葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初1260号 原告：胡某，女，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：吕某，男，住葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人：裴某，男，辽宁省企业法律顾问协会法务人员,住连山区。 被告：冯某，女，住葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人：李亮，辽宁斯特律师事务所律师。 原告胡某与被告冯某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人吕某、裴某，被告冯某及其委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某诉称，被告将坐落于葫芦岛市龙港区龙程街实验三小62-49号楼N室门市房屋租赁转让给原告使用。该房屋转让费为78,000.00元（转让费包含房屋内设施转让费38,000.00元和2019年10月31日至2020年5月1日六个月的房屋租金）。2020年5月1日剩余房租到期后被告需配合原告（房屋实际使用人）与房主（房屋产权所有人）另行签定房屋出租合同，并且被告人承诺在原告与房主续签2020年5月1日到2022年5月1日期间房屋出租使用期间租金不超过八万元整。被告转让原告房屋期间，妥善保管好室内设施，如有损坏按价赔偿。在租赁期内水、电、燃气、取暖费、物业费、闭路费等一切费用由原告自行承担，如不取暖由原告负责报停，如未报停所产生费用由原告负责，在租赁期内水、电使用不当造成的一切损失由原告负责维修与全额赔偿。原告与被告签完转让合同接手房屋后于2019年11月6日成立了龙港区皓钥繁星文化传媒服务中心并同步进行装修，装修开工时间2019年11月5日，竣工时间2020年1月20日，装修费共花97，500.00元。装修完毕后因近春节只做宣传，发放大量广告传单，待春节后正式开业。因受疫情影响，按照政府和冠状病毒防控指挥部要求从春节放假至今停业尚未营业。在2020年3月10日接到被告发来的信息，告诉原告房主要求交2020年5月份以后的房租租金，并说房主要求涨房租和一次性交2年的房屋租金，原告回复被告联系房主见面，原告与房主面谈协商房屋租期、租金和受疫情影响按照国家提倡要求减免房租租金及延长房屋使用租期等事宜。从2020年3月10日至2020年4月30日长达一个多月的时间里，原告多次与被告人联系要求约见房主，让被告提供房主的联系电话及联系方式，要与房主见面谈房6日晚上被告人交到他手上的，民警问房主房屋转让是否知道和同意,房主明确表示不知情、不同意。派出所找到被告，被告承认所有物品是其拉走，并同意归还该物品。派出所以该行为不构成犯罪，不予立案。该房屋房主与被告所签合同，合同中明确表明该房屋不可以转租、转让、分租。否则，房主可以随时终止协议，造成的损失由被告负责。上述事实被告一直隐瞒，没有告知原告。原、被告及房主已无和解可能，故起诉到法院，要求：一、依法判决撤销原告与被告签订《房屋租赁转让合同》；二、赔偿因被告不能履行与原告签订的《房屋租赁转让合同》，致使原告不能继续承租门市房经营而造成的装修损失费97,500.00元；三、赔偿房屋租赁转让费损失78000.00元，并从2019年11月1日起以78,000.00元为基数按银行同期贷款利率给付利息；四、赔偿原告已缴纳的水、电、取暖费12,000.00元；五、赔偿因被告非法搬迁原告屋内设施及商品造成的设施、商品的丢失、损坏及搬运费10,000元；六、承担本案诉讼费用。 被告冯某辩称，一、本案中原告无权主张撤销合同。本案中双方于2019年10月31日签订房屋转租合同，约定租赁期限是2019年10月31日至2020年5月1日止，在合同签订后该房屋就交付给原告使用，并使用至合同期限终结以后，这说明被告在本案中已经履行了合同义务，并不存在任何的违约，所以原告无权主张撤销合同。本案中双方签订的合同是转租合同，只有被告才是原告的合同相对方，至于房屋所有权人与被告之间的租赁合同如何签订与原告无关，即使是追究被告房屋转租的责任，其主体也应该是房屋所有权人，而不是原告，况且该房屋是否允许转租并没有影响到本案中的转租合同履行完毕，所以针对原告来说被告没有任何的违约情形。本案租赁合同已经履行完毕，并不是正在履行中，所以原告不可能要求将一个已经履行完毕的合同撤销。二、原告主张装修损失没有法律依据。本案中约定的租赁期限是2019年10月31日至2020年5月1日止，按照一般常理如果原告想继续租赁房屋，就应在合同到期前向被告传达续租的意思表示，但是在合同到期前被告一再联系原告均不予回复，并且在到期后被告也联系原告，而原告仅在到期4天后回复一次，就又联系不上了，因此在超过租期6天时原告物品才被搬出，而在5月11日原告又从被告处接受了全部物品，所有一切行为均表示原告并没有继续租赁的意思表示，因此本案的过错方应是原告而并非被告。其次，原告所租赁房屋之前被告最初租赁时是清水房，当时其内部装修完全是被告投资施工，所以本案原告主张装修损失97,500.00元没有依据。本案中在合同租期内房屋使用权归原告享有，其是否装修完全由自己决定，实际的受益人也是原告，所以与被告无关，装修费用应自己承担。三、原告主张租金损失没有法律依据。本案中依据合同约定租金数额为78,000.00元，是合同约定租期内的租金，而在合同签订后房屋就交付原告使用，并且中途并没有收回房屋，所以原告已经使用收益，且合同履行完毕，原告却要求返还租金，其没有任何道理和法律依据。四、原告主张水、电、取暖费用没有法律依据。原告在房屋租赁期限内自己使用水和电以及供暖，受益人均是原告，没有任何理由让被告付费。五、原告主张物品损失和搬运费没有任何依据。关于物品的搬运是发生在合同履行完毕以后，并不属于违反合同义务，而且其主张明显属于侵权法律关系，和本案并非同一法律关系，不应在同一案件中审理。在物品搬运过程中被告均是保持物品原貌，并没有任何的损坏。关于搬运费用产生的基础是搬运原告所有的物品，其就应该由原告支付。综上所述，本案中原告的主张没有事实和法律依据，且合同已经履行完毕，所以其诉求依法应当予以驳回。 经审理查明，2019年10月31日，原告胡某作为承租方（乙方）与作为出租方的被告冯某（甲方）双方签订《转让合同》，约定：1、甲方将坐落于葫芦岛市龙港区龙程街62-49号楼N室门市转让给乙方使用。2、该房屋转让期2019年10月31日至2020年5月1日止。转让期间加室内装修设施共计人民币78,000.00元。保证2020年5月1日到2022年5月1日期间的房屋租金为8万元整。3、甲方转让乙方房屋期间，妥善保管好室内设施，如有损坏按价赔偿。4、在租赁期内水、电、燃气、取暖费、物业费、闭路费等一切费用由乙方自行承担。如不取暖由乙方负责报停，如未报停所产生费用由乙方负责。在租赁期内水、电使用不当造成的一切损失由乙方负责维修与全额赔偿。合同签订后，原告胡某将转让费给付被告冯某，被告冯某向原告交付案涉房屋。原告胡某称其已将房屋装修但受疫情影响，一直未能营业使用。房屋到期后，原告胡某未续租案涉房屋。2020年5月6日，被告冯某将案涉房屋内物品搬出。2020年5月11日，被告冯某将搬出物品返还给原告胡某，原、被告在《物品返还明细清单》上确认签字。 另查明，原告胡某承租案涉房屋用作舞蹈教学使用，且与被告冯某签订合同时明确表示长期租用案涉房屋，庭审中，被告冯某承认知晓原告租房的用途，并表示“在签约时原告是表明长期租，我还承诺她不涨租金，每年8万元”。 再查明，被告冯某非案涉房屋所有人，其与案涉房屋所有人马兴隆签订的《门市租房协议》约定：租金从2017年4月5日至2020年4月5日，三年租金20万，租房时间为五年，第四年、第五年随市场价格变动；冯某不可以将房屋转租、转让、分租等。房屋到期后，被告冯某称与房主续约到2020年5月4日，并称房主要给其涨房租，要求每年12万租金，并和原告沟通以合伙人的形式与房东谈减免房租事宜，原告未予回复。现原告胡某因被告冯某未按合同约定履行而向被告主张各项经济损失。 上述事实，有当事人陈述、转让合同、租房协议、微信截图物品返还明细清单等证据材料载卷，经庭审质证可以认定。 本院认为，原、被告签订的《转让合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告冯某在其与房主签订的门市租房协议中约定“租金从2017年4月5日至2020年4月5日，三年租金20万，租房时间为五年，第四年、第五年随市场价格变动”的情况下，仍在《转让合同》中作出“保证2020年5月1日到2022年5月1日期间的房屋租金为8万元整”的承诺，致使该承诺最终无法实现，同时，被告在明知房主不准转租的情况下擅自将房屋转租给原告，并一再要求原告不要透露转租事实，就说是合伙，明显违背诚信原则，与社会主义核心价值观相悖。故对于被告称系原告未在合同到期前作出续租的意思表示，自己不存在违约情形的抗辩，本院不予采信。被告的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中原、被告双方在合同中未对违约金进行约定，本院根据公平原则并结合合同价款酌定被告冯某向原告胡某赔偿经济损失23,400.00元（78,000.00元×30%）。原告主张撤销《转让合同》，因该合同已于2020年5月1日到期，故对于原告这项请求本院不予支持；原告主张的装修损失，因其只提供《装修合同》和《清单》，未能提供实际给付装修款的证据，本院无据支持；原告主张的水、电、取暖费用、搬运费用均系因租赁产生的必要的费用，且未提供与其主张数额相应的证据，本院无据支持；原告主张的设施、商品丢失、损坏的损失，未提供任何证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冯某于本判决生效之日起10日内赔偿原告胡某房屋租赁损失23,400.00元； 二、驳回原告胡某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,125.00元（已减半），保全费1,470.00元，合计3,595.00元，由被告冯某负担1,663.00元，由原告胡某负担1,932.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  王笑言 二〇二〇年六月二十二日  法官助理刘波  书记 员 曹杉杉