北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3033号原告:夏江，女，1970年1月22日出生，住北京市延庆区。被告：訾景泽，男，1982年7月7日出生，住北京市延庆区。原告夏江与被告訾景泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。夏江、訾景泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏江向本院提出诉讼请求：要求被告退还押金2800元、剩余房屋租金2900元、取暖费2500元，以上共计8200元。事实与理由：2017年11月，夏江通过被告租赁了位于北京市延庆区妫水北街××号×层1039室房屋（以下简称涉案1039室房屋），后由于涉案1039室房屋存在漏水，夏江于2019年12月21日微信告知被告不再续租、将要搬离等情况，并于2019年12月24日搬离涉案1039室房屋。现夏江起诉至法院要求被告退还相关费用。訾景泽辩称，不同意夏江的诉讼请求。由于原、被告没有进行正式的合同解除交接手续，原告当初承诺的家居未留下、其使用不当使得房屋漏水，导致不能正常继续出租，双方合同没有解除，不同意退还押金、剩余房屋租金。取暖费没有交到訾景泽手中且已经自然消耗掉，也不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实,本院认定如下：1.2017年11月5日，丁杰作为委托人（甲方）与作为受托人的（乙方）訾景泽签订《房屋出租委托协议》《租赁房屋委托授权书》，内容包括：丁杰将其“名下涉案1039室房屋委托訾景泽出租且授权訾景泽收取房屋租金及签署该房管理并转租给他人的租赁协议”，委托期内出租该房的各项事宜由訾景泽管理并负责，其中约定房屋委托出租租金为2700元/月，自2017年11月6日自2020年11月5日止。2.2017年11月26日訾景泽作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）周斌签订《北京市房屋租赁合同》，内容包括：房屋所有权人为丁杰；居住人数为3个人；租赁期自2017年11月28日至2019年5月27日，租金为2800元/月；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋附属物品、设备设施，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；押金2800元自租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第七条合同解除第三款第三项约定甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；第七条合同解除第四款第五项乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；第十一条其他约定事项“合同到期后屋内设施、物品，乙方承诺不拆除、不移走”。3.自《北京市房屋租赁合同》履行过程中周斌搬离涉案1039室房屋，后续房屋租金均由夏江给付给訾景泽。夏江与訾景泽于2019年5月27日《北京市房屋租赁合同》到期后又达成口头续租涉案1039室房屋一年、月租金为2900元的约定，后未补签书面租赁合同。2019年10月26日，夏江通过微信转账给訾景泽2019年11月、12月和2020年1月共三个月的房屋租金。租赁期间，夏江向涉案1039室房屋物业交纳4000.8元取暖费。2019年12月21日，夏江通过微信告知訾景泽不在续租、准备搬离涉案1039室房屋，其中訾景泽通过微信语音表示到12月底的取暖费夏江得付了。2019年12月24日，夏江搬离涉案1039室房屋。对当事人有争议的证据和事实,本院认定如下：1.夏江提交押金收条（内容为今收到周斌交来涉案1039室房屋租房押金2800元，收款人为訾景泽，落款日期为2017年11月26日）、转给周斌5000元微信转账截图，拟证明押金系夏江给付周斌，周斌给付訾景泽。訾景泽认可收条的真实性，但其表示记不清是谁给付，不认可上述5000元微信转账截图代表押金。本院认为由于夏江未申请周斌出庭作证、5000元微信转账截图无法与2800元押金达到相符一致的程度，根据优势证据原则均不足以推翻收条上“周斌交来”的陈述，故对于夏江主张其为押金的给付主体不予确认。2.訾景泽提交9张照片和2段视频，拟证明当初和周斌签订《北京市房屋租赁合同》时，周斌曾承诺訾景泽将来搬离涉案1039室房屋时会留下相应的床、沙发、书桌等家具，也正是夏江搬离的时候将相应家具一并带走故訾景泽不同意退还押金、剩余房租及取暖费的原因，并指出《北京市房屋租赁合同》中第十一条其他约定事项“合同到期后屋内设施、物品，乙方承诺不拆除、不移走”佐证。夏江对此承诺予以否定。本院认为由于訾景泽没有提交交接房屋的物品清单，对于合同中约定不拆除和移走的设施与物品无法核对，且其和周斌关于搬离时保留家具的口头承诺未有其他证据予以佐证，本院对此不予确认。3.庭审中，夏江和訾景泽对于交付钥匙等表述不一又均未提交相应证据，且双方未主张相应诉讼请求，本院对此不予认定。本院认为,本案焦点问题包括，其一诉讼主体问题，关于出租人的确定，訾景泽在得到房屋所有权人丁杰的合法授权后依约向房东丁杰交纳固定租金，并以訾景泽自己的名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金，各当事人分别依据各自合同主张权利。夏江在明知房屋所有权人非訾景泽的情况下明确表示选择其租赁合同的相对方訾景泽作为出租人，本院不持异议。其二原、被告之间租赁合同的解除时间。夏江与訾景泽均认可《北京市房屋租赁合同》约定的实际居住人包括周斌和夏江；《北京市房屋租赁合同》到期前原签订合同主体周斌已搬离涉案1039室房屋；周斌搬离时通知訾景泽之后的房屋租金等事宜联系夏江；周斌搬离后夏江确依约向訾景泽履行了相应的给付房租等承租人义务，上述行为可视为夏江继受了《北京市房屋租赁合同》承租人的角色。夏江与訾景泽于《北京市房屋租赁合同》2019年5月27日到期后重新达成口头续租涉案1039室房屋一年、月租金为2900元的约定，后未补签书面租赁合同。法律规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，双方均有任意解除权，一方可在履行提前通知义务前提下要求解除。庭审中，双方均认可夏江于2019年12月21日通过微信告知訾景泽不在续租、准备搬离涉案1039室房屋，訾景泽对此进行了回复表示“到12月底的取暖费你（夏江）得付了”，虽然原、被告双方诉讼中均不主张确认合同解除，庭审中经询问直至夏江起诉前双方均未再就此租房纠纷联系过，至此本案租赁合同目的已无法实现，本院依法确定夏江与訾景泽的合同解除时间为2019年12月21日。其三原、被告之间租赁合同解除后果问题。法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院根据现有证据无法确定押金的支付主体，故对于夏江要求返还押金的诉讼请求不予支持。夏江向訾景泽主张返还其搬离后未实际使用租赁房屋的租赁费2900元，本院予以支持。关于取暖费，综合考虑訾景泽的微信回复截图“到12月底的取暖费你（夏江）得付了”及夏江的实际居住情况等，夏江主张訾景泽退还2500元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告訾景泽于本判决生效后七日内给付原告夏江房屋租金2900元、取暖费2500元，以上共计5400元；二、驳回原告夏江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告訾景泽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 薇二〇二〇年六月十六日法官助理  王 华书 记 员  刘尚帅