江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0104民初317号原告:南昌市嘉园物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道湖畔豪庭2栋2单元1001室，统一社会信用代码：913601027419612638。法定代表人：陶雅丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘昕，女，该公司员工。被告:彭小青，男，1976年4月14日生，汉族，个体户，住江西省南昌市青云谱区。原告南昌市嘉园物业管理有限公司（以下简称嘉园公司）与被告彭小青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉园公司的委托诉讼代理人刘昕、被告彭小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉园公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业费：（95.43㎡×2.1元/㎡×9个月）1803.63元（200.41元/月）。2.逾期违约滞纳金（1803.63×0.0005×275天）248元违约金暂算至2019年12月31日；注滞纳金计算方法：欠费金额×万分之五×欠费天数，物业费、滞纳金两项共计2051.63元；3.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于南昌市新丰房地产开发有限公司依法签有《前期物业管理服务合同》、与被告签有《物业管理服务协议》和《业主手册》，约定由原告负责新丰丽都住宅小区的物业服务工作，期限自2014年10月01日起，物业服务费按每平方米每月2.1元收取，原告每月初向业主收取，逾期交付者应自逾期之日起以应交数额为标准按日支付万分之五的滞纳金。被告作为该小区业主（住房面积95.43㎡），本应依约及时缴交物业服务费，但是被告自2019年4月起至2019年12月（共计9个月），拒不交付物业服务费，经原告多次上门催要、做工作仍拒绝交付拖欠的物业服务费1803.63元。被告拒绝及时缴交物业服务费的行为已严重影响小区正常的物业服务工作，损害了小区全体业主的公共利益。原告依法请求人民法院要求被告立即支付所欠物业服务费，并承担违约金。原告为维护自身的合法权益，依照物权法《物业管理条例》及相关法规向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告支付9个月物业服务费1803.63元及违约金248元，并承担本案诉讼费。被告彭小青辩称，原告严重违约,完全没有契约精神，被告履行抗辩权停止交物业费。在2019年南昌嘉园公司与新丰丽都业主委员会签订的物业管理服务合同，约定了嘉园公司服务既有缺陷又达不到服务标准要求,合同约定原告(嘉园公司)从合同签订起即2019年3月6日起六个月内整改到位,期间被告(我)也在物业和业主代表会上强烈提出物业公司要整改(按业主与物业协议及业主手册)整改到位,特别强调了电梯轿厢内摄像头、免提电话一定要能正常使用，与值班监控室能保持信号联系,但嘉园公司极不负责,电梯出故障，老是把人困在里面，也联系不上值班人员!被告家，包括8号楼大门、单元侧门门禁设备，从入住至今没有启有、可视电话也没使用过,但原告(嘉园)口口相称交完费会安排人调试维修使用,嘉园公司一直欺骗被告，迟迟没把门禁、可视电话启动调试维修使用过!原告(嘉园)违约服务合同约定长期缺失设备就没正常使用过!更可气的是，2019年下半年物业公司对小区花草、树木不及时浇水,修草也不专业把小区内草坪弄得全死光,大量树木枯死合同约定不能草木枯死,违约责任完全在原告(嘉园)公司!2019年四、五、六月份被告小区房屋外墙、公共门窗玻璃受江西正盛(施工方中铁)工地污染,业委会及业主代表争取到的2019年12月份年底中铁清洗小区费用,原告收了中铁一万元压金条不尽管理责任,故意不联系中铁来清洗想私吞这笔费用!到至今也没享受小区清洗服务!从2014年交房时交的特殊服务费伍佰元也是一笔糊涂费,请求法院判原告归还给被告这笔费用(收据为证)。嘉园公司长期不按合同约定服务内容与质量,违约责任方在原告现举证：1.公共设备维修,被告单元门从2014年12月到现在都是坏的,没有正常使用过,门禁一直当摆设,家里可视电话也没启用过；2.合同约定不能占有公共绿地改变其它用途,物业(原告)把8号楼北面公共绿地变为非机动车停车场进行收费服务!被告所住新丰丽都小区8号楼环境卫生、公共设备（监控、门禁、单元门)都是无启用状态,入住来都是坏的,不调试、维修!大厅外墙、过道墙到处小广告严重影响美观!电动车也到处乱停乱放,占消防通道也不管理!屋顶天台垃圾更换的门不处理放了几年也不清理!安全过道杂物堆积也不清理!原告(嘉园)严重违约对房屋公用部位、共有设施设备、公共绿化、环境卫生、公共安全管理、公共安全通道都不维护修缮、服务与管理。被告(我)与原告(嘉园)物业管理服务协议第三条所约定的服务质量(见前期物业管理协议)甲方:嘉园公司违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方(被告)要求甲方限期整改,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的经济责任或法律责任!经本院审理查明，被告彭小青向南昌新丰房地产开发有限公司购买了坐落于青云谱区的房屋，建筑面积为95.43平方米。被告彭小青与原告嘉园公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定《前期物业管理服务合同》，约定由原告为新丰丽都小区提供前期物业服务，至新丰丽都小区依法成立业主委员会并选定物业管理公司重新订立《物业服务合同》生效时止；合同对相关的物业管理服务进行了约定，并约定高层物业管理服务费按2.10元／平方米／月收取，缴纳费用的时间为每季度第一个月的5号前；同时约定：如乙方未按约定缴纳费用，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。原告与新丰丽都小区业主成立的新丰丽都花园业主委员会签订《新丰丽都花园物业管理服务合同》，约定原告为新丰丽都花园提供物业管理服务，物业管理服务费为电梯住宅按建筑面积每月2.1元／平方米；业主无正当理由逾期不缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。同时约定（第十一条）：前期物业与小区每位业主签订的《前期物业管理服务协议》及小区业主手册条款仍然有效。合同签订后，嘉园公司对该小区进行物业服务，彭小青也按约交纳了相应的物业管理费。自2019年4月起，彭小青认为小区的物业管理服务不到位，拒交物业管理费。新丰丽都小区于2018年10月成立业主委员会，目前尚由嘉园公司提供物业管理服务。上述事实由原告提供的营业执照、商品房买卖合同、前期物业管理服务合同、律师催缴单、照片，被告提供的发票、收据、业主委员会证明、通知、前期物业管理协议、新丰丽都花园物业管理服务合同、照片、视频光碟、业委会对业主代表的调查表及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，被告系新丰丽都花园×栋×单元××××室的房屋业主（该房屋面积为95.43㎡），原告系为被告所在小区提供物业服务的企业，原、被告之间已形成物业服务合同关系。彭小青与嘉园公司签订的《前期物业服务合同》及其新丰丽都小区业主委员会与嘉园公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，《物业管理服务合同》对新丰丽都住宅小区全体业主均有约束力，合同双方应当按照约定履行各自的义务。彭小青作为该小区的业主，应当按照《物业管理服务合同》中约定的物业费收费标准向嘉园公司支付物业费。2019年4月1日起至2019年12月31日被告彭小青共拖欠物业费1803.63元（2.1元/㎡×95.43㎡×9），故原告嘉园公司要求被告彭小青支付2019年4月1日至2019年12月31日的物业服务费1803.63元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告彭小青交纳违约金的诉讼请求，虽然双方约定了逾期交费的违约金，但原告作为物业服务企业应当妥善处理业主的诉求，而原告未妥善处理致使双方的矛盾扩大，原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有完善之处，并且被告未支付物业服务费系其对主张权利方式错误理解所致，主观并无拖欠的恶意，故本院对原告主张的违约金不予支持；对于被告所提小区物业管理中存在的各项问题，由于原告的服务不到位行为导致被告合法权益受损的，被告也可另行依法维权，不得采用拒交物业费的方式拒不履行合同，故对该抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《南昌市物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告彭小青于本判决生效之日起三日内支付原告南昌市嘉园物业管理有限公司2019年4月1日至2019年12月31日的物业费人民币1803.63元；二、驳回原告南昌市嘉园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元由被告彭小青负担并于三日内支付；依法退回原告南昌市嘉园物业管理有限公司25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  涂庆华二〇二〇年六月五日法官助理舒澜静毅书记员洪琳