重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初10199号 原告：刘静，女，1975年10月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：程明，重庆智韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方丹，重庆智韵律师事务所律师。 被告：曾真，男，1987年12月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：陈飞，重庆静昇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程其力，重庆静昇律师事务所实习律师。 原告刘静与被告曾真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘静的委托诉讼代理人程明、方丹，被告曾真的委托诉讼代理人陈飞、程其力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘静向本院提出诉讼请求：1、确认原告刘静与被告曾真签订的《房地产买卖及经纪合同》中的房屋合同买卖关系于2019年2月21日解除；2、被告曾真立即向原告刘静支付违约金884000元；3、本案诉讼费由被告曾真承担。事实和理由：原、被告于2018年5月29日签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定被告购买原告名下房屋，房屋总价为442万元。合同签订后，被告仅向原告支付定金和部分房款，剩余房款至今仍未支付，原告多次向被告催收剩余房款，但被告仍未按约履行。原告遂于2019年2月14日向被告曾真致函，要求解除双方间的房屋买卖合同，但被告签收后，至今仍未向原告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告曾真辩称，1、我与原告签订的《房地产买卖及经纪合同》真实合法有效，双方均应当继续履行，且事实上我方仍在积极履行合同义务，按期向原告转账支付房屋按揭贷款，原告也每期均予以接收。原被告事实上就合同的履行达成了一致，合同不应当冒然解除；2、原告要求解除合同无合同和法律依据，案涉合同并未约定解除条款，且结合本案实际情况，也并不具有法定解除的事由，我方系因暂时资金筹措困难导致逾期支付剩余购房款，但已将近完成合同总价款的30%，我方不存在根本违约的情形；3、原告主张的违约金过分高于其损失，且原告也并未举示相应的证据证明其损失情况，我方认为原告没有损失，原告的该项请求不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产买卖及经纪合同》、律师函、授权委托书、EMS寄件单及快递查询结果、手机转账截图7张、微信转账截图2张、招商银行户口历史交易明细表、招商银行转账汇款业务回单13张、情况说明1份、蒋佩汝身份证复印件，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月29日，刘静作为卖方、曾真作为买方、重庆天田房地产营销顾问有限公司作为经纪方签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定卖方将其名下房屋出售给买方，物业转让成交价为442万元，此价格包括房屋内现有入墙固定装修、附属设施及大修基金和双车位，买卖双方同意按下述方式付款：（一）定金50万元为第一部分房款：买方在签署本合同时缴纳定金20万元予卖方，卖方同意三方签署本合同后将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理房产转让过户手续之用；买方在卖方签署本合同后2日内补足定金30万元交予卖方。（二）392万元为第二部分房款：买方选择分期付款，首付50万元（不含定金），买方须于2018年7月15日之前直接支付卖方；剩余房款280万元买方须于2019年1月30日之前直接支付给卖方。（三）若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起及时交由经纪方托管。……（四）买卖双方约定于2019年1月30日之前办理该物业的《房地产权证》过户手续，自买方名下《房地产权证》出证之日起叁个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并领取《房地产权证》。合同第八条违约责任及纠纷解决方式中约定：（一）若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约方须：【√】向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金；【√】按法律规定使用定金罚则（如买方违约，卖方有权没收定金且有权将该物业再转让于任何人；如卖方违约，卖方应双倍返还定金）。合同第十四条补充条款约定：买卖双方约定该物业卖方净收440万元，因约定收款时间较长，从签合同起到该物业过户之前银行贷款月供由买方支付，由买方每月月供日之前支付月供款给卖方，如买方未及时支付则再次赔偿5000元。如买方需办理按揭手续，则卖方无条件配合，卖方在收到银行按揭贷款后应第一时间退款给买方。买方指定过户人员。卖方在代为还月供款期间、利息由买方承担，本金在房款扣。 2018年5月29日，曾真向刘静分别转账支付5万元、5万元、5万元、5万元。2018年5月30日、2018年7月13日、2018年12月7日，曾真分别向刘静转账30万元、50万元、10万元。 2019年2月15日，重庆智韵律师事务所受刘静委托通过国内特快专递向曾真发出《律师函》，上载明：2018年5月29日，您与刘静签订了《房地产买卖及经纪合同》，合同签订后，您只向刘静支付了定金和部分房款，尚欠三百余万房款未向刘静支付。为此，刘静曾多次向您催收上述款项，但是您在合同约定的期限内并未履行付款义务。截止今日，您也未向刘静支付剩余房款，您逾期支付房款的行为，已经严重违反了合同约定，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，刘静有权行使法定解除权。为妥善解决上述纠纷，避免诉累，我们受刘静委托正式函告您如下：刘静于2019年2月14日解除与您签订的《房地产买卖及经纪合同》，同时您应当承担相应的违约、赔偿责任。该邮件投递结果显示：已签收，本人签收，2019年2月21日。 曾真陈述，我方因为资金紧张，没有在合同约定的日期即2019年1月30日前支付剩余房款，但违约实际上只有几天，我方在2019年2月5日要求向刘静支付当时剩余的全部房款，但由于刘静要求我方承担巨额的违约金，所以我方一直在与刘静协商。刘静要求解除案涉合同无合同约定、无法律规定，其于2019年2月14日发出的律师函并不能达到解除合同的效果。同时，双方间的房地产买卖合同至今在继续履行，特别是2019年2月后我方继续在偿还案涉房屋的按揭贷款，刘静予以接收，未提出异议。刘静表示，曾真所称不属实，在2019年2月14日我方发送解除函之前，曾真从未向我方表达要支付剩余全部房款。曾真所称其在2019年2月之后转账支付按揭款，我方系被动接收，银行没有拒绝接受的业务，不能证明我方同意继续履行合同。 庭审中，曾真举示微信转账截图2张、招商银行户口历史交易明细表、招商银行转账汇款业务回单13张、情况说明1份、蒋佩汝身份证复印件，拟证明曾真根据合同约定从2018年6月起至2019年9月期间共计16次向刘静转账支付房屋按揭贷款，每次8000元，总计128000元。同时也证明双方间的合同并未解除，从2019年2月之后，曾真还在按合同约定履行义务，刘静也并未提出任何异议。该组证据显示：2018年6月5日、7月1日，曾真通过微信分别向刘静转账8000元、8000元；蒋佩汝（其出具情况说明称受曾真委托向刘静打款）分别在2018年8月4日、9月2日、10月1日、11月5日、12月2日、2019年1月4日、2月1日、3月3日、4月4日、5月1日、6月12日、7月2日、8月1日、9月5日向刘静招商银行账户转账汇款各8000元，均摘要备注为月供，共14次。刘静对该组证据的真实性无异议，其表示收到款项128000元属实，但2018年6月、7月的转账系我方主动接收，之后的银行转账均系被动接收，且我方也不能确定银行有无拒收银行汇款的业务，在我方提出解除合同后，我方的态度是要求解除合同，拒绝收取相应款项，不同意曾真继续履行合同。 刘静认为，曾真在合同约定的付款日期前绝大部分房款未支付，其逾期付款的违约行导致其不能收回房款，已经违背了其当时卖房的根本意愿，也导致了其严重的经济损失。关于损失，庭审中，刘静举示了商品房认购协议复印件、银行转账截图、案外人与重庆融联盛房地产开发有限公司签订的重庆市商品房买卖合同，拟证明刘静与重庆融联盛房地产开发有限公司签订了认购书，预购该公司名下价格为428万元的房屋一套，并支付10万元定金，后因曾真未按约支付款项导致刘静未能向该公司支付房款并签订买卖合同，导致刘静缴纳的10万元定金被没收，同时刘静欲购买的房屋被该公司以461万元的价格出售给第三人，产生了差价损失。曾真对商品房认购协议复印件、银行转账截图真实性均不认可，认为不能证明刘静购买了所谓的房屋；重庆市商品房买卖合同真实性认可，但与本案无关。 本院认为：原告刘静与被告曾真于2018年5月29日签订的《房地产买卖及经纪合同》（以下简称《房产买卖合同》）系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 《房产买卖合同》中明确约定曾真支付定金50万元，于2018年7月15日之前支付首付款50万元，剩余房款280万元买方曾真须于2019年1月30日之前直接支付给卖方。现曾真按约支付了定金50万元、首付款50万元，但合同约定的应在2019年1月30日之前支付的剩余房款280万元其仅支付了10万元，其也认可因资金紧张没有按期支付剩余房款，故曾真构成违约。因房产买卖合同中明确约定了剩余房款280万元的支付期限为2019年1月30日之前、办理案涉房屋产权过户手续的期限为2019年1月30日之前，则曾真未在该期限内支付合同约定房款势必会影响卖方刘静在订立该合同时的目的。合同第八条也明确约定“买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金；如买方违约，卖方有权没收定金且有权将该物业再转让于任何人”，即曾真未按合同约定在2019年1月30日前支付剩余房款280万元构成违约时，刘静根据该合同约定条款有权解除合同，另行转让该物业。同时，刘静于2019年2月15日向曾真发送《律师函》通知解除双方间的房屋买卖合同前，曾真仅支付房款110万元，尚不足总房款的三分之一，在双方合同对全部房款的支付期限进行明确约定的情形下，曾真未按期支付剩余房款的违约行为已影响刘静订立合同目的的实现，构成根本违约。故刘静在2019年2月15日向曾真发送《律师函》通知解除双方间的房屋买卖合同时，既达到了合同约定的解除条件，又符合法定解除的情形，该《律师函》产生解除双方间房屋买卖合同关系的法律后果，故刘静与曾真签订的《房地产买卖及经纪合同》中的房屋合同买卖关系于曾真在2019年2月21日收到《律师函》时解除，原告刘静请求确认其与曾真签订的《房地产买卖及经纪合同》中的房屋合同买卖关系于2019年2月21日解除，符合法律规定，本院予以支持。被告曾真辩称，其违约实际上只有几天，其在2019年2月5日即要求向刘静支付当时剩余的全部房款，因刘静提出高额违约金其才没有支付。本院认为，曾真并未举示证据证明其在2019年2月15日前曾向刘静要求支付全部剩余房款或其要求支付剩余款项而刘静拒绝接收，其也没有举示证据证明其在该日期前具备相应的支付能力，依法由曾真承担举证不能的不利后果，对该抗辩意见，本院不予采信。被告曾真辩称，其在2019年2月之后仍在继续偿还案涉房屋的按揭贷款，刘静也是接收的，表明双方间的房屋买卖合同尚未解除，至今仍在履行。本院认为，刘静已在2019年2月15日向曾真发送《律师函》明确通知解除双方间的房屋买卖合同，曾真在2019年2月至9月期间向刘静账户转账汇款按揭款是其单方行为，并无证据表明刘静明确接受，故不能视为刘静同意继续履行合同，且在双方间的房屋买卖合同关系已于2019年2月21日解除的情形下，曾真单方向刘静账户转账汇款的行为并不能改变双方间房屋买卖合同关系已解除的事实。对被告曾真的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金。本案房屋买卖合同系因被告曾真违约导致解除，根据合同“若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金；按法律规定使用定金罚则（如买方违约，卖方有权没收定金且有权将该物业再转让于任何人；如卖方违约，卖方应双倍返还定金）”之约定，刘静有权要求曾真支付房屋成交价20%的违约金88.4万元（442万元×20%），或适用定金罚则。曾真辩称，合同约定的房屋总价20%的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，首先，曾真虽提出合同约定的房屋成交价20%的违约金过高，但根据“谁主张、谁举证”的原则，其负有证明违约金过高的举证责任，但其并未就违约金是否过分高于违约所造成的损失的事实进行举证，依法应承担举证不能的不利后果。其次，刘静举示的商品房认购协议复印件、银行转账截图，无其他证据相佐证，本院无法核实真实性。即便其举示的商品房认购协议复印件、银行转账截图、案外人与重庆融联盛房地产开发有限公司签订的重庆市商品房买卖合同真实，其拟证明的损失金额也仅为44万元(定金10万元+房屋另行出售差价33万元)，合同约定的违约金金额过分高于该损失金额。最后，违约金具有弥补损失和惩罚违约的双重性质，当事人在合同中预先约定违约金的目的也是为了避免日后举证证明损失的困难，故综合考虑合同的履行情况、曾真支付50万元定金的事实、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情将违约金调低至500000元。故原告刘静要求被告曾真支付违约金500000元，本院予以支持，对该项请求超出部分，本院不予支持。被告曾真辩称合同约定的房屋总价20%的违约金过高，请求法院予以调整的意见，本院予以采纳， 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告刘静与被告曾真于2018年5月29日签订的《房地产买卖及经纪合同》中的房屋合同买卖关系于2019年2月21日解除； 二、被告曾真在本判决生效后五日内向原告刘静支付违约金500000元； 三、驳回原告刘静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费42160元，由被告曾真负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  晏慧耘 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  陈 源