安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1695号 上诉人（原审被告）：安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司，住所地安徽省亳州市城区百合星城西3号楼1单元101室。 法定代表人：蒋召耀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祁快乐，安徽亳乐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐小丽，女，1988年7月27日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：张海彬，安徽智立律师事务所律师。 上诉人安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司（以下简称德盛公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2019)皖1602民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 德盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：交房违约问题，合同约定交房时间是2018年12月30日，一审法院确定的顺延交房时间是124天，即应在2019年5月6日前交房，被上诉人签字交房时间为2019年4月5日，该工程验收时间为2019年3月15日。窗质问题，规划审定的是铝合金，合同约定为断热铝合金，差价每平米59元左右。本案应适用材质差价补偿规则，绝不是卸掉窗户的浪费处理原则。综上，一审判决错误。 徐小丽辩称，一审正确，应维持原判。 徐小丽一审诉讼请求:一、请求依法判令被告继续履行合同并支付逾期交房违约金28853元(自2019年1月1日至2019年8月1日)，后续违约金按合同约定的按日向申请人支付已付房价款的万分之1.5计算至实际交付房屋时止；二、请求依法判令被告支付逾期办理产权证书按日向申请人支付已付房款的万分之1.5的违约金计16487元(自2019年4月1日至2019年8月1日)，后续违约金计算至实际办理权属证书时止，以上合计45340元。三、请求依法判令被告拆除现有窗户，并更换成合同约定的断桥铝窗户；四、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月31日，徐小丽与安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＢＺ20170829000028）及《补充协议》，双方约定徐小丽购买安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司开发的坐落于亳州市，房屋总价款为915976元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报表、经综合查验合格证明文件以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足上述条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付由出卖人承担；除不可抗力外，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。另原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定窗户为断桥隔热铝合金型材、中空玻璃，交付的商品房达不到上述装修标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。 另查明，现案涉商品房窗户为普通铝合金窗户，并非合同约定的断桥隔热铝合金型材。再查明，原告于2019年4月4日接收房屋，案涉商品房于2019年6月20日经竣工验收合格。2019年8月2日，被告公司通知原告办理产权登记。部分D2#楼房主已于2019年7月26日办理了D2#楼房屋不动产权登记。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。2017年11月14日，贺厅长在全省大气污染防治应急调度视频会议上的讲话要求从2017年11月14日至2018年1月底，城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工等。省政府下发的皖大气办（2017）25号文件中明确要求亳州市自2017年11月20日起至2018年1月底停止各类建设工程、道路工程、水利工程、土方作业以及房屋拆迁施工等。因大气等环境问题亳州市政府相关部门在2018年期间多次下文要求城区建筑工地停工。根据被告提交的证据，自原、被告合同签订后至2018年12月31日，被告因重度污染天气等原因被政府要求停止施工作业天数共计124天。上述停工行为符合国家整体利益及人民群众切身利益，故因无法预见、不能避免、不能克服造成的逾期并非被告公司原因，被告对此亦无过错，故应在逾期交房天数中予以扣除。涉案房屋于2019年6月20日经竣工验收，达到交付条件。扣除124天后，被告逾期交房45天。根据原、被告双方约定，被告公司逾期交房一天应支付原告违约金137.3964元（915976元×0.00015）。因此本案中被告应支付原告逾期交房违约金6182.83元（137.8794元/天×45天）。 被告公司抗辩要求因重度污染等原因对2019年1月1日至交付房屋日期间被政府要求停止施工作业天数亦应予以扣除，并免除其违约责任，本院认为，因合同约定交付房屋日为2018年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，对其该项抗辩意见不予采信。 双方在《商品房买卖合同（预售）》约定因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人承担逾期办理房产权证的违约责任。至本案庭审时，原告尚未接收涉案房屋，故对原告要求被告支付逾期办理产权证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同约定，被告应将涉案房屋窗户拆除并更换为断桥隔热铝合金型材（一般材质即可）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告徐小丽逾期交房违约金6182.83元。二、被告安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内，将原告徐小丽购买的位于市商品房窗户拆除并更换为断桥隔热铝合金型材。三、驳回原告徐小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，由原告徐小丽负担807元，被告安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司负担127元。 二审中，德盛公司举证案涉房屋竣工验收备案表，证明竣工验收备案日期为2019年6月12日，徐小丽质证意见为对该证据真实性无异议。二审中，徐小丽同意将一审诉讼请求第三项变更为要求安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司就该部分违约行为，在不能更换的情况下按照商品房买卖合同第十六条第三款第二项规定，双倍赔偿装饰装修的差价。（2020）皖16民终105号案件中，王登侠申请对德盛公司交付房屋中使用的窗户与合同约定的窗户市场差价进行评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信价评字（2020）S-0244号价格评估报告书，评估结论显示差价为196元/平方米。审理中，本案双方当事人对该评估结论进行了质证。按照德盛公司提供的窗户规格图纸以及窗户数量，本案窗户面积为24.9平方米。本院查明的基本事实同一审。另查明，案涉房屋于2019年6月12日通过竣工验收备案。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定逾期交房天数是否正确，判决德盛公司承担更换门窗的违约责任是否适当。关于逾期天数的认定问题。依照法律规定，房屋经竣工验收合格，方可交付使用。本案中，案涉房屋竣工验收合格并通过备案的日期为2019年6月12日，至此方符合交付条件。审理中，德盛公司在一审法庭辩论终结前没有提供完整的竣工备案资料。故，一审法院部分支持案涉逾期交房违约金不违反法律规定。因一审查明的符合约定的交付日期有误进而导致认定的逾期交房天数有误，多计算的8天应予扣除，本案逾期天数为37天，逾期交房违约金为5101.54元（137.8794元/天×37天）。关于一审判决德盛公司责任承担方式是否适当的问题。案涉房屋买卖合同约定房屋窗户使用断桥隔热铝合金材质及中空玻璃，德盛公司实际使用材质不符合双方合同约定，依法应当承担违约责任。考虑到实际安装的窗户已经与房屋构成一个整体，拆换不易且多增损耗。房屋亦经相关机构质量验收合格，并不影响业主的实际居住使用。此种情况下，由德盛公司将已经安装的窗户拆除更换为断桥隔热铝窗户施工成本巨大，同时也易造成资源浪费，有违物尽其用以及民法上的绿色环保原则。结合上述分析，依照诚信履约、损益相抵等法律规范，本案违约损失按照双方合同约定标准与实际安装的窗户之间的差价确定为宜。审理中，经本院释明，买受人徐小丽同意将诉求变更为要求德盛公司承担违约损害赔偿责任。本院根据评估的窗户型材差价及查明的窗户面积，确定德盛公司应赔偿买受方徐小丽4880.4元（24.9平方米×196元/平方米）。综上，德盛公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2019)皖1602民初7249号民事判决； 二、安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付徐小丽逾期交房违约金5101.54元。 三、安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿徐小丽损失4880.4元。 四、驳回徐小丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费934元，由徐小丽负担800元，安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司负担134元。二审案件受理费50元，由安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳东 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年六月九日 法官助理孙曼 书记员李遨宇