贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4111号原告：安娜，女，1980年3月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：巴茂菲，贵州贵达律师事务所律师。被告：贵州银海益沣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市中华北路18号银海大厦南7楼。法定代表人：曹明华，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘林娜，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，贵州黔信律师事务所实习律师。原告安娜与被告贵州银海益沣房地产开发有限公司（以下简称“银海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安娜的委托诉讼代理人巴茂菲，被告银海公司的委托诉讼代理人刘林娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告补偿银行·元隆广场负三层11号车位的购买差价9万元；2.判令被告支付原告逾期办理车位产权违约金，自2016年3月31日起计算至2020年3月20日为76422.94元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息进行计算，之后违约金另案主张）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的银海·元隆广场5栋1单元22层3号房产，总价款1,933,419元。同年年底，因市场调控原因该楼盘大幅降价，为了补偿买一期房屋的业主，被告按照8折至8.6折优惠向全体一期业主返还了相应购房款。其中，被告按照8.6折优惠券以抵用券形式向原告返还购房款314000元，并言明该抵用券可以用来购买被告开发的产品。2013年11月19日，原、被告签订《补充协议(产权车位)》，以27万元价格在被告处购得银海·元隆广场负三层11号独立产权车位（车位编号：B3-4-11），该27万元中267000元以抵用券扣除、3000元以现金方式当场缴纳。另该协议约定被告应于2014年1月30日至2014年3月30日期间将车位交付原告使用，应于2016年3月30日前取得车位所有权初始登记并将办理所有权转移登记的有关文书交付原告以协助办理车位所有权转移登记。2014年3月，被告根据协议约定将车位交付原告使用，但截止双方约定的办理产权期限（2016年3月30日）届满，被告一直未将办理产权转移登记的相关资料交付给原告。之后原告多次与被告协商均未果。被告行为已构成严重违约。原告有权要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金。另，被告在长达近四年时间一直未缴纳相关土地费用，导致至今未取得车位产权初始登记。原告有理由怀疑被告今后也不准备缴纳该费用办理车位产权登记，则原告只能得到车位使用权，其签订《补充协议》购买产权车位的合同目的根本无法实现。鉴于此，原告认为被告实质上出卖的就是拥有使用权的车位，应当按照使用权车位18万元/个价格销售，原告购买车位支付27万元，被告应向原告补偿车位购买差价9万元。被告银海公司辩称，第一，被告已向原告交付了停车位，商品房买卖合同的主合同义务已经履行完毕，未按时履行办证义务非被告主观不作为，而是因为国家政策调整；第二，原告主张的诉请相互矛盾，不能成立，第一项诉请是解除补充协议，解除合同适用除斥期间，解除权消灭，不能主张解除合同又要求承担违约责任，诉争车位是“平层产权车位”，原告诉称的车位是18万元/个的车位是“上下两层的机械车位”，平层使用权车位是24万元/个，差价3万元，非原告诉称9万元，第二项诉请已过诉讼时效，车位不属于商品房，不能根据商品房司法解释要求被告支付逾期办理初始登记违约金，即使适用司法解释，补充协议是商品房买卖合同附件，商品房买卖合同已经明确了逾期办证违约金，车位仅需另付3000元，大部分267,000元是被告赠送给原告，原告以270000元计算违约金于法无据，违约金是补偿性为主，原告一直在使用车位，并没有产生损失。本院经审理认定事实如下：2011年5月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的银海?元隆广场第5栋（5）1单元22层3号房屋一套，房屋总价款为1929368元。买受人采取分期付款方式付款，应于2011年5月31日前支付全部房价款：买受人欠付尾款伍万元整（小写：50000.00元）办理公积金提取支付，于2011年6月30日之前将该款全部付清。同日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订合同附件十三《补充协议（产权车位）》一份，该《补充协议（产权车位）》约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，出卖人、买爱人双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就《商品房买卖合同）中第二章关于购买商品房情况及第三章购买商品房的计价方式与价款达成如下补充协议：第一条：关于购买商品房情况的补充说明。1、乙方已于2011年5月31日购买甲方开发并出售的银海·元隆广场5栋1单元22层3号房屋，（合同编号：2011-067）。2、购买的商品房除包括《商品房买卖合同》已经约定的商品房外，还包括位于贵州省贵阳市云岩区，‘银海·元隆广场’负三层／区11号车位，车位编号为：Ｂ3-4-11。（具体位置见本附件地下室车位布置平面位置图）；3、该车位的属性为：拥有独立产权的停车位；4、该车位的相关权益随该车位的产权转移一并转移。第二条：关于购买商品房计价方式与价款的补充说明。《商品房买卖合同》中第三章第七条关于计价方式与价款已经（2）：（2）房款1929368元中已包含了267000元的车位款。乙方需另行支付人民币3000元整。……第五条：使用期限1、自本协议生效之日起乙方即有权获得该停车位所有权，该停车位的使用期限自本协议生效之日起至‘银海·元隆广场’商品房土地使用权期限届满时止。第六条：转移登记甲方承诺于2016年3月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与乙方另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给买受人，办理转移登记涉及的相关税费由乙方承担。……”，之后原告实际向被告交纳了购房款1933419元。另查明，原告另向被告交纳车位款3000元，被告按时向原告交付了车位。被告取得的预售许可证载明的预售范围包括1-7栋、10栋地下车库。涉案车位所在楼层未取得所有权初始登记证书。审理中，原告称因市场调控该楼盘大幅降价，为了补偿业主，被告将市场差额以优惠券的形式返还业主，可以用于购买公司物业，因此原告用于购买车位，并提交《优惠证明》复印件一份，载明：因本项目推出二期销售优惠活动，您可获得341,000元优惠金额，其中267000元用于购买B3-4-11号车位，故车位款应当以合同约定计算。原告另提交《补充协议（机械车位）》一份，主张拥有使用权的机械车位价格为18万元，现因被告怠于履行办理初始登记的义务，原告实际只拥有使用权车位，被告应当补偿差价9万元。至于本案，应当适用商品房的司法解释。被告认可已按商品房买卖合同的约定收到被告支付的全部购房款，但其认为原告的购车位款是用优惠券抵扣，应为3000元，且不能适用商品房买卖合同的解释。被告另行提交国有土地使用权出让合同【筑国土出（2003）第98号】、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证、商品房销售现房证明书、贵阳市政府办公厅【筑府办函(2016）127号】文件。拟证明：1、证明被告开发的银行元隆广场用地于2003年10月15日与贵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后，被告已按合同约定缴纳了2016.1162万元的土地出让金，同时也按国家要求办理了土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证等；完全符合办理停车位所有权初始登记的条件。2、商品房销售现房证明书证明银海元隆广场的住宅和部分车库是办理了大产权证。正是因为市政府2016年转发给市国土局的文件，政府依据该文件要求被告交纳1000多万的地下空间部分的土地出让金，被告认为该文件不适用于发布之前已签订的《国有土地使用权出让合同》和已开发建成的地下空间，政府的要求显然违背“法不溯及既往”的基本原则。因此，被告未完成停车位所有权的初始登记并非其主观恶意，而是因政府政策调整导致。上述事实，有原、被告的当庭陈述及其提交的《商品房买卖合同》《补充协议(产权车位)》《收款收据》、国有土地使用权出让合同、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证、商品房销售现房证明书、贵阳市政府文件等经庭审质证的证据附卷佐证，并有庭审笔录在案为凭，足以认定。本院认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为：一是原告是否有权主张被告支付车位差价款9万元；二是诉讼时效如何认定；三是本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；四是逾期办证违约金如何计算。首先，关于原告是否有权主张被告支付车位差价款9万元认定方面。原告主张因被告怠于履行办理初始登记的义务，原告实际只拥有使用权车位，被告应当按使用权车位价格补偿差价9万元。为此，本院认为，原告向被告支付了车位款，被告向原告按期交付了车位，合同主要义务已经履行完毕，未能取得产权登记系被告的违约行为，原告享有继续履行合同和主张违约责任的权利，其要求按使用权车位补偿差价，应与被告协商一致，重新达成合意，但被告不同意，视双方未形成统一意见，原告不能单方面要求按使用权计算车位使用费并退还差额款，原告的该请求无事实依据和法律依据。其次，关于诉讼时效如何认定方面。因双方约定被告取得上述车位所有权的初始登记时间为2016年3月30日，但被告一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故被告一直处于违约状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案的诉讼时效为三年，经核算，从立案之日（2020年3月25日）起前三年的逾期办证违约金未过诉讼时效，但2017年3月25日之前的违约金已过诉讼时效。再次，关于本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》方面。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十三《补充协议（产权车位）》，约定被告于2016年3月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与原告另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，说明双方签订的车位合同是转移所有权的买卖合同，且根据被告提交的预售许可证明来看，其预售范围包括“银海·元隆广场”1-7栋、10栋地下车库，本案诉争车位位于其中，该地下车库可单独作为不动产出售并办理不动产权登记，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。最后，关于逾期办证违约金如何计算方面。被告未在约定的时间内取得涉案车位的所有权初始登记，并将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，但双方在《补充协议》中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息进行计算。至于车位款的问题，根据合同约定，原告的购房款1933419元中已包含了267000元的车位款，原告需另行支付3000元，因此，车位款应为270000元（267000+3000）。由此，逾期办证违约金应为：[车位款270000元×中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息×逾期天数1091日（2017年3月25日起至2020年3月20日）]。综上所述，对原告请求判令被告立即向原告补偿银海·元隆广场负三层11号车位的购买差价9万元的诉请，于法无据，不予支持；对原告请求判令被告支付原告逾期办理车位产权违约金，自2016年3月31日起计算至2020年3月20日为76422.94元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息进行计算，之后违约金另案主张）的诉请，本院支持由被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息向原告支付自2017年3月25日起至2020年3月20日止期间的违约金，超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，拟判决如下：一、被告贵州银海益沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安娜逾期办证违约金（违约金以车位款270000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准自2017年3月25日起计算至2020年3月20日止）；二、驳回原告安娜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，减半收取1814元，由原告自行承担449元，被告承担1365元（此款原告已预交，被告应承担的部分于履行本判决时一并给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年六月二十日书记员 廖雨濛