上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪民终532号上诉人(原审被告暨反诉原告)：顾瑞英，女，1937年3月6日生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：李晨，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峭，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告暨反诉被告)：璞园(上海)文化发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：葛某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李燕，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人顾瑞英因与被上诉人璞园(上海)文化发展有限公司(以下简称璞园公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年4月16日、2019年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人顾瑞英的委托诉讼代理人李晨、原委托诉讼代理人王悦到庭参加了第一次庭审，上诉人顾瑞英的委托诉讼代理人王峭到庭参加了第二次庭审，被上诉人璞园公司的委托诉讼代理人邓荣成两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾瑞英上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项、第五项、第七项和第九项，改判：1、璞园公司向顾瑞英支付欠付上海市长宁区华山路XXX弄XXX号物业(以下简称涉案房屋)租金人民币(下同)480,000元(已扣减璞园公司支付的1,350,000元)及滞纳金34,086元(以480,000元为基数按24%年利率自2016年9月14日计至实际支付日止，暂计至2016年12月31日)；2、璞园公司向顾瑞英支付《物业租赁合同》(以下简称租赁合同)解除日至2016年11月8日收房日止(54天)的占用违约金1,620,000元；3、璞园公司向顾瑞英支付自璞园公司起诉之日至司法审价(房屋恢复费用)报告出具之日满2月止的房屋空置损失6,705,000元(按约定租金标准自2016年11月8日起计至2017年11月29日后满2个月止共计447天)；4、璞园公司向顾瑞英赔偿免租期损失1,350,000元；5、璞园公司向顾瑞英支付解除合同的违约金4,500,000元；6、驳回璞园公司的全部诉讼请求。事实和理由：(一)合同解除责任。璞园公司自始明知房屋性质而承租，磋商之初顾瑞英就向璞园公司提供了原土地证、房产证及复建规划批复，其中均清楚反映房屋性质为住宅。顾瑞英从未欺瞒或误导璞园公司，从未承诺为璞园公司注册承担责任。璞园公司证人证言前后矛盾，璞园公司作为一个市场主体，租赁一整幢花园洋房，租金高达每月45万，租期长达10年，全程聘有专业律师协商了一个半月，连房屋性质都不确定，仅听信顾瑞英代理人误导而签约的说法显然不可信。且顾瑞芳出租房屋代理人上海树根资产管理有限公司(以下简称树根公司)/郭某某从本案双方签约起，即又与璞园公司签约成为璞园公司相关事务的管理服务人，其代理璞园公司办理公司注册并受璞园公司法定代表人葛某某委托签字等行为，是其为璞园公司的服务，期间即便有什么可以注册的言论，也不是顾瑞英委托代理的行为，且这些言行都是在租赁合同签订之后，不能得出因为顾瑞英的承诺，璞园公司才签订租赁合同的结论。租赁合同的目的，对出租人而言是获取租金，对承租人而言是获取房屋，顾瑞英依约提供了复建全新的物业，从未妨碍璞园公司使用，顾瑞英作为出租方，已经全面履行了合同义务，没有违约，应认为承租人的合同目的已经实现。涉案房屋从2016年1月交付后至2016年8月违约之前璞园公司从未提出任何使用异议，璞园公司在外注册后也如期交付首季租金，但装修迟缓，迟迟未达开业状态，在要交付第二季租金时突然擅自解约，璞园公司应对自己不能如期开业承担责任，而不能转嫁责任。璞园公司是否继续开公司或经营，是璞园公司自己的租房动机，而不是本案合同的合同目的，顾瑞芳不应为璞园公司的商业策略变化买单。一审法院认为璞园公司发出解除合同函时并不发生解除合同效力，也说明了一审法院不认可璞园公司有解除权，但结果却让毫无过错的顾瑞英对合同解除承担主要责任，完全是适用法律错误。璞园公司应该自行承担违约解除合同责任。(二)合同解除后果。1、租金。涉案房屋公开招租，双方订立合同经过充分磋商，自始至终璞园公司都未提出合同或其条款无效或应撤销。璞园公司自己本诉请求要求顾瑞英支付违约金也是按10个月每月450,000元租金标准计算的。法律仅有在一方提出违约金过分高于损失抗辩的情况下，法院可对违约金进行调整。租金不是违约金，是双方协商订立的合同主要权利义务。一审法院滥用职权，违法调整双方约定租金，属于越俎代庖，超出当事人诉请，适用法律严重错误。2、占用违约金及空置费。(1)占用违约金。一审认定合同于2016年9月14日解除，但璞园公司仅交还人进出花园的小铁门钥匙、洋房大门钥匙，未交车辆进出花园的大门两把铁链钥匙，未完成返还房屋义务，顾瑞英实际于数次催告无果后于2016年11月8日让人剪锁收回，期间璞园公司理应按合同约定日租金2倍支付占用违约金。(2)空置费。璞园公司一直拒绝修复房屋，挑起诉讼，之后涉及司法鉴定、审价等，在责任确定、顾瑞英自行修复之前，璞园公司理应支付房屋空置费。顾瑞英已经及时止损，在2018年7月自行修复完毕，但一审法院罔顾璞园公司未完全返还房屋、拒绝修复、双方涉讼的事实，从解除合同之日起仅算两个月空置费由璞园公司承担，严重无视客观事实、偏袒璞园公司，应该至少在一审鉴定报告出具的2017年11月29日起给予顾瑞英两个月自行修复时间。在这之前房屋无法修复、正常恢复对外出租的空置损失，应由璞园公司承担。3、保证金。尚不足抵扣损失，不应退还。4、免租期损失。一审法院违法调整租金认定损失没有依据。5、璞园公司设计装修等损失。璞园公司擅自毁约，不应由顾瑞英为其所谓设计装修买单。何况合同明确约定，璞园公司装修方案需获顾瑞英事先书面同意，现璞园公司所谓装修设计、施工方案均未提交顾瑞英。且该违法设计和施工造成顾瑞英全新的建筑主体结构受损，却要顾瑞英为此违法装修买单，实属不公。再者，合同也明确约定，即便因顾瑞英原因解约的，顾瑞英也赔偿双方共同委托的专业机构评估的装修余值，现璞园公司擅自毁约，挑起诉讼，却又没有对所谓装修损失申请鉴定的情况下，一审法院对装修(造成主体结构受损)的合法性、合理性(设计费两笔的重复必要性)及真实性(是否真实用于涉案房屋装修)及最后有没有形成附加价值都不予审查的情况下，让无辜的顾瑞英对此买单，承担一百多万元，实属冤枉。6、解约违约金。系争合同因璞园公司擅自解约而被迫解除，按照合同约定，理应由其承担4,500,000元违约金，一审法院对此不予支持，明显偏袒璞园公司。璞园公司辩称：1、顾瑞英未按合同约定及承诺交付房屋，经璞园公司合理催告后拒绝改正，导致璞园公司按约、合法使用涉案房屋目的无法实现，璞园公司依法行使解除权，顾瑞英应当承担全部违约责任。2、因顾瑞英严重违约导致合同目的无法实现，璞园公司依据合同法第94条行使法定解除权，并依法将解除通知送达顾瑞英，顾瑞英认可于2016年8月26日收到该通知，涉案合同的解除日应为2016年8月26日。3、顾瑞英理应全额返还璞园公司支付的三个月租金1,350,000元，一审法院以璞园公司对涉案房屋进行设计装修，已实际占用涉案房屋为由，认定顾瑞英已按约交付房屋认定事实错误。4、顾瑞英应承担违约赔偿责任而非过错赔偿责任，一审法院以过错赔偿责任判定顾瑞英赔偿部分经济损失，有失公平。顾瑞英有关损失赔偿的上诉理由，更缺乏事实及法律依据等。综上，璞园公司认为一审法院虽在判决内容上对璞园公司有失公允，但查明事实基本清楚、适用法律基本正确，请求驳回上诉，维持原判。璞园公司向一审法院起诉请求：1.判决确认双方租赁合同于2016年8月26日解除；2、判令顾瑞英返还璞园公司三个月租金1,350,000元；3、判令顾瑞英返还璞园公司保证金2,250,000元，并支付以该款为本金自2016年9月6日起至实际支付日止按银行同期贷款利率计算的逾期返还利息；4、判令顾瑞英支付璞园公司违约金4,500,000元；5、判令顾瑞英赔偿璞园公司经济损失2,460,000元。顾瑞英向一审法院反诉请求：1、判决确认双方租赁合同于2016年11月15日解除；2、判令璞园公司支付顾瑞英欠付租金1,350,000元及滞纳金131,375元(租金计至2016年11月14日，滞纳金以1,350,000元为基数按24%年利率计取，暂计至2016年12月31日)；3、判令璞园公司支付顾瑞英自合同解除之日起至房屋恢复原状期间的房屋占用违约金1,410,000元(暂计至2016年12月31日)；4、判令璞园公司支付顾瑞英合同解除违约金4,500,000元；5、判令璞园公司支付顾瑞英房屋恢复原状费用1,000,000元；6、判令璞园公司支付顾瑞英免租期租金损失1,350,000元。一审法院认定事实：2015年12月28日，顾瑞英(甲方、出租方)与案外人姬某(上海)商贸有限公司(以下简称姬某公司，乙方、承租方)签订租赁合同。第一条定义和解释就“项目公司”约定：乙方指定或设立，享有并承担本合同项下权利义务的乙方的关联公司。乙方若设立公司，则该公司以涉案房屋为注册地址或营业地址。第二条出租物业2.1约定：甲方向乙方出租涉案房屋，涉案房屋产证面积1,018.48平方米(实际使用面积约为1,300平方米)，以产证面积交房。甲方已告知乙方新的房产证已在申办中，预计2016年1月份内获取新房产证。因取得新房产证需要时间，乙方办理公司注册等事项需要新产证的复印件。甲方提供涉案房屋的相关文件给乙方，双方同意按合同第四条履行。2.3约定：涉案房屋的使用范围、条件和要求：现有附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需要约定的有关事宜，甲方认可后分别在本合同附件中加以列明。双方同意该附件作为甲方向乙方交付涉案房屋时的交付依据，本合同终止或解除时乙方应将涉案房屋按经双方约定的状况向甲方返还。第三条租赁用途3.1约定：乙方承租涉案房屋限于服装、纺织品及针织品、珠宝首饰、展览展示、会务和轻餐饮等使用。乙方自行办理前述使用用途所需之相关证照/或许可，甲方应履行配合义务。第四条交付日和租赁期限4.1约定：甲方应不迟于2016年2月15日将涉案房屋交付给乙方使用。签署本合同后甲方同意乙方与管理公司沟通设计、勘察、注册等事项。4.2约定：上款所述房屋交付应为完全交付，即甲方将涉案房屋全部面积交付给乙方；房屋交付状况及标准应与合同约定一致；房屋交付时双方应签署房屋交接确认书。若甲方在上款约定期限内未能完全交付物业的，除双方另有约定外，交付日顺延。4.3约定：涉案房屋租赁期限为10年，自2016年2月15日至2026年2月15日。租赁期包括起租日和到期日。若本合同按4.2约定交付日顺延且迟于起租日的，则起租日为交付日，租赁期限相应顺延。4.4约定：自起租日起三个月为甲方给予乙方的装修免租期，免租期自2016年2月15日至2016年5月15日。乙方正式进场装修日以书面正式确认为准。装修免租期内，乙方无需支付租金，但需承担管理费及各类税费(若有)。乙方有权自本合同签署之日至交付日之前自由进出涉案房屋进行勘察、测量，以便乙方制定涉案房屋的装修设计方案。第五条租金支付及滞纳金5.1约定：涉案房屋每月租金450,000元，包括甲方自负的税费，不含管理费及乙方承租期限内应向相关政府部门或公用事业部门缴交的各项费用(若有)。涉案房屋租金于租赁期第1年、第2年内保持不变，之后每隔2年递增1次。在租赁期内第3年、第4年的租金增幅为5%，第5年、第6年的租金增幅为8%，第7年、第9年的租金增幅不超过10%。租金支付方式：每个租赁年度内，乙方每季度支付一次租金，乙方应提前10日向甲方支付下季度的租金(付款以汇款凭证及银行到账为依据)。乙方应于免租期后的2016年5月5日完成第一笔租金的支付。5.2约定：乙方若未按5.1支付租金，每逾期一日滞纳金按每季度总租金的5%按滞纳天数计算支付给甲方。第六条保证金和其他费用6.1约定：本合同签订时(即2015年12月28日)乙方即向甲方支付保证金2,250,000元(付款时间以汇款凭证及银行到账为依据)，作为履行本合同项下全部义务的担保。若乙方无法按时支付上述保证金，视为乙方违约，乙方应承担违约责任。6.2约定：保证金不计利息，且保证金在租赁期内不随递增而调整。若乙方违反本合同的任何规定及条件，造成甲方损失的，甲方有权扣除、扣留或抵消保证金作为乙方该违约行为对甲方造成损失的赔偿。6.4约定：在下列情况满足的30日内，甲方将保证金以人民币无息退还乙方，但甲方有权扣除、扣留或抵消的保证金部分不予退还：6.4.1乙方在本合同终止或解除时已按本合同约定之状态将涉案房屋移交给甲方；……。6.5约定：租赁期以及免租期间，使用涉案房屋所发生的水、电、气(煤气或天然气)、空调、通讯、设备等费用由乙方承担。双方于交接涉案房屋时记录水、电、气(煤气或天然气)表的读数，该读数为甲乙双方各自承担相关费用的分界点，乙方仅承担该读数之后的费用。第七条出租方义务7.1.3约定：房屋交付后，因甲方违反合同约定承诺出现阻碍事由，致使乙方无法正常装修施工或不能按照本合同约定目的正常对外经营的，乙方应当及时书面通知甲方；在阻碍事由存续期间，甲方免收乙方租金并赔偿乙方遭受的相关损失。7.2.1约定：甲方系将复建全新的物业毛坯房屋租赁给乙方使用。涉案房屋属历史风貌区内及市城建档案馆备案的建筑物，根据政府相关部门要求，保证涉案房屋的户外结构和外墙面绝不可更动。第八条承租方义务8.2物业装修要求8.2.1约定：乙方应自行对涉案房屋进行装修施工，并自费聘请有资质的设计及施工单位，以满足租赁经营目的，但装修施工方案需获得甲方事先书面同意，且该等同意并不免除乙方在装修前后向相关政府部门申请批准及验收的义务。乙方向甲方提交装修施工方案后，甲方应当于5日内给予答复。甲方未能按时答复的视为甲方同意该方案。8.3物业维修与维护责任8.3.1约定：乙方应约束其相关人员正确使用和爱护涉案房屋及其设施、设备及管线，并对其相关人员对涉案房屋及其设施、设备或管线造成的损坏，承担维修责任。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定获得相关政府部门批准后方可进行，甲方应给予配合，乙方自行承担其装修及增设附属设施和设备的维修、保养责任。8.3.3约定：租赁期间，乙方应当为涉案房屋购买财产保险(加火险)，同时应当向甲方提供一套保险相关资料的复印件。第九条物业的返还9.1约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的10日内返还涉案房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当时日租金的2倍标准向甲方支付占用涉案房屋期间的违约金。9.2约定：乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或之前，将涉案房屋按双方约定状态和确保涉案房屋处于良好、清洁和适用状态(正常磨损除外)返还给甲方。9.3约定：乙方若未按时交还涉案房屋，甲方有权收回涉案房屋并自行或委托第三方将涉案房屋恢复至双方约定的状态，由此产生的费用由乙方承担。在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获甲方同意而继续占用涉案房屋，乙方应按当时日租金2倍标准向甲方支付涉案房屋占用期间的违约金。第十一条合同解除11.3约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权通知另一方解除本合同。违反合同约定的一方，应按本合同第十二条之约定向另一方支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。11.3.2约定：甲方交付的房屋状态及标准不符合本合同的约定，在乙方催告的期限内未能予以纠正；或甲方交付的物业存在缺陷、危及乙方安全的。第十二条违约责任12.1约定：乙方擅自退租或因乙方原因导致本合同解除的，乙方除自费将涉案房屋恢复至双方约定的状态外，应按当年10个月的租金标准向甲方支付违约金。若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应据实予以赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。租赁保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。12.2约定：甲方擅自解除合同或因甲方原因导致本合同被解除的，甲方除须全额返还乙方已付保证金外，还应按当年10个月租金标准向乙方支付违约金，并应向乙方赔偿经双方共同委托的专业机构评估的装修(含设备)余值。违约金不足以抵付乙方损失的，甲方应据实予以赔偿。第十三条其他条款13.5约定：如乙方设立项目公司，在项目公司取得营业执照后的7日内，乙方负责安排项目公司以在本合同上加盖印章的方式，全面自始承接乙方的合同地位，享受和承担本合同项下的权利、义务和责任。乙方就该项目公司对于本合同项下义务之履行承担连带责任。租赁合同另对双方的其他权利义务作了相应约定。同日，案外人葛某某(即璞园公司法定代表人)通过银行转账方式向顾瑞英支付涉案房屋租赁保证金2,250,000元。2015年12月30日，顾瑞英向案外人郭某某出具经公证的委托书，载明，顾瑞英委托郭某某为其合法代理人，全权代表顾瑞英处理涉案房屋租赁事宜，受托人郭某某可代表顾瑞英行使以下权利：1、按照顾瑞英要求与承租人签订租赁合同；2、履行租赁合同中顾瑞英相应的权利义务；3、按照租赁合同交付涉案房屋给承租人。委托期限至上述事项办理完结为止。受托人无转委托权。受托人在其许可权范围内依法所作之一切行为及签署之一切文件，顾瑞英均予以承认。2016年2月16日，璞园公司经注册成立，其营业执照上记载的住所地为上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室。2016年5月5日，案外人葛某某通过银行转账方式向顾瑞英支付涉案房屋第一季度租金1,350,000元。2016年7月8日，顾瑞英取得沪房地长字(2016)第012582号涉案房屋的《上海市房地产权证》，其中土地状况用途一栏载明系住宅。2016年7月28日，顾瑞英(甲方/出租方)、姬某公司(乙方/转让方)、璞园公司(丙方/受让方/承租方)签订补充协议，载明，鉴于甲方与乙方于2015年12月28日签署租赁合同一份，乙方承租涉案房屋用于项目公司经营。现因项目公司即丙方已注册成立，故根据租赁合同2.1、3.1的约定，为丙方于涉案房屋内经营、注册、开具租金发票等，签署本补充协议如下：1、各方同意，租赁合同项下乙方的权利义务转让给丙方承受。2、各方一致确认：截止本协议签订之日，乙方或丙方未有拖欠租金；本协议签订之后，相关租金支付义务由丙方承担。3、本协议系租赁合同的补充协议，与租赁合同具有同等效力并取代租赁合同中与本协议不一致之处。4、本协议一式三份，均具有同等效力。三方各执一份，自签署之日起生效。2016年8月4日，璞园公司委托上海市嘉华律师事务所阮超律师向顾瑞英发送《律师函》并同时抄送郭某某/树根公司，主要内容为：2015年12月28日，璞园公司的关联公司姬某公司与顾瑞英签订的租赁合同约定，涉案房屋的产权证预计于2016年1月取得，顾瑞英应将此提供给姬某公司设立项目公司之用。待项目公司设立后，须将该合同项下承租人的权利义务转让至项目公司名下。虽顾瑞英未能如约于2016年1月取得涉案房屋的产证，但考虑到项目公司成立之迫切以及装修免租期等因素，姬某公司只得于2016年2月先行成立项目公司即璞园公司，并对涉案房屋展开设计、装修、采购等工作。直至2016年7月25日，顾瑞英取得涉案房屋产证，登记的房屋用途为住宅，与租赁合同约定的商业、办公等实际租赁用途不符。经璞园公司走访上海市长宁区市场监督管理局，涉案房屋无法办理工商登记，也无法满足合同约定的租赁用途。同时，涉案房屋地下部分渗水严重，作为住宅用房亦存在严重质量瑕疵，已经严重影响璞园公司对涉案房屋的使用。因涉案房屋现状导致顾瑞英有丧失合同履行能力的可能，涉嫌违反我国合同法等相关法律法规规定，极有可能致使璞园公司租赁合同目的不能实现。鉴于以上情况，特向顾瑞英提出以下要求：1、在收到本函之日起30日内变更涉案房屋用途为商业、办公等，以符合合同约定，并协助璞园公司将其注册地址变更为涉案房屋地址。在此之前，璞园公司将暂停履行合同项下包括支付租金等在内的相关义务。2、在收到本函之日起30日内对涉案房屋地下部分进行修缮以解决地下部分渗水严重的问题。3、若未能于该期限内完成前述要求的，璞园公司保留解除合同的权利，并有权主张违约赔偿。2016年8月23日，顾瑞英、案外人树根公司委托北京大成(上海)律师事务所李晨律师就璞园公司2016年8月4日的《律师函》发送《律师函》回复如下：1、姬某公司在租赁合同签订之前已知晓涉案房屋用途为住宅，璞园公司作为姬某公司该合同项下权利义务的承继者，也应知晓该事实。2、从现有情况看，璞园公司实现合同目的并未受阻。璞园公司虽然未在涉案房屋内进行注册，但顾瑞英已委托案外人树根公司帮助璞园公司在其他地址完成公司注册，璞园公司可继续合法开展经营。涉案房屋亦不存在璞园公司主张的地下部分渗水且发霉等质量瑕疵，不影响璞园公司正常使用该房屋。3、璞园公司未按约支付租金。4、璞园公司未按约报审装修施工方案。5、璞园公司未按约购买财产保险(加火险)。因双方签订的租赁合同受法律保护，顾瑞英已履行了该合同项下的全部义务，璞园公司不得以任何理由暂停支付租金或不履行合同项下的其他义务。根据上述事实，郑重向璞园公司提出如下要求：1、收到本函后3日内支付下一季度租金共计1,350,000元，否则顾瑞英将按照租赁合同5.2约定要求璞园公司支付逾期违约金；2、收到本函后3日内将装修施工方案提交顾瑞英及树根公司审核，否则顾瑞英有权要求璞园公司停止装修，将涉案房屋恢复原状或要求璞园公司赔偿因此给顾瑞英造成的任何损失；3、收到本函后15日内为涉案房屋购买财产保险(加火险)，并将保险相关资料的复印件提交顾瑞英及树根公司。2016年8月26日，璞园公司委托阮超律师向顾瑞英发送《律师函》并同时抄送郭某某/树根公司，主要内容为：2016年8月23日璞园公司代理人收到顾瑞英委托人发送的律师函，其中称涉案房屋并不妨碍璞园公司实现合同目的，并要求璞园公司支付租金等，并未对璞园公司代理人此前致函顾瑞英要求解决的问题提出任何解决方案，顾瑞英的意思表示已经构成合同法第一百零八条规定的拒绝履行，导致璞园公司合同目的无法实现。鉴于此，郑重函告顾瑞英：1、顾瑞英与璞园公司之间的租赁合同及补充协议于2016年8月26日解除；2、请顾瑞英于2016年9月5日之前向璞园公司退还保证金2,250,000元，支付违约金4,500,000元，璞园公司同时保留向顾瑞英主张因此产生的其他损失的权利。2016年9月12日，璞园公司委托阮超律师向顾瑞英发送《律师函》并同时抄送郭某某/树根公司，特告知璞园公司已于2016年9月9日向郭某某通过EMS(单号：XXXXXXXXXXXXX)寄回涉案房屋小铁门钥匙一把、房屋大门钥匙一把，完成了向顾瑞英交还房屋的合同义务。经查询，该封EMS已于2016年9月10日由郭某某本人签收。嗣后，璞园公司将依法寻求司法救济，向顾瑞英主张相应法律责任。2016年9月14日，顾瑞英及案外人树根公司委托李晨律师向璞园公司发送《律师函》，主要内容为：2016年8月26日璞园公司代理人发出的第二封《律师函》，提出单方解除租赁合同，并要求顾瑞英于2016年9月5日之前与璞园公司办理房屋交接手续、退还保证金、磋商赔偿损失等事宜。2016年9月10日，璞园公司通过EMS向树根公司交还了涉案房屋部分钥匙，并于同月12日发出第三封《律师函》，单方表示已经完成房屋交还义务。代理人认为，顾瑞英及树根公司自2016年1月即向璞园公司交付了涉案房屋，璞园公司也已实际开始装修工程长达数月，期间璞园公司从未提出使用异议，树根公司也提供多方的协助和配合，帮助璞园公司开业，不存在任何妨碍璞园公司使用涉案房屋的情况。时至今日，璞园公司不仅未按约向顾瑞英及树根公司提交装修方案，且装修工程毫无进展，而涉案房屋主体结构、隐蔽工程等已因璞园公司的装修施工遭到了严重破坏。迟迟不能开业的原因只能归咎于璞园公司自身，璞园公司无权根据合同法第一百零八条单方解除租赁合同，并应继续交纳房租。根据上述事实，郑重函告璞园公司：1、根据租赁合同12.1，璞园公司应向顾瑞英及树根公司支付擅自退租的违约金4,500,000元。顾瑞英有权直接在租赁保证金中抵扣上述款项，剩余2,250,000元璞园公司应在收到本函后5日内支付；2、璞园公司于收到本函后7日内将涉案房屋恢复原状，包括但不限于拆除所有璞园公司添加的附属设施，修复已被璞园公司破坏的隐蔽工程、墙体、墙面等房屋结构，使涉案房屋恢复至房屋交付之时的原貌，一切因上述恢复原状而发生的费用由璞园公司自行承担；3、璞园公司于收到本函后5日内，按租赁合同第五条的约定向顾瑞英及树根公司支付截止2016年9月13日的租金以及滞纳金共计2,475,000元；4、璞园公司应了结一切因涉案房屋与第三方发生的债权债务，包括但不限于结算装修施工款项等，因该等债权债务产生的纠纷由璞园公司自行承担一切法律责任；5、因璞园公司的原因造成涉案房屋损坏，或给顾瑞英及树根公司造成任何损失的，璞园公司还应当赔偿损失；6、请璞园公司于收到本函后5日内与顾瑞英及树根公司联系，协商涉案房屋恢复原状及其他赔偿损失事宜。若璞园公司不配合，顾瑞英将依据法律及合同赋予的所有相关权利追究璞园公司责任。2016年10月31日，顾瑞英及案外人树根公司委托李晨律师向璞园公司发送《律师函》，载明：2016年8月至9月，因涉案房屋租赁争议及璞园公司欠付租金事宜，双方进行过多次函件往来，璞园公司甚至于2016年8月26日发函擅自解除租赁合同，并通过EMS向郭某某寄回涉案房屋小铁门钥匙一把、房屋大门钥匙一把，但车辆进出大铁门钥匙二把仍未寄回。因璞园公司原本知晓房屋用途为住宅，且房屋不存在任何质量问题，璞园公司无权以此为由拒付租金或者单方解除合同。而璞园公司擅自解除合同已属严重违约，给顾瑞英造成巨大损失。为减少损失，再次函告璞园公司在收到本函后3日内：1、返还涉案房屋车辆进出大门的二把钥匙，否则业主将自行开锁，因此而引起的一切法律责任由璞园公司承担；2、支付顾瑞英欠付的两个月租金900,000元，以及至2016年10月28日的滞纳金共计5,130,000元；3、支付顾瑞英擅自退租的违约金4,500,000元；4、将涉案房屋恢复至房屋交付之时的原貌，若璞园公司不履行，顾瑞英将自行恢复，引起的费用及任何可能的法律责任均由璞园公司承担；5、赔偿对涉案房屋造成损坏以及给顾瑞英造成的其他损失。若璞园公司拒不配合，顾瑞英保留依据法律及合同赋予的所有相关权利追究璞园公司责任。2016年12月28日，上海市新黄浦公证处出具(2016)沪新证字第3696号公证书载明：“……申请人顾瑞英的委托代理人郭某某于二○一六年九月十八日向我处提出申请，称顾瑞英因房屋管理过程中维权所需，要求对位于上海市华山路一○○六弄六号房屋(主要针对该房屋内部墙面、天花板、地面等处)的现状予以证据保全公证。根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，本公证员和本处工作人员方圆于二○一六年九月十八日上午十时随申请人的委托代理人郭某某来到上海市华山路曹家堰路东北拐角处房屋外围(未见房屋外围或门口有门牌号码及地址标识)，委托代理人郭某某称该处房屋即上海市华山路一○○六弄六号房屋。在本公证员和本处工作人员方圆的监督下，申请人的委托代理人郭某某使用本处提供的照相机对房屋(主要针对房屋内部各层的墙面、天花板、地面等处)的现状进行拍照。上述拍照过程由张仁华(公民身份号码：******)、顾威(公民身份号码：******)全程在场见证。兹证明与本公证书相粘连的照片(共壹佰贰拾贰张)均系现场拍摄所得，与实际情况相符。”一审另查明，顾瑞英代理人郭某某与璞园公司法定代表人葛某某相关微信聊天记录汇总如下：1、2016年2月5日：“郭：葛总，你好。昨天上午十点我陪阮律师及办理注册的经办人已经在长宁区工商局核准您及杨军的身份证明。璞园(上海)文化发展有限公司的注册手续完成。根据新公司的情况先落户在所管辖地，璞园的营业场所在华山路XXX弄XXX号可以合法经营。有关领导叮嘱：与属地搞好关系，做好公司的拓展介绍册(我的公司能够协助您策划制作的，如果您需要)。因时间关系受您委托注册公司代签字，待以后年检时可以更改。农历新年之后，华山路产证可以拿到了，约时间将副本交予您，同时将房屋全部移交予您(附上注册的资料)。……”2、2016年2月19日：“郭：葛总，您好。(1)璞园营业执照(正副本)已取得，先注册在政府招商地，您即可在华山路XXX弄XXX号租用处合法经营了。待业务正常化后，再将注册地转过来。……”3、2016年2月23日：“葛：郭总，打搅了。明天园林景观设计的人想去看下花园，9点30，时间方便吗？郭：好的，我会安排好。郭：明天上午9：30已安排好。到了请设计打我电话号码******，我让值班开门。……”4、2016年2月27日：“葛：郭总，今天下午4：30左右我能不能去下房子，有人开门吗？顺便拿下花园的图纸。郭：好的。我会去。……”5、2016年5月2日：“郭：……华山路的装修未知何时开始？有何需要我跟进的请告知我。另外，提醒五月五日的第一期华山路租金请按规定直接汇入业主顾瑞英的指定账号。我随后将租赁发票交予您。葛：……这个月将开始装修。5月5号第一期租金，律师已经通知我了。另外我想问一下新的产证办好了吗？郭：政府三证已经出来，新的不动产证已经在区交易中心印制。我取到即复印给您。……”6、2016年6月6日：“葛：郭总好，打搅了。施工队说需要向您请示如下，申请在梁上打个小洞穿小管。一楼大厅那里要打两个空调排水洞。后门楼梯那里要开空调铜管洞。梁上的洞直径30mm，大厅排水洞50mm，铜管洞100mm。谢谢。郭：好的。我与施工单位见面，您让负责人给我电话。……”7、2016年6月15日：“郭：葛总，早。华山路在装修中吧？因为我没有设计图，未知厨房的布局。我已与煤气公司联系好，已装在室外的燃气总管在装修期接进室内。另外室内厨房的设备须向煤气公司订购等都要提前沟通。您告诉我什么时间约燃气公司与您沟通。葛：郭总好。华山路已经在装修中了，厨房我外包给了一个法国的大厨。之后就是他给我的洋房提供法餐。我会根据他的要求买设备。估计用不到煤气公司的设备。谢谢。……郭：用国外的设备只要符合国家规定标准应该告知煤气公司。因为在地下一层做厨房功能须安装燃气公司警报系统。包括消防均预先申报为要。所以设备的生产商，货号均先要告诉您。……葛：洋房是私宅。我按照私宅标准去设计的，没有涉及商用设备。……”8、2016年8月5日：“郭：阮律师，刚才看到您发来的内容表示疑惑：(1)关于公司注册一事，已经非常清楚告知，如果要直接注册在华山路XXX弄XXX号须由政府相关部门确认公司在当地的业绩而定。目前注册在当地指定地点根本不影响葛总在租赁处的经营和生活；(2)您提及的房屋渗水是根本不存在的，本人及华盛建设工程张总多次派员实地认证处理，至于潮湿发霉的原因经查其一是花园通道因需要安装阳光房(此事本人已经与葛总沟通尽快决定)，其二是葛总装修过程中无任何通风设备，是上海的梅雨季节造成的墙体潮湿，此事本人均参加了现场认证。如果因上述的情况而暂缓支付租金是没有道理的。本人仅是业主委托人也在积极配合葛总提出的各种需求。请转达葛总希望她在待产前处理好支付租金的事情。郭：好的。我会转告。但前两日我们去长宁区市场监督管理局办理璞园公司注册地变更至华山路XXX弄XXX号未果，工作人员告知该房屋系住宅无法办理公司注册地。昨天我们已经就房屋渗水发霉问题发函给你，还望尽快予以解决，问题解决之前，将暂缓支付租金等。璞园公司在华山路XXX弄XXX号房屋上投入的设计、装修等费用不菲，还望慎重处之。现葛某某临近产期，相关事宜可直接与我联系。”(注：2016年8月5日的聊天记录应为郭某某向葛某某转发其与阮超律师的聊天记录。)郭某某与璞园公司代理人阮超律师于2016年5月4日的微信聊天记录载明：“郭：阮律师，您好。现将市规土局关于华山路XXX弄XXX号顾瑞英的合格证发予您。目前所需文件已全部完备，交长宁交易中心受理中。我方已得知新房产证近期会发出。经了解因政府相关部门的人事变动及新政出台后所需。原定时间是合理迟延了。本人承诺获得新房产证即可将影印本传予您。……阮：收到，谢谢。我明天先拿到去银行试试。……”2016年10月9日，案外人郭某某与涉案租赁合同的中介人员邵某的电话通话内容如下：“……郭：我现在为什么和你沟通呢，她的钥匙没有交干净，产生了滞纳金的问题。……郭：……她交给我的钥匙，一把小门钥匙，一把正门钥匙，大门钥匙上了两把铁链条。所以每天要给滞纳金。邵：不知道这个情况。郭：她说两点原因，第一公司注册不进去，第二个问题是因为房子漏水问题，这是她讲要停止租约的关键因素。这也变成我的问题，你当时为什么要帮她注册呢？邵：郭总，当初是你说可以注册进去的。郭：不是，是可以注册进去的啊，为什么不可以注册进去啦。邵：是你说可以注册进去的，她才租的……。郭：你们知道这个住宅，要注册公司，这就是扯的问题了，是可以注册公司，到现在为止，招商的主任也说的呀，你作出业绩来，我给你注册进去，……。邵：葛小姐她跟我表达的意思啊，我们之前，包括阮律师在场的时候，你一直在说，可以用于公司注册的，可以办营业执照经营的。郭：现在商业用房不能用于住宅了，这是法律规定，政策变化，你怎么说呢。我去招商局问过，这个房子可以用于工商注册，你只要作出业绩。邵：营业执照也能办出来？郭：营业执照不是帮她办了吗？现在办在招商办里面。注册分两步：第一步，我陪她到工商局去的呀，工商局也是这么做的呀，第一注册在招商，等你作出业绩了，你可以注册进去，为什么不可以注册，上海很多房子都是住宅，你看很多高尚的房子餐厅都办了，夏朵也是这样的性质嘛，夏朵也是这样，都是这样在做的。现在小朋友发出的每一套花园洋房都可以做办公室的，住宅的也可以做办公室，可以做会所，也可以做小餐厅，只要不扰民嘛。我答应她，里面写得很清楚，我协助你啊。这个房子滞纳金6万7一天，她就放着，你去付滞纳金好了。……郭：现在大锁的钥匙没交，这个房子的滞纳金不是一天一天在增加嘛？邵：你们没跟阮律师沟通吗？郭：有跟阮律师沟通啊，他说只有两把，没有第三把。……”一审又查明，2015年11月1日，顾瑞英向案外人树根公司出具《委托书》，载明：“上海树根资产管理有限公司：关于本人位于上海华山路XXX弄XXX号复建物业的管理、租赁等事项，委托上海树根资产管理有限公司遵照本人的要求代为办理该物业所有关的交付、租赁、管理等相关事宜。特此委托。”2015年12月28日，姬某公司与案外人树根公司签署《确认书》一份，载明：“上海树根资产管理有限公司：本公司租赁位于上海华山路XXX弄XXX号，为合法的租客。根据2015年12月28日与业主签订的租赁合同，自2016年2月15日至2026年5月15日止(租期十年)。根据合同4.3条，2016年1月起自由进出该物业进行室内的设计、勘查、测量等装修工作至2016年2月15日正式交付。本公司确认并同意自2016年1月5日起每月按时支付上海树根资产管理有限公司管理的费用为人民币壹万元(出具正式发票)作为长期管理服务的费用(服务协议另立)。特此确认。”案外人葛某某以银行转账方式分别于2016年1月11日、2月14日、3月8日、4月9日、5月8日向树根公司各支付10,000元。2016年6月12日，璞园公司通过银行转账方式支付树根公司2016年6月管理费10,000元。璞园公司与其他案外人就租赁涉案房屋事宜签订的相关合同及付款情况汇总如下：一、2016年2月1日，璞园公司(甲方)与案外人上海柏玉创意设计有限公司(以下简称柏玉公司，乙方)签订《室内设计合约》一份，约定乙方接受甲方委托，进行华山路会所室内设计事项，项目地点为涉案房屋。乙方根据甲方提供的说明，整体的概念设计结合CAD平面图展示；提供三维模型图及参考图片帮助设计的可视化；区域的空间分布格局也将结合通过CAD平面图、三维模型图及PPT格式展示；创立空间的三维模型；材料板将鉴于有关设计的讨论提供。提供家具、灯具、窗帘、墙纸、装饰摆设饰品等的选型方案，以及特殊家具的设计。包括：整体CAD布局；整体概念设计(风格、陈设、材料)；电器和给排水图纸，灯光、空调和技术之定位指示；PPT展示包括参考图片/材料板。注明事项：有关消防、空调、机电等要求，或其他特别的技术要求如节点图和施工图将结合施工团队进行可行性研究。第三条截至期限及完成约定：A.方案展示：合同签订及收到定金后21个工作日，主体方案和设计意向的表现。B.第二阶段：A阶段工作完成后15个工作日内，对选择的平面进行细化和3D模型展示，和主体空间的场景图展示。C.第三阶段：B阶段工作完成且收到上一阶段款项后21个工作日，完成所有的施工图纸，包括最终的平面系统图、立面图和详解。D.第四阶段：C阶段工作且收到上一阶段款项后5个工作日，进行施工方的选择并进行设计交底说明。E.考虑到由于涉及设计方案的调整和设计上的改动，以及甲方的反馈要求，甲乙双方可以讨论设计计划和截止期限。时间节点以甲方的书面确认为准，此外D阶段的时间节点也以施工方的反应时间节点为准。第四条完成及移交约定：当项目建成并被甲乙双方验收合格视作整个项目的完成。第五条设计费用及付款方式约定：本合约项目整体概念设计收费为1,173,900元。付款方式：合同签订后7日内支付定金40%，计469,560元；整体方案提交并经甲方书面确认后支付30%的设计费用，计352,170元；施工图纸结束并经甲方书面确认后支付20%的设计费用，计234,780元；项目结束后支付10%的设计费用，计117,390元。2016年2月1日、5月5日，案外人葛某某通过银行转账方式分别支付柏玉公司涉案房屋设计费469,560元、第二部分设计费352,170元。2016年8月11日，璞园公司通过银行转账方式支付柏玉公司第三期设计费234,780元。柏玉公司于2017年2月23日向璞园公司出具金额分别为56,510元、1,000,000元设计费增值税专用发票。二、2016年4月25日，璞园公司与案外人上海景迈建筑设计事务所(以下简称景迈事务所)签订《室内设计咨询服务(施工图设计)合同文件》，约定：璞园公司委托景迈事务所进行涉案房屋室内施工图深化设计事宜，合同总价540,000元。付费条件和时间：1、本设计合同生效后3个工作日内(作为定金)支付20%，计108,000元；2、交完结构改动(如有需要)和一层以及二层室内装饰和设备管线深化图纸后的3个工作日内支付25%，计135,000元；3、交完所有施工深化图纸并在施工队完成报价并开工后的3个工作日内支付25%，计135,000元；4、项目硬装部分施工队完工并交付甲方认可后3个工作日内支付20%，计108,000元；5、项目设备安装完毕甲方入驻使用后3个工作日内支付10%，计54,000元(注：甲方确认时间若超过7天视作认可)。2016年4月25日，案外人葛某某通过银行转账方式支付景迈事务所108,000元。2016年5月26日、8月11日，璞园公司通过银行转账方式分别支付景迈事务所第2笔设计费135,000元及第3笔设计费135,000元。2016年11月15日，景迈事务所出具《结算确认单》，确认其与璞园公司于2016年4月25日签订《室内设计咨询服务(施工图设计)合同文件》，约定景迈事务所对涉案房屋所在的华山路会所提供室内施工图深化设计事项，现已完成合同部分约定的义务，该合同约定总金额为540,000元，现璞园公司已实际向景迈事务所支付合同款项378,000元。景迈事务所分别于2016年12月29日、2017年1月4日分别向璞园公司出具金额为90,000元的设计咨询费增值税普通发票各一张。三、2016年5月24日，璞园公司(甲方、买方)与案外人上海鸣润冷气设备工程有限公司(以下简称鸣润公司，乙方、卖方)签订《空调机组设备供应、安装合同》，约定项目名称为华山路会所空调安装工程，项目地点为涉案房屋。甲方委托乙方完成美的空调、新风系统的采购、安装、调试，工作内容包括：包工、包料、包工期、包质量、设备采购、设备安装、设备调试、技术支持、运行调试、验收。合同价150,000元，价款支付方式和期限：1、合同签订后5个工作日内，甲方即付合同总价的50%，计75,000元，乙方为甲方开具收据；2、乙方将设备运抵工程现场(甲方指定的场所)并经甲方人员验收合格后的5个工作日内，即付合同总价的40%，计60,000元，乙方为甲方开具收据；3、本工程安装完毕，设备调试验收合格后5个工作日内，即付合同总价的10%，计15,000元，乙方为甲方开具全额发票。乙方根据甲方确定日期将空调设备运至施工现场，且根据甲方装潢施工进度确定空调工程竣工日期，安装完毕后货物的保管及风险责任由甲方承担。2016年5月25日、6月14日，璞园公司通过银行转账方式分别支付鸣润公司空调采购货款第1笔75,000元、第2笔60,000元。2016年10月21日，鸣润公司退还璞园公司65,000元。2017年3月1日，鸣润公司向璞园公司出具金额为70,000元的相关型号美的空调货款的增值税专用发票。四、2016年5月，璞园公司(发包方、甲方)与案外人中集建设集团有限公司上海一分公司(以下简称中集上海一分公司，承包方、乙方)签订《建筑装饰工程施工合同》，约定乙方承建甲方发包的华山路会所机电安装工程；工程地点为涉案房屋；承包范围：内部电力布管布线、结构墙体新建(详见后附预算及报价文件)；承包方式包工包料；工期30天(以双方确认的实际进场日期为准，如遇到不可抗力因素工期顺延)；合同价款503,952元。工程价款及结算：1、签订合同后五个工作日以内支付40%，计201,580.80元；2、隐蔽工程(即单面石膏板竖立，线管设完毕)通过甲方验收合格后五个工作日内支付40%，计201,580.80元；3、按合同约定通过甲方整体竣工验收合格后五个工作日内支付15%，计75,592.80元；4、本合同第13条约定的保修期届满后五个工作日内支付5%，计25,197.60元。2016年5月22日、7月6日、11月2日，璞园公司通过银行转账方式分别支付中集上海一分公司合同首期款201,580.80元、货款201,580.80元及工程款22,462.90元。中集上海一分公司于2016年10月26日向璞园公司出具金额分别为22,462.90元、403,161.60元的工程款增值税专用发票两张。五、2016年6月15日，璞园公司(需方)与案外人上海凯哲弱电工程有限公司(以下简称凯哲公司，供方)签订《弱电设备采购安装合同》，约定：凯哲公司为璞园公司的供货方，货物名称、型号、数量及金额如附件一所示；付款金额49,000元；付款方式：合同签订后支付定金9,800元，卖方开始进场施工，待设备进场后支付24,500元，待设备安装调试完毕并经买方验收通过后支付14,700元，买方在收到卖方开具的每一阶段金额对应的增值税发票后7天内付款；交货时间为经买方通知后3天内；交货地点为涉案房屋。该合同附件载明的货物主要包括监控设备、网络设备、有线电视、电话语音等项目。2016年6月29日，璞园公司通过银行转账方式支付凯哲公司货款9,800元。2017年1月5日，凯哲公司出具《结算确认单》，确认其于2016年6月15日与璞园公司签订《弱电设备采购安装合同》，约定其就位于涉案房屋的华山路会所提供弱电设备采购、安装、调试事项，现其已完成部分合同约定的义务。该合同总金额为49,000元，现璞园公司已向其实际支付合同首期定金9,800元，尚欠付其39,200元。璞园公司另提供其于2016年6月29日通过银行转账方式支付案外人上海歆墅电梯销售有限公司(以下简称歆墅公司)货款32,700元的相关付款凭证。对上述合同的签订及付款情况，顾瑞英表示对相关证据形式上的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，只能证明璞园公司有过相应的付款行为，不能确定该些费用是否用于涉案房屋的装修，璞园公司并未提出鉴定申请以确认其装修损失，且璞园公司未经顾瑞英同意进行装修，相应装修费用应由其自行承担。另，顾瑞英提供案外人上海勇悦实业有限公司(以下简称勇悦公司)于2016年11月8日出具《关于租赁物业的情况说明》一份，载明：勇悦公司于2015年12月17日起向涉案房屋业主委托代理人郭某某推荐姬某公司租赁涉案房屋(新建成的整栋别墅)。勇悦公司明确告知姬某公司涉案房屋为住宅性质，该房屋刚建成已完成了有关部门的合格审批手续，并在上海市长宁区房地产交易中心申办新的房产证。勇悦公司将委托代理人交付的相关证明文件(原土地证、原房产证及市规土局批复建筑许可证)交给了姬某公司。勇悦公司积极见证姬某公司与业主委托代理人的沟通，直至于2015年12月28日姬某公司与业主签订租赁合同，业主的委托代理人同时将大铁门、正门及小铁门三把钥匙交给了姬某公司。顾瑞英还提供了案外人勇悦公司于2017年3月3日出具的《关于租赁物业的补充情况说明》一份，载明：勇悦公司作为中介公司长期服务高端客群，曹某既非其公司员工也与其公司无任何代理关系。其公司从未接受过涉案房屋业主委托代理人郭某某出租房屋的委托。姬某公司法人葛某某通过邵某找到曹某，而邵某在2015年12月通过曹某找到其公司，再由其公司联系到郭某某，向其推荐姬某公司，最终顾瑞英才与姬某公司签订租赁合同。勇悦公司与邵某、曹某在这次中介服务中建立合作关系，且均知晓房屋性质为住宅。就勇悦公司出具的上述两份情况说明，璞园公司对其形式上的真实性没有异议，但认为如作为证人证言，则勇悦公司法定代表人应出庭作证。在本案2018年1月31日的一审庭审中，璞园公司申请证人邵某、曹某到庭作证。证人邵某作证称：其主要从事高端房地产包括商业用房和住宅的租赁、买卖工作，葛某某系其客户推荐给其。其与曹某系通过朋友介绍认识，曹某有房源，联系房东并安排其看房。其参与了推荐带看涉案房屋、签订租赁合同、陪同设计师看房等环节，涉案房屋系由其推荐给承租方。其没有调查过涉案房屋的性质，顾瑞英的委托代理人郭某某没有说过涉案房屋性质是住宅性质只能用于居住使用，郭某某说的是涉案房屋可以做会所，所以才会有这么高的租赁价格。其没有看到过涉案房屋产证，但是因为写入了合同，有相应责任承担，故其认为涉案房屋应当可以进行出租事宜。根据郭某某的承诺及其经验，其认为涉案房屋可以办理商业性质登记。双方明确提到过涉案房屋可以作为公司注册地，系由郭某某负责办理。其是在葛某某电话质问其时才知道璞园公司注册在其他地方。租赁双方没有签订交房协议及办理交房手续，也没有通过其交付过钥匙。因设计师是璞园公司自己找的，对璞园公司后续装修时间其不清楚。对璞园公司注册在他处但其仍支付租金的情况其知晓，当初其建议葛某某不要付租金，但葛某某说按照合同履行，怕后续发生问题，这样责任也不在其未付租金。证人曹某作证称：其之前主要从事商业地产和老洋房租赁工作，与邵某系合作关系。当时其与勇悦公司法定代表人在一家单位，系勇悦公司法定代表人告知其涉案房屋房源信息。签订合同过程中说到涉案房屋是住宅，是推倒重建的，可以注册公司，所以手续都在办理过程中，其只看过图纸。因当时涉案房屋各种文件都在办理中，周围的房屋都在出租经营，所以推定应该可以出租。其参与了租赁合同签订前的拍照、带看房屋、实地勘测，租赁合同签订之后与当事人接触较少，装修期其没有参与。涉案房屋周边有商业住宅，对面的都是商业性质的。单间或整层出租的比较多，整幢的比较少。系郭某某对其说涉案房屋可用于注册公司。当时璞园公司就是要在涉案房屋内进行注册，这是其硬性要求。后来因为涉案房屋的产证一直办不下来，但公司已经启动，就先在其他地方注册，当时协议里都写明的，双方都觉得没有问题。涉案房屋的交接其没有参与。璞园公司对两位证人的证言没有异议。顾瑞英对两位证人证言认为，两位证人从事房屋租赁工作多年，在未见到涉案房屋产证、确认房屋性质的情况下促成客户签订租赁合同不合常理，合同中明确约定是璞园公司自行办理公司注册相关手续。对此，一审法院认为，两位证人的证言符合证据的客观要件，一审法院对此予以认定。一审审理中，顾瑞英申请一审法院委托专业鉴定单位对涉案房屋恢复原状的方案进行鉴定，并根据上述方案确定涉案房屋恢复原状的费用。据此，一审法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称上房院公司)对涉案房屋恢复原状出具修复方案。上房院公司于2017年9月15日出具编号为上房院司鉴(2017)建鉴字第1058号《司法鉴定意见书》，第七部分“鉴定意见”载明：1)涉案房屋装修时，房屋地下二层及地上二层新砌了部分墙体，与竣工图纸不符，新砌墙体改变了原建筑的使用功能及建筑空间，可能影响人员安全疏散通道，存在一定的安全隐患，建议按原设计要求恢复。2)涉案房屋主体结构基本完好，部分混凝土梁上打孔穿管和开槽敷设管线，局部钢筋被打断，局部混凝土保护层被损坏，受损构件存在结构耐久性问题及安全隐患，不满足相关规范要求，应及时采取措施进行加固。3)涉案房屋装修时，在房屋地下及地上全幢房屋铺设了大量电线管，并在部分砖墙体上开槽铺设电线管，与竣工图纸不符，应恢复原状。在地下部分混凝土外墙上开槽，损坏了地下室外墙结构及外墙抗渗功能，不满足相关规范要求，应采取措施进行加固修复。4)涉案房屋装修时，将紫铜管更换成PP-R管，与房屋竣工验收报告不符，不满足相关规范要求，应按竣工验收交付成果要求恢复。5)涉案房屋相关修复方案详见第六章节，供法院参考。6)应委托有资质的设计和施工单位进行修复和加固。该鉴定意见书第六部分“修复方案”详细载明了墙体改动修复方案、混凝土梁加固方案、电气管线修复方案、室内给水管修复方案的具体内容。对上房院公司出具的《司法鉴定意见书》，璞园公司认为：1、其不应承担涉案房屋恢复原状的责任，也不同意就此进行司法鉴定。同时，因涉案房屋交付的原状无法确认，故其不认可鉴定意见，由法院依法确认。2、若法院依法判定璞园公司应恢复涉案房屋全部或部分原状，璞园公司同意按照《司法鉴定意见书》的方案自行恢复原状，但不同意支付顾瑞英恢复原状的费用，也不同意对相关费用进行司法鉴定。顾瑞英则认为，总体认可《司法鉴定意见书》的意见，但不认可璞园公司提交的装修图纸的证据效力以及将其作为施工依据。不接受璞园公司提出的由其自行恢复原状的意见，根据以往的情况，系璞园公司一直怠于履行恢复原状的义务，故顾瑞英希望能够自己进行恢复原状的工作，以便尽快将涉案房屋再次投入使用。根据顾瑞英的申请及上房院公司出具的《司法鉴定意见书》，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简称沪港公司)对涉案房屋恢复原状工程的费用进行审价。沪港公司于2017年11月29日出具编号为沪港司法(2017)1023号《上海市华山路XXX弄XXX号房屋恢复原状费用工程司法审价报告》(以下简称《司法审价报告》)，第三部分工程造价审价建议载明：1、涉案房屋恢复原状费用的房修工程，审价造价为21,694.05元；2、涉案房屋恢复原状费用的安装工程，审价造价为48,227.66元。对沪港公司出具的《司法审价报告》，璞园公司认为：1、其不应承担涉案房屋恢复原状的费用；2、其不同意对涉案房屋恢复原状的费用进行司法审价，相应费用由法院依法认定；3、不同意顾瑞英对《司法审价报告》的质证意见，顾瑞英系故意拖延审理程序，实体意见由法院依法认定。顾瑞英则认为：1、审价报告没有包含施工设计费用；2、外墙、电线及地下室结构遭到损害，审价报告没有对其加固、修复的费用进行审价；3、修复工程中碳纤维加固索取的量依据不足；4、墙面拆除后的垃圾及搬运人工费具体包含哪些项目不明确。对顾瑞英的异议，沪港公司答复如下：1、设计费用不在其委托的审价范围之内，也不在其审价资质范围内；2、《司法鉴定意见书》P10页中已经明确新敷设管线修复方案，相关费用已经计取；对于地下室结构，因《司法鉴定意见书》中没有相应修复方案，故没有计取；3、碳纤维加固工程量系根据现场勘查测量进行计取，符合实际情况；关于防火措施，因鉴定方案中没有这部分内容，故没有计取；4、关于垃圾清理及搬运人工费用，在报告书的税前补差垃圾清运费中已经综合考虑了人工费。另，璞园公司在一审审理中向法院申请对涉案房屋作为住宅用途在2015年12月至2016年7月期间的市场租金价格进行司法鉴定。一审法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司(以下简称百盛公司)对上述事项进行鉴定。在鉴定过程中，璞园公司与顾瑞英一致确认评估涉案房屋租金的期间为2016年2月至2016年7月。百盛公司于2018年3月30日出具《房地产估价报告》，载明的估价结果为：在满足全部假设和限制条件下，估价对象房地产(即涉案房屋、房屋类型为花园住宅、用途为居住)于价值时点(2016年2月至2016年7月)的市场平均租金为166,255元/月。该估价报告使用期限自报告出具之日2018年3月30日起至2019年3月29日止。就百盛公司出具的《房地产估价报告》，璞园公司认为，对评估过程的真实性、合法性无异议，但认为估价报告就涉案房屋作为住宅用途所评估的市场租金过高。顾瑞英则认为：1、其对璞园公司的评估申请不予同意；2、璞园公司系为商业用途才租赁涉案房屋，故以住宅用途评估涉案房屋的市场租金价格与本案无关；3、签订租赁合同当时顾瑞英不存在欺瞒的情况，璞园公司系根据自身商业考量决定承租涉案房屋；4、评估结论明显有悖于当前上海市的租金市场价格。百盛公司就璞园公司及顾瑞英的异议答复：其系根据实际勘查情况，通过比较法和替代原理得出估价结论。涉案房屋包括了较大面积的地下建筑，而地下建筑仅是作为辅助功能而无法作为居住功能使用。就使用费而言，涉案房屋系毛坯状态，此系减值因素。估价报告结论客观合理。另，一审庭审中，璞园公司确认，其对涉案房屋主要进行的是隐蔽工程的装修，部分与建筑已形成附合物，其他可移动的设备等其能搬走的均已搬走。顾瑞英在一审审理中亦确认，涉案房屋已由其于2018年7月修复完毕，修复时间约为半年左右。就郭某某与树根公司的关系，顾瑞英陈述，树根公司更名前为上海满园资产管理有限公司(以下简称满园公司)，该公司设立时由郭某某担任法定代表人，后变更孙明宏为法定代表人，郭某某担任树根公司总经理，负责公司的实际经营，并就此提供满园公司营业执照复印件、章程修正案、树根公司出具的情况说明等予以证明。一审法院认为，根据双方的本诉及反诉诉请，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的责任及时间认定；二、涉案租赁合同解除的后果处理。对争议焦点一。璞园公司认为，系因涉案房屋为住宅性质而无法用于商业经营活动，且顾瑞英一直未修缮涉案房屋渗水问题，导致璞园公司租赁合同目的无法实现，顾瑞英应对租赁合同的解除承担违约责任，合同解除时间应为2016年8月26日即璞园公司向顾瑞英发送解除合同的《律师函》之日。顾瑞英则认为，双方在签订租赁合同时，顾瑞英已明确告知璞园公司涉案房屋性质为住宅，璞园公司作为承租人应当自行判断涉案房屋能否满足其合同目的，顾瑞英并不存在欺诈行为，璞园公司2016年8月26日的《律师函》系违约解除合同，且之后璞园公司擅自离场，仅返还部分房屋钥匙并遗留了被破坏的装修现场，故璞园公司应承担导致租赁合同解除的违约责任，合同解除时间应为2016年11月15日即璞园公司收到顾瑞英发送的解除合同函件的日期。对此，一审法院认为，因2016年7月8日涉案房屋取得的产证明确记载其性质为住宅，而涉案租赁合同中明确约定承租方租赁涉案房屋系用于商业经营，故涉案房屋显然因无法实现承租方签订租赁合同的根本目的，租赁合同因履行不能而应予解除。就导致合同解除的责任，虽然顾瑞英强调在签订租赁合同时，其已明确告知璞园公司涉案房屋系住宅性质，但鉴于涉案房屋系复建房屋，在签订租赁合同当时尚未办出新的房产证，而根据租赁合同第一条定义和解释就“项目公司”的约定，顾瑞英、姬某公司对涉案房屋应作为项目公司即璞园公司的注册地址或营业地址的意思表示明确，租赁合同3.1对承租方承租涉案房屋用于商业经营亦作出了明确具体的约定，结合证人邵某、曹某关于顾瑞英代理人郭某某在租赁合同签订过程中确有涉案房屋可用于公司注册经营之承诺的证言，郭某某与璞园公司法定代表人葛某某微信聊天记录中亦有类似表述，以及涉案房屋按住宅用途评估的租金标准与双方约定的商业用途租金标准差额巨大等事实，可以认定顾瑞英一方在租赁合同的签订及履行过程中确曾有过涉案房屋可用于公司注册经营使用的承诺，故其对因涉案房屋不符合约定用途导致租赁合同解除应承担主要过错。就璞园公司而言，根据顾瑞英代理人郭某某与其法定代表人葛某某及代理律师阮超的微信聊天记录等，可以认定其对涉案房屋原为住宅性质系明知，在新的产证尚未下发之前，璞园公司的关联公司姬某公司仅凭租赁合同中的相关条款以及顾瑞英代理人的口头承诺即签署租赁合同，璞园公司在注册成立后即投入大量资金用于涉案房屋的运营，现因合同解除而造成相应损失，璞园公司显然亦未尽承租人审慎注意义务，故其对租赁合同解除亦存在相应过错而应承担次要责任。综合考量本案具体情况，璞园公司应对合同解除承担30%过错责任，顾瑞英应承担70%的过错责任。就顾瑞英关于璞园公司在树根公司的帮助下已在他处完成公司注册，璞园公司注册在当前地点不影响其在涉案房屋处的经营之主张，因涉案房屋产证系于2016年7月才下发，璞园公司基于运营需要先行注册成立并不违反常理。根据郭某某与葛某某2016年2月19日的微信聊天记录，郭某某明确表示璞园公司先注册在政府招商地，即可在涉案房屋合法经营，待业务正常化后再将注册地转回涉案房屋。根据郭某某向葛某某转发的其与阮超律师的微信聊天记录，璞园公司方在涉案房屋产证下发后不久即就无法办理其注册地址变更至涉案房屋的情况与郭某某进行交涉，故璞园公司在他处注册成立并不代表其就此放弃以涉案房屋作为其注册地的权利。此外，因涉案房屋系住宅性质，顾瑞英称璞园公司仍可在涉案房屋经营亦缺乏法律依据，故对顾瑞英该主张一审法院不予采信。就合同解除的时间，因双方对合同解除均有过错，璞园公司于2016年8月26日发函解除合同时并不发生合同解除的效力，故其主张该日为租赁合同解除日，不能成立。虽然顾瑞英主张2016年11月15日为合同解除日，但根据双方往来信函，顾瑞英方于2016年9月14日发送的《律师函》中明确提出，因璞园公司违约单方解除合同，故其应向顾瑞英承担擅自退租违约金并在保证金中予以抵扣、恢复涉案房屋原状、支付截止2016年9月13日的租金及滞纳金等，即顾瑞英方在该函中亦作出了明确的解除合同的意思表示，故涉案租赁合同应认定于2016年9月14日解除。对争议焦点二。首先，就璞园公司的本诉诉请。1、就璞园公司要求顾瑞英返还三个月租金1,350,000元的诉请。虽然璞园公司主张顾瑞英从未按约向其完全交付过涉案房屋，其也从未占用过涉案房屋，但根据经公证的涉案房屋现场状况、相关微信聊天记录、璞园公司主张合同解除的损失项目等表明，璞园公司对涉案房屋进行相应设计装修行为的事实客观存在，璞园公司称其从未占用涉案房屋明显有悖于事实且与其主张自相矛盾。鉴于璞园公司在2016年8月4日发函就涉案房屋性质和渗水问题与顾瑞英方进行交涉之前，其从未就涉案房屋存在使用上的障碍向顾瑞英方明确提出过异议，而在其实际控制涉案房屋的情况下亦导致对房屋渗水原因无法确定，且璞园公司仍按约于2016年5月5日向顾瑞英支付了涉案房屋第一季度租金，故虽然双方并未按约签署房屋交接确认书，但鉴于璞园公司对涉案房屋实际占用行为，一审法院认为可以推定璞园公司认可顾瑞英已经按租赁合同约定履行了交房义务，璞园公司应承担租赁合同解除前其占用涉案房屋期间的租金。根据合同约定，免租期为2016年2月15日至2016年5月15日，故璞园公司应承担2016年5月16日起至2016年9月14日止的租金。需要说明的是，双方系基于商业用途约定涉案房屋每月租金为450,000元，但涉案房屋性质实际为住宅，故璞园公司主张其应按住宅用途标准支付涉案房屋租金，一审法院认为合理有据，予以采纳。由此，璞园公司应承担2016年5月16日起至2016年9月14日止共计122天的租金，按166,255元/月计算，应为666,842元。因璞园公司实际已支付顾瑞英租金1,350,000元，故顾瑞英应返还璞园公司租金683,158元。2、因租赁合同解除，故璞园公司要求返还保证金，依法有据，但因双方对合同解除均有过错，故璞园公司要求顾瑞英承担逾期返还保证金利息，缺乏依据，一审法院对此不予支持。3、一审法院认为因双方对合同解除均有过错，故对璞园公司要求顾瑞英承担解约违约金4,500,000元的诉请，亦不予支持。4、就璞园公司主张的经济损失。顾瑞英对璞园公司提供的其与案外人签订的相关合同及付款凭证形式上的真实性没有异议，但认为不能确定该些费用是否用于涉案房屋的装修，璞园公司并未提出鉴定申请以确认其装修损失，且璞园公司未经顾瑞英同意进行装修，相应装修费用应由其自行承担。对此，一审法院认为，璞园公司该项诉请系以其承租涉案房屋实际投入的费用作为损失，故若璞园公司提供的证据若足以证明系其为承租涉案房屋实际支出的合理费用，应可认定为其实际损失。就顾瑞英关于璞园公司装修涉案房屋未经其同意的相关主张，根据顾瑞英代理人郭某某与璞园公司法定代表人葛某某的微信聊天记录等，表明双方在未按合同约定办理璞园公司装修施工方案事先征得顾瑞英方同意的相关手续的情况下，顾瑞英方对璞园公司的实际装修行为并未提出异议而可推定其系知情且认可，故一审法院认为顾瑞英该项主张不能成立。就璞园公司主张的损失项目：(1)树根公司的管理服务费60,000元。因该费用系租赁合同履行期间璞园公司享受树根公司提供的相应服务而支付的费用而并非其损失，故一审法院对此不予认定。(2)柏玉公司设计费1,056,510元。因璞园公司已经提供了相应设计合同、符合合同约定时间节点和金额的付款凭证，柏玉公司亦就上述款项出具的相应发票，而顾瑞英并未提供证据证明该费用并非用于涉案房屋或存在其他不合理之处，故对该费用一审法院予以认定。(3)景迈事务所设计咨询费378,000元。因璞园公司已经提供相应设计合同、符合合同约定时间节点和金额的付款凭证，景迈事务所亦出具《结算确认单》并出具了部分金额的发票，而顾瑞英并未提供证据证明该费用并非用于涉案房屋或存在其他不合理之处，故对该费用一审法院予以认定。(4)鸣润公司空调采购费70,000元。虽然璞园公司提供了相关合同及付款凭证，但因就该笔款项鸣润公司向璞园公司出具的系相关型号空调货款的增值税专用发票，而璞园公司自认涉案房屋现场能搬离的相关设备其已搬离，故该笔款项显然不能认定为系璞园公司的损失，一审法院对此不予认定。(5)中集上海一分公司施工款425,624.50元。因璞园公司已经提供了相应施工合同、符合合同约定时间节点和金额的付款凭证，中集上海一分公司亦就上述款项出具的相应发票，且经公证的现场照片与施工合同约定的施工内容亦吻合，故对该费用一审法院予以认定。就租赁合同关于因顾瑞英方原因导致合同解除，顾瑞英应向璞园公司赔偿经双方共同委托的专业机构评估的装修(含设备)余值的相关约定，鉴于涉案租赁合同系在璞园公司仅进行了初步装修而未实际投入使用的情况下即已解除，且合同解除后不久顾瑞英即实际控制涉案房屋至今，故在璞园公司就该项损失费用提供了较为充分证据，而顾瑞英并未就该工程款存在不合理之处提供切实证据证明的情况下，一审法院认为璞园公司以其实际支出的费用作为其损失，具有其合理性，对此予以认可。(6)凯哲公司弱电采购安装合同定金9,800元。因璞园公司已经提供了相应采购安装合同及符合合同约定时间节点及金额的付款凭证，凯哲公司亦确认收到璞园公司支付的定金9,800元，故对该费用一审法院予以认定。(7)歆墅公司电梯货款32,700元。因璞园公司仅提供了其向歆墅公司转账支付该款项的付款凭证而无法证明该款项与涉案房屋的关联性，故一审法院对此不予认定。由此，一审法院认定顾瑞英应赔偿璞园公司的经济损失为(1,056,510+378,000+425,624.50+9,800)*70%=1,308,954元。其次，就顾瑞英的反诉诉请。1、就顾瑞英要求璞园公司支付欠租及滞纳金的诉请，前文已经阐述了璞园公司应承担2016年5月16日起至2016年9月14日止的按住宅用途租金标准计算的租金，对合同解除后的房屋占用费一审法院在对顾瑞英房屋占用违约金诉请的处理意见中一并阐述相应意见。2、就顾瑞英要求璞园公司支付从合同解除之日至房屋恢复原状期间的房屋占用违约金的诉请。租赁合同2.3约定，合同终止或解除时，璞园公司应按双方约定的状况向顾瑞英返还涉案房屋。租赁合同9.2约定，璞园公司应在租赁期届满或本合同提前终止当日或之前，将涉案房屋按双方约定状态和确保涉案房屋处于良好、清洁和适用状态(正常磨损除外)返还给顾瑞英。虽然双方并未就返还房屋时的状态作出明确约定，但根据租赁合同7.2.1约定，顾瑞英系将复建全新的物业毛坯房屋租赁给璞园公司使用，根据租赁合同的实际履行情况及租赁合同9.2条的约定，顾瑞英要求璞园公司在租赁合同提前解除时应恢复涉案房屋原状，具有相应的事实和法律依据，璞园公司称其不应承担恢复原状的责任，不能成立。就璞园公司关于涉案房屋交付时的原状无法确认的相关主张，如前所述，基于璞园公司对涉案房屋实际进行装修的行为及在双方发生争议前璞园公司并未就涉案房屋不符合合同约定的交付状态提出过明确异议的情况，应视为顾瑞英已按约包括按照合同约定的状态即复建全新的毛坯房屋向璞园公司交付涉案房屋，对璞园公司该主张，一审法院亦不予采信。根据上房院公司出具的《司法鉴定意见书》，涉案房屋确因璞园公司的不当装修行为而遭到一定程度的损坏，故璞园公司应对此承担相应责任。根据顾瑞英方于2016年9月14日发给璞园公司的《律师函》，其自认璞园公司于2016年9月10日通过EMS交还了涉案房屋部分钥匙，虽然顾瑞英主张璞园公司尚未向其交还涉案房屋全部钥匙，但因双方并未办理过房屋交接手续，顾瑞英就其主张的交付璞园公司涉案房屋钥匙的情况仅有勇悦公司的书面证言而无其他证据相印证，而从之后顾瑞英委托公证机关对涉案房屋现场进行证据保全的情况看，顾瑞英完全有能力且事实上已经实际控制了涉案房屋。由此，虽然璞园公司应承担恢复涉案房屋原状的义务，但顾瑞英至迟于2016年9月18日委托公证机关对涉案房屋现场进行证据保全后已实际控制涉案房屋，又鉴于顾瑞英负有及时止损的合理义务，故综合考量涉案房屋恢复原状所需的合理期间等因素，一审法院酌情认定租赁合同解除后璞园公司还应向顾瑞英支付两个月的涉案房屋恢复原状期间的空置费用，按166,255元/月计算，共计332,510元。对顾瑞英要求璞园公司承担逾期返还涉案房屋违约金的诉请，一审法院不予支持。3、就顾瑞英要求璞园公司承担解约违约金4,500,000元的诉请，基于不予支持璞园公司相同诉请的理由，一审法院对此亦不予支持。4、就顾瑞英要求璞园公司承担涉案房屋恢复原状费用的诉请，因本案庭审中，顾瑞英明确其该项诉请金额以司法鉴定金额为准，而一审法院在前文已经阐述了璞园公司应承担恢复涉案房屋原状义务的理由，故顾瑞英该项诉请依法有据，璞园公司应向顾瑞英支付涉案房屋恢复原状费用共计69,921.71元。就璞园公司关于若法院认定其应承担恢复涉案房屋原状的义务，其也不同意承担支付顾瑞英恢复原状费用，应由其自行对涉案房屋恢复原状的主张，因双方该争议本系璞园公司一直拒绝履行恢复原状义务所致，且事实上顾瑞英也在本案审理过程中对涉案房屋进行了修复，故一审法院认为璞园公司该主张既不合理也无操作性，对此不予采纳。5、就顾瑞英要求璞园公司赔偿三个月免租期租金损失的诉请，因双方约定的租期为10年，现租赁合同因履行不能在第一年即已提前解除，故顾瑞英给予璞园公司的三个月免租期的租金可认定为系因合同解除给顾瑞英造成的损失，此应根据双方过错比例承担，但租金标准应按照住宅标准计算，故璞园公司应赔偿顾瑞英免租期租金损失166,255*3*30%=149,630元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、璞园(上海)文化发展有限公司与顾瑞英之间就上海市长宁区华山路XXX弄XXX号物业签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同之补充协议》于2016年9月14日解除；二、顾瑞英应于判决生效之日起十五日内返还璞园(上海)文化发展有限公司租金人民币683,158元【已扣除璞园(上海)文化发展有限公司应承担的租金人民币666,842元】；三、顾瑞英应于判决生效之日起十五日内返还璞园(上海)文化发展有限公司保证金人民币2,250,000元；四、顾瑞英应于判决生效之日起十五日内赔偿璞园(上海)文化发展有限公司经济损失人民币1,308,954元；五、璞园(上海)文化发展有限公司应于判决生效之日起十五日内支付顾瑞英房屋恢复原状空置期间费用人民币332,510元；六、璞园(上海)文化发展有限公司应于判决生效之日起十五日内支付顾瑞英房屋恢复原状费用人民币69,921.71元；七、璞园(上海)文化发展有限公司应于判决生效之日起十五日内赔偿顾瑞英免租期损失人民币149,630元；八、驳回璞园(上海)文化发展有限公司其余本诉诉请；九、驳回顾瑞英其余反诉诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币85,220元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担51,018元，由顾瑞英负担34,202元。反诉案件受理费减半收取计人民币39,995元，由顾瑞英负担37,728元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担2,267元。司法鉴定费人民币103,050元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担。司法审价费人民币30,000元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担。司法评估费人民币74,250元，由璞园(上海)文化司发展有限公司负担22,275元，由顾瑞英负担51,975元。本院二审期间，顾瑞英申请证人苏某某出庭作证。苏某某作证称：其系勇悦公司法定代表人，参与了涉案房屋的租赁事宜。苏某某称，将租赁房屋的产证出示、房屋性质告知对方，是所有房屋租赁中介房屋的必要内容。当时，曹某带着邵某和葛某某到华山路看过涉案房屋后约一周，邵某提出葛某某那边有较明确的承租意向，要看一下房屋产证再沟通一下租赁事宜。于是，苏某某就和郭某某、邵某和曹某见面，把涉案房屋的原房产证、土地证及图纸都给邵某、曹某看过。涉案房屋是住宅，邵某和曹某看了产证后，没对房屋性质提出异议，提到租客可能要注册公司，郭某某说注册是租客的事情，业主可以配合。之后，曹某未参与签约过程。璞园公司认为苏某某一审未到庭作证，已经放弃作为证人的权利。顾瑞英还提供了如下证据：(一)一组邵某向郭悌怡发送的邮件及附件《定金合同》和相应的公证书原件。邮件记载“附件定金协议是我再三斟酌后做的，我认为这是对双方都是比较公平的····…·········”，《定金合同》记载“甲方及甲方指定管理公司需积极配合协助乙方就该物业注册事宜”，证明合同签订过程中，邵某代表姬某公司明确，顾瑞英对于公司注册仅承担配合义务，邵某在一审中提供的证言虚假。(二)一组郭某某代葛某某签字葛某某认可的微信聊天记录及郭某某收到催报璞园公司年报的短信和相应的公证书原件，证明璞园公司委托郭某某办理公司注册，并将其作为在工商登记资料中璞园公司的联络人。(三)一份顾瑞英代理律师对涉案房屋物业经理的调查笔录，证明涉案房屋所在区域住宅出租给公司的情况很常见，只要不扰民，物业不干涉，除非存在违章建筑或扰民，否则行政机关也不予干涉，璞园公司并没有证明合同出现不能继续履行的困难。对顾瑞英提交的上述证据材料，璞园公司均不认可。璞园公司认为《定金合同》最后没有签订，应以租赁合同为准；郭某某代办璞园公司的工商事宜，是因为当时涉案房屋新产证没下发，顾瑞英以在长宁区有关系为由，说可以帮助璞园公司办理工商事宜；调查笔录是顾瑞英代理律师制作，不具有客观性。本院认为，上述证人证言和证据材料符合证据的形式客观要件，本院予以认定。二审庭审结束后，顾瑞英又向法院提交了郭某某所作的《情况说明》和上海市长宁区法华镇路、新华路及徐汇区南昌路等住宅经营的图片，证明璞园公司法定代表人葛某某明知涉案房屋性质，且璞园公司在涉案独栋别墅内经营公司业务没有障碍。璞园公司认为郭某某已经听过庭审，不能作为证人，提供的情况说明不具有证人证言效力，且上述材料均已超过举证期限，拒绝质证。鉴于上述材料在本案辩论终结后提交，郭某某已经旁听过庭审，相关图片也与本案无关，本院不再组织质证。经本院审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审诉讼期间，2017年10月26日沪港公司最后一次进入涉案房屋就恢复原状工程司法审价进行现场勘查。本院认为，二审的争议焦点为：(一)涉案租赁合同解除的责任认定；(二)涉案租赁合同解除后果的处理。(一)关于涉案租赁合同解除的责任认定本院认为，涉案房屋新产证虽于2016年7月8日取得，但顾瑞英在签订租赁合同时，已明确告知璞园公司房屋性质为住宅，璞园公司应当自行判断涉案房屋能否满足其租赁意图。涉案房屋虽系复建，但双方并没有复建会改变房屋性质的任何协商或承诺。至2016年6月15日，璞园公司法定代表人葛某某在微信中还自述“洋房是私宅，我按照私宅标准去设计的，没有涉及商用设备”。故璞园公司自始至终对房屋性质都是明知的，跟新产证何时下发没有关系，新产证记载房屋性质为住宅，不能成为璞园公司解除合同的理由。璞园公司提供证人称顾瑞英代理人郭某某在签约过程中有涉案房屋可用于公司注册的承诺，与顾瑞英提供证人的证言冲突，且即便双方在签约过程中有谈及公司注册等，双方权利义务也应以最后合同约定为准。合同明确约定璞园公司自行办理用途所需证照/许可，顾瑞英履行配合义务，且合同约定设立公司以涉案房屋为注册地或营业地。故璞园公司于2016年8月26日以新产证无法办理工商登记、不能实现合同目的为由擅自解除合同，依据不足。涉案房屋是复建全新的，璞园公司在2016年8月4日发函就涉案房屋性质和渗水问题与顾瑞英交涉之前，其从未就涉案房屋存在使用障碍向顾瑞英方明确提出过异议。渗水系在璞园公司实际控制涉案房屋并装修施工的情况下发现，一审司法鉴定意见载明涉案房屋装修时“在地下部分混凝土外墙上开槽，损坏了地下室外墙结构及外墙抗渗功能”，故房屋渗水原因尚不能确定系顾瑞英提供房屋缺陷所致，且地下室相对整栋花园洋房而言起辅助功能，璞园公司以“作为住宅用房亦存在严重质量瑕疵，已经严重影响璞园公司对涉案房屋的使用”为由，解除十年合约亦依据不足。综上，2016年8月26日璞园公司发函解除合同时并不享有解除权，其违约解除、拒付租金、擅自离场，构成根本违约，应承担解除合同的违约责任。一审法院认定璞园公司发函解除合同时并不具备解除权，但对其无解除权却擅自解约、拒付租金的违约行为未予认定，认定导致合同解除的主要责任在顾瑞英，与事实不符，适用法律不当，本院予以纠正。一审法院以顾瑞英发函解除合同的2016年9月14日为涉案合同解除时间，双方对此均未上诉，本院对此予以确认。(二)关于涉案租赁合同解除后果的处理对于涉案合同的解除后果，顾瑞英上诉内容涉及：1、欠付租金(自2016年8月16日至2016年9月14日合同解除日止)及滞纳金；2、占用违约金(自合同解除次日2016年9月15日至2016年11月8日收房日止)；3、空置费(自璞园公司起诉日2016年11月9日至司法审价报告出具之日满2月止)；4、免租期损失；5、解约违约金；6、璞园公司损失；7、保证金。本院阐述意见如下：首先，对于租金问题，本院认为，涉案合同经双方协商订立，依法有效。璞园公司未主张合同无效或申请撤销，故合同约定的租金数额也依法有效。租金是房屋租赁合同的核心权利义务条款，一审法院在解除合同诉讼中调整双方合同约定租金缺乏法律依据，本院予以纠正。璞园公司应支付顾瑞英2016年8月16日起至2016年9月14日合同解除日止的欠付租金，顾瑞英上诉主张480,000元，与合同约定不符，璞园公司在二审庭审中确认，按照合同约定，2016年8月16日至2016年9月14日的租金应该是450,000元，本院予以认同。滞纳金的支付涉及起算日和利率。关于起算日，双方合同约定，乙方(璞园公司)应提前10日向甲方(顾瑞英)支付下季度的租金，每逾期一日滞纳金按每季度总租金的5%按滞纳天数计算支付给甲方。故璞园公司应于2016年8月6日支付上述租金，顾瑞英主张璞园公司应承担未按期支付的滞纳金有合同依据。顾瑞英在上诉中主张璞园公司支付滞纳金自2016年9月14日起计至实际支付日止，系其对自身权利的处分，本院予以准许。关于利率，顾瑞英在诉讼中将合同约定日5%的计算标准自行调低至要求按24%年利率计算，璞园公司称仍然过高，请求按贷款利率计算，本院认为璞园公司的主张较为合理，该计算标准予以采纳。第二，对于占用违约金问题，双方合同约定：乙方(璞园公司)应在租赁期届满或合同提前终止当日或之前，将涉案房屋按双方约定状态和确保涉案房屋处于良好、清洁和适用状态(正常磨损除外)返还给甲方(顾瑞英)。乙方若未按时交还涉案房屋，甲方有权收回涉案房屋并自行或委托第三方将涉案房屋恢复至双方约定的状态，由此产生的费用由乙方承担。在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获甲方同意而继续占用涉案房屋，乙方应按当时日租金2倍标准向甲方支付涉案房屋占用期间的违约金。故顾瑞英要求璞园公司支付未及时交还房屋并恢复原状的占用违约金符合双方合同约定。然，一审法院认定顾瑞英至迟于2016年9月18日委托公证机关对涉案房屋现场进行证据保全后已实际控制涉案房屋，较为合理。顾瑞英上诉主张于2016年11月8日请人换锁才实际收回房屋，应以此时间为止计算房屋占用违约金，依据不足，本院不予采信。故本院对顾瑞英主张的自合同解除次日即2016年9月15日起至2016年9月18日止的占用违约金上诉请求予以支持，按双方合同约定计算应为120,000元。第三，对于解约违约金、空置费及免租期损失问题，涉案合同明确约定：乙方(璞园公司)擅自退租或因乙方原因导致合同解除的，乙方除自费将涉案房屋恢复外，应按当年10个月租金标准向甲方支付违约金。若违约金不足抵甲方损失的，乙方还应据实赔偿。甲方可从保证金中抵扣，不足抵扣的由璞园公司另付。甲方(顾瑞英)擅自解除合同或因甲方原因导致合同解除的，甲方除须全额返还保证金外，还应按当年10个月租金标准向乙方支付违约金，并向乙方赔偿经双方共同委托的专业机构评估的装修(含设备)余值。违约金不足抵乙方损失的，顾瑞英应据实赔偿。本案中，双方都以上述约定为据，向对方主张4,500,000元违约金，均未以违约金过高或过低为由主张予以调整。鉴于涉案租赁合同是期限10年的合约，双方约定以10个月租金标准计算违约解除违约金，尚属合理，本院予以支持。按照双方合同约定，璞园公司应向顾瑞英支付4,500,000元违约金。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院认为，根据本案双方违约金的约定，违约金足以抵扣损失的，不再另行赔偿。顾瑞英上诉主张的空置费问题，鉴于璞园公司违约解除合同，拒绝修复房屋，并于2016年11月9日提起诉讼，此时要求顾瑞英自行减损并完成修复确有悖常理，且本案因璞园公司拒绝修复，诉讼中对恢复原状方案及费用进行司法鉴定和审价，但从2017年10月26日沪港公司最后一次进入涉案房屋就恢复原状工程司法审价进行现场勘查起一个月，顾瑞英应可及时止损，自行修复了。而此之前的空置费用作为客观损失与双方合同约定租金无关，本院参照一审评估租金标准166,255元/月计算，及顾瑞英主张的免租期租金损失1,350,000元，作为提前解除合同给顾瑞英造成的损失，鉴于4,500,000元违约金已足以抵付，故对顾瑞英的空置损失、免租期租金损失的上诉主张，本院不再予以支持。第四，对于璞园公司损失问题，涉案合同现因璞园公司擅自违约退租，璞园公司无权要求顾瑞英赔偿其装修损失。第五，对于保证金问题，一审法院认定涉案合同解除，保证金应予返还，并无不当，本院予以维持。综上所述，顾瑞英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初1125号民事判决第一项、第三项、第六项；二、撤销上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初1125号民事判决第四项、第五项、第七项、第八项、第九项；三、变更上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初1125号民事判决第二项为：璞园(上海)文化发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付顾瑞英自2016年8月16日起至2016年9月14日止的欠付租金人民币450,000元，并以450,000元为基数支付自2016年9月14日起至实际支付日止的滞纳金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；四、璞园(上海)文化发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付顾瑞英自2016年9月15日起至2016年9月18日止的占用违约金人民币120,000元；五、璞园(上海)文化发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付顾瑞英解约违约金人民币4,500,000元；六、驳回璞园(上海)文化发展有限公司其余本诉请求；七、驳回顾瑞英其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币85,220元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担67,250元，由顾瑞英负担17,970元。一审反诉案件受理费减半收取计人民币39,995元，由顾瑞英负担18,892元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担21,103元。司法鉴定费人民币103,050元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担。司法审价费人民币30,000元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担。司法评估费人民币74,250元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担37,125元，由顾瑞英负担37,125元。二审案件受理费人民币92,591.94元，由顾瑞英负担60,559.11元，由璞园(上海)文化发展有限公司负担32,032.83元。本判决为终审判决。审判长  张洁审判员  孟艳审判员  赵超二〇二〇年六月十一日书记员  赵慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……