北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初2732号原告：北京弗瑞登管理咨询有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金穗路2号院10号楼9层902-5，统一社会信用代码91110113MA00G3TH6T。法定代表人：陈萍，董事长委托诉讼代理人：陈晔，女，1977年11月11日出生，汉族，住江苏省杭州市。被告：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村村委会东南300米，统一社会信用代码911101137334516506。法定代表人：唐昊涞，董事长。被告:望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003M9HX2。法定代表人：孙留江，执行董事。被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003HL977。法定代表人：孙留江，执行董事。被告:北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市房山区康泽路3号院12号楼6层2单元601，统一社会信用代码91110113MA00GDQ646。法定代表人：徐荣青，执行董事、经理。四被告共同委托诉讼代理人：徐文科，山东德衡律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。原告北京弗瑞登管理咨询有限公司（以下简称弗瑞登公司）与被告北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）、北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弗瑞登公司之委托诉讼代理人陈晔、四被告共同委托诉讼代理人徐文科、宋振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弗瑞登公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除伟特公司与原告的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2．伟特公司退还房款1834425元；3．伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司共同退还原告装饰款565246元；4．伟特公司赔偿逾期交付违约金36581．38元；5．伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司共同返还利息（以26万元为基数，自2016年6月29日起至退清所有房款之日止；以1014315元为基数，自2016年10月14日起至退清所有房款之日止；以27万元为基数，自2016年12月12日起至退清所有房款之日止；以855356元为基数，自2019年5月31日起至退清所有房款之日止；按照银行同期贷款利率5%标准）；6．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月29日原告支付北京嗨楼科技有限公司（以下简称嗨楼公司）6万元团购费，购买开发商为伟特公司的商品房。2016年6月29日支付购房款20万元，收款方是望天树装饰公司。2016年10月14日支付715083元购房款，收款方是望天树装饰公司。2016年10月17日支付299232元装修款，收款方是望天树装饰公司，收据方是雅居天成公司。2016年12月12日支付27万元购房款，收款方是望天树装饰公司，收据方是雅居天成公司（266014元）和望天树装饰公司（3986元）。2019年5月31日支付846211元房款,收款方是伟特公司。2019年5月31日支付9145元，收款方是伟特公司北京新干线销售部李健强。于2017年1月以个人名义签订了网签合同，被告知可以进行网签，并于2018年12月交付房屋，但是由于开发商的原因迟迟没有网签，直到2018年12月25日才正式签订了网签购房合同，合同约定了2019年6月30日交付房屋。至2019年5月31日，原告已经全款付清购房款和装修款共计2399671元。因合同规定本房屋应于2019年6月30日交付房屋，至今逾期超过90日，现原告有权与被告伟特公司解除预售合同，要求伟特公司支付合同规定的违约金。装修款于2016年10月17日和2016年12月12日已经全额交给望天树装饰公司和伟特公司，收据方是雅居天成公司，装修款收款人是望天树装饰公司和伟特公司，但其销售说是与雅居天成公司签的装修合同，但截至本诉讼日原告没有见到装修合同，被告涉嫌欺诈。因伟特公司违约，原告要求解除合同，要求嗨楼公司、伟特公司退还6万元团购费，要求伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司退还所有原告支付的款项,并支付给原告利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计算,因为被告违约,一切费用由被告承担。被告伟特公司辩称，预售合同房款是1829069元，按照约定原告应该在2019年10月份之前付清，但是原告没有付清，已付房款是1765280元，装修款已付565246元，按照附件四第三条约定，我公司有权拒绝交付房屋，并扣除3%违约金，解除合同的责任不在我公司。如果法院判决解除合同，原告应配合我公司办理网签解除手续，我公司在解除合同180日后退款。嗨楼公司收取原告款项，与我公司无关，我公司不同意承担利息。被告望天树装饰公司辩称，我公司收取的装修款，我公司可以退还，但不存在利息的约定。嗨楼公司收取原告款项，与我公司无关。被告望天树资产公司辩称，我公司是卖房的中介，在本案中我公司没有收取任何款项，是为望天树装饰公司和伟特公司寻找客户，我公司不是适格被告，之前的个案中我公司同意连带退款，在本案中我公司不同意承担连带责任，应该根据合同相对性分别判决。被告雅居天成公司辩称，收据是我公司开具的，解除合同后同意退还原告装修款，但不同意支付利息，团购费与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告弗瑞登公司提交的预售合同、联机备案表、收据、会员团购优惠服务说明书、定购协议、微信截图，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：项目名称为XXX的房屋由伟特公司开发。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区XXX。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过XXX项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。在销售过程中，望天树资产公司、望天树装饰公司与嗨楼公司合作销售，通过团购费抵房款方式由嗨楼公司收取了数额不等的团购费。陈晔与望天树资产公司于2016年12月12日签订《XXX》定购协议，甲方为望天树资产公司，乙方为陈晔。约定房屋坐落于6-518，预测建筑面积76．01m2。房款总价（不含装修款）1829069元，装修款总价（含改造、设计、装修费）565246元。乙方应于__年__月__日前携带本人身份证原件、本定购协议原件、已付款收据，签约尾款，办理按揭贷款所需资料及其他相关费用等至售楼处签订（北京市商品房预售合同），上述期限内未签订《北京市商品房预售合同》的，乙方将不再享受所认购时的优惠与折扣。乙方签订《北京市商品房预售合同》的当日需与甲方指定的第三方签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，如乙方在约定时间内未签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，甲方或开发商均有权解除《北京市商品房预售合同》并再次出售本房源，乙方已付款（含定金）作为违约金不予退还且不得提出任何异议。陈晔于2016年6月29日与嗨楼公司签订《会员团购优惠说明书》，约定载明：嗨楼公司依托企业自身品牌、信用及相关资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，您也愿意成为嗨楼公司会员，享受为您提供的本次购房优惠服务。为此，嗨楼公司就您本次享有的购房优惠服务有关事宜说明如下：陈晔，嗨楼公司为您争取的意向购买楼盘优惠为XXX，嗨楼公司独家享受6万元抵12万元。特别说明：1．只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠服务。2．当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系北京嗨楼公司，随时申请退还您已支付的服务费。3．当您在成功购房后，因任何原因取消购房，您需要向与您签订《商品房买卖合同》的开发商申请由开发商开具《退房确认函》，请您持《退房确认函》随时申请退还您支付的服务费。4．申请退还服务费将于办理退款手续后15个工作日内转账退还至原消费银行卡，办理退款无手续费用全额退还，北京嗨楼公司不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任……7．如因政策原因，导致该房屋无法签署《商品房预售/销售买卖合同》，北京嗨楼公司承诺在相关政策出台15个工作日内全额无息退还，同时不承担任何其他责任。陈晔当日支付了团购费6万元。2018年10月10日，弗瑞登公司与伟特公司签订了合同编号为XXX的预售合同，约定弗瑞登公司购买顺义区XXX房屋，建筑面积共计76．01平方米，其中套内面积48．72平方米，用途商务办公，单价37542．47元，总价款1829069元。买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十一条规定的时间，将该商品房交付买受人的。双方同意按照下列第二种方式处理，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条款约定的违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。买受人按下列第一种方式按期付款。一次性方式付款：1．签订本合同当日支付房价款（含定金）365814元；2019年1月9日前，支付价款548721元；于2019年4月9日前支付价款457267元；剩余房价款457267元，由买受人于2019年10月9日前付清。附件十二补充协议：出卖人伟特公司，买受人为北京顺达万鑫科技有限公司（伟特公司称买受人名称系书写错误）。在房屋实际交付前如买受人仍有房价款未付清和相关费用未缴清的，出卖人有权顺延房屋交付期限直至买受人缴清上述费用。若因出卖人原因导致本合同解除。若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在本合同中选择以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还需向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。双方办理网签的时间是2018年10月10日。弗瑞登公司提交的收据显示：2016年6月29日，原告支付至嗨楼公司账户6万元。2016年6月29日，原告支付望天树装饰公司房款20万元。2016年10月14日，原告支付至望天树装饰公司房款715083元、装修款299232元。2016年12月12日，原告支付至望天树装饰公司房款3986元、266014元。2019年5月31日，原告支付至伟特公司房款846211元。弗瑞登公司提交微信截图一张，显示2019年5月31日陈晔向李健强支付9145元，李健强向其出具加盖北京新干线销售部收据一张，证实收取陈晔交来6-518的9145元。被告称可将雅居天成公司与原告的装修合同提交我院，但截至本案判决之日，被告并未提交装修合同。弗瑞登公司提交了与李健强沟通的微信记录。2019年5月13日，原告问你先别回绝我，或者你给我装修公司的，我自己去问。李建强称毛坯还没交了，现在我也不知道装修公司的，我先问下开发商的领导。原告说好毛坯什么时候交？李建强回答，毛坯现在初步的时间是8、9月份。原告问什么时候能知道确切时间，李建强回答主要看工程进度。2019年5月20日，李建强问总共欠款91万，2019年4月15日到期一笔，金额452733元，这个可以优惠4个点，优惠金额18109元，优惠后需交款434624元，未到期金额457267元，这个可以优惠7个点，优惠金额32008元，优惠后需交款425259元，总计优惠50117元，优惠后总计交款859883元，未逾期的优惠点是我单独和项目沟通的，你交的时候需要给你讲明白的。原告称2019年4月10日到期一笔，金额452733元，这个可以优惠4个点，这个不是我不交，是没人喊我交，而且签合同的时候，也是你说的，就是合同上这么写，实际缴款让10月一起交就行。可不是我不交，你们自己中途变卦的变卦了，也没主动喊我交钱，是你们让这笔费用逾期的。李建强回答现在合同上是这样，现在也没有说要逾期的事情，不是也是一样的优惠。总共交855356，但这个财务你对公转账是846211，9145是需要你私人转到另一个账户，原告问为啥，提成？四被告表示不认可微信记录，李健强与原告产生的交易款项属于个人支付，四被告不知情，且没有北京新干线项目部公章备案，李健强已经辞职了。关于合同解除原因，原告称其已经支付全部房款，合同约定在2019年6月30日交房，被告已经逾期交付，且至今没有告诉交房时间，在2019年8月30日曾告知不要房子了，2019年11月15日最后一次和李健强沟通，但没有发出过书面解除合同通知。伟特公司表示，因为原告没有按期付清房款，属于原告违约。就目前项目进展来看，交房时间初步定于2020年12月30日。经本院询问，伟特公司表示在2019年6月30日不具备交房条件。关于网签合同，原告表示被告将钱退还后可以配合办理注销手续。嗨楼公司于2019年12月11日注销。本院认为:本案第一个争议焦点为原告与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方，应如何承担违约责任。原告主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2019年6月30日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，伟特公司房屋尚未建造完毕，不具备交付条件。对此伟特公司表示因原告未履行付款义务，应顺延交付房屋的时间。原告已经按照双方合同约定的付款方式支付了全部购房款，伟特公司未按合同约定时间交付房屋的行为已构成根本违约，原告行使解除权，于法有据，本院予以确认，双方预售合同及附件解除时间应为伟特公司收到原告起诉状之日即2020年1月17日。原告弗瑞登公司应配合伟特公司办理解除网签备案手续。因双方合同已经解除，故原告要求伟特公司支付逾期交房违约金的依据不足，本院不予支持。本案第二个争议焦点是原告交纳购房款金额认定和返还主体确定。首先，原告弗瑞登公司将6万元支付至嗨楼公司账户内，将1484315元分几次支付至望天树装饰公司账户内、将846211元支付至伟特公司账户内，上述公司有退还原告弗瑞登公司款项的义务。其次，望天树装饰公司称其将收取的装修款已经交付给雅居天成公司，但并未提交证据证实。另，雅居天成公司出具收据证实其共收取原告弗瑞登公司装修款565246元，上述款项最终由望天树装饰公司还是雅居天成公司实际获得无法查清，二被告应共同承担退还责任。再次，在原告与伟特公司签订预售合同前，望天树装饰公司收取了原告房款及装修款。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“XXX”项目（XXX）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树资产公司、望天树装饰公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。嗨楼公司与望天树资产公司、望天树装饰公司系合作关系，嗨楼公司在2016年6月29日收取原告6万元属于购房款一部分，嗨楼公司注销后，伟特公司应予返还，被告可就内部款项分配问题自行解决。李健强收取原告的9145元系代表伟特公司收取房款，伟特公司应予返还。最后，雅居天成公司称与原告签订了装修合同，但截至本案判决之日并未向我院提交，关于装修合同问题，双方可另行处理，本案中无法处理。望天树装饰公司收取的1484315元由被告自行进行划分成房款和装修款，该划分不能对抗原告，原告要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的利息，符合法律规定部分本院照准，过高部分，本院予以调整，且2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告北京伟特房地产开发有限公司与原告北京弗瑞登管理咨询有限公司签订的合同编号为Y2125652的《北京市商品房预售合同》及附件于二〇二〇年一月十七日解除；二、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同退还原告北京弗瑞登管理咨询有限公司装修款五十六万五千二百四十六元及利息（以二十九万九千二百三十二元为基数，自二〇一六年十月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以二十六万六千零一十四元为基数，自二〇一六年十二月十二日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；三、被告北京伟特房地产开发有限公司退还原告北京弗瑞登管理咨询有限公司房款一百八十三万四千四百二十五元，于本判决生效后七日内付清；四、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司共同退还原告北京弗瑞登管理咨询有限公司房款利息（以二十万元为基数，自二〇一六年六月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以七十一万五千零八十三元为基数，自二〇一六年十月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以三千九百八十六元为基数，自二〇一六年十二月十二日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以八十五万五千三百五十六元为基数，自二〇一九年五月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；五、原告北京弗瑞登管理咨询有限公司于收到上述所有应得款项之日起三日内，配合被告北京伟特房地产开发有限公司办理合同编号为XXX的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；六、驳回原告北京弗瑞登管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千一百四十五元，由被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费二百六十元，由被告北京伟特房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年六月二十四日书记员 孙建伟