湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0923民初965号原告：刘浩，男，1986年10月2日出生，汉族，湖南省安化县人，住安化县。委托诉讼代理人：陈卓丹，湖南丰昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭艳，湖南义剑（安化）律师事务所律师。被告：安化县船山实业发展有限公司，住所地湖南省安化县东坪镇城南区莲城路。法定代表人：肖立新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏光荣，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹，女，1986年7月26日出生，汉族，湖南省安化县人，住安化县安化茶场一工区。原告刘浩与被告安化县船山实业发展有限公司（以下简称船山公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘浩委托诉讼代理人陈卓丹、谭艳、被告船山公司法定代表人肖立新及委托诉讼代理人夏光荣、黄丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘浩向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《竞买成交确认书》无效，被告返还原告购房保证金50万元；2、依法判决被告赔偿原告损失50万元；3、由被告承担本案的诉讼费、财产保全费、因财产保全所产生的保险费。事实和理由：2020年1月10日，被告公开竞卖安化县茶乡小区二期安置房楼第1栋商铺、车位，原告以810万元的价格竞得标号5（茶乡小区1号栋一楼东半边商铺及12、51、53、55、56、57、59、66、11、64、69、79、19、11号地下车位）标的物，后双方签订《竞买成交确认书》，原告依约向被告缴纳了保证金50万元抵购房款。在竞卖过程和《竞买成交确认书》签订后，被告均未向原告提供涉案房屋的竣工验收报告，商品房预售许可资质证件、消防验收报告，原告无法获得涉案房屋的物权。原、被告签订的《竞买成交确认书》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。根据相关法律规定，被告应返还保证金并赔偿损失，原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告船山公司辩称，1、原告刘浩系被告公司股东刘正良之子，是刘正良所持被告公司股权的实际所有人；2、茶香小区二期工程第一栋建设资金需5000多万元，但因股东实际投入的资金只有973万元，资金缺口达4000万元以上，导致工程不能正常验收，故经股东代表大会决定，对1号栋商铺、车位进行内部公开处置；3、公开处置的商铺报建手续齐全，目前正在办理竣工验收手续。对于涉案标的物没有正式验收等情况，原告刘浩作为公司的股东是明知的；4、公开竞卖会上公布了竞卖须知，明确公示了标的物存在的瑕疵，也明确告知须在2023年4月份才能办好产权登记。原告是第四轮报价以810万元成交，高出第三轮报价10万元（第三轮报价为800万元）成交的；5、工程暂时没有竣工验收不影响买卖合同的效力。如果今后不能按时办理房屋产权登记，被告承担违约责任，也不影响合同效力；6、综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据认定如下：股权证，被告对真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的证据认定如下：船山公司（原拟名安化县褒家冲茶业科技发展有限公司）设立方案、船山公司股东名册、申请人刘正良入股申请表及入股3万元凭证，原告对真实性无异议，本院予以采信；股东拆迁安置补偿费发放明细表，原告对三性均有异议，认为表格系原告单方作出没有原告签字确认。结合原告提交的刘正良入股申请表及入股3万元凭证，其家庭成员中原告刘浩系刘正良之子，其拆迁安置补偿款支付具有可能性，故对此证据予以采信；茶香小区安置区二期工程建设项目的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、工程验收情况证明、关于内部公开竞价处置茶香小区二期安置楼1号商铺及车位的通知，原告对真实性、合法性均无异议，本院予以采信；茶香小区二期安置楼1栋商铺车位竞买须知，原告认为系格式合同，应向原告尽提示告知义务，在未履行告知义务情况下不应由原告承担不利后果，且竞买须知有失公平不符合法律规定。结合被告提交的其他证据，已构成证据锁链，应予采信；关于交纳茶香小区1号栋商铺车位竞卖成交价款的通知及商铺车位产权转让协议范本、给刘浩送达“关于交纳茶香小区1号栋商铺车位竞卖成交价款的通知”微信截屏，产权转让协议范本未有合同双方签字确认，本院不予采信。微信截屏因原告未确认，被告亦未提交证据佐证微信系原告所有，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：船山公司（其成立前的预设名称为安化县褒家冲茶业科技发展有限公司，公司登记的正式名称为船山公司）于2015年8月14日登记成立。其设立的初衷是利用安化县县城南区拆迁安置政策，解决安化县优质茶果种苗科技开发有限公司（系船山公司全资子公司）职工的生存、发展问题。公司股东由自然人股东组成，公司职工及配偶子女享有入股资格并自愿入股，以户口簿登记的家庭户主为股东。2015年6月26日，原告刘浩一家以刘浩之父刘正良名义成为公司股东。船山公司为解决职工住房及生活问题，于2015年开始筹划茶香小区二期项目，该项目于2018年10月完工。因资金缺口大，2020年1月5日，船山公司根据2019年12月27日公司股东代表会议表决通过的《茶香小区二期安置楼商铺车位处置分配方案》，决定以公司内部公开竞价处置茶香小区二期安置楼商铺及地下车位的方式筹集资金。处置资产范围及整体处置底价为首期处置茶香小区二期安置楼第1栋商铺7046.88m2及地下车库73个，整体处置底价为2619万元。第1栋商铺及车位处置办法为限于公司股东内部公开竞价购买，股东个人均有资格参与竞价，也可以联合参与竞买（联合参与竞买的，推举1人为代表，只计算1个参与竞买股东人数），并告知了具体竞买程序。竞买成交的商铺及车位，按商铺及车位现状成交，建筑面积以不动产证登记证书为准，实际使用面积和共用面积按国家有关规定执行，未完善的商铺设施由买受人自行负责，公司协助买受人办理商铺的不动产证书（在2023年12月前办理完毕），地下车位不可以办理产权证书，公司向买受人出具车位使用权利证明。且告知了茶香小区安置楼1号栋商铺及车位处置明细。2020年1月9日，船山公司发布了关于举行茶香小区二期安置楼第1栋商铺车位竞卖会及交纳竞买保证金的通知，告知了竞卖会时间、地址等具体事项。2020年1月10日，船山公司发布茶香小区二期安置楼第1栋商铺车位竞卖会竞买须知，告知了竞卖人及竞卖资产范围，参加竞卖的竞买人资格，竞买规则等，并载明了未按期交清成交价款的，视为违约，履约保证金不予退还，竞得人、买受人明知竞买所得房屋及车位的现状，部分设施存在不全的瑕疵，明知“按商铺及车位现状成交，建筑面积以不动产证登记证书为准，实际使用面积和共用面积按国家有关规定执行，未完善的商铺设施由买受人自行负责”，明知“在2023年12月前办理商铺产权过户登记”，明知“地下车库不可以办理产权证书”，因此竞得人、买受人不得以明知的事由返回，不得向出卖人提出其他任何诉求。且告知了会场纪律及商铺、车位平面图。2020年1月10日下午，茶香小区二期安置楼第1栋商铺及车位标5(商铺位于一层东半边，面积1202m2，地下车位12、51、53、55、56、57、59、60、61、64、69、70、90、91共14个)由原告刘浩及樊林常以第四轮竞价810万元竞得，刘浩、樊林常对竞得的商铺及车位进行了确认，并签字。刘浩与船山公司签订竞卖成交确认书，双方约定了成交的竞卖物、成交价等。约定成交佣金有关费用40500元，连同成交价款于2020年1月15日下午5时前一并交清。2020年1月11日，刘浩向船山公司支付了50万元成交价款。2020年1月16日，船山公司向刘浩出具关于交纳茶香小区1号栋商铺车位竞卖成交价款的通知，通知载明成交价款、竞卖成交佣金和有关费用，同意延期至2020年1月17日下午5时前交清及相应违约责任。此后，刘浩未向船山公司交纳成交价款。另查明，茶香小区安置区二期工程建设工程消防验收已合格，建设项目竣工验收手续正在办理中。本院认为，被告船山公司因资金缺口，以公司内部公开竞价方式处置茶香小区二期安置楼1栋商铺及地下车位筹集资金。船山公司在公司内部公开竞价前已告知了处置的茶香小区二期1栋安置楼商铺及地下车位的具体情况。原告刘浩作为船山公司股东刘正良之子，而且原告刘浩自己作为家庭股东人员之一，应当对其竞得的商铺及地下车位的具体情况明知。原告刘浩与被告船山公司签订的竞卖成交确认书，系双方真实意思表示，合同没有损害国家、集体和第三人的利益，合法有效。原告刘浩以被告船山公司没有提供工程竣工验收等手续，以致不能取得物权为由，主张合同无效，本院不予支持。对原告的诉讼请求，本院应依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，判决如下：驳回原告刘浩的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告刘浩负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  周劲阳审 判 员  刘 斌人民陪审员  谌能兔二〇二〇年六月三十日法官助理曹佩颖书记员蔡波