北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初1367号原告：贾桂敏，女，1962年8月30日出生，汉族，北京市平谷区居民，住该区。委托诉讼代理人：董海业（贾桂敏之夫），1961年11月12日出生，汉族，北京市平谷区居民，住该区。被告：马铁柱，男，1981年10月14日出生，汉族，北京市平谷区金海湖镇居民。被告：徐波，男，1987年7月17日出生，汉族，陕西省安康市农民。原告贾桂敏与被告马铁柱、徐波租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾桂敏的委托诉讼代理人董海业，被告马铁柱、徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾桂敏向本院提出诉讼请求：请求判令1.依法解除我与二被告之间的租赁合同关系；2.二被告将租赁我的房屋恢复原状并腾退返还，并按照合同约定的租金支付标准向我支付至房屋实际腾退返还之日止的房屋占用费；3.二被告给付拖欠我2019年上半年的租金35000元；4.二被告赔偿我因对涉案房屋装饰装修产生损坏所造成的损失20000元；5.二被告支付我违约金19200元；6.支付取暖费8300元。庭审中，贾桂敏放弃诉讼请求的第1、2项。事实理由：二被告为合伙关系，2019年9月3日,马铁柱为实现与徐波合伙开餐馆的目的，以自己的名义与我签订了《房屋租赁合同书》，合同约定我将北京市平谷区城关镇XXX路XXX号的底商（二层）出租给二被告，二被告不得擅自改变承租房屋的经营用途。租赁期限为2019年9月10日至2024年8月31日止，年租金160000元，付款方式为半年一付，二被告应于2019年9月10日前交付年度租金，以后每年租金调整为180000元整，直至合同结束。在租赁期间，二被告对承租房屋进行了装修，造成房屋阳台部分下沉开裂，给我造成一定的经济损失。此外二被告仅向我支付了10000元保证金和房租45000元，尚欠我半年租金35000元，后我多次向二被告索要，马铁柱承诺于2019年11月15日之前付清，但逾期未给付，徐波于2019年12月2日给我书写欠条一张，载明2019年12月8日付清拖欠的租金35000元，但拖欠至今，故提起诉讼。被告马铁柱辩称，我承租房屋后，因拖欠原告租金和取暖费，原告在2019年12月10日左右给我锁门，我共使用4.13个月，我已支付租金55000元，不欠原告租金，故不同意再给付原告租金。2020年3月12日，经原告同意，将该房屋转租给他人，双方的租赁合同解除。因我存在逾期支付租金的情形，同意按租赁合同的约定向原告支付违约金，但原告要求赔偿的违约金过高。另我在装修过程中，造成承租房屋阳台下沉开裂，此属于正常损耗，故不同意原告的该项诉讼请求。认可尚欠原告取暖费8300元。被告徐波辩称，房屋租赁合同是马铁柱和原告签订的，与我无关，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月1日，二被告协商合伙开饭馆，经营陕西小吃、炒菜，马铁柱负责出资，徐波负责餐厅人员招录，盈亏平分。9月3日，马铁柱（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于北京市平谷区城关镇XXX路XXX号的底商（二层）出租给乙方，租赁期限为2019年9月10日至2024年9月31日；年租金为16万元，乙方应于2019年9月10日前交付年度租金，以后每年租金为18万元整，直至合同结束；在租赁期间，乙方对该房屋的所有装修改造费用全部由乙方承担，但乙方的故意或过失造成的房屋损毁的，由乙方承担赔偿责任；在租赁期间，在乙方使用期间所发生的水、电费、取暖费、物业管理费等一切费用均由乙方承担；甲方要求乙方交保证金1万元，即合同终止时，乙方把地上物品、墙体装饰清理干净并清运走，经甲方同意把保证金如数返还给乙方；未按合同约定，迟延交付租金超过七日的，甲方有权解除合同；任何一方违反合同的约定并且对方可以单方解除合同的，应该按照年租金的百分之十向对方承担违约责任，乙方违反合同约定的房屋租金交付期限的，除承担约定的违约责任外，还应当按照年房屋租金的百分之二向甲方支付迟延履行赔偿金及利息。同日，马铁柱书写房租支付协议，载明：本人马铁柱因经营饭店，租用贾桂敏位于平谷区城关镇XXX路XXX号门面房一处，租金支付为2019年9月3日支付55000元，2019年11月10日支付35000元，2020年3月10日支付房租80000元。合同签订后，二被告给付原告租金55000元后，对承租房屋进行装修，在装修过程中，造成房屋的阳台下沉、开裂。后因二被告未按合同约定的期限给付年度租金，2019年12月2日，徐波出具欠条，载明：今欠贾桂敏2019年上半年房租35000元，2019年12月8日付清。2019年12月28日，马铁柱书写的字条载明：本人马铁柱租用贾桂敏北京市平谷区XXX路XXX号门面房，面积约200平米，因经营不善，现达成如下协议：2020年1月5日前腾空房内所有物品，承担2019年、2020年取暖费8300元整，并承担装修损失复原费用人民币20000元。2020年3月12日，经原告同意，涉案房屋被马铁柱转租给案外人，双方签订的租赁合同解除。3月20日，二被告散伙，但对本案债务的承担问题未协商一致。庭审中，二被告辩解称，因拖欠房租，在2019年12月2日至4日原告锁门二天，12月8日至2020年3月12日转租时，原告锁门致使无法经营，该期间不应给付租金。而原告主张在2020年1月20日锁门。对于原告锁门时间，被告均未提供证据证明。本院认为，原、被告均认可在2020年3月12日，因涉案房屋被马铁柱转租给案外人，房屋中的所有物品也一并转让，双方签订的房屋租赁合同书已解除，为此，原告放弃要求解除与马铁柱、徐波之间的租赁合同关系，二被告将涉案房屋恢复原状并腾退返还，并按照合同约定的租金标准支付至房屋实际腾退之日的房屋占用费的诉讼请求，本院准许。原告与马铁柱签订的房屋租赁合同合法有效。该合同虽没有徐波的签字，但二被告在庭审中均承认为合伙关系，订立合同的目的是二被告合伙经营饭店，故租赁合同实际相对方为原告与二被告，双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。徐波关于租赁合同与自己无关的辩解，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，二被告作为合伙人，现虽已散伙，但对本案债务的承担问题未协商一致，故应对合伙期间的债务承担连带责任。关于原告要求二被告支付拖欠的2019年上半年的租金35000元的诉讼请求，二被告辩称，从承租房屋到原告锁门之日止，其经营饭馆的时间为4个多月，原告锁门期间，无法经营饭店，已向原告支付了租金55000元，已不欠原告租金。根据双方当事人的陈述和证据表明，二被告对承租的房屋使用的时间为2019年9月10日至该房屋于2020年3月12日经原告同意后转租给案外人止，租赁期限实际为六个月零两天，该期间虽有二被告不能经营的情况，但二被告依然占用。现原告自认于2020年1月20日锁门，必然导致二被告不能经营，已经从根本上影响了承租人对房屋的使用，原告的锁门的起因是二被告拖欠租金，且经过合理催告后仍不给付租金，其属于行使不安抗辩权，但该行为已经超出合理限度，对于二被告现应给付原告租金的数额，因双方均未提供证据证明原告锁门的期间，故综合考虑双方当事人约定的租金数额、原告自认锁门的事实、二被告的占用及涉案房屋的转租情况，酌情确定为8000元。关于原告要求二被告赔偿因装修房屋造成的损失20000元，给付取暖费8300元的诉讼请求，因马铁柱于2019年12月28日给原告书写了字条，载明其愿意承担2019年、2020年取暖费8300元，并承担装修损失复原费用20000元，现其辩称装修造成的损失属于合理使用房屋的范畴，因缺乏事实及法律根据，本院不予采纳。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，二被告均承认有延付租金的违约行为，另在租赁合同中，双方对违约金的计付标准进行了约定，虽二被告称违约金过高，但原告要求按房屋年租金的2%计算，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，判决如下：一、被告马铁柱、徐波于本判决生效后十日内连带向原告贾桂敏支付2019年9月10日至2020年3月12日的租金8000元；二、被告马铁柱、徐波于本判决生效后十日内连带向原告贾桂敏支付因房屋装饰装修造成的经济损失20000元；三、被告马铁柱、徐波于本判决生效后十日内连带向原告贾桂敏支付违约金3200元；四、被告马铁柱、徐波于本判决生效后十日内连带向原告贾桂敏支付取暖费8300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费931元，由原告贾桂敏负担537元（已交纳），由被告马铁柱、徐波连带负担394元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李朝文二〇二〇年六月九日法官助理 贾曾翔书 记 员 张 坤