徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初8639号原告：蒋励，女，1979年6月20日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：朱渠，江苏世纪青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晨秋，江苏世纪青松律师事务所律师。被告：徐州乐维百货有限责任公司，住所地徐州市经济技术开发区泰隆商业街，经营地徐州市铜山区天赋广场。法定代表人：朱信勇，该公司总经理。被告：朱信勇，男，1984年11月15日生，汉族，住徐州市经济开发区。以上二被告共同委托诉讼代理人：朱诚诚，江苏润诚律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王京，江苏润诚律师事务所律师。原告蒋励与被告徐州乐维百货有限责任公司（以下简称乐维公司）、朱信勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋励及其委托诉讼代理人朱渠、朱晨秋，被告乐维公司、被告朱信勇的共同委托诉讼代理人朱诚诚、王京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋励向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2019年4月2日签订的《创艺街区承包经营合同》（C19商铺）；2、判令被告返还押金20000元、物管费12180元；3、判令被告支付占用原告资金的利息452元（以32180元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年7月29日，后变更为计算至给付之日止）；4、判令被告赔偿装修损失21900元；5、判令被告支付违约金20000元；6、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年4月2日，原告与被告乐维公司签订《创艺街区承包经营合同》，约定被告乐维公司将C19号面积为20.3平方米的商铺承包给原告经营汘麓山简单点。承包期限为2019年5月1日至2020年4月30日。合同另对承包费用标准及支付时间、方式、承包经营涉及费用、物业承包经营保证金、以及设计、装修施工及相关费用收取、双方其他权利义务、免责及续租、违约责任等条款作了约定。原告为了准时营业，对商铺进行设计装修。被告乐维公司承诺2019年5月1日开业，期限届满又延期至2019年7月28日。但涉案场地目前仍不具备营业条件。被告朱信勇系被告乐维公司的个人独资股东，原告多次与被告交涉，被告虽同意支付所有款项但至今未实际履行。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告乐维公司与被告朱信勇共同答辩称，被告无需向原告支付经营保证金及违约金。合同期限为2019年5月1日至2021年4月30日，合同第五项第三条约定“合同有效期内，乙方（即本案原告）要求提前（含其他非正常原因）终止合同，因其违约被甲方（即本案被告）终止合同或其他事因被甲方执行和扣除保证金的，乙方同意甲方无需退还经营保证金”。合同尚在有效期内，原告要求提前终止合同，根据约定被告无需退还保证金。被告也不存在原告所说的违约行为，不应支付违约金。涉案商铺是由徐州天赋置业有限公司开发，被告承租。商场的开业时间需要配合天赋广场整体开业时间。但天赋公司对开业时间一拖再拖，被告多次催促未果。另合同第九项第二条约定“甲方因不可控力的自然灾害，政府管理，商场规划、建设、改造、设施设备维护等诸多因素导致预计开业时间延迟，乙方同意不属于甲方违约行为”。商场不能开业系天赋公司导致，被告曾在2019年7月28日下发开业通知，但原告拒不营业。故被告不存在违约行为，无需支付违约金。被告不应向原告支付装修损失，原告因不能归责被告的原因要求解除合同，原告应承担将商铺恢复至原状的责任或承担恢复原状需支付的费用。因保证金和物管费无需退还，故由此而产生的利息也无需支付。另已经缴纳的物管费、租赁费，商铺的使用期限已过，应进行第二阶段的缴纳，对于该逾期缴纳的行为，被告保留诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱信勇系被告乐维公司的法定代表人，公司类型为自然人独资。被告乐维公司承租了徐州天赋置业有限公司的房屋后，将天赋广场负一层C19商铺转租原告。2019年4月2日，原告蒋励与被告乐维公司签订创艺街区承包经营合同，约定：甲方同意将位于天赋广场负一层UN1创艺街区C区编号为19号建筑面积为20.3㎡的商铺承包给乙方投资经营，乙方采取按合同约定和商场管理规定的方式向甲方缴纳承包金、经营管理费和其他各项费用，并服从甲方的统一管理。承包期限2年，自2019年5月1日至2021年4月30日止，本合同期满自行终止。其中2019年5月1日至2020年4月30日，租金0元，物管费12180元；2020年5月1日至2021年4月30日租金36540元，物管费0元。乙方签订此合同须向甲方一次性交纳物业承包经营保证金2万元。甲乙双方非约定、法定或政府机构裁定而擅自终止合同的，恶意散布谣言、打砸商场、制造事端的，违约方须赔偿守约方违约金20000元。合同签订后，原告交纳一年物管费12180元、押金20000元，被告将房屋交付原告使用。之后，原告为经营需要订制了19500元木柜，且将款项已支付给定制方。2019年8月13日，房屋所有权人徐州天赋置业有限公司发布告知书，内容为：尊敬的负一层A/B/C区经营商户：因原承租人逾期缴纳房屋租金、物业服务费用近300万元，已构成严重违约，我公司多次催缴未果，故我公司已于2019年8月12日书面通知解除了我公司与原承租人就负一层A/B/C区所签订的《租赁合同》，并要求原承租人限期交还房屋。因被告乐维公司与房屋所有权人的纠纷未能解决，原告无法继续装修并进场营业。原告多次和被告协商未果，引发本案。本院认为，双方签订的《创艺街区承包经营合同》合法有效，双方均应依约履行。因被告乐维公司与案外人徐州天赋置业有限公司的纠纷致使原告承租的商铺无法正常装修使用，不能实现合同目的，原告要求解除合同及退还物管费及押金请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿因订制家具造成的损失，因原告不能继续租赁房屋，订制的木柜无法使用，被告应适当赔偿原告的损失，本院酌定1万元。被告乐维公司与房屋产权人发生纠纷，导致原告合同目的不能实现，资金被占用，原告主张的利息损失本院予以支持。关于原告主张违约金2万元，应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参照合同中约定的违约金支付情形，本院认为被告并不符合赔偿原告违约金的条件，故原告主张违约金的请求本院不予支持。被告乐维公司系自然人独资公司，被告朱信勇系其法定代表人，其未能提供证据证明公司财产独立于自己财产，应当对公司债务承担连带责任，故原告主张被告朱信勇共同承担责任的请求本院予以支持。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第四项第二百二十八条【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告蒋励与被告被告徐州乐维百货有限责任公司签订的《创艺街区承包经营合同》；二、被告徐州乐维百货有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告各项费用合计42180元及利息（自2019年4月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），被告朱信勇承担连带责任；三、驳回原告蒋励的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2521元，由原告负担700元，二被告负担1821元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王会收人民陪审员  孙 琴人民陪审员  王 博二〇二〇年六月十五日书 记 员  潘玫竹