河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再147号再审申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：苏合林，男，1955年8月13日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：武芳芳，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星泽，河南陆达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人)：董文静，女，1971年11月3日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王硕，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨晖，河南新动力律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：北京合润泰房地产开发有限公司。住所地：北京市北京经济技术开发区同济中路甲7号18幢A座3层309。法定代表人：沈志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人:左睿峰，河南权辞律师事务所律师。再审申请人苏合林因与被申请人董文静、北京合润泰房地产开发有限公司（以下简称合润泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终5910号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月18日作出（2019）豫民申3328号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年6月11日公开开庭审理了本案。再审申请人苏合林及委托诉讼代理人武芳芳、李星泽，被申请人董文静委托诉讼代理人王硕、刘晨晖，合润泰公司委托诉讼代理人左睿峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏合林申请再审称，一、涉案房屋为折抵苏合林工程款的折价房屋，苏合林享有优先受偿权。苏合林是润泰花园26#楼工程的实际施工人和工程款受益人，涉案房产系合润泰公司为支付剩余工程款，自愿以当时同等价值的已经进行初始登记的房产抵账。根据合同法第二百八十六条规定，苏合林理应对涉案房屋享有法律规定的优先权。董文静的债权属于普通债权，苏合林对涉案房产的权利优先于董文静的普通债权。二、涉案房屋已完成交付，苏合林对涉案房屋合法占有，对房屋享有所有权。在2015年4月20日签订合同当日各方对所抵账房屋房号进行确认，其中包括涉案的2套房屋，并完成了交付，苏合林已经对涉案房屋进行了合理合法的占有。且2015年以来已就32套房屋陆续转让完毕，苏合林已经对涉案房屋享有所有权，享有足以排除执行的民事权益。二审判决适用法律错误，判决结果不当。综上请求，依法撤销郑州市中级人民法院(2019)豫01民终5910号民事判决,改判停止对新郑市溱水路西侧、××路北侧××花园××楼××单元××号（产权证号：15××53）房产和1303号（产权证号：15××39）房产的执行，并确认苏合林对上述两套房产享有所有权。董文静辩称，一、苏合林声称已将涉案两套房产转卖他人，故其不是本案适格原告。二、无论是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条还是第二十九条，苏合林均不能满足上述规定的条件，故其不享有足以排除强制执行的民事权益。三、苏合林称2015年4月20日与合润泰公司签订《关于润泰花园26＃决算后所欠工程款支付协议》，以房抵工程款，但其在2018年10月才请求确认涉案房产的所有权，其主张已超出诉讼时效，依法应不予支持。四、苏合林声称的工程款优先受偿是一种债权，并非是物权，其不能以优先受偿权主张涉案房屋的所有权，从而排除执行。根据《关于润泰花园26＃决算后所欠工程款支付协议》约定内容，该协议不属于以房抵债，而是代为销售，且苏合林亦认可已将上述协议中涉及的32套房屋出售给他人。由此可见，苏合林仅对销售上述协议约定的房屋所得房款享有权利，而不是直接对涉案房屋享有所有权，该协议不能视为“合法有效的书面买卖合同”。综上，请求驳回再审申请，维持原判。合润泰公司辩称，一、同意苏合林的答辩意见。二、苏合林作为实际施工人，合润泰公司已将包括涉案两套房屋在内的34套房屋通过以物抵债的形式抵偿给苏合林，因此苏合林对涉案两套房屋享有所有权、处分权、支配权。三、涉案两套房屋没有及时办理房产证是因苏合林承建的楼房存在质保问题。苏合林于2018年10月8日起诉至河南省郑州市金水区人民法院请求，1、判令停止对新郑市溱水路西侧、××路北侧××花园××楼××单元××号（产权证号：15××53）房产和1303号（产权证号：15××39）房产的执行；2、确认苏合林对上述两套房产享有所有权；3、判令董文静、合润泰公司承担本案的诉讼费用。郑州市金水区人民法院一审认定事实，董文静诉合润泰公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年3月7日作出(2016)豫0105民初13478号民事判决：一、合润泰公司于判决生效后十日内偿还董文静借款本金300万元；二、合润泰公司于判决生效后十日内支付董文静剩余利息(该利息从2015年2月1日起，以实际所欠借款本金数额为基数，按月息2%计算至该债务清偿完毕之日止，应还款日当日计算至实际还款日前一日)。该案进入执行程序后，该院于2018年4月25日作出(2017)豫0105执9630号执行裁定，裁定冻结、扣划被执行人合润泰公司银行存款5411746元(暂计算至2018年4月25日)，扣留、提取其名下相应数额的收入或查封、扣押其他相应价值的财产。2018年4月26日，该院向新郑市不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书，将合润泰公司名下位于新郑市溱水路西侧、××路北侧××花园××楼××单元××号(产权证号:15××53)房产、新郑市溱水路西侧、仓城路北侧润泰花园27号楼2单元1303号(产权证号:15××39)房产予以查封，查封期限自2018年4月26日至2021年4月25日止。另查明，2013年6月1日，合润泰公司与河南荣立建设有限公司（以下简称荣立公司）签订《新郑市润泰花园三期商住楼项目26＃楼工程施工合同（总承包）》一份，合润泰公司将其开发的位于新郑市仓城路与溱水路交叉口润泰花园三期工程商住楼项目26＃楼工程发包给荣立公司，该合同落款处有苏合林签名。2013年7月16日荣立公司与苏合林签订《工程承包安全经济责任书》，将该工程转包给苏合林。2015年4月20日，合润泰公司与荣立公司签订《关于润泰花园26＃决算后所欠工程款支付协议》一份，双方约定合润泰公司以包括本案涉案房产在内的共计34套房产抵欠荣立公司的14267518元。2015年4月21日，苏合林与物业公司办理了该34套房屋的交接验收手续。2018年8月17日荣立公司出具证明载明：“2015年4月20日，合润泰公司与荣立公司因润泰花园26＃工程款经双方结算、确认，签订了《关于润泰花园26＃决算后所欠工程款支付协议》。该协议中关于荣立公司的全部权利义务由当时直接责任人苏合林享有。抵账房产的实际所有人是苏合林。2015年4月21日，合润泰公司就通过郑州彼得物业管理有限公司（以下简称彼得物业公司）将所抵账的房产（详见房源清单）交付给苏合林（身份证号：）。”再查明，新郑市溱水路西侧、仓城路北侧27＃号楼2单元6层603、2单元13层1303号房屋登记的所有权人为合润泰公司。郑州市金水区人民法院一审认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。依据苏合林提交证据可以证明新郑市润泰花园三期商住楼项目26#楼工程的实际施工人为苏合林，后因合润泰公司拖欠工程款，双方协议用包括涉案的两套房屋在内的34套房屋抵拖欠的工程款，双方并对房屋的门牌号、面积和价款进行了确认，苏合林行使的是建设工程优先权，其对涉案房屋的抵偿权利优先于其他普通债权，故苏合林基于该优先权和以物抵债的基础事实，依法享有涉案房屋的所有权。《执行异议复议规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，合润泰公司与荣立公司签订的以房抵工程款协议实质即为买卖合同，该合同签订在法院查封之前，并且苏合林在法院查封之前已经合法占有该不动产，苏合林以工程款抵房款的形式向合润泰公司支付了全部转让价款，未办理过户登记也非因苏合林的原因，综上，苏合林对涉案房屋享有的权利足以阻却执行，对苏合林的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《执行异议复议规定》第二十八条规定，该院于2019年1月3日作出（2018）豫0105民初26734号民事判决:一、在董文静诉北京合润泰房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中不得执行位于新郑市溱水路西侧、××路北侧××花园××楼××单元××号（产权证号15××53）房产和1303号（产权证号15××39）房产；二、苏合林对位于新郑市溱水路西侧、××路北侧××花园××楼××单元××号（产权证号15××53）房产和1303号（产权证号15××39）房产享有所有权。案件受理费13800元，由董文静负担。董文静不服，向河南省郑州市中级人民法院上诉请求，撤销原判，依法改判驳回苏合林的诉讼请求，诉讼费用由苏合林负担。郑州市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。郑州市中级人民法院二审认为，虽然合润泰公司与荣立公司签订《关于润泰花园26＃决算后所欠工程款支付协议》并约定以包括涉案两套房屋在内的34套房屋抵偿欠付荣立公司的14267518元，而且荣立公司亦出具证明称其与合润泰公司签订的《关于润泰花园26＃决算后所欠工程款支付协议》中有关荣立公司的全部权利义务由苏合林享有，但是苏合林提交的证据不能充分证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产且“非因买受人自身原因未办理过户登记”。理由是：一、苏合林提供的在人民法院查封之前占有涉案房屋的证据是其与彼得物业公司签字盖章的《润泰花园房屋交接验收单》（包括涉案两套房屋）、彼得物业公司出具的有关2015年4月21日向苏合林交付涉案房屋的《证明》及就涉案两套房屋向彼得物业公司交纳物业费、预存水电费的收据四张。《润泰花园房屋交接验收单》、彼得物业公司出具的《证明》系打印材料或人工填写资料，内容是否真实，尚需其他证据予以佐证。二、四张交费收据的出据日期均为2015年6月11日，分别是为27号楼2单元13层西户交纳物业费800元（2015年6月11日至2016年6月11日）、预存水电费200元；为27号楼2单元6层西户交纳物业费800元（2015年6月11日至2016年6月11日）、预存水电费200元，票据凭证号码分别为3133604、3133605、3133607、3133608；而苏合林在一审期间提交的27号楼2单元6楼西户（系抵欠工程款清单中房屋，非涉案房屋）出售给案外人高某的相关资料中同样有两张高某交纳物业费、预存水电费的收据，该两份收据的出据日期均为2016年8月25日(水电费预存200元、物业费交纳800元)，票据凭证号码分别为2619801、2619802。上述六张收据均加盖的是彼得物业公司的财务专用章，交款日期在前的收据凭证号码的数字大于交款日期在后的收据凭证号码，不符合常理。三、除了上述四张收据外，苏合林未提供人民法院查封之前为涉案两套房屋交费的其他证据。四、苏合林、合润泰公司均称抵欠工程款的34套房屋，除了涉案两套房屋，其他32套房屋均已出售给他人且已办理了房屋产权过户登记，且苏合林亦称涉案两套房屋符合办证条件。由此可见，涉案房屋从2015年4月21日至人民法院查封,长达三年时间一直未办理产权过户登记，苏合林也未通过诉讼或其他合法方式进行维权，明显怠于行使自己的权利。综上，苏合林对涉案两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。董文静的上诉请求成立，予以支持。该院于2019年4月8日作出（2019）豫01民终5910号民事判决：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26734号民事判决；二、驳回苏合林的诉讼请求。一、二审案件受理费各13800元，共计27600元，均由苏合林负担。本案再审庭审中，苏合林提供下列证据：第一组：1.合润泰公司于2016年8月23日出具的购房协议记载,高某以472544元价格购买合润泰公司27号楼2单元603号（定金20万元），面积147.67平方，销售相关税费由开发商承担，销售发票以3200/平方米开具。先交房，尾款付清后办理手续。2.房屋交接验收单记载，2016年8月25日，彼得物业公司向高某交接27号楼2单元6层西户房屋。3.收据两张记载，高某于2016年8月25日向彼得物业公司缴纳27号楼2单元6楼西户物业费800元（2016.8.25-2017.8.25）、水电费预存200元。第二组：1.合润泰公司于2018年3月25日出具的购房协议记载，杨某以71万元价格购买合润泰公司27号楼2单元1303号，面积147.64平方，销售相关税费由开发商承担，销售发票以3500元/平方米开具。2.房屋交接验收单记载，2018年5月22日，彼得物业公司向杨某交接27号楼2单元13层西户房屋。3.商品房买卖合同及合同信息备案摘要表记载，2018年5月21日，合润泰公司与杨某签订商品房买卖合同，杨某购买润泰花园27号楼2单元1303号房。该合同于2018年6月28日备案。4.新郑市房屋交易和产权状况确认单记载，2018年7月19日，新郑市住房和城乡规划建设局确认杨某购买润泰花园27号楼2单元1303号房，且该表附记栏记载“房管系统内，无抵押，无查封”。第三组；合润泰公司于2019年5月30日出具的证明一份记载，合润泰公司把润泰花园32套房屋一次性抵给苏合林用于支付下欠全部工程款，并由物业办理了交房手续，32套房苏合林自行出卖。公司协助办理房产手续，其中留两套房（27号楼2单元1303和603）作为房屋质保金，这两套房待5年（施工合同明确约定防水工程、房屋外墙保修期是五年）期满再给办理房产手续。上述第一、二组证据，苏合林在原审中就已提交，但原审法院对上述证据未组织双方质证，也未在裁判文书中予以分析评判。苏合林在再审庭审中申请证人高某、杨某出庭作证，两名证人证实分别从苏合林处购买涉案两套房产，交给苏合林部分房款，苏合林把合润泰公司出具的购房协议交给二人。高某还缴纳了27号楼2单元6楼603户一年的物业费及预存水电费，杨某还与合润泰公司签订了书面的商品房买卖合同，并向房管部门申请办理过户手续。上述第一、二组证据及证人证言拟证明，苏合林取得涉案两套房产后，已再行出售给高某和杨某，合润泰公司负责配合办理相关房产手续。苏合林对涉案房屋合法占有，并有支配权。上述第三组证据拟证明，合润泰公司因苏合林施工工程质保期问题，未协助苏合林办理涉案两套房屋的过户手续，而非苏合林原因导致房产未办理过户手续。董文静质证认为，1.合润泰公司出具的购房协议中实际仅有合润泰公司一方主体，不符合合同法规定的合同构成要件，不属于商品房买卖合同，该协议属无效协议。2.杨某与合润泰公司签订《商品房买卖合同》的时间是2018年5月21日，法院查封涉案房屋的时间为2018年4月26日，杨某并未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。3.对房屋交接验收单、收据等，因没有彼得物业公司的营业执照无法证明其主体的合法性，另根据其内容显示是彼得物业公司与高某、杨某之间的房屋交接，不显示房屋的坐落位置，无法证明属于涉案房屋，且与苏合林无关，苏合林不能据此主张相应的权利。4.证人高某的证言前后矛盾，属虚假陈述。如果高某、杨某购房事实存在，则苏合林更不能以对该房屋享有权利为由提出执行异议。5.2019年5月30日合润泰公司出具的证明，属于苏合林与合润泰公司恶意串通出具，以达到逃避执行债务的目的。苏合林承建的工程为该小区的26号楼，涉案两套房屋所在的27号楼并非苏合林所承建的。因此合润泰公司称因质保问题未办理涉案两套房屋手续，明显有违常理。合润泰公司对上述证据表示认可。对上述证据的认定本院结合本案其他证据在说理部分综合予以说明。本院再审认定，润泰花园27号楼2单元6楼西户即为27号楼2单元603号房，27号楼2单元13层西户即为27号楼2单元1303号房，本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点是苏合林对涉案两套房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。涉案两套房屋登记在合润泰公司名下,苏合林主张对房屋享有所有权并提起案外人执行异议之诉。因此,本案的审理重点是苏合林对登记在合润泰公司名下的涉案房产提出的执行异议是否符合《执行异议复议规定》规定的情形。《执行异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原审认定的事实及证据，2013年6月1日，合润泰公司将其开发的润泰花园26#楼工程发包给荣立公司，2013年7月16日荣立公司将该工程转包给苏合林，苏合林系该工程的实际施工人。工程完工后，由于合润泰公司欠付工程款，2015年4月20日双方签订《关于润泰花园26＃决算后所欠工程款支付协议》，约定合润泰公司以包括涉案两套房屋在内的34套房屋抵偿欠付荣立公司即苏合林的工程款14267518元，而且荣立公司亦出具证明称该协议中有关荣立公司的全部权利义务由苏合林享有。该协议明确约定了抵工程款的数额及抵账房屋的套数、户型，并附有房源清单明确记载了34套房屋的位置、门牌号及面积。因此该以房抵工程款协议可视为买卖合同。苏合林以合润泰公司的工程欠款抵房款，可视为苏合林向合润泰公司支付了全部转让价款。本案符合《执行异议复议规定》第二十八条第（一）、（三）项规定的情形，一、二审法院对此也予以认定。二审判决认为苏合林对涉案两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由是苏合林提交的证据不能充分证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产且“非因买受人自身原因未办理过户登记”。对此，本院认为，首先，苏合林提供的在人民法院查封之前占有涉案房屋的证据不仅有其与彼得物业公司签字盖章的《润泰花园房屋交接验收单》（包括涉案两套房屋）、彼得物业公司出具的交付涉案房屋的《证明》、苏合林就涉案两套房屋向彼得物业公司交纳一年的物业费、预存水电费的收据，而且苏合林还持有涉案房屋的钥匙及房产证原件。上述证据足以证实苏合林已占有涉案房屋，且目前并无其他相反的证据来推翻上述证据。其次，苏合林在一审期间就提交了27号楼2单元6楼西户出售给案外人高某的相关证据，该房产就是涉案的27号楼2单元603号房，原审认定该房系抵欠工程款清单中房屋，非涉案房屋，属认定事实错误。苏合林提交的两张高某交纳物业费、预存水电费的收据，该两份收据的出据日期为2016年8月25日，与合润泰公司2016年8月23日出具的高某购房协议及彼得物业公司2016年8月25日向高某交接房屋验收单相互印证。两份收据凭证号码分别为2619801、2619802，虽然小于苏合林提交的2015年6月11日四张收据凭证号码3133604、3133605、3133607、3133608，但高某的两张缴费收据系在苏合林缴费后一年多才产生，是否与苏合林的收据同属于一个票据本，尚无法确定。故原审认定交款日期在前的收据凭证号码大于交款日期在后的收据凭证号码不符合常理，缺乏事实依据。综合以上两点并结合苏合林已将其他32套房屋出售给他人的情况，可以认定苏合林在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。最后，合润泰公司以34套房屋抵偿欠付苏合林的1400多万元工程款，苏合林自己有房屋居住，同时，苏合林还欠付他人的劳务费、材料款等需要清偿，故苏合林愿意接受该34套房屋抵工程款的目的就是为了出卖房屋，由合润泰公司配合给买房人办理房产手续，而不是将涉案房屋均过户到自己名下，苏合林出卖涉案房屋也是行使其对房屋享有所有权中最重要的一项权能即处分权。虽然再审期间，合润泰公司出具的涉案房屋未办理过户手续的证明，董文静不予认可。但考虑到从2015年4月21日34房屋抵给苏合林后，苏合林采取积极措施已出售了其中的32套房屋，仅剩涉案两套房屋未办理过户手续的原因不能仅归责于苏合林自身的原因。综上，本院认为苏合林所提异议符合《执行异议复议规定》第二十八条第（二）（四）项规定的情形。此外，由于涉案两套房屋目前仍登记于合润泰公司名下，且有一定证据显示苏合林已将两套房屋转卖于他人，故对苏合林要求确认涉案两套房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审判决认定部分事实错误，处理结果不当，本院予以纠正。苏合林的再审请求及诉讼理由部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院(2019)豫01民终5910号民事判决及郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26734号民事判决第二项；二、维持郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26734号民事判决第一项；三、驳回苏合林的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，二审案件受理费13800元，共计27600元，由董文静负担20000元，由苏合林负担7600元。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 肖贺伟审判员 卞亚峰二〇二〇年六月十六日书记员 马珊珊