四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12333号 上诉人（原审原告）：姜美英，女，1979年12月16日出生，汉族，住四川省汉源县。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈显清，男，1970年1月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审被告）：陈波，男，1975年9月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：张莉萍，女，1975年8月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人姜美英与被上诉人陈显清、陈波、张莉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜美英及其委托诉讼代理人杨伟、被上诉人陈波到庭参加诉讼，陈显清、张莉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 姜美英上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判确认陈显清与陈波、张莉萍于2018年1月22日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；3.改判陈波、张莉萍将位于成都市成华区房屋过户登记到陈显清名下；4.本案一审、二审诉讼费由陈显清、陈波、张莉萍负担。事实和理由：一、原审判决认定陈显清以1400000元的价格将案涉房屋出卖给陈波、张莉萍的事实错误。一审中，陈波提交的案涉合同是复印件，也没有提交以1400000元购买案涉房屋的证据。案涉合同显示的案涉房屋成交价为870000元。该合同载明合同成交价1400000元，包括两部分，一是房屋成交价870000元，二是房屋内家具家电装饰装修、配套设施设备、陈显清已付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价530000元，该530000元不应当计算在房屋成交价之中，原判决在认定房屋成交价时没有将该款项扣除。一审中，陈波称，房屋购买金额1400000元，合同前支付定金20000元，后分别支付350000元、520000元、510000元；而案涉合同载明签订合同当日支付定金200000元，过户前3个工作日内将870000元存入存量房资金监管专用账户，过户取件完成后当日支付330000元；原审判决认定2018年1月23日张莉萍向监管账户转入520000元，其从建设银行支取510000元现金向陈显清支付购房款，对剩余370000元的支付未作审查。因此，原审判决认定的付款与陈波及案涉合同载明款项支付情况三者不致，不足以体现实际支付了1400000元。二、原审严重违反法定程序。原审法院作出的（2017）川0108民初字第6090号民事判决生效后，姜美英即申请强制执行，在人民法院执行期间，陈显清将案涉房屋以买卖的方式转移到陈波、张莉萍名下，致使判决无法执行。原审法院以陈显清涉嫌拒不执行生效判决为由，移送成都市公安局成华区分局处理，据悉，成都市成华区人民检察院已审查起诉，尚未审理终结。本案的审理结果应当以陈显清的刑事案件的审理结果为依据，原审未中止审理，程序错误。三、原审判决适用法律错误。姜美英与陈显清签订《夫妻财产约定书》中约定，双方各享有案涉房屋50%的产权后，并经（2017）川0108民初字第6090号民事判决确认。陈波、张莉萍应当知道姜美英是该房屋的共有人，且根据陈显清的《单身证明》，知道陈显清离异，不足以证明陈波、张莉萍是善意购买。案涉房屋价格在1800000元以上，案涉房屋买卖属明显不合理的低价转让。因此，合同双方恶意串通，损害姜美英的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同无效。原审判决依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，认为陈波、张莉萍是善意购买案涉房屋，适用法律错误。综上，原审判决错误，请二审法院支持姜美英的上诉请求。 陈波辩称，其提交的案涉合同是由链家公司提供的，该合同也是在链家公司签订的，该合同原件在搬家的时候遗失，姜美英所说的低价交易是不存在的。 陈显清经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 张莉萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 姜美英向一审法院起诉请求：1.确认陈显清、陈波、张莉萍于2018年1月22日签订的《成都市存量房买卖合同》［成存房买（居）第880405号］无效；2.陈波、张莉萍将位于成都市成华区房屋过户登记到陈显清名下。 一审法院认定事实：姜美英、陈显清于2017年6月19日离婚。2017年10月，一审法院作出（2017）川0108民初字第6090号民事判决书，确认姜美英与陈显清对位于成都市成华区房屋各享有50%的产权份额。之后，姜美英申请法院强制执行。在执行中，发现案涉房屋已被陈显清出售给陈波、张莉萍，执行未果。 一审法院另查明，2018年1月22日，张莉萍与陈显清在四川链家房地产经纪有限公司居间下签订《成都市存量房买卖合同》（合同编号100001443460），约定陈显清以1400000元的价格将位于成都市成华区房屋（建筑面积87.24平方米）出售给张莉萍，签订合同支付定金200000元，过户前3个工作日内将870000元购房款存入存量房资金监管专用账户，过户取件后支付330000元。交易时，案涉房屋产权登记为陈显清单独所有。合同签订当日，张莉萍通过农业银行账户向陈显清转账350000元，向中介转款支付中价费42000元，中介向张莉萍出具的收款收据载明了成交价格为1400000元及上述合同编号。随后，陈显清与陈波、张莉萍为过户进行网签，双方重新签订了一份《成都市存量房买卖合同》［居间机构版成存房买（居）第880405号］，该合同仅载明成交价格为870000元，未载明付款时间及方式。审理中，陈波陈述写870000元是为避税。2018年1月23日，张莉萍向资金监管账户转入购房款520000元。2018年2月9日，张莉萍从建设银行支取510000元现金向陈显清支付了购房款。2018年2月11日，案涉房屋产权变更登记在陈波、张莉萍名下。陈显清将案涉房屋交付给陈波、张莉萍。 一审审理中，姜美英为证明陈波、张莉萍为不合理低价购买案涉房屋，提供了2018年3月24日“房天下”网页截图，该截图显示案涉房屋所在小区参考均价为21117元/平方米，同比去年上涨97.71%，环比上月上涨2.19%。陈波质证称，该价格为装修房价格，其所购房屋为清水房。同时，陈波陈述陈显清是做不锈钢防护栏的，陈显清称因年底要结材料款，要求其510000元支付现金。 一审法院认定上述事实，有姜美英及陈波陈述、离婚调解书、民事判决书、执行文书、陈显清房屋登记产权证书、《成都市存量房买卖合同》（合同编号100001443460）、《成都市存量房买卖合同》（居间机构版）、银行转账凭证、居间费收款收据等证据证明。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时没有所有权或者处分权主张合同无效的，人民法院不予以支持。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据上述法律规定，当事人对出售的物权虽然无完全处分权，但如其不具有合同法第五十二条所规定的无效情形，不能当然否定其合同效力。一审中，审查陈显清与陈波、张莉萍签订的房屋买卖合同是否有效，其一看陈显清与陈波、张莉萍之间是否具有恶意串通行为侵害姜美英的合法权益，即陈波、张莉萍交易时是否善意，是否以合理价格交易房屋；其二看合同内容是否违反法律、行政法规效力性强制性规定。一审法院认为，陈波、张莉萍购房系通过中介居间购买，且案涉房屋当时产权登记为陈显清单独所有，陈波、张莉萍作为普通的购房人，应当认定其尽到了合理的审慎义务，其购买房屋应为善意。陈波提供了在中介居间下签订的合同编号为100001443460的《成都市存量房买卖合同》、居间费收款收据及银行转账凭证，证明其通过银行转账支付了870000元、在交易期间支取现金510000元支付购房款，且居间费为42000元，对比房价居间费为房价的3%，符合居间费计价方法，居间费收款收据载明的交易金额与合同约定的房款及银行转支款项一致，上述证据能相互印证案涉房屋的真实交易价格为1400000元，而非网签的《成都市存量房买卖合同》（居间机构版）载明的价格。 一审审理中，陈波对为何网签合同载明价格为870000元作出了合理说明。且该行为在二手房买卖中大量存在。因此，有充分证据能够证明案涉房屋真实交易价格为1400000元，而非870000元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对于转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理高价。姜美英提供的2018年3月24日“房天下”网页截图显示案涉房屋所在小区参考均价为21117元/平方米。该价格为案涉房屋交易两个月后上涨的价格，即使根据该价格计算，陈波、张莉萍购房屋并不低于市场交易价的30%。案涉房屋存在合同编号为100001443460的《成都市存量房买卖合同》及居间机构版的网签《成都市存量房买卖合同》两份合同，第一份合同为双方真实意思表示且不违反法律及行政法规效力性强制性规定应为合法有效。第二份合同因属规避税收而签订的合同，其行为虽违反了税收管理的相关规定，但所征收税负金额为市场指导价格，其避税目的不能达到；在该份合同中约定的价格并非双方当事人真实意思表示，故合同中关于价格的约定应为无效，但合同其他部分并未有违反法律及行政法规效力性强制性规定应，为合法有效。姜美英主张确认陈显清、陈波、张莉萍于2018年1月22日签订的《成都市存量房买卖合同》[成存房买（居）第880405号]全部无效不当，一审法院不予以支持。 综上分析，陈显清与陈波、张莉萍实际按合同编号为100001443460的《成都市存量房买卖合同》履行，且陈波、张莉萍购房时存在善意、支付了合理价格，并已进行产权登记，符合善意取得条件。姜美英主张陈波、张莉萍将案涉房屋过户登记到陈显清名下理由不能成立，一审法院不予以支持。姜美英可根据上述法律规定另行主张陈显清赔偿损失以维护其合法权益。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款及第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回姜美英的诉讼请求。一审案件受理费100元、诉讼保全费4520元，由姜美英负担。 本院二审期间，陈波申请其与陈显清房屋买卖的经办人四川链家房地产经纪有限公司的工作人员唐某出庭作证，拟证明陈波已支付了购房款。唐某作证陈述的主要内容为陈波在陈显清出售案涉房屋几个月前开始选房，陈显清在四川链家房地产经纪有限公司门店出售案涉房屋后，经唐某居间介绍，陈波与陈显清就房屋买卖达到了一致意见，并签订了编号100001443460的《成都市存量房屋买卖合同》及编号为［成存房买（居）第880405号］《成都市存量房屋买卖合同》。双方实际履行了编号100001443460的《成都市存量房屋买卖合同》，该合同履行过程中，唐某全程参与，陈波已支付了全部购房款1400000元，房屋已登记在陈波、张莉萍名下。因陈波不是按揭贷款的方式支付购房款，为了合理少交契税等，双方在编号为［成存房买（居）第880405号］《成都市存量房屋买卖合同》载明的购房款870000元，这种情况在现实的房屋买卖中很普遍。 陈波发表质证意见，案涉两个合同是真实的，其中，编号为100001443460的《成都市存量房屋买卖合同》已实际履行，编号为［成存房买（居）第880405号］《成都市存量房屋买卖合同》为合理避税而签订，唐某能够予以证明。 姜美英发表质证意见，认为唐某的证言部分不是事实，其对在哪个银行、什么地点记不清楚；对现金支付时陈显清是否出具收据，其回答前后矛盾；唐某陈述知晓陈显清与姜美英离婚的事实，并陈述看见双方的离婚协议或调解书，协议约定的案涉房屋为陈显清单独所有，而实际上，协议为陈显清与姜美英对案涉房屋各享有50%份额；案涉房屋买卖参与人廖阿姨是陈显清与姜美英离婚案件的代理人，其对案涉房屋的权属是清楚的，必然将该情况向交易双方讲过，唐某对此按常理应知晓。综上，对现金支付的陈述疑点重重，无法说清楚，与常理相互违背，并非事实，结合相关证据，姜美英主张实际交易价格870000元的事实，具有高度盖然性。 二审查明，陈波提交的由四川链家房地产经纪有限公司工作人员唐某打印的编号100001443460的《房屋交易文件》（合订本-全款）证据中包含陈显清于签订合同当日即2018年1月22日出具的《单身声明》，主要内容为本人声明，本人的婚姻状况为离异后未再婚。 另查明，一审法院作出的（2017）川0108民初字第6090号判决已生效，该判决审理查明，案涉房屋由陈显清购买，并于2013年11月11日进行房屋产权登记，房屋产权证号为权2497675，登记产权所有人为陈显清，单独所有。2015年3月23日，陈显清与姜美英结婚。 又查明，一审于2019年2月27日下午开庭笔录第9页载明：审：案涉房屋是不是清水房、按揭房？原告：当时交易的时候是清水房、按揭房。 再查明，编号100001443460的《成都市存量房屋买卖合同》第四条交易价款、付款方式1.陈显清、张莉萍双方协商同意：该房屋成交价格为人民币870000元。2.陈显清、张莉萍双方协商同意：该房屋的家具/家电/装饰装修/配套设施设备，陈显清购买该房屋已支付的住房贷款利息/手续费/公证费等作价530000元。3.本合同成交价（以上两项合计）金额为人民币1400000元。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据姜美英的上诉请求及理由、陈波的答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：1.案涉房屋是否应当过户在陈显清名下；2.[成存房买（居）第880405号]《成都市存量房买卖合同》是否无效；3.一审法院审理本案是否违反法定程序。 关于案涉房屋是否应当过户至陈显清名下的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，姜美英、陈显清于2017年6月19日离婚。2017年10月，一审法院作出（2017）川0108民初字第6090号民事判决书，该生效判决确认姜美英与陈显清对位于成都市成华区房屋各享有50%的产权份额。而陈显清在出售案涉房屋时，出具了《单身证明》，且案涉房屋产权登记的权利人为陈显清，单独所有。作为普通的购房人陈波、张莉萍尽到了合理的审慎义务，故陈波、张莉萍购买房屋时是善意的。在四川链家房地产经纪有限公司居间介绍下，双方当事人就案涉房屋达成了买卖关系后，于2018年1月22日签订了编号为［成存房买（居）第880405号］《成都市存量房买卖合同》、编号为100001443460的《成都市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示。编号为100001443460的《成都市存量房买卖合同》约定“1.双方协商同意：该房屋成交价格为人民币870000元。2.双方协商同意：该房屋的家具／家电／装饰装修／配套设施设备，陈显清购买该房屋已支付的住房贷款利息／手续费／公证费等作价530000元。3.本合同成交价（以上两项合计金额）为人民币1400000元”。实际上，案涉房屋为清水房，不存在家具／家电等作价530000元的情况，因此，案涉房屋的实际成交价为1400000元，本案现有证据不能证明该成交价属于明显不合理的低价。根据陈波的陈述、证人唐某的证言及结合本案现有证据可以印证陈波、张莉萍已支付了全部购房款1400000元；现案涉房屋已于2018年2月11日登记在陈波、张莉萍名下，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，陈波、张莉萍已取得案涉房屋的所有权，至此，双方当事人已履行完毕编号为100001443460的《成都市存量房买卖合同》。现姜美英上诉请求将案涉房屋过户至陈显清名下不能成立，本院不予支持。 关于[成存房买（居）第880405号]《成都市存量房买卖合同》是否无效的问题。姜美英认为，其对案涉房屋享有50%的份额，陈显清与陈波、张莉萍签订[成存房买（居）第880405号]《成都市存量房买卖合同》买卖该房屋，该合同约定的房屋成交价为870000元，陈显清以明显不合理低价出卖给陈波、张莉萍，系陈显清与陈波、张莉萍恶意串通，损害了其利益，其依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“第（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，主张该合同无效。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定可知，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，如上文论述，双方当事人已履行了编号为100001443460的《成都市存量房买卖合同》，在编号为[成存房买（居）第880405号]《成都市存量房买卖合同》中双方当事人为规避税收等原因，将房屋成交价约定为870000元，该成交价并非双方当事人真实意思表示，该合同中除该成交价无效外，其他部分并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。因此，姜美英的确认编号[成存房买（居）第880405号]《成都市存量房买卖合同》无效的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。 关于一审法院审理本案是否违反法定程序的问题。一审中，姜美英申请中止本案诉讼，理由是陈显清涉嫌拒不执行生效判决，公安机关已侦查处理，本案的审理结果应该以刑事案件的审理结果为依据，故申请中止本案的诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的结果为依据，而另一案尚未审结的”。本案中，根据陈波、姜美英的陈述，唐某的证言及现有证据，可以查清本案的事实，并非必须以另一案的结果为依据，因此，一审法院未准许姜美英的中止本案审理的请求并无不妥。 综上所述，姜美英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由姜美英负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年六月三十日 书记员  杨珍梅