河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1869号上诉人(原审原告)：苏荣，男，汉族，1978年7月10日生，住址：郸城县。被上诉人(原审被告)：郸城万洋置业有限公司。住所地:郸城县世纪大道南段商务中心区。法定代表人:苏大山,该公司董事长。委托诉讼代理人:周卫华,河南沙颖律师事务所律师。上诉人苏荣因与被上诉人郸城万洋置业有限公司缔约过失责任纠纷一案，不服郸城县人民法院（2019）豫1625民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏荣，被上诉人郸城万洋置业有限公司的委托诉讼代理人周卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏荣上诉请求：1、撤销（2019）豫1625民初6045号民事判决，并依法改判郸城万洋置业有限公司赔偿苏荣损失及利息并赔偿苏荣房屋价值损失124096元;2、本案一二审诉讼费、评估费、鉴定人出庭接受质询费用等由郸城万洋置业有限公司承担。事实与理由:原审认定事实错误,适用法律错误,应当依法改判。一、原审法院认定事实错误1、原审法院委托河南省万佳价格鉴定评估有限公司作出涉及本案商铺的豫万评字【2019】第A04-04号价格评估结论书。该价格评估结论书认定苏荣的商铺价值贬损与配电设施之间存在联系，价值贬损在评估基准日的评估值为124096元。但原审法院在认定事实时，对该价格评估报告并未作出评价，对足以认定案件事实的主要证据不予审查，原审法院的做法明显不当,应予纠正。2、郸城万洋置业有限公司没有提供任何证据证明已向苏荣告知配电设施的存在。原审法院仅依据郸城万洋置业有限公司办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证件，涉案箱式变压器的规划和设计报经相关部门批准备案,就认定郸城万洋置业有限公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,显然是无端的推测,原审法院认定该事实的依据不足。3、原审认为郸城万洋国际博览城（一期）为大型商业综合市场规划有市场配套基础设施用地,配套停车场用地,绿化用地及市场内独立道路,涉案房屋与沿街开发的门面房存在一定区别。但任何临街商铺都不是推开门就是市政道路，涉案房屋和“沿街开发的门面房”没有区别，属于临街商铺,原审法院认定事实错误。4、本案苏荣于2014年12月与郸城万洋置业有限公司签订商品房买卖合同,约定2015年1月2日前支付首付款。根据苏荣提交的银行交易小票等证据，苏荣在2014年12月26日就已经交付了首付款。原审法院认定:“2015年12月24日，双方签订商品房买卖合同4份”,没有依据，认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。原审法院认为:“郸城万洋置业有限公司开发建设的郸城万洋国际博览城(一期）为大型商业综合市场。在开发建设过程中，郸城万洋置业有限公司依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证件，涉案箱式变压器的规划和设计报经相关部门批准备案,系合法存在。作为房地产开发方,不会再宣传资料或者沙盘模型上把市场内的每一根线、每一棵花草树木、每一处变压器或者消防设施均明确标注，因此可以认为郸城万洋置业有限公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,没有违反《合同法》第四十二条的规定，”不存在缔约过失责任。《合同法》第四十二条规定了缔约过失责任，包括缔约当事人因签订合同而相互接触磋商，双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。《合同法》第四十二条规定了故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况及有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。配电设施显然不能等同于一根线、一棵花草树木,郸城万洋置业有限公司在原本规划为停车位的位置建设长4.25米.宽2.3米、高2.9米的配电设施,阻挡了涉案房屋与府东路之间的视线,影响了该房屋的商业性能，也给涉案房屋门前停车带来不便,造成涉案房屋的价值贬损。本案中郸城万洋置业有限公司违反依诚实信用原则负有的先合同义务,没有告知苏荣其所交付的房屋近距离处建有配电设施,导致苏荣因此遭受重大信赖利益损失,属于《合同法》第四十二条所规定的缔约过失责任。苏荣的损失系由于郸城万洋置业有限公司违反先合同义务所导致,苏荣的损失与郸城万洋置业有限公司的行为之间存在因果关系，郸城万洋置业有限公司应当承担赔偿损失的责任。但原审法院认定郸城万洋置业有限公司没有违反先合同义务,明显偏袒郸城万洋置业有限公司,适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误。现根据《民事诉讼法》的规定提起上诉，请求二审法院依法支持苏荣的上诉请求，依法改判郸城万洋置业有限公司赔偿苏荣损失及利息、赔偿苏荣房屋价值损失124096元，并由郸城万洋置业有限公司承担本案一二审诉讼费、评估费、保全费等费用。补充上诉意见如下：一、评估报告是受郸城县法院委托的，在无法证明评估报告无效情况下不予采用，是枉法裁判。二、评估公司是经过现场实地研究作出专业评估的，郸城县法院在未实地调查情况下判决是枉法裁判。三、一审判决不顾事实，把2014年签订合同篡改为2015年，整整推后一年，从时间上为开发商隐瞒开脱，开发商给我的合同上没有填日期，但内容和我提供的交款凭据可以证明签订时间在2014年，一审对伪造证据视若无睹，装聋作哑，故意采用伪证，枉法裁判。四、一审法院以房屋规划获批就认定房屋销售没有隐瞒，混淆事非，枉法裁判。合法的商品不可以用非法手段销售。苏荣2014年买房，对方提供的变电站发包合同建造时间是2015年，周边全是围墙。2016年交房时才发现门口是变电站，为时已晚。并当即联系苏大山交涉，开始答应移走，后推诿不移。五、一审法院不顾变电站在门口的事实，把变电站说成一草一木，指鹿为马，枉法裁判。六、一审既然提到四间商铺不是同一价格购买，就不该回避每间商铺所处位置周边资源不同价值不同的问题，然而一审判决只字不提，事实是购房时朝外临街商铺比朝内商铺价格高三分之一以上，且当前租金朝外商铺比朝内商铺高出很多。郸城万洋置业有限公司辩称，一、原审判决认定事实并无任何错误,郸城万洋置业有限公司不存在任何缔约过失行为。1、原审法院委托万佳价格鉴定评估有限公司作出的《价格评估结论书》并非认定案件事实的关键证据,原审判决在认定事实中已经实质上否决了该证据的证明效力。首先该《价格评估结论书》经郸城万洋置业有限公司申请,人民法院通知鉴定人当庭接受质询。质询过程中,鉴定人对该结论所依据的具体法律条文,鉴定方法的科学性,所比较房产价格的可比性及核实过程均不能做出一个明确合理的解释,所作评估结论严重缺乏客观性和公正性,不能认定为有效证据。其次该评估结论是在设定涉案商铺系临街门面房(市政道路)的前提下,在与临街门面房价格对比下所作出的结论。而原审判决书中,针对涉案房屋已作出明确界定,第一涉案房屋系人型商业综合市场内的房屋,市场规划有市场配套基础设施用地、配套停车场用地、绿化用地及市场独立道路,与沿街门面房具有一定区别。第二、苏荣购买的106、107号商铺外边相邻的是环市场道路,道路外侧是停车场和公共设施用地,再外侧是规划设置的绿化带,再外侧才是市政府东路的人行道。也就是说106、107号商铺是临环市场道路(市场内部规划修建道路)的商铺,而非临市政府东路的门面房,万佳公司所作评估结论书内容为涉案变压器对府东路上行人造成一定视觉影响从而影响该房屋的价格明显缺乏立论基础。第三、苏荣购买的139、140号商铺本身就是临市场内道路的商铺,与涉案变压器是否造成视觉影响更没有任何关联性。故原审判决已经从根本上否定了《评估结论书》的效力，显然也不必再作出评价。2、根据原审判决查明认定的事实及一审中郸城万洋置业有限公司提交的证据可知,郸城万洋置业有限公司是在为2014年取得涉案房地产项目的各项开发建设手续,于2014年12月份取得《商品房预售许可证》开始预售房屋,2015年进行了竣工验收。而双方签订《商品房买卖合同》的时间是2015年12月24日。首先从市场规则上来说,涉案项目作为一个合法的房地产开发项目,一个大型的商业综合市场,配电公共设施是该项目的必配设施,且是必须经专业部门设计并报政府相关部门审批许可的,即使是开发商也无权私自作出改变的。而房地产项目开发预售,在建设工程完成25%时，即可依法取得《商品房预售许可证》开始面向市场销售房屋,作为开发商,不可能也无义务预先把每一根管线、每一处基础设施的位置标明在宣传资料或者沙盘模型上,更没有法定义务对每一位前来咨询买房的客户披露上述信息。即使不予披露,作为一个正常思维的成年人,对该设施的设置存在也应当有预先判断能力。其次,根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,亦应当视为要约。”从该条司法解释上可知,法律上针对商品房销售时的销售广告和宣传资料,是否需要对相关设施作出说明和允诺并无强制性要求,相反,如果开发商在销售广告和宣传资料上明确说明和允诺,反而构成要约,如有违反则构成违约。其三、根据原审查明的事实,苏荣在2015年12月24日正式签订合同时,涉案商铺及相关基础设施已经建成并经过竣工验收,苏荣也应不止一次的实地查看其所购商铺状况。但苏荣并没有提出任何异议且于2016年4月份签订了书面交接文件。足以说明,苏荣对涉案基础设施的存在是明知且接受的,否则完全可以在签订合同前即拒绝购房,在签订合同后也可以拒绝接收房屋以避免遭受其所主张的所谓贬值损失。苏荣在签订合同、接收房屋且办理过房产证以后,再来要求贬值损失,就好像“职业打假”一样,明显有讹诈之嫌。而且是否告知苏荣配电设施的存在应否为郸城万洋置业有限公司的法定义务或合同约定义务,不告知此项事实是否构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,应当由苏荣承担举证义务,而非由郸城万洋置业有限公司承担举证责任。故苏荣如此上诉理由明显不能成立。3、郸城万洋国际博览城为大型商业综合市场并规划有市场配套基础设施用地、配套停车场用地、绿化用地及市场内独立道路的事实,郸城万洋置业有限公司在一审中已经提交了规划图纸、批文、规划许可证等一系列证据予以证实,且市场现已开放经营几年,具体设施、布局等随时可现场查看。苏荣主张其所购买商铺与沿街门面房没有区别,就应当按照沿街门面房认定没有任何法律依据和事实依据。而且苏荣在诉讼中也没有举出任何一份证据证明郸城万洋置业有限公司在销售给其涉案房产时或在销售宣传中,宣称所售房屋为沿街门面房，紧邻市政道路无任何阻碍的虚假内容,也无法证实其购买商铺的价格与郸城县相近地段、相近环境的沿街门面房价格相同或近似,却要求郸城万洋置业有限公司按照沿街门面房的价格赔偿其所谓贬值差价，也明显没有任何道理。4、本案涉案房产的销售过程按照法定程序上市销售,郸城万洋置业有限公司在取得《商品房预售许可证》的情况下预售商铺,苏荣即使提前交纳部分房款,也不能说明其交钱时间就是签订《商品房买卖合同》的时间。郸城万洋置业有限公司在一审中已经提交了双方签订的《商品房买卖合同》,签订时间明确显示是“2015年12月24日”。苏荣上诉称原审判决认定合同签订时间没有依据,显然没有任何道理。二、原审法院适用法律没有错误。苏荣主张郸城万洋置业有限公司存在缔约过失责任,即有义务举证证明郸城万洋置业有限公司在合同磋商及签订过程中存在故意隐瞒与合同订立的重要事实或者提供虚假情况及有其他违背诚实信用原则的行为。在一审庭审及前述中,郸城万洋置业有限公司已经充分论证了涉案配电设施存在的合法性、合理性和必要性。另作为为市场全体业主提供用电的必要基础公共设施，所代表的是公共利益,高于苏荣主张的个人利益。而苏荣主张该郸城万洋置业有限公司在原来规划的是停车位的土地上建设涉案公共配电设施,给其门前停车造成不便,造成房屋价值贬损,没有任何有效证据予以证实,主张明显不能成立。如按照其逻辑,根据现场勘查情况,不止是涉案配电设施,包括市场外府东路人行道上的行道树及政府设置的宣传牌等均对其房屋构成遮挡,影响了府东路上行人的路线,那么苏荣就有权要求政府拆除宣传牌,移除行道树吗?苏荣能以此主张郸城万洋置业有限公司没有告知其行道树和宣传牌的存在,也构成缔约过失责任吗?显然不能。原审判决适用《合同法》第四十二条的规定,认定郸城万洋置业有限公司没有违反先合同义务,不构成缔约过失责任。苏荣在上诉状中主张原审判决适用法律错误,其又主张法院应当适用哪一条法律规定,请苏荣予以明确。综上所述，郸城万洋置业有限公司认为,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果公平公正,没有任何错误。请求二审法院依法维持原审判决,驳回苏荣的上诉。针对苏荣补充上诉意见郸城万洋置业有限公司答辩如下：评估报告即使是受郸城县法院委托，但经过当庭对鉴定人进行质询可以说明该评估报告不客观公正，不能作为有效证据，郸城县法院不采取该评估报告不能说明是枉法裁判，苏荣主张签订时间是2014年应提交相应证据予以证实，其没有提交证据的情况下主张不能成立，其交钱时间与签订合同时间根据市场规则不存在一致的情况。郸城万洋置业有限公司在销售房屋时五证齐全具有商品房预售资格不存在违规违法销售情况，根据双方的购房时间节点苏荣主张交房时才发现门口是变电站明显不能成立，且作为变电设施在市场中也不是存在一处，哪个商户认为其门前有该设施就要求挪走，该要求即不合理也不合法，针对房屋购买价格及现有价格在一审中陈述，本身属于苏荣购买房屋的商业风险并非其他其原因造成，也不能说明郸城万洋置业有限公司存在缔约过失责任。苏荣向一审法院起诉请求：1、判令郸城万洋置业有限公司赔偿苏荣租金损失及利息;2、判令郸城万洋置业有限公司赔偿苏荣房屋价值贬损124096元;3、本案诉讼费、评估费、保全费等由郸城万洋置业有限公司承担。一审法院认定事实：2014年郸城万洋置业有限公司取得郸城万洋国际博览城商贸物流项目（一期A地块）项目确认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，工程2015年竣工验收，其中在常用高、低压电力管缆平面布置图上有本案所涉箱式变压器的配置。2015年12月24日，苏荣与郸城万洋置业有限公司签订商品房买卖合同4份,郸城万洋置业有限公司将第3幢106号商品房（共3层)、107号商品房（共3层)、139号商品房（共3层)、140商品房（共3层）出售给苏荣。2016年4月2日，进行了交接。2017年8月23日，郸城县国土资源局为苏荣颁发不动产权证书。2019年4月8日,河南省万佳价格鉴定评估有限公司作出豫万评字【2019】第A04-04号价格评估结论书,价格评估结论为:周口市郸城县府东路与科技大道交叉口西北角苏荣所属的房屋贬值损失在评估基准日的评估价为人民币124096元。苏荣支付评估费3000元。2020年1月9日,郸城万洋置业有限公司向河南省万佳价格鉴定评估有限公司支付出庭接受质询费用1600元。一审法院认为，郸城万洋置业有限公司开发建设的郸城万洋国际博览城（一期）为大型商业综合市场,规划有市场配套基础设施用地,配套停车场用地,绿化用地及市场内独立道路,与沿街开发的门面房存在一定区别。在开发建设过程中，郸城万洋置业有限公司依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证件,涉案箱式变压器的规划和设计报经相关部门批准备案，系合法存在。作为房地产开发方,不会在宣传资料或者沙盘模型上把市场内的每一根管线、每一棵花草树木、每一处变压器或者消防设施均明确标注。因此，可以认为郸城万洋置业有限公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,没有违反合同法第四十二条的规定。况且,涉案箱式变压器属于公用设施,所有权属于全体业主,苏荣购买的106号、107号商铺外边是环市场道路,道路外侧是停车带和公共设施用地,停车带外侧是绿化带,绿化带外侧是府东路人行道。苏荣购买的139号、140号商铺,是面向市场内的商铺,紧邻市场内道路。另外，苏荣主张的房屋租金损失和房屋贬值损失不是合同磋商过程中产生的可信赖利益损失,郸城万洋置业有限公司出售的商铺并非统一价格,而是根据所处方位区域不同定价,苏荣的四间商铺也是以四个不同价格购买。综上所述，苏荣的诉讼请求缺少事实根据及法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定,判决如下:驳回苏荣的诉讼请求。案件受理费2782元,河南省万佳价格鉴定评估有限公司出庭接受质询费用1600元，由苏荣负担。二审期间，苏荣提交一份证据：一期一层铺位图，证明房子是整体使用的，朝外的租金高，朝里的租金低。郸城万洋置业有限公司质证意见：1、该份证据来源不明，真实性无法核对，且与本案缺乏关联性；2、该份证据达不到苏荣的证明目的，对外招租的价格以其购买房屋的价格及如何进行使用均不具备联系性，也不能说明苏荣四间房屋均应按同一价格计算，其实际购买的价格就不是同一价格，更与其主张的因缔约纠纷产生的可信赖利益损失没有任何关系。依据郸城万洋置业有限公司申请，本院向郸城县房地产交易管理所调取了案涉四份商品房买卖合同的备案信息，郸城县房地产交易管理所向本院出具说明，案涉四份商品房买卖合同的签订日期为2015年12月24日。苏荣对郸城县房地产交易管理所出具的说明质证意见：备案时间不等于合同签订时间，实际签订合同时间是2014年12月26日。郸城万洋置业有限公司对该证据无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的缔约过失责任,仅适用于合同订立阶段,因责任人的原因使合同未订立或因不符合法定要件而被确定无效或被撤销时对合同相对人承担的责任。而本案中郸城万洋置业有限公司与苏荣签订的商品房买卖合同在郸城县房地产交易管理所备案的签订日期是2015年12月24日，2016年4月2日双方进行了商品房交接，2017年8月23日郸城县国土资源局为苏荣颁发了不动产产权证书，双方的商品房买卖合同有效且已经履行完毕。案涉箱式变压器在房屋交付前已按规划建设完成，苏荣在合同履行完毕后起诉要求郸城万洋置业有限公司赔偿租金损失及利息和房屋贬值损失，一审对其诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，苏荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2782元，由上诉人苏荣负担。本判决为终审判决。审判长 李俊华审判员何山审判员许向朋二〇二〇年六月二十二日法官助理党瑞云书记员王冰洁