北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初20329号原告：刘鹏，男，1981年5月5日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人李成，河北华川（北京）律师事务所律师。被告：康鹏飞，男，1983年6月28日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：吴红秀，女，该公司职员。原告刘鹏与被告康鹏飞、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘鹏及其委托诉讼代理人李成，第三人汇鑫公司之委托诉讼代理人吴红秀到庭参加诉讼。被告康鹏飞经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人三方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.被告立即将北京市房山区xx住宅腾退给原告；3.被告向原告支付2018年11月至2019年7月份房屋租金29700元；4.被告按每月3300元标准向原告支付2019年8月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费；5.被告支付违约金3300元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月4日，原被告经本案第三人居间，三方签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定原告将自己所有的位于北京市房山区xx住宅一套租于被告使用，租金为每月3300元，租期3年（2018年4月1日至2021年3月30日）。因涉案房屋系毛坯房，原告给予了被告三个月的免租期用于被告装修，故房屋租金从2018年4月1日起算，支付方式为押一付一，于每月1日向原告支付当月房租。但从2018年11月份至今被告一直拖欠房租未交，经原告多次索要无果。根据租赁合同约定，被告之行为已经构成根本违约，故具状起诉，恳请法院查清本案事实，依法支持原告的诉讼请求。康鹏飞未出庭应诉，亦未向本院提交答辩状。第三人汇鑫公司述称，第三人对原告的诉讼请求没有意见，认可。对原告起诉的事实与理由也没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘鹏提交《北京市房屋居间租赁合同》、不动产权证书,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2018年1月4日，刘鹏与康鹏飞、汇鑫公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市房山区xx，建筑面积102.32平方米；第二条房屋租赁情况及登记备案:（一）乙方租赁用途：住宅，如租赁用途为居住的，居住人数为2，最多不超过5人；第三条租赁期限（一）:房屋租赁期自2018年4月1日至2019年3月31日，甲方应于2018年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙或水、电、燃气后视为交付完成。第四条租金及押金：（一）租金标准每月3300元，租金共计39600元，按月支付，乙方应提前7日，预付下一周期房屋租金及相关费用。押金3300元，交于甲方保存，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。若押金不足抵补乙方拖欠的，除不退押金外，乙方还应负责补齐。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋1.不按照约定支付租金达3日的；2.欠缴各项费用达200元的……7.擅自将房屋转租给第三人的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，守约方同时可追究违约方的相应经济损失（甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿）。第十二条其他约定事项，甲乙议定：①此合同有效期至2021年3月30日（三年整），②此房屋为毛坯房，装修、装饰为乙方承担，③房屋到期，租期可延长3个月。合同签订后，刘鹏将房屋交付给康鹏飞使用，康鹏飞向刘鹏交纳押金3300元，并给付租金至2018年10月31日，之后未按合同约定交付租金亦未返还房屋。另查明，上述房屋在不动产权证上的登记地址为房山区xx号，登记所有权人为刘鹏。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘鹏与康鹏飞、汇鑫公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，康鹏飞不按照约定支付租金达3日的，或者欠缴各项费用达200元的，刘鹏有权利解除合同，现康鹏飞已违反合同约定拒绝支付租金，刘鹏因此取得了合同解除权，故刘鹏起诉要求解除三方签订的《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。根据法律规定，依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。刘鹏向本院提交起诉状要求解除合同，该起诉状同时具有解除合同通知的性质，由此本院依法确定本案解除合同通知到达康鹏飞的时间为本院第一次向其公告送达起诉状的时间，即2020年1月4日，该时点亦为本案房屋租赁合同解除的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，康鹏飞应将涉案房屋返还给刘鹏，故刘鹏要求其腾退房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依据双方合同约定，康鹏飞具有支付房屋租金的义务，具体到本案，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费，刘鹏主张按照租金标准支付占有使用费，诉求合理，本院予以支持。经核算，康鹏飞应支付刘鹏2018年11月1日至2020年1月4日的租金46640元，并按照每月3300元标准支付自2020年1月5日起至将房屋实际腾退给刘鹏之日止的占有使用费。关于违约金3300元的诉讼请求，根据双方合同约定，康鹏飞拒绝支付租金的行为已经构成违约，应该按照合同约定支付违约金，故刘鹏要求支付违约金3300元的诉讼请求于法有据，因刘鹏尚有3300元押金未退还给康鹏飞，且同意在本案中进行抵扣、一并处理，故本院依法将该押金抵扣为康鹏飞应支付的违约金，在本案中不再判决康鹏飞支付违约金。康鹏飞经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘鹏、康鹏飞、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于二〇一八年一月四日签订的《北京市房屋居间租赁合同》于二〇二〇年一月四日解除；二、康鹏飞于本判决生效后七日内将北京市房山区长阳镇佳和家苑7号楼-1至3单元101号房屋腾退给刘鹏；三、康鹏飞于本判决生效后七日内给付刘鹏二〇一八年十一月一日至二〇二〇年一月四日租金46640元；四、康鹏飞于本判决生效后七日内按照每月3300元标准给付刘鹏自二〇二〇年一月五日起至将北京市房山区长阳镇佳和家苑7号楼-1至3单元101号房屋腾退给刘鹏之日止的房屋占有使用费；五、驳回刘鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元、公告费260元，由康鹏飞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  张国明人民陪审员  周玉刚二〇二〇年六月十一日法官 助理  周 蕊书 记 员  孙震颐