上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4710号原告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：邵涛，男，1990年12月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(下简称宝龙公司)与被告邵涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人张驰、被告邵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求如下：1.确认原、被告之间签订的《商业街商铺租赁合同》于2018年4月20日解除；2.被告向原告支付自2017年11月1日至2018年4月20日的租金人民币83,118.52元(2017年11月、12月、2018年1月、2月，每月欠付租金13,525.47元；2018年3月欠付租金14,409.13元；2018年4月欠付租金14，607.51元)；3.被告向原告支付租金逾期付款违约金(均按日千分之一为标准，分别以27,050.94元为基数自2017年9月26日起算；以41,460.07元为基数自2017年12月26日起算；以14,607.51元为基数自2018年3月26日起算，计算至实际付清之日止)；4.被告向原告支付综合物业服务费17,175.20元(自2017年10月、11月、12月、2018年1月、2月、3月，每月欠付物业费2,576.28元；2018年4月欠付物业费1,717.52元)；5.被告向原告支付物业费逾期付款违约金(以7,728.84元为基数自2017年9月26日；以7,728.84元为基数自2017年12月26日；以1,717.52元为基数自2018年3月26日起算，均按日千分之一为标准计算至实际付清之日止)；6.被告向原告支付合同解除损失赔偿金27,050.94元。事实和理由：2015年12月30日，原、被告签订《商业街商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市新府中路XXX号虹桥宝龙广场S5号楼第1层编号为S5-1F-049的商铺(下简称租赁场所)，租赁面积为214.69平方米，租期5年，综合物业费服务12元/月/平方米，租赁起始日自2016年2月29日开始计算，租金和综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然月度的费用。合同还约定了履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任及合同解除、占用费标准进行了明确约定。合同签订后，原告按约交付租赁场所并提供物业服务。被告于2017年9月25日开始拖欠租金，2017年12月25日开始拖欠物业费，原告多次催要无果。2018年4月15日，原告致函被告，表示双方租赁合同于2018年4月20日解除，要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。被告拒不支付租金已构成根本违约，故原告诉至法院作如上诉请。被告邵涛辩称：被告在2017年12月10日之前提出了退租申请，原告人员收到后要求等待结果，但一直无结果，2018年4月4日被告收到了原告催款通知。提交退租申请就是要解除合同，被告在2017年12月10日关门，合同于该日解除。被告未租满五年，提前退租属违约，但欠付的费用应计算至2017年12月10日。同意支付自2017年11月1日至2017年12月10日的租金及滞纳金。同意支付2017年10月1日至2017年12月10日的物业费及滞纳金。原告主张的滞纳金标准过高，要求调整至银行同期贷款利率。同意支付解约损失赔偿金。要求以32,203.50元履约保证金及3,000元经营保证金一并抵扣上述所有费用。经开庭审理查明：本案涉案房屋位于上海市新府中路XXX号虹桥宝龙广场S5号楼第1层编号为S5-1F-049，原告系产权人。2015年12月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》(下简称租赁合同)，约定乙方承租涉案房屋。2.2条约定，该广场由上海宝瞻商业经营管理有限公司(下简称宝瞻公司)进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。3.1条约定，租赁期限为5个租赁年度，自2016年2月29日开始计算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度。“租赁月度”是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度；“租赁季度”是指自租赁起始日向后推算，每满三个月为一个租赁季度。4.1条约定，租赁场所的租金标准如下：第一租赁年度月租金额为9,016.98元，年租金额为108,203.76元；第二租赁年度月租金额为13,525.47元，年租金额为162,305.64元；第三租赁年度月租金额为14,607.51元，年租金额为175,290.09元；第四租赁年度月租金额为14,607.51元，年租金额为175,290.09元。4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为12元/月/平方米。4.3.1条约定，装修期内，乙方应自行承担并向甲方(或经营管理公司)支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费;除此之外，乙方还应向甲方(或经营管理公司)支付装修管理费和其他费用(请注明经营保证金)。4.3.2条约定，乙方应在租赁场所装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方。乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。4.4.1条约定，甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。乙方在第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1条的约定。自第2个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.2条约定，乙方应于本合同签订之日起向甲方预付40,576.41元租金(该预付租金的金额不得低于本合同第4.1条约定的第2个租赁年度两个完整月的租金之和),该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.4.3条约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度租金额/360天。4.5条约定，乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方或经营管理公司预付7,728.84元综合物业服务费(简称预付管理费，该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和)，该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。4.6条约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向经营管理公司支付，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。4.8条约定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。5.1条约定，为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付32,203.50元作为履约保证金(该履约保证金不得低于本合同第4.1条约定的第二个租赁年度两个完整月的租金及本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费的金额之和)。5.2条约定，履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还给乙方：(1)乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所。(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同时，甲方有权没收履约保证金不予退还。11.1条约定，无论何种原因，本合同解除或终止，乙方在合同解除或终止次日起五日内(简称退还期)迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，撤走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所内从事任何商业活动。11.7条约定，对于租赁场所内乙方遗留的其他物品及货品，甲方有权在采取任何措施进入租赁场所后，将该等物品及货品搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存。如自该等物品及货品被搬离后的15日内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品。甲方上述行为产生的一切费用，应由乙方承担。甲方在保留其于合同项下没收履约保证金权利的同时，可将上述费用作为乙方的债务向乙方追偿。12.3条约定，除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权解除合同：12.3.1条发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；12.3.2条乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金)；……12.5条约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告交付房屋。被告支付原告履约保证金32,203.50元及经营保证金3,000元。被告已付清截至2017年10月31日的租金及截至2017年9月30日的物业费，后续租金和物业费均未支付。截至本次诉讼，双方未办理过房屋腾退的交接手续。另查明，2018年3月27日，原告向被告发出催款函，内容为：被告拖欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金82,036.48元、物业费15,457.68元，合计97,494.16元，被告应于2018年4月10日前缴清上述费用，否则由此造成的一切责任及损失均由被告承担，原告保留进一步追究法律责任的权利。被告收到后，未按催款函的内容履行付款。2018年4月15日，原告向被告发出解约函，内容为：因被告未按催款函时间付款，现函告被告：一、自2018年4月20日起，原告解除双方租赁合同；二、根据合同5.1条，原告没收履约保证金32,203.50元及经营保证金3,000元(合计：35,203.50元)；三、贵司应于2018年4月25日之前，按租赁合同相关约定向我司返还商铺(包括但不限于办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址手续等)。若逾期返还商铺的，则被告应向原告支付逾期还房之违约金及逾期占有使用费，届时原告有权自行收回商铺，并且还有权自行处理商铺之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于我司所有损失)。被告已于2018年4月17日签收该解约函。还查明，2019年10月28日，上海宝瞻商业经营管理有限公司向被告发出通知函：“对于涉案商铺期间拖欠的我公司的物业费18,033.96元，我公司将上述债权及相应从权利全部转让给宝龙公司，由宝龙公司向你主张上述权利。”以上查明的事实，由当事人陈述、上海市房地产权证、租赁合同、催款函、解约函、邮寄凭证、通知函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告表示：是原告的钱立嘉与被告对接，原告未收到过被告的书面退租申请，也无法确认被告是否提出过口头退租。即使被告提出过退租，也不代表双方协议解除了合同，原告依然享有解除权。整个商场商铺较多，原告不会因租客拖欠租金就解除合同。如发现商铺正常经营，催款函会较晚发出。如发现未正常经营，会在应付租金的1-3个月内发出催款函。原告是在2018年2、3月发现涉案商铺不再经营，由被告关闭。原告联系过被告但无法联系到，当时商铺内还有被告物品在，不清楚其是否继续经营，故在2018年3月发送催款函、2018年4月发出解约函，原告已及时止损。涉案商铺已在2019年10月15日另行出租给案外人。根据合同5.3条，被告违约，原告有权没收两笔保证金。如法庭认可抵扣，同意抵扣被告欠付费用。因被告违约，故被告遗留在涉案房屋内的物品原告有权处置。被告表示：2017年12月10日之前，被告是向原告的钱立嘉、聂某和张经理口头提出过退租，被告实际经营到2017年12月10日，后在2017年12月27日到他处就职。口头退租后，原告从未联系过被告。被告当时不清楚退租流程，是与聂某和钱立嘉沟通退租后，钱立嘉表示帮走流程，并表示提交了网上退租流程。被告曾接到过税务电话，告知被告停止经营要注销额定税。被告是口头与原告办理了交接手续，无书面证明。被告认为已与原告协商用押金抵扣欠付租金，且押金足以抵扣，双方之间无争议，故在收到催款函之后被告未与原告联系。收到传票后询问过聂某，其表示双方已处理完毕，不清楚为何有此次诉讼。如原告已没收履约保证金，被告不同意再支付解约赔偿金，如法院认定被告应支付解约赔偿金，原告主张标准过高，应调整。退租时遗留在房屋内的物品，由原告处置。审理中，被告提供了：1、营业记录表格(被告自制)，证明被告实际经营到2017年12月10日；2、入职证明(2020年5月19日开具)，证明被告在2017年12月27日入职新单位。3、被告与原告人员聂某(微信名道哥)的微信聊天记录，证明被告曾在2017年12月前向聂某申请退租，聂某回复那事不是说好了吗，说明聂某知道被告退租。4、被告与钱立嘉的聊天记录，证明被告让钱立嘉回忆退租事宜，钱立嘉表示找不到被告退租记录，且钱立嘉手机换掉无法提供之前聊天记录，钱立嘉回忆已向原告申请了网上解约流程。被告与原告代理人也沟通过能否提供网上解约流程，但表示是公司内部资料无法提供。原告对证据1、2真实性均不认可，证据1是被告自制,不能代表被告腾退时间，证据2中该单位是否存在有异议。证据3真实性无法确认，不清楚微信中的聂某是不是原告人员。证据4真实性无异议，不认可证明目的，原告与钱立嘉联系过，其表示记不清被告何时关店。根据庭审确认的事实，本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守。原告将房屋交付被告使用，被告理应按约支付各项费用。被告拖欠原告租金、物业费，构成根本违约，原告有权按约解除合同并主张相关违约责任。被告主张已在2017年12月10日之前向原告人员提交退租申请，故合同于该日解除，但未就上述主张充分举证，对其上述意见本院难以采纳。原告向被告发出解约函通知被告合同于2018年4月20日解除，本院认定涉案合同于该日解除。合同解除后，被告理应及时腾退并与原告办理交接手续。关于被告欠付的物业费，宝瞻公司已将该债权转让给原告，由原告向被告主张，被告对此无异议，本院予以照准。被告表示其于2017年12月10日搬离并已与原告交接，但未提供充分证据证明，对被告主张相关费用均应计算至2017年12月10日的抗辩意见，本院难以采纳。被告主张其已与原告人员协商一致以被告所支付的保证金抵扣截至2017年12月10日欠付的费用，但并未提供证据证明双方已就此达成合意，对被告该项意见，本院难以采纳。即使被告不再经营欲单方退租，未与原告及时办理交接，对此存在主要过错，但本院也注意到，钱立嘉作为原告方与被告的联系人，其曾经知晓被告退租事宜，被告在2017年9月26日并未足额收取被告应付下期租金，且原告在审理中也表示2018年2月已发现系争房屋不再经营，故原告理应在合理期间内向被告收回房屋、进行交接、及时止损，避免损失进一步扩大，对此，原告也存在一定责任。故，本院在计算相关租金和物业费时，综合双方过错程度、实际使用情况、合同履行约定标准等，酌情予以调整。其中，2017年11月1日至2018年1月31日的租金，每月13,525.47元，合计为40,576.41元；2018年2月1日至2018年4月20日的租金，本院酌情调整为每月6,762.74元，合计20,288.22元。2017年10月1日至2018年1月31日物业费，每月2,576.28元，合计为10,305.12元；2018年2月1日至2018年4月20日的物业费，本院酌情调整为每月1,288.14元，合计3,864.42元。关于滞纳金标准，原告自愿调整到日千分之一，被告主张该标准过高并要求调整，本院参酌双方过错程度、兼顾公平合理原则，酌情调整为日万分之五。因系被告根本违约导致合同解除，原告有权按照合同约定主张解约赔偿金，本院参酌合同约定标准、双方过错程度、实际使用情况、履约保证金没收、被告物品处置情况等，酌情调整解约赔偿金的标准为5,000元。关于3,000元经营保证金，合同未约定原告有权没收，为减少诉累，本院确认抵扣被告欠付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司与被告邵涛签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》于2018年4月20日解除；二、被告邵涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司租金57,864.63元(已扣除3,000元经营保证金)；三、被告邵涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司租金逾期付款滞纳金(以27,050.94元为本金，自2017年9月26日起算；以27,050.94元为本金，自2017年12月26日起算；以6,762.74元为本金，自2018年3月26日起算，上述款项均按未付款项的日万分之五为标准计算至实际付清之日止)；四、被告邵涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司物业管理费14,169.54元；五、被告邵涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司物业管理费逾期付款滞纳金(以7,728.84元为本金，自2017年9月26日起算；以5,152.56元为本金，自2017年12月26日起算；以1,288.14元为本金，自2018年3月26日起算，上述均按未付款项的日万分之五为标准计算至实际付清之日止)；六、被告邵涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司解约违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,341.30元，减半收取计2,170.65元，由原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司负担1,000元，被告邵涛负担1,170.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年六月二十九日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。