北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初63637号原告（被反诉人）：北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回南路9号院32号楼-1层-101。法定代表人：王玉峰，负责人。委托代理人：翟青青，女，该公司员工，住公司宿舍。委托代理人：魏铭，女，该公司员工，住公司宿舍。被告（反诉人）：梁斯晨，女，1989年11月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：梁亚楼，被告之父，住同被告。原告（反诉被告）北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司（以下简称誉鹰佰嘉公司）与被告（反诉原告）梁斯晨物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉鹰佰嘉公司之委托代理人翟青青、魏铭，被告梁斯晨之委托代理人梁亚楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。誉鹰佰嘉公司向本院提出诉讼请求：请求判令梁斯晨立即交纳所拖欠的物业费等费用合计29930.65元（其中物业费本金22865.28元，违约金7065.37元）。事实理由：根据《西杉创意园前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》附件之前期业务服务内容、《物业管理委托合同》可知，我公司为西杉创意园小区的物业服务企业。我公司已按合同约定提供了物业服务，梁斯晨系中间建筑小区XX号房屋（以下简称涉案房屋）业主，未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2018年1月1日起至2018年12月31日，2019年1月1日起至2019年12月31日，拖欠物业费等费用合计29930.65元，其中物业费本金22865.28元、违约金7065.37元。虽然我公司多次电话、书面告知梁斯晨需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是梁斯晨一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护合法权益，故诉至法院。梁斯晨辩称，不同意誉鹰佰嘉公司的诉讼请求。誉鹰佰嘉公司主张的期间我确实未交物业费22865.28元，但是是有原因的。梁斯晨向本院提出反诉请求：1、请求判令誉鹰佰嘉公司承担违约责任，免收2018年至2020年三年的物业管理费；2、请求判令誉鹰佰嘉公司于2020年内修复有风险隐患的设施（涉案房屋的西北墙也即配电室严重倾斜需修复）。事实理由：我是涉案房屋业主，誉鹰佰嘉公司系中间建筑小区的物业管理公司。按照双方签订的物业管理合同，誉鹰佰嘉公司应当负责小区内公共设施的维修及保障小区安全，但誉鹰佰嘉公司三年来并未履行职责。2017年底，我交纳物业费时，书面通知了誉鹰佰嘉公司公用配电室（也是我家院墙）有倾倒风险需及时维修，誉鹰佰嘉公司也作了书面答复。两年来，我多次提醒誉鹰佰嘉公司配电室倒塌会危及行人安全，有巨大风险，但至今誉鹰佰嘉公司无任何尽职作为。配电室倾斜程度已达到危险建筑的所有标准。根据《城市危房管理规定》第22条，如造成事故，房屋所有人应承担民事或行政责任。我为此付出巨大的精神压力，不断催促物业公司修缮的同时，反复告诫行人及邻居有风险，应当远离，并四处咨询法律及建筑工程单位，告知物业公司解决方案。由于誉鹰佰嘉公司视园区公共设施倾倒风险不顾的不负责行为，已经给我及园区业主造成了巨大的风险隐患，我认为其完全违背了物业管理合同中应尽的安全保障和维修保障义务，给我造成了巨大风险隐患，并带来大量咨询工作。为维护合法权益，故提起反诉。誉鹰佰嘉公司针对反诉辩称，1、物业管理服务委托合同系我公司与开发商签署，根据相关法律规定，应对梁斯晨产生法律效力，其应当按约定承担交纳物业费的义务。2、我公司已经依照合同履行了各项物业服务义务，梁斯晨的反诉请求无事实和法律依据。依据物业管理服务委托合同，我公司仅负责公共部位的维修、养护和管理，而梁斯晨的院落围墙属于其专属使用并具有构造上的独立性，能够明确区分，且在利用上具有独立性，排除他人使用。因此，梁斯晨主张修复的围墙不属于物业管理服务委托合同约定中我公司应当维修、养护和管理的范围，梁斯晨该项诉讼请求已经超出我公司物业服务的内容和范围。依据物业服务合同，我公司只是负有公共部分的小型维修、养护和管理，如园区设备设施需大修，必须物业公司向政府部门申请，经政府部门审批启动公共维修资金才可进行。3、根据梁斯晨要求对墙体进行彻底大修的请求，我公司已经多次和政府积极进行沟通，已向政府部门申请启动公共维修资金，启动需要政府部门严格的审批流程。因为我公司在2018年、2019年分别向政府部门申请启动其他两项应急维修资金，根据政府部门相关要求，一个园区无法同时启动两项维修资金，且启动公共维修资金需要政府予以审批并确定施工方。因此，我公司已经尽到各项物业服务义务，公共维修资金的启动与否并非我公司单方可以决定，目前我公司一直积极与政府部门进行沟通，已将梁斯晨的问题予以上报。综上，因物业服务系针对广大业主，具有公共性、整体性、连续性的特点，在我公司已经履行合同约定的主要义务的情况下，梁斯晨的反诉请求不具有合法合理性，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。梁斯晨系涉案房屋的业主，誉鹰佰嘉公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司。梁斯晨未交纳涉案房屋自2018年1月1日至2019年12月31日的物业费22865.28元。2012年7月16日，甲方北京西山产业投资有限公司与乙方誉鹰佰嘉公司（曾用名北京佰嘉国仕物业管理有限公司）签订《物业管理服务委托合同》（以下简称物业委托合同），约定：“甲方将西杉创意产业园区（中间建筑）物业委托乙方实行物业管理与服务，订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；本园区的物业委托管理期限：自本合同签署生效之日起至本园区业主大会成立后业主委员会代表全体业主与所聘用的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用不包括户内小修费用，户内小修按专项服务收取费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，按所拖欠物业服务费用每日千分之一标准向未能按时足额缴纳物业服务费用的业主或物业使用人收取违约金；房屋共用部位、房屋共用设施设备、附属配套建筑和设备的小修、养护费用，由乙方向业主或物业使用人收取的物业服务费用承担；大、中修费用、更新费用，由业主缴纳的专项维修资金承担。附件一：（二）物业管理服务内容和质量包括房屋及园区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》……”。经询，双方当事人均主张双方之间、誉鹰佰嘉公司与涉案小区业委会之间未再另行签订物业服务合同。有争议的证据和事实如下：誉鹰佰嘉公司主张梁斯晨应当立即支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费22865.28元及违约金7065.37元。梁斯晨提交照片以及两封手写信件，抗辩主张涉案房屋北院西侧院墙与小区公用配电室毗邻，该院墙与配电室倾斜多年，随时有倒塌风险，存在严重的安全隐患，其已向誉鹰佰嘉公司反映情况，该公司仅于2016年维修过一次，至今仍未修缮，故不同意支付物业费及违约金；同时据此提出反诉请求，要求誉鹰佰嘉公司承担违约责任，免除2018年至2020年的物业费，并要求誉鹰佰嘉公司于2020年内修复涉案房屋。誉鹰佰嘉公司认可梁斯晨提交证据的真实性，认可其主张的上述事实，但不同意免除物业费；主张其并非恶意不履行维修义务，一是存在倒塌风险的院墙应属涉案房屋的专属使用部分，并非小区公共部分，不属于物业公司应当维修、养护和管理的范围；二是根据物业委托合同，物业公司只负责小区公共部分的小型维修、养护和管理，梁斯晨的维修主张应属大修，而对于大修，物业公司需经过政府部门的审批后，才能启动公共维修资金进行维修；三是2018年及2019年，物业公司因维修小区内其他公共设施已经申请启动应急维修资金，根据相关规定同一园区无法同时启动两项维修资金，故虽同意维修涉案房屋，但是无法保证修复时间。誉鹰佰嘉公司就其上述主张提交《房屋建筑修缮定案鉴定报告》、《关于西杉创意园三区门禁公维的通知》等予以证明，梁斯晨认可该两份证据的真实性，不认可关联性及证明目的。本院认为，誉鹰佰嘉公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务，梁斯晨作为涉案房屋的业主，接受了相应的物业服务，应当向誉鹰佰嘉公司交纳物业服务费。现誉鹰佰嘉公司要求梁斯晨支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费22865.28元。梁斯晨抗辩主张誉鹰佰嘉公司怠于维修涉案房屋院墙，构成违约，应当为其免除上述期间的物业费。然而物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故梁斯晨之上述抗辩主张尚不足以构成免除物业费的理由，本院对誉鹰佰嘉公司要求梁斯晨支付物业费的诉讼请求依法予以支持。因梁斯晨并非无故恶意拖欠物业费，故对于誉鹰佰嘉公司主张的违约金本院不予支持。关于梁斯晨要求誉鹰佰嘉公司于2020年内修复涉案房屋的反诉主张，需判定誉鹰佰嘉公司是否有更换或维修该设施的法定或约定义务。根据物业委托合同之约定：“物业服务费用不包括户内小修费用，户内小修按专项服务收取费用；房屋共用部位、房屋共有设施设备、附属配套建筑和设备的小修、养护费用，由乙方向业主或物业使用人收取的物业服务费用承担；大、中修费用、更新费用，由业主缴纳的专项维修资金承担。物业管理服务内容和质量包括房屋及园区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》……”。根据《物业管理条例》第54条：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”据此，梁斯晨主张维修涉案房屋院落内与小区公用配电室毗邻的院墙，不属于誉鹰佰嘉公司物业管理服务内容中“房屋及园区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修”的范畴，该部分的维修需要使用专项维修资金，誉鹰佰嘉公司作为物业服务企业，并无法定或约定维修该部分的义务，故本院对梁斯晨该项反诉请求不予支持。在未来的服务过程中，誉鹰佰嘉公司应当根据需要维修、更新和改造的项目及时做好启动专项维修资金的建议、协助等工作，以消除安全隐患，彻底解决本案纠纷，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第五十四条第二款、《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、梁斯晨于本判决生效之日起7日内向北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费22865.28元；二、驳回北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司其他本诉请求；三、驳回梁斯晨全部反诉请求。本诉案件受理费274元（北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司已预交），由北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司负担66元，已交纳；由梁斯晨负担208元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件费274元，由梁斯晨负担，已交纳。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。王雪审判员  王媛媛二〇二〇年六月八日书记员  底苗苗