中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申2217号 再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：昭通市开发投资有限责任公司。住所地云南省昭通市昭阳区昭阳大道189号。 法定代表人：吕德林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨珂，云南民定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪祝，云南民定律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：昭通大德房地产开发有限公司。住所地云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。 法定代表人：赵庆云，该公司董事长。 被申请人(一审原告、二审上诉人)：朱凤龙，男，1965年4月30日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区洒渔乡三台村民委员会硕家村196号。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：雷发万，男，1973年11月20日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区炎山乡炎山村民委员会三组12号。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：赵庆云，男，1975年10月10日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区凤凰街道办事处母鹿社区居民委员会四组59号附1号。 再审申请人昭通市开发投资有限责任公司（以下简称开投公司）因与被申请人昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德公司）、朱凤龙、雷发万、赵庆云申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民终1135号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 开投公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，原审判决认定事实和适用法律错误，应予撤销。主要理由为：1.原审认定开投公司与大德公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的实质是冲抵双方之间的债权债务，系认定事实错误。2014年，大德公司开发建设的XXXX楼盘因资金链断裂停工，引发部分业主上访维权。为维护社会稳定，根据昭通市委、市政府相关文件精神，开投公司与大德公司于2017年1月22日签订《大德XXXX项目融资帮扶协议书》及《借款合同》，约定开投公司以专项融资借款或担保总额不超过3亿元帮扶其项目建设。根据协议，开投公司于2017年4月至2017年8月间注资帮扶大德公司共计3亿元，同时在昭通市XXX区房地产交易所办理了大德公司开发建设的333套住宅的商品房预售合同备案登记。后经双方协商，大德公司将其开发的XXXX项目对应价值的商品住宅、商铺、车位等出售给开投公司，用以抵偿所欠债务。双方于2018年2月签署了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，开投公司购买大德公司XXXX住宅商品房333套，并签订《债权债务结算确认书》进行了债权债务结算。2018年8月15日，昭通仲裁委员会以（2018）昭仲字第101号裁决书对开投公司与大德公司之间的买卖合同纠纷作出裁决，确认了双方的之间的商品房买卖合同法律关系，并确认大德公司于2018年8月31日前完成交付案涉房屋和开具购房款专用发票并在2018年9月30日前完成办理不动产权登记。据此，案涉《商品房买卖合同》经过备案登记、仲裁裁决、交付行为、实际占有行为，已依法完成普通债权向物权期待权的转化。在此情况下，原审判决否认案涉《商品房买卖合同》不具有物权期待权与事实不符。2.原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是与开发商签订商品房买卖合同的买受人系一般主体。本案中开投公司作为买受人属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适格主体，而原审判决错将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的特殊主体作为一般主体看待，认为开投公司不属于特殊主体因此不是该司法解释第二十八条规定的适格主体，适用法律错误。3.案涉房屋已通过司法程序对以物抵债行为的合法性进行了确认，确定了买卖标的物的物权归属。开投公司与大德公司之间的法律关系已在2018年2月12日时正式从金钱债权关系转化为不动产物权关系。此外，开投公司在帮扶大德公司注资前，曾做了尽职调查，在债权债务公示期间，被申请人朱凤龙刻意隐瞒，未进行债权申报，朱凤龙主观上存在过错。综上，故请求：1.撤销云南省高级人民法院(2019)云民终1135号民事判决；2.依法再审本案，驳回被申请人朱凤龙的全部诉讼请求；3.原审案件受理费由被申请人朱凤龙承担。 朱凤龙提交意见称，开投公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，主要理由为：1.开投公司与大德公司、雷发万、赵庆云之间仅存在民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同法律关系。2.案涉《商品房买卖合同》系开投公司与大德公司恶意串通损害第三人合法利益，应认定无效，开投公司涉嫌利用政府背景攫取民营企业巨额财产。3.开投公司的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。4.朱凤龙如期申报了债权，但大德公司于2017年1月11日《声明》明确告知其无需申报债权，开投公司的主张没有事实依据。 大德公司、雷发万、赵庆云未提交书面意见。 本院经审查认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：开投公司是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益。 原审查明，2018年10月10日，朱凤龙因与大德公司、雷发万、赵庆云之间的民间借贷纠纷向云南省昭通市中级人民法院（以下简称昭通中院）提起诉讼。诉讼中，朱凤龙向昭通中院申请对大德地产、雷发万、赵庆云价值72，463，302.70元的财产进行诉讼保全。昭通中院作出（2018）云06民初126号民事裁定予以准许，并于2018年10月25日制作（2018）云06执保32号《查封公告》，对大德公司开发建设的XXXX项目未备案登记的104套房屋予以查封冻结。原审另查明，2018年2月，开投公司与大德公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定开投公司购买大德公司开发建设的XXXX项目333套房屋（其中84套房屋包含在上述查封的104套房屋范围内），购房款以2017年开投公司向大德公司出借的3亿元本金及利息抵偿。2018年10月30日，开投公司作为案外人对昭通中院（2018）云06执保32号《查封公告》查封冻结大德公司104套房产的保全行为提出执行异议，认为其对被查封冻结的104套房产中的84套房产享有所有权。昭通中院经审查后认为开投公司的执行异议成立，于2018年11月8日作出（2018）云06执异29号执行裁定，裁定中止对上述84套房产的执行。朱凤龙不服该执行裁定书，于2018年11月22日向昭通中院提起本案执行异议之诉。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然开投公司在人民法院查封前与大德公司签订了商品房买卖合同，但开投公司提交的证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。1.开投公司称大德公司于2018年2月13日向其交付了案涉房屋，并制作了《昭通大德房地产开发有限公司XXXX项目商品房买卖移交清单》，但其在《再审申请书》中自认：“又因该所涉商品房当时尚未竣工、验收备案，不具备过户条件”。该陈述表明案涉房屋因未竣工，不具备交付条件，故该商品房移交清单不足以证明案涉房屋已实际交付；2.开投公司向原审法院提交的昭通仲裁委员会2018年8月15日作出的(2018)昭仲字第101号《裁决书》主文第三项载明：“大德地产于2018年9月31日前向开投公司交付符合《商品房买卖合同》约定的住宅、商铺、酒店”。该裁决主文载明的内容与开投公司所作的大德公司于2018年2月13日已向其交付了案涉房屋的陈述相互矛盾，故对开投公司关于大德公司于2018年2月13日已向其交付了案涉房屋的主张不予采信；3.2018年8月18日，开投公司与大德公司签订《委托销售合同》约定，开投公司将案涉84房屋委托大德公司代为销售，销售的款项应当于收到购房款后3日内支付至开投公司账户。该事实表明开投公司并无占有案涉房屋的主观意思，其意在通过房屋销售收回向大德公司出借的款项；4.案涉房屋至今尚未完成竣工验收，开投公司事实上也不具有占有的可能。此外，开投公司亦未提供其他证据证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。综上，开投公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的条件，二审判决认定其不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。 此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案涉房屋未在房管部门办理所有权登记，开投公司主张其对案涉房屋享有物权，没有事实和法律依据。 综上，开投公司申请再审的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回昭通市开发投资有限责任公司的再审申请。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二〇年六月八日 法官助理张一薇 书记员何玉瑩