河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2094号 上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄北大中电科技园管理有限公司，住所地,石家庄市裕华区众创大厦7层。 法定代表人：王国成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐海博，该公司职员。 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京锡岳伟业科技有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇大华山大街269号。 法定代表人：刘建国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨晓丽、张赵灿，河北德创律师事务所律师。 上诉人石家庄北大中电科技园管理有限公司（以下简称北大中电公司）因与北京锡岳伟业科技有限公司（以下简称锡岳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 北大中电公司的上诉请求：1.撤销河北省石家庄市裕华区人民法院(2019)冀0108民初3552号民事判决书，依法改判，判决被上诉人支付欠付上诉人租金32328.89元、服务费9022.02元，并按合同约定支付滞纳金(千分之五每日)，滞纳金计算截止日期为被上诉人实际付款日。截止起诉日暂定滞纳金20000元。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2018年5月4日签订了《北大科技园科技服务合同》(房屋租赁合同---写字楼版)(以下简称《租赁合同》)及《北大科技园科技服务合同》(企业服务合同)(以下简称《服务合同》)，合同签订后，上诉人按照合同约定交付租赁房屋并提供相应服务，但被上诉人却怠于履行合同义务，欠付上诉人自2018年9月6日起至今的租金32328.89元、服务费9022.02元未予支付。按照合同约定，被上诉人应向上诉人支付租金及服务费，若未按照合同支付，则应自欠付日起，按照欠缴费用总额的千分之五每日向上诉人支付滞纳金，直至实际交付。原审法院在审理中，已经确认了上诉人与被上诉人之间的合同关系，并认定了被上诉人欠付上诉人租金、服务费的事实。应按照合同要求，判定被上诉人向上诉人支付欠付上诉人租金、服务费，并按合同约定支付滞纳金。但原审判决中对于被上诉人应向上诉人支付滞纳金金额认定有误，截止日期的确认为原审案件立案之日，而非被上诉人实际付款之日，既不符合法律规定，也不符合合同规定。综上所述，原审判决不符合法律及事实，明显侵犯上诉人合法权益。希望二审法院查明事实，依法撤销错原审判决，判定被上诉人按照合同要求，向上诉人支付欠付上诉人租金、服务费，并按欠付金额的千分之五每日向上诉人支付滞纳金，滞纳金计算截止日期应为被上诉人欠付合同款之日起直至被上诉人实际付款日止。 锡岳公司针对北大中电公司的上诉请求答辩称，1、本案中即使锡岳公司违约，根据合同法司法解释二第29条，其应承担的违约金应以北大中电公司实际损失为限，且本案中没收保证金与支付滞纳金，均是对锡岳公司惩罚，因此即使锡岳公司违约滞纳金数额与保证金数额相加不应超过北大中电公司的损失，且本案中北大中电公司没有损失且违约在先，锡岳公司不应向其支付滞纳金。2、北大中电公司在一审中主张滞纳金的时间明确，即截止到了2019年6月5日，其不应在二审程序中增加诉讼请求，对其新增的诉讼请求不予发表意见。 锡岳公司上诉请求：一、请求依法撤销一审(2019)冀0108民初3552号民事判决书，改判上诉人返还被上诉人房租26485.85元，驳回被上诉人的其他诉讼请求。二、依法改判支持上诉人的反诉请求，依法判令被上诉人向上诉人支付装修补偿费30000元返还会议桌等办公设施，退还保证金10694.2元，退还多支付的房租866.8元。三、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、被上诉人诉称欠其41350.91元租金及服务费不是事实，事实上，上诉人欠付房租26485.85，且不应向其支付服务费。1.关于上诉人实际承租房屋面积问题。上诉人承租被上诉人房屋时经双方协议并确定承租面积为190.5平方米，之后被上诉人按照承租面积在承租空地范围内加装玻璃隔断，进而上诉人承租房屋面积固定为190.5平方米，并且上诉人实际承租该房屋两年，承租期间的实际房屋面积一直为190.5平方米。然而上诉人在第三次续签合同时，被上诉人以拒绝续签、断水断电相威胁强制将该房屋面积改为194.44平方米。根据法律规定租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围的，应当以实际面积计算租金，因此应当以上诉人实际承租面积190.5平米计算租金。2.关于双方解除合同的时间以及房租的计算方法问题。依据上诉人提交聊天记录以及对方提交的证据可以证明上诉人实际解除租赁合同时间以及实际搬出租赁房屋的时间为2018年12月12日。2018年12月12日之前双方一直在沟通离园即解除合同事宜，上诉人于2018年12月12日与被上诉人协商一致同意解除合同，上诉人在被上诉人要求下，依据被上诉人提供的格式申请样式，向被上诉人提交了离园申请表及离园申请，并于当日将室内除需要审批才能搬离的物品搬离完毕，且被上诉人于2018年12月12日起陆续批准上诉人搬离剩余物品，因双方需要解除合同后上诉人才能在被上诉人处办理审批搬离承租房屋内剩余物品，因此，原上诉人解除合同的时间为2018年12月12日。依据双方合同约定月租金的计算方式为43元/平米，故实际欠付租金应计算为:(190.5平米×43元/平米)×3个月+(190.5平米×43元/平米÷30)×7天=26485.85元。3.关于被上诉人未依据合同约定提供服务，上诉人不应支付其服务费的问题。被上诉人未按照服务合同约定提供相应服务义务，包括但不限于未向上诉人提供合同约定的政策咨询服务、创业辅导服务、技术平台服务、品牌推广服务等基础服务，且上诉人承租房屋的空调、窗户以及电梯等质量问题始终未能解决，被上诉人已经构成违约，严重影响上诉人的正常办公，因此，被上诉人要求上诉人支付其服务费依法无据。 二、上诉人不应向被上诉人支付滞纳金，应当依法驳回被上诉人对于滞纳金的请求。1.被上诉人诉称的滞纳金于法无据，滞纳金是行政惩罚手段而非民事责任形式，双方对于滞纳金的约定违反了法律规定应视为无效。2.若滞纳金为违约金性质上诉人也不应向被上诉人支付，本案中被上诉人违约在先，上诉人行使同时履行抗辩权，不应向其支付任何违约金。根据我国《合同法》及其司法解释的规定，违约金不应高于损失的30％，超过部分可请求法院适当减少。本案中被上诉人诉称欠付其房租，但是被上诉人并没有任何损失，因此，被上诉人要求上诉人支付其滞纳金于法无据，不应支持其请求。 三、按照合同约定，被上诉人应对上诉人进行装修补偿，上诉人提供了相应证据，原审法院在没有任何依据的情况下驳回上诉人关于装修费的请求，应当依法改判被上诉人向上诉人支付装修补偿费30000元，并返还会议桌等办公设施。上诉人租赁该房屋时对其进行了装修，该房屋为毛坯房，且不具备通水通电等房屋基本设施要求，签订合同后上诉人对承租房屋基本供电等基础设施安装完成后，又对房屋进行了装修，此过程耗时费力且花费巨大，上诉人租赁期间共花费装饰装修费98500元。本案中被上诉人给予了上诉人装修期，且上诉人的所有装饰装修行为都经被上诉人审批同意后实施，且双方租赁合同中约定，“乙方(上诉人)于承租期内经甲方(被上诉人)同意而对承租房屋作增加设备装置、完善设备装置的改良的，若这些改良于乙方返还房屋时甲方书面同意作为甲方财产保留于承租房屋中，则甲方可对乙方实施上述改良行为而发生的费用作出适当的补偿。”在合同解除后，被上诉人利用了上诉人的装饰装修并将该承租的房屋出租给第三人使用，因此应当按照合同约定对上诉人进行补偿，上诉人租赁期间共花费装饰装修费98500元，被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付30000元装修补偿费。上诉人在一审诉讼过程中提供了相应的装修合同以及部分票据，事实清楚证据充分，被上诉人利用了上诉人的装饰装修且双方对装修补偿约定清楚合法有效，原审法院对以上事实没有作出认定并在没有任何依据的情况下认定对于上诉人的装饰装修被上诉人并未再利用，从而驳回了上诉人关于装修费补偿的请求，错误且违法，应当依法改判支持上诉人对于装修费的请求，并返还上诉人添置的会议桌等办公设施。 四、原审法院未对保证金的性质作出认定，违法驳回了上诉人对保证金的请求，应当依法改判被上诉人向上诉人退还保证金10694.2元。依据《担保法解释》第八十五条的规定，可知本案中上诉人交付被上诉人的保证金属于具有质押性质的金钱质，因此被上诉人应当在合同解除时将保证金退还给上诉人，或者在上诉人欠付房租时，被上诉人对该笔保证金优先受偿折抵房租。退一步讲，即使法院认定保证金为违约金性质，根据《合同法》及其相关司法解释，违约金的数额相加不应超过损失的百分之三十。本案中即使上诉人欠付房租，原审法院也应当对保证金的性质作出认定后再作处理，若认定保证金为金钱性质则应依法将保证金折抵房租，若认定保证金为违约金性质则应与滞纳金相加，相加数额不应超过被上诉人损失的百分之三十，原审法院在审理过程中没有对保证金的性质作出任何认定，也没有计算被上诉人的损失，而是直接仅以合同约定为由驳回了上诉人对于保证金的主张，明显违反了法律的强制性规定，应当依法予以撤销。 五、应当依法改判被上诉人退还上诉人多支付的房租、服务费共计866.8元。上诉人房屋的实际承租面积仅为190.5平方米，根据相关法律规定，租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围的，应当以实际面积计算租金，因此月租金应为43元/月×190.5平米=8191.5元/月，月服务费应为12元/月×190.5平米=2286元/月，因此被上诉人2018年5月6日-2018年9月5日共计四个月应当支付的房租及服务费为41910元，实际支付的房屋及服务费为42776.8元，被上诉人应当退还上诉人已多支付的四个月租金及服务费共计866.8元。 综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，且认定事实不清，证据不足，特上诉至贵院，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 北大中电公司针对锡岳公司的上诉请求答辩称： 一、关于租金及服务费。1、关于承租房屋面积问题，答辩人坚持一审辩论意见。一审法院认定事实正确，被答辩人称面积有误没有任何依据。2、关于双方解除合同时间及房租计算问题，答辩人坚持一审辩论意见。一审法院认定事实正确，被答辩人主张没有任何依据。3、答辩人已经按照合同约定履行相关义务，一审法院认定事实正确，被答辩人主张无任何依据。 二、关于违约金。1、被答辩人在上诉状中表示，被答辩人的违约行为未给答辩人造成损失，不符合事实及法律。(1)被答辩人未按约定交付租金及服务费，相当于占用答辩人资金，给答辩人造成了损失。截至4月30日一审庭审日，被答辩人欠付天数为603天，占用资金损失为（32328.89+9022.02）×5.77%×603÷365=3941.71元（全国银行间同业拆借中心4月20日公布的贷款市场报价利率为5.77%）。(2)因被答辩人违约不按期交付租金、服务费，致使合同提前解除，答辩人不得不临时寻找新的租户，被答辩人的违约直接导致了答辩人寻租新租户时的空置期损失。被答辩人自2018年12月31日搬走，之新的租户银杉文化有限公司于2019年4月8日承租，空置期为3个月零7天，租金损失为194.44×43×3+194.44×43÷30×7=25082.76元；服务费损失共计194.44×12×3+194.44×12÷30×7=7544.272元。综上，按照合同法的调整原则，违约金为损失数额增加30%，则直接损失加违约金数额为36568.772×130%=47539.4元。2、按照双方于2018年5月4日签订的《北大科技园科技服务合同》(房屋租赁合同-写字楼版)(以下简称《租赁合同》)及《北大科技园科技服务合同》(企业服务合同)(以下简称《服务合同》)的约定，被答辩人应当按期交付租金及服务费，如逾期支付，应按照欠缴费用总额的千分之五/每天向答辩人交付违约金。按照本条规定，被答辩人应支付违约金数额为(32328.89+9022.02)*5‰*603=124672.99元。综上，答辩人认为被答辩人所称的其违约行为未对答辩人造成损失不符合事实及法律约定。同时双方合同中所约定的违约条款不违反法律规定，请求确认该条款有效。同时答辩人同意对于上述逾期付款违约金可以进行比例调整，调整至47539.4元。 三、关于装修补偿、桌椅设备。坚持一审辩论意见。被答人要求答辩人支付装修补偿费、返还桌椅设备的请求无法律及事实支持，请求法院依法驳回。1、被答辩人在搬离租赁答辩人的房屋时，已将屋内可拆卸部分装修附着物搬走，剩余不可拆卸部分的装修附着物价值已不大。后答辩人将房屋重新招租，新的承租人已对房屋进行重新装修使用，故被答辩人装修残值事实上已不存在，其要求答辩人支付装修补偿费的请求应依法驳回。2、被答辩人装修时指向的答辩人与被答辩人租赁合同租赁期限已经届满，被答辩人请求出租人补偿装饰装修费用的，法院应当不予支持，且被答辩人提交证据无法证明实际装修付款金额。3、答辩人与被答辩人租赁合同提前解除原因为被答辩人逾期交付租金，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应当不予支持。4、被答辩人反诉要求答辩人返还会议桌、沙发等办公设施的请求无法律及事实支持，请求法院依法驳回。 四、关于保证金。答辩人坚持一审辩论意见。被答辩人反诉要求答辩人退还保证金的请求无法律及事实支持，请求法院依法驳回。1、合同提前解除原因为被答辩人违约。2、被答辩人违约导致合同解除，答辩人有权扣除保证金。合同约定，如乙方违反本合同约定，甲方有权根据违约情形扣除部分或全部保证金。 五、关于被答辩人上诉请求中要求返回的租金、服务费。答辩人坚持一审辩论意见及本次答辩第一条辩护意见。双方租赁面积、租赁时间明确，无任何需要返还款项。被答辩人无理请求，请法院依法驳回。 综上所述，答辩人认为:被答辩人提出的上诉请求，既无事实依据，又无法律依据，请求法院依法驳回。 北大中电公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告租金32328.89元；2、请求依法判决被告支付原告服务费9022.02元；3、请求依法判决被告支付原告欠付租金滞纳金44385.34元；4、请求依法判决被告支付原告欠付服务费滞纳金12386.61元。以上共计98122.86元。5、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月4日，原告与被告签订了《北大科技园科技服务合同》（房屋租赁合同——写字楼版）（以下简称《租赁合同》），合同约定被告租赁原告位于石家庄市裕华区，房屋面积194.44平方米；租期一年，自2018年5月6日至2019年5月5日；租金43元／月／平方米，月租金人民币8360.92元；租金支付方式为以3个月为一个支付周期支付，被告应于每个支付周期结束前15日支付下一期租金；若被告未按照合同约定支付保证金、租金或其他费用，每逾期一天，原告有权向被告收取欠缴费用总额的千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止；若被告拖欠应缴款项超过10天，原告有权单方终止合同，并不退还保证金，同时向被告追缴所欠款项及滞纳金。 同日，原告与被告签订《北大科技园科技服务合同》（企业服务合同）（以下简称《服务合同》），约定被告购买原告服务，服务期限一年，自2018年5月6日至2019年5月5日；服务费27999.36元/年，月服务费人民币2333.28元；服务费支付方式为以3个月为一个支付周期支付，被告应于每个支付周期结束前15日支付下一期服务费；若被告未按照合同约定支付保证金、服务费的，每逾期一天，原告有权向被告收取欠缴费用总额的千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止；若被告拖欠应缴款项超过10天，原告有权单方终止合同，并不退还保证金，同时向被告追缴所欠款项及滞纳金。2018年9月6日起，被告开始未按照合同约定支付租金及服务费，并于2018年12月31日提前搬离租赁房屋。按照合同约定，自2018年9月6日--2018年12月31日，被告共欠付原告房屋租金及服务费共计41350.91元；滞纳金共计56771.95元（截止到2019年6月5日）。原告向被告多次催交上述欠款未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2019年1月24日向被告发出《合同解除通知书》解除双方《租赁合同》与《服务合同》，并要求被告支付欠付原告的合同款及滞纳金。但时至今日，被告始终未予支付。综上，被告的行为已构成违约并严重损害了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《租赁合同》、《服务合同》之规定，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 锡岳公司向原审法院辩称，一、原告所诉称欠41350.91元及服务费不是事实，实际承租面积为190.5平方米，实际欠缴房租为2018年9月6日至2018年12月12日，合同约定月租金的计算方式为43元每平方米。原告未按服务合同约定提供相应的服务，不应向其支付所谓的服务费；二、被告不应向原告支付滞纳金。1.原告诉称的滞纳金无理由及依据，滞纳金是行政惩罚手段而非民事责任形式。双方对滞纳金的约定违反了法律规定，应视为无效；2.若滞纳金为违约金性质，被告也无需向原告支付。本案中原告违约在先，被告同时行使抗辩权，不应向其支付任何违约金，且根据相关法律规定，违约金不应高于损失的30%，超过部分可请求法院适当减少，本案中欠付房租没有给原告造成任何损失，不应支持其违约金的请求；三、原告扣留的10694.2元保证金，应当返还被告或折抵房租，依据担保法解释的规定，本案被告交付原告的保证金不属于定金，属于具有质押性质的金钱质。因此原告在合同解除时应当将保证金退还给被告，或者在被告欠付房租时原告对该笔保证金优先受偿折抵房租。若保证金、滞纳金均为违约金性质，加上合同约定的其他违约金。根据合同法及其相关司法解释，三个违约金相加，不应超过损失的30%。本案中原告没有损失，且违约在先，被告不应向其支付违约金，原告应当将扣留的保证金返还被告或折抵房租。 被告锡岳公司向原审法院反诉称，请求：1.依法判令原告向被告支付装修补偿费30000元并返还会议桌、沙发等办公设施；2.依法判令原告向被告退还租金及服务费866.8元；3.依法判令原告向被告退还保证金10694.2元；4.本案全部诉讼费由原告负担。 原告北大中电公司向原审法院辩称，一、被告要求原告支付装修补偿费的请求无依据。1.被告装修指向的双方租赁合同租赁期限已经届满，不应补偿装饰装修费用。被告提交的《办公室装修合同》及收据等材料，合同无付款证明，无施工清单，被告提交的清单无法证实为本办公室装修合同及清单，即被告提交的清单无法证实装修金额；2.被告提交的《房屋租赁合同》、《园区企业租赁合同》，合同对租期及服务期约定自2016年4月5日至2018年5月4日，装修期为2016年4月5日至2016年5月5日，被告装修时指向的双方租赁合同租期于2018年5月4日届满，综上，被告反诉要求原告补偿装饰装修费用，法院应予驳回；3.双方租赁合同解除的原因为被告逾期交付租金。被告提出的抗辩请求未提交证据，不应支持。二、被告要求返还办公设施于法无据，应驳回。截至2018年12月31日，被告搬离后房屋内除垃圾外已无其他遗留物品。根据合同约定，合同期满或其他原因终止的，被告应在合同效力终止之日起三日内将承租范围内的物品全部搬清，逾期未清除的，原告有权处置清理。三、被告要求退还房屋租赁及服务费，无事实依据，请求驳回。1.关于房屋面积，依据双方签订的合同第一条规定，租赁房屋面积194.44平方米，双方在签订合同时已对房屋面积进行核算，至于被告提出原告断水断电措施、强制修改房屋面积与事实不符且无证据支持，应不予认可；2.关于租期，根据被告提交的离园申请单及离园申请都可见被告自认离园日期为2018年12月31日，2018年12月12日为被告搬离部分办公用品的日期，而非合同截止日期。四、被告要求退回保证金的请求，无合同及法律依据，请求驳回。根据合同约定，逾期交付房屋租金保证金不予返还，因被告原因解除合同原告有权扣除缴纳的保证金。综上，被告反诉请求无事实与法律依据，应予驳回。 原审法院经审理认定事实如下：原、被告于2018年5月4日签订《北大科技园科技服务合同》，合同约定，原告将其位于石家庄市裕华区（建筑面积合计194.44平方米）出租给被告。若实测面积与约定面积不一致，以本合同约定建筑面积为准。租期为1年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止。被告于签订合同当日一次性支付保证金8360.92元（相当于1个月房租）。租金计算标准为第一年租金，自2018年5月6日至2019年5月5日，每月每建筑平方米43元；月租金为人民币8360.92元，年租金为100331.04元。租金以3个月为一个支付周期，被告应于每个支付周期结束前15日支付下一期租金。若被告未按合同约定支付保证金、租金或其他费用的，每逾期一天，原告有权向被告收取欠缴费用总额千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止。若被告拖欠应缴款项超过十天或所欠缴费用累计达到伍万元以上，原告有权单方终止合同，保证金不予返还，同时有权向被告追索所欠款项及滞纳金。 原审另查明，同日原、被告签订《北大科技园科技服务合同》约定原告为被告提供涵盖信息、市场、空间、资本、科技、品牌等核心要素的创新创业服务，服务范围基础服务和升级服务。服务期限1年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止。被告于合同签订当日支付原告保证金2333.28元。服务费每年27999.36元，月服务费为2333.28元，以3个月为一个周期向原告支付。基础服务包含在本合同服务费中，升级服务费不包含在前述服务费中。若被告未依约支付服务费，原告有权收取保证金、服务费的千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止。若被告拖欠保证金、服务费超过十天或所欠缴费用累计达到10000元，原告有权单方解除本合同，保证金不予退还，同时有权向被告追索所欠款项及滞纳金。2018年9月26日，被告出具说明，载明“我司北京锡岳伟业科技有限公司，公司最近因项目回款问题，导致资金紧张，不能正常按期支付本季度（已支付一个月）房租、物业，表示非常抱歉，剩余2个月房租、物业于10月31日付清。”2018年12月12日，被告向原告出具离园申请，载明：“我司2018年5月6日与北大中电科技园管理有限公司签订一年期有效合同，因公司资金周转出现问题，已拖欠贵公司（2018年9月6日至2018年12月12日期间房租、物业费）。本公司深表歉意，为双方损失都降至最低，在合同未到期情况下申请提前离园，计划离园时间资金回笼出现问题，费用不能按时支付，计划离园时间为2018年12月31日，望贵方协助办理。 原审诉讼过程中，原告主张被告自2018年9月6日至2018年12月31日，欠付租金32328.89元及服务费9022.02元。滞纳金按照日千分之五，自2018年9月6日计算至2019年6月5日。被告对此均不予认可，称被告实际为2018年12月12日即搬离园区，双方租赁关系已经解除，故欠租赁费应为2018年9月6日至2018年12月12日，承租面积为190.5平方米。原告在被告入园期间并未按服务合同约定向被告提供服务，不应支付。被告未违约，不应支付滞纳金。 被告称，双方租赁合同中有明确约定，被告对承租房屋共共花费98500元进行装修，原告应当对被告做出适当补偿。被告承租原告实际面积仅为190.5平方米，按照月租金43元，月服务费12元计算，被告多付房租866.8元。被告会议桌、沙发、对桌九组至今仍在争议的租赁房屋内，原告无权扣留，应予返还。保证金并非定金，而是履行合同以保证金的形式，原告要求被告交纳的金钱质押，该费用应当在合同解除后返还被告。被告提交2016年4月5日《房租租赁合同》、2017年6月21日、2016年4月5日《北大科技园科技服务合同》、《办公室装修合同》、保证金收据、聊天记录、购买办公室用品票据、空白的解除协议予以佐证。 原告质证称，对装修合同、空白的解除协议、购买办公室用品票据不予认可；对2016年4月5日《房租租赁合同》、2017年6月21日、2016年4月5日《北大科技园科技服务合同》真实性认可，关联性不认可，上述合同已经执行完毕，上述合同面积计算有误，已通过2018年双方签订的租赁合同予以修正；保证金收据、微信聊天记录真实性认可，关联性不认可。原告称，被告主张的家具并未在原告处保管。 原审法院认为，原、被告2018年5月4日签订的《北大科技园科技服务合同》、《北大科技园科技服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务。原告提交的活动记录，能够证明其已经按照《北大科技园科技服务合同》约定，为被告提供基础服务，故对于被告所称原告未提供服务，不应支付服务费的主张原审法院不予采信。被告于2018年12月12日出具的《北大科技园离园申请单》及《离园申请》中，载明自2018年9月6日起拖欠房租、物业费，计划离园时间为2018年12月31日，故被告拖欠房租及服务费的期限应自2018年9月6日至2018年12月31日。2018年5月4日的《北大科技园科技服务合同》，第1.1条约定出租面积为194.44平方米，若实测面积与约定面积不一致，以本合同约定建筑面积为准。因此，原审法院认定本案争议房租应按照194.44平方米计算。被告主张租赁费应按照实际租赁面积190.5平方米计算，与合同约定不符，对此不予支持。综上，原审法院对原告要求被告支付拖欠租金32328.89元及服务费9022.02元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，被告逾期未给付房租及服务费，已属违约，故其应向原告支付自2018年9月6日至2019年6月5日期间所产生的滞纳金。上述合同约定滞纳金为日千分之五，该约定过高，应予调整，原审法院酌定为应按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。 被告要求原告返还会议桌、沙发、对桌九组的请求，1.被告提交的证据不能证明上述物品现存放在原告处；2.租赁合同第5.3条约定，被告应在合同效力终止之日三日内将承租范围的物品全部迁出，逾期未迁出，视为被告放弃其承租范围内的财产所有权，原告有权处置清理。依据该条款约定，涉案的租赁合同效力终止之日至今已远超3日，应视为被告放弃承租范围内财产所有权，原告有权处置清理。综合上述两点，原审法院对被告的该项主张不予支持。 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。涉案租赁合同及服务合同的解除系被告（承租人）违约逾期缴纳相关房租及服务费所致，且原告并未再利用，故对于被告要求原告给付装修补偿的请求，对此不予支持。 关于保证金。涉案的《北大科技园科技服务合同》（房屋租赁合同——写字楼版）、《北大科技园科技服务合同》（企业服务合同）均约定，被告拖欠应缴的服务费、房租超过十天，保证金不予返还。被告自2018年9月6日起拖欠房租及服务费，至今已远超十天，故依据上述合同约定，对于被告要求原告返还保证金的请求，对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告(反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司房租32328.89元及滞纳金（滞纳金自2018年9月6日起至2019年6月5日止，以32328.89元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告(反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司服务费9022.02元及滞纳金（滞纳金自2018年9月6日起至2019年6月5日止，以9022.02元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告(反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费2254元，减半收取计1127元，保全费883元，由原告（反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司负担1124元，被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司负担886元。反诉案件受理费420元，由被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司负担。 本院二审期间，锡岳公司提交一审判决后锡岳公司原承租房屋北大中电公司出租一直使用至今的照片以及影像资料，欲证明1、北大中电公司利用锡岳公司装修、装饰办公室设施，并将房屋出租给第三人使用。2、锡岳公司装修原承租房屋行为真实存在，并且锡岳公司在搬离原承租房屋后并未对装修辅助设施以及办公设备进行拆除和搬离，上述装修设施由北大中电公司使用对外出租至今。北大中电公司对此发表质证意见称，不认可关联性和证明力，不认可这个证据与本案的证明力，也不承认该证据一个证明目的。本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，二上诉人于2018年5月4日签订的《北大科技园科技服务合同》、《北大科技园科技服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于案涉房屋的面积，双方在《北大科技园科技服务合同》第1.1条明确约定出租面积为194.44平方米，若实测面积与约定面积不一致，以本合同约定建筑面积为准。因此，原审法院认定本案争议房租应按照194.44平方米计算并无不当。关于服务费的问题，锡岳公司对一审认定及处理并不认可，但并未就此提供充分证据，鉴于双方在合同中对服务费有明确约定，原审法院对此作出的认定并无不当。关于滞纳金的问题，北大中电公司在一审起诉时主张计算截止到2019年6月5日，鉴于北大中电公司的上诉请求超出一审所诉，本院对此依法不予处理。关于滞纳金的计算标准，原审法院酌定为按照中国人民银行同期贷款利率进行计算并无不妥，本院对此予以确认。关于保证金，案涉合同均约定，锡岳公司拖欠应缴的服务费、房租超过十天，保证金不予返还。锡岳公司自2018年9月6日起拖欠房租及服务费，至今已远超十天，故依据上述合同约定，对于锡岳公司要求返还保证金的请求，原审法院对此不予支持并无不当。锡岳公司主张北大中电公司没有任何损失，且主张保证金与滞纳金相加，相加数额不应超过被上诉人损失的30%，但锡岳公司并未提供北大中电公司因此未发生损失的充分证据，且北大中电公司对此并不认可并对自己的损失进行了相应陈述，本院认为，虽锡岳公司认为一审处理超过了北大中电公司实际损失的30%，但本院依据锡岳公司的证据无法认定北大中电公司并未发生损失或者已发生损失的实际数额，继而无法认定一审处理的数额超过了北大中电公司损失的30%，故对锡岳公司该主张难以认定支持。关于锡岳公司要求装修补偿的主张，原审法院对此已做详细论述，本院对此予以确认，不再赘述，二审中虽锡岳公司仍主张北大中电公司在后期的出租中对该装修附着物进行了利用，但并未对此提供充分证据予以证实，本院对此亦难以认定支持。综上所述，石家庄北大中电科技园管理有限公司、北京锡岳伟业科技有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1312元，由石家庄北大中电科技园管理有限公司负担300元，北京锡岳伟业科技有限公司负担1012元。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张佳丽 ——