河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初2965号原告：张宸豪，男，1988年1月30日出生，汉族，住焦作市解放区。原告：张露文，女，1999年12月30日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：张宸豪，男，1988年1月30日出生，汉族，住焦作市解放区。系张露文的哥哥。被告：河南建亿置业有限公司，住所地：焦作市解放区西环路钢材市场院内西侧。法定代表人：焦庆芬，经理。委托诉讼代理人：石闯闯，河南敬事信律师事务所律师。被告：焦作市解放区上白作街道狮涧村村民委员会，住所地：焦作市解放区上白作街道狮涧村。负责人：樊伟峰。委托诉讼代理人：毋保金，男，该村民委员会委员。委托诉讼代理人：孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。原告张宸豪、张露文与被告河南建亿置业有限公司（以下简称建亿置业）、焦作市解放区上白作街道狮涧村村民委员会（以下简称狮涧村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2019年6月11日诉至本院，本院受理后于次日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张宸豪及原告张露文的委托诉讼代理人张宸豪，被告建亿置业的委托诉讼代理人石闯闯，被告狮涧村委会的委托诉讼代理人毋保金、孙艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付2013年6月11日至2019年6月9日的违约金贰佰壹拾玖万元，其余违约金按每日一千元支付至实际交房或付清房款为止。2.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年12月10日，原告父亲张建华与二被告签署房屋拆迁安置补偿协议。为狮涧村城中村改造开发，二被告将张建华房屋拆除。约定补偿现金110万元，调换营业用房680平方米。并约定调换房屋在两年零六个月内交付，超期按每日一千元支付违约金。后张建华于2015年2月28日去世，原告曾向被告告知并要求履行协议，至今，二被告仍未将约定房屋交付原告。故向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告建亿置业辩称，1.建亿置业不应当承担赔偿责任，根据三方2010年12月10日签订的房屋拆迁安置补偿协议第六条约定，由于该项目后期拆迁不能按期完成，由此造成的一切损失，由狮涧村委会承担，也证实因为至今拆迁没有完成，才导致建亿置业无法正常建楼。2.对原告的主体资格有异议，根据合同的相对性，合同主体系张建华，二原告系其子女，即便张建华去世，作为遗产继承，应当由全部的第一顺位继承人继承，并不能由二原告作为唯一的诉讼主体。3.违约金数额明显过高。被告狮涧村委会辩称，对二原告的诉请，村委会不应该承担责任，理由是房屋拆迁安置补偿协议无效，房屋拆迁安置补偿协议中，当时签订的时候李晓旭不具备法人资格，村里的房屋都是集体所有，不知道张建华的房产证是怎么办下来的。另外签订合同时狮涧村委会没有取得拆迁许可证。二原告为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1.房屋拆迁安置补偿协议一份，证明建亿置业拆迁原告父亲的房屋，但没有按照合同履行；2.上白作街道老牛河村村民委员会出具的证明两份，离婚证一份，证实二原告的父母1999年离婚后至今未再婚，张建华的父母均先于张建华去世，2015年2月28日张建华去世，育有一子张宸豪、一女张露文。被告建亿置业对二原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但提出合同系原告父亲及二被告三方的真实意思表示，且该合同签订的目的，也是为了城中村改造合作开发项目后期建设的顺利进行，但由于被告狮涧村委会未能按照合同约定，将该村的拆迁按约定按期完成，虽然张建华的房屋拆迁完成了，但是整个项目后期拆迁并未进行完毕，导致被告建亿置业无法施工，并且合同上也明确约定，项目后期拆迁并不是只针对原告一家的拆迁，后期拆迁不能完成，按合同约定，造成的一切损失由狮涧村委会承担。被告狮涧村委会对二原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，合同对后期拆迁约定不明，狮涧村委会认为其拆迁工作已经按期完成，回迁的房屋主体于2011年的后半年已经盖起来了，如果拆迁没完成，这个楼就没法盖。被告建亿置业为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：狮涧村未拆迁房屋照片5张，证明被告狮涧村委会至今未完成拆迁工作，因此导致被告建亿置业无法按期交房。由此造成的损失由被告狮涧村委会承担。二原告对被告建亿置业提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但表示照片中的房屋是否是拆迁的房屋、房屋没有被拆迁的原因不清楚。建亿置业和狮涧村委会两个之间对于拆迁是否完成的分歧，与本案无关。因为原告的房屋按期拆迁完成了，而且已经有建设好的房屋，所以应当给原告补偿房屋。被告狮涧村委会对被告建亿置业提交的证据质证后发表如下质证意见：照片当中的房是真的，但该房屋是否在拆迁范围内不清楚。被告狮涧村委会为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：城中村改造合作开发协议书，证明二被告就城中村改造双方达成的协议，与涉案相关的房屋由建亿置业进行整体开发建设，应当由建亿置业承担交房义务。建亿置业没有按照协议约定向村委会交付门面房，也没有就占用的土地给村委会任何补偿，村委会保留对建亿置业诉讼的权利。二原告对被告狮涧村委会提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据的真实性无异议。被告建亿置业对被告狮涧村委会提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据的真实性无异议。本院对当事人提交的证据认定如下：原、被告各方提交的证据，各方当事人对其真实性均未提出异议，本院对证据的真实性予以认定。被告建亿置业提交的照片，虽真实性各方予以认可，但不足以证实系拆迁范围内的应拆迁房屋，即使属于应拆迁房屋，建亿置业亦未能提交证据证实涉案房产不能交付的后果系未拆迁完成导致，故对该证据的证明指向本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月10日，二原告的父亲张建华与二被告签订房屋拆迁安置补偿协议。协议显示：甲方狮涧村委会、建亿置业与乙方被拆迁户张建华根据房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，须拆除乙方使用的经营用房，经甲、乙双方协商，达成协议。协议约定：3）补偿安置方式：A)甲方（狮涧村村民委员会）同意为乙方调换面积为680平方米的房屋。其中340平方米的房屋为一楼营业用房，另外340平方米为该房屋正上方二楼（也为营业用房）。……具体位置在规划施工图经审批后明确标出。4）回迁期限：建亿置业应在本协议签订之日两年内完成对协议约定拆迁房屋的拆迁重建工作，并向乙方交付调换房屋。该房屋的土地使用证和房产证与该小区整体建设完成时的住户同步进行办理……5）违约责任：甲方以下情形属于违约行为，应承担相应赔偿责任。A）……B）未按期将约定调换房屋建成并经乙方验收交付或按约定交付土地使用证和房产证。每延期交付一日，支付乙方1000元违约金。6）如该项目后期拆迁不能按期完成，由此所造成的一切损失由狮涧村村民委员会承担。……8）本协议双方签字或者盖章生效。甲方签字人员双方视为当然的法定代理人或委托代理人。协议落款签字盖章处，甲方：狮涧村村民委员会，法定代理人（或委托代理人）李晓旭；河南建亿置业有限公司，法定代理人（或委托代理人）焦庆保。乙方：张建华。另查明，位于河南省××解放区健康路东侧与学院路交叉口香缇雅苑小区（鼎盛山水项目）即被告建亿置业在本案涉案拆迁区域开发的房产，该房产所占14183亩土地，因其他经济纠纷，被焦作市山阳区人民法院查封，查封期限2018年3月27日至2021年3月26日。被告建亿置业自认涉案房产不能交付的原因系没有房屋预售许可证以及房屋所占土地被司法机关查封。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点是二原告是否具有诉讼主体资格、涉案房屋拆迁安置补偿协议的效力、涉案回迁房屋至今未交付的原因、二被告是否应当承担违约责任。关于二原告是否具有诉讼主体资格问题。合同权益实际是一种财产权益，合同中所涉及的财产权利可以作为被拆迁人生前遗留的合法财产予以继承。本案中，与被告建亿置业、狮涧村委会签订房屋拆迁安置补偿协议的乙方是张建华，二原告已提交证据证明张建华1999年离婚后未再婚，2015年2月28日去世；张建华育有一子张宸豪、一女张露文；张建华父母均先于张建华故去。故二原告在本案合同履行之诉中具有主体资格。关于涉案房屋拆迁安置补偿协议的效力问题。被告狮涧村委会提出代表狮涧村委会签订协议的李晓旭不具备法人资格，但其并未提交证据证实自己的主张，且协议上除了李晓旭的签字以外，还有狮涧村委会的公章，协议相对人有理由相信行为人具有代理权；另，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施日期是2011年1月21日，涉案协议签订时（2010年12月10日），《城市房屋拆迁管理条例》（2011年1月21日废止）尚具备法律效力，其中规定拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁；未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，责令停止拆迁，给予警告，并处于相应的罚款。根据上述规定，拆迁许可证是实施拆迁的前提，而非签订拆迁安置补偿合同的前提，且关于此点的规定属于管理性规定，而非效力性规定。故不能因此否定涉案协议的效力。关于涉案回迁房屋至今未交付的原因。虽然建亿置业主张延迟交付系狮涧村委会拆迁未完成所致，但根据被告建亿置业自认事实（涉案房产不能交付的原因系没有房屋预售许可证且房屋所占土地被查封）以及本院查明的涉案土地被查封的事实，建亿置业的主张没有充分有效的证据予以支持，本院不予采纳。另，即使如建亿置业所述，现仍存在未拆迁完成的部分，但未拆迁房屋对房屋建设及向二原告交付房屋亦不构成实质影响。关于二被告对违约金的责任承担问题。虽然《房屋拆迁安置补偿协议》签订甲方系二被告，且约定违约责任：甲方以下情形属于违约行为，应承担相应赔偿责任。A）……B）未按期将约定调换房屋建成并经乙方验收交付或按约定交付土地使用证和房产证。每延期交付一日，支付乙方1000元违约金。但协议还约定：建亿置业交付乙方的房屋应按同地段小区的标准交付，应在本协议签订之日两年内完成对协议约定拆迁房屋的拆迁重建工作，并向乙方交付调换房屋。6）如该项目后期拆迁不能按期完成，由此所造成的一切损失由狮涧村村民委员会承担。由此可见，房屋交付责任主体应当是被告建亿置业，在被告狮涧村委会对此不具备过错的前提下，应当由被告建亿置业承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。本案中，协议约定的回迁房屋至今不能交付，二原告有权根据协议约定针对延迟履行行为主张违约金。被告建亿置业逾期交付涉案的房屋时间较长,违约程度较大,具有明显的过错。同时,逾期交付期间的损失不仅仅为房租利息的损失,还包括例如装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。结合相同地段房租租金数额，综合分析应交付房屋的面积、用途、可得利益等，涉案协议约定的违约金并未过分高于造成的损失；但结合本案的实际情况,由于涉案房屋至今不具备交付条件,如按照合同约定的违约金计算至实际交付日,有可能会超过应交付房屋的价值。在此情形下,开发企业负担过重而不愿完善涉案房屋所在的楼盘,最终受到更大损失的是二原告。因此,为适当控制违约金的上限,本院对原告主张的违约金仅支持到判决确定之日，尚未发生的损失，故本院不予支持。待实际发生时，结合违约金总额予以综合确定为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南建亿置业有限公司于判决生效后十日内向原告张宸豪、张露文支付2013年6月11日至2020年6月11日的违约金2558000元；二、驳回原告张宸豪、张露文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27364元，由被告河南建亿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 李 婧人民陪审员 段 晓人民陪审员 范晓玲二〇二〇年六月十一日书 记 员 陈 雄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。