广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终800号上诉人（原审被告）：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：王x凤，经理。委托诉讼代理人：罗美燕，公司员工。被上诉人（原审原告）：赖国飞，男，1973年4月24日出生，汉族，住广东省。被上诉人（原审原告）：曾燕芬，女，1977年1月12日出生，汉族，住广东省清。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。上诉人清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）因与被上诉人赖国飞、曾燕芬商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。清晖公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决缺乏事实和法律依据。上诉人与被上诉人已签订《商品房买卖合同》约定按已支付房款万分之零点五支付违约金，根据合同法第114条规定，双方已约定违约金的计算方法，是当事人的真实意思表示，符合合同自愿原则，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。另外，被上诉人要求调高逾期办证违约金，应当对实际损失进行举证，但被上诉人并未举证证明逾期办证造成的实际损失，无法证明合同约定的违约金标准远低于实际损失。因此，被上诉人要求调整违约金的依据不足，法院应当尊重当事人的契约自由原则，根据合同约定的标准计算违约金。一审法院在被上诉人未提供任何证据证明其实际损失的基础上，调高违约金标准，没有依据。赖国飞、曾燕芬答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。首先，涉案合同是上诉人提供的格式文本，相应的条款由上诉人自行设定，该条款内容明显对被上诉人不公平，故应按照公平原则确定违约金的计算。其次，上诉人主张按照合同第十五条约定支付违约金没有事实依据，按照合同约定每天违约金31元，无法支付租赁同地段同等面积的房屋。最后，被上诉人购买涉案房屋主要是考虑小孩上学问题，逾期交房的行为也造成了一定程度的损失。随着房价上涨，合同约定的违约金已无法弥补逾期交房的损失。一审法院结合同期同地段同类性质房屋租金的情况，对本案进行判决，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。赖国飞、曾燕芬向一审法院起诉请求：1、清晖公司支付逾期交房违约金141980.36元（从2015年1月30日起按622266元为基数，按年利率6%计至2018年10月30日止）；2、案件诉讼费用由清晖公司承担。一审法院认定事实：清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清xxxxxxxxxxxxxx。2012年12月5日，赖国飞、曾燕芬为买受人与清晖公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，主要内容约定如下：赖国飞、曾燕芬向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx屋，建筑面积168.18平方米，按套出售房屋总价为622266元。清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付赖国飞、曾燕芬使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付赖国飞、曾燕芬使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向赖国飞、曾燕芬支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，赖国飞、曾燕芬有权解除合同。赖国飞、曾燕芬解除合同的，清晖公司应当自赖国飞、曾燕芬解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%向赖国飞、曾燕芬支付违约金。赖国飞、曾燕芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向赖国飞、曾燕芬支付已交付房价款万分之零点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知赖国飞、曾燕芬办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，赖国飞、曾燕芬有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按巳付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2013年2月27日，涉案房屋在清远市住房和城乡建设管理局办理了商品房预售合同登记备案。合同签订后，赖国飞、曾燕芬依约向清晖公司付清了购房款622266元。2013年5月6目，清晖公司开具了发票给赖国飞、曾燕芬收执。2018年10月30日，涉案商品房在清远市清新区住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。庭审中，经征询双方意见，赖国飞、曾燕芬同意逾期交付商品房的违约金可参照同期同地段同类性质房屋的租金每月15元/平方米计算，清晖公司则认为按合同约定以支付全部房价款每日万分之*.5的标准计算。双方因房屋迟延房屋交付及相关违约金等问题发生争议，赖国飞、曾燕芬向一审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。合同的效力。赖国飞、曾燕芬与清晖公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。违约责任及逾期交房违约金的计算。《商品房买卖合同》约定在2015年1月30日将经验收合格的商品房交付使用，案涉商品房直至2018年10月30日办理竣工验收备案，责任在清晖公司，清晖公司应支付逾期交房的违约金。赖国飞、曾燕芬主张逾期交房违约金的起止目期参照上述自期从2015年1月30日起至2018年10月30日止，符合法律规定和合同约定，一审法院予以采纳。赖国飞、曾燕芬认为合同约定的逾期交房违约金过低，主张调高按每月15元/平方米计算，清晖公司则认为按合同约定以已支付全部房价款每日万分之0.5的标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。此外，一审法院审理的同一小区类似案件已依法作出有关判决且已生效，有关判决结合双方的意见和当地同期同地段同类性质房屋租金的实际情况，一审法院酌情确定该小区月租金15元/平方米计算，基于生效判决的既定力，一审法院按照相同标准处理本案。结合本案赖国飞、曾燕芬的诉讼请求，逾期交房违约金自2015年1月30日至2018年10月30日按建筑面积168.18平方米参照租金每月15元/平方米标准计算为113521.5元（168.18平方米×15元/平方米×45个月）。赖国飞、曾燕芬请求超出部分，不予支持。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。判决：一、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付赖国飞、曾燕芬逾期交付商品房的违约金113521.5元；二、驳回赖国飞、曾燕芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，由赖国飞、曾燕芬负担315元，清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担1255元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点：涉案逾期交房违约金是否应予以调整。案涉《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了约定，即每日按已交付房价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金。买受人向一审法院起诉认为合同约定的逾期交房违约金过低，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准仅为每日万分之零点五，明显偏低。由于清晖公司违约时间较长，如果仅按合同约定的标准支付违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期交房行为所造成的损失。买受人在一审诉讼期间同意调整逾期交房违约金为每月15元/平方米计算，符合当地实际情况，相对合理。清晖公司上诉提出逾期交房违约金应依合同约定计算的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，清晖公司的上诉理由及依据不足，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3140元，由清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年六月九日法官助理 李衍君书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。