贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3229号上诉人（原审被告）：唐忠永，男，汉族，1978年9月26日出生，住贵州省遵义县。委托代理人：李辅智，贵州承宣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市第一人民医院，住所地遵义市汇川区凤凰路98号，统一社会信用代码12520300429380093K。法定代表人：刘代顺，院长。委托代理人：吴杰，贵州他山律师事务所律师。委托代理人：任博，贵州他山律师事务所律师。上诉人唐忠永与被上诉人遵义市第一人民医院（以下简称市一医）租赁合同纠纷一案，贵州省遵义市汇川区人民法院曾作出（2019）黔0303民初317号民事判决，唐忠永不服，提起上诉。本院经审理认为，该判决基本事实不清，遂作出（2019）黔03民终3568号民事裁定书，将该判决裁定发回重审。贵州省遵义市汇川区人民法院另行组成合议庭对本案进行审理并作出了（2019）黔0303民初6847号民事判决，但唐忠永仍不服，再一次向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。唐忠永上诉请求：改判或发回重审。事实和理由如下：1.原判程序违法，市一医于2017年3月3日所发布咖啡吧公开招租公告要求具有三年以上咖啡以及饮料经营经验，具有独立法人资格的实体，具有卫生检疫部门颁发的卫生许可证。唐忠永作为广州米厨餐饮管理有限公司（奇遇A咖）委托代理人，提供了该公司营业执照、食品经营许可证、授权委托书参与了市一医举行的招标会，中标后，相应以该公司名义与市一医签订了咖啡厅租赁合同，前几次审理中均以唐忠永未举证证明而认定唐忠永为该租赁合同的承租方，程序违法；2.广州米厨餐饮管理有限公司及唐忠永经营行为未构成违约，依法不应当承担违约责任，依据该租赁合同六经营要求2项目经营范围：咖啡、茶水、冷饮、糕点、果盘，不得经营酒类、烟类、卡拉OK等具有赌博性质的项目，不得经营产生明火、油烟的一切产品的约定，经唐忠永与市一医协商一致开展早餐、中餐经营活动后，广州米厨餐饮管理有限公司自2018年1月-9月7日进行经营，市一医并未提出异议，市一医却诉称自2018年1月26日起未经其同意，擅自改变租赁物用途，经营早、中餐，并使用电磁炉、电饭锅等大功率电器煮粉、饭、米皮，导致极大安全隐患，而其当年9月7日却回复咖啡厅使用电器未超过规定的用电量。正因市一医突然反悔，致经营受到影响，同时市一医又采取强行扣取消费款逼迫停止早中餐经营，过错在市一医，原判关于市一医的上述行为合法与事实不符；3.虽然双方租赁合同有据实交费的约定，但双方口头约定因咖啡厅经营耗电小免除，市一医自经营起从未通知其交纳，同时也未为经营安装独立的电表计费，故原判关于水电费的认定无据。市一医辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。市一医向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《咖啡厅租赁合同》，唐忠永交还承租房屋；2.判令唐忠永向其支付自2018年9月18日起至房屋归还之日止（至2019年1月17日为100000元）的租金；3.判令唐忠永按合同约定支付其违约金（暂计至2019年1月17日为200000元）；4.市一医不返还唐忠永保证金20000元；5.唐忠永支付2019年9月31日前尚欠电费51598.4元，水费4800元。6.本案诉讼费由唐忠永承担。一审法院认定事实：首页乙方为广州米厨餐饮管理有限公司（奇遇A咖）与市一医（甲方）于2017年9月18日签订的《咖啡厅租赁合同》，约定：甲方将二号住院大楼的二楼咖啡厅出租给乙方，场地面积大约128平方米，乙方租赁该物业作为咖啡厅，经营本合同所定的业种；租赁期限为三年（2017年9月18日至2020年9月17日止），租金每年30万元，一年一付，甲方场地交付之日缴纳第一年租金30万元，次年8月31日前缴纳30万元。六、经营要求：1.乙方自主经营咖啡厅；2.项目经营范围：咖啡、茶水、冷饮、糕点、果盘，不得经营酒类、烟类、卡拉OK等具有赌博性质的项目；不得经营产生明火，油烟的一切产品。3.水、电费按实发费用收取。八、甲乙双方责任。2.乙方责任……（4）乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收取的保证金不予退回，保证金不能抵作租金，且乙方还应对甲方因下列情形所造成的其他损失承担全部赔偿责任。……C、乙方累计发生拖欠租金一个月时。九、保证金。……3.乙方若未能按时交纳租金或各种费用，则应按拖欠金额及拖欠时间计算，以日利息2%计息补偿给甲方；若时间累计超过一个月，甲方有权立即终止合同，收回咖啡厅，造成的一切经济损失由乙方负责，乙方保证金不予退还，保证金不能抵作租金；4.租赁期内，乙方中途单方解除合同，在未通知甲方情况下，自行停止营业，或拖欠租金累计达一个月，须赔偿甲方违约金，违约金以租金的双倍计算，保证金不予退回。合同签订后，唐忠永向市一医支付了租金30万元及保证金2万元，市一医将场地交唐忠永装修并营业，市一医经营约半年后，开始在早、中餐时间煮粉、米皮、粥出售。2018年8月31日，唐忠永向市一医提交《关于新大楼咖啡厅经营诉求报告》，载有：……本咖啡厅目前使用的电器完全符合负荷标准，但医院保卫处以使用大功率电器为由收缴本店使用电器，直接造成本店经营收益损失。由于以上原因，年租金30万元，负担过重，请求降低年租金。因缴纳房租时间为2018年8月31日前，希望医院对其诉求于2018年9月18日租赁到期前给与回复。9月7日市一医委托后勤服务中心书面回复：一、咖啡厅使用的电器未超过规定的用电量。但不得超出医院允许经营范围使用电器，若需新增经营项目，请书面报告医院批准。二、租金按合同执行，不得降低。另，在此之前，市一医已二次通知缴纳租金，现再次通知请尽快缴纳租金。2018年9月12日，唐忠永再次向医院提交《关于新大楼咖啡厅申请经营地方特色早餐的报告》，载有：双方合同并未禁止出售早餐食品（米粉、米皮、粥等食品），目前为了更好提供服务，特申请同意出售早餐食品，请求批准。2018年9月19日，医院回复：根据以前双方的沟通和协商，咖啡厅禁止出售米粉、米皮、粥等，现特别通知不同意出售米粉、米皮、粥等，接到本通知之日起立即整改。并再次催收租金。另查，唐忠永在经营期间，市一医的工作人员可以持单位所发放的卡到该处的专用机器刷卡消费，次月，市一医与唐忠永结算后支付。因唐忠永未按时缴纳租金，市一医从2018年10月至2019年3月每月扣留了应支付的上月的结算款：10月9229.40元、11月10659.8元、12月45306.4元、1月22233.20元、2月22810元、3月13358元，共计123596.8元。因咖啡厅单独安装电表，故2019年11月，市一医通知唐忠永交纳电费3730.65元。诉讼中，市一医主张2017年10月至2019年9月（用电量64498度，单价0.8元/度）电费共计51598.4元。未单独安装水表。原一审中，市一医主张于2018年10月13日向唐忠永邮寄了通知解除合同的律师函，唐忠永认可收到邮件但未看邮件内容。在本次重审中，市一医放弃该主张。一审法院认为，虽然《咖啡厅租赁合同》首部乙方为广州米厨餐饮管理有限公司（奇遇A咖），但尾部系唐忠永个人签名，唐忠永非该公司法定代表人，诉讼中，其也未举证证明系该公司授权代理签订该租赁合同，故该合同应为唐忠永个人所签订，由其承担合同权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”唐忠永拖欠租金超过一个月，合同中约定的市一医解除合同的条件成就，市一医可以解除合同，但市一医行使解除权应当通知对方。原一审中虽然市一医主张于2018年10月13日邮寄通知解除的律师函，唐忠永确认收到过邮件但并不知内容，但市一医在原一审中未举证证明邮寄送达系解除通知的事实。而市一医在本案重审过程中对该通知事实不再主张，且唐忠永也无异议，不能认定当时已履行通知义务。原一审程序启动是因市一医向起诉要求解除双方之间的租赁合同关系，其民事起诉状实际属于一种特殊的书面解除合同的意思表示，且已于2019年2月11日向唐忠永送达该起诉状副本，视市一医已通知，唐忠永收到该起诉状副本后已知晓解除合同的意思。对唐忠永提出异议的理由市一医违约不允许经营早餐、中餐扣留应支付的工作人员消费款项而未交租金，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，在该租赁合同中明确了“乙方租赁该物业作为咖啡厅，经营本合同所定的业种；”“经营要求1.乙方自主经营咖啡厅；2.项目经营范围咖啡、茶水、冷饮、糕点、果盘，不得经营酒类、烟类、卡拉OK等具有赌博性质的项目；不得经营产生明火，油烟的一切产品。”显然双方约定了租赁房屋的用途、方法。唐忠永经营一段时间后在早、中餐时间煮米粉、米皮、粥等出售，超出了合同约定的使用方法。唐忠永反驳认为合同中未约定不能如此经营，但合同中对经营范围已作了限制约定，没有包括煮米粉、米皮、粥等种类和方法。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”唐忠永的行为已违约。唐忠永为增加种类和方法，向市一医提出变更合同要求，市一医未同意，双方未协商一致变更合同前，唐忠永应恪守合同约定履行。虽然市一医因唐忠永不支付租金而扣留应支付的工作人员消费款，系对唐忠永逾期未支付租金后果采取的自助行为，并不违法，故唐忠永异议不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”唐忠永不能在市一医未同意延期支付租金情况下以与市一医协商为理由而不支付租金，其逾期未支付租金行为违约。市一医解除合同符合法律规定，故确认双方之间的租赁合同关系于2019年2月11日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，双方租赁关系终止，唐忠永应返还市一医租赁房屋，并支付合同解除前拖欠的租金109821元。而在合同解除前，唐忠永拖欠租金已违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”唐忠永在合同解除前已拖欠租金未付，还应承担逾期未支付租金的违约金，因本案中市一医要求解除合同且该请求应予支持，而双方合同中的内容为“九、保证金。……3.乙方若未能按时交纳租金或各种费用，则应按拖欠金额及拖欠时间计算，以日利息2%计息补偿给甲方；若时间累计超过一个月，甲方有权立即终止合同，收回咖啡厅，造成的一切经济损失由乙方负责，乙方保证金不予退还，保证金不能抵作租金；4.租赁期内，乙方中途单方解除合同，在未通知甲方情况下，自行停止营业，或拖欠租金累计达一个月，须赔偿甲方违约金，违约金以租金的双倍计算，保证金不予退回。”结合原告诉讼请求中的计算方式“判令被告按合同约定支付原告违约金（暂计至2019年1月17日为200000元）”，表明市一医对违约金的主张选择按欠付的租金双倍计算，因合同解除后，承租人不再支付租金，而是支付腾房的占用费，故违约金应以解除合同前应支付租金计算，在本案确定的解除合同之日即2019年2月11日前，被告应支付租金为109821元，故其应承担违约金219642元。虽然市一医扣留应支付唐忠永的消费款，但已经是唐忠永违约未支付租金后的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款：“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”唐忠永即使逾期后支付租金亦不能免除其承担违约责任。另合同中还约定逾期支付租金，唐忠永还应承担的违约责任有“保证金不再退回且不抵租金”，故市一医不返还唐忠永交纳保证金20000元。在合同解除后租赁房屋返还前，承租人应承担占用市一医房屋造成的损失，参照租金标准计支付返还房屋前的占用费，其中至2020年2月11日为300000元，对扣留应支付唐忠永员工消费款123596.8元，双方在诉讼中同意抵销债务，应予采纳，则此前的房屋占用费需支付176403.2元，市一医所主张的电费，因双方确认租赁房屋有单独电表计量，且市一医提供的通知及清单均表明电费系唐忠永实际使用，唐忠永对单价无异议，故支持市一医的请求。市一医主张的水费，因其无单独计量，不能确定为唐忠永使用，不予支持。为此，判决如下：一、遵义市第一人民医院与唐忠永签订的《咖啡厅租赁合同》于2019年2月11日解除；二、唐忠永于本判决生效后十日内返还遵义市第一人民医院二号住院大楼的二楼经营场所（场地面积约128平方米）并支付尚欠租金109821元；三、唐忠永于本判决生效后十日内支付遵义市第一人民医院2020年2月11日前的房屋占用费176403.2元，并按25000元/月标准支付遵义市第一人民医院从2020年2月12日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；四、唐忠永于本判决生效后十日内支付遵义市第一人民医院违约金219642元，原告遵义市第一人民医院不返还被告唐忠永缴纳的保证金20000元；五、唐忠永于本判决生效后十日内支付遵义市第一人民医院电费51598.4元；六、驳回遵义市第一人民医院的其余诉讼请求。案件受理费6100元，由唐忠永负担。本院二审期间，唐忠永提交了下列新证据：一、2017年3月3日市一医门面公开招租公告，证明投标人必须具备：1.三年以上咖啡以及饮料经营经验，具有独立法人资格的实体；2.具有卫生许可部门颁发的卫生许可证；3.经营者需对市一医进行广泛的需求调研，对经营场所实地考察后拿出经营方案。二、广州米厨餐饮管理有限公司委托书、法定代表人身份证明书、营业执照、食品经营许可证等复印件副本，证明唐忠永仅为该公司受托人，承租主体是该公司，唐忠永非本案被告。三、市一医于2017年9月18日与广州米厨餐饮管理有限公司签订的咖啡厅租赁合同，证明同二。经质证，市一医院对前述证据的真实、合法以及关联性不持异议，但唐忠永与广州米厨餐饮管理有限公司属加盟而非代理关系，招投标合同中明确唐忠永只是一种代为招标行为不具备代为签订合同的权利，由此应认定涉案合同相对方乙方广州米厨餐饮管理有限公司为唐忠永。市一医提交了下列证据：一、市一医情况说明及照片，证明2#住院大楼二楼咖啡厅电源配电箱编号为AL0241-1，电源进线5*6的三相五线制供电。二、投标书、授权牌、声明，对唐忠永代表广州米厨餐饮管理有限公司投标的事实不认可，且招租中标人是遵义稼轩商贸有限公司，因该公司认为租金压力过大，自愿放弃市一医才与唐忠永签订合同。三、申请，证明本案实际的承租人是唐忠永。经质证，唐忠永认为市一医第一组证据形式不合法，按照供电系统要确认谁是用电人须要与用电户名称一致，但该系统不能反映该事实，且系统图及照片不能反映其形成时间；第二组证据的真实性有异议；第三组证据是真实的，但唐忠永仅是实际经营人和广州米厨餐饮管理有限公司的受托人。二审中，唐忠永提出市一医并未在广州米厨餐饮管理有限公司租赁店内安装独立电表，市一医称在2#住院大楼二楼咖啡厅电源配电箱编号为AL0241-1有单独专门的供电线路。唐忠永在原一审期间陈述若市一医执意提出解除合同，其则要求赔偿装修及购买设备费用660000元、加盟费380000元、押金20000元以及在前扣押经营款项10万余元。本院经审理认定事实如下：一、涉案《咖啡厅租赁合同》，实为唐忠永加盟并以广州米厨餐饮管理有限公司名义签订，后唐忠永向市一医支付了租金30万元及保证金2万元，唐忠永经营约半年后，开始在早、中餐时间煮粉、米皮、粥出售；二、市一医于2018年9月7日委托后勤服务中心给唐忠永的书面回复：咖啡厅使用的电器未超过规定的用电量。但市一医于2019年1月8日的起诉状关于从2018年1月26日起，唐忠永未经其同意，擅自改变租赁物用途，经营早、中餐，并使用电磁炉、电饭锅等大功率电器煮粉、煮饭、煮米皮，导致极大安全隐患存在，其多次责令整改，但至今未消除安全隐患的诉称内容。与唐忠永于2018年8月31日向市一医提交《关于新大楼咖啡厅经营诉求报告》，足以认定其承租过程中，市一医工作人员以其使用大功率电器存在安全隐患为由，干涉其经营，其由此请求调低租金；三、2018年9月18日，唐忠永第一年租赁期满，其未按租赁合同关于次年8月31日前缴纳租金300000元的约定，向市一医交租金，且于2018年9月12日再次提交《关于新大楼咖啡厅申请经营地方特色早餐的报告》申请出售早餐食品，市一医于2018年9月19日回复不同意出售米粉、米皮、粥等，接到本通知之日起立即整改，并再次催收租金；四、市一医主张为唐忠永经营的咖啡厅单独安装电表，唐忠永以双方原口头约定因经营耗电量低不计电费为由不认可，不认可市一医主张的电量电费，市一医认可所安装电表不在咖啡厅；五、市一医主张于2018年10月13日向唐忠永邮寄了通知解除合同的律师函，唐忠永虽称未看邮件内容但认可收到邮件，后市一医放弃该主张，唐忠永认为市一医放弃通知解除的主张，不能否认其效力。且违约金的约定过高，应按合同法关于不超过30%的规定进行调减；六、其他同原判认定。本院认为，综合以上诉辩意见，本案双方争议的焦点问题有：一、谁是本案的承租主体；二、涉案咖啡厅出租经营期间的电量及电费的认定；三、市一医通知解除涉案租赁合同是否生效；四、涉案咖啡厅承租经营期间是否存在违约行为以及约定违约金是否过高应予调减；五、租金、违约金以及占有使用费用多少。关于承租主体问题，涉案《咖啡厅租赁合同》属双方真实意思一致的表示，不违反法律效力性的强制规范，属有效合同。从唐忠永在原一审期间提出若市一医执意解除合同，其则要求赔偿加盟费的内容，结合该租赁合同末尾落款处承租方署名唐忠永，该咖啡厅经营期间是唐忠永在依照该租赁合同的约定享受权利和履行义务的事实，本院认定广州米厨餐饮管理有限公司与其属加盟关系，唐忠永仅系为了满足市一医招租要求，以广州米厨餐饮管理有限公司的名义投标，并以该公司名义与市一医签订该租赁合同，其属该租赁合同的承租人。因此，原判关于该租赁合同的承租主体为唐忠永的认定，较之唐忠永关于其仅系广州米厨餐饮管理有限公司委托代理人，非该租赁合同承租主体的理由充分，本院予以采信。关于电量及电费的认定，唐忠永承租市一医咖啡厅经营期间必然会产生相应的电量及电费，市一医主张为该咖啡厅专门安装电表，其首先应依照《中华人民共和国电力法》第二十六条第二款“申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，应当依照规定的程序办理手续。”的规定提供相应的申办手续，但其诉讼中未举证；其次市一医举示的情况说明及照片，证明2#住院大楼二楼咖啡厅电源配电箱编号为AL0241-1，电源进线5*6的三相五线制供电并不在唐忠永承租的咖啡厅，其举证也不能证明属唐忠永控制或知悉范围，或在唐忠永租赁经营咖啡厅期间经唐忠永确认；再次市一医在诉讼中提供的自己抄表的水电费通知单以及二楼裙楼咖啡厅自2017至2019年10月的用电刻度及电费，电表用户是市一医，该表上发生的电量刻度是否为唐忠永承租该咖啡厅期间经营发生的事实难以确定，故本院对市一医在本案中所主张的电量及电费不予确认，市一医关于电费的诉请，应予驳回。原判仅凭市一医提供其抄表刻度认定，依据不充分，本院不予采信。另，一审法院就市一医诉请水费的认定和判决，双方未提起上诉，本院予以维持。关于市一医通知解除涉案租赁合同的效力问题，因唐忠永违约，市一医已依照涉案租赁合同的约定于2018年10月13日向唐忠永发出了解除该租赁合同的《律师函》，符合该租赁合同关于单方行使解除权的约定和法律规定，唐忠永虽称未看该邮件内容但认可收到市一医解除该租赁合同的邮件，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，应认定市一医解除该租赁合同的通知已经到达唐忠永。唐忠永认可收到市一医解除该租赁合同通知邮件，但未确定什么时间收到该邮件，由于市一医与唐忠永经营的涉案咖啡厅同在一地方，从本地邮递送达的通常时间判断，市一医于2018年10月13日发出解除该租赁合同的《律师函》的合理到达时间不超过5日，故应认定市一医解除该租赁合同的通知于2018年10月18日到达。唐忠永在收到市一医解除该租赁合同通知后并未在法律规定的时间内提出异议，在解除该租赁合同的《律师函》未被确认无效前，唐忠永未看该邮件，并不能改变解除该租赁合同的通知已经对唐忠永生效，故该租赁合同已在市一医委托律师所发出的《律师函》到达唐忠永时解除。市一医解除该租赁合同通知送达唐忠永，解除通知生效后，又诉请解除该租赁合同的理由不成立，在唐忠永并未认可市一医可以撤回该租赁合同解除通知的情况下，市一医在发回重审的一审期间提出撤回解除该租赁合同的通知，不发生撤回效力，且唐忠永二审中也认为市一医无权撤回该租赁合同的解除通知，该租赁合同的解除通知已经生效，故市一医在诉讼中再一次诉请解除该租赁合同的理由不成立，依法不予采纳。一审法院关于市一医有权申请撤回该租赁合同解除通知的认定，于法无据，本院不予采信。一审法院在市一医通知解除该租赁合同的情况下，又依据其起诉判决解除该租赁合同，于法无据，本院予以纠正。关于违约问题，依照涉案《咖啡厅租赁合同》关于经营要求的约定，唐忠永自主经营咖啡厅的项目经营范围为咖啡、茶水、冷饮、糕点、果盘，虽然早、中餐不在其禁止之列，但从市一医的起诉、唐忠永于2018年8月31日向市一医提交的《关于新大楼咖啡厅经营诉求报告》，足以认定双方为此发生纠纷，故唐忠永在该咖啡厅经营早、中餐的行为并未得到市一医的认可，属违约行为。唐忠永以因经营早、中餐受到干涉，请求调低租金为由，未依照该租赁合同关于次年8月31日前缴纳下一年度租金的行为，属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，唐忠永应向市一医支付租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条虽然规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但同时亦规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于该租赁合同关于“租赁期内，乙方中途单方解除合同，在未通知甲方情况下，自行停止营业，或拖欠租金累计达一个月，须赔偿甲方违约金，违约金以租金的双倍计算，保证金不予退回。”的约定，意味着唐忠永违约除其所缴纳的20000元保证金不予退还外，还应承担所拖欠租金的双倍，即除支付当月租金25000元外，还应支付25000元违约金，故违约金的约定大大超过其应有损失。唐忠永在前几次审理中坚持认为未违约，未申请调减违约金，但本次审理过程中其提出即使其违约，约定违约金亦过高应当按30%比例调减。因市一医在诉讼中并未举证证明除唐忠永拖欠占有资金本身的利息损失外，还存在其他损失，唐忠永提出按30%比例调整违约金足以弥补唐忠永拖欠市一医租金损失。因此，本院按唐忠永认可的30%的比例调减双方约定的包括保证金在内的违约金。关于租金、违约金、解除合同后占有使用费问题，涉案租赁合同已于2018年10月18日解除，唐忠永已支付2018年9月19日前租赁经营涉案咖啡厅的租金，双方约定每年租金300000元，每月租金应为25000元，到该租赁合同解除时其拖欠租金25000元。依照涉案租赁合同关于违约责任的约定，唐忠永应承担20000元保证金和当月双倍租金，意味着除支付当月租金25000元外，还应支付25000元违约金，故其按约定应支付的违约金为45000元，按30%比例调减后，其除支付拖欠2018年10月18日前一个月的租金25000元外，还应支付包括保证金在内的违约金13500元。唐忠永收到市一医解除该租赁合同的通知后，既未对解除通知的效力提出诉讼，也未及时返还所承租经营的涉案咖啡厅，故其占有该咖啡厅期间仍应按该租赁合同的租金标准每月25000元向市一医支付占有使用费，至市一医于2019年9月19日起诉时，其占有使用该咖啡厅的时间11个月，应支付占有使用费275000元。市一医解除该租赁合同通知送达给唐忠永后，唐忠永占有该咖啡厅并继续经营，市一医扣留唐忠永同期在该咖啡厅消费额度123596.8元，双方在诉讼中同意抵扣，抵扣后唐忠永仍应向市一医支付占有使用费151403.2元。至此，唐忠永在市一医通知解除合同后还应向市一医支付169903.2元（租金25000元，违约金13500元，占有使用费151403.2元，共计189903.2元，扣除其已交20000元保证金）。另，涉案咖啡厅租赁合同已经市一医通知解除，故一审法院关于唐忠永返还该咖啡厅的判决正确，且双方无异议，本院予以维持。但该咖啡厅返还的事实处于未确定状态，唐忠永称于疫情前已向市一医提出返还，市一医拒收，另加自年初至今仍处于疫情期间，故市一医就该咖啡厅起诉后至返还前的占有使用费处于不确定状态，待其另行主张，本案对市一医关于占有使用费计算至唐忠永返还时的请求不予支持。综上所述，唐忠永的部分上诉请求成立，应予支持；其余请求不成立，应予驳回。一审判决就涉案租赁合同解除、唐忠永拖欠租金、唐忠永违约、以及电量及电费等事实的认定及法律适用错误，判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国电力法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初6847号民事判决；二、唐忠永于本判决生效后十日内返还遵义市第一人民医院二号住院大楼的二楼经营场所（场地面积约128平方米）；三、唐忠永于本判决生效后十日内支付遵义市第一人民医院拖欠租金、违约金以及自2018年10月19日起至2019年11月19日占有使用费共计169903.2元；四、驳回遵义市第一人民医院的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，二审案件受理费6100元，共计12200元，由唐忠永负担8000元，遵义市第一人民医院负担4200元。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年六月十日法官助理杨颜穗书记员罗然