重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初21562号原告：重庆北洲实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道，统一社会信用代码91500112202811725N。法定代表人：何建林，执行董事。委托诉讼代理人：张玉霞，重庆中渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦然，重庆中渡律师事务所实习律师。被告：施国彬，男，1981年1月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆北洲实业（集团）有限公司（以下简称北洲公司）与被告施国彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北洲公司的委托诉讼代理人张玉霞、被告施国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北洲公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付截止2019年10月19日的欠缴租金475160元；2．判令被告向原告支付从2017年1月1日起至实际支付之日止按日百分之五计算的违约金。事实及理由：2016年6月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区洋河北路X号鼎洪·怡苑X栋X-X号房屋出租给被告，租期从2016年6月19日至2018年6月19日止，租金为21879元/月。截至2019年6月16日，被告欠缴租金387644元，同日，原、被告双方达成一致，约定被告自2019年7月16日起每月支付33000元，一年内还清所有余款。截止2019年8月27日，被告共欠原告租金431402元，原告催要无果，遂诉至法院，请求判如所请。施国彬答辩称，1．合同截止期限是2019年6月19日，2019年6月19日至2019年8月19日期间的租金被告不予认可，该期间案涉房屋被告没有使用；2.对2019年6月19日以前的租金387644元予以认可；3．案涉房屋被告在承租的时候就已经被改动过了，被告进行了重新装修，被告不应承担将房屋恢复原状的责任；4．原告主张的违约金计算标准过高，请求调低。本院经审理认定事实如下：位于重庆市江北区洋河北路12号的房屋系北洲公司所有。北洲公司（甲方）与施国彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区洋河北路X号鼎洪·怡苑X栋X-X号房屋出租给乙方，该房屋用于计算租金及其他费用的租用建筑面积为257.4平方米；乙方租赁该房屋作为汽车美容连锁店，甲方应于2016年6月19日将房屋交付乙方，租赁期从2016年6月19日起至2018年6月19日止；租赁期内，双方同意按建筑面积每平方米每月租金85元，租金共计每月21879元，每季度租金共计65637元来计收租金；房屋租金以每三个月预付一次的方式支付，每三个月到期前十日内预交后三个月租金；乙方如按本合同之规定在甲方同意的范围内对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行装修、增建或改建，甲方有权要求乙方恢复房屋原状；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的5%向甲方支付违约金；双方保证其在合同上所预留的联系电话、通讯地址等个人资料的真实性和准确性，若有变化应在变更之日起3日内通知对方，否则对方不承担相关责任，乙方按合同上预留的通讯地址发出的通知，视为对方收到；当事人同意，在乙方根据本合同接受房屋后，任何给予乙方的通知按法定方式送达至乙方江北区洋河北路12号房屋所在地址，也视为乙方收到。2019年7月16日，被告向原告出具承诺书一份，载明租赁合同期满，被告依然继续承租房屋至今，截止2019年6月19日，被告共欠原告租金387644元，其中2016年6月19日至2018年6月19日期间尚欠租金125096元，2018年6月20日至2019年6月19日期间尚欠租金262548元，被告承诺一年内还清所有余款，自2019年7月16日起，每月付33000元。2019年9月19日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，载明租赁期满后，被告未与原告订立书面租赁合同，但仍继续使用案涉房屋至今，双方为不定期租赁关系，原告有权随时解除合同，故原告声明被告与原告订立的不定期房屋租赁合同于2019年10月19日解除，被告应在2019年10月20日前退出租赁房屋，并按原《房屋租赁合同》的约定和原告办理房屋交接手续。2019年9月20日，快递公司将该邮件投放到案涉房屋速递易快递柜中，2019年9月25日，因被告拒收，该邮件被退回。2019年10月21日，被告委托他人将案涉房屋交还原告。另，原告在庭审中陈述，被告欠缴租金的时间为，2017年12月20日至2018年3月19日期间，欠租金59459元；2018年3月20日至2019年9月19日期间，每季度均欠租金65637元；2019年9月20日至2019年10月19日期间，欠租金21879元。以上事实，有《房屋租赁合同》、房产证、律师函、EMS邮寄单及邮件投递记录、承诺书、物业费、水费收据以及当事人的陈述等证据在卷证明。诉讼中，原告自愿将违约金计算方式调整为：以欠缴租金金额为基数，按照年利率24%从2017年12月20日计算至实际支付之日止。原告撤回其部分诉讼请求，系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。2018年6月19日，原、被告双方签订的房屋租赁合同到期，租赁合同本应自然终止，但被告在向原告出具的承诺书中载明合同到期后被告依然继续承租房屋，原告未提出异议，可知，租赁合同到期后双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁关系期间，原告有权随时要求解除合同。原、被告在合同中约定了送达地址，原告向被告邮寄《律师函》要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告于2019年9月25日拒收，应视为被告于拒收当日收到了原告关于2019年10月19日解除合同的通知，双方租赁合同于2019年10月19日解除。关于租金。本院认为，被告向原告承诺截至2019年6月19日尚欠原告租金为387644元，原告亦对该金额予以认可，本院对该欠租期间及金额予以确认。另，2019年6月20日至2019年10月19日期间，被告应支付的租金为87516元（21879元×4个月）。截至2019年10月19日的被告尚欠原告租金共计475160元，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定被告逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的5%向原告支付违约金。原告现自愿将该标准降低为按年利率24%计算，被告认为合同约定的违约金过高，请求本院予以调减，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为按年利率10%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告施国彬于本判决生效之日起五日内向原告重庆北洲实业（集团）有限公司支付截至2019年10月19日的房屋租金475160元；二、被告施国彬于本判决生效之日起五日内向原告重庆北洲实业（集团）有限公司支付逾期支付租金的违约金（其中以59459元为基数，从2017年12月20日起至付清时止，按年利率10%计算；2018年3月20日至2019年9月19日期间，以65637元为基数，从各季度最后一月的19日起至付清时止，分别按照年利率10%计算；以21879元为基数，从2019年9月20日起至付清时止，按年利率10%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7771.03元，减半收取计3885.51元，由被告施国彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年六月一日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清