成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初3599号 原告：成都富临物业管理有限责任公司。住所地成都市成华区府青路二段18号沙河新城12幢1楼。 法定代表人：张丽华，总经理。 委托诉讼代理人：方凯，男，1974年9月11日出生，汉族，公司员工，住四川省绵阳市涪城区。 被告：周长春，男，1978年11月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：代余素（曾用名代余树），女，1979年11月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周长春，即第一被告。 原告成都富临物业管理有限责任公司（以下简称富临物业公司）与被告周长春、代余素物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告富临物业公司的委托诉讼代理人方凯、被告周长春（兼被告代余素的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富临物业公司向本院提出诉讼请求：判令周长春、代余素支付2014年12月1日至2019年5月31日拖欠的物业费9008.1元、垃圾处理费432元并按每日万分之三支付违约金。事实与理由：一直以来，富临物业公司为周长春、代余素购买并入住房屋所在的“富临?美丽天城”小区提供物业服务并与其签订有《费用收缴协议》《前期物业服务协议》，也与小区业委会签订有《物业服务合同》。合同约定物业费收费标准为1.5元/月/平方米，违约金以欠费金额每日万分之三计算。自2014年12月1日起至2019年5月31日止，周长春、代余素共拖欠富临物业公司物业费9008.1元、垃圾处理费432元，富临物业公司多次以电话通知、短信通知、书面等方式催收，周长春、代余素均拒绝支付，其拖欠行为不仅不利于物业服务，也严重影响公司正常经营。为此，特诉至法院，请依法支持富临物业公司的合法诉请。 周长春、代余素辩称，对富临物业公司主张的物业费、垃圾处理费本身无异议，但由于所居住的物业在2014年1月14日发生入室盗窃，家中财物被盗损失达4万余元，这与富临物业公司未尽到安全有效的防护义务有直接的因果关系。事发后，周长春、代余素多次找到富临物业公司负责人协调解决，后该公司原则同意免除五年物业费以弥补其物业服务不到位所造成的财产损失。虽然双方达成的是口头协议，但富临物业公司2016年12月向法院起诉后，经周长春、代余素重申财产受损及双方达成处理方案的事实且未交物业费理由充分，富临物业公司撤回了起诉。据了解，案涉小区经常发生入室盗窃事件，表明富临物业公司提供的服务存在严重安全隐患，没有达到保障业主人身和财产安全的效果；同时，该公司与业委会签订的服务合同早已到期，双方之间没有合同法律关系存在，其主张物业管理合同的权益没有任何法律依据。 经审理本院认定，2009年11月4日，周长春、代余素入驻其购买的成都市武侯区房屋（建筑面积111.21平方米）并与富临物业公司签订了《富临?美丽天城费用收缴协议》和《前期物业服务协议》，双方对物业费、垃圾处理费收费标准、物业服务的内容、违约责任等进行了约定。其中，“协助维护公共秩序”载明：小区主出入口24小时值勤；对重点区域、重点部位每2小时至少巡逻1次……对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。“违约责任”载明：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交纳费用总额1%比例收取滞纳金。2013年6月30日，富临物业公司与武侯区美丽天城业主大会和武侯区美丽天城首届业主委员会签订《调费补充协议》作为《物业服务合同》的补充，将周长春、代余素所在的2栋住宅的物业费每月由1.3元／平方米上调至1.5元／平方米。 2015年1月16日，周长春向房屋所在地成都市公安局武侯区分局红牌楼派出所报案，称于2015年1月14日22时许回到家中，发现价值31900余元的首饰、现金、手表、单反相机被盗。此后，周长春、代余素未向富临物业公司交纳2014年12月1日至2019年5月31日的物业费9008.1元和垃圾处理费432元，富临物业公司多次在其住宅防盗门上张贴催收通知单，周长春、代余素一直未予交纳。2016年11月15日，富临物业公司向本院提起诉讼[（2016）川0107民初11520号]，要求周长春、代余素支付拖欠的2014年12月1日至2016年8月31日期间的物业费和垃圾处理费，后于2017年1月5日撤诉。 2019年3月25日，富临物业公司与武侯区美丽天城第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业费应按约交纳，业主每月25日之前将费用金额交清，逾期交纳的，物业公司有权从逾期之日起按每日千分之三收取违约金；服务期限则约定从2016年10月1日起至2022年6月26日。 以上事实，有入驻通知书、房屋所有权证、《富临?美丽天城费用收缴协议》《前期物业服务协议》《调费补充协议》、派出所受案登记表、催收通知张贴照片、（2016）川0107民初11520号案件传票和民事诉状、《物业服务合同》及双方当事人的陈述记录在案佐证。 本院认为，物业费是物业企业按物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。小区业主享受了物业服务企业提供的物业服务，自应当按照合同履行相应的交费义务，而健全保安值守制度，履行好必要的安全防范义务，保障业主人身和财产安全，是任何物业企业应当承担的最基本的服务与管理义务，若物业服务企业怠于履行职责，未尽安全防范义务，造成业主财产损失或人身损害，业主据此拒绝交纳服务费，其行为属于合理抗辩，应当据物业服务企业服务质量状况适当减少或免除业主应交的物业费。本案中，由于周长春、代余素入驻的“富临?美丽天城”小区一直由富临物业公司从事物业管理服务，双方之前签订有《前期物业服务协议》且成立业主委员会后富临物业公司又先后与两届业主委员会签订有《物业服务合同》，故周长春、代余素关于双方之间没有合同法律关系的辩称理由不能成立，本院不予采纳。周长春、代余素家中发生入室盗窃事件造成巨额财产损失，与富临物业公司履行保安值勤的物业服务管理义务不当有直接关系，其提供的物业服务管理确有瑕疵，周长春、代余素以此为由拒交物业费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与富临物业公司的违约程度相对应。根据本案已查明事实，本院确定周长春、代余素支付拖欠富临物业公司物业费的80%，富临物业公司承担的违约责任为物业费的20%。周长春、代余素对富临物业公司主张的物业费、垃圾处理费金额不持异议，本院予以确认，但因富临物业公司在履行物业服务合同中存在违约行为，其要求周长春、代余素承担拖欠物业费的违约金，理由不能成立，本院不予支持。垃圾处理费系属于代收代缴性质，周长春、代余素应当承担逾期支付该项费用的违约责任。虽然《前期物业服务协议》和《物业服务合同》对违约金标准进行了约定，但为避免分段计算造成的繁琐及加重业主负担，同时参考同类案件的裁判标准，本院酌情以欠费金额的10%计算为宜。周长春、代余素主张双方曾达成减免五年物业费的口头协议，因无证据证实且富临物业公司不予认可，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、被告周长春、代余素于本判决生效之日起十日内支付原告成都富临物业管理有限责任公司物业费7206.48元、垃圾处理费432元、违约金43.2元； 二、驳回原告成都富临物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由原告成都富临物业管理有限责任公司负担10元，被告周长春、代余素负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵光强 二〇二〇年六月二十四日 书记员  史雅莉