吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初278号原告：张巨，女，1987年4月20日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：贾丽丽，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。被告：张晓春，男，1972年2月20日出生，蒙古族，户籍住址吉林省珲春市。第三人：珲春市誉鹏房地产开发有限公司。住所地：吉林省珲春边境经济合作区4号小区。法定代表人：刘文波，董事长。委托诉讼代理人：孙立民，经理。委托诉讼代理人：郭娟，吉林何晓明律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司珲春支行。住所地：吉林省珲春市建设街545号。负责人：李明秦，行长。委托诉讼代理人：关英民。原告张巨与被告张晓春、第三人中国工商银行股份有限公司珲春支行（以下简称工商银行珲春支行）、珲春市誉鹏房地产开发有限公司（以下简称誉鹏开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张巨的委托诉讼代理人贾丽丽，第三人誉鹏开发公司的委托诉讼代理人孙立民、郭娟，第三人工商银行珲春支行的委托诉讼代理人关英民到庭参加诉讼。被告张晓春经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张巨向本院提出诉讼请求：1.解除张巨与张晓春于2010年3月2日签订的商品房买卖合同和2013年12月23日和2016年4月25日签订的房屋买卖合同补充条款；2.判令张晓春返还购房款182000元。事实和理由：1.2010年1月份张巨通过刘某以2855元/平方米价格购买张晓春的位于珲春市××栋房屋，建筑面积67.25平方米，总价款192000元。签订合同前两天，张巨已经知道张晓春按揭贷款购买涉案房屋的事实，但张晓春告诉张巨贷款已经还完。2010年1月22日，张巨通过邮政储蓄银行转账给张晓春1万元定金，张巨于2010年1月26日通过中国工商银行转账给张晓春6万元，后支付给张晓春现金2000元，2010年3月份张巨向张晓春母亲支付现金10万元整。张晓春于2010年3月2日向张巨出具《收据》，主要内容为“今收到张巨购房款172000元。”2010年3月2日，张巨与张晓春签订《房屋买卖补充条款》，张晓春于2010年3月28日出具《收据》，主要内容为“今收到张巨购房款1万元。”2010年3月份张晓春将涉案房屋交付给张巨。张巨按约定将购房款182000元支付给张晓春，但张晓春并未按约定将返还工商银行珲春支行贷款，也没有将房屋过户至张巨名下，张晓春拒不出面解决，也不交纳物业费、水电费等费用，导致张巨无法正常居住房屋。依照合同法第九十四条第四项的规定，请求法院解除房屋买卖合同及补充条款。2.该房屋系张晓春于2008年3月24日与誉鹏开发公司签订商品房买卖合同首付43155元，并由誉鹏开发公司提供担保在工商银行珲春支行按揭贷款9万元购买的房屋（建筑面积67.25平方米，单价1980元/平方米，总价款133155元）并在珲春市房产管理局登记备案。张巨从誉鹏开发公司得知张晓春欠工商银行贷款，2017年9月30日、2018年3月30日，誉鹏开发公司代张晓春返还工商银行珲春支行贷款4330元、3270元，合计7600元。张巨从工商银行珲春支行得知张晓春尚欠工商银行珲春支行贷款54633.68元，欠本金及利息共计65267.71元。综上，请求法院支持张巨的诉讼请求。张晓春未向本院提出书面答辩意见。工商银行珲春支行辩称：1.对张巨主张的基本事实无异议，但不同意解除合同。2008年3月26日，张晓春与工商银行珲春支行、誉鹏开发公司签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行珲春支行根据张晓春的申请向其发放个人购置住房贷款9万元，用于购买第一套位于珲春市××栋，67.25平方米的房屋，贷款期限为20年，张晓春授权工商银行珲春支行将贷款一次划入誉鹏开发公司账号，誉鹏开发公司保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，誉鹏开发公司不按本合同约定履行保证担保责任的，誉鹏开发公司授权工商银行珲春支行，从誉鹏开发公司开立在工商银行集体分支机构所有账户中扣收相应款项用于清偿。张晓春将上述房屋办理抵押登记（珲期他字第800145号），抵押期限自2008年3月20日至2028年12月30日，该房屋在房产办理抵押登记备案手续。2.工商银行珲春支行于2008年3月26日向张晓春贷款账号提供贷款9万元，贷款到期日为2028年3月20日，每月还款方式为等额本息，贷款月利率为5.54625/‰。每月26日为还款日，截止至2020年5月26日，张晓春尚欠本金10303.14元、利息4474.63元，尚欠贷款余额为54633.68元。张晓春已经返还的贷款中包含誉鹏开发公司代返还的7600元。现张晓春的贷款尚没有返还完毕，工商银行珲春支行不同意解除抵押登记，但如果张巨代张晓春返还尚欠贷款本息，就同意解除抵押登记。2013年10月8日工商银行珲春支行找到张晓春，并让张晓春在催款通知上签字，后来无法找到张晓春。誉鹏开发公司辩称：1.誉鹏开发公司与张巨、张晓春之间的房屋买卖合同纠纷无关，2018年，张晓春与誉鹏开发公司签订商品房买卖合同，张晓春交纳首付款后从工商银行珲春支行办理按揭贷款，誉鹏开发公司履行了向张晓春交付房屋的合同义务，双方合同已经履行完毕，张晓春私自将未返还银行按揭贷款，却不能办理房屋产权过户的房屋出售给张巨，属于张晓春个人行为，与誉鹏开发公司无关。2.张晓春在工商银行珲春支行办理按揭贷款时，誉鹏开发公司作为办理产权证之前的阶段性保证人向工工商银行珲春支行提供了担保，如果张晓春不履行按月返还贷款的义务，工商银行珲春支行有权从誉鹏开发公司在工商银行预留保证金中扣收贷款。张晓春尚欠誉鹏开发公司购房款，故本案房屋一直未办理房产证。因张晓春欠银行贷款未返还，誉鹏开发公司于2017年9月30日替张晓春向工商银行珲春支行垫付贷款4330元，于2018年3月30日垫付贷款3270元，合计7600元。当事人提供的商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、房屋买卖合同及补充条款、业务凭证、邮政银行汇款凭证3份、收条、借据历史处理明细、个人借款担保合同、贷款凭证两份、抵押证明、汇款凭证两份，本院予以采信。张巨提供证人刘某的当庭陈述（我和张晓春没有任何关系，但我和张晓春的母亲认识，张巨是我丈夫的侄女。我可以证明2010年张巨购买张晓春的房子，当时签订合同时，我也在场并签字，我是证明人。签订合同的头两天左右，张巨、张巨爱人和张晓春一起去了银行还款，张巨出了8万元，但到了银行后，张晓春又提出突然有事情，今天不能去银行还款，明天再去，让张巨将钱先交给张晓春，张晓春明天再去银行还款。但第二天张晓春也没有还款，之后也没有还。张巨去银行之前给我打了电话，说他们去银行还款。后来张巨给我打电话，告诉这个事。我通过张巨的话知道张巨给了张晓春8万元。第二天张晓春没有按照约定再次去银行还款，再后来过了2、3天，张晓春和张巨一起来到我家，告诉我张晓春有事情，这个8万元现在无法还银行贷款。2013年证人再次看到张晓春时，张巨要求张晓春办理过户。张晓春有时候在长春，有时候在其他地方，一联系就是在外地。因为一直没有办理过户，张巨经常找张晓春协商，每次协商成之后就签订补充协议，每次协商一致并重新写了合同后都会去我家一次，告诉我这个情况。我记得我也签过字。后来2016年的时候，张晓春说他的钱凑够了，可以去银行马上还款，还款后就马上过户。但第二天联系张晓春就联系不上了，后来联系张晓春时就说在外地，湖北、长春等地方，就是拖延不履行了。张晓春将所有的信息都预留张巨的联系方式，所以所有的催费、物业、水电费、漏水的都找张巨。张巨从5、6年之前就不在这里。证人清楚张巨给张晓春一次8万元，一次10万元，这十万元是给张晓春母亲。还有一个1万元左右，说是借款，然后办理房照后计算在房款中），张巨以此证明张巨经刘某介绍购买该房屋，张巨支付房款情况，但证人对8万元陈述记得不清楚，应按转账凭证的记载为准。工商银行珲春支行认为与自己无关。誉鹏开发公司对证人证言没有异议，但证人证言可以证明张巨与张晓春签订房屋买卖合同之前知道房屋有抵押贷款，证人陈述张巨向张晓春支付8万元还银行贷款的事实与张巨的主张的事实不相符。本院认为，证人刘某陈述的事实与书面证据基本吻合，本院认定经证人介绍张巨购买涉案房屋的事实及张巨购买涉案房屋时房屋存在抵押贷款的事实予以确认。本院认定事实如下：2010年1月22日，张巨通过邮政储蓄银行转账给张晓春1万元定金，张巨于2010年1月26日通过中国工商银行转账给张晓春6万元，后支付给张晓春现金2000元。2010年3月2日张巨与张晓春签订《房屋买卖合同》，主要内容为，“卖方：张晓春（以下简称甲方），买方：张巨（以下简称乙方）……第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在吉林省珲春市××区房产，建筑面积为67.25平方米（详见甲方购房合同）。甲方保证提供的信息真实有效，产权消晰，无纠纷，无抵押，债务、税项及租赁等事宜。保证上述房屋不受他人合法追索。第二条：上述房产的交易价格为2855元/平方米，总价192000元。乙方在签订本合同之前付给甲方购房定金壹万元。第三条付款时间与方式：甲乙双方同意以一次性付款方式付款（含定金），并约定乙方先支付甲方首付款（含定金）172000元，（大写：壹拾柒万贰仟元）给甲方，剩余房款20000元于产权交割完毕当日付给甲方。第四条房屋交付期限：双方定于2010年3月3日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方在2010年6月3日将上述房屋正式交付给乙方，甲方应在交房前将水电费，物业费等费用结清。并在正式交付房屋前腾空该房屋。甲方应在交付房属后30日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。出卖的房屋如存在产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。……第六条违约责任：甲、乙双方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约费任：1.甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的己付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。2.甲方逾期交付房屋超过10天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后3天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之二十支付违约金。第七条本合同一式三份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份。第八条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商，诉讼方式解决。第九条：本合同自甲、乙双方签章之日起生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具法律效力。第十条，双方约定的其他事项：甲乙双方协商，欲协商以一至交付房屋之日起房屋出现任何损坏及不安全因素造成的损失，均由甲方无关，由乙方负责，甲方：张晓春（签名），乙方：张巨（签名），见证人：刘某（签名）。2010年3月2日。”2010年3月2日向张巨出具《收据》，主要内容为“今收到张巨购房款172000元。购房款余额20000元未付。收款人张巨，2010年3月2日”2010年3月28日《收据》主要内容为，“今收到张巨购房款壹万元，￥10000元，收款人张巨。”2010年3月份张晓春将涉案房屋交付给张巨，由张巨使用管理至今。2013年12月23日，张巨与张晓春签订了《房屋买卖合同补充条款》，主要内容为，“自2010年3月2日甲方张晓春将坐落于吉林省珲春市××楼拥有的房产卖给乙方张巨，并于同日签订房屋买卖合同日起到2013年12月23日止没有办理房屋过户手续，乙方已将购房款壹拾捌万贰仟元整（182000.00）支付给甲方，其中十万元整(100000.00）支付给甲方母亲。特此备注，剩余一万元整(10000.00)未付，中途因为甲方一直没能履行合同而延误至今，甲方承诺将于2014年1月1日将房屋过户给乙方，如有违约按2010年3月2日签订的房屋买卖合同履行。甲方：张晓春（签名），乙方：张巨（签名），公证人：刘某（签名）。签订日期：2013年12月23日。”张巨当庭陈述，补充条款下方“张晓春2016年4月25日”的内容系张晓春本人书写。2016年4月25日，张巨与张晓春签订《房屋买卖合同补充条款》，主要内容为，“自2010年3月2日甲方张晓春将坐落于吉林省珲春市××栋拥有的房产卖给乙方张巨，并于同日签订房屋买卖合同日起到2016年4月25日止由于甲方个人原因直没有办理房屋过户手续，甲方和乙方共同商议决定于2016年5月5日将房屋过户给乙方，如再有违约同意支付违约金给乙方，并赔偿乙方这些年所造成的一切经济损失，本合同自签订之日起有效。甲方：张晓春（签名），乙方：张巨（签名），公证人：刘某（签名）。签订日期：2016年4月25日。”另查明，2008年3月24日誉鹏开发公司与张晓春签订《商品房买卖合同》，由张晓春以1980元/平方米价格购买位于珲春市××栋，67.25平方米的房屋，总价款133155元，张晓春首付43155元，在工商银行珲春支行按揭贷款9万元。2017年9月30日、2018年3月30日，誉鹏开发公司为张晓春返还银行贷款4330元、3270元，合计7600元。再查明，2008年3月26日，张晓春与工商银行珲春支行、誉鹏开发公司签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行珲春支行根据张晓春的申请向其发放个人购置住房贷款9万元，用于购买第一套位于珲春市××栋，67.25平方米的房屋，贷款期限为20年，张晓春授权工商银行珲春支行将贷款一次划入誉鹏开发公司账号，誉鹏开发公司保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，誉鹏开发公司不按本合同约定履行保证担保责任的，誉鹏开发公司授权工商银行珲春支行，从誉鹏开发公司开立在工商银行集体分支机构所有账户中扣收相应款项用于清偿。张晓春将上述房屋办理抵押登记（珲期他字第800145号），抵押期限至2008年3月20日至2028年12月30日，该房屋在房产办理抵押登记备案手续。2008年3月26日工商银行珲春支行向张晓春贷款账号汇款9万元，贷款到期日为2028年3月20日，每月还款方式为等额本息，贷款月利率为5.54625/‰。2008年张晓春在工商银行珲春支行贷款9万元，期限240个月，每月应还538.46元，于2008年3月26日放贷款，每月26日为还款日，截止至2020年5月26日，张晓春尚欠本金10303.14元、利息4474.63元，尚欠贷款余额为54633.68元，欠本金及利息共计65267.71元。张晓春已经返还的部分中包含誉鹏开发公司代返还的7600元。本院认为，张巨与张晓春之间的诉讼争议是房屋买卖合同纠纷。一、关于解除房屋买卖合同的条件问题。2010年3月2日、2013年12月23日、2016年4月25日张巨与张晓春先后签订了《房屋买卖合同》、《房屋合同买卖补充条款》、《房屋买卖合同补充条款》系当事人的真实意思表示，合法有效。三份合同中约定张巨与张晓春的权利和义务。2016年4月25日《房屋买卖合同补充条款》约定“……签订房屋买卖合同日起到2016年4月25日止由于甲方个人原因直没有办理房屋过户手续，甲方和乙方共同商议决定于2016年5月5日将房屋过户给乙方，如再有违约同意支付违约金给乙方，并赔偿乙方这些年所造成的一切经济损失，本合同自签订之日起有效。甲方：张晓春，乙方：张巨，公证人：刘某。”本案中，张晓春未按上述约定于2016年5月5日前将涉案房屋过户给张巨，张巨按2016年4月25日《房屋买卖合同补充条款》约定向张晓春主张违约金并主张赔偿损失。二、关于张巨的诉讼请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为，致使不能实现合同目的的；”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，张晓春将按揭贷款并抵押给工商银行珲春支行的房屋出售给张巨，张巨知道该房屋存在权利负担，仍购买且入住十年之久，现张巨明知张晓春在工商银行珲春支行的抵押贷款未结清，无法办理过户手续的事实，但以张晓春未办理房屋产权证，无法实现合同目的为由解除合同的主张，依据不足，本院不予支持。张巨可以代张晓春清偿其全部债务，使抵押权消灭，可以实现合同目的。张晓春经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张巨的诉讼请求。案件受理费4200元，保全费1495元，公告费600元，合计6295元,由张巨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 尹美淑人民陪审员 郎艳芳人民陪审员 郑小兰 二〇二〇年六月三十日书记员 孙 潇