河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初2323号原告（反诉被告）：魏子朝，男，生于1944年1月24日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）：仵克学，女，生于1949年6月11日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：赵子平，男，生于1968年10月15日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：肖军，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：雷国钦，河南涅阳律师事务所律师（实习）。特别授权。第三人：魏光年，男，生于1967年4月29日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：徐玉雷，河南涅阳律师事务所律师。一般代理。原告（反诉被告）魏子朝、仵克学与被告（反诉原告）赵子平，第三人魏光年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月4日、2019年12月17日、2019年12月25日、2020年4月10日、2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告魏子朝、仵克学及其委托诉讼代理人孙春雨，被告赵子平及其委托诉讼代理人肖军、雷国钦，第三人魏光年及其委托诉讼代理人徐玉雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏子朝、仵克学向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行《房屋买卖合同》，向原告交付位于楼房庄原告原房屋旧址上第四层房屋两套，并协助办理过户登记手续；2、请求被告支付违约金69万元（因被告逾期交房，被告按买卖合同第六条约定应承担违约责任，给付原告违约金60万元；按合同第五条约定被告未按合同付款金额为30万元，故被告应给付原告违约金9万元），并自2016年6月22日起以90万为基础按日千分之三支付迟延履行金至款付清至止；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年11月22日，原告经刘崇、孟凡亚担保将自己所有的位于镇平县城工业南路楼房庄的房产一处转让给被告，并签订《房屋买卖合同》一份，约定被告向原告支付现金200万元，另将在原址新建的四层给原告二套房屋，每套面积不低于110平方米，交房日期为房屋动工后七个月。若被告违约，按应付款的30%支付违约金，且每延迟付款一日，按日千分之三向原告加付延迟付款费用。协议签订后，原告即将房产及证件交于被告，被告亦接收动工，并依约向原告支付了部分房款。现被告早将房屋建成，约定交房期限也已到期，被告却借故推脱不予交付，经多次协商未果。被告赵子平辩称：被告已于2015年11月22日，即购房合同签订当天，支付原告160万元。又于2016年5月9日起，陆续支付二原告购房款40.32万元，共计200.32万元。在购房合同签订前，二原告与第三人于2015年9月2日签订协议，约定该房屋补偿款80万元归第三人，但原告并未支付第三人，致使第三人找被告主张权利，且当时该房屋一直由第三人实际直接占有，并将部分对外出租，致使房屋无法拆除，更不可能开始施工。后经中间人调解，三方同意将原房屋旧址上新建后的第4层房屋两套折价48万元支付给第三人，以平息纠纷。被告也于2018年7月16日前，将房屋折价款超额支付给魏光年58万元，被告的合同义务已履行完毕。即使应付原告两套房屋，依合同第二条约定的新房交付日期为“自建新房顺利动工七个月左右(特殊情况除外)”，而原告自始至终均没有保证新房建设“顺利”二字，且在合同履行过程中，原告数次人为恶意违约，致使建房无法顺利施工，亦属合同约定的“特殊情况”，在原告未承担违约责任，赔偿被告损失且被告已履行合同主要义务的前提下，被告即使未履行交付房产义务，亦属合法。原告请求的违约金不应予以支持。本案真正的违约人系原告。综上，原告的诉请不能成立，应予驳回。被告赵子平向本院提出反诉请求：1、要求原告赔偿被告因原告严重违约所造成的损失74.4万元；2、反诉费用由原告承担。事实和理由：2015年11月22日，原、被告签订了房屋买卖合同。被告依约于合同签订当天向原告超额支付了购房款160万元。该合同第八条明确约定，甲方（本诉原告）保证该房屋产权清晰无纠纷，若因四邻及产权纠纷，造成乙方不能顺利拆旧建新，由甲方比照迟延交房的约定承担违约责任。而事实上，首先，原告在与被告达成购房合意前，已与第三人魏光年在2015年9月2日签订了协议，承诺补偿第三人80万元。二原告与被告签订房屋买卖合同时，故意隐瞒房屋纠纷事实，致使被告因第三人等人的阻拦，迟迟不能顺利动工。一直到2017年12月31日被告才与第三人达成协议，2018年初才开始正式施工。二原告严重违反了合同中“无纠纷，保证顺利施工”约定。其次，二原告在与被告签订购房合同后，又于2016年1月14日就该房产的一部分与他人签订买卖协议，故意制造纠纷，属恶意违约。以上原告方所为，导致不能按期施工，延误工期达两年之久，给被告造成了巨大的经济损失。根据双方合同第八条、第六条的约定，原告违约应按合同总金额248万元（200万元+房产48万元）的30%即74.4万元计算违约金。原告魏子朝、仵克学对原告赵子平的反诉辩称：原告不存在隐瞒房屋纠纷的事实，2012年原告和第三人因房产的纠纷已经法院判决，认定该处房产为原告夫妻共有。2015年11月22日，原、被告订立合同后，原告方即搬出房屋，合同订立前，原租赁户已搬出房屋。被告举证的原告于2016年5月4日出具的证明也说明该处房产为原告夫妻共有，不存在被告所称的争议。被告所称的2016年1月14日原告与他人签订买卖协议，是对原告有可能得到的房产进行处分，因被告没有把房屋交付原告，上述协议至今未能履行，故原告不存在恶意违约行为。被告的反诉没有事实和法律依据，应驳回被告的反诉。第三人魏光年述称：第三人当时在上述房产居住，部分房产由第三人出租，二原告与被告签订房屋买卖合同，第三人在之后一个多月才知道，被告到工地施工，从未阻拦施工。二原告与第三人是父子、母子关系，双方于2013年9月11日签订了协议，约定第三人将房子交给二原告，二原告给第三人40万元，2015年9月2日修改为分给第三人住房补偿款为80万元，原告一直未付。后经李力与原告魏子朝协商，由李力从购房款中支付给第三人40万元。后来李力支付10万元，写下欠条30万元，此后由被告付给30万元。被告与第三人之间的协议，仅仅是为要款而签订，所有收款以收据为证。本人认可收到李力的10万元、被告的30万元，均有进账记录作证。2016年5月11日，第三人退还租赁户租金后，腾房并把房屋钥匙交付李力。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告申请证人王某出庭陈述及王某的证言，被告有异议，认为证人有倾向，部分内容不真实，但被告无相应证据其异议成立，故对证人所证明的涉及原、被告的基本事实予以采信。2.对原告提交的2013年1月28日本院的执行通知书及收到条、结案证明，用以证实原告实际占有房屋，被告及第三人对上述证据真实性并无异议，但对原告的证明目的有异议，因原告并未其他证据佐证其实际居住房屋及退租的相关事实，且与第三人提交的证据相互矛盾，故对上述证据的真实性予以采信，对原告所述实际居住房屋并退租的事实不予采信。3.对被告提交的2015年11月22日孟凡亚的5万元借条，原告有异议，认为该5万元不应当视为原告所收到的购房款，因该份借条并无原告的签字，被告无其他证据证明该5万元系支付原告的房款，故对被告提交该份证据以证实交付原告5万元购房款的事实不予采信。4.对被告提交的2016年5月9日的24万元收款条据，原告否认收到该24万元，因原告认可出具该收据，故对该证据的真实性予以采信。5.对被告提交的2015年9月2日原告和第三人的协议，原告否认该份协议，但无相反证据反驳，根据第三人的举证和陈述及法庭调查，对原告和第三人述实际于2013年9月11日订立协议的事实予以采信。6.对被告提交的2018年5月17日的协议，原告有异议，称不知情，对原告没有约束力，不能证明被告向原告履行了买卖合同约定的义务；第三人对该份协议有异议，称没有收到58万元，第三人在协议中注明以收款收据为准，实际收到40万元，实际协议日期为2018年7月2日。因该份协议系被告与第三人所订立，并无原告的签字，本院仅对该证据的真实性予以认定。7.对被告提交的2016年1月14日原告与姬振奇、王某签订的买卖协议，原告有异议，认为该协议并未履行，被告不能以此证实原告违约。因双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。8.对被告提交的2017年12月31日被告与第三人签订的协议，原告有异议，认为该协议系被告和第三人订立，原告不知情，不能证实原告违约；第三人认可签字，但认为并未履行而对双方作废，并认为第三人未阻拦被告建房。因被告和第三人均承认订立该协议，故对该协议的真实性予以采信。9.对被告提交的李某的证言，原告有异议，认为证言中关于原告应得的两套房产折价48万元补偿给第三人魏光年的事实不属实；被告无异议，称两套房产折价48万元补偿给第三人魏光年，是于2017年12月31日原、被告及第三人在一起口头协商的结果，第三人称证人李某未与第三人直接接触调解此事，对此事不知情。因上述证言无其他证据相印证，本院不予认定。10.对第三人提交的2013年9月11日、2015年9月2日原告与第三人订立的两份协议、两份收据、欠条，原告有异议，认为协议不真实，对退租金的收据，原告认为涉案房产系原告所有，与第三人无关，其他证据与本案无关；被告称与被告无关；对第三人提交的2016年5月11日第三人与李力的协议及欠条，被告称不知情，与本案无关。但原、被告并无相关证据反驳，故对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年10月30日，镇平县人民政府给二原告之子即第三人魏光年颁发镇国用980002947号国有土地使用证，该证宗地为本案诉争房产所在土地。因第三人占有该房产，二原告于2009年7月向本院提起民事诉讼，要求第三人及家属搬出二原告的房屋，审理过程中，二原告于2009年10月提起行政诉讼，要求撤销镇平县人民政府为第三人颁发的国有土地使用证，南阳市中级人民法院2011年11月作出终审行政判决，撤销镇平县人民政府为第三人颁发镇国用980002947号国有土地使用证。本院于2012年4月作出（2009）镇城民初421号民事判决：第三人及其家属于判决生效后15日内搬出原告所有的房屋，给付原告租金损失2万元。南阳市中级人民法院于2012年9月作出终审判决，维持上述本院民事判决。经二原告申请本院执行，第三人及家属于2013年8月搬出该房屋。2013年9月11日，二原告和第三人签订协议，主要内容为：“一、儿子魏光年将房子（工业路与紫禁城路交叉口东北角）交给父亲魏子朝，母亲仵克学居住，从此不再纠缠。（注房子17间，另加过道间）二、父亲魏子朝母亲仵克学不在告儿子绑架及遗弃，到派出所及法院撤案。三、儿子魏光年结婚购房，父亲魏子朝，母亲仵克学给儿子肆拾万元的帮助。”2015年9月2日，二原告和第三人又签订协议，内容如下：“协议经与儿子商议后，分给儿子的住房补偿款改为捌拾万元-（800，000）注2013年9月11日签订的协议，第三条即住房补偿款肆拾万元同时作废。一家人和和睦睦，儿子对父母很孝顺。”2015年11月22日，二原告（甲方）与被告（乙方）就上述房屋签订买卖合同，合同主要内容：“第二条双方协议上述房地产现金支付为人民币（大写）贰百万元，（小写）200万元；另在该房屋原址拆旧建新后在位于四层给甲方住房二套（毛房），每套面积不低于110平方米，新房交付日期：自建新房屋顺利动工后七个月左右（特殊情况除外）。第三条支付方式1、甲方应于本协议签订后30日内办理完毕房地产过户手续。在本协议签订后，乙方将第一批购房款155万元给付甲方，该原合同已支付。2、第二批购房款45万元，乙方应在该房屋顺利拆除后给付甲方，剩余元在一层浇顶后予以支付给甲方。第四条甲方应于本协议签订后60日内，将现有房屋腾清交给乙方。第五条乙方未按本合同规定的付款方式付款，按照应付款的30%向甲方支付违约金，每延迟付款一天，按日千分之三向甲方加付延迟付款期间的财务费用。第六条甲方未按本合同约定交付房屋，应向乙方支付合同价款30%的违约金，并继续履行合同。每延迟交房一天，按千分之三向乙方交付迟延交房期间的财务费用。第七条甲方保证该房产合法、权属清楚。第八条甲方保证该房屋产权清晰无纠纷，若因四邻及产权纠纷，造成一方不能顺利拆旧建新，由甲方比照迟延交房的约定承担违约责任。”合同双方当事人和担保人刘崇、孟凡亚、王某、姬振奇均在合同上签字捺指印。合同签订当日，原告魏子朝给被告出具155收据：“收到购房款壹佰伍拾伍万元整（此款含刘丛的50万元，王诤的100万元）(因系王诤转给刘丛，刘丛又转给王某姬振奇。收款人魏子朝2015.11.22号”。庭审中，被告提交孟凡亚同日给被告出具的条据：“借到现金伍万元（50000）整魏子朝房子盖好此条作废借款人孟凡亚2015.11.22”。该条据在被告处保存。合同订立后，原告即把房权证（产权号8××2）交付被告。庭审中，原告魏子朝称未把房屋钥匙交付被告，原告仵克学称当时并不知道卖房，但认可与被告签订的房屋买卖合同。被告提交了自2016年5月9日起至2019年1月19日止原告出具的房款收据及借据共计十份，并称其中原告向他人出具的借据抵充购房款，分别为：2016年5月9日魏子朝收被告现金24万元、2016年6月15日魏子朝收现金3万元、2017年10月13日收被告房款4万元、2017年11月3日魏子朝四次收被告转款或现金共计1万元、2018年9月28日魏子朝借他人6.63万元、2018年10月22日魏子朝借他人1.1万元、2018年11月3日魏子朝借他人0.27万元、2019年元月2日魏子朝借现金0.35万元、2019年元月11日魏子朝借他人0.55万元、2019年元月19日魏子朝借现金0.05万元，合计409500元。原、被告签订房屋买卖合同后，被告准备拆建房屋过程中，第三人以被告建房无审批手续、超红线为由向有关单位举报，案外人李力找第三人协调，2016年5月11日李力向第三人提供的账户转款10万元，与第三人达成协议并出具欠条，内容如下：“协议李力今欠魏光年叁拾（指印）万元整，约定三个月还清，到期不能还上，在紫金城路与工业路交口东北角房子（指印）栋，紧靠商铺上面最南边（指印）套住房，按市场价抵给魏光年，多退少补。欠款人李力2016.5.11”、“欠条今欠魏光年现金叁拾万元整，人民币（300，000元）2016年八月三十号以前给魏光年欠款人李力2016.5.1115137755999”。2017年12月31日被告与第三人签署一份书面证明，内容如下：“今与魏光年、魏子朝就紫荆城与工业路交叉口东北角魏氏地皮房产遗留款项事宜达成共识，地皮房产出让款项余额肆拾扒万元（480000元）按分期予以支付魏光年确保房屋建设的顺利进行并确保与其父魏子朝沟通使魏氏与赵子平地皮房产事宜全部结清，凡有遗留问题，均由魏光年全权负责处理，地皮房产余额肆拾扒万元分期如下：1、2018年元月5日前支付魏光年伍万元（50000元），2、2018年元月12日支付魏光年壹拾叁万元（130000元），3、剩余款项2018年元月12日再行商议。赵子平（指印）魏光年（指印）李海（指印）2017年12月31日”。第三人陈述，2018年7月11日收到被告10万元、2018年7月16日收到被告最后20万元，第三人把上述欠条和协议交付李力，并于当日在被告出具的格式协议书上签字，但协议书上的打印日期为2018年5月17日，内容如下：“协议书甲方魏光年乙方赵子平甲、乙双方为乙方在工业南楼房庄的房产建设一事，经双方协商，特签订协议如下：一、乙方在本协议签订日内向甲方再支付人民币元。（包括原支付的28万元，共计伍拾捌万元（下欠叁拾万元，分两次结。二、在乙方向甲方支付本协议第一条款项后，甲方不得以任何理由，任何方式向乙方主张任何权利、并不得以任何方式损害乙方的建设活动及影响对该房地产的使用。（不得因该房地产事由信访和上访）。三、如甲方违反本协议第二条的约定，甲方返还乙方向甲方支付的所有款项元。并赔偿乙方的损失。四、本协议经甲乙双方签字后生效。（第三人另手写）备注：2018年7月7日付壹拾伍万元，余款壹拾伍万元20年7月20日结清，此协议生效，收款以收款收据…甲方：魏光年（指印）乙方：赵子平（指印）2018年5月17日）”。因第三人在此前举报执法局不作为，在被告给付第三人20万元后，第三人到相关部门说明问题已解决。被告和第三人称，第三人于2016年5月11日将房屋腾空交付被告。被告于2016年6月份开始打地基，一个月后地基完成。房屋买卖合同订立至腾房期间，双方未按合同第三条约定办理房产过户手续，被告在地基完成后因未能办理规划证和建筑许可证等相关手续，后续工程停工。2018年元月，被告继续施工，2019年元月，房屋竣工。本院认为，原告魏子朝与被告签订房屋买卖合同，原告仵克学虽称自己当时不知道，但庭审中明确表示承认该合同，应系对房屋买卖合同的追认。因该房屋买卖合同并未损害国家利益、社会公共利益，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。现原、被告均认为对方违约，并要求对方向自己承担违约责任，本院分别评述如下：第一，原、被告对各自合同义务的实际履行情况。1.原告实际履行情况。原告在合同签订后向被告交付了自己原持有的房产登记手续，但并未向被告交付房屋钥匙，亦未提供证据证明何时将房屋清空实际交付给被告；第三人和被告均称第三人于2016年5月11日将房屋腾空交付被告，并提供了第三人与被告为解决第三人举报被告和第三人退租的相应证据。故，应当认定被告在合同签订后经过积极协调，于2016年5月11日接收房屋。2.被告支付购房款情况。签订合同当日，原告向被告出具了收到购房款155万元的收据，收据中虽然备注该款包含的项目，但明确说明该款系购房款，且与房屋买卖合同第三条第一项的规定一致。被告称当天付给孟凡亚的5万元也应属于购房款，但由于该5万元由孟凡亚直接向被告出具附条件的借据，应系被告和孟凡亚之间的关系，被告没有提供证据证明与原告应收房款有关，故被告该辩称理由不能成立，本院不予支持。2016年5月9日起至2019年1月19日期间，被告三次支付给原告现金，另有原告出具的不显示出借人的借款三笔、显示出借人非被告的借款四笔，合计409500元，因原告并未否认被告以其借款抵偿购房款的主张，加上合同签订当日的155万元，共计1959500元。3.关于被告支付给第三人的款是否应折抵被告按约定应给原告的两套房屋问题。2017年12月31日第三人与案外人李力签订的协议中，确有原、被告及第三人之间房地产款全部清结的意思，但原告并不承认该协议，因原告未在协议上签字，被告亦未提供足够的证据证明原告参与并同意该协议，且被告此后又直接与第三人协商并付款，同时仍向原告支付剩余房款，故被告向第三人所付款不能认定为被告按约定应给原告的两套房屋的折价款。第二，原、被告实际履行情况是否符合合同约定问题。1.就被告而言，合同第三条第二项约定，第二批购房款45万元应在房屋顺利拆除后付清，被告于2016年5月11日实际接收房屋，6月份打地基，即打地基前房屋已拆除，而被告在2016年6月15日前2次向原告付款计179万元，余款系2016年6月15日及以后所付，故，就被告支付购房款的现金部分有21万元未按合同约定支付，同时，合同约定的两套房屋至今未交付。2.就原告而言，合同签订后仅向原告交付了房产登记手续，既未按合同第三条第一项约定向被告办理房地产过户手续，亦未向被告交付钥匙，也没有提供证据证明其已按合同第四条约定在合同签订后60日内将房屋腾清交给被告。2002年4月1日起施行《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”原、被告均称自己全部或者超额履行了合同义务，但未提供或者提供的证据不能证明自己主张的事实成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”故，应当认定原、被告均未完全按照合同约定全部履行各自的义务，均对对方构成违约。第三，对原、被告具体违约责任的确定。1.对本诉部分的违约责任的确定。原告要求被告交付位于楼房庄原告原房屋旧址上第四层房屋两套，并协助办理过户登记手续，因被告已将房屋建成，应当按照约定向原告交付房屋，但至本案庭审终结前，并无证据证明被告建房行为获得相关行政许可，故原告要求被告协助办理过户登记手续的请求不能成立，本院不予支持。原告请求被告按合同第六条约定给付原告违约金60万元、按合同第五条约定给付原告违约金9万元，并自2016年6月22日起以90万为基础按日千分之三支付迟延履行金至款付清至止。由于合同未约定被告逾期交房的违约责任，原告要求比照合同约定的原告延期交房的违约计算方法计算违约金，但由于原告向被告交房是原告全部主要合同义务，而被告向原告交房是被告支付购房价款的一少部分，要求被告按合同价款大部分支付违约金对被告明显不公，在原告未提供证据证明被告应向原告所交两套房屋价格，且双方在合同中未约定的情况下，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。双方在合同中约定，被告未按合同约定付款，按照应付款的30%向原告支付违约金，因被告在2016年5月11日实际接收原告房屋，至5月31前作为被告合理拆房时间，被告在2016年5月9日向原告付款计24万元，6月15日前后已付款和未付款均属于未按约定付款，被告应当按照应付款即21万元的30%即63000元向原告支付违约金。原告要求被告按日千分之三加付延迟付款期间的财务费用，既无起算时间点，也综合考虑双方实际违约情况、被告的反诉请求等，对原告该部分请求本院不予支持。2.对反诉部分的违约金的确定。被告要求原告按照合同价款248万元的30%支付违约金74.4万元，但由于被告没有提供证据证明其应交付给原告的两套房屋已与原告协商作价48万元，同时，本院未支持原告请求的被告支付未按期交付该两套房屋的违约金，若按统一标准计算，原、被告相互请求支付的该部分违约金数额相同，故被告的该部分反诉请求本院亦不予支持。除此之外，该合同价款中现金部分为200万元，原告应当按照合同约定支付30%的违约金即60万元。综上，原、被告均未严格按照双方签订的房屋买卖合同履行各自的义务，应就各自违约行为向对方承担违约责任。案件受理费和反诉受理费由双方分担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：限被告赵子平于本判决生效后三十日内向原告魏子朝、原告仵克学交付在原告位于楼房庄原房屋旧址上所建房屋第四层房屋两套（每套不少于110平方米）；限被告赵子平于本判决生效后三十日内给付原告魏子朝、原告仵克学违约金63000元；限原告魏子朝、原告仵克学于本判决生效后三十日内给付被告赵子平违约金600000元；驳回原告魏子朝、仵克学的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告赵子平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27628元，反诉费5600元，共计33228元，由原告魏子朝、原告仵克学负担28673元，被告赵子平负担4555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  马景华人民陪审员  王云占人民陪审员  谢 果二〇二〇年六月十一日书 记 员  张 博