北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51329号原告：沈承华，男，1966年3月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：何力，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟宝勤，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京智氪信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区建国路108、甲108、乙108、110、112、116、118、甲118、乙118地下部分等2幢内108号楼8层03单元。法定代表人：征胜男，总经理。委托诉讼代理人：张寒松，北京市扬剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玉洁，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。原告沈承华（以下简称原告）诉被告北京智氪信息技术有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟宝勤及被告委托诉讼代理人张寒松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2019年5月14日至2019年8月14日、2019年9月14日至2019年12月14日的租金227712元；2．判令被告支付利息(以227712元为基数，自2019年5月4日起至实际支付之日止，按照年化4．75%利率标准计算)。事实与理由：原告与被告签订了《委托管理合同》，约定原告将位于北京市朝阳区东四环中路房屋出租给被告，承租区域的建筑面积为173．30平方米（最终以不动产权证书为准）实际承租面积346．6平方米，承租区域作为办公用途。委托管理期限为六年，自2018年8月14日至2024年8月13日。同时合同约定，2020年8月13日之前租金每月37952元，每三个月支付一次，自2019年5月4日，被告拒绝向原告支付租金。综上所述，被告的行为己构成违约，严重违反了合同约定，并严重侵害了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告2018年6月签署《委托管理合同》，约定原告委托被告对其所有的房屋进行管理和出租，被告代收租金、保证金，故本案法律关系应定性为委托合同纠纷，而非租赁合同纠纷，原告诉请至案由应予以调整。合同签署后，被告于2018年6月14日向原告支付首期租金和保证金（两个月租金）。2018年8月14日，原告作为出租人，案外人张月龙作为承租人,被告作为房屋资产管理人，签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给张月龙，张月龙向被告支付租金。合同第四条第六款约定，如因承租人违法行为造成甲方损失的，由承租人赔偿。合同第五条第十二款约定，承租人不得在涉案房屋内从事任何违法活动，如因其原因致使涉案房屋被司法机关查封，由承租人赔偿出租人因此遭受的一切损失。《房屋租赁合同》签订后，张月龙在履约过程中涉嫌诈骗罪，涉案房屋在2019年3月被北京市公安局朝阳分局南磨房派出所查封。被告得知后第一时间告知原告，并与公安机关多次沟通协调解封事宜，未果。此后张月龙未向被告支付租金，被告亦无法向原告支付租金。张月龙因涉嫌刑事犯罪而无法继续履行与原告的《房屋租赁合同》，依据合同应由张月龙赔偿原告损失，与被告无关。合同无法继续履行并非被告所能控制与把握。原告应解除合同，收回房屋，其是否行使合同解除权，被告对此并不知情，亦无权干涉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，原告向案外人沈承卫出具《授权书》，委托沈承卫就朝阳区东四环中路、朝阳区东四环中路（以下简称涉案房屋）两套写字楼出租事宜，全权授权给沈承卫处理，沈承卫所签署的相关租赁协议等，原告全部认可。2018年6月11日，沈承卫代原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《委托管理合同》，双方就甲方委托乙方管理其房屋等相关事宜，签订合同：房屋情况为涉案房屋，实际承租面积346．6平方米，最终以不动产权证书为准，承租区域作为办公用途；委托管理期限为六年，自2018年8月14日至2024年8月13日止；其中甲方承诺给予乙方共计120天获客期，自2018年6月14日至2018年8月13日，自2019年8月14日至2019年9月13日，自2020年9月14日至2020年10月13日；获客期内甲方不向乙方收取任何费用，以便于乙方寻找潜在承租人、协商洽谈、装饰装修及办理入住等事宜，获客期内物业管理费和供暖费等由甲方自行缴纳；甲方应于2018年6月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；甲方委托乙方出租该房屋，租金标准为37952元每月（不含增值税），自委托期限之日起计算满年后，租金每两年递增3%；保证金相当于2个月的租金；甲方收到保证金后5个工作日，为乙方开具保证金收据，收据用于合同到期后保证金退还；甲方委托乙方代为签署租赁合同，并代为收取租金、保证金、违约金和其他费用；乙方将垫付的租金（扣除服务费后的剩余费用）、保证金垫付至甲方指定账户；乙方每三个月向甲方垫付一次，首期款垫付时间为2018年6月14日前，其余每期租金在实际应付款月（减除获客期后）开始管理之日的前10个自然日内进行垫付；如获客期届满后，乙方尚未将房屋出租的，乙方仍应按上述租金和保证金标准在约定期限内向甲方垫付；甲方同意乙方收取房屋承租人的租金、保证金、违约金和其他费；乙方按照本合同约定按时垫付保证金和垫付租金；委托管理期内，乙方需要保证房屋使用的合法性，不得存放易燃、易爆、有毒、有害等危险品，或者用于其它非法目的（第六条第五款）；乙方有利用房屋从事违法犯罪活动而损害公共利益的，甲方有权单方解除合同（第七条第四款第三项）；在委托管理期限内，因乙方原因不履行本合同的，应提前90天通知甲方，乙方已垫付贰个月的租金的，保证金不予退还，以此用于向甲方承担违约责任的赔偿等。本合同附件为本合同的组成部分，具备同等法律效力，附件一：委托经营管理授权书。后沈承卫代理原告签署《委托经营管理授权书》，载明原告委托被告对涉案房屋享有使用、收益、出租等权利，包括但不限于出租标的房屋，代为签署租赁合同，并代为收取租金、保证金、违约金和其他费用等。2018年8月14日，被告（房屋资产管理人）代原告（出租方、甲方）与张月龙（承租方、乙方）签订房《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用；涉案房屋仅作为办公使用；租赁期自2018年8月21日至2020年8月20日，双方验收并填写附件3《标的房屋交接确认书》后视为交付完成；房屋租金36899元/月；租金每三个月支付一次，先付后用，乙方应于每期房屋租金到期日前15日支付下一期房屋租金；乙方支付给甲方押金为73798元，并于本合同签订之前或当日支付；甲方或房屋资产管理人有权监督乙方合法使用涉案房屋，如因乙方违法行为或乙方违反本合同约定的标的房屋的使用范围、用途或对涉案房屋不当使用等，造成甲方须承担任何责任或遭受任何损失的，由乙方负责赔偿（第四条第六款）；乙方在标的房屋内不得存放危险品或从事任何违法活动，如因乙方的原因致使涉案房屋被任何司法或者行政机关查封的，乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方及房屋资产管理人聘请律师的费用、查封期间甲方的租金损失等；甲方委托房屋资产管理人代为签署租赁合同，代为收取租金、保证金、违约金和其他费用；本合同一式贰份，甲方、乙方双方各执一份。本合同于2018年8月13日签订，自签订之日起生效。经询，被告表示涉案房屋出租后第一时间通知了原告承租方情况，原告对此予以否认，表示被告从未告知出租方是谁。庭审中，被告表示涉案房屋因张月龙涉嫌诈骗罪于2019年3月被北京市公安局朝阳分局南磨房派出所查封，已贴封条，原告表示至2019年5月14日被告该交房租却未交时原告才得知涉案房屋被查封。关于房屋解封情况，被告表示在2019年5月即解封，原告则表示系2019年12月接到南磨房派出所电话，南磨房派出所告知原告南磨房派出所已经通知涉案房屋所在物业做解封手续。本案在审理过程中，向张月龙涉嫌诈骗案的办案警官联系，办案警官表示公安机关并未对涉案房屋采取查封措施，张月龙被带走当天，物业公司在涉案房屋加锁，后也是物业公司下锁。本院与涉案房屋的物业公司北京凯诚信达物业管理有限公司核实，答复为物业公司在2019年3月配合南磨房派出所给涉案房屋上锁，后在2019年8月通知业主在场的情况下下锁。经询，原、被告均认可《委托管理合同》租金实际支付至2019年5月13日，被告表示张月龙就《房屋租赁合同》租金支付至2019年2月20日。另询，原、被告均认可《委托管理合同》押金75904元被告已足额支付，原告表示因被告违约不同意退还，被告表示如法庭支持原告请求，同意押金抵扣。被告表示《房屋租赁合同》押金，张月龙足额支付73798元。本院认为，原、被告双方签署的《委托管理合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点之一，双方签署的《委托管理合同》的性质为委托合同还是租赁合同。依据我国合同法的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同的主要特征包括以下几个方面：1、委托合同是建立在委托人与受托人的相互信任的基础上；2、委托合同的标的是处理委托事务，即合同标的为劳务；3、受托人以委托人的名义和费用处理委托事务，即受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受；4、委托合同可以是有偿的、也可以是无偿的。结合本案中《委托管理合同》中约定内容，虽然合同中约定原告委托被告出租涉案房屋，同时约定了租金期间和租金标准，但从租金的给付条件可知，系不论被告是否找到承租人或是所收取的租金高于或低于《委托管理合同》的租金标准，均需按照该合同约定的租金标准向原告支付租金，同时通过本案查明的事实可知，实际的居住人并非直接或通过被告间接的将租金、押金交付于原告，而是直接交付于被告，反观合同法对于租赁合同的界定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而涉案合同约定的主要权利义务与此吻合，故根据以上情况可以判断，本院认为本案《委托管理合同》的性质并非委托合同，而系租赁合同。本案的争议焦点之二，涉案房屋被锁闭期间的租金应由哪方承担。本案中，原告主张期间为2019年5月14日至2019年8月14日和2019年9月14日至2019年12月14日两个期间，通过庭审查明的事实，双方确认被告的租金已经支付至2019年5月13日，而涉案房屋在2019年3月至2019年8月期间由于次承租人张月龙涉嫌诈骗被物业公司上锁不能使用，而原告对此后果不存在过错。而被告作为转租人对于次承租人的选择起决定作用，且向次承租人收取租金，对于次承租人的具体状况应予知晓，故被告应依照《委托管理合同》的约定向原告支付上述期间的房租并支付迟延付款的利息。被告亦可依据与次承租人的《房屋租赁合同》向次承租人主张权利或向相应行为人主张损失。本案的争议焦点之三，对于房屋下锁之后的租金被告是否应承担。对于2019年8月之后的房租，根据本院与物业公司核实的情况可知，物业公司系在通知涉案房屋业主在场的情况下于2019年8月下锁，而原告在庭审中亦表示在2019年5月14日未按期交纳租金之时了解到涉案房屋被锁的情况，由此可以看出，原告在2019年5月即对于被告的迟延付款行为知悉，2019年8月之后已经具备另行出租的条件，而此时距被告支付租金的时间已经逾期三个月，被告的行为已经明确的表示了其不再履行《委托管理合同》的约定。依据合同法的相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院对于2019年9月14日至2019年12月14日的租金不予支持。针对保证金的问题，双方确认原告收取了被告保证金75904元，依据合同约定，由于被告原因不履行本合同的，保证金不予退还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第三百九十六条、第四百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京智氪信息技术有限公司于本判决生效后七日内支付原告沈承华租金十一万三千八百五十六元及利息（以十一万三千八百五十六元为基数，自二〇一九年五月四日至二〇一九年八月十九日、按照中国人民银行同期贷款利率和年化百分之四点七五中较低者计付；自二〇一九年八月二十日至实际支付之日、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率和年化百分之四点七五中较低者计付）；二、驳回原告沈承华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4717元，由原告沈承华负担2358元（已交纳），由被告北京智氪信息技术有限公司负担2359元（于本判决生效后七日内给付原告沈承华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 张玉倩审判员 蒙 镭二〇二〇年六月十六日书记员 邓 青