广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35212号上诉人（原审被告）：刘一杰，男，1981年11月22日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。上诉人（原审被告）：张玲玲，女，1984年5月6日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张晓东，广东徒法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜灵杰，广东徒法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马显水，男，1983年10月5日出生，壮族，住所地广西来宾市兴宾区。委托诉讼代理人：马显莲，女，系马显水的姐姐。原审第三人：深圳市合创房产信息有限公司，住所地深圳市南山区南山街道兴海大道东侧前海康城华府103号铺，统一社会信用代码9144030035952621XG。法定代表人：方灵根。上诉人刘一杰、上诉人张玲玲因与被上诉人马显水及原审第三人深圳市合创房产信息有限公司（以下简称合创房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘一杰上诉请求：1.撤销原审民事判决第三项，并改判刘一杰无需支付违约金；2.由马显水承担本案全部诉讼费用。张玲玲上诉请求：1.撤销原审民事判决第三项；2.判令张玲玲无需承担支付义务；3.本案诉讼费由被上诉人承担。二审审理中，张玲玲变更上诉请求为：1.撤回民事上诉状中第一项和第二项上诉请求；2.依法撤销原审民事判决；3.依法驳回被上诉人的诉讼请求。针对刘一杰、张玲玲的上诉请求，马显水答辩称：双方签署的《二手房买卖合同》是双方真实意愿的表达，一审双方提交的证据已充分说明。合同解除后，刘一杰应当返还马显水已付款项人民币40万元（以下货币均为人民币）。刘一杰未按约履行义务，应当承担违约责任，一审判决刘一杰承担30万元违约责任有事实与法律依据，应当予以维持。张玲玲与刘一杰的共同财产尚未分割，涉案房屋为张玲玲与刘一杰的共同财产，且张玲玲全程参与涉案房屋销售及查封涉案房屋，导致合同履行不能，其存在过错，应当承担违约责任。一审判决张玲玲对30万元违约责任承担连带责任是有事实与法律依据，应当予以维持。涉案房产为两上诉人婚姻关系存续期间所取得的财产，为夫妻共同所有。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。刘一杰、张玲玲的上诉请求无事实与法律依据，不应得到支持。针对刘一杰的上诉请求，张玲玲辩称：认可刘一杰的上诉，在交易过程当中刘一杰始终与马显水积极交易，没有任何拒绝的交易或阻碍交易的行为，该房屋之所以没有顺利完成交割，完全是由于马显水仅仅以房屋被查封为由，拒绝履行双方的二手房交易行为。但房屋的查封本身并不是二手房交易买卖当中刘一杰根本违约的行为，该查封是由张玲玲在另案当中起诉刘一杰婚后财产纠纷而实施的财产保全行为，对该财产保全行为张玲玲完全有能力既然可以查封也可以解封，不存在不能履行交易的客观事实。针对张玲玲的上诉请求，刘一杰辩称：没有异议。原审第三人合创房产公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。马显水向一审法院起诉请求：1.判令解除马显水与刘一杰、张玲玲之间的《二手房买卖合同》；2.判令刘一杰、张玲玲向马显水返还购房定金40万元；3.判令刘一杰、张玲玲按照合同约定向马显水支付违约金412000元；4.本案的诉讼费及保全费由刘一杰、张玲玲负担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区××大道××××公寓×-××××（以下简称涉案房产）于2014年8月6日登记在刘一杰名下，建筑面积为46平方米，不动产证号40××37，房屋性质为商品房；该房产于2014年8月8日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。2018年11月27日，刘一杰（委托人）与张玲玲（受托人）签订《委托书》，约定：刘一杰（产权份额100%）拥有涉案房产，现委托以上受托人为代理人，代理期限为：2018年11月27日至2019年11月26日，上述受托人均可单独以刘一杰名义在代理期限内办理如下全部委托事项：还款赎楼、申请短期赎楼贷款、资金监管、终止资金监管、查档查征信、减免税申请、注销抵押、领取产权证明；所有受托人在其权限范围及代理期限内签署一切有关合法文件及办理的相关手续，均予承认，受托人无转委托权；及其他内容。同日，广东省深圳市深圳公证处对该《委托书》进行了公证。2018年12月1日，马显水（委托人）与亲戚马显莲（受托人）签订《委托书》，约定：马显水受让（购买）涉案房产（份额为100%），现委托以上受托人为代理人，可以独立以马显水的名义在代理期限2018年12月24日至2019年12月23日内，办理如下事项：到国税局或地方税务局办理减免税费申请手续、到深圳市不动产登记中心及相关部门签订《深圳市二手房买卖合同》、到深圳市不动产登记中心领取《房地产证》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》，办理涉案房产的抵押登记手续、到深圳市不动产登记中心或土地房产交易中心办理退件、撤销过户的相关手续、到国土局或深圳市不动产登记中心办理上述房产抵押登记手续并代为签署抵押合同等一切相关文件、到深圳市不动产登记中心办理退件手续、办理房产入伙手续及管理房产、代办水电、煤气、天然气、电话、有线电视、数字电视过户等相关事宜；上述受托人均可办理以上事项，代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，马显水均予承认；及其他内容。同日，广东省深圳市深圳公证处对该《委托书》进行了公证。2018年12月6日，刘一杰（卖方）、张玲玲（卖方代理人）、马显水（买方）、马显莲（买方代理人）签订《二手房买卖合同》（NO.1500421），合同约定：买卖双方交易的房产位于深圳市南山区××大道××××公寓××××单位，建筑面积约为46平方米，房产证号为40××37，房地产性质用途为商务公寓；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为206万元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同约定；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金35万元；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2018年12月28日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款101万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2018年12月28日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。2018年12月6日，刘一杰（甲方、卖方）、张玲玲（卖方代理人）、马显水（乙方、买方）、马显莲（买方代理人）、合创房产公司（丙方、托管方）签订《资金托管协议》（协议编号1600563），协议约定：双方同意将定金5万元、交楼押金5000元交由丙方进行托管，解除托管时，丙方按上述金额扣除交易双方所签署《二手房买卖合同》第八条约定各自应付至费用后放款，不包含利息；及其他内容。2018年12月6日，马显水依约向指定的第三人收款账户转账支付购买涉案房产定金5万元；2018年12月7日，马显水向刘一杰支付购买涉案房产定金35万元。一审庭审中，刘一杰、张玲玲称共收到马显水支付的涉案房产定金39.5万元。2018年12月14日，马显水（甲方、买房人）、刘一杰（乙方、卖房人）与北京银行股份有限公司深圳分行（丙方）签订《二手房交易资金监管协议》（编号：京银深.二手监字第7331112018121××××号），协议约定：甲乙双方买卖涉案房产；甲乙双方应当共同签署并向丙方提交《二手房交易资金监管申请审批表》，约定监管资金的数额，由丙方据此对监管账户内的监管资金进行止付/控制，甲方应当在本协议订立前将监管资金足额存入监管账户，监管资金为743756元；及其他内容。2018年12月14日，马显水（甲方、买房人）、刘一杰（乙方、卖房人）与北京银行股份有限公司深圳分行（丙方）签订《二手房交易资金监管协议》（编号：京银深.二手监字第7331112018121××××号），协议约定：甲乙双方买卖涉案房产；甲乙双方应当共同签署并向丙方提交《二手房交易资金监管申请审批表》，约定监管资金的数额，由丙方据此对监管账户内的监管资金进行止付/控制，甲方应当在本协议订立前将监管资金足额存入监管账户，监管资金为266284元；及其他内容。同日，马显水分别转账743756元、266244元，合计101万元到资金监管账户。马显水为证明其要求刘一杰、张玲玲全面履行合同要求，委托广东首誉律师事务所向刘一杰、张玲玲发出《律师函》，律师函内容：因涉案房产于2018年12月11日被法院司法查封，将无法办理之后的过户手续，同时会影响马显水就涉案房产提出抵押贷款申请，北京银行深圳分行确认因涉案房产已被查封，故无法继续办理于涉案房产交易有关的一切贷款事宜；请于收到本律师函后最迟于2018年12月28日前解决房产被查封的问题，消除房产转让过程中存在的障碍及权利瑕疵；及其他内容。该份《律师函》于2018年12月25日揽收，2018年12月30日由张玲玲签收，期间12月26日至12月29日因收件人不在指定地址未妥投。刘一杰、张玲玲确认收到该份律师函，但因为签收日期已经晚于律师函中要求的日期，不认可其证明目的。马显水为证明其联系刘一杰、张玲玲要求解除二手房买卖合同并向其返还定金、配合解除首期款资金监管等事宜，向一审法院提交了2018年12月29日、30日、31日马显水代理人马显莲向刘一杰、张玲玲手机发送的短信息及手机通话清单。刘一杰、张玲玲对上述证据真实性予以认可，但表示已经积极与马显水协商解决房产交易问题。刘一杰为证明其收到马显水通知后，马上与马显水联系，积极处理协商相关事宜，向一审法院提交了短信清单、通话记录及通话录音（光盘）。马显水对上述证据真实性无异议，但不认可其证明目的。另查，刘一杰与张玲玲于2012年7月16日登记结婚，于2018年9月17日登记离婚。马显水称，在签署涉案房产交易合同时，并不清楚刘一杰、张玲玲是离异状态，张玲玲拨打电话过程中称刘一杰为老公。再查，张玲玲起诉刘一杰离婚后财产纠纷一案，一审法院于2018年11月7日受理立案，案号为（2018）粤0305民初22321号。张玲玲在该案中提出诉讼请求：1.深圳市XX路XXXX公寓X单元XXXX号房屋归张玲玲所有，刘一杰协助张玲玲办理过户；2.合理分割深圳市南山区XX路1XXX号XXXX花园X期X-X栋X单元XXXX号和XXXX号房屋所有权；3.本案诉讼费用由刘一杰承担。该案诉讼过程中，张玲玲申请了诉讼财产保全，一审法院于2018年12月11日出具（2018）粤0305执保3275号民事裁定书，将涉案房产进行查封。涉案房产于2019年1月14日被深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初210号案件轮候查封；于2019年1月28日被本案轮候查封，保全案号为（2019）粤0305执保332号。一审法院认为，马显水与刘一杰、张玲玲签订的买卖涉案房产的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。对于马显水要求解除马显水与刘一杰之间签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求。一审法院认为，从马显水与刘一杰、张玲玲双方的履约情况来看，签订合同后，马显水已依约向刘一杰、张玲玲支付了涉案房产的购房定金，并于2018年12月14日办理了首期房款的资金监管，共计101万元。刘一杰、张玲玲抗辩称在其在交易过程中，积极沟通促进完成交易，无任何主观上阻碍交易的行为亦无违约行为为由，主张违约责任在马显水一方。但经过审理查明，涉案房产于2018年12月11日被司法查封，并于2019年1月14日被轮候查封。因涉案房产处于查封状态，导致马显水在办理资金监管后，无法申请银行贷款，涉案房产亦无法办理过户登记手续，刘一杰、张玲玲的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，对于刘一杰、张玲玲的抗辩，一审法院不予采信。刘一杰、张玲玲构成根本违约，马显水有权解除合同，双方合同于马显水解除合同的意思表示到达刘一杰、张玲玲之时解除，一审庭审中刘一杰、张玲玲均表示于2018年12月29日收到马显水表示解除合同的意思表示的短信及微信，故一审法院确认马显水与刘一杰、张玲玲双方签订的《二手房买卖合同》于2018年12月29日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因马显水与刘一杰签订的《二手房买卖合同》已经解除，对于马显水提出的返还购房定金40万元的诉讼请求，一审法院予以支持。马显水支付的40万元定金，刘一杰应予返还，因其中5000元定金作为交楼押金，马显水、合创房产公司未提供证据证明已经支付给了刘一杰、张玲玲，故该5000元原托管于合创房产公司处，应由合创房产公司直接向马显水支付。现因刘一杰、张玲玲原因导致涉案房产被查封，刘一杰、张玲玲的行为已构成根本违约，马显水请求支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院以马显水的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则和马显水与刘一杰、张玲玲双方的合同约定，酌情确定刘一杰、张玲玲向马显水支付违约金30万元。刘一杰与张玲玲于2012年7月16日登记结婚，刘一杰于2014年7月29日购买涉案房产，并于2014年8月4日核准登记，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条的规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有。现刘一杰、张玲玲所提交的证据不足以证明涉案房产系刘一杰的个人财产，且张玲玲亦明知刘一杰出售涉案房产予马显水，并全程参与其中，故马显水主张张玲玲对于刘一杰买卖涉案房产所产生的违约责任，承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、马显水与刘一杰于2018年12月6日签订《二手房买卖合同》（NO.150XXXX）于2018年12月29日解除；二、刘一杰于判决生效之日起十日内向马显水返还购房定金40万元，其中5000元托管于合创房产公司处，由合创房产公司直接向马显水支付；三、刘一杰于判决生效之日起十日内向马显水支付违约金30万元，张玲玲应对刘一杰的该项支付义务承担连带清偿责任；四、驳回马显水的其他诉讼请求。一审案件受理费5960元，由马显水负担822.07元，刘一杰负担5137.93元；保全费4580元，由马显水负担631.72元，刘一杰负担3948.28元。经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，马显水与刘一杰签订《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”以及第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”的规定，马显水在申请银行贷款时，涉案房产被查封及轮候查封，显然刘一杰存在丧失履行能力的可能，马显水要求提供担保并无不妥，虽然刘一杰、张玲玲主张有积极协商，在没有证据显示有向马显水提供适当担保，且涉案房产仍处于抵押状态的情况下，马显水解除合同，依法有据，一审法院认定合同解除，同时认定刘一杰构成违约，认定正确，本院予以维持。至于违约金数额，一审法院根据合同履行情况以及过错程度等，酌定违约金为30万元，并无不妥，本院予以维持。刘一杰、张玲玲均确认涉案房产为婚姻期间购买财产，离婚时虽有约定，但未处理，而且按照约定也是双方共有，因此涉案房屋为刘一杰、张玲玲共有财产，加之张玲玲全程参与涉案买卖合同交易，故一审法院认定其应承担连带责任，认定正确，本院予以维持。综上所述，刘一杰、张玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由刘一杰负担5800元，由张玲玲负担5800元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 聂    效二〇二〇年六月十八日书记员 付红萍（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。