安徽省含山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0522执异22号 异议人：汤之梅，女，1969年9月27日出生，汉族，住安徽省含山县。 申请执行人：含山惠民村镇银行有限责任公司，住所地含山县昭关东路北侧富鸿商城2号楼,统一社会信用代码913405225675164974。 法定代表人：韩斯琪，该银行总经理。 委托诉讼代理人：刘志龙，该银行风险部经理。 被执行人：刘晓静，女，汉族，1977年11月12日出生，住含山县。 被执行人：胡苏安，男，汉族，1974年8月14日出生，住含山县。 本院在执行含山惠民村镇银行有限责任公司（以下简称“惠民银行”）与刘晓静、胡苏安金融借款合同纠纷案件中，于2020年5月20日发出本院（2019）皖0522执178号执行公告：依法对被执行人刘晓静为贷款设立抵押权的位于含山县环××西路××世纪城××区××＃楼××房产（不动产权证号：房地权私字第××号，土地证号：含国用2015第02239号）进行拍卖，责令被执行人刘晓静、胡苏安及案外人在2020年6月4日前迁出房屋，到期不履行的，将依法强制执行。利害关系人汤之梅于2020年6月3日向本院提出执行行为异议，请求撤销本院（2019）皖0522执178号执行公告。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月10日举行听证，异议人汤之梅、申请执行人惠民银行委托诉讼代理人刘志龙参加听证会，均提交了书面意见和相关证据；被执行人刘晓静、胡苏安未参加听证会。现已审查终结。 异议人汤之梅称,请求中止案涉房屋迁出执行行为。事实与理由：被执行人刘晓静于2013年9月17日与异议人汤之梅签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给汤之梅居住，期限为15年，年租金为12000元。协议签订后，异议人将18万元租金支付给刘晓静，刘晓静将案涉房屋交付给汤之梅租住。含山法院在执行惠民银行与刘晓静、胡苏安金融借款合同纠纷一案中，对案涉房屋进行拍卖，并通知汤之梅迁出房屋。汤之梅与刘晓静签订租赁合同的时间早于案涉房屋抵押给银行的时间。 申请执行人惠民银行称，1、2015年刘晓静将案涉房屋抵押时确认是自住不是租赁，之后惠民银行进行两次现场勘查，都没有租赁情况；2、若在贷款发放之前案涉房屋已经租赁，承租人会签订一份在惠民银行行使抵押权时放弃租赁权的承诺，否则惠民银行不会放贷款；3、案涉租赁合同不符合常理：18万元房租一次性现金交付不符合交易习惯；4、汤之梅在含城有2套房产（望梅社区一套老房子，名仕家园有一套商品房），长期租赁房屋不符合常理。 本院查明，2020年5月20日，本院在执行案涉本院（2018）皖0522民初2659号生效判决中，经责令被执行人刘晓静、胡苏安偿还借款本金400000元及利息，但刘晓静、胡苏安未履行，本院依法对该贷款的抵押物（登记为刘晓静所有的位于含山县环××西路××世纪城××区××＃楼××房产，2015年10月28日登记抵押，他项权利人为惠民银行）进行拍卖，并公告要求刘晓静、胡苏安及案外人于2020年6月4日前迁出案涉房屋。2020年5月22日本院通知汤之梅并告知了案涉房屋被依法拍卖情况。汤之梅以在案涉房屋抵押前与刘晓静签订了《房屋租赁合同》提出执行异议。 关于案涉房屋办理抵押登记之前是否租赁问题。汤之梅提供的《房屋租赁合同》由刘晓静与汤之梅于2013年9月17日签订，刘晓静将案涉房屋有偿租赁给汤之梅居住。合同约定：租期15年，自2013年9月18日起算；租金每年12000元，合同签订后5日内以现金方式一次性支付15年租金；……。同时汤之梅提供了2013年9月17日刘晓静出具收条一张，收到汤之梅房屋租赁款180000元。听证中惠民银行陈述：汤之梅提供的《房屋租赁合同》内容不真实，租金数额和支付方式不符合常理；同时汤之梅实际未入住案涉房屋，并提供了2016年、2017年由刘晓静和银行两名工作人员签名的现场查看财产登记表、现场查看照片打印件各一份。听证中汤之梅陈述：《房屋租赁合同》约定的180000元系刘晓静向其借款，约定年利率15%；案涉房屋租给汤之梅租金每年12000元，刘晓静提出实际住多长时间算多长时间，汤之梅至今未收到刘晓静的利息；房屋承租后，汤之梅家老房子尚未被征迁只是偶尔去，直到2017年老房子拆迁后正式在案涉房屋里居住。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定，租赁期15年的租金按照每年12000元计180000元，承租时一次性以现金方式支付，从日常生活经验判断，房租价格明显高于含山县城2013年租赁市场行情、房租支付方式也不符合房屋租赁市场交易习惯；汤之梅在听证中的陈述也反映租赁合同缺乏真实性；综上，对案涉房屋在抵押前已租赁的事实，本院依法不予认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述法律及司法解释规定精神，异议人能否有效阻却执行行为，在案涉房屋抵押之前必须同时具备两个条件：一是签订了合法有效的租赁合同，二是实际占有了房屋。本案异议人汤之梅虽然提供了案涉房屋抵押前的《房屋租赁合同》，但该合同不具有客观真实性，同时也未能提供抵押前已实际占有案涉房屋的相关证据，故不能有效阻却执行行为。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回异议人汤之梅的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  胡成全 审 判 员  陈世彬 人民陪审员  王家珍 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  肖贤巧 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。