河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3091号原告：信阳市安顺物业服务有限公司。统一社会信用代码：91411500559614804H。地址：信阳市浉河区航空路五星乡企业办综合楼。法定代表人：汪德华，系公司总经理。委托诉讼代理人：陆云，系河南朝霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：田朝霞，系河南朝霞律师事务所律师。被告：周某，男，汉族，1990年9月10日生，住信阳市平桥区。原告信阳市安顺物业服务有限公司（以下简称安顺物业）诉被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安顺物业的委托诉讼代理人陆云，被告周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安顺物业向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付物业管理费3340元、公摊水电费1500元，违约金1452元，共计6292元；二、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：被告周某，系平桥区台北城上城16-602室业主。按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的约定，原告向被告居住的小区实施规范的物业管理，被告按照0.5元/平方米的标准支付物业费，以25元每个月标准支付公推水电费，逾期不缴纳的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日按天支付应付金额3‰的违约金。原告已经向被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告自2013年10月31日至2019年10月30日始终拒绝缴纳物业费，经结算被告共拖欠原告物业管理费3340元、公推水电费1500元，违约金1452元，共计6292元。原告曾多次通过电话、信件发送通知等形式向被告催交物业管理费，但被告拒不配合，原告因此遭受经济损失。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权依据合同约定收取物业服务费，以维护自己的权益，保障原告的工作能正常开展，且不损害其他守约住户的合法权益。根据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告周某辩称：答辩人愿意调解，安顺物业什么时候把答辩人房屋吊顶的问题解决了，答辩人就会交齐物业费。对违约金不予认可，不知道安顺物业是怎么计算的。对物业协议中的房屋面积不予认可。答辩人居住的楼层没有电梯。经审理查明，安顺物业成立于2010年7月20日，法定代表人系汪德华。安顺物业为台北城上城小区提供物业服务。周某系台北城上城小区16号楼602户的业主，房屋建筑面积111.39平方米。2012年11月2日，甲方安顺物业与乙方周某签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了甲方、乙方的权利和义务，与本案有关的具体内容有：第一条双方的权利和义务一甲方的权利和义务8、有权依据有关法规和政策、委托管理合同及本协议向乙方收取物业管理费、公共消耗分摊费用等有关应收费用，并定期向乙方公布物业管理费用收支账目。第二条物业管理服务项目包含：一对房屋共用部位的维修、养护和管理。二对房屋配套的共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三提供环境清洁卫生服务。四本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。五公共秩序维护（但不包含人身、财产保险、保管责任）。六对业主房屋装饰装修进行管理。第四条物业管理费收费标准及办法1、收费标准：物业管理服务费，甲方按建筑面积多层0.5元/月·㎡；小高层及高层1元/月·㎡向业主或物业使用人收取。2、交费时间：物业管理服务费用每年交纳一次，业主入户之日起预收12个月的费用。第九条其他有偿服务费用二、委托维修费：保修期满后，乙方物业内自用部分、房屋异产毗连部位及设施可委托甲方进行维修，相关费用由乙方承担。第十条违约责任3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的每日3‰的违约金。第十一条协议期限本协议期限为10年，自2012年10月30日至2022年10月30日止。安顺物业向本院提交物业服务照片9张、生活饮用水《检测报告》、《河南川菱电梯有限公司电梯保养合同》、《消防维修保养工程合同书》等证据用于证明其已经履行了相关物业服务义务。另查明，安顺物业向周某发放欠费催缴通知，通知载明周某从2013年10月31日起未向安顺物业交纳物业费，并告知周某相关违约责任。截止庭审时周某未向安顺物业交纳过物业费和水电公摊费。庭审中安顺物业陈述，因周某欠费时间较长，自愿将周某的违约金下调，按照欠付物业费和公摊水电费总和的30%收取。又查明，2018年3月22日，信阳天丰联合会计师事务所对安顺物业服务有限公司2017年度台北城上城小区公摊水电费指出情况进行审计，出具的天丰会审字（2018）第28号专项审计报告显示：信阳市安顺物业服务有限公司2017年度向台北城上城小区业主收取公摊水费标准为10元/月，收取公摊电费标准为15元/月；信阳市安顺物业服务有限公司2017年度支付公摊水电费553688.67元，其中，支付公摊水费153639.72元，收取单位为信阳市供水集团有限公司；支付公摊电费380448.95元，收取单位为信阳供电公司；支付水箱清洗费19600.00元，收取单位为信阳中原管道工程有限公司。上述事实有《前期物业管理服务协议》、照片、《检测报告》、《河南川菱电梯有限公司电梯保养合同》、《消防维修保养工程合同书》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：周某张宏霞余海旺系享有民事权利能力和完全民事行为能力的自然人；安顺物业成立于2010年7月20日并依法进行了工商登记，具有民事权利能力和民事行为能力。双方于2012年11月2日签订《前期物业管理服务协议》的行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此该民事法律行为有效，该协议自双方签字认可时成立并生效，对双方具有约束力。根据协议约定，周某应当每月向安顺物业交纳物业费55.695元，周某对该收费标准没有异议。根据安顺物业向周某发放的《欠费催缴通知》，周某自2013年10月31日起未按约定期限支付物业费，已经构成违约，因此安顺物业要求周某补交2013年10月31日至2019年10月30日的物业费3340元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于公摊水电费，小区公共区域为全体业主共有，对公共区域维护和使用产生的水电费也应当由小区全体业主共同负担，小区公摊面积所产生的水电费就属于该项费用。虽然在双方签订的协议中没有约定收费标准，但是在原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定了原告安顺物业公司有权依据本协议向被告周某收取公共消耗分摊费用，并且安顺物业公司在小区公示栏对公摊水电费用进行了公示，据此原告安顺物业要求被告周某补交2013年10月31日至2019年10月30日的公摊水电费1500元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。由于周某未按时交纳物业费及水电公摊费的行为，已经构成违约，根据物业服务协议的约定应当承担违约金，因此安顺物业要求周某支付违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。违约金的标准双方在《前期物业管理服务协议》的第十条第3项有明确约定，安顺物业自愿按照未交物业费、水电公摊费总和的30%收取违约金，系自愿降低违约金的标准，本院予以认可，因此违约金数额为1452元。周某辩称安顺物业服务存在瑕疵且未履行房屋维修义务，但该抗辩事由与本案不是同一法律关系，若周某与安顺物业有其他纠纷，可另循途径解决。关于安顺物业要求周某支付律师费的诉讼请求，因原告未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告周某于本判决生效之日起十五日内向原告信阳市安顺物业服务有限公司支付2013年10月31日至2019年10月30日期间的物业费、水电公摊费及违约金共计6292元；二、驳回原告信阳市安顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元减半收取25元，由被告周某承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员 季 恒二〇二〇年六月十九日书记员 聂春萌