江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异27号异议人（案外人）：熊斐，男，1992年8月9日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：熊绍华，男，1965年5月13日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。系熊斐父亲，一般代理。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师，一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴芬，女，1989年11月20日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。系该公司职员。一般代理。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲借款合同纠纷一案过程中，案外人熊斐对本院查封遂川县北侧Ｂ地块富景新天地小区13栋1-803房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人熊斐称，请求撤销本院（2019）赣08执恢16号通知，中止对遂川县北侧Ｂ地块富景新天地小区13栋1-803房的拍卖等执行措施。事实和理由：熊斐父亲熊绍华于2014年通过谢满生、彭恢项向遂川富景公司转账了案涉房产的房款，一年后以熊斐的名义与遂川富景公司签订商品房认购协议协议，购买了案涉房产。2018年2月5日，案涉房产及住宅使用说明书、住宅质量保证书已经交付给了熊斐，并签订前期物业服务合同，熊斐已在该房内生活。熊斐向本院提交了其与遂川富景公司就案涉房产签订的《商品房认购协议》、遂川富景公司出具的收款收据、银行转账明细、遂川富景公司出具的情况说明，以及预存电费、沙费、水电入户费收据等材料。申请执行人红岭创投公司称，熊斐与遂川富景公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，其异议没有事实和法律依据，其提交的证据不应认可。生效法律文书已经明确红岭创投公司对案涉房屋享有抵押权，可以优先受偿。被执行人遂川富景公司称，熊绍华转账的中间人彭恢项为遂川富景公司法定代表人王满生名下的另一个公司遂川富景典当公司的股东，彭恢项退股的股金以房子作抵，包括了熊斐主张的案涉房产。被执行人江西富景公司、王满生、林秋莲未到庭发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，由本院审理、执行。本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投电子商务股份有限公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景房地产开发有限公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投电子商务股份有限公司对拍卖、变卖遂川富景房地产开发有限公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任。江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景房地产开发有限公司追偿；四、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。同时，该民事判决载明第00000026号的《在建工程抵押登记证明》，系遂川县房地产管理局于2015年7月1日出具。在该案审理期间，2016年6月13日，本院以（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封了遂川富景公司位于遂川县及其他房产。案外人熊斐所提异议指向的13栋1-803房系抵押物和查封物。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉安市吉州区人民法院首封，该院查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置。2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本院作出的（2016）赣08民初31号民事判决书的本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年6月2日，本院发布拍卖公告，拟分期分批公开拍卖所查封的遂川富景公司所有的、位于遂川县北侧富景新天地项目房产668套房产。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。案外人熊斐所提异议指向的13栋1-803房在此拍卖房产之列。另查明，2015年9月13日，案外人熊斐与被执行人遂川富景公司签订了商品房认购协议，约定：熊斐向遂川富景公司认购位于遂川县，幢号13＃，房号1-803,建筑面积125.55㎡,单价为4754.23元／㎡，总价为596897元。该认购协议约定付款方式为一次性，但未约定或说明付款日期，第十一条约定，该房已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。同日，遂川富景公司向熊斐出具编号为0000635的收据，载明：熊斐转账596897元，收款事由为13＃-1-803室购房款。遂川富景物业服务有限公司于2018年2月5日、2018年2月6日向熊斐出具了三份收款收据，分别载明熊斐交纳了水电入户费1590元、预存电费100元、沙720元。朱军华（熊斐之母）分别于2014年3月18日、2014年3月19日向谢满生转账15万元、10万元，谢满生于2014年3月19日向彭恢项转账80万元。在本院询问时，熊斐父亲熊绍华称，朱军华转给谢满生的25万元系案涉房产的购房款，因谢满生处尚有熊绍华的款项，谢满生向彭恢项转账的80万元中包括了以熊斐名义认购的案涉房产的房款。本院认为，本案争议焦点为案外人熊斐对遂川县北侧Ｂ地块富景新天地小区13栋1-803房提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，熊斐与遂川富景公司在案涉房产办理在建工程抵押之后签订的商品房认购协议，且系在人民法院查封之后签订，熊斐所办理物业入住手续也在人民法院查封之后，其所签订商品房认购协议载明13＃-1-803室房款为596897元，熊斐所提供的银行转账明细显示的是熊斐母亲朱军华向谢满生转账25万元、谢满生向彭恢项转账80万元，但谢满生、彭恢项未到庭说明情况，熊斐所提供的证据不能证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故熊斐的异议理由不符合上述法律规定，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回熊斐的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年六月二十九日书记员  王兰英