北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25076号原告（反诉被告）:徐敏，女，1971年5月6日出生，汉族，北京联拓诚信商贸有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘静，北京市佑天律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋虹，河北宏扬律师事务所律师。被告（反诉原告）:京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王绍华，经理。委托诉讼代理人：王绍岭，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵海红，河北滦河律师事务所律师。第三人：中冀贸易有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路16号1幢C座310室。法定代表人：车少华，总经理。委托诉讼代理人：徐建锋，男，该公司职员。第三人：北京金玉阳光教育咨询有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区万源街15号2号楼1-5层。法定代表人：王绍华，总经理。委托诉讼代理人：崔全营，男，该公司职员。原告（反诉被告）徐敏与被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司（原公司名称为北京铂丽商务酒店有限公司，以下简称京韩昊元公司）、第三人中冀贸易有限责任公司（以下简称中冀公司）、第三人北京金玉阳光教育咨询有限公司（以下简称金玉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐敏的委托诉讼代理人刘静、宋虹，被告京韩昊元公司的委托诉讼代理人王绍岭、赵海红，第三人中冀公司的委托诉讼代理人徐建锋，第三人金玉公司的委托诉讼代理人崔全营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐敏向本院提出诉讼请求：1、判令京韩昊元公司支付徐敏自2017年7月至今（暂计至2019年6月30日）的房屋租金1672720元；2、判令京韩昊元公司支付徐敏违约金501816元；3、本案诉讼费由京韩昊元公司承担。案件审理过程中，对诉讼请求2的违约金的计算方法，徐敏称涉案合同约定滞纳金按照每日5‰的标准计算，但其认为过高，故按照欠付租金的30%计算。事实与理由：徐敏与京韩昊元公司于2012年7月1日签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定由京韩昊元公司承租徐敏位于北京市北京经济技术开发区北京联拓诚信商贸有限公司（以下简称联拓公司）马六汽车4s店后的配套楼房及其周边双方认可的场地（以下简称涉案房屋），承租期自2012年7月1日起至2027年6月30日止，共计15年；租金为前三年80万元/年，第四年起每三年按租金总额的3%递增一次，第十年起每次按租金总额的5%递增；租金交付方式为年付，每年租金为上付款，每年7月1日前一次性向徐敏支付。涉案合同签订后，徐敏依约将涉案房屋交付给京韩昊元公司，京韩昊元公司支付徐敏房租至2017年6月30日，后再未支付租金。徐敏为维护自身合法权益，诉至法院。京韩昊元公司辩称，不同意徐敏的诉讼请求，具体为：一、2012年7月1日，京韩昊元公司与徐敏签订涉案合同，徐敏将涉案房屋转租给京韩昊元公司使用。京韩昊元公司依约支付徐敏保证金67000元并支付租金至2017年6月30日，京韩昊元公司投入大量资金对涉案房屋进行装修、改造并添置设施；二、在涉案合同履行期内，涉案房屋的物业所有权人联拓公司及其上级公司北京联拓机电集团有限公司因贷款合同纠纷相继被起诉至大连市中级人民法院和吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院），自2015年起，涉案房屋被多个法院保全、查封，致使京韩昊元公司无法正常经营，经济损失严重。徐敏作为联拓公司的法定代表人、总经理，在明知涉案房屋出现问题后，仍隐瞒事实而未及时告知京韩昊元公司真实情况，作为第一承租人，亦未就涉案房屋的查封、保全、拍卖向相关法院提出任何异议，放弃了承租人的权利，且直接损害了京韩昊元公司的转租权利；三、京韩昊元公司曾向长春中院提出异议，但于2017年5月2日被裁定驳回京韩昊元公司的异议请求。至此，涉案合同因涉案房屋被依法查封、保全和即将被拍卖而无法继续履行，合同目的无法实现，京韩昊元公司停止向徐敏支付租金并解除涉案合同；四、2018年2月27日，涉案房屋被依法拍卖，由第三人获得所有权，并于2018年2月27日产权发生变更，根据涉案合同第16.8条约定，徐敏的行为构成违约。综上，涉案合同签订后，京韩昊元公司全面履行合同义务，由于涉案房屋被依法查封、拍卖，导致涉案合同无法继续履行而终止，应由徐敏承担违约责任。京韩昊元公司向本院提出反诉请求：1、确认徐敏与京韩昊元公司签订的《房屋租赁合同》于2017年5月2日解除；2、判令徐敏返还京韩昊元公司2017年5月、6月的租金137300元；2、判令徐敏返还京韩昊元公司的房屋保证金67000元；3、判令徐敏向京韩昊元公司支付违约金、赔偿金。案件审理过程中，京韩昊元公司明确诉讼请求3为徐敏赔偿京韩昊元公司装修损失和附属设施残值，没有违约金。事实与理由：同京韩昊元公司的本诉答辩意见，另，涉案合同约定的租期长达15年，京韩昊元公司按照使用期15年对涉案房屋进行装修，但仅仅使用5年后被法院拍卖，给京韩昊元公司造成严重损失，依据涉案合同第16.8条之约定，徐敏应对京韩昊元公司的损失进行赔偿并承担违约责任。徐敏对京韩昊元公司的反诉辩称，不同意京韩昊元公司的诉讼请求,具体为：一、徐敏在合同履行过程中并无违约行为，京韩昊元公司的主张缺乏事实和法律依据；二、京韩昊元公司主张涉案合同已于2017年5月2日解除没有法律依据，京韩昊元公司曾于2017年向北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）提起诉讼，要求确认涉案合同有效，当时并未提及与徐敏解除合同事宜，且该案的案件受理费高达九万余元，反向证明涉案房屋当时可以使用，故徐敏认为租金应计算至京韩昊元公司实际搬离之日；三、京韩昊元公司提交的涉案房屋原产权人涉及的诉讼材料均与徐敏无关，因原产权人所欠贷款产生的纠纷导致的涉案房屋产权变更不应属于徐敏违约。中冀公司、金玉公司述称，根据徐敏、京韩昊元公司提交的证据，中冀公司、金玉公司不应作为本案第三人，不是本案适格主体资格，中冀公司、金玉公司不是涉案合同主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月1日，徐敏（甲方，出租人）与京韩昊元公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方从甲方处承租涉案房屋即位于北京经济技术开发区北京联拓诚信商贸有限公司马六4s店后的配套楼及周边双方认可的场地，承租场所的建筑物实际建筑面积为3843平方米，其中，地上面积3302平方米、地下面积541平方米；关于承租期限，承租期为15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止；关于租金，第8.1条载明：“第1年至第3年：租金为人民币80万元整。第4年至第6年：租金为人民币82.4万元整。第7年至第9年：租金为人民币84.872万元整。第10年至第12年：租金为人民币89.1156万元整。第13年至第15年：租金为人民币93.5714万元整。”关于交纳方式，租金为年付，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内一次性向甲方交付第一年租金80万元，以后每年租金为上付款，一次性向甲方交付，交付日期为每年的7月1日前；关于履约保证金，乙方向甲方交纳履约保证金67000元，在乙方无违约和欠费的情况下，合同终止后的3个月内，甲方如数退还给乙方；关于滞纳金，若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金及其他费用，应承担所欠付费用总额的5‰，按日计算收取滞纳金，直至乙方全数付清其所应付的租金及其他费用之日止，若乙方拖欠费用达30日时，甲方有权解除合同并向乙方收取三个月租金作为违约金；关于装修、加建、改建的部分，在本合同终止之后，全部无偿归甲方所有，乙方无权追索任何利益，甲乙双方的租赁关系终止（中止）或乙方单方违约时，乙方所有的装修、加建部分和固定装修、装饰、设备设施等全部添加物全部无偿归甲方；关于法律责任，第16.8条载明：“租赁期内，甲方如对该房屋的产权进行变更，应保证该房屋产权变更不影响本合同的履行和乙方对该房屋的正常使用。如甲方因上述原因和其他原因而导致本合同无效或乙方不能正常使用该房屋，甲方应对乙方的损失进行赔偿。”京韩昊元公司支付租金至2017年6月30日，后未再向徐敏支付租金。2019年10月31日，北京铂丽商务酒店有限公司将公司名称变更京韩昊元公司。经询，徐敏与京韩昊元公司均认可涉案房屋的地址为北京经济技术开发区万源街15号，徐敏称北京工商信息查询到徐敏于2010年5月10日至2016年10月9日期间系联拓公司的法定代表人并任经理职务。经查，联拓公司的法定代表人已进行变更，现徐敏为联拓公司的高管，任经理职务。2015年9月9日，长春中院分别作出（2015）长执字第333-335号、（2015）长执字第336-1号、（2015）长执字第338-1号执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖被执行人联拓公司抵押的土地使用权及房屋所有权。2017年2月13日，长春中院就包括涉案房屋在内的房屋作出（2015）长执字第333-335号查封、评估、拍卖公告。庭审中，京韩昊元公司称该公告张贴在涉案房屋的大门上。后京韩昊元公司就涉案房屋提出执行异议，长春中院于2017年5月2日分别作出（2017）吉01执异803、805号执行裁定书，均裁定如下：“驳回案外人北京铂丽商务酒店有限公司的异议请求。”（2017）吉01执异803号裁定书载明：“本院查明，原告一汽金融公司和被告诚信商贸公司等各被告借款合同纠纷，本院分别以（2015）长民四初字第17号、18号和20号三个案件进行审理。在上述案件审理过程中，本院于2015年3月18日在北京市经济技术开发区房屋和土地管理局及北京市国土局保全查封了被告诚信商贸公司名下位于北京经济技术开发区万源街15号1号楼等3幢……首次查封是2015年3月4日由辽宁省大连市中级人民法院查封……本院分别以（2015）长执字第335、334和333号立案执行……本院于2017年2月13日作出（2015）长执字第333-335号查封、评估、拍卖公告，拟对上述抵押房产及项下土地使用权予以评估、拍卖。案外人铂丽酒店对此公告提出异议。”2017年12月28日，大兴法院对京韩昊元公司（原告）诉徐敏（被告）、联拓公司（第三人）确认合同有效纠纷一案作出（2017）京0115民初10634号民事判决书，判决如下：“北京铂丽商务酒店有限公司与徐敏于2012年7月1日签订的房屋租赁合同有效。”该判决书载明：“本院经审查认定事实如下：2012年6月30日，联拓诚信与徐敏签订房屋租赁合同，约定将联拓诚信所有的位于亦庄马六汽车4S店后配套楼租赁给徐敏，建筑面积为3843平方米。租赁期限共两期，第一期20年，自2012年6月30日起至2032年6月29日止，第二期14年，自2032年6月30日起至2046年6月29日。租金为每年20万元。在不影响联拓诚信利益的情况下，徐敏可以进行转租……联拓诚信出具收据确认徐敏按照约定支付了2012年、2013年的房租共计40万元。（2016）冀10民终963号判决书确认徐敏借款300万元，并将该笔款项汇入联拓机电的账户，徐敏主张该笔借款抵扣了租金，对此联拓诚信予以认可……”2018年1月28日，涉案房屋被中冀公司、金玉公司在淘宝司法拍卖网络平台上竞得，中冀公司出资占比63.058%，金玉公司出资占比36.942%。2018年2月8日，长春中院（拍卖人）与中冀公司、金玉公司（买受人）签订《拍卖成交确认书》，约定买受人于2018年2月8日到长春中院签署《拍卖成交确认书》，待领取执行裁定书及协助执行通知书后，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。2018年2月27日，长春中院作出（2017）吉01执恢17号执行裁定书，解除对包括涉案房屋在内的房屋查封，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移。庭审中，徐敏主张涉案合同仍在履行中，京韩昊元公司主张涉案合同已于2017年5月2日解除。经询，京韩昊元公司称其于2017年5月2日收到（2017）吉01执异803、805号执行裁定书后搬离涉案房屋，故主张涉案合同于2017年5月2日解除，但无证据佐证搬离时间，搬离的原因为由于查封、评估、拍卖公告张贴在涉案房屋的大门上，造成京韩昊元公司无法正常经营，很多租户不再与京韩昊元公司继续签订租赁合同或搬离，其搬离涉案房屋时联系不上徐敏，故双方未能交接，其对搬离后的房屋情况并不知情。中冀公司称其实际使用的是涉案房屋前面的马六4S店的房屋，其进驻该房屋的时间为2018年10月份左右；金玉公司使用的是涉案房屋，其进驻时间为2018年2月份左右。金玉公司称其实际于2018年2月8日占用涉案房屋，涉案房屋当时空着，无人经营，其直接将物品搬进去。中冀公司、金玉公司均称自取得房屋产权至今，未与涉案房屋原产权人联系过，对涉案房屋的出租情况不知情，徐敏从未向其交付过租金。徐敏称对涉案房屋的目前状况不知情，最后一次到涉案房屋是2017年8月份；对涉案房屋的拍卖事宜不知情，涉案房屋产权变更后，亦未与中冀公司、金玉公司联系过；对中冀公司、金玉公司进驻涉案房屋并不清楚，于2018年10月份才知道涉案房屋已经拍卖。再询，就京韩昊元公司未交付2017年7月1日之后的租金一事，徐敏称其向京韩昊元公司催告过，但无证据佐证；就京韩昊元公司不再交付租金后是否至涉案房屋查看一事，徐敏称其一直在国外，对涉案房屋情况并不知情。徐敏向本院提交了地址为万源街15号的房屋在2017年1月至2019年11月期间的自来水缴费通知单，欲证明涉案房屋并未断水，从用水量看，京韩昊元公司主张2017年5月搬离涉案房屋并不属实。京韩昊元公司称对证据的真实性无法核实，证明目的不认可。经询，徐敏称涉案房屋与前面的马六4S店共用一个水表。经查，京韩昊元公司与金玉公司的法定代表人均为王绍华。徐敏主张京韩昊元公司与金玉公司为关联公司。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐敏与京韩昊元公司签订的涉案合同已在（2017）京0115民初10634号民事判决书中确认为有效合同，对双方均有约束力。本案的争议焦点为涉案合同是否已经解除。关于京韩昊元公司的搬离时间。本案中，徐敏作为涉案房屋原产权人的原法定代表人并担任经理职务至今，称对涉案房屋拍卖、第三人占用事宜不知情，与常理不符，本院不予采信。京韩昊元公司称其于2017年5月2日搬离，但无证据佐证，本院不予采信。京韩昊元公司与金玉公司的法定代表人为同一人，京韩昊元公司称其于2017年5月2日搬离后对涉案房屋的后续情况并不知情，与常理不符，本院不予采信。徐敏主张京韩昊元公司与金玉公司系关联公司，未提供证据予以佐证；其提交的自来水缴费单载明的地址所对应的水表并非涉案房屋单独使用，故其主张京韩昊元公司实际一直在使用涉案房屋的意见，证据不足，本院不予采信。中冀公司与金玉公司已取得涉案房屋产权，中冀公司称金玉公司于2018年2月份左右进驻涉案房屋，金玉公司认可其于2018年2月8日开始实际占用涉案房屋，出租人徐敏称不清楚涉案房屋的状态，承租人京韩昊元公司未举证证明其搬离涉案房屋的时间，鉴于涉案房屋的买受人认可于2018年2月8日占用涉案房屋，结合本院查明的事实，本院酌定以2018年2月7日作为京韩昊元公司搬离涉案房屋的日期，故京韩昊元公司应支付徐敏2017年7月1日至2018年2月7日期间的房屋租金。2017年7月1日至2018年2月7日期间属于涉案合同约定的第6年度范围内，年租金为82.4万元，经核算，上述期间的租金为496470元。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，京韩昊元公司应于2017年7月1日前支付徐敏2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金，但未依约支付；其主张因查封、评估、拍卖公告张贴在涉案房屋的大门上，影响其正常经营才搬离，证据不足，本院不予采信。综上，本院认定，京韩昊元公司不依约支付租金、自行搬离的行为表明其不再履行合同，构成违约，涉案房屋已于2018年2月8日被金玉公司占用，涉案合同目的自2018年2月8日开始无法实现，对于京韩昊元公司主张的确认涉案合同已经解除的诉讼请求，本院予以确认，但合同解除日期调整为2018年2月7日。关于徐敏主张京韩昊元公司支付违约金的诉讼请求。涉案合同第8.4条约定：“若乙方未能按本合同的规定向乙方支付租金及其他费用，应承担所欠付费用总额的5‰，按日计算收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠付的租金及其他费用。”本案中，京韩昊元公司逾期支付2017年7月1日至2018年2月8日期间的房屋租金，徐敏主张京韩昊元公司向其支付滞纳金，于合同有据，徐敏称如按照涉案合同约定滞纳金按照每日5‰的标准计算过高，故按照欠付租金的30%计算。经核算，违约金为148941元。关于京韩昊元公司主张徐敏退还其押金67000元的诉讼请求。涉案合同第8.3条约定：“本合同生效之日，乙方向甲方交纳履约保证金6.7万元，在乙方无违约和欠付的情况下，本合同终止后的3个月内，如数退还给乙方。”本案中，涉案合同因京韩昊元公司的违约行为而解除，京韩昊元公司主张徐敏退还其履约保证金，于合同无据，本院不予支持。关于京韩昊元公司主张徐敏赔偿其装修损失和附属设施残值的诉讼请求。涉案合同第11.3.5条约定：“装修、加装、改建部分，在本合同终止之后，全部无偿归甲方所有，乙方无权追索任何利益。”故本院认定，依据上述约定，涉案合同终止后，装修、加装、改建部分应属徐敏所有，京韩昊元公司主张徐敏赔偿其装修损失和附属设施残值，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认徐敏与京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年2月7日解除；二、京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内支付徐敏2017年7月1日至2018年2月7日期间的房屋租金496470元；三、京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内支付徐敏违约金148941元；四、驳回徐敏的其他诉讼请求；五、驳回京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24196元，由徐敏负担17015元（已交纳），由京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司负担7181元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费74679元，减半收取计37339元，由徐敏负担35137元（于本判决生效后七日内交纳）,由京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司负担2202元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 霍志勇审 判 员 李运普审 判 员 陈珊珊二〇二〇年六月二十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫