广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5233号原告：中山市华隆物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****金华花园1区27栋一楼03号房，统一社会信用代码914***********679B。法定代表人:苏惠平。委托诉讼代理人：梁鸿明、郭金萍，系该公司职员。被告：朱剑锋，女，1979年8月1日出生，汉族，住广东省乐昌市*************，公民身份号码440************249。原告中山市华隆物业管理有限公司（以下简称华隆公司）与被告朱剑锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告华隆公司委托诉讼代理人梁鸿明到庭参加诉讼，被告朱剑锋经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华隆公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2017年7月1日至2019年10月31日止拖欠的物业管理费5003.6元及逾期付款违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额178.7元为基数，分别从每月6日起按每日1%计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月31日为5003.6元）。事实和理由：被告为中山市*************业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2013年5月6日签订《前期物业管理服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每季度第一个月5日前向原告缴纳本季度物业管理费，逾期不交，将按应收款每天的1%计收滞纳金。关于该小区的物业服务收费标准问题，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米1.6元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为111.73平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费178.7元；被告拖欠2017年7月1日至2019年10月31日期间物业管理费5003.6元及相应违约金5003.6元，上述费用合计10007.2元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告华隆公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.业主收楼物品发放签收表；3.中山市商品房销售登记备案表；4.快递单、物业服务费催缴函；5.收楼委托书；6.关于银华花园门牌确认申请；7.银行卡照片；8.物业费及滞纳金计算明细；9.中山市前期物业服务合同；10.广东省经营服务性收费许可证。被告朱剑锋在法定期限内未作答辩亦未提供证据。原告华隆公司保证提交的证据真实性，被告朱剑锋未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告华隆公司提交的证据予以采信。根据原告华隆公司陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年6月15日，中山市明智房地产开发有限公司（以下简称明智公司）作甲方、华隆公司作乙方签订一份《中山市前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的位于中山市***********期物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为住宅多层按1.5元/月/平方米，高层按2.4元/月/平方米，商场按3元/月/平方米，物业服务费于每月10日前缴交；甲方逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1%交滞纳金。2013年5月6日，被告向余日芳签署《委托书》，内容为：本人朱剑锋（440************249）是银华花园6栋201房的业主，现委托余日芳（452************229）代办理收楼手续。同日，余日芳代被告朱剑锋作甲方、原告华隆公司作乙方签订一份《前期物业管理服务协议》约定，甲方将位于中山市*******物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为1.6元/月/平方米；收楼时甲方提供乙方指定的有效银行账号，并通过委托银行收款的形式，于每季度第一个月5号交纳本季度物业管理服务费，逾期不交，乙方将按应收款每天的1%计收滞纳金；余日芳同日代被告办理收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。庭审时原告陈述，被告收楼后一直按时缴交物业管理费至2017年6月，被告从2017年7月1日起开始拖欠物业管理费，至2019年10月31日共拖欠28个月的物业管理费5003.6元，应付违约金5003.6元，以上费用合计10007.2元。原告分别于2018年11月16日、2019年7月19日向被告发出《物业管理费催缴通知书》，要求被告于指定时间前付清拖欠的物业管理费未果，于2020年3月6日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售登记备案表载明涉案房产的签约日期为2013年1月25日，合同备案登记时间为2013年1月29日；中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的房产位于中山市*******************，建筑面积为111.73平方米，登记时间为201*年7月21日；按照《前期物业管理服务协议》约定及《广东省经营服务性收费许可证》规定，物业管理费按每月1.6元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费178.7元（111.73平方米×1.6元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未委托案外人余日芳与原告签订《前期物业管理服务协议》，但截止至2017年6月，被告均一直向原告缴纳物业管理费，其缴费事实应视为被告对余日芳与原告签订的《前期物业管理服务协议》予以追认，被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。双方签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权。故本院对原告主张被告支付从2017年7月1日起计至2019年10月31日的物业管理费予以支持。本院确定物业管理费按178.7元/月标准计至2019年10月31日止共28个月为5003.6元（178.7元/月×28个月）。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费违约金。由于原告主张按应缴费每日1%的计算标准过高,且原告未能举证证明其损失数额，故违约金计算标准应由本院确定。结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持，但违约金数额以本院核定为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱剑锋于本判决生效之日起五日内向原告中山市华隆物业管理有限公司支付从2017年7月1日至2019年10月31日期间的物业管理费5003.6元及违约金（计算方法:违约金以拖欠各月的物业管理费金额178.7元为基数，分别从当月6日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市华隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告朱剑锋负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年六月二日书记员  洪艺华林雷