辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14907号原告（案外人）：王程，男，1986年3月14日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：王连维（系原告父亲），1966年7月19日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：赵胜男，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告（被执行人）：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地沈阳市辽中区辽中镇商业街90号。法定代表人：佟宝仓。被告（被执行人）：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马语卿，北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。原告王程诉被告孙玉春、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）、佟有山案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法组成由审判员姜晓葵担任审判长并主审，和人民陪审员于平、张鹏参加评议的合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告王程及其委托诉讼代理人王连维、赵胜男，被告孙玉春，被告佟有山的委托诉讼代理人王向伟均到庭参加诉讼。被告宝仓公司经本院公告送达传票传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告王程向本院提出诉讼请求：1.要求法院依法对原告所有的位于沈阳市辽中区产停止执行；2.要求确认原告与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同真实有效；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月27日，沈阳市和平区人民法院对孙玉春诉佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，该判决生效后，因被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，被告孙玉春于2016年8月30日向和平区人民法院申请强制执行，执行过程中，人民法院作出（2016）辽0102执3003号执行裁定书和协助执行通知书，查封位于沈阳市辽中区产一处。在执行过程中，原告对上述标的提出书面异议。沈阳市和平区人民法院于2019年7月8日作出（2019）辽0102执异483号执行异议裁定，驳回王程的异议请求。现原告不服该裁定，特提出本次诉讼，具体理由为：一、原告在人民法院查封之前已经签订了商品房买卖合同并支付了全部购房款，且实际入住。2014年2月20日，原告与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于沈阳市辽中区爵士公馆2号楼3-10-1号房产出售给原告，每平方米单价2240.5元，建筑面积共66.95平方米，总房款15万元，双方约定原告应于2014年2月20日前将总房款一次性付清，原告于签订合同当日，将15万元现金一次性支付给宝仓公司，宝仓公司也于交款时向原告开具了收款收据。2014年10月10日，宝仓公司向原告出具了《商品房入住通知单》，原告于当日办理了相关入住手续并缴纳了相关费用共计3300元，后原告将房屋进行了装修并实际入住。本案双方签订的《商品房买卖合同》虽没有填写签订日期，但合同中第六条第一款明确约定买受人应于2014年2月20日前将总房款15万元一次性付清，且购房款收据也是2014年付款时开具，而被告孙玉春申请查封涉案房屋的时间为2016年，明显在《商品房买卖合同》签订之后，因此原裁定认为原告提交的证据不能证明其于查封前签订商品房买卖合同是错误的。二、涉案房屋无法办理房产登记及备案手续并非原告导致，而是被告宝仓公司的错误导致不能办理。原告支付全部购房款后，被告宝仓公司一直未给原告开具发票，原告曾多次要求被告宝仓公司办理商品房买卖合同备案登记并要求办理房证，被告均以购房人数不够不能办理为由一再推脱。经原告多方了解，涉案房屋不能办理房证的原因是本案被告宝仓公司曾于2012年11月28日向案外人吴成武借款，并于2012年11月29日将涉案房屋备案至案外人吴成武名下，此外，由于被告宝仓公司没有对涉案房屋办理验收手续，无法办理土地使用权证、契税证，因此涉案房屋不能办理房产登记并非原告原因，人民法院裁定认为原告不办理房产登记，属于自身存在过错是不正确的。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告就涉案房屋于人民法院查封前已经签订有效的买卖合同并合法占有，支付了房屋对价且自身无过错，提供的证据足以证明原告对涉案房屋享有排他的所有权，故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙玉春辩称：一、请求法院判决驳回案外人王程的异议之诉；二、请求法院判决恢复执行沈阳市辽中区3-10-1号的住宅楼；三、请求法院判决本案诉讼费由原告案外人王程承担。事实理由：一、案外人王程不具备本案的主体资格。1、房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，案外人没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖。二、案外人王程跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据司法解释（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》）第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。四、吴成武在2012年11月签定十二套房屋，2013年备案到吴成武名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以吴成武备案在先王程买卖合同在后，按照合同法规定王程应另案起诉。不应该在他人案件中向法院提异议，申请人向法院提供辽中区人民法院（2015）辽中民三初字第2054号民事判决书十二套房屋买卖无效。判决已生效。五、被告孙玉春2016年9月13日向法院申请强制执行，（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书和执行案号（2016）0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人沈阳宝仓房地产开发有限公司十二套房产。其中包括案外人王程涉案房屋一套。六、由于以上证据证明，王程不是十二套涉案房屋实际法律权属人，十二套涉案房屋实际法律权属人是沈阳宝仓房地产开发有限公司所有。法院查封正确有法有据。七、以上所诉事实清楚，最后陈述，案外人王程不是涉案房屋合法权属人，也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，由此其中此房屋的权属人做为原告进行诉讼的原告地位不成立。以上所诉事实清楚，为维护被告的合法权益，请求法院判决驳回案外人王程的异议之诉，恢复执行，本案诉讼费由原告案外人王程承担。被告佟有山辩称：付款的情况在质证过程中要核实一下。其他暂不发表其他意见。佟有山本人已经服刑期满，于2020年3月14日释放。佟有山是沈阳宝仓房地产开发有限公司的股东。被告宝仓公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理，根据原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、商品房入住通知单、恒洁卫浴购买清单、装修工人证明材料及室内照片、缴纳水电费收据、房屋所有权登记查询证明、爵士公馆情况介绍及诉求、爵士公馆情况说明、（2019）辽0102执异480号执行裁定书、（2015）辽中民三初字第2054号民事判决书，被告孙玉春提供的（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书等证据及当事人当庭陈述笔录，认定事实如下：2014年2月20日，原告王程（买受人）与被告宝仓公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告宝仓公司开发建设的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）第2座3单元10层1号、建筑面积66.95平方米，单价为2240.5/平方米，总金额为15万元。买受人于2014年2月20日前一次性交纳购房款15万元。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。原告交纳现金15万元，被告宝仓公司2014年2月20日为原告开具15万元的收款收据。2014年10月10日，宝仓公司为原告开具涉案房屋《商品房入住通知单》，原告入住并装修，交纳了水、电费等。另查明，2015年11月2日，宝仓公司诉吴成武确认合同无效纠纷一案，经审理后，辽宁省沈阳市辽中区人民法院（原辽宁省辽中县人民法院）作出（2015）辽中民三初字第2054号民事判决书，确认宝仓公司与吴成武于2013年12月签订的涉案房屋商品房买卖合同无效。2016年4月27日，本院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，判决内容为：“一、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙玉春借款本金1250000元；二、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付原告孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。上列判决生效后，孙玉春申请执行，执行案件案号为（2016）辽0102执3003号，本院查封了涉案房屋，原告提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2019年7月8日，本院作出（2019）辽0102执异483号执行裁定，驳回案外人王程的异议。故原告不服诉至本院。再查明，被告佟有山为宝仓公司的实际控制人。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宝仓公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案的争议焦点为：原告王程对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的民事权益，原告的民事权益是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同的效力问题。本案中，原告王程与被告宝仓公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，足以证明原告王程与被告宝仓公司达成合意及订立合同的真实性，该《商品房买卖合同》真实有效。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。原告提供了被告宝仓公司为其出具的全部购房款的收款收据，证明原告向该被告支付全部购房款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告提交的收款收据、装修票据、缴费单据等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告实际使用状态中。原告依据《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房入住通知单》等能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。本案由于被告宝仓公司与吴成武发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记。综上，原告基于与被执行人宝仓公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市辽中区楼3-10-1房屋的执行；二、确认原告王程与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》真实有效；三、驳回原告王程的其他诉讼请求。案件受理费3300元（原告已预交），由被告沈阳宝仓房地产开发有限公司、佟有山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜晓葵人民陪审员  于 平人民陪审员  张 鹏二〇二〇年六月二十四日法官助理张伟书记员张菁璐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。