广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终600号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江洪，女，1985年6月6日出生，汉族，住重庆市丰都县。 被上诉人（原审原告）：张小菊，女，1971年8月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被上诉人（原审原告）：李英，女，1981年9月24日出生，汉族，住重庆市丰都县。 以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人江洪、张小菊、李英商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案未能备案成功的原因不可归责于上诉人，是被上诉人拒不配合前来办理符合银行按揭贷款的买卖合同。且备案并非办理按揭贷款的必要条件。涉案项目早在2014年取得《商品房买卖预售许可证》（编号：防房预售字A2014054号）。双方在签署《商品房买卖合同》后，因备案政策的变化使得已签订的《商品房买卖合同》不符合新备案系统的要求，需要重新签订新的《商品房买卖合同》，但被上诉人拒不前来办理，导致上诉人无法为其办理新的合同进行备案。后2018年底，防城港市住房和城乡建设局就以领导指示为由违法以电话通知的方式停止了上诉人办理涉案项目的网签以及合同备案等业务。至2019年5月30日，涉案项目的《商品房预售许可证》到期，上诉人工作人员曾多次带齐材料前往防城港市住房和城乡建设局申请办理延期业务，但该局未收取材料也不予出具相关拒绝办理的文书，我方多次向该局进行维权沟通。至2020年4月10日该局才以电话的方式通知上诉人恢复预售许可证的延期以及合同备案、网签业务。上诉人向该局递交的维权申请材料也均有该局工作人员签收的签字，故不能办理合同备案不能归责于上诉人。再者，合同备案与否并非办理银行按揭贷款的前提。贷款申请人需要先提供个人资料给银行审核，符合贷款条件后双方进行面签，上诉人才配合进行合同备案登记，作为贷款的辅助材料以供银行放款。被上诉人未来与上诉人重新签订符合银行贷款政策的《商品房买卖合同》，而直接以不能备案导致不能办理贷款为由要求解除合同，于法无据。二、一审判决法律适用错误。本案中被上诉人要求解除合同的理由一是《商品房买卖合同司法解释》第23条规定的法定解除权，二是双方合同中约定的逾期交房解除权。但是被上诉人均不符合以上解除条件，一审法院错误的适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定解除合同。根据《商品房买卖合同司法解释》第23条规定，被上诉人解除合同则需要满足两个条件：1.因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同；2.因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同致使合同不能履行的。但在本案情形中，均不符合上述两个解除前提条件。首先，未能订立按揭贷款合同在于被上诉人未按约前来配合签订符合银行办理按揭贷款的合同并于银行进行面签。由此产生的后果应当由其自行承担。其次，双方在合同中明确约定办理按揭不成功的被上诉人应当一次性现金付清全部房款，也即双方在合同中约定了两种付款方式，不能以按揭贷款方式付款的则适用一次性现金付清全部房款的方式付款，不存在因办理按揭不成功就会导致合同目的无法实现的结果发生。因此，本案不能草率适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定进行合同解除。因被上诉人未支付完购房款，上诉人对被上诉人不产生交房义务，不能以其来计算上诉人的逾期交房责任。三、目前为止，被上诉人未能提供任何材料证明其进行过贷款申请，同涉案楼盘其他户业主如果进行过贷款申请，会有贷款申请的回执写明不能办理贷款的原因。基于此上诉人认为被上诉人实际未提交过贷款申请。四、本案应当适用解除权的除斥期间而未适用。被上诉人尚未付清全部房款，上诉人没有交房的义务，也即没有逾期交房责任。即使被上诉人坚持其有逾期交房解除权，按照合同约定在双方约定的交房日（2016年12月31日）360日后有解除权，但其至今也没有向上诉人主张过解除合同，其解除权因除斥期间的经过而消灭。 江洪、张小菊、李英辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人长达四年无法备案已事实，即使在2016至2018两年的时间也不可能无法将一个楼盘的房屋备案，不符合常理。因此，上诉人过错明显，而按揭贷款必须提供网签备案合同，所以没有备案是导致无法办理按揭的根本原因。退一步讲即使现在可以办理按揭，但由于上诉人四年的严重迟延履行，可能被上诉人已不符合贷款条件或是没有经济能力进行购买，不可归责于被上诉人。二、在2019年7月案涉楼盘因不符合交付条件被住建局责令停止交付，至今上诉人没有提供任何材料证实已经整改到符合交付条件，因此上诉人仍无法交付房屋，被上诉人根据商品房司法解释第15条可以解除案涉合同。在住建局责令上诉人停止交付时，逾期交房解除权的事由发生了改变，逾期交房解除权的起算时间应从住建局责令停止交付的时间起算，上诉人应当在三个月的合理期限内交付房屋。三、关于上诉人所称的现在可以换签新和备案的问题，上诉人未将所需换签的新合同作为证据提交，被上诉人无法知晓新的合同是否与原合同条款内容一致。如内容不一致，双方根本无法达成一致意见。 江洪、张小菊、李英向一审法院起诉请求：1.解除江洪、张小菊、李英与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：3-2-1331)；2.富乐华公司退还江洪、张小菊、李英已付房款共计213,960元以及赔偿利息损失47,656.62元（以213,960元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2015年4月2日暂计至2019年10月21日为47,656.62元，实际计算至清偿之日止）；3.判令富乐华公司退还江洪、张小菊、李英已付的案涉房屋相关手续费共计556.2元；4.本案的诉讼费由富乐华公司承担。 一审法院查明事实：2015年4月2日，江洪、张小菊、李英作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（编号：3-2-1331），约定江洪、张小菊、李英购买富乐华公司开发的位于广西防城港市行政中心区交汇区域防城港市中央商务区（CBD）防城港国际大酒店2单元13层1331号房，建筑面积为68.66平方米，单价为每平方米6,000元，总价款为411,960元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金213,960元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当支付首期房价款213,960元，占全部房价款的52%，余款198,000元申请贷款支付；《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十九条预售合同登记备案约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第四款约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。2015年4月2日，富乐华公司向江洪、张小菊、李英出具三张《收据》（编号分别为：4042446、4042447、4042482），表示收到江洪、张小菊、李英交来防城港国际大酒店3-2-1331号房房款213,000元、房款960元、代收费556.2元（含备案费96.2元和预抵押费460元）。 另查明，2019年9月3日，江洪、张小菊、李英委托广西精一律师事务所通过邮政快递向富乐华公司发出《律师函》，通知富乐华公司将《商品房买卖合同》未按约定登记备案的原因等事宜告知原告，该《律师函》于2019年9月6日被他人签收。 一审法院认为，江洪、张小菊、李英与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十九条预售合同登记备案约定，富乐华公司应当自本合同签订之日起30日内（即2015年5月2日前）办理商品房预售合同登记备案手续，但截止一审法庭辩论终结前，富乐华公司仍未将案涉商品房备案至江洪、张小菊、李英的名下，富乐华公司显然已经违约，且因为《商品房买卖合同》未能备案而导致江洪、张小菊、李英的按揭贷款不能通过，故江洪、张小菊、李英不能办理按揭贷款的原因不能归责于江洪、张小菊、李英自己本人，而是归责于富乐华公司的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，对江洪、张小菊、李英请求解除《商品房买卖合同》和要求富乐华公司返还购房款、备案费、预抵押费合计214,546.2元及支付利息（利息以213,960元为基数，从2015年4月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除江洪、张小菊、李英与富乐华公司于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》（编号：3-2-1331）；二、富乐华公司在判决生效之日起十日内向江洪、张小菊、李英购房款、代收费合计214546.2元及支付利息（利息以213,960元为基数，从2015年4月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费5,232.59元，减半收取计2,616.3元（江洪、张小菊、李英已预交），由富乐华公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.涉案楼盘同批业主（房号：3-2-1916）旧版合同（2014年4月制），证明被上诉人之前签的合同属于不符合现在备案要求的旧版合同；2.关于再次请求办理“防城港大酒店”二单元项目网签、备案、《商品房预售许可证》延期的申请，证明上诉人出售的“防城港大酒店”项目商品房的网签、备案资格被非法剥夺，涉案房屋无法备案的原因不在上诉人；3.商品房预售许可证，证明上诉人于2019年5月30日届期后，在多次维权情况下，于2020年4月17日获批新的预售许可证；4.涉案楼盘同批业主（房号：3-2-1916）换签新合同（2019年制）后已成功进行备案登记的合同。经质证，被上诉人认为证据1、2与本案无关，无法证实在2016年至2018年合同未备案的原因；对证据3的关联性、合法性与真实性均无异议；证据4关联性有异议，且经对比，交房时间和付款方式均发生了变动，交房时间被推迟至2019年，余款付款方式变更为一次性付款。本院认为，双方对证据3均无异议，本院予以采纳；证据1、证据4与本案无关，证据2仅是上诉人的单方主张，真实性无法确认，本院均不予以采纳。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：1、遭遇不可抗力，影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地震、山崩等自然灾害）；2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无需出卖人另行举证）；……6、非出卖人原因停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每小时计算为一天，4-8小时按半天计）。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 本案双方约定被上诉人以按揭贷款方式支付余款，被上诉人至今未办理按揭贷款是否构成逾期付款，双方对此存在争议。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，上诉人自合同签订后有及时办理商品房预售合同登记备案手续的义务，但截至今日，上诉人仍未办理合同登记备案，亦未告知被上诉人合同备案情况，已构成违约。上诉人抗辩是因新系统、被上诉人不愿配合签订新合同及行政机关违法行为等原因致使案涉合同无法备案，但其提交的申请书、其他业主的备案合同均不能证明以上主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，上诉人应承担举证不能的不利后果，其关于非因上诉人原因致使涉案合同无法备案的主张，本院不予采纳。关于上诉人未办理合同备案是否致使被上诉人无法办理银行按揭贷款的问题，双方约定被上诉人以担保贷款方式付款，本案亦属于商品房预售，被上诉人申请银行按揭贷款需要作为开发商的上诉人履行相应手续，其中包括完成办理商品房预售登记备案，也就是说上诉人预售备案登记手续的完成与否直接关系被上诉人能否履行后续付款义务，故被上诉人关于因上诉人未备案致使其未能办理按揭贷款的主张，本院予以采纳。上诉人在尚未办理合同备案手续的情况下要求被上诉人办理银行按揭贷款或进行一次性付款，无事实及法律依据，不予支持，本院认定被上诉人不构成逾期付款。 关于被上诉人能否以上诉人逾期交房为由要求解除合同的问题，如前所述，被上诉人不构成逾期付款，双方约定上诉人的交房时间为2016年12月31日，因上诉人至今未将符合合同约定交房条件的房屋向上诉人交付使用，根据合同第十二条第1款第（2）项“逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”约定，上诉人已构成违约，被上诉人有权以上诉人逾期交房为由要求解除合同。 关于被上诉人享有的合同解除权是否已超过除斥期间的问题。上诉人称根据合同第十二条第1款第（2）项“逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”约定，被上诉人应自合同解除权的发生之日2017年12月27日起一年内，即2018年12月26日前向上诉人主张解除合同。被上诉人未在解除权行使期限内行使其合同解除权，故其解除权已于2018年12月26日消灭。本院认为，上诉人至今仍未通知被上诉人接收符合合同约定交房条件的房屋，违约行为一直在继续。又因合同第十一条约定了出卖人可据实予以延期交房的情形，而上诉人未能举证证明其向被上诉人告知了涉案商品房是否存在可以延期交房的情形以及延期交房的具体天数，故被上诉人行使解除权的起始期限无法确定。上诉人认为被上诉人的合同解除权已消灭的上诉理由本院不予采纳。被上诉人根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定于2019年10月22日以向法院提起诉讼的方式要求解除《商品房买卖合同》、退回房款、代收费及支付利息，应予支持，一审判决解除《商品房买卖合同》和要求上诉人返还购房款、备案费、预抵押费合计214,546.2元及支付利息（利息以213,960元为基数，从2015年4月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并无不当，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,232.59元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪