文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初10005-10008号原告：深圳市好运来物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘路河东大厦（办公场所），统一社会信用代码91440300733070794A。法定代表人：张齐兴。委托代理人：张芬，广东育资律师事务所律师。委托代理人：杨晨慧，广东育资律师事务所实习律师。被告深圳市蒂娜娱乐有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道河东社区宝安80区好运来广场附楼1层，统一社会信用代码91440300MA5FA65Q5L。法定代表人：李露容。委托代理人：邵泽锋，广东度道律师事务所律师。原告深圳市好运来物业管理有限公司（以下简称好运来物业）与被告深圳市蒂娜娱乐有限公司（以下简称蒂娜娱乐公司）租赁合同纠纷四案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日合并公开开庭审理了四案。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告好运来物业向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的租赁合同，被告支付拖欠的租金、物业服务费、水电费用、逾期付款违约金等并返还租赁物，支付合同解除后直至返还租赁物之日的房屋占有使用费、承担诉讼费（各案详细诉讼请求详见附表一）。事实与理由：原、被告存在租赁合同关系，根据双方签订的合同约定，如被告逾期10天以上缴纳租金或拖欠合同项下费用达到一定金额的，原告有权解除合同，合同解除后被告应将房屋交回给原告，否则原告有权从被告逾期搬迁之日起每日向被告收取双倍租金和物业服务费。被告从2020年1月起拖欠原告租金、水电费等费用，原告多次催讨未果后于2020年3月10日向被告确认的送达地址发出《催租函》，要求被告3日内结清欠款，否则解除合同，合同解除之日起3日内，被告必须离场。但被告至今仍未结清欠款，也未向原告返还涉案房屋。原告故诉至本院。被告蒂娜娱乐公司辩称：第一，答辩人早已歇业，没有再经营，所有的物业都已经由原告实际控制并加上了锁，答辩人也无法再使用，所以原告要求继续支付占有使用费没有事实依据。第二，违约金过高，不符合法律规定。第三，履约保证金应当作为各种费用予以抵扣，原告要求没收没有法律依据。第四，原告要求被告支付装修期间的租金人民币（以下币种均同）332658.58元没有依据。因为根据双方的租赁合同第二条第四项的约定，这是双方在签订合同的时候，甲方就给予乙方的装修免租期优惠。经审理查明：原告好运来物业作为出租人与作为承租人的蒂娜娱乐公司签订了四份《租赁合同书》，约定好运来物业将其获得合法权利的位于深圳市宝安区西乡街道流塘路河东大厦部分物业出租给蒂娜娱乐公司。四个案件中所涉及的租赁合同中约定的租赁物、租赁期限、租金标准、履约保证金以及其他情况见下表（表A）：(表A）            案号              租赁物（均属于深圳市宝安区西乡街道流塘路河东大厦）               租赁期限              租金及物业服务费标准（元）              缴纳履约保证金（元）              备注                  10005              B栋3b层035/036/038/039号              2020-1-1至2020-12-31              13800              27600              为续签合同                  10006              B栋一层001号              2018-12-1至2022-5-31              16200（逾期期间）              30000                                10007              附楼一层FD1-002、003、004、005号              2018-9-19至2022-5-31              162000（逾期期间）              400000              给予了72天的装修免租期                  10008              附楼二层左2-11，14-15号，右1-7号              2018-12-1至2022-5-31              44928（逾期期间）              83200                    关于违约责任，在四份租赁合同中均明确约定：1、承租人应于每月7日前支付当月租金、物业服务费、上月水电费以及其他运营费用等，逾期缴纳的，按照拖欠费用每日3‰的标准收取违约金；2、承租人出现逾期10天以上缴纳租金、物业服务费、运营费用的情形的，出租人有权解除合同；3、如果因为承租人违约而解除合同的，已经缴纳的合同履约保证金不予退还，同时收回已经给予出租人的例如免租期等优惠利益；4、如因承租人违约而解除合同的，出租人通知承租人解除合同之日起3日内，承租人在结清款项的前提下，必须离场，将房屋交回给出租人，否则出租人有权从逾期搬迁之日起每日向承租人收取双倍租金和物业服务费。庭审时，双方当事人均确认蒂娜娱乐公司对于2020年以前的租金以及相关费用已经付清，从2020年1月起，其因经营不善开始拖欠租金以及其他应当缴纳的费用。对于好运来物业提交的四份合同项下从2020年1月至3月发生的水电费以及各项应付费用相关证据，蒂娜娱乐公司予以认可。另，好运来物业提交了《催租函》以及EMS快递存底联，称于2020年3月10日通过向蒂娜娱乐公司在租赁合同中确定的办公以及收取文书地址邮寄了《催租函》，《催租函》中明确要求蒂娜娱乐公司应当在函件送达之日三日内结清所有费用并离场，否则将解除租赁合同并没收保证金，从逾期搬迁之日起每日支付双倍租金和物业服务费，同时按照拖欠费用总额每日3‰的标准收取违约金。但蒂娜娱乐公司辩称没有收到上述《催租函》，好运来物业则认为已经履行了通知合同解除的义务，双方的租赁合同应当从3月13日视为解除。蒂娜娱乐公司认可对于从2020年1月起计算的租金、物业服务费以及其他运营费用均未付分文，但称从2020年1月后就没有继续营业并使用涉案租赁物，事实上涉案租赁物已经被原告上锁并实际控制，对此原告予以否认，称由于被告拖欠员工工资，涉案租赁场所已经被法院张贴封条，场所内物品均处于查封状态。另查：2002年3月18日，案外人深圳市宝安区西乡镇河东村民委员会作为出租人与作为承租人的好运来物业签订一份租赁合同，合同约定深圳市宝安区西乡镇河东村民委员会将位于深圳市宝安区西乡镇宝城七十九区广深公路西乡路段的现有河东大厦一栋（大厦面积共计48,101平方米）出租给好运来物业经营使用，租赁期限为二十年，自2002年6月1日起至2022年5月31日止。好运来物业公司提交了涉案河东大厦所涉及用地的建设用地规划许可证、建设工程项目开工许可证以及红线图，以证实涉案租赁合同的合法有效性。以上事实，有经过庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、物业出租交接验收表、建设用地规划许可证、建设工程项目开工许可证以及庭审陈述等证据为证，可以认定。本院认为：涉案租赁物取得了建设用地规划许可、建设工程项目开工许可，因此，好运来物业与蒂娜娱乐公司签订的以该租赁物为标的的租赁合同为合法有效的租赁合同。蒂娜娱乐公司在约定的租赁期限内应当及时履行足额支付租金以及相应费用的义务，但其从2020年1月开始拖欠租金以及费用，根据双方在租赁合同的约定：承租人出现逾期10天以上缴纳租金、物业服务费、运营费用的情形的，出租人有权解除合同，蒂娜娱乐公司至2020年3月仍未履行支付义务，其行为已经构成违约，好运来物业有权依约行使解除权。蒂娜娱乐公司在庭审时辩称四个案件中所涉及的租赁物已经实际由好运来物业控制，但其未能提交证据证明其已经将物品搬离并将钥匙等物品交还给了好运来物业，故对该项辩解本院不予采信。好运来物业于2020年3月10日通过邮寄《催租函》的方式已经履行了催告义务并行使了合同解除的权利，虽然蒂娜娱乐公司因为停业未经营可能并未在事实上收到该份函件，但好运来物业邮寄地址为双方在合同中确定的文书收件地址，且双方亦明确向该地址寄送视为送达，故本院该该份证据的效力予以认定。蒂娜娱乐公司在好运来物业催告后未及时履行清偿债务的义务，可以认定双方已经解除租赁合同。蒂娜娱乐公司应当在合同解除的三日内交还租赁物，现没有证据证明其办理了交接手续并返还房屋，故对好运来物业要求返还租赁物的各案相应请求，本院予以支持。关于蒂娜娱乐公司实际已经支付的履约保证金，双方在租赁合同已经明确约定由于承租人违约造成合同解除的，履约保证金不予返还，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的约定，蒂娜娱乐公司请求用于抵扣欠款缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除后，蒂娜娱乐公司应当支付好运来物业计算至合同解除之日的租金、物业服务费以及此前已经实际发生的水电费等各项费用。好运来物业在起诉状（附件中关于计算方法的列表）中列明的该期间的应付租金是按照合同约定计算，相关费用也是按照实际发生计算，蒂娜娱乐公司对相应证据亦予以认可，本院予以确认。蒂娜娱乐公司逾期支付租金以及相关费用，其应当支付逾期付款的违约金，但合同约定的按照每日3‰的标准计算过高，蒂娜娱乐公司也提出违约金计算标准过高的主张，根据合同法司法解释的相关规定，本院酌情将违约金的计算标准调整为按照年利率15%的标准计算。关于好运来物业主张的合同解除后的房屋占有使用费，虽然租赁合同中约定若承租人在限期内未搬离则应当从逾期搬迁之日起按照租金和物业服务费双倍的标准支付房屋占有使用费，但该种约定同样是违约责任的一种约定，明显违约责任的标准过高，本院依法予以调整，参照此前逾期付款违约金的标准（每年15%即每月1.25%），酌情按照每月租金和物业服务费101.25%的标准(2020年3月14至3月16日期间仍然按照原标准)计算至实际交还租赁物之日止。经本院计算，四个案件截至2020年3月13日被告应当支付的租金、各项费用、违约金见以下表（表B）、从3月14日起的房屋占有使用费以及合同履约保证金抵消的情况见下表（表C）：(表B)            案号              租金（原告起诉时主张）（元）              物业费（元）              电费（元）              水费及垃圾处理费（元）              违约金（按照起诉主张的违约天数计算）（元）              合计（元）                  10005号              33387.1                            4765              844.90              670.47              39667.47                   10006号              35975.81              3217.74              593              178.33              681.25              40646.13                        10007号              374240.32              17695.16              47725+卫生费825              11453.52              7853.4              459792.4                         10008号              108696.77                            6940.04              1990.19              2012.74              119639.74      (表C：房屋占有使用费)            案号              2020-3-14至2020-3-16（元）              2020-3-17至返还房屋之日                  10005号              1335.48              以13972.5元/月为标准                  10006号              1567.74              以16402.5元/月为标准                  10007号              1567.74（原告起诉的数额低于本院计算的数额，本院以原告起诉的数额为准）              以164025元/月为标准                  10008号              4347.87              以45489.6元/月为标准      关于10007号案件中好运来物业公司主张返还的免租期租金。该案件中《租赁合同》约定的租赁期限为从2018年9月19日至2022年5月31日，在租赁合同中给予承租人装修免租期72天。该免租期属于出租人按照承租人能够使用租赁物3.8年对出租人产生的利益的一种预期而做出的承诺，该预期利益与承租人实际使用租赁物并支付相应租金直接相关，在承租人实际使用租赁物缩短的情况下，出租人的预期利益则会相应减少。根据免租期的该特征，本院依照公平原则，以蒂娜娱乐公司实际使用租赁物的时间与约定租赁期限之间的比例，折算其享有免租期的时间，进而计算蒂娜娱乐公司应支付免租期租金的金额。按照该方式进行计算，本案双方约定的租赁期起算为2018年9月19日，合同解除于2020年3月13日，折合1.485年，蒂娜娱乐公司无法享有免租期的比率为60.92%（100%－1.485÷3.8），其应按照无法免租比例支付租金209410.67[143228÷307260.92%]元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市好运来物业管理有限公司与被告深圳市蒂娜娱乐有限公司签订的《租赁合同书》（详见附表二于2020年3月13日解除；二、被告深圳市蒂娜娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告返还合同约定的租赁房屋（详见附表二）三、被告深圳市蒂娜娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市好运来物业管理有限公司支付结算至2020年3月13日拖欠的租金、物业服务费、水电费等各项费用（各案具体金额详见附表三）；四、被告深圳市蒂娜娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市好运来物业管理有限公司支付自2020年3月14日起计算至实际归还涉案租赁物之日起的房屋占有使用费（各案具体金额以及计算标准详见附表三）五、（10007号案）被告深圳市蒂娜娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市好运来物业管理有限公司支付装修免租期租金209410.67元；六、驳回原告深圳市好运来物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。四案案件受理费由原、被告各自承担一部分（详见附表三）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈  沁  寰二〇二〇年六月二十五日书记员 郭丹丹（兼）书记员 苟    丹附表一：（各案诉讼请求）            诉讼请求              10005号              10006号              10007号              10008号                                确认对应案件的《租赁合同书》于2020年3月13日解除                  支付租金、物业服务费、水电费、逾期付款违约金等（元）              43902.87              44949.57              509402.89              132354.35                                返还对应租赁合同项下的租赁物                  支付房屋占有使用费（元）              3-13至3-16              1335.48              1567.74              1567.74              4347.87                  3-17至返还房屋              按每月27600标准计算              按每月32400标准计算              按每月324000标准计算              按每月89856标准计算                  支付装修期间租金（元）              无              无              332658.58              无                  承担诉讼费（元）              632              677              6902              1952      附表二：            案号              解除合同编号              返还房屋（深圳市宝安区西乡街道流塘路河东大厦）                  10005号              FB1912044170              B栋3b层035/036/038/039号                  10006号              FB11811063386              B栋一层001号                  10007号              FD1809173350              附楼一层FD1-002、003、004、005号                  10008号              CFLGY1811063385              附楼二层左2-11，14-15号，右1-7号      附表三:            案号              截至2020年3月13日应支付款项（判项三）(元)              2020-3-14至2020-3-16的房屋占有使用费（判项四）（元）              2020-3-17后的房屋占有使用费（判项四）              案件受理费（元）                  10005号              39667.47               1335.48              以13972.5元/月为标准              原告负担204元，被告负担428元                  10006号              40646.13                    1567.74              以16402.5元/月为标准              原告负担235元，被告负担442元                  10007号              459792.4                     1567.74              以164025元/月为标准              原告负担2285元，被告负担4617元                  10008号              119639.74              4347.87              以45489.6元/月为标准              原告负担656元，被告负担1296元      附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。