贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3340号 原告：四川鸿顺康投资有限公司，住所地：成都市高新区府城大道西段399号7栋3单元14层1408号，统一社会信用代码：91510000309395493X。 法定代表人：严贵安，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢成、彭龙雨，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告：申自中，男，汉族，1986年2月10日出生，河南省项城市人，户籍所在地：河南省项城市。 被告：罗云先，女，汉族，1988年2月15日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 原告四川鸿顺康投资有限公司（以下至判决主文前简称鸿顺康公司）与被告申自中、罗云先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿顺康公司的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼，被告申自中、罗云先经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿顺康公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告申自中、罗云先立即支付原告四川鸿顺康投资有限公司从2018年3月8日起至2019年9月20日期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计127867.00元及逾期付款违约金暂计50.00元，具体逾期付款违约金按下列标准计算：以被告申自中、罗云先欠付2018年3月8日起至2018年5月7日的房屋使用费、市场培育费及商业服务费13543.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2018年3月8日其计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告申自中、罗云先欠付2018年5月8日至2018年8月7日的房屋使用费、市场培育费、商业服务费20726.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2018年8月8日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告申自中、罗云先欠付2018年8月8日至2018年11月7日的房屋使用费、市场培育费、商业服务费20726.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2018年8月8日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告申自中、罗云先欠付2018年11月8日起至2019年2月7日的房屋使用费、市场培育费、商业服务费20726.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2018年11月8日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告申自中、罗云先欠付2019年2月8日起至2019年5月7日的房屋使用费、市场培育费、商业服务费20726.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2019年2月8日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告申自中、罗云先欠付2019年5月8日起至2019年8月7日的房屋使用费、市场培育费、商业服务费20726.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2019年5月8日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告申自中、罗云先欠付2019年8月8日起至2019年9月20日的房屋使用费、市场培育费、商业服务费10694.00元为基数，按照月利息2%的标准，从2019年8月8日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；2、判决被告申自中、罗云先立即赔偿原告四川鸿顺康投资有限公司装修期间的租金损失75719.00元；3、本案诉讼费、保全费（若有）由被告申自中、罗云先承担。事实和理由：2017年8月8日，二被告以被告申自中为代表作为承租方与作为出租方的原告签订《房屋租赁合同》。约定：被告承租原告享有出租权的位于毕节市七星关区创美世纪城2号地块，房号为5-1-008，建筑面积76.76平方米商业用房用于经营餐饮。租赁期限从2017年8月8日起至2022年8月7日止，租赁期间原告同意第一年给予4个月的装修期，装修期免收租金。房屋首年使用费、市场培育费及商业服务费按每平方米每月90元的标准计算，第一、二年不递增，第三年开始逐年递增8%。按照先付房屋使用费后使用房屋的原则执行，房屋租金首次支付按照半年的租金标准支付，之后按季支付，首期租金应于2017年8月8日前支付，之后的租金应于每季初月的8日前一次性支付.被告逾期付款的，还需按照每日1%的标准给付滞纳金，因被告违约导致本合同被解除或终止的，被告还应按照当年租金标准支付原告给予被告优惠期、装修期等期间的租金。合同签订后合，原告依约将涉案房屋交付被告使用，此期间被告只于2017年8月8日向原告支付了13817.00元保证金，2018年8月1日、12月26日分别向原告支付了租金6000.00元、15000.00元，合计支付21000.00元的租金（对应租期时间为2018年3月8日），此后被告就再未履行付款义务。反而于2019年9月20日以个人原因为由向原告递交退铺申请书，载明：因被告个人原因，被告申请提前解除《租赁合同》，被告同意所有的合同解除、退步流程及手续严格按照合同约定以及原告管理制度办理（也即是按照合同约定承担违约解除合同的违约责任及补交免租期的租金）。原告考虑到被告已不想继续履行合同，故原告以在被告递交的退铺申请书上加盖公章的行为认可被告在严格按照合同约定承担违约责任的前提下提前解除合同。据合同约定，涉案租赁合同因被告原因解除的时间为2019年9月20日，当年度（2019年8月8日至2020年8月7日）的租金为89539.00元。原告收房后，被告拒绝支付从2018年3月8日起至2019年9月20日拖欠的租金127867.00元及因被告提前解除合同需补交的装修期的租金75719.00元［89536.00-13817.00（保证金）＝75719.00］，故引发诉争。原告认为：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案中，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告未按期足额支付房屋使用费的行为已构成违约，故被告除按照合同约定足额支付原告从2018年3月8日起至2019年9月20日期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费还应承担逾期付款的违约责任，现原被告就逾期付款违约责任已做明确约定，但基于双方对此违约金的计算标准过高，原告自愿主动将逾期付款违约金计算标准调减为参照月利率2%的标准计算支付。同时，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过未付合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”。本案中，被告的违约行为造成原告的损失体现为预期可得利益损失之租金损失及因被告违约解除合同导致原告在原约定租赁期限内重新招商引商而给予新进商家免租期间的损失，故被告应当赔偿原告因此而造成的直接及间接损失。鉴于原、被告双方已在《房屋租赁合同》第十三条第4项明确约定，若被告原因导致本合同被解除或终止的，被告应当按照解除合同当年租金标准支付原告给予的免租期的租金，该条文的实质是原被告双方对若因被告原因导致涉案租赁合同被解除或终止时造成原告逾期可得利益损失（直接损失）及重新招商引商而给予新进商家免租期的租金损失（间接损失）的赔偿约定，该约定并不违反法律、行政法规的效力强制规定，故原告按照合同约定要求被告按照解除合同当年度的租金标准支付赔付装修期间的租金的诉求，于法有据，理应予以支持。综上，原告为维护其合法权益，特诉至本院，请判如所诉。 被告申自中、罗云先经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其为自愿放弃答辩、质证、举证、辩论及最后陈述等权利。 为支持起诉讼请求，原告鸿顺康公司向本院提交了五组证据。第一组证据：营业执照、法定代表人证明及身份证复印件，用以证明原告四川鸿顺康投资有限公司诉讼主体及身份信息情况。第二组证据：《商铺使用合同》、住户装修须知、装修竣工时间查验表、装修完工查验申请表，用以证明原告与被告2017年8月8日签订《商铺使用合同》，约定商铺租期、租金、违约责任等；原告于2017年8月10日将商铺交付给被告装修，被告于2017年10月12日将商铺装修完毕，并就商铺装修完工签署了装修完工查验申请表及装修竣工时间查验表；第三组证据：租金交纳提示书、租金催缴通知书及收据三张，用以证明被告在承租期间经常拖欠原告租金，经原告多次催缴后，被告仅仅支付了共计34817.00元的租金，剩余127867.00元租金未再支付；第四组证据：退铺申请书，用以证明被告在2019年9月20日，因个人原因无法继续履行合同，向原告递交了退铺申请书，申请提前解除合同，并严格按照合同约定及原告管理制度进行办理，且同意原告不予退还其交纳的13817.00元保证金；第五组证据：委托书、结婚登记审查处理表、微信聊天记录，用以证明被告与罗云先系夫妻关系，在装修商铺及签署相关材料期间，被告均委托其妻罗云先代为处理，且在被告拖欠原告租金期间，原告与罗云先联系租金支付的方式及期限，因此，对于被告租赁原告商铺经营的行为，其妻罗云先是知晓且全程参与经营，对于因租赁产生的债务，属于夫妻共同债务，应当由夫妻二人共同偿还。 经审理查明，2017年8月8日，以原告鸿顺康公司为甲方，被告申自中为乙方，甲乙双方签订《商铺使用合同》，合同约定：原告将其位于毕节市七星关区出租给被告用于经营餐饮，该商铺建筑面积为76，76平方米。租赁期限5年，使用期起算日按合同签订之日起算；双方同意首年使用费、市场培育费及商业服务费按90元／平方米／月计算，物业费按2.2元／平方米／月计算。使用费递增方式为第一、二年不递增，第三年开始每年递增8%。合同还制作了使用费支付表。双方约定原告同意第一年给予被告4个月装修期，装修期免收租金。按照先付房屋使用费后使用的原则，房屋租金首次支付按照半年的租金标准支付，之后按季支付，首期租金应于2017年8月8日前支付，之后的租金应于每季初月的8日前支付。合同还约定了逾期支付使用费的违约责任，即逾期支付使用费，还需按照每日1%的标准支付滞纳金，因被告违约导致合同被解除或终止的，被告还应按照当年租金标准支付原告给予被告优惠期、装修期等期间的租金。合同还约定了被告应向原告指定的银行账户交纳13817.00元履约保证金。 合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告于2017年8月8日向原告支付了13817.00元的保证金及2017年8月8日至2018年2月7日的租金13817.00元。2018年8月1日、2018年12月26日，被告分别向原告支付了租金6000.00元及15000.00元。后被告未向原告缴纳租金。2019年9月20日，被告以个人原因为由向原告递交退铺申请书，申请书载明：“本人申自中曾与贵司签订《商铺租赁合同》，承租贵司二号地块5-1-008经营餐饮类。因个人原因向贵司申请提前解除《商铺租赁合同》，本人同意所有的合同解除、退铺流程以及手续严格按照合同约定以及贵司管理制度进行办理。在租赁时支付给予贵司的合同保证金13817.00元，本人同意合同违约，不予退还。同时在本人提出退铺之日起至签订租赁合同终止之日期间，本人同意贵司有权对该商铺重新进行招租，本人同意按照贵司同意解除合同回函指定的时间内配合签订终止协议和交还商铺，如因本人违背本申请书承诺事项产生的一切责任何后果均由本人承担，与贵司无关。以上系本人真实意思表示，特向贵司申请提前解除合同申请，望批准为谢。”，后原告接受了被告的申请，将该商铺收回，但在收回商铺后，原告向被告催缴欠付的租金，被告拒绝支付所欠租金。故原告诉至本院。 另查明，本案涉案商铺实际所有人为毕节创美房地产开发有限公司，该公司将涉案商铺委托原告鸿顺康公司对外租赁、管理、签订租赁合同，发生欠租等情形后由原告鸿顺康公司提起对承租人的起诉。被告申自中与被告罗云先系夫妻关系，在签订何使用涉案商铺时，被告申自中委托被告罗云先办理相关手续。 本院认为，原告与被告签订的《商铺使用合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金等费用。但被告未按照合同约定支付租金，故原告请求被告支付租金的诉请，本院予以支持。本案中，二被告于2017年8月8日支付了2017年8月8日至2018年2月7日期间的租金人民币13817.00元、2018年8月1日支付了2018年5月8日至2018年8月8日期间的租金共计人民币6000.00元、2018年12月26日支付了2018年部分租金共计人民币15000.00元。现二被告尚欠原告租金应为：1、2018年3月8日起至2018年5月7日起期间的租金共计人民币13516.80元；2、2018年5月8日起至2018年8月8日止期间的租金共计人民币20726.00元，但应扣除被告已支付该期间的租金人民币6000.00元，该季度尚欠租金共计人民币14726.00元；3、2018年8月8日起至2018年11月7日止期间的租金共计人民币20726.00元，但应扣除被告已支付该期间的租金共计人民币15000.00元，该期间尚欠租金共计人民币5726.00元；4、2018年11月8日起至2019年2月7日止期间的租金共计人民币20726.00元；5、2019年2月8日起至2019年5月7日止期间的租金共计人民币20726.00元；6、2019年5月7日起至2019年8月7日止期间的租金共计人民币20726.00元；6、2019年8月8日起至2019年9月20日止期间的租金共计人民币9671.76元。 对于原告诉请被告支付逾期支付租金违约金的请求。根据《商铺使用合同》第十三条第一款之约定：“乙方未按照本协议约定的时间交纳使用费、水电费等能源费用及本合同约定的其它费用，每逾期一日应按逾期应交总金额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过5日的乙方同意甲方停止该商铺的水电供应和控制该商铺物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方已交纳的履约保证金，并依法追缴乙方欠交的使用费及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。乙方违约行为给甲方造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿......”，本案中，原、被告双方约定的违约金过高，但原告只诉请按年利率24%的标准计算违约金，原告的诉请标准未超过法律规定，本院予以支持，故违约金以应付而未付租金为基数，按照年利率24%的标准从应付之日起计付至实际履行完毕之日止。 对于被告已向原告支付的履约保证金人民币13817.00元，根据原、被告双方签订《商铺使用合同》中约定：乙方违约解除本合同，或乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方同意履约保证金抵作违约金，甲方不予返还。故被告支付给原告的履约保证金用作抵扣违约金。 对于原告诉请要求被告赔偿其装修期间的损失租金共计人民币75719.00元，根据原、被告双方签订《商铺使用合同》中约定：因乙方行为导致本合同解除、终止、无效的，乙方除按照本合同约定向甲方承担其他违约责任外，还必须按照当年租金标准支付甲方给予乙方优惠期、装修期、免费使用期等期间的租金。本案中，原告对被告的装修免租起为合同期首年的四个月，即2017年8月8日起至2017年12月7日止，但在该期间中，被告已支付该期间的租金，故本院不再重复计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告申自中、罗云先于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付尚欠原告四川鸿顺康投资有限公司房屋使用费、市场培育费及商业服务费，该费用支付起算时间按照原、被告双方签订的《商铺使用合同》中约定的使用费支付表标准计算，即：1、2018年3月8日起至2018年5月7日起期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币13516.80元；2、2018年5月8日起至2018年8月8日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元，但应扣除被告申自中、罗云先已支付该期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费人民币6000.00元，该季度尚欠租金房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币14726.00元；3、2018年8月8日起至2018年11月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元，但应扣除被告申自中、罗云先已支付该期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币15000.00元，该期间尚欠房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币5726.00元；4、2018年11月8日起至2019年2月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元；5、2019年2月8日起至2019年5月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元；6、2019年5月7日起至2019年8月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元；6、2019年8月8日起至2019年9月20日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币9671.76元； 二、被告申自中、罗云先于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告四川鸿顺康投资有限公司逾期支付房屋使用费、市场培育费及商业服务费违约金，违约金计算方式为：1、2018年3月8日起至2018年5月7日起期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币13516.80元为基数，按年利率24%的计算标准从2018年3月8日起计付至实际履行完毕之日止；2、2018年5月8日起至2018年8月8日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币14726.00元为基数，按年利率24%的计算标准从2018年5月8日起计付至实际履行完毕之日止；3、2018年8月8日起至2018年11月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币5726.00元为基数，按年利率24%的计算标准从2018年8月8日起计付至实际履行完毕之日止；4、2018年11月8日起至2019年2月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元；5、2019年2月8日起至2019年5月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元为基数，按年利率24%的计算标准从2019年2月8日起计付至实际履行完毕之日止；6、2019年5月7日起至2019年8月7日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币20726.00元为基数，按年利率24%的计算标准从2019年5月7日起计付至实际履行完毕之日止；6、2019年8月8日起至2019年9月20日止期间的房屋使用费、市场培育费及商业服务费共计人民币9671.76元为基数，按年利率24%的计算标准从2019年8月8日起计付至实际履行完毕之日止； 三、驳回原告四川鸿顺康投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1429.00元（已按简易程序减半收取），由被告申自中、罗云先共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张春辉 二〇二〇年六月二十二日 书记员  夏 丞