湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初2062号原告（反诉被告）：岳阳恒泰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市湖南城陵矶新港区。法定代表人：吴登峰，执行董事。委托诉讼代理人：肖曙光，公司法律顾问。委托诉讼代理人：徐勋武，公司员工。被告（反诉原告）：易迪龙，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告（反诉被告）岳阳恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）与被告（反诉原告）易迪龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒泰公司委托诉讼代理人肖曙光、徐勋武，被告（反诉原告）易迪龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令易迪龙支付购房款余额150000元，违约金14880元（自2018年12月8日起暂计算至2020年4月17日止，实际计算至清偿之日止）。2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。约定易迪龙购买某某小区某号商品房，房价款867717元。此后，双方签订购房确认单，易迪龙应支付房款867717元及维修基金14697元，共计882414元。但易迪龙在支付首付款267717元及维修基金14697元后，于2018年12月7日在光大银行贷款450000元，剩余购房款150000元一直未予支付。恒泰公司经多次催讨未果，遂诉至法院。被告（反诉原告）易迪龙辩称：易迪龙对预测面积、应付房款差额及付款时间均有异议。剩余购房款没有150000元，而且应当在收房时再交纳。被告（反诉原告）易迪龙向本院提出反诉请求：1、请求交房时按实测面积结算房款差额。2、请求确认所购房屋预测公摊面积为11.61平方米。3、请求确认恒泰公司交房时间为2020年10月11日。4、请求确认双方签订的《商品房买卖合同》第五章第十三条无效。5、由恒泰公司承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实与理由：1、恒泰公司以大欺小，不仁道。以新冠疫情影响，函告易迪龙延期交房，却起诉易迪龙违约支付房款。易迪龙也因新冠疫情影响，无法及时收回借款，损失很大。既然恒泰公司延期交房都不违约，易迪龙又何来违约。2、合同附件四第3条约定，由于易迪龙的原因不能按期办理或银行审核不符合条件的，需在15日内付足余额。该余额是指贷款申请额度600000元，约定的是余额付款时间而并非差额付款时间。恒泰公司销售人员从未对差额何时结清作出过解释说明，故理所当然是在交房时付清差额。3、房屋预测公摊面积有问题，因此只能在交房时按实测面积结算房款。根据购房合同附件一所附图纸数据，可以算出13栋3-11楼楼梯间及水电管道井、电梯井的公摊面积。公摊面积为：（6.6×2.8+2.4×2.2）×9×2=427.68平方米；公摊系数为：427.68÷4261.05=10.036%；易迪龙房屋的公摊面积为115.7×10.036%=11.61平方米。4、全省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。即2月10日就可以复工。按正月初七上班的规定计算，从1月31日至2月9日其间只有10天，也就是复工时间只需要推迟10天。因此交房时间也只能顺延至2020年10月11日。5、合同第十三条约定：合同约定单价不变，根据产权登记面积计算房价，房款据实结算多退少补。这是典型的格式条款。明显排除了恒泰公司的法律责任和主要义务，应当认定约定无效。6、恒泰公司在签订合同时有明显欺诈行为，除了多算公摊面积、面积误差处理约定不明确外，催易迪龙付款时还告知一个星期后房价会涨，结果过了一、两个月房价就在跌。明知公积金贷款贷不了600000元，却欺骗易迪龙说可以贷款600000元。等易迪龙付款签了合同贷了款，又在疫情期间突然起诉。综上，特提出反诉，希望判如所请。原告（反诉被告）恒泰公司反诉辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》，对于房屋面积、交房时间、付款时间及违约责任都有明确约定，该合同已经发生法律效力。2、易迪龙要求法院确认预测公摊面积，既没有法律依据，又没有合同约定。3、易迪龙是完全民事行为能力人，双方签订的合同合法有效，未经双方达成合意，不能随意变更或者废止。请求法院依法驳回易迪龙的反诉请求。经审理查明，2018年7月16日，恒泰公司与易迪龙签订《商品房买卖合同（预售）》一份。约定，易迪龙购买恒泰公司开发的“某某小区”第某幢某层某房。商品房的房产测绘机构为岳阳市房地产测绘中心，预测建筑面积133.61平方米，其中套内建筑面积115.70平方米，公摊共有建筑面积17.91平方米。单价6494.4元/平方米，总房款为867717元。第七条付款方式及期限为：易迪龙应于2018年7月16日前支付首付款267717元，余款600000元向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款的违约责任：逾期付款超过30日，恒泰公司有权解除合同。如恒泰公司不解除合同，易迪龙按日支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期付款与该期实际款的差额。采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额定。恒泰公司应当在2020年10月1日前交付商品房。第十三条面积差异处理：商品房交付时，恒泰公司应当向易迪龙出示房屋测绘报告，并提供商品房的面积实测数据（简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。第4种方式为：合同约定单价不变，根据产权登记面积计算房价，房款据实结算多退少补。合同附件二约定，按照《湖南省房产面积测量技术规程》之规定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明如下：公共部位的公用建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积，列入幢共有建筑面积。具体说明以房地产测绘中心结果为准。合同附件四约定，买受人选择公积金或银行贷款的，由于买受人原因不能按期办理或银行审核不符合贷款条件的，需在15日内付足余额，延期付款的应承担第八条第1项违约责任。当天，双方还签订了一份某某小区三期《商品房买卖合同》确认单。确认易迪龙应交房款为867717元，维修基金14697元。首付款交纳267717元，维修基金交纳14697元，累计交纳282414元。另600000元贷款支付。恒泰公司出具了267717元购房款收据及14697元房屋维修基金收据。2018年12月5日，恒泰公司收到易迪龙申请的贷款450000元。剩余150000元贷款一直未到帐，易迪龙也未以其他的方式进行支付。易迪龙称，150000元贷款未能支付，是因为住房公积金批准的贷款额度低于易迪龙的申请金额，造成贷款差额150000元。2020年3月20日，恒泰公司向易迪龙发出《不可抗力告知书》一份。内容为，根据合同约定，诉争房屋应于2020年10月1日交付。因全国爆发新型冠状病毒肺炎，疫情及政府相关防控措施已构成不可抗力，导致施工进度无法按照原计划进行。交付商品房的期限会相应顺延。恒泰公司承诺在疫情防控要求解除后第一时间尽快组织复工，在严格保障房屋交付质量的前提下，将疫情造成的时间损失降到最小。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》及附件、确认单、收据、光大银行流水单、告知书及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，恒泰公司与易迪龙2018年7月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，合法有效，恒泰公司与易迪龙均应按合同约定，行使权利、履行义务。易迪龙按约交纳房款，恒泰公司按约交付房屋。根据合同附件四约定，买受人选择公积金或银行贷款的，由于买受人原因不能按期办理或银行审核不符合贷款条件的，需在15日内付足余额，延期付款的应承担第八条第1项违约责任。本案中，易迪龙申请了600000元住房公积金贷款，批准到帐的贷款数额为450000元，该种情形属于审核不符合贷600000元款项的情形，易迪龙应在15日内付清余款150000元。2018年12月5日，450000元贷款到帐，则2018年12月20日前，易迪龙应支付剩余150000元。逾期支付，按逾期应付款日万分之二的标准承担违约金至房款实际支付之日。易迪龙称，自己申请600000元贷款，审批450000元，其中150000元系审批差额，既不属于因自己原因不能按期办理贷款，也不属于银行审核不符合贷款条件，所以剩余款项150000元应在交付房屋的同时支付，没有法律依据，本院不予采信。《商品房买卖合同（预售）》第五章第十三条关于实测面积与预测面积差异的约定为，“单价不变，根据产权登记面积计算房价，房款据实结算多退少补”。该条款系格式条款，既不具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，也没有免除恒泰公司责任、加重易迪龙责任、排除易迪龙主要权利的情形。易迪龙称该条款为无效条款，交房时应按实测面积结算房款差额，没有法律依据，本院不予支持。关于公摊面积。双方在合同的附件二中已经明确了公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成，并约定以房地产测绘中心结果为准。现易迪龙要求自行确定公摊面积，没有法律依据，本院不予支持。易迪龙在反诉中，要求确认交房时间为2020年10月11日。因确认交房时间不符合反诉条件，对交房时间的确认，本案不作审理。综上，恒泰公司的本诉请求，部分符合法律规定，本院予以支持。易迪龙的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）易迪龙在本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）岳阳恒泰房地产开发有限责任公司支付购房款150000元；并以150000元基数，按日万分之二的标准，承担自2018年12月21日起至购房款实际付清之日止的违约金。逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告（反诉原告）易迪龙的全部反诉请求。本诉案件受理费3598元，减半收取1799元，反诉案件受理费200元，合计1999元，由被告（反诉原告）易迪龙承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 许 东二〇二〇年六月九日书记员 冯静楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。