北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41045号原告：北京兴建物业管理中心有限公司，住所：北京市海淀区上庄乡上庄村西郊农场北居民区平房。法定代表人：赵德海，总经理。委托诉讼代理人：鄂秀珅，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，北京德恒律师事务所律师。被告：张登发，男，1964年9月25日出生，汉族，无业，住海淀区。原告北京兴建物业管理中心有限公司（以下简称兴建公司）与被告张登发土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴建公司委托诉讼代理人周洁与被告张登发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴建公司向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除原告与被告签署的《租赁合同》；2、判决被告拆除租赁土地上的违章建筑，恢复土地原貌；3、判决被告归还租赁土地；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年3月21日，北京市西郊农场（甲方）与被告张登发（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将原“果树一队队部”后、上庄路东侧甲方所有的4.3亩租赁给乙方使用，租赁期自2007年4月1日至2037年3月31日止，共计三十年；租金为人民币120万元，分三次支付（于合同签订日支付50万元，2008年4月1日前支付35万元，2009年4月1日前支付35万元）；乙方将该标的按规划用途合法使用；乙方对所租赁的房屋进行装修或改扩建，须以书面形式上报甲方，待甲方书面同意后方可进行。2009年4月13日，原告北京兴建物业管理中心（现北京兴建物业管理中心有限公司）与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定《租赁合同》当事人变更为原告，《租赁合同》权利、义务由原告承继。《房屋租赁合同补充协议》与《租赁合同》签署后，原告依约向被告交付土地，并由被告占有、使用、收益至今。根据北京市海淀区房屋土地管理局《中华人民共和国国有土地使用权证》记载，涉案土地性质为林地，属于农业用地，但原告发现，被告未按法定用途使用该宗土地，在其之上建设大量经营性用房，原告多次找被告协商，要求其拆除违章建筑、恢复土地原貌，但被告拒不同意。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条及其他相关法律规定，国家实行土地用途管制制度，非因法律规定并经法定程序，任何企业、个人、组织均不得改变土地用途。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，合同一方违约行为导致合同目的不能实现的，另一方可以解除合同；第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。综上，被告在履行合同期间，严重违反法律规定，在涉案农用地上违法建造经营性用房，对案涉土地造成严重破坏，致使《租赁合同》合同目的无法实现，经原告多次沟通仍不停止其侵权行为并恢复土地应有用途，其行为构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。张登发辩称，我承租共4亩地，我承租的时候有几间旧房，后我出资在涉案地块上翻建已有房屋，并新建部分房屋，用于我居住生活，现我用涉案地块用于收废铁。我不同意搬离涉案土地，我承租土地是合法的，且建房我花费了大量的钱款，我建房没有审批。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月21日，甲方北京市西郊农场与乙方张登发签订《租赁合同》，约定：甲方将原“果树一队队部”后、上庄路东侧甲方所有的4.3亩租赁给乙方使用，租赁期自2007年4月1日至2037年3月31日止，共计三十年；租金为人民币120万元，分三次支付（于合同签订日支付50万元，2008年4月1日前支付35万元，2009年4月1日前支付35万元）；乙方将该标的按规划用途合法使用；乙方对所租赁的房屋进行装修或改扩建，须以书面形式上报甲方，待甲方书面同意后方可进行。上述协议签订后，张登发支付给北京市西郊农场首笔租金50万元。北京市西郊农场将涉案土地及地上物交付给张登发使用。2009年4月13日，北京兴建物业管理中心（现北京兴建物业管理中心有限公司）与张登发签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：根据北京市西郊农场党发【2008】2号文件通知，原与北京市西郊农场签订的租赁协议自2009年1月1日起，变更为北京兴建物业管理中心；变更后租赁起止日期2009年4月1日至2037年3月31日，现租金120万元；原租赁合同内容不变。张登发将租金120万元中后两笔共70万元租金支付给兴建公司。经询问，兴建公司交付涉案土地时其上已有部分房屋。张登发承租涉案土地及房屋后，为经营需要于2007年对原有房屋进行了翻建并新建部分房屋，无建房审批手续。庭审中，张登发称其翻建、新建房屋虽未以书面形式上报出租方，但出租方对此知情并未提出异议。2007年7月，张登发以涉案场地上房屋作为登记住所地成立北京京西中发物资回收有限公司，公司经营范围为再生资源回收、批发，张登发提交公司营业执照对此予以证明。现张登发在涉案场地及房屋仍经营物资回收业务。庭审中，经询问，兴建公司称目前并无相关部门认定张登发使用的涉案房屋系违章建筑。庭审中，兴建公司提交北京市西郊农场有限公司于2019年5月20日出具的授权文件，内容为：“北京兴建物业管理中心有限公司系北京市西郊农场有限公司的二级企业。位于海淀区上庄乡上庄村南土地（土地证号：京海国用（2001）划字第1513号），土地使用性质为：林地。土地使用者为：北京市西郊农场。该宗土地由北京市西郊农场有限公司授权给北京兴建物业管理中心有限公司进行经营管理。兴建公司另提交土地证号京海国用（2001）划字第1513号的国有土地使用证一份，记载土地使用权者为北京市西郊农场，座落为海淀区上庄乡上庄村南，用途为林地，使用权类型为划拨。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，兴建公司与张登发于2009年4月13日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，但该租赁合同约定的租赁期限为二十八年，超过了法律规定的最长租赁期限即二十年，故该租赁合同超过二十年的部分因违法法律强制性规定而无效。该合同二十年内的部分应属有效，现该合同尚未履行二十年，故该合同现为合法有效，双方均应严格依约履行各自合同义务。根据现有证据，张登发承租涉案土地后翻建及新建房屋虽无建房审批手续，但其于2007年建房后兴建公司理应对此知情且未提出异议，张登发以涉案房屋作为登记住所地成立物资回收公司，办理了工商执照并合法经营物资回收业务，其合法经营行为应得到确认和保护。另，兴建公司称目前并无相关部门认定张登发使用的涉案房屋系违章建筑，故其以此要求张登发拆除房屋并恢复土地原貌，缺乏事实依据。综上，兴建公司要求解除双方签订的租赁合同并要求张登发拆除租赁土地上的违章建筑，恢复土地原貌，归还租赁土地的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京兴建物业管理中心有限公司与张登发于2009年4月13日签订的《房屋租赁合同补充协议》超过二十年的部分无效；二、驳回北京兴建物业管理中心有限公司的其他诉讼请求。案件受理费70元，由北京兴建物业管理中心有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年六月八日书 记 员  陈雅楠