广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5209号原告：李伯荣，男，1965年4月1日出生，汉族，住广州市花都区,原告：梁洁菊，女，1966年8月17日出生，汉族，住广州市花都区,两原告共同委托诉讼代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内，统一社会信用代码914401017418930454。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。被告：广州颐和房地产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。原告李伯荣、梁洁菊与被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯公司），广州颐和房地产策划代理有限公司（以下简称颐和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李伯荣、梁洁菊的共同委托诉讼代理人龚雪莹，被告云梯公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加诉讼，被告颐和房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李伯荣、梁洁菊向本院提出诉讼请求：1.判令云梯公司、颐和房地产公司共同向李伯荣、梁洁菊退还预付房产税费85790元并支付相应利息（利息计算：2012年9月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际退款日为止期间的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令云梯公司、颐和房地产公司共同向李伯荣、梁洁菊支付逾期办证违约金139000元（以购房款2780000元为基数，按每日万分之五的标准，从逾期办证之日2012年8月30日计算至2019年2月9日，以总房价款的5%为限）；3.本案诉讼费用由云梯公司、颐和房地产公司承担。事实与理由：云梯公司是位于广州市花都区梯面镇民安村珠高铺“云梯山庄”房地产项目的开发商，颐和房地产公司是云梯公司的委托代理机构。李伯荣、梁洁菊是夫妻，于2009年9月30日与云梯公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：200909303708），由李伯荣、梁洁菊购买云梯山庄F栋1层101号商品房，购房总价2780000元，付款方式为银行按揭付款。根据该买卖合同第二十一条及补充协议书第十一条的约定，云梯公司有义务在约定期限内为李伯荣、梁洁菊办妥房产证，且有关办证事宜，云梯公司及颐和房地产公司共同受托于李伯荣、梁洁菊负责办理。买卖合同签署后，李伯荣、梁洁菊已按约履行了全部义务，付清了购房款及预付了办证税费85790元，也按约接收了房产，提供了办证资料，一直以为云梯公司及颐和房地产公司会按约办妥房产证。直到2019年2月左右，第三人有意购买李伯荣、梁洁菊上述房产，李伯荣、梁洁菊同意出售，并到房管部门及税务部门办理有关交易过户手续，此时，李伯荣、梁洁菊才得知被告收取了李伯荣、梁洁菊预付的办证税费后根本没有依法缴纳，也一直没有为李伯荣、梁洁菊办理房产证。于是，李伯荣、梁洁菊只能另行缴付契税，办理房产证，然后过户给第三人。事后，李伯荣、梁洁菊向云梯公司及颐和房地产公司追问办证事宜，并要求云梯公司及颐和房地产公司退回办证税费及提出事件的处理方案，结果云梯公司及颐和房地产公司的工作人员将李伯荣、梁洁菊推来推去，分别联系了不同的人员，但没有一个实质的解决方案。李伯荣、梁洁菊委托律师发出律师函，催促云梯公司及颐和房地产公司协商处理此事，但云梯公司及颐和房地产公司收到函件后仍对李伯荣、梁洁菊的诉求置之不理，毫无诚意解决问题。因此，李伯荣、梁洁菊只能提起诉讼主张诉求，以维护自身合法权益，请求法院依法裁决。被告云梯公司辩称，税费及其利息和违约金已经超过诉讼时效，根据补充协议18条约定，利息和违约金合计最高不能超过总购房价的5%。被告颐和房地产公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：云梯公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，已取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄包括涉案房屋在内的商品房。李伯荣、梁洁菊（乙方、买方）与云梯公司（甲方、卖方）于2009年9月30日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区xx房，该商品房用途为住宅，建筑面积共532.34平方米，其中，套内建筑面积532.34平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计价，单价为每平方米5222.23元，总金额2780000元，付款方式为按揭贷款方式付款。乙方应自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的30.22%，金额840000元，剩余房款1940000元须于2009年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2010年8月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十一条约定：买卖双方同意本合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延。因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的（包括但不限于本补充协议所述情形），乙方应承担由此产生的一切不利后果；因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。……3.买受方已清楚知道办理房产证买受方应提供的全部资料和应签署的文件，出卖方不再另行书面通知，买方应在办理该商品房收楼手续的同时向卖方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，卖方无义务为买方办理该商品房的房产证。如因买方或产权登记机关的原因致使买方不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则卖方免除因此而产生的买方不能按期取得房地产权属证书的责任。第十二条约定：本合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房的《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了本合同所涉违约金之比例，并确认在因本合同及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对本合同约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2009年9月30日，李伯荣、梁洁菊支付了涉案房屋的税费85790元，颐和房地产公司出具收款收据予以确认。2010年1月6日，李伯荣、梁洁菊付清了房价款。2010年8月31日，李伯荣、梁洁菊办理了收楼手续。2019年2月18日，李伯荣、梁洁菊缴纳了涉案房屋的契税83400元。2019年3月1日，涉案房屋的权属登记至李伯荣、梁洁菊名下。庭审中，云梯公司确认其存在逾期办证的违约行为，逾期办证的起算时间是2012年8月31日，云梯公司陈述涉案房屋于2014年8月11日办理了初始登记，因李伯荣、梁洁菊的税费缴纳时间久远，相关工作人员已经离职，故没有查到未及时缴纳契税的原因，颐和房地产公司是云梯公司的委托代理机构，颐和房地产公司将税费缴纳至云梯公司名下。李伯荣、梁洁菊陈述其于2019年2月18日因要出售涉案房屋才得知涉案房屋未办证未缴纳契税以及云梯公司并未代缴税费，为了出售房屋，李伯荣、梁洁菊支付了83400元契税。本院认为，李伯荣、梁洁菊与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。李伯荣、梁洁菊已履行了合同的全部义务，云梯公司理应按照合同约定为李伯荣、梁洁菊办理涉案房屋的权属证书。云梯公司逾期未为李伯荣、梁洁菊办妥涉案房屋的权属证书，构成违约，应向李伯荣、梁洁菊支付违约金。关于李伯荣、梁洁菊要求云梯公司支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效、云梯公司逾期办证违约金诉讼时效如何计算的问题，合同约定逾期之日的次日起每日按照商品房总价款0.05%支付逾期办证违约金，即逾期办证违约金按日累计，属继续性债权，应将每日的违约金作为独立债权，分别适用诉讼时效，对于起诉前三年内的违约金给付请求权予以保护，对于起诉前三年之前的违约金给付请求权则不予支持，本案应以起诉之日倒推三年（2017年3月27日）为诉讼时效的起算时间，现从2017年3月27日起按照补充协议第十二条的约定计算逾期办证违约金，云梯公司逾期办证的时间已远远超过100天，应支付的违约金已超过总房价2780000元的5%，即139000元。故李伯荣、梁洁菊要求云梯公司支付迟延办证的违约金139000元，本院予以支持。云梯公司代收了李伯荣、梁洁菊的办证税费后未能代李伯荣、梁洁菊向税务部门缴纳，云梯公司应当及时将代收的该笔款项予以返还。并无证据显示云梯公司告知李伯荣、梁洁菊未代缴税费的事实，故本院对李伯荣、梁洁菊主张其于2019年2月18日向税务部门纳税时才得知云梯公司未能代缴税费予以采纳，李伯荣、梁洁菊于2019年2月18日得知权利受损，于2020年3月27日提起本案诉讼，李伯荣、梁洁菊的主张并未超过诉讼时效，云梯公司提出诉讼时效的抗辩本院不予采纳。李伯荣、梁洁菊请求云梯公司返还代收税费85790元，理据充分，本院予以支持。云梯公司未及时返还代收税费，造成李伯荣、梁洁菊资金占用的损失，故李伯荣、梁洁菊请求云梯公司从2012年9月1日起支付税费85790元的利息，合理有据，本院予以支持。颐和房地产公司是云梯公司的代理人，其行为的法律后果应当由云梯公司负担，李伯荣、梁洁菊对颐和房地产公司提出的诉讼请求，本院不予支持。颐和房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李伯荣、梁洁菊返还代收的税费85790元；二、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李伯荣、梁洁菊支付税费利息，利息以85790元为本金，从2012年9月1日起计至付清款项之日止，2012年9月1日至2019年8月19日的利息以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；三、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李伯荣、梁洁菊支付逾期办证违约金139000元；四、驳回原告李伯荣、梁洁菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，由被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年六月二十三日法官助理李诗琪书记员孙诗韵