广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1582号 上诉人（原审原告）：柳州世纪龙地房地产开发有限公司，住所地柳州市公园路68号金运来大厦6楼，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：许崇实，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐长春，广西佑成律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李华，女，1965年3月29日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦祖检，广西旺国律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李勇，男，1967年2月19日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦祖检，广西旺国律师事务所律师。 上诉人柳州世纪龙地房地产开发有限公司（以下简称世纪龙地公司）与上诉人李华、李勇排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初1885号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人李华、李勇上诉暨答辩请求：一、请求撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院作出的（2018)桂0202民初1885号民事判决书的第一项，依法改判，即判决驳回被上诉人要求上诉人停止侵权行为、排除妨害，将坐落于柳州市五星街6栋五星街85号商铺返还给被上诉人的诉讼请求。二、请求撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院作出的（2018)桂0202民初1885号民事判决书的第二项，依法改判，即判决驳回被上诉人要求上诉人赔偿利息损失的诉讼请求。三、本案案件受理费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院判决上诉人停止侵权行为、排除妨害,将坐落于柳州市五星街6栋五星街85号商铺返还给被上诉人是错误的，理由如下：(一）上诉人李华占有涉案商铺是基于与被上诉人购买所得，而不是侵权所得，上诉人不存在任何侵权行为，故不存在停止侵权行为、排除妨害，更不存在将坐落于柳州市XXX商铺返还给被上诉人的问题。被上诉人作为该房屋的出卖方将房屋交付给上诉人是被上诉人应履行的合同义务，被上诉人交房后又要求返还没有任何法律依据。(二）虽然上诉人李华没有全额支付完购房款，但2005年5月25日上诉人李华与被上诉人签订的《商品房买卖补充合同》（二）第二条约定：上诉人李华所欠房款由被上诉人或租户依据《商品房买卖补充合同》从上诉人应得的租金中抵扣，租金数额为被上诉人于《商品房买卖补充合同》中承诺每月应支付给上诉人的租金，即每月每平方米建筑面积371.2元。被上诉人将上诉人商铺的所得租金直接收为被上诉人所欠房款，直接冲抵至《商品房买卖补充合同》约定的时间。同时该《商品房买卖补充合同》（二）第三条约定：扣款时间从2004年7月起。那么从2004年7月起至2009年2月期间，共计56个月的租金由被上诉人收取，按照合同的约定每月每平方米建筑面积371.2元来计算，可用于抵扣购房款的租金为789497.87元（37.98平方米x371.2元/平方米x56个月=789497.87元），那么李华尚欠的购房款应为305110.13元（即1094608元-789497.87元=305110.13元）。对于尚欠的购房款305110.13元的给付方式双方在《商品房买卖补充合同》（二)第五条已明确约定按以下方式履行：（1)乙方一次性支付剩余房款。（2)甲、乙双方根据当时市场情况另行签定分期付款协议，但利率不得低于当时中国银行柳州分行同期按揭利率，期限不得长于三年。故李华并不需要全额付款后才能接收房屋，所以一审人民法院认定李华并无证据证实其已经全额支付完购房款，依据《商品房买卖合同》约定，被上诉人有权拒绝交付涉案商铺，故在二上诉人未能举证证明系被上诉人交付房屋给李华占有情况下，二上诉人的抗辩意见，不予采信，故二上诉人占有涉案商铺系无权占有，被上诉人要求二上诉人停止侵权行为，排除妨碍，将坐落于柳州市五星街6栋五星街85号商铺返还给被上诉人的诉讼请求，予以支持是错误的。(三）根据《商品房买卖补充合同》（二）第三条约定可以认定被上诉人已于2004年6月30日之前将涉案商铺交付给了上诉人，一审人民法院不予认定是错误的。虽然《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第4条约定：办理房屋交付手续时，买受人应已缴清全部房价款。无论何种原因，在买受人未缴清全部房价款前，出卖人有权拒绝交付该房直至出卖人收到全部房款的次日，出卖人无须承担任何法律责任。但《商品房买卖补充合同》第二条第1项已明确约定：租赁的期限不少于五年，自甲、乙双方《商品房买卖合同》中约定的交房日期的次日起始计算。乙方购买的商铺由租赁经营公司向甲方接收。从该约定可以看出该商铺从出租之日起已视为交付给了上诉人李华，这是双方对交付房屋的方式进行的特别约定。根据《商品房买卖合同》第八条约定交房的时间是2004年6月30日前。2005年5月25日双方签的《商品房买卖补充合同》（二)第三条约定的扣款时间是从2004年7月起。从以上约定可以看出被上诉人实际上已于2004年6月30日前将涉案商铺交付给了上诉人李华，交付的方式是直接交给承租人。即《商品房买卖补充合同》第二条第1项、《商品房买卖补充合同》（二)第三条的约定已取代了《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第4条的约定，故一审人民法院以被上诉人否认上诉人主张的涉案商铺系被上诉人依据《商品房买卖合同》交付给李华就认定李华系无权占有是错误的。(四）虽然《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但《中华人民共和国物权法》第十五条同时规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故被上诉人将该商铺登记在自己名下所持有的《不动产登记证》不具有排他性，因为该商铺是由被上诉人开发，该商铺的所有权本身就是被上诉人的，但被上诉人将该商铺出售给上诉人李华后不应再享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人李华尚欠的购房款被上诉人可以通过协商或根据合同约定的仲裁方式催收，不能因此而要求上诉人返还商铺。二、一审人民法院判决上诉人赔偿被上诉人利息损失，并以980000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2009年3月1日起计算至返还房屋之日止是错误的，表现在：(一）上诉人李华是基于购买而合法取得涉案商铺，不存在对被上诉人有任何侵权行为，所以不存在造成被上诉人损失的事实，一审法院错误认定上诉人无权占有，所以作出错误的所谓的损失赔偿的判决。(二）一审人民法院判决上诉人以980000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2009年3月1日起计算至上诉人返还房屋之日止明显错误，而且相互矛盾。因为一审人民法院既然认定“根据世纪龙地公司与李华签订的《商品房买卖补充合同》、《商品房买卖补充合同》（二）中约定，李华同意将涉案商铺整体出租给世纪龙地公司指定的租赁公司统一经营运作，李华所欠房款从李华应得的租金中抵扣，世纪龙地公司将李华铺面所得租金直接收为李华所欠房款。那么根据2005年5月25日签订的《商品房买卖补充合同》（二）的约定：从2004年7月起开始起算租金至2009年2月，共计56个月的租金由被上诉人收取，按照合同的约定每月每平方米建筑面积371.2元来计算，可用于抵扣购房款的租金为789497.87元（37.98平方米x371.2元/平方米x56个月=789497.87元），那么李华尚欠的购房款应为305110.13元（即1094608元-789497.87元=305110.13元）。而一审人民法院以980000元为基数计算利息也是错误的。(三）一审人民法院对于陈某证实的在2009年3月1日之前由被上诉人将该商铺出租给陈某使用，并由被上诉人收取租金不予认定是错误的，陈某的证言与牛某的证言是相互印证的，结合《商品房买卖补充合同》《商品房买卖补充合同》（二）的约定完全可以认定2009年3月1日之前该商铺是由被上诉人对外出租，并且所收取的租金用于抵扣购房款。而且包租五年及包租价格是被上诉人销售该商铺的一种营销方式，上诉人选择购买该商铺也是受到该营销方式吸引，如果被上诉人不是返租（包租）五年，而且租价达371.2平方米，这么贵（每平方米55100元）上诉人不可能购买。而且包租五年及包租价格被上诉人是以承诺的方式与上诉人签订《商品房买卖补充合同》（详见《商品房买卖补充合同》第三条)，故该商铺被上诉人是否能够实际出租都不影响上诉人获得租金。三、一审人民法院判非所诉，违反了民诉法规定的不告不理的法律原则，明显违反法定程序，表现在：(一)本案中被上诉人提出的所谓的损失1246095.48元的诉讼请求在庭审中已经明确是房屋租金损失，而一审人民法院也认定“即便涉案商铺按照双方约定出租，所得租金亦约定由世纪龙地公司收取用以抵扣李华所欠房款，故世纪龙地公司主张其有租金损失，本院不予采信”，那么就应当驳回被上诉人的起诉，而不应判决上诉人向被上诉人赔偿购房款的利息损失，本案被上诉人并不是主张购房款，如果被上诉人是主张购房款，在诉讼时效未过的情况下才能支持利息损失。而且要支持的利息损失也是尚欠的购房款的利息损失，基数也应该是明确的，而不是酌情的基数，故一审人民法院的判决明显是错误的。(二）一审人民法院以上诉人占有涉案商铺行为致使无租金抵扣房款，导致被上诉人长期未能收到剩余购房款，故酌情支持被上诉人的利息损失明显超出了被上诉人的诉讼请求，被上诉人并没有主张购房款的利息损失，而且购房款的利息损失与违法侵权违行造成的损失是两个不同的法律关系，一审人民法院的一个判决书解决了两个不同的法律关系，明显违反法定程序。(三）上诉人李华与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交柳州市仲裁委员会仲裁。那么即便被上诉人有购房款利息损失，那也应是由柳州市仲裁委员会立案受理，而不是由一审人民法院管辖。被上诉人的诉请是侵权造成的房租损失，而不是购房款的利息损失，所以一审时上诉人对管辖权没有提出抗辩，不等同于上诉人放弃管辖权的抗辩权。四、被上诉人向上诉人主张购房款的诉讼时效已过，一审人民法院仍然支持购房款的利息明显错误。因为上诉人已于2009年3月1日从被上诉人的租户陈某处接收了该商铺。按照《商品房买卖补充合同》（二）第五条约定：甲、乙双方同意在《商品房买卖补充合同》约定的时间到期后，乙方尚欠甲方房款按以下方式履行。（1)乙方一次性支付剩余房款。（2)甲、乙双方根据当时市场情况另行签定分期付款协议，但利率不得低于当时中国银行柳州分行同期按揭利率，期限不得长于三年。如果按照《商品房买卖补充合同》约定的时间到期是2009年6月份开始计算诉讼时效，按照上诉人实际接收商铺的时效计算是2009年3月1日开始计算诉讼时效，本案中不论按照《商品房买卖补充合同》约定的时间到期后计算诉讼时效，还是按照上诉人实际接收商铺的时效计算是2009年3月1日开始计算诉讼时效都均已经超过了诉讼时效，故一审人民法院的判决明显错误。五、上诉人李勇不是本案适格被告主体，一审人民法院以二上诉人在第二次庭审中抗辩称李勇并未占有涉案商铺的意见，因与二上诉人在第一次庭审中的意见不一致及证人牛某的证言证实长期看到的是李勇在管理涉案商铺为由认定李勇占有该商铺，并构成侵权，需与李华共同赔偿被上诉人的经济损失是错误的。该商铺是上诉人李华购买，上诉人李勇是李华的胞弟，第一次开庭审理时上诉人称李勇协助经营管理，与第二次开庭审理时称的李勇并未占有涉案商铺的意见及证人牛某的证言证实长期看到的是李勇在管理涉案商铺并不茅盾，一审人民法院断章取义来判决认定李勇占有该商铺是错误的。综上所述：一审人民法院对本案认定事实及适用法律均错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，而且违反不告不理的法律原则，明显违反法定程序，为保护上诉人的合法权益不受非法侵害，维护法律的尊严，上诉人特依法向贵院提起上诉，敬请贵院依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人世纪龙地房开上诉暨答辩请求:撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初1885号民事判决第二项并改判支持上诉人要求被上诉人赔偿侵权行为造成的损失1246095.48元的请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人排除妨碍纠纷一案，柳州市城中区人民法院于2018年8月7日受理后，在案件开庭时，被上诉人以双方《商品房买卖合同》纠纷需要到柳州仲裁委员会提起仲裁申请为由要求中止案件审理。柳州仲裁委员会以（2018)柳仲案裁字第72号受理了双方的商品房买卖合同纠纷，并于2019年8月23日作出了《裁决书》。《裁决书》认定根据双方合同约定及履行情况，申请人李华尚有购房款98万元（不含面积差异款）没有支付给被申请人柳州世纪龙地房地产开发有限公司，也没有依据证明被申请人将涉案商铺按照约定每月371.2元/每平方米的价格出租给第三人获取租金产生冲抵房屋购房款的事实，由于申请人没有付清全部购房款，被申请人没有交付涉案商铺给申请人，也不具备办理产权登记条件。申请人于2009年3月1日开始至案件裁决时，将涉案商铺出租给他人使用，获取租金。对于申请人李华主张2009年3月1日之前均是被申请人将涉案商铺对外出租并收取租金，但未能提供依据证明被申请人己实际将涉案商铺对外出租并收取租金。《裁决书》最终裁决确认双方2004年1月19日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖补充合同》和2004年5月25日签订的《商品房买卖补充合同》（二）有效，双方应依法履行合同；驳回李华要求将位于XXX号商铺办理过户登记到李华名下以及其他仲裁请求。2019年10月23日，一审法院恢复案件审理并开庭。一审法院判决李华、李勇停止侵权行为，排除妨碍，将坐落于柳州市五星街6栋五星街85号商铺返还给世纪龙地公司，李华、李勇赔偿世纪龙地公司利息损失（利息以98万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2009年3月1日起计算至李华、李勇返还房屋之日止）；驳回世纪龙地公司其他诉讼请求。上诉人认为，一审法院改变己经生效的《裁决书》查明的事实，也改变《裁决书》的认定，所作出的判决适用法律错误，判决结果明显不公平。上诉人主张侵权开始的时间为2005年8月的理由充分，应得到法院支持。一审法院采纳被上诉人的自认，确定2009年3月1日起被上诉人开始非法占有涉案商铺，这与柳州市仲裁委员会（2018)柳仲案裁字第72号裁决书的认定相互矛盾。《裁决书》对被上诉人李华关于2009年3月1日之前均是世纪龙地公司对外出租涉案商铺并收取租金的主张明确不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第五项规定：己为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，当事人无需举证证明。而且，被上诉人李华在仲裁庭认可自己是在2009年3月1日开始将涉案商铺出租给第三人使用的事实，是因为上诉人提供了上述租赁合同、支付租金的凭据情况下才不得不予认可。李华、李勇在本案诉讼中、申请仲裁时都谎称自己是在2014年2月由上诉人交付商铺给其使用。因此其自认是违背客观事实的，一审法院不应采纳被上诉人的自认，确定2009年3月1日为侵权行为开始时间。上诉人主张李华、李勇侵权行为开始于2005年8月是有依据的。2005年8月，上诉人公司因涉嫌刑事案件被司法部门查处，当时公司工作秩序很混乱，这是众所周知的事实，被上诉人趁上诉人内部管理混乱之际，强行非法占有涉案商铺，因为按照当时双方合同约定，在被上诉人未支付完商品房购房款的情况下，上诉人不可能将涉案商铺交付被上诉人使用，为此被上诉人应当证明其2009年3月1日前自己是从谁的手中得到涉案商铺的，否则其承担举证不能的责任。《裁决书》也是按照举证倒置的原则，没有支持被上诉人谎称在2009年3月1日之前是上诉人控制和使用涉案商铺。二、一审法院判决给予上诉人利息损失缺乏依据，且上诉人主张的赔偿损失有理有据。一审法院认为上诉人要求被上诉人赔偿侵权行为造成的损失没有依据，为此酌情以98万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2009年3月1日起计算至李华、李勇返还房屋之日止的利息损失。对于利息损失双方当事人没有约定，法律对侵权行为造成损失也没有具体的规定，因此一审法院不知道依据什么规定判决利息损失，再者2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准己经取消，自此以后人民法院裁判贷款利息的基准标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。所以，一审法院就判决缺乏依据。本案中，上诉人主张被上诉人赔偿侵权行为造成的损失是有依据的，且是公平合理的。首先，上诉人与被上诉人在2004年1月19日的《商品房买卖补充合同》约定涉案商铺按照每月371.2元/每平方米的价格出租给第三人获取租金冲抵房屋购房款。因此双方对涉案商铺获取有价利益是明确的，且被上诉人一直主张按照这个租金标准冲抵购房款，只是没有证据证明上诉人将涉案商铺出租给第三人获取租金的事实。所以双方当事人事前有明确约定。其次，被上诉人在没有付清全部购房款，自2005年8月占有属于上诉人的涉案商铺对外进行出租获利，特别是2009年3月1日至2014年2月28日期间，有被上诉人与第三人陈某签订的租赁合同和支付租金凭据证实，被上诉人获利的租金总额远远大于每月371.2元/每平方米的价格的标准，在长达14年期间（暂计算至2019年7月止）被上诉人获取巨大的经济利益。这就是侵权人在侵权期间获得的利益，也就是侵权行为人给合法所有人造成的实际损失。再次，《商品房买卖合同》约定的建筑面积为35.9平方米，合同约定总房款为1978090元，被上诉人己付998090元，尚欠980000元。按照《商品房买卖合同》约定的面积差价处理原则，被上诉人应当补足房屋差价款人民币65018元。房屋实际总价款为2043108元，被上诉人己付购房款42998090元（？），占总房款的比例为47.7%。从2005年8月起至2019年9月止，按照每平方米371.2元计算，以37.98平方米为基数，依据欠款数额所占房款中的52.30%比例，被上诉人应当赔偿因侵权行为给上诉人造成的实际损失1268215.52元。另外，按照《裁决书》的裁决结果，上诉人于2019年10月10日己经向被上诉人发出《催收购房款通知》，要求被上诉人履行支付购房款1045018元的义务，但至2020年1月12日止的合理期限内，被上诉人没有履行支付购房款的义务，上诉人于2020年1月14日向被上诉人李华发出《解除合同通知书》，要求解除双方《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》《商品房买卖补充合同》（二）。依照这样的事态发展，上诉人在解除合同后需返还被上诉人李华已经支付的购房款998090元，可按照一审判决结果，被上诉人赔偿上诉人利息损失只有很少一部分，却因侵权行为获利巨大。这样的结果不是法律对侵权人惩戒的结果，也不是一审法院愿意看到的结果。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人有理由相信法律是保护财产所有权人的合法权益。为此根据《民事诉讼法》第164条之规定，请求二审法院依法撤销一审法院判决，支持上诉人的上诉请求。 世纪龙地公司向一审法院起诉请求：一、李华、李勇立即停止侵权行为，排除妨碍，将坐落于柳州市五星街6栋五星街85号商铺返还给世纪龙地公司；二、李华、李勇赔偿侵权行为造成世纪龙地公司损失1246095.48元（从2005年8月起至2019年9月止，按照每平方米371.2元计算，以37.98平方米为基数，依据欠款数额所占房款中的52.30%比例），侵权行为停止交还商铺给世纪龙地公司时的损失仍然按照上述标准计算；三、案件诉讼费用由李华、李勇承担。 一审法院经审理查明，2016年7月20日的桂（2016）柳州市不动产权第0012541号不动产权证书记载坐落于XXX号商品房的权利人为柳州世纪龙地房地产开发有限公司，房屋建筑面积37.98平方米。 另查明，2004年1月19日，世纪龙地公司作为出卖人与李华作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定“世纪龙地公司”向李华出售“世纪龙地公司”开发的位于柳州市解放南路中山东路暂定名“世纪龙地”的商品房6栋1层09号房，商品房用途商铺，建筑面积35.9平方米，每平方米55100元，总金额1978090元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，每平方米单价不变，房价总金额以产权登记面积结算，多还少补；付款方式为买受人于签订合同之日起七日内付首付款798090元，余款1180000元买受人于2004年3月30日前与银行办理完毕按揭付款手续，否则买受人违约；出卖人应在2004年6月30日前交付房屋，并应当在交付使用后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同附件四中约定，办理房屋交付手续时，买受人应已缴清全部房价款，无论何种原因，在买受人未缴清全部房款前，出卖人有权拒绝交付该房直至出卖人收到全部房款的次日，出卖人无需承担任何法律责任。同日，李华与“世纪龙地公司”签订《商品房买卖补充合同》，约定李华同意将上述合同所购买的商铺整体出租给“世纪龙地公司”指定的租赁公司统一经营运作，出租期限不少于五年；李华与租赁经营公司的房屋租赁合同必须在本合同签署当日内签订完毕，否则《商品房买卖合同》自动解除，“世纪龙地公司”有权没收李华交纳的购房定金并要求李华承担总房款5%的违约金；“世纪龙地公司”承诺，其指定的租赁经营公司必须无条件同意与李华签订房屋租赁合同，自双方《商品房买卖合同》中约定的交房日期的次日起始计算；租金为每月每平方米建筑面积371.2元，且五年保持不变；租赁公司必须每月10日前向李华交纳当月租金；“世纪龙地公司”承诺如租赁公司不按时向李华交付租金，则在延期的10日内由“世纪龙地公司”向李华支付租金，但李华违约的除外。 2005年5月25日，“世纪龙地公司”与李华签订《商品房买卖补充合同》（二），确认李华购买商品房总价1978090元，李华已首付（含定金）998090元，尚欠980000元；双方同意李华所欠房款由“世纪龙地公司”或租户依据《商品房买卖补充合同》从李华应得的租金中抵扣，租金数每月每平方米建筑面积371.2元；“世纪龙地公司”将李华铺面所得租金直接收为李华所欠房款，直至冲抵至《商品房买卖补充合同》约定的时间。李华应向“世纪龙地公司”出具所欠房款借据，“世纪龙地公司”应每年9月向李华出具当年收款收据；扣款时间从2004年7月起；双方同意李华分期支付所欠房款利息按同期中国银行柳州分行商铺按揭利率计付，并约定“目前利率为每月5.1‰，合同期内遇银行相关利率调整，甲方应及时通知乙方”；双方还约定同意在《商品房买卖补充合同》约定时间到期后，李华尚欠“世纪龙地公司”的房款按李华一次性支付剩余房款或根据当时市场情况另行签订分期付款协议，利率不低于当时中国银行柳州分行同期按揭利率，期限不得长于三年；双方在登记机关办理抵押登记手续，房产证由李华持有。 2018年，柳州仲裁委员会受理了李华作为申请人（被反请求人）与“世纪龙地公司”作为被申请人（反请求人）的商品房买卖合同纠纷，李华请求仲裁委裁决：一、确认李华与“世纪龙地公司”2004年1月19日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》及2005年5月25日签订的《商品房买卖补充合同（二）》合法有效，并裁决“世纪龙地公司”继续履行合同，将位于五星街6栋85号商铺办理过户登记到李华名下；二、裁决“世纪龙地公司”向李华出具2004年7月至2009年7月期间租金的收款收据；三、本案仲裁费由“世纪龙地公司”承担。“世纪龙地公司”反请求：一、解除“世纪龙地公司”与李华2004年1月19日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》及2005年5月25日签订的《商品房买卖补充合同（二）》；二、解除后的相关事宜按《合同法》97条规定处理，恢复原状。柳州仲裁委员会于2019年8月23日做出（2018）柳仲案裁字第72号裁决书裁决：一、确认李华与“世纪龙地公司”于2004年1月19日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》及2005年5月25日签订的《商品房买卖补充合同》（二）有效，双方应依法履行合同；二、驳回李华要求将位于XXX号商铺办理过户登记到李华名下以及其他的仲裁请求；三、驳回“世纪龙地公司”仲裁反请求。 另，2004年1月19日至2005年3月22日期间，李华向世纪龙地公司支付购房定金及房款共计998090元，世纪龙地公司出具了五份收款收据。世纪龙地公司于2018年9月12日庭审中称位于五星街6栋五星街85号商品房与合同约定的柳州市解放南路中山东路暂定名“世纪龙地”的商品房6栋1层09号房并非同一套房产，而世纪龙地公司于2019年10月23日庭审中又认可系同一套房产。李华、李勇称李华、李勇系姐弟关系，李华、李勇于2018年9月12日庭审中称涉案商铺由李华、李勇占有，李勇协助李华经营商铺，且系世纪龙地公司“世纪龙地公司”于2014年2月将商铺交付李华，而李华、李勇于2019年10月23日庭审中又称涉案商品系由李华占有，李勇仅偶尔到商铺看看，系世纪龙地公司“世纪龙地公司”于2009年3月1日以让李华与承租人陈某签订租赁合同的方式将涉案商铺交付给李华的。 一审法院认为，物权具有直接支配性和排他性，世纪龙地公司作为本案诉争房屋的所有人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。排除妨害作为一种基础的物权保护方法，所有权人在所有权受到妨害或者可能受到妨害时有权请求排除妨害。本案中，世纪龙地公司作为五星街6栋五星街85号商品房的所有权人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。现涉案房屋由李华、李勇占有，李华、李勇抗辩称涉案商铺系世纪龙地公司依据《商品房买卖合同》交付给李华的，世纪龙地公司予以否认，且李华并无证据证实其已经全额支付完购房款，依据《商品房买卖合同》约定，世纪龙地公司有权拒绝交付涉案商铺，故在李华、李勇未能举证证明系世纪龙地公司交付房屋给李华占有情况下，李华、李勇的抗辩意见，一审法院不予采信，故李华、李勇占有涉案商铺系无权占有，世纪龙地公司要求依李华、李勇停止侵权行为，排除妨碍，将坐落于柳州市五星街6栋五星街85号商铺返还给世纪龙地公司的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李华、李勇在第二次庭审中抗辩称李勇并未占有涉案商铺的意见，因与李华、李勇在第一次庭审中的意见不一致，且证人牛某的证言亦证实长期看到的是李勇在管理涉案商铺，故一审法院对李华、李勇的该抗辩意见，不予采信。关于占有的起始时间，世纪龙地公司主张李华、李勇于2005年8月开始占有涉案商铺，李华、李勇不予认可，因世纪龙地公司未能举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，因李华、李勇自认其于2009年3月1日开始占有，故一审法院予以确认李华、李勇2009年3月1日占有涉案商铺。关于赔偿侵权行为造成的经济损失。因世纪龙地公司未提供证据证实其实际经济损失，且世纪龙地公司在庭审中明确其损失为可出租的租金损失，而根据世纪龙地公司与李华签订的《商品房买卖补充合同》、《商品房买卖补充合同》（二）中约定，李华同意将涉案商铺整体出租给世纪龙地公司指定的租赁公司统一经营运作，李华所欠房款从李华应得的租金中抵扣，世纪龙地公司将李华铺面所得租金直接收为李华所欠房款。故即便涉案商铺按照双方约定出租，所得租金亦约定由世纪龙地公司收取用以抵扣李华所欠房款，故世纪龙地公司主张其有租金损失，一审法院不予采信，但鉴于李华、李勇占有涉案商铺行为致使无租金抵扣房款，导致世纪龙地公司长期未能收到剩余购房款，故一审法院酌情支持世纪龙地公司利息损失即以980000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2009年3月1日起计算至李华、李勇返还房屋之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》的十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条的规定，一审法院判决如下：一、李华、李勇停止侵权行为、排除妨碍，将坐落于柳州市五星街6栋五星街85号商铺返还给柳州世纪龙地房地产开发有限公司。二、李华、李勇赔偿柳州世纪龙地房地产开发有限公司利息损失（利息以980000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2009年3月1日起计算至李华、李勇返还房屋之日止）。三、驳回柳州世纪龙地房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案受理费16015元（柳州世纪龙地房地产开发有限公司已预交），由柳州世纪龙地房地产开发有限公司负担7972元，李华、李勇负担8043元。 世纪龙地公司二审期间提交如下证据：1.催收购房款通知书，拟证明在仲裁裁决后世纪龙地公司2019年10月10日向李华发出催收房款的通知，要求其在限期内支付拖欠的购房款，逾期不支付的世纪龙地公司将依据商品房买卖合同的约定解除商品房买卖合同，该通知已由邮政公司送达；2.解除合同通知书，拟证明2010年1月14日世纪龙地公司向李华发出解除合同通知书，该通知书通过邮政送达给李华。 李华、李勇二审期间提交如下证据：受理通知书及撤销仲裁申请书，拟证明李华、李勇已经向中院提起诉讼，申请撤销仲裁裁决。 李华、李勇二审期间申请证人陈某出庭作证。陈某陈述称自己从2005年至2009年向世纪龙地公司承租本案案涉门面，租金交给世纪龙地公司。 本院对证据及事实的分析和认定：李华认为没有收到《催收购房款通知》及《解除合同通知》，因上述通知的送达及通知内容是否符合双方的合同约定属于合同法律关系，与本案排除妨害纠纷不是同一法律关系，在本案不对其效力作审查，仅可认定《催收购房款通知书》、《解除合同通知书》为世纪龙地公司单方作出的意思表示。受理通知书及撤销仲裁申请书、证人陈某的证词，将结合其他证据进行考量。 经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 另查明，二审中，双方当事人均确认，五星街6栋五星街85号商品房与合同约定的柳州市解放南路中山东路暂定名“世纪龙地”的商品房6栋1层09号房为同一套房产。 本院认为，根据当事人的诉请，本案属于排除妨害纠纷，排除妨害是指权利人行使其权利受到不法阻碍或妨害时，有权请求人民法院强制排除，以保障权利正常行使的措施。从本案事实来看，2004年1月19日，世纪龙地公司作为出卖人与李华签订了《商品房买卖合同》，约定世纪龙地公司向李华出售位于柳州市解放南路中山东路暂定名“世纪龙地”的商品房6栋1层09号房。2004年1月19日至2005年3月22日期间，李华向世纪龙地公司支付购房定金及房款共计998090元，世纪龙地公司出具了五份收款收据。双方签订的《商品房买卖补充合同》、《商品房买卖补充合同》（二）中李华同意将涉案商铺整体出租给世纪龙地公司指定的租赁公司统一经营运作，李华所欠房款从李华应得的租金中抵扣，世纪龙地公司将李华铺面所得租金直接收为李华所欠房款。从上述事实看，上诉人李华与世纪龙地公司存在商品房买卖合同产生的法律关系，世纪龙地公司认为李华趁世纪龙地公司因涉嫌刑事案件被司法部门查处，公司工作秩序混乱时强行非法占有涉案商铺，但此行为存在与否均不影响双方的合同效力，世纪龙地公司既然认可公司曾经存在混乱情况，是否能够产生合同的情势变更尚需考量，如双方当事人在履行上述合同中存在争议，属于其他法律关系，世纪龙地公司即使将房屋登记于该公司名下，也不影响合同的效力，不能产生解除合同的法律效果。另外，从二审世纪龙地公司提交的《催收购房款通知》来看，世纪龙地公司先提起本案的排除妨害之诉，起诉后又要求李华履行合同付清剩余房款，本身就是矛盾的。综上，李华即使占用房屋也是合同履行当中存在的争议行为，双方可另行处理，不是非法侵权行为，不存在排除妨害的基础，世纪龙地公司在一审提起的诉请没有事实和法律依据，本院对一审判决予以撤销，对世纪龙地公司的诉请予以驳回。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，本院根据新查明的事实，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初1885号民事判决； 驳回柳州世纪龙地房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费16015元（柳州世纪龙地房地产开发有限公司已预交），二审案件受理费20061元（李华、李勇已预交9680元，柳州世纪龙地房地产开发有限公司已预交10381元），全部由柳州世纪龙地房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇二〇年六月八日 代书记员  刘秋琼