山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民初218号原告（执行案外人）：郑永环，女，1974年2月5日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：张建，山东恒志远律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市。负责人：郭小霞，总经理。委托诉讼代理人：张卉，女，1974年6月18日出生，汉族，该公司职工，住山东省济南市。委托诉讼代理人：徐根深，山东舜泽律师事务所律师。第三人（被执行人）：泰安市泰山阳光置业有限公司，住所地山东省泰安市。法定代表人：王希民，经理。委托诉讼代理人：吴文超，男，1988年7月28日出生，汉族，该公司员工，住山东省济南市。委托诉讼代理人：吕建波，男，1981年2月13日出生，汉族，该公司员工，住山东省济南市。原告郑永环与被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产山东分公司）及第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称阳光置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告郑永环及其委托诉讼代理人张建，被告长城资产山东分公司的委托诉讼代理人徐根深，第三人阳光置业公司的委托诉讼代理人吴文超、吕建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑永环向本院提出诉讼请求：1.判令不予准许对位于泰安市岱岳区阳光和墅9号楼1单元202室房产的执行，并解除查封措施。2.本案案件受理费由长城资产山东分公司承担。事实和理由：2011年6月16日，郑永环及其配偶张广海、郑永环之子张宇在阳光置业公司售楼处认筹，由其配偶张广海向阳光置业公司交认筹金10万元。2012年10月4日，郑永环与阳光置业公司签订商品房预售合同，约定郑永环自阳光置业公司购买涉案房产，郑永环通过其配偶张广海又分两次向阳光置业公司履行了支付购房款的义务，随后商品房预售合同于2012年10月4日在泰安市房管部门进行了备案登记。郑永环依据合同约定于2011年6月11日至2012年10月17日共分三次指示配偶张广海向阳光置业公司足额支付了购房款。阳光置业公司于2012年10月24日向郑永环交付了涉案房产。交接房产时，郑永环又同阳光置业公司签订了补充协议。郑永环及其家人居住使用涉案房产至今。以上事实足以证明郑永环在人民法院查封之前已合法占有该涉案房产。执行裁定书以未提交购房合同无法确认是否已支付涉案房产的全部价款为由裁定驳回郑永环的异议是错误的。未办理过户登记非郑永环自身原因，系阳光置业公司怠于履行合同义务造成的，且涉案房产此前处在被查封状态，客观上郑永环也无法办理过户登记。郑永环对此没有任何过错。综上，涉案房产，郑永环在人民法院查封之前已签订书面房屋买卖合同且合法占有并支付了全部价款，未办理过户登记亦非郑永环过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除对涉案房产的执行。为维护郑永环合法权益，特提起诉讼，请求判如所诉。长城资产山东分公司辩称，长城资产山东分公司申请济南市中级人民法院查封的涉案房产在阳光置业公司名下，长城资产山东分公司申请法院查封阳光置业公司名下的财产符合法律规定。阳光置业公司述称，同意郑永环的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郑永环提交如下证据：证据1.《商品房预售合同》一份。拟证明：郑永环与阳光置业公司于2012年10月4日签订，约定郑永环向阳光置业公司购买涉案房产。2.《关于实测面积的补充协议》一份。拟证明：郑永环与阳光置业公司就涉案房产达成了补充协议，最终购房款为302095元。3.银行扣款凭证两份、结婚证复印件一份及收款收据两份。拟证明：郑永环已按照补充协议约定支付了全部购房款（通过郑永环配偶张广海银行转账支付）。4.物业费收款收据3份、钥匙交接单、交房程序表、《泰安市居民供用电协议》、《居民供热采暖合同》及取暖费收据各1份。拟证明：阳光置业公司于2012年10月24日向郑永环交付涉案房产，郑永环自收到房产后连续缴纳物业费，在济南市中级人民法院查封之前已合法占有。5.2019年9月12日泰安市不动产登记中心出具的无房证明一份。拟证明：郑永环名下仅有涉案房产一套可以居住。6.郑永环配偶出具的说明复印件一份。拟证明：涉案房产购房款交付支付情况。7.执行裁定书（2019）鲁01执异1375号执行裁定书一份、快递回执复印件一份，郑永环于2019年12月14日签收。拟证明：郑永环在法定期间内提起本次诉讼。因当时在网上立案提交过一次，被立案退回一次。长城资产山东分公司对上述证据质证称：对于郑永环提交的证据的真实性、合法性都没有异议，但是否交清了涉案房产的全部款项不能确认，依照法律规定，如果要排除对涉案房产的执行，郑永环应当知道如有剩余款项应向人民法院交纳，而不能向本案的阳光置业公司交纳，否则长城资产山东分公司将依法追究相关逃避执行的法律责任。阳光置业公司质证称，对证据的真实性和合法性、关联性均没有异议。对上述证据本院经审查认为，各方当事人均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于中国光大银行股份有限公司济南分行与山东泰山阳光集团有限公司、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、阳光置业公司金融借款合同纠纷一案的审判与执行情况中国光大银行股份有限公司济南分行与山东泰山阳光集团有限公司、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、阳光置业公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）鲁01民初2174号民事判决书，判决：一、山东泰山阳光集团有限公司于判决生效之日起10日内偿还中国光大银行股份有限公司济南分行借款本金4000万元及利息1067385.36元（利息计至2016年12月12日，嗣后至判决生效之日止的利息，按照《流动资金贷款合同》、《流动资金贷款合同变更协议》的约定另行计付）；二、山东泰山阳光集团有限公司于判决生效之日起10日内赔偿中国光大银行股份有限公司济南分行律师代理费损失57400元；三、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、泰安市泰山阳光置业有限公司对判决第一、二项所确定的山东泰山阳光集团有限公司的债务承担连带清偿责任；四、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、泰安市泰山阳光置业有限公司承担保证责任后，有权向山东泰山阳光集团有限公司追偿。该案执行过程中，本院于2019年4月18日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定及协助执行通知，查封被执行人阳光置业公司名下位于岱岳区泰山大街西侧青春创业开发区阳光和墅包括涉案房产在内的部分不动产，查封期限三年，自2019年4月18日至2022年4月17日。郑永环对本院查封被执行人阳光置业公司名下涉案房产不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）鲁01执异1375号执行裁定书，裁定驳回郑永环的起诉，郑永环提起本案执行异议之诉。二、关于郑永环与涉案房产的关系2012年10月4日，阳光置业公司作为出卖人与作为买受人的郑永环签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0040974，房屋代码：165314），约定由阳光置业公司将案涉房产出卖给郑永环；规划用途为住宅，建筑面积87.3平方米，总金额321915元整。2012年10月14日，阳光置业公司与郑永环签订一份《关于实测面积的补充协议》，其中载明：阳光置业公司与郑永环确认，该商品房的预测建筑面积为87.3平方米，实测建筑面积为87.31平方米，实际总价款为302095元，该商品房建筑面积（增加）0.01平方米，为此阳光置业公司（收取）郑永环相应房款35元。郑永环以其提供的银行扣款凭证与结婚证复印件及收款收据证实已按照补充协议约定通过其配偶张广海以银行转账方式支付了全部购房款，阳光置业公司认可其郑永环已支付全部购房款。阳光置业公司于2012年10月24日向郑永环交付涉案房产，郑永环自收到房产后连续缴纳物业费。泰安市不动产登记中心于2019年9月12日出具的房屋查询情况证明证实郑永环名下仅有涉案一套房产。本院认为，本案争议的焦点问题是郑永环是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，郑永环与阳光置业公司签订的《商品房预售合同》及《关于实测面积的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郑永环在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，郑永环在涉案房产被查封之前已合法占有该房产，已支付全部价款，现无证据证明系因郑永环的原因未办理房屋过户登记，且郑永环名下并无其他房屋，作为商品房消费者，根据上述法律规定，郑永环享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法有据，本院予以支持。关于郑永环提出的解除财产保全措施的诉讼请求，因财产保全措施的解除需在执行程序中解决，不属于本案审理范围，本院不予审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对位于泰安市岱岳区阳光和墅9号楼1单元202室房产的执行；二、驳回原告郑永环的其他诉讼请求。案件受理费5831元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁01执异1375号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  刘继英审判员  赵 雯审判员  刘彦亭二〇二〇年六月二日书记员  韩 笑