上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20352号原告：周慧娟，女，1993年1月5日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：李士心，上海木诚木律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志群，上海木诚木律师事务所律师。被告：柴斌文，男，1998年2月14日出生，汉族，住甘肃省。委托诉讼代理人：周俊华，上海文飞永律师事务所律师。原告周慧娟与被告柴斌文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周慧娟及其委托诉讼代理人李志群、被告柴斌文及其委托诉讼代理人周俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周慧娟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺合作经营合同》于2019年12月16日解除；2.被告支付原告2019年12月4日至2019年12月16日期间的合作经营费用7,354.84元以及逾期支付房租的违约金11,400元；3.被告支付原告解除合同的违约金10万元。事实和理由：2019年4月11日，原、被告签订《商铺合作经营合同》，约定原告将位于上海市浦东新区南泉北路XXX号XXX-XXX室商铺(以下简称系争房屋)出租给被告用于餐饮服务。合作期限二年，自2019年4月21日起至2021年4月20日止，每月费用19,000元，每二个月支付一次，每次提前5天支付，保证金为19,000元。合同签订后，2019年10月，原告向被告催讨租金时发现被告已擅自将系争房屋转租给他人。2019年12月3日，被告又擅自停止商铺经营。2019年12月16日，原告向被告发送了解除合同通知。由于被告存在逾期支付合作经营费用、擅自转租和停止经营的行为，已构成违约。双方多次协商无果，故涉讼。柴斌文辩称，不同意原告的诉请。被告并非转租，而是将系争房屋的承租权转让给案外人侯某某，原告有权与侯某某直接签约，原告对此知情并表示同意。原、被告之间的合作经营合同自被告转让承租权之日已经协商解除，此后系争房屋由侯某某实际占有使用，原告直接向侯某某收取了费用，形成了租赁关系。原告与侯某某之间是否签订过合同以及履行情况，被告并不知情。原、被告之间已无任何合同关系。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于新大陆发展(上海)有限公司名下。原告通过承租取得了房屋的使用权。2019年4月11日，原告(提供合作经营方、甲方)与被告(参与合作经营方、乙方)签订《商铺合作经营合同》，约定甲方将系争房屋提供给乙方合作经营使用，用途为(经营)汉堡。合作经营期为2年，自2019年4月21日起至2021年4月20日止。甲方于2019年4月15日前将商铺交给乙方实际经营使用，甲方提供相关铺面及证照等。该商铺的月合作经营费用为19,000元，每二个月支付一次，每次到期日前5天支付。合作经营费用一年内不变，第二年递增5%。保证金为19,000元。双方若有任何一方未按合同约定履行，造成违约行为的，违约金10万元。乙方应按时交付合作经营费用，若逾期交付合作经营费用，则每逾期一天，由甲方按月合作经营费金额的5%收取违约金，逾期超过十天的，视为乙方严重违约，甲方即可单方终止本合同，且无需征得乙方同意而收回商铺。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付原告保证金19,000元，被告已支付原告租金至2019年12月3日(2019年8月21日以后的租金由侯某某支付给原告)。2019年6月底，被告向原告发送微信，称“不想做了，准备转掉。”原告回复：“见面再聊”。2019年10月24日，原、被告通过微信联系，被告于微信中称侯哥(侯某某)决定继续做了，让原告与侯某某直接签订合同。原告回复“他(侯某某)说现在不签。”等。另查明，被告提供了其与案外人徐某于2019年5月3日签订的合作协议，约定双方对系争房屋处合伙经营及出资比例等内容；2019年7月10日，徐某与侯某某签订店铺转让协议，约定徐某将涉案商铺转让给乙方使用，月租金19,000元，转让费10.50万元等内容。2019年11月30日，原告向被告发送短信，催付系争房屋的租金。被告回复房屋已转租给侯某某，要求原告与后者联系。2019年12月16日，原告向被告发送解除通知函，称被告应于2019年10月16日支付2019年10月21日至12月20日的合作经营费用，原告仅收到19,000元，已逾期超十天；被告未经授权擅自转租；商铺于2019年12月3日已停止经营。函告合同于2019年12月16日解除，要求接通知后三日内支付2019年12月4日至12月16日期间的合作经营费用7,354.84元及逾期违约金11,400元。该函件于次日送达被告。审理中，原告称原、被告曾于2019年6月底聊过被告想转掉店铺之事，但未达成一致，后被告提及由其表哥(侯某某)负责经营，原告当时不清楚被告与侯某某之间是转租关系，2019年10月，原告收不到租金，催讨过程中才知晓其二人之间的转租关系；系争房屋原、被告均有钥匙，2019年12月4日原告发现房屋内已无人经营，就一并看管，12月16日发出解除通知后原告确认收回了房屋；原告同意退还被告押金19,000元，在被告的应付费用中抵扣。被告表示合同约定的逾期付款违约金以及解除合同违约金明显过高，原告并未举证损失的存在，请求调整至不支付违约金。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺合作经营合同》，合同内容符合房屋租赁合同的特性，该合同名为合作经营，实为房屋租赁合同，内容不违反法律规定，合法有效。合同并未赋予被告转租权，被告于2019年7月通过其合伙人将系争房屋转租给侯某某，并未有证据表明该转租行为发生时已征得原告的同意。原告于2019年10月在知晓被告的转租行为后，有权利提出异议，并向被告主张相应的合同责任。其次，转租行为发生后，系争房屋处于2019年12月初已无人继续经营，被告及次承租人侯某某均未向原告支付后续租金。被告主张其与原告之间的租赁合同早已协商解除并无相应证据佐证，且也没有证据表明原告已与侯某某建立过租赁关系。从原、被告2019年10月的微信联系内容反映，原告并没有与侯某某签订租赁合同或直接建立租赁关系。原告在催讨租金无着、继续履行涉案合同无果的情况下，向被告发送解除合同通知并确认于2019年12月16日收回房屋、解除合同，本院予以认可。2019年12月4日至16日的房屋租金，被告应予支付。考虑到原告对提前解除合同所造成的损失并未提供相应证据，涉案合同所约定的逾期付款违约金以及解除合同的违约金标准明显过高，被告请求予以调解，本院予以准许。综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整逾期付款违约金至1,000元，解除合同违约金至38,000元。合同解除后，租赁保证金应由原告退还，本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告周慧娟与被告柴斌文签订的《商铺合作经营合同》于2019年12月16日解除；二、被告柴斌文于本判决生效之日起十日内支付原告周慧娟租金7,354.84元、逾期支付租金的违约金1,000元；三、被告柴斌文于本判决生效之日起十日内支付原告周慧娟解除合同违约金38,000元；四、原告周慧娟于本判决生效之日起十日内退还被告柴斌文保证金19,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,675元，减半收取计1,337.50元，由被告柴斌文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年六月十二日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。