河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初1397号原告：武丹，女，汉族，出生于1990年4月9日，住河南省驻马店市驿城区。原告：**利，女，汉族，出生于1989年3月4日，住河南省新密市。原告：范智卿，男，汉族，出生于1964年11月11日，住河南省新密市。原告：王文霞，女，汉族，出生于1974年12月19日，住河南省新密市。原告：张治有，男，汉族，出生于1964年2月12日，住河南省新密市。原告：李改玉，女，汉族，出生于1963年1月9日，住河南省新密市。原告：王淑华，女，汉族，出生于1985年4月24日，住河南省临颍县。原告：王毅，男，汉族，出生于1983年11月8日，住河南省新密市。原告：李少娟，女，汉族，出生于1986年5月27日，住河南省新密市。原告：吴梦野，男，汉族，出生于1990年5月19日，住河南省新密市。原告：李建君，男，汉族，出生于1988年9月16日，住河南省新密市。原告：杜治明，男，汉族，出生于1963年11月16日，住河南省郑州市郑州矿区。原告：杜文鹏，男，汉族，出生于1989年12月2日，住河南省新密市。原告：韩铁旦，男，汉族，出生于1988年4月25日，住河南省新密市。原告：樊松娜，女，汉族，出生于1988年2月20日，住河南省新密市。原告：杨会鹏，女，汉族，出生于1993年7月15日，住河南省新密市。原告：张春豪，男，汉族，出生于1993年5月8日，住河南省新密市。原告：谷红霞，女，汉族，出生于1988年4月11日，住河南省新密市。原告：王卫萍，女，汉族，出生于1988年1月27日，住河南省新密市。原告：赵光平，男，汉族，出生于1971年12月25日，住山东省莒县。原告：张向阳，男，汉族，出生于1987年11月26日，住河南省新密市。原告：李占青，男，汉族，出生于1983年3月15日，住河南省新密市。原告：郑永生，男，汉族，出生于1989年7月22日，住河南省新密市。原告：张伟红，女，汉族，出生于1990年7月16日，住河南省新密市。原告：王盼盼，女，汉族，出生于1988年11月24日，住河南省新密市。原告：张浩钧，男，汉族，出生于1989年2月27日，住河南省新密市。以上原告共同委托代理人许超,河南嵩华律师事务所律师。被告:新密市恒昌房地产开发有限公司。住所地：新密市嵩山大道西段。统一社会信用代码:914101837891979546。法定代表人：范志远。委托代理人王子真、孙世博，河南京原律师事务所律师。原告武丹、**利、范智卿、王文霞、张治有、李改玉、王淑华、王毅、李少娟、吴梦野、李建君、杜治明、杜文鹏、韩铁旦、樊松娜、杨会鹏、张春豪、谷红霞、王卫萍、赵光平、张向阳、李占青、郑永生、张伟红、王盼盼、张浩钧与被告新密市恒昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告武丹、**利、范智卿、王文霞、张治有、李改玉、王淑华、王毅、李少娟、吴梦野、李建君、杜治明、杜文鹏、韩铁旦、樊松娜、杨会鹏、张春豪、谷红霞、王卫萍、赵光平、张向阳、李占青、郑永生、张伟红、王盼盼、张浩钧的共同委托代理人许超，被告新密市恒昌房地产开发有限公司委托代理人王子真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，并判令被告限期为原告办理房屋不动产权登记手续；2.依法判令被告向原告支付违约金（以购房款总金额人民币为基数，按同期人民银行贷款利率自被告应当办理完毕权属登记之日起计算至房屋不动产权登记手续办理完成之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原、被告签署《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房一套，合同对原被告之间的权利义务进行了详细约定，且原告依据合同约定履行了自己的付款义务。但由于被告原因，导致涉案房屋至今没有验收合格，且被告没有向产权登记机关提供产权登记资料，被告行为已经构成严重违约，应当向原告承担违约责任。为维护合法权益，原告提起诉讼。被告新密市恒昌房地产开发有限公司辩称，1、本案属于合同纠纷，合同本身尊重意思自治原则，双方自愿原则，根据双方签订合同第15条逾期办理产权证的约定，在双方解除合同的前提下，被告同意支付原告违约金，现在原告诉求被告支付逾期办理产权证的违约金并没有解除购房合同，所以要求支付违约金没有根据和法律依据。并且违约金计算方法错误。2、关于被告所开发的怡馨佳苑小区未及时办理产权证，并非被告的原因造成，不能说被告违约，因为办理产权证需要同步修建人防设施，由相关部门验收合格才能办理，但根据被告的建设规划，人防设施是规划在9号楼地下，现9号楼地上有一栋破旧房屋（原中州轴承厂老家属楼），被告2006年通过拍卖方式取得土地使用权，但至今部分轴承厂职工没有搬出，导致9号楼所在的位置至今没有动工，被告为解决纠纷，自2016年至今一直在维权，历经4次审理，最终法院认定老家属楼系中州轴承厂改制遗留问题，驳回了被告的起诉，现在政府相关部门也在积极处理，因此不能将未办理产权证的原因归责于被告。另根据本案商品房买卖合同第8条交付期限中第2款的规定，除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖方可据实予以延期。政府部门或行政主管单位根据法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变行为而引起的延期。所以本案被告不能及时办理产权证的原因是因为政府政策关于解决企业改制类似遗留问题，被告可以延期办理，并不构成违约。3、根据2016年8月20日，政府职能部门的调整，新成立的办理不动产产权证新的职能部门，尽管说部门成立了，但组成该部门的人员需要抽调，实际能办理产权证的时间在当年的11月份。4、办理产权证与销售商品房属于两个不同的概念，商品房销售只要开发商取得房屋预售许可证就可以销售，但办理产权证需要商品房综合验收合格，才能办理产权登记，而综合验收其中一项即为人防设施的验收。综上，各种情况导致了被告不能及时为原告办理不动产产权证，根据双方意思自治原则，和现有情势的变化，被告没有违约，不承担相应的违约责任，故驳回原告诉请。经审理查明，原告分别与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的商品房一套，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。另查明，1.原告均已向被告履行支付房款义务；2.被告9号楼地下人防工程涉及原郑州市中州轴承厂49户集资建房，此事曾提起过诉讼，最终法院以此问题属于企业改制遗留问题为由，驳回当事人起诉，人防设施至今未经相关部门验收合格，经查询，被告未做竣工备案登记，未持办理权属登记所需资料向不动产登记机构进行房屋首次登记。本院认为，（一）关于原告要求被告继续履行合同，限期办理不动产登记的问题。原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据有关规定，该备案为建设工程竣工验收备案。本案中原告要求被告继续履行合同，限期为原告办理不动产权登记手续，其真实意思是要求被告到有关部门办理首次登记，并办理不动产登记。开发商向购房人交付房屋应当经过建设工程竣工验收合格，并完成建设工程竣工验收备案登记。被告辩称，由于涉及历史遗留问题，造成人防设施无法完工，相关部门验收不合格，被告现无法按合同约定进行竣工备案，也无法向不动产登记机构办理首次登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。竣工备案登记是首次登记和办理不动产权证的前提，但被告的怡馨佳苑小区没有经竣工验收、也没有作竣工验收备案登记。因此，原告所诉内容被告事实上暂时不能履行。故对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。（二）对原告要求支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的0.1%赔偿买受人损失。在本案诉讼中，原告既要求继续履行合同，又要求被告支付其违约金，不符合双方对延期办理房地产权属证书问题的约定。原告提出合同显失公平，但双方房屋买卖合同说明第三条内容显示“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改，增补或删减，合同签订生效后未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，由此可知，被告已采取合理的方式提醒原告注意免除或限制其责任的条款，但原告未对自己认为不合适的约定条款进行修改、增补，也未在法定期限内行使权利，对合同进行变更或解除。另外，原告也未提交因被告延期办证给原告造成损失的证据。因此，原告要求被告支付延期办理房产权属证书违约金的主张，证据不足，本院不予支持。需要提醒被告的是，原告购买房屋不仅是为了居住，也涉及到子女就学等诸多因素，没有取得不动产权证确实给原告生活、子女入学等带来了不便和影响，被告应当积极配合有关部门尽快解决办证事宜，解决购房者的后顾之忧。结合本案案情，案件受理费由被告负担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告武丹、**利、范智卿、王文霞、张治有、李改玉、王淑华、王毅、李少娟、吴梦野、李建君、杜治明、杜文鹏、韩铁旦、樊松娜、杨会鹏、张春豪、谷红霞、王卫萍、赵光平、张向阳、李占青、郑永生、张伟红、王盼盼、张浩钧的诉讼请求。本案受理费36165元，由被告新密市恒昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  朱颖军人民陪审员  王彩焕人民陪审员  杨进生二〇二〇年六月二十四日书 记 员  宋梦蕊