北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初11809号原告:北京远山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村委会南140米。法定代表人：武文勇，董事长。委托诉讼代理人：孙宇，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁东建，北京市炜衡律师事务所律师。被告：李宝忠，男，1972年8月2日出生，汉族，住北京市房山区。第三人：兴业银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区方庄路5号。负责人：朱少君，行长。委托诉讼代理人：李慧，女，1989年5月10日出生，汉族，系该公司员工，住北京市门头沟区。原告北京远山置业有限公司（以下简称远山置业公司）与被告李宝忠，第三人兴业银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称兴业银行丰台支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远山置业公司的委托诉讼代理人翁东建、第三人兴业银行丰台支行的委托诉讼代理人李慧到庭参加了诉讼，被告李宝忠未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。远山置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房预售合同及附件；2、被告于预售合同及附件解除后7日内解除房屋网签备案手续，每逾期一日按房屋含税总价款1‰的标准计算违约金；3、被告腾退涉案房屋；4、被告向原告支付房价款20%的违约金709833.4元,从被告已付房价款中扣除；5、原告有权从被告已付房价款中直接扣除原告履行担保义务代被告偿还的贷款本金、利息、罚息等款项共计2566889.09元，及自2020年1月13日起至实际扣除之日止，以原告代偿的金额为基数，按照日4‰为标准计算的违约金；6、要求被告支付涉案房屋使用费每月35491.67元，自2018年9月28日起至实际腾退之日止，未满一个月按一个月计算，并从被告已付房价款中扣除；7、要求被告支付律师费6万元，保全担保费10650.49元，并从被告已付房价款中扣除；8、被告承担诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2016年9月27日，原、被告签署了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及其附件，约定被告购买原告开发建设的北京市房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区X号地）XX-XX-XX地块#X住宅楼X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋，该房屋现登记地址为北京市房山区XX北街XX号院X号楼XXX）。合同约定房价款总金额为3550149元，其中首付款1070149元，贷款金额为248万元。2018年9月28日，原、被告签订了《面积实测补充协议》，确认涉案房屋最终价格为3549167元。2017年3月24日，被告与兴业银行丰台支行签署了《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定被告向兴业银行丰台支行贷款248万元，原告为该笔借款承担连带保证责任。2018年11月起，被告不再向兴业银行丰台支行还本付息，原告按照《借款合同》的约定承担了担保责任，代被告向兴业银行丰台支行支付了本金、利息及罚息共计2566889.09元。现因李宝忠到期未向原告偿还代付的本息及违约金，故原告诉至法院。李宝忠未到庭，亦未向本院提交答辩意见。兴业银行丰台支行辩称：对原告的诉讼请求无异议，原告已于2020年1月13日代被告向我行偿还完毕全部贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，远山置业公司与李宝忠签订《预售合同》及附件，约定李宝忠购买远山置业公司位于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区X号地）XX-XX-XX地块#X住宅楼X层XXX的房屋一套，房屋总价款3550149元，首付款1070149元。同时《预售合同》附件十第六条约定：买受人未按期向银行偿还贷款导致出卖人可能或已经向银行承担担保责任的，出卖人有权与买受人解除《预受合同》且有权要求买受人承担合同房屋含税总价款20%的违约金。买受人未按时归还贷款导致出卖人承担代偿贷款本息及罚息的保证责任的，买受人应当于出卖人偿还之次日起将代偿款归还出卖人，每逾期一日，应加付代偿款项日千分之四的违约金，直至全部偿还之日止。如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，出现下列情形之一的，均视为买受人对出卖人严重违约，买受人应向出卖人支付房屋含税总价款百分之二十的违约金，同时出卖人有权单方解除《预售合同》：…（2）银行宣布贷款提前到期的；…出卖人选择单方解除合同的，有权自买受人已付的房款中直接扣除代偿款项和违约金。出卖人因向买受人追偿代偿款及违约金产生的费用，如律师费、诉讼费等，买受人应予赔偿。附件十第十八条约定：出卖人有权在应退还给买受人房价款时，从中直接扣除下列费用：（1）买受人需支付的违约金；（2）使用该房屋而产生的一切费用（包括但不限于自房屋交付之日起至腾退日房屋使用费，欠付的物业、水、电、燃气、通信网络等费用），其中房屋使用费自该房屋交付使用之日起至腾退之日止，每个月的房屋使用费按房屋含税总价款百分之一的标准计算，未满一个月的，按一个月计。…无论何种原因导致的合同解除情形发生，买受人本人须于解除《预售合同》的通知到达之日起7日内配合出卖人一同到政府主管部门办理《预售合同》注销手续。已办理预告登记的，应当在办理《预售合同》注销手续当日办理注销预告登记手续。每逾期一日，应向出卖人支付房屋含税总价款千分之一的违约金。无论何种原因导致的合同解除情形发生，如合同解除时房屋已交付的，买受人应自合同解除之日起七日内无条件腾退房屋，并交予出卖人；…。远山置业公司及李宝忠分别在《预售合同》及附件上加盖公章及签名。2017年3月24日，李宝忠与兴业银行丰台支行签订《借款合同》，约定李宝忠向兴业银行丰台支行借款248万元整，用于购买房屋，借款期限为300个月，自2017年4月27日至2042年4月27日。借款利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次计算，按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.1，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第一天。固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的第二日及借款到期日为还款日。借款逾期，罚息利率计算为借款利率上浮50%。李宝忠提供其名下位于北京市房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区X号地）XX-XX-XX地块#X住宅楼X层XXX的房屋作为抵押担保，房屋估价3550149元，远山置业公司为该笔借款提供阶段性担保。兴业银行丰台支行、李宝忠及远山置业公司分别在债权人、债务人、担保人处签字或加盖公章。2016年9月3日及2016年9月27日，李宝忠分两笔向远山置业公司支付房屋首付款共计1070149元。2018年9月28日，李宝忠验收房屋并在《房屋验收单》上签字确认。2017年5月2日至2018年11月，李宝忠每月均按期偿还贷款本息15066.89元，自2018年11月后，李宝忠不再向兴业银行丰台支行偿还贷款。2018年12月29日至2020年1月13日期间，兴业银行丰台支行分别向远山置业公司多次发送《承担阶段性担保责任通知书》及《代偿通知书》，要求其承担担保责任。远山置业公司于上述期间通过其名下招商银行账户向兴业银行鲁谷支行转账共计2566889.09元，以上转账均添加摘要为：代客户李宝忠归还贷款本金及利息。2020年1月13日，兴业银行丰台支行出具《个人贷款结清证明》，证明涉案房屋全部贷款本息已于2020年1月13日结清。2018年12月29日，远山置业公司向李宝忠2018年8月27日预留的地址邮寄发送《关于立即偿还银行欠款否则追究预售合同违约责任的函》，该函件于2019年1月10日由他人签收。远山置业公司为处理其与李宝忠、兴业银行丰台支行之间的纠纷，与北京市炜衡律师事务所签订《委托诉讼代理合同》，委托炜衡律师事务所指派律师作为其委托诉讼代理人，并分别于2019年5月27日及2019年8月28日向炜衡律师事务所支付人民币4万元及2万元。2019年3月27日，远山置业公司为保全李宝忠名下财产，向中国人民财产保险股份有限公司购买诉讼保全责任保险一份，并于2019年4月8日向其支付保险费10650.49元。本院认为：李宝忠与远山置业公司签订的《预售合同》及其与兴业银行丰台支行、远山置业公司三方签订的《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同，缔约各方均应按照合同约定和法律规定，全面适当的履行各自的义务。远山置业公司的义务为按期向李宝忠交付符合合同约定的房屋，并为李宝忠向兴业银行丰台支行的贷款承担担保责任。李宝忠的义务为按期足额向远山置业公司支付房屋价款及按期足额向兴业银行丰台支行还本付息。兴业银行丰台支行的义务为按期足额向李宝忠提供贷款本金。现兴业银行丰台支行已依约向李宝忠提供了贷款本金248万元，远山置业公司亦向李宝忠履行了交房义务并为李宝忠向兴业银行丰台支行的贷款承担了保证责任。但李宝忠并未按照合同约定向兴业银行丰台支行按期足额偿还贷款本息，亦未于远山置业公司代其支付贷款本息之次日向其偿还款项，构成违约。李宝忠与远山置业公司签订的《预售合同》中约定了买受人不按期偿还贷款导致担保人承担保证责任的，出卖人有权解除合同且限期腾退房屋。故，远山置业公司要求解除与李宝忠之间签订的《预售合同》并要求李宝忠于合同解除后7日内腾退房屋符合合同约定，本院予以支持。因远山置业公司与李宝忠在《预售合同》附件十中明确约定了买受人未按期向银行偿还贷款导致出卖人可能或已经向银行承担担保责任的情形下，买受人应承担的违约金类目与计算标准，该标准并未违反法律法规之规定，且远山置业公司已依据《借款合同》的约定代李宝忠向兴业银行丰台支行偿付了全部贷款本息。故，远山置业公司要求李宝忠于预售合同及附件解除后7日内解除房屋签备案手续，每逾期一日按房屋含税总价款1‰的标准计算违约金；要求李宝忠按照房屋价款的20%向其支付违约金709833.4元；要求李宝忠偿还其代为支付的贷款本金、利息及罚息共计2566889.09元及自2020年1月13日起至实际扣除之日止，以原告代偿的金额为基数，按照日4‰为标准计算的违约金；要求李宝忠支付涉案房屋使用费每月35491.67元，自2018年9月28日起至实际腾退之日止，未满一个月按一个月计算；要求李宝忠支付律师费6万元，保全担保费10650.49元均符合合同约定，本院予以支持。李宝忠已向远山置业公司支付房屋首付款1069167元，该部分款项应从上述李宝忠应向远山置业公司支付的金额中扣除。李宝忠经本院依法传唤，未到庭应诉，应视为放弃民事诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京远山置业有限公司与李宝忠签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1953386）及其附件于本判决生效之日解除。二、李宝忠于《北京市商品房预售合同》及附件解除后七日内解除北京市房山区XX北街XX号院X号楼XXX号房屋签备案手续，每逾期一日按房屋含税总价款千分之一的标准向北京远山置业有限公司支付违约金。三、李宝忠于本判决生效后七日内腾退涉案房屋。四、李宝忠向北京远山置业有限公司支付违约金七十万九千八百三十三元四角。五、李宝忠向北京远山置业有限公司支付北京远山置业有限公司代偿的贷款本金、利息、罚息等款项共计二百五十六万六千八百八十九元零九分及违约金（违约金计算标准为以二百五十六万六千八百八十九元零九分为基数，按照日千分之四为标准自二〇二〇年一月十三日起至实际支付之日止）。六、李宝忠向北京远山置业有限公司支付房屋使用费每月三万五千四百九十一元六角七分，自二〇一八年九月二十八日起至实际腾退之日止，未满一个月按一个月计算。七、李宝忠向北京远山置业有限公司支付律师费六万元，保全担保费一万零六百五十元四角九分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（以上七项李宝忠已支付一百零六万九千一百六十七元）。案件受理费三万五千一百九十四元、保全费五千元，由李宝忠负担（判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李跃坤审判员  路 军审判员  吴奕晗二〇二〇年六月十六日书记员  张 楠