福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初966号 原告：李聪良，男，1984年11月22日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被告：林炆，男，1995年7月10日出生，汉族，住福建省罗源县。 第三人：福州市世纪筑家房地产经纪服务有限公司，住所地福建省罗源县滨海新城商务中心2幢1002、1003、1005号。 法定代表人：辛伟，总经理。 原告李聪良与被告林炆、第三人福州市世纪筑家房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李聪良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告及第三人签订的《房产买卖经纪服务合同》及原被告签订的《房产买卖合同》；2.判令被告返还购房保证金5万元，并支付违约金10万元，合计15万元。事实和理由：原告长期在罗源务工，经第三人介绍，向被告购买座落于罗源县（以下简称涉案房屋），有2020年4月2日签订的《房产买卖经纪服务合同》及《房产买卖合同》为据。《房产买卖经纪服务合同》约定，签订本合同时，原告给付购房保证金5万元，如一方违约，应付违约金10万元给守约方，并承担案件受理费等。2020年4月10日，双方约定办理购房贷款手续及产权登记过户手续，但被告明知负债，竟隐瞒事实，造成该房产被法院查封，致使原告购房不能实现。被告的行为已经严重违约，原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 林炆辩称，不同意解除涉案合同。被告因为欠案外人沈世伟三十几万元，本来想卖涉案房屋筹款还给沈世伟，原告也是沈世伟拉着第三人找的。被告是真心想卖涉案房屋的，涉案合同也都是被告签的，但是签合同之后，因为被告的另一个案件起诉至法院，导致涉案房屋被查封，才无法办理过户手续；另，本案被告分文未收，保证金在第三人处，被告也没有必要支付违约金。 第三人述称，同意解除涉案合同。涉案合同是2020年4月2日签订的，签合同时，房产状态是正常的；之后，因为被告有其他债务纠纷导致涉案房屋被法院查封无法办理过户手续。合同签订当天，第三人有收到原告支付的购房保证金5万元。 本院经审查认定事实如下：2020年4月2日，原告与被告及第三人签订《房产买卖经纪服务合同》，合同第一条约定：被告的房产座落于罗源县，面积137.09㎡……。第二条第一款约定：被告已经取该房产其名下房屋所有权证……;第四款约定：被告保证该房产权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形……。第五条约定：原被告双方确认，该房产按套计价，该房产交易总成交价格为75万元；原告购买该房产的房款支付方式为商业按揭贷款，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的合同附件进行。第十二条第二款约定：本合同签订当日，原告应支付购房保证金5万元作为其履约的担保（购房保证金可抵作成交价款）；原被告双方确认暂时将全部购房保证金在交易过程中交由第三人处代为无息监管……。第十四条第五款之关于产权权属过户登记前的违约责任第1项约定：自违约行为发生之日起违约方应按以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；第2项约定：原被告双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金10万元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。合同还针对原被告及第三人各自的权利义务作出明确约定。2020年4月2日，原被告签订《房产买卖合同》，合同第一条约定：原告以总金额73万元购买被告名下地址为罗源县的房产……。第二条约定：购房款项共分叁期进行支付，其中每一期款项都将约定时间及条件进行支付。具体如下：……2.现金30万元，定于本合同签订之日60日由原告支付给被告作为购房首付款，支付方式采用银行托管或买方转账等两种方式；3.现金43万元，经原被告双方同意，被告配合原告向银行申请二手房贷一次性支付给被告。第四条第四项约定：原告要自行处理因房产抵押向金融机构及个人借贷的债务问题。原被告双方的权利义务第七条约定：本合同签订之日起原被告双方必须按本合同约定条款执行，任何一方不按本合同条款执行的即视为违约。具体内容如下：1.因被告原因使房产被相关单位查封及其它形式限制，造成原告无法办理过户手续则被告要承担全部责任及赔偿因此产生的经济损失……。 另查明，原告为履行涉案合同，于2020年4月9日委托罗源县农村信用合作联社营业部办理冻结二手房首付款（30万元），最终止付日为2020年10月9日；后因涉案房屋于2020年4月9日被福州市晋安区法院查封，无法办理过户手续，原告于同年4月23日申请解除上述二手房首付款冻结。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告与第三人签订《房产买卖经纪服务合同》及原被告签订《房产买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履各自的义务。根据现有证据及各方当事人的当庭陈述，在涉案合同履行过程中，因涉案房屋被法院查封，无法办理过户登记手续，导致案涉合同不能继续履行，故原告诉请解除合同，并要求被告承担违约责任，于法有据，予以支持。关于购房保证金问题，原告为履行涉案合同支付的购房保证金5万元，因交易尚未完成，尚由第三人代为无息监管中，故被告应退还给原告的购房保证金5万元，由第三人径付给原告。关于违约金问题，涉案《房产买卖经纪服务合同》虽然明确约定守约方有权要求违约方支付违约金10万元，但在本案审理过程，原告自愿将违约金调整为5万元，不损害被告的利益，予以确认。被告的相关辩解理由不成立，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十六条规定，判决如下： 一、解除李聪良、林炆与福州市世纪筑家房地产经纪服务有限公司于2020年4月2日签订的《房产买卖经纪服务合同》； 二、解除李聪良与林炆于2020年4月2日签订的《房产买卖合同》； 三、林炆于本判决生效之日起十日内退还李聪良购房保证金5万元，该款由福州市世纪筑家房地产经纪服务有限公司径付给李聪良； 四、林炆于本判决生效之日起十日内支付李聪良违约金5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取4025元，由林炆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 婉 二〇二〇年六月十九日 法官助理  李圣笛 书 记 员  谢 雅 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。