北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京04执异82号案外人：贾菁菁，女，汉族，1989年11月9日出生，住北京市延庆区。申请人：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：何青叶，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。被申请人：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。被申请人：涿州大童融商企业管理有限公司，住所地河北省涿州市开发区阳光大街2号竹语堂96号。法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：北京锦鑫智房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇百泉街10号2栋359室。法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：陈红恩，男，1962年12月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：魏宁，男，1961年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。被申请人：李淑珍，女，1961年2月27日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：王军，女，1959年7月28日出生，汉族，住北京市西城区。本院在执行北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）申请北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军金融借款纠纷财产保全一案中，案外人贾菁菁对本院查封北京市延庆区天润·和丽嘉苑*号楼*单元***室（规划房号为**-*-***，以下简称案涉房屋）不服，提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人贾菁菁称，该项目是预售项目，案外人是在预售许可有效期内预购此房屋的，而且与被执行人签订了《认购协议》，截至2018年12月31日，累计向被执行人支付购房款人民币3652290元。签订购房协议后，案外人多次主张与被执行人签订预售商品房网签合同，但被执行人以市住建委每月只能签约套数受限为由不能签约，直至2019年10月被执行人预售许可证过期，被执行人以申请预售转现房为由，仍未与案外人完成网上签约。期间，在案外人主张下领取了该房屋的钥匙、水卡、电卡，并进行了装修。目前，案外人一家就居住在该房屋中。案外人对案涉房屋属善意取得，且是弱势群体。综上所述，案外人认为本院（2020）京04执保92号协助执行通知书查封案涉房屋存在错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条的规定，解除对案涉房屋的查封。为证明其异议请求成立，案外人贾菁菁向本院提交了《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》）、中国建设银行转帐凭证、中国银行转账凭证、销售机构和销售人员情况表、委托书、协议书、车位使用权转让协议书、案涉房屋照片、销售机构和销售人员情况表、天润诚泽公司出具的车位款等收据、天润至诚公司出具的装修保证金等费用收据、销售订单、北京市居民供用天然气合同及燃气居民卡表购气收据等证据。北京银行新源支行称，不同意案外人的异议请求。1.本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行的条件，不应解除对案涉房屋的查封。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，北京银行新源支行有权查封案涉房屋。根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，其对案涉房屋依法享有抵押权，应驳回贾菁菁的异议申请。其不认可贾菁菁提交的部分证据的合法性、关联性，不认可贾菁菁提交的全部证据的证明目的。为证明其答辩意见成立，北京银行新源支行向法庭提交了《抵押合同》、抵押登记证明及不动产登记信息查询结果告知单。天润诚泽公司称，案外人作为案涉房屋的买受人享有足以排除强制执行的民事权益，本院对案涉房屋的财产保全措施不当，有损案外人的权益，应裁定解除针对案涉房屋的查封。其对案外人向法庭提交的证据无异议，不认可北京银行新源支行提交的不动产登记信息查询结果告知单的证明目的。为证明其意见成立，天润诚泽公司向法庭提交了北京市商品房预售许可证、规划施工号与门牌、楼牌编号对照表、土地使用权证及建设工程规划许可证等证据。北京银行新源支行称不认可天润诚泽公司提交的上述证据的证明目的。案外人称对天润诚泽公司提交的上述证据无异议。本院查明，2017年8月，天润诚泽公司为了向北京银行新源支行提供金融借款担保，以其名下的北京市延庆新城05街区05-***地块R*二类居住用地及在建工程办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第000000*号《不动产登记证明》内容为：证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，坐落为北京市延庆新城05街区05-***地块，不动产单元号为×××，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书（以下简称14号民事裁定书），裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-***地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封的203套房产（其中包括案涉房屋，规划房号为**-*-***，建筑面积为100.2平方米,性质为住宅）。2018年10月28日，案外人贾菁菁与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定贾菁菁购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平米人民币36450元，建筑总面积为100.2平方米，房屋总价款为人民币3652290元，付款方式为分期付款,付款时间为2018年12月28日前已交定金人民币200000元，剩余房款于2018年12月31日前一次性交齐等。贾菁菁按照《认购协议》约定已支付购房款人民币3652290元。交付房屋后，贾菁菁支付案涉房屋的电费、燃气费，装修垃圾清理费、装修保证金等费用。另查，贾菁菁与李铁于2015年6月1日登记结婚。经不动产登记信息查询，李铁名下无房屋；贾菁菁名下有一套房屋，房屋坐落于北京市朝阳区光熙门北里*号楼*层***，建筑面积45.37平方米，权证号为京（2019）朝不动产权第0074***号，登记时间为2019年8月27日等。上述事实，有案外人贾菁菁、被申请人天润诚泽公司及申请人北京银行新源支行向本院提交的上述证据材料在卷佐证。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请人北京银行新源支行对案涉房产享有抵押权，案外人贾菁菁与天润诚泽公司虽在本院查封之前签订了《认购协议》，且在本院查封之前已合法占有该不动产，并支付全部价款，但因其名下有其他用于居住的房屋，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的情形。作为一般不动产买受人，案外人虽具备查封前签订买卖合同、支付全部房款、实际占有房屋等条件，但因其享有的仅为合同债权，仍不能对抗申请执行人的担保物权，从而不足以排除对案涉房产的执行，故对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条、第二十七条规定，裁定如下：驳回贾菁菁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 翟长玺审 判 员 贾丽英审 判 员 朱秋菱二〇二〇年六月十日法官助理 王雅玮书 记 员 杨紫梦