福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2840号 上诉人（原审被告）：刘金妹，女，1959年5月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘向阳，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 原审被告：周承福，1963年12月18日出生，汉族，住重庆市。 上诉人刘金妹因与被上诉人福州市国有房产中心（以下简称国有房产中心）、原审被告周承福房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘金妹上诉请求：撤销一审判决，依法驳回起诉或改判。事实与理由：一、讼争合同的签订履行是国有房产中心履行公共租赁住房管理职权而做出的具体行政行为，国有房产中心不享有民事诉讼主体资格。二、即便国有房产中心主体适格，一审法院判决刘金妹腾退房屋也于法无据。刘金妹已经在申请公共租赁住房时如实汇报自己所掌握的家庭人口、收入、财产等情况，不存在故意隐瞒事实、提供虚假证明材料骗租的情形。其目前在本地无住房，家庭收入低，符合公共租赁住房的条件。《关于取消柯丽娟等33户2016年公共租赁住房保障资格的报告》中提及“配偶周承福隐瞒车辆信息”，并非其本人隐瞒事实，不属于讼争合同约定的解除条件。三、即使国有房产中心具有合同解除权，一审法院判决支付房屋占有使用费和违约金过高。 国有房产中心辩称，一、本案为民事纠纷，系平等主体双方建立的租赁合同法律关系，不属于行政行为。1.国有房产中心与刘金妹签订房屋租赁合同，双方建立的是民事法律关系，不属于行政行为范畴，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。2.刘金妹的保障资格认定，系由相关行政部门作出，国有房产中心不是作出行政行为的行政机关。二、刘金妹已被取消公共租赁住房保障资格，依据租赁合同的约定，国有房产中心有权解除合同。三、刘金妹逾期不腾退案涉房屋，应按市场租金的两倍支付租金及房屋占有使用费，具有事实依据。四、一审法院所判决租金及房屋占有使用费偏低，不利于刘金妹积极履行义务，也阻碍其他具有保障资格的贫困群众居住廉价的公共租赁住房，从而影响社会稳定秩序。 周承福未到庭亦未提交书面陈述。 国有房产中心向一审法院提出诉讼请求：判令1.解除国有房产中心与刘金妹签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.刘金妹、周承福立即无条件腾退福州市晋安区鼓山镇东三环路100号远东丽景**座**单元房屋，并返还国有房产中心；3.刘金妹、周承福按每月3150.95元(57.29㎡×27.5元/㎡×2倍)的标准向国有房产中心支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金；4.刘金妹、周承福按3元/日的标准向国有房产中心支付自2018年11月9日起至实际返还房屋之日止的逾期违约金(计至2019年3月31日共143天为429元；5.本案的诉讼费用全部由刘金妹、周承福负担。 一审法院认定事实：刘金妹、周承福系夫妻关系，2016年刘金妹、周承福共同申请并取得了公共租赁住房保障资格。2017年1月19日，国有房产中心与刘金妹签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：国有房产中心将坐落福建省福州市晋安区（建筑面积57.29㎡）的公共租赁住房租赁给刘金妹及周承福居住使用，租赁期限自2017年2月1日起至2020年1月31日止；每月租金按房屋建筑面积的4.77元／㎡计算，为273.5元；租金按季结算，由承租人在每季的第一个月前5日内交付该季的租金，逾期支付的，每月按 应收租金的5%支付违约金，逾期不足一个月的按一月计算；国有房产中心交付房屋时，刘金妹、周承福应缴交1719元作为租赁保证金，合同终止时，国有房产中心收取的租赁保证金在刘金妹、周承福无违约且该房屋按时腾退国有房产中心后无息返还刘金妹、周承福；承租人有下列情形之一的，出租人可书面通知承租解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任：1.承租人采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的；2.拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；3.累计六个月以上未缴纳租金或未在该房屋居住的；4.其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。合同还约定：逾期未腾退公共租赁房屋的，每逾期一日承租人应按3元／日计算支付违约金。 合同订立后，国有房产中心、刘金妹、周承福依约履行合同义务。2017年2月14日，台江区民政局根据审计部门提供的资料，对台江区已取得2016年度公共租赁住房保障资格的326户公共租赁住房申请人的工商、税务、车辆资产信息进行核实后，认为其中有33户不符合公共租赁住房的准入条件，遂作出台民［2017］37号《关于取消柯丽娟等33户2016年公共租赁住房保障资格的报告》，决定取消柯丽娟等33户2016年公共租赁住房保障资格，刘金妹在该33户名单中，系因“配偶周承福隐瞒车辆信息”被取消资格。 2018年7月2日，国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，远东丽景小区的市场租金评估结果为27.5元/㎡。2018年10月11日，国有房产中心就刘金妹清退公共租赁住房的事宜作出《关于清退公共租赁住房的通知》，通知称：根据台房［2017］37号文件及市国有房产中心公房管理处榕国房函［2017］50号的函，刘金妹已不再符合公共租赁住房保障家庭相关准入条件，取消公共租赁住房保障资格。现根据有关规定解除你户租赁合同并予以清退。现限你户自接到本通知之日起15日内腾空并退出承租的远东丽景**座**单元住房，并结清租金等相关费用。2018年10月24日刘金妹签收了该通知。之后刘金妹、周承福未在指定的期限内腾退公共租赁住房。 另查明：根据福州市不动产登记和交易中心个人不动产登记信息查询记录，未查到刘金妹的房屋登记信息。 一审法院认为，刘金妹、周承福两人共同申请并取得公共租赁住房保障资格后，国有房产中心与刘金妹就公共租赁住房的租赁事宜签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规范，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。租赁合同虽由刘金妹一人与国有房产中心订立，但公共租赁住房系由刘金妹与周承福夫妇二人共同申请、因此周承福亦为公共租赁住房的承租人，其个人隐瞒车辆登记信息的行为，可以成为刘金妹、周承福家庭保障资格被取消的事由，故刘金妹主张其仍然符合公共租赁住房的保障资格，依据不足。并且讼争租赁合同系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，承租人的保障资格由有关行政机关审核确认，不属于民事诉讼审查的范畴。刘金妹关于“其本人并未隐瞒车辆登记信息”、“其仍符合公共租赁住房的保障资格”的主张应当向有关行政机关提出。鉴于台江区民政局已取消刘金妹、周承福公共租赁住房的保障资格，在刘金妹、周承福公共租赁住房的保障资格未得到恢复之前，其二人不再具备继续承租公共租赁住房的资格，故国有房产中心请求解除租赁合同，予以支持。合同解除后，刘金妹、周承福无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公租房的权利，故国有房产中心请求刘金妹、周承福腾空并返还租赁物，一审法院予以支持。 2018年10月24日，国有房产中心将清退通知送达刘金妹，并限刘金妹、周承福于15日内即2018年11月8日前搬离，故国有房产中心依合同约定请求刘金妹、周承福自2018年11月9日起按3元／日计算支付违约金，符合合同约定，予以支持。 国有房产中心依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第(十)项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求刘金妹、周承福按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故国有房产中心主张按市场平均租金的两倍支付租金，一审法院不予支持。 目前尚无证据表明刘金妹在福州市城区有其他住房，国有房产中心应给予刘金妹、周承福不超过30日的搬迁期限，搬迁过渡期的租金可以按照市场平均租金标准即27.5元/㎡／月计算。讼争租赁物的面积为57.29㎡，因此刘金妹、周承福应按每月1575.48元（57.29㎡×27.5元/㎡／月）的租金标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。 周承福经传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除国有房产中心与刘金妹、周承福于2017年1月19日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、刘金妹、周承福应于本判决生效之日起30日内将位于福建省福州市晋安区的公共租赁住房腾空并返还给国有房产中心；三、刘金妹、周承福应于本判决生效的次月起每月向国有房产中心支付房屋占有使用费1575.48元，至实际返还租赁房屋之日止；四、刘金妹、周承福应于本判决生效之日起十日内按每日3元的标准向国有房产中心支付自2018年11月9日起至2019年7月31日止（共265日）的违约金795元，自2019年8月1日起的违约金按每日3元的标准支付至刘金妹、周承福实际返还租赁房屋之日止；五、驳回国有房产中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由刘金妹、周承福负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。 本院认为，关于国有房产中心是否具备诉讼主体资格的问题。本案讼争房屋虽为公共租赁住房，但案涉租赁合同是由刘金妹与国有房产中心签订，是平等民事主体之间的合同纠纷，国有房产中心作为租赁合同的出租方，依据租赁合同主张相应权利，于法有据，刘金妹关于国有房产中心不具备民事诉讼主体资格的上诉理由不能成立。 关于国有房产中心是否有权解除讼争合同的问题。本案租赁物系公共租赁住房，公共租赁住房是政府向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。鉴于刘金妹公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，国有房产中心请求解除租赁合同，应予支持。刘金妹主张的其尚符合承租公共租赁住房资格等问题，涉及保障资格的行政认定，不属于民事诉讼审查范围。 关于占用费及违约金是否过高的问题。合同解除后，刘金妹、周承福不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，一审法院参照市场租金标准计算自合同解除次日起至实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费并无不当。讼争合同约定，承租人未经出租人书面同意逾期未清退房屋的，每逾期一日应按3元/㎡支付违约金，本案中，国有房产中心已将清退通知送达刘金妹，并限刘金妹、周承福于2018年11月8日前搬离，故国有房产中心依合同约定请求刘金妹、周承福自2018年11月9日起按每日3元／㎡计算支付违约金符合合同约定。刘金妹主张违约金及占用费过高应予调整，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，刘金妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘金妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年六月二十日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒