新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初1011号 原告：马军河，男，1962年1月8日出生，汉族，克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被告：克拉玛依市创美金象商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市人民路31号。 法定代表人：张新红。 委托诉讼代理人：杨延珊，女，该公司员工。 原告马军河与被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司（以下简称创美金象公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马军河、被告创美金象公司之委托诉讼代理人杨延珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马军河向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》、两份《二楼补充协议》以及两份《关于减少租金的补充协议》，归还克拉玛依市人民路副31-2119、31-2120号房屋；2.判令被告支付原告从2017年4月至2020年3月的商铺租金19399.35元、违约金921.47元（以被告拖欠的租金月份数以年利率4.75%逐月累计计算），合计20320.82元。事实及理由：原告于2016年6月30日与被告签订《世贸中心商铺委托租赁合同》，被告承租克拉玛依市人民路31号世贸中心2119、2120号商铺，商铺购房价363728元，按照合同第2、3条规定，应每月按时付给原告租金，但被告从合同履行之日起至今，在长达5年的时间里，没有按照合同约定的条款支付原告租金，致使原告受到经济损失，根据合同第10.4规定，被告应当赔偿原告的全部经济损失。根据合同双方约定第三条第3款，第十二条的约定，“……合同目的无法实现，任何一方均可解除合同”，由此原告要求解除合同，归还商铺。根据合同法第52、54条规定，原告认为该补充协议没有和出租方协商，完全是站在承租方的利益下制定的，存在着信息不对称，严重的利益不公平不对等，并对“如果不签补充协议，原合同规定的租金就不予以支付”的条件要挟业主，迫使业主签订补充协议，由此补充协议不予认可。被告的以上行为违反了委托租赁合同的约定，严重损害了原告合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告创美金象公司辩称，对解除租赁合同没有异议，同意解除。但原告签订了《二楼补充协议》，应该按2%计算租金，而不是4%。根据补充协议被告免租一年，租金应从2018年10月开始计算至2020年3月30日，每个月租金是606元，拖欠的租金是10908元。违约金应按月逐月递减累加计算，对计算方式没有异议。 本院经审理认定事实如下：原告马军河系克拉玛依市人民路副31-2119、31-2120号房屋的所有权人，两处房屋建筑面积均为14.84平方米。2016年6月30日，原告马军河（甲方）与克拉玛依市创美优品商贸有限公司（乙方）签订《世贸中心商铺委托租赁合同》一份，约定乙方承租原告位于克拉玛依市××路、2120号商铺，商铺的原始购置总价款为363728.40元，按照商铺原始购置商品房总价款（以购方发票为准）比率向出租人支付租金。合同约定的租赁期限为十二年，即自2017年3月30日至2029年3月30日止。2017年3月30日至2023年3月30日，业主的收益率为4%，2023年3月30日至2029年3月30日，业主的收益率为5%。出租人给予承租人3个月装修期、3个月招商期、3个月试运营期，在此期间承租人无需支付租金。合同约定租金支付方式为按月支付，支付日期为每月的1-10日（节假日顺延），提前一个月支付租金。若乙方逾付租金达两个月，甲方可以解除合同，若合同解除的，应付租金计算至乙方实际使用之日。合同还对其他事项进行了约定。2017年5月2日，原告马军河与被告创美金象公司就上述两处房产分别签订《关于减少租金的补充协议》两份，对上述《世贸中心商铺委托租赁合同》约定的内容进行了部分变更，合同主要约定原告选择第一种支付方式即业主选择现金支付的，收益率为购房款的2%的，按月支付，并约定该协议系原合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。 另查，2017年1月26日原告（甲方）与被告（乙方）签订《二楼补充协议》两份，约定甲、乙双方于2016年6月30日签订了《世贸中心商铺委托租赁合同》，租赁期限为2017年3月30日至2029年3月30日。由于全国性市场疲软经济下滑及原铜锣湾商场的负面影响等原因，使得招商困难，经营状况不佳，现已严重亏损陷入困境。经乙方与业委会代表多次谈判协商，并与甲方双方经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，对原合同内容作出变更，主要变更内容如下：一、乙方承诺甲方同意在本补充协议上签字后支付2017年3月30日至2017年6月30日三个月的业主收益（收益率为购房款的2%）；二、乙方为支持商场的发展，甲方同意保持《世贸中心商铺委托租赁合同》约定不变的前提下，2017年7月1日至2018年6月30日为免租期（免租期间乙方不需要向甲方支付任何费用）。免租期内物业、水、电、暖气费等租赁期间所产生的其他费用由乙方缴纳。三、2018年7月1日至2021年6月30日租金价格为业主购房款收益率的2%，租金按月支付，支付日期为每月的1-10日（节假日顺延），提前一个月支付租金。四、本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议变更内容外，原合同中的其他条款仍然适用，对双方有约束力，之前签订的补充协议废除。 另查，庭审中原告自认被告向其支付过两笔租金，分别是2018年7月31日支付1818.63元，2019年2月20日支付1818元。原告认为如按照《二楼补充协议》约定，该两笔租金分别冲抵2017年3月30日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金，违约金自2018年10月1日起算。如按照《世贸中心商铺委托租赁合同》来计算租金，冲抵2017年3月30日至2017年6月30日期间三个月的租金。 上述事实中，上述事实，原、被告均予以认可。但是原告对2017年1月26日签订的《二楼补充协议》、《关于减少租金的补充协议》约定内容不予认可,认为本案租金应按照《世贸中心商铺委托租赁合同》的约定进行计算。双方对合同内容适用存在争议，故原告诉至法院。 另查，2017年1月16日克拉玛依市创美优品商贸有限公司名称变更为克拉玛依市创美金象商贸有限公司。 上述事实，有当庭出示的租赁合同、补充协议、购房发票、及原、被告的当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。本案中，原告马军河将案涉商铺交付创美金象公司，并收取固定租金收益，双方签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点主要有一、本案双方当事人签订的《二楼补充协议》《关于减少租金的补充协议》是否有效，本案租金是否应该按照《二楼补充协议》约定的标准进行计算。二、本案双方签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》《二楼补充协议》是否符合解除的条件。 关于争议焦点一，2017年1月26日原告（甲方）与被告（乙方）签订的两份《二楼补充协议》及2017年5月2日签订的两份《关于减少租金的补充协议》系双方经过协商对《世贸中心商铺委托租赁合同》约定的部分事项进行变更，该四份协议亦约定补充协议系原合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，该四份补充协议与《世贸中心商铺委托租赁合同》均为有效合同。原告诉称被告迫使业主签订补充协议，对该协议不予认可，无相关证据予以证实。本案租金应以《世贸中心商铺委托租赁合同》《二楼补充协议》的约定进行计算。 关于争议焦点二，本案双方签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》《二楼补充协议》及《关于减少租金的补充协议》是否符合解除的条件。本案原告马军河与被告签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》明确约定若乙方（被告）逾付租金达两个月，甲方可以解除合同，现被告已严重违约，该产权式商铺的大多数业主亦起诉解除租赁合同，且被告亦同意解除租赁合同以及补充协议，对于原告要求解除《世贸中心商铺委托租赁合同》、两份《二楼补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。由于两份《关于减少租金的补充协议》已经被两份《二楼补充协议》予以废除，已无解除的必要。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方合同已经解除，被告继续占有原告商铺没有合同及法律依据，应当予以返还，故对原告主张要求被告返还商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于原告主张的租金收益，被告于2018年7月31日支付的1818.63元冲抵2017年3月30日至2017年6月30日期间的租金，2019年2月20日支付的1818元冲抵2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金。扣除上述期间的租金，被告应向原告支付10911.84元[363728元×2%÷12个月×18个月(2018年10月1日至2020年3月31日)]。原告主张的租金10911.84元本院依法予以支持。对于原告主张的违约金，双方在合同中约定了违约责任，但未约定支付违约金的数额及违约产生的损失赔偿额的计算方法，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告主张违约金实则逾期付款利息，应以年利率的4.75%按照被告拖欠租金的月份数逐月累加计算，被告每月应支付的租金为606.21元（363728元×2%÷12个月），逾期付款损失计算为410.33元，计算方式为：（606.21元×4.75%÷12个月×18个月）+（606.21元×4.75%÷12个月×17个月）+（606.21元×4.75%÷12个月×16个月）+……+（606.21元×4.75%÷12个月×2个月）+（606.21元×4.75%÷12个月×1个月）。上述逾期付款利息410.33元本院依法予以支持，超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告马军河与被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于2016年6月30日签订的《世贸中心商铺委托租赁合同》、2017年1月26日签订的两份《二楼补充协议》于2020年6月22日解除； 二、被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马军河返还位于克拉玛依市××区副31-2119、31-2120号商铺。 三、被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马军河支付租金10911.84元。 四、被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马军河支付逾期付款利息410.33元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计取154.01元，由原告马军河负担68.20元，由被告克拉玛依市创美金象商贸有限公司负担85.81元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  李武君 二〇二〇年六月二十四日 书记员  丁 莹