贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3175号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义市龙鼎物业服务有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道中段东侧侨龙财智国际C栋二层。法定代表人：陈成，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹建忠，贵州远度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭幻，贵州远度律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：遵义市侨龙房地产开发有限公司。住所地，贵州省遵义市汇川区上海路49号。统一社会信用代码：91520300795278486L。法定代表人：陈明全，该公司董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仇纯芬，女，1973年08月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：徐书贵，播州区芶江镇法律服务所法律工作者。上诉人遵义市侨龙房地产开发有限公司（以下简称侨龙房开公司）、遵义市龙鼎物业服务有限公司（以下简称龙鼎物业公司）因与被上诉人仇纯芬租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙鼎物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》已解除；2.请求被上诉人返还龙鼎物业服务公司已向其支付的租金131,220元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》性质为委托合同，上诉人仅代理被上诉人对外招租宣传，因营商环境发生重大变化，上诉人已在2019年5月31日向被上诉人发送了《合同解除函》，双方之间的《房屋委托管理协议》已经解除；二、《房屋委托管理协议》中被上诉人是委托人，委托龙鼎物业对涉案房屋对外进行招商管理。侨龙房开公司是监管保证人，仅在受托人将涉案房屋出租出去以后保证被上诉人的租金收益，因此，一审法院判决龙鼎物业与侨龙房开公司一起支付被上诉人2016年1月16日至2019年7月15日期间的租金的行为没有法律依据；三、上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》中被上诉人委托上诉人将其房屋对外进行招租，并履行返还租金的义务，上诉人只有将该房屋出租出去后才有向被上诉人返还租金的义务，一审法院混淆了《房屋委托管理协议》第七条中“应得租金收益”的含义，判决上诉人将不存在的“租金”返还给被上诉人系不当得利。被上诉人未针对龙鼎物业公司的上诉请求及理由作书面答辩。侨龙房开公司未针对龙鼎物业公司的上诉作书面陈述。侨龙房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》已解除；2.依法改判上诉人仅对被上诉人未能按约领取的房屋租金收益60,972元承担一般保证责任；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、侨龙房开公司作为一家房地产公司，在进行市场营销过程中所做的“五年包租，8%高额年收益，稳赚15万元”的宣传内容，是针对不特定人群所作出的商品房销售广告，与本案无关联关系。本案《房屋委托管理协议》的性质应为委托合同，与房地产销售无关；二、上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》性质为委托代理合同，因营商环境发生重大变化，导致房屋租赁出现困难，一直无人承租，龙鼎物业于2019年5月31日向被上诉人发送了《合同解除函》，被上诉人收悉且未在异议期内向人民法院起诉要求确认该《合同解除函》无效，故应当认定双方之间的《房屋委托管理协议》已经解除、同时《房屋委托管理协议》约定，侨龙房开公司仅作为履约保证人，对租金承担一般保证责任。被上诉人未针对侨龙房开公司的上诉请求及理由作书面答辩。仇纯芬向一审法院起诉请求：一、判决确认涉案的《房屋委托管理协议》有效；二、判决侨龙房开公司履行购房承诺包5年返租义务，由龙鼎物业公司、侨龙房开公司返还租金164,460元；三、本案诉讼费、保全费由侨龙房开公司、龙鼎物业公司承担。龙鼎物业公司向一审法院提出反诉请求：一、确认双方签订的《房屋委托管理协议》已经解除；二、判令被反诉人返还我公司已支付的“租金”131,220元；三、被反诉人承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：侨龙房开公司在其开发建设的位于遵义市播州区的“侨龙·财智国际”项目的销售广告中以醒目的文字载明“记住这个地标不久将震撼遵义”、“五年包租8%高额年收益稳赚15万”。基于该销售广告，仇纯芬于2015年3月16日与侨龙房开公司签订《商品房买卖合同》，侨龙房开公司将“侨龙·财智国际”项目的Ａ座2层12号、Ａ座2层13号房屋出售给仇纯芬；侨龙房开公司与仇纯芬签订《商品房买卖合同》的同时，仇纯芬（甲方）、龙鼎物业公司（乙方）、侨龙房开公司（丙方）签订《房屋委托管理协议》，该协议约定仇纯芬将向侨龙房开公司购买的上述房屋委托龙鼎物业公司管理，委托管理协议如下：“一、甲方特别授权委托乙方对上述房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括但不限于以甲方名义或自身名义进行招租谈判，并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理等。二、甲方委托乙方管理的委托期限为陆拾个自然月，自甲方交付房屋之日（甲方上述房屋的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限届满、甲方接房第二日）起连续计算。乙方对外签订的租赁协议，甲方同意从上述房屋《商品房买卖合同》中约定的该商品房交付期限届满、甲方接房的第二日起叁个月为装修免租期（此叁个月含在乙方的陆拾个月招租管理期限内），即甲方在此期间不得收取承租人任何租赁费用。乙方以甲方名义或自身名义在管理期限内对外进行招租谈判并签约的内容甲方应予以确认并不得拒绝签章，否则，乙方有权终止代理。乙方保障甲方的租金不低于本协议第三条约定的标准并提供收益担保。三、乙方确保甲方在委托管理期限内的租金实现以下标准：固定标准50元／平米／月，面积按甲方上述房屋的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算。如乙方与承租人谈判后确定的租金高于前述标准的，超出部分的租金收益作为乙方的管理服务费归乙方所有。如乙方与承租人谈判的租金低于前述标准的，则差额部分由乙方补足。乙方保障承租人租金支付方式为一次性支付半年租金。…七、丙方对甲乙双方的收益做担保。当甲方依照本协议应得的租金收益未能得到保障时，由丙方支付给甲方租金收益…”。上述《商品房买卖合同》、《房屋委托管理协议》签订后，仇纯芬按照合同约定支付了购房款，侨龙房开公司于2016年1月12日通知龙鼎物业公司将上述房屋交付给仇纯芬，仇纯芬于同日接房并将房屋交付给龙鼎物业公司管理，载明建筑面积共98.56平方米。龙鼎物业公司支付给仇纯芬房屋租金131220元后未再支付租金。龙鼎物业公司于2019年5月31日向仇纯芬邮寄《合同解除函》，以租赁物所在地划归播州区管辖、营商环境发生重大变化导致房屋租赁困难为由，告知仇纯芬：1、自您收到本函之日起您与我司签订的《房屋委托管理协议》已依法解除；2、自您收到本函之日起《房屋委托管理协议》协议中双方尚未履行的权利义务终止履行；3、如您在收到本函之后对本函内容持有异议，应在收到本函之日起七日内向租赁物所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。另查明，侨龙房开公司法定代表人陈明全与龙鼎物业公司法定代表人陈成系父子关系。一审法院认为，仇纯芬与侨龙房开公司于2015年3月16日签订的《商品房买卖合同》及仇纯芬、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订的《房屋委托管理协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。上述《商品房买卖合同》、《房屋委托管理协议》签订后，仇纯芬按照合同约定支付了购房款，侨龙房开公司于2016年1月12日将房屋交付给仇纯芬，仇纯芬按照《房屋委托管理协议》约定将房屋交付给龙鼎物业公司管理。侨龙房开公司在其销售广告宣传中以醒目的文字载明“五年包租8%高额年收益稳赚15万”，该售后“五年包租”构成售房要约，该要约以双方签订《商品房买卖合同》的同时仇纯芬、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订《房屋委托管理协议》予以确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，龙鼎物业公司无权单方通知仇纯芬解除双方签订的《房屋委托管理协议》，故龙鼎物业公司请求确认双方签订的《房屋委托管理协议》已经解除，不予支持；龙鼎物业公司已经支付的租金系根据双安约定支付，仇纯芬收取该租金并非不当得利，故龙鼎物业公司请求由仇纯芬返还已经支付的租金，不予支持。根据本案实际情况，仇纯芬、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订的《房屋委托管理协议》系对侨龙房开公司“五年包租”要约的具体确认，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，仇纯芬请求侨龙房开公司履行五年返租义务、由侨龙房开公司及龙鼎物业公司连带支付租金的请求，予以支持。仇纯芬于2016年1月12日接房，根据三方签订的《房屋委托管理协议》约定，租赁期限应自2016年1月13日开始计算。但双方只约定“乙方保障承租人租金支付方式为一次性支付半年租金”，并未约定租金支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案租金应以半年租赁期限届满支付一次的方式计算，扣除双方约定的3个月装修免租金期间外，侨龙房开公司、龙鼎物业公司应支付仇纯芬2016年1月13日至2019年7月12日期间租金共计192,192元[50元/平方米/月×98.56平方米×（42个月－3个月）]，扣除龙鼎物业公司已经支付的131,220元，侨龙房开公司、龙鼎物业公司还应支付60,972元（192,192元－131,220元）。2019年7月12日后租金，因未到支付期限，仇纯芬可待支付期限后另行主张。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、仇纯芬、遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司签订的《房屋委托管理协议》有效。二、由遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付仇纯芬2016年1月13日至2019年7月12日期间租金60,972元。三、驳回仇纯芬的其余诉讼请求。四、驳回遵义市龙鼎物业服务有限公司的反诉请求。案件受理费3,589元，减半收取1,794.5元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司负担；反诉费减半收取1,462元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《房屋委托管理协议》的性质如何认定；二、《房屋委托管理协议》是否解除；三、被上诉人已收取的租金是否构成不当得利；四、龙鼎物业与侨龙房开公司是否应共同承担被上诉人的租金损失。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”及第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”规定，委托合同的主要权利义务在于由受托人处理委托人事务，委托人向受托人支付报酬。而本案《房屋委托管理协议》的核心内容系被上诉人将从侨龙房开公司购买的房屋提供给龙鼎物业对外出租经营，由龙鼎物业将收取的租金交给被上诉人。该项约定不能反映被上诉人向龙鼎物业支付报酬的意思表示，反而体现了龙鼎物业按期固定向被上诉人支付租金的内容。因此，《房屋委托管理协议》的内容更加符合租赁合同的性质。且《房屋委托管理协议》约定如龙鼎物业与承租人谈判后的租金低于50元/平米/月的标准，差额部分由龙鼎物业补足。这一事实更加说明龙鼎物业负有直接向被上诉人支付租金的义务，该约定明显与委托合同的特征不符。综上，涉案《房屋委托管理协议》应认定为房屋租赁合同而非委托合同。关于焦点二。龙鼎物业公司主张由于遵义市取消南部新区，将涉案区域划为播州区管辖，涉案区域的营商环境发生重大改变，龙鼎物业公司可以行使单方解除权。本院认为，根据我国法律规定，县、区、市区划、界限调整的批设权由国务院行使，遵义市根据当地经济、社会、人口等发展的需要，对本地管辖区域进行调整，由原播州区龙坑镇、红花岗区南关街道办等地临时组建遵义市南部新区，龙鼎物业公司作为从事民事活动的企业法人，知道或者应当知道遵义市南部新区的组建未经有批设权的机关（即国务院）批准，属于临时性地方行政辖区，可能而且极有可能再次调整，后遵义市决定撤销南部新区，属于龙鼎物业公司应当能够预见的事实，龙鼎物业公司、侨龙房开公司在应当预见该事实可能发生的前提下，仍与被上诉人签订涉案协议，现以情势变更为由主张解除涉案协议，与民法倡导的诚信原则不符，且龙鼎物业公司所举证据也不能证明南部新区的取消对涉案区域营商环境造成重大影响，应承担举证不力的不利后果，其解除涉案合同的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的情形，其所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。因涉案协议不属于委托合同，龙鼎物业公司主张依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定解除合同不符合法律规定，本院不予采信。关于焦点三。《房屋委托管理协议》的第二条及第三条约定了被上诉人将房屋交于龙鼎物业进行对外承租的具体时间、龙鼎物业向被上诉人支付租金的标准。被上诉人依约将房屋交付被上诉人进行对外承租，龙鼎物业也按照该协议的约定向被上诉人支付了租金。被上诉人取得租金系基于该《房屋委托管理协议》的约定及双方对该协议的实际履行，龙鼎物业主张被上诉人取得的租金为不当得利无事实与法律依据。关于焦点四。涉案协议约定侨龙房开公司对被上诉人的收益做担保，当被上诉人依照本协议应得的租金收益未能得到保障时，由侨龙房开支付给甲方租金收益，现被上诉人未能按照涉案协议获取收益金，一审判决由龙鼎物业公司、侨龙房开公司共同向被上诉人支付收益金符合双方合同约定及法律规定，本院予以确认。综上所述，龙鼎物业、侨龙房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,102元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司承担6,513元、遵义市侨龙房地产开发有限公司负担3,589元。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇二〇年六月九日法官助理侯振伟书记员钟永海