福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终297号 上诉人（原审被告）：钟香琴，女，1986年9月16日出生，汉族，住江西省乐平市。 委托诉讼代理人：王小蓉，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭达伟，福建侨声律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王丽娜，女，1987年8月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人钟香琴因与被上诉人王丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初8670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟香琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王丽娜的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据钟香琴丈夫陈光与当时房屋中介的通话记录,可以体现钟香琴一方要求中介告知王丽娜通知小区物业放行，获得王丽娜同意后，小区保安才予以放行。钟香琴在另案起诉解除房屋租赁合同纠纷一案的一、二审中,均强调案涉房屋在2018年5月28日已腾空，王丽娜均有参与应诉，当时已明知案涉房屋已腾空的事实。即使钟香琴至今未腾空房屋，王丽娜在租金缴交届满的日期即2018年10月15日至今已一年多的时间内没有向钟香琴索要租金，有悖常理。二、钟香琴腾空房屋当日，便已将房屋钥匙全部放置于出租房内，也通过中介告知了王丽娜。因王丽娜拒绝解除合同亦拒绝交付房屋，钟香琴于2018年6月22日委托律师发出《律师函》要求解除租赁合同等，但该《律师函》在辗转多个地址后被拒收退回。钟香琴才向一审法院提起解除房屋租赁合同的诉讼，案件历经一、二审，王丽娜始终拒绝与钟香琴办理房屋移交，故不能将房屋未能清点附属物品当面移交的原因归咎于钟香琴。一审判决以泉州市中级人民法院（2019）闽05民终1051号民事判决认定双方尚未就案涉房屋进行交接属事实认定错误。 王丽娜辩称，一、钟香琴一审中提供的录音,因双方均不是本案当事人，且不能证明录音对象中要搬东西是从何处搬走，亦未能证明所谓中介有将该事实告知王丽娜,故钟香琴未能证明将案涉房屋交付给王丽娜。二、钟香琴诉王丽娜房屋租赁合同纠纷一案经他案判决合同自判决生效时解除，但判决生效后，钟香琴却仍占用案涉房屋，故王丽娜应承担该房屋占用费。 王丽娜向一审法院起诉请求判决：一、钟香琴将位于晋江市的涉案房屋交还王丽娜；二、钟香琴支付2018年11月15日至2019年5月27日的房屋租金20480元、违约金6400元；三、钟香琴支付自2019年5月27日起至交还房屋之日止按每月3200元标准计算的房屋占用期间使用费（暂计至2019年7月27日为6400元）；四、钟香琴支付自2018年4月15日起至房屋交还王丽娜之日止房屋使用期间的物业管理费和水电费3863.38元（自2018年4月1日暂计至2019年7月1日）。一审诉讼中，王丽娜变更第四项诉讼请求的金额为3956.56元后自愿放弃2018年4月份的物业管理费和水电费126元，该项诉讼请求的金额变更为3830.56元。 一审法院认定事实：2018年4月13日,王丽娜、钟香琴、中介泉州市园城不动产咨询有限公司三方签订《房屋租赁合同》，约定钟香琴承租王丽娜位于晋江市的房屋，合同期限为2018年4月14日至2020年4月13日，租金每月3200元，违约金为月租金2倍，租赁期限内的物业管理费、水电费、煤气费等由钟香琴承担。钟香琴支付给王丽娜租房押金3200元及2018年4月15日至2018年10月15日的房屋租金19200元。2018年8月21日，钟香琴向一审法院提出诉讼请求：解除双方签署《房屋租赁合同》;王丽娜退回其缴纳的租金19200元及押金3200元；王丽娜赔偿各项损失共计12144元（其中中介服务费1600元、酒店住宿费5504元、车位租赁费及车位管5040元）。一审法院于2018年11月19日作出（2018）闽0582民初10708号民事判决书，判决:解除钟香琴与王丽娜于2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》；驳回钟香琴的其他诉讼请求。钟香琴不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年3月14日作出（2019）闽05民终1051号民事判决，驳回钟香琴的上诉，维持原判。该判决于2019年5月27日发生法律效力后，钟香琴至今尚未将诉争房屋腾空并交还给王丽娜。2018年4月15日到至2019年8月1日涉案房屋拖欠物业管理费、水电费共计3956.56元。 一审法院认为，王丽娜与钟香琴之间的房屋租赁合同关系，系双方的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。王丽娜、钟香琴于2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》经一审、二审判决解除并已于2019年5月27日发生法律效力。合同解除后，基于合同义务，钟香琴应腾空并交付诉争房屋。钟香琴主张已腾空并交付诉争房屋给王丽娜，王丽娜不予认可，钟香琴提供的证据无法证明其已将诉争房屋腾空并交付给王丽娜，故王丽娜主张钟香琴应交付诉争房屋并支付2019年5月27日起至交付诉争房屋之日止按月租金3200元计算的房屋占有使用费（暂计至2019年7月27日为6400元）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。双方均应按照合同约定履行各自的义务。钟香琴仅支付王丽娜至2018年10月15日的租金19200元，之后至2019年5月27日的租金未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任，即除尚应支付王丽娜2018年11月15日至2019年5月27日期间的租金外，还应支付王丽娜约定违约金，双方约定月租金3200元、违约金为月租金的2倍即6400元，故王丽娜请求钟香琴支付自2018年11月15日至2019年5月27日的租金20480元及违约金6400元的诉讼请求，符合约定及法律规定，予以支持。王丽娜同意钟香琴支付的押金3200元予以抵扣，予以准许。双方约定物业管理费、水电费等由钟香琴承担，故诉争房屋租赁期间及占有使用期间拖欠的物业管理费、水电费应由钟香琴承担，现王丽娜请求钟香琴支付自2018年4月15日至房屋交付之日止拖欠的物业管理费、水电费（暂计至2019年8月1日为3956.56元，扣除王丽娜自愿放弃的2018年4月份的物业管理费、水电费126元后为3830.56元）的诉讼请求，予以支持。因该物业管理费、水电费判决钟香琴支付给王丽娜，故拖欠的物业管理费、水电费由王丽娜向物业部门和水电部门缴纳。一审诉讼中，王丽娜变更并放弃部分诉讼请求是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以准许。钟香琴的抗辩意见，王丽娜不予认可，钟香琴未提供确实充分证据予以证实，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决：一、钟香琴应于判决生效之日起五日内将位于晋江市的房屋腾空并交付给王丽娜；二、钟香琴应于判决生效之日起五日内支付王丽娜租金20480元、违约金6400元共计26880元，扣除钟香琴支付的押金3200元，该项判决钟香琴尚应支付王丽娜款项23680元；三、钟香琴应于判决生效之日起五日内支付王丽娜自2019年5月27日起至第一项判决的诉争房屋交付之日止按每月3200元计付的房屋占有使用费；四、钟香琴应于判决生效之日起五日内支付王丽娜自2018年4月15日起至第一项判决的诉争房屋交付之日止的物业管理费、水电费，暂计至2019年8月1日为3830.56元。案件受理费729元，减半收取364.5元，由钟香琴负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，王丽娜、钟香琴均确认双方于2019年11月5日对案涉房屋物品进行清点并交接，该事实本院予以确认。对于王丽娜提交的物业管理费、水电费明细表，钟香琴质证认为其于2018年5月28日即已搬出案涉房屋，故该费用与其无关。本院经审查认为，该费用明细表系案涉房屋所在小区物业出具，来源合法，对其真实性予以采信，可以证明案涉房屋自2018年5月至2019年11月5日共发生物业管理费、水电费5071.45元。另经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，钟香琴所主张的一审中提供的录音资料系案外人的录音对话，无法证明与本案的关联性，故不足以证明钟香琴于2018年5月28日搬出案涉房屋的事实。结合本院（2019）闽05民终1051号生效民事判决认定及双方于2019年11月5日交接案涉房屋的事实，一审判决对案涉房屋租赁合同的解除时间的认定并无不当，予以维持。案涉房屋虽于2019年11月5日才完成交接，但因（2019）闽05民终1051号民事判决已判决双方的房屋租赁合同关系自该判决生效之日解除，现该民事判决已于2019年5月27日发生法律效力，且钟香琴在该案一审中已明确主张其于2018年5月28日就腾空租房搬出，并于2018年6月22日向王丽娜发出了要求合同办理房屋交接的律师函，王丽娜在钟香琴诉与其解除房屋租赁合同关系一案的一、二审庭审中对此也是知情，故生效判决确认双方合同关系解除后，王丽娜应及时采取适当措施防止损失的扩大，但王丽娜并未在合理的期间内采取适当措施减少其损失，对此应自行承担因没有采取适当措施致使扩大的损失，故结合本案的合同性质和日常生活经验，酌定钟香琴应向王丽娜支付的房屋占用费计算至2019年8月31日，2019年8月31日之后的损失应由王丽娜自行负担，即钟香琴应向王丽娜支付自2019年5月27日起至2019年8月31日止按每月3200元计算的房屋占用费为10133元（3个月×3200元/月＋3200元/月÷30天×5天）；因王丽娜一审中自愿放弃2018年4月份的物业管理费、水电费126元，故钟香琴应向王丽娜支付自2018年5月1日起至2019年8月31日止的物业管理费、水电费3972.8元。一审对房屋租金及违约金的判决正确，予以维持。 综上所述，钟香琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初8670号民事判决； 二、钟香琴应于本判决生效之日起十日内支付王丽娜房屋租金20480元、房屋占有使用费10133元、违约金6400元、物业管理费和水电费3972.8元，共计40985.8元，扣除钟香琴支付的押金3200元，钟香琴尚应支付王丽娜款项37785.8元。 三、驳回王丽娜的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费729元，减半收取计364.5元，由钟香琴负担309元，王丽娜负担55.5元。二审案件受理费729元，由钟香琴负担618元（多预交的111元予以退还），王丽娜负担111元。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年六月一日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。