宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终256号 上诉人（原审原告）：黄某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：尚某，宁夏速方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人黄某与被上诉人姚某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初5385号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 黄某向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初5385号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、关于本案涉案房租的租赁日期，应当计算至2019年11月6日。本案涉案房屋一直由被上诉人承租，而且被上诉人一直租用房屋没有将房屋交还给上诉人，直到2019年11月6日，本案一审开庭后，被上诉人才到涉案房屋将物品搬离，将房屋交还给上诉人。二、关于涉案房屋租赁期间产生的物业费及采暖费，应当以物业公司出具的欠费证明为准，并裁判被上诉人支付。一审庭审中，被上诉人明确认可物业费及采暖费存在欠费情况，且双方认可的收费标准均与物业公司出具的欠费证明一致，所以，被上诉人理应按照收费标准程度缴纳租赁期间物业费及采暖费的义务。三、关于涉案房屋的租金计算基数，应当以涉案房屋周边房屋租赁费标准计算。双方并没有签订书面的租赁合同，在租赁费约定不明的情况下，应当以房屋所在地周边的市场行情为参照。上诉人一审中主张的每年3万元租赁费，属于周边最低标准，理应得到支持。 被上诉人辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原告黄某向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即将银川西夏万达20-2129号房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付房屋租金43000元，并支付租赁房屋期间产生的物业费7796.5元，采暖费4331.4元，以上合计55127.9元；3.判令被告按月租金2500元支付自起诉之日至实际撤销之日的房屋租赁费；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年9月24日，原、被告口头协商，原告将位于银川市××区房屋租赁给被告，并约定租赁期间的物业费、采暖费由被告承担。2017年9月24日，被告向原告支付定金1000元。2018年1月21日，被告向原告支付房屋租金7000元。2018年7月20日，被告代缴涉案房屋2016年10月1日至2017年9月30日物业费及2016年11月1日至2017年3月31日采暖费共计5197.68元，用于抵顶涉案房屋租金，以上共计13197.68元。庭审中，原、被告双方未能就涉案房屋年租金达成一致意见，且双方未提交有效证据证明涉案房屋年租金，但被告自认2018年度房屋年租金为15000元，2019年度房屋租金为16000元。 另查明，原告自认于2019年8月17日更换涉案房屋门锁，但未向被告交付新的门锁钥匙。涉案房屋租赁期间，原、被告均未缴纳物业费及采暖费。 一审法院认为，原、被告双方虽未签订书面《房屋租赁合同》，但双方通过口头约定，原告将涉案房屋租赁给被告，双方形成房屋租赁合同关系。原告于2017年9月24日，将涉案房屋交付给被告，故房屋租赁期从2017年9月24日起算。关于涉案房屋租赁期截止的问题，因原告自认于2019年8月17日更换涉案房屋门锁且未将更换后的房屋钥匙交付被告，此举应视为原告以实际行为表示解除双方的房屋租赁合同，故原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2019年8月17日解除，亦视为涉案房屋于2019年8月17日返还原告，房屋租金计算截止时间为2019年8月17日。关于涉案房屋年租金的问题，原告未向法庭提交有效证据证明，双方约定的年租金为30000元，且被告自认2018年度房屋年租金为15000元，2019年度房屋年租金为16000元，故采纳被告的抗辩意见，确认2018年度房屋年租金为15000元，2019年度房屋年租金为16000元。被告扣除已支付的房屋租金应向原告支付2017年9月24日至2018年12月31日的房屋租金为5829.72元（15000÷365×463-13197.68=5829.72），2019年1月1日至2019年8月17日的房屋租金为9994.52元（16000÷365×228=9994.52），以上共计15824.24元（5829.72+9994.52=15824.24）。关于原告要求被告支付房屋租赁期间的物业费及采暖费的诉讼请求，因原告未代缴该费用，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告按月租金2500元支付自起诉之日至实际撤销之日的房屋租赁费，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告姚某于判决生效之日起十日内支付原告黄某房屋租金15824.24元；二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。案件受理费1178元，由原告黄某负担840元，由被告姚某负担338元。 二审期间，上诉人黄某向本院提交如下证据： 证据一、发票原件三张，证明：上诉人为涉案房屋缴纳租赁期间产生的物业费，暖气费11720.77元。 被上诉人称，该证据不能确定缴纳的哪个时间段的费用。 证据二、房屋租赁合同复印件两份，证明：涉案房屋周边的承租价格为每年3万元。 被上诉人称该证据与本案无关。 被上诉人姚某向本院提交如下证据： 证据一、微信截图记录两张、网上银行汇款截图1张、明细清单1张，证明：2018年房租的尾款2790元已经支付。 上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该明细清单未显示上诉人账户信息，也没有收到该笔欠款。 证据二、微信截图一张，证明：2019年房租是16000元。 上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，第一年租赁期间折算房屋租金和装修成本，再给被上诉人减去装修投入的情况下双方确定了租金是16000元。所以，实际涉案房屋的年租金是30000元，也符合房屋周边相似房屋的出租价格。即本案涉案房屋第一年房屋租金30000元减去装修成本实际为16000元，第二年为30000元整。 经审查，对上诉人提供的证据一、发票三张的真实性予以确认,证明目的予以部分采信，证据二、房屋租赁合同复印件两份，与本案不具有关联性，本院不予采信；对被上诉人提供的证据一、微信截图记录两张、网上银行汇款截图1张、明细清单1张，证据二、微信截图一张，真实性予以确认，能达到证实2019年房租为16000元的事实，对其证明目的予以部分采信。 本院经审理查明，黄某缴纳20-2129号房屋自2017年10月1日至2019年11月6日期间的物业费7276.75元，缴纳自2017年11月1日至2018年3月31日及自2018年11月1日至2019年3月31日期间的暖气费4331.4元、自2019年11月1日至2019年11月8日期间的暖气费112.62元。 二审查明的其他事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对存在事实上租赁合同关系均无异议，双方均应依约全面履行各自义务。一审法院结合上诉人的自认及被上诉人陈述认定涉案合同履行期间自2017年9月24日起至2019年8月17日止合理有据，本院在此予以确认。对于上诉人称，租赁合同租赁期限应截止2019年11月6日的主张并无证据予以证实，且违反诚实信用的禁止反言的原则，故不予采纳。在双方对年租金没有明确约定情况下，一审法院结合本案案情按照被上诉人自认年租金计算标准予以支持上诉人租金主张，并无不当。二审中，上诉人举证证明缴纳涉案房屋自2017年10月1日至2019年11月6日期间的物业费7276.75元，自2017年11月1日至2018年3月31日及自2018年11月1日至2019年3月31日期间的暖气费4331.4元，均在被上诉人承租涉案房屋租赁期间，故被上诉人应承担上述期间的物业费7276.75元、暖气费4331.4元，共计11608.15元，对其超出部分的主张，本院不予支持。 综上，因二审出现新证据，致使一审法院对物业费、暖气费缴纳的事实认定不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初5385号民事判决第一项，即“一、被告姚某于本判决生效之日起十日内支付原告黄某房屋租金15824.24元”； 二、撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初5385号民事判决第二项，即“驳回原告黄某的其他诉讼请求”； 三、姚某于本判决生效之日起十日内支付黄某物业费7276.75元、暖气费4331.4元，共计11608.15元； 四、驳回黄某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件受理费1178元，由原告黄某负担592元，被告姚某负担596元；二审案件受理费1178元，由黄某负担592元，姚某负担596元。 本判决为终审判决。 审判长  **程 审判员  何 玲 审判员  王 刚 二〇二〇年六月九日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。