湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初5216号原告：长沙兆基物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛一期观澜苑A6-A7栋一楼）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。被告：李武，男，1972年5月28日出生，汉族，户籍所在地浏阳市，现住浏阳市。委托诉讼代理人：李伟玲，女，1976年3月19日出生，汉族，住浏阳市，系被告李武之妹。原告长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）与被告李武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告兆基物业公司的委托诉讼代理人李丹，被告李武的委托诉讼代理人李伟玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兆基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年8月1日至2019年12月31日的物业服务费、环卫费共计4174元及违约金（以欠缴金额为基数，自2018年8月1日起按照每日2‰的标准计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。。被告李武辩称，原告主张的物业费被告确实未交纳，但被告未交纳物业费有如下理由：1、原告拒绝退还被告李武交纳的装修押金2080元；2、原告方提供的物业服务不到位，新月半岛小区内存在小区商铺吵闹、摩托车乱停、安保不到位等情况；3、原告主张的违约金标准过高，被告不应交纳。综上所述，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：兆基物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2014年10月，李武从湖南兆基房地产开发有限公司处购买位于本市荷花办事处住房1套，房屋建筑面积为131.96平方米。2018年7月22日，李武与长沙兆基物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》1份，由兆基物业公司负责对新月半岛小区进行前期物业管理服务。合同约定：一、兆基物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全规范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；二、兆基物业公司采取包干制方式收取物业服务费用，业主于交付时预交半年的物业服务费用，以后每年的六、十二月预交下半年度的物业服务费用，收费按照建筑面积收取，高层住宅为1.8元/月·平方米；三、业主不按约定交纳物业服务费的，物业公司可按照合同约定收取违约金，每日收取违约金标准是业主应交纳费的千分之二。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元/户/月，执收主体为市容环境卫生管理局；并明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。李武因拖欠了兆基物业公司2018年8月1日至2019年12月31日的物业管理服务费4038（131.96×1.8×17）及环卫费136元（17×8），并经兆基物业公司书面催缴后仍未交纳，兆基物业公司遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、兆基物业公司认可尚有装修押金未退还的事实，并陈述李武可持相关票据至物业公司处退还；李武不同意将可退还的装修押金在本案所欠物业费中直接抵扣。2、诉讼过程中，李武陈述兆基物业公司物业服务质量不到位，小区内存在车辆乱停、安保不到位等现象，兆基物业公司对此均不予认可，李武未向本院提交充分证据证实。以上事实，有双方当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、不动产登记证明、律师函等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案兆基物业公司与李武签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对李武及兆基物业公司均具有约束力。兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，李武作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用。关于李武提出的兆基物业公司的物业收费标准过高的问题。兆基物业公司向本院提交了《湖南省服务价格登记证》，载明物业收费标准为1.8元/月/平方米，兆基物业公司已履行了举证义务，如李武仍认为兆基物业公司收费标准过高可向物价等相关部门反映，但在未更改前，兆基物业公司主张的物业收费标准本院应予以支持。关于李武抗辩兆基物业公司提供的物业服务不到位,不应当支付物业服务费的问题。李武在诉讼中提供了照片等证据,欲证明小区内车辆乱停、商铺占用小区内公共空间、安保不到位等情况,但本院认为,仅凭该些照片,不足以认定兆基物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使兆基物业公司对涉案小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但兆基物业公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,李武作为涉案房屋的产权人亦已实际享受兆基物业公司提供的物业管理服务,不能以兆基物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故李武的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。故兆基物业公司要求李武支付物业服务费4038元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于兆基物业公司主张的违约金诉请,鉴于存在李武提出的物业服务不到位的情况,故该诉请本院不予支持。对于兆基物业公司要求李武支付环卫费136元的诉求，因根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，兆基物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向新月半岛小区业主收取该费用，李武作为该小区业主，理应向兆基物业公司交纳该费用，故兆基物业公司的该主张，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、李武于本判决生效之日起三日内支付长沙兆基物业管理有限公司自2018年8月1日至2019年12月31日期间产生的物业管理服务费4038元、环卫费136元，合计4174元；二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由长沙兆基物业管理有限公司负担1元，由李武负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二〇年六月九日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。