北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27415号原告：蓝色港湾有限公司，住所北京市朝阳区朝阳公园路6号院2号楼。法定代表人：王盛伙，董事长。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1978年7月3日出生，蓝色港湾有限公司职员，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：张倩，女，汉族，1986年6月28日出生，蓝色港湾有限公司职员，住址北京市海淀区。被告：北京窑啊窑餐饮管理有限公司，住所北京市朝阳区朝阳公园路6号院1号楼一层至二层L-DS-20a。法定代表人：贾澎，总经理。委托诉讼代理人：王加亮，男，汉族，1989年8月11日出生，北京窑啊窑餐饮管理有限公司职员，住址黑龙江省大庆市大同区。蓝色港湾有限公司（以下简称港湾公司）与北京窑啊窑餐饮管理有限公司（以下简称窑啊窑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。港湾公司委托诉讼代理人张倩参加了北京云法庭在线庭审；窑啊窑公司未参加北京云法庭在线庭审。本案现已审理终结。港湾公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方所签租赁合同于2020年1月2日解除。2、要求窑啊窑公司腾退租赁场地。3、要求窑啊窑公司支付2019年10月1日至2020年1月2日的租金899952.84元、物业管理费141087.26元、推广费30232.98元。4、要求窑啊窑公司支付2019年8月11日至2020年1月2日的水费25040.25元。5、要求窑啊窑公司支付违约金900226.89元。6、诉讼费由窑啊窑公司承担。事实与理由：2014年4月18日，双方签订租赁合同，约定由窑啊窑公司使用港湾公司开发建设的“SOLANA蓝色港湾”项目1号楼x号场地，用于餐饮经营。根据合同约定，窑啊窑公司应于每月25日前向港湾公司支付下一个月的租金、物业管理费及推广费。但在合同履行过程中，窑啊窑公司未依约向港湾公司支付2019年10月1日至2020年1月2日的租金、物业管理费、推广费及水费，其行为严重违约。因此，港湾公司诉至法院，以维护合法权益。窑啊窑公司未参加北京云法庭在线庭审，其提交书面答辩状辩称：港湾公司要求确认合同于2020年1月2日解除，窑啊窑公司予以认可。港湾公司要求腾退租赁场地，因在合同解除之前，港湾公司已实际把控租赁场地，拒绝窑啊窑公司拉走设备。因此，窑啊窑公司不同意港湾公司该项诉请。关于港湾公司主张的欠付租金、物业管理费、推广费及水费，窑啊窑公司确认未向港湾公司支付上述费用。在港湾公司提出解除合同之前，双方已商定窑啊窑公司支付港湾公司的保证金等1134132.9元折抵所欠港湾公司租金等，折抵后，港湾公司还欠窑啊窑公司10余万元。窑啊窑公司不同意向港湾公司支付违约金，且其主张违约金数额过高。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，港湾公司与大庆市天原慧饮食有限公司（以下简称天原慧公司）签订租赁合同，约定港湾公司将1号楼x、建筑面积657.7平方米场所租赁给天原慧公司，其中2018年11月1日至2019年10月31日每月租金280070.58元，2019年11月1日至2020年10月31日每月租金300075.63元。物业管理费费每月42750.5元、推广费每月9865.5元；保证金1088493.5元、水费押金5000元、装修质量保证金26308元。双方在租赁合同附件中约定，承租人必须在每月25日前准时将下一个月的基本租金、推广费转账至出租人指定的银行账户，并于每月25日前向出租人委托的物业管理公司支付下一个月的物业管理费。承租人违反合同约定，导致合同无法继续履行或由于承租人违约行为导致出租人单方解除合同的，本合同履行期超过三年解除的，承租人向出租人支付相当于当年租金标准3个月基本租金的违约金。承租人违反或不履行任何协议、规定或条件，出租人有权解除租赁合同，保证金不予退还。合同签订后，天原慧公司将1088493.5元保证金支付港湾公司，并向港湾公司支付了当期租金、物业管理费及推广费，港湾公司将租赁场地提供天原慧公司。2014年6月12日，港湾公司与天原慧公司、窑啊窑公司签订合同权利义务转让协议，约定天原慧公司将租赁合同项下的权利义务全部转让给窑啊窑公司，天原慧公司已缴纳的履约保证金视为天原慧公司代窑啊窑公司向港湾公司交付的费用。2020年1月2日，港湾公司向窑啊窑公司发送关于《租赁合同》解除通知，以窑啊窑公司未履行付款义务，要求解除租赁合同。港湾公司向窑啊窑公司主张2019年10月1日至2020年1月2日期间租金899952.84元、物业管理费141087.26元、推广费30232.98元以及2019年8月11日至2020年1月2日欠付水费25040.25元。窑啊窑公司在书面答辩状中对港湾公司主张的上述期间租金、物业管理费、推广费及水费没有异议，但提出双方已商定以保证金等折抵上述欠费。另外，港湾公司否认向窑啊窑公司收取了装修质量保证金及水费押金，窑啊窑公司亦未就此提供证据。窑啊窑公司提交书面答辩状后附盖有港湾公司印章的收据三张，载明收到保证金1088493.5元、库房押金31639.4元和外摆押金5000元。港湾公司确认收到保证金1088493.5元，但否认双方商定以保证金折抵所欠租金。港湾公司确认向窑啊窑公司收取外摆押金5000元，但提出该笔押金与租赁合同无关。港湾公司确认向天原慧公司收取库房押金31639.4元，但提出其依据库房租赁合同向天原慧公司收取，与本案双方争议的店铺租赁合同无关。本院认为：港湾公司与天原慧公司签署的租赁合同以及港湾公司与天原慧公司、窑啊窑公司签署的合同权利义务转让协议，系各方当事人真实意思表示，租赁合同及转让协议的内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，窑啊窑公司未全面履行付款义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。港湾公司要求确认租赁合同于2020年1月2日解除，窑啊窑公司表示同意，本院予以确认。港湾公司要求窑啊窑公司腾退租赁场地，窑啊窑公司认为港湾公司已实际把控租赁场地，不存在租赁场地的腾退。从港湾公司主张欠租截止日期判断，港湾公司应已实际掌控租赁场地。即便双方未办理租赁场地的腾退交接，港湾公司亦可自行收回。窑啊窑公司对港湾公司主张的欠付租金、物业管理费、推广费及水费共计1096313.33元没有异议，本院予以确认。窑啊窑公司构成违约，应向港湾公司支付相应的违约金。港湾公司主张违约金900226.89元，但窑啊窑公司自2019年10月1日开始欠付租金等相关费用，按照合同约定的当年租金标准计算，应计取违约金880221.84元[280070.58元＋（300075.63×2）]。但需指出，双方约定的保证金罚则亦属违约责任范畴，如计取违约金的同时不予退还保证金，窑啊窑公司承担的违约责任明显过重。因此，本院确定窑啊窑公司支付港湾公司的保证金抵偿欠付港湾公司相应的租金等费用。另外，港湾公司确认收取窑啊窑公司外摆押金5000元，该笔押金虽未在租赁合同中约定，但租赁合同解除后，港湾公司亦应将该笔押金予以退还，本院确认该笔押金抵偿相应租金等费用。窑啊窑公司提交书面答辩状后附库房押金收据，因港湾公司表示其与天原慧公司就库房租赁有独立合约，且租赁合同中并未就该笔押金进行约定，故本院在本案中就该笔押金不予认定处理。以上，港湾公司收取窑啊窑公司保证金和外摆押金，抵偿窑啊窑公司欠付港湾公司相应租金等费用后，窑啊窑公司应再支付港湾公司租金等2819.83元（窑啊窑公司欠付港湾公司1096313.33元减去港湾公司收取窑啊窑公司1088493.5元保证金和5000元外摆押金得出）。窑啊窑公司应向港湾公司支付违约金880221.84元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认蓝色港湾有限公司与北京窑啊窑餐饮管理有限公司之间的租赁合同于二〇二〇年一月二日解除。二、北京窑啊窑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付蓝色港湾有限公司租金、物业管理费、推广费及水费共计二千八百一十九元八角三分。三、北京窑啊窑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向蓝色港湾有限公司支付违约金八十八万零二百二十一元八角四分。。四、驳回蓝色港湾有限公司其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）月平均值加倍计付利息。案件受理费一万一千三百八十四元，蓝色港湾有限公司负担五千零六十九元（已交纳），北京窑啊窑餐饮管理有限公司负担六千三百一十五元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇二〇年六月十八日书记员  许少华