湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18369号原告（反诉被告）：湖北利昂商业投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路233号世纪大厦2308室。法定代表人：张朝辉，董事长。委托诉讼代理人：陈海燕、朱琦，湖北首义律师事务所律师。被告（反诉原告）：郁金香武汉家居用品有限公司，住所地武汉市硚口区韩家墩解放大道387号H座3层3号。法定代表人：李兴东，董事长。委托诉讼代理人：李天云、冯玉婷，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：李兴东，男，1970年12月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：李天云、冯玉婷，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告湖北利昂商业投资管理有限公司（以下简称利昂公司）与被告郁金香（武汉）家居用品有限公司（2019年7月11日前称“武汉市郁金香墙纸贸易有限公司”，以下简称郁金香公司）、李兴东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，被告郁金香公司于2019年11月18日向本院提起反诉，本院将两诉合并，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。利昂公司委托诉讼代理人朱琦、郁金香公司及李兴东共同委托诉讼代理人李天云、冯玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利昂公司向本院提出诉讼请求：1、确认2014年9月9日建工公司与郁金香公司签订的《商业运营服务协议》已于2019年7月22日解除；2、判令郁金香公司立即付清拖欠利昂公司的商业运营服务费652,316元；3、判令郁金香公司按照欠租金额的日千分之二支付逾期付款违约金至商业运营服务费全部支付完毕之日止（算至2019年7月22日，逾期付款违约金金额为179,527.09元）；4、判令郁金香公司向利昂公司支付赔偿金555,660元（185,220×3）；5、判令李兴东对利昂公司上述支付义务承担连带责任；6、本案诉讼费、保全费、律师代理费等各项费用均由被告承担。事实与理由：位于武昌区中北路233号的东亭上街商业地产为湖北建工置业有限公司（以下简称建工公司）所有，利昂公司经建工公司授权，对该商业地产提供商业运营服务管理服务。2014年9月9日，建工公司与郁金香公司签订《商用房屋租赁合同》，约定郁金香公司承租建工公司位于武昌区中北路233号的世纪彩城（东亭上街项目）彩城大厦一层2号、二层1号及三层1号铺面，建筑面积2,903.64平方米。同日，利昂公司与郁金香公司签订了《商业运营服务协议》，由利昂公司对郁金香公司承租的商用房屋提供商业运营管理。服务期限为10年，从2014年9月9日至2024年9月8日。从2015年1月1日起至2016年9月8日按16万元/月的标准收取，2016年9月9日起在上一周年收费基础上每年递增5%。服务费每3个月支付一次，郁金香公司应当在协议签订后30日内预付3个月的商业运营服务费48万元，其后，郁金香公司应当在前期服务费用到期的前一个月的15日前一次性向利昂公司指定银行支付后3个月的运营服务费。李兴东作为合同履行的连带责任人，签署了连带责任书，承诺其作为公司的法定代表人，愿按照该合同之约定履行应尽的责任和义务。合同签订后，利昂公司依约履行了合同义务，但郁金香公司在2019年4月26日缴纳了部分运营服务费后，拒不缴纳服务费，利昂公司多次催要无果。截至2019年7月22日，郁金香公司已拖欠服务费652,316元。郁金香公司于2019年4月9日向利昂公司送达退租通知，于2019年4月17日出具情况说明，称因市场发生巨大变化，公司经营压力巨大，难以承担租金，将于2019年5月9日退租。利昂公司于2019年5月8日回函，不同意郁金香公司单方面解除双方协议，且郁金香公司应承担违约责任。2019年7月19日，郁金香公司再次通知原告，从2019年7月22日停止营业。利昂公司于2019年7月22日回函，接受郁金香公司单方面解除合同的行为，同时要求郁金香公司支付拖欠的服务费，并按照合同约定承担违约责任，赔偿利昂公司的全部损失。但郁金香公司至今仍未支付，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告郁金香公司辩称，一、利昂公司诉状所述内容不是事实。郁金香公司承租的案涉房屋的楼上经营餐饮和洗脚城，造成案涉房屋经常漏水无法解决。2019年3月22日，案涉房屋再次发生大规模漏水。郁金香公司工作人员与利昂公司协商，要求降低租金以冲抵漏水造成的日常损失，或者同意被告退租。经过多次沟通后，利昂公司有关人员口头回复，说已经与建工公司协商好了，为了方便该房屋以后出租，要求郁金香公司提交一个书面的解约函，解约原因就写市场环境问题，收到郁金香公司正式解约函以后，建工公司就同意直接解约，房租按合同约定据实支付就可以。因郁金香公司工作人员经验不足，听信了对方的话，故提交了4月9日的解约函。但利昂公司却违反诚实信用原则，在郁金香公司按其要求提供2019年4月9日的退租通知书后，不予办理退租手续并要求郁金香公司承担违约责任。二、利昂公司未提供合格的物业管理服务，因漏水问题导致郁金香公司单方解约，利昂公司无权收取2019年4月以后的服务费，更无权主张解约赔偿金。1、虽然被告在2019年4月9日提出了解约函，但在利昂公司不同意解除合同后，郁金香公司和利昂公司均在实际继续履行该合同，因此该合同并未因郁金香公司4月9日的函而解除。2、郁金香公司单方解约的原因系房屋漏水问题未能解决，影响正常经营。自3月22日大规模漏水问题爆发后，利昂公司口头答应尽快解决，但在郁金香公司出具了4月9日的《解约函》后，利昂公司只催促郁金香公司支付物业管理费而不派人对漏水问题进行维修。尽管郁金香公司在2019年4月、5月、6月多次向原告反映漏水问题，利昂公司仅仅口头答应维修，却从来没派过维修人员。因房屋漏水导致郁金香公司不能正常经营，故郁金香公司被迫于2019年7月19日撤场。三、利昂公司违反双方代收水电费的约定，在国家多次下调商业电价的情况下，仍然向郁金香公司收取高额电费。此行为不仅违约，更是违法，郁金香公司有权单方解约。双方合同关系建立时，利昂公司委托广兴物业代收水电费，电费收取标准为1.3元/度。湖北省物价局分别于2016年1月、2018年4月、5月、9月及2019年5月，多次下调工商业及其他用电电价，商业用电价格由原来的1.3元/度现调整为0.6507元/度，但利昂公司仍然按下调前的标准向上诉人收取电费，累计多收电费159,054元。其行为不仅违反双方合同约定，更是违反国家法律法规的规定，因此，郁金香公司有权单方解除合同。综上所述，利昂公司不仅未按合同约定提供合格的管理服务，且违规向郁金香公司收取高额电费，导致郁金香公司单方解约。故请求法庭依法驳回利昂公司的诉讼请求。被告李兴东辩称，请求驳回原告利昂公司的诉讼请求。理由如下：1、李兴东虽为郁金香公司的法定代表人，但其并非案涉《商业运营服务协议》的相对方或责任主体，公司对外的经营责任和风险不应转嫁给李兴东个人；2、本案的《商业运营服务协议》和《连带责任书》均是利昂公司提供的格式文本，根据案涉服务协议第七条第2项-1）“乙方应在取得营业执照后的一个月内签署法人连带责任书，完成本合同主体变更、确认等手续”的约定，这里的乙方应针对的是个人，所谓的连带责任书所要达到的结果是确保新设的公司变更为实际的乙方继而按案涉房屋租赁合同履行，而非对已设立的公司也即郁金香公司要求其法定代表人承担连带责任。3、单从案涉《连带责任书》来看，首先，载明的李兴东仅是签约人，而其他关键信息均为空白；其次，如前所述，该连带责任书要求的是新设的公司成为房屋租赁合同实际履约主体，并无涉任何对所谓的债务承担连带清偿之说；再者，根据相关法律的规定，合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。该《连带责任书》虽名为连带责任，但根据其内容来判断，其最后一条载明的是“本公司法人及实际责任人均愿按该合同之约定履行应尽的责任和义务”，根本没有任何对若出现债务要承担连带责任之意。因此，对于原告要求李兴东个人对所谓郁金香公司的支付义务承担连带责任的主张，没有任何事实和法律依据，请求法庭予以驳回。反诉原告郁金香公司向本院提出反诉请求：1、请求判令利昂公司向郁金香公司退还合同保证金16万元；2、请求判令利昂公司向郁金香公司退还2016年1月至2019年2月多收取的电费159,054元；3、请求判令利昂公司向郁金香公司赔偿部分维修损失258,774元；4、请求判令利昂公司向郁金香公司赔偿部分物料损失31,428元；5、请求判令郁金香公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月9日，郁金香公司与建工公司签订了《商业运营服务协议》。利昂公司经建工公司授权，代为管理建工公司出租给郁金香公司的武汉市武昌区中北路233号世纪彩城彩城大厦一层2号、二层1号及三层1号铺面，商业服务费首年为16万元/月，按每年5%递增。郁金香公司向利昂公司缴纳了16万元的履约保证金。合同签订后，郁金香公司积极履行合同义务。房屋交付不久，二楼及三楼天花板漏水不断，致使墙壁、天花渗水、霉变、脱落，家居用品多套霉烂，也使之前的装修面目全非，影响郁金香公司经营。郁金香公司多次告知建工公司及利昂公司，但问题未获解决。2019年3月22日，案涉房屋再次发生大规模漏水，造成郁金香公司多项损失。直至郁金香公司2019年7月19日被迫撤场时，房屋漏水问题仍未解决。郁金香公司认为，利昂公司作为管理方，应保证出租房屋处于正常经营使用状态且具备应有的使用价值，利昂公司违反该义务，应按合同约定，向郁金香公司支付维修费用、赔偿金及赔偿经济损失。此外，郁金香公司在2019年3月得知利昂公司收取电费标准高于物价局规定，其后就电费退还问题多次与利昂公司沟通无果。综上，郁金香公司为维护自身权益，提起反诉。反诉被告利昂公司辩称，郁金香公司的反诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。郁金香公司未提交证据证明其损失与利昂公司物业管理存在关联性，也未提交证据证明损失金额的客观性。对保证金，因郁金香公司单方面违约，依据合同约定不应退还，而电费是各方协商一致的结果，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。利昂公司为支持其诉讼请求、反驳反诉原告诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：证据一工商登记信息，证据二《商业运营服务协议》，证据三与郁金香公司往来函件及函件送达郁金香公司的证明，证据四照片两份。郁金香公司为反驳原告诉讼请求、支持其反诉请求，依法向本院提交了以下证据：证据一《商业运营服务协议》及保证金交纳收据，证据二漏水照片、视频及公证书，证据三2016年6月23日《函》、2019年3月22日《函》、2019年5月6日《工作联系函》及邮寄签收信息、2019年7月19日《撤场通知函》，证据四《店面装修合同书》及付款凭证4张，证据五2019年3月22日漏水部分损失明细及附件（销售合同及明细、付款凭证等），证据六《东亭上街水、电费代收代缴三方协议》，证据七2016年1月至2019年2月应缴电费与实缴电费明细表及缴费凭证、省物价局关于降低一般工商业用电价格文件5份。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，对当事人有异议的证据，本院结合有关案件事实，依法综合认定。经审查，本院认定事实如下：2014年9月9日，利昂公司（甲方）与郁金香公司（乙方）签订《商业运营服务协议》，协议约定：甲方系武汉市武昌区中北路233号东亭上街之商业运营服务管理机构，乙方接受甲方为乙方在东亭上街开展商业活动提供商业运营服务管理。甲方经东亭上街房屋所有权人授权，代为管理出租房屋。乙方承租东亭上街世纪大厦一层2号、二层1号及三层1号铺面用于商业运营，乙方的承租期自2014年9月9日起，至2024年9月8日止共10年，承租建筑面积为2,903.64㎡，承租经营范围为家居产品。商业运营服务费按承租建筑面积计收，2014年9月9日至12月31日为装修监管期，免收监管费；2015年1月1日至2016年9月8日按16万元/月收取；2016年9月9日起均为在上一周期收费标准基础上递增5%。第一至二年，每月商业服务费16万元；第三年每月商业服务费168,000元；第四年每月商业服务费176,400元；第五年每月商业服务费185,220元；第六年每月商业服务费194,481元；第七年每月商业服务费204,205元。商业运营服务费每3个月支付一次，乙方应在协议签订后30日内预付3个月的商业服务费。其后经营期内，乙方应于前期服务费到期的前一个月的15号前一次性支付后3个月的商业运营服务费。如逾期支付，乙方从逾期之日起支付甲方每日千分之二的逾期付款违约金；逾期10日仍未付清，乙方同意甲方有权对乙方商铺断水断电；视乙方的后续支付情况，甲方有权解除本协议、由乙方承担毁约责任，乙方所交的服务费、履约保证金等不予退还，并甲方有权要求乙方赔偿相当于三个月服务费的赔偿金。自合同签订起5日内，乙方向甲方支付相当于1个月商业服务费的履约保证金，由甲方在整个服务期间保存，乙方不能将履约保证金理解为甲方的商业服务费用。本合同届满后，双方不再续订协议的情况下，如无拖欠的水、电、物业、空调及其他一切相关费用，甲方在保管期满后三十日，将此保证金退还给乙方，亦不计利息。甲、乙双方都应严格履行协议，任何一方如有违约行为的，则对违约方处以相当于3个月商业服务费的赔偿金，并由违约方承担相应的法律责任和经济责任。乙方逾期支付商业服务费达10日及以上的，视为严重毁约，甲方有权视其情节进行相应处理，情节严重时甲方有权解除合同，无偿收回该房屋及附属设施，并由乙方承担毁约的违约责任，乙方所交的商业服务费用、履约保证金将不予退还，同时甲方有权要求乙方赔偿相应费用的赔偿金，并追究乙方的其他违约责任。上述《商业运营服务协议》的尾页为《连带责任书》，载明：兹有李兴东为武昌中北路233号世纪彩城大厦一层2号、二层1号及三层1号铺面的经营方之签约人，……本公司法人及实际责任人均愿按该合同之约定履行应尽的责任和义务。李兴东在“法人”及“责任人”处签名，郁金香公司在“企业”处加盖公章。2014年9月15日，郁金香公司向利昂公司交纳了16万元履约保证金。2016年1月1日，建工公司（甲方）与郁金香公司（乙方）及武汉广兴物业管理有限责任公司（丙方，以下简称广兴公司）签订《东亭上街水、电费代收代缴三方协议》，协议约定：甲方委托丙方对东亭上街水、电费提供代收代缴服务。乙方同意并接受丙方提供东亭上街水、电费代收代缴服务。2016年6月23日，郁金香公司向利昂公司发函，函称：“自从2014年贵司将部分三楼租赁给第三方开设足浴店以来，漏水不断，造成我司二楼天花板、墙面、墙纸、墙画严重损坏，并严重影响我司正常营业，……在2016年6月19日因三楼再次漏水，将我司展厅天花板及一幅12.35平方米的高档墙画。直接造成经济损失5,540元，我司就此次漏水造成的经济损失正式向贵司提出赔偿。”但原告对该函并不认可，并提出该函即使真实、提出赔偿也已过诉讼时效的抗辩。2016年6月25日，郁金香公司与案外人叶二根签订《店面装修合同书》，委托后者对其租赁店面进行装修，工程总价23万元，装修项目包括二楼、三楼吊顶及墙面漏水维修。其中，附件装修报价清单中的“项目2”为“墙面漏水维修，约490平方米，以实际施工面积为准，铲墙人工费10元/平方、刮灰人工费25元/平方、材料15元/平方”。2016年7月5日、2016年8月2日、2016年8月9日、2016年8月31日，郁金香公司工作人员戴战红分别向叶二根转账5万元、5万元、94,602元、64,092元，上述款项共计258,694元。利昂公司对该证据真实性未予认可。2019年3月22日，郁金香公司向利昂公司发函，函称：“……2019年3月22日因三楼足浴店再次漏水（照片、视频为证、现场视频已经发给物业工作人员刘琪），将我司展厅天花板、地板、墙面、墙纸、真皮沙发、地毯、窗帘以及一幅12平方米的高档墙面泡坏，造成直接经济损失186,280元。我司就此次漏水所造成的经济损失正式向贵司提出赔偿。”原告对该函真实性也未予认可，并提出该函即使真实、郁金香公司在持续经营期间未提出赔偿故而已过诉讼时效的抗辩。2019年4月9日，郁金香公司向建工公司及利昂公司发出《退租通知书》，载明：因为最近两年经济下行，市场环境发生巨大变化，对公司经营造成巨大压力，公司于2019年3月26日提出的降租申请未得到正面答复，现提出解除租赁合约，自2019年5月9日予以退租，请做好收房准备。2019年4月17日，郁金香公司向建工公司及利昂公司出具《情况说明》，表明：因为最近两年经济下行，市场环境发生巨大变化，对公司经营造成巨大压力，对于目前的店面租金公司实难承担，只能忍痛退租，计划于2019年5月9日前搬出，应付3月9日至5月8日租金740,880元，已于2019年4月15日支付部分租金25万元，另有押金32万元申请抵扣租金，剩余租金170,880元将在4月30日前支付完毕。2019年4月30日，利昂公司以《联系函》回复郁金香公司的《退租通知书》，回复称：郁金香公司的退租行为是单方面解除协议，已构成严重违约。郁金香公司自2019年2月15日起拖欠商铺租金和商业运营服务费未交，利昂公司将依据协议第二条、第七条第一款及第二款第五项，要求郁金香公司支付逾期付款每日千分之二的违约金，并支付相当于3个月商业服务费的赔偿金，并没收履约保证金，一并作为对利昂公司损失的补偿。2019年5月6日，郁金香公司向建工公司及利昂公司发出《工作联系函》，在函中就2016年7月漏水提出738,000元赔偿要求、就2019年3月22日漏水提出186,280元赔偿要求、就2014年至发函期间偶发性漏水提出691,680元赔偿要求，同时指出两公司超额收取电费系违约。原告建工公司认可该函件真实性，但认为郁金香公司在收到原告要求其承担违约责任的函件后再发此函，是为逃避违约责任。2019年7月19日，郁金香公司向建工公司及利昂公司发出《撤场通知书》，通知载明：由于两公司在物业管理上的重大疏漏，导致郁金香公司无法在经营期正常运营。经多次沟通无果，已给其造成重大损失。鉴于此，决定于2019年7月22日起停止营业，并正式撤场，请安排人员交接。2019年7月22日，利昂公司及建工公司向郁金香公司发出《撤场通知回复函》，表明已知悉《撤场通知函》内容，并指出：“贵司在5月9日并未退租，且未退场，继续占用房屋经营至今。在2019年7月19日的撤场通知函中，贵司却称是因为我司物业管理重大疏漏导致贵司经济损失和不能经营，该说法与贵司此前函件内容相矛盾，且与事实严重不符。”同时，回复认为，郁金香公司单方解除合约的行为属违约行为，要求郁金香公司缴清截至2019年7月22日的商铺租金和商业运营服务费，同时承担违约责任。其后，郁金香公司从涉案房屋搬离，截至2019年10月29日，涉案房屋处空置状态。2019年11月12日，郁金香公司委托员工刘春艳对刘春艳手机中与物业公司员工刘琪的微信交流内容进行公证，湖北省武汉市钢城公证处作出（2019）鄂钢城内证字第4901号公证书。公证的微信内容显示：2018年11月26日，刘春艳因楼上足浴店漏水致墙面墙纸受损与刘琪沟通；2019年3月22日、2019年5月10日、2019年5月12日、2019年5月14日、2019年5月16日、2019年5月18日、2019年5月20日，刘春艳多次因房屋漏水与刘琪沟通，但漏水问题未得到妥善解决。另查明，2016年1月至2019年2月，郁金香公司共计向广兴公司缴纳电费434,782.2元，根据省物价局关于降低一般工商业用电价格的文件，该用电收费标准高于物价局规定价格，据此2016年1月起至2019年2月间，建工公司共计多收取电费159,054.2元。庭审中，利昂公司对水电费代收协议、郁金香公司实缴水电费金额及省物价局关于降低一般工商业用电价格文件的真实性均无异议，但提出了2017年11月1日之前的水电费已过追诉时效的抗辩。2017年12月至2019年1月，共计多收水电费总额为49,777元。本院认为，建工公司将武昌区中北路233号的世纪彩城（东亭上街项目）彩城大厦一层2号、二层1号及三层1号房屋委托利昂公司运营管理，利昂公司与郁金香公司签订的《商业运营服务协议》合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于合同的解除本案中，2019年4月至2019年7月间，郁金香公司就退租事宜与建工公司及利昂公司进行了两次磋商。2019年4月9日第一次磋商，郁金香公司提出退租的理由为经济下行、经营困难，但利昂公司未同意其退租请求；2019年7月19日至22日第二次磋商，郁金香公司提出退租的理由为房屋漏水影响经营，建工公司及利昂公司不认同该退租理由，但同意郁金香公司退场。郁金香公司认为第一次磋商中的退租理由不是其真实意思表示，第二次退租中提到的漏水才是其退租的根本原因，并据此主张其提出的合同解除系行使法定解除权。利昂公司认为第一次磋商中提到的经营困难是郁金香公司解约的真实理由，第二次磋商中提到的漏水，目的是逃避违约责任，且郁金香公司提出的解约是单方面的行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”各方对涉案房屋漏水问题存在无异议，但漏水问题未得到妥善解决是否表明利昂公司构成根本违约需结合其他事实综合认定。郁金香公司提交涉案房屋漏水图片、视频及公证书拟证明房屋漏水对郁金香公司的实际经营构成了严重的影响，合同目的无法实现；提交2019年3月22日发给利昂公司的函件拟证明利昂公司未尽妥善管理义务。上述证据表明，郁金香公司因房屋漏水问题影响正常经营，且曾就此问题与物业公司协商。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定可知，利昂公司接受出租人委托后，应当保持出租房屋符合承租人承租目的。根据第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定可知，在房屋漏水的情形下，郁金香公司可以要求出租人及出租人的受托人维修、也可自行维修再要求出租人负担费用，还可就此要求减少租金或延长租期，但房屋漏水并未达到合同无法履行的程度。据此，郁金香公司因房屋漏水主张解除合同不符合合同法关于法定解除的条件。2019年4月9日，郁金香公司提出解除合同后，双方并未真正解除合同，而是继续履行合同直至2019年7月22日郁金香公司第二次提出解除合同后搬离涉案房屋。2019年7月19日郁金香公司提出解除合同可视为向利昂公司发出解除合同的要约，双方合同自2019年7月22日利昂公司作出解除合同的承诺时解除。综上，本院确认2014年9月9日原告与被告签订的《商业运营服务协议》已于2019年7月22日解除。关于郁金香公司违约责任的承担《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”郁金香公司在合同履行期间未能按时交纳运营管理费，应当向利昂公司承担违约责任。利昂公司作为出租人的受托人，未能保证租赁房屋符合合同约定的用途，在租赁房屋出现漏水问题时，未能及时维修或协调维修，造成郁金香公司正常营业受到影响，应当向郁金香公司承担违约责任。利昂公司关于郁金香公司违约责任的主张包括以下几方面：1、2019年3月9日到2019年7月22日欠缴的商业运营服务费652,316元；2、逾期付款违约金，计算方式为欠付商业运营服务费金额的日千分之二支付至商业运营服务费全部支付完毕之日止（算至2019年7月22日，逾期付款违约金金额为179,527.09元）；3、赔偿金555,660元（185,220元/月×3个月）。郁金香公司在本案中向利昂公司主张退还保证金16万元，并赔偿多交电费损失、装修损失、物品损失。因2019年3月9日至2019年7月22日，郁金香公司实际使用涉案房屋，本院对郁金香公司向利昂公司支付2019年3月9日至2019年7月22日欠付商业运营服务费652,316元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”利昂公司在本诉中依据违约金条款对郁金香公司提出逾期付款违约金和赔偿金的诉请，在反诉答辩中认为对方单方违约、己方可没收保证金，实质上是既主张违约金又主张定金。《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案利昂公司主张的违约金过高，本院酌定支持1个月商业运营服务费即185,220元作为违约金。关于逾期付款的违约金，已考虑在前述因素中，不再认定支持。对于利昂公司应向郁金香公司返还的保证金16万元，可直接在应付的违约金中予以扣除。（三）关于李兴东应否承担连带责任利昂公司据《商业运营服务协议》之附件《连带责任书》要求李兴东承担连带责任，郁金香公司及李兴东提出了李兴东非合同相对方、《连带责任书》为利昂公司提供的格式文本、其内容是要求新设的公司成为商业运营服务合同实际履约主体等抗辩理由。本院认为，结合缔约过程来看，郁金香公司成立于2002年4月12日，双方商业运营服务合同签订于2014年9月9日，不存在履行主体变更之说；《商业运营服务协议》上加盖了郁金香公司公章，也有受托签约人屠乐斌签名，实质上合同已成立；郁金香公司对屠乐斌的《授权书》显示，缔约时李兴东在出差，因而其在《连带责任书》上的签名并非合同相对方签约人的签名；《连带责任书》上虽有空白，但其明确显示“本公司法人及实际责任人均愿按该合同之约定履行应尽的责任和义务”，联系李兴东在《连带责任书》上“法人”及“责任人”处的签名，以及郁金香公司出具的《授权书》上对李兴东“公司法人”的身份表述，可知李兴东作出过对该合同履行承担连带责任的意思表示。因此，李兴东应对郁金香公司的上述债务承担连带责任。此外，关于原告诉请的律师费，因无相应依据，本院不予支持；关于原告诉请的保全费，因未实际发生，本院不予支持。（四）关于郁金香公司因漏水产生的损失的责任承担郁金香公司要求利昂公司赔偿维修损失258,774元的反诉请求，因有合同及转账记录,且其装修报价清单中的项目2与漏水相关，因此，利昂公司应赔偿郁金香公司装修损失24,500元（10+25+15=50,50元/平方米×490平方米=24,500元）。郁金香公司要求利昂公司赔偿物料损失31,428元的反诉请求。1、3人座沙发因受损折价销售遭受的损失6,724元。郁金香公司为证明损失实际发生，提交了物品清单（带图、无章）、与案外人江爱斌签订的编号3003064的《销售合同》及江爱斌转账记录，但《销售合同》未单独载明沙发单价，郁金香公司关于沙发定价亦为单方主张，本院对该部分损失不予支持；2、2人座沙发因无法售卖的损失18,704元，郁金香公司为证明该项损失，提交了物品清单，但该证据不足以证明郁金香公司的损失，本院不予支持；3、进口羊毛地毯1张因无法售卖的损失6,000元，提交了物品清单、集美地毯销售合同（确认单），该确认单虽显示采购价，但无相关付款凭证作证，本院不予支持。（五）关于郁金香公司缴纳电费应否退还2016年1月起至2019年2月间，建工公司共计多收取电费159,054.2元。庭审中，利昂公司2017年12月至2019年1月多收水电费总额为49,777元无异议，提出了2017年11月1日之前的水电费已过追诉时效的抗辩。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”郁金香公司2019年5月6日在往来函件中对利昂公司提出退还多收电费的请求，本院对退还2016年5月起至2019年2月多收电费的诉讼请求予以支持，利昂公司应退还的电费金额为141,432元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十六条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：确认湖北利昂商业投资管理有限公司与郁金香（武汉）家居用品有限公司于2014年9月9日签订的《商业运营服务协议》已于2019年7月22日解除；郁金香（武汉）家居用品有限公司应在本判决生效之日起七日内向湖北利昂商业投资管理有限公司支付2019年3月9日至2019年7月22日欠缴商业运营服务费652,316元；郁金香（武汉）家居用品有限公司应在本判决生效之日起七日内向湖北利昂商业投资管理有限公司支付违约金185,220元；湖北利昂商业投资管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向郁金香（武汉）家居用品有限公司退还保证金16万元；湖北利昂商业投资管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向郁金香（武汉）家居用品有限公司退还电费141,432元；湖北利昂商业投资管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向郁金香（武汉）家居用品有限公司赔偿维修费24,500元；驳回湖北利昂商业投资管理有限公司的其他诉讼请求；驳回郁金香（武汉）家居用品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,288元，减半收取计8,644元，由郁金香（武汉）家居用品有限公司负担6,087元，湖北利昂商业投资管理有限公司负担2，557元；反诉案件受理费4,947元，由郁金香（武汉）家居用品有限公司负担1,995元，湖北利昂商业投资管理有限公司负担2,952元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年六月十五日法官助理周烨岚书记员宋亚婷