广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终17号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹金富，男，1987年1月20日出生，汉族，住广东省饶平县*************。被上诉人（原审原告）：詹美玲，女，1982年11月2日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*******************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人詹金富、詹美玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建发公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回詹金富、詹美玲关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求。事实与理由：一、双方签订案涉物业买卖合同时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，詹金富、詹美玲通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，足以证明詹金富、詹美玲“明知”涉案物业不具备交付条件而提前验收，系詹金富、詹美玲对自身权利的处分，现其再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应予以驳回。二、本案中，《提前收楼申请书》中记载由于“本人急需入住的原因”申请提前收楼，该房屋在申请前已经“查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”“本人保证日后不追究任何责任”。通过上述申请，可证明如下事实：1.提前收楼时系基于詹金富、詹美玲个人原因而提出，并非建发公司要求詹金富、詹美玲收楼。2.詹金富、詹美玲收楼时已明知“收楼条件”内容，明显是对此涉案买卖合同中关于以竣工验收备案登记证为约定交付条件的内容而作出的表示，詹金富、詹美玲收楼时已明知没有竣工验收备案登记证。3.詹金富、詹美玲承诺日后不追究建发公司的任何责任，根据《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条规定，应驳回詹金富、詹美玲逾期交房违约金的诉讼请求。在其提前接收物业并持续使用6年后，发现其他业主通过诉讼途径获得巨额赔偿，又反悔以建发公司不具备交付条件为由要求违约金，詹金富、詹美玲的行为明显有违诚信原则。即使建发公司未能在约定期限内取得竣工验收备案登记证，詹金富、詹美玲实际已于2013年实际收楼，其已获得涉案物业的房屋使用、处置甚至收益等权利，该权益系建立在建发公司交付的基础上才得以行使，故建发公司已履行了合同约定的交房义务，不能因为交房瑕疵而否认交付、接受、使用至今的事实。4.合同第八条约定，案涉房屋交付条件为五方验收，涉案项目五方验收报告具体时间2013年6月18日，在符合合同约定的交付条件后，建发公司通过挂号信形式向詹金富、詹美玲发出收楼通知书，因此建发公司已经履行了通知、交付的义务，詹金富、詹美玲逾期收楼所产生的责任应由其承担。三、合同第八、十四条约定，詹金富、詹美玲应在合同交付使用后1250个工作日内持办理权属登记需由詹金富、詹美玲提供的资料到产权登记机关备案。因此，涉案物业办证期限应自2013年6月30日起加1250个工作日即2018年7月6日，建发公司竣工验收备案登记于2017年9月30日通过，已经具备办证条件，且建发公司在办证期限届满前已经向詹金富、詹美玲发出办证通知，但其并未如期前来提供办证所需资料。2018年8月，建发公司再次委托律师致函詹金富、詹美玲，其才于同月23日提交办证所需资料，因此造成出具产权证的时间延迟，而并非由建发公司造成。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，对一审错误裁判的事项予以纠正。詹金富、詹美玲辩称：一、关于逾期交房：1.建发公司第一点上诉意见无事实依据，詹美玲、詹金富并无签署提前收楼申请书，原判亦未予认定，建发公司一审中也没有提交相关证据证明。2.詹美玲、詹金富并未在2013年实际收楼。3.虽合同约定建发公司于2013年6月30日交付房屋，但其在该日尚未取得竣工验收备案登记证，而于2017年9月30日取得，因此建发公司在不具备法定收楼的条件下于2013年6月19日发出的收楼通知书属于无效通知，由于开发商没有取得竣工验收备案登记证，业主可以拒绝收楼。4.建发公司提出合同验收是五方验收的标准，应依照法定的取得竣工验收备案登记证的标准为准，不能以五方验收的条件为准，因为该条件低于法律标准。二、关于逾期办证：1.双方对于逾期办证的截止日期无争议，2013年6月30日加上1250个工作日即2018年7月6日，建发公司在2018年7月6日前应履行办证的义务，但其在2018年11月21日才履行递件义务，依法应承担逾期办证的违约责任。2.由于双方约定的违约金过低，詹金富、詹美玲一审请求增加到民间借贷利率的6%符合我国合同法的相关规定。3.建发公司最早通知业主办证的时间是根据其发出的律师函，显示为2018年8月10日，业主在该日的几天后才收到律师函，故业主提交办证资料的时间也符合常理，并不存在迟延递交办证资料。建发公司于2018年11月28日才为詹金富、詹美玲办到不动产权证，依法应承担逾期办证的违约责任。詹金富、詹美玲于2019年6月5日向一审法院起诉请求：1.判令建发公司向詹金富、詹美玲支付逾期交房违约金19542.5元；2.判令建发公司向詹金富、詹美玲支付逾期办证违约金9579.6元。一审法院认定事实：2012年9月2日，詹金富、詹美玲(买受人)与建发公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定詹金富、詹美玲向建发公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼17幢502房的预售商品房，购房总价396400元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后1250个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年11月28日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区*****************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系詹金富、詹美玲与建发公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为詹金富、詹美玲收楼日期，即建发公司交楼违约状态持续至该日。根据合同约定，建发公司应从房屋交付使用期限届满之次日即2013年7月1日开始向詹金富、詹美玲支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，詹金富、詹美玲于2019年6月5日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则詹金富、詹美玲的上述债权中，2016年6月6日之前的已经超过诉讼时效期间，建发公司抗辩有效，詹金富、詹美玲的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建发公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年6月6日至2017年9月30日，詹金富、詹美玲已付房价款为396400元，故建发公司应付违约金金额为19106.48元（396400元×0.0001×482天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建发公司应当在商品房交付使用后1250个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建发公司的责任导致詹金富、詹美玲不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，詹金富、詹美玲不退房，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建发公司应于2013年7月1日起算1250个工作日，即2018年7月6日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但詹金富、詹美玲于2018年11月28日才取得涉案商品房的不动产权证书，结合火炬开发区不动产登记受理通知书上载明的办理期限，推定中山火炬开发区建设发展有限公司于2018年11月21日（即自核发不动产权证书之日往前倒推5个工作日）方才履行前述递件义务。建发公司于2018年11月21履行前述义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。建发公司主张詹金富、詹美玲没有按其通知前往办理办证手续，但其提交的证据不足以证明其观点，故对其主张一审法院不予采信。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建发公司逾期办证的过错程度,对詹金富、詹美玲造成的损失及敦促建发公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致詹金富、詹美玲的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，詹金富、詹美玲主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建发公司履行备案义务之日止，即2018年11月21日。综上，建发公司逾期办证应向詹金富、詹美玲支付逾期办证违约金8985.5元[计算方式：以396400元为基数，按照年利率6%计算，从2018年7月7日起计至2018年11月21日止，共138天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、建发公司于一审判决生效之日起七日内向詹金富、詹美玲支付逾期交房违约金19106.48元；二、建发公司于一审判决生效之日起七日内向詹金富、詹美玲支付逾期办证违约金8985.5元。如果建发公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费528元，减半收取为264元（该款詹金富、詹美玲已预付），由詹金富、詹美玲负担9元，由建发公司负担255元（建发公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付詹金富、詹美玲）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明：案涉商品房买卖合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二审期间，建发公司确认一审判决认定的2017年9月30日作为案涉房屋的收房日期；詹金富、詹美玲则称收房日期和提交办证资料的日期一致，均为2018年8月23日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点之一是一审判决认定的逾期交房违约金是否适当。关于涉案房屋的交付使用日期问题。建发公司虽称詹金富、詹美玲已于2013年收取案涉房屋，但不能提供证据证明，且建发公司二审期间对一审判决认定2017年9月30日为案涉房屋交付日期明确表示认可；詹金富、詹美玲虽主张2018年8月23日提交办证资料的日期即为案涉房屋的交付日期，但詹金富于该日签名的《润和花园17幢业主办理房产证资料收纳进度表》中并未涉及交房时间，且一审法院认定2017年9月30日为交房日期并作出判决后，詹金富、詹美玲并未提出上诉，故本院对一审判决的该项认定予以确认，即案涉房屋的交付日期为2017年9月30日。一审法院据此核算建发公司应承担的逾期交房违约金并无不当，本院对此予以维持。本案争议焦点之二是建发公司应否支付逾期办证违约金。本案中，双方签订的商品房买卖合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后1250个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。”这里约定的“商品房交付使用之日”按照通常理解应当是实际交付使用之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。一审判决按合同约定的交付期限届满之日即2013年7月1日后推1250个工作日起算逾期办证违约金不当，本院予以纠正。如前所述，案涉房屋的交付使用日期应认定为2017年9月30日，建发公司于2018年11月21日履行办理不动产权证书的递件义务，并未超过合同约定的1250个工作日，无需承担逾期办证违约金的责任，建发公司要求二审法院驳回被上诉人关于逾期办证违约金诉讼请求的上诉请求应予支持。综上，建发公司上诉理由部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15031号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15031号民事判决第二项；三、驳回詹金富、詹美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费528元，减半收取为264元（詹金富、詹美玲已预交），由詹金富、詹美玲负担91元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担173元；二审案件受理费502元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由詹金富、詹美玲负担161元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担341元。抵扣一、二审诉讼费用，中山火炬开发区建设发展有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付詹金富、詹美玲12元。本判决为终审判决。审判长  杨贵平审判员  李少民审判员  张群立二〇二〇年六月二十八日书记员  胡银芳