湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0111民初5707号原告：武汉市华惠志成通讯器材有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中北路118号（原147号）复地东湖国际一期2幢6层4号。法定代表人：黄忠瑛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄竹康，湖北征和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：成建明，该公司员工，一般授权代理。被告：武汉名企商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区鹦鹉大道48号B座3层（1）商。法定代表人：韩建新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：游淋，湖北正苑律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉汇鑫瑞安商贸有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区鹦鹉大道48号天下名企汇B座6层A608号。法定代表人：杨海淼，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尹鹃，该公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人，姜小菊，该公司职工，特别授权代理。原告武汉市华惠志成通讯器材有限公司（以下简称华惠志成公司）诉被告武汉名企商业管理有限公司（以下简称名企公司）、被告武汉汇鑫瑞安商贸有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与人民陪审员王建明、人民陪审员刘吉文组成合议庭，于2019年3月28日、2020年5月26日两次公开开庭进行了审理。2019年3月28日原告华惠志成公司的委托诉讼代理人黄竹康、成建明，被告名企公司的委托诉讼代理人游淋、被告汇鑫公司的法定代表人杨海淼及其委托诉讼代理人尹鹃到庭参加了诉讼，2020年5月26日原告华惠志成公司的委托诉讼代理人黄竹康、成建明，被告名企公司的委托诉讼代理人游淋、被告汇鑫公司的法定代表人杨海淼及其委托诉讼代理人姜小菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华惠志成公司向本院提出诉讼请求：1、解除合同，二被告向原告支付原告先行缴纳的租金、物业费及保证金共80500元及利息9000元（按年利率6%计算，自2016年6月8日起暂计至起诉之日止，以后另计）；2.本案诉讼费用全部由二被告承担。后变更诉讼请求为：1、解除租赁合同，被告名企公司向原告返还租金、物业费及保证金共计80500元并支付利息9000元（以租金、物业费及保证金80500元为本金，按年利率6%计算，自2016年6月18日起暂计至起诉之日止，以后另计）；2、被告汇鑫公司对被告名企公司的上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：2016年6月8号，原告华惠志成公司与被告名企公司签订《武汉缤购城广场商铺租赁合同》，约定由原告承租被告名企公司位于武汉市洪山区恒安路1号的缤购城广场1F-C-015号商铺，租赁期限为2016年12月23日至2019年12月22日，由原告先行缴纳物业费保证金4200元、租金保证金28000元、暂收物业费6300元、暂收租金42000元，共计80500元。合同约定商业广场于2016年12月23日开业，由于被告名企公司自身原因未能如期开业，被告名企公司承诺于2017年4月28日开业，但仍未能如期开业，原告所承租的商铺至今仍未交付使用，被告汇鑫公司为被告名企公司的独资股东也应承担承任，原告为维护合法权益故诉至法院。被告名企公司辩称：一、涉案合同应直接约束华惠志成公司与武汉缤购城置业有限公司（以下简称缤购城公司），名企公司不是本案适格的被告。名企公司是在委托人缤购城公司授权范围内与其签订涉案合同，华惠志成公司明确知道名企公司是受委托人的授权代为招商服务，根据《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故涉案合同只约束缤购城公司与华惠志成公司；二、租赁时间以实际开业时间为准，因开业时间延迟，合同期限相应延迟，原、被告双方互不承担责任。原告起诉被告无事实法律依据，请求法院驳回。被告汇鑫公司辩称：一、《武汉缤购城广场商铺租赁合同》不应解除。根据合同约定，被告名企公司是否按时开业并不是该合同约定的解除条件，也不是法定条件；二、被告汇鑫公司不应向原告支付租金、物业费及保证金。原合同系原告与被告名企公司签订，与被告汇鑫公司无关，被告汇鑫公司并非合同相对方。被告汇鑫公司现已不是被告名企公司的独资股东，因此被告汇鑫公司不应承担独资股东法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：《武汉缤购城广场商铺租赁合同》及商户告知书，租金、物业费及保证金的收据及转账凭证，涉案项目停工新闻及市长回复等证据。本院已组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年6月8号，原告华惠志成公司（作为承租方、乙方）与被告名企公司（作为出租方、甲方）签订《武汉缤购城广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：位于武汉市洪山区恒安路1号武汉市缤购城商业广场项目，是武汉缤购城置业有限公司开发建设的大型综合情景式购物中心，经所有街区商业商铺所有权人的分别授权委托，统一由甲方对外招商、出租、经营管理（由于甲方根据经营的需要，将众多的商铺分割组合，所以本合同项上乙方承租的物业区域，并不对应某一个或多个商铺产权人的所有权证明及授权文件，对此，乙方充分了解和认可）。甲方出租本合同第一条所述物业。乙方根据自身经营需求，欲承租该商铺用于且仅用于经营附件—开店条件书中规定的营业范围。根据《合同法》、《武汉市房屋租赁管理办法》，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方租用甲方建筑物过程中双方的权利义务，订立本合同。甲方对武汉“缤购城”物业进行统一管理。物业管理费用按3个月为一期结算，以甲方正式开业日计算，首次交付物业管理费在合同签订后3日内交付给甲方，以后物业管理费用交纳，乙方应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用。《合同》附件一《开店条件书》约定：1、原告华惠志成公司承租被告名企公司位于武汉市洪山区恒安路1号的缤购城广场1F-C-015号商铺，面积为70平方米，租赁期限为2016年12月23日至2019年12月22日。租赁时间以实际开业日为准，因开业日延迟，合同期限相应顺延，甲乙双方互不承担任何责任；2、实际交付日期晚于暂定日期的情况不视为甲方违反合同约定，乙方不得以此为由要求甲方承担违约责任，亦不得以此为由不履行本合同或要求解除本合同；3、租金及付款方式：采取固定租金模式，第1个租赁年度200元/月/平方米，第2个租赁年度210元/月/平方米，第3个租赁年度230元/月/平方米，以3个月季度为一个缴租期；4、物业管理费用：30元/月/平方米，按三个月为一期结算；5、合同履约保证金：租金保证金为28000元，物业管理保证金4200元。2016年6月20日，原告华惠志成公司向被告名企公司缴纳物业费保证金4200元、租金保证金28000元，预交物业费6300元、预交租金42000元，共计80500元。2016年8月，被告名企公司向原告华惠志成公司发出《告商户通知书》，载明：缤购城原定于2016年12月23日开业，现调整为2017年4月28日。2019年1月18日，洪山区人民政府在网站上的公开回复市民：缤购城项目自2016年6月起停工，至今未复工，该项目停工的原因是项目方与施工方有合同纠纷，双方已进入司法程序，现该项目资产已被法院查封，具体开工时间暂不明确，武汉市洪山区洪山街多次就该项目停工问题、业主维权问题召开协调会议，积极推进纠纷化解工作，如有最新消息会及时告知您。工作人员与您电话联系，告知了相关情况，您表示满意。另查明，2015年3月30日，缤购城公司（甲方）与名企公司（乙方）签订《招商代理服务合同》（以下科称《招商合同》），约定：二（五）、安排客户签署意向书及正式合同；四、服务费约1800万元（具体金额以实际核算为准）；……五（一）、本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作成果（包括工作报告、图表）的知识产权均属于甲方，甲方对本合同项下乙方提供的最终报告享有永久专属权，乙方具有署名权，并有权在内部合理使用，但乙方在使用过程中不得透露甲方（包含甲方名称等）及本项目的相关信息。未经甲方协商同意或司法机关强制，乙方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及复制文本；六（二）3、乙方负责代理招商范围内的营销策划及具体实施工作，包括但不限于招商策略的实施及招商人员的培训、商业咨询、信息反馈、接待、安排客户进行现场考察及协助甲方与客户签署包括意向书、正式合同等在内的相关法律文件；……八（三）、若甲方在与乙方承租商签订了意向书后因乙方单方面的原因而推翻或终止，前述要约书内的任何有关约定，则甲方将不再支付乙方招商代理费。还查明，被告名企公司成立于2015年2月3日，股东为被告汇鑫公司，占股比例为100%。2019年10月16日，股东变更为汇鑫公司占股比例为95%，武汉东合智展商贸有限公司（以下简称东合公司）占股比例为5%。2015年8月14日，缤购城公司办理建设用地规划许可证。2015年9月30日，缤购城公司办理建设工程规划许可证。本院认为：首先，关于合同的相对方问题。被告名企公司辩称根据《合同法》第四百零二条的规定租赁合同直接约束缤购城公司与华惠志成公司。本院认为，名企公司未举证证实签订《租赁合同》时，原告华惠志成公司知道名企公司与缤购城公司签订的《招商合同》的内容。《租赁合同》首部约定：“经所有街区商业商铺所有权人的分别授权委托”，并不能证实原告华惠志成公司明确知晓其所租赁1F-C-015号商铺的具体所有权人，更无法证实原告华惠志成公司知道名企公司与缤购城公司依据双方签订的《招商合同》所形成的法律关系，故对被告名企公司的辩称本院不予采信。本案的合同相对方为原告华惠志成公司与被告名企公司。其次，关于合同的解除权的问题。原告华惠志成公司与被告名企公司签订的《租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。《租赁合同》附件一《甲乙双方相关责任条款》约定因开业日延迟，合同期限相应顺延，甲乙双方互不承担任何责任。实际交付日期晚于暂定日期的情况不视为甲方违反合同约定，乙方不得以此为由要求甲方承担违约责任，亦不得以此为由不履行本合同或要求解除本合同。该约定为格式条款免除被告名企公司的责任，加重原告华惠志成公司的责任，排除原告华惠志成公司主要权利，根据《合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此该条款无效。本案中，原告依合同约定支付物业费、租金的保证金、预交物业费和租金，履行了合同义务。缤购城广场于2016年6月停工后未能继续进行施工建设，被告未依约交付租赁房屋构成根本性违约，原告依据《合同法》第九十四条规定法定解除权，请求解除双方的合同，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告请求被告返还保证金、租金的诉讼请求，本院予以支持。第三，关于被告汇鑫公司是否承担连带清偿责任的问题。根据《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，虽然被告名企公司的股东变更为了汇鑫公司和东合公司，但案涉债务发生在名企公司为汇鑫公司一人独资有限责任公司期间，汇鑫公司仍应对在该期间公司财产独立的事实进行举证，汇鑫公司未提交证据证实财产独立，故原告请求被告汇鑫公司对被告名企公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告华惠志成通讯器材有限公司与被告名企商业管理有限公司于2016年6月8日签订的《武汉缤购城广场商铺租赁合同》；二、被告名企商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华惠志成通讯器材有限公司返还租金保证金28000元、物业费保证金4200元、物业费6300元、租金42000元，共计80500元及利息（自2016年6月21日起至全部款项付清之日止，以80500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告武汉汇鑫瑞安商贸有限公司对被告名企商业管理有限公司上述债务承担连带责任；四、驳回原告华惠志成通讯器材有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元，由被告名企商业管理有限公司、武汉汇鑫瑞安商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  向 真人民陪审员  王建明人民陪审员  刘吉文二〇二〇年六月七日书 记 员  祝姗姗