江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初725号原告：付晓兵，男，1978年12月25日生，汉族，住江西省上饶市横峰县。原告：吴美琴，女，1979年2月7日生，汉族，住江西省上饶市横峰县，系原告付晓兵的妻子。委托诉讼代理人：付晓兵，系原告吴美琴的丈夫。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈武，男，汉族，1969年10月20日生，住江西省南昌市西湖区，该公司法务部主任。原告付晓兵、吴美琴与被告江西丰跃商业投资管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付晓兵、被告委托诉讼代理人陈武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付晓兵、吴美琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在合同履行期内按时支付租金，逾期支付的租金按万分之三／日支付违约金；2、判令被告支付2020年1月1日至3月31日的租金10962.42元，并自2020年4月1日起按日万分之三支付违约金至租金付清之日止；3、按商业用房委托经营合同3.4条通知被告回购，且原告选择3.3条在2020年8月30日前签订回购协议；4、请求判令被告承担本次诉讼的一切费用。事实和理由：2010年6月2日，原告与被告签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将位于广信区的丰跃香港名城内一层161号商铺，建筑面积18.64平方米，委托给被告经营，委托期限为10年，即2010年10月1日至2020年9月30日，委托方式：原告将其具有产权的商铺之全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报。直至原告向法院提起诉讼之日被告还未支付2020年第一季度的租金，根据合同约定，被告应按逾期支付金额的万分之三／日向原告支付违约金至实际付清之日止。委托经营期内，被告自主经营管理店铺，并承担经营风险，委托经营合同明确约定了租金及违约金，该违约金条款是双方认可的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，被告提出的商铺空置没有收益，不能按约支付租金及违约金的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履行的情形。被告以没有收益、资金短缺为由，不履行支付租金的合同义务，毫无诚信、严重违约。原告遂诉至法院。被告江西丰跃商业投资管理有限公司辩称，被告在第一季度经营期间遭遇新冠××疫情影响而停业，新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，受该不可抗力的影响导致被告客观无法履行合同，被告商场至今处于停业状态，没有经营，这是属于客观不能，不是以非正常理由的商业经营亏损才拒付租金及违约金，所以被告未支付原告租金与疫情的不可抗力之间具有直接的因果关系；原、被告双方签订的委托经营合同亦约定在不可抗力导致合同无法执行的，双方均不承担责任；基于疫情期间商场全体停业状态，被告没有向商户收取租金，是注重平衡各方主体利益，实现法律效果和社会效果的统一。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年6月2日，原告吴美琴、付晓兵与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶县旭日北大道888号的丰跃香港名城内一层161号商铺，建筑面积18.64平方米，委托给被告经营管理，由被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2017年10月1日至2020年9月30日的租金标准为每季度10,962.42元，由被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。合同第五条约定：委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金；第七条违约责任：被告无正当理由逾期支付租金，则应按逾期支付金额的每日0.03%支付违约金。合同签订后，被告未按约定支付租金，现原告向法院起诉要求被告支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金10,962.42元及违约金。另查明，江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门.范城”，于2020年1月11日重新开业经营，涉及《商业用房委托经营合同》众多原告的商铺均在1、2、3楼，此后发生新冠××疫情。2020年1月20日，国家卫生健康委组织召开记者会，高级别专家组通报新冠病毒已出现人传人现象；同日国务院联防联控机制召开电视电话会议，部署全国疫情防控工作。鉴于新冠病毒××疫情的严峻形势，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据江西省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求及市委、市政府部署，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。此后随着防控工作的开展，疫情形势逐步好转。2020年3月18日全国新增本土确诊病例首次实现零报告，同日国务院办公厅印发《关于应对新冠××疫情影响强化稳就业举措的实施意见》，2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。根据前述有关新冠××疫情防控政策规定，被告自2020年2月4日开始停业。但对恢复营业时间被告陈述前后不一。被告先是主张至2020年5月28日恢复正常营业，包括一楼经营的儿童用品销售、二楼经营的儿童游乐、三楼经营的餐饮，以及一楼至三楼的线下培训。因被告提供的证据“营业时间调整通知”载明的“4月1日恢复营业”与其主张的2020年5月28日恢复正常营业的时间不一致，故本院要求被告对此进行说明，被告解释称：“我们是下发了通知，希望4月1日开业，但承租户都以疫情原因拒绝开业。要求4月1日1、2、3楼开业的通知之前也是经过商务局批准的，但商务局没有书面批准文件。”上述事实，有原、被告提交的《商业用房委托经营合同》、被告提交的《项目加盟协议》、商场开业照片、关于新冠××疫情防控的系列文件等证据在卷证实，应予认定。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力；2、被告支付租金及违约金的责任能否部分或全部免除。兹评述如下：关于被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十二条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠××疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”、“不能避免”且“不能克服”，符合不可抗力的成立要件。本案所涉的委托经营合同未履行是否与新冠××疫情及由此采取的防控措施具有直接的因果关系，是认定本案是否适用不可抗力的关键因素。原、被告签订的《商业用房委托经营合同》约定，原告将其所有的商铺委托给被告进行经营管理，被告从收益中以租金的形式支付给原告作为委托经营回报，无论被告经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。然而，因新冠××疫情爆发，江西省委省政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。被告经营的“上饶喜盈门.范城”商场根据当地政府的政策规定，于2020年2月4日停业。因此，新冠××疫情属于不可抗力的法律事件，被告在履行合同的过程中，因疫情防控措施的影响导致暂停营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。关于能否部分或全部免除被告支付租金及违约金的义务问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行。故能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。被告自2017年开始一直迟延支付租金，原告于每季度履行期限届满后均向法院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金。被告在履行合同的过程中存在一定过错，但被告没有对商场经营不善的局面置之不顾，而是积极的改善经营状况，2020年1月11日被告使用“喜盈门”品牌，将商场更名为“上饶喜盈门.范城”后重新开业。因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，恢复开业的具体时间有4月1日和5月28日两个时间点争议，但可以明确第一季度末即2020年3月31日前“上饶喜盈门.范城”未恢复营业。这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大的经济压力，若要求被告按照原合同支付该期间的租金，将对被告的权益造成严重不公的后果。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，这并不属于商业风险，因此，对原告的该主张意见不予支持。根据民事合同的公平原则，原告应适度减免租金，分担损失，酌定由原告免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至3月31日期间50%的租金，因合同约定2020年第一季度租金为10962.42元，即121.8元／天，2020年2月4日至3月31日期间的租金共121.8元／天×57天＝6942.6元，被告免除支付该期间租金的50%即3471.3元后，仍应支付给原告第一季度的租金7491.12元。被告迟延履行支付该季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告付晓兵、吴美琴2020年第一季度的租金7,491.12元；二、驳回原告付晓兵、吴美琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院；在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员 王 婧二〇二〇年六月二十四日书记员 张丰皓