福建省三明市梅列区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0402执异46号 异议人（被执行人）：三明市德安化工设备有限公司，统一社会信用代码91350400705176743Q,住所地三明市梅列区德安工业小区。 法定代表人：詹建伦，执行董事。 申请执行人：兴业银行股份有限公司三明分行，统一社会信用代码913504008555863261，住所地三明市梅列区乾龙新村362幢（徐碧新城吉祥府邸4号）1-5层。 负责人：罗敦颖，行长。 被执行人：黎明重工集团（福建）有限公司，统一社会信用代码913504007318739050，住所地三明市三元区荆东工业园23号。 法定代表人：王新和。 被执行人：詹建伦，男，1953年5月7日出生，汉族，住三明市梅列区。 被执行人：叶海燕，女，1966年1月12日出生，汉族，住三明市梅列区。 被执行人：王新和，男，1967年9月26日出生，汉族，住三明市梅列区。 被执行人：林学志，男，1966年5月14日出生，汉族，住三明市三元区。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司三明分行（以下简称兴业银行三明分行）与被执行人三明市德安化工设备有限公司（以下简称德安公司）、黎明重工集团（福建）有限公司（以下简称黎明公司）、詹建伦、叶海燕、王新和、林学志金融借款合同纠纷一案中，被执行人德安公司于2020年5月18日对本院评估拍卖涉案房地产的执行行为不服，提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 德安公司向本院提出异议请求：中止对涉案房地产评估拍卖程序，重新评估涉案房产。事实与理由：厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司接受贵院委托后出具的厦门大成方华估字第2019YAFY010号《房地产估价报告》德安公司收悉。德安公司对厦门大成方华估字第2019YAFY010号《房地产估价报告》不予认可，该评估结果不符合实际。对该评估报告提出异议如下：一、评估机构的评估程序违法。1、根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条、第九条的规定，司法鉴定应当由省级人民政府司法行政部门发布的鉴定机构名册中载明的鉴定机构和鉴定人员出具，每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人，但评估报告只有两人署名，而且来现场勘查的评估人员只有两人，与评估报告上的房地产估价师人员不同，出具该报告的两个房地产估价师没来现场勘查。2、最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条明确规定，人民法院选择评估、拍卖机构时，应当提前通知各方当事人到场，当事人不到场，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。贵院在选定评估机构时，未通知异议到场，也没采取公开选定的方式，也没有书面送达异议人，剥夺德安公司的合法权益，故该程序不妥当。3、贵院委托的评估机构是厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司，但是，该评估报告里面评估人员一个是厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司的注册房地产估价师，另外一个评估人员李新却是厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司永安分公司的注册房地产估价师，李新不是接受委托评估的评估公司执业人员，此外，出具该报告的两个房地产估价师没来现场勘查。《房地产估价报告》封面和第7页均载明永安分公司地址是永安市建融花园一幢二层写字楼，上述事实说明本案厦门大成方华估字第2019YAFY010号《房地产估价报告》出具方挂名为厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司，实际上是厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司永安分公司出具的，这二个公司是不同的独立法人，永安分公司不是该次评估的委托人，这个《房地产估价报告》程序严重违法。属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款“（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法”的情形。二、该评估报告估价方法采取的成本法（房地分估路径）不合理，造成被评估对象价值严重贬损。本次包括未办理产权证的建筑物在内评估报告的价值为3937200元。而原来兴银三明（三元）高抵（2017）0022号《最高额抵押合同》明确该抵押物价值为5204400元，二者价格相差巨大，该评估报告采用的估价方法完全背离涉案房地产的价值，也没有相应的估价计算经过，使被评估对象价值严重贬损，损害了异议人的合法权益。三、德安公司尚有未评估的财产：圆管支架钢棚1个，建筑面积约50平方米；砌砖工具室1间，约45平方米；彩钢板厂房边跨建筑面积约140平方米。双方签字确认说明里面载明：5、钢棚两个，圆钢支架钢棚，建筑面积约298.48平方米。另还有承租方在德安公司场地上有搭盖了铝合金房屋2间约44平方米、卫生间1间，玻璃房屋2间约合90平方米，彩钢板仓库3间约100平方米，泥土地铺水泥硬化地面约400平方米。因这些建筑物不能拆除，并具有相应的使用价值。根据相关法律法规，人民法院处置房地产时也要一并处置该地上其他财产。故要求对承租方建筑在德安公司场地上的投资物同异议人的财产分别开来进行评估、鉴定。厦门大成方华估字第2019YAFY010号《房地产估价报告》遗漏了需要评估的事项，损害了异议人和案外人的利益，属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第二项“（二）超出财产范围或者遗漏财产”的情形。综上，由于本次评估程序严重违法，侵害了异议人的权利，评估过程及评估依据不足，结果失实，侵害了异议人的权益，应当重新评估。对涉案房地产重新作出一份令人信服的报告。 本院查明，申请执行人兴业银行三明分行与被执行人德安公司、黎明公司、詹建伦、叶海燕、王新和、林学志金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2019）闽0402执749号，在该案执行过程中，作出闽0402执749号执行裁定书后，对需要拍卖的德安公司所有的坐落于三明市梅列区全部工业房地产，启动确定财产处置参考价程序。本院依法对德安公司上述房地产的权属、占有使用等事项进行调查确认。为确定该涉案财产处置参考价，经征询兴业银行三明分行意见，其明确回函：表示不同意与德安公司进行议价，也不同意通过网络询价、定向询价方式确定处置参考价，希望通过评估方式确定处置参考价，不同意与德安公司协商选择评估机构。在需要拍卖上述部分的财产没有计税基准价、政府定价、指导价且不具备网络询价的条件情况下，本院于2019年8月5日下午16时03分依法从全国法院询价评估系统福建省评估机构名单子库中随机摇号确定了三家评估机构及顺序，厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司顺序排在第一位。后本院委托了该评估机构对涉案房地产进行了评估，该公司于2019年9月29日出具了评估报告，2019年10月14日出具的评估报告送达给德安公司。德安公司收到评估报告后在法定期限内对评估程序、评估结果及遗漏财产提出异议。 另查明，福建省住房和城乡建设厅于2017年8月29日向厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司核发房地产估价机构备案证书。备案等级为一级；有效期限为2017年8月29日至2020年8月28日。厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司经厦门市市场监督管理局核准类型法人商事主体，成立日期2000年11月16日，营业期限自2000年11月16日至2020年11月15日等。涂勇鑫、李新均取得房地产估价师职业资格并已经中华人民共和国住房和城乡建设部登记注册。 本院认为，1.关于涉案房屋的评估程序问题。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。当事人议价程序须建立在双方均同意议价的基础上进行，作为申请执行人兴业银行三明分行的一方已明确表示不同意议价，故本院未采取议价方式确定处置参考价并不违法。此后，在本院无法通过定向及网络询价方式确定财产处置参考价的情况下，采取委托评估的方式确定财产处置价符合法定程序。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。因兴业银行三明分行明确表示不同意协商选择评估机构，并要求法院直接进行摇号系统确定评估机构进行评估，已知一方当事人不同意协商选择评估机构后，在征询另一方当事人的选择评估机构意见已毫无意义，故本院直接采取摇号方式确定评估机构及顺序并不违反法定程序。厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司经厦门市市场监督管理局核准、福建省住房和城乡建设厅登记备案，且均在有效期限内，依法可以开展房地产估价活动。涂勇鑫、李新均取得房地产估价师职业资格并已经中华人民共和国住房和城乡建设部登记注册，有权执行房地产估价业务，有权在房地产报告上签字。《中华人民共和国资产评估法》第二十七条第一款规定“评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章”，本案房地产估价报告书由两名注册房地产估价师承办和签署，符合法律规定。综上，对德安公司提出评估机构或者评估人员不具备相应评估资质且评估程序违法的主张，理由不成立，本院不予支持。2.关于异议人提出对评估方法、结果及遗漏财产有异议的问题。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条及第二十三条规定，当事人对评估报告的计算方法或者评估结果等提出书面异议的，同时涉及遗漏财产的，按照第二十三条规定处理。当事人对评估报告的计算方法或者评估结果等提出书面异议的，同时涉及评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；评估程序严重违法的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照第二十三条规定处理。本案先对评估程序是否违法及评估机构或者评估人员是否具备相应评估资质进行异议审查，对评估方法、结果及遗漏财产异议问题不属于本案审查的范围，对异议人该项异议不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人三明市德安化工设备有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省三明市中级人民法院申请复议。 审 判 长  郑芳远 人民陪审员  傅文青 人民陪审员  陈玉红 二〇二〇年六月一日 书 记 员  黄鸿珊 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内，向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（2）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议；