四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17819号 原告：陈琦，男，汉族，1978年2月16日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：王瑞，四川法典律师事务所律师，特别授权。 原告：陈静，女，汉族，1980年4月30日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：王瑞，四川法典律师事务所律师，特别授权。 被告：龙飞，男，汉族，1975年11月18日出生，住四川省西昌市。 原告陈琦、陈静与被告龙飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈琦、陈静的共同委托诉讼代理人王瑞到庭参加了诉讼，被告龙飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 陈琦、陈静向本院提出诉讼请求：1.判令龙飞名下位于成都市青羊区的房屋（业务件号：2018111601Ｆ90173）过户登记到陈琦、陈龙名下；2.请求判令龙飞向陈琦、陈静支付违约金46000元；3.由龙飞承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2012年6月19日，龙飞以公积金贷款方式购买位于成都市青羊区房屋。陈琦、陈静系夫妻关系，2013年3月27日，陈琦、陈静与龙飞就购买上述房屋事宜签订《房屋买卖合同》，约定购房总价为46万元，并对付款方式、房产过户、违约责任等有明确约定。签订合同当日，陈琦、陈静向龙飞支付购房定金1万元。同年4月2日，陈琦、陈静与龙飞就购房事宜到成都市蜀都公证处办理《预约合同》公正和委托公正。办理公正当日，陈琦、陈静向龙飞支付购房款19万元。陈琦、陈静购买房屋后，每月代龙飞将案涉房屋项下公积金贷款月供存入指定扣款账户。龙飞已将案涉房屋交付陈琦、陈静居住。2018年11月27日，主管部门下发案涉房屋产权证书，陈琦、陈静无法联系龙飞协助办理过户，现约定协助过户期限已经届满，为维护自身合法权益，陈琦、陈静起诉来院。 龙飞既未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 陈琦、陈静围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.陈琦、陈静、龙飞身份证复印件，拟证明双方主体适格；2.《商品房买卖合同》，拟证明龙飞于2012年6月19日以公积金贷款方式购买案涉房屋，由龙飞单独所有，以及载明了龙飞的联系方式；3.《个人住房公积金借款合同》及房款证明，拟证明龙飞通过公积金贷款的方式购买案涉房屋；4.《房屋买卖合同》，拟证明：双方约定由陈琦购买龙飞名下涉案房屋，总价为46万元，过户期限为产权证下发后45个工作日，对付款方式及违约有明确约定；5.《公证书》（《预约合同》），拟证明双方确定房价46万元为不变价格、双方房屋买卖系真实意思表示以及购房的时间；6.《公证书》（《委托书》），拟证明龙飞委托陈琦、陈静代为办理购房相关事宜；7.《收条》及转账凭证，拟证明陈琦、陈静向龙飞支付了购房定金1万元，购房款19万元（包含定金1万元）；8.《不动产权证》，拟证明主管部门已于2018年11月27日颁发案涉房屋的产权证书；9.《居住证明》，拟证明陈琦、陈静已于2013年4月7日入住案涉房屋；10.转账明细，拟证明陈琦、陈静购房后每月向龙飞指定扣款账户存入月供。 龙飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 上述证据经审查，符合真实性、合法性、关联性，并具有一定证明力，本院予以确认并在卷佐证。 根据陈琦、陈静庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2012年6月19日，龙飞（买受人）与成都铁路地区旧城改造中心（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：由买受人购买出卖人名下位于青羊区中的59幢2单元17层1705号房屋；盖上新房单价每平方米4632元，总价款325398.4元；付款方式为贷款方式付款（公积金贷款）。 2013年1月23日，龙飞（借款人）与中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（贷款人）签订《个人住房公积金借款合同》，主要约定：借款人借款用于购买案涉房屋；借款本金227000元；借款期限为240个月，即2013年1月24日至2033年1月24日；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次个人住房公积金贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以贷款凭据记载为准；还款日约定为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限其实日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款法，指借款人按月以相等的金额偿还贷款本息的还款方法。《个人住房公积金借款合同》还载明了借款人龙飞指定委托扣款的账户。 关于案涉房屋的过户问题。2013年3月27日，陈琦（甲方）与龙飞（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：由甲方购买涉案房屋；房屋成交价为460000元；房价款支付方式为：第一次支付卖方定金10000元（于2013年3月27日前）、第二次支付卖方首付款190000元（于2013年4月15日前）、第三次支付余款227000元（通过卖方向银行贷款）、第四次支付尾款33000元（于过户后支付卖方）；甲乙双方于产权证下发后45个工作日一起到成都市房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续；若因乙方原因不能办理产权过户手续，乙方应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，同时向甲方支付违约金138000元。 2013年4月2日，龙飞（甲方）与陈琦、陈静（乙方）签订《预约合同》，主要约定：甲方以甲方的名义与成都铁路地区旧城改造中心签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，现该房屋房产证尚在办理过程中；正式合同内容：甲方承诺代取得房屋所有权后将该房屋转让给乙方，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同；正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围：甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更；该房屋转让价款为46万元，即使房产证登记面积出现误差，仍以该价款为准，不作任何变更；房屋的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行，均由乙方承担。上述《预约合同》由中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处出具《公证书》予以公正。 2014年4月2日，龙飞向陈琦出具委托书，委托陈琦办理涉案房屋的相关手续：查询相关档案、办理产权手续、领取房屋所有权证及缴纳相关费用、代为办理验房、交房手续、代为到银行提交结清申请并偿还涉案房屋的按揭贷款、办理按揭手续、代领按揭凭证及签订相关文件、办理房屋抵押登记注销手续等。该委托由中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处出具《公证书》予以公正。 2013年3月27日、4月2日，龙飞分别出具两份《收条》，分别载明：今收到陈琦购买案涉房屋定金10000元、今收到陈琦购买案涉房屋房款190000元。交易日期为2013年4月2日的《中国工商银行个人业务凭证（签单）》上载明：陈琦向龙飞转账180000元。 2018年11月27日，相关主管部门向龙飞颁发了案涉房屋的不动产权证，案涉房屋系龙飞单独所有。龙飞取得案涉房屋不动产权证后，至今未配合陈琦、陈静办理过户登记。 2020年6月2日，中国建设银行股份有限公司成都铁道支行向龙飞出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明：龙飞的个人贷款总额227000元，龙飞按借款合同约定分期还款计划，已于2020年6月2日结清。同时贷款账户信息显示龙飞归还贷款利息共计56745.99元（54511.81元+2234.18元）。 另查明，1.陈琦、陈静系夫妻关系，自2013年4月7日起居住于案涉房屋至今；2.房贷结清后，该房屋抵押已解除，具备过户条件。 审理中，陈琦、陈静为证明其履行了第三次支付房款227000元的义务，向本院提交了57份转账记录，此57份转账记录系陈琦、陈静部分分期将公积金贷款每期应还金额转入龙飞的扣款账户的记录。57份转账记录载明的收款账户均与龙飞与中国建设银行股份有限公司成都铁道支行签订《个人住房公积金借款合同》所约定的指定委托扣款账户一致，同时称由于双方约定购买案涉房屋的总价为460000元为固定房价，但由于经济实力问题，不能一次性支付购房款，陈琦、陈静分期向龙飞指定扣款账户转账，以此履行第三次付款义务，但归还该笔贷款利息56745.99元的金额应用于抵扣应当支付给龙飞的最后一笔房屋尾款33000元。 陈琦、陈静称，龙飞于2013年4月2日出具的《收条》中载明的收到190000元包含了1万元定金。 本院认为，陈琦、陈静与龙飞签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》均系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。 本案中，陈琦、陈静称，龙飞于2018年11月27日已取得了案涉房屋的不动产权证，根据陈琦与龙飞《房屋买卖合同》的约定，龙飞应于取得不动产权证后45个工作日内协助办理过户，但龙飞至今未配合办理过户，存在违约行为，故龙飞应当协助办理过户并支付违约金。本院认为，该房屋购房款的支付系分期支付，其中第三笔款项227000元房款系陈琦、陈静以龙飞的名义将涉案房屋进行抵押贷款后向龙飞支付，陈琦、陈静代为办理贷款时即明知房屋存在抵押不具备过户条件，故合同中关于不动产权证取得后45日后办理过户的约定实际无法履行，该约定办理过户的条件当时未成就，龙飞不存在违约行为，且第二笔房款为19万元，依据双方约定的总购房款46万元分期支付金额的加和，可认定该第二笔房款需足额支付，并不包含第一笔1万元定金，而陈琦陈静仅支付18万元，并未完成过户前支付两笔房款的先履行义务，龙飞未协助办理过户符合合同约定。但截至2020年6月2日，陈静、陈琦已经结清贷款，也解除了房屋的抵押，房屋具备了过户条件，为了避免双方的诉累，一次性解决后续的房屋纠纷，在陈静陈琦向龙飞履行1万元房款支付义务后，由龙飞协助陈静、陈琦办理房屋过户手续，办理过户后，按照合同约定，陈静陈琦应当向龙飞支付尾款33000元。关于陈静、陈琦称应当用贷款利息抵扣尾款的主张。首先，陈静、陈琦支付贷款利息的收取方为银行并非龙飞；其次，其选择以龙飞的房屋抵押贷款支付房款系因其个人经济能力原因；最后，其贷款支付给龙飞的房款仅有227000元，根据合同约定的总款款，并未足额支付，故其该主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，陈琦、陈静的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、陈琦、陈静于本判决发生效力之日起十日内向龙飞支付剩余购房首付款10000元； 二、龙飞于本判决发生效力之日起十五日内协助陈琦、陈静将龙飞名下位于成都市青羊区（川（2018）成都市不动产权第0421820号）房屋过户至陈琦、陈静名下； 三、陈琦、陈静于龙飞履行上一项义务之日起十日内向龙飞支付购房尾款33000元； 四、驳回陈琦、陈静其余诉讼请求。 若陈琦、陈静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8860元，由陈琦、陈静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  白晓阳 人民陪审员  王晓玉 人民陪审员  刘春芳 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  王极淳 书 记 员  李 燕