福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2566号 上诉人（原审原告、反诉被告）：詹志娥，女，1971年11月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭贝贝，福建鹭明径律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌亚涛，男，1989年6月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人詹志娥因与被上诉人凌亚涛房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初23885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹志娥上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审，或者直接改判支持一审所有诉讼请求。事实与理由如下：一审判决事实认定上存在较大的错误，理由如下:1.一审判决认定詹志娥因诉争房屋漏水问题已从案外人处获得了赔偿，将诉争房屋漏水期间2019年5月10日至2019年7月10日的租金予以免除，该部分事实认定明显存在错误。詹志娥从案外人处获得的赔偿系因案外人的侵权行为造成了詹志娥的财产损失而应当依法获得的赔偿。本案中，詹志娥在诉争房屋漏水期间多次询问凌亚涛是否中止租赁合同，但凌亚涛多次均明确表示继续承租诉争房屋。而且主要漏水点是厨房，并未造成凌亚涛无法使用房屋从事经营活动，且漏水期间凌亚涛仍然对诉争房屋继续进行使用，房屋漏水问题并未造成房屋租赁合同的根本目的无法实现。一审法院将詹志娥获得的5000元赔偿和凌亚涛应当支付的两个月共计10200元租金进行抵扣，从而免除凌亚涛支付租金的义务明显系事实认定错误，侵害了詹志娥的合法权益。2.一审判决认定凌亚涛在合同签订期间交的押金为2019年7月11日-2019年8月10日的租金。这个明显错误。凌亚涛自2019年6月10日开始拒交租金，属于明显的违约行为，因此押金应给予没收，而不是抵租金。本租房合同的截止是因为凌亚涛违约造成双方对簿公堂，理应没收押金。3.一审判决认为凌亚涛尚欠租金从2019年8月10日开始算，这个是错误的。凌亚涛从6月10日开始拒付租金，所欠租金应该从2019年6月10日开始算，相应的违约金也应该从2019年6月10日开始算。事实上，从2019年6月至2019年12月15号，三个季度租金是（5100×6+5300×3共46500元）经过多次跟凌亚涛协商催缴，凌亚涛态度恶劣无理、假借漏水问题霸占詹志娥房子拒付房租。 凌亚涛辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。 詹志娥向一审法院起诉请求：1.解除詹志娥与凌亚涛签订的房屋租赁合同；2.凌亚涛向詹志娥支付拖欠租金32976元（租金自2019年6月15日至2019年12月24日）及利息3007.59元；3.凌亚涛向詹志娥支付自2019年12月25日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，按每月5300元计算；4.凌亚涛向詹志娥支付因迟延支付租金所产生的滞纳金共计9892.8元（按照凌亚涛所拖欠租金总额的30%作为滞纳金）；5.凌亚涛在十日内将房子腾出归还詹志娥并将房子恢复原状（即恢复至房产证登记的样子）。 凌亚涛向一审法院提出反诉请求：1.詹志娥赔偿因其违约给凌亚涛造成的经济损失34665元（从2019年6月份至9月份的房租、水电费）；2.詹志娥退还租房押金4500元。 一审法院认定事实：2015年9月10日，詹志娥（甲方）与凌亚涛（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门市思明区出租给乙方，租赁期限自2015年9月15日至2020年9月14日；第一年月租金为4500元，第二年月租金为4700元，第三年月租金为4900元，第四年月租金为5100元，第五年月租金为5300元，提前七天付清；合同签订之日，乙方应向甲方交付4500元作为押金，合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；乙方认为需要装修房屋时须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠达15天的，甲方有权自行提前解除合同、收回房屋，若有家具杂物等不搬者，甲方则视为废物任由甲方处理，乙方不得有异议。合同签订后，凌亚涛支付租金至2019年6月10日。讼争房屋内仍留有凌亚涛物品。 另查明，詹志娥与许岩剑、张庭刚、陈金花相邻关系纠纷一案，本院于2019年10月11日作出（2019）闽0203民初15187号民事调解笔录，确认詹志娥同意许岩剑就讼争房屋漏水问题赔偿5000元，自愿放弃其他诉讼请求。该调解笔录已即时履行完毕。 审理中，凌亚涛陈述其经詹志娥同意拆除了房屋的墙壁，确认漏水时间为2019年4月至6月，并同意搬走讼争房屋内的物品。凌亚涛向一审法院提交以下证据：1.《租赁协议》、微信记录，拟证明其因讼争房屋漏水无法使用而于2019年5月31日另行承租房屋，第一年月租金为7800元。2.微信记录、视频光盘，拟证明讼争房屋存在漏水严重影响其经营使用。 詹志娥陈述讼争房屋于2019年7月初停止漏水，并发表以下质证意见：1.《租赁协议》。真实性、合法性均无异议，但与本案无关，租赁协议中无法体现所租房屋的体积大小，同时其所约定的租金是其自愿与出租方协商约定一致的，与本案无关。也无法证实其已交房租。2.两份微信记录及视频光盘。真实性合法性关联性均无异议，相反可以证明詹志娥与凌亚涛进行沟通解除房屋租赁协议，但凌亚涛明确表示不解除，同时亦无法证实因房屋漏水给凌亚涛造成的具体损失。 一审法院认为，双方签订的讼争合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应依约履行。詹志娥作为出租人，有义务保障凌亚涛对讼争房屋的正常使用权。双方均确认房屋漏水至2019年7月初，一审法院对凌亚涛所述房屋漏水事实及漏水时间予以采信。根据凌亚涛所提供的视频可见房屋漏水确对其使用经营造成影响，且詹志娥因房屋漏水已从案外人处获得赔偿，故讼争房屋漏水期间即2019年5月10日至2019年7月10日的租金应予免除。鉴于凌亚涛已预交当期租金，一审法院认定其租金缴交至2019年8月10日。凌亚涛明确表示继续承租讼争房屋，故其应当缴纳2019年8月11日起的租金，其关于讼争房屋于2019年9月再次漏水的主张缺乏依据，不予采纳。凌亚涛未依约缴纳租金已构成违约，詹志娥有权解除合同、收回房屋并要求其补缴租金并承担尚欠租金30%的违约金。根据前述认定，凌亚涛尚欠租金为23447元（5100元＋5100元／30日×4日＋5300元×3个月＋5300元／30日×10日），违约金应为7034元（23447元×30%），其再就尚欠租金主张利息，缺乏依据，不予支持。凌亚涛并未交还房屋且仍有物品留存，应当按租金标准支付占用费并依约将讼争房屋恢复原状。鉴于一审法院已减免部分租金，凌亚涛要求赔偿其2019年6月至9月的损失的主张，不再予以准许，其所主张的押金可从其应缴纳的费用中予以抵扣。`据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、詹志娥与凌亚涛签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月24日解除；二、凌亚涛于本判决生效之日起十日内向詹志娥返还厦门市思明区房屋并将房屋恢复原状（以产权证所载结构一致）；三、凌亚涛于本判决生效之日起七日内向詹志娥支付租金23447元、滞纳金7034元及占用费（以每月5300元为基数，自2019年12月25日起计算至实际返还房屋之日止），上述费用扣除詹志娥应当返还的押金4500元；四、驳回詹志娥的其他诉讼请求；五、驳回凌亚涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，由詹志娥负担25元，由凌亚涛负担252元；反诉受理费395元，由凌亚涛负担370元，由詹志娥负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，双方当事人均确认讼争房产已于1月6日恢复原状并交接完毕，并一致确认房屋占用费为2296元。詹志娥当庭撤回一审诉讼请求第五项“凌亚涛在十日内将房子腾出归还詹志娥并将房子恢复原状（即恢复至房产证登记的样子）”。凌亚涛表示同意。本院口头裁定准许。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕詹志娥的上诉请求进行审理。詹志娥上诉主张凌亚涛继续租赁房屋表明漏水并未影响讼争房屋的使用，其拒付租金构成违约。根据一审中凌亚涛提供的视频，房屋漏水不可避免对房屋的使用造成影响，而詹志娥因房屋漏水已从案外人处获得赔偿，也印证了漏水的客观事实。故从漏水的客观事实以及生活常理判断，漏水对房屋使用造成一定影响，一审判决漏水期间的房屋租金应予以免除，并无不妥。双方当事人曾对租赁合同解除后的处理结果存在争议，故未能在诉讼前就合同解除达成一致意见。詹志娥以此为由主张漏水并未对房屋使用造成影响，缺乏依据。双方由此产生纠纷，并非因一方过错所致，詹志娥主张凌亚涛违约在先，应没收其押金，缺乏事实和法律依据。因双方当事人已就讼争房屋交接完毕，二审詹志娥撤回该项诉讼请求。双方亦对占用费金额予以确认。故对一审判决的第二项应予撤销，对第三项中的占用费部分予以改判，即凌亚涛向詹志娥支付租金23447元、滞纳金7034元及占用费2296元，上述费用扣除詹志娥应当返还的押金4500元，以上合计后，凌亚涛应向詹志娥支付28227元。 综上所述，詹志娥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初23885号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初23885号民事判决第二项； 三、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初23885号民事判决第三项为“凌亚涛于本判决生效之日起七日内向詹志娥支付租金及占用费28227元”； 四、驳回詹志娥的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费167.5元，由詹志娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年六月九日 代书记员 肖子发 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。