北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初5897号原告：北京十悦惠韵程健康管理有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街二段19号院12号楼一层101。法定代表人：任建交，董事长。委托诉讼代理人：尼如涛，北京沃兴律师事务所律师。被告：连国龙，男，1992年11月21日出生，汉族，学生，住呼和浩特市回民区县。被告：赵文清，男，1964年2月25日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市回民区县。二被告委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所律师。原告北京十悦惠韵程健康管理有限公司（以下简称：十悦公司）与被告连国龙、赵文清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告十悦公司的委托诉讼代理人尼如涛，被告连国龙、被告赵文清的委托诉讼代理人胡美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告十悦公司向本院提出以下诉讼请求：1、撤除原告与二被告签订的商铺租赁合同；2、被告退还原告押金18900元；3、被告返还原告支付的租金167760元；4、被告赔偿原告装修费85000元；5、被告赔偿原告营业损失100000元；6、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2017年月7月11日，原告因经营美容、皮肤护理、产后恢复等业务，需要与被告连国龙、赵文清签订《商铺租赁合同》，双方约定被告将坐落在北京市大兴区兴华大街（二段）19号院12号楼1层101号商铺租赁给原告，租赁期限为5年，自2017年8月12日起至2022年8月11日止。房屋一层面积约30平米，二层面积约85平方米，面积共计115.02平方米，每月租金18900元，合同签订后，原告即对房屋进行装修，共花费装修费85000元。因原告经营的项目需要办理卫生许可证，原告在办理证件过程中得知被告将其原有的一层115.02平方米房屋分割为两部分，一部分出租给苏宁小店，一部分出租给原告，原告使用的二层房屋系被告私自改造的，为非法建筑，无法办理卫生许可证。2018年12月13日，原告因涉嫌未取得卫生许可证，擅自从事美容的公共场所经营活动，被北京市大兴区卫生和计划生育委员会处以警告并罚款5000元的行政处罚。原告认为，被告在签订合同时，故意隐瞒真实情况，诱使原告做出错误的意思表示，被告的行为属于欺诈，原告有权请求人民法院予以撤销。为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告连国龙、被告赵文清辩称：不同意原告的诉讼请求。十悦公司所称与本案客观事实不符，连国龙、赵文清没有同十悦公司签订过任何租赁合同，同时连国龙、赵文清对任何承租人均未实施过欺诈、隐瞒的行为，十悦公司要求撤销同其签订的租赁合同诉讼主体不适格，起诉要求退还租金、押金及赔偿损失更没有任何事实及法律依据。具体如下：1、连国龙、赵文清同任建交个人签订的《商铺租赁合同》，同十悦公司没有签订过租赁合同，十悦公司起诉撤销同其签订的租赁合同主体不适格。2017年，任建交系通过连国龙、赵文清出租房屋的前任出租人处协商租赁本案出租房屋，7月11日双方签订《商铺租赁合同》。2019年2月2日任建交应付租金未付，于2019年3月31日退出房屋。可见任建交签订并履行了合同，后违约拒付租金并单方解除了双方的租赁合同，连国龙、赵文清并非租赁合同的承租人。2、连国龙、赵文清同任建交签订租赁合同为双方真实意思表示，合法、有效，经营目的没有约定为了美容、皮肤护理及产后康复等项目，连国龙、赵文清没有事实过任何欺诈、隐瞒行为。任建交同他人联系并确定租赁本案所涉房屋，单方多次踏勘后同连国龙、赵文清确定要租赁房屋，但并没有明确租赁商铺的目的是为了经营美容、皮肤护理、产后康复等业务。任建交具体要干什么连国龙、赵文清不干预也不清楚，而且什么业务要进行行政审批连国龙、赵文清更不清楚，任建交签订合同时，知晓房屋结构及拟经营项目的行政审批事宜，十悦公司诉状所称租赁合同的目的是为了经营美容、皮肤护理及产后康复完全同事实不符，任建交租赁房屋后实际设立了十悦公司，而且也依法设立，在此过程中根本不存在连国龙、赵文清欺诈、隐瞒的任何事实，本案出租标的为位于兴华街二段19号楼1层商铺，该地段商铺均为一层建筑，层高6米，因层高较高，为充分利用，所有商铺均经过批准内部进行隔离设计，对此所有的商铺经营者及承租人明知，连国龙、赵文清房屋分割成独立的两间，任建交租赁使用面积147平方米，一楼32平方米，二楼115.02平方米，苏宁小店租赁一楼83平方米。以上租用现状自开始未变，没有隐瞒和欺诈。3、连国龙、赵文清同任建交签订合同当时约定商铺用于合法商业经营，十悦公司违法经营损失应当自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。十悦公司向本院提交了以下证据：证据1、房屋租赁合同，证明原告与被告存在租赁合同关系，原告公司成立后于被告倒签的日期，内容与任建交与被告签订的合同一致。证据2、租金发票，证明原、被告存在租赁关系，且被告开具了一年的租金发票。证据3、付款凭证复印件，证明原告公司财务应海英向被告连国龙支付六次租金的事实。8月2日、11月2日、2月2日、5月2日、8月2日、11月2日。证据4、房产证复印件，证明我方实际的使用面积是27平米。大约18年中旬被告给我们的，目的是办理卫生许可证。证据5、收据，证明我方支付的装修费用。证据6、行政处罚缴款书、告知书，证明原告未取得卫生许可证被罚款的事实。证据7、房产证复印件，证明2017年12月6日原告曾要求被告提供房产证区办理卫生证。证据8、鉴定费发票。证明原告鉴定费。证据9、证人证言。证明原告所承租房屋装修情况。证据10、原告的员工支付记录，证明原告对卫生局处罚后，原告工资的支付情况。证据11、2017年原告与美容院的转让协议。被告连国龙、赵文清对证据1真实性认可，证明目的不认可，合同应当以第一份个人所签为准，对其诉讼主体我方无异议。对证据2的真实性认可，证明目的不认可，因为任建交在交租金后说其成立公司后要抵税，才让我们开到这个公司上面，实际是他个人账户支付，公司未付一分钱。对证据3的真实性认可，证明目的不认可，都是任建交和他爱人个人账户支付的。对证据4的真实性认可，证明目的不认可，房屋租赁时原告已经确认是隔成两层了，使用面积为147平方米，不是按照一层面积计算的，该分证据是在签订合同前即交付任建交，而且2017年8月29日持该房产证复印件办理了工商登记，地址即该房屋地址。对证据5的真实性合法性不认可，没有章和转账凭证，收款是个人，需出示正规收款转账及发票。对证据6的真实性认可，证明目的不认可。是因为原告自身的违法行为才受到处罚，与出租房无关。经营时间是2018年9月30日至2018年12月12日，可见并非合同当时即为从事美容等项目而是18年9月30日开始违法经营美容项目，从事美容不是合同目的。对证据7的真实性认可，但是是在2018年12月6日，根据原告提交的处罚决定书，显示机关查明的时间是2018年9月，也就是原告在签订完合同后进行违法经营，其被处罚的损失也与我方无关。对于证据8的真实性无异议。关联性无异议，该费用为原告自身违法经营和违约行为导致，不应该由被告承担。对证据9，证据形式不符合证据规则，不应该作为定案依据。对证据10的真实性、合法性、关联性不认可。员工工资是其自身费用支出，不认可。对证据11：应该是真实的。对于该协议书，我没有和当事人核实真实性，但是是和另一家美容院转的，从内容上可以确定30万是未到期租金和其他的施设设备，没有明确装修有多少，转给原告多少，当时并不是本案的原告公司，所以通过该协议，可以确定我方答辩中的观点，签订的主体是个人和被告个人双方签订，后期原告提供的合同是为了便于办理执照，不是最初签订的合同。被告连国龙、赵文清向本院提交了以下证据：证据1、租赁合同证明，2017年7月11日被告同任建交签订商铺租赁合同，约定任建交租赁涉案房屋出租面积为117平方米。租期自2017年8月13日至2022年8月11日，被告未与原告公司签订过租赁合同，原告起诉主体不适格。证据2、装修申请表、装修完工查验申请表、北京市公安局消防局建设工程施工现场消防安全备案凭证复印件，证明连国龙、赵文清于2014年4月9日取得产权登记证书，房屋性质为商业用房，建筑面积是115.02平方米。2012年9月28日，被告对房屋进行装修，因室内层高6米，对室内进行装修改造进行阁楼施工。经申请并取得物业消防备案许可。证据3、原告工商信息资料，证明公司是2017年8月29日成立。准许经营注册地址及涉案房屋，经营范围为健康管理健康咨询（须经审批的诊疗活动除外）。医院管理（括号需经审批的诊疗活动除外），技术开发服务咨询、转让、推广、医学研究与实验发展家政服务、销售化妆品、日用品、针纺制品美容括号企业依法自主选择经营项目，开展经营活动美容以及依法须经审批的项目，经相关部门批准后，依照批准的内容开展经营活动，不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。原告依法经登记准予设立，符合设立条件，公司的经营范围众多，需要履行行政审批手续的，必须要履行行政手续后方可经营，原告诉状中称经营美容皮肤管理、产后康复等租赁房屋与事实不符。证据4、采暖费、物业费分摊说明承租人按照分摊支付费用的微信记录。证明因房屋建造了阁楼分割，为独立两间租赁，两家分别使用。因此对采暖、物业双方进行分摊，采暖按照各自使用面积的一半，摊物业费按照产权面积各担一半。情况被告多次进行了说明，各承租人均明知。十悦公司对连国龙、赵文清提交的证据1的真实性、证明目的不认可，当时是法人以自己名义签订的，之后以公司名义与被告签订了合同，之前的作废。对证据2房产证的真实性认可，面积显示是115.02，签订合同时未交付我方查阅，对申请表的真实性认可，证明目的不认可，只是物业的相关证据，但显示在房产证取得之前，房产证取得之后未取得相关房产机关的认可，消防凭证复印件我方无法核实不认可。对证据3的真实性认可，证明目的不认可，设立合同是有相关美容的审批，工商信息里有这一项登记。对证据4认可，确实与其他租户分摊租金，但是分摊的比例现在不掌握。经十悦公司申请，本院委托，北京京港柏鉴资产评估有限公司于2019年10月14日出具的资产评估报告显示，北京市大兴区兴华大街（二段）19号院12号楼1层101号房屋装修现值共计54850元。对于十悦公司提交的证据1、2、3、5、6、8的真实性和证明目的予以认定，对十悦公司提交的证据4、7、9、10、11的真实性予以认定，证明目的不予认定。对连国龙、赵文清提交的证据的真实性予以认定，证明目的不予认定。本院据此查明：2017年7月11日，连国龙（出租方、甲方）与任建交（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方出租的商铺座落地址北京市大兴区新城北区2号地12号住宅楼1层101商铺，出租面积117平方米。租赁期限为5年，自2017年8月12日至2022年8月11日。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应当在租赁期满日或之前，保持房屋整洁、套内设施及设备附属配套完好状态，交还甲方。租赁期为60个月，租金明细如下，2017年8月2日至2020年8月1日，计每月租金为18900元，2020年8月2日至2022年8月1日，每月租金为20800元。2017年8月2日至2018年8月2日，租金支付方式为季付，具体付款明细如下：第一次2017年8月2日56700元，第二次2017年11月2日56700元，第三次2018年2月2日56700元，第四次2018年5月2日56700元。2018年8月2日至2022年8月1日，支付方式为半年付，具体付款明细如下：第一次2018年8月2日113400元，第二次2019年2月2日113400元，第三次2019年8月2日113400元，2020年2月2日113400元，2020年8月2日124800元，2021年2月2日124800元，2021年8月2日124800元，2022年2月2日，124800元。十悦公司另提交一份署名日期为同日的《商铺租赁合同》，该合同中载明：连国龙、赵文清（出租方、甲方），十悦公司（承租方、乙方）其余合同内容与前份合同基本一致。十悦公司对此解释为：先前的合同是十悦公司法人任建交签订的，十悦公司成立后与被告倒签可日期，合同内容一致，先前任建交签订的合同作废。连国龙、赵文清的解释为：在原告开具发票的情况下，才和他又签订了一份合同。合同签订后，十悦公司分五次向连国龙、赵文清共计支付租金340200元；租金共缴纳至2019年2月1日.关于双方对合同履行产生争议的原因，十悦公司称：因原告经营的项目需要办理卫生许可证，我们去申请，相关部门来我们现场看过，说我们面积和房本面积不符，因此原告在办理证件过程中得原告使用的二层房屋系被告私自改造的，为非法建筑，无法办理卫生许可证。连国龙、赵文清称：十悦公司未办理卫生许可证，违法经营,损失应当自行承担。2018年12月29日，北京市大兴区卫生和计划生育委员会出具的行政处罚决定书载明：十悦公司未取得卫生许可擅自从事美容的公共场所经营活动，经营时间自2018年9月30日至2018年12月12日，对你单位予以警告并罚款5000元。涉案房屋的房屋所有权证载明，房屋所有权人连国龙，房屋座落在大兴区兴华大街（二段）19号院12号楼1层101.建筑面积115.02，套内建筑面积110.83平方米。根据后附的测绘平面图显示，其套内建筑仅为一层。关于租赁场地的使用情况，十悦公司称：我们合同载明的租的面积是117平方米，我们使用一层仅有30多平米，剩下的80多平米给了苏宁小店。与房本面积不一样。连国龙、赵文清称：因租赁房屋的层高6米，因此商户在办理许可和验收的情况下，对于房屋建新隔层，原告是从另一家美容院转租过来的，共115.02平米，剩余的80多平米属于苏宁小店。原告提供的违法记录，没有记载未能办理的原因，真实的原因是因未办理卫生许可证，在没有行政许可的情况下，开美容院。前美容院是合法经营的。2019年10月14日，北京京港柏鉴资产评估有限公司出具的资产评估报告显示，北京市大兴区兴华大街（二段）19号院12号楼1层101号房屋十悦公司承租部分的装修现值共计54850元。十悦公司为此支出鉴定费用6500元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。十悦公司与连国龙、赵文清之间签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，且未违背法律禁止性规定，作为该协议的双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。连国龙、赵文清答辩状中称“连国龙、赵文清同任建交个人签订的《商铺租赁合同》，同十悦公司没有签订过租赁合同，十悦公司起诉撤销同其签订的租赁合同主体不适格。”否认曾经与十悦公司签订合同的基本事实，系明显虚假陈述。本案争议的焦点为从事经营活动的承租人十悦公司以租赁房屋二层系违法搭建，存在行政管理限制，致其无法办理卫生许可证为由，要求解除租赁合同，并要求出租人连国龙、赵文清承担违约责任；而出租人连国龙、赵文清却认为系承租人自身原因未办理营业许可证，导致被处罚，其本身并未构成违约，不应当承担违约责任。就双方此争议，经本院审查，涉案房屋一层大部分由苏宁小店租用，而出租人所搭建的二层并无相关房屋管理部门的审批、备案手续，房屋测绘平面图亦显示仅为一层，其所提交的物业消防备案并不具有相应法律效力。不能苛求承租人具备鉴定违章建筑的义务。故本院认为出租人连国龙、赵文清未能履行合同义务交付合格租赁物的义务，导致租赁合同目的无法实现。对其所述“所有商铺均经过批准，内部进行隔离设计，对此所有的商铺经营者及承租人明知，以上租用现状自开始未变，没有隐瞒和欺诈。”并不能以此就表明其提供的租赁物合格。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”对十悦公司要求解除与连国龙、赵文清之间的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，可以视为出租人同意装饰装修或扩建。本案中，本院认定出租人同意承租人装饰装修或扩建。对于十悦公司主张连国龙、赵文清赔偿装饰装修损失，根据鉴定结论，本院认定为54850元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。对于18900元押金，十悦公司未向本院提交曾向出租人连国龙、赵文清支付租押金的证据。故对其要求连国龙、赵文清退还押金的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。本案中，十悦公司在发现无法办理卫生许可证后，应当及时向连国龙、赵文清主张，但直至其被处罚其仍然未采取相应措施主张合同权利，故其自身亦存在过错，在租赁过程中，其共向连国龙、赵文清共缴纳租金340200元，对其主张连国龙、赵文清退还租金167760元的诉讼请求，本院不持异议。对于营业损失，本院酌定为100000元，应当由连国龙、赵文清承担其中的50000元损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除北京十悦惠韵程健康管理有限公司与连国龙、赵文清签订的《商铺租赁合同》；二、连国龙、赵文清于本判决生效后10日内连带返还北京十悦惠韵程健康管理有限公司租金167760元；三、连国龙、赵文清于本判决生效后10日内连带给付北京十悦惠韵程健康管理有限公司装修费用54850元；四、连国龙、赵文清于本判决生效后10日内连带给付北京十悦惠韵程健康管理有限公司营业损失50000元；五、驳回北京十悦惠韵程健康管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由北京十悦惠韵程健康管理有限公司负担1511元（已交纳），由被告连国龙、被告赵文清负担5389元（于本判决生效后七日内交纳），鉴定费6500元，由北京十悦惠韵程健康管理有限公司负担3250元（已交纳），由被告连国龙、被告赵文清负担3250元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  王 丽人民陪审员  徐竞达二〇二〇年六月二十九日书 记 员  蔡平阳