河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终945号 上诉人（原审被告）：王彩兰，女，1966年4月20日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：魏硕，男，1991年6月18日出生，汉族，住河北省保定市唐县，系上诉人王彩兰之子。 被上诉人（原审原告）：保定水榭花城物业服务有限公司,住所地河北省保定市竞秀区富昌村，统一社会信用代码91130602576764230T。 法定代表人：叶晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。 上诉人王彩兰因与被上诉人保定水榭花城物业服务有限公司（以下简称水榭花城物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王彩兰的委托诉讼代理人魏硕、被上诉人水榭花城物业的委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彩兰上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审核双方争议问题或者将本案发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由水榭花城物业承担。事实和理由：河北永昌房地产开发有限公司保定分公司与水榭花城物业签订《保定水榭花城住宅区物业服务管理委托合同》，水榭花城物业成为水榭花城物业服务企业，并按照合同为业主提供服务。按照合同约定，物业应向小区全体提供物业服务，保护居民的合法居住权利，2012年王彩兰居住的房屋因房屋质量（窗户）不合格，多次下雨漏水，造成王彩兰房屋地板被淹，王彩兰多次给水榭花城物业反映，要求其对房屋进行维修。王彩兰2011年入住一直按时交纳物业费，2012年因漏水向水榭花城物业寻求合法合理的服务遭到拒绝后，自2013年开始拒绝交纳物业费。王彩兰多次与水榭花城物业交流解决漏水赔偿事宜，且水榭花城物业答应减免物业费作为王彩兰财产损失的补偿，因双方对赔偿的金额未谈拢，水榭花城物业故意推迟解决时间，导致王彩兰物业费交纳时间推迟，且同时期被水淹的同小区其他三家业主均得到了物业减免。1.因水榭花城物业未履行义务，导致王彩兰财产遭受损失，应当承担维修与赔偿责任。王彩兰房屋2012年漏水，符合《房屋建筑工程质量保修办法》规定的时间，在保修期内，如果不是人为原因造成的漏水，开发商要承担全部责任，王彩兰向永昌地产开发有限公司维权，被告知房屋质量的赔偿保障问题已转移至水榭花城物业，因其已经签订合同，故水榭花城物业应遵守相关法律，对王彩兰的房屋进行维修与赔偿。2.水榭花城物业的不作为导致王彩兰损失扩大。王彩兰多次向水榭花城物业反映房屋质量问题，要求对房屋进行维修，水榭花城物业仍未履行其对业主服务的责任，导致损失扩大。3.水榭花城物业未履行其义务，未提供相应服务，王彩兰不应交纳相应费用。2012年出现漏水情况后，水榭花城物业未提供相应服务，违反《物业管理条例》的规定，王彩兰不应交纳相应费用。4.水榭花城物业已作出减免物业费的意思表示，没有要求王彩兰补交全部物业费的事实和法律依据。王彩兰有证据证明水榭花城物业已作出减免物业费作为补偿王彩兰财产损失的意思表示，但其故意推迟解决时间，导致王彩兰物业费交纳时间推迟。 水榭花城物业辩称，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。如王彩兰在上诉状中提到的，其房屋漏水是开发商造成的问题，并不是物业公司造成的，房屋质量的问题是开发商应当承担的责任，业主应当向开发商主张相应的权利，以此为由拒绝交纳物业费没有理由。王彩兰主张有三户业主因房屋漏水被淹与物业公司达成减免物业费的协议不是事实，这三户业主是与开发商达成的维修或补偿协议。 水榭花城物业向一审法院起诉请求：1.判令王彩兰支付物业管理费6242.4元、电梯费3488.4元、楼道照明费600元，共计人民币10330.8元；2.依法判令王彩兰承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2011年7月水榭花城物业与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》。双方约定永昌公司自2011年7月1日起将水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托给水榭花城物业，直至水榭花城住宅小区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同为止。根据规定，水榭花城物业提供的物业服务包括物业共有部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、植物、景观的管理、养护和维修；清洁服务管理、维护车辆停放进出秩序；做好公共秩序维护和安全防范工作；消防服务等内容。物业服务费包含以下收费项目：1.住宅物业服务费由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/㎡/月；2.住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/㎡/月；3.楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取。业主办理入住手续时预付一个年度的物业费，之后按每一年度计费为向物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。水榭花城社区居民委员会出具证明，证实水榭花城小区尚未成立业主委员会。王彩兰系水榭花城小区16-2-2202业主，物业面积153平方米，2011年7月30日王彩兰签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。2013年9月1日，水榭花城物业作出水榭花城小区楼道照明测算明细，测算出16号楼每户楼道照明应收100.66元每年。王彩兰辩称是物业内部有问题，至今没有解决房屋漏雨问题，提交2014年5月27日房屋漏雨材料。另查明，水榭花城物业的物业资质等级为三级。以上事实有资质证书、物业服务委托合同、业主入住资料移交书、测算明细等以及双方当庭陈述证实。 一审法院认为，水榭花城物业与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》后，即成为水榭花城的物业服务企业，并且按照合同约定为业主提供服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。王彩兰购买水榭花城小区16-2-2202号房屋，2011年7月30日王彩兰签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等，成为该小区业主。按照合同约定，王彩兰办理入住手续时交纳物业费、电梯费、楼道照明费后，拖欠自2013年9月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费6242.4元，电梯费3488.4元。水榭花城物业根据物业服务委托合同中关于楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取的约定，按照测算每户楼道照明费应收100.66元，自2013年9月1日起至2018年8月31日期间的楼道照明费为503元，共计人民币10233.8元。因此根据合同法规定，王彩兰承诺之日双方之间的物业服务合同关系成立，双方应全面履行各自的义务。水榭花城物业按照合同约定向小区全体业主提供物业服务，王彩兰接受服务后拖欠费用的行为违背了自己的承诺以及诚实信用的原则，应当承担违约责任。对王彩兰辩称入住后，房间漏水，王彩兰多次找到水榭花城物业进行协调维修未果，与本案不是同一法律关系，王彩兰以此为由拒绝交纳物业费用理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：“被告王彩兰于本判决生效之日起七日内给付原告保定水榭花城物业服务有限公司物业管理费6242.4元，电梯费3488.4元，楼道照明费503元，共计人民币10233.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由被告负担。” 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王彩兰提交了现场录音一份，用以证明王彩兰不是不交物业费，而是与水榭花城物业协商物业费未达成一致，物业公司在录音中承认其存在问题。水榭花城物业质证意见为此录音与本案没有关联性，只能证明物业公司当时与业主协商处理漏水事宜，并不能证明物业公司有承诺减免或者免除物业费的行为，更不能证明物业公司收取物业费没有事实和法律依据。因王彩兰未提交证据证实录音中对方人员的身份，不能证实与本案的关联性，故对此份证据，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，河北永昌房地产开发有限公司保定分公司作为甲方与水榭花城物业作为乙方签订的《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》，对全体业主具有约束力。水榭花城物业作为物业服务企业依约向业主提供了物业服务，王彩兰作为业主理应交纳相应的物业费用。《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》第三条乙方应当提供的物业服务内容中并未约定水榭花城物业对业主自有区域负有维修义务，第十三条乙方的权利义务中第十项约定“属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请，乙方应当给与协助，联系甲方保修，并对施工现场提出管理要求。”王彩兰所提交的证据不能证实水榭花城物业负有对其房屋维修的义务，王彩兰主张房屋质量的赔偿保障问题已转移至水榭花城物业，但未提交任何证据予以证实，故对王彩兰以水榭花城物业未对其房屋进行维修为由拒绝交纳物业费用的相关主张，本院不予支持。王彩兰主张水榭花城物业已作出减免物业费的意思表示，但其在上诉状中认可“双方对赔偿的金额未谈拢”，王彩兰所提交的证据不能证实双方就减免物业费及减免的具体金额已达成合意，故对其此项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，王彩兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人王彩兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王琦 审判员  祁峰 审判员  马媛 二〇二〇年六月二日 书记员  崔瑱