浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终357号 上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州市永新型煤有限公司，统一社会信用代码913308026795930401，住所地浙江省衢州市柯城区衢化街道上祝村300号。 法定代表人：童永清，公司经理。 委托诉讼代理人：王玉萍，北京银雷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：衢州市柯城区衢化街道上祝村民委员会，统一社会信用代码54330802ME02066594，住所地浙江省衢州市柯城区衢化街道上祝村。 法定代表人：吴文辉，村民委员会负责人。 委托诉讼代理人：琚铮，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。 上诉人衢州市永新型煤有限公司（以下简称衢州永新型煤公司）因与被上诉人衢州市柯城区衢化街道上祝村民委员会（以下简称上祝村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初4626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 衢州永新型煤公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人地上物损失100万元、停产停业损失30万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。诉讼中，上诉人变更第1项诉讼请求为：被上诉人赔偿上诉人地上物损失、停产停业损失共计47万元。事实与理由：一、在本案诉讼形成之前，被上诉人因为拆迁及项目开发找到上诉人商议，提出的补偿标准过低，双方无法达成一致。在此情况下，被上诉人通过民事诉讼的方式回避拆迁安置补偿问题，这是错误的。上诉人依法申请法院调查涉案土地的开发情况及项目情况，并据此要求按照拆迁安置政策支付地上物补偿及停产停业损失，是非常合理的。被上诉人在起诉之前，已经通过评估等方式，对地上物及补偿作出了初步安排，这些是不可推翻或反悔的，这恰恰证明被上诉人支付赔偿及补偿合乎情理。二、被上诉人应当赔偿上诉人损失。上诉人与被上诉人未对租金及交付期限进行约定，依照我国合同法的相关规定，双方未作约定或约定不明确应当按交易习惯确定。具体到本案，从上诉人支付租金的具体事实来看，交付租金为后付。因此，上诉人后付租金并非违约，被上诉人解除合同理由不充分。被上诉人解除合同，属于违反交易习惯，给上诉人造成损失，应予赔偿。三、原审以双方未就地上建筑物的处理进行明确约定而不支持上诉人赔偿损失的请求，属于适用法律错误。民法总则第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。具体到本案，双方虽未就地上建筑物的处理进行明确约定，而本案在审理中已就案涉建筑物及相关损失进行评估，如解除合同，定然给上诉人造成损失，因此应当适用公平原则，合理确定双方权利义务。四、原审认为上诉人在承租土地上建造建筑物未经相关部门审批，系认定事实不清。案涉土地曾经一度并不属本案被上诉人所有，在被上诉人取得该块土地之前，上诉人与原土地所有权人就已经存在土地租赁关系。承租土地上建筑物并非上诉人所建，上诉人系于2000年从案外人处通过转让取得案涉地上物并土地租赁权，上诉人系沿袭与原出租人之间的土地租赁合同，并按原交易习惯履行租赁合同，上诉人自案外人处取得建筑物支付了相关价款，在本案中应当得到赔偿。 上祝村委会辩称：本案所涉土地，到目前没有任何有关拆迁的政府文件。本案土地上的建筑物不管由谁建造，建筑物未经审批是客观事实，上诉人如果认为其是建筑物的合法权利人，其在拆迁时可向政府主张征收补偿。双方约定是先付后用，因为上诉人的违约导致先用后付。公平原则只有在法律没有规定的时候才能适用，本案上诉人违约明显，且被上诉人主张解除土地租用协议，也具有法律依据，上诉人主张本案适用公平原则于法相悖。涉案土地自始至终属于被上诉人所有，上诉人与原承租人之间是转租关系，不能约束本案的租赁关系。 上祝村委会向原审法院起诉请求：1.判令解除上祝村委会与衢州永新型煤公司之间的租赁合同；2.判令衢州永新型煤公司腾空从上祝村委会处租赁的9.45亩土地，恢复原状后归还上祝村委会。诉讼中明确为判令衢州永新型煤公司从上祝村委会处租赁的9.45亩土地搬离所有堆放的物品（包括但不限于生产加工设备、原材料、成品、半成品以及其他杂物），拆除所有地面建筑物、构筑物、附着物，恢复原状后归还；3.判令衢州永新型煤公司支付占用期间的土地使用费17718.75元（暂从2018年1月1日起计算至2019年6月30日止，之后的使用费计算至实际归还土地之日止）；4.本案诉讼费用由衢州永新型煤公司承担。 衢州永新型煤公司提出反诉请求：1.判令上祝村委会赔偿衢州永新型煤公司地上物损失（以评估报告确定的数额为据），诉讼中明确为赔偿地上物损失100万元；2.判令上祝村委会赔偿停产停业损失暂计30万元；3.判令上祝村委会负担诉讼费用。 原审法院认定：2010年起被告衢州永新型煤公司租赁原告上祝村委会所有的位于衢州市柯城区衢化街道上祝村原养鳗场9.45亩土地，双方未签订书面租赁合同，口头约定年租金每亩1250元，未约定租金交付期限及租赁期限、地上建筑物、附着物等到期后如何处理。2018年4月12日,原、被告签订租金协议一份，该租金协议确认原告上祝村委会将位于养鳗场9.45亩土地租给被告衢州永新型煤公司，每亩1250元，付租金年限2014-2017年，合计47250元。后被告衢州永新型煤公司支付了原告上祝村委会上述租金。之后双方也未签订租赁合同，被告衢州永新型煤公司继续使用原告上祝村委会9.45亩土地，但未支付2018年1月起至今的土地租金。原告上祝村委会于2019年3月16日、2019年6月13日向被告衢州永新型煤公司发出限期腾空通知书，要求被告衢州永新型煤公司腾空租赁土地，被告衢州永新型煤公司均未腾空。在诉讼过程中，衢州永新型煤公司申请对总建筑面积4222.91平方米的建筑物的价值、南北宽100米、东西长60米的该院落内水泥地面硬化的价值、该厂房内现有的煤炭、设备、办公用品等的搬迁费用进行评估，法院依法委托衢州中浩价格评估有限公司进行鉴定，衢州中浩价格评估有限公司作出价格评估报告，评估意见：简易钢结构房屋的价格（值）为234674元，砖混结构房屋（含大门、围墙、烘干机）价格（值）为253707元，位于柯城区××街道××村××米院落内水泥地面的评估价格（值）为300000元，位于柯城区××街道××村××房内现有的约400吨煤炭的搬迁费用（运距10公里之内）为7100元，相关设备的搬迁费用（运距10公里之内）为4000元，合计为799481元。 原审法院认为，原告上祝村委会与被告衢州永新型煤公司之间的土地租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当全面履行各自的义务。原、被告未签订书面的租赁合同，也未约定租赁期限，应视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告上祝村委会作为出租人已于2019年3月16日、2019年6月13日两次通知被告衢州永新型煤公司腾空房屋，已履行通知义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并返还租赁物。故原告上祝村委会要求解除合同并由被告衢州永新型煤公司从原告处租赁的9.45亩土地搬离所有堆放的物品（包括但不限于生产加工设备、原材料、成品、半成品以及其他杂物），拆除所有地面建筑物、构筑物、附着物并将租赁土地返还原告上祝村委会的诉请，符合法律规定，法院予以支持。被告衢州永新型煤公司未支付2018年1月起的租金，应按照约定的金额支付相应的租金及使用费，故原告上祝村委会要求被告支付2018年1月1日起至实际归还土地之日止的土地使用费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。被告衢州永新型煤公司关于双方约定先使用后付租金，原告上祝村委会拒收租金、故意制造被告违约假象以及其承租土地区域涉及拆迁的意见，缺乏证据证明，法院不予采纳；其主张不存在欠租事实也与本案查明事实不符，法院不予采纳。 关于反诉部分，反诉原告衢州永新型煤公司与反诉被告上祝村委会之间系不定期土地租赁合同，双方当事人均有权随时解除合同，且双方并未就地上建筑物等物的处理进行明确的约定，反诉原告在承租土地上建造的建筑物等也未经相关部门审批，故解除合同后反诉原告应自行拆除地上建筑物等，恢复原状后将承租土地交还出租人，并且目前反诉原告承租的土地上建筑物等也未发生变动，故反诉原告要求反诉被告赔偿地上物损失100万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于反诉原告要求赔偿停工停产损失的诉请，反诉原告主张反诉被告承担违约责任，反诉原告应就反诉被告存在违约行为、违约行为造成的损害结果及违约行为与损害结果之间存在因果关系进行举证，反诉原告未能提交充分、有效的证据证明上述事实，应承担不利的后果。故反诉原告要求反诉被告赔偿停产停业损失30万元的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。反诉被告提出的抗辩意见，其合理部分，法院予以采纳。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告上祝村委会与被告衢州永新型煤公司之间的土地租赁合同；二、被告衢州永新型煤公司从原告上祝村委会处租赁的位于衢州市柯城区××街道××村××亩土地搬离所有堆放的物品（包括但不限于生产加工设备、原材料、成品、半成品以及其他杂物），拆除所有地面建筑物、构筑物、附着物，并将上述9.45亩土地返还给原告；三、被告衢州永新型煤公司支付原告上祝村委会土地租金及土地使用费（自2018年1月1日起至2019年12月31日止为23625元，2020年1月1日起按照每亩每年1250元计算至上述9.45亩土地实际返还原告之日止）；四、驳回衢州永新型煤公司的诉讼请求。上述第二、三项限判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，反诉案件受理费8250元，鉴定费30000元，合计38493元，由衢州永新型煤公司负担，于判决生效之日起七日缴纳，逾期强制执行。 二审中，上诉人向本院提交协议书一份，拟证明：2003年，衢州大自然石材工艺有限公司与水利局之间存在租赁合同，衢州大自然石材工艺有限公司在2007转让给童永清，土地租赁关系也延续下来。2010年，水利局把涉案土地交付给上祝村委会，租赁土地的地上物不应当认定为违法建筑。被上诉人认为，该份证据形成于衢州大自然石材工艺有限公司与童永清之间，被上诉人对其真实性无法确认，也与上诉人无关，该协议对上诉人无约束力；是否属于违章建筑需根据相关法律规定进行认定，与是谁建造没有逻辑关系；该协议第二条“该厂的场地租赁由乙方自行与承租方自行协商续租”,更是证明了该份协议只涉及财产转让，并不涉及租赁关系，若有续租需另行与出租人协商，上诉人无证据证明其与被上诉人协商达成一致。本院审查认为，被上诉人的质证意见成立，对上诉人的该证明主张不予采信。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方之间的土地租赁合同合法有效，双方均应依约履行。依照合同法第二百一十五条、第二百三十二条之规定，本案双方之间为不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，被上诉人在诉前两次向上诉人发出解除租赁合同的通知，符合解除租赁合同的条件，原审判决本案租赁合同解除并由上诉人支付租赁期间的租金及后续使用费，具有事实和法律依据。关于上诉人主张的合同解除后的损失赔偿，上诉人现无证据证明其经过出租人同意，从而对租赁物进行改善或者增设他物，或者对租赁物附属物的处置达成一致意见，依照合同法第二百二十三条之规定，参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定精神，本院认为上诉人主张租赁合同解除后的损失赔偿缺乏依据，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8350元，由上诉人衢州市永新型煤有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  黄徐燕