北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10809号原告：嘉视动感传媒科技（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：杨占山，经理。委托诉讼代理人：高潘，男，该公司员工。委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。被告：北京市嘉祥工贸公司，住所地北京市丰台区马家堡西路南甲1号。法定代表人：刘子新，董事长。委托诉讼代理人：孔德新，男，该公司员工。委托诉讼代理人：韩清立，北京市阳光律师事务所律师。原告嘉视动感传媒科技（北京）有限公司（以下简称嘉视动感公司）与被告北京市嘉祥工贸公司（以下简称嘉祥工贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉视动感公司的委托诉讼代理人甄晶晶，被告嘉祥工贸公司的委托诉讼代理人孔德新、韩清立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉视动感公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失233090元，并向原告支付利息（以233090元为基数，自2018年7月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市丰台区北甲地路10号院商业楼负一至三层部分的房屋（不含迪亚天天、一品三笑、星光永恒台球厅、北京神箭鸿翼上网服务中心已承租面积），建筑面积约8000平方米，租赁期限自2009年12月20日起至2019年12月31日止。双方合同约定，租赁期间的水费、电费、物业费、空调费由原告向被告支付。其中电费1.1元每度，物业、空调费50万元每年。2010年1月14日，原、被告签订《补充协议》，约定原告承租被告位于北京市丰台区北甲地路10号院商业楼地上一层西侧（原迪亚天天超市租用面积）建筑面积约300平米的房屋，租赁期限自2010年4月1日起至2019年12月31日止。2010年3月4日，原、被告签订《补充协议贰》，约定将原告承租的被告房屋租期顺延五年，至2024年12月31日。2010年1月13日，原告与北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）签订《租赁合同》，约定原告将北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场作为租赁场所，租赁给永辉超市使用，租赁期限自2010年1月15日起至2022年1月14日止。永辉超市在租赁期限内应向原告支付30万元冷暖费，随第一季度租金支付。此后，各方一直正常履约。直至2016年9月5日，永辉超市向北京市丰台区人民法院提起诉讼，称因原告未如期供冷和供冷不达标，致使其产生共计296万余元损失，要求原告赔偿其损失，并退还其制冷费并支付违约金。后北京市第二中级人民法院于2018年出具（2018）京02民终1794号民事判决书，最终判决未依约制冷，原告需赔偿永辉超市损失20万元，并退还永辉超市制冷费3万元。在诉讼过程中，原被告及永辉超市均认可空调制冷实际由被告控制，被告认可其于2016年6月22日开始供冷，上述实际情况均经生效判决予以确认。三方在自2010年合同开始履行之后，长达六年的时间一直正常履约，被告对每年度提供供冷的日期完全知晓并认可，从未因提供供冷期限出现过任何争议。2016年中旬，因被告未如期提供制冷，导致原告需向永辉超市赔偿因此造成的损失等，该部分损失赔偿原告已经向永辉超市履行完毕，但依据原被告签订的租赁合同及实际履约情况，系因被告违约所致，故原告诉至法院，向被告追偿因其违约，给原告造成的损失233090元。嘉祥工贸公司辩称：一、被告与原告所签订的合同，与原告与永辉超市签订的是两份独立的合同，对于供冷时间的约定并不相同，原告与永辉超市的合同对被告没有约束力。在被告与原告的租赁合同中，约定了被告为原告供冷，每年物业费、空调费50万元，与租金一并按季支付，没有约定具体的供冷开始时间。被告与物业公司签订了《空调设备日常运行维护保养合同》，合同中约定了供冷的期间和每日供冷的时间，物业公司有专门人员，根据天气变化即人体感觉适时供冷。事实上，每日的供冷时间及供冷量也无法在合同中确定，通常情况下都是根据气温情况而确定的。而原告与永辉超市所签订的《租赁合同》中，却约定了“制冷时间从每年5月中旬至当年9月中旬止，……”其制冷时间的约定与被告与原告签订的时间不一致，这本来就是原告在签订协议中的过失。根据合同相对性，原告与永辉超市签订的合同中关于制冷时间的约定仅对原告有约束力，对被告没有约束力。而永辉超市与原告之间的诉讼，是依据两公司之间的租赁合同来确认违约过错责任，原告违反合同约定的时间供冷，被判令赔偿，是原告应该承担的合同责任，与被告无关。二、2016年6月份供冷时间推迟，是由于原告迟延交付房租、物业费、空调费、水电费等原因造成的，原告违反了与被告之间的合同约定，也是迟延供冷事实上的过错方。案涉商业楼是被告、原告、永辉超市、物业公司共同管理、经营的，存在着多方的合同关系。被告将房屋出租给原告收取租金，又将物业、空调等管理工作委托物业公司进行管理，这套系统有序运行了五年多，未有争议，也是合同双方遵守诚信原则、依约履行合同的结果。依据双方合同约定及双方交易习惯，原告应于2016年3月17日前交付当年4月1日至6月30日的房屋租金和物业、空调费，而物业费、空调费在当时应该直接交付物业公司；6月16日前交付7月1日至9月30日的房屋租金和物业、空调费；应于2016年1月和4月交付前两个季度的用电补贴。而实际的交付时间：2016年第二季度房屋租金、物业、空调费4月26日交纳，迟交40天，滞纳金一直未交；第三季度租金、物业、空调费延至6月28日交付，延迟12天；2016年前两个季度的用电补贴是延至6月28日交付。水费、电费更是在2016年11月11日方才支付，延迟了半年的时间。物业公司每年都在5月份，对中央空调经检修、维护。而原告迟延交付各项租金、费用，又不按约定支付滞纳金，由于资金不能及时到位，物业公司也相应地推迟空调检修、维护等准备工作，所以延迟供冷是迫不得已，此种结果的发生，原告负有不可推卸的过错责任。2016年6月22日，案涉房屋开始供冷，比往年的时间是迟了一些，也与被告与物业公司约定的每年六月一日开始供冷的合同相悖。由于原告的违约行为，造成被告与原告及原告与永辉超市的两份合同都不能正常履行，是整个事件的根本过错方。综合以上两点，在合同履行过程中，原告存在根本过错，应承担责任，被告没有任何过错，不应承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2009年12月16日，出租方（甲方）嘉祥工贸公司与承租方（乙方）嘉视动感公司签订《商铺租赁合同》（合同编号2009第JX-18号），约定：第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落在丰台区北甲地路10号院商业楼负一至三层部分（不含迪亚天天超市、一品三笑餐厅、星光永恒台球厅、北京神箭鸿翼上网服务中心已承租面积），建筑面积约8000平方米。第四条租赁期限：该房屋租赁期限自2009年12月20日起至2019年12月31日止。第五条租金及支付方式：1.该房屋租金自2010年4月1日起至2015年3月30日止年租金为人民币380万/年；自2015年4月1日起至2019年12月31日止年租金为人民币399万/年。2.房屋租金支付方式如下：乙方应于本合同签字生效当日，向甲方交付第一笔租金（2010年4月1日至2010年6月30日租金）人民币95万元。承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方缴纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。甲方所收取费用应向乙方开具正式发票。3.付款方式：押三付三。第十条房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付。收费标准如下：1.水费：商业标准收取。2.电费：1．1元每度。3.物业费、空调费：50万每年。4.物业费及空调费乙方应与租金一并按季支付。该合同附件二为《关于转租的补充协议》，双方约定甲方同意乙方对部分场所进行转租或以其他方式与第三方共同使用。2010年1月15日，（甲方）嘉祥工贸公司与（乙方）嘉视动感公司双方签订《关于北甲地路10号院商业楼＜商铺租赁合同＞补充协议》，约定：1.甲方将坐落于丰台区北甲地路10号院商业楼位于地上一层西侧（原迪亚天天超市租用面积）建筑面积约为300平方米的房屋出租给乙方使用。2.租赁期限自2010年4月1日起至2019年12月31日止。3.房屋租金自2010年4月1日起至2015年3月31日止年租金为人民币24万元/年；自2015年4月1日起至2019年12月31日止年租金为人民币252000元/年。4.甲乙双方约定，乙方应于本补充协议签字生效之日起15日内，向甲方交付第一笔租金（为2010年4月1日至2010年6月30日的租金）即人民币60000元。2010年6月15日之前向甲方交纳第二笔租金（为2010年7月1日至2010年9月30日的租金）即人民币60000元。从2010年7月1日起至2019年12月31日止，承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方交纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。2010年3月4日，（甲方）嘉祥工贸公司与（乙方）嘉视动感公司双方签订《关于北甲地路10号院商业楼＜商铺租赁合同＞补充协议贰》，约定将《商铺租赁合同》租期顺延五年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止，期间年租金为人民币524万元/年，租金包含所有承租面积内的物业费及空调费。双方亦对租金交纳时间和方式进行了约定。2011年12月13日，（甲方）嘉祥工贸公司与（乙方）嘉视动感公司双方签订《协议》，约定甲方同意将涉诉房屋的用电使用人名称变更为乙方。双方确认：1.由甲方支付电费的电表包括：一品三笑餐厅（电表号10011851）、台球厅（电表号10011852）、网吧（电表号10011850）、空调机组一（电表号014331）、空调机组二（电表号000983）、泵组（电表号000894）、供暖公司锅炉（电表号000031）。2.上述电表产生的电量，甲方将以每月供电局提供的电费单为依据，计算其均价向乙方支付。计算方式为当月供电局提供电费单上所记电费总金额与当月供电局提供电费单上所记用电总量的比值为本月均价，计算到小数点后2位，小数点后第三位四舍五入。另乙方需向甲方提供每月供电局总电费单复印件。3.乙方每年向甲方支付总计为15万元/年的电费补贴，支付方式为乙方在每季度的第一个月向甲方支付3.75万元。5.用电使用人变更后，变、配电室及其他相关用电管理工作仍由甲方委托的物业管理公司负责。7.如出现下列情况，甲方有权将商城电力使用权收回，并将商城用电使用人即商城用电缴费户名变更为甲方且无需乙方同意：③因甲方或乙方原因，双方签署的租赁合同不能继续正常履行；④在甲乙双方签署的租赁合同履行期间，乙方的行为严重影响到甲方的利益等。9.甲方有权要求乙方出示当月缴纳电费发票后，向乙方缴纳应当由甲方承担的相关电费。2010年1月13日，嘉视动感公司（出租方、甲方）与永辉超市（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方作为北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场（以下简称租赁场所）的合法使用权者，将前述租赁场所出租给乙方作商业经营之用，租赁期限为12年（含装修免租期），租期自2010年1月15日起至2022年1月14日止。该租赁场所供暖、制冷设备设施属于整体商业配套设施，由甲方负责配置完成。乙方因经营需要对租赁场所内的空调机房及供暖、制冷风管末端做相应调整（详见乙方施工图），甲方同意并协助乙方完成调整。甲方应在乙方营业时间内按本合同约定供暖和制冷（不可抗力及供电部门统一停电及供暖、制冷设备损坏等意外情况除外，但甲方应及时通知乙方。甲方供暖、制冷设备的维修、保养应在乙方非营业时间进行，因此产生的停止供暖和制冷，应提前3天通知乙方，但紧急情况除外。）供暖和制冷的时间：（2）制冷时间从每年度5月中旬至当年9月中旬止，在乙方超市的营业时间内按北京市政府相关部门规定的商场制冷温度标准供冷；空调费（供暖、制冷季）交费时间：乙方应在每年交付第一季度租金时一次性缴纳全年空调费（含制暖和制冷季），收费标准：整个商场全年制暖、制冷费用为人民币叁拾万元整。”合同第十四条约定：“3、在合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或者违反国家有关法规及相关规定造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付人民币叁佰万元的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失。”合同签订后，嘉视动感传媒公司依约向永辉超市移交了诉争租赁场所，永辉超市依约支付2016年7月11日之前的租金及2016年度的供暖、制冷费用300000元。后，永辉超市以嘉视动感公司未如期供冷和供冷不达标而致其损失为由诉至本院，要求嘉视动感公司赔偿超市销售额损失217万元，货品折价损失10.4489万元、采购供冷设备支出17.4347万元及商户索赔损失33.7万元、防暑降温费3.192万元、制冷设备维修费14.37万元、退还制冷费7.5万元、违约金300万元等。庭审中，嘉视动感公司、永辉超市均认可空调由产权方（嘉祥工贸公司）控制。关于供冷时间，嘉祥工贸公司主张2016年供冷时间是6月22日，在此之前“我们供冷时间依据物业公司的合同，没有过五月份供冷”，后又将其陈述意见变更为“物业公司有一个专人，他感觉到人热没热，就开始制冷”；永辉超市主张，2016年之前都是五月份供冷，之前未产生过诉讼。本院经审理后认为：关于供冷问题，嘉祥工贸公司陈述空调制冷由其控制，每年供冷时间依据其与物业公司约定，根据实际情况供冷，该时间与嘉视动感公司、永辉超市约定的供冷时间不一致，但在2016年之前的数年期间，双方并未因此发生纠纷。2016年11月，嘉祥工贸公司又与永辉超市签订租赁合同及补充协议，将涉案场地租赁给永辉超市，嘉祥工贸公司与永辉超市之间存在利害关系。故，对嘉祥工贸公司关于2016年供冷时间的陈述，本院难以采信。永辉超市在本案中所提交的证据未能形成完整的证据链条，不能证明嘉视动感公司未按期供冷。故，关于永辉超市主张嘉视动感公司未按期供冷的主张，本院不予支持。永辉超市据此主张的销售额损失、货品折价损失、采购供冷设备支出、商户索赔损失、防暑降温费、制冷设备维修费、退还制冷费、营业时间内（7:00-22:00）供冷等诉讼请求，证据不足，本院不予支持。驳回了永辉超市的诉讼请求。永辉超市不服一审判决，提起上诉。2018年6月14日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终1794号民事判决书，查明起到空调制冷作用的为两台主机，只需要将两台主机的开关打开就可以完成制冷。对空调制冷实际控制方嘉祥工贸公司关于2016年供冷开始时间为2016年6月22日的陈述，予以采纳。对在2016年6月22日开始供冷之后，即使存在供冷不达标的情况，亦难区分系因应由永辉超市自行维修的空调末端设备毁损所致，还是因嘉视动感公司供冷无法达到合同约定的标准而起，故从目前的证据情况看，永辉超市关于2016年6月22日之后存在供冷不达标的诉讼意见，本院不予采纳。判决：嘉视动感公司赔偿永辉超市销售额损失、货品折价损失、采购供冷设备支出、商户索赔损失共计20万元；嘉视动感公司退还永辉超市制冷费3万元并承担诉讼费3090元。2018年7月9日，嘉视动感公司将上述233090元付款义务履行完毕。另查，2010年5月20日，嘉祥工贸公司（使用单位、甲方）与北京宜泽隆物业管理有限公司（维保单位、乙方）签订《设备日常运行维护保养合同》，约定：甲乙双方约定，由乙方为甲方所使用、管理的空调设备提供日常的运行、维护、保养服务。乙方应当按照相关空调设备日常运行、维护保养规则完成月、季度、半年、年保养项目，并做好运行、维护保养记录。本合同期限5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止。维护保养费25万元/年，甲方自合同生效之日起十五日内支付合同全款。日常运行、维护保养方式：包工包料，空调设备运行、维护所需更换零部件由乙方免费提供。该合同说明部分还约定季节保养工作为：合同期内每年两次（5月份、10月份）对制冷主机及采暖设备进行换季保养工作；清洗交换器；更换系统水（冷却水、冷冻水、采暖水）；更换润滑油；更换过滤器；充注制冷剂；检修冷却水泵、冷冻水泵、采暖水泵；检修电气控制柜；清洗、检修冷却水塔；检修板式换热器；保养空调系统管路、保温、阀门等。2015年7月3日，双方续签了五年的合同。关于2016年之前的空调供冷时间，嘉视动感公司表示均为每年的5月中旬开始供冷，嘉祥工贸公司表示每年的6月开始供冷。庭审中，嘉祥工贸公司提交的空调机组一（电表号014331）、空调机组二（电表号000983）用电量表，其中2012年空调机组一（电表号014331）的用电量为：5月15日至6月15日为20400度，6月15日至7月16日为36000度，7月16日至8月15日为42400度，8月15日至9月14日为33800度，9月14日至10月15日为800度；2013年空调机组一（电表号014331）的用电量为：5月15日至6月15日为13500度，6月15日至7月15日为11100度，7月15日至8月15日为13400度，8月15日至9月16日为25000度，9月16日至10月15日为300度；2014年空调机组一（电表号014331）的用电量为：5月15日至6月16日为400度，6月16日至7月15日为300度，7月15日至8月15日为300度，8月15日至9月15日为300度，9月15日至10月15日为200度；2015年空调机组一（电表号014331）的用电量为：5月15日至6月15日为13300度，6月15日至7月15日为24200度，7月15日至8月15日为28900度，8月15日至9月15日为24500度，9月15日至10月15日为1700度。嘉视动感公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，虽嘉视动感公司和嘉祥工贸公司签订的《商铺租赁合同》中未对供冷期间进行明确约定，但永辉超市作为供冷设备的直接使用方，其与嘉视动感公司签订的《租赁合同》中约定供冷期限为每年的五月中旬至当年9月中旬，在2016年前永辉超市并未就供冷一事与嘉视动感公司发生过纠纷，且结合空调机组一（电表号014331）的用电量，本院对嘉视动感公司主张的每年实际供冷时间为5月中旬、嘉视动感公司与嘉祥工贸公司就供冷时间已形成交易习惯予以采信，故嘉祥工贸公司作为空调制冷的控制方，2016年仍应按照此前的交易习惯，在5月中旬予以供冷。嘉祥工贸公司与北京宜泽隆物业管理有限公司签订《设备日常运行维护保养合同》约定由北京宜泽隆物业管理有限公司对空调设备进行日常运行、维护保养工作，包括每年两次（5月份、10月份）对制冷主机的换季保养工作，嘉祥工贸公司也自认其每年按时向北京宜泽隆物业管理有限公司支付维护保养费，现嘉祥工贸公司主张因嘉视动感公司迟延支付空调费、物业费等费用导致资金不能及时到位，物业公司相应推迟空调检修、维护等准备工作致迟延供冷，明显与其与北京宜泽隆物业管理有限公司签的《设备日常运行维护保养合同》约定不符，嘉祥工贸公司辩称其向物业公司支付的费用是用于基础维修保养，专业的检修是物业公司外聘人员进行，该部分费用的来源为嘉视动感公司应支付的物业费和空调费，但未提供证据佐证，本院对此不予采信。综上，因2016年嘉祥工贸公司未依照交易习惯进行供冷，导致永辉超市产生损失并将嘉视动感公司诉至本院，嘉视动感公司依照法院生效判决支付了赔偿款及退还部分制冷费，该部分费用作为嘉视动感公司的损失，嘉祥工贸公司应于赔偿，嘉视动感公司的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：北京市嘉祥工贸公司于本判决生效后七日内赔偿嘉视动感传媒科技（北京）有限公司损失233090元并支付利息（以233090元为基数，自2018年7月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5302元，减半收取计2651元，由北京市嘉祥工贸公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇二〇年六月十九日书记员  高桐