河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5063号 上诉人（原审原告）：李某，女，1982年11月18日生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：薛博，河北龙州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北兆翔房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市新华区和平西路448号。 法定代表人：郑可集，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程鹏来，河北十力（石家庄）律师事务所律师。 上诉人李某因与被上诉人河北兆翔房地产开发有限公司（以下简称“兆翔公司”）房屋买卖合同纠纷一案不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9422号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李某上诉请求：请求依法撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9422号民事判决，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，本案涉诉房产已不具备学区房条件。首先，上诉人基于与被上诉人签订认购协议内部认购须知第三项第4条中“林荫大院学舍为28中学区房，认购方享有学区房待遇”与2013年7月15日新华区教育局印发的文件中载明包括北站旁商业地块的1385套公寓具有市28中学的入学资格的内容，上诉人进而相信该房产具有市28中学入学资格并购买了被上诉人林荫大院学舍3号楼xxx号房产（规划用途为商业）并签订房屋买卖合同。但在2019年5月28日石家庄市教育局给各县（市、区）教育局、相关直属学校印发了《石家庄市2019年义务教育招生入学工作实施方案》的通知，该通知中明确了对学校招生入学的条件，即“房屋所有权证或不动产权证书，规划用途必须为住宅”的方可具有入学资格。综上，结合涉诉房产规划用途，其已不具备市28中学区房条件。其次，一审中被上诉人提交的2013年6月24日新华区政府常务会纪要，仅证明新华区政府对北郊旧村改造项目中学校招生范围问题的研究决定，而对该范围内的具体入学资格条件没进行明确，一审法院对该纪要理解存在偏差。二、一审法院法律适用错误，依法应当认定为情势变更，判令解除上诉人与被上诉人签订的《林荫大院学舍内部认购协议书》。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。上诉人购买该房屋的目的就是为了子女上学，市教育局就学政策的变化属于重大情势变更，即便该房产顺利交付并办理房产证，原告子女仍不具备认购书约定的28中入学资格，故继续履行合同已不能实现原告的合同目的，如判令原告继续履行合同将严重显失公平。综上，一审法院认定事实错误，法律适用错误，应当依法撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9422号民事判决，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求。 兆翔公司辩称：一、合同的目的无法实现，无事实依据。上诉人购买的是公寓，房屋买卖的目的是购买到标的物房屋，不是解决孩子上学问题，孩子上诉问题属于附带的福利。上诉人购买争议商品房的目的是为了解决子女上学，一审法院辩论终结前上诉人的子女上学，并没有证据证明在北焦小学和28中被拒绝的事实证据。二、一审法院认定的事实和适用的法律正确，程序合法。《石家庄市2019年义务教育招生入学工作实施方案》的总体目标是“学校划片招生，生源就近入学”。北焦小学和28中在该房产的附近。2013年6月24日新华区政府《常务会议纪要》，2013年7月15日新华区教育局印发的文件中载明包括北站旁边商业地块的1385套公寓具有北焦小学、市28中学入学资格，上述文件的规定同《石家庄市2019年义务教育招生入学工作实施方案》没有相矛盾、相抵触的内容，同时没有文件规定林荫大院的房屋，学生不能在北焦小学和28中入学，因此上诉人的理由不能成立。恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 李某向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告签订的《林荫大院学舍内部认购协议书》并返还定金及购房款共计人民币197356元及支付购房款之日起至退还房款之日止的以同期银行贷款利率计算的利息。二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：原告李某（乙方）与被告河北兆翔房地产开发有限公司（甲方）于2017年9月3日签订《?林荫大院·学舍?内部认购协议书》，约定，原告购买被告开发的林荫大院·学舍3号楼xxx室，建筑面积约46.61平方米，总价款为747356元，原告按揭付款，于认购协议书签订当日支付定金人民币2万元，于2017年9月7日前支付首付房款人民币177356元，首付款剩余部分18万元在被告取得《商品房预售许可证》通知原告付款后7日内支付，其余房款37万元按揭付款。甲方取得《商品房预售许可证》通知乙方后15个工作日内，双方签订《商品房买卖合同》并办完按揭手续，不能足额按揭贷款的，差额部分款项乙方应接到甲方通知后15个工作日内向甲方交清。乙方按约定支付最后一笔款项的同时定金转为购房款。认购条款约定乙方在阅读并同意本认购协议书背面的《内购认购须知》的各项内容后签署本《内部认购协议书》。乙方取得该物业的《商品房预售许可证》后，乙方持本认购协议书及交款凭证的原件签署该物业的正式《商品房买卖合同》，同时本认购协议书失效。签订本协议书时，该项目处于前期证件办理阶段，尚不具备正式的预售许可手续，乙方对此事实已明知，对此乙方不追究甲方责任。该物业预计交付时间为2020年6月30日，此交付时间为预计时间，最终以双方签订的《商品房买卖合同》中明确的交房时间为准。另被告在其原告签字的内部认购须知中注明“学舍为28中学区房，认购方享有学区房待遇”。原告李某于2017年9月3日支付定金20000元，于2017年9月7日支付首付房款177356元。又查，涉案房屋于2019年9月25日办理了商品房预售许可证。被告对楼座地进行了重新编号，将原1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼作为3个单元，合并为1号办公楼。原告所购3#楼变更为1#办公楼3单元。再查，原告提供石家庄市教育局发布的关于印发《石家庄市2019年义务教育招生入学工作实施方案》的通知，其中规定“划片入学、就近入学”是指适龄儿童、少年户口随父母（或其他法定监护人，下同），且户口和住址符合户籍管理有关要求，即户口、住址和父母的《房屋所有权证》或者《不动产权证书》(规划用途须为住宅)相一致。被告提交新华区政府常务会议纪要、新华区教育局关于接收北焦旧村改造项目适龄学生入学的意见，其中新华区政府常务会议纪要第九条关于“研究了北焦旧村改造项目中学校建设的遗留问题”会议要求，“同意该项目原已商定的方案，……待配套教育设施建成交付使用后，区教育局将该项目范围内适龄学生纳入北焦小学、市第28中学招生范围”。新华区教育局关于接收北焦旧村改造项目适龄学生入学的意见中载明“……待配套教育设施建成交付使用后，同意北焦旧村改造项目所有住宅（包括北站旁商业地块的1385套公寓），业主子女享有本项目幼儿园、北焦小学及市第28中学的入学资格，凭房产证办理相关入学手续。……”。以上事实有内部认购协议书、POS机刷卡记录、收据、录音、石家庄市教育局发布的关于印发《石家庄市2019年义务教育招生入学工作实施方案》的通知、报规总图、规划图、商品房预售许可证、庭审笔录等证据在卷佐证。 一审法院认为，原、被告签订的认购协议书，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。现原告以被告隐瞒没有商品房预售证、只有房产证下来才能入学、实际交房时间要到2021年年底，无法实现孩子上学的目的等为由要求解除合同。因双方签订的认购协议书中明确约定“签订本协议书时，该项目处于前期证件办理阶段，尚不具备正式的预售许可手续，乙方对此事实已明知，对此乙方不追究甲方责任。该物业预计交付时间为2020年6月30日，此交付时间为预计时间，最终以双方签订的《商品房买卖合同》中明确的交房时间为准”，且被告表示其具备按认购协议履行合同能力，提供了区政府会议纪要及区教育局文件为证。原告认为购买涉案房产即具备入学条件系其对“学区房待遇”的理解问题，故原告提供的证据不足以证实其符合法律规定当事人可以解除合同的情形，对其主张解除内部认购协议书的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费4247元，减半收取计2123.5元，由原告李某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院认为，关于涉案房产规划用途问题。被上诉人兆翔公司提交的商品房预售许可证，明确载明林荫商务广场1号办公楼，楼层数为23层，批准预售面积62130.27平米，其中住宅0平方米、商业2722.69平方米、办公59407.58平方米，批准预售套数1542套。因上诉人认购的房产已变更为1号办公楼3单元，故本院对涉案房屋的规划用途为非住宅的事实予以认定。 关于涉案认购协议书是否具备解除条件的问题。因内部认购须知中明确注明“学舍为28中学区房，认购方享有学区房待遇”，结合上诉人提交的子女户口信息、被上诉人的售房广告宣传等证据，本院对上诉人所称购房目的系解决子女入学的事实予以采信。被上诉人基于新华区教育局出具的《关于接受北焦旧村改造项目适龄学生入学的意见》，将涉案房产标注为“28中学区房，认购方享有学区房待遇”载入内部认购须知，并无过错。认购协议签订后，石家庄市教育局于2019年5月28日发布了《石家庄市2019年义务教育招生入学工作实施方案》，该文件明确了28中入学资格为“户口、住址和父母的《房屋所有权证》或者《不动产权证书》（规划用途须为住宅）相一致”，因涉案房产的规划用途为非住宅，即使上诉人取得涉案房产的《不动产权证书》后，因不符合上述政策，也无法享有28中入学资格。故上述政府教育入学政策的变化导致上诉人继续履行认购协议，也无法实现子女入学的合同目的。根据公平原则，上诉人请求解除《认购协议书》，理据充分，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。上诉人主张返还定金及购房款197356元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于利息的主张，因政府教育政策的变化系情势变更，并非被上诉人违约所致，故对此本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五款、第九十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9422号民事判决书； 二、解除上诉人李某与被上诉人河北兆翔房地产开发有限公司签订的《林荫大院学舍内部认购协议书》，被上诉人河北兆翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人购房款197356元； 三、驳回上诉人李某的其他诉讼请求。 一审案件受理费2123.5元由李某负担，二审案件受理费4247元由河北兆翔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年六月二十四日 书记员  史 暹 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 ——