贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1771号原告田佳娟，女，1989年8月5日生，土家族，住本市云岩区。原告章曙，男，1984年8月23日生，汉族，住浙江省宁海县。二原告共同委托代理人田华，男，1965年12月27日生，土家族，住贵州省德江县。被告贵阳远洋房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，职务：董事长。委托代理人李炜、肖信霞。原告田佳娟、章曙诉被告贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称“远洋房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人田华，被告远洋房开委托代理人李炜、肖信霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田佳娟、章曙向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告一次性支付原告因违反《商品房买卖合同》第十三条第一款第一项的逾期交房违约金共计：27202元（375天*72.54元），2013年11月1日计算至2014年11月17日；2、依法判决被告一次性支付原告因违反《商品房买卖合同》第二十二条第三项逾期办理房屋产权证违约金并减去被告已经支付的15000元违约金共计28524元（1200天*36.27）-15000，从2015年12月25日计算至2019年3月28日；3、依法判决原被告所签订《商品房买卖合同》第十二条关于收取三通费约定的条款无效，判令被告返还向原告收取的三通费等各项费用共计：5810元，并按年利率百分之4.75向原告支付1241元利息，共计：7051元。庭审中，原告明确要求确认附件十二补充协议第七条约定无效，所诉的5180元包含煤气2890元、水600元、电800元及电视800元；4、依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》以362786元购买筑城康家楠荞苑19号楼1单元3层2号房屋，合同第十一条约定交房时间2013年12月31日前出卖人向买受人交房，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之日起自实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款的万分之二违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同第二十二条第三项约定于2015年12月31日前办理相关产权违约金，360日内办理的按千分之五向原告支付违约金，360日内未办理的则按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但是时至今日被告未按约定履行支付违约金义务，现特向法院起诉，望依法判决如前所请。被告远洋房开辩称：1、被告已向原告支付了逾期交房违约金，原告的第一项诉请已过诉讼时效；2、关于逾期办证，认可逾期办证事实，但造成违约的主要原因不在于被告，而是因为被告为支持贵广铁路建设，导致无法办证，如果要计算，只能计算至18号楼的办证时间即2017年7月19日，原告主张逾期办证违约金的金额过高，请求酌情减免；3、双方签订的补充协议是双方真实意思表示，该协议中明确商品房价格不包含水电煤气费用，并约定水电煤气由原告自行开通，因此被告不负返还义务。本院经审理认定如下事实：二原告因购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”项目的房屋，于2013年2月21日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房号为第19号楼1单元3层2号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为362786元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十一条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定：“（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖/达到/；4.燃气达到按照煤气公司规定，达到规定入住率后，由煤气公司开通；5.电话通信：交付时线路付敷设到户；6.有线电视：交付时线路付敷设到户；7、宽带网络：交付时线路付敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》约定“1.相关设施的位置及用途；2、其他约定。”附件十二《补充协议》第七条约定“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”合同签订后，原告按照合同约定履行付款义务，被告予以认可。庭审中，双方均认可被告于2014年11月17日将案涉房屋交付给原告。同日，被告向原告支付违约金，原告向被告出具《收条》，载明：“今收到远洋房开支付违约金人民币贰仟伍佰叁拾捌元正。”。同日，原告向被告支付9154.05元，被告向原告出具《收据》一张，双方均认可该收据中包含的部分费用为：煤2890水600电800电视800。2019年3月28日，原告接到被告办证通知后前往贵阳市不动产登记中心办理涉案房屋不动产权登记证书，二原告于2019年4月3日取得案涉房屋不动产权属登记。原告自认于2019年3月8日收到被告支付的办证违约金15000元。后因双方就相关费用问题协商未果，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明：远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明：远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下：一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……此外，被告还提交了建设工程竣工认可证、建设工程规划许可证、18号楼商品房现房销售证明，拟证明18号及19号楼是统一建设，19号楼的违约时间应当按照18号楼现房销售证时间计算。原告对真实性无异议，但对于违约时间的截止时间不予认可。本院认为，本案争议焦点在于：1.远洋房开收取的煤气、水、电、电视是否属于煤气、电及配套设施的建设安装费用问题；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还问题；3.原告主张的逾期交房违约金是否已过诉讼时效；4.被告逾期办证是否存在不可抗力因素。关于第一个焦点问题，根据《贵州省物价局关于城市管道煤气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、煤气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第7条“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”的约定变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电及附件五所列配套设施的建设安装费用的约定，但该合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。本案有关缴纳水、电、燃气、电话、电视开通等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述费用的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7条无效的诉请，于事实法律有据，应予以支持。被告基于该附件十二补充协议第7条约定所收取的水600元、电800元、燃气2890元、闭路电视费800元，共计5090元，因该条被确认无效，其收取上述费用亦无依据，应予退还。因被告远洋房开收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2014年11月17日）起计算至实际退还之日止。对于第三个焦点问题，原被告双方均认可案涉房屋于2014年11月17日交付，根据《商品房买卖合同》第十一条及第十三条的约定，被告逾期交房，应于交付之日起30日内即在2014年12月17日前向原告支付违约金。被告已于交房同日向原告支付了2538元违约金，如原告认为被告未足额支付逾期交房违约金，应于2016年12月17日前向被告主张，原告在此之后主张该违约金，已过诉讼时效，故对原告的该项诉请，不予支持。对于第四个焦点问题，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担，故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，双方认可被告通知办证时间为2019年3月28日，被告在该时间通知原告办证行为已构成违约，双方在《商品房买卖合同》中约定按日万分之一标准计算违约金数额，故违约金为（2016年1月1日至2019年3月28日）1182天*36.2786元/天=42881.31元。鉴于原告自认被告已支付原告逾期办证违约金15000元，扣除后被告还应支付原告逾期办证违约金27881.31元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告田佳娟、章曙与被告贵阳远洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条无效；二、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田佳娟、章曙水、电、燃气、闭路电视开户费，合计5090元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2014年11月17日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田佳娟、章曙逾期办证违约金27881.31元；四、驳回原告田佳娟、章曙的其余诉讼请求。案件受理费684.5元（已减半收取），由原告田佳娟、章曙承担308.5元，由被告贵阳远洋房地产开发有限公司承担376元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年六月二十八日书记员  刘航