文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初612号原告：重庆林田物业管理有限责任公司，住所地重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码91500109203226472R。法定代表人:易志琼。委托诉讼代理人：田素群，女，1974年3月9日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李娟，女，1980年4月8日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：徐家富，男，汉族，1970年8月20日出生，住重庆市合川区。原告重庆林田物业管理有限责任公司（以下简称“林田物业”）与被告徐家富物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林田物业公司的委托诉讼代理人田素群、李娟，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林田物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年10月1日至2019年6月30日物业管理服务费2454.9元、公共能耗费236.74元、二次供水费263.2元，滞纳金273.32元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据物业服务合同的约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理。但被告拖欠原告的物业服务费，原告曾多次向被告催收但其仍未缴纳。为维护原告合法权益，遂提起诉讼，诉请如前。被告徐家富辩称：关于泰丰花园物业公司存在的具体问题如下：一、接房后，6栋负一楼电梯出口的消防通道被物管占用，并用于商业出租。二、6栋1楼及26楼存在违规建筑，有极大的安全隐患，物业管理对此置之不理。三、业主对物业保安持证率存疑，是否所有保安都是持证上岗。四、小区绿植枯萎物管不补种，存在不作为现象。五、物管多次接下外来广告，小区内广告不曾间断，物管未公开广告收入。六、保安上班时间睡觉，小区内多次发生失窃事件，物业管理的漏洞给业主的人身财产安全造成较大的威胁。七、2栋外围两排停车位被幼儿园占用，共计28个。八、消防安全巡查不及时，台账疑似作假。九、小区大门口三级服务标准不达标。十、物业更改小区大门设计，降低小区档次，更改是否征得业主同意，还狡辩未收取广告费。十一、小区内公共区域安装快递柜两个（最近已撤走），小黄狗垃圾回收箱两个，饮用水贩卖机一台，没有公示过收费明细。十二、对讲非可视门禁系统至今没有安装到户，小区地下车库门岗进出口无人值守，存在巨大安全隐患。十三、未经业主同意更改小区周边共有面积（地面停车位），利用业主共有面积公共资源从事商业收费项目（业主冒名签字）。十四、小区电梯间脏乱差，而且电梯经常出现问题，物业监督不到位。十五、物业收取公共能耗费和二次供水收费不合理。十六、三级服务标准包括，人员要求统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，语言文明规范，配备对讲装置，专职保安人员，45周岁以下的占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。小区正大门出入口24小时值守，其中8至18点立岗，不依不靠，并有详细的交接班记录，对外来机动车辆实行询问登记。综上所述，认为泰丰物业的服务标准只达到一级标准，物业费只能按照一级标准0.9元收取。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，经招投标重庆广田房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：第一章总则第一条、甲方将广田·泰丰花园小区物业管理和服务工作委托给乙方管理服务……；第二条、物业基本情况：物业类型商住楼，地址重庆市合川区南办处希尔安大道南侧，总建筑面积：136257.5㎡，住宅：97920㎡，非住宅38337.5㎡（其中物业用房416㎡，社区用房184㎡）；第三条……第二章委托管理事项第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理：包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等……第十五条、对业主和物业使用人违反《业主临时规约》的行为，乙方可以根据情节采取批评、规劝、警告、制止等方式。第三章服务期限第十六条以“广田·泰丰花园”项目整体竣工，经有关部门验收合格后文书下达之日起，至本小区依法成立业委会后，与选聘或续聘的新的物业管理企业并签订新的物业管理合同生效时，本合同终止。第四章双方权利义务……第五章物业管理服务要求和标准……第六章物业服务费及其他费用第二十条物业服务费及其他费用1、物业服务费：前期物业服务费暂按住宅1.6元/㎡/月，非住宅4.5元/㎡/月，酒店4.00元/㎡/月，业主自购车位的，按露天车位50.00元/个/月、车库车位80元/个/月收取服务费……4、电梯使用费：①按层计算，张/人=10元（第三层）+0.3元×（N﹣3），N为楼层数；按常住人口算，每人每月10元；次票票价，单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。②按房屋建筑面积0.3元/㎡/月收取。5、公共设施能源消耗费：公用水、电费按户据实分摊，实际收取时由乙方根据管理情况决定。（如楼道照明、消防通道照明、电梯照明、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机等）；6、二次供水费：二次供水所使用的加压泵用电、消毒、水质检测报告及水损耗据实分摊由使用人缴纳……第二十二条、各项费用拖欠的处理：为了保证小区业主的根本利益，维持物业管理企业的正常运行，请住户按时足额缴纳费用。逾期未交者，物业管理公司有权按每日收取总费3%的违约滞纳金……。2015年10月29日，重庆林田物业管理有限责任公司合川分公司与被告（甲方）签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：第一条、甲方所购房屋基本情况：物业名称广田·泰丰花园，类型：住宅。第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。第三条、委托管理事项（物业服务内容）：1、房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；2、共有设施、设备的维修、养护和管理；3、本物业规划内红线内书物业管理的市政公用设施的维修、养护和管理；4、附属配套设施及公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运……14、为保障安全，乙方有权对可疑人员和物业进行查验；15、法规和政策规定的其他由物业公司管理的事项。第四条、委托管理期限：本合同管理期限与乙方同开发商签订的前期物业服务合同一致，合同期满后至重新选聘、续聘新的物业管理企业并签订新的物业管理合同生效之日。第五条、双方的权利义务……。第六条、管理服务费用。一、物业管理服务费。1、甲方缴费时间：当月15日前缴纳当月物管费用，逾期收取滞纳金；2、住宅物业服务费按建筑面积每月1.5元/㎡收取……5、公共能耗费：按每户业主及使用人据实分摊（如楼道照明、消防通道照明、电梯照明、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机等的用水用电费用）……三、二次供水能耗费用结合小区实际情况，在实际用水量的基础上，加收0.8元/立方米二次供水能耗费用……第八条违约责任1、甲方逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天需向乙方加纳所拖欠物业服务费的3‰违约金并逐日累计计算……。签订合同后，原告按前期物业服务合同提供了相应的物业服务。在物业服务过程中，该小区存在小区门卫管理不严，清洁不到位、公共设施维修不力、部分业主违规搭建等问题。2019年3月20日，合川区人民政府南津街街道办事处、合川区公安局、合川区城市管理局联合发文启动公共停车位收费管理试点工作，涉及到被告所称的大门及幼儿园门外的部分区域。另查明，秦兰、徐家富系广田·泰丰花园小区X号业主，该房屋建筑面积为77.9平方米。被告2017年10月1日至2019年6月30日未向原告缴纳物业服务费用。还查明，泰丰花园小区2016年4月至2019年6月在庭院路灯、小区路灯、消防水及绿化水、发电机等公共能耗中，平均到每户共计费用为236.74元，被告在2016年9月到2019年5月共计生活用水329吨。原告已向被告发出物业管理费催缴通知单，催促被告支付2017年10月至2018年10月的物业服务费。本院认为，重庆广田房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。原告依照合同约定履行了物业管理服务，被告作为业主依法应当承担交纳物业服务费的义务。虽然本院已查明原告在服务期间存在外来人员随意进入、清洁不到位等瑕疵，原告提供的服务与合同约定有一定差距，但不构成重大缺陷或违约，针对物业公司服务上的瑕疵，服务企业与业主均应当相互包容、理解与支持，共同促进小区居民的生活质量和物业服务水平的共同提高，故被告应支付原告2017年10月1日至2018年10月31日的物业服务费1519.05元（13个月×1.5元/㎡×77.9㎡）。因原告未举示已就2018年11月1日至2019年6月30日的物业服务费向被告进行催收的有效证据，故本院依法驳回原告要求被告支付上述时间段物业服务费的起诉。关于公共能耗费及二次供水费，本院认为，根据合同约定被告应该缴纳上述费用，根据原告举示的证据，被告应向原告缴纳2016年4月至2019年6月的公共能耗费236.74元、2016年9月至2019年6月的二次供水费263.2元（329吨×0.8元）。关于原告主张滞纳金的请求，因原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告的物业服务确有一定缺陷，故对原告要求被告按合同约定支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、由被告徐家富在本判决生效后十日内向原告重庆林田物业管理有限责任公司支付物业服务费1519.05元、公共能耗费236.74元、二次供水费263.2元。二、驳回原告重庆林田物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐家富负担。本判决为终审判决。审 判 员  童 欢二〇二〇年六月一日法官助理  刘粮逸书 记 员  陈美嘉