北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13052号原告：宫庆伟，男，1990年1月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郎菲，北京俊理律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙冉，北京俊理律师事务所实习律师。被告：王美云，女，1957年6月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律服务工作者。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告宫庆伟与被告王美云、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宫庆伟及其委托诉讼代理人郎菲、孙冉，被告王美云的委托诉讼代理人宋明博，第三人链家房地产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫庆伟向本院提出诉讼请求：1.判令王美云向我支付未如实陈述户籍登记情况的违约金88935元（以2310000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年3月9日计算至2019年5月25日）；2.判令王美云支付我房屋漏水维修费34500元及物品损失2000元；3.诉讼费由王美云负担。事实和理由：2019年03月09日，在链家房地产公司的居间服务下，宫庆伟与王美云签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定宫庆伟购买王美云坐落于北京市丰台区丰西北里27号房屋，建筑面积51.04平方米，总价款为2310000元。同日，宫庆伟、王美云与链家房地产公司签订《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，约定对宫庆伟与王美云房屋买卖交易，链家房地产公司提供居间服务和房屋交易保障服务。依据上述合同约定，自2019年03月09日至2019年05月05日期间，宫庆伟按时向王美云支付全部房屋价款，并向链家公司支付全部居间代理费及保障服务费。宫庆伟与王美云在合同中约定涉案房屋现无户籍登记。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。以上合同签订后，链家地产工作人员告知，其向派出所核实“确认没有户口”，据此，宫庆伟向王美云退还户口迁出保证金50000元。2019年05月25日，宫庆伟在北京市公安局丰台分局看丹派出所办理房屋户籍迁入时，才发现案外人刘某人的户籍登记在涉案房屋内。王美云和链家房地产公司隐瞒事实，其行为严重违反合同约定，其违约行为给原告造成巨大损失。《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（三）项，约定出卖人确认该房屋主体结构内否存在漏水（漏水指房屋顶部发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋前完成修复。如出卖人未修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应承担全部维修费用；因房屋维修影响买受人使用的，出卖人另应赔付买受人因此所受的实际损失。王美云交接房屋后，2019年10月31日，宫庆伟入住，居住仅3个月左右，至2020年02月13日，北京第一场小雪，涉案房屋中的主卧室和次卧室的顶层，开始出现严重漏水情况，导致墙皮脱落，被雨水浸泡的床垫、褥子等床上用品产生异味，已严重影响宫庆伟的正常居住。宫庆伟多次与王美云和链家地产沟通屋顶维修事宜，均未果。无奈，2020年02月14日，宫庆伟与北京宏达佳业建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，只得先行委托其维修漏水屋顶。王美云在明知涉案房屋存在严重瑕疵，影响正常居住使用的情况下，隐瞒真相，应承担赔偿责任，故诉至法院。王美云辩称，我在涉诉房屋过户前与宫庆伟、链家房地产公司的工作人员一起去派出所核实户籍情况，派出所答复没有户籍登记信息，宫庆伟经核实后将户口保证金退还给我，后来宫庆伟告知我涉诉房屋上有户籍，我才得知这一情况。涉诉房屋是我单位分配所得，我住进后并未落户，故不知道涉诉房屋还有其他人的户籍，经查询，得知该房屋曾分配给我的同事，他的户籍在此，故联系同事，同事于第二天将户籍迁出，并未给宫庆伟造成任何损失。关于宫庆伟所称的房屋漏水一事，2019年9月9日，北京下了特大的雨，如果房屋漏水，2019年9月26日，宫庆伟和我进行房屋交接时，却没有漏水痕迹，宫庆伟所提交的照片可以看出房屋的状况与我们交房时已有差异，不排除是宫庆伟后续装修导致房屋漏水，且涉诉房屋系顶层，如有漏水，维修房顶的义务主体是物业或开发商，而不是我方。总之，我不同意宫庆伟的全部诉讼请求。链家房地产公司述称，我公司工作人员与宫庆伟和王美云一同去派出所查询户口，派出所称没有户口登记，宫庆伟核实后才退还了户口保证金。房屋不存在漏水的情形，我公司工作人员向原房主和租户核实过没有漏水，交房时也没有漏水的情况，我公司知道漏水已经距离过户时间三、四个月了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月9日，王美云作为出卖人，宫庆伟作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宫庆伟购买王美云位于北京市丰台区丰西北里27房屋。出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。该房屋现有户籍情况为：无户籍登记。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，双方签订《补充协议》，内容包括：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）50000元（大写）伍万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于不晚于办理权属转移登记手续前5个工作日以理房通支付的方式支付甲方。经查，北京市丰台区丰西北里27号户籍登记有案外人二人，该二人于2019年5月25日迁往丰西北里89号。庭审中，本院询问宫庆伟有无核实涉诉房屋的户籍信息，宫庆伟称链家房地产公司的工作人员带买卖双方一起去派出所核实户籍信息，但链家房地产公司的工作人员故意不让其接近户籍民警，宫庆伟称当时亦准备直接询问户籍民警，但链家房地产公司的工作人员以各种理由推脱。庭审中，宫庆伟提交照片、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同书》、发票、微信聊天记录，拟证明涉诉房屋存在漏水情形，宫庆伟为维修楼顶及室内共支付维修费用34500元。王美云对此不予认可，称房屋漏水一事与其无关，2019年9月9日，北京有特大暴雨，双方于2019年9月26日进行房屋交接，当时房屋没有漏水情形，宫庆伟于2020年2月14日才声称漏水，距离交房已经长达5个月，期间有多次降水包括强降水，宫庆伟均未主张房屋漏水。不排除是他装修造成房屋漏水，宫庆伟将整个屋顶均作了装修，屋顶不可能都漏水，总之，对证据的真实性及证明目的均不认可。庭审中，宫庆伟提交视频，拟证明房屋当时漏水情况，该份证据显示涉诉房屋内漏水点呈线性分布。王美云不认可证据的真实性，认为房顶漏水应该找物业。经询问，宫庆伟称其主张的物品损失系因房屋漏水造成，但无证据提交。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王美云与宫庆伟明确在合同中约定涉诉房屋无户籍登记，链家房地产公司与宫庆伟、王美云共同核实涉诉房屋户籍登记情况后，宫庆伟将户口保证金退还王美云。至此，无法确认王美云对涉诉房屋存有户籍登记情况应知或明知而未作如实陈述。宫庆伟称链家房地产公司工作人员在买卖双方核实房屋登记情况时不允许其向民警直接询问，与常理不符，本院难以采信。王美云与宫庆伟在合同中约定涉诉房屋无户籍登记，等同于承诺宫庆伟在取得涉诉房屋的不动产登记证书后享有随时将户籍迁入的权利，后宫庆伟欲将户籍迁入时发现涉诉房屋有案外人户籍登记信息，经王美云联系户籍登记人员，该案外人于第二日将户籍迁出。王美云确存在未如期将户籍迁出的违约情形，宫庆伟主张违约金的金额有误，本院予以调整。双方在合同中约定王美云确认房屋不存在漏水的情况且承担维修义务的区域为房屋主体结构，且明确房屋主体结构不含公共区域（如公共管道、外墙、屋顶等），结合宫庆伟本人提供的漏水视频和涉诉房屋的客观情况及宫庆伟维修屋顶的情况，可以认定公共区域（屋顶）漏水造成涉诉房屋漏水，关于宫庆伟主张的房屋漏水维修费，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。关于物品损失，宫庆伟未提交证据，王美云对此亦不予认可，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、王美云于本判决生效之日起七日内给付宫庆伟违约金1155元；二、驳回宫庆伟的其他诉讼请求。案件受理费1404元，由宫庆伟负担1379元（已交纳），由王美云负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  冯大伟二〇二〇年六月二十二日书记员  王蓉梅