文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初319号原告:段成林，男，汉族，1985年7月4日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：苏玉国，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：肖湘，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。被告：重庆中脊实业有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道双龙大道218号奥蓝酒店1幢4-1，统一社会信用代码91500112345962168Q。法定代表人：伍旭，执行董事。委托诉讼代理人：陈雅丹，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鑫，重庆百君律师事务所律师。原告段成林与被告重庆中脊实业有限公司(以下简称中脊公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段成林及其委托诉讼代理人苏玉国，被告中脊公司的委托诉讼代理人陈雅丹、周鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段成林的诉讼请求为：1、请求依法判决继续履行原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求依法判决被告向原告支付因被告延迟交付房屋的违约金96661.32元（以1029407元为基数，从2018年11月1日起至2019年9月13日止，按照每日万分之三计算），并支付资金占用损失（自2019年9月13日起按中国银行同期贷款利率2倍计算至付清之日时止）；3、依法判决被告支付原告本次诉讼发生的代理费、交通费用等损失3万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年8月7日原被告双方签订就位于重庆市渝北区仙桃街道兰桂大道169号龙脊﹒时代广场A区1幢负1-商铺3的《重庆市商品房买卖合同》，房屋成交金额1868771元。签订合同后，原告向被告缴纳房款和税费、大修基金费用等共计1029407元，合同约定，被告应当在2018年10月31日前将已竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，交房日到达前夕，原告多次联系被告处工作人员及中介服务机构，被告仍然未按时交房，直至2019年9月13日，原告才收到被告的接房通知，因被告延期交房已经超过10个月，远远超过了三个月时间，被告的行为已经构成了违约。经原告向贷款银行询问，得到的结论是被告有个证件未办，不符合贷款条件；原告向不动产登记中心了解情况得知，被告的办理大证（交房条件之一的证件）首次登记时间是2018年12月7日，超过交房日1个多月，明显是被告作为保证人不符合保证条件才造成银行按揭办理延迟。根据合同约定，被告违约需按照原告已付房款万分之3支付违约金，原告之前向被告邮寄了解除商品房买卖合同通知书，并告知其已经违约，希望被告对该事件给与书面回复，但被告至今未答复，因案涉第三方，解除合同后续事宜相比较为繁琐，综合考虑原告决定与被告继续履行该商品房买卖合同并要求被告按照合同约定承担违约责任。请求依法判决。被告中脊公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。1、我方没有违约行为，不应承担违约责任。合同约定交房时间为2018年10月31日，交房日到期时并不代表双方具备交房条件，合同约定的交房条件是被告具有竣工验收备案登记证，原告应交付完毕房款，但我方在2018年10月31日前已经取得竣工验收备案登记证具备交房条件，原告未按期支付完毕购房款，根据合同补充协议第八条约定，我方有权延迟交房且不承担违约责任。原告在2019年8月27日才付清购房尾款，我方按约顺延至原告款清之后交付房屋，并不构成违约。2、原告所称交房日到期前多次要求交房，直到2019年9月13日才接到交房通知的事实不属实，原告从未向我方要求交房；即便属实，根据合同约定，原告也有义务在2018年10月31日前往要求接房，但在原告未付清尾款情形下，就算原告前来要求交房，我方仍有权暂不交付房屋。3、其他符合条件的购房者已经全部按期办理完毕交房，我方没有必要不给原告交房。4、我方仅为代为联络义务，不保证原告能够办理贷款以及贷款何时发放，原告应配合银行办理贷款且自行承担是否获得贷款的责任；原告没有证据证明系被告原因导致贷款没有及时办理的事实，且银行审批并不需要以开发商取得楼栋初始产权登记为前提。5、法律规定诉讼费由败诉方承担，而我方没有违约行为。合同中未约定律师费、交通费，原告在《解除商品房买卖合同通知书》中提出的费用由我方承担系其单方行为，我方未认可。经审理查明：2018年8月7日，原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区仙桃街道兰桂大道169号龙脊﹒时代广场A区1幢负1-商铺3的房屋，建筑面积60.87平方米，套内建筑面积57.21平方米，本商品房为清水房，总成交金额为1868771元。第五条第（二）款，乙方以按揭付款方式按期付款：乙方于2018年8月7日支付房款￥968771元，余下房款￥900000元办理银行按揭，具体按揭金额及利率以银行实际审批为准。第七条，属预售商品房的，甲方应当在2018年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。第九条，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。同日，双方签订合同补充协议约定，第四条，1、乙方应于签订合同当日付清首付款（乙方已付定金转为本期购房首付款），并缴清由甲方代收的相关税费。因现银行按揭政策所限，乙方同意甲方代为联络贷款银行并协助办理贷款手续，但甲方仅为乙方联系贷款银行及/或协助乙方办理贷款业务，并不负有保证乙方成功办理贷款的责任，贷款金额，利率、年限以乙方与银行约定为准。乙方应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，乙方自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。2、乙方应于签订《合同》当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。第七条，2、根据《合同》约定，甲方交付房屋的标准为：甲方交房时提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方具备上述文件的，即为甲方符合交房条件。6、合同约定交付期限届满时，乙方仍未收到甲方书面交付通知的，乙方应在合同约定的交付期限最后一日自行主动前往本项目所在地甲方处索取书面交付通知书并与甲方办理交房手续，如乙方未按本约定到甲方索取书面通知及办理交房手续，由此造成的逾期交付责任由乙方承担。第八条，1、乙方应在办理房屋交付手续的当日，出示房款及代收税费已经缴纳完毕的有关票据，同时交付办理产权证所需资料，……，否则，甲方有权相应推迟为其办理房屋交付手续并不承担延期办理产权证的违约责任，并按《合同》第八条第2款的约定处理，如乙方逾期90日内不提交本款所述资料，由乙方自行办理产权证，甲方予以协助。合同签订后，原告现已支付完毕全部购房款及相关代收税费。2018年10月29日，案涉房屋所在楼栋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月23日，原告为借款人、案外人寇红为共同借款人，案外人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行为贷款人，被告为保证人签订了个人购房借款/担保合同（编号：工行渝北2019龙脊时代广场A区），原告为购买案涉房屋向中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行借款900000元，贷款期限自2019年7月22日起至2029年7月22日止，以案涉房屋作为抵押。2019年8月27日，贷款900000元发放至被告账户。2019年9月7日，被告向原告邮寄了龙脊时代广场A区交房通知书，通知原告于2019年9月13日带齐包括已缴各期房款、代收费的发票、收据在内资料前往售楼中心办理入户交房手续。2019年9月13日，原告签署了业主收房流转表、房屋设施设备看房单、业主/使用人消防安全责任书等材料，确认购房尾款已支付完毕、两书已领取等内容。2019年11月6日，原告委托重庆市渝北区回兴法律服务所向被告发送解除商品房买卖合同通知书，主要内容为：……五、请贵单位在接到通知后三日内书面回复我所、段成林后续事宜，如协商未果段成林将保留通过司法途径主张权益的权利，因诉讼产生的直接、间接损失和维护权利所产生的诉讼费、律师费等由贵公司承担。庭审中，证人袁某的证言表明，其系中介公司员工，其带领原告购买案涉房屋，其与原告于10月31日一起前往售房部询问，售房部的人说按揭贷款没有下来不能交房。原告与开发商签订合同时提交的贷款材料，但具体不清楚，袁某认为客户征信没有问题，新楼盘放款一般在三个月之内，但案涉房屋办理了不止两三个月，原告自己也说征信没有问题。原告对证人证言予以认可，被告认为证人提及的关于办理按揭贷款的内容信息来源是原告，且原告举示的个人借款合同签订时间亦与证人证言不一致，故不予认可。另查明，2019年10月28日，原告段成林与重庆市渝北区回兴法律服务所就案涉纠纷事宜签订了法律事务委托代理合同，约定解除合同后，代理费按6万元支付；若继续履行合同，代理费按2万元支付。法庭调查终结前，原告申请撤回了第一项诉请即请求依法判决继续履行原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求。上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及其补充协议、个人购房借款/担保合同、发票、税收完税证明、解除通知书、EMS邮单、签收记录、委托代理合同、竣工验收备案登记证、业务回单、交房通知书、EMS邮单、物流查询、收房流转表、看房单、消防安全责任书、证人证言等证据在案佐证。本院认为：原被告所签订的重庆市商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约享有权利、履行义务。本案主要争议焦点为被告是否构成逾期交房的违约行为，对此，本院评析如下：合同约定交房时间为2018年10月31日前，交付标准为已进行建设工程竣工验收备案登记，交房时应提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，事实上，案涉房屋所在楼栋已于2018年10月29日取得了竣工验收备案登记证，通过了验收，在约定交房日前达到了交付的标准，两书在实际交房时提供即可。原告选择按揭方式支付房款，银行贷款900000元于2019年8月27日发放，根据补充协议约定，原告接房时应支付完毕全部购房款，否则被告有权推迟办理房屋交付手续，故交房期限因原告实际支付尾款的时间而顺延至2019年8月28日，从2018年11月1日至2019年8月28日期间，因原告未付清房款，被告有权拒绝交房，被告不存在逾期交房行为。原告认为系被告大证未办，不符合保证人条件才导致银行按揭办理延迟。本院认为，根据原告举示的个人购房借款/担保合同显示，其与中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行签订个人购房借款/担保合同的时间系2019年7月23日，即其在约定交房日前尚未与按揭银行签订正式合同，其陈述意见与事实矛盾。同时，原告并未举证证明因被告原因直接导致银行按揭延迟放款，故对其意见，本院不予采纳。交付房屋系被告的主要合同义务，原告付清房款后，被告应于2019年8月28日将房屋交付原告使用，但其在该日并未通知或实际交房，直至2019年9月13日才将房屋实际交付原告使用，至此，自2019年8月29日至2019年9月13日期间，被告构成逾期交房的违约行为，应以已付房款为基数，按照每日万分之3计算向原告支付逾期交房违约金，现原告主张以房款968771元、相关代收费用，共计1029407元为基数进行计算，其中以相关代收费用为基数计付违约金，与合同约定不符，本院不予支持，以房款968771元为基数进行计算，未违反合同约定，本院予以支持。综上，被告应以968771元为基数，从2019年8月29日起至2019年9月13日止，按照每日万分之3为标准计算向原告支付逾期交房违约金4650.10元，对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。违约金即对原告遭受损失的补偿，其另行主张违约金的资金占用损失于法无据，本院不予支持。关于律师代理费、交通费用，合同未约定，原告发出的解除商品房买卖合同通知书中载明的上述费用由被告承担的内容，系原告的单方意思表示，并非双方合意，对被告不具有约束力，且原告并未举证证明其实际已产生相应损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。法庭调查终结前，原告自愿撤回要求依法判决继续履行原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆中脊实业有限公司在本判决生效后三日内向原告段成林支付逾期交房违约金4650.10元；二、驳回原告段成林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2884元，因适用简易程序减半收取1442元，由原告段成林负担1392元，被告重庆中脊实业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇二〇年六月四日书记员  马瑞