北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6409号原告:龚茜，女，1992年6月26日出生，回族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区，公民身份号码×××。被告:王海，男，1973年2月13日出生，汉族，户籍地天津市河东区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：于海亮，天津海庭律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告龚茜与被告王海、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚茜，被告王海之委托诉讼代理人于海亮，第三人链家公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚茜向本院提出如下诉讼请求：1.被告王海将在北京市通州区×××户口迁出；2.请求判令被告王海按照每日2540元标准向原告支付自2019年4月18日起至户口迁出之日止的违约金；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告龚茜与被告王海于2018年8月7日签订房屋买卖合同，同日龚茜与王海、链家公司签订居间服务合同。原告在链家公司经纪人王禄陪同看房、挑选房屋时，王海与链家公司均承诺北京市通州区×××房屋无户口，原告在房屋无户口这一非常重要的条件下，选择买此房屋。在完成首付付款后，本约定2019年农历新年前办理过户手续，因被告身份证丢失，不得不在2019年春节假期后办理过户手续，办理过户手续当日，在向北京市通州区不动产登记中心提交办理过户申请后，双方一同去北京市通州区玉桥派出所查询房屋户籍情况时，发现该房屋有一户籍，原告非常错愕。原告龚茜与被告王海于2019年2月20日签订变更协议书，其中约定出卖人迁出现有户籍，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起60日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续，但该户籍至今未迁出。根据双方签订的房屋买卖合同中第十条第（四）款，如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告王海辩称：不同意原告诉讼请求。1.被告取得涉诉房屋是通过法院强制执行程序，没有办理房屋买卖的交易手续，不知道房屋上存有他人户口。2.在房屋过户当天，被告才知道房屋上有他人户口，被告多次联系张岩波商讨户口迁出事宜，张岩波也曾承诺会将户口迁出，在房屋已经过户的情况下，被告于2019年2月20日配合原告签署了变更协议书，说明被告没有拒不配合；3.原告认为约定的违约金数额过分高于原告的实际损失，应该予以减少，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，原告已经在购房款中预留了户口迁出保证金5万元，该保证金可以抵扣违约金，合同中也作出了相应的约定，说明原、被告在签署协议时对户口迁出的违约责任或原告的损失作出预判，原告也实际扣留保证金。4.被告公司经营不善，负债累累，现在无力支付违约金。5.户口的迁出不属于人民法院的受案范围，现在户口是案外人张岩波，户口问题被告处于被动地位，户口不迁出具有持续性，为避免损失扩大，已经如实告知张岩波，被告并非实际侵权人，应当将张岩波作为被告参加诉讼。第三人链家公司述称：原告的诉讼请求不针对链家公司，故对诉讼请求不发表意见。链家公司带领原告看房时并未提及该房屋的户口问题，不存在原告所述说是该房屋没有户口才选择该房屋。在三方签订房屋买卖合同前，被告出示户口本，被告户口不在涉案房屋，被告也表示房屋上没有户口，后续在缴税后双方办理过户手续前，三方一同去派出所查看房屋户口情况时才得知前业主户口未迁出，被告表示是通过法院强制执行所得房屋，不知道有户口，被告表示愿意跟前业主联系迁出户口，后双方签订了变更协议，但涉诉房屋的户口一直未迁出，链家公司为双方协商也未能达成一致意见。经审理查明：2018年8月7日，甲方王海（出卖人）与乙方龚茜（买受人）在链家公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，王海将位于北京市通州区×××房屋（以下简称涉诉房屋）出卖给龚茜，该房屋成交价格414万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价94万元。《北京市存量房屋买卖合同》第十条户籍迁出约定：该房屋现有户籍情况为无户籍登记。如出卖人未如实陈述户籍登记情况或擅自迁入户籍或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算买受人支付房屋总价款万分之五的违约金且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》第二条第8项户口迁出保证金约定：从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。如该房屋无户口的，乙方应于过户当日自行划转至甲方。2019年2月15日，王海将涉诉房屋过户登记至龚茜名下。后查知，涉诉房屋上存在案外人张岩波的户籍。2019年2月20日，王海、龚茜在链家公司居间下签订《变更协议书》，约定：将《北京市存量房屋买卖合同》第十条变更为：该房屋现有户籍情况为有户籍登记，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起60日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；将《补充协议》第二条第8项变更为：如该房屋无户口的，乙方应与派出所查询无户口当日自行划转至甲方。截止2020年5月25日庭审辩论终结，涉案房屋上有张岩波户籍仍未迁出。庭审中，龚茜称户口未迁出影响其户口迁入及以后孩子落户、上学，以后转让时也会影响其房屋交易价格，主张按照房屋总价款508万元的5％即每日2450元的标准计算逾期迁移户口违约金直至户口迁出之日止。龚茜对于逾期迁出户口给其造成的相关实际损失，未向本院举证。王海主张在龚茜未有损失的情况下所要求的违约金过高，请求法院予以调整，并称房款中已预留5万元户口迁出保证金，要求折抵违约金。龚茜认为原有户籍尚未迁出，现不同意折抵违约金。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《变更协议书》、不动产权证书等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，王海与龚茜签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。对于龚茜要求王海将涉案房屋内原有户口迁出，因户籍迁移系公安机关行政管理的职权范围，并非法院的民事纠纷受理范围，经本院释明，龚茜仍坚持该项诉讼请求，故本院对龚茜该项诉讼请求予以驳回。依据双方约定，王海应当在2019年4月17日前将涉案房屋内相关户口迁出，而王海未能依约将相关户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金数额，考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度、龚茜的损失举证情况等因素，本院认为龚茜主张的违约金诉求明显过高。同时考虑到涉案房屋系案外人户籍，实际迁出时点尚不能确定，本案酌情支持法庭辩论终结前的违约金。后续王海未履行完毕将涉案房屋内户口迁出义务，会存在给龚茜造成损失的可能，龚茜可另行主张要求王海赔偿损失。关于王海主张房款中已预留5万元户口迁出保证金要求折抵违约金一节，考虑到王海尚未履行完毕将涉案房屋内户籍迁出义务，且龚茜亦不同意抵扣，故本院对王海该辩解意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王海于本判决生效之日起七日内向原告龚茜支付逾期迁出户口违约金4万元；二、驳回原告龚茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6447元，由原告龚茜负担5947元（已交纳），由被告王海负担500元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二〇年六月五日书记员  陈 杰