广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5322民初672号原告：郁南县集贸市场管理中心。住所地：广东省郁南县。法定代表人：王贤华,主任。委托诉讼代理人：梁耀南，广东光源律师事务所律师。被告：李伟文，男，1963年8月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：雷建飞，广东正光明律师事务所律师。被告：黄相先，男，1961年12月9日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。原告郁南县集贸市场管理中心（以下简称集贸管理中心）与被告李伟文、黄相先合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告集贸管理中心的委托诉讼代理人梁耀南、被告李伟文的委托诉讼代理人雷建飞到庭参加诉讼，被告黄相先经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告集贸管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》，合同成交价4540000元；2.判令被告返还郁南县***开发小区3280.9平方米的土地、郁南县**市场B1幢507.42平方米房屋及郁南县**市场宿舍B2幢359.89平方米房屋给原告；3.判令被告支付违约金1900000元给原告（违约金从2016年4月起每月按50000元计至2019年5月）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经上级部门同意，2013年12月26日，由郁南县国有资产管理营运中心委托云浮市云兴拍卖有限公司拍卖原告所属的郁南县***开发小区3280.9平方米的土地、郁南县**市场B1幢507.42平方米房屋（粤房地证字第C6739060号）以及郁南县**市场宿舍B2幢359.89平方米房屋。在委托拍卖前，经相关部门同意，原告对上述土地及房屋的转让设置了前置条件。第五条明确了买受人竞得标的后必须承担履行如下附加条件的义务：（一）本委托拍卖标的物（原“鸡市场”地块）限建七层以下（含七层）的建筑物，建筑物建成后限作商业用途（其中二层即平堤面这层不准作摆卖禽畜、鱼类、肉类、蔬菜类商品的场地），全幢建筑物不能作商业以外的其他用途。（二）竞得者需出资建造直通市场道路一条，从农信大厦前面至原“鸡市场”，总长320米，堤面宽25米。总面积（含连堤平台和绿道共约8500㎡）总投入约350万元。具体规格要求：l、现有大堤两边的石墙面捣制钢筋混凝土后，从混凝土面缩窄砌石墙高3米，使其与现有堤面持平后，新的堤面宽度约为25米。2、背水坡砌平后，堤面靠内坡3米，用作绿化带。沿绿化带边至出6米用作人行道，之后再用3米宽搞绿化带，迎水坡方面堤面仍有13米宽作为机动车通道或停车位。3、行人道拟捣混凝土厚20厘米。现有堤面水泥路部份，新加厚20厘米。机动车道或停车场，捣混凝土厚30厘米。（三）买受人建成该项目后，委托拍卖人集贸管理中心要回首层面积的90%（买受人1O%含楼梯及梯间），委托拍卖人可按拍卖成交金额扣除各项税费后的剩余款项返还买受人作置换首层90%面积（即委托拍卖人按此款项购回首层90%面积），各项税费（包括办理土地使用证产生的土地出让金及营业税、增值税、所得税、城建税、护堤费印花税、土地使用税、调节基金及其附加税、契税、交易服务费、测绘费、工本费办证费等等）均由买受人金额负责，并由买受人负责出资办妥首层90%面积的房地产权证到委托拍卖人集贸管理中心名下。第六条约定：买受人在签订拍卖成交确认书之日起60天内必须与原“鸡市场”承租户谈妥解除租赁经营合同的拆迁补偿费用并将拍卖标的场地范围内的承租户清场，一切费用由买受人负责；买受人须于2014年3月31日前进场动工建设，否则，委托拍卖人集贸管理中心有权无条件收回该委托拍卖标的物。第七条约定：该拍卖标的物的建设期限为两年，即至2016年3月底前必须建成并通过相关部门验收合格，若超期竣工验收，则由买受人每超期一月支付委托拍卖人集贸管理中心人民币伍万元作违约金，超期限不足一月的以一个月计算。上述前置条件在拍卖前已经进行了公示，原告在上述土地及房屋拍卖前并与被告签订了《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》，明确了被告必须履行前置条件协议书约定的义务。2014年1月15日，被告以4540000元的价钱竞得原告转让的上述土地及房屋。被告竞得上述土地及房屋后，并没有按与原告签订的《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》的约定履行自己的义务。到目前为止，被告尚未对竞得的土地进行动工建设。因此，根据前置条件协议书第六、七条的约定，原告有权无条件收回被告已竞得的土地及房屋，并且自2016年4月份开始收取被告每月50000元的违约金。在被告竞得上述土地及房屋后，由于被告逾期未对上述土地进行动工建设，亦没有按约定支付违约金，原告曾多次催促二被告进行动工建设，并要求被告按约定支付违约金，但被告对原告的催促置若罔闻。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法作出判决。被告李伟文辩称，一、被告李伟文不同意解除协议书，理由是：1.该协议书是本案房地产买卖涉案的由原告单方设定的前置条件，且该协议书约定的适用于挂牌方式转让涉案标的物，但本案的标的物是以拍卖的方式转让的，故该协议并不适用本案；2.设置拍卖前置条件是违反法律法规的，国家土地资源部在2007年9月28日以命令的形式颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》第十一条明确规定：出让人在招标拍卖挂牌出让中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件；3.本案房地产买卖设定前置条件违反了公平、公正、等价有偿的民事法则，被告是以涉案标的物的评估价值而购得的，即是被告是以涉案标的物等价支付货款而取得所有权，前置条件所要求被告付出远超于本案买卖标的物的实际价值；4.本案买卖标的物在拍卖前并未向社会公告原告所设定的前置条件，故该协议依法是无效的，不存在解除。二、不同意原告的第二项诉讼请求，理由：1.前置条件协议无效，故该协议对双方不具法律约束；2.本案买卖标的物的所有权已经经过房管行政机关的物权转让登记，所有权已经属于被告方；3.被告已经向原告支付了本案买卖标的物等价的货币而取得所有权，依法应受法律保护。三、不同意原告的第三项诉讼请求，理由：1.前置条件协议无效，不具法律约束；2.本案买卖标的物至今仍由原告占有使用收益，按原告向被告介绍的每月有5万元多的租金收入，因此原告并没有实际的损失。四、不同意原告要求被告支付诉讼费，理由是法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。被告黄相先未作答辩，亦未提交证据。原告集贸管理中心围绕诉讼请求依法提交了事业单位法人证书、身份证、《委托拍卖合同》、《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》、《拍卖成交确认书》、国有土地使用权证、房地产权证、催收违约金通知书及复函、拍卖公告等证据。被告李伟文提交了土地使用权证、**房地产权证、**房地产权证、云浮?郁南商贸城建筑规划设计方案等证据。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：集贸管理中心是事业单位法人，宗旨和业务范围为独立核算、规划、开发、建设和经营。座落于郁南县***开发小区（商贸城）的批发零售用地及地上建筑郁南县**市场B1幢房屋、郁南县**市场宿舍B2幢房屋原权属人均为集贸管理中心。2013年12月26日，郁南县国有资产管理营运中心（委托人）与云浮市云兴拍卖有限责任公司（拍卖人）签订《委托拍卖合同》。合同载明委托拍卖物为郁南县***开发小区（商贸城）的批发零售用地及地上建筑郁南县**市场B1幢房屋、郁南县**市场宿舍B2幢房屋。拍卖保留价454万元，拍卖人不得低于保留价出售拍卖物。……第四条、拍卖人承诺在2014年1月31日前在郁南县举行拍卖会，对委托拍卖物进行拍卖。……第六条、买受人应在拍卖成交后15个工作日内将剩余拍卖款以转帐方式划入委托方指定帐户。第十二条、其他约定：1.拍卖人按委托方要求设定竞买人资格，竞买人须与集贸管理中心签订《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》；……。2014年1月14日，集贸管理中心（委托拍卖人、资产方）与李伟文、黄相先（竞买人）签订《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》。协议书载明：委托拍卖人集贸管理中心经上级批准，决定将郁南县商贸城原“鸡市场”的土地使用权及地上建筑物依法整体拍卖，现委托拍卖人与竞买人自愿签立竞买前置条件协议如下：……三、买受人竞得该标的后，必须依照郁南县城市规划建设等主管部门和委托拍卖人集贸管理中心共同确认的规划设计方案和要求（具体方案及要求另附）进行开发建设。四、本委托拍卖标的原“鸡市场”国有土地使用证面积为3280.9平方米以评估价为拍卖底价的起拍价，即拍卖底价为454万元。五、买受人竞得标的后必须承担履行如下附加条件的义务：（一）……（二）竞得者需出资建造直通市场道路一条，从农信大厦前面至原“鸡市场”，总长320米，堤面宽25米。总面积（含连堤平台和绿道共约8500㎡）总投入约350万元。具体规格要求：l、从现有大堤两边的石墙面捣制钢筋混凝土后，从混凝土面缩窄砌石墙高3米，使其与现有堤面持平后，新的堤面宽度约为25米。2、背水坡砌平后，堤面靠内坡3米，用作绿化带。沿绿化带边至出6米用作人行道，之后再用3米宽搞绿化带，迎水坡方面堤面仍有13米宽作为机动车通道或停车位。3、行人道拟捣混凝土厚20厘米。现有堤面水泥路部份，新加厚20厘米。机动车道或停车场，捣混凝土厚30厘米。（三）拍卖成交款项必须全额存入郁南县财政专户。（四）买受人建成该项目后，委托拍卖人集贸管理中心要回首层面积的90%（买受人1O%含楼梯及梯间），委托拍卖人可按拍卖成交金额扣除各项税费后的剩余款项返还买受人作置换首层90%面积（即委托拍卖人按此款项购回首层90%面积），各项税费（包括办理土地使用证产生的土地出让金及营业税、增值税、所得税、城建税、护堤费印花税、土地使用税、调节基金及其附加税、契税、交易服务费、测绘费、工本费办证费等等）均由买受人全额负责，并由买受人负责出资办妥首层90%面积的房地产权证到委托拍卖人集贸管理中心名下。……六、买受人在签订拍卖成交确认书之日起60天内必须与原“鸡市场”承租户谈妥解除租赁经营合同的拆迁补偿费用并将拍卖标的场地范围内的承租户清场，一切费用由买受人负责；买受人须于2014年3月31日前进场动工建设，否则，委托拍卖人集贸管理中心有权无条件收回该委托拍卖标的物。七、该拍卖标的物的建设期限为两年，即至2016年3月底前必须建成并通过相关部门验收合格，若超期竣工验收，则由买受人每超期一月支付委托拍卖人集贸管理中心人民币伍万元作违约金，超期限不足一月的以一个月计算。2014年1月15日，云浮市云兴拍卖有限责任公司（拍卖人）与李伟文、黄相先（买受人）签订《拍卖成交确认书》。买受人于2014年1月15日在拍卖人于郁南县行政服务中心四楼会议室举行拍卖会上，通过公开竞价成交上述涉案拍卖物，双方签订成交确认书。成交价为454万元，佣金率5%，佣金额227000元。拍卖成交后，被告已在期限内全部缴清上述拍卖标的物的拍卖款项。2014年6月10日，座落于郁南县***开发小区（商贸城）的批发零售用地使用权人变更为黄相先、李伟文；备注：以后建筑按市政规划建设。地上建筑郁南县**市场B1幢房屋、郁南县**市场宿舍B2幢房屋权属人变更为黄相先、李伟文。黄相先、李伟文按份共有，黄相先占有90%，李伟文占有10%。由于被告黄相先、李伟文没有按照《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》的约定进行施工建设，集贸管理中心分别于2016年7月11日前、2017年3月17日、2018年8月23日向被告李伟文、黄相先发出《催缴违约金通知书》要求被告缴清2016年4月起的违约金。被告黄相先、李伟文于2016年7月11日复函集贸管理中心：我黄相先、李伟文于2014年1月14日与贵中心签订《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》，2014年1月15日竞得该地块，并于2014年6月中旬办理完相关过户手续，且完成该地块地质钻探工作出具地质勘察报告及初步设计图纸，原本计划2014年8月中旬办理完相关手续准备开工建设，但鉴于当前市场大环境及结合周边需求情况，我们为了更适合市场的定位，需对该地块设计方案重新调整优化。在此期间该场地经营及管理权仍然由贵中心负责，从而不影响贵中心该场地原有的租金收入，如我们需要开发建设时再提前三个月通知贵中心搬移，希望得到贵中心理解停止向我们收取每月伍万元的租金费用。诉讼中，经本院向郁南县不动产登记局查询涉案标的物的权属登记情况，该局于2020年2月18日复函：座落于郁南县***开发小区（商贸城）的土地使用权及地上建筑郁南县**市场B1幢房屋、郁南县**市场宿舍B2幢房屋已于2019年4月25日因（2019）粤0703执1170号案被江门市蓬江区人民法院查封。另外，上述B1幢房屋、B2幢房屋被阳江市江城区人民法院、广州市番禺区人民人民法院轮候查封。本院认为，本案属合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》是原告为了设置让竞买人参与竞拍所需履行的义务而预先拟定的，适用对象是所有竞买人，具有重复使用的特点，且在订立合同时未与对方协商，属于格式合同。该协议书中第六条约定“买受人须于2014年3月31日前进场动工建设，否则，委托拍卖人集贸管理中心有权无条件收回该委托拍卖标的物。”该条款属于免除原告一方责任、加重被告方责任的条款，亦未采取合理的方式提请对方注意，应为无效条款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告签订《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》后，被告经原告催告仍没有按约定履行施工建设等义务，致使原告无法实现合同目的，因此，根据上述法律规定，对原告要求解除原、被告签订《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》（第六条确认无效部分除外）的请求，本院予以支持。对于《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》解除后，被告应否返还涉案土地及地上建筑物给原告的问题。首先，该协议书第六条中约定“买受人在签订拍卖成交确认书之日起60天内必须与原“鸡市场”承租户谈妥解除租赁经营合同的拆迁补偿费用并将拍卖标的场地范围内的承租户清场，一切费用由买受人负责；买受人须于2014年3月31日前进场动工建设，否则，委托拍卖人集贸管理中心有权无条件收回该委托拍卖标的物”属无效条款，故原告据此请求被告返还涉案土地及地上建筑物，没有法律依据。其次，涉案土地及地上建筑物是被告通过拍卖程序竞得并支付了相应的价款454万元取得的，且涉案土地及地上建筑物现已过户登记至被告名下，对原告请求被告返还涉案土地及地上建筑物的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、或者采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》第七条约定“该拍卖标的物的建设期限为两年，即至2016年3月底前必须建成并通过相关部门验收合格，若超期竣工验收，则由买受人每超期一月支付委托拍卖人集贸管理中心人民币伍万元作违约金，超期限不足一月的以一个月计算”。由于被告没有按照该协议书约定进行施工建设，故被告应按约定支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据原告向被告发出的《催缴违约金通知书》及黄相先、李伟文《关于催缴违约金的复函》情况，原告自2016年7月11日起即可采取适当措施防止损失的扩大，故被告黄相先、李伟文应赔偿原告2016年4月至2016年7月的违约金20万元（5万元/月×4个月）。对于原告请求的2016年8月至2019年5月的违约金，由于原告没有采取适当措施致使损失扩大，对原告的该部分请求本院不予支持。对于被告李伟文认为原告没有将涉案房屋交付其使用，原告并未有实际损失的抗辩，由于原告已于2014年7月28日将涉案房屋过户登记至黄相先、李伟文名下，此时被告即可对涉案房屋主张所有权（包括占有、使用、收益、处分），故本院对被告李伟文的该项抗辩不予采纳。对于被告李伟文认为其没有按协议约定进行施工建设是由于涉案土地性质问题不能办理施工许可证，对此，被告李伟文未能提供相关证据予以证明，本院不予采纳。被告黄相先经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郁南县集贸市场管理中心与被告李伟文、黄相先于2014年1月14日签订的《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》中约定的“买受人须于2014年3月31日前进场动工建设，否则，委托拍卖人郁南县集贸市场管理中心有权无条件收回该委托拍卖标的物”条款无效。二、解除原告郁南县集贸市场管理中心与被告李伟文、黄相先于2014年1月14日签订的《商贸城原“鸡市场”“挂牌”出让前置条件协议书》（上述第一判项确认无效的部分除外）。三、被告黄相先、李伟文应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郁南县集贸市场管理中心支付违约金20万元。四、驳回原告郁南县集贸市场管理中心的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56880元，公告费820元，诉讼费用合共57700元。由原告郁南县集贸市场管理中心负担20100元，由被告黄相先、李伟文负担37600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈 婉人民陪审员  周少云人民陪审员  袁勇强二〇二〇年六月二十二日书 记 员  李东权聂海莹附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借