苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11610号原告：丁建强，男，1963年4月9日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告：赵静，女，1966年3月18日出生，白族，住苏州市吴江区。上述二原告之共同委托诉讼代理人：周煜，江苏震宇震律师事务所律师。上述二原告之共同委托诉讼代理人：宁战宏，江苏震宇震律师事务所律师。被告：张建伟，男，1974年9月8日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：顾琴芳，女，1980年9月12日出生，汉族，住苏州市吴江区。第三人：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。负责人：朱春赋，行长。委托诉讼代理人：汪天睐，江苏拙政律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈书豪，江苏拙政律师事务所律师。原告丁建强、赵静与被告张建伟、顾琴芳、第三人中国银行股份有限公司吴江分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用普通程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告赵静及其原告丁建强、赵静的共同委托诉讼代理人宁战宏到庭参加诉讼。被告张建伟、顾琴芳经本院公告送达开庭传票等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司吴江分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁建强、赵静向本院提出的诉讼请求：1、请求判令原被告双方于2009年10月23日签订的《房地产卖卖契约》无效，并判令苏州市吴江区房屋所有权人为二原告(房屋价值约505960元)；2、请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2009年10月23日原告丁建强因结欠被告张建伟部分借款，被告张建伟向原告催讨，由于原告丁建强无力清偿，原告丁建强与被告张建伟商量，决定将原告丁建强、赵静所有的位于苏州市吴江区的房屋到银行贷款，以归还向被告张建伟的借款。由于原告丁建强、赵静均受过刑事处罚，无法从银行贷款，原告丁建强、赵静经和被告张建伟、顾琴芳商量，决定将房屋暂过户给被告张建伟、顾琴芳，再由被告张建伟、顾琴芳到第三人中国银行股份有限公司吴江分行处贷款。于是原告丁建强、赵静与被告张建伟、顾琴芳签订了《房地产卖卖契约》，并将房屋过户给被告张建伟、顾琴芳，现由于被告张建伟、顾琴芳负有大量的债务，被法院强制执行。原告丁建强、赵静根据我国的相关法律规定认为，原告丁建强、赵静与被告张建伟、顾琴芳为从银行贷款为目的，签订虚假房地产买卖合同，该合同应认定无效，原告丁建强、赵静与被告张建伟、顾琴芳因此特向法院提起诉讼，同时为查明事实并获取贷款行的态度，特申请将贷款银行作为第三人参加诉讼，望支持原告的诉请。被告张建伟、顾琴芳未作答辩，亦未提交任何证据。第三人中国银行股份有限公司吴江分行辩称，1、2009年10月，我行与张建伟、顾琴芳签订一份《中国银行购房借款合同》（合同编号：2009准01-524号），约定由我行贷款20万元给张建伟、顾琴芳用于购买坐落于吴江市的房屋。因张建伟、顾琴芳未按照合同约定履行还款义务，我行起诉至贵院要求张建伟、顾琴芳还款。贵院经审理出具了（2011)吴江商初字第0028号民事判决书。但张建伟、顾琴芳未按判决书确定的期限履行还款义务，后我行申请强制执行；2、在执行过程中，贵院欲拍卖张建伟、顾琴芳名下房产，赵静作为该房产的实际使用人提出自愿代张建伟、顾琴芳偿还结欠我行的所有债务。后赵静与我行达成执行和解，案号（2019）苏0509执恢709号。赵静按照和解协议的约定代偿了被告张建伟、顾琴芳在我行处本案所涉贷款（律师费5000元）,(2019）苏0509执恢709号执行案件现已全部履行完毕；3、在执行过程中，赵静提出张建伟、顾琴芳之间系因借款纠纷，为了偿还欠结张建伟的借款，才利用银行贷款。但我行在发放该笔贷款时系不知情，且赵静也未向我行出示过其他证据材料。因此，对于原告丁建强、赵静在诉状中陈述的事实，请法院依法核实。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2009年10月23日，丁建强、赵静与张建伟、顾琴芳签订《房地产买卖契约》一份，约定丁建强、赵静将坐落于苏州市吴江区平望镇梅堰西浜路1幢101室房屋一套（建筑面积113.50平方米）出售给张建伟、顾琴芳，上述房产成交价格为人民币150000元，付款方式为转帐。上述房产于2009年11月10日登记于张建伟、顾琴芳名下。张建伟、顾琴芳于2009年10月15日，向中国银行股份有限公司吴江分行申请个人贷款，并签订《中国银行购房借款合同》一份，合同编号为2009准01—524号。约定由中国银行股份有限公司吴江分行贷款200000元给张建伟、顾琴芳用于购买座落于吴江市的房屋，借款期限180个月；采取浮动利率计息，浮动周期12个月。即从贷款实际放款日（若贷款分笔发放，则从第一笔贷款实际放款日）起12个月内，按实际放款日当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率基础上下浮30%确定下一个浮动周期的适用利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月12日；张建伟、顾琴芳如未按约定期限还款，罚息利率为本合同载明的贷款利率水平上加收40%；张建伟、顾琴芳累计30天或累计三期未按时偿还贷款本息，中国银行股份有限公司吴江分行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；订立、执行本合同所需要费用（包括但不限于律师费等）由被告张建伟、顾琴芳负责支付。合同同时约定张建伟、顾琴芳以座落于吴江市的房屋抵押给中国银行股份有限公司吴江分行作为担保。中国银行股份有限公司吴江分行于2009年12月4日向张建伟、顾琴芳发放贷款200000元，双方对上述房产办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司吴江分行。由于张建伟、顾琴芳连续四期未按约还款，中国银行股份有限公司吴江分行于2010年12月28日向本院提起诉讼。本院于2011年5月24日依法出具（2011）吴江商初字第0028号民事判决书，判决如下：1、解除中国银行股份有限公司吴江分行与张建伟、顾琴芳签订的编号为2009准01—524号《中国银行购房借款合同》；2、张建伟、顾琴芳归还中国银行股份有限公司吴江分行借款本金197451.59元、利息2575.67元、罚息51.18元（计算至2010年8月5日），并按本金197451.59元以合同约定的贷款利率的1.4倍支付自2010年8月6日起至判决给付之日止的逾期罚息，以上各项合计于本判决生效后十日内履行；3、张建伟、顾琴芳于本判决生效后十日内给付中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失8100元；4、若张建伟、顾琴芳至期不能履行上述义务，则中国银行股份有限公司吴江分行有权以座落于吴江市的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分由张建伟、顾琴芳继续清偿。案件受理费4432元，公告费600元,合计5032元，由张建伟、顾琴芳负担，并于本判决生效后十日内直接给付中国银行股份有限公司吴江分行。上述判决生效后，张建伟、顾琴芳未按判决书确定的期限履行还款义务，中国银行股份有限公司吴江分行遂向本院申请强制执行。本院(2019）苏0509执恢709号执行案件的执行过程中，赵静作为涉案房产的实际使用人提出自愿代张建伟、顾琴芳偿还结欠中国银行股份有限公司吴江分行的所有债务，并与中国银行股份有限公司吴江分行达成执行和解协议，赵静按照执行和解协议的约定履行了全部代偿义务。本院(2019）苏0509执恢709号执行案件现已全部履行完毕。丁建强、赵静曾于2013年7月16日、2014年1月8日、2014年9月11日先后三次向本院提起诉讼，要求判令其与张建伟、顾琴芳于2009年10月23日签订的《房地产买卖契约》无效，并判令张建伟、顾琴芳将苏州市吴江区房屋过户给丁建强、赵静。丁建强、赵静先后三次撤回起诉。在上述案件的审理过程中，丁建强、赵静均陈述，《房地产买卖契约》中涉及的房屋价款15万元，张建伟、顾琴芳并未实际交付。丁建强、赵静提交了自苏州市吴江区公安局平望派出所调取的询问笔录二份。苏州市吴江区公安局平望派出所对丁建强的询问笔录中，丁建强陈述：“我因结欠张建伟借款，张建伟催我还钱，但是我还不出来，他就让我用我的商品房去抵押贷款，我说我抵押给苏州金硕投资管理有限公司了。他就说我帮你拿出来到平望高仕抵押公司贷款，我说好。2009年10月12日，张建伟的朋友章明荣去苏州金硕投资管理有限公司花13万元把我的房产证赎出来，然后张建伟、章明荣拿着我的房产证和我、我老婆一起来到平望高仕抵押公司贷款，因为我和我老婆之前都有犯罪记录，高仕抵押公司不能贷款给我们，但是该公司胡经理说我们可以做一个过户贷款15年，手续费1万元。张建伟说我们可以把房子过户给他，让他去贷款，1万元手续费他借给我，我同意了。我就去房产所将我的商品房过户给张建伟了。然后我们又来到高仕抵押公司，他们帮我们从中国银行贷了20万元，其中还给章明荣12万元本金和2万元利息共15万元，另外5万元都给了张建伟，我还欠张建伟12万元。当时我和张建伟说好，我每年还18000元给他，还15年，他负责去银行还钱，到时候欠中国银行的钱就还清了，等中国银行的钱还完了，再把房产证过户给我。2009年12月30日中午，张建伟打电话给我说，我过户给他的房子，他已经卖给别人了﹍”。苏州市吴江区公安局平望派出所对胡宪根的询问笔录中，胡宪根陈述：“2019年10月份的一天，张建伟、丁建强夫妻和另外一个男子四个人一起到我们平望高仕抵押公司，当时丁建强夫妻带齐了他们梅堰一套商品房的证件，他们想到我们公司来办理抵押贷款，正好是我本人接待的，我看了丁建强夫妻的户口本后，就跟他们讲:“你们夫妻二人都吃过官司的不能贷款，只能过户贷款。”当时我还告知了丁建强找一个自己人过户房屋的。丁建强在场就对张建伟讲：“我就把房子过户给你吧。”之后，丁建强就把该套房屋的房产证等相关的证件交给我，让我帮他们去操作的。当时我讲可以的，手续费要1万元。当时张建伟就付了1万元给我的。当时他们四个人就先离开的。我还告诉他们过户贷款手续办理需要40天左右。”胡宪根陈述：“之后我将这些相关证件委托吴江市松陵镇丽都花园边上的兆丰不动产公司去操作的，其中我也多次打电话咨询了过户贷款手续的进展情况的。一直到11月底左右，丁建强夫妻在兆丰不动产公司工作人员陪同下到吴江市流虹路中国银行去办好了房产过户后按揭贷款，贷款20万元，分15年还。”胡宪根陈述：当时过户手续是兆丰不动产公司办理的，房产是过户给张建伟的。另查明，本案所涉房屋由丁建强、赵静居住使用至今。所涉房屋的相关权证（房屋所有权证号：吴房权证梅堰字第××；房屋他项权证号：吴房他证字第××号）现留存在中国银行股份有限公司吴江分行处。以上事实，由丁建强、赵静提供的《房地产买卖契约》、苏州市吴江区公安局平望派出所所作的询问笔录、证明、付款凭证、本院(2019）苏0509执恢709号执行结案通知书及本院调取的（2011）吴江商初字第0028号民事判决书、庭审笔录在卷予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案当中，本院综合原告丁建强、赵静提供的房地产买卖契约、苏州市吴江区公安局平望派出所所作的询问笔录、证明、付款凭证、本院(2019）苏0509执恢709号执行结案通知书及本院调取的（2011）吴江商初字第0028号民事判决书等一系列证据进行的审查，可以认定原告丁建强、赵静与被告张建伟、顾琴芳所签房地产买卖契约的目的并非以房屋买卖为目的，而是为从第三人处获取贷款为目的，故原告丁建强、赵静与被告张建伟、顾琴芳所签房地产买卖契约应当认定为无效，本案所涉房屋【位于苏州市吴江区】应归原告丁建强、赵静所有，被告张建伟、顾琴芳应当协助原告丁建强、赵静办理相应的房产权属变更登记手续，并将该房屋的所有权登记至原告丁建强、赵静名下。根据本院查明的事实，原告丁建强、赵静已代偿了被告张建伟、顾琴芳结欠第三人中国银行股份有限公司吴江分行的全部债务，第三人中国银行股份有限公司吴江分行就本案所涉房屋【位于苏州市吴江区】设置的抵押权已经消灭，故第三人中国银行股份有限公司吴江分行应当就本案所涉房屋【位于苏州市吴江区】所设的他项权证办理撤销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告丁建强、赵静与被告张建伟、顾琴芳于2009年10月23日签订的《房地产买卖契约》无效。二、被告张建伟、顾琴芳于本判决生效后十五日内协助原告丁建强、赵静到房地产交易部门办理苏州市吴江区房屋（房屋所有权证号：吴房权证梅堰字第××）的权属变更登记手续，将该房屋的所有权登记至原告丁建强、赵静名下。三、第三人中国银行股份有限公司吴江分行应当于本判决生效之日起十日内就苏州市吴江区房屋所设的他项权证（证号：吴房他证字第××号）办理撤销手续。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取8860元，由被告张建伟、顾琴芳负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  周 斌人民陪审员  汝锡霞人民陪审员  何振平二〇二〇年六月二日书 记 员  徐秋兰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。