陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终6571号 上诉人（原审原告）：苏文剧，男，1950年9月4日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：张波，陕西雅世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昕冬，陕西雅世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李振国，男，1964年6月13日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：赵芳云，陕西方强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安喜乐豪房地产营销策划有限公司。住所地：西安曲江新区房。 法定代表人：黄新洁，该公司董事。委托诉讼代理人：柴丹丹，陕西锦园律师事务所律师。上诉人苏文剧因与被上诉人李振国、被上诉人西安喜乐豪房地产营销策划有限公司（以下简称喜乐豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年10月27日，苏文剧（甲方）与李振国（乙方）、喜乐豪第一公司（丙方）签订房屋买卖三方合同约定，甲方将位于西安市XX区XX城XX路XX号楼XX单元XX室的房屋出售给乙方，建筑面积185.23平方米。房屋未抵押、未出租，房屋成交价339万元，包括大修基金，地下车位。乙方采用一次性全额付款方式，乙方应于2017年10月27日向甲方支付60万元，作为乙方购买甲方房产的首付款，上述款项和剩余房款共计339万元，双方应于办理资金监管手续当日存入以上房产交易结算资金专用账户。经甲乙双方协商一致，乙方应于2017年11月15日之前支付给甲方购房款共计140万元整，剩余房款乙方应于2018年3月31日之前存入资金监管账户。甲方应于办理房屋过户手续当日前将该房屋交付乙方；甲乙双方应在2018年3月31日之前办理房屋产权转移手续等。签订合同当日，李振国支付苏文剧定金60万元，2017年11月15日，李振国通过其妻子黄亚珍昆仑银行的账户向苏文剧转账支付130万元，通过中国建设银行向苏文剧转账支付10万元，以上共计200万元。2018年3月底，喜乐豪第一公司联系苏荣愿要求苏文剧夫妇前往西安办理过户相关手续及领取房屋尾款。另查，2017年10月23日，苏文剧、吴面委托苏荣愿（苏文剧之子）、连某某（苏荣愿之妻）作为买卖涉案房屋事宜代理人。委托权限为：代为磋商、洽谈相关事宜、代收、代签、代发相关文书。2018年4月23日，连某某（系苏文剧儿媳）向房管部门投诉喜乐豪第一公司，投诉主要反映喜乐豪第一公司在居间苏文剧与李振国房屋买卖三方合同时违反限购政策、事前未履行审查义务，未按操作流程，导致房屋无法网签，资金监管账户无法开设，对方未按时将剩余购房款打入资金监管账户。要求对喜乐豪第一公司进行行政处罚。同日，苏文剧向原审被告发出解除合同通知书。李振国对苏文剧发出的解除通知书不予认可。2018年4月26日，李振国委托方强律师事务所向苏文剧发出律师函，明确不同意解除合同，并要求苏文剧提供收款账户要求一次性支付全部剩余购房款。2018年6月26日，西安市住房保障和房屋管理局作出行政处罚决定书，对喜乐豪第一公司及其员工赵某某作出行政处罚决定书，认定该公司及其员工赵某某在签订居间合同前未向交易当事人告知规定事项，分别作出罚款1万元的处罚决定。2018年5月3日，李振国诉至法院要求确认苏文剧解除合同行为无效。一审法院审理后作出（2018）陕0112民初7911号民事判决书，判决确认苏文剧单方解除双方签订的《房屋买卖三方合同》行为无效。苏文剧不服一审判决提起上诉，西安市中级人民法院二审审理后认为：“苏文剧、李振国、喜乐豪第一公司订立的涉案合同符合意思自治原则，有效成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西安市人民政府制定的政策属于地方性行政法规的范畴，不在考量合同效力的行政法规范畴内，且涉案合同亦无合同法第五十二条规定的合同无效情形，故涉案合同为有效合同”，遂作出（2019）陕01民终1151号终审判决，驳回上诉，维持一审原判。2019年1月9日，苏文剧向一审法院提起诉讼，称喜乐豪第一公司在履行居间义务期间存在欺诈，主张撤销苏文剧、李振国、喜乐豪第一公司签订的《房屋买卖三方合同》。苏文剧起诉至西安市未央区人民法院称，因其着急用钱，喜乐豪第一公司确认其房屋能够正常对外转让。后其在喜乐豪第一公司的介绍下于2017年10月27日同李振国、喜乐豪第一公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定将其位于西安市XX区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋转让给李振国。合同约定李振国应在2017年10月27日支付首付款60万元，2017年11月15日之前支付购房款140万元，剩余房款应在2018年3月21日之前存入资金监管账户。同时双方应在2018年3月31日之前办理权属转移登记手续。但直至2018年3月31日该合同履行期限届满之日，其才得知涉案房屋因不满足西安市限购政策，不能上市交易。但在合同签订中，二原审被告隐瞒关于涉案合同能否签订的关键事实，导致其违背真实意思签订涉案合同，给其造成严重损失。为维护其合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、撤销苏文剧与西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司、李振国于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》；2、原审被告向其赔偿损失171851.5元；3、本案诉讼费由原审被告承担。李振国辩称，1、本案涉及的“限购政策”系公开对外发布，苏文剧的撤销权已经消灭；2、苏文剧主张的欺诈与事实不符，签约过程中不存在任何故意隐瞒真实情况、提供虚假情况的情形；3、苏文剧合同目的是取得房屋价款，其目的是取得房屋所有权，合同签订后其严格按照合同约定向苏文剧足额支付购房款，合同目的得以实现。合同签订与履行对苏文剧不存在任何损害，其主张赔偿无事实与法律依据，苏文剧拒不配合其办理过户且恶意诉讼，也给其造成损害，其自身损失将另案起诉；4、苏文剧要求解除合同，经两级法院认定合同具备履行条件，可以认定合同可以继续履行。故请求法院驳回苏文剧全部诉讼请求。喜乐豪第一公司、喜乐豪公司共同辩称，其公司作为涉案房屋居间方，在交易过程中如实披露了双方的信息。签订合同时，李振国名下确有一套房屋，不符合购房资格，其告知后李振国将其名下房屋出售，符合了购买资格。因涉案房屋不符合出卖条件，其将该信息告知李振国后，李振国同意在房屋符合出售条件时再办理过户手续，并同意先期支付200万元购房款。恰逢西安房地产市场价格大幅上涨，苏文剧为了获取高额收益，扭曲事实，先是要求解除合同，被法院驳回后又再次起诉撤销合同，苏文剧涉嫌重复诉讼。苏文剧作为违约方在法院认定其违约事实已经存在的情况下，不享有撤销合同的权利，故请求法院驳回苏文剧诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案的争议焦点为喜乐豪第一公司是否对苏文剧进行了欺诈。本案中，苏文剧称喜乐豪第一公司为获取高额中介费用促成其与李振国的房屋交易，未向其告知涉案房屋限购政策，故意隐瞒真实情况并向其进行虚假承诺，致其在错误的意思表示之下签订房屋买卖合同存在欺诈，故主张撤销三方签订的《房屋买卖三方合同》。根据苏文剧提供的证据，喜乐豪第一公司在居间苏文剧与李振国房屋买卖三方合同时违规未将相关交易事项告知当事人，受到行政部门行政处罚，可以认定该公司未能尽职尽责履行其居间义务。因西安市房屋限购政策系公开对外发布内容，苏文剧可通过其他公开渠道获悉。喜乐豪第一公司未告知苏文剧限购政策存在居间瑕疵但并不能直接认定其存在欺诈，亦未有其他证据以证明喜乐豪第一公司存在欺诈，且苏文剧出售房屋的目的系为了获取房屋款，李振国已向苏文剧支付了200万元购房款履行了大部分合同义务，剩余房款也已备齐，苏文剧获取房屋对价不存在障碍，现苏文剧以喜乐豪第一公司未告知其西安市限购政策为由主张喜乐豪第一公司存在欺诈，违背其真实意思表示，要求撤销合同的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于苏文剧主张原审被告赔偿其损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定判决如下：驳回苏文剧的全部诉讼请求。案件受理费33920元（苏文剧已预交），现由苏文剧承担。宣判后，苏文剧不服，向本院提起上诉称，一、本案不需要中止审理，一审法院程序违法。二、《房屋买卖三方合同》系在喜乐豪第一公司欺诈、李振国刻意隐瞒，导致苏文剧在违背真实意思下签订，被上诉人存在严重过错，应承担赔偿责任。一审判决认定合同不存在欺诈情形，事实认定错误，法律适用错误。三、喜乐豪第一公司作为专业房屋交易中介机构，不仅未向苏文剧告知限购事宜，更反复告知并承诺涉案房屋可以交易，并在房屋无法交易情形下要求苏文剧采取违法手段。一审判决对喜乐豪第一公司虚假承诺的事实遗漏未进行认定，并认为喜乐豪第一公司仅存在瑕疵，明显是保护了该违法行为。四、苏文剧常年居住外地，在签订合同时对房屋处于限购期情况完全不知情。一审法院认定苏文剧知道限购情况，事实认定错误。五、因被上诉人严重过错，导致苏文剧产生巨额损失，被上诉人应依法承担赔偿责任。上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向苏文剧赔偿损失171851.5元，或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。李振国辩称，一、一审不存在程序违法。二、苏文剧对其房屋是否符合出售条件是明知的。涉案《房屋买卖三方合同》经生效判决认定合法有效，具备履行条件。且在李振国起诉苏文剧继续履行合同一案庭审过程中，苏文剧当庭答辩认定合同效力，并同意继续履行。三、苏文剧因自身急需用钱而卖房，在收到李振国200万元购房款应急后，先以自身违反限售政策为由要求解除合同，解除不成又要求撤销合同，恶意诉讼，故意拖延时间，造成李振国损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。喜乐豪公司辩称，同李振国答辩意见。另外，一、喜乐豪第一公司已于2019年9月12日注销。喜乐豪第一公司的权利义务由喜乐豪公司承继。二、喜乐豪公司作为居间方在合同签订过程中，对房屋的交易及过户已经向双方明确告知，不存在欺诈的情形。且在案涉合同尚未履行完毕的情况下，苏文剧在2018年3月8日通过其他中介公司平台将涉案房屋以380万元的价格再次售卖，显然出卖房屋系其真实意思表示。而本案苏文剧以涉案房屋违反限售政策要求撤销合同，结合其多次诉讼阻碍合同履行的情况，其存在恶意违约。故对于其提出的上诉请求，请求依法予以驳回。本院经审理查明，西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司于2019年9月12日注销。一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条 规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 要构成本条所规定的可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。而本案中，喜乐豪第一公司作为中介机构，在居间苏文剧和李振国房屋买卖时，虽然未向当事人说明和书面告知规定事项，但西安市房屋限售政策是公开发布的，任何人均可通过其他公开渠道获知，因此，喜乐豪第一公司未告知苏文剧限售政策，不表明苏文剧因此而陷于错误认知并基于错误认知作出意思表示，不能认定喜乐豪第一公司在居间中存在欺诈，因此，苏文剧上诉认为喜乐豪第一公司在居间中存在欺诈，依据不足，不予采信。本案需等待李振国起诉要求确认苏文剧解除合同行为无效一案的结果，故一审裁定中止本案审理，并无不当。综上，苏文剧的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3737.03元，苏文剧已预交，由苏文剧负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年六月十六日  书 记 员  刘 燕 子 1