广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初720号原告（反诉被告）：邱国锋，男，1993年3月26日出生，汉族，住广东省广宁县**镇荷木村委会荷木村21号，公民身份号码：441************491。委托诉讼代理人：郭春仪，湖南华方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张牡，湖南华方律师事务所律师。被告（反诉原告）：董常洪，男，1979年6月20日出生，汉族，住广东省四会市***********委会宿舍之十二，公民身份号码：441************818。委托诉讼代理人：张进邦，广东鼎都律师事务所律师。原告邱国锋（反诉被告）与被告董常洪（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，被告董常洪于2020年6月18日向本院提出反诉，本院受理后合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱国锋及其委托诉讼代理人郭春仪、被告董常洪的委托诉讼代理人张进邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱国锋向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年9月4日签订的仓库租赁合同无效；2.请求判决被告归还原告押金3000元；3.请求判决被告赔偿费用损失236807元；4.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2017年9月4日，原、被告签订仓库租赁合同，约定原告租赁被告的A4A5卡，原告承租后依约定支付了押金3000元，并办理了营业执照经营汽车美容生意，原告依约交纳了租金及各项费用。2020年3月份，原告突然接到消息，租赁的建筑不符合规划，为违法建筑，经向广宁县城市管理和综合执法局了解，该局已经多次书面通知被告，要求其限期拆除涉案建筑，但被告一直向原告隐瞒该事实，并继续收取原告的租金。原告多次要求被告协商解决赔偿问题，但被告一直不予理睬。原告认为被告将涉案建筑租赁给原告，该建筑为违法建筑，被告出租的行为已经违反法律的规定，因此，涉案的合同属无效合同。押金的性质是为了保证合同的正常履行，现合同无效，被告应将收取的押金3000元退还给原告，原告依约交纳了租金及信赖合同成立而对涉案建筑合理使用，但由于被告方在缔约合同的时候违背诚实信用原则，被告应对原告支出的费用损失承担责任。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。原告明确其诉讼请求第三项的具体费用为装修损失评估价104110元、租金损失132697元。被告董常洪辩称，一、答辩人与被答辩人于2017年9月4日签订了一份《仓库租赁合同》将位于广宁县红星加油站侧独石头洞A3、A4、A5卡占地234平方米租赁给被答辩人作仓库用途。双方已共同认知答辩人出租的仓库属于临时建筑性质，不排除政府的随时清拆的不可抗力。故双方在《仓库租赁合同》的第六条违约责任中特别约定:“如政府征地、政府清拆、地质变动等政府原因导致合同终止的双方不属违约”。被答辩人明知所租赁的仓库随时可能被政府清拆的不可抗力因素。因此，答辩人不存在违约过错责任。根据相关的法理原则，承租人在签订房屋租赁应尽到合理的审慎义务，如因承租人未尽到审慎义务的或者明知房屋没有建筑工程规划许可证明，仍然租赁属于未尽审慎义务，承租人存在重大的过错，承租人应当承担全部责任。二、答辩人出租给被答辩人的合同约定租赁物是仓库，但被答辩人未有取得答辩人同意，擅自改变用途为汽车美容店，购置美容设备做起汽车美容生意。被答辩人明显违约，被答辩人因开设汽车美容的装饰装修、购置工具与《仓库租赁合同》无内在联系。根据相关的司法解释:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担”现被答辩人因租赁物被政府清拆，其主张答辩人按重置价去承担被答辩人的财产责任是没有事实和法律依据的。三、根据相关的司法解释“房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持”，被答辩人应当支付答辩人的租金，被答辩人在租赁期内尚欠答辩人的租金5385元，水电费2682.34元(计至2020年4月26日止)，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》应依法支付给答辩人。特此答辩，恳请人民法院根据事实和法律作出公正判决。反诉原告董常洪向本院提出反诉请求：1.判令被告支付尚欠原告的租金5385元，水电费2682.34元(计至2020年4月26日止)；2.被告承担反诉费用。事实和理由:被告起诉原告租赁合同纠纷，因政府清拆租赁物，被告尚欠原告的租金5385元，水电费2682.34元(计至2020年4月26日止)，至今尚未支付给原告。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》规定，为此，特向贵院提出反诉，请依法判决。反诉被告邱国锋辩称，涉案建筑属于违建，在本诉中反诉原告也确认知道政府多次下达拆除通知书，反诉被告在2020年3月份才知道该建筑物没有取得任何证照，市政局将拆除通知书送达给案外人，反诉被告知道该文书后多次要求反诉原告协商解决此事，在此过程中反诉被告不能正常营业，其收取的租金及水电费没有法律依据，也没有证据证明其主张，请求法庭驳回反诉原告的诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院综合证据的证明力进行审查判断。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，原告邱国锋（乙方）与被告董常洪（甲方）签订《仓库租赁合同》，约定甲方将位于广宁县**镇加油站侧独石洞A4A5卡租赁给乙方作商业使用。其中，仓库面积：234平方米。租赁期限：从2017年9月15日起至2023年8月15日止，共六年。首年租金13.8元/月/方，即首年租金为38750元，次年租金以上年租金为基础递进5%，以此类推。租金每三个月交纳一次，每次在季度结束10天前交给甲方。按金为3000元。其中，2019年9月15日至2020年9月14日的季度租金为10680元。违约责任：任何一方不得私自中途终止合同，如乙方超过1个月不交纳租金的视为违约，甲方有权无条件终止合同。乙方固定资产归甲方所有，乙方所交的押金归甲方所有，甲方有权要求乙方搬离。如甲方违约、半途终止合同的，甲方需赔偿乙方所交押金两倍；如政府征地、政府清拆、地质变动等政府原因导致合同终止的，双方不属违约。水电计价：电费每度1.3元，水费每度3.1元。其他：其他租户商铺用电均接在甲方电表上，如电量不足，与甲方无关，需增加用电量，费用由乙方负责。签订合同的当日，原告支付了3000元押金给被告。2017年11月17日，原告以上述合同的租赁标的为经营场所取得名称为“广宁县**镇红星鹏锋汽车美容店”的个体户营业执照。2018年8月15日，原告邱国锋续租原由陈波传租赁的被告董常洪位于广宁县**镇加油站侧独石洞A3卡，并约定按陈波传与被告董常洪签订的租赁合同执行，其中，首年租金13.8元/月/方，即首年租金为19872元，次年租金以上年租金为基础递进5%，以此类推。租金每三个月交纳一次。其中，2019年2月16日至2020年2月15日每季度租金是5476元。2020年3月19日，广宁县城市管理和综合执法局出具行政强制执行催告书，告知于本催告书送达之日起是10日内拆除因未取得《建设工程规划许可》而擅自在南街镇红星独石头搭建的建筑物、构筑物（铁棚）。2020年4月7日，广宁县城市管理和综合执法局出具行政强制执行决定书，决定于2020年4月13日对前述的建筑物、构筑物（铁棚）进行强制拆除。2020年4月26日，建筑物、构筑物（铁棚）被拆除。经询问，原、被告一致确认，租金是预交三个月的，水电费是先使用三个月，下次交租金的时候一并交纳前三个月的水电费。以往，原告都是按被告报来的水电读数交纳水电费。原告表示2020年4月12日左右，租赁标的物已经停水，其不能正常营业，其确认未交纳2020年3月15日至2020年4月26日的租金给被告。经核算，原告在2017年9月15日至2020年3月14日期间向被告支付A3A4A5卡的租金共132697元。原告提交评估报告书，拟证实涉案租赁物的相关装修项目的评估价为104110元。该评估报告书的价格评估基准日为2020年3月30日的价格。被告董常洪提交电表、水表读数图片，拟证实2020年1月17日至2020年4月26日A3A4A5的电费为2307.24元、水费为375.10元。以上事实，有原、被告身份信息、《仓库租赁合同》、营业执照、收据、短信聊天记录、支付凭证、报告书、执行告知书、执行决定书、水电表读数、原、被告陈述等证据证实。本院经审查认为，本案是确认合同效力纠纷，立案时案由有误，应于纠正。本案的争议焦点有：一、《仓库租赁合同》的效力问题？二、本案的押金、费用损失该如何处理？三、反诉原告的请求是否予以支持？关于焦点一，《仓库租赁合同》的效力问题。涉案租赁标的因未取得《建设工程规划许可证》而被广宁县城市管理和综合执法局于2020年4月26日强制拆除，涉案租赁标的是临时建筑物，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，原告邱国锋与被告董常洪于2017年9月4日签订的《仓库租赁合同》无效。关于焦点二，原告主张的押金、费用损失该如何处理的问题。涉案《仓库租赁合同》签订后，原告交纳了押金3000元及2017年9月15日至2020年3月14日的租金132697元给被告。押金的实质是保证合同的履行，现合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，被告应退还原告交纳的押金。涉案租赁标的于2020年4月26日被拆除，原告主张的租金是使用租赁标的期间的租金，本院认为原告在2017年9月15日至2020年3月15日正常使用租赁标的，并按《仓库租赁合同》约定的租金交纳，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”规定出租人有权请求承租人支付按约定的租金支付占用费，因此，原告请求退还在使用租赁物期间的租金依据不足，本院不予支持。原告主张租赁标的装修损失，租赁标的已被拆除，装修物无法再使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告的该损失应当按照各自过错程度承担责任。从缔结《仓库转租合同》的情况来看，原告作为完全民事行为能力人，在与他人签订合同时应当尽到审慎义务，不应轻信他人，且其明知租赁标的是仓库而改变用途作汽车美容店使用，并对租赁标的进行装修，对损失的扩大产生重大影响，原告的行为存在过错。被告认为其不清楚原告擅自改变仓库作汽车美容店使用，被告定时会到租赁标的处抄写电表、水表读数，原告在承租的期间一直按被告报来的读数交纳水电费，被告该抗辩意见明显不符合常理。被告明知租赁标的未取得相关建设许可，仍将租赁标的出租给原告使用，且在知晓原告改变仓库用途的情况下，没有制止，同样存在过错。综合双方的主观过错程度、导致损失的原因力大小，本院认定原告对合同无效导致的装修损失承担主要（70%）的责任，被告承担次要（30%）责任。原告向本院提交了评估机构出具的评估价格书，因租赁标的已经不存在，无法进行评估，本院参考原告提供的评估价104110元,因评估基准日为2020年3月30日，而原告是于2017年9月份承租涉案标的物后进行装修使用，对比原价格及已使用时间，本院酌定在评估价的基础上扣减20%，即被告仍应赔偿104110元×30%×（1-20%）=24986.4元给原告，至于其余的损失由原告自负。被告认为根据《仓库租赁合同》的第六条违约责任中特别约定“如政府征地、政府清拆、地质变动等政府原因导致合同终止的双方不属违约”，其不存在违约过错责任，本院认为《仓库租赁合同》是无效合同，自始没有约束力，被告的该抗辩意见依据不足。关于焦点三，反诉原告的请求是否予以支持的问题。反诉被告续租原由陈波传租赁的反诉原告的A3卡位，反诉被告按约交纳A3卡位的租金、水电费给反诉原告，反诉被告在本诉中没有主张A3卡位的合同问题，但主张了A3卡位的租金问题，为了节约司法成本及减少诉累，本院在本案中一并处理A3卡位的租金、水电费问题。庭审中，反诉被告已经确认其交纳租金到2020年3月14日，现反诉原告请求支付2020年3月15日至2020年4月26日的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，反诉原告的该请求依据充分，按《仓库租赁合同》约定租金，反诉被告应当支付A3A4A5卡位占用费（11214元÷3＋5476元÷3=5385元）给反诉原告。反诉原告主张反诉被告应交纳2020年1月17日至2020年4月26日的水电费，虽然反诉被告不确定反诉原告主张的水电费，但经原、被告一致确认，水电费是先使用三个月后在下轮交租金的时候一并交纳的，且反诉被告都是按反诉原告报来的水电读数交纳水电费，所以，本院对反诉原告主张的水电费予以确认，即反诉被告需向反诉原告支付水电费合计2682.34元。综上所述，原告请求确认合同效力、请求被告退回押金、赔偿损失，符合法律规定的，本院予以支持；不符合规定的，本院不予支持。反诉原告请求反诉被告支付租金、水电费，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告邱国锋与被告董常洪于2017年9月4日签订的《仓库租赁合同》无效。二、被告董常洪应在本判决发生法律效力之日起十日内退回押金3000元给原告邱国锋。三、被告董常洪应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿24986.4元给原告邱国锋。四、驳回原告邱国锋的其他诉讼请求。五、反诉被告邱国锋应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费5385元、水电费2682.34元给反诉原告董常洪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为4416.91元，由原告邱国锋负担4116.91元，由被告董常洪负担300元。该款项原告已预付，多交纳的300元应予退回，被告负担的费用应在本判决发生效力之日起十日内交纳至本院指定账户。本案反诉受理费减半收取为25元，由反诉被告邱国锋负担，该款反诉原告已预交，应予退回，反诉被告负担的费用应在本判决发生效力之日起十日内交纳至本院指定账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈钰修二〇二〇年六月二十八日书记员  邵成勇附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。