山东省济南市莱芜区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0116民初2706号原告：山东普利屋宇物业管理有限公司莱芜分公司，住所地：济南市莱芜高新区鲁中东大街105号。法定代表人：李帅，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹洪铭，男，1979年9月15日出生，汉族，住莱芜区，系公司职工。委托诉讼代理人：谭莹莹，女，1986年11月6日出生，汉族，住莱芜区，系公司职工。被告：李萌，男，1978年9月9日出生，汉族，住莱芜区。原告山东普利屋宇物业管理有限公司莱芜分公司（以下简称普利屋宇物业）与被告李萌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹洪铭及谭莹莹、被告李萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普利屋宇物业向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付截止到2020年3月拖欠的物业费2745元及滞纳金3211元，共计5956元；2.本案的诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：原告与莱芜天霖置业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告所居住的天霖苑小区进行物业服务管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告作为天霖苑小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费。被告自2019年3月至2020年3月累计欠各项物业服务费2745元及滞纳金3211元，以上共计5956元。期间经原告多次催要，被告均采取消极态度，不予交纳。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告李萌辩称，原告所诉与事实不符，原告法人李帅是莱芜天霖苑置业有限公司的一名员工，原告这个公司无办公地址、无章程、无财务账目、无员工（员工工资全由天霖置业有限公司支付）。原告所述与莱芜天霖置业有限公司签订的天霖苑《前期物业服务合同》一份，由此便由原告为小区做物业服务工作，但是这份协议违背了《中华人民共和国物业管理条例》第24条及《山东省物业管理条例》第21条规定：一、他们之间签订的协议没有通过招投标方式，二、没有通过莱芜高新区建设局的批准。因此我认为这份合同是无效的，是得不到法律支持和保护的。被告与莱芜天霖苑置业有限公司签订的《前期物业服务合同》显示不公平原则，在此合同中第四条乙方强行约定甲方如违约每日按应缴费用千分之三收取滞纳金。第八条约定如乙方违约只是修复、改正，不承担任何后果和责任。这样的条款极其不公平，因此请求法院依照《中华人民共和国合同法》第54条规定给予依法撤销。在被告与莱芜天霖置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的每平方米按1.2元收取物业服务费，此价格是乙方强加给甲方的，因为此价格没有按[发改价格（2003）（1864号）]物业服务收费管理办法中第8条规定，也违背了《山东省住宅物业服务收费管理办法》第5条的规定，因此请求法院依法撤销该条款，按照法律规定确定合理合法的收费价格。小区现在有一百多户拒交纳物业费的业主，原因如下：1、原告按莱芜天霖置业有限公司法人张涛的授意，破坏绿地，将绿地变成垃圾场，更为严重的是支使业主违法乱建，他们对违建现象不闻不问，放任自流，在2019年5月小区违建被高新区行政执法大队全部拆除，现在这些违建的院落又重新修建起来（有实景照片为凭）。2、原告为了阻止我们成立业主委员会，他们利用《告业主一封书》的方式侮辱、诽谤业主，说我们业主是“不法分子、个别坏人、老弱病残、没有好下场”等不文明的语言，向我们进行人身攻击。原告为了配合莱芜天霖苑置业有限公司违法销售归业主共有的人防车位，对小区实行封闭管理，对不买车位的高层业主，不准进入院内。在装修期间，业主一次性交了一年的物业费，原告又收取了每户300元的垃圾清运费，还有原告的管理人员又向我索要1000元的电梯上料费，否则不准上料，并不给开收据。被告拒绝公布2017年至2019年的取暖费、广告费、水费、物业费的财务账目。原告从未派人清扫、清洗过楼内的步行梯。整个楼栋乌烟瘴气、垃圾遍地、气味熏人。入住四年，小区没有存放电动车的位置，要求原告修建，原告不建只是应付，电动车只能在室内充电危及生命财产，时时刻刻影响生活。原告以非法占有他人财产为目的，恶意制造违约，肆意认定违约，利用非法手段签订《协议》进行讹诈。该公司在我们装修时实施敲诈勒索手段，强行向我收取上料费不给收据。该公司强行向我们收取垃圾清运费300元每户。莱芜天霖置业有限公司法人张涛非法交易业主共有的绿地，将19幢楼前60米长、4米宽的绿地卖给了1楼6户居民，每户收取10万元价款。并将小区的人防车位以每个8万元的价格卖出，共计卖出28个车位。根据济南市人民法院、济南市人民检察院、济南市公安局、济南市司法局在2020年5月8日公布的《关于深挖黑恶势力、严惩涉黑涉恶违法犯罪》通告中第6条规定，上述行为是典型涉黑案例，请求法院将涉黑案件移交打黑办。请求法院驳回原告诉求，由原告承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，莱芜天霖置业有限公司（甲方）与原告普利屋宇物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，内容约定由乙方为甲方位于莱芜高新区鲁中东大街105号天霖苑小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务收费标准为高层住宅1.2元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米、别墅1.5元/月/平方米。2018年，莱芜天霖置业有限公司与被告于交房时签订《前期物业服务合同》，协议中载明被告购买的涉案住宅建筑面积为175.94平方米；约定莱芜天霖置业有限公司为被告提供前期物业管理服务事宜，物业管理服务收费标准为高层住宅1.2元/月/平方米、别墅1.5元/月/平方米；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其他选定的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；合同中另就物业服务内容等事宜做了约定。协议签订后，山东普利屋宇物业管理有限公司依约为天霖苑小区提供物业管理服务至今。2019年3月份之前的物业费用被告均按1.2元/月/平方米的标准予以缴纳。原告主张被告拖欠2019年3月1日至2020年3月31日期间的物业费共计2745元。被告认可未缴纳物业费的起止时间，但不认可滞纳金。天霖苑小区现未成立业主委员会。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案的小区未成立业主委员会，原、被告与莱芜天霖置业有限公司签订的《前期物业服务合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了认定物业合同无效的情形，并没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，被告关于原告未经招投标应为无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及原莱芜市物价局、原莱芜市房地产管理局《关于公布莱芜市普通住宅前期物业服务收费基准价格和有关问题的通知》（莱价字［2018］35号）第（十三）条“对已签订前期物业服务合同尚未到期的，在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行……”的规定，《前期物业服务合同》已经明确约定了物业服务费标准，原告依约提供物业服务，被告应当按照协议约定支付物业费。自2019年3月1日至2020年3月31日期间的物业费共计2745元（175.94平方米×1.2元/月/平方米×13个月），被告应予支付。关于被告主张的原告存在违约，未提供充分证据予以证实，本院不予采信。关于被告辩称的人防车位及绿地的出售问题，与本案不属同一法律关系，本院不予审查。关于原告主张的滞纳金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李萌于本判决生效之日起三日内，支付给原告山东普利屋宇物业管理有限公司莱芜分公司物业服务费2745元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李萌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  朱小青二〇二〇年六月二十二日书记员  陈 静