安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初3917号 原告：安徽亿林物业管理有限公司，住所地合肥市高新区科学大道与红枫路交口富邻广场研发2号楼806室，统一社会信用代码91340100MA2MQ8KL3G。 法定代表人：刘侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄广萌，安徽皖正律师事务所律师。 被告：苏丽，女，1978年8月28日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：邵东，男，1973年1月6日出生，汉族，系苏丽丈夫。 原告安徽亿林物业管理有限公司（以下简称亿林物业公司）与被告苏丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告亿林物业公司的委托诉讼代理人黄广萌、被告苏丽的委托诉讼代理人邵东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿林物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费5303.89元、违约金3713元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告苏丽为合肥市御安西苑6幢2604室业主，该房面积为104.82平方米，原告亿林物业公司系为御安西苑小区提供物业服务的企业。2015年11月26日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对物业的服务内容、收费标准、违约责任等相关事项作了约定。在原告依约履行了物业服务义务后，被告却并没有按时向原告交纳物业服务费用，自2015年12月1日起至2019年9月30日共欠缴各项费用5303.89元，经原告多次催要未果。原告认为，缴纳物业服务费用是业主的应尽义务，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告苏丽辩称：一、被答辩人无诉讼主体资格，理由如下：1、2014年8月31日，答辩人与合肥顺达物业管理有限责任公司签订了《物业管理协议》，答辩人与被答辩人并未签订《前期物业管理服务协议》；2、假设更换物业公司，应当向广大业主公示并和各业主重新签订物业管理合同，而本案中答辩人与被答辩人没有任何权利义务关系，被答辩人无权起诉答辩人，被答辩人无诉讼主体资格。二、物业费及违约金计算错误或无依据。1、答辩人已支付过两次物业费，物业费已经交至2016年12月31日，费用为1384元每年，没有支付的是2017年1月1日至2019年9月30日共计33个月的费用计3804.9元，而不是被答辩人计算的金额；2、被答辩人要求答辩人支付违约金无任何依据，因为双方没有签订任何物业服务协议，谈不上所谓的违约责任。三、被答辩人管理服务不到位，公共部分脏乱差，消防通道常年被电瓶车、废旧家具等堵住或导致行走不便，小区经常发生业主物品被盗情况，对业主水管漏水或其他应由物业解决的事情提出要求后，物业推诿扯皮、不干实事，这导致广大业主的不信任，业主不支付物业费恰恰证明物业管理不善。四、被答辩人严重侵犯了广大业主的合法权益。业主有依法合理使用公共设施、设备、公共部位和场所的权利，同时依法享有小区公共部位收益权，而答辩人所在小区的路灯杆、灯箱、电梯间、电梯内等公共部位多处被被答辩人出租给第三人做广告，产生的收益广大业主没有看到。特别是将9幢101公共活动室未经业主同意出租给他人谋利，严重侵害了业主的合法权利。五、答辩人愿意依法依规缴纳物业费。物业与业主系合同关系，不是领导与被领导的关系，也不是强者与弱者的关系，答辩人支付物业费可以，但被答辩人务必做好服务和管理，维护好广大业主的权益。同时物业必须将公共部分收益向业主公示、分配。综上所述，原告无诉讼主体资格，明显没有尽到物业公司应尽的职责，侵犯了业主合法权益，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，苏丽在合肥市蜀山区.82平方米的住房，位于6幢2604室。2014年苏丽收房时与合肥顺达物业管理有限责任公司签订了一份《物业管理协议》，顺达物业公司撤出后，2015年11月26日，原告与被告小区的开发企业合肥荣轩置业有限公司签订了一份《前期物业管理合同》，约定自2015年12月1日起至业委会选聘物业管理公司之日止，由亿林物业公司对御安西苑小区提供物业管理服务；双方约定的物业管理服务费为每月每平方米建筑面积1.1元，业主未按本协议约定的时间和标准缴费，乙方（亿林物业公司）有权向业主收取日万分之五的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告即入驻该小区提供物业服务。自2017年1月1日起至2019年9月30日，苏丽欠原告物业费3804.9（104.82㎡×1.1元／㎡／月×33个月）元。原告经催收未果后，向辖区十里店社居委人民调解委员会申请调解，因被告未参加调解，调解未果。 另查明，被告提供了其于2018年6月6日向公安机关报警的接处警情况登记表、自拍的卫生间浴霸照片、楼梯道照片、电梯间照片、路灯杆照片、超市照片若干，拟证明物业公司管理服务不到位，致使放在家门口的一张小餐桌被人拿走了，卫生间漏水不维修，公共部分广告收益未公示以及公共活动室被租给了超市等情况，侵害了业主权益。 本院认为，亿林物业公司与合肥荣轩置业有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对包括被告苏丽在内的小区业主具有约束力。原告按照合同约定于2015年12月1日起即对御安西苑小区进行了物业管理，被告苏丽作为小区业主接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。对被告辩称双方并未签订合同原告无诉讼主体资格的主张无法律依据，本院不予采信；对被告辩称的物业公司的服务管理不到位的理由，因其提供的证据不足以证明亿林物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大过错或根本违约的情形，故对被告的此抗辩理由本院不予采信。对被告要求原告公开公共部位收益、恢复违法出租的公共活动室的主张，因现有证据并不充分，可由被告依法向有关部门反映解决或另案处理。因苏丽已经缴纳了2016年1月1日至12月31日期间的物业费，故原告再主张2016年度的物业费无事实依据，本院不予支持，被告苏丽应缴纳2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费3804.9元。因被告苏丽未缴纳物业管理费与其对物业公司服务质量提出异议有关，而非恶意拖欠物业管理费，故对原告亿林物业公司主张的违约金请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告苏丽于本判决生效之日起三日内给付原告安徽亿林物业管理有限公司物业管理费3804.9元； 二、驳回原告安徽亿林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，原告负担15元，被告苏丽负担10元。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审判员  赵卫东 二〇二〇年六月十日 书记员  甘保玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。