四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终1543号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国工程物理研究院公共事务管理部，住所地四川省绵阳市绵山路64号。 法定代表人：刘开武，该部部长。 委托诉讼代理人：文鹏，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽林，四川睿桥律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳市碧海云天投资管理有限公司，住所地江油市中坝镇民主巷71号。 法定代表人：刘涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江红，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何婉容，北京盈科（绵阳）律师事务所实习律师。 上诉人中国工程物理研究院公共事务管理部(以下简称中物院公管部)与被上诉人绵阳市碧海云天投资管理有限公司(以下简称碧海云天公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院作出的(2019)川0704民初2942号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中物院公管部的委托诉讼代理人文鹏、张泽林，被上诉人碧海云天公司的法定代表人刘涛及其委托诉讼代理人江红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中物院公管部提出上诉，请求二审法院撤销原审判决书第三、四、五项判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审全部反诉请求；一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实及理由如下，一审认定租赁合同解除的原因是上诉人构成根本违约，不履行合同主要义务这一认定与事实不符。1、租赁合同明确约定由被上诉人自行负责办理经营所需证照、行政许可，并非是上诉人的义务；2、本案是房屋租赁合同关系，并非建设施工合同关系，上诉人作为出租人，并无办理建设手续的法定义务；3、上诉人并非办理营业执照的政府职能部门，并无义务主动配合办理施工手续，通知被上诉人变更施工方案的义务；4、办理营业执照无需提交土地使用权证书，一审认定上诉人未向被上诉人提供土地使用相关证明文件以便于办理证照，致使其无法按合同约定用途继续加固、使用租赁房屋及场地与事实不符；5、上诉人通知被上诉人暂停施工的原因是其对租赁房屋进行的装修、加固作业违反合同约定，并提议其到有关行政职能部门办理经营所需的营业执照等相关手续，并非被上诉人所提是军队编制的原因。因一审认定事实错误，致适用法律错误。综上，请求二审予以改判。 被上诉人碧海云天公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求予以维持。被上诉人一直是按时履行合同，支付租金。上诉人单方通知我们停工，因此被上诉人对2016年的租金享有合法的抗辩权。上诉人虽否认让我们停工是因为编制的原因，但当时2016年确实是军队出台文件停止了所有与民营的合作，对我们也造成了实际影响。 一审原告中物院公管部向本院提出诉讼请求：1.判决解除《房屋租赁合同》。2.判令被告碧海云天公司向原告中物院公管部支付欠付的租金（2016年度90,000元，2017年按每年95,400元/年的标准计算至被告碧海云天公司搬离之日止）。3.判令被告碧海云天公司自合同解除之日起15日内将房屋、土地恢复原状并离场。4.本案全部诉讼费由被告碧海云天公司承担。诉讼过程中，中物院公管部明确诉讼请求为：其第2项诉讼请求中的“搬离之日”是指恢复原状之日，碧海云天公司至开庭时仍未恢复原状；诉讼请求第3项的恢复原状具体措施以评估报告为准，其中载明的碧海云天公司添加施工的内容均应予恢复。事实与理由：2013年7月5日，原被告签订《房屋租赁合同》，中物院公管部将其所有的位于梓潼南桥的房屋出租给碧海云天公司。合同第四条约定：采取年租金预付方式，合同签订之日起10日内乙方（碧海云天公司）向甲方（中物院公管部）交纳第一年年租金90,000元，以后每年乙方须在本年度租赁期最后一个月内支付下一年度租金。合同第十二条约定：乙方未按本合同约定的时间和金额支付甲方租金、保证金，甲方有权解除合同，对乙方的投入不予赔偿，乙方并须在15日内将本合同项下房屋、土地交还甲方。合同签订后，中物院公管部按照合同约定履行合同义务，但碧海云天公司从2016年度开始，未按照合同约定履行支付租金的义务，中物院公管部多次向碧海云天公司催收均无果，遂诉至法院。 一审被告碧海云天公司辩称，1.中物院公管部并不是因碧海云天公司拒付租金而解除《房屋租赁合同》，而是2015年5月中物院公管部作为军工单位按国家要求收回国有资产停止对外合作。当时，碧海云天公司已经全额支付2014年和2015年租金180,000元，并多次向中物院公管部函报要求明确疗养院项目是否能够批文办证，得到的消息是停工，因此碧海云天公司才没有支付2016年租金，系行使先履行抗辩权，不属于违约行为。碧海云天公司至2015年下半年开始一直与中物院公管部协商解除合同的后续问题，也可以印证是因中物院公管部无法继续履行该合同，碧海云天公司才未继续支付租金。2.本案并不是单纯的房屋租赁合同，原被告签订的《房屋租赁合同》中约定了碧海云天公司投入2,000,000元资金，明确碧海云天公司租赁房屋是为了开办疗养院。基于中物院公管部单位的特殊性质，碧海云天公司的疗养院必须得到其审批，而在碧海云天公司边投入边施工过程中得知项目无法进行，且原因是在于中物院公管部，这也给碧海云天公司造成损失。3.基于上述原因，碧海云天公司已于2015年5月离场，不应支付任何租金，并且现场没有任何可拆除和恢复的情况。 一审反诉原告碧海云天公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月11日解除。2.判令反诉被告中物院公管部立即返还维修加固保证金100,000元，并按年利率6%自2016年10月12日起计算资金占用利息至付清之日止。3.判令反诉被告中物院公管部向反诉原告碧海云天公司赔偿因解除房屋租赁合同导致的损失900,000元，并按年利率6%自2016年10月12日起计算资金占用利息至付清之日止。4.本案诉讼费用由反诉被告中物院公管部承担。事实和理由：2013年7月5日,碧海云天公司因开办疗养院需要与中物院公管部就梓潼南桥家属院的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年12月31日至2023年12月30日止，租金为每年90,000元，同时缴纳了100,000元维修加固保证金。2015年5月，中物院公管部因给予办理相关证件出现问题而通知碧海云天公司停工，自此疗养院项目停摆，导致租赁合同目的无法实现。碧海云天公司于2015年5月底将租赁房屋实际交还给中物院公管部占有（当时碧海云天公司已支付了2014年和2015年租金共180,000元），此后碧海云天公司多次与中物院公管部协商处理后续问题。2015年10月8日，碧海云天公司向中物院公管部发送《解除合同通知书》，通知双方签订的房屋租赁合同即日起解除，碧海云天公司虽不认可拖欠租金的解除理由，但与中物院公管部就解除达成合意，就损失赔偿问题未达成一致。据碧海云天公司了解，中物院公管部之所以通知停工、其给予办理疗养院相关证照存在问题的根本原因在于国家政策调整，中物院公管部系军工单位，当时国家要求军工单位收回资产，停止与民间企业的合作。碧海云天公司知道疗养院项目无法进行后，与相关合作单位解除了合作，造成不小损失（价值达900,000元：包括违约金300,000元、设计费120,000元、已支付的租金损失180,000元、建设投入300,000元），并先后多次与中物院公管部开会研究讨论后续问题的处理对策，均未达成一致，直至中物院公管部于2017年2月16日提起本案本诉，诉讼耗时三年，双方无论是在诉中还是诉外均多次沟通协调未果，故提起反诉。 一审反诉被告中物院公管部对反诉原告绵阳市碧海云天投资管理有限公司的反诉辩称:1.同意解除房屋租赁合同。2.维修加固保证金应当返还，但是根据合同约定不应计付利息。且碧海云天公司应向中物院公管部支付的租金等费用金额应当从中抵销。3.解除房屋租赁合同是由于碧海云天公司自身原因，中物院公管部对此没有过错，不承担任何赔偿责任。 一审法院认定事实：2013年7月5日，原告中物院公管部（甲方）与被告碧海云天公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，就碧海云天公司承租中物院公管部梓潼南桥家属院事宜达成协议。合同约定：第一条房屋基本情况甲方拥有的梓潼南桥家属院房屋使用面积叁仟平方米，包括二栋四层楼（48间房屋）、一栋三层楼（13间房屋）、二排平房（14间房屋）、六个车库，另有院内土地，房屋水电全通。但由于修建年代较久，水电管网和门窗大部分存在破损现象。第二条租赁期限2013年12月31日至2023年12月30日止,租赁期限为壹拾年。(2013年7月1日至2013年8月31日，为清理现租户时间；2013年9月1日至2013年12月30日，为房屋加固、维修时间)。第三条租金2013年12月31日至2016年12月30日，每年租金为9万元。2016年12月31日至2019年12月30日，年租金在9万元的基础上增长6%，即每年租金为95,400元。2019年12月31日至2023年12月30日，年租金在95,400元基础上增长6%，即每年租金为101,124元。第四条租金支付采取年租金预付方式。合同签订之日起10日内乙方向甲方交纳第一年年租金90,000元，以后每年乙方须在本年度租赁期最后一个月内支付下一年度租金。第五条加固维修保证金合同签订之日起10日内，乙方向甲方交纳维修保证金10万元。乙方加固完毕，甲方退还乙方保证金10万元(不计利息)。第六条乙方合同期内的水电费、维修费、垃圾清运费、电视、通信等相关费用由乙方自行负责。乙方经营所需证照、行政许可等事项由乙方负责办理，费用自负。第七条加固维修装修合同期内，乙方需保障本合同项下房屋完整完好，按约定投入贰佰万元以上资金进行加固、维修、装修以适用乙方经营需要。第八条日常维修养护合同期间,乙方需对房屋设施进行必要维修维护,以确保房屋使用的安全性,费用由乙方付。第九条改变房屋结构和能源使用1.乙方应当安全、正确使用承租房屋，不得损坏房屋设施，不得变动房屋建筑主体和承重结构。如需设置对房屋结构有影响的装置，增大用电负荷、用气、用水量，需向甲方提出书面申请，征得甲方书面同意方能实施，费用由乙方自理。……3.乙方未经甲方同意装饰装修或扩建，甲方有权要求乙方恢复原状或者向甲方交纳恢复原状所需费用，并赔偿损失。……第十二条违约责任……2.乙方未按本合同约定的时间和金额支付甲方租金、保证金，甲方有权解除合同，对乙方的投入不予赔偿，乙方并须在15日内将本合同项下房屋、土地交还甲方。……第十四条合同终止……3.合同终止后，乙方须保证承租房屋设施完整，不得拆除装修物，如有损坏甲方有权要求乙方恢复原状。 前述合同签订后，碧海云天公司于2013年7月15日向中物院公管部交纳2013年12月31日至20I4年12月30日的房租90,000元及维修保证金100,000元，于2014年12月22日向中物院公管部支付了第二年度的房租90,000元,并于2014年进场进行开工建设。 2015年5月，中物院公管部通过电话通知碧海云天公司停止就租赁物的施工。中物院公管部当庭陈述通知停工的原因是：碧海云天公司属于无证施工，且中物院公管部在检查过程中发现碧海云天公司对房屋有破损和拆除，需大面积改变租赁房屋设计结构，所以提议不要进行装修，先把相关手续办理了，需要在中物院相关部门对房屋施工进行报备，还需要办理营业执照。碧海云天公司则当庭提出中物院公管部发出通知停工的真实原因是2016年3月中央军委发文要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，而中物院公管部属于军队编制。 2016年10月8日，中物院公管部通过邮政特快专递向碧海云天公司送达《解除合同通知书》，内容为：你方应在2015年最后一个月向我部交付2016年租金9万元，经我方多次沟通、交涉，你方至今尚未支付。鉴于你方拒绝支付租金的违约行为，严重损害了我部的合法权益，我部现书面通知你方以下事宜：1.即日起解除你方与我部签订的房屋租赁合同；……3.我部要求你方恢复已拆除或损坏房屋设施、水电管网，并于2016年10月20日前报我部具体实施方案，经我部批准同意后，于2016年11月30日前完成设施恢复施工。如你公司在2016年10月20日前未向我部报设施恢复或解决方案，我部将依法采取法律措施，由此产生法律后果概由你方承担。4.限期你方于11月30日前将房屋清理完毕，并结清水电等相关费用后，向我部返还房屋。 2016年10月30日，碧海云天公司针对中物院公管部送达的《解除合同通知书》进行了回复，内容为：……二、履约过程……2.我方于2014年5月关于将该租赁物建成疗养院一事（合作协议、图纸、设计可研报告）经过贵方高层和各职能局项目论证会2次，均得到好评，一致认为这是一件利国利民的好事情，让我方加强安全和把握项目经营的风险（双方均有会议纪要）；3.项目协调会以后，我方按照合同约定加快投入，到接到贵方电话通知先行停止一段时间，请各职能局再次到项目地来查看具体事宜之日，累计投入110余万元，期间各职能局及贵方多次到项目地查看进展情况，历时6个月；4.履约过程中，我方多次在中物院公管部协调下邀请各职能局就疗养院推进及办理证件事宜多次协商，均答复为先行建设，证件验收后办理（双方均有会议纪要）；5.于2015年5月15日贵方电话通知由于证件原因（证件办理的程序不符合）停工至今。……1.同意你方《解除合同通知书》第二条约定；2.由于多方原因造成项目亏损的110余万给予适当比例补偿；3.退还我方从2015年5月15日至2015年12月30日的房屋租赁费4.875万元；4.退还我方房屋租赁维修、加固保证金10万元；5.《解除合同通知书》第三条我方不予接受，具体如下：A不是我方终止该合同（我方已于2015年11月就合同履约事宜以书面形式上报贵部及科学城办事处未见任何回复，期间协调会达二次）；B责任主体方不在我方。 2016年11月30日，原被告双方签订《解除合同协议书》，约定：1.甲（中物院公管部）乙（碧海云天公司）双方一致同意，自乙方收到甲方通过EMS快递方式送达《解除合同通知书》之日（2016年10月11日）起，甲乙双方于2013年7月5日签订的《房屋租赁合同》解除，除本协议约定外，该租赁合同权利义务终止。2.……（1）甲方对乙方加固、维修的部分进行单独认定，经甲方认定为可以继续使用的部分，乙方应保留现状，由双方共同委托第三方评估机构评估价值，甲方按照评估价值对乙方适当予以补偿，评估费用双方各承担一半。（2）经甲方认定为不能继续使用的加固、维修部分，乙方应在撤离期间内恢复原状，对无法恢复部分，乙方提出申请，甲方代为恢复，相关费用由乙方承担;乙方同意：对于乙方加固、维修的部分是否有继续使用的价值，由甲方单方面做出最终认定，乙方对甲方认定结果不持异议。3.甲乙双方履行完毕上述约定内容后，甲方一次性无息退还乙方房屋加固维修保证金10万元。……5.乙方在本协议生效之日起十五日内，完成清场移交……6.本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章且乙方向甲方补缴2016年1月-9月房屋租金6.75万元后生效。7.本协议生效之前，双方权利义务按原《房屋租赁合同》履行，本协议生效之后，原《房屋租赁合同》失效，甲乙双方均应当按照本协议履行义务。前述协议签订后，碧海云天公司至今未向中物院公管部交纳2016年1月至9月房屋租金67,500元。 2016年12月2日，四川广益房地产土地估价有限责任公司受中物院公管部委托，对位于梓潼县共计48套住宅室内装修价值进行评估，估价结果明细表表明共有12个项目进入估价范围，具体为：剃墙灰、拆除门窗、开线槽、布线管、吊顶、抹灰、墙体拆除、小白楼乳胶漆、布下水管50径、布下水管110径、建渣清运（含砂石）、防护栏修补，估计金额共计74,771元。中物院公管部按照双方签订的《解除合同协议书》第二项约定，认为评估事项中，有剃墙灰、拆除门窗、墙体拆除、布下水管50径、布下水管110径五项价值共计31,551元的维修加固部分应给予碧海云天公司补偿；另有吊顶、建渣清运（含砂石）、防护栏修补三项价值17,533元的维修加固部分对中物院公管部无用，不予支付补偿费或碧海云天公司应向其支付相关费用；其余的开线槽、布线管、抹灰及小白楼乳胶漆四项无法确定。碧海云天公司认为该评估报告单价参照标准过低，且存在漏项：预采购物品损失（定制门窗的贬值损失）、拆除门窗的人工费、材料费损失及停工损失、设计费用。 碧海云天公司为了证实其损失情况提交了以下证据：1.碧海云天公司（甲方）与江油市黄江生态旅游开发有限公司（乙方，以下简称黄江公司）于2014年11月18日签订的《关于筹建养老康复疗养中心（梓潼）协议书》，约定碧海云天公司以案涉《房屋租赁合同》入股，黄江公司筹备资金用于场地改扩建、加固装修入股，双方合作在案涉房屋场地范围内筹建疗养院，协议约定违约金300,000元。碧海云天公司提出，因案涉场地无法继续建设用于疗养院项目，故其承担了300,000元违约金，但未举示违约金交付凭证。2.黄江公司（发包方、甲方）与江油市新华建筑工程有限公司（承包方、乙方）于2014年5月8日签订的《装饰工程设计合同》，显示双方约定由乙方就位于梓潼县工程进行设计，设计费用120,000元，甲方于2014年8月20日前支付20,000元，交付图纸付60,000元，修改修订后付清余款（含效果图及其他配套图纸）。3.碧海云天生态疗养院效果图及总平面示意图复印件、可研报告各一份，显示2014年就案涉房屋场地开设疗养院进行了涉及规划及科研分析。中物院公管部认为以上证据真实性应依法认定，但原被告签订《房屋租赁合同》系因碧海云天公司拒付租金解除，中物院公管部不应承担任何赔偿责任。 2017年6月14日，四川省科学城工商行政管理局就中物院公管部询证事项进行了回复，内容为：截止2017年6月9日，碧海云天公司未以中物院公管部所有的梓潼南桥房屋为经营场所向其申请工商登记、办理营业执照;如碧海云天公司以中物院公管部所有的梓潼南桥房屋为经营场所向其申请工商登记、办理营业执照，无需提交房屋产权证书及土地使用权证书，但需要提交碧海云天公司与中物院公管部签订的房屋租赁合同以及中物院公管部的土地使用相关证明。 以上事实，有原被告当庭陈述、事业单位法人证书、工商营业信息、房屋租赁合同、解除合同通知书、邮寄底单、解除合同协议书、关于中物院公管部询证事项的回函、房屋装修咨询报告、对解除合同通知的回复、关于筹建养老康复疗养中心（梓潼）协议书、装饰工程设计合同、碧海云天生态疗养院效果图及总平面示意图复印件、可研报告等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 一审法院认为，原被告对于双方于2013年7月5日签订的《房屋租赁合同》真实性无异议，该合同合法有效。现原被告一致认可该《房屋租赁合同》于2016年10月11日解除，对此应予确认。 关于合同解除的原因，尽管双方签订了《解除合同协议书》，但该协议约定生效条件未成就，原被告仅就合同解除时间达成了一致意见，均主张合同系对方违约导致，故并不属于法律规定的双方协商解除合同，而应审查合同解除的真实事由。本案中，中物院公管部以碧海云天公司未付2015年12月31日之后的租金为由，于2016年10月8日发出书面通知要求解除合同。但对于该租金支付义务，碧海云天公司以中物院公管部未批复办证并通知停工等事由进行抗辩。现中物院公管部认可其确于2015年5月以碧海云天公司进行的房屋拆改涉及建筑主体结构应报其单位备案并应先办理报规报建手续、营业执照为由通知碧海云天公司停工。而碧海云天公司当庭出示了施工设计的相关资料,虽未举示将该施工方案相关资料向中物院公管部移交的凭据,但从日常生活经验和一般逻辑准则判断，碧海云天公司既已按照合同约定投入大量资金进行动工建设，其拒不向中物院公管部交付施工方案相关资料的可能性极低，且根据中物院自述的通知停工原因来分析，其至迟已于发出停工通知时知悉了碧海云天公司的详细施工方案，也并无证据证实碧海云天公司施工方案变动了建筑主体和承重结构。中物院公管部作为房屋所有权人，是法定的建设手续办理人，其在作出停工通知后一年多的时间内既未通知碧海云天公司变更、补正施工方案，也未予配合办理建设施工手续，更未向碧海云天公司提供土地使用相关证明文件以便于办理相关证照，致使碧海云天公司无法按合同约定用途继续加固、使用租赁房屋及场地，中物院公管部系以行为表明其不履行主要合同义务，属于根本违约。碧海云天公司的抗辩事由成立，其有权以此拒付租金。中物院公管部不得以碧海云天公司未付租金为由行使合同解除权。应认定合同解除事由为中物院公管部违约。 合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，如前所述，因中物院公管部未完全履行合同相应主要义务，致使碧海云天公司无法按约定用途使用租赁房屋及场地，则对于合同未履行部分双方均不再履行，碧海云天公司不需再支付2015年12月31日至合同解除之日的租金，但碧海云天公司应当向中物院公管部返还所租赁的房屋及场地。关于中物院公管部提出返还租赁房屋及场地应当恢复原状，具体恢复标准及项目以其提供的《房屋装修咨询报告》中载明的12项内容为准。该报告中载明的12项装修项目均属于装饰装修范畴，且已形成附合，《房屋租赁合同》约定内容也表明了中物院公管部同意碧海云天公司对租赁房屋进行装饰装修，依照《最高人民法院》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，就前述已形成附合的装修，碧海云天公司无需进行拆除或恢复原状，且应由中物院公管部对已附合装修的损失进行赔偿。关于该装修损失金额的认定，因碧海云天公司举示的其与黄江公司签订的《关于筹建养老康复疗养中心（梓潼）协议书》、黄江公司对外签订的《装饰工程设计合同》显示，碧海云天主张的设计费、建设投入均约定由黄江公司直接出资投入，也无证据表明碧海云天公司已与黄江公司就前述费用承担进行了结算交付或实际进行了相应出资。故碧海云天公司现主张该项损失属主体不适格。而黄江公司也不符合作为反诉原告参加本案诉讼的法律要件。故本案对此不予处理，碧海云天公司可待损失实际发生后另行主张。至于碧海云天主张的违约金300,000元，也并无实际发生的证据，本案不予处理，理由同前。碧海云天公司还主张了其租金损失180,000元，前述已认定系中物院公管部违约行为导致合同解除，碧海云天公司前期租金支付是为将场地投入经营作出准备，但由于中物院公管部的违约行为导致其无法实际投入经营，故前期租金180000属于直接损失，应由中物院公管部予以赔付。 关于中物院公管部要求从2015年12月31日起计付租金至恢复原状之日止，前述已经阐述合同解除之日2016年10月11日前的未付租金因中物院公管部未履行相应合同主要义务而不需再支付。但合同解除后，因碧海云天公司未举证证实其向中物院公管部返还房屋及场地的具体时间，中物院公管部认可碧海云天公司于2016年12月撤离，则碧海云天公司应参照合同约定租金标准向中物院公管部计付2016年10月12日至2016年12月31日止的房屋及场地占用损失。因已认定碧海云天公司不负有恢复原状义务，则2017年1月1日之后场地占用损失不予支持。 关于维修加固保证金的返还。碧海云天公司向中物院公管部交付100,000元保证金属实，无证据证实有保证金扣除事由存在，故应予全额返还。 以上投入租金及保证金的资金利息损失均应于原被告签订的《租赁合同》解除时支付，故碧海云天公司要求计付从合同解除之次日即2016年10月12日至返还本金之日止的资金损失应予支持，利率标准参照同期人民币资金贷款利率。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中国工程物理研究院公共事务管理部与被告（反诉原告）绵阳市碧海云天投资管理有限公司于2013年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月11日解除。二、被告（反诉原告）绵阳市碧海云天投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国工程物理研究院公共事务管理部支付房屋及场地占用损失，计算方式为：从2016年10月12日起至2016年12月31日止，以每月7,500元为标准进行计算。三、原告（反诉被告）中国工程物理研究院公共事务管理部与本判决生效后十日内向被告（反诉原告）绵阳市碧海云天投资管理有限公司返还保证金100,000元并支付利息，利息的计算方式为：以本金100,000元为基数，从2016年10月12日起至2019年8月19日止，以中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率为标准进行计算；从2019年8月20日起至本判决确定的本金给付之日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述损失计算至本金付清之日止。四、原告（反诉被告）中国工程物理研究院公共事务管理部于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）绵阳市碧海云天投资管理有限公司赔偿租金损失180,000元，并支付利息，利息的计算方式为：以本金180,000为基数，从2016年10月12日起至2019年8月19日止，以中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率为标准进行计算；从2019年8月20日起至本判决确定的本金给付之日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述损失计算至本金付清之日止。五、驳回原告（反诉被告）中国工程物理研究院公共事务管理部的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）绵阳市碧海云天投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收本诉案件受理费4,008元、反诉案件受理费7,752元，由原告（反诉被告）中国工程物理研究院公共事务管理部负担6,930元（其中本诉案件受理费3,745元、反诉案件受理费3,185元），被告（反诉原告）绵阳市碧海云天投资管理有限公司负担4,830元（其中本诉案件受理费263元、反诉案件受理费4,567元）（前述费用原被告已分别预交，折抵后，中物院公管部在在本判决生效后十日内支付给碧海云天公司2,922元）。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审审理焦点在于，租赁合同解除的违约责任的认定。本院经审查，双方签订合同后，碧海云天公司先后向中物院公管部支付了2014年、2015年两年的租金，中物院公管部于2015年5月电话通知碧海云天公司停止施工。而当庭陈述理由为“碧海云天公司属于无证施工，且中物院公管部在检查过程中发现碧海云天公司对房屋有破损和拆除，需大面积改变租赁房屋设计结构，所以提议不要进行装修，先把相关手续办理了，需要在中物院相关部门对房屋施工进行报备，还需要办理营业执照”。首先，本案经过多次开庭审理，上诉人中物院公管部并未提交任何鉴定意见或证据证实被上诉人存在对房屋有破损和拆除，需大面积改变租赁房屋设计结构的行为；第二，本案中上诉人将房屋租赁给被上诉人装饰、装修用于办养老院，并非是新建工程。并不需要严格的报建程序，同时也无任何行政主管部门对被上诉人无证施工行为提出纠正，上诉人以此作为停工理由于法无据；第三、关于营业执照的办理，被上诉人还处于装修过程，并未实际投入经营，其营业执照是否办理并不影响装修的进行。综上，本院认为上诉人的行为违约在先，被上诉人以此抗辩不续交2016年租金，本院予以支持。 综上所述，上诉人中物院公管部所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6100元，由上诉人中物院公管部负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年六月二十日 书记员 朱玲玲