广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终33838号 上诉人（原审被告）：深圳市大尚足疗养生会馆有限公司，住所地深圳市罗湖区桂圆北路2号雅馨居2楼，统一社会信用代码91440300553882621C。 法定代表人：朱后刚。 委托诉讼代理人：文凭，广东普罗米修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麦海华，广东普罗米修律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林景辉，男，1988年8月10日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区， 委托诉讼代理人：杨涛，广东信达律师事务所律师。 上诉人深圳市大尚足疗养生会馆有限公司（以下简称大尚公司）因与被上诉人林景辉返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初29746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大尚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判为驳回林景辉的全部诉讼请求，或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费全部由林景辉承担； 林景辉答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回大尚公司的全部上诉请求。 林景辉向一审法院起诉请求：1.判令大尚公司搬离深圳市罗湖区桂园北路2号雅馨居02层商铺并返还该房屋；2.判令大尚公司按该区域市场价为标准支付占用费人民币2209742.43元（自2017年3月30日暂计至2019年6月5日，实际金额计至大尚公司搬离并返还房屋之日止)；3.判令大尚公司承担本案之全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 一、2012年12月28日，案外人丘伟、曾红冰向林景辉借款人民币2500万元（以下货币均为人民币）并提供了抵押担保，其中曾红冰以其名下的深圳市罗湖区桂园北路2号雅馨居02层商铺作为抵押，并于2013年1月7日办理了抵押登记。 二、2013年12月3日，曾红冰未经林景辉同意将涉案房产租赁给大尚公司，房屋租赁合同约定租赁期限为2013年12月3日起20年。双方办理了房屋租赁备案登记，后备案登记因曾红冰提供虚假材料、隐瞒案涉房产已经抵押的事实而被撤销。 三、因曾红冰、丘伟未按约清偿对林景辉的债务，林景辉提起诉讼，诉讼过程中双方达成调解协议并由深圳市福田区人民法院以(2013)深福法民一初字第4136号民事调解书予以确认。因曾红冰及丘伟未履行上述调解书确认的义务，林景辉申请强制执行。强制执行过程中，广东省深圳市福田人民法院查封了案涉商铺并拟拍卖处置上述房产，大尚公司遂向该院提出执行异议，深圳市福田区人民法院经审查后作出（2014)深福法执异字第52号《执行裁定书》，裁定驳回大尚公司的执行异议。大尚公司不服，向深圳市中级人民法院提起执行异议复议，深圳市中级人民法院作出(2015)深中法执复字第32号《执行裁定书》，裁定驳回大尚公司的复议请求，维持原裁定。 四、2017年3月30日，深圳市福田区人民法院作出（2016)粵0304执恢73号之一《执行裁定书》，载明案涉房产经三次依法拍卖均未能成交，申请执行人（即本案林景辉）申请以物抵债，符合法律规定，依法应予准许，裁定将被执行人曾红冰名下的案涉房产作价18192739.20元过户至申请执行人名下以抵偿部分债务。 五、2017年8月18日，案涉房产转移登记至林景辉名下。 六、大尚公司确认案涉房产目前仍由其占有、使用。 七、案涉房产的建筑面积为885.55平方米，土地用途为商业、住宅。林景辉主张涉案房产位于桂园街道宝安南路以东、红桂路以南、公园路建设路以西，深南东路以北区域，属于商业用途，应适用高层二楼以上的房屋租赁指导租金每月每平方米95元，大尚公司认可案涉房产所在的区域及用途，但辩称该房产所在大厦1-7楼为商业用途，8楼以上为住宅，应适用商业多层二楼以上的指导价每月每平方米90元。 一审法院认为，本案系返还原物纠纷。林景辉、大尚公司争议的焦点有二：一是大尚公司是否应当返还案涉房产；二是大尚公司是否应当支付房产使用费及使用费的支付标准。 首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，林景辉与曾红冰就案涉房产签订抵押合同、办理抵押登记在先，大尚公司与曾红冰签订《房屋租赁合同》在后，根据上述法律及司法解释的规定，大尚公司与曾红冰的租赁关系不能对抗林景辉对案涉房产的抵押权，林景辉实现抵押权后，大尚公司与曾红冰的租赁合同对林景辉不具有约束力。故林景辉作为案涉房产的所有权人，要求大尚公司搬离相关房产，于法有据，一审法院予以支持。大尚公司依据“买卖不破租赁”原则主张其有权继续占有使用案涉房产，一审法院认为，“买卖不破租赁”原则存在例外情形，本案即属于在不动产抵押权之上设定租赁关系的，抵押权优先于租赁权，应限制适用该原则的情形。大尚公司上述抗辩主张理由不成立，一审法院不予支持；大尚公司又主张林景辉取得案涉房屋的方式为以物抵债，不应认定为依法实现抵押权，一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押权的实现方式包括以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，案涉房产在强制执行过程中经三次依法拍卖均未能成交，最终由人民法院依法裁定将案涉房产作价抵偿相关债务，应认为系依法实现抵押权，大尚公司上述抗辩意见理由不成立，一审法院亦不予采纳。至于大尚公司辩称其已为租赁合同一次性支付了租金并投入了装修费，如上述损失确实存在，亦非由林景辉造成，大尚公司可向导致其损失的合同违约方或侵权行为人索赔，但以此为由主张其无需返还房产给林景辉，则因缺乏法律依据，一审法院不予采纳。 其次，关于大尚公司是否应当支付案涉房产的使用费及使用费的标准，一审法院认为，深圳市福田区人民法院已于2017年3月30日裁定案涉房产过户至林景辉名下，林景辉自该日起对案涉房产享有所有权的各项权益，故林景辉主张大尚公司应支付自该日起的房屋使用费，理由成立。林景辉主张使用费标准为每月每平方米95元，有事实和法律依据，一审法院予以支持，大尚公司应按建筑面积885.55平方米、每平方米95元/月，计付自2017年3月30日起至大尚公司搬离之日止的房屋使用费给林景辉。大尚公司辩称应适用商业多层的指导租金标准，因案涉房屋所在大厦为商业高层，故大尚公司上述抗辩意见，理由不成立，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、大尚公司自判决生效之日起七日内将位于广东省××××层商铺的房产返还给林景辉；二、大尚公司自判决生效之日起七日内，按建筑面积885.55平方米、每平方米每月95元的标准，计付自2017年3月30日起至实际返还之日止的房产使用费给林景辉；本案适用简易程序，减半收取一审案件受理费12239元，由大尚公司负担。上述费用已由林景辉预交，一审法院予以退回。大尚公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费12239元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定可知，抵押后新设立的租赁负担不得对抗抵押权的行使，本案涉案房屋设立抵押的时间是2013年1月7日，而大尚公司就涉案房屋签订租赁合同的时间是2013年12月3日，因此大尚公司就涉案房屋新设立的租赁关系对林景辉不具有约束力，林景辉要求返还房屋并支付占有使用费依法有据，一审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。关于占有使用费标准，一审认定并无不妥，本院亦予以维持。至于大尚公司支付的租金、装修费等是与原出租人之间的法律关系，可另行途径解决，不影响本案的审理，也无需追加为本案当事人。 综上所述，大尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24478元，由大尚公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 吴  春  泷 审判员 聂    效 二〇二〇年六月三日 书记员 付红萍（兼） 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。