北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初560号原告：姜雨辰，男，1988年10月3日出生，满族，中国远大集团有限责任公司员工，户籍地辽宁省本溪市溪湖区，现住北京市大兴区。被告：北京浦发置地房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院2号楼8层1单元915。法定代表人：李光，执行董事兼总经理。原告姜雨辰与被告北京浦发置地房地产经纪有限公司（以下简称浦发置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜雨辰到庭参加诉讼。被告浦发置地公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜雨辰向本院提出诉讼请求：1.判令浦发置地公司退回2019年11月、12月房屋租金8800元；2.判令浦发置地公司退回2019年度房屋押金4400元；3.判令浦发置地公司退回2019年11月、12月房屋中介费366.67元；4.诉讼费由浦发置地公司承担。事实和理由：姜雨辰与浦发置地公司于2018年12月22日签订房屋租赁合同，双方合同约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日止。付款方式为提前一个月支付下个季度房租，2019年姜雨辰按照合同约定支付了四次房租至张玲建行账户（XXX）。2019年9月份姜雨辰交纳了第四季度即10月至12月的房租，但10月份房东找到姜雨辰称没有收到第四季度的房租，要求姜雨辰退房，经与房东协商，姜雨辰与房东重新签订了自2019年11月1日起租的租赁合同，并向房东重新支付了11月、12月的房租。浦发置地公司占有姜雨辰11月、12月房租及押金。姜雨辰多次联系浦发置地公司员工，均无果，后该公司人去楼空。为维护姜雨辰的合法权益，故起诉至法院。浦发置地公司未作答辩，亦未参加本院庭审。姜雨辰围绕诉讼请求提交如下证据：1.编号为：0020182420的房屋租赁合同及附件（原件）；2.手机付款凭证；3.收据3张（原件）；4.姜雨辰与浦发置地公司业务员的聊天记录；5.姜雨辰与房东冯云信签订的租赁合同及转账记录。本院经审理认定事实如下：姜雨辰于2017年开始租赁涉案房屋，2017年12月28日，姜雨辰支付给浦发置地公司押金4200元，浦发置地公司向其出具了收据。2018年12月22日，冯云信（出租人、甲方）委托浦发置地公司与姜雨辰（承租人、乙方）签订了房屋租赁合同（合同编号0020182420），约定将位于北京市大兴区富源里16-4-601的房屋整间租给乙方居住使用，租期自2019年1月2日起至2020年1月1日止，租金为每月4400元人民币，具体付款日期及金额：第一次：2019年1月2日支付13200元；第二次：2019年3月2日支付13200元；第三次：2019年6月2日支付13200元；第四次：2019年9月2日支付13200元；押金为4400元。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同出租人（甲方）处盖有浦发置地公司的合同专用章。合同签订当日，姜雨辰向浦发置地公司支付了第一季度的房租13200元、管理费2200元，并补交押金200元，浦发置地公司向姜雨辰出具了收据2张，分别载明：“今收到富源里16-4-601房租（19.1.2-19.4.1）3个月+管理费2200，人民币15400元”，“今收到富源里16-4-601补押金200元”，收款单位处均盖有浦发置地公司的财务专用章，收款人处签字均为“王”，交款人均为姜雨辰。之后，姜雨辰分别于2019年3月4日、2019年6月2日、2019年9月2日向用户名为张玲的中国建设银行账户（XXX）支付13200元，共计39600元，附言分别为：富源里小区姜雨辰4-6月房租；富源里16-4-601房租；富源里16号楼4-601四季度房租。庭审中，姜雨辰称该账户系经浦发置地公司财务确认过的公司收款账户，并提交其与浦发置地公司业务员聊天记录证明，浦发置地公司未递交书面质证意见亦未参与庭审，故本院对姜雨辰主张其已经通过该账户向浦发置地公司支付了2019年二至四季度房租一事，不持异议。庭审中，姜雨辰称因浦发置地公司未按时向房东支付2019年第四季度的房租，故房东要求其退房，后经与房东协商，其与房东重新签订了《北京市房屋租赁合同》，并向法庭提交了该合同及支付记录。截至庭审，浦发置地公司未向姜雨辰退还任何费用，姜雨辰已无法联系到浦发置地公司工作人员，该公司注册地也已空置。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，浦发置地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。本院对姜雨辰提交的全部证据的真实性均予确认。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姜雨辰与浦发置地公司签订的房屋租赁合同符合法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。根据姜雨辰与浦发置地公司、冯云信签署的《房屋租赁合同》中载明的缴纳房租方式，浦发置地公司应依约履行代收并转交租金的义务。2019年9月2日，姜雨辰按照合同约定支付了第四季度房租后，浦发置地公司未按时将该季度租金支付给房东，导致房东与姜雨辰重新签订租赁合同，造成姜雨辰租金损失。浦发置地公司的行为构成违约，应当退还姜雨辰尚未使用的房屋租金。庭审中，姜雨辰称，虽浦发置地公司占有其2019年10月、11月、12月共计3个月的房租，但因房东最终未重新收取10月份的房租，其实际损失为11月、12月的房租，故其只主张退还这两个月的房租8800元，本院对此不持异议。庭审中，姜雨辰称收据上显示的2200元的管理费实为中介费，系一次性付清。因浦发置地公司未到庭，未对此提出任何反驳及证据，故本院对姜雨辰的此说法予以认可。根据涉案合同约定，浦发置地公司作为居间人除了促成合同的签订外，还负有代收租金、向房东交付租金，以保证承租人能够正常使用所租房屋的义务，且该义务贯穿于整个合同期限。浦发置地公司未按时支付房东租金，未能提供完整的中介服务，应当按照合同的履行程度退还相应中介费。关于退还中介费的数额，姜雨辰主张应退还11月、12月的中介费366.7元。经核算，姜雨辰所主张数额不超过本院核算数额，本院予以支持。根据合同约定，合同解除或期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。因姜雨辰与房东已就涉案房屋于2019年11月1日重新签订了房屋租赁合同，原合同已不具有现实履行的可能性，故本院认定姜雨辰与浦发置地公司签订的租赁合同于2019年10月31日解除。本案中，因浦发置地公司现已无法联系到，双方未就涉案房屋办理过交接、清点，故本院对押金不作任何抵扣，对姜雨辰主张退还4400元押金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京浦发置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还姜雨辰房屋租金8800元；二、北京浦发置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还姜雨辰房屋押金4400元；三、北京浦发置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还姜雨辰房屋中介费366.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，公告费560元，由北京浦发置地房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后十日内支付给姜雨辰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  霍志勇人民陪审员  马润银人民陪审员  王国良二〇二〇年六月十八日法官 助理  桂 洋法官 助理  曲 畅书 记 员  付云梅