274日                       7878.19                                                                                                                                                                           违约金合计： 51495.73元                附件二：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。