四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1511号 上诉人（原审原告）：郭成建，男，1979年11月20日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：刘旺，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘显志，男，1961年12月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：曹红，男，1964年2月14日出生，汉族，住成都市高新区。 原审第三人：高玉传，女，1952年7月12日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人郭成建因与被上诉人刘显志、曹红、原审第三人高玉传房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，刘显志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 郭成建上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判刘显志、曹红返还郭成建房屋使用费17万元，赔偿郭成建装修及设备、水电费损失共计198642.9元；二、本案一、二审诉讼费由刘显志、曹红承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。第一，一审法院认定郭成建应支付从2018年8月20日至2019年4月10日的房屋使用费系事实认定错误。双方约定郭成建有三个月的装修免租期，所以即使算房屋使用费也应当从2018年11月21起算。第二，一审法院认定郭成建按2600㎡的标准支付房屋使用费系事实认定错误。刘显志只交付了2100㎡的房屋给郭成建使用，还有500㎡一直是刘显志自己在经营茶楼使用，所以计算房屋使用费是应当按照刘显志实际交付使用的面积计算使用费用。二、一审法院认为郭成建应自行承担房屋的改扩建费用120642.9元法律适用错误。在签订合同时，刘显志、曹红故意隐瞒了房屋的真实情况，郭成建已经尽到审慎注意义务且善意无过失，并无任何过错。刘显志一直占用出租给郭成建的房屋经营茶楼，对刘显志的扩建行为知晓并认可。即使按照一审法院认定的双方都有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，该笔费用也应当按照双方的过错程度承担相应的责任，而不应当让郭成建独自承担。综上所述，郭成建在该租赁合同履行过程中没有任何过错，请求二审法院予以撤销一审判决，查清事实依法改判。 刘显志未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。 曹红辩称，曹红只是刘显志的代理人，非本案当事人，与本案无关。郭成建系经曹红介绍承租案涉房屋。本案相关责任应当由刘显志承担。 高玉传发表意见称，高玉传与曹红签订租赁协议后就出去避暑，对曹红将案涉租赁物转租给他人并不知晓，也不知道郭成建在案涉租赁物内违章搭建。在高玉传回来后，对违章搭建行为进行过两次干涉。然高玉传自始至终不知晓郭成建和刘显志承租案涉租赁物，也不认识郭成建。 郭成建向一审法院起诉请求：1、判令解除郭成建与刘显志在2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》；2、判令刘显志、曹红连带返还郭成建租金170000元、返还郭成建水电气费3000元、赔偿郭成建装修及设备损失195642.9元，总计368642.9元；3、判令刘显志、曹红承担本案诉讼费用。在一审庭审过程中，经一审法院释明，郭成建将诉讼请求变更为：刘显志、曹红向郭成建返还占有使用费170000元并赔偿水电气费3000元、装修和设备损失195642.9元。 一审法院认定事实：2018年8月20日，郭成建（乙方）与刘显志（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定刘显志将位于成都市高新区新民社区旁（原中和人家）2600平方米的商铺租赁给郭成建，租赁期限为2018年8月20日至2021年11月20日，租金每年人民币170000元，每年支付一次；甲方保证出租给乙方的标的物能够从事汽修美容业务（包括所有证件的办理），甲方确保乙方使用年限在三年以上，如果甲方违约需退回当年租金的2倍，并赔偿乙方的装修等费用预计300000元。曹红以代理人身份在合同甲方处签字。2018年8月22日开始，郭成建陆续分笔向刘显志、曹红进行转账，2018年11月7日，曹红向郭成建出具《收据》一张，载明“收到郭老板汽修厂现金房租170000元，装修金75000元，证办完付余款”。 一审另查明，2001年1月20日，高玉传与中和镇新民村村民委员会签订《土地开发协议书》两份，允许高玉传以土地开发的方式使用案涉《商铺租赁合同》下的土地，高玉传对土地进行了开发利用，并修建了部分房屋用于农家乐经营（即中和人家）。2016年11月30日，成都高新区中和街道办事处与高玉传签订了《中和街道企业拆迁补偿协议》，将“中和人家”购地总面积地上建筑物及附着物等全部补偿完毕，但土地的补偿问题到“购地”补偿政策出台后按标准给予补偿。高玉传在审理过程中自认其将案涉商铺实际交予刘显志进行管理和使用。 一审再查明，2018年11月8日，成都市城市管理行政执法机关接到高新区中和街道新民社区居民委员会的上报，前往案涉“中和人家”内空地上搭建的建筑物进行检查，并发出《调查通知书》，要求建设方提供相关规划建设部门审批手续等材料，但相对方未按期提供和接受检查。 上述事实，有郭成建、刘显志、曹红、高玉传的当庭陈述，《商铺租赁合同》、收据、相关支付记录、中和街道企业拆迁补偿协议、“购地”自建房屋拆除补偿协议、调查通知书、询问笔录、现场照片等证据在案佐证，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故一审法院予以采信。 一审法院认为，第一，关于郭成建与刘显志、曹红于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》的效力问题。该《商铺租赁合同》中涉及的租赁标的物为商铺，根据法庭查明的事实，该商铺已经被拆迁补偿完毕，仅实际还未拆迁，权利人无权再对标的物进行收益处分。同时，在该土地上新建扩建的房屋部分没有取得合法的规划建设审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中案涉的租赁标的物客观上没有也不可能取得相关的建设规划许可证，故一审法院认为该《商铺租赁合同》无效。 第二，关于返还使用费的问题。合同被确认无效后，交付财产的合同当事人可以依据财产请求权主张取得财产的相对方当事人返还财产，故郭成建有权主张刘显志向其返还多收取的房屋使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，本案中双方合同约定的租金标准为一年170000元，故一审法院按照该租金标准计算双方应当负担的房屋使用费。根据本案中查明的事实，郭成建已实际支付了从2018年8月20日至2019年8月20日期间的房屋使用费170000元，同时根据双方在庭审中一致确认，郭成建于2019年4月10日搬离了案涉房屋，故郭成建应自行承担2018年8月20日至2019年4月10日期间的房屋使用费，2019年4月10日至2019年8月20日期间的房屋使用费刘显志应当退还郭成建，应当退还的房屋使用费数额为61388.88元（计算方式为：170000元÷12个月×4个月＋170000元÷12个月÷30日×10日）。 第三，关于相关损失的承担问题。本案中郭成建主张的水电气费以及装修和设备损失，实际上是在原有租赁房屋之外进行的改造扩建费用。其中，证据显示的安装天然气费1200元是郭成建委托刘显志进行的天然气改造费用，应视为出租人同意承租人进行的改造；证据显示的截止2019年1月份水电费1800元是郭成建在使用期内使用的水电费，应当由郭成建自行承担。郭成建主张的装修及设备费195642.9元中，其中75000元是曹红代郭成建进行的扩建费用，应视为出租人同意承租人进行的扩建；其中120642.9元是郭成建自行进行了扩建改造费用，该部分扩建双方不能达成一致，不应视为经出租人同意。根据查明的事实，上述扩建均没有办理合法的建设手续。故，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，租赁合同被确认无效后，承租人经出租人同意对房屋进行扩建的，且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错承担；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意而进行的装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人自行负担。本案中，经出租人同意进行的扩建改造费用合计76200元（75000元＋1200元），此部分损失由双方按照过错程度承担。 刘显志违反法律规定，隐瞒房屋真实情况出租该房屋，并在没有合法建设手续的情况下进行扩建，有较大的过错，郭成建在租赁该房屋时，没有尽到必要的审查义务，造成合同无效，亦有过错，一审法院平衡双方的过错程度，决定按照郭成建30%、刘显志70%的责任进行划分，故刘显志应当赔偿郭成建相关损失合计53340元（76200元×70%）。 第四，关于曹红是否承担连带返还及赔偿责任的问题。曹红是该租赁合同中出租人刘显志的代理人，其并非案涉租赁合同的相对方，其向郭成建收取租金并出具收据的行为也是其代理刘显志行使出租人权利的行为，曹红不符合法定或约定的连带责任承担的条件，故对郭成建要求曹红承担连带责任的请求一审法院不予认可。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、刘显志于判决生效之日起十日内向郭成建返还房屋使用费61388.88元；二、刘显志于判决生效之日起十日内向郭成建赔偿相关损失合计53340元；三、驳回郭成建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3415元，由郭成建负担2352元、刘显志负担1063元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭成建提交以下证据：一、郭成建和曹红的文字版录音材料，拟证明其和刘显志及其代理人曹红在签订合同前约定案涉房屋有三个月装修免租期。二、一组照片17张、与刘显志、曹红的微信聊天记录。拟证明：刘显志对120642.9元部分的扩建系知晓同时刘显志占用500平方米的租赁面积经营茶楼。 曹红发表质证意见称，一、对文字版录音材料真实性认可，案涉合同中对于免租期没有载明，但口头有约定免租期。关于免租期是刘显志和高玉传协商，要给郭成建3个月的装修免除期，所以案涉合同租期才约定的11月开始，并且国家也有规定因装修要给予一定的免租期。照片中显示的确非其进行的扩建。二、地坪和修建房子是曹红在做，但刘显志是否同意郭成建在外墙做广告以及改扩建曹红不清楚，所以无法对该证据真实性进行质证，而刘显志确实占用了一部分面积，但具体占用多少曹红并不清楚。 高玉传发表质证意见称，刘显志并未和其商议3个月免租期的事情，刘显志和郭成建签订案涉租赁合同其并不知情。刘显志未出庭发表质证意见亦未提交书面质证意见。 本院对文字版录音材料以及照片和微信聊天记录真实性、合法性予以认可，对上述证据的关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院二审另查明，一、对刘显志占用部分租赁面积的问题。刘显志在2019年5月6日一审庭审中称“是我租赁给原告，通过曹红我才认识原告，我租赁给原告之后，场地是租给他的，租之前就说我要留茶坊，是口头协议，原告方也是承认的，只是没有书面的，．．．．．．”，郭成建在本次庭审中称“这个房子签订合同的时候，签订合同的时候说要做茶楼。”，二审中，对郭成建在合同签订之后为何没有要求刘显志返还500平方米的房屋，郭成建称“因为刘显志一直在用茶楼。”。二、对刘显志经营茶楼和郭成建经营部分是否有阻隔，刘显志代理人曹红二审陈述刘显志经营茶楼和郭成建经营部分无阻隔；对刘显志在经营过程中对郭成建的改扩建行为是否知晓。曹红二审陈述“刘显志应该知晓的，因为刘显志天天在茶楼这边。”。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、刘显志应当返还占有使用费数额的认定；二、刘显志是否应当向郭建成赔偿装修及设备、水电气费损失及如果应当赔偿，赔偿数额的确定；三、曹红是否应当承担连带责任。 关于郭成建与刘显志是否约定三个月免租期，以及如果约定免租期，是否应当将免租期从郭成建应付占有使用费期间内扣除的问题。本院认为，根据案涉租赁合同约定，租赁期限为2018年8月20日始至2021年11月20日止，租金支付方式为年付。因双方在合同中约定的租赁期限为三年零三个月，而曹红作为刘显志的代理人在二审中称案涉合同中虽对于免租期没有载明，但口头有约定免租期，刘显志和高玉传协商要给郭成建3个月装修免租期，且国家也有规定应当给予承租人一定装修免租期。故上述约定和曹红的陈述，能够形成证据链，证明郭成建和刘显志确实约定了给予郭成建三个月免租期，加之该免租期为装修免租期，郭成建应从2018年11月20日支付房屋占有使用费。 对郭成建是否应当按照实际交付面积支付占有使用费，本院认为，虽各方均认可刘显志占有部分租赁面积进行茶楼经营，但郭成建并无证据证明刘显志占用的具体面积。同时，郭成建也认可其在签订租赁合同前即知晓刘显志要留下部分租赁物用作经营茶楼。在此情况下，其依然按照合同约定的2600平方米对应的租金标准支付一年租金170000元，应系对刘显志实际交付面积及租金标准的认可。现其主张按照2100平方米支付房屋占有使用费，一审不予支持并无不当，本院予以维持。 综合上述事实，郭成建应当按照2600平方米的租赁面积支付自2018年11月20日起至其腾退之日的2019年4月10日的占有使用费。同时刘显志应当向郭成建返还2018年8月20日至2018年11月20日及2019年4月10日至2019年8月20日的占有使用费103889元（170000元÷12个月×7个月＋170000元÷12个月÷30日×10日）。 关于刘显志是否应当向郭建成赔偿装修及设备损失的问题。本院认为，无论是郭成建自行搭建、装修亦或是曹红代其进行的搭建等行为均为在原有租赁房屋之外进行，故郭成建所主张的上述费用应系改扩建费用。对曹红代郭成建所进行的75000元改扩建费用，因曹红系出租人刘显志的代理人，故刘显志应知晓郭成建的该部分改造。至于郭成建自行改扩建部分，因刘显志代理人曹红二审陈述，刘显志经营茶楼和郭成建承租部分并无阻隔，刘显志应系知晓郭成建自行改扩建行为。基于此，本院认为刘显志应系知晓郭成建改扩建行为，且未举示证据证明在知晓后对郭成建自行改扩建提出过异议，应属同意郭成建的改扩建行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，“租赁合同被确认无效后，承租人经出租人同意对房屋进行扩建的，且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错承担；”，一审对此认定不当，应予变更。郭成建主张自行改扩建投入120642.9元，然根据其一审提交证据显示，除其和王鑫国签订的《施工合同》及支付宝转账记录显示，郭成建确实基于案涉租赁物的改扩建向王鑫国支付42000元，郭成建提交的其他证据，因无法证明存在实际支出或实际支出的费用系基于案涉租赁物的改扩建，本院依法不予采信。 关于刘显志是否应当向郭成建赔偿水电气费损失的问题。本院认为，对水电费，郭成建二审认可其在搬离之前使用水电，其员工在房屋中居住时也在使用水电，故一审认定其自行承担水电费1800元并无不当。对气费1200元，郭成建二审认可该费用为燃气改造费，且对一审认定该改造行为系其委托刘显志进行不持异议。故一审认定燃气改造费由刘显志和郭成建按过错承担并无不当，本院予以维持。 本案中，虽刘显志作为出租人对案涉合同无效存在主要过错，但郭成建作为承租人也无证据证明在签订合同时尽到审慎的注意义务，故刘显志应对曹红代刘显志改扩建的75000元、郭成建自行扩建的42000元以及燃气改造费1200元承担70%的责任即30240元，一审对此认定不当，本院予以变更。 关于曹红是否应当承担连带责任，郭成建主张虽案涉合同中无法体现曹红系合同相对人，但基于曹红发挥的作用和收取款项的行为，其应当承担连带责任。本院认为，曹红虽在本案中收取了部分租金和装修款，但其将上述费用转付给了刘显志和高玉传，且其作为代理人代出租人进行相关款项的收取并非不具有合理性，而郭成建二审也认可其部分租金系直接交付给刘显志。加之曹红系在案涉租赁合同代理人处签字，一审以此认定曹红不符合法定或约定的连带责任承担条件并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人郭成建的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决对刘显志应当退还占有使用费的数额及赔偿损失认定有误，应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5846号民事判决第一项“刘显志于判决生效之日起十日内向郭成建返还房屋使用费61388.88元；”为“刘显志于判决生效之日起十日内向郭成建返还房屋使用费103889元；”； 二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5846号民事判决第二项“刘显志于判决生效之日起十日内向郭成建赔偿相关损失合计53340元；”为“刘显志于判决生效之日起十日内向郭成建赔偿相关损失合计30240元；”； 三、驳回郭成建的其他诉讼请求。 一审案件受理费3415元，由郭成建负担1742元，刘显志负担1673元；二审案件受理费5109元，由由郭成建负担2606元，刘显志负担2503元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年六月十八日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹