贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初814号 原告：程前凯，男，汉族，1989年5月29日生，贵州省织金县人，大学文化，住贵州省龙里县。 原告：胡印维，女，汉族，1993年6月10日生，贵州省兴义市人，大学文化，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：程前凯（系胡印维丈夫），特别授权。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码91522730770579442U。 法定代表人：周江，总经理。 程前凯、胡印维与贵州龙里大福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡印维的委托诉讼代理人暨原告程前凯到庭参加诉讼，被告大福房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 程前凯、胡印维向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告立即办理腾珑湾商业综合体商住楼7711栋2-7-2号房屋权属证书并立即将房屋交付给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金24035元（从2018年9月30日起按已付总房款418113元的日万分之一暂计算至2020年4月30日），实际计算至交房之日止。事实和理由:2017年4月原告看中由被告开发的位于龙里县商业综合体房屋一套（7711栋2-7-2号），因该栋商业综合体房屋已于2016年6月30日竣工，看房时被告承诺在2017年9月份交房。2017年4月28日，原告通过工商银行向被告转账83623元购房首付款，双方在2017年12月签订《商品房买卖合同》，约定2-7-2号房屋建筑面积128.64平方米，总价款418113元；逾期交房买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告为原告办理商品房备案登记，原告于2018年1月办理公积金贷款付清房款。后因被告迟迟未能交房，双方于2018年6月10日签订补充协议，补充协议约定交房时间为2018年9月30日前，逾期未交房被告应按照商品房买卖合同约定条款向原告支付违约金。直至今日，被告未向原告办理房屋权属证书，也未将房屋交付给原告。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 大福房开公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、身份证、结婚证，证明原告身份情况及相互之间的关系；2、商品房买卖合同、补充协议、商品房预售合同备案登记表、不动产登记证明，证明原告向被告购买房屋，已办理预售备案登记和房屋预告登记；3、个人住房借款/担保合同、转账凭证、收据、住房公积金对冲还贷协议书、专项维修基金收据、政府非税收入一般缴款书，证明原告已付清购房款并交纳相关费用。 诉讼中，被告既未举证，也未出庭质证，视为放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告提交的证据来源合法、真实，相互印证了案件事实，本院予以采信。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 程前凯、胡印维系夫妻。2017年4月28日，程前凯向大福房开公司转账汇款83623元，大福房开公司于2017年12月22日出具收条一张，确认收到程前凯购房款83623元。同日，程前凯、胡印维作为买受人与出卖人大福房开公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发建设的腾龙路腾珑湾商业综合体商住楼2单元7层2号商品房（房号2-7-2），建筑面积128.64平方米、套内建筑面积100.63平方米，商品房单价4154.95元／平方米，总价款为418113元。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款84113元，余款334000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付符合下列条件的商品房：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。除不可抗力外，如出卖人未按照约定期限和条件交付该商品房，逾期超过90日的，买受人有权选择退房或继续履行合同，合同继续履行的，出卖人自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。商品房转移登记由双方共同向房屋登记机关申请办理。补充协议附件十二第5·1条，买卖双方一致确认“建设工程竣工合格证明文件”是指经建设、施工、监理、设计、勘察单位对房屋工程通过验收所出具的文件。第7·1“已付款”不包含代收代缴费用、维修基金及因办理产权登记收取的税费等，仅专指购房款。2018年1月23日，程前凯、胡印维向中国工商银行股份有限公司龙里支行公积金贷款334000元付清大福房开公司购房款，并向龙里县房地产管理局缴纳房屋维修基金3859.5元、不动产登记费80元。案涉房屋于2017年12月22日办理商品房预售合同备案登记，2018年1月26日办理预告登记。2018年6月10日，程前凯、胡印维与大福房开公司签订《补充协议》，将房屋交付时间由2016年6月30日更正为2018年9月30日；将转移登记时间由2016年6月30日更正为2019年12月31日；如发生违约参照商品房买卖合同执行。至本案庭审时，大福房开公司都未向程前凯、胡印维交付房屋。 另查明，涉案房屋未办理初始登记，房屋所涉腾龙路腾珑湾商业综合体项目未经验收合格备案。 本院认为，程前凯、胡印维与大福房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行己方义务。 关于房屋交付及办理房屋权属证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第三款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，建设工程经竣工验收合格是房屋交付使用的法定条件。案涉房屋项目未经验收合格，未达到法律规定的交付条件，如强制履行将会违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”程前凯、胡印维要求大福房开公司交付未经验收合格的房屋属于法律上不能履行的情形，本院不予支持。同理，程前凯、胡印维要求大福房开公司办理房屋权属证书，亦因案涉房屋未通过竣工验收合格，暂不具备办理房屋权属证书的法定条件，对于该项诉请，本院不予支持。大福房开公司应积极完善案涉项目的验收，使之达到法律规定的交付条件，而不是懈怠的逃避义务。待涉案项目验收合格达到交付及具备办理房屋权属登记的法定条件后，程前凯、胡印维可与大福房开公司再行协商解决或提起诉讼。 关于逾期交房违约金的问题。按照补充协议约定，大福房开公司应在2018年9月30日前向程前凯、胡印维交付商品房，但至本案2020年6月19日开庭审理时，大福房开公司仍未将商品房交付给程前凯、胡印维，逾期交房已远远超过90日，程前凯、胡印维选择继续履行合同，大福房开公司应按协议约定承担逾期交房的违约责任。本案一审庭审辩论终结前，大福房开公司逾期交房的违约金是可以确定的，一审庭审辩论终结后，大福房开公司今后是否交房、何时交房不能确定，故本案逾期交房违约金应按已付房款418113元的日万分之一暂计至一审庭审辩论终结时，即大福房开公司应按向程前凯、胡印维支付2018年10月1日至2020年6月19日的违约金26215.70元(418113元×0.0001×267天)。2020年6月20日之后的违约金，程前凯、胡印维今后可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、贵州龙里大福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付程前凯、胡印维逾期交房违约金26215.70元； 二、驳回程前凯、胡印维的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取190元，由贵州龙里大福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈霞 二〇二〇年六月十九日 法官助理邓友春 书记员李晶