湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终638号上诉人（原审被告暨反诉原告）：陈小红，女，1978年2月24日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：田亮，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司。住所地：湖北省孝感市黄陂东路56号。统一社会信用代码：91420900695129934G。负责人：陈柏舟。该分公司负责人委托诉讼代理人：刘高洁，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。上诉人陈小红因与被上诉人湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司（丽群公司锦绣同升分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小红上诉请求：1.依法改判陈小红不承担延期支付购房款违约金18954元；2.本案诉讼费由丽群公司锦绣同升分公司承担。事实与理由：陈小红无需向丽群公司锦绣同升分公司支付延期支付购房款违约金。本案陈小红与丽群公司锦绣同升分公司于2015年7月7日订立《商品房买卖合同》时丽群公司锦绣同升分公司没有取得法律规定的商品房销售手续，不符合商品房的预售或者销售要件。同时，丽群公司锦绣同升分公司的负责人陈柏舟因多起民事诉讼被列为限制消费人员，设立丽群公司锦绣同升分公司的湖北商群房地产开发有限公司也因多起民事诉讼被列为失信被执行人，又因丽群公司锦绣同升分公司至2018年6月1日、2019年2月1日才取得涉案房屋的不动产权总证和《商品房销售备案证》，且上述证照在本案一审开庭期间才向当事人出示，故陈小红有充分的理由对丽群公司锦绣同升分公司的履债能力提出质疑，并拒绝支付相关购房款，并无需承担延期付款的违约金。综上，为维护自身合法权益，陈小红特依法提起上诉，上述上诉请求，恳请人民法院予以支持。湖丽群公司锦绣同升分公司辩称：一审判决是正确的，应予以维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据。一审判决中对违约金部分已经进行了酌减。正是因为考虑到在该商品房买卖合同的履行过程中，出卖方（被上诉人）存在未及时登记备案，较晚才取得预售许可证的情形，对诉请的违约金进行了大幅度的减少。这就已经体现出了对出卖方的惩罚。但是本案合同签订后，除未能及时办证外，出卖方履行了其他全部合同义务，将房屋及时交付给买房人占有使用。买房人的合同目的已基本实现，更何况截至一审起诉时，出卖方已经具备全部手续和办证能力，同一小区内其他已经依约交付购房款的买房人都已经可以顺利办理房产证。综上，我方认为一审判决事实清楚，证据充分。湖丽群公司锦绣同升分公司一审本诉请求：1.判令陈小红向丽群公司锦绣同升分公司支付购房款9万元；2.判令陈小红向丽群公司锦绣同升分公司支付逾期付款违约金，具体金额为：以9万元为基数自2016年12月31日起按照日万分之二的比例计算至陈小红付清全部购房款之日止；3.判令本案诉讼费、保全费由陈小红承担。陈小红一审反诉请求：1.判令丽群公司锦绣同升分公司依法提供不动产登记手续资料，为陈小红办理不动产权属登记证书；2.本案诉讼费用由丽群公司锦绣同升分公司承担。一审法院认定事实如下：2015年7月7日，丽群公司锦绣同升分公司与陈小红签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈小红购买丽群公司锦绣同升分公司位于孝感市××锦绣同××小区××号房屋一套。合同中与本案争议有关联的内容有：1.建筑面积125.8平方米，单价3400元/每平方米，房屋总价款427720元；2.付款方式及期限：陈小红于2015年7月17日付该商品房首期款177720元，在2015年12月30日前一次性付清该商品房第二期房价款10万元，在2016年12月30日前一次性付清剩余房价款15万元；3.陈小红逾期付款的违约责任：《商品房买卖合同》第七条约定，陈小红未按合同约定的时间付款，陈小红愿意继续履行合同的，经丽群公司锦绣同升分公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈小红按日向丽群公司锦绣同升分公司支付逾期应付款万分之二的违约金；4.房屋交付期限：丽群公司锦绣同升分公司应当在2015年8月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付陈小红使用；5.逾期交房的违约责任：丽群公司锦绣同升分公司未按本合同规定的期限将商品房交付陈小红使用，陈小红要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2015年8月17日交付期限的第二天起至实际交付之日止，丽群公司锦绣同升分公司按日向陈小红支付已交付房款万分之二的违约金；6.关于产权登记的约定：按《商品房买卖合同》第十六条规定，丽群公司锦绣同升分公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由丽群公司锦绣同升分公司提供的资料报登记机关备案，如因丽群公司锦绣同升分公司的责任，陈小红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈小红退房的按已付房款的1%赔偿陈小红的损失，陈小红不退房的不支付违约金。合同签订后，陈小红向丽群公司锦绣同升分公司共计支付了购房款337720元，余下购房款9万元至今未付。丽群公司锦绣同升分公司于2015年7月17日将案涉商品房交付给了陈小红，双方在《房屋验收交接单》签字盖章。另查明，丽群公司锦绣同升分公司由原湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升项目部更名而来。还查明，2018年6月1日，孝感市国土资源局为涉案房屋办理了证号为：鄂(2017)孝感市不动产权第0005519号的不动产权总证，2019年2月1日，孝感市住房保障和房屋管理局对案涉商品出具了孝房销售备字（2019）9号《商品房销售备案证》，规定丽群公司锦绣同升分公司申报的锦绣同升一期1-8号楼项目符合现售备案条件，现予备案，特发此证，销售开始时间自2019年2月1日起有效。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1.丽群公司锦绣同升分公司、陈小红所签订的商品房买卖合同是否有效，丽群公司锦绣同升分公司请求由陈小红支付余下购房款9万元及逾期付款违约金是否应予以支持，陈小红是否享有不安抗辩权的问题？2.陈小红反诉请求由丽群公司锦绣同升分公司依法提供不动产登记手续资料，并办理不动产权属登记证书是否应予以支持？一、关于丽群公司锦绣同升分公司、陈小红所签订的商品房买卖合同是否有效，陈小红是否应当支付余下购房款9万元及逾期付款违约金，陈小红是否享有不安抗辩权的问题。一审法院认为，丽群公司锦绣同升分公司与陈小红签订的《商品房买卖合同》，其内容未违反法律的强制性规定，虽然涉案房屋是2018年6月1日取得不动产权总证，2019年2月1日取得《商品房销售备案证》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该合同属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，陈小红应于2016年12月30日付清剩余房款15万元，但陈小红仅支付了6万元，所欠购房款9万元至今未付，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，丽群公司锦绣同升分公司请求由陈小红支付剩余房款9万元，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题，双方约定“陈小红未按合同约定的时间付款，陈小红愿意继续履行合同的，经丽群公司锦绣同升分公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈小红按日向丽群公司锦绣同升分公司支付逾期应付款万分之二的违约金”；因陈小红未按约定履行而构成违约，故陈小红应承担逾期付款违约金,并按双方约定的违约金计算方式进行计算，即以9万元为基数，自2016年12月31日起至该款实际付清之日止，按日万分之二计算。关于陈小红是否享有不安抗辩权的问题，陈小红辩称丽群公司锦绣同升分公司商品房销售手续不全，不动产登记手续不全，陈小红不支付剩余购房款系行使不安抗辩权，不应承担逾期付款的违约金。对于不安抗辩权的行使，我国《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了四种法定情形。该条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止的，应当承担违约责任。本案中，陈小红负有先履行的义务，即按约定期限支付购房款，陈小红在履行了自己的合同义务后，如果认为丽群公司锦绣同升分公司为履行合同义务而交付的房屋不能办理房产证，仍可通过法律途径主张权利。并且陈小红未有证据证明符合上述四种法定情形的任何一种，故陈小红辩称的不安抗辩权不能成立。二、陈小红反诉请求由丽群公司锦绣同升分公司依法提供不动产登记手续资料，并办理不动产权属登记证书是否应予以支持的问题。一审法院认为，按照双方的约定，丽群公司锦绣同升分公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由丽群公司锦绣同升分公司提供的资料报登记机关备案，但丽群公司锦绣同升分公司未能按合同约定的期限提供不动产登记手续资料，协助陈小红办理案涉商品房权属证书，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，丽群公司锦绣同升分公司应当继续履行义务，故陈小红反诉请求应予支持，并由丽群公司锦绣同升分公司在90日内履行。综上，丽群公司锦绣同升分公司、陈小红其他的请求及抗辩理由，因无事实和法律依据，一审法院均未予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈小红于判决生效之日起十日内向丽群公司锦绣同升分公司支付购房款9万元，并支付违约金(违约金的计算方式为：以9万元为基数，自2016年12月31日起按日万分之二计算至付清之日止)。二、丽群公司锦绣同升分公司于本判决生效后90日内协助陈小红办理位于孝感市××锦绣同××小区××号商品房的不动产权属证书。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2368元，简易程序减半收取1184元由陈小红负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的焦点：陈小红是否应当承担延期支付购房款违约金18954元。本案系商品房销售合同纠纷。丽群公司与陈小红签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该合同依法成立、有效，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。1.案涉房屋取得《商品房销售备案证》之前，陈小红未付款的行为是否违约的问题。双方合同约定：“分期付款，买受人必须在2016年12月30日前向出卖人一次付清该商品房剩余房价款计人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）”、“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因双方约定的房屋交付时间为2015年8月17日，故丽群公司应于2016年8月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋是2018年6月1日取得不动产权总证，2019年2月1日取得《商品房销售备案证》，丽群公司显然未能履行合同约定的先履行义务。因此，在丽群公司具备办理不动产权属登记要件之前，陈小红未履行2016年12月30日前的足额付款义务系行使其先履行抗辩权，不构成违约。2.关于违约金的起算时间问题。案涉房屋具备不动产权属登记要件后，陈小红应当履行付款义务，但丽群公司应当履行告知义务。因丽群公司未能提交证据证明取得不动产权总证、商品房销售备案证后履行了告知陈小红案涉房屋已经具备办理不动产登记要件的义务，故应当承担举证不能的法律后果。2019年2月26日丽群公司向一审法院起诉、一审法院立案受理，应视为丽群公司告知陈小红办理不动产权属登记的开始时间。并依照双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，由陈小红支付逾期应付款万分之二的违约金。一审判决“并支付违约金(违约金的计算方式为：以9万元为基数，自2016年12月31日起按日万分之二计算至付清之日止)”的实体处理不当。应当判决“支付违约金(违约金的计算方式为：以9万元为基数，自2019年2月27日起按日万分之二计算至付清之日止)”。综上所述，一审认定事实属实，但适用法律有误，实体处理不当，本院依法予以部分改判。陈小红的上诉理由本院予以采信，其上诉请求本院予以部分支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初1088号民事判决中的第二项，即：原告湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司于本判决生效后90日内协助陈小红办理位于孝感市黄陂东路56号锦绣同升小区4幢12层1201号商品房的不动产权属证书；二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初1088号民事判决第一项；三、陈小红于本判决生效之日起十日内向湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司支付购房款9万元，并支付违约金(违约金的计算方式为：以9万元为基数，自2019年2月27日起按日万分之二的利率计算至付清之日止)。四、驳回湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2368元，简易程序减半收取1184元，一审反诉案件受理费50元，减半收取25元，由湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司负担125元、陈小红负担1084元。二审案件受理费273.85元，由湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司负担150元、陈小红负担123.85元。本判决为终审判决。审判长  汪书力审判员  胡 红审判员  张杨玉二〇二〇年六月三十日书记员  董艳乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。