湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0408民初2946号原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队衡阳支队，住所地衡阳市珠晖区湘江东路204号。负责人：谢林均，该支队支队长。委托诉讼代理人：张京，湖南天牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周泳，男，1981年1月28日出生，汉族，住衡阳市，系武警支队政治工作处宣传保卫股律师兼群工干事。被告（反诉原告）：衡阳市森信纸业有限公司，住所地衡阳市蒸湘区雨母山乡梓木村。法定代表人：梁锋。委托诉讼代理人：陆元伟，湖南南舫律师事务所律师。原告中国人民武装警察部队衡阳支队（以下简称武警支队）与被告衡阳市森信纸业有限公司（以下简称森信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告森信公司在法定期限内向本院提起反诉，经本院审核后依法受理，并转为适用普通程序公开开庭对本、反诉合并进行审理。原告武警支队委托诉讼代理人张京、周泳，被告森信公司委托诉讼代理人陆元伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武警支队在本诉中向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的〔08〕房租合字第17号《衡阳市支队房地产租赁合同》租赁关系解除；2.责令被告拆搬并处置其在租赁期间所添置的动产物品，腾空并交还租赁房产土地；3.判令被告支付2011年9月至2019年9月期间租赁物占用费32.2万元（参照租金标准计算50%），后期租金算至实际腾空之日止；4.诉讼费、保全费、后期代为拆搬等费用均由被告承担。事实与理由：原告作为出租方（甲方），与被告作为承租方（乙方）于2008年4月21日签署〔08〕房租合字第17号《衡阳市支队房地产租赁合同》。约定租期为三年，即2008年6月1日至2011年6月1日；年租金为6万元，逐年增长15%；乙方租赁后用于种植、养殖及其他经营；租赁关系终止后，乙方有权处置其在租赁期间添置的动产物品等等。签署合同后，原告按约履行了义务，被告亦支付了承租3年的租赁费。2011年6月租赁期届满，原告向被告发出武后〔2011〕14号关于收回租赁土地的函，要求被告在2011年9月30日前停产，并清理完厂房及设备设施。但被告拒不停止生产，原告只好停止对其供水。现因被告实际停产后，一直未依约处置租赁期间添置物品，造成原告房产长期被占用。2019年7月3日，原告约见被告法定代表人梁锋，建议公司自行处置租赁期间添置的动产物品，并要求在7月20日前将公司及股东的决定回复给原告。同年8月，原告又委托律师向被告法定代表人发出律师函，催促被告自动履行拆搬等。同年9月，原告再次邀请被告公司股东梁锋、羊美玉、刘水、覃乃松、杨奕面议租赁合同遗留事宜。同年9月23日，股东刘水、羊美玉受邀到会，原告再次要求其在国庆节后至10月10日前明确回复自行拆搬事宜，但至今杳无音信。为维护其合法权益，原告诉至法院。另外，考虑到被告停产期间亦未产生收益，故原告诉请其支付的占用费参照租赁第三年租金标准的50%计算(如果判决后被告仍不主动拆搬，则原告保留起诉另外50%占用费的权利)。被告森信公司本诉辩称，我方不同意其全部诉讼请求，包括不同意解除合同。第一、合同的租赁期虽为三年，即2008年6月1日至2011年6月1日，但根据原租赁合同，合同到期后，被告享有优先租赁权；第二、合同到期后，经衡阳市人民政府、蒸湘区人民政府、湖南省武警支队多方协调，原告同意双方按原租赁合同继续履行，被告亦按约定支付租金，直至2012年3月31日；第三、原告于2012年2月起设卡阻挡成品货物出入，毁坏生产设备，断水停电，强制被告停业至今，构成违约，其行为给被告造成了巨大的经济损失；第四、被告自被迫停业以来，多次就其损失赔偿问题与原告协商，直至2016年部队通知停止有偿服务时，原告均置之不理。鉴于此，被告森信公司提出反诉请求：1．判令原告赔偿被告各项经济损失合计15447180元；2、本案反诉费用由原告承担。原告武警支队反诉辩称，1、根据中国人民武装警察部队衡阳支队下发了武后（2011）15号（函），若被告在2011年11月15日前未取得原告上级有关允许被告继续租赁的通知，双方的租赁合同关系即终止，被告诉请的损失，已超过二年的诉讼时效；2、被告诉请的损失，没有事实依据，且与原告无关；3、被告明知其投资的回报期为六年，不管双方口头协商如何，其自愿与原告签订租赁期限为三年的租赁合同，系自行冒险行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：衡阳市蒸湘区雨母山梓木村（原衡南县东阳乡紫木村）生产基地为中国人民武装警察部队衡阳支队土地。2008年4月21日，中国人民武装警察部队衡阳支队（甲方、出租人）与森信公司（乙方、承租人）签订了《衡阳市支队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同第一条载明：甲方将位于衡阳市的生产基地（内有猪场菜园）整体出租给乙方使用（生产基地财产数量及质量状况在移交清单中载明）；乙方租赁后用于种植、养殖及其他经营，租赁期间内甲方不得干涉乙方在租赁场地开展合法的经营活动。第二条载明：租赁期限为三年，即2008年6月1日起至2011年6月1日。2008年5月28日前，甲方将租赁场地移交乙方使用。该租赁期满后，乙方享有优先续约。第三条载明：第一年租金6万元，第二年租金在第一年租金基础上增加15%即6.9万元，第三年租金在第一年租金的15%即7.8万元。租金一年一交，承租方在每一租赁年度的第1个月的第一天向甲方交清当年租金，甲方收取乙方租金应出具收款凭据。第四条载明：租赁期间，租赁场地范围内的建筑物及设施设备由乙方维护，维护费用由乙方承担。第五条载明：乙方在租赁期间因经营需要，在征得甲方同意后可以对租赁场地范围内建筑物进行改造、改建，其改造、改建的费用由乙方负担，甲方给乙方相应的办公住所。第六条载明：租赁期间，甲方不得中途收回租赁场地。如甲方在租赁期满前收回场地，必须依照法律、法规规定向乙方支付三年租金总额两倍的违约金，如甲方因地方政策规划或重大军事行动致使本协议不能履行完毕，乙方应无条件终止场地租赁关系，甲方退还本年度租金；如乙方在经营过程中有违法行为，甲方有权终止租赁协议……第十条载明：合同期满后，如乙方需继续租赁，享有优先租赁权；租赁关系终止，乙方有权处置在租赁期间添置的动产物品。第十一条载明：本协议在双方代表签字盖章后生效，正本双方各执一份。本协议未尽事宜，双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定协商解决。该合同落款处有乙方法定代表人签字，并加盖有双方印章。合同签订后，武警支队依约向森信公司交付了涉案生产基地，森信公司亦依约对涉案土地投入使用，并付清了租赁期间的全部租金。合同到期后，武警支队于2011年9月1日向森信公司发出武后（2011）14号《关于收回租赁土地的函》，要求森信公司于2011年9月30日前停产，并清理完厂房及设备设施归还其土地。同年9月6日，衡阳市蒸湘区人民政府向武警支队发出衡蒸政（2011）47号关于请求支持延长衡阳市森信纸业有限公司土地期限的函，主要内容如下：因衡阳市森信纸业有限公司系蒸湘区重点招商引资项目，总投资额近3000万元，自2008年开始建厂到2009年4月正式投产，其实际营运时间不长。若现在搬迁，其生产设备使用价值将面临报废，不利于企业的发展；另森信公司已在松木工业园选址建厂，预计3年内完全可实现整体搬迁；还有森信公司目前企业负债经营，近200人的就业压力和逐年偿还银行债务，迫使企业不能停产关闭。据此，恳请支队延长森信公司土地租赁期3年。同年11月2日，武警支队再次向森信公司发出武后（2011）15号关于收回租赁土地的函。内容如下：2008年4月贵公司与我支队签订了《武警部队房地产租赁合同》，该合同已于2011年6月1日到期。根据武警部队关于房地产租赁的系列精神及支队的发展需要，现决定予以收回。前期，支队多次派人与该公司协商，并发出了收回租赁土地的函。10月18日市政府专门就此事召开了协调会，在市政府的协调下，我支队考虑到贵公司的实际困难及当地的经济发展，再次给予贵公司一定的延长期限，以便将剩余材料生产完毕，减少公司损失。现期限将至，要求贵公司主动与我上级业务主管部门协商解决，如我支队在11月15日前未收到上级有关允许你公司继续租赁的通知，贵公司则必须停止一切生产，否则支队将进一步采取措施，由此所产生的一切后果由你公司承担。庭审中，森信公司承认收到武警支队上述两个收回租赁土地的函，但不认可双方因此已解除租赁合同关系。认为武警支队已在政府的协调下，已同意延长土地租赁期3年，并收取森信公司租赁期届满之后的租金，直至2012年12月31日。其中备注2011年6月1日至2012年3月31日的租金为74750元，转账时间为2012年3月7日；2012年4月1日至2012年12月31日的租金为75122元，转账时间为2012年9月5日。并提交证据转账凭证及发票予以证实。武警支队则当庭否认其同意延长土地租赁期3年，认为武警支队在政府的协调下只同意延长至2011年11月15日，之后亦未接到上级允许森信公司继续租赁的决定。另，森信公司主张武警支队于2012年3月31日起对涉诉租赁场地采取停止供应水、电等等措施，迫使其停产至今，针对该主张，森新公司提交了证据照片，并申请证人刘某、袁某出庭作证。武警支队认可其采取了停水停电等措施，但其目的是为解除双方的租赁合同，迫使其停产。本院认为，原、被告于2008年4月21日签订的《衡阳市支队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。合同期内即2008年6月1日至2011年6月1日期间，原、被告均能按约履行各自义务，无过错责任，对此双方均无异议。现双方对租期届满后武警支队是否同意延长租期三年有争议，本院认为，本案争议的租赁物，合同到期后，原、被告双方未作腾房交接，亦未续签书面租赁合同，但被告仍继续使用原租赁场地，并按原合同的约定于2012年3月7日转账74750元至原告账户（备注：2011年6月1日至2012年3月31日租金），原告出具收费财税票据予以认可。说明原、被告已达成了延续租赁合同租期至2012年3月31日的合意，双方已构成不定期的租赁合同关系。2012年9月5日转账75122元至被告账户（备注：2012年4月1日至2012年12月31日租金），因原告未出具收费财税票据认可，该支付行为系被告的单方行为，不构成原、被告双方不定期租赁合同延续至2012年12月31日的合意。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理的期限之前通知承租人”，原告依法享有随时解除合同的权利，但应给予对方必要的准备时间。经查明，原告已分别于2011年9月1日、11月2日二次向被告发关于收回租赁土地的函，被告应当对合同的解除有所预期，该行为可视为已尽到了通知的义务，2012年3月31日开始采取停止供应水、电措施迫使被告停产等行为，可视为原告单方面解除不定期租赁合同的意思表示。因此，原告请求确认已解除原、被告双方不定期租赁合同关系，有相应的事实和法律依据，理由成立，本院予以支持。被告主张，经政府协调，原告已同意延长租期三年，与原告二次向其发关于收回租赁土地的函，采取停止供应水、电措施迫使被告停产等事实不符，且提供的证据不能证实武警支队已同意延长租期三年，故本院对其主张不予采信。合同解除后，被告应从国家军队建设大局考虑，依约及时腾退涉案房屋。但被告至今未履行腾房义务，其行为不当，故本院对原告腾房的诉请予以支持。对于原告要求被告支付2011年9月至2019年9月期间的租赁物占有使用费32.2万元等诉请，因被告已支付租金至2012年12月31日，已超过本院认定双方合意延长租期截止日2012年3月31日，并考虑到原告设置围挡及停水、停电等行为迫使被告停产，对其正常使用租赁物亦产生一定影响，故本院对原告要求支付2012年12月31日之后的租赁物占有使用费不予采信，之前的租赁物占有使用费已付清。对于被告要求原告赔偿其经济损失15447180元的反诉请求。本院认为，被告在二次收到原告发关于收回租赁土地的函，未考虑到本案租赁土地基地为军队房地产性质，在本院认定合意延期截止日2012年3月31日前不履行腾房义务，原告通过断水断电等方式自救，并无不当。且被告未提供充足的证据证实原告设置围挡及停水、停电等行为已超过必要的限度。另被告在停产后应自行采取措施，将可继续使用的设备、原材料等搬迁至新的生产基地松木工业园，避免其损失进一步扩大。故本院对其反诉请求不予支持。被告以原告设阻不准许其搬迁设备、原材料等搬迁至新的生产基地松木工业园为由抗辩，与事实不符，亦未提供充足证据予以证实，故本院不予采信。另，被告申请委托对其经济损失进行司法鉴定，本院基于综合衡量涉案租赁合同履行程度、当事人过错、实际损失情况等多项因素，为避免当事人的损失进一步扩大，本院未予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告武装警察部队衡阳市支队与被告衡阳市森信纸业有限公司于2008年4月21日签订的《衡阳市支队房地产租赁合同》；二、被告衡阳市森信纸业有限公司于本判决生效之日起三十日内将涉案租赁标的腾退给原告武装警察部队衡阳市支队；三、驳回原告武装警察部队衡阳市支队其他诉讼请求；四、驳回被告衡阳市森信纸业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6130元，由原告武装警察部队衡阳市支队负担，反诉案件受理费57242元由被告衡阳市森信纸业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  李慧良人民陪审员  胡永红二〇二〇年六月一日法官助理杨海波书记员廖盈君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。