北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初37123号原告：北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会，办公地北京市丰台区青塔西路58号8号楼物业管理用房。负责人：刘凤梧，主任。委托诉讼代理人：邵宗良，北京润朗律师事务所律师。被告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄宇航，总经理。委托诉讼代理人：刘娜，女，1983年3月14日出生。被告：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南BllOe。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日出生。原告北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会（以下简称珠江峰景业委会）与被告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）、被告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠江峰景业委会的委托诉讼代理人邵宗良、康景物业公司的委托诉讼代理人刘娜、康景物业北京分公司的委托诉讼代理人张丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江峰景业委会向本院提出诉讼请求：1．康景物业公司、康景物业北京分公司连带赔偿损失6761182．58元，并以6761182．58元为基数，自2014年11月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付利息至实际给付之日；2．康景物业公司、康景物业北京分公司连带支付律师代理费人民币150000元；3．本案诉讼费用由康景物业公司、康景物业北京分公司共同承担。事实与理由：珠江峰景业委会依法由丰台区珠江峰景小区业主大会选举产生，康景物业北京分公司系珠江峰景小区的物业服务单位。2014年度，在珠江峰景小区各楼门禁可视设备及单元门能够正常使用的情况下，康景物业北京分公司通过伪造业主签名等方式支取住宅专项维修资金，将小区24栋楼房的门禁可视、单元门更换工程交由湖北红太阳建设工程有限公司（以下简称红太阳公司）负责施工。施工中，红太阳公司给珠江峰景小区更换的门禁系统是假冒的西门子公司产品，有西门子（中国）有限公司鉴定为证。康景物业北京分公司本次共支取住宅专项维修资金6761182．58元。康景物业北京分公司伪造业主签名支取住宅专项维修资金在先，后又疏于监管，严重不负责任，放任红太阳公司使用假冒伪劣产品，严重侵害了小区业主的合法权益，应当承担赔偿责任。康景物业公司作为总公司，应当对分公司的民事行为承担法律责任。康景物业公司辩称：我方不认可原告的三项诉讼请求。本案特殊之处在于涉及到刑事案件，是在我方不知情的情况下，实际施工单位红太阳公司和祁渤清所属的明缘建筑公司以虚假伪造的被告公章取得公共维修基金。公安局丰台分局2015年12月30日向康景物业北京分公司发出调取证据通知书，提取公司印章样本及法定代表人人名章样本，我方才发现公章是假的。诉状中提出的6761182．58元是从公共维修基金账户中支出的，我方要求追加被告红太阳公司，追加祁渤清及北京明缘建筑工程咨询有限公司参加诉讼。2016年被告作为原告向丰台法院起诉了红太阳公司，一审裁驳二审维持。康景物业北京分公司辩称：同康景物业公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：康景物业北京分公司系珠江峰景小区开发商委托的物业管理公司，自2005年起，珠江峰景小区各业主（甲方，购房人）陆续与康景物业北京分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止，此期间的物业管理服务由物业公司根据招标内容及签定的《前期物业管理委托合同》提供。物业名称：珠江峰景家园，类型：住宅，坐落位置：北京市丰台区青塔西路58号珠江峰景家园×期×号楼×室。第一条双方的权利和义务。二、乙方的权利义务。1、对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。第二条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（不含甲方自用部分）。二、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、路灯、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。第七条专项维修基金的管理与使用。一、根据国家相关文件规定，本物业建立共用部位共用设备设施保修期满后大、中修、更新、改造的专项维修，按“北京市住宅专项维修基金管理规定”列入专项范畴，由购房者按售房款项2%交纳的维修基金支付；二、专项维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹；四、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。2014年8月，康景物业北京分公司就珠江峰景小区1-19、23-27号楼门禁可视工程向红太阳公司发出中标通知书，中标价格7170851．46元，后经德汇工程管理（北京）有限公司审核，工程造价审定金额为6700001．48元。2014年10月，康景物业北京分公司向北京市丰台区房屋管理局出具两份说明，说明上述费用中，直接工程款6700001．48元、鉴定费31995元、审计费33500元，合计6765496．48元。因小区三户业主未缴纳住宅专项维修资金，该三户的维修款4313．9元由康景物业北京分公司直接上门收取，未计入申请资金中。2014年10月28日，康景物业北京分公司申请使用珠江峰景小区商品住宅专项维修资金6761182．58元，收款单位为红太阳公司。2014年11月20日，北京住房公积金管理中心将珠江峰景小区商品住宅专项维修资金6761182．58元支付至红太阳公司账户。庭审中，珠江峰景业委会提交小区业主于2016年5月出具的数份《对小区门禁更换涉及本人签名的说明》欲证明康景物业北京分公司申请争议款项时提供的1663户业主签名及申请材料存在弄虚作假情况。珠江峰景业委会提交西门子（中国）有限公司于2016年5月31日出具的《鉴定书》，其上载明“我们依珠江峰景业委会申请，对该小区1-19号，23-27号楼可视门禁对讲系统是否是‘SIEMENS’授权正品进行鉴定，经我公司工作人员在现场对上述产品现场检验和抽样拍照，鉴定结果如下：安装在该小区的由附件图片所示的可视门禁对讲系统未经西门子股份公司商标授权，系侵犯‘SIEMENS??’注册商标专用权的假冒商品”。庭审中，珠江峰景业委会要求二被告赔偿因本次诉讼支出的律师费150000元，并提交《委托代理合同》、发票、《北京司法局关于批准北京市长歌律师事务所变更名称的决定》在案佐证。庭审中，康景物业北京分公司提交北京市公安局丰台分局《调取证据通知书》，证明侯波、祁渤清存在伪造公司印章的行为，支取专项维修资金是侯波的个人行为，与公司无关。对此，珠江峰景业委会不予认可。案件审理中，经本院现场勘验，涉案门禁系统安装在钢化玻璃门上，全部门禁系统均不能正常使用。为了方便管理，康景物业北京分公司已另行安装门禁系统。审理中，经询北京住房公积金管理中心丰台管理部，小区各业主在光大银行有专项维修资金的账户，正常存放于银行账户内的专项维修资金产生活期存款利息。另查一，与本案相关的刑事判决情况：（一）2017年3月22日，北京市丰台区人民检察院指控被告人祁渤清犯滥用职权罪、行贿罪、对非国家工作人员行贿罪，向本院提起公诉。2019年11月4日，本院作出（2018）京0106刑初1222号刑事判决书，认定：2012年至2015年期间，被告人祁渤清分别与时任北京市丰台区房屋管理局房屋安全和设备管理科科长的刘进、时任北京市丰台区房屋安全鉴定站副站长的杨杰共谋，并通过其公司员工朱伦与时任北京市丰台区房屋管理局房屋安全和设备管理科科员的周金生共谋，后祁渤清指使朱伦组织虚假申请材料，违规代替物业公司申报包括珠江峰景小区消防、门禁、防水工程在内工程的住宅专项维修资金，并利用杨杰鉴定站副站长的职权，违规出具虚假的鉴定报告，再利用周金生、刘进审核住宅专项维修资金的职权违规对上述住宅专项维修资金项目予以审批通过，使祁渤清通过挂靠公司获取上述住宅专项维修资金。祁渤清获取包括珠江峰景小区门禁工程住宅专项维修资金在内的共计14400984．3元。2014年至2015年间，被告人祁渤清为获取本市丰台区珠江峰景小区门禁、防水等工程的专项维修资金，与康景物业北京分公司珠江峰景小区项目工程部副经理侯波约定以工程款10%作为回报，侯波利用职权将物业公司专用密钥交给祁渤清，祁渤清因此违规申报并最终获取了该小区防水、门禁等项目的专项维修资金。后祁渤清分三次通过其公司员工朱伦给予侯波回扣款人民币69万元。2015年11月，侯波因害怕事情败露将人民币29．5万元退还祁渤清。本院判决：一、被告人祁渤清犯滥用职权罪，判处有期徒刑九年六个月;犯行贿罪，判处有期徒刑十个月；犯对非国家工作人员行贿罪，判处有期徒刑二年；决定执行有期徒刑十二年。（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2015年12月10日起至2027年12月9日止。）二、追缴被告人祁渤清违法所得人民币一千四百四十万零九百八十四元三角，分别退回北京市丰台区青塔西路珠江峰景小区住宅专项维修资金账户人民币四百四十四万六千七百一十九元六角七分，退回北京市丰台区马家堡东路三星庄园小区住宅专项维修资金账户人民币一百六十七万四千五百一十九元四角七分，退回北京市丰台区马家堡瑞丽江畔小区住宅专项维修资金账户人民币八百二十七万九千七百四十五元一角六分。三、追缴被告人祁渤清人民币二十九万五千元，没收上缴国库。四、随案移送电脑硬盘七个、手机一部，均予以没收存档。判决后，被告人祁渤清不服判决提起上诉，2019年11月27日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02刑终743号刑事裁定书，裁定驳回祁渤清的上诉，维持原判。（二）2016年9月1日，北京市丰台区人民检察院指控被告人侯波犯非国家工作人员受贿罪，向本院提起公诉。2016年9月30日，本院作出（2016）京0106刑初1186号刑事判决书，认定：2014年至2015年间，被告人侯波在担任康景物业北京分公司珠江峰景项目工程部副经理期间，利用其负责该小区物业管理日常全面工作的职务便利，将珠江峰景小区门禁可视改造工程交由祁渤清所在的北京京缘建业建筑工程咨询有限公司施工，并通过将物业公司专用密钥交给祁渤清公司、帮助其加盖康景物业北京分公司印章等方式，促使其违规申报并获得门禁项目专项维修资金6761182．58元。被告人侯波因此在本市丰台区珠江峰景小区等地收受祁渤清、朱伦给予的好处费共计人民币69万元。2015年11月，被告人侯波因害怕事情暴露将人民币29．5万元退还祁渤清。本院判决：一、被告人侯波犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑三年(刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年12月23日起至2018年12月22日止)。二、已追缴被告人侯波违法所得人民币三十九万五千元，予以没收。另查二，与本案有关的民事判决情况：2017年1月20日，本院立案受理康景物业北京分公司与红太阳建设股份公司、北京明缘建筑工程咨询有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，康景物业北京分公司诉请二被告连带返还原告珠江峰景24栋楼工程款。2017年6月29日，本院作出（2017）京0106民初5779号民事裁定书，以康景物业北京分公司即非涉案标的物的所有权人，亦未取得权利人的授权为由，驳回其起诉。2018年1月22日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终42号民事裁定书，予以维持。另查三，康景物业北京分公司系康景物业公司设立的分支机构，无注册资本。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》有关规定，住宅公共维修基金属于小区全体业主共有和共同管理的重大事项，应当由小区业主委员会代表全体业主主张权利。小区业主在入住时与康景物业北京分公司签订的《前期物业服务合同》中约定了“专项维修资金的管理和使用”，故虽然珠江峰景业委会与康景物业北京分公司签订物业服务合同的时间在使用住宅公共维修基金之后，康景物业北京分公司在使用住宅公共维修基金中的行为仍然应当受合同约束，故珠江峰景业委会可以物业服务合同纠纷为由提起本案诉讼。本案中，根据《前期物业服务合同》的约定，康景物业北京分公司负有对小区共有部分和共有设施维护、修缮、服务和管理的义务，同时也享有依法依规申请使用专项维修基金的权利。其工作人员侯波利用职务之便，伙同他人实施犯罪，以康景物业北京分公司的名义申请门禁项目专项维修资金，违反了合同义务，应当承担违约责任。侯波虽因刑事犯罪，被本院判处刑罚，但不能免除康景物业北京分公司的合同责任，故本院对康景物业北京分公司的相关抗辩意见，不予采信。经查，珠江峰景小区门禁工程虽已施工，但不能正常使用，现处于废弃状态，由此给小区业主造成的实际损失6761182．58元，应当由康景物业北京分公司予以赔偿。正常存放于银行账户内的专项维修资金产生活期存款利息，康景物业北京分公司违约提取上述专项维修资金，应当自提取次日起按中国人民银行同期存款利率支付利息。珠江峰景业委会为本次诉讼支出的律师费系康景物业北京分公司违约造成的合理损失，故本院对珠江峰景业委会要求康景物业北京分公司赔偿律师费150000元的诉讼请求，予以支持。法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，珠江峰景业委会要求二被告承担责任，应当先由康景物业北京分公司承担赔偿责任，不足部分由康景物业公司承担补充责任。珠江峰景业委会要求康景物业公司、康景物业北京分公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条、第七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广东康景物业服务有限公司北京分公司于判决生效后十日内赔偿北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会损失6761182．58元及利息（以6761182．58元为基数，自2014年11月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率标准计算）。上述款项支付至北京市丰台区珠江峰景小区各业主于中国光大银行股份有限公司的物业共用部位、共用设施设备专项维修资金账户；二、广东康景物业服务有限公司北京分公司于判决生效后十日内支付北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会律师费150000元；三、广东康景物业服务有限公司对本判决第一、二项内容承担补充责任；四、驳回北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60178元，由广东康景物业服务有限公司、广东康景物业服务有限公司北京分公司负担（于判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  谷玉珍人民陪审员  孙顺玲二〇二〇年六月二十九日书 记 员  董 博