河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0404民初1481号 原告：陈风玲，女，汉族，1970年12月17日出生，住邯郸市邱县。 被告：河北筑福房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区复兴路184号。统一社会信用代码91130400784054823G。 法定代表人：胡静，该公司经理。 诉讼代表人：河北筑福房地产开发有限公司管理人。 负责人：郭壮举，管理人组长。 委托诉讼代理人：冯晓锋，河北来仪律师事务所律师。 原告陈风玲与被告河北筑福房地产开发有限公司（以下简称筑福公司）破产债权确认纠纷一案，本院2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈风玲的委托诉讼代理人刘玉清，被告筑福公司的诉讼代表人郭壮举及其委托诉讼代理人冯晓锋到庭参加诉讼。2020年1月20日，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈风玲，被告筑福公司的诉讼代表人郭壮举及其委托诉讼代理人冯晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈风玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告返回购房款831512元整；二、判令被告按相关法律规定向原告支付违约金；三、诉讼费由被告承担。陈风玲当庭将诉讼请求变更为：一、依法确认原告已支付全部购房款831512元，被告管理人解除合同的行为无效，被告应继续履行《金色漫城认购协议》按约定向原告交付金色漫城3号楼1单元1204号和3号楼1单元1904号房屋，协助办理房屋所有权转移登记手续等义务；二、由被告承担本案诉讼费用。后陈风玲将诉讼请求变更为：确认原告在被告处享有债权831512元。事实和理由：2014年12月7日，原告与被告签订两份金色漫城认购协议，分别约定原告认购被告开发的邯郸市复兴区房屋，并按约定向被告支付了总房款831512元，后因被告经营不善未能与原告签订《商品房买卖合同》且已进入破产重整程序，实现合同目的已无可能。近日，原告向公司管理人申报债权，管理人以原告向被告转账日早于协议签订日为由，拒绝原告的债权申报。为此，现将被告诉至法院。陈风玲对事实和理由进行了变更：2014年2月17日，原告与被告签订了两份《金色漫城认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于邯郸市复兴区房屋，已向被告人支付了全部购房款。被告进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。而在本案中原告已全部支付了购房款，管理人无权解除《金色漫城认购协议书》。同时，根据《合同法》第六十条的规定，被告应当按照约定全面履行自己的义务。而且原告与被告之间不存在《合同法》第九十四条、第一百一十条规定的合同不能履行或不适于继续履行的情形。综上所述，原告与被告签订的《金色漫城认购协议书》合法有效，被告应当继续履行，在商品房符合交付条件时，向原告交付房屋，协助办理房屋所有权转移登记等合同义务。 陈风玲为其主张，提交如下证据： 1、原告陈风玲身份证复印件一份； 2、原告与被告签订的金色漫城认购协议4份及其相应的收据4份，证明原告与被告签订了房屋认购协议，确认了所购房屋的房号及金额，被告方出具了相应的收据，原告与被告签订的协议合法有效，被告也收到了相应的购房款； 3、银行取款回单2份，转账金额61万元及150万元共计211万元。所借的款项转到了胡静的账户上，用于了金色漫城项目； 4、筑福房地产开发有限公司破产重整案意见表二份及异议回复函二份，证明原告对被告的异议不服，要求继续履行金色漫城的认购协议； 5、邯郸仲裁委（2018）邯仲裁字第0059号裁决书及（2019）冀04民特81号裁定书各一份，证明与原告类似的诉请被仲裁委及邯郸中院予以支持； 6、（2019）最高法民申1560号判决书一份，证明该判决书认定买受人支付了购房款； 7、胡静与陈新文的结婚证复印件一份，证明两人于2004年6月9日登记结婚； 8、陈新文2013年6月29日出具的证明一份，证明陈新文的借款用于金色漫城项目； 9、被告工商登记信息变更登记书及法定代表人的信息，证明被告2012年8月6日法人有陈新文变更为胡静，并且两人是配偶关系。 筑福公司对高峰所举证据，质证如下： 对证1无异议。 对证2合法性关联性无异议，被告2014年11月份就已经完全停止营业，整个项目人去楼空，对收据及认购协议的来源存有异议，收据显示因第三人河北旺润公司及陈新文欠原告钱才导致抵顶此房，这属于以房抵债行为，房产企业截至破产时都未收到购房款项，因金色漫城项目均存在抵押权，仅仅是胡静的认可不足以产生损害抵押权有效的依据，因此原告和时任被告法人胡静关于第三人的欠款并将已抵押的房款抵顶给原告是不具备法律效力的，抛开破产法的规定没有任何效益，不能证明原告在破产项目中具有优先权，要求交付房屋的合法效益。 对证3关联性有异议，银行的交易双方均非被告，而是个人，不能证明是其对被告享有债权的证据，也不能证明原告已经支付了购房款，最为关键的是这些凭证无论是从时间金额对象都不能与时间相对应，因此与本案无关，原告应当向案外人主张债权。对证明的真实性合法性及关联性均有异议，陈新文的说明不能代表被告公司的意思表示，不具有合法性和客观性，其完全存在为了逃避自身债务出具对他人不利的证明，如果该类证明有效会导致社会的基本经济秩序都会混乱，如果本人称某银行欠我5个亿，张三可以拿着找银行要钱可想而知法律的后果是什么。陈新文与被告也没有关联性。 对证4真实性合法性无异议，但并不能作为原告主张其请求合法性的证据，管理人出具意见是管理人的法定职权，原告无其他相关证据的情况下不能主张撤销管理人的审查意见，管理人向原告提示过不能得到支持的事实和理由，并且明确显示其在债权申报时要求每个人要付几套房屋，管理人对该意见交付了材料。 对证5、6，原告对仲裁委的裁决书及中院的裁决书及高院裁决书真实性无异议，但未在举证期限内提交，所以该证据不能作为定案的依据。 对证7的真实性不能确定，陈新文与胡静早已经离异，2013-2014年在处理离婚案件，两人关系并不好。 对证8、9真实性无异议，在陈新文担任法人期间都没有以被告的名义向原告借款，转账发生的时间发生在陈新文担任法人期间，即便如此债务没有发生在原被告之间，该民间借贷关系与被告没有任何关系，在其担任法人期间民间借贷关系应该存在原被告之间，而不是存在与原告与旺润公司之间，原告的主张是前后矛盾的。 筑福公司辩称，一、作为破产企业，管理人有权依据破产法的相关规定对债权人申报债权的合法性、真实性以及债权的性质进行审查并出具审查意见。 （一）管理人对债权人提供的债权申报材料的真实性、合法性、有效性进行实质审查是法定职权。 筑福公司已经依法进入破产程序，管理人应当依据破产法的相关规定对相应债权进行审核。2017年8月8日，邯郸市复兴区人民法院依法裁定受理筑福公司破产一案。根据破产法相关规定，管理人对债权人提供的债权申报材料的真实性、合法性、有效性进行实质审查是法定职权。 （二）经过债权人会议决议后，管理人有权根据相关决议对破产财产进行处置，原告要求交付破产财产无法律依据。 原告于破产受理后向管理人申报债权，要求交付房屋，管理人结合债务人及审计机构专项审计意见，依法对原告提交的材料进行审查，筑福公司并未向原告实际交付涉案房屋并且未办理产权变更手续，管理人以原告并未实际支付购房款，双方之间实际为“以房抵债”行为并且双方均未履行完毕为由解除了双方之间签订的《金色漫城认购协议》，对原告交付房产的主张不予认可。 二、案涉房产不属于“特定物”，应纳入破产财产范围。 根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条之规定“除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。” 虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五款规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，但是参照最高人民法院作出的（2017）最高法民申3088号《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案》，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。 最高人民法院[2014]民二他字第3号《关于上诉人杨文彬与被上诉人闽发证券有限责任公司房屋买卖合同纠纷中相关法律问题请示的答复》中也明确答复：最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》系针对《企业破产法（试行）》作出的司法解释，现《企业破产法（试行）》已被《企业破产法》替代，且最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二条，根据《企业破产法》对非债务人财产的范围已经做出重新界定，在无其他规定的情况下，应结合《企业破产法》及该条司法解释的规定对债务人财产进行认定。 另外，根据物权法定原则，参照河北省高级人民法院作出的（2018）冀民终5号《民事裁定书》，涉案房屋客观上不具备交付条件，依照《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产未经登记不产生物权效力。案涉房屋并未办理产权登记，原告等人与筑福公司所签合同并不能因此取得涉案房屋的所有权。 因此，原告等人并未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋应依法纳入破产财产范围，不应认定为“特定物”。 三、原告与筑福公司签订的《金色漫城认购协议》属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据破产法的相关规定对双方均未履行完毕的合同决定解除或不予认可。 （一）《金色漫城认购协议》中认购人均未履行支付购房款的义务。 《金色漫城认购协议》、《收款收据》中认购人及交款人均为原告，但原告提交的转账凭证显示汇款人、金额、日期均与上述协议、收据不一致，收款人也均不是筑福公司，以房抵债的金额在房地产破产企业中不能视为消费类购房者交纳房款的数额，也不应视为履行交纳购房款的义务。 管理人结合审计机构出具的专项审计意见，确认原告并未实际向筑福公司支付购房款。筑福公司“金色漫城”项目截至目前都未建设完毕，没有也不可能产生合同履行完毕的法律后果。 （二）筑福公司名下“金色漫城”项目房产均未办理产权变更手续也未建设完毕，管理人有权依据破产法相关规定对该合同解除。 本案中《金色漫城认购协议》属于双方均未履行完毕的合同，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，管理人有权决定该协议的解除，有权对原告要求交付房屋的主张不予认可。 四、如继续履行涉案合同，向原告等人交付房屋将构成个别清偿。 《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。同样参照最高人民法院作出的（2017）最高法民申3088号《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案》和石家庄中级人民法院作出的（2017）冀01民初443号《民事裁定书》，原告等人继续履行案涉合同以及交付房屋的主张，实质上是要求筑福公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。 因此，原告等人提起的诉讼构成个别清偿之诉。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十一条第一款规定，破产申请受理前，债权人就债务人财产提起的下列诉讼，其中包括就债务人财产提起的个别清偿诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理。上述规定第二十三条第一款规定，破产申请受理后债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条所列诉讼的，人民法院不予受理。 五、本案中原告主张的债权应当按照基础法律关系进行审理，管理人有权依据原告申报债权的性质作出认定，对原告交付房屋的主张不予认可理据充分，根据基础法律关系进行判断原被告之间不存在真实的债权债务关系。 根据原告提供的证据，《收据》中均载明“因河北旺润公司陈新文等欠款，因无力偿还，故抵顶此房”等字样，其已经自认“以房抵债”的事实，因此原被告之间并非真实的房屋买卖法律关系，其基础法律关系为民间借贷法律关系，且借贷关系双方与筑福公司无关。 根据相关法律规则以及《河北省高级人民法院破产案件审理规程》第一百零一条之规定，消费购房者享有优先受偿权。消费购房者债权优先于建设工程价款受偿。债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权的规定，原告无权要求筑福公司交付房屋，其权利应依据基础法律关系向实际债务人主张。 六、筑福公司作为房地产破产企业，应依法保护债权人和债务人的合法权益，公平清理债权债务，原告不具备消费类购房者的法律地位，其债权不具有优先债权的法律特征，原告的诉请没有任何依据。 根据上述，原告主张的基础法律关系实际是与第三人之间的借贷纠纷，如认可筑福公司与原告之间的以房抵债行为的法律效力，将严重减少债务人破产财产价值，严重侵害其他债权人的合法权益。原告所称合同项下房屋在破产案件当中均存在法定优先权，筑福公司名下土地及在建工程均存在抵押权，并且案涉部分房产已经在先网签备案或重复抵顶在第三人名下，已有生效判决向案外人交付，案涉房产不具备现实交付的条件，同时案涉以房抵债的购房协议也因未经抵押权人同意而无效。 七、原告和第三人之间的基础法律关系的真实性及数额无法核实，原告申报债权所依据的证据材料不充分。 陈新文及所控制企业已经涉嫌非法吸收公众存款刑事案件，目前该案正在审理当中，原告和陈新文等之间的民间借贷基础法律关系是否存在以及存在的合法数额尚无法确定。 综上，筑福公司作为房地产破产企业，原告基于与第三人的民间借贷基础法律关系要求享有优先债权并交付房屋无任何依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 筑福公司为其辩解，提交如下证据： 第一组证据：1、筑福公司营业执照；2、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2号民事裁定书；3、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-1号民事裁定书；4、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-1号决定书。证明目的：筑福公司在本案中诉讼主体资格适格，其因资不抵债于2017年6月14日向人民法院申请破产重整，人民法院经过审理于2017年8月8日裁定受理其破产重整申请，并于2019年4月8日裁定宣告破产，河北来仪律师事务所为破产管理人，郭壮举为管理人负责人。 第二组证据：1、最高人民法院（2017）最高法民申3088号民事裁定书；2、河北省高级人民法院（2018）冀民终5号民事裁定书。证明目的：原告据以主张涉案房产为“特定物”的法律依据已经被“新法”取代，根据新的法律规定，涉案房产应当认定为破产财产。2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》施行后，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上不再适用，尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对破产财产的范围作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定，根据“新法优于旧法”的法律适用原则，本案亦应适用《破产法司法解释二》为依据认定案涉房产属于破产财产；同时，依照《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产未经登记不产生物权效力，案涉房屋并未办理产权登记，因此本案原告所拥有的是债权而不是物权，原告要求交付特定物没有法律依据。综上，本案原告所主张的房产不属于破产程序当中的“特定物”，原告对案涉房产也不享有物权，案涉房产应纳入破产财产范围，最高人民法院以及河北省高级人民法院的审判实践均认可筑福公司的该观点。 第三组证据：筑福公司与河北世拓电气有限公司签订的房屋抵偿工程款协议书。证明目的：除原告主张的所谓特定物的请求不应得到支持外，退一步讲，原告陈风玲要求交付的3-1-1204号房屋已经于2014年11月6日抵偿给河北世拓电气有限公司，且该行为发生在原告与筑福公司签订的以物抵债合同之前，退一万步讲，3-1-1204号房屋即便是特定物，也应当属于案外人河北世拓电气有限公司。 第四组证据：1、邯市他项（2013）第Ｔ0166号他项权证、邯市他项（2013）第Ｔ0167号他项权证；2、邯房建字第××号在建工程抵押证；3、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-2号民事裁定书。证明目的：原告所诉请交付的房产已经于2013年8月5日抵押给邯郸银行，并且办理了抵押权登记。人民法院虽然于2019年9月23日裁定解除了“抵押登记”，但是邯郸银行的抵押权并未被人民法院解除，其抵押权仍然合法存在，本案所诉争的以房抵债的行为未经抵押权人邯郸银行的同意而无效。 陈风玲对筑福公司所举证据，质证如下： 对第一组证据无异议。 对第二组证据，对以上裁定书真实性无异议。但对证明目的有异议。（1）上面两份裁定书是审理商业用房争议，其与本案涉及消费性住宅争议没有可比性。对于消费性购房，法律予以特别保护。这在最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条中有明确的体现。（2）《企业破产法》是2007年6月1日起施行的，《企业破产法司法解释二》是2013年9月16日起施行的。而最高人民法院（2017）最高法民申1429号民事裁定书中仍然援引该规定，证明《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》目前仍然适用。最高人民法院（2017）最高法民申3088号民事裁定书涉及的是商铺，其与本案消费性购房没有可比性，不能作为否定上述《规定》的根据。 对第三组证据，被告与河北世拓电气有限公司房屋抵偿工程款协议书。质证意见：（1）对其真实性有异议；（2）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定商品房买卖合同特征，不应认定其为商品房买卖合同；（3）被告与河北世拓电气有限公司无产权证书，不能认定其对该房产享有产权。 对第四组证据，复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-2民事裁定书已经解除了对被告涉案房产的抵押登记，根据担保法第41条之规定，邯郸银行即丧失了抵押权人的权利。原告请求将已解除抵押登记的房产判决被告向原告履行交房义务符合法律规定。 经审理查明，高峰、陈风玲夫妇与陈新文是邱县老乡，胡静与陈新文原系夫妻，2016年5月27日邯郸市中级人民法院作出（2016）冀04民终1436号民事判决，准予胡静与陈新文离婚。2012年8月6日前陈新文系筑福公司的法定代表人，2012年8月6日起筑福公司的法定代表人变更为胡静。陈新文同时也是河北旺润物资有限公司的法定代表人。 一、2013年，高峰先后两次向胡静转款合计211万元。其中： 1、2013年2月28日高峰（农行、6228451726010532062）向胡静（农行、62×××16）转款150万元。 2、2013年6月28日高峰再次向胡静61转款61万元。 二、2013年6月29日陈新文在一份打印件的《证明》落款处签名捺印，《证明》内容为：高峰，身份证号：1321241972××××××××，于2013年2月28日转入胡静农行卡号为62×××16，现金壹佰伍拾万元整（1500000元）。2013年6月28日转入农行卡号为：62×××16，户名为胡静，现金为陆拾壹万元整（610000元）。以上共计：贰佰壹拾壹万元整（2110000元）全部用于河北筑福房地产开发有限公司《金色漫城》项目建设专项使用资金。 三、2014年12月7日筑福公司与陈风玲签订两份《金色漫城认购协议》，协议主要约定： 1、认购物业：河北省邯郸市复兴区联纺西路前进街口东北角金色漫城3号楼1单元1904房。该物业的建筑面积约94.49㎡。销售原单价¥/元/㎡，原总价¥/元，折后单价¥4400元/㎡。折后总价：人民币肆拾壹万伍仟柒佰伍拾陆元（¥415756元）。 付款方式：一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）人民币肆拾壹万伍仟柒佰伍拾陆元（¥415756元）。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 认购条款：1.以上面积为预测面积，如有误差，以最终签订《商品房买卖合同》为准，多退少补；2.认购人须在开发商发出书面通知之日起七日内携本认购协议、办理银行按揭所需个人资料及已交房款票据到开发商指定地点签署《商品房买卖合同》等有关资料…… 当日，筑福公司向陈风玲出具收据一份，内容为：入账日期：2014年12月7日交款单位陈风玲人民币肆拾壹万伍仟柒佰伍拾陆元整¥415756元收款事由3-1-19042014年12月7日因河北旺润公司陈新文欠高峰款无力偿还，故抵顶此房。未收现金（划掉并捺印）胡静2014.12.7。 2、认购物业：河北省邯郸市复兴区联纺西路前进街口东北角金色漫城3号楼1单元1204房。该物业的建筑面积约94.49㎡。销售原单价¥/元/㎡，原总价¥/元，折后单价¥4400元/㎡。折后总价：人民币肆拾壹万伍仟柒佰伍拾陆元（¥415756元）。 付款方式：一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）人民币肆拾壹万伍仟柒佰伍拾陆元（¥415756元）。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 认购条款：1.以上面积为预测面积，如有误差，以最终签订《商品房买卖合同》为准，多退少补；2.认购人须在开发商发出书面通知之日起七日内携本认购协议、办理银行按揭所需个人资料及已交房款票据到开发商指定地点签署《商品房买卖合同》等有关资料…… 当日，筑福公司向陈风玲出具收据一份，内容为：入账日期：2014年12月7日交款单位陈风玲人民币肆拾壹万伍仟柒佰伍拾陆元整¥415756元收款事由3-1-12042014年12月7日因河北旺润公司陈新文欠高峰款无力偿还，故抵顶此房。未收现金（划掉并捺印）胡静2014.12.7。 四、2017年6月14日筑福公司以其“不能清偿到期债务，且明显丧失清偿能力，无法继续经营”为由，向邯郸市中级人民法院申请破产重整，河北省高级人民法院于2017年7月21日作出（2017）冀民他7号民事裁定，裁定该案由本院审理。 2017年8月8日，本院作出（2017）冀0404民破2号民事裁定，受理筑福公司的重整申请。 五、筑福公司破产重整案债权审查意见表（购房类）（债权编号：F317）主要记载： 债权事实认定部分：2014年12月7日，债权人陈风玲（以下简称“债权人”）与债务人筑福公司（以下简称“债务人”）签订二份《金色漫城认购协议》。 第一份协议内容：债权人认购金色漫城3号楼1单元1904房，该物业的建筑面积约94.49㎡，折后单价4400元/㎡，折后总价415756元。付款方式为一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）415756元。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 第二份协议内容：债权人认购金色漫城3号楼1单元1204房，该物业的建筑面积约94.49㎡，折后单价4400元/㎡，折后总价415756元。付款方式为一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）415756元。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 以上二套房屋合计房款为831512元。 债权人提供的中国农业银行业务回单显示：1、2013年3月28日，高峰转入胡静账户150万元；2、2013年6月28日，高峰转入胡静账户61万元。 在债权申报过程中，债权人提供了《金色漫城认购协议》及《收据》，而未按照管理人公示的《债权人申报须知》的要求，提供实际向债务人支付购房款的银行转账凭证等材料。 债权数额认定部分：债权人的债权总额为0元。 债权审查意见：鉴于债权人仅提供了《金色漫城认购协议》及《收据》，而未提供实际向债务人支付购房款的银行转账凭证，管理人经过向债务人询问并结合审计机构专项审计意见，现确认债权人未实际支付3-1-1904、3-1-1204房产的购房款。债权人非真实购房人，双方所签署的《金色漫城认购协议》及向债权人出具的《收据》系债务人替河北旺润物资有限公司、陈新文代为偿还债务之行为。债权人并未向债务人实际支付购房款，双方亦未形成真实的房屋买卖关系。 管理人认为：债务人与债权人签署《金色漫城认购协议》及出具《收据》的行为系债务代偿行为。该行为严重损害其他利害关系人的合法权益，且协议签署后债务人未履行房产交付义务，债权人并未取得协议中约定的房产所有权。根据《企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。据此，管理人决定解除债权人与债务人之间签订的《金色漫城认购协议》。至于债权人应当享有的债权，可依法向河北旺润物资有限公司、陈新文主张。 对于债权人要求交付3-1-1904、3-1-1204房产的主张，不予认可。 六、2018年8月22日，祝福公司管理人向陈风玲出具《异议回复函》，对于债权人所提出的异议答复如下： 债权人对管理人做出的审查意见表虽然提出了异议，但所提供的新证据无法证明债权人的主张，无法使管理人确信异议的合理性与合法性。故对债权人所提异议不予认可。 如对本复函不服，债权人有权在收到本回复函后15日内向复兴区人民法院提起诉讼，如不提起诉讼视为对《债权审查意见表》的认可。 七、2019年4月8日，本院作出（2017）冀0404民破2-1号民事裁定，终止筑福公司重整程序，宣告筑福公司破产。 2019年9月23日，根据筑福公司的申请，本院作出（2017）冀0404民破2-2号民事裁定，解除筑福公司与邯郸银行股份有限公司联纺路支行邯市他项（2013）第Ｔ0166号、邯市他项（2013）第Ｔ0167号土地抵押登记，同时解除邯房建字第××号在建工程抵押登记。 八、另查明，2018年2月6日，刘磊为申请人、筑福公司为被申请人、筑福公司管理人为代表人，向邯郸仲裁委员会申请仲裁。 仲裁庭经审理查明：胡静和陈新文系夫妻关系。2013年至2015年期间，正通典当行与陈新文和胡静之间发生多笔民间借贷关系。其中，2014年11月7日，胡静和陈新文向正通典当行借款1500万元；2014年12月3日，胡静和陈新文向正通典当行借款560万元，期限一个月；2015年2月6日胡静向正通典当行借款60万元，期限一个月。以上三笔借款共计2120万元，正通典当行通过转账及部分现金向借款人指定账户进行了支付。2014年11月17日、2015年2月6日，正通典当行（甲方）、胡静和陈新文（乙方）、筑福公司（丙方）分二次签订《协议书》，三方协商，因无法按期偿还借款，针对1500万元借款和620万元借款，商定抵顶购房款。筑福公司以金色漫城84套商品房抵顶胡静和陈新文借款，并登记在包括刘磊在内的36人名下，借款抵作向筑福公司支付的购房款。后筑福公司将所涉及的2120万元的商品房共计84套，销售给正通典当行指定的员工和指定人员共36人，签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续。 筑福公司与刘磊签订了三份《商品房买卖合同》，买受人为刘磊，出卖人为筑福公司。其中，2014年11月18日签订合同编号NO00104330，房号4号楼1单元18层1804号。2014年11月18日签订合同编号NO00104327，房号3号楼1单元14层1404号。2015年2月5日签订编号NO00114102，房号4号楼1单元1层102号。2017年8月8日，筑福公司被邯郸市复兴区人民法院裁定破产重整。刘磊申报了债权，破产管理人以刘磊未实际支付购房款为由，解除了已经网签备案的《商品房买卖合同》。 仲裁庭裁决：（一）筑福公司解除与刘磊签订的三份编号为00104330、00104327、00114102的《商品房买卖合同》的行为无效；（二）筑福公司应继续履行上述《商品房买卖合同》，向刘磊交付金色漫城4号楼1单元1层102号、4号楼1单元18层1804号和3号楼1单元14层1404号房屋，并开具增值税专用发票、协助办理产权登记等相应手续；（三）本案仲裁费2300元，由筑福公司承担。 后筑福公司不服仲裁裁决，向邯郸市中级人民法院申请撤销，2019年6月邯郸市中级人民法院作出裁定，驳回筑福公司的申请。 本院认为，一、关于《金色漫城认购协议》的效力。 陈新文与胡静原是夫妻，两人先后是筑福公司的法定代表人，陈新文是旺润公司的法定代表人。 2013年6月29日陈新文向高峰出具证明，认可收到的211万元全部用于筑福公司《金色漫城》项目建设专项使用资金。2014年12月7日，高峰、陈风玲与筑福公司签订了《金色漫城认购协议》，全款认购了金色漫城4号楼1单元2103号等四套房屋。筑福公司出具了房款收据，胡静在收据中注明“因河北旺润公司陈新文欠高峰款无力偿还，故抵顶此房。未收现金（划掉捺印）。” 本案《金色漫城认购协议》是在陈新文向高峰出具证明后与筑福公司签订的。该协议履行的本质是以物抵债，以4套购房款抵作欠款，是一种清偿借款债务的方式。筑福公司与高峰等人签订《金色漫城认购协议》，并开具了收款收据，应当视为高峰等人支付了购房款，同时筑福公司也收到了商品房的相应价款。双方签订的《金色漫城认购协议》系当事人真实意思表示，权利义务约定明确，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应按照协议的约定履行权利、义务。 二、陈风玲等人是否支付了协议约定的购房价款。 2013年6月29日，陈新文出具证明211万元全部用于金色漫城项目建设，上述款项能够认定为认购协议的购房款，筑福公司向高峰等人出具收据，属于对购房款的认可。 筑福公司进入破产重整程序后，管理人以陈风玲等人未支付购房款为由解除双方签订的《金色漫城认购协议》，没有事实依据，解除的理由不成立。但是，因抵债房屋是在建房屋，在筑福公司破产的情况下，可以事实或法律上的履行不能为由，允许管理人解除合同。 三、陈风玲等人要求确认债权的诉求是否应得到支持。 本院裁定受理筑福公司破产重整申请时，案涉房产并未完工，属在建工程，不具备办理产权登记条件，亦不具备交付条件，故案涉房产仍属于债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”因此，在筑福公司进入破产重整程序后，陈风玲等人诉求继续履行合同、交付房屋并协助办理所有权转移登记手续，属于对个别债权人的个别清偿，损害其他债权人公平清偿利益，故陈风玲等人的上述请求依法不应予以支持，但应按基础法律关系的性质认定债权，转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。综上，应确认陈风玲等人在筑福公司享有债权。后陈风玲等人将诉求变更为确认债权，本案中应确认陈风玲在筑福公司享有债权831512元。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认原告陈风玲在被告河北筑福房地产开发有限公司享有债权831512元。 案件受理费100元，由被告河北筑福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  申素霞 人民陪审员  秦建新 人民陪审员  王雅楠 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  李梅君 附相关法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第一条除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》 第八条债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。