北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初666号原告：大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县。法定代表人：王佳希，总经理。委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。被告：北京华亿伟业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：黄少华，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔猛，北京市康达律师事务所实习律师。原告大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司（以下简称中地公司）与被告北京华亿伟业房地产开发有限公司（以下简称华亿公司）行纪合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中地公司法定代表人王佳希、委托诉讼代理人李明宇，华亿公司委托诉讼代理人郭杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中地公司向本院提出诉讼请求：1.判令华亿公司立即返还中地公司840万元保证金并赔偿损失（以300万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年5月25日起算至实际付清之日止；以200万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年5月28日起算至实际付清之日止；以340万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年7月11日起算至实际付清之日止）；2.诉讼费用由华亿公司承担。事实和理由：2017年5月23日，中地公司和华亿公司签订《xx家园销售合作协议》，约定由华亿公司提供销售手续，中地公司负责位于北京市通州区xx家园项目楼房销售工作。合同签订后，中地公司先后向华亿公司支付保证金850万元，后华亿公司仅偿还10万元。2019年9月双方签订补充协议，同意解除合作协议，华亿公司承诺按照年利率24%给付中地公司利息。但华亿公司至今未能给付相应款项，中地公司多次催要未果，故诉至法院。华亿公司辩称，同意返还中地公司840万元保证金，协议中公章和法定代表人的签字都是真实的。但不同意支付利息，涉案款项是保证金不是借款，不能按照民间借贷标准计算利息，利息应自补充协议签订之日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。此外，销售合作协议签订日期是2017年5月23日，约定中地公司应在2017年5月30日前支付1000万元保证金，但是中地最后一笔保证金是在2017年7月支付，不符合合同约定。合同第十条违约责任约定，单方解除合同应支付违约金50万元。2019年9月25日，中地公司不想继续合作，在这种情况下，华亿公司被迫和中地公司达成了一个补充协议。从目前的情形看合同是协议解除的，但华亿公司认为条款不公平，利息约定标准过高，保证金不应转化为借款。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，华亿公司（甲方）与中地公司（乙方）签订《xx家园销售合作协议》，合同约定：甲、乙双方根据中华人民共和国有关法律、法规之规定，在平等互利的基础上，经友好协商，就xx家园项目（以下简称“项目”或“本项目”）销售合作事宜，达成本协议，以供双方共同遵守。第一条，该项目为甲方合法开发建设之项目，项目备案名为万驰家园，项目推广案名为金色家园。第二条，委托内容：1、甲方委托乙方全程独家代理销售本项目。2、乙方代理销售的范围为：70年商品住宅可售建筑面积为18000㎡，套数约200套，商业门市可售建筑面积为5580㎡，套数约16套。3、前述未经乙方书面同意，甲方亦不得委托第三方销售。第三条，销售期限：1、若甲方一次性取得本协议项下房源的商品房销售许可证的，甲方委托乙方销售本协议项下房源的期限为200天，且需至少完成委托销售面积的80%，自项目具备以下开盘销售条件后双方书面确认的开盘日期起算：（1）取得商品房销售许可证并具备签约条件（现房销售时需办理完商品房初始登记并具备现房签约条件）；（2）具备银行按揭贷款条件；（3）甲方按本协议约定标准向乙方交付售楼处，并配合乙方开展销售工作……3、保证金：乙方共向甲方支付保证金1500万元整，乙方在同甲方签订协议7个工作日内向甲方支付1000万元整，剩余500万元按工作进度陆续补齐。甲方提供所收保证金额相关收据，在项目完成销售额5000万后7个工作日内退还乙方保证金的60%，销售额累计达到10000万元整后，7个工作日内退还乙方保证金的20%，销售额累计达到20000万元整后，7个工作日内退还乙方保证金的20%。第八条，甲方权利义务：1、保证本协议项下房源权属清楚，开发建设手续完备，证件合法真实。2、负责销售许可证的办理，并保障乙方销售工作的连续性。第十条，违约责任：本协议签订后，乙方若单方解除合同的，应向甲方支付违约金50万元人民币。第十四条，协议解除与终止：本合同在如下情况下终止与解除：1、本合同约定的事项履行完毕。2、双方书面协商一致同意终止本合同，并已就终止合同后有关事宜协商处理达成一致，形成书面意见，结清与本合同有关的法律经济事宜。3、因不可抗力因素造成本合同不能实际履行的。4、任何一方违约，造成单方面解除合同条件出现并解除合同的：（1）因甲方未能在承诺期限内取得本项目销售（预售）许可证的，乙方有权单方解除本协议，并在7日内退还乙方保证金1500万元整（以实际票据为准），如7日内未退还保证金甲方应支付乙方违约金50万元整。（2）因甲方原因导致本协议项下的销售期限累计顺延超过30日的，乙方有权单方解除本协议。5、销售期限未届满前本协议终止或解除的，自本协议终止或解除之日起十日内，双方应结清协议终止或解除前已发生的销售佣金，违约方应按合同之约定承担相关违约责任。合同还约定了其他内容。华亿公司在甲方处加盖公章。中地公司在乙方处加盖公章。2017年5月25日，中地公司通过中国建设银行账户向华亿公司时任法定代表人朱景强账户转款300万元，华亿公司同日开具了收到300万元房屋销售保证金的收据。2017年5月28日，中地公司通过中国建设银行账户向朱景强账户转款60万元，通过中国农业银行账户转款140万元，华亿公司开具了200万元的收据。中地公司分别于2017年6月8日、2017年6月16日、2017年6月30日、2017年7月3日，2017年7月11日通过中国建设银行向朱景强账户共计转账350万元，华亿公司开具了350万元的收据。华亿公司认可以上850万元转款就是中地公司向华亿公司支付的房屋销售保证金。中地公司称，2017年底，中地公司了解到案涉楼盘已经被法院司法查封，其中一栋楼已经被银行当作不良资产处理，无法进行销售。对此，华亿公司称案涉楼盘于2012年被司法查封，但是楼盘在2009年至2010年前后已经在进行销售，中地公司对于案涉楼盘被司法查封是明知的，但没有书面证据证明。2019年1月12日，华亿公司财务人员朱武卓通过个人账户向中地公司法定代表人王佳希账户转款两笔5万元，共计10万元，双方均认可以上10万元为华亿公司向中地公司退还保证金。2019年9月25日，华亿公司（甲方）与中地公司（乙方）签订《〈销售合作协议〉补充协议》，约定：甲、乙双方于2017年5月23日签订《销售合作协议》，之后乙方向甲方支付850万元，甲方已经退还乙方10万元。现鉴于甲方房屋已经被法院查封，双方合同已无法实际履行，现就《销售合作协议》解除一事达成如下协议：一、双方同意自本协议签订之日起解除《销售合作协议》。二、甲方同意在本协议签订后退还乙方840万元。三、甲方同意向乙方支付损失：以840万元为本金，自2017年5月24日起至实际给付之日，按24%年息计算，至实际给付之日。四、本协议经双方签字或盖章后开始生效。本协议签订后，双方再无其他纠纷。华亿公司时任法定代表人朱景强在甲方处签字并盖公章，中地公司法定代表人王佳希在乙方处签字并按手印。庭审中，华亿公司称，《〈销售合作协议〉补充协议》是被迫签署，但未提交证据予以佐证。华亿公司认为，《销售合作协议》并未约定应何时将楼盘交付中地公司，因此华亿公司并未违约，2019年1月的还款和《〈销售合作协议〉补充协议》的签订均不能视为对违约的认可，仅为了表明双方解除合作协议，因此，赔偿金不应按照民间借贷的标准计算。华亿公司认可涉案楼盘已经被查封，现无法销售。中地公司明确，其主张的利息就是因华亿公司违约而应向中地公司赔偿的损失，《〈销售合作协议〉补充协议》第三条是双方对损失计算标准的约定，按照24%的标准计算是建立在双方意思自治的基础上，应受到法律保护。上述事实，有中地公司向本院提交的万驰家园销售合作协议、银行对账单、收据、销售合作协议补充协议及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：中地公司与华亿公司签订《xx家园销售合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。此后，双方签订《〈销售合作协议〉补充协议》，协商一致解除《xx家园销售合作协议》，双方理应依约全面履行合同义务。现华亿公司主张补充协议是被迫签订，但未就受到胁迫的情况提交证据佐证，本院对该答辩意见不予采纳。按照《〈销售合作协议〉补充协议》约定，华亿公司应退还中地公司保证金840万元，中地公司亦同意该项诉讼请求，故对于中地公司要求华亿公司返还840万元保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于中地公司要求华亿公司赔偿损失的诉讼请求，根据《〈销售合作协议〉补充协议》第三条约定，华亿公司同意向中地公司赔偿损失，以840万元为本金，自2017年5月24日起算至实际给付之日，按照年利率24%标准计算。华亿公司认为，本案不是民间借贷纠纷，双方参照民间借贷年利率24%的标准计算损失于法无据，应调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。本院认为，《〈销售合作协议〉补充协议》对合同解除后赔偿损失的约定系建立在双方当事人意思自治的基础上，其按照年利率24%标准计算损失金额，并不存在过分高于实际损失的情况，应受到法律保护。关于华亿公司已退还的10万元，应优先冲抵第一笔保证金。故对于中地公司要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持，支持以290万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年5月25日起算至实际付清之日止；以200万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年5月28日起算至实际付清之日止；以350万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年7月11日起算至实际付清之日止的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告北京华亿伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司保证金840万元并赔偿损失（以290万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年5月25日起算至实际付清之日止；以200万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年5月28日起算至实际付清之日止；以350万元为基数，按年利率24%标准计算，自2017年7月11日起算至实际付清之日止）；二、驳回原告大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35300元，由被告北京华亿伟业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁睿诗二〇二〇年六月一日书记员  郭思雨