中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终377号 上诉人（原审原告）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。 负责人：余谦，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伍余，女，汉族，1996年11月28日出生，住重庆市渝北区。 原审第三人：遵义同一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。 法定代表人：李建华，该公司总经理。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）因与被上诉人伍余及原审第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方资产管理公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或改判支持东方资产管理公司全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由伍余承担。事实和理由：(一)伍余父亲伍晓彬的建设工程优先受偿权并不必然优先于抵押权，不具有排除执行的效力。（二）伍余虽然与同一房开公司签订《商品房买卖合同》，但并非不动产买卖关系，也未真实支付购房款，伍余主张的以物抵债是基于其父亲伍晓彬的建设工程款债权，并非伍余本身对同一房开公司的债权，不符合排除执行的条件。（三）伍余的抵债行为，严重损害了东方资产管理公司的抵押权，不应支持。（四）案涉《商品房买卖合同》的签订在抵押权设定之后，伍余可以预见案涉房屋不可能办理产权过户登记，自身具有过错，其权利不能排除强制执行。 伍余辩称，案涉《商品房买卖合同》签订在法院查封前，伍余已支付房款并居住在案涉房产内，未办理产权过户系工程规划竣工验收手续未完善。伍余无从知晓房产抵押的情况。请求判决驳回东方资产管理公司的上诉请求。 东方资产管理公司向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省高级人民法院（2018）黔执异114号《执行裁定书》；2.判决继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一•迎红水岸”A1-32-1号房屋；3.由伍余承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：2012年5月10日，案外人伍晓彬与同一房开公司签订了《外墙保温、涂料施工合同》，由伍晓彬对同一房开公司的“同一•迎红水岸”A组团A1、A2、A3三栋高层外墙保温、涂料工程进行施工。2014年7月3日，伍晓彬与同一房开公司签订《以物抵债协议》，经伍晓彬与同一房开公司对工程款情况进行结算，同一房开公司还差欠伍晓彬150万元，同一房开公司用案涉的“同一•迎红水岸”A1-32-1号房屋抵偿其中的工程款389844元。同日，伍晓彬的女儿伍余与同一房开公司签订《商品房买卖合同》，约定同一房开公司将“同一•迎红水岸”A1-32-1号房屋出售给伍余，同一房开公司出具了《收款收据》，载明收到伍余支付的房屋价款389844元。2014年7月3日同一房开公司向伍余交付了房屋，伍余对房屋已进行了装修入住。 另查明，同一房开公司开发建设的“同一•迎红水岸”A1幢房屋于2012年7月27日取得《遵义市商品房屋预售许可证》。 2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一•迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至一审法院要求偿还借款。2015年7月13日，一审法院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，2015年7月16日查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一•迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，一审法院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58550000元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。一审法院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年12月3日伍余以案涉的“同一•迎红水岸”A1-32-1号房屋系其购买，现已入住为由，请求中止对该房屋的执行。一审法院于2018年12月20日作出（2018）黔执异114号执行裁定书，中止对“同一•迎红水岸”A1-32-1号房屋的执行。东方资产管理公司对一审法院作出的该执行裁定不服，向一审法院提起诉讼。 再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向一审法院申请变更其为申请执行人。一审法院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。 一审法院认为，综合东方资产管理公司的起诉、伍余的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是伍余对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，担保物权具有优先于普通债权受偿的特点，但该条亦对法律、司法解释另有规定的情形作出了除外规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权。本案中，伍余之父伍晓彬作为工程承包人对同一房开公司的项目进行了施工，伍晓彬享有工程价款优先受偿权。在同一房开公司不能支付工程款的情况下，伍晓彬与同一房开公司签订《以物抵债协议》将房屋抵偿工程款，由伍晓彬之女伍余与同一房开公司签订《商品房买卖合同》，双方签订合同、占有房屋均发生在一审法院对案涉房屋查封之前，未办理房屋过户登记手续伍余并无过错。伍余与同一房开公司签订的《商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，伍余对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，对东方资产管理公司的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：驳回东方资产管理公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由东方资产管理公司负担。 对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：伍余对案涉房屋享有的权利是否能够排除人民法院强制执行。 2012年5月10日，伍余父亲伍晓彬与同一房开公司签订《外墙保温、涂料施工合同》，对同一房开公司案涉工程部分外墙保温、涂料工程进行施工。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，伍晓彬作为案涉工程承包人，享有优先于一般抵押权和其他债权的工程价款优先受偿权。伍晓彬完成施工后，与同一房开公司就工程款进行结算，双方确认同一房开公司差欠伍晓彬工程款150万元。在施工合同履行完毕、经清算确认债权债务的情况下，伍晓彬与同一房开公司签订《以物抵债协议》，约定同一房开公司以案涉房产抵偿差欠工程款389844元，并由伍晓彬的女儿伍余作为买受人与同一房开公司签订《商品房买卖合同》，不违反法律规定。从本案事实来看，伍余与同一房开公司订立房屋买卖合同在前，人民法院查封该房产在后。同一房开公司交付案涉房产后，伍余已装修并实际入住使用。案涉房屋未办理过户登记并非伍余自身的原因。综上，伍余就案涉房产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的权利能够排除人民法院强制执行。东方资产管理公司关于原审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，东方资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪国献 审判员  孙晓光 审判员  葛洪涛 二〇二〇年六月十二日 法官助理张小洁 书记员伍齐敏