湖北省武汉市江岸区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0102执异75号 异议人（案外人）：兰灵奇，男，1979年12月20日出生，汉族，住湖北省武穴市。 申请执行人：袁念忠，男，1969年2月22日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：张堪（特别授权代理），湖北英达律师事务所律师。 被执行人：武汉汉武集团有限公司，住所地：湖北省武汉市汉南区纱帽街滨江路。 法定代表人：潘正林，董事长。 被执行人：武汉凌伟房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市汉南区纱帽街汉南大道458号。 法定代表人：喻定友，执行董事兼总经理。 被执行人：潘正林，男，1947年3月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。 本院在执行申请执行人袁念忠与被执行人武汉汉武集团有限公司（以下简称汉武集团公司）、武汉凌伟房地产开发有限公司（以下简称凌伟房地产公司）、潘正林民间借贷纠纷一案中，案外人兰灵奇对执行标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人兰灵奇称，请求中止对位于湖北省武汉市江汉区新华路186号福星城市花园2栋1单元1605号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。2016年9月5日江岸法院以（2016）鄂0102财保400号民事裁定书查封了涉案房屋。涉案房屋是我的合法财产，法院的查封损害了的合法权益，理由如下：1.我与潘正林于2015年10月16日签订了《武汉市存量房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订时间早于查封时间。2.房屋买卖合同签订后，潘正林于2015年10月向我交付了涉案房屋，我入住至今，我在法院查封前就合法占有了涉案房屋。3.我已按照合同约定在2015年12月底前向潘正林支付了全部购房款。4.我自2015年11月起多次督促潘正林办理过户手续，但潘正林以房屋存在抵押、等其归还了银行贷款后再办理过户等理由推诿，导致涉案房屋至今未办理过户。我对房屋未办理过户没有任何过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，我认为涉案房屋是我的合法财产，法院不应查封，我对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院支持我的异议请求。 申请执行人袁念忠称，一、兰灵奇与潘正林签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。涉案房屋于2014年1月23日抵押给农业银行新洲支行，兰灵奇提供的《武汉市存量房买卖合同》签订时间是2015年10月16日。根据《物权法》第一百九十一条第二款和《合同法》第五十二条第五项规定，涉案房屋已设定抵押，未经抵押权人的同意转让房屋，合同无效。二、兰灵奇提供的证据不能证明其支付了房款。合同签订当日的80,000元是龚甜甜支付，2015年10月19日通过POS机消费4,8000元、11,000元、4,9000元、3,9500元、3,9500元元、1,3000元的付款人不明，且系支付给凌伟房地产公司而非潘正林本人，款项性质为“消费”；2015年11月11日、23日、30日，12月9日分别转账给潘正林70,000元、20,000元、80,000元、80,000元。支付房款一般均是按照合同约定一次性支付当期款项，兰灵奇提供的支付凭证却是小额、零星、陆续、非整数支付，不符合支付房款的特征。三、兰灵奇提供的证据不能证明其从2015年10月起居住在涉案房屋至今。物业公司的证明也未载明该房屋从2015年10月至今一直由兰灵奇居住。四、兰灵奇对房屋未办理过户手续，存在过错。合同约定2015年11月16日前办理过户手续，第二笔尾款支付时间为2015年12月16日，即先过户再支付尾款。在房屋未办理过户、抵押未涤除的情况下，兰灵奇确支付全部房款，不符合常理。如果属实，则兰灵奇存在过错。综上所述，兰灵奇的异议请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定的要件。请求驳回兰灵奇的异议请求。 潘正林称，请求解除涉案房屋的查封。一、我与兰灵奇签订房屋买卖合同在先，法院查封在后。2015年10月16日我与兰灵奇签订了房屋买卖合同，合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定。合同签订当月，兰灵奇陆续向我支付了全部房款。兰灵奇一直居住在涉案房屋中。兰灵奇的异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。二、兰灵奇在签订合同后及时支付了全部房屋价款，我及时将房屋交付给了兰灵奇居住使用。没有办理过户不是兰灵奇一人的过错，双方都有责任。我从2015年10月至2017年4月一直在山西工作没有回湖北。2017年5月开始办理过户时才发现房屋被查封。 本院查明，袁念忠与汉武集团公司、凌伟房地产公司、潘正林民间借贷纠纷一案，2017年3月3日本院作出（2016）鄂0102民初5784号民事判决，判决如下：一、被告武汉汉武集团有限公司、武汉凌伟房地产开发有限公司、潘正林于本判决生效之日起十日内向原告袁念忠偿还借款本金20,500,000元；二、被告武汉汉武集团有限公司、武汉凌伟房地产开发有限公司、潘正林于本判决生效之日起十日内向原告袁念忠支付利息（以20,500,000元为基数，自2015年3月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至清偿之日止）；三、被告武汉汉武集团有限公司、武汉凌伟房地产开发有限公司、潘正林于本判决生效之日起十日内向原告袁念忠赔偿律师费240,000元。案件受理费98,140元、保全费5,000元、邮寄费220元，合计103,360元，由被告武汉汉武集团有限公司、武汉凌伟房地产开发有限公司、潘正林负担。判决生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人袁念忠向本院申请强制执行，本院依法立为（2017）鄂0102执1099号案件执行。 另查明，涉案房屋登记在潘正林名下。2016年9月5日本院以（2016）鄂0102财保400号民事裁定书查封了涉案房屋，查封期限三年，自2016年9月5日起至2019年9月4日止。执行中，本院继续查封，查封期限三年，自2019年8月22日起至2022年8月21日止。 涉案房屋于2014年1月23日设定抵押，抵押类型为一般抵押权设立。 再查明，2015年10月16日，潘正林（卖方、甲方）与兰灵奇（买方、乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋成交价格为1,100,000元。合同签订之日，乙方支付650,000元，2015年12月16日前支付450,000元。甲方应在2015年10月31日前将房屋交付给乙方。双方于2015年11月16日前到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费由乙方承担。合同还就违约责任、争议解决等事项进行了约定。合同签订当日，兰灵奇向潘正林支付房款650,000元。2015年10月19日，兰灵奇通过信用卡和向他人借用信用卡的方式向凌伟房地产公司刷卡支付购房款39,500元、395,000元、11,000元、48,000元、49,000元、13,000元，以上合计200,000元。此外，兰灵奇还分别于2015年11月11日、23日、30日、12月9日向潘正林转账支付购房款70,000元、20,000元、80,000元、80,000元，以上合计250,000元。兰灵奇已向潘正林支付了全部购房款1,100,000元。 兰灵奇自2015年10月起占有使用涉案房屋至今。 以上事实有《武汉市存量房买卖合同》、电子支付凭证、转账凭条、对账单、宽带用户入网协议、水电费、物业费支付凭证、收据若干等证据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。兰灵奇的主张不符合上述全部条件。第一，本案中，兰灵奇与潘正林签订《武汉市存量房买卖合同》时，涉案房屋已设定抵押，但兰灵奇未就涉案房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错。第二，根据双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，双方应予2015年11月16日前办理过户登记，在办理完过户登记后，兰灵奇再支付剩余的购房款；而在未办理过户登记的情况下，兰灵奇即向潘正林支付了全部购房款，对于不能过户的风险由其自行承担。第三，兰灵奇在2015年12月已支付完全部购房款后仍可向潘正林主张办理房屋过户登记，但至本院2016年9月5日查封时，涉案房屋仍未办理过户登记。兰灵奇亦未举证证明其对未办理过户登记不存在过错。综上所述，兰灵奇对涉案房屋不享有排除执行的权益，对兰灵奇的异议应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人兰灵奇的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。 审判长 丁 毅 审判员 王丽娜 审判员 王晓峰 二〇二〇年六月三十日 法官助理文娟 书记员祝晓琪