河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4408号 上诉人（原审原告）：石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会，住所地河北省石家庄市桥西区中华南大街380号盛景佳园物业办公室。 法定代表人：王云山，该委员会主任。 委托诉讼代理人：吴英俊。 委托诉讼代理人：郎俊英。 被上诉人（原审被告）：石家庄安广物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区新石中路1号1-602室。 法定代表人：陈根才，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵占强，河北律融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金龙。 上诉人石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会因与被上诉人石家庄安广物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会上诉请求：请求贵院依法撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2019)冀0104民初6647号民事判决书判决主文第四项，改判支持上诉人要求被上诉人移交或交接下列事项：一、图纸或资料类17项资料。二、配套设施设备类11项资料。详见列表。事实与理由：一、原审法院在未查明被上诉人是否接收了图纸资料，接收了哪些资料的情况下，即做出了不予支持上诉人诉请的判决，属于认定事实不清。原审法院第5页：“关于原告主张被告移交的图纸和资料类(1-17)和配套设施设备资料（1-7)，因被告安广物业公司不是盛景佳园小区的第一个物业公司，被告在入驻该小区时接收了哪些图纸、资料需要查明……”，这段话表明法院并未查清案件事实，而在未查清案件事实的基础上裁判，本身就违背了我国法律“以事实为根据，以法律为准绳”的原则。在未查清案件事实的基础上即对案件进行裁判，本身就是对案件、对当事人、对法律不负责任的体现，极易导致案件判决不公，进而导致案件裁而不决，当事人纠纷得不到解决的现象出现。二、原审法院以上诉人未提供证据证明为由不予支持双方进行资料交接，属于举证责任分配不均，混淆了双方的举证责任。《物业管理条例》第三十九条、《石家庄市物业管理条例》第四十条明确规定：物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项：（一）预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额；（二）物业档案资料；（三）物业管理用房；（四）属于业主所有的其他财物。新聘物业服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列物业档案资料、物业管理用房等相关事项移交新聘物业服务企业。法律已经明确了小区原物业应当移交的明细，因此可以推定这些档案资料和属于业主所有的财物就在原物业及本案被告处，我国《民诉法解释》第九十三条明确规定：下列事实，当事人无须举证证明：(一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……。该条第二款规定：前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外。而本案所需移交的档案资料，不仅有明确的法律规定，而且通过被上诉人管理盛景佳园小区多年的事实和日常的生活经验法则，都可以推定出这些须交接资料和财物就在被上诉人处，例如：电梯属于特种设备每年都要年检，没有电梯合格证等资料根本不可能对电梯进行正常管理。而且，盛景佳园小区共有12部电梯，为了处理四号楼二单元电梯故障问题，被告已经把该部电梯的资料移交给了业主委员会，所以剩余电梯合格证等资料肯定在被上诉人处。因此上诉人无须对此举证证明。如果被上诉人不掌握这些资料，需要提供相反证据予以证明。综上，原审法院混淆了双方的举证责任，进而导致裁判不公。三、原审法院以配套设施设备均在小区内未被被上诉人控制为由，进而认定无需交接，属于认定事实错误。配套设施设备物品且不说需要双方查验清点，设施设备的维护养护情况、是否能够正常运行等技术交底和查验交接对日后正常管理维护小区起着重要作用。在一审开庭时上诉人已经强调小区的消防系统可能存在严重问题，几近处于瘫痪状态，存在问题：1、消防管网无法充水，管网内无法保持压力；2、消防中控室主机严重破损，所有通讯系统瘫痪；3、小区1200多个烟感探头只有700个能够使用。如果双方不进行交接，将来一旦发生火灾等危险事故，消防设施设备的责任将无法查清。四、上诉人从保障民生、维护法律尊严的出发点，依法行使权利维护全体业主利益，理据充分，法院应予以支持。健全文明的法治社会，义务必须依法履行，否则，法同虚设，权利必须争取和维护，否则，立法意义何存。法有明文，全民遵行，法官也不例外，所谓“无须”之表述，更表明执法者本身缺乏对“法律”的敬畏和严格执法的意识，更何况，由此可能带来的民生财产损失和安全隐患无法消弥的严重影响和后果，又岂是法官所能担当。上诉人诉至法院的意义远不止是追求“胜诉率”，更重要的是代表全体业主，切实保障民生权利，坚决维护法律尊严。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，进而导致判决有失公允，望二审法院依法改判支持上诉人要求移交资料和查验交接设施设备的诉讼请求。 石家庄安广物业服务有限公司答辩称，石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、一审法院判决驳回上诉人关于主张被上诉人移交图纸或资料（1-17)和配套设施设备（1-11)的诉求是正确的，理由如下：1、《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。本案中，盛景佳园小区的第一个物业公司是石家庄润资物业服务有限公司，该公司是应盛景佳园小区开发商的要求成立，成立时间为2007年，公司成立后按当时房管部门及街道办的要求验收合规后于2008年开始营业，该公司经营至2014年底，公司股东兼法定代表人张铁英便携款逃离公司去向不明，导致该物业公司陷入瘫痪状态。至上诉人成立之前，盛景佳园小区一直没有业主委员会。一审法院已经查明，被上诉人不是盛景佳园小区的第一个物业公司，被上诉人成立于2016年3月17日，当时盛景佳园小区既没有业主委员会也没有物业服务公司，上诉人受命于危难之际，成立之后便开始服务业主一直到2019年6月被上诉人赶出物业临时用房。通过介绍盛景佳园小区第一个物业服务企业瘫痪的始末及被上诉人成立背景和上诉人2019年4月5日备案成立的时间节点可知：盛景佳园小区的建设单位是否向石家庄润滋物业服务有限公司移交了《物业管理条例》第二十九条规定资料答辩人不清楚，石家庄润资物业服务有限公司瘫痪后没有人向被上诉人交接上述资料是事实，上诉人成立后也没有依法履职要求石家庄润资物业服务有限公司向上诉人移交相关材料也是事实。2、盛景佳园小区配套设施设备，自小区建成以来至今一直客观存在，被上诉人服务盛景佳园小区期间，被上诉人也没有刻意对配套设施设备进行过改装或者加以控制，上诉人成立之后已经将被上诉人赶走，上诉人已将盛景佳园小区配套设施设备交其所聘的物业服务企业，该物业服务企业已经实际使用、掌控、占有配套设施设备一年有余。综上，上诉人主张被上诉人移交图纸或资料、（1-17)、配套设施设备（1-11)没有事实依据，故上诉人的上诉理由不能成立。二、一审法院判令被上诉人退出盛景佳园小区物业服务区域没有任何事实及法律依据。2019年5月上诉人与河北舜鑫物业服务有限公司签订物业服务合同，在没有办理交接手续并设置合理过渡期的情况下，被上诉人于2019年6月1日就被赶出挂有盛景佳园小区物业办公室牌子的临时用房，被上诉人的办公用品被强行从临时用房中清出杂乱的堆积在空地上，被上诉人自此无法再开展物业服务工作，实际上已经终止了物业服务活动。由于被上诉人自2019年6月1日后不再开展与河北舜鑫物业服务有限公司的物业服务活动相竞争、相冲突的活动，一审法院判令被上诉人退出盛景佳园小区物业服务区域，没有事实及法律依据。三、一审法院判令被上诉人将物业管理用房二层四间、一层一间腾清移交上诉人没有事实及法律依据。被上诉人原来办公占用的临时用房一层四间所有人为石家庄市市政公司，该四间房屋是石家庄市市政公司原来院落边角上的四间旧有房屋，产权归石家庄市市政公司所有。开发商开发时仅将院落的大部分开发成现在的盛景佳园小区，因四间旧有房屋不属于开发商的开发范围，所以石家庄市市政公司的四间房子没有动，后来开发商未经石家庄市市政公司允许在四间房子上面搭起了临建四间。开发商在开发盛景佳园小区时，根本就没有准备物业用房，物业服务企业自进驻小区以来都是在临时占用案涉房屋。上诉人要求被上诉人誊清的物业管理用房当中的二层四间、一层一间，均在上诉人的掌控之下。一层的一间原为被上诉人的材料库，现已被上诉人加装了门锁，被上诉人根本就进不去；上二层四间的外置步行梯被上诉人加装了铁门，被上诉人根本无法上到二楼。另外，上诉人在一审过程当中没有提交任何证据证实盛景佳园小区有物业用房，也没有提交任何证据证实案涉房屋就是盛景佳园小区的物业用房，故一审法院在没有任何证据证明案涉房屋属于物业用房的情况下，判令被上诉人将案涉房屋腾清交与上诉人是没有事实及法律依据的，也是站不住脚的。四、被上诉人无法将物业收费明细复印件交与上诉人。首先，物业收费明细涉及各业主房屋租房人及实际占用人是谁等个人隐私，同时也涉及被上诉人在收费过程当中为了顺利收费所采取的一些优惠措施及收费方案等商业机密，从这一角度来讲，被上诉人不宜将收费明细交与上诉人；其次，上诉人自2019年6月1日以后，已让其他物业公司实际接管小区物业，新的物业公司只要从2019年6月1日以后收取相关期间的物业服务费即可，没有必要让被上诉人移交原来的收费明细；再次，收费明细原来一直在被上诉人办公的临时用房当中的资料柜中，上诉人将被上诉人从临时办公地点赶走，并将盛有收费明细的办公家具先是扔到院子里，后又将办公家具搬到居委会，现在又锁到临时办公用房二楼的临建中，被上诉人实在不知道收费明细还能否找到，而且被上诉人由于没有二楼的钥匙事实上也没法去找。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实及判决主文1-3项错误，故请求二审法院撤销一审判决发还重审。 原告盛景佳园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告安广物业公司立即退出盛景佳园物业服务区域；2、判令被告向原告移交：一、图纸或资料类（1）用地红线图；（2）土地买卖合同；（3）国有土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）总平面水电、网管竣工图；（7）总平面绿化、苗木竣工与验收清单；（8）建设施工竣工图；（9）结构竣工图；（10）给排水工程竣工图；（11）防雷工程竣工图；（12）化粪池布置图；（13）公共照明竣工图；（14）消防平面布置竣工图及查验合格书；（15）盛景佳园小区整体布置规划图；（16）其他更改后的各种设备、设施竣工图；（17）业主资料明细表；二、配套设施设备类：（1）变配电设备安装、调试报告原件；（2）变配电设备使用说明书、设备出厂合格证、保修卡、保修协议；（3）电梯的特种设备检测报告及合格证书、保修卡、保修协议；（4）电梯运行许可证原件；（5）二次供水设备及使用合格证书、保修卡、保修协议；（6）压力容器设备及使用合格证书；（7）雨污水等排水设施；（8）给水、排水等电机设备及附属配件；（9）消防设施及消防配件；（10）供配电等机电设备及附属配件；（11）监控设施；（12）对讲门禁设备、设施、查验报告等；（13）产权属全体业主所有的设备、工具材料；（14）物业管理办公用房；三、财务类：（1）物业服务费收缴明细；（2）已收取的各类押金统计；（3）预收水费统计；（4）债权债务统计；（5）对收取的其他费用仔细核算，提前预收的应退还业主。3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告安广物业公司系石家庄市桥西区盛景佳园小区的物业服务公司，根据被告与盛景佳园小区业主签订的物业服务协议第十六条约定，协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。原告盛景佳园业委会于2019年4月25日经桥西区住建局备案批准正式成立，2019年5月25日，原告在经过住建局组织的招投标手续后，与河北舜鑫物业服务有限公司签订了《盛景佳园物业服务合同》。自此原告要求被告安广物业公司交接，被告未交接，未腾清物业用房。原告称，被告系盛景佳园小区第二任物业公司，第一任物业公司的老板和被告的老板是夫妻关系，原告不知道被告是何时进驻盛景佳园小区，不清楚第一任物业公司是否将资料移交给了被告，原告认为举证责任在被告。被告原使用小区物业用房10间，在原告与新的物业公司签订物业合同后，被告拒不搬出盛景佳园小区的物业用房，原告将被告的办公用品归纳存放到二层4间物业用房内，被告还占用一层1间物业用房，该1间的钥匙由被告保管。原告要求被告移交的图纸或资料类为：（1）用地红线图；（2）土地买卖合同；（3）国有土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）总平面水电、网管竣工图；（7）总平面绿化、苗木竣工与验收清单；（8）建设施工竣工图；（9）结构竣工图；（10）给排水工程竣工图；（11）防雷工程竣工图；（12）化粪池布置图；（13）公共照明竣工图；（14）消防平面布置竣工图及查验合格书；（15）盛景佳园小区整体布置规划图；（16）其他更改后的各种设备、设施竣工图；（17）业主资料明细表。原告称没有证据证明在被告处，举证责任不在原告。原告要求被告移交的配套设施设备的资料为：（1）变配电设备安装、调试报告原件；（2）变配电设备使用说明书、设备出厂合格证、保修卡、保修协议；（3）电梯的特种设备检测报告及合格证书、保修卡、保修协议；（4）电梯运行许可证原件；（5）二次供水设备及使用合格证书、保修卡、保修协议；（6）压力容器设备及使用合格证书；（7）对讲门禁设备、设施、查验报告等。原告称没有证据证明在被告处，举证责任不在原告。配套设施设备类：1、雨污水等排水设施；2、给水排水等机电设备及附属配件；3、监控设施；4、物业管理办公用房5间，1层1间，2层4间；5、产权属全体业主所有的设备工具材料，设备的配件及附属的材料，具体哪些材料原告不清楚；6、消防设施及消防配件；7、供配电等机电设备及附属配件。原告称被告占用的5间物业用房应当腾清移交给原告，其他设施设备被告没有占用，只需要办理交接手续，原告查验即可。原告要求被告移交的财务类资料为：1、物业服务费收缴明细；2、已收取的各类押金统计；3、预售水费统计；4、债权债务统计；5、对收取的其他费用统计表，如有其他收费台账需要被告补充的由被告补充。被告未到庭，被告提供原告搬其办公用品的部分照片。上述事实，有原告陈述、物业服务协议、业主委员会备案通知书、盛景佳园选聘物业公司公告、物业服务合同、照片、情况说明等证据予以证实。 一审法院认为，被告安广物业公司与盛景家园小区业主签订的物业服务协议，约定协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。原告盛景佳园业委会于2019年4月25日成立，于2019年5月25日与河北舜鑫物业服务有限公司签订了《盛景佳园物业服务合同》，故被告安广物业公司的物业服务协议到期终止，被告安广物业公司应当退出盛景家园物业服务区域。被告安广物业公司应向原告移交所占用的物业管理用房，原告已将被告的办公用品归纳存放到二层4间物业管理用房内，被告还占用一层1间物业管理用房，故被告应将物业管理用房5间腾清移交给原告。关于原告主张被告移交的图纸和资料类（1-17）和配套设施设备资料（1-7），因被告安广物业公司不是盛景佳园小区的第一个物业公司，被告在入驻该小区时接收了哪些图纸、资料需要查明，原告未提供证据证明被告接收了上述资料，故原告要求被告移交上述资料，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告移交的配套设施设备，该配套设施设备均在小区内未被控制，原告也称被告并未占用，故无需移交，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于财务类资料中第1小项，物业服务费收缴明细，该项资料属于物业服务所必须的相关资料，由于被告与部分业主之间尚有物业费未结清，被告可向原告移交该项资料的复印件，须与原件保持一致，并加盖被告公章。第2、3小项已收取的各类押金统计、预售水费统计，由于交纳的主体并非全体业主，而是部分业主，该部分资料与业主委员会无关，原告无权要求被告移交。第4、5小项债权债务统计、对收取的其他费用统计，由于其并非是物业服务所必须的相关资料，故被告无需向原告移交。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告石家庄安广物业服务有限公司退出盛景家园小区物业服务区域；二、被告石家庄安广物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内将物业管理用房二层4间、一层1间腾清移交给原告石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会；三、被告石家庄安广物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会移交物业服务费收缴明细复印件；四、驳回原告石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告石家庄安广物业服务有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据. 本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，《物业管理条例》第三十九条、《石家庄市物业管理条例》第四十条明确规定：物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项：（一）预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额；（二）物业档案资料；（三）物业管理用房；（四）属于业主所有的其他财物。新聘物业服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列物业档案资料、物业管理用房等相关事项移交新聘物业服务企业。法律已经明确了小区原物业应当移交的明细，上诉人所列举的档案资料和属于业主所有的财物属于被上诉人应当移交的法定义务。被上诉人与上一届物业的纠纷问题不能对抗其应当对上诉人承担的法定的移交义务。 综上所述，石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6647号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6647号民事判决第四项； 三、石家庄安广物业服务有限公司于本判决生效之日十日内向石家庄市桥西区盛景佳园业主委员会移交下列事项和物品：一、图纸或资料类：1、用地红线图；2、土地买卖合同；3、国有土地使用权证；4、建设用地规划许可证；5、建设工程规划许可证；6、总平面水电、网管竣工图；7、总平面绿化、苗木竣工与验收清单；8、建设施工竣工图；9、结构竣工图；10、给排水工程竣工图；11、防雷工程竣工图；12、化粪池布置图；13、公共照明竣工图；14、消防平面布置竣工图及查验合格证书；15、盛景佳园小区整体布置规划图；16、其他更改后的各种设备、设施竣工图；17、业主资料明细表；二、配套设施设备类：1、变配电设备安装、调试报告原件；2、变配电设备使用说明书、设备出厂合格证、保修卡、保修协议；3、电梯的特种设备检测报告及合格证书、保修卡、保修协议；4、电梯运行许可证原件；5、二次供水设备及使用合格证书、保修卡、保修协议；6、压力容器设备及使用合格证书；7、雨污水等排水设施；8、给水、排水等电机设备及附属配件；9、消防设施及消防配件；10、供配电等机电设备及附属配件；11、监控设施。 一、二审案件受理费由石家庄安广物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年六月十八日 书记员  田家鑫 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 ——