上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5393号原告：王翠平，女，1980年3月12日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。被告：沈建军，男，1989年1月27日出生，汉族，住福建省。原告王翠平与被告沈建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告王翠平的委托诉讼代理人邓有国、被告沈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王翠平向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年10月15日至2020年10月14日房屋租金217,500元以及违约金10,000元。审理中，原告将上述诉讼请求变更为：1.判令确认原、被告之间的租赁合同于2020年5月31日解除；2.判令被告返还房屋；3.判令被告支付2018年10月15日起至2020年5月31日止的房屋租金172,833元，并支付房屋占用费至实际归还房屋之日止(按每月10,000元的标准计算)；4.判令被告支付违约金10,000元。事实与理由：2015年8月8日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定被告租赁原告拥有的位于松江区仓汇路XXX号的房屋。租赁期限5年，自2015年10月15日至2020年10月15日止。合同约定租金为每月9,167元，6个月结算一次，提前7天支付，押金10,000元。该合同的补充条款约定：房租第一年110,000元，第二年112,500元，第三年115,000元，第四年117,500元，第五年120,000元。合同签订后，原告将房屋交付被告。被告在初期还按合同约定支付租金，但后来却不按时支付。在2018年8月18日，被告向原告出具承诺书，截止2018年8月8日，其拖欠了两年半租金共计282,500元，其承诺在2018年8月底支付完毕。但此后仍未全部支付。2020年4月9日，被告向原告出具承诺书，其拖欠原告租金157,500元，4月11日支付30,000元，余款于2020年5月11日前支付，但被告至今分文未付。鉴于被告在审理过程中明确表示不愿继续租赁房屋，故原告变更了相应的诉请请求。现原告诉至法院，请求判如诉请。被告沈建军辩称：同意诉请1、2、4，但对诉请3的金额不认可。合同是原告的弟弟代签的，被告对代签行为没有异议。被告因为生意不好做，曾于2019年9月向原告表示要退房，但原告不理被告，仍委托其弟弟要求被告交房租，所以被告只认可2019年9月15日之前的房租。原告的弟弟曾向被告表示等产证办好了再交房租，而涉案房屋实际到疫情之前才办理好产证，所以被告拖欠房租是原告的弟弟认可的。经审理认定事实如下：2015年8月8日，原、被告间签订了《上海市租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于本区仓汇路XXX号的房屋，建筑面积共152.61平方米，租期5年，自2015年10月15日起至2020年10月15日止；房屋月租金为9,167元，租金以转账方式支付，首期付6个月，另付10,000元押金，以后按每6个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变；被告应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过10天，原告有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向对方支付违约金10,000元；若原告违约，则退还给被告押金外，还须支付给被告上述金额的违约金，反之若被告违约则原告有权不退还押金。合同补充条款手写约定，房租每年递增，第一年110,000元，第二年112,500元，第三年115,000元，第四年117,500元，第五年120,000元，未经原告同意，被告不得转租，被告在经营过程中发生事故跟原告无关(租金不开发票)。2018年8月18日，被告出具《承诺书》一份，载明仓汇路XXX号房租租金两年半未支付，总计282,500元，截止2018年8月18日已支付70,000元，还剩余212,500元，被告承诺于2018年8月18日支付80,000元，还剩余132,500元于本月底结清，若未兑现被告做违约处理，造成损失一切由被告承担。2020年1月，被告向原告发送信息表示，年后回上海支付原告房租。原告回复称，被告至少要给原告2万元，否则原告没法过年。被告回复表示，关键是现在被告手头没有钱，有的话就给原告了，实在是没有办法，真的很抱歉。2020年4月3日，原告向被告发送信息表示，被告至今已欠房租157,500元，原告多次要被告支付，请被告及时支付。被告回复询问能否延迟几天，这两天只有几千元，要周转，亲戚、朋友也没有，被告一个一个问过了，希望原告理解。2020年4月9日，被告出具《承诺书》一份，载明被告欠原告租金157,500元，现作以下承诺，于2020年4月11日前支付30,000元，余款127,500元于2020年5月11日前支付。审理中，被告明确表示不愿继续履行合同，并表示2020年4月9日的承诺书是由原告的弟弟威胁而写的。双方均确认：租期实际是2015年10月15日起至2020年10月14日，第二份承诺书中的157,500元是2020年4月15日之前欠付的租金，同意押金10,000元抵扣违约金。另查明，坐落于上海市松江区仓汇路XXX号1-3层的房屋登记于原告及案外人王某某名下。以上事实，由上海市租赁合同、承诺书、聊天记录、上海市不动产权证以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。现双方均同意合同解除，本院对此诉请予以支持。被告辩称其曾于2019年9月向原告表示要退房，但被告并无证据证明双方已经于2019年9月协商一致解除了合同。同时，被告自认退房的原因是生意不好做，被告也没有证据证明其有权于2019年9月单方面解除合同。相反，从被告与原告的聊天记录以及2020年4月9日的承诺书可以看出，被告系愿意支付2020年4月之前的租金的，即被告在2020年4月仍然同意合同继续履行而非解除合同。被告辩称其第二份承诺书系原告的弟弟胁迫所写，原告对此不予认可，被告亦未提供证据对此进行证明，本院对此不予采信。从合同履行的情况来看，被告未按照合同的约定支付房租，被告的行为构成违约。被告辩称其拖欠房租是原告的弟弟同意的，但原告对此不予认可，被告对此并未提供证据予以证明，本院对此不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，原告应返还押金，被告应返还原告涉案房屋、支付欠付的租金及截至返还房屋之日止的占有使用费。现被告同意返还房屋、支付违约金，故对原告的相应诉请，本院予以支持。原告主张的被告应付的欠付租金、房屋占有使用费，符合合同的约定，于法有据，本院对此予以支持。鉴于双方均同意押金10,000元抵扣违约金10,000元，本院对此一并处理，原告就此有权对于被告已付押金10,000元不再返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王翠平与被告沈建军之间的《上海市租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告沈建军于本判决生效之日起十日内返还原告王翠平坐落于上海市松江区仓汇路XXX号的房屋；三、被告沈建军于本判决生效之日起十日内支付原告王翠平截至2020年5月31日欠付的房屋租金172,833元；四、被告沈建军于本判决生效之日起十日内支付原告王翠平房屋占用费(自2020年6月1日起至实际返还房屋之日止，按每月10,000元的标准计算)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,117元，减半收取计2,058.50元，由被告沈建军负担(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年六月二十八日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……