重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初2264号原告：重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司，住所地重庆市黔江区舟白新城武陵大道北段676号，统一社会信用代码9150011406618499XQ。法定代表人：胡皓南，该公司总经理。委托诉讼代理人：林榆翔，重庆川东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。被告：朱忠善，男，1983年3月8日出生，汉族，住湖北省通山县。原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司（以下简称黔江商贸城管理公司）诉被告朱忠善房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告黔江商贸城管理公司的委托诉讼代理人林榆翔、被告朱忠善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔江商贸城管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金12296.2元、物管费1229.62元、活动推广费292.77元、免租期租金49184.8元、免租装修期租金7992.53元、违约金73777.2元，以上共计144773.12元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金（以144773.12元为基数，按每日3‰的标准自2019年7月23日起支付至款项付清之日止）；3.判令被告支付原告律师代理费3000元；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是重庆黔江武陵山商贸批发城的商业管理单位，被告于2018年3月7日起租赁原告管理的武陵山商贸批发城696号楼1-26号、27号的区域用于经营云米全屋互联网家电。原、被告于2019年2月26日补签了《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》，合同约定租赁面积为175.66平方米，租赁期限为52个月，自2018年4月15日至2022年8月31日，2018年3月7日至2018年4月14日为装修期。合同签订后，被告因资金不足等自身原因于2019年6月15日向原告申请解除该合同。双方于2019年7月22日达成解除合同的合意，并签订了《解除商贸租赁合同协议书》，约定双方签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》自2019年7月22日解除，被告尚欠原告租金12296.2元、物管费1229.62元、活动推广费292.77元，除此之外，被告需向原告补缴免租期租金49184.8元、免租装修期租金7992.53元，并承担违约金73777.2元。被告应于解除合同之日起一次性付清上述费用，若被告未按时支付上述费用的，则每日向原告支付应付未付金额3‰的违约金。双方约定，因《解除商铺租赁合同协议书》发生争议的，双方均可向黔江区人民法院提起诉讼。原告多次请求被告支付上述费用未果，为维护其合法权益，原告诉至人民法院，请求判如所请。被告朱忠善辩称，涉案商铺是张兵转租给被告的，被告只租了3个月，第4月就找原告退租了。租赁涉案商铺的第一个月被告在筹备装修，因该商铺的位置不好，原告称后面给被告找合适的位置，后原告没有给被告找到合适的商铺，且被告的资金链断裂就没做了。签订合同时原告没有向被告告知租赁期限，也没有说退租后需赔偿相应的损失，被告也不清楚免租期租金、免租装修期租金是怎么回事，需要原告提供相应的证据。被告没有实际进场不应承担物管费、推广费。本案律师费也不应由被告承担。被告向原告缴纳了20000元押金，原告也没告诉被告如何处理。本院经审理认定事实如下：原告黔江商贸城管理公司是重庆黔江武陵山商贸批发城的商业管理单位。2018年3月7日原告黔江商贸城管理公司与被告朱忠善协商，原告黔江商贸城管理公司同意将商贸城696号楼1-26-27层的部分区域出租给被告朱忠善。2019年2月26日原告黔江商贸城管理公司（甲方）与被告朱忠善（乙方）补签了《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》，合同约定被告朱忠善租赁原告管理的位于重庆市黔江区舟白新城武陵大道北段676号的重庆黔江武陵山商贸批发城面积175.66平方米的商铺，用于经营云米全屋互联网家电，租赁期限为52个月，自计租日起算。合同第六条租期、免租装修期、免租期及开业中约定：“6-1为扶持乙方经营，若与甲方约定租赁期限为52个租约月以上（包括本数）的，甲方同意：第一个租约年（2018年4月15日至2019年4月14日止）：缴纳租金4个月，免缴租金8个月；第二个租约年（2019年4月15日至2020年4月14日止）：缴纳租金9个月，免缴租金3个月；第三个租约年（2020年4月15日至2021年4月14日止）：缴纳租金9个月，免缴租金3个月；第四个租约年（2021年4月15日至2022年4月14日止）：缴纳租金12个月，免缴租金0个月；第五个租约年（2022年4月15日至2022年8月31日止）：缴纳租金4个月17日。6-2免租装修期为自合同签订之日起至2018年4月14日。免租装修期内，乙方无须支付租金，但应支付进场日起租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、物业管理服务费等各项费用。6-3双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期及免租期免除的租金。乙方需在合同终止后3日内向甲方补交免租装修期及免租期的租金（免租装修期租金按本合同项下第一个租约年的月租金和免租装修期时间的乘积，免租期租金按所对应的租约年的月租金和免租时间的乘积），且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。6-4租赁场所应在商贸城整体开业日（2018年4月15日）对外整体营业。”第七条租金及支付方式中约定：“7-1乙方应自签约之日时向甲方一次性缴纳第一租约年租赁场所应缴租金。7-2租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积（建筑面积）。第一至第二个租约年的月租金标准为35元/月·建筑面积/平方米；从第三个租约年（含）起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增5元/㎡·月。……第1租约年租金一次性缴纳，第2.3租约年租金每6个月缴纳一次，第4、5个租约年租金每3个月缴纳一次，缴纳时间为租约期计租日前45天。”合同第八条履约保证金中约定：“8-1乙方应在本合同签署时，向甲方支付履约保证金共计15000元人民币……8-3履约保证金的返还。本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后90日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。”合同第十条迟延付款责任中约定：“10-2如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业管理服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应支付应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金。迟延达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。”合同第十一条物业管理服务及费用中约定：“11-1物业管理服务的内容及相关权利义务关系由乙方与甲方签署《商业运营管理规约》（见附件四）加以约定。甲方有权援引本合同项下有关物业管理服务约定及附件四直接向乙方主张权利。”合同第十九条违约责任中约定：“19.4.1甲方依照法定或约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方结清所有款项。19.4.2甲方依照法定或约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方实际租赁期限不满三个租约年（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于12个月租金的违约金。”原告黔江商贸城管理公司在该合同中盖章，被告朱忠善在该合同中签名捺印。同日，被告朱忠善在原告黔江商贸城管理公司提供的承诺书中签名捺印。2019年6月15日被告朱忠善向原告黔江商贸城管理公司提交了《解除租赁合同申请书》，请求解除其与原告黔江商贸城管理公司签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》。2019年7月22日原告黔江商贸城管理公司（甲方）与被告朱忠善（乙方）签订了《解除商铺租赁合同协议书》，约定：“一、甲、乙双方于2019年2月26日签定的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》自本协议签订之日起解除。二、乙方于2019年6月15日前将其承租的商铺退回给甲方使用……；四、乙方自承租该商铺之日（2018年4月15日）起至本协议签订之日（2019年7月22日）止，尚欠甲方2019年4月15日至2019年6月15日的商铺租金12296.2元、物管费1229.62元、活动推广费等费用292.77元，上述费用共计13818.59元。五、根据原商铺租赁合同第10-2条的约定，因乙方未能按时支付租金、物业管理费、公摊水电费等费用，乙方除按照本协议第四条约定向甲方支付相关费用外，还需每日向甲方支付乙方应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金，上述费用共计2570.25元。六、根据双方签定的租赁合同和补充协议的约定，乙方的租赁期限为2018.4.15-2022.8.31，现因乙方要求解除租赁合同，导致租赁合同实际租赁期限未满三年，且申请解除合同原因非不可抗力所致，其行为属于乙方违约提前解除合同，故乙方还须承担以下违约责任：1、补缴免租期租金：免租期共8个月；其中：第一租约年8个月，乙方需向甲方补缴免租期租金49184.8元。2、补缴免租装修期租金：免租装修期共39天：自2018年3月7日至2018年4月14日止，免租装修期租金7992.53元。3、违约金：根据原租赁合同第十九条19.4.1约定，提前解除租赁合同须赔偿相当于12个月租金的违约金，其租金标准为第二租约年租金标准，据此计算违约金为73777.2元。4、乙方在承租商铺时，向甲方缴纳履约保证金15000元，根据原租赁合同的约定，该履约保证金甲方不予退还。七、乙方应于签订本协议当日一次性缴清上述所有费用，包括欠付的租金、物管费、免租期租金、免租装修期租金、违约金等所有费用。若乙方未按时支付上述费用的，每日应向甲方支付应付而未付金额的3‰作为逾期付款违约金。八、本协议未尽事宜，由双方协商解决，协商不成的，双方均可向黔江区人民法院提起诉讼。因一方违反本协议，导致另一方向人民法院提起诉讼，守约方因此产生的诉讼费、律师代理费、差旅费、保全费等所有费用均由违约方承担。九、本协议自双方签字盖章之日生效。本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等的法律效力。”甲方处有原告黔江商贸城管理公司的盖章，乙方处有被告朱忠善的签名。随后，被告朱忠善将商铺交给原告黔江商贸城管理公司。2019年5月1日，原告黔江商贸城管理公司（甲方）与重庆川东南律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同书》，约定乙方接受甲方委托，指派律师陈伟出任甲方的法律顾问，维护甲方的合法权益，服务内容中包括协助甲方办理涉及调解、仲裁、诉讼和其他非诉讼案件所需要的各种程序性手续。顾问服务期限为1年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止。甲方应向乙方缴纳顾问费70000元，该费用于本合同签订之日起15日内支付完毕。原告黔江商贸城管理公司于2019年12月11日向重庆川东南律师事务所支付21000元，重庆川东南律师事务所给原告开具了增值税发票。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告黔江商贸城管理公司提交的原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告的身份证复印件、《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》《商业运营管理规约》《解除租赁合同申请书》《解除商铺租赁合同协议书》《法律事务委托合同书》、转款凭证、增值税发票；被告朱忠善提交的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》在案佐证，足以认定。本院认为，原告黔江商贸城管理公司与被告朱忠善签订了《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》，被告朱忠善辩称原告黔江商贸城管理公司提供给被告签字的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》是空白合同，原告也未告知被告合同内容。被告朱忠善在庭审过程中举示的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》与原告黔江商贸城管理公司举示的合同一致，并非空白合同。被告称其签字后过了几天才拿到合同，其签字时合同是空白合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告朱忠善应对其该辩称提供证据加以证明。因被告未提供相关证据予以证明，其应承担举证不能的责任，本院对其该辩称不予支持。因《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》中有双方签字，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，依法成立并生效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于租赁期限的问题。《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》中约定租赁期从2018年4月15日至2022年8月31日。被告朱忠善辩称2019年3月1日张兵将涉案商铺转租给被告，被告只租了3个月，第4月就找原告退租了。被告朱忠善对其该辩称未提供相关证据加以证明，本院对其辩称从2019年3月1日起租赁涉案商铺不予支持，根据现有证据认定被告租赁涉案商铺的时间从2018年4月15日起算。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2019年6月15日被告朱忠善向原告黔江商贸城管理公司提交了《解除租赁合同申请书》，2019年7月22日原告黔江商贸城管理公司同意解除合同，并与被告朱忠善签订了《解除商铺租赁合同协议书》，视为原、被告协商一致解除了合同，涉案商铺的租赁期限截止日期为2019年7月22日。关于合同解除后的赔偿问题。《解除商铺租赁合同协议书》第四条明确被告朱忠善尚欠原告商铺租金12296.2元、物管费1229.62元、活动推广费292.77元，本院对上述费用予以支持。原、被告签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》第六条6-3中约定由于被告违约提前终止合同的，则被告不享有免租装修期及免租期的租金，原、被告在《解除商铺租赁合同协议书》中计算的免租装修期租金7992.53元、免租期租金49184.8元，符合双方的约定，本院予以支持。原告黔江商贸城管理公司按双方合同第19.4.2条的约定诉请被告朱忠善支付其违约金73777.2元（12个月租金），被告对原告主张的违约金不予认可。因本院已支持原告免租装修期租金和免租期租金，该合同履行期限内的损失已填补。虽然合同解除后对原告的预期收益有一定影响，但原告黔江商贸城管理公司未举示相关证据证明其损失大小，本院结合本案合同的履行情况、被告的过错程度对原告主张的违约金予以调整，酌情调整为3个月的租金，即18444.30元（35元/月×175.66㎡×3个月=18444.30元）。原告主张被告缴纳的15000元履约保证金不予退还。根据《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》第19.4.1条约定，被告单方擅自解除合同的，原告有权没收履约保证金。通过双方签订的《解除商铺租赁合同协议书》，载明“现因乙方要求解除租赁合同，导致租赁合同实际租赁期限未满三年，且申请解除合同原因非不可抗力所致，其行为属于乙方违约提前解除合同”，且保证金不予退还，故原告的该项主张成立，本院予以采纳。被告称其缴纳履约保证金20000元，因被告未提供相关证据加以证明，本院不予确认。综上，被告朱忠善应支付原告黔江商贸城管理公司商铺租金12296.2元、物管费1229.62元、活动推广费292.77元、免租装修期租金7992.53元、免租期租金49184.8元、违约金18444.30元，共计89440.22元。原告请求被告以144773.13元为基数，按每日3‰支付原告自2019年7月23日至该款付清之日止的逾期付款违约金。因双方合同解除后，被告应支付尚欠原告的费用，逾期支付会给原告造成资金占用损失，但原告主张的违约金支付标准过高，故本院按年利率6%支持其资金占用损失，计算基数以89440.22元为准。关于原告主张的律师费的问题。该费用系原告维权所产生的费用，因原、被告签订的《解除商铺租赁合同协议书》中对维权所产生费用的承担主体有约定，且原告已实际聘请律师参加本案诉讼，故本院对原告主张的律师费3000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告朱忠善于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司租金、物管费、活动推广费、免租装修期租金、免租期租金、违约金共计89440.22元；二、被告朱忠善于本判决生效后十日内以89440.22元为基数，按年利率6%支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司自2019年7月23日至实际付清之日止的资金占用损失；三、被告朱忠善于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司律师费3000元；四、驳回原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3256元，因适用简易程序审理减半收取1628元，由被告朱忠善负担853元，原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 孙继毫二〇二〇年六月二十二日法官助理 王瑞霞书 记 员 龙春艳