北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初56242号原告（反诉被告）：王娜，女，1973年10月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：孟凡武，男，1972年11月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：韩翔，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：代明辉，北京市信之源律师事务所实习律师。原告王娜与被告孟凡武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王娜，被告孟凡武及其委托诉讼代理人韩翔、代明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娜向本院提出诉讼请求：1.判令双方2016年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；2.孟凡武向我支付违约金15366.67元（含迟延交费及提前解约两项违约）；3.孟凡武支付我水费120元、电费1433.93元、燃气费216.6元、次卧灯具损失费220元及卧室床拆装费80元、门禁卡50元、燃气卡补卡费20元、入门开锁费130元、锁具费用1211元、主卧阳台换锁费用150元、歌华有线机顶盒880元和换锁费用940元；4.赔偿沙发一组、茶几一个、餐椅四把、电视柜一组、客厅空调遥控器一个、卫生间花洒两个的损失合计13907.3元（家具按七折折算）；5.孟凡武支付2018年9月18日至21日期间的房租1533元；6.诉讼费由孟凡武承担。事实与理由：2016年9月10日，我与孟凡武签订《北京市房屋租赁合同》，我将位于海淀区×号房屋租赁给孟凡武，租期自2016年9月18日至2020年7月17日，房屋每年遵循市场价格调整，双方在每年度8月份商议下一年度租赁价格。孟凡武因孩子转学于2018年9月3日搬离租赁房屋，但拒不交房，我于当月21日报警。按照约定，孟凡武未按约定交房租达7日，我有权单方解约，并由孟凡武承担1个月房租的违约金。租住期间，孟凡武多次迟交租金，应承担迟交租金违约金。由于孟凡武迟延交纳水电等费用、拒不交房和拿走室内物品，我只得更换相关设施。为维护我的合法权益，特提起诉讼，请依法支持我的诉讼请求。孟凡武辩称，9月3日，我去交房，王娜以多处不认可为由要扣我的押金，双方没有达成一致，故退房未办理完成。次日，我去更换灯具，但王娜将我的车位停了，不准我车进出小区，我联系她，她明确告知我不许我进。后我要出差，就没有交还钥匙。我认可水费、次卧灯具费和燃气补卡费，这些款项我可以交；但其他费用我不认可，电和燃气都需要插卡使用，如欠费根本无法使用，门禁卡我可以退还，拆床费没必要发生，钥匙都在我这里，我可以交还。入住时出于安全，我将原门锁更换，自己安装的新门锁，王娜原来的门锁就放在入户门旁的柜子上，我走时还在那里。我拿走的是沙发垫，并不是沙发，其他物品沙发一组、茶几一个、餐椅四把、电视柜一组、空调一个、客厅空调遥控器一个、卫生间花洒两个、歌华有线机顶盒一个、床头柜一个均在我这里，我可以全部返还。我已提前三个月通知王娜，按照合同约定解除合同，所以不存在其主张3日房租的问题，故不同意其该项请求。现我反诉要求王娜退还我押金12000元。王娜针对孟凡武的反诉辩称，在孟凡武赔偿我违约金及损失，并退还物品后，我同意退还其押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王娜系海淀区×号（以下简称×号）、建筑面积123.46平方米房屋业主，该房屋于2009年装修并购买家具，2015年开始出租。2016年9月10日，王娜（甲方）与孟凡武（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，甲方将×号房屋出租给乙方，租赁期限自2016年9月18日至2020年7月17日，共计3年10个月。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品，设备设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第一年租金12000元/月，以后每年租金随行就市，由双方协商议定，参考标准为每年7～9月、同户型、链家和我爱我家当期成交价。支付方式为押一付三，乙方应于每期届满前提前5日支付下期租金，支付日期分别为：2016年9月18日、2016年12月13日，2017年3月13日……2017年9月13日、2017年12月13日、……2018年3月13日……。押金12000元，租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数返还给孟凡武……。租赁期内，除物业管理费外，包括水电、燃气等费用均由乙方承担……。同时合同还载明，第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；……（四）乙方不按约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋……。第九条违约责任（一）……乙方有第八条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……；(二)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金；若乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，若未提前60日通知甲方的，直至业主找到新租客押金若有剩余则退还给乙方，甲方还应退还相应的租金……；（四）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的双倍标准支付违约金。同时，双方在合同尾部补充约定，双方解约前一个月，孟凡武应配合王娜带客户看房，不得拒绝。交接清单中记载家具、电器等设备，其中沙发1大组品牌艾依瑞斯，茶几1张品牌联邦(lanbond)，餐椅4把品牌联邦(lanbond)、电视柜1组品牌中信家俱；此外还移交电卡、燃气卡各1张、门禁卡4张、户门钥匙1把、内门钥匙15把、阳台门钥匙9把、抽屉钥匙3把、配电箱钥匙4把，燃气表起计底数为8745/余232，自来水表和电表均未登记起计底数（王娜提交的《北京市房屋租赁合同》中登记的水表起计底数274立方米，电表起计底数2106.27/余1433.93元）。但孟凡武通过微信拍照发给王娜水表、电表照片显示，电表余额1433.93元；水表底数因模糊，无法读取。合同签订后，王娜将102号房屋交付孟凡武，孟凡武交纳了押金12000和首期租金12000元。合同履行期间，双方对第二租赁年度的租金标准约定为11500元，孟凡武的租金已交至2018年9月17日。2017年3月14日、9月14日、12月15日和2018年3月14日，孟凡武均存在延迟1日或2日支付租金的情形，为此，双方曾通过微信以不文明语言相互攻击对方。2018年6月13日，孟凡武以微信告知王娜，因双方无法就下一年房租价格协商一致，故提出不再续约，王娜可发布出租广告，并同意配合王娜带客户看房。8月20日至9月1日期间，王娜多次短信要求孟凡武配合看房，并询问何时搬离租赁房屋。2018年9月3日，因王娜对交接房屋内的状况不满意，双方产生分歧和争议，未办理完毕交接手续。次日，王娜取消了孟凡武车位使用权，致使孟凡武无法进出小区，双方的纠纷加剧。因沟通不畅及工作原因，双方始终未进行房屋交接。因王娜新的租户即将于当月22日入住，王娜于2018年9月21日报警后撬锁进入102号房屋。庭审中，孟凡武称其于2018年9月3日即搬离承租房屋，并将屋内沙发垫、茶几一个、餐椅四把、电视柜一组、卫生间花洒两个等带走。现孟凡武认可尚欠王娜水费120元，次卧灯具失220元，燃气卡补卡费20元，并同意返还物品、钥匙等。王娜表示，由于出租需要，相关物品、卡等均已重新购置，门锁等均已更换，且物品损坏程度不能确定，故坚持要求孟凡武赔偿。王娜就其损失提交证据如下：除孟凡武认可的费用外，王娜还提交：1.孟凡武迟交租金的转账明细及催要租金的微信截图；2.电表在起租时的读取数据及金额的照片；3.燃气表在2018年9月21日的读取数据（模糊）、购气明细表及2018年11月补交2016年至2018年的燃气费收据；4.北京歌华有线海淀分公司出具购买机顶盒（880元）的证明；5.北京四通搬家有限公司出具的拆装双人床（80元）的发票；6.重新办理门禁卡的收据（50元）；7.北京市民生安居锁店出具2016年9月18日至22日的开锁及换锁收据（三次共计470元）；8.霍曼（北京）贸易有限公司于2018年10月25日出具的户门锁报价单（1211元）；9.北京市民生安居锁店于2018年10月15日出具更换102号房屋相关锁具的报价单（940元）及孟凡武自行更换户门锁的照片；10.王娜在2009年装修时购置家电、家具的合同及提货单、网购空调的交易单、2018年10月30日购置吊灯的网购交易单。孟凡武对王娜出示的证据1、证据4、证据6、证据10均无异议，所持有的物品可以退还；对其他证据真实性不认可，但认可床铺移至其他房间。审理中，王娜曾于2018年11月5日就餐椅四把、方几一个、组合柜一组、沙发一套、花洒两个及软管两个等物品申请价值评估，后又于2019年2月11日撤回该评估申请。庭审中，王娜曾同时就锁具损失和返还钥匙提出请求，在孟凡武提出异议后，王娜撤回了返还钥匙的诉请。另，王娜同意按每租赁月30日计；孟凡武认可租赁期间确有一、两次迟延支付租金的情况，但王娜并未提出过异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护。王娜与孟凡武之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。双方均应按协议约定履行义务，享受权利。房屋租赁合同是出租方提供租赁房屋、收租金，而承租方交纳租金和享有租赁房屋使用权的双务合同，合同的关键在于租赁房屋的准确地址、租期起止时间、租金数额的约定。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》中对租金的数额约定模糊，该条款的约定是附带条件的，故在双方未就此达成一致的情况下，双方第三个租赁年度不具备履行的前提条件，即各租赁年度均须在议定月租金后才具备履行条件。从双方微信沟通的内容可知，孟凡武已在第二个租赁年度到期前两个月，发出了解约要约，王娜亦寻找新的租户看房，故双方已就解约事宜达成一致。由此，本院认定双方解约的时间应为第二个租赁年度到期日，即2018年9月17日，诉争双方主张的解约时间，本院均不予采信。因双方系合意解约，故王娜主张孟凡武单方解约，应承担违约责任的请求，缺乏事实根据，本院不予支持。双方合同解除后，即不存在房租问题，故王娜主张2018年9月18日至21日期间租金之诉请，于法无据，本院亦不予支持。合同履行期间，孟凡武确有迟延支付租金现象，其虽称王娜未提出异议，但并不因此确认违约事实的存在，亦不影响王娜主张该违约责任的权利，王娜主张迟延支付租金违约金的请求，具备事实根据，数额合理，本院支持。履约过程中及后期收房期间，双方均存在不愉快的交流，以致矛盾进一步升级，对此，双方均存在一定的过错。现孟凡武同意支付水费、灯具损失费及燃气卡补卡费共计360元，对此，本院不持异议。孟凡武虽否认王娜关于电费的相关证据，但该证据系出自孟凡武9月16日发送给王娜的手机截屏，而孟凡武自述2018年9月3日即已搬出，且因王娜停用了进出小区的车位，故该证据不可能形成于2018年9月3日后。从逻辑上分析，该证据应为起租时发送的内容；且在生活常识上看，起租时相关用卡上不应全归零。故在孟凡武没有提供其他证据的情况下，本院采信王娜所述。燃气费用的证据，因取证模糊，且数字不一致，本院无法支持。孟凡武租赁102号房屋期间，未经王娜准许，擅自移动、拆换床具和户门锁具，且在其退出时亦未恢复原状，故王娜因此所发生的拆装费及锁具损失费用，应由孟凡武承担。孟凡武退出时，未向王娜交还承租房屋的各类钥匙、门禁卡、机顶盒，为保证后续租户的正常使用，也避免因对后手损失的进一步扩大，王娜采取自力救济的方式是可取的，相关费用亦应由孟凡武承担。王娜主张940元换锁费用，因该证据既没有出具单位的印章，且亦未实际发生，在孟凡武不予认可的情况下，本院对该项诉请不予支持。孟凡武在明知其所带走的家具等物品非其所有的情况下，未经王娜准许，执意而为，其应赔偿上述物品的经济损失，具体数额，由本院参考购物时间、物品使用寿命及贬损程度等客观因素，酌情认定为3000元。双方合同中明确约定，押金用于抵扣孟凡武应承担的费用、租金和违约赔偿责任，故在扣除孟凡武应承担上述费用后，剩余费用，应由王娜退还。经本院核算，孟凡武应赔付和承担的违约金共计11161.93元，扣除该费用的剩余押金838.07元，由王娜予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、王娜与孟凡武于2016年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月17日解除；二、王娜于本判决生效后7日内退还孟凡武剩余押金838.07元；三、驳回王娜其他诉讼请求；四、驳回孟凡武其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，由王娜负担434元，已交纳；由孟凡武负担434元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费100元，由孟凡武负担50元，已交纳；由王娜负担50元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  唐卫京审判员  陆金伟审判员  马潇潇二〇二〇年六月三日书记员  张璐萌