天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初286号原告：郎家祥，男，1955年11月9日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张秀敏，女，系原告之妻，1955年1月8日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张自强，天津翠亨律师事务所律师。被告：郎家彬，男，1966年1月17日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：轧宗忻，天津孚惠律师事务所律师。原告郎家祥与被告郎家彬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，于2019年4月26日作出（2019）津0113民初1号民事判决书。后郎家彬上诉至天津市第二中级人民法院（以下简称二中院），二中院于2019年11月30日作出（2019）津02民终5014号民事裁定书，裁定撤销（2019）津0113民初1号民事判决并将本案发回重审。本院受理后另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郎家祥及委托诉讼代理人张秀敏、张自强，被告郎家彬及其委托诉讼代理人轧宗忻到庭参加了诉讼。经双方申请，证人周某、郎某1、郎某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郎家祥向本院提出诉讼请求：1．请求确认郎作华、王书珍与郎家彬签订的《赠与合同》无效；2．案件受理费由郎家彬负担。事实和理由：郎作华、王书珍生前育有郎家祥、郎某3、郎家彬、郎某1、郎某2三子两女。1983年郎作华、王书珍将两间土坯房和宅院赠与二子郎某3。1988年4月1日，郎作华将自住房四间和赠与二子郎某3的土坯房两间面积，合并申请汉沟居民社员建房用地，并由天津市北郊区双街乡人民政府建设管理站颁发编号为646号建房用地使用证，面积为445.77平方米。1994年2月6日，在父亲郎作华主持下，郎某3将其居住的两间旧房及宅院作价3000元卖给郎家祥，郎家祥全家随即入住。2007年4月，由郎家祥翻建为正房四间侧房两间，该6间房屋与宅院总计206.01平方米，后居住至今。该206.01平方米面积包含于编号为646号建房用地使用证445.77平方米面积中。2008年11月24日，郎作华、王书珍在郎家祥不知情的情况下与郎家彬签订《赠与协议》，将646号建房用地使用证所载“正房4间，附房两间，面积445.77平方米”的“宅基地使用权、所有房屋所有权”赠与郎家彬。郎家祥至2018年郎家彬签订拆迁协议时，方知晓《赠与协议》，现《赠与协议》侵犯了郎家祥的财产权，故呈诉。郎家彬辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1、天津市北辰区双街镇汉沟村南大胡同（以下简称南大胡同）4号与南大胡同5号系两处独立宅院，应当有独立的两份建房用地使用证；2、两处宅院面积应在600平方米以上，与646号建房用地使用证所载面积不符，5号院权属并不明确，应属于郎作华，原告不能证明其主张权利；3、原告所述1983年赠与不实，1988年实际建房人为系郎家彬，原告并未居住过该处宅院，郎某3与原告无权买卖，2007年原告翻盖房屋是侵犯被告利益，诉争房屋5号院系其父亲从邻居处购买，购买协议已经丢失；4、郎作华所居住为4号院，该证据与646号吻合，原告主张的5号院不在646号范围内，其主张赠与协议因侵犯其权利无效无法律依据。当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据即郎家祥提交的汉沟村委会证明、照片一组及本院工作记录一份，原被告提交的赠与协议、补偿协议、646号建房用地使用证，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据本院认定如下：郎家祥提交的郎某3出具的证明属证人证言，郎某3在原审中到庭就证人证言接受了询问，再结合证据汉沟村委会证明、契约及原告提交的部分收据，且郎家彬在原审答辩意见中对南大胡同5号归原告所有的事实进行了确认，本院对上述证据均予以认可；郎家祥提交的平面图系手绘图纸，无公章或签字证明证据来源，收据、异议申请书、争议告知书与本案并无关联，本院不予认可。郎家彬提交的双街法律服务所见证书及郎作华身份证复印件、郎作华、王书珍户口本复印件等证据，本院对上述证据真实性予以确认，证明力在下文综合论述。其提交的测绘图系自行绘制，证人董某未出庭作证，书面证言真实性无法保证，故本院对该两份证据不予认可。本院依法从调取的证人赵某干部履历表，证实其1985年4月起在工作，熟悉何种业务与技术一栏中写明“测绘程度一般”；另从调取的646号建房用地使用证档案材料中，有郎作华向村委会出具的书面材料，记载“郎作华房屋已残，急需翻盖，今申请各级领导给予办理房屋使用证为盼”。原告郎家祥向村委会出具的书面材料记载“关于我户与院前刘书生、董福琴户的电磨房之纠纷，经调解，可以由磨房进行维修和继续使用，我户不予干涉。”，本院对上述证据真实性予以认定。证人赵某接受法庭询问时出具证言，证实其原任双街镇建设管理站工作人员，负责土地和房屋建设管理工作，1985年工作，2015年退休。1988年646号建房用地使用证从测量至发证均由其及王德民办理，郎作华、齐树春（负责村里宅基地管理）一起用皮尺测量实际范围，北边13.10米、南边13.90米、西边34.60米、东边24.60米，经过四邻确认后计入草表，后征得郎作华同意，测量西边到东边实际距离为18.20米。由于布局较乱，无法精准测量，征得郎家与村委会同意，用18.20、13.10、13.90三个数据相加除以3后所得的平均值为15.06米作为该宅基地东西方向距离数值，用24.60加34.60除以2，所得的29.6为南北方向距离，两数相乘所得445.77为该宅基地最后确认的平米数。申请表中所附的图上所标注的数字只是最早测量的原始数据，后期进行了调整，无法与证载面积相对应。其当时负责测量，按照政策，每一户宅基地不能超过三分地（大约200平米），由于郎家宅基地系历史原因形成的祖宅，且当时村里跟郎作华有口头共识，如其子女成年后需要宅基地，记在本户中分割，所以特殊考虑确定了445.77平米的面积，当时确定过面积实际是两户的面积。上述证言与本院从调取的赵某工作履历材料可以相互佐证，故对其所述证言真实性，本院予以确认。被告认为证人岳母的侄媳妇是原告妻子介绍，有亲属关系而证言不真实的质证意见于法无据，本院不予采纳。证人周某当庭发表证言，证实1994年2月6日，经过郎某3和郎家祥同意，在其家中签署买卖协议，内容为买卖郎某3的后院的两间土坯房，价格为3000元。在场共五人，另外为郎作华，董某及其本人，当时没有王书珍在场。我和郎作华是邻居，郎某3当时跟我说卖给原告，因为房子结构问题所以只能卖给他的哥哥。其证言与其它证据可以相互印证，本院对其证言真实性予以确认。证人郎某1、郎某2当庭发表证言，均证实4号院1988年是郎家彬建造，5号院原为付慧珍夫妇卖给其父亲了，价格800元，只让郎某3居住，没有赠与。因为父亲觉得郎家彬照顾了他，所以2008年签订了协议，后院的土坯房父母未让卖，只是让郎某3住。郎某1自述当时参与了盖房的测量，镇政府没有派人参与，是其跟齐树春完成，当时其负责按尺子，齐树春负责计数，没有别人参与。本院认为，二证人证言与法院查明的事实不符，本院不予采纳，本院经审理认定事实如下：郎作华、王书珍系夫妻关系，生前育有郎家祥、郎某3、郎家彬、郎某1、郎某2三子两女。1983年，经郎作华、王书珍夫妻认可，郎某3实际居住在后院两间土房内。郎作华生前有汉沟村宅基地一块，1988年4月1日，乡镇建设管理站就该宅基地依据《北郊区双街乡汉沟村居民社员建房用地申请表（使用编号646）》颁发了建房用地使用证（编号646号），均加盖建设管理站公章。建房用地申请表上载明现有房屋正房4间、附房2间，面积为445.77平方米，家庭成员包括郎家彬、郎某3及妻女之内的7人。1994年2月6日，在郎作华主持下，郎某3将其居住的南大胡同5号宅院作价3000元卖给郎家祥，郎家祥于2007年进行了翻建。2008年11月24日，郎作华、王书珍与郎家彬签订《赠与协议书》，将646号建房用地使用证所载“正房4间，附房两间，面积445.77平方米”的“宅基地使用权和所有房屋所有权”赠与郎家彬。再查，2019年4月1日，（2019）津0113民初1号案件承办人到天津市北辰区双街镇汉沟村委会进行调查，村委会称南大胡同4号、5号院都在646号建房用地使用证之内，两户分别居住故有两个门牌号。2020年5月9日，本案承办人及书记员来到北辰区汉沟村原被告争议宅基地处，经双方在场见证，对该处宅基地目前的实际建设范围进行了粗略测量，南大胡同4号、5号院两房屋紧邻并分别独立成院，坐落在同一片院落内，共用一个出口，目前均未拆迁，院落的布局及实际面积均与证载内容不符。上述事实，有双方当事人陈述及提供的证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为：一、南大胡同5号院的产权归属；二、南大胡同5号院是否属于646号建房使用证的范围内；三、诉争赠与协议效力。对此本院分析如下：针对争议焦点一。被告郎家彬主张郎某3仅是居住，无权对5号院进行处分。郎家彬在本案原审的庭审笔录中，自认郎某3是基于分家而获得5号院，证人郎某3、周某证言证实，1994年签订的买卖5号院的契约系得到原被告父亲郎作华本人认可并签字，在郎作华主持下，郎某3将该宅院连同两间土坯房卖与原告郎家祥。根据本市农村地区分家即可以视为赠与的风俗习惯及郎作华在买卖协议上签字的行为，应视为郎某3在1983年基于赠与而获得5号院所有权。据此，本院认为，原告郎家祥基于买卖取得对南大胡同5号院落及房屋的所有权。针对争议焦点二。1988年建房用地使用证申领时，郎某3及妻女已居住在后院两间土坯房内，郎作华申请的646号建房用地申请表中明确记载的家庭成员包括郎某3及其妻女，汉沟村委会出具的证明及证人赵某证言，亦认可南大胡同4、5号两处宅院均包含在646号建房用地使用证范围内。综上，本院认为，现为郎家祥所有的南大胡同5号院属于646号建房使用证的范围。被告郎家彬提出646号建房使用证不包括南大胡同5号院，仅包含4号院的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。针对争议焦点三。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产的行为，未经权利人追认或者无处分权的人未在订立合同后取得处分权的，应属无效。郎作华、王书珍将646号建房用地使用证所载“正房4间，附房两间，面积445.77平方米”的“宅基地使用权和所有房屋所有权”赠与郎家彬的行为处分了属郎家祥所有的南大胡同5号宅院，该赠与行为侵犯了郎家祥利益，亦未得到郎家祥追认，系无权处分。故郎作华、王书珍与郎家彬于2008年11月24日签订的《赠与协议书》涉及原告郎家祥所有的南大胡同5号院部分的赠与内容无效，其在646号建房用地使用证对应的宅基地内所享有具体权利份额，应以相关部门实际测量为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认郎作华、王书珍与郎家彬于2008年11月24日签订的《赠与协议书》中涉及郎家祥所有的南大胡同5号院部分的赠与内容无效（南大胡同5号院在646号建房用地使用证中所享有具体权利份额，以相关部门实际测量为准）；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费收取计80元，由被告郎家彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  周 杨审 判 员  李丹媚人民陪审员  郭 雯二〇二〇年六月八日法官助理曹作敏书记员赵雅迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。