北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初7840号原告：阎勇，男，1958年6月4日出生，汉族，住北京市西城区。被告：刘力（兼被告刘明的委托诉讼代理人），男，1951年5月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘明，男，1954年8月15日出生，汉族。被告：刘军，男，1952年9月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杜小妹，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡志丽，北京市京师律师事务所律师。原告阎勇与被告刘力、刘明、刘军确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎勇，被告刘军的委托诉讼代理人杜小妹、蔡志丽到庭参加了诉讼，被告刘力、刘明经本院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告阎勇向本院提出诉讼请求：要求三被告配合原告将北京市东城区沙滩北街X号院X号楼X单元X号房产过户至原告名下。事实和理由：刘俊岐与王树彬系夫妻关系，三被告为二人之子。坐落于北京市东城区沙滩北街X号院X号楼X单元X号房产（以下简称涉案房屋）系刘俊岐已购公房。2002年，刘俊岐与王树彬授权刘力将涉案房屋出售予原告，双方已按照签订的房屋买卖合同履行了付款和交房手续。但因当时政策所限，未办理房屋过户。后刘俊岐、王树彬去世。政策允许后，被告以各种理由拖延办理过户手续，为维护原告合法权益，故成此诉。被告刘力未到庭应诉，但在庭前谈话中辩称：同意配合原告办理过户手续。但因被告父母均已去世，仅凭父母二人生前出具的公证委托书，房管部门不予办理过户手续，需三被告同时到场方可办理，但刘军不同意过户给原告，故未能办理。被告刘明未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告刘军辩称：涉案房屋系原、被告父母刘俊岐夫妇所有，阎勇与刘力系2002年4月6日签订房屋买卖合同，刘俊岐夫妇于2004年12月6日向刘力出具授权委托书，授权委托书的出具时间晚于涉案房屋买卖合同签署时间，故原告与刘力签订合同时，尚处于无权代理状态。阎勇并未在一个月期限内催告刘俊岐夫妇对刘力的无权代理行为进行追认，在2004年刘俊岐夫妇出具的委托书中亦未表明对涉案合同进行追认，故涉案房屋买卖合同自始无效。现刘俊岐夫妇已去世，刘军作为继承人对刘力的代理行为不予认可，阎勇及刘力应当承担相应后果。另，原告与刘力于2002年签订涉案合同，至今已近20年，原告始终未要求产权人履行房屋过户手续，原告的诉讼请求已过诉讼时效，综上请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘俊岐与王树彬系夫妻关系，三被告为二人之子。刘俊岐于X年X月X日死亡，王树彬于X年X月X日死亡。坐落于北京市东城区沙滩北街X号院X号楼X单元X号房产原系刘俊岐承租公房。1994年9月1日，求是杂志社（甲方）与刘俊岐（乙方）签订《优惠出售自管公有住宅楼房协议书》，约定求是杂志社将涉案房屋，建筑面积53.97平方米出售给刘俊岐。实际售价9276.99元，刘俊岐应付金额8231.14元。刘俊岐购房后，享有合法所有权，可依法使用、继承、抵押，自购房之日起五年内，不得出租和出售，否则将按规定处以相应罚款。刘俊岐购房满五年后，可以出售或出租。求是杂志社有优先购买权和优先承租权。按届时标准价出售的，房价款全部归乙方所有；按届时市场价出售的，超出届时标准价部分归甲方所有。2002年4月6日，刘力（甲方）与阎勇（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将涉案房屋出售予乙方。房屋总价款31万元。甲方自合同签订之日将房屋钥匙及产权证交付乙方，并认定此行为是承认该房屋之产权已实际转移给乙方的标志；甲方在政策、法规允许办理房屋过户手续之日，积极协同乙方办理该房屋产权过户手续。乙方在合同签订之日一次性给付甲方第一笔房款29万元，在房屋办理完过户手续之日起三日内一次性付清房屋余款2万元。同日，阎勇向刘力支付了购房款29万元。原告表示，涉案房屋自支付购房款后就交付阎勇使用至今。诉讼中，刘力提交了2002年4月6日由刘俊岐、王树彬签署的《授权委托书》，委托刘力全权处理涉案房屋事宜。授权范围包括出租、出售、转让房屋。原告提交了2004年12月6日北京市海淀第二公证处出具公证书，对刘俊岐、王树彬签署的《授权委托书》进行公证。公证内容为：兹证明刘俊岐（男，X年X月X日出生）、王树彬（女，X年X月X日出生）于二〇〇四年十二月六日来到我处，在我的面前，在前面的授权委托书上签字。该公证书中的《授权委托书》行文、笔迹与刘力提交的授权委托书一致，但落款日期为在原日期之上更改的日期，2004年12月6日。针对上述两份授权委托书，原告表示其在2002年购买涉案房屋时，刘力就持有刘俊岐、王树彬签署的《授权委托书》，所以双方才签订了涉案合同，2004年为了保险起见，又对该委托书做了公证。刘力、刘明表示公证的授权委托书即为刘俊岐、王树彬于2002年4月6出具的授权委托书。公证时应公证处要求将落款日期改成了出具公证书的日期，即2004年12月6日。刘军表示公证书明确载明系刘俊岐、王树彬于2004年12月6日来到公证处，在公证人员面前，在授权委托书上签字，故刘力、刘明陈述与事实不符。另，刘明出具书面情况说明，表示2002年4月6日，父母委托刘力将涉案房屋出售给阎勇一事，事前全家多次商议（包括刘明和刘军），达成共识。事后父母还将售房款分别给三兄弟每人5万元。刘力认可此事，刘军称刘俊岐、王树彬确实给过刘军5万元，但并非购房款。另查，2002年4月9日，刘军向刘力出具《授权委托书》，载明同意将涉案房屋委托刘力全权处理。授权范围包括出租、出售、转让此房。但刘军表示因时间久远，记不清当时的具体情况了。2015年7月1日，刘明出具《证明》，载明同意刘力于2002年4月6日受父刘俊岐、母王树彬委托，将涉案房屋卖给阎勇（以合同书为准），并为其办理该房屋过户手续。诉讼中，本院依法向中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室函询涉案房屋是否符合上市交易条件，是否可以过户至原告名下等事宜。该办回复，涉案房屋在正常情况下可以出售，是否能过户至原告名下尚不清楚，具体问题需要由产权单位答复。本院向求是杂志社房管处函询相关情况，该处表示：本案的情况属于办理央产房二手房过户手续，现刘俊岐已去世，需要所有继承人办理继承公证手续之后，向单位房管部门提出申请，经房管部门审核后，如果符合上市条件方可上市，目前刘俊岐的继承人并未向房管部门提交任何申请材料，故涉案房屋是否可以上市交易亦未可知。承办人询问鉴于刘俊岐已去世，若向该处办理相关手续后才可上市交易，相关手续如何办理，其工作人员表示不便告知法院，刘俊岐的继承人可自行询问该处。诉讼中，被告刘力表示曾多次联系求是杂志社房管处，但至本案法庭辩论终结前，该处尚未为其办理任何手续。关于原告与刘力签订涉案合同将涉案房屋卖予原告，求是杂志社是否知情一节，闫勇表示，其系在当时的北京晚报上看到涉案房屋出售信息，才联系的刘力。当时刘力给原告出示了刘俊岐夫妇的授权委托书，并告知出售房屋系刘俊岐夫妇的真实意愿，因涉案房屋是央产房，需待符合上市条件后方可过户。阎勇按当时的市场价格购买了涉案房屋。签合同时刘俊岐夫妇均在场，但对于出售涉案房屋是否向求是杂志社提出申请，并审核通过，原告不知情。关于刘军主张的诉讼时效问题，原告并未怠于行使权利，因涉案合同系刘力代为签订的，所以原告曾多次向刘力提出过户一事，2014年还进行过诉讼。但最初涉案房屋不允许过户，后刘力称因为兄弟之间无法达成一致，无法过户，故一直拖延。刘力对原告所述予以认可，并表示刘俊岐将涉案房屋出售给原告系因阎勇的父亲与刘俊岐均曾在求是杂志社工作，双方认为该买卖合同可靠，且当时这种类似的央产房买卖的情况已不少见，所以就签订了涉案合同，并未向求是杂志社告知。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘力、刘明经本院合法传唤，表示不参加庭审，应视为其放弃了答辩和质证的权利。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。鉴于刘俊岐、王树彬系涉案房屋的产权人，二人委托其子刘力与原告阎勇签订涉案合同，阎勇亦对此知情，故刘俊岐、王树彬与阎勇之间形成房屋买卖合同关系。涉案房屋买卖合同系刘俊岐、王树彬与阎勇的真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。鉴于刘俊岐、王树彬均已死亡，三被告作为刘俊岐、王树彬的第一顺位继承人，应当按照合同约定全面履行合同义务。刘军虽辩称涉案合同签订时，刘力尚未取得授权，系无权代理，但根据刘军于2002年曾向刘力出具《授权委托书》，同意刘力将涉案房屋出租、出售一节，可知刘军于当时即对涉案房屋欲出租、出售一事知晓。刘明亦表示对刘俊岐、王树彬二人委托刘力将涉案房屋出售予阎勇一事知情，结合落款为2002年的授权委托书与公证书中的委托书的行文、字迹等，可以认定刘力系受刘俊岐、王树彬委托与阎勇签订涉案合同，刘军的此项抗辩意见，依据不足，本院不予采信。涉案合同系原告与刘力签订，双方均认可，阎勇曾多次向其主张过户事宜，刘军所称原告主张已过诉讼时效的意见，亦缺乏依据，本院不予采信。但根据已查明事实，涉案房屋属央产房，上市交易需先向相关部门办理上市有关手续，鉴于原产权单位明确表示不便向法院披露办理相关手续的具体内容，且至本案法庭辩论终结前，原产权单位并未对涉案房屋办理过户上市一事进行审核并办理任何手续，故客观上涉案房屋尚处于不具备过户条件的状态，故原告在本案中要求被告配合办理过户的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告阎勇的全部诉讼请求。案件受理费5950元，由原告阎勇负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李晓彤审 判 员 赵 飞审 判 员 崔 赟二〇二〇年六月十八日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟