北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32491号原告（反诉被告）：李凤龙，男，1970年6月6日出生，满族，住河北省承德市滦平县。委托诉讼代理人：于春凤，北京创为律师事务所律师。被告（反诉原告）：王瑞芹，女，1960年2月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：骆莹坡，北京市君永律师事务所律师。原告（反诉被告）李凤龙与被告（反诉原告）王瑞芹土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案李凤龙及其委托诉讼代理人于春凤，王瑞芹的委托诉讼代理人骆莹坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤龙向本院提出诉讼请求：1.请求确认王瑞芹于2019年7月25日作出的《解除合同通知》不具有解除合同的效力；2.请求判令王瑞芹继续履行2012年7月1日与李凤龙签订的《土地租赁合同》；3.判令王瑞芹承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月1日，王瑞芹（甲方）与李凤龙（乙方）签订了《土地租赁合同》，王瑞芹将位于北京市通州区通顺路东侧、富豪东小桥北的土地使用权租赁给李凤龙，租赁期限为17年，租金每年人民币5万元，租金每年交一次，于前一年7月1日前一次性交清。2019年7月1日，李凤龙因资金困难，打电话给王瑞芹沟通租金延后支付问题，并表示最迟延后支付期限不超过一个月，王瑞芹同意。2019年7月25日，王瑞芹向李凤龙作出《解除合同通知》，以李凤龙未按时支付租赁费为由通知李凤龙解除合同，李凤龙得知后，打电话告知王瑞芹表示不同意解除合同。李凤龙认为，2019年7月1日双方已经就延后支付租金达成合意，且李凤龙于2019年7月28日按照该电话沟通时达成的合意向王瑞芹支付了租金，李凤龙不构成违约，王瑞芹无权解除合同。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。王瑞芹答辩称，根据双方合同约定，李凤龙迟延交付租金，王瑞芹有权解除合同，我方并未表示可以给对方一个月的延迟履行期，我方同意扣除对方实际占用期间的使用费后将剩余租金退给李凤龙。涉案合同主要条款不明，不具备继续履行的条件，2015年12月，王瑞芹与北京市通州区宋庄镇富豪村村委会签订了《农村土地承包合同书》，确认王瑞芹于2012年1月1日至2028年12月31日期间承包土地面积4.8亩，与涉案合同约定的第一条矛盾，属于主要条款约定不明，同时，因涉案合同未约定租赁面积，但李凤龙实际占用土地面积为17.25亩，而该17.25亩村委会于2019年要求王瑞芹等四人补交了租金，如果合同继续履行，将导致王瑞芹不断产生损失，且损害案外人宋艳玲、宋诺、冯淑兰的合法权益。李凤龙在涉案土地上的违建行为违反法律规定，王瑞芹有权解除合同。涉案土地为农村土地，不得用于非农建设，李凤龙在租赁涉案土地期间，在该土地上未经批准自行建造了房屋和堆放垃圾破坏生态环境，土地管理部门多次责令李凤龙整改，李凤龙未按期整改，最终由王瑞芹将垃圾、渣土清运，因此王瑞芹有权解除涉案合同。请求驳回李凤龙的全部诉讼请求。王瑞芹向本院提出反诉请求：1.请求解除双方于2012年7月1日签订的《土地租赁合同》；2.反诉费由李凤龙承担。事实与理由：2012年7月1日，王瑞芹（甲方）与李凤龙（乙方）签订了《土地租赁合同》，合同未明确约定租赁面积，在双方约定的租赁四至中，包含王瑞芹承包的土地面积4.8亩，但李凤龙实际占用面积达17.25亩，双方合同继续履行将严重侵害王瑞芹和案外人的合法权益，并且李凤龙延迟付款，李凤龙在涉案土地上的违建和破坏生态环境的行为违反法律规定，王瑞芹有权解除合同。李凤龙针对王瑞芹的反诉答辩称，李凤龙不认可王瑞芹的反诉请求，双方签订的土地租赁合同并未解除，2019年7月25日，王瑞芹以我方未按期支付租金为由作出解除通知书，但该迟延支付租金，双方于2019年7月1日通过电话沟通，达成一致。王瑞芹同意我方可以晚交租金，我方按照自己明确的晚交一个月租金，在2019年7月28日支付了该租金，我方在履行租赁合同过程中没有违约行为，不符合解除合同的条件。关于王瑞芹反诉状中所提到的关于租赁面积问题，所声称我方租赁的使用面积包含第三人土地使用权问题，从王瑞芹提交的证据材料看，不能证明与本案的关联性，况且争议的土地租赁合同签订于2012年，而王瑞芹提交的四份土地承包合同书均在2012年以后，从四至面积描述中无法看出与我方现在使用的土地有何关联，目前为止没有任何第三方就李凤龙所租赁使用的土地提出异议。因此王瑞芹所提的我方租赁的土地侵害第三人的权利不成立，即便其说的是事实也应由相关权利人自行主张。关于其所声称的李凤龙在土地上破坏的行为可以由法庭调查核实，目前的状态是租赁土地上栽种土地及一个水井房，用来看管照顾果树使用，不违反双方合同约定及法律规定，也不是王瑞芹解除合同的法定理由和约定理由。因此请求驳回王瑞芹的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月1日，王瑞芹（甲方）与李凤龙（乙方）签订了《土地租赁合同》，主要内容为：王瑞芹将位于北京市通州区通顺路东侧、富豪东小桥北的土地使用权租赁给李凤龙；土地四至为东至铁路、西至通顺路、南至铁路和公路的结合点、北至宋文忠；租赁期限以王瑞芹确权地17年使用权为准；租金每年人民币5万元，每年交一次，于前一年7月1日前一次性交清；如乙方不能按时足额交付租金，甲方有权终止合同，收回土地；在合同期内，因无力经营或其他原因，乙方有权将地上物及所租赁土地转租给他人。合同还约定了其他内容。双方均认可租赁土地的用途为种树。李凤龙称涉案土地的面积为十余亩，没有具体测量过，王瑞芹称合同约定的四至是9.6亩。李凤龙称涉案土地性质为耕地，王瑞芹称涉案土地性质是农用地。上述合同签订后，双方依约履行合同，李凤龙称2019年7月1日，其因为租金问题与王瑞芹通电话，双方协商一致李凤龙可以迟延交纳租金一个月，并提交了一份录音材料，该材料中李凤龙称“地租晚给你几天行吗”，王瑞芹称“行行，没事，没事”，李凤龙称“最长不会超过一个月”，王瑞芹称“行行行”。王瑞芹对该录音的真实性予以认可。2019年7月28日，李凤龙通过北京新天下物流有限公司账户分两笔向王瑞芹转账了5万元。2019年7月25日，王瑞芹向李凤龙发出《解除合同通知》，主要内容为，由于李凤龙未按时支付租赁费，根据合同约定，双方签订的《土地租赁合同》自李凤龙收到本通知之日起解除，并要求李凤龙10日内腾退土地，将硬化土地恢复原状。庭审中，王瑞芹向本院提交了四份《农村土地承包合同书》复印件及一份加盖有北京市通州区宋庄镇富豪村村民委员会公章的《证明》。四份合同中，发包方（甲方）均系通州区宋庄镇富豪村村民委员会，承包方（乙方）分别为王瑞芹、宋诺、宋艳玲、冯淑兰，合同签订的日期均为2015年12月24日，承包期限均为17年，自2012年1月1日至2028年12月31日，土地面积王瑞芹为4.8亩，宋诺、宋艳玲、冯淑兰均为1.6亩。李凤龙对上述四份合同的真实性、关联性均不予认可。村委会证明的主要内容是，王瑞芹于2019年10月17日补交确权地外多余面积承包费，超出确权地面积7.65亩，每亩每年1500元，共计8年（自2012年-2019年），合计91800元。关于涉案土地地面硬化问题，本院组织双方当事人进行了现场勘验，根据勘验结果可见涉案土地东、南、北三个方位均有围栏围挡，西侧有一排杨树作为界限（双方均认可杨树所在土地并非涉案土地，而系国有土地），土地上主要为树木，有杏树、梨树、松树等，土地上有一处看护房，地面有硬化过的痕迹，但除必要道路硬化外，北侧地面硬化已经铲除。李凤龙称看护房系看门人所用，用于果园看护。王瑞芹称看护房系李凤龙转租给看门人的，同时称地面硬化的恢复系其自己完成且并不彻底，还需再恢复。案件审理过程中，涉案土地遇占地拆迁腾退。双方均认可涉案土地于2019年12月2日被清空腾退。李凤龙主张鉴于涉案土地于2019年12月2日被占地拆迁腾退，故双方合同事实上履行不能，双方合同应于腾退当日解除，李凤龙应当获得相应补偿。王瑞芹主张涉案合同系因李凤龙违约导致解除。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点系在涉案土地遇占地腾退之前，王瑞芹是否有权解除合同，关于此问题，王瑞芹提出三项理由：1、李凤龙迟延交付租金，2、涉案土地涉及案外人利益，3、李凤龙改变土地性质。关于王瑞芹的第一项理由，因根据双方录音，双方已经口头达成协议，即李凤龙迟延交纳一个月租金，因此，王瑞芹该项理由不成立，本院不予采纳。关于王瑞芹的第二项理由，因双方签订的租赁协议并未明确约定土地面积，且王瑞芹所举证据之证明力并不足以证明涉案土地确实存在案外人利益，因此本院对其说法不予采信。另外，即便李凤龙确实占用了案外人所承包土地，该情况也并非王瑞芹合同解除权的基础，王瑞芹以此为由要求解除合同，依据不足。关于王瑞芹的第三项理由，根据本院现场勘验的情况及李凤龙自认的情况，涉案土地确实曾进行过地面硬化，但目前已基本恢复且正用于农业种植，现并不存在改变土地性质的情况，王瑞芹该项理由依据不足，本院不予采纳。因此，在涉案土地遇占地腾退之前，王瑞芹无权解除合同，对于李凤龙请求确认王瑞芹于2019年7月25日作出的《解除合同通知》不具有解除合同的效力所述请求，本院予以支持。本案审理过程中，涉案土地遇占地腾退，双方合同事实上履行不能，双方均认可涉案土地于2019年12月2日被腾退，故双方合同应于当日因事实履行不能而解除，李凤龙主张的补偿问题，可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认王瑞芹于2019年7月25日作出的《解除合同通知》不具有解除合同的效力；二、确认李凤龙与王瑞芹于2012年7月1日签订的《土地租赁合同》于2019年12月2日解除；三、驳回李凤龙的其他诉讼请求；四、驳回王瑞芹的其他反诉请求。案件受理费525元，由王瑞芹负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉受理费525元，由王瑞芹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年六月二十四日法官助理 高金鼎书 记 员 刘 仙