重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14078号原告：万向华，男，1971年3月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张雪莲，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李良肸，重庆联益律师事务所实习律师。被告：谭壮，男，1969年5月13日出生，汉族，住重庆市江北区。原告万向华诉被告谭壮房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万向华及其委托诉讼代理人张雪莲、被告谭壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万向华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的2019年4月份的租金的违约金919.19元；2.判令被告支付原告2019年5月1日至2019年5月8日的房屋租金1441.86元，并支付违约金（以1441.86元基数，按每日千分之五，从2019年5月9日起计算至付清之日时止）；3.判令被告将租赁房屋恢复至租赁前状态；4.判令被告支付原告解除合同的违约金56760.5元。事实和理由：2017年被告与重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）签订了关于重庆市江北区北滨二路X号（紫御江山C2地块一共沿街商业第吊4层）附X号房屋（以下简称案涉房屋）的租赁合同，约定房租按季度支付，2019年3月31日被告应向原告支付下一季度租金为16221元，其中合同约定“乙方在本合同签订时，确认放弃购买该租赁标的的权利，甲方有权在租赁期间或续租期内出售或转让该物业与第三人，届时本合同将继续有效，乙方将认可该第三人为本合同的出租人，乙方应继续履行其在本合同的义务”、“乙方未经甲方书面同意不得转租房屋，否则甲方可以解除合同，已缴纳的保证金作为违约金不予退还”、“在本合同生效后，除按本合同约定之解除合同情形外，甲、乙双方任何一方不得擅自提前解除合同，除双方另有约定，提出解除合同的一方，应向对方支付乙方所承租商铺最后一年6个月的租金及其它相关损失”、“乙方应按时支付租赁费用及物业水电等费用，每逾期一天被告应支付应付款总额的千分之五，拖欠租赁费用达30天以上，甲方可以解除合同”等。2018年6月30日，嘉益公司将该房屋出售给原告，同时原告成为被告所租赁的案涉房屋权利人及租赁合同的出租人，被告依照租赁合同向原告支付了两季度的房租后，本应于2019年3月31日向原告支付下一季度租金16221元，被告却迟迟不予支付，经原告催促，被告于2019年5月3日向原告支付了2019年4月的房租，对于逾期支付租金的违约金置之不理，并拖欠物业费未交，被告继续不支付租金，并向原告交付钥匙，提出解除租赁合同，并将案涉房屋内所有东西搬走。故提起诉讼，望判如所请。被告谭壮辩称，原告购买案涉房屋后一直想将案涉房屋收回，随后，原告跟被告说不做了就搬出去，被告于2019年4月底就已搬出案涉房屋，并向原告交付案涉房屋钥匙，根据《租赁合同》第十二条之约定，租赁合同已经解除，原告要求被告涨租金或交保证金，双方未能达成一致，原告要求被告搬离，违约责任在原告；违约金约定过高，要求予以调减。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，嘉益公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市江北区北滨二路X号（紫御江山C2地块一区沿街商业第吊4层）附11号、附X号房屋，建筑面积192.08平方米，出租给乙方经营使用，租赁期限5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；本合同签订5日内，乙方应向甲方交纳合同履约保证金28812元，用于担保乙方对本合同的履行，在租赁期限内乙方不得以保证金冲抵租金或其他费用，待合同期满，乙方若不续租且无违约行为或承担了违约责任后，则甲方退还租赁保证金，租赁关系终止如乙方对甲方尚有未完清的债务，首先用保证金冲抵，当保证金不足以冲抵时，甲方有权向乙方追偿，且乙方应在10日内将保证金补足；甲乙双方约定租金按5期支付：第一期，签订合同时支付，金额为28812元；第二期，分别于2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日支付，每次支付金额为28812元；第三期，分别于2019年6月30日、2019年9月30日、2019年12月31日、2020年3月31日支付，每次支付金额为43218元......；乙方在接收到铺位的同时应签收《商铺交付单》，以确认商铺原始状况；租赁期满或依约解除本合同后，乙方应在租赁期满或解除合同之日起5天内将承租商铺清空交付甲方验收；租赁期满或依约解除本合同后，甲方有权要求乙方将房屋恢复至租赁前状态，且商铺隔墙须按照甲方要求进行施工。若乙方不履行恢复房屋状态的相关义务，甲方可聘请第三方将房屋恢复至租赁前状态，因增加隔墙等施工发生的相关费用由乙方所缴纳的履约保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追缴；乙方在本合同签订时，确认放弃购买该租赁标的的权利，甲方有权在租赁期间或续租期内出售或转让该物业与第三人，届时本合同将继续有效，乙方将认可该第三人为本合同的出租人，乙方应继续履行其在本合同的义务；租赁期间，乙方未经甲方书面同意不得转让该房屋，如发生转借、转租、转让行为，甲方可单方面解除合同，同时，乙方交纳的履约保证金，作为违约金，甲方不予退还；合同解除或租赁期满后，乙方须在5日内办理承租房屋内的物品，并将承租房屋的钥匙交还甲方。乙方交还承租房屋钥匙当日，为承租房屋计算租赁费用的终止日；在本合同生效后，除按本合同约定之解除合同情形外，甲、乙双方任何一方不得擅自提前解除合同，除双方另有约定，提出解除合同的一方，应向对方支付乙方所承租商铺最后一年6个月的租金及其它相关损失；乙方应按期缴纳租赁费用及物业水电等各项费用，每逾期一天乙方向甲方支付应付款项总额的千分之五的违约金，如果乙方拖欠租赁费用达30天以上，甲方有权单方面解除合同。2017年9月22日，嘉益公司（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：第二期租金由“分别于2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日支付，每次支付金额为28812元”变更为“于2018年10月31日支付金额19208元，其后分别为2018年12月31日、2019年3月31日支付，每次支付金额为28812元”。2018年6月30日，嘉益公司（甲方）（出卖人/原出租人）与原告（乙方）（购买人/出租人）及被告（丙方）（承租人）签订《补充协议》，约定：乙方拟购买，甲方拟出售案涉房屋，甲方与丙方于2017年6月27日签订了《租赁合同》，甲方已实际将承租商铺交付丙方占有、使用至今，且丙方在使用过程中，已将承租商铺中各邻近商铺间隔墙拆除后与邻近商铺连通使用，三方达成如下补充协议，丙方已明确放弃该商铺的优先购买权，并同意甲方将该商铺出售给乙方；乙方应于签署该商铺《商品房买卖合同》及本协议，并向甲方支付完毕购房款和办妥过户登记手续后，概括性地继受租赁合同中甲方的全部权利义务，并承诺按照租赁合同的约定继续与丙方履行租赁该商铺的相关事宜；丙方已按照租赁合同的约定向甲方支付承租商铺保证金28812元，其中16221元将转为该商铺的租赁保证金；第二期租金于2018年10月31日支付金额10814元，其后分别为2018年12月31日、2019年3月31日支付，每次支付金额为16221元；第五期租金于2021年6月30日、2021年9月30日、2021年12月31日、2022年3月31日支付，每次支付金额为28380.26元；若租赁合同约定的租赁期限届满且乙丙双方不再续签租赁合同的，则丙方应当按照租赁合同约定将该商铺恢复至甲方交付时的状态（具体以本协议附图载明的状态为准）。若丙方未予恢复的，则乙方可依据租赁合同约定自行恢复并要求丙方承担相应费用。2018年6月30日，原告与嘉益公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，建筑面积为108.14平方米。后原告就案涉房屋办理不动产权属登记，取得了案涉房屋的不动产权证书。2019年3月12日，原告向被告出具《收条》，载明：原告系案涉房屋业主，收到被告（店铺：说蛙）履约保证金16221元，租约期满后退还。被告于2019年4月28日告知原告其因为经营困难要求退租，被告于2019年5月8日通过其合作伙伴彭红梅将案涉房屋的钥匙交还给原告，交还了案涉房屋。证人彭红梅当庭陈述：其与被告系合作关系，2019年4月28日，原告希望我们继续履行合同，但是我们经营不下去，就退房子，我是2019年5月将房屋钥匙交给原告的，具体时间记不得了。庭审中，原告举示照片9张，拟证明被告无故擅自解除合同后，未将案涉房屋内按照合同约定恢复至原状。被告对证据的真实性无异议，认为原告购买案涉房屋时，案涉房屋就处于现状。另查明，被告于2019年5月4日向原告支付了2019年4月的房租。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《收条》、照片9张、证人彭红梅当庭陈述的证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，嘉益公司与被告签订的《租赁合同》及嘉益公司与原告及被告签订的《补充协议》系各方真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。嘉益公司按约交付房屋供被告使用，被告应当按约支付租金及相应的费用。原告与嘉益公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买了案涉房屋，成为案涉房屋的权利人，并与嘉益公司及被告签订《补充协议》，概括性地继受租赁合同中嘉益公司的全部权利义务，并承诺按照租赁合同的约定继续与被告履行租赁该商铺的相关事宜，被告应当按约向原告支付租金及相应的费用。对原告要求被告支付拖欠的2019年4月份的租金的违约金919.19元的诉讼请求，《租赁合同》约定“乙方应按期缴纳租赁费用及物业水电等各项费用，每逾期一天乙方向甲方支付应付款项总额的千分之五的违约金，如果乙方拖欠租赁费用达30天以上，甲方有权单方面解除合同”、《补充协议》约定“第二期租金于2018年10月31日支付金额10814元，其后分别为2018年12月31日、2019年3月31日支付，每次支付金额为16221元”，被告应于2019年4月1日前向原告支付租金，但其2019年5月4日才支付2019年4月的租金给原告，其应当按《租赁合同》的约定支付逾期支付租金的违约金，被告主张违约金约定过高，要求进行调减，结合本案实际及原、被告履行《租赁合同》及《补充协议》的情况的因素，酌情调整为按年利率24%主张，故被告应向原告支付违约金367.68元（16221元×24%÷360天×34天），超过部分本院不予支持。对原告要求被告支付2019年5月1日至2019年5月8日的房屋租金1441.86元，并支付违约金（以1441.86元基数，按每日千分之五，从2019年5月9日起计算至付清之日时止）的诉讼请求，因被告于2019年5月8日将案涉房屋交还原告，其应当向原告支付2019年5月1日至5月8日的租金1441.86元（16221元÷90天×8天），根据《租赁合同》约定“乙方应按期缴纳租赁费用及物业水电等各项费用，每逾期一天乙方向甲方支付应付款项总额的千分之五的违约金，如果乙方拖欠租赁费用达30天以上，甲方有权单方面解除合同”、《补充协议》约定“第二期租金于2018年10月31日支付金额10814元，其后分别为2018年12月31日、2019年3月31日支付，每次支付金额为16221元”，被告应于2019年4月1日前向原告支付租金，但其未支付，其应当按《租赁合同》的约定支付逾期违约金，被告主张违约金约定过高，要求进行调减，结合本案实际及原、被告履行《租赁合同》及《补充协议》的情况的因素，酌情调整为按年利率24%主张，故被告应向原告支付违约金（以16221元为基数，按年利率24%，从2019年4月1日起计算至付清之日止），现原告主张以1441.86元基数，从2019年5月9日起计算至付清之日时止，系其对自己民事权利的放弃，本院予以确认。被告应向原告支付违约金（以1441.86元基数，按年利率24%，从2019年5月9日起计算至付清之日时止），超过部分本院不予支持。对原告要求被告将租赁房屋恢复至租赁前状态的诉讼请求，因原告并未举示证据证明案涉房屋租赁前的状态，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付解除合同的违约金56760.5元的诉讼请求，《租赁合同》约定“在本合同生效后，除按本合同约定之解除合同情形外，甲、乙双方任何一方不得擅自提前解除合同，除双方另有约定，提出解除合同的一方，应向对方支付乙方所承租商铺最后一年6个月的租金及其它相关损失”，被告因经营困难要求退租，解除《租赁合同》，其应向原告支付解除合同违约金，被告主张违约金约定过高，要求进行调减，结合本案实际及原、被告履行《租赁合同》及《补充协议》的情况的因素，酌情调整为被告向原告支付案涉房屋最后一年3个月的租金，《补充协议》约定“第五期租金于2021年6月30日、2021年9月30日、2021年12月31日、2022年3月31日支付，每次支付金额为28380.26元”，故被告应向原告支付解除合同的违约金28380.26元，超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告谭壮于本判决生效之日起十日内向原告万向华支付逾期支付2019年4月租金的违约金367.68元；被告谭壮于本判决生效之日起十日内向原告万向华支付2019年5月1日至2019年5月8日的租金1441.86元，并向原告万向华支付逾期支付租金的违约金（以1441.86元基数，按年利率24%，从2019年5月9日起计算至付清之日时止）；被告谭壮于本判决生效之日起十日内向原告万向华支付解除合同的违约金28380.26元；驳回原告万向华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1277.99元，由原告万向华负担626.22元，由被告谭壮负担651.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  杜 娟人民陪审员  郭 敏二〇二〇年六月十一日书 记 员  马燕群