云南省昭通市中级人民法院行 政 裁 定 书(2020)云06行终157号上诉人（原审原告）段志森，男，1958年8月11日出生，汉族，四川省彭州市人，个体工商户，住彭州市。委托代理人蒋波，四川迪扬律师事务所律师，代理权限：一般授权。被上诉人（原审被告）水富市房产管理所（以下简称水富房管所）。住所地：水富市高滩新区长沙路。法定代表人杨联其，水富市房产管理所所长。委托代理人杜娇，云南华泰律师事务所律师，代理权限：一般授权。原审第三人水富杨氏房地产开发经营有限责任公司（以下简称杨氏公司）。住所地：水富市云富街道办事处沙坪东路B栋4-502号。法定代表人杨道明，杨氏公司执行董事。委托代理人朱庆云，四川乐嘉（眉山）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审第三人杨联春，男，1972年9月8日出生，汉族，云南省水富市人，居民，住水富市。原审第三人闵加洪，男，1977年8月28日出生，汉族，四川省宜宾市人，农民，住四川省宜宾市翠屏区。原审第三人严友鸣，男，1993年8月10日出生，汉族，四川省宜宾市人，居民，住四川省宜宾市翠屏区。原审第三人李艳琼，女，1970年12月7日出生，汉族，成都市青羊区人，居民，住成都市青羊区。原审第三人廖宗琴，女，1971年8月22日出生，汉族，四川省宜宾市人，居民，住宜宾市翠屏区。上诉人段志森因与被上诉人水富房管所及第三人杨氏公司、杨联春、闵加洪、严友鸣、李艳琼、廖宗琴商品房登记备案行政撤销一案，不服永善县人民法院（2019）云0625行初54号行政裁定书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人段志森的委托代理人蒋波、被上诉人水富房管所的委托代理人杜娇、原审第三人杨氏公司的委托代理人朱庆云，向本院递交了书面代理意见。本案现已审理终结。原审法院确认的法律事实：2015年4月9日，原告段志森与第三人杨氏公司签订了《商品房购销合同》，购买其开发的枫叶国际商贸城E1栋11套现房，面积为1597.97㎡，每㎡1252元，总金额2000000元，付款方式为一次性付清全部购房款，合同上未约定交房时间。并于2015年4月9日在被告水富房管所登记备案，备案编号为E1-357号。当日，第三人杨氏公司出据2000000元收款收据给原告段志森。被告水富房管所根据杨氏公司提交的双方的申请及原告的授权委托书，于2015年4月29日撤销了原告段志森与第三人杨氏公司签订的商品房购销合同登记备案E1-357号。此后，杨氏公司于2012年4月至2017年12月期间，又先后将这11套商品房报送水富房管所重新办理了商品房购销合同登记备案。现涉案房屋分别登记备案在第三人杨联春、李艳琼、闵加洪、廖宗琴、严友鸣名下。房号为2710、1410登记备案人为杨联春、房号2510登记备案人为李艳琼、房号2410、2110、2010登记备案人为闵加洪、房号2210、1710、1110、1010登记备案人为廖宗琴、房号1910登记备案人为严友鸣。另查明：杨氏公司于2015年5月19日和6月3日银行转款10万元和4万元给原告。杨氏公司开发的枫叶国际商贸城E1栋于2013年8月9日竣工验收。2018年10月25日，“水富县”更名为“水富市”，2019年4月15日，“水富县房产管理所”更名为“水富市房产管理所”。段志森提起行政诉讼。请求：1、确认被告水富房管所作出撤销枫叶国际商E1栋的11套房登记备案行为违法。2、判令被告水富房管所赔偿损失2000000元。3、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为：公民、法人或者其他组织的起诉符合法定起诉条件，是人民法院受理行政案件并进行实体审理的前提。反之，人民法院对不符合法定起诉条件的起诉，应当裁定不予立案。已经立案的，应当裁定驳回起诉。同时，行政案件的起诉期限属于人民法院主动审查的范畴。本案中，被告水富房管所根据第三人水富杨氏公司提交的双方的申请及原告的授权委托书，于2015年4月29日撤销了原告段志森与第三人杨氏公司签订的商品房购销合同登记备案E1-357号。原告认为，其没有提交申请及原告的授权委托书第三人水富杨氏公司办理撤销登记备案，且不知情，直到从2017年6月30日到水富房管所查询才知道备案登记被撤销。可见，原告是何时知道或应当知道被告水富房管所撤销了原告段志森与第三人水富杨氏公司签订的商品房购销合同登记备案E1-357号是本案审查起诉条件涉及的主要问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可见，现售商品房购销合同签订之日起90日内，购房人就应主动到人民政府房产管理部门和土地管理部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，在这个期限内，就应该获知购入商品房的整体情况包括购销合同登记备案情况。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续时限，是为了充分保障购房人的权利得以实现。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十四条第一款规定“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”据此，原告段志森与杨氏公司双方于2015年4月9日签订的《商品房购销合同》是已经竣工验收的商品房现房买卖。原告段志森作为协议取得物权的购房人，须应自商品房购销合同签订之日2015年4月9日起90日内，主动到人民政府土地管理部门和房产相关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，第三人杨氏公司应当协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。也就是说，原告段志森最迟应于2015年7月8日知道或者应当知道被告水富房管所撤销了原告段志森与第三人杨氏公司签订的商品房购销合同登记备案。起诉期限应当从知道或者应当知道登记备案撤销情况之日2015年7月8日起最长不得超过一年提起诉讼，即最迟应于2016年7月8日提起诉讼。原告于2017年9月20日提起行政诉讼，请求判令被告撤销原告与第三人杨氏公司签订的E1-357号《商品房购销合同》登记备案行政行为违法，已超过起诉期限且无正当理由，依法应予驳回。原告提出其直到从2017年6月30日到水富房管所查询才知道备案登记被撤销，没有超过起诉期限的意见，原审法院认为，原告段志森于2015年4月9日向杨氏公司签订商品房购销合同购入11套已竣工验收可交付的商品房现房后，理应重点关注房屋的交付和物权的转移，与第三人杨氏公司明确交付房屋时间，并主动及时要求第三人杨氏公司积极配合到相关部门办理所购现房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但原告段志森在购房行为发生后，不去积极主张要求交付房屋和实现物权，却在购房行为长达两年之后以2017年6月30日到水富房管所查询才知道备案登记被撤销为由，认为没有超过起诉期限的理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定：驳回原告段志森的起诉。案件受理费50元，退回原告段志森。上诉人段志森上诉称，一、本案未过起诉期限。上诉人系2017年6月到水富房管所查档才知道案涉房屋已登记备案至第三人名下，便于2017年9月提起行政诉讼，并未超过法定起诉期限。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《城市房地产开发经营管理条例》来调整本案错误，该条例调整对象是开发经营行为，并非购房人的行为。被上诉人从未告知上诉人登记备案被撤销，侵犯了公民的知情权。综上，本案属于因不动产产生的纠纷，应适用二十年的期限，并未超过起诉期限。请求：1、撤销原审裁定，改判支持上诉人的诉讼请求，确认被上诉人撤销上诉人的登记备案行为违法并支付赔偿金200万元；2、诉讼费、保全费等判由被上诉人承担。被上诉人水富房管所答辩称，一审法院认定本案已过法定起诉期限正确，本案不适用20年最长期限，一审法院适用法律正确。被答辩人于2015年4月9日与杨氏公司签订《商品房购销合同》后，应在90日内主动到政府土地管理部门和房产相关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，即被答辩人最迟应于2015年7月8日九知道或应当知道答辩人撤销了其与杨氏公司签订的商品房购销合同登记备案。故本案已过法定起诉期限。请求驳回被答辩人的上诉请求，维持原裁定。原审第三人杨联春答辩称，上诉人的起诉已过法定起诉期限，一审法院适用法律正确。本案中被上诉人主体不适格，房管所是现水富住建局设立的内设机构，不具有对外承担责任的主体资格。上诉人购买的是商品房现房，不存在预告登记，被上诉人发现登记备案错误后及时纠正错误，撤销上诉人的登记备案合法。杨氏公司将已经卖给第三人的商品房卖给上诉人等其他购房人，存在欺诈行为，其房屋买卖合同无效。请求维持原裁定。本院经审理查明：一审庭审笔录（2019年6月14日）载明，段志森的代理人陈述“经被告2017年6月30日出具给我们的说明，才知道其房屋登记备案被撤销”。综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：上诉人的起诉是否已过法定起诉期限？针对争议焦点，本院评判如下：2019年6月14日的庭审笔录载明，段志森的代理人陈述“经被告2017年6月30日出具给我们的说明，才知道其房屋登记备案被撤销”。故通过上诉人在一审庭审中的陈述，上诉人段志森最早已是2017年6月30日知道房屋登记备案被撤销，其于2017年9月20日提起行政诉讼，并未超过当时执行的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”规定的两年法定起诉期限。故上诉人之起诉未过法定起诉期限。因此，一审法院适用《城市房地产开发经营管理条例》的规定，认定上诉人最迟应于2015年7月8日知道或者应当知道水富房管所撤销了其与杨氏公司签订的商品房购销合同登记备案，依据不足；适用现行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十四条第一款规定，裁定驳回上诉人的起诉不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第一款“第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予立案或者驳回起诉的裁定确有错误且当事人的起诉符合起诉条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案或者继续审理”之规定，裁定如下：一、撤销永善县人民法院（2019）云0625行初54号行政裁定书；二、本案指令永善县人民法院继续审理。审判长  王金山审判员  吴蔚秋审判员  陆 瑜二〇二〇年六月十八日书记员  温 飞附：本裁定引用法律条文《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予立案或者驳回起诉的裁定确有错误且当事人的起诉符合起诉条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案或者继续审理。第二审人民法院裁定发回原审人民法院重新审理的行政案件，原审人民法院应当另行组成合议庭进行审理。原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人或者诉讼请求的，第二审人民法院应当裁定撤销原审判决，发回重审。原审判决遗漏行政赔偿请求，第二审人民法院经审查认为依法不应当予以赔偿的，应当判决驳回行政赔偿请求。原审判决遗漏行政赔偿请求，第二审人民法院经审理认为依法应当予以赔偿的，在确认被诉行政行为违法的同时，可以就行政赔偿问题进行调解；调解不成的，应当就行政赔偿部分发回重审。当事人在第二审期间提出行政赔偿请求的，第二审人民法院可以进行调解；调解不成的，应当告知当事人另行起诉。