安康铁路运输法院 安康铁路运输法院行政判决书（2020）陕7101行初54号原告李锷，男，汉族。委托代理人柯晓倩，陕西腾浩律师事务所律师。被告安康市不动产登记局。统一社会信用代码：11610900016047882B。     法定代表人王琳，该局局长。委托代理人唐明辉，男，该局工作人员。委托代理人钮芬，陕西恒典律师事务所律师。第三人长安银行股份有限公司安康分行。统一社会信用代码：9161090057069303XD。负责人左和平，该分行行长。委托代理人梁良，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人赵杨杨，陕西永嘉信律师事务所律师。第三人黄凌霄，男，汉族委托代理人刘新，陕西理衡律师事务所律师。原告李锷不服被告安康市不动产登记局，第三人长安银行股份有限公司安康分行（以下简称“长安银行安康分行”）行政登记一案，于2020年1月19日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，分别于同年1月21日、1月20日向被告安康市不动产登记局、第三人长安银行安康分行邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书等法律文书。因黄凌霄与本案被诉行政行为有利害关系，本院遂依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年3月18日公开开庭审理了本案，原告李锷及其委托代理人柯晓倩，被告安康市不动产登记局的委托代理人唐明辉、钮芬，第三人长安银行安康分行的委托代理人梁良、赵杨杨，第三人黄凌霄及其委托代理人刘新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年7月15日，被告安康市不动产登记局依据第三人长安银行与第三人黄凌霄及其妻子南某某的申请，对抵押人黄凌霄及其妻子南某某购买的贵豪华庭预购商品房办理了抵押预登记，其具体内容是：房屋坐落安康市汉滨区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX；预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX；预售合同号及抵押合同号为GF-2013-1142；抵押房屋面积1725.10平方米；抵押起始时间2013年7月；抵押终止时间2023年7月；贷款金额1500万元。原告李锷诉称，2014年3月14日，其与陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称“贵豪公司”）签订GF-2012-1251号《商品房买卖合同》，购买贵豪公司开发的XX路XX号XX幢XX单元XX拖2-0207, 1-0108拖2-0208, 3F号的房屋，面积1725.10平方米。签订合同时，因贵豪公司说房屋面积单价尚未核算确定，让原告先按600万元暂付购房款。2015年底，原告要求贵豪公司交付房屋时，贵豪公司称其欠黄凌霄巨额高利贷，已将1层和2层抵偿给了黄凌霄，并说现房价已大幅上涨，就原告所支付的购房款，也只能给原告交付合同约定的3F，即第三层2-0301和1-0302号，面积1135平方米，并承诺给原告重签房屋买卖合同和办理网签备案手续，原告只得答应。随后，原告又与贵豪公司签订了《商品房买卖合同》，2015年12月1日，贵豪公司向原告交付了合同约定的第三层2-0301和1-0302号房屋，并于2016年办理网签登记，生成备案号 GF-2016-1197711979号。2019年9月20日，在本案第三人长安银行诉本案原告与贵豪公司签订的《商品房买卖合同》无效一案的二审诉讼中，第三人长安银行向安康市中级人民法院提交了被告提供的《房屋权属登记信息查询结果表》和相关登记信息，显示本案所涉XX幢XX单元XX拖2-0207,1-0108拖2-0208, 3-1号房屋有预购商品房抵押预告登记信息，严重影响了原告主张开发商办理不动产转移登记的权利。原告认为案涉房屋预购商品房抵押预告登记信息错误，应予撤销。理由如下：一、根据本案第三人在其他诉讼中提供的《房地产抵押预登记表》记载的抵押合同号是“GF-2013-1142”号，而贵豪公司与黄凌霄所签订的《商品房买卖合同》号是“GF-2013-11422”，也就是说，抵押预登记的合同号与实际的《商品房买卖合同》号不一致，这是原安康市房地产业管理局未尽到审慎审查义务导致的错误，严重影响了本案原告要求贵豪公司办理不动产转移登记的权利。二、原安康市房地产业管理局明知第三人与黄凌霄办理的《商品房买卖合同》抵押预登记为虚假登记，故一直未予公示。2018年7月11日，汉滨区人民法院向安康市房管局房屋产权产籍所档案馆查询时，查询结果为：1、此处房屋无登记信息存在。2、此处房屋登记信息无设限标注。三、原安康市房地产业管理局并未在房屋销售信息网作案涉房屋设限标注，并在2016年3月22日为原告与贵豪公司的《商品房买卖合同》办理了网签销售登记，故第三人长安银行安康分行所主张的抵押预登记并未成立。四、《房地产抵押预登记表》中抵押人意见和调查意见均填写“同意抵押”，根据最高人民法院意见，抵押预告登记与抵押登记是相对应的概念，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故登记表中填写“同意抵押”是错误的。五、该《房地产抵押预登记表》无登记编号，无他项权证，无审核意见，故该抵押预登记表不能证明第三人长安银行安康分行办理了预购商品房抵押预告登记。综上，2019年9月20日，被告安康市不动产登记局向第三人长安银行安康分行提供的不动产登记信息，显示本案所涉XX幢XX单元XX拖2-0207,1-0108拖2-0208, 3-1号有预购商品房抵押预告登记信息是错误的，依据《行政诉讼法》第四十九条之规定，请求依法撤销该抵押预告登记。 原告李锷为证明其主张，向本院提交下列证据：第一组：2019年9月20日《房屋权属登记信息查询结果表》、安康市中级人民法院（2019）陕09民终773号民事判决书。拟证明原告是在2019年10月安康市中级人民法院开庭审理的相关民事案件中得知涉案房屋有抵押预登记的事实，原告起诉没有超过法定期限。第二组：原告与贵豪公司签订的合同编号为GF-2013-1251、GF-2016-11977及GF-2016-11979商品房买卖合同，贵豪华庭商铺移交验收单及网签预售合同备案汇总表、安康市房地产业管理局内网下载涉案房屋信息表、贵豪华庭1-3层网签情况摘要。拟证明：1、因贵豪公司无法按照GF-2013-1251号商品房买卖合同向原告交付约定房屋，双方于2015年12月1日重新补充签订编号为GF-2016-11977、GF-2016-11979商品房买卖合同，将贵豪华庭三层1-0302拖2-0301号商品房出售给原告，并于当日交付使用；2、2016年3月22日，原告与贵豪公司签订的编号为GF-2016-11977及GF-2016-11979的商品房买卖合同在原安康市房地产业管理局办理了网签，该局信息网上明确显示贵豪华庭三层1-0302拖2-0301号商品房的买受人为原告李锷。第三组：第三人黄凌霄与贵豪公司签订的合同编号为GF-2013-11422商品房买卖合同、房地产抵押预登记申请书、房地产抵押预登记表、2018年7月11日汉滨区人民法院查询的《房屋权属登记信息查询结果表》，拟证明被诉抵押预登记不符合抵押预登记相关规定，应属无效登记。被告安康市不动产登记局辩称：一、被告于2019年9月20日向第三人长安银行安康分行出具的预购商品房抵押预告登记信息，符合不动产统一登记机构改革要求。2019年9月20日，长安银行安康分行向被告查询“安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207，1-0108拖2-0208,3-1号土地、房屋”不动产信息，信息系统记载为：预购商品房抵押预告登记。因李锷主张3-1号房屋就是其购买的1-0302和2-0301号房屋，在李锷向被告提出异议后，被告经核查：1、自2018年7月12日全市优化提升不动产登记营商环境专项办公会后，为方便企业、群众办理不动产登记，登记中心、房管局将政务大厅不动产查询窗口与房管查档窗口并行，设置23号综合查档窗口，依据房管窗口出具的2016年6月28日不动产统一登记之前的房屋权属登记信息查询结果表，23号综合查档窗口统一出具不动产登记资料查询结果证明，加盖安康市不动产登记中心档案查询专用章，对外实行一个窗口出具查询结果单。2、关于安康市房管局2018年7月11日与2019年9月20 日两次房屋权属登记信息查询结果表结果不一致的问题，按照被告与市房管局关于信息查询的工作协议，2016年6月28 日之前的房屋登记信息真实性、准确性由市房管局负责，之后的不动产登记信息真实性、准确性由被告负责。该抵押预告登记业务于2013年7月15日由原安康市房管局办理，被告自2016年6月28日对外办理业务以来，贵豪华庭房地产开发项目，尚未申请办理首次登记、转移登记，被告仅受理法院对贵豪华庭部分房产的查封登记。上述抵押预告登记信息，为原安康市房地产业管理局系统的登记信息，由于安康市房管局未向被告移交房屋登记原始纸质档案，仅拷贝复制了部分电子档案，因此，被告无法甄别判断信息是否准确。3、关于该项抵押预告登记的真实性与合法性，可由法院依法予以审查和判断。二、根据档案资料反映不动产登记情况，原安康市房地产业管理局的档案材料有房地产抵押预登记申请表、身份证、商品房买卖合同、借款合同等，则说明抵押权人和抵押人应向安康市房地产业管理局申请房地产抵押预登记，并同时填写《房地产抵押预登记表》和提交《商品房买卖合同》、《借款合同》。但房产管理部门并未作出是否予以登记的决定和记载于房地产综合业务信息平台，以及在抵押合同上作关于商品房已经抵押预登记的记载。三、本案所涉商品房抵押预登记，可由商品房抵押预登记当事人提供完善、准确的资料，向不动产登记机构重新申请办理预购商品房抵押预告登记。因预抵押当事人申请抵押预登记所提交的材料不齐全以及填写存在错误，导致本案所涉商品房抵押预登记程序不完善，致使后续出现了本案所涉商品房的第三层又卖给本案原告的事实发生。所以，本案抵押当事人可依据《不动产登记暂行条例》之相关规定，提供完善、准确的材料向不动产登记机构申请重新办理预购商品房抵押预告登记。综上，被告所提供的预购商品房抵押预告登记信息系原安康市房地产业管理局提供，真实性和准确性由原安康市房地产业管理局负责。因法律并未赋予被告对原登记机关的登记行为享有审查的权利，故其合法性只能由法院予以审查。被告安康市不动产登记局在举证期限内向本院提交了下列证据、依据：第一组：商品房备案基本信息二份、贵豪华庭1-3层网签情况摘要、原告李锷与贵豪公司签订的编号为GF-2016-11977及GF-2016-11979的商品房买卖合同。拟证明根据安康市房地产业管理局综合信息平台和网签显示贵豪华庭1幢1-0302、2-0301的购房人为原告李锷。第二组：房地产抵押预登记表、房地产抵押预登记申请书、第三人黄凌霄与贵豪公司签订的编号GF-2013-11422商品房买卖合同、个人购房借款合同，黄凌霄、南某某身份证、结婚证复印件。拟证明第三人黄凌霄和长安银行的抵押预登记申请材料不齐全，无抵押合同，抵押预登记表上载明预售合同号与黄凌霄商品房买卖合同号并不一致，缺少审核意见，调查意见栏中的经办人吴秀玲并非房管局工作人员，故被告并未作出是否予以登记的决定和记载，即本案被诉的抵押预告登记并未作出。 第三人长安银行安康分行述称：一、黄凌霄、南某某按照合同约定将涉案房屋抵押给第三人长安银行安康分行，第三人长安银行安康分行即申请办理了商品房抵押预告登记，本案涉及的抵押贷款手续完备，长安银行安康分行依法享有的预抵押权合法有效。2013年5月2日，贵豪公司与黄凌霄签订《商品房买卖合同》。2013年7月16日，长安银行安康分行与黄凌霄、南某某、贵豪公司签订《个人购房借款合同》，长安银行安康分行向黄凌霄、南某某提供贷款1500万元用于购买涉案房屋，黄凌霄、南某某同时将涉案房屋抵押给长安银行安康分行，随后，长安银行安康分行依约发放了贷款，上述合同均合法有效。二、本案实际为贵豪公司将涉案房屋一房二卖所引发的纠纷，但安康市中级人民法院作出的（2018）陕09民终1052号、（2018）陕民终1053号生效民事判决书，均确认涉案房屋归黄凌霄所有，原告对涉案房屋并不享有任何权利。三、原告李锷的诉讼请求已超过起诉期限，依法应予驳回。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案涉案房屋于2013年7月15日就已办理了商品房抵押预登记，2016年6月15日李锷以吕某某为被告、贵豪为第三人就涉案房屋提起执行异议之诉。2016年7月29日，李锷以贵豪公司为被告提起诉讼，要求为其办理涉案房屋所有权过户手续。在上述诉讼过程中，对于涉案房屋的抵押预登记信息，李锷就已知晓。而在本案中李锷起诉的时间为2019年12月29日，本案明显已超过2年的起诉期限。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人长安银行安康分行向本院提交安康市房产管理局信息服务中心出具的预售商品房合同备案情况说明，拟证明原告与贵豪公司所签订的编号为GF-2016-11977、GF-2016-11979的预售合同网签信息是虚假的。第三人黄凌霄述称：一、本案被诉抵押预登记合法有效。二、在前期案涉房屋权属民事诉讼中，原告并未对涉案房屋抵押事实提出异议，涉案房屋已通过民事判决确认属黄凌霄所有，且已认定预抵押登记的事实成立。三、原告的起诉已超过法定起诉期限。第三人黄凌霄向本院提交下列证据：第一组：不动产登记资料查询结果证明，房屋登记信息查询结果，汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1334号及（2016）陕0902民初1767号民事判决书，安康市中级人民法院（2018）陕09民终1052号民事判决书。拟证明原告李锷对被诉抵押行为早已通过相关民事诉讼知晓，其起诉超过法定起诉期限，且涉案房屋所有权经人民法院民事判决认定归黄凌霄，被诉抵押预登记合法有效。第二组：安康市汉滨区人民法院查封公告。拟证明涉案房产已被人民法院查封，原告无法办理房屋网签手续。经庭审举证质证，本院对各方当事人提交的证据、依据认定如下：（一）、关于原告李锷提交的证据：1、对第一组证据，被告未提出异议，对于两份房屋权属查询结果进行说明，是因当事人查询目的不同，则会导致查询内容的不同。第三人长安银行安康分行与黄凌霄对真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为在安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1334号民事判决中，法院已查明涉案房屋办理了抵押预告登记，本案原告作为该案诉讼主体对此已知情，故原告提起本案诉讼已超过法定起诉期限。经审查，虽然安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1334号民事判决书审理查明部分载有涉案房屋已办理抵押预登记等内容，且第三人称其于2019年9月20日对涉案房屋权属登记信息查询结果显示有设限标注，但原告在他案诉讼中并未见到涉案房屋抵押预登记具体内容，且根据汉滨区人民法院于2018年7月11日对涉案房屋权属登记信息查询结果,显示登记信息无设限标注，故无法证实原告在2019年9月20日前对涉案房屋办理抵押预告登记内容知晓并确信，第三人质证意见不成立，对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的，本院予以确认。2、对第二组证据，被告未提出异议，第三人长安银行、黄凌霄对商品房买卖合同及验收单的关联性不予认可，认为涉案房屋权属已经法院终审判决归黄凌霄所有，与原告并无利害关系。经审查，法院对涉案房屋权属的裁判，并不当然否定原告与贵豪公司签订商品房买卖合同的成立及效力，且已有法院生效判决对原告编号GF-2013-1251商品房买卖合同效力予以确认，该二份证据与本案事实具有关联性，第三人质证意见不成立，对该两份商品房买卖合同及验收单的真实性、合法性、关联性和证明目的，本院予以确认。第三人长安银行对网签预售合同备案汇总表的真实性提出异议，认为网签备案为一房一合同，但原告诉称房产存在一合同多备案号的情况。第三人黄凌霄对其关联性不予认可。经审查，该网签预售合同备案汇总表与贵豪华庭1-3层网签情况摘要内容一致，均为贵豪华庭1-0302房和2-0301房,合同编号为GF-2016-11977 和GF-2016-11979，并不存在一合同多备案号的情况，且其网签的内容与本案其他证据相互印证，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。3、对第三组证据，第三人长安银行、黄凌霄对证明目的提出异议，认为抵押预登记表上抵押合同号与黄凌霄的商品房买卖合同编号不一致，属于房管局工作人员笔误，但该瑕疵并不影响预抵押登记的合法有效。经审查，该组证据中第三人黄凌霄与贵豪公司签订的合同编号为GF-2013-11422商品房买卖合同及汉滨区人民法院2018年7月11日房屋权属登记信息查询结果表，其来源真实、合法，与本案相关联，故依法予以确认，对该组其他证据的真实性、合法性及其证明目的，将在“本院认为”部分予以详细阐述。（二）、关于被告安康市不动产登记局提交的证据：1、对第一组证据，原告未提出异议，第三人长安银行、黄凌霄对商品房备案信息的真实性、关联性不予认可，认为无法证实案涉房屋已备案至原告李锷名下，且与本案无关。经审查，本院对该组证据的认证已在原告证据分析中予以阐明，在此不再赘述。2、对第二组证据，原告未提出异议，第三人长安银行对其真实性、合法性无异议，但对证明目的提出异议，认为抵押预登记表记载信息完整、明确，抵押登记合同号不一致属于工作人员笔误，抵押合同内容包含在个人购房借款合同内，当时抵押预登记并未要求有独立的审批同意资料，被告亦未能提供证实抵押预告登记当年办理程序的文件规定和法律依据，不能以现在办理程序去衡量过去办理程序是否合法，故涉案房屋预抵押登记合法、有效。经审查，因各方对该组证据的真实性、合法性无异议，故本院对其真实性、合法性予以确认，但对其证明目的，将结合本案其他证据在“本院认为”部分详细论述。（三）、关于第三人长安银行提交的预售商品房合同备案情况说明，被告和第三人黄凌霄未提出异议，原告对关联性提出异议，认为本案诉讼审查的是抵押预告登记信息，而非涉案房屋网签备案情况。经审查，该份证据所显示的预售合同与本案涉诉抵押预登记的房屋具有关联性，且该证据内容与本案其他证据相印证，故原告质证意见不成立，本院对该份证据予以确认。（四）、关于第三人黄凌霄提交的证据：    1、对第一组证据，原告对房屋登记查询信息的真实性提出异议，认为无法核实其是否真实，原告和被告对该组其他证据的关联性提出异议，认为其中相关民事判决与本案不具有关联性。经审查，对该组证据中的不动产登记资料查询结果证明及房屋登记信息查询结果，其内容与本案其他证据相互印证，可以证实本案争议的贵豪华庭1单元3-1室有抵押预登记的事实，故本院对其真实性予以确认；对该组证据中汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1334号民事判决，因该判决中涉及本案被诉抵押预登记行为内容，与本案争议事实有关联，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。对该组其他民事判决，因与本案审查的抵押预登记行为不具有关联性，故不予确认。2、对第二组证据，因人民法院的查封公告系动态司法行为，不能以此否定涉案房屋网签行政管理行为的真实性，故本院对该份证据的证明目的不予确认。（五）本案审理过程中，为查明案件事实，本院依法调取了安康中心城区XX中心房屋档案信息系统四份档案，经各方质证后，原告李锷对其中涉及其购买贵豪华庭1幢1-0302、2-0301房网签的档案信息无异议，对其他档案的真实性有异议；被告安康市不动产登记局、第三人长安银行、第三人黄凌霄对本院调取的档案真实性均无异议。经审查，上述档案信息记载于安康中心城区XX中心房屋档案信息系统，其来源合法，原告认为该信息系统的档案是虚假信息，但无证据证实。因此，本院对上述四份档案信息予以确认。根据以上对证据的分析与认定，并结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2013年5月2日，第三人黄凌霄与陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称“贵豪公司”）签订编号为GF-2013-11422《商品房买卖合同》，该合同约定第三人黄凌霄购买贵豪公司预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX的位于XX路XX号XX幢XX单元XX拖2-7，1-8拖2-8，3-1号商品房，建筑面积共1725.10平方米，其中一层、二层房屋建筑面积分别为294.66平方米，三层房屋建筑面积为1135.78平方米，共计3000万元人民币。双方约定第三人黄凌霄于2013年5月2日先行支付房款人民币1500万元，余款人民币1500万元办理银行按揭，并于2014年12月31日交房。2013年7月15日，第三人长安银行与黄凌霄及其妻子南某某向安康市房地产业管理局提交房地产抵押预登记申请书，并分别在《房地产抵押预登记表》上签字盖章。该登记表记载：抵押房地产情况为房屋坐落安康市汉滨区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX；预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX；预售合同号及抵押合同号为GF-2013-1142；抵押房屋面积1725.10平方米；抵押起始时间2013年7月；抵押终止时间2023年7月；贷款金额1500万元。同时，该登记表审核意见栏加盖了安康市房地产业管理局抵押登记专用章。2013年7月16日，第三人黄凌霄及其妻子南某某与第三人长安银行签订《个人购房借款合同》，并附抵押物品清单。该合同约定由贵豪公司作为保证人，第三人黄凌霄以其与贵豪公司签订的编号为GF-2013-11422《商品房买卖合同》所购买的1725.10平方米房产作为抵押物，向长安银行贷款人民币1500万元，贷款期限为120个月，自2013年7月15日起至2023年7月14日止。当日，安康市公证处对该借款合同办理了公证。另查明，2014年3月14日，原告李锷与贵豪公司签订了编号为GF-2013-1251的《商品房买卖合同》，该合同约定原告李锷购买贵豪公司所开发的位于安康市汉滨区XX路XX号XX幢XX拖2-7，1-8拖2-8，3F商品房，建筑面积共1725.10平方米，总金额为600万元，并约定于2014年12月31日前交房。后原告李锷因故与贵豪公司重新签订合同编号为GF-2016-11977、GF-2016-11979的《商品房买卖合同》，并附三层平面图。该合同约定贵豪公司将贵豪华庭1-0302拖2-0301号房，建筑面积共计1135.78平方米，以每平方米4403元人民币，总金额500.0839万元人民币出售给原告李锷。2015年12月1日，贵豪公司和原告李锷办理了交房手续，其商铺移交验收单载明房号为301#、302#，原告李锷在业主意见栏签名，并注明同意收房，贵豪公司及安康市福康物业管理有限公司分别在开发商交房组意见栏盖章。2016年6月15日，原告李锷以吕某某为被告、以贵豪公司为第三人，向汉滨区人民法院提起执行异议之诉，后汉滨区人民法院对该案作出（2016）陕0902民初1334号民事判决。该判决书查明事实部分载明：黄凌霄、南某某向长安银行借款1500万元用于购买安康市XX路XX号的1幢1单元1-7拖房，建筑面积1725.10平方米，并由贵豪公司作为保证人为其担保，黄凌霄、南某某以该房作为向长安银行的抵押物……黄凌霄、南某某与长安银行曾在安康市房地产业管理局办理房地产抵押预登记，但没有办理抵押登记。2018年7月11日，汉滨区人民法院在审理相关民事案件中，经查询安康市房管局产籍管理所档案馆显示，XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3F房无登记信息、无设限标注。2019年9月，原告李锷与第三人长安银行、黄凌霄，及案外人贵豪公司合同纠纷一案在安康市中级人民法院二审审理中，长安银行向该院提交了《房屋权属登记信息查询结果表》，该查询表显示第三人黄凌霄位于贵豪华庭1幢1单元1-0107拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号有抵押设限，抵押金额1500万元，抵押时间2013年7月15日，抵押权人长安银行。原告李锷得知后，认为原安康市房地产业管理局为第三人黄凌霄及长安银行办理的抵押预登记行为违法，严重影响了其所购买的贵豪华庭1-0302拖2-0301号房屋权利，遂向本院提起行政诉讼，请求依法撤销原安康市房地产业管理局为第三人长安银行和第三人黄凌霄所办理的贵豪华庭1幢1单元1-0107拖2-0207,1-0108拖2-0208, 3-1号预购商品房抵押预告登记。本案审理过程中，经查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统显示，原告李锷所购买的贵豪华庭1-0302拖2-0301号房，其编号为GF-2016-11977、GF-2016-11979的《商品房买卖合同》于2014年3月14日进行了网签，但未备案。同时，该信息系统还显示第三人黄凌霄所购买的贵豪华庭1幢1单元1-0107拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号房，共计1725.10平方米，于2013年7月15日进行了抵押预登记，抵押权人为第三人长安银行。此外，经本院现场查看，位于安康市汉滨区XX路XX号的贵豪华庭第三层房屋为框架式一体结构，中间未明确隔断划分，也未显示其301房、302房的具体位置。目前该第三层房屋由原告李锷实际管理使用。此外，第三人黄凌霄购买的贵豪华庭1幢1单元1-0107拖2-0207、1-0108拖2-0208商铺，已交由第三人黄凌霄本人实际管理使用。还查明，自2016年6月28日，原安康市房地产业管理局的不动产登记职责移交给安康市不动产登记局。本院认为，我国设立房地产抵押预登记制度，是为了赋予国家行政机关对房地产市场的行政管理职责，以此监督规范房地产交易秩序，维护房地产抵押当事人的合法权益。本案中，被诉抵押预登记行为涉及的抵押物包括贵豪华庭1幢1单元1-0107、2-0207、1-0108、2-0208室及第三层整体房屋，各方当事人对1-0107、2-0207、1-0108、2-0208室的抵押预登记行为未提出异议，各方的争议主要是针对贵豪华庭的第三层房屋而进行的抵押预登记行为，综合各方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：一、原告李锷的起诉是否超过法定起诉期限；二、本案被诉的抵押预登记行为是否已经作出并真实存在；三、被诉抵押预登记行为是否合法。关于焦点一：《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定:“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”原告李锷虽在其与吕某某、贵豪公司的执行异议之诉民事案件中知道了涉案房屋被抵押预登记，但该民事判决认定的事实是黄凌霄、南某某向长安银行借款1500万元用于购买安康市XX路XX号的1幢1单元1-7拖房，建筑面积1725.10平方米，并由贵豪公司作为保证人，黄凌霄、南某某以该房作为长安银行的抵押物，即该判决中并未明确抵押预登记的具体内容，且从该民事判决认定的事实看，抵押物并不包含双方争议的贵豪华庭第三层房屋。此外，从汉滨区人民法院2018年7月11日向安康市房管局产籍管理所档案馆查询结果看，也并未显示本案争议的贵豪华庭第三层房屋有设限标注。综上，因原告李锷从上述民事案件及相关查询信息中，并不能确切的知道本案争议的贵豪华庭第三层房屋被设限抵押登记的具体情况，因此，从保护当事人诉权的角度考虑，应认定原告李锷是在2019年9月安康市中级人民法院审理的相关民事诉讼中才知晓本案被诉抵押预登记行为的内容，其于2020年1月19日向本院提起诉讼，并未超过上述法律规定的一年起诉期限。第三人长安银行及第三人黄凌霄辩称原告李锷超过法定起诉期限的主张，依法不能成立。关于焦点二：被告安康市不动产登记局答辩称，其对本案的被诉抵押预登记行为并未作出是否予以登记的决定和记载于房地产综合业务信息平台，也就是说，本案被诉的抵押预登记行为并不真实存在。然而，从本案查明的事实看，无论是原告购买的贵豪华庭1-0302拖2-0301号房，还是第三人黄凌霄购买的3-1号房，虽然其名称不同，但经各方现场查看，其标的物是一致的，均共同指向贵豪华庭的第三层房屋。根据本院查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统的情况，并结合本案查明的事实，贵豪华庭第三层房屋以“3-1”号房名称或以“1-0301”号房名称的登记信息，显示已于2013年7月15日办理了抵押预登记，且该登记信息明确记载于安康市房地产业管理局综合业务信息平台及安康市房管局产权产籍所档案信息系统。因此，被告安康市不动产登记局辩称本案被诉抵押预登记行为未实际作出故而不存在的主张，与事实不符。关于焦点三：《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件”。同时，该办法第二十条规定，“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证”，第二十七条规定，“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”。本案中，第三人黄凌霄以其购买的贵豪华庭房产作为抵押物，向第三人长安银行抵押借款，双方签订了《个人购房借款合同》，该借款合同明确约定了借款金额、限期以及用于借款抵押的抵押物清单等内容，并因此共同申请抵押预登记。从第三人黄凌霄和长安银行向登记机关申请抵押预登记提交的材料看，有能够证明抵押人黄凌霄及其妻子合法身份证明的材料和对抵押物有权设定抵押的《商品房买卖合同》，也有符合预购商品房贷款抵押要求的商品房预售许可证号，虽然其《房地产抵押预登记表》上所填写的预售合同号和抵押合同号与第三人黄凌霄的《商品房买卖合同》号不一致，分别为GF-2013-1142与GF-2013-11422，但综合分析本案其他证据，其抵押物的信息内容是一致的，即位于安康市汉滨区XX路XX号的贵豪华庭1幢1单元1-0107拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号房，故该合同号的填写应属笔误。原安康市房地产业管理局经过审查第三人黄凌霄和长安银行提交的上述有关材料，在确认第三人黄凌霄对其预购商品房具有合法的抵押权，且其与第三人长安银行签订的借款抵押合同真实合法的情况下为其办理的抵押预登记，符合上述法律法规要求，并无不当。关于原告李锷诉称原登记机关未在《房地产抵押预登记表》中填写具体审核意见的理由，经审查，原安康市房地产业管理局虽未严格规范填写具体审核意见，但在审核意见栏加盖了单位公章，对其此种不规范行为，确需予以改正，但就本案实际情况来看，该不规范行为尚不足以导致被诉抵押预登记行为被撤销。此外，从本院查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统显示的内容看，贵豪华庭的1-0302拖2-0301号房的购买人为原告李锷，经本院与各方当事人共同现场查看，无论是原告李锷购买的1-0302拖2-0301号房，还是第三人黄凌霄购买并抵押给长安银行的3-1号房，均指的是贵豪华庭的整个第三层房屋，因该第三层房屋为整体框架式结构，因此不能准确划分1-0302房、2-0301房或3-1房的具体位置和面积，这也是造成本案房管部门信息系统登记内容混乱，尤其是在涉案房屋被抵押预登记后，又再次网签出售给原告李锷的主要原因之一。至于贵豪华庭的第三层房屋权属究竟如何认定，涉及原告李锷、第三人黄凌霄以及案外人贵豪公司之间的相关民事法律关系，依法不属本案审理范围。综上，原告李锷请求撤销被告安康市不动产登记局为第三人长安银行及第三人黄凌霄办理的XX幢XX单元XX拖2-0207,1-0108拖2-0208, 3-1号房抵押预登记的的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告李锷的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李锷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。审 判 长  王玉红 人民陪审员    廖守平                         人民陪审员    方  玲二〇二〇年六月十七日 书  记  员    丁晶晶 1