湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂0528民初1495号原告：苏永忠，男，1962年10月14日出生，土家族，工人，住湖北省长阳土家族自治县，委托诉讼代理人：赵邢，湖北真誉律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜昌清源房地产开发有限公司，住所地湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇环城中路1号，统一社会信用代码：914205285506781664。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：邓西寿，湖北仁辉律师事务所律师。一般授权代理。被告：吕正直，男，1960年3月10日出生，汉族，公司职员，住湖北省长阳土家族自治县，被告：宜昌嘉阳置业有限公司，住所地湖北省宜昌市发展大道6-502号，统一社会信用代码：91420500685648079F。法定代表人：屈春艳。第三人：长阳土家族自治县土产公司，住所地湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇清江路107号，注册号420528000005101（1-1）。法定代表人：李习贞，经理。原告苏永忠与被告宜昌清源房地产开发有限公司（以下简称：清源房地产）、吕正直、宜昌嘉阳置业有限公司(以下简称嘉阳置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏永忠及其委托诉讼代理人赵邢、被告清源房地产的委托诉讼代理人邓西寿、被告吕正直、被告嘉阳置业的委托诉讼代理人吕正直到庭参加诉讼。第一次开庭后，经本院审判委员会讨论决定，追加长阳土家族自治县土产公司（以下简称土产公司）为本案当事人，并将案件由简易程序转为普通程序继续审理。2020年5月11日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏永忠及其委托诉讼代理人赵邢、被告清源房地产的委托诉讼代理人邓西寿、第三人长阳土产公司的法定代表人李习贞到庭参加诉讼。被告吕正直、嘉阳置业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告苏永忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告清源房地产继续履行房屋买卖合同，为原告苏永忠对长阳县龙舟坪镇清江尚城一楼6号门面办理房屋所有权登记。2.判令被告清源房地产从2015年9月1日起按照房屋总价款1313400元为基数直至办理房屋所有权登记之日止以年利率24%为标准支付违约损失。3.判令被告嘉阳置业、被告吕正直对上述第二项的违约损失承担连带责任；4.判令被告承担本案诉讼费8310元、保全申请费5000元、保全保险费1000元。事实与理由：2011年7月，原告苏永忠经营使用的长阳土产公司房屋门面在清江农特产商城项目拆迁范围之列，被告吕正直为被告嘉阳置业长阳清江农特产商城项目的实际控制人。2011年7月5日，被告嘉阳置业、吕正直与原告苏永忠签订《清江农特产商城项目房屋拆迁补偿安置协议》，双方对拆迁补偿安置达成一致协议。后被告吕正直以被告清源房地产的名义开发清江农特产商城项目，后该项目更名为清江尚城项目。2015年9月2日，被告清源房地产与原告苏永忠签订《门面交接协议》，原告苏永忠依约向被告清源房地产支付了差额购房款356400元、商铺房屋维修基金3840元，双方对《清江农特产商城项目房屋拆迁补偿安置协议》进行补充和落实。2015年9月3日，被告清源房地产依约将清江尚城一楼6号门面交付给原告苏永忠。原告苏永忠占有使用至今。虽然被告清源房地产将房屋已经交付给了原告，但是至今未进行所有权登记。原告多次要求被告清源房地产及吕正直办理房屋所有权登记手续，但被告一直拖延，故原告诉至法院。被告清源房地产辩称：1.原告的资格有法律障碍，第一、根据原告提出的事实，根据补偿安置协议，原告不具有房屋所有权地位；第二、原告未提供双方有商品房买卖合同关系存在的证据；2.公司没有承诺为原告办理产权证，依据是门面交接协议；3.本案最终责任承担应当是吕正直和熊翼海，因为清江尚城项目是吕正直和熊翼海二人借用我公司资质承办的，实际上他们才是该项目的实际操作人和经营人以及所有权人。被告吕正直辩称：1.这个项目严格说原告是没有产权的，没办证是其内部多种原因造成的，双方合同还没完全履行，涉税的部分是待定的，不知道这个税由谁来承担，所以双方还没有正式签订合同，还建合同不是正常的商品房买卖合同，一旦这些都确定好了，办证是很快的，自己从没有推卸责任。2、被告清源房地产的公章被远安县公安局专案组双控了，上次为门面的事，自己还专门找了县政府，政府批示要相关部门找专案组协调，一旦专案结束，就可以盖章，就可以尽快为原告办证。被告嘉阳置业辩称：虽然拆迁安置嘉阳公司是主体，但是兑现应当由清源房地产负责，与嘉阳置业无关。第三人长阳土产公司法定代表人李习贞述称：长阳土产公司对本案既不享有任何权利，也不承担任何义务，开发商与原告签订了安置补偿协议，对这个安置补偿协议，土产公司是认可的。原告苏永忠为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、苏永忠身份证复印件、吕正直户籍证明、网络查询清源房地产、嘉阳置业企业信息，证明原、被告主体身份；证据二、《房屋拆迁补偿安置协议》、《门面交接协议》，证明原、被告因拆迁安置而达成房屋买卖的事实；证据三、清江尚城物业交接函、清江尚城交房流程表、清江尚城商住楼业主房屋验收表，证明被告向原告交付房屋（门面）的事实。证据四、购房款、房屋维修基金付款凭证、收款收据、拆迁安置补充协议、门面、钥匙移交收据，证明原告所购房屋价值1313400元，原告已经付款的事实；证据五、执行裁定书、诉讼财产保全责任保险保单保函、保全申请费、保全保险费票据，证明原告申请财产保全及缴纳保全申请费、保全保险费的事实。证据六、2002年8月1日经长阳土家族自治县公证处公证的原告与长阳土产公司签订的《营业门店、仓库租赁合同》，证明因房屋拆迁时租赁期限未到期，原告才能以每平方米4000元的价格购买该门面。被告吕正直向本院提交了清源房地产与吕正直、熊翼海签订的《房地产开发承包合同书》，证明房地产开发是以清源房地产的资质进行的。第一次庭审结束后，2019年12月26日，本院找长阳土产公司法定代表人李习贞作了一个调查笔录，在该笔录中，李习贞对开发商与原告签订的房屋拆迁安置补偿协议予以认可。经过庭审质证，被告清源房地产对原告提供的证据发表了如下质证意见：1、对证据一无异议；2、根据房屋安置补偿协议，原告不具有主体资格；3、交款收据属实，拆迁安置补充协议的当事人与清源房地产无关系，门面交接协议正好排除了清源房地产对本案承担责任，办理房屋产权证是税清，这个事项是一个合同尚未商议清楚也未履行的事项；4、保全费属实。5、对物业交接函、交房流程表、业主验收表，清源房地产不清楚；6、证据六正好证明原告不具有主体地位；7、对调查笔录真实性无异议，但对笔录中所涉及的法律事实的定性有异议。被告吕正直、嘉阳置业、第三人长阳土产公司对所有证据的真实性不持异议。原告及长阳土产公司对被告吕正直向本院提交的清源房地产与吕正直、熊翼海签订的《房地产开发承包合同书》无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：原告苏永忠原系长阳土产公司职工。2002年7月28日原告与长阳土产公司签订《营业门店、仓库租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定长阳土产公司将坐落在本县龙舟坪镇清江路107号地段的营业门店、仓库共计47平方米出租给原告，租期暂定20年，从2000年10月1日至2020年10月1日止。租赁期间原告付给长阳土产公司房屋租赁费48000元。2002年8月1日，长阳土家族自治县公证处对租赁合同进行了公证。2002年9月5日，原告与长阳土家族自治县土产公司又签订了《营业门店租赁合同补充协议》（以下简称：租赁补充协议），约定原租赁合同到期后，顺延7年租赁期，即租赁期由2020年10月1日顺延至2027年10月1日止，顺延的7年，补充协议中未约定租赁费。2011年7月15日，吕正直、熊翼海借用被告嘉阳置业的资质对原告租赁门面所在地进行房产开发，以宜昌嘉阳置业有限公司长阳清江农特产商城项目部的名义与原告苏永忠签订《清江农特产商城项目房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁单位（甲方）为宜昌嘉阳置业有限公司长阳清江农特产商城项目部，被拆迁人（乙方）为苏永忠。协议约定：“甲方为乙方（即本案原告苏永忠）还建33平米门面壹间，乙方按4000.00元/平米付给甲方房款，超面积部分按市场价，面积不足部分由甲方按市场价补偿乙方。门面方位和位置：必须在龙舟大道，顺序原则上按现有顺序，即从宏远药业向东第九间。门面宽度不小于现有门面宽度3.4米。合同签订后，乙方在壹个月内将门面腾空并交给甲方。”拆迁完成后，吕正直与熊翼海又借用被告清源房地产的资质建设施工，完成商品房的建设施工工程。2015年9月2日，宜昌清源房地产开发有限公司清江尚城项目部与苏永忠签订《门面交接协议》，约定：“一、双方就门面建筑面积、销售单价均无争议，该房产核定建筑面积为39.8平方米，根据合同约定，该门面房屋总价为：33×4000.00+（39.8-33）×33000.00-32000.00=324400.00元，该款乙方已于2015年9月1日全额转入项目部账户，甲方已向乙方出具收款凭据。二、双方就房屋交易所涉税款缴纳问题暂存异议，该问题待税务部门具体政策出台后，再行落实税款问题。三、因第二款原因，房屋买卖合同暂不签署，甲方现将该门面交付乙方，以便乙方尽快装修营业。四、经甲乙双方现场勘验，该门面消防、水电等设施均完备，符合交付条件，乙方予以认可。五、交付前，乙方应与物业办理完相关手续，缴清相关费用。”门面交接后，原告占有使用门面至今，因被告宜昌清源房地产开发有限公司未给原告办理不动产登记，故原告诉至法院。本院认为，原告诉讼请求中主张要求办理房屋所有权××××长阳龙舟坪镇清江尚城一楼6号门面房，是基于长阳土产公司租赁给原告的长阳龙舟坪镇清江路107号地段的营业门店的还建房，其所有权属于长阳土产公司。长阳土产公司在企业改制过程中，并没有将涉案门面房的所有权转让给原告。2011年，在长阳清江农特产商城项目建设过程中，长阳土产公司和原告之间也没有原租赁房屋所有权转让的协议和上级主管部门的批复。根据《最高人民法院关于审理企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案属于政府引导下企业改制过程中的遗留问题，不属于人民法院管辖。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告苏永忠的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判长 孙 锋审判员 姚洪垠审判员 李俐雄二〇二〇年六月二十八日书记员 陈张亚