山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初504号原告：余冬梅，女，1953年12月11日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：余少年，湖北道博律师事务所律师。被告：威海宏悦酒店管理有限公司。住所地：山东省乳山市银滩翰林名苑5号。法定代表人：于士君，总经理。第三人：乳山市富大房地产有限公司。住所地：山东省乳山市冯家镇北泥沟村西。法定代表人：孙福忠，总经理。委托诉讼代理人：王世强，山东卓世律师事务所律师。原告余冬梅诉被告威海宏悦酒店管理有限公司（以下简称“宏悦管理公司”）、第三人乳山市富大房地产有限公司（以下简称“富大房地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余冬梅及其委托诉讼代理人余少年、被告宏悦管理公司法定代表人于士君、第三人富大房地产公司委托诉讼代理人王世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付托管租金163557.68元及资金占用利息（以163557.68元为基数，按年利率6%计算，自2018年10月28日计算至2019年10月28日的利息为9813.46元，实际利息计算至款项支付完毕之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月27日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于乳山市房屋，房屋面积83.02㎡，房屋总价743444元。原告于2018年10月27日支付完房屋总价款743444元，于2018年10月28日支付完毕房屋交割及办证等办证费用共计22548元，第三人于2019年4月2日向原告开具总金额为743444元的增值税发票。2018年10月28日，原告与被告签订《房屋委托经营管理合同》，约定原告将其购买的位于乳山市房屋委托给被告经营，托管期限为自合同生效之日起四年中的44个月，托管期间被告按总房款的22%（租金按第一年总房款的5%、第二年总房款的5%、第三年总房款的6%、第四年总房款的6%计算）的租金支付给原告，且托管租金在向开发商交付房款时由被告一次性支付。原告已向开发商即第三人支付全部购房款，但被告并未向开发商支付约定的托管租金进行抵扣。原告多次向被告沟通，但被告均予以否认。原、被告签订的《房屋委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法成立并生效，原、被告双方应当严格按照约定全面履行自己的义务。原告向被告交付托管房屋，但被告并未按照合同约定支付托管租金，其行为构成违约。综上，为维护原告合法权益，现具状起诉，望判如所请。被告宏悦管理公司辩称，按照房屋托管合同第三条约定，租金抵顶房款，我方不需要支付原告租金，原告也无权向我方索要租金。第三人富大房地产公司陈述意见称，原告诉请不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月25日，原告余冬梅（乙方）与第三人富大房地产公司（甲方）签订商品房认购书一份，约定原告余冬梅认购乳山市房屋，面积约83.02平方米，单价8955元/平方米，总房款743444元，本次定金已付50000元，首付款223444元（含定金）于2018年4月25日前付清，余款520000元办理银行按揭贷款，另约定本认购书自双方签字盖章且乙方全额交纳完定金之日起生效，本认购书在签订《商品房买卖合同》后自动失效，乙方所交纳定金直接计入房款中。原告余冬梅在上述商品房认购书备注栏手写注明“托管四年租金已抵房款，赠电视机一台（若未按期付款，奖品取消）”。针对上述手写注明内容，原告余冬梅称第三人富大房地产公司在其购房时告知房屋原总价90多万元扣除按原总价90多万元计算的托管租金后的房价为743444元，另告知其之后不用再支付按房屋原总价90多万元计算的托管租金的钱。上述商品房认购书签订当日，原告余冬梅向第三人富大房地产公司出具《签署委托经营管理合同保证书》一份，载明：“本人余冬梅，购买翰林名苑37号楼1404室，已获得托管经营的返利租金227940元人民币。现承诺如下：1、本人按《商品房买卖合同》第八条，交房之日起，60天之内必须办理完毕交房手续并拿到钥匙，钥匙交给威海宏悦酒店管理有限公司工作人员。2、本人按《商品房买卖合同》第八条，交房之日起，于60日之内，必须签署《委托经营管理合同》。3、本人按《商品房买卖合同》第八条，交房之日起，于60日之内，未能过来办理交房手续，《委托经营管理合同》于次日起，自行生效，由威海宏悦酒店管理有限公司直接接管该房屋使用权并正常经营租赁事宜”。经质证，原告余冬梅称上述保证书系在第三人富大房地产公司销售人员的疲劳轰炸及催促下签署，且第三人富大房地产公司在其购买房屋过程中并未向其出示涉案房屋的总价，只是告知签署保证书后再签署委托经营管理合同，购房时会进行相应的抵扣。另查，2018年4月27日，原告余冬梅与第三人富大房地产公司及乳山市东译金脉置业有限公司签订商品房买卖合同（现房买卖文本）一份，约定原告余冬梅购买乳山市房屋，建筑面积为83.02平方米，单价为8955元/平方米，总价为743444元。合同第四条付款方式及期限约定，签订本合同时已付房款743444元，内含定金100000元。原告余冬梅称上述商品房买卖合同的日期系倒填，第三人富大房地产公司直至2019年8月份才将该合同交付给原告，其一直认为房屋总价为90多万元。但经询问，原告余冬梅自认其签订上述商品房买卖合同时看到合同中写明房屋总价为743444元。原告余冬梅与第三人富大房地产公司均认可上述房屋系现房。2018年9月27日，原告余冬梅向第三人富大房地产公司缴纳了涉案房屋的剩余购房款520000元。另查，2018年10月28日，原告余冬梅（委托方，甲方）与被告宏悦管理公司（受托方，乙方）签订《房屋委托经营管理合同》一份，约定甲方将自己购买、合法拥有的房屋委托乙方统一经营。合同第一条委托经营房号、面积约定，甲方将其购买的位于“中国˙山东˙乳山市滨海旅游度假区”翰林名苑小区的房号为37#1404房屋在一定期限内委托给乙方经营管理，该房屋建筑面积为83.02平方米。合同第二条委托经营方式约定，甲方同意在本合同有效期内将约定房屋的经营管理的一切事宜全部委托给乙方处理，乙方可根据规划布局及经营方式以乙方的名义进行统一规划、统一定价、统一经营。合同第三条委托经营期限及租金约定，托管期为四年当中的44个月，甲方按本合同约定选定的每年30天的业主尊享日，自甲方与开发商交接实际交房之日并达到经营使用条件30天后起计算（该时间用于酒店购置家电家具）；本房屋托管期间乙方按第一年总房款的5%、第二年总房款的5%、第三年总房款的6%、第四年总房款的6%计算，合计租金为总房款的22%给甲方，与开发商交房款时由乙方支付，一次性从总房款中扣除，乙方不再另行支付。合同第五条房屋交接约定，甲方在与乙方办理该房屋交接签署托管经营管理合同时，该套房屋须办理完毕交房手续，拿到钥匙，并达到乙方的经营用房标准。合同第八条乙方的权利与义务第5款约定，乙方应按本合同约定支付甲方租金或履行转付义务。合同第九条违约责任约定，1、违约方未按本合同的约定，给对方造成损失的，承担全部违约责任，除本合同另有约定外，双方均不得擅自中止本合同；2、如任一方擅自终止本合同，则应向另一方支付相当于一年度租金50%的违约金，并继续履行合同，违约方应无条件继续履行。上述《房屋委托经营管理合同》签订当日，原告余冬梅向第三人富大房地产公司缴纳了维修基金、燃气配套费、房屋契税、办证费等费用，共计20988元。2019年4月2日，第三人富大房地产公司向原告余冬梅开具乳山市房屋的增值税发票，价税合计金额为743444元。2019年4月4日，原告余冬梅取得乳山市银滩翰林名苑小区37号1-1404室房屋的不动产权登记证，证号为鲁（2019）乳山市不动产权第0004557号。本案经调解无效。本院认为，原告余冬梅与第三人富大房地产公司签订商品房认购书后签订正式的商品房买卖合同，双方成立房屋买卖合同关系。后原告余冬梅就其购买第三人富大房地产公司的涉案商品房又与被告宏悦管理公司签订房屋委托经营管理合同，双方成立房屋租赁合同关系。虽然上述商品房买卖合同与房屋委托经营管理合同系分开签订，使房屋买卖合同与房屋租赁合同两个法律关系在表象上相互独立，但根据原告余冬梅自述的其认购涉案房屋并交付房款的过程、涉案认购书、保证书、商品房买卖合同、委托经营管理合同签订时间及合同内容等情况来看，涉案房屋买卖合同与房屋租赁合同这两个法律关系具有内在的、不可分离的关系。因原告余冬梅认购涉案房屋时，第三人富大房地产公司已经向其告知涉案房屋的总价款743444元系原房屋总价扣除托管租金227940元后计算得出，且原告余冬梅已在商品房认购书中手写注明“托管四年租金已抵房款”，后原告余冬梅又在签署委托经营管理合同保证书中签字，确认其已收到托管经营的返利租金227940元且承诺将涉案房屋交由被告宏悦管理公司租赁经营，应当认定涉案商品房买卖实际是一种商品房售后包租行为，即第三人富大房地产公司将涉案商品房出售给原告余冬梅后，由原告余冬梅将其拥有全部产权的涉案商品房交给被告宏悦管理公司租赁经营，以包租期间的租金冲抵部分房屋总价款。虽然《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，但涉案商品房在第三人富大房地产公司出售时系现房，并非未竣工的商品房，故涉案售后包租行为并不违反上述规定。另因《商品房销售管理办法》系原建设部颁布的部门规章，并非法律、行政法规，故涉案商品房买卖合同及房屋委托经营管理合同成立并生效。虽然原、被告签订的房屋委托经营管理合同第三条约定被告宏悦管理公司不再另行向原告余冬梅支付按总房款22%计算的租金，而是在与开发商交房款时支付给开发商，但签订上述房屋委托经营管理合同前，原告余冬梅已将涉案商品房买卖合同约定的房屋总价款743444元付清，且原告余冬梅已通过租金冲抵房款的方式取得涉案房屋托管四年的租金227940元，因房屋委托经营管理合同对总房款的数额并未明确载明，故房屋委托经营管理合同所约定的总房款应系租金冲抵房款之前的数额，原告余冬梅要求按照商品房买卖合同约定房屋总价款743444元的22%再计算托管四年租金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告余冬梅的诉讼请求。案件受理费减半收取3767元，由原告余冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙文星二〇二〇年六月二十二日书记员  孙 艳