广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11698号原告：上海域通物流服务有限公司，住所地上海市金山区张堰镇松金公路2514号1幢268室。法定代表人：银杰，该公司运营副总经理。委托诉讼代理人：陈美伊，该公司员工。被告：广州都尔德贸易有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科珠路232号3栋701房。法定代表人：武美云。委托诉讼代理人：周国雍，北京市盈科律师事务所律师。原告上海域通物流服务有限公司（以下简称“域通公司”）与被告广州都尔德贸易有限公司（以下简称“都尔德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告域通公司的委托诉讼代理人陈美伊、被告都尔德公司的委托诉讼代理人周国雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。域通公司向本院提出诉讼请求：1.都尔德公司退还域通公司缴纳的2018年6月7日至2018年8月31日租金16506元；2.都尔德公司退还域通公司缴纳的租赁保证金11790元；3.都尔德公司支付域通公司因提前搬离租赁物业产生的空调等拆装、搬运服务费3560元及新租赁办公室玻璃门改装费用3660元；4.都尔德公司承担域通公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司诉讼费1847元；5.都尔德公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：域通公司与都尔德公司于2017年11月29日签订了合同编号为3-171129的《广州市房屋租赁合同》，并依合同约定向都尔德公司缴纳了租赁保证金11790元。都尔德公司隐瞒了该租赁房屋已抵押和被查封的事实，且在2018年6月份丧失了对涉案物业的合法控制权后，仍然继续向域通公司收取房屋租金直至2018年8月份。都尔德公司隐瞒涉案物业现状的行为导致域通公司无法依照合同约定正常使用房屋，该行为已构成违约且对域通公司造成了损失，该损失应当由都尔德公司承担。都尔德公司丧失涉案物业合法控制权后收取的2018年6月份至2018年8月份的租金16506元应与租赁保证金一起退还给域通公司。域通公司多次与都尔德公司沟通解决上述事宜，都尔德公司均不予理会，严重侵犯了域通公司的合法权益。域通公司为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决。都尔德公司辩称,都尔德公司不同意域通公司第3、4项诉讼请求，该两项费用不应该由都尔德公司承担，同意域通公司第1、2项诉讼请求的金额。本院经审理认定事实如下：都尔德公司提交有广州中伯欧投资有限公司（出租方，甲方）与其（承租方，乙方）签订的《房产租赁合同》（合同编号：DED-ZBO-05），约定：甲方同意将座落在广州开发区科珠路232号3栋701房（房产证号：穗字××号），建筑面积为1924.66平方米的物业及其设备在良好的状态下出租给乙方使用；租赁期为15年，从2013年5月10日起至2028年5月9日止；每月租金为28869.90元，年租金为346438.80元，乙方以每年支付年度款的方式支付租金，甲方同意给予年度租金八折优惠，八折优惠后的年租金为277151.04元；免租期自2013年5月10日至2014年5月9日，免租期间免收租金；在租赁期内甲方不得提高该物业租金；与该物业的所有相关税费及物业管理费，由甲方支付，乙方只支付租金和水电费；本合同签订后，乙方应向甲方交付押金，押金为一年租金即346438.80元；乙方首次支付租金为两年租金，乙方应分期付清首两年年度租金554302.08元，从第三年开始，乙方于每年5月10日之前向甲方分期付清租金年度款；租赁期间，乙方可将租赁物业转租给第三方使用或将该物业分租给第三方，无需经甲方同意，甲方不得干扰乙方对该物业通过转租或分租等任何形式进行收益；该合同载明的落款日期为2013年5月10日。都尔德公司另提交有广州中伯欧投资有限公司出具的落款日期为2016年3月20日的《转租证明》，载明：“兹有我司广州中伯欧投资有限公司同意将坐落在广州开发区科珠路232号3栋701房（房产证号：穗字第××号），建筑面积为2020.66平方米，出租给广州都尔德贸易有限公司，并同意其对以上房产进行转租或分租，一切责任由我司承担。”2017年11月29日，都尔德公司（出租人，甲方）与域通公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：3-171129），约定：甲方同意将坐落于广州高新技术产业开发区科珠路232号3栋701（房产证号：穗字第××号）之自编705、707房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为131平方米；合同期从2017年12月1日至2019年11月30日，起始月租金为5895元（此租金含税费、含物业管理费），租金从第二年起按5%递增，2017年12月1日至2018年11月30日的月租金额为5895元，2018年12月1日至2019年11月30日的月租金额为6190元；租金按月结算，由乙方在每月的10日前以银行转账的付款方式缴付租金给甲方；乙方应向甲方交纳保证金11790元，甲方应该在租赁期满或解除合同之日起十个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；乙方承诺，不论合同因何种原因终止（甲方的过错除外），乙方均不向甲方提出包括该房屋装修及乙方自行安装的设备、设施在内的任何补偿。上述合同签订后，域通公司于2017年11月30日向都尔德公司交付了涉案房屋的租赁保证金11790元，并向都尔德公司缴纳租金至2018年8月。2018年6月7日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，查明：“申请执行人嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙）（原债权人招商银行股份有限公司广州滨江东支行）与被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州奥原商贸有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司、广州保兰德箱包皮具有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷执行一案，本院作出的（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决已经发生法律效力。因被执行人没有按期履行上述生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，本院于2017年2月24日立案执行。在执行过程中，本院已查封被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产，上述房产均为申请执行人的抵押物。被执行人福建保兰德箱包皮具有限公司于2017年2月9日被福建省莆田市中级人民法院以（2016）闽03民破1号案件裁定受理破产清算申请，其名下被查封的广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301房产依法暂不处置。申请执行人请求评估拍卖被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司名下的房产，本院依法在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖被执行人广州市益民饮用水技术有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产。竞买人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）分别以40890460.8元、50681135元竞得上述拍卖房产，现买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司已将拍卖款全部缴齐，并请求办理拍卖成交手续”。该《执行裁定书》裁定：“一、解除本院（2015）穗中法金民初字第1039号案件对被执行人广州市益民饮用水技术有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的查封。强制涂销上述房产抵押权人为招商银行股份有限公司广州滨江东支行的抵押，并注销上述房产原房屋产权证。二、将广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的所有权及相应的其他权利归买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）所有。三、买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。广州方圆现代生活服务股份有限公司于2018年7月23日取得涉案房屋的不动产权证书。2019年4月19日，广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提起诉讼，要求域通公司停止侵害、立即返还涉案房屋，并支付从2018年6月至实际返还之日止的场地占用费及利息。本院于2019年7月25日作出（2019）粤0112民初3072号《民事判决书》，判决：“一、被告上海域通物流服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州开发区科珠路232号3栋701（自编705、707）的房屋腾空后交还原告广州方圆现代生活服务股份有限公司；二、被告上海域通物流服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付从2018年6月7日至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费的标准为5895元/月）；三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1970元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担123元，被告上海域通物流服务有限公司负担1847元”。判后双方当事人未在法定期限内提起上诉，该判决已发生法律效力。2019年8月22日，域通公司向广州方圆现代生活服务股份有限公司支付了涉案房屋2018年6月7日至8月31日的租金16506元和诉讼费1847元。域通公司主张其与都尔德公司的房屋租赁合同已于2018年8月31日解除，其于2019年8月31日搬离了涉案房屋，并为此支出了空调等拆装、搬运服务费用3560元及新租赁办公室玻璃门改装费用3660元。为证明上述主张，域通公司提交了阳江大众搬家有限公司广州分公司于2019年9月4日向其出具的金额3560元的装卸搬运服务费发票，广州骏颖装饰工程有限公司于2019年10月18日出具的金额2600元的安装玻璃门工程款发票，以及广州文喧广告有限公司于同日出具的金额1060元的广告服务费发票。都尔德公司对上述证据的证明目的均不予确认。另查明，都尔德公司曾以其承租、转租（2017）粤01执922号案的涉案房产为由，对广州市中级人民法院裁定扣留、提取该案被执行人在涉案房产的租金收入提出异议。广州市中级人民法院于2018年1月31日作出（2018）粤01执异81号《执行裁定书》，认为：“都尔德公司异议称其已向被执行人承租了涉案房产并对外招租。审查都尔德公司提交的证据，《房产租赁合同》共十五份均约定都尔德公司要向被执行人缴纳租赁保证金并分期缴纳租金，但均无约定具体分期支付的时间，也无约定十五年租赁期间的租金递增。《补充协议》及《补充协议二》无签署日期，约定分期缴纳押金，但无约定具体分期支付方式。而且，上述十五份《房产租赁合同》落款时间在2012年12月10日、2013年4月10日、2014年4月10日，但都尔德公司支付租金及保证金等的汇款证据均集中发生在租赁合同签订后数年且本案查封后的2016年8月及2017年3、4月间，有违日常交易习惯，且都尔德公司未能对此作出充分合理的说明。此外，都尔德公司至今无提交证据证实该公司与众场地使用人的租赁关系，也未举证证实该租赁关系是在本院2015年11月18日查封涉案房产以前已经合法成立。”故裁定驳回都尔德公司的异议请求。此外，广州市中级人民法院在（2017）粤01执922号案涉案房产的《竞买公告》中明确载明，都尔德公司不属于拍卖房产的承租人。上述事实有《广州市房屋租赁合同》（合同编号：3-171129）、（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》、（2019）粤0112民初3072号《民事判决书》、（2018）粤01执异81号《执行裁定书》、《竞买公告》、中国民生银行电子银行回单、收据、发票及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，域通公司与都尔德公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：3-171129）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，广州方圆现代生活服务股份有限公司于2018年6月7日因执行拍卖取得了涉案房屋的所有权，此后都尔德公司未与新业主就涉案房屋建立租赁合同关系，故其时都尔德公司已丧失对涉案房屋的转租权，在此情况下，其与域通公司之间的房屋租赁合同已因履行不能而实际解除。因此，域通公司诉请都尔德公司返还2018年6月7日至2018年8月31日的租金16506元，并退还租赁保证金11790元，合法合理，本院予以支持。关于域通公司主张的空调等拆装、搬运服务费及新租赁办公室玻璃门改装费用。首先，域通公司提交的发票不足证明相关费用系搬离涉案房屋的支出。其次，域通公司作为承租人，在承租涉案房屋时理应履行谨慎注意义务，对涉案房屋是否存在抵押权以及是否处于查封状态先行了解，故其对双方房屋租赁合同无法履行而提前终止亦存有过错，其要求域通公司赔偿相关损失的理由并不成立。因此，域通公司诉请都尔德公司赔偿空调等拆装、搬运服务费3560元及新租赁办公室玻璃门改装费用3660元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于域通公司主张的诉讼费。首先，该诉讼费是广州方圆现代生活服务股份有限公司起诉域通公司返还涉案房屋并支付场地占用费等产生的费用，与都尔德公司无关。其次，域通公司完全可以依照法律规定先行向案外人返还涉案房屋并支付相关场地占用费，从而避免诉讼的发生，故该费用也不是域通公司的必然损失。因此，域通公司诉请都尔德公司赔偿诉讼费1847元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州都尔德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内一次性退还原告上海域通物流服务有限公司2018年6月7日至2018年8月31日租金16506元；二、被告广州都尔德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内一次性退还原告上海域通物流服务有限公司缴纳的租赁保证金11790元；三、驳回原告上海域通物流服务有限公司其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由原告上海域通物流服务有限公司负担178元，被告广州都尔德贸易有限公司负担556元。上述诉讼费已由原告上海域通物流服务有限公司预交，原告上海域通物流服务有限公司同意由被告广州都尔德贸易有限公司在履行本判决时向其迳付，本院不作退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  杨金九人民陪审员  钟玉仪二〇二〇年六月八日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵