江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初7648号原告：徐州市新盛投资控股集团有限公司，住所地徐州市泉山区解放南路26-8号三胞广场1号办公楼。法定代表人：林斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文章，江苏红杉树律师事务所律师。被告：杨恩杰，男，1968年12月3日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州市新盛投资控股集团有限公司（以下简称新盛公司）与被告杨恩杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新盛公司的委托诉讼代理人姚卫晶、李文章、被告杨恩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新盛公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告的租赁合同，被告将涉案商铺腾让给原告；二、依法判令被告支付拖欠原告租金64982.5元(欠租期间2019年1月1日-2020年3月31日)、违约金19494.75元，合计共84477.25元。三、本案涉案费用均由被告负担。事实和理由：原被告双方于2017年11月28日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于枫情水岸小区编号为×-×××商铺用于食品零售。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺并由被告签收确认。被告自2019年1月起即拖欠租金，经原告多次催缴均未给付，截止起诉之日已拖欠租金84477.25元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法查明事实、判如所请。被告杨恩杰辩称，对原告诉请没有意见，原告去年底通知被告，去年年底已经将店搬空交给原告了，合同已经在去年年底解除了。欠债还钱天经地义，对租金没有异议。违约金不合理，原告公司不积极主动要租金。不同意支付违约金。被告有四个月房租押在原告处。经审理，本院查明以下事实：2017年11月28日，原告新盛公司与被告杨恩杰签订《租赁合同》（社区商铺通用），合同约定：甲方（原告新盛公司，出租方）同意将位于枫情水岸小区的租赁物，编号为商铺×-×××出租给乙方（被告杨恩杰，承租方）。租赁物以房号为单位，为独立产权，该租赁物建筑面积（含公摊面积）为144.17㎡。租赁期限：该租赁物，装修期为30天，租赁期为叁年。即租赁期（不含装修期）自2018年1月1日起，至2020年12月31日止。乙方签定本合同之日，即足额缴纳第一期租金。缴纳之日起7日内，甲方将租赁物交由乙方使用，并签订书面交接单(详见本合同附件：上有杨恩杰手写“空房交付”和签名)。租金以产权处测绘报告登记的房屋建筑面积(含公摊面积)为计算基础，第一年自2018年1月1日起，至2018年12月31日止租金按人民币29元/㎡/月计算，月租金计4181元，年租金计50171元。(裙楼商铺从第二年开始，年租金逐年递增3%)。第二年自2019年1月1日起，至2019年12月31日止，年租金以第一年为基础递增3%，计人民币51676元。第三年自2020年1月1日起，至2020年12月31日止，年租金以第二年为基础递增3%。计人民币53226元。租金的支付：租金每三个月支付一次，支付时间为应付的支付期限开始前，提前30天缴纳。乙方可以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付租金或其他费用，按上述方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日，乙方通过银行付款的，应将款项支付至甲方指定银行账户开户行：中国农业银行徐州淮海路支行；户名：徐州市新盛建设发展投资有限公司；账号：10×××72。关于保证金，合同约定乙方需在本合同签署的同时，一次性支付甲方保证金人民币16724元，金额为4个月度的月租金之和。甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管。如乙方签订本合同时，以任何理由未支付保证金的，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。保证金的用途：在根据本合同或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用(包括但不限于租金、管理费、公共事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金)时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项。在本合同租赁期限内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金。关于违约责任，合同约定：乙方逾期缴纳租金和其他费用的，应当自逾期之日起每日按所欠交费用的3%向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本租赁合同，并要求乙方按照上述标准支付违约金。乙方无正当理由提前终止本合同的，已收租金及保证金将不予返还、并需向甲方支付违约金，金额等同为当年度一季度租金。任何一方因违反本合同约定给对方造成经济损失的，应当赔偿守约方全部经济损失(该损失包括但不限于：实际损失、逾期可得利益损失、诉讼费、律师费等)。合同还约定：乙方返还租赁物应符合正常使用的状态，租赁期间经甲方同意乙方所做的装修无需复原，乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权；不可搬迁设备、装修等无偿归甲方所有。庭审中被告明确放弃未拆走的空调和卷帘门的处置权，由原告方自行处置。另查，2015年2月2日，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心签发的案涉房屋所有权初始登记证明显示房屋所有权人为：徐州高铁置业有限公司。2016年6月2日，徐州市国土资源局向徐州高铁置业有限公司颁发分割转让证。2018年1月24日，徐州市工商行政管理局核准徐州高铁置业有限公司变更企业名称为徐州新盛彭寓置业有限公司；经营范围增加一项“房屋租赁”。2018年1月24日，徐州新盛彭寓置业有限公司办理了营业执照。2019年12月17日，徐州新盛彭寓置业有限公司出具“情况说明”一份，证实其已将名下泉山区枫情水岸小区商铺出租权授予徐州市新盛投资控股集团有限公司，徐州新盛投资控股集团有限公司享有上述房产合法出租权。2019年12月3日，原告制作了《租金催交函》。12月6日通过顺丰速运对该函进行了邮寄，当日18:17邮件被签收。催交函提及：根据合同约定，截止2019年12月3日，贵方（被告，下同）已拖欠租金共计64982.5元，经我公司（原告，下同）多次催告，贵方仍未交纳，已构成根本违约。为此特致函贵方，截止2019年12月10日，缴清拖欠租金并书面说明拖欠理由。否则，我公司将依据合同约定和法律规定，解除双方租赁合同，收回商铺，同时保留追究因贵方的违约行为给我方造成损失的权利。庭审中被告主张商铺已经关闭了，在2019年年底被告已将店铺清空了，商铺中的钥匙在隔壁商铺手中，愿意将商铺归还新盛公司。2020年5月14日，原告出具《关于杨恩杰保证金缴纳情况的说明》，认可杨恩杰已缴纳保证金16724元，租金缴纳至2018年12月31日。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关于合同解除的时间，原告张贴的《租金催交函》中提及“截止2019年12月10日，缴清拖欠租金并书面说明拖欠理由。否则，我公司将依据合同约定和法律规定，解除双方租赁合同”应视为催告被告在合理期限内履行支付租金的义务，被告虽主张其看到催交函之后将房屋腾空，但其未能将其同意解除合同的意思表示送达给原告，截至庭审时才确认其同意解除合同，故不能认定在2019年12月10日解除了双方的租赁合同，应当认定原告起诉时行使了单方合同解除权，故本院确认合同解除的时间为2019年12月18日。庭审中被告声明已经搬离腾空案涉房屋，故原告新盛公司要求解除租赁合同，将案涉商铺腾让给原告的诉求，本院予以支持。根据合同约定第一年的年租金为50171元、第二年的年租金为51676元、第三年的年租金为53226元，原告自认租金已缴纳至2018年12月31日，则被告拖欠原告的租金从2019年1月1日起计算至2019年12月18日止。被告杨恩杰作为腾让房屋的义务履行方,其未能举证证明其及时搬离了案涉房屋,其应当负担房屋占用期间的租金损失，原告主张租金损失参照合同约定从2019年12月19日起计算至2020年3月31日，不违反法律规定，本院予以支持。综上，扣除被告杨恩杰已缴纳的保证金16724元，被告尚应当支付原告租金为48258.5元（64982.5元-16724元）。关于违约金，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告双方签订的租赁合同中约定“乙方（被告）逾期缴纳租金和其他费用的，应当自逾期之日起每日按所欠交费用的3%向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本租赁合同，并要求乙方按照上述标准支付违约金。”原告自认按照合同约定计算违约金数额很高，按照法律规定将违约金已下调至欠付租金的30%，主张数额为19494.75元。截至合同解除时，扣除保证金后被告尚欠租金为33111.48元（49835.48元-16724元），因此，违约金也应为34952×30%=9933.44元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除2017年11月28日原告徐州市新盛投资控股集团有限公司与被告杨恩杰签订的《租赁合同》，本判决生效后十日内被告杨恩杰将涉案商铺交还给原告徐州市新盛投资控股集团有限公司；二、本判决生效后十日内，被告杨恩杰给付原告徐州市新盛投资控股集团有限公司租金48258.5元，违约金9933.44元，合计58191.94元；三、驳回原告徐州市新盛投资控股集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1912元,由被告杨恩杰负担，被告杨恩杰于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  汤文平人民陪审员  陈秋平人民陪审员  马步合二〇二〇年六月九日书 记 员  丁雅琳