安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1360号 原告：长淮信达地产有限公司，住安徽省淮南市，统一社会信用代码913404007901131054。 法定代表人：周增好，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡利利，该公司法律顾问。 被告：王洁,女,1982年2月6日出生,汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：王辉，安徽金天阳律师事务所律师。 第三人：淮南市龙鸿商业运营管理有限公司，住安徽省淮南市田家庵区，统一社会信用代码91340400MA2N13DLXT。 法定代表人：纪九照，该公司总经理。 原告长淮信达地产有限公司(以下简称长淮信达公司)诉被告王洁、第三人淮南市龙鸿商业运营管理有限公司（以下简称龙鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告长淮信达公司的委托诉讼代理人闫正科，被告王洁及其委托诉讼代理人王辉、第三人龙鸿公司的法定代表人纪九照到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长淮信达公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告支付原告房屋占用费用128564.65元,并从2019年5月21日起以128564.65元为基础,按照同期银行贷款利率标准支付资金占用费至付清之日止(详见计算清单);二、请求人民法院判令被告支付因房屋占用期间产生的水费、电费等各项费用1499元(详见计算清单);三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月19日,原告同淮南市华杰商贸有限公司(以下简称“华杰公司”)签订一份房屋租赁合同,约定原告将位于淮南市田家庵区的水云庭大商出租给华杰公司,2016年10月24日与华杰公司、第三人龙鸿公司签订了一份三方房屋租赁合同的补充协议,约定从2016年的10月20日起,原告房屋的承租主体由华杰公司变更为第三人龙鸿公司。2017年3月6日,龙鸿公司与被告签订一份房屋租赁合同,约定将水云庭商铺出租给被告。后因第三人龙鸿公司无法及时缴纳租金,为避免损失的继续扩大,原告与第三人龙鸿公司协议解除房屋租赁合同,合同解除的日期为2018年6月30日。原告与第三人龙鸿公司的房屋租赁合同解除后,原告要求第三人龙鸿公司返还相关租赁房屋,但第三人以被告实际占有房屋为由一直未能履行返还租赁房屋的义务。为此,原告多次与被告协商,要求被告与原告重新签订房屋租赁合同或者将租赁房屋腾空并返还给原告,但被告一直未予回应。直至2019年5月21日,原告才从被告处收回房屋。原告认为,原告与第三人龙鸿公司解除房屋租赁合同系双方真实意思的体现,并不违反法律的强行性规定,是真实合法有效的行为。在原告与第三人的房屋租赁合同解除后,被告继续占有原告租赁房屋的法律基础已经丧失,被告及第三人有义务将租赁房屋返还给原告。现因被告无权占用房屋及拖延交房的行为,对原告开展正常的经营活动产生了重大的不利影响。据此,为维护原告的合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,原告诉至法院，请求判如所请。 被告王洁辩称，被告作为次承租人与本案第三人签订的合同合法有效，且合同经原告认可，原告对于转租事实予以认可；本案被告按照其与第三人签订的租赁合同的约定支付房屋租赁期间租金及水电费，不存在违约情形；原告要求次承租人支付房屋占用费用及利息、水电费缺少依据，按照城镇房屋租赁合同司法解释18条规定，本案被告不存在逾期腾房事实，原告要求被告支付相应费用缺乏事实法律依据；被告王洁不是适格主体，被告是以东方金子塔儿童潜能培训学校名义与本案第三人签订合同，原告仅起诉被告不符合主体资格；原告未履行作为出租人应当在与承租人解除合同时与本案次承租人进行协商后续租金履行问题，而原告采取强制停水停电等措施，逼迫被告强行退出房屋使用，作为房屋出租人明显存在过错；本案原告所出租房屋不具备消防规划，不满足房屋基本使用条件应当承担相应法律责任。综上，原告的诉讼请求依法不应当予以支持。 第三人龙鸿公司认为，其与被告签订合同后约定房屋租金，被告支付了90000元，因为在金子塔教育培训学校门口建立了一个通道，影响了该校的使用，故约定每年给予金子塔教育培训学校10000元补助，租金是我们同意给被告免50000元，即被告租金已经交齐。水电费是我们公司代缴的，已经交至2018年10月底。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明复印件、被告户籍信息复印件、因原、被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的房屋租赁合同书、房屋租赁合同补充协议、回函复印件。证明2015年6月19日,原告同淮南市华杰商贸有限公司(以下简称“华杰公司”)签订一份房屋租赁合同,约定原告将位于淮南市田家庵区的水云庭大商出租给华杰公司,2016年10月24日与华杰公司、第三人龙鸿公司签订了一份三方房屋租赁合同的补充协议,约定从2016年10月20日起,原告房屋的承租主体由华杰公司变更为第三人龙鸿公司。2017年3月6日,龙鸿公司与被告签订一份房屋租赁合同,约定将水云庭商铺出租给被告。后因第三人龙鸿公司无法及时缴纳租金,为避免损失的继续扩大,原告与第三人龙鸿公司协议解除房屋租赁合同,合同解除的日期为2018年6月30日。被告对证明观点有异议，认为房屋租赁合同第九条第一款约定龙鸿公司可以将房屋转租，补充合同第三条本案原告自认房屋是存在消防问题，解除合同回函真实性无异议，原告证明观点有异议，依据回函认定原告与第三人终止合同期限，我们不能认可，他们双方终止合同不是2018年6月30日。第三人认为龙鸿公司于2018年3月16日向原告提出终止合同，到2018年6月30日原告没有明确答复，后因排水、排污等损失没有达成协议，我们终止租赁合同是因为原告采取强制停水、停电，水电费我们公司已经交到10月底，次承租人不欠水电费。本院认为，由于各方对该组证据的真实性并无异议，本院对真实性予以确认。 2、原告提交的告知书及照片两张复印件。证明原告在与淮南市龙鸿商业运营管理有限公司解除租赁合同后,依法告知了山水龙城广大商户,并要求商户在规定时间内重新与原告签订租赁合同或交还房屋。被告真实性无异议，证明观点有异议，次承租人不欠水电费，因此原告不应当向次承租人发放告知书，原告在停电通知书中讲到要求次承租人签订合同不认可，本案原告从未向被告或第三人告知关于剩余租期应当如何履行问题。照片门是锁着的，关门是因为原告出租的房屋不符合消防条件而被相关部门关停事实。第三人无异议。本院认为，由于各方当事人对该组证据的真实性无异议，本院依法予以确认。 3、原告提交的停电通知书两张、交房通知书一张、短信截图一张、照片五张复印件。证明原告多次通过停电通知、交房通知、以及短信等方式催促被告将非法占有原告的房屋立即返还的事实。被告认为交房通知书被告未收到；短信存在，但仅是催缴水电费，被告不欠水电费；照片真实性及证明观点有异议，照片为复印件看不清，无法质证。第三人无异议。本院认为，该组证据能够原告的证明观点，形成证据锁链，本院依法予以确认。 4、原告提交的情况说明、商铺租赁合同复印件。证明被告从2018年1月1日起拖欠房屋租金的事实,以及合同中关于房屋租金的约定。被告对情况说明有异议，出具该说明是因为财务收据没有找到，现第三人是认同交齐房租的，对于合同无异议，合同上约定的期限是5年，被告履行了交付租金等义务。第三人认为，我是承诺给被告免50000元，我与原告的约定我们商户移交按照原合同进行，不再另行收取其他费用。本院认为，由于各方当事人对该组证据的真实性无异议，本院依法予以确认。 5、原告提交的通知及公证书复印件。证明被告在原告通知的合理期限内没有返还原告房屋,2019年6月10日原告收回房屋,并由淮南正诚公证处对涉案房屋内物品进行公证。被告对证明观点有异议，原告无权要求被告交付房屋。第三人认为，我们与原告解除合同关系后，剩下问题就是原告与次承租人的问题，与我无关。本院认为，该组证据系安徽省淮南市正诚公证处出具，对真实性予以确认。 6、被告王洁提交的租金、水电费支付凭证。被告按照合同约定支付相应租金，租赁期间被告按时支付水电费，不欠相关费用。原告认为，对说明真实性无法确认，减免租金仅仅是被告与第三人合同存续期间的约定，本案2018年6月30日原告与第三人合同解除，在此之后不应当存在减免租金问题，转账记录真实性因是转给第三人，若第三人认可，我们无异议。第三人无异议。本院认为，该组证据第三人龙鸿公司予以认可，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落于田家庵区商业、地下车库的商服用地的权利人为淮矿地产有限责任公司。该公司于2019年1月2日变更企业名称为“长淮信达地产有限公司”，即本案原告。2015年6月19日,原告同淮南市华杰商贸有限公司（以下简称华杰公司）签订一份房屋租赁合同,约定原告将案涉房屋出租给华杰公司,双方对租赁期限和租赁费用进行了约定。2016年10月24日，原告与华杰公司、第三人龙鸿公司签订了一份三方房屋租赁合同的补充协议,约定从2016年的10月20日起,原告房屋的承租主体由华杰公司变更为第三人龙鸿公司，龙鸿公司承担租赁合同约定的所有权利义务。2017年3月6日,被告王洁为成立东方金子塔儿童潜能培训学校遂与龙鸿公司签订一份《租赁合同》,约定龙鸿公司将水云庭商铺（面积为615平方米）出租给被告，合同中约定租赁期限为5年，自2017年3月16日至2022年3月16日止租金单价为18元／月／㎡，即每月租金为人民币11070元。从租赁第二年开始每年租金按比例递增，每年租金递增率按百分之七（7%）计算。后第三人龙鸿公司与原告协商租赁合同于2018年6月30日终止。原告要求第三人龙鸿公司返还相关租赁房屋,龙鸿公司以被告实际占有房屋为由一直未能履行返还租赁房屋的义务。2018年10月10日左右，被告王洁从涉案房屋中搬出其部分物品。2019年5月21日，长淮信达公司向安徽省淮南市正诚公证处提出对淮南市田家庵老龙眼居住区水云庭小区龙城广场水云庭大商的东方金子塔教育培训学校内所留物品进行清点申请。该公证处于2019年6月10日作出（2019）皖淮正公证字第4200号公证书，对现场物品进行了清点记录。原告认为,在原告与第三人的房屋租赁合同解除后,被告继续占有原告租赁房屋的法律基础已经丧失,被告及第三人有义务将租赁房屋返还给原告，遂诉至我院，请求判如所请。 本院认为，本案在审理过程中已依法释明，原告长淮信达公司坚持依照最高人民法院关于房屋租赁合同的相关司法解释向被告主张其房屋占用费用128564.65元，并从2019年5月21日起以128564.65元为基础，按照同期银行贷款利率标准支付资金占用费至付清之日止。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，原告长淮信达公司与第三人龙鸿公司签订的房屋租赁合同、被告王洁与第三人龙鸿公司签订的转租合同均系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。但由于转租合同是以承租人租赁权的存在为基础的，故在本案当中，原告长淮信达公司与第三人龙鸿公司签订的房屋租赁合同于2018年6月30日协议解除，此时龙鸿公司的租赁权归于消灭，次承租人王洁即丧失了继续租赁房屋的合法依据，原告长淮信达公司有权要求王洁支付占用商铺期间的费用。对于商铺占用费的计算时间，本院认为，龙鸿公司将案涉商铺转租给被告的行为已获得原告的同意，且转租的期限为2017年3月16日至2022年3月16日，并未超过龙鸿公司与长淮信达公司签订的出租合同的租赁期限（2015年7月1日至2025年6月30日），根据王洁与龙鸿公司签订的转租合同，签订合同时（2017年3月16日）王洁承付首次租金，下期租金每12个月一次付清。由于龙鸿公司当庭自认已收取了王洁截止至2019年3月16日的租金（王洁实际交纳金额为90000元，另龙鸿公司自愿免除了王洁的租金50000元），故本院认定王洁在承租合同生效的期间内已履行了支付2018年3月16日至2019年3月16日租金的义务，2018年6月30日长淮信达公司与龙鸿公司签订的出租合同协议解除，王洁作为善意第三人在履行支付租金的义务时对合同解除一事并不知情且无法预见，在其已经支付房屋租金的情况下同时要求其支付房屋占有费亦显失公平，同时经本院依法释明，原告长淮信达公司未在本案要求第三人龙鸿公司承担责任，故对于原告主张王洁支付2018年7月1日至2019年3月16日房屋占用费的诉讼请求，本院依法不予支持。对于该段时间的房屋占用费，原告可以向龙鸿公司另行主张。由于被告王洁支付给龙鸿公司的租金仅计算至2019年3月16日，之后并未再缴纳租金，且仍无权占有案涉房屋至2019年5月21日（即原告向淮南市正诚公证处申请公证之日），故对于原告要求被告支付2019年3月16日至2019年5月21日房屋占用费的诉讼请求，本院依法予以支持，具体的计算标准按照王洁与龙鸿公司签订的承租合同的租金标准，第三年的租金为142138.8元[132840×(1+7%)]，故2019年3月16日至2019年5月21日房屋占用费为24144.1元（142138.8元÷365天×62天），并以24144.1元为基数，从2019年5月21日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行贷款基准利率4.35%计算资金占用期间的利息为262.6元，合计24406.7元，2019年8月20日之后的资金占用费以24144.1元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，超出的部分本院依法不予支持。对于被告主张原告仅起诉被告不符合主体资格的答辩意见，由于被告当庭并未提交相关营业执照，且其与龙鸿公司签署的转租合同中仅有被告的签名，并未加盖其经营的教育机构所加盖的公章，故对于被告的该项答辩意见，本院依法不予支持。对于被告主张原告在与承租人解除合同时未与被告进行协商后续租金履行问题，而原告采取强制停水停电等措施，其作为房屋出租人明显存在过错的答辩意见，本院认为，根据原告提交的照片、商户告知书及其他证据，可以认定原告于2018年9月17日就与龙鸿公司解除合同以及再行签订租赁合同等事项对被告进行了告知，故对于被告的该项答辩意见，本院依法不予支持。对于被告主张本案原告所出租房屋不具备消防规划，不满足房屋基本使用条件的答辩意见，由于被告并未提交相关证据予以佐证，故本院依法不予支持。 对于原告长淮信达公司主张被告王洁支付因房屋占用期间所产生的水费、电费等各项费用1499元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，由于原告未能提交相关证据证明其垫付了被告占用房屋期间产生的水费、电费等各项费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王洁于本判决生效后十日内一次性支付原告长淮信达地产有限公司房屋占用费24144.1元，利息262.6元，合计24406.7元（2019年8月20日之后的资金占用期间利息以24144.1元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿完毕止）。 二、驳回原告长淮信达地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2901元，依法减半收取计1450.5元，由被告王洁负担272元，由原告长淮信达地产有限公司负担1178.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  崔化冰 二〇二〇年六月九日 书记员  陶梦梦 附1：本案相关证据 一、原告长淮信达地产有限公司提交的相关证据。 1、房屋租赁合同书、房屋租赁合同补充协议、回函复印件，证明2015年6月19日,原告同淮南市华杰商贸有限公司(以下简称“华杰公司”)签订一份房屋租赁合同,约定原告将位于淮南市田家庵区的水云庭大商出租给华杰公司,2016年10月24日与华杰公司、第三人龙鸿公司签订了一份三方房屋租赁合同的补充协议,约定从2016年10月20日起,原告房屋的承租主体由华杰公司变更为第三人龙鸿公司。2017年3月6日,龙鸿公司与被告签订一份房屋租赁合同,约定将水云庭商铺出租给被告。后因第三人龙鸿公司无法及时缴纳租金,为避免损失的继续扩大,原告与第三人龙鸿公司协议解除房屋租赁合同,合同解除的日期为2018年6月30日。 2、商户告知书及照片两张复印件，证明原告在与淮南市龙鸿商业运营管理有限公司解除租赁合同后,依法告知了山水龙城广大商户,并要求商户在规定时间内重新与原告签订租赁合同或交还房屋。 3、停电通知书两张、交房通知书一张、短信截图一张、照片五张复印件，证明原告多次通过停电通知、交房通知、以及短信等方式催促被告将非法占有原告的房屋立即返还的事实。 4、情况说明、商铺租赁合同复印件，证明被告从2018年1月1日起拖欠房屋租金的事实,以及合同中关于房屋租金的约定。 5、通知及公证书复印件，证明被告在原告通知的合理期限内没有返还原告房屋,2019年6月10日原告收回房屋,并由淮南正诚公证处对涉案房屋内物品进行公证。 二、被告王洁提交的相关证据。 1、租金、水电费支付凭证复印件，被告按照合同约定支付相应租金，租赁期间被告按时支付水电费，不欠相关费用。 三、第三人淮南市龙鸿营业运营管理有限公司未提交相关证据。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。