广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1494号 上诉人（原审被告）：赵四军，男，1963年3月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市。 被上诉人（原审原告）：刘仁宽，男，1949年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：刘红，女，1979年12月12日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：许明瑞，广西心田律师事务所律师。 原审第三人：七星区心福姿美容美体经营部，住所地广西壮族自治区桂林市七星区环城北二路50号2号，统一社会信用代码：92450305MA5L7A5W4H。 经营者：马永哲，男，1986年8月6日出生，汉族，住河南省新野县。 上诉人赵四军因与被上诉人刘仁宽、刘红，原审第三人七星区心福姿美容美体经营部房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵四军上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与刘仁宽2017年3月27日签订的房屋租赁合同，没有房主刘红的委托手续，应属无效合同。2、2017年6月16日刘仁宽与马永哲签订了此房屋的第二份合同，马永哲拿着第二份合同到当地工商局办理了经营许可证，成了法人代表或场地实际经营者，推翻了第一份合同约定或义务，与上诉人再无瓜葛。3、马永哲有了第二份合同，又有了营业执照。上诉人为了留个办公室办公就和马永哲签订了一份经营权益合同，此店由马永哲自负盈亏经营。上诉人只租一间办公室办公，月租500元直接付给马永哲，与刘仁宽无关。4、刘仁宽与马永哲签订房屋租赁合同后，上诉人从未向刘仁宽支付过房租。如果第一份合同生效的话，交房租的应该是上诉人，而不是马永哲。这就说明第一份合同是无效的，与上诉人没有任何关系。5、2018年5月，马永哲重病入院(严重××××)，他自己委托上诉人前妻李霞代为管理此店，月工资2千元，与上诉人无关。6、马永哲入院后，无法正常工作。征得被上诉人刘仁宽同意，上诉人受马永哲委托将此店2018年12月10日转给了马红颖。马红颖经营一个月左右后，刘仁宽多次打电话给马红颖催交房租，未果，因亏损太大，于2019年1月23日终止经营。马红颖委托上诉人于元月24日打电话给远在云南探亲的刘仁宽告知此事，打电话时，公司有4位员工在场，可作证，刘仁宽说27日返回桂林处理，但迟迟未归。马红颖在一审法院作过证。综合恳求二审法院依法改判。 被上诉人刘仁宽、刘红辩称，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同合法有效，一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人与案外人之间的经营权益合同与本案无关。一审判决应予维持。 被上诉人刘仁宽、刘红向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2019年1月至3月租金10500元；2、判令被告承担违约金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：两原告为父女关系。2016年2月，原告刘红向刘仁宽出具《房屋租赁授权委托书》，将其名下位于桂林市办公用房委托给刘仁宽对外出租、日常管理及接收租赁期间的房租等。2017年3月27日，原告刘仁宽、刘红作为出租方（甲方），与被告赵四军作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于桂林市环城北二路50号2楼216平方米房屋租给赵四军经营，租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日止，租期五年；月租金叁仟伍佰元整；合同保证金为叁仟伍佰元，合同期满，如不欠租金，房屋、设备经甲方验收后，保证金如数退还给乙方，租赁期内不抵扣租金，如违约不退还保证金；乙方支付保证金后，合同当日生效，每月租金由乙方于当月1日支付给甲方，每延付1天，付延迟利息每天100元，支付现金或桂林银行转账均可，指定账号：88×××10，户名：成春梅；上述条款甲乙双方共同执行，不得违约，如单方违约，甲方有权终止合同，并违约方赔偿守约方违约金壹拾万元。合同由原告刘仁宽、被告赵四军签名。合同签订后，被告向原告刘仁宽支付2017年5月租金及合同保证金各3500元。此后，至2018年5月，原告每月均通过成春梅在桂林银行账户收到马永哲支付的涉案房屋的租金3500元，2018年6月至2018年12月期间的每月租金3500元，则由被告赵四军的妻子李霞以微信转账方式向原告刘仁宽支付。2019年元月，被告未再向原告支付房屋租金。原告经催讨未果，故诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 另查明，原、被告签订上述《房屋租赁合同》后，原告刘仁宽代表刘红作为出租方（甲方），与马永哲作为承租方（乙方），于2017年6月16日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于桂林市环城北二路50号2楼216平方米房屋租给马永哲经营，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，租期五年；月租金仟元整；合同保证金为叁仟元；其他合同条款与原、被告2017年3月27日签订的合同一致。 再查明，2017年6月15日，被告及马永哲在上述讼争房屋注册登记七星区心福姿美容美体经营部，组成形式为个人经营，经营者为马永哲。2017年7月1日，被告与马永哲签订《协议》一份，约定：被告将桂林七星区环城北二路50号二楼心福姿体验中心无任何条件交与马永哲自负盈亏经营，签订合同前所产生的债权债务由双方共同负责，后期运营费用由马永哲自行承担，被告不负担任何开支或费用，被告办公室内所有用具及财产由被告所有，马永哲无权支配，但被告每月负担500元租金给马永哲，直到被告办公室搬迁为准。2018年12月10日，被告赵四军与案外人马红颖签订《协议》一份，约定：被告将桂林环城北二路50号2楼心福姿体验中心以壹拾伍万元人民币价格转让给马红颖，马红颖每月承担房屋租金3000元，赵四军负担500元租金给马红颖。马红颖经营该经营部至2019年元月23日，同月24日，马红颖将经营部交回给被告赵四军。原告与马红颖未签订房屋租赁合同。 本案在审理过程中，原告自述因被告告知其要回老家，以后的房租由马红颖负责，原告2019年元月曾几次向马红颖电话催收过租金，但否认知道被告转让经营部一事，其至2019年3月从外地回桂后发现涉案门店没有经营，打开房子进去发现屋内物品已搬空，至2019年9月，其才将门店重新出租，因此，将诉讼请求1变更为“被告支付原告2019年1月至5月租金17500元”。被告则自述原告清楚经营部转让一事，经营部终止经营的消息其2019年元月24日也电话告知在外地探亲的刘仁宽，涉案房屋钥匙及水电卡也放在房屋内窗台上，因临近2019年春节，刘仁宽没有及时回桂处理，被告亦离开桂林回了老家。 一审法院认为，原告刘仁宽与被告赵四军签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，一审法院予以确认效力，双方当事人均应按照合同履行。被告赵四军与原告签订合同后，在涉案房屋内设立了办公室，已实际使用涉案房屋，后来被告虽然让原告与马永哲重新签订了一份房屋租赁合同，但该合同对租金的约定并不明确，而原、被告2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》并没有解除；且原告自2017年5月至2018年12月，无论是被告的现金支付，或马永哲的银行转账，或被告妻子的微信转账，每月均收到3500元的租金，双方实际履行的仍是原、被告2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》。2018年12月，被告赵四军虽然将七星区心福姿美容美体经营部转让给案外人马红颖，但马红颖并没有与原告重新签订《房屋租赁合同》，因此，2019年元月以后，涉案房屋的实际承租人是赵四军还是马红颖，不影响原告向被告赵四军主张权利。至于被告赵四军与马永哲之间的协议，对原告没有法律约束力，故被告赵四军关于其无须承担涉案房屋租金的辩解理由不成立，一审法院不予采信。被告应承担向原告支付所欠租金的义务。关于所欠房租的计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告刘仁宽2019年3月就得知房屋承租人已经搬离涉案房屋，其对房屋未及时重新出租，该损失扩大的责任，应由原告自行承担，故原告主张被告支付2019年4月、5月房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原、被告约定的10万元违约金，过分高于造成的损失，被告的辩解理由成立，一审法院予以调整，被告应按尚欠原告租金10500元的30％支付原告违约金。一审法院判决：一、被告赵四军支付原告刘仁宽、刘红2019年1月至2019年3月房屋租金10500元；二、被告赵四军支付原告刘仁宽、刘红违约金3150元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费2650元（原告已预付一审法院），由原告负担2509元，被告负担141元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行义务。上诉人赵四军与被上诉人刘仁宽签订的合同，系当事人真实意思表示，未违反法律强制规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋租赁合同签订后，上诉人依据合同约定支付了合同保证金及首月房租，被上诉人依据合同约定将租赁房屋交上诉人使用，故上诉人应按照合同约定支付房屋租金。由于上诉人无法律和合同约定的事由未按合同约定支付租金，违反了租赁合同约定，一审判决上诉人支付欠付房租及违约金依据充分，本院予以维持。关于上诉人主张涉案租赁合同无效，不符合法律关于合同无效的规定，本院依法不予支持。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。上诉人主张涉案租赁合同已解除，但未提供双方当事人关于合同解除的书面协议或者其他证据佐证，双方当事人也未就合同解除后的押金返还、房屋退还进行处理，故其依法应承担举证不能的责任，对其主张本院亦不予采信。关于上诉人主张马永哲与上诉人另行签订租赁合同，并由马永哲实际履行租赁合同，对此本院认为，本案上诉人在租赁合同签订后一直实际使用租赁物，房屋租金亦是按照双方签订的租赁合同约定的金额和时间给付，涉案房屋内经营的七星区心福姿美容美体经营部的转让也是由上诉人完成，因此，一审判决认定涉案租赁合同实际履行，并由上诉人承担给付租金的义务依据充分。至于上诉人与马永哲之间经营权益纠纷，上诉人可另行诉讼解决。 综上所述，上诉人赵四军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费141元，由上诉人赵四军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉