福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1978号 原告：厦门市房屋事务中心，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路520号市档案综合大楼。 法定代表人：涂振德，主任。 委托诉讼代理人：李琳琳，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢培坤，福建均融律师事务所律师。 被告：洪志宏，男，1969年1月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门市房屋事务中心（以下简称厦门房屋事务中心）与被告洪志宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市房屋事务中心委托诉讼代理人李琳琳到庭参加诉讼，被告洪志宏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 厦门房屋事务中心向本院提出诉讼请求：1.判决自起诉之日起（即2020年4月1日起）解除原、被告于2016年12月31日签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》；2.判令洪志宏立即将址在厦门市集美区房屋（建筑面积250平方米）腾空并归还给厦门房屋事务中心管理使用；3.判令洪志宏立即支付给厦门房屋事务中心自2019年9月1日起至实际归还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（其中2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金按每月5500元计算为22000元；其中2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金按每月6325元计算为18975元；自2020年4月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费按316.25元／日计算）；4.判令洪志宏立即支付给厦门房屋事务中心逾期付款违约金（违约金每日按累计应交房屋租金及房屋占有使用费总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算至实际付清全部款项之日止，暂计至2020年3月31日为10352.93元）；5.判决厦门房屋事务中心有权以洪志宏缴交的履约保证金6975元抵扣租金；6.判令洪志宏承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月31日，双方签订《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》1份，约定由厦门房屋事务中心将位于厦门市集美区房屋（总建筑面积250平方米）出租给洪志宏，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，2017年1月1日至2019年12月31日月租金为5500元，2020年1月1日至2021年12月31日月租金为6325元。协议第三条约定：租金按月支付，乙方应于每月底前付清当月租金。逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠租金的违约责任。第四十五条约定：乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金；乙方逾期支付租金超过3个月的，甲方有权单方解除本协议并追索拖欠租金和占用费。第四十九条约定：租赁期满或其他任何原因导致协议终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按本协议月租金的5%向甲方支付房屋占用费。合同签订后，厦门房屋事务中心依约将租赁房屋交付给洪志宏管理使用，但洪志宏自2019年9月起便无故拒交租金，厦门房屋事务中心多次催讨未果。特诉至法院。 洪志宏未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月31日，《中共厦门市委机构编制委员会办公室关于调整规范市住房局所属部分事业单位名称和主要职责的通知》【厦委编办[2019]154号】规定，厦门市房屋管理中心更名为“厦门市房屋事务中心”。 2019年8月12日，厦门市住房保障和房屋管理局出具《证明》，兹证明案涉位于灌口凤泉路××号××层（总建筑面积250平方米）房产属于厦门市直管公房，自2010年3月1日起由厦门市房屋事务中心具体经营管理。 2016年12月31日，厦门房屋事务中心（出租方、甲方）与洪志宏（承租方、乙方）签订《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定：甲方将位于灌口凤泉路××号××层，总建筑面积250平方米的房屋出租给乙方。租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。其中第三条约定：“租金按月支付，乙方应于每月底前付清当月租金。逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠租金的违约责任。”第四十五条约定：“乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金；乙方逾期支付租金超过3个月的，甲方有权单方解除本协议并追索拖欠租金和占用费。”第四十九条约定：“租赁期满或其他任何原因导致协议终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按本协议月租金的5%向甲方支付房屋占用费。”第六十条约定：“双方约定的其他事项：一、房屋租赁期限共五年，前三年月租金按市场评估租金，后两年月租金按市场评估价递增15%，即2017年1月1日至2019年12月31日月租金为5500元，2020年1月1日至2021年12月31日月租金为6325元。二、乙方在与甲方签订租赁合同时，应一次性支付相当于乙方租赁房屋三个月租金（即16500元，实收6975元）作为租赁合同履约保证金。在租赁期限届满后，若房屋吴损坏且乙方无任何违约行为，甲方将该履约保证金返还给乙方，不计利息。” 2017年3月27日，洪志宏缴交了履约保证金6975元。 洪志宏尚欠付自2019年9月1日之后的租金。 2020年5月18日，本院正式向洪志宏送达起诉状副本及其他应诉材料。 上述事实有相应证据及庭审笔录予以佐证，依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。1.关于合同解除问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案洪志宏逾期超过3个月未支付租金，已达到合同约定的解除合同条件，厦门房屋事务中心起诉前未曾向洪志宏发出解除合同通知，本院于2020年5月18日向洪志宏送达本案起诉状副本，即该时间解除通知到达洪志宏，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”即本院依法确认案涉合同于2020年5月18日解除。厦门房屋事务中心主张于2020年4月1日起解除，缺乏依据，依法不予采纳。 2.关于腾空并归还房屋问题，根据前述分析，案涉合同已于2020年5月18日解除，洪志宏应将位于厦门市集美区房屋（建筑面积250平方米）腾空并返还给厦门房屋事务中心管理使用。 3.关于租金及占有使用费问题。根据前述分析，案涉合同于2020年5月18日解除，洪志宏欠付租金时间自2019年9月1日至2020年5月18日，2020年5月19日之后租赁合同已解除，洪志宏应支付占有使用费。首先，欠付租金计算为：自2019年9月1日至2019年12月31日租金22000元（5500元/月×4个月）；2020年1月1日至2020年5月18日29095元（6325元/月×4个月+6325元/月×18天/30天），以上共计租金51095元。其次，占有使用费计算问题，洪志宏亦于2020年5月18日接到腾空房屋通知，逾期未腾空，其每天占有使用费标准依约定为月租金的5%即6325元×5%=316.25元。即2020年5月19日之日起洪志宏应按316.25元/日标准支付占用使用费。 4.关于违约金问题。双方合同约定违约金计算基数为逾期支付的租金，并未包含占有使用费，占有使用费按月租金的5%计算已有违约认定，对于厦门房屋事务中心要求占用使用费亦列入计算基数不予采纳。另鉴于双方每月底前付清当月租金，故违约金自每月租金次月1日即为每月租金的违约金起算日。违约金标准按合同约定每日3‰标准计算。 5.履约保证金抵扣问题，洪志宏已缴交履约保证金6975元，现厦门房屋事务中心主张将该款项抵扣欠付的租金，此属于债务抵销，抵销通知于2020年5月18日到达洪志宏并生效，未违反法律规定，依法予以支持，抵扣租金后尚欠付租金应为51095元-6975元=44120元。此外，因2020年5月18日对部分租金进行了抵销，对于违约金计算时间及数额亦相应发生变化，2020年5月18日前按原有约定计算，2020年5月19日至2020年5月31日（其中2020年5月份租金于2020年6月1日开始逾期）以44120元-6325元/月×18天/30天=40325元为基数计算，2020年6月1日之后则以欠付租金44120元为基数计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认厦门市房屋事务中心与洪志宏于2016年12月31日签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》于2020年5月18日解除； 二、洪志宏应于本判决生效之日起十五日内将位于厦门市集美区房屋（合同约定建筑面积250平方米）腾空并归还厦门市房屋事务中心管理使用； 三、洪志宏应于本判决生效之日起十五日内支付厦门市房屋事务中心欠付的租金44120元及房屋占有使用费（按日316.25元/日标准，自2020年5月19日计算至实际归还房屋之日止）； 四、洪志宏应于本判决生效之日起十五日内支付厦门市房屋事务中心违约金（按日3‰标准，以2019年9月至2020年4月30日每月欠付的租金为基数，自欠付次月1日起计算至2020年5月18日；自2020年5月19日之日起至2020年5月31日以40325元为基数计算；自2020年6月1日之日起以44120元为基数计算至实际付款之日止）； 五、驳回厦门市房屋事务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1083元，减半收取541.5元，由洪志宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 钟乾华 二〇二〇年六月九日 代书记员 谢颖萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。