重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1526号上诉人（原审原告暨反诉被告）:祝长春,男,汉族,1987年11月15日出生,住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：冯伟，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）:董志运，女,汉族,1987年7月14日出生,住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：潘耀华，重庆中钦国彦律师事务所律师。原审第三人:重庆中世纪行房地产经纪有限公司,住所地重庆市南岸区亚太路1号6幢25-13号,统一社会信用代码915001083315290059。法定代表人：朱常美，该公司经理。委托诉讼代理人：冯玉江，男，汉族，1987年1月5日出生，住重庆市忠县，该公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。负责人：李涛。委托诉讼代理人：何继兴，该分行员工。上诉人祝长春因与被上诉人董志运、原审第三人重庆中世纪行房地产经纪有限公司（以下简称中世公司）、中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初13268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人祝长春上诉请求：撤销原判第一、二、三项，将本案发回重审或者查清事实后依法改判被上诉人继续履行《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议，并赔偿上诉人的损失。主要理由：1.祝长春已经履行完毕自己的合同义务，根本没有任何违约行为。双方虽然约定了以按揭方式支付剩余房款，但也对未能取得银行贷款时祝长春以全款方式支付房款作出了预备性约定。在祝长春明确知晓不能贷款后，因与董志运商谈付款问题是通过第三人中间传话，效率低下，但祝长春已准备好了全款支付，并不违约。2.祝长春明确表示改为一次性支付全款后，董志运应当同意，即使祝长春有逾期行为，根据法律规定也应当给予一定合理的催告期限，但董志运随即发函解除了合同，其根本原因是房价涨了，董志运觉得卖便宜了，想找借口毁约。董志运发函解除合同后，祝长春已经提出异议，故一审判决解除合同不符合《合同法》第93条之约定。本案可以在先行偿还董志运所欠贷款本息后办理注销抵押登记，继续履行买卖合同。3.一审认定董志运损失5万元错误。被上诉人董志运辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中世公司称：在促成双方签订合同后，我方是提供了三方的电话的。请求法院依法裁判。原审第三人建行重庆分行称：涉案房屋如需转让，应当先行偿还董志运所欠贷款本息，然后持建行重庆分行或者建行杨家坪支行出具的贷款结清证明以及同意注销抵押登记证明前往房屋登记中心办理抵押权注销登记。祝长春一审请求：1.判令董志运继续履行《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议，祝长春现金支付董志运房款，董志运协助办理案涉房屋解押手续，交付房屋并办理产权转移登记手续；2.董志运向祝长春赔偿房租损失（从2018年9月1起至交付房屋时止，每月按照1800元支付）和律师费2万元；3.诉讼费由董志运承担。董志运一审反诉请求：1.解除董志运与祝长春之间的房屋买卖合同关系；2.祝长春支付违约金66500元；3.反诉诉讼费由祝长春承担。一审查明：2018年3月20日，经中世公司居间，祝长春、董志运签订《重庆市存量房买卖合同》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《附加协议》等），约定的主要内容为：董志运将重庆市南岸区X房屋出售给祝长春，房屋已经设定抵押，抵押权人为建行重庆分行；该房屋建筑面积63.58㎡，成交总价款为665000元；祝长春于签订合同当日支付定金2万元，祝长春同意支付首付款325000元，于过户当日直接支付给董志运；尾款32万元以银行按揭贷款方式支付，该部分金额由贷款机构直接支付给董志运；实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由祝长春在过户递件当日补足差额；祝长春因自身原因未获得贷款机构批准的，由其自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给董志运；祝长春、董志运应于2018年3月31日前前往贷款机构办理贷款申请手续；该房屋目前为按揭状态，董志运应在2018年3月31日之前到其贷款银行办理完结提前还贷手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；双方已贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，须7个工作日内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；祝长春和董志运双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。此外，双方还在《附加协议》中特别约定：双方协议董志运解押还款当日前，祝长春应从首付款里面拿出25万元帮助董志运解押；祝长春贷款在厦门银行审批时间为1个半月，如祝长春未审批通过，则视为其违约或以全款方式交易；本协议与《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》约定不一致的，以本协议为准。签订上述合同当日，祝长春即按约支付定金2万元，并由董志运出具收条为证。2018年3月29日，在中世公司的组织下，祝长春和董志运前往厦门银行两江支行办理银行按揭贷款审批手续。为配合祝长春办理银行按揭贷款审批，董志运于当日开设厦门银行账户。为办理银行按揭贷款审批手续，祝长春于2018年5月6日在厦门银行账户存入20万，存入后的账户余额为290889.56元。因祝长春系重庆市外人员，属“三无”人员行列，无法办理银行按揭贷款。祝长春在2018年5月28日得知该结果。董志运称其在2018年6月7日收到通知要求其另行配合去其他银行继续办理祝长春的银行按揭贷款审批，后于次日知晓祝长春的银行按揭贷款审批未获通过。2018年6月7日，祝长春通过微信联系中世公司的工作人员邓滨，提出以其配偶名义再行办理按揭贷款审批。同时，祝长春在微信中称无法支付全款，并希望邓滨提出解决办法。2018年6月10日左右，中世公司工作人员杨兴浪通过微信与董志运联系，告知祝长春的银行贷款审批未通过，希望协商继续履行合同。董志运明确表示不接受再去银行面签办理贷款，必须全款付清；全款付清后，只给合同当事人办理过户，如果换人，其不会配合过户。2018年6月15日，董志运向祝长春留存在《重庆市存量房买卖合同》上的通讯地址即四川省宣汉县寄发解除合同通知，该通知于2018年7月6日由他人代收。在通知中，董志运称：按照合同约定，祝长春应在2018年3月31日前支付25万元协助其本人解押，祝长春办理银行贷款手续用于支付购房款，现由于祝长春超过合同约定时间支付，并因祝长春个人原因无法贷款，导致合同无法履行，故通知祝长春解除双方签订的房屋买卖合同。祝长春在诉讼中称：其于2018年6月19日，董志运寄发律师函，称其已通过各种渠道筹集到位所需全部房款，函告董志运继续履行合同，后律师函被退回。另查明：因祝长春委托重庆志和智律师事务所律师参加本案诉讼，支付律师费2万元。一审认为，祝长春、董志运及中世公司之间签订的《存量房交易文件》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《附加协议》等）均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，祝长春与董志运之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，祝长春已按约向董志运支付定金2万元，同时董志运亦按约配合祝长春办理银行按揭贷款审批手续。然在厦门银行就此进行审批过程中，因祝长春个人原因导致其贷款审批未通过。于此情况下，按照《存量房交易文件》中《附加协议》的约定，则视为祝长春违约或应以全款支付剩余购房款。但祝长春于2018年5月28日知晓该结果后，并未及时筹齐款项以全款方式支付剩余购房款，反而通过中世公司工作人员向董志运提出因其无法支付全款以其配偶名义再行办理银行按揭贷款手续。董志运接到中世公司工作人员的转述后明确表示不接受该方式，且要求祝长春按约支付全款，并以其名义办理过户手续。之后，在祝长春未支付全款的情况下，董志运向祝长春发出解除合同通知书。祝长春虽称于2018年6月19日向董志运寄发律师函，称其已通过各种渠道筹集到位所需全部房款，函告董志运继续履行合同。但其并未举证证明其在此时款项已筹集到位的直接证明，也未举证证明其向董志运寄发律师函的邮政快递存根联，即便前述事实为真，但结合祝长春的之前系列行为可知，其已构成违约。现董志运根据祝长春的违约行为，反诉请求解除双方基于案涉房屋形成的房屋买卖合同关系，符合法律规定，一审予以支持。而祝长春诉请继续履行双方之间的房屋买卖合同关系、房租损失和律师费，已失去事实和法律基础，一审不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系解除后，鉴于祝长春在合同履行过程中存在显著违约行为，已致董志运因出售案涉房屋造成相关损失，董志运按约依法可向其主张赔偿损失。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。现作为收受定金一方的董志运针对给付定金一方的祝长春平出现违约行为之时主张违约金，不应再适用定金罚则收取定金，理应退还给祝长春。在董志运未举证证明其具体损失的情况下，结合合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定及祝长春在合同履行过程中的违约行为，一审对该笔违约金酌情调整为5万元。该笔款项与祝长春已支付的定金2万元品迭后，祝长春还需支付违约金3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除董志运与祝长春于2018年3月20日基于《房屋买卖合同》形成的房屋买卖合同关系；二、祝长春于本判决生效之日起5日内向董志运支付违约金3万元；三、驳回祝长春的诉讼请求；四、驳回董志运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10450元，反诉案件受理费10450元，均由祝长春负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人祝长春与被上诉人董志运及原审第三人中世公司签订的《存量房交易文件》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《附加协议》等）均系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。本案因董志运于2018年6月15日向祝长春发函解除双方之间的买卖合同以及在一审中董志运反诉祝长春解除合同引发纠纷，现双方争议焦点为董志运是否享有约定解除权，对此，本院评判如下：按照祝长春与董志运签订的《重庆市存量房屋买卖合同》第十条“违约责任”1.逾期付款违约责任：乙方（祝长春）未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：逾期超过15日的，甲方（董志运）有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款（含定金）。祝长春与董志运在《补充协议》约定：乙方同意支付首付款325000元，支付方式为：乙方于过户当日将该笔首付款直接支付给甲方。甲方应在2018年3月31日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。双方又在《关于合同的附加协议》中约定：甲乙双方协商，甲方解押还款当日前，乙方应从首付款里面拿出250000元帮助甲方解押。从上述约定看，祝长春应在2018年3月31日前向董志运支付250000元的首付款，以帮助董志运提前还贷，但祝长春至本案董志运提起反诉前仍未向董志运支付此款，时间已经超过15天，董志运享有合同约定的解除权，其以祝长春逾期支付250000元超过15天，解除双方之间的买卖合同，符合合同约定及法律规定。一审判决解除双方于2018年3月20日基于《房屋买卖合同》形成的房屋买卖合同关系正确。因董志运已经行使合同解除权，双方买卖合同关系已经解除，祝长春要求继续履行买卖合同的上诉请求，本院不予支持。一审依据合同约定的违约责任以及祝长春的违约行为，主张祝长春承担5万元违约金并无不当，在与祝长春已支付的定金2万元品迭后，祝长春再向董志运支付3万元违约金的处理亦未增添双方的负担，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10450元，由祝长春负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年六月一日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥