贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1927号上诉人（原审原告）：贵阳广宁物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海南路碧海花园碧水云天内。法定代表人：甑成凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜定丽。被上诉人（原审被告）：蒋小莉，女，1977年5月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳广宁物业管理有限公司（以下简称：广宁物业）与被上诉人蒋小莉物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广宁物业的上诉请求：1、请求法院撤销观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8210号民事判决书，支持原告诉讼请求；2、请求判令被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率四倍计算逾期付款的违约金；3、本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：原告诉求之物业管理服务费均未超过诉讼时效，该诉求应该得到支持，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，物业服务合同所涉物业管理服务费是一个整体的继续性债务，全部债务的整体性和关联性大于独立性，合同双方均作为整体债务履行，原告在向被告提供物业服务的过程中按月向被告预收物业服务费是对整个合同期内的物业管理服务费的分期履行，因此物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算而非分期履行的时间点起算。被上诉人蒋小莉辩称，我认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，理由是我们没有享受到物业服务所以不愿意付物业费，但出于想解决这个问题，所以一审法院的判决我是同意的。广宁物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2012年6月30日至2017年6月30日的物业服务费7,743.78元；2、判令被告承担诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：被告蒋小莉系位于贵阳市观山湖区房屋的业主。2012年7月1日，金蝶苑小区物业管理委员会（甲方，以下简称金蝶苑业委会）与原告广宁物业（乙方）签订《金蝶苑小区物业管理委托服务合同》（以下简称物业服务合同），合同载明，甲方采取招标方式委托乙方对“金蝶苑”小区进行物业管理。合同约定的主要内容：1、物业座落于贵阳市金阳新区，占地面积17177公顷，建筑面积48800平方米，其中住宅34907平方米，商业用房13893平方米，物业类型为电梯商住小区;2、委托管理事项包括，房屋共用部位的维修、养护及管理、绿化、环境卫生，公共秩序、小区的交通等项目进行维护修缮、服务与管理;共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、路灯、天线，加压水泵、供水系统、电梯配电系统、楼内消防设施设备等;共用绿地、花木及小区内的养护与管理;附属配套建筑和设施的维修、养护和管理;公共环境卫生;交通与车辆停放秩序的管理;维持公共秩序;负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停放车位服务费、特约性服务收费及商业收费;业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费;3、委托管理期限，因前期乙方投入小区维修整改项目资金近拾万元，委托管理期限为五年，采用包干制方式，自2012年7月1日起至2017年6月30日止（当小区业主超过2／3不满意物业管理服务不到位，甲方可中止合约）;4、物业管理服务费用，电梯房屋由乙方按建筑面积1.1元／平方米／月的原标准按月向业主或物业使用人收取，商业用房及商铺乙方按建筑面积按1.5元／平方米／月向业主或物业使用人收取;当月的费用，当月的月底前缴清，业主和使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天拖欠费用总额的3%交纳违约金，逾期一年以上不交管理费的，业主委员会应协同物管公司向法院起诉，追讨所欠物业管理费:停车所有收入归乙方所有，收入用于补贴物业管理公司进入小区前期投入的费用，如有节余和业委会商定后，乙方将投入小区公共设备设施维修保养（物管公司须将所收费用详报业委会）;合同同时还就双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等作了具体约定。上述合同签订后，原告按约定在委托服务期限内向金蝶苑小区提供了物业服务，服务期限届满后退出小区。原告以被告拖欠物业费为由向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。一审法院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案的焦点一在于被告主张的诉讼时效抗辩是否成立进行认定；焦点二是对原告与金蝶苑小区业委会签订的合同是否对被告产生约束力进行认定；焦点三是对于被告提出原告在提供服务过程中存在的问题是否可以成为其拒交物业服务费的事由进行认定；焦点四是对原告主张的服务费进行认定。关于焦点一，被告提出截止本案立案时已超过3年部分的物业费诉请，已过诉讼时效，不应得到支持。经审查，原告与金碟苑业委会签订的《金蝶苑小区物业管理委托服务合同》明确约定，物业服务费按月收取，当月的费用于当月底交纳，故每月应交物业服务费系独立之债。原告虽称其于2017年2月25日通过在业主家张贴催缴通知主张过物务费，但原告提交的催缴通知系照片复印件，原告也未提供其他证据佐证催收的事实，一审法院不能据此认定本案诉讼时效存在中断、中止的法定情形。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，一审法院依法认定原告起诉时（2019年9月6日）已超过三年的物业服务费诉讼时效已过，即原告主张的2016年8月及之前的物业服务费，已超过诉讼时效。2016年9月至2017年6月30日期间的服务费未超过诉讼时效。关于焦点二，被告主张原告并未与其签订合同，原告无权向被告收取费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，金蝶苑小区成立了业主委员会，原告依据其与金蝶苑业委会签订的《物业管理委托服务合同》，为金蝶苑小区提供物业服务，被告作为金蝶苑小区的业主，该合同对其具有约束力，被告应当按合同约定向原告缴纳物业服务费。关于焦点三，被告指出原告为小区服务期间，服务不到位，安全跟不上，小区多家业主家中被盗，存在安全隐患；业主的车辆被砸，但因监控损坏无法取证；本小区规划的一楼是停车场，但有很多地方被违规改成商业用房，原告并没有尽到告知、制止的管理义务；小区经常停水停电，找物管，物管也不作为等问题。一审法院认为，物业服务合同中明确约定若超过2/3业主不满意原告提供的物业服务，业主委员会可中止合同，但原告系在服务期限届满后自行退出，服务期间原告提供的物业服务质量是否存在瑕疵、是否经大多数业主明确表示不满意一审法院均无法判断，被告应承担举证不能的法律后果，其辩解一审法院不予采信。最后需要说明的是，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，物业公司无能力也无义务为某一个或某一些业主进行重点“关照”，对于物业服务质量问题及广告费、停车费等费用公示问题，业主或物业使用人应及时与物业公司反映与沟通，要求其整改，物业服务企业也应当按合同的约定和小区业主的共同意见，改进和完善自己的服务。只有当物业服务质量瑕疵经业主大会或业主委员会确认并要求改善后，仍存持续状态的，业主或物业使用人可依法向业主大会或业主委员会要求主张权利直至更换物业服务企业。被告自认为原告存在物业服务质量瑕疵以及存在不当收取广告费、停车费、共同区域使用费等情形，即以拒绝缴纳物业服务费为对抗手段，此种行为必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平，因此，在原告已实际履行了物业服务，且被告并未提供证据证实原告存在根本性违反物业服务合同的情况下，被告理应支付物业服务费。关于焦点四，原告主张被告房屋面积117.33平方米，被告对该事实未提出异议，一审法院予以确认。由于原告主张的2012年6月30日至2016年8月31日止的物业服务费已超过诉讼时效，原告对该期间产生的物业服务费已丧失胜诉权，一审法院不予支持。对原告主张的2016年9月1日至2017年6月30日（10个月）期间的物业服务费，一审法院依法予以支持。根据合同约定的单价1.1元/平方米/月，被告应支付的物业服务费计算为：117.33×1.1×10=1,290.63元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告蒋小莉于本判决生效之日起十日向原告贵阳广宁物业管理有限公司支付物业服务费1,290.63元；二、驳回原告贵阳广宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蒋小莉负担。二审中，上诉人提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交委托律所发的律师函及快递投递凭证，拟证明上诉人一直在催缴费用。被上诉人质证称，对该份证据不认可，被上诉人没有收到律师函。上诉人提交其主张是贴在蒋小莉家门上的缴费通知单，还用贵阳晚报时间进行佐证证明拍摄时间是2017年2月25日。被上诉人质证对该份证据真实性不认可，门牌号是否是我家的无法确认，我确实没有收到这份通知单。经质证，因上诉人提交的快递投递凭证上不能体现被上诉人的签收，提交的照片虽有C1-4-5门牌号显示，但因为照片无楼层、房门周边设施等其他特征物显示相印证，且被上诉人不予认可，上诉人的证据不能证明其主张的事实，本院对上诉人提交的证据不予采信。经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项、第二项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”之规定，上诉人提交的证据不能证明在本案产生了诉讼时效中断的法律效力。并且，涉案《金蝶苑小区物业管理委托服务合同》约定了交纳物业服务费的履行方式为按月支付，履行期限为每月的月底前，故应认为，约定的物业服务费系以月为计算周期，合同约定的每一周期费用履行期限一旦届满，上诉人即应及时向被上诉人主张权利。因涉案合同并未约定以固定数额的物业服务费分期履行，签订合同时客观上也不可能明确每一位业主应支付的物业服务费的数额、期间，故本案中不适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。据此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳广宁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年六月十八日书记员 罗 艳