云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1316号上诉人（原审被告）昭通市永欣物业公司管理有限公司（原昭通市家熔物业管理有限公司；统一社会信用代码：91530600550124032U）。住所地：昭通市昭阳区青年路福都大厦1栋1单元501号。法定代表人李永军，系公司执行董事。委托代理人黄顺生，云南宏通律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）昭阳区北部新洲业主委员会。住所地：昭通市昭阳区昭通大道与登云路交汇处北部新洲小区。法定代表人杨坤，系该业主委员会主任。上诉人昭通市永欣物业公司管理有限公司（以下简称：“永欣物业公司”）因与被上诉人昭阳区北部新洲业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2019）云0602民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，因已通知双方当事人对提交的新证据进行质证及进行了询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实：昭阳区北部新洲小区系昭通市泰华开发投资有限责任公司开发建设的住宅小区。被告永欣物业公司是昭通市泰华开发投资有限责任公司委托管理北部新洲小区的前期物业服务企业。2018年10月28日，北部新洲小区业主召开大会，选举成立了业主委员会，即本案原告。2019年7月30日，原告与重庆新东原物业管理有限公司签订《北部新洲物业服务合同》，约定由新东原公司对北部新洲小区占地面积128690平方米、建筑面积339068.54平方米的商住物业进行物业管理。合同期限为三年。该合同于2019年7月30日生效。2019年8月16日，由昭阳区综合执法局牵头，昭阳区房管局和社区配合，组织该小区的开发商昭通市泰华开发投资有限责任公司的负责人、被告永欣物业公司的负责人、重庆新东原物业管理有限公司昭通分公司的负责人以及原告、部分业主代表就重庆新东原物业管理有限公司昭通分公司与被告永欣物业公司之间办理物业交接手续等事项进行座谈协商。经多方面协调达成一致意见：一、区综合执法局建议永欣物业公司的物业管理费通过司法途径主张，不能转嫁给新物业公司；二、由于该项目未经验收，部分资料尚无法移交，要求开发商和老物管先移交部分资料（比如物管用房等）；三、区房管部门将继续配合区综合执法局督促指导北部新洲小区新老物管交接工作。2019年10月31日，被告永欣物业公司与新东原物管公司昭通分公司对该小区的物业管理设施设备进行交接工作。被告永欣物业公司将水电配套设施、消防及电梯设备等部分设施设备移交给新东原物管公司昭通分公司。2019年11月1日，被告永欣物业公司与新东原物管公司昭通分公司联合发布《通知》。通知载明：永欣物业公司北部新洲小高层、花园洋房的物业服务工作全权移交给重庆新东原物管公司；双方于10月31日在综治局的见证下顺利完成相关实物的移交；已经在永欣物业公司缴完19年物业费的业主到永欣物业公司办公室清退2019年8月1日至2019年12月31日的物业费；永欣物业公司将于2019年11月1日起，停止收取北部新洲上述区域2019年8月1日以后所有费用。现原告以被告拒绝移交、严重损害北部新洲小区全体业主的合法权益为由诉至法院，请求判令确认被告与昭通市泰华开发投资有限责任公司签订的北部新洲小区前期物业管理服务合同于2019年8月1日终止；判令被告立即撤离北部新洲小区；判令被告立即将北部新洲小区物业管理用房、物业共有部位与物业公用设施、设备以及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给原告；本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理认为，原告北部新洲业委会系依法成立并办理了登记备案的社会组织，在本案中具有合法的民事诉讼主体资格。被告永欣物业公司作为昭通市泰华开发投资有限责任公司选聘的管理昭阳区北部新洲小区的前期物业服务企业，与昭通市泰华开发投资有限责任公司签订了前期物业服务合同，并依据该合同对昭阳区北部新洲小区物业进行管理。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，在原告与重庆新东原物业管理有限公司签订的《北部新洲物业服务合同》于2019年7月30日生效后，该前期物业服务合同即告终止。被告永欣物业公司应当停止对该小区的物业管理活动，按照相关法律规定，办理该小区物业的移交手续。因此，对原告要求被告立即将北部新洲小区物业管理用房移交给原告的诉讼请求予以支持。由于北部新洲小区项目尚未进行验收，开发商已将小区物业的哪些共有部位、物业公用设施、设备等移交给被告，原告不能提供具体、详细、明确的信息资料。而该信息资料有待于政府相关部门督促开发商和被告提交。《物业管理条例》第五十八条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；……。”据此规定，原告要求被告永欣物业公司移交小区物业的共有部位、物业公用设施、设备并将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给原告的请求，不属于人民法院民事诉讼的审理范围，应向政府有关部门请求处理。对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（四）项，参照《物业管理条例》第二十六条、第五十八条之规定，判决:一、被告昭通市永欣物业管理有限公司（原昭通市家熔物业管理有限公司）与昭通市泰华开发投资有限责任公司之间的前期物业服务合同终止履行；二、被告昭通市永欣物业管理有限公司（原昭通市家熔物业管理有限公司）于本判决发生法律效力之日起五日内，将昭阳区北部新洲小区物业管理用房移交给原告昭阳区北部新洲业主委员会；三、驳回原告昭阳区北部新洲业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告昭通市永欣物业公司管理有限公司负担。永欣物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人不具有本案的诉权。本案中被上诉人昭阳区北部新洲业主委员会没有证据证明全体业主共同委托被上诉人行使诉权；2、物管用房已全部移交给新的物管公司。综上，请求依法撤销判决主文第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人昭阳区北部新洲业主委员会未在法定的期限内作出答辩。本案在二审诉讼中，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。在二审审理期间，上诉人永欣物业公司提交了如下证据：1、昭通市市场监督管理局（昭）登记内变核字（2019）第1366号《准予变更登记通知书》载明：2019年12月2日昭通市家熔物业管理有限公司向昭通市市场监督管理局申请变更登记，变更事项为：将原登记事项住所变更为云南省昭通市昭阳区青年路福都大厦1栋1单元501号,原名称变更为昭通市永欣物业管理有限公司；2、昭通市永欣物业管理有限公司《营业执照》载明，法定代表人李永军，统一社会信用代码91530600550124032U；3、《移交清单》载明，2019年10月31日，昭通市泰华开发投资有限责任公司向重庆新东原物业管理有限公司昭阳分公司移交16幢后商业用房2间，暂提供给新东原物业使用，钥匙2套（共6把）。经质证，被上诉人昭阳区北部新洲业主委员会认为，对第1组证据的三性均无异议；对第二组证据的真实性无异议，但是与本案没有关系。本院认为，上诉人提交的第一组证据，被上诉人对三性无异议，本院予以采信；对第二组证据的真实性本院予以采信，但对关联性本院不予采信。归纳双方的诉辨主张，本案争议的焦点是：1、昭阳区北部新洲业主委员会是否能行使本案诉权？2、物业管理用房是否已移交新的物管公司？针对本案争议焦点，本院评判如下：（一）关于昭阳区北部新洲业主委员会是否能行使本案诉权的问题。本案中，昭阳区北部新洲业主委员会于2019年7月30日与重庆新东原物业管理有限公司签订的《北部新洲物业服务合同》生效后，永欣物业公司作为昭通市泰华开发投资有限责任公司选聘的管理昭阳区北部新洲小区的前期物业服务企业，与昭通市泰华开发投资有限责任公司签订的前期物业服务合同即告终止。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，昭阳区北部新洲业主委员会认为前期物业服务企业未按《物业管理条例》的规定履行移交义务，其有权向永欣物业公司主张权利。因此，上诉人永欣物业公司主张被上诉人昭阳区北部新洲业主委员会不具有本案诉权的理由不能成立，本院不予采信。（二）关于物业管理用房是否已移交新的物管公司的问题。在二审审理期间，上诉人永欣物业公司提交了2019年10月31日，昭通市泰华开发投资有限责任公司向重庆新东原物业管理有限公司昭阳分公司移交16幢后商业用房2间，暂提供给新东原物业使用，钥匙2套（共6把）的《移交清单》。用以证明物业管理用房已移交新的物管公司。该证据经质证，昭阳区北部新洲业主委员会不予认可。根据《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”的规定，永欣物业公司应当将原所用的物管用房移交给昭阳区北部新洲业主委员会。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款，《物业管理条例》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人昭通市永欣物业公司管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年六月十二日书记员  刘明琼