吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初558号原告：宋淑敏，女，1970年2月12日出生，汉族，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：金钰，吉林证剑律师事务所律师。被告：孙宝祥，男，1947年10月27日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：吴春国，吉林明达伟业律师事务所律师。被告：张秀英，女，1950年12月2日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：吴春国，吉林明达伟业律师事务所律师。被告：孙华，女，1980年3月7日出生，汉族，住吉林省吉林市。被告：于胜武，男，1979年7月15日出生，汉族，住吉林省吉林市。被告：孙铭泽，女，1998年7月20日出生，汉族，住吉林省吉林市。原告宋淑敏与被告孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽返还原物纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋淑敏的委托诉讼代理人金钰、被告孙宝祥、被告孙宝祥及被告张秀英的共同委托诉讼代理人吴春国到庭参加诉讼。被告孙华、于胜武、孙铭泽经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宋淑敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从昌邑区汇通名苑三单元六层二号房屋迁出；2、赔偿原告房屋被占用的损失（自2009年12月15日至迁出止，暂以每月2，000元房租计算，待评估后确定，暂定240，000元）；3、判令被告将原告的房屋恢复原状；4、由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2008年1月原告将从吉林市汇通房地产开发经营有限公司购得的坐落于吉林市××区房屋办理了产权登记，产权证号为：吉林市房权证昌字XXXX号。2008年1月吉林市昌邑区人民法院作出（2008）昌民一初字第220号民事判决书，确认原告对上述房屋具有所有权。昌邑区法院在执行上述案件时发现，涉案房屋为被告占有使用。原告多次找被告要求腾迁，被告拒不腾迁，因此原告向人民法院起诉，请求人民法院依法保护原告合法权益。孙宝祥、张秀英共同辩称，答辩人与孙某签订的《房屋转让协议》合法有效。答辩人占有、使用案涉房屋具有合法依据。原告要求答辩人从案涉房屋迁出的诉请于法无据。2009年9月2日（2009）昌民二初字第51号民事判决书判决：确认原告孙某与被告吉林省汇通房地产开发经营有限公司签订的××苑房屋为标的物的商品房买卖合同有效。2007年10月7日，答辩人与孙某签订《房屋转让协议》约定孙某将自有住房（即上述案涉房屋）转让与答辩人方，转让金额为345,000.00元。该《房屋转让协议》是基于上述合法有效的商品房买卖合同基础上签订的房屋买卖合同，显然是合法有效合同。答辩人全额支付价款，孙某实际交付房屋，现答辩人实际占有案涉房屋10多年，故答辩人占有、使用案涉房屋具有合法依据。原告要求答辩人从案涉房屋迁出的诉请于法无据。2001年12月20日，吉林市汇通房地产开发经营有限公司为宋淑敏开具的编号为：吉林0029630的《吉林省销售不动产统一发票》，该发票上加盖的吉林市汇通房地产开发经营有限公司财务专用章2002年6月3日才制作完成并备案，显然是虚假发票，也就是说宋淑敏称其支付的所谓购房款也是虚假的。另外，2001年12月20日，吉林市汇通房地产开发经营有限公司与宋淑敏签订的《商品房买卖合同》的合同编号却是2005年的编号。放在一起综合考虑答辩人方有理由认为吉林市汇通房地产开发经营有限公司与宋淑敏之间所谓的商品房买卖是虚假的。退一步讲，假设原告方的案涉房屋买卖是真实的，那么原告恶意办理登记，其权利不能优于已经合法占有案涉房屋的答辩人，无权要求答辩人迁出案涉房屋。首先，吉林市汇通房地产开发经营有限公司以案涉房屋为标的分别与孙某和原告签订以汇通名苑1幢6层2号房屋为标的物的商品房买卖合同属于一房二卖。其次、2005年7月26日，孙某合法占有案涉房屋。2005年7月26日，孙某办理房屋进户手续后，实际占有案涉房屋。2007年10月7日，孙某将实际占有的案涉房屋转让给答辩人。（2009）昌民二初字第51号卷宗中显示，2001年12月20日原告与吉林省汇通房地产开发经营有限公司签订《商品房买卖合同》，此后在长达6、7年的时间没有向吉林省汇通房地产开发经营有限公司主张交付案涉房屋。在明知吉林省汇通房地产开发经营有限公司已经实际向孙某实际交付案涉房屋多年，在无法占有案涉房屋的情况下，2008年其对房屋登记机关隐瞒案涉房屋已经有人实际入住的情况，恶意办理案涉房屋产权登记证。根据最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。……”的规定，原告是恶意办理登记的买受人，孙某及答辩人是已经合法占有该房屋的买受人。原告权利不能优先于孙某及答辩人，无权要求答辩人迁出案涉房屋。另外（2008）昌民一初字第220号民事判决书是在（2009）昌民二初字第51号民事判决书之前，也就是在法院确认孙某与吉林省汇通房地产开发经营有限公司签订的以案涉房屋为标的物的商品房买卖合同有效前作出的，并未考虑一房二卖的实际情况。（2009）吉中民一终字第21-1号民事裁定书裁定中止审理，故该判决并未生效。且（2008）昌民一初字第220号民事判决书只是认定原告是登记所有权人，并未认定其是实际所有权人。最终还是要依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条确定案涉房屋归属。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。孙华、于胜武、孙铭泽经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。本院经审理查明：2001年12月20日宋淑敏与吉林市汇通房地产开发经营有限公司签订了商品房买卖合同，2008年1月17日，吉林市房地产管理局基于宋淑敏的申请，核发了坐落于吉林市××区、面积为161.70平方米的房屋所有权证（证号：吉林市房权证昌字XXXX号）。孙某与吉林市汇通房地产开发经营有限公司也就涉案房屋签订了商品房买卖合同，该份商品房买卖合同并没有载明具体签订时间，但在（2009）昌民二初字第51号孙某诉吉林市汇通房地产开发经营有限公司、宋淑敏房屋买卖合同纠纷一案中，孙某的第一项诉讼请求为：“1、确认原告与第一被告在2005年7月25日签订的商品房买卖合同有效。”2007年10月7日孙某（甲方）与张秀英（乙方）签订房屋转让协议，协议约定：1、甲方将自有房屋位于××路建筑面积为161.702平方米住宅转让与乙方，转让金额为人民币345，000元整；2、甲方确保上述房产无其他债权纠纷，并无欠费、物业费等。相关费用已缴纳至2007年10月7日止；3、上述房产发票及房产证办理事宜及费用由乙方负责。签订协议后，孙某随即向张秀英交付房屋，张秀英装修后实际入住至今。2007年10月7日购买房屋后，孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽一直居住并使用涉案房屋，并缴纳水电等相关费用。2020年5月13日吉林市德凯纳物业服务有限公司出具证明，证明载明：我公司是汇通名苑小区的物业服务公司，现证明张秀英于2007年10月7日与孙某签订房屋买卖协议，孙某将汇通名苑3-6-2号房屋（建筑面积161.602平方米）转让与张秀英，汇通名苑3-6-2号房屋自2007年10月7日一直由张秀英居住至今，并按时缴纳物业费。汇通名苑小区的物业管理公司原来为吉林市汇通名苑物业管理有限公司，后改为吉林市德凯纳物业服务有限公司，并且一直由王洪全负责管理。另查明，宋淑敏与案外人孙某就涉案房屋经过多次诉讼，2008年孙某不服吉林市房地产管理局房屋行政登记，向本院提起行政诉讼，本院认为吉林市房地产管理局为宋淑敏核发吉林市房权证昌字XXXX号房屋所有权证的行政行为证据充分、程序合法，本院于2008年10月20日作出（2008）昌行初字第26号行政判决书，判决驳回原告孙某的诉讼请求。2008年宋淑敏向本院起诉孙某所有权确认纠纷一案，庭审中，孙某出具了进户费明细表及入网费、上水加压费、购电费、物业费票据，其中物业费票据时间为2005年7月26日，原告宋淑敏对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。本院于2008年11月24日作出（2008）昌民一初字第220号民事判决书，判决：一、被告孙某于本判决生效之日从坐落于吉林市××区（建筑面积为161.70平方米）房屋中迁出；二、驳回原告宋淑敏的其他诉讼请求。孙某不服该判决，上诉至吉林市中级人民法院，但在二审诉讼中撤回上诉，（2008）昌民一初字第220号民事判决书生效。2010年宋淑敏向本院申请强制执行，因在执行过程中发现案外人孙宝祥一家人在所执行房屋居住，宋淑敏要求执行案件做结案处理，另行诉讼腾迁，本院于2010年4月22日作出（2010）昌民执字第89号执行裁定书，裁定：终结（2008）昌民一初字第220号民事判决书的执行。2009年孙某向本院起诉吉林市汇通房地产开发经营有限公司（第一被告）、宋淑敏（第二被告）房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1、确认原告与第一被告在2005年7月25日签订的商品房买卖合同有效；2、确认第一被告与第二被告在2001年12月20日签订的商品房买卖合同无效；3、本案诉讼费用由被告承担。该案在审理过程中孙某明确表示仅请求法院确认诉争合同的效力，暂时不要求吉林市汇通房地产开发经营有限公司承担违约责任。本院于2009年9月2日作出（2009）昌民二初字第51号民事判决书，判决：确认原告孙某与被告吉林市汇通房地产开发经营有限公司签订的××苑房屋为标的的商品房买卖合同有效；二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。认定上述事实的证据有：房屋所有权证、孙某与张秀英签订的房屋转让协议、宋淑敏与吉林市汇通房地产开发经营有限公司之间签订的商品房买卖合同、孙某与吉林市汇通房地产开发经营有限公司之间签订的商品房买卖合同、（2008）昌行初字第26号行政判决书、（2008）昌民一初字第220号民事判决书、(2009)吉中民一终字第21号民事裁定书、（2010）昌民执字第89号执行裁定书、（2009）昌民二初字第51号民事判决书、证明、水费发票、水费储存单、水费预交凭证、气费专用收据、物业费收据以及当事人的当庭陈述。对孙宝祥、张秀英提供的进户收费明细表、物业费等票据，宋淑敏在（2008）昌民一初字第220号案件中对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。对孙宝祥、张秀英提供的吉林市汇通房地产开发经营有限公司为宋淑敏开具的《吉林省销售不动产统一发票》，孙宝祥、张秀英认为该发票为虚假发票。本院认为，孙宝祥、张秀英提供的证据不足以支持该观点，不能认定该发票为虚假发票。本院认为，物权依法成立，受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权属证书是权利人享有物权的证明，所有权人对其所有的不动产依法享有占有、使用的权利。本案中，坐落于吉林市××区、面积为161.70平方米的房屋，登记的所有权人为宋淑敏，由此可见宋淑敏应为涉案房屋的权利人。在（2008）昌民一初字第220号生效民事判决书中，已经判决孙某从涉案房屋中迁出，孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽依据与孙某签订的房屋转让协议居住在涉案房屋的行为，无法对抗宋淑敏房屋权属证书的法定权利，被告对涉案房屋的占有属于无权占有，应负返还的义务，被告未能实际居住其购买孙某的房屋，是由于卖房人孙某的违约行为导致。宋淑敏对诉争房屋依法享有所有权，孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽应从诉争房屋迁出并交付给宋淑敏。孙宝祥、张秀英抗辩虚假发票、恶意办理登记，未能提供证据予以证明，本院不予采信。孙宝祥、张秀英同时也抗辩宋淑敏为恶意办理登记的买受人，本院认为，宋淑敏与吉林市汇通房地产开发经营有限公司签订商品房买卖合同为2001年12月20日，先于孙某与吉林市汇通房地产开发经营有限公司签订商品房买卖合同的时间，更先于孙某与张秀英签订房屋转让协议的时间，庭审中孙宝祥、张秀英也未能举证恶意办理的证据，故对此抗辩，本院不予采信。关于宋淑敏主张租金的损失，张秀英于2007年10月7日向孙某购买涉案房屋后，一直居住至今。购买该房屋时，涉案房屋并没有取得房屋所有权证书，被告系买卖行为取得该房屋，支付了相应对价，物业公司也为孙某办理了相关入户手续，被告有理由相信孙某取得该房屋为合法占有，被告入住该房屋系基于合法的买卖关系，不存在侵犯他人的主观过错，该租金损失系由孙某的违约行为而产生，故对该租金损失，本院不予支持。关于宋淑敏将房屋恢复原状的诉讼请求，被告对诉争房屋的装修行为，并未对诉争房屋造成损害，反而事实增添了诉争房屋的价值，宋淑敏要求对装修部分予以拆除，会造成不必要的浪费，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽于本判决生效之日起十日内将位于吉林省吉林市××区房屋（房屋所有权证号：吉林市房权证昌字XXXX号，建筑面积：161.70平方米）腾清并交付给宋淑敏；二、驳回宋淑敏的其他诉讼请求。案件受理费3，074.33元，由孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 于佳二〇二〇年六月二十三日书记员 陈颖