北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1510号原告：林学斌，男，1978年6月17日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：严睿，北京东远鹤錡律师事务所律师。被告：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场C2座12层1202室。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司法务人员。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。原告林学斌与被告北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林学斌的委托诉讼代理人严睿、被告金色凯盛公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林学斌向本院提出诉讼请求：1.金色凯盛公司继续履行《商铺经营/使用权转让协议书》，并交付涉案商铺；2.金色凯盛公司向林学斌支付违约金，该违约金以516345元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年1月1日起计算至实际交付商铺之日止；3.金色凯盛公司负担本案诉讼费用。事实和理由：林学斌、金色凯盛公司于2014年1月22日签订了《商铺经营/使用权转让协议书》（-1层A区089）；合同第五条第一款约定：“甲方应于2015年12月31日之前将协议约定商铺交付乙方”；合同第六条第1款第1项约定：“逾期30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款万分之三的违约金，合同继续履行”；林学斌按照合同约定支付了516345元转让款，金色凯盛公司至今没有实际交付涉案商铺；为维护自身合法权益，林学斌诉至法院，请求判如所请。金色凯盛公司辩称，诉争协议书因为政策性调整无法继续履行；金色凯盛公司已经在2017年7月30日向所有的受让方发布交铺通知书，但是林学斌不收房，也没有办理交房手续，相应的损失应由林学斌自行承担；协议书第五条第一款规定不可抗力、政策性调整、政府限制等原因金色凯盛公司可以延时交付商铺，所说这77日期间不存在违约行为；综上，请求依法驳回林学斌的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与林学斌（乙方，受让方）签订《房屋经营使用权转让协议书》；双方在合同书中约定：“鉴于：2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，旧宫镇人民政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发和经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场商铺经营使用权转让事宜达成如下协议：一、房屋所在项目基本情况——1.项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2.项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3.商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订转让、招商等一切与经营有关的民事合同；4.房屋所在项目占地13万平方米，地上13层，地下3层，现正处于施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的——1.甲方向乙方转让位于世界之花假日广场-1层A区089号商铺经营使用权。2.商铺预测建筑面积为21.75平方米（最终以实测面积为准）。三、转让年限和价款——1.该房屋经营使用权转让年限自2015年12月31日起至2055年12月30日止,共计40年。2.按预测建筑面积计算，合同商铺转让单价为￥23740元/平米，商铺总转让价款为：￥516345元……四、付款支付——乙方采用以下第1种方式向甲方支付本合同第三条约定的转让商铺总转让价款。1.本合同签订时一次性支付本合同第三条约定的转让总价款。五、房屋交付——1.甲方应于2015年12月31日之前将协议约定商铺交付乙方。因不可抗力、政策性调整、北京市以建设或政府行为限制等原因，甲方可以据时延期交付（即交付时间顺延），不视为违约。2.甲方应于约定的商铺交付之日的前15个工作日内，按乙方本合同预留的电话或地址通知乙方接收房屋。乙方预留电话或地址有误致使甲方无法通知的，责任由乙方承担。3.如乙方未在通知约定时间接收商铺，视为乙方已无条件接收，甲方完成交付义务。六、甲方责任——1.甲方按照合同第五条约定时间积极履行商铺交付义务。甲方如未按合同规定的时间交付商铺，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款的万分之叁的违约金，合同继续履行。七、乙方责任……3.乙方承诺已充分了解本项目情况，并承诺自甲方正式办理铺位交房之日起90日内完成铺位装修及招商工作，如未在上述时间完成，则视同乙方委托甲方全权代理该铺位的招商工作。在本条款前述情况下，甲方代理乙方将铺位进行出租的，有权从当年的租金中扣除一季度租金，作为该套房屋招商代理费用及管理费用。并且，乙方认同甲方的该代理行为，不对商铺出租的租金和租期等条款提出任何异议。如甲方未进行出租的，乙方应按照本合同约定承担相关违约责任，且无权要求甲方给付任何经济收益或赔偿任何经济损失……十、特别说明——1.乙方在拥有本合同商铺经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定商铺剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案。如受让方违反甲方或甲方指定的物业管理公司或商业管理公司的规定，造成相关损失的，受让方应积极妥善予以处理和解决，同时乙方负有连带责任。2.本协议约定之商铺，乙方只允许做为商业经营使用。乙方使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质。3.如遇市政规划拆迁，按国家‘谁拆迁，谁受益，谁补偿’的政策执行。因拆迁所得的此商铺补偿款全额归乙方所有”；双方还对面积差异处理、物业管理、争议解决、通知与送达等进行约定。合同签订当日，林学斌向金色凯盛公司给付全部转让款516345元，金色凯盛公司向林学斌出具经营使用权转让款收据。在合同约定的交房时间2015年12月31日之前，金色凯盛公司未向林学斌交付位于地下一层的诉争商铺；金色凯盛公司主张其在2017年6、7月间向林学斌等商铺经营者寄送过交铺通知书，在当时位于地下一层的商铺是可以正常使用的，有很多经营者在接收房屋后正常开展了经营活动；林学斌否认收到上述商铺通知书，并主张在当时是不符合交房条件的。对于在本案审理时为何不同意继续履行合同并向林学斌交付涉案商铺，金色凯盛公司称即使现在交付涉案商铺林学斌也不能在涉案商铺为经营住址办理营业执照了，所以交付也没有用，不能实现合同目的，林学斌也使用不了涉案商铺，国家发过一个政策文件，即北京市作出了政策性调整，禁止批发性的商铺经营（比如说批发市场、小商品市场等商铺），相关经营实体都要求搬到外地，所以金色凯盛公司没有办法，只能收回地下一层的商铺，收回商铺是为了遵守国家及北京市政策，并非为了将商铺收回后谋求更大利益，其他已经收回的商铺一直空置。就涉案商铺及所在地下一层状况，金色凯盛公司称涉案商铺仍空置，地下一层都被围挡封闭，林学斌称据其跟其他商铺经营者核实，现在涉案商铺及周边确实是被围挡封闭。经本院释明，林学斌坚决要求继续履行合同及交付涉案商铺，不变更诉讼请求。本院认为，民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉；债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，受让人林学斌与转让人金色凯盛公司针对地下一层涉案商铺所签订《商铺经营使用权转让协议书》没有关于房屋所有权转移登记及契税负担等约定，并非房屋买卖合同，应按一般合同纠纷处理，该协议书系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同书所约定交房时间为2015年12月31日之前，即使按照金色凯盛公司所主张通知收房时间，亦超过上述时间，金色凯盛公司当然存在违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，北京市规划和国土资源管理委员会在2018年印发了《关于发布〈建设项目规划使用性质正面和负面清单〉的通知》，鼓励疏解非首都功能、鼓励补齐地区配套短板、鼓励完善地区公共服务设施，在顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等新城的负面清单中，限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场；具体至本案，因涉及政策调整等因素，现位于地下一层的涉案商铺空置，涉案商铺及周边商铺已被围挡封闭，即使金色凯盛公司将涉案商铺交与林学斌，林学斌亦难以甚至完全无法开展经营活动，无法实现合同目的；据此，综合考虑本案具体情况，对林学斌要求继续履行合同并交付涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。对林学斌所主张违约金之请求，因其要求计算至交付涉案商铺之日止，而本院未支持交付商铺的诉讼请求，以致无法按照当事人主张核算违约金请求，且合同书第六条所规定违约金系以合同继续履行为条件，故如果本院在本案中酌情确定违约金计算截止时间，或酌定违约金数额，有悖双方所作合同约定，对林学斌依据目前所主张违约金计算方式要求金色凯盛公司给付违约金的诉讼请求，本案不予支持。需指出，本案驳回林学斌的违约金请求不代表金色凯盛公司不需要承担违约责任，就合同无法履行所涉违约责任及其他争议，争议方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条规定，判决如下：驳回林学斌的诉讼请求。案件受理费4482元，由林学斌负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二〇年六月十九日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷