四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初1925号 原告（反诉被告）：包红利，男，1980年12月20日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：陈芹，四川开山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵文彬，男，1979年7月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：彭星，四川兴蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凡敏，四川兴蓉律师事务所律师。 原告（反诉被告）包红利与被告（反诉原告）赵文彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，审理过程中，赵文彬向本院提出反诉，本院经审查后予以受理，决定与本诉合并审理，并依法由审判员唐江适用简易程序分别于2019年9月27日、2019年11月8日、2019年12月4日、2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包红利及其委托诉讼代理人陈芹，被告（反诉原告）赵文彬及其委托诉讼代理人胡凡敏均到庭参加诉讼。审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，但双方始终未能达成一致意见。本案现已审理终结。 包红利向本院提出诉讼请求：1．判令赵文彬返还所租赁的位于成都市锦江区的房屋；赵文彬在返还该房屋之前将人为毁损的墙面恢复到原来的状态（具体描述：清除被毁损的墙纸，修补墙面，恢复乳胶漆）；赵文彬返还所租赁房屋的附属设施（具体描述：床二张、床垫三张、格力大1Ｐ挂式空调一台，浴室镜一面，吸顶灯3盏）；2．判令赵文彬支付自2017年10月1日起至实际返还该房屋之日止的租金，暂计至2019年9月30日为81600元；3．判令赵文彬按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付尚欠房租所产生的资金占用利息直至付清之日止；4．判令赵文彬支付在承租占用房屋期间由包红利垫付的费用8687.49元（庭审中明确费用包括长城物业集团股份有限公司收取的2017年11月至2019年9月的物业服务费5082.84元、生活垃圾清运费168元以及2017年9月至2019年1月的水费469.65元，成都燃气集团股份有限公司收取的2016年11月至2018年5月的天然气费2967元）；5．判令赵文彬支付违约金30000元；6．本案诉讼费等案件费用由赵文彬承担。 事实与理由：2016年12月7日，包红利与赵文彬签订《房屋租赁合同》，约定赵文彬承租包红利位于成都市锦江区的住宅房屋，租赁期限自2017年1月1日至2021年1月1日，租期共四年，租金为3400元／月，按月支付租金，四年累计租金共计163200元。合同签订当日，包红利按照合同约定向赵文彬交付了该房屋和4把钥匙、4个门禁卡、1张电卡，并与赵文彬清点了房间里的附属物品，赵文彬填写了房屋交割清单，双方在房屋交割清单上签字确认。赵文彬于2016年12月8日向包红利的支付宝支付了5700元的押金（赵文彬称扣除1100元将用于帮包红利代缴2016年12月7日之前的物管费、水费、天然气费）。赵文彬共计支付9个月的租金。2017年8月，赵文彬称楼下业主反映次卫生间漏水，因包红利在甘肃省处理业务，故告知赵文彬妥善管理房屋，如是涉案房屋漏水，务必及时查明漏水原因，才能确定解决方案。之后双方未在谈及漏水问题。2017年12月，包红利向赵文彬催收房租，赵文彬以房屋漏水为理由，拒绝支付租金和其他费用。之后，包红利多次催收房租等费用未果。2018年11月29日，包红利向赵文彬发函告知解除合同，要求赵文彬返还涉案房屋并支付剩余租金及其他费用，但赵文彬仍置之不理。2019年1月18日，包红利和赵文彬相约到涉案房屋见面，包红利发现案涉房屋已被人为毁损，很多附属设施被砸坏、拆走，无法使用。包红利要求赵文彬复原并返还涉案房屋，赵文彬还给包红利一把钥匙，并表示后一步按房屋交割清单交接，搬走的物品会返还包红利，但一直未履行。包红利为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 赵文彬辩称，包红利与赵文彬于2016年12月签订《房屋租赁合同》。1．包红利现已将房屋钥匙收回，房屋已由包红利实际占用，不应由赵文彬履行返还的义务；2．赵文彬于2018年7月已经搬离案涉房屋，租金及其他费用计算期限应当以赵文彬实际使用房屋时间为准；3.2017年，案涉房屋的卫生间出现漏水情况，由于包红利不维修，赵文彬只能采取防水剂等方式进行维修，但因漏水严重，未取得良好效果，只能关闭公共卫生间，不让租客使用，导致大量流失新租客，合同目的根本不能实现。赵文彬向包红利表示若其不维修，按照合同约定，赵文彬将以押金抵用租金或减少租金，包红利置之不理，故包红利先违约，赵文彬不应承担违约金和资金占用利息。 赵文彬向本院提出反诉请求：1．确认涉案《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除（庭审中当庭明确为2018年7月10日解除）；2．判令包红利退还房屋租赁押金及房屋维修费用共计7,300元；3．判令包红利承担违约金25,000元；4．反诉诉讼费用由包红利承担。 事实及理由：赵文彬与包红利于2017年1月1日签订房屋租赁合同，合同约定房屋坐落位置，租赁时间及租赁费用等相关问题。2017年10月份，案涉房屋出现漏水问题，赵文彬与包红利联系要求其进行维修，包红利让其自行维修后给予报销，赵文彬自行对漏水部分进行处理后，包红利拒绝支付维修费用。2017年11月，案涉房屋又出现漏水情况，赵文彬再次联系包红利要求进行维修，包红利置之不理导致原租住在该房屋的承租人全部搬走，给赵文彬造成巨大损失。之后，赵文彬多次联系包红利要求其解除房屋租赁合同并承担相应的违约责任，包红利一直未给出正面回复，现为了维护赵文彬自身权益，特提起反诉，望支持其诉讼请求。 包红利辩称，1．赵文彬只反映过卫生间疑似漏水，并未明确告知卫生间漏水的事实及要求包红利维修，故赵文彬不享有约定的解除权；2．包红利在2018年6月至7月未收到赵文彬发出解除合同的通知，案涉合同并未于2018年7月解除，而赵文彬于2018年11月29日签收包红利向其发送的解除合同的《律师函》，故案涉合同于2018年11月29日解除；3．赵文彬实际向包红利支付押金5,300元，赵文彬扣留了1,100元是缴纳了案涉房屋在租赁前即2016年12月前的水电费、物业费等费用，因赵文彬存在违约，且未通知过包红利进行维修，故其主张退还押金和维修费没有事实依据；4．赵文彬要求包红利承担违约金的金额25,000元，可知其实际内心确认案涉租赁合同应当于第二个租赁年度（2018年1月1日）后解除，因包红利不存在违约责任，故其诉请违约金没有事实依据。 本院经审理查明，2016年12月7日，包红利（甲方、出租人）与赵文彬（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方持有位于成都市锦江区房屋的所有权证，房屋所有权证书编号3322650；租赁用途为住宅出租，租赁期限自2017年1月1日至2021年1月1日，共计4年48个月，甲方应于2016年12月7日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门卡、电卡、气卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金为3400元／月，支付方式为银行汇款，押二付一，押金为6800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，由乙方承担物业、水、电、气费用；租赁房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方给予乙方转租、转让权；合同期内甲方违约第一合同年赔偿乙方30000元，第二合同年赔偿25000元，第三合同年赔偿20000元，第四合同年赔偿15000元；合同期内乙方违约，第一合同年赔偿甲方30000元，第二合同年赔偿25000元，第三合同年赔偿20000元，第四合同年赔偿15000元；每月25日到30日支付房租。附件二《房屋交割清单》载明，地面木地板、地砖，两台空调，两张床、三张床垫、一个衣柜。 2018年11月27日，包红利向赵文彬发出《律师函》。该函载明，包红利与赵文彬签订《房屋租赁合同》后，自2017年9月至今赵文彬未按约支付租金和其他费用，截止2018年11月，赵文彬欠付租金51,000元、天然气费2,861元、物管费和水费3,464元，合计57,325元；赵文彬的上述行为已经构成严重违约，有鉴于此，函告如下：解除赵文彬与包红利签订的《房屋租赁合同》，请赵文彬于收到本律师函之日起3日内向委托人支付租金、天然气、水费、物管等款项和费用57,325元。庭审中，赵文彬认可收到上述《律师函》。 2019年1月18日，包红利支付了2018年1月至2019年2月的生活垃圾清运费112元及物业服务费3,388.56元、2017年9月至2019年1月的水费469.65元、2016年11月8日至2018年5月8日天然气费用2,967元。2019年5月24日，包红利支付了2019年3月至2019年4月的生活垃圾清运费16元及物业服务费484.08元。2019年10月8日，包红利支付了2019年9月的生活垃圾清运费8元、2019年5月至2019年9月的物业服务费1,210.2元。 庭审中，赵文彬认可案涉房屋系由其张贴的墙纸，并认可在搬离案涉房屋时，部分墙面墙纸被撕毁，庭审中其表示愿意恢复墙面原状，同时认可将部分物品办理搬离，并愿意返还已搬离的物品，返还物品包括2张床、3张床垫、1台格力大1P挂式空调、浴室镜、3盏吸顶灯。 关于租金及押金支付。庭审中，包红利陈述赵文彬已支付2017年1月1日至2017年10月31日的租金34,000元，押金6,800元，对此赵文彬亦无异议。 关于漏水问题。庭审中，包红利陈述，案涉房屋于2015年出现漏水，包红利于2016年3、4月间向楼下1604号的业主道歉，并将出现漏水的两个卫生间的重新进行了防水处理，于8个月后确认未再出现漏水。其后，在2017年8月，楼下业主曾电话与包红利联系，反映其房屋向下漏水的情况，但包红利截止2019年1月18日前从未到现场确认是否漏水。庭审中，赵文彬提交了一份案外人李寿祥出具《情况说明》、房屋漏水情况视频及照片，以及拍摄的其与案涉房屋物业管理工作人员沟通的视频。其中，《情况说明》主要内容为李寿祥系东湖国际11栋1604号的业主，2015年下半年以及2016年上半年家中卫生间顶部出现漏水情况后，均通知楼上业主进行了处理；2017年10月，两个卫生间再次出现漏水情况，通知楼上业主进行处理且通知楼上房屋的租户赵文彬；2017年11月，因楼上房屋的客用卫生间再次漏水，赵文彬停止使用该房间，且将其锁死；2018年6月，赵文彬搬出，楼上房屋空置。沟通视频中，东湖国际的物业工作人员表示，东湖国际11栋1604号的业主在发现漏水后，通知了东湖国际物业、案涉房屋的业主以及租户赵文彬，而物管工作人员也联系了业主包红利协商处理漏水问题。 庭审中，赵文彬提交了东湖国际管理处出具的多份《物品搬出放行条》载明，搬迁人为阳福强，搬迁时间分别为2018年4月17日、2018年6月12日和2018年7月10日。搬离物品包括电脑桌、衣柜、床以及热水器、抽烟机。 以上事实，有包红利提交的当事人身份证复印件、常住人口信息表、《房屋租赁合同》、房屋产权证、房屋信息查询记录、《律师函》、快递物流信息、长城物业集团股份有限公司收据、燃气费缴费票据、房屋现状照片及视频，赵文彬提交的《物品搬出放行条》、《情况说明》、视频、照片，以及双方当事人当庭陈述等证据在案为证。 本院认为，包红利与赵文彬于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。 关于《房屋租赁合同》解除及房屋返还。本案从查明的事实来看，案涉房屋之前存在漏水，虽经维修，后期再次存在漏水，而包红利作为业主，在接到楼上业主、物管公司及承租人通知后，始终不到现场确认，虽其否认再次漏水的事实，但并未提交证据予以证明，而本案赵文彬主张房屋存在漏水，提交了《情况说明》、视频、照片等证据，上述证据与双方的陈述可以相互印证，形成证据锁链，本院依法确认案涉房屋在合同租赁期间于2017年10月出现漏水的事实。包红利怠于履行合同约定的维修义务，导致赵文彬使用房屋不便，依约赵文彬有权解除案涉《房屋租赁合同》。本案赵文彬主张案涉合同于2018年7月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，赵文彬未提交符合法律规定的证据证明其已将解除合同的通知送达包红利，其虽有物管出具的搬离物品放行条，但该证据不能证明其解除通知已送达包红利，故赵文彬主张确认《房屋租赁合同》于2018年7月10日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案包红利主张案涉合同于2018年11月29日解除，但根据本案现有证据，虽然赵文彬租金仅支付至2017年10月31日，但本案赵文彬未按约支付租金，系因包红利违约在先，故包红利对于赵文彬逾期支付租金超过10日的行为，不享有单方解除合同的权利。对包红利的上述主张，本院不予支持。根据本案已查明的事实，双方于2019年1月18日到案涉房屋中对房屋情况进行了确认，并对返还房屋事宜进行了交涉，赵文彬向包红利交还了房屋钥匙，应视为赵文彬行使了合同解除权，故本院确认该合同于2019年1月18日解除。本案在双方发生纠纷后，双方未能妥善处理分歧，导致在合同履行过程中，赵文彬搬离房屋时撕毁部分墙纸并搬走案涉房屋原有物品，上述行为亦违背了合同约定。庭审中，赵文彬表示愿意将案涉房屋墙面恢复原状，并返还床二张、床垫三张、格力大1P挂式空调一台，浴室镜一面，吸顶灯3盏的诉请，本院予以确认。 关于租金。赵文彬作为承租人，应依照《房屋租赁合同》约定内容支付租金，即每月应按3,400元的标准支付租赁期间的租金。庭审中，双方确认赵文彬已支付至2017年10月31日的租金，故本院确认赵文彬应支付自2017年11月1日起至2019年1月18日的租金49,630.68元（3,400元×12月÷365天×444天）。赵文彬辩称其已于2018年7月搬离，但赵文彬未将钥匙返还，在该段期间内仍实际占有案涉房屋，对赵文彬的上述辩称意见，本院不予采信。 关于物业服务费、生活垃圾清运费、水费以及燃气费。本案中，双方约定租赁期内，由赵文彬承担物管、水电气费用。现包红利主张赵文彬支付由其垫付的8,687.49元，其中包括2017年9月至2019年1月的水费469.65元、2017年11月至2019年9月的物业服务费5,082.84元、2018年1月至2019年9月的生活垃圾清运费168元，以及2016年11月至2018年5月的燃气费2,967元。但因案涉合同于2019年1月18日解除，且包红利于2019年1月18日支付的系从2018年1月开始计算的物业服务费及生活垃圾清运费，故本院确认赵文彬应支付2017年9月至2019年1月的水费469.65元、2018年1月1日至2019年1月18日的物业服务费3,047.71元（242.04元×12月÷365天×383天）、生活垃圾清运费100.73元（8元×12月÷365天×383天）以及2016年11月8日至2018年5月8日的燃气费2,967元，对包红利多主张的部分，本院不予支持。 关于押金及维修费。赵文彬主张包红利退还押金6,800元及房屋维修费500元，共计7,300元。案涉合同中约定合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由赵文彬承担的费用、租金，以及赵文彬应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给赵文彬。故将赵文彬交纳的押金6,800元应现用于抵扣其需要支付给包红利的租金。抵扣以后，赵文彬仍需向包红利支付租金42,830.68元（49,630.68元-6,800元）。赵文彬主张包红利支付维修费500元，但本案现有证据无法证明其对案涉房屋进行维修并产生费用500元，应自行承担举证不能的法律后果。对赵文彬的上述诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金及资金占用利息。包红利主张赵文彬按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付尚欠房租所产生的资金占用利息直至付清之日止，并支付违约金30,000元。如前所述，包红利的先行违约行为导致赵文彬无法正常使用案涉房屋，赵文彬逾期未付房租的行为，并不构成违约。故对包红利的上述诉讼请求，本院不予支持。根据本案已查明事实，包红利未按约履行维修义务，导致案涉房屋无法使用，已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定，合同期内包红利违约，第二合同年赔偿25,000元。赵文彬主张包红利承担违约金25,000元，符合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）包红利与被告（反诉原告）赵文彬签订的《房屋租赁合同》于2019年1月18日解除； 二、被告（反诉原告）赵文彬应于本判决发生法律效力之日起三十日内将原告（反诉被告）包红利位于成都市锦江区的房屋墙面恢复原状（具体恢复方式为修补墙面至乳胶漆状态），并返还床二张、床垫三张、格力大1Ｐ挂式空调一台，浴室镜一面，吸顶灯3盏； 三、被告（反诉原告）赵文彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）包红利支付房屋租金42,830.68元； 四、被告（反诉原告）赵文彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）包红利支付生活垃圾清运费100.73元、水费469.65元、物业服务费3,047.71元及天然气费2,967元； 五、原告（反诉被告）包红利应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）赵文彬支付违约金25,000元； 六、驳回原告（反诉被告）包红利的其他本诉诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）赵文彬的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取1,259元，由原告（反诉被告）包红利负担755元，由被告（反诉原告）赵文彬负担504元；反诉案件受理费减半收取304元，由原告（反诉被告）包红利负担234元，由被告（反诉原告）赵文彬负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐江 二〇二〇年六月十二日 书记员  余丹