济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1344号原告：廖晓莉，女，1989年9月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵宇，山东创鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海英，山东创鑫律师事务所律师。被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚男，山东舜翔律师事务所律师。原告廖晓莉与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告廖晓莉的委托诉讼代理人赵宇、被告银座置业公司的委托诉讼代理人史新宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖晓莉向本院提出诉讼请求：请求判令银座置业公司支付违约金7132.5元（以932353元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2017年7月12日至2017年12月12日，共计153天）。事实与理由：2010年11月6日，案外人廖全声与银座置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号MY-327），约定廖全声以总价款934685元（实付932353元）的价格购买银座置业公司开发的位于济南市槐荫区经七路与经十路间、纬十二路西侧的银座中心5号楼2单元1804号房屋，房屋建筑面积72.16平方米。合同第十五条对产权登记约定为“1.出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费，均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。……”。2012年6月29日廖全声与银座置业公司完成房屋交接，但银座置业公司未按合同约定履行办理产权登记义务。2017年7月11日，山东省济南市中级人民法院作出（2016）鲁01执559号之十七执行裁定书，将案外人廖全声购买的涉案房屋经司法拍卖程序，依法裁定归廖晓莉所有，该套房屋所涉及的商品房买卖合同权利义务转由廖晓莉继续享有和承担。另，银座置业公司于2017年12月13日取得涉案房产所有权初始登记，根据案外人廖全声与银座置业公司签订的商品房买卖合同及拍卖公告，银座置业公司应支付廖晓莉自2017年7月12日至2017年12月12日的逾期备案违约金，而银座置业公司至今未向廖晓莉支付。为维护自身合法权益，廖晓莉起诉至法院，肯请法院判如所请。银座置业公司辩称，1.廖晓莉诉求已过诉讼时效。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）第十五条第1款的约定，“出卖人（即银座置业公司）应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料包房屋产权登记机关备案”，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，廖晓莉向银座置业公司主张违约责任应当自房屋交付后365个工作日的次日起计算诉讼时效期间，廖全声接收房屋的时间为2012年6月份，现廖晓莉向银座置业公司主张违约责任，显然已超出了诉讼时效。2.银座置业公司不存在违约行为。银座置业公司于2009年4月9日取得涉案楼盘占用土地的国有土地使用权证书，2009年8月18日取得涉案《建设工程规划许可证》及相应的《建设工程规划许可相关技术经济指标》，2012年3月29日涉案楼盘4/5号楼通过竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年5月份银座置业公司完成涉案楼盘4/5号楼的房产基础测绘并由济南市房产测绘研究院出具了《房产基础测绘成果报告书》，2014年12月29日济南市城建档案馆出具了《山东省建设工程档案预验收意见书》，银座置业公司按照《房屋登记办法》（自2008年7月1日起施行）第三十条的规定准备完成了涉案房屋的产权登记资料，并于2015年将房屋产权登记资料向济南市房管局进行提报。后因济南市城乡建设委员会发出《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》（2015年1月1日），要求建设单位申请建筑节能专项验收认可时需提报《济南市建筑节能专项验收认可表》和《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》，2015年8月10日银座置业公司取得了《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》（合格），2015年8月11日银座置业公司取得了《济南市建筑节能专项验收认可表》（认可），后因备案材料更改，将“符合相关条件的工程”方需提报的材料变更为全部需要提报材料，银座置业公司不得不组织第二次专项验收，2017年4月7日取得《太阳能热水系统专项验收表》（太阳能热水系统：无），2017年4月10日取得《公共建筑节能检测子系统专项验收表》（节能监测子系统：无）和《绿色建筑项目竣工验收表》（绿色建筑标准执行情况：无），太阳能热水系统、节能监测子系统、绿色建筑标准执行情况均不存在涉案楼盘中，第二次专项验收只是为了产权登记资料备案。另外，《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）的实施，银座置业公司按照不动产首次登记的要求重新准备房屋产权登记资料，包括因变更测绘重新出具《房产测绘成果报告书》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《分期竣工综合验收备案证明》等。从以上可以看出，银座置业公司在提报房屋产权登记资料的过程中，随着法律、法规、政策的不断实施和出台，银座置业公司不断的更改提报房屋产权登记资料。银座置业公司取得相应登记材料的时间与政策法规的实施时间基本吻合，这充分说明这是银座置业公司在不断向产权登记部门提报房屋产权登记资料而不断补充的，根本不可能是2017年12月前为提报房屋产权登记资料而集中准备的，因此，银座置业公司提报房屋产权登记材料不存在违约行为。另外，银座置业公司提报房屋产权登记材料受到法律法规政策的影响，这属于不可抗力因素，非《买卖合同》第十五条第1款的中的“出卖人的责任”，根据合同法的规定，根据不可抗力的影响，即使有违约情形也应当免除银座置业公司的责任。3.银座置业公司不承担违约责任。在涉案楼盘房屋交付后，部分业主私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。在提交登记材料过程中，因《建设工程竣工规划核实合格证》补办、房产测绘成果报告书变更测绘等非银座置业公司可控因素以及法律、法规、政策的不断实施和出台导致未能办理完成产权登记，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第2款“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任”的规定，银座置业公司不承担违约责任。4.银座置业公司积极办理涉案房屋产权登记。按照买卖合同的约定办理产权登记是银座置业公司应尽的义务，银座置业公司不可能、更不会明知违约而拖延办理产权登记，银座置业公司作为国有企业更不可能存在这样的意图和行为，廖全声与银座置业公司签订买卖合同购买涉案房屋更多的也是看中了银座置业公司的国有背景。但在办理涉案房屋产权登记过程中，除上述政策原因外，涉案楼盘房屋交付后，多数业主违反规划设计图纸进行房屋改造、私自搭建隔层，导致综合验收存在障碍，极大程度上拖延了办理涉案房屋产权登记，正是银座置业公司积极沟通协调，才完成了所有涉案楼盘的房屋产权登记。在涉案楼盘业主拿到产权证后，没有人在乎银座置业公司是否提报过产权登记材料，只关心为什么产权登记延期，没有人去在乎延期背后的原因，只在乎银座置业公司的赔偿，这明显违背诚实信用原则。退一步，即使提报产权登记资料备案延期，也应综合审查法律、法规、政策因素和廖晓莉与银座置业公司的过错情况，而不应由银座置业公司承担所有责任，从而致使银座置业公司陷于无休止的诉讼纠纷中。5.廖晓莉系通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权，银座置业公司与廖晓莉之间不存在合同关系，廖晓莉无权依据商品房买卖合同的约定主张利息损失。综上所述，廖晓莉诉求已过诉讼时效且银座置业公司不存在违约行为，廖晓莉的诉求无事实及法律依据，请求贵院驳回其诉讼请求。即使提报产权登记资料备案延期，也应综合审查法律、法规、政策因素和廖晓莉与银座置业公司的过错情况进行综合认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月6日，案外人廖全声与银座置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：MY-327），约定廖全声购买银座置业公司开发的“银座中心”5号楼2单元1804号商品房一套，房款总金额为934685元，实际支付购房款932353元。该合同第八条载明“出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经单体竣工验收合格（具体解释鉴附件四）。”；第十五条第一款载明“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费，均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。2、若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。”。2017年7月11日，廖晓莉通过司法拍卖程序获得涉案房屋的所有权，山东省济南市中级人民法院作出（2016）鲁01执559号之十七执行裁定，裁定：“一、被执行人廖全声名下的位于济南市槐荫区银座中心公寓2-1804室（建筑面积72.16㎡，实地勘察为济南市槐荫区银座中心5号楼1804室）的房产的所有权归买受人廖晓莉所有。以上财产的所有权自裁定送达买受人廖晓莉时起转移。”。另查明，2017年12月13日，银座置业公司取得了涉案房产所在楼房的所有权初始登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是廖晓莉是否为本案适格主体、商品房买卖合同约定免责条款的效力及廖晓莉的诉求是否已超诉讼时效。关于廖晓莉主体是否适格问题，即廖晓莉通过司法拍卖取得涉案房屋所有权后是否可以继受取得原房屋买受人廖全声与银座置业公司签订的《商品房买卖合同》中的合同权利。银座置业公司辩称廖晓莉通过司法拍卖程序取得房屋所有权，其要求银座置业公司办理产权登记的依据是对房屋的物权，而非商品房买卖合同，廖晓莉对此不予认可。本院认为，第一.廖晓莉通过司法拍卖取得了涉案房屋的所有权，属于合同权利义务的概括转让，其相应的取得了涉案房屋商品房买卖合同中的要求开发商交房、办证等合同权利。第二.自2017年7月11日，廖晓莉取得涉案房屋所有权之日起，原房屋买受人廖全声已经丧失请求银座置业公司办理产权登记的基础，如廖晓莉未继受取得合同权利，则请求银座置业公司办理产权登记的请求权将难以得到保护，也将导致因涉案房屋被拍卖而不合理的免除银座置业公司原应承担的逾期办理产权登记的义务。第三.根据相关法律，我国不动产实行登记制度，廖晓莉虽然依据生效法律文书取得了涉案房屋的所有权，但其在占有、使用、收益、处分涉案房屋过程中，仍需要办理涉案房屋的产权登记，因此，案外人廖全声与银座置业公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定与廖晓莉实现物权相关权益密不可分，且并未加重银座置业公司原有的合同义务。综上，本院对银座置业公司的辩解意见不予采信，廖晓莉通过司法拍卖取得涉案房屋所有权并继受取得原《商品房买卖合同》中的相应合同权利，故廖晓莉在本案中主体适格。关于相关免责条款的效力。案外人廖全声与银座置业公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款载明“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”，银座置业公司提交《建筑工程竣工验收报告》、《房产基础测绘成果报告书》、《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》、《济南市建筑节能专项验收认可表》、《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》、《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》、《济南市建筑节能专项验收认可表》、《太阳能热水系统专项验收表》、《公共建筑节能检测子系统专项验收表》、《绿色建筑项目竣工验收表》等证据佐证，用于证实因本地法律、法规、政策的不断实施和出台，导致银座置业公司未能及时向产权登记部门进行备案，依据合同约定应予免责。廖晓莉对此不予认可，陈述导致银座置业公司逾期办理产权登记的违约行为并非他人原因造成。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第二十五条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，廖晓莉通过司法拍卖取得涉案房屋所有权并继受取得原商品房买卖合同中的相应合同权利，买卖合同第十五条第二款的内容是关于因第三人原因导致的违约，银座置业公司不承担民事责任，该约定内容显然违反了上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条件，加之该条款系银座置业公司提供的格式条款，依据合同法关于格式条款的规定，应当认定该条款为无效条款。关于廖晓莉的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，诉争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故每日的违约金应分别适用诉讼时效。经查明，廖晓莉于2020年2月24日诉至我院，故廖晓莉主张银座置业公司支付自2017年7月11日至2017年12月12日违约金的诉讼请求，未超过诉讼时效，该项诉求合法有据，本院予以支持。银座置业公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得涉案房屋所在楼房所有权初始登记，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。银座置业公司辩称廖晓莉不是合同相对人，不应按合同要求银座置业公司承担逾期办理产权登记的违约责任，本院对其主张不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条规定，判决如下：被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖晓莉违约金7132.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告山东银座置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年六月十五日法官助理  刘 佳书 记 员  周晓倩