广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16165号原告：胡瑶霜。原告：朱羡楠。委托代理人：胡瑶霜（本案的原告之一）。被告：广州市南方建设开发有限公司。负责人：杨武。委托代理人：陈嘉玲、陈楷敏，均为广东天胜律师事务所律师。第三人：朱丽霞。第三人：朱丽贤。朱丽霞、朱丽贤的共同委托代理人：周展伟，联系地址广州市海珠区。第三人：黄伟镖。第三人：黄伟乐。第三人：广州高宜投资置业有限公司。法定代表人：陈曲铮。黄伟镖、黄伟乐、广州高宜投资置业有限公司的共同委托代理人：朱雁、邵丽鸣，均为广东正平天成律师事务所律师。第三人：广州市花都第一建筑工程有限公司。法定代表人：赵义雄。原告胡瑶霜、朱羡楠诉被告广州市南方建设开发有限公司（以下简称南方公司）、第三人朱丽霞、朱丽贤、黄伟镖、黄伟乐、广州高宜投资置业有限公司（以下简称高宜公司）、广州市花都第一建筑工程有限公司（以下简称花都第一建筑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡瑶霜（同时也是原告朱羡楠的委托代理人）和被告南方公司的委托代理人陈嘉玲、第三人朱丽霞、朱丽贤的共同委托代理人周展伟，第三人黄伟镖、黄伟乐、高宜公司的共同委托代理人朱雁、邵丽鸣均到庭参加了诉讼。第三人花都第一建筑公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等，公告期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。两原告诉称：原海珠区南村区家祠前4号之1在1995年由被告南方公司拆迁，原告并于××年回迁至海珠区××房，至今已有20年。原告不断通过广州市工商行政管理局、市拆迁办、区房管局、市房管局等多方面联系也联系不到被告。原告自己也要办理公证事项，但由于房产证未办理，所以要办理的事项不能如常进行。故两原告为维护自身合法权益，起诉要求：被告南方公司及第三人黄伟镖、黄伟乐、高宜公司、花都第一建筑公司向两原告办理广州市海珠区××房的合法房产证。被告南方公司辩称：一、根据原告现提交的证据材料，均无法证明其要求办证的涉案房屋与其提交的证据拆迁补偿协议中的安置房屋为同一标的房屋，根据谁主张谁举证的原则，我方认为原告应予以证明。二、被告与花都建设工程公司（后变更为广州市花都第一建筑工程有限公司）在1996年设立广州市伟信房地产实业有限公司（以下简称伟信公司），1997年5月28日广州市建设委员会审批通过，由该公司负责包括本案涉案房屋6305平方米地块的经营管理，因此本案的拆迁补偿工作均由伟信公司负责。根据1996年8月1日被告与花都建设工程公司签订的合作经营伟信公司的合同约定，项目公司成立之后，所发生的纠纷由花都建设工程公司承担，被告不承担连带责任，故原告所起诉的涉案房屋确实在紫来大街项目范围内，应由花都建设工程公司与伟信公司承担，与我方无关。三、目前我方公司被裁定终结破产程序，管理人穷尽一切途径暂无找到相关的用地规划的材料，根据管理人于2019年8月21日向广州市房地产档案查询了海珠区南村区家祠前街四号之一楼整套产权材料，无法查询到原告提供的xx号xx房的产权登记信息，故被告无法核实原告主张的海珠区××房是否能办理过户手续，若法院审查应由我方配合办理过户手续的，我方愿意配合原告去办理产权手续。项目成立之后，根据合同内部协议约定是由花都建设工程公司承担，但是我方成立伟信公司也是由其负责紫来大街的拆迁事宜，所以我方认为应由花都建设工程公司和伟信公司共同承担办证义务。第三人朱丽霞、朱丽贤述称：对原告的诉讼请求没有异议，我方认为如果涉案房屋还登记在伟信公司名下，其应该配合原告去办理房产证。第三人黄伟镖、黄伟乐和高宜公司共同述称：一、涉案纠纷与广州市伟胜实业有限公司（现已注销，下称：伟胜公司）无关，我方作为伟胜公司的原股东无需就案涉纠纷承担责任。第一，涉案的《广州市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》的合同主体为原告胡瑶霜、朱羡楠及被告南方公司，伟胜公司不是该合同的主体，就涉案纠纷不承担任何权利义务。第二，虽然伟胜公司是涉案物业所在项目的实际投资建设单位——伟信公司的原股东，但伟信公司已经依法履行了投资建设义务并已将涉案建设项目交付使用，且涉案地产项目并未登记在伟信公司名下，现伟信公司早已正式注销，经过清算并依法公告和通知债权人后确认无债权债务，剩余财产已分配完毕、清算手续不存在瑕疵，伟信公司注销前已经依法履行完毕其全部义务；同时，被告南方公司提交的证据《合作经营广州伟信房地产实业公司的合同》中关于股东责任的约定属于企业内部约定，与本案分属不同的法律关系与涉案纠纷无关。原告要求伟信公司去协助其办理房产证，伟信公司也是受被告的委托去为原告办证的，这是合同明确约定的，该委托关系不等于我方需要在本案承担原告要求的办证义务。退一步讲，即使确权在伟信公司名下，也不是必然等于办证义务在伟信公司，因为办证义务是被告的，即便现在被告进入破产程序，管理人还是可以代履行办证义务。原告起诉要求被告与我方共同承担办证义务，没有事实和法律依据。二、原告要求办理房产登记手续的房屋与其所签订的《拆迁补偿协议》约定不一致，其诉讼请求无事实依据。原告要求办理房产登记手续的房屋地址为海珠区××房，房屋朝向为北向，而原告与被告南方公司签订的《拆迁补偿协议》约定的回迁房为海珠区南村紫来大街A幢（框架结构）第7层西向的房屋，且原告已经在庭审中确认其居住的房屋与约定的回迁房并非同一房屋且西梯的房屋已经安置给其他人，因此原告的诉讼请求毫无事实依据，请法院予以驳回。三、原告未按照约定支付超过补偿面积的对价，且经多次催告后仍拒不支付差价且不配合办证，导致一直无法办理房产证。根据原告与被告南方公司1995年12月18日签订的《广州市房屋拆迁安置协议》以及于1997年5月29日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，回迁房屋超出原址被拆迁房屋面积的，按照不超10平方米的按照900元/平方米，超出10平方米部分按照3500元/平方米的价格购买所超出的面积。原告至今未支付因回迁房屋面积增加而产生的差价，因此影响了其办理房产证手续。综上，涉案纠纷与我方无关，我方无需就此承担任何法律责任。经审理查明：本院于1996年5月31日作出（1995）海法民初字第904号《民事判决书》，判决广州市前进路南村欧家祠前4号之一房屋由朱丽霞、朱丽贤、胡瑶霜、朱羡楠共同继承，其中朱丽贤、朱丽贤各占该屋产权的5/20，胡瑶霜占3/20、朱羡楠占7/20。该判决并于1996年6月17日生效。广州市国土局房管局于1996年10月16日向原告胡瑶霜核发《广州市房地产共有（用）证》，载明：房地座落海珠区南村区家祠前4号之一，用途住宅，砖木结构壹层，总建筑面积为50.84平方米，房产共有为朱丽霞5/20，朱丽贤5/20，朱羡楠7/20。1996年8月1日，广州市南方建设开发公司（甲方）与花都市建筑工程公司（乙方）签订《广州市南方建设开发公司与花都市建筑工程公司合作经营广州伟信房地产实业有限公司的合同》，约定：合作双方同意成立合作经营项目公司企业，定名为广州市伟信房地产实业有限公司；合作公司的经营范围：⑴项目地点在广州市海珠区江南大道中路紫来大街聚源里10-18号，紫金大街聚源一巷8-14号；⑵经营范围为在以上地块进行开发、建设、销售、出租和管理自建的商住楼宇；项目规模：占地面积为6305平方米，建筑面积22000平方米，最后以市规划局批准文件为准；合作公司双方的合作条件：⑴甲方提供该项目用地的土地使用权；⑵乙方提供该项目建设的全部资金；甲方责任：⑴负责办理成立合作公司，向有关主管部门申请，登记注册，领取营业执照等事宜。⑵负责向合作公司提供该项目的土地使用规划许可证、建设用地通知书、拆迁通告、红线图等批准文件和有关手续。⑶负责办理设计方案及工程建设等所需的申请报批事宜。⑷协助乙方到省市有关部门办理转名、改名的有关手续。乙方责任：⑴负责按项目开发进展需要，分期投入所需的全部资金（包括土地有偿使用费）。⑵负责提供设计方案。⑶协助办理申请设立合作公司等事宜。⑷负责该项目的楼宇建设、房屋销售和出租、物业管理。⑸负责承担合作公司成立前该项目以甲方名誉签订的该项目有关的文字依据和因拆迁引起的一切经济纠纷和经济损失。⑹项目公司成立后，所发生的一切经济与法律责任均由乙方承担，甲方不负连带责任；合作公司在下列的情况应予解散：⑴合作期满；⑵因不可抗力遭受严重损失，无法恢复经营；合作公司解散时应依法对资产的债权、债务进行清算并报董事会及有关政府部门备案，并办理公司注销手续等。1997年广州市建设委员会向广州市南方建设开发公司、花都市建筑工程公司作出《关于同意设立广州市伟信房地产实业有限公司的复函》，主要内容为：一、同意你们共同设立广州市伟信房地产实业有限公司，在河南××大道中、紫来大街××号，紫金大街、聚源一巷8-14号地段6305平方米的地块上，经营开发商品房项目。三、广州市伟信房地产实业有限公司成立后，请报市规划、国土部门，将上述用地的土地使用权转入该项目公司经营。据广州市工商行政管理局档案显示：1、广州市工商行政管理局于1997年7月9日向广州市伟信房地产实业有限公司核发了《企业法人营业执照》，该公司的登记事项：股东为花都市建筑工程公司和广州市南方建设开发公司。2001年11月20日，广州市工商局花都分局出具《证明》，内容为：经该分局核准，花都市第一建筑工程有限公司于2000年7月28日变更为广州市花都第一建筑工程有限公司。2002年2月2日，广州市伟信房地产实业有限公司作出《股东会决议书》，表决通过：同意广州市南方建设开发有限公司将所持有的本公司的30%的股份，以150万元的价格转让给广州市伟胜实业有限公司（以下简称伟胜公司）。2月6日，伟信公司向广州市工商行政管理局申请变更股东为广州市伟胜实业有限公司和广州市花都第一建筑工程有限公司。2008年6月11日，伟信公司作出《清算报告》，主要内容为：公司于2008年4月18日在《民营经济报》第六版分类广告上刊登清算公告；通知了所有债权人；至2008年6月11日止本公司业务已处理清算完毕，己无未了结的业务；自2008年4月18日起对本公司的债权债务进行清理，至2008年6月11日止本公司的所有债权债务己清理完毕，经清理后，确定本公司已无任何债权债务。2008年6月16日，伟信公司以经营期限届满，且所开发的嘉丽苑项目已竣工交付使用，公司经营业务结束为由，申请公司注销登记。2008年6月24日，伟信公司经核准注销。2、2017年10月30日，伟胜公司作出《股东会决议》，代表公司股东100%表决权的三个股东分别是黄伟镖、黄伟乐和广州高宜投资置业有限公司，通过决议：1、竞争激烈，没有业务收入的原因，决定解散公司；成立清算组；清算结束后，申请注销公司登记。2018年6月4日，伟胜公司作出《清算报告》，主要内容为：清算组于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2017年11月4日在信息时报报纸上刊登了公告；清算组制定了清算方案，清偿顺序如下：⑴支付清算费用；⑵职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清；⑶本公司所有税款已清缴完毕，税务部门已出具《清税证明》；⑷公司债务已全部清偿。同日，伟胜公司申请公司注销登记，广州市工商行政管理局于同日核准注销。广州市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）粤01破111-1号《民事裁定书》，裁定受理广州橡胶企业集团有限公司对南方公司的破产清算申请。2019年9月27日，广州市中级人民法院又作出（2019）粤01破111-6号《民事裁定书》，终结南方公司破产程序。1997年5月25日，两原告（被拆迁人、乙方）与广州市南方建设开发公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在海珠区南村区家祠前4号之一的房屋，建筑面积为贰拾伍点肆贰平方米；甲方将自有的座落在海珠区南村紫来大街地段A幢（框架结构）第七层楼、位置西向的自有房屋叁拾伍点肆贰平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为贰拾伍点肆贰平方米，而甲方调换给乙方的叁拾伍点肆贰平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以10平方米×900元一平方米的标准计算付给甲方，并于1997年5月30日前付清；甲方调换给乙方的单元，其中有建筑35.42平方米交由乙方安排使用；甲方应在98年6月30日将自有房屋交付给乙方等；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；该协议并于1997年5月29日在广州市房地产管理局办理了备案。同日，第三人朱丽霞、朱丽贤（被拆迁人、乙方）也与广州市南方建设开发公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在海珠区南村区家祠前4号-1的房屋，建筑面积为贰拾伍点肆贰平方米；甲方将自有的座落在海珠区南村紫来大街地段A幢（框架结构）第九层楼、位置南向的自有房屋叁拾贰点玖贰平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在98年6月30日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；等。本院就原告等拆迁情况向广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室发函调查，该办公室函复称：经查××年征8号档案,1994年，广州市南方建设开发公司拆迁江南大道中、紫来大街聚源里10-18号、紫金大街、聚源一巷8-11号地段。1997年，南方公司与花都市建筑工程公司成立项目公司广州市伟信房地产实业有限公司开发紫来大街地块。㈠胡瑶霜、朱羡楠与南方公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已于1997年5月29日办理拆迁协议备案手续；相关档案查无其他协议。㈡因拆迁双方签订拆迁补偿安置协议时，具体的房屋报建方案未确定，拆迁补偿安置协议均未明确具体房号，拆迁补偿安置房屋需待拆迁双方签订回迁确认书、向不动产登记部门申请产权登记后方能明确。经查繁字70542号档案，伟信公司计划将嘉丽苑楼盘紫来大街××房用于安置胡瑶霜户。经查××年征8号、房预字××号档案，查无胡瑶霜、朱羡楠及朱丽霞、朱丽贤作为被拆迁人已安置回迁的相关资料。㈢因胡瑶霜、朱羡楠与南方公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》未确定具体补偿安置房号，我办无法确认现紫来大街××房能否作为回迁补偿的房屋用于安置胡瑶霜、朱羡楠，或已用于安置其他回迁户。㈣来函附件填表单位为南方公司的《房屋拆迁住户安置计划情况表》于1994年1月23日填报，是该公司对紫来大街地块拆迁住户的安置计划，不代表胡瑶霜、朱羡楠和区泽文户已一同安排回迁。㈤原拆迁地段新建的回迁房屋已由伟信公司申领了预售许可证，已经办理大确权。该函附件3《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址为海珠区江南大道中路紫来大街43-55号的所有权人为广州市伟信房地产实业有限公司，占有全部，使用性质为住宅、商业，结构为9层。原告就其主张还提交了以下证据：1、嘉丽苑围院管理处于2018年9月5日出具的《证明》，内容为胡瑶霜是嘉丽苑紫来大街××房的业主，此门牌是××年回迁时广州市公安局编的，1995年拆迁时的协议书是嘉丽苑东北梯；2、广州市海珠区江南中街聚源社区居民委员会于2018年3月19日出具的《证明》，确认胡瑶霜户籍和居住在紫来大街××房的户籍常住居民；3、嘉丽苑围院管理处在2015年、2017年和2018年收取xx号xx房管理费、水费等费用的《收据》。被告质证表示：对证据1的真实性没有异议，合法性和关联性不予确认，物业管理处不是政府的行政管理部门，不具备管理门牌的作用；对证据2的真实性没有异议，但对户籍的确认应是公安机关而非居委会，即使原告是706房的业主，也不能证明706房就是补偿协议的安置房屋，故对该证据的合法性、关联性不予确认；证据3没有涉及我方，收据上也没有提到原告的名字，不能作为业主的证明，更不能证明706房与涉案房屋是同一地址。第三人朱丽霞、朱丽霞质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议。第三人黄伟镖、黄伟乐和高宜公司质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可；证据2的真实性无法核实，对真实性、合法性和关联性不予认可，该证据的内容显示了原告要求办理房产登记手续的房屋与拆迁补偿协议的房屋非同一房屋；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。第三人黄伟镖、黄伟乐和高宜公司共同就其抗辩还提交了以下证据：伟信公司分别于2008年3月13日和2008年4月16日通过挂号信向两原告和朱丽霞、朱丽贤邮寄的《通知》，通知嘉丽苑51#706、47#903房朱羡楠、胡瑶霜、朱丽霞、朱丽贤住户，我公司于2006年7月15日前多次发函书面通知及电话方式通知贵户提供相应的资料办理产权证，但直至今天，贵住户仍置若罔闻，现我公司最后一次通知您必须在规定期限内准备所有的证件原件及办证所需资料与我公司工作人员联系办理，凡2008年4月30日前未能办理者，我公司将按国家有关规定依法处理，由此造成的后果均由贵方自行负责。其中2008年4月16日的函件以逾期未领被退回。原告质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。被告质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，说明涉案房屋的办证事宜由伟信公司负责。第三人朱丽霞、朱丽贤共同质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。原告于2018年9月14日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其现所居住的房屋与原拆迁补偿协议中约定的回迁房屋并非同一房屋，补偿协议中西梯的房屋已经安置给其他人；是被告公司的管理处通知我方回迁至现在的房屋居住，没有任何书面通知，叫我方到管理处报道就好了。本院认为：原告和南方公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于上述协议的权利义务承接主体的问题。协议约定：被告将自有房屋移交原告时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。拆迁地块原由南方公司负责拆迁，后由南方公司与花都第一建筑公司成立伟信公司开发拆迁地段，且回迁地块新建大楼的产权在××年已登记在伟信公司名下，故伟信公司作为开发项目的权利义务实际承接人，应与被告南方公司共同承担补偿协议中的权利义务。现伟信公司及其股东伟胜公司均已被注销，故原告要求被告及第三人黄伟镖、黄伟乐、高宜公司（作为伟胜公司的股东，伟胜公司是伟信公司的股东）及花都第一建筑公司（作为伟信公司的股东）共同为其办理回迁房屋的房产证，合理有据，本院予以支持。第三人黄伟镖、黄伟乐、高宜公司辩称伟信公司在注销前已经履行完毕其全部义务，伟胜公司作为伟信公司的原股东无需就本案纠纷承担责任的意见无理，本院不予采纳。虽然原告确认其现实际回迁的房屋与原拆迁协议约定的回迁房屋不一致，但广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室也函复签订拆迁补偿安置协议时具体的房屋报建方案未确定，伟信公司也计划将嘉丽苑楼盘紫来大街××房用于安置胡瑶霜户，结合第三人黄伟镖、黄伟乐和高宜公司提交的伟信公司向原告发出的《通知》，对现紫来大街××房是伟信公司安排原告实际回迁，并作为回迁房用于补偿原告的事实，本院予以确认。现原告已实际回迁，故被告和第三人黄伟镖、黄伟乐、高宜公司及花都第一建筑公司应协助原告办理该房的房产证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市南方建设开发有限公司、第三人黄伟镖、黄伟乐、广州高宜投资置业有限公司、广州市花都第一建筑工程有限公司在本判决生效之日起十五日内共同协助原告胡瑶霜、朱羡楠办理广州市海珠区紫来大街xx号xx房的房产证。本案受理费100元，由被告和第三人黄伟镖、黄伟乐、广州高宜投资置业有限公司、广州市花都第一建筑工程有限公司负担。如不服本判决，原、被告和第三人朱丽霞、黄伟镖、黄伟乐、高宜公司、花都第一建筑公司可在判决书送达之日起十五天内，第三人朱丽贤可在判决书送达之日起三十天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年六月三十日书 记 员  招佐文冯琬晴