重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4845号原告:重庆聚泽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号1幢，统一社会信用代码91500108203178087P。法定代表人：潘锦华，该公司总经理。委托代理人：石红梅，女，1975年9月6日生，汉族，住重庆市江北区。被告：杜江燕，女，1976年9月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：肖渝，女，2000年6月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆聚泽物业管理有限公司（以下简称“聚泽物业”）诉被告杜江燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚泽物业的委托代理人石红梅，被告杜江燕及其代理人肖渝均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聚泽物业向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年7月至2019年12月的物业服务费12183.44元、水电公摊费473.10元、违约金7140.83元（违约金以所欠物业费金额为基数从欠费之日起按照日万分之五计算至付清时止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于2007年12月12日签订了《前期物业服务合同》，被告是聚丰江山里小区X栋X-X号房屋业主。协议约定：业主或物业使用人按月缴纳物业服务费，自2007年12月12日起按建筑面积1.1元／月／平方米缴纳物管费，即156.2元／月。被告应于当月20号前向原告缴纳管理费。被告不按协议收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。从2013年7月起至今，被告拒不向原告支付物业管理费等费用，经原告多次催收未果，故诉至本院，诉请如前。被告杜江燕辩称：自我方2010年10月购买涉案房屋以来，一直按时交纳物业费用，原告长期怠于履行物业合同约定的条款，从2013年7月至2019年10月对方也从未要求过我方缴纳物业费用。原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先；服务内容和质量未达到合同约定的标准，合同履行存在瑕疵；违反法律规定物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施的义务；原告主张的物业费金额错误且物业费收取违反法律规定；被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。本院经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。2007年12月12日，原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订有《前期物业服务合同》，约定由原告对聚丰江山里（三期）小区提供物业服务，本合同有效期2年，自2007年12月10日起至2009年12月9日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费采取包干制，按建筑面积计算，高层住宅以1.1元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告为聚丰江山里（三期）小区提供物业服务至今。被告是聚丰江山里（三期）X栋X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为141.98平方米。2013年7月起，被告以房屋漏水受损等为由未向原告缴纳相关物业费，截止2019年12月，共计差欠原告物业服务费12164.73元（141.98平方米×1.1元/月/平方米×78个月），公摊水电费473.10元。原告曾于2015年4月15日、2018年6月18日向被告催收所欠费用。庭审中，被告举示房屋照片若干、维修预算单等，拟证明涉案房屋因漏水受损的事实。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。上述事实，有原告重庆聚泽物业管理有限公司提交的《前期物业服务合同》、资质证书、《电梯维保合同》、《垃圾清运协议》、《消防维保合同》、《化粪池清掏合同》、《巡逻签到表》、《来访人员登记表》、照片、催款通知单、物业服务报告、整改通知、房屋买卖合同和被告提交的照片、违约帖子、网站截图、维修预算单、收据、临时公约、住户守则等证据，经当事人质证、法庭认证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，原告重庆聚泽物业管理有限公司与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》，形式要件符合相关法律规定,内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，前述物业合同对包括被告在内的聚丰江山里小区业主均有约束力，原告已按约向该小区提供了物业服务，被告应按约履行交纳物业服务费的义务。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告自2013年7月起未向原告缴纳物业服务费，而原告曾于2015年4月15日、2018年6月18日向被告催收所欠费用，故2015年6月以前的物业费用已过诉讼时效，被告应向原告支付的2015年6月至2019年12月物业服务费为8589.79元（141.98平方米×1.1元/月/平方米×55个月）、水电公摊费为360.70元。被告未按约定期限支付物业费的行为，已经构成违约，应依法承担违约责任。鉴于前述物业服务合同在被告欠费期间已经到期，被告未缴费行为确会给原告造成资金损失，故对原告主张的违约金标准，本院酌情按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，对2019年8月20日后的违约金本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以被告当月差欠的物业费为基数，从2015年6月21日起计付至款项付清止。被告辩称原告提供的物业服务不到位，物业服务具有长期持续性，物业公司与业主之间应当加强沟通，对业主提出的问题及时反馈，现被告未举示证明原告物业服务存在重大瑕疵的证据，故对被告以此拒缴物业费的理由，本院不予采信。被告辩称涉案房屋漏水问题与本案不属于同一法律关系，不构成被告可不缴费的法定事由，被告可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杜江燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆聚泽物业管理有限公司2015年6月至2019年12月期间的物业费8589.79元、公摊水电费360.7元，共计8950.49元；并从2015年6月21日起，以当月差欠的物业费为基数，按中国人民银行公布的同档次银行贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金违约金至款项付清止；二、驳回原告重庆聚泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件减半收取143元，由原告重庆聚泽物业管理有限公司承担41元，由被告杜江燕负担102元（此款已由原告重庆聚泽物业管理有限公司垫付，被告履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 常 凌二〇二〇年六月三十日书记员 宋世欢