广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终672号 上诉人（原审原告）：宗震，男，1976年9月16日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 上诉人宗震因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 宗震上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实，适用法律错误，无任何证据证明无法办理按揭贷款原因在于上诉人，上诉人付款不存在违约。（一）上诉人已按合同约定以及被上诉人要求办理按揭贷款手续，不存在违约。《一次性现金付款通知书》足以证实上诉人在2016年4月份就按被上诉人要求办理了相关的按揭贷款手续。正因为上诉人已按要求提交办理了按揭贷款手续，被上诉人才会在2017年1月13日单方的以上诉人个人原因不能办理按揭为由，要求上诉人一次性付款。故被上诉人对上诉人已提交材料办理贷款知情。再者，涉案同一楼盘同一栋楼同一单元的其他业主，如其未提交按揭材料或未办理按揭手续，被上诉人的通知内容是“未按照合同约定前来提交贷款材料办理银行面签手续”，该通知几乎是同一时间，印证上诉人已提交办理按揭贷款的手续。（二）上诉人征信不存在问题，符合办理按揭贷款条件，无证据证明因上诉人原因导致无法办理按揭贷款，应当“谁主张、谁举证”。被上诉人单方向上诉人发出了《一次性付款通知书》，以上诉人个人原因无法办理按揭贷款为由要求上诉人一次性付清剩余款项。但被上诉人至今没有提供任何证据证明上诉人是个人的什么原因导致无法办理按揭贷款，也没有提供银行出具的无法办理按揭的说明或证明。按揭贷款资格审查属于出卖人即开发商应当向买受人提供的证明文件，未能举证证明上诉人征信、年龄或是其他个人原因导致无法办理贷款的情况下，应当适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，由被上诉人承担不利后果。二、一审认定事实不清。本案核心证据系案涉房屋无法办理按揭原因的材料，这些材料只能从银行或是开发商手中调取，上诉人客观无法取得，上诉人己穷尽一切方式尽到了自己的举证责任。一审法院未查明是何原因无法办理贷款、在没有任何书面材料证实因上诉人的个人原因导致无法办理按揭贷款的情况下，仅凭被上诉人单方陈述就认定上诉人不符合贷款条件无任何事实依据。三、无论上诉人是否付款，被上诉人在约定交房日期前都没有通过验收，已逾期交房，且至今仍无法交付，违约状态依旧持续，上诉人有权解除合同。案涉合同第十一条约定被上诉人应当在2016年12月30日交房。案涉楼盘由于未组织验收，于2019年7月1日已被防城港市住房和城乡建设局责令停止交房，至今仍未能交付房屋，已构成逾期交房。即无论上诉人是否支付剩余房款，均无法否定涉案商品房未在《商品房买卖合同》约定的交房时间前验收合格的事实。同时，在案涉合同签订时至约定交房日期的这段期间内，有相关顺延交付的事项发生，但被上诉人从未在交房日期前告知或通知上诉人具体的顺延事由、顺延天数以及重新确定的交房日期，导致上诉人根本无法明确逾期交房解除合同期限的起算点，更无法计算出解除权的行使期限，而现在被上诉人仍无法交付房屋，违约状态持续，上诉人有权解除合同。据此，上诉人有权依据合同约定以被上诉人逾期交房为由解除合同。 富乐公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人从未收到过上诉人的按揭贷款材料，目前为止上诉人也没有提交任何材料认定其办理过按揭贷款。事实上在同类案件中，提交过按揭贷款材料的，都会得到银行批复，但上诉人未能提供，只能认定上诉人没有提交过按揭贷款材料。二、上诉人陈述商品房买卖合同司法解释第23条，指的是没能办理按揭贷款，致使合同目的无法实现的情况下才能解除合同，但实际上在双方签订的商品房买卖合同附件四第3点中明确约定，如买受人按揭贷款未获批准，需要在接到通知十日内付清全款。这是合同约定，也是双方合意，不构成司法解释第23条规定的法定解除条件。在双方签订的商品房买卖合同第11条特别约定上诉人在未付完全部款项时，被上诉人不产生交房义务，因此上诉人无权以逾期交房为由解除合同。三、上诉人一直要求被上诉人就个人原因进行解释，实际上上诉人不提供办理按揭贷款的材料，是上诉人的个人原因导致银行无法进行审批。 宗震向一审法院起诉请求：1.解除宗震与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：FCG2017022529);2.富乐华公司退还宗震已付房款共计154,838元以及赔偿利息损失25,598.81元（以154,838元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年5月4日暂计至2019年10月9日为25,598.81元，实际计算至清偿之日止）；3.富乐华公司退还宗震已付的案涉房屋相关手续费共计1,171.2元；4.本案的诉讼费用由富乐华公司承担。 一审法院查明事实：2015年3月23日，宗震作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订了一份已备案的《商品房买卖合同》（编号：FCG2017022529），约定宗震购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元14层1433号房，建筑面积为50.82平方米，单价为每平方米5,900元，总金额为299,838元；《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金154,838元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年3月23日前支付首期房价款154,838元，占全部房价款的52%，余款145,000元申请贷款支付；《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第一款第四项约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。2016年5月4日、5月10日，富乐华公司向宗震出具两张《收据》（编号分别为：1210042、1027617），表示收到宗震交来防城港国际大酒店2-1433号房房款154,838元、代收费1,171.2元（备案费71.2元、预抵押费1,100元）；2017年8月2日，宗震向防城港市地方税务局直属税务分局缴纳契税、印花税共计8,725.27元。 另查明，2017年1月13日，富乐华公司向宗震发出《一次性现金付款通知书》，告知宗震因其个人原因，银行无法为其办理按揭付款业务，并通知宗震于2017年2月21日前与富乐华公司办理剩余房款付清手续。宗震已收到《一次性现金付款通知书》。2019年9月27日，宗震委托广西精一律师事务所通过邮政快递向富乐华公司发出解除合同的《律师函》，该《律师函》于2019年9月29日被签收。 一审法院认为，宗震与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。宗震虽已向富乐华公司支付了首期购房款，但其并未按约办理银行按揭贷款手续，且在收到富乐华公司告知其因其申请银行按揭贷款未通过，要求其一次性付款的催款通知后仍未向富乐华公司支付剩余房款，宗震已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十一条“……双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。”以及《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款以及附件十一补充协议第五条第一款第四项的约定，宗震作为违约方，其不享有合同解除权，故宗震要求解除《商品房买卖合同》，要求富乐华公司退还已付购房款、赔偿利息损失以及支付案涉房屋相关手续费的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回宗震的诉讼请求。案件受理费3,932.16元，减半收取计1,966.08元（宗震已预交），由宗震负担。 本院二审期间，宗震围绕上诉请求依法提交了收入证明、征信查询信息，证明上诉人征信良好，不存在任何不良征信且收入良好，有条件承担贷款。富乐华公司无新证据提交，其对宗震提交的证据的质证意见为：对收入证明的真实性、合法性有异议，认为不符合民诉法关于单位证明材料的相关规定；对查询信息的关联性有异议，该查询信息仅能证明宗震征信良好，但是否可以贷款及能贷多少款项由银行审批决定，而非仅仅取决于宗震的征信。本院认为，收入证明无其他证据佐证，真实性无法确认，不予采纳；征信查询信息具备真实性，且与本案具有一定的关联性，本院予以采纳。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，宗震与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，一审判决认定该合同合法有效正确，本院予以确认。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定宗震向富乐华公司支付首期购房款154,838元，剩余购房款向银行申请按揭贷款支付，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第（4）款以及附件十一补充协议第五条第（四）款约定，如因宗震的原因导致无法办理按揭，富乐华公司才有权要求宗震一次性支付剩余房款，富乐华公司未提交相应证据证明因宗震的原因无法办理按揭贷，其直接要求宗震就剩余房款选择一次性付款不符合双方的合同约定，且目前案涉楼盘被防城港市住房和城乡建设局责令停止交付，进行整改，富乐华公司至今仍无证据证明涉案房屋已符合交房条件，故宗震主张其合同目的已无法实现并请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，宗震请求解除其与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，宗震要求富乐华公司返还购房款、赔偿利息损失以及退还已付的案涉房屋相关手续费，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，宗震的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3067号民事判决； 解除上诉人宗震与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2017022529）； 被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司退还上诉人宗震已付房款共计154,838元以及赔偿利息（利息以154,838元为基数，从2015年3月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司退还上诉人宗震已付的案涉房屋相关手续费1,171.2元； 五、驳回上诉人宗震的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费3,932.16元，减半收取1,966.08元；二审案件受理费3,932.16元，均由被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪