黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终893号上诉人（原审被告）：吴铁权，男，1977年11月6日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟艳权，男，1972年12月26日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原审第三人：大庆凯歌天成房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县新曙光街（远大丽景商服楼B区）。法定代表人：吕双贵，职务董事长。委托诉讼代理人：于海英，黑龙江海鹰律师事务所律师。上诉人吴铁权因与被上诉人牟艳权、原审第三人大庆凯歌天成房地产开发有限公司（以下简称凯歌天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初3739号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴铁权向本院提起上诉请求：一、撤销原判，依法驳回被上诉人牟艳权的诉讼请求；二、本案案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决证据认定和采信不当，证明责任分配有误，致使一审法院事实认定错误。（一）本案是被上诉人提起的合同解除之诉。人民法院首先要查明被上诉人起诉的诉讼标的即要解除的“房屋买卖合同”，合同是有相对性的，买卖合同只有买卖二方主体，不可能存在第三人。而被上诉人起诉要解除的买卖合同具有三方主体，在庭审中，被上诉人没有就其诉讼请求提供证据证实，该房屋是上诉人与李某1签订房屋买卖协议后到开发商处出具的《认购书》，该认购书是对上诉人李某1之间买卖合同的进一步确认，也就是在该开发商处承认李某1对涉案房屋有处分权，且该房屋不存在一房多卖的情形，就是在李某1签订合同后去开发商处更名到上诉人名下时，上诉人才第一次认识被上诉人，是李某1找来的到开发商这来配合出具《认购书》并确认该房屋已由李某1出卖给上诉人的。上诉人与被上诉人就涉案房屋没有任何瓜葛，也无任何权利义务关系，根本就不存在买卖合同关系。（二）上诉人在一审已举示了充分证据证实自己的抗辩和反驳观点，能够证实自己取得涉案房屋的正当性和合法性，证据之间形成完整的证据链条，而一审法院不遵守证据认定规则而错误地认定案件事实。二、一审判决适用法律错误。错误的认定案件事实导致错误地适用法律，上诉人与被上诉人根本没有直接的买卖合同关系，且没有约定24万元的房款，一审法院仅凭被上诉人单方陈述就认定案件事实，并确定合同目的无法实现是错误的。牟艳权答辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人在第三人处冒领房屋后并且占有使用，其附随的就是付款义务，不存在催告解除的情况。牟艳权向一审法院起诉请求：1.要求解除原告和第三人与被告签订的丽江新城小区C7栋2单元702室商品房买卖合同；2.要求被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告返还涉案房屋。一审法院认定，第三人凯歌天成公司是肇源县肇源镇丽江新城小区楼房开发单位，原告牟艳权系该小区部分楼盘的实际施工人。2015年12月25日，凯歌天成公司以上述小区C7号楼2单元702室（建筑面积约94.09㎡），按3,430元/㎡核款322729元抵顶牟艳权的工程款，并经原告牟艳权同意将上述房屋开具到被告吴铁权名下，并出具《丽江新城认购书》及收据，收据记载：交款单位吴铁权，收款方式处注明牟艳权,凯歌天成公司称收据标注收款方式“牟艳权”及全款抵账均是确认以楼抵牟艳权工程款的事实。被告吴铁权已缴纳案涉房屋2015年至2019年的电梯费、物业费及2017年、2018年的取暖费，并于2019年8月12日向第三人凯歌天成公司缴纳案涉房屋大修理基金及燃气初装费合计9994元，上述所有费用均系2019年所交。被告吴铁权称原告将案涉房屋抵给案外人贺艳辉，贺艳辉欠李某1劳务费又将该房屋抵给李某1，后李某1以27万元的价格卖给被告。2019年5月26日被告将案涉房屋对外出售，案外人张景会与卖房人（被告称系其亲属）电话联系，其亲属称案涉房屋系别人欠她钱顶给她的，她并没有把钱交付给原告牟艳权，也不是在原告处买的房子。另查明，丽江新城C7号楼预售许可证号为13081064，已于2015年9月23日申请预售许可，案涉房屋C7号楼2单元702室现由被告占有使用。一审法院认为，本案中被告吴铁权与第三人凯歌天成公司于2015年12月25日签订的《丽江新城认购书》项下的房屋系原告牟艳权的工程抵账楼，在未办理产权证的情况下由原告出卖给被告吴铁权。第三人凯歌天成公司虽然为被告出具322729元收据一张，但该收据仅能确认第三人以楼房抵顶原告牟艳权工程款的事实，系第三人与原告之间的债权债务结算，被告吴铁权并未向原告或第三人直接交付案涉房屋的价款。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案涉房屋系原告所有，且经原告同意第三人才将房屋直接开具到被告名下，该房屋的实际出卖人应为原告，被告应将房屋价款交付给原告，因被告一直未向原告交付价款的行为已经构成根本违约，故原告请求解除丽江新城小区C7栋2单元702室《丽江新城认购书》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，因《丽江新城认购书》依法予以解除，被告继续占有该房屋系无权占有，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告吴铁权称其在李某1处以27万元购买案涉房屋，该房屋系贺艳辉抵给李某1，贺艳辉与原告之间存在经济往来的抗辩理由。本院认为，被告吴铁权出示的两份证人证言、房屋买卖协议和收据等证据仅能证明其与案外人李某1存在书面合同关系，均不是针对本案的原告，对原告无法律上的约束力。且被告亲属曾于2019年5月份代为出售该房屋，其在录音中称该房屋系别人欠钱顶给她的，与被告吴铁权所称在李某1处购买该房屋相矛盾。原告仅仅为被告出具《丽江新城认购书》，因被告并未向原告实际交付楼房价款，也无法证明原告与案外人贺艳辉存在债务关系，故原告有权依法解除上述合同。关于被告称原告诉讼时效已过的抗辩理由，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，原告的解除权系形成权而非请求权，适用除斥期间的有关规定，因双方并未约定解除权的行使期限，也不存在相对方吴铁权催告的情形，故原告的解除权并未消灭。被告的上述抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、依法解除被告吴铁权与第三人大庆凯歌天成房地产开发有限公司签订的丽江新城小区C7栋2单元702室《丽江新城认购书》；二、被告吴铁权于本判决生效之日起30日内将丽江新城小区C7栋2单元702室返还给原告牟艳权。案件受理费6140元，减半收取3070元，由被告吴铁权负担。在二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院经审理查明，因原审第三人凯歌天成公司与被上诉人牟艳权之间存在债权债务关系，原审第三人凯歌天成公司将其开发的肇源镇丽江新城小区C7号楼2单元702室（建筑面积约94.09㎡）抵顶给牟艳权，牟艳权又将此房抵顶给案外人贺艳辉，贺艳辉将此房抵顶给李某1，经李某2介绍，吴铁权从李某1处以27万元的价格购买了上述房产。2015年12月25日，牟艳权、吴铁权共同来到原审第三人处完成了在原审第三人凯歌天成公司的更名，吴铁权于同日与凯歌天成公司签订了《丽江新城认购书》，凯歌天成公司工作人员耿彦为吴铁权出具了收据，收据上记载“交款单位：吴铁权，收款方式：牟艳权，人民币：叁拾贰万贰仟柒佰贰拾元整，收款事由：新城C7#2—702全款抵账”。因牟艳权欲将此房出售给他人，2019年8月，上诉人吴铁权在原审第三人处办理了房产交接手续，并交纳了拖欠的物业费及取暖费。另查明，丽江新城C7号楼预售许可证号为13081064，已于2015年9月23日申请预售许可，案涉房屋C7号楼2单元702室现由上诉人吴铁权占有使用。本院认为，本案争议的焦点问题：被上诉人牟艳权与上诉人吴铁权之间是否形成房屋买卖合同关系，被上诉人牟艳权能否向吴铁权主张要回涉案房屋。现上诉人吴铁权主张其与被上诉人牟艳权之间不存在房屋买卖合同关系，而被上诉人牟艳权主张双方之间系房屋买卖合同关系，对此本院评判如下：上诉人吴铁权申请证人李某1、李某2出庭作证，根据李某1、李某2的证言，能够证实涉案房屋是由李某1通过李某2介绍卖给吴铁权的；李某1与贺艳辉之间的通话录音可以佐证李某1的房产是经与贺艳辉抵账而来，贺艳辉就涉案房产已与牟艳权形成了以房抵债的合意；根据《丽江新城认购书》及收据，可以认定虽然协议名为“认购书”，但已载明房屋座落、价款，并已交付完房款，故就涉案房产原审第三人凯歌天成公司已与吴铁权形成事实上的房屋买卖合同关系。以上证据已形成证据链条，能够证实吴铁权房屋的来源系李某1、贺艳辉及牟艳权之间以房抵债后，李某1出卖给吴铁权。虽然被上诉人牟艳权举示的《丽江新城认购书》与上诉人吴铁权举示的《丽江新城认购书》相比，下方有牟艳权的签字，但该签字行为并不意味着形成房屋买卖合同关系的双方当事人是牟艳权与吴铁权，因为依据双方举示的《丽江新城认购书》的内容以及收据上的记载，以及牟艳权与吴铁权、李某1到原审第三人处签订合同的行为看，牟艳权签字的目的在于认可其与原审第三人凯歌天成公司的债权债务关系已用涉案房产抵顶完毕。故本院根据双方举示的证据，认为吴铁权举示的证据能够形成证据链条，其证据优势于牟艳权举示的证据，且符合常理。现吴铁权已在开发商处办理了房屋交接手续，故上述以房抵债的行为已经履行完毕。故被上诉人牟艳权主张其与吴铁权之间存在房屋买卖合同关系，证据不足，且与事实不符，本院不予支持。由于上诉人吴铁权已办理产权交接手续，且已实际入住，因此，被上诉人牟艳权无权索要涉案房产。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初3739号民事判决；驳回原审原告牟艳权的诉讼请求。二审案件受理费7970元，由被上诉人牟艳权负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  金 玉审判员  王 丹二〇二〇年六月二十三日法官助理姜海涛书记员刘婷