四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1087号 原告：眉山宜合商业运营管理有限公司。住所：四川省眉山市东坡区大雅街北三段35号，统一社会信用代码：91511402MA64M9TD74。 法定代表人：唐小波，执行董事。 委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾红，重庆华问律师事务所律师。 被告：杨义，男，汉族，1975年9月10日出生，住四川省眉山市东坡区。 被告：郑志强，男，汉族，1973年9月8日出生，住四川省眉山市东坡区。 二被告共同委托诉讼代理人：李祥雨，眉山市东坡区眉城法律服务所法律工作者。 原告眉山宜合商业运营管理有限公司与被告杨义、郑志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，申请人于2020年4月29日向本院申请财产保全。同日，本院作出（2020）川1402民初1087号民事裁定书：查封被申请人杨义共同共有的位于眉山市东坡区。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告眉山宜合商业运营管理有限公司的诉讼代理人周瑜和曾红，被告杨义及二被告共同诉讼代理人李祥雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告眉山宜合商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付欠付的租金109370元（从2019年4月1日起至2020年3月31日）；2.请求判令二被告向原告支付欠付租金的违约金（每逾期一日，按每期欠付租金的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为20054.29元）；3.请求判令二被告向原告支付欠付的物业费1269.54元（从2020年1月1日起至2020年3月31日）；4.请求判令二被告向原告支付欠付物业费的违约金（每逾期一日，按欠付物业费的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为77.02元）；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更全部诉讼请求为：1.请求判令二被告向原告支付欠付的租金97803.08元（从2019年1月1日起至2019年12月31日，按11个月计算后抵扣被告已付费用）；2.请求判令二被告向原告支付欠付租金的违约金（每逾期一日，按每期欠付租金的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为23200.34元）；3.请求判令二被告向原告支付欠付的物业费3808.62元（从2020年1月1日起至2020年3月31日）；4.请求判令二被告向原告支付欠付物业费的违约金（每逾期一日，按欠付物业费的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为231.06元）；5.请求判令二被告支付违约金55859.76元（三个月租金、物业费）。事实与理由：原告与被告签订了《展位租赁及管理服务合同》，约定被告作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区，展位编号为Ａ-8002的房屋，明确计租面积423.18㎡，用于帕达纳瓷砖的经营。租赁期为2年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算日为2019年1月1日，租金按41元／平方米／月计收，物业费起算日为2020年1月1日，物业费按3元／平方米／月计收。前述费用按季度支付，先交后用，合同签订当日支付首期租金和物业费，此后承租人应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和物业费。合同第11.4条明确了，承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金。合同履行期内，被告并未按照合同约定按期支付租金，经原告多次催要，被告依然未履行付款义务。为维护原告的合法权益，依据相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告杨义、郑志强辩称，原告主张的事实和理由部分不能成立，被告实际租赁期限从2019年1月1日起至2019年10月7日止，尚欠租金32，534.84元。原告诉请的其余费用应依法予以驳回。被告与星艺佳运营管理公司联系租用展位，双方口头约定除交纳租金外，无物业费、空调费、滞纳金。对方承诺出资1，000，000元，扩大宣传，家喻户晓。到正式签约时，却换了原告签约，原告亦口头答应被告与星艺佳运营管理公司的口头约定只收租金。2019年3月28日，书面合同约定了物管费、空调费及滞纳金等，但被告已经投入100万余元，被迫签字。此后，因原告宣传不到位，经营期间人流量不够，经营惨淡，无法按时交纳房屋租金，原告即三次停电。2019年10月7日，原告强制停电，被告被迫向原告提交撤场申请书、撤场保证书、商场撤场申请表、眉山星艺佳商户撤场程序表，与原告口头协商一致终止合同，被告停止营业并撤场。原告向被告出具了租金结算表。被告不同意扣除商品售后质量保证金，其余金额均无异议。后被告即日按照合同约定撤场，原告并未阻碍，租赁关系解除。此后，被告多次联系原告处理商品售后质量保证金问题无果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的原告和被告身份信息、不动产权证、情况说明、《展位租赁及管理服务合同》、催收函、ＥＳＭ快递单、现场照片打印件、收据原件，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的微信聊天记录复制件、撤场申请书、撤场保证书、撤场申请表、眉山星艺佳商户撤场程序表、结算表，原告有异议，虽然上述证据均系复制件，但微信聊天记录系星艺佳老板群聊天记录，结算表亦与其他证据证明的事实一致，结合被告已经实际撤场的事实以及其他证据相互佐证，本院应予采纳。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据载明的内容，本院认定事实如下：2017年4月14日，原告登记成立，成立后受托负责“星艺佳家居星生活体验馆”招商及商业、物业管理。2018年4月6日，被告支付原告定金30000元。2018年6月，被告支付原告诚意金转定金30000元以及装修保证金5000元，合计35000元。2018年7月2日，被告支付原告定金31667元。同日，原告向被告出具收条确认：收到被告垃圾清运费2115.90元、营业员工作服1200元、营业员培训费1300元。后二被告合伙租用原告“星艺佳家居星生活体验馆”一楼的标号为Ａ—8002号的房屋并装修入住经营瓷砖。2019年3月28日，原告与二被告签订《展位租赁及管理服务合同》约定：被告作为承租人向原告租赁位于眉山市东坡区培训等商业服务事宜，计租面积为423.18平方米，用于经营帕达纳全系列瓷砖。租赁期和服务期限均自2019年1月1日起至2020年12月31日止。租金起算日为2019年1月1日，租金按41元／平方米／月计收，按季征收，先交后用。租期届满一年按十二分之一折扣计缴租金，在每年最后一个季度折扣缴纳租金；物业费起算日为2020年1月1日，物业费按季征收，先收后用，第一年按1元／平方米／月缴纳，第二年按3元／平方米／月计收。承租方应于本合同签订当日向出租方支付保证金，金额3万元（质量保证金含租赁保证金、质量保证金、服务保证金和电信设施保证金，以下合称“履约保证金”；所有类别的保证金以下合称为“保证金”），本合同终止后，在承租方没有未结客诉且保证金尚有余额的情况下，出租方自本合同终止之日起满一年后一次性返还。承租方可以在2018年6月25日至2018年11月30日装修，并应于本合同签订当日向出租方支付垃圾清运费2115.90元。在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知出租方，向出租方支付相当于撤场前3个月租金、物业费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用。承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金，如承租方逾期15日仍未缴纳上述费用，出租方有权单方解除合同。原告于2019年1月1日在该合同上签字盖章，二被告于2019年3月28日在该合同上签字。2019年7月10日，被告支付原告租金6000元。2019年7月31日，被告支付原告租金15000元。2019年8月7日，被告支付原告租金10000元。2019年9月6日，原告向被告出具收据确认：收到被告商品售后质量保证金20000元、营业员押金1000元、第一季度租金52051.10元、第二季度租金10000元、第三季度租金5000元。2019年10月7日，部分商家断电。同日，二被告向原告递交了撤场申请书、撤场保证书、商户撤场申请表、眉山星艺佳商户撤场程序表。原告收悉后未回复。庭审时，当事人当庭确认：被告共计支付原告127667元，被告向原告出具收据时原告并未实际交纳相关费用。2020年6月28日，本院组织原告与被告代理人现场确认：被告已经撤场，没有实际经营。 本院认为，1.当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，二被告向原告递交的撤场申请书、撤场保证书、商户撤场申请表、眉山星艺佳商户撤场程序表并实际撤场表明被告通知解除《展位租赁及管理服务合同》，原告未予答复亦未在本案中请求确认解除合同的效力，可以认定被告于2019年10月7日通知原告解除了《展位租赁及管理服务合同》。因此，被告抗辩主张《展位租赁及管理服务合同》于2019年10月7日解除，本院应予支持。但其抗辩主张双方协商一致解除合同或者原告未履行市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜构成违约未提供证据予以证明，本院不予支持。2.当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，原告向被告出具收据确认的数额应当认定为协商一致抵销相应的债务。余款被告要求全部抵销其应付租金，但商品售后质量保证金20，000元依据合同约定未到期且亦有明确约定留存处理客诉问题，不应在本案中抵销。关于约定的其他保证金10，000元虽然未到约定的抵销期限，但合同已于2019年10月7日解除，应予抵销。因此，抵销后被告应付租金应当据实调整为：56，150.74（160201.84-127667+2115.90+1200+300+20000）元；被告按照年利率24%计付逾期支付租金的滞纳金，经当庭核算确认为13，698.40元；被告提前解除合同的违约金为55，859.76元（3个月租金和物业费）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告郑志强、杨义于本判决生效后三十日内连带给付原告眉山宜合商业运营有限管理公司租金56，150.74元及其截止2020年3月1日逾期支付租金的滞纳金13，698.40元，合计69，849.14元； 二、被告郑志强、杨义于本判决生效后三十日内连带给付原告眉山宜合商业运营有限管理公司解除合同的违约金55，859.76元； 三、驳回原告眉山宜合商业运营有限管理公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1458元、保全费1270元，合计2728元，由原告眉山宜合商业运营有限管理公司负担78元，被告郑志强、杨义负担2650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  沈志全 二〇二〇年六月二十八日 书记员  杨 娟