贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民再14号 再审申请人（一审被告）：赵芳祥，男，汉族，1967年9月5日生，住贵州省贵阳市。 被申请人（一审原告）：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔）。 法定代表人：刘刚琴。 委托诉讼代理人：朱敬华，男，该公司员工。 再审申请人赵芳祥因与被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院作出(2018)黔2730民初889号民事判决。判决发生法律效力后，赵芳祥不服，向本院申请再审。本院作出（2019）黔27民申62号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭审理本案，再审申请人赵芳祥，被申请人天玺嘉公司的委托代理人朱敬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人赵芳祥再审请求：1、撤销龙里县人民法院(2018)黔2730民初889号民事判决书的第一项判决,并依法改判；2、请求判令本案的一审案件诉讼费、公告费由被申请人承担。事实和理由：根据贵阳市云岩区人民法院（2013）云执异字第1634号执行裁定书的内容可知，自该执行裁定书送达案外人赵婉廷之日起，本案所涉房屋所有权已归赵婉廷所有，天玺嘉公司要求申请人支付的部分物业管理费应该由赵婉廷支付。本案一审审理时，申请人委托他人处理，之后因申请人电话变更，受托人无法联系本人，也无权签领判决书，申请人一直不知道判决结果，一审判决生效后，2019年8月29日，申请人才拿到本案一审判决书。因申请人与赵婉廷之间的借款纠纷，2016年3月10日贵阳市云岩区人民法院作出（2013）云执异字第1634号执行裁定书，将案涉房屋作价195840元，交付赵婉廷用以抵偿部分借款。2016年3月31日，贵阳市云岩区人民法院作出（2013）云执字第1634号协助执行通知书，请求龙里县不动产管理中心协助办理房屋产权过户手续。自2016年4月起，案涉房屋的所有权已不属于申请人，且已不在该房屋内居住，也不能获得被申请人提供的物业管理服务，申请人不应承担相应的物业管理费。申请人愿意支付2014年6月至2016年3月期间的物业管理费。一审判决认定申请人承担全部物管费缺乏证据依据，申请人的再审申请符合法律规定，且有足以推翻原判决的证据，请求法院依法改判，维护申请人的合法权益。 被申请人天玺嘉公司辩称：再审申请人与被申请人事实合同成立，且申请人认可欠费的事实，同时根据申请人签订的物业管理合同及龙里县人民法院认可的合同当中第一条第二款第八小条约定，转让房屋时，必须先通知甲方及被申请方，同时明确告知受让方，本合同约定的乙方权利及义务至转让协议行为完成之日起，自动给予受让方并告知受让方与甲方重新签订本合同。因此，申请人本次申请理由不能成立，请求驳回。 天玺嘉公司向一审法院起诉请求：1、依法判令赵芳祥向天玺嘉公司支付物业管理费人民币7491元；2、请求贵院依法判令赵芳祥向天玺嘉公司支付物管费滞纳金至支付完毕时止，计算至2018年1月16日为5393元（按年利率24%计算）；3、本案诉讼费用由赵芳祥承担。一审法院认定事实：赵芳祥在龙里县森林溪畔小区购买了一套住房，房号1组团（畅春苑）4栋3单元703号房。涉案的森林溪畔小区由房开商贵州贵志房地产开发有限责任公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司、贵州天玺嘉物业服务有限公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。其中贵州金嘉隆物业服务有限公司在与贵州天玺嘉物业服务有限公司办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并书面将物业公司更换事宜书面告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务有限公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时贵州金嘉隆物业服务有限公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由贵州天玺嘉物业服务有限公司予以收取。贵州天玺嘉物业服务有限公司自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付至今，物业服务持续不断。目前赵芳祥尚欠物管费7491.00元。另查明，依据黔南州中级人民法院已生效的（2018）黔27民终591号民事判决书事实认定天玺嘉公司天玺嘉公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务过程中存在违约行为。一审认为，原被告成立物业服务管理合同法律关系，现赵芳祥拖欠物管费构成违约，但天玺嘉公司本身也构成违约，双方应当在各自过错范围内承担责任。因此，对天玺嘉公司主张的滞纳金不予支持，仅支持物管费本金共计7491.00元。一审判决：一、被告赵芳祥在本判决生效之日起十日内向贵州天玺嘉物业服务有限公司支付物管费共计人民币7491.00元；二、驳回原告其余诉讼请求。本案诉讼费122.00元和公告费37.00元，合计159.00元，由赵芳祥承担128.00元，贵州天玺嘉物业服务有限公司承担31.00元。 再审中，申请人向本院提交贵阳市云岩区人民法院（2013）云执异字第1634号执行裁定书、（2013）云执字第1634号协助执行通知书，以证实案涉房屋的所有权已转移给案外人赵婉廷。 被申请人质证意见：对该证据真实性无异议，但和本案没有关联。 围绕再审申请人的请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：贵阳市云岩区人民法院（2013）云执异字第1634号执行裁定书、（2013）云执字第1634号协助执行通知书二份证据与本案具有关联性，予以确认。赵芳祥购买的龙里县团（畅春苑）4栋3单元703号房屋与（2013）云执异字第1634号执行裁定书中以物抵债给赵婉廷的龙里县龙山镇绕体山森林溪畔3单元7Ｄ层3号房屋系同一套房屋。因赵芳祥未能偿还案外人赵婉廷的债务，经贵阳市云岩区人民法院强制执行，将赵芳祥所有的龙里县龙山镇绕体山森林溪畔3单元7Ｄ层3号房屋作价195840元，交付给赵婉廷抵偿部分借款，该房屋所有权自（2013）云执异字第1634号执行裁定书送达赵婉廷时起转移，并于2016年3月31日向龙里县不动产管理中心发出（2013）云执字第1634号协助执行通知书，请求协助办理房屋产权过户手续。其余事实与一审法院认定事实一致。 本院再审认为，再审申请人赵芳祥向贵州贵志房地产开发有限公司购买了龙里县团（畅春苑）4栋3单元703号房屋（面积104.04㎡），于2012年3月19日领取房屋。赵芳祥与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订了《“森林溪畔”前期物业管理服务合同》，贵州贵志房地产开发有限公司先后选聘贵州金嘉隆物业服务有限公司、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务，赵芳祥自收房之日起依法应当向天玺嘉公司支付物业管理费。但自案涉房屋被人民法院强制执行给案外人赵婉廷之后，赵芳祥对案涉房屋既不享有所有权，也不再占有使用。因此，对于2016年3月31日之后的物业管理费不应由赵芳祥承担，其应当承担2012年3月19日至2016年3月31日期间的物业管理费，共计6042.64元（1.2元／㎡／月×104.04㎡×48个月＋1.2元×104.04㎡÷30天×12天），再审申请人的再审请求部分成立，应予支持。原判决对此认定事实错误，予以纠正。另外，对天玺嘉公司主张的滞纳金，在合同履行过程中，由于双方均存在违约，天玺嘉公司关于滞纳金的请求，不予支持；对天玺嘉公司在本案再审审理期间申请追加赵婉廷参加诉讼，要求赵婉廷支付部分物业管理费的请求，本院不予采纳，其可以另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销龙里县人民法院（2018）黔2730民初889号民事判决； 二、再审申请人赵芳祥于本判决生效之日起十日内支付被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理费共计6042.64元； 三、驳回被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费122元，公告费37元，再审案件受理费122元，合计281元，由赵芳祥负担196元，贵州天玺嘉物业服务有限公司负担85元。 本判决为终审判决。 审判长  曾令志 审判员  林 玲 审判员  李永进 二〇二〇年六月一日 书记员  安宗剑