重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初8627号原告：费文平，女，汉族，1986年7月11日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：段茗嘉，重庆三灵律师事务所律师。被告：重庆大渡口钢花标准件厂，住所地重庆市大渡口区车坪8#翻砂原料场厂房。法定代表人：张琴。委托诉讼代理人：王家全，男，汉族，1963年5月5日出生，住重庆市南岸区。被告：王家全，男，汉族，1963年5月5日出生，住重庆市南岸区。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园园区路白家河标准化厂房A栋5楼32号。法定代表人：徐万刚。委托诉讼代理人：何洁屿，女，汉族，1993年11月7日出生，住重庆市九龙坡区。原告费文平诉被告重庆大渡口钢花标准件厂（以下简称为标准件厂）、王家全及第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称为链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告费文平及其委托诉讼代理人段茗嘉，被告王家全作为被告标准件厂的委托诉讼代理人，第三人链家公司的委托诉讼代理人何洁屿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费文平向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告标准件厂、王家全签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、判决被告标准件厂、王家全支付违约金38万元；3、判决被告标准件厂、王家全返还定金5万元；4、判决被告标准件厂、王家全支付律师费2万元。事实和理由为：2019年1月27日，被告标准件厂委托被告王家全与原告签订了《房屋买卖文件》，就原告购买被告标准件厂所有的位于重庆市南岸区房屋达成协议，协议约定被告标准件厂以190万元的价格出售给原告。达成协议后，原告向被告王家全支付了5万元定金，但由于被告标准件厂的原因，导致合同目的无法实现，经多次与二被告协商无果。被告标准件厂、王家全辩称，1、案涉合同是双方自愿签订的，被告方也未隐瞒该房屋登记在被告标准件厂名下及该厂的性质为集体企业，该合同真实有效；2、在签订案涉合同时，三方均考虑了房屋登记于集体企业名下，为此对贷款作了明确约定；3、因原告违约，其应向标准件厂支付38万元违约金，扣除原告实际支付的5万元定金，原告还应支付33万元违约金，被告标准件厂将另案主张权利；4、被告方不同意支付律师费。综上，被告放在履行合同的过程中没有过错，原告起诉要求解除合同，被告被迫同意解除，但不应承担违约责任并不退还定金。第三人链家公司述称，原、被告及第三人签订的居间服务合同合法有效，现第三人与原告已经解除居间关系。经审理查明，被告标准件厂系1997年12月8日成立的集体经济所有制企业。位于重庆市南岸区房屋登记于被告标准件厂名下。2019年1月27日，原告与被告标准件厂（被告王家全作为代理人）及第三人签订重庆市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同。重庆市存量房屋买卖合同载明：1、被告标准件厂将位于重庆市南岸区房屋以190万元的价格出售给原告，原告通过理房通专业账户向被告标准件厂支付定金5万元；2、原告同意支付首付款75万元，在过户递件完成后当日内将该笔款项直接支付给被告标准件厂，购房尾款110万元由商业贷款机构直接支付给被告标准件厂，实际贷款金额与放款时间以贷款机构通知为准，如若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准，则由原告在过户递件当日补足差额；3、原告在收到未获得贷款批准通知之日起10个工作日内继续申请其他贷款机构（但最多不超过3家），并由原告自行承担办理贷款产生的费用；若原告因自身原因仍未获得贷款批准的，双方同意由原告自行筹齐剩余房款，于过户取件后当日内自行支付给被告；4、原告与被告标准件厂应于2019年4月30日前前往贷款机构办理贷款申请手续；5、该房屋目前为按揭状态，被告应于2019年5月15日前到贷款机构办理完提前还贷手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；6、原告与被告标准件厂同意贷款申请经贷款机构批准同意且符合过户条件后，原告与被告标准件厂在5个工作日内共同办理过户递件手续，过户递件手续完成后7个工作日内办理取件手续；7、原告未按照约定时间付款，应自约定的付款期限届满的次日起至实际支付之日止，每逾期一日，按成交价的0.5‰向被告标准件厂支付违约金，合同继续履行，若超过15天，被告标准件厂有权解除合同，原告按成交价的10%支付违约金。居间服务合同由原告与被告标准件厂及第三人签订，约定原告在签订本合同时向第三人支付居间服务费3.8万元按揭过户合同由原告与被告标准件厂及第三人签订，约定原告在签订本合同的当日向第三人支付权证代办费用500元，支付按揭服务费16500元及代收评估费500元。签订以上合同后，原告向被告标准件厂支付了定金5万元。同年3月25日，原告与第三人签订解约协议，载明因卖方公司产权系集体经济，银行不接单，导致客户不能贷款，原告已向客户发出解除合同通知书，现双方达成协议解除原告与第三人之间的协议，第三人退还原告佣金、代办过户费用、贷款服务费。诉讼中，原告陈述：经原告向多家银行咨询，但银行均不办理案涉房屋的抵押贷款，为此原告于2019年3月20日向二被告发出了解除购房合同的通知，但被告至今没有退还5万元定金；为本次诉讼，原告支付了2万元律师费应由被告承担，并举示了律师费发票。被告标准件厂陈述：其与原告一起找过其中的一家银行，该银行不接受案涉房屋的抵押贷款，经被告标准件厂咨询后，准备将案涉房屋过户给个人，再过户给原告以办理按揭贷款，但原告表示不愿意购买案涉房屋了。第三人陈述，原告与被告标准件厂之间的房屋买卖合同没有继续履行的原因是银行不愿意接受具有集体经济企业性质的财产作为抵押物，也因为此，第三人与原告于2019年3月25日解除了居间合同，并退还了原告支付的居间服务费、代办过户费用、贷款服务费。以上事实，有当事人的陈述、重庆市存量房屋买卖合同、居间服务合同、按揭过户合同、转账凭证等证据在案为凭，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，根据原告与被告标准件厂签订重庆市存量房屋买卖合同的约定，原告以按揭贷款110万元的方式购买案涉房屋。但根据原告与被告标准件厂、王家全及第三人的陈述，可以确认三方当事人均知晓由于案涉房屋登记于集体经济企业名下，可能存在不能办理按揭贷款的情形。现原告及第三人均表示咨询了多家银行不同意为案涉房屋办理按揭贷款，且从原告与第三人之间签订的解约协议也可佐证原告所咨询的银行不同意为案涉房屋办理按揭贷款的事实。在原告及第三人已向多家银行咨询案涉房屋按揭贷款未果的情形下，原告通过按揭贷款110万元购买案涉房屋的合同目的无法实现，合同亦丧失了继续履行的基础，因此，本院对原告请求解除重庆市存量房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。《根据中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，鉴于重庆市存量房屋买卖合同解除的原因不可归责于任何一方当事人，基于公平原则，本院对原告请求被告标准件厂返还定金5万元的诉讼请求予以支持，对其主张的违约金、律师费不予支持。因重庆市存量房屋买卖合同的签订主体为原告与被告标准件厂，被告王家全系被告标准件厂的委托代理人，故5万元定金应由被告标准件厂承担返还责任，原告请求王家全承担共同支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告费文平与被告重庆大渡口钢花标准件厂于2019年1月27日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；二、被告重庆大渡口钢花标准件厂于本判决生效后五日内向原告费文平返还定金5万元；三、驳回原告费文平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4025元，由原告费文平负担3475元，被告重庆大渡口钢花标准件厂负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  钟 原二〇二〇年六月十八日法官助理  邓 稳书 记 员  马路长