广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终249号 上诉人（原审被告）：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇城南桥头南面，统一社会信用代码9145142361552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴永生，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：刘武，男，1986年6月12日出生，汉族，户籍地址湖南省南县大通湖区。现住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄新民，龙州县法律服务所法律工作者。 上诉人广西龙州东一盟国际投资有限公司(以下简称东一盟公司)因与被上诉人刘武商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2019）桂1423民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本院传唤、通知当事人及其委托诉讼代理人到庭进行询问，上诉人东一盟公司的委托诉讼代理人吴永生，被上诉人刘武及其委托诉讼代理人黄新民到庭参加诉讼。因疫情防控调整询问时间，本案延长审限3个月。本案现已审理终结。 东一盟公司上诉请求：撤销一审判决第二项，由二审法院依法认定逾期交房违约金的起算时间，并且超过诉讼时效部分不予支持。事实和理由：1、2014年8月16日刘武与东一盟公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同一）,因客观原因东一盟公司在该合同约定的时间2015年1月1日无法履行交房手续，刘武因此亦没有交付首付款。双方又于2015年7月11日另行签订《商品房买卖合同》（以下简称合同二）,且说明2014年8月16日签订的合同已经作废。双方签订合同二时,没有约定交房时间,一审法院根据合同公平原则认定交房时间与刘武完成房款交付的截止时间一致,也就是2018年7月10日。但一审法院在计算违约金时,又确定从签订合同二的次日起计算。刘武主张的是继续履行合同而非解除合同,其请求违约金为逾期交房违约金而非资金占用利息。逾期交房是指在约定的交房之日不能按期交房,从次日起应负的违约责任。一审法院已经确认交房时间为2018年7月10日,但又从双方签订合同的次日起计算违约金属于明显错误。2、逾期交房违约金可按日进行计算,每日产生的违约金债权各自具有独立性,因此应当单独计算诉讼时效,并最终累计构成违约金总和。因此,应当从起诉之日往前推算两年或者三年的违约金,再往前时间段的违约金应认定超过诉讼时效,不再受到法律保护。一审法院从2015年11月12日起计算违约金已经明显超过诉讼时效。且在此之前刘武都没有向东一盟公司主张过违约金,一审法院认定其一直主张权利属于认定事实错误。 刘武辩称，本案违约金的计算应当从2015年1月1日开始计算。在合同中交房的期限与日期都已经清楚，超过交房日期后，刘武多次向东一盟公司催交付房屋，东一盟公司均以各种理由推脱，所以东一盟公司主张的超过诉讼时效不成立。一审法院判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当维持原判。 刘武向一审法院起诉请求：1.东一盟公司履行合同义务，将龙州东盟国际商贸城12栋303号商铺交给刘武使用并办理房产权证；2.东一盟公司向刘武支付违约金33252元（违约金暂从2015年1月2日计至2019年9月2日，全部违约金延伸计至实际交房之日止）。 一审法院认定事实：2014年8月16日刘武与东一盟公司签订合同一，约定由刘武购买东一盟公司位于龙州县龙州镇龙夏路069号龙州东盟国际商贸城12栋303号商铺一套，交房日期为2015年1月1日。但东一盟公司没有按期交房，2015年7月11日，经双方协商后刘武与东一盟公司又签订合同二，约定商铺总价款119000元，由刘武于2015年7月11日交该商铺首付款72000元，余款47000元以分期付款方式支付，并定于2015年7月11日至2018年7月10日止付清。合同还约定，逾期超过90日后，买受人（即刘武）有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（即东一盟公司）按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，但商铺交付期限为空白项。合同签订后于2017年5月18日刘武已经向东一盟公司交付房款119000元，但东一盟公司至今没有向刘武交付商铺。 一审法院认为，一、本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，一审法院予以确认。因此，刘武诉请要求东一盟公司继续履行《商品房买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于东一盟公司逾期交房是否构成违约，如违约，违约金如何计算的问题。一审法院认为，2015年7月11日，经双方协商后刘武与东一盟公司又签订合同二，该合同商品房交付期限项空白没有填写交付时间，但是，合同又约定刘武交纳房价款的截止时间为2018年7月10日，因此，根据合同的公平原则，一审法院确定该合同中商品房交付期限为2018年7月10日。因东一盟公司至今尚未履行商品房交付义务，已经违约。按照合同约定刘武按日得到违约金为119000×0.01%＝11.90元，远不足以补偿其损失。刘武于2015年7月11日向东一盟公司支付房款119000元，刘武请求从2015年1月1日起按年利率6%计算违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。违约金应从刘武交纳房款之日起至交房止以已交的房款119000元为基数按年利率6%计算违约金，根据商品房买卖合同解释第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，刘武该项诉求并不过高，一审法院予以支持。刘武从2015年7月12日至2019年9月2日应得的违约金为29551元即119000元×1490天×6×1/360天＝29551元。从2019年9月3日起至商品房交付之日止的违约金以119000元为基数按年利率6%计算。三、刘武诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。刘武与东一盟公司双方确认合同一的商品房交付期限为2015年1月1日，交付期限届满后，2015年7月11日刘武与龙州东一盟公司又签订合同二，从这可以看出刘武一直向东一盟公司权利，因此，东一盟公司辩称刘武诉讼请求已经超过诉讼时效一审法院不予支持。东一盟公司以政府优惠政策没有兑现，“七通一平”市政配套基础设施没有完成，无法履行交房责任为由而造成违约，无事实法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、刘武与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2015年7月11日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、广西龙州东一盟国际投资有限公司赔偿刘武从2015年7月12日至2019年9月2日止应得的违约金为29551元，从2019年9月3日起至商品房交付之日止的违约金以119000元为基数按年利率6%计算；三、驳回刘武的其他诉讼请求。一审案件受理费631元，减半收取315.50元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，关于东一盟公司是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”2014年8月16日刘武与东一盟公司签订合同一，约定交房日期为2015年1月1日。但东一盟公司没有按期交房。为此双方经协商后于2015年7月11日签订了合同二，该合同是对合同一的变更。合同二是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，是合法有效的合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己义务。刘武要求东一盟公司继续履行合同二，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同二当中的交房时间条款为空白，即交房时间未能约定，但东一盟公司不应据此无限期交付房屋。在通常情况下，房地产公司出售房屋首先向社会发布开盘时间、交房时间，其后买卖双方签订合同，房地产公司向社会发布的交房时间亦载入合同条款。各买受人因先后签订合同的时间不同，有关的合同期间从签订合同的时间，至约定的交付房款或办理按揭的时间，至约定的交房时间，均存在不同的期间。综上分析，本院酌情确认东一盟公司应于合同二约定的交清房款时间起六个月内交付房屋，具体为合同二约定刘武于2018年7月10日前交清房款，东一盟公司应于2018年7月10日起六个月内即2019年1月10日前交房，东一盟公司未能在2019年1月10日前交房，已经构成违约，应从次日即2019年1月11日起承担违约责任。2015年7月11日，刘武与东一盟公司签订了合同二，自2015年7月11日至2019年1月10日，双方当事人尚处于合同约定的正常合理的履行合同期间，东一盟公司尚未构成应交房未交房的违约责任，故一审法院认定东一盟公司从签订合同二次日2015年7月12日起承担违约责任属适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，东一盟公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区崇左市龙州县人民法院（2019）桂1423民初842号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区崇左市龙州县人民法院（2019）桂1423民初842号民事判决第二项、第三项； 三、广西龙州东一盟国际投资有限公司向刘武支付违约金，以119000元为基数，按年利率6%从2019年1月11日起计算至交付商品房之日止。 上述判项计算至本判决生效之日的违约金，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费631元，减半收取315.50元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担200元，刘武负担115.50元。二审案件受理费539元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担330元，刘武负担209元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。