广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1346号 原告：北海怡佳物业服务有限公司，统一社会信用代码：914505006877591199，住所地广西北海市茶亭路49号北部湾壹号雅苑2号地下室-101号。 法定代表人：徐秋。 委托诉讼代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何全欢，广西海城律师事务所实习人员。 被告：郑国委，男，汉族，1968年7月27日出生，住所地浙江省浦江县。 被告：洪映星，女，汉族，1965年10月14日出生，住所地浙江省浦江县。 原告北海怡佳物业服务有限公司（以下简称“怡佳物业公司”）诉被告郑国委、洪映星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告怡佳物业公司的委托诉讼代理人汤震强、何全欢到庭参加诉讼。被告郑国委、洪映星经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告怡佳物业公司诉称，被告是xxx号房屋业主，被告于2013年4月26日收楼入住，当日出具《承诺书》，声明已详细阅读并理解北海馨平广洋房地产开发有限公司制定的《北部湾1号业主临时管理规约》，己阅读北海馨平广洋房地产开发有限公司与原告签订的《北部湾1号前期物业服务合同》并同意、认可该协议。根据《北部湾1号前期物业服务合同》第三章第五条及《北部湾1号业主临时管理规约》第十条规定，“高层电梯住宅”物业服务费用为3.5元/月/平方米，涉案房屋xxx号属于“高层电梯住宅”，建筑面积为42.34㎡，每月应缴纳物业费为148元(42.34㎡×3.5元/月·平方米=148.19元)；根据《关于调整城市生活垃圾处理费的批复》（北价费字〔2004)14号）城镇居民垃圾费收费标准规定为8.8元/月，被告每月应缴纳8.8元垃圾费。被告从2014年1月1日欠费至今，现暂计欠费时间至2020年3月1日，共欠费时间为74个月，物业费欠费金额为148.19元/月×74个月=10966元、垃圾费欠费金额为8.8元/月×74个月=651.2元。诉讼期间即2020年4月及之后的物业费、垃圾费两项费用合计156.8元/月，被告应继续每月支付。原告认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，被告未按《北部湾1号前期物业服务合同》第三章第五条、《北部湾1号业主临时管理规约》第十条、《关于调整城市生活垃圾处理费的批复》[北价费字（2004）14号]每月支付物业费、垃圾费的行为己构成违约。除应继续按规定支付拖欠的物业费、垃圾费之外，还应按照《北部湾1号业主临时管理规约》第二十二条规定，按银行同期贷款利率计收滞纳金，向原告支付逾期缴纳物业费的滞纳金。为此原告提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告支付海悦阁2单元3201号单位物业费10966元（欠费时间为2014年1月1日-2020年3月1日，共74个月，物业费148元/月，诉讼期间即2020年4月及之后的物业费，被告应继续支付。滞纳金以本金10966元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年1月1日起算至2019年8月19日的滞纳金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的滞纳金，以上滞纳金现合并暂计算至2020年3月1日，为1560元）；2、两被告向原告支付海悦阁2单元3201号单位垃圾费651.2元（欠费时间为2014年1月1日-2020年3月1日，共74个月，垃圾费8.8元/月，诉讼期间即2020年4月及之后的垃圾费，被告应继续支付）。 被告郑国委、洪映星未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告郑国委、洪映星经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2009年8月15日，原告怡佳物业公司（乙方、受托方）与北海馨平广洋房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订《北部湾1号一期前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对广西北海市海城区茶亭路49号北部湾1号提供前期物业管理服务。本物业管理区域物业服务收费选择以包干制的方式：1、物业服务等费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：⑴高层电梯住宅：3.5元/月·平方米；⑵塔楼别墅4元/月·平方米；⑶商业物业5元/月·平方米；⑷住宅做办公用途8元/月·平方米；⑸汽车停车管理费月票；60元/月，临时停车2元/次，3元/天；⑹摩托车、电瓶车（含充电费、地下车库）月票20元/月，临时停车1元/次，1.5元/天（临时停车不含充电费）；上述物业服务费标准不包括专有及公共部分能源消耗费用（电梯除外），合同期内，乙方可对所收取的物业公共服务费予以统筹使用。2、关于能源消耗费用缴纳：⑴业主专有部分的能源费用由业主或使用人根据使用量缴纳；⑵公共部分能耗按户平均分摊。物业服务费用按季度缴纳，业主应按甲方通知的房屋入伙交付使用之日起交纳物业服务费，首次物业服务费用缴纳于办理入伙手续的当日预交12个月的物业服务费，首次缴费期满后首月的5日前再向乙方缴纳一个季度的物业服务费用，以此类推。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，经乙方采取追缴措施后，付费责任方仍未在乙方指定日期内支付款项，乙方有权中止服务及收取每日千分之三（3‰）的滞纳金，并保留追索上述欠费及违约金的法律权利。本合同期限自2009年8月15日起至业主委员会成立止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2009年10月18日，北海馨平广洋房地产开发有限公司制定《北部湾1号业主临时管理规约》，载明本管理规约对建设单位、业主和物业使用人、本项目物业服务企业均有约束力。对北部湾1号一期项目提供物业服务的企业为北海怡佳物业服务有限公司，该公司具备对北部湾1号一期项目提供物业服务所需要的专业资质。在业主大会设立前，由开发建设单位北海馨平广洋房地产开发有限公司依法通过邀请招投标方式选聘的北海怡佳物业服务有限公司，依据前期物业服务合同的约定对北部湾1号一期提供前期物业服务。前期物业服务合同内容作为开发建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。物业服务收费采取包干制方式；按业主专有部分面积大小自行负担；自物业首次交付使用之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，按照前期物业服务合同的约定足额交纳。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅3.5元/月·平方米、塔楼别墅4月元/月·平方米、商业物业5元/月·平方米、住宅做办公用途8月元/月·平方米等。物业服务费用按年交纳，业主/物业使用人应按开发商（北海馨平广洋房地产开发有限公司）通知的房屋入伙交付之日起交纳物业服务费，于办理入伙手续的当日首次向本项目前期物业服务企业（北海怡佳物业服务有限公司）预交12个月的物业服务费，交费期满后下一交费期的首月5日前再向本项目物业服务企业交纳一个年度的物业服务费用，以此类推。业主未按规定交纳物业服务费用的，物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，被公布业主不得提出异议，并从公布之日起按银行同期贷款利率计收滞纳金。本规约由开发建设单位制定，开发建设单位在销售物业时应向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守本规约。本《管理规约》对本建筑区划内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力同时赋予物业的继受人。本《管理规约》自本建筑区划内的首套物业销售之日（2009年10月18日）起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《业主管理规约》后终止。 2010年1月8日，被告洪映星、郑国委与案外人北海馨平广洋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告洪映星、郑国委向案外人北海馨平广洋房地产开发有限公司购买北海市xxx号不动产。 2012年7月11日，北海市xxx号不动产产权登记至被告郑国委、洪映星名下，建筑面积为42.34平方米，房屋所有权证号：北房权证（2012）字第xxx号、北房权证（2012）字第xxx号。 2013年4月26日，被告郑国委、洪映星与北海馨平广洋房地产开发有限公司办理北海市xxx号不动产的交付手续。 2013年4月26日，被告签署《承诺书》，载明“本人为xxx号房物业的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：本人确认已详细阅读并理解北海馨平广洋房地产开发有限公司制定的《北部湾1号业主临时管理规约》。本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约。本人已阅读北海馨平广洋房地产开发有限公司与北海怡佳物业服务有限公司签订的《北部湾1号前期物业管理服务合同》，本人同意并认可该协议。” 北海市城市生活垃圾处理费征收标准为城镇居民8.8元/户•月。 原告怡佳物业公司主张涉案房屋物业费按3.5元/月•平方米计收，被告郑国委、洪映星拖欠2014年1月1日至2020年3月1日期间及诉讼期间的物业费和垃圾处理费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”北海馨平广洋房地产开发有限公司与原告怡佳物业公司于2009年8月15日签订的《北部湾1号一期前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，该合同对业主具有约束力。2013年4月26日，被告签署《承诺书》，声明其已详细阅读并理解北海馨平广洋房地产开发有限公司制定的《北部湾1号业主临时管理规约》，《北部湾1号业主临时管理规约》对被告郑国委、洪映星具有约束力。原告怡佳物业公司作为涉案北部湾1号一期小区的物业服务企业，已为包含被告郑国委、洪映星在内的小区业主提供物业服务，被告郑国委、洪映星应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。涉案房屋建筑面积为42.34平方米，物业费为3.5元/平方米•月×42.34平方米=148.19元/月，2014年1月1日至2020年3月1日期间的物业费为148.19元/月×74个月=10966元、垃圾费为8.8元/月•户×1户×74个月=651.2元。原告怡佳物业公司请求被告郑国委、洪映星支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。 《北部湾1号业主临时管理规约》的规定“业主未按规定交纳物业服务费用的，物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，被公布业主不得提出异议，并从公布之日起按银行同期贷款利率计收滞纳金。”原告怡佳物业公司无证据证明其已向被告郑国委、洪映星催讨过物业费，并对被告郑国委、洪映星所拖欠的上述费用进行公布，原告怡佳物业公司请求从2014年1月1日起计算滞纳金，本院不予支持。滞纳金标准及计付期间应以10966元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月10日起计至实际清偿之日止。2020年4月-5月涉案房屋的物业费148.19/月×2个月=296.38元、垃圾费为8.8元/月•户×1户×2个月=17.6元，至本案庭审时，已实际发生，被告郑国委、洪映星未交纳该期间的物业费、垃圾费，原告怡佳物业公司请求被告郑国委、洪映星支付该期间的物业费、垃圾费，有事实及法律依据，本院予以支持。至庭审时，2020年6月之后涉案房屋的物业费、垃圾费尚未实际发生，原告怡佳物业公司请求被告郑国委、洪映星支付2020年6月之后的物业费、垃圾费，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑国委、洪映星支付给原告北海怡佳物业服务有限公司2014年1月1日至2020年5月1日期间的物业费11262.38元、垃圾处理费668.8元，合计11931.18元； 二、被告郑国委、洪映星支付给原告北海怡佳物业服务有限公司滞纳金（滞纳金计算：以10966元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月10日起计算至实际清偿之日止）。 案件受理费128元，减半收取64元，由被告郑国委、洪映星负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 李春瑶 书 记 员 王秀珍