上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21566号原告：丁键，男，1980年12月12日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李燕，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：张军，男，1964年10月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张玮，上海汇银律师事务所律师。原告丁键与被告张军房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，适用简易程序，分别于2019年10月15日、2020年5月22日两次公开开庭进行了审理。原告丁键的委托诉讼代理人李燕、被告张军及其委托诉讼代理人张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁键向本院提出诉讼请求：1.判令张军修复房屋；2.判令张军赔偿物品损失及人工损失300,000元(物品损失包括：二楼羊皮沙发一个、二楼地毯一条、一楼竹圆凳八个及橱柜、柜子各一个；人工损失费为支付陈某某、李某某清理房屋的费用)；3.判令张军赔偿房屋空置损失，自2019年6月30日-2019年8月25日计14万元，2020年4月25日、26日计5000元；4.判令张军赔偿自2019年6月30日-2019年8月25日止异地办公成本费用，按每月38,174.86元计算。事实和理由：2019年1月，丁键与张军签订《房屋租赁续租合同书》，由丁键续租上海市华亭路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)。然后，由于房屋年久失修出现防水质量瑕疵，2019年6月30日出现大面积漏水，造成丁键财物损失。但张军在知晓此事后，未及时、充分、有效的维修，致使丁键无法正常使用房屋，也未赔偿丁键损失，故丁键提起本案诉讼。张军辩称，丁键称漏水是由于房屋年久失修，防水质量瑕疵，这不是事实。2019年6月30日凌晨上海突发强暴雨，房屋漏水之后，张军请修理师傅上屋顶进行了检查，在屋顶天沟处发现了一个饭盒，在强暴雨情况下，是饭盒堵住了天沟，天气原因及意外事件，才会发生之后的漏水的。丁键称张军没有尽到及时充分修复义务，这也不是事实，6月30日丁键上午通知，张军下午就到了现场，了解情况后就立即安排师傅进行检查维修，电工检查了整幢房屋的电路、泥工检查房屋漏水情况寻找漏水原因，对房屋进行了处理。7月11日基本完成了房屋的修复任务。8月初，上海又经历了台风，房屋没有漏水。丁键称由于漏水其有严重经济损失不是事实。漏水是事实，物品过水也是事实，但物品过水不是必然造成了损失，这没有必然关系。物品过水当天发现，当天清理，擦干、通风后不会有影响的。丁键主张物品价值缺乏依据。丁键称空置房屋异地办公也不是事实，系争房屋2019年6-9月期间水电煤单据可以证明丁键在继续使用该房屋，房屋没有空置。丁键改变了房屋使用用途，若房屋用于居住可以及时发现问题、进行清理，丁键将房屋作为办公用途，其到第二天上午才发现问题，对损失扩大有一定责任；此外，维修师傅反映，房屋内百叶窗若关住的话，可能不会发生大面积漏水，所以丁键对漏水的发生负有一定责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为张军、沈某某、张某某。2014年起，丁键即向张军租赁系争房屋。2016年11月18日，张军(甲方)与丁键(乙方)续签《上海市居住房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2016年12月1日至2018年11月30日，月租金为70,000元；租赁期间,乙方发现该房屋及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时,应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修或委托乙方进行维修；甲方逾期不维修、也不委托乙方进行维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；补充条款同时约定，因房屋现状交房,甲方善意提醒：华亭路地势低于周边,可能会受到台风季节暴雨侵袭而渗水和泛水,甲方应积极配合乙方做好善后,但不作为甲方过失而终止合同。2019年1月1日，双方又签订《房屋租赁续租合同书》，约定：租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；房屋租金为每月75,000元。2019年6月30日因强降雨，系争房屋发生屋顶、墙面渗水，一层积水严重，一楼厨房橱柜、二楼沙发、地毯、地板等遭水侵、水泡，部分天花板表皮脱落。2019年6月30日上午10时，丁键一方人员(下同)通过微信通知张军房屋渗漏水。7月3日，张军称午饭后陈师傅会来。7月4日，丁键方问周六是做防水么？张军回复内墙批一下，应该时间不长。7月5日，张军问明天一早没问题吧？丁键方回复可以。7月7日，丁键方问想了解接下来怎么整修，因为每天都有人上班，如果天天整修也不方便，最好给个时间一起弄，这样我们这边也好事先安排下；张军回复明天师傅看批干后就刷涂料；丁键方回接下来刷涂料请提前告知，我这里好事先安排公司工作，避免影响到公司正常经营。7月8日晚，张军告知天气状态，并请丁键一方注意关闭门窗。7月10日，张军通知涂料师傅会来，请丁键自行与师傅商定涂刷时间。7月11日，丁键方询问师傅说早上8点来，现在还没来，能帮忙联系一下师傅么？张军回师傅等会就到。7月12日下午，张军通知截止7月11日天沟修缮内墙批嵌涂刷工作已结束；近期汛期还请关注天气预报并关闭门窗。同日傍晚，丁键方报灯泡不亮，拿下来里面都是水。7月18日，张军称电工五点半过来检查线路；丁键方回复：等了几天没来，昨天我们找师傅看过了。2019年7月19日，丁键向张军发律师函，称由于房屋防水质量瑕疵及年久失修，该房屋于2019年6月30日发生大面积漏水，造成房屋墙面潮湿、脱落，财物浸水、发霉，至今无法正常使用，并提出要求张军承担全部损害赔偿责任。2019年8月8日，张军微信发送台风“利奇马”相关信息，并要求丁键一方关好门窗，遮盖物品。8月10日下午，丁键方报告水可能会进来，请安排人维护，一楼有渗水，请张军做好本分工作，下周法院会发传票。张军回等会过来，自己物品请保管好。丁键方回复：没人你自己安排，并提供了门密码。下午5时半，张军通知截止当日五点三十分已清除花园内的竹子，检视一至三楼，与黄某做了电话沟通，也已拍照。丁键方回辛苦了，路上当心。当日下午7时半，张军称晚上会做一些防护，那时有人在吗？下午9时40分，张军报告已在下午漏点做了预防，阿姨检视四楼干爽，三楼西侧空调位置及落地窗西侧边和底部都放置了干布，二楼沙发全遮盖，一楼地表水等明天回去，不见改善我让师傅来，马桶水位已正常。8月11日，张军问午饭后那里有人吗？丁键方回有的。8月15日，张军通知涂料师傅回老家，下周二过来修补，屋顶的陈师傅来过吗？丁键方回陈师傅还没有来过，陈师傅明天会过来看屋顶吗？张军回不是屋顶，三楼西侧角落。8月16日上午10点，丁键方告知陈师傅早上没有来；张军回下午一点到；丁键方称下午事比较多，要不改天吧，2点有人开会，再晚点还要出去；张军称陈师傅就去三楼西房，要不你直接联系；丁键方回复，我和他约时间吧。下午2时，丁键方告知陈师傅过来弄了一下；下午2时22分，张军报告屋顶陈师傅今天下午上屋顶维修，等天气转凉会做进一步维护。8月23日，张军通知丁键方联系涂料谷师傅；丁键方回复好的。2019年8月14日，丁键向张军发律师函，要求协商房屋修复事宜，赔偿财物及空置损失50万元。张军于8月19日回函称已尽到修复义务，7月11日修缮工程结束，8月10日“利奇马”台风过境，2-4楼无损，仅一层因房屋地势过低有地面渗水，不同意赔偿。审理中，丁键称6月30日渗水发生后，7月3日起张军派人开始维修，一直持续到7月12日，但没有维修好。7月18日张军才回复来检查电线线路。第一阶段维修直至7月18日才完成，但张军没有对房屋做整体维修，没有做防水措施，只是涂刷了墙面。8月10日台风暴雨，8月16日，张军派陈师傅来维修了西侧角落。张军则称，根据微信记录，7月11日维修已经完成。8月10日台风“利奇马”过境，张军已提早通知，台风过后张军请人清理下水道，这次没有渗水，只是因房屋地势低一层有渗水。8月16日，陈师傅对房屋进行了修补。张军也提供了涂料师傅电话，但丁键并没有联系。就物品损失，丁键称渗水导致一层厨房橱柜门掉落，橱柜内底板发霉，二层沙发发霉，三层两张地毯发霉。2020年1月3日，本院至系争房屋查勘，其时，未见一层厨房橱柜门损坏，未见橱柜底板发霉，二楼沙发未见发霉，橱柜、沙发均能正常使用，未见地毯；墙面、屋顶有开裂、脱皮、渗水痕迹。丁键称，橱柜门及发霉已请人修复，沙发也请人清理过了，浸水后皮质变坏，颜色深浅不一，坐垫发霉，价值严重折损；地毯有严重异味和霉变，经多次晾晒仍未改善，现已无法使用。查勘后，双方同意协商修复方案。诉讼中，2020年4月25日、26日，张军派人对房屋进行了维修。丁键遂撤回了要求张军修复房屋的诉讼请求。为证明物品价值，丁键提供了：1、上海焱燃建材商贸有限公司(以下简称焱燃公司)出具的2017年11月15日的送货清单，物品有意大利FEBAL厨房中岛台及橱柜，价格450,680元；意大利CALIA沙发，价格170,490元；进口地毯，价格31,250元；意大利B&B柜，价格112,000元；上述价格合计764,420元；2、开具日为2019年1月3日的付款收据2张，意大利Felal橱柜货款450,680元，沙发、地毯、柜子、家具货款313,740元；3、顾耀的银行对账单，载明2016年7月28日支付焱燃公司706,321元。张军称，据其了解，丁键与焱燃公司是朋友关系，物品单价不能认可，物品2017年交付，2019年才补开收据不合常理，转账凭证没有注明用途是支付橱柜费用。为证明人工费损失，丁键提供了银行业务回单，载明：上海五蕴广告传媒有限公司(以下简称五蕴公司)于2019年8月12日、9月12日分别支付陈某某工资6000元，于2019年8月12日、9月12日分别支付李某某工资3206.50元。丁键称其为五蕴公司实际控制人，陈某某、李某某是公司聘请的保洁人员，出事后两人帮忙保洁，五蕴公司多发了点工资。张军认为，与本案无关联。本院认为，支付主体为五蕴公司，支付用途为工资，丁键的陈述与证据本身缺乏关联，故对丁键主张的该事实，本院不予确认。为证明异地办公费用，丁键提供了：1、爱美高房地产(上海)有限公司将上海市淮海中路XXX号XXX室房屋租赁给上海尚宝投资管理有限公司的房屋租赁合同，租期自2018年8月1日至2021年7月31日，月租金38,174.86元；2、2019年7月租金发票，金额18,471.71元；3、2019年1-7月物业费发票，金额2310.34元；4、2019年6月11日至7月22日电费97.50元。张军认为，与本案无关联。本院认为，系争房屋渗水前，该租赁关系即已存在，因此该租赁合同支付的费用与系争房屋渗水损失无关。为证明天沟堵住排水不畅致房屋漏水，张军提供了维修人员陈某的书面证言佐证。丁键对证言不予认可。本院认为，陈某系张军一方的维修人员，与张军有利害关系，且未出庭作证，其证言本院不予采信。为证明丁键一直在正常使用房屋，张军提供了2019年6-9月期间的水、电、煤气费账单佐证，2019年6月水费72.50元、电费963.50元、煤气费373.80元(5月、6月)，7月水费55.20元、电费1275.10元，8月水费65.55元、电费1772.80元、煤气费235.20元(7月、8月)，2019年9月、10月煤气费239.40元。对此，丁键称，7、8月是上海最热的季节，室内温度高，屋内清洁、维修需要开空调作业，此外屋内渗水潮湿，开空调可除湿，故产生了高额电费。从水费账单，6月水费72元，7月55元、8月65元，夏季用水量应高于其他月份，但7、8月反而低于6月。本院认为，丁键的解释不尽合理，根据查明的事实，未见持续多日的维修作业行为，维修都是短时的，一段一段的，开空调维修作业并除湿也缺乏充分的证据佐证；张军提供的水、电、煤气费账单足以证明6月30日后丁键仍持续使用系争房屋的事实，双方往来短信也可印证此事实。本院认为，丁键与张军签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守履行。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现因降水致系争房屋渗水，承租人财物受损，当属出租人违约，出租人理应承担相应的赔偿责任。张军称系丁键使用不当堵住天沟致房屋渗水，缺乏依据，本院不予采信。关于直接损失，经本院现场勘察，屋内物品确实遭到了一定程度的浸泡，但尚未影响物品的正常使用功能，受损并不严重，无法得出价值严重贬损的结论，丁键主张的物损金额与事实不符；渗水发生后，现场确实需要保洁，但丁键主张的数额依据不足。因此，本院根据本案实际情况酌定由张军赔偿直接损失45,000元。关于丁键主张期间的房屋空置损失，根据本院认定，丁键并无持续的暂停使用系争房屋的事实，但房屋渗水及后续零星的、间隔性维修，确实也影响了系争房屋的正常使用，故本院根据实际维修情况，结合租金标准，酌定由张军赔偿房屋不能完全正常使用的损失3万元。丁键主张异地办公费用，与事实不符，该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决如下：张军于本判决生效后十日内赔偿丁键因房屋渗水遭受的损失75,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4468元，由丁键负担3800元，张军负担668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年六月二十四日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。