湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4522号上诉人（原审原告）：湖南乐法美食有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号101壹楼189号商铺。法定代表人：郭纯宜，该公司负责人。委托诉讼代理人：张瑛杰，湖南嘉仕迪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖鹏，男，汉族，1979年10月26日出生，住所地湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：潘志强，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：曹敏，国浩律师（长沙）事务所律师。原审第三人：长沙友阿五一广场商业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道黄泥街社区黄兴中路92号。法定代表人：胡子敬，该公司负责人。委托诉讼代理人：王婷，该公司员工。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人湖南乐法美食有限公司（简称乐法美食公司）因与上诉人肖鹏、原审第三人长沙友阿五一广场商业有限公司（简称友阿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐法美食公司的上诉请求：撤销原判第二项并依法改判由肖鹏返还乐法美食公司2019年2月份租金16200元，本案一、二审诉讼费用由肖鹏承担。事实与理由：一审认定事实错误。乐法美食公司与肖鹏于2017年10月29日签订商铺租赁合同。乐法美食公司承租肖鹏位于长沙市2751友阿城市。因2751友阿城市广场一直未能开业，双方当事人又于2018年8月27日签订补充协议，约定自2018年9月1日至2018年12月31日的租金按原合同价格打九折。乐法美食公司于2018年9月6日支付2018年9月1日至2018年11月31日的租金共计72900元，后由于商场仍迟迟未能开业，双方又协商租金按原合同价格打六折。乐法美食公司于2018年11月29日支付2018年12月1日至2019年2月的租金48600元。肖鹏辩称：乐法美食公司与肖鹏之间并非协商一致解除，而是根据双方合同约定由乐法美食公司提前3个月单方提出解除租赁合同，并且根据双方之间聊天记录显示双方在对于合同解除事宜约定一直适用的是承租方提前解除合同的有关违约责任的合同条款，因此双方不属于协商一致解除。乐法美食公司应当承担提前解除租赁合同的违约责任，即押金不予退还的法律后果。友阿公司辩称：乐法美食公司和肖鹏已经在2019年2月20日办理退铺手续，办理退铺手续时表明没有纠纷，乐法美食公司要求退租金无依据，乐法美食公司承租的商铺与友阿公司自营的主力店是相互独立的区域，友阿公司自营的主力店何时开业不影响乐法美食公司承租商铺的使用。乐法美食公司提出商场物业方不能办理退铺手续与事实不符。肖鹏的上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回乐法美食公司的全部诉讼请求，乐法美食公司承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实与理由：一、肖鹏与乐法美食公司之间的《租赁合同》解除的原因是乐法美食公司无力经营单方提前2个月提出解除合同要求，不是双方当事人协商一致的解除。1、肖鹏与乐法美食公司签订的《租赁合同》明确约定，乐法美食公司无力经营单方终止合同，其押金不予退还。2、乐法美食公司因无力经营多次与肖鹏进行沟通协调，但肖鹏并未同意豁免乐法美食公司提前解除合同的违约责任。3、2019年2月20日，肖鹏配合乐法美食公司在物业管理中心办理了退铺手续，乐法美食公司在退铺申请书中明确“双方无其他争议”应理解为双方当事人对于押金、租金等事项已达成一致意见。肖鹏于2019年2月22日通过微信向乐法美食公司发送《退租协议》，该协议第一条明确约定“因乙方（乐法美食公司）提前解除合同，根据合同约定，押金54000元不予退还，用于支付违约金”，被上诉人代理人李建芳回复“收到，我先转法务，再联系您。”可见协议内容原属肖鹏和乐法美食公司之间协商一致后确定的结果。4、提前办理退铺手续，只是肖鹏为了防止损失进一步扩大的自我救济行为，不能推定为肖鹏放弃了合同约定的权利。二、一审适用法律错误。本案提前退铺是乐法美食公司的单方违约所致，应当根据法律规定承担违约的法律责任，即已交的押金不予退还。乐法美食公司辩称，乐法美食公司退铺的根本原因在于肖鹏承诺的商场开业时间一直未兑现，商场开业时间一再延迟。且乐法美食公司于2018年7月进场装修，9月开业。整个商场开业时间2019年1月1日，由于商场未正式开业，客流少，与当初肖鹏所讲的招商已满，客流量大相差甚远。乐法美食公司2018年11月19日提出的退租，不是因为无力经营，而是跟肖鹏沟通了商场的情况，没有客流，营业店铺太少，并且乐法美食公司的授权代表与肖鹏明确讲明。之后双方通过微信聊天、电话等方式沟通了退款事宜以及退租事宜，最后对押金事宜有异议。乐法美食公司签署的退铺申请表是商场提供的格式条款，而且关于“本人与经营无任何纠纷”是格式内容，不能反映真实情况，申请书提到了“由此产生的店铺纠纷，与物业服务中心及商场无任何关系”，该内容与前一格式条款内容矛盾。友阿公司辩称，乐法公司和肖鹏已经在2019年2月20日办理退铺手续，办理退铺手续时表明没有纠纷，肖鹏可以不退还租金。乐法美食公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除乐法美食公司与肖鹏签订的商铺租赁合同；2、请求判令肖鹏退还乐法美食公司商铺押金54,000元及租金121,500元；3、判令由肖鹏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：肖鹏的妻子王源源（甲方）与长沙友阿五一广场商业有限公司（乙方）在2017年9月8日签订了《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，肖鹏有权在30年期限内对2751友阿城市广场项目负二层第2008号商铺进行出租，合同约定：“甲方在完成竣工验收后方可向乙方交付该商铺的经营权，预定交付时间为2017年12月31日……（经营权起算点）项目合作期限为30年，项目建设期不计入合作年限内，以项目竣工验收完成后，移交甲方满10个月之日作为30年经营期限的起始基准点……”。后乐法美食公司（乙方）与肖鹏（甲方）在2017年10月29日签订了《租赁合同》，合同约定将坐落于长沙市2751友阿城市广场负二层第2008号商铺出租给乐法美食公司作为商业经营使用，租赁期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，合同还约定每月租金为人民币27,000元，从乐法美食公司承租的第三年起开始逐年按5%递增租金，租金按季度支付。有一个月的装修免租期。并约定了违约责任：“乙方不得拖欠房租，如超过一个月之内未付房租，甲方有权终止合同，将门面收回，保证金不予退还”。另于2018年8月27日备注：“一、经三方协议租期从2018年9月1日起租，至2023年8月31日，二、2018年9月1日起至2018年12月31日，租金按原合同打九折支付，三、合同其他条款不变”。合同签订后，经肖鹏多次催促，乐法美食公司于2018年7月开始装修商铺，9月正式经营，11月开始与肖鹏协商解除租赁合同。后来，乐法美食公司、肖鹏达成了解除合同的协议，并于2019年2月20日一起到物业部门办理了退铺手续，但是双方对租金和押金的退还未能达成协议。乐法美食公司分别于2017年12月29日向肖鹏支付押金54,000元，2018年9月6日，乐法美食公司向肖鹏支付了9月-11月的租金72,900元，2018年11月29日乐法美食公司向肖鹏支付了租金2018年12月-2019年2月的租金48,600元。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，乐法美食公司、肖鹏通过协商解除了租赁合同，因此合同解除后，肖鹏应退还乐法美食公司的押金54,000元。因乐法美食公司于2019年2月20日才退还肖鹏商铺，所以对乐法美食公司要求退还2019年2月的租金无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、肖鹏退还乐法美食公司押金54,000元，限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回乐法美食公司的其他诉讼请求。本案受理费3,810元，依法减半收取1,905元，由乐法美食公司承担1,500元，由肖鹏承担405元。二审中，乐法美食公司提交以下证据：录音光盘及文字说明，拟证明肖鹏认可乐法美食公司在2019年1月完成退铺的事实以及同意退回乐法美食公司2月份租金的事实。肖鹏质证认为，乐法美食公司提交的仅仅只是双方谈话录音的一部分，是附条件的减免租金，对该证据的真实性无异议，对关联性、合法性有异议。对证明的事实有异议，因为乐法美食公司的证据内容与肖鹏提供的微信聊天记录存在冲突。友阿公司的质证意见与肖鹏的质证意见一致。肖鹏提交以下证据：微信聊天记录录屏资料及文字翻译，拟证明双方租赁合同的解除是因乐法美食公司无力经营单方提前2个月要求的，不是双方协商一致解除。因乐法美食公司无力经营导致退租的，其押金不退，并还需按照合同约定的租金标准支付自实际使用之日至实际退还商铺之日止的租金或房屋使用费。乐法美食公司质证认为，对证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。乐法美食公司提前2个月对可能退租的情形进行报备并不能否定双方之后对退租事宜的协商内容。从该份微信聊天记录中可以看出双方从2018年3月份就开始微信沟通该商铺的租赁事宜，正是因为肖鹏一再承诺的商场开业时间未得以实现，才导致乐法美食公司不得不提出退租申请。退租协议是肖鹏单方通过微信发出，双方未签字，不产生合同效力。友阿公司对肖鹏提交的证据予以认可。二审中，友阿公司没有提交新证据。本院对当事人提交的证据作出如下认证：乐法美食公司和肖鹏提交的证据均符合证据的真实性，但无法实现其证明目的，不予采信。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：肖鹏应否退还乐法美食公司押金54,000元及2019年2月租金16200元。本案中，乐法美食公司与肖鹏签订的《租赁合同》系合法有效的合同，双方当事人应全面履行合同。乐法美食公司与肖鹏经协商后解除《租赁合同》，乐法美食公司于2019年2月20日才退还肖鹏商铺。乐法美食公司并未提交证据证明其在解除合同前已于2019年1月将涉案商铺退还给肖鹏，肖鹏也没有证据证明本案存在应不退还押金的事实，乐法美食公司和肖鹏应分别对己方的上诉主张承担举证不利的法律后果。故对乐法美食公司关于要求肖鹏退还2019年2月租金16200元的上诉主张及肖鹏关于不应退还乐法美食公司押金的上诉主张，本院均不予支持。综上所述，乐法美食公司和肖鹏的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7620元，由上诉人湖南乐法美食有限公司负担3810元，肖鹏负担3810元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月二十二日法官助理冷子剑书记员叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。