广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终33号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈明，男，1963年10月2日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区*************。被上诉人（原审原告）：时艳，女，1963年10月12日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区*************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人陈明、时艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建发公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回陈明、时艳关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实与理由：一、双方签订案涉物业买卖合同时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，陈明、时艳通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，足以证明陈明、时艳“明知”涉案物业不具备交付条件而提前验收，系陈明、时艳对自身权利的处分，现其再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应予以驳回。二、本案中，《提前收楼申请书》中记载由于“本人急需入住的原因”申请提前收楼，该房屋在申请前已经“查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”“本人保证日后不追究任何责任”。通过上述申请，可证明如下事实：1.提前收楼时系基于陈明、时艳个人原因而提出，并非建发公司要求陈明、时艳收楼。2.陈明、时艳收楼时已明知“收楼条件”内容，明显是对此涉案买卖合同中关于以竣工验收备案登记证为约定交付条件的内容而作出的表示，陈明、时艳收楼时已明知没有竣工验收备案登记证。3.陈明、时艳承诺日后不追究建发公司的任何责任，根据《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条规定，应驳回陈明、时艳逾期交房违约金的诉讼请求。在其提前接收物业并持续使用5年后，发现其他业主通过诉讼途径获得巨额赔偿，又反悔以建发公司不具备交付条件为由要求违约金，陈明、时艳的行为明显有违诚信原则。即使建发公司未能在约定期限内取得竣工验收备案登记证，陈明、时艳实际已于2014年实际收楼，其已获得涉案物业的房屋使用、处置甚至收益等权利，该权益系建立在建发公司交付的基础上才得以行使，故建发公司已履行了合同约定的交房义务，不能因为交房瑕疵而否认交付、接受、使用至今的事实。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，对一审错误裁判的事项予以纠正。陈明、时艳辩称，建发公司称业主于2014年已经实际收楼错误，根据建发公司一审提交的紧急联络资料登记表显示，业主的收楼时间为2018年12月3日。建发公司在符合交付条件时即2017年9月30日逾期交付商品房，应承担相应的责任及支付违约金。由于2013年7月1日建发公司尚未取得竣工验收备案登记证，故业主在其具备交付条件前拒绝收楼符合相关合同的规定。陈明、时艳于2019年6月27日向一审法院起诉请求：1.判令建发公司向陈明、时艳支付逾期办证违约金6202.7元（以购房款502925元为基数，按年利率6%的标准，从2017年11月24日起计至2018年2月5日止，共74天）；2.判令建发公司向陈明、时艳支付逾期交房违约金23939.2元（以购房款502925元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年6月11日起计至2017年9月30日止，共476天）。一审法院认定事实：2013年10月5日，陈京华(买受人)与建发公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定陈京华向建发公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1202房的预售商品房，购房总价502925元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2014年3月17日，陈京华向建发公司出具提前收楼承诺书，载明“本人确认该商品房本人已验收并同意接收。……”同日，陈京华向建发公司提交的提前收楼申请书中载明“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任……”2014年3月18日，建发公司向陈京华出具收楼通知书，陈京华于通知书上签字确认。2014年11月20日，陈京华在辽宁省丹东市死亡。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2017年12月8日，陈明、时艳向中山市火炬公证处申请继承权公证，中山市火炬公证处出具公证书[（2017）粤中火炬字第7739号]，对以下事实进行证明：一、陈明是被继承人陈京华的父亲，时艳是被继承人陈京华的母亲；二、被继承人陈京华于2014年11月20日在辽宁省丹东市死亡；三、被继承人陈京华生前与中山火炬开发区建设发展有限公司于2013年10月5日签署了商品房买卖合同（合同条码：1301066207，合同编号：HTN2013065863）。被继承人陈京华生前购买了坐落于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1202房。申请人陈明、时艳称上述商品房至今尚未办理及领取不动产权证书。被继承人陈京华依据上述商品房买卖合同所享有的权益属被继承人陈京华个人所有。上述财产是被继承人陈京华的遗产；四、申请人陈明、时艳称被继承人陈京华未就上述财产设立遗嘱或遗赠抚养协议。经查询全国公证遗嘱系统，截止申请日期之前，没有查询到被继承人陈京华公证遗嘱的记录。至今为止，亦没有其他人向本处提交被继承人陈京华处分上述遗产的遗嘱或者遗赠抚养协议；五、根据《中华人民共和国继承法》及相关司法解释的规定，申请人陈明、时艳向本处陈述的被继承人陈京华的法定继承人的情况属实；六、申请人陈明、时艳愿意二人平均继承被继承人陈京华的上述遗产。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的有关规定，兹证明被继承人陈京华的上述遗产由申请人陈明、时艳二人平均继承。2017年12月13日，涉案房屋销售备案登记至陈明、时艳名下。2018年1月30日，建发公司取得涉案房屋的不动产登记受理通知书。2018年2月5日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区******************，登记权利人为陈明、时艳。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系陈京华与建发公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。陈京华已死亡，陈明、时艳作为陈京华的继承人，以公证方式合法继承了陈京华遗留的涉案房屋，享有和继受了陈京华享有的合同权利，其有权根据合同约定向建发公司主张违约责任。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建发公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建发公司的责任导致陈明、时艳不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，陈明、时艳不退房，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建发公司应于2015年1月1日起算720个工作日，即2017年11月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建发公司于2018年1月30日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建发公司逾期办证的过错程度,对陈明、时艳造成的损失及敦促建发公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致陈明、时艳的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，陈明、时艳主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建发公司取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年1月30日。综上，建发公司逾期办证应向陈明、时艳支付逾期办证违约金5539元（计算方式：以502925元为基数，按照年利率6%计算，从2017年11月24日起计至2018年1月30日止，共67天）。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为陈明、时艳收楼日期，即建发公司交楼违约状态持续至该日。建发公司提交提前收楼承诺书及提前收楼申请书，主张陈明、时艳已知道商品房不具备约定或法定交付条件而同意接收商品房。但根据该承诺书显示，陈明、时艳只是确认“该商品房本人已验收并同意接收”、“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”，不能证明在陈明、时艳办理涉案商品房收楼手续时已明知涉案商品房不具备约定（取得中山市建设工程竣工验收备案登记证）或法定交付条件，故建发公司的上述主张，证据不足，一审法院不予采纳。因此，建发公司应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年1月1日开始向陈明、时艳支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，陈明、时艳于2019年6月27日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则陈明、时艳的上述债权中，2016年6月28日之前的已经超过诉讼时效期间，建发公司抗辩有效，陈明、时艳的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建发公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，即计算期间为2016年6月28日至2017年9月30日，陈明、时艳已付房价款为502925元，故建发公司应付违约金金额为23084元（502925元×0.0001×459天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、建发公司于一审判决生效之日起七日内向陈明、时艳支付逾期办证违约金5539元；二、建发公司于一审判决生效之日起七日内向陈明、时艳支付逾期交房违约金23084元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，减半收取为277元（该款陈明、时艳已预付），由陈明、时艳负担14元，建发公司负担263元（建发公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付陈明、时艳）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院判决建发公司向陈明、时艳支付逾期办证违约金5539元，双方当事人均未对此提出上诉，本院对此不予审查。根据建发公司的上诉请求，本案争议焦点在于建发公司应否向陈明、时艳支付逾期交房违约金。本案中，建发公司与陈京华签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。建发公司虽然于2017年9月30日才取得合同约定的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但陈京华于2014年3月17日出具《提前收楼承诺书》，并于同日填写《提前收楼申请书》，申请次日收房，3月18日建发公司销售、客服、财务等部门负责人在《提前收楼申请书》上签名确认，并于同日向陈京华发出《收楼通知书》，载明收楼时间为2014年3月18日，物业管理费从同年4月1日起计收，陈京华当日签收该通知书，故应认定陈京华于2014年3月18日已收取案涉房屋。买受人知道商品房不符合合同约定的交付条件而同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。本案买受人陈京华的收房行为对其继承人具有约束力，故陈明、时艳主张的逾期交房违约金诉讼请求应予驳回。一审判决以建发公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的日期作为买受人的收房日期不当，本院予以纠正。综上，建发公司上诉理由成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17212号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17212号民事判决第二项；三、驳回陈明、时艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，减半收取为277元（陈明、时艳已预交），由陈明、时艳负担226元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担51元；二审案件受理费377元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由陈明、时艳负担。抵扣一、二审诉讼费用，陈明、时艳应于本判决生效之日起七日内迳付中山火炬开发区建设发展有限公司326元。本判决为终审判决。审判长  杨贵平审判员  李少民审判员  张群立二〇二〇年六月二十八日书记员  胡银芳