西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2584号 原告：西安荣华集团有限公司，住所地：西安经济技术开发  区凤城七路西段旭辉中心1号楼19层，统一社会信用代码  91610132X239362749。  法定代表人：崔荣华，董事长兼总经理。  委托诉讼代理人：焦丽红，女，公司法务，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：吕伟，男，公司法务，住西安市雁塔区。被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地：西安市碑林区，统一社会信用代码9161000073043138XH。法定代表人：符鹏。委托诉讼代理人：崔帆帆，北京市盈科(西安)律师事务所律师委托诉讼代理人：黄慧，北京市盈科(西安)律师事务所律师。原告西安荣华集团有限公司（以下简称荣华公司）与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告荣华公司的委托诉讼代理人焦丽红、吕伟，被告亚特公司的委托诉讼代理人崔帆帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向其支付租金125697.46元及逾期付租违约金56187.7元(逾期付租违约金计算至被告实际付款之日止，暂计算至提起诉讼之日2019年10月30日)；2.判令被告向其支付合同解除之日起第二日2019年10月1日至2019年10 月8日期间的房屋占有使用费15106元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《明珠新家园(EE康城)25号楼会所租赁合同》，约定被告承租原告位于XX区XX城XX路XX号明珠新家园(EE康城)25号楼(会所)整体1-3层作为健身会所使用，租赁房屋总建筑面积为2967.52平方米，租赁期为8年，自2012年10月1日至2020年9月30日止。该合同第三条第1.3款约定，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为675697.46元；2019年10月1日至2020年9月30日的租金为689211.41元。该合同第三条第2.1款约定，“每年(12个月)为一个租金支付期，乙方第一期租金为本合同生效后3日内付清，后期租金为每个支付期到期前60日支付下一期租金”。该合同第十二条第1款约定，“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：…(3)逾期支付租金超过30天”。第2款约定，“因乙方违反上述第十二条第1款规定，甲方通知乙方解除本合同之日起，乙方应按照下述方式向甲方承担违约责任：(1)本合同租金总额的10%计算违约金。(2)自乙方收到甲方解除通知日起3日内，乙方应付清租赁房屋所欠付的包括水、电费、物业管理费、卫生费等在内的全部费用”。该合同第十三条第1款约定，“乙方未按时向甲方支付应付款项的，每逾期一天，除付清所欠款项外，延迟一天应向甲方支付应付金额万分之三的违约金。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告支付了6期租金。及至2018年8月1日，被告应支付2018年10月1日至2019年9月30日期间租金共计675697.46元，被告迟迟不支付。经原告多次催缴，被告于2018年12月17日付款5万元，于2019年3月5日付款10万元，于2019年3月11日付款10万元，于2019年4月9日付款20万元,于2019年5月20日付款10万元，截止原告提起诉讼之日被告仍拖欠原告2018年10月1日至2019年9月30日期间租金125697.46元未支付。鉴于此，原告于2019年9月30日向被告送达了《解约告知函》,通知被告自收到《解约告知函》之日起，原告解除与被告签订的《明珠新家园(EE康城)25号楼会所租赁合同》,请被告腾交房屋并向原告支付欠缴的租金及违约金。2019年10月12日，原告再次向被告发出《告知函》,告知其双方签订的租赁合同已于2019年9月30日解除的事实，并催促其支付欠缴的租金及违约金。但是被告收函后仍未履行支付义务，其行为构成违约，原告有权要求被告支付拖欠的租金、承担违约责任，并支付合同解除后至腾交房屋前的房屋占有使用费。故原告诉至本院，望判如所请。被告亚特公司辩称，对承租原告房屋并欠付租金的事实无异议，但租赁合同约定的违约金计算标准过高，应按照国家公布的贷款利率计算，请求法院依法予以降低。租赁合同第13条第1款约定，“乙方未按时向甲方支付应付款项的，每逾期一天，除付清所欠款项外，延迟一天应向甲方支付应付金额万分之三的违约金”，按照该标准计算，违约金年利率为0.03‰×365天=10.95%,过分高于给原告造成的实际损失。根据《合同法》第113条的规定及最高人民法院的审判指导精神，违约金的金额应以违约行为给守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，自双方2012年签订租赁合同以来，被告一直积极履行租金支付义务，直到2019年，受宏观经济影响致经营困难才出现拖欠情形，绝非恶意拖欠。因此，在原告未提供证据证明被告延迟支付租金的行为给其造成实际损失的情况下，结合本案租赁合同的履行情况，按照国家有权机关公布的相关贷款利率为标准计算的违约金已足以弥补给原告造成的资金占用损失。综上所述，请求法院依法查明案件事实，减少过高的违约金，维护法律之公平正义。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月21日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《明珠新家园(EE康城)25号楼会所租赁合同》，约定原告将其所有的位于XX区XX城XX路XX号明珠新家园(EE康城)25号楼(会所)整体1-3层出租给被告作为健身会所使用，租赁房屋总建筑面积为2967.52平方米，租赁期为8年（自2012年10月1日至2020年9月30日止）。该合同第三条第1款约定，第一年房屋租金为60万元，自第二个租约年开始租金在上一年基础上每年递增2%，其中，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为675697.46元，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为689211.41元。该合同第三条第2.1款约定，每年(12个月)为一个租金支付期，第一期租金为本合同生效后3日内付清，后期租金为每个支付期到期前60日支付下一期租金。该合同第十二条第1款约定，“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：…(3)逾期支付租金超过30天”。该条第2款约定，“因乙方违反上述第十二条第1款规定，甲方通知乙方解除本合同之日起，乙方应按照下述方式向甲方承担违约责任：(1)本合同租金总额的10%计算违约金。(2)自乙方收到甲方解除通知日起3日内，乙方应付清租赁房屋所欠付的包括水、电费、物业管理费、卫生费等在内的全部费用。(3)自甲方解除通知发出之日起3日内，乙方应按照本合同第十一条约定向甲方交回房屋”。该合同第十三条第1款约定，“乙方未按时向甲方支付应付款项的，每逾期一天，除付清所欠款项外，延迟一天应向甲方支付应付金额万分之三的违约金”。以上租赁合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告支付了6期租金。被告在2018年10月1日至2019年9月30日租期内的租金支付情况为：2018年12月17日支付5万元，2019年3月5日支付10万元，2019年3月11日支付10万元，2019年4月9日支付20万元,2019年5月20日支付10万元，共计55万元。2019年9月23日，被告向原告出具《情况汇报》，提出了欠缴租金的解决方案。2019年9月27日，原告与西安荣鼎置业有限公司共同向被告出具《关于陕西亚特体育俱乐部股份有限公司回复函》，明确表示不同意被告《情况汇报》中提出的解决方案，并要求被告将欠付租金于2019年9月30日前全部支付完毕，若逾期未足额缴纳，原告将按照合同约定行使合同解除权收回租赁房屋。2019年9月30日，原告向被告送达《解约告知函》,通知内容如下：1.被告自收到《解约告知函》之日起，原告解除与被告签订的《明珠新家园(EE康城)25号楼会所租赁合同》,被告收到本通知之日起7日内拆除房屋内的装饰装修物等所有物品，将房屋恢复原状后交付给原告。若被告逾期履行腾交房屋义务，则视为放弃房屋内装饰装修物等物品的所有权，原告有权自行清理并收回租赁房屋，因此支出的费用由被告负责承担。2.被告应在收到本通知之日起8日内向原告支付欠缴的租金141013.3元及违约金44344.4元。若被告未在上述期限内履行给付义务，原告将通过法律途径维护自身权益，届时被告除应足额清偿欠付费用外，将面临承担诉讼费、律师费、保全费等相关费用。2019年10月12日，原告向被告邮寄送达《告知函》，告知内容如下：1.原、被告于2012年9月21日签订的《明珠新家园(EE康城)25号楼会所租赁合同》已于2019年9月30日被告收到《解约告知函》之日起解除。2. 被告于收到本函之日起5日内拆除房屋内的装饰装修物等所有被告物品，将房屋恢复原状后交付给原告。若此次被告逾期仍未履行腾交房屋义务，则视为放弃房屋内装饰装修物等物品的所有权，届时原告将自行清理并收回租赁房屋，因此支出的费用由被告负责承担。3.被告在收到本函之日起5日内向原告足额支付欠缴的租金及违约金。若此次被告仍未在上述期限内履行给付义务，原告将通过法律途径维护自身权益，届时被告除应足额清偿欠付费用外，将面临承担诉讼费、律师费、保全费等相关费用。2020年4月3日，原告再次向被告邮寄送达《告知函》，告知内容如下：截止本函发送之日，被告迟迟未搬离租赁房屋内物品，并将房屋恢复原状交付给原告，导致原告至今无法将该房屋对外出租，给原告造成了巨大的损失。请被告于收到本函之日起3日内拆除房屋内的装修物等所有被告物品，将房屋恢复原状后交付给原告，否则原告将自行搬离房屋内物品，由此产生的所有费用由被告承担。法庭调解，因被告亚特公司的委托诉讼代理人无调解权限而无法进行调解。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《明珠新家园(EE康城)25号楼会所租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约交付租赁房屋，被告应依据合同约定的租金支付时间和标准按时足额支付租金。根据庭审查明事实，被告截止目前仍欠有原告租金125697.46元，应由被告予以清偿。关于原告诉请的违约金是否过高的问题，本院认为，原、被告就逾期付租违约金的支付标准在合同中有明确约定，即延迟一天为应付金额的万分之三，年化利率为10.95%，并不属于过高的情形，故对被告要求调整违约金的抗辩，本院不予支持。违约金应自逾期付款之日即2018年8月1日起算，已支付的55万元根据支付时间所产生的违约金为（5万元×0.0003/天×138天＋10万元×0.0003/天×216天+10万元×0.0003/天×222天+20万元×0.0003/天×247天+10万元×0.0003/天×292天），共计38790元；未付款125697.46元所产生的违约金则按照日万分之三的利率标准，自2018年8月1日起计算至本判决确定给付之日止。租赁合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，被告在租赁合同解除后未按照《解约告知函》、《告知函》中所要求的时间腾退房屋，给原告造成损失，但原告所主张的是2019年10月1日至2019年10月8日的房屋占用使用费，该时间段系原告在《解约告知函》中给予被告用于腾退房屋的时间，不应计算房屋占用使用费，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安荣华集团有限公司房屋租金125697.46元及逾期付租违约金（逾期付租违约金包含两部分，一部分为已付款55万元所产生的违约金38790元；一部分为未付款所产生的违约金，该部分违约金以125697.46元为基数，按照日万分之三的利率标准，自2018年8月1日起计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告西安荣华集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4239元（原告西安荣华集团有限公司已预交），由被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司负担，于支付上款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   武晓伟人民陪审员   满选利人民陪审员   张宗祥                                                         二〇二〇年六月九日 书  记  员   崔子豪 1