上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7777号原告：戚小军，男，1970年1月14日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王卫林，上海某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：成超，上海某某律师事务所律师。被告：上海伊晟投资管理有限公司，住所地上海市XX区。法定代表人：屠德龙，董事长。被告：上海顺儒投资开发有限公司，住所地上海市XX区。法定代表人：屠德龙，董事长。原告戚小军与被告上海伊晟投资管理有限公司(以下简称伊晟公司)、上海顺儒投资开发有限公司(以下简称顺儒公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人成超及两被告法定代表人屠德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚小军原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告伊晟公司支付原告自2019年10月18日起至2020年4月17日止的租金39,288.72元；2、判令被告伊晟公司支付原告逾期付款违约金(以39,288.72元为基数，自2019年12月11日起至实际支付日止,按照日万分之五的标准计算)；3、判令被告顺儒公司对被告伊晟公司所负上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：2013年12月4日，原告与被告顺儒公司签订商品房预售合同，购买了XX区XX镇XX路XX商业广场56号1层151室房屋，暂测房屋建筑面积为23.06平方米，房屋总价款为982,218元。2013年12月4日，原告与被告伊晟公司签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告伊晟公司作为商业或者商业办公使用。合同约定原告于2014年7月31日前向被告伊晟公司交付房屋，房屋租赁期自2014年10月18日起至2022年10月17日止，交房以后至2014年10月18日为被告伊晟公司的免租装修期。租金按照原告购买房屋的总房价金额计算，2014年10月18日至2016年10月17日，租金为总房价金额的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金为总房价金额的7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金为总房价金额的8%/年；2020年10月18日至2022年10月17日，租金为总房价金额的9%/年。被告伊晟公司每6个月向原告支付一次租金，支付时间为该次支付第2个月的10日前。被告伊晟公司每次支付租金，逾期超过30日的，每逾期一日，应当按该次应付租金的万分之五向原告支付违约金。被告伊晟公司未能全面履行支付租金义务的，被告顺儒公司对被告伊晟公司应向原告支付的租金，提供担保并承担连带保证责任。现在被告伊晟公司拖欠原告2019年10月18日至2020年4月17日的租金，被告顺儒公司作为担保人，应当承担连带清偿责任。二被告辩称：对违约金不认可，其不应支付违约金，且原告主张的违约金过高，请求法庭予以调整。被告顺儒公司的担保期间已过，不应承担担保责任。经审理查明：2013年12月4日，原告与被告顺儒公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告顺儒公司开发的坐落于上海市XX区XX镇XX路XX商业广场56号1层151室房屋，房屋总价暂定为982,218元。2013年12月29日，被告顺儒公司向原告开具了金额为982,218元的销售不动产统一发票。2013年12月4日，原告与被告伊晟公司签订《房屋预/租赁合同》，约定原告将上海市XX区XX镇XX路XX商业广场56号151室房屋出租给被告伊晟公司，房屋租赁期限自2014年10月18日起至2022年10月17日止，租金按照原告购买房屋的总房价金额计算，2014年10月18日至2016年10月17日，租金为总房价金额的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金为总房价金额的7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金为总房价金额的8%/年，2020年10月18日至2022年10月17日，租金为总房价金额的9%/年。被告伊晟公司每6个月向原告支付一次租金，支付时间为该次支付第2个月的10日前，被告伊晟公司每次支付租金，逾期超过30日的，逾期期间，每逾期一日，被告伊晟公司按该次应付租金的万分之五向原告支付违约金。当日，被告顺儒公司向原告出具担保书一份，承诺除原告在租赁期间违约外，被告伊晟公司未能全面履行支付原告租金义务的，被告顺儒公司对被告伊晟公司应向原告支付的房屋租金，提供担保并承担连带保证责任，两被告在担保书上加盖了公司合同专用章及其法定代表人的印章。另查明，被告伊晟公司未支付原告2019年10月18日至2020年4月17日的租金。虽经原告每季度向两被告法定代表人屠德龙催讨上述租金，但两被告至今未履行各自的义务。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《房屋预/租赁合同》、不动产登记簿、当事人当庭陈述等证据及本院(2019)沪0116民初8581号民事判决书所证实。本院认为：《房屋预/租赁合同》系原告与被告伊晟公司真实意思表示一致的结果，合法有效，双方均应恪守履行。被告伊晟公司承租涉案房屋以后，理应按照约定的时间足额向原告支付租金，但被告伊晟公司至今未付租金，显属违约，应当承当相应的违约责任。根据租赁合同约定租金标准及支付时间，2019年10月18日至2020年4月17日的租金为39,288.72元，应于2019年12月10日前支付，原告的计算无误，故原告要求被告伊晟公司支付租金39,288.72元的诉讼请求，有事实依据，应予支持。根据租赁合同的约定，被告伊晟公司每次支付租金，逾期超过30日的，逾期期间，每逾期一日应当按该次应付租金的万分之五向原告支付违约金，故原告要求被告伊晟公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，有合同依据，应予支持。被告主张违约金过高，希望予以调整的意见，本院认为违约金的计算标准系当事人自主约定，兼有惩罚性功能，日万分之五的标准并未明显过高，故对被告伊晟公司要求调整违约金的意见，不予采纳。现两被告的共同法定代表人屠德龙向本院表示担保书中两公司的合同专用章及其名章都是其本人加盖，且原告每个季度都在向其催讨租金，本院认为，屠德龙作为被告顺儒公司的法定代表人，原告每季度向其催讨租金的行为，可以视为原告已经在担保期间内向被告顺儒公司主张了担保责任，故对被告顺儒公司认为担保期间已过的抗辩意见不予采信，被告顺儒公司应当对被告伊晟公司欠付原告的租金承担连带清偿责任。由于担保书明确被告顺儒公司对被告伊晟公司应向原告支付的租金提供担保，也就是说该担保明确限定了担保的范围仅限于租金，故原告要求被告顺儒公司对被告伊晟公司所负的违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告上海伊晟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戚小军自2019年10月18日起至2020年4月17日止的房屋租金39,288.72元；二、被告上海伊晟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戚小军逾期付款违约金(以39,288.72元为基数，自2019年12月11日起计算至实际支付日止，均按日万分之五的标准计算)；三、被告上海顺儒投资开发有限公司对被告上海伊晟投资管理有限公司所负上述第一项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告戚小军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由二被告负担，二被告所负之款定于本判决生效之日起七日内交纳本院。本判决为终审判决。审 判 员 夏海中二〇二〇年六月二十九日法官助理 孙洪雷书 记 员 孙洪雷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。