广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初34号原告：黄颖，女，汉族，1986年5月11日出生，住广东省珠海市香洲区*****************，身份证号码：440************104。委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾菱，广东古柏律师事务所律师。被告：梁华浩，男，汉族，1971年1月23日出生，住广东省吴川市**********，身份证号码：440************430。原告黄颖诉被告梁华浩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄颖委托诉讼代理人卢淑奕、曾菱到庭参加诉讼。被告梁华浩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月6日解除；2.判令被告清场腾退并返还原告位于珠海市香洲区888商业街二巷30号的房产；3.判令被告向原告支付自2019年8月18日起至2019年12月5日止拖欠的房屋租金共计5760元；4.判令被告向原告支付逾期违约金暂计共1392元（从应付之日的次日起算，以应付租金金额为基数，按照日利率3‰暂计至2019年12月31日，实际计算至清偿之日止）；5.判令被告向原告支付剩余押金2700元（押金共3200元，被告已支付500元）；6.判令被告向原告支付占有使用费1378元（按照租金标准，自2019年12月6日暂计至2019年12月31日，实际计算至返还房屋之日止）；7.判令被告向原告支付物业管理费以及水电费共计1030.72元；8.本案所有的诉讼费用由被告承担。以上金额合计：12260.72元。事实理由：2019年8月9日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告自2019年6月18日起至2024年6月30日止租赁原告位于珠海市香洲区888商业街二巷30号的房屋。合同约定，被告应在签订合同后立即向原告支付押金3200元以及第一个月租金1600元共计4800元，随后每个月1号向原告支付房屋租金1600元。然而，被告除了在2019年8月9日向原告支付3700元以外，就再也未向原告支付任何费用。原告曾多次催促被告支付剩余押金及房租，并在2019年11月6日向被告邮寄《房屋租赁合同违约告知函》，要求被告如约支付租金及逾期违约金，但被告依旧不予支付。被告的行为已构成严重违约，按照《房屋租赁合同》第10.3条约定，原告有权解除租赁关系并可要求被告支付逾期违约金及没收押金，故原告于2019年12月5日向被告邮寄《解除租赁合同通知》，在2019年12月6日被告签收当日，双方的租赁关系就已解除，但被告至今尚未清场搬离，无故占用原告房屋。另外，在被告承租期间，被告尚拖欠物业管理费及水电费1030.72元未支付。综上所述，为维护原告的合法权益，谨请依法支持原告的诉讼请求。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.房地产权证；2.房屋租赁合同；3.原告与被告梁华浩的微信聊天记录；4.房屋租赁合同违约告知函；5.SF1005076012768号快递电子邮单；6.SF1005076012768号快递运单追踪记录；7.解除租赁合同通知；8.SF1005759749209号快递电子邮单；9.SF1005759749209号快递运单追踪记录；10.缴款通知单。被告并未向本院提交答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，原告与被告签署《租赁合同》，约定被告向原告承租位于珠海市香洲888商业街二巷30号房屋（以下简称“涉案房屋”），租赁期限自2019年6月18日至2024年6月30日止。每月租金1600元，如租期超过一年的，租赁每年按上一年标准递增5%，每月1日交当月租金。押金3200元。如被告拖欠房租超过一个月，原告有权立即解除租赁合同，并通过公安或司法机关协助进入室内，收回房屋。如被告逾期未交租金，则应向原告支付未交付费用每日千分之三的逾期违约金。如被告逾期超过一个月，原告有权要求立即解除合同、收取应付未付租金和逾期违约金并没收押金。2019年11月6日，原告向被告发出《房屋租赁合同违约告知函》，其中载明被告仅于2019年8月9日支付3700元（其中3200元为7月和8月租金，500元为押金），从2019年9月至11月被告均未付租金。原告敦促被告于2019年11月1日前缴清欠付押金、租金及逾期违约金，否则将按照合同约定解除《房屋租赁合同》。2019年12月5日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》，其中载明由于被告未如约支付租金，原告正式与被告解除于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》，并限期被告于12月8日前结清欠款及违约金9359.16元、结清欠缴的水电费和物业管理费，并清理好私人物品并将房屋交付给原告。另，原告向本院提交了两份“888商业街交款通知单”，其中载明客户黄颖2019年8月至11月的水电费合计623.47元、2019年8月至12月管理费407.25元。以上缴费单上并未盖有出具单位的公章。原告于庭审中陈述，被告一直占有使用房屋。欠付租金后，原告想要收回房屋，但被告一直许诺会支付租金让原告不要收回房屋，原告起诉后被告就拒接电话了。原告到涉案商铺看过，是关门的。本院认为，原告与被告于2019年8月9日签署的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据原告于庭审中的陈述，因被告未如约支付押金、租金及相关费用，原告于2019年12月向被告发出《解除租赁合同通知》有合理依据，本院确认双方的《房屋租赁合同》已于2019年12月6日解除，被告应向原告支付尚欠的2019年8月18日至2019年12月5日止的房租合计5760元，并向原告腾退、返还涉案房屋。至于违约金，双方于《房屋租赁合同》中明确约定被告逾期未交租金时应向支付按照每日千分之三计算的逾期违约金，原告主张被告支付逾期有违约金有合同依据，本院予以支持。但合同违约金约定的计算标准过高，本院予以酌情调整为按照每日万分之五计算，即被告应向原告支付以应付的租金金额为基数、按照每日万分之五计算、自应付之日的次日起算计至清偿之日止的违约金。至于押金，房屋租赁合同中押金的性质可类比于定金的性质，均为实践性合同条款，即实际履行的押金金额与约定的押金金额不一致时，应视为双方变更了合同中押金的约定为实际交付的500元。故现原告主张被告支付剩余押金差额2700元无合同依据，本院不予支持。至于占有使用费，被告未向原告交还涉案房产并一直占有使用涉案房屋，导致原告产生相关的租金损失，现原告主张被告支付按照租金标准计算、直至交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费有合理依据，本院予以支持。至于物业管理费及水电费，原告所提交的缴费单未能显示收缴费用的单位，亦未能证明原告已实际支出相关费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果。但考虑到租赁合同的履行过程中发生物业管理费及水电费的必然性和相关费用的合理性，本院酌情判令被告向原告支付物业管理费及水电费等费用500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄颖与被告梁华浩于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除；二、被告梁华浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告腾退返还珠海市香洲区888商业街二巷30号的房产；三、被告梁华浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄颖支付2019年8月18日至2019年12月5日的欠付租金5760元；四、被告梁华浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄颖支付逾期违约金（以被告梁华浩应付的以上租金为基数、按照每日万分之五计算、自应付之日的次日起算计至清偿之日止）；五、被告梁华浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄颖支付占有使用费（按照每月1600元的计算，自2019年12月6日计至被告腾退返还珠海市香洲区888商业街二巷30号的房产之日止）；六、被告梁华浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄颖支付物业管理费及水电费500元；七、驳回原告黄颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7402元，由被告梁华浩负担7000元、原告黄颖负担402元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  舒兰凤二〇二〇年六月十日书 记 员  梁 縉李洁仪