西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初5344号原告：西安澳丰物业管理有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：董禹含，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘静，女，汉族，1979年2月19日出生，住山东省寿光市，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭天娟，女，汉族，1985年6月28日出生，住陕西省富平县，系该公司员工。被告：陈新东，男，汉族，1970年10月27日出生，籍住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。原告西安澳丰物业管理有限公司与被告陈新东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘静、郭天娟，被告陈新东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安澳丰物业管理有限公司诉称，2001年7月28日，原告与开发商陕西大智农工商开发有限公司签订了关于明德门凯旋广场小区的《物业管理委托合同》，合同约定由原告向位于雁塔区XX路XX号XX小区业主提供物业管理服务，并按照国家规定收取物业管理服务费、住宅电梯维护费、垃圾清理费。后原告按照物业管理费0.7元/平/月，住宅电梯维护费0.33/平/月，住宅生活垃圾费6元/户/月向住宅用房业主收取相应费用。2004年4月，被告购买了凯旋广场E座三单元8楼东户（E3081室）房屋，房屋建筑面积122.67平米。自被告入驻至今，原告一直按照前期物业服务合同的约定，向被告妥善提供物业服务，但自2019年5月开始，被告一直拒绝向原告支付物业服务费。截止2020年3月31日，被告累计拖欠物业服务等费用1455.9元，亦拖欠市政供暖费用2845.9元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2019年5月1日至2020年3月31日物业管理费944.6元、住宅电梯维护费445.3元、住宅生活垃圾费66元，合计1455.9元；2、被告承担2019年11月15日至2020年3月15日市政供暖费用2845.9元；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈新东辩称，一、西安澳丰物业管理有限公司未按照《前期物业合同》约定提供符合服务质量的物业服务。（一）被答辩人未按照约定的质量标准提供物业服务合同。物业公司与开发商签订的前期物业服务合同第五章第二十一条明确约定了物业管理服务质量，而被答辩人并未做到被答辩人必须要向答辩人业主提供符合双方约定的管理与服务，答辩人才有按约定缴纳物业费的义务，如果被答辩人提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。（二）被答辩人在小区提供服务的过程中，存在诸多违法违规或不当行为，损害了答辩人的合法权益，被答辩人没有履行主张的前期物业服务合同的义务违约在先、无权要求原告支付物业费。1.拒不依法和以答辩人的要求开具既往物业费、暖气费等交费发票。2.焚烧垃圾、消防维修管理违规、电梯维修维护不到位、环境卫生维护差等。3.拒不配合居民电表改造，且捆绑物业费等售电、限制售电数量。4.被答辩人服务管理缺失，造成小区治安问题频出，XX路XX小区出警率高，如2018年11月23日晚答辩人在小区被人打伤右胳膊，被答辩人所聘保安未起到盘查、制止义务。被答辩人所聘保安未起到盘查、制止义务。2019年4月16日晚答辩人遭到两名陌生人威胁击打家门，民警出警才解决，被答辩人所聘保安未起到盘查、制止义务。5.对业某某提出的物业整改措施要求，被答辩人置之不理、我行我素，严重侵害答辩人在小区的利益。二、小区业主大会已于2019年4月作出决议解聘被答辩人，并终止其事实服务，全体业主已授权业某某向被答辩人提起诉讼，要求被答辩人撤出答辩人所在小区，当前已完成一审庭审等待宣判。本案被答辩人主张答辩人缴纳小区业主大会决议解聘被答辩人、并终止其事实服务时间点以后的物业费等，应中止审理。2019年4月28日下午3点在广大业主的参与下，由社区治理专家、媒体记者、其他小区业某某主任见证下，会务组工作人员现场开票箱，开票、唱票、计票，并摄影留证。根据CDE座业主大会议事规则等资料，CDE座共463套商住房，表决总463票权，表决权总面积为47550.08平方米。本次会议参加投票业主278票权，相应的表决权面积合计28070.39平方米，业主投票权数、及相应的表决权面积均超过相应投票权数的50%，本次会议合法有效。经统计、公示，本次会议表决结果如下：（1）同意解聘CDE座前期物业（西安澳丰物业公司），终止其事实服务；（2）CDE座全体业主授权业某某依法多途径（含诉讼）追讨CDE座现在和既往公共收益、公共区域出租非法收入归CDE座全体业主所有。由此，自答辩人所在小区2019年5月公告之业主大会决议，业主大会已终止被答辩人在该小区的事实物业服务。故被答辩人向答辩人催要2019年5月及之后物业费既不合情也不合法。三、被答辩人开展管理经营活动时，侵占小区业主公共收益数额巨大且拒不依法移交业某某管理，损害了答辩人的合法权益答辩人拒交物业费合乎情理。公共收益是改善小区环境和业主福利等的主要来源。答辩人所在小区业某某成立后，业某某多次口头和书面要求被答辩人依法移交小区公共收益，被答辩人不予理睬或拒绝业某某的合法要求，答辩人认为被答辩人过错在先，严重侵犯了小区全体业主包括答辩人的合法权益，处于弱势一方的答辩人有权拒交物业费合乎情理。综上所述，因被答辩人不能适当履行物业服务义务且小区业主大会已决定与其解聘，故答辩人有权拒绝支付2019年5月至今物业服务费用，请求法院驳回原告诉讼请求。答辩人依据知情权多次要求被答辩人提供《供暖合同》、暖气收费依据、标准等，被答辩人一直置之不理，故不能判断被答辩人是否具有收取暖气的权利。答辩人在见到被答辩人贴在答辩人的家门上的暖气费催缴单，不清楚暖气费究竟应该交给供暖公司还是被答辩人或其他主体。在被答辩人不能提供其收取暖气费的主体资格证据前，答辩人为避免损失，只能暂时不交该暖气费。答辩人一直认为在依据约定和知晓所在小区供暖情况、保障自己权益的情况下，应按时足额交纳暖气费。综上所述，因被答辩人不能判断被答辩人是否具有收取暖气费的主体资格和不知晓所在小区供暖情况，请求法院驳回原告诉讼请求被告支付暖气费。经审理查明，2001年7月28日，原告西安澳丰物业管理有限公司（受托方、乙方）与开发商陕西大智农工商开发有限公司签订（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、综合管理费、水电暖费；委托期限自2001年8月1日至新的物业管理委托合同签订时止；乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好，2.设备运行正常，3.房屋及设施、设备的维修、养护良好，4.公共环境整洁，5.绿化三季有花、四季常青，6.保安24小时值班，确保物业安全，7.急修立即抢修，小修不过夜，8.业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%.同年12月19日，原告与开发商签订《物业管理委托合同补充协议》，约定：经有关部门或单位委托，乙方提供水费、电费、采暖费、有线电视维护等代收代缴服务（代收代缴费收费不属于物业管理服务费）。另查，案涉小区物业管理费为0.7元/㎡·月，住宅生活垃圾费为每户每月6元，住宅电梯维护费为0.33元/㎡·月，市政供暖费用为5.8元/㎡·月。被告系小区业主，房屋建筑面积为122.67元。被告自2019年5月1日起未交纳物业管理费、住宅生活垃圾费、住宅电梯维护费，亦未交纳2019年11月15日至2020年3月15日的市政供暖费。上述事实，有《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同补充协议》、经营性服务价格（收费）证、发票、房产证复印件、催费通知单及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与开发商签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同补充协议》应当对被告产生拘束力。原告作为受托方为作为业主的被告提供了物业服务，且合同约定该小区的暖气费由原告代收代缴，故此被告应当向原告支付物业管理费944.6元、住宅电梯维护费445.3元、住宅生活垃圾费66元及市政供暖费用2845.9元，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告所举证据不足以证明原告提供的物业服务不符合约定的标准，本案亦不符合法定中止条件，故此本院对被告的辩称不予采信。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈新东于本判决生效之日起十日内向原告西安澳丰物业管理有限公司支付自2019年5月1日至2020年3月31日的物业管理费944.6元、住宅电梯维护费445.3元、住宅生活垃圾费66元，合计1455.9元。二、被告陈新东于本判决生效之日起十日内向原告西安澳丰物业管理有限公司支付2019年11月15日至2020年3月15日市政供暖费用2845.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半计收25元由被告承担，因原告已预交，故被告将其应负担的数额于判决生效日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。审判员  孟元元二〇二〇年六月五日书记员  邢彤丹打印：相丽华校对：李湘湘2020年月日送达1