重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0103民初824号原告：中国建设银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区滨江大道几江段439号，统一社会信用代码91500116903597960P。负责人：向军，该支行行长。委托诉讼代理人：谭梦，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：何周阳，重庆君策律师事务所律师。被告：谭怀福，女，汉族，1966年4月9日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张国初，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。被告：四川锦江置业有限公司，住所地四川省成都市锦江区莲桂西路133号望江大厦2楼，统一社会信用代码91510000791813752N。法定代表人：严亚飞，该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称建行重庆江津支行）诉被告谭怀福、被告四川锦江置业有限公司（以下简称锦江公司）金融借款合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2019年12月10日移送本院，本院于2020年1月13日受理后，依法由审判员潘明心独任审判，适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理，书记员柯彧担任法庭记录。原告建行重庆江津支行的委托诉讼代理人谭梦、被告谭怀福及其委托诉讼代理人张国初到庭参加了诉讼，被告锦江公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员潘明心担任审判长，与人民陪审员黄德清、人民陪审员黄乾玉组成合议庭，适用普通程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理，书记员刘赟担任法庭记录。原告建行重庆江津支行的委托诉讼代理人谭梦、被告谭怀福及其委托诉讼代理人张国初到庭参加了诉讼，被告锦江公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告建行重庆江津支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告谭怀福立即向原告建行重庆江津支行偿还借款本金198592.14元；二、判令被告谭怀福立即向原告建行重庆江津支行支付截至2019年10月12日的利息14747.4元、罚息3254元；三、判令被告谭怀福向原告建行重庆江津支行支付自2019年10月13日起至借款本息结清之日止，以198592.14元为基数按合同执行贷款利率上浮50%计算的罚息，以14747.4元为基数按合同执行贷款利率上浮50%计算的复利；四、判令被告谭怀福承担原告建行重庆江津支行为实现债权而支付的律师代理费8937元以及案件受理费等其他全部费用；五、判令被告锦江公司对被告谭怀福所负前述第一至四项债务承担连带清偿责任；六、判令原告建行重庆江津支行有权对被告谭怀福所有的坐落于重庆市江津区房屋享有优先受偿权，有权就该房折价或者拍卖、变卖的价款在前述第一至四项范围内优先受偿。事实和理由：被告谭怀福因购买重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称天福公司）、被告锦江公司出售的房屋（重庆市江津区）所需，于2015年8月7日与原告建行重庆江津支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告建行重庆江津支行向被告谭怀福发放贷款250000元，借款期限为120个月，从2015年8月7日起至2025年8月6日止；被告谭怀福对所借款项采取等额本息还款法，每月归还本息金额为2700.79元；被告谭怀福以自己购买的房屋提供抵押担保；天福公司、被告锦江公司提供阶段性保证责任。合同还对贷款利率、罚息利率及双方的权利义务、违约情形、违约责任及争议解决方式等进行了约定。同日，原、被告签订《重庆市房地产抵押合同》，约定被告谭怀福以自己购买的坐落于重庆市江津区房屋提供抵押担保。合同签订后，原告建行重庆江津支行于2015年8月10日向被告谭怀福发放了贷款250000元，直接划入被告谭怀福指定的账户内。但是，从2018年3月10日起，被告谭怀福就未按期归还相应的借款本金及利息。虽经原告多次催促，被告谭怀福一直处于逾期状态。2019年9月30日，原告建行重庆江津支行委托重庆君策律师事务所向被告谭怀福发出了《关于宣布贷款立即到期要求立即结清全部贷款本息的函》。为保障自身的合法权益，原告建行重庆江津支行特依法向本院提起诉讼，请求判如所请。被告谭怀福辩称，一、签订借款合同属实，原告建行重庆江津支行发放贷款属实，但因为被告天福公司和被告锦江公司没有将被告谭怀福所购房屋修好，该房屋仍未封顶处于烂尾状态；现被告天福公司处于破产重整状态，被告谭怀福购房目的能否实现尚待被告天福公司的后续完善情况才能确定，在此情况下，被告谭怀福不能接受原告建行重庆江津支行要求其继续履行合同支付剩余本息、律师费等；二、被告谭怀福没有违约行为，应由选择贷款银行的被告天福公司和被告锦江公司承担清偿责任。综上，请求驳回原告建行重庆江津支行对其的起诉。被告锦江公司未答辩。庭审中，原告建行重庆江津支行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人贷款支付凭证》、《重庆市土地房屋预告登记证明》及案涉房屋的查询资料、贷款账户基本信息、《关于宣布贷款立即到期要求立即结清全部贷款本息的函》、EMS回单及查询详情、《律师代理工作任务书》、发票、存款明细表、《准予变更登记通知书》等证据，被告谭怀福对《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人贷款支付凭证》、贷款账户基本信息、《关于宣布贷款立即到期要求立即结清全部贷款本息的函》、EMS回单及查询详情的真实性、合法性、关联性无异议，同时提出因《个人住房（商业用房）借款合同》系格式合同，对被告谭怀福未履行提醒注意义务，应属无效，《重庆市土地房屋预告登记证明》及案涉房屋的查询资料与现实情况不符，对《律师代理工作任务书》、发票、存款明细表的三性均不予认可。被告谭怀福围绕其答辩意见依法提交了案涉房屋现场照片、重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初13213号民事裁定书，原告建行重庆江津支行对上述证据的真实性无异议，但对关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月7日，原告建行重庆江津支行（原中国建设银行股份有限公司江津支行、贷款人）与被告谭怀福（借款人、抵押人）、天福公司（担保人）、被告锦江公司（担保人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxxx号），约定贷款人向借款人发放贷款250000元用于购置位于江津区房屋，借款期限为一百二十个月，即2015年8月7日至2025年8月6日，本合同贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率的调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人首付款金额为152743元，贷款人才由义务发放贷款，并将款项一次划入借款人指定的天福公司尾号为5836的银行账户；借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2700.79元；本合同项下担保方式为保证和抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；借款人以其购买的位于江津区房屋为抵押人提供抵押担保，抵押保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；若借款人出现违约情形，贷款人委托律师催收贷款本息或进行其他事项的，所产生的律师费由借款人负担；本合同履行期间，借款人与售房人就本合同所涉房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址、联系电话或其他联系方式进行；借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的法律后果由变动方承担。贷款人按照本合同中记载的借款人、担保人通讯地址、联系电话或传真（如有变动，以有效书面通知指定的地址为准）发送相应书面函件、通知等，均视为已履行送达义务。贷款人发生需要通知借款人、担保人的事项时，也可采用在贷款人网点张贴公告、网上银行、电话银行、手机银行等方式通知。同日，原告建行重庆江津支行（抵押权人、贷款方）与被告谭怀福（抵押人、借款方）、天福公司（保证人、开发商）、被告锦江公司（保证人、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款方向借款方借款250000元，该款全数以借款人购房款名义转入开发商在建行的存款账户上，贷款期限从2015年8月7日至2025年8月6日，年息5.4%，首期还款日为2015年9月7日，计2700.79元，剩余款项分119期并于每月7日前偿还。2015年8月10日，原告建行重庆江津支行向被告谭怀福发放贷款250000元，该款同日自被告谭怀福尾号为7480的账户转入天福公司尾号为5836的银行账户；同日，原告建行重庆江津支行与被告谭怀福就其所购买房屋办理了重庆市土地房屋预告登记证明，预购登记业务种类为预购商品房抵押权，抵押金额为250000元。此后，被告谭怀福未按合同约定还本付息，截至2019年10月12日，尚欠贷款本金198592.14元、利息14747.4元、罚息3254元；2019年9月5日，原告建行重庆江津支行与重庆君策律师事务所签订《律师代理工作任务书》，委托该所代理包括本案在内的个贷纠纷案件诉讼事宜，并于2019年12月19日向该所支付本案律师代理费8937元。2019年9月30日，重庆君策律师事务所受原告建行重庆江津支行委托向被告谭怀福合同约定送达地址寄送了《关于宣布贷款立即到期要求立即结清全部贷款本息的函》，该函件显示于2019年10月9日被签收；2019年10月23日，原告建行重庆江津支行向重庆市江津区人民法院提起本案诉讼。另查明，2019年1月7日，中国建设银行股份有限公司江津支行更名为中国建设银行股份有限公司重庆江津支行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告建行重庆江津支行与被告谭怀福等签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告建行重庆江津支行在按约发放了贷款后，被告谭怀福没有按照合同约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，原告建行重庆江津支行有权要求被告谭怀福按照合同约定立即偿还尚欠贷款本息，并按约支付罚息、复利等。截至2019年10月12日，被告谭怀福尚欠贷款本金198592.14元、利息14747.4元、罚息3254元，该数额计算符合合同约定及法律规定，本院依法予以主张。对被告谭怀福提出要求驳回原告建行重庆江津支行全部诉讼请求的意见不予采纳。关于律师费的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，若借款人出现违约情形，贷款人委托律师催收贷款本息或进行其他事项的，所产生的律师费由借款人负担。本案中，被告谭怀福逾期还款的行为已构成违约，原告建行重庆江津支行举示了《律师代理工作任务书》、发票及付款回单，用以证明原告建行重庆江津支行为实现本案债权而实际支付了律师费，该费用承担有合同约定且已实际支付，故应由被告谭怀福承担。对被告谭怀福的相关意见不予采纳。关于保证责任的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告锦江公司为被告谭怀福的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现因涉案房屋尚未办理产权登记证明及抵押登记，故被告锦江公司按约应为本案债务承担连带清偿责任。关于原告建行重庆江津支行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，被告谭怀福以其所购商品房为原告建行重庆江津支行设定抵押权，原告建行重庆江津支行对此项请求权进行了预告登记，由于被告谭怀福对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，原告建行重庆江津支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告谭怀福抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告谭怀福抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告建行重庆江津支行要求对被告谭怀福办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对原告建行重庆江津支行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。被告锦江公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭怀福应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行支付贷款本金198592.14元以及截至2019年10月12日的利息14747.4元、罚息3254元；二、被告谭怀福应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行支付自2019年10月13日起至贷款本息清偿之日止，以贷款本金198592.14元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算的罚息，以利息14747.4元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算的复利；三、被告谭怀福应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行支付律师费8937元；四、被告四川锦江置业有限公司对被告谭怀福前述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。如果被告未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4682元，由被告谭怀福、被告四川锦江置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  潘明心人民陪审员  黄德清人民陪审员  黄乾玉二〇二〇年六月二十三日书 记 员  刘 赟