中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终97号 上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北武威贸易有限公司，住所地湖北省武汉市武昌和平大道750号。 法定代表人：郭连方，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶强，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：中车长江（武汉）实业发展有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区武车一村66号。 法定代表人：李钦锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴奕，北京市立方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵术恒，北京市立方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武汉市土地整理储备中心，住所地湖北省武汉市江岸区三阳路55号A座。 法定代表人：陈明宝，该中心主任。 委托诉讼代理人：鲍玮，湖北卓胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。 原审第三人：武汉烨凯商贸有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发IR地块天鹅湖园7栋1单元201。 法定代表人：刘亚荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田中伟，国浩律师（上海）事务所律师。 委托诉讼代理人：张家喜，湖北九畴律师事务所律师。 上诉人湖北武威贸易有限公司（以下简称武威公司）因与上诉人中车长江（武汉）实业发展有限公司（原中车集团武汉武昌车辆厂，以下简称武昌车辆厂）、被上诉人武汉市土地整理储备中心（以下简称土地储备中心）、原审第三人武汉烨凯商贸有限公司（原武汉新栋梁投资管理有限公司，以下简称新栋梁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称一审法院）（2017）鄂民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武威公司的委托诉讼代理人陶强、成和彬，上诉人武昌车辆厂的委托诉讼代理人邵术恒、柴奕，被上诉人土地储备中心的委托诉讼代理人鲍玮、叶菊姣，原审第三人新栋梁公司的委托诉讼代理人田中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武威公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判武昌车辆厂、土地储备中心共同赔偿武威公司经济损失14572万元［（按商业用房评估价33026万元+划拨土地评估价6258万元）×50%＝19462万元减一审判决认定的返还5070万元＝14572万元］及利息损失（利息按银行同期贷款利率计算，从2006年9月8日起至判决生效之日止）；3.改判武昌车辆厂支付武威公司仲裁费、鉴定费164.22万元；4.改判武昌车辆厂、土地储备中心共同支付武威公司需支付的律师费；5.判决武昌车辆厂、土地储备中心承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）本案诉争补偿款金额应按商业用途进行确认和计算，武昌车辆厂应向武威公司支付补偿款人民币19462万元。1.武昌车辆厂及案外人中国南车集团武汉江岸车辆厂（以下简称江岸车辆厂）获得补偿款共计29亿元，按比重分配到武昌车辆厂为18.65741亿元，是土地储备中心2013年出具的《关于武昌车辆厂主厂区土地收回补偿事宜的情况说明》（以下简称《2013年补偿说明》）中10.48727亿元的180%。《2013年补偿说明》对所涉所有收回地段作出的是无差别化的等同看待，没有对诉争土地及其地上建筑物作对应细化，进行具体的价值认定，违反了补偿原则，不能作为定案依据。2.武昌车辆厂在租赁前土地规划性质不明，后经规划申报为市场用地，并取得相应行政许可，故应以行政许可载明的市场用地作为武昌车辆厂在土地被收回前的土地使用性质。武威公司主张按照商业用途性质作为补偿标准有事实和法律依据。（二）武昌车辆厂应赔偿武威公司未能按商业用途获得补偿部分的损失。1.武昌车辆厂已于1998年9月19日办理了武房地籍昌字第××号《武汉市国有土地使用权证》及第××号《房屋所有权证》，且在政府收回土地前该房屋为临时营业用地，土地用途性质不明。一审法院根据土地被收回后重新办理的新土地使用权证来确定案涉土地性质错误。2.案涉房屋《建设工程规划许可证》虽然有效期为一年，但武昌车辆厂办理竣工验收手续并不受“一年”期限的限制。土地储备中心关于“超过期限的临时建筑没有办理建筑工程许可或未按照建设工程规划许可修建的建筑物不予补偿”的说明，没有法律依据。3.因武昌车辆厂属于改制搬迁范围，依照《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五十八条规定，被收回的土地依法不在补偿范围之内。因此武昌车辆厂从政府部门获取的补偿款应理解为是针对土地使用权之外的补偿。土地储备中心关于“收回该土地的土地使用权补偿，按照收回的土地使用权证上登记用途的基准地价乘以证载面积计算”，与政策不符。4.《厂房租赁合同》不能履行除政策因素影响外，还与武昌车辆厂的主动违约行为密切相关。武昌车辆厂除依照该合同第二十二条约定承担补偿责任外，还应按照合同第十七条约定承担违约赔偿责任。（三）土地储备中心应与武昌车辆厂共同承担向武威公司支付补偿款的义务。土地储备中心与武昌车辆厂恶意串通，刻意排除武威公司作为利害关系人参与土地补偿谈判，侵犯了武威公司的知情权、异议权和投资收益权，因此，土地储备中心应与武昌车辆厂共同向武威公司支付拆迁补偿款及利息。根据“先补偿后拆迁”的原则，以什么时点确定补偿款标准，就应从什么时间计算利息。故本案利息应自武汉市人民政府作出武政（2006）26号《市人民政府关于收回中国南车集团武昌车辆厂等国有土地使用权有关问题的批复》之日起计算。（四）一审法院以2006年9月8日武汉市人民政府收回土地时的时间节点作为计算补偿款的时点，属于适用法律错误。因武昌车辆厂尚未履行通知义务，故本案补偿时点应以2007年7月4日武威公司第一次通过仲裁主张权利的时点来计算补偿款的时点及支付利息的时点。1.《土地管理法》对土地收回后从什么时点给予补偿并无明文规定。2.当政府决定收回土地时，如武昌车辆厂认为该情形属于案涉《厂房租赁合同》不可抗力部分约定的情形，需终止租赁合同的履行时，应当以书面形式向武威公司履行通知义务。但截止2007年7月4日武威公司第一次通过仲裁主张权利时，武威公司仍未收到武昌车辆厂关于因不可抗力及政策原因需要终止履行租赁合同的通知。3.鉴于国家至今并无土地收回后如何补偿的具体政策规定，参照国有土地拆迁补偿及征收规定之“先补偿后交房”之补偿原则，武威公司在拿到补偿款后才交房，并未违反有关法律法规的规定，其在交房前即要求武昌车辆厂支付补偿款及应付利息并无不妥。（五）本案第三人新栋梁公司不具有分配补偿款的实体权利。1.新栋梁公司从未与武昌车辆厂形成和建立过直接的租赁关系。2.武威公司与新栋梁公司于2005年4月15日签订的协议书（以下简称4.15协议书）第一条明确解除了新栋梁公司“补偿分配权”。（六）武昌车辆厂、土地储备中心应共同支付武威公司已付的鉴定费、仲裁费和需要支付的律师费用。 武昌车辆厂答辩称：（一）武威公司以商业用房评估价的标准计算补偿款没有合同和法律依据。1.计算武威公司应得补偿款，应以武昌车辆厂获得补偿的标准为依据。《厂房租赁合同》第二十二条的约定是武威公司获得补偿款的唯一权利基础，土地储备中心向武昌车辆厂支付补偿款的标准，就是计算武威公司应得补偿款的标准，武威公司无权成为土地储备中心的直接被补偿主体。2.《2013年补偿说明》明确的补偿款标准合法有效。其中土地补偿款，以证载用途的基准地价补偿符合“适当补偿”规定；地上建筑物补偿应以重置价作为补偿标准。3.商业用房评估价格不能作为计算武威公司补偿款的依据。武威公司主张计算补偿款的依据是武汉东正房地产评估事务有限公司（以下简称东正公司）东正评司鉴2017字第102409号《房地产估价报告》，与案涉土地及房屋的实际情况不符，也与土地储备中心补偿标准相悖。4.收回土地及地上建筑物、附着物的补偿款总额是18.0671亿元。其中，武昌车辆厂的补偿款总额为10.48727亿元，剩余款项与武威公司无关。5.武威公司在计算补偿款总额时重复计算了土地价值。（二）武威公司无权主张未按商业用途获得补偿的损失。1.《厂房租赁合同》未将办理土地变性，房屋权属变更设定为任何一方的合同义务。2.武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00441号裁决书作出前，武汉市人民政府已经决定收回案涉土地使用权，报建义务事实上无法履行。3.武威公司主张的26420.33平方米房屋系违章建筑，武昌车辆厂不负有报建义务，武威公司不应因其违法行为而获益。4.临时建筑不可能办理权属手续，武昌车辆厂需履行的后续报建义务是办理竣工验收手续。即便案涉房屋完成了竣工验收手续，也不影响补偿款的数额。5.武汉仲裁委员会委托武汉建明工程造价咨询有限公司对案涉房屋造价进行评估，估算“武车广场”造价为5015.5万元，武威公司称投资1.3亿元与事实不符。（三）武威公司无权主张自2006年9月8日起的利息损失。1.根据武威公司一审提交的《诉讼请求计算表》，其主张利息的起算点为2007年1月13日。武威公司上诉请求主张自2006年9月8日起计算利息已超过其一审诉讼请求范围，不应得到支持。2.2006年9月8日武汉市人民政府批准决定收回案涉土地，并未明确补偿款的给付期限。武威公司在一审庭审中确认其实际于2011年初交还房屋，使得武昌车辆厂向土地储备中心实际交地时间晚于约定交地期限两年有余，导致武昌车辆厂迟延取得补偿款。3.本案属于因案涉土地被政府依法收回后的租赁合同当事人之间的补偿纠纷，而非房屋拆迁纠纷，不适用先补偿后拆迁的原则。（四）根据2004年3月15日《武威装饰建材超市部分场地经营权转让合同》约定，武威公司已将15742.05平方米房屋连同经营权一同转让给新栋梁公司，故新栋梁公司承租部分对应的补偿款应从武威公司应得补偿款中扣除。（五）武威公司要求武昌车辆厂承担仲裁费和鉴定费的诉讼请求没有法律依据。综上，武威公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 武昌车辆厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判武昌车辆厂补偿武威公司35046191.21元；2.撤销一审判决第二项中“并从2012年10月18日起至本判决确定的给付之日按年利率6%支付利息”部分，改判武威公司从取得补偿款之日起至实际给付之日按年利率6%支付利息。3.由武威公司承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一审判决将违章建筑与超期临时建筑一并予以补偿并判决武威公司自2012年10月18日起向武昌车辆厂支付利息无事实和法律依据。（一）武威公司改建后实际形成的55832.33平方米房屋属于违章建筑及超期临时建筑，已经取得房屋所有权证的面积仅为11061.21平方米。一审判决将二者一并予以补偿没有法律依据，也违反了双方《厂房租赁合同》的约定，应按已取得房屋所有权证的房屋面积11061.21平方米进行补偿。因此，武威公司应当获得的补偿款为（6258.89万元+7503482.42元）×50%=35046191.21元。（二）2012年10月18日，武汉市中级人民法院作出（2012）武汉中民再终字第00115号民事裁定，撤销了武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00911号裁决书。该仲裁裁决被撤销后武威公司获得的补偿款即自始丧失合法依据。如从仲裁裁决被撤销之日开始计息，则从收到补偿款到仲裁裁决被撤销这段期间的资金利息，对武威公司来说属于不当得利，应予返还。一审判决以仲裁裁决被撤销之日作为武威公司支付补偿款利息的起算点错误，武威公司应自实际取得补偿款之日起支付利息。 武威公司答辩称：武昌车辆厂的上诉请求没有事实和法律依据。（一）武昌车辆厂所主张的办证面积11061.21平方米系武威公司承租前原老厂房面积。武威公司承租之后进行了改扩建。现武昌车辆厂要求按租赁前老厂房面积给予补偿，与客观事实不符。（二）武威公司承租的厂房及土地被政府收回，武昌车辆厂支付补偿款是其约定及法定义务，武威公司占有补偿款有合同和法律依据。2012年10月18日仲裁裁决被撤销，至此武威公司继续占有武昌车辆厂支付的补偿款即失去法律依据。一审法院从武威公司失去占有依据之日起，判令其向武昌车辆厂支付利息并无不当。因此，请求驳回武昌车辆厂的全部上诉请求。 土地储备中心综合答辩称：（一）土地储备中心系依法收储案涉地块，与武威公司之间并无拆迁安置补偿的法律关系，对其并不负有任何经济补偿的法定义务。土地储备中心不从事具体项目建设，无法成为具备拆迁条例规定的“取得建设项目批准文件，建设项目规划许可证，土地使用权批准文件后领取房屋拆迁许可证”的拆迁人。因此武威公司提出的《国有土地收回补偿协议书》实质为拆迁补偿协议的主张缺乏法律依据，土地储备中心仅负有向原土地使用人武昌车辆厂支付补偿款的义务。（二）土地储备中心与武昌车辆厂经协商一致，以包干价的方式计取收回补偿款，据此所签订的《国有土地收回补偿协议书》合法有效。土地储备中心无需对武威公司承担任何补偿或赔偿责任。1.本次收储是在严格按照房屋重置价及地块登记用途评估无法匹配南车集团要求的前提下，经过各方协商一致最终确定收储价格。所涉收储价格已经包含了地上建筑物以及附着物在内，无需另行区分房屋价值和土地价值，这也与相关法律规定确定的“适当补偿原则”相符合。2.本次收储系整体收储，涉及面积广。武威公司不能以土地储备中心按包干价的补偿方式计取土地收回补偿款，导致未能区分案涉地块的土地及房屋价值，即认为土地储备中心存在过错，更不能据此推断土地储备中心应向武威公司承担任何补偿或赔偿责任。（三）土地储备中心并非案涉租赁合同项下的当事人，对武威公司既无违约行为亦无侵权行为，对武威公司不负任何赔偿义务。因此，武威公司针对土地储备中心的诉讼请求，应予依法驳回。 新栋梁公司陈述称：（一）新栋梁公司为有独立请求权第三人。1.新栋梁公司已经就其运营管理的场地因合同解除而请求获得赔偿的纠纷在湖北省荆门市中级人民法院（以下简称荆门中院）提起独立诉讼。2.武威公司所主张其应获得补偿的面积为5万多平方米，其中1.5万平方米左右的场地补偿款应归属于新栋梁公司。3.武威公司与新栋梁公司的诉求存在不可调和的利益冲突。虽然新栋梁公司在本案中没有提出书面的诉讼请求，但是其系由法院通知而参加诉讼。在庭审中，新栋梁公司也一直明确自己是有独立请求权第三人的身份。现有若干生效判决或有效的法律文件，均充分证明新栋梁公司一直有独立于武威公司的诉求。（二）本案可以合并审理。1.新栋梁公司在荆门中院起诉的案件因本案而被裁定中止审理。2.该案与本案均系与武昌车辆厂就租赁场地拆迁补偿而引发的纠纷，诉讼标的属同一种类，依法可以和本案合并审理。3.如果最高人民法院认为分别处理更为稳妥，为避免就本案再次留下争议，建议在本案中明确新栋梁公司有独立请求权第三人的身份及该公司有权直接从武昌车辆厂处获得补偿。（三）4.15协议书不可采信。1.武威公司始终未提交袁庆贤经新栋梁公司授权与武威公司签订4.15协议书的证据，也未给出新栋梁公司放弃补偿权的合理说明。2.即使4.15协议书有效，也是解除新栋梁公司依据《厂房租赁合同》第二十二条约定从武威公司获得补偿的权利。但武威公司、新栋梁公司与武昌车辆厂于2004年3月15日签署的三方协议明确约定了新栋梁公司享有与武威公司同等的权利，新栋梁公司有权直接从武昌车辆厂处获得补偿。3.武威公司一直在以实际行动，如武昌车辆厂提交的《关于协调武昌广场栋梁市场门面拆迁的会议纪要》《关于武车广场门面房腾退拆除会议纪要》及武汉市人民政府主持签署的签报等，肯定新栋梁公司有权从武昌车辆厂处直接获得补偿。（三）补偿标准应合法合理。1.因武汉市人民政府决定收回土地导致案涉合同无法履行而解除，新栋梁公司同意武昌车辆厂无须为此承担违约责任。但在武汉市人民政府决定收回土地之前，在合同履行过程中，武昌车辆厂本应依照协议履行土地及地上建筑物的建设用地及建设工程的报批报建义务。因武昌车辆厂并未履行，导致案涉地块被收回后无法按照商业用地及商业建筑予以补偿。武昌车辆厂应按约定承担由此带来的违约损失。2.在考虑补偿标准时，因政府确定案涉土地的补偿标准时参照了市场价格，房屋也未按照重置价，故应考虑案涉土地及地上建筑物的实际用途和法律规定，即商业标准予以补偿。按照东正公司出具的评估报告，新栋梁公司应获得的总补偿价格为6134.8万元。综上，请求二审法院依法判决。 武威公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令武昌车辆厂、土地储备中心共同向武威公司补偿或赔偿24157.16万元及利息损失（利息按银行同期贷款利率计算）；2.判令武昌车辆厂支付武威公司仲裁费、鉴定费164.22万元；3.武昌车辆厂、土地储备中心共同支付武威公司需支付的律师费；4.武昌车辆厂、土地储备中心承担本案的全部诉讼费用。 武昌车辆厂向一审法院提出反诉请求：1.判令武威公司向武昌车辆厂返还依据武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00911号裁决书取得的补偿款50702670.24元，并向武昌车辆厂支付自取得之日起至实际返还之日止的同期银行贷款利息。2.由武威公司承担本案反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：2001年11月13日，武威公司与武昌车辆厂签订《厂房租赁合同》，约定：武昌车辆厂将座落在其四宿舍至加油站地段之间邻街的厂房出租给武威公司，由武威公司投资对所有厂房进行改建，改建为“武车超级装饰建材广场”；武威公司对租赁厂房的改建工程分为三期进行；武威公司改建的“武车超级装饰建材广场”的所有权归武昌车辆厂，武威公司以承租的形式获得“武车超级装饰建材广场”的使用权、经营管理权。在租赁期间武昌车辆厂不得干涉武威公司正常、合法的经营活动。武威公司不得转让“武车超级装饰建材广场”的经营管理权；厂房租赁期为12年。第一期厂房的租赁时间从2002年3月1日始至2014年3月1日止；双方签订本合同后，武威公司应协助武昌车辆厂依照有关国家法律规定向政府有关部门办理有关报建及其他手续，其费用由武威公司承担，武威公司改建厂房方案及施工图应交武昌车辆厂备案；厂房租金第一年为每月每平方米6元，第二年为每月每平方米7元，第三年为每月每平方米8元，第四年为每月每平方米9元，第五年为每月每平方米10元。从第六年开始至第十二年厂房租金按每月每平方米10元计算；武昌车辆厂、武威公司双方由于不可抗力因素和国家政策的原因造成的部分或全部不能履行合同，对此双方均不负责任。如国家规划部门征用此地段内土地，需要撤除合同，武昌车辆厂、武威公司均不承担违约责任。如国家规划部门给予相应的补偿费用，此费用武昌车辆厂、武威公司各分50%；因执行本合同发生争议，由争议双方友好协商解决，协商不成，双方同意向武汉市仲裁委员会申请仲裁。合同还对水、电费用、违约责任及适用法律等事项进行了约定。武威公司投资改建厂房后建成落在其四宿舍至加油站地段之2003年9月20日开业。市场建筑面积经测绘为55832.33平方米。 2002年2月7日，武汉市发展计划委员会作出武计市场（2002）48号《市计委关于湖北武威装饰建材超市项目立项的批复》。该批复载明：一、建设地点武昌和平大道820号武昌车辆厂厂区内。二、建设规模及主要内容。该项目由湖北武威贸易有限公司租赁武昌车辆厂现有闲置厂房投资改造建设。项目规划占地面积38000平方米，总建筑面积48190平方米。项目按照一次规划，分三期改造建设。第一期改造两栋二层楼房，建筑面积为18848平方米；第二期改造一栋二层楼房，建筑面积7846平方米；第三期改造四栋一至二层楼房，建筑面积21496平方米。 2002年3月20日，武汉市武昌区人民政府召开专题会议，形成《专题会议纪要》。会议纪要载明，参加会议的规划、园林、建设、城管、建管、国税、地税、工商、技术监督、公安、交通、水务等部门和徐家棚街办事处，分别就职权范围内的事项现场承诺，愿为该项目的建设给予全方位服务。 2002年7月24日，武汉市城市规划管理局颁发武规昌地字（2002）017号《建设用地规划许可证》（有效期一年），用地单位武昌车辆厂，用地项目名称建材市场，用地性质市场用地，用地位置武昌和平大道，用地面积35871平方米。2002年8月19日，武昌车辆厂、武威公司向武汉市人民政府报送《关于申请减免湖北武威国际装饰建材超市报建费用的请示》。2003年11月11日的武规昌建证（2003）054号《建设工程规划许可证》（有效期一年）载明：建设单位武昌车辆厂，建设项目名称建材市场（临时），建设位置武昌区武昌车辆厂，建设规模29412平方米。 2004年1月15日，武威公司与新栋梁公司签订《协议书》，约定：武威公司将座落于武昌车辆厂（武昌和平大道750号）北区加油站地段之间，邻街的1、2号楼及中区北段客车车间租赁给新栋梁公司，与其相关的市场经营权也一并转让给新栋梁公司，供新栋梁公司经营市场。本合同实际租赁面积以双方认定的实测面积为准，总计租赁面积为15742.05平方米；租赁期限为11年，即2004年1月15日至2014年3月1日止（以武威公司与武昌车辆厂签订的合同期限为准）。场地租金中每月每平方米15元（含土地租金和房屋建安费组成），面积以实测面积计算。新栋梁公司具有租赁经营自主权，但武威公司其余场地的租价政策和招商规划须经新栋梁公司书面同意（武威公司原已租赁的老客户除外）。新栋梁公司享有房屋地面建筑物的所有权和经营权（第十六条）。本协议有效期内，如该场地被拆迁，武威公司依照其和武昌车辆厂的合同所获得的所有补偿费用全部归属新栋梁公司（第二十二条）。合同还对双方的权利义务、违约责任、适用法律及争议解决等事项进行了约定。同日，武威公司与新栋梁公司签订《补充协议》，约定：新栋梁公司按协议要求按时向武威公司支付200万元协议定金，并按时交接、进场经营（进场时间为2004年元月28日）；武威公司保证在2004年2月10日之前必须让武昌车辆厂在协议或证明上盖章，否则由武威公司赔偿新栋梁公司双倍损失（已付200万元协议定金），并以等值面积经营权质押。 2004年2月13日，武威公司与新栋梁公司签订《补充协议》，将2004年1月25日《协议书》中关于“武威公司、新栋梁公司由于不可抗力因素和国家政策的原因造成协议中部分或全部条款不能履行，武威公司除退还新栋梁公司累计投入资金外，还应承担双倍的银行贷款利息”的约定修改为：由于不可抗力因素，除获得国家及地方行业政策范围内的补偿外，武威公司、新栋梁公司各自承担责任。若有其他款项，在五日内清算退给对方。 2004年3月15日，武昌车辆厂与武威公司、新栋梁公司三方签订《“武威装饰建材超市”部分场地经营权转让合同》，约定：武昌车辆厂与武威公司于2001年11月13日签订了《厂房租赁合同》。武昌车辆厂将座落在武昌和平大道三角路至武车加油站地段之间邻街的厂房租赁给武威公司进行改造，建设“武威装饰建材超市”，并于2003年9月20日正式开业。武威公司有意将“武威装饰建材超市”部分房屋场地连同经营收益权一并转让给新栋梁公司，双方于2004年1月15日签署了房屋经营收益权转让《协议书》。《协议书》第一条明确了武威公司将座落于武车加油站至武昌车辆厂南大门之间的1、2号楼及中区北段的客车车间楼约15742.05平方米租赁给新栋梁公司，由新栋梁公司对该场地进行经营管理，与其相关的市场经营收益权也一并转让给新栋梁公司；武昌车辆厂同意武威公司将此段房屋经营收益权转让给新栋梁公司；租期自2004年3月19日至2015年3月19日，共计12年。租价以武昌车辆厂、武威公司所签订的《厂房租赁合同》期限与价格同步计算，合同期满后，在同等条件下新栋梁公司拥有第一优先承租权。武昌车辆厂可根据经济发展需求，另延长武威公司、新栋梁公司的租赁期十年；厂房租金的缴纳方式：由新栋梁公司直接向武昌车辆厂缴付，并由武昌车辆厂向新栋梁公司开具收款票据；遇有不可抗力因素及国家政府相关政策的改变，影响本合同条款的履行，以武昌车辆厂、武威公司双方所签订的主合同文本为主。新栋梁公司享有武威公司同等的权利。合同还对厂房租金和房屋建安费的缴纳、争议解决方式等事项进行了约定。 2004年3月19日，武威公司与新栋梁公司签订《补充协议》，对新栋梁公司应向武威公司缴纳的厂房租金和房屋建安费的数额及期限作出了具体约定。其中：新栋梁公司第一年厂房租金为陆拾柒万贰仟元，由新栋梁公司应向武威公司缴付的玖佰万元中扣除，直接交给武昌车辆厂。新栋梁公司只对承接面积按15元/㎡·月（含车辆厂厂房租金和武威公司建安费）结算。双方合同满后（2004年3月19日-2015年3月19日止），武威公司不得再向新栋梁公司收取任何费用，新栋梁公司有权直接与武昌车辆厂签订租赁协议，缴付厂房租金，武威公司不得干涉。 2004年10月21日，武昌车辆厂与武威公司签订《〈厂房租赁合同〉补充协议》，约定：《厂房租赁合同》第四条和第六条规定，武威公司对租赁厂房的改建工程分为三期进行。第一期厂房的租赁时间从2002年3月1日始至2014年3月1日止。武昌车辆厂考虑到市场建设周期较长，同意一、二、三期厂房的租赁时间均从2003年4月1日始计算起租时间。武昌车辆厂与武威公司根据经济发展的需要，可延长租赁期十年。武昌车辆厂租赁给武威公司的闲置旧厂房面积经双方专业人员实测，实际占地面积按33586.21平方米计算。仓库占地面积为4906.36平方米。合同还对租金的支付方式、仓储用地租金标准及起租时间、市场电力投资费用问题进行了约定。 2005年2月16日，武昌车辆厂出具《证明》，内容为：兹证明新栋梁公司与我厂于2004年3月15日签订了《“武威装饰建材超市”部分场地（北区一号楼、二号楼、中区客车车间）经营权转让合同》，该司享有武昌车辆厂北区一号楼、二号楼及中区客车车间15742.05平方米物业的承租权和经营收益权。时间为2004年3月15日至2026年3月14日。 2005年4月15日，武威公司（甲方）与新栋梁公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、双方确认2004年1月15日《协议书》中的第二十二条及第十六条自本协议签定后即日解除。二、甲方不再追究乙方与甲方前任董事长俞伯根、王春林的股权问题。三、本协议双方盖章生效。武威公司、新栋梁公司在该协议上盖章。 2006年3月27日，因武威公司催促武昌车辆厂办理武威建材广场房屋权属“两证”事宜，武昌车辆厂回复，其被列为整体改制企业，按上级主管部门的部署，武威建材广场的土地使用权性质不宜改变，否则就应报上级批准，故该改建房屋按商业用途重新办理权属“两证”只能暂缓。 2006年7月26日，武威公司致函武昌车辆厂，称已按租赁合同对新建、改建形成的市场用房57900平方米履行了义务，武昌车辆厂未及时办理市场房屋报建手续，组织办理竣工验收，已严重影响了武威公司的正常经营，再次催告武昌车辆厂及时履行合同义务，使市场房屋能够合法使用。 2006年8月3日，武威公司向武汉仲裁委员会申请仲裁，请求：1、责令武昌车辆厂根据用途和武威公司的租赁时间，为武威公司改建之房屋提供合法建设手续，并组织办理竣工验收、规划验收；2、本案的仲裁费用由武昌车辆厂承担。 2006年8月12日，武昌区人民政府徐家棚街办事处召集武威公司及武昌车辆厂召开协调会，形成《会议纪要》一份，载明：武昌车辆厂同意，按主合同第八条补办报建手续办理竣工验收，按现有房屋以实测为准，办理手续从2006年8月14日开始。武威公司按照合同规定履行交租金义务，在双方启动补办武威市场建设手续，双方经协商拿出具体计划方案时，武威公司即按合同向武昌车辆厂交纳所欠租金。 2006年8月16日，武汉市人民政府与南车集团签订《武汉市人民政府、中国南方机车车辆工业集团公司关于支持武汉货车公司项目建设的框架协议》，协议约定，武汉市人民政府与南车集团经友好协商就南车集团在汉建设武汉货车公司项目达成以下协议。南车集团应加快武汉货车公司项目投资建设进度，并做到在武汉市江夏区大桥新区建设武汉货车公司和武汉生产基地，投资不少于人民币20亿元，力争2007年底建设完成。调整生产结构，将武昌车辆厂、江岸车辆厂两厂整体搬迁至武汉生产基地。土地储备中心统一储备武昌车辆厂、江岸车辆厂两厂现使用的10块约1232.78亩土地，具体实施按《国有土地使用权收回补偿协议》执行。对武昌车辆厂、江岸车辆厂两厂5000余名富余人员中，距法定退休年龄不足10年的富余人员提前办理内部退养，其内退生活费、养老保险费、医疗保险费等费用由企业在搬迁补偿款中列支。 2006年8月16日，武汉市国土资源管理局出具武土资（2006）179号《关于武昌车辆厂及江岸车辆厂土地储备补偿有关情况的报告》。 2006年9月8日，武汉市人民政府作出武政（2006）26号《市人民政府关于收回中国南车集团武昌车辆厂等国有土地使用权有关问题的批复》，同意武汉市国土资源局依法收回武昌车辆厂、江岸车辆厂1232.78亩国有土地使用权，所收回土地由土地储备中心储备，确定对南车集团提出的希望从武汉市收回的武昌车辆厂和江岸车辆厂土地出让中获得29亿元土地补偿的要求，按以下原则予以补偿：补偿费保底金额为25.3亿元；若收回土地公开出让的成交价（按净用地面积占实际出让面积比重计算，下同）在25.3亿至29亿元（含29亿元）之间，则全额补偿给南车集团；若成交价高于29亿元，则支付南车集团29亿元土地收回补偿费。 2006年9月19日，土地储备中心与武昌车辆厂、江岸车辆厂、南车集团签订了一份《国有土地收回补偿协议书》。协议书约定：第二条，南车集团下属的武昌车辆厂、江岸车辆厂地处武汉市城区中心，按武汉市经济发展规划的要求，需要搬迁。南车集团决定组建南车集团武汉货车公司，并在武汉市江夏区建设武汉生产基地。江岸车辆厂、武昌车辆厂将搬迁至武汉生产基地。第三条，由于江岸车辆厂、武昌车辆厂需要搬迁，土地储备中心根据武汉市人民政府同意对收回土地补偿的批复文件，收回武昌车辆厂、江岸车辆厂两厂厂址用地分宗为10宗地。第四条，上述10宗厂址用地均系以划拨方式取得的国有土地使用权。10宗《国有土地使用证》所载土地面积总计821854.27平方米（折合1232.78亩）。本协议书所涉国有土地收回的具体土地面积，应以10宗厂址用地《国有土地使用证》附图标示范围为依据，本协议书所涉国有土地收回的具体土地面积为1232.78亩，无论最终10宗厂址用地面积是否发生变化，均不构成对本协议书所涉土地收回补偿费总额的任何变化和影响。第六条，上述收回地块内地上建筑物、构筑物、附着物的现状如下：（一）取得房屋所有权证的房屋共有349栋，建筑面积总计为382723.51平方米；（二）未取得房屋所有权证的房屋共有90栋，建筑面积总计为103500.7平方米；（三）其他附着物的现状：1、构筑物：人防建筑面积总计为2257平方米；电杆、电塔共计294根。2、附属物：厂区内铁路线46000米，厂区内地下水管网30345米。3、设施。8000KVA变压器2台、5000KVA变压器1台，32水表2块，100水表2块，200水表2块，400水表1块。4、绿化物、树木数总计为（空白）。第十条，本协议书所称，国有土地收回补偿费，是武汉市人民政府依据收回地块，周边土地价格水平并基于支持武昌车辆厂、江岸车辆厂搬迁和企业发展需要，对收回地块国有土地使用权和房屋所有权，以及地上建筑物、其他附着物所有权所确认的价值。第十一条，土地储备中心对土地收回补偿费的组成结构及补偿总额已经武汉市人民政府批准同意，并经三方共同协商一致，对收回地块国有土地使用权、房屋所有权以及地上建筑物、其他附着物所有权确认的价值为本协议书项下土地收回补偿费标准，即收回地块的土地收回补偿费总额为人民币25.3亿元（不含本协议书第九章约定的追加补偿费）。第十五条（三），土地储备中心同意武昌车辆厂、江岸车辆厂及南车集团分宗交地，土地收回费补偿尾款按武昌车辆厂、江岸车辆厂及南车集团交付的每宗地占全部收回地块1232.78亩的比例，分批次在武昌车辆厂、江岸车辆厂及南车集团向土地储备中心交付宗地之日起10个工作日内向南车集团支付该批次的土地收回补偿费。第三十一条，土地储备中心业经武汉市人民政府批准，同意为支持武昌车辆厂、江岸车辆厂搬迁和促进企业的经济发展需要，若收回的地块经武汉市土地有形市场招标或挂牌交易后，其收回地块的成交价高于本协议书所称土地收回补偿费总额25.3亿元以上，29亿元（含29亿元在内）以下部分时，该差额部分作为土地储备中心向南车集团追加土地收回补偿费，并在招标或挂牌成交后8个月内将追加土地收回补偿费支付给南车集团。但是成交价高于29亿元时，南车集团获取土地收回补偿费的累加总额不能超过人民币29亿元整。协议还对其他事项进行了约定。 2006年11月17日，武汉仲裁委员会作出（2006）武仲裁字第00441号裁决书，裁决武昌车辆厂应按照双方所签《厂房租赁合同》确定的义务和2006年8月12日《会议纪要》的安排履行报建手续组织所建工程的竣工验收规划验收工作。 2006年10月18日，武昌车辆厂向武汉仲裁委员会申请仲裁（武昌车辆厂于2006年10月27日、11月27日申请变更仲裁请求），请求解除武昌车辆厂与武威公司签订的《厂房租赁合同》及相关协议，并将其租用的厂房清退移交武昌车辆厂管理，支付拖欠的厂房租金等。武威公司反请求解除《厂房租赁合同》及相关协议，责令武昌车辆厂向武威公司支付各项34800万元等。2009年7月29日，武汉仲裁委员会作出（2006）武仲裁字第00911号裁决书，裁决：1、解除武昌车辆厂与武威公司于2001年11月13日签订的《厂房租赁合同》及2004年10月21日《补充协议》；2、武昌车辆厂补偿武威公司改建、新建“武车广场”投资额76504072.18元；3、驳回武威公司的其他仲裁反请求。武汉仲裁委员会确认上述76504072.18元补偿款中，包括了武威公司转交给新栋梁公司使用的15742.05平方米的部分。2009年8月19日，武昌车辆厂支付补偿款31764500元。2010年12月28日，武昌车辆厂支付补偿款200万元。2011年1月18日，武昌车辆厂支付补偿款1000万元。2011年1月18日，武昌车辆厂支付补偿款6938170.24元。武昌车辆厂合计向武威公司支付补偿款50702670.24元。 2007年元月12日，武昌车辆厂向新栋梁公司发出《关于提前解除〈武威装饰建材超市部分场地经营权转让合同〉的通知》。 2007年7月30日，土地储备中心与武昌车辆厂、江岸车辆厂以及南车集团、南车集团长江车辆有限公司签订《关于〈国有土地收回补偿协议书〉的补充协议书》。约定：南车集团长江车辆有限公司不再替代南车集团，承继南车集团《四方协议书》项下的收受土地收回补偿费的权利，本补充协议书南车集团继续作为上述《甲方协议书》的一方主体享受《四方协议书》项下约定的相应权利，承担《四方协议书》项下约定的相应义务。四方一致同意按照《四方协议书》第十二条的约定，由土地储备中心向南车集团支付《四方协议书》约定的土地收回补偿费。从2006年10月30日起至2014年1月15日止，土地储备中心共计向南车集团支付补偿费23.1亿元。 2007年9月10日，武汉国土资源和房产管理局在给武昌车辆厂的《关于南车集团武昌车辆厂请求给予国有土地收回补偿明细作出进一步说明的回函》中，明确：对武昌、江岸两厂十宗土地共计1232.78亩土地的国有土地使用权、房屋所有权以及地上建筑物、其他附着物所有权所确认的收回补偿费总额为25.3亿元，由以下具体费用构成：（一）土地及地上建筑物、其他附着物的总补偿费18.067亿元。十宗土地总用地面积约1246亩，按土地登记用途对土地及地上建筑物、其他附着物评估的补偿金额为18.067亿元（合每亩145万元）。（二）出让金及配套费6.3116亿元。根据两厂所在区域的规划情况及现行出让金标准和配套费标准，十宗土地未来预计可形成土地出让金约4.9574亿元、城市基础设施配套费约1.3542亿元。市人民政府为支持国有企业外迁搬迁改制，将预计可形成的出让金及配套费金额全额返还给企业以弥补企业搬迁改制费用的缺口。（三）提前交付土地奖励费1亿元。根据2006年8月16日市人民政府与铁道部及南车集团协商的结果，南车集团力争提前半年交地，对保底补偿金额增加1亿元。 2008年9月22日，武汉市人民政府召集市国土房产局、武昌区政府、市仲裁办、市土地储备中心、武昌车辆厂、武威公司及新栋梁公司，就武昌车辆厂与武威公司门面租赁纠纷问题进行了专题研究，形成《签报》，提出五条处理意见，其中第三条为：“对5.5万平方米门面中武威公司现租赁使用的4万余平方米门面房的补偿款由武昌车辆厂支付给武威公司；另1.5万平方米门面房补偿款，待省法院裁定后确定支付对象，如法院裁定该门面房武威公司与新栋梁公司之间是租赁关系，补偿款应支付给武威公司，如属转让关系，补偿款则支付给新栋梁公司。” 2009年1月7日，武汉仲裁委员会作出（2009）武仲裁字第00001号裁决书，裁决：1.武威公司与武昌车辆厂于2009年1月6日签订的《协议书》具有法律约束力；2.武昌车辆厂承担武威公司承租户的门面装修费、设备补偿费及按期搬迁奖励费等共计18858700元。 2009年1月20日，武昌车辆厂支付（2009）武仲裁字第00001号裁决书项下门面装修费、设备损失费及按期搬迁奖励费等共计人民币18858700元。 2009年2月20日，武昌车辆厂与新栋梁公司为落实政府9月23日《签报》签署书面协议，约定：武昌车辆厂承担新栋梁公司所属承租户的门面装修费、设备损失费及按期搬迁奖励等共计7658800元。2009年4月1日，武昌车辆厂向新栋梁公司支付2009年2月20日《协议书》项下新栋梁公司承租户的门面装修费、设备损失费及按期搬迁奖励等共计7658800元。2010年7月23日，武昌区人民政府召集武昌车辆厂、武威公司及新栋梁公司等就拆除问题进行专题研究，并议定：目前正在经营的7家商户，由新栋梁公司和武威公司负责在8月5日前全部清退完毕，其中新栋梁公司负责清退4家，武威公司负责清退3家。2010年11月24日，武昌区人民政府协调武威公司门面房屋商户腾退工作，作出会议纪要，要求武威公司在2010年12月31日前完成腾退，移交武昌车辆厂拆除。 2012年10月18日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2012）鄂武汉中民再终字第00115号民事裁定，以仲裁庭适用仲裁规则、中止仲裁程序错误为由，裁定：1.撤销武汉市中级人民法院（2010）武仲监字第36号民事裁定；2.撤销武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00911号裁决书。武威公司遂提起本案诉讼。 2013年8月22日，土地整理储备中心向一审法院出具《2013年情况说明》称：1.武昌车辆厂位于武汉市武昌区和平大道750号的主厂区723.26亩土地及地上附着物补偿额，由我中心测算得出，没有委托第三方评估机构进行评估。收回该土地的土地使用权补偿按照收回的土地使用权证上登记用途的基准地价乘以证载面积计算，地上建筑物补偿按照武汉市房屋重置价格标准乘以地上建筑物面积计算。2.根据WSB-2006-B03号《国有土地收回补偿协议书》约定，武汉市人民政府对武昌、江岸两厂十宗土地共计1246亩，按照土地登记用途对土地及地上建筑物、其他附着物的补偿金额为18.067亿元（折合每亩145万）。其中武昌车辆厂位于武汉市武昌区和平大道750号的主厂区723.26亩土地及地上建筑物、其他附着物的补偿总额为10.48727亿元。3.根据国家相关法律、法规及武汉市人民政府规范性文件的规定，超过期限的临时建筑，没有办理建筑工程许可证或未按照建设工程规划许可证修建的建筑物，不予补偿。 2017年3月7日，武威公司与湖北瑞通天元律师事务所签订《委托代理合同》，约定基本律师服务费及工作费用为40万元，后期律师服务费160万元。2017年4月25日，武威公司向湖北瑞通天元律师事务所支付律师费40万元。 另查明，新栋梁公司与武昌车辆厂、南车集团等就补偿问题发生纠纷，于2007年9月18日向一审法院提起诉讼。2007年9月27日，一审法院将该案交由荆门中院审理。2009年12月15日，荆门中院作出（2007）荆民三初字第00028号民事判决，判决：1.武昌车辆厂支付新栋梁公司补偿款20800188.76元；2.驳回新栋梁公司的其他诉讼请求。新栋梁公司不服该判决，上诉至一审法院。后新栋梁公司申请撤回上诉。武昌车辆厂不服荆门中院（2007）荆民三初字第00028号民事判决，向一审法院申请再审。2013年3月14日，一审法院作出（2012）鄂民申字第00128号民事裁定，以一审据以作出判决的武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00911号裁决书已经被湖北省武汉中级人民法院（2012）鄂武汉中民再终字第00115号民事裁定书撤销为由，指令荆门中院再审本案。2013年9月26日，荆门中院作出（2013）鄂荆门民再字第00008-1号民事裁定，中止本案诉讼。 涉案土地的使用权人为武昌车辆厂，使用权类型为划拨工业用地，涉案房屋的所有权人为武昌车辆厂。（2013）鄂荆门民再字第00008-1号民事裁定，中止本案诉讼。武仲38492.57平方米。新栋梁公司租赁房屋部分占地面积为7319.99平方米。2006年6月1日，武汉新栋梁房地产开发有限公司更名为武汉新栋梁投资管理有限公司。 2017年10月26日，东正公司对第1-10栋商业房地产价值作出东正评司鉴2017字第102409号《评估报告》，认定武昌车辆厂第1-10栋房地产（建筑面积合计为55832.33平方米，设定房屋用途为商业服务）在2006年9月8日的市场价值为33026.62万元。对新栋梁公司承租的第7栋、10栋商业房地产价值作出东正评司鉴2017年字第102410号《评估报告》，认定第7栋、10栋房地产（建筑面积合计为15742.05平方米，设定房屋用途为商业服务）在2006年9月8日的市场价值为10366.37万元。对武昌车辆厂1-10栋房屋重置价值作出东正评司鉴2017字第102411号《评估报告》，认定武昌车辆厂1-10栋房屋（建筑面积合计为55832.33平方米）在2006年9月8日的房屋重置价值为3787.42万元。对武昌车辆厂38492.57平方米国有工业划拨土地使用权价值作出东正评司鉴2017字第102412号《评估报告》，认定国有工业划拨土地（使用面积为38492.57平方米，用途为工业用地）在2006年9月8日的划拨土地总价为6258.89万元，土地单价为1626元/平方米。对武昌车辆厂38492.57平方米国有商业划拨土地使用权价值作出东正评司鉴2017字第102413号《评估报告》，认定国有商业划拨土地（使用面积为38492.57平方米，设定用途为商业用地，容积率为1.45）在2006年9月8日的土地总价为10669.99万元，土地单价为2772元/平方米。2018年5月3日，东正公司出具东正评司鉴2017字第102409-1号、第102410-1号、第102411-1号《补充报告》，将新栋梁公司承租的第7栋、10栋商业房地产价值修正为：在2006年9月8日的市场价值为10240.50万元。2018年9月4日，东正公司出具东正评司鉴2017字第102441-2号《补充报告》，认定：武昌车辆厂第7栋建筑面积为12034.81平方米，在2006年9月8日的重置价值为712.46万元，第10栋建筑面积为3900.73平方米，在2006年9月8日的重置价值为298.41万元，合计1010.87万元。 一审法院认为，（一）关于武昌车辆厂应向武威公司支付补偿款数额的问题。武威公司与武昌车辆厂于2001年11月13日签订的《厂房租赁合同》及补充协议，武威公司与新栋梁公司于2004年元月15日签订的《协议书》及补充协议，武昌车辆厂与武威公司、新栋梁公司三方于2004年3月15日签订的《“武威装饰建材超市”部分场地经营权转让合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。 依据武汉市人民政府作出的武政（2006）26号《市人民政府关于收回中国南车集团武昌车辆厂等国有土地使用权有关问题的批复》，武汉市国土资源局将收回本案争议的租赁房屋所占用的土地使用权。其后，武昌车辆厂等与土地储备中心签订了《国有土地收回补偿协议书》。因政府部门收回涉案土地，武威公司与武昌车辆厂签订的《厂房租赁合同》及相关协议不具备继续履行的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款备中下列情形之一的，当事人可以解除合同”第（五）项“法律规定的其他情形”的规定，《厂房租赁合同》及相关协议应予解除。经武汉市人民政府协调，武威公司已经腾退了所租赁的房屋，武昌车辆厂向武威公司支付了相关补偿费用，武威公司和武昌车辆厂已经解除《厂房租赁合同》及相关协议。根据《厂房租赁合同》中关于“武昌车辆厂、武威公司双方由于不可抗力因素和国家政策的原因造成的部分或全部不能履行合同，对此双方均不负责任”的约定，武威公司和武昌车辆厂对于《厂房租赁合同》及相关协议不能履行，均无须向对方承担违约责任。 《厂房租赁合同》约定：“如国家规划部门给予相应的补偿费用，此费用武昌车辆厂、武威公司各分50%。”武昌车辆厂应将土地储备中心支付的相关补偿费用的50%支付给武威公司。因《国有土地收回补偿协议书》中约定的补偿费用为征收武昌车辆厂以及江岸车辆厂地上附着物的整体补偿费用，而对征收本案租赁土地上的房屋的补偿费用没有单独作出约定，一审法院无法直接对补偿费用作出认定。但土地储备中心于2013年8月22日向一审法院出具的《关于武昌车辆厂主厂区土地收回补偿事宜的情况说明》中载明，收回该土地的土地使用权补偿，按照收回的土地使用权证上登记用途的基准地价乘以证载面积计算，地上建筑物补偿按照武汉市房屋重置价格标准乘以地上建筑物面积计算，对于超过期限的临时建筑，没有办理建筑工程许可证或未按照建设工程规划许可证修建的建筑物不予补偿。对于相关的补偿费用，应当按照相关标准认定。 因政府收回土地，导致武昌车辆厂与武威公司签订的《厂房租赁合同》无法履行，武威公司依《厂房租赁合同》的约定向武昌车辆厂主张补偿费用，而《厂房租赁合同》约定武威公司应得到政府部门支付的补偿费用的50%，政府部门确定补偿费用以决定收回的时间为时点，本案补偿费用的基准亦应以武汉市人民政府确定征收本案租赁房屋的时间2006年9月8日为计算补偿费用的时点。 东正公司作出的东正评司鉴2017字第102412号《评估报告》，认定武威公司承租的38492.57平方米国有划拨土地使用权在2006年9月8日的土地单价为1626元/平方米，土地总价为6258.89万元。对于房屋部分，武威公司改建的55832.33平方米房屋，虽然未办理权证，原办理的临时许可手续也已超过了一年有效期，本应不予补偿，考虑到本案实际情况，一审法院酌情一并按重置价予以补偿。根据东正公司的鉴定意见，55832.33平方米房屋的重置价格为3787.42万元。武威公司应当获得的补偿费为：（6258.89万元+3787.42万元）×50%=50231550元。武昌车辆厂应当支付武威公司的补偿费用为50231550元。 依照《国有土地收回补偿协议书》第十五条的约定，土地储备中心根据交地情况按比例支付土地收回补偿费。因武威公司在2010年12月31日前尚未交房，此前武威公司无权获得相应的补偿费，对于补偿费的利息一审法院自2011年1月1日起算。 （二）关于武昌车辆厂应否赔偿武威公司未能按商业用途获得补偿部分损失的问题 武威公司认为，武威公司租赁的房屋系经有关部门批准作为市场使用，武威公司租赁房屋后一直作为市场使用，因武昌车辆厂未履行约定的义务，导致武威公司租赁房屋未办理合法建设手续，亦未办理竣工验收、规划验收。武威公司就此向武汉仲裁委员会申请了仲裁，武汉仲裁委员会以（2006）武仲裁字第00441号裁决书裁决武昌车辆厂履行报建手续，组织工程的竣工验收、规划验收工作，而武昌车辆厂未履行生效裁决确定的义务。武昌车辆厂以其行为阻止条件成就，应视为条件成就，相对武昌车辆厂与武威公司之间的租赁合同关系而言，应视为已办理了合法的报建手续、经过了工程的竣工验收、规划验收工作，即可办理权属手续，上述房地产均应按商业服务用途予以赔偿。 一审法院认为，武威公司与武昌车辆厂签订的《厂房租赁合同》中对于办理权证等义务的时间并无明确约定，而武威公司提出办理竣工验收、规划验收手续请求后，武昌车辆厂对于有关企业改制情况予以回复，告知武威公司其被列为整体改制企业，按上级主管部门的部署，土地使用权性质不宜改变，否则就应报上级批准，故该改建房屋按商业用途重新办理权属本应不予只能暂缓。虽然相关事宜经武汉仲裁委员会裁决，武昌车辆厂应当按照合同约定和会议纪要办理报建及竣工验收手续，但在裁决之前武汉市人民政府已批复对该地块进行收储，武昌车辆厂已不可能实际办理相关权证。根据双方签订的《厂房租赁合同》的约定，如国家规划部门征用此地段内土地，需要撤除合同，武昌车辆厂、武威公司均不承担违约责任，故武昌车辆厂的行为不属于违约行为，武威公司现主张武昌车辆厂赔偿其损失，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。 （三）关于武威公司应否返还武昌车辆厂50702670.24元补偿款及利息的问题 一审法院认为，武昌车辆厂依据武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00911号裁决向武威公司支付了补偿款50702670.24元。其后，该裁决被湖北省武汉市中级人民法院以（2012）鄂武汉中民再终字第00115号民事裁定撤销，自该裁定作出之日起，武威公司应将其基于裁决而获得的50702670.24元补偿款返还武昌车辆厂，并支付相应的利息。对武昌车辆厂的该反诉请求，一审法院予以支持。 （四）关于新栋梁公司承租部分的补偿费如何处理的问题 武威公司与新栋梁公司于2004年元月15日签订了《协议书》及补充协议。其后，武昌车辆厂与武威公司、新栋梁公司三方于2004年3月15日签订《“武威装饰建材超市”部分场地经营权转让合同》，武昌车辆厂同意武威公司将“武威装饰建材超市”部分房屋场地连同经营收益权一并转让给新栋梁公司，新栋梁公司享有武威公司同等的权利。2005年4月15日，武威公司（甲方）与新栋梁公司（乙方）签订《协议书》，双方确认2004年1月15日《协议书》中的第二十二条（即：本协议有效期内，如该场地被拆迁，武威公司依照其和武昌车辆厂的合同所获得的所有补偿费用全部归属新栋梁公司）及第十六条（即：新栋梁公司享有房屋地面建筑物的所有权和经营权）自本协议签定后即日解除。2007年9月18日，新栋梁公司因补偿问题以武昌车辆厂等为被告向一审法院提起诉讼。2007年9月27日，一审法院将该案交由荆门中院审理，该案目前中止诉讼。在此情况下，新栋梁公司是否享有补偿请求权及向谁主张的问题，一审法院在本案中不作处理，由荆门中院在另案中依法处理。 武威公司主张武昌车辆厂赔偿其律师费，因该费用不是必然发生的损失，一审法院对武威公司的该主张不予支持。武威公司主张武昌车辆厂赔偿其鉴定费、仲裁费，因仲裁裁决系武威公司申请撤销，武威公司主张由武昌车辆厂赔偿没有法律依据。有关鉴定意见未被采信，鉴定费应由武威公司自行承担。武威公司主张土地储备中心应在本案中承担责任，但土地储备中心与武威公司之间并无直接的合同关系，武威公司也不是土地收储对象，武威公司直接向土地储备中心主张权利无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，武威公司要求武昌车辆厂支付补偿费的诉讼理由部分成立，其相应诉讼请求一审法院予以支持。武威公司要求武昌车辆厂赔偿其损失等其他诉讼理由不能成立，其他诉讼请求一审法院均不予支持。武昌车辆厂的反诉理由成立，其反诉请求一审法院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中车长江（武汉）实业发展有限公司于判决生效之日起十日内补偿湖北武威贸易有限公司50231550元及利息（从2011年1月1日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算）；二、湖北武威贸易有限公司于判决生效之日起十日内向中车长江（武汉）实业发展有限公司返还50702670.24元，并从2012年10月18日起至判决确定的给付之日按年利率6%支付利息；三、驳回湖北武威贸易有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费870085元，由湖北武威贸易有限公司负担696068元，由中车长江（武汉）实业发展有限公司负担174017元。一审反诉案件受理费175284元，由湖北武威贸易有限公司负担。鉴定费28万元，由湖北武威贸易有限公司负担16万元，由武汉新栋梁投资管理有限公司负担12万元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 武威公司向本院提交如下证据：1.××号《武汉市国有土地使用权证》，拟证明武昌车辆厂的土地在政府收回前系“临时”用地；2.《关于补办武威市场竣工验收手续的请示》，拟证明武昌车辆厂在案涉土地被收回后仍然认可土地性质为商业用途并继续进行申报规划验收等手续。 针对武威公司二审提交的证据，武昌车辆厂质证称，对证据1的真实性予以认可，但武昌车辆厂申请报建的是房屋竣工验收手续，与土地用途无关；证据2不属于新证据，对上述两份证据的证明目的均不予认可。土地储备中心质证称，案涉土地租赁与回收过程，土地储备中心均不了解。新栋梁公司质证称，对证据真实性没有异议。 对武威公司提交的证据，本院经审查认为，各方当事人对两份证据的真实性无异议，本院对此予以确认。但武威公司取得补偿款的依据是《厂房租赁合同》，即在武昌车辆厂取得政府补偿款的基础上按照合同约定向其分配。武威公司作为承租人，并非《国有土地回收补偿协议书》的合同相对人，无权就国有土地回收补偿协议内容提出异议，武威公司提供的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 新栋梁公司向本院提交如下证据：1.新栋梁公司2015年工商登记资料，拟证明袁庆贤时任新栋梁公司监事而非董事长，武威公司关于4.15协议书系新栋梁公司授权董事长袁庆贤加盖公章的主张与事实不符。2.武汉市自然资源和规划局官网《关于武昌区和平大道750号（商服用地项目的公示）》和案涉地块现状材料，拟证明公示内容显示案涉地块由武汉市人民政府收回后在2014年以商服用地的用途出让。在2019年1月时，原由武威公司承租的地块已经商业地产开发完毕，紧邻旁边的新栋梁公司原承租地块也即将进行商业开发。 对新栋梁公司二审提交的证据，武昌车辆厂质证称，对上述两组证据的真实性均无异议，但土地储备中心收储后再以商服用地出让，符合武汉市城市总体规划用途，与本案确定的土地补偿款无关，故对上述证据与本案的关联性不予认可。武威公司质证称，对两组证据的真实性及证据2的证明目的无异议，但对证据1的证明目的不予认可。袁庆贤与新栋梁公司原法定代表人孙柏林是夫妻关系，与孙启良是母子关系，其有权代表新栋梁公司。土地储备中心质证称，对上述证据的真实性及证据1的证明目的予以认可，证据2与本案无关联关系。 对新栋梁公司提交的证据，本院经审查认为，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。证据1系新栋梁公司作为第三人就4.15协议书真实性提供的证据，其待证事实并非武威公司诉武昌车辆厂租赁合同纠纷案同一法律关系项下需要查证的事实，不属于本案审查范围，本院不予审查。对证据2拟证明的案涉土地回收后土地使用情况与本案无关联关系，故对证据2的证明目的本院不予采信。 土地储备中心于二审庭审后向本院提交如下证据：银行电子回单两张，拟证明土地储备中心于2018年7月2日、2019年12月30日共向南车集团支付土地补偿款2.5亿元。武威公司、武昌车辆厂、新栋梁公司对土地储备中心提供的证据均无异议，本院予以采纳。 武昌车辆厂未提交新证据。 本院二审查明：1.土地储备中心2017年向一审法院出具的《关于土地收回补偿费用的情况说明》（以下简称《2017年补偿说明》）载明：“市土地中心是对武昌车辆厂及江岸车辆厂合计10宗地块进行整体收回，收回补偿费用系经武汉市人民政府、铁道部以及南车集团、武昌车辆厂、江岸车辆厂、市土地中心分别测算，并经协商一致后所确认。”“因收回南车集团武昌车辆厂以及江岸车辆厂所涉地块若严格按照房屋重置价以及权证登记用途基准地价进行评估，收储价格有限，同时基于南车集团向武汉市人民政府提出要求给予一个高于土地收回补偿金额，且比较接近于29亿元的土地收回补偿金额下限数等要求。武汉市人民政府依据收回地块周边土地价格水平并基于支持企业搬迁和发展需要，经组织武汉市国土资源和规划局、市土地中心等有关单位和部门进行测算后，与铁道部、南车集团进行协商，最终由市土地中心与南车集团、武昌车辆厂、江岸车辆厂就收储南车集团二厂十宗地块事宜签订《国有土地收回补偿协议书》，并对收回补偿费用予以确认。” 2.土地储备中心于2018年7月2日、2019年12月30日向南车集团支付土地补偿款2.5亿元。截止2020年1月1日，土地储备中心共计向南车集团支付补偿款25.6亿元。 3.2018年10月17日，武汉新栋梁投资管理有限公司变更名称为：武汉新栋梁文化发展有限公司，2019年5月21日变更名称为：武汉烨凯商贸有限公司。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：（一）武昌车辆厂应当向武威公司支付补偿款的数额；（二）土地储备中心是否应当与武昌车辆厂共同承担责任；（三）一审判决武威公司返还武昌车辆厂50702670.24元的利息起算点是否正确；（四）新栋梁公司的权益是否应当在本案中一并审理。 （一）武昌车辆厂应当向武威公司支付补偿款的数额 首先，关于案涉土地房屋补偿款的计算标准问题。武威公司上诉主张一审判决以土地储备中心《2013年补偿说明》为支付补偿款的依据与实际情况不符，本案应当按照商业标准给予补偿。武昌车辆厂上诉则主张一审判决将违法建筑与超期临时建筑一并予以补偿没有法律依据与合同依据，违法建筑与超期临时建筑不应补偿。本院认为，双方《厂房租赁合同》第二十二条约定：“甲、乙双方由于不可抗力因素和国家政策的原因造成的部分或全部不能履行合同，对此双方均不负责任。如国家规划部门征用此地段内土地，需要撤除合同，甲、乙双方均不承担违约责任。如国家规划部门给予相应的补偿费用，此费用甲、乙双方各分50%。”该约定表明案涉土地被政府征收后，双方互不承担违约责任，并且平分所得补偿款。因此，武威公司分得补偿款的数额，应当按照政府实际补偿数额的一半确定。经审查，按照商业用地或者划拨用地标准计算武威公司的补偿款，均不符合本案政府补偿标准。 土地储备中心2017年向一审法院出具的《2017年补偿说明》载明，收回补偿费用没有严格按照房屋重置价以及权证登记用途基准地价进行评估，而是依据收回地块周边土地价格水平并基于支持企业搬迁和发展需要，经组织有关单位测算、协商后确定的数额，即并非严格明确具体的补偿标准。根据《国有土地收回补偿协议书》约定，包括案涉土地房屋在内的南车集团土地补偿费用分三个层次补偿，以25.3亿元为保底补偿数额，最高可补偿至29亿元。二审中，土地储备中心当庭认可29亿元的补偿条件已经具备，截止2020年1月已实际支付补偿数额25.6亿元。本院认为，《国有土地收回补偿协议书》、土地储备中心《2017年补偿说明》及南车集团获得补偿的数额，反映了南车集团获得土地房屋补偿的实际情况。武威公司所租赁的案涉场地为南车集团土地房屋的一部分，政府未对案涉土地的补偿作单独区分。故计算本案补偿款，应根据土地储备中心《2017年补偿说明》《国有土地收回补偿协议书》及南车集团应获得补偿的29亿元进行综合判断。另外，土地储备中心《2013年补偿说明》载明，收回武昌车辆厂土地补偿按照划拨用地标准、房屋补偿按照重置标准计算；武昌、江岸两厂土地共计1246亩按照土地性质及地上物补偿金额为18.067亿元；未办证建筑物不予补偿。但根据《2013年补偿说明》的计算标准计算出南车集团整个地块的土地房屋补偿总价，远低于政府实际补偿的数额，而该说明也没有载明具体地块补偿明细表和地上附着物的补偿依据，无法解释该计算标准与实际补偿数额之间存在的明显差距，故该说明不能作为计算武威公司补偿款的依据。一审法院以土地储备中心《2013年补偿说明》作为计算武威公司补偿费用的依据不当，应予纠正。武威公司主张按照商业用地标准计算补偿款，缺乏合同依据，也与政府补偿的数额不符，故对该主张不予支持。 其次，关于案涉土地房屋补偿款的具体计算方式问题。如前所述，本院以南车集团可以获得的29亿元为整个地块补偿费用，根据案涉土地面积、房屋面积等计算案涉土地房屋补偿款。一审已查明，此次国有土地收回的总土地面积为1232.78亩，其中取得房屋所有权证的房屋共有349栋，建筑面积总计为382723.51平方米；未取得房屋所有权证的房屋共有90栋，建筑面积总计为103500.7平方米；另有其他地上附着物若干。而案涉争议土地面积为723.26亩，其中地上房屋建筑面积合计为55832.22平方米。对于上述地上建筑物，虽然其中部分建筑物未办理相关证件，部分存在证件超期情形，但在历次项目审批报备过程中，政府对武车超市即案涉土地房屋的范围从3.8万平米到5.5万平米均予以认可，2008年9月22日《签报》亦对此予以明确，即双方均认可应对案涉土地上所有建筑物予以补偿，故案涉补偿款中包括地上全部建筑物价值更符合实际情况。武昌车辆厂关于违法建筑与超期临时建筑不应补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于地上建筑物之外的无法细分计算的地上附着物及其他综合补偿款，按照案涉土地面积所占整个地块面积比例为基础计算，符合案件实际情况和公平原则。故本院综合租赁合同约定、政府补偿总额、补偿标准、补偿项目及合同履行情况等因素，酌定案涉补偿款按照划定工业用地性质对武威公司改建的约5.5万平米房屋进行地上物补偿（重置价），并按照整个地块补偿费用减去地上建筑物补偿价格后，以土地占比计算土地和其他补偿费用。 因政府收回土地，导致武昌车辆厂无法使用案涉土地，其与武威公司签订的《厂房租赁合同》亦无法履行，武昌车辆厂应自武汉市人民政府确定征收案涉土地及地上附属物之日即2006年9月8日起有权取得土地补偿款。东正公司以2006年9月8日为基准对案涉土地、房屋价值进行评估并无不当，本院予以采纳。武威公司上诉主张其取得土地补偿款的时间应以武威公司第一次向仲裁机关主张补偿款的2007年7月4日为准无事实和法律依据，本院不予支持。武威公司2010年12月31日交出土地房屋后应当获得相应补偿，一审法院自2011年1月1日起按照年利率6%计算武威公司应获补偿款利息，并无不当。因此，具体计算方案为：根据东正公司作出的东正评司鉴2017字第102411号《评估报告》，认定案涉1-10栋房屋（建筑面积合计为55832.33平方米）在2006年9月8日的房屋重置价值为3787.42万元，折合每平米房屋重置价值为678.36元，南车集团地上房屋价值总计329835055.09元（地上建筑物总面积486224.21平方米×678.36元）。鉴于土地储备中心二审中认可补偿数额可达29亿元，故南车集团收回土地补偿款总额本院以29亿元为计，扣除其上附属房屋价值，土地、综合补偿价格为2570164944.91元（29亿元-329835055.09元）。据此，武威公司可获得补偿款数额为79125540.74元[（案涉租赁土地面积38492.57平方米÷全部收回土地面积821854.27平方米×2570164944.91元+案涉地上建筑物价值37874200元）×50%=79125540.74元）]。利息按照年利率6%计算，自2011年1月1日起至实际支付之日止。 再次，关于武昌车辆厂的违约责任问题。虽然武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00441号裁决书认定武昌车辆厂存在迟缓履行合同义务的行为，但是武威公司与武昌车辆厂未在《厂房租赁合同》中明确约定办理相关权证的时间，相反约定了国家规划部门征用案涉土地时双方互不承担违约责任，故在武昌车辆厂已经无法按照仲裁裁决书履行办理权证手续的情况下，认定武昌车辆厂存在违约行为缺乏合同依据，武威公司关于武昌车辆厂赔偿其损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。 （二）土地储备中心是否应当与武昌车辆厂共同承担责任 武威公司上诉主张土地储备中心与武昌车辆厂恶意串通，未按照法定程序对案涉房屋以用房性质进行必要的评估，侵害了其知情权、异议权和投资收益权，应与武昌车辆厂共同承担支付补偿款之义务。本院认为，武威公司依据其与武昌车辆厂签订的《厂房租赁合同》及补充协议提起本案诉讼，土地储备中心并非合同当事人。一审中武威公司未明确基于侵权事实要求土地储备中心承担赔偿责任，也未就土地储备中心存在侵权行为提供证据证明，故武威公司要求土地储备中心与武昌车辆厂共同承担赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 （三）一审判决武威公司返还武昌车辆厂补偿款的利息起算点是否正确 武昌车辆厂依据武汉仲裁委员会（2006）武仲裁字第00911号裁决书向武威公司支付补偿款50702670.24元。因该裁决被湖北省武汉市中级人民法院以（2012）鄂武汉中民再终字第00115号民事裁定撤销，武威公司于该裁定作出之日起丧失取得该补偿款的合法依据，武威公司应当向武昌车辆厂返还武昌车辆厂支付的50702670.24元补偿款，并支付实际占有补偿款期间的利息。一审判决武昌车辆厂自仲裁裁决被撤销的裁定作出次日起支付利息不当，本院予以纠正。武昌车辆厂关于武威公司应自实际取得补偿款之日起支付利息的上诉主张成立，应予支持。经一审法院查明，武昌车辆厂向武威公司2009年8月19日支付补偿款31764500元，2010年12月28日支付补偿款200万元，2011年1月18日支付补偿款1000万元，2011年1月18日支付补偿款6938170.24元，共计50702670.24元。武威公司应当向武昌车辆厂返还补偿款，并按照年利率6%支付实际取得上述款项之日起至返还之日止的利息。 （四）新栋梁公司的权益是否应当在本案中一并审理 2004年3月15日武昌车辆厂、武威公司和新栋梁公司三方协议约定，武威公司将1.5万平米房屋出租给新栋梁公司，与之相关的市场经营收益权一并转让，租金由新栋梁公司向武昌车辆厂直接支付，新栋梁公司享有武威公司同等权利；2007年1月12日，武昌车辆厂向新栋梁公司发出解除合同通知。由此可见，武威公司与新栋梁公司之间形成经营权转让合同关系。虽然三方合同约定新栋梁公司直接向武昌车辆厂缴纳厂房租金，且享有与武威公司同等的权利，但三方协议并未约定武威公司退出租赁合同关系，亦未明确新栋梁公司可以直接从武昌车辆厂处获得补偿款。上述协议无法履行后，新栋梁公司就案涉补偿款提起诉讼，已由荆门中院立案受理。其在本案中虽作为第三人参加诉讼，但未就补偿款提出独立诉讼请求，且要求继续在另案处理补偿事宜。故本院依据武威公司与武昌车辆厂的《厂房租赁合同》以及新栋梁公司的诉讼选择，就包含新栋梁公司承租部分在内的补偿款，统一作出处理，由武昌车辆厂向武威公司支付。新栋梁公司主张的补偿款能否成立由另案处理，本案不再审理。鉴于新栋梁公司为无独立请求权第三人，本案未对其权益作出实体处理，因此一审判决以鉴定中涉及新栋梁公司事项而判决新栋梁公司承担鉴定费用不当，应予纠正。新栋梁公司是否应当承担部分鉴定费，由另案一并解决。 武威公司上诉还主张武昌车辆厂应赔偿其律师费、仲裁费、鉴定费。关于律师费，因双方合同未作出约定，且律师费并非必然发生的费用，武威公司该主张没有事实和合同依据，不应支持。关于仲裁费，因武威公司申请仲裁，仲裁裁决亦由武威公司申请撤销，故武威公司主张武昌车辆厂负担仲裁费缺乏法律依据，不应支持。对于鉴定费，本院根据鉴定意见采信情况酌定由武威公司、武昌车辆厂平均分担。 综上所述，武威公司的上诉请求部分成立，武昌车辆厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖北省高级人民法院（2017）鄂民初3号民事判决； 二、中车长江（武汉）实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内补偿湖北武威贸易有限公司79125540.74元及利息（自2011年1月1日起至款项付清之日止，按年利率6%计算）； 三、湖北武威贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向中车长江（武汉）实业发展有限公司返还50702670.24元，并按照年利率6%支付自实际取得款项之日起至返还之日止的利息（31764500元自2009年8月19日起计息，200万元自2010年12月28日起计息，1000万元自2011年1月18日起计息，6938170.24元自2011年1月18日起计息）； 四、驳回湖北武威贸易有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费870085元，由湖北武威贸易有限公司负担582955元，由中车长江（武汉）实业发展有限公司负担287130元。一审反诉案件受理费175284元，由湖北武威贸易有限公司负担。鉴定费28万元，由湖北武威贸易有限公司负担14万元，由中车长江（武汉）实业发展有限公司负担14万元。二审案件受理费926759元，由湖北武威贸易有限公司负担615101元，由中车长江（武汉）实业发展有限公司负担311658元。 本判决为终审判决。 审判长 方 芳 审判员 李相波 审判员 宁 晟 二〇二〇年六月二十四日 法官助理王戈 书记员贺权 书记员叶和申