湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3758号原告：湖南林苑置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路1号。法定代表人：洪青，董事长。委托诉讼代理人：孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。被告：艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司，住所地湖南省长沙市天心区青园路54号满庭芳住宅小区6幢1317房。法定代表人：袁誌君，执行董事兼总经理。原告湖南林苑置业发展有限公司（以下简称原告）与被告艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔娟到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《门面租赁合同》于2020年4月19日终止；2、判令被告立即支付原告租金439753元；3、判令被告从2019年5月5日起以所欠租金为基数按日万分之五支付原告违约金（暂计算至2020年4月19日为49882元）；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年4月20日，原、被告签订的《门面租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告所有的位于长沙市湘水和天下101号、109号门面，租赁期为2015年4月20日至2020年4月19日，租金每月34760元，从2015年7月20日起租金按每年递增8%计算。合同签订后，原告向被告交付租赁场地，被告按合同约定支付租金至2019年4月份。此后，被告开始拖欠原告租金，虽经原告多次催讨，被告仍拖欠原告房屋租金。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院依法判决。被告未应诉答辩，亦未提交证据。经审理查明：2015年4月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订两份《门面租赁合同》。两份合同分别约定：乙方租用甲方坐落于长沙韶山湘水和天下101号和109号门面，建筑面积分别为82.29平米和402.63平米；租赁期限均自2015年4月20日至2020年4月19日止，共计5年；门面合同签订之日起至2015年7月19日为免租期。每月租金分别为6580元和28180元，即19740元／季和84540元／季，此为不含税金额，如乙方要求开具正式票据，需另加收相应税费，以下相同。2015年7月20日起租金按每年递增8%计算；约定租金采用预付方式，于每季5天前按季预付款。乙方应于合同生效之日向甲方分别交纳租赁押金6580元和28180元（押金在租赁期满时无欠费和房屋损坏的，退还乙方，不计利息），另缴纳一个季度租金，一个季度期满时缴纳下个季度租金，具体交款日期为每季度5日之内。否则，每逾期一天按欠交的租金额每天收取万分之五的滞纳金。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定双方于2015年4月20日签订101、109号门面租赁合同，总面积为485.58平方米，合计租金每月为34760元。乙方付我公司门面定金34760元，乙方在即日起20日内办理该门面经营许可证。如不能办理，甲方退还该定金，合同解除。若经营许可证办理后，乙方付清甲方首期租金104280元（该定金34760元转为租金）和押金34760元。后被告按约定向原告支付首期租金和押金，原告同意自2015年8月5日起开始计算租金（之前为免租期）。2019年7月8日，被告的法定代表人袁誌君向原告出具《和天下101及109门面欠款还款承诺书》，载明：“我公司欠贵公司租金，本人承诺还款计划如下：2019年7月23日付一个月、2019年8月5日付一个月，2019年8月30日付一个月，2019年9月30日付6个月，以后就按双方签订的租赁合同按时支付租金，如有违反，本人愿意无条件退还门面，并支付所欠付租金，承担由此引起的所有后果”。此后，因被告未按承诺履行支付租金义务。2020年4月8日，原告将《解除门面合同通知》张贴于案涉门面入户玻璃门上，要求被告支付欠付租金及违约金，并且在2020年4月19日前搬离案涉门面。被告依然未按时向原告支付欠付的租金，原告遂于2020年4月24日向本院起诉，请求判如所请。另查明：1、2019年10月8日，案外人罗正伟（原告称系原告公司财务总监）的兴业银行账户（账号为62×××12）收到被告法定代表人袁誌君汇款（备注为租金）43786元。同日，原告向被告出具收款收据并注明为4月4日至5月3日的租金。此后，罗正伟前述账户于2019年11月18日收到汇款20000元，2019年11月23日收到23786元，2019年12月9日收到20000元，银行交易明细记载的转款人名称为“湖南峻资”。原告分别于2019年11月23日和12月9日向被告出具金额为43786元和20000元的收据，并注明为5月4日至6月3日的租金和6月4日至7月3日的部分租金。根据合同约定租金标准，截止2020年2月4日，被告尚欠原告租金330288元。2、原告确认，被告租赁案涉门面经营至2019年农历年底，2020年春节后再没有继续营业。以上事实，有《门面租赁合同》、《补充协议》、收款收据、银行转账记录、解除门面合同通知书以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告湖南林苑置业发展有限公司与被告艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司签订的两份《门面租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于确认合同终止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款的规定，有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。本案中，双方签订合同约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方”，并且原告已于2020年4月8日向被告发出解除门面合同通知，要求被告在2020年4月19日下午五点前搬离租赁房屋，故该合同于2020年4月19日因期满而自行终止。原告要求确认其与被告于2015年4月20日签订两份《门面租赁合同》已于2020年4月19日终止的诉讼请求，本院予以支持。二、关于欠付的租金问题。根据现有证据，本案被告欠付原告自2019年6月5日起至2020年2月4日的租金金额为330288元。此后自2020年2月5日起至2020年4月19日合同期满期间，为众所周知的新冠肺炎疫情防控期间，且被告在此期间未实际营业，原告主张按合同约定标准计算租金明显不公平，本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，结合长沙的疫情防控和被告经营的行业实际情况，酌情将2020年2月5日起至2020年4月19日的租金调整为合同约定租金109465元的80%计为87572元。另根据合同约定，原告收取被告的租赁押金34760元，在合同期满时无欠租和房屋损坏时应予退还，该押金可以冲抵所欠租金。故被告还应付原告租金383100元（330288元+87572元-34760元）。三、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张的违约金，为合同中约定的逾期付款滞纳金。被告自2019年4月起开始拖欠原告租金，已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告自2019年5月5日起以欠付租金为基数按合同约定的日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求，虽符合合同约定，但考虑受疫情防控影响及被告未实际营业，本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，对自2020年2月5日起至合同期满之日（2020年4月19日）止期间新产生租金87572元的违约金，不予支持；对其余部分违约金予以支持。经分段计算，截止2020年4月19日，被告应支付原告违约金45501.02元。此后的违约金，被告应以所欠租金295528元（330288元-34760元）为基数，按日万分之五的标准向原告支付至实际清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告湖南林苑置业发展有限公司与被告艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司于2015年4月20日签订的两份《门面租赁合同》于2020年4月19日终止；二、被告艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司在本判决生效后10日内向原告湖南林苑置业发展有限公司支付租金383100元；三、被告艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司在本判决生效后10日内向原告湖南林苑置业发展有限公司支付违约金（暂计至2020年4月19日为45501.02元，后续违约金以295528元为基数自2020年4月20日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告湖南林苑置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4322元（已按简易程序减半收取），由原告湖南林苑置业发展有限公司负担457元，被告艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司负担3865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二〇年六月二十七日法官助理彭傲书记员刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法条许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其实施主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。