宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终856号 上诉人（原审原告）:卢某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：潘某，宁夏天盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，宁夏天盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:王某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人卢某、王某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初3904号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月18日立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人卢某向本院提出上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初3904号民事判决中第二、三项判决，并依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。合同对于水电暖物业费缴纳收取主体已经通过合意进行变更。双方在微信聊天中已对上述费用的收取主体变更为卢某。涉案房屋租赁合同第一项已明确约定房屋面积，涉案63#楼二、三层面积合计为383平方米，应以383平方米为基数按每平方米120元计算房屋占用费。违约金计算应按租赁期限3年，每年15万元租金为基数计算，即按45万元×20%计算违约金。 王某辩称，涉案房屋合同是在卢某就现有营业场所锁门的条件下强迫签订的，涉案房屋是双方合作使用，并非租赁。卢某强行停业锁门，签订租赁合同，收取高额租金投资款项，高额利息，入室盗窃的行为。 王某向本院提出上诉请求：撤销银川市西夏区法院作出的（2019）宁0105民初3904号民事判决。事实和理由：银川市西夏区子丰幼儿园、人和超市、和人堂大药房等多家机构负责人卢某，仰仗实力雄厚，强行签署租赁协议、收取租赁费、变相高利贷等。本案经卢某亲属张丁元引荐，王某与卢某就涉案场地合作办学事宜达成口头协议。卢某借款给王某5万元，让王某尽快对涉案房屋进行改造，组织师资管理团队，在涉案房屋筹备办学（原神华诊所），并承诺不参与任何学校日常运作，与卢某达成合作办学协议。后卢某突然提出终止合作，并提出两个选择：学校卢某独资经营管理或签订租赁协议。签订租赁协议后，卢某指使人拆除原房屋摄像报案系统及门头电子屏设施，房屋基本设施，并拒绝注销原有自己名下的神华诊所，以至王某原办学资质至今未能下发。直至2019年4月底，卢某以收取水电暖物业费总计2.4万元并以威胁手段催收剩余房租。 卢某辩称，上诉事实与实际不符，王某主张的要求卢某赔偿损失项目在一审中并未提及，二审中双方无法达成调解意见。对于一审法院查明案件事实部分，除有部分遗漏外，一审认定事实清楚。王某的上诉无事实和法律依据。 原告卢某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠租金112500元（自2018年10月1日暂计算至2019年6月30日，顺延计算至法院判决解除房屋租赁合同之日），并按照每月120元/㎡的标准支付自房屋租赁合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；3.判令被告按每月1000元支付原告水电费（自2019年5月1日计算至实际返还租赁房屋之日止）；4.判令被告支付违约金90000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实如下：原告系银川市西夏区物华兴洲苑第62、63幢1-3层的所有权人。原、被告于2018年7月1日签订《房屋租赁合同》约定，一、房屋基本情况：甲方（原告）所出租的的房屋座落××区，物华兴洲苑63#楼，框架结构，乙方（被告）承租的房屋：二、三楼整层。二、房屋用途：乙方租赁房屋仅限用于培训学校，使用名称为东土国际少儿艺术学校。未经甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋用途……四、租赁期限：该房屋租赁期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。五、租金及付款方式：1.房屋租金不含税每年15万元，因租赁产生的税费由乙方承担。2.付款方式，乙方以现金转账方式支付。自2018年7月1日至2019年6月30日按季度支付房屋租金；自2019年7月1日至2020年6月30日按半年支付房屋租金；自2020年7月1日至2021年6月30日按全年支付房屋租金。若乙方延迟支付房屋租金，甲方按年租金金额加收每天1%的延期付款滞纳金，乙方连续三个月不能按期支付甲方房租视为乙方违约，甲方有权解除合同。六、保证金：乙方于本合同签订之日一次性付给甲方房屋租赁保证金10000元，保证对房屋的安全使用和房屋租金的及时支付。保证金在房屋租赁期满且房屋及房内物品无损坏、乙方无欠缴租赁期房租和本合同第九条所述的各项费用时，甲方一次性无息退还乙方。若乙方造成房屋及房内物品损坏或有欠缴租金和其它费用，甲方有权从保证金中扣除，如扣除保证金后仍不能弥补甲方损失的，乙方仍需承担支付或赔偿责任。九、乙方在租赁期间承担并按时交纳如下费用：水费、电费、暖气费、物业管理费、天然气、液化气、有限电视、通信网络、垃圾处理费、房屋及附属设施修缮费等使用房屋所产生相关费用。并在房屋租赁期满向甲方出示费用结清凭证……十三、房屋租赁费用，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋：1.未经甲方书面同意，转租，转借承租房屋；2.未经甲方书面同意，拆、改变房屋结构；3.变更房屋租赁用途或利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；4.乙方逾期未缴纳按约定应由乙方缴纳的各种费用，经甲方合理催告后仍拒绝缴纳的；5.拖欠房租三个月的。因乙方上述行为导致甲方解除合同的，乙方应当在合同解除通知送达后10日内向甲方返还租赁房屋。同时，乙方除应支付甲方解除合同之日前的全部租金等费用外，还应支付合同总价款20%违约金。如乙方未能在合同解除通知约定的时间内向甲方返还租赁房屋，乙方应当按照每月120元/㎡的标准向甲方支付租赁房屋占用使用费，直到乙方实际返还租赁房屋之日止……签订《房屋租赁合同》后，原告将约定的房屋交付被告使用，被告用于经营东土星童文化艺术培训学校。被告支付了2018年7月1日至2018年9月30日的房屋租金37500元，支付原告水、电、暖费用22000元、保证金10000元。 一审法院认为，房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立并生效。双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告履行了交付合同约定的房屋，且其系涉案房屋的合法所有权人，被告亦按照合同约定的用途使用房屋和支付房屋租金。但被告迄今为止只支付了2018年7月1日至2018年9月30日的房屋租金37500元。根据《房屋租赁合同》的约定，自2018年7月1日至2019年6月30日按季度支付房屋租金，自2019年7月1日至2020年6月30日按半年支付房屋租金，被告连续三个月不能按期支付原告房租，视为被告违约，原告有权解除租赁合同，被告现已连续一年未向原告支付房租，故对原告请求解除双方签订的《房租租赁合同》的诉讼请求，予以支持。被告以所承租原告房屋已注册登记“神华诊所”，导致其无法办理相关办学资质为由，拒绝支付房屋租金，因被告在承租房屋时理应知晓租赁房屋悬挂“神华诊所”门牌的事实，其也应当尽到审慎的审查注意义务，被告一直在此经营，并未因未办理相关办学资质而停止经营，故对其辩解意见，不予采纳。关于原告收取被告水、电、暖费用22000元，因在《房屋租赁合同》中明确约定“乙方在租赁期间承担并按时交纳如下费用：水费、电费、暖气费、物业管理费、天然气、液化气、有限电视、通信网络、垃圾处理费、房屋及附属设施修缮费等使用房屋所产生相关费用。并在房屋租赁期满向甲方出示费用结清凭证”，故双方关于租赁房屋产生的费用是由被告直接向权利人支付，鉴于被告已给原告支付22000元的各项费用，该费用抵顶房屋租金。涉案租赁房屋产生的各项费用，由被告直接交纳，或是由原告持有已交费的相关凭证，由被告支付给原告。故自2018年10月1日至2019年11月1日，被告应支付原告房屋租金140500元（15万＋15万元/年÷12个月-22000元）。因双方约定了如被告未能在合同解除通知约定的时间内向原告返还租赁房屋，被告应当按照每月120元/㎡的标准向原告支付租赁房屋占用使用费，但《房屋租赁合同》中并未约定被告租赁房屋的面积，故被告按照双方约定的年租金15万元的标准将租金自2019年11月1日支付至实际搬离涉案房屋之日。关于被告交付原告保证金10000元，因双方约定保证金在房屋租赁期满且房屋及房内物品无损坏、被告方无欠缴租赁期房租和各项费用时，原告一次性无息退还被告，故保证金在退房时双方再予以处理。关于原告要求被告支付违约金90000元的诉讼请求，被告确实存在违约行为，但考虑到被告所租赁房屋内无法注册办学资质，其不愿意支付原告违约金，原告按照双方约定合同总价款20%支付违约金过高，其也未证明因被告未及时支付房屋租赁费造成的损失，故被告酌情按照所欠付房屋租金140500的20%支付违约金28100元（140500元×20%）。关于被告辩解原告未按照合同约定交付房屋的意见，经一审法院现场勘验，二楼楼梯口正对的房间系C2商网范围内的建筑，不是本案《房租租赁合同》中约定的房屋租赁范围，故对被告的该辩解意见，不予采纳。关于被告辩称原告多次拆除所租赁房屋相关设备，因其未提交证据予以证实，故对该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告卢某与被告王某于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王某于判决生效之日起十五日内支付原告卢某2018年10月1日至2019年10月31日期间的租金140500元，支付违约金28100元，合计168600元；并按照年租金15万元的标准将租金自2019年11月1日支付至实际搬离涉案房屋之日止；三、驳回原告卢某的其他诉讼请求。案件受理费4338元，由原告卢某负担726元，由被告王某负担3612元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为,王某虽然称，其签订案涉《房屋租赁合同》是在卢某强迫下所签，但根据本案案情，王某实际承租涉案房屋，且其并无证据证明签订该租赁房屋时并非其真实意思表示，该租赁合同并未违反法律等强制性规定，故该租赁合同合法有效。双方应严格依约履行各自义务。卢某将涉案房屋交付给王某，其应及时支付房屋租金，王某称其与刘斌开始是合作关系，且卢某在威胁的情况收取房租，但其并无证据证明上述内容，且在王某欠付房屋租金的情况下，卢某收取租金亦是履约行为。故对王某的上诉主张，本院不予采纳。 对于卢某称，双方对收取水电暖物业费主体进行了变更，其可以直接收取上述费用主张。因案涉合同并未约定其有权利收取上述费用，且其并未提供有效证据证明变更其为收取上诉费用的主体，故一审法院将其收取王某的22000元水电暖费用冲抵房屋租金，处理并无不当。因租赁房屋并未明确约定房屋租赁面积，故一审法院按照约定的年租金标准计算案涉房屋租金，合法、合约。对于违约金的计算一审法院酌情按照所欠租金的20%予以支持，公平、合理。故对卢某的上述上诉主张本院亦不予支持。 综上，卢某、王某的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人卢某的二审案件受理费4338元，由上诉人卢某负担；上诉人王某的二审案件受理费4338元，由上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审判长  **程 审判员  何 玲 审判员  王 刚 二〇二〇年六月二十三日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。