重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初20103号 原告：万东平，男，1973年12月4日出生，汉族，住江苏省盐城市，现住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：郑宪，重庆思融律师事务所律师。 被告：陈春叶，女，1971年12月14日出生，汉族，住浙江省文成县，现住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：邱正香，重庆远沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丽娟，重庆远沐律师事务所实习律师。 原告万东平与被告陈春叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法由审判员蒙舟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告万东平的委托诉讼代理人郑宪，被告陈春叶及其委托诉讼代理人邱正香、余丽娟到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解，但和解未果，本案现已审理终结。 原告万东平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金490461.06元以及逾期支付租金的滞纳金（以欠款金额490461.06元为基数，按月息2%标准，从2019年7月29日起计算至付清租金为止），审理中原告撤回滞纳金的诉讼请求；2、判令由被告承担原告实现债权的律师费损失10000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年10月9日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：原告将位于重庆市沙坪坝区***、***号房屋出租给被告用于经营餐饮，租期从2015年9月1日至2021年8月31日，起始租金每月开票39944.20元，不开票36748.70元，每年递增6%；租金按月支付，每月提前15日支付下月租金；拖欠租金达15日的，按每日1%计算滞纳金。合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，但被告未按约支付租金。经统计，截至2019年7月29日，被告尚差欠租金490461.06元，为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求法院依法判如所请。 被告陈春叶辩称，首先，原告主张的租金及滞纳金没有事实依据。原、被告于2015年10月9日签订《房屋租赁合同》及《ARC中央广场*#楼附**、**号商铺暂执行免税租金补充协议》，协议约定了租赁期限、房屋租赁费等租赁相关事宜。租赁期限内，因房屋存在漏水且被告经营困难，经协商，原告多次同意降租，其中2016年6月开始将租金降为30000元/月，2016年9月开始降为29000元/月，2018年7月开始降为27000元/月。被告按照变更后的金额支付了租金，不存在拖欠，也没有其他违约行为。原告已于2019年7月29日将案涉房屋收回，租赁合同于该日提前终止，按照租赁协议的约定，被告没有差欠费用，原告应退还已收取的保证金113049.6元。二、原告主张的律师费于法无据，因租赁协议中并未约定律师费。三、原告主张的2016年6月至2017年10月期间的租金已经过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审查后认定事实如下：原告万东平为重庆市沙坪坝区***、***号房屋登记产权人。2015年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告万东平将其所有的位于重庆市沙坪坝区***、***号房屋出租给被告陈春叶用于经营味香源海底捞·火锅料理。合同约定（摘选）：第一条租赁期限：租期从2015年9月1日至2021年8月31日。第二条商铺概况、租金、物业管理费、能源费及租赁保证金：租赁面积471.04平方米、月租单价84.8元/平方米、月租金39944.20元，递增6%/年，即2015年9月1日至2016年8月31日为39944.2元/月、2016年9月1日至2017年8月31日为42340.9元/月、2017年9月1日至2018年8月31日为44881.4元/月、2018年9月1日至2019年8月31日为47574.3元/月、2019年9月1日至2020年8月31日为50428.8元/月、2020年9月1日至2021年8月31日为53454.5元/月。租金实行按月支付，提前15日支付下月租金。每月租金乙方按时汇入甲方指定账户，甲方收到租金后应开具同等金额的房屋租金发票给乙方，如乙方拖欠租金达15个工作日内，视为乙方违约，在拖欠违约期间除收取1%/日的滞纳金外，甲方可单方解除合同。租赁保证金113049.6元，该保证金待合同期满之日，如乙方无任何费用差欠或无违约责任，甲方则在合同期满次日起5个工作日内无息退还乙方上述保证金。合同尾部载明案外人刘某某系原告万东平的授权代表。 同日，双方签订《ARC中央广场*#楼附**、**号商铺暂执行免税租金补充协议》，约定因乙方多次提出每月缴纳的房屋租金暂不开票的要求，双方协商一致，达成如下意见：一、不开票的月租金在合同约定的月租金的基础上下调8%。二、甲方收到乙方的月租金后，根据乙方的要求，甲方定期或不定期的开具收款收据于乙方。三、甲、乙任何一方若需税收票据时，仍执行原合同约定的租赁费金额。四、不开票的月租赁费（下调8%）为2015年9月1日至2016年8月31日36748.7元/月、2016年9月1日至2017年8月31日38953.6元/月、2017年9月1日至2018年8月31日41290.9元/月、2018年9月1日至2019年8月31日43768.4元/月、2019年9月1日至2020年8月31日46394.5元/月、2020年9月1日至2021年8月31日49178.1元/月。此后，原告万东平将案涉商铺交付给被告陈春叶使用。 被告陈春叶已付清2016年5月以前的租金,且多付了1251.3元。2016年6月至8月，被告陈春叶每月支付租金30000元；2016年9月至2018年6月，每月支付租金29000元（其中2017年3月支付10000元、2017年5月支付39000元）；2018年7月至2019年7月，每月支付27000元。上述租金大部分通过银行转账支付给原告万东平。双方租赁合同于2019年7月29日解除，至2019年7月29日，被告共计支付租金 1383614.5元。 因本案纠纷，原告万东平委托重庆思融律师事务所代理诉讼，并支付代理费10000元。 为证明租金经过了几次下调，被告陈春叶提供了如下证据: 万某某出具的收据，载明2017年4月2日收到被告（2017年）3月份10000元，3月份免房租19000元。原告万东平认可该证据的真实性，同时称鉴于万某某与原告万东平的兄弟关系，对万某某收取租金10000元，当月减免租金19000元的行为予以认可，但不认可万某某有减免其他时段租金的意思表示，也不认可万某某有权减免房租。 被告陈春叶与何某某的微信聊天记录；与刘某1、贺某某的对话视频；与刘某某的聊天记录；与刘某2的短信记录；与刘某1的通话录音。上述证据显示被告陈春叶支付房租后，通常会将支付凭证通过微信发送给“何某某”，“何某某”一直未持异议。2018年6月30日，被告陈春叶询问“何总，7月房租汇27000元可以吗？”，“何某某”予以同意。此后，被告陈春叶再次提出降租和延期支付遭到对方严词拒绝，并称“费都给你减下来了，你房租该交的交，不能太过分，太过分我马上给你翻脸”。2019年6月28日，“何某某”让被告陈春叶找贺某某、刘总等人商量转租、撤租事宜。2019年7月1日，刘某1、贺某某向被告催要6月份房租，期间“刘某1”说到“你一个月房租才一万五”，也默认了被告陈春叶自述的仅欠2019年6月份房租的说法。被告陈春叶曾于2019年6月16日联系刘某某，刘某某告知其已经几年不问事了，让被告陈春叶找刘某2。其后刘某2又让被告陈春叶找刘某1，被告陈春叶再次联系刘某1想让刘某1确认谁是负责人，刘某1对被告陈春叶多次询问“你是不是负责人”表示疑惑，称他上班拿工资的，被告陈春叶欠租,他就过来收房租，何总他们是老板不管这些（收租）事情。被告陈春叶问“何某某是你们老板啊”，“那万东平也是你们老板了哈”，刘某1顺势答“嗯”。2019年9月22日，贺某某在与被告陈春叶的聊天中提到万东平、何某某等在一起（合作）快二十年了，万总是纯指挥、何总管商务、刘总负责内务。被告陈春叶（租赁）事宜不用找老板，老板也不会管。综上，被告陈春叶认为刘某某为原告的代理人，刘某某未代理后由刘某2继续受托管理租赁，刘某2让被告陈春叶找刘某1，刘某1认可万东平、何某某是其老板，上述案外人均为原告万东平的代理人，刘某1根据原告万东平及何某某的安排代为管理房屋租赁事宜，万东平、何某某是合伙关系，何某某有权代表原告万东平减免租金。 原告万东平对该组证据的真实性均不予认可，同时称其先后仅委托了刘某某、刘某2管理案涉房屋租赁事宜。何某某与原告万东平仅是老乡关系，并未授权其减免案涉房屋租金，只是因忘不了饭店的大部分管理人员（刘某1、贺某某等）与其是老乡关系，有时委托他们代为催收租金。原告万东平认为上述案外人均非出租人，无权代表原告万东平减免租金。 被告陈春叶与案外人张某某签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告将案涉房租部分转租，每月租金12000元，结合前述与刘某1、贺某某的对话视频，刘某1说到“你一个月房租才一万五”可知被告每月应付给原告的房租为27000元。原告万东平不认可该证据的真实性和关联性。 被告陈春叶与案外人周某某签订的《房屋租赁合同》2份，拟证明被告承租了同楼层相邻房屋，租金从2016年5月开始从80元/月/平方米降为31.1元/月/平方米。原告万东平不认可该证据的真实性和关联性。 维修单及漏水的照片和视频，证明因案涉房屋存在漏水问题，经双方协商，原告万东平同意减免租金。原告万东平对该组证据的真实性和关联性不予认可。 被告陈春叶申请了证人张某某出庭作证，证人陈述2019年6月份其看到被告张贴的转租启示便与被告进行了面谈，被告给房东打电话后答复租金为27000元/月。2019年7月1日，想再次与被告面谈时，当天看到被告的板栗鸡店门前聚集了一些人，还有人拿了锁，并称如果上个月租金27000元还不拿就要锁店面。原告万东平质证称，证人关于租金 27000元/月的陈述是通过他人转述得知，且在租赁方催要房租无果欲锁门时，一般情况下外人不可能谈及房租的问题，即使他人谈起也不是原告本人的意思表示，故要求对证人证言不予采信。 对于被告陈春叶举示的上述证据，本院认证如下：第一组证据的真实性本院予以确认；第二组证据涉及的聊天及谈话记录当事人均是原告万东平熟识的人，且谈话内容与案涉房屋租赁相关，原告万东平有能力也有义务核实该组证据的真实性，经释明后原告万东平在指定期限内未予回复，本院对该组证据的真实性予以确认。第三组证据因涉及被告陈春叶与案外人签订的《房屋租赁合同》，真实性无法确认。第四组证据即使是真实的，其与是否减少租金也没有必然的关联，本院将在后文综合论述上述证据的关联性。第五组证据，即证人证言，证人与原、被告双方均没有利害关系，本院对其真实性予以确认，其证明力与关联性将结合其他证据予以综合考量。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《ARC中央广场*#楼附**、**号商铺暂执行免税租金补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，原告万东平与被告陈春叶均应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告万东平按约交付了房屋，被告应按约支付租金。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告万东平要求被告陈春叶按照前述合同约定支付拖欠的租金，被告陈春叶抗辩另行约定减租的，被告陈春叶应举示相应的证据。案涉租赁合同关系的出租方为原告万东平，承租方为被告陈春叶，对租金进行减免系对合同重大事项的变更，应由原告万东平或其代理人作出明确的意思表示。被告陈春叶认为何某某、贺某某、刘某1为原告万东平的代理人，但被告陈春叶举示的证据显示上述人员的连接均是几经周转，没有明确的证据表明上述人员与原告万东平存在委托关系。原告万东平认可代为管理租赁事宜的刘某某及刘某2未作出减租的意思表示，也无权转委托他人作出减租的意思表示，故被告陈春叶据此认为原告万东平作出了减租的意思表示，依据不足，本院不予支持。证人证言中关于租金的陈述是由被告陈春叶致电他人后的答复或他人的转述，无法直接证明原告万东平同意按照27000元收取租金。被告陈春叶举示的其他证据，也不能证明原、被告之间存在减租合意，故被告陈春叶应按照合同约定支付未付的租金。 关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。被告陈春叶应每月提前15日支付下月租金，被告陈春叶已付清2016年5月以前的租金。因原告万东平未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断情形，根据前述规定，原告万东平主张2016年6月至10月欠付的租金，因超过了诉讼时效，本院不予支持。2016年11月至2019年7月29日，被告陈春叶应付房租1363655.43元，实际支付942251.3（含前期多付的1251.3元），还应支付421404.13元。 关于律师费，因合同未约定，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告陈春叶于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告万东平欠付的租金421404.13元； 驳回原告万东平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8658元，减半收取4329元（原告已预交），由被告陈春叶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 蒙 舟 二〇二〇年六月一日 书记员 胡秋怡