黑龙江省龙江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0221民初618号 原告：陈秀安，男，1971年6月16日出生，汉族，教师，住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。 委托诉讼代理人：董学斌，黑龙江轩言律师事务所，律师。 被告：龙江翰沃房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江翰沃城市综合配送中心4-2号楼00单元01层000117号，统一社会信用代码：912302210691835628。 法定代表人：高雷，职务：董事长。 委托诉讼代理人：于海洋，男，1986年2月20日出生，该公司职员，住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。 委托诉讼代理人：杨凤义，黑龙江杨凤义律师事务所，律师。 原告陈秀安与被告龙江翰沃房地产开发有限公司（以下简称翰沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月9日立案。依法适用简易程序，分别于2020年5月7日、2020年6月4日两次公开开庭进行审理。原告陈秀安及其委托诉讼代理人董学斌和被告翰沃公司委托诉讼代理人于海洋、杨凤义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀安向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销或调整合同中不公平约定条款；2.被告赔偿原告违约金28,059.26元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.撤销第一项诉请；2.第二项诉请变更为：主张2018年11月1日至2019年9月20日期间房屋使用费8,483.31元（参照附近其他房屋租赁价格计算）；3.要求被告自2020年3月21日（合同18页第二十条第二项的约定）起，按照银行同期同行业利率上浮50%来计算利息，直至实际办理房屋产权变更手续时止。事实与理由：2017年11月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买龙江翰沃城市综合配送中心二期10-4幢00单元01层000103号房产，面积77.90平方米，房款人民币219,556.00元。双方约定：出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房，并约定交付时该商品房应取得“建筑工程竣工验收备案文件”以及“房屋测绘报告”。相关基础设施中，供暖设备实现约定中的“使用城市集中供热”。然而事实上，2018年10月31日前被告并未履行交房手续，相关部门也未对商品房验收并出具相关文件及报告，供暖也未实现城市统一供热。被告已构成事实违约，故原告诉至法院。 被告翰沃公司辩称：第一，他公司无违约行为，案涉楼房在建设期间，以陈秀安为首的部分业主群体以开发资金流向、工程质量等问题多次到县、市、省上访，阻挠施工，影响工程进度，造成工期延误，甚至造成多次停工，也就是说本案是因业主的上访及阻挠施工造成了翰沃城工程交工日期延迟了近11个月，部分业主不能使用和居住是由陈秀安等业主的过错造成的。第二，原、被告双方的买卖合同中，未约定违约金内容，依照合同法之规定，该诉讼请求不应支持。第三，若原告存在租房租金的损失，也是由于陈秀安等业主的过错造成的，与他公司无关，应自行承担后果。第四，关于利息的诉讼请求，合同第二十条没有进行约定，其主张没有事实依据。第五，原告作为完全民事行为能力人，其与他公司签订的房屋买卖合同以及其与龙江中天市场管理有限公司（以下简称中天公司）签订的委托经营管理合同是连环合同，内容不违法且双方自愿，具有法律效力。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈秀安和被告翰沃公司围绕各自诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：翰沃公司在龙江县××镇××北、××、建设“龙江翰沃城市综合配送中心”项目，2019年7月该工程竣工。2017年5月1日，翰沃公司与中天公司签订了《龙江翰沃城综合配送中心委托经营管理协议》，约定翰沃公司开发的翰沃城二期商铺由中天公司负责对外经营、管理，期限是2018年10月31日至2021年10月30日止，翰沃公司无偿委托中天公司经营管理，翰沃公司不收取任何经营收益。 2017年10月30日翰沃公司取得案涉商品房预售许可证。在本案案涉商品房交易前，陈秀安与翰沃公司签订了《龙江翰沃城综合配送中心商品房认购书》，约定在案涉商品房议价款中扣除三年24%的返租款后，商品房原总价款为248,686.00元。 2017年11月20日，原告陈秀安与被告翰沃公司签订了《商品房买卖合同》、与龙江中天市场管理有限公司（以下简称中天公司）签订了《委托经营管理合同》，陈秀安购买翰沃公司开发、销售的龙江翰沃城市综合配送中心二期10-4幢00单元01层000103号房产（面积77.90平方米，扣除返租款、各项优惠后房款为人民币219,556.00元），并将该商品房返租予中天公司。陈秀安与翰沃公司约定：陈秀安应当于2017年11月20日前支付首期房价款，余款向龙江县农村信用合作联社申请贷款支付，陈秀安按约交纳商品房首付款并按期贷款支付商品房余款，履行了全部支付商品房价款义务。同时约定，翰沃公司应当在2018年10月31日前向陈秀安交付案涉商品房，翰沃公司于2019年9月20日向陈秀安交付了案涉商品房，但因翰沃公司方面原因至今未予办理商品房权属登记。陈秀安与中天公司约定，委托期限为2018年10月31日至2021年10月30日，此三年期间案涉商品房无偿委托予中天公司管理。 本案原告陈秀安，反映翰沃公司建设商品房存在无证预售、工程质量等问题，龙江县住房和城乡建设局于2019年2月22日对宫学良、陈秀安等信访人的诉求进行了处理、答复。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈秀安与翰沃公司签订的《龙江翰沃城综合配送中心商品房认购书》、《商品房买卖合同》及与中天公司签订的《委托经营管理合同》，均无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该三份合同均合法有效，合同当事人均应按约定全面履行己方义务。 本案当事人的商品房买卖方式系“返租销售”，也叫售后包租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业委托代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。本案中，陈秀安与翰沃公司以实际购买商品房价款低于预购总价款的情形下取得商品房所有权，可以理解为陈秀安购买翰沃公司的商品房得到购房返利，预约价款与实付价款间的差额恰为陈秀安将所购商品房无偿交给中天公司管理三年应获利益的填补，而中天公司系由翰沃公司委托，即陈秀安、中天公司、翰沃公司三者间形成利益闭环，且陈秀安主张的房屋使用费期限（2018年11月1日至2019年9月20日）包含于陈秀安与中天公司签订的商品房委托合同约定的三年期间（2018年10月31日至2021年10月30日）之内，综上所述，陈秀安在其主张的房屋使用费期间内不能享有案涉房屋的使用、收益权，故翰沃公司逾期交房未对陈秀安造成经济损失，陈秀安要求房屋使用费本院依法不予支持。 关于陈秀安主张翰沃公司逾期办证应付违约金的问题，本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中明确约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种（“不影响买受人委托管理经营合同权益”）方式处理，案涉商品房交付时间为2019年9月20日（双方当事人均认可），以此为起算时间节点，即截至2020年3月20日翰沃公司应为陈秀安办理房屋所有权证书，翰沃公司未能履约，陈秀安行使不安抗辩主张应予支持；双方当事人在诉讼过程中并未就所约定的前述第2种处理方式阐释清楚，视为约定不明或没有约定，根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率，其中短期年利率为3.85%，又根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》要求，逾期贷款罚息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，本院酌定上浮40%，即逾期年利率为3.85%+3.85%×40%=5.39%。综上所述，逾期办证违约金应以陈秀安购房款总额219,556.00元为基数，自2020年3月21日始，按年利率5.39%计算利息至不动产登记机构颁发案涉商品房房屋所有权证书日止。另，当事人应积极向不动产登记机构提交房屋登记或转移登记所需的资料、批件，涉及陈秀安提供资料、文件或协助的，若陈秀安怠于配合，利息停止计算。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告龙江翰沃房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈秀安支付违约金（具体金额以219,556.00元为基数，按年利率5.39%计息，自2020年3月21日始延续计算至不动产登记机构颁发案涉商品房房屋所有权证书日止）； 二、驳回原告陈秀安的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费501.00元，减半收取250.50元，由原告陈秀安负担125.25元，由被告龙江翰沃房地产开发有限公司负担125.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 审判员  李志海 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王醴蕤