云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终277号上诉人（原审被告）：瑞丽市雷华房地产开发有限公司。法定代表人：姜家雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈坚，男，瑞丽市雷华房地产开发有限公司员工。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：罗洋，云南智诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭辅兴，男，身份证住址：云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：贾正杰，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人瑞丽市雷华房地产开发有限公司（以下简称雷华公司）因与被上诉人郭辅兴商品房预约合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院(2019)云3102民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雷华公司的委托诉讼代理人陈坚、罗洋，被上诉人郭辅兴的委托诉讼代理人贾正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷华公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人郭辅兴的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人郭辅兴承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。1.双方签订的两份《【弄岛·国际商贸城】认购协议书》（以下简称《认购协议书》）属于商品房买卖合同，系本约合同，一审认定其性质为商品房预约合同错误。首先，讼争商铺己是现房；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉两份《认购协议书》对交易商铺的位置、面积、价格、定金、付款方式、首付比例等均有明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且上诉人己依约收取购房款363,200元，协议己实际履行，其性质应认定为商品房买卖合同。2.一审认定两份《认购协议书》合法有效，应继续履行，但又支持了被上诉人郭辅兴的全部诉讼请求，相互矛盾。被上诉人郭辅兴口头答辩称，1.一审未支持其主张的双倍返还定金和支付资金占用利息的诉请，考虑诉讼成本问题其未提起上诉。2.双方签订的《认购协议书》属于预约合同，一审确定的案由也是商品房预约合同纠纷。案涉商铺无法出售给被上诉人，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同系上诉人违约，其一审诉请合法合理，应当得到支持。3.一审两次庭审中，上诉人雷华公司均无法举证证实其已经取得案涉商铺的预售许可证，请二审进行核实。综上，一审判决合理合法，依法应予维持。郭辅兴向一审法院起诉请求：一、解除双方于2016年9月8日签订的两份《认购协议书》；二、由雷华公司双倍返还其定金8万元；三、由雷华公司退还其支付的首付款363,200元，并支付自2016年9月15日起至实际清偿之日止的资金占用利息（以363,200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算，暂计算至2019年7月31日的逾期付款利息为69,531.92元）；四、本案诉讼费用由雷华公司承担。一审法院认定事实：瑞丽市雷华房地产开发有限公司弄岛分公司系雷华公司依法登记设立的分支机构，现已注销。雷华弄岛分公司（出卖方、甲方）与郭辅兴（认购方、乙方）于2016年9月8日签订了两份《认购协议书》，编号为20160908的协议书约定：一、认购物业：弄岛·国际商贸城商铺C区1段03号铺面，该物业建筑面积约为65.79平方米（实际以房产部门最后确权的产权面积为准），单价11,800元/㎡，总价776,322元，折后单价10,800元/㎡，总价710,500元。编号为20160909的协议书约定：一、认购物业：弄岛·国际商贸城商铺C区1段05号铺面，该物业建筑面积约为65.27平方米（实际以房产部门最后确权的产权面积为准）。单价11,800元/㎡，总价770,186元，折后单价10,800元/㎡，总价704,900元。两份协议均约定：二、认购物业的定金：乙方须在签署本协议书时支付定金人民币2万元整；三、付款方式为银行按揭：购房首付款须于签署本协议书之日起7日内付清，并与甲方签署商品房买卖合同，合同备案后7日内须到指定银行办理楼款按揭手续，如因乙方原因造成不能办理按揭，乙方须将房款余额以现金方式一次性支付给甲方。备注：该店铺以银行按揭方式购买，首付款以现金和红木作结算，其中红木结算以甲方收到红木直接作价成现金抵扣，首付2017年2月8日前付清。四、双方约定：1、乙方须按上述付款方式依期如数缴付款及办理相关手续，否则视为乙方自动弃权，乙方自愿将定金作为补偿款全额支付给甲方。2、乙方在签署商品房买卖合同前不得自行办理转名手续或将协议书的权益转让。3、此购房款未含任何政府行为的税费、工本费、公证费、律师费及相关的物业费用。4、如乙方遵照约定的期限及付款方式签署合同、办理好按揭手续并付清所有款项，甲方应当按照约定兑现购房优惠条件，否则视为甲方违约，所收定金双倍返还。五、本协议书一式二份，经双方签字盖章后立即生效。郭辅兴于2016年9月9日向雷华弄岛分公司支付店铺C-1-03定金2万元；购店铺首付款C-1-03、C-1-05号12万元用黑心楠木板冲抵；购店铺首付款C-1-03、C-1-05号243200元用酸枝花梨方料15.20吨折价1.60万元每吨；2016年9月12日支付购店铺C-1-05定金2万元，雷华弄岛分公司分别向郭辅兴出具了《收据》。瑞丽市丽城房地产交易测绘有限公司于2019年9月9日出具《情况说明》，载明：其于2017年1月受雷华公司开发委托，对“弄岛·国际商贸城”房产面积进行预测，在此之前弄岛·国际商贸城项目部对整个楼盘的预售编制了房号，其中4#楼一层商铺C区1段01铺面、C区1段02铺面、C区1段03铺面、C区1段05铺面中间没有编C区1段04铺面，后根据住建局和行政审批局要求，只能使用阿拉伯数字编房号，且不能跳号，所以其在对该项目搭建楼盘，将原有房屋编号按要求改为全阿拉伯数字，因此，原编号为C、D、E、F栋改为4、5、6、7栋，将房号改为数字，且不跳号，因此，原编号为C区1段03铺面应改为4－1－04号，C区1段05铺面应改为4－1－05号。另查明，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会银发[2007]359号文件《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》载明：商业用户购房贷款首付款比例不得低于50%。雷华公司就弄岛·国际商贸城A区项目已于2016年5月27日取得《建设用地规划许可证》、2016年7月1日取得《建设工程规划许可证》、2016年9月8日取得《建设工程施工许可证》、2017年1月4日取得《商品房预售许可证明》。案涉商铺建盖完成后，雷华公司已进行了装修。瑞丽市行政审批局建设审批股于2019年9月20日出具的《回复》载明：“弄岛国际商贸城4-1-04、4-1-05号无《商品房买卖合同》备案登记情况。”庭审中，雷华公司表示除了预售许可证载明的4栋房屋外，其并未建盖其他房屋；商铺大约在2018年底由第三人无偿使用。郭辅兴认可商铺已被第三人长期使用，具体开始使用的时间记不清楚，大概是2017年、2018年。双方均认可案涉商铺首付款未付清。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。一、关于案涉两份《认购协议书》效力如何认定，应否解除的问题。瑞丽市雷华房地产开发有限公司弄岛分公司系雷华公司依法设立并领取了营业执照的分支机构，现已注销，依照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任由雷华公司承担。从现有证据材料和查明的法律事实看，雷华公司已取得案涉商铺项目的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证明》，郭辅兴与雷华弄岛分公司签订的两份《认购协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭辅兴主张无效的理由不能成立，不予支持。郭辅兴不愿继续履行协议，主张解除合同，雷华公司不同意解除，因案涉《认购协议书》系预约合同，双方主要承担的是磋商义务，但无必须缔结本约的义务。故对于郭辅兴要求解除两份《认购协议书》的主张，予以支持。二、关于雷华公司应否双倍返还定金、退还郭辅兴首付款及支付利息的问题。两份《认购协议书》约定每套商铺的定金为2万元，符合法律规定，予以确认。双方在庭审中均认可案涉商铺首付款未付清，根据《认购协议书》第三条的约定，郭辅兴并未尽到约定义务，其在违约后不愿继续履行《认购协议书》并主张解除，亦未提供充足证据证明雷华公司违约导致协议无法履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，郭辅兴要求雷华公司双倍返还定金8万元的理由不能成立，不予支持，其已支付的两套商铺的定金4万元不应退还。因两份《认购协议书》解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，雷华公司应退还郭辅兴两套商铺的首付款363,200元（12万元+243,200元）。郭辅兴主张支付首付款的资金占用费，理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、解除郭辅兴与雷华公司于2016年9月8日签订的两份《认购协议书》（编号分别为：20160908、20160909）；二、雷华公司于本判决生效之日起十五日内退还郭辅兴首付款363,200元；三、驳回郭辅兴的其他诉讼请求。二审中，上诉人雷华公司对一审认定的事实无异议，但认为一审将4-1-05号商铺误写为4-4-05号；被上诉人郭辅兴认为一审采信瑞丽市丽城房地产交易测绘有限公司出具的《情况说明》不当，该证据没有证明效力，一审据此认定案涉商铺存在编号变更，并进一步认定商铺有预售许可错误，对一审认定其余事实无异议。对双方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：案涉两份《认购协议书》的性质如何确定，合同应否解除，上诉人雷华公司应否退还被上诉人首付款363,200元。二审中，双方当事人均未提交新证据。另查明，一审判决将4-1-05号商铺误写为4-4-05号，本院予以纠正。二审查明的其余事实与一审认定事实一致。本院认为，双方当事人签订两份《认购协议书》的意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《认购协议书》虽对商铺的基本状况、付款方式及价款达成一致意见，但未对首付款比例、商铺交付使用日期等作出明确约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方在协议书第三条中明确约定：“购房首付款须于签署本协议书之日起7日内付清，并与甲方签署商品房买卖合同”，故两份《认购协议书》系双方当事人对将来订立商铺买卖合同相关事宜进行的约定，并非对买卖商铺结果的确认，其性质应为商品房预约合同，上诉人雷华公司主张系本约合同的理由不成立，本院不予支持。被上诉人郭辅兴认可其未足额付清首付款，根据《认购协议书》第四条第1项“乙方须按上述付款方式依期如数缴付款及办理相关手续，否则视为乙方自动弃权，乙方自愿将定金作为补偿款全额支付给甲方”的约定，一审判决解除双方签订的两份《认购协议书》，由上诉人雷华公司退还被上诉人郭辅兴首付款363,200元并无不当，本院予以支持。综上所述，雷华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,927元，由上诉人瑞丽市雷华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向瑞丽市人民法院申请执行。审判长 高 立审判员 包 洋审判员 王 军二〇二〇年六月二十二日书记员 梁其满