中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终467号 上诉人（一审原告、执行案外人）：南昌市南阳腾鸿置业有限公司，住所地江西省南昌市湾里区太平街28号罗马假日会所2号楼101室（第一层）。 法定代笔人：郭小宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于殿怀，男，该公司法务部经理。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人：李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆市坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆市坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：叶罕嗣，男，1968年1月28日生，汉族，住浙江省奉化市南山路184号。 原审第三人（被执行人）：叶忠真，男，1930年9月29日生，汉族，住浙江省奉化市南山路184号。 原审第三人（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省奉化市南山路184号。 法定代表人：叶罕嗣，该公司董事长。 上诉人南昌市腾鸿置业有限公司（以下简称南阳腾鸿置业公司）因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托）及原审第三人叶罕嗣、叶忠真、宁波市强人置业发展有限公司(以下简称宁波强人置业公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 南阳腾鸿置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用以及律师费用由新华信托承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审已经查明，宁波强人置业公司尚欠李斐的借款。根据李斐与宁波强人置业公司及叶罕嗣签订的《协议书》，李斐就已经取得了案涉房屋控制权。2014年5月31日，李斐指定南阳腾鸿置业公司与宁波强人置业公司签订了案涉房产的《商品房买卖合同》，签约的同时即在南昌市建委平台进行了网签备案，南阳腾鸿置业公司就完成了案涉房产全额交易对价和所有权占有，已经合法占有。《最高人民法院关于办理执行和复议若干问题的规定》第二十八条中“合法占有”指的是权利人根据法律规定或合同约定，获取占有房屋的权利。南阳腾鸿置业公司已经支付了全部价款，应视为得到了房屋所有权，并合法占有至今，虽未办理过户登记也不是自身原因，是因为新华信托保全查封致使预告和产权登记未能实施。因此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，南阳腾鸿置业公司房屋买卖行为足以排除法院强制执行和查封。二、一审判决对相关证据的认定明显偏袒新华信托。南阳腾鸿置业公司在一审所提交钱健康《证人证言》是合法书证，一审判决对其不予认可原因是“新华信托公司不予认可”，且钱健康未能到庭，不是依照法律规定来认定，判决本身自相矛盾。此外，新华信托不履行提供案涉相关证据材料的义务，一审法院却放任该种行为，明显偏袒。三、新华信托向叶罕嗣、宁波强人置业公司及叶忠真提供贷款时，已经获取了足额抵押物。新华信托申请查封案涉房屋，系超标的查封，且评估价虚高，导致其抵押物与贷款失衡，新华信托的失误应由自己承担。 新华信托辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。一、南阳腾鸿置业公司不是案涉债务的真实权利人，无权提起本案诉讼。根据南阳腾鸿置业公司主张，李斐才是案涉债务真实权利人。二、案涉《协议书》和《商品房买卖合同》不是合法有效的合同，该非法债务不应受到保护。从南阳腾鸿置业公司提交的证据来看，叶罕嗣滥用对宁波强人置业公司的控制权，在公司对外负有巨额债务的情况下，未经公司股东会或股东大会决议，直接利用宁波强人置业公司与李斐指定的南阳腾鸿置业公司订立案涉《协议书》和《商品房买卖合同》，以公司财产清偿其个人债务，违反了《中华人民共和国公司法》第二十一条、第二十二条之规定，且损害了公司小股东和债权人利益。鉴于李斐对此明知，且李斐自己陈述是为了规避限购政策，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及相关规定，上述合同不应被认定为有效合同。此外，从其内容来看，《协议书》和《商品房买卖合同》的核心内容是房屋的让与担保，而非房屋买卖。三、案涉证据不能证实南阳腾鸿置业公司支付了全部购房款。宁波强人置业公司并未收到南阳腾鸿置业公司支付的任何款项，仅凭未经出庭作证高小强的说明以及利害关系人李斐的证言不足以证实案涉借款系宁波强人置业公司借款，且款项出借人都是李斐而不是南阳腾鸿置业公司。四、在案证据不能证实南阳腾鸿置业公司在法院查封前已合法占有案涉房屋。案涉房屋至今都没有完全竣工，不具备合法交付占有的条件。法院查封时，案涉房屋还在协议回购期内，未达到协议约定的取得房屋产权的时间，也不会交付。且南阳腾鸿置业公司未举示其他证据证实案涉房屋的交付事实。 原审第三人叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司未提交意见。 南阳腾鸿置业公司起诉请求：1.依法排除对宁波强人置业公司开发的位于南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所3#楼301、302、303、304、305、306、313、320、321、322、325、326、327、328、329、344、345、346、347、348、349、402、403、404、405、406、413、420、421、423、425、426、427、428、429、432、444、445、446、447、448、506、510、513、514、521、522、525、528、529、546、614、620、621、622、644、645、729室共计58套房屋（以下简称案涉58套房屋）的执行；2.诉讼费用由新华信托承担。 一审法院经审理查明：在新华信托与叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，一审法院于2014年6月18日作出(2014)渝高法民保字第00014号民事裁定，对宁波强人置业公司名下座落于江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2015年4月8日重庆高院就该案作出(2014)渝高法民初字第00045号民事判决，判决叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司向新华信托支付借款本金1.6亿元、利息40633333.33元及逾期利息、复利；叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司向新华信托支付实现债权的费用65万元；新华信托在该两项债权范围内对宁波强人置业公司所有的南昌市湾里区太平乡太平街28号罗马假日会所1号楼（第1-7层）房产及其占用范围内的建设用地使用权享有优先受偿权。该判决生效后，新华信托申请强制执行，一审法院于2016年5月27日作出(2015)渝高法民执字第00015号执行裁定，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，南阳腾鸿置业公司就案涉房屋向一审法院提出书面执行异议。一审法院于2018年9月5日作出(2018)渝执异47号执行裁定书，裁定驳回案外人南阳腾鸿置业公司的异议。南阳腾鸿置业公司遂提起本案诉讼。 2014年5月31日，宁波强人置业公司与南阳腾鸿置业公司签订《商品房买卖合同》共计58份，约定将位于南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所案涉58套房屋卖与南阳腾鸿置业公司，房屋单价均为每平方米4300元，每套房屋的价格分别为245467元、170560元、170068元、170068元、170560元、150101元、151413元、201556元、254077元、256332元、169617元、170068元、170068元、255840元、252929元、261826元、170068元、170068元、170068元、169617元、264204元、170560元、170068元、170068元、170560元、150101元、151413元、201556元、254077元、245057元、169617元、170068元、170068元、255840元、252929元、170068元，261826元、170068元、170068元、170068元、169617元、150101元、170068元、151413元、280481元、254077元、268836元、169617元、255840元、252929元、170068元、280481元、201556元、254077元、256332元、261826元、170068元、256332元。上述58套共计11782374元。合同约定的付款方式均为一次性付款，即买受人均需于合同签订当日支付全部购房款。 2012年8月20日，高小强出具《借据》，载明借到现金500万元，宁波强人置业公司出具《担保函》。2012年8月26日到2013年5月31日，高小强出具数张借条，载明向李斐借到80万元到300万元不等的现金。2014年4月24日，高小强出具《高小强借款情况说明》，称受宁波强人置业公司董事长叶罕嗣的委托借款用于公司融资，截止2013年5月31日，共借资1320万元。截止2014年5月1日，本息共计25740000元，尚欠22360000元。 2014年4月25日，李斐作为甲方，叶罕嗣、宁波强人置业公司作为乙方签订了《协议书》，约定：一、乙方以宁波强人置业公司开发的位于南昌市湾里区太平镇罗马假日楼盘3#楼项目中的部分在售房屋抵偿乙方对甲方所欠的1320万元的担保债务。二、乙方用于抵偿债务的房屋共65套，总面积约3220.6㎡，单价每平方米4100元……四、甲方在对上述房屋进行销售和处理过程中，乙方应积极配合。……五、甲乙双方一致同意，自本协议签订之日起四个月内，乙方应以按本协议第二条约定的单价回购甲方尚未销售或转让的上述房产。如期限届满后，乙方则无权回购，乙方按甲方要求将房屋及时备案至甲方或甲方指定的产权人名下并办理产权证件。2014年4月30日，宁波强人置业公司给李斐出具了58张收据，收款方式为现金，收款事由为房款。该58张收据的金额与前述58份《商品房买卖合同》的金额一致。2018年10月9日，李斐出具《情况说明》，载明：叶罕嗣、高小强、宁波强人置业公司于2012年6月27日至2012年11月6日先后借其2220万元。截止2014年4月25日，叶罕嗣、宁波强人置业公司共计欠其1320万元。2014年4月25日，其与叶罕嗣及宁波强人置业公司签订《协议书》，约定以罗马假日会所3#楼的65套房屋抵债，宁波强人置业公司有义务按照李斐的要求与李斐指定的购房人签订买卖合同。其中，323、449、515、516、523、545、6157套房屋他已处理。按照李斐的指定，2014年5月31日，南阳腾鸿置业公司与宁波强人置业公司网签了剩余58套房屋的《商品房买卖合同》。现涉及该58套房产的权利由南阳腾鸿置业公司享有。 一审庭审中，南阳腾鸿置业公司提交了钱健康出具的《证人证言》，拟证明钱健康代表宁波强人置业公司于2014年6月将案涉房屋交付给了南阳腾鸿置业公司。新华信托不认可该《证人证言》，钱健康也未出庭作证。南阳腾鸿置业公司陈述2014年6月接收房屋后即委托物业公司代管，但未提交相关证据证明。 一审法院认为，本案的争议焦点是：南阳腾鸿置业公司对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所案涉58套房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，一审法院于2014年6月18日查封案涉房屋，南阳腾鸿置业公司于2014年5月31日与宁波强人置业公司签订了58份《商品房买卖合同》，该协议系宁波强人置业公司按照李斐的指令与南阳腾鸿置业公司签订，系双方当事人真实意思表示，且签订于本案查封之前。南阳腾鸿置业公司陈述其于2014年6月即占有了案涉房屋，但其提交的《证人证言》新华信托不予认可，钱健康也未出庭接受质询，故该证据不能证明宁波强人置业公司向南阳腾鸿置业公司交付了案涉房屋。南阳腾鸿置业公司也并未提交其他证据证明其已占有案涉房屋。故南阳腾鸿置业公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，即使其已付清房款，其对案涉房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，南阳腾鸿置业公司的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回南昌市南阳腾鸿置业有限公司的诉讼请求。案件受理费92600元，由南昌市南阳腾鸿置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：南昌腾鸿置业公司对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所案涉58套房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，一般是指案外人在人民法院查封前已经对不动产进行事实上的管理和支配。南阳腾鸿置业公司主张，其已经和宁波强人置业公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了价款，已经取得了案涉房屋所有权，且其所提交的钱健康《情况说明》可以证明其对案涉房屋进行了接收并实际占有。本院认为，南阳腾鸿置业公司对其主张负有举证责任，应举示查封前办理接房手续并实际占有案涉房屋的相关证据，如取得房屋钥匙、办理交接手续、交纳物业费用等资料或单据。该公司仅提交钱健康出具的书面证言《情况说明》，未提交其他证据予以佐证，不符合购房后办理交接手续的常理，应承担举证不能的不利法律后果。因南阳腾鸿置业公司未合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能据此排除新华信托公司对案涉58套房屋的强制执行，因此，本院对南阳腾鸿置业公司相应主张不予支持。此外，新华信托主张案涉《协议书》《商品房买卖合同》违反了法律规定并且侵害了其他人利益，但并未举示证据，应承担举证不能法律后果。新华信托另主张南阳腾鸿置业公司不是本案实际权利人、案涉证据不能证实南阳腾鸿置业公司支付了全部购房款，因其并未对本案提起上诉，本院对其该主张不予审理。 综上，南阳腾鸿置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92600元，由上诉人南昌市腾鸿置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 岚 审判员 马成波 审判员 葛洪涛 二〇二〇年六月十日 法官助理张东一 书记员王钰婷