河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初690号 原告：谢莉华，女，1961年12月12日出生，汉族，退休工人，现住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：张炎良（系谢丽华儿子），男，1988年7月22日出生，汉族，现住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：侯冰，北京国舜律师事务所律师。 被告：永清熙晨房地产开发有限公司，住所地河北省永清县益昌南路65号。 法定代表人：王东水，公司总经理。 委托诉讼代理人：吕建军，河北天源通和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴志明，河北天源通和律师事务所实习律师。 原告谢莉华与被告永清熙晨房地产开发有限公司（以下简称熙晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因受疫情影响，双方当事人无法到庭参加庭审，经征求各方当事人同意，本案通过互联网庭审的形式开庭。原告谢莉华的委托诉讼代理人张炎良、侯冰，被告熙晨公司的委托诉讼代理人吕建军、吴志明在网参加诉讼。本案现已审理终结。 谢莉华向本院提出诉讼请求：1．请求解除原被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号XL19-037，房号17-1903，面积：40.83m）；2．被告退还原告租金142,905元；3．被告支付原告违约金28,581元和资金占用期间的利息40,013元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月4日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于幸福家园西区I7栋房号1903面积40.83m房屋长期租赁给原告，被告要求原告于2013年12月4日前一次性付清全部租金142,905元，并承诺于2015年7月1日前交付房屋，该房屋使用年限为2015年7月1日至2063年6月8日止。原告按照双方的约定于2013年12月4日缴纳了全部租金。至此原告已经履行了合同约定的出资义务，但被告并未在合同约定时间2015年7月1日交房。原告在2016年至2019年多次要求被告解决租赁问题，被告竟然说根本就没有盖合同里约定的十九层，至今被告也未退还原告支付的房屋租赁费。被告在《房屋租赁合同》中第五条：如非甲方原因，乙方单方面终止该合同，乙方应赔偿甲方该房屋租赁总额20%的违约金。原告支付的本金为142,905元，故违约金为142905x20%即为28,581元。又根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定：既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应该当支持。原告认为，被告违反合同约定，致使合同目的不能实现，原告有权解除合同，维护原告的合法权益，故现向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 熙晨公司辩称：一、本案原告诉请的房屋长期租赁合同为无效合同，不能适用合同解除的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的房屋未规划建设，故原被告签订的合同无效。根据合同法的理论，合同无效自始无效、绝对无效，无效的合同根本未成立、不产生合同效力，无法予以解除，故提请法院驳回。二、原告诉请的违约金无合同依据，应予以驳回。本案涉及的房屋租赁合同为无效合同，合同无效则所有条款无效，故涉及合同约定的违约金条款无效，不应适用。另涉案的房屋租赁合同中第五条约定的是乙方即原告方单方面终止合同的违约责任，对于被告方不适用。三、按照合同法58条的规定，本案中房屋租赁合同被认定为无效，因原告在签署《房屋长期租赁合同》过程中存在过错，故其主张的利息损失请求应自己承担、不应获得支持。综上、本案诉争的房屋租赁合同无效，且原告在签署房屋租赁合同中存在一定的过错、对于遭受的利息损失，应自己承担。故提请法院驳回原告解除合同、以及利息损失的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，熙晨公司作为甲方，谢丽华作为乙方签订了编号ＸＬ19-037《房屋租赁合同》，合同约定熙晨公司将坐落于永清县房屋租赁给原告，使用年限为2015年7月1日至2063年6月8日止。并约定原告于2013年12月4日前一次性付清全部房租142905元，合同第三条约定：甲方保证该房屋无纠纷、无抵押、无设定他项权利，如有问题由甲方负责解决，并承担由此产生的一切后果。双方还约定如非甲方原因，乙方单方面中止该合同，乙方应赔付熙晨公司该房屋租赁总额20%的违约金。原告按约定于2013年12月4日缴纳了全部租金，被告给原告开具了房屋租金收据。被告至今既未向原告交付房屋，也未退还原告支付的房屋租赁费。 诉讼中，被告熙晨公司同意退还原告租金，但辩称基于公司现状，首选用现有房屋抵顶租金，或者于2021年6月30日退还租金。但原告不同意用房屋抵顶租金，要求被告即刻返还租金并支付违约金。因双方对返还租金的期限无法达成一致意见，未能调解成功。 另查明，涉案《房屋租赁合同》中涉及的房屋至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。 以上有原被告签订的《房屋租赁合同》、熙晨公司出具的收取租赁费的收据及原被告的当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点问题为：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定；二、原告要求被告退还租金142,905元、支付违约金28,581元及资金占用期间的利息40,013元的诉讼请求是否成立的问题。 关于焦点一，《房屋租赁合同》的效力如何认定的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，永清熙晨公司的主要合同义务是按时交付符合合同约定的租赁物，原告的主要合同义务是支付租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点。但《房屋租赁合同》签订时，作为租赁物的房屋尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，根据双方当事人的陈述可以认定，《房屋租赁合同》约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续，这种情形下，原被告于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同。 关于焦点二，原告要求被告退还租金142,905元、支付违约金28,581元及资金占用期间的利息40,013元的诉讼请求是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告退还租金142,905元符合法律规定，应予支持。合同无效，双方约定的违约金条款亦无效，故本院对原告主张被告赔偿违约金28,581元的诉讼请求不予支持。本案中，根据《房屋租赁合同》第三条约定，甲方保证该房屋无纠纷、无抵押、无设定他项权利，如有问题由甲方负责解决，并承担由此产生的一切后果。被告熙晨公司作为涉案租赁房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与原告签订《房屋租赁合同》，且至今仍未办理，熙晨公司对涉案《房屋租赁合同》的无效后果负有主要过错，原告在签订租赁合同时明知租赁物不存在，且签订的租赁合同明显超过法律规定的租赁期限，亦存在一定的过错，综合本案案情，本院认为被告熙晨公司应对合同无效负70%的过错责任，原告谢莉华负30%的过错责任。自租赁合同签订之日起，原告谢莉华向熙晨公司支付了142,905元的租金，在熙晨公司占有此租金期间，原告遭受资金损失，故对该部分资金损失熙晨公司应予以赔偿。结合双方的诉辩意见，本院认为原告的损失以原告所交的房屋租金142905为基数自2013年12月5日起至2019年8月19日期间参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上述损失由被告熙晨公司负担70%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告谢莉华与被告永清熙晨房地产开发有限公司于2013年12月31日签订的编号为编号为XL19-037《房屋租赁合同》无效； 二、被告永清熙晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢莉华租金128,275元； 三、被告永清熙晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢莉华支付利息损失（以142,905元为基数，自2013年12月5日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期贷款利率的70%计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算）； 四、驳回原告谢莉华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,236元，由被告永清熙晨房地产开发有限公司负担1565元，原告谢莉华负担671元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 郝远征 二〇二〇年六月十八日 法官助理 张倩倩 书 记 员 杨 征