浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终304号 上诉人（原审原告）：衢州市光标物业管理有限公司，统一社会信用代码913308026725915365，住所地浙江省衢州市柯城区兴华西苑小区25幢301室。 法定代表人：郑祖平,执行董事。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许志凌，男，1964年4月16日出生，汉族，住浙江省江山市区。 上诉人（原审被告）：郑春梅，女，1964年4月1日出生，汉族，住浙江省江山市区。 委托诉讼代理人：许志凌，男，1964年4月16日出生，汉族，系郑春梅之夫，住浙江省江山市区。 上诉人衢州市光标物业管理有限公司因与上诉人许志凌、郑春梅物业服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。? 衢州市光标物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令许志凌、郑春梅支付违约金（暂计算至2019年2月28日违约金18610元）；2.一、二审诉讼费由许志凌、郑春梅承担。事实与理由:原审法院已经查明许志凌、郑春梅恶意违约，却没有支持违约金，违背合同约定，于法无据，衢州市光标物业管理有限公司愿意将违约金调整为月利率2%计算，完全符合合同约定，且符合法律规定。 许志凌、郑春梅答辩称，业主方并未恶意不交物业费，2010年交房时交纳一年物业费，2011年底又交过半年物业费，物业公司不可能联系过郑春梅，根本没有郑春梅电话，一审时物业公司举证跟许志凌通话29分钟，作为业主许志凌反映的问题没有得到回复，并不能证明物业公司及时催收物业费。 许志凌、郑春梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回衢州市光标物业管理有限公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由衢州市光标物业管理有限公司承担。事实与理由：一、一审法院对衢州市光标物业管理有限公司提交的催缴通知书及相关张贴照片等证据认定，在柯城区人民法院（2019）浙0802民初4056号民事裁定书和柯城区人民法院（2019）浙0802民初6447号民事判决书上不一致，且物业公司并没有郑春梅电话，并不存在与郑春梅通话，许志凌拒接电话，物业公司并未发短信催缴；二、一审法院对许志凌提交的证据认定事实错误，照片反映的都是事实；三、一审法院认定除交房时许志凌、郑春梅交纳过一年的物业费，再未交纳物业费属于事实认定错误，实际上2011年底或2012年初交过半年物业费。 衢州市光标物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，许志凌、郑春梅只交过一次物业费，适用法律正确，程序合法，许志凌、郑春梅上诉的内容与事实不符。 衢州市光标物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2014年3月至2019年2月物业管理费25850元；2.判令两被告向原告支付违约金（暂计至2019年2月28日违约金18610元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月28日，原告衢州市光标物业管理有限公司与衢州市新宏房地产开发有限公司就新宏?香格里拉小区签订《前期物业服务合同》一份，约定本小区物业管理费为排屋：1.28元/月/平方米，多层住宅：0.85元/月/平方米，商铺1.28元/月/平方米，半地下车位15元/月/个，物业服务费按年缴纳，委托管理期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。首次物业服务的计费起始时间，开发建设单位通知业主交房日期的次月，次年的物业服务费用应在首年期满前交纳；已交付到业主手中或因业主原因故意不办理交接手续的空置房由业主向原告全额交纳物业管理费用。2017年2月28日，原告与衢州市新宏房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》一份，延长委托管理期限一年至2018年2月28日，收费标准等内容不变。2018年8月28日，原告与衢州市新宏房地产开发有限公司再次签订《物业服务合同》一份，延长委托管理期限至小区业主委员会成立止，收费标准等内容不变。上述合同签订后，原告依约为新宏?香格里拉小区提供物业服务至2019年2月28日。两被告系柯城区香格里拉公寓桃源居9-2号房屋业主，建筑面积336.59平方米，该房屋于2010年12月28日交付。2010年12月30日被告许志凌在《新宏香格里拉业主入住流程表》签名确认交付房屋并交纳了一年的物业服务费。此后，两被告未再交纳过物业费，包括原告所诉的2014年3月至2019年2月期间的物业费。两被告涉案房屋至今一直空置，被告一年偶尔一、二次去看房屋。两被告曾于2018年8月29日与他人签订《房屋转让居间合同》，欲将涉案房屋转让他人，后因故未成交。原告自2015年10月起至2018年8月每年都有通过电话多次联系两被告催交物业费，被告许志凌多数情况拒接物业公司的电话，被告郑春梅接到物业公司的电话时提出过死树很多需要补树，门口地基下沉，阴井损坏等理由，物业费一直都未交，这些内容原告均在2015年9月、2016年6月、2017年9月、2018年度《香格里拉物业费催缴情况明细》、《香格里拉（一期）桃源居催费记录》中有原始记载。庭审中，被告许志凌明确表示其拒接物业公司电话是故意行为。其不交纳物业费的原因是认为其提出的诉求没有得到满意的答复和落实，原告的物业服务没有到位。期间原告曾在被告涉案房屋门上张贴过落款时间分别是2016年2月29日和2018年12月2日的催缴物业费通知书，但两被告表示对此不知情，仍未交物业费。原告于2019年6月13日向法院提起诉讼，法院审理后作出驳回原告衢州市光标物业管理有限公司起诉的民事裁定。原告对法院的裁定不服，提出上诉，衢州中院经审理于2019年9月20日作出（2019）浙08民终947号民事裁定，撤销一审法院的民事裁定，指令一审法院继续审理。期间，原告于2019年8月12日，又以EMS的形式邮寄给被告许志凌、郑春梅催缴物业费通知书，两被告均拒绝签收。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告实际履行了物业服务职责，被告作为业主负有交纳物业费之义务。本案的争议焦点：1.原告的诉求是否超过诉讼时效？被告认为其从未收到过原告的催缴通知书，庭审中明确表示对原告的电话基本上都是故意拒接的，原告落款时间于2016年2月29日、2018年12月2日张贴在其房屋门上的催缴物业费通知书，其根本不知情，且认为是原告为了诉讼而造假的。认为原告起诉已超过诉讼时效。法院认为，结合本案原告提供的相关证据和本案查明的事实分析，根据原告提供其为被告所涉房屋小区提供物业服务自2015年9月至2018年之间的《香格里拉物业费催缴情况明细》、《香格里拉（一期）桃源居催费记录》的原始记录簿，因该记录是原告所服务的被告所在整个小区所有欠费业主催款的原始记录，并不存在原告因起诉被告事后的补录或造假，该原始记录真实客观，在2015年9月《香格里拉物业费催缴情况明细》原始记录本中，原告于2015年10月29日打电话给被告许志凌，在未交理由栏中记载，“跟业主沟了23分钟，29/10”，在2016年6月《香格里拉物业费催缴情况明细》原始记录本中，2016年10月19日，原告又电话联系被告郑春梅，在未交理由中载明：“死树很多需要补树，门口地基下沉，阴井损坏、2016.10.29，电话未接，2016.11.28”。在2017年9月《香格里拉物业费催缴情况明细》原始记录本中，未交理由栏中记载原告于2017年10月31日、11月15日电话联系被告催缴物业费，均未接。在2018年1-12月份《香格里拉（一期）催费记录表》的原始记录中，未交理由：“说卖了，物业说不交要走司法程序，3.31，未接5.20，未接7.2，拒接8.1，未接8.15”。根据原告催缴物业费的原始记录，被告对原告的催款是清楚且多数情况故意拒接电话。在起诉前也有张贴催缴物业费通知在涉案房屋门上，原告于2019年6月13日向法院提起诉讼，在诉讼过程中，原告于2019年8月12日又以EMS的形式邮寄给被告许志凌、郑春梅催缴物业费通知书，两被告仍拒绝签收。上述证据能形成一个证据链，证明原告自2015年至今连续不断多次向被告催缴物业费，从而不断引起诉讼时效的中断，且自2014年3月起到2019年2月28日止都是原告一直连续为该小区提供物业服务，故原告的起诉，并未超过诉讼时效。被告以拒接电话，其从未收到过原告书面催缴物业费通知，以诉讼时效抗辩，不支付物业费用的理由不能成立，也与本案查明的事实不符，被告的行为违反了诚实信用原则，对被告的抗辩法院不予采信。2.被告提出原告没有提供相应的服务，造成物业贬值，对此法院认为，物业管理服务是否与物业升值或贬值直接相关，没有直接相关依据证明。而且被告房屋至今未入住，被告提供的证据（照片）大多数是从他人处拿来的间接证据，对物业服务的具体情况并非亲身感受，仅凭其提交的照片不足以证明原告没有提供合同约定的相关物业服务，更不是被告不缴纳物业费的理由，对此辩称，法院不予采纳。关于原告要求被告支付逾期违约金的诉请，在《前期物业服务合同》中并无明确约定，原告诉请两被告支付违约金，因合同中没有约定，法院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告许志凌、郑春梅于判决生效之日起十日内向原告衢州市光标物业管理有限公司支付物业费25850元；二、驳回原告衢州市光标物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，减半收取456元，由原告衢州市光标物业管理有限公司负担233元，由被告许志凌、郑春梅负担223元，限于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。但一审法院在记载参加诉讼当事人时，存在笔误，本院予以调整，许志凌为郑春梅的委托诉讼代理人。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2014年2月28日，衢州市光标物业管理有限公司与衢州市新宏房地产开发有限公司就新宏?香格里拉小区签订《前期物业服务合同》，后续签两次合同，衢州市光标物业管理有限公司依约提供物业服务延长至2019年2月28日。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业应当根据合同约定提供物业服务，业主应按时足额缴纳物业服务费用。根据在案证据，许志凌、郑春梅除2010年12月30日办理交房手续缴纳一年物业服务费外，并未再缴纳物业费，许志凌、郑春梅提出2011年底或2012年初还交过半年物业费，并无证据证明，且与本案衢州市光标物业管理有限公司主张要求许志凌、郑春梅支付2014年3月至2019年2月期间物业费并无关联，本院不予认可。衢州市光标物业管理有限公司要求许志凌、郑春梅支付逾期违约金，但在《前期物业服务合同》中并无约定，一审法院综合考虑物业公司催缴物业费的经过、方式、物业服务等对违约金没有支持，符合法律法规的规定，亦在法官自由裁量权的合理范围内，并无不当。综上，上诉人衢州市光标物业管理有限公司、许志凌、郑春梅的上诉请求均无依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，衢州市光标物业管理有限公司上诉部分265元，许志凌、郑春梅上诉部分446元，均由其各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年六月八日 法官助理 刘丽娜 书 记 员 程涵薇