广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终260号上诉人（原审原告）：郑志鹏，男，汉族，1988年7月15日出生，住普宁市*。委托诉讼代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司。住所地：连州市。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖瑜，广东明典律师事务所实习律师。上诉人郑志鹏因与被上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称“宜家公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑志鹏上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金66025元（从2014年2月1日起至2018年11月23日止以总房款376000元的日万分之一计算违约金）、逾期办证违约金188元（自2019年2月23日起至实际办妥不动产权证之日即2019年3月13日止，以376000元为本金按年利率1%的标准计算）；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应当向上诉人支付逾期交房违约金。1、合同约定交楼时间是2014年1月31日前，而实际交楼时间是2018年11月23日。被上诉人于2016年7月14日出具的《回复说明函》承认尚未取得竣工验收备案。2、2018年4月19日，在信访协调会议中，被上诉人表明小区xx号楼暂未通过验收。因此，在上诉人实际收楼前，涉案房屋一直未达到交付标准，上诉人有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任应由被上诉人承担。3、涉案房屋不符合法定交付标准的状态一直持续，本案诉讼时效起算点应是从房屋符合交付条件之日起，故上诉人主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效。二、被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金。1、涉案小区实际建设情况与规划报建时审核方案不符导致未能按时竣工验收备案。被上诉人迟延履行办证义务，构成违约。2、合同约定按固定数额计算违约金，在被上诉人长期不履行办证义务的情况下不足以弥补上诉人的损失，难以实现其设立的初衷，故应对逾期办证违约金进行调整。综上，请求法院予以改判。宜家公司答辩称：被上诉人按合同约定于2014年1月15日发出收楼通知书，上诉人于2018年11月23日才收楼，其无证据证明迟延收楼是被上诉人的原因，也无证据证明其向被上诉人提出异议，故上诉人要求支付逾期交楼违约金无事实与法律依据。被上诉人在上诉人实际收楼前已将相关资料报产权登记机关备案，不存在逾期办证。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。郑志鹏向一审法院提出起诉请求：1、判令宜家公司支付郑志鹏逾期交楼违约金66025元（从2014年2月1日起至2018年11月23日止以总房款376000元的日万分之一计算违约金）；2、判令宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到郑志鹏名下；3、判令宜家公司支付郑志鹏逾期办证违约金853元，并从起诉之日起以376000元为本金按年利率1%标准计算违约金至郑志鹏取得涉案房屋的权属证书之日止；4、判令宜家公司在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区xx幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）小区xxx楼架空层公共区域地面不平，雨天易积水影响出行，要求整改；（3）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（4）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求。5、判令宜家公司代付起诉之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费；6、本案诉讼费由宜家公司承担。一审法院认定事实：2013年9月24日，郑志鹏作为买受人向宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（编号201xxxx2），合同约定：商品房为连州市xxxxxxx，总房价376000元。《商品房买卖合同》第八条约定“交付期限。出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。4、该商品房经工程验收竣工备案。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金”。第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。郑志鹏已向宜家公司付清房款总额376000元。2013年6月24日，郑志鹏向宜家公司支付购房定金20000元，宜家公司出具一张收据（编号0001363）给郑志鹏收执，同月26日，郑志鹏向宜家公司支付购房首期款96000元，宜家公司出具一张收据（编号0001376）给郑志鹏收执。余下房款260000元，郑志鹏向连州市xxx合作联社办理购房按揭贷款并于2014年1月2日通过银行汇款方式向宜家公司全部支付。2014年1月15日，宜家公司通过EMS快递的方式向郑志鹏寄送《名汇花园商品住宅交楼通知书》，郑志鹏在收到交楼通知书后未及时到宜家公司处办理收楼相关事宜。2018年11月23日，郑志鹏与宜家公司的工作人员一同对涉案房屋进行验收，验收完成后签订《收楼确认表》，此外，《前期物业管理服务协议》、《装修须知》及《临时管理规约》郑志鹏亦已收悉，涉案房屋于当日交付郑志鹏使用。2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名，但无本案郑志鹏的签名。宜家公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。2016年7月14日宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函未对逾期办证违约金作出正面回应。有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。2018年4月2日，宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期xx栋已收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段，xxx楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区xxx号楼暂未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕xx号]。2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕20号]，主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。另查明，有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市xxx无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。再查明，涉案连州市xxxxxxxxxxx的权属人为郑志鹏，不动产所有权登记时间为2019年3月15日，宜家公司为该房屋提交资料办理不动产所有权登记的时间为2018年9月27日。又查明，郑志鹏所有的房屋所属建筑A8幢其他业主以及该小区同期xxxx栋的业主已于2014年2月前后收楼并装修、入住。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定忠实履行合同义务。郑志鹏向宜家公司购买预售商品房，已依约支付房款；宜家公司应依约交付房屋并协助办理权属登记等。本案根据郑志鹏的诉讼请求依此作如下分析。一、关于郑志鹏诉请宜家公司支付迟延交楼违约金的问题，宜家公司已经按照合同约定的期限内通知郑志鹏收楼，且同期的其他业主已经收楼并进行装修、入住，郑志鹏收到宜家公司发出的交楼通知后，其无提交证据证实存在由于宜家公司的原因才拒绝收楼的情形，其亦无提交证据证实收到交楼通知后，其向宜家公司提出过异议。因此，郑志鹏截止至2018年11月23日才与宜家公司办理交、收楼手续不能视为归责于宜家公司的原因致使郑志鹏迟延收楼，因此郑志鹏的该项诉讼请求理由不充分，一审法院依法不予支持。二、郑志鹏诉请宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到郑志鹏名下。根据本案查明的事实，郑志鹏诉请的连州市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，《不动产权登记证》已于2019年3月13日出证（缮证），权属人为郑志鹏，房产证号：粤（2019）连州市不动产权第00xx9号。即涉案房屋产权证书已办理完毕，不动产所有权已登记在郑志鹏名下，故郑志鹏诉请宜家公司协助办理涉案房屋产权证，已无事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回该项诉讼请求。三、郑志鹏诉请宜家公司支付逾期办证违约金的问题。根据合同的约定，交付房屋后超过90日，宜家公司未将郑志鹏提供的资料报产权登记机关备案的，方计算逾期办证违约金。而在本案中，宜家公司已先于郑志鹏收楼就已经将相关材料报产权登记机关备案，因此宜家公司不存在逾期办证的违约行为，郑志鹏诉请宜家公司支付逾期办证违约金的理由不充分，一审法院依法不予支持。四、郑志鹏诉请宜家公司在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，郑志鹏购买宜家公司的预售商品房，在购买过程中，郑志鹏称宜家公司未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但郑志鹏未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且郑志鹏该项诉请亦不够具体明确，要求宜家公司进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，一审法院不予支持，依法予以驳回。五、郑志鹏诉请宜家公司代付物业管理费的问题。郑志鹏与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，构成物业管理服务合同，因该合同而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。本案郑志鹏与宜家公司发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，郑志鹏亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。判决：驳回郑志鹏的诉讼请求。案件受理费1471.96元，由郑志鹏负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、被上诉人应否支付逾期交房违约金；2、被上诉人应否支付逾期办证违约金。关于被上诉人应否支付逾期交房违约金的问题。根据涉案合同第八条的约定，出卖人应在2014年1月31日前将经工程验收竣工备案的商品房交付给买受人，而上诉人的实际收楼时间为2018年11月23日。虽然被上诉人主张其已于2014年1月15日通知上诉人收楼，但根据《回复说明函》、《名汇花园二期未出房产证的说明函》、《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》等的内容可知，被上诉人承认至2018年4月时涉案小区仍未通过竣工验收备案。因此，涉案房屋在被上诉人通知交付时尚未达到合同约定的交付条件，上诉人有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。至于逾期交房违约金的计算截止时间，被上诉人并未举证证明涉案房屋竣工验收备案的时间，也未举证证明其于竣工验收备案后通知上诉人进行收楼，故逾期交房违约金应计算至上诉人实际收楼之日止。根据涉案合同第八条、第九条的约定，逾期交房违约金为66025元（376000元×0.01%×1756天）。关于被上诉人应否支付逾期办证违约金的问题。根据涉案合同的约定，被上诉人的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非办妥房产证。被上诉人提交了《连州xxxxxxxxxxx查询结果证明》以证明已于2018年9月27日履行了提交资料的义务。该证明为产权登记机关出具的书证，具有较强的证明力。被上诉人已于上诉人实际收楼前将相关材料报产权登记机关备案，因此被上诉人不存在逾期办证的违约行为。上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初986号民事判决；二、连州市宜家房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑志鹏支付逾期交房违约金66025元；三、驳回郑志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1471.96元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1471.96元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担1421.96元，由郑志鹏负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年五月十九日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。