广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终642号 上诉人（原审原告）：倪新菊，女，1963年1月7日出生，汉族，住江苏省海门市。 上诉人（原审原告）：朱健铭，男，1994年10月18日出生，汉族，住江苏省海门市。 上诉人（原审原告）：朱益忠，男，1959年6月15日出生，汉族，住江苏省海门市。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：赖玉娟，广西济顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 上诉人倪新菊、朱健铭、朱益忠因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪新菊、朱健铭、朱益忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定上诉人的合同解除权已过除斥期间。上诉人不存在任何违约行为，已按约支付了全部购房款，但被上诉人未按约交付涉案房屋，逾期交房已超过360日，上诉人于2019年10月31日向被上诉人发送律师函要求解除合同，符合双方约定的解除条件。被上诉人于2019年11月1日收到该律师函，合同于当时就已解除。二、涉案楼盘已停工搁置、烂尾多年，楼上建筑器材已经严重锈蚀，至今没有安装门窗，甚至未砌墙体，没有五方验收，根本不能交房。被上诉人严重逾期交房致使上诉人买卖合同的目的不能实现，根据《合同法》第94条第（4）项规定，该涉案楼盘的情况完全可以适用法定解除权。本案被上诉人至一审辩论结束之日已逾期交房将近1080天，而且在一审辩论终结时被上诉人仍然不能确定能否交房以及何时交房。被上诉人违约性质严重，构成根本违约，上诉人主张合同目的不能实现要求行使法定解除权，理由成立。如按一审判决，被上诉人作为严重违约一方，既不交房又不退款，显然是不公平、不合理。三、合同生效后因情况变化使合同履行成为不必要或不可能，合同一方或双方的合同目的无法实现，如固守合同拘束力，不但于当事人没有好处，对整个社会整体利益也没有任何增益，因而通过法律手段让合同提前终了，并处理善后事宜，为此，法律上创设了合同解除制度。本案中，被上诉人构成根本性违约使上诉人购房目的落空，上诉人主张解除合同，于理于法应予以支持。四、约定解除权与法定解除权在行使上并不矛盾，在符合法定解除条件时，当事人可行使法定解除权解除合同。最高法第四巡回法庭做出的（2016）最高法民终715号认为：当事人的约定解除权与法定解除权在行使上并不矛盾或互相排斥，当事人未行使约定解除权但符合法定解除条件时，可行使法定解除权。 富乐华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。上诉人主张解除合同的理由已经超过合同解除权的行使期间，根据合同法第95条规定，解除权就应当消灭。同时，最高法关于审理商品房案件的解释第15条也再次明确了合同解除权的行使及逾期解除权消灭规定。上诉人现主张解除合同已过除斥期间。 倪新菊、朱健铭、朱益忠向一审法院起诉请求：1.解除倪新菊、朱健铭、朱益忠与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：5-1-1410);2.富乐华公司返还倪新菊、朱健铭、朱益忠支付的购房款共计1,503,820元并赔偿利息297,419元（利息计算方法：以本金792,940元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年12月4日计算至债务清偿之日止；以707,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月28日计算至债务清偿之日止；以3,880元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年10月15日计算至债务清偿之日止，上述利息暂计至2019年10月22日）；3.本案诉讼费由富乐华公司承担。 一审法院查明事实：2016年10月15日，倪新菊、朱健铭、朱益忠作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订了一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》（编号：5-1-1410），约定倪新菊、朱健铭、朱益忠购买富乐华公司开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区部湾滨海中心1栋14层1410号房，建筑面积为218.94平方米，单价为每平方米6,868.64元，总金额为1,503,820元；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1,503,820元。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年9月28日前支付该商品房全部价款。《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。2016年10月16日，富乐华公司向倪新菊、朱健铭、朱益忠出具两张《收据》（编号分别为：1107799、1107800），表示收到倪新菊、朱健铭、朱益忠交来北部湾滨海中心1-1410号房款795,421元、708,399元。 另查明，2019年10月31日，倪新菊、朱健铭、朱益忠委托广西济顺律师事务所通过邮政快递向富乐华公司发出《律师函》，通知富乐华公司在七日内和律师就倪新菊、朱健铭、朱益忠退房事宜达成一致，并办理好相关退房手续（包括退还全部购房款、支付违约金等），该《律师函》于2019年11月1日被签收。 一审法院认为，倪新菊、朱健铭、朱益忠与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，倪新菊、朱健铭、朱益忠已于2016年10月16日支付完全部购房款，富乐华公司应按合同约定的时间履行向倪新菊、朱健铭、朱益忠交付案涉商品房的义务。双方合同约定富乐华公司交房时间为2016年12月30日，因富乐华公司已逾期交房超过360日，倪新菊、朱健铭、朱益忠从2017年12月26日起享有合同解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，倪新菊、朱健铭、朱益忠最迟应在2018年12月25日前行使合同解除权，倪新菊、朱健铭、朱益忠于2019年10月23日向一审法院通过起诉的方式主张解除合同，其解除权的行使期间已过一年的除斥期间，倪新菊、朱健铭、朱益忠的合同解除权已消灭，故对于倪新菊、朱健铭、朱益忠请求解除其与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、返还购房款以及赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回倪新菊、朱健铭、朱益忠的诉讼请求。案件受理费21,011.15元，减半收取计10,505.58元（倪新菊、朱健铭、朱益忠已预交），由倪新菊、朱健铭、朱益忠负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。现上诉人已按约支付完全部购房款，被上诉人应按合同约定的时间于2016年12月30日向上诉人交付涉案商品房，被上诉人至今未将符合合同约定交房条件的房屋向上诉人交付使用，已构成违约。 关于上诉人主张其依据《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定享有法定解除权的问题，本院认为，在商品房买卖合同中，就出卖人违约行为致使买受人合同目的无法实现所引起的合同解除权的规定而言，《合同法》属于一般法，《商品房买卖合同司法解释》属于特别法，特别法有规定的应适用特别法的规定。本案上诉人以被上诉人逾期交房致使其合同目的无法实现为由要求解除合同，而《商品房买卖合同司法解释》第十五条已就出卖人逾期交房买受人是否享有解除权作了规定，本案应适用《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定。《商品房买卖合同司法解释》第十五条第一款规定：“根据第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。上诉人与被上诉人已就被上诉人逾期交房合同解除权的行使做出约定，故应根据双方的约定确定合同解除权行使问题。 双方约定被上诉人的交房时间为2016年12月30日，因被上诉人至今未将符合合同约定交房条件的房屋向上诉人交付使用，根据合同第十二条第1款第（2）项“逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”约定，上诉人从2017年12月26日起享有合同解除权，此为解除权的发生之日。关于解除权的行使期限的问题，本案双方未约定解除权的行使期限，被上诉人亦未向上诉人发出解除合同的催告，故上诉人应自合同解除权的发生之日2017年12月26日起一年内，即2018年12月25日前向被上诉人主张解除合同。上诉人未在解除权行使期限内行使其合同解除权，故其解除权已于2018年12月25日消灭。上诉人于2019年10月31日向被上诉人发送退房《律师函》，于2019年10月23日以向法院提起诉讼的方式主张解除合同，不应得到支持。被上诉人关于上诉人合同解除权已消灭的主张成立，本院予以支持。一审判决驳回上诉人关于解除涉案《商品房买卖合同（预售）》、返还购房款以及赔偿利息损失的诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，倪新菊、朱健铭、朱益忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,011.15元，由上诉人倪新菊、朱健铭、朱益忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪