北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初6529号原告（反诉被告）王向周，男，1984年12月19日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托代理人董海凤，北京市亿达律师事务所律师。委托代理人刘林，北京市亿达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）北京欣太新能源汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人邢丹，董事长。委托代理人高峰，北京振邦（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）王向周（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京欣太新能源汽车销售服务有限公司（以下简称欣太公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王向周及其委托代理人董海凤、刘林，欣太公司的委托代理人高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王向周诉称：2017年10月21日，王向周与欣太公司签订房屋租赁合同，约定：欣太公司将位于北京市朝阳区王四营乡孛罗营村东4S店的维修车间（以下简称租赁房屋）出租给王向周用于经营，租期自2017年11月1日至2019年11月30日。合同签订后王向周交付了租金和押金并入住租赁房屋。合同履行期间王向周出资与欣太公司共同办理了汽车维修资质。2018年9月底，欣太公司要求王向周立即搬离租赁房屋，王向周予以拒绝，后双方多次协商未能达成一致意见。2018年10月1日，欣太公司强行封锁了王向周承租的修理车间，导致王向周无法正常经营。后王向周不得不重新租赁房屋经营，产生差价损失和停业损失。现王向周诉至法院，要求欣太公司支付违约金218400元，并赔偿王向周重新租赁房屋租金差价损失74140.5元、停业期间员工工资损失87000元、停业期间利润损失223218元。欣太公司辩称并反诉称：房屋租赁合同约定，王向周按月支付租金9100元，但王向周未按约定足额支付租金，自2017年12月至2019年5月共拖欠租金110733元。欣太公司不存在违约行为，不应向王向周支付违约金。王向周主张违约金所依据的合同条款是其篡改过的，篡改之处并没有欣太公司加盖公章确认，篡改后的违约金金额等于两年的租金明显过高。王向周要求欣太公司赔偿租金差价损失没有合同依据和法律依据。王向周要求欣太公司赔偿员工工资损失和经营损失与其主张的违约金相互矛盾。另外王向周将其为客户修理的车辆停放在车位上，导致欣太公司自己的客户不能停放车辆，王向周应支付场地占用费。现欣太公司不同意王向周的诉讼请求，并提出反诉要求王向周支付拖欠租金110733元和场地占用费（自2019年5月10日至实际腾退之日，按每月9100元计算）。王向周针对反诉辩称：自王向周租用租赁房屋至欣太公司违约要求王向周提前撤离期间，王向周一直按合同约定及变更的租金金额交付租金，并不存在拖欠租金的情形。自2019年5月10日之后，王向周就没再占用欣太公司的场地，不应给付场地使用费。综上，王向周不同意欣太公司的全部反诉请求。经审理查明：2017年10月21日，王向周与欣太公司签订房屋租赁合同，约定：王向周向欣太公司租用维修车间（维修场地、办公场所、配件库房），用于汽车维修、改装，房屋面积约150平方米，租期自2017年11月1日至2019年11月30日，年租金为109200元，租金按月支付，每月9100元。合同签订后，欣太公司将租赁房屋交付给王向周使用。2018年9月，双方因合同履行问题发生争议，欣太公司要求王向周于2018年9月底搬离租赁房屋，但双方未能就此达成一致意见。后经多次交涉，王向周于2019年5月10日搬离了租赁房屋，双方未办理交接手续。关于合同履行期间的租金给付情况：双方对于2017年11月的租金已经足额支付完毕没有争议。针对2017年12月的租金给付情况，王向周提供了转账凭证，证明其配偶周x于2017年12月1日给付欣太公司的员工苟xx9100元，当日苟xx将其中6727元转交给了欣太公司的财务人员。王向周还请证人苟xx到庭作证。苟xx表示：其自2017年9月至2018年3月期间在欣太公司担任售后经理，工作职能包括向王向周催收租金，其向王向周收取了12月租金9100元，并将其中的6727元转给了欣太公司财务，剩余款项用于欣太公司向客户支付的赔偿款。欣太公司承认收到了12月的租金6727元，但表示并未授权苟xx收租金，苟xx应将9100元租金全部交给公司。2018年1月和2月，王向周共给付欣太公司租金12000元。王向周称，其与欣太公司商定，由其为欣太公司的客户维修车辆并提供技术服务，这两个月的租金降为每月6000元，但王向周未就此提供相应的书面协议。证人苟xx当庭表示：其曾向欣太公司的店总陈xx（音）汇报过以维修费折抵部分租金，将1月和2月的租金调整为每月6000元一事，陈xx表示同意，但双方就此没有书面协议。欣太公司否认曾与王向周达成以维修费折抵租金或是调低租金的协议，认为苟xx只是欣太公司的普通员工，无权代表公司同意降租金，王向周主张欣太公司同意降租金没有相应证据。2018年3月，王向周共给付欣太公司租金7000元。王向周表示，因为经济效益不好，欣太公司要求自2018年3月份开始，每月租金变更为7000元。欣太公司否认同意降租金，王向周亦未提交双方就此签署的书面协议。关于2018年4月至7月的租金，王向周提供了28000元的租金收据和定损单、维修结算单及一份没有经过双方签字确认的协议。王向周表示：双方约定自4月起合作模式变更为王向周替欣太公司的客户维修车辆的维修费，扣除王向周的维修成本后，利润由欣太公司与王向周四、六分成，王向周不再向欣太公司另行支付租金。因此，2018年4月至7月王向周并未实际支付欣太公司租金，收据载明的28000元租金也是以维修费抵扣后补开的。欣太公司则表示：2018年4月至7月的租金标准仍是每月9100元，王向周给付的28000元租金也并非以抵扣形式支付的；王向周出具的协议并未签署，双方之间的汽车修理关系与租赁关系无关，欣太公司并未同意以维修费折抵租金。关于2018年8月和9月的租金，王向周提供了其与欣太公司的会计何x之间的微信联系记录、维修费计算单和修理费欠费明细单。王向周称，其在8、9两个月替欣太公司维修车辆的维修费，扣除两个月的租金14000元之后，欣太公司还欠其维修费47586.6元，因此8、9两个月其并不欠欣太公司租金。欣太公司表示，其对上述证据的真实性无从核实，且双方之间并不存在以维修费折抵租金的协议，上述证据与本案无关。庭审中王向周表示，2018年10月1日欣太公司便采取了封门等方式阻碍王向周使用租赁房屋，王向周在当月就将车间内的设施拆除，堆放在租赁房屋的一个小库房中，并在2019年5月10日搬离租赁房屋。欣太公司表示，2018年9月欣太公司只是与王向周协商，让其搬离租赁房屋，但欣太公司并未采取过封门等措施阻碍其经营。欣太公司还提供了北京市朝阳区王四营乡防火安全委员会于2018年10月15日作出的《王四营地区电力、消防安全检查记录》和《责令限期改正通知书》，证明王向周违反合同约定场地不符合消防安全，王向周自己举报导致涉诉场地被查封，其无法继续经营与欣太公司无关。王向周表示，其对两份证据的真实性无从考证，且欣太公司在2018年10月1日就封锁了经营场地，两份文件是在2018年10月15日才作出的，且文件只要求欣太公司确保消防安全,防止火灾发生，并不导致租赁合同无法履行。欣太公司还提供了微信和短信联系记录，证明其在2018年11月至2019年4月期间一直与王向周沟通，但王向周拒绝给付房租、交还租赁场地。微信记录显示：2018年12月19日，欣太公司通知王向周，庞大园区年底要进行大检查，要求王向周打开大门将车间内的摩托车、废机油桶和库房里的危废物品运走，否则园区会直接撬锁清理。王向周在微信中表示，桶里没有油，厂家要回收不能扔，其会派人开门接受园区检查，钱给不了租不上地无法搬。王向周对微信联系记录的真实性认可，但认为微信内容恰好可以证明2018年12月欣太公司还欠王向周款项，且从欣太公司工作人员的表述看2018年12月19日车间里只有一些空桶及危废物品，王向周并没有占用车间。王向周对欣太公司提供的短信记录的真实性不予认可。案件审理过程中，王向周提供了结算单、接车单、销售单、收据等证据，证明其月平均利润为37203元，因欣太公司违约其在2018年10月1日至2019年4月期间停业，遭受利润损失223218元。王向周还提供了其与员工签订的劳动合同等材料，证明停业期间其向员工支付的工资损失87000元。王向周还提供了其与案外人于2018年10月8日签订的商铺租赁合同书及汇款明细单、装修申请、巡视记录等证据，证明其在2019年1月27日（起租日）重新租赁了经营场地，租金标准高于原房屋租赁合同，产生租金差额损失74140.5元。欣太公司表示，其对上述证据的真实性无从考量，上述证据也无法证明王向周的月平均利润情况，王向周的平均利润及租金差价也与双方之间的租赁合同没有必然联系。案件审理过程中,欣太公司提供了照片,证明王向周将两辆车停放在场地车位内，导致欣太公司的客户不能使用车位，故要求王向周支付使用费。王向周认可两辆车是自己停放在车位内的。庭审中双方共同确认，王向周在2019年5月10日搬离时已经将两辆车一并运走。另查，双方所签房屋租赁合同违约责任条款打印版原内容为：“欣太公司未经王向周同意而单方面终止、解除合同的，违约方在负违约责任的同时须向王向周支付年租金50%的违约金”。王向周提供的合同文本此条用手写添加方式改为：“欣太公司未经王向周协商同意而单方面终止、解除合同的，违约方在负违约责任的同时须向王向周支付24个月租金100%的违约金”。欣太公司主张，王向周提供合同文本上的改动内容是其擅自篡改的。王向周承认手写修改内容是其所写，修改处的指印亦是其自己的指印，但主张上述修改经过了欣太公司的同意。欣太公司否认自己同意修改合同条款，同时欣太公司表示，由于公司人员变动较大，自己保存的合同文本已经遗失。上述事实，有房屋租赁合同、收据、银行对账单、微信记录、结算单、接车单、录音资料及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：欣太公司与王向周签订房屋租赁合同后，将房屋交付给王向周使用，王向周亦应按合同约定给付欣太公司租金。租赁合同约定的租金标准为每月9100元。自2018年1月起，王向周就未按该标准足额给付欣太公司租金。王向周主张其与欣太公司商定，此期间租金金额调低，另有部分月份的租金以维修费折抵，但王向周未能就此提供充分证据。仅凭现有证据,本院难以认定双方就维修费折抵租金一事达成了一致意见，故对王向周的此项主张本院无法采信。王向周未按约定足额给付租金，在双方协商未果的情况下，欣太公司在2018年9月要求王向周搬离租赁房屋并不构成违约。王向周主张欣太公司在2018年10月1日采取了封门等方式阻碍其经营，但其未就此提供充分证据，本院不予采信。王向周要求欣太公司承担单方解除合同的违约责任，支付违约金、赔偿各项损失的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。欣太公司要求王向周支付拖欠租金的反诉请求合法有据，本院予以支持。现有证据显示，王向周在2019年5月10日才将租赁房屋腾空，欣太公司要求王向周支付租金至该日合法有据。王向周将2017年12月的9100元租金足额交付给了欣太公司的苟xx，苟xx亦将其中6727元交给了公司财务，欣太公司未就此种交付方式提出异议，应视为王向周已经足额交付了当月的租金。至于苟xx是否应将剩余款项交给欣太公司，则属于欣太公司内部管理问题，责任不应由王向周承担。双方确认王向周在2019年5月10日就已经将停放在车位内的两辆机动车运走，欣太公司要求王向周支付2019年5月10日之后的占用费缺乏事实依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王向周的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）王向周于本判决书生效之日起十日内给付被告（反诉原告）北京欣太新能源汽车销售服务有限公司截止至二〇一九年五月十日的租金十万零一千六百三十三元；三、驳回被告（反诉原告）北京欣太新能源汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4914元，由原告（反诉被告）王向周负担（已交纳）；反诉费1257元，由原告（反诉被告）王向周负担1167元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京欣太新能源汽车销售服务有限公司负担90元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  何响琴人民陪审员  王焕平二〇二〇年六月五日书 记 员  孙 雪