湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初391号 原告：益丰大药房连锁股份有限公司，住所地湖南省常德市武陵区人民路2638号。统一社会信用代码：9143070067558223X2。 法定代表人：高毅，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：费璐，女，1988年7月12日出生，汉族，湖南省衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人:肖君，女，1986年9月23日出生，汉族，住湖南省长沙市高新区。 被告：黄义强，男，1968年10月24日出生，汉族，住湖南省宜章县。 原告益丰大药房连锁股份有限公司（以下简称益丰公司）与被告黄义强租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告益丰大药房连锁股份有限公司委托诉讼代理人肖君、费璐到庭参加诉讼，被告黄义强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告益丰公司请求判令：1、被告支付原告从2018年10月1日至2019年4月14日期间的房屋租金共计140000元；2、被告支付房屋屋内物品搬迁费4920元、保管费12000元（1000元/月，自2019年4月26日至2020年4月24日止）；3、房屋恢复原貌25400元；4、被告自本案判决生效之日前对物品进行清理，若判决生效之日前未清理，由原告自行处理；5、被告支付水电费800元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告黄义强未作答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实: 1、升平路6号升平大厦一楼106.107.108.109号门面原产权人系案外人王昕、段彦尧、侯连方、陈湘和。2010年4月3日另三产权人全权委托侯连方处理门面出租事宜。 2、2010年4月13日，原告作为承租方与作为出租方的案外人侯连方签订了《房屋租赁合同》，案外人侯连方将位于湖南省郴州市门面租赁给原告益丰公司使用，期限为2010年4月15日至2019年4月14日止，共九年。2012年1月15日，因原告益丰公司将上述门面的一部分租赁给他人，为明确双方的权利义务，原告与案外人侯连方签订了《房屋租赁补充合同》，案外人侯连方同意原告将上述已承租部分除合同约定情况外再次转租，转租租金直接交纳给原告。 3、2017年6月14日，原告益丰公司将上述门面转租给被告黄义强。双方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1）、租赁期限一年零十个月，自2017年6月15日至2019年4月14日止；2）、租金和付款方式：第一年12个月租金240000元，第二年10个月租金200000元；支付方式为按季付，每季度前十天支付下一季度租金；租金以银行转账方式支付到原告指定账户；水电费由被告自行按月缴纳；3）、被告在合同签订三日内交纳房屋设施、水电费押金40000元，押金不计息，协议到期无违约行为，无遗留问题凭原告收据返还；4）权利义务：原告有权要求被告按期支付租金，逾期不支付租金，原告可按日加收合同总标的额千分之五的违约金。经原告催缴，被告逾期十天仍不交清，视为被告违约，原告有权单方终止合同，停水停电并无条件收回门面，押金不退；5）合同中对于转租约定：被告不得将租赁门面转租、转让或与任何第三方有任何形式的合作，否则视为违约，原告有权单方终止合同，无条件立即收回房屋，并赔偿由此给原告造成的一切损失。 4、合同签订之后，被告于2017年7月18日缴纳了40000元押金。2017年7月19日交纳租金20000元、2017年8月9日租金20000元、2017年9月17日租金20000元、2017年9月25日租金20000元、2018年1月7日租金10000元、2018年1月14日租金10000元、2018年4月6日租金10000元、2018年4月8日租金10000元、2018年4月10日租金10000元。2018年4月10日之后未再缴纳租金。 5、2018年9月20日，原告益丰公司向本院提起诉讼，要求被告黄义强支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金、违约金及不予退还押金共计31万元。被告黄义强未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，于2019年3月20日作出（2018）湘1002民初4411号民事判决书，判令被告黄义强支付原告2018年1月1日至2018年9月30日之前的门面租金170000元、违约金16000元，合计186000元。驳回了原告的其他诉讼请求。 6、2019年4月25日，原告益丰公司向湖南郴电国际发展有限公司郴州分公司缴纳升平路6号升平大厦一楼106.107.108.109号门面的电费691.87元。 判决的理由与结果 本院认为，原告益丰公司于2017年6月14日与被告黄义强签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。围绕双方当事人的诉讼请求,本案有四个争议焦点:一、本案的房屋租金如何认定;二、原告主张的搬迁费、保管费是否应当支持;原告主张的房屋恢复原状所花费的25400元是否应当支持;三、原告主张的水电费是否应当支持。 关于焦点一，双方签订了《房屋租赁合同》主要约定了租赁期限自2017年6月15日至2019年4月14日止。原告益丰公司曾在2018年9月20日向本院起诉要求被告缴纳2018年1月1日至2018年9月30日的租金。因双方并未解除双方签订的《房屋租赁合同》，现原告要求被告继续支付从2018年10月1日至2019年4月14日的租金140000元，本院予以支持。 关于焦点二，依据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“合同终止，承租方装修门面所有权归出租方所有，活动物品承租方可以收回，墙、顶、地面承租方不能损坏，也不得要求出租方给予装修补偿；招牌、门头及改动部分恢复原貌，门面内水电设施保持原貌，遗留物品视为承租人自动放弃。”1、关于保管费和搬迁费。本案中，合同到期后，被告未主动在3日内将租赁门面归还给原告，也未将租赁门面内的物品搬离。原告为此特意租赁了一间房屋来堆放被告的遗留物品，并花费了保管费（即保管房屋的租金）12000元、搬迁费4920元。本院认为，按照合同约定“遗留物品视为承租人自动放弃”，被告未搬离门面的物品可视为被告自动放弃的遗留物。原告可自行处置，无需再特意租赁房屋来保管被告的遗留物品。对此不可归责于原告的原因产生的保管费、搬迁费应当由原告自行承担。故，对原告主张的要求被告支付保管费12000元、搬迁费4920元的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求法院判令被告自本案判决生效之日前对物品进行清理，若判决生效之日前未清理，由原告自行处理的诉讼请求，因原、被告在合同中有明确约定。本院不再确认。2、关于房屋恢复原状的费用。合同约定是承租人对招牌、门头及改动部分恢复原貌。本案中，因被告未到庭，双方对于改动部分在合同中没有约定。涉诉门面在原告租赁时也进行过装修。原告所提交的《拆除及运输合同》只能证明原告对诉争门面郴州市北湖区升平路6号升平大厦一楼6、7、8、9号墙体拆除到原告提供的平面设计图模样，但无法证明哪些地方是被告需负责恢复原状的（即被告装修时改动的部分）。故，原告诉讼请求要求恢复原状的部分并不明确，也无相应证据支持，理据不足。对原告要求被告承担全面恢复原状费用25400元的诉讼主张本院亦不支持。 关于焦点三，依据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期间，水电费由承租人自行按月缴纳，价格按出租方向自来水电公司和电业局核定的标准执行”。本案中，原告在2019年4月25日实际替被告支付了2019年4月25日之前的电费691.87元，被告应当支付给原告。对于原告诉讼请求中超过691.87元部分本院不予支持。 被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃相应的诉讼权利,不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告黄义强于本判决生效之日起十日内向原告益丰大药房连锁股份有限公司支付从2018年10月1日至2019年4月14日的租金140000元。 二、被告黄义强于本判决生效之日起十日内向原告益丰大药房连锁股份有限公司支付2019年4月25日之前的电费691.87元。 三、驳回原告益丰大药房连锁股份有限公司其他诉讼请求。 如被告黄义强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3962元，由被告黄义强负担3239元，由原告原告益丰大药房连锁股份有限公司负担723元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  罗 琛 人民陪审员  曹苏闽 人民陪审员  骆 锋 二〇二〇年六月二十九日 法官助理欧阳芳 书记员袁帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。