江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0206民初7391号原告：无锡天辉房地产发展有限公司，住所地无锡市惠山区惠山大道108号4-1009-4（地铁西漳站区）。法定代表人：蔡建中，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：林兴昌，男，1953年11月27日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：华亚芬，女，1955年2月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡市灵森建设工程有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道锡沪西路42-8号一楼。法定代表人：王金尧。被告：林某，男，2007年6月18日生，汉族，住无锡市惠山区。被告暨林某法定代理人：林晖杰，男，1981年5月10日生，汉族，住无锡市惠山区。被告暨林某法定代理人：孙小丽，女，1986年3月6日生，汉族，住无锡市惠山区。原告无锡天辉房地产发展有限公司（以下简称天辉公司）诉被告林兴昌、被告华亚芬、被告无锡市灵森建设工程有限公司（以下简称灵森公司）、被告林某、被告林晖杰、被告孙小丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法由审判员张茹婷适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，原告天辉公司的委托诉讼代理人朱阳霆、被告林兴昌、华亚芬、林某的法定代理人林晖杰、灵森公司的法定代表人王金尧到庭参加诉讼。后，本案依法适用普通程序，组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告天辉公司的委托诉讼代理人朱阳霆、被告林兴昌、华亚芬、被告孙小丽暨林某的法定代理人到庭参加诉讼，被告灵森公司、林晖杰经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告天辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除天辉公司与林兴昌、华亚芬、林某签订的商品房买卖合同（合同编号41000067）及房款分期付款补充协议；2、判令林兴昌、华亚芬、林某及林某的法定监护人协助天辉公司办理该商品房注销备案登记手续（合同备案号201902280270），逾期支付约定的每日5280元违约金至实际履行之日止；3、判令解除天辉公司与林兴昌、华亚芬、林某于2019年7月24日签订的工程款抵扣房款协议；5、判令林兴昌、华亚芬、灵森公司、林某、林晖杰、孙小丽支付违约金492000元；5、判令林兴昌、华亚芬、林某及其法定监护人承担律师费8000元；6、确认天辉公司有权优先扣除林兴昌、华亚芬、林某应当向天辉公司承担的各项费用后，如有剩余再无息返还；7、判令灵森公司对上述第二、五项金钱债务承担连带清偿责任；8、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年2月28日，天辉公司与林兴昌、华亚芬、林某签订《商品房买卖合同》，约定天辉公司将美的国宾府18幢4单元302室房屋出售给其三人；2019年7月24日，双方签订房款分期付款补充协议，并与灵森公司签订工程款抵扣房款协议书，约定分期付款以及工程款抵扣房款金额及时间；林兴昌、华亚芬、林某迄今未按约支付房款；林晖杰、孙小丽作为林某的法定监护人，应对林某的债务承担责任；现诉至法院，望判如所请。被告林兴昌、华亚芬、林某、孙小丽、林晖杰答辩称：违约属实；剩余房款案外人答应向其支付后未能按期支付；天辉公司要求支付20%违约金过高，房价上涨，房子也被收回，希望调整违约金，同意按照银行利息支付。被告灵森公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，林兴昌、华亚芬、林某（买受人）与天辉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：天辉公司将坐落于惠山区天丰路南侧、惠山大道西侧美璟澜庭18幢4单元302室房屋出售给林兴昌、华亚芬、林某；总价款2460000元；签订合同前买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当在2018年12月4日前支付30000元，于2018年12月24日前支付370000元，于2019年3月20日前支付300000元，于2019年5月20日前支付1760000元；买受人逾期付款的，如付款逾期7日内，买受人逾期每日按应付款万分之二向出卖人支付违约金；买受人付款逾期超过7日不满15日的，买受人逾期每日按应付款万分之四向出卖人支付违约金，付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计合同总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人要求解除合同的，买受人应及时配合出卖人到房地产交易中心办理《无锡市商品房（预）销售合同》的注销手续，并承担相关手续费，否则，由此给出卖人造成的损失由买受人予以全额赔偿；合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人；等内容。2019年7月24日，天辉公司（甲方）与林兴昌、华亚芬、林某（乙方）签订《房款分期付款补充协议》，约定林兴昌、华亚芬、林某于2019年9月20日前支付1022000元；逾期超出30天后，甲方有权随时解除合同，甲方解除合同的，乙方应按购房款总金额的20%向甲方支付违约金，同时乙方应及时配合甲方到房地产交易中心办理《商品房买卖合同》的注销等相关手续；否则，乙方还应当在甲方书面通知配合办理相关注销手续之日起按日向甲方额外支付房款余额3‰的违约金，给甲方造成其他损失的，甲方可全额要求赔偿；逾期超过30天后，甲方未解除合同的，乙方仍应按照本条第一款约定支付违约金，合同继续履行；等内容。同日，天辉公司（甲方）、灵森公司（乙方）、林兴昌、华亚芬、林某（丙方）签订《工程款抵扣房款协议书》，约定：丙方已购买甲方开发的本合同项下商品房，乙方拟以甲方应向其支付的材料／工程款冲抵丙乙方应支付甲方的购房款；丙方已购买甲方开发的美的国宾府项目18座4单元302号房产，房款总价2460000元；丙方已向甲方交纳定金700000元，所欠房款1760000元；购房合同中买受人仅为丙方，由丙方作为产权人，但乙方、丙方连带共同承担本协议及购房合同中约定的付款义务及相关责任；欠款1760000元以下列方式支付：第1笔金额人民币1022000元，丙方自付时间：2019年9月20日前；第二笔金额人民币738000元，乙方抵扣时间：2020年1月20日前；如上述期限内，甲方到期应付乙方材料／工程款不足抵扣丙乙方应付剩余购房款的，则乙、丙方应于以上各期抵扣截止日，以现金或者汇款方式付清当期全部剩余的购房款，且甲方有权从乙方承接的美的地产所辖项目的其他工程款中抵扣；逾期超过60日，未付清全部购房款的，甲方丙方有权解除合同，乙、丙方应按房款总价的20%向丙甲方支付违约金；拟实际抵扣的材料／工程款，应有甲乙双方确认无异议后方可进行抵扣，乙方不得仅以其材料／工程合同约定的付款时间作为材料／工程款已实际发生和存在的依据；等内容。上述补充协议、抵扣房款协议书签订后，林兴昌、华亚芬、林某未于2019年9月20日前支付房款1022000元。2019年10月16日，天辉公司诉至本院，要求解除双方签订的商品房买卖合同、房款分期付款补充协议、工程款抵扣房款协议书等。孙小丽在庭审中表示对林某签署合同认可，买房的事情一家人都是知道的。林兴昌、华亚芬、林某提出相应款项暂时无法支付希望延期至2020年5月1日前，如到期不能支付则同意解除合同。截止判决作出之日，林兴昌、华亚芬、林某未向天辉公司支付1022000元房款。天辉公司明确因本案起诉时尚未达到灵森公司付款期限，灵森公司的工程款未抵扣购房款。天辉公司因本案诉讼委托江苏汇泉律师事务所代理诉讼，支出律师代理费8000元。以上事实，有商品房买卖合同（预售）、房款分期付款补充协议、工程款抵扣房款协议书、委托代理合同、增值税专用发票、交通银行电子回单、银联回单及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：天辉公司与林兴昌、华亚芬、林某签订的商品房买卖合同、房款分期付款补充协议书以及天辉公司与林兴昌、华亚芬、林某、灵森公司签订的工程款抵扣房款协议书均系当事人真实意思表示，并未违反法律法规，合法有效，双方均应依约履行。林兴昌、华亚芬、林某未能按期支付相应房款，天辉公司有权按照双方约定解除商品房买卖合同及房款分期付款补充协议、工程款抵扣房款协议书。林兴昌、华亚芬、林某应当按约协助天辉公司办理商品房注销备案登记手续。关于违约金，考虑到林兴昌、华亚芬、林某按约支付了前期房款，此后也积极筹措剩余房款，房价亦有所波动，天辉公司为本案诉讼支付了8000元律师代理费，未举证其他损失金额，本院酌情认定违约金为200000元。合同解除后，天辉公司应当向林兴昌、华亚芬、林某返还已收取的购房款700000元。天辉公司明确灵森公司工程款未予抵扣，根据双方工程款抵扣房款协议书约定，实际抵扣应当经甲乙双方确认无异议后方可抵扣，灵森公司亦未提供与天辉公司就工程款抵扣案涉房款的相关证据，林兴昌、华亚芬、林某与灵森公司之间的债权债务关系，由双方另行主张。林某系未成年人，林晖杰、孙小丽为其监护人，应承担相应责任。工程款抵扣房款协议书中明确，灵森公司与林兴昌、华亚芬、林某连带共同承担该协议及购房合同中约定的付款义务及相关责任，天辉公司要求灵森公司对林兴昌、华亚芬、林某上述付款义务承担连带责任，本院予以支持。天辉公司其余诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡天辉房地产发展有限公司与林兴昌、华亚芬、林某签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201902280270）及《房款分期付款补充协议》解除；二、林兴昌、华亚芬、林某于本判决发生法律效力之日起十日内协助无锡天辉房地产发展有限公司办理注销上述第一项商品房买卖合同的备案登记手续；三、林兴昌、华亚芬、林晖杰、孙小丽于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡天辉房地产发展有限公司支付违约金200000元；四、无锡天辉房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林兴昌、华亚芬、林某返还购房款700000元；五、无锡天辉房地产发展有限公司与林兴昌、华亚芬、林某、无锡市灵森建设工程有限公司签订的《工程款抵扣房款协议书》解除；六、无锡市灵森建设工程有限公司对林兴昌、华亚芬、林晖杰、孙小丽上述付款义务承担连带责任；七、驳回无锡天辉房地产发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30480元，由天辉公司负担3090元，由林兴昌、华亚芬、林晖杰、孙小丽、灵森公司负担27390元。天辉公司预交诉讼费用中27390元可在本判决书生效之日起十日内向本院申请退回，林兴昌、华亚芬、林晖杰、孙小丽、灵森公司应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张茹婷人民陪审员  石栋一人民陪审员  蒋国良二〇二〇年六月一日书 记 员  梁 倪