安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初7759号 原告：曹成功，男，1980年8月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张亚辉，安徽慧民律师事务所律师。 被告：南通四建集团有限公司，住所地江苏省南通高新区新世纪大道999号，统一社会信用代码913206121387235782。 法定代表人：瞿羌军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴勇，江苏省江海律师事务所律师。 第三人：颍上县青城房地产有限公司，住所地安徽省颍上县政务北路与二新北路交界处绿都CBD第2幢303室，统一社会信用代码9134122666293104X5。 法定代表人：汤玉杰，该公司总经理。 原告曹成功与被告南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）、第三人颍上县青城房地产有限公司（以下简称青城公司）为执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告曹成功及其委托诉讼代理人袁振，被告南通四建的委托诉讼代理人戴勇到庭参加诉讼，第三人青城公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹成功向本院提出如下诉讼请求：一、判决立即停止对曹成功所有的位于颍上县慎城镇绿都CBDl#楼的80套房屋的强制执行,并解除对上述房屋的査封；二、判決确认曹成功与青城房公司于2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效,并确认位于颍上县慎城镇绿都CBD1#楼的80套房屋归曹成功所有;三、本案的案件受理费用由南通四建承担。事实与理由:曹成功于2016年1月29日,分别与青城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定,曹成功购买青城公司所有的位于颍上县慎城镇绿都CBD1#楼的80套房屋(第六层:6011至616室,16套；第15层:1501至1516室,16套；第16层:1601至1616室,16套；第17层:1701至1716室,16套；第18层1801至1816室,16套)，房屋价款共计为人民币:壹仟肆佰肆抬壹万捌仟陆佰元(￥14418600元)。合同签订当日,曹成功与青城公司就买卖行为在颍上县房地产管理局网站办理了备案登记手续。南通四建与青城公司建设施工合同纠纷一案，颍上县人民法院以(2016)皖1228民初2966号民事判决书作出判决并发生法律效力。南通四建向颍上县人民法院申请强制执行,执行案件为(2017)院1226执1454号。曹成功依法于2019年10月23日提出书面执行异议,并提供购房依据等相关证据,要求解除査封,并中止对上述财产的执行。2019年11月4日,颍上县人民法院作出(2019)皖1226执异26号执行裁定书,裁定驳回曹成功的异议,并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。曹成功认为,2016年1月29日其分别与青城公司签订了《商品房买卖合同》,并办理了相关备案登记手续,是双方真实意思的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,合同合法有效。同时,曹成功购买涉案1#楼的80套房屋后,虽然没有办理产权过户登记,但依合同约定支付了全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得査封、扣押、冻结”之规定,曹成功取得涉案房屋后,未登记只是物权未设立,但并不影响合同的效力,且曹成功在本案中并无过错。故,人民法院不得査封、扣押冻结该财产。综上所述,依据《民事诉讼法》第二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条的规定,特提起诉讼,请依法支持诉讼请求。 南通四建辩称，曹成功的诉讼请求不能成立。1.按照最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题第29条的规定，曹成功要求排除对涉案房产的查封措施明显不符合最高院司法解释第29条规定的情形，涉案的房产属于商业房产不是住宅，曹成功以非住宅提起排除执行异议不能成立；2.曹成功在诉状中陈述的事实与在提起执行异议时所陈述的事实不符，而且曹成功在提起执行异议时并没有提交在本案中提交的商品房买卖合同和备案登记手续，南通四建有理由怀疑曹成功在本次诉讼中提交的商品房买卖合同和备案登记是在法院驳回其执行异议后形成的，本案可能存在虚假诉讼的问题，如果涉及虚假诉讼我们请求法院依法予以处理。 青城公司未答辩，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、（2017）皖1226执异26号执行裁定书、（2016）皖1226民初2966号民事判决书、执行异议申请书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：曹成功提供的商品房买卖合同、商品房网上备案确认单，曹成功当庭提交原件，该组证据与本案具有关联性，本院予以采信。青城公司未到庭质证，视为放弃质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年1月29日，曹成功与青城公司签订了5份《商品房买卖合同》（合同编号：绿商-0623、绿商-0624、绿商-0625、绿商-0634、绿商-0636）,约定：曹成功购买青城公司开发的位于颍上县慎城镇绿都CBD1#楼的80套房屋(其中，第6层:601至616室,16套；第15层:1501至1516室,16套；第16层:1601至1616室,16套；第17层:1701至1716室,16套；第18层1801至1816室,16套)，每平方米3000元，每层房屋面积961.24㎡，房价2883720元，80套房屋价款共计为人民币14418600元。同日，曹成功对上述购买的房屋分别进行了商品房网上合同备案(网上备案合同号：2016绿商-0623、2016绿商-0624、2016绿商-0625、2016绿商-0634、2016绿商-0636)，备案确认单载明房屋属性：商铺，房型：单身公寓。 南通四建与青城公司为建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2016）皖1226民初2966号民事判决。判决生效后，南通四建向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年6月14日作出（2017）皖1226执1454号执行裁定书，裁定查封被执行人颍上县青城房地产有限公司所有的位于安徽省颍上县慎城镇绿都CBD小区的商品房及车库，其中包括案外人曹成功购买的1#楼第6层1401室至1416室、第15层1501至1516室、第16层1601至1616室、第17层1701至1716室、第18层1801至1816室,共80套房屋。曹成功向本院提出书面异议后，本院于2019年11月4日作出（2019）皖1226执异26号执行裁定书，裁定驳回曹成功的异议请求。曹成功遂提起本案诉讼。 另查明，曹成功用青城公司欠其工程款抵付案涉购房款14418600元。案涉查封房屋的《商品房预售许可证》登记在青城公司名下，《商品房预售许可证》编号为颍房预售字第2016009号，案涉房屋至今未交付。 本院认为，本案系曹成功主张其对南通四建申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项明确规定：“对已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记之建筑物、构筑物有其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。不动产物权是法律规定的不动产物权对外公示方法，具有法律赋予的公信力。其目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属变动情况，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中，案涉房屋未办理不动产登记，所涉房屋开发企业、商品房预售许可证均登记在青城公司名下。因此，青城公司对案涉房屋享有物权。在案涉房屋没有发生物权变动的情况下，南通四建依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，基于对物权公示的信赖利益，有理由相信该案涉不动产为青城公司所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（三）项规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前做出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：……（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。首先，根据查明的事实，案涉房屋系青城公司将案涉房屋以14418600元作价抵付欠曹成功的工程款，实质上就是“以房抵债”，其目的是消灭债务，不是买卖房屋。其次，本案“以房抵债”的实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动，曹成功据此取得要求青城公司转移涉案房屋所有权的请求权，该请求权仅是债权请求权，不产生物权变动的法律效果。只有在青城公司协助曹成功办理过户登记后，涉案房屋始发生物权变动。最后，曹成功与青城公司之间的以房抵债，未经人民法院据此作出以物抵债裁定予以确认，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（三）项之规定，故双方关于案涉房屋的转让并未发生物权变动效力。因此，曹成功据此作为取得房屋所有权的依据不能成立，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，曹成功要求确认曹成功与青城公司签订的商品房买卖合同有效并确认案涉房屋归其所有、解除查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本院不予审理。 综上所述，曹成功对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其以执行标的系其出资购买、归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起执行异议之诉，本院不予支持。青城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款（一）项、第二十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百四十四条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回曹成功的诉讼请求。 案件受理费108312元，由曹成功负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  尤 嫚 审 判 员  汪 宏 人民陪审员  杨士武 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  莫旭东 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。