上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初666号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：唐红妹。委托诉讼代理人：刘历。被告：叶培钰，男，1948年4月11日生，汉族，住上海市黄浦区。原告上海联昌物业管理有限公司诉被告叶培钰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序。经审理发现本案案情较为复杂，故依法转为普通程序，组成合议庭于同年5月27日公开开庭进行了审理。原告上海联昌物业管理有限公司(以下至判决主文简称“联昌物业”)的委托诉讼代理人唐红妹、刘历到庭参加诉讼。被告叶培钰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联昌物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年1月1日-2019年5月31日期间的物业管理费872.7元；2、被告支付上述欠款违约金872.2元(按照《东波大厦物业服务合同》第十条约定：逾期交纳物业管理费的，从违约金之日按欠费金额每日3‰支付违约金，因现计算出违约金大于欠费本金，仅主张按照欠费本金收取)；3、诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付2019年1月1日至2月28日两个月物业管理费349.08元；2、被告支付逾期付款的违约金174.54元。事实与理由：原告于2016年5月31日与上海市黄浦区中华东波小区业主大会签订物业服务合同，约定原告为小区物业服务单位，服务期限自2016年6月1日至2019年5月31日。被告系小区业主，其房屋面积为145.44平方米，根据《中华东波小区物业服务合同》收费标准，住宅物业管理费单价为1.2元/月/平方米。原告多次要求被告支付物业管理费，但被告至今拒不支付。原告认为被告理应按照合同约定按时足额缴纳物业费，故起诉至法院。被告叶培钰书面答辩称，其不同意原告的诉讼请求。第一，原告联昌物业在管理期间，缺乏必要的诚信度，未履行好物业管理义务，且拖欠公共收益、水电费等诸多费用总计729226.83元；原告联昌物业于2018年11月撤离小区，致使小区处于无人管理状态，相关费用都是由我们业主买单。第二，原告中途撤离属于违法行为，业主委员会通过招投标，已经招聘新的物业公司履行小区物业管理职责。第三，上海市黄浦区中华东波小区业主大会已与上海联讯物业管理有限公司签订了新的《物业服务合同》，合同日期从2019年3月1日起，并于黄浦区老西门房办备案。业主委员会委托上海联讯物业管理有限公司代为收取2019年1月至2月的物业费。第四，其已经将2019年1月至5月的物业费交于上海联讯物业管理有限公司。原告联昌物业公司为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、关于解除中华东波小区物业服务合同的告知函；证明上海市黄浦区中华东波小区业主委员会系违法解除合同。2、往来电子邮件截图；证明至2019年2月28日原告公司一直在正常工作，提供物业服务。3、物业服务合同；证明住宅物业费收费标准、违约金支付标准等。4、复函；证明原告公司告知业主委员会解除合同程序违法。5、东波小区业主委员会出具的证明、原告公司维修工仲维玉写的工作时间证明、上海市浦东新区劳动人事争议仲裁委员会调解书；证明原告公司一直在小区提供物业服务至2019年2月28日，业主委员会对此也是知情的。6、上海市不动产登记簿一份，证明被告房屋坐落于黄浦区尚文路XXX号XXX室，建筑面积145.44平方米，被告系该房屋产权人之一。被告叶培钰为证明其辩称，向本院提交如下证据：1、告知函；2、增值税普通发票开票截图；3、关于解除中华东波小区物业服务合同的告知函；4、业委会与上海联讯物业管理有限公司签订的物业服务合同；五、银行转账凭证、电费账单、银行流水清单。原告联昌物业针对被告叶培钰提交的证据发表质证意见：证据1真实性无异议，原告公司确实工作到2019年2月28日为止，并于2019年3月1日撤离小区；证据2的真实性不清楚，但认为2019年1-5月的物业费是应该给原告公司；证据3无异议。证据4，认为解除合同的程序不合法；证据5其不知情，认为跟本案无关，因为原告公司未收到1-2月小区商铺的水电费，故没有办法交。根据原、被告的诉辩意见以及提供的证据，本院确认本案事实如下：2016年5月31日，原告联昌物业与上海市黄浦区中华东波小区业主大会签订物业服务合同，约定原告对坐落于黄浦区中华路XXX号物业进行管理服务，其中住宅用房物业管理费单价为1.2元/月/平方米，办公楼2.45元/月/平方米，商铺1.9元/月/平方米；物业服务费用(物业服务资金)按(季)交纳，业主应在每季度开始(每次缴费的具体时间)的15日前履行交纳义务，最迟不得迟于本季度末，每季度末为交纳截止日，逾期支付的违约金自违约之日起按照每日3‰的比例计算；合同履行期限自2016年6月1日至2019年5月31日；合同同时对双方的权利、义务进行了约定。2019年2月21日原告联昌物业收到东波小区业主委员会解除物业服务合同的告知函，要求与原告公司解除物业服务合同，解除时间为2019年2月28日，要求原告公司撤离小区。原告公司于2019年3月1日撤离小区。被告系该小区业主之一，其房屋坐落于尚文路XXX号XXX室，建筑面积145.44平方米，权利人为被告叶培钰、案外人刘某某、叶某某，共同共有。房屋属住宅用途。2019年3月1日，上海市黄浦区中华东波小区业主大会与上海联讯物业管理有限公司签订《物业服务合同》，新的物业公司接手小区物业服务。上海市黄浦区中华东波小区业主委员会于同日发告知函，告知小区业主原告于2019年2月28日正式退出小区物业服务，现小区业委会已与上海联讯物业管理有限公司签订物业服务合同，并委托该公司对小区自2019年1月1日起各项费用进行收取。原告认为被告未向其支付2019年1月至2月的物业服务费，遂涉讼。另查明，被告已经向上海联讯物业管理有限公司缴纳2019年1-12月物业服务费。以上事实由原、被告双方提供的证据及原、被告双方的陈述予以证实，本院予以确认。审理中，原告提出，虽然涉案房屋权利人有三个人，但原告仅向被告主张。同时表示违约金是否过高由法院自由裁量。本院认为，本案争议焦点为：第一，被告是否应向原告支付物业管理费；第二，被告是否应向原告支付违约金。关于是否应向原告支付物业管理费问题。原告认为，按照物业服务合同的约定，且其实际也服务至2月28日为止，被告理应按时足额向其缴纳1-2月物业服务费。被告则认为，其已经按照业主委员会的告知函，将2019年1至12月的物业服务费向上海联讯物业管理有限公司缴纳，故不应该再向原告缴纳。本院认为，联昌物业与小区业主大会签订的《物业服务合同》合法有效，联昌物业依据该合同对被告所在的居住小区进行物业管理，被告应对原告实际提供的2019年1月-2月物业服务支付约定的物业管理费，被告虽然已根据业委会的要求将2019年1月-2月的物业费支付给继任的物业公司，但由于涉案物业服务合同约定的合同期限至2019年5月31日止，且原告亦实际在1-2月对被告所在小区进行了物业管理，故被告应当向原告支付系争的物业费，被告辩称其不向原告支付系争物业费，于法无据，本院不予支持。联昌物业在履行物业服务合同期间如存有拖欠的费用，应由业主委员会与其另行结算。关于是否应支付逾期支付物业管理费违约金的问题，原告认为，根据物业服务合同约定，被告拖欠物业管理费，应当支付按照欠付金额每日3‰计算的违约金，至于违约金是否过高可由法院裁量。被告则认为，被告不存在拖欠物业管理费行为，不应当支付违约金。本院认为，按照联昌物业与小区业主大会签订的《物业服务合同》的约定，业主应在每季度开始(每次缴费的具体时间)的15日前履行交纳义务，最迟不得迟于本季度末，每季度末为交纳截止日。本案中，被告作为小区业主之一，因为原告于2019年3月1日撤离小区，故按照业委会的告知函要求缴纳物业费，符合常理，从而导致未支付系争物业费系事出有因，故对于原告要求被告支付逾期支付物业费违约金的诉请，本院综合案件事实及法律规定，不予支持。被告叶培钰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶培钰于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司自2019年1月至2019年2月物业管理费349.08元；二、原告上海联昌物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告叶培钰负担25元，原告上海联昌物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈 京审 判 员  黄朝晖人民陪审员  叶 佳二〇二〇年六月十日书 记 员  王 宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。