四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5709号 原告（反诉被告）：刘建琼，女，1977年8月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余麟，四川方舟达律师事务所律师。 被告(反诉原告)：成都吉盛置业有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区(龙泉驿区)车城东七路366号。 法定代表人：林荣滨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱明义，男，1984年2月11日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县，该公司员工。 原告刘建琼与被告成都吉盛置业有限公司(以下简称吉盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告吉盛公司提起反诉，本院适用简易程序，公开开庭对本、反诉进行了审理。原告刘建琼的委托诉讼代理人傅孝松和被告吉盛公司的委托诉讼代理人邱明义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于成都市龙泉驿区房屋交付给原告居住、使用，被告协助原告办理该房屋网签、备案、产权登记等手续，协助开通该房屋水、电、气等生活设施及移交物业服务手续；2.判令被告立即退还原告已多支房款27269元。事实和理由：2019年6月30日，原告向被告订购了“三盛·都会城”20栋2单元303号房屋，同日支付房屋预约金5万元，2019年7月9日双方签订了《认购协议书》，该协议书约定了所购房屋的房号、建筑面积以及购房款总价等内容。协议签订后，被告要求原告支付首付款必须用现金，余款用原告公积金贷款支付，再根据贷款金额及首付款、预约金结合总房款进行结算，多退少补。原告于是在签认购书当日向被告支付33万余元现金。次日被告又通知原告因无法办理公积金贷款，要求原告补齐尾款，原告遂于7月10日下午通过被告ＰＯＳ机刷卡支付21万余元。双方约定房屋总价57万余元，而原告向被告支付了60余万元，双方结算后被告也同意退还原告已多支的2万余元。被告收到房款后，拒不协助原告办理所购房屋网签、备案等手续，也不将现房交付给原告，原告遂于2019年7月17日书面催告被告限期履行义务，被告收到催告书后仍不履行交付等义务，损害了原告的合法权益。 吉盛公司辩称，《认购协议书》被双方签订的买卖合同及补充协议取代，双方的权利义务应以补充协议为准。认购协议第三条第二款约定房屋是按揭贷款，与主合同约定一致，而非原告所说公积金贷款。案涉房屋的网签已做，备案需要原告协助办理，补充协议有约定，其余未达到合同约定的时间和条件，催告书未收到也不认可其内容。原告所称多支的27269元为车位款部分，不是案涉房屋的尾款，不应该在本案处理。 吉盛公司向本院提出反诉请求：1.判令确认双方于2019年7月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除；2.判令原告协助办理解除预售合同网签的相关注销手续，若原告未在判决生效后十日内配合被告办理上述手续的，被告有权单方办理上述手续；3.判令原告向被告支付违约金（按申请贷款额31万的日万分之五计算违约金，从2019年7月17日起计至2019年8月26日止，违约金为6200元；按应补足款31万元的年利率24%计算违约金，从2019年8月27日计至解除预售合同网签的相关注销手续完毕止），并向被告支付1万元的销售费用和与解除《商品房买卖合同》有关的一切税收和费用。反诉的事实和理由：原、被告于2019年7月9日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告向被告购买位于成都市龙泉驿区“三盛·都会城”20幢2单元3层303号房产，购房款总计575036元，原告于2019年7月9日交定金5万元，于2019年7月10日前支付首期房款265036元，余款31万元办理按揭贷款；原告应于签订合同后的七日内将办理贷款所需资料完整地送交被告，否则视为违约，每逾期交付材料一天，原告按申请贷款额的万分之五向被告支付违约金；原告应在被告发出办理按揭贷款书面通知后七日内签署贷款文件，并应积极办理相关手续直至发放贷款，每逾期一天，原告按申请贷款额的万分之五向被告支付违约金；若原告未按银行要求补交材料／提供材料不符合要求／手续不完整超过三十天、或逾期办理按揭贷款手续超过三十天、或原告申请的按揭贷款不能在被告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至被告账户，被告有权要求原告按一次性付款方式补足余款，原告应在被告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若原告未能依约补足房款，则被告有权解除合同，原告应向被告支付从发出改变付款方式通知书之日起至解除预售合同网签的相关注销手续完毕日止按照应补足款项金额每日千分之一违约金，并应支付1万元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。被告于2019年7月17日向原告发出《办理按揭贷款通知函》，原告却未按期办理按揭贷款手续；被告又于2019年7月24日向原告发出《催办按揭贷款手续通知函》，但原告又未按期办理按揭贷款手续，其申请的按揭贷款也未在三十天内汇至被告账户。被告为此于2019年8月19日向原告发出《改变付款方式通知书》，要求原告在通知书发出之日起七日内全额交清购房余款，原告至今未能付清，已构成严重违约。被告遂于2019年9月4日发出《解除通知书》，通知原告解除双方签订的合同，要求原告务必在通知书发出之日起七日内前往被告营销中心配合办理合同解除相关手续，并支付解除合同的违约金及相关费用，但原告不予理会。 刘建琼对吉盛公司的反诉辩称，被告无合同约定及法律规定的合同解除权，原告无任何违约行为，也没有收到合同解除通知书。被告与原告没有形成车位购买合意，不存在车位买卖关系，原告支付的款项为案涉房屋的购买款项。假如法院认定原告存在违约并支付违约金，被告要求的违约金过高，原告要求调减。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年7月9日签订了《认购协议书》，约定原告向被告认购位于成都市龙泉驿区房屋，建筑面积107.33㎡，购房款总价575036元，原告在签署认购书时交定金5万元，并且应于2019年7月9日前支付首付款265036元，余款31万元申请银行按揭贷款，原告确认已对国家差别化住房信贷政策及本人资信情况进行了充分必要的了解，若由于银行批准的贷款额度低于认购协议约定的贷款额度或银行未能批准原告的贷款申请，则原告须在被告发出书面通知后十个日历天内按被告通知要求补足首付款或一次性交清房款，《商品房买卖合同》签订后原告所交购房定金转为该合同约定的购房款。 双方在2019年7月9日还签订了《四川省商品房买卖合同(现售)》和《合同补充协议(按揭/公积金贷款)》，约定：原告的通讯地址为龙泉驿区柏合镇新光村11组，被告的通讯地址为龙泉驿区车城东七路366号；原告向被告购买“三盛·都会城”20幢2单元3层303号住宅，该商品房的实测建筑面积为107.33平方米，其中套内建筑面积84.54平方米；双方按套内建筑面积计算价款，单价为每平方米6801.94元，总价款575036元；原告已支付被告的定金5万元抵作首付款，原告应当于2019年7月10日前支付首期房价款265036元，余款31万元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行申请贷款支付，贷款方式为商业贷款；商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告书，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接，供电纳入城镇供电网络并正式供电，完成了室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；出卖人在2020年1月8日前向买受人交付商品房，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金；买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约；双方保证合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效且为双方联络依据，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式以邮政快递方式送达对方，变更通讯地址、联系电话未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任，双方按照通讯地址寄发函件，自函件寄发之日起第五日视为送达；原告采用按揭贷款的付款方式支付房款，要在房款全额和其他约定应付款项汇到被告指定账户后，方可交房，原告应在交房时或接到被告通知后10天内向被告支付契税、房屋专项维修基金以及办理产权相关的费用；按揭贷款的，原告应于签订合同后的七天内将办理贷款所需的材料完整地送交被告，应在被告发出签订银行贷款合同的书面通知后七日内携产权共有人及银行所需的贷款文件的原件到指定地点签署贷款文件，应在被告发出“补交材料通知”起七日内补齐材料，否则每逾期一天，原告按申请贷款额的万分之五向被告支付违约金，逾期超过三十天的，被告有权要求原告按一次性付款方式补足余款，原告应在被告发出“改变付款方式通知书”之日起七天内全额交清；若原告申请的按揭贷款不能在被告发出签订银行贷款合同的书面通知后三十天内汇至被告账户，被告有权要求原告按一次性付款方式补足余款，原告应在被告发出“改变付款方式通知书后”之日起七天内全额交清；若原告未能依约定补足房款，则被告有权选择解除合同，原告应向被告支付从发出“改变付款方式通知书”之日起至解除合同登记备案注销手续办理完毕之日期间按照应补足款项金额每日千分之一违约金，还应支付1万元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。 2019年7月9日，原告向被告支付了337269元，被告当天未向原告出具发票，双方因为出具发票问题于2019年7月12日发生纠纷，曾向成都市公安局龙泉驿区分局柏合派出所报警，该派出所进行了登记备查，成都市龙泉驿区柏合镇人民调解委员会对双方的纠纷进行了调处，报警记录和调处记录均记载原告所缴为购房款。2019年7月10日，原告向被告转账支付了215036元。而在双方签订《认购协议书》之前，原告于2019年6月30日就已向被告支付了预约金5万元，三次付款的总金额为602305元。 2019年7月17日，四川方舟达律师事务所用邮政特快专递向被告邮寄了《律师函》，邮寄地址为成都市龙泉驿区（三盛·都会城售楼部），菜鸟驿站于2019年7月18日代收了此邮件。该律师函声称，律师事务所受原告委托致函被告，原告已履行房屋买卖合同中买受人支付房款的全部义务，所购房屋属于存量房，具备交付给业主使用的条件，建议被告在原告的催告期限内积极将房屋交付给原告居住、使用，并协助办理房屋的产权登记手续及办理物业手续，保障其正常使用。此邮件中还同时邮寄了原告催告被告在2019年7月25日之前履行交付房屋、协助办理产权登记手续等义务的《交付房屋及协助办理产权登记催告书》。 被告于2019年7月17日向原告发出《办理按揭贷款通知函》，要求原告在该通知函发出之日起七日内携产权共有人及银行所需的贷款材料至银行办理按揭贷款手续。2019年7月24日，被告又向原告发出《催办按揭贷款手续通知函》，再次通知原告务必积极配合银行尽快办理按揭贷款手续，确保所申请的按揭贷款在该通知函发出之日起七日内汇至被告账户，否则被告有权要求原告按一次性付款方式补足房款。原告于2019年8月6日用邮政特快专递向被告邮寄了《回复函》，认为自己已经按约交纳了全部房款，不应继续办理银行按揭手续，希望被告核实该事实，尽快向原告交付房屋并协助办理产权转移登记等义务。 被告于2019年8月19日向原告发出《改变付款方式通知书》，要求原告在该通知书发出之日起七日内向原告缴清剩余房款31万元。被告于2019年9月4日向原告发出《解除通知书》，通知原告解除双方于2019年7月9日签订的《商品房买卖合同》，要求原告务必在该通知书发出之日起七日内前往被告的营销中心配合办理合同解除相关手续，并支付解除合同的违约金及相关费用。两份通知书均以邮政特快专递形式寄送，邮寄地址均为成都市龙泉驿区柏合镇新光村11组。 另查明，成都数字房产网上政务大厅显示，龙泉驿区车城东七路733号-1楼地下室655、656号的买受人为刘建琼，合同时间为2019年7月12日，合同状态为“拟定合同”。2019年7月12日，被告已出具了收到原告首期215036元的收据一张、收到原告楼款155000元的收据二张，但还未交给原告。 上述事实，有《认购协议书》《四川省商品房买卖合同(现售)》《合同补充协议(按揭/公积金贷款)》《接(报)处警登记表》《矛盾纠纷排查调处记录(报送单)》《律师函》《交付房屋及协助办理产权登记催告书》《办理按揭贷款通知函》《催办按揭贷款手续通知函》《回复函》《改变付款方式通知书》《解除通知书》和收据、邮政特快专递的邮寄单、网页截图、双方在庭审中的陈述等证据在案证明。对于原告提供的《成都住房公积金管理中心贷款额度试算表》和被告提供的二手房成交信息、《四川省商品房买卖合同(预售)》及补充协议等证据，与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同(现售)》和《合同补充协议(按揭/公积金贷款)》是有效合同，双方应当按照两份合同的约定履行各自的义务。被告辩称原告于2019年7月9日向其支付的337269元是车位款，但被告在诉讼中没有提供双方签订的车位购买合同，甚至未能提供证明双方对购买车位进行过协商的证据，因此本院不认定双方之间存在车位买卖关系，原告向被告支付的337269元不应认定为车位款，而应认定为原告支付案涉房屋的购房款。截止2019年7月10日，原告向被告支付了602305元，而双方明确约定案涉房屋的总价款为575036元，被告多收取了27269元，应当将多收的款项返还给原告。不论原告是在签订房屋买卖合同之前还是在签订房屋买卖合同之后将337269元支付给被告，原告付款而被告予以接受，说明双方当时对于付款时间和付款方式的意见相同，双方实际的履行行为与合同的约定不一致，应以实际履行为准。在被告付清购房款后，被告向原告发出《解除通知书》，该通知书没有事实和法律依据，不能产生解除双方所签订的房屋买卖合同的效力，而且原告没有迟延付款，对于被告的反诉请求均不应支持。双方买卖的是现房，现已过了约定的交付时间，被告应当将案涉房屋交付给原告。双方在合同中已约定了房屋交付的条件，原告不应单独主张开通水、电、气等生活设施。物业服务关系属于独立的法律关系，本案中不应进行处理。双方在合同中并没有约定被告必须为原告办理网签、备案，双方约定的办理产权登记的期限还未届满，对原告的有关诉讼请求本院不予支持。被告如到期未履行协助办理权属登记的义务，原告应在双方发生纠纷后另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都吉盛置业有限公司在本判决生效后十日内将位于成都市龙泉驿区房屋交付给原告（反诉被告）刘建琼； 二、被告(反诉原告)成都吉盛置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)刘建琼27269元； 三、驳回原告(反诉被告)刘建琼的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告(本诉被告)成都吉盛置业有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费482元，减半收取计241元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，均由被告成都吉盛置业有限公司负担(本诉的案件受理费已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇二〇年六月十五日 书记员  左楠楠