河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1352号 上诉人（原审原告）:世茂天成物业服务集团有限公司涞水分公司，住所地河北省保定市涞水县宋各庄乡三皇山开发区。 主要负责人：闫佩伦，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴桐，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：林蒙，河北厚博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：史晶，女，1965年8月3日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。 上诉人世茂天成物业服务集团有限公司涞水分公司（以下简称世茂天成公司）因与被上诉人史晶物业服务合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 世茂天成公司上诉请求：1.撤销河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初1122号民事判决，将案件发还重审或依法改判支持上诉人原审诉请；2.本案一审受理费和上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院关于被上诉人提出的服务问题均不是由于上诉人原因导致的是确认的，但是仍然认定上诉人物业服务质量存在瑕疵，属于矛盾错误。上诉人不是侵害被上诉人相关权益的侵权方，不应当承担责任。上诉人已经尽到了必要的管理义务，对线路管网及安防设施进行了升级改造，被上诉人提出的服务问题均是历史遗留问题，现在已经不复存在。且对物业服务质量的认定应当经过全体业主表决，不应以个别业主的不满意就认定存在瑕疵；2.被上诉人家中没有出现被盗情形，其他业主出现的情况与本案不具有关联性，不能证明上诉人给被上诉人进行物业服务过程中存在瑕疵。被上诉人主张的小区施工造成噪音尘土扰民没有具体准确的标准依据。被上诉人没有证据证实影响到了自身，其举证其他业主的情况与本案无关。关于小区道路被堵，上诉人没有执法权力，对该事件没有处置权，且被上诉人只是证明了出现堵路的情况，没有证据显示当时影响到了被上诉人的出行，因此与本案不具有关联性；3.一审法院以上诉人履行服务合同过程中存在明显瑕疵为由，酌定减少了被上诉人应给付物业费的30%没有事实依据。被上诉人提出的服务问题已经得到整改，现在小区业主对上诉人的物业服务是整体满意认可的，在服务问题得到整改后，被上诉人没有理由拒绝按照合同约定给付物业费；4.一审法院认为上诉人应当举证证明在物业服务期间尽到了必要管理义务是错误的。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人以存在服务问题为由认为上诉人服务瑕疵应当承担举证责任。被上诉人一审提交的证据不能证实上诉人管理义务不到位。至于上诉人与其他业主的问题，与本案无关；5.一审法院认定合同约定的违约金条款是格式条款，对违约金不支持没有事实及法律依据。《前期物业服务协议》中对违约条款明确写明，被上诉人在签署时应当是明确知晓的，并且上诉人在催告过程中已经向被上诉人进行了告知。本案中违约条款没有免除或限制各方责任，一审法院认为上诉人应当举证证明履行了提醒注意及详细解释说明义务没有法律依据。 被上诉人史晶辩称，被上诉人同意一审判决，一审法院是事发地法院，相关事实一审法院与当地政府也进行过了解，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。 世茂天成公司向一审法院起诉请求：1.判令史晶向世茂天成公司支付物业费及违约金总计96783.85元（拖欠的物业费为28613.38元、违约金68170.47元）；2.判令史晶承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一审庭审答辩过程中史晶对世贸天成公司物业服务主体资格及拖欠物业费金额的事实认可。史晶向法庭提交的关于世贸天成公司物业服务质量不达标的证据材料主要包括涉诉小区停水停电情况的记录，证明涉诉小区物业服务不达标，远未达到其物业服务合同中约定的标准；涉诉小区业主与物业公司沟通群微信记录，证明涉诉小区物业服务存在大量问题，严重影响了小区业主的正常生活（其主要问题有：1、涉诉小区水、电、天燃气供应频繁出现问题，一年有一个多月的时间停水、停电、停燃气，业主们的基本生活保障都不能确保；2、涉诉小区频繁出现盗窃案件和业主车辆被损坏的案件，小区安保和监控都不达标；3、涉诉小区常年处在施工工地边缘，因炸山导致业主房屋损坏大量发生，且噪音、尘土扰民情况及其严重；4、涉诉小区垃圾清运不及时，保洁工作未达到合同标准；5、近期小区道路被堵，业主无法自由进出，生活受到极大影响，物业公司对此难辞其咎）。对于史晶提交的上述证据材料，其中关于道路被堵、供电、供气不正常，噪音、尘土扰民问题世贸天成公司明确表示道路被堵、供电、供气不正常并非物业服务企业原因导致，而是开发商在建设过程中的遗留问题，同时世贸天成公司也已经在积极协同开发商进行升级改造；同时世贸天成公司述称关于噪音、尘土扰民问题系附近建设工地施工导致，也非世贸天成公司物业服务企业问题。对于上述问题根据双方当事人提供的证据材料，一审法院对世贸天成公司陈述的事发原因予以确认，但世贸天成公司在诉请史晶支付两年多物业费的时间内是否尽到了必要的管理义务系史晶是否应全额缴纳物业费的关键所在，如世贸天成公司发现问题后并未及时积极的去进行协商处理，那么可以认为其并未尽到《前期物业服务标准》中列明的管理和服务义务，但在本案中世贸天成公司并未提供充分的证据材料证明上述问题在诉请的期间得到了及时或者根本解决；对于史晶提交的关于频繁出现失窃事件、安保和监控不达标以及小区垃圾清运不及时，保洁工作未达到合同标准的证据材料，世贸天成公司虽陈述失窃事件系刑事范畴，超过了物业公司的管辖范围，但世贸天成公司同时陈述该小区是高端别墅项目，由此可见如世贸天成公司对小区业主的财产都未能提供基本的安全保障，那么可以认为其服务质量存在明显瑕疵，因为人身和财产安全是每个业主缴纳物业费后最基本的要求。另，世贸天成公司当庭变更诉请史晶支付物业费的数额，变更后为15810元。一审法院认为，该案的争议焦点为史晶是否应全额支付物业费并支付违约金；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条可知，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。现世贸天成公司承接了一渡新新小镇的物业管理服务，为史晶提供了物业服务，史晶有按约缴纳物业服务费的义务，史晶逾期未履行义务，显属违约，应承担相应的民事责任。但依据史晶提供的相关证据材料可知，世贸天成公司在诉请史晶给付拖欠的物业费期间（即2017年8月1日至2018年12月31日）履行物业服务合同过程中存在明显瑕疵，世贸天成公司应减少相应的物业服务费，一审法院酌定减少此期间世贸天成公司诉请物业服务费的30%，故史晶应给付世贸天成公司诉请拖欠的物业服务费15810元中的70%，计11067元；关于世贸天成公司要求史晶支付违约金的诉讼请求，因该合同系格式条款，该约定加重了业主的负担，世贸天成公司未提交证据证明对史晶履行了提醒注意及详细解释说明的义务，同时世贸天成公司在履行合同过程中存在明显瑕疵，故对此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告史晶于本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司涞水分公司2017年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11067元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司涞水分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，减半收取1110元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司涞水分公司负担777元，由被告方力负担333元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了微信聊天记录截图及照片共十张，拟证明上诉人提供的物业服务符合双方的合同约定，大部分业主对上诉人的物业服务认可满意。因上述证据形成时间系在2019年以后，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院所查明的事实与一审无异。 本院认为，本案二审争议焦点为上诉人于2017年8月1日至2018年12月31日期间所提供的物业服务是否存在瑕疵。从本案现有的证据以及双方当事人在一、二审的庭审陈述来看，上诉人的该段期间向小区业主所提供的各项物业服务中，包括安保、交通等方面均存在不同程度的瑕疵。一审法院综合考虑上诉人的履约情况依法对被上诉人应支付的物业服务费予以调整，确定被上诉人按照物业服务合同约定的物业服务费标准的70%予以支付，并无不妥。上诉人认为其提供的物业管理服务符合合同约定，不应调减物业服务费，但该主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于违约金，因违约金条款属于格式条款，加重了业主的负担，上诉人未提交证据证明对被上诉人履行了提醒注意及详细解释说明的义务，因此一审法院未支持上诉人关于违约金的诉请，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，上诉人世贸天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2220元，由世茂天成物业服务集团有限公司涞水分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛   育   红 审 判 员 孟庆池审 判员马媛 二〇二〇年六月八日 法官助理 周子辰书记员张炎圻