福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3472号 原告（反诉被告）：陈高攀，男，汉族，1977年12月10日生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林其奋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地福建省厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告（反诉被告）陈高攀与被告（反诉被告）厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。陈高攀之委托诉讼代理人林其奋，祥丰公司的委托诉讼代理人黄小琴，施江山本人暨祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈高攀向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金9680元。2、判令被告赔偿经营损失420000元。3、判令被告赔原告装修损失486576元，另有损耗评估公司补充鉴定；4、判令被告赔偿样品拆除、安装、搬运费25360元。5、判令本案诉讼费、保全保险费3200元、保全费5000元等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工区楼房建筑面积约880平方米出租给原告，租期自2015年7月1日至2022年6月30日。2015年3月15日至2015年6月30日为装修免租期。合同签订后，原告对房屋进行了装修。2017年8月11日，被告因未进行消防设计备案、未进行消防设施投入建设验收完毕，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，收到了厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，被责令停产停业。但，被告在收到前述《行政处罚决定书》后并未告知原告。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向被告发出《催告书》，责令被告停产营业。2018年6月22日起，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，原告与被告就被告违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，被告先行退还原告押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿原告装修损失。2018年6月30日起，不再计算租金。原告认为，原被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。因被告违约，双方合同解除，给原告造成了重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，有权要求赔偿损失。因此，原告的诉讼请求于法有据，望贵院依法予以支持。 祥丰公司辩称：一、答辩人不存在多收取原告租金的情况。经答辩人核对，原告缴交的租金是至2018年6月30日止，答辩人不存在多收取原告租金的情况。原告金砖期间的停业是响应政府的规定而停业的，原告应照常支付租金，不存在减免租金的理由。 二、关于原告主张答辩人赔偿装修损失。（一）、原告未经答辩人同意进行装饰装修，不存在装修损失，答辩人无需赔偿。根据原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》第四条第5项约定：“原告应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。原告需装修房屋须现将设计方案事先征得答辩人的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修。否则答辩人不予承认，并有权责令拆除；”合同签订之后，原告从未向答辩人征求装修设计方案也未经答辩人同意即装修，因此，原告不存在装修损失。鉴于原告未经答辩人同意进行装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告主张附合的装饰装修损失由答辩人赔偿，没有依据。（二）、假使法庭审理后，认为答辩人需赔偿原告装修损失，但原告也应就其装修损失承担不少于50%的过错责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照料土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案案涉房屋有产权部分358.82平方米的土地用途为工业用地，房屋用途为办公楼，而原告租赁案涉房屋用于商业经营，案涉合同有产权部分的房屋及土地使用用途明显已改变批准的土地和房屋用途。同时，案涉房屋有433.34平方米是无产权房，尚未取得建设工程规划许可证。因此，案涉《房屋租赁合同》因违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第五项规定的情形，应当认定为无效合同。原告在签订租赁合同时，对租赁房屋的土地、房屋使用用途以及房屋权属情况均已明确知悉。而原告明知案涉房屋部分无产权，有产权部分的土地为工业用地，房屋用途为办公楼的情况下仍向被告租赁使用并用于商业经营，特别是原告在明知进行二次装修时应当依据《建设工程消防监督管理规定》报消防机关审批备案，但原告并未主动向消防机关审批即擅自进行装修，从而造成其所谓的装修损失,其主观上亦存在过错。原告主张的装修损失是按答辩人全部过错，并且按其主张的评估时点计算，明显是没有依据.原告对于其损失的造成也存在重大过错,应承担不少于50%的过错责任。（三）、装修金额的确定问题。1、法庭不应全部采信方成鉴定中心的鉴定意见，而应对该鉴定意见不合理部分进行综合评判后对装修金额作出客观公正的认定。（具体意见详见鉴定报告质证意见）2、即使法庭审理后拟参照该鉴定意见书确定装修损失现值，法庭也应采信汇总表中呈现的“按被申请方主张”计算折旧年限和折旧率。申请方主张的评估时点是2015年10月至2018年6月22日，而被告主张的评估时点是2015年7月1日至2018年11月25日。案涉合同双方是于2015年3月13日签订，租期是从2015年7月1日开始计起。原告也是从2015年7月1日装修完毕并开始使用案涉房屋。原告从3月承租，不可能装修至10月，原告也未提供任何证据证实其是从2015年10月开始使用案涉房屋，显然原告主张的评估起点2015年10月没有任何依据。而原告主张的止点是2018年6月22日，2018年6月22日，原告还在使用案涉房屋，案涉房屋原告是直至2018年11月25日才未使用。因此，从装修现值确定的因素界定，使用至何时即是评定装修现值的依据。而按“被申请方主张”的正是原告的实际使用年限。鉴定机构现采用重置价格进行评估鉴定，就应当以停止使用时的实际使用年限来进行认定折旧年限和折旧率。因此，即使采用该份鉴定意见认定装修现值，法庭也应采信“按被申请方主张”计算折旧年限。 三、原告主张被告赔偿原告样品拆除、安装、搬运费25360元没有依据。原告主张其因拆装样品产生拆装及搬运费，但原告并未提供正式发票以证实其因拆装产生了上述费用。虽然，原告提交了相关的微信转账凭证，但该微信转账凭证仅能证明其与案外人存在款项往来，但对于该款项的性质无法证实。同时，原告也未提供收款人的身份，无法证实其转款的收款人是否具有拆装及承运资质。因此，原告主张该些款项系因拆装及运输产生的费用没有依据。 四、原告主张答辩人赔偿经营损失缺乏事实和法律依据。原告并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。2017年8月20日至2017年9月10日期间为厦门金砖会议期间，因该会议，政府要求祥丰建材城暂时停业，答辩人不存在过错；2018年6月22日至6月30日期间原告仍处于正常营业状态，并不存在停业状态，不存在任何经营损失。原告主张的经营损失是一种可得利益损失，但该种可得利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于间接损失。由于原告并未向法庭提供证据证实其经营期间均是盈利状态以及盈利的情况如何。因为生意经营，有盈有亏。原告主张经营损失是建立在盈利的基础上，但原告并未就该部分主张提供任何的证据。因此，在原告无法提供其有利润产生的确切证据，其主张答辩人赔偿该部分营利损失，明显是依据不足。 五、原告主张保全保险费由被告承担没有依据。诉讼费及保全费由法院依法判决。保全保险费并不是原告必然支出的费用，且双方对该费用承担并无任何约定，因此该笔费用应由原告自行承担。至于诉讼费及保全费的承担由法院依法判定。 六、答辩人已向原告退回押金28800元，并预付赔偿款87120元（总三个案件预付179640元），鉴定费用15000元亦由答辩人先行垫付。若答辩人需赔偿原告的经济损失，上述预付赔偿款，应由原告承担的鉴定费用均应从答辩人应付原告的赔偿款项中予以扣除，多还少补。 综上所述，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 施江山与庄清森辩称：公司账户和个人账户并没有混同。庄雅云是祥丰公司出纳，庄雅云的账户等同公司账户。其余意见同祥丰公司一致。 祥丰公司对陈高攀提出如下反诉请求：1、判令反诉被告立即将址于同安区的祥丰装璜工程有限公司楼房880平方米承租房屋清空、腾退交还反诉原告； 2、判令反诉被告支付反诉原告占用费（按月租金14520元的标准自2018年11月8日起计算至实际交还之日止,暂计至2019年6月25日，暂计110352元）；3、请求判令反诉被告支付反诉原告拖欠的水电费316.92元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年3月13日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定反诉原告同意将址在同安区的祥丰装璜工程有限公司楼房880平方米，出租给反诉被告作为建材展示厅及仓储之用途。租期七年，自2015年7月1日至2022年6月30日止。房屋租金按建筑面积含公摊第一年至第四年每月人民币15元／平方米，第五年至第七年每月人民币17元／平方米，合同签订之后，反诉原告依约将租赁房屋交付反诉被告使用。2018年7月10日，反诉原告与反诉被告签订《和解协议书》一份。协议约定双方同意租赁合同自协议签订之日起解除，协议签订之日起3日内，反诉原告退还反诉被告《房屋租赁合同》项下押金。反诉被告承诺在2018年10月31日腾退交反诉原告。反诉原告自2018年7月1日起至2018年10月31日止免收反诉被告租金。上述协议签订之后，由于反诉被告未能在约定时间内腾退。反诉原告与反诉被告签订《补充协议》一份，协议约定反诉被告应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给反诉原告，同时反诉被告同意自2018年11月8日支付占用费，占用费标准由法院判定。协议签订之后，反诉被告未能按照协议约定腾退房屋，经反诉原告发律师函催告，反诉被告仍拒不腾退。另反诉被告未足额缴纳2018年10月8日至2018年12月8日期间的水电费。截止目前，反诉被告尚未将租赁房屋清空、腾退交还反诉原告，亦不支付相应的占用费及水电费。为此，反诉原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，望给予支持。庭审中，祥丰公司撤回对水电费的主张即撤回诉求第三项。 陈高攀辩称：原告2018年11月25日起便未再占用被告祥丰公司厂房，也未给祥丰公司造成损失，不应支付占有使用费。祥丰建材城因消防问题被责令停产、停业，事件由此发酵。同安区政法委、祥平街道因此而介入、协调整个祥丰建材城商户的腾退工作。最终祥丰建材城的商户先后分两批腾退完成，第一批于2018年10月31日之前腾退完成，第二批于2018年11月25日腾退完成。商户全部腾退后，将房屋交付给被告祥丰公司，祥丰公司对建材城进行断水、断电，封闭各进入通道。陈高攀属于2018年11月25日腾退一批，腾退之时所有物品均已搬空，房屋也处于被告祥丰公司控制之下，建材城全部断水、断电，何来占用之说？陈高攀之所以对大门上锁，主要源于评估结果尚未正式确定，可能需要进一步的现场勘查，若现场被破坏将出现无法核验的情况，故而对大门上锁。如上所述，整个建材城的主要通道都由祥丰公司控制、封闭，任何人都无法进入，且断水、断电，陈高攀占有该房屋也没有任何的使用价值。该锁的作用系保护现场，而非占用。根据《消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。祥丰公司对涉案工业厂房进行了大面积的违章搭盖，违章搭盖面积近乎有产权面积的两倍之多，该建筑物已经发生了质的变化，无可能再获得消防验收通过，故祥丰建材城现今的状况也无法作为工业厂房投入使用。 围绕各自诉讼主张，陈高攀向本院提交了《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《催告书》、《和解协议书》、物品清单等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、补充协议、律师函、鉴定费发票等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。经陈高攀申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出评估并出具相应司法鉴定意见。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区，以及址于厦门市同安区。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，被称为“祥丰建材城”。 2015年3月，祥丰公司（甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约880平方米的房屋出租给陈高攀（乙方），并签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2015年7月1日至2022年6月30日止。合同第一条约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途。乙方应严格遵守甲方物业管理部门对公共场所、走廊、停车场的有关规定并在合同签订后缴交物业保证金20000元整，保证金在租约期满后由甲方凭缴纳收据退还给乙方。合同第二条约定：房屋租期柒年，自2015年7月1日至2022年6月30日止。甲方给予乙方105天装修期，自2015年3月15日至2015年6月30日止免收租金。具体位置（四楼中板及办公室和负一楼仓库，其中仓库35平方米）。第4条第5项约定，乙方需装修房屋须现将设计方案事先征得甲方的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。另查明，2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前将祥丰建材城停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城停业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、陈高攀等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方《房屋租赁合同》项下的押金。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于商户6个月租金的赔偿款87120元。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣甲方应付乙方的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。……十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。《和解协议书》签订后，祥丰公司按协议向陈高攀退还押金并预付了相当于6个月租金的赔偿款87120元。2018年11月6日，陈高攀、祥丰公司订立《补充协议》：一、陈高攀同意于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给祥丰公司；二、陈高攀同意支付占用费，陈高攀（一楼和四楼，其中四楼100平方已腾空，负一楼50平方已腾空）自2018年11月8日起支付占用费，占用费计算至实际腾退之日。占用费标准由法院判定。2018年11月25日，陈高攀即退出经营。 在诉讼过程中，经陈高攀申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对陈高攀的上述店面装饰装修工程造价现值进行鉴定。祥丰公司垫付鉴定费15000元。方成司法鉴定中心于2018年10月16日到现场勘测、拍照，核对申请方提供的施工图纸并测量相关数据。经鉴定，方成司法鉴定中心于2019年6月30日作出鉴定意见：按照陈高攀主张的评估时点（2015年10月至2018年6月22日）计，装饰装修工程重置价为752862元，折旧率40.44%，价值448405元。 陈高攀主张地面砖价差、木地板价差等，祥丰公司不予认可。 审理中，陈高攀申请诉讼财产保全，本院于2018年11月1日作出（2018）闽0212民初3436号民事裁定：查封、冻结、扣押被申请人厦门市同安祥丰装璜工程有限公司名下的财产，保全金额以1000000元为限。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但陈高攀与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。本院就合同效力向双方当事人作出释明，双方当事人均未变更诉求。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于商业用途，却仍与陈高攀签订用途为商业的租赁合同，存在较大的过错。陈高攀从事商业经营，亦应知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，其不顾风险继续与祥丰公司签订房屋租赁合同也存在一定的过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。因此，本院酌定陈高攀与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。 3.关于陈高攀主张的退还租金。金砖期间，祥丰建材城因消问题停业，祥丰公司未能提供符合合同约定的经营场所，应当退还相应期间的租金。经计算，应退还租金为9196元。（43560元÷3×19/30）。 4.关于陈高攀主张的装修损失大小及分担问题。在评估过程中，陈高攀、祥丰公司分别主张以不同的折旧率计算装饰装修价值，鉴定机构对此分别作出陈高攀的店面装饰装修现值的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，陈高攀已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点。至于折旧起点，陈高攀与祥丰公司订立合同时，祥丰公司已经给予陈高攀免租期，陈高攀主张以2015年10月起计算，缺乏事实依据，本院不予采纳。本院仍以合同起租日2015年7月1日起计算装修价值折旧起点。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿陈高攀装修损失301144.8元=752862元×（1-3/7）×0.7。陈高攀主张地砖价差、木地板价差等，陈高攀举证不足以证明其主张，本院不予采纳。 5.关于陈高攀主张的经营损失。经营损失是一种可得利益损失，可得利益损失双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是间接损失。本案合同被认定无效，故陈高攀主张祥丰公司赔付经营损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 6.关于陈高攀主张的搬迁费损失、拆装费用。陈高攀租赁店面从事家装用品经营，合同无效后，陈高攀针对经营物品的搬迁必然产生搬迁费及相关拆装费用，陈高攀提供店面物品明细，并举证合同及付款凭证，本院认定陈高攀的相应费用实际产生。结合双方的责任比例，祥丰公司应当赔偿陈高攀搬迁费损失、拆装费用17752元。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，陈高攀应承担4500元。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，陈高攀虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，陈高攀主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 9.关于祥丰公司要求陈高攀立即腾退承租房屋及支付占用费的问题。经查，祥丰公司与陈高攀等商户达成的《和解协议书》、《补充协议》，约定陈高攀等商户在2018年11月25日前腾退房屋。陈高攀在11月25日后并未继续营业，陈高攀需要评估鉴定的物品在评估鉴定工作完成之前有必要继续留在案涉店面，不能以此反证陈高攀仍在占有使用案涉店面。祥丰建材城处于祥丰公司的控制之下，陈高攀表示鉴定完毕后祥丰公司可随时收回，因此，陈高攀在鉴定完毕搬迁完成后已完成了腾退义务，祥丰公司要求腾退，已无客观必要，本院不予支持。陈高攀确认自11月8日起支付占用费，占用费参照租金标准计算至11月25日为7375.5元=【18/30×（880-100-35）×16.5】。26日之后，陈高攀未再继续占用讼争店面，祥丰公司主张支付占用费，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，祥丰公司与陈高攀签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。根据双方的过错比例，祥丰公司应向陈高攀退还租金9196元、赔偿装修损失301144.8元，赔偿搬迁费损失及拆装费用17752元。陈高攀的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还陈高攀租金9196元； 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈高攀装饰装修损失301144.8元； 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈高攀搬迁费损失及拆装费用17752元； 四、陈高攀应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司占用费7375.5元； 五、上述第一、二、三、四项判项双方金钱给付义务对抵后，再折抵祥丰公司已预付的赔偿款87120元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付陈高攀233597.3元，限于本判决生效之日起十日内支付； 六、驳回陈高攀的其他诉讼请求； 七、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13298元，由陈高攀负担8705元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担4593元；反诉案件受理费1253.5元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1170元，由陈高攀负担83.5元。保全费5000元，已由原告陈水泳先行垫付，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1179元，祥丰公司应于本判决生效之日起五日内向陈高攀支付。鉴定费15000元已由祥丰公司垫付，陈高攀应当承担4500元，陈高攀应于本判决生效之日起五日内向祥丰公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  吴玉贤 人民陪审员  李采云 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  郭咏倩 书 记 员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。