云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4266号原告：李兴占，男，汉族，1981年2月16日出生，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：普友星，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人：王旺。委托诉讼代理人：周凤清、屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告李兴占诉被告昆明鼎杰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴占及其委托诉讼代理人普友星，被告委托诉讼代理人周凤清、屈钰晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告承担逾期办理鼎杰兴都汇商务中心Ｇ幢XXX号商铺房屋所有权证的违约责任，支付原告违约金（自2016年10月8日起至实际办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，即6%／年×（1＋50%）＝9%／年的标准计算）62958.33元（该利息暂计算至起诉之日）；2、依法判决被告赔偿原告为实现债权而支付的律师费2500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年5月19日签订了一份《商品房购销合同》，由被告将位于昆明市官渡区的商铺出售给原告，总房款为人民币233179元，交房日期为2015年5月19日。根据《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，原告已按约向被告支付了该套商铺的全额购房款、契税、印花税、维修基金、代收工本费和产权证贴花等各种费用，即原告已全部履行了自己的合同义务。被告应当在原告实际接房之日起180个工作日内即2016年10月8日前为原告办理鼎杰兴都汇商务中心Ｇ幢XXX号商铺的房屋所有权证，但时至今日被告仍没有为原告办理。在此期间，原告曾多次找到被告要求办理该房的房屋所有权证，均被被告无理拒绝，被告的此种行为已构成违约。根据商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、被告未构成违约。合同约定被告协助办理房屋所有权证，并非原告诉请的办理不动产权证书。因不动产统一登记制度的实行，该合同约定办理房屋所有权证的义务已随之消灭。合同第十二条约定“《土地使用权证》由乙方自行办理”，而原告诉请要求被告按照合同约定仅办理房屋所有权证的期限办理土地使用权证及房屋所有权证合一的不动产权证，亦是违背了合同的公平原则，因房地合一，办理不动产权证需重新进行土地测绘等复杂程序，原合同约定的办理期限已是客观不能；被告只负有协助办证义务，协助办证的时限以不动产登记机构规定为准，同时还需扣除因政府原因导致的迟延时间，而且，现阶段处于首次登记阶段，尚不具备协助办理转移登记的条件；不动产统一登记制度的实行，所需办证的条件、程序更复杂，办理时限也更长，且存在不可归责于被告延迟办理不动产权证的诸多原因，被告积极办理首次登记等相关手续，并未迟延履行协助办证手续。2、被告不应承担违约责任。办证迟延不是被告原因导致，合同中也没有约定逾期办证的违约责任，根据法律规定被告也不应承担逾期办证的违约责任，根据商品房买卖合同司法解释第十八条，该条的适用前提是“由于出卖人的原因”，因此原告要求被告承担违约责任既无合同约定也无法律依据。原告的第二项诉请无合同依据，合同中未约定为实现债权而支付律师费，同时也不属于法律规定的少数可以诉请律师费的案件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：1、原告提交的邮政快递单、云南泓旷律师事务所（2019）泓律字第08号《律师函》、照片、律师费发票。前述证据复印件与原件核对无异且与本案关联，本院予以采证；2、被告提交的《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》、调查审核表。该证据形成于被告与案外人之间，该证据材料中所涉合同当事人签字盖章明晰，其内容与本案关联，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年5月19日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于官渡区的房屋，建筑面积为21.15平方米，房屋总价款为233179元，由原告于2015年5月19日前一次性付清，被告于2015年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，被告在原告实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，但前提是原告必须在办理接房手续当天履行以下义务：1、原告已按合同约定支付完毕全额购房款项，包括但不限于房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；2、原、被告双方办理完毕交接房手续；3、原告已办理完毕按实测面积补差及接房等相关手续，并交清相关所有费用；4、原告按政府有关规定交清办理《房屋所有权证》所需的有效资料及相关费用。如原告未在规定时间内办理完毕以上手续的，被告不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办证的违约责任。《土地使用权证》由原告自行办理，被告配合提供相关资料。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告方已履行完毕协助办理产权的义务。同日，原告付清了前述购房款。2015年5月22日，原、被告就前述合同办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为ＫＭＧＤ2015052203205。2016年1月17日，原告办理了前述房屋的接房手续，并向被告支付了工本费、产权证贴花、契税、印花税、维修资金等费用。2019年6月18日，原告委托云南泓旷律师事务所向被告发出律师函催告被告履行代为办理不动产权证的义务。另，原告委托律师代理本案诉讼产生律师费2500元。另查明，2016年6月30日起昆明市人民政府在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产证明，停发旧证。2016年8月3日被告委托第三方云南朋强科技有限公司进行不动产测绘、不动产登记代理，并签订合同书一份。截止2016年11月10日云南朋强科技有限公司已完成权属调查及地籍测量记事，2017年经昆明市国土规划勘察测绘研究院地籍调查结果审核意见审核同意该权籍调查成果可用于不动产登记。2017年1月5日，被告提交资料至本市不动产登记中心，2019年1月23日登记部门完成被告本案房地产项目整盘落宗数据审核工作。自2019年1月23日起可以申请首次登记。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。根据本案查明的事实，被告已经按照合同约定，将相应的商品房交付原告使用，本案合同在履行过程中，国务院出台《不动产登记暂行条例》，该行政法规第四条第一款规定“国家实行不动产统一登记制度”，昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》第三条第（一）项规定“2016年6月29日17：00起，市国土、住建、林业部门停止受理土地、房屋、林权登记业务；6月29日17:00前，受理的业务按原办理规则审核颁发权利证书；6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地、房屋、林权等不动产登记业务。”涉案的“鼎杰兴都汇商务中心”在2019年1月23日完成整盘落宗推送数据，该楼盘所有房屋都可以申请首次登记，但被告既未通知原告提交办证所需材料，也没有代向昆明市不动产登记中心申请办理不动产权证，故被告应当即时通知原告提交办证所需材料，并在材料收集完毕后向昆明市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产权证。关于迟延办证违约金的问题。商品房出卖人因自己的原因迟延履行代为办理房屋产权证的，应当承担迟延办证的违约责任。双方签订的《商品房购销合同》约定自实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行权属登记备案。根据前述规定，自2016年7月1日起，对于商品房不动产登记，需要土地信息与房屋信息一并入库后，方可办理不动产登记。本案双方商品房销售合同签订于2016年6月30日前，不动产登记政策及实施细则变化后，增加了开发商依法办理土地信息入库的义务。从本案情况来看，被告在合同约定的期限内协助案外人及相关机构办理土地信息审核、入库，该过程不属于被告可控制行为，故该期间不应计入违约期。但在完成整盘落宗推送数据后，被告仍未向登记机关申请涉案房屋的首登，则应从2019年1月24日起承担相应的违约责任。因本案涉案房屋已实际交付原告使用，实现了交易的使用目的。故本院酌情按照交易房屋总价每日0.05‰的标准计算违约金。对于原告主张被告支付律师费的诉请，因无合同约定且非必要费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内通知原告李兴占提交由个人持有的办理不动产权证所需资料；被告昆明鼎杰房地产开发有限公司在收到原告李兴占提交的材料后十日内代原告李兴占向昆明市不动产登记中心申请对位于官渡区的房屋办理不动产权登记；二、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李兴占逾期办证违约金（以233179元为本金按每日0.05‰为标准，自2019年1月24日起计算至代为向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止）；三、原告李兴占的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元减半收取718元，由被告昆明鼎杰房地产开发有限公司承担，余额718元依法退还原告李兴占。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年六月三日书记员  汪建娇