广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初977号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：鹤山市*********。负责人：陈文栋。委托诉讼代理人：胡海清，女，该行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该行员工。被告：尤丽，女，1982年7月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区*******，公民身份号码：413************926。被告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：鹤山市******方圆后勤中心。法定代表人：李军伟，该公司执行董事及经理。委托诉讼代理人：杨沛瑜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：马美桂，女，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称工行鹤山支行）与被告尤丽、鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平、被告方圆公司的委托诉讼代理人杨沛瑜到庭参加诉讼，被告尤丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。原告工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告尤丽签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2014年鹤住自字第540号），并判令被告尤丽立即偿还贷款本金356473.12元及利息、罚息、复利7752.06元[利息、罚息、复利暂计至2020年1月9日，从2020年1月10日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的编号为2014年鹤住自字第540号的《个人购房借款/担保合同》的约定计算]；2.判令被告不能按时偿还欠款的，原告对拍卖、变卖被告位于鹤山市沙坪十里方圆九章2栋B座601房的房屋所得价款享有优先受偿权；3.判令被告方圆公司对被告尤丽的上述债务承担连带保证责任；4.判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告尤丽于2014年7月9日与原告签订合同编号为2014年鹤住自字第540号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款480000元，用于购买位于鹤山市沙坪十里方圆九章2栋B座601房的商品房。双方约定借款期限为20年，自2014年7月9日起至2034年7月9日止，被告尤丽同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并于2014年7月9日签订编号为［江门分］行［鹤山］支行［2014］年房抵字第［667］号的《抵押合同》，于2014年8月19日办妥预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2014年7月9日向被告发放了贷款480000元，履行了合同义务。截至2020年1月9日止，被告尤丽已累计违约46期，连续违约5期，积欠本金8473.12元，利息、罚息、复利7752.06元（利息、罚息、复利暂计至2020年1月9日）。根据以上事实，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告与被告尤丽所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2014年鹤住自字第540号《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时,根据2014年鹤住自字第540号《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定、［江门分］行［鹤山］支行［2014］年房抵字第［667］号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告尤丽就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。另被告方圆公司于2013年3月25日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：2013年江门按揭协议第003号），同意在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》（不动产登记证明）交原告收押之前，被告方圆公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，根据有关法律规定，为防止国有银行资产损失，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告方圆公司辩称，在商品房买卖合同约定的办理房产证条件达成后，被告方圆公司已经多次发函给被告尤丽通知其前来办理房产证，但无法联系上被告尤丽导致至今涉案房屋尚未办理房产证，致使被告方圆公司无法解除对被告尤丽贷款的连带保证责任。被告尤丽无答辩，在举证期限内没有提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。本院经审理认定事实如下：2013年3月25日，中国工商银行股份有限公司江门分行作为甲方、被告方圆公司作为乙方，双方签订编号为2013年江门按揭协议第003号的《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方作为十里方圆项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2014年4月17日，被告尤丽与被告方圆公司签订合同编号为201400840139的《商品房买卖合同》，由被告尤丽向被告方圆公司购买位于沙坪十里方圆九章2栋B座601房的商品房（以下简称涉案房产）。2014年7月9日，被告尤丽与原告工行鹤山支行签订合同编号为2014年鹤住自字第540号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向被告尤丽发放贷款480000元，用于购买涉案房产，贷款期限为20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；未按合同约定日期偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率上加收50%确定；采用按月等额本金还款法（每月计息）；被告尤丽以涉案房产提供抵押担保；如被告尤丽连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告有权解除本合同、宣布本合同未偿还的借款立即到期等。同日，被告尤丽与原告签订了编号为[江门分]行[鹤山]支行[2014]年房抵字第[667]号的《抵押合同》，约定以涉案房产作为上述借款的抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等。至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产未办理正式的抵押登记。签订前述借款合同后，原告工行鹤山支行按合同约定向被告尤丽发放了480000元贷款，并按约定将款项划入被告方圆公司的银行账户。借款后，被告尤丽未按合同约定履行还款义务，至2020年1月9日，被告尤丽已连续违约5期。截至2020年1月9日，被告尤丽拖欠原告借款本金356473.12元，利息、罚息、复利合计7752.06元。就上述欠款，原告经追收未果，遂诉至本院。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告工行鹤山支行与被告方圆公司签订的《按揭贷款业务合作协议》以及原告与被告尤丽签订的《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告尤丽并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息，被告尤丽已构成违约，依照《个人购房借款/担保合同》的约定，原告有权解除本合同并宣布涉案合同未偿还的债务立即到期，故原告请求解除其与被告尤丽签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告尤丽清偿借款本金356473.12元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年1月9日为7752.06元，从2020年1月10日起至还清款日止的利息、罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的问题，直至本案法庭辩论终结时，涉案房产并未办理正式的抵押登记，故原告对涉案房产并不享有抵押权和优先受偿权。为此，原告请求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于被告方圆公司应否承担保证责任的问题，如前所述，至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产未办理正式的抵押登记，根据前述《按揭贷款业务合作协议》的约定，被告方圆公司应对涉案债务承担连带清偿责任，故原告工行鹤山支行请求被告方圆公司对被告尤丽的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告尤丽签订的编号为2014年鹤住自字第540号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告尤丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金356473.12元及利息、罚息、复利[暂计至2020年1月9日的利息、罚息、复利为7752.06元，从2020年1月10日起至还清借款日止的利息、罚息、复利，按编号为2014年鹤住自字第540号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付]；三、被告鹤山市方圆房地产发展有限公司对本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3381.69元、保全费2341.13元，合共诉讼费5722.82元（已由原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交），由被告尤丽、鹤山市方圆房地产发展有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交的案件诉讼费5722.82元，由本院予以退回；被告尤丽、鹤山市方圆房地产发展有限公司应向本院补缴案件诉讼费5722.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年六月九日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚