河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5857号原告：河南九商物业服务有限公司，住所地郑州市金水区纬五路东段66号，统一社会信用代码：91410105MA3X9KCD9W。法定代表人：赵克良，总经理。委托诉讼代理人：邱霞，女，1986年10月1日出生，汉族，住河南省息县，系该公司员工。委托诉讼代理人:王龙华，河南亚太人律师事务所律师。被告：河南坦斯特人力资源服务有限公司，住所地郑州市金水区郑花路59号21世纪居住社区13号楼东2单元2层西户，统一社会信用代码：91410102MA3X60HG41。法定代表人：孙国清，总经理。被告：河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区未来路与纬二路交叉口西北角聂庄小区A区7号楼B座1801-1810号，统一社会信用代码：91410105MA4467UG14。法定代表人：邓亚男，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：潘庆，河南正方圆律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘芷含，河南正方圆律师事务所实习律师。原告河南九商物业服务有限公司与被告河南坦斯特人力资源服务有限公司、河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱霞、王龙华，二被告的共同委托诉讼代理人潘庆、刘芷含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告清偿自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费共计191054元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金按照每逾期一天支付拖欠款项的万分之三计算至全部清偿之日止（暂计至2020年3月31日共计12002元）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月16日，原告与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村签订《委托物业管理合同》，期限十年。合同约定由原告为聂庄安置小区提供物业服务并收取物业费用。被告为聂庄安置区的部分物业使用人，承租聂庄社区A区7号楼B座12层至19层，面积共计7816.8平方米。原告按1.8元每平方米的标准向被告计收每月的物业费，在每季度的中间月份的15日前结清本季度物业费。被告向原告支付了2018年的物业费，但在2019年仅缴纳物业费20000元，截止2020年3月31日尚欠物业费191054元及相应违约金。原告多次催讨未果，现依法向法院起诉，望判如所请。二被告辩称：一、被告支付物业费条件未成就，原告应当先履行开具发票的义务。原告在2018年12月13日向被告出具承诺书，承诺从2019年1月1日起，原告向被告收取物业费用时，由原告提前开具发票，如原告不提前开具发票，则被告有权拒付物业。该份承诺书已经明确被告支付物业费前提是原告必须提前开具发票。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。现原告在未向被告出具发票的情况下起诉要求支付物业费，被告有权拒绝履行。二、原告单方面调整物业费没有依据且不合法，被告有理由拒交且不承担逾期违约金。被告在2018年已经向原告缴纳物业费共计108000元，原告在起诉状中也承认被告已经支付2018年物业费的事实，在原、被告双方对2018年物业费金额和标准都没有异议情况下，根据《河南省物业管理条例》第四十八条规定，物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告在未经过任何法定程序情况下单方面提高物业费标准，将针对被告物业费定到每年168842.88元，被告有理由拒交并且不支付相应的逾期违约金。三、原告与金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会签订《委托物业管理合同》被告并非合同一方主体，且原告也未按照《委托物业管理合同》约定内容进行服务，该合同对被告不产生约束力。被告不是合同一方主体，金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会既不是开发商也不是业主委员会或者业主大会，双方所签的合同在未经过被告认可情况下其合同内容对被告不产生效力。同时原告也未按照《委托物业管理合同》约定内容对被告进行服务。被告向物业反映的公共电梯未保养维修，卫生未清理，房屋漏水也未维修，被告虽然作为物业使用人，却未享受到原告提供的正常物业服务。保洁、安保、电梯维修工作等由被告雇佣人员负责。四、原告作为物业服务部门涉嫌违法，无正当理由干扰被告正常经营，造成被告经营损失惨重，被告请求在2018年缴纳物业费基础上适当减少被告所承担物业费。原告作为物业未及时监管，涉嫌窃取公共用电，导致因公共部门窃电被电力部门停电，被告因此无法正常经营损失惨重。此外原告派人在被告门前堵门，扰乱被告正常经营，加上被告自2018年收取物业费后再未按照要求按时提供物业服务，而是将被告独立出来。被告经常反映问题却得不到有效解决。被告因此请求法院考虑被告实际困难，在2018年缴纳物业费标准基础上适当减少物业费。本院经审理查明：2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村与原告签订《委托物业管理合同》约定：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村将聂庄村安置房小区物业委托给原告实行统一管理，综合服务，房屋座落于郑州市金水区未来路与纬二路交叉口西北角，东至未来路、南至纬二路、西至肿瘤医院、北至纬四路，物业类型为住宅、商业、写字楼等。管理事项包括：房屋的使用、维修、养护，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化地、道路、地上地下停车场等）的使用、维修和管理；小区公共区域的清洁卫生；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网店及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；授权由物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止。物业费参照相关标准，经双方协商的结果收取，按实际面积缴纳。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村根据相关标准负责确定本住宅区物业管理服务收费标准。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村应按时支付原告的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。2018年2月1日，原告与聂庄村发布收费通知，告知业主和住户，成套住宅用于商业经营的房屋物业费收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按每季度收取等。原告提供的三份收款收据显示：业主姓名均为河南坦斯特人力资源服务有限公司，建筑面积均为7625.84平方米，费用项目均为物业费；自2018年1月1日至2018年3月31日，单价每平方米每月1元，金额为22878元，自2018年4月1日至2018年6月30日，单价每平方米每月1.8元，金额为22122元，合计金额45000元；自2018年7月1日至2018年9月30日，单价每平方米每月1.8元，金额为25000元；自2018年4月1日至2018年9月30日，金额为35238元，自2018年10月1日至2018年12月31日，单价每平方米每月1.8元，金额为41180元，合计20000元。2018年12月13日，原告向被告出具《承诺书》载明：从2019年1月1日起，原告向聂庄7号楼医护公寓（河南坦斯特人力资源服务有限公司）收取的所有物业费用，由原告提前开具相应发票。如原告不提前开具发票，则河南坦斯特人力资源服务有限公司有权拒付物业费。本案庭审中，被告陈述其向原告缴纳2018年物业费共108000元。原、被告均认可2018年之前物业费已经结清，被告缴纳2019年物业费20000元。庭审后，被告提交郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的《情况说明》一份，主要内容为：我村就收取聂庄7号楼物业费与河南九商物业服务有限公司多次协商，将河南坦斯特人力资源服务有限公司、郑州市金水区万悦酒店、河南素朴酒店管理有限公司、郑州联洋酒店管理有限公司的物业费标准约定在每月1.4元/m2，并以实际收费。后期因河南九商物业服务有限公司人事变动后，现任物业经理不同意按照原标准收取。本院认为：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与原告签订的《委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告向该村民集体经济组织中的村民租赁房屋，应当遵守合同约定，缴纳物业费用。虽然原告公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据被告已交纳的物业费用和郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的情况说明，能够证明原、被告双方就收费标准进行了变更。关于房屋面积，原告提交的收款收据显示被告交纳物业费的面积为7625.84平方米，被告虽对收据有异议，但其未提交相关证据，原告在起诉状中主张的物业面积与物业费收据中载明的面积不符，原告仅以安置房平面图纸主张变更物业收费面积，依据不足，本院根据物业费收据中载明的面积确定本案房屋的物业收费面积为7625.84平方米。故被告应向原告缴纳2019年1月1日至2020年3月31日的物业费140142.64元（7625.84㎡×1.4元/㎡/月×15个月－20000元）。被告对原告的物业服务质量提出了异议，原告提交的证据不足以证明其物业服务质量已完全达到合同标准，故原告主张的违约金，依据不足，本院不予支持。被告已接受了原告提供的物业管理服务，应当交纳相应的物业费，被告所辩称的开具发票事项属于合同附随义务，被告以原告未提前为其开具发票为由不予交纳物业费，依据不足，本院不予采纳。被告河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司系被告河南坦斯特人力资源服务有限公司依法设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由被告河南坦斯特人力资源服务有限公司承担。故上述物业费应由被告河南坦斯特人力资源服务有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南坦斯特人力资源服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南九商物业服务有限公司物业费140142.64元；二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2061元，由原告河南九商物业服务有限公司负担550元，被告河南坦斯特人力资源服务有限公司负担1511元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇二〇年六月三十日书记员  怀 东