山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终6460号 上诉人（原审原告）：李剑，男，1979年12月18日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：马承彪，山东衡正源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马嘉慧，山东衡正源律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：苗伟伟，女，1979年7月10日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：马承彪，山东衡正源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马嘉慧，山东衡正源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临沂宝德建设发展有限公司，住所地山东省临沂市兰山区银雀山路182号。 法定代表人：崔义良，总经理。 委托诉讼代理人：唐振华，山东厚强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑞瑞，山东厚强律师事务所实习律师。 上诉人李剑、苗伟伟因与被上诉人临沂宝德建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初6821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李剑、苗伟伟的委托诉讼代理人马承彪、马嘉慧，被上诉人临沂宝德建设发展有限公司的委托诉讼代理人唐振华、张瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李剑、苗伟伟上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在严重错误。（一）原审判决以“双方房屋买卖合同关系中住宅面积实测与预测一致”为由，认定被上诉人不存在违约情形明显是错误的。首先，李剑、苗伟伟与临沂宝德建设发展有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》有双方签字盖章予以确认，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。其次，上诉人与被上诉人签订的《宝德新领域商品房认购书》仅为双方磋商阶段形成的初步认购意见，且认购书中并未体现有关储藏室的任何信息，后期双方达成一致意见签订了正式商品房买卖合同，确定双方的权利义务最终应以合同为准。被上诉人主张合同双方意思表示虚假，储藏室为赠送，但并未提供证据予以证实，一审支持其抗辩主张，否认合同效力无事实和法律依据。再次，退一步讲，即使储藏室不计费，但住宅是否带有储藏室以及储藏室的面积等因素对上诉人与被上诉人双方是否订立合同以及确定住宅的价格都存在实质性的影响，按照约定交付储藏室也是被上诉人合同中的主要义务，该义务的违反依法构成违约。（二）原审判决认为被上诉人对上诉人的储藏室进行优化，符合合同的约定，是在偷换概念，严重违背事实，是明显错误的。1、被上诉人交付的储藏室实际面积比合同约定面积减少30.11㎡是很明显的客观事实。原因是，被上诉人将储藏室总面积的一部分用于建造车库，并出售他人从而获得利益。2、“空间优化”应该是在建筑面积不变的情况下进行的优化，而本案中的实质争议，是被上诉人交付的总面积减少，将合同约定的应属于上诉人的区域建成车库出售给了他人，而非是否优化。3、被上诉人在未通过规划部门审批和上诉人同意的情况下，擅自改变规划，将上诉人的储藏室的一部分建成车库的行为，既违法，也违约，且获得了利益，损害了上诉人的利益。二、一审判决适用法律错误。（一）原审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条来认定认购书的效力显然是错误的。该条很明显是对买卖双方未签订商品房买卖合同的情况下，认购书性质的认定，不适用于本案。本案中，已经签订合同的情况下，双方确定权利义务的最终依据就是合同。（二）上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，被上诉人并未提交证据证实该合同并非双方真实意思表示，一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定驳回上诉人一审诉讼请求属适用法律错误。（三）原审判决引用补充协议第7条的约定也是错误的。被上诉人擅自改变规划和侵犯上诉人建筑面积的行为属于经过房产局备案的合同第二十八条第二款之规定的情形，因此补充协议第7条的约定对双方没有约束力。综上所述，上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，被上诉人交付的储藏室面积与合同不符，严重违约，被上诉人应当按照合同约定承担双倍返还购房款的违约责任。 临沂宝德建设发展有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李剑、苗伟伟向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还二原告房屋面积差价449,656.4元及利息（按同期银行贷款利息，自2017年3月29日至实际付款之日止）；2、诉讼费、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月14日，本案原、被告签订《宝德新领域商品房认购书》一份，其主要内容为：出卖人为宝德公司，认购人为李剑、苗伟伟。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，就认购人购买宝德新领域项目中的部分物业事宜，经双方友好协商，达成如下协议：一、基本情况。1、认购人所认购的商品房（下称“该商品房”）为出卖人所开发的位于临沂市北城新区。2、该商品房的用途为：住宅，建筑面积共170.63㎡，此面积为暂定面积。出卖人及认购人一致同意在正式签订宝德新领域《商品房预售合同》（以下简称预售合同）时以预测绘面积为准。二、销售依据。该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：临沂市房产和住房保障局，预售许可证号为：（临）房预售证第20160214号。三、价款与付款方式：1、该商品房按照建筑面积计价，单价为￥17317元／㎡，总房款为2954800元。大写：贰佰玖拾伍万肆仟捌佰零元零角）。2、出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款：（2）银行按揭贷款：认购人应于签订认购书之日起3-7日内签订预售合同，并须支付商品房首付款（总房款的30%-60%），于签署预售合同之日起15日内提交按揭申请资料并办理完成全部按揭贷款手续。四、认购定金。。五、其他约定。。六、本认购书为三联，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效，两份具有同等法律效力。2017年3月22日，原告在宝德新领域签约审批单上签字，双方再次对合同主要条款该套房屋的价格、面积进行确认磋商，双方最终确认原告以17317元／㎡的单价购买被告开发的总面积为170.63㎡的住宅，总价为2954800元，被告给予了原告部分优惠，共计房价为2891552元。其中没有对储藏室面积及价格作出约定。后，原、被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为ＹＳ640934号。该合同为到房管部门备案的合同。该合同约定原告购买被告开发建设的涉案房产一处，其中地上建筑面积为170.63㎡，储藏室面积为186.46ｍ²，每平方米均价为8097.54元。同时，按照制式合同的要求，合同还约定：实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将全部购房款2891552元支付给被告。被告向原告交付房屋，原告于2018年8月19日在《业主入住验房表》上签字进行验房，当时未对储藏室的设计优化提出异议。房屋交付后，原告认为被告交付的房屋储藏室面积仅为156.35㎡，减少了30.11㎡。因储藏室面积的计数变化问题与被告发生争议，原告诉至一审法院。庭审中被告提供了2016年10月20日宝德新领域Ａ6号楼预测结果计算书及2018年1月8日宝德新领域Ａ6号楼房产测绘成果报告书（实测），证明被告建设的Ａ6号楼平面长宽及平面面积没有变更。原告购买的住宅面积没有变化，储藏室预测套内面积由121.46㎡增加至了137.7㎡，分摊面积由65㎡减少至18.65㎡，面积差异的变化系由于结构优化导致的分摊面积减少。被告对储藏室建筑面积由186.46㎡减少至156.35㎡，实际减少30.11㎡的原因进行了详细陈述：当时双方在签订正式的商品房预售合同时，约定的负一层的建筑面积为186.46㎡，其中套内面积为121.46㎡，公摊面积为65㎡，当时交付为8个小储藏室，但是因为建8个小储藏室并不利于业主的实际使用，因此交付时交付了一整个大的储藏室，因此套内面积变更为137.7㎡，分摊面积变更成18.65㎡，套内面积增加了16.24㎡，分摊面积减少了46.35㎡。该分摊面积本身就不属于业主自有的部分，而系公用，因此，该面积的变化不仅没有让业主的实际权益得到侵害，反而受益。另外，根据被告提交的预测成果计算书以及实测成果计算书负一层平面图可以看出，被告交付的整个平面面积没有变化，而相关长宽均严格按照预测的数字进行了建设，导致公摊面积变小的原因是因为将8个小储藏室变成了1个大储藏室，则只分摊负一层的公摊面积，则分摊系数减小，分摊面积也相应减少，如果将8个小储藏室的隔断建成，则将分摊负一层和负二层的公摊面积，分摊系数增大，分摊面积也相应增加，即为原来的186.46㎡，减少的面积就会出来，完全符合当时约定的交付条件。该地下室的建设在建房之初其长宽尺寸即设计完毕，实际建成后的长宽也是一致的，整个过程不存在减少，平面面积没有变化，当时约定的赠送负一层，负一层是按照房产局预测的186.46㎡，没有误差。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告李剑与被告宝德公司就涉案房屋一套的买卖，从接触洽谈到签订《宝德新领域商品房认购书》，再从签订“宝德新领域签约审批单”到签订备案的YSYS640934号《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，其达成的买卖意思条款相互补充，逐步履行付款义务及交房义务，形成了一个完整的交易过程。其买卖特定标的物的协议及履行过程，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同过程中的真实意思约定履行各自的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”；第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。本案中，结合双方签订的认购书及签约审批单载明的住宅面积及单价,可以看出双方建立买卖合同关系的真实意思表示,为双方约定以16946.33元/㎡的价格购买170.63㎡的主房,储藏室作为配套不计算价格。由于房产登记部门的登记系统问题,根据总价格及制式合同中总面积平均计算单价，导致出现储藏室价格为8097.54元/㎡,房产登记系统要求不能将储藏室价格标注为零,且在制式合同中主房和储藏室的价格必须一致。结合建立买卖合同关系过程中双方真实意思表示以及储藏室价格明显不符合常理,均可以看出储藏室的8097.54元/㎡的价格非双方买卖关系中的真实意思表示。双方房屋买卖合同关系中住宅面积实测与预测一致,因此，被告在履行交付标的物过程中并不存在违约情形,原告要求被告承担违约责任,没有事实依据。房屋销售市场在销售房屋时，买一楼住宅赠送负一楼储藏室的情况并不鲜见。被告主张双方签署的《宝德新领域商品房认购书》约定原告购买A6号楼2-102室住宅,建筑面积为170.63㎡,单价为17,317元/㎡,总房款为2,954,800元,并口头约定负一层储藏室为赠送，后原告在宝德新领域签约审批单上签字,再次确认其购买的主房即A6-2-101号,建筑面积170.63㎡,单价17,317元/㎡,共计2,954,800元,被告给予了原告部分优惠,共计2,891,552元,其相关证据能够形成完整的证据链条，该主张一审法院综合予以认定，即储藏室全部面积为赠送。《山东省新建商品房买卖合同(预售)》中,可以看出一层住宅及地下储藏室的价格均为8097.54元/㎡,该价格明显与事实及常理不符。房产登记部门要求备案的购房合同为制式合同,其系统单价计算方式为合同总价款除以合同标的总面积，平均计算单价,系统自动按照建筑面积平分价格,该价格并不是当事人真实意思的表示,也非真实的储藏室价格。该事实属于房管行业惯例和大众购房常识，在总价不变前提下，一般购房人均不提出异议。原告在知道或者应当知道储藏室为赠送情况下,依据8097.54元/㎡要求被告双倍赔偿，有违诚实信用原则。关于原告主张储藏室建筑面积减少的问题。双方签订的商品房预售合同补充协议第7条关于规划及设计变更的补充约定第4款约定：买受人同意,出现下列规划及/或设计变更时出卖人无需通知买受人,买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任,第2项中“出卖人对房屋进行的优化设计(比如由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等)。根据预测绘报告,储藏室套内面积为121.46㎡,分摊面积(公摊面积)为65㎡。而实测报告,套内面积为137.7㎡,分摊面积为18.65㎡,交付的房屋套内可使用的面积明显大于当时的约定,增大了16.24㎡,同时分摊面积明显减少。原告主张这是其公司基于原告利益进行的优化设计，在根据预测绘报告及实测绘报告载明的储藏室平面长宽数值以及平面面积是没有任何变化的前提下，一审法院对此予以认定，该优化符合双方的合同约定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。该条款是对民事法律行为中有关虚假表示与隐藏行为效力的规定。本案中，双方前期签订的商品房认购书和签约审批单的真实意思表示为买地上送地下，套房总价以地上一层的面积总标计价，事实清楚。该意思表示符合法律关于合同效力的规定，其约定合法有效。双方后期另行签订了到房管部门备案的合同，是根据行政机关的管理性规范进行的虚假表示和隐藏性行为，违反行政管理性规范，但并不影响其前期达成并真实履行的民事合同的效力。涉案地下储藏室为概括性赠送，其套内使用面积经被告的优化设计增大，其使用价值也相应增加，对原告并无不利。且根据双方合同关于优化设计的约定，出卖人无需通知买受人,买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任,该约定对双方具有约束力。综上所述,原告的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决：驳回原告李剑的诉讼请求。案件受理费4022元（已减半），由原告李剑、苗伟伟负担。 本院二审期间，李剑、苗伟伟提交证据一、山东省新建商品房买卖合同原件一份，合同编号为YS201802656号，A1与A6号楼地下一层规划图一份以及房屋照片九张，主张被上诉人与案外人买受人刘美娟签订的同样房屋买卖合同，且相同规划的业主的储藏室并不相同，被上诉人擅自改变规划，交付上诉人的储藏面积减少，应当承担违约责任，并且上诉人的储藏室的实际情况与被上诉人一审提交的A6号楼房产测绘成果报告书(实测)中负一层储藏室测绘图并不一致，缺少30.11平方米。证据二、上诉人自行绘制的A6号楼负一层储藏室实际测绘图一份，主张被上诉人交付的储藏室面积减少情况，图中阴影部分为面积减少部分，该证据是在被上诉人一审提交的A6号楼房产测绘成果报告书中负一层房屋分层平面图基础上进行绘制的。 临沂宝德建设发展有限公司质证认为，上诉人提供的证据一的真实性无异议，但与本案无关联性，且案外人买受人刘美娟与本案当事人是否也存在买一赠一的情形以及刘美娟地下储藏室实际情况无法证明，不能证明上诉人所要证明的主张。对于A1与A6号楼地下一层规划图的真实性、合法性均有异议，该份证据是复印件，上诉人也未明确指出证据中上诉人储藏室位置与刘美娟的储藏室位置，也不能证明面积出现差额。对于九张照片，证据的三性均有异议，该份证据上诉人并未提交拍摄的原始载体，也不能证明拍摄位置是哪一位业主的，也不能证明照片中的面积有多少，因此对于证据一不予认可，不能证明上诉人主张的面积减少差额存在。对于证据二，除了上诉人手绘部分以外的真实性予以认可，该份证据中手绘部分系上诉人自行绘制，被上诉人不予以认可，同时根据该份实测平面图与被上诉人一审提交的预测平面图中长度宽度与平面面积均没有变化，而上诉人所称的面积减少被上诉人在答辩状以及一审庭审过程中进行了详细的解释，因此并不认可上诉人的主张。本院认为，上诉人提供的规划图系复印件，被上诉人不予认可，亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。上诉人提供的A6号楼负一层储藏室实际测绘图一份系其自行手绘，被上诉人不予认可，本院亦不予采信。 本院认为，根据上诉人与被上诉人双方签订的认购书约定主房的面积为170.63㎡,单价为17,317元/㎡,总房款为2,954,800元；第二次确认书被上诉人又给予了上诉人一定的价格优惠，但都非常明确地约定了主房的面积、单价和总价款，双方的真实意思表示为以16,946.33元/㎡的价格购买170.63㎡的主房，双方的约定具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方当事人之间的房屋买卖合同成立并生效。双方当事人在签订认购书与确认书时，并没有约定储藏室的面积与单价，虽然在预售备案登记时增加了储藏室的相关内容，但是商品房预售合同中载明的储藏室价格与主房价格一致，明显不符合常理。而且在房屋建成后被上诉人将储藏室移交给上诉人，并没有要求上诉人在此前双方约定的主房购房款之外另行缴纳储藏室部分的购房款，因此应当认定系被上诉人将储藏室赠送给上诉人。在房产登记部门留存的合同，是双方为了备案登记需要而订立，并非双方当事人的真实意思表示，上诉人不得依据该备案合同主张权利。此外，根据预测绘报告,储藏室套内面积为121.46㎡,分摊面积(公摊面积)为65㎡。而实测报告,套内面积为137.7㎡,分摊面积为18.65㎡,交付的房屋套内可使用的面积明显大于当时的约定,增大了16.24㎡,同时分摊面积明显减少。储藏室系被上诉人赠送，且其套内使用面积经被上诉人的优化设计增大，其使用价值也相应增加。一审法院认定被上诉人不存在违约行为并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人李剑、苗伟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8044元，由上诉人李剑、苗伟伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈怀峰 审判员  李兴波 审判员  杨敬国 二〇二〇年六月二十二日 书记员  李桂鑫