重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初16018号原告：谭艳，女，汉族，1989年7月20日生，住重庆市大足区。委托代理人：赵才君，重庆市大足区大众法律服务所法律工作者。被告：冯伟，男，汉族，1973年8月13日生，住山东省潍坊高新区。第三人：重庆北联置业顾问有限公司，住所地重庆市北部新区东湖南路333号中渝爱都会3栋21-6，统一社会信用代码91500000563496361J。法定代表人：周畦。第三人：任虹儒，男，汉族，1992年11月7日生，住重庆市武隆县。原告谭艳与被告冯伟、第三人重庆北联置业顾问有限公司（以下简称“北联公司”）、第三人任虹儒房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员仇修担任审判长，与人民陪审员杭静、王明华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭艳及其委托代理人赵才君到庭参加诉讼。被告冯伟、第三人北联公司、第三人任虹儒经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭艳诉称：2017年3月13日，原告在北联公司的居间下，与冯伟及北联公司签订《房地产买卖居间协议》，购买任虹儒所有的位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号5幢XX-X号房屋，冯伟作为任虹儒的代理人在合同上签字。合同约定房款总额515000元，签订合同时支付定金30000元，办理产权时支付首付款145000元，剩余款项340000元通过按揭贷款方式支付。当日原告向冯伟支付定金30000元，向北联公司支付服务费3000元。2017年4月27日，冯伟称任虹儒在银行预约还款时间将近，要求原告提前支付首付款完成解押还款，于是原告与冯伟、北联公司签订《买方提前支付首付款补充协议》，并于当日向冯伟支付145000元。2017年5月19日，冯伟称因任虹儒的原因导致涉案房屋无法完成解押，原告与冯伟、北联公司签订《补充协议》，冯伟承诺先将房屋交给原告装修，于2017年6月30日之前从银行解押，完成过户手续。2017年6月21日，原告向重庆凯美物业管理有限公司缴纳装修保证金3000元、除渣费366元、物管费1262.7元、公摊费210元，共计4838.7元。2017年9月5日，登记在任虹儒名下的涉案房屋被转让给刘婷。因任虹儒未追认《房地产买卖协议》、《买方提前支付首付款补充协议》及《补充协议》，冯伟属于无权代理，三份协议应属无效。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，要求：一、确认原告与冯伟签订的《房地产买卖协议》、《买方提前支付首付款补充协议》及《补充协议》无效；二、冯伟双倍返还定金60000元、购房款145000元及赔偿损失（以145000元为基数，从2017年4月27日起按年利率6%计算至付清之日止）。被告冯伟未作答辩。第三人北联公司未作陈述。第三人任虹儒未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，原告在北联公司的居间下，与冯伟及北联公司签订《房地产买卖居间协议》，购买任虹儒所有的位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号5幢XX-X号房屋，合同约定房款总额515000元，签订合同时支付定金30000元，办理产权时支付首付款145000元，剩余款项340000元通过按揭贷款方式支付。冯伟以任虹儒的代理人名义在合同上签字，但任虹儒当时并未授权冯伟代理其与原告签订房屋买卖合同并代收房款。合同签订当日，原告向冯伟支付定金30000元，向北联公司支付服务费3000元。2017年3月23日，任虹儒出具的《委托书》载明：现决定将登记在我名下的地址为重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号5幢XX-X号房屋出售，特委托冯伟为我的代理人，并以我的名义办理如下事宜：一、办理上述房屋银行按揭提前还款的预约、还款并领取结清证明及房产证。二、到相关房屋交易中心办理上述房产解除抵押手续。三、在领取解押后的产权证后，代为签订出售上述房屋的买卖合同并收取售房款。……代理期限自委托书签署之日起两年内有效。同日，重庆市九龙坡公证处为该《委托书》办理了公证。2017年4月27日，原告与冯伟签订《买方提前支付首付款补充协议》约定，因卖方在银行预约还款时间将近，卖方要求买方提前支付首付款完成物业解押还款，经双方协商，买方将首付款145000元提前支付给卖方，专款专用，不得另作它用。同日，原告向冯伟的三个银行账户转账支付首付款合计145000元。2017年5月19日，原告与冯伟、北联公司签订《补充协议》约定，因物业后续过户问题，原告于2017年4月27日将首付款175000元转至任虹儒代理人冯伟银行账户中，现因任虹儒自身原因导致九龙坡区石坪桥片区华美时代城5栋0单元1708物业一直无法完成解押，经过双方协商，签订补充条款如下：1.任虹儒先将上述物业交给原告装修。2.任虹儒承诺于2017年6月30日前将物业从银行解押，完成房屋交易过户手续。2.如任虹儒长时间无法完成解押，导致原告办理银行按揭贷款利率变化，因此产生的损失由任虹儒承担。2017年9月5日，任虹儒与案外人刘婷签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给案外人刘婷，并办理了不动产权属转移登记，刘婷已取得房屋权证。本院认为：当事人经依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼的，视为放弃诉讼权利，应当承担举证不能的法律后果。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，冯伟以任虹儒的代理人的名义与原告签订房屋买卖合同时，并未取得任虹儒的授权委托。之后，虽然任虹儒委托冯伟代理其出售案涉房屋，但任虹儒在其出具的《委托书》中没有作出对冯伟之前与原告签订房屋买卖合同进行追认的意思表示，故不能将该委托书视为任虹儒对冯伟在前代理行为的追认。因没有证据证明冯伟在没有代理权的情况下，与原告签订房屋买卖合同的行为，事后得到任虹儒的追认，现任虹儒已将案涉房屋出售给他人并办理了权属转移登记，客观上已不存在继续追认的可能，故本院认定冯伟以任虹儒代理人的名义与原告签订的《房屋买卖协议》和《买方提前支付首付款补充协议》及《补充协议》无效。冯伟没有代理权导致合同无效，其应当将收取的175000元房款返还原告，并赔偿原告资金占用损失。另外，因房屋买卖合同无效，则合同中有关定金的条款亦应无效，原告在签订合同时支付给冯伟的3万元款项不能认定为定金，原告要求冯伟双倍返还的主张，于法无据，本院不予支持。同时，原告主张按年利率6%计算资金占用损失亦属无据，本院酌定按银行同期贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算资金占用损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谭艳与被告冯伟签订的《房屋买卖协议》和《买方提前支付首付款补充协议》及《补充协议》无效；二、被告冯伟于本判决生效十日内返还原告谭艳购房款175000元，并支付原告谭艳资金占用损失（以145000为基数，从2017年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告谭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2210元、公告费300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 仇 修人民陪审员 杭 静人民陪审员 王明华二〇二〇年六月二日法官 助理 冷雪枫书 记 员 吴 霜