福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初2862号 原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街A2幢13-18号、69-75号店面。 负责人：张旭禹，该支行行长。 委托诉讼代理人：曾庆辉、庄可堪，该支行员工。 被告：李艳秋，女，1979年9月3日出生，汉族，住德化县。 被告：泉州冠益置业有限公司，住所地德化县浔中镇凤凰山学府路凤凰国际5号楼502室。 法定代表人：杨志洪，该公司经理。 委托诉讼代理人：**锋，福建瓷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许曼琪，福建瓷城律师事务所实习律师。 原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称“农行德化支行”)与被告李艳秋、泉州冠益置业有限公司（以下简称“冠益置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾庆辉，被告冠益置业公司委托诉讼代理人**锋到庭参加诉讼。被告李艳秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行德化支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李艳秋偿还原告借款本金420388.82元、利息、罚息及复利4755.17元，并支付从2019年8月1日起至还款日止的利息、罚息及复利；2、判令农行德化支行有权对李艳秋提供的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、判令冠益置业公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：李艳秋因购买冠益置业公司开发的德化县浔中镇凤凰山冠益·凤凰国际2幢23层2306房产，于2016年9月27日向农行德化支行申请贷款46万元，到期日为2046年9月26日，采用等额本金递减还款方式，由所购的房地产作抵押担保，并由冠益置业公司提供连带责任保证担保，抵押物建筑面积90.12平方米，该笔贷款从2016年10月-2019年7月累计归还本金39611.80元，现尚欠本金420388.82元及利息、罚息、复利4755.17元。贷款于2017年12月开始产生逾期，截止2019年7月31日尚有2期未结清，已构成违约。李艳秋债务逾期后，经农行德化支行多次催讨，借款人及担保人拒不履行还款义务。 李艳秋未作答辩，也没有提供相关证据材料。 冠益置业公司辩称，2016年9月27日因李艳秋向被告购买房屋向原告贷款，被告承担阶段性担保责任属实，但是该商品房现在已经具备办理产权证和不动产抵押登记证书的条件，被告也已经起诉并经法院判决，判决生效后，被告已经向法院申请强制执行，被告阶段性担保责任已经结束，现原告要求被告承担担保责任已经没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农行德化支行为证明自己的主张，当庭提供下列证据：一、《营业执照》《金融许可证》、法定代表人身份证明书，欲证明其诉讼主体资格；二、李艳秋的身份证，冠益置业公司的营业执照，欲证明李艳秋、冠益置业公司的诉讼主体资格；三、《个人购房担保借款合同》《商品房买卖合同》，欲证明借款合同法律关系依法成立的事实；四、借款凭证、贷款发放通知书，欲证明农行德化支行已履行合同义务，依约发放贷款；五、同意抵押承诺书、房地产抵押清单、预告登记证明，欲证明农行德化支行已办理合法有效抵押登记手续；六、贷款明细账、贷款合约基本信息，欲证明被告逾期还款情况。上述证据经庭审质证，冠益置业公司对其真实性均没有异议。 冠益置业公司为证明自己的主张，提供下列证据：1、（2019）闽0526民初3090号民事判决书、（2020）闽0526执968号受理案件通知书，不动产权证书及不动产登记证明，欲证明冠益置业公司的阶段性保证责任已经结束。上述证据经庭审质证，原告农行德化支行对其真实性均没有异议。 对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李艳秋既未提交书面答辩状，又拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩等权利。综上，本院经审理认定事实如下： 2016年7月3日，李艳秋作为买受人，冠益置业公司作为出卖人，双方就李艳秋向冠益置业公司以668000元价款购买址在德化县浔中镇凤凰山冠益·凤凰国际2幢23层2306房产签订了《商品房买卖合同》。 2016年8月15日，李艳秋作为抵押人向农行德化支行签署《同意房产抵押承诺书》。 2016年8月18日，农行德化支行作为贷款人，李艳秋作为借款人及抵押人，冠益置业公司作为保证人，三方签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款金额为460000元；借款期限30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定；还款方式采用等本递减还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户账号62×××71；借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人冠益置业公司提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押房屋地址为德化县浔中镇凤凰山冠益·凤凰国际2幢10层2306房，建筑面积90.12平方米；抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未约定按时按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权要求借款人、担保人全额赔偿等条款。 2016年9月23日，农行德化支行作为预告登记权利人，李艳秋作为预告登记义务人，双方就李艳秋向冠益置业公司购买址在德化县浔中镇凤凰山冠益·凤凰国际2幢23层2306室向德化县国土资源局办理预购商品房抵押权预告登记。 2016年9月27日，农行德化支行向李艳秋发放贷款460000元，执行利率4.41%，到期日期为2046年9月26日，还款日为20日，一个还款周期为一个月，还款方式为等额本金递减还款。借款后，李艳秋未能按合同约定按期向农行德化支行偿还借款本息。截至2019年8月1日，李艳秋尚欠借款本金420388.82元及利息4755.17元未能偿还。 2019年8月30日，冠益置业公司以李艳秋为被告，以农行德化支行为第三人，向本院提起商品房销售合同纠纷诉讼。本院于2019年12月30日作出（2019）闽0526民初3090号民事判决：一、李艳秋应在本判决生效后十日内办理址在德化县浔中镇冠益·凤凰国际2幢2306号室的不动产证书和抵押登记证书；二、农行德化支行应协助冠益置业公司和李艳秋办理不动产证书和抵押登记证书。 2020年4月22日，冠益置业公司向本院申请执行（2019）闽0526民初3090号民事判决。2020年5月6日，德化县浔中冠益·凤凰国际2幢23层2306号室已办妥不动产权登记及抵押登记，不动产权利人为李艳秋[闽（2020）德化县不动产权第0002724号]，抵押权人为农行德化支行。 本案在审理过程中，李艳秋有偿还部分款项，截至2020年4月22日，李艳秋尚欠借款本金411444.36元及利息7605.51元未能偿还。 本院认为，农行德化支行与李艳秋、冠益置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同条款没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，应认定合同合法有效，各方当事人应按合同约定履行。李艳秋在借款后未能按合同约定按期足额向农行德化支行偿还贷款本金及利息，已构成违约。根据上述合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。故农行德化支行要求李艳秋提前偿还借款本金及利息，符合合同约定，本院予以支持。 李艳秋提供址在德化县不动产权第0002724号］为借款作抵押担保，该抵押合同合法有效。双方已于2020年5月6日办理抵押登记手续，则抵押权自登记时设立。农行德化支行请求其有权以李艳秋所提供的抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。 按照《个人购房担保借款合同》约定，冠益置业公司承担的是阶段性担保，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，李艳秋已于2020年5月6日取得德化县浔中镇冠益·凤凰国际2幢23层2306室的不动产权证书，并办妥抵押权人为农行德化支行的抵押登记手续，因此，冠益置业公司已无须再承担阶段性保证责任。农行德化支行请求冠益置业公司承担保证责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告李艳秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、李艳秋应在本判决生效后十五日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金411444.36元及利息7605.51元，并支付自2020年4月23日起至还款日止按《个人购房担保借款合同》约定计算方式计算的利息、罚息、复利。 二、李艳秋不履行上述债务时，中国农业银行股份有限公司德化县支行有权就抵押物即李艳秋名下位于德化县不动产权第0002724号］的折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。 三、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7677.10元，由李艳秋负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄奇微 人民陪审员  徐树东 人民陪审员  徐志刚 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  方碧云 附: 一、本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物…… 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 二、执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方微信官方微博→