重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初924号原告：重庆斌鑫集团有限公司，住所地：重庆市渝中区健康路46号花园大厦二楼，统一社会信用代码：915000006219719260。法定代表人：郭元新。委托诉讼代理人：毛晓莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：黄表银，男，1963年4月5日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆斌鑫集团有限公司诉被告黄表银房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆斌鑫集团有限公司的委托诉讼代理人毛晓莉、被告黄表银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆斌鑫集团有限公司诉称，2015年1月9日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区西山村华玉路西城熙街501号贰栋附16号商铺出租给被告作为汽车4S店使用，租赁期限自2015年1月9日至2021年1月8日，合同对租金、租金支付方式、违约金、合同解除等均进行了约定。被告至今向原告欠交2019年5月9日至2019年8月8日的租金。现原告起诉来院，请求法院判令确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年8月8日解除，被告向原告支付租赁押金123187元，被告向原告支付2019年5月9日至2019年8月8日的租金164334元，被告向原告支付违约金(以164334元为基数，自2019年5月9日起按月利率2%的标准计算至付清之日)，被告承担本案诉讼费。被告黄表银辩称，原、被告签订的租赁合同属实，自2017年12月起，涉案商铺门口的道路由于修路大部分被阻断，2018年7月起，门口道路更是彻底被挖断，修理厂根本无法经营。被告多次找原告的工作人员协商减免租金。后被告缴纳租金至2019年5月8日，并将物管费、水电费均予以缴清，双方的租赁合同于2019年5月8日已终止。对原告请求被告缴纳押金的请求不予认可。被告缴纳租金至2019年5月8日后被迫关门搬走，不应当继续再缴纳租金。被告对原告请求的违约金不予认可。经审理查明，位于重庆市九龙坡区华玉路501号2幢房屋登记为原告所有。2015年1月9日，原告作为出租方与被告作为承租方签订了《商铺租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区西山村华玉路西城熙街501号贰栋附16号商铺出租给被告作为汽车4S店使用，租赁期限自2015年1月9日至2021年1月8日；房屋月租金为41062元，一年后按承租经营面积年递增5%，第四、五、六年按承租经营面积年递增10%，以此类推；被告需在每季度最后五日前向原告交纳当季度租金123187元；若被告逾期未付应付费用，则按逾期每天5‰计收未付款滞纳金，若拖欠费用达到三十天，原告有权采取停水、停电措施，造成的损失由被告自行承担，原告有权单方解除或终止合同，并要求被告赔偿损失；被告应在合同签字盖章之日向原告一次性交付三个月合同租赁诚意金，合同成立后转为租赁押金，共计123187元。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告，被告按约定向原告支付租金等费用。2017年7月2日，被告向原告提交申请，称由于受到火车西站建设导致周边厂矿企业大量搬迁，被告开设的汽修厂维修业务大量减少，故申请减免部分房租。后原告给被告减免部分房租至2018年8月。2018年8月28日，被告向原告提交情况说明，称由于涉案商铺附近公路开挖埋管道，致使被告开始的汽修厂前后门进出困难，故申请减免部分房租。后原告给被告减免部分房租至2019年3月8日。后被告向原告支付了2019年2月9日至2019年5月8日的租金共计153378元(54778元×0.8＋54778元＋54778元)。之后，被告再未向原告支付租金。2019年7月17日，原告向被告邮寄了《租金催款函》，要求被告于2019年7月22日前交纳2019年5月9日至2019年8月8日的租金164334元，否则，原告将依照合同约定暂停水电等供应病追究被告责任。2019年7月29日，原告向被告邮寄了《关于催收租金、租赁押金、滞纳金及解除商铺租赁合同事宜的律师函》，要求被告立即支付租赁押金123187元，被告支付2019年5月9日至2019年8月8日的租金164334元以及相应滞纳金，若被告收到函件5日内未支付上述费用，原告有权解除商铺租赁合同。审理中，原告称前述律师函邮寄给原告，但无法查询签收信息，原告估计被告于2019年8月2日收到律师函，被告应于2019年8月7日前支付欠交费用，双方的租赁合同应于2019年8月8日解除。被告称其于2019年7月底收到律师函，并于2019年7月31日将涉案商铺腾空交还原告。上述事实，有双方当事人的陈述、商铺租赁合同、房屋产权证、申请书、情况说明、租金催款函、邮寄单、律师函、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2015年1月9日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。按照合同约定，自2019年1月9日至2020年1月8日被告应向原告每月支付租金54778元，根据原、被告对租金减免的意见，被告向原告支付了2019年2月9日至2019年5月8日的租金共计153378元(54778元×0.8＋54778元＋54778元)，后被告仍继续占有使用涉案商铺，按照租赁合同约定，被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付租金。被告不认可54778元/月的租金标准，本院认为，该租金标准系租赁合同明确约定，且被告在2019年3月9日至5月8日均按照该租金标准支付租金，故本院对该租金标准予以认定。被告辩称其告知原告的工作人员于2019年5月8日解除租赁合同，但未举示证据予以证明，本院对其辩解意见不予采信。原告于2019年7月29日邮寄了《关于催收租金、租赁押金、滞纳金及解除商铺租赁合同事宜的律师函》，但无法证明被告何时收到律师函，故本院对原告主张租赁合同于2019年8月8日解除的意见不予采信。被告称其自2019年5月开始着手搬离商铺，于2019年7月底收到律师函，并于2019年7月31日将涉案商铺腾空并返还原告，较为客观合理，本院对其意见予以采信，认定原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除。被告自2019年5月9日至2019年7月31日承租占用涉案商铺，应当向原告支付前述期间的租金，共计150197.74元。按照合同约定，被告应当先支付租金再使用商铺，故被告应当于2019年5月9日前向原告支付前述租金150197.74元，现被告至今未支付前述租金，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。合同约定被告逾期未付应付费用，则按逾期每天5‰计收未付款滞纳金，该滞纳金属于违约金条款，但约定标准过高，原告自愿按照每月2%的标准计算违约金，较为客观合理，本院予以支持，故被告应当向原告支付违约金(以150197.74元为基数，按照每月2%的标准，自2019年5月9日起计算至付清之日)。原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年7月31日解除，原告请求被告支付租赁押金123187元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告重庆斌鑫集团有限公司与被告黄表银于2015年1月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除。二、被告黄表银于本判决生效后十日内向原告重庆斌鑫集团有限公司支付2019年5月9日至2019年7月31日的租金150197.74元。三、被告黄表银于本判决生效后十日内向原告重庆斌鑫集团有限公司支付违约金(以150197.74元为基数，按照每月2%的标准，自2019年5月9日起计算至付清之日)。四、驳回原告重庆斌鑫集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3001元，由原告重庆斌鑫集团有限公司负担981元，被告黄表银负担2020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李飞二〇二〇年六月十日书记员  边媛