湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5887号上诉人（原审原告）：朱子华，女，1954年11月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南优配贸易有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区美林街35号盐船山生态园1栋901号房。法定代表人：谭波，总经理。委托诉讼代理人：陆晓聪，湖南商管律师事务所律师。上诉人朱子华与被上诉人湖南优配贸易有限公司（以下简称优配公司）租赁合同纠纷一案,不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下称一审法院）(2019)湘0103民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱子华的委托诉讼代理人罗屹、何帅及被上诉人优配公司的委托诉讼代理人陆晓聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱子华上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4947号民事判决书，改判支持朱子华的全部诉讼请求；2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决错误认定涉案租赁房屋被拆迁。涉案合同约定的“开发拆迁”是我国法律规定的政府拆迁行为，第三人长沙超世实业有限公司仅是房屋原开发商，无权进行拆迁。原审法院错误理解了拆迁的法律定义，错误认定了房屋拆迁的事实；二、一审判决错误将朱子华认定为违约方。优配公司系收到长沙市天心区食品药品监督管理局《整改通知书》后搬离，系在无法完成整改义务情况下假借拆迁名义进行搬迁。且在优配公司搬迁后才发生房屋被破坏的事实，并非面临拆迁而搬离。优配公司作为违约方提前搬迁不履行合同义务，给朱子华造成了损失，优配公司应当按照合同约定对朱子华进行赔偿。被上诉人优配公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、拆迁是否合法与本案无关，本案拆迁事实客观发生，优配公司无法实际使用厂房，无法实现合同目的。二、长沙市天心区食品药品监督管理局出具的整改通知并非要求优配公司搬离，是因涉案厂房存在违建导致实际仓储条件未达到标准，才会下达整改通知。三、房屋所有权的权利维护并非优配公司义务，而是朱子华的义务。朱子华向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令优配公司向朱子华赔偿损失120000元（20000元/月租金标准，计算6个月）；2、判令优配公司承担本案全部诉讼费；3、判令确认朱子华无需退还对优配公司的20000元保证金。一审法院认定事实：2017年11月30日，甲方（出租方）朱子华与乙方（承租方）优配公司签订《工业厂房租赁合同》，合同约定：乙方出租甲方位于天心区工业园内的房屋从事仓储经营。该房屋坐落于工业园食堂一楼位置，建筑面积1200平方米，该房屋性质为仓储房屋，甲方拥有合法的产权（购房合同见附件一）。租赁期限自2017年12月16日起至2019年12月15日止，租期2年。本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金贰万元，合同期满后，乙方在没有损坏房屋及设备和未见违约的情况下无息退还给乙方。甲方于2017年12月10日向乙方交房使用。租赁期间内如遇开发拆迁，由甲方向乙方支付搬迁费用肆万元人民币，同时，甲方必须提前两个月通知乙方搬迁，如果突然被开发商强拆没有提前两个月通知，甲方另外再赔偿乙方损失费伍万元。合同还约定了双方的责任和权利、维修养护责任、关于房屋租赁期间的有关费用、终止合同的约定、违约责任等。2017年12月18日，优配公司通过其法定代表人谭波的账户向朱子华转账支付20000元保证金。2018年12月14日，优配公司收到案外人湖南玖华物业管理有限公司《有关房屋拆迁工作提前告知业主的通知》，通知载明：“一期项目园区业主，天经国际企业街区一期项目即将启动，请一期项目土地范围内的业主，在2018年12月20日（下周四）之前各位园区业主给与配合和支持，将自己的贵重物品进行转移和搬离，19日晚18点因需要保证房屋拆迁的安全性，将进行断水断电处理，如还有物品在房内，我方公司概不负责，一切后果责任由园区业主自己负责。”2019年5月27日，案外人长沙超世实业有限公司、案外人湖南玖华物业管理有限公司共同出具《告知函》，载明：“业主朱子华位于天经国际企业街一期项目范围内的仓库，我司已于2018年12月14日出具了《关于房屋拆迁工作提前告知业主的通知》，并按通知内容于2018年12月19日晚进行了断水断电。另有关2018年12月14日长沙市天心区城管执法大队依法对该仓库的违建部分进行拆除、2018年12月20日天经国际项目部挖断上述仓库进出道路、2018年12月25日天经国际项目对上述仓库主体部分完成拆除工作，均是城管执法大队及我司权力范围内正常执行工作。特此函告！”另查明，优配公司于2018年12月17日至2018年12月20日搬离本案所涉仓库。2018年12月14日，长沙市天心区食品药品监督管理局向优配公司作出责令整改通知书。责令整改内容如下：1、证照地址与实际经营场所地址不符；2、企业负责人与食品安全管理员未尽到主体责任；3、经营场所消防设施缺失，食品未按条件储存，未严格遵照分类分区管理；4、超保质期食品未严格管理，经营场所周边随意丢弃，以上问题限三日内整改。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。朱子华与优配公司签订的《工业厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于优配公司是否违约。朱子华认为实际拆迁者未取得拆迁许可、拆迁的程序不合法，实际拆迁者的行为不属于法律规定的“强拆”，优配公司在收到不合法的拆迁通知后未得到朱子华的允许便自行搬迁，其应当承担朱子华租金损失。根据合同的约定，租赁期间内如遇开发拆迁，由朱子华向优配公司支付搬迁费用肆万元人民币，同时，朱子华必须提前两个月通知优配公司搬迁，如果突然被开发商强拆没有提前两个月通知，朱子华另外再赔偿优配公司损失费伍万元。一审法院认为其中的“开发拆迁”应结合合同目的及合同原意进行认定。庭审中已查明优配公司收到拆迁通知后与朱子华进行了沟通，朱子华一直知晓拆迁的情况。优配公司从朱子华处所租赁涉案房屋确实面临拆除，优配公司租赁涉案房屋主要是用于仓储，一旦发生拆迁，涉案合同从根本上无法继续履行，优配公司的搬离不属于违约，无需向朱子华承担违约责任。综上，一审法院判决:驳回朱子华的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱子华提供视频证据一份，对其真实性予以认定，但能否达到其证明目的，本院将综合全案事实予以认定。本院二审查明，《工业厂房租赁合同》（以下简称涉案合同）第十三条违约责任第3款约定“租期内因乙方的原因提前提出终止合同，则乙方需要向甲方赔偿六个月的租金作为损失费。如果乙方能将租赁房屋以比现有租金高20%的金额转让给下家的，甲方不要求乙方承担六个月的租金损失。如遇拆迁按第六条处理，不视为违约”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本案二审争议焦点为：一、涉案合同约定的“拆迁”是否为朱子华主张的“政府拆迁”；二、优配公司是否违约，应否承担违约责任。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，朱子华主张涉案合同约定的“开发拆迁”是我国法律规定的政府拆迁行为，第三人长沙超世实业有限公司仅是房屋原开发商，未取得拆迁许可、拆迁的程序不合法，其拆迁行为不属于法律规定的“拆迁”。经查，朱子华与优配公司于2017年11月30日签署《工业厂房租赁合同》，涉案合同第六条约定了“拆迁与马路挖断的赔偿”。2018年12月14日，优配公司收到湖南玖华物业管理有限公司出具的《关于房屋拆迁工作提前告知业主的通知》后，于2018年12月17日至12月20日间组织搬迁。本院认为，涉案合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。涉案合同专设第六条约定“拆迁与马路挖断的赔偿”，证明当事人在签署合同时已经对涉案房屋将面临“拆迁”“马路挖断”的事实有预见性，对可能造成的损失区分不同情况也有预估。结合涉案合同中“开发拆迁”“开发商强拆”的相关语句表述，可知双方约定的拆迁情形为“开发商拆迁”，而非朱子华主张的“政府拆迁”。结合优配公司在一审中提交的湖南玖华物业管理有限公司出具的《关于房屋拆迁工作提前告知业主的通知》，长沙超世实业有限公司、湖南玖华物业管理有限公司共同出具的《告知函》，双方当事人一审中提交的涉案房屋拆迁现场照片及陈述，足以认定涉案房屋客观上面临被拆除的事实，朱子华虽对上述证据有异议，但并未提出充分反证予以反驳。关于朱子华提出拆迁存在程序违法的问题，不属于本院审查范围，不宜在本案中一并处理。综上，一审法院认定涉案房屋被拆迁并无不当。对朱子华该项上诉理由，本院不予支持。关于焦点二,朱子华主张优配公司作为违约方提前搬迁不履行合同义务，给朱子华造成了损失，优配公司应当按照合同约定对朱子华进行赔偿，一审法院未认定优配公司违约属于事实认定错误。经查，涉案合同第十三条第3款约定在拆迁情况下，优配公司终止合同不视为违约。本院认为，涉案合同第六条、第十三条“拆迁”相关表述，从合同原意理解，系为了避免租赁期间优配公司的权益因拆迁受损。涉案房屋面临拆迁，直接影响了优配公司正常经营活动，涉案合同无法继续履行。优配公司在收到湖南玖华物业管理有限公司拆迁通知后自行搬迁，符合涉案合同第十三条第3款约定，不应视为违约。综上，一审法院认定优配公司的搬离不属于违约，无需承担违约责任并无不当。故对朱子华该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人朱子华承担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年六月二十八日法官助理何叶书记员刘妙附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。