广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终262号上诉人（原审原告）：叶木荣，男，1980年9月2日出生，汉族，住连州市。委托诉讼代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司。住所地：连州市。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖瑜，广东明典律师事务所实习律师。上诉人叶木荣因与被上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称“宜家公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶木荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金19395元（自2014年5月24日起至实际办妥不动产权证之日即2019年1月21日止，以410000元为本金按年利率1%的标准计算）；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案诉讼时效期间存在重新计算的情形，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金。1、上诉人接收房屋后，以电话及上门的方式主张权利，催促被上诉人及时办理权属证书。2、涉案小区全体业主代表于2016年7月10日联合发出《名汇花园业主维权诉求书》主张权利。不管上诉人是否亲自签名，其要求办证并支付逾期办证违约金的意思表示已到达被上诉人处。3、被上诉人出具《回复说明函》向全体业主公开承诺补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并承担保修责任，同时承诺推进办证事宜。4、宜家公司于2018年4月2日出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》承诺尽快通过规划验收以办理证件，说明上诉人一直未放弃主张继续办证的权利。5、上诉人与其他业主在催促办证未果后，向连州市住建局信访。《协调会议纪要》、《答复意见书》证实被上诉人再次向全体业主作出同意履行义务的承诺。6、全体业主包括上诉人与被上诉人的矛盾是一步步升级的，维权之路从未停止，一直未放弃主张继续办证的权利。上诉人主张办证与逾期办证违约金是基于同一合同关系、被上诉人的同一违约行为，故上诉人主张办证的诉讼时效中断及于逾期办证违约金。因此，被上诉人持续违约，上诉人多次主张权利，无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效存在中断、重新计算的情形，故被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金。二、根据涉案合同约定，被上诉人迟延履行办证义务，构成违约，应当承担违约责任。合同约定的违约金是固定金额，不足以弥补上诉人的损失，故请求逾期办证违约金调整为以已付购房款为基数按每年1%的标准从违约之日起计算至办理权属证书之日止。综上，请求法院予以改判。宜家公司答辩称：涉案合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋的交付时间是2014年2月7日，即答辩人应于2014年5月8日前提交资料，请求支付违约金的诉讼时效起算时间为2014年5月9日，现早已过诉讼时效。《名汇花园业主维权诉求书》只是小部分业主的诉求，且后面的签名存在同一笔迹代签，不能认定是全体业主的意思表示。被答辩人没有在诉求书上签名，不能以此向答辩人主张权利。业主于2018年4月11日向连州市人民政府信访办、连州市住建局提交的诉求书并未主张支付逾期办证违约金，答辩人作出的回复、说明函亦未承诺支付逾期办证违约金。故被答辩人主张支付逾期办证违约金不存在中止、中断的情形，已过诉讼时效，请求法院驳回上诉，维持原判。叶木荣向一审法院提出起诉请求：1、判令宜家公司支付叶木荣逾期办证违约金19986元；2、判令宜家公司在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区A8幢、A9幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（3）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求；3、判令宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费；4、本案诉讼费由宜家公司承担。一审法院认定事实：2013年5月30日，叶木荣作为买受人向宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（编号MH2-xx），合同约定：商品房为连州市xxxxxxxxxx，总房价410000元。《商品房买卖合同》第八条约定“交付期限，出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经工程验收竣工备案”。第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。叶木荣已向宜家公司付清房款总额410000元。2014年1月15日，宜家公司向叶木荣发出《名汇花园商品住宅交楼通知》，载明涉案房屋于2014年1月31日达到交付使用条件。宜家公司答辩称涉案房屋是2014年2月7日交付。2014年2月7日，叶木荣与连州市名汇物业管理服务有限公司签订《前期物业管理协议》。2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名。宜家公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。2016年7月14日宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函未对逾期办证违约金作出正面回应。有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。2018年4月2日，宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期xxx1栋已收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段，xx1#楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区xx号楼暂未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕1x号]。2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕2x号]，主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。2019年1月21日，连州市国土资源局颁发涉案的连州市xxxxxx的《不动产权证》[粤（2019）连州市不动产权第00xxxxxxx号]。另查明，有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市xxxxx无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应共同遵守。叶木荣向宜家公司购买预售商品房，已依约支付全部购房款410000元；宜家公司应依约交付房屋并协助办理权属登记等。本案根据叶木荣的诉讼请求依次作如下分析。一、关于叶木荣诉请宜家公司支付逾期办证违约金10491元的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金。根据宜家公司的答辩及《前期物业管理协议》的签订时间，一审法院确认涉案房屋的交付日期为2014年2月22日。叶木荣收楼后，宜家公司应于90日内即2014年5月23日前提供资料报产权登记机关备案，违约金计算的起算时间为2014年5月24日。宜家公司抗辩认为叶木荣未能举证证明在诉讼时效期间曾向宜家公司主张逾期办证违约金，未能举证证明诉讼时效中止、中断的情形，叶木荣的该项请求已超出诉讼时效期间。一审法院认为，按照《民法通则》的规定，该项债权请求权应适用两年的诉讼时效规定，即至2016年5月23日涉案逾期办证违约金的诉讼时效就超过了。在此期间，叶木荣并未向宜家公司方主张过逾期办证违约金，未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。故叶木荣诉请宜家公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，依法不享有胜诉权，一审法院依法予以驳回。叶木荣称，其小区业主向宜家公司主张过办证事宜，但其提供的均是多名业主诉求书，未有其本人的签名；即使是住建局协调业主与开发商之间的纠纷，其作出的答复意见书也是针对“名汇花园多名业主联名信访……”，叶木荣未举证证明其也向宜家公司主张过权利，或者向住建局信访，或者其是否向业主代表委托授权向开发商主张逾期办证违约金等，叶木荣应承担举证不能的不利后果。宜家公司作出的《回复说明函》、《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》亦未对“逾期办证违约金”作出承诺。该项诉请不存在诉讼时效中止、中断的情形，故于2016年5月23日该诉请的诉讼时效已过。叶木荣于2019年5月28日向一审法院起诉要求宜家公司支付逾期办证违约金已超过法定的诉讼时效，一审法院依法驳回叶木荣该项诉讼请求。二、叶木荣诉请宜家公司在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，叶木荣购买宜家公司的预售商品房，在购买过程中，叶木荣称宜家公司未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但叶木荣未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且叶木荣该项诉请亦不够具体明确，要求宜家公司进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，一审法院不予支持，依法予以驳回。三、关于叶木荣诉请宜家公司代付物业管理费。叶木荣与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，构成物业管理服务合同关系，因该合同而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。本案叶木荣与宜家公司发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，叶木荣亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。判决：驳回叶木荣的诉讼请求。案件受理费299.66元，由叶木荣负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：宜家公司提出的诉讼时效抗辩是否成立。诉讼时效制度的设立是为了督促权利人及时行使权利，其本意并非对实体权利的限制。涉案的小区业主因为宜家公司存在各方面的争议，一直通过各种途径主张权利。虽然业主在提出主张时并非每次都明确提出逾期办证违约金的问题，但业主的维权行为可以证明业主并未怠于履行权利。另一方面，宜家公司针对业主的诉求多次作出回应，包括由行政机关组织的协调会，均表示对业主的诉求积极处理。针对普通的购房者，不能对其主张权利的形式、内容细节过于苛求。更为重要的是，本案与本院审理的同一小区其他系列案件是同时起诉，标的相似，由于开庭时间不同导致了完全不同的裁判结果。宜家公司在首批开庭的案件中答辩明确表示同意按照合同约定履行义务，是宜家公司在诉讼中对逾期办证违约金作出的承诺。考虑到本案的实际情况以及同类案件同样裁判标准的原则，本院对宜家公司作出的诉讼时效抗辩不予支持。而关于逾期办证违约金的标准问题，涉案双方在合同中约定逾期办证违约金计算标准为已付房款的0.1%，该违约金为固定数额，在宜家公司长期不履行办证义务的情形下并不足以弥补业主因此遭受的损失，难以实现违约金设立的初衷。故业主主张将该标准调整为按年利率1%计算并无不当。据此，违约金应当从2014年5月24日起计算至宜家公司提交办证资料之日即2018年9月27日止，共计1587天。违约金数额为410000元×1587天÷365天/年×1%=17827元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初991号民事判决。二、连州市宜家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向叶木荣支付逾期办证违约金17827元。三、驳回叶木荣的其他诉讼请求。一审案件受理费299.66元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担250元，由叶木荣负担49.66元；二审案件受理费299.66元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担250元，由叶木荣负担49.66元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年六月五日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。