四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1604号 上诉人（原审被告）:吴阳平，男，汉族，1983年2月20日出生，住四川省营山县。 被上诉人（原审原告）：营山康华物业管理有限公司。住所地四川省营山县骆市镇文化新村小区A1幢16号门市。 法定代表人：李康明，公司经理。 委托诉讼代理人：张清明，女，汉族，1985年3月15日出生，户籍地址湖南省永州市冷水滩区，现住四川省南充市嘉陵区，系该公司员工。 上诉人吴阳平因与被上诉人营山康华物业管理有限公司（以下简称康华公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴阳平上诉请求：1.请求撤销（2020）川1322民初464号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由康华公司承担。事实及理由：一、康华公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，怠于行使权利。二、康华公司并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，以及小区没有消防通道，小区通道被车辆占用等，康华公司应承担相应的赔偿责任。 康华公司辩称，物业公司不可能做到十全十美，存在瑕疵是正常的，虽然没有签订合同，但康华公司为业主提供了服务，业主应当缴纳物业费。消防通道是否修建是开发商的事。 康华公司向一审法院起诉请求：1.依法判令吴阳平向康华公司缴纳物业服务费5,824元、滞纳金2,471元；2.本案诉讼费用由吴阳平承担。 一审认定事实：“绿辰·壹号公馆”小区由绿辰公司开发建设，该小区的前期物业服务由丽明物业负责。2013年2月24日，吴阳平接收房屋，签订《遵守〈“绿辰·壹号公馆”业主临时规约〉承诺书》，并与丽明物业签订了《前期物业服务协议》。《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》第三十条第三款规定：“物业交付时，业主应当签订物业管理服务协议并预交一年的物业管理费用。”第三十七条第二款规定：“未按时缴纳物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日3‰的滞纳金。2014年2月1日，开发商与丽明物业协商一致，解除了2012年4月双方签订的《前期物业服务合同》。2014年1月30日，开发商绿辰公司与康华公司签订《前期物业委托合同》，约定从2014年2月1日至2015年1月31日期间，由康华公司提供前期物业服务，物业费收费标准：住宅1.10元／月／㎡，商业1.50元／月／㎡。该《前期物业委托合同》到期后，康华公司仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。到2016年，壹号公馆小区业主委员会成立，2016年8月14日康华公司与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按2015年标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与康华公司续签物业管理合同，但康华公司仍继续提供物业管理服务至今。另查明，吴阳平系壹号公馆小区1幢1单元12-4号房业主，房屋建筑面积78㎡。吴阳平现下欠2014年2月1日起至2017年1月31日、2018年2月1日至2019年1月31日期间物业服务费4,118.4元。一审法院在审理过程中，针对吴阳平反映的康华公司在履行物业管理过程中存在的问题，组织部分业主、业委会成员、康华公司管理人员，并邀请社区干部进行联动调解，建议业主改选业主委员会或由业主委员会重新选择物业公司入驻小区进行物业管理，但吴阳平等业主均拒绝补交拖欠的物业费，故调解未成。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”康华公司与壹号公馆小区的开发建设方所签订的前期物业委托合同以及康华公司与小区业主委员会签订的物业管理合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区的业主具有约束力。2017年1月，康华公司与该小区签订的《壹号公馆小区物业管理合同》到期后，康华公司继续为小区业主提供物业管理服务，吴阳平及其他业主接受了康华公司提供的物业管理服务，双方构成事实上的物业服务合同关系，双方仍应按照2016年8月14日康华公司与业委会签订的《壹号公馆小区物业管理合同》执行。业主接受了物业公司提供的物业服务，则负有及时给付物业费的义务。故康华公司要求吴阳平给付自2014年2月1日起至2017年1月31日，2018年2月1日至2019年1月31日期间欠交的物管费4,118.4元的请求，事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。吴阳平提供的照片虽能反映康华公司在小区公共设施损坏、维护小区环境整洁等方面存在瑕疵和不足，但物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对康华公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不交纳物业费的合理理由。对于吴阳平所陈述的不愿接受康华公司服务的问题，吴阳平可与小区其他业主另寻其他途径解决。康华公司与开发商签订的《前期物业委托合同》以及与小区业主委员会签订的《壹号公馆小区物业管理合同》，均未对滞纳金作出明确约定，《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》仅明确了首次给付物业费的时间及逾期支付物业费应承担的违约责任，未明确续交物业费的具体时限，无法确定支付逾期的起始时间。故康华公司要求吴阳平给付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。创造良好、和谐的生活环境是物业公司和业主的共同愿望。该愿望的实现既需要物业公司努力提高服务质量，也需要业主的支持与配合，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司服务难免会出现一些问题。若业主对其服务不满意而拒不交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。物业公司作为物业服务企业，应认真对待业主的建议与意见，加强与业主、社区、有关部门的沟通协调，努力提高服务质量，积极构建和谐有序的社会环境，努力实现和谐双赢的社会效果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、吴阳平于判决发生法律效力后十日内向营山康华物业管理有限公司支付2014年2月1日起至2017年1月31日，2018年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费4,118.4元；二、驳回营山康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由吴阳平负担。 本院二审期间，康华公司提交了新证据，本院组织双方当事人进行了交换和质证。 本院二审查明的事实与一审无异。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕吴阳平的上诉请求进行审理。 吴阳平系“绿辰·壹号公馆”小区业主。2014年1月30日，开发商绿辰公司与康华公司签订《前期物业委托合同》。该《前期物业委托合同》到期后，康华公司仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。到2016年，壹号公馆小区业主委员会成立，2016年8月14日康华公司与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按2015年标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与康华公司续签物业管理合同，但康华公司仍继续提供物业管理服务至今。2014年2月1日起至2017年1月31日、2018年2月1日至2019年1月31日期间，吴阳平欠付物业服务费4,118.4元。康华公司在2017年以后虽未与壹号公馆小区业主委员会续签物业管理合同，但仍继续提供物业管理服务，壹号公馆小区业主委员会对康华公司提供物业服务予以默认，足以认定康华公司与壹号公馆小区的物业管理合同继续生效。因此，康华公司有权向业主收取物业服务费用。康华公司亦提供证据证实其向吴阳平书面催收过物业服务费。吴阳平虽称自己未看到该书面催收通知，但认可康华公司向自己催收过物业服务费用，因此，康华公司并未怠于行使自己的权利，吴阳平关于“康华公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，怠于行使权利”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 对于吴阳平关于“康华公司并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任”的诉讼理由，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对康华公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为不交纳物业费的合理理由。吴阳平称因物业管理问题多次向社区、街道办反映，但壹号公馆小区业主委员会与营山县绥安街道化育桥社区居民委员会在小区物业服务证明中均证实康华公司完全履行了物业合同，即履行了相关维修、养护、管理、维护义务。吴阳平称小区没有消防通道，但未出示小区没有消防通道与康华公司有关的证据，本院对此不予认定。吴阳平称小区通道被其它车辆占用，营山县绥安街道化育桥社区居民委员会证实社区对小区乱停乱放现象整顿过多次，即康华公司也对此进行过管理。因此，吴阳平该诉讼理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，吴阳平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴阳平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 莉 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  张孙昊 书 记 员  汤 彬