四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初1185号 原告：成都红星美凯龙新南商业管理有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段888号。 法定代表人：陈凯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成都新西南陶瓷艺术股份公司。住所地：成都市龙泉驿区洛带镇岐山村十三组。 法定代表人：徐素容，职务不详。 委托诉讼代理人：吴达嗣，男，汉族，系该公司员工。 原告成都红星美凯龙新南商业管理有限公司（以下简称“美凯龙管理公司”）与被告成都新西南陶瓷艺术股份有限公司（以下简称“新西南公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙叶涛、被告委托诉讼代理人吴达嗣到庭参加了诉讼。 美凯龙管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令新西南公司向美凯龙管理公司支付违约金74778.24元，计算方式为：（租金＋管理费）×租赁面积×2月；2、判令被告新西南公司向原告美凯龙管理公司支付为追缴违约金支付的律师费7000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月1日，原、被告及成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司三方共同签署了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“合同”），该合同包括专用条款和通用条款两部分。红星美凯龙系展位出租方，美凯龙管理公司是展位管理方，新西南公司系展位承租方，美凯龙管理公司负责展位的日常管理和租金等相关费用的催收。《合同》的专用条款约定：被告承租展位面积为473.28㎡，租赁期限从2019年10月1日起至2020年9月30日，租金单价为39.5元/平方米/月，管理费单价为39.5元/平方米/月，租金和管理费付款周期均为3个月支付一次，合同签订当日支付首期租金，之后每次付款周期前20日之前支付下一期租金及管理费，合同中对各方的权利义务、合同解除、违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，新西南公司支付了第一笔租金和管理费，对展位进行装修并正式入驻。2019年12月24日，新西南公司在未提前通知的情况下，要求解除合同，并于当天强行撤场，原告阻拦未果。合同第13.3条约定：在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙和管理方，向红星美凯龙和管理方支付相当于撤场前2个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙和管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。故被告的行为违反了前述约定，应当按约承担违约责任。另外，红星美凯龙已授权美凯龙管理公司代为追究新西南公司的违约责任，通过包括发函、催告、起诉（包括委托代理人）、调解、和解、执行等程序追缴、收取违约金、赔偿及等费用。新西南公司的行为已经严重违反了合同约定，并给原告造成了损失和负面的社会影响，原告维护自己的合法权益，遂诉讼至法院，望判如所请。 新西南公司辩称：2018年10月起，被告承租红星美凯龙天府一号商场负一楼A8066、8069展位经营建材生意，并于2019年9月续签合同，合同期限为2019年10月1日至2020年9月30日，合同房屋租金为每月18694.56元，管理费为每月18694.56元。合同签订后，由于市场萧条，新西南公司无力经营，于2019年10月31日按照合同专用条款第13条第3项约定提前两个月发送书面撤场通知至红星美凯龙楼层管理员林子健以及运营经理何爽，上述有微信聊天记录为证。在发送撤场通知后，为避免展厅内家具装饰品占用空间给商场方面造成损失及增加管理难度，被告于承租期结束前一周，即2019年12月24日将展厅内家具装饰品搬走，但遭到红星美凯龙阻挠，经报警后方能离开。新西南公司认为退租是迫不得已，撤场一事对自身也会造成巨额损失，展厅的装修花费上百万，经营刚满一年便撤场是由于多方原因造成，一是整体装修市场萧条，二是红星公司方面引流与推销活动效果太差，每次活动强迫商户出钱参加，活动费每次几千上万，但并未给商户带来实际销售，若红星运营很好，新西南公司也不会在装修新展厅且缴纳一季度房租后就撤场。提前撤场确属违约，新西南公司愿意承担违约责任，但新西南公司已经按照合同要求提前两个月通知商场管理人员，撤场未给红星美凯龙带来任何损失，按照红星美凯龙2019年年度报告，新西南公司在建材消费淡季的情况下承担两个月租金与管理费共计74000元已经足以弥补红星方面的招商空置期损失。合同中关于违约金约定明显过高，新西南公司在建材行业中经营20年，行业中惯例是未提前通知下的违约最多支付一个月房租金作为违约金，同时首先在承租方缴纳的保证金中扣除，新西南公司在承租时已经向红星缴纳30000元保证金，所以新西南公司愿按行业惯例赔偿一个月房租18694.56元作为违约金，该违约金直接在保证金中扣除，扣除后保证金剩余11305.44元。根据合同条款需三年后才能退还保证金，时间明显过长，由于新西南公司经营的建材质保期为一年，若红星方面担心产品质量问题带来投诉，可在结束后一年时退还被告保证金，三年时间不具有合理性与正当性，故被告要求红星在合同结束一年时退还扣除违约金后剩余的保证金11305.44元。综上，原告在起诉中对新西南公司的指责，新西南公司不予认可，新西南公司认为在完全按照合同约定行事的情况下，原告起诉系滥用诉权，同时，小商户在同商场签订合同过程中处于弱势，商场利用其市场垄断地位在合同中设置诸多霸王条例，被告请求法院维护被告的合法权益。 经审理查明，案外人成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司作为出租方（以下简称“红星美凯龙”）、美凯龙管理公司作为管理方、新西南公司作为承租方于2019年签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》,专用条款约定如下:合同期限自2019年10月1日至2020年9月30日止，展位计租面积为473.28平方米。承租方应于每一付款周期向红星美凯龙支付租金，并向美凯龙管理公司支付管理费用，租金单价39.5元/平方米/月、管理费单价39.5元/平方米/月，租金和管理费的起算时间为2019年10月1日，付款周期均为三个月。第5.1条约定“承租方应向红星美凯龙支付租赁保证金（待定）元；质量保证金30000元；服务保证金（待定）元；电信设施保证金（待定）元；装修工程保证金（待定）元。（租赁保证金、质量保证金、服务保证金和电信设施保证金以下合称履约保证金）”。第5.2条约定“本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙按以下第2种方式向承租方返还质量保证金：（2）自本合同终止之日起满三年后一次性返还”。第13.3条约定“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙和管理方，向红星美凯龙和管理方支付相当于撤场前2个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙和管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位”。 合同签订后，2019年10月31日，新西南公司向红星美凯龙公司发送了撤场通知书，但双方并未立即达成一致撤场协议。原、被告均认可新西南公司实际经营到2019年12月24日。原、被告亦认可新西南公司缴纳了截止至2019年12月租金和管理费。 2020年3月16日，红星美凯龙出具书面材料同意并授权美凯龙管理公司行使红星美凯龙依据三方签订合同而享有的权利。 以上事实有原、被告主体资格证明，双方当庭陈述，原告提交的授权文件，《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，缴费发票两份，律师费发票、委托代理合同，现场照片，被告提交的公证书，保证金收据等证据在卷佐证。 本院认为，红星美凯龙、美凯龙管理公司、新西南公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系三方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效，各方均应遵守。合同签订后,红星美凯龙依约将涉案租赁物交新西南公司使用,履行了出租人的义务,新西南公司也按约支付了质量保证金30000元，交付了截止2019年12月的租金和管理费。2019年12月，新西南公司因提前解除合同与红星美凯龙、美凯龙管理公司产生纠纷，美凯龙管理公司代表该公司与红星美凯龙向新西南公司主张违约金而诉至法院。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，根据三方签订合同专用条款第13.3条“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙和管理方，向红星美凯龙和管理方支付相当于撤场前2个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙和管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位”之约定，新西南公司提前解除合同应向红星美凯龙和美凯龙管理公司支付违约金，现美凯龙管理公司代表该公司与红星美凯龙向新西南公司主张2个月租金和管理费的违约金符合合同约定，予以支持，违约金为（39.5元/平方米/月+39.5元/平方米/月）×473.28平方米×2月＝74778.24元。新西南公司辩称违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”之规定,对其辩称不予采纳。关于新西南公司辩称质量保证金应予扣除的意见，因合同约定质量保证金退还时间尚未届满，对新西南公司该项辩称不予支持。 对于美凯龙管理公司主张律师费的诉请。本院认为，案涉《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（专用条款）第13.3条的约定，新西南公司有权按照合同约定，提前解除合同。新西南公司按照该条约定提前二个月通知了红星美凯龙公司解除合同，并且已经按照合同约定缴清了相关的租金及管理费。故新西南公司只应当承担合同解除条款约定的违约金。原告依据双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第21.6条主张律师费，但新西南公司并不属于违反该条款而解除合同。故美凯龙公司的律师费主张无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都新西南陶瓷艺术股份公司于本判决生效之日起十日内向原告成都红星美凯龙新南商业管理有限公司支付违约金74778.24元； 二、驳回原告成都红星美凯龙新南商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费835元，由成都新西南陶瓷艺术股份公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余唯嘉 二〇二〇年六月五日 书记员  李玉婕