湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1087民初261号原告：王德文，男，生于1971年3月9日，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：陈忠强，湖北驰华律师事务所律师。特别授权代理。被告：魏素娥，女，生于1986年9月5日，汉族，湖南省岳阳市人，住松滋市。委托诉讼代理人：宋小川，湖北金捷律师事务所律师。特别授权代理。第三人：熊静，女，生于1978年1月20日，汉族，松滋市人，住松滋市。原告王德文与被告魏素娥、第三人熊静房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月1日立案受理后,依法适用简易程序,于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告王德文的委托诉讼代理人陈忠强、被告魏素娥的委托诉讼代理人宋小川到庭参加诉讼。第三人熊静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王德文向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判决被告立即腾退并向原告交付其租赁的房屋；2、判决被告向原告支付房屋租金33634.57元（租金暂计算至2020年1月20日）。2020年1月21日起，被告按182.32元/天的标准向原告支付房屋占用费至交付房屋之日。事实和理由：2013年1月，原告王德文将其位于新江口××××二间门面出租给本案第三人熊静经营药店，2017年9月，熊静将该药店转让给被告魏素娥。原、被告于同年12月11日签订《房屋租赁合同》，被告承租该门面仍用于经营药店，合同约定租期为5年，自2018年1月1日至2022年12月30日，租金55000元/年，每年递增租金10%。被告在经营一段时间后，因无法办理药店经营许可证，与第三人（药店转让人）产生纠纷并诉至人民法院（该纠纷现已审结）。2018年1月15日被告关停了该药店，但仍占用该门面至今。被告仅于2019年12月向原告支付房租30512元，原告就尚未支付的房租多次与被告和第三人熊静协商未果。原告为维护合法权益，特具状法院，望判如所请。被告魏素娥辩称：1、本案第三人熊静在本案中的地位，应列为被告，本案中《药店转让协议》已经荆州中院下达（2019）鄂10民终1205号民事判决，中院明确指出，《应对转让协议》名义为药店转让，实际上包含药店经营许可证等经营手续的转让，且与设施设备、药品等的转让以及房屋续租密不可分，同时对一审中认定的损失（含房租损失）各承担50%予以了确认，因此本案熊静的诉讼地位应为被告；2、答辩人在2019年12月2日已按照中院判决支付了其2019年1月1日至2019年12月2日间的房租30512元，对此期间的房租，答辩人不应再承担；3、如法院判令答辩人再次承担2019年1月1日至12月2日间的房租，则会引发答辩人与熊静之间的再次诉讼，也不利于化解矛盾；4、该房屋早已再次出租，答辩人也早已关停药店，未再租赁，租赁合同的效力随着《药店转让协议》被荆州中院判决确认无效而不再实际履行，所以在其支付至2019年12月2日的租金后，也不应再承租。综上，请法院驳回原告对答辩人的诉请。第三人熊静未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年1月，原告王德文将其位于松滋市新江口××大道××号的两间门面房屋出租给第三人熊静经营“恒泰大药房”药店（合同至2017年12月31日租赁期间届满），租赁期间第三人熊静于2017年9月5日与被告魏素娥签订《药店转让协议书》一份，该协议主要内容为：第三人熊静将药店整体（含经营许可证等证照在内）转让给被告魏素娥，转让款为人民币46万元，第三人熊静协助被告魏素娥办理各项证照过户手续等。《药店转让协议书》签订后，被告魏素娥支付第三人熊静转让款40万元，并于协议签订同日受让经营该药店。此外被告魏素娥（合同乙方）与原告王德文（合同甲方）于2017年12月11日签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“1、甲方将乐乡大道110号二间门面，租给乙方使用，经营药店等；2、付款方式：租期从2018年1月1日至2022年12月30日止，年租金55000元，乙方在签订之日须交清一年的租金，每年提前一个月交清次年租金，不得违约；3、合同期限五年，年租金55000元，每年按10%递增。…”，第三人熊静亦在该合同文本上方“乙方”一栏签名。合同履行中被告魏素娥向原告王德文支付头一年度房屋租金55000元，并实际承租经营该药店至2018年1月15日。后因无法办理药品经营许可证，且被告魏素娥与第三人熊静协商解除《药店转让协议》未果，自2018年1月16日起被告魏素娥关停药店，并于2018年1月15日提起“（2018）鄂1087民初183号原告魏素娥与被告熊静确认合同无效纠纷”之诉，本院作出（2018）鄂1087民初183号民事判决后魏素娥不服提起上诉，荆州市中级人民法院于2018年7月3日作出裁定将该案发回本院重审。本院对该案重审后于2019年3月21日作出（2018）鄂1087民初1557号民事判决，该判决主要判项为：“1、原告魏素娥与被告熊静于2017年9月5日签订的《药店转让协议书》无效；2、原告魏素娥按药店转让物品清单将物品及药店店面退还被告熊静，药店现有药品由原告魏素娥占有保管，被告熊静返还原告魏素娥172692元；3、2018年1月16日之前原告魏素娥经营期间在松滋市医保局未结的药品款46815元归原告魏素娥所有，在市医保局的押金归被告熊静所有；4、驳回原告魏素娥其他诉讼请求；…”，该判决还认定：“被告熊静明知转让药店经营许可权为部门规章所禁止，原告魏素娥作为职业药师也应知道转让药店经营许可权为部门规章所禁止，双方却在转让药店时将经营许可权作为转让标的，双方均有过错，双方应该对因药店转让致原、被告不能经营药店的损失各承担50%。”；魏素娥与熊静均不服该判决提起上诉，荆州市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）鄂10民终1205号终审判决，驳回魏素娥与熊静上诉，维持原判，该终审判决还认定：“…双方于2017年9月5日签订的《药店转让合同》名义上为药店转让，实际上包含药品经营许可证等经营手续的转让，且与设施设备、药品等的转让以及房屋续租密不可分，《药品经营许可证》等经营手续转让的效力将影响合同的整体效力，涉案合同因违反了《中华人民共和国药品管理法》关于药品经营许可证不得买卖、出租、出借的强制性规定，归于无效。…”。（2018）鄂1087民初1557号民事判决生效后，被告魏素娥于2019年12月1日请人将药店内属于其保管的药品等搬走，将约50%的房租30512元交付原告王德文的委托代理人陈忠强律师，且将租赁房屋钥匙交还陈忠强律师并要求解除租赁合同，但原告王德文通过其代理人表示因租金未收齐、房屋内设施设备尚未搬走等不能收取被告魏素娥交付的房屋钥匙。此后2020年初湖北省爆发新冠××疫情，直至2020年4月上旬原告王德文与第三人熊静重新签订涉案房屋租赁合同的当日（第三人熊静再承租），原告王德文才与被告魏素娥、第三人熊静一起办理房屋交接手续。原告王德文于2020年4月1日诉讼来院，要求判如所请。案件审理过程中，原告王德文在庭审中以双方已于2020年4月上旬实际解除房屋租赁合同且房屋已收回另租为由撤回其第一项诉讼请求。本院认为，被告魏素娥在与第三人熊静签订《药店转让协议书》的基础上，为续租该药店所在的房屋经营药店，于2017年12月与原告王德文签订《房屋租赁合同》，但在续租过程中被告魏素娥因无法办理药品经营许可证，自2018年1月起与第三人熊静另案发生确认无效合同纠纷之诉，且药店一直关停不能经营，直至2019年10月18日该纠纷才终审定案，该案终审认定“双方于2017年9月5日签订的《药店转让合同》名义上为药店转让，实际上包含药品经营许可证等经营手续的转让，且与设施设备、药品等的转让以及房屋续租密不可分”，且终审认定“原告魏素娥与被告熊静于2017年9月5日签订的《药店转让协议书》无效；…双方应该对因药店转让致原、被告不能经营药店的损失各承担50%。”。综上可认定本案原、被告签订的《房屋租赁合同》为有效合同。但该租赁合同系伴《药店转让协议书》而生，在《药店转让协议书》被终审确认无效的同时，被告魏素娥已不能实现经营药店的租赁合同目的，对此原告王德文应当知晓，故从租赁合同履行情况及公平角度考量，该《房屋租赁合同》应及时终止，以免造成原、被告各自损失扩大。当确认无效合同纠纷之诉终审判决下达后，被告魏素娥于2019年12月1日将药店内属于其保管的药品等搬走，将约50%房租及房屋钥匙交付原告王德文的委托代理人并要求解除租赁合同时，根据变更后的情势等原告王德文应当及时与被告魏素娥解除《房屋租赁合同》，故本院依法酌情认定原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月30日解除，此前房屋剩余租金29988元（60500元－30512元）被告魏素娥应予支付，原告王德文主张此后房屋租金缺乏事实与法律依据（包括疫情影响），本院不予支持。至于被告魏素娥辩称如判令其承担2019年12月合同解除前的租金，则会引发其与第三人熊静的矛盾，其所辩属另一法律关系，不在本案审理范围，应由其另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条的规定，判决如下：一、由被告魏素娥支付原告王德文租金29988元，在本判决生效之日起七日内履行。二、驳回原告王德文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元，减半收取321元，由原告王德文承担35元，由被告魏素娥承担286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 陈 荣二〇二〇年六月二十八日书记员 裴晶晶