四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初325号 原告：李文良，男，1969年12月12日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：李钢，四川展宇律师事务所律师。 被告：沈建辉，女，1969年4月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告：李治林，男，1968年2月25日出生，汉族，住四川省蓬安县。 二被告委托诉讼代理人：唐治民，四川超尚律师事务所律师。 原告李文良与被告沈建辉、李治林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文良及委托诉讼代理人李钢、被告李治林、沈建辉及委托诉讼代理人唐治民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2010年11月9日签订的《房屋买卖协议》；2、判决被告返还原告购房款10万元；3、判决被告支付原告违约金49200元并赔偿原告经济损失（房屋价值差额）254000元；4、判决赔偿原告房屋租金28000元及律师费7000元。事实及理由：2009年原告因承租被告的门面房而相识。2010年1月，二被告称其在蓬安县，询问原告是否购买。2010年11月9日，原告与二被告签订了《房屋买卖协议》，约定原告购买二被告的房屋。协议签订后，原告共支付购房款10万元，但至今二被告没有履行交房义务。据原告了解，被告在“御江春天”小区要本没有住房可出售。为了保护原告的合法权益，现依据相关规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼主张。 二被告辩称，原告与被告签订购房协议被告并收取购房款10万元属实在，但签订协议时房子还是开发商的，开发商交付房屋后我才能交付房屋，签订协议时我方也将上述情况告知了原告，我方不存在欺诈。其次房屋买卖协议是无效合同，无效合同不存在违约金问题。我方同意终止合同，退还购房款10万元及资金占用利息。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻。2010年11月9日，原告李文良（合同乙方）与被告沈建辉（合同甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将自己私有的房屋出售给乙方，房屋位于蓬安县，乙方已对甲方所出售的房屋作了充分的了解，自愿购买该房产。合同第二条约定房屋单价为每平方米2460元，乙方在2010年11月9日付购房款10万元，合同还约定交房日期为开发商交房则交房，余款付款方式为进门时付清。合同签订当日，原告支付购房款10万元，被告沈建辉给原告出具了收条。 被告沈建辉与原告李文良签订上述《房屋买卖协议》是基于其所在原青龙嘴村三组位于拆迁区域，被告沈建辉与开发商（四川省蓬安县第二建筑公司、姚建军）签订了《拆、建还房合同》，并无现房。2018年5月蓬安县国土资源局公布统拆统建公示榜时，被告沈建辉不属于统拆统建范围，姚建军拒绝按《拆、建还房合同》约定还房，被告沈建辉到姚建军工地上阻止施工，双方发生过争议。 后经原告与被告多次协商解除房屋买卖协议未果，原告向本院提起诉讼。 案件审理过程中，原告向本院申请对蓬安县住宅现浇清水房市场价以2020年1月3日为评估时点进行评估。2020年4月16日，本院委托的四川义正地产资产评估咨询有限公司作出评估报告，内容为：委估对象蓬安县住宅现浇清水房市场均价为人民币3800元／平方米。评估过程中，原告支付评估费用8500元。 本院认为：1、原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力问题。被告主张原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，理由是在签订《房屋买卖协议》被告没有预售许可证，且被告也没有取得案涉房屋的所有权。司法解除规定没有房屋预售许可证签订的房屋买卖合同无效仅针对房屋开发企业，并不针对个人销售房屋，且事实上个人并不可能取得房屋预售许可证。针对没有房屋所有权而签订的买卖协议的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，签订合同时出卖人没有所有权或处分权并不影响合同的效力，故对被告辩解双方签订的《房屋买卖协议》无效，本院不予支持。该《房屋买卖协议》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法、有效，对合同双方当事人具有约束力。 2、《房屋买卖协议》约定的交房时间如何认定。《房屋买卖协议》载明“乙方对甲方所出售的房屋作了充分的了解”，庭审中原告也陈述知道被告属拆迁户，有拆迁协议，表明在签订《房屋买卖协议》时原告明知其所购买的房屋尚未修建，合同标的物是被告因拆迁协议将来能够取得的房屋。在签订房屋买卖协议时双方约定“开发商交房就交房”系原告基于对被告的信任相信被告为拆迁户且被告持有《拆、建还房合同》，但此信任在2018年5月蓬安县国土资源局统拆统建公示榜公布后则发生了变化，现被告沈建辉不属于统拆统建范围，其与开发商之间的还房协议也产生纠纷，被告沈建辉能否取得房屋尚存在不确定性。本院认为以不存在确定性的“开发商交房时间”作为原、被告房屋买卖协议的交房时间，该约定不明确。且原、被告之间房屋买卖协议签订至今已有十年之久，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，原告可以要求被告随时交房。 3、原告请求解除双方签订的《房屋买卖协议》本院是否应当支持。现被告不能交付合同约定的房屋，原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，对原告请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，本院予以支持。 4、关于原告请求退还购房款、支付违约金、赔偿房屋价差损失、租金损失、律师费损失等请求问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，对原告请求退还购房款10万元，本院予以支持。对于赔偿房屋价差损失请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，房屋的价差损失是原、被告履行合同后原告可以获得的利益，故对价差损失本院予以支持。原、被告签订合同约定房屋单价为2,460元/平方米，经评估案涉房屋现单价为3,800元/平方米，房屋单价价差为1,340元/平方米，案涉房屋合同约定建筑面积为100平方米，价差损失为134,000元。对于原告的违约金请求，民事责任以填补损失为原则，如果违约金不足以弥补损失的，在要求支付违约金后可以继续要求赔偿损失以填补损失，本案中已判决被告赔偿价差损失，已弥补了原告的损失，故对原告的违约金请求，本院不予支持。对于原告主张的租金损失，租金损失应当从合同约定的房屋交付之日起计算，但原、被告约定的房屋交付时间不明，在2018年5月原告知道被告不属于统拆统建范围后双方多次协商退房，原告并没有要求被告交付房屋，故对原告的租金损失本院不予支持。对于原告请求的律师费，因律师费不属于原告的必然损失，且原、被告签订的《房屋买卖协议》并未对律师费损失进行约定，故本院不予支持。 5、关于被告李治林是否承担责任的问题。被告李治林虽未在《房屋买卖协议》上签字，但被告出售的房屋是基于《拆、建还房合同》约定被告交付人均30平方米的划拨用地及拆除旧房而可能获得的房屋，而旧房系二被告的夫妻共同财产，因《拆、建还房合同》而获得的房屋属于二被告等人的共同财产，被告沈建辉将共同可能获得的财产出售给原告，被告李治林亦是知情的并未提出反对意见，且庭审中被告李治林也并没提出其不应当承担责任的抗辩意见，故本院认定二被告应当共同承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款规定，判决如下： 一、解除原告李文良与被告沈建辉于2010年11月9日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告沈建辉、李治林于本判决书生效之日起三十日内返还原告李文良购房款100,000元、赔偿原告李文良房屋价差损失134,000元； 三、驳回原告李文良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,873元（已由原告李文良预交3,937元），由原告李文良负担3,700元，由被告沈建辉、李治林负担4,173元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  唐光明 人民陪审员  唐以伟 人民陪审员  汪长家 二〇二〇年六月二十七日 书 记 员  秦 琴