安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1484号 上诉人（原审原告）：张忠阳，男，1978年3月20日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：夏浩，男，1979年7月30日出生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人（原审被告）：金永，男，1974年2月28日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：郑恺，淮北辰光律师事务所律师。 上诉人张忠阳因与被上诉人夏浩、金永房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张忠阳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；事实和理由：1.一审法院认为夏浩仅为房屋买卖中间人，不承担责任错误。案涉买方合同中夏浩作为甲方签字，夏浩与金永系作为共同出售方将房屋出卖给张忠阳。且其支付的14万元购房款均是支付给夏浩。因此，夏浩应为共同被告。2.案涉买房合同无效，应当返还已付购房款及赔偿损失。夏浩、金永明知房屋没有审批手续仍将房屋出售造成合同无效，过错在于夏浩、金永明，对其造成的损失应予赔偿。其损失应为若合同有效，该房现有价值与合同约定房价差额部分即为损失。同时，其入住该房并进行了装修，装修费应评估确定。 金永辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张忠阳想买房居住，通过夏浩了解其处有无证的自建房有住房出售，看房后张忠阳即和其签订了买房合同。因夏浩为介绍人，其也在合同甲方处签字。张忠阳知道房子属金永夫妻，和夏浩没有任何关系，仅为了安全起见才让夏浩在合同中签字。一审认定夏浩为中间人正确。2.一审判决其返还购房款9万元已是对张忠阳利益支持最大化，按照法律严格规定，其仅需返还6万元购房款。买卖合同签订后，张忠阳仅支付14万元，尚欠9万元未支付。2019年8月，其打电话说无钱支付余款，让夏浩告知其帮忙处理房子，另返还其17万元（包含装修款3万元），三方合同解除，无任何纠纷，且其已经三次返还张忠阳购房款8万元。现案涉房屋已卖给他人。现其仍愿意返还张忠阳购房款9万元。2.张忠阳起诉时并未主张赔偿损失，一审亦不可能超过其诉请判决。 夏浩未到庭答辩。 张忠阳向一审法院起诉请求：1.依法判令夏浩、金永返还其房款及溢价款共计19万元；2.返还其装修费用5万元；3.本案诉讼费用由夏浩、金永承担。 一审法院认定事实：2012年10月11日，张忠阳作为甲方，与金永、夏浩作为乙方签订买房合同，合同约定1.南陈庄小学路东从路向东第七套，两间小三层住房（带院）出售给甲方；2.甲方售于乙方价格22.5万元；3.付款方式分三期：一期5万，二期交房10万，三期交房产证付清；4.自第一期付钱到账此合同生效。甲乙双方及见证人梁某在合同签字。张忠阳于合同签订当日付房款5万元，2016年7月给付夏浩6万元，2017年8月给付夏浩3万元，共计给付14万元，其后张忠阳对该房屋进行了装修未入住。后因张忠阳无力给付下余购房款，遂委托夏浩、金永出售该房，双方口头协商返还张忠阳17万元。现该房屋已经出售，夏浩、金永仅返还张忠阳8万元，下余房款未返还，张忠阳遂起诉来院。另查明，双方签订买房合同中的房屋系使用集体土地，未经政府审批，亦无房屋所有权证。 一审法院认为，张忠阳与夏浩、金永买卖合同中的房屋，系夏浩出资利用村集体土地建设并对外出售的房屋。该房屋建设使用的土地未缴纳土地出让金等费用，无法取得土地使用证和预售许可证，亦无法办理房屋所有权证，违反国家政策、法律规定；张忠阳与夏浩、金永就该房屋签订的购房合同违反国家法律、行政法规，系无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故因该合同不能继续履行，张忠阳已经给付的购房款应当返还。庭审中，金永答辩要求按照双方约定的17万元（含装修款）予以返还应当支持。现金永已返还张忠阳8万元，尚欠9万元，应予以返还。张忠阳主张要求返还房款及溢价款共计19万元、返还装修费用5万元，无相应证据，理由不足不应支持。夏浩仅系房屋买卖中间人，不应承担责任。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、金永于判决书生效后十日内返还张忠阳9万元；二、驳回张忠阳对夏浩的诉讼请求；三、驳回张忠阳的其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由金永负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为：张忠阳提交的《买房合同》显示，金永、夏浩作为甲方，张忠阳作为乙方，梁石光作为见证人，约定购买南陈庄小学路东从路向东第七套，两间小三层住房（带院）房屋；甲方售于乙方价格22.5万。落款甲方处有夏浩、金永签字。结合张忠阳支付后两次房款均是支付给夏浩，张忠阳委托夏浩出售该房屋后，收取的退房款亦是由夏浩返还给张忠阳。因此，应当认定金永、夏浩是案涉房屋买卖合同的共同出售方，二人应共同承担返还购房款的责任。故对张忠阳称夏浩应承担责任的上诉理由，本院予以支持。 案涉房屋因未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续，违反法律强制性规定，双方的买房合同无效。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当予以返还，造成损失的,还应按照过错程度赔偿相应的损失。本案中，夏浩、金永未依法取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续，导致合同无效，夏浩、金永承担部分责任。张忠阳作为买受人在购买房屋时，对该房屋的手续是否齐全负有一定的审查及注意义务，其自身亦有过错。张忠阳在知晓案涉房产证无法办理情况下又向夏浩支付了购房款3万元，其对无法取得房产证后果应系明知，且其并未足额支付案涉房款。现其主张按照房屋现市场售价与案涉合同约定价格差额部分赔偿其损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，张忠阳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初429号民事判决； 二、金永、夏浩于判决书生效后十日内返还张忠阳9万元； 三、驳回张忠阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。” 一审案件受理费4900元，减半收取计2450元，由金永、夏浩负担。二审案件受理费3300元，张忠阳负担1150元，夏浩负担1150元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年六月十一日 法官助理赵如如 书记员蔡玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。