江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民初244号原告：王桂喜，男，汉族，1973年2月3日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：王木根，男，汉族，1949年7月12日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县，系原告之父，代理权限为特别授权。被告：江西省鸿祥生态旅游开发有限公司，住所地为江西省九江市浔阳区滨江路101号（附楼201号），统一社会信用代码为91360400751131458T。法定代表人：冯春生，该公司负责人。原告王桂喜与被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司（以下简称“鸿祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王木根、被告鸿祥公司法定代表人冯春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王桂喜向本院提出诉讼请求：判决被告返还原告多交的购房款及多收装修押金及其他一切费用共计人民币21473.2元，并承担本案诉讼费用。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求判决被告返还绝对值超出3%的4958.00元（1.85㎡×2680）。事实与理由：2010年年底，我在都昌县城莲花苑小区购买一栋1单元301房一套，2010年底我以现金和按揭的方式一次性付清购房款，2019年不动产证办下来后，经与购房合同对比，发现301房面积差6.14平方米。初步计算了一下，当时售房价2680元/平方米，计人民币16455.2元，装修押金1000元，办证费用300元，维修基金3718元，共计人民币为21473.2元，今年4月我找到被告都昌开发人占和平座谈，他以无钱偿还给予拒绝，同年7月、8月、9月、10月、11月跟开发商要退款无果。综上所述，原告认为被告故意不退多交购房款的行为严重违背了《商品房销售管理办法》中的第二十条之规定，严重违背了订立合同的约定，已经构成违法违约，并给原告造成了一定的经济损失，为此诉至法院。被告鸿祥公司辩称：卖房子时的实际操作人员不是被告，卖房子时也没有通知被告，购房款也未入被告的账号，被告对卖房子的事不知情。原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据：证据1：原告的身份证及户口簿复印件、被告公司的信息。证明原被告的主体资格。证据2：《都昌县商品房买卖合同》（合同备案号：2010009671）和《不动产权证书》［不动产权登记号：赣（2019）都昌县不动产权第××号］复印件各一份。证明原被告签订商品房买卖合同的事实，合同约定购房面积为143平方米，而不动产权证书上登记的面积为136.86平方米，二者相差6.14平方米。证据3：《交房手续费用》、《维修基金交款凭证》和关于《住宅类转移登记费》票据复印件各一份。证明原告起诉要求被告返还的费用属实。被告质证意见如下：1.对证据1没有异议。2.对证据2中的不动产权证书和《都昌县商品房买卖合同》的真实性无异议，但认为《都昌县商品房买卖合同》不是其公司签署的，是实际开发人签的。3.对证据3，被告认为该组证据中的一切收费都与其无关（包括购房款及其他的一切费用），被告未收取这些费用。被告未提交证据。经庭审质证，本院对原告所举证据论证如下：证据1，被告认可，本院予以确认。证据2中的《不动产权证书》，被告认可，本院予以确认；证据2中的《商品房买卖合同》，被告对其真实性无异议，虽然抗辩不是自己签署的，但对该《商品房买卖合同》上的印章无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。证据3，由于内容显示收款方不是被告，且被告抗辩其未收取该组证据的一切费用，故本院认为该组证据不足以证明被告收到原告所诉款项，但可以佐证案涉房屋已实际交付。本院经审理认定事实如下：江西省鸿祥生态旅游开发有限公司成立于2003年5月22日，法定代表人为冯春生，历史名称为江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司、江西省鸿祥生态旅游开发有限公司、江西省鸿园房地产开发有限公司。2010年10月3日，原告与江西鸿园房地产开发有限公司（以下简称“鸿园公司”）签订了《都昌县商品房买卖合同》，合同约定原告购买鸿园公司开发的位于都昌县，建筑面积共计143㎡，单价2680元／㎡，房屋总价款为人民币383240元。合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即（1）合同约定的面积与产权面积登记有差异时，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息）；（2）以产权登记面积，据实结算房价款；（3）因设计变更造成面积差异时，按变更后房管局测绘登记的面积为准进行处理”。合同第八条5项约定：“买受人交清全部房款后，出卖人才予以交房”。上述合同签订后，鸿园公司交付了案涉房屋，并于2019年1月21日为原告办理了该房屋的不动产权登记［不动产权证号为赣（2019）都昌县不动产权第××号］，《不动产权证书》载明房屋建筑面积136.86㎡，权利人为王桂喜、刘美英。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与鸿园公司签订了《都昌县商品房买卖合同》，且对该合同进行了签字、盖章确认，系双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效。庭审中，虽然被告抗辩其公司未收到案涉房屋购房款，但案涉房屋业已实际交付且办理了不动产权登记（权利人为王桂喜、刘美英），结合《都昌县商品房买卖合同》第八条第5项“买受人交清全部房款后，出卖人才予以交房”的约定，可以通过逻辑判断推定购房款已经付清。因该合同约定案涉房屋建筑面积为143㎡，而实际交付房屋的不动产登记面积为136.86㎡，故合同中约定的房屋面积与实际交付的房屋产权登记面积存在误差，面积误差为6.14㎡，原告以此为依据主张返还多交的购房款的诉讼请求依法应予支持。但《都昌县商品房买卖合同》第五条对面积差异处理的方法进行了约定，即“合同约定的面积与产权面积登记有差异时，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息）”，该约定亦系双方当事人的真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，且不违反其他法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。故鸿园公司应按照该约定返还原告多交的购房款16455.2元（6.14㎡×2680元/㎡=16455.2元）。另，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，虽然鸿园公司在与原告签订《都昌县商品房买卖合同》后，公司名称变更为本案被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司，但公司的名称变更并不能免除其履行合同的义务；且本案审理中，案涉房产权利人刘美英明确表示不参加本案诉讼。因此，对原告要求被告鸿祥公司返还原告多交的购房款16455.2元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告鸿祥公司双倍返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的购房款4958元的诉讼请求，本院不予支持。至于装修押金、维修基金和办证费用，由于被告抗辩未收到，且原告提交的相关证据达不到其证明目的，故原告应当承担举证不能的法律后果，对原告要求被告返还多收取的装修押金、维修基金和办证费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求依法可部分支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司于本判决生效后三日内一次性返还原告王桂喜购房款人民币壹万陆仟肆佰伍拾伍圆贰角整（￥16455.2元）。二、驳回原告王桂喜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币469元，由原告王桂喜负担110元，由被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司负担359元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  江新建人民陪审员  吴礼强人民陪审员  江任平二〇二〇年六月十六日书 记 员  衡 坦