广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初789号原告：佛山雅展房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********雅居乐花园会所一层，统一社会信用代码91440607MA4UUHCT5Y。法定代表人：杨林森，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。被告：涂翠婷，女，1990年7月19日出生，汉族，住广东省廉江市**********，公民身份号码440************266。原告佛山雅展房地产开发有限公司（以下简称雅展房地产公司）诉被告涂翠婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告涂翠婷下落不明，需向其公告送达应诉材料，本院于2020年3月20日裁定本案转为普通程序进行审理。本案于2020年6月8日公开开庭进行审理。原告雅展房地产公司的委托诉讼代理人陈淮到庭参加诉讼，被告涂翠婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅展房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的合同款195098元；2.被告立即向原告支付逾期付款违约金（以195098元为基数，自2018年12月1日起每日按照万分之二的标准计算至完全清偿之日止，暂计至起诉之日为14983.53元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中原告雅展房地产公司撤回第一项诉请并变更第二项诉请为：被告立即向原告支付逾期付款违约金11511.55元（以195098元为基数，自2018年12月1日起每日按照万分之二的标准计算至2020年3月31日，逾期487天，已扣减被告已经支付的7491元）。事实与理由：2018年7月5日，原被告双方签订《三江园认购书》，被告认购原告开发的“三江园-洋房-1座-304”物业。双方在认购书中确定认购成交价1055938元，其中毛坯售价为777226元，同时被告自愿委托原告代为进行毛坯收楼，并在收楼后进行装修，装修总价为278712元。装修款分二期支付：第一期装修款83614元需在2018年7月12日前支付；第二期装修款195098元需在2018年11月30日前支付。基于《三江园认购书》，原被告双方在2018年7月8日同时签订《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议、《装修合同》，再次确认了被告向原告购买广海大道东30号三江园1座X单元3层304号房产，并委托原告进行装修的具体事宜。《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》均约定被告需按时向原告支付各分期款项，如果被告逾期付款在90日之内，被告应按日向原告支付逾期应付款项万分之一的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，若原告不解除合同的，被告应按日向原告支付全部逾期应付款项万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了部分款项，尚拖欠合同款195098元未支付。2020年3月31日，被告向原告支付了202589元，其中包括合同款195098元及逾期付款违约金7491元，但被告尚拖欠逾期付款违约金11511.55元未支付。原告认为，原被告双方签订的《三江园认购书》《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议、《装修合同》为各方真实意思表示，合法有效。被告应按照上述合同约定向原告支付款项并承担逾期付款的违约责任。原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请判如诉请。被告涂翠婷未提交答辩意见，亦未提供证据。原告雅展房地产公司围绕其诉讼请求，提交以下证据：证据1：《三江园认购书》、买受人声明、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》《装修合同》及附件各一份，证明原、被告双方签订《三江园认购书》《商品房买卖合同（预售）》《装修合同》，被告向原告购买涉案房产并约定合同款项支付情况、双方权利义务的事实。证据2：网上银行电子回单二份，证明被告于2020年3月31日缴纳了合同款195098元及装修滞纳金7491元。原、被告双方对于《装修合同》的签署是真实的意思表示，被告亦认可其违反《装修合同》的约定而自愿向原告缴纳滞纳金，《装修合同》是真实有效的。经审查，原告提供的证据除网上银行电子回单外，其他均为原件，来源、形式合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。证据2网上银行电子回单真实反映涂翠婷于2020年3月31日向雅展房地产公司分别支付195098元、7491元的事实，本院予以采信，但认为其不足以证明案涉《装修合同》的效力。结合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年7月5日，原告雅展房地产公司（甲方）与被告涂翠婷（乙方）签订《三江园认购书》，约定被告认购原告开发的三江园小区1座304号房屋，建筑面积为97.27平方米，认购书第一条“成交金额及付款约定”内容：该物业标准总价为1066604元，物业认购成交价为1055938元。1.该物业（毛坯）售价为777226元，毛坯房屋于2019年12月30日前交付使用；乙方于签订认购书时支付定金20000元，首期楼款217226元于2018年7月12日前支付，余款540000元办理银行按揭；2.乙方委托雅展房地产公司代为进行毛坯收楼，并在收楼后按乙方意愿进行装修，装修总价为278712元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的12个月，装修标准和装修款的支付方式以最终签订《装修合同》为准。装修款分期付款：第一期83614元于2018年7月12日前支付；第二期195098元于2018年11月30日前支付。认购书还约定甲乙双方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》，《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》不可分割，其中一份合同终止或解除的，另一份合同同时终止或解除。2018年7月8日，雅展房地产公司与涂翠婷签订《商品房买卖合同（预售）》，约定涂翠婷购买雅展房地产公司开发的位于佛山市三水区**********************屋，建筑面积为97.27平方米，房屋总价为777226元。在签订本合同前，买受人已经向出卖人支付了定金20000元，该定金在交付首付款时抵作商品房价款，在本预售合同网上签订之日起1日内支付237226元，剩余房款540000元应于2018年7月12日前办理银行按揭手续。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件，供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的设施交付标准。合同第十一条约定出卖人应当在2020年4月1日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定。载明：1.外墙：外墙瓷砖；2.起居室：（1）内墙：砂浆抹面（2）顶棚：水泥浆抹面（3）室内地面：原结构面；3.厨房：（1）地面：原结构面（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：水泥浆抹面；4.卫生间：（1）地面：砂浆找平（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：原结构面；5.阳台：地面砂浆找平、顶棚双飞粉、不封闭；6.电梯：（1）品牌：奥的斯电梯；7.管道:符合国家标准；8.窗户：铝合金窗。同日，原告雅展房地产公司作为甲方与被告涂翠婷作为乙方签订《装修合同》，约定涂翠婷委托雅展房地产公司对位于佛山市三水区**********************进行装修，合同第二条2.1款约定“乙方委托甲方对该商品房进行装修和改造，乙方允许甲方将装修改造工程全部或者部分委托给第三方完成且无需通知乙方，乙方不得以甲方无装修资质对本合同或者本装修履行提出任何异议。”第二条2.4款约定：“乙方承诺上述装修改造已经过其他共有人同意，并知悉、同意上述装修改造将产生的变化和后果。若有政府主管部门要求调整，乙方同意按照规定进行调整，且不向甲方主张任何权利，本条为独立条款，不受本合同效力影响。”第三条约定本装修工程总价款278712元，包含装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等，装修款分期付款：第一期83614元于2018年7月12日前支付；第二期195098元于2018年11月30日前支付。第四条约定：“甲、乙双方确认该商品房预售面积和确权面积有差异时，本装修合同价不进行面积差额退补，但不影响《商品房买卖合同》关于面积补差条款的约定。”第五条5.1约定：“乙方按本合同第十条附件2.1、2.2进行房屋装修验收，其中第十条附件2.2只是装修标准约定，甲方有权以同等材质替换。乙方同意不以装修存在轻微质量瑕疵为由拒绝收楼。”第七条2点约定：“乙方接受甲方交付该商品房或本合同中约定视作甲方已交付装修工程的，乙方即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时甲方应承担的责任。”第八条2点约定：“买卖合同和装修合同不可分割，其中一份合同终止或者解除的，另一份合同同时终止或解除，如乙方原因，引致《商品房买卖合同》或者《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按照《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同解除的违约责任。”《装修合同》的附件有：1.《装修平面图》；2.《装修标准》载明房屋客厅、餐厅、过道、主卧室、卧室、书房、厨房、卫生间、阳台以及全屋强弱电、安防、给排水、燃气、门窗、照明系统，栏杆、外墙的装修项目和使用的主要材料品牌。另查明，2019年12月13日，原告向本院提交起诉材料，本院委托佛山市三水区******对该案进行诉前调解，并于2020年2月7日正式受理本案。2020年3月31日，被告涂翠婷缴纳《装修合同》的剩余合同款项195098元及装修滞纳金7491元。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案《装修合同》的效力；二、原告主张被告支付违约金有无依据。关于第一个争议焦点。本院认为，原、被告双方通过签订《三江园认购书》约定房屋成交金额分为毛坯售价和装修款两部分，在签订《商品房买卖合同(预售)》同时签订《装修合同》，并约定《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》同时终止或解除。从双方当事人订立合同的过程、合同约定的价款和房屋交付的条件、情况等内容判断，原、被告在签订上述协议时已经明确原告出售的房屋为带装修交付，交易价款需要分开商品房买卖合同和装修合同两份合同进行约定，故双方当事人签订《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》，实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同(预售)》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，《装修合同》并非对房屋进行装修的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原、被告双方签订《装修合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，《装修合同》应为无效。关于第二个争议焦点，如上所述，双方当事人虚假的意思表示隐藏的真实意思表示是《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成开发商与购房者签订带装修房屋的商品房买卖合同，案涉房屋交易总价为买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为，故在被告未支付剩余购房款的情况下，原告有权于2019年12月13日向本院提起诉讼，要求被告支付剩余购房款195098元。被告在原告起诉后履行了付款义务，原告仍主张违约金并认为基于《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》，被告均应按日万分之二的标准向原告支付违约金。对此本院认为，本案涉及的合同款195098元属于《装修合同》项下的款项，原告依《商品房买卖合同(预售)》主张违约金的主张缺乏依据，又因《装修合同》属无效合同，原告依《装修合同》主张违约金亦缺乏依据，本院不予支持。然而被告直至2020年3月31日方向原告支付剩余购房款，确实给原告造成一定的利息损失，被告应承担自原告起诉之日（2019年12月13日）起至实际清偿之日（2020年3月31日）止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失2451.73元[195098元×69天×4.15%÷360+195098元×41天×4.05%÷360]，又因涂翠婷已向雅展房地产公司支付装修滞纳金7491元，该数额已超出本院核准的金额，雅展房地产公司要求涂翠婷再支付违约金11511.55元的诉请，本院不予支持。有关受理费的负担，由于涂翠婷在雅展房地产公司起诉后方支付剩余购房款及利息损失，因此涂翠婷应承担标的额197549.73元（195098元+2451.73元）对应的诉讼费。雅展房地产公司在其败诉的范围内承担诉讼费。综上，被告涂翠婷经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告佛山雅展房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费全额收取即4452元(原告已预交)，由原告佛山雅展房地产开发有限公司负担202元，被告涂翠婷负担4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  陶恩萍人民陪审员  胡忠录人民陪审员  周以虾二〇二〇年六月十二日法官 助理  林健仪书 记 员  王玲如