山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0883民初2182号原告：姚金昌。被告：邹城万德置业有限公司。原告姚金昌与被告邹城万德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告姚金昌及其委托诉讼代理人刘静、被告邹城万德置业有限公司的委托诉讼代理人韩文强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。姚金昌向本院提出诉讼请求：依法判令被告自2018年8月1日起按日计算向原告支付全部房价款227496元万分之一金额的违约金至实际交付商品房之日止（计算至起诉之日为13831.75元）。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月28日,原告购买被告出卖的坐落于邹城市,双方签订了《山东省新建商品房买卖合同》，合同约定预测面积42.13平方米，全部房价款227496元，被告应于2018年5月1日前向原告交付该商品房，被告逾期交付责任为“逾期90天后出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金”，直至原告起诉之日，被告一直未向原告交付房屋，且拒不支付逾期交房违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所求。被告辩称，原告所诉事实及理由与客观事实不符，且在客观上被告已经将案涉房屋交付给了原告，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。一、原告所购买的该商品房，被告已经交付，被告不存在原告在诉状中所称的“被告一直未向原告交付房屋”的情况。被告将商品房建设完毕后，为交房，被告通过中国邮政特快专递专门向原告进行了通知，原告也已于2019年9月3日签收该通知。被告在该交房通知中已经明确告知原告应于2019年9月5日前前来被告处办理商品房的交付手续等事宜。但原告在收到该通知之后，拒不前来被告处办理相应的收房手续，因此，即使存在原告所称的其没有实际接收到房屋的情况，过错责任也在于原告，而非被告。同时根据双方合同约定，这种情况下应当视为被告已经完成了交房。客观上，该批商品房只有包括原告在内的极少数人没有前来被告处办理收房手续，其他购房人均已办理收房手续接收房屋。因此，对于原告人为造成的所谓逾期交房，被告不应当承担所谓的违约责任。二、被告无法依据原合同约定的时间交付房屋事出有因，且责任不在被告处。根据邹城市住建局、环保局、工程质量监督站等政府相关部门对被告制发的停工通知，可以看出政府根据环境治理之需要，多次要求被告停工，停工时间超过了365天，这属于不可抗力因素。根据相关法律规定及合同第十二条的约定，对于不可抗力引起的交房时间的延后，被告不承担逾期交房的违约责任。同时，这也属于法律规定的免责事由，被告无需承担责任。因此，被告在2019年9月5日交房，也不属于逾期交房，被告不存在违约事项，不应承担违约责任。综上，原告诉求无事实及法律依据，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。原告向本院提交了如下证据：证据一、原被告于2016年12月28日签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系。证据二、2016年12月31日和2019年4月23日被告出具的商品房预收款普通发票2张，证明原告依据合同约定足额缴纳房屋总房款227496元。以上证据出示原件，提交复印件，原件待被告质证后收回。在2019年9月5日被告电话通知我收房，被告让我签字确认被告的违约金赔付方案，但是我不同意所以至今没有收房，现在商品房周围尚未全部停工，现在仍有铁栅栏围着，影响经营。被告的质证意见是：对证据真实性没有异议，但需要说明，根据合同相关约定和相关法律规定，被告不存在逾期交房。被告邹城万德置业有限公司向本院提交如下证据：证据一、验收报告一份，证明案涉房屋已经于2019年8月23日验收通过。证据二、EMS面单及物流信息各一份、被告方留存的交房通知书及交房须知各一份，证明被告已经于2019年9月3日向原告邮寄交房通知，要求原告在9月5日前往被告处办理相关的交付手续，且在交房须知中已经明确告知如不按照约定的时间办理交房手续视为完成交房，原告在9月3日即已收到上述材料，这与原告刚才陈述的其因违约金等问题与被告认识不同，才没有办理收房是相互印证的，足以证实被告在2019年9月5日已经完成了交房。证据三、政府下发的停工通知，证明政府因环境治理等因素多次要求被告停工，被告停工超过365天，因此被告在9月5日交房属于因不可抗力引发的延后交房，不属于逾期交房。以上证据均提交复印件，同时可提供原件进行核对。原告对被告证据的质证意见是：对证据一真实性无异议，但该证据系被告单方委托，不能证明其证明目的。对证据二交房通知书及邮寄的回执真实性无异议，但该证据不能作为被告交房的条件，依据原被告签订的合同第9条商品房交付条件应是该商品房已取得房地产开发项目验收备案的证明文件和已取得房屋测绘报告，才具备向原告交房的条件，而通过被告的证明目的被告已自认存在违约交房的事实，因此原告主张违约金符合合同约定。对证据三真实性无异议，该证据应与2020年2月12日由邹城市人民法院作出的民事判决书认定的停工时间为35天即起至时间为2018年1月1日至2018年5月1日期间因政府治理污染而停工时间，而不是被告自认的365天。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日原告姚金昌（买受人）与被告邹城万德置业有限公司（出买人）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告购买被告开发的万德广场1幢4层418号商铺，预测建筑面积共42.130平方米，单价5399.85元/平方米，总计价款227496元。双方在合同第四章对商品房交付条件与交付手续进行了约定，第九条该商品房交付应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条（一）出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。在双方补充协议第7条约定：交房时出卖人提供商品房的五方验收报告即达到交付条件，五方指建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘探方及质检站验收合格报告。合同订立后，原告已按约定向被告交纳了房款。被告亦向原告出具了两张发票。2019年8月23日，邹城市万德广场1#楼已由设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位等验收合格。2019年9月3日被告通过邮寄的方式向原告邮寄《交房通知书》及《万德广场交房须知》，要求原告在9月5日前往被告处办理相关的交付手续，《万德广场交房须知》第三条约定：如您未在《交房通知书》约定的时间内，办理房屋入住手续，视为自动交房执行。同日，原告已收到被告的《交房通知书》及《万德广场交房须知》，9月5日，原告去被告处办理手续，原告主张因为被告让其签字需要扣除365天不可抗力再支付违约金但没说具体的金额，原告未办理交房手续，原告遂诉至本院。本院认为，原被告双方自愿、平等、协商一致基础上签订的商品房买卖合同，不违反国家法律和行政法规，合法有效，原被告双方均应按合同全面履行义务。原告已按合同约定交付房款，被告也已通知原告交房。本案争议的焦点问题是被告交房是否存在违约行为，是否应向原告支付违约金。双方合同约定的交房时间是2018年5月1日，被告通知原告交房的时间是2019年9月5日，被告辩称因环境治理等因素政府多次要求被告停工应扣除不可抗力365天故其不存在逾期交房的违约行为，原告对被告的辩称理由不予认可。但原告对本院已作出的(2019)鲁0883民初6322号判决确认的35天予以认可，扣除35天后，被告交房时间为2018年6月5日。根据双方关于逾期交付违约责任第十二条的约定：出卖人未按约定的时间交付买受人的，双方合同继续履行，逾期90日后出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一金额的违约金。故在扣除35天后，再扣除90天，则自2018年9月5日起为被告向原告支付违约金的起点，终点则为被告通知原告交房之日2019年9月5日，被告向原告支付12个月共计365天的违约金8303.60元（227496元/10000*365天）。关于原告主张被告至今未交付房屋的问题，本院认为，案涉房屋已经过五方验收，验收后被告通过邮寄方式向原告发出了交房通知等相关材料，原告认可已收到被告邮寄的交房通知等材料。并且，原告亦在被告指定的交房日去了被告处，因违约金的问题双方酿成纠纷。根据原告已收到的被告向其发出的《万德广场交房须知》的第三条约定的内容，本院确认被告向原告交付房屋的时间为2019年9月5日，对原告辩称至今未交房的主张不予支持。关于被告辩称因环境治理造成停工365天的问题，本院认为，被告提交的相关政府文件有的明确了因重污染天气停止施工的内容，但大部分的文件只是要求施工工地加大防尘治理措施或者停止部分工序的施工，并不是要求施工单位全部停工；同时，被告并没有提交政府相关部门在发出停工通知后又通知其复工的文件，其中仅一份文件载明了停工的具体起止时间，但该份文件是关于中高考期间的停工通知，而中高考的时间在通常的情况下是固定的，作为开发商，被告在规划工期时是可以预见到的，并不属于不可抗力。综上，根据被告提交的证据不足以确认被告因政府行为停工的具体天数，但是原告认可的亦是因为逾期交房问题引发的本案被告亦作为被告的(2019)鲁0883民初6322号民事判决中确认扣除了被告属于不可抗力的停工天数为35天，虽然本案庭审时该判决未生效，但原告对扣除35天的停工时间没有异议，如前所述，本院在双方约定的交房时间上扣除了35天，交房时间亦往后进行了顺延，所以，被告辩称应扣除365天的意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定，判决如下：一、被告邹城万德置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚金昌违约金8303.60元。二、驳回原告姚金昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取146元，原告负担58元，被告负担88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  吕洁二〇二〇年六月十七日书记员  周雯