广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7419号原告：深圳市承翰物业管理有限公司，住所深圳市福田区商报路奥林匹克大厦23C，统一社会信用代码914403007649552454。法定代表人：庄小灿，总经理。委托诉讼代理人：刘东林，男，汉族，1993年7月1日生，户籍地址湖北省南漳县，法务专员。委托诉讼代理人：彭其，男，汉族，1983年10月3日生，户籍地址湖南省，法务经理。被告：陈灿杰，男，汉族，1990年5月15日生，户籍地址深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：温利芬，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉丽，广东信科律师事务所实习律师。原告深圳市承翰物业管理有限公司（以下简称承翰物业公司）诉被告陈灿杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘东林、被告的委托诉讼代理人温利芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、判令被告支付拖欠的管理费10035.96元（自2017年3月25日至2019年11月25日止）及逾期违约金4388.3元（按日万分之五，2015年4月25日前的，自应交之日起计至2015年5月6日；2015年5月25日至2016年2月25日的，自应交之日起计至2016年3月3日；2017年3月25日后的，自应交之日起计至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日）；2、判令被告支付拖欠的本体维修基金716.76元（自2017年3月25日至2019年11月25日止）及逾期违约金246.95元（按日万分之五，2015年4月25日前的，自应交之日起计至2015年5月6日；2015年5月25日至2016年2月25日的，自应交之日起计至2016年3月3日；2017年3月25日后的，自应交之日起计至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日）；3、判令被告支付拖欠的水费（含排污费、垃圾处理费）148.47元（自2017年3月15日至2019年11月15日）及逾期违约金444.21元（按日千分之五，2015年4月15日前的，自应交之日起计至2015年5月6日；2015年5月15日至2016年2月15日的，自应交之日起计至2016年3月3日；2017年3月15日后的，自应交之日起计至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日）；4、判令被告支付拖欠的电费的违约金943.46元（按日万分之五，自应缴之日起计至2015年5月6日），以上1-4项总计169234.11元；5、本案受理费用由被告承担。被告答辩要点：1、确认拖欠的物业管理费是10035.96元，拖欠的原因是原告提供的服务不合格，且逾期违约金没有合同依据及法律依据的，2014年开发商与原告签订的物业服务合同，被告不知情，也未告知公示。被告与开发商签订的买卖合同第20条已经有约定，物业管理公司及物业管理费，还有物业管理服务的合同于2016年1月3日到期，因此在服务合同期限内，原告未公示告知甚至未备案的情况下，与开发商签订的，直接要求被告承担这种高额违约金是没有法律依据的，另，违约金是2015年5月6日之前，已过了诉讼时效了，因此也不予支持；第二，本体维修基金、水费、电费，非原告所收取的，事实上是由原告依相关的政府机构，例如房管局，水务局和供电局委托代为收款，其没有权限作为原告起诉被告，要求这方面的款项，因此，其主张的违约金更加没有法律依据。本案相关情况一、涉案物业情况：深圳市龙岗区布吉镇石芽头片区慢城四期1栋第21层A座2103号房，建筑面积86.89平方米，产权人为被告陈灿杰。二、物业服务费缴纳标准：3.5/月/平方米。三、物业服务合同相关情况:原告于2011年1月4日开始为被告所在的慢城四期提供物业管理服务，2014年1月3日，原告与深圳市承翰投资开发集团有限公司续签了《慢城四期前期物业服务合同》，物业服务期限5年，继续对被告所在的慢城四期提供物业管理，高层住宅物业费为1.5元月平方米，本体维修基金带电梯0.25元月平方米，住宅物业应于每月25日缴纳本月物业服务费。原告接受有关市政公用事业服务单位委托，向业主或用户收取水、电费，具体收费按政府收费标准。四、欠费情况：2017年3月至2019年11月期间的物业服务费10035.96元、本体维修基金716.76元、水费（含排污费、垃圾处理费）148.47元。被告庭审时，确认欠费情况属实。五、违约金：按2014年1月3日，原告与深圳市承翰投资开发集团有限公司签订的《慢城四期前期物业服务合同》约定，如业主、物业使用人未能按本合同约定按时支付管理费用及其他相关费用，则原告有权自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五的滞纳金（水电费代收代缴的，按水电部门规定标准收取滞纳金）。原告主张，物业服务费、本体维修资金、电费按物业服务合同约定，按日万分之五的标准计算违约金，水费（含排污费、垃圾处理费）按《深圳市经济特区城市供水用水条例》第65条的规定，供水企业或其委托机构可按日加收应交水费的1%收取滞纳金，本院认为，原告已为被告代缴了水费，本院酌情调整为统一按照物业服务合同约定的违约金标准日万分之五的标准来计算，被告应交的水费（含排污费、垃圾处理费）。六、是否已过诉讼时效：原告主张被告应支付物业管理费、本体维修资金、水费的违约金从2015年4月25日开始计算，原告主张被告应交电费违约金从2013年3月15日计至2014年12月15日，被告辩称已过诉讼时效。本院对于被告的辩称予以采信，本院对于原告主张的违约金，仅支持起诉之日即2020年3月24日前三年的违约金，即2017年3月25日开始计算，对于已过诉讼时效的的违约金，本院不予支持。判决结果本院认为，2014年1月3日，原告与深圳市承翰投资开发集团有限公司续签了《慢城四期前期物业服务合同》，物业服务期限5年，原告对涉案小区继续进行物业管理服务，被告作为涉案小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理服务费。故原告主张被告应支付2017年3月25日至2019年11月25日期间的物业服务费10035.96元及违约金2500.79元（自2017年3月25起计至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日）、本体维修基金716.76元及违约金178.6（自2017年3月25起计至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日）、水费（含排污费、垃圾处理费）148.47元及违约金34.47元（自2017年3月15起计至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日）。关于被告辩称原告物业服务不合格，本院认为，被告可请求原告采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不能拒付物业服务费。本案为物业服务合同纠纷，被告确实接受了原告的物业管理服务，且被告确实拖欠物业管理费及相关费用，事实清楚，本院予以支持原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈灿杰于本判决生效之日起三日内向原告支付2017年3月25日至2019年11月25日期间的物业服务费10035.96元、本体维修基金716.76元、水费（含排污费、垃圾处理费）148.47元，以上共计10901.19元；二、被告陈灿杰于本判决生效之日起三日内向原告支付违约金2713.86元（自拖欠之日起计至实际付清之日止，按日万分之五的标准，暂计至2019年12月6日）。三、驳回原告其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案案件受理费107元（原告已预交），由被告陈灿杰负担。本案适用小额程序一审终审。审判员  田阿婷二〇二〇年六月十八日书记员  尤玉婷