广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1075号 原告:李子燕，女，汉族，住广西合浦县，现住广西北海市海城区。 被告：北海川渝房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914505005640237422，住所地广西北海市北京路东侧、西南大道北侧交汇处海尚芭黎2922号。 法定代表人：朱蓉。 原告李子燕诉被告北海川渝房地产开发有限公司（以下简称“川渝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李子燕到庭参加诉讼。被告川渝公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李子燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖预售合同》约定的交房义务；2、判令被告向原告支付从2018年5月31日起至起诉之日(2020年3月20日）止共658日逾期交房违约金约47590.508元(361630元×0.0002×658天=47590.508元）,按照72.326元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案全部诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年12月14日，原告与被告北海川渝房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告购买海纳百川小区房，面积77.17平方米，房屋总价款361630元。原告支付首付款111630元，余下250000元通过按揭方式贷款支付。被告于2018年5月31日前向原告交付该商品房，同日，原告交付首付款111630元。原告己按照合同履行付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定于2018年5月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条规定。预期超过90日，（该期限应当与本条第（1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房价款（含己付贷款部分)，并自买受人付款之曰起，桉照中国人民银行同期贷款基准利率％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款的万分之2(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金”承担违约责任。截止起诉日，原告人仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面通知说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告曾多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见；被告一直未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约的事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或旅行义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”与《商品房买卖合同》第十一条、第十二条之规定，支持原告的全部诉讼请求。 被告川渝公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经审理查明，2017年12月14日，原告李子燕（买受人）与被告川渝公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于北海市。总价款为361630元。买受人应当于2017年12月12日前支付首付款111630元，余款250000元申请贷款支付。该商品房交付时应当符合下列条件：⑴已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⑵已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项（包含物业专项维修资金）之前，出卖人有权不予交房给买受人。如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的时间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第十一条、第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：⑴执行法律、法规和政府规章等强制性文件；⑵其他自然灾害或意外事件；⑶因雨季、台风、高考、政府重大活动等导致停电、停水造成停止施工而引起工期延迟的；⑷如因房产局、土地局或银行的原因，以及国家政策发生变化造成交房时间延误，本公司不承担违约责任。 原告于2017年11月22日、30日分三笔分别为40000元、20000元、51750元向被告川渝公司支付房款，被告川渝公司于2017年12月14日向原告开具《广西增值税普通发票》，内容为海纳百川小区2幢2单元504号房房款111630元。 2018年2月5日，原告（借款人）与案外人交通银行股份有限公司北海分行（贷款人）、被告川渝公司（担保人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向交通银行股份有限公司北海分行借款25万元用于购买北海市。2018年4月11日，25万元贷款汇入原告账户后，原告于同日将25万元贷款汇入《个人房产抵押贷款合同》约定的川渝公司账户。 庭审中，原告称被告承诺2019年10月份交房，但涉案房屋一直未竣工。 另查明，根据本院受理的川渝公司涉诉的同类型案件的查明事实可知，本案原被告签订合同之日起即2017年12月14日至合同约定的交付房屋之日即2018年5月31日期间，具备停工签证的有：因大风导致停工天数为1天，因停电停工为1天。另，2019年10月15日,川渝大厦（2#、3#楼）主体建筑完成了五方竣工验收。截止五方竣工验收时，案涉小区相邻的西侧规划道路仍未修建完成，不能办理市政核实手续，且存在其他案外人在案涉小区西侧出口处修砌围墙，直至2020年3月30日，在北海市住房和城乡建设局协调下，堵塞案涉小区停车场出口的围墙才被拆除的事实。 本院认为，原告李子燕与被告川渝公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告李子燕已依约交付了全部购房款，被告川渝公司应当在约定的期限内向原告交付涉案房屋。原告李子燕与川渝公司约定的交房时间为2018年5月31日,约定的交付条件是：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。川渝公司直至2019年10月15日才完成案涉小区主体建筑的五方竣工验收，目前未达到合同约定的交付条件。因房屋何时达到交付条件尚未确定，原告请求判决被告将海纳百川小区房交付给原告的诉求不具有确定性，本院不予支持。 因办理市政核实手续是取得建设工程竣工验收备案证明文件的前置程序，取得建设工程竣工验收备案证明文件又是实现案涉合同约定交付的条件之一。案涉小区西侧规划道路是否修建完成不是川渝公司可控制的因素，同时，其他案外人还在案涉小区西侧出口处修砌围墙，直至2020年3月30日才拆除，根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第9项关于如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任的约定，川渝公司因西侧规划道路未建成、停车场出口被堵塞而未能办理市政核实手续致不能实现约定的交付条件，符合补充协议中约定的免责事由，故被告川渝公司只需承担截止至五方验收日前延期完工的违约责任。另根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件十一第三条商品房的交付第10项“发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，……；⑶因雨季、台风、高考、政府重大活动等导致停电、停水造成停止施工而引起工期延迟的；……，本公司不承担违约责任。”的约定，本案中，自原被告签订合同之日起至合同约定的交付房屋之日期间，因大风导致停工天数为1天，因停电停工为1天，确属于客观原因造成，符合免责的事由，可据此予以扣减2天。综上，被告川渝公司自合同履行期限届满之日起至2019年10月15日完成五方竣工验收之日止，存在违约事实，除了合理扣减的天数外，无正当事由免除自身的违约责任。若影响附属设施的因素消灭后，川渝公司怠于推进备案验收，原告李子燕可就川渝公司的违约交房行为另行主张权利。 关于违约金的数额，原告主张依据案涉《商品房买卖合同》约定以全部房价款日万分之二计算违约金，由于原告没有举证证明川渝公司逾期交房所产生的经济损失，结合同小区同类型案件处理结果，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，因原告请求按照日万分之二计算违约金的主张超过了民间借贷资金占用期间年利率6%的利息，属于违约金约定过高，本院调整为川渝公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北海川渝房地产开发有限公司支付给原告李子燕逾期交房违约金（违约金计算：以361630元为基数，每日按0.1‰，自2018年6月3日起计至2019年10月15日止）； 二、驳回原告李子燕的其他诉讼请求。 案件受理费988元，减半收取494元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费988元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考