湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终860号上诉人（原审被告）：欧阳伦贵，男，1968年8月11日出生。委托诉讼代理人：方一乔，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郴州市和晟物业服务有限公司。法定代表人：尹武生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张姝，女，该公司法务。上诉人欧阳伦贵因与被上诉人郴州市和晟物业服务有限公司（以下简称和晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧阳伦贵上诉请求：撤销原审判决并改判驳回和晟物业公司的全部诉讼请求或发回重审；本案的一、二审诉讼费用由和晟物业公司承担。事实和理由：1.前期物业管理期间的物业费用收取的合同依据是建设单位秀岩房地产公司与物业公司签订的合同，建设单位秀岩房地产公司作为合同相对方与本案事实认定具有关联性，并且法律规定建设单位在一定条件下应承担物业管理费用。因此，建设单位秀岩房地产公司应作为本案诉讼主体参与诉讼，原审法院遗漏诉讼主体。2.建设单位秀岩房地产公司在选聘物业公司时未能坚持房地产开发与物业管理相分离原则，秀岩房地产公司与和晟物业公司的法定代表人均为蔡佐成。建设单位与物业公司作为关联公司串通签订的合同严重损害了不特定第三人（业主）的合法的权益，该合同应当无效。建设单位未在规定的时限内完成招投标、查验备案工作，而XXXX小区的房屋现实情况还达不到房屋使用条件，建设单位便将物业交付给和晟物业公司，损害了业主的根本利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效情形。在前期物业服务合同范围内，无效合同条件下，和晟物业公司无权与业主签订合同，即所作出的法律行为应当是无效的。和晟物业公司物业费用损失是其自身过错经营导致的损失，合同无效导致的损失应如何承担，应当由和晟物业公司与建设单位秀岩房地产公司按各自的过错承担，不应当由善意的业主承担。3.本案的前期物业管理费用不符合法律规定应当由业主交纳的情形，应由建设单位缴纳。虽然欧阳伦贵与和晟物业公司签订了《前期物业管理服务协议》及《收房确认书》，但前期物业管理期间费用的合同依据应当是建设单位与物业公司签订的合同而非与业主签订的合同，而建设单位与物业公司签订的合同属于恶意串通损害第三人利益的无效合同情形，因此物业公司与业主签订协议行为无效。而收房确认书中缺失住宅质量说明书及房屋使用说明书，故该份收房确认书不能构成收房。按照《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，明确了业主缴纳前期物业费的前提为物业竣工验收合格，规定了整改期间的物业费用由建设单位缴纳。原审法院已经认定本案涉案的房屋是未经竣工验收的房屋，而秀岩房地产公司也于2016年6月30日、2017年7月1日向业主作出交房承诺，这两份承诺书，除了对逾期交房的赔偿进行承诺之外，还对正式交房的时间进行了承诺，说明建设单位一直也是认为收房确认书不是双方的交房手续，故交付的义务并未履行完毕，业主没有缴纳物业费的责任。而欧阳伦贵与秀岩房地产公司签订的商品房买卖合同中也并未对物业服务收费进行预先明确约定。故本案物业费用应由建设单位缴纳。4.物业管理费用收费是采用的备案登记制，XXXX小区的物业收费标准并未办理备案登记，无法确定收费标准，且小区物业管理无法达到约定标准，原审法院按照和晟物业公司自行提交的评估报告作为费用收取的依据，与法律规定相违背。和晟物业公司辩称,和晟物业公司自欧阳伦贵入住郴州市青年大道XXXX花园X栋XXXX号房屋当天，便与其签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定和晟物业公司为欧阳伦贵提供物业服务，欧阳伦贵住宅按照1.8元/m2收取物业管理服务费。物业服务期间，和晟物业公司一直积极履行合同义务，依法依约对欧阳伦贵居住的小区实施规范的物业管理，并不断为欧阳伦贵提供更为完善的物业管理服务。欧阳伦贵以其不是合同的相对人提出抗辩显然是与合同法的规定相悖的。如果对该物业合同不认同，但自2017年7月15日签订合同至今已有三年之久，欧阳伦贵从未提出过异议。欧阳伦贵作为物业服务合同的签订主体以及实际受益人，该合同对其具有法律约束力，欧阳伦贵拒交物业费的行为于法于理无据。欧阳伦贵以建设单位与和晟物业公司签订《前期物业协议》为由要求建设单位缴纳物业费，缺乏法律依据。欧阳伦贵称和晟物业公司与郴州市秀岩房地产有限责任公司恶意串通损害第三人利益，缺乏事实依据。根据国家企业信用信息公示系统查询可以得知，和晟物业公司于2016年5月9日法定代表人由蔡佐成变更为尹武生。而欧阳伦贵于2017年7月15日与和晟物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，蔡佐成并非合同相对人，与本案无任何直接利害关系。蔡佐成在2013年3月6日至2016年5月9日期间为秀岩房地产公司的监事，对公司的对外经营决策并无直接决定权。秀岩房地产公司与和晟物业公司系两个不同的独立法人，应分别对外承担各自法律责任。秀岩房地产公司向欧阳伦贵作出的交房承诺，与本案无关，系欧阳伦贵与秀岩房地产公司的另一法律关系而产生的纠纷，应另案起诉。和晟物业公司向一审法院起诉请求：1.判令欧阳伦贵支付苏仙区青年大道XXXX花园2018年2月至2019年7月期间的物业管理费4654.26元；2.判令欧阳伦贵负担本案案件受理费、保全费。一审法院认定事实：和晟物业公司系有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围物业管理服务。案涉XXXX花园系郴州市秀岩房地产开发有限责任公司（以下简称秀岩房地产公司）开发建设。2014年7月21日，秀岩房地产公司向郴州市中医院业主委员会作出书面承诺，主要内容：“为感谢贵院及业主一直以来对我公司的支持和帮助，我公司根据政府要求配套建立医务室，须得到贵单位的长期支持，特郑重向贵单位业主委员会及业主承诺：贵院业主除享受我公司对其他业主承诺所有优惠条件外，给予贵院在本小区内居住的职工（以贵院业主委员会提供的名单为准）赠送2年物业管理费”。欧阳伦贵系郴州市中医院职工，2014年10月29日，欧阳伦贵、李华清（共有人）与秀岩房地产公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201402581201），购买了位于XXXX花园7栋1201号房屋，面积为143.65平方米。2016年4月26日，秀岩房地产公司（甲方）与和晟物业公司（乙方）签订了《XXXX花园一期物业管理合同》，主要约定内容：“……第三条、乙方提供房屋的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。第四条委托服务项目：第四条、按照《湖南省物业服务收费管理办法》郴价服（2014）62号文件规定的服务标准执行（含具体分项标准）；第十一条委托服务期限：自2016年4月30日起至成立业委会选聘新的物业公司为止；双方权利义务；物业服务质量：业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%；物业服务费用：第十四条物业服务费：1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.0向业主或物业使用人收取。2、服务费标准的调整，按市场行情及物业部门规定调整。4、业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日每天应按缴纳费的万分之三缴纳滞纳金。签订该合同后，和晟物业公司入驻XXXX花园实行物业管理服务。2017年7月15日，欧阳伦贵在和晟物业公司的XXXX花园物业管理处签订了《业主收楼确认书》及《前期物业管理服务协议》，欧阳伦贵按1.8元/㎡预交了六个月的物管费并装修入住，后双方因缴纳物业管理费产生争议，和晟物业公司诉至法院。另查明，和晟物业公司于2013年3月6日注册成立，法定代表人蔡佐成于2016年5月9日变更为尹武生。蔡佐成在秀岩房地产公司任监事。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。和晟物业公司与欧阳伦贵对和晟物业公司为XXXX花园小区提供物业服务的事实均无异议。本案争议的焦点：一、和晟物业公司与秀岩房地产公司签订的前期物业管理合同的效力问题及秀岩房地产公司是否应追加为第三人；二、本案是否应减免2年物业管理费；三、本案欧阳伦贵应缴纳物业费的具体金额。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案欧阳伦贵辩称，签订前期物业管理合同时，和晟物业公司的法定代表人与秀岩房地产公司合同签订人是同一个人“蔡佐成”，违反了《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”的禁止性规定，本案应追加建设单位秀岩房地产公司为第三人。一审法院认为，以上条款中“房地产开发与物业管理相分离”不是禁止性也不是强制性规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。和晟物业公司与案涉小区的建设单位秀岩房地产公司签订的前期物业管理合同是双方真实意思表示，和晟物业公司据此合同对案涉小区进行物业服务，该合同已成立生效。欧阳伦贵是案涉小区的业主，亦与和晟物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，接受了和晟物业公司的物业服务，应履行缴纳相应物业服务费的义务。秀岩房地产公司作为建设单位不是物业合同的必要共同诉讼参加人，案件的处理结果与原建设单位没有法律上的利害关系，因此，本案无须原建设单位参加诉讼。综上，欧阳伦贵的抗辩理由没有事实、法律依据，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点。欧阳伦贵认为应减免开发商承诺对中医院职工减免二年物业管理费，一审法院认为，开发商承诺减免物业费时和晟物业公司并未入驻该小区，和晟物业公司不予认可，双方当事人提交的《商品房买卖合同》、《XXXX花园一期物业管理合同》及《前期物业管理服务协议》均没有体现减免两年物业管理费，故该承诺对和晟物业公司没有拘束力。欧阳伦贵还认为应减免开发商延期交房承诺免两年物业管理费。开发商因延期交房于2017年7月1日以通知方式作出赔偿方案，方案规定业主可任选其一：“一、赠送两年物业管理费；二、凡购买车位的业主，在车位售价的基础上再少收2万元/个。”之后欧阳伦贵与秀岩房地产公司签订了车位团购协议及补充协议，其中车位团购协议主要内容为：“……二、乙方（欧阳伦贵）符合公司延期交房赔偿条件。乙方与公司签订赔偿补充协议，协商同意，理赔后按每个车位优惠至56000元/个计价收取……”,本案欧阳伦贵因开发商延期交房选择了车位补偿，故不应再享受开发商赠送两年物业管理费，欧阳伦贵与开发商之间的权利义务，可另行向开发商主张。关于第三个争议焦点。本案欧阳伦贵与和晟物业公司于2017年7月15日签订了《前期物业管理服务协议》、《业主收楼确认书》，接收了未经竣工验收合格的房屋并预缴纳了12个月的物业服务费。建设单位将未经竣工验收的房屋交付使用以及延迟交房的违约责任，是建设单位与欧阳伦贵基于房屋买卖合同关系所产生；欧阳伦贵未付物业服务费的违约责任，是和晟物业公司与欧阳伦贵基于物业服务合同关系产生，以上两种合同性质不同，不能相互抵销。本案和晟物业公司要求欧阳伦贵支付物业管理服务费的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合合同履行过程中，和晟物业公司在对XXXX小区提供物业服务的过程中存在垃圾清运不及时、电梯维保不当、公共绿化缺乏养护等问题，和晟物业公司的物业管理服务存在一定瑕疵，对欧阳伦贵拒绝交纳物业服务费负有一定责任。和晟物业公司未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，和晟物业公司的行为构成违约；欧阳伦贵未按约定及时交纳物业管理费，违反了合同约定；双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，庭审过程中，和晟物业公司自愿按评估报告以每平方米1.54元收取物业管理费，根据和晟物业公司提供的物业费欠费明细，欧阳伦贵自2018年2月至2019年7月期间应当交纳物业费为3981.97元（143.65m2×1.54元/月/平方×18月），一审法院酌情按物业服务费的70%确定欧阳伦贵应交纳的物业管理费，欧阳伦贵应当向和晟物业公司交纳的物业管理费为2787.37元（3981.97×70%）。另，欧阳伦贵在庭审过程中主张和晟物业公司应返还押金2000元，该主张属另一法律关系，一审法院不宜一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“一、限被告欧阳伦贵于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市和晟物业服务有限公司支付物业服务费2787.37元（从2018年2月计算至2019年7月）。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告负担8元，被告欧阳伦贵负担17元。”本院二审期间，当事人依法围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，和晟物业公司提交的十二张照片，该组照片无法体现拍摄的具体时间来证实小区物业现状，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：1.和晟物业公司与秀岩房地产公司签订的前期物业管理合同是否有效及是否应追加秀岩房地产公司为第三人；2.欧阳伦贵应缴纳物业费的数额如何认定。关于焦点一。前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段的权利义务所达成的协议。建设单位在前期物业管理阶段承担的是选聘物业服务企业的责任。虽然签订《XXXX花园前期物业管理服务协议》时，物业建设单位秀岩房地产公司与物业服务企业和晟物业公司的法定代表人均为蔡佐成，但两公司系单独成立的法人，并不能因法定代表人同一而否定两公司法律上的独立人格，上述签约行为并未违反法律禁止性规定。业主欧阳伦贵收房时，对《XXXX花园前期物业管理服务协议》进行签字确认的行为依法具有法律效力。现有证据不能证明案涉合同存在无效的法定事由，该协议真实有效。欧阳伦贵上诉主张前期物业协议因违反法律法规禁止性规定及存在损害第三人（业主欧阳伦贵）利益的情形而无效的理由不成立，其应依约缴纳相应物业服务费。秀岩房地产公司作为物业建设单位，在欧阳伦贵收房后其已不是案涉房产物业管理服务的接受者，不是本案的必要共同诉讼参加人，一审不予追加秀岩房地产公司为当事人并无不当。关于焦点二。《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第二款第一项规定：“物业验收合格后，已办理交付手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳。”欧阳伦贵与和晟物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《业主收楼确认书》，已办理房屋交付手续，应依约缴纳物业管理费用。因竣工验收不合格产生的延迟交房的违约责任，是欧阳伦贵与建设单位之间的纠纷，与本案无直接关联。欧阳伦贵主张应由秀岩房地产公司承担缴纳前期物业管理费的责任，于法无据，不予支持。XXXX小区的物业收费虽未办理备案登记，但一审法院采信评估报告并结合和晟物业公司物业管理服务不到位的实际情况，酌情按评估价每平方米1.54元的70%确定欧阳伦贵自2018年3月至2019年7月期间应当缴纳的物业费为2637.83元，处理得当，本院予以确认。综上，欧阳伦贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人欧阳伦贵承担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年六月三十日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。