北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初9567号原告（反诉被告）：中国国际航空股份有限公司，住所地北京市顺义区空港工业区天柱路28号蓝天大厦，统一社会信用代码911100007178710060。法定代表人：蔡剑江，董事长。委托诉讼代理人：许贵淳，国浩律师（北京）事务所。委托诉讼代理人：王雪妍，国浩律师（北京）事务所。被告（反诉原告）：门振龙，男，1969年7月31日出生，满族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李二建，北京广墨律师事务所律师。原告（反诉被告）中国国际航空股份有限公司（以下简称国航公司）与被告（反诉原告）门振龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。国航公司之委托诉讼代理人许贵淳、王雪妍，门振龙之委托诉讼代理人李二建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国航公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告退还原告部分租金及赔偿原告火灾事故造成的损失合计956166元；2.判决被告承担本案的诉讼费、鉴定费、财产保全费等。庭审中，国航公司明确第1项诉讼请求的金额包括要求被告退还2015年5月4日至2015年9月16日期间的租金52866元，要求被告赔偿存放在库房毁损货架的损失321900元及赔偿火灾发生后原告为了看护房屋支付的安保费用581400元。事实与理由：2011年9月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于顺义区×××的房屋作为原告库房存放纸质票证，租赁期限自2011年9月17日至2013年9月17日。在合同到期之后，又以同等价款签了三年合同，合同第12条第4款规定“如果因被盗、失火造成承租方存储物品的丢失、损毁，则在发生被盗、失火事件，并确定承租方存储物品丢失、损毁后，出租方应按丢失、损毁的实际价值予以赔偿，并在确定损失价值之日起30日内支付给承租方”。合同约定因履行合同发生争议可向房屋所在地人民法院提起诉讼。2015年5月4日18时左右，位于北京市顺义区×××院发生火灾，导致原告承租被告库房中的所有物品烧毁。2017年1月17日北京市顺义区公安消防支队作出了《火灾事故重新认定书》（顺公消火重认字【2017】第0001号），其认定“此次火灾排除电气、雷击、自燃等引发火灾因素，不排除外来火源所致”。原告在履行合同过程中，尽到了管理职责，在库房启用前已经要求被告对库房所有电器设备供电线路及水管供水线路从根源上进行物理切断，原告作为承租人，尽到了安全保护义务。因被告管理不当及没有完全履行租赁合同约定的安全防护义务，导致火灾事故发生，造成原告存于承租库房中的货架及资料全部毁损。为了保护事故现场，原告不得不雇佣安保公司负责对现场看守，支付了巨额费用。火灾发生时租赁期限还未届满，原告已经支付了当期年租金，被告应退回租金。综上所述，原、被签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同对双方具有约束力。因被告没有完全履行安全保护义务，导致发生火灾，给原告造成包括已付租金在内的财产损失，原告为了依法维护自身合法权益，故起诉。门振龙辩称：不同意原告全部诉讼请求。1.关于原告要求退还部分租金，现在库房还在由原告看管，并未向被告交付，根据相关司法解释，库房没有交付之前，该库房实际使用人应当支付出租人房屋租金，不同意原告要求退还租金的请求，并且被告要求原告支付未交付库房期间的库房使用费。2.关于赔偿损失的请求，因为本次火灾事故发生前原告人员当天下午进场搬运东西，是原告工作人员在库房内的不当行为导致本次火灾事故，这可以通过四周的录像及消防人员的相关笔录进行确认，本次事故是因为原告工作人员的过错造成，原告主张的损失被告不应当赔付，而原告应当赔偿被告库房损毁的损失。对于双方房屋租赁合同，库房所在土地属于村集体土地，原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，合同归于无效以后，双方按照双方过错责任承担。综上，请求法院根据调查情况驳回原告全部诉讼请求。门振龙向本院提出反诉请求：1.请求原告支付被告从2015年9月17日至实际搬离之日止的房屋使用费，按14.4万元/年支付；2.请求原告赔偿被告房屋损毁的财产损失暂计80万元（具体数额待评估后确定）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费、评估鉴定费、反诉费。事实与理由：2011年9月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于顺义区×××的房屋作为库房使用，租赁期限自2011年9月17日至2013年9月17日，租金为每年14.4万元，在合同到期之后，双方又以同等价款续签了三年合同。平时原告租赁的库房并没有任何人员出入，有监控视频可以证明，2015年5月4日，原告的工作人员来库房卸货，之后因为原告工作人员的过错，导致在其工作人员离开后不久即当天18时左右，原告库房着火，被告发现后立即报警，2017年1月17日，北京市顺义区公安消防支队作出了《火灾事故重新认定书》（顺公消火重认字【2017】第0001号），其认定“此次火灾排除电气、雷击、自燃等引发火灾因素，不排除外来火源所致”。而在原告租赁的库房外围四周没有任何相连建筑物，而且本次火灾发生火源系从库房内部引发导致发生爆炸，造成被告及周围邻居财产损失。现因原告工作人员的过错，导致本次火灾事故的发生，以上都有当时的监控视频和周围邻居的笔录为证，现在因为原告的过错造成被告所建库房的建筑物全部毁损，原告却把责任推卸至被告身上，明显违背常识和法律。综上，被告提起反诉，请求法院支持。国航公司就反诉辩称：不同意被告的反诉请求，请求驳回。1.租赁合同因火灾事故客观上无法履行而终止，火灾后被告并未提供租赁房屋给原告使用，被告反诉请求房屋使用费缺乏依据，应予驳回。因被告不当履行《房屋租赁合同》安全保障义务，导致在2015年5月4日发生火灾，租赁合同标的已经灭失，被告没有另行交付租赁房屋，被告无权请求原告支付房屋使用费。2.被告房屋毁损与原告没有因果关系，被告无权要求原告支付财产损失。2015年5月4日发生的火灾是因被告履行合同不当，未尽到安全防护义务，导致原告承租的库房内所有物品毁损，2017年1月17日北京市顺义区公安消防支队作出了《火灾事故重新认定书》（顺公消火重认字【2017】第0001号），其认定“此次火灾排除电气、雷击、自燃等引发火灾因素，不排除外来火源所致”。被告没有证据证明是原告工作人员实施了与火灾发生有关的行为，也没有司法机关认定火灾与原告工作人员有关，被告所称“发生火源系从库房内部引发”缺乏证据支持，与公安消防部门认定结果不符。被告建筑无毁损与原告没有因果关系，被告请求原告赔偿的反诉请求不能成立，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年9月17日，门振龙（出租人）与国航公司（承租人）就位于北京市顺义区×××800平方米的库房签订《租赁合同》，租期为三年，租金每年14.4万元，国航公司承租该库房用于存储票据。合同第12.4条约定：如果因被盗、失火造成承租方存储物品丢失、损毁后，则在发生被盗、失火事件，并确定承租方存储物品丢失、损毁后，出租方应按丢失、损毁的实际价值予以赔偿，并在确定损失价值之日起30日内支付给承租方。截至纠纷发生时，国航公司已支付第二个租赁年度的租金。2015年5月4日晚6时，涉诉库房发生火灾，库房、库房内的票据及国航公司用于放置票据的铁架均在大火中烧毁。就本次火灾事故，消防部门于2017年1月17日出具顺公消火重认字【2017】第0001号《火灾事故重新认定书》，对起火原因认定如下：经调查，此次火灾可以排除电气、雷击、自燃等引发火灾因素，不排除外来火源所致。起火部位位于北京市顺义区×××门振龙出租给中国国际航空股份有限公司彩钢板库房东墙北侧下部，推断起火时间为2015年5月4日18时左右。火灾发生后，消防部门张贴了《封闭火灾现场公告》对火灾现场进行了封闭。门振龙认为实际起火部位在库房东墙北侧内部，当天国航公司的工作人员在下午两三点钟到过现场，离开后不久即起火，是国航公司的行为不当导致火灾，火灾的过错方为国航公司。国航公司认可其公司人员曾于当日上午到过库房但于11点多就离开，不认可系其员工不当行为引发火灾。根据门振龙申请，本院向消防部门调取了火灾勘查档案。1.对杨坤的询问笔录。杨坤系国航公司商务委员会结算部员工，其陈述：今天（2015年5月4日）早晨8点，我们公司货运部拉票，装完票9点30分到10点间来到库房，我开的门，然后将票据放进库房，11点30分至11点40分之间锁完门离开。2.火灾现场勘验笔录记载：国航公司库房为泡沫彩钢板结构建筑，南北侧和东侧离地基0.3米处整齐排放有装有货运单纸箱的钢质货架，北侧货架依次向东倾倒，南侧货架依次向西倾倒，东侧货架依次向南倾倒，东侧中间玻璃下方泡沫板内侧烟熏痕迹严重，其他部位无烟熏痕迹，泡沫芯材均匀燃烧。北京振威永信建筑有限公司库房，北墙借用国航公司库房南墙，东侧是一宽3.4米的过道，露天，东侧部分围墙借用公寓西墙，北侧种有9棵杨树，离国航公司库房东墙1米、北墙4.3米处躺有一爆炸后的铁桶，铁桶后方国航公司库房东墙泡沫彩钢板外侧烟熏痕迹严重，东墙外地上躺有一变形铁桶，铁桶内剩有油。经对库房东北角进行勘验，对地面层层进行清理，该处未发现自燃性物质，用火设备和电气线路。经对北京振威永信建筑有限公司库房东侧过道西北角进行勘验，对地面层层进行清理，该处未发现自燃性物质，用火设备和电气线路。3.起火现场的监控录像。从下午一点到起火时，未见有国航公司的员工进出涉诉库房和院落。涉诉库房西侧的公寓居住有多人，当天有多人随意进出院落，北京振威永信建筑有限公司的员工多次出入其库房。正对北京振威永信建筑有限公司库房门西侧有在公寓居住的人点燃明火烧水。下午两点四十五分左右，进入北京振威永信建筑有限公司库房的两个人在库房内吸烟。国航公司和门振龙分别向消防部门申报了财产损失，其中国航公司申报库房内物资包括钢制货架237个，价值约59250元；已使用但按国家规定需保管备查的货运单据8250箱，无市场流通价值但具有重要的管理价值。门振龙申报的统计损失合计448000元。为证明火灾造成的损失情况，国航公司和门振龙分别申请对货架和库房的重置成新价进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京百汇方兴资产评估有限公司进行鉴定，该公司最终出具鉴定意见为：就货架的价格，鉴定意见提出因火灾等其他特殊情况，无法对货架实际数量进行核查盘点，经与法官沟通，只对不同型号的货架给予单价的估值，两种货架的重置成新价单价为169.18元和155.47元；库房的重置成新价为348351元。国航公司预交鉴定费6000元，门振龙预交鉴定费1万元。为了看管火灾事故现场，国航公司与北京军弘保安服务有限公司签订委托安保管理合同，自2015年6月19日起由后者提供三名保安三班倒的形式负责保护现场和预防二次灾害的相关责任，国航公司按150元/人/日的标准支付保安服务费，合同一直签署至2019年3月18日，国航公司共支付保安服务费合计602100元。国航公司要求门振龙赔偿上述费用中的581400元。上述事实，有庭审笔录、《租赁合同》、《火灾事故重新认定书》、《库房委托安保管理合同》、付款凭证及发票、询问笔录、火灾现场勘验笔录及照片、财产损失申报表、现场监控视频等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉库房由门振龙建设，建设时未取得建设工程规划许可证，依据上述规定，双方就涉诉库房签订的《租赁合同》应属无效。但租赁合同虽属无效，承租人亦应按照合同约定的标准支付出租人房屋占有使用费。国航公司已付门振龙截至2015年9月16日的租金，门振龙作为承租人应保证库房的安全并符合使用条件。国航公司承租涉诉库房期间，2015年5月4日，库房发生火灾，致库房及库房内的货架、票据全部烧毁。关于此次火灾发生的原因，消防部门已给出意见，通过现场监控视频及向国航公司员工的询问可以看出，国航公司员工在上午11点多即从涉诉房屋离开，从下午一点到火灾发生在现场未见有国航公司员工的身影，故国航公司对本次火灾事故的发生没有过错。涉诉库房所在院落人员冗杂、进出随意，且事故发生当天下午有人在临近库房吸烟、在院内点燃明火，门振龙未对涉诉库房尽到消防安全保障义务，对本次火灾事故的发生具有过错，作为合同出租人，应对国航公司在本次火灾事故中的损失承担赔偿责任。因国航公司无过错，火灾发生后其无法正常使用库房，其要求门振龙退还火灾发生后至2015年9月16日期间的租金本院予以支持。关于货架损失，因事故原因无法现场清点货架数量，鉴定机构仅给出货架单价难以确定全部损失数额，而国航公司应就其放置在库房内的货架数量承担举证责任，现国航公司举证不能应承担不利后果。国航公司在向消防部门申报财产损失时自行申报了数量和价值，本院参考其自行申报的货架数量和鉴定意见酌情确定货架损失数额。关于安保费用，国航公司自述在火灾发生后为了保护现场委托安保公司进行现场看管并支付费用，但该项费用的发生与火灾并无直接因果关系，不是必然发生的损失，国航公司要求门振龙赔偿安保费用的诉讼请求本院不予支持。因国航公司对火灾事故发生并无过错，且火灾后不能正常使用房屋，门振龙要求国航公司支付2015年9月17日之后的房屋使用费缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。同样，门振龙要求国航公司赔偿其库房损失，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）门振龙于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）中国国际航空股份有限公司租金五万二千八百六十六元；二、被告（反诉原告）门振龙于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）中国国际航空股份有限公司经济损失四万元；三、驳回原告（反诉被告）中国国际航空股份有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）门振龙全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万三千三百六十二元，由中国国际航空股份有限公司负担一万二千零六十四元（已交纳），由门振龙负担一千二百九十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费五千九百元，由门振龙负担（已交纳）。鉴定费合计一万六千元（中国国际航空股份有限公司预交六千元，门振龙预交一万元），均由门振龙负担，于本判决生效之日起七日内给付中国国际航空股份有限公司六千元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  何霞清人民陪审员  赵 硕二〇二〇年六月二十三日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟