广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终782号上诉人（原审原告）：汤镜东，男，1975年12月5日出生，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：李伟劲，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市富荣市*物流有限公司。住所地：清远市新城区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，公司员工。上诉人汤镜东因与被上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。汤镜东上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人未依约提交办证资料的违约行为是持续的，直至一审辩论终结前，被上诉人仍未取得竣工验收备案，更未履行提交办证资料的义务。被上诉人的行为已构成根本违约，即使其在庭后取得竣工验收备案表，也不能改变其根本违约行为。二、被上诉人违约期间，上诉人持续要求被上诉人履行义务，被上诉人也不断承诺履行期限，但其在最后一次承诺期限届满后，继续不履行义务，故上诉人的解除权不受一年除斥期间的限制。三、一审判决未查明合同及补充协议中关于商铺备案、办证等格式条款的内容，导致事实认定不清，作出的判决错误。主合同及补充协议中关于办证的约定是两个义务，主合同约定的是提交办证资料备案的义务，而补充协议约定的是取得权属证书的期限。故补充协议是对主合同的补充，并不构成对主合同的变更。按照被上诉人关于在2014年12月28日已经交付房屋的自述，其最迟应当在2015年3月27日前完成提交资料备案的义务。但根据现有证据，被上诉人在2018年12月5日一审辩论终结前尚未通过竣工验收备案，直至2019年1月10日才向不动产登记中心提交办理权属登记的资料，办理初始登记肯定在此之后，至此才算完成了合同约定的提交资料备案义务。根据相关法律规定以及广东省高级法院的指引，上诉人在此情况下可以选择解除合同，赔偿损失。四、一审判决以“迟延交付房屋”的规定认为上诉人丧失解除权，属于适用法律错误。上诉人起诉是以被上诉人未向产权登记机关提交办证资料为由主张解除合同，并不是主张因为被上诉人迟延交付商铺而解除合同，一审判决以此为由认定解除权已经超过除斥期间，明显属于适用法律错误。退一步讲，即使超过一年的除斥期间，但上诉人一直在主张，而被上诉人也一直作出履行的承诺，根据广东省高院的指引，解除权到期后，经催告仍不履行的，守约方主张解除合同的，应予支持。五、因被上诉人原因导致涉案合同无法履行，应当解除并承担相应的责任。上诉人签订合同后已经向银行提交了按揭贷款资料，经银行审查上诉人符合放款条件，但由于被上诉人严重逾期办理竣工验收备案导致贷款申请至今未获审批，根据法律规定，因被上诉人原因导致合同不能履行，应予解除，并由被上诉人承担相应的责任。富荣公司答辩称：一、涉案合同并非不能履行，现涉案商铺已经竣工验收备案，答辩人也提交了相应的办证资料。二、除斥期不存在中止、中断或延长的情况，其他意见按照一审答辩意见。汤镜东向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：201xxxxxxxxxxxx）；2、判令富荣公司返还购房款人民币475,000元及利息（利息从2015年10月1日起，以475,000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计付利息至还清之日止，暂计至2018年8月，本息共565,052.08元）；3、判令富荣公司协助退回房屋契税27,900元，其它服务费20元，住房维修基金2,170.75元，购铺相关费用2,000元；4、判令富荣公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月4日，汤镜东与富荣公司签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定富荣公司将其位于清远市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx号商品房屋出售给汤镜东，总金额为人民币930000元，并约定按揭付款，买受人于2015年11月4日前支付475000元，余款455000元通过办理银行按揭支付。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。作为《广东省商品房买卖合同》附件四的合同《补充协议》第15条约定，本合同第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买卖（受，应为笔误）人不能在规定时限内取得房地产权属证书”该规定以实际验收备案后的90天办理权属登记。同日，汤镜东（甲方）与清远市名成企业和管理有限公司（乙方）签订《清远农批商铺承包经营协议》，约定由汤镜东将涉案商铺发包给清远市名成企业和管理有限公司经营管理，承包经营限期自2015年11月4日起至2019年12月27日止。承包经营模式为在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；对商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。同时，还约定了承包经营费用及支付方式等。另查明，汤镜东按约定已向富荣公司支付首期涉案房屋购房款475000元，但银行按揭贷款尚未办理，汤镜东于2015年11月4日缴交专项维修基金2170.75元及档案服务费20元，于2015年12月3日支付契税27900元。涉案房屋于2018年3月12日通过竣工验收，2018年12月12日通过竣工验收备案。富荣公司于2019年1月10日向清远市*******提交相应的办理权属登记的资料。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。汤镜东、富荣公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。双方应依合同约定履行权利和义务。本案的争议焦点为：双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。据此，富荣公司应当在2014年9月30日前将涉案房屋交付给汤镜东使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，汤镜东提出解除合同的时间应当在解除权发生之日即2017年1月30日起一年内行使，但本案汤镜东起诉时已超过一年期限，应当视为汤镜东已经放弃了该项权利，故汤镜东已经丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权。富荣公司逾期办理房屋竣工验收等手续的行为虽然存在违约，但涉案房屋在2018年3月12日通过竣工验收，富荣公司于2019年1月10日向清远市*******提交了相应的办理权属登记的资料，其行为亦表明富荣公司并非事实上不再履行合同，只是因其自身原因拖延了时间，并未构成根本违约。综上所述，汤镜东以涉案房屋未经建设局竣工验收备案，未向产权登记机关提交办理房屋产权的资料，富荣公司的行为构成严重违约为由而主张解除合同，基于富荣公司已办理了涉案房屋竣工验收备案，且已向不动产登记中心提交相应的办理权属登记的资料，汤镜东并非不能实现合同目的，其请求解除与富荣公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》、返还购房款及利息以及退回房屋契税等的诉讼请求，依据不充分，一审法院不予支持。判决：驳回汤镜东的诉讼请求。案件受理费4886元、保全费3506元，合共8392元由汤镜东负担。本院二审期间，上诉人提交“承诺书”一份，拟证明被上诉人在2018年4月承诺于2-6个月内递交所有竣工验收备案文件给住建局，并于每月汇报办理进度，但承诺期内，被上诉人并未履行该项义务。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：汤镜东主张解除合同理由是否成立。本案中，汤镜东在二审明确其请求解除合同的原因是富荣公司逾期提交办证资料，涉案合同第十五条对于富荣公司的该项义务以及责任承担方式作出了明确约定。本院经审查认为，根据双方合同的约定，富荣公司应当在交付房屋使用后的90日内提交办证资料，相应的违约责任在合同条款中有两个选择，涉案双方选择了按照第2款承担责任，即买受人不退房，富荣公司支付违约金。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的强制性规定，故双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。鉴于双方已经在合同中约定了不退房的违约责任承担方式，则汤镜东没有行使约定解除权的基础。另一方面，对法定解除权的行使主要适用于违约行为导致合同目的不能实现的情形，富荣公司在本案诉讼中已经履行了提交办证资料的义务，而且迄今为止，相关办证机构没有明确表示涉案房屋不能办理产权证。也就是说，只要双方配合办理相关手续，汤镜东取得产权证的合同目的可以实现。汤镜东在二审中提交的“承诺函”是富荣公司提交竣工验收备案资料期限作出的承诺，虽然最终竣工验收备案的时间逾期两个月，但如前所述，并未影响汤镜东合同目的的实现。故汤镜东以此为由要求解除合同，法律依据不足。至于汤镜东提出的银行贷款未获审批一节，实际影响的主要是收款方富荣公司的权益，汤镜东以此为由要求解除合同，本院亦不予采纳。综上，汤镜东要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9772元，由汤镜东负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年六月九日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。