河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初10203号原告：宋小伟，男，1986年8月9日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：袁玉忠，男，1963年8月22日出生，汉族，住河南省中牟县，系原告岳父。被告：李红，女，1981年6月10日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：郑州祥汇物业服务有限公司，住郑州经济技术开发区第三大街55号智荟园3号楼1单元3层307室，统一社会信用代码91410100092890783A。法定代表人：孔令鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩鹏，该公司员工。原告宋小伟与被告李红、郑州祥汇物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋小伟及其委托诉讼代理人袁玉忠、被告李红、被告郑州祥汇物业服务有限公司委托诉讼代理人韩鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求二被告赔偿财产损失费22932.54元，其中因房顶漏水造成的损失，包括吊顶渗水损坏修复费用9740.34元，屋面漏水修复费用1307.95元，共计11048.29元，由被告李红承担；因房屋翻水造成的损失，即壁纸、墙面发霉、起皮修复费用11884.25元，由被告郑州祥汇物业服务有限公司承担。事实与理由：2016年7月份，原告购买位于中牟县东郡豪景壹号公园3号楼106商铺。在原告商铺上面的住户是被告李红，在同一时间段，被告李红将原告商铺房顶防水破坏，造成屋顶渗水。原告自从商铺交付之后一直按被告郑州祥汇物业服务有限公司要求缴纳物业费，但是物业管理不到位，多次造成室内粪便管道粪便水流入室内，致使室内粪便水横流，室内地板、墙皮、财物多次被泡，不能正常经营与租用。原告找二被告要求维修，二被告推托拒绝维修及赔偿损失。无奈，原告诉至法院，望判如所请。被告李红辩称：1、被告李红是2017年3月份装修，因为窗户透风，所以跟被告郑州祥汇物业服务有限公司申请，把墙全部垒起来，被告郑州祥汇物业服务有限公司同意后，被告李红交了2000元的装修押金，5月份装修结束后，被告郑州祥汇物业服务有限公司验收，全部合格，退回2000元装修押金。因被告李红本人不懂装修，被告郑州祥汇物业服务有限公司收取押金和退回押金具有检查和验收合格的义务，现在出现漏水，被告郑州祥汇物业服务有限公司需要承担检验失误的责任，如果当时验收发现问题，就能够及时解决或者避免漏水情况的发生，因此，被告郑州祥汇物业服务有限公司应当承担赔偿责任。2、防水层遭到破坏后，最低位置仍然高于地表面40毫米，鉴定意见书第五页第2条表明：雨水较大时才会渗入防水层下部出现漏水情况，那么，原告说平时小雨也会频繁出现漏水，这就足以说明不是防水层遭到破坏才出现的渗水，是房屋建造过程中就出现的渗水问题，因此，开发商应该承担赔偿责任。3、同时，户外露台排水系统不通畅，造成积水现象，这个问题不是被告李红造成的，应由开发商和被告郑州祥汇物业服务有限公司共同承担建筑不规范、维护不及时的赔偿责任。4、被告李红交纳物业费、维修基金，被告郑州祥汇物业服务有限公司就具有告知权、监督权和维修的责任。被告郑州祥汇物业服务有限公司刨开屋顶表层进行查找，当发现漏水位置后，没有告知被告李红漏水原因，也没有商量解决方案，并随意任由刨开位置袒露，造成继续渗水，这是被告郑州祥汇物业服务有限公司不履行职责和不负责任的行为表现，应该承担赔偿责任。5、原告所列受损物品是否应该考虑有新旧折损价。综上所述，被告李红认为，原告因房屋漏水造成的财产损害赔偿不应该由被告李红一人承担，应该由被告李红和被告郑州祥汇物业服务有限公司及开发商共同承担，依法要求法院给予公正裁决。被告郑州祥汇物业服务有限公司辩称：1、物业费说明：壹号公园3号楼106商铺，面积90.38平方米，业主宋小伟于2017年7月19日办理交房手续，办理交房手续时交纳一年物业服务费2937元，缴费期间为2017年7月19日至2018年7月31日；2018年8月1日起至今原告从未交纳物业服务费，拖欠物业费3841.15元。2、电费说明：自2019年12月10日起拖欠电费。3、2017年8月17日，原告宋小伟在被告郑州祥汇物业服务有限公司办理房屋装修手续时，与被告郑州祥汇物业服务有限公司签订《前期物业管理合同》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《小区装修管理规定》，规定中第二条第四项关于卫生间的装修注意事项，第五项水、电、天然气设施注意事项：下水管严禁改动，不得私自改变卫生间使用用途，而原告私自改变卫生间使用用途，将卫生间改为杂物间、卫生间。4、被告郑州祥汇物业服务有限公司与郑州合力管道疏通有限公司签订壹号公园项目化粪池清理合同，合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日；（项目化粪池每半年清理一次）化池清理清记录齐全。《前期物业管理合同》第四条，物业服务质量标准中第7项：道路畅通，路面污水排放畅通。被告郑州祥汇物业服务有限公司每月对项目污水管网及化粪池进行排查清理，均有详细排查清理记录。被告郑州祥汇物业服务有限公司均按照《前期物业管理合同》及物业管理条例履行了疏通义务，故不应该承担赔偿责任。5、3号楼106商铺返水经物业人员现场查看，造成堵塞的下水管道为住户专用部位，新接收钥匙入住验收发现问题，质保期内由开发施工单位负责，质保期以外由物业单位负责，装修过程造成问题由装修公司负责，业主进驻后期出现问题由使用人负责。且如果发生在单个业主家中的，属于业主的专有部分，业主可以自行聘请维修人员或要求被告郑州祥汇物业服务有限公司提供特约服务来对其进行维修，费用则应由业主自行承担。6、3号楼106商铺下水主管与该楼宇住户卫生间主管共同使用，该下水管道均在业主室内，堵塞管道在疏通过程中，清理出来的杂物为卫生巾、破抹布等，致使管道堵塞；根据《民法通则》第83条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失；《物权法》第84条、第92条也作出相关规定。综上，故被告郑州祥汇物业服务有限公司不应承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，郑州市沃土千年置业有限公司与原告宋小伟签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于中牟县商都大街南、××、××北××106商铺。2017年7月19日，被告郑州祥汇物业服务有限公司（甲方）与原告宋小伟（乙方）签订《前期物业管理合同》，第一条、乙方所购物业的基本情况：物业名称：东郡豪景（壹号公园）；类型：商铺；坐落位置：3号楼106铺；建筑面积：90.38平方米。第二条、双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：……2、对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……。二、乙方的权利义务：……14、位于乙方专用区域内的共用的上、下水管道，如有损坏或异常情况的，乙方应当及时向甲方报告。第三条、物业服务内容：……2、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、水箱、压水泵、公用照明、供电线路、楼内消防设施设备、电梯、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3、物业区域内市政外共用设施设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、绿地、路灯、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等……。第四条、物业服务质量标准：……二、共用部位、共用设施的管理和维护：1、设施、设备完好，运行正常，维护及时，保养、检修制度完善。第九条、违约责任：一、甲方违反本合同约定，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任……。被告李红是原告商铺上面的住户，其于2017年3月份装修房屋时将原告房屋屋顶部分防水裁剪破坏。2017年9月份，原告发现其房屋屋顶漏水，找被告郑州祥汇物业服务有限公司解决，该问题未解决。2018年10月份，原告又发现其屋内卫生间向室内翻水，找被告郑州祥汇物业服务有限公司解决，该问题也未解决。后双方协商未果，原告于2019年10月23日诉至本院。2019年12月4日，原告申请对涉案房屋室内污水管道漏水原因、涉案房屋屋顶漏水原因及因漏水造成的财产损失数额进行鉴定。2020年4月20日，河南众惠工程鉴定服务有限公司出具建筑工程质量鉴定意见书，鉴定意见为：1、涉案房屋卫生间向室内翻水的原因是因通往室外的排水管道堵塞，疏通不及时从而导致污水通过卫生间向外翻出。2、涉案房屋屋面漏水的原因为屋面防水立面上翻部位遭到破坏，泛水高度低于规范要求的最低高度，当雨水较大时雨水从立面防水顶部渗入防水层下部从而导致屋面出现漏水现象。2020年5月13日，河南众惠工程鉴定服务有限公司出具建筑工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋的修复费用22932.54元，其中：1、壁纸、墙面发霉、起皮修复费用11884.25元；2、吊顶渗水损坏修复费用9740.34元；屋面漏水修复费用1307.95元。原告支付鉴定费2万元。上述事实有当事人提供的一系列证据予以证实，足以认定。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，原、被告双方因原告房屋屋面漏水、卫生间向室内翻水问题协商未果，原告诉至本院，经鉴定：1、涉案房屋卫生间向室内翻水的原因是因通往室外的排水管道堵塞，疏通不及时从而导致污水通过卫生间向外翻出。2、涉案房屋屋面漏水的原因为屋面防水立面上翻部位遭到破坏，泛水高度低于规范要求的最低高度，当雨水较大时雨水从立面防水顶部渗入防水层下部从而导致屋面出现漏水现象。被告李红是原告屋面防水裁剪破坏的责任人，应对因屋面防水破坏导致原告屋面漏水给原告造成的损失承担赔偿责任，包括吊顶渗水损坏修复费用9740.34元，屋面漏水修复费用1307.95元，共计11048.29元。被告郑州祥汇物业服务有限公司系《前期物业管理合同》约定的排水管道疏通的责任人，应对因排水管道疏通不及时导致原告房屋卫生间向室内翻水给原告造成的损失承担赔偿责任，即壁纸、墙面发霉、起皮修复费用11884.25元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告李红于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋小伟房屋吊顶渗水损坏修复费用9740.34元，屋面漏水修复费用1307.95元，共计11048.29元；二、被告郑州祥汇物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋小伟壁纸、墙面发霉、起皮修复费用11884.25元。被告李红、郑州祥汇物业服务有限公司可直接将应履行款项转入原告宋小伟指定的账户：户名宋小伟，开户行中国建设银行中牟支行营业部，账号62×××62。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元，由被告李红负担180元，被告郑州祥汇物业服务有限公司负担193元；鉴定费20000元，由被告李红负担9635元，被告郑州祥汇物业服务有限公司负担10365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审 判 长  赵海涛人民陪审员  王雅阁人民陪审员  曾庆仿二〇二〇年六月九日书 记 员  王华云