德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初197号 原告：李钦成，男，1975年1月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：唐小容，女，1977年11月7日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：德阳市利群优房地产经纪有限责任公司，住所地四川省德阳市文庙街51号3幢2-8号。统一社会信用代码91510600746946425Y。 法定代表人：游军，该公司执行董事。 被告：吴雪梅，女，1987年1月17日出生，汉族，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：陈华兵（系吴雪梅之夫），男，1978年6月21日出生，汉族，住四川省绵竹市。 原告李钦成、唐小容与被告德阳市利群优房地产经纪有限责任公司（以下简称：利群优公司）、被告吴雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李钦成、唐小容，被告吴雪梅的委托诉讼代理人陈华兵到庭参加诉讼；被告利群优公司经本院公告送达相关诉讼文书，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李钦成、唐小容向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告利群优公司签订的《房屋租赁合同》，确认利群优公司与吴雪梅签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；2.二被告立即返还“德泰安安商业广场1-1-11号房屋给原告；3.被告利群优公司向原告支付自2015年7月15日至租赁合同解除之日（庭审中，原告明确为截止2019年12月7日）的租金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月7日，原告与案外人四川德泰房地产开发有限公司（以下简称：德泰公司）签订《订房认购合同》，2014年签订《商品房买卖合同》购买位于德阳市旌阳区，合同总价320784元，2019年9月4日登记在原告名下。原告与被告一于2014年9月4日签订《房屋租赁合同》，约定将位于德阳市旌阳区共计39.12平方米（建筑面积）出租给被告一使用。租金：第一年为商铺购买总价的6%；第二年为商铺总价的8%；第三年及以上年租金为商铺购买总价的10%，租金应于每年7月15日前付清。合同租赁期限为2015年7月15日至2027年7月14日止，至今被告一未向原告支付租金。后被告一在未经原告同意的情况下，将案涉房屋转租给被告二并签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日，原告及德泰公司多次要求被告二腾退案涉房屋，但被告二均予以拒绝，并将案涉房屋锁闭。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告利群优公司未作答辩。 被告吴雪梅辩称，答辩人与利群优公司的租赁合同及补充合同合法有效，答辩人愿意腾退房屋给原告。 本案经审理认定事实如下： 2013年4月7日，原告唐小容与德泰公司签订《定房认购合同》1份，约定原告向德泰公司定购其开发的“德泰安安商业广场”1-1-11号营业房，定金30000元。当日，原告向德泰公司支付购房定金30000元。2014年，二原告与德泰公司签订正式的《商品房买卖合同》，约定二原告向德泰公司购买“德泰安安商业广场”1-1-11号营业房，交房时间为2014年12月31日以前，预测建筑面积39.12平米，总价款320784元，于2014年9月4日支付200000元（含定金30000元），于2014年11月30日前付清尾款120784元。2014年9月4日、2014年11月28日，二原告通过POS机向德阳市利居房地产经纪有限责任公司（以下简称：利居公司）支付购房款170000元、120784元，并由利居公司向二原告出具收款收据。游军系利居公司法定代表人并与被告德泰公司共同投资开发建设“德泰安安商业广场”。2015年6月3日，利居公司经四川省工商行政管理局核准，企业名称变更为德阳市利群优房地产经纪有限责任公司，即本案被告一。 2014年9月4日，李钦成为出租方（甲方），利居公司为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在德阳市旌阳区孝泉镇“安安商业广场”项目1-1-11号商铺共39.12平方米（建筑面积）出租给乙方使用；租赁时间自2015年7月15日起至2027年7月14日止，共12年，租期届满后，如甲方仍继续出租房屋的，同等条件下，乙方拥有优先承租权；租金第一年为19247元，第二年为25663元，第三年及以上租金皆为32078元，租金于每年7月15日之前付清。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。至原告起诉时，被告利居公司、利群优公司未支付租金。2014年9月12日，利居公司（出租方、甲方）与吴雪梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方同意将位于德阳市旌阳区的营业用房1栋1楼9、10、11号（建筑面积127.6平方米）出租给乙方。乙方将承租房屋用于经营儿童游乐场。租期3年，2014年10月1日至2017年9月30日止。租金为62元／平方米／月，年租金为94932元，乙方在签订本合同时一次性支付租金34800元，剩余租金在每次租金到期前柒日内缴纳。签订本合同当日，乙方向甲方交付人民币5800元作为保证金，待合同期满后在乙方无违约情况及结清租金、水电、物管等费用后一次性无息退还给乙方。2014年9月12日，利居公司（甲方）与吴雪梅（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：甲方对乙方给予自交房起36个月内不再收取其余租金的优惠（已交租金不退）……。2015年8月30日，吴雪梅向利居公司提出申请，要求将其与利居公司签订的租赁合同推迟到安安商业广场商家百分之七十全部入住并正常经营后开始执行，在此期间我们各家所使用的水电费自行支付，不再支付其他费用。利居公司表示同意。利居公司与吴雪梅签订的《房屋租赁合同》的房屋包含原告所有的一套房屋。 另查明，本院采取公告方式向被告利群优公司送达民事起诉状等诉讼文书，2020年4月26日视为送达日。 以上事实，有原告的陈述、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、等证据在卷佐证。 本院认为，原告与利群优公司（原利居公司）签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因被告利群优公司至今未支付租金，原告诉求解除与被告利群优公司的《房屋租赁合同》，本院予以支持。本案中，原告以起诉的方式要求解除与利群优公司签订的《房屋租赁合同》，被告利群优公司于2020年4月26日收到民事起诉状副本，故该合同于2020年4月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，合同签订后原告将房屋交付给被告利群优公司使用至今，已经履行了出租方的合同义务，则有权请求被告利群优公司履行相应的合同义务。故原告李钦成主张被告利群优公司从2015年7月15日起支付租金至2019年12月7日的诉请，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。 利群优公司与吴雪梅签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。原告诉求确认利群优公司与吴雪梅签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效的诉求，本院不予支持。关于两被告立即返还原告房屋的诉求，因原告与被告利群优公司的租赁合同已经解除，被告利群优公司与吴雪梅应将原告所有的房屋返还给原告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告李钦成与被告德阳市利群优房地产经纪有限责任公司（原德阳市利居房地产经纪有限责任公司）签订的《房屋租赁合同》于2020年4月26日解除； 二、被告德阳市利群优房地产经纪有限责任公司与被告吴雪梅于本判决生效之日起二十日内向原告李钦成、唐小容返还位于德阳市旌阳区孝泉镇正阳街中段125号1栋1-11号房屋（川2019旌阳区不动产权第0001439号）； 三、被告德阳市利群优房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李钦成、唐小容支付自2015年7月15日起至2019年12月7日止的租金121808元； 四、驳回原告李钦成、唐小容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费2588元，由被告德阳市利群优房地产经纪有限责任公司全部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长 熊 良 人民陪审员 周 强 人民陪审员 张喜良 二〇二〇年六月二日 书 记 员 易真荣