湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终947号上诉人(原审被告、反诉原告)：**，男，1987年8月16日出生，汉族，住湖北省黄梅县。上诉人(原审被告、反诉原告)：吴殷红，女，1989年5月10日出生，汉族，住湖北省黄梅县。共同委托诉讼代理人：刘跃，广东度道律师事务所律师，执业证号：14403201810037616，代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告、反诉被告)：湖北国君置业投资有限公司。住所地：湖北省黄梅县黄梅镇建陶路紫荆花园东区。统一社会信用代码：91421127562713109Y。法定代表人：杨文慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐进夫，湖北晋梅律师事务所律师，执业证号：14211201210610653，代理权限为特别授权。上诉人**、吴殷红因与被上诉人湖北国君置业投资有限公司（以下简称国君置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。**、吴殷红上诉请求：一、撤销原判，改判**、吴殷红无需支付首付款；二、判令本案所有诉讼费用均由国君置业公司承担。事实和理由：本案《商品房买卖合同》为虚假合同，国君置业公司的目的是骗取银行贷款，系以合法形式掩盖非法目的，应无效，故请求二审法院查清事实，依法公正判决。国君置业公司辩称，商品房买卖合同与贷款合同系两个不同的法律关系，**、吴殷红的上诉请求与本案不具关联性。本案商品房买卖合同系双方真实意思表示，并约定以工程款折抵首付款，余款亦办理了按揭贷款，国君置业公司不存在骗贷行为。即使存在骗贷行为，因贷款合同系**、吴殷红与银行所签订，应属**、吴殷红个人行为。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。国君置业公司向一审法院起诉请求：1、判决**、吴殷红立即支付购房款122700元；2、判决**、吴殷红以122700元为基数，按日万分之二标准支付违约金，自2016年10月21日起计算至全部房款付清之日止；3、本案诉讼费、保全费由**、吴殷红承担。**、吴殷红向一审法院提出反诉请求：1、判决国君置业公司支付逾期交房违约金（以总房款382700元为基数，按日万分之二的利率自2017年7月2日至实际交房之日止计算，暂算至2019.10.2止为67355.20元）；2、判决国君置业公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月20日，**、吴殷红经人介绍，与国君置业公司签订《商品房买卖合同》，购买国君置业公司开发的位于黄梅县××大道××“××小区”××房。根据合同约定，该套商品房建筑面积113．24平方米，总房价382700元，首付款122700元，剩余房款260000元通过银行贷款按揭的方式支付。同时规定，首付款应于签订合同之日付清。该合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同第八条约定，出卖人应在2017年5月1日前将经验收合格的案涉房屋交付给买受人使用；但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同还约定了其他内容。因**、吴殷红购买前述商品房系由熟人介绍，买卖双方原计划买受人的首付款从乐扶君（沙岭小区建筑方负责人）应得国君置业公司的工程款中抵款，故**、吴殷红在签订《商品房买卖合同》当天并未向国君置业公司交付1－601房的首付款122700元。随后，国君置业公司协助**、吴殷红在银行办理了购房按揭贷款手续，并收讫该商品房的按揭贷款。2018年7月25日，一审法院作出（2018）鄂1127民初214号民事判决书（已生效），该案在审理过程中，乐扶君对**出具的“向其交了首付款”的证明表示异议，法院亦没有支持，故双方原计划由建筑方以工程款为买受人抵付首付款的计划不能如愿。2018年8月，国君置业公司委托湖北美博律师事务所向**、吴殷红发出律师函（函中首付为金额84475元）以追索首付款。此外，国君置业公司以**、吴殷红首付款未交为由，也一直未向两人交付沙岭小区的1－601房。又查，国君置业公司2011年以出让的方式取得位于黄梅县××大道××号（土地证号为梅国用2011第250111059号）地块的土地使用权，并经批准在前述地块开发成套住房，小区名为“沙岭小区”。经黄梅县房地产管理局批准，国君置业公司获得商品房预售许可，许可证号为鄂黄房售证字（2015）0188号。一审法院于2019年9月12日向**、吴殷红送达了国君置业公司的民事诉状。一审法院认为，国君置业公司与**、吴殷红共同签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。因双方当事人均未提出解除购房合同，也未举证证明合同无效的情形，故合同当事人应继续按合同履行义务。因此，国君置业公司要求**、吴殷红继续支付首付款122700元的请求，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》第七条第1．2项的规定，**、吴殷红还应共同按日万分之二的标准向国君置业公司支付逾期付款违约金。但因在共同签订合同时，买受人未实际交纳首付款，而国君置业公司仍协助其办理了银行按揭贷款手续，视为国君置业公司认可买受人迟延交款至首付款实际抵付时止。因国君置业公司未提供买受人收到律师函（落款2018．8．20）的具体时间的证据，故一审法院酌定以次月同日（2018．9．20）开始计算首付款的逾期违约金。律师函中少写的金额38225元（122700－84475）从买受人收到诉状的次日（2019．9．13）开始计算逾期违约金。因此，国君置业公司超出前述范围主张的逾期违约金，一审法院不予支持。虽然双方当事人关于首付款交纳方式的原计划因另案诉讼在2018年才被利害关系人否定，但该计划的变故应归责于买受人。依据商品房签约合同精神，**、吴殷红向国君置业公司交清首付款的义务在先，而国君置业公司交付房屋的义务在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，因此，在**、吴殷红至今未交付首付款的情况下，国君置业公司有权拒绝**、吴殷红的交房请求。故国君置业公司先予履行抗辩权成立，**、吴殷红有关国君置业公司赔偿逾期交房违约金的反诉请求，一审法院不予支持。因国君置业公司未提供其保全的事实和申请费的金额和证据，故国君置业公司该方面的请求，一审法院不予支持。遂判决：一、限**、吴殷红于判决生效之日起十日内共同支付国君置业公司购房首付款122700元；二、限**、吴殷红于判决生效之日起十日内以122700元为基数按日万分之二的标准共同向国君置业公司支付违约金（其中84475元从2018年9月20日起至付清之日止计付；其中38225元从2019年9月13日起至付清之日止计付）；三、驳回国君置业公司其他诉讼请求；四、驳回**、吴殷红的反诉请求。二审中，**、吴殷红向本院提交两份证据，证据一、借条影印件两份（落款日期分别为2016年10月1日、2018年2月13日），拟证实**、吴殷红对国君置业公司享有30万元债权。证据二、2017年10月23日会议纪要影印件一份，拟证实国君置业公司召开内部股东会，确认上述30万元债权，以及股东内部对**、吴殷红等4户购房存在分歧的事实。国君置业公司对证据一、二的真实性均有异议，认为未提供原件佐证，且证据一与本案不具关联性，证据二即使真实，但该会议纪要涉及的内容是工程款结算，而不是股东内部会议，相反能证实**、吴殷红等四人购房，并约定以工程款抵付首付款的事实。本院认为，本案商品房买卖合同双方为**、吴殷红与国君置业公司，而上述证据一中两张借条的权利、义务主体为**与乐咏、乐勇，并未涉及国君置业公司，故该借条与本案不具关联性，且未提供原件核对，不予采信；证据二，会议纪要并未确认**、吴殷红对国君置业公司享有30万元债权，亦未确认以工程款抵扣**等4购房户的首付款，故亦不采信。本院经审理查明，一审认定事实属实。另查明，对于本案首付款，**、吴殷红于二审中明确陈述未支付；对于本案按揭贷款，由**、吴殷红按月偿还至今。曾海雄、涂雪情、袁华林于2016年10月至12月期间分别与国君置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购房款交付方式均为首付款加银行按揭贷款，其中贷款的金额分别为27万元、27万元、25万元。本院认为，本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否有效。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，**、吴殷红主张涉案《商品房买卖合同》系虚假合同，国君置业公司的主要目的是骗取银行贷款，用以偿还**等4购房户30万元借款，系以合法形式掩盖非法目的，应无效。对涉案《商品房买卖合同》的效力问题，本院分析如下：第一，当事人主张合同无效，应对该请求所依据的事实承担举证责任，举证不能的，将依法承担相应的不利法律后果。**、吴殷红虽辩称《商品房买卖合同》无效，并提交了两张借条、一份会议纪要，但借条上载明的借款人、担保人均为案外人乐咏、乐勇，并未涉及国君置业公司，而会议纪要亦未载明相应的30万元借款应由国君置业公司负担，且该3份证据均无原件佐证，故“国君置业公司下欠**等4购房户30万元借款”的基础事实不成立。第二，**、吴殷红未举证双方之间存在以贷款偿还借款的约定或国君置业公司实施了以贷款偿还借款行为。第三，若以贷款偿还借款属实，则贷款最终偿还主体应为国君置业公司。事实上，银行按揭贷款一直由**、吴殷红按月偿还至今。第四，如以贷款偿还借款属实，则贷款金额应与借款金额相当，但一审法院已另案查明包括**在内等4购房户因购房合计向银行按揭贷款100万余元，与**所主张的30万元借款在金额存在较大差异，不符合日常的生活经验。第五，**、吴殷红于一审中曾提起反诉要求国君置业公司承担逾期交房的违约责任，但并未对合同效力提出异议，进一步证实双方前期已达成真实的购房合意。据此，**、吴殷红上诉主张不成立。本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。因以工程款抵付首付款未能实现，而**、吴殷红又未另行支付，故国君置业公司有权要求**、吴殷红继续支付122700元首付款。综上所述，**、吴殷红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由**、吴殷红负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年六月三十日法官助理朱章勇书记员黄宁