北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初7585号原告（反诉被告）：北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司，住所地北京市海淀区清河西三旗环岛东南。统一社会信用代码911101087003147990。法定代表人：孙某1，经理。委托诉讼代理人：于大伟，北京燕宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟艳玲，北京燕宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天天德宝商务服务有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇白各庄村东100米白各庄商业中心商铺F2-51。统一社会信用代码91110114MA00DCYH6R。法定代表人：杨百江，董事长。委托诉讼代理人：刘刚，男，1980年8月10日出生。委托诉讼代理人：双民，北京市众贺律师事务所律师。第三人：北京圣运通达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区X街10号楼。统一社会信用代码9111022874753094XK。法定代表人：尹显付，董事长。委托诉讼代理人：舒婧，北京市檀州律师事务所律师。原告（反诉被告）北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司、第三人北京圣运通达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司之委托诉讼代理人于大伟、牟艳玲，被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司之委托诉讼代理人双民、刘刚，第三人北京圣运通达房地产开发有限公司之委托诉讼代理人舒婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与北京天天德宝商务服务有限公司于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2．判令北京天天德宝商务服务有限公司退还押金160000元；3．判令北京天天德宝商务服务有限公司退还我公司已支付的房租575190元；4．判令北京天天德宝商务服务有限公司赔偿我公司装修及设备费1318326．48元、设计费400000元、人员储备费600000元、员工宿舍房租67265元、宿舍水电费200元、中介费4200元，共计2389991．48元；5．判令北京天天德宝商务服务有限公司支付我公司鉴定费70300元；6．本案的诉讼费由北京天天德宝商务服务有限公司承担，以上共计3195481．48元。事实与理由：位于北京市密云区X街东侧建筑面积7526．03平方米产权人为第三人北京圣运通达房地产开发有限公司。2017年10月1日，北京圣运通达房地产开发有限公司将其所有的北京市密云区X街X号楼的房屋（租赁面积8000平方米）租赁给北京天天德宝商务服务有限公司，在双方签订的租赁合同第八条第8．5款中约定，北京天天德宝商务服务有限公司在通知北京圣运通达房地产开发有限公司后可以将房屋租赁。后北京天天德宝商务服务有限公司与我公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定北京天天德宝商务服务有限公司将其承租的一部分即北京市密云区X街X号楼二层转租给我公司，租赁期限为10年，房屋租金2．2元/平方米。租赁期内，北京天天德宝商务服务有限公司需提前收回房屋的，应提前90日通知我公司，并按当年年租金的200%向我公司支付违约金，北京天天德宝商务服务有限公司还应无息退还押金和相应的已经提前交纳的租金，并赔偿我公司装修损失；北京天天德宝商务服务有限公司负责提供我公司办理营业执照所需各项资料，配合我公司办理经营手续，凡因北京天天德宝商务服务有限公司原因导致无法办理经营手续的由北京天天德宝商务服务有限公司承担全部责任。我公司向北京天天德宝商务服务有限公司支付了押金160000元、房租575190元，预计在2017年12月28日正式开业。我公司作为在国内具有影响力的餐饮品牌企业，致力于百年企业发展大计，所以对该项目非常重视，投入巨资打造，委托设计公司进行设计，并委托专业施工队伍进行现场施工，投入巨资购置厨房设备、餐桌餐椅、储备人员等。但是在施工期间，北京圣运通达房地产开发有限公司多次无理由对我公司租赁的正在装修的房屋进行拉闸断电，此行为导致我公司装修无法进行下去，无法开业。截至今日，我公司仍无法正常使用该房屋。因为没有装修完毕无法开业，之后所有的手续无法正常办理。综上，由于北京圣运通达房地产开发有限公司与北京天天德宝商务服务有限公司之间的纠纷，导致我公司无法正常经营，给我公司造成巨大经济损失和名誉损失，故诉至法院判如所请。北京天天德宝商务服务有限公司辩称，首先，我公司已经依照合同的约定将租赁物交付给北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司，故我公司不存在违约行为。在北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修过程中，第三人北京圣运通达房地产开发有限公司断电，非我公司能控制，故我公司不应承担任何责任。反而为维护我公司及各商户的合法权益，我公司已针对北京圣运通达房地产开发有限公司的违法违约行为报警并另案提起诉讼，该案现尚在审理中。其次，因北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司首先提出解除合同，并存在拖欠我公司供暖费、租金等严重违约行为，故我公司同意解除与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司签订的《房屋租赁合同》。再次，北京圣运通达房地产开发有限公司对北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司租赁房屋的断电行为系北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修引起，我公司已经将以上各方对此事的意见进行了反馈，装修方案和断电行为均非我公司可以控制，最终不管装修、断电孰是孰非，均与我公司无关。我公司与北京圣运通达房地产开发有限公司之间的诉讼尚未审理完毕，如果北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的装修行为确有过错，其应当赔偿我公司的损失，且因北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司严重违约，故押金不予退还。如果退还，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司欠我公司的供暖费和租金应当先行抵扣。第四，在北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修过程中，北京圣运通达房地产开发有限公司表示因装修改造加固工程破坏了房屋主体结构，故进行断电处理。我公司已经将该断电理由及时告知了北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司。如果北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司认为改造加固方案是经过北京圣运通达房地产开发有限公司的同意、未破坏房屋主体结构，应当以侵权纠纷为由起诉北京圣运通达房地产开发有限公司，要求恢复供电、赔偿损失，而不应当以断电这一非我公司可以控制的问题起诉我公司解除合同、赔偿损失，故我公司不存在违约行为，不应退还房租。关于装修及断电情况，我公司作如下阐述：1、现北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司和其项目公司北京祥和大鸭梨餐饮有限公司按照原改造加固工程（《北京市密云大鸭梨烤鸭店改造加固工程结构施工图》）施工，并已开业,证明北京圣运通达房地产开发有限公司是认可原改造加固工程的。2、在我公司与北京圣运通达房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷案件中，我公司证人时某和北京圣运通达房地产开发有限公司证人孙某证明北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的改造加固工程已经向北京圣运通达房地产开发有限公司备案，2018年2月5日北京圣运通达房地产开发有限公司在给我公司的《函》第二条中承认给北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修断电，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司施工图纸已向其报备，但其认为图纸需要完善。时某证明北京圣运通达房地产开发有限公司同意改造加固工程全部内容，即该图纸《结构设计说明》第一条第1款设计内容。孙某证明北京圣运通达房地产开发有限公司同意以上设计部分内容，不同意的部分为D-E轴／1-2轴一层顶板局部开洞及相应加固，后新增旋转钢梯。孙某所讲仅同意该图纸中部分内容的施工，是与该图纸相矛盾的。因为图纸上的改造加固工程是整体设计、不可分割。如果只同意一层至二层混凝土楼梯拆除，压型钢板封堵洞口，不同意一层顶板局部开洞及相应加固、后新增旋转钢梯，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司连上下楼的楼梯都没有，其二层房屋将变成了一个没有进出通道的封闭房间。3、该施工图是国家建筑工程甲级设计公司设计，国家住建部审定的装修装饰工程（贰）级建设公司施工，北京圣运通达房地产开发有限公司在没有证据证明“一层顶板局部开洞及相应加固，后新增旋转钢梯”是破坏房屋主体结构的情况下，不应该擅自断电。断电后，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司无法进行装修。退一步讲，不管北京圣运通达房地产开发有限公司是否同意北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的施工内容，有关装修和断电的纠纷，双方应该直接沟通，自行解决，而不应双方都找我公司，让我公司承担法律责任，赔偿双方损失。第五，我公司不同意赔偿北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修及设备费、设计费、鉴定费，理由如下：1．北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与我公司约定了5个月的免租期用于装修装饰、设备安装和其他营业准备工作，而2018年11月5日评估公司现场鉴定，2019年1月3日北京祥和大鸭梨餐饮有限公司开业，在短短几个月的时间内1200多平方米的餐厅来不及重新装修和购置设备；2．北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司是关联公司，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与我公司签约后一个月即2018年1月26日就在涉案房屋内成立了北京祥和大鸭梨餐饮有限公司，故后者是北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司为在涉案房屋内经营大鸭梨品牌的烤鸭和家常菜而成立的项目公司。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司和其项目公司北京祥和大鸭梨餐饮有限公司都是经营烤鸭和家常菜的餐厅，经营方式一致，从常理分析，无需重新装修和购置设备；3．从现在的餐厅现场上看，大厅、包间、烤鸭炉、厨房的设计格局与评估公司现场评估时一致，证明北京祥和大鸭梨餐饮有限公司使用了原有的设计；4．北京祥和大鸭梨餐饮有限公司工商登记显示2018年1月26日已经占用涉案房屋。2018年10月15日其与第三人的项目公司北京恒昊达商业服务管理有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定合同签字盖章后交付房屋，免租期从2018年10月20日至2019年2月4日，免租期乙方进行装修装饰、设备安装调试和其它营业准备工作，这证明2018年10月20日以前北京祥和大鸭梨餐饮有限公司已经控制涉案房屋，并已对涉案房屋开展装修装饰、设备安装调试和其他营业准备工作。那么，2018年11月5日评估公司在现场鉴定时，涉案房屋内的装修及附属设施、设备是谁的？如果是北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的，那么这些装修及附属设施、设备都去哪了？如果拆除、搬走，是否有相关证据支持？5．北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司将项目公司工商注册到涉案房屋，就证明所进行的设计、装修及附属设施，购置的设备一定是为项目公司在涉案房屋内经营所准备的，因为公司管理法规规定公司不允许异地经营，如果在涉案房屋内经营必然是由北京祥和大鸭梨餐饮有限公司开展；6．北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司使用的设计图纸一致。通过以上分析可以看出，北京祥和大鸭梨餐饮有限公司已使用北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的装修及附属设施、设备开展经营，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的装修及附属设施、设备无损失。2018年11月5日评估公司现场鉴定前，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司本可以停止评估工作，向法院讲明情况，不必支付鉴定费用。故其为谋取不当利益而支付的鉴定费用，理应由其承担。第六，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司所称人员储备费、员工宿舍房租、宿舍水电费、中介费，我公司不认可其真实性。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司提供的2017年12月、2018年1月和2月的员工工资表上，在未开业的情况下竟然出现加班工资，也提供不出来劳动合同、租房合同等。另北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司索要的人员储备费是2017年11月26日至2018年2月25日之间的，这段时间为免租期，免租期直至2018年4月30日止，免租期不开业，根本不需要提前3-5个月储备60名左右的员工。退一步讲，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司即使索要赔偿，也应该向给其拉闸断电的北京圣运通达房地产开发有限公司主张，不应该向我公司主张。综上，我公司除同意解除与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的《房屋租赁合同》外，不同意北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司其他诉讼请求。北京天天德宝商务服务有限公司向本院提出反诉请求：1．判令北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司向我公司支付2017年12月1日至2018年4月30日免租期租金416556．25元、供暖费68475元；2．判令北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司向我公司支付2018年12月1日起至解除《房屋租赁合同》之日的租金；3．本案诉讼费由北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司负担。事实与理由：2017年12月11日，我公司（出租方、甲方）与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市密云区X街X号楼二层（建筑面积）1245平方米的房屋出租给乙方，房屋租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年10月1日；含5个月的免租期。免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作。租金标准为：房屋租金2．2元/平方米，3年递增6%，含物业管理费。2017年12月1日-2018年4月30日为免租期，2018年5月1日-11月30日租金为575190元；12月1日-2020年11月30日租金为999735元/年。押金：乙方向甲方支付押金16万元。租金支付以半年为单位计算方式支付，即每半年开始前10日内支付本计算周期的租金。乙方以下费用的承担方式，按照国家规定标准或双方商定价格执行：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费、指定广告位费。说明：空调由乙方自行安装，暖气由甲方提供市政供暖，收费标准按照北京市统一标准执行。在租赁房屋配套中约定：若乙方按时足额缴纳相关费用，甲方没有如约提供本条所约定服务，给乙方造成损失的，甲方承担全部责任，非甲方能控制而导致的问题，甲方不承担责任。在房屋管理与经营中约定，乙方如有改动房屋结构，必须提前向甲方征得同意并提出书面施工申请，违反此条给甲方造成损失的，应给与相应经济赔偿。后我公司将租赁房屋交付给北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司因装修、断电问题与北京圣运通达房地产开发有限公司产生纠纷，该纠纷应由其二公司自行解决，与我公司无关。现北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司要求解除《房屋租赁合同》，且拖欠供暖费、租金等，构成严重违约。如果北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司认为有人侵犯其权益，可向侵权方主张权利。故我公司提出反诉，判如所请。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司对北京天天德宝商务服务有限公司的反诉辩称，我公司因北京天天德宝商务服务有限公司存在违约行为即没有提供水电，导致无法正常装修、开业和经营，故不同意北京天天德宝商务服务有限公司的反诉请求。第三人北京圣运通达房地产开发有限公司述称，第一，我公司系本案诉争房屋的所有权人，与北京天天德宝商务服务有限公司签订了租赁合同，鉴于北京天天德宝商务服务有限公司违反了租赁合同，构成根本违约。在我公司起诉北京天天德宝商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，我公司已经明确表示解除与北京天天德宝商务服务有限公司签订的租赁合同；第二，我公司系北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京天天德宝商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》以外的第三人，且我公司与北京天天德宝商务服务有限公司的《房屋租赁合同》与本案的合同系两个相对独立的合同，故本案的处理结果与我公司不具有法律上的利害关系，不同意追加我公司为本案第三人。经审理查明：2017年10月20日，北京天天德宝商务服务有限公司（出租方、甲方）与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市密云县X街X号楼二层房屋租赁给乙方，租赁房屋面积（建筑面积）1200平方米，使用面积不得低于建筑面积的80%。甲方保证乙方承租的房屋有合法手续，提供不动产权登记证。租赁房屋产权属于商业用地，非工业用地或小产权，且具备办理餐饮经营许可证的条件。甲方给予乙方指定的广告位（包括门头），合同有效期内，乙方有（免费）使用权，使用期与租赁期相同。甲方承诺停车场乙方免费使用。租赁房屋的水、电、气及相关配套设施由甲方提供：电费1．35元/度，水费9元/吨，燃气不低于80个流量/立方（燃气管道的扩容由甲方负责，费用乙方承担），用电量供应不低于250千瓦。免租期装修产生的水费、电费，按照实际发生金额收取，如达不到乙方要求导致的经营损失由甲方承担。若乙方按时足额缴纳相关费用，甲方没有如约提供本条所约定服务，给乙方造成损失的，甲方承担全部责任，非甲方能控制而导致的问题，甲方不承担责任……房屋租赁期限为10年，自2017年11月1日起至2027年10月1日；含5个月的免租期。免租期为5个月，以实际交房日起算，免租期5个月顺延。免租金期不计入本合同约定的租赁期内；乙方无需支付免租期租金。免租期供乙方进行装修装饰、设备安装调试和其他营业准备工作。甲方在本合同双方签字盖章后2天内将租赁房屋按约定条件交付乙方，甲乙双方经过现场确认房屋状况，在交验单上签字盖章并移交租赁房屋钥匙视为交付……租金标准为：房屋租金2．2元/平方米，3年递增6%，含物业管理费。2017年11月1日-2020年10月31日，租金为963600元/年；2020年11月1日-2023年10月31日，递增6%，租金为1021416元/年；2023年11月1日-2026年10月31日，递增6%，租金为1082701元/年；2026年11月1日-2027年10月1日，递增6%，租金为1147663元/年。不满1年的按照实际天数计算租金……押金：乙方向甲方支付押金16万元,签订合同之后7个工作日内支付，本合同期限届满或合同解除后，甲方将押金无息退还乙方……租金支付以半年为单位计算方式支付，即每半年开始前10日内支付本计算周期的租金……乙方以下费用的承担方式，按照国家规定标准或双方商定价格执行：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费、指定广告位费。说明：空调由乙方自行安装，暖气由甲方提供市政供暖，收费标准按照开发商标准55元/平米/供暖季执行……甲方如对设施进行改造维修需要停水、停电时需要48小时前通知乙方，甲方不得无故停电、停水，凡导致经营损失的由甲方承担赔偿（自然灾害和突发事故除外）。乙方如有改动房屋结构，必须提前向甲方征得同意并提出书面施工申请；违反此条款给甲方造成损失的，应给与相应经济赔偿……经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。违约责任：1、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前90日通知对方，并按当年年租金的200%向乙方支付违约金，甲方还应无息退还押金和相应的已经提前缴纳的租金，并赔偿乙方装修损失；2、甲方未按约定时间交付房屋，每违约一日，按照月租金的3%向乙方支付违约金；3、乙方租金逾期一天，按照月租金的3%向甲方支付违约金；逾期60天不缴纳租金视为乙方违约，甲方不返还乙方保证金，乙方除应缴纳承租期的房租外，还需向甲方支付当年年租金的100%作为违约金，甲方可采取收回房屋的权力（利）……甲方负责提供乙方办理营业执照所需各项资料，配合乙方办理经营手续；凡因甲方原因导致无法办理经营手续的由甲方承担全部责任。经甲乙双方协商约定，甲方商业区不得出现同类餐饮品牌，不得出现烤鸭店带家常菜的餐厅，如出现同类餐厅视为甲方违约，甲方赔偿乙方年租金的200%，且乙方可以拒付房租……本合同经双方签字盖章后成立并生效。本合同成立生效后，双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，作为本合同附件；合同附件为本合同不可分割之部分，与本合同具有同等法律效力……合同补充说明：免租期为5个月，2017年11月1日至2018年4月1日为免租期，房租不满1年的按实际天数计算。合同尾部加盖有“北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司”公章及授权代表签字处为“郭某”、“北京天天德宝商务服务有限公司”公章及授权代表签字处为“单某”。2017年12月11日，北京天天德宝商务服务有限公司（出租方、甲方）与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，对前述《房屋租赁合同》部分内容进行变更，变更部分如下：租赁房屋面积（建筑面积）1245平方米；房屋租赁期为10年，自2017年12月1日起至2027年10月1日。免租金期为5个月，以实际交房日起算，2017年12月1日起算免租期。租金标准为：2017年12月1日-2018年4月30日为免租期；2018年5月1日-2018年11月30日，租金为575190元；2018年12月1日-2020年11月30日，租金为999735元/年；2020年12月1日-2023年11月30日，递增6%，租金为1059719元/年；2023年12月1日-2026年11月30日，递增6%，租金为1123302元/年；2026年12月1日-2027年10月1日，递增6%，租金为1190700元/年。甲方承诺厨房后楼梯部分可以拆除，如不能拆除甲方承担全部责任，并赔偿违约责任。合同尾部补充说明部分书写：因甲方原因导致原合同无法正常履行，经甲乙双方协商：甲乙双方签订的原合同无效，以此合同为有效合同，具有法律效力。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司分别于2017年10月26日、2018年1月8日向北京天天德宝商务服务有限公司交纳了房屋押金160000元、房租（5．1—11．30）575190元。北京天天德宝商务服务有限公司为北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司出具了相关收据。现双方均认可，2017年10月20日，北京天天德宝商务服务有限公司将上述租赁房屋交付北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司，2017年10月25、26日左右，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司开始进行装修。在本案审理过程中，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司申请对位于北京市密云区X街X号楼二层房屋装修及附属设施、各种设备、现场材料的价格作出鉴定。后北京华建审工程造价咨询事务所有限公司于2018年11月5日进行鉴定现场勘查，2019年3月27日出具《造价鉴定意见书》，鉴定金额为1318326．48元，其中可确定部分为1008778．76元、不确定部分为309547．72元。鉴定说明中载明：鉴定基准日期为2017年11月，不确定部分是指2018年11月5日鉴定现场勘查之后，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司又主张增加地暖项目，由于北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司提供的施工图纸上没有地暖项目，本鉴定将地暖项目列为“不确定部分”。经清点，对于《鉴定现场勘查记录表》第5页，考虑到现场堆放的材料基本完好无损，属于常规性装饰材料，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司可再利用或另行处理，因此，现场堆放材料的造价未计入鉴定造价中。由于到场未安装的空调设备无法退回厂家，本鉴定按市场价格计入造价中。为此，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司支付鉴定费70300元。对以上鉴定意见书，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司表示认可，北京圣运通达房地产开发有限公司表示与其无关。北京天天德宝商务服务有限公司提出异议：1．该《造价鉴定意见书》第2页“案情摘要”中对《房屋租赁合同》签订时间、面积和被告要提前收回该房屋的表述错误；2．鉴定公司所依据的原告提供的鉴定资料不确实、不完整；3．工程造价中所包含的安全文明施工费、社会保险费、住房公积金、税金等费用并未实际发生；4．《造价鉴定意见书》中未见到除贾某以外的其他鉴定人员的资质证书。综上，以上鉴定意见未真实反映实际情况、鉴定金额过高、缺少证据支持。对此，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具《答复函》，逐条答复如下：1．《造价鉴定意见书》中关于“案情摘要”的表述是依据原告提供的《民事起诉状》摘抄，该表述不影响造价鉴定的金额；2．被告认为原告提供的资料不确实、不完整，可以向鉴定机构提供这方面的证据和相应资料；3．安全文明施工费、社会保险费、住房公积金、税金等费用是按照北京市相关规定必须计取的费用；4．根据国家标准GB/T51262-2017《建设工程造价鉴定规范》的要求，《造价鉴定意见书》只附上了“鉴定负责人”贾某的注册造价工程师执业证书，“鉴定参与人”谭某和衣某都具有全国建设工程造价员资格，并补充了相关资格证书复印件。庭审中，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司认为合同签订后，其按约向北京天天德宝商务服务有限公司支付房租及押金，后在其装修过程中，产权人北京圣运通达房地产开发有限公司因与北京天天德宝商务服务有限公司产生纠纷，故断水断电，导致装修无法完成、无法正常开业，故北京天天德宝商务服务有限公司未按照合同约定履行提供水电、协助办理营业执照的义务，故要求解除合同，并返还押金及房租、赔偿损失。关于断电时间，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京天天德宝商务服务有限公司均表示为多次断电，第一次为2017年12月28日至2018年1月3日，第二次为2018年1月23日至3月6日，且均不清楚恢复供电时间。北京天天德宝商务服务有限公司另表示鉴定勘验现场当日有电。关于断电的原因，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司表示从未有人事先告知过；北京圣运通达房地产开发有限公司表示系北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修打洞，破坏主体，影响整栋楼的安全所致；北京天天德宝商务服务有限公司表示其将另两方的意见已及时反馈给对方。北京圣运通达房地产开发有限公司、北京天天德宝商务服务有限公司亦表示停电之前未发出书面通知。为证明其损失，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司提供如下证据：1．2017年10月25日北京屋里门外设计有限公司与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司就北京市密云县X街X号楼二层大鸭梨餐厅（密云店）室内设计工程签订的《大鸭梨餐厅（密云店）设计服务合同》，2017年12月4日、14日从韩秀川账户向吴其华账户各转账200000元的中国建设银行网上银行转账汇款电子回单2份，北京屋里门外设计有限公司企业信息等，证明北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司向北京屋里门外设计有限公司之法定代表人吴其华支付装修设计费400000元。北京天天德宝商务服务有限公司表示其非合同相对方，无法核实真实性，且收、付款人名称与合同双方名称不一致。2．收据、发票、购物小票，证明发生了员工宿舍房租67265元、宿舍水电费200元、中介费4200元。其中，2018年1月24日编号1700804的收据显示，刘某交来X小区X号楼X单元X室房租37845元；智慧柜员机业务回执显示2018年1月14日，付款户名*玉欣，收款户名*宏展，转账金额29420元，内容房租押金取暖物业；2018年1月6日、1月24日金色时光房产租赁业务收费收据，内容分别为X小区X号楼X单元X室，面积145，月租金2400，客户姓名刘某，付款人刘某1及X小区X2号楼X单元X室，面积124，月租金1800。北京天天德宝商务服务有限公司认为无租房合同等相关证据予以印证，且无法确定以上证据与本案相关。3．2017年11月26日至12月25日、12月26日至2018年1月25日、1月26日至2月25日（密云）店/部门工资表，证明先期人员储备即培训的费用，后因无法经营全部辞退。以上工资表中显示有加班工资发放及缺勤扣款，店长为刘某，人数62人。其中，1月份后厨工资中显示部分员工给付了绩效工资中的其他奖励；2月份后厨工资表中显示部分员工备注了：天通北苑、白各庄等。北京天天德宝商务服务有限公司认为此系公司内部材料，无法核实真实性。4．公函及回函。2018年3月6日公函显示：北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司（乙方）向北京天天德宝商务服务有限公司（甲方）发出公函：甲乙双方签订：北京市密云县X街X号楼二层，建筑面积1050平米的房屋租赁合同。因甲方原因导致乙方装修过程中多次停工，乙方确定的开业时间多次更改，经营严重受损。具体情况如下：1．2017年12月28日至2018年1月3日，因甲方原因导致工地断电停工，装修进度严重受损。2．2018年1月23日，因甲方原因导致工地再次断电，直至今日仍未供电，装修进度再次严重受到影响。3．乙方在施工期间多次遭到三楼或物业房的阻拦和影响，施工墙体被三楼商户推倒。乙方按照经营计划原定于2017年12月28日开业，但因甲方原因导致乙方无法正常施工，开业延迟至2018年1月8日，但甲方仍未解决相关事宜，导致乙方开业时间再次延误、工地60多名工人浪费人力成本。为保证新店顺利开业，乙方按照开业计划提前招聘60名员工并为员工租赁员工宿舍，现因甲方原因导致开业时间严重延误，造成严重人员工资成本的损失。依据甲乙双方签订合同的第五款第三项、第八款第一项约定，属于甲方责任和违约。鉴于此，2018年1月30日，我司向乙（甲）方以公函的方式函告，并提出要求，乙（甲）方于2018年2月5日向我司回函，承诺予以解决。但时至今日，乙（甲）方仍未给予解决，甲（乙）方工地停工至今，导致甲（乙）方增加大量前期费用和资金占用。在此，乙方向甲方再次提出书面公函，请甲方在3日之内予以回复解决方案，如甲方不能履行合同内容，将视为甲方违约，乙方将保留采取法律诉讼的权力（利）。2018年3月14日北京天天德宝商务服务有限公司向北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司回函：你公司反映的情况，我公司已告知北京圣运通达房地产开发有限公司，该公司答复如下：“你承租区域内（大鸭梨承租商户）未经我司同意，装修期间擅自进行打穿楼顶工作，给整栋房屋造成安全隐患，因此，我司给与停电处理，待你司完善图纸，经我司审核通过后方可继续施工”。北京天天德宝商务服务有限公司认为上述证据恰能证明断电系北京圣运通达房地产开发有限公司的行为，且其已及时互相转告，其无责任。对上述证据，北京圣运通达房地产开发有限公司表示无法核实真实性。北京天天德宝商务服务有限公司向本院提交了如下证据：1．北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》、北京天天德宝商务服务有限公司起诉北京圣运通达房地产开发有限公司的起诉状和追加第三人申请、北京圣运通达房地产开发有限公司针对北京天天德宝商务服务有限公司的起诉提交的反诉状，证明北京天天德宝商务服务有限公司以北京圣运通达房地产开发有限公司违约为由起诉，并申请追加北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司为该案第三人，北京圣运通达房地产开发有限公司针对该诉提出反诉要求解除合同等。其中，北京圣运通达房地产开发有限公司（出租方、甲方）与北京天天德宝商务服务有限公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方同意将位于北京市密云县X街X号楼的房屋出租给乙方使用，租赁面积8000平方米……甲方同意将房屋楼体广告位、供电等无偿给乙方使用……乙方承租期限为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止。甲、乙双方交接时间为2017年10月1日。免租期4个月，免租期限为2017年10月1日至2018年1月31日……租金自2018年2月1日起开始计算……乙方在免租期内实际发生的电费、水费、暖气费等各项费用应由乙方据实缴纳……乙方在租赁期内，应在每月10日向甲方缴纳水费、电费……甲方同意将房屋交由乙方按照乙方的统一标准设计和装修。乙方进行项目可行性研究期间及房屋装修之前，甲方应向乙方提供房屋供电、供水、暖气、排烟、排水及其他公共系统的使用情况和有关数据。施工前，乙方应向甲方提供施工图纸，经甲方审核通过后方可施工……租赁期间、在不破坏租赁房屋主体结构的情况下，乙方有权根据其企业统一标准及经营需要对租赁房屋内外布局等进行内外部装修改造，装修改造方案交甲方备案，经甲方同意后方可施工，费用由乙方自理……乙方在通知甲方后可以将租赁房屋转租给其他客户……2018年1月9日，北京天天德宝商务服务有限公司以房屋租赁合同纠纷为由将北京圣运通达房地产开发有限公司诉至本院，其认为北京圣运通达房地产开发有限公司存在一房两租、无房产证非法出租、拒交物业、强占房屋、强行断电、拒接燃气等问题，要求北京圣运通达房地产开发有限公司向其交付部分房屋、停车场、广告位、恢复供电、接通天燃气、支付违约金、退还租金、物业费、押金等。在2018年5月28日的《补充、变更和修改后的民事起诉状（二）》事实与理由第七项书写：北京圣运通达房地产开发有限公司承认自2017年12月就给北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司租赁面积断电，一直断电至今，见庭审记录。不管北京圣运通达房地产开发有限公司出于何种目的，都不应该采用断电的方法，断电后北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司已无法进行任何室内装修和其他工作，故北京圣运通达房地产开发有限公司除对我公司承担违约责任外，还要赔偿北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司由此产生的一切损失。在该案审理过程中，2018年2月27日，北京圣运通达房地产开发有限公司以北京天天德宝商务服务有限公司延迟给付租金及取暖费为由提出反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由北京天天德宝商务服务有限公司返还房屋、支付房屋主体结构修复费用等损失。对上述证据，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司认为与本案不具有关联性，故不予质证；北京圣运通达房地产开发有限公司仅认可真实性。2．政府信息答复告知书、密云X小区X#楼平面图、2018年1月9日、31日、5月24日至6月12日录像和照片、2017年12月26日单某与王凯、孙某通话录音及文字整理、2018年5月11日房屋西侧停车场照片和楼体广告位照片，证明北京圣运通达房地产开发有限公司严重违约和违法行为，其与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司产生的损失应由北京圣运通达房地产开发有限公司赔偿。其中，2017年12月26日下午5点04分北京天天德宝商务服务有限公司单某与北京圣运通达房地产开发有限公司孙某的电话录音中记载：“单某：电的事?电怎么解决啊?孙某：电！昨天你们电工不给我碰了嘛！单某：那电没问题是吧?孙某:他要是从那边把那个电缆拽过来，够你们使。单某：肯定够我使用是吗？孙某：嗯”。对上述证据，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司、北京圣运通达房地产开发有限公司均认为与本案不具有关联性。3．北京市密云大鸭梨烤鸭店改造加固工程结构施工图、博瑞达通建设资质文件，其中，北京市密云大鸭梨烤鸭店改造加固工程结构施工图封面显示：“中外建华诚城市建筑规划设计有限公司，建筑工程甲级、市政行业专业甲级、城乡规划编制甲级、风景园林专项乙级、2017年12月”，内有“结构设计说明”、“二层顶原砼梁加固平面布置图”、“一至二层原楼梯拆除平面布置图”、“一层顶封堵板洞结构平面布置图”、“一层顶封堵板洞楼板配筋图”、“一层至二层旋转钢梯结构平面图”等，证明北京市密云大鸭梨烤鸭店改造加固工程结构施工图是国家建筑工程甲级设计公司设计，国家住建部审定的装修装饰工程（贰）级的建设公司施工，设计和施工是有安全保证的，且庭审中北京圣运通达房地产开发有限公司表示同意上述结构施工图的一项“一层至二层混凝土楼梯拆除，然后采用压型钢板组合楼盖封堵洞口”的施工，而不同意结构施工图的另一项“一层顶板局部开洞及相应加固，后新增旋转钢梯”的施工，因该两项设计内容是一体的不可分的，可以推知北京圣运通达房地产开发有限公司同意上述结构施工图。对上述证据，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司予以认可；北京圣运通达房地产开发有限公司不认可证明目的，与其无关。4．照片及发票，证明涉案的租赁房屋可以正常使用、正常经营，且鉴定时门厅的结构与现在结构一致，不存在装修等损失。其中发票显示，时间2019年1月7日、2019年12月21日，销售方盖章为“北京祥和大鸭梨餐饮有限公司”。对上述证据，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司表示无法确认；北京圣运通达房地产开发有限公司表示与其无关。另查一，2018年10月15日，北京圣运通达房地产开发有限公司（出租方、甲方）与北京恒昊达商业服务管理有限公司签订《房屋租赁合同》（承租方、乙方），约定甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市密云区X街X号楼第二层，建筑面积1500平方米，乙方确认甲方在本合同签订前已经对房屋的现状、面积计算及面积公摊情况、装修情况等进行详细说明，乙方予以确认……该房屋的现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事项，由甲乙双方在本合同附件二中加以列明……租赁期10年，即自2018年10月20日起至2028年12月31日止，其中装修免租期为3个半月。交付日为2018年10月20日……租期内第一年租金为821250元。同日，北京恒昊达商业服务管理有限公司（出租方、甲方）与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址在北京市密云区X街X号楼二层，1245平方米……甲方保证按照乙方门头设计方案给予配合，满足乙方门头装饰要求……租赁期10年，自2018年10月20日起至2028年12月31日，含3个半月的免租期，以实际交房日起算免租期……免租期供乙方进行装修装饰、设备安装调试和其他营业准备工作；乙方装修期间提前报批施工方案，因甲方各种理由导致装修期延长，由甲方负责，免租期顺延，并赔偿相关损失。甲方在本合同双方签字盖章后将租赁房屋按约定条件交付乙方，甲乙双方经过现场确认房屋状况，在检验单上签字盖章并移交租赁房屋钥匙视为交付……2018年10月20日至2019年2月4日为免租期……甲方商业区不得出现同类餐饮品牌，不得出现烤鸭店带家常菜的餐厅……甲方承诺独立门头和楼板拆除，及厨房后楼梯部分拆除，经甲方书面同意后方可施工。如不能拆除甲方承担全部责任，并赔偿违约责任……乙方装修方案按照原图纸施工，合同签订前，甲方审核并签字确认同意……合同尾部甲方处加盖有“北京恒昊达商业服务管理有限公司”公章及“王某1”签字，乙方处加盖有“北京祥和大鸭梨餐饮有限公司”公章及“郭某”签字。经询问，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司表示，郭某系集团领导，合同签订均需经其手，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京天天德宝商务服务有限公司之间的合同尾部“郭某”亦系其签署。依据北京市企业信用信息网显示，北京祥和大鸭梨餐饮有限公司成立日期2018年1月26日，法定代表人于某，住所北京市密云区X街东侧X号楼X层X号，投资人信息为自然人股东孙某1、于某。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司成立日期1999年5月14日，法定代表人孙某1，住所北京市海淀区清河西三旗环岛东南，自然人股东为孙某2、孙某1。庭审中，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司认可其与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司自2018年5月16日变更股权后为关联企业；北京天天德宝商务服务有限公司则表示2018年北京祥和大鸭梨餐饮有限公司注册成立时的住所即为涉案房屋，故北京祥和大鸭梨餐饮有限公司就是为该项目设立的。北京圣运通达房地产开发有限公司表示2018年10月15日其将涉案房屋出租给北京恒昊达商业服务管理有限公司，后北京恒昊达商业服务管理有限公司于同日出租给北京祥和大鸭梨餐饮有限公司，当时没有人出来反对，事后亦无人反映无法收回房屋或者需要清退等问题，涉案房屋的收回不存在通知原次承租人清理物品、限期搬离后再行出租的流程，不存在收回、交付问题。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司另表示其起诉后一直未实际控制涉案房屋，也无人通知收回房屋。2018年11月5日鉴定勘验后关于鉴定意见中所涉项目其未动，而北京祥和大鸭梨餐饮有限公司是否继续使用装修材料其不清楚，但其与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司之间不存在交付行为，亦未就鉴定意见中所涉装饰装修项目的处理与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司达成过任何协议，关于鉴定意见中所列未拆包现场堆放的材料及有争议的部分，均不清楚如何处理。北京天天德宝商务服务有限公司则表示北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司一直控制着涉案房屋，房门上着锁，不允许他人进入。现三方均认可涉案房屋由北京祥和大鸭梨餐饮有限公司控制并实际经营。另查二，在北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司、第三人北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一案中，北京天天德宝商务服务有限公司表示北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司在施工前，其员工曾经将装修方案送至北京圣运通达房地产开发有限公司处，但没有书面的施工许可。如果不送达则无法装修或者物业人员阻拦不让施工，既然北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修施工到一半，说明北京圣运通达房地产开发有限公司收到过以上装修方案。北京天天德宝商务服务有限公司提供的证人时某表示其帮忙协调装修进程一事。2017年11月19日，其与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司、设计院的几方人员均在场，北京圣运通达房地产开发有限公司找的技术人员李某看过图之后表示可以拆除，其当场将这一情况电话告知孙某，孙某表示同意就拆。另，拆除的部分在北京圣运通达房地产开发有限公司办公室的边上，如果未经其同意是无法拆除楼梯或加固楼板。北京圣运通达房地产开发有限公司则否认收到上述施工方案，并表示其发现二层租户未经其许可，拆除部分楼体并在一层顶板局部开洞的行为破坏房屋的主体结构，经多次制止无效后断电。其员工孙某表示，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司向其提供过至少三套图纸，但未审批完毕，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司就要装修，后破坏主体结构，经阻止无效后断电。2017年12月在北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司打孔后一直停电至今（2018年3月16日开庭）。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修时给其递交了第一套图纸，但由于他们公司内部的原因变更了，第二套图纸技术找出问题后要求更改，第三次即11月底又递交了图纸，其将图纸于11月、12月交给技术人员李某，尚未通过时北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司就要装修，其一直与工长联系，期间也一直多次催促技术，但是一星期内发现他们继续装修，在二层装修开洞口时前去制止无效，自12月开始持续断电。第三次图纸递交后，技术负责审核，但未向其反馈过意见，而从收到图纸到反馈意见需要看技术人员的时间。在施工时，因为北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司要改建，技术人员也到过现场，看是否可以改动。内部不影响结构的装修、拆除一、二层楼梯均为同意项目，拆墙、打洞，其向朱某、北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的主管工长告知过不可以做。2018年6月14日开庭时，北京圣运通达房地产开发有限公司明确表示不再将房屋租赁给北京天天德宝商务服务有限公司。另查三，庭审中，北京圣运通达房地产开发有限公司表示北京祥和大鸭梨餐饮有限公司的装修方案也是拆除了一、二层中间的楼板，其作为房屋产权人，与北京天天德宝商务服务有限公司之间的租赁合同中约定不允许破坏主体结构，但其与北京恒昊达商业服务管理有限公司、北京祥和大鸭梨餐饮有限公司的租赁合同中作出了权利让步。经询问，北京平心大鸭梨餐饮有限公司明确表示选择合同之诉要求北京天天德宝商务服务有限公司承担违约责任。另查四，本院前往北京恒昊达商业服务管理有限公司了解相关情况，其法定代表人王某1表示其与北京圣运通达房地产开发有限公司签订完《房屋租赁合同》后入场，看到涉案场地装修了一部分、门没有锁、没有施工人员，当时有电。后和北京祥和大鸭梨餐饮有限公司签订完合同后，北京祥和大鸭梨餐饮有限公司入场，没几天施工人员入场，入场时隔断已经做好、地面铺了一部分。所以其公司与北京圣运通达房地产开发有限公司、北京祥和大鸭梨餐饮有限公司不存在交接房屋流程。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司之间存在什么关系其不清楚，且北京祥和大鸭梨餐饮有限公司如何装修的，其亦不清楚，其公司并不监管。在签订合同时，其并未注意到与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》中补充说明处有“乙方装修方案按照原图纸施工，合同签订前，甲方审核并签字确认同意”条款。该公司员工孙某表示因北京祥和大鸭梨餐饮有限公司入场时，房屋大体结构都出来了，不涉及更改结构的问题，故施工图纸未经过其公司审核、签字确认。2019年1月北京祥和大鸭梨餐饮有限公司开业之前、施工完成后，其找到北京祥和大鸭梨餐饮有限公司要了施工图纸，方便将来维修时使用。后本院从北京恒昊达商业服务管理有限公司调取了以上所述的部分施工图纸，其中封皮显示“北京市密云大鸭梨烤鸭店改造加固工程结构施工图，中外建华诚城市建筑规划设计有限公司，建筑工程甲级、市政行业专业甲级、城乡规划编制甲级、风景园林专项乙级、2017年12月”，内有“二层顶原砼梁加固平面布置图”、“一层顶封堵板洞结构平面布置图”、“一层顶封堵板洞楼板配筋图”、“一层至二层旋转钢梯结构平面图”等。对以上谈话笔录，三方均表示真实性无异议。关于施工图纸，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司表示与其无关；北京天天德宝商务服务有限公司对真实性认可，并认为该图纸与其带着北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司交给北京圣运通达房地产开发有限公司孙某及北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司交给其公司朱青的一致，可见北京祥和大鸭梨餐饮有限公司按照同一套图纸、同一套施工方案施工；北京圣运通达房地产开发有限公司表示无异议。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、照片、录音及文字整理资料、造价鉴定意见书、谈话笔录、施工图纸等在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付给承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途、并保证承租人正常使用、收益，承租人的主要义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京天天德宝商务服务有限公司于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。北京天天德宝商务服务有限公司作为出租人，应当将符合合同约定的租赁物交付承租人并保持该租赁物符合约定的用途，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司作为承租人，应当按照约定支付租金等相关费用并妥善正当使用租赁物。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。对于违约方，双方存在争议，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司认为因为北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司之间存在纠纷，导致停水停电、无法正常装修、经营，应由北京天天德宝商务服务有限公司承担违约责任；北京天天德宝商务服务有限公司则认为因北京圣运通达房地产开发有限公司的原因导致停电，与其无关，且北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司逾期未支付相关费用、先行要求解除合同，构成严重违约；北京圣运通达房地产开发有限公司则对停电一事表示认可，但因北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修破坏房屋主体结构且其多次阻拦未果后予以断电。故本案的争议焦点在于如何确定合同的违约方？对此，本院作如下分析：北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司作为承租方，其承租涉案房屋的目的系经营品牌餐饮服务，而北京天天德宝商务服务有限公司作为出租方应按照合同约定将租赁物交付给承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途、并保证承租人正常使用、收益。现双方均认可，在北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修期间，发生了多次、长时间断电行为，导致北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司无法继续装修和经营。经过询问，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司明确表示关于停电之后果要求北京天天德宝商务服务有限公司承担违约责任。庭审中，北京天天德宝商务服务有限公司认可北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司向其提供了装修图纸，而其将相关文件等递交给北京圣运通达房地产开发有限公司，并表示北京市密云大鸭梨烤鸭店改造加固工程结构施工图是国家建筑工程甲级设计公司设计，国家住建部审定的装修装饰工程（贰）级的建设公司施工，设计和施工是有安全保证的，在其与北京圣运通达房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一案中，亦申请证人出庭证明其将北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司递交的施工文件交付北京圣运通达房地产开发有限公司，且经过北京圣运通达房地产开发有限公司同意后施工。由此可知，对于北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的装修方案，北京天天德宝商务服务有限公司是知晓且认可的。那么，北京天天德宝商务服务有限公司就应当按照合同约定向北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司提供水电等配套设施，以确保北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司能够正常使用涉案房屋。北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司已经按照合同约定履行了向北京天天德宝商务服务有限公司支付租金等相关义务，北京天天德宝商务服务有限公司未能确保北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司对涉案房屋正常使用、收益，且双方之间的租赁合同不能继续履行的原因系北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司之间发生租赁纠纷，对此北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司并无过错，北京天天德宝商务服务有限公司应对北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司构成违约。关于北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司要求北京天天德宝商务服务有限公司退还房屋押金一节，因双方合同中约定，合同期限届满或合同解除后，北京天天德宝商务服务有限公司将押金无息退还北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司，故对此诉讼请求，本院予以支持。关于北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司要求北京天天德宝商务服务有限公司退还2018年5月1日至11月30日租金一节，因北京天天德宝商务服务有限公司的违约行为导致北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司无法对涉案房屋正常使用、收益，该诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司要求北京天天德宝商务服务有限公司赔偿其装修及设备费、设计费、鉴定费一节：第一，2018年1月26日北京祥和大鸭梨餐饮有限公司注册时的住所地即为涉案房屋；第二，北京祥和大鸭梨餐饮有限公司自然人股东孙某1系北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司之法定代表人，且北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司认可自2018年5月16日股权变更后二公司为关联企业；第三，2018年10月15日北京圣运通达房地产开发有限公司将涉案房屋出租给北京恒昊达商业服务管理有限公司，后北京恒昊达商业服务管理有限公司于同日出租给北京祥和大鸭梨餐饮有限公司。在北京恒昊达商业服务管理有限公司与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司的租赁合同中明确约定装修方案按照原图纸施工，且本院自北京恒昊达商业服务管理有限公司所调取的由其备案的北京祥和大鸭梨餐饮有限公司装修图纸与北京天天德宝商务服务有限公司向本院提交的北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司装修图纸一致；第四，2018年11月5日鉴定公司对现场勘验时，涉案房屋装修尚未结束，且由北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司提供了相关装修资料；第五，庭审中，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司表示2018年11月5日鉴定勘验后关于鉴定意见书中所涉项目未动，其与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司不存在交付、未就鉴定意见书中所涉项目达成过协议，且北京圣运通达房地产开发有限公司、北京恒昊达商业服务管理有限公司均表示对于涉案房屋不存在收回、交付、清退等环节。虽然北京天天德宝商务服务有限公司与北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司之间的房屋租赁合同、北京恒昊达商业服务管理有限公司与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司的房屋租赁合同系两个不同的合同，北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与北京祥和大鸭梨餐饮有限公司系两个独立的法人单位，但根据上述分析，二者之间存在关联性，另结合2018年11月5日鉴定、2019年1月7日北京祥和大鸭梨餐饮有限公司业已营业等情节，依据现有证据无法认定北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司存在装饰装修设备等损失，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司要求北京天天德宝商务服务有限公司赔偿其人员储备费、员工宿舍房租、宿舍水电费、中介费损失一节，因未提供充分证据予以证明，故本院亦不予支持。对于北京天天德宝商务服务有限公司反诉要求北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司承担违约责任，支付其免租期租金、供暖费、租金等请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司与被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司于二○一七年十二月十一日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司房屋租金五十七万五千一百九十元、押金十六万元，共计七十三万五千一百九十元。三、驳回原告（反诉被告）北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费七万零三百元，由原告（反诉被告）北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司负担，已交纳。本诉案件受理费三万二千三百六十四元，由原告北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司负担二万一千二百一十二元，已交纳；由被告北京天天德宝商务服务有限公司负担一万一千一百五十二元，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费八千五百七十六元，由反诉原告北京天天德宝商务服务有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  栗 茜人民陪审员  金芙蓉人民陪审员  高秋桂二〇二〇年六月九日法官 助理  张东冉书 记 员  李 曼