文书内容            汉川市人民法院                  文书制发用印审核签批单                  文书名称              民事判决书                  案号      文号              (2020)鄂0984民初196号                  拟   稿   审   签   责   任   人                  拟稿单位              民事审判第二庭              签发：                  拟稿人              张艳侠                  核稿人                                                  校对人                            印      数                   印       份每份     页合计     页                  印制时间                    湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0984民初196号原告：向锐，男，1988年9月18日生，汉族，汉川市人，住武汉市东西湖区。原告：向铁成，男，1962年7月26日生，汉族，汉川市人，住汉川市。上述两原告的委托诉讼代理人：许泽兰、杨沫，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：邹有华，男，1959年5月26日生，汉族，汉川市人，住汉川市。被告：邹文君，男，1987年8月9日生，汉族，汉川市人，住汉川市。原告向锐、向铁成诉被告邹有华、邹文君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向锐、向铁成及其委托诉讼代理人许泽兰，被告邹有华均到庭参加诉讼。被告邹文君经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向锐、向铁成向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告返还原告款项350000元并支付利息损失27697元（利息从2017年12月17日起暂计算至2019年10月17日，以后利息按银行同期贷款利率即年利率4.35%付至本金清偿完毕之日止）。2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年12月18日，二原告与二被告签订房屋、基台转让协议，由原告购买被告位于汉川市××炒米××村××、房屋，被告支付房款305000元。当日，原告支付了房款。因被告怠于交付房屋，2017年6月1日，双方签订补充协议，约定被告于2017年12月17日前返还房屋购房款及损失共计35万元，否则房屋及基台由原告处理。此后被告未按协议履行。原告向被告邮寄解除合同通知书。原告遂提起诉讼。被告邹有华辩称，原告所诉基本属实。被告位于汉川市××××村房屋由被告和其妻共建。邹文君为其子。被告将房屋转让时，邹文君并未在合同上签字，后来在原告的要求下补签。被告收到房款后，认为房屋销售价格过低，要求提价，原告不同意，被告拒绝交房。原告要求返还房款，邹文君偿还了1万元。向原告承诺利息，本想服装厂办好后可以偿还，现由于邹文君经营服装厂亏损，无力还款。如原告愿意加付15万元，被告同意交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告邹有华对原告证据五解除合同通知书有异议，称未收到该通知。邮政特快专递寄件人存联显示“寄件人为两原告，收件人为两被告，寄件名称为解除房屋、基台转让合同通知书”邮件单号查询记录显示“本人签收”，对原告的证据五，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月18日，邹有华与向铁成签订房屋、基台转让协议，约定邹有华将位于汉川市××炒米××村××、房屋以305000元的价格转让给向铁成。当日，原告通过银行向被告邹有华指定的账户转款30万元，支付邹有华现金5000元。不久，邹有华认为转让价格过低，不同意交付房屋、基台。双方多次协商，于2017年2月8日，邹有华、邹文君与向锐、向铁成达成补充协议，约定邹有华、邹文君于2017年清明节一次性返还向锐、向铁成购房款及补偿金。如不能一次性返还，此前协议有效，房屋、基台仍归向锐、向铁成所有。2017年6月1日，邹有华与向铁成又达成补充协议，约定邹有华于同年12月17日前返还转让费305000元及赔偿损失45000元。如不能按期返还，房屋及基台由向铁成自行处理。两原告多次找被告催索转让款，被告邹文君支付1万元。另查明，向铁成与向锐为父子关系。向铁成的户籍所在地为汉川市××黄岭村。向锐的户籍所在地为汉川市××路，为非农业户口。村镇规划选址意见书记载，本案讼争的房屋为住宅，登记在邹文君名下。相应的宅基地使用权人为邹文君，土地所有权人为汉川市××炒米××村。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”本案转让房屋的基台为宅基地，应当遵守该规定。土地管理法规定宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。原告向锐、向铁成均不属于汉川市田二河镇炒米湾村村民，其不能取得邹文君的宅基地及地上建筑物。同时《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）中规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此，原、被告之间房屋及宅基地的转让违反行政法规的强制性规定，合同无效。无效合同自始不具有法律效力，因此双方签订合同毋须解除。原告支付转让款后，存在资金占用费的损失。根据占用资金的数额、时间，及被告并未交付房屋的事实，对双方约定损失额本院予以认定。被告已经偿还的1万元应当扣减。原告后期的损失应从提起诉讼之日起计算。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹有华、邹文君于本判决生效后十日内返还原告向锐、向铁成房屋及基台的转让款305000元；二、被告邹有华、邹文君于本判决生效后十日内赔偿原告向锐、向铁成约定损失共计35000元；三、被告邹有华、邹文君于本判决生效后十日内赔偿原告向锐、向铁成占用转让款的经济损失（损失以305000元为本金，从2019年10月23日起，按中国人民银行同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）；四、驳回原告向锐、向铁成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费6965元，减半计3482.5元，由被告邹有华、邹文君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  张艳侠二〇二〇年六月十日书记员  李梦容附1证据原告向锐、向铁成提交证据如下：证据一，原、被告身份证、户口信息；证据二，房屋、基台转让协议，房屋、基台转让补充协议，补充协议，宅基地使用权证，村镇规划选址意见书；证据三，收条、转款凭证；证据四，证人、证言；证据五，解除合同通知书、邮寄投递单。被告邹有华、邹文君未提交证据附2法律条款如下：《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。