广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终4388号上诉人（原审被告）：赵云珠，女，1970年8月3日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：薛献锋，广东时文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣，该司总经理。委托诉讼代理人：梁梭，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖冲，广东鹏讯律师事务所实习律师。上诉人赵云珠因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初23333号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵云珠的上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判，减除判决第一项中的空调服务费7914.83元，剩余6242.36元；3.一审、二审诉讼费由彩生活公司承担。事实和理由：一、彩生活公司未全面履行合同，根据《合同法》第67条规定，赵云珠对于物业费的支付享有顺序抗辩权，不应承担滞纳金。彩生活公司于2017年4月未经赵云珠同意擅自对涉案物业进行改建，之后便肆意安排他人将涉案商铺用作仓库，长期占有、使用至今。后期的商铺招商一直由彩生活公司主导磋商，为谋取私利，彩生活公司故意增设准入门槛，提高商户入驻条件，导致缔约洽谈多次失败，致使涉案物业自2017年4月一直空置至今。二、涉案物业自2017年4月以来一直处于空置状态，并不会产生空调费用，彩生活公司的相关请求无事实根据及法律依据，不能得到支持。彩生活公司将物业的出入铁门上锁封闭，禁止人员出入。由于彩生活公司的工作失职，小区内的手扶电梯未被维护保养，导致定期检验未过，而被行政机关查封停运。被上诉人彩生活公司的答辩意见：1.彩生活公司已依约提供物业服务，赵云珠没有证据证明彩生活公司服务管理不符合合同约定，系无正当理由拒绝缴纳物业费构成违约，应按照合同的约定支付物业费，并承担相应的违约责任。2.赵云珠所述上锁禁止人员出入的情况不实，电梯是由商家深圳市美其餐饮管理有限公司负责管理，前述公司的工商公示信息中即有电梯运行的行政许可，显示电梯的运行状态是在用，决定的文书号是4403205795，许可期限是2017年12月11日至2099年12月31日。据代理人了解，在2019年该公司已经更换了新的扶手电梯，价值大概50万元。3.彩生活公司从未改建占用或使用过赵云珠的物业，彩生活公司只会将有诚意的商家直接引荐给业主，仅是协助招租，没有任何的门槛，出租条件都是由业主和意向的商家自行协商。4.商铺的空置与彩生活公司无关，彩生活公司按照约定提供服务，赵云珠关于空置归使用或无需接受物业的抗辩不应予以支持。5.本体维修金因涉及公共安全使用，适用诉讼时效会损害全体业主的利益，不应支持赵云珠对本体维修金诉讼时效的抗辩，依法应予以纠正。被上诉人彩生活公司的一审诉讼请求：1.判令赵云珠向彩生活公司支付拖欠的2014年4月至2016年7月、2017年5月暂计至2018年8月的物业管理费10364.64元、物业维修基金199.32元、空调维护费13394.48元及以上三项费用的滞纳金9921.24元（涉案房屋面积为18.12平方米，物业管理服务费标准为13元/平方米/月，房屋本体维修基金标准为0.25元/平方米/月，中央空调服务费标准为16.8元/平方米/月，滞纳金自2014年5月1日始以彩生活公司拖欠的管理费、物业维修基金、空调维护费为基数，按照每日万分之五的标准计算，以上费用均计至实际还款之日为止，暂计至2018年8月31日。2.本案诉讼费用由赵云珠承担。以上费用共计33879.68元。一审法院经审理查明：一、彩生活公司（乙方）与深圳市奥康德投资开发有限公司（甲方）签订了《东港中心物业服务合同》，约定乙方对鸿基东港大厦—东港中心座提供物业服务，合同期限为五年，从实际与原物业公司交接之日起，一至四楼（商铺）物业每平方米建筑面积13元/月（另中央空调服务费每平方米建筑面积16.8元/月），房屋本体维修基金按每平方米建筑面积0.25元/月收取；如业主、物业使用人未能按合同约定及时支付管理费用及其他相关费用，彩生活公司有权自次月起按日加收应交费用万分之五的滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。彩生活公司陈述上述合同签订于2007年，彩生活公司于2008年1月开始对涉案物业提供物业服务。彩生活公司、赵云珠在庭审中陈述涉案的鸿基东港大厦（东港中心座）至今未成立业主委员会。二、赵云珠是涉案的鸿基东港大厦（东港中心座）1B65的业主，涉案房产用途为商业金融业，建筑面积18.12平方米。赵云珠未向彩生活公司缴纳2014年4月至2016年7月物业管理费、房屋本体维修基金、空调服务费15246.17元〔（13+16.8+0.25）×18.12×28〕、2017年5月至2018年8月的物业管理费、房屋本体维修基金、空调服务费8712.1元〔（13+16.8+0.25）×18.12×16〕。三、彩生活公司的名称于2010年3月26日由深圳市花样年物业管理有限公司变更为现名称。一审法院认为：彩生活公司与深圳市奥康德投资开发有限公司签订的《东港中心物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对全体业主均具有法律约束力。彩生活公司依据合同向涉案物业提供物业服务，有权依据《东港中心物业服务合同》向包括涉案物业在内的业主收取合同约定的物业管理费、空调服务费、房屋本体维修基金。赵云珠主张物业的承租人向彩生活公司缴纳了2016年1月至7月的相关费用，彩生活公司对此不予认可，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，赵云珠未提供证据证明该主张，一审法院对此不予认可。赵云珠对彩生活公司所主张的2014年4月至2016年7月期间的相关费用的诉讼时效提出抗辩，认为该部分主张已超过诉讼时效。彩生活公司主张其向赵云珠主张过权利，赵云珠对此不予认可，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，彩生活公司未提供证据证明该主张，一审法院对此不予认可。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，2014年4月至2015年9月期间的相关费用二年的诉讼时效期间已经届满，不再适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，2015年10月至2016年7月期间的相关费用的诉讼时效尚未满民法通则规定的二年，则应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。故一审法院认为彩生活公司于2018年10月10日提起本案诉讼时，2014年4月至2015年9月期间的相关费用已超过诉讼时效，2015年10月至2016年7月期间的相关费用未超过诉讼时效，在没有证据证明诉讼时效存在中断或中止的事由时，赵云珠的有关超过诉讼时效的抗辩意见部分成立。赵云珠应向彩生活公司支付拖欠的2015年10月至2016年7月、2017年5月至2018年8月的物业管理费、房屋本体维修基金、空调服务费，共计14157.16元〔（13+16.8+0.25）×18.12×26〕。关于滞纳金，赵云珠未按约定缴纳2015年10月至2016年7月、2017年5月至2018年8月的物业管理费、房屋本体维修基金、空调服务费，应承担违约责任。彩生活公司称应依据《东港中心物业服务合同》，向彩生活公司支付欠费金额每日万分之五的滞纳金。一审法院认为，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，根据赵云珠的请求，一审法院予以调整，赵云珠拖欠物业管理费、房屋本体维修基金、空调服务费应按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款的罚息标准（每日万分之二点一）向彩生活公司支付滞纳金。赵云珠主张彩生活公司提供物业服务水平低下、收费未经政府主管部门批准、占用赵云珠物业，但未提供证据证明该主张，一审法院对此不予认可。一审判决结果：一、赵云珠应于判决书生效之日起十日内向彩生活公司支付2015年10月至2016年7月、2017年5月至2018年8月的物业管理费、房屋本体维修基金、空调服务费14157.16元；二、赵云珠应于判决书生效之日起十日内向彩生活公司支付迟延支付上述费用的滞纳金，以每月拖欠金额为基数（每月物业管理费、房屋本体维修基金、空调服务费共计544.51元），自次月1日起按照日万分之二点一的标准逐月计付至实际给付之日；三、驳回彩生活公司的其他诉讼请求。如果赵云珠未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币647元，由彩生活公司负担377元，由赵云珠负担270元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港物业服务合同纠纷。双方对一审法院管辖及适用中华人民共和国内地法律审理均无异议，本院予以确认。本案二审争议为：赵云珠是否应向彩生活公司支付物业管理费及空调费。第一，赵云珠主张彩生活公司服务水平低下、管理混乱不达标、无法达到全体业主的基本要求，2017年4月开始擅自对涉案物业进行改建、擅自安排他人占有使用涉案物业，并故意提高准入门槛以致涉案物业一直空置，但赵云珠并未提交充分有效的证据证明上述主张，应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采信，赵云珠未按照《东港中心物业服务合同》的约定向彩生活公司支付物业管理费，彩生活公司有权要求其支付相关费用的滞纳金，一审对此认定无误，本院予以维持。第二，赵云珠主张因彩生活公司服务质量存在严重瑕疵导涉案物业从2017年4月以来空置，不会产生空调费用，但其并未提交证据证明上述空置的事实及空置的原因，且根据《东港中心物业服务合同》的约定，中央空调服务费从实际与原物业公司交接之日起开始计算，因此涉案物业是否空置并不影响中央空调服务费的支付，赵云珠主张无需支付中央空调使用费的理由缺乏依据，本院不予采信，赵云珠应当按照《东港中心物业服务合同》的约定向彩生活公司支付空调使用费。综上，上诉人赵云珠的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵云珠承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二〇年六月三日书记员 许婧文（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。