北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初724号原告：牛冠中，男，1947年11月22日，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：应海辉，北京璟臻律师事务所律师。被告：北京惠连万家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区城南街道水南路6号楼1层6-16。法定代表人：户建慧。被告：户建慧，女，1973年5月22日出生，汉族，住北京市丰台区。原告牛冠中与被告北京惠连万家房地产经纪有限公司（以下简称惠连公司）、户建慧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛冠中及其委托诉讼代理人应海辉到庭参加了诉讼。被告惠连公司、户建慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛冠中向本院提出诉讼请求：1.请求判令牛冠中与惠连公司2016年11月13日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；2.请求判令惠连公司支付牛冠中2019年5月13日至2019年9月26日租金11167元；3.请求判令惠连公司赔偿牛冠中自2019年9月27日至2019年11月13日房屋闲置期间的使用费3917元；4.请求判令惠连公司支付牛冠中违约金5000元；5.请求判令惠连公司支付牛冠中经济损失5000元；6.户建慧对第2项、第3项、第4项、第5项诉讼请求承担连带责任；7.诉讼费及公告费由惠连公司、户建慧承担。事实和理由：2016年11月13日，牛冠中与惠连公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方（牛冠中）将坐落于北京市昌平区兴昌佳苑二期23号3单元1402室房屋，建筑面积约88平方米，租给乙方（惠连公司），租期共计36个月，自2016年11月13日起至2019年11月13日止。租金按季度缴付，甲方（牛冠中）同意每年预留出30天不计算租金。户建慧作为惠连公司的法定代表人签订合同。虽然户建慧是作为惠连公司的法定代表人与牛冠中签订的合同，但合同签订后，房屋租金一直由户建慧通过自己的个人账户向牛冠中支付。牛冠中按约定交付了房屋，户建慧按约定向牛冠中支付了第一期租金。之后每期租金都是经过牛冠中多次催要由户建慧通过自己的账户支付给牛冠中。2019年5月13日，惠连公司、户建慧应向牛冠中支付租金7500元，但牛冠中多次催要，惠连公司、户建慧一直未付。2019年6月13日牛冠中诉至法院，但惠连公司营业场所己人去楼空，法院通过各种途径均未送达惠连公司，故牛冠中撤诉。现牛冠中再次起诉，要求惠连公司及户建慧承担连带责任，望法院依法支持牛冠中的诉讼请求。惠连公司、户建慧未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于案件事实，本院认定如下：2016年11月13日，牛冠中（甲方）与惠连公司（乙方）签署了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同主要约定：第二条，甲方将坐落于北京市昌平区兴昌嘉苑二期23号3单元1402室房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，乙方自用此房，如不自用时也可以转租此房，并签署相关租赁合同，乙方在租赁合同范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条，租赁期共计36个月，自2016年11月13日起至2019年11月13日止，租赁期满时，如乙方自用或乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应无条件配合乙方将租期延长，但最长不超过6个月，延长期内，乙方应按原租期标准支付租金。第四条，合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方装修打扫房屋和接洽承租的工作期，自2016年11月13日开始计算租金，即自租赁之日起每年乙方给甲方11个月的房租，房屋每月租金为2500元，房屋租金按季度缴付。第六条，租赁期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金。第八条，合同期内发生的水、电、气、电话、有线电视收视费用由乙方及乙方的客户负责。第九条，合同结束之前，客厅换成地砖，洗手盆换成大的，3年后屋内家具由业主支配，合同结束后换房屋锁芯。合同还约定了其他内容。本案庭审中，牛冠中称，惠连公司自2019年5月13日起未再向其支付过租金，也无法与其取得联系，涉案房屋亦处于空置状态，故牛冠中于2019年8月15日收回涉案房屋，并于2019年9月16日对房屋进行重新装修。涉案房屋内的家具物品都是中介配备的，合同约定都应归牛冠中所有。牛冠中主张租赁合同已解除，解除的时间为其向本院起诉之日即2019年9月26日。惠连公司应当补足租赁合同解除前的租金，并应当承担提前解约的违约责任。牛冠中另主张由于惠连公司没有按约定更换地砖，没有足额缴纳水费，并将涉案房屋内洗手池损坏，因此其收回房屋后，更换了地砖，缴纳了水费，并更换了洗手池，故请求惠连公司补偿其经济损失5000元。关于责任承担主体，牛冠中主张惠连公司系一人有限责任公司，其法定代表人户建慧系其唯一股东，惠连公司无法证实公司财产与户建慧个人财产独立，故二者应当承担连带责任。为证明其主张，牛冠中提交惠连公司的营业执照复印件、户建慧身份证复印件及中国建设银行个人活期账户交易明细，银行账户明细证明惠连公司支付给牛冠中的房屋租金都是从户建慧个人账户转出，公司财产与户建慧的个人财产混同，户建慧应当对公司债务承担连带责任。上述事实，有租赁合同、惠连公司营业执照复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细、照片、视频、北京市昌平区自来水公司水费催收通知、缴费凭条以及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告惠连公司、户建慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。当事人应当遵守诚实信用原则，严格按照约定履行相应的义务。本案中，牛冠中与惠连公司于2016年11月13日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。惠连公司未按约定支付租金且于合同期限届满前搬离房屋，以自己的行为表明不再履行合同义务，牛冠中亦于2019年8月15日收回房屋，故本院确认牛冠中与惠连公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。惠连公司自2019年5月13日起未支付过租金，故对于牛冠中主张自2019年5月13日起至2019年8月15日合同解除之日止的租金7667元，本院予以支持。对于牛冠中的过高要求，本院不予支持。牛冠中于2019年8月15日收回房屋，惠连公司未再使用房屋，故牛冠中要求支付房屋闲置期间使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，租赁期内，惠连公司提前退租的，应赔偿牛冠中两个月的合同约定的月租金为违约金。惠连公司违反合同约定提前退租，故牛冠中要求惠连公司支付违约金5000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于牛冠中主张的各项经济损失5000元，其仅提交了60元的水费损失的证据，未提交其他证据，而牛冠中主张的违约金已足以弥补该项损失，故对于牛冠中要求赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，户建慧作为惠连公司的法定代表人，在与牛冠中签署租赁合同时应为履职的过程，但在合同履行过程中均以自己的个人账户支付牛冠中租金，且未提交任何证据证明公司财产独立于自己的财产，故牛冠中要求户建慧与惠连公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、牛冠中与北京惠连万家房地产经纪有限公司于二○一六年十一月十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年八月十五日解除。二、北京惠连万家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付牛冠中租金7667元。三、北京惠连万家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付牛冠中违约金5000元。四、户建慧对本判决第二项、第三项确定的北京惠连万家房地产经纪有限公司的给付金钱义务承担连带责任。五、驳回牛冠中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元、公告费（以实际票据为准），由北京惠连万家房地产经纪有限公司、户建慧负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  李 笑二〇二〇年六月八日法官助理  刘海渊书 记 员  扈艳杰