吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初2495号 原告：韩树信，男，1966年2月28日出生，汉族，个体工商户，现住镇赉县镇赉镇三街八委五组。 委托诉讼代理人：武艳芬，女，吉林高军律师事务所律师。 被告：高明，男，1971年1月3日出生，汉族，无职业，现住农安县宝塔街三委二十五组。 委托诉讼代理人：刘曼丽，女，吉林金证律师事务所律师。 被告：李胜义，男，1975年5月17日出生，汉族，无职业，现住浙江省青田县温溪镇繁华北路50弄4号。 原告韩树信与被告高明、李胜义租赁合同纠纷一案，本院2017年7月4日立案后，于2018年1月10日作出（2017）吉0821民初1407号民事判决。韩树信、高明不服该判决，向吉林省白城市中级人民法院提起上诉，吉林省白城市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）吉08民终900号民事判决。韩树信不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2019年5月6日作出（2019）吉民申901号民事裁定，提审本案。并于2019年9月4日作出（2019）吉民再159号民事裁定，撤销吉林省白城市中级人民法院（2018）吉08民终900号民事判决及本院(2017)吉0821民初1407号民事判决，发回重审。本院于2019年11月18日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩树信及委托诉讼代理人武艳芬、被告李胜义、高明及其委托诉讼代理人刘曼丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩树信向本院提出诉讼请求：1.要求高明给付2017年租金40万元及违约金(违约金按日1%标准，自2016年9月1日起至给付之日止)，李胜义承担连带责任；2.要求高明给付2018年租金40万元（2018年1月10日起至2019年1月9日）及违约金(违约金按日1%标准，自2016年9月1日起至给付之日止)，李胜义承担连带责任。事实和理由：2015年12月10日，韩树信与李胜义及高明三方签订一份《租赁合同》，合同约定韩树信（甲方）同意将坐落于镇赉县吉龙商厦一楼的230平方米商铺从李胜义名下转租给高明，年租金为40万元，2017年租金于2016年9月1日前一次性付清，否则按日交纳违约金。合同签订后，韩树信通过李胜义将商铺交付给高明用于经营“红豆服饰”，按约定高明、李胜义应于2016年9月1日交付2017年租金，但至今未给付。2018年租金也未在2017年9月1日前给付。李胜义及高明的行为违反了合同的约定，给韩树信造成了极大的经济损失，故诉至法院。 高明辩称，第一，高明确实在2015年12月10日与韩树信及李胜义签订一份《租赁合同》，租期为七年。合同签订后，韩树信已按照约定将租赁物交付给高明，高明亦按照约定将第一年的租金38万元支付给付了韩树信和李胜义。第二，高明在经营一段时间后，因该房屋地理位置与所经营的品牌服装不相适宜，致使高明亏损严重。经与韩树信协商，韩树信同意与高明解除《租赁合同》，因此高明才于2017年春节后撤走，将租赁房屋退给韩树信。且韩树信已另行招租。以上是韩树信与高明签订、履行、解除房屋租赁合同的事实情况，请人民法院依法公断，驳回韩树信的诉讼请求。 李胜义辩称，不同意给付韩树信上述任何租金及违约金，理由为：第一，租赁合同明确约定，自2017年1月10日起高明将租金直接交付韩树信。韩树信和高明当时都同意，该租赁合同是三方真实意思表示，三方在合同上签字，当事人应当按照约定履行自己的义务。韩树信应按合同约定的内容向高明主张权利而不是要求李胜义给付上述租金及违约金。第二，镇赉县人民法院（2017）吉0821民初1267号民事判决中已认定李胜义与韩树信在2016年7月11日解除了2015年4月15日签订的商品楼租赁合同，双方之间已不存在房屋租赁关系，李胜义对租赁物没有了支配和控制的权利，所以韩树信起诉要求给付2017年40万租金和违约金与我方无关。第三，根据合同第七条一款，韩树信和李胜义不能履行合同，韩树信应按照合同条款、同等条件、同等价位把该租赁物、场地租赁给高明。本案中，韩树信和李胜义已于2016年7月实际解除了合同，根据该条款，韩树信和高明双方之间继续履行租赁合同，所以不应由李胜义给付上述租金及违约金。第四，韩树信主张的1%违约金不应得到支持，因为该合同已经终止，不存在拖欠租金的问题。 本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，韩树信、李胜义、留小飞之间签订《商品楼租赁合同》一份，合同载明：甲方韩树信出租的房屋位于镇赛县正阳街东侧原吉龙商厦1-4层约4,000平方米左右的商业楼房租给乙方李胜义、留小飞，租赁期限为八年，即自2015年6月1日起至2023年4月1日止。 2015年12月10日，韩树信和李胜义签订《商品楼租赁合同补充协议书》第一条约定，双方于2015年4月15日签订的《商品楼租赁合同》条款继续有效。第二条约定，从2015年11月26日之后，现甲方韩树信同意乙方李胜义把现在盛客隆超市一楼出租邮储银行和高明经营服装鞋帽，而且承认和同意在乙方和乙方招租来的客户的合同上签字。第五条约定，如丙方（指次承租人）与乙方李胜义不能正常履行合同，由乙方继续承接履行甲乙双方原签订的合同。第六条约定，本协议属于《商品楼租赁合同》的组成部分。第七条约定，因房屋租赁和经营使用引起的税费均由乙方负责。 2015年12月10日，韩树信和李胜义、高明签订《租赁合同》，载明：房屋所有人为甲方韩树信，出租人为乙方李胜义，承租人为丙方高明。第一条约定，房屋的具体位置镇赉县正阳街东团结路南一区一段137号盛客隆超市一楼。第三条1.约定，租赁期限至2016年1月10日至2023年4月1日止。第四条1.约定，年租金为人民币40万元，第一年即2016年1月10日至2017年1月10日为人民币38万元整。第四条2.约定，租金按年度结算，2016年1月10日至2016年6月1日丙方按至实际房租18万元交给乙方，剩余租金20万元直接交给甲方，以抵消乙方房租。第四条3.约定，为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方的租金直接交给甲方（租金于每年9月1日前一次性给付甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金)，以抵消乙方的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租。第四条8.约定，甲乙丙三方履行本租赁合同时，该租赁物的场地租赁税由乙方负责承担。第七条约定，如果甲乙方因某种原因不能履行合同，甲方应按照本合同条款，同等条件、同等价位把该租赁物场地租赁给丙方。 2015年12月15日，高明交付了2016年1月10日至2017年1月10日期间租金38万元。其中韩树信收取20万元，李胜义收取18万元。 2019年11月20日，韩树信与孙家新签订《房屋租赁合同》一份，约定韩树信将位于镇赉县团结路北侧，正阳街东侧的原吉龙商厦一楼德克士东侧邮储银行西侧位置，面积400平方米左右的楼房出租给孙家新。租期5年3个月，自2020年1月1日起至2025年3月31日止。 认定以上事实的证据有：韩树信、高明各提供的《租赁合同》。韩树信提供的《商品楼租赁合同补充协议书》、韩树信与孙家新于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》各一份。高明提供的收条、录音录像各一份。 对于韩树信提供的韩树信与李胜义、中国邮政储蓄银行镇赉县支行签订的《房屋租赁合同》一份，李胜义提供的收据一份，因与本案无关联性，不予采信。对于本院作出的（2017）吉0821民初1267号民事判决，因已被吉林省高级人民法院（2019）吉民再160号民事裁定撤销，不做评析。 本院认为，现结合确认的案件事实，综合评判如下： 一、韩树信与高明、李胜义之间签订的租赁合同为转租合同，合法有效，因高明违约行为导致合同解除。 1.《租赁合同》应予解除。 涉案《租赁合同》甲方为房屋所有人韩树信，乙方为出租人李胜义，丙方为承租人高明。该合同第二条2款约定，本合同所约定的出租场地为乙方转租的房屋，乙方应保证将其场地转租给丙方的行为已取得了房屋产权人的同意等内容，能够认定三方之间签订的《租赁合同》为转租合同，该合同为三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。合同履行过程中，高明因经营不善要求解除合同，结合韩树信的自认及高明提供的经营场地监控录像，本院将高明通知韩树信解除合同且韩树信接到该通知的时间确定为2017年1月10日。因高明不享有约定或法定的解除权，高明的解除通知不产生解除合同的法律效果。高明主张与韩树信就合同的解除达成了合意，但未提供相关证据佐证，本院对该主张不予认可。韩树信在涉案场所张贴招租广告的行为，是为减损采取的措施，且从高明在实际搬离租赁房屋时，只是将钥匙交给韩树信雇佣的门卫人员，未与韩树信本人办理交接手续来看，不宜认定张贴招租广告和间接接受钥匙的行为为韩树信同意解除合同的意思表示，因此本院确认双方未就解除租赁合同事项达成合意。考虑到承租人高明已实际搬离租赁房屋，不愿意继续履行租赁合同，而房屋租赁合同是一个继续性的合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院认为该《租赁合同》应予解除。 涉案《租赁合同》为转租合同，与原租赁合同《商品楼租赁合同》是两个互相独立的合同。韩树信与李胜义、留小飞因履行原租赁合同发生的争议，并没有影响韩树信与高明间转租合同的履行。涉案争议的发生也是因为高明单方违约行为产生的，退一步讲，即便原租赁合同解除，承租人李胜义丧失租赁权，高明仍然实际占有、管理、使用租赁房屋及房屋所有人韩树信实际履行转租合同的态度可视为双方形成了新的租赁合同，其双方的权利义务同《租赁合同》的约定。 2．《租赁合同》解除时间的确认。 高明因自身原因解除租赁合同，应当于一定合理期限前告知韩树信，以便其尽早寻找其他租户，减少经济损失。韩树信为证明其损失的事实与数额，向本院提供了《房屋租赁合同》，证明2020年1月1日，涉案租赁房屋才出租给案外人，在此之前，涉案租赁房屋一直空闲，损失金额应为每年的租金。高明对上述《房屋租赁合同》的真实性及租赁位置没有异议，仅对该合同租赁房屋的面积大于涉案租赁房屋面积提出异议，李胜义亦没有相反证据，本院对上述证据予以采信，韩树信的损失确定为120万元(40万元×3年)。高明主张已于2016年9月1日前告知韩树信“2017年1月10日合同到期我就不干了”，却没有提供证据佐证，对该主张本院不予支持。综合本案案件事实，本院确认涉案《租赁合同》解除时间为2017年7月10日。 二、韩树信诉求的处理。 1.高明应给付韩树信租金及违约金的数额。 本院认为，在租赁合同解除之前的合同履行期间，高明即便已搬离租赁房屋，其仍负有给付租金的义务。经本院释明，韩树信对于在合同解除之前的租金依然追诉，故高明应给付韩树信租金20万元（40万元÷12个月×6个月)。双方签订合同第三条3款约定，为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方的租金直接交给甲方（租金于每年9月1日前一次性付给甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金)，以抵消乙方的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租。高明在2016年9月1日未按合同条款约定时间交付下一年度房屋租赁费，违反合同约定，应支付延迟履行给付租金的违约金。双方约定按所差金额的日1%交纳违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，结合韩树信的损失，本院酌定违约金按欠付租金部分的中国人民银行同期贷款基准利率，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2016年9月2日始计算至实际给付之日止。 2.李胜义不应承担连带给付责任。 韩树信、高明、李胜义在《租赁合同》中约定高明直接将租金交给韩树信，以抵消李胜义的租金。还约定高明应严格按照本合同约定支付租金。没有约定李胜义对高明不能按合同约定给付租金需要承担连带给付责任，也没有法律规定承租人需要对次承租人的违约支付租金行为承担连带给付责任，故本院对韩树信要求李胜义承担连带责任的诉求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告韩树信与被告李胜义、高明签订的《租赁合同》于2017年7月10日解除； 二、被告高明于本判决生效后五日内给付原告韩树信租金20万元及违约金（以20万元为基础，按中国人民银行同期贷款基准利率，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2016年9月2日始计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告韩树信其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,800元，保全费2,520元，两项合计14,320元，原告韩树信负担5,300元，被告高明负担9,020元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判长  李柏志 审判员  闫铭铭 审判员  黄春凤 二〇二〇年六月十八日 书记员  张莹莹