广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1207号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司，住所地：广西平果县教育路万冠现代城A8二单元一层。 负责人：刘小洪，经理。 委托诉讼代理人：潘梓田，广西右江律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：百色中恒房地产有限责任公司，住所地：广西平果县大学城大学路2号一品天下营销中心。 法定代表人：黄中辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄定章，广西全通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文俊，广西中名（平果）律师事务所律师。 上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司（以下简称：一心物业公司）因与上诉人百色中恒房地产有限责任公司（以下简称：中恒公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服平果县人民法院（2019)桂1023民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月28日召集当事人到庭进行法庭调查。上诉人一心物业公司的委托诉讼代理人潘梓田、上诉人中恒公司的委托诉讼代理人黄定章、黄文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一心物业公司上诉请求：1、请求二审法院判决撤销平果县人民法院(2019)桂1023民初3825号民事判决;2、请求二审法院判决中恒公司向一心物业公司支付尚欠的物业服务费56692.40元(截至2019年10月止)并支付滞纳金8512.4元(暂计至2019年10月15日止,此后以56692.40元为基数,按每月2%之标准计至被告付清尚欠物业服务费之日止)；3、请求二审法院判决中恒公司向一心物业公司支付“中恒·一品天下”小区13、15A、15号楼的物业服务费99590元、电梯费46645.80元(截至2019年10月止)并支付滞纳金13876.50元(暂计至2019年10月15日止,此后以146235.80元为基数,按每月2%之标准计至被告付清尚欠物业服务费、电梯费之日止)；4、请求二审法院判决驳回中恒公司的反诉请求；5、一、二审诉讼费由中恒公司承担。事实与理由：一、一审判决在认定事实部分,擅自调低物业服务费支付比例以及对约定“滞纳金”调整为参照中国人民银行贷款利率计付无事实和法律依据,是主观臆断,是认定事实错误。1、就一心物业公司与中恒公司签订的《一品天下前期物业管理委托合同》(下称物业管理合同),一心物业公司并没有违约,反而是中恒公司违约。物业管理合同第二十八条第(二)项约定:“甲方权属的未售房,自交房起6个月免收物业服务费,6个月后甲方应向乙方按收费标准的50%交纳物业服务费”。庭审查明,是中恒公司欠交该部分物业服务费共计56692.40元及滞纳金。依2017年8月1日和2018年7月19日双方签订的《补充协议》约定,中恒公司自愿免除13、15A、15号楼部分业主的物业服务费和电梯费共计146235.80元应由中恒公司承担,但中恒公司至起诉时止仍未支付。从庭审査明的上述事实看,中恒公司的行为是明显违约。一审判决对违约方所欠物业服务费给予“打8折”,实属不该。2、中恒公司没有只按80%交纳物业服务费的理由。一是一心物业公司进驻小区后,对属于中恒公司所有的物业进行了实实在在的管理,履行了物业管理者的应尽义务。根据一心物业公司组织的2015、2016、2017、2018、2019四个年度向小区部分业主的服务项目满意度调查,27个服务项目(2019年增加到33个服务项目),每年的满意度都在94%以上,证明绝大部分业主对一心物业公司的小区物业管理和服务是满意的,一心物业公司的物业管理服务行为并未违约。中恒公司以政府“创双城”的通知数据作为一心物业公司违约的理由站不住脚。因为“创双城”是面上的要求,市区所有小区均接到了整改通知,并不是只针对一心物业公司一家。何况对“创双城”通知指出的不足之处,一心物业公司已经及时整改完毕;二是中恒公司在合同约定上和法律规定上均没有按80%交纳物业服务费的理由。物业管理合同约定中恒公司需按收费标准的50%交纳物业服务费。国务院《物业管理条例》第七条:“业主在物业管理活动中,履行下列义务:--(五)按时交纳物业服务费用”。这里不难看出,不论是合同的约定,还是法律的规定,中恒公司都没有不交或少交物业服务费的理由。3、一审判决采纳中恒公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付滞纳金是错误的。双方签订的物业管理合同第二十条约定“业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的,自逾期之日起,每日按交管(理)服务费的3%向乙方交纳滞纳金”。有约定就要履行,即使中恒公司认为约定过高,法院也应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条的规定,按年利率24%标准确定支付滞纳金。故一审判决确定中恒公司按银行贷款利率支付滞纳金(违约金)是错误的。4、生效合同应当全面履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”,既然双方签订的物业管理合同对物业服务费以及滞纳金的约定明确无误,双方就应当全面履行。一审判决确定中恒公司按80%的比例交纳物业服务费以及调整参照中国人民银行贷款利率计付滞纳金是错误的。二、一审判决解除一心物业公司与中恒公司签订的《一品天下前期物业管理委托合同》无事实和法律依据,是判决错误。1、中恒公司不具备解除双方合同的主体资格,也就是说中恒公司主体不适格。(1)、国务院《物业管理条例》第十二条规定:“业主大会履行下列职责:-一(三)选聘、解聘物业管理企业;”,第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:--(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;”。按照上述规定,有权选聘、解聘物业管理企业的只有小区业主和业主大会。而业主委员会能代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。中恒公司不具备解除物业管理合同的主体资格；(2)、一心物业公司与中恒公司签订的物业管理合同具有双重性质,一是针对一心物业公司与中恒公司双方具有狭义性,二是一心物业公司与中恒公司共同针对整个小区全体业主具有广义性。物业管理合同生效后,一心物业公司即取得小区物业管理权。同时,一心物业公司的物业管理权从授权向现实实施转移,从狭义向广义转移。因此,才有了一心物业公司实施物业管理后,与小区所有居住的业主分别签订《前期物业管理服务协议》事实(一心物业公司与全体入住小区1428户住宅业主和39户铺面业主均签订了《前期物业管理服务协议》)。此时,一心物业公司作为物业管理企业,是否需要更换,能不能更换,并不是中恒公司说了算,而是业主及业主大会说了算。也就是说,哪怕中恒公司急切想要换掉一心物业公司,也要将自己主张(意思)通过全体业主和业主大会体现出来。这就是为什么一心物业公司与中恒公司签订的物业管理合同中约定合同服务期限至“业主大会已选聘新的物业服务企业的,本合同自动终止”的原因。因此,中恒公司反诉请求解除合同的主体不适格。一审判决对不适格的主体的请求予以支持是错误的。2、约定解除合同的条件并未成就。双方签订的物业管理合同约定终止合同的条件是“服务期限满(或且业主通过法律程序决定),业主大会已选聘新的物业服务企业的,本合同自动终止”(第十五条)。而本案实际情况是,一心物业公司管理服务的一品天下小区至本案成诉时,业主大会尚未召开,业主委员会尚未成立,更谈不上重新选聘物业企业了。故一审判决解除双方签订的合同是错误的；3、一审判决所称“一一虽然双方约定解除合同的情形尚未成就,但因双方矛盾激化,一方物业服务不到位,另一方拒不支付物业服务费:同时,双方互相指责,并引起名誉权纠纷诉原被告双方的行为导致信赖基础丧失,一一再强行要求合同继续履行将难以保护双方的利益,无法实现双方订立合同时所期待的根本利益。因此,被告中恒公司反诉主张解除《一品天下前期物业管理委托合同》,理由充分,本院予以支持”等,与本案事实不符,没有事实根据,一审判决的这一认定是错误的。要说一心物业公司与中恒公司一点争执都没有也不现实,但所存的这些争执都是中恒公司出于非法谋取“一品天下”小区物业管理权的不良居心而单方挑起的,中恒公司为此不惜恶意拖欠一心物业公司物业服务费,故意违约。一心物业公司起诉讨回属于自己的物业服务费,不能认为是互不信任,不能成为解除合同的理由；4、法律规定只有小区业主大会才能够解聘物业管理企业,单凭中恒公司所称的所谓一心物业公司违约是不能解除一心物业公司对小区物业管理服务权的,否则就会即侵害小区全体业主享有一心物业公司物业服务的权利,又使一心物业公司与全体业主基于双方签订的《前期物业管理服务协议》而产生的民事权利义务处于一个无序和不安全的状态,这是法律所不允许的。故一审判決解除一心物业公司与中恒公司的物业管理合同是错误的。三、一审判决理解和适用法律错误。由于一审判决认定事实错误,导致适用法律错误并作出错误判决。(此不赘述)综上所述,一审判决认定事实错误,理解和适用法律错误,应予撤销:中恒公司的反诉请求无事实和法律依据,应予驳回一心物业公司应有的合法权益应予维护。据此,一心物业公司特提起上诉,请恳二审法院判决如上诉请求,以维护一心物业公司的合法民事利益。 中恒公司答辩称，一、鉴于中恒公司也不服一审判决中第一、第二项内容,已于2020年3月9日提起上诉,上诉请求撤销一审判决中第一、第二项内容。而上诉事实与理由已足以反驳一心物业公司的第2、第3项上诉请求。故对此答辩意见以中恒公司上诉状内容为准。二、针对一心物业公司的第4项上诉请求(含第二部分理由),作答辩如下(一)、依合同当事人相对性原则,中恒公司具备解除合同主体资格。1、国务院《物业管理条例》第十二条规定,仅涉及已经成立业主委员会的物业小区,有权选聘、解聘物业管理企业是业主委员会和业主大会。但对未成立业主委员会的物业小区,目前的法律法规没有明文规定建设单位(开发商)无权解聘物业管理企业。既然,法律法规赋予开发商(建设单位)享有与物业服务企业签订前期物业服务合同(选聘物业公司)权利,依权利义务相致原则和我国《合同法》合同当事人相对性原则,对未成立业主委员会的物业小区,中恒公司作为开发商,就应享有解聘物业管理企业叔利。否则,《前期物业服务合同》将变相为霸王合同,对严重不履行前期物业服务合同义务、严重违约的物业公司,将无人监督和行使解除权,导致管理好坏一样照收费,危及业主健康安全也不能解除物业管理合同,开发商委托管理目的将形同虚设,不利于保护业主及公共设施合法权益。这与公平合理原则也将违背。2、依我国《合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条规定,对违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以行使合同解除权。3、双方当事人有特别约定:任何一方均享有任意解除终止合同的权利中恒公司与一心物业公司双方于2010年7月30日签订的《一品天下前期物业管理委托合同》第十九条明确约定:“甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付违约金叁万元”这是赋予甲乙双方任何一方均享有任意解除终止合同的权利。依合同当事人自治原则,权利可以享有,但也允许放弃。且该条约定并没有违反法律法规禁止性规定,属有效民事法律行为。依此约定任何一方提前终止合同,承担的法律后果是向对方支付违约金叁万元,而不是丧失解除合同主体资格。4、一品天下商品房小区,中恒公司应属享有权利最大的“业主”。中恒公司系一品天下商品房小区房地产开发商,对该小区享有200亩土地开发使用权,规划建筑面积为52万平方米。中恒公司将1-3期前期物业管理委托给一心物业公司管理,只占少部分即1-3期占地80亩,建筑面积为21万平方米。故一品天下商品房小区中恒公司应属享有权利最大的“业主”。鉴于一心物业公司管理未尽管理职责,在社会上己严重影响中恒公司企业形象和商业信誉。如不允许享有解除合同权利,将造成中恒公司经营活动受阻,不利于保护最大利益。故依约定或法定,中恒公司具备解除合同主体资格。（二)、依约定中恒公司那怕无正当理由都可以任意提前终止合同;更何况,本案中恒公司有正当理由解除合同。1、国务院《物业管理条例》第三十三条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。而“一品天下商品房区域”聘请有两个物业公司,一个是平果宝和升物业服务有限公司;一个是南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司。平果宝和升物业服务有限公司是通过招投标合法方式选聘,并于2018年1月26日在平果县房地产管理所登记备案(编号:平房物中备[2018]001号)。两者只能留一个的话,只能留平果宝和升物业服务有限公司。2、有充分证据证明,符合解除合同法定条件,一审判决解除中恒公司与一心物业公司双方于2010年7月30日签订的《一品天下期物业管理委托合同》正确,二审应予维持。一心物业公司不履行合同义务，存在根本性违约(严重违约:时间长且不听业主劝阻,直到政府下文整改,才整改)。中恒公司与一心物业公司于2010年7月30日签订一份《一品天下前期物业管理委托合同》,约定由一心物业公司对“中恒一品天下”小区进行物业管理,其中第二部分对物业服务内容作了明确约定。合同签订后,6年以来,一心物业公司未能尽职履行物业服务职责,服务小区严重存在脏乱差的现象,导致业主对一心物业公司不满,并要求中恒公司更换物业公司,除去广东省等外出务工人员及出租等不在该小区居住的业主外,常住的211户业主均联名投诉要求更换物业公司,书面投诉内容为:1、小区监控设备未能安装;2、物业公司未能及时公布业主专项维修资金使用情况:3、小区水电公推费计算混乱;4、小区内路灯照明亮度太差:5、物业公司办公室大部分人员服务水平能力欠佳;6、值班、保安态度欠佳,反应能力差;7、楼宇内卫生较差,绿化养护工作有待提高:8、小区电动车管理有碍消防安全;9、纵容商贩在小区门口摆卖、影响人员车辆进出和小区容貌。还有对中午违规装修现象也管理不到位,13号楼A单元左边电梯故障无人管护,连续15天不能正常使用等等。尤其是2019年1月17日,中恒公司收到平果大学区管理委员会的《关于要求开展环境卫生整治的通知》,内容显示品天下物业小区的综合评分偏低,需物业公司进行整改。由于一心物业公司与业主矛盾的激化,多次纠纷一直未能解决,所以,6年以来至今没有业主与一心物业公司签订《前期物业管理服务协议》(一心物业公司在上诉状第5页中称全体入住小区1428户住户和89户铺面业主均签订了《前期物业管理服务协议》不是事实,这方面,一审庭审中,其代理人口头如此陈述时,合议庭要其庭后提供证据,但直至一审判决时,也无法提供相关证据)。针对一心物业公司服务管理不到位间题,中恒公司也曾多次与一心物业公司沟通,一心物业公司仍置之不理。中恒公司只好应业主的要求,2019年10月8日采用快递送达方式,书面《函告》一心物业公司通知解除双方签订签订的一品天下前期物业管理委托合同》,并限被答辩人十日内办理移交手续。一心物业公司收到《函告》从未提出异议,实际上认可了上述严重违约事实。由于一心物业公司管理不到位,引起小区混乱,业主反映强烈要求更换物业公司,中恒公司又被迫投入大量的人力、物力、财力(损失远远大于涉案物业费:如不违约,管理到位的话,中恒公司就没有必要选聘物业公司,本质上就是一心物业公司违约造成损失)通过招投标方式选聘平果宝和升物业服务有限公司对中恒,一品天下景观雅院四期提供前期物业管理,并于2018年1月26日在平果县房屋管理所中标备案登记,中恒公司公司经营活动才得保障。中恒公司认为,虽然答辩人与一心物业公司双方约定“服务期满,业主大会已选聘新的物业服务企业的,本合同自动终止”。双方约定解除终止的情形尚未成立,但因双方矛盾激化。在合同履行时已处于僵局的情况下,再强行要求合同继续履行致使双方利益均不能得到更好的保护,无法实现双方订立合同所期待的根本利益。亦有悖于商事合同追求利益最大化的原则。同时,双方签订的《一品天下前期物业管理委托合同》第十九条明确约定:“甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付违约金叁万元”(这条实质已赋予甲乙双方均享有主张终止该合同的权利)。答辩人正是基于上述理由(即中恒公司事有对解除、终止前期物业物业管理委托合同权利及有正当理由拒交物业费),才张贴《公告》和书面《函告》一心物业公司,属正常行使权力范围,且当天张贴《公告》时,其他业主尚未见到,即被物业人员拍照后撕下,并未造成向社会公开成名誉侵权,不应承担民事侵权责任;而一心物业公司却将中恒公司的正常维权行为,书面公开宣扬为侵权行为,持续时间长(至今还在)。并恶人先告状以中恒公司侵犯其名誉权为由将中恒公司状告到法院,请求法院判令中恒公司向其书面赔礼道歉。双方矛盾进一步恶化,原本基于依赖信任关系而签订的《一品天下前期物业管理委托合同》产生信任危机(信任基础已破灭),继续履行合同将难以实现订立合同之目的。故一审判决支持解除合同反诉请求有事实和法律依据。3、有新证据更能证明一审判决支持解除合同反诉请求正确。一心物业公司在上诉状第3页中称:“其组织的2015、2016、2017、2018、2019四个年度向小区部分业主的服务项目满意度调查,每年的满意度都在94%以上”不是事实,对2015、2016、2017、2018度从来没有搞满意度调查过。本案一审判决后,一心物业公司为上诉需要,在疫情防控对社区实行居住小区封闭式管理期间,被投诉人派员工持未消毒大量的《2019年度业主满意度调查表》仍不停不断(含星期六、星期天、节假日)持续走家串户叫各业主开门参与填写满意度活动。2020年3月5日上、下午,被投诉人派员工公开在地下室负一楼唯一入口处(疫情防控排查组执勤点)设卡摆桌子,将大量未消毒《2019年度业主满意度调查表》摆在桌子上,公开拦截出入业主,诱骗说是开发商本身要求完善,要求各业主在满意栏上打勾,并称每年都做一次,年年都做。有的业主不愿意填,就不让进入小区。由于好多业主发现被投诉人物业管理根本不到位,当面表示不满意不填写,并拒绝签字。对于被投诉人管理不到位又骗业主在满意栏打勾行为引起许多业主反感,引发许多业主聚集一起与被投诉人员工发生争执,围观人越来越多,对峙长达近一个小时(争执时投诉人已派人到场录像)。物业管理人员是小区疫情防控责任主体之一,却利用特殊责任主体身份,利用职务之便,违反规定串门和公开设卡做危害疫情防控之事,给社会造成隐患,已危及居住小区业主住户上万人生命健康安全和投诉人公司正常经营活动。更重要的是这种“满意度都在94%以上”并非是上级主管部门调查,而是其自己做表面文章形式主义,实际发多少张表、多少业主参与无法核实,对填不满意或拒绝填表的故意隐瞒,不统计。事后,许多业主投诉反映强烈,要求投诉人出面制止和向政府投诉解决。并要求更换另选新的物业公司接管。故一审判决解除合同,更能体现广大业主的意愿和保护社会最大利益。综上,一心物业公司请求二审法院判决驳回中恒公司的反诉请求,无事实和法律依据,二审法院应驳回其上诉请求。 中恒公司上诉请求：一、撤销平果县人民法院(2019)桂1023民初3825号民事判决第一项、第二项内容,改判驳回一心物业公司对中恒公司诉讼请求。二、本案诉讼费由一心物业公司承担。事实和理由：一、中恒公司有正当理由拒绝交纳涉案物业费,一审法院未驳回一心物业公司诉讼请求,属错误判决。主要是一心物业公司不履行合同义务,存在根本性违约(严重违约:时间长且不听业主劝阻,直到政府下文整改,才整改)。中恒公司与一心物业公司于2010年7月30日签订一份《一品天下前期物业管理委托合同》,约定由一心物业公司对“中恒一品天下”小区进行物业管理,其中第二部分对物业服务内容作了明确约定。合同签订后,6年以来,一心物业公司未能尽职履行物业服务职责,服务小区严重存在脏乱差的现象,导致业主对一心物业公司不满,并要求中恒公司更换物业公司,除去广东省等外出务工人员及出租等不在该小区居住的业主外,常住的211户业主均联名投诉要求更换物业公司,书面投诉内容为:1、小区监控设备未能安装;2、物业公司未能及时公布业主专项维修资金使用情况;3、小区水电公推费计算混乱;4、小区内路灯照明亮度太差;5、物业公司办公室大部分人员服务水平能力欠佳;6、值班、保安态度欠佳,反应能力差;7、楼宇内卫生较差,绿化养护工作有待提高;8小区电动车管理有碍消防安全;9、纵容商贩在小区门口摆卖、影响人员车辆进出和小区容貌。还有对中午违规装修现象也管理不到位,13号楼A单元左边电梯故障无人管护,连续15天不能正常使用等等。尤其是2019年1月17日,中恒公司收到平果大学区管理委员会的《关于要求开展环境卫生整治的通知》,内容显示一品天下物业小区的综合评分偏低,需物业公司进行整改(并附需整改的现场照片)(是平果市唯一的被下文整改的物业公司)。由于一心物业公司与业主矛盾的激化,多次纠纷一直未能解决,所以,6年以来至今没有一个业主与一心物业公司签订《一品天下前期物业管理委托合同》。针对一心物业公司服务管理不到位问题,中恒公司也曾多次与一心物业公司沟通,一心物业公司仍置之不理。双方矛盾进一步恶化,原本基于依赖信任关系而签订的《一品天下前期物业管理委托合同》产生信任危机(信任基础已破灭),继续履行合同将难以实现订立合同之目的。中恒公司只好应业主的要求,2019年10月8日采用快递送达方式,书面《函告》一心物业公司通知解除双方签订签订的《一品天下前期物业管理委托合同》,并限一心物业公司十日内办理移交手续。一心物业公司收到《函告》从未提出异议,实际上认可了上述严重违约事实。由于一心物业公司管理不到位,引起小区混乱,业主反映强烈要求更换物业公司,中恒公司又被迫投入大量的人力、物力、财力(损失远远大于涉案物业费:如不违约,管理到位的话,中恒公司就没有必要选聘物业公司,本质上就是一心物业公司违约造成损失)通过招投标方式选聘平果宝和升物业服务有限公司对中恒•一品天下景观雅院四期提供前期物业管理,并于2018年1月26日在平果县房屋管理所中标备案登记,中恒公司公司经营活动才得保障。基于上述事实,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第六条规定,只有业主无正当理由拒交纳物业费的,法院才予以支持。现中恒公司有上述正当合理理由,有权拒绝交纳涉案物业费(业主合理抗辩而发生的收费纠纷的处理问题,最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》书第297页表述:“若物业服务企业不履行合同义务,至业主拒绝交费,业主行为属合理抗辩,此时应据物业企业服务质量状况,驳回其要求业主缴费之请求或者适当减少缴纳服务费)。故一审判决只减少物业服务费20%明显错误。二、一审判决支持一心物业公司请求的物业服务费125025.92元、电梯费46645.8元及滞纳金。也是属错误判决。(一)、一心物业公司请求支付尚欠的物业费56692.4元及滞纳金8512.4元,依据不足:1、该项请求未经过书面催交法定程序,诉讼程序违法。根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。之所以作出如此规定,主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况,为了平等保护当事人利益,本条司法解释才将业主承担欠费责任的前提确定为经书面催交(引自最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书第312页第224行表述)。本案,虽然对未售房(住宅、商铺)物业服务费49286元双方于2019年1月8日已签订有书面“确认书”,而确认书涉及的49286元本身只是对该债务是否存在以及数额多少的确认,并非催收债务性质,更不具有催交内容。对计至2019年10月15日的7406.4元,更无确认书面催交函,故之。2、该项请求大部分已过诉讼时效,不应得到法院支持。一心物业公司于2019年10月30日才向法院起诉主张权利,那么,对2016年10月30日之前所欠的物业费,已过3年诉讼时效(期间无中断事由)。如前所述,2019年1月8日双方签字盖章的“确认书”本身只是对该债务是否存在以及数额多少的确认,并非催收债务性质,“确认书”因无主张权利的意思表示,则不能仅根据该“确认书”上签字或者盖章就认定义务人放弃诉讼时效抗辩权,更不能视为对超过诉讼时效债权债务的重新确认。故涉及2016年10月30日前所欠的物业费,已过诉讼时效,不应得到支持(只有具有最高人民法院《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》之情形时,才另作他论,即对于超过诉讼时效,债权人向债务人发出催收到期借款通知单,债务人在上面签字或盖章的,应当视为对原债务的重新确认,该债权债务应受法律保护。值得注意的是,这里的“该债权债务应受法律保护”必须具备两个条件:一是发出催收到期借款通知单;二是债务人在借款通知单上签字或盖章。但参照该司法解释,本案并不具备其要件)。3、鉴于欠费得不到支持,其主张滞纳金8512.4元,更不应得到支持。同时,依《行政强制法》第四十五条规定及《税收征收管理办法》第32条规定,“滞纳金”是属于行政处罚的一部分。而不是违约金性质。依《合同法》第114条规定,当事人违约承担的是支付违约金责任。退一步而言,哪怕滞纳金视为违约金性质,那么,当事人只有对违约金享有请求权,对滞纳金无请求权。滞纳金不属法院民事案件管辖范围,一心物业公司未变更诉请,一审民事判决错误。(二)、一心物业公司请求支付小区13、15A、15号楼的物业费99590元、电梯费46645.8元及滞纳金13876.5元,依据不足。1、该项请求未经过书面催交法定程序,诉讼程序违法。(1)、虽然有六笔共计24273.7元物业费,有六份《应支付物业服务费电梯费的函》,但签收人是黄浓芳,系公司工作人员,不是法定代表人或者公司委托签收人,无公司盖章追认。不能视为合法送达。(2)、对于余下121962.1元,确实没有收到任何书面催交函,应视为未经书面催交法定程序2、滞纳金不应得到支持的理由同上述第二条第(一)项第3点上诉意见。综上,一审法院判决认定事实适用法律错误,程序不合法。上级法院应予纠正,并改判驳回一心物业公司诉请。 一心物业公司答辩称，1、中恒公司说没有与业主签订前期物业管理合同，因中恒公司与一心物业公司签定的委托管理合同是总体委托，所以中恒公司没有义务或必要与业主另外签订协议，一心物业公司已经与业主签订了1000多份前期物业管理服务协议。2、物业管理确实有不到位的地方，但是否达到解除合同的条件或达到欠缴费的问题由法庭判决。3、上诉状中说到因另外选聘的问题，我方认为是中恒公司的自由，与本案无关。4、我方不认可中恒公司拒绝支付物业费的理由，一心物业公司管理不到位不能成为中恒公司拒交的理由。5、中恒公司认为我方物业管理不到位不成为中恒公司拒赔的依据。6、一审时我方已经提交了书面的催缴物业费、电梯费的证据。7、催收问题，既然已经确认欠款当然包含了催收。8、催缴没有过诉讼时效，我方一直在主张权利且不符合超过诉讼时效的法律规定。9、滞纳金就是违约金，双方签订的委托管理合同中的滞纳金就是违约金。10、中恒公司的工作人员签收即视为中恒公司的签收。 一心物业公司向一审法院起诉请求：1、判令中恒公司向一心物业公司支付尚欠的物业服务费56692.4元（截至2019年10月止）并支付滞纳金8512.4元（暂计至2019年10月15日止，此后以56692.4元为基数，按每月2%之标准计至中恒公司付清尚欠物业服务费之日止）；2、判令中恒公司向一心物业公司支付“中恒•一品天下”小区13、15A、15号楼的物业服务费99590元、电梯费46645.8元（截至2019年10月止）并支付滞纳金13876.5元（暂计至2019年10月15日止，此后以146235.8元为基数，按每月2%之标准计至付清尚欠物业服务费、电梯费之日止）；3、本案诉讼费由中恒公司承担。 中恒公司向一审法院提出反诉请求：1、解除中恒公司与一心物业公司双方于2010年7月30日签订的《一品天下前期物业管理委托合同》，由一心物业公司及时退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金（具体应当移交的相关资料另列举清单）；2、本案反诉诉讼费由一心物业公司承担。 一审法院认定事实:中恒公司系平果县“中恒·一品天下”小区的开发商，一心物业公司系该小区的物业服务公司。2010年7月30日，中恒公司（甲方）与一心物业公司（乙方）签订《一品天下前期物业管理委托合同》约定：乙方为该小区提供物业服务，服务期限自2010年7月31日起至该小区成立业主委员会止，期间由甲方代为行使业主委员会权益；合同第五部分对物业服务费用进行约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准暂按如下标准执行，最终以物价局核定收费标准的最高上浮限价收取，多层住宅：0.46元/平方米/月，高层及小高层、商业及办公物业：0.60元/平方米/月，车库及杂物房按本单元住宅物业服务费的50%收取；物业服务费应当从甲方通知交房之日起向物业持有人计收；甲方权属的未售房，自交房起6个月内免收物业服务费，6个月后，甲方应向乙方按收费标准的50%交纳物业服务费；乙方应当每半年一次向业主公布公共服务收支情况。合同第七部分对合同终止进行约定：服务期限满（或者业主通过法律程序决定），业主大会已选聘新的物业服务企业的，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。合同附件四，移交资料清单有：1、竣工总平面图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管理线布线图；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件（住宅质量保证书、住宅使用说明书）；4、相关专业部门验收资料；5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；6、实测面积报告；7、物业服务所需的其他资料。合同第八部分对违约责任进行约定：甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付违约金叁万元；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按交管理费的3‰向乙方交纳滞纳金。双方还对相关的权利义务进行详细约定。合同签订后，一心物业公司进驻该小区，为小区业主和中恒公司提供物业服务。2017年7月19日和8月1日，中恒公司与一心物业公司先后就15＃、13＃楼签订《补充协议》约定：中恒公司免除部分业主的物业服务费和电梯费，免除的部分由该公司同一心物业公司另行结算。结算时间点：1、前三个月的物业服务费和电梯费由一心物业公司向中恒公司提供详细清单，经双方确认无误后，中恒公司于次月10日前支付该笔费用；2、后期每月应支付的费用，一心物业公司应于次月3日前将详细清单报给中恒公司，中恒公司在收到清单后10日内支付该笔费用。 2019年1月8日，中恒公司与一心物业公司签订《确认书》确认：截至2018年12月31日止，中恒公司应付一心物业公司未售房屋（住宅、商铺）物业服务费49286元；一心物业公司不再收取中恒公司未售房屋（住宅、商铺）电梯费、专项维修资金等费用。 2019年3月8日，一心物业公司送达六份《应支付物业服务费电梯费的函》及汇总表给中恒公司，要求中恒公司交纳该公司免除13号和15号楼71户业主的物业费和电梯费共计24273.7元（收费月数：自2018年11月至2019年1月，共三个月）。中恒公司的职工黄浓芳签收这六份函件后，该公司没有支付相关费用24273.7元给一心物业公司。截至2019年10月止，中恒公司尚欠一心物业公司物业服务费共计156282.4元、欠电梯费46645.8元，其中：2011年2月至2013年6月期间，2、3号楼商铺欠物业费3606.7元；2012年6月至2019年10月15日期间，未售房欠物业费53085.7元；2017年9月至2019年10月期间，13、15A、15号楼免除部分业主的物业服务费99590元、电梯费46645.8元。 2019年1月，平果大学区管理委员会送达《关于要求开展环境卫生整治的通知》给中恒公司和一心物业公司，指出：2018年县三创办多次对全县各网格责任进行考评，每次考评一品天下小区得分较低，其中12月份考评结果为白旗（60分以下为白旗），该小区被扣分原因有：一、小区外围：1.垃圾、杂物、烟头多，装修垃圾清运不及时；2.乱拉乱摆广告牌匾、乱贴乱涂小广告、无证商贩乱摆乱卖；3.机动车、非机动车乱停乱放；4.商户跨门槛经营、私自乱搭乱建、私自乱画电动车停车位。二、小区内：1.业主乱扔垃圾、杂物、烟头，小区内装修垃圾和建筑垃圾清运不及时；2、小区绿化带内垃圾、杂物、烟头多；3、小区内机动车、非机动车乱停乱放；4.小区内楼梯间、墙壁乱贴乱涂小广告。随后，一心物业公司对相关问题进行整改，经整改原存在的问题有所改善，但部分业主和中恒公司仍不满意。 2019年10月8日，中恒公司发一份《函告》给一心物业公司，指出一心物业公司管理不到位，且没有按要求对物业进行整改，甚至管理水平每况愈下，导致大批业主投诉；一心物业公司的行为违反了《一品天下前期物业管理委托合同》的约定，构成违约，故中恒公司有权解除该合同。2019年10月12日，中恒公司在该小区的一楼入户门及电梯门处张贴《公告》，公告的主要内容为：尊敬的“中恒·一品天下”业主，因一心物业公司管理不到位，业务水平低下，服务态度恶劣，业主及本公司多次要求物业公司整改，收效甚微，物业管理水平每况愈下，出现车辆被盗、排污水管堵塞、垃圾横飞等情况，物业公司至今都没有提出任何的解决方案。因此，中恒公司应广大业主的要求于2019年10月9日解除与一心物业公司的《一品天下前期物业管理委托合同》。本小区的物业费及相关费用不再交付给一心物业公司，待新物业公司入驻后，再向新物业公司交纳物业费及相关费用。该公告张贴几天后，被他人撕下。 2019年10月15日，一心物业公司在“中恒·一品天下”小区的电梯等处张贴《公告》公告的主要内容为：一、2019年5月29日由本小区业主代表、中恒公司代表、物业公司代表和售楼部负责人召开会议，会后一心物业公司针对中恒公司和业主提出的存在问题进行逐项整改，并将整改结果于2019年7月23日函复中恒公司，同时采用拍照、视频等形式向小区业主发布，也得到业主的认可。中恒公司称本公司管理不到位、业主及该公司多次要求整改、收效甚微等说法，与事实不符；二、中恒公司称于2019年10月9日解除与本公司签订的《一品天下前期物业管理委托合同》采用《函告》的形式，并非与本公司达成一致意见签订解除协议书，所以此“解除合同”是不成立的；三、中恒公司违反了广西壮族自治区物业管理条例第二十八条规定，未提前60天向本公司提出告知义务；四、中恒公司向本小区告知广大业主不再支付给本公司相关物业费一事，属于侵权行为。本公司要求中恒公司停止侵权行为并承担侵权责任。本公司签订的《一品天下前期物业管理委托合同》经房管所备案登记是合法有效的，希望全体业主不要受对方蒙蔽，应履行交费义务。2019年10月16日，一心物业公司复函给中恒公司，认为一心物业公司妥善履行了服务义务，不存在违约行为，不同意解除双方签订的《一品天下前期物业管理委托合同》，并提出：1、中恒公司尚欠物业费202928元、违约金22388.9元；2、中恒公司张贴《公告》散布谣言，鼓动业主交费，侵害了一心物业公司的合法权益；3、一心物业公司也与小区的各位业主签订了《前期物业管理服务协议》，一心物业公司提供服务是否符合合同约定，自有广大业主公认。随后，原告一心物业公司于2019年10月30日提起本案诉讼。 另查明，2019年10月底，原告一心物业公司以被告中恒公司侵害其名誉权为由提起诉讼，在诉讼过程中，被告中恒公司提出反诉，双方均诉请对方向其书面赔礼道歉。 一审法院认为，前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，中恒公司与一心物业公司签订的《一品天下前期物业管理委托合同》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点是：一、中恒公司拒交物业服务费、电梯费及滞纳金的理由能否成立；二、本案是否超过诉讼时效；三、《一品天下前期物业管理委托合同》是否应当解除。 关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。该条文中的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，物业服务合同签订后，一心物业公司进驻“中恒·一品天下”小区为包括中恒公司在内的该小区业主提供物业服务，履行了合同约定。虽然近两年以来，一心物业公司在提供物业服务过程中确实存在部分瑕疵，但只是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约。业主中恒公司辩称，一心物业公司不履行合同义务存在根本性违约，并指出物业公司未经过书面催交违反诉讼程序，与事实不符，故其拒交物业服务费和电梯费的理由不成立，一审法院不予采纳。但鉴于一心物业公司在提供物业服务过程中怠于履行职责，服务质量长期存在瑕疵，构成违约，依照《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则…”的规定，一审法院酌定调低物业服务费为原数额的80%；电梯费不予调整。对于滞纳金，双方约定“自逾期之日起每日按交管理费的3‰向乙方交纳滞纳金”，故可参照违约金的标准进行考量。中恒公司提出双方约定的纳滞纳金过高，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的利率计付，理由充分，故一审法院予以采纳。因此，滞纳金应调整为：以当月应交纳物业费用（含物业费和电梯费）的金额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自第二个月起起算至实际履行之日止，按月依次计付。中恒公司辩称，一心物业公司不履行合同义务存在根本性违约，并指出物业公司未经过书面催交违反诉讼程序，与事实不符，一审法院不予采纳。 关于第二个争议焦点，诉讼时效问题。一审法院认为，原、被告双方签订的《一品天下前期物业管理委托合同》属于继续性合同，虽分期履行，但具备整体性，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。故此，原告一心物业公司诉请的物业服务费和电梯费均没有超过诉讼时效。被告中恒公司提出，原告于2019年10月30日才向法院起诉主张权利，因此对2016年10月30日之前所欠的物业费已过3年诉讼时效，理由不成立，一审法院不予采纳。原告一心物业公司主张由被告向原告支付物业服务费、电梯费（46645.8元）、滞纳金，理由充分，一审法院予以支持。但根据原告一心物业公司提供的服务质量，物业服务费应调整为125025.92元（156282.4元×80%）。 关于反诉部分，即本案的第三个争议焦点：双方签订的《一品天下前期物业管理委托合同》是否应当解除。双方在合同中约定：服务期限自2010年7月31日起至该小区成立业主委员会止。现涉案小区尚未成立业主委员会，故双方约定的履行期限尚未到期。一心物业公司和中恒公司双方理应遵循诚实信用原则依约履行各自的义务，但一心物业公司在提供物业服务中，存在管理服务不到位、不规范之处，中恒公司也未及时交纳物业服务费用，双方均有违约情形。虽然双方约定解除合同的情形尚未成就，但因双方矛盾激化，一方物业服务不到位，另一方拒不支付物业服务费；同时，双方互相指责，并引起名誉权纠纷诉讼。本案系服务合同纠纷，原、被告双方的行为导致信赖基础丧失，在合同的履行已处于僵局的情况下，再强行要求合同继续履行将难于保护双方的利益，无法实现双方订立合同时所期待的根本利益。因此，被告（反诉原告）中恒公司反诉主张解除《一品天下前期物业管理委托合同》，理由充分，一审法院予以支持，该合同应于本案判决生效后终止履行。原告（反诉被告）一心物业公司辩称，该公司还与所有的业主均签订了《物业管理服务协议》，其依照合同约定及行业规范，给小区提供了高质量的服务，得到了广大业主的认可，但没有提供充分的证据证实，故一审法院不予采信。 合同解除后，原、被告双方当事人应当按照该合同第七部分“合同终止”约定的内容在友好、沟通、协商的基础上完成相关资料和专项维修资金的交接手续，以维护小区业主的合法权益。至于专项维修资金的具体数额问题，因目前尚未确定，应以合同终止履行后办理交接手续当日，双方及相关业主代表核对确认的金额为准。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”据此，被告（反诉原告）中恒公司主张由原告（反诉被告）一心物业公司退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金给中恒公司，于法有据，故一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《物业管理条例》第七条、第二十九条、第三十七条、第三十八条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）百色中恒房地产有限责任公司向原告（反诉被告）南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司交纳物业服务费125025.92元、电梯费46645.8元，共计171671.72元；二、被告（反诉原告）百色中恒房地产有限责任公司向原告（反诉被告）南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司支付滞纳金[滞纳金计算：以当月应交纳物业费用（含物业费和电梯费）金额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自第二个月起起算至实际履行之日止，按月依次计付]；三、解除原告（反诉被告）南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司与被告（反诉原告）百色中恒房地产有限责任公司于2010年7月30日签订的《一品天下前期物业管理委托合同》,于本案判决生效后终止履行；四、原告（反诉被告）南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司在本案判决生效之日起十日内本退出平果县“中恒·一品天下”小区物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料（详见合同第七部分）和由其代管的专项维修资金给被告（反诉原告）百色中恒房地产有限责任公司。本诉受理费4680元，由原告（反诉被告）南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司负担936元，被告（反诉原告）百色中恒房地产有限责任公司负担3744元；反诉受理费2340元，由原告（反诉被告）南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司负担。 二审期间，一心物业公司提交以下新证据： 证据1、《前期物业管理服务协议》。用于证明一心物业公司进驻小区后与全体业主分别签订了1467份协议，解除合同不只是一心物业公司与中恒公司的事，会侵害小区全体业主享有一心物业公司物业服务的权利，还使一心物业公司与全体业主的民事权利义务处于无序和不安全的状态； 证据2、业主满意度调查结果。用于证明调查是真实的，2015-2019五个年度向小区部分业主的服务项目满意度调查，27个服务项目（2019年33个服务项目），每年的满意度都在94%以上，证明业主对一心物业公司的物业管理和服务是满意的，一心物业公司没有违约。 中恒公司质证认为，对证据1、不认可，一审审理时审判长已经明确如有这方面证据希望一心物业公司提交，但一心物业公司代理人明确表示没有这方面证据提交，现在才提交，我方认为是假的，我方要求对上面的业主签字进行笔迹鉴定；如有业主“黄丽莉”应提交购房合同相互印证。证明内容不认可。证据2、不认可，是一心物业公司自己做的证据，没有上级部门调查或者中恒公司代表管理监督更没有业主代表在上面签字认可，且2017“满意度”表发了172份只收回32份证明不了大多数人的意见，2018-2019政府检查都不合格，更不存在满意度。 二审期间，中恒公司提交以下新证据： 证据一、平果县新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部《关于进一步加强疫情防控期间小区管理的通知》第2、3号；用于证明疫情防控期间全面实施封闭式管理:做到不串门、不集聚。但一心物业公司违反此规定； 证据二、1、投诉书。2、投诉书。3、录像资料。4、中恒公司投诉书；用于证明一审判决后一心物业公司为上诉需要,在疫情防控对社区实行居住小区封闭式管理期间,不顾业主上万人生命健康安危,违反规定:1、派员工持未消毒大量的《2019年度业主满意度调查表》仍不停不断(含星期六、星期天、节假日)持续走家串户叫各业主开门参与填写满意度活动。引起业主不满,要求更换另选新的7物业公司接管。2、2020年3月5日上、下午派员工公开在地下室负一楼唯一入口处(疫情防控排查组执勤点)设卡摆桌子,将大量未消毒《2019年度业主满意度调差表》摆在桌子上,公开拦截出入业主,诱骗说是开发商本身要求完善,要求各业主在满意栏上打勾,并称每年都做一次,年年都做。有的业主不愿意填,就不让进入小区。由于好多业主发现该物业管理根本不到位,当面表示不满意不填写,并拒绝签字。引发许多业主聚集一起与该物业人员发生争执,对峙长达近一个小时(现场录像相互印证)。许多业主投诉反映强烈,要求中恒公司出面制止和向政府投诉解决。并要求更换另选新的物业公司接管。3、中恒公司应多数业主要求已于2020年3月8日向平果县新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部书面投诉请求解决； 证据三、1、《前期物业管理中标备案证明》。2、《前期物业服务合同》。用于证明由于一心物业公司管理不到位,引起小区混乱。业主反映强烈要求更换物业公司,中恒公司被迫投入大量的人力、物力、财力通过招投标方式选聘平果宝和升物业服务有限公司对中恒·一品天下景观雅院四期提供前期物业管理,并于2018年1月26日在平果县房屋管理所中标备案登记； 证据四、平果宝和升物业服务有限公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》。用于证明平果宝和升物业服务有限公司能按规范管理,均与每户业主都签订《前期物业管理服务协议》,而一心物业公司至今没有与任何业主签订《前期物业管理服务协议》。 一心物业公司质证认为，对证据一、三性无异议；证据二、1-4满意度调查我方每年都调查，收回的数量确实比较少，小区常驻人口并没有测算的这么多，满意度调查是真实的；对于一心物业公司违法政府的法律规定的问题应另案处理，与本案解除合同没有关系；证据三、1-2证明目的有异议，中恒公司另外选定物业公司是中恒公司的事情，与一心物业公司无关且不是一心物业公司的管理范围，不能说明一心物业公司管理不行；证据四、真实性无异议，证明目的有异议。宝和升公司与业主签订协议不能否认一心物业公司与业主签订的协议，我方已经与业主签订了前期物业管理服务协议。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于一心物业公司进驻小区后是否与全体业主分别签订了1467份《前期物业管理服务协议》的问题。二审审理中，一心物业公司仅提供了一份协议，中恒公司对该协议的真实性予以否认，且该协议并非一审无法提供的证据，一审法院要求一心物业公司提交该证据，该公司未能提交，故本院对一心物业公司主张其与全体业主分别签订了1467份《前期物业管理服务协议》的事实，本院不予采信。关于一心物业公司称2015年-2019年五个年度向小区部分业主的服务项目满意度调查每年的满意度都在94%以上的问题。从一心物业公司提交的证据看，2015年该公司发出的调查表仅49份；2016年486户发出406份调查表，收回342份；2017年发出172份调查表，收回30份；2018年发出56份调查表，收回56份；2019年发出619份调查表，收回552份。存在发表数与住户人数差距较大的情况，不足以证实2015年-2019年五个年度小区业主对物业服务的满意度都在94%以上，故对一心物业公司该主张，本院不予采信。双方当事人对一审查明事实均无异议，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：一、一审判决中恒公司按合同约定80%支付物业管理费，有无事实和法律依据，中恒公司拒绝缴纳一心物业公司的物业管理费的理由能否成立，滞纳金计算标准是否合理。二、中恒公司能否解除与一心物业公司的物业服务合同。 争议焦点一，一心物业公司进驻“中恒·一品天下”小区为包括中恒公司在内的该小区业主提供物业服务，履行了合同约定。虽然一心物业公司在提供物业服务过程中确实存在部分瑕疵，但只是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约，中恒公司接受了一心物业公司的服务，应当向一心物业公司支付相应的酬劳，由于一心物业公司提供的物业服务过程中确实存在部分未达到合同约定的标准，故一审法院判决中恒公司按合同约定标准的80%支付物业服务费是合理的，本院对一心物业公司要求中恒公司按合同约定标准支付物业服务费的上诉请求，本院不予支持。关于滞纳金计算标准是否合理的问题。中恒公司提出合同约定“自逾期之日起每日按交管理费的3‰向乙方交纳滞纳金”过高，一审法院参照违约金的相关法律规定调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的利率计付，已足以补偿一心物业公司的损失，一审法院对滞纳金支付标准的调整，依法有据，本院予以维持，对一心物业公司每月2%之标准计付滞纳金的上诉请求，本院不予采纳。关于中恒公司欠缴的物业服务费，电梯费双方经确认无误，一心物业公司亦向中恒公司发出催缴函件，中恒公司也已接收，故中恒公司以一心物业公司服务不到位，未经过书面催交违反诉讼程序为由拒交物业服务费和电梯费的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案的“滞纳金”属于违约金的性质，目的是补偿合同违约造成的经济损失，中恒公司主张“滞纳金”属于行政处罚的上诉理由不能成立，对中恒公司不予支付滞纳金的上诉请求，本院不予采纳。 争议焦点二，中恒公司本身系涉案小区最大的业主，由于一心物业公司在提供物业服务过程中存在怠于履行职责，提供的服务长期不到位情况，造成双方矛盾激化，导致信赖基础丧失，2019年进行服务满意度调查时一心物业公司的工作人员甚至与部分业主发生冲突，一心物业公司与业主的关系进一步僵化。现中恒公司拒绝再接受一心物业公司提供的物业服务，已另行聘请其他的物业服务公司提供服务，该新聘请的物业公司已经在平果县房屋管理所中标备案登记，并且业主也愿意接受新物业公司的服务。现情况下，再强行要求双方继续履行合同将难于保障双方的利益得以实现，亦不利于维护社会稳定团结局面。而且涉案平果县“中恒·一品天下”小区至今未成立业主大会,中恒公司与一心物业公司订立的《一品天下前期物业管理委托合同》又有约定:“甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付违约金叁万元”，故一审法院判决解除双方的《一品天下前期物业管理委托合同》是正确合理的，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司预交的二审案件受理费3481元，由上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司负担；上诉人百色中恒房地产有限责任公司预交的二审案件受理费3733元，由上诉人百色中恒房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘       亮 审判员 凌文楼审判员罗翠航 二〇二〇年六月三十日 书记员 何       映