广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终10739号上诉人（原审被告）：深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司。住所地：深圳市罗湖区东门北路2070号世纪汇鑫大厦1118室。统一社会信用代码：914403002793842662。法定代表人：李振平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪波，广东鹏乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：奥特佳信息咨询（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道沿河路汇鑫花园裙楼二层。统一社会信用代码：914403007330612813。法定代表人：陈红卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：付玲艳，广东爵桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，广东爵桦律师事务所实习律师。上诉人深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司（以下简称世纪汇鑫公司）因与被上诉人奥特佳信息咨询（深圳）有限公司（以下简称奥特佳公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初19177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世纪汇鑫公司上诉请求：1.撤销(2017)粵0303民初19177号民事判决第一项；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决的事实认定存在错误和遗漏，法律适用存在错误。1．深圳市罗湖区汇鑫花园裙楼一层和二到四层（以下简称“案涉物业”)，不同楼层系独立产权，四层楼虽物理相连但功能区分。一楼被出租使用，不会影响二到四层楼的正常使用。2.奥特佳公司在2006到2007年间利用案涉房屋筹建“黄金海岸酒店”，并为此购置大量家具物品。然而“黄金海岸酒店”因资金断裂未能成功开业，奥特佳公司购买的大量家具塞满了案涉房屋第二层。第二层事实上成了奥特佳公司存放物品的大仓库，奥特佳公司是第二层的实际使用人。涉案物业第二层客观上一直是由奥特佳公司实际占用。3.在2008年10月之后，奥特佳公司无任何实际经营行为。其对第二层堆放的物品长期置之不理，在2016年12月12日之前，奥特佳公司没有对涉案物业第二层的新的使用计划。4.涉案物业第三、四层长期空置，奥特佳公司无使用行为和使用计划。5.涉案物业第二、三、四层，除了用于存放奥特佳公司的家具之外，至今没有其他任何使用行为。6.世纪汇鑫公司在2016年12月12日之前对涉案物业第三、四层没有任何的使用行为。世纪汇鑫公司没有妨害奥特佳公司使用案涉物业第二、三、四层的具体行为。7.奥特佳公司于2008年10月书面授权深圳市世纪汇鑫实业有限公司(以下简称为汇鑫集团）代为租售案涉房屋，汇鑫集团转委托世纪汇鑫公司代为办理租售案涉房屋之相关事宜，世纪汇鑫公司因此取得案涉房屋的钥匙。世纪汇鑫公司从2008年开始就持续持有涉案物业的钥匙，奥特佳公司对此是明知的。8.奥特佳公司在2008年10月到2016年12月12日期间，从未明确要求上诉人返还涉案物业二到四层的钥匙。9.世纪汇鑫公司没有具体的侵权行为，奥特佳公司没有实际损失，更不存在具体行为与损失之间的因果关系。10.世纪汇鑫公司于2016年11月18日向奥特佳公司发出了关于督促尽快接收汇鑫花园裙楼物业的书面通知，奥特佳公司承认收到了世纪汇鑫公司发出的该通知但仍然拖延至2016年12月12日才到世纪汇鑫公司处办理收楼的交接手续。11.涉案物业已经被南阳市中级人民法院查封，南阳市中级人民法院禁止任何人使用该物业，并委托世纪汇鑫公司协助执行。12.涉案物业第一层的状态和争议性质，与涉案物业第二、三、四层有根本性的不同。一审判决直接以其他案件针对涉案物业第一层作出的判决作为主要依据处理本案的纠纷，是错误的。13.原审法院举证责任分配方面存在错误，适用证据规则错误。14.原审法院认定世纪汇鑫公司构成侵权并判令世纪汇鑫公司承担侵权的赔偿责任属于适用法律错误。二、原审判决明显不公，若按原审判决执行，可能出现不良社会问题。1.涉案物业第二层的确是奥特佳公司自己在使用，其用于存放自有物品，奥特佳公司一直没有明确主张要将第二层用于其他用途。从奥特佳公司2016年12月12日“收回”物业至今，那些家具至今仍然被存放于涉案物业之中，物业至今未腾空另用或备用。2.涉案物业第三、四层十多年来一直空置，奥特佳公司也承认空置及世纪汇鑫公司未曾使用其第三、四层物业，奥特佳公司将物业空置若干年，然后因为此前的矛盾纠纷，巧妙利用其它案件的判决，转过头来不顾事实向物业公司要求赔偿巨额租金，于法无据、于理不通、于情不合。3.世纪汇鑫公司对涉案物业第二、三、四层无任何的占用行为，也无针对第二、三、四层的侵权行为，没有任何收益，世纪汇鑫公司实在没有动机“强占”涉案物业第二、三、四层。4.世纪汇鑫公司是物业管理公司，只服务汇鑫花园和沁芳名苑两个小规模居住小区，世纪汇鑫公司无其他产业、无其他经营行为和收入来源，世纪汇鑫公司的收入支出均有据可查。物业管理是微利经营的行业，世纪汇鑫公司银行账上的钱款因与奥特佳公司的其他案件而强制执行，其中还包括了小区的维修基金(世纪汇鑫公司曾向执行法院提出异议，但未被受理)。世纪汇鑫公司不应该因本案纠纷赔偿奥特佳公司，何况，世纪汇鑫公司在客观上也根本拿不出一审法院判决的天价赔偿金。若不能改判，世纪汇鑫公司就只能破产、关门。综上，一审判决不公，存在严重错误，依法判决。三、奥特佳公司实际上是雷广志享有100%股权的公司，由雷广志实际控制，王建明只是该公司名义上的法定代表人，王建明没有权利代表奥特佳公司提起本案诉讼，本案诉讼不属于奥特佳公司的真实意思表示。被上诉人奥特佳公司答辩称：一、奥特佳公司于2008年10月31日与汇鑫集团签订书面委托代理合同，授权汇鑫集团代理涉案房屋的租赁事宜，有效期为2008年11月1日起至2009年12月31日止，汇鑫集团并无转委托权。涉案房屋的所有钥匙奥特佳公司都没有向委托方移交，同时，该委托期满后奥特佳公司再没有出具任何委托授权，也没有向任何单位和个人移交涉案房屋的钥匙。2012年世纪汇鑫公司联系奥特佳公司强行要求签订每平方米12元的高额物业管理费合同（购房合同约定管理费3.2每平方米），奥特佳公司予以拒绝。为此世纪汇鑫公司要挟停止服务，并将一楼所有进出口擅自增加门锁锁死，阻止奥特佳公司进入涉案房屋，奥特佳公司多次协调未果。2014年6月，世纪汇鑫公司将涉案物业一楼奥特佳公司的门锁破坏并擅自出租。奥特佳公司得知情况后多次与世纪汇鑫公司交涉，索要返还涉案物业均未果。无奈，奥特佳公司于2015年7月6日向黄贝派出所报警（报警回执号：J44030351000020150700），并于2015年7月向罗湖法院[案号（2015）深罗法民三初字第1258号]起诉世纪汇鑫公司主张权利（一层排除妨碍后可完全使用2、3、4层）。二、有关世纪汇鑫公司多次在上诉状中提到“汇鑫花园裙楼一层和二到四层的物业系独立产权，已经有生效判决确认的一楼出租权是由奥特佳公司使用收益的情况下，世纪汇鑫公司认为一楼被出租使用不会影响二到四层楼的正常使用及二层系奥特佳公司存放物品的大仓库、三四层系因奥特佳公司原因导致长期空置”等。首先，结合双方确认的《物业交接确认书》、《二期商场钥匙移交清单》、《汇鑫花园二期商场物品清单》、《二期商场1-4楼水、电表读数》可知，世纪汇鑫公司实际交接的物业为裙楼一到四层，钥匙清单中包含一楼大门及监控室防火门钥匙、地下室空调机房钥匙、商场四楼防火门及五楼商场电梯机房钥匙，商场一楼至四楼所有的水电表，倘若世纪汇鑫公司不实际占有并控制该区域，为何交接清单中会有所有的钥匙及水电表交接，该交接过程可以明显看出世纪汇鑫公司实际掌控涉案房屋的事实。其次，裙楼一到四层的空调机房是公用的，虽然不同楼层的物业系独立产权，但结合涉案物业的户型图可知，裙楼并不独立，虽有独立楼梯，但整栋裙楼的出入口、设备用房都已由世纪汇鑫公司锁死，防火门也是从里面反锁，整栋裙楼已无法运营使用。所以奥特佳公司根本无法有效使用、进入涉案房产。三、汇鑫花园二期商场物品清单中所列物品，包括第十五项在内2014年6月之前全部在一楼，存放所占范围约300平方米左右。2014年6月世纪汇鑫公司破坏涉案物业门锁，擅自出租给曹兴银时，擅自将汇鑫花园二期商场物品清单中所列物品，除第十五项外，从一层转移至二层，随意堆放，奥特佳公司分别于：（1）2015年7月6日向黄贝派出所报警（报警回执号：J44030351000020150700）主张权利。（2）2015年7月将世纪汇鑫公司起诉至罗湖区人民法院[案号（2015）深罗法民三初字第1258号]，该案中世纪汇鑫公司确认2014年6月其占有涉案物业。（3）2015年12月14日邮寄《要求进场装修及恢复原状的通知》给世纪汇鑫公司，主张权利，奥特佳公司一审时也提交相应的证据证实该份邮寄材料已经由世纪汇鑫公司签收。（4）2017年6月20日，世纪汇鑫公司管理处副主任任立新带领保安人员阻止、殴打奥特佳公司的装修人员，并阻碍装修人员进场，致使装修人员受轻微伤，2017年6月24日，任立新被公安机关治安拘留。（5）2017年9月4日奥特佳公司提起（2017）粤0303民初19177号诉讼（本案）主张权利。四、任何企业经营必须在法律允许范围内展开经营活动，世纪汇鑫公司针对本案上诉好像受到天大的冤屈，但其强行霸占奥特佳公司物业并对外出租，在世纪汇鑫公司侵占、控制涉案物业并对外出租期间，奥特佳公司乞求世纪汇鑫公司需进入涉案物业恢复办公，给予奥特佳公司一个办公室最起码的要求时，世纪汇鑫公司以与其签订租赁合同并向其交纳租金为条件才能同意给予奥特佳公司办公室，俨然是涉案物业的业主自居。涉案物业及所有物品直至2016年12月12日世纪汇鑫公司才正式返还给奥特佳公司，时至今日世纪汇鑫公司仍然强势地通过停水、停电，不让奥特佳公司装修材料进场、殴打、恐吓、要挟等方式非法阻止奥特佳公司行使物权，简直是黑恶势力的代表。世纪汇鑫公司上述令人发指的非法行为导致租赁客户无法进驻，并导致奥特佳公司财务状况不断恶化，面临破产边缘，给奥特佳公司造成的经济损失已超两千万元，就此部分的损失奥特佳公司将保留诉权。（2017）粤0303民初19177号案件的判决仅仅支持了奥特佳公司部分损失，完全不能弥补世纪汇鑫公司给奥特佳公司造成的巨大损失，世纪汇鑫公司在一审时主张诉讼时效的问题，一审法院没有支持奥特佳公司的主张，奥特佳公司没有上诉完全是本着和平共处、互相体谅的基础，拿出最大的诚意解决此事。综上，世纪汇鑫公司非法侵占奥特佳公司的物业事实清楚，其上诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回世纪汇鑫公司的上诉请求并维持原判。被上诉人奥特佳公司向原审法院起诉请求：一、判令世纪汇鑫公司赔偿奥特佳公司深圳市罗湖区沿河路汇鑫花园裙楼商业02-04层房屋占有使用费人民币6797188元（占有使用费按照2015年深圳市房屋租金指导价82元/平方米/月的标准；按照2016年深圳市房屋租金指导价85元/平方米/月的标准，从2015年9月3日起计算至2016年12月12日）。二、本案诉讼费用由世纪汇鑫公司承担。在一审审理过程中，奥特佳公司将第一项诉讼请求变更为：请求判令世纪汇鑫公司赔偿奥特佳公司深圳市罗湖区沿河路汇鑫花园裙楼商业02-04层房屋占有使用费人民币12025180元（占有使用费按照2015年深圳市房屋租金指导价82元/平方米/月的标准；按照2016年深圳市房屋租金指导价85元/平方米/月的标准，从2014年9月3日起计算至2016年12月12日）。一审法院查明：一、奥特佳公司诉曹兴银、深圳市秦汉唐文化艺术品投资有限公司、世纪汇鑫公司、第三人汇鑫集团排除妨害纠纷一案，深圳市中级人民法院作出（2016)粵03民终15602号民事判决书，该判决书确认如下事实：1.2002年，汇鑫集团与奥特佳公司签订《深圳市房地产买卖合同》及补充合同，约定汇鑫集团将位于罗湖区北斗路汇鑫花园二期裙楼第一层商业用房整层即本案涉案房产出售给奥特佳公司。2010年8月11日，涉案房产登记过户至奥特佳公司名下。2008年10月31日，奥特佳公司（甲方）与汇鑫集团（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方同意授权乙方代理该资产的租赁事宜，在月租金人民币70万元以上的价格，代为签订《房地产租赁合同》、合同的备案、代为收取租金、交纳相关的租赁税费等。具体代理事项和权限以甲方出具的《授权委托书》为准。同日，奥特佳公司向汇鑫集团出具《授权委托书》，载明现委托汇鑫集团为代理人，代理期限2008年11月1日至2009年12月31日，代为办理该房产的招租事宜，在月租金人民币70万元以上的价格，代为签订《房地产租赁合同》、合同的备案、交纳相关的租赁税费等。2008年10月31日，汇鑫集团（委托人）向世纪汇鑫公司（受托人）出具《授权委托书》，代理期限从2008年11月1日起直至所代理的以下事项得到妥善解决或我司终止该代理权为止，代为办理该房产的招租事宜，在月租金人民币70万元以上的价格，代为签订《房地产租赁合同》、合同的备案、交纳相关的租赁税费等。世纪汇鑫公司出示了一份奥特佳公司的法定代表人王建明书写的《通知》，内容为“鉴于贵公司奥特佳公司所拥有物业汇鑫花园二期1-4层商场因长期拖欠物业管理费致使我管理处现在处于亏损状态，故我物业管理处决定把此部分物业用于出租以补贵公司欠的物业管理费，特此通知汇鑫二期管理处”。世纪汇鑫公司陈述该条据写于2013年5月10日。奥特佳公司陈述该条据写于2011年10月，是世纪汇鑫公司的工作人员口述，请王建明代写的。2.自2008年起，世纪汇鑫公司开始对外做广告招租涉案物业，世纪汇鑫公司陈述直至2014年6月10日涉案物业才出租出去。3.奥特佳公司法定代表人变更情况：2006年2月8日，法定代表人由马汉洲变更为王建明；2008年10月27日，法定代表人由王建明变更为雷广志；2011年12月12日，法定代表人由雷广志变更为洪重禧；2012年4月11日，法定代表人由洪重禧变更为王建明；2012年6月11日，法定代表人由王建明变更为洪重禧；2012年8月9日，法定代表人由洪重禧变更为王建明。该判决认为世纪汇鑫公司提供的王建明书写的《通知》，该《通知》内容属于世纪汇鑫公司给奥特佳公司发函的内容，王建明只是代为书写，并没有在该《通知》上签名确认，且该《通知》并没有向奥特佳公司送达，因此该《通知》内容不能得出奥特佳公司已经同意世纪汇鑫公司出租一层物业的结论，无论王建明是否是奥特佳公司的法定代表人，并不影响该《通知》对奥特佳公司没有约束力。该判决书认定世纪汇鑫公司没有取得奥特佳公司的同意，擅自处分奥特佳公司物业的使用权，侵害了奥特佳公司作为所有权人的合法权利，应承担相关侵权赔偿责任，世纪汇鑫公司应将涉案物业归还奥特佳公司，并赔偿奥特佳公司占用期间的损失即占有使用费2766723.88元。二、2016年12月12日，世纪汇鑫公司将涉案物业归还奥特佳公司，双方办理了涉案物业的移交手续。奥特佳公司已经收到世纪汇鑫公司交还的涉案物业钥匙，并确认已经全面接受涉案物业。双方同时确认了涉案物业的水、电表读数及物品清单。三、奥特佳公司主张世纪汇鑫公司拒绝将涉案房屋水电开通给奥特佳公司使用，并提交罗湖区黄贝办事处出具的《关于黄办信【2016】0023号信访的复函》予以证明。该复函载明“王建明先生：您来访反映贵公司奥特佳公司与汇鑫花园物业因管理费问题被停水停电的投诉已收悉，现回复如下：经调查了解，贵公司物业（汇鑫花园2期1至4层裙楼）与汇鑫花园管理处存在物业费经济纠纷问题，已由罗湖区法院立案，等待法院判决中。就目前贵公司物业停水停电一事，我办于2017年1月3日上午，组织双方进行了协调，你要求管理处对贵公司物业恢复提供水电相关服务，汇鑫花园管理处赖瑞佳主任当面向您承诺会尽快跟总公司（世纪汇鑫公司）反映情况给予解决。于2017年1月11日上午，汇鑫花园管理处赖瑞佳主任来电回复称，现在因与贵公司有经济纠纷官司，总公司回复称要等罗湖区法院判决书下来才能解决此事。”世纪汇鑫公司主张该复函仅是形式上的行为，非实质处理结果，“停水停电”系奥特佳公司的主张，世纪汇鑫公司并未对其实施停水停电行为。奥特佳公司、世纪汇鑫公司双方曾因进场装修涉案房产问题多次发生纠纷并报警，黄贝派出所曾组织双方代表开协调会，但双方会上并未达成一致意见。四、双方在庭审中确认涉案物业二层存放有奥特佳公司的部分物品，该部分物品在2016年12月12日进行了交接，三、四层处于空置状态。五、根据不动产权资料电脑查询结果表显示，汇鑫花园裙楼会所-02层建筑面积为642平方米，商业-02层建筑面积为812.58平方米；会所-03层建筑面积为1662.91平方米；会所-04层建筑面积为2195.09平方米，共计5312.58平方米。涉案物业所在位置政府指导租金2015年为82元/平方米/月，2016年为80元/平方米/月。一审法院认为：该案为损害赔偿纠纷案件。依据（2016)粤03民终15602号民事判决书的认定，奥特佳公司的法定代表人王建明书写的《通知》，内容为“鉴于贵公司奥特佳公司所拥有物业汇鑫花园二期1-4层商场因长期拖欠物业管理费致使我管理处现在处于亏损状态，故我物业管理处决定把此部分物业用于出租以补贵公司欠的物业管理费，特此通知汇鑫二期管理处”。该《通知》对奥特佳公司没有约束力，故世纪汇鑫公司占有、控制奥特佳公司的物业没有依据，其行为侵害了奥特佳公司作为所有权人的合法权利，应承担相关侵权赔偿责任。世纪汇鑫公司应将涉案物业归还奥特佳公司，并赔偿奥特佳公司占用期间的损失。虽然二层存放有奥特佳公司的物品，三、四层处于空置状态，但并不能改变世纪汇鑫公司控制了涉案物业并导致奥特佳公司作为所有权人却无法行使物权的事实，故奥特佳公司请求以政府部门公布的指导租金标准计算涉案物业损失，有合法依据，一审法院依法予以准许。关于本案涉及的诉讼时效问题，该案中世纪汇鑫公司提出了诉讼时效的抗辩。一审法院认为权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更，尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。该案中，在奥特佳公司于2017年9月4日起诉时，2015年9月4日之前的权利的诉讼时效已经届满，不因《民法总则》的施行而变更，世纪汇鑫公司的有关超过诉讼时效的抗辩意见成立，故奥特佳公司主张的2014年9月3日至2015年9月3日的房屋占有使用费的诉讼请求一审法院不予支持。因此，经计算，世纪汇鑫公司应赔偿奥特佳公司2015年9月4日至2016年12月12日期间的房屋占有使用费金额为6813560.94元[5312.58平方米×82元/月×3个月+5312.58平方米×82元/月÷30×28天＋5312.58平方米×80元/月×12个月]，该金额高于奥特佳公司诉请的自2015年9月3日起计至2016年12月12日的房屋占有使用费6797188元，系当事人对自己权利的处分，对奥特佳公司的该项诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、世纪汇鑫公司应于判决生效之日起十日内赔偿奥特佳公司涉案物业2015年9月4日至2016年12月12日期间的房屋占有使用费6797188元；二、驳回奥特佳公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币93951元，由奥特佳公司负担人民币34571元，由世纪汇鑫公司负担59380元。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：2008年奥特佳公司将罗湖区沿河路汇鑫花园裙楼商业01-04层授权汇鑫集团公司代理出租，汇鑫集团公司转委托世纪汇鑫公司代为办理该房产的招租事宜。中原银行股份有限公司南阳分行诉雷广志等金融借款合同纠纷案，河南省南阳市中级人民法院作出（2015）南民三初字第00051号之六民事判决书，该判决书查明2009年8月雷广志已将本案所涉房产交予南阳市人民政府控制。河南省南阳市中级人民法院在该案诉讼期间查封了涉案房产，查封期限从2015年8月30日到2018年8月29日。2018年1月18日，南阳市中级人民法院作出协助执行通知书，查封涉案房产期间任何人不得对涉案物业转移、出租、装修、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为，要求世纪汇鑫公司维持房产现状，保管好钥匙，及时向该院报告被查封房产的相关情况。2018年1月17日，河南省南阳市中级人民法院发出公告，准备对涉案房产进行评估拍卖。奥特佳公司对涉案物业的查封提出执行异议，认为该查封行为错误，河南省南阳市中级人民法院无权对涉案房产进行评估拍卖。理由是：奥特佳公司系独立的公司法人，涉案房产是奥特佳公司通过银行按揭贷款的方式购买取得，并登记在奥特佳公司名下，属于奥特佳公司所有，不是被执行人雷广志的财产，奥特佳公司并非本案的被执行人，河南省南阳市中级人民法院无权对案外人的房产进行查封并处置。河南省南阳市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）豫13执异8-16号执行裁定书，该裁定书查明：2009年8月26日，在南阳市人民政府、南阳市公安局“11.16专案组”的主导下，奥特佳公司独资股东、实际控制人雷广志与南阳市人民政府平台公司南阳市永升投资有限公司签订资产托管协议，主要约定：雷广志为偿还其在南阳市商业银行（现变更为中原银行南阳分行）的贷款，自愿将奥特佳公司名下持有的资产（含案涉房产，即位于广东省深圳市××北斗路××花园××楼××层的房产）不可撤销的托管给南阳市永升投资有限公司，由南阳市永升投资有限公司全权行使对该资产的占有、收益和处置权，处置款项用于偿还雷广志拖欠南阳市商业银行的贷款本息等。同时，雷广志向南阳市永升投资有限公司移交了案涉房产及奥特佳公司的全套证照、印鉴（含行政公章、财务章、报关章及法定代表人私章）、账户等。2009年8月，雷广志已将案涉房产交予南阳市政府实际控制。此后，南阳市政府清收盘活商业银行不良贷款工作组及中原银行股份有限公司南阳分行先后投入本金6198.5万元，用以支付案涉房产按揭贷款本息、办证费。2012年4月18日，奥特佳公司时任法定代表人王建明向深圳市公安局黄贝派出所报警，称其于2012年4月16日在罗湖区碧波工商局办事大厅遗失公司公章两枚，并随后补刻了奥特佳公司公章。南阳市中级人民法院认为王建明及其指定的法定代表人陈红卫持重新刻制的奥特佳公司印章，无权代表奥特佳公司提出该案执行异议，其所提异议不是奥特佳公司真实的意思表示。奥特佳公司所提异议不符合受理条件，裁定驳回奥特佳公司的异议申请。奥特佳公司对该裁定不服并申请复议，河南省高级人民法院审查复议认为河南省南阳市中级人民法院作出的（2018）豫13执异8-16号执行裁定书存在认定事实不清、证据不足的问题，以（2018）豫执复273号执行裁定书裁定撤销（2018）豫13执异8-16号执行裁定书，发回河南省南阳市中级人民法院重新审查。河南省南阳市中级人民法院对该案尚未重新作出裁定。本案一审庭审中审判员询问奥特佳公司以何种方式向世纪汇鑫公司主张过返还物业？奥特佳公司陈述称：我方在2015年12月14日以EMS快递的方式要求恢复原状及进场装修的通知。奥特佳公司一审提交了《要求恢复原状及进场装修的通知》、快递单、快递查询回执原件，证明世纪汇鑫公司于2015年12月15日收到了其要求返还物业的通知。世纪汇鑫公司对此不予认可，但未提交证据证明其主张。本院对奥特佳公司提交的上述证据予以采信。本院认为：本案二审争议焦点为世纪汇鑫公司是否存在侵权行为，奥特佳公司是否有权要求世纪汇鑫公司进行赔偿。奥特佳公司委托汇鑫集团公司出租涉案物业，汇鑫集团公司转委托世纪汇鑫公司出租涉案物业，在委托期限内世纪汇鑫公司管理涉案物业，不构成侵权。委托期限届满后，双方并未解除委托关系，奥特佳公司并未要求汇鑫集团或世纪汇鑫公司返还物业给奥特佳公司，世纪汇鑫公司虽持有物业钥匙但并未使用该物业，故世纪汇鑫公司继续持有钥匙并未妨碍奥特佳公司对涉案物业行使权利，不构成侵权。奥特佳公司作为涉案物业的产权人有权随时要求世纪汇鑫公司返还物业，在奥特佳公司要求世纪汇鑫公司返还物业后，世纪汇鑫公司拒不返还，则构成侵权。原审法院对世纪汇鑫公司侵权行为的起始时间认定有误，本院予以纠正。关于奥特佳公司首次要求返还物业的时间。奥特佳公司称因向世纪汇鑫公司要求返还涉案物业未果，其于2015年7月6日向深圳市罗湖区黄贝派出所报警，但其并未提交充分证据证明该报警系因返还涉案物业而产生的纠纷。其于2015年7月向罗湖法院起诉世纪汇鑫公司仅要求返还汇鑫花园裙楼01层，未主张返还02-04层即本案所涉物业。根据本院二审查明的事实，奥特佳公司于2015年12月14日以EMS发出《要求恢复原状及进场装修的通知》系其首次明确主张要求世纪汇鑫公司返还涉案物业。自2015年12月15日世纪汇鑫公司收到该邮件之日起即负有返还涉案物业给奥特佳公司的义务。而世纪汇鑫公司并未及时将涉案物业返还给奥特佳公司，直至2016年12月12日双方才完成钥匙交接手续，甚至直至2017年1月份，双方仍因涉案物业停水停电一事到黄贝信访办公室处理纠纷，及之后因纠纷升级并报警，足以认定世纪汇鑫公司妨碍了奥特佳公司使用涉案物业，侵犯了奥特佳公司作为所有权人的合法权利，自奥特佳公司要求返还物业之日起世纪汇鑫公司应赔偿奥特佳公司房屋占用费，直至2016年12月12日。奥特佳公司于2017年9月4日起诉本案，未超过诉讼时效。经计算，世纪汇鑫公司应赔偿奥特佳公司2015年12月15日至2016年12月12日期间的房屋占有使用费金额为5134354元[5312.58平方米×82元/月÷30×17天＋5312.58平方米×80元/月×11个月+5312.58平方米×80元/月÷30×12天]。世纪汇鑫公司上诉主张其未使用涉案物业，奥特佳公司对涉案物业亦无使用行为和计划，故其无需承担赔偿责任。世纪汇鑫公司妨碍了奥特佳公司使用涉案物业构成侵权，至于世纪汇鑫公司是否实际使用物业，奥特佳公司是否对涉案物业有使用的行为和计划均不影响本案侵权的认定，世纪汇鑫公司该项上诉理由不能成立。世纪汇鑫公司上诉称涉案房产被南阳市中级人民法院查封，法院禁止任何人使用该物业。本院认定的侵权期间内，涉案物业虽被查封，但法院并未禁止奥特佳公司使用涉案物业，奥特佳公司有权使用该物业，世纪汇鑫公司以此主张其不应承担侵权责任的上诉理由不能成立。世纪汇鑫公司依据（2018）豫13执异8-16号执行裁定书主张涉案物业已托管给南阳市永升投资有限公司，奥特佳公司无权提出侵权赔偿请求，提出本案诉讼不是奥特佳公司真实意思表示。本院认为：（2018）豫13执异8-16号执行裁定书已被河南省高级人民法院予以撤销，该裁定书不具有法律效力。没有证据表明提起本案诉讼不是奥特佳公司的真实意思表示。涉案物业由始至终登记在奥特佳公司名下，奥特佳公司有权以自身名义提出本案诉讼。至于奥特佳公司与南阳市永生投资有限公司、南阳市商业银行之间就涉案物业的纠纷属于另外的法律关系，与本案无关。世纪汇鑫公司申请本院调取（2018）豫13执异8-16号案件材料，本院不予准许。而且，南阳市永生投资有限公司、南阳市商业银行没有向本院主张奥特佳公司无权向世纪汇鑫公司主张侵权责任，世纪汇鑫公司也曾试图联系南阳市商业银行及南阳市永生投资有限公司确认奥特佳公司对涉案物业不享有权利，最终未果。综上，世纪汇鑫公司该项上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实有误，处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初19177号民事判决第一项为上诉人深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人奥特佳信息咨询（深圳）有限公司涉案物业2015年12月15日至2016年12月12日期间的占有使用费人民币5134354元；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初19177号民事判决第二项；三、驳回被上诉人奥特佳信息咨询（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币93951元（被上诉人已预交），由上诉人深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司负担人民币40114元，由被上诉人奥特佳信息咨询（深圳）有限公司负担人民币53837元。本案二审案件受理费人民币59380元（上诉人已预交），由上诉人深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司负担人民币44854元，由被上诉人奥特佳信息咨询（深圳）有限公司负担人民币14526元。深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司向本院多预交人民币14526元由本院退回。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 梁 乐 乐审判员 赵 雪 琳二〇二〇年六月十七日书记员 李缓(兼)附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。