广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30168号上诉人（原审被告）：石国民，男，汉族，1977年3月20日出生，住福建省上杭县。上诉人（原审被告）：深圳宏民康复医院，住所地深圳市龙岗区园山街道大康社区大凤居民小组凤围街8号房屋。法定代表人：石鹏超。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐云，金卡（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陆冬林，金卡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市佰联实业有限公司，住所地深圳市龙岗区园山街道大康福田益民小区1号综合办公楼2楼。法定代表人：刘世英，总经理。委托诉讼代理人：黄键，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳宏民康复医院（以下简称宏民康复医院）、石国民因与被上诉人深圳市佰联实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初10319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏民康复医院、石国民上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）2018年5月31日，被上诉人与上诉人宏民康复医院签订房屋出租合同，约定由被上诉人出租位于深圳市龙岗区横岗街道大康社区大凤居民小组凤围街8号房屋给上诉人使用，租赁期限为2018年5月30日起至2028年5月29日止。自双方签订合同后，该房屋一直由上诉人使用，一审判决对此事实不顾，在一审辩论终结前要求被上诉人变更诉讼请求为合同无效之诉，上诉人使用以上房屋，一直缴纳房租，并且向政府申报了深圳宏民康复医院相关文件，于2019年6月20日下文，获得深圳市社会投资项目备案证，一审法院违背不告不理的原则，做出了错误判决。（二）一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定判定合同无效，深圳是经济特区，建市比较晚，从一个小渔村变成大都市，从农村集体土地集中变为国有土地，深圳此类型的房产有数百万栋，因此遗留了庞大的此类历史遗留房产，一审法院没有充分理解深圳经济特区的法律法规，照搬照抄司法解释，存在适用法律上的重大错误，这个判决将会影响整个深圳的经济发展，引起大量承租人（包括住宅承租人和大量的工厂承租人）的恐慌，对于此类型的房产，应该要区别对待。（三）一审法院裁判不公。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同关系因为被上诉人的恶意停水停电不能按时装修，根源在于被上诉人的根本违约行为，而一审判决却回避了这个问题，将原本归结于被上诉人的违约行为却判决合同无效，违背公平公正，使上诉人遭受巨大损失，不能叫人心服。二、一审判决缺乏公信力，裁判随意，不注重调查。上诉人所租赁的房屋已进行历史遗留违法建筑申请，相关政府部门已经受理。在涉案租赁房产处，已经以承租人身份进行了工商登记，工商行政管理部门同样认可租赁合同的效力，深圳市龙岗区发展和改革局也进行了备案，已经确认租赁房产建筑的合法性。人民法院应当对政府部门认可涉案租赁房产合法的事实予以认定。上诉人在涉案房产处已经投入了约2000万元，因为被上诉人的种种行为，上诉人已经在深圳市公安局龙岗分局信访。因此，基于上述事实，涉案租赁房产已经主管部门批准建设及许可使用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，人民法院应当认定租赁合同有效，希望二审法院对此予以高度重视。深圳市佰联实业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。深圳市佰联实业有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同书》无效；2.被告宏民康复医院支付原告房屋占有使用费583333.33元；3.被告宏民康复医院支付原告水电费12538元；4.被告宏民康复医院支付原告装修免租期的占有使用费25万元；5.被告石国民负连带责任。一审法院认定事实：2018年5月31日，原告作为出租方、被告宏民康复医院作为承租方、被告石国民作为担保方签订《租赁合同书》一份，合同约定，宏民康复医院向原告承租位于深圳市龙岗区横岗街道大康社区大凤居民小组凤围街8号的房屋（包括四层工业厂房一栋、五层宿舍楼一栋及地面空地，租赁期间10年，自2018年5月30日至2028年5月29日），第一至三年每月租金25万元，此后每隔二年递增10%，每月租金于当月5日前支付，承租人如逾期支付租金，则应按日千分之六支付违约金，延期超过20日，则出租人有权解除合同，保证金不予返还，承租人还应另外支付相当于3个月租金的违约金，向出租人支付成交中介费及免租期内的全部租金费用。免租期为一个月（2018年5月30日至2018年6月30日），如承租方单方终止本合同，应当按照第一年的租金标准，向出租方支付免租期间的房屋占有使用费。合同还约定，承租方应在签订合同的同时向出租方支付相当于三个月租金的租赁保证金75万元，如因承租方的原因中途退租、解约，则租赁保证金不予返还。合同第十七条约定，丙方（担保人）“自愿声明并承诺，无论本合同是否有效，丙方自愿对乙方（承租人）债务承担连带清偿责任，丙方（出租人）自愿对甲方的全部损失，承担连带赔偿责任”。因被告自2019年2月开始未再支付租金及水电费用，原告于2019年4月10日向被告发出解除合同通知书并收回了涉案房屋。2018年1月18日，宏民康复医院的控股股东某控股实业（深圳）有限公司（持股比例74%，以下简称“某控股公司”）与原告签订《房屋租赁合同书》一份，约定某控股公司向原告承租位于深圳市龙岗区横岗大康益民小区房屋（二层办公楼一栋，二层宿舍楼三栋，二层招待所三栋，二层羽毛球馆一栋及其他附属设施与地面空地）作为康复医院使用，约定月租金46万元，因承租人未能按双方约定支付租金，原告亦向承租人发出解除合同通知书并收回了房屋，并诉至法院要求承租人支付拖欠的租金、水电费、免租期内的租金并赔偿损失，案号为（2019）粤0307民初11809号。在案件审理过程中，法院经审理认为涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，租赁合同应属无效合同，原告经释明后变更了诉讼请求，请求确认合同无效、由承租人支付相关占有使用费用并赔偿损失。双方当事人确认，被告已向原告支付了租赁保证金75万元，并将2019年1月份租金履行完毕，被告主张其已向原告支付了2019年2月份租金21万元，并提供了其银行流水账目明细表及通过光大银行账户支付部分租金的电子回单用以证明其主张，相关证据显示，被告于2019年3月9日向案外人余某账户汇款21万元，备注为“益民小区房租”，被告提供的回单还显示，被告通过同一账号代理某控股公司向案外人支付益民小区的房租，并在部分回单的备注中做了明确区分，如2018年12月28日支付的25万元备注为“凤围街12月份房租”。原告则主张被告于2019年3月9日支付的21万元系代某控股公司支付益民小区2月份部分房租，且原告已将其支付的21万元在该案的诉讼请求额中扣除，本案房屋自2019年2月1日开始的租金被告分文未付。一审法院认为，截至法庭辩论终结，涉案房屋未能办理房屋产权证，亦无建设工程规划许可证，对原告要求确认《租赁合同书》无效的请求，予以支持。涉案房屋系深圳市农村城市化过程中形成的历史遗留违法建筑，但其本身仍然具备财产的使用价值，被告宏民康复医院应当按照合同约定的租金标准，向原告支付占有使用房屋期间的占有使用费，其占用使用费包括免租期一个月内的占有使用费25万元，以及2019年2月1日至2019年4月10日期间的583333.33元，共计833333.33元。被告主张2019年3月9日支付的21万元系涉案房屋的租金，而非益民小区房屋的租金，与其银行电子回单中的备注内容不符，且原告已在另案诉讼请求中予以抵扣，对被告认为该款系支付本案房屋2019年2月份部分租金的主张，不予采纳。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，因此被告已支付的租赁保证金75万元，可与其应向原告支付的占有使用费抵扣，抵扣之后，被告宏民康复医院还应向原告支付房屋占有使用费83333.33元。原告主张的水电费，无水电供应机构的发票证实，原告对其水电费通知单不予认可，对原告的该项请求，不予支持。涉案房屋租赁合同无效，担保亦自然无效，但担保人在签订合同时未审查房屋的权属登记状况，应当认定担保人具有过错，依据司法解释的规定，担保人承担民事责任的部分，不超过债务人不能清偿部分的三分之一，担保人石国民应在27777.78元的限额内承担补充清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、确认原告深圳市佰联实业有限公司与被告深圳宏民康复医院于2018年5月31日签订的《租赁合同书》无效；二、被告深圳宏民康复医院于判决发生法律效力之日起五日内支付原告房屋占有使用费83333.33元；三、被告石国民在27777.78元的限额内对深圳宏民康复医院的以上支付义务负补充清偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费12258元，由原告负担11050元，被告宏民康复医院与被告石国民连带负担1208元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案物业未能办理房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，双方当事人签订的《租赁合同书》无效。人民法院审理案件时应依职权对合同效力问题进行审查，无需当事人提出请求，一审法院就此向被上诉人进行释明，处理正确。最高人民法院的司法解释是人民法院审理案件的法律依据之一，人民法院必须适用，上诉人主张人民法院不应机械适用法律，理由荒谬。至于政府有关部门受理历史遗留违法建筑申报、上诉人以涉案房产为地址进行了工商登记，均不影响人民法院按照法律法规、司法解释的规定对合同效力进行认定。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。上诉人如因合同无效遭受损失，可另循途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1883元，由上诉人宏民康复医院、石国民共同负担。上诉人石国民预交的二审案件受理费494元本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年六月十日书记员 何明辉