河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1103民初5239号原告:曲红艳，女，汉族，出生年月：1981年4月6日，地址：河南省商水县。委托诉讼代理人：胡茜云，漯河市开发区天平法律服务所法律工作者。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，住所地郑州经济技术开发区经北二路66号54号楼1单元7层702号，统一社会信用代码：91410100MA3X5KME9R。法定代表人：丁鹏，该公司总经理。被告：漯河市美银置业有限公司，住所地漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼，统一社会信用代码：91411100597642267Y。法定代表人：宋亚丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：万国锐，河南恩达律师事务所律师。原告曲红艳与被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曲红艳及其委托诉讼代理人胡茜云、被告美银置业委托诉讼代理人万国锐到庭参加诉讼，被告美泰酒店经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告曲红艳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告三方签订的售后返租协议，并交付房屋；2、被告支付拖延租金22178元及违约金51196.2元，按约定支付至被告履行交付房屋完毕止，二被告承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告美银置业于2016年7月7日签订了《商品房买卖合同》，原告购买美银置业房屋一套。2016年7月7日，原告与二被告签订售后返租协议，约定原告将房屋租赁给被告美泰酒店经营管理，租期十五年，合同约定如果美泰酒店违约，美银置业自愿承担违约责任。协议签订后，美泰酒店支付被告了4个月租金后就不再继续支付租金。二被告的行为已构成违约，经原告多次催要租金，二被告拒不支付。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的全部诉求。被告美银置业辩称，一、本案涉及两个法律关系，一是美银置业与原告之间的房屋买卖关系，二是原告与美泰之间的房屋租赁合同关系，美银置业仅对租赁合同中租金的支付提供了保证，并不是对美泰与原告之间的房屋买卖关系提供担保。二、根据返租协议第五条第5项约定，该条款约定的保证范围仅限于支付给原告的租金，保证期限在该条款中明确的是自旗下酒店正式营业止，该条款约定的保证期限根据担保法的规定应当视为约定不明，约定不明的情况下视为保证期限六个月。从返租协议第三条的规定，自2017年4月至2020年3月每月租金853元，支付方式为每月月底前一日。从该条约定的支付期限及保证期限，超过半年的租金，美银置业不应当承担保证责任。三、返租协议第六条只是规定了三方的违约责任，并非是保证条款。被告美泰酒店未到庭，未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年7月7日，原告曲红艳与被告美银置业签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告波普e墅家4幢1单元5层504号房屋，房屋面积35.59平方米，房屋总价款243791元，原告支付首付款73791元，下余房款170000元以银行按揭方式支付。2016年7月7日，原告曲红艳（乙方）与被告美泰酒店（甲方）、被告美银置业（丙方）签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，约定：1、乙方认购的丙方开发的美银.波普艺墅家4号楼5层504号房屋返租给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金。2、乙方认购的涉案房屋面积为35.59平方米，甲方认定乙方总房款为170654元。3、租赁期限15年，自2017年4月至2032年3月。4、租金支付方式：自约定的交房日的第二年即2017年4月起，甲方开始返还乙方租金，前三年返还总房款的6%，连续返三年；返房款起第四年开始每年返还房款的7%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返还总房款的8%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返总房款的9%，连续返三年；返房款起第十三年开始每年返还总房款的10%，连续返三年；直至十五年合同到期返租结束，返租的方式为按月返还，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币853元整；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币995元整；2023年4月至2026年3月，每月返还人民币1138元整；2026年4月至2029年3月，每月返还人民币1280元整；2029年4月至2032年3月，每月返还人民币1422元整。5、甲方将每月租金分期支付给乙方，具体支付日期为每月月底前一日，如逢节假日顺延至节假日后第一个工作日。6、甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司。2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止。7、违约责任：甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。协议签订后，被告美泰酒店支付原告曲红艳四个月租金后，自2017年8月开始，一直拖欠原告租金。本院认为，原告曲红艳与被告美泰酒店、美银置业共同签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。按照协议约定，原告曲红艳将购买的美银·波普艺墅家4号楼5层504号房租赁给被告美泰酒店使用，被告美泰酒店应当如约每月向原告曲红艳支付租金。美泰酒店自2017年8月开始拖欠租金，原告请求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。被告称原告解除合同未经催告，不符合法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告虽然未提供其通知被告解除合同的证据，但被告自2017年8月至2019年9月两年之久未向原告支付租金，已构成根本违约，且法律并未规定通知的时间、方式及内容，原告起诉至本院向被告送达起诉状副本等法律文书之日即视为通知，故对于原告要求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的主张，本院予以支持。原告要求被告美泰酒店支付自2017年8月至2019年9月共计26个月的租金22178元，根据合同约定，2017年4月至2020年3月被告美泰酒店返还房款的6%，即每月返还原告曲红艳租金853元，房屋租金应为22178元（853元每月×26个月），理由正当，本院予以支持。协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业自愿承担该期间应当支付给原告曲红艳的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系美银置业自愿代美泰酒店履行债务义务，故被告美银置业对上述债务应当承担共同清偿责任。关于原告主张被告支付违约金的请求，返租协议违约责任约定，“甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告曲红艳购房款经被告美泰酒店确认为170654元，原告自愿主张购房款数额30%的违约金，即51196.2元（170654元×30%）。被告称该违约金过高，应按照不超过原告实际损失30%的方式计算。庭审中，原告未提交证据因被告违约给其造成的实际损失的证据，被告亦未提供违约金过高的证据，根据被告的过错程度及原告预期利益等因素，从公平原则及诚实信用原则出发，本院酌定违约金以房屋租金的30%为宜，即违约金数额为6653.4元（22178元×30%）。故被告美泰酒店及美银置业应共同承担原告违约金6653.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十六、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内共同支付原告曲红艳自2017年8月至2019年9月房屋租金22178元及违约金6653.4元。二、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司对上述债务互负连带责任。三、被告郑州美泰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内将美银·波普艺墅家4号楼5层504号房屋返还原告曲红艳。四、驳回原告曲红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蔡桂花审 判 员  鲁芳芳人民陪审员  陈素霞二〇二〇年六月五日书 记 员  闫 磊