吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终456号 上诉人（原审原告）：邵军号，女，1986年5月20日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李佳潼，女，1987年9月4日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：鞠文华，吉林瀛盈律师事务所律师。 原审第三人：张耀续，男，1977年8月23日出生，汉族，无职业，住吉林省白山市八道江区。 原审第三人：高梓畅，女，1978年5月14日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。 二原审第三人委托诉讼代理人：张晓霞，通化市东昌区环通法律服务所法律工作者。 上诉人邵军号因与被上诉人李佳潼及原审第三人张耀续、高梓畅案外人执行异议之诉一案，不服通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邵军号上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持邵军号原审的诉请或发回重审。二、一、二审诉讼费用由李佳潼承担。事实和理由：一、邵军号与第三人签订的房屋买卖合同应属有效，一审法院对此事实认定错误，且适用法律不当，严重背离相关现行法律规定及立法宗旨。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。引起物权变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，只要买卖合同系当事人真实意思表示，符合合同生效条件，即属有效合同。本案讼争房产早在2017年8月1日就由邵军号与第三人订立过《房屋买卖合同》。合同签订后，邵军号已按约定交纳房款及取暖费、物业管理费、电梯检测维护费、垃圾清理费等相关费用。邵军号与第三人对房屋的买卖系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。第三人在出售时虽已将涉案房屋抵押，但在法律上，引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。而有关未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同效力的问题，最高人民法院民一庭意见也早有明确，引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。抵押以及买卖合同都只是债权行为，买卖标的物所有权的转移属于物权行为，故在认定合同效力时应该适用合同法，确认买卖标的物所有权是否转移时应该适用物权法。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。另据国务院法办［2011］442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条“关于房地产纠纷案件”规定：“物权法第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。”据此，一审法院认定邵军号明知该房屋具有抵押权而导致合同无效，不仅证据不足，更有违立法宗旨，与最高人民法院的审判意见完全相悖。2、讼争房屋系邵军号依法善意取得并实际占有的合法财产，李佳潼对讼争房屋并不享有物权，属于第三人个人财产享有物权，无权要求查封。根据邵军号在一审中的举证材料可知，邵军号在购买房屋后便进行装修并入住，通化市城巨房地产开发有限公司（以下简称城巨房地产）出具的收据及全年发生的水、电、取暖等各项日常费用，均能够证明邵军号对案涉房屋实际居住使用。也就是说，邵军号在查封之前已经占有房屋，原审法院认定邵军号未实际占有讼争房产明显与事实不符。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确指出：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力；出让的财产（即讼争房产）应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的，人民法院才不得查封、扣押、冻结。一审判决不仅事实认定错误，且适用法律不当，所作裁决甚至完全与法相悖。恳请上级人民法院及时予以更正，重新查明事实，依法改判或者驳回原判并重新审理此案。补充上诉理由：在（2019）吉0502执异170号执行裁定“本院查明中”，已经查明该房屋在查封前已经由邵军号装修并实际入住，因开发商原因未办理过户手续。 李佳潼辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在发回重审的情形。邵军号举证不足以排除查封，请依法维持一审判决。一、本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示高梓畅是案涉房屋的所有权人，邵军号上诉理由也承认争议房屋是高梓畅的个人合法财产，故李佳潼请求查封该房屋正确。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案邵军号没有交付全款，且有过错。邵军号购买抵押房屋没有取得抵押权人同意，该房屋又需要交纳18.5年的房屋贷款711732元，明显不能缴清全款，是不能办理房屋过户手续的。一审法院认定邵军号明知该房屋设定抵押登记无法过户而执意购买，也没有提供证据证明非因自身原因未办理过户登记，故其对未能办理过户登记存在过错，是正确的。仅这一点，邵军号上诉理由不能得到支持。三、邵军号购买该房屋被认定合同无效正确。邵军号请求确认房屋归邵军号及协助办理产权不能得到法律支持，这也是履行不能的。依据《房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”涉案房屋有抵押，贷款需要长达18.5年才能还清，明显不能过户。四、邵军号一审举证入住房屋证据不足，房屋使用费均登记在高梓畅夫妻名下，且入住房屋的发票时间是2019年10月15日，晚于查封时间，一审法院认定事实及适用法律正确。五、邵军号与高梓畅买卖合同约定合同价款为686009.5元，截至法院查封该房屋时，邵军号自己自认缴纳房款224356元（含部分利息），不到房款的三分之一。该房屋实际要缴纳房屋贷款一项就711732元，加上首付款141000元，合计852732元。高梓畅和张耀续夫妻在离婚时将唯一门市赠予给张耀续，将唯一住房出售给他人，高梓畅明显在逃避债务。邵军号将剩余贷款交付给高梓畅夫妻，不能保障高梓畅夫妻一定会将贷款按期还给银行，邵军号自己的权益都无法保障，故一审法院认定邵军号在抵押期间执意购买争议房屋有过错非常正确。六、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认定邵军号没有缴纳全款，且不能将剩余房款交付执行的债权人，不符合停止执行条件是正确的。且邵军号没有缴纳全款不能解除抵押是自身原因不能办理房屋过户，其有过错，也不能解除查封。综上，一审法院认定事实及适用法律正确，请依法维持一审判决；邵军号的补充理由不成立，在一审辩论前并没有提出该证据。 张耀续、高梓畅述称：同意邵军号的诉求。有抵押的房屋可以买卖，买卖后权利义务归买受人，并不影响向银行还房贷。双方的房屋买卖合同并没有侵害国家和他人利益及权益，不符合合同无效的构成要件，因此房屋买卖合同有效。 邵军号向一审法院起诉请求：1、立即停止对邵军号购买的位于通化市华兴商厦XX座XX单元XX层XX号，建筑面积139.15平方米房产的查封；2、判决确认邵军号与第三人张耀续、高梓畅于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房屋归邵军号所有，协助办理产权。3、案件受理费用由李佳潼承担。 一审法院认定事实：2015年12月15日，高梓畅、张耀续与城巨房地产签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定向其购买位于华兴商厦XX座XX单元XX层XX号，面积为139.15平方米的房屋。总价款686009.50元，付款方式为商业贷款，首付款206009.50元，余款48万元向建设银行申请贷款支付。2016年2月1日，城巨房地产开具了该房屋的不动产统一发票，金额686009.50元。2016年10月18日，邵军号从银行取款7万元。2017年8月1日，高梓畅、张耀续、邵军号、高宏亮签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给邵军号，金额为141000元，邵军号在2017年8月1日向高梓畅、张耀续交付购房款定金121000元。高梓畅、张耀续同日收到邵军号交付的购房首付款121000元。因房屋为贷款房，后续贷款由邵军号支付，剩余贷款年限18年6个月，月还款3206元。2018年11月21日，城巨房地产出具收据四张，写明收到高梓畅交来的取暖费、水电费等费用。2019年10月15日，通化恒泰热力有限公司（以下简称恒泰热力）开具发票，写明收到邵军号交付的2019年度取暖费3978元。另查明，2019年10月9日，因李佳潼与高梓畅、张耀续民间借贷纠纷一案，该院作出（2019）吉0502民初2782号民事裁定书，裁定查封高梓畅名下位于通化市华兴商厦XX座XX单元XX层XX号房屋。2019年11月5日，该院对邵军号提出的异议请求作出（2019）吉0502执异170号执行裁定书，驳回了邵军号的异议请求。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”《最高人民法院关于适用 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。邵军号提交：1、通化市桦兴物业有限公司证明1份，证明邵军号在2017年购买案涉房屋，并对房屋进行了装修，于2018年11月21日到物业公司办理入住手续，并交纳了取暖费、配套费、水电费、面积差价款等费用，居住至今。2、通化市不动产登记中心信息查询结果2份，证明邵军号没有房产登记信息，只有本案争议的未办理产权登记的房屋。3、长春市双阳区人民法院、长春市中级人民法院及本院的民事判决书各1份，证明与本案性质一样的案件，判决支持了异议人的请求。李佳潼质证称，除案例之外，其他证据不属于新证据，不予质证。案例不能作为证据使用，与本案没有完全一致的内容。张耀续、高梓畅质证称，对上述证据的真实性及证明事项均无异议。本院认为，邵军号提供的通化市桦兴物业有限公司证明，有出证单位公章及经手人签字，证据来源合法，客观真实，亦系对其原一审举证的补正，本院予以认定。通化市不动产登记中心的信息查询结果，同样有出证单位公章及经手人签字，来源合法，客观真实，本院亦以采信。长春市双阳区人民法院、长春市中级人民法院及本院的民事判决书各1份，系人民法院的生效判决，对真实性予以认定。除对上述证据及证明事项的认定外，本院审理查明的其他案件事实与一审法院相同。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，当事人在二审中的争议焦点为邵军号要求解除查封及其他关于合同效力、确认房屋归其所有、协助办理产权的主张是否成立？一、关于合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定的“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”并非是针对合同效力的效力性强制性规定，一审法院依此认定案涉房屋买卖合同无效，适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋买卖合同为双方当事人就房屋买卖所达成的真实意思表示，依照上述法律规定，自合同成立时依法发生法律效力；二、邵军号要求解除查封的主张是否成立？《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，李佳潼与高梓畅、张耀续民间借贷纠纷一案，通化市东昌区人民法院依李佳潼申请，裁定查封案涉房屋的时间为2019年10月9日。邵军号与高梓畅、张耀续签订《房屋买卖合同》的时间为2017年8月1日，早于人民法院查封之前；第二，邵军号一审中提供的工商银行通化民主支行借记卡账户历史明细清单，能够证明邵军号从2018年起即通过向高梓畅还贷账户转账的形式偿还银行贷款。其提供的城巨房地产2018年水电费、门牌费、燃气费、有线电视费收据，虽缴款人记载为高梓畅，但在房屋买卖中，因未及时办理缴款人更名而以原登记人名义缴纳各项费用的情形常见，不违惯例及常理。且2019年度取暖费交款发票上的交款人已变更为邵军号，进一步印证了邵军号实际占有案涉房屋的事实。在通化市东昌区人民法院（2019）吉0502执异170号执行裁定查明的案件事实中，亦认定了“2018年11月18日，案外人经装修入住该房屋。由于开发商原因，房屋未办理过户手续。”二审中，邵军号又提供通化市桦兴物业有限公司的证明对其主张进一步补强。上述证据，来源合法，相互之间具有关联性，在时间顺序上亦有客观合理性，能够形成有效证据链条，足以证明邵军号在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的事实；第三，合同签订后，邵军号依约定支付了部分价款，对于按揭贷款部分，亦以抵押贷款合同中高梓畅的名义按月向抵押权人即建设银行还款，不存在将剩余价款交付执行给普通债权人的情形；第四，案涉房屋未能办理过户登记，主要原因在于开发商，整个小区均不能办理房屋产权。其次，案涉买卖房屋为按揭贷款房屋，在未清偿房贷之前，客观上也不能办理产权过户登记。再次，邵军号与高梓畅、张耀续签订《房屋买卖合同》中约定了关于房屋过户的事宜，即邵军号不存在不想过户过怠于过户的恶意情形。综上，就李佳潼的普通债权而言，邵军号对案涉房屋享有物权期待权，其要求解除查封的主张，依法应当支持；三、关于邵军号主张的确认案涉房屋归其所有及协助办理产权问题。《中华人民共和国物权法》规定了不动产物权登记公示原则，案涉房屋现未进行不动产权属登记，且仍在抵押按揭还款中，邵军号现要求确认房屋归其所有及协助办理产权，与法无据，依法不予支持。 综上所述，邵军号的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初3249号民事判决； 二、邵军号与张耀续、高梓畅于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》有效； 三、解除对邵军号购买的位于通化市东昌区华兴商厦A座1单元25层4号，建筑面积139.15平方米房产的查封； 四、驳回邵军号的其他诉讼请求。 一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，合计14600元，邵军号负担4866.66元，李佳潼负担9733.34元。李佳潼负担部分，于本判决生效后五日内给付邵军号。 本判决为终审判决。 审判长  王大勇 审判员  盖晓晨 审判员  张晓云 二〇二〇年六月十八日 书记员  袁子轶