四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初4073号 原告：泸州恒大南城置业有限公司，住所地泸州市江阳区酒城大道一段16号7幢5层2单元0504，统一社会信用代码：91510500327041330Y。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，男，生于1989年5月20日，汉族，住四川省古蔺县，系原告公司职员，委托权限为特别授权代理。 被告：李永登，男，生于1987年8月20日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：张垒，四川荔香律师事务所律师，委托权限为特别授权代理。 第三人：卢鹏宇，男，生于1992年8月5日，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：卢兰，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者，委托权限为特别授权代理。 本院于2019年12月27日受理原告泸州恒大南城置业有限公司诉被告李永登、第三人卢鹏宇案外人执行异议之诉一案，依法适用普通程序，由审判员吴宏担任审判长，与人民陪审员杨学、胡朝群组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州恒大南城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于泸州市江阳区（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋归原告所有；2、合江县人民法院不得拍卖该房屋。事实和理由：李永登与卢鹏宇、陈世常、胡永尧民间借贷纠纷一案中，合江县人民法院出具（2018）川0522民初3829号民事裁定书及（2018）川0522执保318号协助执行通知书，于2018年11月查封了卢鹏宇购买的泸州市江阳区（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋。（2018）川0522民初3829号案进入执行程序后，合江县人民法院于2019年9月3日作出（2019）川0522执794号执行裁定书，裁定拍卖该房屋。原告作为该房屋的所有权人提出执行异议。合江县人民法院对原告的异议进行审查后，作出（2019）川0522执异93号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告因此起诉，并提出如下理由：1、案涉房屋依法由原告所有。该房屋不动产登记为川（2019）泸州市不动产权第××号，所有权人原告，这是唯一合法的登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，原告享有该房屋的所有权，法院拍卖原告所有的房屋不符合法律规定。2、不能无视卢鹏宇应承担的设定在该房屋上按揭贷款的还款义务。原告、卢鹏宇及银行通过商品房买卖合同及按揭贷款合同，形成了商品房按揭购房模式。原告是卢鹏宇贷款的保证人，根据原告与卢鹏宇所签商品房买卖合同约定，若原告承担了保证责任，原告可以单方解除合同收回房屋。如果房屋拍卖款不优先偿还银行贷款，必然导致原告承担保证责任；原告因此行使合同解除权，则必然动摇法院执行基础。卢鹏宇享有的只是合同权利，按照权利义务对等原则，处分合同权利也要承担合同义务。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告李永登答辩称：第三人卢鹏宇与原告签订《商品房买卖合同》后，办理了备案登记，并通过按揭贷款的方式付清了全部购房款，卢鹏宇是案涉房屋的实际所有人。合江县人民法院对案涉房屋进行查封、拍卖并无不当，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。 第三人卢鹏宇述称：案涉房屋未登记在第三人名下，不属第三人所有，故原告的诉讼理由成立，其请求应予支持。 经审理查明：2018年11月5日，本院受理李永登诉卢鹏宇、陈世常、胡永尧民间借贷纠纷案。在该案审理过程中，本院根据李永登的财产保全申请，作出（2018）川0522民初3829号裁定书，并于2018年11月21日查封了卢鹏宇购买的泸州市江阳区（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋。2018年12月12日，本院作出（2018）川0522民初3829号判决书，判决由卢鹏宇、陈世常、胡永尧于判决生效后十日内向李永登归还借款本金100万元，并自2017年6月12日起按年利率6%向李永登支付资金占用利息，至借款还清时止。该判决生效后，由于卢鹏宇等人未按判决履行义务，该案进入执行程序。在执行过程中，本院于2019年9月3日作出（2019）川0522执794号执行裁定书，裁定拍卖已经查封的卢鹏宇购买的泸州市江阳区（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋，本案原告泸州恒大置业有限公司以案涉房屋登记于原告名下为由提出执行异议。本院审查后，于2019年12月11日作出（2019）川0522执异93号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告因此起诉。 另查明，原告泸州恒大置业有限公司系案涉房屋的开发商，该房屋登记号为川（2019）泸州市不动产权第××号，所有权人为原告。2015年12月16日，原告与第三人卢鹏宇签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同及协议约定，第三人向原告购买泸州市江阳区（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋，房屋总价款为589558元，付款方式为按揭付款；交房时间为2017年10月30日以前；在买受人所购房屋的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行规定偿还贷款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，也有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权......。合同签订后，第三人卢鹏宇向原告支付了购房首付款239558元。2016年1月18日，第三人卢鹏宇作为借款人、原告泸州恒大置业有限公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司泸州分行（以下称银行）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定由卢鹏宇向银行贷款35万元用于支付购房款，贷款期限为20年；贷款直接发放于原告泸州恒大置业有限公司账户；原告为该笔贷款承担阶段性连带责任保证，即在借款人所购房屋抵押登记手续办理完毕前，由原告承担保证责任。合同签订后，银行按约将贷款35万元发放于原告账户。此后，原告按《商品房买卖合同》约定的期限向第三人交付了房屋,但由于至今未办理房屋过户登记手续，故房屋抵押登记手续一直未完善。第三人按与银行的约定向银行按期还款，至2020年4月28日，尚有借款本息302380.29元未还。在本院裁定拍卖案涉房屋以后，银行于2019年11月5日向原告发出《关于全额归还卢鹏宇贷款本息的函》。该函载明，由于案涉房屋至今未办理任何抵押手续，银行将丧失房屋处置后的优先受偿权，因此要求原告承担保证责任，全额归还卢鹏宇尚欠贷款。 上述事实，有原告提供的川（2019）泸州市不动产权第××号房屋所有权证、川（2015）泸州市不动产权第0032563号建设用地使用权证、竣工验收备案书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、中国工商银行股份有限公司泸州分行向原告发出的关于全额归还卢鹏宇贷款本息的函、原告及第三人与银行签订的个人购房借款／担保合同，有被告提供的商品房买卖合同网签备案证明、（2018）川0522民初3829号民事裁定书及民事判决书各一份、（2018）川0522执保318号保全结果告知书、（2019）川0522执异93号执行裁定书等证据在卷佐证，结合各方当事人在审理中的陈述，本院对上述事实予以综合认定。 本院认为，本案的争议焦点为，原告是否足以享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。首先，第三人与原告签订《商品房买卖合同》后，办理了商品房买卖合同备案登记；第三人通过支付首付款和银行贷款，已全部付清房款；原告已按合同约定向第三人交付房屋并由第三人实际居住。因此，虽然房屋仍登记在原告名下，但第三人已经享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利，是房屋的实际所有权人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这是针对房地产开发企业作为被执行人的情况，但反之亦然，在买受人作为被执行人并符合上列情形时，房地产开发企业的异议理由就不能成立。第三，虽然该房屋系第三人通过按揭贷款的方式在原告处购买，但《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》均没有对贷款未还清时房屋的归属问题作明确约定，故原告不享有保留所有权的权利；第三人至今仍在按约归还贷款，尚无违约行为，原告也未实际承担贷款保证责任，故原告不能行使《商品房买卖合同》中约定的解除合同收回商品房的合同权利；该房屋未设置抵押是因为原告至今未将所有权转移登记至第三人名下，如果原告最终承担了相应的保证责任，可另行向第三人追偿。综合上述理由，原告并不足以享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，原告要求确认位于泸州市江阳区（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋归原告所有、合江县人民法院不得拍卖该房屋的诉讼请求无事实依据和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告泸州恒大南城置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费9696元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 吴 宏 人民陪审员 杨 学 人民陪审员 胡朝群 二〇二〇年六月十六日 法官 助理 蔡 丽 书 记 员 林 娟