北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25164号原告：赵艳华，女，1965年10月27日出生，汉族，退休职工，住北京市房山区。被告：梁凯，男，1993年7月29日出生，汉族，北京岚盛美容有限公司法人，住北京市房山区。原告赵艳华与被告梁凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳华、被告梁凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵艳华向本院提出诉讼请求：1.请求判令梁凯支付租金18.1万元；2.请求判令梁凯支付利息（以6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年8月6日起至实际付清之日止；以12.1万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年8月6日起至实际付清之日止）。后赵艳华诉讼请求变更为1.请求判令梁凯支付截至2020年2月4日尚欠房租共计116500元；2.请求判令梁凯支付利息（以60000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算自2018年8月6日起至实际付清之日止；以56500元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年9月10日起至实际付清之日止）。事实和理由：2017年8月5日，赵艳华和梁凯签订《商铺租赁协议书》约定将赵艳华位于房山区良乡楸树家园北里6号楼底商4单元101-2号房屋出租给梁凯使用，租期为三年，同时约定了租金标准及其他条款。按照协议书约定，梁凯应于2018年8月5日及2019年8月5日支付租金各10万元，但梁凯至今未付。经赵艳华多次督促未果，故诉至法院。梁凯辩称：不同意赵艳华的诉讼请求，4月份我还在赵艳华处经营，房是赵艳华从物业转租给我。物业给我说赵艳华欠别人十几万，我即和赵艳华表示不想继续承租。2019年5月9日我已经从房子实际搬走。我询问赵艳华钥匙处理，赵艳华未曾理会。后赵艳华给我发信息说马上做年检，我不清楚是什么意思。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵艳华（出租人，甲方）与梁凯（承租人，乙方）签订《商铺租赁协议书》（以下简称“租赁协议”），约定：甲方将其位于房山区良乡楸树家园北里6号楼底商4单元101-2号商铺有偿租给乙方经营使用。该商铺租赁期限为三年，自2017年8月5日起至2020年8月5日止。8月5日至8月25日为装修免租期。该商铺年租金合计人民币100000元，该商铺租金每年按上年基础递增10%。乙方需于签订本协议时另行向甲方交纳保证金人民币16000元，该保证金不计利息，在本协议终止后，并在乙方将租赁商铺及配套设施完好交还给甲方后一个月内全部退还。租赁期间乙方如有违约行为，保证金甲方有权不予退还。本协议租赁期满乙方续租或本协议提前解除的，乙方应于租赁期满或本协议提前解除后当日将承租的商铺及甲方提供的配套设施恢复原样交给甲方，乙方拒不交还的，视为乙方放弃租赁房屋范围内一切遗留物品的所有权，甲方有权采取任何措施收回商铺，任意处置遗留物品，由此造成的损失概由乙方承担。因乙方强行滞留造成甲方无法及时收回商铺的，乙方滞留期间需向甲方支付相当于两倍租金的房屋使用费。双方约定经双方协商一致，可以提前解除本协议。乙方逾期未交甲方租金、综合管理费、保证金或其他费用的，甲方有权解除本协议，收回商铺，已收的费用甲方有权不予退还。双方还约定了其他事项。诉讼中，梁凯主张其已于2019年5月9日实际搬离涉案房屋，并已实际发微信告知赵艳华，2019年11月有人向其打电话维修暖气时，其将钥匙已交于其承租店铺隔壁同为赵艳华承租商户的卖皮草的店铺处，故其支付房租应当截止至2019年5月9日实际搬离之日，为证明其诉讼主张梁凯提供了证据：1.梁凯与其手机微信备注名称为“赵姐”的微信聊天记录3张。证明其在2019年5月初曾就不再承租房屋一事告知赵艳华。2.2019年4月6日及2019年4月8日梁凯两次向其手机微信备注名称为“赵姐”的微信转账5000元，证明梁凯曾向赵艳华微信支付房租10000元。对梁凯的上述主张，赵艳华不予认可，其主张梁凯并未向其告知不再承租并已实际搬离涉案房屋的事情。对于梁凯提交的上述证据赵艳华不予认可：1.对于聊天记录的真实性不认可，不记得曾经有过此聊天记录，自己已经换手机了，无法查看或提供2019年5月与梁凯的聊天记录；2.对于微信转账记录，真实性不认可，证明目的认可，认可梁凯曾于2019年4月6日及2019年4月9日向其两次微信转账5000元，但不清楚梁凯微信转账记录的截图。诉讼中，赵艳华主张梁凯应支付自2017年8月5日至2020年2月4日房租共计286500元，已支付房屋租金170000元（含16000押金），尚欠房屋租金116500元，赵艳华称自2017年8月5日至2019年4月8日，梁凯分别于2017年8月5日、2017年8月5日、2018年4月28日、2018年5月11日、2018年9月4日、2018年9月10日向其转账50000元、4000元（没记清应是装修保证金）、30000元、30000元、10000元、40000元，用于支付房租；于2019年4月6日、2019年4月8日通过微信转账两笔5000元向其支付房租，为证明其主张，赵艳华提交了证据：1.赵艳华名下在中国工商银行房山昊天支行银行账号为×××的账户明细，显示：其于2017年8月5日收到徐※伟代梁凯转账50000元、4000元，于2018年4月28日收到徐※伟代梁凯转账30000元，于2018年5月11日收到徐※伟代梁凯转账30000元，于2018年9月4日收到徐※伟代梁凯转账10000元，于2018年9月10日收到徐※伟代梁凯转账40000元。对于赵艳华的上述主张，梁凯不认可2017年8月5日向赵艳华转账4000元系装修保证金，并主张其已支付房租为18万左右，但梁凯未能就其主张已支付租金总额提供相关证据。另查明，涉案房屋系赵艳华自北京朝晖物业管理有限公司（以下简称朝晖物业公司）处租赁，租赁期限为六年，自2016年6月1日始。诉讼中，赵艳华称其转租给梁凯系经过朝晖物业公司允许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，赵艳华与梁凯签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，梁凯尚在合同履行期内单方搬离涉案房屋的行为，系以自己的实际行动表明不再履行合同，构成单方违约，但考虑到该义务性质又不宜强制履行，合同已陷入僵局，应予解除；关于《租赁协议》的解除时间，本案中，梁凯提交微信聊天记录主张其已于2019年5月9日实际搬离承租房屋并就离开事宜微信告知赵艳华，对此赵艳华不予认可，并否认微信聊天记录为其与梁凯聊天记录，本院结合双方陈述租金支付情况及聊天记录的内容等综合衡量，对此聊天记录的真实性予以采信，但此聊天记录难以证明双方就不再承租一事达成确定意见并完成交接事宜，故对其证明目的不予采信。在本案庭审中，梁凯即明确表示其不再承租并早已搬离涉案房屋，赵艳华最迟应于本案庭审时知晓上述事实，结合双方《租赁协议》中约定“租赁期满乙方本能续租或本协议提前解除的，乙方应于租赁期满或本协议提前解除后当日将承租的商铺及甲方提供的配套设施恢复原样交给甲方，乙方拒不交还的，视为乙方放弃租赁房屋范围内一切遗留物品的所有权，甲方有权采取任何措施收回商铺，任意处置遗留物品，由此造成的损失概由乙方承担”，本院认为涉案房屋已于2019年12月17日本院开庭后实际处于赵艳华控制之中，综合上述情况，本院认定梁凯与赵艳华签订的《房屋租赁》合同已于2019年12月17日解除。现双方关于已实际支付房租数额说法不一，梁凯未能就其主张已支付房租180000元提供相应证据，本院不予认定，赵艳华未能就其主张的一笔4000元转账系装修押金提供证据，本院不予认定，综上本院认定梁凯已交纳租金金额为174000元（含押金），至2019年12月17日尚欠租金96703元，对于赵艳华要求梁凯支付的上述合理金额本院予以支持，超出金额部分，本院不予支持；关于赵艳华要求梁凯支付租金利息一节，因双方无相关约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，判决如下：一、梁凯于本判决生效后七日内给付赵艳华尚欠租金96703元。二、驳回赵艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1315元，由赵艳华负担206元（已交纳），由梁凯负担1109元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 马绍辉二〇二〇年六月二十九日法官助理 郭晓欣书 记 员 李 琳