广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10082号原告：何棚，男，1990年1月7日出生，汉族，住四川省泸县***********，公民身份号码510************258。委托诉讼代理人：何沛銮，广东宪鼎律师事务所律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告何棚与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告何棚的委托诉讼代理人何沛銮，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何棚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金（以购房款440053元为基数，按日万分之一标准自2016年11月1日计付至2020年6月30日止）；2.判令被告支付逾期办证违约金（以购房款440053元为基数，按日万分之一标准，自2017年8月28日计算至原告实际取得涉案房屋房地产权属证书之日为止）。事实和理由：2014年5月25日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落中山市**************皓玥花园1期3幢804房，房屋总金额为440053元，被告应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建筑工程竣工验收备案登记证，并将符合该合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房的，被告自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，同时该合同还约定被告应当在商品房交付使用后300日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告自迟延之日起每日按已付房价款的万分之0.1向原告支付违约金等。上述合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋全部购房款440053元，但被告于2020年5月29日才通知原告于2020年6月1日至同月30日办理收楼手续，至今仍未办妥涉案房屋产权属证书。原告尚未办理收楼手续，同意逾期交房违约金计算至2020年6月30日止。被告棕榈公司辩称，一、涉案商品房已于2020年5月14日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且被告已通知原告收楼，因此不存在因考虑督促被告尽早结束违约行为，担心被告在支付固定违约金后无限期的持续违约下去的情形，合同约定的逾期交楼违约金上限对原、被告均有约束力，应遵照执行。二、原、被告已经签订了违约金支付协议书，并且被告已经按照约定向原告支付了逾期交房违约金，该违约金已达到原被告约定的逾期交房违约金的上限即购房款的3%，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金。三、涉案商品房买卖合同、补充协议和补充协议（二）约定，逾期办证违约金每日按原告已付房款的万分之0.1支付，最高不超过原告已付房款的3%，因此，原告主张的逾期办证违约金计算方式违背了合同约定。四、被告办理涉案商品房产权登记的起算时间为商品房实际交付使用之日，而非合同约定的交付期限，而被告通知原告于2020年6月期间收楼，因此被告办理商品房产权登记的期限远远未届满，不存在逾期办理产权登记的事实。五、因被告已向原告支付逾期交房违约金，若同一期限内重复计算逾期办证违约金，将导致原告收取的违约金明显过高。因此，原告在已收取与逾期交房违约金的情形下，同时主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。六、原告提起本案诉讼时间距离约定的交付时间已经超过3年，原告要求逾期交房违约金已过诉讼时效，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月25日，何棚以440053元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期3幢804房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第6.1条约定，出卖人通过如下任何方式之一通知买受人房屋交付的，均视为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达，（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达。（3）电话／短信通知，送达的时间为买受人接到通知交付电话／短信的时间；第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，出卖人应按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用，买受人不接收时，出卖人不承担双方约定的逾期交楼违约责任，且出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日视为买受人实际收楼之日，并开始计算物业管理费及保修期；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，何棚和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第3.1条约定,现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为:出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，何棚付清了全部房价款。2018年4月14日，棕榈公司（出卖人）与何棚（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起二十个工作日内向买受人支付违约金13201.6元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年5月24日，棕榈公司将前述款项支付给何棚。2020年5月14日，皓玥花园一期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年5月29日，棕榈公司向何棚发出收楼通知书，通知其于2020年6月1日至2020年6月30日前往皓玥花园物业服务中心办理收楼手续。截至庭审结束，何棚尚未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。何棚与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于逾期交房违约金。权利的放弃必须以明示的方式作出。何棚在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对何棚占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，何棚请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。何棚选择于2018年4月14日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金13201.6元，应视为何棚同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金13201.6元。何棚主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，何棚已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，何棚对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，何棚仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月，即从2018年7月14日起计算。棕榈公司抗辩逾期交房违约金已逾诉讼时效。逾期交房违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。何棚于2020年4月14日提起诉讼，因此2017年4月14日起的逾期交房违约金未逾诉讼时效，本院对棕榈公司的抗辩不予采信。涉案房屋已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，棕榈公司已发出收楼通知书通知何棚于2020年6月1日至同月30日办理收楼手续。何棚尚未办理收楼手续，其主张逾期交房违约金计算至通知收楼期限届满日即2020年6月30日，本院予以支持。何棚主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。故，棕榈公司应向何棚支付逾期交房违约金31596元(440053元×718日×0.01%)。二、关于逾期办证违约金。何棚与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；双方签订的补充协议(二)第3.1条约定，双方一致将原买卖合同第十四条第二款变更为出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”。涉案房屋于2020年5月14日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，棕榈公司于2020年5月29日发出收楼通知书通知何棚于2020年6月1日至同月30日办理收楼手续，何棚未办理收楼手续，商品房视为交付的期限亦未届满，因此棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满。因棕榈公司不存在逾期办证的违约行为，何棚依此诉请棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何棚支付逾期交房违约金31596元；二、驳回原告何棚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2195元，减半收取1098元，由原告何棚负担736元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担362元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年六月三十日书记员 詹绮婷吴敏婷