广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民初13号 原告：贺州市俊仕健身有限公司，住所地：广西贺州市日月街39号桂东香港商贸城第三层。 法定代表人：范幼桂。 委托诉讼代理人：孔祥辉，男，1974年3月1日，汉族，住广西贺州市八步区。系该公司职员。 被告：广西贺州桂东农村合作银行黄田支行，住所地：贺州市平桂区黄田镇八黄路46号。 负责人：彭及敏，支行行长。 委托诉讼代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高灵，广西卓秀律师事务所律师。 被告：广西贺州市永洋实业投资有限公司，住所地：贺州市八步区八达西路602号金旗市场7栋2层17号房。 法定代表人：杨少平，执行董事。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被告：贺州市明华联合商业有限公司，住所地：贺州市八步区日月街39号。 法定代表人：李泽巩，该公司董事长。 被告：广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区日月街39号。 法定代表人：黄发贞，该公司董事长。 被告：贺州新时代香港城商业有限公司，住所地：广西贺州市日月街39号。 法定代表人：兰国球。 原告贺州市俊仕健身有限公司（以下简称俊仕公司）诉被告广西贺州桂东农村合作银行黄田支行（以下简称桂东银行黄田支行）、广西贺州市永洋实业投资有限公司（以下简称永洋公司）、贺州新时代香港城商业有限公司（以下简称香港城公司）、贺州市明华联合商业有限公司（以下简称明华公司）、广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俊仕公司的委托诉讼代理人孔祥辉、被告桂东银行黄田支行的委托诉讼代理人陈志胜、高灵、被告永洋公司的委托诉讼代理人杨桦、杨强到庭参加诉讼。被告明华公司、金鑫公司、香港城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告俊仕公司向本院提出诉讼请求：1.请求停止执行贺州市中级人民法院（2019)桂11执12号之一裁定书；2.请求判令买受人广西贺州市永洋实业投资有限公司继续履行贺州市俊仕健身有限公司与贺州新时代香港城商业有限公司签订的租赁合同直至期满。3.本案全部诉讼费用由被告共同支付。经释明，原告俊仕公司明确其诉讼请求第1项为：请求停止执行贺州市中级人民法院（2019)桂11执12号腾房通知书。事实和理由：一、贺州市中级人民法院发出（2019)桂11执12号腾房通知书要求贺州市俊仕健身有限公司搬离香港商贸城三楼所合法租赁的房屋行为不合理。依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定的“买卖不破租赁”的原则，主张继续承租，继续履行租赁合同至期满。二、根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第11条第2款规定，本公司与新时代香港城商贸有限公司签订的租赁合同在2017年01月01日在该房屋拍卖之前，双方履行租赁合约近三年，本公司在此进行健身锻炼经营也有三年时间。再则，本公司签订租赁合同为新时代香港商贸城有限公司，而新时代香港商贸城有限公司在2012年即取得原业主广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司的租赁权，新时代香港商贸城有限公司取得租赁权在2015年之前，并在2017年1月1日转租给贺州市俊仕健身有限公司。该香港商贸城三楼拍卖更是在2019年5月，按照法院拍卖程序，在标的物拍卖前已经向外公示，买受人广西贺州市永洋投资实业有限公司已经明确拍卖标的物的实际情况下竟买成功，就已经是接受了该拍卖标的物的存续及是否租赁状况，在明知拍卖标的物公示实际情况后又竟买的，广西贺州市永洋投资实业有限公司应继续履行原租赁合同直至期满。三、根据《合同法》第22条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。广西贺州市永洋投资实业有限公司买受人继续履行租赁合同至合同期满。四、根据《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。不能为了只为新房主的利益而损害原租赁人的权益要求本公司腾房搬离，买受人继续履行原租赁合同至期满。五、最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。六、向广西壮族自治区贺州市中级人民法院申请诉讼，查明事实,判令买受人继续履行原租赁合同至期满。鉴于以上事实，望判如所请。 原告俊仕公司对其主张和陈述的事实，在举证期限内向法庭提交《商铺租赁合同》、《补充协议》复印件各一份，证明原告在涉案场地合法租赁经营。 被告桂东银行黄田支行答辩称，一、人民法院依法将已经拍卖成交的房地产移交买受人符合法律规定，原告的诉请没有法律依据。本案中，执行法院贺州市中级人民法院于2019年11月14日向原告发出（2019）桂11执12号腾房通知书要求原告腾空案涉房屋的行为，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定。二、原告的租赁权不能对抗答辩人的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，原告于2017年1月1日取得案涉房屋的租赁权，而答辩人取得案涉房屋的抵押权为2015年9月29日，因此，依据上述法律、司法解释的规定，原告的租赁权亦不能对抗答辩人的抵押权。人民法院根据拍卖结果通知原告腾空案涉房屋，符合法律规定。如果原告认为房屋租赁合同的相对人贺州市新时代香港城商业有限公司违约导致其损失的，原告可依法向贺州市新时代香港城商业有限公司主张权利，原告向本案提出执行异议之诉，显然没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼。 被告桂东银行黄田支行为其辩称向本院提交（2018）桂11民初24号民事判决书复印件一份，证明法院已经查明了被告桂东银行黄田支行取得案涉房屋抵押权的时间为2015年9月29日。 被告永洋公司答辩称，原告提出诉讼不属于执行异议诉讼范畴，请求人民法院依法驳回其起诉。一、原告以执行法院贺州市中级人民法院作出（2019）桂11执12号之一执行裁定书为由提出执行异议之诉，但该执行裁定内容属于权属转移行为与原告没有存在执行上的利害关系，原告无权就该裁定书提出诉讼，该项裁定内容亦不属于执行异议范畴和贺州市中级人民法院受案范围。二、关于执行法院贺州市中级人民法院（2019）桂11执异8号执行裁定书已基于原告向广西区高级人民法院提出复议，经该院复议作出（2020）桂执复5号执行裁定书裁定撤销，截止目前为止执行法院尚未重新作出执行裁定，从而对原告产生法律上实体权利上冲突，发生执行异议诉讼必要。三、同意被告桂东银行黄田支行的答辩意见。综上，请求人民法院依法裁定驳回原告起诉或者诉讼请求。 被告永洋公司为其辩称向本院提交以下证据：1.（2019）桂11执12之一执行裁定书复印件一份，证明该裁定书属于不动产权属转移法律文书，与原告实体权利之间没有法律利害关系，不属于执行异议诉讼范畴。2.（2019）桂11执12号腾房通知书、（2019）桂11执12号之二执行裁定书、（2019）桂11执异8号执行裁定书、（2020）桂执复5号执行裁定书复印件各一份，证明执行法院贺州市中级人民法院因执行拍卖涉案不动产，对原告作出的执行行为已被广西区高院复议裁定撤销，目前尚未重新作出执行裁定，与原告实体权利之间不产生法律上利害关系，原告无权提起执行异议诉讼，不属于贺州市中级人民法院立案审查范畴。 被告明华公司、金鑫公司、香港城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告永洋公司、桂东银行黄田支行对原告俊仕公司提交的证据的真实性不确定，但对原告在涉案场地租赁经营的事实没有异议。原告俊仕公司对被告永洋公司、被告桂东银行黄田支行提交的证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能因为这些依据就要求原告腾房。被告桂东银行黄田支行对被告永洋公司提交的证据没有异议，被告永洋公司对被告桂东银行黄田支行提交的证据没有异议。本院认为，原被告提交的证据与本案事实相关，本院予以确认。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 2015年7月8日，明华公司与桂东农合行黄田支行签订了《流动资金借款合同》，约定桂东农合行黄田支行为明华公司提供贷款人民币3000万元，借款期限为2015年7月8日起至2018年9月29日止。同日，金鑫公司与桂东农合行黄田支行签订了《抵押担保合同》，以其名下的房产（位于贺州市香港城商贸城第三层，房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）0045664号，建筑面积8193.21平方米）为《流动资金借款合同》项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用承担担保责任。2015年9月29日，贺州市房产管理局对上述抵押担保办理了抵押登记。之后，因明华公司未按期还款，桂东农合行黄田支行将其诉至本院，本院于2018年12月24日作出（2018）桂11民初24号民事判决书判决：明华公司归还桂东农合行黄田支行贷款本金3000万元及利息，并对金鑫公司名下的担保财产（位于贺州市香港城商贸城第三层的房产，房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）0045664号，建筑面积8193.21平方米，他项权证：贺房他证八步字第××号）在借款本金、利息及各项费用的范围内享有优先受偿的权利。因明华公司没有在期限内履行生效法律文书确定的义务，桂东农合行黄田支行即向本院申请执行。案件执行过程中，本院在淘宝网司法网络平台上依法对金鑫公司位于贺州市香港城商贸城第三层的房产（房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）0045664号，建筑面积8193.21平方米）进行拍卖、变卖，2019年9月7日，广西贺州市永洋实业投资有限公司以3061.6万元竞得。2019年9月9日，本院作出（2019）桂11执12号之一执行裁定书，裁定贺州市香港城商贸城第三层的房产（房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）0045664号，建筑面积8193.21平方米）归买受人广西贺州市永洋实业投资有限公司所有，并办理了该房屋的过户登记手续。因俊仕公司在已拍卖成交的房产内开展经营活动，本院于2019年11月14日向该公司发出了（2019）桂11执12号腾房通知书，要求该公司在2019年11月30日前腾空占有的香港商贸城第三层的房屋。原告向本院提出书面异议，本院作出（2019）桂11执异8号裁定，驳回其异议请求。原告不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议，广西壮族自治区高级人民法院作出裁定，撤销原裁定，发回本院重新作出裁定。本院于2020年4月8日作出（2020）桂11执异1号裁定，驳回其异议请求，并告知如不服该裁定，向本院提起诉讼。原告仍不服，向本院提起诉讼。 另查明，2016年6月13日，吉金艳（原俊仕公司法定代表人）与贺州新时代香港城商业有限公司（下称香港城公司）签订了《商铺租赁合同》，约定香港城公司将位于贺州市八步区日月街39号桂东香港商贸城3栋三层共计约950平方米的商铺租赁给吉金艳使用，租赁期限为2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年1月25日，俊仕公司与香港城公司签订《补充协议》，约定2017年1月1日至2017年3月3日为装修期，不收租金，并对2017年4月1日之后的租金进行了调整。 本院认为，本案争议的焦点为：一、本案是否属于执行异议之诉的审理范围。二、本院通知俊仕公司腾空其占有的香港商贸城第三层的房屋是否有事实和法律依据。 一、关于本案是否属于执行异议之诉的审理范围的问题。本案中原告俊仕公司提出的异议实质是以租赁权阻却法院的强制执行，故俊仕公司既对实体利益主张权利，又对执行行为提出阻却异议，形成实体权利和行为竞合的异议，该异议涉及到涉案房屋上既设定抵押权，也存在租赁权，涉及到抵押权、租赁权的保护，属于执行异议之诉审理范围。因此，对被告永洋公司答辩本案不属于执行异议之诉范围的主张，本院不予采信。 二、关于本院通知俊仕公司腾空其占有的香港商贸城第三层的房屋是否有事实和法律依据的问题。1、本院依法应将已拍卖成交的房产移交给买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”，本院应当依法将拍卖成交财产移交给买受人广西贺州市永洋实业投资有限公司，而俊仕公司占有拍卖财产不同意移交，本院通知其腾空房屋有事实和法律依据。2、俊仕公司的租赁权能否对抗抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，抵押权设立的日期是2015年9月29日，签订租赁合同的日期是2016年6月13日，系房屋抵押后再出租，依法不能对抗抵押权，不适用“买卖不破租赁原则”，而属于该原则的例外情形。因此，俊仕公司主张根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第11条第2款规定：私有房屋在租赁期间，因买卖、赠予、或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效的理由不成立，本院依法不予支持。3、俊仕公司的损失应按法律规定承担，但不属于本案的审查范围。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押权人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，俊仕公司若认为其受到损失可以依法另行主张，但不能以该理由不腾空已拍卖成交的房屋。 综上所述，原告贺州市俊仕健身有限公司的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告贺州市俊仕健身有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告贺州市俊仕健身有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，并按对方当事人的人数提交副本，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户；帐号：20×××77，开户行：农业银行南宁市万象支行）。逾 期不交上诉费亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄献年 审 判 员 陈小坤 审 判 员 张依传 二〇二〇年六月九日 法官助理 侯美妃 书 记 员 莫艳芳