黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终178号上诉人（原审原告）：依安县安居房地产开发有限责任公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市依安县新兴镇镇直D-4。法定代表人：丁启印，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹海良，黑龙江天扩律师事务所。被上诉人（原审被告）：张喜君，男，1986年4月16日出生，汉族，农民，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：王力波，黑龙江学晏律师事务所律师。上诉人依安县安居房地产开发有限责任公司（以下简称“依安安居公司”）因与被上诉人张喜君房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省依安县人民法院(2019)黑0223民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。依安安居公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人立即归还上诉人位于新兴镇学府家园小区1号楼2单元502室住宅楼，并给付自2018年2月1日起按约定日违约金200元计算至实际归还住宅楼时止期间的违约金；2.一、二审案件诉讼费用由张喜君承担。事实和理由：1.被上诉人与股东迟某1存在恶意串通，损害上诉人利益的行为，其所签订的租赁协议无效。被上诉人在2017年11月末与上诉人签订了房屋租赁合同，其主观明知房屋所有权人是属于公司的，也明知只有公司的法定代表人丁启印有权代表公司签订合同。至于股东迟某1，她只是公司章程中的股东，按照章程她只享有公司所有者权益，但并不实际参与公司日常经营活动，公司也没有任命她任何职务，故其行为对外是不能代表公司，也无权与被上诉人签订租赁协议。特别值得一提的一个细节，在上诉人与被上诉人在2018年1月27日双方解除合同之前，被上诉人的妻子与上诉人法定代表人丁启印通话录音中明确说明，房屋在公司租金贵，在迟某1手租赁租金便宜。很明显被上诉人解除租赁合同目的就是要在迟某1手继续承租此房，以达到少花租金的目的。这种恶意串通损害上诉人公司利益的行为坚决为法律所禁止，双方达成的协议是不能按照有效协议来对待；2.股东迟某1出租房屋行为不具备表现代理构成要件。股东迟某1虽为公司章程中的股东，但是分文没有出资，都是股东(公司的法定代表人)丁启印出资开发的。之前迟某1无视公司利益强行出租公司开发的房屋，公司已明确表示反对，并且向承租人主张过权利。本案中，一审法院却以此说明迟某1具有表见代理权，既无事实根据和证据，也不存在比照性，实在太牵强附会，不能让人信服。如此判决只能纵容股东迟某1继续实施损害公司利益的行为，这是为法律不能容忍的；3.被上诉人与上诉人所签订的解除租赁合同的协议，本身也属于合同，被上诉人返还租赁物既是合同义务也是法定义务，向谁返还对象很明确。被上诉人不但没有履行倒房的义务，反过来又与没有出租权利的人签订租赁协议，很明显属于违约行为。根据合同相对性的原则，上诉人主张被上诉人履行倒房义务并承担违约金诉求应当得到支持。张喜君辩称，一、一审认定案外人迟某1具有表见代理人身份，与张喜君所签订的房屋租赁合同有效，符合案件客观事实。依据一审卷宗庭审笔录，依安安居公司一审程序中自认如下几个事实：1、迟某1系依安安居公司工商登记的股东；2、迟某1在依安安居公司公司股权占比50%；3、迟某1在同一地段同一涉案房地产项目下将包括涉案房屋在内的多达17个（实际上是14个）房屋对外出租，并签订房屋租赁合同；4、对于迟某1对外出租房屋的行为，依安安居公司予以认可，只是要求相关承租人交纳租金不成之后，转而又向迟某1主张房屋租金。在迟某1不将所收房屋租金交到公司情况下，才提起本案诉讼。以上相关案件事实的自认，足以证实迟某1具有公司股东的实质权利，其对外具有出租房屋的权利，同时其对外出租房屋行为得到了依安安居公司的追认。具体到本案中，张喜君无论是与依安安居公司亦或是迟某1签订合同，都不影响合同的生效和履行，至于依安安居公司和迟某1的合伙纠纷，不影响本案房屋租赁合同的效力，一审判决认定迟某1具有依安安居公司表见代理人身份，其与依安安居公司所签订房屋租赁合同有效客观正确；二、依安安居公司上诉所依据的事实理由缺乏事实基础和证据支持。依安安居公司在上诉状中称没有对迟某1进行任何授权，主张其无权对外出租涉案房屋，到目前为止没有向法院提交任何证据证实，（虽然在一审中声称庭后提交，但到目前为止一直未交），关于迟某1是股东身份，依安安居公司却明确予以自认。实际上本案涉案房屋到目前为止，没有相关合法手续，没有相关权利证明，新兴镇所有人都知道涉案房屋是依安安居公司法定代表人丁启印与迟某1合伙开发建设的，否则也不可能有多达十几个承租人与迟某1签订房屋租赁合同，我方有理由相信迟某1有权利对外出租涉案房屋并收取租金。所以，我方与迟某1签订的合同是合法有效的。而关于依安安居公司上诉主张的我方与迟某1所签订的合同损害公司利益，属于恶意串通导致合同无效，显然是错误的。首先，迟某1系被公司的股东，持股占比50%，有权对公司经营进行决策和实施，同时涉案房屋租金前后两份合同相比较仅差500元钱，对于依安安居公司一个经营房地产开发业务的公司来说，500块钱不足以影响重大经济利益，更不存在损害公司实际利益的情况。依安安居公司与张喜君解除合同，同时依安安居公司具有表见代理权的股东迟某1又与张喜君签订合同，显然系新的合同替代了原有合同的相关权利义务，双方应该按照新的有效合同继续履行。综上，一审判决认定事实客观正确，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依安安居公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求张喜君返还非法占用的学府家园小区1号楼2单元502室；2.要求张喜君支付自2018年2月1日起至实际退房日止每日违约金200元；3.诉讼费由张喜君承担。一审法院认定事实，依安安居公司与张喜君原存在房屋租赁关系，约定租期一年，年租金4,500.00元。2018年1月27日，张喜君向依安县安居房地产开发有限责任公司出具收条，约定：“收1#楼502室退房租10个月叁仟柒佰伍拾元，￥3750元+水电押金500元，一次退齐，张喜军（君）必须在2018年1月31日将房屋退还给安居房地产公司，并保证所有房屋设施无损坏，张喜军（君）并承诺如不能如期将房屋退给公司，在没退还之前每天支付给依安县安居房地产开发有限责任公司每天贰佰元违约金”。后迟某1将案涉房屋出租与张喜君，房屋租金由迟某1收取。一审另查明，迟某1为依安安居公司在工商部门注册时登记的股东。一审法院认为，2017年11月末，张喜君向依安安居公司出具收条，其中约定退还相应租金并退出房屋，可认定依安安居公司与张喜君在收条中日期前存在过房屋租赁关系，并在2018年1月27日，张喜君向上诉人出具收条时，双方已就案涉房屋解除房屋租赁关系。依安安居公司在一审庭审中主张迟某1不具有对外出租房屋的代理权。依安安居公司在一审庭审中自认：“迟某1对外出租了十七个房屋”，并自认迟某1为依安安居公司股东，该自认属于对依安安居公司不利的自认，可推知，迟某1作为依安安居公司的股东有多次对外出租房屋的行为。由于迟某1多次对外出租房屋，并在工商登记中显示其具有依安安居公司股东的身份，因此，在客观方面，迟某1出租案涉房屋的行为具有使相对人足以相信其具有对外出租依安安居公司房屋代理权的外在表征，依安安居公司未举证证明张喜君在与迟某1达成房屋租赁合意时存在恶意及过失，因此，迟某1对外出租房屋的行为符合表见代理权的构成要件，迟某1具有表见代理权，其表见代理的后果应由依安安居公司承担。迟某1与张喜君就案涉房屋重新达成租赁合意及收取租金的行为，视为是依安安居公司与张喜君之间的行为，依安安居公司与张喜君作为平等的民事主体就案涉房屋重新达成了房屋租赁合意，符合平等的民事主体之间意思自治的原则，依安安居公司应承担合同的权利和义务。本案有三个法律关系：1.双方当事人于2017年11月末签订房屋租赁合同，并各自履行了合同约定的义务，依安安居公司与张喜君形成了房屋租赁关系。2.2018年1月27日，双方协商一致解除房屋租赁合同，并对解除合同后双方负有的返还义务进行约定，由依安安居公司向张喜君返还剩余租金，并由张喜君向依安安居公司出具收条一张，承诺于2018年1月31日腾退房屋，约定了违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，依安安居公司与张喜君协商一致后解除对2017年11月成立的房屋租赁关系，即解除房屋租赁关系。3.依安安居公司的股东迟某1重新与张喜君订立了房屋租赁合同，张喜君向其交付了租金，视为张喜君与依安安居公司建立新的房屋租赁合同关系。由于双方履行了合同义务至今，张喜君继续使用案涉房屋有重新建立的房屋租赁关系作为基石，因此，依安安居公司依已被双方重新建立的房屋租赁关系覆盖的解除房屋租赁合同中的违约条款，要求张喜君承担解除房屋租赁合同中的违约责任不具有法律依据，故对依安安居公司要求张喜君退还非法占用的学府家园小区1号楼2单元502室并支付自2018年2月1日起至实际退房日止每日违约金200元的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回依安县安居房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由依安县安居房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。依安安居公司为证实其上诉主张提交下列证据：证据1.证人迟某2的证人证言和两张公告照片，意在证明迟某2（系依安安居公司财务人员）于2017年8月份、2018年1月15日在依安县学府家园小区相关单元门张贴过公告，公告内容是本案涉及的迟某1无权处置公司财产，同时也防止他人冒充公司名义，侵犯公司财产权。张喜君质证对证人证言及张贴公告的真实性均不认可。证据2.张喜军与丁启印在2018年1月27日通话录音光盘及文字整理版，意在证明张喜君当时在电话谈话中就已经流露出与迟某1签约的意向。张喜君知道迟某1没有涉案房屋所有权和处分权，但是为了自己的利益，少花租金，与迟某1进行交易，进而证明张喜君与迟某1是恶意串通。张喜君质证对该电话录音的真实性无异议，但对证明目的不认可。从通话内容来看，只能证实双方就原有租赁合同解除进行协商。从对方在电话录音书面稿刻意标注重点部分内容来看，丁启印明知张喜君与迟某1之间就房屋租赁事宜有可能达成协议但没有提出质疑和反对，也没有向张喜君声明与迟某1所签订合同是无效的，所以这份通话录音不能否定迟某1以依安安居公司名义与张喜君所签订合同的效力。本院认证认为，证据1中迟某2系依安安居公司员工，证人证言效力较低，提供的照片无原始载体，无法核实证据的真实性，证据2与本案无关联，故本院对依安安居公司提供的证据1、2均不予采信。张喜君为证明其诉讼主张，提交下列证据：证据1.依安县安居房地产开发有限责任公司于2020年5月27日出具的解除迟某1股东资格及监事职务通知书，意在证明案涉房屋租赁合同签订时迟某1是依安安居公司的股东，张喜君有理由认为与迟某1签订的合同具备法律效力。依安安居公司质证对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。在2018年10月8日经公司股东会决议，决定将迟某1除名，根据公司法的规定，公司对外实施民事行为是由公司的法定代表人实施或者法定代表人授权的人进行相关民事行为，而迟某1是公司股东，是所有权者，在公司所任职务为监事，所以按照经营权和所有权相分离的原则，迟某1无权处置公司财产。即便是股东也无权对外出租房产。证据2.证人迟某1的证人证言，意在证明迟某1是依安安居公司股东，当时是迟某1与张喜君签订房屋租赁合同。并且证明涉案所在地依安县里有十多人是从迟某1手里承租依安安居公司的房屋，所以张喜君有理由认为迟某1就是依安安居公司对外出租房屋的代理人或者是有权出租公司的房屋。依安安居公司质证对该证人证言有异议，因为迟某1原为公司股东，现在已经不是了，公司已经向她下达了解除通知，已经产生法律效力。迟某1原为公司监事，其职责主要监督执行董事开展公司经营业务，无权对公司财产进行处分，所以她与张喜君所签订的租赁合同是无效合同。本院认证认为，依安安居公司对证据1的真实性认可,证据2与本案存在关联性，本院对张喜君提交的证据1、2予以采信。经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是迟某1是否具有表见代理权。根据我国合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。上诉人依安安居公司在一审庭审中自认，从2016年开始迟某1就将依安安居公司开发建设的依安县学府家园小区的部分房屋对外出租，截止到本案一审之前，迟某1已经对外出租该小区房屋十余套。依安安居公司亦承认迟某1为其公司股东并登记于工商部门注册登记档案中。根据上述事实可以认定，迟某1之前对外出租房屋的行为能够使相对人张喜君有理由相信其有权代理依安安居公司行使相关权利，且依安安居公司提供的证据不足以证实张喜君在与迟某1签订房屋租赁合同时明知或者理应知道迟某1是没有代理权。故一审法院认定迟某1具有表见代理权，其表见代理的法律后果由依安安居公司承担，并判决驳回依安安居公司要求张喜君退还案涉房屋及支付违约金的诉讼请求于法有据，并无不当。综上，依安安居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人依安县安居房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  李立新审判员  于 剑二〇二〇年六月二十九日书记员  王 迎