吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初672号原告：肖霄，女，1992年1月22日出生，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：张昆，吉林市昌邑区汇春法律服务所法律工作者。被告：张立军，男，1984年8月11日出生，汉族，住吉林省吉林市。被告：吉林市美信房地产经纪有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：陶石磊。原告肖霄诉被告张立军、吉林市美信房地产经纪有限公司（以下简称美信房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖霄及其委托诉讼代理人张昆、被告张立军、美信房地产经纪公司法定代表人陶石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖霄向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与两名被告签订的《房屋买卖居间成交合同》；2.请求判决二被告依据《房屋买卖居间成交合同》返还原告定金20,000元。事实与理由：2019年10月8日，原告肖霄欲购买二手商品房，便在58同城APP了解，看到被告张立军欲出售案涉房屋吉林市昌邑区金地江畔花都3号楼1单元3层4号（该房屋所有权证号：S000222435）商品房一套，便咨询58同城APP所留咨询电话，被告二吉林市美信房地产经纪有限公司的业务员吕飞接电话，业务员吕飞称，案涉房屋在其公司出售。当日，原告肖霄便与被告二吉林市美信房地产经纪有限公司的业务员吕飞到案涉房屋处看房。2019年10月9日，就案涉房屋，原告肖霄与被告一、被告二签订《房屋买卖居间成交合同》一份，其中第九条（二）约定：“如银行批贷不成，甲乙双方签订合同解除协议，甲、乙、丙三方均不属违约，甲方将定金及所收到的全部放款二日内返还乙方，期间产生各项费用由乙方承担。”原告肖霄、被告一张立军均签字捺印，被告二吉林市美信房地产经纪有限公司加盖该公司合同专用章，该公司经理陶石磊签字。当日，原告肖霄与被告一、被告二签订《收条》一份，原告肖霄交纳购房定金20000元。2019年10月9日至11月7日，原告肖霄自行向银行申请贷款，期间，原告肖霄与被告吉林市美信房地产经纪有限公司业务员吕飞以及经理陶石磊多次沟通，等待银行审核结果，10月28日，原告肖霄主动联系被告一张立军，告知贷款需要等银行消息，并谅解原告张立军如贷款完毕，不催促张立军搬离案涉房屋。2019年11月7日，银行答复原告肖霄申请贷款资格不够，无法办理贷款业务，原告肖霄第一时间通知了业务员吕飞，并请求协助办理贷款一事。业务员吕飞了解此情况，业务员吕飞答复由于原告肖霄《收入证明》年收入不够贷款标准，故直接答复无法走银行贷款程序。2019年11月8日，原告肖霄、被告一、被告二再次协商购房一事，原告肖霄表示愿意购房，但无法办理贷款手续，被告一张立军一气之下离开。原告肖霄多次沟通，因贷款无法办理提出解除合同，并退还定金20000元，被告二吉林市美信房地产经纪有限公司同意解除合同，但被告一张立军不同意。至今无法退还原告肖霄定金。根据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条之规定，为维护原告合法的利益，现诉至贵院，请求判决解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间成交合同》：请求判决二被告依据《房屋买卖居间成交合同》返还原告定金20000元；请求被告承担诉讼费用。望贵院依法判决，维护原告的合法权益。张立军辩称：我不同意解除合同，我并没有违约，不同意退还定金。美信房地产经纪公司辩称：我只收取中介费，其他的事由由张立军与原告之间协商。肖霄围绕诉讼请求依法提交了证据，对于肖霄提供的《房屋买卖居间成交合同》、收条、征信中心个人征信报告、中国建设银行个人活期交易明细、离婚证、微信截图、通话录音光盘，张立军与美信地产经纪公司对于真实性均没有异议，本院予以采信，并在卷佐证。对于肖霄提供的职业及经纪收入证明，虽然张立军与美信地产经纪公司均提出异议，但均未提供证据予以证明，故对于肖霄提供的职业及经纪收入证明，本院予以采信。结合原告提供的证据及当事人当庭陈述，对本案事实确认如下：2019年肖霄欲购买二手房屋，通过58同城网站了解涉案房源在售，之后联系美信地产经纪公司业务员吕飞进行咨询。2019年10月9日，甲方张立军、乙方肖霄、丙方吉林市美信房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间成交合同》约定，肖霄购买张立军所有的的位××区房屋一套，建筑面积91.51平方米，成交价格为835,000元，乙方在签订本合同的同时支付定金20,000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。房款支付方式为商业贷款，乙方肖霄向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币480,000元。甲方应在签订本合同后三个工作日内，必须配合评估公司对房屋进行评估，配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。甲乙双方同意，在银行面签当日支付甲方首付款355,000元（含前期支付全部定金20,000元）。在第九条权属转移登记中第二项约定如银行批贷不成，甲乙双方签订合同解除协议，甲、乙、丙三方均不属违约，甲方将定金及所收到的全部房款二日内返还乙方，期间产生的各项费用由乙方承担。当日，肖霄向美信地产经纪公司乔迪的个人账号转款20,000元，张立军出具收条，写明“今收到购房人肖霄交来位于吉林市××层房产购房定金人民币贰万元整（￥20000）。如购房人不买则定金不退。如出售人不卖则双倍返还。”肖霄在自行不能办理房屋抵押商业贷款后，联系美信地产经纪公司要求其帮助办理银行贷款，美信地产经纪公司查看肖霄提供的办理贷款材料后表示其经纪收入过低无法办理银行贷款。美信地产经纪公司电话联系张立军办理银行面签，张立军表示因肖霄经纪收入过低，拒绝去银行办理。另查明，肖霄提供的个人征信报告显示其并信用记录良好，工作单位为龙潭区江密峰博雅幼儿园及龙潭区江密峰博雅幼儿园内的闻啼鸟培训学校。2019年11月8日，吉林市龙潭区江密峰闻啼鸟双语培训学校出具职业及经纪收入证明“兹有肖霄同志，系我单位合约工，在我单位工作3年，目前任教师职务，其年收入为壹万捌仟元（大写），18,000元（小写）。特此证明。上述证明真实无误，如因上述情况与事实不符而导致贵行经纪损失，我单位对此承担相应的法律责任。”再查明，肖霄交付的定金20,000元现在仍由美信地产经纪公司保管。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，肖霄与张立军及美信地产经纪公司签订的《房屋买卖居间成交合同》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于肖霄主张解除与张立军、美信地产经纪公司签订的《房屋买卖居间成交合同》的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告肖霄与两名被告在《房屋买卖居间成交合同》中第九条权属转移登记中第二项约定如银行批贷不成，甲乙双方签订合同解除协议，甲、乙、丙三方均不属违约，甲方将定金及所收到的全部房款二日内返还乙方，期间产生的各项费用由乙方承担。张立军抗辩肖霄并未办理银行贷款，只是不想继续履行买卖合同，但结合肖霄提供的与美信地产经纪公司法定代表人陶石磊的通话录音及陶石磊的当庭陈述，可以认定肖霄联系美信地产经纪公司要求帮助其办理贷款，美信地产经纪公司在查看肖霄提供的材料后，认为不具备办理条件，并未到银行办理，故虽然肖霄未到银行进行面签程序，但实际行为可以认定肖霄具有办理银行商业贷款的意思表示，因年经纪收入过低导致不具备相应的贷款资格。肖霄因年经纪收入较低不符合银行办理相应数额贷款的资格，不能继续履行房屋买卖合同，不应属于违约行为，符合合同中约定的合同解除条件，故肖霄主张解除与两名被告签订的《房屋买卖居间成交合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于肖霄主张美信地产经纪公司返还定金20,000元的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告在合同中约定，因银行批贷不成解除合同，三方均不属于违约，甲方应将定金返还乙方。虽然张立军出具定金20000元的收条，但结合庭审中美信地产经纪公司的自认，该笔定金在交付时转款至美信地产经纪公司员工乔迪卡内，且一直由美信地产经纪公司实际保管，美信地产经纪公司作为钱款的实际保管人应承担向肖霄返还定金的责任，故肖霄主张美信地产经纪公司返还定金20,000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除肖霄与张立军、吉林市美信房地产经纪有限公司于2019年10月9日签订的《房屋买卖居间成交合同》；吉林市美信房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向肖霄返还定金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由张立军、吉林市美信房地产经纪有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 陈鹤 二〇二〇年六月六日书记员 张源