北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初34871号原告（反诉被告）：田彩霞，女，1961年10月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：白景云（田彩霞之夫），1960年1月18日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：王梦圆，女，1992年8月16日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：张小红，女，1993年10月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告田彩霞与被告王梦圆、张小红及王梦圆、张小红反诉田彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告田彩霞及委托诉讼代理人白景云、被告王梦圆、被告张小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田彩霞提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告违约金11000元；2、判令二被告给付原告损失赔偿金13923.29元；3、判令二被告给付原告5天免租期租金904.1元；4、判令二被告给付原告拖欠的水费100元；5、判令二被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付赔偿金的占用损失，自2019年2月23日至判决生效之日；6、判令二被告赔偿在墙上钉挂衣钩造成的损失2000元。事实理由：2018年5月24日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将北京市西城区玉桃园XXX房屋出租给被告，租期一年并附有5天免租期。合同约定房屋租赁期自2018年5月25日至2019年5月24日，共计12个月。月租金5500元，租金支付日期分别为2018年5月24日、8月23日、11月23日、2019年2月23日，支付方式押一付三。2019年2月22日约20：00，原告接到王梦圆电话：决定下季不再租房。当得知此消息时，原告当即表示拒绝并要求被告继续租住至合同期满。但被告坚持退租。次日即2019年2月23日，被告未支付下季租金16500元，未交钥匙，自行搬离房屋。被告的违约行为致使原告直接损失三个月租金收入16500元，根据双方合同约定，要求二被告承担违约金11000元，赔偿房屋空置77天租金的实际损失13923.29元等损失。2019年2月23日，原告发现二被告搬离涉案房屋，有物品留在屋内，我报警后，警察与我一同进入屋内，屋内脏乱不堪，我十分震惊。被告违约退租导致房屋空置，5月12日我签订了新的租赁合同，空置时间自2月24日至5月11日。被告突然退租及损坏房屋内设施，导致财产损失，所以押金不退。我的实际损失高于违约金的约定，所有要求增加。原被告在承租时曾商量免租期，被告要求我减少几天租金，因被告违约，我要求被告支付免租期的租金。被告王梦圆、张小红辩称，不同意原告诉讼请求。关于原告认为我们在屋内打孔的问题，我们没有打孔，经过原告同意，我们粘贴的挂钩。原告主张屋内设施损坏，如果有损坏也不是我们损坏的，我们搬进去时就是这样，是原告未尽到维修义务造成的。2019年2月23日，原告已经拿到了钥匙，合同已经解除。我们搬入后，屋内设施出现大量问题，我们多次要求维修，原告未维修。我们之前多次联系原告维修空调和阀门以及厨房下水道，2018年11月23日，我们联系原告维修卫生间的喷头阀门，一直在漏水。我们联系不上原告，原告只有在收房租的时候才能联系上，原告要求我们先交房租再谈维修。因为厨房下水道漏水，导致无法使用厨房，我们这几个月一直在吃外卖。为了联系上原告，我们只能说由于工作原因要退租，因为一提到维修，原告就不理我们。关于让5天免租期的事情是原告自愿的，我们没有强迫原告。夏天7月的时候，空调坏了，不制冷还发出噪音，原告不维修，我们只能自己维修，维修人员告诉我们是空调太老了，需要大修。因此，我方没有违约，不同意支付违约金。被告（反诉原告）王梦圆、张小红提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令原告返还二被告押金5500元；3、原告给付二被告违约金5500元；4、原告给付二被告因漏水产生的多余水费120元；5、原告给付二被告空调检查费50元；6.原告给付二被告前两项反诉请求的资金占用损失，自2019年2月23日至判决生效之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。事实理由：由于原告未尽到维修义务导致合同解除，原告违约。原告（反诉被告）田彩霞辩称，不同意二被告诉讼请求。事实理由：二被告的反诉没有事实及法律依据。120元的水费是二被告使用17天的水费费用，不能证明是漏水产生，而且上一位承租人期满交房时，我们都做了交接，不存在漏水事实。合同约定维修由承租人负责，原告没有维修义务。而且仅凭一位维修师傅陈述，不能证明空调故障。二被告所述的空调问题不存在，我方提供了最近三年的电费记录，每年夏天的用电量都差不多，证明空调都在正常使用，且前后两任承租人都没有反映空调故障。卫生间阀门是低值易耗品，应当由二被告维修，阀门漏水是被告导致的。厨房漏水是被告使用不当造成的，我们去维修过一次，是被告在里面倒茶叶造成的。另外，二被告一直可以联系上我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定原告将位于北京市西城区新街口街道房屋出租给二被告居住，租期1年，自2018年5月25日至2019年5月24日。月租金5500元，租金支付日期分别为2018年5月24日、2018年8月23日、2018年11月23日、2019年2月23日，支付方式押一付三。押金5500元。合同第八条、第九条约定，原告不承担约定的维修义务导致被告无法正常使用房屋的，或被告不按约定支付租金，违约方按月租金的100%支付违约金；提前解除合同的，应提前30日通知，并按照月租金的100%支付违约金。庭审中，双方均认可，在签订本合同前，双方曾在房屋中介的居间下看房并签订合同，合同中未载明房屋坐落，双方认可涉案房屋位于北京市西城区XXX，二被告支付居间人5500元居间费用。合同对于免租期无书面约定，双方均陈述于合同签订日进行的房屋交接。二被告在看房后，给付原告5500元定金，租赁合同签订后，该定金转化为押金。合同签订后，原、被告通过添加微信好友进行沟通。微信沟通记录显示：2018年6月3日，原告应被告要求对地漏和热水器进行维修；2018年6月9日，原告告知被告第二天上午为被告更换马桶配件；2018年6月22日，被告告知原告厨房下水道一做饭就漏水；2018年7月至8月间，被告告知原告空调损坏，不制冷；2018年8月24日、10月24日和11月23日，被告与原告就维修产生的费用的负担产生争议，被告称：刚搬来的时候热水器坏了不能洗澡，马桶坏了多付了100多水费，我们没有多说什么。北京7、8月份最热的时候空调坏了，三催四催您都无视，能不能多一些换位思考。钱可以补给你，如果下次还这样无视我们正当的权利，那我们没法住了。2019年2月22日，二被告告知原告：因工作关系，经商量，决定下个季度不再续租了。二被告将房屋钥匙拍照后放置在楼道配电箱内，自行搬离涉案房屋。原告陈述，2019年2月23日，原告报警后，使用配电箱内钥匙进入涉案房屋，收回涉案房屋。通过原告提交照片，可以看出屋内杂乱，但不能看出物品或设施损坏，亦不能看出卧室挂衣钩是否造成墙壁损坏。原告陈述其于2019年5月12日签订了新的租赁合同，但原告在本院示明的举证期限内未提交证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2019年2月23日，原告收回涉案房屋，本院确认双方合同于该日期解除。二被告主张原告未尽到出租人维修房屋的义务，导致其不能正常使用房屋，从而造成二被告提前解除合同并搬离涉案房屋。但通过双方微信记录，二被告告知原告因“工作关系”而解除合同；且微信记录载明的马桶维修、空调故障均发生在2018年的6至8月间。故本院认为，二被告出示的证据不能证明其解除合同的行为系原告未尽到维修义务所致，本院对其意见不予采纳，对二被告要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。同时，本院认为，二被告提前解除合同，构成根本违约，应当依据合同承担违约责任。原告主张被告按照月租金的200%支付违约金，与合同约定不符，本院依据合同约定，判决二被告支付原告月租金100%的违约金5500元。原告同时要求被告赔偿77天的房屋空置损失，因原告未出示证据证明其损失，本院对其主张不予支持。本院同时指出，原告即使出示其损失的证据，亦不能重复主张违约金与损失赔偿。对于免租期，因合同对免租期无约定。本院对其诉讼请求不予支持。对于水费，由于原告证据显示水费交易时间为2019年5月17日，原告不能证明水费发生的时间，故本院对于原告的诉讼请求不予支持。对于挂衣钩造成墙壁损失，原告既未证明其墙壁损失的发生，亦不能证明其损失的数额，本院对其诉讼请求不予支持。对于押金。合同解除后，原告保有二被告支付的5500元押金无合同约定或法律规定，该押金应当返还二被告，故本院对于二被告的反诉请求予以支持。对于多产生的水费120元及空调检查费50元。原告作为出租方，应当尽到房屋内设施的维修义务，否则造成的财产损失及费用支出应当由原告承担。但二被告不能证明漏水造成的水费数额，本院酌情确定漏水造成的水费损失数额为50元。50元的空调维修费，可以通过被告手机订单和微信记录相互印证，本院对其真实性予以确认。本院对于二被告的该项诉讼请求予以支持。对于双方诉请的违约金及损失的资金占用损失。本院认为，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认田彩霞与王梦圆、张小红于2018年5月24日，签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年2月23日解除；二、自本判决生效之日起七日内，王梦圆、张小红给付田彩霞提前解除合同违约金5500元；三、自本判决生效之日起七日内，田彩霞返还王梦圆、张小红押金5500元；四、自本判决生效之日起七日内，田彩霞给付王梦圆、张小红漏水水费50元、空调检查费50元；五、驳回田彩霞的其他诉讼请求；六、驳回王梦圆、张小红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费498元，由原告田彩霞负担400元（已交纳）；由被告王梦圆、张小红负担98元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费80元（于本判决生效后七日内交纳），由被告王梦圆、张小红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩楠二〇二〇年六月二日法官助理 苏静书 记 员 李婷