四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初66号 原告（反诉被告）：黄玉珍，女，1952年2月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：张龙，四川蜀都金丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林强，男，1981年9月27日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 被告（第三人）：李礼，女，1987年8月9日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告（反诉被告）黄玉珍与被告（反诉原告）林强、被告李礼房屋租赁合同纠纷一案，该案经一审判决后，被告（反诉原告）林强不服一审判决结果，上诉至四川省成都市中级人民法院，二审裁定：撤销原判，发回重审。本院于2020年1月7日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄玉珍及其委托诉讼代理人张龙，被告林强（反诉原告）及其委托诉讼代理人罗伟到庭参加诉讼，被告李礼经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄玉珍向本院提出的诉讼请求为：1.解除黄玉珍与林强于2017年10月15日签订的《租赁协议》；2.判令林强、李礼将租赁场地上529.03平方米的营业用房屋恢复原状；3.判令林强、李礼赔偿黄玉珍2018年12月1日至2019年11月30日租金72000元；4.判令本案的诉讼费由林强、李礼承担。事实与理由：林强与李礼系合伙关系，2017年10月15日林强与黄玉珍签订了《租赁协议》，约定黄玉珍将位于青白江区唐巴公路边的农家乐出租给林强使用。租赁期限自2017年10月11日至2027年11月30日，每年10月30日前支付下一年度租金，前2年租金为72000元／年，后3年每年租金上浮5%，从第6年起租金在此基础上另行协商。2017年11月21日，林强在没有经黄玉珍同意，也没有经相关部门批准的情况下，对租赁场地上的529.03平方米的营业用房进行拆除。经过多次沟通，林强、李礼拒不重建，拒不向黄玉珍支付租金。黄玉珍为维护自身的合法权益，故向人民法院提起诉讼。本案审理过程中，黄玉珍提交变更诉讼请求申请，并增加部分诉请金额，但未按期补交诉讼费，视为其撤回增加部分的诉请，故对增加的诉请部分本院不予审查。 林强辩称，其一，其与黄玉珍签订的租赁协议属实，但不存在与李礼合伙的情形，黄玉珍主张解除租赁协议无约定事实与法定理由，且根据黄玉珍所述，其于2018年12月20日将租赁协议中的涉及的租赁物出租给案外人，黄玉珍是违约方；其二，租赁合同涉及的租赁物，于2009年9月21日经青白江区国土局行政处罚责令拆除，此房屋存在属违法行为，故此房屋不得予以恢复；其三，黄玉珍于2018年12月将案涉租赁物租赁给案外人唐彩勇，黄玉珍用自己行动表示违约在先，故不应当支付租赁费用；其四，租赁协议涉及房屋被行政处罚决定责令拆除，但双方签订租赁协议时，黄玉珍隐瞒行政处罚内容，黄玉珍清楚林强将对租赁房屋现状进行改建，因为租赁合同签订时，租赁场地已闲置近一年，里面杂草丛生，房屋已经破坏，部分已经成为危房无法使用，在合同履行期间，林强发现黄玉珍欺诈行为后，经双方协商，黄玉珍同意缴纳相关处罚，但黄玉珍又恶意违约未按照处罚履行。因此双方签订合同时，黄玉珍以欺诈方式隐瞒与合同签订时对实际合同目的有重大影响的事件，导致林强订立合同产生重大误解，双方的租赁合同应当予以撤销，并赔偿林强的损失。 李礼辩称，其与林强系表兄妹关系，无合伙关系，也未与黄玉珍建立房屋租赁关系，与本案租赁纠纷无关。李礼向黄玉珍出具的领条是受林强委托，帮林强收到黄玉珍交付的资料。 林强于2019年1月25日向本院提出的诉讼请求为：1.依法撤销黄玉珍与林强于2017年10月15日前的租赁协议；2.判令黄玉珍于撤销租赁协议时退还林强租赁费用72000元、押金20000元，并从撤销租赁协议日起按年利率6%支付利息至租赁费、租赁押金全部退还之日止；3.判令黄玉珍赔偿林强因租赁此项目至今不能正常经营的损失15000元；4.判令黄玉珍赔偿林强因租赁协议撤销造成的损失共计180000元；5.反诉费用由黄玉珍承担。事实与理由：2017年10月15日，林强与黄玉珍签订《租赁协议》约定黄玉珍将位于青白江区唐巴公路边的农家乐出租给林强使用，并就租赁期间的权利义务作出了约定，林强按照合同支付了第一年租赁72000元，租赁抵押金20000元，聘请成都舍曼建筑设计咨询有限公司对租赁场地房屋建设进行设计，已支付设计费用180000元。林强在对租赁场地进行重建施工时，于2018年4月遭到行政部门阻碍，被告知黄玉珍未缴纳此项目的行政罚款，需要缴纳行政罚款后才能继续审批建设，导致林强至今未能正常营业。黄玉珍在签订《租赁协议》时故意告知林强能够办理审批手续的虚假情况，隐瞒租赁土地存在罚款以及被责令拆除的行政处罚，致使林强对签订《租赁协议》存在重大误解，故为维护自身合法权益，故向法院提起反诉。 黄玉珍辩称，双方签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，双方应当按照合同履行，林强不存在有重大误解、显失公平，更没有欺诈、胁迫等事宜，故林强无撤销合同的资格；双方签订的合同受法律保护，故对于林强反诉要求黄玉珍退还租赁费、押金、利息及营业损失的诉请，应当依法予以驳回；林强聘请的设计公司产生设计费用180,000元，与事实不符,林强在没有取得农家乐时，就重新设计并支付设计费用，且设计公司没有平面图，但设计公司却可以出具设计图，这两点都与常理不符；林强于2017年11月21日对案涉房屋进行全部拆除；案涉农家乐建于2009年，该农家乐已经合法经营10年，黄玉珍未接到相关部门的处罚；林强应支付下年租金，其拒不支付，黄玉珍有权要求解除合同。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了当事人信息、流转合同、金天乔餐饮公司营业执照、十五里村委会证明、陈杰个体工商营业执照、国土局申请占地呈报表及附件、地块土地利用总体规划截图、租赁协议、领条、农家乐照片、房屋示意图、农家乐拆除后照片、收条、银行回单、领条及附件、租赁合同、调查回执、行政处罚决定书、询问笔录、违法建筑照片、建筑装饰设计合同、效果图、收款收据、省高院（2018）5号文件等证据。本院组织双方当事人进行了质证并记录在卷。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年11月，黄玉珍从陈杰处购买了位于青白江区，农家乐所租用土地为十五里村五组顺唐巴公路的土地10.3亩，租用土地期限为2000年7月至2028年7月。该农家乐系占用农用耕地修建，陈杰修建该农家乐时向相关土地行政主管部门申请临时用地，并明确建设项目系花圃。 2009年3月1日，城厢镇××村5、7、12组作为甲方与黄玉珍作为乙方签订了《成都市农村土地承包经营权流转合同》，该合同主要约定甲方将十五里村5、7、12组土地（水面）129市亩转让给乙方，每亩每年由乙方交给甲方转让费800元，共计每年应付103200元整，土地流转方式为租赁。 2017年10月11日，黄玉珍作为收款人向林强出具一份收条，该收条载明：今收到林强租赁黄玉珍位于城厢镇××昶××旁××园农家乐定金20000元，合同5天内签订，违约定金不退。1、租金72000元／年，押金2万，租期2017年12月1日至2027年11月30日。第三年起每年5%上涨租金。……3、营业执照使用已有的，不再另办。4、不得修建国家明令禁止的建筑物……。 2017年10月15日，黄玉珍作为甲方与林强作为乙方签订了《租赁协议》，约定甲方将位于青白江区唐巴公路边的农家乐出租给乙方使用。同时，该协议载明：一、农家乐位于城厢镇××村，原名“和顺园”农家乐，具体范围以现有围栏隔离的范围为准；二、租期自2017年10月11日起至2027年11月30日止。2017年10月11日至2017年11月30日租金甲方免受。租赁到期后乙方有优先使用权，续租协议双方到期再协商；三、自租用期起，每年10月30日前支付租金，先交租金再使用，逾期支付租金每天按租金1%的金额交纳滞纳金。第一年、第二年租金为每年72000元，自第三个租期起，租金每年上浮5%，自第六个租期起，如市面租金大幅上涨，可适当上浮租金，具体金额双方共同友好协商；四、乙方可根据实际需要，改造、装饰现有房屋、设施设备，但不得更改房屋整体结构，不得危及房屋及其他设施设备的安全。……如需拆除现有房屋重建，需确保拆除后能够重建，重建面积不得小于原有面积，如拆除后不能重建，乙方负责赔偿。租赁协议期间，自甲方交付给乙方之日起，一切设施设备的维护保养管理由乙方负责，费用自理，除房屋自身的问题外甲方不负责任。 合同签订后，林强分别于2017年10月15日、2017年10月17日向唐春燕转款55,000元、17,000元，共计转款72,000元。林强租赁案涉土地后，将案涉租赁土地上原有农家乐房屋进行了拆除。2018年12月20日，黄玉珍与案外人唐彩勇签订了《租赁合同》，将上述租赁物出租给唐彩勇，租赁时间为2019年1月1日至2028年12月31日止，租赁费用为第一年50，000元，此后租赁费用按约进行上涨。 庭审中，黄玉珍提交了一份与林强的手机短信截图，拟证明其于2018年10月20日向林强催收其交纳租金。林强对该份证据真实性无异议，但认为林强后来与黄玉珍沟通过要其办理手续对双方损失进行结算。 庭审中，黄玉珍出具了《领条》一份拟证明林强与李礼合伙经营农家乐项目，该领条载明：今领了黄玉珍成都金天乔餐饮有限公司营业执照复印件一份，南山鼎（承包土地合同书一份及审批用地意见表一份复印件），领条人：李礼。 林强确认其拆除农家乐时间系在2017年11月。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《租赁协议》的效力；2、被拆除的房屋能否恢复原状；3、林强主张的退还租赁费、押金及赔偿其损失的诉请是否有事实和法律依据；4、李礼在本案中是否承担给付租金责任。对争议焦点，本院评析如下。 关于案涉《租赁合同》的效力，本院论述如下：《租赁合同》中的房屋修建于农村集体土地上，系永久性建筑，且未取得建设工程规划许可证，依据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款之规定“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。临时使用土地期限一般不得超过二年”之规定，在农用地上修建永久性建筑违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，另参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，黄玉珍与林强签订的《租赁合同》系黄玉珍将未取得建设规划许可证的修建于农村集体土地上的房屋租赁给林强使用，该协议效力应属无效。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故林强仍应支付实际使用案涉租赁房屋期间的占有使用费，关于林强占有使用案涉租赁房屋期间，因双方在签订租赁合同时约定了租期为三年，结合黄玉珍与案外人唐彩勇于2018年12月20日签订《租赁合同》的事实，租赁的使用截止时间本院确定为2018年12月19日，因林强已经支付了截止到2018年11月30日的租金，故林强还应支付的占有使用费的期间应为2018年12月1日至2018年12月19日，金额核定为3，748元（19天*72，000元/365天）。 关于被拆除的房屋是否能恢复原状，本院论述如下：因案涉房屋所在土地的性质系农村集体土地，农村集体土地上不得修建永久性建筑，现黄玉珍要求恢复原状即要求在农村土地上修建房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，本院不予支持。 关于林强主张的各项费用，本院一一评析如下：1、定金20，000元，因案涉《租赁合同》已被确认无效，则黄玉珍应退还林强押金20，000元，并应支付资金占用利息，利息的起算时间本院酌定为从林强提起本次诉讼之日即2019年1月25日起算，计算方法为按照银行同期贷款利率从2019年1月25日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清之日止。2、租金，林强实际使用该农家乐期间亦应支付占有使用费，占用使用费的标准参照租金标准予以计算，故其主张黄玉珍退还其实际使用期间租金的请求本院不予支持；3、不能正常经营期间的损失，因林强未提交证据予以证明，本院不予支持；4、设计损失180，000元，林强本人在法庭中陈述其设计花费相应款项事实属实，但设计合同、收条确系伪造，本院对林强陈述其支付设计费的真实性表示高度怀疑，且其未提交充分证据予以佐证，本院不予支持。 关于李礼是否承担责任的问题，本案无论是《租赁协议》的签订，租赁费用的支付，双方协商等过程均未见李礼的实际参与，故对于黄玉珍认为林强与李礼系合伙关系的主张，本院依法不予认可。李礼在本案中不承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、林强于本判决生效之日起十日内向黄玉珍支付占有使用费共计3，748元； 二、黄玉珍于本判决生效之日起十日内向林强退还定金20，000元，并支付资金占用利息，利息从2019年1月25日起按照银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清之日止； 三、驳回黄玉珍对李礼的诉讼请求及其他诉讼请求； 四、驳回林强对黄玉珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3，603元，黄玉珍负担2，742元，林强负担861元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  唐 园 人民陪审员  王京玲 人民陪审员  张从阳 二〇二〇年六月十日 书 记 员  易丹青