江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0302民初164号原告：吴志华，女，1960年9月11日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：孙建，男，1956年5月17日生，汉族，住徐州市泉山区。二原告共同委托诉讼代理人：王鹏，江苏金华星律师事务所。被告：陈孝卫，男，1963年1月9日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：周云，徐州市泉山区泰山法律服务所法律工作者。被告：徐州市中豪房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区小吴庄34号。法定代表人：郑建平，该公司总经理。原告吴志华、孙建与被告陈孝卫、徐州市中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，对本案进行了审查。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告陈孝卫和被告中豪公司就买卖徐州市鼓楼区西阁街农贸市场4幢156、157号房屋（建筑面积103.64平方米）所签订的商品房买卖合同（合同编号0002901）无效。2、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由:二原告于2002年6月21日与被告中豪公司（原徐州市耀华房地产开发有限公司，以下简称耀华公司）签订了商品房买卖合同，以每平方米5000元的价格购买了其开发的位于徐州市鼓楼区（建筑面积73.79平方米）的房屋，并于当日付清了全部368950元房款。后二原告欲使用上述房屋时得知被告陈孝卫也主张了购买涉案房屋。原告吴志华遂以第三人撤销之诉一案将被告陈孝卫、中豪公司诉至贵院（（2018）苏0302民撤2号）。该案审理过程中，被告陈孝卫承认其是在得知二原告已经购买涉案房屋的情况下，却又以每平方米2000元的价格与中豪公司另行签订了商品房买卖合同。二被告恶意串通的行为严重损害了二原告的民事权利。原告为此诉至法院。被告陈孝卫辩称：1、原告主体不适格。二被告之间签订的房屋买卖合同与原告无直接利害关系。作为第三人，原告要提起确认合同无效的案件，必须符合作为原告的条件。民事诉讼法第119条规定，原告需是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。所谓利害关系，是指原告的财产权、人身权或者其他民事权益受到侵犯。本案中，二被告签订的房屋买卖合同没有侵犯原告的财产权、人身权或其他权益，已经生效的（2018）苏0302民撤2号民事裁定书载明“原告主张其系有独立请求权的第三人提起诉讼，其主张享有相关权利的基础为其与被告中豪公司之间签订的商品房买卖合同，但涉案房屋的权属没有变更登记至原告名下，被告中豪公司也没有向原告交付涉案房屋，从而使原告取得实际占有。因此，原告未能提供充分证据证明其对涉案房屋享有所有权、用益物权、担保物权等独立的实体权利”。所以，本案中，原告不具备法律上的利益，与本案无直接利害关系，不具备作为原告的主体资格。其次，二被告签订的房屋买卖合同是156、157号房屋，建筑面积103.64平方，原告与被告中豪公司签订的房屋买卖合同仅是157号房屋，建筑面积73.79平方。156号房屋与原告无任何关联。原告要求确认156号房屋买卖合同无效，无法律和事实依据，原告对156号房屋不具备法律上的利益，主体不适格。最后，原告主张其购买了157号房屋，但事实上被告中豪公司并不认可原告支付过购房款，相反提供了原告出具欠购房款的欠条。被告中豪公司没有给原告办理过户，也没有向原告交付房屋，原告认为其合法权益受到侵害。根据合同相对性，应当起诉中豪公司。被告陈孝卫不是合同的相对人，与原告没有关联性，不应当起诉被告陈孝卫，更无权确认二被告之间的买卖合同无效。2、二被告之间的买卖合同合法有效，且中豪公司已向被告陈孝卫交付156、157号房屋，陈孝卫已经实际占有涉案房屋。被告中豪公司作为涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋，且经生效的（2010）鼓民初字第2040号调解书，中豪公司也同意向陈孝卫履行过户手续，二被告之间的合同是双方真实意思表示，合法有效。3、本案已经超出诉讼时效。按照原告提供的其与被告中豪公司的房屋买卖合同，交房日期应在2002年12月31日之前，根据日常生活经验法则，在向房地产开发商交付了数十万元的购房款后，不上房也不向开发商主张权利，显然不符合常理。合同约定交房日期至今已17年有余，假如原告的合法权益被侵害，原告早已知道或者应当知道，显然本案起诉也已超出诉讼时效。被告中豪公司未答辩。本院审理查明：2016年7月14日，原告吴志华将中豪公司诉至本院，请求确认位于徐州市鼓楼区（建筑面积73.79平方）的房屋归原告所有。2017年1月12日，原告申请撤回对被告中豪公司的起诉。2017年1月16日，原告吴志华将被告陈孝卫、中豪公司诉至本院，要求撤销（2010）鼓民初字第2040号民事调解书。本院2017年6月29日出具（2017）苏0302民撤1号判决，判决驳回原告吴志华的诉讼请求。后吴志华不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2018年9月29日作出（2017）苏03民终5826号民事裁定，裁定撤销（2017）苏0302民撤1号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭审理，因原告不具备诉讼主体资格，于2019年5月10日出具（2018）苏0302民撤2号民事裁定，裁定驳回原告吴志华的起诉。另查明，2002年6月21日，原告吴志华与耀华公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：耀华公司将位于房屋出售给原告；房屋面积为73.79平方米，单价为每平方米5000元，总金额为368950元；原告于2002年6月23日首付金额为184475元，余款于2002年6月30日付清；耀华公司应当在2002年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同中并约定了耀华公司应在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等产权登记协助义务。双方还约定了其他事项。在该合同首部的“买受人”处，填写了原告吴志华的姓名、身份证号码、住址等，在合同的尾部“买受人”处有“吴志华”、“孙建”的签名并捺有指印。合同签订当日，耀华公司给原告吴志华出具“徐州市企业单位结算收据”一张，载明：今收到吴志华交来西阁街农贸市场4-157#房房款368950元。（2018）苏0302民撤2号案件中，被告中豪公司称原告吴志华并未实际支付购房款，并提供孙建出具的欠条一张，欠条内容为：“欠条今欠购房款暂欠壹拾捌万肆仟，上房后换条子。算欠款（184000）。欠款人：孙建8.24。”原告主张该欠条落款日期不明，落款处“欠款人”三字非孙建所写，该欠条系孙建为购买其他房屋而出具，与涉案房屋无关联性。还查明，被告陈孝卫（买受人）与耀华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：耀华公司将位于房屋出售给被告陈孝卫；房屋面积为103.64平方米，单价为每平方米2000元，总金额为207280元；被告陈孝卫选择一次性付款；耀华公司应当在2002年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方还约定了其他事项。被告陈孝卫和中豪公司一致陈述，在上述合同签订之前，耀华公司多次向陈孝卫借款，故陈孝卫的购房款系以耀华公司欠付陈孝卫的款项抵付的。在该合同尾部签订时间处，有两处“2001年8月20日”，其中两处手写数字“2001”中的“1”明显系由“7”涂改而成。被告承认该处“2001”系由“2007”涂改而来，但主张实际签订时间即为2001年，“2007”系笔误。耀华公司于2008年经核准变更名称为现名称。2010年11月22日，被告陈孝卫将被告中豪公司诉至本院，要求被告中豪公司协助其办理位于本市房屋的过户手续。同日，本院出具（2010）鼓民初字第2040号民事调解书，主要内容为：中豪公司于2010年12月31日前协助陈孝卫办理坐落于本市房屋所有权证及土地使用权证。该民事调解书生效后，陈孝卫申请执行，中豪公司未按执行确定的期限主动履行义务，陈孝卫申请终结执行，本院认为应当裁定终结执行，待具备执行条件时再恢复执行，并于2013年12月12日裁定对该民事调解书终结本次执行。本案审理过程中，原告陈述其诉请的依据是二被告恶意串通签订买卖合同。证据是（2018）苏0302民撤2号和2018年12月14日庭前会议笔录第14页，2019年4月23日庭前会议笔录。本院认为，原告的诉请不应予以支持。第一，根据物权法第十五条，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，二被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其是否能够得到履行，并不影响合同的效力。第二，从直接法律利害关系来看，二被告是房屋买卖合同的主体，原告并非合同的相对人，无权要求确认二被告之间的合同无效。第三，二被告签订合同是双方平等协商的结果，设定负担行为是合同当事人的自愿行为，第三人和法院不应该阻止当事人自愿签订合同，否则侵犯了合同当事人的意思自治。第四，原告对涉案房屋享有的权利性质与被告陈孝卫的权利性质一致，均属于期待权，二者并无优劣之分，原告不能因此主张被告的权利无效。第五，原告的权益可以通过其他途径解决。关于开发公司的一房二卖的行为，最高人民法院相关司法解释规定了如何维护守约方的合法权益，原告可以另行主张，以维护自身的合法权益。综上，原告与二被告之间的合同并无直接利害关系，根据民事诉讼法，起诉必须符合一定条件，即提起诉讼的原告需是与本案有利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，二原告非二被告房屋买卖合同的当事人，其要求确认二被告之间房屋买卖合同行为无效，诉讼主体不适格，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告吴志华、孙建的起诉。案件受理费4410元，退还给原告吴志华、孙建。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张艳玲审 判 员  匡 伟人民陪审员  范庆成二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王琳娜附件本案援引法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通。损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院关管辖。