北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13078号原告：谢玉清，女，1955年3月25日出生，汉族，湖南省邵阳市洞口县城关镇中学退休教师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：许洋（谢玉清之儿媳），女，1988年6月7日出生，瑶族，北京市西城区西长安街街道办事处工作人员，住北京市丰台区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：李云省，女，该公司法务专员。原告谢玉清与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉清委托诉讼代理人许洋、被告中天置地房地产公司委托诉讼代理人李云省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢玉清向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告按照月租金200%支付违约金19000元；2.判令被告向原告支付拖欠的水费2125元、热水费2040元、电费287.10元、燃气费131.50元，共计4583.60元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月19日，谢玉清与中天置地房地产公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》。按合同约定，中天置地房地产公司应于2020年2月20日支付租金57000元。2020年2月17日，中天置地房地产公司通过微信告知原告代理人，因新型冠状病毒疫情不可抗力因素，无法继续履行合同，并在2月20日直接将房屋钥匙退还，单方面解约。截至2020年2月20日，仍有2户租户未将物品搬出房屋，租户与中天置地房地产公司未终止合同。2020年3月7日，租户仍未将物品搬出房屋。租户表示，2020年4月中旬，中天置地房地产公司才退回所交租金及押金。按合同第十条违约责任，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。现中天置地房地产公司已提前终止合同，应支付谢玉清月租金的200%作为违约金，共计19000元。同时，中天置地房地产公司拖欠房屋水费2125元、热水费2040元、电费287.10元、燃气费131.50元，共计4583.60元未交纳。按合同第六条约定，水费、热水费、电费、燃气费由中天置地房地产公司承担，故中天置地房地产公司应支付原告4583.60元。中天置地房地产公司辩称，不同意原告的第一项、第三项诉讼请求，同意支付租赁期内产生的水电燃气等各项费用。被告在2020年2月17日通知原告解除合同。因为疫情的原因，我公司无法进入小区，无法带客户看房并出租房屋，合同目的无法实现，我公司根据第九条第二款要求解除合同，故我公司不同意支付违约金。庭审中，谢玉清提交：证据一、《北京市房屋出租委托代理合同》，证明原、被告双方的合同关系。证据二、房屋所有权证，证明坐落于北京市丰台区光彩路65号院3号楼2层03单元0202号房屋为原告所有。证据三、水表照片、缴费记录，证明被告应该支付原告水费2125元。证据四、收据，证明被告应该支付原告热水费2040元。证据五、缴费记录，证明被告应该支付原告电费287.10元。证据六、原告方与被告门店王波经理及租户的聊天记录，证明直至2020年3月份之前租户仍居住在出租房屋内，王波经理在微信聊天记录中也说了跟租户的合同到2020年8月，租户也说与被告公司的合同到2020年8月，被告到2020年4月才给租户退钱。原告方在与燃气公司沟通后向被告告知过燃气费的金额为131.50元。原告方已经垫付了上述水费、热水费、电费、燃气费。证据七、房屋内照片，证明被告要求与原告解除合同的时候，租户还没有搬走，剩余的两户直至五一之前才搬走。经质证，中天置地房地产公司认可证据一、二；认为证据三至五的真实性需核实，如各项费用在租赁期内产生，愿意承担；认可证据六、七的真实性，但不认可其证明目的，认为2020年2月20日我公司向原告提出解除合同的时候，租户因为疫情的原因没有搬走，直至五一前才搬走，2020年2月20日至租户搬走期间的房租已经转给了原告方，我公司与租户之间的合同与本案没有关系。中天置地房地产公司未提交证据。经审理查明：位于北京市丰台区光彩路65号院3号楼2层03单元0202号房屋（以下简称光彩路0202号房屋）为谢玉清名下房产。2018年8月19日，谢玉清（甲方）与中天置地房地产公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《房屋出租委托代理合同》），约定中天置地房地产公司代理出租光彩路0202号房屋，出租代理期为2018年8月20日至2020年8月19日，共计贰年。每月房屋租金9500元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：第一次2018年8月20日，第二次2019年2月20日，第三次2019年8月20日，第四次2020年2月20日。出租委托代理期限内，乙方承担水费、电费、电话费、电话收视费、燃气费、卫生费、上网费。另合同第九条约定：合同的解除：……（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……。第十条约定：违约责任：出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，双方依约履行。谢玉清将光彩路0202号房屋交付中天置地房地产公司对外出租使用，中天置地房地产公司已将房屋租金交纳至2020年2月19日。2020年2月17日，中天置地房地产公司通知谢玉清因疫情不可抗力因素合同解除，并于2月20日将房屋钥匙交还。庭审后，中天置地房地产公司与谢玉清核对后，双方在《情况说明》上签字确认：中天置地房地产公司应支付自来水费用等费用4583.60元，具体包括自来水费2125元，热水水费2040元，电费287.10元，燃气费是131.50元。上述事实，有原告谢玉清提交的《房屋所有权证》、《房屋出租委托代理合同》以及双方当事人确认的《情况说明》和陈述在案佐证。本院认为，不可抗力指的是不能预见、不可避免且不能克服的客观情况。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然谢玉清与中天置地房地产公司签订的合同名为《房屋出租委托代理合同》，但合同约定的主要内容为双方关于房屋租赁的权利义务，故合同实质为房屋租赁合同。根据《房屋出租委托代理合同》之约定，出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，合同自行解除。《房屋出租委托代理合同》履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列保持社会稳定、保障人民群众身体健康、促进社会发展的政策措施。疫情防控措施开展对于合同的继续履行具有一定的影响，继续履行合同将导致合同目的无法实现，故中天置地房地产公司要求提前解除合同并无不当。庭审中，双方均认可中天置地房地产公司已于2020年2月17日通知谢玉清解除合同并在2月20日将房屋钥匙交还。故中天置地房地产公司解除合同的行为符合相关法律规定及双方合同约定，《房屋出租委托代理合同》已解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。中天置地房地产公司因不可抗力解除合同的行为不构成违约，谢玉清以中天置地房地产公司提前解除合同为由主张违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于谢玉清要求中天置地房地产公司支付水费2125元、热水费2040元、电费287.10元、燃气费131.50元，共计4583.60元的诉讼请求，《房屋出租委托代理合同》中已明确约定由中天置地房地产公司承担上述费用，且中天置地房地产公司亦对上述费用的具体金额表示认可，故谢玉清的本项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付谢玉清相关费用4583.60元（其中：水费2125元、热水费2040元、电费287.10元、燃气费131.50元）；二、驳回谢玉清的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由谢玉清负担157元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担38元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 蔡 琴二〇二〇年六月十一日书记员 吴艳萍