江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣10执异14号案外人：段家军，男，1966年12月4日出生，汉族，住江西省广昌县.申请执行人:张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区.委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。在本院执行申请执行人张寿荣与被执行人江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案中，案外人段家军对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第41号车库的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人段家军称，请依法停止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第41号车库的执行。事实和理由：段家军于2003年11月3日向江西省广昌县长兴贸工农有限公司购买了位于广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第41号建筑面积为42.75平方米的车库。双方签订了商品房购销合同，段家军在签订合同时一次性付清了合同约定的购房款人民币38475元，之后其多次向长兴公司及其法人要求办理房产证，但均被对方以总证未办好等各种理由敷衍，所以拖至今日还未办理产权证。申请执行人张寿荣称，段家军所依据的买卖合同无效，其非执行财产权属人，其异议无证据支持，应予以驳回。事实和理由：1.案涉商品房购销合同出卖人主体不适格，买卖合同无效。段家军提供的商品房购销合同签订主体是“广昌县长兴贸工农有限总公司”，而案涉被执行人为江西长兴农贸集团有限公司，该公司并没有登记曾用名“广昌县长兴贸工农有限总公司”。为此，“广昌县长兴贸工农有限总公司”无权出售车库，案涉合同无效。2.倘若合同主体适格，案涉车库未获得预售许可证明，买卖合同也无效。案涉车库是在没有商品房预售许可证明的情况下签订的买卖合同，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定无效。3.涉案车库已在银行抵押贷款，被执行人未经抵押权人同意，其处分无效。4.段家军并非案涉车库的所有权人，从物权归属上来说，该不动产仍属于被执行人所有，其仅享有债权，无法排除执行。5.倘若案涉合同有效，段家军亦不满足排除执行条件。长兴公司系房地产开发企业，故而本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查，而非适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（1）段家军无证据证明其与长兴公司签订了合法有效的书面买卖合同。（2）涉案不动产为车库，不属于居住房屋，即使为居住房屋，段家军也未举证证实其名下无其他用于居住的房屋。（3）段家军未提供银行转账凭证证明其实际支付了款项给长兴公司，而纵观本案证据，段家军的证据不足以证明其支付了购房款。（4）即使本案适用第二十八条规定审查，段家军提供的证据无法证明其合法占用案涉车库，未提供银行转账凭证证明其全部支付了购房款，也未提供证据证明在申请执行前，其向长兴公司主张办理过户登记，并非由于其自身原因未办理过户登记。故段家军无法排除执行。被执行人长兴公司未做答辩。段家军为证实其主张，向本院提供了以下证据：1.段家军与广昌县长兴贸工农有限总公司签订的商品房购销合同；2.长兴公司出具的收款收据一张；3.供电立户开户时间的查询记录；4.广昌县不动产登记中心出具的广盱国用（2004）字第0814号不动产产权情况表及国有土地使用权转让申请表；5.广昌县不动产登记中心出具的广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权证。张寿荣质证认为，1.对商品房购销合同三性有异议。因为案涉合同签订主体并非本案的被执行人，并且该公司代表李长文的签字与揭梅兰字迹一致，并非李长文本人签字，所以该合同无效。2.对收款收据三性有异议，没有被执行人长兴公司的盖章，来源不明；也没有银行支付凭证证明购房款已经实际交付给长兴公司。3.对供电立户开户时间的查询记录真实性、合法性、关联性均有异议，无法达到其的证明目的，与本案没有关联；4.对广盱国用（2004）字第0814号不动产产权情况表的真实性没有异议，关联性、合法性有异议。通过长兴公司其他四个执行异议案件可知，该土地已经存在土地证，一块土地出现两本土地证，明显存在法律问题。故该土地证是否真实合法，现无法确定；5.对不动产权证真实性、合法性无异议。该证据无法达到段家军的证明目的，其并没有体现案涉车库的权属。段家军的名字并没有进行权属登记。本院认为，段家军提供的商品房购销合同、收款收据与广盱国用（2004）字第0814号不动产产权情况表及国有土地使用权转让申请表能够相互印证，足以证实段家军签订了买卖合同并按照合同约定支付了相应价款，本院予以采信，作为本案证据使用。此外，广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权证真实、合法，本院予以采信，作为本案证据使用。供电立户开户时间的查询记录不能确定立户开户的地址，与本案的关联性无法确认，本院对此不予采信，不作为本案证据使用。本院调取了以下证据：1.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2.广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产产权情况表。本院查明，2018年8月28日，张寿荣向本院起诉长兴公司、江西广源肥业有限责任公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案。2018年9月12日，案涉房产在该案中因被采取财产保全措施而被查封，但未查询到抵押登记情况。查封期限为2018年9月12日起至2021年9月12日止。2019年4月9日，本院判决长兴公司、李长文、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5000000元及利息4545366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。2019年10月25日，江西省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，张寿荣向本院申请执行其与长兴公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月8日裁定冻结、划拨长兴公司、李长文、薛广英银行存款1250万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值的财产。2001年，段家军与广昌县长兴贸工农有限总公司签订了一份商品房购销合同，由段家军购买位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第41号车库，建筑面积42.75平方米，每平方米900元，合计人民币38475元，由段家军一次性付清购房款38475元。段家军按合同约定给付了38475元购房款，长兴公司于2003年11月3日给段家军出具收款收据，该收据注明为购车库款。2004年12月28日，段家军登记办理了广盱国用（2004）字第0814号国有土地使用权证。广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权证载明第41号车库面积为42.68平方米。另查明，长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，法定代表人为李小明。2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。2017年11月16日，公司法定代表人变更为李长文。本院认为，本案合同签订时长兴公司尚未成立，后长兴公司成立时的公司名称比商品房购销合同和收款收据上加盖的印章少了一个“总”字，但结合其他买受人在长兴公司成立前签订的商品房购销合同及本案国有土地使用权转让申请表记载的转让人名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”等情况来看，涉案车库的出卖方应为长兴公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，段家军购买的车库已经办理了土地使用权登记，按照土地使用权登记情况可以判断段家军系权利人。段家军据此请求排除强制执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：中止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口第41号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年六月九日法官助理王文婷书记员李璟云