北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初36857号原告：朱双喜，男，1963年9月1日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××委托诉讼代理人：张秀华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽梅，朱双喜之妻，无业，住北京市丰台区。被告：张贵生，男，1958年6月16日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。被告:金国丽，女，1958年7月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：刘晓野，北京市博天律师事务所律师。原告朱双喜与被告张贵生、被告金国丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱双喜之委托诉讼代理人张秀华、张丽梅，被告张贵生之委托诉讼代理人杨永杰，被告金国丽之委托诉讼代理人刘晓野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱双喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告张贵生继续履行双方房屋买卖合同，将涉案房屋所有权证办理到朱双喜名下；2、判令被告张贵生、金国丽将涉案房屋交还原告朱双喜；3、判令张贵生、金国丽赔偿原告经济损失42000元（按照房屋租金每月6000元计算，暂计自2017年12月5日至2018年6月30日，具体数额计算至二被告将涉案房屋交付给原告之日止）；4、判令二被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2015年1月25日，卖方张贵生与买方朱双喜签订了《北京市二手房屋买卖合同》。该合同约定：“张贵生将其所有的、位于北京市海淀区京泉馨苑小区x号楼x单元x室卖给朱双喜，价格为290万。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人承诺没有户口关系与本房屋有关。出卖人应当在签订本合同后将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因导致买受人不能取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起一日内退还买受人全部付款，按照银行同期贷款利率的3倍付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”等内容。上述合同签订后，朱双喜支付给张贵生全部房款290万元（以现金方式支付定金20万元，其余270万银行汇款）。张贵生将房屋交付给了朱双喜。之后，朱双喜将房屋出租。朱双喜要求张贵生办理房屋过户手续，张贵生均以各种理由推诿。2017年12月5日，张贵生老婆金国丽公然违法撵走承租人，抢占了诉争房屋。为此，朱双喜多次与张贵生、金国丽沟通，要求返还房屋，均遭到拒绝，期间，还动用了110。警方的态度是通过法律手段解决。为避免双方再次发生严重冲突，朱双喜表现了极大的觉悟与克制，没有再强行占回房屋，而是多次与张贵生、金国丽电话与当面沟通，要求两被告还回诉争房屋，未果。2018年2月，金国丽向海淀区人民法院提起诉讼，要求法院确认诉争房屋买卖合同无效。海淀区人民法院于2018年5月12日下发(2018)京0108民初12884号民事判决书。该判决书确认了诉争房屋买卖合同有效，驳回了金国丽的全部诉讼请求。该判决书于2018年6月19日发生法律效力。合同依法签订，合法有效，双方均应全面履行，张贵生未按约履行合同，金国丽抢占房屋，损害朱双喜的利益，故诉至法院。诉讼过程中，朱双喜变更诉讼请求如下：1、请求判令张贵生退还朱双喜全部购房款290万元；2、请求判令张贵生支付朱双喜已付购房款利息，以290万元为基数，按照人民银行同期贷款利率3倍计算，自2017年12月5日开始计算至实际付清之日止；3、请求判令张贵生支付朱双喜房屋差价损失310万元，房屋现值申请鉴定；4、请求判令张贵生支付朱双喜违约金290万元；5、请求判令张贵生承担本案评估费用、诉讼费用；6、请求判令金国丽承担上述连带责任。张贵生辩称：本案的涉案房屋是拆迁置换，拆迁院落是海淀区闵庄x号，该院落系家庭成员共有财产，析产前所得利益至今未分割，共有人是四人，为张贵生、金国丽及其亲属，四人作为共有人未做析产，房屋共有，所以我方认为本案涉案合同应当解除，在法律上构成了履行不能。关于张贵生是否能够承担相应的违约责任，请法院依法判决，但目前张贵生本人重病多年，经济能力有限，短期内无法返还朱双喜购房款，也无力承担法定的违约责任，现状就是张贵生、金国丽的退休金账户被法院查封，已经丧失生活能力，所以无法偿还。诉讼过程中，张贵生曾提出反诉，要求解除其与朱双喜就海淀区京泉馨苑小区x号楼x单元x号房屋所签买卖合同，后于2020年4月25日撤回反诉。金国丽辩称：朱双喜既不同意解除合同，又主张违约责任，前后矛盾。其要求张贵生承担的退还房款、承担违约责任等诉求，请法院依法裁判，但关于要求金国丽承担连带责任，请求法院驳回，其主张没有事实和法律依据，房屋买卖合同是朱双喜与张贵生签订，与金国丽无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月25日，张贵生作为出卖人与买受人朱双喜签订《北京市二手房屋买卖合同》，主要约定张贵生以290万元的价格将位于北京市海淀区京泉馨苑小区x号楼x单元x室房屋（以下简称x房屋）售予朱双喜，房屋面积为95.35平方米。2018年2月，张贵生之妻金国丽以确认合同无效为由，将张贵生与朱双喜诉至本院，要求确认张贵生与朱双喜就前述x房屋所签买卖合同无效。本院经审理后，于2018年5月22日作出（2018）京0108民初12884号民事判决书，判决驳回了金国丽的诉讼请求。该判决已于2018年6月19日生效。2018年6月7日，张贵生取得102房屋不动产权登记证书，证书编号为京（2018）海不动产权第0031558号，主要记载事项如下：权利人张贵生，共有情况房屋单独所有，坐落海淀区京泉馨苑南里x号楼x层x单元x，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质划拨/按经济适用住房管理，用途住宅，房屋建筑面积95.31㎡。另查，现x房屋设立抵押权情况如下：1、抵押人张贵生与抵押权人北京宝瑞通典当行有限责任公司丰北桥分公司于2018年6月12日签订《主债权及不动产最高额抵押合同》，被担保最高债权金额为330万元，抵押权登记日期2018年6月13日，因所有贷款已还清，抵押权注销日期为2018年9月5日。2、张贵生（借款人、抵押人）与国投泰康信托有限公司（贷款人、抵押权人，以下简称国投公司）于2018年8月29日分别签订《信托贷款合同》、《抵押合同》，金国丽作为张贵生之配偶，亦在该两份合同中签字确认。办理抵押权登记手续时张贵生与国投公司又签订了内容相同的《主债权及不动产抵押合同》，被担保的主债权金额为330万元，债务履行期限为2018年8月29日至2019年8月24日，抵押权登记日期为2018年8月31日，现抵押权登记尚未注销。同时，前述《信托贷款合同》、《抵押合同》已分别办理赋予强制执行效力公证书。国投公司于2018年9月6日通过中国光大银行账户向张贵生发放贷款330万元。2019年1月，朱双喜以确认合同无效纠纷为由，将张贵生、国投公司诉至本院，要求确认张贵生与国投公司所签前述抵押合同无效并解除102房屋抵押登记手续。现该案正在审理中。本案诉讼过程中，在朱双喜变更诉讼请求前，本院反复向朱双喜释明，102房屋已设立抵押权，询问其是否愿意代抵押人张贵生清偿相关债务，但朱双喜以经济能力不足为由予以拒绝，经询，张贵生、金国丽亦明确表示无经济能力偿还国投公司贷款。在朱双喜变更诉讼请求后，本院反复询问其是否要求解除双方房屋买卖合同，朱双喜答复本院“不主张撤销合同，不主张解除合同，认为合同是有效的，就要求被告承担违约责任，我方只是不要求继续履行而已，为何要解除合同”。法庭辩论结束后，朱双喜于2020年4月28日向本院邮寄《增加诉讼请求申请书》，要求“确认房屋买卖合同解除”。本案诉讼过程中，经朱双喜申请，本院于2018年9月10日作出（2018）京0108民初36857号民事裁定书，查封张贵生名下102房屋，查封期限自2018年10月31日至2021年10月30日。朱双喜以中国平安财产保险股份有限公司出具的保单保函作为担保，并支付保全费5000元。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。朱双喜与张贵生签订的《北京市二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张贵生作为出卖人，负有向朱双喜交付房屋，并转移房屋所有权的主要合同义务。房屋买卖合同履行过程中，张贵生在x房屋上设立抵押权作为其向国投公司贷款的担保，导致x房屋的所有权转移产生法律障碍。张贵生在将房屋出售给朱双喜后，在房屋上设立抵押权，其对于妨碍朱双喜的合同权利行使存在明显的主观恶意，应当承担相应的责任。本案中，朱双喜在变更诉讼请求后，要求张贵生退还全部购房款290万元并支付利息、赔偿房屋差价损失及违约金。但前述主张系基于双方房屋买卖合同解除而产生的法律后果，但本案诉讼过程中，经本院反复询问，朱双喜拒绝主张解除双方房屋买卖合同，故本院对其诉讼请求不予支持。朱双喜此后虽向本院邮寄了《增加诉讼请求申请书》，但原告增加诉讼请求，应在法庭辩论结束前提出，故朱双喜可就张贵生的违约行为，另案主张相应的违约责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条之规定，判决如下：驳回朱双喜的全部诉讼请求。保全费5000元，由朱双喜自行负担，已交纳。案件受理费425元，由朱双喜自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  梁 珊人民陪审员  施燕涛人民陪审员  王向红二〇二〇年六月十日书 记 员  刘佩瑶