贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3150号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄玉芬，女，汉族，1968年2月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：周晓武，男，汉族，1965年12月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。黄玉芬、周晓武委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司与上诉人黄玉芬、周晓武商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄玉芬、周晓武逾期办证违约金14720.01元；二、驳回原告黄玉芬、周晓武的其他诉讼请求。案件受理费444元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为黄玉芬、周晓武办理产权转移登记，需以黄玉芬、周晓武缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在黄玉芬、周晓武未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐黄玉芬、周晓武相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。黄玉芬、周晓武提交资料起至今并未超过360日，上诉人不应承担违约责任。一审认定黄玉芬、周晓武于办理入住手续时已提交完毕相关资料无事实依据。2.案涉房屋已交付黄玉芬、周晓武使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。上诉人黄玉芬、周晓武上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判由碧阳置业公司退回代收的各项开户费及交易费3243元及利息，利息以3243元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2012年1月11日起计算至碧阳置业公司实际退回之日止。事实及理由：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等建设安装费用的通知》（毕市住建【2017】17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。碧阳置业公司在明知道“四通费”已经包含在房价中的情况下，代相关部门收取“四通费”存在欺诈，也违反上述规范性文件的强制性规定，属于无效条款，且代收而未代交，当事人有随时请求返还的权利，不受诉讼时效的限制。上诉人提供的遗失声明经碧阳置业公司核实后明确：已退水表开户费800元和已退交易费及多收的闭路电视开户费，并有碧阳置业公司相关工作人员签字确认，充分证明上诉人缴纳“四通费”的真实性，应判决碧阳置业公司予以退回并且承担利息。一审法院以上诉人提供的遗失声明没有碧阳置业公司盖章认可，无法确认上诉人缴纳过相关费用为由不予支持错误。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行约定，黄玉芬、周晓武对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓。同时，结合案涉房屋于2014年12月19日交付黄玉芬、周晓武，碧阳置业公司于2018年1月15日才通知黄玉芬、周晓武提交办理转移登记的相关资料，于2018年5月9日才出具购房发票(在取得购房发票前，黄玉芬、周晓武并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料)等事实，案涉房屋何时能办理不动产权证首先取决于碧阳置业公司何时取得初始登记，何时通知黄玉芬、周晓武提交办证所需资料等，而无证据证明黄玉芬、周晓武存在因自身原因故意迟延提交办证资料的情形。据此，结合《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定，一审法院认定碧阳置业公司履行办证义务的时间自交房之日起的360日内并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以黄玉芬、周晓武实际提交完毕办证所需资料之日至其取得不动产权证之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司以其违约未给黄玉芬、周晓武造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。碧阳置业公司已明确其代收的各项开户费及交易费为4443元，二审中，双方明确已退水表开户费800元，闭路电视开户费265元，交易费357.72元，碧阳置业公司应退还黄玉芬、周晓武代收的各项开户费为4443元-800元-265元-357.72元=3020.28元，故对黄玉芬、周晓武要求碧阳置业公司退还开户费3243元的诉请，本院支持3020.28元，一审法院未支持黄玉芬、周晓武退还各项开户费的诉求不当，予以纠正。因双方并未约定出卖人持有代收费用期间的利息，黄玉芬、周晓武主张碧阳置业公司支付利息，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回，上诉人黄玉芬、周晓武的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，予以支持。一审判决未支持黄玉芬、周晓武退还各项开户费的诉求不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13268号民事判决第一项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄玉芬、周晓武逾期办证违约金14720.01元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13268号民事判决第二项，即：“驳回原告黄玉芬、周晓武的其他诉讼请求”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起退还上诉人黄玉芬、周晓武各项开户费3020.28元四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求；五、驳回上诉人黄玉芬、周晓武的其他上诉请求。一审案件受理费444元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担244元，上诉人黄玉芬、周晓武负担200元，二审案件受理费938元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担910元，上诉人黄玉芬、周晓武负担20元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年六月三日法官助理 任云娇书 记 员 高 进