重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8162号原告（反诉被告）：谭英，女，1974年5月19日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：唐兴华，重庆名泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈红玲，重庆名泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张秀芳，女，1965年3月15日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。原告（反诉被告）谭英与被告（反诉原告）张秀芳、第三人重庆心韵湖房屋营销策划有限公司江北分公司（以下简称心韵湖江北分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；2018年9月20日，本院作出（2017）渝0105民初9226号民事判决书；被告（反诉原告）不服，在法定期限内提起上诉，并提交了在重庆市工商行政管理局查询的档案材料，载明第三人心韵湖江北分公司已于2017年9月28日经重庆市工商行政管理局江北区分局准予注销登记，因出现新证据，2018年12月28日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终8570号民事裁定书，将本案发回重审。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭英的委托诉讼代理人唐兴华、沈红玲，被告（反诉原告）张秀芳及其委托诉讼代理人张思强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭英向本院提出诉讼请求：1、判令张秀芳继续履行《房屋买卖（居间）合同》，将位于重庆市江北区龙湖春森彼岸小区X号X幢X单元X-X房屋过户至谭英名下；2、判令张秀芳向谭英交付前述房屋；3、判令张秀芳支付2017年3月8日起至2020年4月2日止的逾期办理产权过户的违约金17.2万元。事实与理由：谭英、张秀芳及经纪方心韵湖江北分公司三方于2017年1月19日签订《房屋买卖合同》，约定谭英购买张秀芳所有的位于重庆市江北区龙湖春森彼岸小区X号X幢X单元X-X房屋，总价172万元，合同签订后谭英及经纪方多次催促张秀芳办理过户手续，但张秀芳予以拒绝，并要求解除合同，谭英交涉无果，故提起前述涉讼请求，望判如所请。张秀芳辩称，涉案的房屋买卖合同已经不具备继续履行的主体条件，该合同系由谭英、张秀芳及经纪方三方签订的，合同的履行也只能由三方配合才能完成，三方各有应履行的合同义务，现经纪方心韵湖江北分公司已经在2017年9月28日被依法注销，上级公司重庆心韵湖房屋营销策划有限公司也在2018年3月13日依法注销，因此该合同不具备继续履行的主体条件。张秀芳多次催告，但谭英拒不办理过户手续及不支付房屋价款，因谭英有违约行为，张秀芳已经在2017年3月26日依法解除合同并送达给了谭英，双方的合同已经于2017年3月26日被依法解除，谭英无权请求继续履行合同。谭英的行为属于欺诈行为，双方签订的合同应当被解除。张秀英出售房屋的目的仅仅是为了购买面积、居住条件、房屋种类等更为适宜的房屋，由于原告没有按照合同约定支付房款，导致张秀英所签订的房屋买卖合同被解除，且现在涉案房屋的市场价值已大幅上升，距离当时的市场价值已经严重偏离，导致双方的交易基础丧失，买卖合同已经不能继续履行。从签订合同至今，谭英仅支付了2万元的定金，如果判决解除合同，谭英仅面临的是2万元定金的损失，如果判决继续履行合同，则直接造成张秀芳170余万元的损失，同时也由于涉案房屋买卖合同约定的履行时间并不存在，导致合同事实上无法履行，张秀芳也无法据此合同收取房款，从而严重损害张秀芳的合法权益。谭英要求的产权过户及交付房屋的诉讼请求无事实及法律依据。由于张秀芳没有任何违约行为，故其不应承担违约责任，如果认定张秀芳违约，违约金标准过高，谭英未全额支付房款，仅支付2万元定金，主张按2万元定金金额支付，请求法院予以调整。另因为谭英的违约行为，导致双方的合同解除，故提出反诉，请求：1、判令确认张秀芳与谭英签订的《房屋买卖合同》已于2017年3月26日解除；2、判令谭英支付解除合同违约金17.2万元。谭英辩称其不存在违约行当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：买方谭英、卖方张秀芳及经纪方心韵湖江北分公司于2017年1月19日签订《房屋买卖合同》，约定谭英购买张秀芳所有的位于重庆市江北区龙湖春森彼岸小区X号X幢X单元X-X房屋，总价172万元，买方应在签订合同当天支付定金2万元，应在过户递件完成后的当日支付首付款74万元，剩余房款96万元通过办理按揭贷款方式支付，若银行实际贷款额度不够，则由买方补足差额；若该房屋目前为按揭状态，由卖方负责在2017年2月12日之前向贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证；买卖双方应在2017年2月30日前向经纪方交齐过户所需的相关证件、证明，简称“交件”；双方须在交件后3（手写内容）日内或按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临所在地房管局办理过户取件手续；卖方在过户当日交付房屋；买方擅自解除合同或单方面违约导致合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金；买方逾期支付房款，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按房屋成交价的5‰向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权解除合同，合同解除的，买方须向卖方支付房屋成交价10%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失，买方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金；卖方擅自解除合同或卖方单方面违约致使合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金，卖方逾期办理房屋过户递件或取件或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按房屋成交价的5‰向买方支付违约金，逾期30天，买方有权解除合同，合同解除的，卖方须向买方支付房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失；卖方逾期交房，每逾期1天，按房屋成交价的5‰向买方支付违约金；买卖双方预留的地址视为相关文书能送达，自邮寄之日起五日内视为送达。合同签订后，谭英向张秀芳支付了定金2万元，张秀芳将房地产权证原件交给了心韵湖江北分公司。2017年2月19日、2月28日、3月16日、3月20日、3月21日，张秀芳通过案外人窦民及李玫玫多次致电心韵湖江北分公司催问合同履行进度。2017年3月7日，张秀芳配合谭英办理了申请按揭贷款手续。2017年3月26日，张秀芳向心韵湖江北分公司递交了《声明》一份，内容称买方经多次催办至今不按合同正常履行协议，故申请三方合同和买卖合同无效作废。2017年3月27日，谭英通过了银行按揭审批；次日，心韵湖江北分公司向张秀芳发短信称买方的贷款审批已经通过，要求张秀芳在收到通知3个工作日内，携带夫妻双方身份证、户口本、结婚证前往重庆市江北区房屋权属登记中心办理房屋过户递件手续。同日，张秀芳向谭英和心韵湖江北分公司分别邮寄了《解除的通知函》，称张秀芳多次催告要求谭英及心韵湖江北分公司办理过户递件和付款义务未果，谭英已经构成根本违约，张秀芳于2017年3月26日发出了合同无效作废的《声明》但第三人拒绝接收，现正式通知合同于2017年3月26日解除。谭英及心韵湖江北分公司均于次日收到。同月27日，谭英在中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行《个人购房借款/担保合同》上签名。同月29日，心韵湖江北分公司再次向张秀芳发送了催告过户的短信息，同日，心韵湖江北分公司向张秀芳在《房屋买卖合同》中预留的地址邮寄了《履约通知书》，称心韵湖江北分公司多次通知，张秀芳均不配合办理过户递件手续，要求其在2017年4月5日前配合办理房屋过户递件手续。2017年4月1日，谭英委托律师向张秀芳在《房屋买卖合同》中预留的地址及“重庆市江北区盘溪批发市场”的地址邮寄了《律师函》，催告张秀芳继续履行合同。2017年4月10日，心韵湖江北分公司向张秀芳发短信称由于张秀芳未履行完毕合同义务，故不能将房地产权证原件退还给张秀芳。庭审中，谭英另举示了其银行资产证明，打印时间为2018年7月4日，账户余额1540627.33元，拟证明即使贷款无法发放，其亦可直接付清全款，对该证据的真实性本院予以采信。同时，谭英陈述愿意在判决生效后十日内向张秀芳支付全部房款，可以自己先付款，然后再办理房屋过户手续。审理中，张秀芳举示了借条、转账凭证、2017年1月10日张秀芳与案外人**桉签订的《房屋买卖合同》、收条、不动产查询结果、《解除合同通知》、民事判决书、徐学飞被执行信息，拟证实张秀芳出售涉案房屋是为了完成向案外人**桉重新购买房屋；由于谭英未按期付款，导致张秀芳未能向**桉履行付款义务，进而**桉解除了合同并收取了其20万元违约金；谭英的配偶徐学飞被列为13个执行案件的被执行人且为失信被执行人，谭英不具备取得银行贷款的资格，无继续履行合同的能力。谭英对借条、转账凭证、《房屋买卖合同》、收条、不动产查询结果、《解除合同通知》的真实性均不予认可，系在双方发生纠纷后才进行制作的，不能达到其证明目的；对民事判决书、徐学飞被执行信息的真实性认可，但认为与本案无关，二人已于2016年离婚，且债务不是徐学飞个人债务，是公司债务。本院认为上述证据与本案没有法律上的关联性，对该组证据不予采信。另，2017年4月25日，谭英起诉张秀芳及第三人心韵湖江北分公司，提出上述诉求；张秀芳亦提起反诉。2017年5月22日，本院进行了第一次开庭审理，在庭审中，心韵湖江北分公司陈述“交件”的内容除需交房产证外，还需要交本人身份证、户口本及结婚证原件。2018年9月20日，本院作出（2017）渝0105民初9226号民事判决书，判决：张秀芳继续履行与谭英签订的《房屋买卖合同》，于判决生效之日起十日内配合谭英办理位于重庆市江北区龙湖春森彼岸小区X号X幢X单元X-X房屋的转移登记手续，并在当天交付前述房屋；驳回谭英的其他诉讼请求；驳回张秀芳的全部反诉诉讼请求。张秀芳不服，在法定期限内提起上诉，并提交了在重庆市工商行政管理局查询的档案材料，载明原第三人心韵湖江北分公司于2017年9月28日经重庆市工商行政管理局江北区分局准予注销登记，因出现新证据，2018年12月28日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终8570号民事裁定书，将本案发回重审。另查明，心韵湖江北分公司于2017年9月28日注销；重庆心韵湖房屋营销策划有限公司于2018年3月13日注销。现涉案房屋房地产权证原件在谭英处。另谭英申请了诉前财产保全，产生案件申请费5000元。本院认为，谭英与张秀芳签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。关于合同是否解除的问题。张秀芳以其多次催告要求谭英及心韵湖江北分公司办理过户递件和付款义务未果，谭英已经构成根本违约，主张双方合同已于2017年3月26日解除。本院认为，根据合同约定，办理过户递件的期限为“交件后3日内或按经纪方通知”两种，故采取该两种方式中的任意一种均不违反合同约定。张秀芳认为其于签订合同当日将房地产权证原件交给了心韵湖江北分公司即已完成交件，但根据心韵湖江北分公司陈述“交件”的内容除需交房产证外，还需要交本人身份证、户口本及结婚证原件，且合同约定买卖双方应在2017年2月30日前向经纪方交齐过户所需的相关证件、证明，此处的时间因2月份无30日，推定应为2月28日，即使谭英未按合同约定履行此义务，张秀芳根据合同约定也应于2017年3月31日才能行使合同解除权；另合同约定过户递件与支付首付款74万元系同时履行，并未约定具体的时间，故张秀芳解除合同的理由不符合双方合同约定及法律规定，对其反诉诉讼请求，本院不予支持；对谭英要求继续履行合同，判令张秀芳配合过户和交房的诉讼请求，本院予以支持。对谭英主张的逾期办理产权过户违约金问题。本院认为，双方在履行合同过程中发生争议，无论是之前的协商及诉讼，都是在解决争议的过程，在此情况下，不宜主张违约金，故对谭英的此项诉讼请求，本院不予支持。另《房屋买卖合同》的相对方系谭英及张秀芳，经纪方被注销，并不影响双方的合同履行，对张秀芳的此辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张秀芳继续履行与谭英签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十日内配合谭英办理位于重庆市江北区龙湖春森彼岸小区X号X幢X单元X-X房屋的转移登记手续，并在当天交付前述房屋；二、驳回谭英的其他诉讼请求；三、驳回张秀芳的全部反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费21828元、财产保全申请费5000元，共计26828元，由谭英负担1984元，张秀芳负担24844元；反诉案件受理费10140元，由张秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄静人民陪审员  杜娟人民陪审员  郭敏二〇二〇年六月三十日书 记 员  秦思