湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1197号 原告：胡亚棋，男，1990年10月14日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：刘益槟，湖南奋斗者律师事务所律师。 被告：刘南生，男，1953年8月22日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被告：郴州市商盟房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区白露塘大市场3幢103号。 法定代表人：周爱民，系公司执行董事。 原告胡亚棋与被告刘南生、郴州市商盟房地产开发有限公司（以下简称“商盟公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告胡亚棋的委托诉讼代理人刘益槟、被告刘南生、被告商盟公司的法定代表人周爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡亚棋向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房信誉金30000元及利息12600元(利息按年利率6%从2013年4月18日暂计算至2020年4月18日)，计42600元(后期利息请判至被告实际付清之日止)。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告刘南生系衡南老乡，在刘南生推荐下欲以团购的形式优惠购买被告郴州市商盟房地产开发有限公司开发建设的珠江雅苑住宅商品房。因被告郴州市商盟房地产开发有限公司未取得《商品房预售许可证》，故原、被告于2013年4月18日签订了《商品房团购意向书》并于当日由原告事先交纳了购房款30000元作为诚意金给被告刘南生,由被告刘南生转交给被告郴州市商盟房地产开发有限公司,被告向原告出具了30000元的收据,并加盖了被告郴州市商盟房地产开发有限公司的公章与被告刘南生的个人印章。此后,因珠江雅苑住宅商品房负面新闻不断且被告郴州市商盟房地产开发有限公司经营不善,故双方此后都未再签订正规的《商品房买卖合同》。原告多次找到被告要求退款,但被告次次拖延,拒绝退还。故原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求判如诉请。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告刘南生辩称：原告诉我返还购房信誉金30000元及利息12600元与法律规定相倖。其理由有：1、“珠江雅苑”项目是郴州市商盟房地产开发有限公司早期开发的项目，2013年3月期间已基本具备条件,于是商盟公司决定向外以团购形式开始预订,商盟公司当时确定刘志军为执董事,委托我为商盟办理房屋预售手续。2013年3月8日商盟公司向我出具书面委托书。我接受委托后,于是开始为商盟公司售卖房子,总共办理了112套房屋售卖手续,共收预购房款340万元。我为商盟公司办理售卖手续时,对原告等人都是出具相同的收据,收款人是商盟公司,盖有商盟公司公章。因此,我与商盟公司是一种委托代理关系,依据《民法总则》第一百六十二条,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力的规定,我的代理行为其行为的结果和责任由商盟公司承担。我不应承担行为后果与责任；2、我已将代理商盟公司所收售卖房款项共340万元全部移交给商盟公司刘志军。有商盟公司出具的移交书和银行交易记录为凭。3、所收原告信誉金30000元,而最后没有签订正式的商品房买卖合同是因为原告不要房子了,而不是商盟公司不予认可其代理商盟公司售卖112套房子,其中有95户已签订了正式合同。(后商盟公司已将权利义务全部转让给郴阳房地产开发有限公司,其他购房户都是与郴阳房地产开发有限公司签订正式合同,均认可商盟公司出具的收据款项)。只有17户因自己原因没有签正式商品房买卖合同。4、我在为原告办理售卖房手续时,已明确告知购房户我是为商盟公司代卖房屋,原告也知道是商盟公司在卖房,并不是我在卖房子。因此,我在代理过程中没任何过错。综上,由于我与商盟公司是一种委托代理关系,代理过程中没有任何过错,且将委托代理成果全部移交给委托人商盟公司执行董事刘志军。因此,依法律规定我不应承担任何责任。原告诉我返还信誉金本金及利息无任何法律依据,望法庭驳回原告对我的诉讼请求。 被告商盟公司辩称：1、请求驳回原告的诉讼请求；2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由:1、被告商盟公司从未与原告签订任何形式的购房合同或意向书。2、被告商盟公司从未收到原告的购房信誉金。3、被告刘南生既不是被告商盟公司员工也不是被告商盟公司股东,其对外销售房屋的行为与被告商盟公司无关。4、原告在明知被告商盟公司未取得《商品房预售许可证》且未核实刘南生是否是被告商盟公司员工、是否取得被告商盟公司授权的情况下,仍然与刘南生签订合同并付款。5、对于刘南生非法取得被告商盟公司公章或私刻被告商盟公司公章对外从事经营活动，被告商盟公司将向公安机关报案查处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告胡亚棋与被告刘南生系老乡关系。在被告刘南生推荐下欲以团购的形式优惠购买被告商盟公司开发建设的珠江雅苑住宅商品房。因被告商盟公司未取得《商品房预售许可证》，故原告胡亚棋（团购房、乙方）与被告商盟公司（出售方、甲方）于2013年4月18日签订了一份《商品房团购意向书》，约定乙方团购甲方开发建设位于郴州市西河东路与郴州大道交汇处珠江雅苑住宅商品房一套。《商品房团购意向书》第四条约定：违约责任。1、合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，违约方应按本合同商品房总标的的10%计算，向守约方支付违约金；2、乙方违反本合同第二条、第三条约定的金额、时间支付购房金、购房款,或未按时办妥按揭手续的,乙方应按逾期付款额的每日万分之三,向甲方支付违约金:乙方逾期付款超过30日的,甲方有权解除本合同,或解除与乙方签订的《商品房买卖合同》,并有权直接将逾期付款涉及的商品房另售他人。合同解除后,乙方除应向甲方支付逾期付款的违约金外,乙方已支付的购房款,待甲方将乙方涉及违约的商品房另售他人,并收回购房款后,甲方无息退回给乙方；3、乙方以按揭贷款方式付款的,未按时提供银行所需资料,或因乙方原因,导致银行不接受或不审批其按揭贷款申请的,乙方自愿将付款方式改为一次性付款。如30天内乙方不能按一次性付款方式支付房款,甲方有权单方解除《商品房买卖合同》；4、乙方违反本合同书第五条第一项,逾期与甲方签订《商品房买卖合同》的,乙方应按逾期付款额的每日万分之三,向甲方支付违约金;但乙方超过30日仍未与甲方签订《商品房买卖合同》的,甲方有权不再与其签订《商品房买卖合同》并另售他人。在收回全部房款后,甲方将乙方已交款项扣除违约金后,无息退回给乙方；5、甲方不按本协议约定价执行即改价违约的,甲方按乙方所交款项的双倍赔偿乙方；6、甲方零售开盘价格不能低于本协议定价,如果甲方零售开盘价格低于本协议定价,甲方愿意赔偿乙方每套五万元。《商品房团购意向书》上出售方由被告商盟公司的盖章；出售方法定委托代理人处有刘志军盖章。同年同日，原告缴纳了30000元的购房信誉金给被告刘南生，原告收到了收款收据，收据上加盖了被告商盟公司公章及刘志军的印章。 被告刘南生向本院提交了一份落款时间为2013年3月8日的《售房授权委托书》，委托书载明被告商盟公司委托被告刘南生代为办理出售珠江雅苑房屋的相关手续。2013年3月28日，被告商盟公司出具了《承诺书》，承诺书载明：经公司研究决定在珠江雅苑房地产开发前期销售房子,由执行董事刘志军安排,刘南生组织落实购房户签订意向协议书,开代收预订信誉金叁万元,公司按每签好一户意向协议书,给予报酬肆仟元。以上承诺,双方共守诚信。《售房授权委托书》、《承诺书》上加盖了被告商盟公司公章及刘志军的印章。 被告刘南生向本院提交了一份落款时间为2014年8月16日的《移交书》，《移交书》上载明：2013年4月12日郴州市商盟房地产开发有限公司执行董事刘志军全权委托我给予签订购房意向协议书,并代收订房信誉金共计壹佰壹拾贰套计币叁佰肆拾万元,于2014年8月16日,此购房信誉金如数交清给贵公司执行董事刘志军。刘志军在接交人处签字盖章，在场人处由刘诗亮签名及加盖了被告商盟公司的公章。被告刘南生还向本院提交了其向刘志军转账360万元的银行流水（刘南生称360万中的20万元系其借款给刘志军）。 庭审中，被告商盟公司称刘志军系公司的隐名股东，任公司副总经理职务；因公司的法定代表人和股东在外地，公司公章交与刘志军保管。 诉讼中，原告陈述因案涉地块的开发商变成了郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司，且听说被告商盟公司的经营不好，故未签订正式的房屋买卖合同。被告刘南生称其他与被告商盟公司签订的预购意向书的人系跟郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订正式的房屋买卖合同，而包括原告在内共17户认为房屋地段偏远故未与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订正式的房屋买卖合同。 还查明，案涉地块由郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司竞得，现已开发建设成新的小区。 本院认为，当事人之间签订合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同是对双方特定权利义务的明确约定。本案中，原告胡亚棋与被告商盟公司签订的《商品房团购意向书》中对商品房的楼盘名称、价款、建筑面积有个笼统的约定，但对房屋面积、总价款、付款方式、交房日期等重要条款没有明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告与被告商盟公司签订的意向书为预约合同，该协议系原告、被告商盟公司的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。 关于被告刘南生是否承担本案责任。本院认为，被告刘南生向本院提供了加盖有被告商盟公司的《售房授权委托书》、《承诺书》，虽被告商盟公司辩称其无法确认《售房授权委托书》、《承诺书》上公章的真实性，但其未向本院提交证据推翻上述证据，故被告商盟公司的辩称本院不予采纳。被告刘南生系受被告商盟公司的委托办理售房的相关业务，故被告刘南生的行为后果由被告商盟公司承受，因此，被告刘南生不承担本案责任。 关于被告商盟公司辩称公司未收到原告交纳的3万元，本院认为，原告将款交给具有代表被告商盟公司权利外观的被告刘南生，且原告收到了加盖有被告商盟公司公章的收据，款项是否入账是被告公司内部管理问题，与原告无关。 关于原告的诉请是否应予支持。虽然被告刘南生辩称原告可与郴州市新世纪郴阳房开发有限责任公司签订正式的房屋买卖合同，且原告未与郴州市新世纪郴阳房开发有限责任公司签订正式的买卖合同系原告认为案涉地块上的房屋太偏远。本院认为，合同具有相对性，原告系与被告商盟公司签订的《商品房团购意向书》。协议签订后，案涉土地已被案外人郴州市新世纪郴阳房开发有限责任公司摘牌并建成新的小区，被告商盟公司未能摘取案涉土地的开发权，双方签订《商品房团购意向书》的目的已不能实现，故对原告要求返还购房信誉金30000元的诉请本院予以支持。关于原告诉请的利息，实为因合同履行不能给原告造成的损失。现案涉合同履行系履行不能，符合合同的法定解除的情形之一，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案被告作为专业从事房产开发的公司，在未取得土地前，与原告签订预约买卖协议所作出的意思表示及行为所产生的法律后果的认知，超出原告的认识范围。对案涉合同履行不能具有明显的过错，且知道合同已履行不能，亦未将收取的预购商品房诚意金退还原告，应承担赔偿原告损失的责任，本院酌定原告损失参照最高人民法院关于审理民间借贷案件中资金占用年利率6%从2013年4月18日起开始计算，故自2013年4月18日起至2020年4月18日止的损失为12600元（30000元×6%×84月÷12月），后期损失以30000元为基数自2020年4月19日起按年利率6%至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告郴州市商盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告胡亚棋购房信誉金30000元及损失12600元（后期损失以30000元为基数自2020年4月19日起按年利率6%计算至实际付清之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费865元，减半收取432.5元（原告已预交432.5元），由被告郴州市商盟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周小卫 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 黄 姣 书 记 员 李素婷