四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0524民初944号 原告：中国工商银行股份有限公司叙永支行，营业场所四川省叙永县和平大道香颂湾，统一社会信用代码：91510524905003679U。 负责人：魏文清。 委托诉讼代理人：周详，女，1987年2月12日出生，汉族，住四川省泸县。公司员工。 被告：李英富，男，1952年8月16日出生，汉族，住四川省叙永县。 被告：黄德连，女，1957年12月17日出生，汉族，住四川省叙永县。 被告：李某，男，2007年12月15日出生，汉族，住四川省叙永县。 监护人：黄德连，李英富。 三被告委托诉讼代理人：龙宇，四川精汇律师事务所律师。 被告：叙永县和瑞房地产开发有限公司，住所叙永县叙永镇银顶村2组89号，统一社会信用代码：9151052406032025XR。 法定代表人：刘玉兰，公司总经理。 委托诉讼代理人：李会民，男，1965年7月2日出生，住四川省古蔺县，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司叙永支行（以下简称工商银行叙永支行）与被告叙永县和瑞房地产开发有限公司（叙永和瑞房地产公司）、李英富、黄德连、李某金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行叙永支行委托诉讼代理人周详、被告叙永和瑞房地产公司委托诉讼代理人李会明、被告李英富、黄德连、李某的委托诉讼代理人龙宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行叙永支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《个人购房借款合同》；2.判决被告立即归还原告借款本金164788.38元，借款利息746.87元（利息包括利息、罚息、复息，暂计算至2020年1月31日），本息合计165535.25元（利息以后息随本清至全部借款还清之日止）；3.判决原告对被告所有的位于叙永县处房屋享有优先受偿权判决叙永和瑞房地产公司对借款人李豪均在我行贷款承担保证责任；本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2015年9月8日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定：“借款人李豪均向原告申请贷款19万元，用于购买位于叙永县处房屋，贷款期限20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率随之调整。贷款人采用按月等额本息方式归还贷款本息；借款人未按合同约定日期还款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定；借款人以其所有的位于和平社区和××和××世纪城××11-6处房屋作为该贷款抵押担保，待取得正式房屋权属证明后办理正式抵押登记……保证人叙永和瑞房地产公司对借款人李豪均在我行贷款承担阶段性担保责任。”合同签订后，原告按照协议约定如数发放贷款给被告指定账户，借款人李豪均于2016年8月开始出现未按时如数归还贷款本息的情形，因借款人已经死亡不具备诉讼主体资格，故追加了其继承人，且因借款人用作抵押的房屋已经以由贵院236611.20元价款拍卖使得我行贷款抵押物存在灭失风险，鉴于该房屋仅办理了预抵押登记，保证人叙永和瑞房地产公司应当对该笔贷款承担阶段性保证责任。截止目前，被告尚欠原告贷款本金164788.38元，利息746.87元，被告拒不按约定还贷款的行为已经损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告李英富辩称，答辩人不是合同的借款人，对借款毫不知情，不应当承担还款责任。根据继承法的规定，三继承人主动放弃对被继承人李豪均的财产继承，因此不承担还款责任。 被告黄德连辩称，与李英富答辩意见一致。 被告李某辩称，与李英富答辩意见一致。 被告叙永和瑞房地产公司辩称，答辩人为李豪均购买的房屋承担阶段性担保责任是事实。对申请解除合同，答辩人没有意见。由于房屋不存在了，担保物不是答辩人原因导致担保物灭失，答辩人不再承担担保责任。 本院经审理认定事实如下：2015年9月8日，原告与死者李豪均、被告叙永和瑞房地产公司三方签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人同意向被告发放A种贷款，金额为19万元，用于购买坐落于和××世纪城××11-6号、建筑面积82.94的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.15%上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款一次性划入叙永和瑞房地产公司账户。经协商一致，借款人按月等额本息还款法还贷款本息，公式为，还款账户为李豪均，账号62×××08。保证人承担的担保责任为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押物为位于叙永县房屋……合同签订后，原告于同日按约如数发放贷款至被告叙永和瑞房地产公司的银行账户，并办理了该房屋的预告登记。借款人李豪均从2015年10月8日开始按月归还贷款，李豪均死亡后，原告按期扣划被告叙永和瑞房地产公司在其银行的保证金用于抵扣借款，扣划了贷款本息共计45732.07元。 另查明，2019年4月，本院依据发生效力的(2017)川0524民初1096号民事判决书拟对李豪均所有的位于和××世纪城××11-6号、建筑面积82.94的房屋进行处置，本院于2019年4月26日向原告发出告知书，原告未在规定期限内提出异议，本院以236611.2元价格将上述房屋拍卖。被告李英富系死者李豪均的父亲，被告黄德连系李豪均的母亲，被告李某系李豪均的儿子。李豪均于2016年1月2日因交通事故意外死亡，其合法的继承人分别为被告李英富、黄德连、李某。李豪均与案外人罗富群于2015年6月5日在叙永县人民法院的调解下离婚，约定小孩李某由李豪均抚养，李豪均死亡后，被告李英富、黄德连为李某的实际监护人。被告李英富、黄德连、李某于2020年5月18日向我院声明自愿放弃对李豪均全部财产的继承。 以上事实有原告及被告叙永和瑞房地产公司营业执照、法定代表人身份证明，三被告身份证复印件，《个人购房借款／担保合同》个人借款凭证，房屋预告登记证明，自营历史明细表，民事调解书，李英富、黄德连、李某询问笔录，原、被告的当庭陈述等证据在案印证，予以认定。 本院认为，合同双方当事人应当全面履行合同约定的义务。当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求承担违约责任。2015年9月8日，原告工商银行叙永支行与李豪均、被告叙永和瑞房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，2016年借款人李豪均因交通事故死亡，其法定继承人放弃继承其财产，不愿代其继续履行该合同，导致该合同已无法履行。故原告主张合同提前到期，要求提前归还债务的请求，本院依法予以支持。继承人放弃继承的，对被继承人债务不负偿还责任。被继承人李豪均死亡后其法定继承人明确表示放弃继承其财产，不愿代其履行还款责任，故原告要求其法定继承人李英富、黄德连、李某承担还款责任的主张本院不予支持。由于李豪均现在还有遗产，应当用其遗产偿还其债务。本院依法确认原告对李豪均的遗产享有受偿权，受偿的金额为本金164788.38元及利息（利息包括利息、罚息、复息，按《个人借款合同》的利息约定来计算）。 抵押权自登记时设立。2015年9月8日，原告工商银行叙永支行、李豪均、被告叙永和瑞房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》后，三方对李豪均购买的和××世纪城××11-6号房屋办理了抵押权预告登记。之后，双方未办理正式抵押登记，故不能对抗第三人，不享有优先受偿权。原告要求对和××世纪城××11-6号房屋或者处理该房屋的房款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。当债务人不履行债务时，保证人要按照约定履行债务或者承担保证责任。在《个人购房借款/担保合同》中，被告叙永和瑞房地产公司作为保证人，承担阶段性连带保证责任，至本院开庭时，李豪均未办理正式抵押登记，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告叙永和瑞房地产公司承担的保证责任仍然在其保证期内。故原告要求被告叙永和瑞房地产公司承担连带保证责任的主张，本院依法予以支持。被告叙永和瑞房地产公司在承担担保责任后，依法享有追偿权，由于李豪均已经死亡，故对李豪均的遗产享有追偿权。 据此，根据《中华人民共和同合同法》第六十条、第一百零八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司叙永支行于本判决生效之日起十日内在李豪均的遗产内享有受偿权，受偿金额为借款本金164788.38元及利息、罚息、复息（具体金额按照双方合同约定计算）； 二、被告叙永县和瑞房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任,承担连带清偿责任后可以对李豪均的遗产享有追偿权； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司叙永支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1806元，由原告中国工商银行股份有限公司叙永支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  夏传强 二〇二〇年六月二十二日 书记员  夏益艳