四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1441号 上诉人（原审被告）：王辉凤，女，汉族，生于1979年9月8日，住四川省绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：勾强，男，汉族，生于1974年1月27日，住四川省绵阳市高新区，与王辉凤系夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区滨江东路南段3号，统一社会信用代码：915107047847104050。 法定代表人：汪文斌，公司总经理。 委托诉讼代理人：何娟，公司员工。 委托诉讼代理人：蒋泰民，四川谦信律师事务所律师。 上诉人王辉凤因与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王辉凤的委托诉讼代理人勾强，被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人蒋泰民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王辉凤上诉请求：撤销原判，按照合同订立有效性、终止有效性确定有效服务和费用应付期间、按服务定价、合同义务履行达成度等关键要素重新审理裁决物业服务费用，多退少补；责令被上诉人履行窗户维修义务。事实和理由：原审判决未公平考虑双方的权利义务，不能只要签订了合同，做得好要给，做得不好也要给，这显然违背合同订立的初衷；按前期合同终止条款约定在业委会与成都亿新物业公司签约后按时移交退出，合同终止时间应为2015年1月8日；虽然合同约定的价格是1.56元/月/平方米，但实际是按1.2元/月/平方米执行的，现在与永恒物业公司签订的也是这个价，不存在被上诉人放弃部分诉讼请求的说法；被上诉人作为物业服务的提供方，应在合同有效期间提供达标服务，否则不能获得相应报酬，因被上诉人的服务能力和水平每况愈下，业主才有了更换物业公司的行为，且物业公司也没有提供证据证明其按合同履行了各项义务；物业公司未按约定及时处理投诉，至上诉人房屋窗户双层玻璃处的多处渗漏一直没有解决。 被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司答辩称，因很多业主不交物管费，导致公司经营困难，所以只能请年龄较大的门卫；物管费是按1.2元的标准收的，不是按1.5元的标准收。 原审原告四川鑫泰物业服务有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2015年5月1日起至2018年4月30日的物业服务费5009.04元、垃圾清运费216元、违约金按照总金额的5%承担261.25元；2.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城Ｂ区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区的布鲁斯·国际新城Ｂ区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元／平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用”。 2011年6月26日，被告购买了位于绵阳市高新区，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为115.95㎡，后被告入住该房屋。 原告举出催收照片打印件1张、垃圾清运合同及缴费票据一份，拟证明其按照物业合同约定履行了合同义务并向被告多次催收物业费的事实，且按6元每户每月的标准代收代缴垃圾清运费。被告对缴纳垃圾清运费无异议，当庭陈述见到过催收单但并非当庭提交的照片。 庭审中，被告王辉凤举出以下证据：1.业委会备案和回执、公告、招投标流程、物业服务合同、物业进场邀请函、移交函、工作联系函、（2014）绵行终字第80号判决书，拟证明业委会成立程序合法并选聘了新的物业服务企业，在新的物业进场时原告坚决不退场导致公安机关到场维持秩序，原告强制向案涉小区提供物业服务。原告质证意见认为该组证据真实性无异议，但合法性均有异议，达不到被告的证明目的，参与选举业委会人员没达到规定数量，证明业委会请退原告不合法；2.网络论坛聊天截图打印件1页，拟证明业主方均不满意原告的物业服务，因消防原因导致小区内业主家中失火。原告质证意见对真实性、合法性无异议，但认为网络信息只是反映了发生事件，与物业服务质量无关；3.收据一张、照片打印件两张，拟证明物业费已缴纳至2015年5月，以及家中窗户处漏水原告没有处理。 庭审中，原告当庭陈述被告所购买房屋系电梯高层，按照合同约定本来应当收取的物业费用系1.56元／平方米·月，但是在本案中放弃部分诉讼请求，均按照1.2元／平方米·月收取，被告拖欠物业管理费时间系2015年5月1日至2018月4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为115.95㎡×36个月×1.2／平方米·月=5009.04元，垃圾清运费36个月×6元／月／户=216元，共计5225.04元，原告诉请违约金按所欠费用总额的5%计算。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、入住通知书、缴费票据、业委会备案登记表、关于公开选聘物业服务企业的公开汇报、备案回执、函、物业服务合同、照片打印件两张、（2014）绵行终字第80号判决书、网络打印件、收据及当事人当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 原审法院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.56元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按1.2元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，原审法院予以支持。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下： 一、关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。原审法院认为，原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，原审法院不予支持。 二、关于被告提出消防设施形同虚设、装修监管不到位、绿化毁损严重等抗辩理由，认为原告提供的物业服务存在瑕疵。原审法院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件、业主个人行为等认定物业服务存在根本违约，且被告也未举出证据证明。但是业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，原审法院不予支持。 三、关于被告抗辩公共收益应当属于该物业的业主共同所有，因物业未公示所以不予缴纳物业管理费。布鲁斯·国际新城B区小区目前是否成立业主委员会且业主委员会是否合法不明，但业委会作为业主大会的执行机构，小区业主可以通过业主大会议事规则约定小区共有部分的经营收益方式，而不能在本案中给予被告部分物业管理费的减免从而有损其他业主的利益，对于是否公示公共收益，系另一法律关系，可另行主张，因此对于被告该抗辩理由，原审法院不予支持。 四、关于被告抗辩因家中窗户漏水，要求物业予以维修，否则不予缴纳物业管理费用。原审法院认为，被告提供的两张照片打印件不足以形成完成的证据锁链，无法证明系被告家中窗户漏水并对其造成了损失，《商品房买卖合同》中对房屋质量亦有明确约定，如被告认为开发商修建的房屋存在质量问题或者物业服务企业在提供服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费115.95㎡×36个月×1.2／平方米·月=5009.04元，原审法院予以支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付从2015年5月至2018年4月的垃圾清运费的诉讼请求，原审法院予以支持，计为216元（6元/户/月×36月）。上述两项费用共计5225.04元，原审法院予以支持。 关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。 综上，判决如下：一、被告王辉凤于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2015年5月1日起至2018年4月30日止的物业管理费5009.04元、垃圾清运费216元，合计5225.04元。二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告王辉凤承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 二审中，上诉人王辉凤提交了以下证据：1.业委会工作联系函、停缴停车费通知、公告、通知，拟证实业委会的相应工作情况；2.业委会与永恒物业公司签订的合同、备案表、业委会与亿新物业公司签订的合同、前期物业合同，拟证明既然签订了合同，就应按合同办事。被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司质证认为证据1因业委会成立不合法，故对该组证据的合法性、关联性有异议；证据2与永恒物业公司签订的合同没有时间，真实性无法确认，备案表的真实性无异议，但是业委会自行去备案的，当时业委会不合法，前期物业合同无异议。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人对四川鑫泰物业服务有限公司在布鲁斯·国际新城B区服务至2018年4月30日无异议，本院予以确认，根据权利义务相一致的原则，四川鑫泰物业服务有限公司提供了物业服务，小区的业主享受了服务，即应支付物业管理费，针对上诉人王辉凤所提主张，分述如下：1.关于按服务标准定价的问题，首先，不同的业主对服务的标准认定不一，且服务是一个动态的过程，除非双方当事人对此达成一致，否则业主只能通过向业委会反映，由业委会要求物业服务企业整改或更换物业服务企业的方式解决，不能通过降低或免除部分业主物管费的方式解决；2.关于合同终止时间的认定和物业管理费标准的问题，四川鑫泰物业服务有限公司在布鲁斯·国际新城B区服务至2018年4月30日，故合同终止时间应认定为2018年4月30日；关于物业管理费标准，合同约定的是1.56元/月/平方米,四川鑫泰物业服务有限公司在本案中主张的是1.2元/月/平方米，客观上四川鑫泰物业服务有限公司是降低了收费标准；3.关于投诉处理，物业服务公司就业主所提房屋质量问题有义务向房屋开发公司反映，但维修义务属房屋开发公司，不得以此降低物业管理费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人王辉凤的上诉理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王辉凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年六月三十日 书记员 顾鸿飞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”