浙江省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)浙行终1573号 上诉人（原审原告）郑小汪，男，1969年3月14日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托代理人周彤，北京来硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）衢州市柯城区人民政府，住所地浙江省衢州市柯城区荷花三路28号。 法定代表人蒋国强，代区长。 委托代理人傅颖，衢州市柯城区人民政府工作人员。 委托代理人廖品利，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。 郑小汪诉衢州市柯城区人民政府（以下简称柯城区政府）房屋征收行政补偿一案，衢州市中级人民法院于2019年6月27日作出（2018）浙08行初67号行政判决。郑小汪不服，向本院提出上诉。本院于2019年9月8日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。经最高人民法院批准，本案延长了审理期限；本案经征询双方当事人同意的调解期间从法定审理期限中扣除。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年9月29日，柯城区政府召开斗潭危旧房征收补偿方案征求意见稿论证会，同意将征求意见稿向社会公示，征求意见。同年9月30日，该征求意见稿通过柯城区政府网站、柯城征迁办网站及征收现场多处进行了公示，公示征求意见期限为三十日。同年11月2日，柯城区政府作出柯政发〔2017〕143号《衢州市柯城区人民政府关于对斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收的决定》及《关于〈斗潭危旧房征收补偿方案（征求意见稿）〉征求意见及修改情况的公告》。同日，柯城区政府作出《关于斗潭危旧房征收决定的公告》，公告载明了征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。郑小汪所有的位于衢州市××号房屋（建筑面积27.16㎡、房屋用途：商业）被列入征收范围。2017年9月25日，衢州市柯城区住房和城乡建设局（以下简称柯城区住建局）发布《关于选定房地产价格评估机构的通告》，向各被征收人告知房地产价格评估机构选定方式及有关投票事项等内容。2017年10月5日，柯城区住建局与衢州市柯城区征迁管理办公室发布《关于房地产价格评估机构选定结果的通告》，告知各被征收人确定金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司（以下简称凯宝评估公司）为斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收的房地产价格评估机构。2017年11月10日，柯城区住建局发布《关于斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收签约搬迁期限的公告》，确定签约搬迁期限自2017年11月7日起至2017年12月31日止。在签约搬迁期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效；反之则补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。签约搬迁期限内达不成补偿协议的，依法作出征收补偿决定。2018年12月29日，凯宝评估公司作出金凯宝斗潭房征估字［2017］第40053号《房屋征收补偿分户评估报告》，房地产单价34783元／㎡，房地产评估金额944706元，装修补偿金额22882元，被征收房屋评估总额967588元。2018年1月5日，房屋征收部门工作人员向郑小汪送达《关于征求补偿决定方案意见的通知》及补偿决定方案、意见书、《房屋征收补偿分户评估报告》，告知其在十五日内对补偿决定方案提出意见并在货币补偿和产权调换两种补偿方式中进行选择。2018年5月4日，柯城区政府作出柯政征补字〔2018〕第12号《衢州市柯城区人民政府房屋征收补偿决定书》，就郑小汪所有的位于衢州市××号房屋作出如下房屋征收补偿决定：一、对被征收房屋给予货币补偿安置。被征收人货币补偿总金额为1060984元（包括被征收房屋价值944706元、非住宅停产停业损失47235元、搬迁费815元、临时安置费45346元、房屋装饰装修价值补偿22882元），于补偿决定送达之日即可支付。二、限郑小汪于收到该决定书十五日内与柯城区住建局办理被征收房屋征收补偿安置移交手续。三、被征收人如不服该决定，可在法定期限内申请复议或提起行政诉讼。该补偿决定于2018年5月4日送达郑小汪，送达过程经浙江省衢州市信安公证处公证。郑小汪不服该补偿决定，提起诉讼，请求撤销柯城区政府作出的柯政征补字〔2018〕第12号《衢州市柯城区人民政府房屋征收补偿决定书》。 另查明，房屋位于斗潭片区征收范围内的毛冬运等十一人及王月华不服斗潭危旧房征收决定，分别于2017年12月21日、12月25日向衢州市人民政府申请行政复议，衢州市人民政府受理后，经听证调查，认为柯城区政府作出涉案征收决定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，于2018年1月19日作出衢府复〔2018〕1号、2号《行政复议决定书》，维持涉案征收决定。毛冬运、王月华等人不服，提起行政诉讼，请求撤销柯政发〔2017〕143号征收决定及相应复议决定。2018年8月6日，衢州市中级人民法院作出（2018）浙08行初17、27号行政判决，驳回毛冬运、王月华等人的诉讼请求。毛冬运、王月华等人不服该判决，向浙江省高级人民法院提起上诉。浙江省高级人民法院经审理，于2019年6月18日作出（2018）浙行终1255、1256号行政判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月2日，郑小汪不服斗潭危旧房征收决定而提起行政诉讼，因该案与毛冬运、王月华等人诉斗潭危旧房征收决定案（以下简称毛冬运案）的诉讼标的部分重合，毛冬运案同时涉及征收决定与维持征收决定的复议决定，涉及范围更广。故该案以毛冬运案的裁判结果为依据，故暂停审限。毛冬运案判决生效后，衢州市中级人民法院以该案属于“诉讼标的已为生效裁判或者调解书羁束的”的情形为由，于2019年6月26日作出（2018）浙08行初2号行政裁定，驳回郑小汪的起诉。 另再查明，郑小汪不服被征收房屋的解危拆除决定书、强制拆除行为分别提起行政诉讼，衢州市中级人民法院作出（2018）浙08行初19号、（2018）浙08行初26号行政判决，认为解危拆除决定书、强制拆除行为系柯城区政府依法实施解危的行为，判决驳回郑小汪的诉讼请求。郑小汪不服向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院分别于2018年12月4日、2019年1月30日作出（2018）浙行终1473号、（2018）浙行终1547号行政判决，驳回上诉，维持原判。 原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，被告柯城区政府作为县级人民政府，依法具有依据房屋征收部门申请对涉案被征收房屋作出行政补偿决定的法定职权。本案系不服国有土地上房屋征收补偿决定而提起的行政诉讼，本院依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，结合郑小汪提出的起诉理由及柯城区政府的相关答辩意见等综合评判如下： 一、关于被诉房屋征收补偿决定中补偿价值及补偿方式的确定问题。根据被征收房屋的所有权证上记载，房屋建筑面积27.16平米，被诉房屋征收补偿决定依据房屋所有权证记载的面积给予补偿，认定事实清楚。郑小汪主张其房屋被隔成两层且办理两本营业执照，应当包含附属物价值及两个店的经营损失。衢州市中级人民法院认为，被征收房屋的所有权证上记载，房屋总层数为6层，郑小汪所有的房屋所在层数为1层，权证中并没有记载该房屋有两层，郑小汪要求补偿附属物价值，无事实及法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。《衢州市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准》第二条非住宅房屋停产停业损失补偿规定，征收非住宅房屋造成的停产停业损失，由房屋征收部门按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修等其他费用）的5%给予被征收人一次性经济补偿。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前3年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估。依照上述规定，非住宅房屋的停产停业损失一般以房屋价值为计算基数，不考虑房屋内经营单位的数量。本案中，房屋征收部门依照上述规定，在征收补偿决定方案中确定被征收房屋的停业损失为47235元，并向郑小汪送达该方案征求其意见，郑小汪收到该方案后未向房屋征收部门提出停产停业损失的异议，现主张应同时考虑两个店的停业损失，不予采信。郑小汪还主张，其房屋评估单价比斗潭其他商业用房价格低，被征收房屋评估比准价比安置房评估比批准价格低。而据评估报告记载，被征收房屋采用收益法的估价方法，商业用房的评估价格由房屋所在区位、用途、品质、新旧程度、规模、建筑机构等因素综合确定，用于比较的房屋与本案被征收房屋情况是否相似，难以确定，被征收房屋与安置房的新旧、结构等显然不同，而且评估报告是评估专业人员基于其专业知识的判断结论，故郑小汪该主张并不能否定评估报告的真实性及合法性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门向设区的市、县（市、区）人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。本案中，征收补偿方案经公示并征求意见，房屋征收部门向郑小汪送达了《关于征求补偿决定方案意见的通知》及补偿决定方案，告知其在收到补偿决定方案之日起十五日内提出意见并选择补偿方式，逾期未选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。郑小汪在上述期限内未选择征收补偿方式，柯城区政府确定给予货币补偿安置，符合法律规定。郑小汪主张柯城区政府剥夺其选择补偿方式的权益，不予采信。 二、关于被诉房屋征收补偿决定程序是否合法的问题。郑小汪主张评估报告中没有告知复核和申请鉴定的救济途径，构成违法。依照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条规定，被征收人对评估报告享有申请复核评估和申请鉴定的权利，但并未规定评估报告中必须告知被征收人享有申请复核和鉴定的权利。而且，柯城区政府公示的《斗潭征补方案》“五、评估办法和房地产价格评估机构的确定（一）评估办法”中详细告知了被征收人申请复核和鉴定的救济途径，故郑小汪主张未告知构成违法，依据不足。当然，在评估报告中告知上述权利更有利于保障被征收人行使申请复核和鉴定权利，评估机构应当在以后的工作中充分告知，避免被征收人的误解。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。本案中，柯城区政府答辩主张评估公司于2017年12月29日完成入户实地查勘并于同日作出评估报告，其未提交证据证明房屋征收部门将被征收房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示的事实。据此可认定，评估机构未提供被征收房屋的分户初步评估结果，房屋征收部门未公示分户初步评估结果，上述情形明显违反了前述规定，侵害了郑小汪对被征收房屋评估价格的知情和异议权利。鉴于郑小汪在收到评估报告后对房屋评估价值未提出复核与鉴定申请，在本案中提出的相关异议均不能成立，被诉征收补偿决定除该项程序违法外并无其他违法情形，且被征收房屋于2018年2月初拆除，故可认定郑小汪实体权益未受实质损害，确认被诉房屋征收补偿决定违法。 三、关于被诉房屋征收补偿决定适用法律是否正确的问题。本案中，柯城区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律法规规范性文件作出被诉房屋征收补偿决定，郑小汪对此未提出异议，除上述程序违法外，适用法律并无不当之处。 另，郑小汪主张柯城区政府作出征收补偿决定前将被征房屋拆除构成违法、征收项目违法，而郑小汪已就房屋拆除行为、解危拆除决定及征收决定提起行政诉讼，生效判决已认定房屋拆除行为及解危拆除决定属于柯城区政府依法实施解危的行为，不构成违法，征收决定不存在违法之处。基于生效判决已作认定，故不再重复评判。综上，评估机构未提供被征收房屋的分户初步评估结果，房屋征收部门未公示分户初步评估结果，构成程序违法。但郑小汪请求撤销被诉房屋征收补偿决定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项之规定，判决确认衢州市柯城区人民政府于2018年5月4日作出的柯政征补字〔2018〕第12号《衢州市柯城区人民政府房屋征收补偿决定书》违法。 郑小汪上诉称：一、停产停业损失是针对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，上诉人在案涉房屋内注册了两家公司并实际经营，由于房屋征收直接导致了该两家公司停产停业的客观事实，因此应当分别予以补偿。一审法院在此认定上存在逻辑错误。二、关于上诉人提出的评估单价低于其他商业用房价格、被征收房屋评估比准价低于安置房评估比准价的主张，一审法院的认定缺乏客观性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，评估公司采用收益法对上诉人房屋进行评估，所得出的评估结果远远低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，采用无法保障被征收房屋所有权人合法权益的评估方法对案涉房屋进行评估显然是错误的，据此作出的评估报告亦属违法。三、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。上位法并未规定逾期未选择补偿方式的，可以在补偿决定中只确定一种补偿方式，故案涉征收补偿决定剥夺了上诉人选择补偿方式的权利。一审法院关于“郑小汪在上述期限内未选择征收补偿方式，柯城区政府确定给予货币补偿安置，符合法律规定”之认定错误。四、评估报告应当明确告知被征收人所享有的申请复核评估及申请鉴定的权利及期限，如此才能充分保障被征收人的合法权益。故一审法院关于柯城区政府已经在《斗潭征补方案》中进行了告知不构成违法之认定错误。五、一审法院关于“鉴于郑小汪在收到评估报告后对房屋评估价值未提出复核与鉴定申请，在本案中提出的相关异议均不能成立，被诉征收补偿决定除该项程序违法外并无其他违法情形，且被征收房屋于2018年2月初拆除，故可认定郑小汪实体权益未受实质损害”之认定严重错误。1.正是由于评估报告未载明相关权利，直接导致了上诉人未能提出复核及鉴定申请，上诉人对此并不存在过错，不利后果不应当由上诉人承担。2.更不能因为上诉人未对评估报告申请复核、鉴定，就直接得出上诉人在本案中提出的异议均不能成立的结论。3.《行政诉讼法》第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：(三)违反法定程序的；”以及第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：(一)行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；(二)行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。”既然一审法院已经认定评估机构未提供被征收房屋的分户初步评估结果，房屋征收部门未公示分户初步评估结果，侵害了郑小汪对被征收房屋评估价格的知情和异议权利，那么就不符合只确认违法但不撤销行政行为的法定情形，故应当予以撤销。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决，支持上诉人之上诉请求。 柯城区政府答辩称：一、因旧城区改建公共利益的需要，答辩人于2017年11月2日作出《衢州市柯城区人民政府关于斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收的决定》（柯政发〔2017〕第143号），上诉人郑小汪位于衢州市××号的房屋在该征收范围内。上诉人房屋建筑面积为27.16平方米，房屋用途为商业，该房屋系混合结构。经选定的具有相应资质房地产价格评估机构凯宝评估公司评估，被征收房屋的评估金额为944706元（不含装修、附属物价值）。在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，经房屋征收部门、房屋征收实施单位相关工作人员与上诉人进行了多次商谈，均未能达成征收补偿协议。房屋征收部门于2018年1月3日向答辩人提出了《关于斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收被征收人郑小汪的补偿决定方案》，答辩人经审查后连同征求意见通知一并于2018年1月5日送达给上诉人，因上诉人未在规定期限内就补偿方式等提出意见，答辩人于2018年5月4日根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定，对上诉人依法作出《房屋征收补偿决定书》（柯政征补字〔2018〕第12号），要求上诉人于收到补偿决定书十五日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置移交手续。该决定于2018年5月4日向上诉人送达。综上，答辩人作出《房屋征收补偿决定书》（柯政征补字〔2018〕第12号）认定事实清楚、适用法律正确，程序正当。原审法院以“评估机构未提供分户初步评估结果，房屋征收部门未公示分户初步评估结果，构成程序违法”判决确认前述征收补偿决定违法，答辩人认为一审法院矫枉过重。二、有关上诉人在上诉状中相关问题的说明。（一）关于上诉人被征收房屋的停产停业损失补偿，根据《衢州市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准》（衢政办发〔2017〕64号）相关规定，征收非住宅房屋造成的停产停业损失，按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修等其他费用）的5%给予被征收人一次性经济补偿。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前3年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估。即便上诉人认为停产停业损失实际超过被征收房屋评估价值5%，应当提供房屋征收时3年的效益、纳税凭证等材料，而不是两本营业执照，营业执照数量并非计算停产停业损失的依据。（二）关于上诉人被征收房屋的评估价值。入户评估工作启动后，评估公司于2017年12月29日完成入户实地查勘，并于同日作出评估结果报告，程序符合规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”案涉房屋系由被征收人选定的凯宝评估公司依法评估，相关评估报告也向上诉人送达告知。评估时点、评估方法选择均符合《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。同时，评估机构在本项目范围内按照同一标准作出的绝大多数评估报告都得到相应被征收人的认可并自愿签订征收补偿协议。（三）关于上诉人补偿方式选择权的保障。签约搬迁协商工作正式启动后，征收工作组人员多次与上诉人协商，因上诉人提出不符合政策规定的要求，致无法达成补偿协议，期间按照《斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。即便是在答辩人做出补偿决定书前，答辩人也向上诉人送达了补偿决定方案和征求意见通知，其中补偿决定方案包括产权调换安置和货币安置两种补偿方式供被答辩人选择，但期间上诉人并未作出明确选择意见。从商业店面的价值实现角度考虑，给予上诉人货币补偿，如上诉人认为需要产权调换的，仍然可以向房屋征收部门提出产权调换安置和解要求。（四）关于复核、鉴定权利告知程序及其法律适用问题。鉴于上诉人直至2017年12月29日才同意评估公司入户实地查勘，故同日由评估公司出具评估报告，此后是双方密集协商签约的交流过程，上诉人主要是要求涉案房屋按照两层计建筑面积，并未对价格提出任何异议。更何况，按照征收条例以及征收补偿方案等规定，明确告知被征收人可以就评估报告申请复核、鉴定，是否在报告中再次予以告知均不影响其实质的程序利益。据此，答辩人认为一审法院对该权益的认定符合法律规定。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 原审期间双方当事人提交的全部证据材料，均由原审法院移送至本院。二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的审查重点是被上诉人作出的柯政征补字〔2018〕第12号《衢州市柯城区人民政府房屋征收补偿决定书》是否具备事实和法律依据？ 一、评估机构的选定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款的规定，房屋征收决定公告后十日内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。经查，涉案房屋征收决定公告于2017年11月2日作出，选定评估机构的时间为2017年10月5日，评估机构选定时间早于房屋征收决定作出时间，违反了《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款的规定。但从评估机构选定过程看，房屋调查结果于2017年9月公示后，房屋征收部门在征收范围内发布选定评估机构的通告，要求被征收人参与投票选定评估机构。2017年10月5日，经公证处的见证，从具备资质的三家评估机构中确定得票率最高的凯宝评估公司为评估机构，程序正当。案涉分户初评估报告于2017年11月10日作出，系在征收决定作出之后，本案不存在上诉人所称的征收范围未确定的情况下即作出评估报告的情形。对评估机构的选定程序也没有违反评估机构应由被征收人来确定的原则，有效避免了征收部门在选定评估机构时侵害被征收人利益的情形。对评估机构选定时间上存在的问题，本院依法予以指正。 二、评估时点的确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案中，柯城区政府作出涉案房屋征收决定公告的时间与房屋分户评估报告记载估价时点相一致；柯城区政府于2018年5月4日作出被诉补偿决定，距离估价时点未超过1年，故本案评估时点的确定符合法律规定。 三、现场查勘的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。本案中，从当事人在庭审中的陈述、涉案房屋分户评估报告的记载内容以及在二审法庭调查后被上诉人提供的被征收房屋的查勘记录及照片看，凯宝评估公司对被征收房屋进行了实地查勘、调查，符合上述法律规定。 四、估价的方法和程序。经查，涉案房屋系商业用房，分户评估报告显示评估方法采用收益法，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款“……被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估”的规定。上诉人所称评估公司对被征收房屋的价值评估严重低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，但未提供相应证据予以证实，不予采信。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。”本案中，柯城区政府在原审期间仅提交了凯宝评估公司于2017年12月29日完成入户实地查勘并于同日作出的《房屋征收补偿分户评估报告》及于2018年1月5日予以送达的相关证据，并未提交凯宝评估公司作出被征收房屋分户初步评估结果及房屋征收部门将被征收房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示的证据。原审法院据此认定“评估机构未提供被征收房屋的分户初步评估结果，房屋征收部门未公示分户初步评估结果，侵害了郑小汪对被征收房屋评估价格的知情和异议权利，构成程序违法”，并无不当。上诉人在收到《房屋征收补偿分户评估报告》后未对该评估报告提出复核评估和申请鉴定，虽然上诉人称评估报告中没有告知复核和申请鉴定的救济途径，构成违法，但《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条规定了被征收人对评估报告享有申请复核评估和申请鉴定的权利，并未规定评估报告中必须告知被征收人享有申请复核和鉴定的权利。且，柯城区政府公示的《斗潭征补方案》“五、评估办法和房地产价格评估机构的确定（一）评估办法”中详细告知了被征收人申请复核和鉴定的救济途径。鉴于郑小汪在收到《房屋征收补偿分户评估报告》后对房屋评估价值未提出复核与申请鉴定，原审判决认为被诉征收补偿决定除该项程序违法外并无其他违法情形，考虑到被征收房屋已于2018年2月初拆除，可认定郑小汪实体权益未受实质损害，遂确认被诉房屋征收补偿决定违法，亦无不当。 五、补偿安置方式的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定，被征收人未在补偿决定方案送达之日起十五日内提出意见并选择补偿方式，补偿方式由补偿决定确定。本案中，2018年1月5日，房屋征收部门工作人员向郑小汪送达《关于征求补偿决定方案意见的通知》及补偿决定方案、意见书、《房屋征收补偿分户评估报告》，告知其在十五日内对补偿决定方案提出意见并在货币补偿和产权调换两种补偿方式中进行选择，已经保障了上诉人就补偿方式的选择权。在上诉人不选择补偿方式的情况下，被上诉人确定给予上诉人货币补偿，符合上述法律法规规定。上诉人提出“被诉房屋征收补偿决定确定给予货币补偿，剥夺了其选择权”的上诉理由，不能成立。 六、停产停业损失计算的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。本案中，上诉人至今未能提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，二审调查询问时上诉人也表示无法提供。故被诉房屋征收补偿决定按照上述法律法规规定，以被征收房屋价值的百分之五进行补偿，并无不当。上诉人提出“被征收房屋内其注册了二家公司并实际经营，应当分别予以补偿”的上诉理由，缺乏法律依据。 七、被诉房屋征收补偿决定的程序。因房屋征收部门在征收签约期限内未能与上诉人达成补偿协议，报请柯城区政府作出征收补偿决定。柯城区政府对征收部门报请内容进行审查后，于2018年1月5日向上诉人送达《关于征求补偿决定方案意见的通知》及补偿决定方案、意见书、《房屋征收补偿分户评估报告》，告知其在十五日内对补偿决定方案提出意见，并在货币补偿和产权调换两种补偿方式中进行选择，但上诉人拒签。上诉人收到《房屋征收补偿分户评估报告》后，未提出评估复核和申请鉴定，也未对补偿方式进行选择。2018年5月4日，柯城区政府作出《柯城区政府关于斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收补偿决定的公告》及柯政征补字〔2018〕第12号《衢州市柯城区人民政府房屋征收补偿决定书》，确定补偿方式为货币补偿安置，并在房屋征收范围内予以公告及进行公证送达。上述程序已保障被征收人关于补偿方式的选择权，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十六条以及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条、第三十三条的规定。 综上，由于被上诉人未能提供评估机构对上诉人作出的分户初步评估结果及房屋征收部门对该分户初步评估结果予以张贴公示的证据，原审法院据此认定被上诉人程序违法，并无不当。上诉人在收到被上诉人送达的《房屋征收补偿分户评估报告》后未提出对评估报告申请复核和鉴定，在此情形下，原审法院认定上诉人实体权益未受实质损害并确认被上诉人作出被诉房屋征收补偿决定违法，亦无不当。上诉人郑小汪提出的上诉理由均不能成立，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元整，由上诉人郑小汪负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐维琳 审判员  王玉岳 审判员  楼缙东 二〇二〇年六月四日 书记员  张 莹