广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1687号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914***********288P。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：龚国军，男，汉族，住广东省始兴县************，公民身份号码440************316。委托诉讼代理人：周贺，广东天骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈素婷，广东天骅律师事务所实习律师。原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司诉被告龚国军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红斌、被告龚国军及其委托诉讼代理人周贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之二2019年6月1日至2019年9月30日期间的物业管理费49599.60元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为11469.90元；2.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之二2019年6月1日至2019年8月31日期间的中央空调费14917.08元及违约金（违约金以当月应付未付中央空调费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为2312.15元）；3.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之二2019年6月1日至2019年8月31日期间的电费（含公摊电费、损耗）2048.33元及违约金【违约金以当月应付未付电费（含公摊电费、损耗）为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为521.76元】；4.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之二2019年5月1日至2019年8月31日期间水费（含公摊、损耗）596.02元及违约金（违约金以当月应付未付水费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为161.95元；5.被告立即向原告支付因逾期支付佛山市禅城区*************之二2018年7月、2018年9月至2018年11月、2019年1月至2019年2月及2019年4月至2019年5月管理费而产生的违约金18599.86元，逾期支付2018年4月至2018年6月、2018年8月及2018年10月中央空调费而产生的违约金4472.63元，逾期支付2018年1月至2018年6月、2018年8月、2018年10月、2018年12月至2019年1月及2019年3月水费而产生的违约金470.67元，逾期支付2018年1月、2018年3月至2018年6月、2018年8月至2018年10月、2018年12月至2019年1月及2019年3月电费（含公摊）所产生的违约金2793.23元，合计26339.39元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告为佛山智慧新城1区的物业管理服务公司。原告的总公司（乙方）与案外人佛山源海发展有限公司（甲方）（下称源海公司）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方聘请乙方为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之1区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。二、被告向业主方承租位于佛山智慧新城1区的一套商铺。2017年7月27日，业主方源海公司与被告签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定源海公司将位于佛山市禅城区*************之二出租给被告作商铺用途，租赁面积为413.33平方米，租赁期限为2017年8月1日至2022年7月31日止，约定每月的物业管理费（30元/月/㎡）、水电费、空调费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。三、原告与被告签订物业管理服务合同。2017年8月14日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，同租赁合同期限，物业费按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费、空调费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。同日，被告签署《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，确认接收该规约的约束。同日，被告的签署《交楼验收书》，确认于2017年10月9日接收涉案房产。四、被告拖欠原告涉案房产的物业管理费及水电费、空调费。被告自2019年6月1日开始拖欠物业管理费及已由原告代缴的水电费（含公摊、损耗）、中央空调费，经原告多次催收仍置之不理，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，原告有权要求被告立即清偿所欠付的物业管理服务费、水电费（含公摊、损耗）、空调费及违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告辩称：1、涉案《物业服务合同》实际的履行主体并非被告个人，而是佛山春尚秋德餐饮管理有限公司（下称春尚秋德公司），故本案的物业服务主体归于春尚秋德公司而非被告。2、本案的《物业服务合同》及《租赁合同》签订于春尚秋德公司筹备前，被告只是一个股东，在春尚秋德公司成立后被告曾提出要求变更合同主体，要求在物业服务合同上加盖公司公章，但原告当时提出没有必要，且认为物业管理费及水电费全是公司支付，认为没必要修改合同。3、涉案商铺在2019年6月被原告强制停水停电导致关闭停止经营，所以从2019年6月起原告无权向被告收取物业管理费、空调费、水电费等。4、原告主张的各项违约金依据的是其单方提供的格式合同的条款，被告认为该违约金条款并非经双方协商一致确定，不能作为原告主张违约金的依据，而且该标准明显过高，被告请求法庭予以调整。诉讼中，原告举证如下：1.《前期物业管理服务委托合同》。证明源海公司委托原告为被告所在的小区提供物业管理服务。2.中华人民共和国物业服务企业资质证书。证明原告具有提供物业管理服务的有效资质。3.《佛山市智慧新城租赁合同》。证明被告是佛山市禅城区*************之二的实际承租人，每月的物业管理费（30元/月/平方米）、水电费、空调费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。4.《前期物业管理服务协议》《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》。证明原告为被告提供物业管理服务，按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费、空调费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金。5.交楼验收书。证明被告于2017年10月9日正式接收涉案房屋。6.水、电费读数系统导出图、电费发票（2019年6月-2019年8月）、水费发票（2019年5月-2019年8月）、1区电量损耗公摊表、水电公摊损耗计算方式。证明原告催收电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）、空调费的依据。7.物业费用催缴通知书、智慧新城收费通知单及快递寄送单据。证明原告向被告催收的事实。8.欠费明细。证明被告拖欠物业管理费、电费（含有公摊、损耗）、水费（含公摊）、空调费的本金金额及违约金金额。9.往月管理费、水电费、中央空调费缴费情况表。证明被告曾逾期支付管理费、水电费、中央空调费，并由此产生违约金。10.空调费发票、空调费催款通知单。证明被告承租的物业每月的空调费是按照单价12.03元/平方米计算，每月价格是4972.36元。诉讼中，被告举证如下：国家企业信用信息公示系统信息。证明本案的物业服务的实际受益方是春尚秋德公司并非被告个人，因租赁涉案商铺产生的相关物业管理费、水电费等均应由春尚秋德公司承担，原告作为物业管理单位对于该商铺的实际使用情况及涉案物业服务合同的实际履行主体均是明确知晓，而且租赁涉案商铺以来，所产生的租金、水电费、物业管理费均由春尚秋德公司支付给原告及租赁方，并非被告个人支付。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1、3、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2虽为复印件，但为有权机关出具，本院经审查后予以确认；证据5，被告对其签名予以确认，本院对真实性予以确认；证据6，其中的发票，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认，其余的水、电费读数系统导出图、1区电量损耗公摊表、水电公摊损耗计算方式与证据8、9，为原告单方制作，其证明内容能否成立，本院将综合采信证据和认定事实待后论述和认证；证据7，无证据证明被告已收取，被告亦有异议，本院不予采纳；证据10，发票，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认，催款通知单，其中有被告以及涉案商铺的法定代表人石杰签名的本院予以采纳，其余无法核实签名人情况，本院不予采纳。原告对被告提供的证据的真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人源海公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定源海公司选聘原告为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之1区提供物业服务，期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。每次交费的具体时间为每月的5日前。2017年7月27日，案外人源海公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定由被告承租源海公司位于佛山市禅城区*************之二单元，期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止。被告应于每月七日前向源海公司委托的广场物业服务企业即原告缴交当月物业服务费，2018年2月1日至2022年7月31日的物业管理费标准为30元/月/平方米，金额为12399.90元。被告使用租赁单元产生的水费（含排污费）、电费、室内空调使用产生的电费等其他费用由被告承担。2017年8月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定:“1、前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2、乙方所购房屋座落于佛山市禅城区*************之二，建筑面积413.33平方米……3、水电耗损、水电公摊费用由被告另行缴纳。被告承担支付承租范围内所产生的水费、电费。4、受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴费服务，收费标准执行政府及相关部门规定，被告应在原告代缴后及时向原告缴交上述有关费用。5、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。2017年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，约定被告为佛山市禅城区*************之二之购买方或承租方。被告应于每个月5日前预先向原告缴付其单元每月应付之管理费用，如未能于其根据本管理规约应付的款项到期日起十五天内支付的款项，则原告有权采取下列之措施并收取附加费用……收取滞纳金（按欠费总额的5‰每日计收）作为因违约引起原告额外工作的赔偿。同日，被告接收涉案商铺。根据原告提供的收费通知单显示中央空调费的标准为12.03元，每月为4972.36元，被告在2018年10月的收费通知单上签名，原告就相应的月份开具中央空调费发票。原、被告确认，被告支付管理费保证金12399.90元，水电押金12399.90元，装修押金5000元，施工水电押金3000元。扣除施工期间产生水费300元，余款可以抵扣欠款。诉讼中，原告陈述：原告没有对商铺进行停水停电，也没有锁门。源海公司分别于2019年11月8日、9日、15日将涉案商铺内的物品清理至仓库内。原告按照12.03元/平方米的标准向被告收取空调费。诉讼中，被告陈述：确认从2019年6月开始没有交纳费用，至于是否从2019年5月开始没有交纳水费，被告记不清了。2019年6月，涉案商铺被原告停水停电并锁上大门后，至2019年9月被告到涉案商铺时发现该商铺内的物品已被搬空。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。源海公司与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，源海公司与被告签订的《佛山市智慧新城租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告认为春尚秋德公司才是合同相对人，因《前期物业管理服务协议》《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》上载明合同当事人为被告，无证据证明合同相对人有发生变更的情形，故被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请的物业管理费。被告确认自2019年6月开始没有交纳物业管理费，故被告已构成违约。被告抗辩认为原告对商铺进行停水、停电和锁门，此后费用不应当由被告负担。因未有有效证据证明原告有对商铺进行停水、停电和锁门的行为，故被告的抗辩意见不能成立。原告诉请被告支付物业管理费有合同依据，本院予以支持。根据《佛山市智慧新城租赁合同》所约定的计算标准，被告应向原告支付2019年6月1日至2019年9月30日期间物业管理费49599.60元（12399.90元×4个月）。原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于物业管理费违约金。《佛山市智慧新城租赁合同》约定，“乙方应于每月七日前向国安物业公司缴纳当月物业管理费”，《前期物业管理服务协议》又约定，“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。”被告未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任。至于违约金标准，被告有异议，合同约定的日千分之五折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，应予调整。本院将违约金标准调整为年利率24％，原告诉请超出部分，本院不予支持。因被告已交纳物业费保证金，原告陈述该保证金用于抵扣拖欠费用，经计算，截止至起诉日2020年1月15日，产生的违约金为5827.96元。因被告已交纳物业管理费保证金12399.90元，且诉讼中，原、被告确认可以折抵被告已支付的装修押金、施工水电押金合计7700元。押金用于折抵此前发生的违约金以及物业管理费，违约金折抵完毕，被告仍需支付物业管理费35327.66元，并从2020年1月16日起，以35327.66元为本金，按照上述标准计算违约金。关于电费、水费。原告提交了发票用以证实原告已经实际代为垫付涉案商铺所在物业实际发生水电费和公用分摊费的情况，被告亦无提出异议或举证证明相应的费用的计算结果存在不合理之处，故对原告诉请被告支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的电费和公摊电费共2048.33元、2019年5月1日至2019年8月31日期间水费和公摊水费共596.02元予以支持。因被告已交纳水电费押金12399.90元。经折抵后，被告无需再支付上述费用。关于中央空调费。被告未能证明已支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的中央空调费，故被告已构成违约。关于中央空调费的计算标准，原告提供收费通知单以及发票可以证实原告每月按照4972.36元的标准向被告收取中央空调费。经计算，2019年6月1日至2019年8月31日期间的中央空调费为14917.08元（413.33平方米×12.03元/平方米×3个月）。为免讼累，水电费押金在折抵完水电费后尚余9755.55元，折抵部分欠付的中央空调费后，被告仍应当支付5161.53元，至于违约金，因合同之中并未对空调费标准进行明确约定，被告抗辩认为不清楚，且据原告提供的发票显示，该费用存在按照实际发生天数计算费用的情形，而原告未有有效的证据证明在起诉前已向被告有效送达中央空调费收款通知，故对原告诉请空调费违约金，本院不予支持。关于水电费违约金。因水电费的发生每月均是浮动的，原告无提供有效证据证明其在水电费发生后有向被告主张收取过水电费，且被告存在拒绝支付或迟延支付的情形，故对原告诉请水电费违约金不予支持。关于原告诉请2018年7月、2018年9月至2018年11月、2019年1月至2019年2月及2019年4月至2019年5月管理费的违约金。原告未提供有效的证据证明被告存在迟延支付上述期间物业管理费的情形，故对原告该项违约金诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告龚国军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年6月1日至2019年9月30日期间的物业管理费35327.66元及违约金（违约金从2020年1月16日起，以35327.66元为本金，按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告龚国军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年6月1日至2019年8月31日的中央空调费5161.53元；三、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1230元，由原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担467元，被告龚国军负担763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年五月二十九日书记员  梁丽仪附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。