湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终493号上诉人（原审被告）：谢涛源，男，1991年8月14日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人（特别授权）：向昌职，湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号：14312201210448449。被上诉人（原审原告）：怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司（以下简称武陵山公司），住所地湖南省怀化市经开区（湖南省怀化广告创意产业园B区6栋2楼），统一社会信用代码：91431200MA4LP47800。法定代表人：蒋可，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨梅，湖南天地人（怀化）律师事务所律师,执业证号：14312201811055215。上诉人谢涛源因与被上诉人怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初6781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢涛源上诉请求：1、依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初6781号民事判决第三、四项，并将该案发回重审，或直接驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。关于涉案的物业，被上诉人仅提供了怀化市房产局于2016年4月29日颁发的怀房售许字（2016）第0028商品房预售许可证及证明，不能证明怀化武陵山国际商贸物流城公司就是涉案物业的权利人，并享有占有、使用、收益、处分的权利。即使按照被上诉人的说法，上诉人应当在2019年2月1日起支付之后的租金，被上诉人应当在2019年2月之前就向上诉人催缴租金，故符合实际的逻辑就是被上诉人与上诉人还有其他商户已经协商一致，免租期相应顺延。2、支持本案被上诉人诉讼请求的证据不足。双方第一次签订合同的日期为2017年5月12日，而免租期的起算点是2017年10月1日，而实际上2017年国庆时，商贸城并没有如期开业。商贸城不开业，就达不成承租人的商业目的，故相应的顺延免租期也是公平合理解决争议的方式。从一审查明的情况来看，2019年2月，被上诉人没有催缴租金的记录，说明被上诉人与广大租赁商户达成了口头一致的意见。根据合同法的规定，可以采用口头形式订立合同，而顺延免租期采用口头形式并不违反强制性法律规定。3、因一审查明的事实尚不清楚，如被上诉人是否有出租、收益的资格，且适用的法律也有不准确，而真正的物业权利人也有可能对上诉人要求支付实际占用期间的费用，而一审法院没有依法追加诉讼参与人，是程序违法。武陵山公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。在本案中，上诉人所租赁的门面由怀化武陵山物流城有限公司授权给被上诉人对涉案房屋进行出租，本案涉案房屋出售后，房屋所有人与被上诉人签订了委托经营合同，被上诉人有租赁权并收取租金。2019年12月13日，被上诉人已将上诉人所租赁门面的门锁去掉，目前涉案门面由上诉人使用。武陵山公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除谢涛源与武陵山公司于2017年5月12日签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》；2、判令被告将承租的门面恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至被告返还门面之日止拖欠的租金本金82479元及利息1839.02元（租金及利息暂计算至2019年11月15日）；4、判令被告向原告支付违约金31255.20元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月12日，武陵山公司（甲方）与谢涛源（乙方）签订了《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》，合同约定：甲方将怀化市河西武陵山现代商贸城A1区三层A1－3110、3111、3112、3113、3114、3133、3134、3135、3136、3137号铺位租给乙方经营使用，建筑面积578.80平方米，经营范围为家具；租赁期限为3年，从2017年10月1日至2020年9月30日止，其中2017年10月12日至2018年10月30日为免租期，合同期满后，在同等条件下乙方可优先续租；租金按建筑面积15元每平方米计算，月租金为8682元；租金缴纳方式为三个月一付，计租金为26046元（预付三个月标准租金），每次租金缴纳时间为预付租金到期前一个月内缴纳下三个月租金，逾期按每月20‰计付违约金；乙方向甲方交纳租赁商铺履约保证金17364元（该商铺2个月标准租金），履约保证金用以保障乙方全面履行合同义务，合同期满不计利息如数退还，如果乙方违反本合同约定造成甲方经济损失的，甲方有权没收履约保证金作为违约金；乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，乙方需要支付年租金30%作为违约金。另查明，2017年5月12日，被告交纳给原告三个月的租金26046元及履约保证金17364元，原告将案涉门面交付给被告进行装修。2018年4月22日，武陵山现代商贸城正式开业，被告认为原告未能如期在2017年10月1日开业，要求原告将免租期12个月从2018年4月起算，顺延至2019年4月。2019年7月，原告向被告预交2019年7月至2019年10月期间的租金，遭到被告的拒绝，被告并于2019年10月中旬将原告租赁的商铺上锁。一审法院认为：谢涛源与武陵山公司签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原告将案涉商铺交付给被告使用后，被告却未依约向原告支付租金，仅支付了三个月的租金，属于违约行为。双方在合同中约定2017年10月1日至2018年10月30日为免租期，被告支付的三个月租金视为已将租金支付到2019年1月31日，2019年2月1日至今的租金，被告未予支付。根据合同约定，拖欠租金累计30日以上，原告可终止合同，现原告要求解除合同，并要求被告支付合同解除前所欠租金，对该诉求，该院予以支持。原告要求被告将承租门面恢复原状并返还，因本案不是侵权纠纷，且双方在合同中并未对承租门面返还现状进行约定，依据交易习惯，被告可就现有门面状态进行返还。因原告于2019年10月将被告所租赁商铺上锁，导致被告未能租赁使用，故被告还需支付原告租金73797元（8682元/月×8.5个月），原告要求被告支付2019年2月1日至返还门面之日止拖欠的租金的诉讼请求，该院予以部分支持。对于原告要求被告支付违约金31255.20元的诉讼请求，因原、被告双方签订的租赁合同中第六条约定如被告违约，原告有权没收被告所交履约保证金17364元作为违约金，第九条约定被告违约需支付原告商铺年租金的30%作为违约金。鉴于双方对违约金的重复约定，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌情确定原告没收被告所交履约保证金17364元作为违约金。因原告已要求被告支付违约金，故对原告要求被告支付利息损失的诉求，该院不予支持。被告辩称应从2018年4月22日开始计算1年的免租期，因双方签订的租赁合同仅约定2017年10月1日至2018年10月30日为免租期，并未约定从开业时开始计算免租期，故该院对被告的此项抗辩主张，不予采信。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司与谢涛源于2018年7月3日签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》；二、谢涛源于本判决生效后10日内返还承租原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司的门面；三、谢涛源于本判决生效后10日内支付给原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司租金73797元；四、谢涛源所交履约保证金17364元作为违约金不予退还；五、驳回怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2611元，减半收取1305.50元，由怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司负担300元，由谢涛源负担1005.50元。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，怀化武陵山国际商贸物流城有限公司出具证明委托武陵山公司经营武陵山现代商贸城商铺，代该公司与商户签订租赁合同并收取租金，故武陵山公司应享有出租并收取涉案商铺租金的资格。谢涛源主张武陵山公司与广大租赁商户达成了口头顺延免租期的一致意见，该主张缺乏证据支持，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。谢涛源与武陵山公司签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方当事人在租赁合同中约定涉案商铺的免租期限为2017年10月1日至2018年10月30日，在签订合同后，谢涛源向武陵山公司缴纳了三个月的租金26046元及履约保证金17364元，武陵山公司将涉案门面交付给了谢涛源，故谢涛源应自2019年2月1日开始交纳租金。因谢涛源未按合同约定履行支付租金的义务，根据双方签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》，拖欠房屋租金累计30日以上，武陵山公司有权单方终止合同，收回房屋，并不予退还保证金。故对于武陵山公司要求解除合同、收回门面的诉求，本院予以支持。又因武陵山公司已于2019年10月对涉案商铺上锁，故一审法院判决谢涛源向武陵山公司支付8.5个月的门面租金符合法律规定，本院予以维持。一审法院根据公平原则之衡量，酌情判决武陵山公司没收谢涛源所交履约保证金17364元作为违约金，且不支持武陵山公司收取利息，此判决并无不当，本院也予维持。综上所述，谢涛源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2079元，由谢涛源负担。本判决为终审判决。审判长  刘士平审判员  欧晓林审判员  周 晓二〇二〇年六月二十二日法官助理张敏书记员唐菁