贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初1890号 原告：姚澍，男，1995年11月30日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：袁丽菊，女，1969年10月20日生，汉族，住贵州省兴义市，系姚澍之母。 被告：贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈泯桦，贵州权衡律师事务所律师。 原告姚澍与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚澍的委托诉讼代理人袁丽菊、被告云盛公司的委托诉讼代理人陈泯桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚澍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并按合同约定条件交付房屋；2.请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金499580.76元，从起诉之日起后按日万分之五支付违约金直至实际交房之日止（截止时间2020年2月29日）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由:2017年7月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为:2017007473，被告将位于兴义市出售给原告。合同约定的建筑面积为228.51平方米，房屋总价款1189478元，合同约定的交房日期为2017年10月31日前。合同还约定该房交付须具备以下条件:1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测经机构出具的该商品房面积实测技术报告书等文件，被告直到起诉之日都未按合同约定向原告交付房屋，被告的行为构成违约，根据原被告签订《商品房买卖合同》的第十三条逾期交房责任约定，被告逾期交付房屋:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）:（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。截止目前，被告逾期超过840天，合同总价1189478元，按每日万分之五的违约金计算，按约定被告应向原告支付截止至2020年2月29日的违约金499580.76元。综上所述，被告逾期交房行为构成违约，由于与被告协商支付违约金未果，因此，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向人民法院提起诉讼，请依法判如诉请。 云盛公司辩称，1.答辩人认可逾期交房的事实，但请求人民法院综合考虑逾期交房的原因，减轻答辩人的违约责任。答辩人与被答辩人于2017年7月10日签订关于兴义·公园里C13-2号房的《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年10月31日前;在房屋修建期间，因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅大会责令答辩人延迟施工、天气恶劣、新型冠状病毒等不可抗力因素的影响，导致答辩人未能在规定工期内完成项目建设、备案，且根据规划要求，人防工程被规划在三期工程中，若要达到约定的交房条件必须经人防工程验收合格，因此目前答辩人无法交付符合合同约定的房屋给两被答辩人，但在2019年7月，案涉房屋已经通过五方验收合格，房屋质量符合标准，可以交付被答辩人实际使用。2.答辩人愿意承担逾期交房的违约责任，但被答辩人计算的违约金过高，请求人民法院予以调整，按照逾期交房期间被答辩人所遭受的损失计算，且请求人民法院扣减不可抗力期间违约金的计算时间。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任及违约金的计算方式，被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金499580.76元，从起诉之日后按万分之五支付违约金直至实际交房之日止(截止时间2020年2月29日);且因新型冠状病毒影响，该情形属于不可抗力，根据合同约定应当免除该期间违约责任。其次，答辩人认为被答辩人诉请的违约金过高，已经严重超过了其所遭受的实际损失，违约金责任具有补偿性，以填补守约人因违约行为造成的损失为主要目的，同时兼具一定的惩罚性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条之规定，答辩人请求人民法院对违约金予以调整，按照涉案房屋同地段房屋租金标准计算被答辩人的损失。综上所述，请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、不可抗力因素等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：云盛公司系兴义市“兴义·公园里”商品房项目开发商，姚澍为购买其开发建设的公园里一期第C13幢1层C13-2号房，于2017年7月7日向云盛公司支付了首付款239478元，云盛公司对此出具了一份《收据》予以记载。2017年7月10日，姚澍作为买受人，云盛公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的公园里一期第C13幢1层C13-2号房，建筑面积228.51平方米，套内建筑面积221.84平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为平方米5361.87元，总价款为1189478元；买受人以银行贷款付款，在合同签订之日向出卖人交付首期房款239478元，余款950000以银行按揭支付；合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应符合:①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，③满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十三条约定:逾期交房责任为:(1)逾期交房在90日内从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；(2)逾期交房超过90日的，买受人有权退房。...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺在2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。庭审中，双方均已确认房款已全部按约支付。案涉楼房至今未取得工程竣工验收备案及初始登记，姚澍未收房入住。庭审中，姚澍自愿放弃主张2020年3月1日至2020年3月5日期间的逾期交房违约金。 另查明，本院审理的（2019）黔2301民初9072号即段清诉云盛公司商品房预售合同纠纷一案，经云盛公司申请，已依法将兴义·公园里小区一期第D26幢1层D26-6号商品房2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准移送有资质的鉴定机构进行评估，经贵州国信房地产资产评估有限公司评估并出具黔国评字【2020】0129号《房地产司法估价报告》载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛公司与姚澍签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即姚澍应按约支付购房款，云盛公司亦应履行按约交付房屋等义务。 案涉《商品房买卖合同》约定云盛公司应当在2017年10月31日前向姚澍交付已符合取得建筑工程竣工合格证明文件等条件的房屋，《中华人民共和国建筑法》第六十一条亦规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。”即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的必要标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，即云盛公司至今未向姚澍交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，其应承担赔偿损失的违约责任，对姚澍要求云盛公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 对于云盛公司辩称在房屋修建期间存在因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅游大会、天气恶劣、新冠肺炎疫情等不可抗力因素，应减轻、免除其违约责任的抗辩，因其未提交任何证据印证其所述的以上情况与其延误工期存在的因果关系，也未证明因此导致延误工期的天数，且其违约行为发生在疫情开始前，故对其抗辩意见本院不予采信。 关于逾期交房违约金数额问题，案涉《商品房买卖合同》就逾期交房违约金计算方式约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”，云盛公司提出该违约金过高，应以姚澍实际遭受的损失来计算，请求调整的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。也就是说，判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的实际损失进行判定。在本案中，姚澍并未提交证据证明因云盛公司的逾期交房行为给其造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，逾期交房的损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，在出卖人逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失。因此，在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。为减少双方损失，节约司法资源，统一裁判尺度，本院参照（2019）黔2301民初9072号贵州国信房地产资产评估有限公司对同地段、同一街道、同一类型、同小区房屋作出的评估报告书作为衡量标准，评估报告书中评定的租金平均每月为13元/平方米，案涉商品房建筑面积为228.51平方米，月租金损失为2970.63元（228.51平方米×13元/平方米/月）。根据姚澍的主张即“按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”计算违约金为17842.17元/月（1189478元×5÷10000×30天），高于2970.63元/月的130%（3861.82元/月），故案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过高，本院依法调减为按租金的130%予以计算，即3861.82元/月（2970.63元/月×130%）。双方在《商品房买卖合同》中明确约定交房时间为2017年10月31日，即应从2017年11月1日起计付逾期交房违约金，从2017年11月1日暂算至本案作出判决之日2020年6月1日期间（938天，已扣减2020年3月1日至2020年3月5日期间）的逾期交房违约金为：3861.82元÷30天×938天=120746.24元，此后的逾期交房违约金姚澍可再行主张。 关于姚澍诉请云盛公司按合同约定向其完成交房的问题,因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述,取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件,而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格，需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非云盛公司一己之力即可完成的事项，故对姚澍的该项诉请,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付姚澍从2019年11月1日起至2020年2月29日期间及自2020年3月6日起至2020年6月1日期间的逾期交房违约金合计120746.24元； 二、驳回姚澍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8794元，减半收取4397元，由姚澍负担3300元，贵州云盛房地产开发有限公司负担1097元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年六月一日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎