甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初1349号原告（反诉被告）：杜玉晖，男，汉族，1963年10月7日出生，城镇居民，中共党员，系甘肃省定西市森林公安局干部，住定西市安定区。委托代理人：高建忠，甘肃通源律师事务所律师。被告（反诉原告）：定西中和房地产开发有限责任公司。住所地：定西市安定区新城区中和教育港教育大厦1楼。法定代表人：刘奇平，该公司经理。委托代理人：赵生林，甘肃载坤律师事务所律师。原告（反诉被告）杜玉晖与被告（反诉原告）定西中和房地产开发有限责任公司分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理，杜玉晖的委托代理人高建忠，定西中和房地产开发有限责任公司委托代理人赵生林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杜玉晖诉称：2018年4月27日，杜玉晖与定西中和房地产开发有限责任公司（以下简称中和公司）签订《商品房买卖合同》，约定中和公司将其开发的位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉10幢1单元6层601室房屋出售给杜玉晖，当日，双方签订《安定碧桂园中和领誉认购书》，约定中和公司将其开发的位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉地下车位188号（车位型）非产权车位出售给杜玉晖，合同载明车位建筑面积32.08平方米，每平方米7304.55元，认购价234330元。同时，双方就认购书中载明的同一车位又签订《车位有偿使用协议书》，载明租期2020年4月30日至2040年4月29日，租金总额234330元，协议还约定，若在使用期起算后，杜玉晖签订的《商品房买卖合同》被解除或杜玉晖转让所购商品房致使其不再是小区业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或杜玉晖所购商品房转让之日本协议自始终止，中和公司有权收回车位，并按照300元/月标准结算杜玉晖使用该车位期间的租金。截至目前杜玉晖已支付车位费94330元。2019年6月25日，中和公司向安定区人民法院起诉，请求解除与杜玉晖签订的《车位有偿使用协议书》，杜玉晖收到起诉书后答辩同意解除，安定区人民法院作出（2019）甘1102民初3110号民事判决书。宣判后，中和公司不服提出上诉，二审审理期间，中和公司又撤回起诉。定西市中级人民法院作出（2019）甘11民终1295号民事裁定书，准许了中和公司的撤诉。现请求判决：1、解除双方签订的关于中和领誉地下188号车位《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》；2、依法判决中和公司向杜玉晖返还已支付的188号车位购置款94330元；3、案件受理费由中和公司承担。为支持其主张，杜玉晖提交以下证据：1、《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》各1份，证明2018年4月27日双方就位于定西市安定区新城区城南二路以南安定区碧桂园中和领誉地下车位188（车位型）非产权车位同时签订《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》，约定中和公司将其开发的位于定西市安定区新城区城南二路以南安定区碧桂园中和领誉地下车位188（车位型）非产权车位出售给杜玉晖，合同载明车位建筑面积为32.08平方米，单价每平方米7304.55元，认购价234330元，车位交付时间为2020年4月23日至4月29日，租金总额234330元。2、定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初3110号民事判决书、定西市中级人民法院（2019）甘11民终1295号民事裁定书各1份，证明中和公司将位于定西市安定区新城区城南二路以南安定区碧桂园中和领誉地下车位188（车位型）非产权车位为人防车位，属于国防资产，不能用于买卖，中和公司对该车位没有处分权。中和公司应返还杜玉晖车位购置款94330元，中和公司在二审中撤回起诉后丧失二次起诉的权利。3、（2019）甘1102民初3110号案件民事起诉状、答辩状及应诉材料，证明2019年6月25日中和公司向安定区人民法院起诉，要求解除与杜玉晖签订的《车位有偿使用协议书》，同年7月19日杜玉晖就中和公司的该项诉讼请求向安定区人民法院提交《答辩状》，明确同意解除。根据双方协商一致的《合同法》原则，《车位有偿使用协议书》已解除。4、《安定碧桂园中和领誉认购书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《商品房买卖合同》、《购房发票》、《税收完税证明》、《碧桂园集团通用机打收据》、《支付凭证》各1份，证明杜玉晖向中和公司支付全部购房款、96330元涉案车位购买款的事实。5、《碧桂园集团通用机打收据》明确载明涉案车位位于定西市安定区新城区城南二路以南安定区碧桂园中和领誉10号楼1单元601室（YJ115T）洋房签订《安定碧桂园中和领誉认购书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《商品房买卖合同》各1份，证明2018年4月27日中和公司利用自己的优势地位进行了搭售行为，搭售涉案车位的事实。杜玉晖以银行按揭支付的方式支付430000元购房款。中和公司辩称：杜玉晖未全面履行《车位有偿使用协议书》约定的义务，构成违约，无权单方主张解除合同；杜玉晖主张退还94330元，因该款属于商品房差价款，杜玉晖的主张缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回；根据杜玉晖出具的《承诺书》，杜玉晖主张解除《车位有偿使用协议书》的，杜玉晖应向中和公司支付解除合同违约金116330元，应判决驳回杜玉晖的本诉请求，本诉案件受理费由杜玉晖承担。提出反诉，请求判决：杜玉晖支付中和公司解除《车位有偿使用协议书》违约金116330元，反诉案件受理费由杜玉晖承担。为支持其主张，中和公司提交以下证据：1、《房屋买卖合同认购书》、《商品房买卖合同》各1份，证明双方于2018年4月15日、4月27日签订《房屋买卖合同认购书》、《商品房买卖合同》，约定的商品房单价为每平方米6073.60元，房屋总价737517元，杜玉晖至今尚欠购房款116330元。2、《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》、《逾期付款违约金明细表》各1份，证明杜玉晖没有按照约定向中和公司支付车位租金，逾期703天，构成违约。3、《承诺书》1份，证明2018年4月27日杜玉晖给中和公司出具《承诺书》，约定原告购买的商品房单价每平方米6073.60元，因限价商品房买卖合同每平方米5115.61元。杜玉晖自愿同意以234330元价格租赁中和公司188号车位，租赁时间20年。杜玉晖单方主张解除车位协议书，应向中和公司支付违约金116330元。对杜玉晖提交的证据，经质证，中和公司对第1组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为双方约定的车位是租赁非买卖，认购书是租赁合同的预约性合同，签订认购书是行业交易习惯。对第2组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初3110号判决书已经被定西市中级人民法院撤销，杜玉晖不能作为主张权利的依据，本案涉案车位不是人防工程，也不存在中和公司二次起诉的问题。对第3组证据的真实性有异议，证明目的不予认可。对第4组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为截止今天杜玉晖尚欠购房款116330元，车位款租金140000元。对中和公司提交的证据，经质证，杜玉晖对第1组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为杜玉晖已足额支付购房款621188元。对第2组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为租赁合同属于实践性合同，车位中和公司至今尚未交付，其不存在违约。对第3组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该《承诺书》与备案合同中的单价约定不一致，应当按照登记机关备案的价格为依据，并且《房屋买卖合同》与《车位有偿使用协议书》属于两个法律关系，因此房屋的价格与本案没有关联性，本案《车位有偿使用协议书》是中和公司通过法院诉讼向杜玉晖发出解除要约，杜玉晖应诉后同意解除的，系双方真实意思表示，杜玉晖不承担任何违约责任。审理查明：2018年4月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定中和公司将其开发的位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉10幢1单元6层601室房屋以621188元出售给杜玉晖，同日，中和公司作为甲方、杜玉晖作为乙方签订《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》，约定杜玉晖认购中和公司开发的位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉地下车位188号（车位型）非产权车位，建筑面积32.08平方米，单价每平方米7304.55元，认购价234330元。同时约定，基于杜玉晖成为该小区业主，中和公司同意将位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉地下车位188号车位租赁给杜玉晖使用。该车位的平面图见附件，交付标准为毛坏房，面积不少于32.08平方米，如竣工后实测面积少于32.08平方米的，杜玉晖有权解除本协议并要求中和公司退回已收租金（无息）及支付租金总额5%的违约金。该车位的租金总额为234330元。杜玉晖付定金10000元于签署本认购书时付清，第一期款70299元于2018年5月3日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，杜玉晖须同时办妥按揭申请手续；第二期款164031元于2018年6月30日前付清，逾期支付的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向中和公司支付违约金，逾期支付达90天的，中和公司有权解除本协议书，杜玉晖应向甲方支付租金总额15%的违约金。杜玉晖按本协议付款后在2020年4月30日到安定碧桂园中和领誉销售中心办理车位的使用手续……。该车位租赁给杜玉晖使用的期限为20年，自2020年4月30日起至2040年4月29日止，前述期限届满后，在杜玉晖没有违反本协议的前提下，中和公司自愿同意该车位由杜玉晖继续使用至2090年4月29日止，杜玉晖无须支付租金，双方明确知悉内容，如该车位为人防车位的，杜玉晖在使用车位时还应遵守《中华人民共和国人民防空法》等法律法规，如该车位及其所在地下室因战争、抢险救灾等被征用的，杜玉晖无条件配合；如因征用、政府行为、政策变化等导致杜玉晖无法使用该车位的，本合同自前述情形发生之日自行终止，中和公司有权收回该车位，中和公司仅需按照300元/月的标准结算杜玉晖使用车位期间的租金，双方互不追究对方其他责任等（内容详见卷内《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》）。杜玉晖已向中和公司交付车位租金94330元。还查明，2019年6月25日，中和公司向本院起诉，请求判决解除与杜玉晖签订的《车位有偿使用协议书》，杜玉晖支付中和公司解除合同违约金35149.50元，案件受理费由杜玉晖承担；杜玉晖应诉后辩称中和公司签订《车位有偿使用协议书》主体不适格，要求支付违约金理由不成立，中和公司存在商业欺诈行为，同意解除；本院于2019年8月1日作出（2019）甘1102民初3110号民事判决书，判决：一、中和公司2018年4月27日与杜玉晖签订的关于定西市安定区新城区城南二路以南安定区碧桂园中和领誉地下车位188（车位型）非产权车位的《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》无效；二、中和公司于判决生效后十五日内返还杜玉晖94330元；三、驳回中和公司的其他诉讼请求等。还查明，一审宣判后，中和公司不服提出上诉，二审审理期间，2019年10月15日，中和公司以与杜玉晖自行协商解决为由撤回对杜玉晖的起诉。定西市中级人民法院审查后认为，中和公司在案件审理期间提出撤回起诉的请求，不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，于2019年10月15日作出（2019）甘11民终1295号民事裁定书，裁定撤销了本院（2019）甘1102民初3110号民事判决，准许中和公司撤回起诉。认定上述事实，有杜玉晖提交的《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》，定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初3110号民事判决书、定西市中级人民法院（2019）甘11民终1295号民事裁定书，定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初3110号民事案件起诉状、答辩状及应诉材料，《安定碧桂园中和领誉认购书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《商品房买卖合同》、《购房发票》、《税收完税证明》、《碧桂园集团通用机打收据》、《支付凭证》；中和公司提交的《房屋买卖合同认购书》、《商品房买卖合同》，《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》；当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，杜玉晖起诉的案件事实及法律关系，中和公司在2019年6月25日作为原告曾向本院起诉，本院审理后作出了（2019）甘1102民初3110号民事判决，中和公司不服提出上诉后又申请撤回起诉，定西市中级人民法院予以准许，中和公司丧失对同一案件再次起诉的权利；在中和公司作为原告起诉的案件中，中和公司、杜玉晖同意解除双方签订的《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》，是当事人真实意思表示；本案中，中和公司辩称杜玉晖要求退还的94330元，属于商品房差价款，与双方提交的《商品房买卖合同》中载明的购房款相矛盾，应当承担举证不能的法律后果，对中和公司的反诉请求，不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条之规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）定西中和房地产开发有限责任公司2018年4月27日与杜玉晖签订的关于定西市安定区新城区城南二路以南安定区碧桂园中和领誉地下车位188（车位型）非产权车位的《安定碧桂园中和领誉认购书》、《车位有偿使用协议书》。二、被告（反诉原告）定西中和房地产开发有限责任公司于判决生效后立即返还原告（反诉被告）杜玉晖缴纳的车位费94330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）定西中和房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费2158元、反诉案件受理费1313.50元，因适用简易程序均减半收取1079元、656.75元，由被告（反诉原告）定西中和房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  窦月英二〇二〇年六月十日书记员  刘玉婷