四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初168号 原告（反诉被告）张洪波，男，汉族，1979年9月16日生，住址：吉林省四平市铁东区。 委托代理人刘绍刚，吉林杨信律师事务所律师。 被告四平市威远健身俱乐部，住所地：四平市铁东区北市场委中央东路小区1-2层105、205号商网。 法定代表人李泓，经营者。 被告（反诉原告）李泓，男，汉族，1980年6月6日生，住址：四平市铁西区。 二被告委托代理人张广术，吉林华圣律师事务所律师。 被告严锋，女，汉族，1985年6月27日生，住址：四平市铁西区。 原告（反诉被告）张洪波与被告四平市威远健身俱乐部（以下简称威远健身）、被告（反诉原告）李泓、被告严锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张洪波及其委托代理人刘绍刚、被告四平市威远健身俱乐部、被告（反诉原告）李泓及其委托代理人张广术、被告严锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洪波诉称：被告李泓与严锋系夫妻关系，该二被告系承租原告房屋期间以被告四平市威远健身俱乐部名义从事健身经营的直接管理者。2019年5月20日，被告李泓代表三被告与原告签订了《租赁协议》，三被告租赁了原告自有的位于四平市铁东区金水名居小区房屋（现名为金水浴都）从事健身房经营。依协议约定，原告为被告提供房屋装修费用50万元，自2019年8月1日（此前为无偿装修时间）起被告应在当月1日前支付月租金7万元；同时约定，如被告提前终止履行协议，被告应返还原告的装修费用50万元，并将被告在承租期间购置使用的全部健身器材作为违约赔偿金财物偿付给原告。原告依协议约定提供了50万元装修款，但被告自同年8月从事健身经营后，却拒不履行给付租金义务，近日因多次被催款才不得已先后两次分别给付了1万元和1.5万元，至今尚欠租金25.5万元。原告认为，三被告自承租经营后拒不按约定给付租金，以其自己的行为表明不履行主要债务，已构成提前终止本协议的履行。故诉至法院。诉讼请求为：一、依法判令三被告立即给付尚欠房屋租金25.5万元；二、依法认定三被告拒不履行本协议约定义务，已构成提前终止本协议的履行；三、依法判令三被告返还装修费用50万元；四、依法认定三被告在承租期间购置使用的全部健身器材（价值约计10万元）作为违约赔偿金财物偿付给原告，并将其全部健身器材认定为原告所有；五、要求三被告负担本案的全部诉讼费用；六、自解除租赁协议之日起10日内腾出租赁房屋；七、自解除租赁协议之日至实际腾出租赁房屋期间的租金。庭审中，原告（反诉被告）张洪波自愿撤回增加的第六项、第七项诉讼请求。 威远健身辩称：我是单独经营，与原告没有关系，没有与原告签合同。 李泓辩称：一、答辩人并非是拖欠原告租金，而是因原告采用欺诈行为与答辩人签订合同，出租给答辩人房屋不能正常合法使用，故此，答辩人不能支付租金。二、是原告欺诈在先，答辩人无违约行为，不存在提前终止本协议履行的问题。三、原告要求答辩人返还装修费用50万元没事实根据和法律依据。四、原告要求将答辩人购置的器材认定为其所有，作为违约金赔偿给原告没有事实根据和法律依据。五、原告采用欺诈的行为与答辩人签订的《租赁协议》应予撤销，协议第十条约定，如因原告的原因房屋面积缩小，原告应赔偿答辩人50万元，答辩人在此提出反诉，要求撤销《租赁协议》，原告赔偿答辩人的损失。 严锋辩称：合同是李泓与原告单独签的合同，我不认识原告，合同签订后我才知道李泓与原告干健身房，我从来没拿房照和车进行抵押担保，也没有任何抵押协议。 李泓反诉诉称：反诉被告谎称并保证出租的房屋为个人拥有合法产权，欺骗反诉原告与其签订了《租赁协议》。事后反诉原告得知，反诉被告出租给反诉原告房屋的第三层不但没有合法产权，而且也没有任何审批手续，属于违法建筑，直接导致反诉原告根本办理不了消防审批手续，不能正常合法使用。反诉被告在没有房屋合法产权的情况下，谎称拥有合法产权与法诉原告签订《租赁协议》系欺诈，为此，反诉原告还额外支出了装修费10万元。因反诉被告欺诈，出租给反诉原告的房屋不能正常合法使用，反诉原告不能实现合同目的，故根据合同法第54条以及《租赁协议》第十条之约定提出反诉。反诉请求：一、撤销反诉原告与反诉被告2019年5月20日签订的《租赁协议》；二、赔偿反诉原告损失60万元；三、反诉费用由反诉被告承担。 张洪波反诉辩称：一、张洪波出租洗浴房屋的范围仅限于张洪波原经营适用的房屋，第三层彩钢房并非是《租赁协议》中的洗浴房屋范围，所谓洗浴房屋面积缩小及签约欺诈的事实不能成立。二、反诉原告自免租期间（自2019年6月）即开始了洗浴及接续的健身房经营活动，并不存在所谓的无法正常使用承租房屋以及因此造成损失的事实。三、疫情威远健身被禁止经营期间因无看管人员，张洪波将二部大门内另加门锁是为了出租房屋防火防盗，且派有专人随时开锁，疫情过后允许营业时二部没有接续经营，并不存在影响二部经营并造成损失问题。 经审理查明：一、2019年5月20日，张洪波与李泓之间签订《租赁协议》，双方约定：“甲方：张洪波，男，身份证号：×××。乙方：李泓，男，身份证号：×××。经甲乙双方协商，现就甲方张洪波将其所有的位于四平市铁东区金水名居小区的房屋（现金水浴都）租赁给乙方李泓经营健身房用房，现就房屋租赁一事造成如下协议：一、甲方张洪波同意将自有的位于四平市铁东区金水名居小区的金水浴都租赁给乙方李泓使用。二、租赁期限：十年（2019年8月1日至2029年8月1日）。三、租金及支付方式：租金为每月人民币染万元（Y70000.00），每月1日前支付给甲方，租金从2019年8月1日起。乙方开始付给甲方房租。四、甲方提供给乙方装潢费用和人民币50万元，由乙方自行装修，该装潢费用为包干价，即多不退少不补，该款于本协议生效后七日内一次性给付。五、乙方在使用甲方房屋时，不得改变房屋结构，爱护房屋，若有损坏，照价赔偿。六、双方权利与义务：（一）甲方权利与义务1.甲方保证所出租房屋为个人拥有合法产权，无抵押、担保等相关法律问题。2.甲方有按时向乙方讨要房屋租金的权利。3.本协议履行完毕时，对因乙方原因造成房屋损坏，向乙方追偿的权利。4.甲方保证，在该出租房屋交付之日前的所有相应费用：水、电、卫生、物业等费用均已结算完毕。5.依我国相关法律规定，甲方应享有的相应权利与应尽的相应义务。（二）乙方的权利与义务1.乙方有权核对所租房屋的相应权属证明。2.乙方有权要求甲方按本协议约定履行其应尽的义务。3.乙方保证按本协议约定，履行乙方应尽义务。七、出租房屋电费及热水费归乙方承担，取暖费由乙方承担（32000元）多出部分由甲方承担，物业及凉水费用全部由甲方承担。八、甲方现有洗浴的VIP客户，乙方接手后，继续承认该VIP客户在此处洗浴仍然在其卡内消费，VIP卡内金额消费完毕后，若继续存款，该款归乙方所有，本协议生效后，甲乙双方对金水浴都VIP客户信息及所有客户双方清点交接。九、本协议履行到期后，乙方若继续承租，双方另行签订租赁协议，若不续租，需提前60日通知甲方，相应健身设备由乙方自行处理，但装修设施不得拆除，归甲方所有。十、本协议履行期内，若乙方提前终止本协议的履行，应结算清房屋相关费用后，其由乙方所购健身设施归甲方所有，属于违约金赔偿甲方，并将甲方投入的装修费用50万元返还给甲方，健身器材归甲方所有，若合同期内甲方因房屋动迁或者面积缩小，赔偿乙方50万元，健身器材归乙方所有。十一、乙方在收到甲方装修款后，保证在3日内开始装潢，并在90日内完成，90日内将其所购健身设施运送至所租房屋内。十二、乙方承租期内，不得转租他人，不得改变房屋用途，经甲方同意时除外。十三、本协议履行期限内，甲方若出售此出租房屋，乙方有优先购买权，同时甲乙双方协议仍然有效。十四、若出现本协议未尽事宜，双方协商解决，亦可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十五、本协议经双方签字后生效，本协议一式两份，甲乙双方各一份留存。甲方：张洪波（签字并按手印）乙方：李泓（签字）2019年5月20日。”庭审中，张洪波与李泓均认可该协议系其真实意思表示。 二、庭审中，张洪波表示其本人在2020年1月22日，张洪波让看护房屋人员在健身房大门内部落锁。李泓表示张洪波确实在健身房内部落锁。 三、2020年1月22日，四平经济开发区威远健身俱乐部在案涉房屋的正门处张贴一张通知，载明：“尊敬的各位会员：为了更好地为各位会员朋友提供服务，威远健身俱乐部拟对二部进行消防改造以及对各项设备、设施进行维修，现暂时停止营业，二部会员可到威远健身俱乐部一部进行训练，为了弥补给各位会员带来的不便，威远健身俱乐部决定给二部会员在原有会员卡期限的基础上延长二个月，敬请各位会员予以谅解。” 四、庭审中，李泓表示先后两次给付房屋租金1万元和1.5万元，共计2.5万元。张洪波对此予以承认。 五、2019年8月7日，李泓成立四平经济开发区威远健身俱乐部，住所地为四平经济开发区平东街黄金委金水名居小区3号楼104-105、4号楼。 六、李泓与严锋系夫妻关系。四平市经济开发区威远健身俱乐部在经营期间，在一楼款台处张贴“威远严掌柜”微信支付二维码，且严锋在朋友圈中对四平市经济开发区威远健身俱乐部进行宣传，参与了四平市经济开发区威远健身俱乐部的经营。 以上事实有租赁协议、照片、光盘等证据及当事人陈述在案佐证。 本案的争议焦点是：原告（反诉被告）张洪波的诉讼请求是否合理？是否应予以保护？被告（反诉原告）李泓的诉讼请求是否合理？是否应予以保护？ 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对本诉原告（反诉被告）张洪波的各项诉讼主张评判如下： 一、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张依法判令被告（反诉原告）李泓、严峰立即给付尚欠房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。 本院认为，原告（反诉被告）张洪波与被告（反诉原告）李泓之间签订了《租赁协议》，庭审中双方表明系其双方真实意思表示，故双方签订的《租赁协议》合法有效。合同中双方约定“租金为每月人民币柒万元（¥70000.00），每月1日前支付给甲方，租金从2019年8月1日起。乙方开始付给甲方房租。”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）李泓应当自2019年8月1日起向原告（反诉被告）张洪波支付房屋租金。 被告（反诉原告）李泓在庭审中辩称：原告（反诉被告）张洪波于2020年1月22日在本案诉争的租赁房屋内反锁，影响了其正常的使用。但庭审中查明，被告（反诉原告）李泓此时已经停业，且原告（反诉被告）张洪波将电话号码留在墙上，保障了被告（反诉原告）李泓及会员的使用，原告（反诉被告）张洪波在室内落锁的行为并未构成违约。但考虑到新冠肺炎疫情爆发的原因，应酌情减免被告（反诉原告）李泓1个月的租金为宜。 被告四平市威远健身俱乐部并无此商号的个体工商户，仅有四平市铁东区威远健身俱乐部和四平经济开发区威远健身俱乐部。经查明，四平市铁东区威远健身俱乐部的经营场所为四平市铁东区北市场委中央东路小区1-2层105、205号商网，四平经济开发区威远健身俱乐部的经营场所为四平经济开发区平东街黄金委金水名居小区3号楼104-105、4号楼。两处俱乐部不在同一经营地点，被告四平市威远健身俱乐部并非位于本案中诉争的金水名居这一场所。原告（反诉被告）张洪波起诉的被告四平市威远健身俱乐部与四平经济开发区威远健身俱乐部并非同一主体，故原告（反诉被告）张洪波对被告四平市威远健身俱乐部诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）李泓与被告严锋系夫妻关系，严锋实际参与了李泓经营四平经济开发区威远健身俱乐部的经营活动，故严锋应与李泓共同对该笔债务承担赔偿责任。 综上，被告（反诉原告）李泓、被告严锋应该共同给付原告（反诉被告）张洪波房屋租金64.7万元（7万元×10个月+7万元÷30天×18天-7万元-2.5万元）。 二、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张提前终止本协议的履行的诉讼请求，本院予以支持。 本院认为，根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告（反诉被告）张洪波多次向被告（反诉原告）李泓催告缴纳房屋租金，但被告（反诉原告）李泓均未予缴纳。被告（反诉原告）李泓的行为符合本法规第三项的规定，故双方之间签订的《租赁协议》应予解除。另根据《合同法》第九十一条之规定：“由下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债务人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”因此，终止履行合同须符合以上情形才可终止。本案中，被告（反诉原告）李泓因未缴纳房屋租金且原告（反诉被告）张洪波催告后仍未缴纳，现双方发生纠纷且被告（反诉原告）李泓已停止经营，故双方之间签订的《租赁协议》应予解除，此时符合合同终止规定的情形，故本院对于原告（反诉被告）张洪波的此项诉讼请求予以支持。 三、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张依法判令被告返还装修费用50万元的诉讼请求，本院予以保护。 本院认为，被告（反诉原告）李泓未能按期给付房租已经构成违约，双方应当终止《租赁协议》中约定的双方之间的权利和义务。根据《租赁协议》第十条的规定：“本协议履行期内，若乙方提前终止本协议的履行，应结算清房屋相关费用后，其由乙方所购健身设施归甲方所有，属于违约金赔偿甲方，并将甲方投入的装修费用50万元返还给甲方，健身器材归甲方所有。”因此，原告（反诉被告）张洪波主张返还装修费50万元的诉讼请求，本院予以保护。 四、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张依法认定三被告在承租期间购置使用的全部健身器材（价值约计10万元）作为违约赔偿金财物偿付给原告，并将其全部健身器材认定为原告所有的诉讼请求，本院予以支持。 本院认为，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。如前所述，被告（反诉原告）李泓已经构成违约，应该按照双方签订的《租赁协议》中第十条的规定，被告（反诉原告）李泓所购健身设施归原告（反诉被告）张洪波所有。故对于原告（反诉被告）张洪波主张交付健身器材的诉讼请求，本院予以支持。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对本诉被告（反诉原告）李泓的各项诉讼主张评判如下： 一、对于本诉被告（反诉原告）李泓主张的撤销反诉原告与反诉被告2019年5月20日签订的《租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。 本院认为，被告（反诉原告）李泓主张其与原告（反诉被告）张洪波签订《租赁协议》时未说明租赁房屋的具体楼层，存在欺诈行为。在庭审中，双方对于《租赁协议》中本案诉争房屋的范围做出两种不同的解释，属于对租赁物范围存在争议，且双方并未就此问题进行重新约定或签订补充协议。根据《合同法》第六十一条之规定：“双方对于没有约定或者约定不明的事项，可以补充协议。”但双方对于租赁物的范围并未达成一致意见，且被告（反诉原告）李泓并未提供证据证明原告（反诉被告）张洪波在签订合同是存在欺诈行为，故本院对于被告（反诉原告）李泓主张的因欺诈行为而撤销《租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。 二、对于本诉被告（反诉原告）李泓主张的赔偿反诉原告损失60万元的诉讼请求，本院不予支持。 本院认为，被告（反诉原告）李泓在使用租赁房屋后，并未按照约定的时间按月交付租金，未全面履行自己的义务，构成违约。且双方签订的《租赁协议》中第十条规定的赔偿被告（反诉原告）李泓50万元的情形为房屋动迁或面积缩小。关于租赁房屋楼层情况系双方约定不明，且未达成一致意见。不属于《租赁协议》中约定承担违约责任的情形。被告（反诉原告）李泓亦未向法庭提供足够证据证明关于损失60万元的相关证据，故对于其反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李泓、被告严锋于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）张洪波的房屋租金64.7万元。 二、确认终止履行原告（反诉被告）张洪波与被告（反诉原告）李泓之间签订的《租赁协议》。 三、被告（反诉原告）李泓、被告严锋于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）张洪波的装修费50万元。 四、被告（反诉原告）李泓于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋内的健身器材及租赁房屋返还原告（反诉被告）张洪波。 五、驳回原告（反诉被告）张洪波的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）李泓的诉讼请求。 案件受理费11350元，反诉费4900元，保全费4295元，由被告（反诉原告）李泓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。 审 判 长  于春颖 审 判 员  周明博 人民陪审员  徐桂芳 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  赵禹同