重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1928号上诉人（原审原告）：谭桂华，男，土家族，1973年8月3日出生，户籍所在地重庆市石柱县。委托诉讼代理人：刘学翱，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆耀凯实业有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中西融英楼4楼4号，统一社会信用代码91500108573425866U。法定代表人：蔡显英，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贾荣恒，重庆美翎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周厚林，重庆美翎律师事务所律师。上诉人谭桂华因与被上诉人重庆耀凯实业有限公司（以下简称耀凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院于2019年9月20日作出（2018）渝0108民初19437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。谭桂华上诉请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初19437号民事判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人自认涉案房屋已办理了初始登记，法院可以以此推定涉案房屋已经完成了竣工验收，符合交付条件；一审庭审超出了法律规定的审判期限，程序严重错误。被上诉人耀凯公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。谭桂华一审诉讼请求：1、请求判令被告按照与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定向原告交付位于重庆市南岸区鹿角组团I分区119/02号地块*幢*-*（暂编号）房屋；2、请求判令被告按照合同约定向原告赔偿违约金，违约金以原告已付房款300000元为基数，以日万分之二计算，从2015年8月31日起计算至2019年9月19日止；3、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告的承担。一审法院审理查明，2014年12月21日，被告耀凯公司向原告出具《收据》，表明耀凯公司收到谭桂华缴纳的“耀凯合金7幢2层10号房屋定金20000元”。2015年1月31日，被告耀凯公司（甲方）与谭桂华（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：谭桂华购买被告耀凯公司购买位于重庆市南岸区鹿角组团I分区119/02号地块*幢*-*（暂编号）房屋，该房屋为预售商品房，用途属于工业用房，购房总价款为400000元；第一期于2015年1月31日付房款200000元；第二期于2015年8月30日前付清尾款200000元……本商品房交房期限属现售商品房，耀凯公司应当在2015年8月30日前将商品房交付谭桂华使用……甲方若逾期交付房屋，逾期超过60日后，乙方若不要求解除合同的，合同继续履行，甲方应当从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告于2015年1月31日共计向被告公司缴纳房款及代收费205534.8元，后又于2016年1月4日向被告缴纳房款100000元。原告共计为购买涉案房屋向被告支付房款300000元。另查明，涉案的重庆市重庆市南岸区鹿角组团I分区119/02号地块*幢*-*（暂编号）房屋现登记为重庆市南岸区通江大道218号*幢*-*，权利人系被告耀凯公司，该房屋上有重庆三峡银行股份有限公司南岸支行的抵押权登记。另查明，重庆耀凯实业有限公司原名为重庆耀凯置业有限公司。一审法院认为，被告耀凯公司与原告谭桂华签订的《重庆市商品房买卖合同》，系各方的真实意思表示，内容未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行相应的合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，交付商品房屋应当经过竣工验收合格。本案中，被告抗辩认为，涉案房屋并未经过竣工验收合格，而原告主张交付房屋条件已经成就，应当对此承担举证证明责任，经释明后，原告未举示证据证明涉案房屋已经竣工验收合格，而原告所举示证据也不必然推导出涉案商品房屋已经竣工验收合格，原告应当承担举证不能的不利后果。因此，原告该项诉讼主张于法无据，不予支持。关于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求。依照合同约定，涉案房屋的交付时间为2015年8月30日前，但被告至今未向原告交付房屋，其行为已构成违约。但事实上，被告亦未按该承诺交付房屋并承担违约责任。依照合同约定，被告逾期交房超过90日的，应当从约定的最后交付期限的第二天，即从2015年8月31日起，按日向原告支付已付房款300000元万分之二的违约金。对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。关于被告耀凯公司认为原告逾期支付房款违约，并依此要求解除关于涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》的意见,不属于本案审理范围，被告应当提出明确的诉讼另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：一、被告重庆耀凯实业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告谭桂华逾期交房违约金（违约金从2015年8月31日起，以300000元为基数，按每日万分之二计算至2019年9月19日止）；二、驳回原告谭桂华的其他诉讼请求。本案案件受理费1448元，保全费1050元，共计2498元，由原告谭桂华承担498元，被告重庆耀凯实业有限公司承担2000元。二审审理查明，耀凯公司（甲方）与谭桂华（乙方）于2015年1月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条交房手续的办理约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。补充协议第九条甲方关于本物业产权状况的承诺约定，甲方关于本物业抵押情况的声明为：如物业已设定抵押权，则该抵押权将在买卖合同签订且收到乙方首期付款后予以解除，不会影响乙方按揭贷款、本物业交付及其产权证办理。乙方了解本物业抵押情况，并同意上述处理方式。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人谭桂华与被上诉人耀凯公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行相应的合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。此外，根据双方关于交房手续的合同约定，耀凯公司在进行正式验收交接时，应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,并提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。现双方当事人均未举示有效证据证明涉案房屋已经竣工验收，耀凯公司未能提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》，涉案房屋不具备合同明确约定的交付条件，耀凯公司应承担由此产生的延期交房责任。故对上诉人谭桂华请求判令交付涉案房屋，本院不予支持。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，被上诉人未能按合同约定交付涉案房屋，其行为已构成违约，一审已判决重庆耀凯实业有限公司支付谭桂华逾期交房违约金（违约金从2015年8月31日起，以300000元为基数，按每日万分之二计算至2019年9月19日止）。关于2019年9月20日以后的逾期交房违约金，一审法院并不能在2019年9月20日做出一审判决时对未来涉案房屋可能存在的交付行为进行审理，且双方当事人并不能对未来涉案房屋交付的时间点达成一致，上诉人可对2019年9月20日以后的逾期交房违约金与被上诉人进行协商或另行诉讼解决。在一审审理过程中，被上诉人耀凯公司于2018年11月5日提出了管辖权异议，重庆市南岸区人民法院做出一审裁定后，被上诉人耀凯公司提出上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年5月16日做出二审裁定，并于2019年6月3日将本案全部案卷材料退还重庆市南岸区人民法院，审理管辖权异议的期间应从一审审理期限中扣除，故上诉人提出一审庭审超出了法律规定的审判期限的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人谭桂华的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1448.5元，由上诉人谭桂华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 于 利审 判 员 刘恋砚二〇二〇年六月十七日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依