重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0152民初593号原告：曾熙虎，男，1976年10月27日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告：匡丽，女，1980年4月17日出生，汉族，住重庆市潼南区。上列二原告共同委托诉讼代理人：陈安定，重庆兴潼律师事务所律师。被告：刘海源，男，1949年7月13日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告：刘飞龙，男，1988年10月1日出生，汉族，住重庆市潼南区。上列二被告共同委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：姜建翔，重庆法洋律师事务所律师。被告：刘昌立，男，1952年11月5日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告：重庆市潼南区特殊教育学校，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处五彩路49号，统一社会信用代码12500223450615926R。法定代表人：唐申佐，校长。委托诉讼代理人：冉启源，男，工作人员。委托诉讼代理人：曾勇，重庆曾勇律师事务所律师。原告曾熙虎、匡丽与被告刘海源、刘飞龙、刘昌立、重庆市潼南区特殊教育学校（以下简称潼南特教学校）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾熙虎，原告曾熙虎、匡丽的委托诉讼代理人陈安定，被告刘海源，被告刘海源、刘飞龙的委托诉讼代理人谭兴平、姜建翔，被告潼南特教学校的委托诉讼代理人冉启源、曾勇到庭参加了诉讼，被告刘昌立经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾熙虎、匡丽向本院提出诉讼请求：1.判令四被告共同赔偿逾期办证的经济损失140000元；2.共同退还多收取的办证费用25505元。事实和理由：2014年1月19日，刘海源、刘飞龙、刘昌立以潼南县聋哑学校的名义卖给原告三个车库（位），总面积共235.98平方米，总价款为752304元。房屋价款由刘海源、刘飞龙、刘昌立收取。合同还约定，产权证由被告办理，在2016年二季度办好。产权证实际于2019年6月4日办好。另外，被告收取了34744元的办证费用（含大修基金、契税、印花税），实际只用了9238.72元。曾熙虎、匡丽认为，被告的行为已经构成违约，应当向原告赔偿损失，由于合同没有约定损失的计算方式，故应当按照已付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，没有用完的办证费用也应当退还给原告。被告刘海源辩称，案涉房屋系集资房，本案不属于商品房买卖，合同中并未约定办证期限和违约责任。合同系由刘昌立签订，刘昌立当时并无任何授权。合同中约定有自双方签字（盖章）之日起生效，2019年5月22日，潼南特教学校才有盖章，应当认定合同盖章时才产生效力。影响办证期限的有土地审批、刘海源患脑梗等多个因素，损失主张不予同意。刘海源同意退还多收的办证费用。被告刘飞龙辩称，刘飞龙不是案件适格被告。被告刘昌立未作答辩。被告潼南特教学校辩称，案涉项目系学校教职工的集资建房，学校在项目建设中没有介入、获利，房屋并非由学校所出售。在办证程序中，相关材料使用了学校的印章，目的是配合办证，并非是对于买卖合同的追认。本院经审理认定事实如下：2010年7月8日，潼南县聋哑学校集资建房小组（甲方）与重庆市民富建设工程有限公司刘海源（乙方）签订联合建房协议，约定甲方提供土地1亩作为出资，乙方负责土地出让金200000元和设计、报建、修建等全部资金联合建房，乙方保证甲方每位教职工建房户一套住房（共18套），甲方每户向乙方支付55000元作为建房款，水电气入户费、房屋契税、大修基金由甲方建房户自负，其余的住房及一楼门市、地下室由乙方自行处理。该协议中还约定，甲方负责用地审批以及关于设计、报建、修建、办证等方面所需学校手续的提供、集资建房款的催缴，乙方负责建设方面的手续、办理水电气入户手续和房屋产权证。该协议中并无办证期限以及相应办证违约责任的条款。2014年1月19日，刘昌立以潼南县聋哑学校的名义与曾熙虎签订潼南县聋哑学校教师集资房买卖合同，合同首部甲方为重庆市潼南县聋哑学校，乙方为曾熙虎、匡丽，合同尾部出卖人处有刘昌立的签名，买受人处有曾熙虎的签名。该合同中的主要内容包括，该项目系甲方职工全额自筹资金建房，甲方职工购买后的剩余房产纳入市场对外出售，房产证直接办理到购房者名下，案涉具体房屋为建设项目的车库单元的4、5、6号，总建筑面积235.98平方米，总价款752304元。该合同尾部有本合同自双方签字（盖章）之日生效的内容。在本案审理中，曾熙虎、匡丽向本院递交了集资房买卖合同复印件一份，该复印件尾部手写备注有产权证于2015年底至2016年二季度办好的内容。刘海源向本院递交了集资房屋买卖合同原件，尾部并无前述手写备注内容。2015年12月19日，曾熙虎支付了34744元作为房屋的契税、大修基金、印花税，刘昌立向其出具了收款收据。税务机关和国土房管部门分别于2018年2月、6月实际收取了契税、大修基金、印花税共计25505.28元。另查明，曾熙虎、匡丽二人并非潼南特教学校的教职工，潼南县聋哑学校系潼南特教学校的曾用名称。潼南特教学校于2019年5月22日集中到国土房管部门办理了潼南特教学校1幢的产权证，其中也包括了本案所涉房屋。本案房屋于2019年6月1日取得了不动产权证书，登记权利人为曾熙虎。再查明，刘昌立系刘海源雇请的工人。在2013年12月5日、2014年1月19日、2014年3月8日向曾熙虎出具的购房款收据中，刘昌立在经手人处予以了签名。刘海源保留有前述收据的收款存根，并且在2013年12月5日、2014年3月8日的存根上有刘海源本人的签名。以上事实，有联合建房协议、集资房买卖合同、收款收据、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，按照刘海源与潼南县聋哑学校集资建房小组签订的联合建房协议，刘海源有权在保证甲方住房的情况下将其余房屋自行出售，潼南县聋哑学校并无权利对外销售。案涉合同实际由刘海源雇请的刘昌立以潼南县聋哑学校的名义与曾熙虎签订，结合刘海源联合建房人的身份、刘海源关于认可退还相关费用的陈述以及其在相关由刘昌立经手的收据存根中签名的事实，可以认定刘昌立的行为系经过了刘海源的授权。就潼南县聋哑学校而言，刘昌立以潼南县聋哑学校名义对外签订合同，系无权代理行为，相应的法律后果应由刘昌立负担。但就刘海源而言，刘昌立的行为实际系经过刘海源授权的有权代理行为，前述应由刘昌立负担的法律后果实际应由刘海源承担。因此，本案可以认定集资房买卖合同关系实际建立在刘海源与曾熙虎之间，刘海源负有依照集资房买卖合同约定及相应法律规定向曾熙虎交付房屋、办理权证的合同义务。曾熙虎在本案中提出了逾期办证损失、退还部分办证费用的主张，其中刘海源就退还部分办证费用的主张予以了认可，本院予以确认，不另作赘述。关于逾期办证损失的主张，本院认为，从刘海源提交的合同原件看，其中并无关于办证期间的专门约定，曾熙虎提交的合同文本虽有办证期限的专门内容，但该内容系手写添加，且该合同文本系复印件，本院无法确定其真实性。曾熙虎作为主张该项事实存在的一方，应自行承担不利后果。另外，匡丽虽未在合同文本中签名，但其与曾熙虎一并提起诉讼，可以视为曾熙虎处分了自己的案涉合同权利，对刘海源并无影响，故本院对匡丽的原告主体资格予以确认。关于本案的其他被告，均非本案合同主体，也无其他应承担责任的事实及法律依据，本院就曾熙虎、匡丽就其他被的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘海源于本判决生效之日起十日内向原告曾熙虎、匡丽退还办证费用25505元；二、驳回原告曾熙虎、匡丽对被告刘飞龙、刘昌立、重庆市潼南区特殊教育学校的诉讼请求；三、驳回原告曾熙虎、匡丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，减半收取计1805元，由原告曾熙虎、匡丽负担1586元，由被告刘海源负担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 周致余二〇二〇年六月一日法官助理 王议晨书 记 员 李 星