广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初3143号原告：广州视加科技有限公司，住所地广州市海珠区福场路5号3101室。法定代表人：李春熙，总经理。委托诉讼代理人：张朋，广东恒益律师事务所律师。被告：广州市天惠茗典服饰有限公司，住所地广州市海珠区泉塘路南石头街38号自编01号楼1-3层。法定代表人：潘智韬。原告广州视加科技有限公司（以下简称“视加公司”）诉被告广州市天惠茗典服饰有限公司（以下简称“天惠茗典公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张朋到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告因经营需要，向案外人潘志超承租广州市工业大道中313号东A8栋的厂房。后双方于2016年10月25日签订《广州市房屋租赁合同》，约定潘志超将上述厂房出租给原告作办公用途使用，租赁建筑面积为710平方米，租赁期自2016年6月29日起至2019年9月29日止，租赁期共3年3个月。合同签订后，原告共计向潘志超支付租赁保证金95730元、水电保证金5000元，对厂房进行装修支出299568.30元。2017年11月14日，原被告就上述厂房签订《广州市房屋租赁合同》，内容与原告与潘志超签订的房屋租赁合同一致，出租人主体由潘志超变更为本案被告。被告已确认收到原告交纳的租赁保证金、水电保证金等。2018年9月27日，广州市人民政府征用土地办公室、广州市土地开发中心发布《通告》、广州市海珠区人民法院发布《公告》，明确瑞嘉公司、领海名邦公司系非法侵占广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块，并要求包括原告在内的租赁人、实际使用人须在公告之起90日内搬离清场，逾期将强制执行。因所承租厂房已无法使用，原告不得不于2018年年底搬离。故原告起诉请求判令：1、被告退还原告支付的租赁保证金95730元、水电保证金5000元，并向原告支付资金占用利息（以100730元为基数，按年利率6%，自2019年1月1日起计算至付清之日止）；2、被告向原告支付违约金107562元；3、被告赔偿因其违约给原告造成的装修等损失69131.15元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告没有提交答辩意见和举证。经审理查明：2016年10月25日，原告（乙方、承租方）与潘志超（甲方、出租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市工业大道中313号东A8栋的厂房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，租赁建筑面积为710平方米；租赁物业现状及其他情况：按现有状况出租（场所内物品清单见附件）；租赁期限自2016年6月29日起至2019年9月29日止，租赁期共3年3个月；为保证乙方合理履行本租赁合约，乙方应于本合同签订当日向甲方缴交（人民币）95730元作为租赁保证金，水电保证金5000元，以及第一个月的租金47865元；等。同日，潘志超向原告出具收到押金95730元的《押金证明》。2016年10月28日，原告向潘志超交纳水电保证金5000元。2017年11月14日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方同意将坐落在广州市工业大道中313号东A8栋的厂房（下称“涉案物业”）出租给乙方作办公用途使用，租赁建筑面积为710平方米；租赁物业现状及其他情况：按现有状况出租（场所内物品清单见附件）；租赁期限自2016年6月29日起至2019年9月29日止，租赁期共3年3个月；甲乙双方约定，租金按67.4元／平方计算（以上单价不包含税票，如需发票则按税局标准所产生的税费由乙方全部支付），由乙方在每月的第25至28日前按银行汇款的方式缴付下一个月租金给甲方；租金汇入账户：（户名：潘隽熙）；第一年租金不变，第二年起按每年递增6%的标准缴纳租金，其中2016年7月1日至2017年6月30日的月租金47865元、2017年7月1日至2018年6月30日的月租金50737元、2018年7月1日至2019年6月30日的月租金53781元、2019年7月1日至2019年9月29日的月租金57008元；为保证乙方合理履行本租赁合约，乙方应于本合同签订当日向甲方缴交（人民币）95730元作为租赁保证金，水电保证金5000元，以及第一个月的租金47865元；保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵做租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或造成业主损失，甲方有权处置该保证金用于抵偿，如承租人无商事情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计算如数退回乙方；乙方在租赁期满或双方协商一致终止合同，乙方退回所租赁物业后，甲方应在扣除租赁期内乙方未结清的各项费用以及其他应付甲方款项（如违约金、赔偿金等）后将保证金退还给乙方（不计利息）；若保证金不足抵偿上述款项，乙方须另行补足；甲方在签定本合同前已经投资对租赁物进行装修，租赁物内现有设施按合同附件清单为准；在租赁期内，未经甲方同意，不得随意拆卸乱建；租赁期满乙方退还租赁物或双方依约提前解除合约时，乙方将租赁物及附属配套设施交换甲方，对室内固定不移动设施（水电、消防、通讯等）乙方不得拆除，乙方应在合同终止当天将室内移动物品清理完毕，逾期不再清理的，甲方有权自行处理；租赁物期间，因政府城市规划和建设发展需要征用租赁物的，甲方不作任何补偿给乙方，甲方应一次性将保证金退还给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方终止合同，无条件收回上述租赁物，甲方所收乙方保证金予以退还，甲方还需另外向乙方赔偿两个月的租金作为违约金：1)甲方的租赁物出现使用问题，导致乙方不能正常使用超过7天的；2)因甲方原因导致租赁物被查封、关停使用；等。另查，2016年6月14日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终3775号民事判决书，查明以下事实：根据穗国土用结字[2011]第63号《同意用地结案书》，广州市海珠区工业大道中313号土地为政府储备用地，用地单位为广州市土地开发中心。2011年10月1日，广州市土地开发中心（甲方，以下简称“土地中心”）与广州领海名邦置业有限公司（乙方，以下简称“领海公司））签订《地块委托看管合同》，订明甲方现委托乙方按本同约定对本合同项下地块进行综合管理，地块位置：帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块位于广州市，甲方委托乙方管理本合同项下地块的服务期暂定为一年，委托管理的时间从甲方发出委托书之日起至甲方发出撤场通知书之日止；若本合同项下地块全部或者部分需要开发使用或出让，甲方有权单方提前终止本合同或部分解除本合同，但甲方必须提前一个月书面通知乙方；乙方应按甲方通知的时间和条件无条件清理地块并撤离，将地块完整交回给甲方；等。2012年6月12日，领海公司与广州瑞嘉贸易有限公司（以下简称“瑞嘉公司”）签订《广州市房屋租赁合同》，领海公司将东方红印刷厂位于工业大道313号大院，建筑物室内面积合计24336.5平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给瑞嘉公司；等。该案判决领海公司、瑞嘉公司停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给原告土地中心；等。2018年9月27日，广州市人民政府征用土地办公室和土地中心联合向东方红印刷厂地块各实际使用人发出《通告》，主要内容：广州市工业大道313号东方红印刷厂地块是广州市人民政府储备土地，土地中心作为广州市人民政府的土地储备机构，是东方红印刷厂地块的合法权利人；因瑞嘉公司、领海公司非法侵占并对外出租东方红印刷厂地块，土地中心向法院提起物权保护诉讼；广州市中级人民法院于2016年6月14日作出（2016）粤01民终3775号民事判决书已经发生法律效力；因瑞嘉公司、领海公司在法定期限内未履行生效法律文书所确定的义务，土地中心于2016年9月22日已向广州市海珠区人民法院申请强制执行，海珠法院于同日立案执行；据查，东方红印刷厂地块有案外人在实际使用，请各实际使用人在本通告发出之日起90日内腾退、清空、搬出所占用的土地及地上建构筑物，逾期不搬出，将由海珠法院强制执行，由此产生的一切损失由各实际使用人自行承担；等。2018年9月27日，本院发出（2018）粤0105执告134号《公告》，内容：申请执行人土地中心申请执行领海公司、瑞嘉公司返还原物纠纷一案，本院已经立案执行，并于2017年3月24日到东方红印刷厂场地张贴搬迁公告，但被执行人领海公司、瑞嘉公司至今仍未履行；本院现再次责令被执行人领海公司、瑞嘉公司在本公告之日起90日内清空、搬出所占用的场地并将东方红印刷厂按原状交还申请执行人土地中心；相关租赁人、实际使用人也必须在本公告之日起90日内搬离清场；逾期本院将强制执行。2019年4月9日，视加公司向本院起诉潘志超（该案被告）、天惠茗典公司（该案第三人），本院于2019年11月4日以（2019）粤0105民初8806号民事判决书查明以下事实：1、2017年11月14日，视加公司与天惠茗典公司就涉案房屋签署《场地移交确认书》。天惠茗典公司确认潘志超已将视加公司交纳的租赁保证金（押金）、水电保证金转交给其。2、视加公司在2018年12月撤出涉案场地。3、天惠茗典公司与广州瑞嘉贸易有限公司（以下简称“瑞嘉公司”）在2012年9月21日签订《广州市房屋租赁合同》及在2013年7月10日签订《补充协议》，瑞嘉公司将东方红印刷厂位于工业大道中313号大院内（暂定自编号东8栋一楼及其附近房子）建筑物室内面积合计1386.6平方米及空地257.8平方米的场地出租给天惠茗典公司，租赁期限从2012年9月30日起至2019年9月29日止，瑞嘉公司同意第三人在租赁期将该物业进行对外分租和转租等。该案中，法院认为视加公司坚持以潘志超是涉案场地的出租人主体为由，要求潘志超退还租赁保证金、水电保证金及利息，并要求潘志超承担违约金及赔偿责任的诉讼请求缺乏理据，故该案判决驳回视加公司的全部诉讼请求。该案已生效。本案庭审中，原告表示其第三项诉讼请求所主张的损失指的是装修损失，包括搬运费、装修工程款、装修费、空调转让费等。根据原告提交的证据，其中，2016年8月11日，广州市第二装修有限公司出具的发票载明，原告支付了装修工程款77347.32元。原告提交的其他票据并非原告支付的装修款，故本院不予采信。经本院释明合同效力问题，原告变更第二项诉讼请求为判令被告赔偿原告损失107562元，该损失是参照合同关于违约金的约定，其他诉讼请求不变。本院认为：根据查明事实，涉案房屋所属的广州市工业大道313号东方红印刷厂地块为广州市政府储备用地，领海公司作为地块看管人主动将涉案地块出租给瑞嘉公司，瑞嘉公司承租后对外转租和分租，领海公司、瑞嘉公司构成共同侵权，应向土地中心承担侵权责任，领海公司及瑞嘉公司应停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心，该事实已经广州市中级人民法院（2016）粤01民终3775号民事判决书作出认定。本院于2017年3月24日在广州市工业大道313号东方红印刷厂地块发出责令领海公司、瑞嘉公司立即履行生效法律文书确定义务的《公告》后，被告作为当时的实际承租人应当知道领海公司、瑞嘉公司对上述地块没有合法占有、使用的权利。土地中心依据上述生效的民事判决书向本院申请执行，表明土地中心不同意领海公司、瑞嘉公司占有、使用该地块，被告在未向土地中心取得涉案房屋的合法占有、使用权利的情况下，仍然与原告签订《广州市房屋租赁合同》，自行将广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块中的涉案房屋出租给原告，故该合同应为无效合同。原告对涉案房屋的占有、使用权利合法性具有审查义务，但原告没有履行审查义务，对导致合同无效亦存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴此，原告要求被告退还租赁保证金95730元、水电保证金5000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付上述保证金的占用利息缺乏依据，本院不予支持。根据原告提交的发票，本院对原告支付了涉案房屋装修工程款77347.32元的事实予以认定。鉴于原告已经接收涉案房屋使用至该房屋于2018年12月底被土地中心收回，结合涉案房屋中装修物品的使用情况、使用年限、折旧率及原、被告双方的过错程度，本院酌情判决被告赔偿原告装修损失8925元。对原告超出该部分的装修损失请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失107562元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告广州市天惠茗典服饰有限公司在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金95730元、水电保证金5000元给原告广州视加科技有限公司；二、被告在本判决生效之日起10日内赔偿装修损失8925元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5553元，由原告负担3405元，被告负担2148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年六月八日书记员 杜彦泽莫敏琪