江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初1149号原告:孙乃明，男，1958年12月9日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：王禄，江苏民卫律师事务所律师。被告：张磊，男，1989年8月4日出生，住泗阳县。原告孙乃明与被告张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙乃明及其委托诉讼代理人王禄、被告张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙乃明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告赔偿原告经济损失125000元；3.被告支付违约金180000元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2019年10月3日，被告与原告签订租赁合同，被告承租原告位于泗阳县众兴镇某某广场南门东侧A1-48号商铺，租赁期限为3年，自2019年10月3日起至2022年10月2日止。双方约定每年租金为125000元，每年分两次支付，每半年需提前一个月支付租金62500元。被告支付了2019年10月3日至2020年4月2日的租金62500元，拒不支付下半年的租金。被告声称不再履行合同，并将房屋钥匙交还原告，退还承租的商铺。被告的毁约行为给原告造成严重的经济损失，现该商铺闲置，何时再出租、再次出租的租金难以确定，请求支持原告的诉讼请求。被告张磊辩称，同意解除租赁合同，但被告在2020年3月14日将商铺钥匙交还原告时，租赁合同就已经解除。合同约定的违约金过高，合同双方的权利义务不对等，合同无效。被告在经营期间受到疫情影响，亏损严重，疫情系不可抗力，被告没有违约，不同意赔偿原告的损失和违约金。原告收取被告押金5000元，要求原告返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2019年10月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于泗阳县众兴镇某某广场南门东侧房屋出租给被告；租赁期限自2019年10月3日起至2022年10月2日止；租金为每年125000元，每年分两次支付，每半年需提前一个月支付年租金的一半62500元；被告向原告交纳5000元押金，等合同期满后，被告若无意续租，在原告检查房屋设施完好无损及结清所有税费、水、电、物业费的情况下押金退回给被告；违反本合同内容，应承担违约金300000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。合同签订后，被告支付租金62500元，交纳押金5000元，承租房屋经营服装生意。2020年2月29日，原告向被告催要半年租金，被告表示将不再继续租赁房屋。2020年3月14日，被告将房屋钥匙退还原告。另查明，因发生新型冠状病毒感染的××疫情，宿迁市人民政府发布通告，自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，影剧院、歌舞游艺娱乐场所、网吧、浴室、公园、体育健身场馆等非市民日常生活必须的场所全面停止营业。2020年3月27日，宿迁市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发出通告，除影剧院、校外培训机构、婴幼儿照护机构外，全市文化娱乐、各类景点、公共洗浴，以及网吧、歌舞游艺厅、健身房、美容店、康养护理店、足浴店、游泳馆等经营单位可恢复营业，无需申报备案。本院认为，本案原、被告于2019年10月3日签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。被告辩称该合同无效，理由不能成立，本院不予采信。关于原告主张解除合同的诉讼请求，因被告于2020年3月14日将房屋钥匙退还原告，被告以自己的行为表示不再继续履行合同，原告接收了房屋钥匙，实际控制了案涉房屋，双方已经实际终止履行租赁合同的权利义务，故本院确认案涉合同自2020年3月14日解除。在双方履行合同期间发生疫情，根据合同期限、疫情对租赁合同履行的影响以及租赁房屋使用目的等因素综合判断，本案不属于因不可抗力致使合同目的不能实现的情形，被告无单方解除合同的权利。故关于被告以不可抗力主张免责的抗辩，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案被告作为承租人拒绝履行租赁合同，违反合同约定，应承担赔偿损失的违约责任，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务。关于原告主张被告赔偿损失支付违约金的诉讼请求，因原告未能举证证明受到损失的具体数额，双方约定的违约金为300000元，本院根据租赁合同的剩余租期、被告的过错程度、原告的预期利益等因素，酌定违约金调整为50000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，第三人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告已经支付租金至2020年4月2日，而租赁合同自2020年3月14日解除，原告应返还被告2020年3月15日至2020年4月2日期间的租金6882.22（65200÷180×19）元。关于被告交纳的押金5000元，根据双方合同履行情况，原告应一并予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原、被告于2019年10月3日签订的《租赁合同》自2020年3月14日解除；二、被告张磊于本判决生效后十日内支付原告孙乃明违约金50000元；三、原告孙乃明于本判决生效后十日内返还被告张磊租金6882.22元、押金5000元，共计11882.22元；四、驳回原告孙乃明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9350元，减半收取计4675元，由被告张磊负担200元，由原告孙乃明负担4475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  唐勇二〇二〇年六月一日书记员  王倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。