福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初766号 原告：福州大恒房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区君竹路83号科技发展中心大楼八层835室（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105563398016C。 法定代表人：何媚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：黄燕云，女，汉族，1981年12月9日生，住福州市马尾区。 委托诉讼代理人：黄忠响，男，汉族，1980年9月25日，系被告丈夫。 原告福州大恒房地产开发有限公司（以下简称“大恒公司”）与被告黄燕云商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大恒公司的委托诉讼代理人李瑞姬、被告黄燕云及其委托诉讼代理人黄忠响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认大恒公司与黄燕云签订的合同编号为FZ1810XJ048145的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议于2020年2月20日解除；2.判决黄燕云协助大恒公司办理合同编号为FZ1810XJ048145的《商品房买卖合同》的备案、预告登记注销手续；3.判决黄燕云向原告支付违约金29280元；4.判决黄燕云向大恒公司支付逾期办理注销登记违约金2196元(违约金按照应付款146400元的日万分之五自2020年3月1日起暂计至2020年3月31日，此后计算至注销手续办理完毕之日)；5.判决黄燕云向大恒公司支付律师代理费3500元；上述3-5项扣除已付的10000元后，被告还应支付24976元；6.本案诉讼费由黄燕云负担。 事实和理由：2018年10月9日，大恒公司与黄燕云签署编号为ＦＺ1810ＸＪ048145《商品房买卖合同》，约定黄燕云向大恒公司买受坐落于马尾区北侧）江山花园（阳光城?山与海）一期x地下室、二期地下室地下x车位，该商品房用途为车位。建筑面积共30.14平方米。该商品房价款按套计算，总价款为人民币146400元。黄燕云于2018年10月9日前付定金10000元，于2018年11月23日前付尾款136400元。黄燕云未按照约定时间付款的，按照以下方式处理:按照逾期情况，分别处理:（1）逾期不超过30日，则自约定的应付款期限届满之第二天起至黄燕云实际付款日止，按日向原告支付逾期应付款的万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期付款超过30日后，在大恒公司书面催告5日后仍未支付应付款的，大恒公司有权解除合同。大恒公司解除合同的，黄燕云按累计应付款的20％向原告支付违约金。合同附件六约定，无论何种原因导致本合同或补充协议解除的，黄燕云应当在大恒公司发出书面通知之日起10日内配合大恒公司按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如黄燕云未在前述规定时间内配合原告办理前述注销手续，黄燕云除应支付合同约定的违约金外，每逾期日还应支付相当于总房款万分之五的违约金。原告将在办理完毕合同注销登记手续且已经腾房（如已交房）后90日内，将黄燕云已付房价款扣除违约金及各种相关费用，包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、大恒公司为签订及解除本合同及本补充协议而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及大恒公司其他损失等后的余额（如有），无息返还黄燕云，如黄燕云已付房价款不够扣除，大恒公司享有继续追索的权利。如大恒公司通过诉讼及／或聘请律师处理与黄燕云的争议的，且该争议系由黄燕云违约及／或过错导致，大恒公司因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由黄燕云承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。黄燕云于2018年9月30日支付定金10000元，2018年11月2日，大恒公司就涉案车位办妥预购商品房预告登记【闽（2018）福州市马尾区不动产证明第x号】，但黄燕云未在2018年11月23日向大恒公司支付剩余购房款136400元。大恒公司于2018年12月21日向黄燕云发出《付款催告函》，催告其付款，但其未履约。后大恒公司于2020年2月18日向黄燕云发出《协议解除函》，告知解除《商品房买卖合同》及其附件及补充协议配合办理备案注销等。根据附件六《合同补充协议》第十七条约定，所有通知，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。故《协议解除函》应于2020年2月20日送达被告。因黄燕云逾期付款超过30日，且经大恒公司催告后超过5日仍未付款，根据《商品房买卖合同》第七条及附件六《合同补充协议》第五条约定，大恒公司有权解除合同，且黄燕云应按照购房款的20％向原告支付违约金。同时，因黄燕云未按照约定配合大恒公司办理合同备案注销等相关手续，根据附件六《合同补充协议》第十六条及第十八条约定，黄燕云应向大恒公司支付逾期办理注销手续违约金，以及大恒公司因本案支出的律师费3500元。鉴于上述，为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定，提起诉讼，请求法院依法判如所请！ 黄燕云对解除合同、配合办理注销登记及承担律师费、诉讼费表示接受，但不同意承担违约金。 经审查确认如下事实：2018年10月9日，黄燕云为购买大恒公司开发的位于福州市马尾区北侧）江山花园（阳光城•山与海）一期x地下室、二期地下室地下x车位，与大恒公司签订合同编号为ＦＺ1810ＸＪ048145的《商品房买卖合同》。合同第三条约定：该商品房建筑面积30.14平方米。第四条约定：按套计算，总价款为人民币146400元。第六条约定：黄燕云应于2018年10月9日前付定金10000元，于2018年11月23日前付房款136400元。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。（1）逾期不超过30日，则自约定的应付款期限届满之第二天起至实际全额付款日止，按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期付款超过30日后，买受人在书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向原告支付违约金。《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十六条第2款约定：无论何种原因导致本合同或补充协议解除的，买受人应在出卖人发出解除书面通知之日起10日内配合出卖人办理按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未予配合，除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付总房款万分之五的违约金。第5款约定：出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用，包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同及本补充协议而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。第十七条第4款约定：双方确认，所有通知均采用书面形式……以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。第十八条第3款约定：如出卖人通过诉讼处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。律师费具体金额以律师事务所开具的发票为准。2018年9月30日，黄燕云向大恒公司支付定金10000元。2018年11月2日，恒大公司就涉案车位办理不动产预告登记【闽（2018）福州市马尾区不动产证明第x号】。2018年11月23日黄燕云未依约支付剩余款项136400元。2018年12月21日，大恒公司向黄燕云发出《付款催告函》。2020年2月14日向黄燕云发出《协议解除函》，告知解除《商品房买卖合同》及其附件及补充协议配合办理备案注销等。2020年2月18日，大恒公司按约定地址通过ＥＭＳ向黄燕云发出《协议解除函》，要求解除《商品房买卖合同》。2020年5月6日，大恒公司向本院提起诉讼并为此支付律师费3500元。 本院认为，大恒公司与黄燕云于2018年10月9日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。黄燕云未依约于2018年11月23日前支付剩余尾款，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定和《商品房买卖合同》附件六《补充协议》的约定，大恒公司请求确认《商品房买卖合同》于2020年2月20日解除，并要求黄燕云协助大恒公司办理合同编号为FZ1810XJ048145的《商品房买卖合同》的备案、预告登记注销手续，于法有据，本院予以支持。 关于违约金，根据《商品房买卖合同》第七条“(2)逾期付款超过30日后，买受人在书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向原告支付违约金。”本院认为黄燕云已依约支付定金10000元，违约金应以其未支付的尾款136400元为基数予以计算，即27280元（136400元×20%=27280元），扣除黄燕云已付的10000元定金，实际应付为17280元。对于黄燕云主张不承担违约金，本院认为黄燕云作为完全民事行为能力人，在明知自身可能存在无法按时支付尾款风险的情况下仍与大恒公司签订《商品房买卖合同》，存在一定过错，应对该过错行为承担法律责任，故本院对其不承担违约金的抗辩不予采纳。另外，办理合同备案注销系合同解除后的必然要求，且大恒公司主张的上述违约金，已足以覆盖其相关损失，故其另行主张合同备案注销的违约金，本院不予支持。大恒公司要求黄燕云支付因本案诉讼支出的律师费3500元，符合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告福州大恒房地产开发有限公司与被告黄燕云于2018年10月9日签订的《商品房买卖合同》（合同号：FZ1810XJ048145）于2020年2月20日解除； 二、被告黄燕云应于本判决生效之日起五日内协助原告福州大恒房地产开发有限公司办理合同编号为FZ1810XJ048145的《商品房买卖合同》的备案注销手续和预告登记注销手续； 三、被告黄燕云应于本判决生效之日起十日内向原告福州大恒房地产开发有限公司支付违约金17280元、律师费3500元（违约金部分已扣除被告黄燕云支付的10000元定金）； 四、驳回原告福州大恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3228元，减半收取1614元，由原告福州大恒房地产开发有限公司负担1384.91元，被告黄燕云负担229.09元。被告黄燕云负担的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 沈镇友 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 陈海燕 书 记 员 何 妍 附：本判决引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。