黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初783号原告：刘力伟，男，汉族，1982年07月24日出生，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，地址黑龙江省肇源县满江红街（通江路建设局东侧）。法定代表人：何京龙，职务经理。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：杜兴海，男，汉族，1970年04月12日出生，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：李继，男，汉族，1970年05月06日出生，个体，住黑龙江省肇源县。第三人：吴存来，男，汉族，1949年07月10日出生，农民，住黑龙江省肇源县。原告刘力伟与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海、李继、第三人吴存来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年04月08日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘力伟及其委托诉讼代理人陈树民、被告宇龙公司的法定代表人何京龙及其委托诉讼代理人鲍俭、被告杜兴海的委托诉讼代理人魏红亮、被告李继、第三人吴存来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘力伟向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令原告与被告方于2016年01月10日签订的《金瑞花园房屋认购书》合法有效；2.请求确认肇源县肇源镇金瑞花园小区一期X号楼X单元X室房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年01月10日原告在宇龙公司开发的金瑞花园小区通过工资抵账的方式购买金瑞花园小区一期X号楼X单元X室房屋，合同签订后原告对房屋装修入住至今。2019年07月份，第三人吴存来以该房屋所有权人身份起诉原告排除妨害，法院于2019年09月11日开庭审理后，吴存来撤诉。吴存来于2020年01月13日再度起诉原告排除妨害，该案尚在审理中。原告认为，案涉房屋是原告工资抵账房，且该购买时间早于吴存来与杜兴海个人民间借贷以房抵债的时间，且宇龙公司金瑞花园项目部向原告交付的房屋，原告实际占有该房屋长达四年之久。综上，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告宇龙公司辩称，本案争议房屋与宇龙公司无关，1、杜兴海、李继投资建设的金瑞花园小区宇龙公司没有处分权及经营管理权，只有杜兴海、李继有权销售房屋，杜兴海通知宇龙公司办理产权登记时，宇龙公司方能办理产权登记，但是杜兴海、李继在承建该小区时，杜兴海是该小区的合伙人进行全权负责代理，所以一切通知手续及开具的认购证书均由杜兴海签字；2、该小区进行销售房屋，使用的宇龙公司金瑞花园项目部印鉴不是宇龙公司刻制，宇龙公司也没有授权，所以在销售金瑞花园小区房屋事宜上，将房屋出售给谁，登记在谁名下，办理产权手续之前宇龙公司一直也不清楚；3、本案争议的房屋由杜兴海开具通知单，及提交房屋认购书后宇龙公司协助办理产权登记手续，宇龙公司只承认杜兴海开出的房源和正规的财务手续，所以，在杜兴海将该房屋卖出后，吴存来到宇龙公司办理了正规手续，并协助吴存来到房产处和不动产局申请办理正规手续，经过审批获得不动产权登记证。被告杜兴海辩称，不同意原告的诉讼请求，认购书不是其本人或其委托的其他人签订的，与其无关。被告李继辩称，2014年其与杜兴海雇佣原告刘力伟在建设工地管事，至2016年年末一直未给付工资，协商用房屋抵顶工资款，后在售楼处开具案涉认购书。第三人吴存来述称，该房屋是其在杜兴海处购买的，其在办理房屋产权证时才知该房屋被刘力伟占有居住。庭审中，原告刘力伟出示证据情况：1.金瑞花园房屋认购书1份、交款收据、大修基金票据、取暖费票据、热力销售收据各1份、物业费收据11张，欲证明2016年01月10日原告以工资抵账的方式从宇龙公司金瑞花园项目部购买金瑞花园小区X号楼X单元X室，购买房屋后缴纳了大修理基金及水、电、物业费，原告实际占有该房屋，居住使用至今的事实存在。被告宇龙公司质证称，对证据的真实性和证明的问题均有异议，宇龙公司从来不承认金瑞花园项目部，宇龙公司没委托过任何人去销售金瑞花园项目的房屋，也没有委托任何人到金瑞花园收取任何费用，该房屋出售给刘力伟没有到宇龙公司备案登记，宇龙公司是于2014年才知道该房屋已经卖给吴存来。李继称到2016年末其同杜兴海协商用房屋抵顶欠刘力伟的工资款，但认购书的时间是2016年01月10日，时间不一致，该时间杜兴海已经离开金瑞花园的工地，所以形成的认购书和开具的收据只能是后期刘力伟与其他人串通形成。据宇龙公司所知刘力伟在工地是承包门窗工程的，与本案中其陈述的开车和其他工作不符。该认购书如何形成宇龙公司不知晓，与宇龙公司无关。其他票据，管理部门应该谁居住谁交付。被告杜兴海质证称，对X号楼X单元X室的认购书不知情，也没有授意其他人开具认购书。刘力伟本人没有参与过金瑞花园小区前期拆迁工作，并不是拆迁项目部的工作人员，因为金瑞花园小区前期拆迁是由宇龙公司和杜兴海共同完成。大修理基金收取只有建设部门的窗口或者开发企业，其他主体无权收取大修基金，该收据上宇龙公司金瑞花园财务专用章代表的不是宇龙公司。其他证据只能代表曾经交过该项费用，并不能证明原告合法占有使用房屋，是该房屋的所有权人。被告李继质证称，对证据的真实性无异议。第三人吴存来未陈述质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。2.在肇源县人民法院调取的案涉房产登记档案、收据各1份，欲证明案涉房屋于2019年01月08日由肇源县房产交易中心受理吴存来产权登记申请，将案涉房产登记在吴存来名下，共有人是吴存来妻子聂某，该档案中有宇龙公司出具的商品房买卖机打合同，机打合同的购买人吴存来，合同签订的时间是2018年12月21日，这份合同第12条约定的交付时间是2015年10月01日，付款方式是一次性付款，买受人应该在2015年10月01日前交付该房屋价款。第12条第二款出卖人应当在交付房屋日期届满前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料，书面送达买受人，从这个约定上看，约定了交付的时间以及买卖双方的权利义务查验房屋。这份机打合同形成于2018年，机打合同形成之时，吴存来没有查验过房屋，房屋唯一的销售主体是宇龙公司，宇龙公司也没有按照约定带吴存来去现场查验房屋，所以该份证据足以证明宇龙公司及吴存来在明知案涉房屋已经销售的情况下，另行办理了房屋出卖的手续，侵害了原告的合法权益。吴存来收据交款时间是2016年02月03日，这个票据是房产备案的，原告购买案涉房屋是2016年01月10日，早于吴存来交款的时间。被告宇龙公司质证称，对证据的真实性无异议，对原告证明的问题有异议，1、宇龙公司对销售房屋从来不知晓，因为金瑞花园销售房屋和销售时期收取的费用，都由金瑞花园的投资人和其他人直接收取；2、认购书在先，机打合同在后，该登记手续是按照程序要求进行申请登记通过不动产管理部门进行审核予以登记，该机打合同的原始文本的标记到目前为止没有一步步进行，但是销售方的主体是金瑞花园投资人杜兴海，原告强调宇龙公司没有领购买人去查验房屋，不符合实际情况，金瑞花园实际销售人是杜兴海、李继，他们销售房屋并没有经过宇龙公司。被告杜兴海质证称，对证据的真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性，本次要审查的内容是原告房屋买卖合同的真实性合法性，而该组证据是第三人办理产权证时的合同。另外，2014年杜兴海与吴存来形成案涉房屋买卖合同，后于2015年的12月份将案涉房屋的钥匙交付给吴存来，直到金瑞花园项目能够办理产权证时，相隔了3、4年的时间，吴存来是如何占有使用管理案涉房屋的，杜兴海本人及宇龙公司都不知情，再者案涉房屋在向吴存来交钥匙的同时，杜兴海本人已经将出售该房屋的情况告知了宇龙公司，宇龙公司表示追认，同意协助办理不动产登记手续。被告李继质证称，对证据的真实性和证明的问题均没有异议。第三人吴存来质证称，对证据的真实性无异议。本院对证据的真实性予以确认。3.2014年03月06日协议书1份，欲证明宇龙公司金瑞花园项目部及杜兴海、李继与原告签订协议书，聘用原告负责该项目拆迁工作、工地安全管理员工作、工地管理工作，协议履行期限截止到2016年12月31日，工资支付方式是建筑住宅楼一套抵顶工资，2016年01月10日金瑞花园为原告出具协议书。被告宇龙公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，没有杜兴海签字，金瑞花园项目部的印鉴也不在宇龙公司的控制范围内，怎么刻制的宇龙公司不知情，这份协议得有杜兴海签字才能生效，这份协议书无论从纸张还是从签字颜色都不能证明是2014年所签，与宇龙公司无关。被告杜兴海质证称，对证据的真实性有异议。被告李继质证称，对证据的真实性无异议，是其和杜兴海签的。第三人吴存来质证称，对该证据不知情。本院将结合其他证据予以认定。庭审中，被告宇龙公司出示证据情况：1.吴存来于2014年12月10日购买金瑞花园认购书、金瑞花园项目负责人杜兴海于2016年06月24日给宇龙公司出具的通知单、（2019）黑0622民初3720号民事判决书各1份，欲证明金瑞花园项目部于2014年12月10日出售给吴存来房屋一套，位置为X-X-X单元X室，同时2016年06月24日金瑞花园项目经理正式通知宇龙公司为吴存来办理产权登记手续，所以宇龙公司按照认购书和项目经理的通知在能够办理产权登记手续阶段为吴存来办理相应手续，判决书欲证明争议的房屋与宇龙公司无关。原告刘力伟质证称，1、认购人处没有吴存来本人的签名；2、认购书形成的时间是2014年12月10日与吴存来购买该房屋交款收据的时间2016年02月03日相差甚远，就是说这份认购书的形成时间是伪造的，吴存来的购房交款收据是在房产登记档案查询中得到的。杜兴海的名章与金瑞花园在本案之前所有销售加盖杜兴海的名章不一致，而金瑞花园近千套房产，凡是涉及到认购书加盖杜兴海名章都与该枚名章不一样，所以得出这份认购书不是杜兴海在宇龙公司金瑞花园项目部签署或开具。按照杜兴海与宇龙公司的挂靠合同以及杜兴海与李继的合伙协议，能够证明当年挂靠时，宇龙公司授权给杜兴海和李继金瑞花园小区的开发及授权销售事宜，所以杜兴海、李继在授权下成立了金瑞花园项目部、财务部，所有对外销售的房屋都是以项目部的名义销售，而且全部合同或者认购书的签订都由杜兴海、李继共同聘用的会计周某统一签订，所以这份合同不是出自于周某之手。这份合同书的票号是0000001，也就是说从票号上看这是金瑞花园销售以来第一单，金瑞花园小区尚未达到预售条件，其认为这份合同是虚假的，如果该合同2014年已经签订了，那么原告2016年购买该房屋就已装修入住，为什么4年之久都没有主张权利。关于通知单的真实性有异议，通知单的内容与本案的事实部分不符，如果通知内容属实，那么2016年06月24日，杜兴海或宇龙公司就应当在该时向吴存来交付房屋。判决书与本案诉争的房屋没有关联。被告杜兴海质证称，对证据的真实性无异议。被告李继质证称，对证据的真实性无异议。第三人吴存来质证称，对证据的真实性无异议。本院对证据的真实性予以确认。2.（2019）黑06民终1089号民事判决书及调查笔录各1份，欲证明在调查笔录第8页上诉人李继自认无论杜兴海和李继均无权销售房屋，杜兴海销售房屋需得到宇龙公司的追认。原告刘力伟质证称，对证据的真实性无异议，但与本案无关。李继、杜兴海无权以个人名义销售房屋，作为实际投资人挂靠宇龙公司，在挂靠合同中，宇龙公司对实际投资人进行特别授权，以项目部的名义对外销售楼房。被告杜兴海质证称，对证据的真实性及证明问题均无异议，在现行法律框架内只有房地产开发企业能对外合法销售商品房，个人私自销售需得到房地产开发企业的追认方有效，个人私自销售属于非法经营行为。被告李继质证称，对证据的真实性及证明的问题无异议。第三人吴存来质证称，对证据的真实性及证明的问题无异议。本院对证据的真实性依法予以确认。庭审中，第三人吴存来出示证据情况：1.不动产权证书1份，欲证明其已经就案涉房屋办理产权登记手续。原告刘力伟质证称，对证据的真实性无异议，这房产证是宇龙公司和吴存来在明知案涉房产已出卖给刘力伟的情况下第二次转让房屋形成的事实。被告宇龙公司质证称，对证据的真实性无异议，其是收到杜兴海的通知以后协助吴存来办理的产权登记手续。被告李继质证称，对证据的真实性无异议。被告杜兴海质证称，对证据的真实性无异议。本院对证据的真实性予以确认。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：被告宇龙公司系肇源县肇源镇金瑞花园小区（简称金瑞花园小区）项目工程的开发公司，被告杜兴海挂靠被告宇龙公司开发建设该小区，系该小区的实际开发人。被告杜兴海与被告李继系合伙关系。2016年01月10日，原告刘力伟与被告宇龙公司签订金瑞花园房屋认购书，宇龙公司将位于肇源县肇源镇金瑞花园小区建筑面积75.15平方米的X-X号X单元X室房屋出售给刘力伟。总价款为284,067元。合同尾处加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章、项目经理杜兴海名章，认购人刘力伟签字。刘力伟称：其曾在肇源县金瑞花园项目工程中从事拆迁等工作，后其与宇龙公司金瑞花园项目部及杜兴海、李继达成协议，用该房屋抵顶工资，故签订该认定书；在签订合同时，还有李继、金瑞花园项目部的周会计以及现金员在场，合同中的手写部分是周会计书写的，在书写相关内容前合同尾部已经加盖了肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章、项目经理杜兴海名章。刘力伟于2016年收到房屋钥匙后进行装修，入住至今。就刘力伟向法庭提交的认购书，宇龙公司及杜兴海均不认可。2014年12月10日，第三人吴存来与被告宇龙公司签订金瑞花园房屋认购书，宇龙公司将位于肇源县肇源镇金瑞花园小区建筑面积75.15平方米的X号X单元X室房屋出售给吴存来。总价款为284,067元。合同尾处加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章、项目经理杜兴海名章。经吴存来申请，2019年01月08日肇源县国土资源局为吴存来、聂某（吴存来妻子）颁发黑（2019）肇源县不动产权第XXX号不动产权证书。本院认为，关于原告刘力伟与宇龙公司于2016年01月10签订的房屋认购书的效力问题。刘力伟基于对被告宇龙公司与被告杜兴海系挂靠关系、被告杜兴海与被告李继系合伙关系的信赖相信肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章、项目经理杜兴海名章印鉴的真实性，与宇龙公司签订房屋认购书，其有理由相信该认购书是双方当事人的真实意思表示，宇龙公司、杜兴海称其对该认购书不知情，不认可该合同书有效，宇龙公司与杜兴海的该抗辩意见不能对抗善意第三人刘力伟。该认购书的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定，不存在效力瑕疵,属合法有效的合同。关于案涉房屋的所有权问题。第三人与宇龙公司于2014年12月10日签订房屋认购书，该认购书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定。刘力伟辩称，认购人吴存来没有在认购书中签字，该认购书不具有法律效力。对刘力伟的该抗辩意见本院依法不予采信，因后续吴存来与宇龙公司签订商品房买卖合同、向肇源县国土资源局申请办理不动产权证书的行为系对认购书的追认，故认购人为吴存来的认购书是依法成立并有效的合同。刘力伟主张该认购书是伪造的，是吴存来在明知该房屋被刘力伟占有的情况下，与宇龙公司、杜兴海串通损害刘力伟的合法权益。因刘力伟提供的证据不足以证实其主张，就刘力伟的主张本院依法不予采信。吴存来基于其享有的合法债权（2014年签订的房屋认购书），作出的补签商品房买卖合同及向行政机关申请办理产权登记的行为，系为将债权转化为物权，不存在与他人串通，损害刘力伟合法权益的情形，其行为合理合法。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。吴存来就案涉房屋办理了不动产权登记，并于2019年01月08日取得了案涉房屋不动产权证，则吴存来就案涉房屋依法享有所有权。综上所述，原告要求确认其与被告宇龙公司于2016年01月10日签订的《金瑞花园房屋认购书》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持；要求确认肇源县肇源镇金瑞花园小区一期X号楼X单元X室房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告刘力伟与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于2016年01月10日签订的《金瑞花园房屋认购书》合法有效；二、驳回原告刘力伟的其他诉讼请求。案件受理费5,561元，由被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司负担100元，由原告刘力伟负担5,461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  何莉莉人民陪审员  杨淑娟人民陪审员  陈 晓二〇二〇年六月十八日书 记 员  李芳芳附：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应该遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。