河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3391号原告：张旭，男，汉族，1993年9月21日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：李亚飞，河南义同律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘庆亮，河南义同律师事务所执业律师。被告：翟桃红，女，汉族，1973年10月19日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：籍静文，河南安多律师事务所执业律师。被告：李建涛，男，1973年11月28日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：杨元明，河南安多律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：庞梦莉，河南安多律师事务所实习律师。被告：洛阳君领房地产营销策划有限公司，住所地洛阳市西工区行署路2号院30号楼1单元1门102室。法定代表人：白玉虎，该公司部门主管。委托诉讼代理人：李长刚（该公司工作人员），男，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郭晓波（该公司工作人员），男，住洛阳市洛龙区。原告张旭与被告翟桃红、李建涛、洛阳君领房地产营销策划有限公司（以下简称君领公司）合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张旭及其委托诉讼代理人李亚飞、刘庆亮，翟桃红及其委托诉讼代理人籍静文，李建涛及其委托诉讼代理人杨元明、庞梦莉，君领公司的委托诉讼代理人郭晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张旭向本院提出诉讼请求：1.解除张旭与翟桃红、李建涛、君领公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0043374）；2.翟桃红与李建涛支付房屋价款百分之二十的违约金120000元及损失13000元；3.君领公司返还物业交接保证金17000元；4.依法判令本案的诉讼费、保全费等全部费用由翟桃红、李建涛、君领公司承担。庭审中，张旭减少并放弃部分诉讼请求，减少并放弃后的诉讼请求为：1.解除张旭与翟桃红、李建涛、君领公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0043374）；2.翟桃红与李建涛支付房屋价款百分之二十的违约金120000元及损失8000元；3.依法判令本案的诉讼费、保全费等全部费用由翟桃红、李建涛、君领公司承担。事实和理由：2019年9月1日，张旭与翟桃红、李建涛、君领公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《买卖及居间服务合同》），约定翟桃红、李建涛将房屋出售给张旭，且三方需前往银行面签并开设银行监管账户用于收取房款。后经张旭催促，翟桃红、李建涛拒绝到银行开设银行监管账户及到房管局签订合同，导致上述《买卖及居间服务合同》无法履行。翟桃红、李建涛已严重违约，给张旭造成巨大经济损失，故诉至法院。翟桃红辩称，1、翟桃红签订的《买卖及居间服务合同》不是其真实意思表示，是在君领公司和张旭的诱导及欺诈下签订的，若实际履行可能损害国家利益。2、上述合同签订后，李建涛多次明确告知张旭和君领公司不同意签订该合同，故该合同无效，无需解除。3、张旭要求翟桃红承担违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。4、张旭主张的8000元居间服务费损失应该由张旭和君领公司自行承担，该项损失与翟桃红无关。综上，《买卖及居间服务合同》是翟桃红在张旭和君领公司诱导和欺诈下实施的无权代理和无权处分行为，可能损害国家和第三人利益，该合同当然无效，无需解除。张旭基于无效合同，而且在没有任何实际损失的情况下主张违约金没有事实与法律依据的，应当依法予以驳回；张旭和君领公司对缔约合同均存在明显过错，故8000元居间费应当自行承担相应责任和返还。请求法庭查明本案事实，驳回张旭对翟桃红的起诉。李建涛辩称，1、李建涛与张旭相互不认识，双方之间没有签订过任何合同。2、李建涛不承认、不追认、不同意任何人背着李建涛或以李建涛的名义签订任何合同。3、本案中，张旭恶意虚假诉讼。综上，请求法庭明查，驳回张旭诉讼请求。君领公司辩称，君领公司是张旭与翟桃红、李建涛房屋买卖合同的居间介绍人，按照合同约定经过君领公司居间介绍、带看、磋商，使买卖双方签订了房屋买卖合同，已完成居间方的全部义务，导致房产交易出现纠纷的关键是买卖双方未按约定履行居间服务合同，应由违约方承担违约责任；君领公司已于2020年4月16日退还物业交接保证金，同时请求法院撤回张旭对君领公司的第四项诉讼请求，君领公司并未违约，不应当承担和本案有关的费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，翟桃红（卖方）与张旭（卖方）、君领公司（居间方）签订《买卖及居间服务合同》（编号：LY0043374），约定卖方拟转让房产坐落于西工区××室；房产转让总价款为60万元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2019年9月25日前支付首付款93000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额49万元；居间方代为保管物业交接保证金17000元；卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同并有权向卖方追究房屋成交价的20%违约金；居间方提供服务内容：提供房产信息咨询、接受买方购房委托并为买方提供房产信息陪同看房、对买卖双方当事人资格及房产产权信息的合法性进行查验、促成买卖双方进行交易并协助双方签署洛阳市《存量房买卖合同》和《存量房交易结算资金托管协议》、协助办理房产交接事宜等；居间方在合同签订时，向买方收取佣金13000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金，双方过错，双方承担，单方过错，单方承担；因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已经收取的费用，造成买卖双方损失的，应当承担赔偿责任。该合同还对产权转移和登记等其他事项进行了约定。翟桃红在上述《买卖及居间服务合同》中卖方签名处签名、捺印，并签署了“李建涛”。此外，翟桃红（卖方）与张旭（卖方）还签订了《附加协议》（编号：LY0043374），约定关于买卖双方交易房产，双方同意委托居间方办理过户按揭手续，网签价格为65万元，首付款人民币16万元，贷款49万元，卖方拿到房款当天返还买方5万元。翟桃红在协议中卖方签名处签名、捺印，并签署了“李建涛”。当日，张旭向君领公司交纳13000元，项目为中介服务费3000元、代办服务费2000元、贷款服务费3000元、其他服务费5000元；并交纳物业保证金17000元。以上合计30000元。合同签订后，君领公司工作人员曾多次电话联系李建涛，要求按照合同约定时间履行义务。同年9月29日，河南义同律师事务所律师李亚飞向李建涛、翟桃红发送《律师函》，主要内容：至发函之日，经张旭多次催促，二人一直拒绝配合到房管部门和登记机关申请办理房产转移和登记手续，根据法律规定和合同约定，应承担相应的违约责任，请接函后5日内继续履行合同，否则将通过法律途径解决。同年10月9日，李建涛向君领公司发送《告知函》，主要内容：李建涛本人没有签过任何合同，出差回来方知此事，第二天打电话给君领公司声明，此后也多次告知本人不同意卖房，也不同意任何人冒签，李建涛与翟桃红没有实际离婚，经询问翟桃红未收到购房款。2020年4月17日，君领公司向张旭退还物业保证金17000元及服务费5000元。现张旭以翟桃红、李建涛严重违约为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，翟桃红、李建涛认可二人系夫妻关系。君领公司为证明案涉房屋情况提交了房屋所有权证书，显示位于洛阳市西工区××院××房产为李建涛单独所有。本院认为，案涉《买卖及居间服务合同》系翟桃红与张旭及君领公司签署，翟桃红虽在该合同中签署李建涛名字，但并未出具李建涛的委托代理手续，其代李建涛签字的行为属于无权代理，因李建涛拒绝追认，故该合同对李建涛不发生效力。然而代理行为的性质不影响合同本身的效力，因《买卖及居间服务合同》系翟桃红、张旭及君领公司的真实意思表示，故对协议各方均具有约束力，相应的民事责任应当由翟桃红承担。翟桃红未按照合同约定履行相应的义务，导致合同无法继续履行，故张旭要求解除合同的诉讼请求，予以支持。虽然《买卖及居间服务合同》约定若卖方违约应向买方支付该房屋成交价的20%的违约金，但张旭未能举证证明其因合同目的不能实现的实际损失，且作为买方，未能尽到审慎义务，在翟桃红未提交李建涛委托代理手续的情况下签订合同，亦有过错，故综合本案案情，对违约金数额予以调整，酌定由翟桃红向张旭支付违约金10000元。君领公司系房屋买卖的居间方，应当为买卖双方提供订立合同的居间服务，而在缔约过程中，君领公司未能依约对卖方资格进行严格查验，在翟桃红未提交李建涛委托代理手续的情况下，促成翟桃红与张旭签订合同，故君领公司亦存在过错，应承担相应的责任，即退还剩余佣金8000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张旭与翟桃红、洛阳君领房地产营销策划有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0043374）；二、翟桃红于本判决生效之日起十日内向张旭支付违约金10000元；三、洛阳君领房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向张旭退还佣金8000元；四、驳回张旭的其他诉讼请求。如果翟桃红、洛阳君领房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1430元，由翟桃红负担430元，张旭负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  殷春昱二〇二〇年六月十八日书记员  张 晶