山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1551号原告：武玉英，女，1930年12月22日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：田洪祝，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙涛，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被告：赵燕霞，女，1982年12月31日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：王海东，山东道致律师事务所律师。原告武玉英与被告赵燕霞赠与合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武玉英的委托诉讼代理人田洪祝、孙涛，被告赵燕霞的委托诉讼代理人王海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武玉英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2007年4月16日订立的《房屋买卖协议》；2、判令被告协助原告办理济南市天桥区房产的房屋过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系祖母与孙女关系。双方于2007年4月16日订立了《房屋买卖协议》约定将原告位于济南市天桥区的房产售于被告，协议签订后被告一直未支付购房款，原告多次向被告索要房款遭到被告拒绝。为此，原告提出上述请求，望法院依法判如所请。赵燕霞辩称，原告所诉依法不能成立，应驳回其全部诉讼请求。首先，本案案涉争议房屋名为买卖，实为赠与，而赠与房屋则是被告父母原承租的济南市市中区房管局直管公房政府征收后的拆迁安置房。自1982年被告父亲赵明、母亲李士珍结婚至1999年该片区作为棚户区拆迁改造动迁止，赵明夫妻和被告一直租住在原市中区。拆迁开始后，因赵明选择拆迁安置，政府征收部门在该片区拆迁安置的天桥区柳云小区，将拟安置购买的×号楼×单元××室作为临时承租房分配给赵明和其母亲武玉英居住，之所以武玉英作为临时承租人的名字出现在临时住房迁入通知上，是因为根据当时拆迁安置和房改政策，对超出法定安置补偿面积的部分可以套用被拆迁人工龄购买，武玉英工龄长，套用其工龄享受的政策，在拆迁冻结前将其变更为丁家崖××-××号的共同承租人，而该房的实际承租使用人和租金缴纳人始终是赵明夫妇。2000年7月11日，赵明以武玉英的名义缴纳了案涉房屋购房定金9080元，2003年5月又补交了购房余款4722.56元。因原告清楚被告父母赵明夫妇才是本案案涉拆迁安置房被拆迁人和拆迁受益人，原告于2000年12月26日在天桥区公证处立下公证遗嘱，将案涉房屋赠与赵明，实际上是将本属于赵明一家应得的案涉房产物归原主。因借用原告工龄，为平衡与有微词的个别兄弟之间的关系，赵明给了其三弟赵斌10000元房屋补贴。2003年上半年，案涉房屋办了房产证，后来是原告多次主动提出办理房屋过户，2007年办理过户时，考虑到被告是家中独生女，直接将前述赠与房屋通过名义上的买卖形式办理过户，一则避免以后再过户的程序繁琐和税费重复，同时，以买卖形式将房屋过户缴纳的税费较低，因此，案涉房屋才最终落户在被告名下，这属于事实上的转赠与。房产过户给被告至今已经过去十几年了，在2019年10月份赵明因病去世之前一直没有纠纷和争议，这已经充分说明了前述事实的成立。以上是案涉房屋变更至被告名下的基本事实经过，不存在任何虚构和编排成分。根据以上事实，被告认为，本案形式上是房屋买卖纠纷，实际上是房屋赠与纠纷，案涉房屋本来依法就属于被告父母根据济南市拆迁安置政策应享有和所有的财产，并非原告个人依法所有个人财产的赠与和买卖。案涉房屋变更过户给被告，是原告真实意思表示，合法有效，不存在欺诈、胁迫情形，也不违反法律和国家政策，原告以欠款为由主张解除无理，于事实无据，不应予以支持。其次，原告起诉已经超过法定诉讼时效，依法应驳回。根据合同法第186条规定，赠与人在赠与的权利转移之前可以撤销，案涉房产在2007年就已经完成权利的合法变更转移，原告诉请的解除合同和协助过户实际上是撤销赠与，在房产已经完成权利转移多年，又无法定或约定的撤销的事实与理由，原告之诉已经超过法定诉讼时效。最后，案涉房屋已经过户至被告名下，物权权利优先于原告提诉的所谓合同债权，原告所诉没有法律依据，应驳回。1、案涉房屋作为不动产已于2007年4月23日依法变更登记在被告名下，根据物权法第九条的规定，自本案诉争之天桥区柳云小区×号楼-×-××房屋产权变更至被告名下之日起，房屋不动产物权已经归被告所有。物权登记具有公示、公信力，按照物权法定原则，案涉房屋过户后，被告对案涉房屋享有排他物权权利，除非不动产登记机关依法定事由和法定程序依法撤销该项不动产登记，收回不动产权利证书，否则，包括原告在内任何人不能依据买卖合同对抗已经发生法律效力的物权变更。2、原告提诉的房屋已经依据物权法完成变更登记，不动产物权已发生转移，原告提请解除房屋买卖合同并要求协助办理房产过户登记的诉求属于合同纠纷，在没有法定和约定事由的情况下，提出将依法完成物权变更登记的房产返还没有法律依据，属于诉的选择错误，法院应裁定驳回。综上，原告所诉没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉请。本院经审理认定事实如下：武玉英于2003年1月22日取得位于济南市天桥区房屋的房屋所有权证书（产权证号：济房权证天字第08××××号）。2007年4月16日，武玉英（甲方、卖方）与赵燕霞（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》一份，载明：“经买、卖双方协商，甲方自愿将坐于天桥区柳云小区×号楼×单元××室，建筑面积65.14平方米，产权证号：08××××，出售于乙方，双方签订如下协议，以兹共同信守：一、经双方协商该房屋成交价格为：￥160000元……二、甲方应保证此房产产权明确，无任何债务纠纷，并协助乙方办理房产交易过户手续。三、买卖双方如有违约，按国家有关法律法规办理。四、本协议经双方签字盖章后生效。”同日，武玉英与赵燕霞在《房屋所有权转移登记申请表》上签字。赵燕霞于2007年4月23日取得位于济南市天桥区房屋的房屋所有权证书（产权证号：济房权证天字第××号）。另查明，上述房屋买卖协议签订后，赵燕霞未向武玉英支付购房款，涉案房屋一直由武玉英居住、使用至今。庭审中，武玉英称其孙女赵燕霞一直未支付涉案房屋的购房款16万元，其于2019年10月24日电话联系赵燕霞催要房款，赵燕霞明确表示拒绝，后其分别于2019年11月4日、2019年11月6日向赵燕霞邮寄催款通知书，但赵燕霞均拒收，武玉英提交录音、告知函、顺丰快递单、顺丰投递进度单、顺丰快递信封、EMS快递邮件为证。对武玉英提交的上述证据，赵燕霞认为：1、对录音的真实性无异议，但该录音不能证明赵燕霞欠款。2、告知函、顺丰快递单、顺丰投递进度单、顺丰快递信封、EMS快递邮件不能作为武玉英主张债权存在的有效证明。庭审中，赵燕霞主张涉案房屋系其父亲赵明、母亲李士珍原承租的济南市市中区房管局直管公房政府征收后的拆迁安置房，其与祖母武玉英就涉案房屋名为买卖、实为赠与。为证明其主张，赵燕霞提交如下证据：1、济南市房管局房租收据八张，证明赵明承租济南市市中区丁家崖××-××号房屋的事实。2、临时住房迁入通知，证明赵明是济南市市中区丁家崖××-××号房屋的拆迁被安置人，被临时安置在涉案房屋，武玉英系在拆迁前临时变更为共同承租人一并迁入涉案房屋的。3、济南市天桥区公证处于2000年12月26日作出的（2000）济天证民字第4026号《声明书公证书》，载明：“兹证明武玉英（女，1930年12月22日出生，现住济南市天桥区于2000年12月4日来到我处，在我的面前，在前面的《声明书》捺手印。”该公证书前附的《声明书》载明：“……我叫武玉英，我的丈夫赵洪志于1995年死亡，我有四个子女，均有生活来源，我于2000年7月11日，根据济南市房改政策，以人民币9080.00元购买了济南市天桥区柳云小区×号楼×单元××号单元房，购房发票为NO：194××号，房产证明尚未办理下来。对上述房产，我现声明如下。1、在我生存且具有完全民事行为能力期间，如果取得上述房产的合法证明，我再办理赠与，将上述房产赠送给儿子赵明名下所有。2、在我死亡或不具有完全民事行为能力期间，如果取得上述房屋的合法证明，根据我本人意愿，将上述房产办理给儿子赵明名下所有。3、上述声明内容是我的真实意思表达，不受任何人干涉、胁迫。4、我现在头脑清醒，思维正常。声明人：2000年12月4日”。上述声明书“声明人”处有捺印。4、收到条一张（日期为2000年12月29日），证明因借用武玉英的工龄参与涉案房屋超出法定补偿部分的房改，为平衡兄弟间关系，赵明向其三弟赵斌支付了1万元的房屋补贴。5、国有住房出售收入专用票据两张（日期分别为2000年7月11日、2003年5月14日）、房产买卖契约，证明在武玉英办理上述赠与公证、赵明向赵斌支付1万元房屋补贴后，武玉英以个人名义签订了涉案房屋房改售房买卖契约，该买卖契约约定的购房款均系赵明缴纳。对赵燕霞提交的上述证据，武玉英认为：1、对于济南市房管局房租收据中日期为1995年的两张收据真实性有异议，印章模糊不清，无法确认出具单位，也没有记载房屋坐落位置，与本案没有关联性，对日期为1996年的三张收据真实性无异议，但与本案没有关联性，对日期为1999年的三张收据真实性无异议，但没有租赁房屋的地址，与本案没有关联性。2、对临时住房迁入通知真实性无异议，其中显示安置人为武玉英、赵明，安置方式为临时承租，不能证明赵燕霞欲证明的目的。3、对公证书真实性无异议，该公证的声明书明确载明武玉英根据房改政策以9080元购买了涉案房屋，并不是赵燕霞所陈述的由赵明出资购买，该声明书内容具有遗嘱性质的意思表示，但涉案房屋已经通过买卖过户给了赵燕霞，该条款不具有可执行性，且武玉英现在思维清晰，完全可以作出与该声明不同的意思表示。4、对收到条真实性有异议，且与本案无关。5、对国有住房出售收入专用票据两张及房产买卖契约的真实性无异议，但该两张票据中载明的缴纳房款人为武玉英，并非赵明，房产买卖契约也可以证明涉案房屋是武玉英通过房改取得的产权，不存在赵燕霞所述套用工龄的情况。庭审中，关于未交付房款及房屋的原因，武玉英称当时双方口头约定武玉英在此房屋内有终生居住权，武玉英曾在2019年之前口头向赵燕霞主张过购房款，当时赵燕霞说不给，因为赵燕霞的父亲赵明在世期间对武玉英还是有照顾的，基于家庭亲情关系，武玉英没有起诉要求赵燕霞支付购房款，但赵明去世之后，赵燕霞对武玉英不管不问，加上武玉英年老体弱、需要照顾、需要资金，所以才于2019年多次向赵燕霞主张购房款。赵燕霞表示当时其父母认为武玉英年纪大了，在涉案房屋内居住比较方便，所以一直没有让武玉英腾出房屋，在2019年其父亲赵明去世之前，武玉英从来没有向赵燕霞一家提过房款的事，是在赵明去世后，武玉英才突然提出的。以上事实，有房屋所有权证书、房屋买卖协议及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，从武玉英与赵燕霞签订的案涉合同的内容来看，双方仅约定了产权过户需要的基本条款，即房屋的基本情况、价款数额等，而房屋买卖合同必备的付款方式、付款时间、解决争议的方法及违约责任等重要事项均未进行约定，与一般的买卖合同存在较大差异。考虑到双方的特殊身份关系、涉案房屋的居住使用情况，以及根据现有证据所显示的武玉英在2019年之前未向赵燕霞主张支付购房款的情况，结合赵燕霞提供的公证书等相关证据，可以认定武玉英与赵燕霞签订的案涉合同名为买卖合同，实为赠与合同。故武玉英以赵燕霞未支付购房款为由要求解除案涉合同并办理房屋过户手续的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告武玉英的诉讼请求。案件受理费13940元，减半收取计6970元，财产保全费5000元，由原告武玉英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 宋 芳二〇二〇年六月十日书记员 崔盼盼