云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0129民初1132号原告（反诉被告）：龙云仙，女，1978年9月11日生，彝族，住寻甸县。委托诉讼代理人：高祥艳、包崇照，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：云南瑞麟置业有限公司，住所地：昆明市寻甸县仁德镇北城区莲花小区西面。统一社会信用代码：91530129574674522Y。法定代表人：彭术文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李丽萍，云南东风律师事务所律师，特别授权代理。原告龙云仙与被告云南瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月3日立案后，被告云南瑞麟置业有限公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告龙云仙及其委托诉讼代理人高祥艳、包崇照、被告瑞麟公司的委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼。后云南瑞麟置业有限公司未按期交纳诉讼费用，本院按撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告龙云仙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付位于寻甸县北城区的房屋，并配合办理房屋产权登记；2、请求判令被告以247162元为基数，按年利率6%加收30%的标准向原告支付自2014年8月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年3月30日，违约金为101213元）；3、本案的诉讼费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实与理由：2014年9与25日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告以247162元购买被告位于寻甸县北城区。合同约定，被告应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。被告逾期交房的，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付原告违约金；逾期30天后，原告决定继续履行合同的，被告按原告已付房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。截至今日，被告也未将房屋交付给原告。原告认为，原告已经按照合同约定向被告支付了房款，被告亦应当履行其合同义务。被告至今未能交房已经严重供违反了合同约定，损害了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失。因此，原告为维护自己的合法权益，特依据我国相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告瑞麟公司辩称：1、涉案房屋所在玉麟瑞府小区北区，因尚未竣工验收，达不到《商品房购销合同》约定的和《建筑法》规定的交房标准，故涉案房屋尚不能交付给原告使用，人民法院也不宜强行判决被告交房，判决了也执行不了，即便强行判决了，在法院强制执行的过程中，执行法官也不敢将未验收合格的房子交付给原告使用。2、涉案房屋因《商品房购销合同》约定的办理产权证的条件尚未成就，且因涉案房屋未竣工验收及涉案房屋所在玉麟瑞府小区地块尚拖欠政府土地出让金4,900万元，政府不给予办理产权证等因数，涉案房屋尚办不了产权证，故本案不宜强行判决被告办理涉案房屋的产权证。3、原告主张的逾期交房违约金过高，远远超过其实际损失，被告要求人民法院往下进行调整，涉案房屋所在楼盘2014年烂尾至2018年恢复生产，公司生产经营刚刚回暖，举步维艰，而小区逾期交房牵扯几百户业主，如果违约金判决过高，势必给被告生产经营造成困难，被告补缴土地出让金办理房产证更是遥遥无期，最终受害的还是原告自己，形成恶性循环。综上所述，请人民法院驳回原告的第一、第二个诉讼请求，对第三个诉讼请求依法判决。4、被告已经提起反诉要求解除和原告的合同及补充协议，合同解除后原告就不需要办理房产证及过户手续，然后合同解除后，原告主张的违约金也应当按照合同解除第九条第三款的规定是总房款的10%，而且合同解除后违约金条款也是不需要履行的。原告龙云仙为支持自己的诉讼主张，提交如下证据：一、原告身份证复印件及被告企业信用信息公示报告，欲证明原被告主体适格的事实。二、商品房购销合同、收据原件各一份，欲证明商品房购销合同签订后，原告已按照合同约定支付完房款，但被告并未在2014年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，被告的行为已构成违约的事实。经质证，被告瑞麟公司对原告提交的第一、二组证据的三性没有异议。本院认为，原告龙云仙提交的二组证据，本院依法对其证明力予以采信，证明内容根据全案证据予以综合认定。被告瑞麟公司为证明自己的答辩主张，提交如下证据：一、催缴土地出让金的通知、催缴土地出让金的告知函、土地出让金的通知单复印件各一份，欲证明被告开发的玉麟瑞府小区南北两个地块，尚拖欠政府出让金4,900万元（不包括滞纳金）。二、寻甸县人民政府会议纪要复印件一份，欲证明寻甸县人民政府会议要求玉麟瑞府项目的土地出让金缴纳清后才给以办理产权证书。经质证，原告龙云仙对被告瑞麟公司提交的第一组证据的真实性、客观性认可，关联性不认可，理由是与本案诉请无关，系被告与第三方的争议事由；对提交的第二组证据的真实性、客观性认可，关联性不予认可，理由是与本案诉请无关，所提交证据是寻甸县人民政府的权利义务，与本案无关，也不是办理产权证、交房、支付违约金的事由。本院认为，被告瑞麟公司提交的证据，本院对其真实性予以确认，但该证据与本案诉请不具有关联性，不能成为被告违约免责的抗辩理由，故本院依法对其证明力不予采信。经审理，本院确认以下法律事实：原告龙云仙与被告瑞麟公司于2013年11月15日签署合同编号为：ＹＬＲＦ20130720的《商品房购销合同》，该合同约定：原告向被告购买坐落于寻甸县北城区，房屋建筑面积为67.78平方米，合同金额人民币247162元，交房时间为2014年8月30日前。合同签订后，原告按照《商品房购销合同》的约定，向被告支付了绝大部分购房款，因龙云仙未按时支付购房款，中国建设银行股份有限公司寻到支行依据担保合同向瑞麟公司扣款9868.59元。由于涉案房屋所在楼盘2014年工程发生烂尾，被告一直未按合同约定交房，2018年政府督办才复工，目前，被告所开发的“玉麟瑞府”项目的主要工程已经完工，但消防、绿化、道路等工程尚未完工，被告所开发的涉案楼盘尚未竣工验收，现处于尚在施工状态。双方签订的《商品房购销合同》中载明，原告购买的房屋为预售商品房，预售许可证号为“预许寻字（201205-5）号”。合同约定，被告逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；超过30天逾期交付的，被告每逾期一天按已付房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。现双方约定的交房时间已严重超期，被告不能按期交付房屋，《商品房购销合同》中约定的延期交房违约金也从未向原告支付过。另查明，涉案房屋所在“玉麟瑞府”小区地块用地已缴土地出让金3000万元，欠缴土地出让金4900万元。本案争议焦点及评判意见：一、对于逾期交房违约金应依何种标准计算的问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”，第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告均具有相应的民事行为能力，被告也已取得房屋预售许可证，双方在自愿协商，意思表示真实的基础上签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，不违反法律规定及社会公共利益，合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原告已经履行了支付全额房款的合同义务，而被告未按约定的期限交付房屋，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致可以变更合同”。本案中，《商品房购销合同》中关于逾期交房的约定，属于无确定期限的固定标准的约定，对双方均有约束力，双方约定每日0.1%的计算标准，其年利率应为36.5%，但该违约金计算标准过高，现原告诉请法院予以调整，按年利率6%加收30%的标准支付自2014年8月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。本院认为，对于双方当事人合同中所约定的违约金数额过分高于违约造成损失的，人民法院可以根据诚实信用原则、公平原则，参照实际损失情况、过错程度、预期利益，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金原则，合理调整裁量幅度。现原告主动申请减少违约金，诉请按年利率6%计付，将每日0.1%的计算标准调整为每日0.2‰以下，并不违反前述法律规定，且趋于合理。结合本案商品房预售合同的法律关系，兼顾双方当事人的利益，综合考虑金融机构执行购买商品房贷款利率的一般原则，参照中国人民银行贷款基准利率上浮，酌情将逾期交房违约金调整为年利率6%并无不当，本院予以采纳。但提出按年利率6%计付的基础上加收30%违约金的主张明显过高，且原告未提交相关证据证明其相关损失，不能以本案中被告存在逾期交房行为，加大对被告的违约金惩罚性，考虑本案逾期交房时间违约情形持续时间较长等因素，不宜在按年利率6%计付的基础上再加收30%违约金，故本院对原告主张在按年利率6%计付的基础上再加收30%违约金部分不予采纳。本案鉴于被告尚无交房条件，结合原告的请求，2014年8月31日至2020年3月30日，被告应支付的违约金为82,799元（67月÷12×6%×247,162元）；2020年3月31日以后的违约金依据实际交房时间，计算被告应承担的金额。反诉原告第4条答辩意见，因反诉按撤回处理，故其理由不予支持。二、对于原告请求判令被告立即向原告交付房屋并办理房屋产权登记的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。《商品房购销合同》第十条载明“交接该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或书面形式通知乙方办理交接手续……”，即合同约定商品房的交付以经建设单位组织验收合格为前提条件，因涉案楼盘处于尚未完工状态，涉案楼盘尚未竣工验收，涉案房屋尚未经建设单位组织验收合格，故合同约定交付房屋的条件并未成就，现客观上被告暂无履行的可能，依据上述法律规定，故对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，原告可依据出现的情况行使相应的救济权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告云南瑞麟置业有限公司于本判决生效后十日内按年利率6%计算（以购房款人民币247,162元为基数）支付原告龙云仙自2014年8月31日至2020年3月30日的违约金82799元；支付原告龙云仙自2020年3月31日至实际交房之日止，按年利率6%计算（以购房款人民币247,162元为基数）的违约金；二、驳回原告龙云仙的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2,320元，减半收取1,160元，由被告云南瑞麟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  朱朝清二〇二〇年六月十一日书记员  李国维