广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初1668号原告：井山，男，1965年5月10日出生，汉族，户籍地河北省衡水市，公民身份号码13XXXXXX。委托诉讼代理人：卢家发，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴思沥，广东江畔律师事务所实习律师。被告：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所惠东县。法定代表人：张瑛。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。原告井山与被告惠东县康伦房地产开发有限公司（以下简称康伦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，依法适用普通程序公开开庭审理本案。原告井山的委托诉讼代理人卢家发、吴思沥，被告康伦公司的委托诉讼代理人郭显康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井山向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金人民币40237.42元（依照合同第十二条，违约金以全部房价款的万分之叁按日计算，从2019年7月1日暂计至2019年12月31日止为人民币40237.42元，此后继续按此计算至实际交付房屋之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费、公告费、评估费等费用。事实和理由：2017年5月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告以总价款732922元购买被告位于惠东县陈塘地段佳境天成花园X号楼X单元X层X号房的商品房，被告应当在2019年6月30日前向原告交付商品房。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，被告也应当依照合同约定，在约定的交付时间向原告交付商品房。但截止目前，被告因不满足法定及约定的交楼条件，仍未向原告交楼。被告的行为严重损害了原告按期入住商品房的权利，已经违反了合同约定的按期交房义务。依照合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间（2019年6月30日前）将该商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。因此，被告应当继续履行合同义务，及时向原告交付商品房，并依照合同约定向原告支付逾期交付违约金。原告与被告协商无果的情况下，不得已提起本案诉讼，望判如所请。被告康伦公司辩称，一、造成涉案房屋工程竣工备案逾期是由于业主阻挠破坏及政府调整规划的不可抗力因素所造成的，合同约定的房屋交付时间应据实予以顺延，答辩人对此不存在违约情形。答辩双方签署的《商品房买卖合同》第十一条所约定的房屋交付使用时间是2019年6月30日。按合同第九条约定房屋建设工程取得竣工验收备案证明文件，被答辩人同时在合同P26附件一的《建设工程规划方案总平面图》上亲笔签名确认，其在签订合同时完全清晰了解小区停车位所在位置、配置数量情况，不存在答辩人虚假销售宣传的情形。在合同履行过程中，答辩人一直积极围绕使该项工程能全面推进，以确保如期完成合同约定的全部内容。但从2018年11月中旬开始，答辩人在对项目二、三期地面车位正常按图施工过程中遭到部分业主的反复阻挠、拆除（详见答辩人提交的证据4）。虽然答辩人第一时间已发函公告、温馨提示、登报等多种形式向广大业主发出通知，取得了大部分业主的理解，但仍有小部分业主受个别业主煽动，对所有的公告却置若罔闻，通过各种手段和方式扰乱小区治安、擅闯施工重地、破坏景观、拆除构筑物（见我方证据4）。惠东县住建局经调查后于2018年12月3日对县信访局发出《调查报告》，查明了答辩人于2018年11月17日在住建局下达停工令后，停工至重新规划、调整方案公示及审批完成，该报告同时认定答辩人属于依法按图施工，如未按要求设置停车位，该项目不能验收（见我方证据6第二页第3条（1）点）。后来，惠东县政府为了化解社会维稳压力，经多方协调,惠东县城乡规划委员会于2019年3月4日作出了调整涉案地面停车位规划的审批意见（见我方证据8）；惠东县自然资源局于2019年6月20-30日对工程规划条件变更进行批前公示（见我方证据9），又于2019年7月3日核发了重新调整后的19#商住楼及地下室工程规划许可证（见我方证据3），最终取得工程竣工备案登记证明文件是在2019年10月21日。因此，根据答辩双方签订合同附件十一《补充协议》第五条的约定，从2018年11月17日至2019年10月21日共计338天均是业主无理阻挠破坏、政府重新调整规划的不可抗力因素造成，并非答辩人违约行为所致。答辩人也通过致函、登报等多种形式依照合同约定第一时间向被答辩人发布上述通知。人民法院对交付房屋的时间点从2019年6月30日据实予以顺延338天至2020年6月2日，而答辩人实际取得工程竣工备案登记证明文件是在2019年10月21日，并未超出上述期限。答辩人无需承担违约责任。答辩人按合同约定交楼时间于2019年6月30日开展交楼活动(2019年6月29日至7月7日进行了集中交房)，交楼时房屋已经取得房屋规划验收合格证件，符合国家规定的商品房交楼规范。涉案业主大部分当期都有到达现场勘察（见证据目录2交楼签到表）。此外，答辩人于2019年10月21日通过物业公司管家系统向被答辩人发送了商品房已取得竣工备案登记的文件并要求业主收楼的通知，在商品房符合合同约定的交付条件下，被答辩人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日即2019年10月21日商品房已经交付，故被答辩人诉请2019年10月21日后的逾期交房违约金完全无事实和法律依据，依法应予以驳回。二、根据双方补充协议第五条约定，答辩人在收到本工程竣工验收备案证书迟延30日内交付房屋不视为违约。合同附件十一的补充协议第五条第3点是双方当事人在平等自愿基础上就合同履行达成的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，不违背公序良俗，是合法有效的。双方所达成补充协议的第五条第3点约定，表明答辩人在约定时间迟延30日交付房屋不视为违约，以上是双方当事人真实意思表示，具有法律约束力。因此，退一万步而言，即便认为答辩人应承担迟延交付房屋违约责任，上述30天违约责任依法应予扣除。综上，被答辩人的诉请无事实和法律依据，建议人民法院驳回被答辩人的不当请求。原告井山围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证；2.被告企业信用公示系统信息；3.商品房买卖合同；4.广东增值税普通发票（NO.74XXXXX）；5.收据；6.客户收楼书；7.责令停止建设通知书。被告康伦公司围绕其辩解向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同及附件；2.交楼通知书/交楼通知书邮寄信息表/客户收楼书/信息发布表；3.佳境天成花园18#楼建设工程规划许可证，建设工程规划验收合格证；4.业主对小区内的地面停车位进行拆除及上访的图片；5.关于二期地面停车位的通告两份(2018年11月17日、2018年11月18日)、温馨提示二（2018年12月3日）；6.惠东县住房和城乡规划建设局对信访局发出的《关于山湖海业主反映停车位问题的调查报告》；7.致敬山湖海有关业主的律师函及2018年12月29日在惠州日报登报的图片；8.惠东县城乡规划委员会2019年第一次会议纪要（2019年3月4日）；9.调整后的项目建设工程规划条件核实合格证批前公示图片；10.佳境天成花园住宅18#、20-24#、商住19#竣工验收备案表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院根据双方当事人的庭审意见和经审查确认的证据，认定事实如下：被告康伦公司系于2007年10月10日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、物业管理等。2017年5月27日，被告康伦公司（出卖人）与原告井山（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：HT0045XXX）及相关附件，约定原告向被告购买位于惠东县陈塘地段佳境天成花园X号楼X单元X层X号，该商品房建筑面积为114.95㎡，其中套内建筑面积92.35㎡，分摊共有建筑面积22.60㎡，总价款732922元，付款方式为买受人应于2017年5月27日前支付首期房价款372922元，余款360000元向某某银行申请贷款支付。合同第九条约定该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该房屋。双方同意本条款按合同附件十一补充协议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同第十七条约定商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人10日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同第二十五条约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该合同于2017年6月26日办理预售备案。合同附件十一补充协议第五条关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）：“1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满时，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十天内交付房屋，不视为违约。4、由于该区域商品房按相关规定要求‘统一规划、统一验收’，买受方同意交付商品房的时间延长至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内，但根据买受方的需求，出卖方可以于2019年4月30日前将房屋交付给业主使用。第十一条第7点约定本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，与《商品房买卖合同》的内容具有同等法律效力”。上述合同签订后，原告井山依约向被告康伦公司付清了购房款。另查，2015年7月15日，住宅12-14#、17-18#、20-25#（佳境天成花园）办理了《建设工程规划许可证》。2018年10月18日，住宅18#、20-25#（佳境天成花园）办理了《建设工程规划验收合格证》。因涉案房产所在小区业主对小区内停车位进行拆除，2018年11月17日，被告康伦公司就二期地上修建停车位事宜向二期广大业主做出《关于二期地面停车位的通告》，内容如下：“根据主管部门的规划验收要求，二期地面必须设置停车位以满足小区配置标准。我司按规划要求进行施工，且停车位采用植草砖铺设，植草长出后都属于绿化覆盖，我们为此也最大限度地考虑了环境的美化及满足规划验收要求，希望能得到广大业主们的理解和支持。我司在此特别提请广大业主们知悉，目前二期的园建是按人车分流的理念进行设计和建设的。针对部分业主所提出的安全及管理顾虑，我司非常重视，第一时间和物业公司进行交底、磋商。并已初步拟定方案。承诺12-17/25#楼在竣工验收后的7天内将地面的临时车位恢复绿地。小区交付使用后物业公司将仍然采取人车分流进行管理。其余部分地上车位不启用，仅限于根据规划要求预留配套指标空间。若业主们后期需要启用该停车位时，则物业公司会征求广大业主的意见，并按照全体业主代表大会或业委会的决定进行相应处理。”2018年11月18日，被告康伦公司再次向二期广大业主做出《关于二期地面停车位的通告（二）》，内容“关于二期室外地面上修建停车位事宜，我司昨日特向全体业主已作说明，可是还是没有得到部分业主的理解。还有别有用心的人在煽动没有看到或没有认真解读我司意愿的业主到现场搞破坏行为。在我司耐心解释和诚意劝退的情况下，仍对现场进行肆意破坏（有业主互相转发的照片和视频为证）。由此造成地面工程施工停止不前、延误施工进度，导致的后果就是，不能如期办理建设工程规划验收合格证、工程竣工备案、商品房确权等一系列工作的开展。在此郑重的告知这次参与破坏行动的业主，造成工期延误及相应办证的拖后将负全责。对这次煽动肇事的人，我司将保留起诉权力。复工时间将在参与破坏的业主签订保证书之后。延误时间将从工程遭到破坏至复工之日计算。目前三期工程仍在依法依规政策施工，属于施工重地不允许业主随意进入。如发生盗窃、火灾等事故，进入者要将赋有嫌疑责任，发生人身安全事故，其进入者负全责。”2018年12月3日，针对涉案小区山湖海业主对小区设置地面停车位问题的投诉，惠东县住房和城乡规划建设局出具《关于山湖海业主反映停车位问题的调查情况报告》，报告记载“一、业主投诉情况山湖海上城项目业主多次通过各种渠道反映自2018年11月8日起，惠东县平山山湖海上城小区，未通过业主同意将绿地改造为停车场，认为不合理。主要原因:1.购房时山湖海上城销售员介绍该小区实行人车分流；2.项目销售沙盘并未展示地上有停车位；3.在小区内部设置大量地上停车位存在安全隐患；4.开发商先铺设草地，销售后再改设停车位的行为存在欺诈成分。二、项目停车位规划情况山湖海上城小区（即佳境天成项目）由惠东县康伦房地产开发有限公司开发建设，项目于2014年10月份通过总平面规划审查，该项目规划停车位共3525个，其中地下停车2820个，地上室外停车位705个。三、处理情况1.经现场查看，惠东县康伦房地产开发有限公司（山湖海上城开发商）大部分地上停车位按已审查的总平面规划施工，但存在小部分地上停车位未按规划设置地面停车位。未按规划设置地上停车位部分违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，属于违法建设行为。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，2018年11月20日，我局依法向惠东县康伦房地产开发有限公司发出《责令限期改正通知书》，责令其按证件要求自行整改。目前，未按要求设置地上停车位已整改完毕。2.11月23日，我局针对业主反映停车位问题组织业主代表及开发商代表召开见面会，对该小区的规划情况向业主作了详细解读。但业主未按要求派代表参加，组织了约六七十人到我局，情绪激动。3.11月30日，县信访局督察专员组织召开研判会，……会议纪要如下：（1）开发商属依法按图施工，如未按要求设置停车位，该项目将不能验收；（2）将事项书面向县信访局汇报，由信访局向县政法委报告；（3）为维护社会稳定，建议在县未有研判结论前，开发商暂停施工。四、存在隐患因开发商设置停车位是为了按已审查的总平面图施工，已办理验收手续，否则，将不能为业主办理不动产权证。我局只能建议，而无权要求其停止按图设置停车位。但在未有解决方案前，开发商强行设置停车位，将存在业主集体上访、越级上访隐患，有可能引起业主与施工人员的肢体冲突，从而引发群体事件。五、意见建议为维护社会稳定，解决群众合理诉求，建议由县政府统筹组织各相关部门召开研判会，寻求解决方案。我局将要求开发商按图施工后依法办理验收手续，尽快为业主办理不动产权证”。2018年12月29日，惠州日报刊登被告康伦公司委托广东某某律师事务所于2018年12月22日向山湖海12、15、16、17栋楼业主出具《致山湖海有关业主的律师函》，函告业主：因部分业主对二、三期地面车位施工的阻挠及破坏，导致工程从11月17日惠东县住建局下发停工令开始至今无法复工，鉴于此，1、对于12、15、16、17号楼已无法在2018年12月30日获取竣工验收备案。2、因上述因素所致的逾期办理竣工验收备案、大确权、不动产权登记等出现产生的不良后果，康伦公司无需承担违约的法律责任……。2019年3月4日，惠东县城乡规划委员会作出《惠东县城乡规划委员会2019年第一次会议纪要》【惠东规委纪[2019]X号】，记载：……十五、关于“康伦·佳境天成”项目建设工程设计方案调整问题（一）原则上同意“康伦·佳境天成”项目建设工程设计方案调整。主要内容：按照车位配置总量保持不变的原则，将原设置在二期项目花园内的地面停车位大部分调整至一期酒店地下室内，同时结合项目二期外部道路布置地面停车位。调整后，项目二期地面停车位由653个减少到395个。（二）县住建部门督促开发单位尽快启动酒店的建设工作，并严格落实调整后地下停车位的建设数量。惠东县自然资源局在《建设工程规划条件核实合格证批前公示》上加盖公章，该公示上显示项目名称为19#商住楼及地下室，公示期限2019年6月20日至2019年6月30日，图内附说明：因规划18米市政道路及排水设施暂未实施，导致部分室外停车位无法施工，待市政道路完善后再规划进行铺设。2019年6月20日，被告惠东县康伦房地产开发有限公司出具《收楼通知书》，原告在该通知书上签名。2019年6月30日，原告井山在《客户收楼书》上写明房屋验收情况：“1.入户大门用钥匙不好开；2.入户大门安装不当；3.吊顶上沿整圈不平整，吊顶书房处有黑点；4.阳台围栏下面少一块瓷砖；5.小阳台上方插座上面缺少一块瓷砖；6.公共洗手台插座掉落，水龙头松动；7.两个洗手间瓷砖大面积空鼓；8.主卧卫生间灯不亮；9.主卧墙面有刮痕；10.客厅入门开关第三个不灵；11.主卧卫生间墙体需要填缝；12.公共卫生间天花板没弄好；13.主卧马桶很脏；14.阳台墙面瓷砖有三个裂了；15.入户大门门吸松动。拒收井某某”。2019年10月21日，住宅（18#、20-24#）、商住19#（佳境天成花园）取得了竣工验收备案表。同日，被告康伦公司通过物业信息平台向原告井山预留的电话号码187XXXXXX发送信息通知原告佳境天成项目二期工程已完成全部竣工验收备案工作，并取得竣工验收备案证书，请还未办理收楼的业主尽快前来项目会所办理相关手续。2020年3月31日，原告井山向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，被告康伦公司具备房地产开发的资质，原告井山向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。一、关于涉案《商品房买卖合同》的补充协议第五条第3点是否有效的问题。合同附件十一补充协议第五条第3点约定“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十天内交付房屋，不视为违约”，该条款说明被告康伦公司作为房地产开发企业，考虑到涉案房屋的施工及办理房屋验收所需时间进行预判后，与买受人签署合同时在其预留的交房时间之外还额外要求非出卖人过错造成的延期，买受人基于互谅原则，给予宽限期。该条款是原、被告自愿签订的，内容并没有加重买受人义务、排除出卖人责任等无效情形，不违反法律法规的强制性规定。原告主张该条款无效，本院不予采纳。二、关于原告能否以涉案房屋存在入户大门用钥匙不好开、安装不当等质量问题为由拒绝收楼。原告井山仅提供《收楼通知书》，未提交其他证据证明涉案房屋存在质量问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告对此应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即便涉案房屋存在上述质量问题，根据《广东省商品房买卖合同》第十七条保修责任的约定及根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告对上述房屋问题负有保修责任，原告亦可以确定损失后另行主张权利。涉案房屋项目已经经过相关部门竣工验收合格，符合交付的条件，因房屋存在保修范围的质量问题问题不足以构成原告拒绝收楼的合法理由。三、关于原告诉请被告支付逾期交房违约金有无事实及法律依据的问题。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定被告应当在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但案涉房产于2019年10月21日方取得竣工验收备案表，被告康伦公司属于逾期交房。根据被告提交的惠东县住房和城乡规划建设局《关于山湖海业主反映停车位问题的调查情况报告》、惠东县城乡规划委员会文件（会议纪要）、律师函等，因小区部分业主对小区已通过相关政府部门审批的规划图纸中停车位的设置与开发商发生冲突，政府部门经协调对工程规划进行变更，该变更确属非被告原因导致。根据合同附件十一补充协议第五条第3点的约定“……非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十天内交付房屋，不视为违约”，虽合同约定任何根据本合同发出的文件，均应以邮政快递的方式送达，但被告于取得竣工验收备案表当天向合同记载的原告联系电话发送信息通知原告收楼，信息接收成功，本院认为被告已在收到竣工验收备案证书之日起三十天内通过合理有效的送达方式履行交付房屋的义务,被告逾期交房未构成违约。原告诉请2019年7月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告井山的全部诉讼请求。案件受理费806元（原告已预交），由原告井山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  刘火荣人民陪审员  黄旭东二〇二〇年六月十六日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤