重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初6638号 原告：刘捷，女，1986年3月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。 被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分，统一社会信用代码9150010508632665XU。 法定代表人：付尖兵。 委托诉讼代理人：尤四海，男，1989年5月28日出生，汉族，住四川省三台县，系公司员工。 原告刘捷诉被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司（以下简称满励城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘捷、被告满励城公司的委托诉讼代理人尤四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘捷向本院提出诉讼请求：1.解除《物业管理委托合同》；2.被告返还房屋，支付半个月免租期租金1150元及半个月物管费70元，赔偿损坏的沙发803元。事实及理由：2018年3月22日，原告将重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区X幢X-X房屋委托给重庆满励城房地产经纪有限公司渝北分公司（以下简称满励城渝北分公司）进行代租服务，但该公司从2019年6月开始不按季度支付房租，口头告知原告以后每月25日支付。2020年1月至2020年3月27日三个月未按约支付租金，原告遂起诉来院。 被告满励城公司辩称，满励城渝北分公司在2018年1月30日注销；租金已支付至2020年5月24日，其中2020年3月25日至2020年4月24日是免租期；因疫情导致迟延支付租金，双方互不承担责任；如沙发确有损坏愿意赔偿；不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据不动产权证、《物业管理委托合同》、微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：刘捷是渝北区XX街道XX路XX号XX小区X幢X-X房屋的所有权人。2018年3月22日，以刘捷为甲方、满励城渝北分公司为乙方，签订《物业管理委托合同》，主要约定：甲方将重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区X幢X-X，面积65.41平方米交于乙方管理；甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务，乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等，乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费……乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉，无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报；委托期为五年，自2018年3月25日起至2023年3月25日；每月固定租金回报为2300元；第六条，甲方的权利及义务，在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝；甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）；甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用，包括房租、物管费、光纤费、卫生费；双方约定，合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除；第七条，乙方的权利义务，乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金；在管理期间，如房屋设施属人为损坏，由乙方即时维修，如属于房屋本身装修的问题而导致的损坏和一切后果均由甲方负责；第八条，其他，房屋如因不可抗力的因素导致毁损或造成损失，甲乙双方互不承担责任。合同附表约定了付款的日期：第一次付款2018年3月22日4600元，第二次付款2018年6月25日6900元，第三次付款2018年9月25日6900元，第四次付款2018年12月25日6900元，第五次付款2019年3月25日4460元，第六次付款2019年6月25日6900元…… 满励城渝北分公司在2018年1月30日已注销，故由满励城公司实际履行合同。满励城公司按照合同约定的付款时间按时支付了第一至第五次付款，第六次开始满励城公司未按季度支付租金，而是每月25日支付下月租金，刘捷也接受了按月付款的方式。 2019年3月29日，刘捷与满励城公司员工发微信，双方对损坏沙发如何赔偿进行了沟通，刘捷向满励城公司员工发送了类似沙发购买链接。刘捷称沙发价值803元。至今满励城公司未购买沙发向刘捷赔偿。 2020年1月25日，满励城公司未按时支付2020年1月25日至2020年2月24日的租金，直到2020年4月2日才支付了2020年1月25日至2020年3月24日的租金4600元，2020年5月7日支付了2020年4月25日至2020年5月24日的租金2160元（扣除了免租期的物管费140元）。 庭审中，双方确认2020年3月25日至2020年4月24日是免租期，双方建立了租赁合同关系。刘捷主张因满励城公司未按时支付租金，也未提前告知要延期支付，故要求解除合同，因2020年未履行完毕，故只能给予满励城公司半个月的免租期。满励城公司称，沙发被损坏愿意承担赔偿责任；2020年1月25日已经放假，疫情属于不可抗力，且疫情期间满励城公司的员工不能正常上班，满励城公司尚未达到在家办公的条件，房屋不能正常出租，满励城公司现金流转困难，导致不能及时支付租金，之后的租金会按月按时支付。 庭审后，满励城公司确认应赔偿被损坏的沙发价值803元。 本院认为：满励城渝北分公司并非独立法人，是满励城公司的分支机构，满励城渝北分公司已注销，应由满励城公司承担其与刘捷签订的《物业管理委托合同》中的权利与义务。刘捷与满励城公司达成的《物业管理委托合同》其实质内容是租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。首先，虽然《物业管理委托合同》约定的付款方式是按季度支付租金，但双方在合同履行的过程中，对将租金支付方式变更为按月支付达成了合意，故满励城公司应在2020年1月25日支付2020年1月25日至2020年2月24日的租金，在2020年2月25日支付2020年2月25日至2020年3月24日的租金，在2020年4月25日支付2020年4月25日至2020年5月24日的租金。其次，满励城公司存在逾期支付上述租金的情形，但在该期间，新冠疫情爆发，属于突发公共卫生事件，不能预见、不能避免，属于不可抗力，疫情及疫情的防控措施对满励城公司的经营造成了影响，满励城公司虽然未能按时支付租金，但在新冠疫情影响减轻的情况下已向刘捷支付了新冠疫情期间欠付的租金，双方的租赁合同仍具备继续履行的条件。再次，《物业管理委托合同》中约定“乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金”，但并未约定逾期支付租金刘捷有权解除合同。综上，满励城公司逾期支付租金系受不可抗力影响，现《物业管理委托合同》仍具备继续履行的条件，双方应继续履行该合同，对刘捷要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。因合同应继续履行，满励城公司按合同约定仍应享受免租期，故刘捷要求满励城公司返还房屋、支付免租期租金及物管费的诉讼请求本院不予支持。 关于沙发损坏赔偿费用。租赁期间，租赁房屋内沙发确被损坏，价值803元，满励城公司应予赔偿，故刘捷要求满励城公司赔偿沙发损坏费用803元的诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆满励城房地产经纪有限公司在本判决生效后立即赔偿原告刘捷沙发损坏赔偿803元； 二、驳回原告刘捷的其他诉讼请求。 如果被告重庆满励城房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1812元减半收取906元，由原告刘捷负担881元、被告重庆满励城房地产经纪有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年六月三日 书记员  李 洁