湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初1562号原告（反诉被告）：王伯成，男，1951年8月27日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。特别授权委托代理人：李卫兵，系湖南弘一（株洲）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈根华，男，1968年12月22日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。一般授权委托代理人：何少钦，系株洲市南天法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王伯成与被告（反诉原告）陈根华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告王伯成的委托代理人李卫兵，被告陈根华及其委托代理人何少钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伯成向本院提出诉讼请求1、判令被告立即支付原告2020年1月-3月租金32600元，违约金4000元；2、承担本案诉讼费和律师费5000元。事实与理由：原告和被告于2011年7月1日签订《租赁合同》，2016年4月23日又签订了《补充协议》，双方对租赁期限、押金支付、租金及支付方式、违约责任等均有约定。租金按季度支付，几年来双方合作愉快，但是，被告从2020年1月1日起以生意不好等为借口拒不支付租金。经多次催讨，被告仍未支付，被告的行为属于严重违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告陈根华辩称：答辩人租用原告的房屋进行经营，始于2011年7月，到2019年上半年，由于双方合作良好，经营正常，答辩人依据合同约定如期向原告交纳了应交租金。但从2019年下半年起，租赁房屋出现漏水，之后越来越严重，最后严重影响了经营，答辩人因此向原告多次作了反映，原告要答辩人自行与二楼苏老板联系，答辩人便多次找苏老板进行交涉未果，答辩人将多次交涉的情况及时告诉给了原告，原告不愿出面协调。进入2020年之后，突如其来的新冠肺炎暴发，商铺全部停产停业，至今均无法开门，答辩人遭受巨大的经济损失。在此十分困难的形式下，原告起诉向答辩人讨付租金，让答辩人感到心寒。答辩人认为，原告在全国人民抗击天灾之时，在自己出租房屋因质量问题不能经营的情况下，不顾他人死活，一意追求自身利益，答辩人认为是不妥的。据此，答辩人请求贵院依法明辨是非，驳回原告的诉求。被告陈根华向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告立即对其出租房屋漏水进行修复；2、依法免除反诉原告2020年1-3月份的房屋租金32600元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告因出租房屋漏水损毁的财产价值23400元和停业期间的员工生活费24000元，二项计47400元；4、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:反诉原告向他人支付328000元门面转让费后，于2011年7月1日与反诉被告签订了《租赁合同》和2016年4月23日签订《租赁合同的补充协议》，由反诉原告承租反诉被告位于芦淞区平方米的房屋以湘雅杨记蒸菜馆名义对外经营。从2011年7月至2019年12月间，反诉原告严格遵守合同约定，如期向反诉被告交纳了全部房屋租金。自2019年下半年起，租赁房屋先是靠收银台一方墙壁及房顶大面积漏水，严重影响了反诉原告的正常经营，反诉原告及时向反诉被告作了反映，要求其尽快修复，反诉被告则要反诉原告自行与二楼苏老板联系解决，后反诉原告经多次联系漏水问题没有解决，期间反诉被告也曾亲自出面联系未果。从2020年1月份开始至今，租赁房屋漏水越来越严重，以至反诉原告无法开门营业，商铺内的监控和设备被损坏，价值23400元，反诉原告在停业期间向员工支付了每人每月1200元生活费共计24000元。反诉原告认为：反诉被告在其出租房屋内发生严重漏水影响反诉原告正常经营的情况下不及时进行修复，造成反诉原告的经营和财产损失存在过错，负有赔偿责任。据此，反诉原告特向贵院提出反诉。原告王伯成对反诉辩称：1、反诉原告的反诉请求与事实不符，至2019年年底以前，只是偶有滴水，并不影响经营，反诉原告正常经营至2020年1月底放假，反诉被告得知楼上偶有滴水后，立即与楼上住户交涉，但楼上住户嘴上所说维修，但未实至维修，反诉被告也没有办法。2、反诉原告所说的财产损失和员工生活费损失并不属实，有没有财产损失不能确定，所谓损失是什么原因造成的不明确。员工生活费损失也是反诉原告自行制作的，是否发放或是否应该发放不明确。综上所述，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，有异议的证据，本院综合认定。经审理查明，被告陈根华（承租方）因经营餐馆承租了原告王伯成所有位于芦淞区门面，并于2011年7月1日签订租赁合同，合同约定：一、租赁期限：从2011年7月1日至2017年6月30日；二、押金支付：协议双方约定后，乙方一次性支付甲方押金贰万元整，合同到期后退还乙方，不计利息。三、租金及支付方式：第一年租金为96000元，第二年为100800元，第三年为105600元，第四年为110400元，第五年为120400元，第六年为130400元，按季支付，每季度头一个月1-5号付本季租金，每次付年租金的25%。四、相关事宜：甲方负责提供该门面的动力电和水。五、乙方责任：1、依据合同按时交纳租金。六、违约责任：1、乙方推迟支付租金，超过15天视为违约（除甲方认可外）押金不退，甲方有权解除本合同，乙方交出门面、并承担如下损失：1、租金计算至乙方搬出之日（日租金额为290元/天计算）再增加10天租金；2、押金不退；3、每天加收50元违约金；4、结清水电费；5、承担诉讼费、律师费及甲方的误工费。被告陈根华（承租方）因需投资装修门面于2016年4月23日与原告王伯成（出租方）签订租赁合同的补充协议。补充协议一、租赁期：约定延长至2020年6月30日止。二、租金：按原合同2017年（即第六年）确定的年租金130400元/年，按季度付款32600元/季。合同签订后，原、被告均开始履行合同，被告于2011年7月1日向原告支付了定金2万元，原告向被告交付了租赁门面，被告陈根华从2020年2月起开始未经营租赁门面，且未向原告王伯成交纳租金，现该租赁门面漏水，且至今未修复完毕，反诉被告陈根华在未经营租赁门面期间向其原门店员工支付了部分生活费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点之一为原告是否应向被告交纳租金、违约金以及承担律师等费用。本案争议的焦点之二为原告是否应对其出租房屋漏水进行修复；是否应免除被告2020年1-3月份的房屋租金；是否应支付被告因出租房屋漏水损毁的财产损失和员工生活费。现分析如下：关于本案争议焦点之一，原、被告双方签订的租赁合同是合法有效的，被告应按合同约定支付租金，但本案因疫情原因且门面漏水，导致租赁门面2020年1月起无法正常经营，本院结合实际情况酌情综合考虑，被告陈根华支付原告王伯成租金1个月；另又因同样的理由，原告要求支付律师费及违约金的诉请，本院不予支持。关于本案争议焦点之二，根据合同法第二百二十条约定，出租人应当履行出租物的维修义务，但当事人另有约定的除外规定，原告王伯成应对其出租房屋漏水进行修复，故反诉被告陈根华要求对其出租房屋漏水进行修复的诉请，本院予以支持。另本案因疫情原因且门面漏水，导致租赁门面2020年1月起暂未正常经营，本院结合实际情况酌情考虑，免除陈根华租金2个月，超过的部分，本院不予支持。另反诉被告陈根华主张损失47400元，因本案的财产损失不多，为了减少诉累，本院根据实际情况酌情确定被告的损失为10866元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈根华于本判决生效之日起向原告（反诉被告）王伯成支付租金10866元；二、原告（反诉被告）王伯成于本判决生效之日起向被告（反诉原告）陈根华支付损失10866元；三、原告（反诉被告）王伯成于本判决生效之日起10日内对出房屋漏水进行修复；四、驳回原告（反诉被告）王伯成的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈根华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1850元，减半收取925元，诉讼保全费345元，反诉费1800元，减半收取900元，合计2170元，由原告（反诉被告）王伯成负担1270元，由被告（反诉原告）陈根华负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘让武二〇二〇年六月四日法官助理黄辉书记员罗燕附判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。