辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14912号原告：王胜君，男，1977年11月22日，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：赵胜男，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鑫，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地沈阳市辽中县商业街90。法定代表人：佟宝仓。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告王胜君与被告孙玉春、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王胜君及其委托诉讼代理人赵胜男、吴鑫、被告孙玉春、被告佟有山委托诉讼代理人王向伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王胜君向本院提出诉讼请求：1.对原告所有的位于沈阳市辽中区产停止执行；2.确认原告与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同真实有效。事实和理由：原告与宝仓公司于2014年1月2日签订商品房买卖合同一份，虽然没有签订日期，但是有公司开具的收据，故以收据日期为准，宝仓公司将位于沈阳市辽中区以180765元的价格出卖给原告，双方系真实意思表示，该合同真实合法有效合同。宝仓公司、佟有山与孙玉春双方之间是借贷关系，故孙玉春申请查封是基于债权起诉，与宝仓公司买卖没有任何关联性，不能剥夺原告的所有权。原告对法院查封的楼房己经实际占有、使用、管理，实际合法取得，双方买卖真实有效，法院应该予以解除查封。原告己经合法取得法院查封楼房的所有权，双方交易之后没有及时到房屋产权部门办理相关买卖手续的原因是宝仓公司一直推脱办理相关的手续。原告根本无法知道三被告有任何债权关系，宝仓公司也不可能向原告进行明示，原告对备案一事没有任何过错，所以，无论原告在法院查封前或者查封之后购买该楼房，其作为普通消费者的权益应该受法律保护，其行为属于善意取得，并且原告对该楼房购买后进行装修，并且实际入住，交付入住后的一切费用，对该楼房进行实际管理和使用，请法院依法审查实际情况，依法判决。被告孙玉春辩称：一、王胜君不具备本案的主体资格。1、房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，王胜君没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖。二、王胜君跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据司法解释第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。四、吴成武在2012年11月签定十二套房屋，2013年备案到吴成武名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以吴成武备案在先王胜君买卖合同在后，按照合同法规定王胜君应另案起诉，不应该在他人案件中向法院提异议，可向法院提供辽中区人民法院民事判决书（2015）辽中民三初字第2054号十二套房屋买卖无效，判决已生效。五、孙玉春2016年9月13日向法院申请强制执行，（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书和执行案号（2016）0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人宝仓公司十二套房产，其中包括王胜君涉案房屋一套。六、由于以上证据证明，王胜君不是十二套涉案房屋实际法律权属人，十二套涉案房屋实际法律权属人是宝仓公司所有。法院查封正确有法有据。七、以上所述事实清楚，最后陈诉王胜君不是涉案房屋合法权属人，也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，以此房屋的权属人作为原告进行诉讼的原告地位不成立。故请求法院判决驳回王胜君的异议之诉，恢复执行，本案诉讼费、公告费由王胜君承担。被告佟有山辩称，付款的情况可能要在质证过程中要核实一下。其他暂不发表其他意见。被告宝仓公司未到庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理后，根据当事人提供的购房合同、收据、缴纳水费收据、转账凭证、交易明细、执行裁定书、房产查询结果，说明、民事判决书及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：原告（买受人）与被告宝仓公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告宝仓公司开发建设的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）第2幢3单元9层1号、建筑面积66.95平方米，单价为2700/平方米，总金额为180765元。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。原告于2013年11月26日支付购房款5万元，于2014年1月2日支付购房款130765元，被告宝仓公司均于付款当日出具收款收据。原告为证明其实际占有案涉房屋，向法庭提交了装修合同、照片、水费收据、采暖费发票等。另查明，2015年11月28日，宝仓公司诉吴成武确认合同无效纠纷一案，经审理后，辽中县人民法院作出（2015）辽中民三初字第2054号民事判决书，判决宝仓公司与吴成武于2012年11月29日签订的涉案房屋商品房买卖合同无效。2016年4月27日，本院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，判决内容为：“一、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙玉春借款本金1250000元；二、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付原告孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序（2016）辽0102执3003号，本案原告提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2019年7月8日，本院作出（2019）辽0102执异169号执行裁定，驳回案外人王胜君的异议。故原告王胜君诉至本院。再查明，被告佟有山为宝仓公司的实际控制人。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告王胜君对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告王胜君与被告宝仓公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，足以证明原告王胜君与被告宝仓公司达成合意、订立合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，原告提供了被告宝仓公司为原告出具的收款收据，证明原告向该被告支付全部购房款，故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的装修合同、照片、水费收据、采暖费发票等均能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。本案由于被告宝仓公司与他人发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记。原告王胜君基于与被执行人宝仓公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告的其他诉讼请求，因无相应证据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市辽中区第2幢3单元9层1号房屋的执行；二、确认原告王胜君与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的沈阳市辽中区第2幢3单元9层1号商品房买卖合同有效；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3915元，由被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙家君人民陪审员  张志福人民陪审员  金 鑫二〇二〇年六月二十四日法官助理杜欣书记员曹蕊本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。