北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37338号原告：于金凤，女，1981年10月11日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，汉族，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告于金凤诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告于金凤，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于金凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告三倍退赔原告侵占面积所收取的房款58932.63元；2、判令被告赔偿无公共卫生间所造成的经济损失29650元；3、判令被告赔偿公共卫生间50年供暖费、物业费、水电费、保洁费共计22367.9元，4、判令被告赔偿被侵占面积所付款项的贷款利息（以应退还侵占面积金额为本金，按照银行同期贷款利息从2014年11月1日起计算至实际支付之日止）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月16日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1566XXX）。合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼X层XXX，其中本层分摊的有公共卫生间加前室区域每单元各计27.12平方米，均分到每单元25户，每户为1.0848平方米。2015年12月，我收房后发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉诉房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。被告的行为已严重侵害了原告的实际利益，为了维护原告的利益，原告向法院提起诉讼，要求被告予以相应的赔偿。龙源地产公司辩称：一、我公司不存在任何违约行为，并未侵占管理公共卫生间，卫生间使用权已经交付给该楼层业主，原告主张金额过高；二、我公司不存在违约行为，不应当赔偿原告损失，原告并未提交任何证据证明损失；三、原告主张的第三项诉讼请求没有事实依据；四、原告对于侵占面积的贷款利息计算基数存在错误，应按照公摊面积进行核算。本院经审理认定的事实如下：2013年12月16日，于金凤（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼5层507……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为58.47平方米，其中套内建筑面积为45.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.04平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23306.41元，总价1058810元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50.89%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3.16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼X层XXX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“7#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明涉诉房屋所在楼层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间11.40平方米、走道150.87平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2013年12月20日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.89%作为首期房款，即538810元（含定金100000元）；其余房款520000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。于金凤共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款1056712元，其520000元系于金凤通过银行按揭贷款的方式向龙源地产公司支付的，该部分贷款发票日期为2014年10月31日。涉诉房屋所在的7号楼现已变为6号楼，涉诉房屋的实测建筑面积为58.53平方米、套内建筑面积为45.34平方米。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1176.61平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24.39平方米。于金凤收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费3394.74元、物业费2220元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房款发票、物业费票据、供暖费票据、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成南边户的一部分，对于于金凤来说其被占用的公摊面积应为0.94平方米（45.34平方米/1176.61平方米*24.39平方米≈0.94平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给予金凤。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总价及建筑面积可推断出于金凤被占用0.94平方米对应房款为16970.9元（1056712元/58.53平方米×0.94平方米≈16970.9元）。对于于金凤主张的退赔的房款，本院仅支持退还房款16970.9元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了于金凤房款16970.9元，并且于金凤就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，因此在该部分房款被退还之前，必然造成于金凤相应的利息损失，龙源地产公司应予以赔偿。于金凤的按揭贷款发票时间为2014年10月31日，故龙源地产公司应支付自2014年11月1日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日的相应利息。因龙源地产公司将于金凤所应分摊的公共卫生间及走道作为南边户的一部分，而于金凤并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿于金凤已交供暖费54.52元（3394.74元/58.53平方米×0.94平方米≈54.52元）、物业费35.65元（2220元/58.53平方米×0.94平方米≈35.65元），合计90.17元。对于于金凤主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费及供暖费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。关于于金凤主张的50年的水电、保洁费，因其未提交证据证明以上费用已经产生并由其交纳，故本院不予支持。关于于金凤主张龙源地产公司赔偿未建造公共卫生间造成的经济损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告于金凤房款16970.9元并赔偿原告于金凤相应利息（以16970.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年11月1日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），均于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告于金凤供暖费、物业费共计90.17元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告于金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1303元，由原告于金凤负担1190元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担113元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年六月十二日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰