四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初418号 原告：朱云芳，女，1949年11月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 原告：余光明，男，1946年9月22日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 二原告委托诉讼代理人：黎洪英，女，1973年6月27日出生，汉族，住四川省威远县。 二原告委托诉讼代理人：李欣，仁寿县晨诚法律服务所法律工作者。 被告：周君良，男，生于1937年11月4日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：朱秀芳，女，生于1946年12月2日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：周长征，男，生于1967年8月11日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：周晓刚，男，生于1972年8月24日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告朱云芳、余光明与被告周君良、朱秀芳、周长征、周晓刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭进行了审理，后本案因案情复杂转为普通程序于2020年6月9日再次公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人黎洪英、李欣，被告周君良到庭参加了诉讼。被告朱秀芳、周长征、周晓刚经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告朱云芳、余光明向本院提出诉讼请求：1.判令四被告协助将位于仁寿县的住房（建筑面积68.85㎡，不动产单元号：511421001020ＧＢ00145Ｆ00010003、房屋所有权证编号：川（2019）仁寿县不动产权第0023492号）产权变更登记到二原告名下；2.判令被告退还原告多给付的购房款3406元（75.4-68.85）㎡×520元／㎡；3.判令被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，二原告自愿撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告周君良与朱秀芳系夫妻关系，被告周长征与周晓刚系兄弟关系，分别系周君良与朱秀芳之子。二原告于2004年8月28日购买了四被告修建的位于仁寿县㎡，每平方价格520元），共计38800元，双方于当日签订《购房合同》一份。二原告按照购房合同履行其相应义务后，被告便将房屋当即交付给了原告。原告接受房屋随即对其进行装修后搬入该房屋居住使用至今长达15年。由于被告当时修建房屋的报建手续不齐，导致案涉房屋迟迟不能办理产权登记。原告等13户多次到县建设局和县政府及相关部门反映此事并要求及时办理房屋产权登记一事。 2012年6月19日及2019年5月27日经仁寿县政府《会议纪要》议定：“关于民兴巷开发项目遗留问题1.由县自然资源和规划局负责，项目土地出让金按照2012年县政府涉稳处置领导小组议定的标准计算。项目用地面积按照213.2平方米分户登记办证，剩余124.5平方米登记为小区采光共同土地，并补办491.28平方米的规划建设许可证面积。2.由县住建局负责，针对特殊历史时期，原销售人所售房屋部分属于市场违法行为，相关行政部门不予行政处罚，并完善房屋竣工验收备案报告，鉴定费用由业主缴纳。3.由县消防大队负责，完善消防设施并出具消防验收报告。4.由县税务局负责，文林镇配合，督促购房户缴纳契税和维修基金，其余税费由周君良夫妇缴纳。5.由县不动产中心负责，手续齐全后，及时为购房户办理不动产权证”。原告等9户于2010年4月20日分别缴纳了各自购房的契税后，原告胡明先又于2019年9月代被告缴纳了案涉整栋房屋的“城市基础设施配套费17194.8元”、“未按规划条件进行建设费36360元及国有土地使用权出让（契税+印花税）8878.96元”共计62433.76元。2019年12月11日，仁寿县自然资源和规划局为原告等9户办理了各自购买相对应房屋的首次登记，并为各户颁发了不动产权证书，但权利人均登记为四被告，要将房屋登记在各原告名下，还需四被告配合到不动产登记中心签字才能完善案涉房屋的最终登记。因四被告拒不配合、协助，导致原告所购买的房屋始终不能办理相应的不动产权登记证书。原告认为，原、被告签订的《购房合同》合法有效，双方应当全面履行合同义务。原告已按合同约定全面履行了合同义务，为维护双方签订《购房合同》的严肃性及原告的合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告周君良辩称，我与原告之间的房屋买卖合同真实存在的，我的两个儿子以及我爱人并不清楚这个房屋买卖关系，当时2010年我就去房管局那边完了税并且已经把户分到了这几个原告的名下，他们办房产证就应当按照当时分户的楼盘表直接办到他们名下，本来应当不产生这几个官司的，当时办房产证就应当直接办到这几个原告名下的，但是办到了我和我老婆还有两个儿子名下，我就不认可，我一直不同意办到我的两个儿子名下，因为我害怕他们把我房子卖了，如果实在是要办到我儿子名下，我就希望把我的名字一起办上去，而且一套房子只能写一个儿子的名字。既然现在房产证已经办成了我们的名字，就属于我们所有，我和原告签订的合同已经无效了。 被告朱秀芳未发表答辩意见。 被告周长征、周晓刚辩称，1、答辩人根本没有与被答辩人签订任何形式的《购房合同》，更没有收取被答辩人的购房款，事后也没有收到周君良转交的被答辩人的购房款，根据合同相对性原则，答辩人不是本案适格的被告主体；2、周君良在修建涉案房屋期间以及与被答辩人签订《购房合同》期间，答辩人在外务工，对此并不知情，答辩人并没有任何形式委托周君良将涉案房屋登记在答辩人名下；3、被答辩人与周君良签订的《购房合同》依法应当认定无效，周君良愿意退还被答辩人已经支付的购房款。因为当初周君良虽然修建了涉案房屋，但办理相关的产权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，周君良在与被答辩人签订《购房合同》的时候，还没有依法取得案涉房屋的物权，所以《购房合同》中房屋等同于“空中楼阁”。因此，周君良当初签订《购房合同》的行为依法应当认定无效。 原告朱云芳、余光明为支持自己的主张，向本院提交了以下几组证据： 1.原、被告的身份信息，拟证明双方诉讼主体资格； 2.原告与被告周君良、朱秀芳签订的《购房买卖合同》，拟证明原告向被告购买房屋的具体位置、价格的真实性，同时证明合同所记载的面积与不动产登记测量的面积有所差异，不足买房合同平方的房款要求被告予以退还； 3.原告办理房屋买卖缴纳的2%契税的发票，拟证明原告已向购房部门缴纳了房屋契税； 4.存量房屋买卖合同的摘要，拟证明出卖人系四被告，买受人为原告，记载着原、被告签订房屋购房合同中记载的具体房屋的详细地址和建筑面积； 5.不动产登记证书，拟证明登记的权利人为四被告，登记的附记内容为首次登记，证明原告目前占有使用的房屋登记为四被告； 6．《研究县城区34宗涉稳住宅小区遗留问题处置过程中新发现问题的备忘录》、地价评估结果表、容积率统计表、交款通知书、楼盘表，拟证明原告等购房者于2012年就案涉小区办证情况向相关部门申请后进行的相应处置； 7.关于申请办理不动产的申请、《仁寿县房地产领域遗留问题处置领导小组研究金宇花园和金鑫银座、民心巷、迎宾一号等房地产开发项目遗留问题处理工作的会议纪要》，拟证明原告等购房者于2019年再次就案涉小区办证情况向相关部门申请后进行的相应处理意见； 8.收条，拟证明周君良收到原告案涉房屋尾款的事实； 9.建设规划许可证、国有土地使用证，拟证明最开始案涉房屋的报建是由周晓刚、朱秀芳和周长征进行报建的。 被告周君良为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.纳税的税收证明单及楼盘表，拟证明2012年周君良已经完了税，且周君良把户已经分下去了，分到了原告名下，房管局也晓得这个事，所以就应当按照这次直接办房产证办到原告名下； 2.被告向仁寿县不动产登记中心调取的案涉房屋的相关材料（含鉴定报告、不动产权证书（存根）、建筑消防设施检测报告、不动产登记回执、国有土地使用权证、建设用地规划使用证、不动产登记申请表、补交出让金申请、询问笔录、国有土地使用权出让合同及补充合同、联合建设与分房协议、不动产坐落证明、地籍调查表及审签单、房屋建筑面积测绘成果报告、会议纪要、告知单、税收证明、完税证明、交税票据等），被告周君良称2019年所有的材料都是假的； 经原、被告双方质证，本院对双方提交的证据认定如下： 对二原告提交的证据1-5，被告周君良对购房合同的真实性予以认可，但认为合同无效，由于被告周君良对购房合同的真实性认可，且原告均提交的证据原件，故本院对原告提交的该几组证据的真实性予以确认；对证据6、7，被告周君良称2012年原告确实反映过，但认为原告那是诬告，由于该两组证据均系相关部门出具，本院对该两组证据的真实性予以确认；对证据8，被告周君良称社区确实把购房尾款交给了他，本院对该组证据予以采信；对证据9，被告周君良称不认可，认为是假的，由该组证据与被告在仁寿县不动产登记中心查询的档案一致，本院对该组证据的真实性予以确认。 对被告周君良提交的证据1，二原告对税收证明单及楼盘表的真实性无异议，但认为原告已于2010年4月20日按照房屋价款的2%交了一个税收，楼盘表还反映出交税的面积，楼盘表上没有周君良的两个儿子的名字，被告的意思是不能办到他的两个儿子的名下，这是被告家庭内部纠纷，与原告无关，由于原告对该证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据2，原告对该组证据的所有材料的“三性”均予以认可，认为是按照相关规定和程序办理案涉房屋手续的，由于原告对该组证据认可，且该组证据均系从相关部门调取，结合本院审理查明的事实，本院对该组证据予以采信。 为查明案件事实，本院向案涉楼盘所在的仁寿县陵州路社区相关工作人员了解相关情况并制作《调查笔录》一份，原告无异议，被告周君良称土地出让金我已经交了的，对于我儿子补交土地出让金我是不清楚的，我是后来才知道的，当时在不动产中心要求办成大户头我是不同意的，我要求按照楼盘表办成13户人的，我拿到的时候才发现办成了大户头，就是我们四人的，我就去找不动产登记中心的辜主任要求把名字改了，付波给我钱的时候我就应当打个总条子给他，不应当写在每个购房合同上，黎洪英把购房合同拿走了，尾款我确实收到了的，家庭内部矛盾是我们自己的事情，我通知原告去换房产证通知了几次他们都不去，还不交尾款给我还去国土局告我。 本院经审理结合对证据的审查，认定事实如下： 原告朱云芳、余光明系夫妻关系，被告周君良与朱秀芳系夫妻关系，被告周长征、周晓刚系被告周君良、朱秀芳之子。2004年8月28日，被告周君良（作为甲方）与原告余光明（作为乙方）签订了《购房合同》约定：“一、乙方购甲方座落在陵州路××××号住房壹套2楼1号75.4平方米，每平方米价格520.00元，共计38800.00元（大写：叁万捌仟捌佰元正）。二、房屋质量符合要求，铝合金窗、防盗门、大便器、内墙抹砂浆灰、顶棚抹砂浆灰、毛砂浆地平、水道位、电通楼梯口。三、水户头、电户头、天然气户头、电话户头、闭路户头等户头费由乙方付款。四、合同生效后，乙方付甲方购房订金10000.00元（大写：壹万元正），甲方把钥匙交给乙方时，乙方再付甲方26000.00元（大写：贰万陆仟元正），余下的款项甲方交房产证时，乙方应付清余的款项2800元（大写：贰仟捌佰元正）……”原告余光明与被告周君良在合同上签字确认，被告朱秀芳在之后进行的补签，后二原告付清了所有购房款及契税。被告于当年将案涉房屋交付给二原告，原告随即对房屋进行装修并居住至今。 2010年4月20日，二原告缴纳了案涉房屋的契税，仁寿县地方税务局出具《中华人民共和国税收通用完税证》载明：纳税人为余光明，税种为契税，品目名称为房屋买卖2%，计税金额38800.00元，税率为0.02，实缴金额为776.00元。2010年5月7日，四川省仁寿县地方税务局出具《仁寿县地方税务局土地使用权、房屋产权转移税收证明单》载明：负责人为周君良，承受人为周君良等13户，房屋面积为1211.28平方米，税收合计81423.22元（含契税、营业税、个人所得税、代扣资源税、土地增值税、印花税、城建税及附加税）。 因案涉房屋一直未能办理房屋产权证，含原告在内的九户购房者曾于2012年向相关部门反映，后因故未果。2019年初，原告等再次向仁寿县人民政府及其相关部门提出办证申请，仁寿县人民政府于2019年5月27日通过《会议纪要》议定：“……二、关于民兴巷开发项目遗留问题1.由县自然资源和规划局负责，项目土地出让金按照2012年县政府涉稳处置领导小组议定的标准计算。项目用地面积按照213.2平方米分户登记办证，剩余124.5平方米登记为小区采光共用土地。并补办491.28平方米的规划建设许可证面积。2.由县住建局负责，针对特殊历史时期，原销售人所售房屋部分属于市场违法行为，相关行政部门不予行政处罚。并完善房屋竣工验收备案报告，鉴定费用由业主缴纳。3.由县消防大队负责，完善消防设施并出具消防验收报告。4.由县税务局负责，文林镇配合，督促购房户缴纳契税和维修金，其余税费由周君良夫妇缴纳。5.由县不动产中心负责，手续齐全后，及时为购房户办理不动产权证……”。 后经相关部门协调，由原告等九户购房者与被告按照各自持有房屋的面积分摊了土地出让金，并由其中一户（刘红卫、胡明先）先行垫付城市基础设施配套费、未按规划条件进行建设费及国有土地使用权出让（契税+印花税）等费用后，将案涉楼盘初始登记在了四被告名下。 另查明，案涉楼盘于2004年修建，修建之初的国有土地使用证记载情况为:证号为仁国用（2003）字第1731号，土地使用者为朱秀芳，座落于文林镇陵州路（原书院二社），用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为692㎡，用地单位为朱秀芳、周长征、周晓刚，用地项目名称为住宅，用地位置文林镇陵州路（原书院二社）。 2019年12月9日，四被告向仁寿县不动产登记中心出具了《联合建设与分房协议》载明:“兹有文林镇陵州路一段民心巷37号住宅小区建于2004年5月，该项目土地属国有划拨，于2019年9月3号正式转为出让，土地持有人为朱秀芳，证书号仁国用（2003）字第1731号，该项目2004年完工，共建13套住房，总建筑面积为1210.54㎡，实际占地面积为337.70㎡，现我们申请办理首次登记，登记在周君良、朱秀芳、周长征、周晓刚名下。我们都认可联建协议对该事项确认无误。” 再查明，二原告购买的案涉房屋初始登记的不动产权证号为川（2019）仁寿县不动产权第××号，座落于文林镇××民心××单元××楼××号，房屋建筑面积为68.85㎡。案涉房屋于2019年12月11日进行了备案登记，买卖合同摘要载明的出卖人为四被告，买受人为二原告，房屋唯一号602446。 本院认为，本案争议的焦点在于案涉《购房合同》是否有效。本案中，案涉房屋系自建房，修建之初的土地使用权人为朱秀芳，购房合同上虽只有被告周君良、朱秀芳的签名，但基于四被告的特殊身份关系，原告作为善意购房者是有充分理由相信被告周君良、朱秀芳对案涉房屋是具有处分权的。同时，被告周晓刚、周长征虽辩称其对卖房事宜不知情，但结合本案审理查明的事实，原告系于2004年购房并入住至今，多年来也就案涉房屋的办证事宜多次找被告并向相关部门反映，故对二被告辩称在长达16年的时间里对其父亲周君良的售房事宜一直不知情的辩称理由，本院不予采信。另，经社区多次调解，被告周晓刚、周长征就补交土地出让金等事宜与原告等九户购房者达成一致意见并协助办理了案涉房屋的初始登记，纵使二被告对原告最初购房的事宜不知情，二被告的一系列后续行为也应当视为对被告周君良、朱秀芳签订购房合同的追认。被告周长征、周晓刚经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的自动放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，案涉《购房合同》真实、合法、有效，本院予以确认。原告已支付完所有购房款及税费即已履行其合同义务，案涉房屋也已经办理了初始登记，具备了分户办证的条件，故对原告要求四被告协助将案涉住房的产权变更登记到二原告名下的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告周君良、朱秀芳、周长征、周晓刚在本判决生效之日起十五日内协助原告朱云芳、余光明将位于仁寿县住房一套的产权变更登记到原告朱云芳、余光明名下。 案件受理费200.00元，由被告周君良、朱秀芳、周长征、周晓刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  李琴 审 判 员  王琴 人民陪审员  杨觅 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  黄越 书 记 员  苏宇