宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4984号 上诉人（原审原告）：银川先泽房地产开发有限公司。 法定代表人：何某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：管某，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行。 负责人：张某。 委托诉讼代理人：戴某，系中国建设银行股份有限公司银川西夏支行住房金融部负责人。 上诉人银川先泽房地产开发有限公司（以下简称银川先泽公司）因与被上诉人管某，原审第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 银川先泽房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法改判上诉人向被上诉人返还购房款300698.7元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院适用法律错误。本案中，因被上诉人违约导致解除了双方所签《商品房买卖合同》及其补充协议。根据合同约定，在向被上诉人返还购房款时，应扣减总房款15%的违约金，即58802.7元，故上诉人应返还给被上诉人的购房款总数应扣减违约金，系300698.7元。综上，请求二审法院查明事实后支持上诉人的上诉请求。 被上诉人管某未到庭参加询问亦为提交书面答辩意见。 原审第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行辩称，上诉人上诉请求与其无关。 银川先泽房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除银川先泽公司与管某签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号201300037882）及其补充协议；2.判令管某协助银川先泽公司撤销备案，将位于银川市西夏区北京××路房屋恢复登记至银川先泽公司名下；3.判令管某交还位于银川市西夏区北京××路房屋；4.本案诉讼费由管某承担。 一审法院认定事实：2013年9月25日，银川先泽公司（甲方、出卖人）与管某（乙方、买受人）签订编号为201300037882《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议1份，该合同约定：管某购买银川先泽公司开发的位于银川市西夏区北京××路房屋，建筑面积88.03平方米，单价为每平方米4453.23元，总价款为392018元。付款方式：管某于2013年9月25日前支付首付款42018元，于2013年12月20日前支付商业贷款270000元，于2013年12月20日前支付首付款80000元。《商品房买卖合同》补充协议中关于解除合同、退房的约定：1、《商品房买卖合同》中如买受人用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为《商品房买卖合同》附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房交付但房屋产权未发生转移的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人……若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的房款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项也一并于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销……4、出卖人、买受人经协商一致或单方已约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记的手续，所有手续办妥后出卖人将买受人已付房款并增加或扣减违约金、损失赔偿金后退还买受人。合同签订后，银川先泽公司将涉案房屋备案登记至管某名下，并于2014年10月31日向管某交付涉案房屋。 一审另查明，2014年4月21日，银川先泽公司作为保证人与管某及建设银行宁夏分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定：管某购买的商品房坐落于宁夏银川市西夏区北京××路，管某交付首付款122018元，管某以其购买的上述房屋作为抵押，并由银川先泽公司提供阶段性担保，向建设银行宁夏分行借款270000元，借款期限为240个月，即2014年5月4日至2034年5月4日；同时亦约定了其他权利义务。上述合同签订后，建设银行宁夏分行于2014年5月4日放款270000元，管某从2014年6月4日起开始按月偿还借款本金及利息。2017年6月起，管某未按时偿还贷款，2017年6月20日、9月27日，建设银行宁夏分行分别从银川先泽公司保证金账户扣划贷款本金及利息5363.28元、5364.38元，上述两笔款项，银川先泽公司已通过在法院提起诉讼予以解决。2018年3月27日、9月28日及2019年3月26日，建设银行宁夏分行又分别从银川先泽公司保证金账户扣划贷款本金及利息10843.47元、10835.77元、10837.36元。2019年3月26日至法庭辩论终结前，管某依旧未按约定归还贷款，银川先泽公司诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，银川先泽公司与管某签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。银川先泽公司主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有银川先泽公司与管某签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议及银川先泽公司、管某与建设银行宁夏分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》在案为凭。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售。现因管某未按照约定履行还款义务，建设银行宁夏分行分别于2017年6月20日、9月27日，2018年3月27日、9月28日及2019年3月26日从银川先泽公司保证金账户扣划5363.28元、5364.38元，10843.47元、10835.77元，10837.36元用于偿还管某所欠的购房贷款本金、利息，导致银川先泽公司承担了保证责任。管某自2019年3月26日起至法庭辩论终结前依旧未按约定归还贷款，也未按时偿还银川先泽公司被扣划的保证金，导致银川先泽公司的合同目的无法实现，故银川先泽公司要求解除编号为201300037882的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因银川先泽公司已于2014年10月31日将涉案房屋交付给管某，合同解除后，依照法律规定，已经履行的，应恢复到原始状态，管某应将涉案房屋返还给银川先泽公司，故银川先泽公司要求管某交还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。因银川先泽公司在履行合同时，已配合管某办理了涉案房屋商品房买卖合同备案登记手续，根据法律规定，合同解除后，涉及涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，管某有协助银川先泽公司到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同后注销该合同登记备案等手续的义务。故银川先泽公司要求管某协助银川先泽公司撤销备案，将涉案房屋恢复登记至银川先泽公司名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。银川先泽公司、管某签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议解除后，银川先泽公司应将收受的购房款返还给管某，虽管某未到庭参加诉讼并未主张银川先泽公司返还其购房本金，但依据法律规定，合同解除后，应恢复原状，双方因履行合同而取得的财产应各自返还，同时为了减轻当事人的诉累，本案一并解决为宜。涉案购房款为392018元（122018元+270000元），因管某未按照约定偿还银行贷款，导致建设银行宁夏分行从银川先泽公司的保证金账户扣划32516.6元（10843.47元+10835.77元+10837.36元），该笔款项应由管某偿还，应从银川先泽公司返还的购房款中扣除，故银川先泽公司负有向管某返还已收取的购房款359501.4元。法院受理该案后，向管某依法送达了民事诉状副本、追加第三人申请书、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序当事人须知、诉讼风险告知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，管某在法定期限内，未提交答辩状及证据材料，且无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除银川先泽房地产开发有限公司与管某签订的编号为201300037882的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议；二、管某于本判决生效之日起十五日内向银川先泽房地产开发有限公司返还位于宁夏回族自治区银川市西夏区北京××路房屋并协助银川先泽房地产开发有限公司办理上述《银川市商品房买卖合同》备案变更手续；三、银川先泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向管某返还购房款359501.4元。案件受理费100元，由管某负担。 二审中各方当事人均未提交新证据。 二审中，原审第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行述称，涉案房屋按揭贷款已由原审第三人从上诉人账户扣收，全部履行完毕。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人向被上诉人返还购房款数额该如何确定。双方当事人签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，各方应当履行合同义务。经查，因管某未按照约定履行还款义务，导致原审第三人从上诉人保证金账户扣划被上诉人所欠的购房贷款本息，致使上诉人承担了保证责任，现故上诉人要求解除双方之间的买卖合同及补充协议符合合同约定，一审法院对此予以支持并无不妥。关于合同解除后返还购房款数额问题。根据一审查明事实，涉案房屋被上诉人共计缴纳购房款392018元。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中规定，买受人应当按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人应当支付该惩罚性违约金，即58802.7元（计算依据：已付总款款392018元×15%＝58802.7元）。一审法院对此部分处理不当，本院予以纠正。且因被上诉人未及时向银行偿还贷款，导致第三人从上诉人账户扣划32516.6元，这部分款项应由被上诉人承担。故上诉人返还的购房款中应当扣除银行扣划部分32516.6元及违约金58802.7元，上诉人应返还的购房款为300698.7元。 综上，上诉人银川先泽房地产开发有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2378号判决第一项即“一、解除银川先泽房地产开发有限公司与管某签订的编号为201300037882的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议”、第二项即“管某于本判决生效之日起十五日内向银川先泽房地产开发有限公司返还位于宁夏回族自治区银川市西夏区北京××路房屋并协助银川先泽房地产开发有限公司办理上述《银川市商品房买卖合同》备案变更手续”； 二、变更宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2378号判决第三项为：上诉人银川先泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内被上诉人返还购房款300698.7元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，二审案件受理费6693元，由被上诉人管某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年六月二日 书记员  李天文 附：法律相关条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。