吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民初85号 原告（申请执行人）：李明珍，男，1951年7月10日出生，汉族，农民，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：屈长春，吉林良伟律师事务所律师。 被告（案外人）：徐晶，女，1980年3月15日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原经济开发区。 委托诉讼代理人：孙士新，吉林捷盈律师事务所律师。 被告（被执行人）：霍荣财，男，1973年2月14日出生，汉族，个体工商户，住吉林省扶余市三骏乡。 被告（被执行人）：徐永，女，1982年6月19日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。 被告（被执行人）：徐伟彪，男，1983年3月30日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 原告李明珍诉被告徐晶、霍荣财、徐永、徐伟彪执行异议之诉一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明珍及其委托诉讼代理人屈长春，被告徐晶的委托诉讼代理人孙士新到庭参加诉讼。被告霍荣财、徐永、徐伟彪经公告传唤现已期满，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已缺席审理终结。 李明珍向本院提出诉讼请求：许可执行吉林省松原市中级人民法院（2018）吉07民初97号民事裁定中备案登记在霍荣财名下坐落于吉林省松原经济技术开发区***33幢六层602室房屋。事实和理由：一、涉案房屋属于霍荣财。从《房屋买卖合同》的先后顺序看，霍荣财是2011年10月16日购买涉案房屋，并于2013年11月4日在不动产登记中心办理了预售登记并当日发证，开发企业还给霍荣财开具了收款《收据》。而后，霍荣财对该房屋进行了装修。霍荣财于2013年12月10日向李明珍借款时，将涉案房屋的《商品房买卖合同》及开发企业开具的收款《收据》全部交给了李明珍抵押。事后，由于霍荣财没能力偿还欠款，李明珍诉讼至吉林省松原市宁江区人民法院，在诉讼中将涉案房屋予以查封，以上事实均有证据为凭。而徐晶所谓的购买该房，《购房合同》是2013年12月10日签订的，其购房时间晚于霍荣财，装修也并非徐晶装修，而是霍荣财。由此可见，涉案房屋属于霍荣财所有，而非徐晶所有。二、徐晶主张涉案房屋为其所有，存在造假之嫌，并非真正的实际占有。（一）徐晶仅提供开发企业出具的收款《收据》，却无购房交款证明，如银行流水等，李明珍有理由怀疑霍荣财为逃避执行，利用霍荣财的建筑商身份与开发商的关系，与徐晶联手作假，达到规避执行的目的；（二）从徐晶交付的住房维修金看，并不是买房时交付，而是该房屋被法院查封后，即2019年6月11日缴纳的；（三）从交付物业费看，李明珍等人多次到小区查看房屋，多年无人居住，也没有交物业费。徐晶向法院提供的物业费票据，是涉案房屋被查封后的2019年6月11日交付，并非买房后年年交付；（四）徐晶交付的取暖费也是如此，李明珍第一次申请查封时间为2018年5月14日，徐晶是该房屋被查封后的2018年9月18日交付的取暖费；（五）徐晶于2013年12月10购买的，为何迟迟未办理产权过户登记手续。以上事实说明，徐晶存在造假之嫌。三、涉案房屋霍荣财购买后又做了预售登记，该房屋应为霍荣财所有。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发企业将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。综上所述，徐晶不是涉案房屋的购买人，也非实际占有者。涉案房屋是霍荣财所有，贵院中止（2018）吉07民初97号民事裁定是错误的。 李明珍辩称，贵院（2019）吉07执异97号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，人民法院应依法驳回李明珍的诉讼请求。一、徐晶的执行异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（一）徐晶在人民法院查封之前，已经与前郭县坤源房地产开发有限公司签订了合法有效的书面合同。徐晶与前郭县坤源房地产开发有限公司签订合法有效的书面合同时间为2013年12月25日，而贵院查封案涉房屋的时间为2018年12月11日，即徐晶在人民法院查封之前已经与前郭县坤源房地产开发有限公司签订了合法有效的书面合同；（二）徐晶在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。前郭县坤源房地产开发有限公司于2015年交付了房屋，即徐晶在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋；（三）徐晶已经支付了全部购房款；（四）未办理过户的原因并非徐晶自身原因所致。徐晶与前郭县坤源房地产开发有限公司签订书面合同后，前郭县坤源房地产开发有限公司于2019年5月完成案涉房屋的初始登记，于2019年6月4日通知徐晶办理房屋过户手续时，案涉房屋已经被吉林省松原市宁江区人民法院以及贵院查封，未办理过户的原因，并非徐晶自身原因所致。二、李明珍的诉讼请求没有事实和法律依据。前郭县坤源房地产开发有限公司虽然为霍荣财办理了房屋备案，但房屋备案只具有债权合同效力，不能对抗合同之外的徐晶产生物权效力，李明珍的诉讼请求不应予以支持。 霍荣财未出庭答辩。 徐永未出庭答辩。 徐伟彪未出庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李明珍提供证据如下：证据一、借据。内容：2013年12月10日，霍荣财在李明珍处借款伍拾陆万整，霍荣财用****7#楼1单元602室、****3#楼110号车库做抵押，约定如果到期不还以两套房抵账。证明：涉案房屋是霍荣财购买无疑。徐晶质证认为，不能证明涉案房屋权利人为霍荣财。 证据二、前郭县坤源房地产开发有限公司与霍荣财签订一份《商品房买卖合同》。证明：（1）2011年10月6日，涉案房屋是开发商以房抵顶工程款方式，将涉案房屋卖给了霍荣财；（2）从时间上看，该《商品房买卖合同》签订在先，而徐晶提供假《商品房买卖合同》在后；（3）涉案房屋的所有权人为霍荣财，不是徐晶。徐晶质证认为，不能证明涉案房屋为霍荣财所有，不动产权属以登记为准，买卖合同只能具有债权效力，不具有物权效力。 证据三、收据两枚。内容：地产公司给霍荣财出具的一枚《收据》，价款为贰拾伍万玖仟壹佰贰拾肆元整；另一枚《收据》价款为肆拾壹万玖仟肆佰肆拾元整（已抵人工费），一共肆拾壹万玖仟肆佰肆拾元整。证明：霍荣财在借款时用此票据抵押交给李明珍。证明：（1）涉案房屋是****小区33幢1单元602室加上阁楼，共计肆拾壹万玖仟肆佰肆拾元整；（2）证明涉案房屋是地产公司给霍荣财的抵顶工程款房，是地产公司与霍荣财直接产生的房屋买卖关系，而徐晶的《商品房买卖合同》是假的。徐晶质证认为，两份《收据》并非购房发票，不能证明霍荣财实际交付了购房款，也不能证明案涉房屋是房地产开发公司给霍荣财的抵账房。 证据四、一枚《查档证明》。证明：涉案房屋在不动产登记机关登记的产权人为霍荣财，其产权的来源就是和地产公司以房顶抵工程款的《商品房买卖合同》。徐晶质证认为，不能证明涉案房屋的权利人是霍荣财，查档证明并非权利登记，与不动产权利登记性质不一样，只能证明双方债权债务关系，不能证明案涉房屋的权利人为霍荣财。 证据五、吉林省松原市宁江区人民法院民事裁定书。证明：2019月8月20日徐晶作为案外异议人就经济开发区***33幢6层602室房屋起诉被吉林省松原市宁江区人民法院驳回。徐晶质证认为，真实性无异议，但该裁定因超标的管辖等问题被另一份裁定撤销。 证据六、一份吉林省松原市中级人民法院民事裁定书。证明：涉案房屋第二次查封是2018年12月11日。徐晶质证认为，真实性、证明问题无异议。 证据七、一份民事起诉状。证明：徐晶诉称涉案房屋是其在地产公司直接购买是假的。徐晶质证认为，该份证据不能证明徐晶预证明的问题。 证据八、地产公司证明。证明：（1）涉案房屋是地产公司以房抵顶霍荣财工程款的房屋，地产公司与霍荣财有商品房买卖关系，与徐晶无房屋买卖关系；（2）涉案房屋是徐晶从霍荣财手中购买的。（3）徐晶不是涉案房屋的所有权人，无权向本案主张涉案房屋的权利。徐晶质证认为，真实性有异议，与事实不符，徐晶并非向霍荣财购买案涉房屋，徐晶不认识霍荣财，徐晶是在前郭县坤源房地产开发有限公司购买案涉房屋。退一步讲，即使案涉房屋是徐晶在霍荣财处购买，徐晶也因为具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部条件，而有权主张停止对该房屋的执行。 徐晶提供证据如下： 第一组证据：一份《商品房买卖合同》，证明：在人民法院查封之前，徐晶已经与前郭县坤源房地产开发有限公司签订了合法有效的买卖合同。李明珍质证认为，真实性有异议。证据是假证，现房地产公司否认与徐晶有直接的房屋买卖关系（有地产公司出具的证明为证），涉案房屋是地产公司拖欠霍荣财工程款，以此房抵顶给霍荣财的工程款，尔后是霍荣财又将此房卖给了徐晶，到地产公司补办的相关手续。2018年5月9日，查档证明也可证实，本案的涉案房屋产权人是霍荣财。李明珍提供的《商品房买卖合同》证明，涉案房屋于2011年10月6日，地产公司已将该房以房抵账的方式卖给了霍荣财。徐晶与前郭县坤源房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是假买卖合同，地产公司与徐晶无房屋买卖关系，徐晶涉嫌虚假诉讼。 第二组证据：证据一、前郭县坤源房地产开发有限公司购房发票一枚；证据二、松原市物业管理中心物业维修基金专用发票一枚。证明：徐晶于2013年12月25日全额交付了购房款259,124元，于2019年6月11交付了物业维修基金5,127元。李明珍质证认为，证据一有异议，该发票是后补开的，地产公司并未收到卖房款，地产公司已将涉案房屋抵顶给霍荣财，有地产公司与霍荣财签订的《商品房买卖合同》为证，有李明珍提供的2018年5月9日的查档证明为凭。证据二有异议，该住宅维修基金是2019年6月11日交付，是涉案房屋于2018年12月11日被吉林省松原市宁江区人民法院首次查封后交付的，显然是徐晶证明自己是购房人补交的住宅维修基金，是涉案房屋被查封后交的。2019年9月30日地产公司也证明这一切都是补办的，地产公司与徐晶无直接的购房关系，是徐晶从霍荣财手中购买的。 第三组证据：证据一、前郭县坤源房地产开发有限公司入住费收据一枚。时间是2013年12月25日，交付6,800元；证据二、物业费收据一枚。时间是2019年6月10日；证据三、松原市浦东热力有限公司热费统一收据四枚。时间分别为2016年至2019年；证据四、城市居民供用气合同一份。签订时间是2018年2月26日；证据五、开发区***道办事处万福社区居民委员会出具的证明一份。居委会证明徐晶自2015年3月在涉案房屋居住；证据六、紫星源物业公司出具的证明一份。证明：徐晶一直在案涉房屋居住的事实；证据七、修淑荣出具的证明一份。证明：徐晶在2015年7月10日至今一直在案涉房屋居住。徐晶在人民法院查封之前，已经合法占有案涉房屋。李明珍质证认为，证据一有异议，该收据属虚假证据，是后补开的，地产公司不承认与徐晶没有房屋买卖关系；证据二有异议。该收据是虚假的证据，地产公司证明实际没有收到徐晶所谓的买房款，地产公司不承认与徐晶没有房屋买卖关系；证据三有异议，热费收据不能证明房屋的所有人就是徐晶，地产公司证明涉案房屋是地产公司抵账房，房主是霍荣财，尔后霍荣财将涉案房屋卖给了徐晶，登记仍然是霍荣财；证据四有异议，该证据不能证明涉案房屋的所有人为徐晶，从时间上看是地产公司将该房抵顶给霍荣财之后签订的；证据五有异议。临时居住应由辖区派出所证明，该证明没有经手人，出具证明的组织应到庭接受质询。该证据不应采信；证据六有异议。该证明没有经手人，且只能证明居住，不能证明徐晶是租用还是房屋所有人；证据七有异议，按照相关规定，证人证言必须接受法庭质询，该证人无法证明涉案房屋是徐晶所有。 第四组证据：证据一、前郭县坤源房地产开发有限公司出具的情况说明一份；证据二、微信聊天记录截图1份。证明：徐晶没有办理过户登记的原因，并非其自身原因所导致的。李明珍质证认为，证据一真实性有异议。应提供母版，该微信是哪年聊的不清；证据二真实性有异议，证明不了涉案房屋是徐晶从地产公司购买，是涉案房屋合法的所有人。 第五组证据：前郭县坤源房地产开发有限公司出具的《声明》，证明：李明珍提供的《证明》已经作废。李明珍质证认为，对该证明的真实性有异议，该证明无经手人，与李明珍提供的地产公司证明相矛盾。该公司经理是钟伟，该《声明》并非钟伟签字，名章可能不在他手里，应该以地产公司给李明珍出具的证据为准。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李明珍与霍荣财、徐永、徐伟彪民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月27日作出（2018）吉07民初97号民事判决，一、霍荣财于本判决发生法律效力之日立即给付李明珍借款本金5,934,668元，并给付自2015年12月15日起按照月利二分计算至给付之日止的相应利息；二、驳回李明珍关于徐永和徐伟彪承担民事责任的诉讼请求；三、驳回李明珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85,040元、财产保全费5,000元，合计90,040元，由霍荣财负担。该案现已发生法律效力。 吉林省松原市中级人民法院在审理（2018）吉07民初97号案件期间，经李明珍申请，于2018年12月11日作出（2018）吉07民初97号民事裁定，对霍荣财名下的坐落于松原市经济技术开发区***33幢6层602室（建筑面积为93.21平方米）的房屋予以查封。查封期限为三年。 2.案外人徐晶对上述房屋提出异议，吉林省松原市中级人民法院立案受理后，于2019年7月20日作出（2019）吉07执异97号执行裁定，中止对本院（2018）吉07民初97号民事裁定中备案登记在霍荣财名下上述房屋的执行。 李明珍不服该裁定，在收到本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼，本案因而成讼。 3.就上述涉案房屋，前郭县坤源房地产开发有限公司分别与霍荣财、徐晶签订一份《商品房买卖合同》，其中： （1）2011年10月6日，前郭县坤源房地产开发有限公司与霍荣财签订一份《商品房买卖合同》，载明：前郭县坤源房地产开发有限公司将****33幢602室以每平方米2,780元、总价款259,124元卖给霍荣财；同日，前郭县坤源房地产开发有限公司为霍荣财出具一枚《收据》，载明：霍荣财购买****33幢602室房屋，259,124元已交齐。 （2）2013年12月25日，前郭县坤源房地产开发有限公司与徐晶签订一份《商品房买卖合同》，载明：前郭县坤源房地产开发有限公司将****33幢602室以每平方米2,780元、总价款259,124元卖给霍荣财。同日，前郭县坤源房地产开发有限公司为霍荣财出具一枚《收据》，载明：霍荣财购买****33幢602室房屋，259,124元已交齐。 4.2013年12月25日，前郭县坤源房地产开发有限公司收取徐晶案涉房屋入住费6,800元；2016年10月5日，徐晶向松原市浦东热力有限公司交纳案涉房屋供热费2,656.50元；2017年9月27日，徐晶向松原市浦东热力有限公司交纳案涉房屋供热费2,656.50元；2018年9月28日，徐晶向松原市浦东热力有限公司交纳案涉房屋供热费2,656.50元；2016年12月28日，前郭县坤源房地产开发有限公司为徐晶代开一枚《吉林增值税普通发票》，徐晶交纳****33号楼602室房屋税款12,339.24元；2018年2月26日，徐晶与吉林浩源燃气有限公司签订一份《城市居民供用气合同》，约定：燃气公司按照政府物价管理部门批准为徐晶居住的涉案房屋提供天然气……；2019年6月17日，松原经济技术开发区***道办事处万福社区居民委员会出具一份《证明》，载明：据了解徐晶自2015年3月在我辖区****小区7号楼1单元602室居住；2019年6月10日，紫星源物业公司出具一份《证明》，载明：徐晶现居住****小区7号楼1单元602室； 5.前郭县坤源房地产开发有限公司于2019年5月办理初始登记。 6.2018年5月9日，松原市不动产登记中心《查档证明》载明，****33幢602室预售登记在霍荣财名下。 本院认为，明珍作为与霍荣财、徐永、徐伟彪民间借贷纠纷一案的申请执行人，对（2018）吉07民初97号民事裁定不服，在法定期间内提出诉讼，本案属于执行异议之诉案件。双方争议的焦点为：李明珍对案涉房屋是否享有继续强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就本案而言，徐晶应对案涉房屋是否具有所有权，是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据本案案件性质，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，本案情形是否满足该条法律规定，针对法律要件整理争议焦点，逐一评判如下： 1.人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。2013年12月25日，前郭县坤源房地产开发有限公司与徐晶签订《商品房买卖合同》，前郭县坤源房地产开发有限公司对真实性未予否认，且前郭县坤源房地产开发有限公司为徐晶出具《收据》，载明“房款259,124元已交齐”，李明珍称“《商品房买卖合同》虚假”，但并未提供有效证据证实该事实存在，应承担举证不能的后果。前郭县坤源房地产开发有限公司与徐晶签订《商品房买卖合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效的合同。 2.在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。经查，徐晶提供的2013年12月25日前郭县坤源房地产开发有限公司收取徐晶案涉房屋入住费6,800元的《收据》、2016年至2018年9月28日徐晶向松原市浦东热力有限公司交纳案涉房屋供热费的《收据》、2016年12月28日前郭县坤源房地产开发有限公司为徐晶代开税款12,339.24元的《吉林增值税普通发票》、2018年2月26日徐晶与吉林浩源燃气有限公司签订《城市居民供用气合同》、2019年6月17日松原经济技术开发区***道办事处万福社区居民委员会出具“徐晶自2015年3月在****小区7号楼1单元602室居住”《证明》、2019年6月10日紫星源物业公司出具“徐晶现居住****小区7号楼1单元602室”《证明》，能够形成清晰的证据链条，证实2018年12月11日法院作出（2018）吉07民初97号民事裁定，查封****小区33幢6层602室房屋前已合法占有案涉房屋。 3.关于徐晶是否已支付全部价款问题。徐晶提供2013年12月25日前郭县坤源房地产开发有限公司为徐晶出具收据》载明：“徐晶购买****33幢602室房屋，259,124元已交齐”、2016年12月28日前郭县坤源房地产开发有限公司为徐晶代开税款12,339.24元的《吉林增值税普通发票》，以上证据能够形成完整的证据链，证实徐晶支付全部价款。 4.未办理过户登记是否非徐晶原因所致。经查，前郭县坤源房地产开发有限公司证实，2018年5月该单位在相关部门完成初始登记，方能办理过户手续。且，即使徐晶未能及时办理过户手续，有其一定的自身因素，但依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，徐晶至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但徐晶对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。徐晶所享有的权利在内容和效力上已经超过了李明珍享有的普通金钱债权，在没有证据证明徐晶物权期待权的取得有瑕疵的情况下，应优先于李明珍的普通金钱债权予以保护。基于此，案涉房屋是否因徐晶自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对徐晶享有前述物权期待权的认定。即使徐晶怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后未及时办理过户登记，对本案的发生存在过错，浪费本已紧张的司法资源，应承担相应的法律责任，结合本案实际情况由其承担本案一审、二审诉讼费用，以示惩戒。 综上所述，李明珍要求继续执行不符合法定事由，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下： 驳回李明珍的诉讼请求。 案件受理费5,186.86元、公告费600元，均由徐晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月二十日 书记员  邹仕尧