江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初756号原告：张惠，男，汉族,1970年6月11日生，住启东市。原告：张程博，男，汉族，1996年4月4日生，住启东市。被告：绿城物业服务集团有限公司启东分公司，住所地启东市汇龙镇长江中路538号附1号。法定代表人：刘玲玲。委托诉讼代理人：袁石斌，江苏扬子江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张万俊，公司员工。原告张惠、张程博与被告绿城物业服务集团有限公司启东分公司（以下简称绿城物业公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张惠、张程博、被告的委托诉讼代理人袁石斌、张万俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠、张程博向本院提出诉讼请求：1、2014年9月30日交房至2019年12月30日期间被告多收物业费清退23034.83元，违约金一倍计算46069.6元。2、承担本案诉讼费。事实和理由：绿城房产在启东项目开发周期长，一期房子于2014年9月30日交付，四期房子至今未交付，前后跨度五六年之久。2011年11月初，绿城在产品发布会宣称，绿城房产的贵不是在于钢筋水泥贵，而在于绿城物业全方位服务体系，原告基于对宣称的信任于开盘时购了2#602室。于15年9月购6#1805室，并于每年年初缴纳物业费。但被告只提供最基本服务，与前期宣称相差太多，根据市场行情服务只值0.6元，极大地侵害了原告利益。被告不想办法提高服务质量，而是采用软暴力反复电话骚扰、发物业催收函、律师函邮寄及贴房门等催收物业费，使原告身心受到伤害。被告违反《江苏省物业管理条例》及《园区生活手册》的相关规定。绿城房产定位三大园区会所，分为健康系统，文化系统，居家生活系统，这些服务体系目前还根本无法实现，更不要说做出实际工作耗费人力，财力，理应按省，市，县《物业管理条例》中最基本的收费与服务相符合的原则，按质论价原则收费，按《合同法》110条有关规定，将多收费用清退原告，并按一倍违约金赔偿原告。《江苏省物业管理条例》第54条规定，物业公司享受现代服务行业规定税收优惠政策，免受营业税，所得税。《启东市物业服务收费管理实施细则》第十二条规定，合理利润，普通住宅最高不超过8%。由此可见，各级政府通过减税限制利润率，让物业更好地服务社会，而被告以包干制为幌子，仅用28名保洁人员，月薪2100元，十几名保安人员(4月初增加几名)，月薪4000-5000元，以及物管人员十几名，撬动已经入住1600户近800万物业费。物业服务人员少，各种服务偷工减料，根本不可按服务合同完成精细的保洁，绿化，保安任务。对上欺瞒各级政府，对下欺骗了广大业主。《江苏省物业管理条例》第25条规定，定期公布经营性收支账，应当将园区广告费，停车位，有访客车位费及人防车位租赁费。以及二期园区会所出租收入按期公布，被告五年多未公布，如被告定期公布收支明细，原告则能按时缴纳物业费。被告在收取物业费时采用停水，停电，强行敲门等粗暴手段催收物业费，侵害了原告利益。被告绿城物业公司辩称，原告所称事实与理由与客观事实不符，原告实际上拖欠被告截止2019年12月31日物业管理费4528.56元，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证和法庭陈述，本院确认以下事实：原告张惠、张程博系父子关系，两人按份共有玫瑰园9幢602室房产，房屋建筑面积133.23平方米，共同共有玫瑰园10幢1805室房产，房屋建筑面积142.34平方米。2011年11月8日，张惠、施娟、张程博作为乙方与被告作为甲方签订《绿城.玫瑰园前期物业服务协议》，乙方签字人为张惠、施娟。协议约定物业费收费标准为按建筑面积每月每平方2.3元，地下车位每个每月50元。物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊。物业服务费中同时含提供园区生活服务之基础服务收费，但不含提供园区生活服务之专项服务、特约服务的收费，专项服务、特约服务收费根据业主的需要和服务订购情况另行向订购服务的业主收取。属于全体业主共有的物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由甲方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入中，30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入维修基金。业主共有的车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向甲方交纳停车费，扣除必要的支出成本外，其余收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入维修基金。甲方每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支账目。甲方违反本协议约定，擅自提高物业服务费收费标准的，乙方有权要求甲方清退超过收费标准部分的钱款；甲方并按多收部分钱款金额的一倍标准支付违约金。协议后附《物业管理服务质量标准》。对于9幢602室房产，原告已缴2014年9月到2019年12月的物业费17766.74元（含63个月的车位费3150元）。对于10幢1805室房产，原告已缴2015年7月到2018年的12月物业费13971.4元（含42个月的车位费2100元）。因原告未支付此后的物业费，江苏扬子江律师事务所受被告委托向原告张惠发出律师函，要求支付拖欠的物业费4528.56元。另外，被告在启东市物价局登记备案的收费标准为：高层住宅2.30元/㎡/月、法式多层2.60元/㎡/月、法式低层4.50元/㎡/月、商业用房3.00元/㎡/月（均已包括电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等共用设施设备运行及能耗费用，不再向业主或物业使用人另行分摊收取）和地下停车位50.00元/只/月。本院认为，原被告双方签订的《绿城.玫瑰园前期物业服务协议》，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。双方约定物业费收费标准为按建筑面积每月每平方2.3元，地下车位每个每月50元，原告已在标准范围之内交纳了部分物业费，现认为被告的收费标准过高，应按每月每平方0.6元交纳，据此要求退还多交的物业费，故本案的关键为判断被告的物业服务是否质价不符，物业服务费只能以每月每平方0.6元的标准收取。原告提供的照片和视频等证据，反映了被告在物业服务中的一些不足之处，本院有理由相信上述情况或多或少的存在，在一定程度上说明了被告的服务尚需继续改进提高。但原告提供的证据尚不足以证明物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，更不足以反映被告提供的物业服务总体质量不符合合同约定的标准，不能因此而否定原告已履行了垃圾清理、绿化、安保等基本服务义务的事实，尚不足以否定双方约定的物业费收取的合理性。对于9幢602室房产，原告已缴2014年9月到2019年12月的物业费，对于10幢1805室房产，原告已缴2015年7月到2018年的12月物业费，在一定程度上可以反映原告对被告收费标准的认可，在无其他证据证明被告物业费的收取严重质价不符的情况下，本院对原告要求按每月每平方0.6元的标准交纳物业费的意见不予采纳。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，物业公司提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。根据《物业管理条例》第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，而不宜要求退还已缴纳的物业费。物业管理与每位小区居民的生活息息相关，相互理解和支持甚为重要。一方面，被告应虚心听取业主意见，在已履行的基本服务义务的基础上不断改善服务工作，提高服务质量，尽全力切实维护广大居民的利益；另一方面，原告作为小区业主应按时交纳管理费，为原告开展并改善服务创造基本的经济条件。原告所称的被告不及时公开相关信息、软暴力催讨物业费、粗暴对待业主等与退还多收取的物业费主张涉及不同的法律关系，如被告的相关行为确实损害了原告的相关权益，原告应另行主张。综上，依据《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张惠、张程博的诉讼请求。本案受理费依法减半收取764元(原告已预交)，由原告张惠、张程博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1527元（户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  魏清见二〇二〇年六月五日书记员  王凯伦