文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初3022号原告：廖荣菊，女，1977年9月22日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：重庆金九丰太房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳办苏家街31号，统一社会信用代码91500117574832930F。法定代表人：姚富顺，公司总经理。委托诉讼代理人：李璨，女，1986年8月27日出生，汉族，住重庆市合川区，系该公司员工。原告廖荣菊与被告重庆金九丰太房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖荣菊、被告重庆金九丰太房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖荣菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2017年3月1日至2018年3月20日逾期交房的双倍违约金30800元；2、判决被告开具大修基金发票；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月24日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于合川区××房屋一套，房款总价400422元，合同约定了交房时间。原告于2017年3月1日接房，但被告直到2018年3月20日才正式取得房屋验收合格证，且拒绝支付2017年3月1日至2018年3月20日的逾期违约金。另原告于2014年5月20日缴纳大修基金5501.4元，被告仅开具收据，至今未开具发票，故原告起诉，诉请如前。审理中，原告将第1项诉讼请求更正为：判令被告支付原告从2017年3月2日至2018年3月20日逾期交房的双倍违约金30800元。被告重庆金九丰太房地产开发有限公司辩称，被告不认可原告要求支付违约金的计算时间及计算方式。计算期间应该是2017年3月2日-2017年10月21日，其中2017年3月2日-2017年6月30日按合同约定计算违约金，2017年7月1日-2017年10月21日按双倍违约金计算。对原告要求开具大修基金发票的问题，原告按合同约定缴纳了大修基金，但被告因为自身经营问题暂时没有开具大修基金发票，被告可以给原告开具该发票。原告计算违约金的基数不对，原告是按购房合同上的购房款金额400422元来计算，但被告已经退还原告997.74元的房屋面积差额，因此，违约金的计算基数应该是399424.26元。本院经审理认定事实如下：被告重庆金九丰太房地产开发有限公司系2011年依法成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发（凭资质证经营），物业管理（凭资质等级证书经营）等。2014年6月24日，原告作为乙方与被告作为甲方于签订《重庆市商品房买卖合同》(以下简称“《商品房买卖合同》”)，合同约定：被告公司将位于重庆市合川区××商品房出售给原告。合同第四条约定：本商品房为清水房，总成交金额400422元。合同第五条约定：乙方在签订合同当日支付房款人民币120422元，余款280000元由乙方向银行申请办理按揭贷款。合同第七条约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同所附补充协议第八条约定：在本合同签订时由甲方代收专项维修基金（按国家规定标准收取）及其它按国家规定应由乙方缴纳的税费。合同签订后，原告于2014年9月10日将最后一笔房款280000元交付被告后，付清了购房款400422元。同时，原告也按照补充协议，向被告支付了原告应缴纳的专项维修基金。被告于2017年3月1日将房屋实际交付给了原告。同日，原告与被告双方签订《商品房销售结算清单》，双方对房屋面积及价款进行了结算。该清单第二条、第三条和第四条载明，乙方预交房款400422元，应收房款399424.26元，应退房款997.74元。第五条记载：结算完毕后，原告凭本《商品房销售结算清单》领取重庆市房屋产权证，原《商品房买卖合同》即履行终结，双方均不再持异议。同日，原告向被告提出领款申请，要求支付其应退房款997.74元，合同印花税200元以及延迟交房违约金9730.25元，2017年4月5日，被告将上述款项转账支付给了原告。2017年10月21日，被告向建设单位制作了涉案工程竣工报告，申请建设单位组织竣工验收。2018年3月20日，被告取得“金九城一期(1-17号楼，1、6号商业楼，1号车库及幼儿园)的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。另查明，因被告逾期交房等原因，案涉楼盘购房业主向重庆市合川区信访办进行信访投诉。2017年3月28日，被告就原告等购房业主的诉求，向信访办和案涉楼盘购房业主作出《关于金九城购房业主诉求的事项函暨（购房补充协议）》（下称《事项函暨补充协议》），该《事项函暨补充协议》行文对象为“合川区信访办、合川金九城业主”，且由被告加盖公司印章及总经理签名。同时，该《事项函暨补充协议》针对业主代表反映的诉求进行了解释和答复，其中，“2.交房时间的问题，答复：水电气开通后，确定2017年6月底内交房，如未按约定时间交房，在原购房合同违约责任的基础上，违约金双倍赔偿。……7.违约金的问题，答复：严格按照商品房买卖合同约定标准执行。违约金截止时间按公司正式通知交房时间止。提前接房业主的违约金享受到正式通知交房时间止……”。以上事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《事项函暨补充协议》，被告举示的竣工验收备案登记证、工程竣工报告、客户接房确认单、收款收据、商品房销售结算清单、房款及税费结清通知单、领款申请单、银行客户借记回单等证据证实，经质证，原被告对对方举示的以上证据无异议，本院予以确认。被告举示的其他证据与本案不具关联性，本院不予确认。本院认为，被告作为房地产开发企业与原告签订的重庆市商品房买卖合同系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。被告未按照合同约定时间将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案中，被告认为违约金应该分两部分计算，即从合同约定交房的时间起至2017年6月30日（其《事项函暨补充协议》确定的交房时间）止按合同约定计算违约金、从2017年7月1日起至被告作出工程竣工报告的时间（即2017年10月21日）止按《事项函暨补充协议》上约定的双倍计算违约金。故本案的争议焦点：一是违约金是否应该分段计算；二是违约金是否计算至2017年10月21日即被告作出工程竣工报告的时间为止。关于第一焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”，第一百三十七条第一款规定：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。”。金九公司为解决其开发的金九城房屋逾期交房等信访问题，于2017年3月28日作出的《事项函暨补充协议》，行文对象虽名为“合川区信访办、合川金九城业主”，但实为原告等合川金九城业主。原告等合川金九城业主在该《事项函暨补充协议》作出后予以接受，信访问题得以解决，同时，《事项函暨补充协议》构成被告对金九城购房业主的单方承诺，在原告等合川金九城业主接受《事项函暨补充协议》后，《事项函暨补充协议》即为双方达成的新的合意，合意内容对被告公司具有法律约束力。根据《事项函暨补充协议》，被告在第2项承诺交房时间为2017年6月底，否则“在原购房合同违约责任的基础上违约金双倍赔偿”，第7条所称违约金严格按原合同标准执行，结合第2条，应理解为被告如兑现第2条承诺，逾期交房时间的违约金则严格按原合同标准执行，如未兑现第2条承诺，逾期交房时间的违约金则在原购房合同违约责任的基础上双倍赔偿。由于被告并未在2017年6月底达到合同约定的交房条件，应当兑现承诺履行双倍支付违约金的法律责任。被告认为2017年6月底前只应按原合同标准执行，与其承诺不符，故违约金不应分段计算，应全段计付双倍违约金。关于第二焦点，原告诉讼时提出本案违约金计算时间应当截止于2018年3月20日。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。即被告交付原告的房屋应当是已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房，涉案楼盘商品房所在工程系在2018年3月20日取得竣工验收备案登记。被告辩称应计算至2017年10月21日作出工程竣工报告的时间之日止的观点与以上双方约定不符，且被告虽于2017年3月1日实际交房，由于此时涉案楼盘商品房所在工程未取得建设工程竣工验收备案登记，故此时被告的交房行为仍不符合合同约定及国家规定的交房条件，其不能因自己的不合格交付免除自己的法律责任，故被告要求违约金计算至2017年10月21日即其作出工程竣工报告时间的抗辩意见本院不予支持。鉴于原告与被告于2017年3月1日签订商品房销售结算清单时，原告已领取被告退还的原告多支付的购房款以及9730.25元逾期交房违约金，故原告对此时间以前被告的逾期交房违约责任作了了结，原告诉请要求被告承担2017年3月2日至2018年3月20日的逾期交房违约责任的诉讼请求，本院予以支持。另根据原被告签订的合同所附补充协议第八条约定，被告代收原告应缴纳的专项维修基金（按国家规定标准收取）后，应向原告出具其代收的专项维修基金发票，被告对此也并无异议，本院对原告的本项诉讼请求予以支持。综上，本案原告共支付购房款399424.26元，原被告双方约定被告合法交房时间为2016年6月30日，被告符合约定的合法交付房屋时间为2018年3月20日。被告就2016年7月1日至2017年3月1日的逾期交房违约责任已与原告了结，故从2017年3月2日距离符合约定的合法交房时间为384天。根据《重庆市商品房买卖合同》及被告作出的《事项函暨补充协议》，被告应支付给原告的逾期交房违约金为30675.78元(399424.26元×1‱×384天×2)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆金九丰太房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告廖荣菊逾期交房违约金30675.78元；二、由被告重庆金九丰太房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告廖荣菊出具其代收的专项维修基金发票；三、驳回原告廖荣菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取285元，由被告重庆金九丰太房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 刘 东二〇二〇年六月二十九日书记员 邱玉洁