陕西省榆林市横山区人民法院民事判决书（2020）陕0803民初569号原告：中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行，住所地：榆林市横山区北大街。负责人：郑国宏，系该行行长。委托代理人：张买买，陕西格道律师事务所实习律师。委托代理人：王文涛，系中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行信贷经理。被告:李丽丽，女，汉族，1982年01月02日出生，住横山县，公民身份号码：61272XXXX201020720，联系电话：1832942XXXX。被告：潘贤，男，汉族，1988年03月20日出生，住横山县，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXX0078，联系电话：15199XXXX3。被告：横山县大禹房地产开发有限公司，住所地：榆林市横山区，统一社会信用代码：91610823748608622G。法定代表人：高瑞，联系电话：0912-768XXXX。委托代理人：张向军，系陕西东源律师事务所律师。闫慧慧：系陕西东源律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行（以下简称农行横山支行）与被告李利利、潘贤、横山县大禹房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）借款合同纠纷一案，原告农行横山支行向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行横山支行的委托诉讼代理人王文涛、张买买到庭参加了诉讼，被告李利利、潘贤及大禹公司的委托诉讼代理人张向军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行横山支行诉称：被告李利利因购买房屋，向原告提出借款申请，原告审核同意后，于2013年5月24日签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》，合同编号为61020120130034696），借款金额为49万元，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮确定，即执行利率为6.55%，逾期年利率为9.825%；还款方式为等额本息还款。为担保该笔借款，二被告自愿以其所有的位于横山县XX路XX城XX号房产作抵押，并办理了预告抵押登记。另，被告大禹公司自愿为未二被告上述借款承担保证责任。合同签订后，原告即向被告李利利发放了该笔借款。合同履行过程中，截至2019年11月10日被告李利利已逾期，已构成违约。综上，原告认为，原告与被告李利利、潘贤、横山县大禹房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。且借款发生在二被告婚姻关系存续期期间，被告潘贤系房产共同抵押人，应当明知该笔借款用于夫妻共同生活即购买房产支出，故应当承担本案借款的清偿责任。二被告未及时清偿，已经严重违反了合同义务，应依约按期履行还款义务。同时，被告大禹公司依法应承担连保证责任。鉴于此，原告于2020年3月30日提起诉讼，要求判令：1、判令被告李利利、潘贤向原告偿还逾期借款本金及利息、罚息、复利直至实际清偿之日（截止2019年11月10日逾期本金9882.53元、利息9594.49元、罚息80.5元、复利79.22元）；2、被告横山县大禹房地产开发有限公司对前述借款本息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告李利利、潘贤提供的抵押物横山县XX路XX城XX号住房的房产折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。4、本案诉讼费以及原告为实现债权支出的一切费用由被告承担。原告农行横山支行向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份；李丽丽、潘贤身份证、户口本、结婚证复印件各一份，证明各原、被告主体适格，且借款发生在被告李丽丽、潘贤婚姻关系存续期间。2、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产抵押清单、房屋预告登记证明各1份，证明原告与被告李丽丽、潘贤大禹房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》真实有效，被告李丽丽、潘贤应按约如期还本付息，被告大禹房地产公司依约承担连带保证责任。3、积欠本息情况1份，证明依据《个人购房担保借款合同》约定，被告李丽丽、潘贤未按期足额偿还借款，构成违约，原告有权要求被告李丽丽、潘贤清偿借款，并行使担保权，要求被告大禹房地产公司承担连带保证责任。被告李利利、潘贤辩称：借款属实，没房产证不还款。被告大禹公司辩称：原告农行横山支行没有自有财产，即时领取营业执照、有组织机构，仍然不属于诉讼法规定的“其他组织”，不具有诉讼主体资格，且其举证的购房担保借款合同落款处小部分未加盖印章或未得到授权加盖印章，故合同内容不属于定案依据，其中对原告不利的内容，请求人民法院依法应当认定为构成自认，由原告承担相应法律后果；大禹公司认可的阶段性保证担保承诺书所确定的保证形式为一般保证，享有先诉抗辩权，且本案中债务人不能履行的条件未成就，债务人在本案中提供的物保应当优先于一般保证；同时，案涉合同均为格式合同，承诺书与合同约定的保证范围不一致，借款凭证未约定罚息复利，还款日的约定不明确，应当选取不利于格式条款提供方的解释，驳回对保证人的起诉。被告李利利、潘贤、大禹公司未向法庭提供证据。经本院庭审质证及法庭认证如下：对原告提供的证据被李利利、潘贤无异议。被告大禹公司对证据1的资质部分真实性无异议，证明目的有异议，认为农行横山区支行不具有自己的财产，不属于民事法规定的其它组织，对该组证据的其它部分无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为借款合同中的违约责任条款约定的罚息和复利在借款凭证中未体现，但是借款合同第一条第七款约定借款的金额期限利率等以借款凭证为准，所以不应当支持原告的关于罚息和复利的诉求；对证据3的真实性和证明目的均有异议，认为截图为复印件与原件无法核对且与诉求中的本息的金额均不相符，请求不采信。综上，本院经审查认为，被告大禹公司虽对原告的部分证据有异议，但首先被告李利利即借款人对借款合同约定的内容均无异议，且其证据间相互关联，相互印证，可以证明借款及担保事实客观存在，真实有效，故本院对原告所举证据予以确认。本院经审理认定如下事实：2013年5月24日原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号为61020120130034696。合同约定：借款期限从2013年6月7日起至2033年6月6日止；借款方式为等额本息还款法，还款日为每月7日；借款利率为浮动利率，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮，执行年利率6.55%。同时约定，借款人未按约定期限归还本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，即执行逾期年利率9.825%。对应付未付利息的，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按期偿还本息的，贷款人有权要求借款人一次性归还剩余的全部贷款并支付逾期利息，有权要求担保人承担担保责任。此外约定，按照本合同约定收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、担保权的费用由借款人承担。当日，原告即向被告李利利、潘贤足额发放了借款。为担保该笔借款，被告以其所有的位于榆林市横山区XX路XX路XX城XX幢XX单元XX室房产（房产证号：横房预横山字第003149号）为该笔借款设定抵押担保；大禹公司出具阶段性担保承诺书，承诺个人住房按揭贷款自借款人与原告签订借款合同之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同履行过程中，被告李利利仅将本息支付至2019年11月10日，截至起诉之日被告逾期4期，被告李利利尚欠借款本金9882.53元及利息、罚息及复利。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，该借款合同为有效合同，被告李利利、潘贤应按合同约定履行还款义务，其不作为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李利利、潘贤应当承担继续履行合同的违约责任。被告大禹公司出具的阶段性担保承诺书，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，均为有效合同，被告大禹公司未能办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续，故应当对上述欠款承担连带保证责任。被告李利利、潘贤逾期4期未偿还贷款本息属实，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原、被告在借款合同中约定了复利的事项及复利的计算方法，该约定符合中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十条第二款“对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，故原告请求被告李利利、潘贤支付复利的诉讼请求本院予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，本案被告李利利与潘贤共同向原告申请借款，且用于购买共同生活的房产，并一致同意用该房产作抵押，故原告主张该债务应当按夫妻共同债务处理，符合法律规定，依法应予以支持。对原告请求以被告李利利、潘贤共同抵押的位于榆林市横山区XX路XX路XX城XX幢XX单元XX室房产（房产证号：横房预横山字第003149号）房屋变现所得价款享有优先受偿权的主张，经审查，该房产办理的为预告抵押登记，并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，原告农行横山支行系房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，并非对争议房屋享有现实抵押权，故原告请求对争议房屋享有抵押权并就拍卖价款优先受偿没有法律依据，不予支持。原告请求被告承担原告为实现该债权所支出费用的诉讼请求，因其未提交相关的证据，对此承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《人民币利率管理规定》第二十条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、由被告李利利、潘贤于本判决生效后十日内清偿欠原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行玖仟捌佰捌贰元伍角叁分（9882.53元）本金及利息、罚息、复利。利息、罚息、复利从2019年11月10日起至债务履行完毕之日止按原被告双方2013年5月24日签订的《个人购房担保借款合同》中约定的标准分段计算。二、被告横山县大禹房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由被告李利利、潘贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 员   吴文艳    二〇二〇年五月七日 书 记 员  思亮亮      1