安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2211号 原告：庐阳区荷塘月色小区业主委员会，住所地安徽省合肥市庐阳区。 负责人：卜玉玲，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：时雪，女，该业委会副主任。 委托诉讼代理人：叶明，男，该业委会执行秘书。 被告：江苏联一物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。 法定代表人:张波。 委托诉讼代理人：姚晓松，男，系该公司项目负责人。 委托诉讼代理人：张顺法，安徽徽天律师事务所律师。 原告庐阳区荷塘月色小区业主委员会（以下简称荷塘月色业委会）与被告江苏联一物业管理有限公司合肥分公司（以下简称联一物业合肥分公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荷塘月色业委会负责人卜玉玲及其委托诉讼代理人时雪、叶明，被告联一物业合肥分公司委托诉讼代理人姚晓松、张顺法均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荷塘月色业委会向本院提出诉讼请求：请求确认荷塘月色业委会与联一物业合肥分公司于2018年12月15日签订的《物业服务委托合同》为无效合同。 事实与理由：荷塘月色业委会于2018年11月经过小区业主大会表决同意选聘联一物业合肥分公司为我小区物业服务企业，根据该决议精神，荷塘月色业委会与联一物业合肥分公司签订了为期三年的《物业委托服务合同》（证据2）。联一物业合肥分公司自2018年12月15日进场服务后，先后于1月、3月和5月三次主动提出撤场解除合同的请求（证据3）。荷塘月色业委会经业主代表大会表决（证据4），于6月3日发函联一物业合肥分公司同意终止合同撤场，并确定撤离我小区和终止合同时间为2019年7月31日，也就是说双方的合同终止时间是2019年7月31日（证据5），联一物业合肥分公司在6月4日再次回复予以确认（证据6）。荷塘月色业委会即开始启动并完成新物业选聘工作（证据7），联一物业合肥分公司在8月1日交接时反悔拒绝撤场。在双方已经于7月31日解除合同后，联一物业合肥分公司拒绝撤场，理由是对荷塘月色业委会以业主代表大会形式表决同意解除合同有异议，为了充分体现全体民意，荷塘月色业委会再次在小区开展长达2个月时间，以业主大会表决方式进行全体业主扫楼投票的艰巨工作，争取让每1个业主参与投票选择新老物业（证据8）。经过全体业主参与的业主大会投票，显示应投权数是1136票，应投票建筑面积是10.92万平方米，实际收到689票，其中同意解聘联一物业合肥分公司的是634票，过半数；建筑面积达6.93万平方米，过半数，符合物权法规定的双过半的条件（证据9）。以上选票真实可信，已带法庭供随时抽查核实或作为补充证据另提供交，这沉甸甸的634张选票，充分说明，在我小区，目前大部分业主的真实意愿就是希望联一物业合肥分公司早日离开，目前至少三分之以上业主对联一物业合肥分公司解除合同后仍懒着不走的行为十分气愤，采取2020年拒交物业费和停车费的方式进行抵制。 另外，根据原合同第23条第4款约定，物业公司收取停车费和广告收入的公益金，收取后7日内需将70％部分转入荷塘月色业委会对公账户（证据2）但至今1分钱没有转（证据10），这种严重违背合同契约精神的行为，加上在服务过程中服务不达标等许多违规行为，激起光大业主强烈不满，因此有几位业主于2019年底将荷塘月色业委会告上法院。要求撤销选聘联一物业合肥分公司为小区物业服务企业的决议，现庐阳区人民法院12月26日作出（2019）皖0103民初11526号判决书（证据11）。目前，荷塘月色业委会与联一物业合肥分公司签订的物业服务委托合同已缺乏法律依据，在该业主代表大会决议被法院判决为不合法的情况下，作为业主大会的执行组织业主委员会，是无权签订任何合同的，即使签订了，也应属于无效合同，同时，该种情况也符合荷塘月色业委会和联一物业合肥分公司双方签订的《物业委托服务合同》第三十三条“本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按照有关法律法规协商解决”的合同终止要件。 12月30日，荷塘月色业委会根据法院的判决精神，发函通知联一物业合肥分公司（证据12），要求其在判决书生效之日的1月11日撤离小区，但是联一物业合肥分公司在1月1日在小区发布《告全体业主书》（见证据13），称要履行3年合同，坚决不愿撤离，已损害了大部分业主的利益，造成广大业主强烈不满。目前荷塘月色业委会小区处于一片混乱状态，双方发生合同纠纷以来，已有2名业主和联一物业合肥分公司因合同纠纷发生肢体冲突，荷塘月色业委会、联一物业合肥分公司双方有4人以上被派出所治安拘留处罚，广大业主怨声载道，长期向各级政府上访，引起小区社会秩序混乱不堪，政府也希望法院早日公正判决还小区安宁环境。 综上所述，荷塘月色业委会认为，双方于2018年底签订的合同合法，但双方在合同履行期间，联一物业合肥分公司多次提出解除合同请求，荷塘月色业委会同意其处合同请求，是双方真实意思表示，符合合同法和物权法的有关规定，双方已经于2019年7月31日终止合同，解除合同有效，应予认定。联一物业合肥分公司主张的原合同依然有效，并且在至今拒不履行合同重要条款的你给下，依然坚称干完三年才离开，损害了大部分业主切身利益，应认定原合同已经于2019年8月1日失效，并限期撤离我小区，将小区管理权移交荷塘月色业委会，早日还小区安宁，望判如所请。 联一物业合肥分公司辩称，就荷塘月色业委会诉联一物业合肥分公司物业服务委托合同无效一案，联一物业合肥分公司认为荷塘月色业委会犯下一个本末倒置的法律逻辑错误，请求你院依法驳回荷塘月色业委会的全部诉讼请求。理由如下： 一、荷塘月色业委会没有认清自己所享有的权力和职责。荷塘月色业委会作为荷塘月色小区业主大会的常设机构，只能执行业主大会所作出的选聘联一物业合肥分公司为物业服务企业的决定，无权更改荷塘月色小区业主大会已作出的选聘联一物业合肥分公司为物业服务企业的决定。 二、根据物权法的规定，选聘物业服务企业是由业主大会来决定的，业委会无权作出选聘或解聘物业服务企业的决议。荷塘月色业委会在2018年11月27日作出选聘联一物业合肥分公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议，显然违法，为无效决议，理应被撤销。 三、根据物权法的规定，业主大会的召开方式既可以由全体业主参加方式召开，也可以由授权业主代表参加的方式来召开。表决方式既可以以举手表决的方式来进行，也可以通过书面等其它方式表决来进行。荷塘月色小区业主通过投票方式，以楼栋为单位，选定了26幢楼36位业主代表，并授权业主代表行使共同管理权。荷塘月色小区通过授权业主代表投票选聘物业服务企业符合物权法律规定，且得到合肥市庐阳区（2019）皖民初11526号民事判决书作出生效判决认定。因此荷塘月色小区业26幢36位业主代表、业委会成员以及部分业主，在2018年11月7日-20日通过书面投票表决方式，选聘联一物业合肥分公司为荷塘月色小区物业服务企业。 在荷塘月色小区业主大会作出选聘联一物业合肥分公司为物业服务企业决定后，荷塘月色业委会在11月27日，又画蛇添足，作出选聘联一物业合肥分公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议，显然是多此一举。换句话说，荷塘月色业委会有此决议或无此决议，均不影响荷塘月色小区业主大会作出选聘联一物业合肥分公司为荷塘月色小区物业服务企业的决定。 四、荷塘月色小区议事规则是荷塘月色小区业主物业管理的内部规定，不是法律法规，对外没有法律约束效力。 荷塘月色业委会作为业委会，代表全体业主在物业管理活动中，虽然没有按照议事规则的规定程序来履行职责，在程序上有瑕疵，违反了荷塘月色小区业主议事规则，但在实体上，荷塘月色小区业主大会还是按照物权法的相关规定，经荷塘月色小区业26幢36位已授权业主代表、业委会成员以及部分业主投票表决，选聘联一物业合肥分公司为物业服务企业的。物权法等相关法律法规，并没有规定业主大会必须提前多少天公布召开时间、地点等，仅规定出席业主大会的、表决同意的业主及其房屋面积累计均需超过小区全体业主人数及其小区整体房屋面积的一半以上即可。荷塘月色小区业26幢36位授权业主代表、业委会成员以及部分业主，均勾选联一物业合肥分公司为物业服务企业，在业主人数及面积均超过一半以上投票表决同意。因此荷塘月色小区业主大会选聘联一物业合肥分公司为物业服务企业，没有违反法律禁止性规定，根据合同法的规定，联一物业合肥分公司与荷塘月色业委会签订的物业服务委托合同合法有效。荷塘月色业委会仅凭自己违法作出的一份无效的、被法院撤销的决议，想当然地认为与联一物业合肥分公司签订的物业服务委托合同无效，是完全错误的。 五、荷塘月色业委会认为合肥市庐阳区（2019）皖民初11526号民事判决书对于本案来说是不可抗力，不能成立。 所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件：有不可预见的偶然性或不可控制的客观性存在发生。根据我国实践、国际贸易惯例和多数国家有关法律的解释，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。 因此荷塘月色业委会认为法院的判决书就是不可抗力，显然于法无理无据，而且犯了一个法律基本常识错误，显然得不到法院支持。 本院经审理认定事实如下：2018年10月30日，荷塘月色业委会在小区内公布《关于荷塘月色小区按楼栋为单位选举产生业主代表的公告》，组织各楼全体业主以自荐、推荐相结合的方法产生业主代表，报名时间为2018年10月31日至2018年11月4日。同年11月10日，荷塘月色业委会公布《关于确认荷塘月色小区业主大会代表（楼栋长）资格的名单公告》，公告36人分别为小区内26栋业主代表。 同年11月11日，荷塘月色业委会公布了《荷塘月色小区选聘物业服务企业方式召开业主代表大会公告》，内容为“业委会于2018年11月04日至2018年11月09日召开业主代表大会，经全体业主代表投票一致通过采用协议选聘方式选聘物业服务企业”。 同年11月16日，荷塘月色业委会公布《关于召开荷塘月色小区业主大会公告》，内容为“兹定于11月17日（周六）下午14：30在龙源丽景小区9#荷塘社居委二楼会议室以业主代表大会形式召开荷塘月色小区业主大会。会议议题：在协议选聘物业服务企业公开竞聘展示并接受业主代表就物业管理合同和竞聘物业企业现场交流后表决物业服务企业。参加人员：业委会组成人员、小区业主代表（楼栋长）及业主”。同年11月17日至20日期间，小区26栋楼的业主代表通过书面投票的方式在选聘物业服务企业的《荷塘月色小区业主大会会议表决票》中勾选了江苏联一物业服务有限公司。 同年11月27日，荷塘月色业委会公布了《关于新聘物业服务企业公告》，将业主代表投票表决结果形成的“聘请江苏联一物业有限公司为荷塘月色小区新聘物业服务企业”的决议予以公示。此后，荷塘月色业委会依据该决议与联一物业合肥分公司签订了《物业服务委托合同》，约定委托管理期限自2018年12月16日至2021年11月30日。 2019年11月27日，荷塘月色小区业主祁传英、陆忠琴诉至本院，要求撤销荷塘月色业委会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限责任公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议。本院于2019年12月26日作出（2019）皖0103民初11526号民事判决书，认定：荷塘月色业委会于业主大会召开前一天公布公告，告知业主以业主代表大会形式召开业主大会，选聘物业服务企业，违反了议事规则中关于业主大会会议召开前18日公告会议时间、地点、讨论表决事项、会议召开方式的规定，仅提前一天公布公告，公示期过短，明显限制了业主选择业主大会召开方式的权利，程序不合法，侵犯了业主的合法权益，遂判决：撤销荷塘月色业委会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限责任公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议。 以上事实有业主委员会备案表、（2019）皖0103民初11526号民事判决书、物业服务委托合同及当事人陈述予以证实。 本院认为：根据《物业管理条例》第十五条第(二)项规定,业主委员会的职责为代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。根据上述规定，业委会作为业主大会的执行机构，应召开业主大会由全体业主作出是否同意选聘物业服务企业的决定,经业主大会作出选聘决议后，由业委会根据该决议代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，荷塘月色业委会因2018年11月27日发布的业主大会决议获取了业主大会的授权,从而与联一物业合肥分公司签订了涉案《物业服务委托合同》。但本院于2019年12月26日作出的（2019）皖0103民初11526号民事判决书,认定荷塘月色业委会于业主大会召开前一天公布公告，明显限制了业主选择业主大会召开方式的权利，程序不合法，侵犯了业主的合法权益，遂撤销了荷塘月色业委会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限责任公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议。业主大会关于荷塘月色业委会与联一物业合肥分公司签订物业服务委托合同的授权亦相应的被撤销，该决议被撤销后产生授权自始被撤销的效力,故荷塘月色业委会丧失了业主大会的授权，与联一物业合肥分公司签订的《物业服务委托合同》不能体现业主大会的意志,违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条第(四)项和第十二条第三款的规定,该合同应属无效。但合同无效的原因系因业主大会的决议违反法律、行政法规的程序被撤销，合同无效主要系由于业委会的过错造成。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条第(四)项、第十二条第三款、第十五条第(二)项规定，判决如下： 确认原告庐阳区荷塘月色小区业主委员会与被告江苏联一物业管理有限公司合肥分公司签订的《物业服务委托合同》无效。 案件受理费减半收取计40元，由原告合肥市庐阳区荷塘月色小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 何晓燕 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 孙 静 书 记 员 王 美 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3、《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条第三款业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。