文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初28058号原告：广州市高德花花置业有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路109号17楼17A-9，统一社会信用代码914401016618285936。法定代表人：吴健梅，总经理。委托代理人：姜平、叶小娟，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：广东戏聚会文化传播有限公司，住所地广东省广州市越秀区广州大道中289号印报办公楼四楼，统一社会信用代码91440101MA5AKBGJ1H。法定代表人：应文霞，总经理。委托代理人：廖远明、包原，分别系广东南方福瑞德律师事务所律师、实习人员。原告广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）诉被告广东戏聚会文化传播有限公司（以下简称戏聚公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告高德公司的委托代理人姜平，被告戏聚公司的委托代理人廖远明、包原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高德公司诉称：2016年11月1日，原告与案外人广州市研艺文化传播有限公司（以下简称研艺公司）签订《租赁合同》，约定由原告将坐落在广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场F201之203房号的房地产出租给研艺公司作商业用途使用，建筑面积603平方米；租赁期限为2016年11月1日至2021年10月31日；租金按月结算，研艺公司应在每月5日前按银行转账付款方式缴付租金给原告；研艺公司迟延缴付租金，除应支付租金及应缴费用外，还须向原告支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的5‰计算；逾期达三十日，原告有权解除合同，不予返还保证金并追究研艺公司的违约责任。2018年5月1日，原告与研艺公司及被告签订《租赁合同转让协议》，三方约定：自2018年05月01日零时起，研艺公司将其在《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》项下的全部权利义务转让给被告。合同签订后，原告严格按照合同规定履行了相应的责任和义务，但被告自2018年8月1日起未按合同约定支付租金，经原告方多次电话、书面催促，被告仍拒交租金及其他费用。据此，特提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠原告的租金235170.4元（自2018年9月1日起至2019年4月30日止，2018年8月至2018年10月按25326元/月的标准计算，2018年11月至2019年4月按26532元/月的标准计算）和迟延支付上述期间租金的违约金（各月违约金均以当月欠付的租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起均计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限）；二、被告支付原告的律师代理费5000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告戏聚公司辩称：一、原告主张的租金费用与事实不相符，应当根据实际使用情况收取租金费用。2019年1月，被告经营困难，经与原告工作人员沟通，原告同意被告提前解除租赁合同的请求，被告于2019年2月开始便未在使用租赁场地。从原告催缴物业费、水电费的通知可以看出，被告在2018年6月至2019年1月的电费平均大概是578.76元，但在2019年2月仅为49.51元，2019年3月仅为102.03元，且原告在该付款通知书中并未向原告催缴2019年4月的电费及服务费。被告未使用租赁场地期间的电费与正常使用场地期间产生的电费存在巨大的差距，证明被告在2019年2月后便没有再使用该租赁场地且已将场地交还给原告；其次，被告欠交租金、物业管理费和水电费后，原告自2018年8月其每月均会向被告发函催讨费用，但原告仅发函催收至2019年2月，未发函催收2019年3月和4月的相关费用，也证明该场地实际是使用至2019年2月；因被告已于2019年2月提前退租，原告已收回租赁场地，原告应当被告实际使用场地的期限收取租金，被告仅需支付2018年8月至2019年2月的租金共182106元；原告现要求被告支付租金至2019年4月缺乏依据，不应支持。二、原告主张的违约金明显过高，依法应当适当减少。原告已没收了被告53064元作为违约金，违约金已明显高于原告的实际损失，应当适当减少违约金。三、被告愿意支付应付而未付的租金，但被告目前暂无力支付，被告资产不足以清偿现有债务，被告正准备相关材料申请破产。经审理查明：2016年10月，原告（出租人、甲方）与案外人研艺公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场F201之203单元物业（以下简称涉讼场地）出租给乙方使用，场地建筑面积603平方米；租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日；2017年11月1日至2018年10月31日期间，租金为每月25326元；2018年11月1日至2019年10月31日期间，租金为每月26532元；租金按月缴交，乙方应于每月5日前向甲方缴交当月租金，同时甲方提供相应金额的发票给乙方；合同签订后5日内需向甲方交纳保证金，保证金按第三年2个月租金的标准收取，共计53064元；如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方有权扣除全部或部分保证金，以冲抵乙方欠款或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失，并有权书面通知乙方按已被扣除的保证金的数额补足保证金；乙方须按时向甲方缴付租金等费用，乙方迟延缴付，除应支付租金及应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的5‰计算；逾期达三十日，甲方有权解除合同，不予返还保证金并追究乙方的违约责任；因乙方违反本合同约定产生的罚款、违约金、赔偿款及诉讼费用（包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等）,甲方均有权在向乙方发出通知后，直接在乙方支付给甲方的保证金中扣除等内容。合同签订后，研艺公司向高德公司支付了保证金53064元。2016年11月3日，高德公司将涉讼场地交付给研艺公司使用。2018年4月，高德公司（甲方）、研艺公司（乙方）和戏聚公司（丙方）签订《租赁合同转让协议》，约定自2018年5月1日零时起，乙方将其在《租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方；乙方已向甲方缴交保证金53064元；本协议生效后，该款项视为丙方向甲方交纳，原合同终止，甲方按约定向丙方返还；本协议与《租赁合同》具有同等效力；本协议与《租赁合同》约定不一致的，以本协议为准，本协议未涉之内容，仍按《租赁合同》执行等。该转让协议签订后，戏聚公司向高德公司支付了2018年5月至7月期间的租金，自2018年8月1日开始租金至今未付。2018年8月至2019年2月期间，高德公司每月均向戏聚公司催讨拖欠的租金及违约金。高德公司为提起本案诉讼，于2019年6月26日与广东广之洲律师事务所签订《委托合同》，委托该所作为包括本案在内的两个租赁合同纠纷案件的一审诉讼代理人，本案的委托费用为5000元。2019年9月16日，高德公司向该所支付了上述律师费5000元。高德公司称因戏聚公司拖欠租金等费用，其决定在2019年4月30日解除双方之间的租赁关系。为此高德公司提供了《解除合同通知书》一份，但并未举证证实该通知书的送达情况；通知书并未载明落款时间，内容为戏聚公司行为构成根本性违约，依据约定于2019年4月30日解除与戏聚公司的租赁关系等，将于2019年4月30日前收回该铺位。经质证，戏聚公司表示并未实际收到该份通知，并表示其已于2019年2月协商提前解除合同，高德公司已于2019年2月将涉讼场地收回。高德公司对此予以否认，表示其发出上述函件后，于2019年5月初自行收回涉讼场地。庭审中，戏聚公司提供案外人高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司于2019年6月19日出具的《付款通知书》一份，该通知书内容显示，涉讼场地2018年6月的电费为727.05元、2018年7月电费为882.94元、2018年8月的电费为817.44元、2018年9月电费为666.79元、2018年10月的电费为613.08元、2018年11月的电费为356.35元、2018年12月的电费为302.33元、2019年1月的电费为197.05元、2019年2月电费为49.51元、2019年3月的电费为102.03元；以及上述月份拖欠的管理费、服务费，但通知书中并未催讨2019年4月、5月的电费。经质证，高德公司认为该证据是其另案出具的证据，对上述证据的真实性、合法性没有异议，但表示其统计每月的电费有滞后，其向戏聚公司起诉追讨水电费管理费是依据之前的文件起诉的，不能作为认定场地移交的证据。庭审中，戏聚公司明确表示对于协商提前解除合同并将场地移交给高德公司，并未有证据予以证实；戏聚公司并表示，高德公司主张的违约金过高应予调整，调整为加上没收其保证金及迟延支付租金的违约金总额，应不超过其拖欠的租金的30%。本院认为：高德公司与研艺公司签订《租赁合同》后，双方共同与戏聚公司签订补充协议，由研艺公司将上述合同中的权利义务转让给戏聚公司，三方之间的约定合法有效，高德公司与戏聚公司就涉讼场地形成了租赁合同关系，《租赁合同》对高德公司、戏聚公司双方均有法律约束力。租赁合同履行过程中，租赁场地何时腾空交还给出租人，理应由承租人承担举证责任；主张合同经协商一致解除的，应由主张一方承担举证责任。戏聚公司提供的《付款通知书》虽未催讨2019年3、4月份的电费，其中2019年1、2月份的电费也明显低于合同正常履行期间的电费，但并不能、亦不足以因此证实涉讼场地已腾空交还、双方已协商一致解除合同。戏聚公司主张双方于2019年2月协商一致解除合同、涉讼场地已于该月份交还给高德公司的主张依据不足，本院不予采信。高德公司关于其于2019年5月初收回涉讼场地的主张，属于其自认，本院依法予以确认。依据双方约定，戏聚公司迟延支付租金达30日以上的，高德公司有权收回涉讼场地。自2018年8月份的租金戏聚公司至今未付，符合合同约定的解除条件，高德公司于2019年5月初自行收回涉讼场地，明确以其行为解除合同，双方之间的合同关系已实际解除，且应由戏聚公司承担合同解除的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2018年8月1日至2019年4月30日期间的租金戏聚公司至今未付，故高德公司要求戏聚公司支付该期间租金及迟延支付租金违约金合法有据，本院予以支持。依据合同约定，迟延支付租金的，每日按5‰的标准计算违约金，按此计算得出的违约金明显过分高于戏聚公司迟延支付租金给高德公司所造成的损失，但高德公司已自行主动调整为按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%标准计算，戏聚公司再行要求调整计算标准缺乏依据，本院不予采纳。惟中国人民银行自2019年8月20日起不再公布同期同类贷款利率标准，因此自2019年8月20日起至实际返付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准上浮50%计算。如前所述，合同解除的违约责任应由戏聚公司承担，合同亦约定在此情况下应由戏聚公司承担律师费，故高德公司要求戏聚公司承担其为此所支付的律师费5000元合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，判决如下：一、被告广东戏聚会文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德花花置业有限公司支付2018年8月1日至2019年4月30日期间的租金235170元及逾期支付上述期间各月租金的违约金（其中，2018年8月至10月期间各月租金违约金，均以25326元为本金；2018年11月至2019年4月期间各月租金违约金，均以26532元为本金；各月租金违约金分别自上述期间各月6日起均计至实际付款之日止；2018年8月6日至2019年8月19日期间，均按照中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准上浮50%计算）；二、被告广东戏聚会文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德花花置业有限公司支付律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由被告广东戏聚会文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 植二〇二〇年六月十五日书记员 梁炎梅谢婉萍            本判决书已于 2020年   月   日送达