`湖南省古丈县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3126民初117号原告：吴盛泽，男，1991年12月25日出生，汉族，住湖南省古丈县。委托诉讼代理人：吴丹,女，1981年4月17日出生,苗族,住湖南省古丈县。被告：湘西自治州经典房地产开发有限公司，住所地湖南省古丈县太阳城烟草公司旁售楼部。法定代表人:刘雪连,该公司总经理。委托诉讼代理人：张梦希,女，1993年7月8出生,苗族,住湖南省古丈县。委托诉讼代理人：吴岸全,吉首维权法律服务所法律工作者。原告吴盛泽与被告湘西自治州经典房地产开发有限公司（以下简称经典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理，在审理过程中，本院于2020年5月16日裁定本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告吴盛泽的委托诉讼代理人吴丹、被告经典公司的委托诉讼代理人张梦希、吴岸全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴盛泽向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按商品房销售合同的约定支付逾期交房的违约金（自2018年7月1日起至实际交房之日止，按购房款日利率万分之五支付违约金）；2、依法判令被告继续履行商品房销售合同及预售合同，并按合同约定的条件交付房屋；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告吴盛泽原为古丈县财政局的工作人员，在被告经典公司开发古丈县财政局院内红星小区住宅楼项目时，分别于2017年12月25日、12月30日签订了《红星商住楼认购协议书》和《商品房销售合同》，合同签订后原告按照约定履行了合同义务，但被告至今未按约定履行交房义务（合同约定2018年6月30日交房），为此原告多次与被告协商未果，故原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求判如所请。被告经典公司辩称，一、被告在修建古丈县时与原告在内的团购房代表约定了交房时间（即住宅楼修建完成时），原告与被告签订《商品房销售合同》的目的是为了及时帮助原告办理公积金贷款，合同约定的交房时间不是实质的交付时间。二、2018年5月11日被告已为原告办理了不动产权登记，同年7月19日双方结算房款时，被告已当面告知原告收房。2018年10月2日，被告将前期物业委托给湘西兴旺物业管理有限公司管理，被告在该物业公司的广告栏中已公示告知所有业主收房，被告不存在逾期交房的问题。三、原告主张的违约金明显过高，根据法律规定违约金不得超过造成实际损失的30%，案涉房屋地段较为偏僻年租金不超过5000元，原告以购房款日利率万分之五主张违约金明显超出法律规定，故请求法院依法驳回原告不合理的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告所举证据《装饰设计委托协议及收据》、《销售清单及存根》，因该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。对于原告所举证据《红星商品房新增团购人员购房须知》、《新增团购人员名册》、《团购协议》、《红星商品房购房方案》、《公积金个人还款记录》，因被告对其真实性均无异议，本院予以采信。对于被告所举证据《银行对账单》、《红星小区前期物业管理协议》、《通知》、《公告》、《团购协议及团购须知》、《单位账户明细对账单》，因原告对其真实性没有异议，故对于该四组证据本身所反映的客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）系被告经典公司开发建设的房地产开发项目，2017年8月21日，古丈县财政局部分职工组成的团购小组与被告签订了团购协议，该协议约定了案涉房地产项目的工程进度、付款方式及违约责任等内容。同年9月21日，被告向团购成员出具了《红星商品房团购须知》，该须知载明了房屋基准价（2360元/㎡）、交房时间、交款时间及金额等相关事宜。原告吴盛泽（原系古丈县财政局工作人员）系红星商品房新增团购人员，2017年10月16日，被告向原告出具了《红星商品房新增团购人员购房须知》，该须知亦载明了房屋基准价（2460元/㎡）、交房时间、交款时间及金额等相关事宜，新增团购人员的房屋价格、交款时间与原团购人员不一致，其他内容均与原团购须知的内容基本一致。2017年10月20日原告按照购房须知的要求向被告交付购房首付款113,700元，同年12月25日，原、被告双方签订了《红星商住楼认购协议书》，该认购协议书约定了原告所购房屋的具体房号、价格、付款时间以及房屋交付时间等条款，因原告符合住房公积金购房条件，后经双方协商，于2018年1月12日重新签订了《红星商住楼认购协议书》，该协议书增加了办理公积金的相关条款，其他条款与原告认购协议书内容一致。之后双方签订了《古丈县商品房销售合同》，因原告系团购新增人员为了与原团购人员一起申请住房公积金贷款双方将网签购房合同的签订日期填写为2017年12月30日。2018年1月8日，原告按照认购协议的约定向被告支付购房款218,589.28元，同年7月18日住房公积金中心将原告申请的购房贷款汇入被告的账户内，次日双方就房款进行结算，原告将剩余的购房款23,072.32元全部付清后，被告将原告申请的贷款退还给原告。案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）主体工程竣工后被告一直没有与原告办理房屋交付手续。为此就交房问题原、被告双方多次进行协商未果，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。另查明，一、原、被告双方于2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》载明：“……五、乙方认购的商品房是以参与团购方式委托甲方开发建设的，2017年10月底完成主体工程，目前全面进入内外装饰施工阶段，预计春节前基本完成内外装饰。因临近年关，甲方需按施工合同向施工承包企业支付工程款，为按时完成工程建设和明年6月底前办理完产权登记及房产交付等事宜，乙方应进行第二次交款，交款比例达到购房款（含车位款）的80%。……”；二、双方签订的《古丈县商品房销售合同》载明：“……第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》……”；三、双方签订的《古丈县商品房销售合同》中载明的房屋单价为2360元/㎡，《红星商住楼认购协议书》中载明的房屋单价为2440元/㎡。本院认为，本案系双方当事人在履行商品房销售合同过程中因交房事宜产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案原告与被告因购房事宜先后签订了三份合同，分别为2017年12月25日签订的《红星商住楼认购协议书》、2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》以及2017年12月30日签订的在住房公积金中心备案的《古丈县商品房销售合同》，其中2017年12月25日签订的《红星商住楼认购协议书》与2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》内容基本一致，但2018年1月12日签订的协议书增加了公积金贷款的相关约定，是对前一份协议书的补充，故2018年1月12日签订的认购协议系双方最终认可的认购协议，认购协议签订之后双方又签订了《古丈县商品房销售合同》，因原告系团购新增人员其为了与原团购人员一起申请住房公积金贷款便将合同签订时间填写为2017年12月30日，该合同约定了商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求以及违约责任等内容，符合商品房销售合同的形式要件，且该合同系双方当事人真实意思的表示，亦没有违反法律强制性规定，该商品房销售合同成立并生效。被告应当履行与原告签订的《古丈县商品房销售合同》并按合同约定将符合交付条件的房屋及时交付给原告吴盛泽。本案争议的焦点是被告是否逾期交房以及违约金的数额。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》第五条的约定“……因临近年关，甲方（被告）需按施工合同向施工承包企业支付工程款，为按时完成工程建设和明年6月底前办理完产权登记及房产交付等事宜……”以及《古丈县商品房销售合同》第八条的约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可以看出双方对房屋交付期限的约定是2018年6月30日，被告未在上述期限内履行房屋交付义务存在逾期交房的情形，应当承担相应逾期交房的违约责任。虽然《古丈县商品房销售合同》中约定了违约金的计算方式，但本案被告提出违约过高请求依法予以核减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对于被告该项答辩意见本院予以采纳，对逾期交房的违约金予以调整。因逾期交房造成原告的损失为其已交购房款资金占用期间的利息，故参照民间借贷关系中资金占用期间的逾期利息按年利率6%计算的标准上加收30%作为本案逾期交房违约金的计算标准（即按年利率7.8%计算利息），从原告实际全部交付购房款之日起至房屋实际交付之日止。关于被告提出《古丈县商品房销售合同》是为了申请住房公积金而签订的合同并不具法律效力的抗辩意见，本院经审查认为，虽然《古丈县商品房销售合同》中房屋的价款与原告实际给付的购房款不一致，这是因为原告是团购房的新增人员，其享受的价格在原团购人员价格的基础上略有上浮，但该情形并不影响双方购房行为的意思表示，而双方当事人对房屋价格均无异议，同时双方当事人仅且只签订了该份商品房销售合同，而该合同的签订程序亦符合商品房的一般交易习惯，且双方亦根据该合同在不动产登记机关办理了预告登记，故对于被告提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告吴盛泽与被告湘西自治州经典房地产开发有限公司继续履行2017年12月30日签订的《古丈县商品房销售合同》；二、被告湘西自治州经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴盛泽支付逾期交房的违约金，违约金以原告所交购房款355,361.6元为基数按照年利率7.8%计算，自2018年7月20日起至实际交房之日止；三、驳回原告吴盛泽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2552元，由原告吴盛泽负担1276元（已交纳），由被告湘西自治州经典房地产开发有限公司负担1276元，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  向明阳审 判 员  毛亚琦人民陪审员  苏 静二〇二〇年六月二十九日书 记 员  田 阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……