江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异23号异议人（案外人）：李晓龙，男，1995年11月21日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师，一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴芬，女，1989年11月20日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，系该公司员工，一般代理。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲借款合同纠纷一案过程中，案外人李晓龙对本院查封遂川县地块富景新天地小区13栋1-1604房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李晓龙称，请求解除本院（2019）赣08执恢16号案中对遂川县地块富景新天地小区13栋1-1604房的查封、拍卖等执行措施。事实和理由：李晓龙与遂川富景公司于2014年12月31日签订商品房认购协议，李晓龙通过母亲彭美华的银行账户转账支付了案涉房款的全部房款，案涉房产也已经交付进行了装修，应归李晓龙所有。因遂川富景公司资金周转不灵，该楼盘未能完工验收，该公司也未能交房并办理房产登记。但李晓龙的权利应在先，法院查封、拍卖该房产，损害了李晓龙的合法权益。李晓龙向本院提交了其与遂川富景公司就案涉房产签订的《商品房认购协议》、遂川富景公司出具的收款收据、银行转账明细、遂川富景公司出具的情况说明，以及预存电费、沙费、水电入户费、装修履约金、拆墙履约金收据等材料。申请执行人红岭创投公司称，李晓龙与遂川富景公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，其异议没有事实和法律依据，其提交的证据不应认可。生效法律文书已经明确红岭创投公司对案涉房屋享有抵押权，可以优先受偿。被执行人遂川富景公司称，李晓龙所说的情况属实，李晓龙通过转账支付了购房款。被执行人江西富景公司、王满生、林秋莲未到庭发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，由本院审理、执行。本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投电子商务股份有限公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景房地产开发有限公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投电子商务股份有限公司对拍卖、变卖遂川富景房地产开发有限公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任。江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景房地产开发有限公司追偿；四、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。同时，该民事判决载明第00000026号的《在建工程抵押登记证明》，系遂川县房地产管理局于2015年7月1日出具。在该案审理期间，2016年6月13日，本院以（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封遂川富景公司所有的、位于遂川县北侧富景新天地项目房产668套房产及其他房产。该668套房产属于本院（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中的房产。案外人李晓龙所提异议指向的13栋1-1604房系抵押物和查封物。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉安市吉州区人民法院首封，该院查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置。2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本院作出的（2016）赣08民初31号民事判决书的本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年6月2日，本院发布拍卖公告，拟分期分批公开拍卖所查封的遂川富景公司所有的、位于遂川县北侧富景新天地项目房产668套房产。2019年6月4日，本院向遂川县房地产管理局和遂川县自然资源局送达执行裁定及协助执行通知书，对该668套房产予以续封。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。案外人李晓龙所提异议指向的13栋1-1604房在此拍卖房产之列。另查明，2014年12月31日，案外人李晓龙与被执行人遂川富景公司签订了商品房认购协议，约定：李晓龙向遂川富景公司认购位于遂川县地块富景新天地项目13栋1-1604房，建筑面积135.48㎡,单价为2583.41元／㎡，总价为35万元。同日，李晓龙母亲彭美华通过遂川农商银行账户向王满生转账35万元，遂川富景公司向李晓龙出具编号为3905360的收据，载明：李晓龙转账35万元，收款事由为13＃-1-1604购房款。2019年10月21日，遂川县富景物业服务有限公司出具了七份收据，分别载明李晓龙交纳13-1-1604预存电费100元、沙费1400元、赠送浇楼预收2000元、装修用电300元、装修垃圾清运费540元、装修履约金2000元、拆墙履约金300元。2020年6月28日，遂川县不动产登记中心出具查询证明，载明李晓龙在遂川县有四处不动产登记信息。本院认为，本案争议焦点为案外人李晓龙对遂川县地块富景新天地小区13栋1-1604房提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，执行依据已经明确申请执行人红岭创投公司对拍卖变卖被执行人遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在债权范围内享有优先受偿权，案外人李晓龙所提异议指向的案涉房产在抵押物之列。李晓龙与遂川富景公司就案涉房产签订的商品房认购协议，从落款的签订日期来看，系在案涉房产办理在建工程抵押和人民法院查封之前，但李晓龙所办理物业入住手续在人民法院查封之后，且其名下还有其他用于居住的房屋，故其异议理由不符合无过错不动产买受人或商品房买受人物权期待权的保护条件，不足以排除本案对案涉房产的执行，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回李晓龙的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年六月二十九日书记员  王兰英