重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1180号原告：何亮，男，1985年5月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：吴国雄，重庆联益律师事务所律师。委托代理人：杨道鑫，重庆联益律师事务所实习律师。被告：崔建军，男，1983年5月7日出生，土家族，住重庆市石柱县。被告：谭艳，女，1983年11月4日出生，土家族，住重庆市石柱县。第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，住所重庆市北部新区星光大道88号，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：雷财华，该行行长。委托代理人：甘川，该行工作人员。委托代理人：孙彪，该行工作人员。第三人：重庆到家了网络科技有限公司龙泉路分公司，营业场所重庆市九龙坡区龙泉路18号1幢吊2-商业6，统一社会信用代码91500107MA5ULNH178。负责人：周燕。委托代理人：谭小玲，该公司工作人员。委托代理人：林文凯，该公司工作人员。原告何亮诉被告崔建军、谭艳、第三人招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称招商银行重庆分行）、第三人重庆到家了网络科技有限公司龙泉路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何亮及其委托代理人吴国雄，被告崔建军、谭艳到庭参加诉讼，第三人招商银行股份有限公司重庆分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。后本院根据原告何亮的申请，追加重庆到家了网络科技有限公司龙泉路分公司（以下简称到家了公司龙泉路分公司）作为第三人，再次公开开庭进行了审理。原告何亮及其委托代理人吴国雄，第三人重庆到家了网络科技有限公司龙泉路分公司的委托代理人谭小玲、林文凯到庭参加诉讼，被告崔建军、谭艳及第三人招商银行股份有限公司重庆分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何亮诉称：二被告于2016年1月21日购买重庆市九龙坡区X号房屋后又于2017年8月13日与原告签订房屋买卖合同，将该房屋以88万元卖给原告。合同约定待涉案房屋产权登记证书办理完毕后即过户。原告按合同约定支付了相应款项，并已装修入住涉案房屋。后多次催促二被告办理过户事宜未果，现诉至法院，请求判决：1、原告代二被告向第三人招商银行重庆分行清偿重庆市九龙坡区X号房屋全部抵押贷款余额；2、第三人招商银行重庆分行在原告代二被告清偿全部债务后10日内协助办理重庆市九龙坡区X号房屋的抵押注销登记；3、二被告配合原告办理过户登记，将重庆市九龙坡区X号房屋转移登记至原告名下；4、二被告以88万元为基数，按日利率5‰从2018年9月1日起至涉案房屋过户至原告名下之日止向原告支付违约金；5、本案诉讼费、保全费由二被告承担。审理中，原告自愿撤回第4项诉讼请求，本院口头裁定予以准许；原告另称愿意将剩余房款（合同总价款88万元-已付房款46万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给二被告，并自愿将此内容纳入判项。被告崔建军、谭艳辩称：因开发商将涉案房屋房产证的名字写错，被告谭艳的父亲又患癌症，导致二被告为原告办理过户的时间延后。后因二被告欠朋友钱被起诉，涉案房屋被查封，故涉案房屋目前无法过户。第三人招商银行重庆分行书面述称：根据法律规定及二被告与第三人的合同约定，涉案房屋抵押期间，未经第三人书面同意，二被告作为抵押人不得出售、交换、赠予、转移、再抵押或以任何其他不适当方式处理抵押物。二被告应继续履行相应还款义务。如法院判决原告可代二被告向第三人偿还贷款，则须先结清贷款本息，第三人才办理结清手续及解抵押手续。第三人到家了公司龙泉路分公司述称：请求法院依法判决。经审理查明：重庆市九龙坡区X号房屋登记的产权人为被告崔建军、谭艳，不动产权证书颁发时间为2018年8月7日。2017年8月13日，原告（乙方、买方）与二被告（甲方、卖方）、第三人到家了公司龙泉路分公司（丙方、经纪方）签订《存量房交易文件》，其中的《房屋买卖合同》约定：甲方出售重庆市九龙坡区X号房屋给乙方，该房屋建筑面积92.38平方米、套内面积74.36平方米；成交总价88万元，乙方以全款方式向甲方交付房款，其中在签订合同当日支付定金15万元，办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付房款8万元，房屋交付时支付尾款25万元，乙方另支付房款40万元用于房屋解押；涉案房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，解押方式为乙方资金解押；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；甲方应在2017年11月15日之前将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方……合同签订后，原告共向二被告支付房款46万元，并代二被告向第三人招商银行重庆分行偿还涉案房屋自2018年1月起的按揭贷款。2017年10月30日二被告将涉案房屋交付给原告，原告进行装修后已入住。2018年8月，原告曾以短信和微信形式催促二被告办理涉案房屋过户。2019年4月30日，原告向本院转账379875元，凭条上载明“用途：解银行抵押5幢232。”另查明，何亮于2018年10月16日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年10月17日作出（2018）渝0107财保812号民事裁定书裁定查封涉案房屋，申请费4920元由何亮负担。本院在审理李辉平与崔建军、谭艳民间借贷纠纷一案中，根据李辉平提出的财产保全申请，于2018年9月27日以（2018）渝0107执保1967号执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋。2018年10月24日，本院对李辉平与崔建军、谭艳民间借贷纠纷一案作出（2018）渝0107民初18581号民事调解书，载明：“……一、被告崔建军、谭艳于2018年10月30日日之前偿还原告李辉平借款本金20万元并支付利息（以本金20万元为基数，从2016年6月6日开始按照月利率2%的标准计算至付清日止，利随本清）；二、本案诉讼费2930元、保全费2040元，共计4970元，由被告崔建军、谭艳承担，于2018年10月30日之前给付原告……”后崔建军、谭艳未履行上述生效法律文书确定的义务，李辉平向本院申请强制执行，何亮对执行位于重庆市九龙坡区X号房屋提出书面异议，本院于2019年5月21日作出（2019）渝0107执异65号民事裁定书，裁定驳回案外人何亮的异议请求。后何亮向本院提起执行异议之诉，本院于2020年1月20日作出（2019）渝0107民初13353号民事判决书，判决不得执行位于重庆市九龙坡区X号房屋，并解除对重庆市九龙坡区X号房屋的查封。该民事判决书已于2020年4月8日发生法律效力。重庆市九龙坡不动产登记中心2020年5月21日出具的房屋登记信息查询证明显示：涉案房屋抵押权人为第三人招商银行重庆分行、限制人为本院（查封时间2018年10月17日）、重庆市第四中级人民法院（查封时间2019年8月7日）、重庆市江北区人民法院（查封时间2019年10月21日）。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收条、情况说明、银行交易明细、《装饰装修管理服务协议》、燃气费和电费缴费截图、短信和微信截图、民事判决书及生效证明、房屋登记信息查询证明、双方当事人陈述及本院庭审笔录等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告与二被告所签《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本院（2019）渝0107民初13353号民事判决书判决解除涉案房屋查封后，合同继续履行已不存在事实和法律上的障碍，二被告应当继续履行合同。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，原告可以代二被告向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，第三人招商银行重庆分行应予协助，并在原告代为清偿贷款后协助办理抵押登记的注销手续。二被告应在抵押登记注销后，及时协助将涉案房屋过户至原告名下。另外，审理中原告自愿将剩余房款（合同总价款88万元-已付房款46万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给二被告，并自愿将此内容纳入判项，本院予以尊重。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何亮在本判决生效后五日内代被告崔建军、谭艳向第三人招商银行股份有限公司重庆分行偿清重庆市九龙坡区X号房屋在该行的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）。二、第三人招商银行股份有限公司重庆分行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内办理上述房屋解除抵押登记手续。三、被告崔建军、谭艳在上述房屋抵押登记解除后五日内协助原告何亮办理将上述房屋的产权转移登记至原告何亮名下的手续，原告何亮在过户当日将剩余房款（合同总价款88万元-已付房款46万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给被告崔建军、谭艳。本案案件受理费12600元、保全费4920元，由被告崔建军、谭艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  董少辉人民陪审员  王训勇人民陪审员  王群芳二〇二〇年六月二十九日法官 助理  杨雪莉书 记 员  魏薪霓