甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终272号 上诉人（原审被告）：嘉峪关市供销合作社，住所地甘肃省嘉峪关市新华中路29号,统一社会信用代码12620200224645078R。 法定代表人：李春梅，该合作社主任。 上诉人（原审被告）：嘉峪关市供销合作社资产管理发展中心，住所地甘肃省嘉峪关市供销合作社办公楼，统一社会信用代码91620200767738481T。 法定代表人：陈露，该中心主任。 委托诉讼代理人：田莉，该中心工作人员（原法定代表人）。 上诉人（原审被告）：嘉峪关市雄关宾馆，住所地甘肃省嘉峪关市新华中路31号,统一社会信用代码9162020092464202XA。 法定代表人：殷春林，该宾馆总经理。 三上诉人委托诉讼代理人：王晓雯，甘肃聿凰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘雪梅，女，1973年12月19日出生，汉族，个体工商户住甘肃省嘉峪关市胜利路育才街区。 委托诉讼代理人：孙岩，甘肃律诚林律师事务所律师。 原审被告：嘉峪关新世界房地产开发有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市玉泉南路498号,统一社会信用代码91620200070408730U。 法定代表人：袁红硕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘佳妮，甘肃润物律师事务所律师。 上诉人嘉峪关市供销合作社(以下简称供销社）、嘉峪关市供销合作社资产管理发展中心（以下简称发展中心）、嘉峪关市雄关宾馆（以下简称雄关宾馆）因与被上诉人刘雪梅、原审被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。雄关宾馆法定代表人殷春林、发展中心委托诉讼代理人田莉、三上诉人委托诉讼代理人王晓雯、被上诉人刘雪梅及其委托诉讼代理人孙岩、原审被告委托诉讼代理人刘佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三上诉人的上诉请求：1.撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5598号民事判决第三项，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人对三上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1.被上诉人诉讼所依据的商品房买卖事宜与三上诉人无关，上诉人与被上诉人不具有任何合同关系，一审判决以上诉人与被上诉人之间具有“合伙”关系为由判令上诉人对被上诉人的合同之债承担责任，违背合同相对性的基本原则。2.一审法院根据没有证据支持的“共享收益、共担风险”原则判决上诉人承担连带责任，明显事实不清，证据不足。3.上诉人发展中心、雄关宾馆与新世界公司签订的合同中，上诉人供销社仅是见证人而非合同相对人，一审判决上诉人供销社承担连带责任明显缺乏事实依据，一审判决只用一句“因供销合作社资产管理发展中心系供销合作社的下属中心”就判决上诉人供销社承担连带责任难免牵强。4.本案诉争的法律关系是房屋买卖合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷，一审法院无权在当事人没有就合作开发协议本身以及该事宜提出诉争的情况下，在房屋买卖合同关系中同时将房地产开发法律关系一并予以审查并确认法律关系，一审法院的判决逾越了当事人诉讼请求的基本边界。 刘雪梅辩称，一审判决认定新世界公司、发展中心、雄关宾馆共享收益、共担风险正确，请求维持一审判决。 新世界公司请求维持一审判决。 刘雪梅向一审法院起诉请求：1.解除与新世界公司签订的商品房买卖合同；2.新世界公司、供销社、发展中心、雄关宾馆连带支付退房款及损失共计662429.33元，其中购房款591800元、利息损失70570.15元、违约金59.18元。 一审法院认定事实： 1.2016年，新世界公司（出卖人）与刘雪梅（买受人）签订商品房买卖合同，约定由买受人购买出卖人开发建设的嘉峪关市新华中路838号二层838-230号房屋，预测建筑面积32.2㎡，房款591800元，买受人应当在2018年11月15日前支付全部价款，逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房,逾期交房在90日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.6%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。刘雪梅于2016年12月25日至2017年4月11日向新世界公司交纳购房款541800元，购房尾款50000元未交清。依双方签署的经营托管协议，刘雪梅享有购买商铺托管年租金收益47344元。2019年1月3日，新世界公司与刘雪梅签订抵款协议，刘雪梅未清房款50000元与新世界公司应支付的商铺托管收益（2018年5月1日至2019年4月30日）相互冲抵，冲抵后视为新世界公司已向刘雪梅支付房屋租金收益，双方相对应金额的债权债务关系消灭。2019年3月21日，新世界公司向刘雪梅出具增值税普通发票，金额为591800元。刘雪梅交纳测绘费300元。 2.2013年10月28日，发展中心、雄关宾馆（甲方）与新世界公司（乙方）签订合作开发协议，约定甲方以发展中心办公楼、雄关宾馆所占用的8802.8㎡土地使用权及全部地上建筑物出资，总建筑面积7995.65㎡；乙方拟以货币2.85亿元出资，且乙方作为本项目的投资开发主体及权利主体。雄关宾馆、发展中心办公楼、窗帘市场所占用土地的地上建筑物7995.65㎡，乙方按1：1比例，从本项目6层以上给予甲方7995.65㎡的房产予以置换。为了保证开发建设保质保量，按时有序进行，乙方在甲方账户内存放建设资金5000万元，甲、乙双方根据工程进度及工作需要分期拨付；乙方代甲方偿还其所欠银行贷款、第三人债务及利息总额不超过人民币360万元，待本项目建成后，乙方从应给予甲方置换的房产中，将乙方代为偿还的上述款项相对应的面积予以扣除，或待甲方宾馆营业后分期向乙方进行偿还；为保障甲方的正常办公，在嘉峪关市人民政府为甲方提供办公场所前，乙方为甲方提供满足其实际办公需求、条件的办公场所，费用由乙方承担；在本项目开发建设期间，甲方应收取的房屋租金每年28.6万元，按3年期计算共计85.8万元由乙方按年度支付，租金必须于每年1月10日前付清；甲方协助乙方争取嘉峪关市政府关于招商引资及旧城改造的全部相关优惠政策；甲、乙双方成立工作小组，共同解决业已存在的与本项目建设相关的事项。供销社作为见证人在该协议上盖章确认。嘉峪关市新华中路31号的国有土地使用权人为雄关宾馆，雄关宾馆取得新华中路31号房屋的产权证，嘉峪关市新华中路29号的国有土地使用权人为发展中心。2015年5月7日，嘉峪关市新华中路838号土地使用权人登记为新世界公司。2015年3月26日，嘉峪关市发展和改革委员会对新世界公司申请登记备案的雄关宾馆改扩建项目予以登记备案，有效期2年。2015年3月31日，新世界公司取得雄关宾馆改扩建项目的建设用地规划许可证。新世界公司取得雄关宾馆改扩建项目的建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、甘肃省商品房预售许可证。发展中心系供销社的下属中心。 一审法院认为，当事人签订合同后，应当按照合同享有权利履行义务。本案为系列案件，因新世界公司没有按期交付所建设的房屋，造成刘雪梅等诸多购房者提起诉讼，要求解除合同，退还购房款并支付利息及违约金。新世界公司同意解除商品房买卖合同，退还购房款，认为刘雪梅没有按期交纳购房款，存在违约，不同意支付违约金。因商品房买卖合同对付款时间、交付房屋时间及违约责任均有约定，双方均存在违约行为，故刘雪梅主张的违约金不予支持。合同约定新世界公司逾期交房超过90日，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，刘雪梅主张解除合同，但没有书面通知出卖人，鉴于此案件是系列案件，统一确定为开庭之日起计算利息。关于供销社、发展中心、雄关宾馆是否承担连带付款责任的问题，一审法院认为，发展中心、雄关宾馆与新世界公司签订了合作开发协议，在该协议上除了房产置换的内容外，还约定了优惠政策的争取、租金的给付、贷款的偿还等其他共享收益的内容，故根据共享收益、共担风险的原则，发展中心、雄关宾馆应对新世界公司的债务承担连带付款的责任。因发展中心系供销社的下属中心，也应承担连带付款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.解除刘雪梅与嘉峪关新世界房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2.嘉峪关新世界房地产开发有限公司于判决生效后30日内退还刘雪梅购房款541800元并支付利息（以541800元为基数，按照年利率4.6%的标准，自2019年11月27日至判决确定的履行期限届满为止）；3.嘉峪关市供销合作社、嘉峪关市供销合作社资产管理发展中心、嘉峪关市雄关宾馆对判项二确定的债务承担连带付款责任；4.驳回刘雪梅的其他诉讼请求。案件受理费10424元，由嘉峪关新世界房地产开发有限公司、嘉峪关市供销合作社、嘉峪关市供销合作社资产管理发展中心、嘉峪关市雄关宾馆负担8526元，刘雪梅负担1898元。 本案二审期间，本院依法为各方当事人指定了举证期限，新世界公司在举证期限内提交了证据，供销社、发展中心、雄关宾馆、刘雪梅未提交证据。 新世界公司提交了嘉峪关市房地产管理局于2017年4月27日颁发的房地产开发企业暂定资质证书（副本），编号为甘建房（开）6220131558号，拟证明该公司具有房地产开发资质。供销社、发展中心、雄关宾馆、刘雪梅对该证据的真实性无异议。 二审庭审中，本院组织对发展中心、雄关宾馆（甲方）与新世界公司（乙方）于2013年10月28日签订的合作开发协议进行了质证，供销社、发展中心、雄关宾馆、新世界公司、刘雪梅对该协议记载的签约人、见证人及协议文本条款的真实性无异议。 二审庭审后，本院就嘉国用（2012）第0444-1-1号、嘉国用（2012）第3550号、嘉国用（1993）第0344号国有土地使用权权属情况，嘉国用（2015）第4025号国有土地使用证颁发情况，（2012）GT-138号、（2014）GT-027号、（2014）GT-084号国有建设用地使用权出让合同履行情况函询嘉峪关市不动产登记事务中心（以下简称登记中心），登记中心将查询结果函复我院，并随函提供了（2014）GT-093号国有建设用地使用权出让合同、土地登记申请书、安康市明江房地产开发有限公司（以下简称明江公司）股东会决议。经本院组织质证，供销社、发展中心、雄关宾馆、新世界公司、刘雪梅对本院调取的上述证据的真实性无异议。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明： （一）合作开发协议约定，发展中心、雄关宾馆与新世界公司合作开发雄关宾馆改扩建项目的出资方式、利润分配方式及合作分工： 1.出资方式为：发展中心、雄关宾馆以发展中心办公楼、雄关宾馆占用土地使用权8802.8㎡，及全部地上建筑物7995.65㎡出资，新世界公司拟以货币2.85亿元出资。发展中心、雄关宾馆将位于本市新华中路29号、31号的3宗土地使用权人变更为新世界公司，由新世界公司作为土地使用权人。 2.利润(权益)分配方式为：新世界公司按1:1比例，以置换（还建）方式从项目6层以上给予发展中心、雄关宾馆7995.65㎡房产，其中发展中心还建办公楼建筑面积2249.05㎡，并按照1000元/㎡标准装修，雄关宾馆还建建筑面积5746.6㎡，并按照1500元/㎡标准装修。合作开发协议第七条约定“甲方依据本协议享有上述置换的房产及相关补偿外，不再享有乙方及本项目的任何权利，本项目除给予甲方置换外的所有房产及相关权利归乙方所有并有权做任何性质的处分，公共部分甲方可无偿使用。”，依据该条约定，新世界公司取得分配给发展中心、雄关宾馆之外的其他房产。 3.合作分工为：新世界公司为项目的投资开发主体及权利主体,对项目具有控制权，独立开展项目的开发经营工作，有权对外签署与项目开发建设相关的协议、文件。发展中心、雄关宾馆协助办理项目前期的项目立项、图纸设计、土地使用权人变更、规划审批、施工许可等相关手续。项目建设过程中，共同协调政府相关部门关系，协调同施工现场周边的关系。 （二）合作开发协议所称本市新华中路29号、31号的土地权属及变更情况。经查： 1.发展中心于2012年4月11日，以出让方式取得本市新华中路29号嘉国用（2012）第0444-1-1号国有土地使用权。2015年2月依申请变更为明江公司，土地使用权面积643.2㎡，土地用途为商服用地，国有土地使用证号为嘉国用（2015）第0444-1-1号，终止日期为2041年12月24日。收回嘉国用（2012）第0444-1-1号国有土地使用证。 2.发展中心于2013年11月7日，以划拨方式取得本市新华中路29号嘉国用（2012）第3550号国有土地使用权，2014年6月依发展中心申请，土地使用权类型变更为出让，土地使用权面积1497.3㎡，用途为商服用地，国有土地使用证号为嘉国用（2014）第3550号，终止日期为2053年1月4日。收回嘉国用（2012）第3550号国有土地使用证。 3.雄关宾馆于1993年5月10日，以出让方式取得本市新华中路31号嘉国用（1993）第0344号国有土地使用权。2015年1月依申请变更为明江公司，土地使用权面积6662.3㎡，土地用途为商服用地，国有土地使用证号为嘉国用（2015）第0344号，终止日期为2015年5月19日。收回嘉国用（1993）第0344号国有土地使用证。 2015年3月26日，嘉峪关市国土资源局与明江公司签订（2014）GT-093号国有建设用地使用权出让合同，出让宗地编号为（2014）GT-093，总面积8808.9㎡。该合同项下的出让土地包括上述三宗土地。登记中心于2020年5月26日函告我院：依据（2014）GT-093号国有建设用地使用权出让合同，该宗土地权利人为新世界公司，国有土地使用证号为嘉国用（2015）第4025号。 （三）合作开发协议约定新世界公司（乙方）给予发展中心、雄关宾馆（甲方）的补偿及履行情况： 1.项目开发期间按年度支付甲方职工工资（项目未能按期完成需继续支付）。雄关宾馆认可其人员工资从拆迁到协议履行完毕，一直由新世界公司支付，截止到2019年5月。 2.因甲方办公楼部分房屋、雄关宾馆餐厅出租，提前解约需支付给承租人的解约补偿费用及诉讼费用。雄关宾馆认可新世界公司支付承租人解约补偿32万元，发展中心认可新世界公司支付承租人解约补偿133万元（办公楼一楼110万元、招待所23万元）。 3.市政府向甲方提供办公场所前，新世界公司为甲方提供办公场所并承担产生的费用。发展中心、雄关宾馆认可新世界公司提供了办公场所，也承担了相应的费用。 4.项目开发期间，甲方应收取的房屋租金，每年28.6万元，按3年期计算共计85.8万元。发展中心认可新世界公司向其支付了上述租金。 关于一审判决是否超出一审原告刘雪梅诉讼请求范围的问题。 上诉人发展中心、雄关宾馆认为，本案诉争的法律关系是房屋买卖合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷，一审法院无权在当事人没有就合作开发协议本身以及该事宜提出诉争的情况下，在房屋买卖合同关系中同时将房地产开发法律关系一并予以审查并确认法律关系，一审法院的判决逾越了当事人诉讼请求的基本边界。 本院认为，刘雪梅作为一审原告，以案涉房屋系新世界公司、供销社、发展中心、雄关宾馆合作开发为由，诉请一审法院判令四被告承担连带给付责任，供销社、发展中心、雄关宾馆共同向一审法院提交了合作开发协议以及以新世界公司名义办理的案涉房地产项目的各项手续、证照，并依据合作开发协议及相关手续和证照提出了己方的诉讼主张，一审法院组织当事人对三上诉人提交的证据进行质证，并在确认证据、认定事实的基础上作出判决，一审法院对合作开发协议进行审理并不违反诉讼程序，裁判内容也没有超出一审原告的诉讼请求。发展中心、雄关宾馆的此项上诉理由不能成立。 本案二审争议的焦点问题是：供销社、发展中心、雄关宾馆是否应当对新世界公司退还刘雪梅购房款及支付利息承担连带给付责任。一审法院基于不同的事实和理由判令供销社及发展中心、雄关宾馆对于新世界公司因签订履行案涉房屋买卖合同所负债务承担连带给付责任，二审分别予以分析评价。 （一）关于供销社是否应当对一审判决第二项承担连带给付责任的问题。 供销社认为其不是合作开发协议的签约人，只是该协议的见证人，一审法院仅以发展中心系供销社的下属单位判令其承担连带给付责任错误。刘雪梅认为，一审法院判令供销社承担连带给付责任正确。 本院认为，供销社不应承担连带给付责任。依据提交在案的供销社事业单位法人证书及发展中心营业执照，供销社系事业单位法人，其宗旨和业务范围为“宣传贯彻落实党和国家有关农村经济和社会发展的方针政策，参与制定有关合作社法规政策及发展规划；负责对农资产品经营的组织协调管理；审核各企业基建项目及各类报表；指导企业的改革与发展。”发展中心为集体所有制法人，其经营范围为：资产管理（不含国家限制项目）；日用百货零售。《中华人民共和国民法总则》第五十七规定“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”第六十条规定“法人以其全部财产独立承担民事责任。”依据上述规定，依法成立的法人具有完全民事权利能力和行为能力，有权以自己的名义独立从事民事法律行为，并应以自己的财产独立承担民事责任。本案中，发展中心虽然为供销社的下属单位，但发展中心作为具有完全民事权利能力和行为能力的法人，有权以自己的名义与新世界公司签订、履行合作开发协议，发展中心以自有财产出资，从事房地产合作开发活动，从合作开发项目中获取利益，也应当以其自有财产独立承担相应的民事责任。此外，现无证据证实发展中心在签订及履行合作开发协议过程中，出现了因其上级主管单位供销社的原因，不能独立承担民事责任，而应当由供销社承担连带给付责任的法定事由。一审法院仅以发展中心系供销社的下属中心为由，判令供销社对发展中心应当独立承担的民事责任承担连带给付责任，缺乏事实及法律依据。 （二）关于发展中心、雄关宾馆是否应当对一审判决第二项承担连带给付责任的问题。 发展中心、雄关宾馆认为，其不是案涉商品房买卖合同的当事人，在案涉项目中只获得了与地上建筑物面积相当的房产，对于项目其他房产没有获取利益，处于类似“坐地户”的地位，不应当承担连带给付责任。刘雪梅认为，发展中心、雄关宾馆与新世界公司之间存在合作开发房地产关系，对建设资金享有监督管理权，积极参与开发，进行了利益分配，应当承担连带给付责任。新世界公司认为，合作开发协议具有合作开发的实际内容，发展中心、雄关宾馆不只是房产置换的身份，发展中心、雄关宾馆获得的权利远远超出了普通置换人的权利。 本院认为，发展中心、雄关宾馆应当承担连带给付责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案中，发展中心、雄关宾馆以其自有土地使用权和全部地上建筑物出资，新世界公司以货币出资，依据前述查明情况，发展中心、雄关宾馆配合新世界公司取得了约定出资的国有土地使用权，并实际用于案涉房地产项目开发建设，符合上述规定中共同投资的特征。发展中心、雄关宾馆约定取得的房产属于合作开发房地产项目成果的有机组成部分，用于出资的土地，拆除地上建筑物后实际用于开发的土地为“净地”，该土地与资金结合，经过房地产开发经营，最终成为合作各方约定分配的房产。简言之，发展中心、雄关宾馆用于出资的土地使用权只是获取合作开发成果的原始资本，而约定从合作项目中分配的房产才是经合作开发最终形成的成果。“置换”或“还建”是合作各方对合作开发成果（建成房产）分配方式的安排，不能以此否认发展中心、雄关宾馆从合作开发房地产项目中获得利益。依据合作开发协议，发展中心、雄关宾馆取得项目7995.65㎡房产，新世界公司取得给予发展中心、雄关宾馆之外的其他房产，符合上述规定中共享利润的特征。发展中心、雄关宾馆的合同目的在于获取房产，民事法律行为应当遵循权利义务相一致的原则,发展中心、雄关宾馆与新世界公司签订的合作开发协议合法有效，合作开发房地产法律关系依法成立，发展中心、雄关宾馆在享有合作开发成果的同时，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也应共同承担。合作开发协议对于合作各方内部分工的约定，不能阻却发展中心、雄关宾馆对合作的不利后果和风险承担责任。二审庭审中，发展中心、雄关宾馆提出合作开发协议名不符实，应当认定为土地使用权转让合同关系，该抗辩理由不能成立。 发展中心、雄关宾馆认为，一审法院将优惠政策的争取、租金的给付、贷款的偿还认定为共享收益错误。本院认为，本案中合作开发协议当事人约定争取的政府优惠政策，虽与案涉房地产项目有关，但并非房地产开发经营行为直接产生的收益，即使获利也是因政府政策红利受益，新世界公司代为偿还贷款也并非无偿，一审法院将上述事实认定为共享收益的内容确有不当，应予纠正。对于新世界公司给付租金的性质，合作开发协议约定不够明确，发展中心、雄关宾馆在上诉状中称系置换房屋可以交新世界公司托管，新世界公司支付租金，二审庭审中确认系因地上房屋拆除新世界公司支付的房屋租金，因此新世界公司约定支付的租金可以理解为补偿。 综上所述，供销社的上诉请求成立，予以支持。发展中心、雄关宾馆的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会会议讨论决定，判决如下： 一、维持甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5598号民事判决第一项、第二项； 二、撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5598号民事判决第四项； 三、变更甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5598号民事判决第三项为：嘉峪关市供销合作社资产管理发展中心、嘉峪关市雄关宾馆对甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5598号民事判决第二项确定的债务承担连带给付责任； 四、驳回刘雪梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费10424元，由嘉峪关新世界房地产开发有限公司、嘉峪关市供销合作社资产管理发展中心、嘉峪关市雄关宾馆负担8526元，由刘雪梅负担1898元。二审案件受理费8526元，由嘉峪关市供销合作社资产管理发展中心、嘉峪关市雄关宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 怡 审判员 闫辉国 审判员 张熙文 二〇二〇年六月二十八日 书记员 殷玉彬