河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再174号再审申请人(一审被告、二审被上诉人):贺霞，女，1980年5月4日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人:吴婷，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人:王梓淳，河南天基律师事务所实习律师。再审被申请人(一审原告、二审上诉人)：周晓丽，女，1990年4月6日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人:璩晓平，河南陆达律师事务所律师。原审被告：河南利达消防设备有限公司，住所地：郑州市107国道与迎宾路交叉口万客隆家俱数码城2号。法定代表人：高松理，该公司负责人。原审被告:河南利达消防设备有限公司开封分公司，住所地：河南省开封市宋城路1号创业园区。负责人：祁珂，该公司经理。原审被告：祁高稳，男，1965年9月24日出生，汉族，住河南省开封市金明区。再审申请人贺霞因与被申请人周晓丽，原审被告河南利达消防设备有限公司（以下简称河南利达公司）、河南利达消防设备有限公司开封分公司（以下简称利达开封分公司）、祁高稳执行异议之诉纠纷一案，河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）于2019年9月19日作出（2019）豫01民终15113号民事判决，已经发生法律效力。贺霞不服，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）豫民申307号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭审理了本案，再审申请人贺霞及其委托诉讼代理人王梓淳、吴婷，被申请人周晓丽的委托诉讼代理人璩晓平、原审被告祁高稳出庭参加诉讼。河南利达公司及利达开封分公司经合法传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。贺霞申请再审称：1、请求依法撤销二审法院作出的（2019）豫01民终15113号民事判决，改判驳回周晓丽的诉讼请求；2、恢复执行位于安阳市××西××办事处彰德路××广场商住楼××单元××北户的房屋;3、本案一、二审及再审诉讼费用全部由周晓丽承担。事实与理由：一、现有新证据《祁高稳出具的房屋情况说明》足以证明周晓丽与祁高稳之前没有真实的房屋买卖合同关系，双方是借款担保关系。二、二审法院认定事实的主要证据是伪造的。1、周晓丽提交的对价为48万元《房屋买卖协议》及收据均系伪造的虚假证据，且周晓丽提交的现有证据无法证明其履行了支付48万购房款的义务，该房屋买卖协议没有实际履行。2、周晓丽称祁高稳于2015年5月4日已经将房产向其交付，周晓丽在该房屋居住且物业费等相关费用均由其缴纳，所述与事实不符，周晓丽提交相关证据系伪造的，无法证明祁高稳已将房产向周晓丽交付。三、关于预售登记的效力和适用问题。预告登记的三个月有效期限是除斥期间，该期限不可因当事人的约定而变更，案涉房屋预告登记失效的时间是2015年3月3日（即从2014年12月4日起算三个月），此预告登记已在贺霞查封涉案房屋前失效，属于“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”，不能对抗查封。周晓丽在签订买卖合同时已经具备办理房屋过户的条件，而周晓丽不办理过户，存在过错。因此，周晓丽对案涉房屋不享有足以排除执行的实体权利，请求依法改判支持贺霞的再审请求。周晓丽答辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，周晓丽和祁高稳之间存在合法有效的房屋买卖关系。周晓丽提交了足够证据证明与祁高稳签订合法有效购房合同，并已经支付完毕购房款，办理了预售登记。其次，该房屋祁高稳已经在房屋买卖合同约定的交付期间进行了交付，周晓丽提交了物业证明、政府街道办证明、相关的水电费及物业费缴纳证明，特别是原一审法院在一审期间没有通知各方当事人的情况下直接到房屋所在地查明事实，案涉房屋已经由周晓丽占有使用。第三，关于预售登记的效力和适用问题。预售登记在没有经过撤销的情况下，具有确权效力。以案涉房屋被查封而未办理登记，周晓丽对于没有办理产权过户登记不存在过错。周晓丽对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利。祁高稳答辩称：1、其与周晓丽不存在真实的房屋买卖关系而是借款的房屋质押关系，其向周晓丽借款金额23万元，签订房屋买卖合同是作为借款的担保，该借款已经偿还，相应的借款合同、公证书、担保公司的借据均已销毁。2、周晓丽未向其支付过现金25万元，签订合同和出具收据是为了让担保公司帮忙办理房屋解封，合同和收据均出具在查封之后且均未实际履行。3、其从未就涉案房屋与周晓丽办理过有关交付的任何事宜，2015年离开安阳后，不知道周晓丽如何占有房屋亦不了解涉案房屋现状。周晓丽向郑州市惠济区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：1.停止执行（2015）惠民初字第406号民事裁定，对其所有的位于安阳市××西××办事处彰德路××广场商住楼××单元××北户的房屋（所有权证号：00002780）进行解封；2.本案诉讼费用由贺霞等承担。在诉讼过程中，周晓丽将第一项诉讼请求明确为：停止对其所有位于安阳市××西××办事处彰德路××广场商住楼××单元××北户房屋的执行，并对该房屋进行解封。一审法院认定事实：2015年5月5日，该院立案受理贺霞与河南利达公司、利达开封分公司、祁高稳民间借贷纠纷一案。2015年5月20日，该院根据贺霞的诉讼保全申请作出（2015）惠民初字第406号民事裁定，后对涉案房屋进行了查封。2016年4月29日，该院作出（2015）惠民初字第406号民事判决，判令利达开封分公司、河南利达公司于判决生效之日起十日内偿还贺霞借款本金25万元，并自2015年1月18日起按年利率24%支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止；祁高稳对上述债务承担连带清偿责任。因祁高稳等未履行生效判决确定的义务，贺霞申请对在诉讼中查封的涉案房屋进行强制执行。后周晓丽提出执行异议，认为涉案房屋系周晓丽所有，应解除对涉案房屋的查封。该院于2016年10月24日作出（2016）豫0108执异36号民事裁定，驳回周晓丽的异议申请。周晓丽不服，向该院提起本案诉讼。涉案房屋位于河南省安阳市××西××办事处彰德路××广场商住楼××单元××北户，建筑面积143.91平方米，登记的所有权人为祁高稳。2014年12月4日，周晓丽与祁高稳签订《房屋买卖协议》，主要约定：祁高稳将涉案房屋（房屋所有权证号：00002780）出售给周晓丽，成交价格48万元；周晓丽于2014年12月4日将房屋总价款48万元一次性付给祁高稳；祁高稳于2015年5月4日前将房屋腾清交给周晓丽等。2014年12月4日，祁高稳向周晓丽出具《收据》一份，载明：“今收到周晓丽购房款金额为肆拾捌万元整￥480000元整。其中转账金额为零元整￥零元整；现金金额为肆拾捌万元整￥480000元整”。《收据》中所载祁高稳电话号码于2014年8月4日因长期欠费被销号，2015年6月才又启用。周晓丽与祁高稳于2014年12月4日签订《关于房屋所有权转移预告登记的约定》，该约定载明：“预告登记后，自2015年6月4日能够进行相应的房屋登记之日(或者债权消灭)起三个月内，双方应共同申请办理预告登记注销后，按照预告登记事项办理房屋所有权转移登记”。2014年12月5日，涉案房屋在房产管理部门办理了所有权转移预告登记。另查明：在房产管理部门备案的周晓丽与祁高稳于2014年12月4日签订的《房屋买卖协议》约定：成交价格为230500元，周晓丽于2014年12月4日支付祁高稳定金23万元，剩余房款于2015年6月4日付给祁高稳；祁高稳于2015年6月4日将房屋腾清交给周晓丽等。庭审中，周晓丽提交如下证据用以证明涉案房屋已由周晓丽实际占有使用：2015年1月、2016年1月、2016年8月、2016年11月由安阳市圣达广场业主委员会财务处出具交款人为周晓丽的物业费、卫生费收据、单据；2017年4月、2017年5月由安阳水务集团公司出具的付款单位为圣达公司的水费发票；2017年5月、2017年7月由国网河南省电力公司安阳供电公司出具的用户名是祁高稳的电费统一收据。一审法院认为，案外人对执行标的提出执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。依据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，周晓丽虽与祁高稳就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》，并于2014年12月5日在房产管理部门办理所有权转移预告登记，但依据《物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该期间系法定期间，而非约定期间。因周晓丽未在三个月内申请涉案房屋登记，预告登记已失效，现涉案房屋登记的所有权人仍为祁高稳。另外，周晓丽与祁高稳签订的两份《房屋买卖协议》中涉案房屋价款不一致且差额巨大。其中，2014年12月4日《房屋买卖协议》中涉案房屋价款48万元与收款人祁高稳于同日向周晓丽出具的《收据》中，涉案房屋购房款的交付方式相互矛盾，且周晓丽未提供充足证据证明其已将购房款交付给祁高稳。周晓丽庭审中提交的其交纳物业费、卫生费的收款单位是安阳市圣达广场业主委员会财务处，且周晓丽提交的用水发票、电费收据显示的付款方分别是圣达公司、祁高稳，而并非是本案周晓丽，周晓丽提交的上述证据不足以证明周晓丽在该院查封房屋前已合法占有涉案房屋。综上，该院依法查封祁高稳名下的房屋，并依据生效判决予以执行，符合法律规定。周晓丽的诉讼请求证据不足，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，一审法院作出（2018）豫0108民初3025号民事判决：驳回周晓丽的诉讼请求。一审案件受理费8500元，公告费560元，由周晓丽负担。周晓丽不服，向二审法院提起上诉，请求依法改判，支持其诉讼请求。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2014年12月4日，周晓丽与祁高稳就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，上述协议虽与安阳市房管局备案的《房屋买卖协议》在房屋总价款等方面存在不同，但这并不影响周晓丽与祁高稳就涉案房屋的转让达成合意，双方存在真实的买卖合同关系，故周晓丽在人民法院查封之前已就涉案房屋与祁高稳签订了合法有效的书面买卖合同；依据周晓丽提供的涉案房屋物业费、卫生费、水电费缴纳单据，结合安阳市圣达广场业主委员会和安阳市文峰区西关街道办事处紫竹花园社区居民委员会出具的证明，周晓丽在涉案房屋被查封前已合法占有该不动产；依据周晓丽提供的收据和相应的银行转账流水，其通过现金和银行转账的方式向祁高稳支付了《房屋买卖协议》中约定的全部购房款；依据周晓丽与祁高稳签订的《关于房屋所有权转移预告登记的约定》，双方约定办理案涉房屋所有权转移登记的时间为2015年6月4日后，但案涉房屋于2015年5月21日被一审法院查封，不具备办理过户登记的条件，故周晓丽对于涉案房屋未办理过户登记不存在过错。周晓丽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，周晓丽的上诉请求成立，应予支持；一审判决驳回周晓丽的诉讼请求，存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，二审法院作出（2019）豫01民终15113号民事判决：1、撤销一审法院（2019）豫0108民初3025号民事判决；2、不得执行位于安阳市××西××办事处彰德路××广场商住楼××单元××北户的房屋；3驳回周晓丽的其他诉讼请求。一审案件受理费8500元，公告费560元，由贺霞负担；二审案件受理费8500元，由贺霞负担。本院再审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点是：周晓丽对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利？第一、周晓丽与祁高稳在案涉房屋被查封前是否存在合法有效的房屋买卖关系。双方在2014年12月4日签订了两份合同，两份合同关于案涉房屋的价款差异较大，且周晓丽自认双方履行的是对价为48万元的合同，而该对价48万元的合同中周晓丽的签名周晓丽认可不是其本人所签。周晓丽提交的祁高稳出具的收据中，所标注的祁高稳的手机号码启用时间在2015年6月14日，周晓丽对此亦未作出合理解释。祁高稳陈述该48万元对价合同签订时间不是2014年12月4日，而是2015年案涉房屋被查封之后。因此，周晓丽未提交充足证据证明双方在案涉房屋被查封前签订并实际履行了对价为48万元的合同，周晓丽所称与祁高稳在案涉房屋被查封前存在真实合法的房屋买卖关系的主张无充足证据证明，不予支持。第二、关于48万元房款的支付问题。周晓丽提交的23万元转账记录及25万元取款记录，证明其已经将案涉房屋的对价48万元支付给祁高稳。但其中的25万元取款凭证系案外人账号，无法确定与本案的关联性，仅有案外人取款凭证也不足以证明该25万元已经支付给祁高稳，且祁高稳对此不予认可。虽然周晓丽提交了祁高稳出具的收到48万元的收据，但该收据上关于全部是现金的支付方式与周晓丽主张的部分转账、部分现金的支付方式不符，且收据上落款时间与备注的电话号码启用时间存在矛盾，因此，周晓丽提交的证据不足以证明其已经全部支付了48万元。第三、关于房屋的交付问题。周晓丽提交了物业费、水电费用等收据，证明其已经实际占有案涉房屋。但上述票据中，交纳物业费、卫生费的收款单位是安阳市圣达广场业主委员会财务处，且周晓丽提交的用水发票、电费收据显示的付款方分别是圣达公司、祁高稳，而并非是周晓丽，祁高稳否认交付房屋。周晓丽提交的证据不足以证明其在案涉房屋被查封前已经占有案涉房屋。第四、关于周晓丽未办理过户登记手续是否有过错。房屋买卖合同签订时，案涉房屋并未有权利负担，具备产权变更登记的条件。且周晓丽与祁高稳虽然办理了预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该登记有效期是三个月，系法定期间，并不因为双方约定而变更，因此，案涉房屋预告登记有效期是2014年12月5日至2015年3月4日，案涉房屋被查封时，预告登记已经失去了效力。周晓丽在买卖房屋时案涉房屋并无产权负担，若支付了全部价款即可办理过户登记，即2014年12月4日就具备了办理过户登记的条件，至案涉房屋被查封长达近六个月的时间，周晓丽却迟迟不予办理过户登记，对于未办理过户登记存在明显过错。综上，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。周晓丽不符合上述规定，其主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利不能成立，不予支持。综上，二审判决认定事实和适用法律错误，处理结果不当，应予纠正，原一审判决认定事实和适用法律正确，处理结果适当，应予维持。贺霞的再审申请成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15113号民事判决；二、维持河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初3025号民事判决。一审案件受理费8500元，公告费560元，由周晓丽负担；二审案件受理费8500元，由周晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  丁 亮审判员  孙 明二〇二〇年六月二十九日书记员  董奕风