江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0116民初5698号原告：王家俊，男，1987年10月19日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王俊，江苏索创律师事务所律师。被告：李桂杰，男，1988年10月5日出生，汉族，居民，住南京市六合区。被告：宰存芳，女，1988年8月20日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李桂杰（系宰存芳丈夫），住南京市六合区。原告王家俊与被告李桂杰、宰存芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王家俊及其委托诉讼代理人王俊，被告李桂杰、宰存芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家俊向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行双方于2019年3月27日签订的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室的《房屋买卖合同》，办理房屋银行解押手续，并将上述房屋的产权登记转移至原告名下；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月27日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室的房屋出卖给原告，房屋建筑面积为77.25㎡，总价为1190000元。同时合同对定金的数额及交纳时间、房屋首付款的数额及支付时间、房屋解押的时间、办理房屋权属转移手续的时间等内容都作出了明确的约定。合同签订后，原告按约履行了自身的合同义务，向被告交纳了房屋定金10000元，并向被告支付了房屋首付款合计370000元，同时也履行了合同设定的其他义务。之后，被告违反合同约定，一直不履行合同约定的义务，拒绝办理银行解押及房屋权属转移等手续。原告多次同被告交涉，要求被告继续履行合同，但被告一直以各种理由推脱。原告认为，被告的行为已构成违约，并给原告造成了经济损失，严重损害了原告的合法权益，原告将保留进一步追究其违约责任的权利。被告李桂杰、宰存芳辩称：1.王家俊与中介公司业务员及股东胡某共同要求被告将农行卡卡号及密码交付给胡某，胡某私自挪用卡中430000元，导致合同无法履行；2.因王家俊购房资金被胡某诈骗挪用，已无履行合同能力，被告不履行合同义务属于行使先履行抗辩权，并不属于违约；3.王家俊未按合同约定时间付款，而是提前支付房屋价款，且未通知被告，导致资金被胡某挪用，现胡某无退赃可能，而王家俊无重新支付资金的能力，故合同履行不能及合同目的不能实现；4.王家俊与胡某系同学关系，王家俊的银行流水和收入证明都是作假的，不具备贷款条件，汇入农行卡中的370000元是为了给王家俊做资信证明，然后与中介合谋骗取银行贷款，王家俊签约时未将上述情况如实告知被告，欺骗了被告，被告认为双方合同无效；5.虽然刑事案件中认定受害人是被告，但是不代表王家俊在民事案件中就没有过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对事实认定如下：2019年3月27日，李桂杰、宰存芳（出卖人）与王家俊（买受人）及南京某房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：李桂杰、宰存芳将位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室的房屋出售给王家俊，房屋建筑面积为77.25㎡，成交价格为1190000元，出卖人应于买受人银行预批贷款通过后三十个工作日办理抵押注销手续，买受人在签订本合同时支付定金10000元，买受人在解押当天向出卖人支付房屋首付款340000元（银行转账），买受人在约定的首付款中留存10000元作为交房尾款，该款于双方办理交房由买受人支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为830000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式十五日内支付给出卖人的方式解决。出卖人应当在收到全部房款后三个工作日内将该房屋交付给买受人。自本合同签订之日至出卖人拿到银行贷款解除手续证明三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，符合出件条件之日起三个工作日共同办理出件手续。双方约定于4月20日后正常办理购房流程。合同签订当日，王家俊向李桂杰、宰存芳支付了房屋定金10000元。2019年4月2日，在南京某房地产经纪有限公司工作人员胡某的提议下，双方共同至银行办理首付款给付事宜，买卖双方确定首付款370000元直接付至李桂杰尾号为6875的农业银行卡内，后胡某以让王家俊放心和方便查询银行贷款等理由，骗取李桂杰该银行卡及密码，并要求李桂杰关闭短信通知和网银功能。当日，王家俊向李桂杰上述银行卡转账140000元。次日，王家俊又向该卡现金存款（无卡）230000元，合计支付370000元。2019年5月9日，李桂杰受胡某欺骗，向上述银行卡中转存60000元。以上款项合计430000元，均被胡某用于偿还个人债务等。2019年6月4日，胡某因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，同年7月5日被逮捕，8月28日被提起公诉。11月27日，南京市六合区人民法院作出（2019）苏0116刑初575号刑事判决，判决如下：一、被告人胡某犯诈骗罪，判处有期徒刑……二、责令被告人胡某于本判决生效后十日内向李桂杰退赔人民币43万元……后胡某不服，上诉至南京市中级人民法院，该院于2020年4月23日作出（2020）苏01刑终341号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、南京市六合区人民法院（2019）苏0116刑初575号刑事判决书、南京市中级人民法院（2020）苏01刑终341号刑事裁定书、定金收据、中国农业银行卡交易明细清单等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，双方争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的效力及是否具备履行的条件；二、王家俊汇入李桂杰银行卡中的370000元能否认定为已付购房款。关于争议焦点一，王家俊与李桂杰、宰存芳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性的规定，应当合法有效。胡某骗取李桂杰银行卡及密码并将款项用于偿还债务而被依法追究刑事责任，不影响双方之间的《房屋买卖合同》效力。双方合同明确约定“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式十五日内支付给出卖人的方式解决”，李桂杰、宰存芳以王家俊签约时隐瞒不具备贷款条件为由，主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。庭审中，王家俊明确表示如李桂杰、宰存芳无力支付解押款，自愿先行垫付该款，在未支付购房款中予以扣减即可，故李桂杰、宰存芳辩称因370000元被胡某诈骗，导致合同无法履行，本院不予采纳。关于争议焦点二，王家俊认为370000元系其支付给李桂杰、宰存芳的购房首付款，该款汇入李桂杰账户，应当认定已经完成交付；李桂杰、宰存芳则认为该款并非首付款，是为王家俊做资信证明、合谋骗取银行贷款而汇入的款项。本案中，合同约定买受人在解押当天向出卖人支付首付款，王家俊于解押前支付款项，李桂杰、宰存芳知晓后并未提出异议，根据生效判决书查明的事实，结合双方合同履行的实际情况，王家俊支付的370000元应当认定为用于解押的首付款。该款汇入李桂杰的银行卡中，应当视为王家俊完成交付。该款最终被胡某骗取，法院已判决胡某向作为受害人的李桂杰退赔，且判决已生效。李桂杰、宰存芳主张该款系为王家俊做资信证明、合谋骗取银行贷款的款项，证据不足，且与生效文书查明事实不符，本院不予采纳。李桂杰、宰存芳以王家俊未履行支付首付款的义务为由，辩称其不履行解押手续系行使先履行抗辩权，无事实及法律依据，本院不予采纳。双方应按照合同约定的内容全面履行义务。王家俊已向李桂杰、宰存芳支付首付款，其主张李桂杰、宰存芳继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，办理涉案房屋抵押注销手续、房屋权属转移登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。李桂杰、宰存芳与南京某房地产经纪有限公司、南京中轩投资管理有限公司、胡某之间的法律关系，与本案并非同一法律关系，李桂杰、宰存芳以涉嫌欺诈、隐瞒合同履行中的相关事实为由申请追加其为第三人，本院未予准许。综上所述，王家俊的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告李桂杰、宰存芳于本判决生效后十日内继续履行双方于2019年3月27日就坐落于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋签订的《房屋买卖合同》，办理涉案房屋抵押注销手续、房屋权属转移登记手续。案件受理费11900元，由被告李桂杰、宰存芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  徐传洋人民陪审员  李鸿云人民陪审员  徐林安二〇二〇年六月二十三日书 记 员  林爱梅