广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1972号原告：梁华，男，1952年9月11日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址：广东省广州市，被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区十三行路一号新中国大厦十三楼。法定代表人：潘维曦。原告梁华与被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，并于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告梁华到庭参加了诉讼。被告国商公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院已依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告梁华向本院提出诉讼请求：1.被告国商公司向原告赔付逾期办理房产证的违约金（逾期赔付时间：2016年1月7日至2019年1月7日），按购铺已付金额人民币逾期贷款利率每日万分之二计算，违约金为人民币87435元；2.本案诉讼费用由被告国商公司承担。事实和理由：原告于1996年11月16日购买由被告开发的位于广州市荔湾区人民南路的“广州商业帝国大厦”（现更名为“新中国大厦”）的负一层商铺，总价款为人民币399456元，原告于1998年12月1日与被告签订《房地产预售契约》，同时以一次性方式向被告付清全部款项。但时至今日，被告尚未协助原告办理物业的房产证。被告已严重违反《城市房地产开发经营管理条例》中“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件”的规定，严重侵害了被告的正当权益。故原告向本院提起本案诉讼。被告国商公司未作答辩。为证明其主张，原告梁华向本院提交了如下证据：1.《房地产预售契约》（编号：穗房预契字××号）；2.《房地产订购书》；3.《收楼确认书》；4.发票两张及收据十四张；5.《收款通知》。被告国商公司未提交证据，亦未就原告提交证据发表质证意见。经本院审理查明：原告梁华与被告国商公司于1996年11月16日签署《房地产订购书》（以下简称《订购书》），约定梁华向国商公司订购坐落于广州市荔湾区人民南路广州商业帝国大厦负一层1154号的商铺（以下简称1154号铺），定价为港币444800元。1996年12月6日，广东广信律师事务所和广州市公证处分别向梁华出具收据，证明梁华为购买1154号铺支付了人民币731元律师费以及人民币731元公证费。《订购书》签订后，梁华分期向国商公司支付购房款项，根据梁华提供的收据及发票，梁华付款情况如下：1998年1月7日，国商公司向梁华开具编号为1701-0369714和1701-0369715的发票，上载明梁华为认购1154号铺支付了港币173472元及人民币48705.6元。后梁华又分11期向国商公司支付购房款，每期金额均为港币13344元，国商公司分别于1998年1月9日、1月24日、3月10日、4月13日、5月9日、6月10日、7月9日、8月11日、9月10日、10月10日、11月10日向梁华开具《售房预收款收据》。1998年11月24日，梁华确认收到1154号铺，在《收楼确认书》上有一行手写字体，内容为：“（现改1092号，面积9.12m2）”。1998年12月21日，国商公司向梁华开具《售房预收款收据》，上载明梁华“认购新中国大厦第负一层第-1092号房产原-1154铺换至-1092铺结清余款”，支付的金额为人民币70.08元。上述已付金额合计港币320256元和人民币48775.68元。在结清余款的同日，国商公司出具收款通知，内容载明：“财务部：经查核，同意梁华认购‘新中国大厦’第负一层，第-1092号房产，面积9.12m2。定价为港元，成交价为364800港元，付款方式：一次性，请协助办理收取定金/万/仟/佰元整（港币/人民币）；备注。”客户签名处有原告梁华签名，销控经理处有“王海”签名。据原告梁华陈述，“王海”为国商公司经理，收款通知是分三联的，当时国商公司的经理签名后就把其中一联交给梁华。原告梁华当庭确认，其最初与国商公司协商购买的是1154号铺，在支付订金后便与国商公司签订预售契约。后经梁华要求换购1092号铺，故双方于1998年12月21日重新签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），原契约已被国土部门收回。梁华与国商公司在新签订的预售契约中约定购买新中国大厦负一层1092号房产，成交总价格为港币355200元。其中合同第十条约定：“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方（国商公司）应协同乙方（梁华）办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。”上述《房地产预售契约》已于1999年7月16日在广州市房地产交易所办理预售契约监证。案涉1092号铺已于1998年11月24日由国商公司交付梁华使用。被告国商公司至今未能为原告办理上述房地产的产权过户手续和房地产登记手续。另查，原告主张本案以人民币结算，港币兑人民币汇率按照1:1.095换算。原告已支付的房款中包括人民币48775.68元，以该汇率换算后为港币44544元，再与之前已付房款港币320256元相加，总计已付房款为港币364800元，与国商公司开具的《收款通知》上载明房款数额一致。本院认为：原告梁华系香港居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房屋座落于广州市荔湾区人民南路，故本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。依据原告与被告国商公司签订的《房地产预售契约》，被告国商公司作为案涉商铺出卖人应依约及时协助买受人办理案涉商铺的房地产权证，现被告国商公司至今未能为原告办理案涉商铺的产权证，被告国商公司对此应承担违约责任。虽然被告国商公司现已无继续开发建设的能力，但其与原告之间的商品房销售合同关系尚未终止，相应的合同权利义务仍应由被告国商公司承担，故被告国商公司应向原告承担逾期办证违约责任。现原告要求被告计付从2016年1月7日起至2019年1月7日止逾期办证违约金，合法有理，本院对此予以支持。但原告要求按每日万分之二计付逾期办证违约金，缺乏合同依据和法律依据，本院对此不予接纳。另，原告主张本案以人民币结算，汇率按照港币对人民币1:1.095换算，经查该汇率与国商公司出具《收款通知》时计算原告已付房款的汇率一致，故原告该项主张有理，本院予以支持。综上，本院调整逾期办证违约金计算标准为以港币364800元为基数，按港币兑人民币汇率1:1.095折合计算为人民币作为本金，并参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广州市国商大厦开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁华支付从2016年1月7日起至2019年1月7日止的逾期办证违约金（以港币364800元为基数，按港币兑人民币汇率1:1.095折合计算为人民币作为本金，并参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）；二、驳回原告梁华的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1986元，由原告梁华承担人民币258元，被告广州市国商大厦开发有限公司负担人民币1728元。如不服本判决，原告可在收到判决书之日起三十天内，被告可在收到判决书之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘洁珺人民陪审员  蔡明开人民陪审员  林娴女二〇二〇年六月九日书 记 员  陈益融