福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1024号 原告：陈奕光，男，汉族，1978年7月8日生，住三明市梅列区。 原告：罗志春，男，汉族，1982年2月4日生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈奕光，系其丈夫。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告陈奕光、罗志春与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告罗志春的委托诉讼代理人即原告陈奕光，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈奕光、罗志春向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园向陈奕光、罗志春支付逾期交付违约金48133元；2.判令碧桂园向陈奕光、罗志春支付逾期办理不动产权属证书违约金6550元；3.本案诉讼费用由碧桂园负担。事实和理由：2016年6月25日，陈奕光、罗志春与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定陈奕光、罗志春向碧桂园购买三明市梅列区，建筑面积为91.72平方米的精装修商品房一套，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签订物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验该商品房存在屋面、墙面、地下渗漏或者开裂等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复、并承担修复费用，修复后再行交付；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意再行约定处理；如出卖人原因，买受人不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付违约金50元。合同、对房屋价款、交付时间、查验房屋、逾期交付、房屋登记、违约金责任等均有约定。同日，陈奕光、罗志春与碧桂园签订补充协议，协议第五条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过已交房款的15%。上述合同生效后，陈奕光、罗志春按约向碧桂园支付了全部购房款。碧桂园虽于2016年12月30日前通知陈奕光、罗志春办理交房手续，但经查验发现案涉房屋存在墙面开裂、卫生间渗漏水邓严重质量问题。碧桂园经多次整改、维修，双方于2017年6月24日办理商品房交付手续，逾期交付174天，应支付违约金48133元。另陈奕光、罗志春直至2018年2月24日才取得房屋权属登记证，逾期131天，应支付违约金6550元。陈奕光、罗志春多次与碧桂园协议书未果，诉至法院。 碧桂园辩称，一、陈奕光、罗志春要求碧桂园承担逾期交房责任并支付违约金的请求不能成立。理由：1.碧桂园于合同约定的交房日前通知陈奕光、罗志春收房，合同所约定的义务已履行完毕。陈奕光、罗志春因自身原因迟延查房、接收房产，应视为其自愿将交房日时间延期至实际查验房屋日。2.根据补充协议第四条对商品房质量问题作了明确约定，即该商品房在交付使用时如存在属过程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存成属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或者办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，保修范围详见《住宅质量保证书》。陈奕光、罗志春在本案中提出的均是工程保修范围内的质量问题，碧桂园已按合同约定履行维修义务。陈奕光、罗志春由此拒绝收楼的，按补充协议约定，该情况造成逾期交房后果由陈奕光、罗志春自行承担。因此，陈奕光、罗志春要求碧桂园承担逾期交房的违约责任不能成立。3.陈奕光、罗志春以房屋在合同约定的交房日前不符合合同约定的交房条件，存在质量问题拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住住使用，买受人才可以拒绝收楼。陈奕光、罗志春在查验房屋时所反映的其他问题，均不涉及主体结构的重大质量问题。该问题不属于合同约定的不符合合同交付条件的范畴。 二、案涉合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。理由如下：1.碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园需按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报所需资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能协助碧桂园按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 三、即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中被碧桂园主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。理由：1.本案讼争房屋楼幢于2018年1月4日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园再次于2018年3月22日通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，买受人怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。 四、竣工验收备案登记产生的只是行政责任，并不影响双方的民事交付行为，不能成为拒绝收楼的理由。 综上，讼争商品房违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）届满90日的次日开始计算至讼争房屋所在楼栋首次登记之日止，并扣除30日。 本院经审理认定事实如下：2016年6月25日，陈奕光、罗志春与碧桂园签订商品房买卖合同及补充协议，约定陈奕光、罗志春向碧桂园购买位于三明市梅列区；总价款为922081元；碧桂园应于2016年12月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给陈奕光、罗志春；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付违约金50元。陈奕光、罗志春如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于2016年12月26日通知陈奕光、罗志春接收涉讼商品房。案件涉商品房所在楼栋于2017年6月21取得验收备案文件。2017年6月24日碧桂园与陈奕光、罗志春办理了涉讼商品房的交接手续。陈奕光、罗志春于2018年2月1日向碧桂园领取办理房屋权属证书所需资料。另补充协议第四条第五项第二款约定，买受人查验的该商品存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。当事人双方对上述事实及合同文本内容均无异议，本院予以确认。 双方当事人对对方提交证据的真实性、合法性均无异议，经过审查双方提交的证据与本案均具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。当事人双方对证据证明内容的争议本院将结合争议焦点作进一步分析认定。 对本案争议，本院作如下分析认定： 1.碧桂园是否存在逾期交付商品房及相应违约金应当如何计算的问题 本院认为，1.碧桂园主张陈奕光、罗志春迟延查验，但未提交相应证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。由此，应认定陈奕光、罗志春在合同约定的交付日前已根据碧桂园通知查验了案涉商品房。2.从陈奕光、罗志春提交的录像资料和相片判断，碧桂园通知陈奕光、罗志春接收案涉商品房时存在墙面开裂和卫生间漏水等质量问题。本院认为，按合同约定的标准，陈奕光、罗志春收到房产并添置家具和安装必要电器设备后即可入住。碧桂园交楼时，存在的涉讼商品房存在墙体开裂、卫生间漏水等一系列质量问题，陈奕光、罗志春显然无法正常入住使用。根据补充协议约定，碧桂园应维修后再行交付并承担维修期间逾期交付商品房的责任。因此，陈奕光、罗志春以案涉房屋存在严重质量问题为由拒绝受领，合法有效。（3）碧桂园未提交证据佐证其对涉讼商品房维修完成后，有再次通知陈奕光、罗志春办理交楼手续。由此，碧桂园应从合同约定的交房日之次日起计算至碧桂园实际交付涉讼商品房之前一日止，即2017年6月24日，按合同约定的标准向陈奕光、罗志春计付违约金。 2.碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向，应有充分的了解和预判。三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间为2017年6月24日，均在三明市实施不动产统一登记之后，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案涉合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。据此，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。陈奕光、罗志春与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园的原因导致陈奕光、罗志春未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 2.碧桂园逾期协助陈奕光、罗志春办理房屋权属登记的期间如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于2017年6月24日向陈奕光、罗志春交付商品房。依合同约定碧桂园应于交房日之次日起第91日起按合同约定向陈奕光、罗志春计付违约金。碧桂园于2018年2月1日向陈奕光、罗志春交付办理权属证书所需资料，至此碧桂园已尽相应合同义务。碧桂园主张其此前电话通知了陈奕光、罗志春办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，本院不予采信。由此，逾期办理商品房权属证书的违约金计算至碧桂园向陈奕光、罗志春交付办证所需资料前一日为宜。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同各方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按照合同约定期限履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，碧桂园应向陈奕光、罗志春支付相应的违约金元（因逾期交付商品房所产生的违约金，每日按陈奕光、罗志春已付房款的万分之三计算，从2016年12月31日计算至2017年6月23日止（共175日），共计48409元；因逾期协助办理房屋权属登记所产生的违约金，每日按陈奕光、罗志春已付房款的万分之一计算，从2017年9月23日计算至2018年1月31日止（共131日），共计6550元）。如前所述，陈奕光、罗志春要求碧桂园支付违约金的诉请，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈奕光、罗志春支付因逾期交付商品房所产生的违约金48133元； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈奕光、罗志春支付因逾期办理商品房权属证书所产生的违约金6550元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1167元，因适用简易程序审理，减半收取584元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇二〇年六月二十二日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行