北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初37327号原告：刘奕辛格，女，1985年4月4日生，汉族，益食众乐科技（北京）有限公司总经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张冉，女，1984年11月2日出生，汉族，益食众乐科技（北京）有限公司经理，住北京市西城区。被告：张翠玲，女，1977年2月20日生，汉族，天客隆复兴路店小吃城老板，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周兴国（张翠玲之夫），1974年12月8日出生，汉族，天客隆超市管理人员，住北京市西城区。原告刘奕辛格与被告张翠玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘奕辛格及委托诉讼代理人张冉、被告张翠玲及委托诉讼代理人周兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘奕辛格向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告在小吃城装修期间剩余租金5000元、水电费结余958.35元；2.判令被告退还原告押金20000元；3.判令被告退还多个月份错算的水电费2587.9元；4.判令被告退还原告替被告垫付的关于天客隆小吃城6月份的基础营业收入4000元。事实与理由：原、被告签订天客隆复兴路店小吃城4号档口关于房租、水电费等费用合同，且原告交纳保证金20000元后，被告另外以不缴纳不能营业为由强迫原告每月支付1600元服务费。小吃城因自身条件不满足食药监局的经营条件，于2019年6月19日至2019年7月23日进行了为期35天的装修改造，装修期间原告不能进场营业。合同第7条第2款约定，若非原告原因，场地毁损不能正常使用，被告应负责尽快修复或重建，在场地修复或重建期间，原告免交承包费用及其他相关费用，待场地恢复使用后继续计算承包合作费用，协议有效期也相应顺延。而实际上，被告同意免除原告30天房租，拒绝免除5天房租，并要求原告支付场地改造期间的管理费1600元，理由为其他档口同意支付，少数服从多数，同时要求原告支付6月份水电费41.65元。实际上，被告6月19日要求原告支付1000元，承诺在月底原告支付所欠房租、水电费时做相应扣除，故不存在水电费的拖欠。但之后，被告仍以改造期间管理费及6月份水电费未缴纳为由，且在原告已经缴纳2019年8月份房租的前提下，强制原告从8月1日起停业，同时私自篡改合同，增加原告违约“3日内撤出档口”的条款。被告在2019年7月31日晚对原告进行断电，致原告冰箱内食品变质。8月1日，被告再次到场对原告进行断水断电，产生纠纷后原告报警，警方出警后对双方进行了调解，要求8月10日前被告不得对原告的经营有干扰行为。张翠玲辩称，不同意原告诉讼请求。2019年8月10日，原告已经自行搬走，现在档口我已经收回，合同已经解除。对于诉讼请求，首先，合同第三大项第五小项、第四大项第一小项约定了管理费，另外本合同是在原租赁合同期满后续签的合同，以前就是按照1600元的标准收取的管理费，原告如果有异议就不会续签本合同。第二，我给所有的档口都免去了装修期间的房租，但是管理费和水电费我需要收取，其他的档口都交纳了。第三，原告最后一次交房租是6月初，不存在剩余房租。第四，由于原告自行搬离，构成违约，押金不同意退。第五，冲流水的钱，不同意退，理由是原告违约在先，第六，认可错算的水电费，同意退还。本院经审理认定事实如下：2019年5月5日，原、被告签订《天客隆复兴店小吃租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区复兴门南礼士路真武庙二条天客隆复兴路店小吃城美食城4号档口，经营项目为沙拉果切，租赁期限1年。合同签订时，原告向被告交纳履约保证金2万元，进场费5千元。被告实行统一收银的制度，美食档位配备收银刷卡机，原告不得收取现金。2019年5月1日至2020年4月30日，原告应将每月租金7500元支付被告，支付方式为月付，25日为结账日。被告每月统一收取公共设施费，以实际核数为准（包括但不限于公共照明费、空调费、保洁费、排烟费等），水费、电费等按相关计量表的计数或实际发生额或美食广场所在物业的相关规定支付，前述费用的支付时间为每月结账日的前两个工作日。合同第七条第2款约定，若非原告原因，场地毁损不能正常使用，被告应负责尽快修复或重建，在场地修复或重建期间，原告免交承包费用及其他相关费用，待场地恢复使用后继续计算承包合作费用，协议有效期也相应向后顺延。合同第七条第3款、第4款约定，原告未按时支付租金、水、电费和其他费用，原告逾期7日不交的，被告有权解除合同，同时停水停电。协议下方双方手写《补充协议》，约定：1.由被告担任营业执照增项问题一事，如果在5月底左右增项合格，一切规定按合同执行；2.若增项失败，沙拉档口可随时解除合同，被告并按照合同退还原告剩余房租和押金。双方协议抬头及落款处的甲方记载为“天客隆复兴路店小吃城”，法定代表人处有被告签名及按捺。经查，并无“天客隆复兴路店小吃城”工商登记信息，原被告均认可，被告张翠玲为合同一方当事人。庭审中，原、被告双方均认可，本案涉及的协议为原协议到期后，双方续签的协议。在原协议的履行过程中，双方亦按每月1600元标准结算管理费。双方在每月25日结算时，结算下月租金及当月管理费、水电费等费用。依据被告提交的北京天超仓储超市有限责任公司第四十一分公司《食品经营许可证》记载，被告经营的小吃城经营范围为：热食类食品制售、生食类食品制售、糕点类食品制售。原、被告双方均认可，该许可证中并不包含原告经营的沙拉果切所属的冷食制售经营。因此，双方在协议中特别约定了营业执照增项事宜。庭审中，被告陈述，在办理冷食类增项过程中，需要对原有租赁场地进行整体升级改造，故于2019年7月至8月间进行装修改造。原、被告均认可装修改造造成的停业期间共计35天，自2019年6月19日至2019年7月23日，小吃城于2019年7月24日恢复营业。由于原、被告双方均无正规账册，实际经营中，双方每个月在结账时均在纸张或笔记本中手写各项费用的数据，并通过计算得出最终结算数字。庭审中，原、被告一致认可的错算数字为，1.2018年9月份交纳8月份电费，被告多收185元；2.2018年12月份交纳11月份电费，被告多收1093元；3.2019年1月交12月份水费，被告多收100元。本院对以上双方一致认可的错算金额予以确认。就错算金额，双方未达成一致的为：原告提交的2019年6月份结算记录显示：房租7500元、加上管理费1600元、加清理烟灶200元、加电费828.8元、加水费225元、减去销售额8960元、最后原告尚欠被告房租、水电费、管理费合计1393.8元，因原告曾于2019年6月24日向被告转账支付了2000元。两项作减法，得到606.2元结论。该606.2元应当是原告多支付的费用，应当由被告归还原告，而非原告给付被告，但由于失误，原告于2019年6月25日将该606.2元微信支付给被告。被告在庭审中称：“时间太久不记得了”。本院经计算及常理分析，确认该606.2元为错算金额，该金额应当由被告支付给原告，但由于错误，由原告支付给被告，故被告应当归还原告606.2元的二倍，为1212.4元。本院对以上证据的真实性予以确认。同时，本院确认，该6月对账单为原告支付被告的7月份租金、及6月当月管理费。2019年6月20日，原告向被告微信转账1000元，该金额在双方当月结算时未计算在内。2019年6月29日，原告向被告微信支付4000元。双方均认可，该4000元系原告为被告冲流水的金额，依据双方交易习惯，该金额应当在下月房屋租金中折抵。本院对于上述证据的真实性予以确认。小吃城装修结束后，被告要求原告及小吃城其他档口支付当月管理费及水电费，原告拒绝，原、被告因此产生纠纷。2019年8月1日早，被告对原告档口停水停电，原、被告双方产生肢体接触，后报警。同日，双方在北京市西城区月坛街道人民调解委员会进行调解，调解书载明：2019年8月10日前，被告不得影响原告正常经营。2019年8月10日，原告自行搬离涉案档口，被告收回档口。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《天客隆复兴店小吃租赁合同》及后附手写《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于本案所涉合同系双方原合同到期后续签合同，原合同意收取同样标准的管理费，故本院认为，虽本合同无书面约定，但每月1600元的管理费系双方合同的内容之一，原告应当按月支付。依据双方合同约定及法律规定，原告不应当支付被告在停业装修期间的租赁费及管理费等各项费用。双方纠纷起因系被告向原告收取装修期间管理费及水电费导致，本院认为，被告无权在装修停业期间收取原告管理费及水电费。被告擅自收费的行为系违约行为。因被告违约行为致双方矛盾不可调和，原告在调解书确定的期间届满后自行撤场，其行为不构成违约。被告亦自行收回场地。本院确认，双方合同已经于原告撤场之日即2019年8月10日解除。本院同时指出，被告称收取费用依据少数服从多数的原则，该意见无事实及法律依据，本院对此不予采纳。双方合同解除后，被告继续保有原告的押金及履约保证金20000元无事实及法律依据，应当返还。本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于错算金额，经计算，本院确认其中2590.4元的真实性。但由于原告计算错误，在诉讼请求中只要求返还2587.9元错算水电费，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。剩余2.5元，因原告未主张，本院不予处理。对于租金返还，通过2019年6月份结算单，原告支付了7月份租金7500元，但该租金应当扣除6月19日至7月23日期间租金，应当计算自2019年7月24日计算至2019年8月10日合同解除之日共计18天租金。经计算，原告应当支付被告18天租金，减去6月19日至6月30日12天租金，原告应当向被告支付6天租金，共计1500元，被告应当退还原告7500元减去1500元，等于6000元租金。但由于原告计算错误，在诉讼请求中只要求返还5000元剩余房屋租金，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。剩余1000元，因原告未主张，本院不予处理。原告在诉讼请求中主张被告返还剩余水电费958.35元。经询，原告的计算方法为：以原告于2019年6月20日向被告微信转账1000元减去被告告知原告应支付的装修后发生的水电费数额。对于7月24日后发生水电费的数额，由于双方均未提出异议，本院对此亦不持异议。该1000元微信转账，由于被告并未出示证据证明其收取的合理性，本院通过计算该1000元亦不包含在6月结算费用中，故被告应当返还原告1000元，原告自行扣除水电费后，要求返还剩余部分，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于冲流水的4000元。本院认为，基于双方的交易习惯，该4000元应当冲抵之后发生的房租，但双方合同已经解除，被告应当返还原告该4000元。本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告张翠玲给付原告刘奕辛格剩余租金5000元，剩余水电费958.35元；二、本判决生效后七日内，被告张翠玲返还原告刘奕辛格押金20000元；三、本判决生效后七日内，被告张翠玲给付原告刘奕辛格错算水电费2587.9元；四、本判决生效后七日内，被告张翠玲返还原告刘奕辛格冲流水金额4000元；五、驳回原告刘奕辛格的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，由被告张翠玲负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 韩楠二〇二〇年六月五日法官助理 苏静书 记 员 林彤