四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初2888号 原告：陈青云，男，汉族，1979年4月26日出生，四川省成都市人，现住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙敏，四川久太律师事务所律师。 被告：绵阳市涪城区青义镇龙中社区村民委员会。住所地，绵阳市青义镇龙中村。 法定代表人：蒋德军，该村村主任。 被告：绵阳市涪城区青义镇人民政府。住所地，绵阳市涪城区青义镇正北街38号。 法定代表人：彭辉，该镇镇长。 被告：绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司。住所地，绵阳市涪城区青义镇灯塔路北街，统一社会信用代码为91510703675788588H。 法定代表人：浦忠华，该公司总经理。 被告：绵阳市涪城区龙郡科技有限公司。住所地，绵阳市涪城区西南科技大学农园3幢1楼，统一社会信用代码为91510703MA624CK87M。 法定代表人：刘晓冬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄法森，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚远，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 上列原告陈青云与被告绵阳市涪城区青义镇龙中社区村民委员会（下称龙中村委会）、绵阳市涪城区青义镇人民政府（下称青义镇政府）、绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司（下称富诚青义公司）、绵阳市涪城区龙郡科技有限公司（下称龙郡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈青云的委托诉讼代理人林勇，被告龙中村委会法定代表人蒋德军，被告龙郡公司的委托诉讼代理人黄法森、姚远到庭参加了诉讼，被告青义镇政府、富诚青义公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈青云向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与龙中村城乡统筹建设管理办公室签订的《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》；2、请求人民法院依法判令四被告共同向原告退还购房款214000元，并承担以214000元为本金从2014年5月29日起至该款付清之日止按银行同期活期存款利息计算的资金利息，利息暂计：5000元；合计：219000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月2日，原告与被告龙中村委会、青义镇政府设立的龙中村城乡统筹建设管理办公室（下称龙中村统建办）签订了《龙中村城乡统筹居民安置占房屋出售合同》，约定购买青义镇龙中村居民安置点，即龙中社区.龙郡项目中的C区14幢10号，建筑面积约71.32平方米，房屋总金额为370864元（含水电配套费用）。合同第三条约定，原告支付房款方式为：以三年期或五年期按季度支付购房款，合同约定，龙中村统建办应于2014年3月30日前，将符合约定的房屋交付原告使用，房屋交付后，龙中村统建办在三年内为原告到政府相关部门办理房屋权属证书……如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权提出退还房款，甲方在接到乙方退款三十日内退还乙方全部房款，并承担乙方已支付房款的银行同期活期存款利息，同时收回该房屋。同日双方签订《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》，约定了具体付款方式及逾期付款的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款214000元，但是被告未按照合同约定为原告所购房屋办理房地产权属证书。为此，原告多次请求被告为其办理房屋不动产权属证书，并承担违约责任，被告对此均不予理会。根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，从2016年9月30日起，绵阳市统一办理不动产权属证书，被告时至今日未依照规定提交办证所需资料，致使原告无法办证，被告的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。综上所述，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法判决准予前之诉讼请求。 被告龙中村委会辩称：龙中村的安置点是属于政府和被告龙郡公司主导，龙郡公司自负盈亏，我们需要安置多少户，龙郡公司就给我们多少安置房。至于对外出售的房屋就与我们无关。龙中村统建办，是属于政府主导的，具体是政府和龙郡公司在实施，与龙中村委会无关。 被告青义镇政府、富诚青义公司未作答辩。 被告龙郡公司辩称：案涉房屋确系被告龙郡公司投资建设，被告具有处置房屋并收取房屋出卖款的权利。根据龙郡公司与青义镇政府签订的《投资合作协议书》、《投资合作补充协议》，所建房屋部分用于安置，剩余房屋由龙郡公司按市场价格处置，收回投资。原告并非安置对象，其所购买的是安置房之外的剩余房屋。案涉委托书不能阻却龙郡公司直接收取售房款以收回投资的权利，委托书也没有提到售房款的收取是受龙中村委会的委托。案涉房屋出售方龙中村统建办系根据绵阳市政府相关文件要求，为便于“用于安置点剩余房屋的处置”而设立。本案涉及政府安置房项目的建设问题，与5.12震后重建政策相关，具有历史性和特殊性。案涉房屋至今没有为原告取得权属证明属实，但并非被告龙郡公司的责任，龙郡公司立项之初就与青义镇政府约明了办证事宜由政府负责，房屋办理了大证但至今未为原告等人办理不动产证，龙郡公司实难以掌控和实现。如原告诉请成立，无论最终由谁作为退款责任的主体，在所退房款中均应扣减原告应承担的逾期付款违约金即房屋总价的20%，共计74172.8元。因原告拖欠了总价40%以上的购房款且逾期至今已达6年，原告也未主张违约金过高并要求调低。关于交接房，原告称售房方未通知其接房并非属实，龙中村统建办早在2014年6月就通过电话多次告知其现场接房，但原告均以人在外地为由未予接房，案涉房屋未办理交接手续的真正原因是原告怠于接房。房屋交接、办理权属证明和支付房款分别是房屋出售方和购买方的独立合同义务，不存在先后，故原告以没有收房作为未按约支付后续房款的抗辩理由、继而认为不应承担违约责任的理由，显然不成立。 原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、工商登记资料、房屋出售合同、补充协议、收据、转账凭据、（2016）川0703民初3550号案件资料等证据，被告龙郡公司提交了投资合作协议书、投资联合建设协议书、投资合作补充协议、委托书、付款流水、补充协议、手机APP截图等证据。本院组织当事人进行了证据的交换和质证。本院认定如下：2013年4月2日，原告（乙方）与龙中村统建办（甲方）签订《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》，约定：乙方购买龙中社区.龙郡C区14幢10号房屋，建筑面积71.32平米，总价款370864元（含水电配套费用）；乙方以三年或五年期按季度向甲方支付购房款；甲方应于2014年3月30日前将符合合同约定的房屋交付乙方使用，甲方未按照约定时间交房的，逾期超过60日，乙方有权解除合同，甲方按已付房款退还乙方款项；该房屋交付乙方使用后，根据政府相关政策甲方在三年内为乙方到政府相关部门办理房屋权属证明，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权提出退还房款，甲方在接到乙方退款申请30日内退还乙方全部房款，并承担乙方已付房款的银行同期活期存款利息，同时收回房屋。同日原告（乙方）与龙中村统建办（甲方）还签订有《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》，约定：乙方于本合同签订当日向甲方支付首付款69000元，余116432元于2013年5月25日前支付，剩余185432元由乙方三年按季度支付给甲方，每季度支付房款15453元；乙方未接房的，若连续2个季度末未按时如数支付购房款，甲方有权单方面解除合同，将房屋另行出售，甲方在扣除房屋总价20%的违约金后退还乙方所交房款。合同及补充协议签订后，截至2014年5月28日，原告先后通过银行转账方式向龙郡公司支付了189000元，向“绵阳市涪城区青义镇龙中村.龙郡”账户支付了25000元，共计214000元。龙中村统建办在2013年11月18日、2014年1月23日、2014年5月28日向原告开具了3张金额合计为214000元的收据。 另查明，2009年3月1日，青义镇政府（甲方）与龙郡公司（乙方）签订《投资合作协议书》，约定：甲乙双方协商一致本项目名称为“龙郡”，建成后作为青义镇龙中村四社居民点。2009年3月5日，龙中村四社与龙中村委会共同作为甲方，被告龙郡公司作为乙方，签订《龙中村四社居民点灾后重建投资联合建设协议书》，约定:甲乙双方共同成立青义镇龙中社区（龙郡）项目建设管理办公室，负责具体的拆迁安置等工作；本次建设由乙方作为投资方依法办理政府规划立项等工作，并通过土地整理后节约的土地处置、建成后的龙中社区剩余房屋处置等方式实现乙方投资收回和收益体现；龙中社区中剩余房屋，由乙方自行按市场价格进行处置，以收回投资。同年5月9日，青义镇政府（甲方）与龙郡公司（乙方）签订《投资合作补充协议》，约定：甲乙双方协商一致，“龙郡”建成后将作为龙中村四社灾后重建安置居民点，其中部分房屋用于安置，剩余房屋由乙方自行按市场价进行处置，以收回投资；房屋交付使用后，3年内甲方派专人负责办理完毕所有房屋的产权证。同年5月20日，龙中村委会出具《委托书》，载明：委托龙郡公司代为管理和协助办理相关报建手续，代收相关安置费用，对外销售剩余安置房及支付工程建设等相关费用。同年12月5日，龙中村委会（甲方）与龙郡公司（乙方）签订《青义镇龙中村拆迁安置小区建设合作投资协议书》，约定：甲方负责成立龙中安置小区建设管理办公室，委托乙方负责具体拆迁安置工作及投资建设的管理工作，接受青义镇政府的监督管理；拆迁安置的剩余房屋，由乙方自行按市场价格处置。 还查明，案涉房屋至今尚未办理产权证。2010年8月24日，龙中村委会作出“关于成立‘龙中村城乡统筹建设管理办公室’的决定”，该决定写明，“为推进龙中村城乡统筹居民安置点‘龙中社区’建设的顺利进行，经龙中村村支两委研究决定，成立‘龙中村城乡统筹建设管理办公室’，作为对外负责主体，负责‘龙中社区’建设和除安置外房屋的对外销售等各项事宜，并刻相应印章”。 关于房屋交付，原告陈述被告一直未交付房屋。被告先陈述房屋已交付原告，经本院释明后，被告未在指定期限内提交房屋交付的相关证据，后称在2014年6月多次通过电话告知原告接房，是原告一直怠于接房，但对该事实主张亦未提交证据印证。 诉讼中，经本院释明，原告明确表示对于龙中村委会与龙郡公司的责任承担，基于龙郡公司实际在履行案涉合同，故要求被告龙郡公司承担退还购房款的责任。 本院认为：原告与龙中村统建办签订《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》，约定原告购买安置剩余的案涉房屋，并约定了房款支付方式及时间，以及房屋交付时间及办理产权证的时间。查明显示，约定交房时间为2014年3月30日前，但龙中村统建办至今未交付房屋，原告亦在2014年5月28日后未再按约定交付剩余房款。同时，案涉房屋至今亦未办理产权证，距合同约定的交房时间已逾三年，合同解除条件成就，故原告可以解除《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》。因龙中村统建办并无独立主体资格，同时本案原告购买的是龙中村安置点剩余的房屋，根据案涉《投资合作协议书》、《投资合作补充协议》、《龙中村四社居民点灾后重建投资联合建设协议书》等，案涉房屋实际由龙郡公司自行处置销售以收回投资，原告亦将房款支付到龙郡公司账户，亦即案涉合同房屋售卖方的权利义务实际由龙郡公司享有及承担，故原告要求被告龙郡公司退还房款、并按银行同期活期存款利率计算承担资金利息的诉请成立，本院予以支持。原告还要求被告青义镇政府、富诚青义公司承担退款责任，因青义镇政府、富诚青义公司并非合同相对人，又非合同实际履行人，故原告该项诉请不成立，本院不予支持。 被告龙郡公司辩称，龙郡公司与青义镇政府约明了办证事宜由政府负责，案涉房屋至今没有取得权属证明，并非被告龙郡公司的责任，该项约定虽属实，但对外不具有约束力，亦不当然能免除龙郡公司的责任，该项辩称理由不能成立。被告龙郡公司还称，房屋交接、办理权属证明和支付房款分别是房屋出售方和购买方的独立合同义务，不存在先后，故即使要退还房款，所退房款中应扣减原告逾期付款违约金74172.8元。龙郡公司关于房屋交接、办理权证、支付房款分别是出售方和购买方的独立合同义务、不存在先后的理由，于法无据，本院不予采纳。查明显示，被告未在约定时间交房，原告此后未继续支付后续房款，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，并不构成违约。被告还称龙中村统建办早在2014年6月就通过电话多次告知其现场接房，但原告怠于接房，因被告未对该项主张提供证据印证，故本院不予采信。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告陈青云于2013年4月2日与被告绵阳市涪城区青义镇龙中社区村民委员会设立的龙中村城乡统筹建设管理办公室签订的《龙中村城乡统筹居民安置占房屋出售合同》终止履行； 二、被告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司在本判决生效后5日内退还原告陈青云购房款214000元，并从2014年5月29日起按商业银行同期活期存款利率承担资金利息至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金、利息，上述利息计算至本金付清之日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告陈青云其他诉讼请求。 案件受理费2293元，由被告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司承担。 如不服本判决，可从本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  吴春茹 二〇二〇年六月二十九日 书记员  黎小娇