广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终984号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市斗门乾南房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区，统一社会信用代码：914**********778XA。法定代表人：黎忠儒，总经理。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市斗门区超明物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区，统一社会信用代码：914***********278A。法定代表人：梁卫超，经理。委托诉讼代理人：陈国仔，广东广语堂律师事务所律师。一审被告：梁卫超，男，1980年8月20日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区**********，居民身份证号码440************715。委托诉讼代理人：陈国仔，广东广语堂律师事务所律师。上诉人珠海市斗门乾南房产开发有限公司（以下简称乾南房产公司）因与被上诉人珠海市斗门区超明物业管理有限公司（以下简称超明物业公司）以及一审被告梁卫超物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾南房产公司上诉请求：1、撤销（2019）粤0403民初2058号民事判决第一、二项；2、判令解除乾南房产公司与梁卫超于2011年12月1日签订的《前期物业服务合同》及乾南房产公司与超明物业公司于2015年10月13日签订的《物业管理合同》；3、判令超明物业公司及梁卫超退出珠海市斗门区*************期（1-9栋）、二期（3-9栋）的物业管理并将全部与物业管理相关的设施设备（包括监控、路灯、保安室等）以及将乾南房产公司、梁卫超与小区业主签订的《物业管理合同》交还给乾南房产公司；4、一、二审诉讼费由超明物业公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏部分事实的认定，认定事实部分不清，对梁卫超的行为前因后果认识不透，导致对梁卫超的行为定性错误。（一）一审法院遗漏认定的事实。1、超明物业公司没有按约定与全体业主签订物业管理合同，物业管理费没有按约定通过物价部门的核准，也不向其他业主公布收费标准，而是自行确定收费标准，且随意提高物业管理费，业主对自己的物业管理没有参与及决定的权利，只能敢怒不敢言，任由超明物业公司决定一切，超明物业公司构成违约。2、超明物业公司没有尽到物业管理的职责，案涉小区这么大，超明物业公司仅仅聘请几个保安人员，也不按劳动法、劳动合同法的规定购买社保，没有完善的管理制度。3、到目前为止，因乾南房产公司仍管理部分物业，应由超明物业公司管理部分的消防设施超明物业公司却拒绝接管，超明物业公司在管理中却使用消防水来清洗路面，导致乾南房产公司每月要承担过千元的水费。4、在无法达到索要不合理管理费目的的情况下，超明物业公司将乾南房产公司的部分商铺（21间，共1674.8平方米）上锁，乾南房产公司既无法使用，也无法对外销售，超明物业公司以此威逼、恐吓乾南房产公司，对乾南房产公司造成重大损失，既违反约定，又构成侵权。（二）一审法院认定不清的事实。1、超明物业公司管理的物业是2015年10月才竣工交付给其管理，但超明物业公司却强行要求乾南房产公司缴纳2011年12月1日至2015年10月31日期间1674.80平方米商铺的物业管理费（按1.5元每平方米标准收费），超明物业公司构成违约。2、在《物业管理合同》中明确约定，对乾南房产公司未售出的12000平方米商铺，超明物业公司每月收取8000元物业管理费。但签订合同一年多后，超明物业公司即违反约定，一直向乾南房产公司施加压力，企图提高物业管理费，超明物业公司构成违约。（三）一审法院认定部分事实不当。梁卫超肆意破坏业主的财物，但梁卫超的犯罪行为是因物业管理事务而起，是对商业街不特定业主或租户的财产破坏，其行为不是个人行为，是代表超明物业公司的意志而为。1、乾南房产公司提供的梁卫超刑事犯罪案件的材料足以证明，梁卫超因超明物业公司违反约定要求收取乾南房产公司不合理的物业管理费而故意实施违法犯罪行为，梁卫超不但是个人独资公司的法定代表人，又是物业管理的主要参与者，是物业管理费的最终受益者，在无法达到非法目的的情况下，肆意破坏业主的财产，虽然刑事责任由梁卫超个人承担，但其民事行为本质上仍与超明物业公司存在因果关系，代表的是超明物业公司的意志和行为。一审法院对梁卫超的行为定性不当。2、梁卫超破坏的不是特定的财产，而是任意的业主财产，包括租户珠海高州商会、商业街二期9栋2单元14、15号商铺、小区施工工地的电箱、商业街公共路灯（属斗门区乾务镇的财产）等，造成了极坏的影响，从而使商业街的业主产生恐惧、不信任。2017年10月18日，超明物业公司法定代表人梁卫超公然在公共场合对其管理的商业街的业主的财物肆意破坏，对全体业主及外来投资者造成非常恶劣的影响。物业管理合同也具有信任委托的属性，业主不可能放心让这个随意破坏业主、租户财产的物业管理公司来管理，租户不敢继续在这里从事商业活动。一审法院对超明物业公司的违约认定不足，没有考虑物业管理的信任、依赖度问题。二、一审法院判决乾南房产公司向超明物业公司支付12000平方米商铺2017年11月之后的物业管理费不当。针对超明物业公司企图提高商铺管理费的违约行为，乾南房产公司于2017年9月致函对方，指出其行为违约，其上锁行为也是违法行为，并罢免其物业管理权（即书面提出解除合同），超明物业公司超过三个月都没有作出反应（回复），按合同法解释合同已实质解除。自此之后，乾南房产公司的物业不再由超明物业公司管理，而由乾南房产公司自行管理。三、一审法院没有注意到珠海市斗门区************的物业管理处于混乱状态。超明物业公司管理的物业包括一期1-9栋及二期3-9栋，但二期1-2栋及200米长商业街因相对复杂、难管理，超明物业公司一直不愿意接手管理，形成一个文化商业街一部分由超明物业公司管理、另一部分由乾南房产公司自行管理的局面。综上，超明物业公司不顾全体业主的利益，没有尽到物业管理职责，作为物业管理者，带头破坏业主或使用人的财物，包括乾南房产公司在内的业主对超明物业公司极度不满、极度不信任。超明物业公司不顾合同约定，以威逼、恐吓的方式企图变更合同，加收物业管理费，构成根本违约，其已不适宜再代为管理物业。请二审法院查清事实，支持乾南房产公司的上诉请求，依法作出判决。二审调查中，乾南房产公司补充以下上诉意见：1、一审法院没有查明超明物业公司的性质，据乾南房产公司核实，超明物业公司是自然人独资公司，梁卫超是独资投资人和法定代表人；2、一审判决书第八页认定物业管理合同中双方约定要组织商业街成立业主委员会并通过有关决定，收费方案要按物价局的收费标准结合本地实际经济水平收取，但一审法院并未查明超明物业公司是否按照该约定成立业主委员会确定收费标准。超明物业公司、梁卫超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。乾南房产公司上诉理由没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回乾南房产公司的上诉请求，维持一审判决。乾南房产公司向一审法院提出本诉请求：1、判令解除乾南房产公司和梁卫超于2011年12月1日签订的《前期物业管理合同》及乾南房产公司和超明物业公司于2015年10月13日签订的《物业管理合同》；2、判令超明物业公司、梁卫超退出珠海市斗门区*************的物业管理并将全部与物业管理相关的设施设备（包括监控、路灯、保安室等），以及将超明物业公司、梁卫超与小区业主签订的《物业管理合同》交还给乾南房产公司；3、判令本案的全部诉讼费由超明物业公司、梁卫超承担。超明物业公司向一审法院提出反诉请求：1、判令乾南房产公司向超明物业公司支付2011年12月1号至2015年10月31日的物业管理费，按物业管理合同的约定每月每平方1.5元计算，面积以合同约定的总面积即1674.80平方米，共计2512.20元/月×47个月=118073.40元；2、判令乾南房产公司支付从2017年11月起暂计至2019年9月的物业管理费，按每月8000元支付，暂计184000元。一审法院认定事实：2011年12月1日，乾南房产公司与梁卫超签订《前期物业服务合同》，约定由梁卫超对位于珠海市斗门区*************进行物业管理，委托管理期限为30年，自2011年12月1日起至2041年12月1日止，梁卫超自负盈亏，并要组织商业街业主成立业主委员会通过有关决定收费方案。2015年10月13日，乾南房产公司与超明物业公司签订《物业管理合同》，约定乾南房产公司将珠海市斗门区******镇文化商业特色一条街2期3-9栋楼的物业管理工作交由超明物业公司，其中住宅面积约30000平方米，商铺面积15000平方米，管理时间为2015年11月1日至2020年12月30日止，共5年；对于已出售住宅/商铺，超明物业公司应根据有关物价局收费标准、结合本地实际经济水平，向业主收取管理费；对于未出售商铺，一期、二期合计面积约12000平方米，仍然属于乾南房产公司所有财产，自签订此合同起5年内乾南房产公司每月支付超明物业公司8000元作为管理费，期间如有售出，超明物业公司按规定向业主直接收取管理费，同时乾南房产公司每月应付管理费要实行同等金额的扣减，5年后如未售出，双方再另行协商。《前期物业服务合同》和《物业管理合同》中均未约定解除合同的条件。2017年10月18日8时许，梁卫超喝酒后来到珠海市斗门区******高州商会，因认为其与乾南房产公司有物业管理债务纠纷且乾南房产公司的负责人加入了高州商会，梁卫超为泄愤而毁坏高州商会及周边财物。一审法院于2018年3月13日作出（2018）粤0403刑初100号刑事判决，判决梁卫超犯故意毁坏财物罪，判处拘役五个月。乾南房产公司是珠海市斗门区******一条街一、二期的建设单位。梁卫超于2013年8月30日成立了超明物业公司，其本人担任超明物业公司的法定代表人。一审庭审中，各方均确认珠海市斗门区******一条街第一期共有9栋楼，第二期共有9栋楼以及一条约200米长的商业街；其中第一期的1至9栋楼以及第二期的3至9栋楼是由乾南房产公司委托超明物业公司提供物业服务，第二期的1、2栋以及约200米长的商业街由乾南房产公司自行提供物业服务。乾南房产公司已支付了2015年10月13日至2017年10月的物业服务费，自2017年11月起未支付。超明物业公司确认乾南房产公司系涉案商业街的建设单位。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、《前期物业管理合同》和《物业管理合同》应否解除；二、乾南房产公司是否尚欠超明物业公司物业管理费及欠费的数额。针对上述焦点问题，一审法院评释如下：一、关于涉案《前期物业管理合同》和《物业管理合同》应否解除的问题。在超明物业公司未成立前，梁卫超系作为公司的发起人与乾南房产公司签订了《前期物业服务合同》，双方亦确认在超明物业公司成立后，由超明物业公司为涉案小区提供物业服务，故一审法院确认梁卫超在《前期物业服务合同》中的全部权利和义务均由超明物业公司享有和承担。而乾南房产公司与超明物业公司签订的《物业管理合同》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约定力。合同签订后，超明物业公司应按约定对涉案物业提供物业管理服务，乾南房产公司应当按照合同约定支付物业管理费。由于上述两份合同中未约定解除合同的条件，故没有法定解除事由，乾南房产公司及超明物业公司均无权单方解除合同。乾南房产公司主张超明物业公司没有尽心尽力管理涉案物业，且梁卫超作为超明物业公司的法人，故意毁坏涉案商业街的公共设施，违反了超明物业公司作为物业管理人所应当承担的责任，故要求解除涉案的《前期物业管理合同》和《物业管理合同》。而根据超明物业公司提交的收据、聘请协议书、送货单等证据，可以证明超明物业公司在涉案商业街提供了相应的管理、维护服务，履行了提供物业服务的义务，梁卫超犯故意毁坏财物罪，是其个人的违法犯罪行为而非代表超明物业公司实施的职务行为，与超明物业公司提供的物业服务并无直接的因果关系。由于乾南房产公司并未提供证据证明超明物业公司未按合同约定提供物业服务，构成根本性违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，应当承担举证不能的不利后果，故对于乾南房产公司要求解除涉案《前期物业管理合同》和《物业管理合同》的主张，一审法院不予支持。二、乾南房产公司是否尚欠超明物业公司物业管理费及欠费的数额的问题。由于涉案《前期物业管理合同》和《物业管理合同》均未约定乾南房产公司需要向超明物业公司支付2015年10月31日前的物业服务费及相关的付费标准，且超明物业公司亦未提交证据证明其在2015年10月31日前已经为涉案商业街实际提供了物业管理服务，故超明物业公司主张乾南房产公司支付该期间的物业管理费，一审法院不予支持。双方均确认乾南房产公司已支付了2015年10月13日至2017年10月的物业服务费，自2017年11月起未支付，而《物业管理合同》中约定，乾南房产公司每月应支付给超明物业公司8000元作为管理费，故超明物业公司一审反诉请求乾南房产公司按每月8000元支付从2017年11月起至2019年9月的物业服务费合计184000元（8000元/月×23个月），于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、乾南房产公司于一审判决生效之日起七日内向超明物业公司支付拖欠的2017年11月至2019年9月的物业服务费184000元；二、驳回乾南房产公司的全部诉讼请求；三、驳回超明物业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8800元由乾南房产公司负担；反诉受理费5831元，由乾南房产公司负担3552元，超明物业公司负担2279元。本院二审期间，乾南房产公司提交了以下证据：1、案涉物业现状图片，拟证明物业管理的现状；2、收据、维修工程合同、发票、用户收费清单，拟证明超明物业公司没有接管案涉物业的消防，消防水水费（户号220010714）一直由乾南房产公司缴纳，消防的维修维护由乾南房产公司承担，超明物业公司没有尽到物业管理职责。本院组织了各方当事人进行了证据交换和质证。二审期间，本院派员到案涉珠海市斗门区**********进行了现场勘查，未发现案涉小区有乾南房产公司主张的超明物业公司未尽管理义务的情形。二审调查中，乾南房产公司确认其没有向超明物业公司支付2015年10月31日前的物业服务费。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是乾南房产公司要求解除涉案《前期物业管理合同》和《物业管理合同》是否成立。乾南房产公司于2011年12月1日与梁卫超签订了《前期物业管理合同》，但梁卫超后来成立了超明物业公司，由超明物业公司对《前期物业管理合同》约定的物业进行管理，故一审法院认定超明物业公司是履行《前期物业管理合同》的实际主体并无不当，本院予以确认。《前期物业管理合同》、《物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。由于两份合同未到期且未约定合同解除的条件，故乾南房产公司要求解除合同则应当举证证明其享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，乾南房产公司在上诉状称超明物业公司随意提高物业费收费标准、没有尽到物业管理的责任、擅自使用消防用水以及对乾南房产公司的部分商铺上锁，构成了根本违约，但乾南房产公司对其主张的这些事实均没有提供充分证据予以证明，本院不予采纳。乾南房产公司又主张梁卫超破坏案涉小区业主财产的行为是代表超明物业公司的意志和行为，对此，本院认为，无论超明物业公司是何种性质的企业，其作为法人与梁卫超在法律上是两个独立的主体，梁卫超实施的违法犯罪行为在法律上只能认定为其个人行为，不能认定为代表超明物业公司的职务行为，乾南房产公司以此为由主张超明物业公司不适合继续管理案涉物业不能成立。在乾南房产公司没有法定解除权的情况下，其主张于2017年9月向超明物业公司发出书面解除通知后双方合同已实质解除缺乏依据，本院不予采纳。综上，乾南房产公司未能举证证明超明物业公司在履行《前期物业管理合同》、《物业管理合同》的过程中存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形，其要求解除该两份合同的理由不能成立，本院予以驳回。关于乾南房产公司应否支付2017年11月以后的物业服务费的问题。根据一审法院查明的事实，超明物业公司一直按合同约定履行物业管理的义务，乾南房产公司接受了相应的物业服务，其应当按合同约定向超明物业公司支付相应的物业服务费。一审法院对物业服务费的具体认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人乾南房产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费8800元，由上诉人珠海市斗门乾南房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张振峰审判员  廖世娟审判员  王 芳二〇二〇年六月八日书记员  梁 暐高培翔