福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3442号 原告（反诉被告）：谢延安，男，汉族，1976年4月11日出生，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏水清，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地福建省厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：张善建、谢志祥，福建同翔律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告（反诉被告）谢延安与被告（反诉被告）厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。谢延安之委托诉讼代理人苏少奇、夏水清，祥丰公司的委托诉讼代理人谢志祥，施江山本人暨祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢延安向本院提出诉讼请求：一、判令三被告退还原告租金人民币135317元；二、判令三被告赔偿原告因其违约行为所造成的各项经济损失共计490.1万元；三、判令三被告赔偿原告因其违约行为所造成的赔偿装修损失520067元；五、判令三被告赔偿原告因其违约行为所造成的赔偿搬迁损耗费35万元（搬迁费23万元、损耗费12万元）；六、判令本案所有诉讼费用（诉讼费、保全费、鉴定费）由三被告共同承担。事实与理由：2013年4月30日，谢延安与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区建筑面积约1150平方米的房屋出租给谢延安，租期自2013年7月1日至2021年3月30日。合同签订后，谢延安对案涉房屋进行装修。2017年8月11日，祥丰公司因未进行消防设计备案、未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，收到厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，被责令停产停业。但，祥丰公司在收到前述《行政处罚决定书》后并未告知原告。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出《催告书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，祥丰公司与谢延安就《房屋租赁合同》无法继续履行达成初步和解，祥丰公司先行退还谢延安押金，预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿谢延安装修损失，2018年6月30日起不再计算租金等。因祥丰公司违约，双方合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，有权要求赔偿损失。祥丰公司股东通过个人账户收取公司租金，公司财产与股东财产混同，损害了谢延安的利益，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、被告多收原告的租金仅为68000元，原告主张被告多收的租金金额为114666元，缺乏依据，不应予以支持。2018年6月20日至7月期间，原告均能够正常营业，正常使用租赁房屋。金砖停业期间并非被告的原因造成，而是由于消防机关要求暂停营业。因此，原告主张这两部分的租金应当退回缺乏依据。 二、原告主张答辩人赔偿经营损失等缺乏事实和法律依据。2017年8月20日至2017年9月10日期间为厦门金砖会议期间，因该会议，政府要求祥丰建材城暂时停业，答辩人不存在过错；2018年6月22日至6月30日期间原告仍处于正常营业状态，不存在任何经营损失。同时原告并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。原告主张的经营损失是一种可得利益损失，但该种可得利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于间接损失。由于原告并未向法庭提供证据证实其经营期间均是盈利状态以及盈利的情况。而且生意经营，有盈有亏。原告主张经营损失是建立在盈利的基础上，但原告并未就该部分主张提供任何的证据。因此，在原告无法提供其有利润产生的确切证据，其主张答辩人赔偿该部分营利损失，明显是依据不足。而且，事实上被告也给予了原告2018年7月1日起至2018年10月31日的免租期，该四个月的免租期也是被告给予原告的一种损失补偿。因此，原告主张经营损失明显是没有依据。若原告确实有存在经营损失，应当提交相应的审计报告或者上一年度同期的纳税情况等材料证明存在经营损失。 三、关于原告主张被告赔偿装修损失。 （一）若本案合同履行过程中，部分房屋有重新装修，原告理应提供装修合同、付款凭证、发票以及装修设计方案经被告书面同意的材料，否则应当承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条有关：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定以及合同约定，即使存在原告诉称的重新装修，本案原告未按照合同约定事先将设计方案告知被告，其擅自对讼争房屋进行装修的行为依法也不受法律保护。 （二）根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照料土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案案涉土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，而原告租赁案涉房屋用于商业经营，已改变土地用途和房屋用途，案涉《房屋租赁合同》违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（四）、（五）规定的情形，应当认定为无效合同。原告注册公司在租赁场所，明知案涉土地为工业用地仍向被告租赁使用，主观上亦存在过错，也应当对其装修损失承担相应过错责任。 四、如上所述，本案案涉房屋租赁合同为无效合同，合同条款约定为无效约定，原告依据合同第10条主张违约金缺乏依据。 五、被告已向原告退回押金50000元，并预付赔偿款168000元，鉴定费用亦由被告先行垫付。若被告需赔偿原告的经济损失，上述预付赔偿款理应从被告应付原告的赔偿款项中予以扣除，多还少补。 施江山与庄清森辩称：公司账户和个人账户并没有混同。庄雅云是祥丰公司出纳，庄雅云的账户等同公司账户。其余意见同祥丰公司一致。 祥丰公司对谢延安提出如下反诉请求：1.谢延安立即将承租祥丰公司的址于祥平西路10号三层1150平方米承租房清空腾退给祥丰公司；2.谢延安向祥丰公司支付占用费123464元（暂计至2019年6月30日为123464元，按照月租金15433元的标准，自2018年11月1日起计算至实际交还之日止）；3.谢延安支付拖欠的水电费2090.94元；3.本案诉讼费由谢延安承担。事实与理由：2018年7月10日，祥丰公司与谢延安签订和解协议。协议约定双方同意租赁合同自协议签订之日起解除，协议签订之日起3日内，祥丰公司退还谢延安《房屋租赁合同》项下押金。谢延安承诺在2018年10月31日腾退交还祥丰公司。祥丰公司自2018年7月1日起至2018年10月31日止免收谢延安租金。上述协议签订之后，由于谢延安未能在约定时间腾退。祥丰公司、谢延安签订《补充协议》，约定谢延安应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给祥丰公司，同时谢延安同意自2018年11月1日支付占用费，占用费标准由法院判定。协议签订后，谢延安未能按照协议约定腾退房屋，经祥丰公司发律师函催告，谢延安仍拒不腾退。另，谢延安未足额缴纳2018年10月8日至2018年12月8日期间的水电费。 谢延安辩称：一、反诉被告已于2018年11月25日前搬离、交付讼争店面，不存在反诉原告所主张的继续占用讼争房屋的情形。 首先，祥丰建材城因反诉原告未能进行相应消防设计备案、未进行竣工消防备案等原因被厦门市公安消防支队同安区大队责令停产停业，并于2018年6月22日正式停产停业。反诉原被告于2018年7月10日签订《和解协议书》，约定讼争店面因反诉原告的违约导致合同无法继续履行而协议解除，且约定反诉被告应于2018年10月31日前腾退交业主。后双方又于2018年11月6日签订一份《补充协议》，确认因评估工作滞后导致反诉被告无法在2018年10月31日前腾退，因而要求反诉被告应于2018年11月25日前腾退。而事实上，反诉被告也已于2018年11月25日前按约定将讼争店面腾退交付反诉原告。 其次，根据反诉被告向法院申请调查的材料《厦门市公安消防支队同安区大队拍摄的现场照片》，证明其在2018年11月26日前往祥丰建材城查看，确认整个祥丰建材城已经停止使用。证明包括反诉被告在内的所有租户确在2018年11月25日之前已经搬离，根本不存在反诉原告所主张的占用讼争店面至今。 最后，至于讼争租赁店面上锁的情况，说明如下：反诉原被告于2018年7月10日已明确签订和解协议并确定通过诉讼方式来确定承租方的实际损失，那么在案涉纠纷还未通过诉讼的方式（如鉴定）确定承租方的讼争店面装修等损失之前，反诉被告不可能完全将讼争店面交由反诉原告来处置，因为反诉原告极有可能对讼争店面的现状进行更改或破坏（据反诉被告了解，确有此类情况发生）。故反诉被告基于对讼争店面现状的保护，基于对自身合法利益的保护才在搬离的同时对讼争店面进行上锁。因此原告将讼争店面上锁，仅仅是为了维持现状，以通过法律途径来解决双方的纠纷。这实际上也是双方签订和解协议的真实意愿。另外特别要说明的是，包括讼争店面在内的整个祥丰建材城的出入通道的钥匙均由反诉原告持有，一切人员无法随意进出祥丰建材城，这也就保证了反诉原告对讼争店面的占用和控制。此外，若反诉原告认为在2018年11月26日之后其对讼争店面享有完全的处分权，则反诉原告完全可以找锁匠开锁，径直进入讼争店面进行处分，反正反诉被告早就搬离也无法阻拦。但是反诉原告并未这样做，其根本原因就在于反诉原告也十分清楚，讼争店面正处于鉴定程序中，双方均有义务保护维持现场直到鉴定程序结束，讼争店面不可能再进行其他处置。因此上锁行为不能被认定为反诉被告的占有，自然也无需支付占用费。反诉原告主张没有事实及法律依据。 二、反诉原告主张的占用费标准毫无依据，依法不应支持。反诉原告主张以租金标准计算合同解除之后的占用费无法律依据。所谓租金，指的是承租人对承租房屋的占有、使用、收益而支付的对价，而讼争店面早就于2018年6月22日确定停产停业，无论是反诉原告或是反诉被告均不可能对该店面进行任何使用、收益，即讼争店面的占用已毫无价值，即便存在占用，也不存在对价，因此反诉原告以每月15433元标准计算占用费是非常荒谬的。更何况反诉被告根本就不存在于2018年11月25日之后还继续占用讼争店面的情形。 围绕各自诉讼主张，谢延安向本院提交了《房屋租赁合同》《行政处罚决定书》《催告书》《和解协议书》、现场照片、收款收据、物品明细等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、补充协议、银行业务凭证、律师函、鉴定费发票等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。经谢延安申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出评估所出具的鉴定意见。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区，以及址于厦门市同安区。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，被称为“祥丰建材城”。 2013年4月30日，祥丰公司（甲方）将上述祥丰建材城内约1000平方米建筑面积的房屋、约150平方米建筑面积的仓库出租给谢延安（乙方），并签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2013年7月1日至2021年6月30日，房屋租金为25元/月.平方米，仓库租金为1500元/月。其中2013年5月1日至2013年6月30日为乙方装修期，甲方不收取租金。合同第一条约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途。乙方应严格遵守甲方物业管理部门对公共场所、走廊、停车场的有关规定并在合同签订后缴交物业保证金伍万元整，保证金在租约期满后由甲方凭缴纳收据退还给乙方。合同第3条第6项约定，乙方在不影响原有建筑结构的前提下，有权对房屋按经营需要进行装修，但应事先将设计方案告知对方，装修费用由乙方承担。合同所附租金列表记载租金第一次应于2013年5月1日一次性支付租金84000元整，第二次应于2013年8月1日前一次性支付租金84000元，第三次应于2013年11月1日前一次性支付租金84000元，第四次应于2014年2月1日前一次性；第六年即2018年为203700元/半年......第十二次应于2017年11月1日前一次性支付租金203700元，第十三次应于2018年5月1日前一次性支付租金203700元......第十八次应于2020年11月1日前一次性支付租金224000元。 另查明，2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前将祥丰建材城停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城停业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、谢延安等28家商户（乙方）与施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方《房屋租赁合同》项下的押金50000元。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于商户6个月租金的赔偿款168000元。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣甲方应付乙方的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。……十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。《和解协议书》签订后，祥丰公司按协议向谢延安退还押金50000元并预付了相当于6个月租金的赔偿款168000元。2018年11月6日，谢延安与祥丰公司签订《补充协议》，约定：一、谢延安应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给祥丰公司。二、谢延安同意支付占用费，自2018年11月1日起支付，占用费计算至实际腾退之日。占用费标准由法院判定。 在诉讼过程中，经谢延安申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对谢延安的上述店面装饰装修工程造价现值进行鉴定。祥丰公司垫付鉴定费15000元。方成司法鉴定中心于2018年10月16日到现场勘测、拍照，核对申请方提供的施工图纸并测量相关数据。经鉴定，方成司法鉴定中心于2019年6月30日作出鉴定意见：按照谢延安主张的评估时点（折旧截止点以2018年6月22日）计，2018年装修部分的装饰装修重置329829元，折旧率0，价值329829元；2013年装修部分的装饰装修价值为211344元，折旧率62.25%，价值79782元。按照祥丰公司主张的评估时点（折旧截止点以现场勘查时间为准）计算装饰装修价值为175881元。谢延安主张鉴定项目中地面砖、木地板、背景墙、墙布、墙纸重置单价与鉴定机构认定的不一致，鉴定机构依照谢延安的主张根据价差计算得出“不确定项目”147078.56元。谢延安对以上价差未提供书面证明材料。 审理中，谢延安申请诉讼财产保全，本院于2018年11月1日作出（2018）闽0212民初3442号民事裁定：查封、冻结、扣押被申请人厦门市同安祥丰装璜工程有限公司名下的财产，保全金额以1000000元为限。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但谢延安与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。本院就合同效力向双方当事人作出释明，双方当事人均未变更诉求。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于商业用途，却仍与谢延安签订用途为商业的租赁合同，存在较大的过错。谢延安从事商业经营，亦应知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，其不顾风险继续与祥丰公司签订房屋租赁合同也存在一定的过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。因此，本院酌定谢延安与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。祥丰公司提出谢延安应就其损失自担不少于50%的过错责任，明显过高，本院不予采纳。 3.关于祥丰公司应退还谢延安的租金数额。谢延安主张2013年5月1日至6月30日系免租期，祥丰公司承诺在合同租赁期限届满后顺延两个月租期，故谢延安已缴纳该期间的租金，现谢延安要求退还免租期内的租金。本院认为，租赁合同约定祥丰公司给予谢延安两个月的免租期，而谢延安在合同实际履行中缴纳了免租期内两个月租金56000元，结合租赁合同所附租金支付表可知，双方将免租期的“免租”时间顺延到合同最后两个月，故祥丰公司应当退还免租期内租金56000元。祥丰公司主张没有免租期，与合同约定不符，本院不予采纳。2018年6月22日之后，祥丰公司处于停业状态，祥丰公司未能提供符合商业用途的租赁物，其相应期间已收取的租金理应退还，故谢延安主张祥丰公司退还2018年6月22日以后租金，符合事实，本院予以支持。因双方合同实际履行中均以168000元/半年为标准计算租金，故祥丰公司尚应退还租金22日至30日8400元及68000元，合计76400元。 4.关于谢延安主张的装修损失大小及分担问题。在评估过程中，谢延安、祥丰公司分别主张评估截止时点为2018年6月22日和2018年10月16日，鉴定机构对此分别作出谢延安的店面装饰装修现值的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，谢延安已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点，得出的案涉店面装饰装修现值为409611元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。双方当事人对现值以鉴定机构的计算方式为准不持异议，本院予以照准。本案中，谢延安现值真实折旧比例比鉴定结论计算方式低，谢延安同意以鉴定结论的计算方式为准，本院予以照准。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿谢延安装修损失286727.7元，谢延安超出的诉求部分，本院不予支持。谢延安主张的不确定项目部分，未提供证据证明，本院不予采纳。 5.关于谢延安主张的店面转让费。谢延安主张因承租新店面支出店面转让费150000元。根据谢延安提供的《收款收据》记载，谢延安承租新店面的转让费为50000元，转让费和租金共计150000元；本院认为，谢延安承租新店面支出的店面转让费和租金是市场经营活动中产生的对价，并非本案合同无效造成的损失；因此，谢延安主张转让费等损失，本院不予支持。 6.关于谢延安主张的经营损失。谢延安提供个人银行明细证明万豪家具店面的营业收入和利润水平，谢延安提供的证据不足以证明其证明对象，本院不予采信。原告主张的经营损失是一种可得利益损失，可得利益损失是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是间接损失。本案合同被认定无效，故谢延安主张祥丰公司赔付经营损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 7.关于谢延安主张的搬迁费损失、损耗费。谢延安租赁店面从事家具销售经营，合同无效后，谢延安针对经营物品的搬迁必然产生搬迁费，因谢延安未提供搬迁费支出的相关证据材料，本院结合搬迁明细及双方过错，酌情认定祥丰公司应当赔偿谢延安搬迁费损失10000元。至于损耗，谢延安主张经营物品搬迁过程中存在损耗，未能提供有效证据证明，且经营物品（家具）在搬迁过程中对其市场价值理应没有贬损，故谢延安主张损耗费，本院不予支持。 8.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，谢延安应承担4500元。 9.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，谢延安虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，谢延安主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 10.关于祥丰公司要求谢延安立即腾退承租房屋及支付占用费的问题。经查，祥丰公司与谢延安等商户达成的《和解协议书》、《补充协议》，约定谢延安等商户在2018年11月25日前腾退房屋。谢延安在11月25日后并未继续营业，谢延安需要评估鉴定的物品在评估鉴定工作完成之前有必要继续留在案涉店面，不能以此反证谢延安仍在占有使用案涉店面。祥丰建材城处于祥丰公司的控制之下，谢延安表示鉴定完毕后祥丰公司可随时收回，因此，谢延安在鉴定完毕搬迁完成后已完成了腾退义务，祥丰公司要求腾退，已无客观必要，本院不予支持。谢延安同意支付自2018年11月1日起的占用费，计算至11月25日，占用费标准参照租金标准计算为23333.33元。11月26日以后的占用费损失，即使谢延安存在占用之事实，因祥丰建材城处于停产停业状态，并无经济利益之损失，祥丰公司主张占用费损失，亦缺乏客观依据，本院不予支持。 11.关于谢延安拖欠的水电费。双方确认谢延安尚欠祥丰公司水电费2090.94元，谢延安应当支付。 综上所述，祥丰公司与谢延安签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。根据双方的过错比例，祥丰公司应向谢延安退还租金132400元，赔偿装修损失286727.7元，赔偿搬迁费损失10000元，合计429127.7元。此款与祥丰公司已预付的赔偿款168000元可折抵。谢延安的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。祥丰公司的反诉请求，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还谢延安租金132400元； 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿谢延安装饰装修损失286727.7元； 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿谢延安搬迁费损失10000元； 四、谢延安应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司占用费23333.33元； 五、谢延安应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费2090.94元； 六、上述第一、二、三、四、五项判项双方金钱给付义务对抵后，再折抵祥丰公司已预付的赔偿款168000元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付谢延安235703.43元，限于本判决生效之日起十日内支付； 七、驳回谢延安的其他诉讼请求； 八、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费53145元，由谢延安负担51025元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担2120元；反诉案件受理费2811元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担;上述款项限于本判决生效之日起五日内交纳。保全费（以发票金额为准，已由原告谢延安先行垫付），由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担。鉴定费15000元已由祥丰公司垫付，谢延安应当承担4500元，谢延安应于本判决生效之日起五日内向祥丰公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  吴玉贤 人民陪审员  李采云 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  郭咏倩 书 记 员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。