宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0221民初1387号 原告：宁夏华诚物业服务有限公司。 法定代表人：侯某，系宁夏华诚物业服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，宁夏平罗县人，住石嘴山市。特别授权代理。 委托诉讼代理人：李某，系宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。 被告：哈某，宁夏平罗县人，住平罗县。 原告宁夏华诚物业服务有限公司（以下简称华诚物业公司）与被告哈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告华诚物业公司的委托诉讼代理人王某、李某,被告哈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华诚物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2019年度物业服务费808元、违约金290元，两项合计1098元；2、本案诉讼费由被告负担。 原告华诚物业公司起诉的事实与理由：原告华诚物业公司是为平罗县城锦绣华城小区提供物业服务的企业。被告哈某居住在锦绣华城小区9-3-602室，其住房面积为103.69平方米，被告应按照每月每平方米0.65元的标准向原告交付2019年度物业费，但经原告多次催要，被告以各种理由拒交。 被告哈某辩称：拖欠物业费是事实。没有交物业费的原因是物业费涨价不合理，收取滞纳金不合法，被告没有与物业公司签订任何服务合同，所以被告不认可物业费808元和滞纳金290元。 原告华诚物业公司为支持其主张，当庭提交如下证据： 1、企业法人营业执照1份，证明原告华诚物业公司是经过国家审批取得资质的公司，是合法经营的企业。 被告哈某质证：无异议。 2、业主临时管理规约1份，证明：（1）原告华诚物业公司与被告签订了该规约，被告系原告提供的物业服务对象；（2）该规约第六章规定了业主不按时交纳物业费按照每日3‰收取滞纳金的事实。 被告哈某质证：该规约只约定了违约金，没有约定收取物业费的数额，且该规约是2015年装修房屋时的临时合同，字确实是被告签的。 3、平罗县发改局、平罗县住建局文件1份，证明：自2015年以来自治区物价局、住建厅规定新小区物业服务费按照“按质论价、质价相符”的原则进行市场化管理，物业服务费不再是国家进行价格指导管理范围的事实。 被告哈某质证：该证据年限过长，不能作为证据使用。 4、锦绣华城小区业主代表大会会议议程1份、锦绣华城小区业主代表大会签到册1份、锦绣华城小区业主代表大会会议记录1份、锦绣华城小区物业费调整结果公示1份、关于调整锦绣华城小区物业费的报告1份，证明:（1）原告对物业费进行调整时，严格按照物业管理条例等相关法律法规召开了业主代表大会；（2）业主代表大会由29名业主代表参与，同时邀请平罗县物业办负责人李学兵、平罗县物业协会负责人余兴民、平罗县物价管理所孔未华、锦绣华城所在社区负责人李萍参加业主代表大会；（3）锦绣华城小区业主代表大会最终形成会议决议，将锦绣华城小区多层建筑物业费调价为每月每平米0.65元，电梯房物业费调价为每月每平米0.8元；（4）业主代表大会决定将物业费调整后，锦绣华城小区对调整后的物业费进行了公示；（5）锦绣华城小区物业费调整后原告向业主委员会收取物业费调整情况进行了报告；（6）原告对锦绣华城小区物业费的调整程序合法，调整的标准符合平罗县发改局、住建局转发的自治区物价局住建厅文件的规定；（7）业主代表大会决定物业费自2018年6月1日起执行调整后的收取标准的事实。 被告哈某质证意见：对该组证据有异议。因为被告住在六楼不属于高层，对每月每平米0.65元不予认可。这些证据都是2015年的，不能证实2018年的事情。 5、物业服务合同1份，证明：2018年经业主代表大会决定将物业费调整后，2019年4月1日业主委员会与原告重新签订了物业服务合同，合同确定被告居住的房屋属于多层建筑，物业费的标准为每月每平米0.65元，物业费采取上一年度预先交费的方式支付，不按期交费的按照业主临时规约的规定承担滞纳金的事实。 被告哈某质证：被告认为物业公司与业主委员会签的合同跟被告没有关系，该合同没有被告的签字，所以被告不认可。该合同没有交费的金额和收取滞纳金的依据。 6、交纳物业费收费台账1份，证明：被告居住的9-3-602室的所在楼95%的业主已经交纳了物业费，只有被告及个别业主不交物业费的事实。 被告哈某质证意见：这个跟被告没有关系。 被告哈某未提交证据。 本院认为，原告华诚物业公司提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，被告哈某质证意见不成立，不予采信，对原告华诚物业公司提交的证据依法予以采信。 本院根据采信的证据确认案件事实如下：2011年，原告华诚物业公司受宁夏华诚房地产开发有限公司的委托进入锦绣华城小区提供物业服务。2015年4月8日，被告哈某取得其购买锦绣华城小区9-3-602室住宅楼一套（面积103.69平方米）钥匙时，在《业主临时管理规约》上签名，承偌认可、遵守《业主临时管理规约》，并在该小区居住。被告哈某已交清了2018年12月31日之前的物业费。2018年5月12日，原告华诚物业公司向锦绣华城业主委员会提出《关于调整锦绣华城小区物业费的报告》，2018年5月23日，原告华诚物业公司及相关单位按照平罗县发展改革和科学技术局与平罗县住房和城乡建设局平发科发【2015】227号文件，并转发宁夏回族自治区物价局与宁夏回族自治区住房和城乡建设厅（宁价综发【2015】31号）文件第三项的规定，召开锦绣华城小区业主代表大会，会上确定锦绣华城小区多层住宅楼物业费每月每平方米0.65元、高层住宅楼物业费每月每平方米0.8元。2018年5月23日，锦绣华城小区业主委员会与原告华诚物业公司张贴公示了《锦绣华城小区物业费调费结果公示》，确定新的收费标准自2018年6月1日起执行。2019年4月1日，原告华诚物业公司与锦绣华城小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：多层住宅楼物业费每月每平方米0.65元，高层住宅楼物业费每月每平方米0.8元；业主或物业使用人应于物业费到期日起预交下一年度物业服务费用；业主或物业使用人违反本合同约定的，未按时足额交纳物业服务费用，经督促其限期交纳，逾期仍不交的，可以向人民法院起诉。业主或物业使用人从逾期之日起每日按应交额的3‰计算违约金给原告华诚物业公司；该物业服务合同还约定了其他权利义务。被告哈某居住在平罗县城锦绣华城小区，享受原告华诚物业公司提供的物业服务，而拒交2019年1月1日至12月31日期间的物业费808元（103.69㎡×0.65元/㎡每月×12个月），引起原告华诚物业公司的起诉。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据《平罗县发展改革和技术局与平罗县住房和城乡建设局平发科发【2015】227号文件转发宁夏回族自治区物价局与宁夏回族自治区住房和城乡建设厅宁价综发【2015】31号文件》第三项的规定“（一）建立物业收费市场调节机制。按照‘按质论价、质价相符’的原则，积极引导业主和物业服务企业协商调整物业服务收费标准。物业服务企业需调整收费标准时，向业主委员会提交申请，经业主委员会同意后，在小区醒目位置公示，公开征求业主意见；并根据本小区物业管理规约的要求，需召开业主大会表决的，及时召开业主大会……”，原告华诚物业公司向锦绣华城小区业主委员会提出调整物业费收取标准后，在相关部门组织下召开了业主代表大会，业主代表大会同意调整物业费收取标准，锦绣华城小区业主委员会与原告华诚物业公司公开张贴《锦绣华城小区物业费调费结果公示》，《锦绣华城小区物业费调费结果公示》是合法有效的，原告华诚物业公司与锦绣华城小区业主委员会签订的《物业服务合同》也是合法有效的。锦绣华城小区业主委员会所作出的决定及签订的合同对原告华诚物业公司及被告哈某均具有约束力，原告华诚物业公司向被告哈某履行了物业服务义务,被告哈某已享受了原告华诚物业公司提供的物业服务，应当依决定及合同的约定按时交纳物业费，故对原告华诚物业公司诉请被告哈某物业费808元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告华诚物业公司诉请被告哈某支付违约金290元，因被告哈某按约定应于2018年底前付清2019年的物业费808元，而原告华诚物业公司要求被告哈某于2019年12月底前交清物业费808元，也是原告华诚物业公司给被告支付物业费808元的合理期限，被告哈某仍未交清物业费808元，原告华诚物业公司诉请被告哈某支付2019年12月31日至起诉前4个月违约金290元（808×3‰×30×4）的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告哈某于本判决生效后五日内支付原告宁夏华诚物业服务有限公司物业费808元、违约金290元，合计1098元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告哈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  张安琪 二〇二〇年六月五日 书记员  吴 丽 附：本判决书所适用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。