重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10219号 原告：肖玺军，男，1985年10月31日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：肖都福，男，1954年10月7日出生，汉族，住重庆市璧山县。 被告：刘阳，女，1968年7月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告肖玺军诉被告刘阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序中的小额程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告肖玺军及其委托诉讼代理人肖都福、被告刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖玺军向本院提出诉讼请求：被告立即退还原告房屋租赁合同保证金19000元；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月16日，原告因经商需要与被告签订了租赁被告所有渝北区龙溪街道新牌坊一路357号香山花园B区4幢1-6号商铺的租赁合同，约定了租期、保证金等内容。因被告的商铺陈旧、原始水管爆裂、电荷载低下等问题，原告斥资近30余万元对商铺进行了全面精装修。但由于周边购买力较差、市场不景气等原因，原告经营亏损严重，故于2019年11月上旬向被告提出提前解除合同。被告表示要求原告找到下一位承租人、交清水电费和物管费后，就与原告终止租赁合同并退还全部保证金。原告与被告协商多租一个月至2019年12月，用于共同寻找下一位承租人。若2019年12月内原告无法转出去便直接结束经营。被告同意后，原告支付了一个月的租金19000元。期间被告多次催促原告找下家签订合同。由于每月19000元的租金标准大大高于周边市场价，原告转租受阻，被告就将租金降为每月15000元。之后，原告找到了陈琳并与其签订了店铺转让合同，仅以5万元的价格将店铺内的设备、装修和家具等全部转让给陈琳。原告也按被告的要求交清了此前的租金、水电费、物管费等费用。陈琳于2019年12月20日与被告签订了租赁合同，陈琳也向被告交纳了租房保证金15000元。原告找到被告要求退还保证金时，被告不同意退还。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告刘阳辩称，双方于2018年10月16日签订了房屋租赁合同，约定了租期、租金等内容。合同签订时，被告没有收取原告任何房屋转让费，基于原告要租赁5年，应原告的要求被告给予了一个月的无偿装修期，被告还为原告对房屋进行了电力增容。从第一次支付租金开始，原告就有拖欠行为，每次都是被告催促几天后才付清。2019年11月初原告就应当支付下一季度的租金，但原告当时以家人生病住院、无钱周转等为由，仅支付了一个月的租金，并称另外两个月的租金于2019年12月初再付，被告予以同意。但是到了2019年12月初，被告要求原告支付剩余两个月租金时，原告才说其要做其他生意、不打算再在租赁房屋经营了，其还主动说在联系其他同行接手该商铺。因原告支付租金至2019年12月15日，被告可以在此日收回房屋、要求原告搬离，但原告一再请求称若拆下空调和其他东西会如废旧品卖不起钱，被告也希望原告降低损失，故同意原告继续转让，被告也通过中介等方式对外转让。原告还要求降低租金以便其转让，租金从每月19000元降低为每月15000元。2019年12月20日，原告以60000元的价格将店铺转让给了陈琳，但是被告与陈琳重新签订的合同从2020年1月1日才开始计算租金。原告未按约定在2019年11月支付下一季度租金属于违约，原告中途要终止合同但未按约提前一个月通知被告属于违约，故被告不同意退还保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据2018年10月16日签订的《租赁合同》、2019年12月20日签订的《租赁合同》复印件、《店铺转让协议》、原告与被告的微信聊天记录、招商银行手机转账记录、2018年10月17日拍摄照片3张、2019年1月8日拍摄照片4张等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2018年10月16日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，主要约定：房屋地点，渝北区龙溪街道新牌坊一路357号香山花园B区4幢1-6；租用期限，从2018年11月16日至2023年11月16日止，共计租期5年；第三条租金及履行保证金，1、房屋租金实行先交后用，租金为19000元/月，且三年内租金不调整，每三月为缴款期，上期缴纳下期租金，本合同签字时，缴纳第一期租金，2、交租形式，乙方将租金汇入甲方指定之招商银行，账户为622609023308XXXX，而该转账回单作为甲方租金收据，3、本合同签字时，乙方向甲方一次性缴纳租房履约保证金19000元（不计息），在守法经营的前提下合同期满后，乙方在保证租用房完好和无拖欠水电费及房屋使用费等情况下，由甲方一次性退还承租方缴纳的履约保证金；第五条其他，2、乙方承担并自行缴纳租赁房屋所产生的水电费及物管费，3、乙方不使用房屋时，不能拆除装修、装饰物（用于出售的商品除外），保持原样交还甲方，甲方不做任何补偿，8、甲乙双方需提前终止合同，应提前一个月协商达成一致意见；第六条违约责任，1、本合同一经签订，甲乙双方不得违约，如有违约，其违约方应赔偿另一方经济损失19000元。合同还约定了其他内容。 合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告向被告支付了保证金19000元和2019年12月15日之前的租金。 2019年12月20日，原告（甲方）与案外人陈琳（乙方）签订了一份《店铺转让协议》，主要约定：转让标的，重庆市渝北区新牌坊一路357号“壹涧桃源”店铺；本店经营权及店内全部设施设备整体转让价为50000元，其中不包括本店面租房押金19000元，乙方应于转让协议签订之日退还甲方所缴纳的租房押金，或由房东退还；本店转让前所产生的一切经营费用由甲方承担，自转让协议签订之日起，所产生的一切费用由乙方承担；甲方应在转让协议签订之日，解除与店铺房东的租赁协议，并协助乙方与房东重新签订租赁协议。 同日，被告（甲方、出租方）与陈琳（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，主要约定：房屋地点，渝北区龙溪街道新牌坊一路357号香山花园B区4幢1-6；租用期限，从2020年1月1日至2023年12月31日止，共计租期3年；第三条租金及履行保证金，1、房屋租金实行先交后用，租金为15000元/月，且两年内租金不调整，每三月为缴款期，上期缴纳下期租金，本合同签字时，缴纳第一期租金，3、本合同签字时，乙方向甲方一次性缴纳租房履约保证金15000元（不计息）。该合同签订后，陈琳向被告支付了保证金15000元。 案涉房屋在原告承租之前经营的是“新牌房烟酒商行”，原告承租房屋后另行装修用于经营“壹涧桃源”。 庭审中，双方一致确认，双方的房屋租赁合同关系已于2019年12月15日解除。 原告称，之所以提前解除合同，是因原告认为租金贵、人流量小、生意不好；原告在2019年10月第一次向被告提出不租了，已经提前一个月通知了被告，双方协商一致解除了合同，故被告应按约退还保证金；2019年12月15日，被告要求原告搬走，原告收拾好了所有物品打包好、准备搬走，原告提出转让，被告予以同意，被告还承诺原告结清水电费后退还保证金；2019年12月20日，原告与陈琳签订转让协议、被告与陈琳签订租赁合同时，被告给原告说要扣除保证金3000元，但是原告没有说话、没有同意；2019年12月20日原告与陈琳签订转让合同后就直接将房屋交付给了陈琳，原告搬走了部分物品，主要设备留在屋内给了陈琳；陈琳向被告支付了第一笔款项后，原告要求被告退还保证金，但是被告称只退还一半。 被告称，2019年10月原告说过由其学徒来租赁门市做生意、原告持股，2019年12月原告才第一次说不租了，原告没有按约定提前一个月通知解除合同；2019年12月15日，被告去了案涉房屋想收房，并告知原告需结清水电费、于2019年12月16日搬走才退还保证金，但是原告不同意搬走，提出想转让设备，故当天原告没有向被告交还房屋，虽然被告同意原告转让、同意解除合同，但因原告未在2019年12月16日还房，被告就不再同意向其退还保证金了；2019年12月20日，被告与陈琳签订租赁合同时，陈琳要求被告从2020年1月1日起算租金，被告就给原告说过保证金要扣，但是没有说只扣3000元；陈琳向被告支付了保证金后，被告告知原告需结清水电费后才能交房给陈琳且被告才同意退还原告一半保证金；但在陈琳向被告反馈水电费是否结清前原告就说要起诉了，故被告现不同意退还原告保证金；被告主张保证金19000元不退还，就是合同第六条第1款约定的赔偿经济损失19000元的意思。 本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方一致确认合同已于2019年12月15日解除。 本案的争议焦点是被告是否应向原告退还保证金19000元。 第一，原告主张案涉房屋存在陈旧、原始水管爆裂、电荷载低下等问题，其斥资近30余万元对房屋进行了全面精装修，但由于周边购买力较差、市场不景气等原因，原告经营亏损严重。被告作为出租人，其主要合同义务是向原告交付符合约定的房屋。原告作为承租人，在租赁房屋前应当尽到审慎注意义务，包括现场查看租赁房屋的情况及其是否适合其经营。原告举示的证据不能证明房屋在其租赁时存在陈旧、原始水管爆裂、电荷载低下等问题，其支付费用进行装修也属于其经营成本范畴，经营亏损严重也是其自身经营风险，均与作为出租人的被告无关，以上均不是原告不履行房屋租赁合同的理由，原告不能据此享有约定解除权或法定解除权。 第二，合同第五条第8款约定，双方需提前终止合同，应提前一个月协商达成一致意见。原告主张其按合同约定提前一个月通知了被告解除合同。原告在诉状中称其于2019年11月上旬向被告提出提前解除合同，庭审中又称其于2019年10月就第一次向被告提出不租了，均无证据予以证明，且被告均不予认可。原告作为要求提前解除合同的一方，未举示证据证明其提出解除合同的时间，应承担相应的证明责任，故对原告的主张不予采信。此外，即使原告提前了一个月通知被告解除合同，合同也并未约定此情况下被告应当退还原告全部的保证金。 第三，合同第三条第3款约定，在守法经营的前提下合同期满后，原告在保证租用房完好和无拖欠水电费及房屋使用税等情况下，由被告一次性退还履约保证金19000元。故合同约定的被告向原告退还保证金的条件包括守法经营、合同期满、租用房完好、无拖欠水电费及房屋使用税等，现合同因原告单方违约提前解除，不符合合同约定的保证金退还条件，被告按约定有权不退还原告保证金19000元。 故按照合同约定，被告有权不向原告退还保证金。且同时，合同第六条违约责任第1款约定，如有违约，违约方应赔偿另一方经济损失19000元。该经济损失19000元实质就是违约金的约定。被告也主张保证金19000元不退还，就是合同第六条第1款约定的赔偿经济损失19000元的意思。故即使被告作出过向原告退还部分保证金的意思表示，也未免除原告因违约提前解除合同还应向被告支付违约金的的合同义务，被告在此主张用保证金不退抵作违约金，本院予以认可。故对原告要求被告退还保证金19000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 驳回原告肖玺军的诉讼请求。 案件受理费274元减半收取137元，由原告肖玺军负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄明真 二〇二〇年六月十五日 书记员  陈 实