重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3180号上诉人（原审被告）：刘泽明，男，汉族，1954年12月16日生。被上诉人（原审原告）：重庆中地物业管理有限公司，住所地重庆市杨家坪西郊三村（广厦经典小区），统一社会信用代码915001076220342721。法定代表人：王杨，执行董事。委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所律师。上诉人刘泽明与被上诉人重庆中地物业管理有限公司（以下简称中地公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘泽明，被上诉人中地公司委托诉讼代理人张栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘泽明上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原判事实认定不清。一审未审查被上诉人侵害上诉人财产的事实。上诉人因家中房屋墙面漏水要求被上诉人维修，被上诉人拆除、敲击行为不仅未能有效修复墙面，反而导致上诉人墙面出现多处裂纹。被上诉人未及时修复室外雨污管道，致使上诉人客厅木地板被水浸，粪水喷溅，臭气弥漫。2、原判时效认定不准。一审判决上诉人支付被上诉人2009年2月至2020年1月物业费，但根据我国民法通则关于诉讼时效相关规定，对超过诉讼时效的部分不应得到支持。3、原判支付依据适用不当。因案涉前期物业服务合同没有经过招投标程序，且属于格式合同，应认定为违法无效的合同。现案涉房屋所在小区已成立业委会，被上诉人应与业委会签订物业服务合同。故而，一审法院以案涉前期物业服务合同为据裁判不当。被上诉人中地公司辩称，1、原审承办人已告知上诉人就房屋漏水致损部分争议需另案起诉解决。2、上诉人一审未提出诉讼时效抗辩，二审不应采信。3、上诉人所在小区确有成立业委会，但并未与被上诉人重新签订物业服务合同。综上，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。中地公司向一审法院起诉请求：1、判令刘泽明立即支付2009年2月至2020年1月的物业服务费15166.8元；2、判令刘泽明立即支付2011年1月至2019年10月的公摊水电费646.6元；3、判令刘泽明向其支付违约金，以物业服务费15166.8元为基数，自2018年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际付清之日止；4、本案诉讼费由刘泽明承担。一审法院认定事实：刘泽明系位于重庆市九龙坡区X号房屋的业主，该房屋建筑面积127.66平方米。中地公司原名为广厦重庆第一物业管理有限公司，2012年更名为重庆中地物业管理有限公司。2003年6月6日，广厦重庆置业发展有限公司与中地公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由中地公司为广厦城二期（又名：广厦城·江界）小区提供物业服务；中地公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯费、公共区域水电分摊费用及其他相关费用；物业服务费由物管公司按物价局批准的物业费收费标价表标准收取，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用0.3‰的滞纳金；公共区域的水电费按业主房屋户数和实际用量进行分摊；委托服务期限自合同签订当日起至业主委员会成立后与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2008年7月24日，重庆市物价局审批的前期物业服务收费标价为：广厦城·江界小区高层住宅物业服务收费标准0.9元/平方米/月。一审另查明，刘泽明欠交2009年2月至2020年1月共计132个月的物业服务费为15166.8元，2011年1月至2019年10月的公摊水电费为646.6元。现中地公司除要求主张上述费用外，还要求刘泽明以欠付的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍支付违约金，刘泽明对于违约金不予认可。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故中地公司与广厦重庆置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括刘泽明在内的全体业主产生约束力。中地公司对刘泽明所在小区提供了物业管理服务，根据权利和义务相一致的原则，刘泽明应当按合同约定向中地公司支付物业服务费。就刘泽明辩称的房屋漏水及房屋地板因下水道堵塞导致浸泡受损的问题，对此一审法院认为，刘泽明的房屋漏水原因无法确认，刘泽明亦未举证证明房屋漏水及地板受损系中地公司的行为所致，且该问题与本案不属同一法律关系，应由刘泽明另行主张权利，刘泽明不得以此为由拒交物业管理费用，故刘泽明应向中地公司缴纳2009年2月至2020年1月的物业服务费15166.8元以及2011年1月至2019年10月的公摊水电费646.6元。对于中地公司主张的违约金，标准过高，酌情认定500元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告刘泽明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中地物业管理有限公司2009年2月至2020年1月的物业服务费15166.8元及2011年1月至2019年10月的公摊水电费646.6元，共计15813.4元；二、被告刘泽明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中地物业管理有限公司违约金500元；三、驳回原告重庆中地物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费98元，由原告刘泽明负担。本院二审期间，上诉人提交照片复印件16张，拟证明房屋存在漏水，墙面受损的事实。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院审查认为，刘泽明提交的证据无法显示拍摄时间与地点，且该组证据缺乏与本案争议法律关系的关联性，本院不予采信。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，1、案涉前期物业服务合同有效。本案前期物业服务合同期限届满后，上诉人刘泽明所在小区虽已成立业委会但未另行签订或委托物业服务企业，而由被上诉人中地公司继续按照前期物业服务合同约定提供物业服务。因被上诉人已实际履行物业服务合同义务，且无证据证明上诉人所在小区业委会提出异议，上诉人亦实际接受该物业服务，双方的权利义务关系应当按照原前期物业服务合同约定确定。因此，原审判决据此认定上诉人应承担的物业费用及公摊水电费等并无不当。2、上诉人未有效证明房屋漏水受损系被上诉人提供物业服务时所致，上诉人以此拒付物业费的抗辩不能成立。首先，上诉人在二审提交的证据系复印件，因缺乏真实性和与本案的关联性，不能采信，故上诉人无法证明其房屋受损系被上诉人所致。其次，即使上诉人有充分证据证明其房屋漏水受损系被上诉人所致，也与本案系不同法律关系，上诉人可以通过正当途径包括另案诉讼依法救济。3、上诉人二审期间首次提出诉讼时效抗辩无法得到支持。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人在本案一审期间未提出被上诉人主张物业费部分已诉讼时效届满的抗辩，且在二审也非基于新证据提出前述抗辩。因此，上诉人该项抗辩无法成立。综上所述，刘泽明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由刘泽明负担。本判决为终审判决。审 判 员 谢英姿审 判 员 芦明玉审 判 员 陈 华二〇二〇年六月十八日（院印）法官助理 王旺旺书 记 员 王丽丽