广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终567号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐取球，女，1970年7月12日出生，汉族，住清远连州市******************。委托诉讼代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李运在，男，1967年12月8日出生，汉族，住清远连州市*****************。委托诉讼代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志英，广东业证律师事务所实习律师。原审第三人：清远市众家置业代理有限公司，住所地：清远市清城区**************。法定代表人：黄某1。上诉人唐取球因与被上诉人李运在、原审第三人清远市众家置业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐取球上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、五项；二、改判李运在向唐取球支付违约金220000元并继续履行合同，案件一、二审诉讼费由李运在承担。事实与理由：一、李运在未按照合同约定时间递交资料，也未在约定期限内办妥按揭贷款手续，双方约好到房管部门办理递交过户资料手续，但当天下午，李运在以不够时间为由拒不到房管部门办理有关手续，该事实在2019年5月23日、6月12日的微信聊天记录予以确认。根据合同约定，李运在应在取得房地产交易中心收缴证据收据当天内付清60万元首期款，但李运在一方面故意不到房管局办理过户手续，另一方面又以需另行签订合同为由，拒不支付60万元购房款，由于李运在恶意阻止首期款的支付条件的成就，因此，依据法律规定，应视为支付首期款的条件已成就，李运在应向唐取球支付60万元首期款。二、本案中李运在几乎没有任何损失，原判判决支付的违约金过高，应予减少。涉案房屋所在同地段的同类二手房价格每平方米下降了1000多元，涉案房屋价值下降了约20万元，因此，李运在未购买涉案房屋，其损失也仅是其支付的约5.9万元的银行存款利息损失，该损失按贷款利率6%计算也仅是约2000元。如本案违约金按照房屋成交价20%违约金明显过高，依法应予减少。李运在答辩称：一、双方于2019年3月9日签署《存量房买卖合同》已经生效，唐取球未依据合同约定配合李运在共同前往房地产交易中心办理房屋产权转移登记手续，构成根本违约，唐取球没有任何证据证明李运在存在违约行为，李运在基于合同履行的顺序抗辩权，有权要求解除合同，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予以维持。二、一审法院依据合同约定，判决唐取球向李运在支付违约金，符合法律规定，证据充分，应予以维持。清远市众家置业代理有限公司述称：同意一审判决，其他事实由法院予以认定。李运在向一审法院起诉请求：1、判令依法解除双方于2019年3月9日签订的《存量房买卖合同》、《中介服务三方协议》；2、判令唐取球向李运在支付违约金220000元；3、判令唐取球向李运在退回定金50000元；4、判令唐取球向李运在支付中介服务费9000元、按揭评估费5000元；5、案件的诉讼费用由唐取球承担。唐取球向一审法院提出反诉请求：1.判令李运在向唐取球支付违约金220000元，并继续履行合同；2.案件的本诉、反诉诉讼费由李运在承担。一审法院认定事实：李运在（乙方）与唐取球（甲方）于2019年3月9日签订的《存量房买卖合同》中约定：“按揭付款：（1）签订本合同同时支付50000元作为定金；（2）首期楼款（含定金）500000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成；（3）600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实质贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。交易不成的违约责任：1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用及因交易该物业所缴交的所有税费；2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%。”同时，双方当事人同日与清远市众家置业代理有限公司签订的《中介服务三方协议》中约定：“乙方需支付的咨询及中介服务费金额为18000元，如甲方或乙方签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费（如有）需由违约方支付。如贷款审批成功，买卖双方需履行买卖合同的违约责任，并如常支付中介费...。”上述合同签订后，唐取球当即收取了李运在支付的定金50000元，清远市众家置业代理有限公司收取了李运在支付的中介服务费9000元。2019年5月6日，东莞银行清远分行审批同意向李运在发放二手住房抵押贷款50万元。5月17日，李运在、唐取球及清远市众家置业代理有限公司一起到东莞银行清远分行查询房贷情况，唐取球得知银行只审批了50万元贷款给李运在，而非原定的60万元，因而对李运在的履约能力产生了质疑，唐取球要求李运在先支付首期款后再办理过户手续，但李运在并不接受，认为首期款应按合同约定的在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，三方为此在5月21日、李运在、唐取球双方在6月12日都进行了协商，但无果，此后唐取球一直对李运在及清远市众家置业代理有限公司办理房屋过户手续的要求并不予配合，致本案纠纷产生。另李运在对于其请求的按揭评估费5000元，提供的依据只为经手人为刘容签名的收据。一审法院认为：李运在、唐取球签订的《存量房买卖合同》及李运在、唐取球与清远市众家置业代理有限公司签订的《中介服务三方协议》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，合同当事人对合同义务均应恪守履行。本案李运在、唐取球争议的主要焦点在于合同是否可以解除；如果解除，导致解除合同的责任应由哪方承担，赔偿金额应如何确定。李运在已依约向唐取球支付了购房定金50000元，且李运在的贷款申请亦已获得贷款银行审批同意，对此唐取球应依合同约定在知道贷款获批后的一定时间内配合李运在前往房地产交易中心办理房屋产权转移登记手续。唐取球在质疑李运在的履行能力提出的先支付首期款后再办理过户手续要求李运在不予接受及李运在并无不依合同约定履行的违约行为时，唐取球不应在李运在及清远市众家置业代理有限公司的多次要求下均不依约定办理房屋产权转移登记手续，唐取球的该不予履行行为已构成违约，李运在有权要求解除合同和要求唐取球承担违约责任。唐取球现反诉主张继续履行合同、认为李运在违约并要求支付违约金，因李运在对唐取球的继续履行合同请求并不同意，且唐取球并无提供可以认定李运在违约的依据，故对唐取球要求李运在支付违约金22万元、并继续履行合同的反诉请求，不予支持。对于李运在要求解除与唐取球于2019年3月9日签订的《存量房买卖合同》、《中介服务三方协议》的请求，鉴于《中介服务三方协议》实质是李运在、唐取球与清远市众家置业代理有限公司就居间服务所达成的居间合同，而清远市众家置业代理有限公司已促成李运在、唐取球双方订立涉讼房屋买卖合同，完成居间合同关系中的主要义务，清远市众家置业代理有限公司在居间服务中并无违约，李运在在此情况下请求解除《中介服务三方协议》缺乏事实及法律依据，不予支持；对请求解除《存量房买卖合同》，予以支持。对于李运在要求唐取球支付违约金220000元、退回定金50000元及赔偿中介服务费9000元的请求，在李运在、唐取球签订的《存量房买卖合同》中约定了“甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用”，并基于李运在向唐取球支付了购房定金50000元及向清远市众家置业代理有限公司支付了中介费9000元的事实，李运在的该请求符合合同的约定，依据充足，予以支持。对于李运在要求唐取球赔偿按揭评估费5000元的请求，因该费用的支出并无合同依据佐证，并不能认定该费用支出的合法性和合理性，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除李运在与唐取球于2019年3月9日签订的《存量房买卖合同》；二、限唐取球于判决生效之日起10日内向李运在返还定金50000元；三、限唐取球于判决生效之日起10日内向李运在支付违约金220000元、赔偿中介服务费9000元；四、驳回李运在的其他诉讼请求；五、驳回唐取球的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8444元，由李运在负担144元，唐取球负担8300元；反诉受理费2300元，由唐取球负担。本院二审期间，唐取球申请证人黄来成出庭作证，拟证明涉案房屋交易情况。经审查，黄来成符合证人出庭作证条件，本院予以准许，并组织当事人对证人证言进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，结合唐取球的上诉请求与李运在的抗辩意见，清远市众家置业代理有限公司述称，归纳本案争议焦点：合同履行过程中违约方的认定以及违约责任如何承担。本案当事人签订的《存量房买卖合同》及《中介服务三方协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定，买方于签订合同当日支付5万元定金，首期款50万元在房地产交易中心收缴证件时支付，余款60万元由买方申请以按揭贷款方式支付，过户交易手续需在合同签订后120天完成。银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。合同履行过程中，李运在依约向唐取球支付了定金、办理了首期款按揭贷款手续，履行了自己主要合同义务，虽然李运在按揭贷款获批额度仅有50万，与约定的60万不符，但合同约定了该差额可在李运在取得房地产交易中心收缴证件收据时由李运在补足，李运在亦提供了银行流水证明其有支付剩余房款的能力。唐取球质疑李运在的支付能力，提出变更首期款支付方式，但双方无法达成变更首期款支付方式合意，在此情况下，双方仍应当按照原合同的约定履行各自义务，但经李运在及中介方多次催促，唐取球仍不履行协助办理过户手续的主要义务，该行为已构成违约，一审判决解除合同并由唐取球承担违约责任并无不当，本院予以维持。关于违约责任如何承担问题。唐取球上诉认为220000违约金过高，请求予以调整。对此，本院认为，违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判断违约金是以守约方的实际损失为基础，并综合考虑合同履行情况，当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。首先，对于实际损失的判断，本案因唐取球的违约行为致使合同解除，李运在所受的损失是其另行购置房产的差价损失，但2019年间清远地区的房价趋于平稳，案涉合同的解除不影响李运在以相同价格购置同地段同类型的房屋。其次，就合同的履行情况及违约程度来看，案涉房屋买卖合同仅履行至交付定金及办理银行按揭贷款阶段，时间跨度较短，双方此后未能继续履行的原因，实际因买方贷款额度的变化所引发，违约方主观恶意不明显。因此，综合唐取球的实际损失，合同履行阶段，双方过错的情况，本院根据公平和诚实信用原则，酌情将违约金调整为110000元。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，唐取球部分上诉理据成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5813号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5813号民事判决第四项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5813号民事判决第三项为唐取球于本判决生效之日起10日内向李运在支付违约金110000元、赔偿中介服务费9000元；四、驳回李运在的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8444元，由李运在负担169元，唐取球负担8275元；反诉受理费2300元，由唐取球负担。二审案件受理费4600元，由唐取球负担2400元，由李运在负担2200元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年六月九日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。