重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1804号上诉人（原审被告）：徐世萍，女，1957年6月12日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：孙培友，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆忠，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨青松，男，1982年3月25日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市妇女儿童培训活动中心，住所地重庆市南岸区南坪南城大道7号，统一社会信用代码12500000450383790E。法定代表人：黄良芬，主任。委托代理人：张剑波，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托代理人：熊超，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人徐世萍、杨青松因与被上诉人重庆市妇女儿童培训活动中心（以下简称妇女儿童中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初5428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐世萍的委托诉讼代理人孙培友、骆忠，上诉人杨青松的委托诉讼代理人刘涛，被上诉人妇女儿童中心的委托诉讼代理人张剑波、熊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨青松上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回妇女儿童中心对杨青松的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由妇女儿童中心承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，认定事实不清，遗漏被告重庆宝格丽品牌管理有限公司（以下简称宝格丽公司），宝格丽公司才是案涉合同的主体，应为必要共同诉讼参与人，杨青松作为员工只是履行职务行为,不是本案的责任承担主体。关于合同解除时间，应根据妇女儿童中心委托律师发出的律师函所载明的合同解除时间来确定，即本案合同应于2018年12月20日解除。2.一审适用法律错误。妇女儿童中心只能主张合同解除前的租金，合同解除后15日的还房期间内不能向承租人主张支付责任，15日还房期满后，妇女儿童中心只能根据房屋占有情况参照租金标准主张违约金。且从谈话录音可看出，案涉房屋存在漏水问题，因妇女儿童中心未及时履行解决房屋漏水问题的义务，给承租人造成损失，应减少40%的租金。3.一审判决支持妇女儿童中心按照年利率24%的标准计算租金损失无合同和法律依据，且租金是每三个月支付一次，即使主张资金占用损失也应当按照3.85%的标准分段计算。4.一审法院认定所欠租金的金额错误，应为748033.55元。徐世萍上诉请求：徐世萍的请求与杨青松一致即撤销原判，依法改判驳回妇女儿童中心对杨青松的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由妇女儿童中心承担。事实和理由：1.一审判决认定杨青松承担本案的清偿责任属于认定事实错误。南岸区宝格丽理发店才是合同主体，杨青松作为员工只是履行职务行为。2.一审判决支持妇女儿童中心按照年利率24%的标准计算租金损失无合同和法律依据，且租金是每三个月支付一次，即使主张资金占用损失也应当按照3.85%的标准分段计算。3.租赁标的存在严重瑕疵（漏水），影响徐世萍正常经营，徐世萍应当少付40%的租金且不应当承担违约责任，对此一审法院未予认定。4.一审法院认定徐世萍所欠租金的金额错误，应为748033.55元。5.一审判决适用法律错误。妇女儿童中心并未按照约定交付合格的标的物，也没有全面履行合同义务，故不应适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条的规定。针对徐世萍与杨青松的上诉请求，妇女儿童中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实和理由：1.案涉房屋租赁合同系杨青松与妇女儿童中心签订，根据一审查明的事实杨青松系南岸区宝格丽理发店的实际经营者。因此根据相关法律规定，杨青松应当承担支付租金的相关责任。2.关于徐世萍与杨青松抗辩的漏水损失，妇女儿童中心承认房屋曾经有漏水的情况，但徐世萍、杨青松并未举证证明其实际损失的具体金额，因此该抗辩理由不成立。3.虽然妇女儿童中心曾发函要求在2018年12月20日解除合同，但徐世萍收到该函件后仍继续经营直至2019年1月14日才交还房屋。应认定合同解除的时间是2019年1月14日。同时，在合同解除前，徐世萍、杨青松都应支付租金，而非房屋占用费。4.关于费用计算问题。一审认定的房租金额系妇女儿童中心严格依据合同约定计算得来的，因此一审认定清楚。关于资金占用损失问题，双方租赁合同约定的违约金高于年利率24%的标准，妇女儿童中心在一审中主动降低为年利率24%，符合法律规定。妇女儿童中心向一审法院起诉请求：1、徐世萍、杨青松立即向妇女儿童中心支付拖欠的房屋租金748286.67元，并以欠付租金为基数，按年利率24%的标准向妇女儿童中心支付资金占用损失从2017年9月10日起至付清之日止；2、诉讼费用由徐世萍、杨青松承担。一审法院认定事实：2013年6月26日，重庆市妇女联合会向妇女儿童中心即本案原告出具授权委托书，将其所有的位于重庆市南岸区房屋授权妇女儿童中心对该房屋行使使用管理权（含对外出租），具体权限为：房屋使用管理及维护、房屋出租及收益。2013年10月8日，妇女儿童中心作为甲方与乙方杨青松签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在南城××××号临街门面，共计建筑面积为214平方米（现状房）；该租赁房屋作经营美容美发业使用，以营业执照为准，并不得超经营范围；租赁期为2013年10月9日至2019年11月24日止；2013年10月9日至2015年3月9日，租金为肆万贰仟捌佰元／月，2015年3月10日至2018年3月9日，租金为肆万肆仟玖佰肆拾元／月，2018年3月10日至2019年11月24日，租金为肆万柒仟零捌拾元／月，甲方在租赁期内不以任何理由调高房屋租金，乙方不得已任何理由要求降低租金；租金支付方式为每三个月支付一次，先支付后使用，乙方必须在每月到期日15天前支付下期租金；甲方维修该房屋及其附属设施，应提前十天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合；因乙方使用不当和不合理使用，致使该房屋或起附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责及时维修；甲方同意乙方在不影响房屋主体结构及承重的前提下，根据经营需要对该房屋进行必要的装修装潢、设备添置；租赁期间，甲、乙任何一方违反本合同的约定解除本合同，应向对方支付相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方应负责赔偿；乙方逾期支付租金或不足额逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同、收回该房屋另行出租、由乙方支付甲方相当于当月租金3倍的违约金等内容。合同签订后，妇女儿童中心将租赁物业交付给徐世萍、杨青松使用。2013年12月5日，南岸区宝格丽理发店登记注册，经营者为徐世萍，经营场所为上述租赁房屋。后南岸区宝格丽理发店于2019年1月11日注销登记。2019年1月13日，南岸区宝格丽理发店向妇女儿童中心发出《关于移交房屋的通知书》，载明：“因该门面漏水严重且贵中心迟迟未能进行修缮，导致我店经营严重亏损，双方曾多次就减免租金事宜进行协商，但遗憾未能达成一致。贵中心委托上海锦天城（重庆）律师事务所于2018年12月14日向我店发函，解除了《房屋租赁合同》，解除时间为2018年12月20日。鉴于贵中心于2019年1月9日下午拉闸停电，导致我店无法继续经营，为避免损失扩大，我店决定搬离并已于2019年1月10日搬离完毕，现请贵中心收悉本函后立即派员接收房屋及钥匙，我店于2019年1月14日起随时可移交钥匙及房屋。”另认定，南岸区宝格丽理发店从2017年9月10日起未支付租金，截止2019年1月14日租金金额为748286.67元。本案双方争议的焦点：一、杨青松是否是南岸区宝格丽理发店的投资人，是否应当承担本案责任？妇女儿童中心举示《房屋租赁合同》、企业信用公示报告、银行收款回单和业务凭证，拟证明杨青松以个人名义签订租赁合同，是重庆宝格丽公司共同股东，且通过其个人账户向妇女儿童中心支付租金，故应当承担连带清偿责任。一审庭审中，徐世萍举示公证书、重庆市社会保险参保证明个人年历、劳动合同书，拟证明南岸区宝格丽理发店系宝格丽品牌公司分店，杨青松系宝格丽品牌公司南岸宝格丽店员工，与妇女儿童中心签订租赁合同行为是公司行为不是杨青松个人行为，应当由徐世萍承担责任，杨青松不承担本案责任。二、《房屋租赁合同》解除时间？妇女儿童中心举示《关于移交房屋的通知书》，拟证明2019年1月13日宝格丽理发店发函同意解除合同，并于2019年1月14日交还房屋。一审庭审中，徐世萍举示光盘和照片，拟证明涉案租赁房屋漏水严重，宝格丽理发店从2017年12月后未再使用该房屋，合同已于那时解除。一审法院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，妇女儿童中心与杨青松签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，南岸区宝格丽理发店注册成立并在该租赁房屋内经营，其注销后应由经营者徐世萍承担相应的民事责任。对于杨青松，徐世萍辩称杨青松系履行职务行为，但本案中无证据证明杨青松签订合同时是作为重庆宝格丽品牌管理有限公司的代理人并以重庆宝格丽品牌管理有限公司的名义与妇女儿童中心签订租赁合同，且与合同明确载明的承租方不一致，故不予采信。结合杨青松以其个人账户向妇女儿童中心支付租金的行为以及徐世萍举示的录音中杨青松本人的陈述可以证明杨青松也系南岸区宝格丽理发店的实际经营者。故对妇女儿童中心请求杨青松承担本案清偿责任的诉请，予以支持。既然妇女儿童中心已按约将租赁物业交付使用，徐世萍、杨青松理应按照合同约定履行支付租金的义务。对于合同的解除时间。徐世萍认为系因租赁房屋严重漏水影响经营，故在2017年12月后就未再使用租赁房屋无需支付租金抗辩意见与涉案理发店向妇女儿童中心发出的通知书载明的内容不一致，徐世萍当庭认可该通知书的真实性，该通知书能够证明涉案理发店于2019年1月10日搬离并陈述于2019年1月14日起随时可移交钥匙及房屋。故对该通知书予以采信，涉案理发店同意解除合同，至该通知书发出，租赁合同协议解除，故对妇女儿童中心请求支付2017年9月10日至2019年1月14日的起所欠租金748286.67元的诉请，于法有据，予以支持。对于资金占用损失，妇女儿童中心请求按照年利率24%的标准从2017年9月10日起计算至付清之日止，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：“被告徐世萍、杨青松于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市妇女儿童培训活动中心所欠房屋租金748286.67元及资金占用损失（以所欠租金为基数，从2017年9月10日起计算至付清之日止）。案件受理费12772元、公告费300元，共计13072元，由被告徐世萍、杨青松承担（原告妇女儿童中心已垫付，被告徐世萍、杨青松于支付上述款项时一并支付原告妇女儿童中心）。”二审庭审中，徐世萍、杨青松提交宝格丽公司设立登记申请书和企业（字号）名称预先核准申请书，拟证明2013年10月宝格丽公司正处于筹备中，委托杨青松与妇女儿童中心签订了案涉租赁合同，该事实与《房屋租赁合同》中第2.2条内容相互印证，足以证明杨青松并非合同当事人，不应承担租金支付的责任。妇女儿童中心质证称，该证据与本案无关联性，实际使用房屋的是经工商依法注册的南岸区宝格丽理发店，而非宝格丽公司。徐世萍、杨青松提交2016年妇女儿童中心工程咨询服务采购公告、工程咨询服务采购结果公示、房屋装修及设施设备工程项目（19Ｂ0079）采购公告。拟证明涉案房屋最迟从2016年就开始漏水，但实际从2014年就开始漏水，一致持续到2019年。妇女儿童中心质证称，妇女儿童中心认可漏水的事实，但该证据不能证明漏水。二审中，妇女儿童中心于2020年6月20日提交情况说明称：资金占用损失的起算时间以一审诉求为准即从2017年9月10日起算；认可上诉人在二审中提出的资金占用损失分段计算的计算方法，具体起算时间及金额由法院依法认定。本院对一审认定的事实予以确认。本案争议焦点如下：（一）杨青松是否应当在本案中承担清偿责任；（二）涉案《房屋租赁合同》的解除时间应如何认定；（三）欠付租金数额应如何认定；（四）资金占用损失的标准及起算时间应如何认定。关于杨青松是否应当在本案中承担清偿责任的问题。本院认为，从涉案《房屋租赁合同》来看，合同首部出租方为甲方妇女儿童中心，承租方为乙方杨青松；在该合同尾部乙方代表人处亦落款为杨青松。结合杨青松以其个人账户向妇女儿童中心支付租金的行为以及徐世萍举示的录音中杨青松本人的陈述来分析，可以证明杨青松也系南岸区宝格丽理发店的实际经营者，亦是涉案《房屋租赁合同》的履行方，故杨青松作为涉案合同的相对方应承担因该合同引起的民事法律后果即承担相应清偿责任。杨青松和徐世萍辩称杨青松签订涉案《房屋租赁合同》系代替宝格丽公司履行职务的行为，但并未提交充分证据证明杨青松签订该合同时是作为其代理人并以宝格丽公司的名义与妇女儿童中心签订租赁合同，同时实际使用涉案房屋的是南岸区宝格丽理发店，南岸区宝格丽理发店已于2019年1月11日注销登记。故对徐世萍、杨青松称杨青松系履行职务，应追加宝格丽公司为本案被告的辩称，本院不予采信。关于涉案《房屋租赁合同》的解除时间应如何认定的问题。虽然妇女儿童中心曾于2018年12月14日发函要求在2018年12月20日解除合同，但根据南岸区宝格丽理发店于2019年1月13日向妇女儿童中心发出的《关于移交房屋的通知书》内容来看，徐世萍收到该函件后并未停止经营，且明确表示2019年1月14日起随时可移交钥匙和房屋。故结合妇女儿童中心要求解除合同的时间和请求、南岸区宝格丽理发店回函的时间点和内容综合认定合同解除的时间为2019年1月14日。徐世萍和杨青松认为合同已于2018年12月20日解除，与事实不符，本院不予采信。关于欠付租金数额应如何认定的问题。既然《房屋租赁合同》已于2019年1月14日解除，而徐世萍和杨青松从2017年9月10日开始即未缴纳租金，那么徐世萍和杨青松则应当向妇女儿童中心支付从2017年9月10日至2019年1月14日止所欠付的租金748286.67元。徐世萍和杨青松称因涉案房屋漏水给其造成了重大损失，故应当按照合同约定租金标准的百分之六十来计算欠付租金，但其并未向法庭提交相应证据证明其实际损失，亦未向法庭提交按照百分之六十的标准收取租金的法律依据，故对其该请求，本院不予支持。至于徐世萍和杨青松提到应扣除15天搬迁期限的问题，《房屋租赁合同》第六条约定“本合同终止或租赁期满后的15日内，乙方应将符合下列条件的租赁标的交还甲方……”，但本案中双方合同于2019年1月14解除，租金亦只计算至2019年1月14日，妇女儿童中心并未主张额外的逾期搬迁租金损失，从合同条款的约定来看，也解读不出按期交换租赁物时仍应扣除15天搬迁期限的意思表示，故徐世萍和杨青松要求在计算租金时扣除15天搬迁期租金的请求于法无据，本院不予支持。关于资金占用损失的标准及起算时间应如何认定的问题。双方在《房屋租赁合同》中明确约定乙方逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过30天的，乙方支付甲方相当于当月租金3倍的违约金，违约金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿。现妇女儿童中心作为甲方并未主张违约金和其他损失，只要求按照年利率24%的标准主张资金占用损失，属合理范围，亦符合法律规定，本院予以确认。至于资金占用损失的计算时间，根据合同约定租金每三个月支付一次，二审中妇女儿童中心亦提交书面情况说明明确表示认可徐世萍在二审中提出的资金占用损失分段计算的计算方法，故资金占用损失应分段计算。合同约定乙方应在每期到期日15天前支付下期租金，妇女儿童中心在一审诉讼请求以及二审提交的情况说明中主动要求从2017年9月10日起计算资金占用损失，属于对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。结合以上事实和认定经分段计算如下：2017年9月10日至2017年12月9日应缴租金为134820元，徐世萍和杨青松应以此为基数按照年利率24%的标准向妇女儿童中心支付从2017年9月10日起至付清之日止的资金占用利息；2017年12月10日至2018年3月9日应缴租金为134820元，徐世萍和杨青松应以此为基数按照年利率24%的标准向妇女儿童中心支付从2017年12月10日起至付清之日止的资金占用利息；2018年3月10至2018年6月9日应缴租金为141240元，徐世萍和杨青松应以此为基数按照年利率24%的标准向妇女儿童中心支付从2018年3月10日起至付清之日止的资金占用利息；2018年6月10日至2018年9月9日应缴租金为141240元，徐世萍和杨青松应以此为基数按照年利率24%的标准向妇女儿童中心支付从2018年6月10日起至付清之日止的资金占用利息；2018年9月10日至2018年12月9日应缴租金为141240元，徐世萍和杨青松应以此为基数按照年利率24%的标准向妇女儿童中心支付从2018年9月10日起至付清之日止的资金占用利息；2018年12月10日至2019年1月14日应缴租金为54926.67元，徐世萍和杨青松应以此为基数按照年利率24%的标准向妇女儿童中心支付从2018年12月10日起至付清之日止的资金占用利息。综上所述，因为二审出现的新情况，上诉人徐世萍的上诉请求部分成立，对于其合理部分，本院予以支持，对于其不合理部分，本院依法予以驳回。上诉人杨青松的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初5428号民事判决；二、徐世萍、杨青松于本判决生效之日起十日内向重庆市妇女儿童培训活动中心支付欠付房屋租金748286.67元；三、徐世萍和杨青松于本判决生效之日起十日内以134820元为基数按照年利率24%的标准向重庆市妇女儿童培训活动中心支付从2017年9月10日起至付清之日止的资金占用利息；以134820元为基数按照年利率24%的标准向重庆市妇女儿童培训活动中心支付从2017年12月10日起至付清之日止的资金占用利息；以141240元为基数按照年利率24%的标准向重庆市妇女儿童培训活动中心支付从2018年3月10日起至付清之日止的资金占用利息；以141240元为基数按照年利率24%的标准向重庆市妇女儿童培训活动中心支付从2018年6月10日起至付清之日止的资金占用利息；以141240元为基数按照年利率24%的标准向重庆市妇女儿童培训活动中心支付从2018年9月10日起至付清之日止的资金占用利息；以54926.67元为基数按照年利率24%的标准向重庆市妇女儿童培训活动中心支付从2018年12月10日起至付清之日止的资金占用利息；四、驳回重庆市妇女儿童培训活动中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12772元、公告费300元，共计13072元，由徐世萍、杨青松负担；二审案件受理费12772元，由徐世萍、杨青松负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年六月三十日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽