山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁07执复98号 复议申请人（利害关系人）:张伟，女，1987年2月9日生，汉族，寿光市凯凯置业有限公司职工，住寿光市。 申请执行人：山东高密农村商业银行股份有限公司，住所地，高密市康成大街（东）2088号，统一社会信用代码91370700059021543B。 法定代表人：韩泓冰，董事长。 委托诉讼代理人：王兆阳，男，1970年4月10日生，汉族，该公司职工，住。 被执行人：寿光市凯凯置业有限公司，住所地，寿光市圣城街与菜都路交汇处，统一社会信用代码91370783564073985L。 法定代表人：范宣江，经理。 复议申请人张伟不服山东省高密市人民法院作出的（2019）鲁0785执异54号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 高密市人民法院在执行申请执行人山东高密农村商业银行股份有限公司（下称高密农商行）与被执行人寿光市凯凯置业有限公司（下称凯凯公司）等人借款担保合同纠纷一案中，张伟提出异议称，其已承租被执行人凯凯公司位于寿光市××街南侧，菜都路东的中国寿光国际贸易城A3号楼S12B、S13，A4号楼S8号商铺，请求中止对其商铺租赁权的执行。 执行法院查明，该院于2016年6月17日作出（2016）鲁0785民初2279号民事调解书，调解书确认：一、被告高密市兴科源新型材料有限公司欠原告高密农商行借款2300万元及利息、罚息（本金2300万元，按照合同约定月利率7.93333‰计算，罚息按月利率11.9‰计算），于2016年6月24日前全部付清；二、原告不放弃对凯凯公司抵押担保的权利；三、若被告逾期履行还款义务，原告可就全部借款2300万元及利息、罚息申请一并执行；四、被告杨秀芬、李顺刚对上述借款承担连带偿还责任；五、原、被告无其它争执；六、案件受理费156800元，减半收取78400元，由被告负担。调解书生效后，被告均未履行义务，执行法院于2016年7月12日立案执行。 在执行过程中，执行法院作出（2016）鲁0785执1576号执行裁定书，查封凯凯公司下列房产：1、寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A1号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号）；2、寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A2号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号）；3、寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A3号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号）；4、寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A4号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号）；5、寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A7号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号）；6、寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A8号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号）；7、寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A9号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号），同时查封凯凯公司名下位于寿光市××街以南的土地使用权（土地证号：寿国用（2012）第00326号）。以上查封期限三年，自2016年9月10日至2019年9月9日止，查封期间，禁止转让、变卖、抵押、典当、赠予、租赁等；2016年11月8日，执行法院作出（2016）鲁0785执1576号执行裁定书，拍卖上述财产。2017年12月11日，该院又作出（2016）鲁0785执1576号执行裁定书，裁定将被执行人凯凯公司名下位于寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A3号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号下22套房屋，面积3559.86平方米，分别是S02、S05、S06、S10、S11、S13、S14、S15、S17、S18、S19、S20、S30、S31、S32、S33、S35、S36、S37、S38、S12A、S12B）；位于寿光市××××南侧、菜都路东中国寿光国际贸易城A4号楼的房产（房产证号：寿房权证寿光字第××号下12套房产，面积1775.04平方米，分别是S04、S05、S08、S12A、S12B、S13、S14、S27、S28、S29、S30、S31）的房产按第三次流拍价格21473856元抵顶给申请执行人高密农商行。 张伟为证明自己的主张，向执行法院提交合同书一份、租赁合同一份及收款收据一份，证明因凯凯公司欠张伟工资42434元，于2016年9月1日将案涉房产租赁给张伟,租赁期自2016年9月1日至2021年8月30日止，租金抵顶工资。申请执行人提交房屋他项权利证一份，证明涉案房屋已于2015年1月27日在房管部门办理了抵押登记，房屋他项权利人为高密农商行，房屋所有权人为凯凯公司。 执行法院认为，被执行人欠款应予偿还，法院执行被执行人抵押的房屋，符合有关法律规定。从审查情况看，涉案房屋在房管部门登记的所有权人是凯凯公司，并于2015年1月27日与申请执行人在房管部门办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人是高密农商行，有他项权利证证明，法院采取的强制措施并无不当。张伟称，因凯凯公司欠职工张伟的工资，凯凯公司于2016年9月1日将涉案商铺租赁权转交给张伟用以抵顶所欠工资，并提供合同书、租赁合同、收款收据予以证实。《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，张伟的异议不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条之规定，执行法院裁定驳回异议人张伟的异议请求。 复议申请人张伟向本院申请复议称，请求撤销高密市人民法院作出的（2019）鲁0785执异54号执行裁定，中止对A3号楼S12B、S13，A4号楼S8号商铺的执行。事实与理由：一、复议申请人为凯凯公司的职工，因凯凯公司欠其工资，于2016年9月1日将案涉房产的租凭权转让给复议申请人，但为维持市场稳定与统一，仍由凯凯公司与租户签订租赁合同，由公司收取租金用于支付职工工资及日常费用，工资属劳动债权，结合破产法的相关规定，劳动债权优先于担保物权。二、案涉A3号楼S12B、S13，A4号楼S8号商铺抵押登记的他项权证书是否记载“预告抵押”，如果是预告登记，那么抵押权并没有设立，另外，本案查封时间晚于商铺租赁权转让的时间。 本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为执行法院驳回张伟的异议是否正确。本案中，被执行人凯凯公司已将案涉房产向申请执行人高密农商行设定抵押，并于2015年1月27日办理抵押登记，申请执行人对案涉房产享有抵押权，复议申请人主张案涉房产系“预告抵押”，但没有提交相应证据予以证明，亦与事实不符，本院不予采信。案涉房产登记在被执行人凯凯公司名下，属凯凯公司的责任财产，在变价程序未能成交的情况下，执行法院作出裁定，将案涉房产交付申请执行人抵偿相应债务，并无不当。即便复议申请人合法享有案涉房产的租赁权，亦不能阻碍上述执行行为。当事人以外的公民认为其合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，可作为利害关系人提出执行行为异议。本案中，复议申请人张伟主张其于2016年9月1日与被执行凯凯公司签订协议，承租案涉房产，但该承租协议是于案涉房产抵押登记之后签订。根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，执行法院拍卖案涉房产并没有侵害复议申请人的合法权益，亦不存在违法执行行为。因此，执行法院裁定驳回张伟的异议，符合法律规定，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人张伟的复议申请，维持山东省高密市人民法院（2019）鲁0785执异54号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李欣红 审判员  郭 伟 审判员  邱金山 二〇二〇年六月二十四日 书记员  徐艳玲