济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初948号 原告：陈秀红，女，1982年10月16日出生，汉族，住济南市。 原告：任松，男，1982年2月14日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈秀红（任松之妻），女，1982年10月16日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：张学燕，济南市中泽水法律服务所法律工作者。 被告：济南旺峰房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：穆庆鑫，总经理。 委托诉讼代理人：肖新光，男，1990年3月10日出生，汉族，该单位员工，住山东省阳谷县。 被告：夏西勤，男，1945年1月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：夏菁（夏西勤之女），女，1972年8月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 原告陈秀红与被告济南旺峰房地产经纪有限公司（以下简称旺峰公司）、被告夏西勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，任松提出申请，要求作为共同原告参加诉讼。本院对其申请审查后予以准许，通知其作为共同原告参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告陈秀红（并作为原告任松的委托诉讼代理人）（原告陈秀红、原告任松以下简称两原告）及其与原告任松的共同委托诉讼代理人张学燕，被告旺峰公司的委托诉讼代理人肖新光，被告夏西勤的委托诉讼代理人夏菁、李善江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令《房屋买卖合同》无效；2.请求判令旺峰公司退还中介费2.74万元；3.请求判令夏西勤退还房屋定金2万元；4.请求判令两被告赔偿损失3万元；5.诉讼费及由本案引起一切费用由被告承担。事实和理由：2019年7月30日，原告经旺峰公司介绍与夏西勤签订了《房屋买卖合同》一份，合同编号：0011355。两原告串通，编造虚假事实，说《房屋买卖合同》中的房屋为1968年建成，符合贷款条件，能从银行贷出款来。这期间，两原告编造种种理由，在原告已支付相关费用的情况下，采用威胁不退还费用及索要巨额赔偿的方式，为达到自己的非法利益目的，逼迫原告签订相关补充手续。原告在准备贷款手续资料期间，发现《房屋买卖合同》中的房屋为1956年，银行贷款也无法办理。两原告的威胁加欺骗行为，给原告的生活带来了巨大的灾难。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 两原告在本案诉讼中提出变更诉讼请求申请，将原诉讼请求第1项“请求判令《房屋买卖合同》无效”变更为请求依法撤销原告与旺峰公司、夏西勤于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》。 两原告在本案庭审中就变更该项诉讼请求的事实和理由陈述为，本案签订的《房屋买卖合同》中银行按揭贷款问题，符合合同法第54条第一款规定的重大误解，因此请求撤销。 旺峰公司辩称，对两原告的起诉不予认可。本案自签订合同之日起，我公司作为当事人已经向两原告告知了其贷款的事情，并且在合同中约定两原告自行办理贷款事宜，贷款审批未能通过导致合同未能正常履行不是我公司责任。 夏西勤辩称，对两原告主张的重大误解不予认可。《房屋买卖合同》明确约定如果银行按揭贷款不能办理或数额少，两原告应当将余款补足。另，两原告对贷款事宜及产生的风险是明知的，而且在《房屋买卖合同》签订之后半个月又签订了合同中第十一条的其他约定事项内容，两原告作为房屋购买人是在了解了房屋贷款及相关人员之后才签的特别约定条款。两原告主张对涉案合同有重大误解不成立。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，两原告提交《结婚证》《济南市职工换购现有住房（集资建房）申请表》《房屋分户平面图》《房屋买卖合同》《房屋买卖定金收条》《佣金确认单》《POS签购单》《交易明细》《关于第0011355号〈房屋买卖合同〉的质疑函》《关于同意解除合同并就后续处理进行协商的函》、中国平安人寿保险股份有限公司函；夏西勤提交《结婚证》《干部履历表》《房屋所有权证》《济南市存量房屋买卖合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、两原告为夫妻关系；夏西勤与李洪云为夫妻关系。 二、坐落于济南市槐荫区二机床北村X号楼3单元302号房屋（以下简称302号房屋）为夏西勤通过工作单位房改购房取得（其妻李洪云作为配偶参加）。 三、2019年7月30日，夏西勤作为甲方，两原告作为乙方，旺峰公司作为居间方（丙方），三方签订编号N0.0011355的《房屋买卖合同》，内容为：甲、乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守：一、房产状况：甲方自愿出售302号房屋给乙方，房屋所有权证书号：079803号，房屋所有权人为夏西勤，产别私有房产，房屋建筑面积为86.09平方米(以上内容以《房屋所有权证》登记为准，产生的面积误差不影响成交价格)，附属设施包含：门、窗、地板等固定装修、热水器、客厅及卧室空调。房屋产权取得方式为：房改购房。房屋抵押、租赁情况：无抵押租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况己做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为137万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于银行贷款审批通过且过户当日，将首付房款50万元整，经甲乙双方协商，存入甲方指定账户银行账户；剩余房款87万元整，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后15日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担增值税、个人所得税，乙方承担土地出让金、契税。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起30日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳：须由甲、乙双方协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗拒力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在收到全款前将户口迁出。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金。九、甲、乙双方同意，甲方于收到全款前前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起10日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。6.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。十一、其他约定事项：1.乙方跟丙方看过该房屋并满意房屋现状购买。2.物业交割前的费用由甲方承担，物业交割后的费用由乙方承担。3.本房屋以套为单位，重新测绘后面积变化不影响成交价格。4.自签订合同之日起，买卖双方不得出现不买不卖现象，否则视为违约，违约方除承担定金赔偿责任外还需向对方支付3万元违约金并承担丙方2%全额中介费。5.定金包含在首付款数额内。6.首付暂定为50万元，过户时可适量增减。6.（应为7.）甲乙丙三方协商一致，乙方自行办理贷款手续。甲方认知，若因乙方贷款手续未能通过，乙方违约。7.（应为8.）甲乙双方协商一致，于11月25号之前乙方将首付款转给甲方，并网签。8.（应为9.）甲乙双方协商一致，甲方收到全款后两个月内将房屋交付乙方。十二、如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。十三、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。十四、本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力。十五、本合同正本一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，第四份由齐鲁楼市不动产区域总部备案，四份合同具有同等法律效力。 两原告与旺峰公司、夏西勤在本案诉讼中确认以上《房屋买卖合同》中“十一、其他约定事项”的“6、7、8（应为7、8、9）”内容双方于2019年7月30日签订合同时未进行约定，是在2019年8月16日双方协商后增加的补充内容。两原告在本案庭审中确认合同签订时见到过夏西勤提交的《房屋所有权证》。 合同签订当日（2019年7月30日），两原告向夏西勤支付定金2万元，夏西勤出具《房屋买卖定金收条》。 2019年7月31日，两原告与旺峰公司签订《佣金确认单》，载明成交物业为302号房屋，成交金额137万元，佣金金额“中介费+贷款服务费+评估费共38000元整”，支付日期2019年7月30日。两原告于2019年7月31日通过“POS”支付方式，分别向旺峰公司支付20000元和18000元。 四、2019年8月16日，旺峰公司由其法定代表人穆庆鑫帐户向两原告退还10600元。旺峰公司在本案诉讼中陈述其公司在合同签订之日向两原告告知了贷款的事情，收取了两原告支付的中介费和贷款服务费、评估费。《房屋买卖合同》签订后，两原告对房屋贷款事宜作了了解，找到贷款银行。后找到其公司，要求自行办理贷款。其公司向两原告告知风险后于2019年8月16日在《房屋买卖合同》“十一、其他约定事项”增加了“6、7、8（应为7、8、9）”项内容。因两原告要求自行办理贷款，其公司扣除中介费（房屋总价款2%计27400元）后将其他贷款服务费、评估费10600元退还给了两原告。 五、2019年11月14日，夏西勤与李洪云作为出卖人，任松作为买受人，签订《济南市存量房屋买卖合同》，载明：第一条房屋状况。《房屋所有权证》证号：槐079803，出售房屋坐落于槐荫区二机床北村X号楼3－302，建筑面积86.09平方米，用途为住宅。该房屋无抵押。第二条买卖双方约定该房屋成交价款为88万元，现双方协商一致不予资金监管。该合同第六条还载明“本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，按照提交济南仲裁委员会仲裁方式解决”。 六、以上《房屋买卖合同》签订后，两原告未能按照合同约定办理银行按揭贷款审批，未向夏西勤交付首付款。夏西勤也未向两原告交付房屋。 2019年11月14日11：36，夏西勤（通过其女儿）将自己的银行开户卡名、开户行等信息通过微信方式发送给任松，任松回复“好的收到，谢谢”、“开户行”。两原告确认要求夏西勤提供银行账户信息是准备用于向夏西勤支付首付款，但实际没有支付。 七、两原告在本案诉讼中陈述其在《房屋买卖合同》签订后去办理银行按揭贷款手续时，因302号房屋年限太久，银行不予办理。其主张与夏西勤签订《房屋买卖合同》时居间方（旺峰公司）保证能够办理贷款，其才签订的合同。 两原告于2019年11月23日作出《关于第0011355号〈房屋买卖合同〉的质疑函》，内容为：旺峰公司：2019年7月30日，我方通过贵公司南辛庄门市店推荐，购买了302号房屋，并签订房屋买卖合同。按照该合同第三、四项条款要求：房屋款项支付方式为“定金+首付款+银行按揭贷款”。合同签订后，我方随即支付了买房定金2万元及中介服务费用27400元，合计47400元。在合同履行过程中，我方获知由于该房产建成年份为1964年，已根本无法通过符合国家政策法规的正常途径办理银行贷款。我方认为，最初选房及房屋买卖过程中我方已向经纪人明确表示需要通过银行贷款方式购买房屋，且在合同签订支付条款中予以明确。但经纪人仍然极力推荐该房源可以办理银行贷款手续，未及时尽到提醒、告知义务，致使我方在不了解国家相关二手房贷款政策的情况下签订了该合同，贵公司经纪人对买卖双方均存在明显的欺瞒行为。故我方提出下列诉求：一、针对购房合同第十一项条款其他约定事项中第（6）条：“乙方自行办理贷款手续，甲方认知，若因乙方贷款手续未能通过，乙方违约，并承担相应违约责任”。我方认为，未能办理贷款的根本原因在于所购房产的房龄不符合国家银行贷款政策，而非我方主观故意，所以我方主张不承担合同约定的违约责任。二、贵公司负责与房屋出卖方（即合同甲方）沟通，配合我方解除济南市存量房屋买卖合同（合同编号：济存量房字0001201911140040号），并退还我方支付的购房定金20000元整。三、由于贵公司在房屋买卖中介过程中存在明显的工作失误，故我方主张退还支付的中介费用27400元并承担给买卖双方造成的相应损失。四、我方保留追究责任的权利。 两原告另于2019年12月15日分别对旺峰公司、韩冬梅（旺峰公司经纪人）及夏西勤（及夏西勤女儿）作出《关于同意解除合同并就后续处理进行协商的函》，说明其与夏西勤关于302号房屋的《房屋买卖合同》签订后，一直积极履行合同，但在办理按揭贷款过程中通过2019年10月18日打印的新测绘的《房产分户平面图》发现该房屋建成年份为1964年，目前各银行均以房龄过老为由拒绝审批按揭贷款致使合同履行不能。此情况其已于2019年11月23日告知，鉴于卖方提出解除合同并向其主张违约责任，其同意解除合同，并愿在2019年11月26日、12月6日两次协商基础上再次就违约责任问题按照有关法律规定进行协商，希望后续问题能够得到妥善解决。两原告在对旺峰公司、韩冬梅（旺峰公司经纪人）作出的《关于同意解除合同并就后续处理进行协商的函》中还主张鉴于旺峰公司、韩冬梅在居间服务中未告知其该房屋真实房龄，也没有告知该房屋不具备按揭贷款条件，反而引导其在《房屋买卖合同》约定按揭贷款条款并收取贷款服务费，其认为旺峰公司及韩冬梅在居间服务中存在重大过错，请退还佣金并赔偿给其造成的其他损失（损失具体数额视与卖方协商情况另行告知）。 八、夏西勤与李洪云作为原告，以本案两原告为被告向本院提起诉讼，本院于2020年1月8日立案，案号为（2020）鲁0104民初274号。原告李洪云后提出申请，主张其并非本案所涉2019年7月30日签订《房屋买卖合同》的当事人，作为本案原告主体不适格，申请撤出本案诉讼。 夏西勤在该案中向本院提出诉讼请求：1.判令两被告（本案两原告）继续履行2019年7月30日原被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令两被告（本案两原告）承担违约金123300元；3.诉讼费、保全费等费用由两被告（本案两原告）承担。其陈述事实和理由为：两原告（夏西勤与李洪云）系夫妻关系，合法拥有济南市槐荫区二机床北村X号楼3单元302室楼房一套，房屋所有权证号为济房权证槐字第079803号。2019年7月30日两被告（本案两原告）在旺峰公司的居间介绍下同原告夏西勤签订了房屋买卖合同，后两被告（本案两原告）无故违约声明不再履行该合同，两被告（本案两原告）的行为违反了合同约定，损害了原告的利益，构成违约，依据《合同法》《民法总则》等相关法律规定，依法提起诉讼，请求判如所请，支持原告的诉讼请求。 夏西勤在该案诉讼中提出申请，将诉讼请求变更为：1.解除2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》；2.被告（本案两原告）承担违约金3万元。事实和理由：经过庭审，被告（本案两原告）明确告知无法履行该合同亦不再履行，另被告（本案两原告）也将本案原告作为被告另案提起诉讼。因此提出变更诉讼请求申请。 九、两原告在本案诉讼中提供中国平安人寿保险股份有限公司函，显示任松在该公司办理退保业务。两原告依此主张其因购买302号房屋凑首付房款退保，损失48350.71元。其据此提出第4项诉讼请求，要求旺峰公司及夏西勤赔偿损失3万元。 旺峰公司及夏西勤对两原告提交的该保险公司函及主张不予认可，主张无法证明与本案的关联。旺峰公司还主张两原告并没有交首付购房款，按照正常的贷款程序首付不需要提前给；两原告自己找银行办理，是该银行的要求，与其公司无关。 本院认为，302号房屋为夏西勤的自有财产，其经与两原告及旺峰公司协商，于2019年7月30日签订《房屋买卖合同》，该合同实际包含两项内容，即夏西勤与两原告之间的房屋买卖合同关系，及旺峰公司提供的居间服务合同关系。该合同系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”按《房屋买卖合同》的约定，夏西勤作为302号房屋的出卖人，其主要合同义务是向两原告交付房屋并协助办理不动产权利的转移登记，主要权利是取得两原告支付的购房款；两原告的主要义务是按合同约定时间、金额向夏西勤支付购房款，主要权利是取得房屋及该房屋的不动产权属登记。两原告另有依约定向旺峰公司支付居间费用等义务。 本案审理，查明《房屋买卖合同》签订后，两原告仅向夏西勤支付了定金2万元，合同约定的银行按揭贷款未办理，首付款也未向夏西勤交付。两原告对此的解释是其与夏西勤买卖的302号房屋年限过久，无法办理银行按揭贷款。两原告还以此为事由提出重大误解、解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。合同法第五十四条第一款规定，“因重大误解订立的”合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。两原告在本案诉讼中提出的第1项诉讼请求撤销《房屋买卖合同》即是以该条法律规定为依据，旺峰公司及夏西勤均提出了异议。通过本案审理，本院认为两原告主张的“重大误解”不能成立。理由为：1.两原告于2019年7月30日与夏西勤及旺峰公司签订《房屋买卖合同》，已经查看过302号房屋及夏西勤对302号房屋的《房屋所有权证》，对房屋的基本状况进行过了解。《房屋买卖合同》中明确记载“乙方（两原告）对甲方（夏西勤）上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产”。2.两原告主张合同签订后无法履行的原因是302号房屋年限过久，无法办理银行按揭贷款，由此导致其无法向夏西勤支付购房款，合同无法履行。但两原告与夏西勤于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》并未将通过银行按揭贷款支付购房款作为唯一的支付购房款方式。该合同“四、付款方式”中除约定按揭贷款方式（贷款金额87万元）支付购房款外，还明确约定“如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方（两原告）应一次性补足”。由该约定内容，可以确定两原告在与夏西勤签订合同时，已经对银行按揭贷款不能办理的后果进行了预估并与夏西勤协商确定了相应的处理意见。3.《房屋买卖合同》签订于2019年7月30日，同年8月16日，两原告与夏西勤及旺峰公司又进一步协商，补充了新的内容，即该合同“十一、其他约定事项”中增加的“6.（应为7.）甲乙丙三方协商一致，乙方自行办理贷款手续。甲方认知，若因乙方贷款手续未能通过，乙方违约。7.（应为8.）甲乙双方协商一致，于11月25号之前乙方将首付款转给甲方，并网签。8.（应为9.）甲乙双方协商一致，甲方收到全款后两个月内将房屋交付乙方。”《房屋买卖合同》原约定两原告委托旺峰公司代办贷款手续，两原告后要求自行办理，并从旺峰公司处退回了贷款服务费、评估费等。综合以上，可以确认两原告与夏西勤及旺峰公司签订《房屋买卖合同》，并非以银行按揭贷款作为支付购房款的唯一方式，即使存在302号房屋房龄过久、无法办理银行按揭贷款，两原告也应按合同约定采用其他方式向夏西勤支付购房款，因此不存在重大误解订立该合同的事实。两原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。 鉴于本院对两原告主张因重大误解于2019年7月30日与旺峰公司、夏西勤订立《房屋买卖合同》的事实不予确认，对两原告要求撤销该合同的诉讼请求不予支持。两原告在本案中要求判令旺峰公司退还中介费2.74万、判令夏西勤退还房屋定金2万元、判令旺峰公司及夏西勤赔偿损失3万元的诉讼请求均无事实依据和法律根据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十四条第一款第一项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回陈秀红、任松要求因重大误解撤销与济南旺峰房地产经纪有限公司、夏西勤于2019年7月30日签订N0.0011355号《房屋买卖合同》的诉讼请求； 二、驳回陈秀红、任松要求判令济南旺峰房地产经纪有限公司退还中介费2.74万元的诉讼请求； 三、驳回陈秀红、任松要求判令夏西勤退还房屋定金2万元的诉讼请求； 四、驳回陈秀红、任松要求判令济南旺峰房地产经纪有限公司、夏西勤赔偿损失3万元的诉讼请求。 案件受理费17130元，减半收取计8565元，由陈秀红、任松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇二〇年六月八日 书记员  刘 微