北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5171号原告：尤红，女，1975年9月17日出生，汉族，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：牛晓涛，北京海征诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马倩，女，1992年11月29日出生，汉族，北京海征诚律师事务所实习律师，现住北京市朝阳区。被告：北京国之健科技发展有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金穗路2号院10号楼7层704，统一社会信用代码91110113MA01FCJJ9K。法定代表人：刘鸣岐，总经理。委托诉讼代理人：李艳成，男，1982年1月14日出生，汉族，北京国之健科技发展有限公司讲师，现住北京市顺义区。原告尤红与被告北京国之健科技发展有限公司（以下简称国之健公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤红及其委托诉讼代理人牛晓涛、马倩，被告国之健公司之委托诉讼代理人李艳成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤红向本院提出诉讼请求:1.依法确认《写字楼、商铺租赁合同》已于2020年1月9日解除；2.判令被告将位于顺义区XX703、704、705、706、707、708、709、710室房屋腾退给原告；3.判令被告将顺义区XX704室房屋上工商登记注册的“国之健公司”迁出；4.判令原告无需退还被告押金170956元；5.判令被告向原告支付房屋占有使用费，按照每日2942.68元的标准自2020年1月10日起至被告实际腾退房屋之日止；6.判令被告给付原告逾期腾房违约金，按每日2692.56元的标准从2020年1月10日计算至被告实际腾退房屋之日止；7.判令被告赔偿原告佣金损失42739元；8.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月，原告与被告签订《写字楼、商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》),合同约定：1.原告出租坐落于北京市顺义区XX703、704、705、706、707、708、709、710室房屋;2.租赁期自2018年12月25日起至2021年12月24日止，租期三年;3.该房屋面积为1003.66平方米，月租金85478元，第二年起租金每年按照上年租金递增5%;4.租金支付方式为押二付三，每三个月支付一次，先付后用，于付款月起租日15天前支付下一次租金。按照合同约定，被告应于2019年12月10日支付2019年12月25日至2020年3月24日的租金。但被告并未按期支付租金。2019年12月30日，原告委托律师向被告致《律师函》([2019]京海律函字第30号)，要求被告支付租金及其滞纳金。当日，被告向原告转账5万元。后被告再未向原告支付剩余租金。根据合同第8.2.1的约定，由于被告未按期缴纳的租金金额超过一个月房租，约定解除的条件已经成就，原告有权解除租赁合同。2020年1月8日，原告委托律师向被告致《律师函》([2020]京海律函字第2号),要求解除与被告的租赁合同。2020年1月9日，被告收悉此《律师函》，租赁合同解除对双方发生效力。根据合同3.1.1、8.2.5的约定，2019年12月10日至2020年1月9日，由于被告未按时支付租金，产生的租金滞纳金为13462.79元，产生的租金为47867.68元，合计61330.47元。由于被告于2019年12月30日向原告支付租金5万元，考虑到本案情况，原告同意将该5万元视为被告支付的截至2020年1月9日合同解除前的租金及逾期给付租金的滞纳金。根据合同5.10的约定，被告应在合同解除后立即返还标的房屋，若不及时返还，被告应向原告支付自2020年1月10日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按每日2942.68元的标准计算。根据合同12.2的约定，被告未按时支付到期租金，经过催告后仍不支付，合同约定的解除条件成就，原告解除合同，被告应赔偿原告1/2的佣金损失，即42739元。根据合同5.10的约定，被告逾期返还标的房屋的，每逾期一日，应按照届时月租金的3%的标准向原告支付违约金。截至目前，被告仍未依约搬出标的房屋，违约金应按每日2692.56元计算。被告已向原告支付押金170956元,由于被告违约，故原告不予返还押金。现原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,提出相应诉讼请求。被告国之健公司辩称，我方同意原告第一项、第五项诉讼请求，根据合同原告有解除权。由于疫情影响无法腾退涉诉房屋，现我方仍在使用房屋。现我方没有其他地址用于工商注册登记，所以无法迁出。我方不同意原告第四项、第六项、第七项诉讼请求。逾期腾房期间原告已经主张和租金同样数额的占有使用费，所以不应再主张其他违约责任。有关迟延交付租金的违约责任合同有约定，不能基于同一违约行为主张重叠的违约责任，押金应当退还。被告逾期给付租金应承担的是合同约定的滞纳金作为违约金。居间服务费不是必然发生的。原告的居间服务费已经交纳，该居间服务是一次性的，并不与双方合同履行期限的长短相关联，如果签约第二天就发生不可抗力，居间服务费也是原告应当自行承担的损失，是正常的商业风险。如法院认定我方违约，要求支付违约金，我方认为违约金过高，要求调整减少。原告主张的可期待利益及可能损失都不确定。本院经审理认定事实如下：顺义区XX703、704、705、706、707、708、709、710室房屋所有权人授权尤红就上述房屋出租。尤红（出租方、甲方）与国之健公司（承租方、乙方）及北京八方通房地产经纪有限公司第一分公司（居间方、丙方）签订《租赁合同》，约定尤红将上述房屋出租给国之健公司办公使用，租赁期限为2018年12月25日至2021年12月24日；月租金为85478元，第二年起租金每年按照上年租金递增5%；租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，先付后用，于付款月起租日15天前支付下一次租金；押金相当于贰个月的租金即170956元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。该合同第五条约定：5.6本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期五日不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理。5.9租赁期满后……且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用……完成注册迁出（如有）、将标的房屋房门钥匙归还甲方后十日内，甲方应将全额押金退还给乙方。5.10合同终止后，如乙方坚持不返还标的房屋……甲方有权向乙方收取自本合同项下租赁期限到期日至乙方按照本合同约定的退租手续实际搬出标的房屋当日期间的房租；并且，乙方逾期返还标的房屋的，逾期7天，甲方有权通知物业关掉水电，自行上锁，每逾期一日，乙方应按照本合同项下届时月租金的3%向甲方支付违约金。第八条约定：8.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：8.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租……8.2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。8.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的0.5%作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。8.3本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方贰个月房租作为违约金。第十二条约定：12.1本合同签订后3日内，甲方应向丙方支付一个月的房租85478元作为佣金。12.2本合同签订后，如租赁双方解除、终止或变更租赁关系的，违约方仍应向丙方支付所约定的居间服务费，并且不得要求居间方退还已收居间服务费。尤红向居间方支付佣金85478元，国之健公司向尤红支付押金170956元。双方均认可国之健公司已付清2019年12月24日之前的租金，此后国之健公司仅于2019年12月30日支付租金5万元，未付其余租金。2020年1月7日，尤红委托北京海征诚律师事务所向国之健公司发送律师函，以国之健公司未按期缴纳合同约定的费用累计金额超过一个月租金为由通知国之健公司解除《租赁合同》，国之健公司于2020年1月9日收到该律师函。诉讼中，双方均同意国之健公司支付的前述租金5万元算作是其支付的2019年12月25日至2020年1月9日的租金及《租赁合同》解除前逾期给付租金的滞纳金。尤红提交有关北京房租报道的网页打印件，证明北京2019年12月份房租同比下降2.8%，其另行出租房屋的租金将下降，是其预期可得利益的损失，国之健公司应予赔偿。国之健公司认可证据的真实性，不认可关联性、证明目的。国之健公司工商登记注册在顺义区XX704室房屋。诉讼中，尤红申请财产保全，本院作出（2020）京0113民初5171号民事裁定书，裁定：对国之健公司名下价值三十万零九百四十四元的财产予以查封、扣押或冻结。尤红为此交纳保全申请费2025元。上述事实，有本院庭审笔录、《租赁合同》、转账记录、律师函、不动产权证书、授权委托书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尤红与国之健公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。国之健公司未按照《租赁合同》中约定的时间向尤红支付租金且逾期超过十五日，国之健公司构成违约，尤红依据合同8.2.5条的约定享有解除权，尤红通过律师函的形式向国之健公司发送了解除合同通知，国之健公司于2020年1月9日已经收到该通知，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年1月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方之间的《租赁合同》已经解除，国之健公司继续占有使用涉诉房屋无事实及法律依据，尤红要求国之健公司腾退涉诉房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持，其要求国之健公司参照合同约定的租金标准支付占有期间的房屋使用费，亦于法有据，本院亦予以支持。根据双方在合同中的约定，押金属于承租人诚信履行合同的保证金，现因国之健公司违约导致合同解除，故尤红有权扣留押金，对尤红的第四项诉讼请求本院予以支持。虽然系因单一原因导致合同解除，但尤红依据不同的合同条款主张违约责任并无不当，国之健公司关于不能基于同一违约行为主张重叠违约责任的辩解意见本院不予采信。合同解除属于合同权利义务终止的情形之一，根据《租赁合同》5.10条的约定，国之健公司在合同终止后应及时将房屋返还，现国之健公司仍未返还，尤红有权主张违约金，本院将参考双方合同履行情况及国之健公司的违约行为，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金金额为每日800元，对尤红主张违约金过高部分不予支持。就尤红主张的居间服务佣金损失，系因国之健公司违约行为所产生的实际损失，由于尤红已经主张了不予退还国之健公司押金，实际系要求国之健公司承担了违约责任，且本院对此亦予以支持，该费用对其所受的佣金损失足以弥补，故本院不再判令由国之健公司对此另行赔偿，对尤红的第七项诉讼请求不予支持。虽然合同解除后国之健公司应将其工商登记注册地址从涉诉房屋处迁出，但企业工商档案管理并非人民法院受理民事案件范畴，故本院对尤红第三项请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告尤红与被告北京国之健科技发展有限公司签订的《写字楼、商铺租赁合同》于二○二○年一月九日解除；二、被告北京国之健科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内将顺义区XX703、704、705、706、707、708、709、710室房屋腾退给原告尤红；三、被告北京国之健科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内按每日二千九百四十二元六角八分的标准给付原告尤红自二○二○年一月十日起至其实际完成前款腾退义务之日止的房屋占有使用费，并按每日八百元的标准给付原告尤红自二○二○年一月十日起至其实际完成前款腾退义务之日止的逾期腾房违约金；四、原告尤红无需退还被告北京国之健科技发展有限公司押金十七万零九百五十六元；五、驳回原告尤红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百八十二元，由原告尤红负担二千三百二十七元（已交纳），由被告北京国之健科技发展有限公司负担五千六百五十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。财产保全申请费二千零二十五元，由被告北京国之健科技发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 益二〇二〇年六月十八日书记员 何星星