广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初489号原告：罗伟其，男，1971年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******祥景楼403房。公民身份号码：440************535。被告：封开县恒业房地产发展有限公司，住所地：封开县*******(县车站对面室内)。统一社会信用代码：914***********783G。法定代表人：雷某1。委托诉讼代理人：邓敏娜，该公司总经理助理。原告罗伟其诉被告封开县恒业房地产发展有限公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗伟其、被告恒业公司代理人邓敏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗伟其向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年6月8日起至2020年6月8日延迟交楼违约金暂计为59942.83元【其中自2017年6月8日起计算至2018年9月1日止，以422728元的日万分之一计算的违约金为18980.49元；2018年9月2日起计算至2020年6月8日止，以422728元的日万分之1.5计算的违约金为40962.34元】。2020年6月8日起至实际交楼止的违约金按实际天数的422728元的日万分之1.5计算；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年1月18日签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为2017013674)，购买被告位于广东省肇庆市封开县**********************的商品房。按合同约定，该商品房单价为每平方米3601.98元，总价款为422728元，分两期付完。该款原告分别于2017年1月18日支付首期款220000元整，于2017年3月4日向被告支付剩余款202728元。按合同约定，被告应向原告交房的时间为2017年6月8日，而被告至今逾期超过了将近三年，被告仍未通知交房。综上，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的约定，被告的行为已构成了违约，为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告恒业公司辩称：导致被答辩人未能如期将涉案房屋交付给答辩人是多因一果。为尽快完成工程将房屋交付给答辩人，当地政府曾多次组织答辩人、被答辩人、施工方和投资方协调。答辩人正在采取相关措施完善。答辩人对被答辩人的诉求的意见是：1.根据该补充协议第五条第4项有关交房前如遇台风和达到中雨以上影响施工的，交楼日期相应顺延的约定，交楼前发生台风和达中雨以上的时间应在违约时间中扣减。2.从2020年2月9日至2020年5月4日止，因受疫情影响施工，该段时间应在违约金中扣减。3.根据该补充协议第五条第2项的约定，答辩人在本案中给被答辩人承担违约责任所赔偿的违约金不得超过涉案总房价的1%即4227.28元。4.被答辩人提供的《保证书》，因不是原件，答辩人不同意质证，且对三性不予认可；5.被答辩人提供封开县住房和城乡建设局出具的《关于西堤领秀楼盘逾期三年多没能交楼等问题的答复意见书》，答辩人认为封开县住建局无权代表答辩人对外承诺，且对该承诺书我公司不予认可。6.答辩人提供的《企业机读档案变更登记资料》，答辩人认为对其证明事实的关联性不予确认。本院根据当事人提供的证据，经质证认定事实如下：被告恒业公司是封开县************堤领秀楼盘的开发商。被告恒业公司在与原告罗伟其签订《商品房买卖合同(预售)》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。2017年1月18日，原告罗伟其（买受人）与被告恒业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》约定：罗伟其以422728元购买恒业公司位于江口镇河堤二路138号西堤领秀A2栋406房。合同第七条付款方式及期限约定：分期付款方式，签订本合同时，买受人已支付首期款220000元整给出卖人，剩余购房款款202728元整于2017年2月28日前支付，否则视为买受人逾期付款。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年6月8日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.0075%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。同日，原、被告双方还签订了《商品房买卖补充协议》，其中第五条关于出卖人逾期交房的约定（对本合同第十条、第十二条的补充）：2.双方同意对本合同第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为：买受人同意出卖人在约定的交房之日起三个月内安排将购买之物业交付买受人使用，不视为出卖人违约。出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%。4.买受人同意在出现以下不可抗力情形之一时，交楼日期按照影响时间相应顺延，不视为逾期交付：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、台风和其他自然灾害；……(3)气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；……原、被告在履行合同中，原告分别于2017年1月18日和2017年3月4日给被告支付220000元和202728元，合共422728元。被告未能依约于2017年6月8日前和至今未能将涉案房屋交付给原告。另查明，根据广东省封开县气象台提供的《气象实况证明》记载，原、被告于2017年1月18日签订合同之日起至约定交房时间2017年6月8日期间发生台风天数0天，日降雨量达中雨以上级别天数为17天。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。需解决的焦点是：一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》效力的认定。1.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》（除第五条第2项外），是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的合同（协议），具有法律的约束力。2.根据系列原告提供的合同（协议），之间除买受人的信息、房号、价款和签订的时间不同外，其他均是相同的事实，说明被告对该合同和协议是其预先拟定，且重复使用的事实，这依法属于格式合同（协议）。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第十二条对出卖人在违约的情况下，约定了出卖人承担的违约责任是从违约次日起至履行交付符合质量要求的房屋给买受人之日止，以全部房价款按日万分之一给买受人支付违约金，即违约责任的大小其中按违约的时间长短来确定。而《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定“……出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%”，即对被告承担的违约责任作不超过总房价款的1%的封顶预约。根据出卖人未依约将涉案房屋交付给原告的时间至今已逾3年多的事实，对比上述两条款的约定，由于：其一，《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，明显存在减轻出卖人承担违约责任幅度和减少买受人依约所得到的合法收益。其二，由于该补充协议是被告提供的格式条款，出卖人与买受人在签订补充协议时，出卖人对该补充协议第五条第2项限制其责任的条款内容没有向买受人履行告知义务，对此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本院对原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，认定无效。据此，被告辩称提出其承担的违约责任，依照《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，不得超过涉案总房价的1%即4227.28元的主张，本院不予采纳。二、原告请求被告从2017年6月9日起至被告按合同要求给其交付涉案房屋之日止，以总房价为基数，其中从2017年6月9日起至2018年9月1日止按日万分之一给其支付逾期交房违约金；从2018年9月2日起至被告按合同要求给原告交房之日止，按日万分之一点五给其支付逾期交房违约金应如何处理问题。1.根据合同约定，被告应于2017年6月8日将涉案房屋按质交付给原告，但被告不但不依约履行义务，且至今3年多仍然未能将房屋交付给原告，说明被告未依约将涉案房屋交付给原告的行为，已构成违约。被告应从违约之日起至按合同要求将涉案房屋交付给原告之日止依约给原告支付违约金。2.被告应如何依约给原告支付违约金问题。在本案中，首先由于被告何时才能将涉案房屋交付原告无法确定，从而致使本院无法判决确定被告对尚未发生的违约部分责任应何时给原告支付。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，本院在本案中，只对被告计至2020年6月8日止事实清楚部分的违约责任作处理，而对原告请求被告从2020年6月9日起至被告履行交房义务之日止尚未明确部分的违约责任不作处理，但原告可待实际发生时，另行主张权利解决。其次，由于被告对原告请求从2018年9月2日起至被告交房日止按日万分之一点五计算违约金不认可，本院对原告的该项诉求是否支持问题。根据原告提供的《保证书》为复印件，和被告对原告提供的复印件三性不认可，对此，本院依法不确认该《保证书》复印件的法律效力。原告提供的《企业机读档案变更登记资料》，虽然能证明被告原法定代表人叶尚荣在2019年7月4日前是被告的法定代表人，但因封开县住房和城乡建设局出具的《关于西堤领秀楼盘逾期三年多仍没能交楼等问题的答复意见书》事先没有被告的授权，事后未能取得被告追认，从而对被告依法不产生法律效力。综上，由于原告向本院提供的证据不足以证明被告的原法定代表人叶尚荣于2018年3月28日向原告出具《保证书》，承诺“如在2018年9月1日前未能向业主交楼，其公司按购房的合同价，从2018年9月2日起至交楼日止，以每日万分之一点五的利率向原告支付违约金”的事实。对此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，本院对原告的该项请求，不予支持。3.被告从违约之日起至2020年6月8日止应如何承担违约责任问题。根据2017年6月9日至2020年6月8日被告逾期交房共计1096天的事实和广东省封开县气象台提供的《气象实况证明》记载2017年1月18日至2017年6月8日期间日降雨量达中雨以上级别的天数为17天的事实，和根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第4项关于施工期间遭遇的台风和中雨以上天气交楼时间相应顺延的约定，本院确认被告在2020年6月8日前违约的时间为1079天（1096天-17天）。同时，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条有关以全部房价款为基数，按日万分之一标准计赔违约金的约定，本院确认被告计至2020年6月8日止应给原告支付的违约金为45612.35元（422728元×1‱×1079天）。至于被告辩称其的违约时间应扣减自2017年6月9日后因台风、中雨以上天气和2020年2月9日至2020年5月4日止因新冠疫情影响导致停工的主张，因上述情形是被告延迟履行义务后发生的，对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告封开县恒业房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内给原告罗伟其支付计至2020年6月8日止逾期交房的违约金45612.35元。二、驳回原告罗伟其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298.58元，减半收取649.29元，由原告罗伟其负担155.29元，被告封开县恒业房地产发展有限公司负担494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年六月二十九日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均