北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2596号原告（反诉被告）：邓莹，女，1983年2月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：宋彤，北京宇昂律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京麦巴萨餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路58号1号楼11层1107。法定代表人：吴崇杰，经理。委托诉讼代理人：尹春凤，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇涵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告邓莹与被告北京麦巴萨餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓莹向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年11月8日解除；2.判令被告返还原告3万元装修分摊费；3.判令被告返还原告4万元保证金；4.判令被告返还原告1万元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月，经被告主管伊海介绍，原告从李某某手中接手仙豆糕档口。后原、被告签订《租赁合同》。约定承租被告位于北京市东城区王府井大街×××号负一层的营业场地及附属设施。被告承诺原告可以在仙豆糕档口经营仙豆糕以外的食品，且有其他的规划中的摊位给原告经营。原告向伊海微信转账1万元。现伊海被开除，被告不同意原告经营其他食品。李某某亦没有把仙豆糕的设备和技术转让给原告，导致原告无法经营档口。后原告于2019年11月8日搬离档口并通知了被告。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现起诉至法院，诉如所请。被告北京麦巴萨餐饮管理有限公司辩称，诉争的档位原系李某某经营，被告认可李某某将档位转让给原告的行为。原、被告签订合同的情况亦属实。李某某向被告交纳的装修费、管理费、租金等费用，被告均视为原告交纳。被告在接手档口后已经实际经营。2019年11月11日，被告接到原告擅自撤场的通知。考虑目前实际情况，被告认可原告所称的租赁合同解除的时间，但原告擅自解除租赁合同的行为属单方违约，应承担违约责任。被告依据合同约定不同意退还保证金。另，由于原告擅自解除租赁合同，应承担违约责任，故被告提起反诉，1.判令被反诉人向反诉人支付2019年10月水电费1247.50元及逾期付款违约金121.42元（暂计至2020年3月25日，自2019年10月31日起按年利率24%的标准计算至实际付清之日）；2.判令被反诉人向反诉人支付2020年11月1日至11月8日的水电费550元及逾期付款利息12.65元（暂计至2020年3月25日，利息以550元为基数按年利率6%自2019年11月8日起计算至实际付清之日）；3.判令被反诉人向反诉人支付2019年11月1日至11月8日的租金4800元及逾期付款利息110.4元（暂计至2020年3月25日，利息以4800元为基数按年利率6%自2019年11月8日起计算至实际付清之日）；4.判令被反诉人向反诉人支付2019年11月1日至11月8日的管理促销费533元及逾期付款利息10.46元（暂计至2020年3月25日，利息以533元为基数按年利率6%自2019年11月8日起计算至实际付清之日）5.诉讼费由被反诉人承担。原告针对被告的反诉辩称，认可所欠租金，原告不存在违约行为，不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原（乙方）、被告（甲方）签订的《租赁合同》约定，甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市东城区王府井的营业场所及甲方同意的相关附属设施，面积19平方米。该商铺内，乙方经营范围为仙豆糕、莲莲不忘，经营的品牌：莲莲不忘。合作期限为两年，自2019年9月1日起至2021年8月30日止。乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金人民币两个月租金，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后一个月内，甲方退回上述保证金给乙方（不计息）。乙方按两个月缴纳租金，每10缴纳租金的金额为36000元，乙方应交纳合同期内租金总额为432000元。支付时间：乙方应于每个季度提前10天交纳下季度租金及其他应交费用。如逾期，每逾期一日，甲方将按应收取租金和其他应交费用总额的5%计算，收取违约金。乙方应于本合同签订之日向甲方交纳管理促销费2000元/月。乙方合同期内承担公共区域的装修分摊费用叁万元/年。乙方承担商铺内的水、电及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字或实际发生量按本合同约定的标准和时间交付给甲方。收费标准：水费10元/吨，电费1.5元/度，交费时间：每月月底日前交纳，前述标准涨幅将随北京市政府主管单位的规定调整。2019年9月1日该美食城开张之日乙方务必开门营业，此后乙方连续停业、空置、歇业不得超过5天，否则按本合同第七条第6项处理。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。乙方在租赁期内违约或人为损坏美食城建筑物、设施的，先以保证金赔偿，保证金如不足以赔偿时应补足差额。扣除保证金后，乙方应在1天内补足原保证金数额，如不按期缴纳或补足保证金，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部违约责任。租金、设施费、管理费和水电费等乙方应缴费用，乙方应如期缴交，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日10加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约的责任。乙方不得擅自改变商铺的使用性质和经营项目，不得擅自转租、分租，不得连续停业、空置、歇业超过-_天，不得将商铺作经济担保、抵押，更不得利用商铺进行非法活动。如乙方有上述行为之一的，甲方有权提前单方解除合同，保证金不再退还，并由乙方承担全部违约责任等。另查，双方诉称的仙豆糕档口原为案外人李某某经营，根据原告提供被告提供出具的收据，共向被告交纳履约保证金36000元，租金（2个月）36000元，管理费（2个月）4000元，装修分摊费30000元。后原告与李某某协商并经被告同意，李某某将该档口转让给原告，原告向李某某支付了转让费。后原、被告签订《租赁合同》，原告继续经营仙豆糕档口。之后，原告向被告发出通知，告知其已于2019年11月8日搬离档口，不再承租。被告称，其于2019年11月11日收到该通知，同意双方租赁合同于2019年11月8日解除，但认为原告擅自解除合同应承担相应的违约责任。被告认可李某某向被告交纳的装修费、管理费、租金等费用，均视为原告交纳。原告未按合同约定交纳2019年10月的水电费1247.50元。2019年11月1日至8日的租金及水电费550元，管理促销费533元亦未交纳。上述事实有当事人的陈述、《租赁合同》、收据等在案佐证。本院认为，根据所查明的事实，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在履约过程中，擅自通知被告解除租赁合同，并搬离租赁的档口，系违约行为，应承担相应的违约责任。现被告同意原告要求确认2019年11月8日双方签订的《租赁合同》解除的诉讼请求，对此，本院不持异议。关于原告要求返还30000元装修分摊费，根据合同约定，该笔费用系按年收取，截止至2019年11月8日，租赁的档口仅经营2个月零8天，故该笔费用被告应根据实际经营档口的天数收取，并结合原告擅自解约给被告造成损失的实际情况，本院酌定被告应退还原告装修分摊费22500元。关于原告要求被告返还10000元，因该笔费用原告称系自行交给被告工作人员，且被告否认收到该笔款项，故原告此项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求返还40000元保证金，根据现有证据，被告实际收取保证金36000元。因原告未提前一个月向被告提出书面解约，造成被告的档口空置，且原告亦未按照合同约定交纳所欠的水电费、租金及管理促销费，故依据合同约定及考虑原告违约给被告造成的损失，被告不同意退还原告保证金的理由充分，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉主张原告支付所欠的水电费、租金及管理促销费，证据充分，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付违约金及逾期利息一节，考虑到本院已经支持被告收取的保证金不退的答辩意见，已充分考虑原告违约给被告造成损失的实际情况，故被告该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邓莹与被告（反诉原告）北京麦巴萨餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年11月8日解除；二、被告（反诉原告）北京麦巴萨餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告邓莹（反诉被告）装修分摊费22500元；三、原告（反诉被告）邓莹支付被告（反诉原告）北京麦巴萨餐饮管理有限公司水电费1797.50元、租金4800元、管理促销费533元；四、驳回原告（反诉被告）邓莹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京麦巴萨餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告负担1300元，被告负担500元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）；反诉费900元，由原告负担500元，被告负担400元（被告已交纳，原告于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈 新审 判 员  王 亮审 判 员  敖文燕二〇二〇年六月十七日法官助理  刘倩茹书 记 员  陈 朝