湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初5663号原告：长沙市奥林物业管理有限公司，住所地浏阳市龚家桥社区联民路3号。法定代表人：寻辉兰。委托诉讼代理人：李瑞荣，女，1989年9月6日出生，汉族，住浏阳市。被告：陈放清，男，1978年4月17日出生，汉族，户籍地湘潭县，现住浏阳市。原告长沙市奥林物业管理有限公司（以下简称奥林物业公司）与被告陈放清物业服务合同一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥林物业公司的委托诉讼代理人李瑞荣、被告陈放清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年11月至2019年10月的物业服务费1775元及实际清偿之日止的滞纳金1331元（滞纳金按5‰/天计算，计算至2020年3月31日），总计3106元；2.计算公式99.94平方×1.4元/平方+8元/月环卫费（代收）已装修；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，奥林物业明确其诉讼请求第1、2项中的缴费期间为2018年11月1日至2019年10月31日。被告陈放清辩称，原告奥林物业公司并未按合同约定提供物业服务，主要体现在小区安保不到位、保洁服务差、楼道灯仅安装普通灯泡、未公示二次供水检测报告及环卫费收取依据、未向业主开具收取物业费用的发票等，因此原告奥林物业公司主张的物业服务费不合理，亦不应收取滞纳金，且本案诉讼费用应由原告自行承担，故请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：奥林物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业；陈放清系本市金沙中路福临世家业主，房屋建筑面积为99.94㎡。2018年10月15日，奥林物业公司（乙方）与浏阳市淮川街道办事处福临世家小区业主委员会（甲方）签订了《浏阳市福临世家小区物业管理委托合同》，合同约定：委托管理事项包含房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通管理等；委托管理期限为一年，自2018年11月1日起至2019年10月31日止；本物业的管理服务费由乙方按建筑面积1.4元/月/平方米向业主或物业使用人收取，环卫费由物业代收代缴，按环卫局的标准8元/月/户，空置房按80%向业主或物业使用人收取；业务和物业使用人逾期未交纳物业管理费，滞纳金按5‰每天计算。合同还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了具体的约定。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托奥林物业公司向福临世家小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。陈放清因拖欠了奥林物业公司2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理服务费1679元（99.94×1.4×12，四舍五入）、环卫费96元（8×12）未付，并经奥林物业公司书面催缴后仍未交纳，奥林物业公司遂诉至本院，要求判如所请。诉讼过程中，陈放清陈述小区安保不到位、保洁服务差，奥林物业公司对此不予认可，并陈述奥林物业公司每日均对小区安排了安保人员执勤和保洁人员清扫，而小区监控在奥林物业公司进驻前便已损坏，如需维修需向业主委员会申请动用物业维修基金；对于陈放清陈述的小区楼道仅安装普通灯泡一事，奥林物业公司对此予以认可，并陈述其已按照合同约定保证小区内楼道灯完好率在95%以上，至于更换楼道灯样式，需由业主委员会启动物业维修基金进行更换；对于陈放清陈述奥林物业公司未就二次供水检测报告进行公示一事，奥林物业公司对此予以认可，但陈述二次供水检测报告系由自来水公司出具，奥林物业公司已按照合同约定对二次供水池进行清洗；另，奥林物业公司陈述其主张的环卫费系根据浏阳市人民政府发布的文件代浏阳市市容环境卫生管理局收取，且奥林物业公司可以就物业服务费向业主开具发票。以上事实，有双方当事人的陈述、《浏阳市福临世家小区物业管理委托合同》、浏阳市自然资源局不动产登记信息表、照片、微信视频等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中浏阳市淮川街道北园社区福临世家小区业主委员会与奥林物业公司签订的《浏阳市福临世家小区物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对双方及奥林花园小区全体业主具有约束力。关于陈放清抗辩奥林物业公司提供的物业服务不到位,物业服务费收取不合理的问题。陈放清在诉讼中提供了手机照片等证据,欲证明小区内安保、卫生不到位等情况,但本院认为,仅凭该证据,不足以认定奥林物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵；另，对于小区楼道灯、二次供水、发表开具等事项，奥林物业公司表示已实际按照合同约定履行维护或清理工作，并同意为业主开具发票，其并非未履行或不履行物业服务职能。即使奥林物业公司对涉案小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但奥林物业公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,陈放清作为涉案房屋的产权人亦已实际享受奥林物业公司提供的物业管理服务,不能以奥林物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故陈放清的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。故奥林物业公司要求陈放清支付物业服务费1679元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于奥林物业公司要求陈放清支付滞纳金的诉讼请求，因陈放清系认为奥林物业公司的服务存在瑕疵而未及时缴纳物业服务费，并非无故不交纳，故综合本案情况，本院对奥林物业公司的该项诉请，不予支持。另，奥林物业公司主张陈放清支付环卫费，根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，奥林物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向小区业主收取该费用，《福临世家小区物业管理委托合同》亦对该笔费用进行了约定，陈放清作为该小区业主，应向奥林物业公司交纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的生活垃圾处理费96元。综上所述，对于奥林物业公司要求陈放清支付物业服务管理费1679元及环卫费96元的诉讼请求，本院依法予以支持；对于奥林物业公司超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。审理中，陈放清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、陈放清于本判决生效之日起三日内支付长沙市奥林物业管理有限公司2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费1679元、环卫费96元，合计1775元；二、驳回长沙市奥林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由长沙市奥林物业管理有限公司负担10元，由陈放清负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二〇年六月十六日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。