重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初248号 原告：重庆鼎科物业管理有限公司，注册地重庆市渝北区财富大道3号24层6号，办公地重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57号戴斯大卫营小区物业管理办公室，统一社会信用代码915000006814517707。 法定代表人：何绍清，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜德明，男，1974年3月12日出生，该公司职工，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：传国云，男，1964年12月1日出生，该公司职工，住重庆市武隆区。 被告：林辉春，女，1976年3月6日出生,住重庆市渝北区。 原告重庆鼎科物业管理有限公司（以下简称鼎科物业公司）与被告林辉春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因被告林辉春下落不明，遂依法转为普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员张正洪、赵兵组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告鼎科物业公司的委托诉讼代理人姜德明到庭参加了诉讼。被告林辉春因下落不明，本院依法公告送达，公告期满后，被告林辉春无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鼎科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2012年8月1日起至2019年12月31日止的物业服务费17550.8元，以及公摊水费445元、公摊电费445元、代收代缴的市政垃圾处理费168元，共计18608.8元。2.判令被告支付原告违约金，该违约金分两部分计算，第一部分违约金以197.2元/每月为基数，自2012年8月1日起至2019年11月30日止，按每日千分之三的标准计算；第二部分违约金以18608.8元/每月为基数，自2019年12月1日起至付清之日止，按每日千分之三的标准计算。3.取消林辉春在XX小区XX栋X-X底层花园、露台的管理、养护和使用的权利。4.本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：被告作为重庆市武隆区XX镇XX小区XX栋X-X的业主，长期拖欠原告物业服务费、公摊水电费以及市政垃圾费，原告多次催收未果，现诉至法院，望判如所请。 被告林辉春未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。 经审理查明，2011年5月30日，被告与重庆远大置业有限公司（以下简称远大置业公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买了远大置业公司开发的位于重庆市武隆区XX镇XX村“XX”项目X幢X-X号（即诉状中的XX栋X-X）商品房屋，该房屋建筑面积为106.6平方米。 2012年1月18日，以远大置业公司为建设单位，与被告签订了《XX业主临时公约》，被告出具了《承诺书》。 《XX业主临时公约》第五章物业的管理第三十五条约定物业服务费用标准以建筑面积按3元/月·平方米计算。收费标准以所在的房管部门备案为准。第三十七条约定：物业服务费应当每月交纳，若业主装修使用，物业服务费照全价计算，若一直未使用，水、电、气三表都未动，可按半价收取。 《XX业主临时公约》第六章业主的共同利益第四十一条第一款第二项约定，公摊水电费按每月10元/户收取。 《XX业主临时公约》第七章违约责任第四十五条约定：若业主、使用人违反约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。 被告在《承诺书》中对前述约定进行承诺。 被告于2012年1月18日在原告处办理了涉案房屋接房手续，并与原告签订了《XX·前期物业管理服务协议》。该协议约定物业服务费应从接房之日起开始计收；若业主所购房屋三表全部未启动，按标准的50%收取；三表任意一表启用后，全额交纳物业服务费；每月物业服务费应当在当月10日前交纳。 在取得涉案项目物业服务资格后，原告于2012年4月12日向武隆县发展和改革委员会申请物业服务费收费价格备案，武隆县发展和改革委员会同意原告的物业服务收费标准为1.8元/平方米，其中物业类型为高档住宅。 原告经多次催收未果，遂提起本案诉讼。 另查明，涉案房屋至今未装修使用。被告在接房时预交了部分物业服务费，从2012年8月1日起再未交纳过涉案房屋的物业服务费。 再查明，原告为“XX”项目的所有房屋提供物业服务时，公摊水电费均按10元/户收取。 本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《XX业主临时管理规约》及《承诺书》、《XX·前期物业管理服务协议》、《武隆县物业服务收费（市场调节价）备案表》、《业主收楼证明书》、《缴费通知单》等证据在案为凭。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本案争议的焦点是：一、被告应缴纳的物业服务费如何计算；二、鼎科物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何支持；三、鼎科物业公司主张的公摊水电费及代收代缴的市政垃圾处理费应否支持。 关于被告应缴纳的物业服务费如何计算的问题。本院认为，远大置业公司与全体购房业主签订的《XX业主临时公约》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告也以《承诺书》方式予以确认。在原、被告之后签订的《XX·前期物业管理服务协议》对被告应当按约缴纳物业服务费的义务进行了明确约定，故被告应当缴纳涉案房屋物业服务费。原告的物业收费标准经相关主管部门批准应当按1.8元/月·㎡进行收取，涉案房屋的建筑面积为106.6㎡，物业服务费应当从2012年8月1日起计收，同时，因被告目前尚未对涉案房屋进行装修使用，按照原、被告约定应按50%标准收取。经计算，涉案房屋从2012年8月1起至2019年12月31日止的物业服务费为8538.66元（1.8元/月·㎡×106.6㎡×89个月×50%）。 关于鼎科物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何支持的问题。本院认为，根据约定，林辉春应在每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向鼎科物业公司支付违约金，林辉春未按约缴纳物业服务费，应当向鼎科物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显过高，本院结合林辉春的违约程度，对林辉春逾期支付物业服务费的违约金计算标准依法调整为从2012年8月11日起，以95.94元为基数，逐月递增95.94元，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%累加计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%累加计算至2019年12月31日止。 关于鼎科物业公司主张的公摊水电费及代收代缴的市政垃圾处理费应否支持的问题。本院认为，原、被告在《XX·前期物业管理服务协议》约定公摊水电费按10元/户收取，原告也照此标准在全体业主中实际收取，故本院对原告主张截至2019年12月31日被告应当交纳公摊水电费890元的诉讼请求予以支持。但原告主张要求被告支付市政垃圾处理费168元，该费用属代收费用，且原告在本案中并未实际交纳，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告林辉春在本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司截至2019年12月31日止的物业服务费8538.66元、公摊水电费890元，共计9428.66元； 二、被告林辉春在本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：从2012年8月11日起，以95.94元为基数，逐月递增95.94元，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%累加计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%累加计算至2019年12月31日止）； 三、驳回原告重庆鼎科物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费265.22元，公告费750元，共计1015.22元（原告已预交），由原告重庆鼎科物业管理有限公司负担132.61元，由被告林辉春负担882.61元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  安昌荣 人民陪审员  张正洪 人民陪审员  赵 兵 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  印 妮