新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初978号 原告：丁巧玲，女，1977年3月15日出生，汉族，申万宏源西部证券有限公司克拉玛依准噶路证券营业部，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被告：克拉玛依市创美金象商贸有限公司，住所地克拉玛依区人民路31号。 法定代表人：张新红，该公司总经理。 原告丁巧玲与被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告丁巧玲到庭参加诉讼，被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁巧玲向本院提出诉讼请求1、请求法院判令被告与原告解除租赁合同，归还商铺（1036、1037号）；2、判令被告支付原告从2017年4月至2020年3月的商铺租金31547.58元（以购房价278362元的4%计算租金），违约金4495.53元（以银行同期利率4.75%计算），共计36043.11元。事实及理由：原告于2015年12月30日与被告签订《世贸中心商铺委托租赁合同》，被告承租克拉玛依市人民路31号世贸中心1036、1037号商铺，商铺购房价278362元，按照合同第2、3条规定，应每月按时付给原告租金，但被告未能按照合同约定的条款支付原告租金，致使原告受到经济损失，根据合同第10.4规定，被告应当赔偿原告的全部经济损失。根据合同双方约定第三条第3款，第十二条的约定，“……合同目的无法实现，任何一方均可解除合同”，由此原告要求解除合同，归还商铺。根据合同法第52、54条规定，原告认为该补充协议没有和出租方协商，完全是站在承租方的利益下制定的，存在着信息不对称，严重的利益不公平不对等，并对“如果不签补充协议，原合同规定的租金就不予以支付”的条件要挟业主，迫使业主签订补充协议，由此补充协议不予认可。被告的行为违反了委托租赁合同的约定，严重损害了原告合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：位于克拉玛依区人民路副31-1036、1037号房屋所有权人为丁巧玲，建筑面积共计13.48元，购买金额共计278362元。2015年12月30日，原告作为乙方、被告作为甲方签订一份《世贸中心商铺委托租赁合同》，合同约定，甲方承租乙方位于克拉玛依市××路商铺1036、1037号。租赁期自2016年9月1日至2028年9月1日止，免租期9个月；租金按乙方商铺原始购置商品房总价款（以购房发票为准）年比率向出租人支付租金，租赁期第一年至第六年，每年租金为房总价款的4%......；租金支付方式为按月支付，支付日期为每月的1-10日（节假日顺延），提前一个月支付租金，若乙方逾付租金达两个月，甲方可以解除合同，若合同解除的，应付租金计算至乙方实际使用之日；由于甲方违约，致使合同无法履行，甲方应当赔偿由此造成的所有损失；由于乙方违约，致使合同无法履行，乙方应当赔偿由此造成的所有损失。合同还约定了其他内容。原告签字，被告加盖克拉玛依市创美优品商贸有限公司公章。2016年11月17日，原告与被告签订《关于减少租金的补充协议》约定按照收益率2%计算。2017年11月11日原告、被告签订《一层补充协议》，约定：一、甲方自合同签订起支付2016年9月30日至2017年2月28日的业主收益率，乙方承诺甲方同意在本补充协议上签订后再支付2017年3月1日至2017年5月30日三个月的业主收益率（收益率为购房款2%）；二、2017年5月30日至2018年5月31日为免租期；三、2018年6月1日至2021年5月30日租金价格为业主购房款收益率的2%；四、本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议变更的内容外，原合同中的其他条款仍然适用，对双方有约束力。之前的补充协议废除；本协议自双方签字盖章之日起生效，一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，原告签字，被告加盖克拉玛依市创美金象商贸有限公司公章。上述事实原、被告均认可，但原告认为2017年11月25日签订的《一层补充协议》在不公平条件下签订不予认可变更的内容，应按照双方签订的第一份合同《世贸中心商铺委托租赁合同》履行。因被告未按照约定履行支付义务，双方对合同内容适用存在争议，故原告诉至法院。上述事实原告认为被告长期违约，补充协议存在不公平情况不予认可。双方存在对合同收益率计算标准不同，故原告诉至法院。 另查，2017年期间被告向原告支付过11个月租金，原告当庭申请扣除已支付的部分，变更为按照房款278362元主张34个月的租金，违约金按同期银行贷款年利率4.75%计算34个月。2017年1月16日，克拉玛依创美优品商贸有限公司变更为克拉玛依市创美金象商贸有限公司，2017年9月22日，被告法定代表人变更为张新红。 上述事实，有当庭出示的租赁合同、补充协议、购房发票、银行记录及原告的当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，租赁期内，被告应按照约定履行支付租金的义务。经审理查明，原告与被告于2015年12月30日签订《世贸中心商铺委托租赁合同》，于2016年11月17日签订补充协议，后该协议被双方签订的《一层补充协议》废止。双方于2017年11月11日签订《一层补充协议》，约定收益率为2%，2017年5月30日至2018年5月31日为免租期，从2018年6月1日计算租期。本院认为，原告、被告签订《二楼补充协议》系双方经过磋商对第一份《世贸中心商铺委托租赁合同》中部分合同内容进行了变更，该协议系原合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，即该补充协议与《世贸中心商铺委托租赁合同》均为有效合同，其合法性、客观性均真实有效。协议与本案的关联性，双方在自愿协商的基础签订了补充协议，合同内容变更的部分与本案原告的主张存在关联性，而原告提出协议中降低收益率为2%计算增加免租期的内容无关联性不予认可的意见，无其他的证据予以证实，于法无据，不予采纳。故原、被告签订《一层补充协议》对双方均有约束力，本案的租金及欠付月份应以《一层补充协议》约定的内容计算。 关于原告主张解除其与被告签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》、《一层补充协议》的诉讼请求，因本案原告丁巧玲与被告签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》中明确约定若被告逾付租金达两个月的，原告可以解除合同，现被告已经违约，且被告同意解除上述合同及补充协议，故对于原告要求解除《世贸中心商铺委托租赁合同》、《一层补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司继续占有案涉商铺已无合同及法律依据，被告应向原告支付拖欠的租金收益并返还涉案商铺。 关于原告主张2017年4月1日至2020年3月30日房屋租赁费，以购房款278362元按照4%计算34个月共计31547.58元的诉讼请求。按照协议被告已支付8个月租金，后又支付3个月，扣减后从2018年9月1日计算至2020年3月30日止，未支付租金19个月。以房款总额278362元按照2%计算即8814.80元（278362元×2%÷12个月×19个月）。 关于原告主张违约金4495.53元，以未支付租金的部分，按照银行同期贷款利率的4.75%计算34个月。双方在合同中约定了违约责任，但未约定支付违约金的数额及违约产生的损失赔偿额的计算方法，依据最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照人民银行规定的同期银行贷款利率计算，原告主张违约金实则是被告逾期付款的利息损失，该逾期付款利息损失应以年利率4.75%按照被告拖欠租金的月份逐月累计计算，本案每月租金463.94元（278362元×2%÷12个月）按照19个月逐月累计计算即348.92元【（463.94元×4.75%÷12个月×19个月）+（463.94元×4.75%÷12个月×19个月）+（463.94元×4.75%÷12个月×19个月）+……（463.94元×4.75%÷12个月×1个月】。 综上所述，原告主张解除合同、归还商铺的诉讼请求，本院依法予以支持；原告主张的欠付的租金本院支持的部分为8814.80元，超出的部分不予支持；原告主张的逾期付款利息，本院支持的金额为348.92元，超出的部分不予支持。被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩及质证的权利，由此产生的不利的法律后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告丁巧玲与被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于2015年12月30日签字的《世贸中心商铺委托租赁合同》、2017年11月11日签订的《一层补充协议》自2020年6月28日解除； 二、被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告丁巧玲返还位于克拉玛依市××区、1037号商铺； 三、被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告丁巧玲支付拖欠的房屋租赁费8814.80元； 四、被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告丁巧玲支付逾期付款利息348.92元。 案件受理费337.38元，由原告丁巧玲负担246.29元，由被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司负担91.09元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  杨慧敏 二〇二〇年六月二十八日 书记员  齐 岚