陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终4758号 上诉人（原审原告）：苏月琴，女，1957年10月27日生，汉族，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：赵晓平，男，1961年2月3日生，汉族，住西安市长安区。上诉人苏月琴与上诉人赵晓平因租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初6455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。苏月琴上诉请求：1.改判赵晓平再向苏月琴支付2018年5月31日至2019年2月28日的房屋租金34200元、水电费506.5元及违约金5472元，以上共计：40178.5元。2.一、二审诉讼费由赵晓平承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。一、苏月琴与案外人西安悦航物业管理有限公司的租赁合同于2018年5月30日解除，但案外人放弃收取苏月琴至实际腾房之日前的租金，不意味赵晓平可以以此为由拒绝向苏月琴支付租金。涉案房屋由苏月琴出资建造。涉案房屋系苏月琴从案外人西安悦航物业管理有限公司整租。苏月琴曾于1997年左右与国营风雷厂合作，由苏月琴出资建造两层临街商铺共计1800平方米，共计50余间房屋，产权归风雷厂，建成后再由风雷厂整体出租给苏月琴，由苏月琴对外经营。赵晓平系风雷厂下岗职工，其以下岗安置的名义通过风雷厂从苏月琴处低价租赁两间房屋共计80平方米，然后再转租他人。后风雷厂破产，出租人变更为悦航公司。2018年因涉案临街商铺面临拆迁，悦航公司为了解决临街商户搬迁历史遗留问题，故苏月琴和悦航公司在西安市长安区人民法院法官主持调解下，达成四点调解意见，并据此作出西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初4149号民事调解书，依据该调解书，苏月琴与案外人悦航公司的合同在2018年5月30日调解书送达之日解除。二、苏月琴与案外人悦航公司就合同解除后的腾房事宜达成了新的约定，悦航公司同意在苏月琴实际腾交房屋前可以合法使用涉案房屋。另外悦航公司为了弥补苏月琴在该房屋建造上的损失，同意放弃从2018年1月1日至实际腾房期间的房屋租金。苏月琴有权在实际腾交房屋期间合法占有该房屋，只是逾期腾房应当承担违约金。三、案外人悦航公司放弃向苏月琴索要租金不代表赵晓平可以不向苏月琴支付租金。根据合同相对性原则，出租合同与转租合同相互独立，合同相对方受到合同的约束，相互之间可以行使抗辩权，非合同相对方之间没有合同上的权利和义务，不能彼此抗辩。故赵晓平不能以悦航公司免收苏月琴租金就从而对抗苏月琴，拒付苏月琴租金。出租合同和转租合同并非主从合同。由于苏月琴和悦航公司已经就解除租赁合同之后腾房事宜达成了新的协议，苏月琴在实际腾房之前具有了合法的占用、使用该房屋的权利，故此，该腾房期间不影响转租合同的履行，实际情况也是赵晓平一直使用涉案房屋至实际腾房之日。四、赵晓平辩称自己是将涉案房屋于2018年10月份腾交苏月琴但并未提供相应证据予以佐证。按照谁主张谁举证原则，苏月琴将涉案房屋出租给赵晓平，赵晓平若认为已经将房屋腾交给苏月琴，该举证责任在赵晓平一方。赵晓平目前没有提供任何证据证明其将涉案房屋腾交苏月琴，故赵晓平应当承担举证不能的法律后果。根据案外人悦航公司的说明可以证明涉案房屋是在2018年2月28日腾交悦航公司。五、双方租赁合同虽然到期后未续签合同，但是仍按照该租赁合同履行，故只是租期依法变更为不定期，其他合同内容未变更，故赵晓平仍应当按照双方租赁合同约定支付违约金。六、承租苏月琴的所有商户均已经按月向苏月琴支付房租至实际腾房之日，唯独赵晓平及朱建军充当“钉子户”，拒不腾房也不支付租金，直至2019年2月28日被强行腾房。苏月琴承租悦航公司的门面房共计50多户，因涉案房屋面临整体拆迁，苏月琴为了配合拆迁，从2018年起，对已到期商户未签订书面租赁合同，租期变更为不定期，并且房租变更为按月收取。2018年6月份苏月琴和悦航公司达成民事调解书后，按照调解协议约定，苏月琴积极配合悦航公司做商户的搬迁工作，赵晓平及另一户朱建军拒不配合，一直拖延腾房，赵晓平一直以自己是原国营风雷厂职工为由无理取闹，导致涉案房屋迟迟无法腾交，为此经悦航公司和苏月琴共同努力之下，在2019年2月28日通过断电、断水等方式才将赵晓平的房屋腾交悦航公司。由于赵晓平的原因，苏月琴为此须按照调解协议向悦航公司支付违约金，相反赵晓平承租涉案房屋后将房屋再转租商户，一直收取商户的租金至实际腾房之日，苏月琴有权收取赵晓平的租金至实际腾房之日。七、赵晓平承租房屋后并没有自行经营，而是将房屋又转租给商户马正良。赵晓平将房屋转租给马正良后每月收取租金70004元，赵晓平收租金一直收到2019年2月底。八、赵晓平在2018年8月20日向苏月琴出具的《证明》中明确写明2018年1月至今未向苏月琴交纳两间门面房租金，可见赵晓平是认可实际租赁关系与租金的。赵晓平辩称，不同意苏月琴的上诉。苏月琴要求赵晓平赔偿的租金与事实不符，因为这段时间悦航公司已经不把房屋租给苏月琴了，而且悦航公司也给赵晓平下发了通知。所以苏月琴没有权利再收赵晓平的钱。赵晓平上诉请求：1.撤销一审判决第一条房屋租赁费19000元和违约金3648元；2.诉讼费用由苏月琴承担。事实和理由：一审判决事实认证不清，证据不足，应予撤销。涉案商铺原系风雷仪表厂所有，赵晓平和风雷仪表厂于2000年签订商铺租赁合同，后因该厂破产，该商铺转入国资委名下，其租赁合同经国资委同意继续延续，期间由苏月琴代收租金。2012年左右，涉案房产由西安悦航物业管理有限公司接手，因2017年11月24日，悦航公司发布通知，苏月琴与悦航公司的房屋租赁合同于2017年12月31日到期且不续租。悦航公司发布通知后，为收回房屋，采用了断电、焊门等措施，也对赵晓平明确表示不再收取2018年的租赁费，接到悦航公司通知后，赵晓平就让租赁户不再经营，故苏月琴对该商铺的租赁也只能持续到2017年年底。2018年以后赵晓平与苏月琴之间不存在租赁合同关系，而苏月琴找各种理由未按期向悦航公司交房。无奈悦航公司起诉至法院，法院调解后，以调解之日为依据认定赵晓平将房租至2018年5月3日与事实不符。苏月琴与悦航于2017年年底已终止租赁合同，所以苏月琴无权收取2018年1月1日至5月31日的商铺租金19000元。赵晓平根本未违约更无需向苏月琴交3648元的违约金，而一审法院判决赵晓平支付苏月琴上述租赁费及违约金，于法无据，不合情理。苏月琴辩称，2018年上半年法院判的内容苏月琴是服从的。苏月琴向一审法院起诉请求：1.请求赵晓平向苏月琴支付2018年1月1日至2019年2月28日间的房租53200元、2019年1月22日至2019年2月21日间的水电费506.5元。2.请求赵晓平向苏月琴支付违约金共计9120元。3.本案诉讼费由赵晓平承担。一审法院认定事实：苏月琴于2012年1月至2016年12月，与案外人悦航公司就涉案房屋签订了多份房屋租赁合同，约定由苏月琴承租案外人所有的位于西安市长安区XX号XX层商贸用房，总建筑面积1800平方米，租期均为一年。苏月琴于2012年1月与悦航公司签订了租赁合同后，又于2012年3月与赵晓平签订了租赁合同，合同约定苏月琴将其从悦航公司处承租的1800平方米商业用房中的两间房屋出租给赵晓平，租期为2012年4月1日至2013年3月31日。该合同约定租金为45600元/年，继续租赁者，每年递增10%的房租款，下次交款必须提前一月续租赁合同，并交一年的租房金；对违约责任约定为双方必须严格履行，不得以任何理由和借口改变上述条款，若任何一方不严格执行合同条款，除赔偿合同总数额外，还应按合同总额的20%支付违约金；该合同还就水电费的承担、房屋修缮等内容做了明确详细的约定。该合同到期后，苏月琴、赵晓平并未就房屋续租事宜签订书面的租赁合同，但赵晓平一直租用涉案房屋至2018年，赵晓平也按照约定给苏月琴交纳了2017年前的全部房租及水电费。案外人悦航公司于2016年12月7日与苏月琴签订了最后一份租赁合同，该租赁合同约定租期为2017年1月1日至2017年12月31日，租金40000元/月；若苏月琴与第三方签订转租协议，则期限不得超过本合同约定的期限；租赁期满，悦航公司将收回该场地；该合同还约定了合同的解除、房屋的返还等事宜。案外人悦航公司与苏月琴未就涉案房产签订2018年1月1日以后的租赁合同，但涉案房产仍被实际使用。案外人悦航公司于2018年4月10日将苏月琴列为被告诉至西安市长安区人民法院，案号为（2018）陕0116民初4149号，要求苏月琴支付其租金。后该案于2018年5月29日经西安市长安区人民法院作出民事调解书，双方达成一致调解意见：①调解书生效之日，双方于2016年12月7日签订的租赁合同予以解除；②苏月琴于2018年7月31日前给付悦航公司房租费240000元；③苏月琴于2018年7月31日前腾空房屋并交付给悦航公司，如未能按期腾房交付的，苏月琴应自2018年8月1 日起承担违约金；④调解书生效后，悦航公司放弃向苏月琴索要2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋租金。双方于2018年5月30日签收了该民事调解书。2018年初，应政府规划，涉案房屋被列为拆迁序列。赵晓平在庭审中自认涉案房产于2018年10月腾空，并被张贴封条。赵晓平未给苏月琴交纳2018年1月1日后的租金。涉案房屋实际于2019年2月被拆除。苏月琴、赵晓平间未按照2012年签订的租赁合同中就房屋租金逐年上涨10%的约定执行，经双方口头协商一致后按固定租金年45600元计算。2016年12月，赵晓平给苏月琴交纳了涉案房屋2017年全年的租金45600元。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，苏月琴依据与案外人悦航公司建立房屋租赁的法律关系，通过转租的方式，同赵晓平于2012年3月签订了房屋租赁合同，自此苏月琴、赵晓平间的房屋租赁合同关系成立。该合同中约定的租期为2012年4月1日至2013年3月31日，合同到期后，苏月琴、赵晓平虽未续签新的书面租赁合同，但赵晓平仍延续了合同的条款继续租赁涉案房屋，并向苏月琴交纳涉案房屋的租金直至2017年12月31日。苏月琴、赵晓平间的房屋租赁合同关系并未因没签订书面租赁合同而解除，苏月琴、赵晓平间形成了事实上的租赁合同关系。依据一审法院作出的（2018）陕0116民初4149号民事调解书，可确定案外人悦航公司与苏月琴已协商一致就涉案房产的租期续约至2018年5月30日。因此，苏月琴基于与悦航公司的房屋租赁合同关系，对涉案商铺的使用权直到2018年6月1日方终止。现苏月琴请求赵晓平支付其2018年1月1日至2019年2月28日间的房屋租金，已超出了其享有使用权的期限，故一审法院仅支持2018年1月1日至2018年5月30日间的房屋租金。经核算，租金为19000元。对于苏月琴诉请赵晓平交纳2019年1月22日至2019年2月21日间的水电费506.5元的诉请，因苏月琴于2018年6月1日已丧失了对涉案房屋的使用权，故对该诉请，一审法院不予支持。对于苏月琴要求赵晓平支付其违约金9120元一节，赵晓平于2018年1月1日后仍实际使用涉诉房屋，赵晓平未按照双方约定向苏月琴交纳房租的行为已构成违约。虽苏月琴、赵晓平在原始合同中约定的违约金为合同总额的20%，但该标准显属过高，一审法院酌情下调为8%，核算出违约金为3648元。对于赵晓平认为，苏月琴已于2017年12月31日灭失了对涉案商铺的使用权的主张，与事实不符，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条及相关民事法律法规之规定，判决：一、被告赵晓平于本判决生效后30日内支付原告苏月琴2018年1月1日至2018年5月30日间的房屋租赁费19000元，同时支付原告苏月琴违约金3648元。二、驳回原告苏月琴的其余诉讼请求。一审案件受理费1371元，原告已预交，由原告承担877元，由被告承担494元，与上述案件款一并支付给原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，苏月琴与案外人悦航公司建立房屋租赁关系，转租给赵晓平，苏月琴与赵晓平之间建立房屋租赁合同关系，合同到期后，苏月琴、赵晓平未续签新的书面租赁合同，但赵晓平仍延续了合同的条款继续租赁涉案房屋，并向苏月琴交纳涉案房屋的租金直至2017年12月31日，双方形成不定期租赁合同关系。依据一审法院作出的（2018）陕0116民初4149号民事调解书，可确定案外人悦航公司与苏月琴已协商一致就涉案房产的租期续约至2018年5月30日。一审法院据此认定苏月琴基于与悦航公司的房屋租赁合同关系，对涉案商铺的使用权至2018年6月1日终止，符合实际情况。一审法院认为，苏月琴请求赵晓平支付其2018年1月1日至2019年2月28日间的房屋租金，已超出了其享有使用权的期限，故判决支持了苏月琴诉请的2018年1月1日至2018年5月30日期间的房屋租金19000元，并酌情调整违约金至3648元，对苏月琴诉请的2018年6月1日以后的租金以及2019年1月22日至2019年2月21日期间的水电费不予支持，判决并无不当。苏月琴、赵晓平的上诉均不能成立，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732元，苏月琴已预交366元，赵晓平已预交366元，由苏月琴负担366元，由赵晓平负担366元。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月二十四日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1