宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初7838号原告：刘某，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：吴某，住所地：宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：谭某.委托诉讼代理人：冯某，大学文化，住宁夏回族自治区吴忠市，特别授权代理。委托诉讼代理人：王某，初中文化，住宁夏回族自治区吴忠市，特别授权代理。原告刘某与被告吴某租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告吴某委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告解除《吴忠市利通区银泰商城合同及管理办法》；2.由被告退回原告保证金2000元、退回原告2019年10月26日到2020年5月1日期间摊位租赁费6500元，并赔偿原告装饰装修费用2500元，合计：11000元。3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月1日，原、被告签订《吴某合同及管理办法》，合同约定，被告将位于吴忠利通区步行街义乌商城对面新银泰商城一层25号摊位租赁给原告，经营范围为精品女装，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，租赁费为13000元/年，被告实收13000元，下一年度按原租赁费13000元/年收取，原告应于每年3月15日前一次性交清下一年度租金和管理费，合同签订时，被告向原告收取保证金2000元，并向原告收取2019年5月1日至2020年5月1日一年度租赁费13000元。合同第十条约定：“在合同约定期内，原、被告均严格依据本合同约定或双方协商一致均不得擅自解除合同，否则视为违约。以上条约双方均严格执行，如一方擅自解除合同或使对方不能正常履行合同的行为。违约方除向守约方支付应支付而未支付的费用外，还应向守约方支付壹万元作为补偿。”合同对其他事项也作了约定。双方签订合同后，原告对所租赁的摊位进行了装饰装修，支出装修费用共计2500元。2019年8月中旬商场就提出让商户迁至银泰杭州服装城的提议，但需要增加租金，原告不同意，双方协商末果，在2019年10月26日有26户商户同意搬迁至银泰杭州服装城，剩余十户商户，空余许多摊位，在10月30日原告找被告协商，被告答应11月4日剩下的商户退还半年租金和保证金，但必须答应写自愿放弃书才可以退还，但退还当日又反悔。商场告知剩余租户空下来的摊位其中四百平米已租给乔丹品牌专卖，并计划装修，商户继续正常营业，原告认为在这样的状况下（如灰尘，噪音）已不具备正常营业的条件，违背了原告起初租赁该商铺的经营格局使自己的经济遭受损失，如装修装饰费用等，原告要求退还剩余租金和保证金与被告协商均末果。综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的规定，诉至人民法院。被告吴某辩称，对于原告的所有诉讼请求都不予认可，首先在原告起诉被告前，原告早已违约多次，如铺位长期货品匮乏，长期性的不到岗，甚至拖欠电费，早已违反了合同，合同都有明确约定，如合同第七条第二十七项，擅自空摊达七日影响商城的整体形象，损害其他商户的利益，乙方剩余租金和保证金不予退还，商城将与乙方解除合同。合同第七条十二项，合同期内乙方应按期交纳水暖电费，于每月五日前交纳，逾期不交者超过三日者强制收回摊位并追究乙方违约的责任。原告诉状所说其他商户迁至银泰杭州服装城这块是其他商户自愿放弃了新银泰的铺位，解除了与新银泰的合同，到银泰杭州服装城签订了新的租赁合同。至于装修一事，原告已于2020年4月24日将自己铺位内所有货架及物品全部撤离，商铺内的墙面和地面是由新银泰商城装修的，不存在装修问题。原告所述半年租金不予认可，因为原告早已违约在先。商城招商乔丹专卖是为了调整整个商城的经营，包括合同第十三条三项在合同期内在有利于商城整体经营的情况下，甲方有权对商铺位置进行调整，乙方如不服从调整，甲方有权终止合同，甲方不承担经济损失。原告刘某围绕其诉讼请求依法提交如下证据：证据一、《租赁合同》一份（原件），证明原告从被告处租赁摊位，租期一年，租金为13000元的事实；证据二、《收条》两张（原件），证明原告向被告交了租金13000元、保证金2000元的事实；证据三、招商广告一份（打印件），证明新银泰商城领导谢伟全承诺招商不满给原告退半年租金和保证金的事实；证据四、照片七张，证明：1.在装修期间原告报了警，警察来了后双方也没有协商解决的事实；2.乔丹装修后没有原告的出入口，影响原告正常营业的事实；证据五、U盘录音文件一份,证明被告承诺给原告退半年租金及保证金的事实。被告吴某对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二无异议；对证据三有异议，此广告只是被告对于后面空摊位的一个方案，对于承诺招商不满给原告退半年租金和保证金的事情，是因为部分商户申请自愿解除新银泰商城租赁合同，重新在银泰杭州服装城签订合同。这是对部分商户自愿解除之后空出的摊位进行招商，当时说过给15天时间进行招商，如果15天以后没有招到商户再进行其他调整处理，最后在有限时间内被告招到了乔丹专卖进入商城；对证据四不予认可，在乔丹装修前原告就已经在步行街租赁了摊位，已经不到商城经营，只是把商城商铺当成仓库，放一些在步行街卖的货，是打包放在商城摊位上的，在乔丹装修时期才跑到商城，原告早已违约，原告提交的照片是片面的、找角度拍摄的，没有真实性；对证据五中视频录音的真实性不予认可，从头到尾谢总没有说一句肯定要退钱的事，谢总一直以协商的口气和商户讨论此事，谢总也不是新银泰的法人，他也要和法人协商，由法人来决定此事。拍摄录像的是已经自愿放弃的商户纪慧新，提供的录像没有权威性。被告吴某为支持其辩解向法庭提交如下证据：证据一、《吴某合同及管理办法》一份（原件），证明原、被告双方存在租赁关系的事实；证据二、《考勤表》一份（出示原件，提交复印件），证明原告在2019年9月底就已经不到岗已构成违约的事实；证据三、拖欠电费统计表一份（出示原件，提交复印件），证明原告2019年10月、11月电费欠款及电费的滞纳金，电费拖欠已构成违约的事实；证据四、整改通知四份（原件）、彩信送达两张（打印件），证明商城在2019年9月至12月通知原告履行合同的事实；证据五、自愿放弃商户《放弃承诺书》及提前解除《租赁合同协议》三份（出示原件，提交复印件），证明原告所述被告让商户到银泰杭州服装城经营不属实，是商户自愿放弃新银泰而重新签订银泰杭州服装城租赁合同的事实。原告刘某对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一予以认可；对证据二不予认可，原告2019年10月份之前从未缺过岗，是被告自己划的，原告不知情；对证据三中10月的电费予以认可，对11月的电费不予认可，2019年11月原告一直未在商城，被告也未通知原告交纳电费，为何要交滞纳金；对证据四，原告只收到一条彩信而且在手机上也打不开；对证据五不予认可，该证据是谢总要求商户写的。经审查，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据一、二，被告无异议，对其证明效力本院予以确认。证据三、四、五达不到其证明目的，对其证明效力本院不予确认；被告提交的证据一，原告无异议，对其证明效力本院予以确认。对证据三、四、五，具有真实性、合法性、关联性，能够达到其证明目的。对证据二，系被告单方出具，原告未签字确认亦不认可，无法核实其真实性，对其证明效力本院不予确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月1日，原、被告签订《吴某合同及管理办法》，合同约定，被告将位于吴忠利通区步行街义乌商城对面新银泰商城一层25号摊位租赁给原告，经营范围为精品女装，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，租赁费为13000元／年，被告实收租赁费13000元，并向原告收取保证金2000元。2019年10月后，因新银泰商城一楼大部分商户与被告提前解除租赁合同，导致一楼商场内出现大面积摊位空置，原告的经营活动受到影响，后原告找被告协商，要求解除租赁合同并退还半年租金及保证金，但双方未能达成一致意见，原告于2020年4月24日将其铺位内所有物品搬离，2020年10月、11月产生的电费64元未向被告缴纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。原告刘某提交的证据无法证明被告在租赁合同期间存在违约情形，故对原告要求被告赔偿其装饰装修费用损失的诉讼请求，本院不予支持；对于原告要求被告退还租金的诉讼请求，因在原、被告租赁合同期限内，受新冠肺炎疫情影响，利通区内所有商场在2020年2月、3月均处于停业状态，原告没有实际的营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对原告明显不公平，故根据《中华人民共和国民法通则》中的公平原则，本案酌情判定被告退还原告一个月租金1083元；关于保证金2000元，被告当庭同意退还，但主张要扣除原告拖欠电费64元及滞纳金，经当庭核实，被告自述电费收缴方式为上门收缴，被告未提交证据证实其曾向原告上门催缴电费，对被告主张扣除的滞纳金，本院不予支持。故被告应向原告退还租赁费1083元，保证金1936元（扣除电费64元）。因原、被告签订的《吴忠市利通区银泰商城合同及管理办法》中约定的租赁期限为2019年5月1日至2020年4月30日，现合同已到期终止，本院不再作处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴某退还原告刘某租赁费1083元，保证金1936元（扣除电费64元），限被告于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告吴某负担50元，原告刘某负担26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 金彩玲人民陪审员 任振淼人民陪审员 张 晖 二〇二〇年六月二日（法官助理 张爱玲书记员 廖静静 附：本案相关法律释明表《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。