北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7428号原告：北京市建升物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区卧龙环岛南侧，统一社会信用代码9111011373768462XP。法定代表人：韩玉，经理。委托诉讼代理人：潘冬明，男，1975年12月8日出生，汉族，北京市建升物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：佟彩燕，女，1973年6月3日出生，汉族，北京市建升物业管理有限责任公司员工。被告：王维维，女，1983年10月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京市建升物业管理有限责任公司（以下简称建升物业公司）与被告王维维物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告建升物业公司的委托诉讼代理人潘冬明、佟彩燕，被告王维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建升物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费12419.9元（1.6元/月/建筑平米×92.41平方米×84个月）；2.判令被告支付原告违约金1942.8元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：王维维所有的顺义区×××小区×号楼×室，建筑面积92.41平方米由建升物业公司负责提供物业服务。目前，王维维拖欠2013年1月1日至2019年12月31日七年的物业费未付，金额合计为12419.9元，建升物业公司曾多次派人催缴，但王维维至今仍未给付。为保护建升物业公司的合法权益，建升物业公司请求人民法院依法判决。被告王维维辩称，王维维是涉诉房屋的业主，房屋一直登记在王维维名下，涉诉房屋是92.41平方米。王维维不清楚缴费标准，也不清楚欠缴年份。欠缴理由是：2010年左右，王维维入住的涉诉房屋。几年前，涉诉房屋因下雨进水，当时王维维的房屋窗户上面、窗台、墙壁、地板、壁纸都受到了损坏，王维维直接联系物业来解决，当时物业经理来王维维家协商解决，但是只是粉刷了墙壁贴了壁纸，当时承诺换地板，后来一直也没有换，现在房屋依然下雨进水，地板和踢脚线仍然存在问题，踢脚线开裂、壁纸存在发霉等迹象。今年过年前，王维维仍然联系过物业进行解决，物业经理潘经理没有对问题进行反馈。所以王维维主张建升物业公司的物业服务存在瑕疵。建升物业公司应将涉诉房屋的问题进行解决、维修，物业的公共环境等问题进行实际解决后，王维维才能交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告王维维系北京市顺义区×××小区×号楼×室的业主，该房屋建筑面积92.41平方米。2010年1月14日，甲方王维维与乙方建升物业公司签订《物业管理服务合同（高层）》，合同时效为自本合同签字盖章之日起生效至物业管理公司与业主委员会重新签订《物业管理委托合同》之日自行结束。该合同约定由建升物业公司为王维维所购房屋×××小区×号楼×室提供物业服务，物业服务的主要内容为：1.房屋建筑共用部分的养护和管理。2.共用设施、设备的养护、运行和管理。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护。4.公共绿地、绿化、建筑小品等的养护与管理。5.装饰、装修管理服务。6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生和垃圾收集、清运。7.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。8.管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住户档案。9.业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应当接受委托并合理收费。该协议约定的物业服务费用标准为：高层住宅1.6元/月/建筑平米。交费周期为：物业服务费用按年度交纳，物业交付之日起，交纳当年的物业服务费用，从第二年开始每年1月1日至12月31日交纳该年的物业服务费用，如逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日，按欠交总额的千分之三标准向物业公司支付违约金。现建升物业公司主张王维维欠付2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费12419.9元，主张王维维支付违约金1942.8元，其他违约金不再主张。王维维辩称不清楚交费标准和欠缴年份，但并未提交证据。庭审中，建升物业公司提交了《物业管理服务合同（高层）》、物业费明细、违约金明细，证明业主每年缴纳物业费用的时间及逾期缴纳应支付的违约金标准。王维维认可合同真实性，认可双方合同的约定，表示之前交物业费就是物业让交多少钱，就交纳多少钱，所以之前不清楚物业费交纳标准和年限。王维维提交照片、录像，证明建升物业公司的物业服务存在瑕疵。地下一层的物业室从窗户给物业人员自己的电动车进行充电，门卫也在屋外进行充电，存在严重的安全隐患。涉诉小区和楼层门禁是损坏的，楼道地面不明、墙面发霉无人处理。楼道照明不完善。小区地面不平，一层有违章乱建、绿化不到位。一层在绿化区域进行种菜。王维维家的车在小区被刮了。房屋因为进水导致墙面损坏，地板损坏，踢脚线损坏。楼道、电梯间卫生不干净。玉兰苑12号楼楼道没有逃生灯及指示标志，电动车、摩托车丢失无人管，防盗门上都是小广告。自行车、电动车。摩托车无处停放。建升物业公司不认可上述证据的真实性和证明目的。上述事实，有原告建升物业公司提交的《物业管理服务合同（高层）》、物业费明细、违约金明细，被告王维维提交的照片、录像及本院庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。王维维与建升物业公司签订的《物业管理服务合同（高层）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。建升物业公司提供了物业服务，王维维作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。王维维辩称不清楚交费标准和欠缴年限，但并未提交证据，本院对其辩解不予采信。王维维主张建升物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其并未提交证据证明建升物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且王维维主张的物业服务问题亦不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为王维维所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。建升物业公司未提交证据证明王维维拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议建升物业公司进一步提高在保洁、消防、安保、绿化等方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告王维维给付原告北京市建升物业管理有限责任公司2013年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费12419.9元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京市建升物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告北京市建升物业管理有限责任公司负担25元（已交纳），由被告王维维负担55元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 刘蓉蓉二〇二〇年六月十六日法官助理 白 云书 记 员 李 琛