贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初10638号 原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。 负责人：何健，系该行行长。 委托诉讼代理人：曾程，贵州天生律师事务所律师,一般授权代理。 委托诉讼代理人:安旭义，男，1971年1月11日生，汉族，贵州省贞丰县人，户籍地贵州省贞丰县，现住贵州省兴义市，系该行职工,特别授权代理。 被告：方建祥，男，1992年7月15日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 被告:徐莉，女，1992年3月20日生，汉族，四川省邻水县人，户籍地四川省邻水县，现住贵州省兴义市。 被告:贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州兴义市下五屯义诚山水小区15号商铺。 法定代表人:付忠进，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:杨贵凤，女，1983年9月15日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，特别授权代理。 原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称“建设银行黔西南州分行”）与被告方建祥、徐莉、贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称“义诚房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，经审查发现不宜适用简易程序进行审理的情形后，裁定转为普通程序，并于2020年4月3日公开开庭进行了审理。建设银行黔西南州分行的委托诉讼代理人安旭义、曾程，被告义诚房开公司的委托诉讼代理人杨贵凤到庭参加诉讼，被告方建祥、徐莉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 建设银行黔西南州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令方建祥、徐莉立即偿还建设银行黔西南州分行截止2019年9月4日止的借款本金193779.67元，利息791.08元，罚息12.44元，合计194583.19元，并自2019年9月5日起按借款合同约定支付利息、罚息、复利至本息清偿之日止;3.判令方建祥、徐莉以抵押房产（坐落于贵州省兴义市义诚山水xx栋xx层xx-xx号的房屋）拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿其所欠的上述债务;4.判令义诚房开公司对方建祥、徐莉的上述债务向建设银行黔西南州分行承担连带清偿责任;5.本案诉讼费用由方建祥、徐莉、义诚房开公司共同承担。 事实及理由：2014年6月18日，建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号:520674509-2012-20140217786），合同约定借款人向贷款人借款260000元用于购买义诚房开公司开发的位于贵州省兴义市，借款期限180个月，自2014年6月27日至2029年6月27日，合同执行浮动利率（签订时贷款利率为月利率5.4583‰），即为贷款基准利率；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率计上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由贷款人将款项一次性划入借款人指定的委托扣款账户；还款采用等额本息还款方法，按月还本付息人民币2272.03元，委托扣款日为每期约定还款日的前一日，最后一期采取委托扣款方式的，委托扣款为贷款最后的到期日；还款日期为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日。2014年6月18日，建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉对其二人提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。2014年6月27日，建设银行黔西南州分行履行放款义务，将260000元汇到方建祥、徐莉委托扣款账户。合同履行期间方建祥、徐莉多次逾期偿还贷款，截至2019年9月4日，方建祥、徐莉尚欠建设银行黔西南州分行借款本金193779.67元，利息791.08元，罚息12.44元，合计194583.19元。2014年1月20日，建设银行黔西南州分行与义诚房开公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定:建设银行黔西南州分行向义诚房开公司开发建设并依法销售的坐落于贵州省兴义市发放个人住房贷款；义诚房开公司对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）等；保证期限至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利书交贷款人审核无误、收执之日止。至今，义诚房开公司仍未办理抵押登记手续，其应当与方建祥、徐莉债务承担连带保证责任。综上所述，为保障建设银行黔西南州分行债权的实现，特依法提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。 义诚房开公司辩称，建设银行黔西南州分行诉请我方承担连带保证责任属实，由于方建祥、徐莉未提供契税发票，我公司无法为购房人办理不动产登记证及抵押登记证，按照合同约定，我公司确实需要承担连带保证责任。 方建祥、徐莉未作答辩，也未在举证期限内提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年6月18日，建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定:由方建祥、徐莉向建设银行黔西南州分行借款本金260000元，用于购买义诚房开公司开发的位于贵州省兴义市的房屋；借款期限180个月，即2014年6月18日至2029年6月18日；合同执行基准利率（签订时贷款月利率为5.4583‰）,该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由建设银行黔西南州分行将款项一次性划入借款人指定的义诚房开公司账户；还款采用等额本息法，每月还本付息2272.03元，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日采取委托扣款方式还款。担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；合同还对违约责任等其他事项进行了约定。2014年6月18日，建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉对提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。 另查明，根据建设银行黔西南州分行与义诚房开公司于2014年1月20日签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，义诚房开公司作为连带责任保证人，对自2014年1月20日至2024年1月20日期间因建设银行黔西南州分行向购置“义诚山水”项目房产与建设银行黔西南州分行发生借贷关系的债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权承担连带责任保证，担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应当向建设银行黔西南州分行支付的其他款项、建设银行黔西南州分行为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证期间按建设银行黔西南州分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行黔西南州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2014年6月27日，建设银行黔西南州分行即将260000元贷款一次性受托支付至方建祥、徐莉指定的义诚房开公司银行账户，依法履行了贷款发放义务。但方建祥、徐莉自2019年5月起未再按月足额还本付息，截止2019年9月4日，拖欠到期本金1313.28元、利息791.08元，罚息及复利12.44元，尚欠贷款本金193779.67元，建设银行黔西南州分行起诉后，方建祥、徐莉偿还了部分款项，截止2020年4月2日，方建祥、徐莉拖欠到期本金4776.11元，利息3974.68元，罚息92.9元，复利64.77元，尚欠贷款本金188225.88。合计192358.23元。 上述事实，有建设银行黔西南州分行的陈述，建设银行黔西南州分行提交的建设银行黔西南州分行营业执照、负责人身份证明及身份证复印件各1份；方建祥与徐莉身份证复印件1份；义诚房开公司的营业执照工商公示信息复印件1份；《个人住房（商业用房）借款合同》《个人房屋销售贷款合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人贷款支付凭证》《房屋预告登记证明》《中国建设银行个人贷款对账单》《拖欠明细表》《结算试算单》及庭审笔录在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，方建祥、徐莉作为共同借款人与建设银行黔西南州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及义诚房开公司与建设银行黔西南州分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均成立生效。生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面地履行各自的义务。建设银行黔西南州分行作为贷款人，已按合同约定向方建祥、徐莉指示的义诚房开公司账户支付了贷款资金，方建祥、徐莉作为共同借款人，未按照合同约定归还借款本金及支付利息，已构成违约。因双方在合同中约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，建设银行黔西南州分行作为贷款人，在借款人方建祥、徐莉逾期偿还借款本息构成违约的情况下，有权解除与借款人方建祥、徐莉之间的借贷关系，并宣布贷款立即到期，故建设银行黔西南州分行诉请解除与方建祥、徐莉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并依据双方约定诉请方建祥、徐莉偿还借款本息的请求，本院予以支持。截止2020年4月2日，方建祥、徐莉欠借款本金总额188225.88元，期内利息3974.68元，本院予以确认。 关于本案有关罚息、复利的主张是否得到支持的问题。建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉签订《个人住房（商业用房）借款合同》中对于罚息和复利均有明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，方建祥、徐莉未按合同约定的分期还款计划期限归还借款，应按照合同约定计算罚息、复利，故本院对建设银行黔西南州分行请求方建祥、徐莉按合同约定支付罚息、复利的主张予以支持；对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉在合同中约定罚息利率在贷款利率的基础上加收50%，借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，复利自逾期之日起对不按时偿付的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计收复利。经本院核算，建设银行黔西南州分行主张截止2020年4月2日的罚息92.9元，复利64.77元，符合双方约定的计算方式，且未违反法律规定，本院予以确认。由于涉案借款合同中约定的贷款利率为基准利率，且自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案借款在2020年4月2日之后的利息（罚息及复利）则以尚欠的借款本金和期内利息之和为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。 关于方建祥、徐莉是否应以其抵押房产拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿所欠上述债务问题。虽然建设银行黔西南州分行与方建祥、徐莉在《个人住房（商业用房）借款合同》约定将贷款购买的房屋抵押给建设银行黔西南州分行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但涉案抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至方建祥、徐莉名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，建设银行黔西南州分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建设银行黔西南州分行对涉案房屋抵押权预告登记不享有优先受偿权，其主张对方建祥、徐莉以其抵押物拍卖、变卖价款优先偿还所欠上述债务缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于义诚房开公司是否应对方建祥、徐莉所欠上述债务承担连带清偿责任问题。因义诚房开公司与建设银行黔西南州分行在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同书》中约定，对自2014年1月20日至2024年1月20日期间因建设银行黔西南州分行向购置位于兴义市的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权承担连带责任保证，并约定保证期间自建设银行黔西南州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案中，建设银行黔西南州分行与债务人方建祥、徐莉仅于2014年6月18日办理抵押权预告登记手续，并未完成抵押物的抵押登记，抵押权未生效，故方建祥、徐莉所欠债务尚处于义诚房开公司保证期间，因此，义诚房开公司作为涉案债务的连带责任保证人，应对方建祥、徐莉所欠上述债务承担连带清偿责。义诚房开公司承担连带保证责任后，有权向方建祥、徐莉追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与方建祥、徐莉于2014年6月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、方建祥、徐莉于本判决生效之日起十日内共同偿还所欠中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2020年4月2日借款本金总额为188225.88元、利息3974.68元、罚息92.9元，复利64.77元，合计192358.23元，2020年4月3日后的利息，以192200.56元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算； 三、贵州义诚房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在其承担连带保证责任后，有权向方建祥、徐莉追偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4276元，公告费600元，合计4876元，由方建祥、徐莉、贵州义诚房地产开发有限公司共同负担（中国建设银行股份有限公司黔西南州分行同意由方建祥、徐莉、贵州义诚房地产开发有限公司直接向其支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  韩显丽 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  王成萍 二〇二〇年六月四日 法官 助理  谭姣娇 书 记 员  陈贵芳