中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申1626号 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):河南民基建设工程有限公司,住所地河南省民权县产业集聚区(工业大道东段北侧)。 法定代表人：孟庆忠，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张经博，河南宇言律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）:刘伟,男,1968年6月13日出生,汉族，户籍所在地河南省商丘市梁园区株洲路十八胡同4号楼1号,经常居住地河南省商丘市睢阳区。 委托诉讼代理人：于宁林，河南文浩律师事务所律师。 原审第三人:商丘市宁陈苏通置业有限公司,住所地河南省商丘市梁园区八一路与凯旋路交叉口德信大厦八楼1108室。 法定代表人:王金立，该公司总经理。 再审申请人河南民基建设工程有限公司（以下简称民基公司）因与被申请人刘伟、原审第三人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称苏通公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫民终字1401号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 民基公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求：撤销河南省高级人民法院作出的(2019)豫民终字1401号民事判决，将本案发回重审或改判驳回刘伟的诉讼请求。事实与理由：（一）二审认定刘伟与苏通公司签订的《商品房买卖合同》有效错误，该合同应为无效合同。本案中，河南省商丘市中级人民法院在2014年9月1日就已经查封了案涉房屋，将相关文书送达至第三人苏通公司和商丘市不动产登记交易中心。在案涉房屋买卖之初，苏通公司明知该房屋被法院查封，出售房屋已经违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的强制性规定；刘伟作为买受人，是明知该房屋买卖无法在商丘市不动产登记交易中心进行预售备案登记，不属于善意买受人。双方在2015年7月30日签订了制式《商品房买卖合同》，不仅损害了民基公司的利益更是违反了法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》应属无效合同。（二）刘伟与苏通公司在查封之后签订的合同，不符合法定排除执行的情形。二审法院查明的两个事实：第一，2014年9月1日，河南省商丘市中级人民法院查封了案涉房屋；第二，2015年7月30日，刘伟与苏通公司签订了制式《商品房买卖合同》。刘伟与苏通公司签订合同的时间在法院依法查封之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”该条款的必要条件是“在人民法院查封之前已签订”，很明显刘伟和苏通公司不符合该情形，不适用该条款，因此二审判决在认定事实与适用法律中相互矛盾，刘伟没有权利排除执行。 刘伟提交意见称，（一）刘伟与苏通公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并不违反法律的强制性规定，民基公司提出的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定应属于管理性强制性规定，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中规定的效力性强制性规定。（二）一审法院查封行为存在违法。一审法院在查封过程中并没有张贴封条，没有在显著位置张贴公告。违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条的规定。另外，根据该规定第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二十六条规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。刘伟作为一个普通公民在签订《商品房买卖合同》的时候并不知晓其要买受的房屋为被查封的房屋，也没有能力查询到该房屋是否被查封。购买该案涉房屋之前刘伟去售楼处和房屋实地了解过，并没有发现被查封的情况，刘伟是通过正常途径购买的该房屋，并且已经支付全部购房款，并实际占用了案涉房屋。虽然没有办理过户手续，但刘伟对法院的查封行为并不知情。苏通公司并未将案涉房屋查封的信息告知刘伟，刘伟对此没有任何过错，因此刘伟是善意买受人，并不存在与苏通公司恶意串通的行为。（三）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项、第三项的规定，刘伟购买的房屋符合法定排除执行情形。首先，刘伟购买的房屋至今已经实际居住使用四年半的时间，且刘伟名下无其他房屋。刘伟已经支付了全部的购房款项，因此符合法定的排除执行的情形。其次，刘伟在本案的一审判决后二审审判中获悉，苏通公司与民基公司曾经于2015年7月22日左右通过协商将出卖房屋的款项200万元支付给民基公司，民基公司同意解封十套房屋的查封，并出具了相关协议，其中就包含本案的涉诉房屋。以上事实有苏通公司的银行转账凭证、苏通公司原法定代表人张培林的证言证明。（四）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，民基公司的债权是普通债权，其受偿权利更加不能优先于消费者的生存权。（五）案涉房屋已经装修完毕，增加了房屋的价值。刘伟对房屋的装修添附已经与房屋不可分割。如果不能排除执行，将出现刘伟所添附的部分一并被执行的问题，请法院予以考虑。 本院经审查认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》的效力应当如何认定；民基公司对苏通公司的售房行为是否明知，并收到案涉购房款；刘伟对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力应当如何认定的问题。从本案二审查明事实来看，刘伟与苏通公司签订《商品房买卖合同》之前，苏通公司已经取得案涉房屋的预售许可证，且民基公司亦未举证证明刘伟在买房之前明知案涉房屋已被查封。故二审法院认定该《商品房买卖合同》合法有效并无不当。 关于民基公司对苏通公司的售房行为是否明知，并收到案涉购房款的问题。刘伟称苏通公司已将相关购房款支付给民基公司,民基公司对苏通公司卖房的行为是明知的，但民基公司对此不予认可。从本院组织双方听证的情况来看，能够确认以下事实：1.民基公司与苏通公司曾协商过出售查封房屋支付工程款一事。该事实可以从再审审查期间刘伟提交的其与靳留文（民基公司项目部副经理）的录音光盘以及靳留文的陈述中予以印证。2.在河南省商丘市中级人民法院（2014）商民一初字第80号案件（即本案的执行依据，以下简称第80号案件）的诉讼期间，苏通公司支付给了民基公司200万元工程款，其中2015年7月31日支付170万元，2015年8月4日支付30万元，而刘伟向苏通公司支付30万元购房款的时间是2015年7月30日。3.上述200万元工程款中包含刘伟向苏通公司支付的30万元购房款。苏通公司原法定代表人张培林与现法定代表人王金立在变更法定代表人的交接单中载明了15个历史遗留问题，其中即载明宁高义购买的3套房已经支付75万元购房款，而宁高义系刘伟购房的介绍人，该3套房中包含案涉房产。本案一审期间，民基公司提交的苏州河畔项目（即案涉房产所在小区）收支明细表中载明2015年5月-10月期间，苏通公司收房款200万元，支出工程款265万元，其中200万元房款中包含宁高义的75万元。结合上述事实以及双方当事人的陈述，按照民事诉讼“优势证据”原则，本院对刘伟的陈述予以采信。即民基公司对苏通公司的售房行为系明知，并收到案涉购房款。 关于刘伟对案涉房产是否享有排除执行的民事权益问题。案涉房产系在第80号案件的诉讼期间保全查封的，当事人申请财产保全的目的在于实现债权。如前所述，民基公司对苏通公司的售房行为系明知，并已收到案涉购房款，故民基公司的保全目的已经实现。至于苏通公司向民基公司支付的200万元工程款是否系第80号案件所涉的1#、2#、4#、5#号楼的工程款并不影响民基公司已实现200万元债权的事实，民基公司内部关于工程款的分配问题不影响本案的审理。刘伟签订本案《商品房买卖合同》的时间虽然在法院查封之后，但鉴于上述情况，且刘伟在案涉房屋已居住使用多年，应当认定刘伟对案涉房产享有的权利能够排除强制执行。 综上，民基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回河南民基建设工程有限公司的再审申请。 审判长  包剑平 审判员  杜 军 审判员  关晓海 二〇二〇年六月三十日 书记员  杨 鹏