四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再322号 再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：重庆益恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街2号附10号。 法定代表人：施小明，执行董事。 委托诉讼代理人：顾杨波，北京大成（承担）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘汉新，北京大成（承担）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：武胜县沿口筑美建材行，住所地四川省武胜县沿口镇融恒街69、71。 经营者：肖显明，男，生于1987年6月27日，汉族，住四川省武胜县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：何秋华，女，生于1970年7月7日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：邵长生，系何秋华之夫。 再审申请人重庆益恒物业管理有限公司（以下简称益恒物业公司）因与被申请人武胜县沿口筑美建材行（以下简称筑美建材行）、何秋华物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院（2019）川16民终255号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月6日作出（2019）川民申4947号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人益恒公司的委托诉讼代理人顾杨波、刘汉新，被申请人何伙华的委托诉讼代理人邵长生到庭参加诉讼。被申请人筑美建材行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 益恒物业公司申请再审称，（一）二审法院认定的基本事实缺乏证据证明；（二）主要证据未经质证；（三）二审法院适用法律错误且超出诉讼请求。请求：（一）依法裁定再审，驳回被申请人的全部上诉请求；（二）本案一、二及再审诉讼费用由被申请人承担。 何伙华辩称，不应当缴纳物业费。再审申请人没有按照合同约定履行物业服务。 筑美建材行没有参加庭审，也没有提交书面答辩意见。 益恒物业公司向一审法院起诉请求：判令筑美建材行、何秋华向其支付自2017年12月29日起至2018年10月28日期间物业服务费33,825元（676.5㎡×5元/月/㎡×10月）及逾期支付物业服务费的违约金（以欠缴金额为基数，按每日0.05%的标准，自逾期之日起至实际付清之日止）。 一审法院认定事实：2017年1月18日，何秋华购买了武胜融恒置业有限公司开发的武胜融恒时代广场5幢1-14、15、16、17、18、19号门市六个，房屋建筑总面积为676.5㎡。同时，益恒物业公司（合同的乙方）与武胜融恒置业有限公司（合同的甲方）签订了前期物业服务合同，合同约定由益恒物业公司对武胜融恒时代广场小区进行前期物业管理，合同对物业费收费标准约定：“高层住宅1.2元/平方米．月（不含公共能耗），住宅底商5元/平方米．月（不含公共能耗）、街区商业8元/平方米．月（不含公共能耗），自持商业12元/平方米．月（不含公共能耗，不含中央空调费）”。对武胜融恒置业有限公司和业主未交纳物业服务费的违约责任约定：“甲方、业主未按时足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，每逾期一天，承担违约期间应付未付金额0.05%/天的违约金，甲方、业主有正当理由的除外。”2017年4月29日，武胜融恒时代广场开发商将何秋华购买的该小区5幢1-14、15、16、17、18、19号房屋交付给何秋华，同时何秋华在《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》上签字确认，武胜融恒时代广场临时管理规约对物业费收取事项约定：“前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一，物业买受人应当履行前期物业服务合同。各业主同意，物业服务费采取包干制方式，按房屋建筑面积计算，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担，建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。”何秋华于2017年4月29日接收房屋后将该房屋租赁给筑美建材行，并签订《门市租赁合同书》。该合同约定：“水电费、物业管理费都由筑美建材行负责。”筑美建材行按5元/平方米．月向益恒物业公司交纳物业服务费至2017年12月28日。2018年7月28日，益恒物业公司向何秋华发出律师函，催促何秋华于2018年7月26日前交纳2017年12月29日至2018年7月27日期间的物业服务费23,677.5元及违约金1,192.34元，何秋华于2018年7月30日收到律师函后未向益恒物业公司交纳下欠的物业服务费及违约金。2018年10月18日，益恒物业公司提起诉讼，要求何秋华、筑美建材行支付下欠的物业服务费及违约金。 一审法院认为：益恒物业公司与武胜融恒置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及何秋华与益恒物业公司签订的《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》是双方真实意思表示，该合同依法成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，该合同对双方具有法律约束力。双方应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案何秋华作为武胜融恒时代广场小区的业主，前期物业服务合同对其具有法律约束力，应当按照该合同的约定向益恒物业公司交纳物业服务费。何秋华辩称其签订《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》时受益恒物业公司胁迫，但未提供其受胁迫签订承诺书的任何证据，其辩解理由不成立，不予支持。案涉门市系商业用房，其物业管理服务费标准应由合同双方自由约定，故何秋华关于前期物业服务合同的价格没有根据武胜县相关部门规定的指导价格进行约定，应当认定无效的理由不成立，不予支持。从益恒物业公司提供的巡查表和值班记录可以看出益恒物业公司对案涉小区进行了物业管理服务。何秋华主张益恒物业公司没有为其提供物业服务管理活动，影响其正常营业，但未能提供充足的证据予以证明，对该主张不予支持。何秋华主张益恒物业公司收取的物管费过高，应当调整相应物管费，该项主张涉及对合同约定价款的变更，无法定理由或当事人协商一致，人民法院主动调整合同价款于法无据。何秋华可通过相关部门促成业主委员会成立，由业主委员会协商确定新的物业公司或物管费用。因何秋华将涉案房屋租赁给筑美建材行并签订了《门市租赁合同书》，该《门市租赁合同书》约定“物业管理费都由被告筑美建材行负责”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，筑美建材行应交纳物业费，何秋华承担连带责任。因此，益恒物业公司要求筑美建材行、何秋华支付2017年12月29日至2018年10月28日期间物业服务费33,825元（676.5㎡×5元/㎡．月×10月）的理由成立，予以支持。 关于益恒物业公司主张的逾期付款违约金问题。物业服务合同约定：“经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，每逾期一天，承担违约期间应付未付金额0.05%/天的违约金”，该约定不违反法律规定，予以确认。何秋华和筑美建材行下欠益恒物业公司物业服务费后，益恒物业公司限定何秋华、筑美建材行在2018年7月26日前交纳2017年12月29日至2018年7月27日期间的物业服务费23,677.5元（7个月×5元×676.5㎡），该物业服务费的违约金应从2018年7月27日起按每日0.05%计算至给付之日止。对2018年7月28日至2018年10月28日期间的物业服务费10,147.5元（3个月×5元×676.5㎡）的违约金应从起诉之次日（即2018年10月18日）起按每日0.05%计算至给付之日止。一审法院判决：一、筑美建材行支付益恒物业公司2017年12月29日至2018年10月28日期间物业服务费33,825元及违约金（违约金以23,677.5元为基数，从2018年7月27日起按每日0.05%计算至给付之日止；以10，147.5元为基数，从2018年10月18日起按每日0.05%计算至给付之日止）；二、何秋华对上述费用承担连带责任。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，减半收取323元，由筑美建材行、何秋华共同负担。 筑美建材行、何秋华上诉请求：1．撤销四川省武胜县人民法院（2018）川1622民初3622号民事判决，依法改判驳回益恒物业公司的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 二审法院查明，上诉人房屋漏水于2018年9月报修，2019年2月维修完毕。其余案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中益恒物业公司与武胜融恒置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及何秋华与益恒物业公司签订的《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》均系当事人的真实意思表示，各方当事人均应当按照合同约定行使权利和履行义务，一审法院已对何秋华与益恒物业公司是否订立物业服务合同以及是否应当调整物业服务价格标准进行详细论述，本院不再赘述。上诉人何秋华以其仅在《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》签字为由，主张双方未订立物业服务合同，无事实和法律依据。本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，因益恒物业公司在提供物业服务过程中存在小区内垃圾清理不及时、屋顶漏水未及时维修等情形，应当认定益恒物业公司提供的物业服务存在瑕疵。因本案益恒物业公司提供的物业服务未达合同约定的标准，理应减少物业服务费，本院依法对益恒物业公司向何秋华主张欠付的物业服务费进行调整。结合益恒物业公司提供物业服务的内容、水平以及当地物业服务行业市场价格水平，酌定将本案何秋华欠付的物业服务费用调整为3元/㎡．月，调整后何秋华应向益恒物业公司支付物业服务费用为20,295元（676.5㎡×3元/㎡．月×10月）。因本案益恒物业公司、何秋华在履行物业服务合同过程中均存在违约行为，故对益恒物业公司主张的逾期支付物业服务费违约金不予支持。二审法院判决：一、撤销四川省武胜县人民法院（2018）川1622民初3622号民事判决；二、武胜县沿口筑美建材行支付重庆益恒物业管理有限公司2017年12月29日至2018年10月28日期间物业服务费20,295元：三、何秋华对上述费用承担连带责任；四、驳回重庆益恒物业管理有限公司其他诉讼请求。二审案件受理费646元，由益恒物业公司负担。 二审判决认定的事实，本院予以确认。 本院再审认为，本案的争议焦点是：1．益恒物业公司与何秋华签订的《前期物业服务合同》及《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》是否应当认定为双方已经签订了相应的物业合同？何秋华及筑美建材行是否应当受该两位合同的约束？2．益恒物业公司是否尽到了物业管理义务？ 意思自治是民事主体依法享有的基本权利，也是从事民事活动必须遵循的基本原则。益恒物业公司与武胜融恒置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及何秋华与益恒物业公司签订的《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》是双方真实意思表示，该合同依法成立。二审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定不适用本案，本案有合同约定，筑美建材行作为受损害方应举证证明合同相对方存在质量不符合合同约定的情形及损失大小，以作为要求合同相对方承担违约责任的依据。且双方签订合同第十八条明确约定了违约责任，即第四款规定“乙方（再审申请人）未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应按甲方、业方的要求，在合理期限内完成整改，并赔偿由此给甲方、业主造成的一切损失。”可见，二审法院即使认定益恒物业公司存在违约情形，也应当按照前述合同约定分担违约责任，而非径行调整物业服务费标准由每月平方米5元至每月平方米3元，适用法律错误，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案何秋华作为武胜融恒时代广场小区的业主，前期物业服务合同对其具有法律约束力，应当按照该合同的约定向益恒物业公司交纳物业服务费。 综上，二审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市中级人民法院（2019）川16民终255号民事判决； 二、维持武胜县人民法院（2018）川1622民初3622号民事判决。 一审案件受理费646元，减半收取323元，由筑美建材行、何秋华共同负担。二审案件受理费审案件受理费646元，由筑美建材行、何秋华共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周力非 审 判 员 朱圣镖 审 判 员 谢 可 二〇二〇年六月十五日 法官助理 罗佳琴 书 记 员 冯黄林