黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1373号上诉人（原审被告）：王绍魁，男，1964年7月2日出生，汉族，个体工商户，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：刘宝霞，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔中晟工业服务有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区建华西路。法定代表人：张晓雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹红路，该公司法律安全顾问。委托诉讼代理人：郑莉娥，该公司综合管理部部长。上诉人王绍魁因与被上诉人齐齐哈尔中晟工业服务有限公司（以下简称中晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王绍魁上诉请求：1、请求撤销齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初260号民事判决书，并依法改判被上诉人应当承担的缔约损失和应返还抵押金与上诉人应付租金抵消；2、请求上诉人保留应付租金抵消抵押金以及被上诉人应承担的缔约损失后差额部分的诉权；3、请求判决被上诉人承担一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误，案涉租赁物的租金应按每月10,000.00元计算，并在应付租金中抵消抵押金和缔约损失。2、上诉人在履行租赁合同的过程中对租赁物进行了改造，并进行了全面装修，现因合同无法继续，被上诉人应当承担上诉人的改造、装饰、装修残值损失。中晟公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。中晟公司向一审法院起诉请求：1、要求被告立即支付给原告房租壹拾捌万元整（180000元）；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月15日，中国一重公司社会事业部与原告中晟公司签订《原男女生宿舍楼委托管理协议书》，中国一重公司社会事业部将原男生宿舍（13街区2栋）全权委托给中晟公司管理，期限自2013年1月15日至13街区动迁或中国一重公司社会事业部另行使用时止。2014年7月15日，中晟公司与被告王绍魁签订《房屋使用合同》，双方约定王绍魁有偿使用中晟公司具有管理权的位于富拉尔基区××街区××栋房产（一重原男生宿舍楼），合同期限为两年。到期后双方又签订了两次期限为一年的合同，最后一次于2017年12月18日签订的合同，已于2018年11月30日到期，到期后双方没有续签合同。2019年3月20日中晟公司接到一重公司社会服务中心《关于收回原男生宿舍楼的通知》，一重公司社会服务中心将于2019年4月20日收回中晟公司对富拉尔基区××街区××栋房产的委托管理权。中晟公司于2019年3月27日向王绍魁发出了《房屋使用到期通知书》，通知其于2019年4月15日前搬离该房屋，王绍魁在通知书上签字并写明：“通知现收到，本人正在寻找房源，一年内搬迁，王绍魁，2019年3月27日。”2019年4月15日，中晟公司诉至人民法院要求解除其与王绍魁之间的《房屋使用合同》，王绍魁立即从富区铁西13街区2栋房屋搬出。2019年6月28日，富拉尔基区人民法院作出（2019）黑0206民初880号民事判决书，判决：解除齐齐哈尔中晟工业服务有限公司与王绍魁于2017年12月18日签订的《房屋使用合同》，王绍魁将位于富拉尔基区××街区××栋房屋返还给齐齐哈尔中晟工业服务有限公司。王绍魁不服该判决书，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。2019年11月13日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2019）黑02民终2889号民事判决书，判决：变更齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初880号民事判决为：解除齐齐哈尔中晟工业服务有限公司与王绍魁之间2019年1月30日以后不定期的《房屋使用合同》，王绍魁于本判决送达后60天内将其承租的位于富拉尔基区××街区××栋房屋返还给齐齐哈尔中晟工业服务有限公司。2019年11月19日，王绍魁和中晟公司签收了该民事判决书。截止庭审时，涉案房屋仍然由被告王绍魁占有使用。另查明：2014年7月15日，原告中晟公司与被告王绍魁签订的《房屋使用合同》中，第2.1条约定：“该房屋每月管理费为人民币10000元，大写：壹万元整。”第4.2条约定：“使用该房屋期限为二年，即自2014年12月1日至2016年12月1日止。超过该期限，不足一个月按一个月计算。”第4.6条约定：“本合同期满后，乙方有优先使用权，在不欠管理费的情况下，甲方不应转租他人使用，续租期间管理费不变。”该合同届满后，王绍魁按每月1.5万元向中晟公司交纳管理费（租金）。2017年12月18日，原告中晟公司与被告王绍魁签订的《房屋使用合同》中，第2.1条约定：“该房屋每月管理费为人民币15000元整，大写壹万伍仟元整。”第4.1条约定：“使用该房期限为一年，即自2017年12月1日至2018年11月30日止；超过该期限，不足一个月按一个月计算。”第4.3条约定：“因地震、或政府拆迁、征用、一重收回等不可抗原因，造成双方合同中止的，双方不承担违约责任，按实际天数计算使用费，并由乙方自行处理善后问题。”王绍魁按每月1.5万元向中晟公司交纳管理费（租金）至2019年2月份。自2019年3月份起至庭审时，王绍魁未向中晟公司交纳管理费（租金）。一审法院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有下列两点：（一）被告王绍魁抗辩称在2014年签订的租赁合同届满之后，每月增加的5000.00元租金系违约，可折抵原告中晟公司租金的意见？（二）双方解除租赁合同之后的房屋占用使用费计算标准？关于被告王绍魁抗辩称在2014年签订的租赁合同届满之后，每月增加的5000.00元租金系违约，可折抵原告中晟公司租金意见的问题。双方在2014年7月15日签订的《房屋使用合同》中载明“续租期间管理费不变”，该条款的性质系预约条款，其目的是为了确保与相对人在将来订立本约合同时租金数额不变。但是，在上述合同期限届满后，中晟公司以每月1.5万元向王绍魁收取租金，王绍魁按照增加后的租金数额一直履行双方后续的房屋租赁合同。房屋租赁合同系诺成合同，合同自当事人双方意思表示一致时即可成立。王绍魁与中晟公司在达成的新租赁合同中，确认了涉案房屋的租金数额为每月1.5万元。根据民法的意思自治和契约自由原则，王绍魁与中晟公司共同摒弃了2014年《房屋使用合同》中的预约条款；确定的新租金数额，系当事人双方的真实意思表示，符合公平、自愿、等价有偿、诚实守信原则，亦不违反法律规定，应当受到法律的保护。所以，王绍魁的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于双方解除租赁合同之后的房屋占用使用费计算标准的问题。根据齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2019）黑02民终2889号民事判决书，判决：解除齐齐哈尔中晟工业服务有限公司与王绍魁之间2019年1月30日以后不定期的《房屋使用合同》，王绍魁于本判决送达后60天内将其承租的位于富拉尔基区××街区××栋房屋返还给齐齐哈尔中晟工业服务有限公司。2019年11月19日，王绍魁和中晟公司签收了该民事判决书，双方不定期租赁合同解除。在签收日期之前，双方为不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，租金按每月1.5万元计算。在签收日期之后，王绍魁仍然占用涉案房屋，故其应支付中晟公司房屋占用使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。尽管该规定仅针对合同无效情形，未提及履行届满或合同解除等情形，但这些情况下所涉及费用问题的本质相同，故可以按相同标准处理。所以，双方解除租赁合同之后的房屋占用使用费计算标准仍为每月1.5万元。综上所述，原告中晟公司与被告王绍魁之间形成的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。中晟公司按照合同约定，完成了交付租赁物的义务；王绍魁就应按照合同的约定及时、足额的给付租金，当合同届满或者解除后应返还租赁物。所以，中晟公司的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告王绍魁给付原告齐齐哈尔中晟工业服务有限公司租金及房屋占用使用费共计18万元。（涉案房产坐落于富拉尔基区××街区××栋，时间自2019年3月1日起至2020年2月29日止）执行办法：本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900.00元，减半收取1950.00元，由被告王绍魁负担。（此款原告已经预付，被告于判决生效后将其应负担部分给付原告）二审审理期间，王绍魁提交四张对房屋改造、装修形成费用的票据的复印件，欲证明其在租赁期间对房屋进行改造、装修、增设设施的费用共计480万元左右。本院认为该四张票据系复印件，真实性无法确定，且《房屋使用合同》中未对房屋的改造、装修费用进行约定，故王绍魁提交的证据不能证明其证明目的，本院不予采信。本院经审理，对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，王绍魁与中晟公司于2014年7月15日签订的《房屋使用合同》中虽载明“续租期间管理费不变”，但该合同已履行完毕。王绍魁与中晟公司于2017年12月18日签订的《房屋使用合同》中对管理费重新约定为每个月15,000.00元，根据民法的意思自治和契约自由原则，王绍魁与中晟公司共同摒弃了2014年《房屋使用合同》中的房屋租赁价格，确定的新的租金价格系双方的真实意思表示，符合公平、自愿、诚实守信原则，应受到法律的保护，本院对其予以确认。且王绍魁按照每月15,000.00元房租向中晟公司缴纳到2019年2月，亦视为对该租金的认可，现王绍魁主张该租金违约，但未提供任何证据予以证实，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予认可。关于王绍魁主张应付租金在抵押金中抵消的问题，因《房屋使用合同》中明确约定，“该押金不得冲抵管理费”，王绍奎的主张于法无据。对于王绍魁主张的改造、装修费用，因合同中并未对改造、装修后的残余价值予以约定，该上诉理由与本案不是同一法律关系，故本院对该上诉请求不予审理，上诉人可另行主张权利。综上所述，王绍魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，900.00元，由王绍魁负担。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 赵怡虹二〇二〇年六月十九日书记员 王 迪