贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初1732号 原告：贺晓宇，男，1989年6月23日生，住贵州省兴义市。 原告：黄京廷，女，1990年3月29日生，住贵州省兴义市。 二原告共同委托诉讼代理人：张忠媛，贵州心达律师事务所律师。 被告：贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈泯桦，贵州权衡律师事务所律师。 原告贺晓宇、黄京廷与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺晓宇、黄京廷的共同委托诉讼代理人张忠媛，被告云盛公司的委托诉讼代理人陈泯桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺晓宇、黄京廷向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告按合同约定及法律规定向原告完成法定交房的义务并向原告支付逾期交房所产生的违约金，逾期交房违约金以购房款1417001元为基数，按日利率万分之一从2018年6月1日起计算至被告完成交房约定之日止，截至2020年3月31日，小计94939元;2.请求人民法院依法判决被告按合同约定及法律规定给原告办理涉案房屋不动产登记证书并支付逾期办证所产生的违约金，逾期办证违约金以购房款1417001元为基数，年利率4.75%从2019年12月31日计算至不动产登记证书交付之日，截至2020年3月31日，小计17200.82元（庭审中变更为以购房款1417001元为基数，按日利率万分之一从2019年12月31日计算至不动产登记证书交付之日）;3.案件受理费及保全费1095元及保险费230元由被告承担。事实及理由:2018年4月份，原告与被告达成口头协议，购买被告开发的兴义市金水路公园里C16-3号别墅，房屋面积228.82㎡，总价1417001元，被告同意在原价基础上优惠58888元，原告于2018年4月24日、27日共计支付100000元定金，但在5月初签购房合同时被告反悔，称不给优惠。后原告向兴义市住建局投诉后，被告才同意优惠条件，双方于2018年8月15日签订《商品房买卖合同》，签订之日原告支付首付款及维修基金11441元共计628442元(含定金100000元)，后办理按揭贷款800000元，并已实际支付给被告，同时按照被告要求交纳了相关费用。合同约定于2018年5月31日前交付该房屋，并约定被告于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给原告。被告至今仍未按照合同约定以及法律规定交付房屋给原告，也未将该房屋产权转移至原告名下，为此原告多次要求被告履行相关义务，但是被告仍然未履行，原告唯有诉至人民法院，请求人民法院保护原告合法权益。 云盛公司辩称，1、答辩人与被答辩人约定的交房时间早于签订合同的时间，应当视为双方交房时间不明确，交房时间在协商不成的情况下应依据法律规定确定，并且答辩人已经将房屋交付给两被答辩人。答辩人与两被答辩人于2018年8月15日签订关于兴义·公园里第C16幢1单元C16-3号房的《商品房买卖合同》，约定答辩人应当在2018年5月31日前向两被答辩人交付该房屋。当天被答辩人支付了首付款617001元，于2019年1月1日办理完按揭手续支付剩余购房款800000元。2019年10月13日，答辩人已经将房屋交付给两被答辩人办理了交房手续，两被答辩人已经对该房屋进行了装修。两被答辩人已知答辩人出售的房屋为预售商品房（合同中第二章第二条及第八章第二十二条），但双方在合同中却约定答辩人应当在2018年5月31日前向两被答辩人交付该房屋，即签订合同时答辩人便进入违约状态，该条约定严重违反了公平原则，属无效条款，即合同中双方未对交房时间进行约定，应当依据《合同法》第六十二条第一款第四项之规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定确认交房时间；且答辩人已经在两被答辩人主张交付房屋时（2019年10月13日）将房屋交付给被答辩人，因此答辩人不存在逾期交房问题。另，两被答辩人主张从2018年6月1日起开始计算逾期交房违约金，但其支付完购房款的时间却在2019年1月1日，答辩人出卖商品房的主要目的在于获得相应的房屋价款，在两被答辩人未支付完全部价款前，答辩人有同时履行抗辩权，因此，被答辩人主张的时间存在明显错误。并且违约金责任具有补偿性，以填补守约人因违约行为造成的损失为主要目的，同时兼具一定的惩罚性，虽然答辩人交付给两被答辩人的房屋未达到合同约定，但两被答辩人主张的违约金明显过高，在接收房屋之日起，两被答辩人已经无损失产生，其主张的逾期交房违约金不应当得到支持。2、《商品房买卖合同》中已经约定了逾期办证违约金的计算方式，被答辩人主张按照已付购房款年利率4.75%计算逾期办证违约金，违反双方约定。在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款中：双方约定了办证时间为2019年12月30日前，还约定了答辩人不能交付商品房转移登记有关文书的，被答辩人不退房的，答辩人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按照向被答辩人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，被答辩人主张按照已付购房款年利率4.75%计算逾期办证违约金无事实及法律依据。且因政府部门逾期办理相关施工手续、举证山地旅游大会责令答辩人延迟、天气恶劣、新型冠状病毒等不可抗力因素的影响，导致答辩人未能在规定工期内完成项目建设、备案，且根据规划要求，人防工程被规划在三期工程中，若要达到约定的交房条件必须经人防工程验收合格，应减轻、免除答辩人该期间的违约责任。综上所述，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时约定的交房时间早于签订合同的时间，合同签订时已经造成答辩人违约并且履行不能，该条款应当认定为无效条款，在双方协商不成的情况下，根据法律规定予以确认具体交房时间。双方对逾期办证违约金进行了明确约定，两被答辩人的主张明显违反合同约定，恳请人民法院查清案件事实，考虑疫情原因，依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，贺晓宇作为乙方，云盛公司作为甲方，双方签订了一份《商品房认购书》，约定乙方认购甲方开发建设的兴义·公园里一期C16幢1层C16-3号商品房，暂测建筑面积228.82平方米，单价7701元每平方米，房屋总价1475889元；签订认购书时，乙方向甲方支付定金60000元，定金在乙方签订《商品房买卖合同》时转为购房款；乙方按约定时间段办理付款及签约手续的，可享受购房总价58888元额外优惠。《商品房认购书》签订当日，贺晓宇通过中国农业银行账户向云盛公司支付了定金60000元，《商品房认购书》签订后，贺晓宇通过中国农业银行账户向云盛公司支付了定金40000元，云盛公司分别出具了两份《收据》对上述两笔款项予以记载。2018年5月初，双方欲签订购房合同时云盛公司称优惠活动期限已过，故在房款总价上不给予优惠58888元，致购房合同未能签订。后经双方协商处理，贺晓宇、黄京廷作为买受人，云盛公司作为出卖人，于2018年8月15日签订了一份《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积为228.82平方米，套内建筑面积为222.14平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米6378.86元，总价款1417001元。付款方式约定为贷款方式付款，即买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款617001元，余款800000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件；”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内的……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金。”合同第二十二条约定“出卖人承诺于2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期/60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：①……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，贺晓宇、黄京廷通过中国农业银行向云盛公司支付了首付款及维修基金11441元共计528442元，加上合同签订前支付的100000元，至此，贺晓宇、黄京廷总计支付云盛公司首付款及维修基金共计628442元。《商品房买卖合同》签订后，贺晓宇向中国工商银行股份有限公司兴义分行贷款800000元，贷款银行于2019年1月1日将此笔贷款直接汇入了云盛公司账户。兴义·公园里一期至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案及初始登记，贺晓宇、黄京廷已于2019年10月13日收房。 另查明，本院审理的（2019）黔2301民初9072号即段清诉云盛公司商品房预售合同纠纷一案，经云盛公司申请，已依法将兴义·公园里小区一期第D26幢1层D26-6号商品房2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准移送有资质的鉴定机构进行评估，经贵州国信房地产资产评估有限公司评估并出具黔国评字【2020】0129号《房地产司法估价报告》载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。 再查明，在本院立案后，贺晓宇、黄京廷向本院申请诉讼财产保全，向本院交纳了诉讼保全费1095元，并为此向中国太平洋财产保险股份有限公司黔西南中心支公司支付了保险费230元。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛公司与贺晓宇、黄京廷签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即贺晓宇、黄京廷应按约支付购房款，云盛公司亦应履行按约交付房屋等义务。 案涉《商品房买卖合同》约定云盛公司应当在2018年5月31日前向贺晓宇、黄京廷交付已符合取得建筑工程竣工合格证明文件等条件的房屋，《中华人民共和国建筑法》第六十一条亦规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。”即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的必要标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，即云盛公司至今未向贺晓宇、黄京廷交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，其应承担赔偿损失的违约责任，对贺晓宇、黄京廷要求云盛公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。 对于云盛公司辩称在房屋修建期间存在因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅游大会、天气恶劣、新冠肺炎疫情等不可抗力因素，应减轻、免除其违约责任的抗辩，因其未提交任何证据印证其所述的以上情况与其延误工期存在的因果关系，也未证明因此导致延误工期的天数，且其违约行为发生在疫情开始前，故对其抗辩意见本院不予采信。 对云盛公司辩称贺晓宇、黄京廷在2019年1月1日才支付完购房款的问题，因逾期交房与逾期付款系不同的违约行为，案涉《商品房买卖合同》中并未约定两种义务履行的先后顺序，亦未约定云盛公司在此情况下可行使逾期交房的抗辩权，故并不能免除或抵消云盛公司逾期交房的违约责任，云盛公司主张贺晓宇、黄京廷逾期付款，不在本案处理范围内。 关于逾期交房违约金数额问题，虽案涉《商品房买卖合同》就逾期交房违约金计算方式约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”贺晓宇、黄京廷亦自愿调整为按日万分之一来计付逾期交房违约金，云盛公司提出该违约金标准过高，且在买受人收房后已无损失产生，故逾期交房违约金不应支持的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。也就是说，判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的实际损失进行判定。在本案中，贺晓宇、黄京廷并未提交证据证明因云盛公司的逾期交房行为给其造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，逾期交房的损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，在出卖人逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失。因此，在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。为减少双方损失，节约司法资源，统一裁判尺度，本院参照（2019）黔2301民初9072号贵州国信房地产资产评估有限公司对同地段、同一街道、同一类型、同小区房屋作出的评估报告书作为衡量标准，评估报告书中评定的租金平均每月为13元/平方米，案涉商品房建筑面积为228.82平方米，月租金损失为2974.66元（228.82平方米×13元/平方米/月）。虽双方在《商品房买卖合同》约定即“按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”计算违约金，但贺晓宇、黄京廷已自愿调整为按日万分之一来计算，根据其主张计算逾期交房违约金为4251元/月（1417001元÷10000×30天），高于2974.66元/月的130%（3867.06元/月），故案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过高，本院依法调减为按租金的130%予以计算，即3867.06元/月（2974.66元/月×130%）。但在2019年10月13日，贺晓宇、黄京廷已收房，根据违约金的性质，结合买受人的一般购房目的，在贺晓宇、黄京廷收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在收房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照租金的30%予以计算，即892.4元/月（2974.66元/月×30%）。 关于逾期交房违约金的起算点问题，为购买案涉商品房，贺晓宇、黄京廷于2018年4月24日、4月27日即向云盛公司支付了购房款共计100000元，2018年5月初双方欲签订购房合同，因优惠问题发生争议未能签订，经协商后，双方于2018年8月15日才签订了《商品房买卖合同》，并约定“出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房”，由于合同约定的交房时间在合同签订前,双方的合同关系尚未成立,因此,贺晓宇、黄京廷主张合同约定交房时间的次日作为其主张逾期交房违约金计算的起始日,没有事实依据,本院不予采信。对于该合同约定的交房时间存在的瑕疵,双方在合同订立之后也未采取书面形式予以处理完善,因此,对于履行期限而言,可以理解为案涉房屋为现房交付买卖行为,即贺晓宇、黄京廷按约定支付首付款时,云盛公司即付有交付房屋的义务。云盛公司未能履行交付义务,应承担逾期交房违约责任。故对云盛公司辩称该约定无效，不存在逾期交房问题，本院不予采纳。即逾期交房违约金应从合同签订次日即2018年8月16日起算，因贺晓宇、黄京廷于2019年1月1日才支付完剩余房款800000元，即在2018月8月16日至2018年12月31日期间已付房款为617001元，若此期间内的逾期交房违约金以租金标准3867.06元/月（2974.66元/月×130%）计付，明显不合理，宜以租金标准3867.06元/月（2974.66元/月×130%）为基数，按已付房款占总房款的比例来计付逾期交房违约金较为恰当，也即2018年8月16日至2018年12月31日期间（137天）的逾期交房违约金为：（617001元÷1417001元）×3867.06元÷30日×137天=7689.46元；又因贺晓宇、黄京廷已于2019年10月13日收房，故从2019年1月1日至2019年10月12日期间（284天）的逾期交房违约金为：3867.06元÷30日×284天=36608.17元，从2019年10月13日暂算至本案作出判决之日2020年6月1日期间（232天）的逾期交房违约金为：892.4元÷30日×232天=6901.23元，逾期交房违约金合计为51198.86元，此后的逾期交房违约金贺晓宇、黄京廷可再行主张。 关于逾期办证违约金计算问题，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，庭审中双方已明确逾期办证违约金按合同约定计算，符合法律规定，即云盛公司应从2019年12月31起按日以已付房款万分之一向贺晓宇、黄京廷计付逾期办证违约金，从2019年12月31日起暂算至本案作出判决之日2020年6月1期间的（153天）的逾期办证违约金为：1417001元÷10000×153=21680.12元，此后的逾期办证违约金贺晓宇、黄京廷可再行主张。 关于贺晓宇、黄京廷诉请云盛公司按合同约定及法律规定向其完成交房,并办理房屋所有权证问题,因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述,取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件,而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格。办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非云盛公司一己之力即可完成的事项，故对贺晓宇、黄京廷的该项诉请,本院不予支持。 对于贺晓宇、黄京廷主张的诉讼保全费及诉讼保全担保保险费。首先，关于诉讼保全费，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”以及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，贺晓宇、黄京廷申请财产保全需要向人民法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，人民法院根据案件情况对诉讼保全费的负担进行分配。关于诉讼保全担保保险费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，贺晓宇、黄京廷可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。因云盛公司逾期交房及逾期办证引起本案诉讼，贺晓宇、黄京廷为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系其支付的合理必要费用，属贺晓宇、黄京廷的损失部分，应由云盛公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条，《诉讼费用交纳办法》第六条第二项、第十条第二项、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付贺晓宇、黄京廷2018年8月16日起至2020年6月1日期间的逾期交房违约金51198.86元； 二、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付贺晓宇、黄京廷2019年12月31日起至2020年6月1日期间的逾期办证违约金21680.12元； 三、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付贺晓宇、黄京廷诉讼保全担保保险费230元； 四、驳回贺晓宇、黄京廷的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费2366元（其中案件受理费2542元，减半收取1271元，诉讼保全费1095元），由贺晓宇、黄京廷负担1000元，贵州云盛房地产开发有限公司负担1366元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈 莹 莹 二〇二〇年六月一日 法官助理 刘明发院 书 记 员 邹 金 虎