山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3104号上诉人（原审被告）：刘虎林，男，1950年12月6日出生，汉族，太原市村民，住太原市。委托诉讼代理人：原博，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘左，男，1961年12月5日出生，汉族，太原保安公司经济分公司经理，住太原市。委托诉讼代理人：贾峰，山西雷诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕宸，山西雷诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈永淑（系刘左配偶），女，1968年3月29日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：贾峰，山西雷诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕宸，山西雷诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：太原锡和物贸有限公司，住所地太原市经济开发区龙城街5号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李和义，总经理。委托诉讼代理人：董果，男，该公司经理，现住太原市小店区都乐街万豪诚品1号楼3-1003号。上诉人刘虎林因与被上诉人陈永淑、刘左、太原锡和物贸有限公司（以下简称锡和公司）执行异议之诉一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘虎林的委托诉讼代理人原博，被上诉人刘左及其委托诉讼代理人贾峰，被上诉人陈永淑的委托诉讼代理人贾峰，被上诉人锡和公司的委托诉讼代理人董果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘虎林上诉请求：1.撤销太原市小店区人民法院(2020)晋0105民初453号民事判决书,依法驳回被上诉人的诉讼请求;2.一、二审案件受理费由被上诉人共同承担。事实与理由:一、被上诉人刘左、陈永淑享有的是金钱之债,并非物权期待权,本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,不应停止对涉案的执行。被上诉人刘左、陈永淑与锡和公司签订的《商品房买卖合同》本质是以房抵债,被上诉人刘左、陈永淑享有的金钱之债不应优先于上诉人享有的金钱之债。被上诉人刘左、陈永淑与锡和公司在签订《商品房买卖合同》的时间无法通过现有的鉴定技术进行鉴定，其双方之间可能恶意串通、倒签抵债时间以排除上诉人的执行，客观上也使被上诉人刘左、陈永淑偏颇受偿,被上诉人不应基于以物抵债协议并套用《执行规定》第28条规定来阻止上诉人的执行。二、本案中，被上诉人与锡和公司签订《商品房买卖合同》涉嫌恶意串通损害上诉人的利益。根据一审认定的事实可以看出，被上诉人出借的款项并非给锡和公司,而是出借给锡和公司的法人李芳,在上诉人2017年起诉锡和公司后,在锡和公司不欠被上诉人款项的情况下,又由锡和公司用商品房偿还李芳所借的款项,锡和公司与被上诉人存在串通损害上诉人利益的情形;被上诉人是2015年、2016年出借给李芳的款项,与锡和公司签订《商品房买卖合同》是在2017年4月,锡和公司又说被上诉人在2015年起就占有涉案被查封房屋,从时间脉络上看,被上诉人在没有出借给锡和公司法人及锡和公司款项的情况下，就占有了涉案房屋,与常理不符;其签订《商品房买卖合同》的时间又恰恰是上诉人起诉锡和公司的前两个月,时间非常“凑巧”。结合以上原因,不排除被上诉人与锡和公司签订以房抵债的《商品房买卖合同》恶意串通损害上诉人的利益。三、被上诉人对涉案被查封房屋没有过户具有过错,一审法院认定事实错误。通过以上分析,锡和公司与被上诉人有恶意串通损害上诉人债权的行为,且被上诉人现正使用涉案被查封的房屋,锡和公司又是被查封房屋的所有权人及物业管理人,被上诉人与锡和公司之间具有利害关系,一审法院不能仅仅依据锡和公司承认涉案房屋没有过户是因为自身原因，就认定被上诉人不存在任何过错。事实上,双方签订《商品房买卖合同》时,该房屋并未被查封、抵押，是具备过户条件的,刘左、陈永淑是可以要求进行过户,但迟至2019年涉案房屋被查封前,刘左、陈永淑也没有提供证据证明要求锡和公司过户或在锡和公司未过户情况下,采取相应的法律等措施维护自身的权益,所以,被上诉人对涉案房屋没有被过户是存在过错的,一审法院认定被上诉人没有过错是错误的。综上,被上诉人与锡和公司涉嫌恶意串通损害上诉人利益,被上诉人享有的权利仍然是金钱之债,以物抵债不适用《执行规定》第28条的规定;且在认可《商品房买卖合同》签署的时间是真实的情况下,被上诉人在涉案房屋没有被查封、抵押的情况下,一直没有要求或采取措施让锡和公司办理过户,被上诉人是具有过错的。请二审法院依法查清事实,正确适用法律,撤销(2020)晋0105民初453号民事判决书,依法驳回被上诉人刘左、陈永淑的诉讼请求。刘左、陈永淑辩称，一、二被上诉人在2010年和2017年已依法购买了锡和物贸公司的案涉房产。2010年8月14日陈永淑与锡和物贸公司签订《购房协议》，合同约定将位于龙城街5号1幢B段8层806房屋出售，价款为56万。2017年4月1日刘左与锡和物贸公司签订《房屋买卖合同》，合同约定将位于龙城街5号1幢B段13层1301-1307号、1314、1315号房屋出卖于二被上诉人，购房价款为3240880元。结合《最高人民法院公报》2020年第3期，债务到期后，双方达成的以房抵债协议有效。二、被上诉人履行了全部购房款。被上诉人按约定及以抵账方式进行交易，分别于2010年8月14日支付56万元的房屋对价款；于2015年9月14日支付91万元，12月21日支付90万元，2016年11月3日支付80万元；合计本金317万，被诉人已实际支付约定购房款。结合最高院判例精神，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。上诉人怀疑被上诉人与锡和物贸公司系“恶意串通”倒签合同，既没有证据也不申请司法鉴定。本案被上诉人陈永淑早在2010年就购买了上述部分房产。三、被上诉人为维护自身合法权利，在2013和2015年就占有了案涉房产。占有物权优于上诉人的一般债权，并非恶意损害上诉人的权益。被上诉人与锡和物贸公司在2010年购房认识，2015开始办公使用该房屋，2015年、2016年被上诉人与锡和物贸公司发生经济往来，2017年置换房屋，并非是上诉人在上诉状中陈述的片面事实。原告在2013年及2017年已合法占有案涉房产，并投入了巨大的装修费用等，一直办公使用至今。被上诉人已实际占有了该案涉房产，系物权的合法占有权人。四、锡和物贸公司未履行义务，导致房屋一直未能过户。购房后，被上诉人多次要求锡和物贸公司办理过户手续，对方均未拒绝，只是说公司法定代表人变更，暂时不能办理，2019年再次要求锡和物贸公司过户时，才得知其购买的房屋被采取保全措施。涉案房屋未及时过户，并非被上诉人原因导致，被上诉人不存在过错。根据相关规定，被上诉人分别在2010年和2017年购买了上述房产，并交付使用；房屋价款都已履行完毕；本案案涉房屋的登记所有权人锡和物贸公司不积极配合过户，导致所购房产没有办理转移登记，非被上诉人的原因。以上证据和事实充分证明刘左、陈永淑是上述房产的真正权利人。上诉人刘虎林作为债权人，指向的是一般财产权利，并非案涉房屋这一特定财产，而被上诉人作为购房者，权利内容则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。从权利的优先、物权优于债权等角度，都应当予以排除查封。五、锡和物贸公司应协助配合办理过户。二被上诉人购买了上述房产，并交付了全部房款，因锡和物贸公司的消极行为，导致房屋未办理过户手续，反因本案付出巨大的经济成本、代价。锡和物贸公司应当按照约定全面履行自己的义务。综上，请二审法院维护被上诉人的合法权益，依法驳回上诉人的诉请。锡和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。刘左、陈永淑向一审法院起诉请求：1.判令解除被告太原锡和物贸有限公司名下位于龙城街5号1幢B段13层1301-1307号、龙城街5号1幢B段13层1315号房产查封，终止房产执行；2.依法确认上述房产为二原告所有，并要求被告太原锡和物贸有限公司配合办理过户手续；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘左、陈永淑于2010年8月14日以56万元购买被告太原锡和物贸有限公司龙城街5号1幢B段8层0806号房屋。原告刘左分别于2015年9月14日、2015年12月21日、2016年11月3日将借款共计261万元打至被告太原锡和物贸有限公司的前法定代表人李芳账户。2017年，二原告与被告太原锡和物贸有限公司达成合意，将上述借款及房产抵顶涉案房产，并于2017年4月1日，签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的锡和大厦的房屋为本合同第一条规定的项目中的：山西省太原市经济技术开发区龙城街5号1幢B段13层1301号（晋房权证并字第XXXX号）、1302号（晋房权证并字第XXXX号）、1303号（晋房权证并字第XXXX号）、1304号（晋房权证并字第XXXX号）、1305号（晋房权证并字第XXXX号）、1306号（晋房权证并字第XXXX号）、1307号（晋房权证并字第XXXX号）、1314号（晋房权证并字第XXXX号）、1315号（晋房权证并字第XXXX号）房屋。2020年2月25日，太原锡和物贸有限公司出具《情况说明》一份，载明：“2017年4月1日刘左、陈永淑购买了太原锡和物贸有限公司1幢B段13层1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1306号、1307号、1314号、1315号的房屋，多次申请过户，由于我锡和物贸自身的原因，没有及时过户，给购房者带来了诸多不便。”原告还提供三份收款收据，证明其自2016年开始为涉案房屋缴纳物业费、暖气费、水费，对涉案房屋一直占有、使用。庭审中，被告太原锡和物贸有限公司认可二原告购买涉案房屋并自2015年起实际占有该房屋的事实予以认可。另查明，被告刘虎林与李和义、被告太原锡和物贸有限公司、李芳借款合同纠纷一案，太原市小店区人民法院作出的（2017）晋0105民初2963号民事调解书已经发生法律效力。因李和义、被告太原锡和物贸有限公司未履行生效文书所确定的义务，经被告刘虎林申请，该案进入执行程序，本院作出（2019）晋0105执3353号执行裁定书，期间查封登记在被告太原锡和物贸有限公司名下的涉案房产，原告因不服人民法院对上述房产的执行，向本院提出执行异议，本院于2019年12月2日作出（2019）晋0105执异94号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，该执行裁定书于2019年12月17日送达原告。庭审过程中，被告太原锡和物贸有限公司认可涉案房屋具备过户条件。一审法院认为，本案争议的焦点为被告刘虎林是否可依据生效法律文书申请执行被告太原锡和物贸有限公司的房产以实现（2017）晋0105民初2963号民事调解书确定的债权。二原告的主张是否足以排除强制执行效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，二原告在法院查封涉案房屋之前便签订了《商品房买卖合同》且通过以房抵债及置换的方式支付了涉案房屋全部价款，并在查封前已实际占有使用涉案房屋，未办理过户登记系被告太原锡和物贸有限公司原因导致，二原告对此并无过错，故二原告的主张足以排除强制执行，故二原告要求终止涉案房产执行的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋现已经具备过户条件，二原告主张被告太原锡和物贸有限公司协助办理过户手续，本院予以支持。被告刘虎林辩称理由，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第三十三条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对位于龙城街5号1幢B段13层1301-1307号、1315号房屋的执行；二、确认位于龙城街5号1幢B段13层1301-1307号、1315号房屋归原告刘左、陈永淑所有，在具备办证过户的条件下，被告太原锡和物贸有限公司在三十日内协助原告刘左、陈永淑办理过户手续。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，相关证据不影响对本案事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否有效，刘左、陈永淑对涉案房屋是否享有物权；对涉案房屋未办理过户登记，刘左、陈永淑是否存在过错；刘左、陈永淑是否有权排除他人对涉案标的物的执行。一、关于《商品房买卖合同》的效力及刘左、陈永淑对涉案房屋物权的问题。根据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合本案现有证据，刘虎林提交的证据不足以证明涉案《商品房买卖合同》的签订存在恶意串通、损害第三人权益等无效情形的事实，依法应承担举证不能的法律后果。锡和公司已将涉案房屋交付刘左、陈永淑占有、使用，刘左、陈永淑对涉案房屋享有相应的物权。二、关于未办理过户登记刘左、陈永淑是否存在过错的问题。根据锡和公司出具的《情况说明》可以认定，刘左、陈永淑曾多次向锡和公司提出要求办理过户登记；导致涉案房屋未办理过户登记的原因系源于锡和公司的自身问题，并非刘左、陈永淑。根据谁主张谁举证的原则，现刘虎林提供的证据不足以证明导致涉案房屋未办理过户登记系因刘左、陈永淑的原因造成的。故对刘虎林的该项诉请，本院不予支持。三、关于刘左、陈永淑是否有权排除他人对涉案标的物执行的问题。首先，现有证据不足以证实涉案《商品房买卖合同》存在无效的情形；其次，刘左、陈永淑以房抵债及置换的方式支付了购房款；第三，刘左、陈永淑在查封前已实际占有、使用涉案房屋；第四，未及时办理过户登记系锡和公司的原因导致的。故刘左、陈永淑有权排除他人对涉案标的物的执行。综上所述，刘虎林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32727元，由上诉人刘虎林负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年六月二十九日书记员 张 峥