浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10179号 上诉人（原审被告）：钟建华，男，1976年5月1日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：徐雅艳，女，1951年6月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：杜璘恺，杭州市拱墅区经纶法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杭州曙光公寓第四届业主委员会。住所地：杭州市西湖区曙光公寓1幢3单元103室。 诉讼代表人：叶红，主任。 委托诉讼代理人：张程炜、郑洁，浙江智仁律师事务所律师。 上诉人钟建华、徐雅艳因与被上诉人杭州曙光公寓第四届业主委员会（以下简称曙光公寓业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：经杭州曙光公寓业主委员会公开招租，决定由钟建华承租坐落于杭州市西湖区××公寓××幢××单元××室的房屋（以下简称案涉房屋）。为此，杭州曙光公寓业主委员会（甲方）与钟建华（乙方）于2016年3月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定该房屋是甲方办公用房，甲方对房屋享有所有权，建筑面积165.33平方米；用途为住宅、办公、旅馆；租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日；租金标准为11000元／月；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前二个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同，如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前二个月书面通知对方；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金11000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，乙方未按约定时间返还房屋的，应按照400元／天标准支付违约金。徐雅艳作为钟建华担保人在该合同落款处签名。 上述合同签订后，曙光公寓业委会将案涉房屋交付给钟建华经营使用。2016年3月29日，钟建华注册成立杭州市西湖区绿萝客栈。2016年9月20日，绿萝客栈办妥了特种行业许可证。 2019年3月18日，曙光公寓业委会向钟建华送达了房屋租赁合同解除通知，要求其考虑曙光公寓业委会提出的租金上涨方案，在3月31日前书面回复是否续租房屋，若到期没有书面回复，须在5月20日前返还房屋，同时支付超期的租金及逾期返还房屋的违约金。3月24日，徐雅艳就上述解除通知进行回复，希望叶红主任能够考虑其作出的续租五年及象征性增加租金的口头承诺，以及在此基础上进行的装修，还有重新建档审批消防许可及G20暂缓办证所消耗的时间，对钟建华损失予以补偿，并确定续租期限、合理的租金。4月1日，徐雅艳又进行了补充回复，要求续租五年或与业委会同期并酌情减免办证及装修期间的租金，可考虑月租金增加500元至1000元。5月22日，曙光公寓业委会又向钟建华送达了房屋腾退返还通知，以钟建华未在规定期限内书面回复是否续租为由，通知钟建华立即腾退返还房屋，并支付超期的租金及违约金，同时结清物业管理费、水电费等，若至5月31日仍未腾退返还房屋，曙光公寓业委会将诉至法院。最终双方未就续租条件等达成一致，钟建华占有使用案涉房屋至今。 原审法院另查明：案涉房屋属于曙光公寓物业经营用房。 曙光公寓业委会于2019年7月22日提起本案诉讼，诉讼判令：1、钟建华立即腾退案涉房屋；2、钟建华向曙光公寓业委会支付以11000元/月为基数，自2019年3月1日起计算至房屋实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费（其中截止2019年6月6日逾期腾房占有使用费暂计为35200元）；3、钟建华钟建华向曙光公寓业委会支付以400元/天为基数，自2019年5月21日起计算至房屋实际腾退之日止的逾期付款违约金（其中截止2019年6月6日逾期付款违约金暂计为6400元）；4、徐雅艳对上述三项诉请中的责任义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由钟建华、徐雅艳负担。 原审法院审理认为：案涉《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，双方均应按合同约定履行。现合同因租赁期限届满而终止。合同终止后，钟建华未再向曙光公寓业委会交纳过租金，没有证据证明其按合同约定于到期前二个月向曙光公寓业委会提交书面续租申请，也没有证据证明双方曾就续租、免租期、租金减免等达成合意或作出承诺，现双方就续租条件等经协商无法达成一致意见，其继续占有、使用案涉房屋，系对曙光公寓业委会权利的侵犯，根据法律规定及合同约定，钟建华理应将房屋腾退并交还给曙光公寓业委会。 由于至本案法庭辩论终结时钟建华仍占有案涉房屋，曙光公寓业委会作为租赁合同的相对方，有权要求钟建华支付合同到期后至实际腾退之日止的房屋占有使用费。自2019年3月1日起暂计至6月6日的占有使用费35200元，本院予以支持，此后占有使用费按约定租金标准另计。 根据合同约定，乙方未按约定时间返还房屋，应按照400元/天标准支付违约金。现双方合同已终止，钟建华未及时返还房屋给曙光公寓业委会，构成违约，应承担相应违约责任。现曙光公寓业委会放弃期限利益，仅主张自2019年5月21日起计算的逾期返还房屋的违约金，系对其自身权利的处分，本院予以准许。但合同约定的违约金显属过高，本院依法予以调整，根据实际损失兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金标准为每日100元，暂计至2019年6月6日为1600元，此后违约金另计。 徐雅艳在案涉《房屋租赁合同》中作为担保人签名，担保合同之履行，故徐雅艳应对钟建华的上述合同债务承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院于2019年10月21日判决：一、钟建华于判决生效之日起二十日内将其承租的杭州市西湖区××公寓××幢××单元××室房屋腾退并交还给曙光公寓业委会；二、钟建华于判决生效之日起十日内支付曙光公寓业委会房屋占有使用费35200元（暂计至2019年6月6日，2019年6月7日起至实际腾退之日止的占有使用费按11000元／月标准另计）；三、钟建华于判决生效之日起十日内支付曙光公寓业委会违约金1600元（暂计至2019年6月6日，2019年6月7日起至实际腾退之日止的违约金按每日100元标准另计）；四、徐雅艳对钟建华的上述债务承担连带责任；五、驳回曙光公寓业委会的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行第一项确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取420元，由曙光公寓业委会负担48元，钟建华、徐雅艳负担372元；曙光公寓业委会于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；钟建华、徐雅艳于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，钟建华、徐雅艳不服，共同向本院提起上诉称：原审判决对于部分事实没有仔细审查，在未考虑实际事实的情况下作出了判决，请求二审法院撤销原判第一项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 曙光公寓业委会辩称：双方当事人签订的案涉房屋租赁合同合法有效，上诉人违约，应承担相应责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人签订的案涉房屋租赁合同不违反法律法规的效力性强制性规定，依法应属有效。曙光公寓业委会提供了符合合同约定用途的案涉房屋，钟建华作为承租经营人，在签约时理应对案涉房屋的情况有实际了解，钟建华、徐雅艳所谓的办证等经营风险不能成为其违约履行合同义务的抗辩理由。钟建华、徐雅艳也未举证证实其于案涉房屋租赁合同期限届满后已与曙光公寓业委会协商一致续签租赁合同或者曙光公寓业委会同意其继续租赁，钟建华、徐雅艳依法应自担举证不能的不利后果，原审判决对其继续履行案涉房屋租赁合同的抗辩主张不予支持系正确。案涉房屋租赁合同履行期限届满，钟建华、徐雅艳未依法返还案涉房屋，原审判决支持曙光公寓业委会要求钟建华、徐雅艳予以腾退返还以及支付占有使用费等诉请并无不当。钟建华、徐雅艳的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费840元，由上诉人钟建华、徐雅艳共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月二十一日 书记员 赖雪珂 1