广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初227号原告：邝淑芳，女，1988年6月2日出生，汉族，住佛山市三水区*************2*。公民身份号码：440************621。被告：朱望，男，1991年3月9日出生，汉族。户籍所在地：湖南省衡阳市石鼓区*********1******。公民身份号码：430************014。原告邝淑芳与被告朱望房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，因受新型冠状病毒疫情影响无法正常进行庭审，本案中止审理，后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邝淑芳及被告朱望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝淑芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还占用商铺欠款9682元；2.判令被告偿还拖欠递增租金2779.5元；3.判令被告偿还拖欠租金1236元（10月1日-10月12日）；4.判令被告偿还复原不达标返工费13579元；5.判令被告偿还拖欠物业费290元；6.判令被告偿还拖欠物业公摊电费水费108.45元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年7月2日签订商铺租赁合同，约定被告租赁原告位于佛山市三水区*********13*************，租赁期限为5年，自2017年6月15日至2022年6月14日，保证金为5800元。合同约定，被告应在每月10日前支付下一月租金，但被告没有支付2019年10月租金，至2019年10月5日，被告拖欠租金已超过十五日，依照合同约定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任。被告以资金困难为由拖至2019年10月8日通知原告需要终止合同，原告通知被告应按合同要求在七日后将房屋恢复到进场时状态并以清洁状态交还。但被告继续营业至10月18日才开始复原，且复原期间依旧在经营商铺，直到2019年11月27日下午才通知原告验收锁门。原告于2019年12月1日验收发现被告未将房屋恢复到进场状态，包括隔墙没有把毛坯复原、地面上有拆除地板砖后留下的大量水泥沙结块，没有按进场状态安装好门，门框周边有1厘米多的缝隙，商铺店面的颜色也没有复原。现原告已找到有资质的装修公司核算复原不达标的返工费为13579元。合同还约定如被告未能按约定交还商铺，每延期一天，应向原告支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费。根据合同约定2019年的租金为每月3197元，日租金为103元，日租金两倍的占有使用费为206元，所以被告须偿还原告由2019年10月13日到11月28日的占有使用费47日×206元／日=9682元。合同约定2018年6月15日起租金为3045元/月，2019年6月15日起租金为3197元/月，但被告由2018年6月15到2019年9月30每月只付2900元租金，已拖欠2018年6月到2019年9月递增的租金2779.5元。物业欠费账单显示被告拖欠了2019年11月物业费290元，2019年10月和11月的公摊水电费108.45元。终止合同后2019年10月1日到2019年10月12日租金为103元/日×12日=1236元。原告多次找被告协商处理但被告坚持复原已达标，也不肯偿还拖欠的所有费用给原告。原告只能向法院提出诉讼请求，谨请依法支持原告的请求。朱望辩称，被告因经营不善于2019年10月8日通知原告店铺关闭，于2019年10月15日关闭之后积极按照合同条款履行了承租人的义务。但在恢复施工过程中，原告多次推翻原定恢复方案，对是否需要砌墙、是否需要敲地砖及墙砖、门框材质确定、砌墙位置确定以及是否以现金补偿形式替换复原等举棋不定，导致工期一直后延。加上物业申报流程和清运垃圾路程较远，耽误了施工时间，至2019年11月28日，原告通知原告锁门，应驳回原告关于占用费9682元的要求。对于递增的租金2779.5元，由于商铺所在位置人口较差，原告一直默认租金是2900元，原告从未就递增房租向被告主张过，且已超过诉讼时效。对于租金1236元，被告于2019年10月份通知原告结束合同，根据合同第四项第一条，原告已经扣除保证金作为租金，无需再追回租金。对于未复原的赔偿金13579元，被告认为已按照合同复原，工程已达标。对于物业管理费及分摊电费290元，原告只诉请了十月份半个月的租金，故诉请11月的物业管理费和分摊水电费应于驳回。综上，被告已结清租金及各项费用，履行了合同义务，请求予以驳回原告的全部诉讼请求。邝淑芳在诉讼中提供以下证据：1.商铺租赁合同，证明商铺租金的计算方式、支付时间及违约责任。合同约定：租金是提前10天交纳下月租金，故2019年10月份的租金应该在2019年9月20日之前交纳；被告拖延支付超过15日的，原告有权解除合同并没收押金；解除合同后，被告应在7日内复原并交还商铺，故被告应在2019年10月12日前复原并交还商铺。2.佛山木陶装饰设计工程预算单，证明被告因复原不达标，原告需要另外聘请工人返工，预算的费用是13579元。3.涉案商铺物业欠费明细统计，证明被告尚欠2019年10-11月的公摊水电费及物业费的情况。4.涉案商铺原貌及现状照片，证明商铺原貌及现状的情况。5.原、被告的微信聊天记录，证明原、被告就租金及复原不达标的交涉过程。6.房产证，证明原告是涉案房产的权属人。7.原告的微信支付交易明细、农业银行流水明细，证明被告的缴费没有按照递增的租金缴纳。8.微信聊天记录（辅证1）、照片4份，证明被告在2019年11月12日搬到新的营业地点，并非如被告所述无法经营。9.微信聊天记录（辅证2），证明2019年10月8日被告明确表示“做不下去”，要解除合同并要求退还押金。10.微信聊天记录（辅证3），证明原告在2019年10月16日再次通知被告将商铺复原、交还。11.微信聊天记录（辅证4），证明2019年11月8日被告仍未将商铺复原且被告陈述年底工人紧张，他也没有办法。但据原告了解，被告是同时在进行新商铺的装修，所以没有及时将涉案商铺复原。12.原告与被告请来给原告装门的铝合金师傅的微信聊天记录（辅证5），证明铝合金门一早就做好了，正常情况下4-7天就可以装好。师傅称是被告的母亲说原告要求改方案，被告的母亲又没空沟通，所以一直没有装上去。13.原、被告的微信聊天记录（辅证6），证明被告声明有两个月的押金在原告处，故被告认为有两个月的时间可以进行复原施工。14.微信聊天记录（辅证7），证明被告复原后通知原告验收，但原告验收后发现仍然不达标并要求被告继续跟进。15.微信聊天记录（辅证8），证明2019年11月27日被告再次告知原告复原工程完工，但原告验收后发现仍然不达标，原告告知被告缴纳拖欠的水电费及物业费，被告均拒绝。16.微信聊天记录（辅证9），证明涉案商铺一直存在漏水的问题，导致一楼商铺投诉，按照常理，原告不可能不要求被告拆去地板砖，因为原告的楼面需要再做防水。17.图纸1份，证明涉案商铺（239铺位于图纸最左侧，从最左侧到240标尺的位置）的布局包含有卫生间、厨房、客厅，如果不拆去地板砖无法做防水，也无法使用。朱望的质证意见是：对证据1的真实性无异议。对证据2有异议，是原告自己找的装修公司，而且报价不客观，明显超过市场价。对证据3的真实性无异议，但与被告无关。对证据4中的原貌照片有异议，原貌照片是其他店铺的照片，不是涉案商铺，原告并无保留涉案商铺的原貌照片。对现状的照片没有异议。对证据6、7均无异议。对证据5、8-11、13-15的真实性无异议。对证据8、11，原告认为被告在装修新店铺，但是其实新店铺是带装修的，被告不需要装修。对证据12，并无显示聊天的时间，不清楚双方的聊天时间。需要说明的是，被告之前曾通知该铝合金师傅作为证人到庭，他之前也答应会出庭，但是昨天他拒绝了并声称原告后来又介绍了其他工程给他做，所以他不方便出庭。对证据16，商铺确实有漏水。朱望在诉讼中提供以下证据：1.微信聊天，证明内容与答辩状一致，主要是原告的原因导致2019年11月底才交还商铺。其中10月8日原告原告商铺因经营不善倒闭退铺，原告提出恢复内容：至少将原商铺门装回。10月14日再次确定了复原内容，恢复铺位原间隔墙、门，不需要敲地砖和墙砖；10月16日原告提出10日内商铺复原完毕交还，因考虑到门需要找厂家定制，制作的时间较长，原告表示时间上尽量迁就我们；10月19日与原告沟通门的款式；10月21日确定墙的款式；10月22日物业通知施工需要报建，审核期需要7天，复原工期只能被迫暂停，原告表示她会与物业进行沟通，但是后续并未答复；10月28日原告提出更改施工恢复内容，施工由不需要敲地砖和墙砖推翻为需要敲地砖和墙砖；10月29日报建审核完成，恢复施工状态；10月30日有一个做湘菜的餐饮商家有意向转租该店面，原告让被告帮忙进行洽谈，洽谈期间原告催促复原，同期，已完成敲掉地砖和墙砖部分复原；11月12日，原告过来确定砌墙位置；11月13日，原告提出不需要砌墙，要求直接折现现金，但因对方要求的折现价格300元/平方与市场标准价格相差太大，故双方未达成一致；11月15日，原告答复还是需砌墙，并再次确定砌墙位置；11月19日，施工完成，泥工撤场；11月28日，装门师傅已安装好门并与原告进行了确认，被告通知原告锁门。2.证人蒋小兵的证言，证明原告于2019年11月13日提出不需要砌墙，将钱补给原告。3.照片，证明原告张贴了出租广告，涉案商铺在2019年11月底已经开始重新招租。4.清运路线照片，证明因物业阻拦，清运垃圾需要绕长路导致施工拖延、工程量增加。5.报装图纸明细图，证明物业报装需要时间，被告此前对此并不知情。邝淑芳的质证意见是：证据1的真实性无异议，但被告并未提交完整的聊天记录，断章取义，而且被告一直在拖延工期。对于证据的证明内容，根本不存在10月14日提出“不需要拆地板砖和墙砖”，原告在微信聊天记录表示“时间给的很宽松，尽量迁就你们”并不能代表被告所称延期交还商铺没有关系。“至少装回门”是断章取义，而且被告当时拒绝了，说后面再谈，所以这件事就没有达成一致共识。被告发来墙的款式，原告马上就回复了。10月28日被告称原告提出了修改方案，但原告并未无提出任何修改方案，原告一直都是要求将商铺复原，236-237号商铺是同一个业主，他同意不砌墙、不打地板砖，这与原告无关。被告有通知过原告过去弹线，但并没有弹好，因为进度太慢了。被告在19日确实通知砌墙完工，原告当天就提出有很多不达标的地方，但被告拒绝处理。对证据2，原告有跟被告说过，但当时的情况是被告一直拖延施工，原告为了赶时间就提出如果被告不做就给钱由原告自己找人做，但最终还没有协商一致。对证据3，张贴“旺铺出租”的商铺不属于原告的，只是隔壁商铺的业主工作比较忙，原告就偶尔帮隔壁商铺的业主处理一些简单的事情。对证据4，与原告无关，而且商铺旁边就是消防通道楼梯，不理解为什么被告要绕那么远清运垃圾。对证据5，是被告与物业之间的事情，被告应当提前了解和准备，与原告无关。综合原、被告当庭陈述及举证，双方对存在的房屋租赁合同关系及解除合同、被告交还房屋的时间均无争议，本院予以确认。对于双方存在争议的房屋是否恢复原状的问题，经审查，原告提供的房屋现状照片可以看出房屋明显存在未清理干净等问题，故本院对原告主张的该事实予以确认。另查明，双方签订的商铺租赁同约定，如被告违约导致合同解除，原告有权不返还保证金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法有效。被告未能按约支付租金，原告提出被告应支付未付租金及合同解除后的占用费，合法有理，本院予以支持。对于被告所提其缴纳的保证金足以抵扣上述租金及占用费的意见，经审查，双方签订的商铺租赁合同已约定该保证金为履约保证金，且合同还约定免除了被告前三个月的租金，现因被告违约而提前解除合同，原告主张该保证金应予以没收不予抵扣租金和占用费的意见，符合双方约定且公平合理，故被告的上述意见，本院不予支持。对于租金标准问题，虽然合同约定租金逐年递增，但双方均确认并未实际执行该约定，且被告并未对此提出异议，故根据诚实信用原则，本院认定双方在实际履行合同期间一致认可该租金递增约定不予执行。对于原告提出按照合同约定被告应当在合同解除后7日内恢复原状，否则将按日租金的两倍支付占用费的主张，及被告提出系因客观条件限制及原告的原因导致未能按期恢复原状的意见，经审查，合同已于2019年10月8日经双方一致同意予以解除，双方在合同约定的7日恢复原状的期限，明显不具有客观可能性，故本院依据被告的主张，酌情认定被告恢复房屋原状交还的合理期限计算至2019年10月31日；被告认为因原告多次变更要求而导致延期，但从双方的微信聊天记录看，没有直接显示原告多次变更要求的内容，且被告对于按原状交付房屋的合同约定具有更高的注意义务，应自行按照合同约定履行，在没有取得原告明确的书面要求进行变更履行的情况下，应当承担举证不能的后果，对被告的该项意见，本院不予支持；原告在已没收履约保证金的情况下，另行主张按双倍租金计算占用费，系在原告并未受到其他额外损失的情况下加重了被告的违约责任，有失公平，本院参照双方约定的租金标准予以计算占用费。综上，本院确认原告诉请的租金应按2900元/月的标准，计算2019年10月当月租金为2900元；2019年11月1日至双方确认的交还房屋之日即2019年11月28日，按原租金标准计算占用费为2900元/月÷30日×28日=2707元。对于原告诉请的继续恢复原状的费用，因被告确实存在履行瑕疵，本院参照市场情况，予以酌情支持8000元的合理费用，被告所提已恢复原状的意见，本院不予支持。对于原告诉请的物业管理费290元及水电分摊费用108.45元，因该期间仍系由被告占用房屋，原告的该项诉请合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告朱望应于本判决生效之日起十日内向原告邝淑芳支付自2019年10月1日至2019年10月31日的租金2900元及2019年11月1日至2019年11月28日的房屋占用费2707元；二、被告朱望应于本判决生效之日起十日内向原告邝淑芳支付房屋未恢复原状的赔偿款8000元；三、被告朱望应于本判决生效之日起十日内向原告邝淑芳支付2019年11月的物业管理费290元及2019年10月、11月的公摊电费共108.45元；四、驳回原告邝淑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为246元（该款原告已预交），由被告朱望负担124元，原告邝淑芳负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 甘 露二〇二〇年六月十九日书记员 李慧慧