河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1361号 上诉人（原审被告）：唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。 法定代表人：张国军，总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务律师。 被上诉人（原审原告）：郑硕，男，1994年11月8日生，汉族，现住唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：郑国强，唐山市丰南区新时代法律服务所法律工作者。 上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司因与被上诉人郑硕房屋买卖合同纠纷一案，不服丰南区人民法院（2019）冀0207民初3264号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐良伟、李艳敏，被上诉人郑硕委托诉讼代理人郑国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐山荣盛地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省唐山市丰南区人民法院（2019）冀0207民初3246号民事判决书；2、本案一审，二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人逾期交房与事实不符，且判令上诉人支付逾期交房违约金为使用法律欠妥。认定逾期交房与事实不符，上诉人不存在逾期交房事实。1、档案记载，与上诉人同栋业主，均为提前交房（详见一审上诉人提供的交房统计表）。在此之下，依据一般常识，对于被上诉人的一单楼房不可能存在单独不具备交房现象。2、被上诉人提供的物业费交付凭证也可说明上诉人交房时间。依据商品房买卖合同附件四：合同补充协议四-5-（3）：（黑体加粗）买受人需在办理交接手续前，按规定缴纳物业服务费等相关费用，物业服务费用应按原合同约定的交房日的当日起缴纳，如原合同约定的交房日期发生变更，则以相应变更通知单中约定的交房日的当日起缴纳物业服务费用。依据被上诉人提交的物业费缴纳凭据时间记载，上诉人不存在逾期交房事实。二、一审法院直接适用违约金计算方式适用法律欠妥。在一审审理中，上诉人辩称不存在逾期交房事实。且提供充分证据予以说明。但是，考虑诉讼风险，即使存在逾期交房，也不应依据案涉合同第九条计算方式计算违约金。该条款只是合同第八条的特殊情况之外而适用。案涉房屋在建造过程中存在诸多并非上诉人所控制的各种外在因素。因此，一审法院如果认定逾期交房，也应审查具体原因所在，而不应一味违背合同条款意思自治的前提下，直接使用条款，而排除另外情况，明显为适用法律不当。综上，上诉人依法诉至二审法院，望查明事实，支持上诉人上诉请求，驳回被上诉人全部诉请。 被上诉人郑硕辩称：一审法院认定事实正确，判决合理合法。请求依法驳回上诉人请求，维持原判。 郑硕向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令唐山荣盛房地产开发有限公司支付郑硕延期交房违约金人民币80833.7元。二、判令唐山荣盛房地产开发有限公司支付未按合同约定给郑硕办理房屋权属证书的违约金28869.18元，共计109702.88元。三、依法判令唐山荣盛房地产开发有限公司办理产权证书。四、本案的诉讼费由唐山荣盛房地产开发有限公司承担。 一审法院经审理查明：一、2016年3月15日，郑硕作为买受人，荣盛地产作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由郑硕向唐山荣盛房地产开发有限公司购买其开发建设的湖畔郦舍君兰苑B区3-7#座01单元0802号房，房屋总价款962306元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式，首付款403295元于2016年3月15日付清，贷款57万元整，其他约定见补充协议”。附件四补充协议第二条约定“第六条付款方式及期限补充内容：关于商品房买卖合同第六条内容，由于相关条文解释及操作细则尚未明确，为双方利益考虑，同时避免将来产生不必要的纠纷，经协商，双方一致同意按下列第2种付款方式处理……2.按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款肆拾万零叁仟贰佰玖拾伍元整，小写403295元，按揭贷款伍拾柒万元整，小写570000元，同时提供齐全按揭资料，并于2016年3月21日前到出卖人指定银行办理完毕相关手续。因买受人原因，致使银行不能在签约7日内放贷的，买受人应于3日内付清全款，但不享受一次性付款购房之优惠；超过此日期视为逾期付款，按合同第七条执行”。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2016年7月31日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。《商品房买卖合同》第十一条交接约定：（黑体加粗）出卖人通知买受人办理交接手续后，买受人未在通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的在通知规定的期限届满之日起，第二天视为出卖人已将房屋交付买受人，买受人应于交付之日起按规定交纳物业管理费等相关费用，逾期一个月未办理交房手续的买受人按月支付100元/月的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。附件四:合同补充协议四-5物业管理约定如下(3):买受人须在办理交接手续前，按规定缴纳物业服务费等相关费用，物业服务费用应按原合同约定的交房日的当日起交纳，如原合同约定的交房日期发生变更，则以相应变更通知单中约定的交房日的当日起交纳物业服务费用。合同附件四：补充协议三、原合同第八条补充如下(5)：出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人12个月(即至2017年7月31日，含当日)的交房宽展期(下称“宽展期”)，宽展期自本合同正文约定的交房期限届满次日开始计算;若发生本合同第八条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延)，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四:补充合同的协议四原合同条款“第十七条双方可以就下列事项约定：1:商品房交付时，买受人须按国家及唐山市有关部门相关规定交纳公共设施维修基金等费用;如买受人属银行按揭贷款买方须与房屋交付时交纳办理产权费用以及办理产权所需买受人相关资料。……二、唐山荣盛房地产开发有限公司于2016年8月1日、2016年12月28日向郑硕出具河北省增值税普通发票二张，发票显示：购买方郑硕，销售方唐山荣盛房地产开发有限公司，货物名称商品房、地下室价税合计分别为403295元、570000元，备注唐山市丰南区锦绣花苑7-1-802，面积175.86平方米，单价5472元。唐山荣盛房地产开发有限公司向郑硕出具的入伙通知书显示：于2018年11月21日出具。涉案房屋实际于2018年11月21日交付给郑硕。郑硕于同日向唐山荣盛房地产开发有限公司交纳补交面积差985元，房本费560.46元，唐山荣盛房地产开发有限公司为郑硕出具收据二张。同日郑硕向廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司交纳物业费（2016.12.16-2019.12.31）176.04×1.2×36.5=7714.78装修垃圾清运费880.2共计8594.98元。郑硕向廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司交纳7-1-802地-224维修基金22569元。廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司向郑硕出具收据二张。案涉房屋于2018年9月29日办理初始登记。三、郑硕向一审法院递交起诉状的日期为2019年5月20日，一审法院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1222号，于2019年8月8日转立案。 一审法院认为：一、案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。二、逾期交房违约金问题：合同约定唐山荣盛房地产开发有限公司应当在2016年7月31日前交房，但双方在补充协议中约定了出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人12个月(即至2017年7月31日，含当日)的交房宽展期(下称“宽展期”)，宽展期自本合同正文约定的交房期限届满次日开始计算，双方实际交房时间为2018年11月21日，唐山荣盛房地产开发有限公司未提交证据证实通知郑硕交房时间，而客观上唐山荣盛房地产开发有限公司已经迟延交房，且唐山荣盛房地产开发有限公司所提供的证据无法证实延期交房并非其他原因所致，故确认系唐山荣盛房地产开发有限公司原因造成延期交房，唐山荣盛房地产开发有限公司应当按照合同约定承担2017年8月1日——2018年11月21日期间的逾期交房违约金。违约金的计算按照合同约定的房款总价的日万分之一计算。三、逾期办理房屋权属证书违约责任问题：郑硕主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由唐山荣盛房地产开发有限公司承担逾期办理房屋权属证书违约金28869.18元。依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。上述约定排除了双方选择第1项买受人退房，出卖人赔偿损失条款和第2项买受人不退房，由出卖人支付违约金条款，属于当事人对办理产权登记有特殊约定。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用前提是“除当事人有特殊约定外”，本案中双方当事人特殊约定了对于产权登记协商解决，且唐山荣盛房地产开发有限公司已经于2018年9月29日完成办理初始登记，故对郑硕主张的由唐山荣盛房地产开发有限公司承担逾期办理房屋权属证书违约金28869.18元不予支持。四、郑硕要求唐山荣盛房地产开发有限公司办理产权证书问题。初始登记后，双方应相互配合办理转移登记，唐山荣盛房地产开发有限公司方非办理房屋权属证书的行政主体，且双方未举证证明为何在初始登记后未能及时办理转移登记，故对郑硕要求唐山荣盛房地产开发有限公司办理产权证书的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、唐山荣盛房地产开发有限公司在本判决生效后10日内给付给郑硕2017年8月1日——2018年11月21日期间的逾期交房违约金，以总房款人民币962306元为基数按日万分之一计算，计人民币45901元。二、驳回郑硕的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方均未提供证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司与被上诉人郑硕签订的《商品房买卖合同》系双方真实所签，合法有效，均应依约履行。现上诉人未按合同中约定的交房宽展期交房，且对迟延交房原因未提供合理解释，故本院认为一审法院依据合同判决上诉人承担逾期交房违约金并无不妥，对上诉人主张不应支付违约金，因于法无据，不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2494元，由上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 岩 审判员 杨鹏章 审判员 徐志辉 二〇二〇年六月九日 书记员 刘莎娜