上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初3067号原告(反诉被告)：蒋恒泉，男，1949年1月22日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：顾骏，男，1978年7月7日生，汉族，住上海市杨浦区。两原告之共同委托诉讼代理人：杨昌文，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：洪有进，男，1966年10月7日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：胡剑，上海正策律师事务所律师。第三人：上海红商事企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区控江路XXX号XXX幢XXX楼。法定代表人：丁华渝，总经理。委托诉讼代理人：苏利清。第三人：丁华渝，男，1945年2月24日生，汉族，住上海市杨浦区长阳路XXX号XXX室。原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏诉被告(反诉原告)洪有进、第三人上海红商事企业管理有限公司(以下简称红商事公司)、丁华渝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序。同年5月7日，本案进行了庭前证据交换，两原告之共同委托诉讼代理人杨昌文、被告洪有进、第三人红商事公司的委托诉讼代理人苏利清、第三人丁华渝参加了证据交换。同年7月2日，被告洪有进向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，并组成合议庭，于2020年5月27日、同年6月16日进行两次公开开庭审理，原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏的共同委托诉讼代理人杨昌文，被告(反诉原告)洪有进及其委托诉讼代理人胡剑、第三人红商事公司的委托诉讼代理人苏利清、第三人丁华渝均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2012年8月1日签订的房屋租赁《协议书》；2、依法判令被告立即搬离上海市崇明区竖新镇20街坊9/16丘地(上海市崇明区竖新镇前卫村XXX号临)的A-1房屋并将房屋返还给原告；3、依法判令被告支付自2016年1月1日至本判决生效之日止的房屋租金暂计300,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案所涉争议房屋位于上海市崇明区竖新镇20街坊9/16丘地(上海市崇明区竖新镇前卫村XXX号临)的A-1号，系第三人红商事公司投资开发建造的房屋，该房屋所属土地原为上海市崇明县竖新镇前卫村村民委员会集体所有，2003年11月该村村委会以土地使用权折价抵偿的方式，通过法院裁定将集体土地使用权进行流转，最后由第三人红商事公司取得该土地的使用权。2012年7月30日，两原告通过第三人丁华渝，以别墅参建的方式，在支付1,200,000元参建款后，由第三人红商事公司将系争房屋交付给两原告。由此，两原告取得系争房屋的占有、使用、收益等权利。2012年8月1日，原告与被告就上述房屋租赁签订《协议书》，约定由原告将房屋出租给被告用于其开办文化会所。租赁期限自2012年8月1日至2020年12月31日止，从2016年1月1日至2017年12月31日，被告按年100,000元的标准支付房屋租金，先付后租，每半年付50,000元。如被告拖欠房租累计3个月以上的，原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，被告承租房屋并用于上海红洪文化艺术发展中心经营至今，但被告一直未付房屋租金。原告向被告多次催讨，但被告仍未履行合同义务。据此，原告为维护自身合法权益，提起本诉诉讼请求。被告(反诉原告)洪有进针对本诉辩称：1、原告蒋恒泉以未取得建设工程规划许可证和物权登记的临时建筑作为合法用房对外出租并签订的《协议书》自始无效；2、因原告蒋恒泉无法提供符合市场监督管理部门规定的产权证明，致使被告在完成承租房屋内外部装修和围墙、园林建造后，自始无法进行证照办理和商业经营，其主张被告支付房屋租金无事实和法律依据，同时原告蒋恒泉应为其租赁过程中自身过错向被告承担赔偿责任；3、原告顾骏并非案涉《协议书》的合同签订人，亦非案涉房产的物权登记人，故在本案中并非适格的原告。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告(反诉原告)洪有进另向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告赔偿反诉原告因房屋改造和徽派装潢、购买出具设备、经营设备等支出而产生的经济损失1,940,567元；2、反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费和其他各项费用。事实和理由：2012年8月1日，反诉被告声称从第三人丁华渝处购买位于上海市崇明区前卫村的别墅可供出租和经营，故反诉原告与反诉被告签订《协议书》，该合同约定租赁目的系进行文化会所经营，故反诉被告承诺提供房屋出租权的有效证明用以办理工商登记。双方合同签订后，反诉原告即对合作房屋进行结构改造和徽派装饰，投入大量资金。后反诉被告始终无法提供相关合法产权证明，故无法办理营业执照，案涉文化会所未能办理营业执照，无法对外开业经营。由于反诉被告并非涉案房屋的产权人，无取得房屋产权的可能，反诉原告要求反诉被告对其因隐瞒事实真相给其造成的房屋改造和徽派装潢、购买出具设备、经营设备等支出予以赔偿，但反诉被告始终拒绝赔偿。为维护反诉原告的合法权益，遂提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏针对反诉辩称：请求驳回反诉原告的请求。1、导致原告诉请合同解除的原因是反诉原告拒不支付租金；2、反诉原告主张系争房屋用于经营是没有依据的，双方约定的房屋是用于文化会所使用，因系争房屋所在区域均是用于前卫村文化会所使用；3、系争房屋虽然现在还没有办理产权证，但是房屋的建筑和土地的流转是合法有效的，两原告依法取得了系争房屋的使用权，被告利用系争房屋开展经营活动，是被告独立的商业行为，由反诉原告自行承担经营风险包括法律上的风险；4、反诉原告主张按照司法鉴定意见要求反诉被告承担相应的经济损失事实依据是不充分的。在2019年9月3日的谈话笔录中，反诉被告对于反诉原告的审价及反诉申请持保留意见。本案审价的范围超过了本案租赁的范围，反诉原告与第三人之间其他的合作合同或者委托协议是另案审查范围。合同中约定反诉原告改造应该经过反诉被告同意，但是反诉原告没有经反诉被告同意进行改造，反诉原告支出的装修费用应由其自行承担，同时在双方合同到期后，房屋内的装修归反诉被告所有。第三人红商事公司、丁华渝述称，同意原告的诉讼请求，原告参与系争房屋建造出资1,200,000元，所以取得案涉房屋的使用收益权。不同意反诉原告的诉请，反诉原告与第三人的协议中明确约定如果进行装修应该经过第三人以及原告的同意，但是反诉原告并未经过第三人以及原告的同意擅自进行装修，产生的后果由其自行承担。原告(反诉被告)为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、2012年8月1日原、被告签订的协议书，据以证明原、被告之间存在合法房屋租赁合同关系及相应的权利义务；2、前卫村村委会、上海明兴房地产开发经营有限公司及上海红商事企业管理咨询有限公司三方协议书及附件房地产权证、民事裁定书，据以证明上海红商事企业管理咨询有限公司依法取得涉案房屋土地使用权，并开发建造案涉房屋；3、企业经营工商档案信息，据以证明上海红商事企业管理咨询有限公司更名为上海红商事企业管理有限公司；4、第三人红商事公司与两原告签订的合同书及收据、第三人红商事公司出具的情况说明，据以证明原告通过参建的方式，在支付1,200,000元参建款后，从第三人处取得涉案房屋占有、使用、收益权利的事实；5、竖新镇派出所证明，证明涉案房屋门牌号为上海市崇明区竖新镇前卫村XXX号(临)。被告(反诉原告)向本院提交如下证据：1、上海市房地产权证，据以证明权证登记说明红商事使用的土地上一共有24幢别墅，但这些别墅均无产权证；2、案涉房屋照片7张，据以证明房屋原始状况及房屋的现状(包括第三人丁华渝租给被告的房屋)，被告用徽派的方式对房屋进行了装饰装修，建造门楼及园林。3、上海市企业投资项目备案变更意见，据以证明本案第三人红商事公司并非系争房屋产权的所有人，产权人是竖新镇前卫村村委会。该意见明确备注，需办妥有关手续后实施，其原因为崇明县发展和改革委员会无权行使规划资源部门、建设管理部门、环境生态部门和房屋管理部门的职权。4、VIP会员房屋使用证书，据以证明原告蒋恒泉与第三人红商事公司签订的《合同书》中第六条记载的“由甲方(红商事企业)统一印制的该A-1座别墅作为文化会所的VIP永久使用权属于乙方的证明件的原件”系红商事公司以自己公司名义单方制作，并非国家认可的物权登记方式；5、案涉房产装修前后图片，据以证明反诉原告对案涉房产进行了内、外部装修的事实；6、沪房地崇字(2009)第002124上海市房地产权证，用于证明案涉房产的土地系集体土地性质，用途为文化、体育、娱乐用地，权利人为崇明区竖新镇前卫村村民委员会，宗地图显示无任何房产。案涉地块在未办理建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等情形下擅自违章搭建房产，并以土地权利人崇明区竖新镇前卫村村民委员会名称不符的上海红商事企业管理有限公司名义收取参建款，颁发房屋VIP永久使用权证书的事实；7、《协议书》、《合作协议书》、《补充协议书》、崇明县规划和土地管理局关于建筑施工工程应当符合《上海市城市规划条例》并向崇明规划和土地管理局报送建筑设计方案取得规划许可的强制性规定，据以证明第三人丁华渝以合作经营徽州文化会所为名，致使洪有进从徽文化发源地安徽省黄山市前往崇明进行投资，后又经第三人丁华渝介绍租赁原告案涉房产的事实。第三人红商事公司、丁华渝向本院提交如下证据：《协议书》、企业名称变更预先核准通知书、2018年6月18日的证明材料、2018年6月25日的证明、上海市企业投资项目备案变更意见、民事裁定书、上海市房地产权证、建设工程规划设计要求通知单，据以证明案涉房屋有合法的建房批准手续。经质证，原告(反诉被告)对真实性无异议，产权证以及法院民事裁定书证明第三人合法获得涉案房屋土地使用权真实有效，项目投资备案意见书以及建筑工程设计要求通知书表明涉案房屋建造手续是合法的，所有的备案以及规划的抬头单位是村委会的，第三人未能取得房屋所有权证，所以原告购买房屋无法办理产权证。被告(反诉原告)对产权证真实性无异议，关联性有异议，权利人不是第三人而是村委会，与本案无关；民事裁定书真实性无异议，关联性有异议，裁定书与第三人无关，无法证明其合法取得土地使用权；投资项目备案意见真实性无异议，关联性有异议，该意见签发给前卫村与第三人无关，备案期限是两年已经失效；协议书真实性无异议，合法性与关联性有异议，协议书是一份民事协议，并非第三人所称其取得政府相关批复的依据，不具有行政效力；通知单真实性无异议，关联性持有异议，通知单不能证明第三人依法取得建设工程规划许可，案涉租赁房屋不合法导致租赁合同无效。经庭审举证质证，原告(反诉被告)对被告(反诉原告)提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，原告已经提供了一整套证据证明原告享有对涉案房屋的使用权；对证据2真实性无异议，但是与本案无关联；对证据3真实性无异议，与原告提交材料中表明土地流转的情况一致，对被告其余的证明目的不予认可；对证据4真实性、关联性不予认可，被告提交的是复印件，且与本案无关；对证据5真实性无异议，被告对案涉房屋内外进行了装修，这个装修行为已经改变了房屋的架构；对证据6真实性无异议，关联性不认可，不认可被告的证明目的；对证据7中原、被告签订的协议书无异议，合同协议书和补充协议书在庭前会议中第三人表示确认，原告认为被告比原告更早了解涉案房屋的性质。第三人红商事公司、丁华渝对被告(反诉原告)提供的证据发表如下质证意见：对证据1表示房屋虽然没有产证，但建造房屋有规土局、发改委的相关批文，相关批文是前卫村村委会办理的；对证据2真实性无异议；对证据3、5与原告的质证意见一致；对证据4认为与本案无关；对证据6认为案涉房屋不是临时建筑，第三人可以办理案涉房屋的产证，与本案无关；对证据7认为与本案无关，本案只是原、被告之间的房屋租赁关系。被告(反诉原告)对原告(反诉被告)提供的证据发表如下质证意见：对证据1，协议书第一条约定原告应该提供房屋由出租权的有效证明，但原告至今未提供有效证明，导致被告无法正常经营；对证据2，红商事公司取得土地使用权，但是根据房产权证上登记的权利人为前卫村村民委员会，不是第三人红商事公司；对证据3真实性无异议；对证据4有异议，两原告与第三人红商事公司签订的合同书误导原告将房屋出租给被告，实际涉案房屋只是临时建筑，没有产权登记，没有建房批复手续，导致被告无法办理营业执照；对证据5真实性无异议，但是按照这个临时号牌去派出所无法办理居住证，亦无法办理相关营业执照。第三人红商事公司、丁华渝对原告(反诉被告)提供的证据均无异议。经被告(反诉原告)洪有进申请，本院委托上海同济工程咨询有限公司对上海市崇明区前卫村XXX号房屋内部、外部徽派装修、围墙、园林的工程审价进行司法鉴定。经司法鉴定，该公司于2020年5月出具的司法鉴定意见书，载明：1、八字门头、别墅门头、四角亭、围墙、护坡、厨房间造价为1,260,421元，固定结构部分现值建议：以2013年6月为起始时间，以30年为合理使用年限，计算现值率为79.09%，现值金额为996,867元；2、别墅西半侧室内外装修价为287,858元，装修部分现值建议：以2013年6月为起始时间，以10年为合理使用年限，计算现值率为37.25%，现值金额为107,227元；3、院内园林绿化造价为347,288元；4、争议部分(厨房间)造价为45,000元，现值建议：结构部分以2013年6月为起始时间，以30年为合理使用年限，计算现值率为79.09%，装修部分以2013年6月为起始时间，以10年为合理使用年限，计算现值率为37.25%，现值金额为27,310元。经质证，原告(反诉被告)认可鉴定意见书，但是认为被告承租的是别墅西半侧，故只认可西半侧房屋室内的装修残值107,227元。被告(反诉原告)对真实性无异议，其反诉诉请金额以司法鉴定意见书的金额1,940,567元为准。第三人红商事公司、丁华渝对真实性无异议，认为被告与第三人签订过协议书，故被告对房屋外围以及房屋东侧的装修需另案处理。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年5月14日登记的沪房地崇字(2009)第002124号上海市房地产权证，载明权利人崇明区竖新镇前卫村村民委员会，房地坐落竖新镇20街坊9/16丘，使用权来源集体土地批准使用，用途文化、体育、娱乐用地，总面积30517.8平方米。2009年9月10日，崇明区竖新镇前卫村村民委员会(甲方)与上海明兴房地产开发经营有限公司(乙方)、上海红商事企业管理咨询有限公司(丙方)签订协议书，载明：“经甲、乙、丙三方协商，达成如下条款协议：一、该区域位于前卫村北部：东靠前卫村经八路三号桥西侧岷沟中间，南靠道路，西靠清洁能源展示区。北靠转河，占地十三亩。(该区域土地产权归甲方所有，见附件(1)：沪房地崇字(2009)第002124号上海市房地产权证)；(该区域土地使用权归乙方所有，见附件(2)：(2003)崇执恢复至第326号上海市崇明县人民法院民事裁定书)。二、甲乙两方同意提供该区域土地并以每亩32,000元将该土地的永久使用权转让给丙方进行投资开发使用。投资开发后该区域土地上的所有建筑、资产属于丙方。三、甲乙两方将该区域提供丙方后，由丙方自由支配使用，土地在开发期限内必须服从统一规划，前期所有手续由甲方办理。费用由丙方支付。......本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，一份由前卫村备案；本协议盖章生效。”2010年2月26日，上海红商事企业管理咨询有限公司更名为上海红商事企业管理有限公司。2012年7月31日，第三人红商事公司(甲方)与原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏(乙方)签订《合同书》，载明：“甲方已经合法获取了位于上海市崇明县竖新镇20街坊9/16丘地块的永久使用权，面积为30517.80平方米，该土地性质属前卫生态村集体性质用地，甲方并已获得上海市相关政府部门的批复，在此土地上建造适用于休闲文化用途的会所型别墅，乙方有意愿投资参建一幢会所型别墅。现经甲、乙双方友好协商，达成合同如下：一、甲方必须确保乙方参建该别墅的集体用地的永久使用权，并向乙方提供相关证明资料；甲方必须确保该土地上的别墅为合格及合法的建筑物，并向乙方提供相关证明资料的复印件。二、甲方同意乙方作为唯一参建方参建在该土地上的A-1座别墅，建筑面积为360平方米(以图纸实际面积为准)，参建价格为1,200,000元整。本合同书签订时，乙方即支付给甲方参建别墅款人民币1,200,000元整，甲方向乙方开具参建款收据。三、乙方参建的该A-1座别墅，乙方享有该栋别墅占地及周围花园的土地的永久使用权(附平面图)，地面建筑物的产权归乙方所有。如遇国家统一规划等涉及拆迁补偿的，地面建筑物补偿款归乙方所有，土地的补偿必须根据国家的相关政策规定执行。五、乙方在支付参建款1,200,000元时，甲方即将该A-1座别墅的钥匙以及该栋别墅的所有建筑和结构的图纸移交给乙方，便于乙方对该别墅进行整体装修。六、乙方在付清该A-1座别墅参建款时，甲方即给予乙方该别墅的集体土地使用权证的影印件，以及由甲方统一印制的该A-1座别墅作为文化会所的VIP永久使用权属于乙方的证明件的原件。八、本合同书经甲方全权代表签字并加盖公章，乙方签字后生效。”2012年8月5日，原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏向第三人红商事公司支付别墅参建款1,200,000元，第三人红商事公司出具收据一份。合同书签订后，第三人红商事公司并未向原告提供别墅建筑图纸、别墅占地及周边花园土地的平面图。2012年8月1日，原告(反诉被告)蒋恒泉(甲方)与被告(反诉原告)洪有进(乙方)签订一份协议书，载明：“乙方与丁华渝共同出资成立了“上海红洪文化艺术发展中心”，红洪会所由乙方承包经营，现就乙方租用甲方位于上海市崇明县竖新镇20街坊9/16丘地的A-1号别墅事宜，达成如下协议：一、甲方应提供该房屋具有出租权的有效证明、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件。二、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期自2012年8月1日起至2020年12月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为文化会所使用。乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、租金及支付方式：1、从2012年8月1日起至2015年12月31日止甲方不向乙方收取房租，从2016年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金为100,000元整，2018年1月1日起租金另行协商。2、房屋租金支付方式如下：先付后租，每半年付50,000元。3、房屋的水、电、电话、物业等所有费用都由乙方负担。四、该房屋由乙方根据自己的要求进行装修，装修费用由乙方承担，乙方如改变房屋的内部结构、或设置对房屋结构有影响的设备均须事先征得甲方的同意后方可施工。五、协议的变更、解除：1、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响营业。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(3)拖欠房租累计3个月以上。七、乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。(2)拖欠房租累计3个月以上的。八、其他约定：3、甲、乙双方商定一致，租赁期满，在乙方移交给甲方该房屋时，乙方的装修部分(指不能拆除部分)归甲方所有。”协议书签订后，原告即交付了房屋，被告承租后对房屋内、外部进行了装修，因原告未能提供相关合法产权证明，被告未能办理营业执照，无法对外开业经营。2017年3月7日，第三人红商事公司出具一份情况说明，载明：“位于上海市崇明区竖新镇20街坊9/16丘地的A-1号房屋系我司投资开发建造的房屋，该房屋所属土地原为上海市崇明县竖新镇前卫村村民委员会集体所有，2003年11月该村委会以土地使用权折价抵偿的方式，通过法院裁定将集体土地使用权进行流转，最后由我司取得该土地的使用权。2012年7月30日，我司已将该房屋委托给蒋恒泉管理(包括占有、使用、收益等权利)，并同意由蒋恒泉以自己的名义管理上述房屋。”2018年6月25日，竖新派出所出具证明一份，载明：“经查询上海市门弄牌编制管理系统，上海红商事企业管理咨询有限公司门牌编订为上海市崇明区竖新镇前卫村XXX号(临)。”本院认为，本案争议焦点一，本案所涉的原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的《协议书》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据原告(反诉被告)提供的上海市房地产权证，案涉房屋所占土地的权利人系上海市崇明区前卫村村民委员会，原告(反诉被告)并未取得涉案房屋的房产权证或者建设工程规划许可证，涉案房屋无产权登记信息，且至今也无合法的建造审批手续，故原告(反诉被告)与被告(反诉原告)所签订的《协议书》应属无效合同。被告(反诉原告)洪有进关于《协议书》效力的抗辩意见具有法律依据，本院予以采纳。本案争议焦点二，《协议书》无效或被解除后的责任承担及损失赔偿问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)搬离上海市崇明区竖新镇20街坊9/16丘地(上海市崇明区竖新镇前卫村XXX号临)的A-1房屋并将房屋返还给原告(反诉被告)的请求，本院予以支持；关于合同无效的责任分担，作为租赁合同的当事人，出租方必须保证出租标的物具有合法性，承租方负有审慎的注意义务，在没有证据证明签订协议时存在原告(反诉被告)向被告(反诉原告)掩盖或隐瞒涉案房屋权属产证的情况下，对于合同无效双方均有过错，对于合同无效后的损失双方应分别承担50%的责任。被告(反诉原告)承租系争房屋西半侧并进行内外部的装修，可认定为其实际损失，该损失应由过错方按照各自的责任分别予以承担。因此，本院以鉴定意见作为确定损失金额的依据，并根据查明的事实、合同的实际履行情况、当事人的过错程度等各项因素，对于室内装修部分酌情确定原告(反诉被告)向被告(反诉原告)赔偿损失53,613元。对于结构部分、院内绿化和争议部分(厨房间)的附属财产，为避免双方财产损失的进一步扩大，考虑到社会经济秩序的稳定，酌情确定原告(反诉被告)向被告(反诉原告)赔偿损失342,866元，案涉房屋室内外装饰装修归原告(反诉被告)所有。本案争议焦点三，租金或使用费的计算依据。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告(反诉原告)自涉案房屋交付后，一直占有使用至今，且未向原告(反诉被告)支付过租金，考虑到被告(反诉原告)未能从事经营活动，合同目的无法实现，故对于自2012年8月1日起至被告(反诉原告)实际返还系争建筑物之日的使用费标准酌情予以调整，按照双方合同约定、过错程度及实际用途等情况，由被告(反诉原告)酌情按照年租金30,000元支付相应的实际占有使用费。原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)按照合同约定支付租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏与被告(反诉原告)洪有进就上海市崇明区竖新镇20街坊9/16丘地A-1房屋签订的《协议书》无效；二、被告(反诉原告)洪有进于本判决生效之日起十日内将位于上海市崇明区竖新镇20街坊9/16丘地A-1房屋腾空并归还原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏；三、被告(反诉原告)洪有进于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏自2012年8月1日起至被告(反诉原告)洪有进实际返还上海市崇明区竖新镇20街坊9/16丘地A-1房屋之日止按照年租金30,000元的标准计算的使用费；四、原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)洪有进室内外装修款396,479元，室内外装修及院内绿化(以司法鉴定意见报告为准)归原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏负担900元，被告(反诉原告)洪有进负担4,900元。反诉案件受理费22,265元，由原告(反诉被告)蒋恒泉、顾骏负担7,247元，被告(反诉原告)洪有进负担15,018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  陈 洁人民陪审员  施玉兰二〇二〇年六月三十日书 记 员  高端瑜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。