广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1956号原告：邓启坚，女。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。法定代表人：彭某1。原告邓启坚诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商铺使用权流转合同，合同标的总额200900元；2.被告返还原告已支付费用230900元及向原告支付按银行同期贷款利率向原告支付自付款之日起至全部款项清偿之日止的资金占用利息；3.确认被告单方终止委托经营协议书；4.被告支付五年租金回报金总额50%违约金158580元；5.诉讼费、保全费及律师费由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为：确认解除《委托经营协议书》，同时原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方协商一致并经佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）确认，于2015年6月6日签订《商铺使用权流转合同》、《委托经营协议书》，原告投资被告于弼唐经联社共同开发建设的义乌小商品城项目。原告享有该小商品城1121号商铺2016年1月31日至2056年1月31日40年的收益权，原告于2015年6月19日前将230900元转入被告账户，完成支付合同价款的义务。另，原、被告双方约定的委托经营期限是五年，前三年的收益在商铺的总价款中扣减，第四年起的收益于每季度支付给原告，但原告至今未收到收益款项，被告已经单方终止合同的履行，应承担违约责任。现原告了解到被告因无力支付弼唐经联社涉案商品城的土地租金，已被弼唐经联社诉至法院并查封了该商品城数百商铺，已无法实现向原告承诺的投资基本前提。被告的根本违约行为使得原告无法实现涉案项目的投资收益，且该《商铺使用权流转合同》的签订违反了相关法律规定的期限，应为无效合同。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告提出上述诉讼请求，请求法院予以支持。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业信息查询，证明原、被告主体资格。2.《商铺使用权流转合同》、《委托经营协议书》，证明原告与被告签订合同，约定四十年租期，也约定被告返租给原告，但被告违约没有支付过租金给原告。3.银行流水2份、发票、收据，证明原告向被告支付完毕合同约定的使用费，但被告违约没有履行合同义务。4.图片，证明涉案商铺由于被告的原因已被法院查封。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0364），约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第一层1121号商铺，建筑面积9.09平方米。二、使用期限、经营范围1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日，商铺使用费总额为200900元。……三、商铺交付期限及交付标准1、甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年2月1日，商城的开业时间为2016年2月1日。……四、商铺使用费付款方式乙方选择按分期付款的方式支付使用费：……（二）分期付款：本合同签订之日，乙方向甲方支付首期款35000元，2015年6月21日前乙方向甲方支付余款165900元。……七、违约责任（一）甲方违约责任：……2、甲方的商铺交付期限及开业时间延期超过一年，乙方可选择退铺，且甲方需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照该合同的商铺使用费金额全额退还给乙方。……十、其他条款……2、本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2016年1月31日至2036年1月31日期间的商铺使用费。其中2036年1月31日至2056年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第一层1121号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为9.09平方米。二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）。……四、委托收益1、委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年6月6日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。2、第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为5286元。2015年6月19日，被告向原告开具“义乌小商品城第一层1121号商铺2016年1月-2036年1月商铺使用费”的发票，金额为200900元，备注：已付清。本案的起诉状等应诉材料于2020年3月20日送达被告。诉讼中，原告陈述：被告从未支付过租金收益给原告。在相同系列案中另查明以下事实：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系弼唐经联社。弼唐经联社与被告于2013年1月8日签订《补充协议》，明确合作开发佛山市禅城区*****东、西两侧，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成，涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，由原告向被告支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，依法受法律保护。关于原告诉请解除合同。第一，根据被告在相同系列案中的陈述可以确认，佛山义乌小商品城已于2016年10月1日开业，故不属于《商铺使用权流转合同》约定的被告交付期限及开业时间延期超过一年，原告可选择退铺的情形。第二，涉案《商铺使用权流转合同》约定的使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，原告已支付完毕前二十年的商铺使用费，即原告已经履行完毕其付款义务，不存在继续履行导致其损失扩大的情形。综上，原告要求解除与被告签订的《商铺使用权流转合同》，理据不足，本院不予支持。至于《委托经营协议书》，因被告未依约履行支付委托经营期收益，已构成违约，原告诉请解除，于法有据，本院予以支持。无证据证明原告在诉前有向被告主张解除合同，本案起诉状于2020年3月20日送达被告，故《委托经营协议书》于2020年3月20日解除。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年1月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议书》约定双方在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定前三年收益标准，参照《委托经营协议书》第四、五年的每季度租金5286元，酌定前三年的每年租金为21144元，即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为68734元【（200900元+63432元）÷2-63432元】，后二十年租金对价为132166元。根据案件查明的事实，原告已向被告支付商铺使用费合计200900元，故被告应当向原告返还已支付的商铺使用费132166元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于应返还款项的利息，原、被告对于合同部分无效，均存在过错，被告作为出租人过错比例更大，因原告于2015年6月19日向被告支付完毕商铺使用费，故酌定自该日起以132166元为本金计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于律师费。因并非原告的必然损失，且原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务致租赁合同部分无效，也应承担相应的责任。故原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告邓启坚与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年6月6日签订的《商铺使用权流转合同》（编号0364）合同使用期限超出2036年1月30日的部分无效；二、确认原告邓启坚与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2015年6月6日签订的《委托经营协议书》于2020年3月20日解除；三、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓启坚返还佛山市禅城区“义乌小商品城”一层1121号商铺2036年1月31日至2056年1月31日部分的商铺使用费132166元及利息（利息以132166元为本金，从2015年6月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告邓启坚的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4852元，由原告邓启坚负担2911元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担1941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年六月十日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。