湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终906号上诉人（原审被告）：李萍，女，1974年10月28日出生。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南建工七星物业管理有限公司。法定代表人：胡红波，该公司副董事长。委托诉讼代理人：李拉克，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡昭君，湖南科云律师事务所律师。上诉人李萍因与被上诉人湖南建工七星物业管理有限公司（以下简称建工七星公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李萍上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回建工七星公司的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由建工七星公司承担。事实与理由：1.李萍不存在任何违约行为，李萍与湖南台湘房地产经纪有限公司熊子杰签订的《台湾风情园商铺租赁合同》一直没有解除，租期未满，至今有效。2.一审法院忽略了李萍与建工七星公司签订的《门面租赁合同》生效条件并未成就、合同并未生效的事实。建工七星公司一审提交的证据《门面租赁合同》第十二条第五项明确约定：“本合同一式五份，甲方三份，乙方两份，双方盖章签字，且乙方向甲方缴纳履约保证金，第一次租金和管理费后生效，同时，此前本门面与各方主体签订的所有租赁合同或类似合同即时作废。”李萍既没有向建工七星公司缴纳过保证金，也没有向建工七星公司缴纳租金及管理费。由此，按照合同约定，案涉合同生效条件并未成就，合同未生效。既然合同没有生效，建工七星公司要求李萍支付租金、违约金也缺乏合同依据。建工七星公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合同是由建工七星公司与李萍在自愿、平等、合法的基础上签订，是双方的真实意思表示，同时合同中也明确约定在该合同签订生效后，此前与各方签订的租赁合同即时作废，也就是最终以此合同为准。因为合同是有效的，李萍应依约履行合同义务。签订合同后，建工七星公司已将门面交付给李萍，由于李萍拒交租金，已构成严重根本违约，一审法院据此判令解除合同并判令其支付租金、违约金处理正确。建工七星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除李萍与建工七星公司签订的《门面租赁合同》；2.判令李萍退还裕后街沿河五号栋S101门面；3.判令李萍支付建工七星公司门面租金252884.9元(暂自2017年7月6日计算至2019年10月5日)，违约金按每日千分之五计算至李萍完全履行租金支付义务时止；4.判令由李萍承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：建工七星公司作为出租方（甲方）与李萍作为承租方（乙方）签订了门面租赁合同，合同主要内容有：“甲方将位于郴州市苏仙区裕后街沿河五号栋S101号门面出租给乙方使用，建筑面积241.81㎡；租期十年，从2014年7月6日起至2024年7月5日止；租期内租金为40元/平方米/月，根据241.81平方米建筑面积计算，该门面2014年7月6日起至2017年7月5日的月租金为9672.4元，第四租赁年度开始门面租金按5%的年递增计算，第七租赁年度开始门面租金按8%的年递增计算；2014年7月6日至2017年7月5日为装修期，2017年7月6日至2018年7月5日，租金递增5%，优惠后为36.75元/平方米/月，2018年7月6日至2019年7月5日，租金递增5%，优惠后为39.90元/平方米/月，2019年7月6日至2020年7月5日，租金递增5%，优惠后为42元/平方米/月；租金采取预付方式，按季支付。装修期满前5个工作日内乙方向甲方指定账户以转账的形式支付首期（2017年7月6日至2017年10月5日）的门面租金，共计人民币26659.55元。第二期及以后的门面租金支付时间为每季度上一个月的25日前，预付下一个季度的租金；管理费在甲乙双方另行签订的《管理服务合同》中约定，与门面租金一并视为不可或缺的费用，必须同时存在，同时收取；如乙方不能按时支付租金及其它费用，乙方除及时如数补交所欠款项外，还应按所欠款项5‰/天支付违约金；乙方拖欠租金或其他费用2个月以上的视为严重违约，甲方有权单方解除合同、收回门面且履约保证金不予退还。乙方应无条件立即退场，并承担违约责任。如因此给其自身、该房屋所有权人、甲方或第三方造成损失的，乙方必须承担全部的经济责任和法律责任，该房屋所有权人、甲方概不负责”。该门面租赁合同对门面的装修、使用和维修，门面的转租、续租、退租以及法律责任进行了约定。租赁期间建工七星公司因李萍不交纳租金对涉案门面采取了锁门措施，其后建工七星公司解除了锁门措施，该门面李萍使用至今。另查明，李萍、建工七星公司签订的门面租赁合同中无签订时间，建工七星公司主张以租金起算时间为合同签订时间。一审法院认为，建工七星公司与李萍签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，建工七星公司依约履行合同义务，李萍在合同约定的三年免租期到期后，自2017年7月6日使用至今，未向建工七星公司支付租金。租赁期间建工七星公司因李萍不交纳租金对涉案门面采取了锁门措施，其后建工七星公司解除了锁门措施，该门面李萍使用至今。李萍拖欠租金行为，构成严重违约，故建工七星公司诉请解除与李萍签订的门面租赁合同并退还该门面，符合合同约定，予以支持。建工七星公司诉请李萍支付租金252884.9元（自2017年7月6日计算至2019年10月5日止）及租金违约金56394.1元，符合合同约定，于法有据，予以支持。建工七星公司主张租金违约金以每日千分之五计算过高，与其当庭陈述的违约金亦不一致，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、解除原告湖南建工七星物业管理有限公司与被告李萍签订的门面租赁合同；二、被告李萍于本判决生效后三十日内退还原告湖南建工七星物业管理有限公司位于郴州市苏仙区裕后街沿河五号栋S101号门面；三、被告李萍于本判决生效后三十日内支付原告湖南建工七星物业管理有限公司门面租金252884.9元；四、被告李萍于本判决生效后三十日内支付原告湖南建工七星物业管理有限公司门面租金违约金56394.1元；五、驳回原告湖南建工七星物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的上述期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5939.27元，减半收取2969.63元，由被告李萍负担。”本院二审期间，当事人依法围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，李萍提交的《关于裕后街整体招商引进台湾风情园项目有关问题的会议纪要》《台湾美食步行街商铺租赁合同》，真实性予以采信，但上述证据不足以证实其主张；门面上锁照片，无法证明锁门行为系建工七星公司所为，无法达到其证明目的，不予采信；收条、化粪池照片，因李萍未提供原件予以核对，真实性无法核实，不予采信；营业执照无法达到其证明目的，不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，补充查明：1.案涉门面产权人为湖南建工相山房地产开发有限公司。2014年，台湾湖南商务公司作为出租方与承租方李萍，就案涉门面的租赁使用签订一份《台湾美食步行街商铺租赁合同》，合同对租期、租金等均作了相关约定，李萍开始租赁使用案涉门面。后湖南建工相山房地产开发有限公司收回裕后街项目的运营管理权，并与湖南七星物业管理有限公司签订《郴州市裕后街历史文化街区（核心区）前期物业管理及招商运营服务合同》，将案涉门面委托湖南七星物业管理有限公司招商运营。2.2016年12月，经工商行政管理部门依法核准，湖南七星物业管理有限公司名称变更为湖南建工七星物业管理有限公司，即本案简称的建工七星公司。3.建工七星公司接手裕后街项目的招商运营管理后，即与李萍就案涉门面的租赁使用签订了案涉《门面租赁合同》。该合同第十二条第五项约定：“本合同双方盖章签字且乙方（李萍）向甲方（建工七星公司）交纳履约保证金、第一次租金和管理费后生效。同时，此前本门面与各方主体签订的所有租赁合同或类似合同即时作废。”本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉《门面租赁合同》是李萍与建工七星公司双方自愿协商签订，是双方真实意思表示，内容合法。案涉合同虽约定了合同生效事由，但建工七星公司已履行合同主要义务即交付门面给李萍使用，李萍也已从2014年起实际租赁使用门面至今，双方均以事实行为在履行租赁合同的约定，故案涉租赁合同事实上已生效，李萍应按照合同的约定支付租金。案涉《门面租赁合同》明确约定“此前本门面与各方主体签订的所有租赁合同或类似合同即时作废”，且案涉门面产权人湖南建工相山房地产开发有限公司系授权委托建工七星公司出租案涉门面，故李萍主张其现在履行的是其与案外人台湾湖南商务公司签订的租赁合同，与事实相悖。建工七星公司系根据委托将案涉门面出租给李萍，其具有合法的出租人身份，本案纠纷发生后，其有权以原告身份依法起诉李萍并主张权利。李萍在合同约定的免租期到期后，一直使用门面至今，未向建工七星公司支付租金。李萍拖欠租金行为构成严重违约，故建工七星公司诉请解除与李萍签订的门面租赁合同并要求退还该门面，符合合同约定，应予支持。一审法院根据合同约定判令李萍支付租金252884.9元（自2017年7月6日计算至2019年10月5日止）及违约金56394.1元，处理正确，本院予以维持。综上，李萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5939元，由李萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年六月三十日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。