贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3605号 原告：陈淑英，女，汉族，1955年12月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：丁坤（特别授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘鲜鲜（一般授权代理），贵州瀛黔律师事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告陈淑英与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈淑英的委托诉讼代理人丁坤、潘鲜鲜，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈淑英向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告的各项开户费及交易费3,285.00元及利息（利息以3,285.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月12日起计算至上述费用全部返还完毕之日止）；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金暂计5,000.00元（具体以评估机构确定租金损失为准）。3、本案的诉讼费、保全费、评估费等费用全部由被告承担。庭审时，原告将第二项诉请变更为：判令被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金的计算方式为以购房款为基数按日万分之一从2017年3月24日计算至实际交房之日止。同时，原告明确不再要求进行评估。 事实及理由：2017年6月29日，原告陈淑英与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市南部新区，房屋价款为354551.00元整；被告承诺于2016年10月30日将涉案房屋交付给原告使用，同时被告承诺在房屋交付使用之日起90日内申请涉案房屋所有权初始登记。补充协议约定，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向原告提供的，则被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款354551.00元支付给被告，同时被告还代收原告的各项开户费及交易费3285.00元。但是被告未按照合同约定将房屋交付给原告使用。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行，被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用已构成违约，应承担违约责任。另，被告代收原告的各项开户费及交易费3285.00元无任何事实及法律依据，应予退还。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规及其相关司法解释的规定，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的如前诉请。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于交房违约金。1、涉案房屋未经验收，不具备交房条件。原告至今未收房，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人收房后七日内支付交房违约金，故被答辩人诉请不具备起诉条件，请求法院驳回其起诉。2、根据《民法总则》对诉讼时效的规定，关于超过诉讼时效部分的违约金依法不应得到支持。3、合同约定交房违约金过高，请求法院根据贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五(0.0025%)的认定予以计算。4、根据最高人民法院审理商品房买卖司法解释第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人能银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此适用此请求的前提是合同没有约定违约的条件下才可以参照适用而不是可任意提出。。本案中，关于原告主张以评估租金计算交房违约金无事实依据，一是合同就交房违约金作了约定；二是原告不能证实逾期交房必然导致其租房居住，逾期交房与原告是否租房居住产生租金无任何因果关系；故请求法院对该主张不予支持。二、关于各项开户费、交易费及计息问题。原告的该项诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且原告也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。就本案而言，由于原告的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。原告主张的交易费是主管部门收取，被告只是代收代缴，原告的该主张没有法律及事实依据。庭审时，被告补充陈述，涉案的3栋消防验收未通过，不具备交房条件，但已具备办证条件，原告未收房，根据双方签订的购房合同及补充协议的约定，原告起诉的交房违约金诉讼条件不成就，请求法庭驳回其诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月29日，原告陈淑英为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市。房屋总价款354551.00元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取一次性付款方式付款，买受人应当在2013年12月8日前支付全部房价款。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同履行过程中，原告向被告支付购房款354551.00元。2015年12月12日，被告向原告收取了各项开户费3285.00元。至本案庭审时，被告仍未向原告交付涉案的商品房。原告认为，被告逾期交房存在违约，以及应退还开户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房。 对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。根据该约定，被告向原告支付违约金的时间是实际交房后的90日内，但本案被告并未向原告交付涉案的商品房，原告向被告主张逾期交房违约金的条件尚未成就，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待条件成就后，再行主张。 对于原告主张被告退还各项开户费及交易费的诉请。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取各项开户费共计3,285.00元，无事实及法律依据，理应退还。故，对原告主张被告退还收取的各项开户费3,285.00元的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告支付上述费用的利息的诉请，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈淑英各项开户费共计3,285.00元； 二、驳回原告陈淑英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费25.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年六月二十一日 书记员  高立