河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初2038号原告：郑华，女，1980年6月5日出生，汉族，本科文化程度，陕西省渭南市人，无业，住洛阳市涧西区。原告：蔡宏，男，1981年8月22日出生，汉族，本科文化程度，山西省大同市人，教师，住址，二人系夫妻关系。二原告共同委托诉讼代理人：赵振忠，河南坤达律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告：东方红置业（洛阳）有限公司，住所地：洛阳市涧西区景华路23-9东侧。法定代表人：杨华清；职务：总经理。委托诉讼代理人：贾波、张进才，河南君友律师事务所律师；代理权限：特别授权。原告郑华、蔡宏诉被告东方红置业（洛阳）有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑华及原告郑华、蔡宏的共同委托诉讼代理人赵振忠，被告东方红置业（洛阳）有限公司的委托诉讼代理人贾波、张进才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑华、蔡宏向本院提出诉讼请求：1、要求增加被告逾期履行办理房产权属登记义务承担的违约金，判令被告以购房款697241元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年4月1日起至人民法院判决被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，向原告按日支付违约金8000元（原合同约定违约金为348.62元）；2、要求判令被告立即将原告购买的位于洛阳市××联盟路与××交叉口东北角××单元××房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，若被告不能在判决的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报权属登记机关备案，则判决被告以购房款697241元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自逾期之日起至实际履行之日止按日向原告支付延迟履行金；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月28日，原告郑华、蔡宏与被告东方红置业（洛阳）有限公司签订了《商品房预售合同》一份，合同主要约定：原告购买被告开发建设的位于涧××联盟路与××交叉口东北角××单元××住宅××套；被告应于2015年12月30日前，将合同约定的商品房交付给原告使用；合同第15条约定，由于被告的原因，原告不能在商品房交付之日起90日内取得房地产权属证书的，被告应向原告支付全部购房款万分之五的违约金。因约定的违约金过低，原告请求人民法院予以增加。原告如约支付购房款697241元，但被告至今未履行办理权属登记的义务，致使原告至今不能取得商品房所有权证书，被告已明显违约。故原告诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告东方红置业（洛阳）有限公司辩称，1、办理产权登记属于行政登记行为；被告作为房地产开发企业，不具备行政颁证职能，也不具有颁发权属证书的权力，只有向房产主管部门递交具备办理产权证条件的相关备案的手续义务，只能配合有关机关办理产权证。且被告已履行了办理权属登记所需材料备案的义务。原告已在被告通知期限内开始办理缴纳产权登记备案的各项费用，如原告提交资料齐备，被告即可积极协助原告向办证机关提交资料，进入办证程序，故原告的该项诉求已经实现，不具备可诉性。2、逾期办理房屋产权登记，存在政府机关及有关单位机构改革、审批程序繁琐因素，并非被告主观意愿，且被告在前期工作中也是积极努力地与政府及相关部门协调以加快工作进度，解决原告的房屋产权登记备案问题。2012年11月10日，被告与河南省电力公司洛阳供电公司签署了《新建住宅配电工程项目建设协议书》，但因涧西区新建项目过多、供电负荷过大，且受其他因素制约，供电公司新建变配电站没有如期建设建成，从而使涧西区同期大量项目包括名仕嘉园小区正式供电受到影响。经被告与政府机关、供电部门的多方协调，洛阳供电公司于2017年5月14日才完成正式供电，并与被告签署《高压供用电合同》，从而完成了包括原告在内的名仕嘉园项目高压配电供用。后被告随即按照有关程序逐项向相关部门提交了消防、规划、备案等验收资料，但因受到政府行政机关及相关单位机构改革、审批程序繁琐等因素的影响，截止到2019年12月17日，被告才完成不动产大证的办理，即具备了为业主办理不动产权证条件。截止目前，名仕嘉园业主产权证已办理了一部分，2020年年初新冠肺炎疫情原因、部分业主原因（业主不能按时缴纳办理产权登记的各项费用或提供的产权登记资料不齐全等）致使部分业主产权登记不能及时办理。故考虑到政府部门和有关单位的原因、业主自身原因、新冠肺炎疫情不可抗力等客观情况，请求人民法院酌情予以免责。3、原告主张调高违约金于法无据，依法不应得到支持。迟延办理产权登记并非被告主观原因所致，应综合考虑多方实际因素并以合同约定作为核定违约金标准的基础。因合同中对违约金有明确约定，且该约定系双方当事人的真实意思表示、合法有效，故双方应遵照执行。综上，被告在产权登记上没有过错，一直积极努力协调解决问题、配合业主办证，因政府部门和有关单位机构改革、审批程序繁琐影响产权手续办理，业主自身因素和新冠肺炎等多方面原因致使办理产权登记延误，请求人民法院综合考虑予以免责，以维护被告的合法权益。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：原告郑华与蔡宏系夫妻关系。2015年12月28日，二原告与被告东方红置业（洛阳）有限公司签订了《商品房预售合同》一份，主要约定：二原告购买被告开发的位于洛阳市××联盟路与××交叉口东北角××单元××房产，该房产预测建筑面积为115.84平方米；该房产单价为6019元/平方米，总价款为697241元；合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意以以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的0.5‰向原告支付违约金。2016年2月19日，原、被告双方签订了《面积补充协议》，约定：经实测，原告购买的涉案房产产权登记面积为116.29平方米，由原告向被告补差价2709元，房产总价款为699950元。以上合同签订后，被告在合同约定的房屋建成后，将房屋交付给原告使用至今；但被告未在此后的90个工作日内，将该房屋产权证办理完毕。另查明，被告东方红置业（洛阳）有限公司于2012年11月10日与河南省电力公司洛阳供电公司签订了《新建住宅配电工程项目建设协议书》；于2017年5月14日与国网河南省电力公司洛阳供电公司签订了《高压供用电合同》，完成了名仕嘉园项目高压配电供用。截止到2019年12月17日，被告完成了名仕嘉园不动产大证的办理，具备了为业主办理不动产权证条件。截止目前，名仕嘉园部分业主已办理了产权证。办理房产证需要业主提交缴纳契税证明及其他相关材料；并由被告提供相应协助。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告郑华、蔡宏与被告东方红置业（洛阳）有限公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效。原告依约向被告支付了购房款，被告应按合同约定在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；但被告因多种因素没有完成该项工作，致使原告无法在约定的期限内取得该房产的房地产权属证书。庭审中，被告提交的证据证明原告无法按约定取得产权证书，是受市政供电等相关部门受理审批、新冠肺炎疫情等多种因素影响所致，原因不全在被告；故本院酌定免除被告的部分违约责任，由被告承担70%的违约责任。原告要求增加被告逾期办证违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，且被告不同意增加，原告的该项诉求，本院依法不予支持。根据合同约定，被告应按已付房价款的0.5‰向原告支付违约金；故本案被告应承担244.98元违约金（具体计算方式为：购房款699950元×0.5‰×70%）。具体办理房产证的程序及方式，由双方按约定或协商处理。原告的其他诉讼请求，没有合同及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东方红置业（洛阳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑华、蔡宏支付违约金244.98元；二、驳回原告郑华、蔡宏的其他诉讼请求；本案受理费50元，减半收取25元，原告郑华、蔡宏负担7元，被告东方红置业（洛阳）有限公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  胡晓光二〇二〇年六月二十三日书记员  刘会丽