黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0225民初35号原告：白某，男，2001年11月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县,现住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：肖凯阵，男，1950年9月8日出生，汉族，退休职工，住黑龙江省甘南县,现住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：肖玉梅，女，1980年4月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县,现住黑龙江省甘南县。被告：齐齐哈尔德图房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区福顺小区32号楼-1层至2层4号，统一社会信用代码912302006888984524。法定代表人：温艳辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宝忠，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。原告白某与被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司（以下简称德图公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，原告白某于2020年1月9日向本院提出保全申请并提供了担保，本院于2020年1月13日查封被告德图公司名下的位于甘南县王仔花苑小区22号楼6号商服。本院依法组成合议庭于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人肖凯阵、肖玉梅，被告德图公司委托诉讼代理人李宝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白某向本院提出诉讼请求：1、请求被告德图公司为原告回迁安置王子花苑小区22号楼6号商服楼；2、请求被告赔偿原告延期回迁违约金140,000.00元。事实和理由：2016年7月21日，原、被告双方签订了拆迁协议，即被告拆迁原告所有的84.96平方米住房一所，另又拆迁住房附属物面积91.15平方米。回迁约定：一是回迁80平方米10层以上住宅楼一套；二是回迁170平方米商服楼一套（其中该商服楼若超出170平方米，超出部分不添钱，若小于170平方米，小出部分按6，000.00元/平方米价格补偿，回迁商服楼内不留有柱子，商服楼内设有2.2米高的地下室）；三是回迁时间定为18个月。事实是该住宅楼已于2019年12月4日回迁安置，可其他义务被告均未履行。故原告诉至本院，请求被告赔偿住宅楼逾期回迁违约金1，000.00元/月×22个月×2倍=44，000.00元与商服楼逾期回迁违约金2，000.00元/月×24个月×2倍=96，000.00元。庭审中，原告增加诉讼请求，违约金总额变更为152，000.00元，增加了12，000.00元。增加的部分是自2020年1月1日至2020年5月1日期间产生的违约金。被告德图公司辩称:1、不同意原告要求被告给付王仔花苑22号楼6号商服，以及主张的安置补偿费152，000.00元。2016年7月21日，虽然双方形成了安置补偿协议书，但该协议书中白某本人未签字，只是白金龙签字，所以被告认为该协议未依法成立。协议的内容也并不是原告本人真实意思表示，依据合同相对性原理，原告不是合同当事人，未在合同中签字，所以不享有原告主体资格。在庭前原告本人也自认房屋所有权人是白金龙，依据房屋征收管理办法等相关法律规定，白某没有本案主体资格；2、虽然被告在王仔花苑小区从事开发，按照甘南县征收办法规定，被拆迁户享有回迁房屋，按照有证房1：1比例回迁。原告提供协议中回迁比例违背房屋征收等相关法律法规等强制性规定，被告认为即使协议成立，协议内容因违法而无效。协议中标注的回迁房屋比例显失公平，若继续履行有失法律公平公正;3、关于原告主张安置补偿费，在2019年12月4日，回迁原告住宅时双方达成协议，回迁给原告住宅楼时该房屋中包含所有安置补偿款，现原告主张安置补偿费等152,000.00元，没有任何事实、法律依据，其主张不能成立，不能得到法律支持；4、原告提供的协议，被告认为是无效协议，或可撤销、显失公平的协议，所以被告在七日内依法提起诉讼，对显失公平协议予以撤销。希望法庭依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的协议书原件、复印件各两份，证实被告应按协议书内容履行义务。被告对真实性没有异议，但认为协议书中被拆迁人是白金龙，而提起诉讼的是白某，根据合同相对性，白某不具有主体资格。被告不认可协议书内容，该内容显失公平，违背甘南县房屋征收管理办法规定。白金龙与刘晓波之间的协议与本案无关。2、原告提交的租赁出租协议书复印件一份、收据原件一份、营业执照复印件一份，证实被告违约，未按时交付回迁房屋导致原告另行租房，产生经济损失。被告对租赁出租协议书及收据真实性不认可，认为未提交原件无法核实其真实性，协议书中承租方是肖玉梅，肖玉梅不是本案当事人，也不是合同相对方，该租赁合同与本案无关联性，收据中没有管章人签字，收据记载内容与合同内容不一致，对于营业执照，被告认为该营业执照记载的登记时间2014年1月13日，该配件商店经营场所是幸福家园商服楼，也就是说在双方未达成拆迁协议时该配件商店已经搬入幸福家园商服楼从事经营活动，并不是原告所说因拆迁另行租房。3、原告提交的房屋出租协议书复印件一份、于淑华身份证复印件一份，证实原告主张的违约金1,000.00元/月是按照于淑华住宅房屋租金主张的，系同一小区。被告对该协议书真实性不认可。4、房屋租赁合同复印件一份、马春伟身份证复印件一份，证实原告主张的商服违约金2，000.00元/月是按照该合同租金计算，都是同一小区。被告对该租赁合同真实性不认可。5、原告提交的吴某书面证言，证实被拆迁房屋的所在地及白金龙与白某是父子。被告认为证人未出庭，无法核实其真实性，按照物权法定原则，房屋应以登记为准，白某对该房屋没有所有权。6、被告提交的2019年12月4日协议书复印件一份，证实房屋补偿事宜在2019年12月4日已经一次性处理完毕。原告要求被告提交原件，认为勾掉的条款已作废，其他条款是有效的，被告已给房屋锁匙。7.原告提交的白金龙身份证复印件、白金龙与白某的授权委托书、经营者为白金龙的工商登记表、白某户口登记页、所有权人为白金龙、房权证号为00××29号的房屋房屋所有权证、房产弃权协议书、（2011）甘民初字第1071号民事调解书。被告对白某户口登记页、所有权人为白金龙、房权证号为00××29号的房屋所有权证、（2011）甘民初字第1071号民事调解书真实性无异议，认为虽然调解书中离婚双方对共同财产进行了处分，但物权未变动，房屋仍登记在白金龙名下，依法应将房屋回迁给白金龙，白某不具有本案主体资格。关于经营者为白金龙的工商登记表与本案无关。经审查，第1项中2016年7月21日的协议书、第6项、第7项真实性予以确认，其他证据结合查明事实加以甄别。为查明案件事实，本院依法对王仔花苑小区22号楼6号商服及该小区18号楼一单元501室住宅于2018年、2019年的市场租赁价格进行了调查，对证人吴某、租房人于淑华进行了调查。根据当事人陈述及举证、质证情况，认定如下事实：2011年12月15日，原告白某（当时未成年）母亲肖玉梅与其父亲白金龙确认合同效力纠纷一案，经甘南县人民法院（2011）甘民初字第1071号民事调解书确认：位于甘南镇84平方米的砖平房（房照名白金龙）归肖玉梅与白某所有。2016年7月21日，白金龙与被告德图公司签订协议书一份，约定：被拆迁人白某（身份证号）与拆迁单位齐齐哈尔德图房地产开发有限公司根据甘南县征收与补偿实施办法相关规定：被拆迁人白某有房产一处，产权证号：00023029，房照面积：84平方米（实测面积：84.96平方米），附属物面积91.15平方米。被拆迁人白某用84平方米房产置换回迁原位置一套170平方米商服（超出面积不添钱，小于170平方米返市场价6,000元/平方米）、一套80平方米住宅（超出面积不添钱，回迁十层以上）。回迁门市房内不留有柱子，回迁日期18个月，如超出按租赁价双倍赔偿，楼房回迁时钥匙交给法定监护人肖凯阵。被拆迁人白某在3日内完成搬迁，验收前保持室内附属设施齐全，如有缺失照价赔偿。白金龙在被拆迁人处签字并捺印。此后，原告如约倒出房屋，原房屋已拆迁。按协议约定，根据位置及面积，符合原告回迁条件的商服楼为甘南县王仔花苑小区22号6号商服楼（不动产权证号黑（2019）甘南县不动产权第0008178号、面积169.55平方米），现登记在被告名下，未办理回迁。另外一套住宅，原、被告认可于2019年12月4日已安置。本院认为，本案的争议焦点为白金龙与被告德图公司于2016年7月21日签订的协议书效力，原告白某是否具备本案原告主体资格，被告德图公司是否应向原告履行回迁商服楼及原告主张违约金能否支持的问题。关于协议书效力问题，该协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法律禁止性规定，原告基于诚信及对协议书的信赖，履行了交付房屋完成拆迁的义务，被告辩称其拆迁比例显失公平，显然违背了诚信原则及损害了合同的信赖利益，其主张合同无效或可撤销于法无据。该协议书的效力应予认定。关于白某主体资格问题，一方面，白金龙与白某系父子关系，与被告德图公司签订协议书的时候，白某系未成年人，签订拆迁安置协议的行为应由其法定代理人进行，白某的父亲白金龙代为签订协议书符合法律规定；另一方面，从协议书内容来看，被拆迁人体现的是白某，被告签订协议书时，知晓被拆迁人系白某。拆迁前的砖平房虽然仍登记在白金龙名下，但事实上白金龙在2011年甘南县人民法院组织调解时，已确认将拆迁前的砖平房赠予其子白某，而原告亦基于对协议书的信赖交付了房屋，被告已进行了拆迁。综上两点，白某作为本案原告适格。关于合同履行问题，被告完成了拆迁，新房已建成，合同约定的回迁时间18个月早已届满，被告应履行合同约定为原告原址回迁一套170平方米的商服楼，符合回迁条件的商服楼即为王仔花苑小区22号楼6号商服，现无证据证实该房屋存在阻却交付事由，被告应予回迁。关于原告主张的违约金问题，被告辩称该违约金与2019年12月4日协议书中约定的安置补偿款是一笔款，但从安置补偿款及违约金性质来看，二者性质上明显不同，安置补偿款系开发商在拆迁过程中给予被拆迁人一定的安置补偿费用，而合同约定的违约金系基于一方的违约行为而产生的惩罚性赔偿。被告并未提供充分的证据证明2019年12月4日协议书约定的安置补偿与2016年7月21日协议书约定的违约金是一笔款项，故原告依据合同约定主张违约金，其诉求应予支持。涉案违约金涉及商服及住宅两部分，原告主张商服按2，000.00元/月租金计算、住宅按1，000.00元/月租金计算符合当时市场行情，根据合同约定：回迁日期18个月，如超出按租赁价格双倍赔偿。商服及住宅应在2018年1月21日前回迁，商服至今未回迁，住宅延迟了22个月。关于商服逾期回迁违约金，原告从违约之日主张至2020年5月1日计算27个月予以支持，该违约金依法以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，其商服逾期违约金调整为1.3倍，即2，000.00元/月×27个月×1.3倍=70，200.00元。关于住宅逾期回迁违约金，与商服逾期回迁违约金同理调整为1.3倍，原告从违约之日主张至2019年12月4日计算22个月予以支持，即1，000.00元/月×22个月×1.3倍=28，600.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将甘南县王仔花苑小区22号楼6号商服（不动产权证号：黑（2019）甘南县不动产权第0008178号、面积169.55平方米）回迁安置给原告白某；二、被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告白某商服楼逾期回迁违约金70，200.00元、住宅逾期回迁违约金28，600.00元，合计98，800.00元；三、驳回原告白某关于违约金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，348.00元，由被告负担14，651.32元，由原告负担696.68元；保全费5，000.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 王 喜 亮审 判 员 张  丹人民陪审员 房 志 强二〇二〇年六月十日书 记 员 巴雅拉玛