宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4365号 上诉人（原审原告）：申某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王某1，宁夏平瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某2，宁夏平瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘某，住宁夏回族自治区石嘴山市。 被上诉人（原审被告）：刘某，住宁夏回族自治区石嘴山市。 原审第三人：郭某1，住宁夏回族自治区中卫市中宁县。 委托诉讼代理人：郭某2，系郭某1儿子，现住宁夏回族自治区石嘴山市。 上诉人申某与被上诉人潘某、刘某、原审第三人郭某1房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人申某上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院漏查基本事实。银川中院作出的（2016）宁01民终645号民事判决书，明确了涉案房屋因宁夏昊城房地产开发有限公司错误备案至郭某1名下，涉案房屋的实际所有权人为被上诉人潘某而非郭某1。二、郭某1无正当理由占有涉案房屋。郭某1作为（2016）宁01民终645号案件当事人，其明知涉案房屋所有权人系潘某，且涉案房屋商品房买卖合同正本由上诉人持有，其主观上存在恶意占有的意思表示。其次，郭某1与潘某达成的抵顶协议，仅靠欠条无法证明双方的抵顶合意。三、上诉人已实际占有、使用涉案房屋，对外形成了物权公示效力。 被上诉人潘某、刘某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原审第三人郭某1称，我方登记行为符合法律规定，上诉人与我方的登记行为没有关系，请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人申某向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的房屋买卖协议，并向原告立即返还位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年7月18日，原告申某与案外人宁夏昊城房地产开发有限公司（以下简称昊城公司）签订一份《更换抵押物及还款协议》，协议约定经申某与昊城公司法人张京芃协商，就出售苏杭名苑三套房屋归还申某部分借款本息达成如下合意：1.在自协议签订两个月内，分别将18-2-102号房产备案潘某名下，将20-1-101房产备案于郭某1名下，将6-4-102房产备案于刘继孝名下，在完成上述备案合同的同时，申某配合昊城公司撤出20-3-101、19-1-101、19-1-102三套房屋的备案手续；2.三套总房款昊城公司以每平米5280元给予申某作价，实卖的220万元，其中差价40万余元由申某负担，卖得的房款中，昊城公司使用30万元，此30万元在之后昊城公司给申某归还下欠的本息时一并归还。协议签订后昊城公司将苏杭名苑18-2-102号房交付被告潘某。2013年7月18日，被告潘某、刘某向原告出具《证明》一份，内容为：申某于2012年将苏杭名苑18-2-102顶账房售与潘某（昊城公司欠申某借款以房低债），昊城公司已将该房买卖合同、入住通知、物业手续、房屋钥匙交付于潘某且潘某已装修入住，该房款柒拾万元和欠借款拾万元，共计捌拾万元潘某还未向申某支付，潘某、刘某夫妻双方保证该款（捌拾万元）于2015年底前归还。2013年7月30日，根据昊城公司与第三人郭某1签订的编号为YC-2009-06《银川市商品房买卖合同》，苏杭名苑18-2-102号房屋备案登记在郭某1名下。2016年11月3日，潘某向原告出具《承诺书》一份，内容为：本人给申某承诺的因空中花园办理和鲁能宾馆置换一事时间临近，故本人特再次承诺保证在2016年底办完所有置换手续。②在大武口法院申请执行的借款，在我公司开发的24#楼预售许可证下来的一周内办理完抵账手续。③在法院提执行异议的6套住房在2016年11月底办理解封及备案手续。以上承诺保证兑现。逾期后承担法律责任。另外，关于丰登住宅在2016年11月20日前或支付房款或自愿退房。以上承诺属于本人发自内心的承诺。2016年11月20日，原告（甲方）与被告刘某（乙方）签订一份《协议》，内容为：2016.11.20日，经甲乙双方协商，由于乙方不能向甲方支付苏杭名苑房款，乙方将该房退换给甲方，该房于2016.11.20日之前所产生的所有费用由乙方承担。该房电卡、钥匙及入住通知等所有手续于2016.11.23日前交于甲方。原欠条作废（70万房款，10万装修）计捌拾万欠条。另查明，2010年3月20日，潘某向郭某1出具欠条一张，内容为：今欠郭某1转让金500万元整。2017年3月16日，郭某1在新消息报刊登遗失声明，称遗失昊城公司签订的苏杭名苑18-2-102购房合同正本。后郭某1办理了该房屋的不动产权证书。 一审法院认为，不动产物权的转让，应当依法进行登记。原告申某将案外人昊城公司抵顶的银川市××区房屋出售给被告潘某，后因被告潘某、刘某夫妻未付清款项，刘某与原告签订协议，将该房屋退换给原告。但此时涉案房屋已实际备案登记在第三人郭某1名下，在原告知晓该事实且在退房后三方未履行相关的变更登记手续情况下，原告应自行承担相应风险。另外，在潘某与郭某1之间也存在借贷关系、涉案房屋已由郭某1办理了不动产权证的情况下，涉案房屋的所有权属存在争议，原告要求解除与被告签订的房屋买卖协议，被告向原告返还苏杭名苑18-2-102号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告申某的诉讼请求。案件受理费100元，保全费4020元，公告费300元，由原告申某负担。 二审中，上诉人为支持其主张，向法庭提交证据民事判决书一份，证明经生效判决确认涉案小区18-2-102室是因开发商昊城公司将原审第三人郭某1与潘某房屋混淆错误备案至郭某1名下，该案中郭某1同样作为被告参与诉讼，其对判决结果是明知的，在判决生效后第三人将涉案房屋办理了房屋不动产证书，属于恶意行为。 经质证，郭某1对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据明确表示潘某按约定履行付款义务。被上诉人潘某、刘某未到庭参加诉讼，未质证。 经审查，上诉人提交的该份证据一审中已提交，不属于二审新证据，本院不再重复采信。 二审查明，昊城公司在与申某签订《更换抵押物及还款协议》后，因履行协议发生纠纷。昊城公司向金凤区人民法起诉要求，解除昊城公司与郭某1签订关于银川市金凤区丰登镇苏杭名苑18-2-102号《商品房买卖合同》。潘某作为第三人参加诉讼并要求：1.确认昊城公司与潘某之间关于金凤区苏杭名苑18-2-102室房屋买卖合同合法有效，并要求昊城公司给第三人潘某办理房屋备案及房屋产权过户登记手续，案件受理费由昊城公司负担。该案经金凤区法院审理查明，昊城公司与申某签订《更换抵押物及还款协议》当日，向小区银川家业兴物业服务有限公司分别下发入住通知书，郭某1入住20-1-101室、潘某入住18-2-102室，郭某1、潘某分别办理入住相关手续并实际居住。2012年8月2日，郭某1通过石嘴山市大武口农村信息合作联社恒源信用社向申某转付72万元。后昊城公司将18-2-102室房屋在银川市房屋产权交易管理中心备案于郭某1名下。昊城公司以郭某1未向其支付下剩购房款为由提起诉讼，潘某参加诉讼，提起前述请求。金凤区法院认为，昊城公司与申某签订的《更换抵押物及还款协议》系有效合同。该协议明确约定将18-2-102室房屋备案于潘某名下，将20-1-101室房屋备案于郭某1名下，郭某1、潘某基于该协议将购房款支付于申某，后昊城公司按照协议约定分别将上述两套房屋交付与郭某1和潘某占有并实际入住，该还款协议履行行为证明昊城公司知道且同意郭某1将购房款交于申某抵顶借款的事实。故昊城公司所诉郭某1仅支付10万元购房款的主张，不予采纳。结合昊城公司、申某签订的《更换抵押物及还款协议》、昊城公司向郭某1、潘某下发的入住通知书等其他证据，以及昊城公司在庭审中的自认曾经知道备案出现错误并且当时同意调换，且潘某已实际装修入住的事实，能够形成完整的证据链证实潘某与昊城公司签订了《商品房买卖合同》，昊城公司将郭某1、潘某房屋错误混淆，致使昊城公司将实际由潘某居住的18-2-102室备案于郭某1名下，违反诚实信用原则，应当承担应承担相应的法律后果。昊城公司以郭某1违约为由，主张解除双方签订的房屋买卖合同的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。潘某依约履行付款义务，昊城公司应按照合同约定办理房屋产权登记手续，对潘某的诉请予以支持。遂作出（2015）金民初字1132号民事判决：驳回昊城公司诉讼请求；昊城公司与潘某签订的《商品房买卖合同》有效；昊城公司于判决生效后十日内为潘某办理银川市金凤区苏杭名苑18-2-102室房屋产权登记手续。后昊城公司不服该判决，上诉至本院，本院于2016年6月23日作出（2016）宁01民终645号民事判决：驳回上诉，维持原判。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据不告不理原则，法院主要针对当事人的诉讼请求进行审理。本案中，上诉人的一审诉讼请求为解除上诉人与被上诉人之间2013年签订的房屋买卖协议，并由被上诉人向其返还涉案房屋。经查，申某与潘某、刘某达成房屋买卖协议后，因潘某、刘某未按时向申某付房款，双方已于2016年11月20日签订《协议》约定刘某将房屋退还，并将房屋手续返还给申某，即双方已就解除合同达成合意，故对申某要求解除其与潘某、刘某之间的房屋买卖协议的诉讼请求，本院不再支持。对于涉案房屋的现状，申某在二审中声称由其占有使用，涉案房屋的钥匙、水、电、煤、卡也由其控制，申某现主张要求潘某、刘某及郭某1返还涉案房屋，没有事实依据，本院亦不予支持。综上，一审处理结果适当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人申某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年六月二日 书记员  李天文 附：相关法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。