湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2258号原告陈达民，男，汉族，1959年7月11日生，广东省台山县人，现住广东省深圳市罗湖区。原告付小英，女，汉族，1964年11月15日生，湖南省桂阳县人，现住广东省深圳市罗湖区，系陈达民之妻。被告湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。统一社会信用代码：91431002580908751E。法定代表人欧小明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，湖南省长沙市人，系该公司财务部经理，户籍所在地湖南省长沙市天心区，现住湖南省郴州市北湖区。原告陈达民、付小英与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告陈达民、付小英、被告委托诉讼代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈达民、付小英向本院提出诉讼请求：一、判令被告湖南裕湘投资置业有限公司与原告继续履行编号为201601201719的商品房买卖合同；二、判令被告依据《郴州市商品房买卖合同》（编号201601201719）第十条：房屋交接及违约处理方式，支付原告违约金11699元，自2019年5月1日至2019年9月12日，共计违约134天，被告必须在30天内全部支付给原告，逾期则原告保留继续追偿利息的权益；三、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。被告裕湘置业公司答辩要点：一、案涉房屋于2018年3月28日购买时已是现房，与同期交付的二、三栋住宅具备相同的竣工事实；二、被答辩人以答辩人未通过消防验收为由，诉请延期交房违约赔偿明显错误；三、被答辩人自行计算的违约时间与事实不符。根据当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2018年3月28日，付小英为买受人、陈达民为共有人，裕湘公司为出卖人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201601201719），约定：“由付小英购买裕湘公司开发的位于郴州市，建筑面积为55.18㎡，总房款为436553元，付款方式为一次性付款，应于本合同签订之日支付。第六条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条交付期限及条件：出卖人应当在2019年4月30日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并于出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。同日，付小英向裕湘公司支付购房款436553元。2、裕湘公司于2019年7月6日业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，原告以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，裕湘公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。二、双方当事人有争议的事实1、案涉房屋是何时具备交房条件。双方约定的交房条件是“商品房经质监部门验收合格”，因此，“裕湘小区1#栋”应当自郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》之日（2019年9月12日）起才具备了交房条件。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定，本院认定案涉房屋符合交付条件的时间为2019年9月12日。2、被告是否已构成逾期交房。根据上述合同的约定，被告应在2019年4月30日前按照合同约定将案涉房屋交付给原告使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，裕湘公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。裕湘公司应于2019年4月30日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2019年5月1日计算至裕湘公司具备交房条件时，即2019年9月12日止，共为134天。故裕湘公司应支付陈达民、付小英逾期交房的违约金为11699元（436553元×0.0002×134天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告陈达民、付小英签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201601201719）；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告陈达民、付小英逾期交房违约金11699元。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费92元，减半收取46元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄俊斌二〇二〇年六月一日书记员  戴玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。