四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终487号 上诉人（原审原告）：钟昌迎，男，1992年6月29日出生，汉族，住址四川省广汉市。 上诉人（原审原告）：卢丹，女，1993年9月25日出生，汉族，住址四川省广汉市。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘锡庆，四川康伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋家龙，男，1954年2月28日出生，汉族，住址四川省广汉市。 被上诉人（原审第三人）：尹涛，女，1967年5月27日出生，汉族，住址四川省广汉市。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢帮伍，四川万寿律师事务所律师。 上诉人钟昌迎、卢丹因与被上诉人宋家龙、尹涛房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2019）川0681民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。二上诉人共同委托诉讼代理人刘锡庆、被上诉人宋家龙、尹涛及其共同委托诉讼代理人谢帮伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟昌迎、卢丹上诉请求：1.依法撤销广汉市人民法院（2019）川0681民初2521号民事判决或发回重审，判令被上诉人继续履行房屋买卖合同，配合上诉人将位于四川省广汉市南兴镇兴华东街XXX号综合楼的房屋所有权转移并登记至上诉人名下；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清及认定错误。被上诉人应继续履行合同义务，将涉案房产转移登记至上诉人名下。被上诉人宋家龙以尹涛对涉案房屋买卖不知情为由不履行买卖合同，系隐瞒案件事实，误导裁判。上诉人与宋家龙已就买卖涉案房产达成合意，向宋家龙及其女儿支付全额购房款项，且双方已至有关单位及房产部门就涉案房产办理土地评估、档案查询及签署交易书等，双方关于涉案房产转移的意思表示明确，转移登记材料齐全、条件具备。被上诉人宋家龙及其家人在收取涉案房产购房款后，应依据合同法第六条、第十条的规定，依约履行完整合同义务，将涉案房产所有权转移登记至上诉人名下。二、一审法院驳回上诉人诉请，系基于错误事实作出的错误裁判。涉案房产系宋家龙的婚前财产，转让房产无需征得尹涛同意。《存量房交易受理书》所反映的涉案房产系宋家龙单独所有及该房产的所有土地使用权办理至宋家龙名下的时间为2000年，均说明宋家龙与尹涛结婚前就取得了涉案房产所有权。因此，根据物权法第三十九条的规定，宋家龙转让涉案房产系有权处置行为，无需征得尹涛同意；且按生活常理，宋家龙及其女将涉案房产出卖给上诉人的行为系对家庭重大财产的处分，尹涛理应知情。综上，根据合同法第六十条、第一百零七条的规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。现上诉人依约支付了全部购房款，合同义务已履行完毕，而宋家龙人为制造障碍，拒绝办理所有权转移登记，系严重违约且不诚信的行为，涉案房产所有权转移完全可以履行。 宋家龙辩称，出卖的房屋是夫妻共同财产，上诉人已支付全部买房款，宋家龙也配合正在办理相关手续，但尹涛知道后，不同意卖房，现合同不能继续履行。请求维持原判。 尹涛辩称，出卖的房屋是夫妻共同财产，对宋家龙卖房不知情，不同意出卖房屋，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 钟昌迎、卢丹向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行房屋买卖的约定，并于本案判决书生效后十日内，配合原告办理位于四川省广汉市南兴镇兴华东街XXX号综合楼的房屋所有权转移登记手续；2.请求判令被告从2019年8月25日起至本案生效判决确定的履行期的最后一日占有资金期间利息，利息计算金额为79166元（1000000元×2个月×4.75%÷12个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院确认原被告无异议的事实：原告钟昌迎、原告卢丹与被告宋家龙口头协商原告购买被告的出租的广汉市南兴镇兴华东街XXX号综合楼，价款100万。2019年7月，原告将100万的房款支付完毕，其中18万是前期的借款，82万按照被告的指定支付给了被告与前妻的女儿了。2019年8月，被告宋家龙在协助原告钟昌迎、原告卢丹办理广汉市南兴镇兴华东街XXX号综合楼过户手续时并未完成。 对争议的事实部分一审法院认定如下：被告宋家龙与第三人尹涛于2003年5月28日结婚。公证书记载，1997年1月，被告宋家龙之母邹仲琴去世，有继承人宋家龙、宋家琼、宋加兴，宋家琼、宋加兴放弃继承，由宋家龙继承，公证书出具的日期是2007年11月12日。广汉市南兴镇兴华东街XXX号房屋的登记日期也是2007年11月12日，权利人是宋家龙，单独所有。 另，1.2006年，宋家龙分别向宋家琼、宋加兴就广汉市南兴镇兴华东街XXX号房屋的继承份额支付了补偿款。 2.一审法院在产权登记中心查询，在2007年11月12日广汉市南兴镇兴华东街XXX号房屋的登记时，档案内没有第三人尹涛关于该房产产权的有关的询问笔录或者其他相关的约定。 一审法院认为，被告宋家龙与第三人尹涛于2003年5月28日结婚，被告宋家龙出卖的广汉市南兴镇兴华东街XXX号房屋在被告宋家龙与第三人尹涛结婚后办理的房屋所有权登记，虽然从继承开始取得物权，但也是宋家龙、宋家琼、宋加兴共有，在2006年，被告宋家龙与第三人尹涛向宋家琼、宋加兴支付房屋折价款，在2007年11月12日继承公证后才办理的房屋所有权登记，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”之规定，且被告与第三人也无该财产的为单独所有约定（登记的档案内无记载），故广汉市南兴镇兴华东街XXX号房屋虽然登记在宋家龙一人名下，但是也应属于宋家龙与第三人尹涛的夫妻共同财产。原被告的买卖合同，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，该买卖合同是有效合同，现原告请求被告协助办理过户手续，被告明确表示因第三人不同意出卖而不能履行合同。第三人尹涛也当庭表示是该财产是夫妻共同财产，对买卖合同也不知情，也不同意出卖。原告也无证据证明第三人尹涛知道或应当知道有该买卖合同的事实。原告请求被告协助过户的是行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，故，原告请求被告协助办理过户有法律上的障碍，故请求被告协助办理过户的诉讼请求，本院不予支持。关于第二项诉讼请求，原告解释是未及时履行给原告造成的损失，但是，原被告是口头合同，也没有明确的履行时间，即使是迟延履行约定违约金也需要明确的履行时间，原告没有证据证明约定有明确的履行时间，故本院不支持迟延履行的损失。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钟昌迎、原告卢丹的全部诉讼请求。案件受理费890元，由原告钟昌迎、原告卢丹承担。 二审举证期限内，双方当事人均未提交新证据。 被上诉人对一审查明的事实无异议；上诉人对一审确认原被告无异议的事实部分“2019年8月，被告宋家龙在协助原告钟昌迎、原告卢丹办理广汉市南兴镇兴华东街XXX号综合楼过户手续时并未完成。”表述有异议，认为该房屋过户手续办理完成、可以过户。对上诉人有异议的事实，本院在争议焦点问题中一并予以评述。对一审查明无争议的事实，本院予以确认。 二审另查明，一审庭审中宋加兴、宋家琼出庭证实及经质证的收条证实：2006年2月15日，宋加兴收到宋家龙付给买南兴祖业营业房两间住宅一套合计人民币陆万元正。2006年6月5日，宋家琼收到宋家龙付给南兴祖业营业房两间合计人民币两万伍千元正。 再查明，本院向广汉市不动产登记中心核实，案涉房屋未完成不动产权属变更登记。 根据双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：本案是否符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“法律上或者事实上不能履行”情形；一审判决适用法律是否正确。 关于争议焦点问题。上诉人钟昌迎、卢丹认为，根据物权法第二十九条、继承法第二条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。宋家兴、宋家琼虽然在2007年作出放弃继承权公证，但该放弃继承的效力应追溯至1997年，案涉房屋宋家龙于1997年取得所有权，应属于婚前个人财产，属有权处分，房屋买卖合同有效。本案不符合履行不能情形。一审认定案涉房屋系夫妻共同财产，履行不能，适用法律错误。被上诉人宋家龙、尹涛则认为，案涉房屋系宋家龙家祖业，与尹涛结婚后，2006年向宋家琼、宋加兴支付房屋补偿款，宋家琼、宋家兴放弃继承，2007年办理产权证，虽产权登记在宋家龙名下，但属于夫妻共同财产。现因尹涛不同意卖房，属于履行不能。一审判决适用法律正确。本院认为，首先，根据《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十一条规定，放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。根据上述法律和司法解释规定，具体到本案，依据查明事实，1997年1月，案涉房屋作为遗产，由宋家龙、宋家琼、宋家兴作为继承人依法继承并共同共有。2003年5月28日，宋家龙与尹涛结婚。2006年案涉房屋的共同继承人宋家琼、宋加兴将其继承的房产份额由宋家龙支付补偿款后，2007年11月12日办理放弃继承权公证，同日，案涉房屋的权属登记于宋家龙名下。可见，1997年1月案涉房房由宋家龙、宋家琼、宋家兴依法共同继承，遗产归各继承人共有。宋加兴、宋家琼在收到宋家龙支付继承份额补偿款后，作出放弃继承权公证，实际行为上已对遗产进行分割并对继承份额作出处分。故，一审法院根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，认定宋家龙与尹涛夫妻关系存续期间取得案涉房屋全部所有权，属于夫妻共同财产，于法有据。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”规定，宋家龙与尹涛系案涉房屋的共有人，本案审理过程中尹涛表示不同意宋家龙出卖案涉房屋，钟昌迎、卢丹又未能举证证明尹涛知晓或同意，宋家龙的行为系无权处分。第三，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，宋家龙与钟昌迎、卢丹就案涉房屋达成的房屋买卖协议有效，但根据区分原则，订立合同属于债权行为，要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权登记。2019年8月1日经宋家龙与钟昌迎、卢丹申请，广汉市房地产交易所出具《存量房交易受理书》，但未成就不动产权属变更登记。现因尹涛不同意出售案涉房屋，权属亦无法登记转移，继续履行合同存在现实的困难。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“法律上或者事实上不能履行”规定,钟昌迎、卢丹的诉请因不符合上述规定的条件，不宜以要求继续履行合同的方式主张宋家龙承担违约责任，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。钟昌迎、卢丹要求宋家龙继续履行办理案涉房屋的过户手续，缺乏法律依据，本院不能支持。一审判决适用法律正确，应予维持。至于钟昌迎、卢丹因此而产生的损失，可另循法律途径予以解决。 综上所述，钟昌迎、卢丹的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1780元，由钟昌迎、卢丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  秦 欣 审判员  李 庆 二〇二〇年六月二十二日 书记员  邹雨辰