吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1014号上诉人（原审被告）：乾安县德建房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。法定代表人：王战武，该公司经理。委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐昭辉，男，1972年1月16日出生，汉族，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：郑万春，吉林乾龙律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：乾安县宏源房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。法定代表人：汪家喜，经理。被上诉人（原审第三人）：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司，住所地吉林省乾安县。负责人：汪家喜，经理。上诉人乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建房地产公司）因与被上诉人徐昭辉、乾安县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源房地产公司）、松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司（以下简称鹏宇房地产乾安分公司）执行异议之诉一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2020）吉0721民初5049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德建房地产公司委托诉讼代理人王婧、被上诉人徐昭辉及其委托诉讼代理人郑万春、宏源房地产公司法定代表人及鹏宇房地产乾安分公司负责人汪家喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德建房地产公司上诉请求：1.撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初5049号民事判决；2.改判驳回徐昭辉的诉讼请求。3.一审、二审案件受理费由徐昭辉和宏源房地产公司、鹏宇房地产乾安分公司共同承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当予以撤销并依法改判。一、一审判决认定在人民法院查封前，徐昭辉与宏源房地产公司之间签订合法有效的书面合同，没有证据支持。没有任何证据证实在乾安县人民法院2017年8月16日裁定查封前，有合法有效的买卖合同。徐昭辉提供的合同没有本人签字，按照《中华人民共和国合同法》的规定，双方并不存在有效的书面合同。二、一审判决认定徐昭辉交付全款，没有证据支持。徐昭辉提供的赵立华的取款记录，不能证实用于交付购房款。因此，一审判决认定徐昭辉交付全款，明显错误。三、徐昭辉并未提供合法占有的相关手续，没有提供入住手续及维修基金正式发票，水费的发票不能证实合法占有。四、因徐昭辉自身原因，并未完成办理过户登记。故徐昭辉停止执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的条件。徐昭辉辩称，一审判决正确，应予维持。宏源房地产公司及鹏宇房地产乾安分公司辩称，一审判决正确，房屋买卖合同关系真实有效。徐昭辉向一审法院起诉请求：请求人民法院停止对乾安县福地居小区二期综合楼楼下南侧西数5号车库的执行。一审法院认定事实：德建房地产公司因与宏源房地产公司、鹏宇房地产乾安分公司合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院（以下简称乾安法院）于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库。乾安法院又于2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇房地产乾安分公司给付德建房地产公司998万元，宏源房地产公司承担连带责任。该判决发生法律效力后，德建房地产公司向乾安法院申请强制执行。2018年8月，德建房地产公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定书，裁定该案由前郭县人民法院执行。前郭县人民法院立案后，于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。徐昭辉于2019年3月向前郭县人民法院提出执行异议，前郭县人民法院作出（2019）吉0721执异45号执行裁定，驳回了徐昭辉的异议，徐昭辉在法定期限内向前郭县人民法院提起本案诉讼。另查明，徐昭辉与宏源房地产公司于2016年7月26日签订买卖合同，约定徐昭辉以13万元购买乾安县乾安镇福地居二期综合楼楼下南侧西数5号车库，建筑面积为18.77平方米。徐昭辉的妻子赵立华于当日从惠民村镇银行取出定期存款100,000元、定期支取20,000元。宏源房地产公司出具了收取房款的收据。徐昭辉于2016年7月开始占有使用案涉车库。一审法院认为，本案的焦点问题是，徐昭辉与宏源房地产公司之间是否存在真实的车库买卖合同关系。如存在，徐昭辉是否享有排除强制执行的合法权益。关于徐昭辉能否主张排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”徐昭辉主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就已签订合法有效合同的情形，徐昭辉提交了《商品房买卖合同》，结合在案的其他证据可以认定双方存在买卖合同关系；在合法占有的情形方面，徐昭辉提交的乾安县水务有限责任公司出具的2016年7月27日开票的发票，在乾安法院2017年8月16日查封之前，可以证明占有的事实；在支付全部房款方面，徐昭辉提交了签订合同当日的取款凭证，结合宏源房地产公司出具的收款收据，可以认定其交付全部房款；在未办理过户方面，徐昭辉虽未提供曾申请过户方面的材料，但结合案涉其他当事人的陈述，可以认定未能办理过户非徐昭辉的主观过错。综上所述，徐昭辉对案涉车库享有基于买卖合同履行后的物权期待权。德建房地产公司主张与宏源房地产公司之间存在土地使用权转让协议，对案涉车库具有优先受让权，因德建房地产公司已将该权利变更为给付现金并为生效裁判确认给付，因此，徐昭辉对案涉车库享有的权利优于德建房地产公司享有的权利。对徐昭辉主张确认合同有效、排除执行的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行乾安县乾安镇福地居二期综合楼楼下南侧西数5号车库（房屋编号为1789532）。案件受理费100元，由德建房地产公司负担。前郭县人民法院（2019）吉0721执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，徐昭辉在德建房地产公司申请执行宏源房地产公司、鹏宇房地产乾安分公司合同纠纷一案中，对查封宏源房地产公司名下的涉案车库请求停止执行，本案属于案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”一审中，徐昭辉提供了2016年7月26日与宏源房地产公司签订的《商品房买卖合同》、宏源房地产公司出具的收款收据、乾安县水务有限责任公司出具的发票等证据，宏源房地产公司对上述证据的真实性没有异议。上述证据能够证实在法院查封前，徐昭辉与宏源房地产公司签订了合法有效的买卖合同、交付了购房款、已经实际占有该车库、未能办理过户登记非徐昭辉的原因，故徐昭辉请求停止执行该车库，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形。德建房地产公司上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,900元，已经缴纳100元，剩余2,800元，由乾安县德建房地产开发有限公司补交。本判决为终审判决。审判长 魏 巍审判员 牟凤桐审判员 于福桐审判员 邰伟莉审判员 王丽丽二〇二〇年六月二十六日书记员 宁宏权