广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1000号上诉人（一审原告）：郭剑鸣，男，1963年4月15日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区*************，居民身份证号码:410************532。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：珠海先声贸易有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区***********************。法定代表人：张松彬，总经理。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。一审第三人：中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行，住所地：广东省珠海市**********。负责人：刘雄，行长。委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解迎祥，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人郭剑鸣因与被上诉人珠海先声贸易有限公司（以下简称先声公司）以及一审第三人中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行（以下简称农行珠海南湾支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭剑鸣上诉请求：1、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2812号民事判决；2、改判支持郭剑鸣的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费均由先声公司承担。事实与理由：一、一审法院认为：“双方协商推迟交房时间的长短对被告非常重要，若交房时间仍超过双方协商的推迟交房日期30天，被告将面临原告解除买卖合同的风险--其不与原告协商避免解除买卖合同风险的方案却与原告协商推迟15天交房的方案，与常理不符”，这一认定有违双方的合同约定，请二审法院予以纠正。根据《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期30天内的，每日按全部房款万分之二支付违约金”。根据前述约定，如开发商迟延15天交房，应付郭剑鸣违约金约5312元（1810405×0.0002）。如开发商免掉郭剑鸣一年物业费约3223元，二者相差不大。鉴于此，郭剑鸣曾同意先声公司晚15天交楼，这既不违背合同约定，也符合常理。一审法院违背常理的推定，严重违背了双方的合同约定，请二审法院予以纠正。二、一审法院认为“从微信聊天记录可知，原告较为关注涉案房产交付的进度，其在原约定的交房日期即2019年9月30日前经常向被告了解交房的进度。在2018年9月30日后，原告没有向被告了解交房进度，被告之后更没有电话、微信谈及过交房及违约的事宜，也与常理不符合”，这一认定没有事实和法律依据。首先，先声公司没有举证证明郭剑鸣2018年9月30日后就不再关心交房进度。其次，先声公司的哪一份证据表明郭剑鸣同意其延期三个月后交楼？第三，双方签订的《商品房买卖合同》已对交房时间、逾期交房的违约责任作出了明确约定，没有法律规定或合同条款约定郭剑鸣必须每一天、每一周或每个月通过电话或微信找开发商谈违约责任。因此，一审法院的这一主观臆测，既没有合同依据，也没有相应的法律依据，更不符合常理。三、一审法院认为“东莞市派欧装饰工程有限公司的员工韩某锋称被告委托其所在公司安装橱柜，其于2018年10月29日将案涉房屋的橱柜安装完毕。其为案涉房产安装橱柜时，房产的内部装修已经基本装好。韩某锋与原被告没有利害关系，到庭接受了双方的询问，对韩某锋的证言，本院予以采纳”。这一认定没有相应的证据支持，且证人与先声公司有经济上的利害关系，该证言依法不应被采信。首先，东莞市派欧装饰工程有限公司系先声公司的供应商，双方之间有经济上的利益关系，该证言依法不应被采信。其次，先声公司没有提供相应的完工或验收报告，佐证涉案房屋的橱柜于2018年10月29日装修完毕。第三，涉案房屋装修何时完工并通过验收，应当由开发商提供相应的装修完工和验收报告，而非其委托的东莞市派欧装饰工程有限公司的员工的主观判断。因此，一审在先声公司没有提供相应的装修完工、验收报告等客观证据就采信韩某锋的主观判断显然不当，请二审法院予以纠正。四、一审法院认为“原告主张其与被告协商交楼的时间推迟至2018年10月15日，但原告没有提供证据予以佐证，且明显与常理不符合。被告对其所述与原告协商交楼时间推迟至2018年12月底前的主张，被告提供了韩某锋的证言及微信聊天记录相互辅证。根据高度盖然性的原则，本院对被告的说法予以采信”。这一认定与客观事实不符，且违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定。首先，按照《商品房买卖合同》约定的时间向买受人交楼系开发商的合同义务。一审证据表明先声公司迟延交楼构成合同违约，作为违约方的先声公司应当承担相应的违约责任，一审对此不作相应认定，反而大篇幅为先声公司的违约行为找理由推脱违约责任。其次，先声公司抗辩称双方就延迟交房至2018年年底，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，理应由先声公司对双方达成延迟交房至2018年年底的事实承担举证责任，而不是让郭剑鸣对先声公司延迟交房至何日承担举证责任。一审法院将本应由先声公司完成的举证责任转嫁与郭剑鸣显然违法。五、一审法院适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。依照前述法律之规定，商品房买卖合同为要式合同，且合同需经有关部门备案，该合同的签订、变更应当采用书面形式。一审法院推定双方采用口头形式变更了房屋交付日期，违反了前述法律的强制性规定，属适用法律错误。其次，先声公司没有提供证据证明双方协商一致将房屋交付延期至2018年12月底，具体延期至何日？第三，先声公司设有法务部门，其合同的签订、履行和变更应当由法务部门负责和实施。先声公司并没有举证该司的法务部门与郭剑鸣协商好了将房屋交付延期至2018年12月底，这显然违背房地产公司的操作惯例。因此，一审法官凭主观臆测，曲解了《合同法》第十条的规定，错误地适用《合同法》第七十七条规定，进而认为开发商延期交房不构成合同违约，无需承担违约责任，这一判决显然错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，为维护郭剑鸣的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判，让违约方承担其相应的法律义务。二审调查中，郭剑鸣补充以下上诉意见：一、《商品房买卖合同》第二十五条约定“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式”。本案中，先声公司没有根据前述合同约定，向郭剑鸣发出延迟三个月交房的书面通知。双方也未就先声公司延迟三个月交房签订书面的补充协议。一审法院认定双方口头达成了延迟三个月交房违背了前述约定。二、先声公司在一审中已确认，2018年11月18日向郭剑鸣邮寄减免物业费的书面文件中，先声公司没有提及将延迟三个月交房给郭剑鸣。这进一步说明了双方没有口头达成先声公司免一年物业费、郭剑鸣同意先声公司延迟三个月交房的合意。同时，先声公司也没有证据表明郭剑鸣放弃了解除合同和追究先声公司违约责任的权利。况且，涉案楼盘的物业公司为珠海中珠物业服务管理有限公司，该公司与开发商为不同的主体，先声公司无权作出免除物业费的承诺。三、一审中，先声公司的员工黄某陈述涉案房屋在2018年10月29日已经装修好。按照一审判决的裁判逻辑，先声公司了解房屋的装修进度，既然涉案房屋仅仅比原交房时间晚了不到一个月，那么先声公司有必要延迟三个月交房给郭剑鸣吗？这表明一审法院认定双方口头达成延迟三个月交房违背常理。四、一审采信的韩某锋的证言造假。一审法官询问：“证人，涉案小区整个小区的房屋安装橱柜是何时？”韩某锋：“因为24楼要做样板房，2018年10月29日我们只安装24楼的房屋，小区的其他房屋都没安装橱柜。”而涉案的24楼房屋为郭剑鸣所购房屋，并非楼盘的样板房。郭剑鸣2018年10月3日、5日在案涉楼盘所拍摄的样板房的橱柜早已安装好。因此，一审法院采信的证言存在造假。先声公司辩称，一、一审判决查明事实清楚，事实就是郭剑鸣明确同意将交楼期限延期至2018年底，作为补偿，先声公司赠送一年物业管理费。郭剑鸣称双方同意变更交楼期限延至2018年10月15日不符合事实。根据先声公司与郭剑鸣聊天记录显示，先声公司在2018年12月24日微信告知郭剑鸣“郭先生：收楼的入伙通知书今天快递给您，我们是通知这个月31号-19年1.31号之间的时间您可以过来收楼”；2018年12月27日微信告知郭剑鸣“郭先生：现在可以手机上交办房产证的契税，就不用到税局去排队交，您愿意在手机上交吗？”2018年12月27日微信告知郭剑鸣“郭先生：您过年前会过来收楼吗？”；郭剑鸣分别回答“开会”、“你发一个我看看”、“年底忙，时间现在不确定”，根据郭剑鸣的回答可以明显看出郭剑鸣所考虑的是如何交税、确定一个时间来收楼等，从未提出过解除合同和违约金的要求。这恰恰证明因为郭剑鸣知道双方约定是延期交付房产时间为2018年年底，先声公司也在这期间完成了交楼义务，所以这期间郭剑鸣不可能提出解除合同和违约金的要求。另外，从前述微信记录也可以看出在2018年9月底至2018年12月31日双方沟通过程中均未再就解除合同等进行过交涉，若真像郭剑鸣所称双方只是约定交楼延至2018年10月15日，在2018年10月15日至2018年12月31日先声公司不可能不和郭剑鸣就再次逾期交付房屋进行沟通，所以双方协商是延期至2018年年底更符合事实，因为2018年12月先声公司已经完成交付义务，双方无需再对逾期交付赔偿进行沟通。二、郭剑鸣出尔反而，掩盖真相，违背双方约定，在先声公司完成交付义务后提出解除合同，有违诚实信用原则，不利于交易市场的稳定，不应得到支持。综上，郭剑鸣的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院查明事实，依法驳回其上诉请求。先声公司在二审调查中补充以下意见：先声公司有权作出免除物业费的承诺，先声公司可以采取为郭剑鸣垫付物业费等多种方式来达到免除物业费的承诺。农行珠海南湾支行述称，郭剑鸣与先声公司及农行珠海南湾支行签订的担保借款合同的效力是独立存在的，无论郭剑鸣与先声公司之间的《商品房买卖合同》解除与否，郭剑鸣作为该笔借款的还款义务人，先声公司作为借款的连带保证责任人的义务并不免除。郭剑鸣向一审法院起诉请求：1、解除郭剑鸣与先声公司签订的《房屋买卖合同》；2、先声公司立即退还全部房款1810405元（其中首付613405元，贷款1197000元）、其他费用19000元、已支付的贷款利息109577.25元（利息以银行实际还款为准，计算至先声公司实际返还之日，暂计算至2019年7月20日为109577.25元，以上暂共计1938982.25元）；3、先声公司向郭剑鸣给付已支付款项的利息（以1938982.25元为基数，其中300000元自2016年9月18日起算，332405元自2016年11月29日起算，1197000元自2017年1月19日起算，109577.25元自2017年2月20日起算，均按照日利率0.02%，计算至先声公司给付完毕之日，暂计算至2019年8月14日为373434.5元）；4、先声公司向郭剑鸣赔偿提前还款手续费3665.81元（以截至先声公司给付之日郭剑鸣尚未归还的贷款本金为基数，按同期人民银行贷款利息4.9%计算一个月，截至2019年7月20日暂为3665.81元）；5、先声公司向郭剑鸣支付违约金18104.05元；6、先声公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2016年9月17日，郭剑鸣与先声公司签订《****意向房确认书》，郭剑鸣申请加入****VIP客户，拟意向房首选上品苑1栋2401号房或者中珠上品5栋1单元1802号房，建筑面积89.55平方米，VIP成交价格1718465元+VIP10万元。2016年11月29日，郭剑鸣作为买受人与先声公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601063913），约定郭剑鸣向先声公司购买位于珠海市金湾区****************（以下简称涉案房屋），面积为89.55平方米，总房价为1710405元，为装修房。该合同第七条付款方式及期限：买受人应当于2016年11月29日前支付首期房价款513405元；余款1197000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条对商品房相关设施设备交付条件及违约责任作出了约定，其中基础设施设备中约定供水、排水、供电、燃气等的交付条件。如果在约定期限内基础未达到交付使用条件，出卖人按合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。如出现以下情况，出卖人在合理期限内负责修复，修复后再另行交付：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂且严重影响到生活起居的；2、管道堵塞；3、门窗翘裂严重、五金件损坏严重导致门窗无法关闭或无法使用；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期30天内的，每日按全部房款万分之二支付违约金，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行同期贷款利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第二十五条，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以电话通知方式送达对方。上述《商品房买卖合同（预售）》签订后，郭剑鸣分别向先声公司支付涉案房屋的购房款300000元、213405元，于2017年1月20日通过银行贷款向先声公司支付1197000元，合计1710405元。郭剑鸣于2016年11月19日向珠海市某某房地产代理有限公司支付10万元,向珠海*****有限公司支付19000元。郭剑鸣称，双方协商的购房价实际为2026029元，先声公司称有优惠，交10万元可以当20万元用，郭剑鸣向先声公司支付了10万元，房价相当于180多万元。后来由于珠海限购限价，涉案房产不能超过180万元。为了避开政策，就将在合同上将房产总价写成170多万元，将另外房价10万元则通过支付珠海市某某房地产代理有限公司来实现。该10万元是购房款的一部分，应当返还。对于向珠海*****有限公司支付19000元，先声公司称其中1000元是买房的律师见证费，18000元是由于郭剑鸣购房时是不符合购房政策，委托先声公司代办购房一些手续而产生的费用。郭剑鸣确认其当时购房时不符合购房政策，委托先声公司代办购房的手续，并称1000元是买房的律师见证费，18000元为办理有关购房手续而产生的费用。涉案房屋于2017年12月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件。2018年12月16日,先声公司制作《*****入伙通知书》，并送达郭剑鸣。该通知书载明：“您所购买的*****1栋2401号商品按照双方签订的《珠海市商品房买卖合同》的约定，已具备交付使用条件，请按下述要求办理交付手续。办理时间2018年12月31日至2019年1月31日”。入伙通知书中记载物业管理费为3元/月/平方米，维修基金90元/平方米。2019年1月15日,郭剑鸣向先声公司发出通知，告知先声公司由于其逾期交房，现解除合同。目前郭剑鸣还没有办理收房手续。一审法院另查明，2016年8月18日，郭剑鸣（借款人、抵押人）、先声公司（阶段性保证人）与中国农业银行股份有限公司珠海前山支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定郭剑鸣合计向农业银行按揭贷款1197000元购买涉案房屋，借期为120个月。第五条还款约定，借款人承诺在借款实际发生之日起三十六个月内不得提前还，借款人确实需在借款实际发生之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款书面同意；第二十六条约定采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档期贷款基准利率为基础下浮15%后确定；借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；第三十一条、借款担保，本合同项下的借款由郭剑鸣按9.1约定提供保证担保，由阶段性保证人先声公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人提供抵押担保。该借款合同执行的利率为4.165%。涉案房产已办理抵押登记，抵押权人为农业银行,中国农业银行股份有限公司珠海前山支行所属分行的各支行进行工作调整，前山支行并入南湾支行。上述《个人购房担保借款合同》签订后，中国农业银行股份有限公司珠海前山支行于2017年1月20日将涉案贷款1197000元转入先声公司的银行账户,郭剑鸣每月向先声公司还款本金还款9975元。截止到2019年12月20日，郭剑鸣向农业银行还本金349125元，利息124810.74元，剩余本金847875元。一审庭审中，郭剑鸣称，2018年9月29日先声公司的工作人员打电话给郭剑鸣，因涉案房屋的装修还没完成，郭剑鸣同意将收房时间推迟半个月。郭剑鸣自认其于2018年10月3日去过涉案房产所在小区，先声公司的售楼部有人上班，其去售楼部坐了一会，售楼部的人没跟郭剑鸣说交房的事情。郭剑鸣还称，其于2018年12月时就已经想退房。先声公司称，其于2018年9月29日打给郭剑鸣时，郭剑鸣是同意在2018年12月底前交楼的，所以才赠送一年的物业费。先声公司申请了证人韩某锋、黄某出庭作证。韩某锋是东莞市派欧装饰工程有限公司的员工，东莞市派欧装饰工程有限公司帮先声公司为涉案小区的房屋安装橱柜。韩某锋称其于2018年10月29日将涉案房屋2401房的橱柜安装完毕。其为涉案房产安装橱柜时，房屋的内部装修已经基本装好，只差橱柜没有安装。黄某是先声公司的员工，称其“于2018年9月份时打电话给郭剑鸣，跟郭剑鸣说大概会延迟到2018年12月底交房，当时郭剑鸣也同意了，所以与郭剑鸣谈好免一年的物业管理费给郭剑鸣作为补偿”、“我们在2018年10月29日已经装修好，因为考虑到与郭剑鸣协商好，于2018年12月31日前交房给郭剑鸣，所以我们就没有在此前发通知给郭剑鸣”。先声公司的工作人员与郭剑鸣的微信聊天记录如下：2017年12月17日，郭剑鸣问“现在*****盖到什么程度了？”、“知道了，什么时候交房？”；2018年4月19日问“现在房子到什么程度了”、“不是过年交吗？装修早都开始了”；2018年7月6日“现在我的房子咋样了？交工了吗”、“我上了好几层，拍有照片，房间里已经开始了，这都一年多了”、“最好能提前交房，我国庆节正好开车去”；7月20日“都已经开始收电费了，还在装修？”、“看来只能叫广州的朋友去看看”；2018年11月18日“黄小姐，你说交房晚了，然后补偿我一年物业费，你给我个补偿通知，我好找物业”、（先声公司回）“好的，周一打印好。发个地址给我”、（郭剑鸣回）“郑州市**********201”。2018年12月24日，先声公司的工作人员告知“郭先生，收楼入伙通知书今天快递给您。我们是通知这个月31号-19年1.31号之间的时间您可以过来收楼”。12月27日，先声公司发“郭先生，现在可以手机上交办房产证的契税，就不用到税局去排队交，您愿意在手机上交吗？”、“要是同意我就发手机交税的流程给您”，郭剑鸣回“你发一个我看看”。2019年1月3日，先声公司问“郭先生，您过年前会过来收楼吗？”、郭剑鸣回“年底忙，时间现在不确定”。郭剑鸣、先声公司认可微信聊天记录的真实性。一审法院认为，郭剑鸣与先声公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，合同约定先声公司应于2018年9月30日向郭剑鸣交付符合条件的房产，约定了先声公司逾期交房超过30天，郭剑鸣有权解除合同。先声公司向郭剑鸣发出的《*****入伙通知书》记载的案涉房产办理时间2018年12月31日至2019年1月31日。现郭剑鸣以先声公司超过30天未交付房为由主张解除合同，先声公司抗辩称双方达成口头协议约定将交房时间推迟至2018年12月底，先声公司逾期交房未超过30天，郭剑鸣无权解除合同。因此，本案的争议焦点为郭剑鸣、先声公司之间是否口头约定过将交房时间推迟至2018年12月底。一审庭审中，郭剑鸣、先声公司均确认2018年9月29日通过电话达成了口头协议。郭剑鸣称其当天跟先声公司达成推迟交房的时间仅为半个月。首先，双方协商推迟交房时间的长短对先声公司非常重要，若交房时间仍超过双方协商的推迟交房日期30天，先声公司将面临郭剑鸣解除买卖合同的风险。先声公司作为案涉房产的出售者，其对案涉房产及所在小区的工程进度是熟知的，若如郭剑鸣所述，双方协商将交房时间推迟至2018年10月15日前，那么即使双方没有协商推迟交房时间，先声公司最多只是支付违约金给郭剑鸣。其不与郭剑鸣协商避免解除买卖合同风险的方案却与郭剑鸣协商推迟15天交房的方案，与常理不符。此外，从微信聊天记录可知，郭剑鸣较为关注涉案房产交付的进度，其在原约定的交房日期即2018年9月30日前经常向先声公司了解交房的进度。在2018年9月30日后，郭剑鸣没有向先声公司了解交房进度。郭剑鸣自认其在2018年10月3日去过涉案房产所在的小区，当天去过售楼部，郭剑鸣却没有向售楼人了解交房的情况，且在已经超过2018年10月15日交房的情况下，郭剑鸣、先声公司之后更没电话、微信谈及过交房及违约的事宜，也与常理不符合。再者，东莞市派欧装饰工程有限公司的员工韩某锋称先声公司委托其所在公司安装橱柜，其于2018年10月29日将案涉房屋的橱柜安装完毕。其为案涉房产安装橱柜时，房产的内部装修已经基本装好。韩某锋与郭剑鸣、先声公司没有利害关系，一审到庭接受了双方的询问，对韩某锋的证言，一审法院予以采纳。若如郭剑鸣所述，在案涉房产已装修好的情况下，先声公司势必会及时通知郭剑鸣收房以避免郭剑鸣行使解除权的风险以及以防止违约金的增加，但在已超过2018年10月15日前交房的情况，先声公司没有通知郭剑鸣甚至在2018年11月18日的微信中，郭剑鸣、先声公司都仅谈及之前协商好的补偿一年物业费的事宜，没有通知郭剑鸣收房之事宜，与常理不符合。最后，若如郭剑鸣所述，其当时与先声公司协商推迟半个月在2018年10月15日前交房时，先声公司都已经同意赠送一年的物业费。2018年11月18日，离原定的交房时间2018年9月30日已过两个月多，离双方推迟交房时间2018年10月15日也有一个月，郭剑鸣却仅与先声公司微信谈及双方此前谈好的一年物业费，没有一并跟先声公司谈及迟延交房的违约金等问题，也与常理不符合。综上，郭剑鸣主张其与先声公司协商交楼的时间推迟至2018年10月15日前，但郭剑鸣没有提交证据予以佐证，且明显与常理不符合。先声公司对其所述与郭剑鸣协商交楼的时间推迟至2018年12月底前的主张，先声公司提供了韩某锋的证言及微信聊天记录相互辅证。根据高度盖然性的原则，一审法院对先声公司的说法予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。郭剑鸣、先声公司于2018年9月29日已口头将交房时间变更至2018年12月底，该变更是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。先声公司于2018年12月16日向郭剑鸣送出《*****入伙通知书》，已履行合同约定的通知收房义务，郭剑鸣至今未前往办理收房手续，应由郭剑鸣承担怠于收房的不利法律后果。因此，先声公司的交房时间没有超过30天，郭剑鸣依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定主张解除合同，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第七十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八的规定，一审法院判决：驳回郭剑鸣的诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取11357元，由郭剑鸣负担。本院二审期间，郭剑鸣围绕上诉请求提交了以下证据：1、《关于珠海先声贸易有限公司涉嫌价格欺诈及收取价外费用的情况举报》及法律依据、银行刷卡记录；2、微信聊天记录；3、样板房照片；4、****销控表、****意向房确认书（1栋2401房）、*****认购书（1栋1301房）。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。经审查，郭剑鸣二审提交的证据1、3、4与其主张先声公司迟延交房无关，证据2是郭剑鸣与先声公司在本案诉讼前就案涉合同是否解除进行协商，不能证明郭剑鸣所主张的先声公司已经同意解除案涉合同，故本院不予认定。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，郭剑鸣在本案中以先声公司逾期交房超过30天，符合合同约定的解除条件为由，主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并提出了解除合同后的相关权利主张。综观本案一审查明的事实，郭剑鸣对于其与先声公司在2018年9月29日通过电话协商延迟交房的事实予以确认，现争议的焦点是郭剑鸣与先声公司协商延长交房时间至何时。郭剑鸣主张双方仅协商延长15天，先声公司则主张延长至2018年12月底，但双方对此均没有提供直接的证据予以证明，故本院根据现有证据分析认定如下：首先，郭剑鸣主张其同意先声公司延迟交房15天至2018年10月15日，先声公司同意免除郭剑鸣一年物业费。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，先声公司迟延交楼30天，郭剑鸣有权解除合同。在合同约定的交房期限届满的前一天双方通过电话达成了迟延交房的口头协议，先声公司作为开发商，从实现其经营目的出发，其与郭剑鸣协商迟延交房的目的是为了避免出现解除合同的情形，以实现其经营利润的最大化，如按郭剑鸣所主张双方仅协商迟延交付15天，先声公司以一年物业费抵顶逾期交房15天的违约金，两者金额相当，即协商的结果与按合同约定的处理结果基本一致，则先声公司没有必要与郭剑鸣作出这样的协商。郭剑鸣主张双方协商仅迟延15天交房，不符合生活常理及商业交易规则。其次，根据一审查明先声公司员工与郭剑鸣的微信聊天内容，2018年12月27日，先声公司发“郭先生，现在可以手机上交办房产证的契税，就不用到税局去排队交，您愿意在手机上交吗？”、“要是同意我就发手机交税的流程给您”，郭剑鸣回“你发一个我看看”；2019年1月3日，先声公司问“郭先生，您过年前会过来收楼吗？”，郭剑鸣回“年底忙，时间现在不确定”。郭剑鸣主张其于2018年年底就有了解除合同的想法，但在先声公司通知其可以收楼时，郭剑鸣回复的微信内容并没有其要求解除合同或追究违约金的意思表示，反而体现了双方对交房事宜进行沟通的事实。如果按郭剑鸣所述此时其已经有了解除合同的想法，按常理其不可能不就此与先声公司表明态度。因此，郭剑鸣的主张与微信聊天记录的内容相矛盾，也与常理不符。最后，若如郭剑鸣所述，其当时与先声公司协商推迟至2018年10月15日前交房，先声公司已经同意赠送其一年的物业费，至2018年11月18日双方微信联系时，已离原定的交房时间2018年9月30日超过了两个多月，此时已经达到合同约定的解除条件，郭剑鸣却仅与先声公司谈及双方此前谈好的一年物业费，没有一并与先声公司对此后的迟延交房的违约金或解除合同等问题进行沟通，也与常理不符合。综上分析，根据本案的事实，先声公司主张双方协商迟延交楼2018年年底的可信度比郭剑鸣主张的15天更高，亦更为符合双方的真实意思表示，本院予以认定。至于郭剑鸣主张双方变更合同应当采用书面形式，缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，一审法院认定双方对延长交房时间至2018年年底已经协商一致，郭剑鸣在本案中以先声公司迟延交房超过30天为由要求解除合同以及依据解除合同后提出的其他诉讼请求均不能成立，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人郭剑鸣的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费22714元，由上诉人郭剑鸣负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年六月一日书记员  梁 暐