广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10165号上诉人（原审被告）：罗彩凤，女，汉族，1970年1月29日出生，住所地广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘少波，广东金阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾三峰，男，1992年12月6日出生，汉族，住所地广西陆川县，委托诉讼代理人：廖姣姣，广东尚律律师事务所律师上诉人罗彩凤与被上诉人曾三峰返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人罗彩凤上诉请求：1.撤销原审民事判决书，将本案发回重审或者改判驳回曾三峰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由曾三峰承担。被上诉人曾三峰未向本院提交书面答辩意见。曾三峰向一审法院起诉请求：1.罗彩凤停止侵占行为并搬离曾三峰的房屋（深圳市龙岗区南约村绿色满庭芳复式C楼一层908号房产）；2.罗彩凤向曾三峰支付房屋占用费93166元(占用费按每月5000元的租金标准从2018年1月5日起计至罗彩凤实际搬离之日止，暂计至2019年7月24日为93166元)；3.本案诉讼费由罗彩凤承担。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市龙岗区龙岗街道南约社区绿色满庭芳复式C-908号，权利人：曾三峰（身份证号码）单独所有；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/商品房；用途：商住混合用地/住宅；面积160.38平方米；不动产权证号：粤（2018）深圳市不动产权第0000857号；涉案房产原房主为王恒军，王恒军转让给陈利云，曾三峰从陈利云处购得该房产，2018年1月5日核准不动产产权登记；于2018年1月8日，取得不动产登记证明，粤（2018）深圳市不动产证明第0005693号。涉案房产现由罗彩凤占有和使用，罗彩凤称因其系与王恒军之间存在租赁合同关系，即租期为2014年12月28日至2018年12月28日和2014年12月28日至2038年12月28日的两份租赁合同，罗彩凤称其分别以现金方式一次性支付了两份合同的租金200000元和1500000元，根据“买卖不破租赁”，其系合法占有涉案房产。对于为何以现金方式支付1500000元租金，罗彩凤陈述系王恒军称其征信有问题，如转账支付可能会被冻结，故应其要求支付的现金。另查，2015年8月13日，案外人陈利云就涉案房产起诉王恒军，诉请王恒军继续履行房地产二手房买卖合同，将涉案房屋过户至陈利云名下并向其支付违约金。一审法院立案受理，案号为（2015）深龙法民三初字第1413号。罗彩凤作为第三人参加该诉讼，其在诉讼中提出反诉，请求驳回陈利云的诉讼请求；王恒军继续履行与其于2015年6月1日签订的二手房买卖合同。在该案中一审法院查明如下事实，2015年5月7日，陈利云作为买方，王恒军作为卖方，签订了编号为0000844号的《房产买卖合同》，王恒军将涉案房产出售给陈利云。合同签订后，陈利云依约向王恒军分两次支付了定金共计人民币10万元，王恒军出具了收款收据。2015年5月8日，王恒军公证委托相关代理人代为办理涉案房产的赎楼、资金监管、过户登记等手续。2015年5月14日，陈利云与王恒军在中国银行股份有限公司深圳中兴支行签订了《二手房交易资金委托监管协议》，当天陈利云将首期款500000元存入指定监管账户。后因王恒军未履行赎楼义务，导致合同无法继续履行。罗彩凤出具其与王恒军于2014年12月28日签订的《房屋租赁合同》，证明王恒军将涉案房产出租给罗彩凤，租赁期限为2014年12月28日至2018年12月28日，租期4年，租金以年付，每年5万元，一次性以现金方式支付四年租金共计20万元整。居住期间，承租方具有优先购买权。签订租赁合同当天，罗彩凤现金支付租金200000元整，王恒军出具收款收据。但罗彩凤未能提供该200000元的资金来源。2015年6月1日，罗彩凤与王恒军另行签订了《二手房买卖合同》（编号：0001071），约定王恒军将涉案房产以228万的价格出售给第三人罗彩凤。罗彩凤于签订合同当日支付定金200000元，王恒军出具收款收据。2015年6月18日，双方签订了《房屋交易资金托管业务协议书》，罗彩凤当天将首期款490000元存入银行指定监管账户。2015年8月17日，罗彩凤取得银行贷款承诺函。但因王恒军未依约赎楼，合同无法继续履行。为此，第三人罗彩凤以其具有优先购买权为由，要求继续履行其与王恒军签订的《二手房买卖合同》。在查清上述事实基础上，一审法院认为，曾三峰、罗彩凤签订《房屋买卖合同》后，在定金、资金监管阶段，陈利云、王恒军双方均各自履行了合同义务。但在赎楼阶段，王恒军非但不积极履行赎楼义务反而于2015年6月1日与第三人罗彩凤签订出售涉案房产的房屋买卖合同，导致涉案合同无法继续履行，王恒军存在根本违约，应当承担违约责任。陈利云与罗彩凤同样作为买方，但两人支付对价不同，不符合优先购买权的成立的实质要件即“同等条件”，因此罗彩凤主张的优先购买权不成立，一审法院不予支持。关于罗彩凤诉请继续履行与王恒军签订的房屋买卖合同，因涉案房产已于2015年8月被陈利云申请首轮查封，罗彩凤诉请继续履行涉案房产存在履行障碍，不具备继续履行的条件，因此对于罗彩凤的该诉请，一审法院不予支持。陈利云依约履行了支付定金、办理资金监管的义务，王恒军未履行赎楼、过户等手续的义务，其行为已构成违约，双方之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且陈利云明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故陈利云请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。在上述认定基础上，一审法院于2016年4月9日作出一审判决，判决：一、陈利云与王恒军继续履行双方于2015年5月6日签订的《房产买卖合同》（编号：0000844）；二、王恒军在本判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区绿色满庭芳复式C-908号房产的注销抵押登记；如王恒军拒不履行办理注销抵押手续，陈利云应当代为办理注销抵押登记手续，由此产生的相关费用由王恒军承担；第三人中信银行股份有限公司深圳分公司应协助办理；三、陈利云应于注销抵押登记手续后十日内向王恒军一次性支付剩余购房款2100000元（即应支付的款项为房屋总价款减去已付定金100000元）；四、王恒军应于收到全部价款之日起五日内协助陈利云将深圳市龙岗区绿色满庭芳复式C-908号房产过户至曾三峰陈利云名下；过户产生的各项税费，由陈利云负担；五、王恒军应于办理过户手续之日起三日内将涉案房产交付给陈利云；六、王恒军应当于本判决生效之日起十日内，支付陈利云违约金，违约金以合同价款2200000元为基数按每日万分之一计算，自2015年6月1日起计算至本判决确定过户之日止；七、本判决未尽事宜，双方按编号为0000844号《房产买卖合同》约定条款诚信履行；八、驳回陈利云的其他诉讼请求；九、驳回罗彩凤的全部诉讼请求。罗彩凤不服该判决上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2016）粤03民终14397号。二审法院审理后认为，罗彩凤不具有优先购买权，理由如下：首先，虽然王恒军在诉讼中认可与罗彩凤之间存在房屋租赁关系，但王恒军与陈利云签订的《房产买卖合同》中对于涉案房产是否附带租约，完全未提及，不符合常理；其次，罗彩凤与王恒军签订的《房屋租赁合同》中约定，罗彩凤一次性支付四年租金20万元，而罗彩凤也无法提供20万元资金来源，与一般交易习惯亦不相符；再次，罗彩凤称其对涉案房产花费了50余万元进行装修，若按照罗彩凤与王恒军签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁期满时，灯饰、家具等应按三折折现，则罗彩凤正常应当保留上述装修物品单据，但其未能提供相应证据，不符常理；并且按罗彩凤自认在其居住期间曾有人来看过房，若其支付了四年租金又支付了50多万元用于装修，则其应当会积极向王恒军主张购买涉案房产，而不需要在涉案房产出售给陈利云之后，再主张优先购买权，罗彩凤该陈述亦不符合常理。在此认定基础上，2016年12月27日，二审法院驳回罗彩凤上诉，维持一审判决。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案涉案房产依法登记至曾三峰名下，该登记已经发生法律效力，享有涉案房产的物上权利，依法受到保护。本案系返还原物纠纷，曾三峰产权来源以及是否正当不在本案审查范围，本案仅考察罗彩凤占有和使用涉案房产是否具有法律依据以及该依据是否可以对抗曾三峰的物上权利。首先，罗彩凤依据同王恒军的租赁期限为2014年12月28日至2018年12月28日的合同，向一审法院以及深圳市中级人民法院主张对涉案房产具有优先购买权，深圳市中级人民法院二审判决予以了明确否定，该判决否定其优先购买权，实质是未对该租赁合同的真实性予以确认；综合上述一审、二审情况，以及罗彩凤一次性现金支付200000元租金，与常理不符等情形，一审法院对该租赁合同的真实性不予确认。其次，租赁期限为2014年12月28日至2038年12月28日的租赁合同，签订于2015年8月18日，而在此前的2015年6月1日，罗彩凤已经同案外人王恒军签订了《二手房买卖合同》，两者相互矛盾；罗彩凤在明知王恒军存在征信问题的情况下，仍按照其要求以现金的形式一次性交齐租金1500000元；而在深圳市中级人民法院审理（2016）粤03民终14397号案件期间，罗彩凤亦仅主张与王恒军存在买卖合同关系，又对此租赁合同只字未提，上述行为显与常情不符，故一审法院对该合同的真实性亦不予确认，相应的对罗彩凤“买卖不破租赁”的抗辩理由，一审法院不予支持，罗彩凤应从涉案房产内搬离，并将房产交付给曾三峰。因罗彩凤无法律依据占有使用曾三峰的房产，应从曾三峰取得产权之日起，即2018年1月5日起支付占有使用费，曾三峰请求按照每月5000元的标准支付，综合考虑涉案房产建筑面积达160.38平方米及所处位置等情况，该请求未超过该房产所在区域同等房产的市场租赁价格，故一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、罗彩凤于判决生效之日起十日内将位于深圳市龙岗区龙岗街道南约社区绿色满庭芳复式C-908号【不动产权证号为粤（2018）深圳市不动产权第0000857号、不动产登记证明号为粤（2018）深圳市不动产证明第0005693号】的房产返还给曾三峰；二、罗彩凤于判决生效之日起十日内向曾三峰支付涉案房产的占有使用费，按照每月5000元的标准，从2018年1月5日起计至实际返还之日止。上述付款义务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1065元（曾三峰已预交），由罗彩凤负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是返还原物纠纷，本案争议的焦点为：罗彩凤占用涉案房屋是否有合法依据。罗彩凤主张，一审未追加案外人王恒军、陈利云参加诉讼，未查清他们在转让房产是是否带租约，带装修转让，程序违法。本院认为，本案为返还原物纠纷，涉案房产依法登记在曾三峰的名下，根据物权法定主义原则，其对涉案房产享有合法的物权，其产权的来源不属于本案审理的范畴。曾三峰对自己名下房产享有排除妨害的权利。一审未追加案外人王恒军和陈利云，程序合法。罗彩凤还主张，因为本案未追加案外人王恒军和陈立云参加诉讼，未对房产的流转进行调查，因此无权在本案中对罗彩凤租约的真实与否作出认定，而且（2016）粤03民民终14397号判决书，也仅是否定罗彩凤的优先购买权，并未否定租约的真实性。因此，一审认定事实有误。本院认为，涉案有两份租赁合同，一份是租期为4年的，一份是租期为24年的，对于租期为4年的合同，（2016）粤03民终14397号判决已经发生法律效力，该判决在本院认为部分对罗彩凤的租约进行了详细论述，从多方面阐述罗彩凤与王恒军之间的租约的不合理性，该论述实际上是否定了罗彩凤租约的真实性。而关于租期为24年的租赁合同，首先，罗彩凤主张现金支付170万元的租金，但对170万元的现金来源未作合理说明，并且在其明知王恒军征信有问题的情况下还予以支付，不符合常理。其次，即使根据罗彩凤所提交的，其朋友与王恒军的微信聊天记录，也仅能证明罗彩凤曾因购买涉案房产支付过对价，该事实已（2016）粤03民终14397号案件中查明，但不能证明其与王恒军有真实的租约。再次，此份合同在（2016）粤03民终14397号案件中完全没有提及，也有悖常理。最后，2015年6月1日，罗彩凤与王恒军已经签订《房屋买卖合同》，并且支付了定金20万和进行资金托管49万，但在2015年8月又签订房屋租赁合同，并支付现金170万，其支付总金额已经超过房屋买卖合同的购置价格，罗彩凤没有理由在（2016）粤03民终14397号，不主张房款实际已经支付完毕。综上，一审法院认定，涉案的租赁合同不真实，有事实和法律依据，罗彩凤并无对抗涉案房产所有权人的合法理由，其应当向曾三峰返还涉案房屋，且支付占有使用费，对此，本院予以维持。罗彩凤还主张，其在2019年3月28日之前根本不知道曾三峰是涉案房产的业主，曾三峰也未主张过权利，因此，占有使用费应当从权利人主张权利之日起算。本院认为，曾三峰于2018年1月5日核准不动产产权登记，是法律上的权利人，而罗彩凤一直占用涉案房屋，曾三峰有权主张从其成为权利人之日起的占有使用费。一审法院认定正确，本院予以维持。综上，罗彩凤的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2130元，由上诉人罗彩凤负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年六月十日书记员 付红萍（兼）