湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4740号上诉人（原审被告）：长沙万森装饰材料有限公司，住所地长沙市开福区捞刀河镇大明工业园自明路30号。统一社会信用代码：914301055975959159。法定代表人：刘民松，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌全，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄驰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南志信明大置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区北二环一段169号沙河城7-4栋101房。统一社会信用代码：91430100MA4L7G259M。法定代表人：周戈，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈君维，湖南淇凭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳柱，湖南淇凭律师事务所实习律师。上诉人长沙万森装饰材料有限公司（以下简称万森公司）因与被上诉人湖南志信明大置业有限公司（以下简称志信明大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万森公司的上诉请求：撤销原判，驳回志信明大公司的全部诉讼请求，并承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审错误认定万森公司违约。1、一审认定万森公司没有交纳房租和转租构成根本违约错误。在案涉房屋产权人发生变化后，万森公司一直有交纳房租的意愿，并于2019年2月26日主动联系志信明大公司和原业主单位，要求对垫付水电费和其他历史遗留问题进行对账和协商，并请志信明大公司告知银行账号。其后，万森公司从其他渠道得知志信明大公司的银行账号，主动支付部分房租，并在附言中再次请被上诉人尽快对账，同时承诺多退少补。然后，志信明大公司开始妨碍万森公司合法使用案涉租赁物，造成一定经济损失。因此，案涉房屋租金缓交与未足额交纳的责任不在万森公司。况且，在本案诉讼之前，志信明大公司已经收回部分房屋并另行出租，造成房屋租金需要重新核算，因此也无法支付租金。2、关于转租的事实。一审只认定转租，没有审查转租开始的具体时间，以及开始转租时原业主单位对转租是否默认和支持。3、万森公司在一审提交大量的证据证明志信明大公司妨碍万森公司正常使用案涉租赁物，充分说明本案的起因是志信明大公司为了房地产开发故意刁难万森公司。二、一审在原业主单位长期默认转租事实的情形下，对新产权人认为该事实属于违约予以了认定错误。本案中与转租有关的事实始于2011年11月。当时原租赁关系发生于原业主单位长远公司与租赁户长圣公司之间。万森公司系以次承租人身份从长圣公司处转租案涉租赁房屋。同时期长圣公司还与其他企业发生转租事实。当时作为原业主单位的长远公司未反对。转租的情形一直存续至志信明大公司获得产权。其后，转租户历经变更，同在厂区内办公的原业主单位长远公司一直知晓，从未提出过异议。一审以万森公司未经同意转租为由认定其违约缺乏事实和法律依据。三、在诉讼发生之前以及诉讼发生过程中，志信明大公司已经收回部分房屋。万森公司继续使用的房屋面积已经不是合同中约定的面积。一审仍判决按合同约定价格支付后续使用费，缺乏事实和法律依据。四、一审未组织双方当事人就水电费、先期交付的房租进行对账。除需要计算万森公司为志信明大公司以及长远公司代垫的水电费以外，还需要根据《长元公司资产拍卖中3号标的的移交协议》扣回万森公司已向长元公司先期交纳的超额租金。五、一审判决第一项要求拆除违章建筑，但未认定违章建筑的范围和具体建筑物，属于无法执行的判决内容。六、万森公司是由于志信明大公司违约解除租赁合同，且万森公司暂时无法安置成套机器设备。因此，万森公司不应当支付合同解除后房屋使用费，至少在本案完结后应当给予不少于六个月的搬迁期限，且搬迁期限内不支付房屋使用费。被上诉人志信明大公司辩称，万森公司的上诉理由没有事实依据。一、针对万森公司的第一点上诉理由，本案万森公司未按时交纳租金和转租的行为不是志信明大公司违约造成。1、万森公司提到的未按时交纳租金系志信明大公司不配合对账的问题。租赁合同有明确约定，在双方未对租赁合同达成补充协议的情形下，承租人没有理由不按合同约定支付租金。关于万森公司提到的对账问题。万森公司称其未按时交纳租金系需对垫付水电费和其他历史遗留问题进行协商处理，并发函联系志信明大公司要求对账。在一审质证中，志信明大公司已明确表示未收到万森公司所称函件，无法核实其真实性。同时，万森公司提供的租金转账凭证的真实性、合法性和关联性也被志信明大公司否认。该转账凭证上的志信明大公司账号少一位，且该笔转账并未到达志信明大公司账户。万森公司确实曾向志信明大公司转账5万元，但附言与万森公司此份转账记录不一致。即使万森公司有垫付水电费等事宜，也属万森公司与原出租方之间的法律关系，与志信明大公司无关，不能成为万森公司不支付房屋租金的抗辩事由。2、关于万森公司提到的另行出租的问题。另行出租发生在本案租赁合同解除之后，与因万森公司此前未按时交纳租金导致志信明大公司解除合同无关。另行出租系志信明大公司与他人之间的关系。正是因为万森公司在双方租赁合同解除后仍不愿搬离，导致志信明大公司无法向新的承租人交付房屋。3、关于万森公司提到的转租的问题，原业主单位未默许万森公司转租，万森公司存在私自转租的违约行为。原出租方长远公司在一审庭审中明确表示不知晓万森公司转租事宜，也从未同意其转租，因此万森公司存在未经同意转租的违约行为。4、关于万森公司提到的本案系志信明大公司违约问题。志信明大公司未妨碍万森公司合理使用租赁物，未对万森公司造成任何损失。万森公司用以证明其主张的证据为其自行书写，或单位内部人员之间形成的聊天记录等证据，在无其他证据佐证的情形下，内容真实性无法核实，更无法达到证明目的。对于沙坪街道的调解协议，志信明大公司表示不同意续租是在万森公司违约仍拒不改正其违约行为的前提下，不同意将资产继续续租给万森公司。万森公司仅支付租金5万元，在催告后的合理期限内仍未履行，且将场地提供给他人使用，导致万森公司租赁涉案场地进行经营的合同目的无法实现，构成根本违约，严重违反合同约定。志信明大公司根据合同约定及法律规定解除案涉租赁合同，不存在违约行为。二、针对万森公司的第二点上诉理由，一审认定原业主单位未默许万森公司转租正确。三、针对万森公司的第三点上诉理由，本案不存在继续使用面积减少的情形，一审判决按照合同约定价格计算后续使用费，认定事实清楚，适用法律正确。志信明大公司与其他企业签订了新的租赁合同，但租赁场地并非万森公司承租范围，万森公司一直保管着其租赁场地的钥匙，志信明大公司无法进入租赁场地。该情况有一审进行现场查封为证，查封时需万森公司员工开门才能进入租赁场地。万森公司仍一直占有使用租赁场地，并不存在租赁面积减少的情形。万森公司安装的机器设备巨大，占地面积几乎是原《资产租赁合同》约定的面积，由于机器设备未移除，房屋无法另行使用，实际上万森公司仍占有使用着《资产租赁合同》约定的房屋面积。对于厂区大门由志信明大公司控制这一点，志信明大公司认为合理合法。志信明大公司作为厂区负责人，理应对厂区进行管理。且双方《资产租赁合同》并未约定需将厂区大门控制权交予承租人万森公司，万森公司以厂区大门由志信明大公司控制这一理由主张使用面积减少于法无据。四、针对万森公司的第四点上诉理由，水电费、先期交付的相对主体非志信明大公司，万森公司无权向志信明大公司主张权利，因此对于水电费、先期交付的房租无需对账，一审认定事实清楚。对于万森公司提交的垫付水电费发票，志信明大公司一审中已经对该证据的真实性、合法性和关联性予以否定，该票据落款为长元公司负责人签字，且该代缴水电费的宿舍楼目前长元公司仍在使用，与志信明大公司无关。对于《移交协议》，该份证据无原件，且未加盖万森公司公章，志信明大公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，同时该《移交协议》与志信明大公司无关，且未对志信明大公司进行过公示，不对志信明大公司发生效力，设备租金无法在租金中抵扣。五、针对万森公司的第五点上诉理由，志信明大公司认为一审庭审中已明确了违章建筑的范围和具体建筑物，拆除违章建筑属于可执行的判决内容。六、针对万森公司的第六点上诉理由，志信明大公司认为租赁合同解除后，万森公司应立即腾空房屋，继续占有则应支付占有使用费。租赁合同解除后，万森公司无权继续占有志信明大公司房屋，如继续占有使用则构成不当得利之债，万森公司主张应给其不少于六个月的搬离期限没有依据。志信明大公司向一审法院起诉请求：1、判决万森公司支付拖欠的2019年1月份至6月份房屋租金共计人民币55万元整，及违约金110万元整（按未付金额的1%/日的标准计算至起诉之日起，即55万×1%×200天）；2、责令万森公司拆除厂区内违规违章建筑，限期搬离厂区；3、本案诉讼费用由万森公司承担。诉讼过程中，志信明大公司增加诉讼请求：请求法院判决万森公司向志信明大公司支付自合同解除之日起至万森公司实际搬离之日止参照租赁合同租金标准支付房屋占有使用费。一审法院认定事实：2014年11月10日，湖南长元人造板股份有限公司与万森公司订立一份资产租赁合同，合同约定万森公司租赁湖南长元人造板股份有限公司位于长沙市开福区内的土地及设备。合同约定租赁资产范围为：1．湖南长元人造板股份有限公司所属的大明工业园宿舍区围墙边简易房；2．湖南长元人造板股份有限公司所属的大明工业园办公楼一层；3．湖南长元人造板股份有限公司所属的大明工业园钢结构厂房10000平方米；4．湖南长元人造板股份有限公司所属地板生产线设备，详见《租赁资产清单》；5．湖南长元人造板股份有限公司所属的大明工业园供变电设施。租赁年限：1．租赁期限从2015年1月1日至2021年12月31日；2．租赁期限届满，万森公司若需继续承租，应提前三个月向湖南长元人造板股份有限公司提出书面申请，在同等条件下，万森公司享有优先的承租权。租赁费用及支付方式：1．租金，2015年1月至2019年12月，每年120万元人民币；从2020年1月至2021年12月每年130万元人民币；租金按约支付，从合同签章开始生效后，每月10号前付本月租金10万元。2020年12月和2021年12月付月租金20万元。租赁期内万森公司实行财务单独核算自负盈亏。万森公司经营活动涉及的所有费用由其自行负责，与湖南长元人造板股份有限公司无关。万森公司应严格按照国家的法律法规组织并开展生产经营活动，遵纪守法合规，否则由此造成的后果由万森公司承担全部法律责任。此外合同还对双方享有的权利义务进行了约定，其中约定湖南长元人造板股份有限公司有权按约定向万森公司收取租金，万森公司有权根据自身生产需要新增部分生产设备，因生产工艺需要经湖南长元人造板股份有限公司同意后对租赁资产进行改造。新增设备如果属于独产整体的，所有权归万森公司；如果附加在租赁设备配套使用的，合同期满后所有权归湖南长元人造板股份有限公司。所有的添加改造费用由万森公司承担。合同期满湖南长元人造板股份有限公司不承担万森公司改造租赁物或新增设备的费用；万森公司必须按期支付租金，独立结算缴纳生产经营、生活所用的水、电等各项费用；未经湖南长元人造板股份有限公司同意不得将租赁物转租、转包他人经营，否则，由此产生的一切后果，由万森公司承担。在合同的变更及解除中约定万森公司不按时缴纳租金或者破坏租赁物，湖南长元人造板股份有限公司有权单方面解除合同，还将向万森公司追索违约金；在违约责任中也约定万森公司未按本合同约定的期限内支付租金的每迟延一日，应按未付金额的1%的比例按日向湖南长元人造板股份有限公司支付违约金；如果超过30日未支付租金，湖南长元人造板股份有限公司有权终止合同；租赁期间内湖南长元人造板股份有限公司不得将本合同范围内租赁资产再出租、转租，否则应承担万森公司因此导致的一切损失。合同订立后，湖南长元人造板股份有限公司即将所租赁标的物交付给万森公司租赁使用，后湖南长元人造板股份有限公司将万森公司所承租的房屋土地设备的处置权转让给湖南国有资产经营管理有限公司，但万森公司仍继续租赁使用该土地房屋和设备。2018年11月27日，湖南国有资产经营管理有限公司发布资产转让公告，将其所有的房屋、土地、设备公开拍卖，并通知了万森公司。2018年12月25日，志信明大公司通过拍卖取得了上述房屋、土地及设备的所有权；2019年1月4日，湖南国有资产经营管理有限公司及湖南长元人造板股份有限公司告知了万森公司拍卖转让的情况并要求万森公司与志信明大公司联系有关租赁合同履行的问题，志信明大公司在接受资产后，与万森公司多次发生矛盾冲突，虽经多次协调仍未解决，志信明大公司遂于2019年6月29日向万森公司发出律师函，通知解除资产租赁合同并要求万森公司15日内全部搬离，并支付所欠租金55万元，万森公司未按其通知搬离，志信明大公司遂诉至一审法院。另查明，万森公司在与湖南长元人造板股份有限公司订立租赁合同之后将其所租赁的部分厂房仓库转租给湖南鼎翰文化传播有限公司、博佳门业、湖北鸿连实业有限公司、湖南名家家居建材有限公司等单位和个人；万森公司在租赁期间购买了锅炉并安装在所租赁厂房内，万森公司称其代缴了园区2019年2月22日至4月30日的水电费79032.8元并提供了其自己制作的垫付长元宿舍楼电费清单作为证据，此外，万森公司支付给湖南长元人造板股份有限公司2019年元月份房租款10万元，后又于2019年5月支付给志信明大公司房租款5万元，其中在支付给志信明大公司的汇款单上注明部分房租，多退少补部分双方对账后另行支付，请尽快对账。万森公司向一审法院提供了志信明大公司双方发生矛盾时的照片、会议纪要、报案证明及相应视频资料，万森公司还提供了其所称的加工费、物流费、解除劳务损失，设备损失，转租租金差价损失的相关材料，志信明大公司对此类损失证据均不认可。一审法院认为，一、万森公司与原湖南长元人造板股份有限公司订立的合同合法有效，志信明大公司在依法取得租赁标的物产权后，租赁合同的效力及于志信明大公司双方之间，双方均应依约履行，万森公司拒不依约按期缴纳租金并未经许可转租所租赁的场地房屋，已构成根本违约，志信明大公司通知万森公司解除合同，一审法院予以认可。万森公司辩称其拖欠租金是因为其代原湖南长元人造板股份有限公司垫付园区宿舍水电费尚未结算清楚，但其提供的证据系其自己制作，志信明大公司不予认可且代交费用发生于产权转让之后，即使代交也与志信明大公司无关，因此，其抗辩理由一审法院不予采纳。万森公司辩称其转租行为已事实上征得原湖南长元人造板股份有限公司同意，但其提供的证据不能证明原湖南长元人造板股份有限公司予以同意，其抗辩理由一审法院亦不予采纳。志信明大公司诉请万森公司支付拖欠的2019年1月至6月份房屋租金55万元，因万森公司已支付1月份租金10万元，另外支付了租金5万元，因此其拖欠2019年1-6月的租金应为45万元，万森公司应当支付给志信明大公司，志信明大公司诉请万森公司支付自合同解除之日起至万森公司实际搬离之日止参照租赁合同租金标准（10万元／月）支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。志信明大公司诉请万森公司支付违约金110万元（按未付金额的1%每日的标准计算至起诉之日起，即55×1%×200天），虽符合租赁合同约定，但其比例过高，且所欠租金起算日及金额均与一审法院查明事实不符，应按照45万元为基数乘以所欠时间（从2019年2月16日开始计算至2019年6月30日止，共计134天），其违约金比例一审法院酌情酬减为日万分之三，即45万元×万分之三×134天＝18090元。志信明大公司诉请万森公司拆除园区内违规违章所建建筑并搬离厂区，符合租赁合同约定，一审法院予以支持，根据本案实际情况，一审法院酌情认定应给与万森公司15个工作日的时间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决：一、限万森公司在判决生效之日起15个工作日内拆除违章建筑并搬离位于长沙市开福区内的厂房土地；二、限万森公司在判决生效之日起五日内支付给志信明大公司租金45万元；三、限万森公司在判决生效之日起五日内支付给志信明大公司违约金18090元；四、限万森公司在判决生效之日起五日内支付给志信明大公司房屋占有使用费（自2019年7月1日起按照原租金标准10万元／月计算至万森公司实际搬离之日止）；五、驳回志信明大公司其他诉讼请求。案件受理费19650元，保全费5000元，共计24650元，由万森公司负担。二审中，万森公司提交以下证据：第一组证据。查封裁定、谈话笔录、拆毁生产设备的照片、报案材料。拟证明：在判决尚未生效的情形下，志信明大公司未经法定程序擅自拆毁、搬空租赁厂房内一审法院所查封的属于上诉人所有的机器设备，生产资料，办公用品。其逾越法律底线，不予续租，强制腾退的目的及行为昭然若揭。另一方面，被上诉人一审所主张的占有使用费到实际搬迁之日止不应得到支持。第二组证据，主厂房已被他人占有的照片。拟证明：租赁标的物中的厂房已被全部收回，无法继续承租使用。上诉人自2019年6月起即未实际占用租赁资产。志信明大公司质证认为，对第一组证据中查封裁定和谈话笔录的真实性、合法性和关联性无异议。第一组证据系志信明大公司向万森公司发出合同解除通知后，万森公司拒不搬出，继续占有使用，故志信明大公司一审时申请对涉案房屋进行查封。同时通过谈话笔录，其中五个厂房解封，也就是说在查封过程中，一审法院并未对全部涉案房屋进行查封，在该谈话笔录中，对其中一个较少货物的厂房，再无出租。关于报案材料，除了第34、35页报案材料有原件以外，其余无原件，不予认可，举报材料系自己撰写，并无相关机构答复，不能达到证明目的。检察院的回函，检察院只是表示已经进行办理，但是没有处理结果。关于拆毁生产设备的照片。万森公司并未对拍照过程进行公证，万森公司手机保存照片存在篡改可能性，照片形成时间不详。照片中标注的标签都是自己标注，没有第三方进行公证，无法体现真实情况。同时该照片记载的房屋信息是否为涉案房屋不清楚，因此万森公司在照片上标注原有状态及拆毁状态，是否真如万森公司陈述的情况，不能确定。对第二组证据的真实性、合法性和关联性不予认可。没有形成时间，也无法体现房屋位置。是否为涉案房屋，无从知晓，更无法达到万森公司自2019年6月不再占有租赁资产的证明目的。照片无法体现现有使用者及使用状态。被上诉人志信明大公司二审中没有提交新证据。本院对万森公司提交的证据认证如下：第一组证据中查封裁定、谈话笔录具有证据真实性、合法性和关联性，予以采信。第一组证据中拆毁生产设备的照片、报案材料及第二组证据缺乏证据关联性，无法实现其证明目的，不予采信。本院二审查明事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为万森公司应否拆除案涉违章建筑并搬离案涉厂房土地并支付志信明大公司租金45万元、违约金及相应的占有使用费。本案中，万森公司与湖南长元人造板股份有限公司订立的资产租赁合同合法有效。志信明大公司在依法取得案涉租赁物产权后，原租赁合同对志信明大公司和万森公司有法律约束力，双方均应全面履行合同。在合同履行中，作为承租方交纳租金为其合同主要义务，万森公司未依据合同约定按期交纳租金且未经许可转租所租赁的场地房屋，已构成根本违约。万森公司关于因其代湖南长元人造板股份有限公司垫付园区宿舍水电费尚未结算清楚，故缓交或迟交租金不应归责于万森公司的上诉主张，因其未举证该费用与志信明大公司有关，本院不予支持。万森公司关于湖南长元人造板股份有限公司对转租是默认和支持的，并未禁止万森公司转租的主张，因缺乏充分证据予以佐证，本院不予支持。对于万森公司认为志信明大公司已经收回部分租赁物，志信明大公司不应按租赁合同收取租金的主张，因万森公司没有提交充分证据予以佐证，本院对该主张不予支持。一审认定万森公司2019年1月至6月扣除已支付的1月份租金10万元及另外支付的5万元以外，尚下欠租金45万元并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，万森公司未提交充分证据佐证已向志信明大公司交还案涉房屋，故一审判定在案涉合同解除后，万森公司向志信明大公司支付自合同解除之日起至其实际搬离之日止参照租赁合同标准支付房屋占用费、拆除园区内违规违章建筑并搬离案涉厂房土地、酌情认定违约金18090元并无不当，本院予以维持。万森公司关于不应当支付合同解除后房屋使用费，至少在本案完结后应当给予不少于六个月的搬迁期限，且搬迁期限内不支付房屋使用费的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，万森公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由上诉人长沙万森装饰材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月二十五日法官助理冷子剑书记员叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。