上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初13799号原告：张廷涛，男，1987年1月10日生，汉族，住广东省湛江市。委托诉讼代理人：何爱华，上海睿道律师事务所律师。被告：陶维洪，男，1979年7月14日生，汉族，住安徽省。被告：王云，女，1975年6月7日生，汉族，住河南省。第三人：上海应用技术大学，住所地上海市漕宝路XXX-XXX号。法定代表人：柯勤飞，校长。委托诉讼代理人：姚益青，男。委托诉讼代理人：瞿雯婕，女。第三人：上海市奉贤区菲斯客饮品店(个体工商户)，住所地上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路XXX号学生公寓18-1号楼一楼。业主：陶维洪，男，1979年7月14日生，汉族，住安徽省临泉县陈集镇陈集行政村中心7号。原告张廷涛与被告陶维洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。嗣后，本院依职权追加上海应用技术大学和上海市奉贤区菲斯客饮品店为第三人并依法转为适用普通程序，组成合议庭进行审理。原告则追加王云为被告。2020年6月15日本案公开开庭进行了审理。原告张廷涛及其委托诉讼代理人何爱华、第三人上海应用技术大学的委托诉讼代理人姚益青和瞿雯婕到庭参加诉讼。被告陶维洪、王云和第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店经本院依法以公告方式传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告张廷涛向本院提出诉讼请求：解除原告与被告张廷涛签订的《房屋转让合同》；两被告返还原告转让费348,400元；两被告偿付原告未帮或协助续签合同违约金300,000元。事实和理由：原、被告于2017年5月30日签订《房屋转让合同》，被告将坐落于上海市奉贤区海泉路XXX号上海应用技术大学奉贤校区18号楼北一区1室的店铺转让给原告使用,转让费为450,000元，建筑面积为36平方米，除原使用期限外同时约定第一次合同(2019年3月1日至2022年2月28日)被告帮原告签订,第二次合同(2022年3月1日至2025年2月28日)被告协助原告签订，如被告出现问题由被告承担，如原告出现问题由原告承担，第二次合同被告未协助原告续签的,赔付原告150,000元。现由于被告未能协助原告续签合同，致使原告从2019年3月1日起无法取得涉案房屋的租赁权,已付转让费按已使用租赁期限进行折算，被告应返还原告转让费348,400元和两次未协助续签合同违约金300,000元，故提起诉讼。被告陶维洪未提供书面答辩意见。被告王云未提供书面答辩意见。第三人上海应用技术大学述称，涉案租赁场所属有证房屋，其将该房屋出租给第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店，租赁期限为3年，从2016年3月1日起至2019年2月28日止，双方约定不得转租，对转租给原告一事并不清楚，也不同意。2018年下半年进行后续3年租赁期的招投标，涉案租赁场所已由他人中标，在得知原告将租赁场所锁门离开并与被告陶维洪发生矛盾的情况下，其于2018年12月底将租赁场所加锁并要求原告和被告陶维洪搬离交接，但原告和被告陶维洪未搬离交接，现已将所加之锁去除，希望尽快搬离交接租赁场所。第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店未提供书面述称意见。本院经审理认定事实如下：被告陶维洪系个体工商户上海市奉贤区菲斯客饮品店的业主。2015年10月19日，被告陶维洪以第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店的名义与第三人上海应用技术大学签订《房屋租赁合同》，约定：第三人上海应用技术大学将坐落于上海市奉贤区海泉路XXX号上海应用技术大学奉贤校区18号楼北一层1室的房屋出租给第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店，建筑面积为36平方米，年租金为39,420元；租赁期限从2016年3月1日起至2019年2月28日止，合同一年一签，视每年综合评审结果决定是否续签；租金每半年交纳一次，先付后用，首期于合同签订后10日内支付，以后于租期每半年的前1个月支付；押金为1个月的租金，合同期满后无息归还；租赁期满或第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店提前退租的，除双方另有约定，第三人上海应用技术大学可选择依附于房屋的装修归出租方、要求承租方恢复原状或向承租方收取恢复工程实际发生的费用；未经出租方同意，不得转租和转借；如未经同意转租和转借或拖欠租金2个月以上，出租方有权解除合同并收回房屋。2017年5月30日，原告与被告陶维洪签订《房屋转让合同》,约定：被告将坐落于上海市奉贤区海泉路XXX号上海应用技术大学奉贤校区18号楼北一区1室的店铺转让给原告使用,建筑面积为36平方米，被告保证原告同等享有被告在原有《房屋租赁合同》中所享有的权利义务；转让后店铺装修、装饰及其它所有设备等归原告并由原告代替被告交纳租金等费用；原告于2017年5月31日前支付转让费450,000元，第一次合同被告帮原告签订,第二次合同被告协助原告签订，被告出现问题由被告承担，原告出现问题由原告承担，第二次合同被告未协助原告续签的,赔付原告150,000元；至2018年12月31日的奶茶租金全部归原告；如被告原因导致转让中止，被告承担违约责任，支付转让费的50%作为违约金。从2017年5月30日起，原告陆续向被告陶维洪方支付转让费450,000元。2018年11月，原告在得知未中标即无法取得涉案租赁场所从2019年3月1日起至2022年2月28日止的租赁权后，向被告陶维洪和第三人上海应用技术大学提出交涉，同时因学校放假原因，原告将租赁场所锁门并离开而不再经营，设备和物品等则未搬离。期间，原告与被告陶维洪无法协商一致，以致涉讼。另查明，坐落于上海市奉贤区海泉路XXX号上海应用技术大学奉贤校区18号楼北一层1室房屋的《房地产权证》显示登记的权利人为第三人上海应用技术大学。在审理期间，原告确认：被告陶维洪将房屋转租给原告，其中18平方米实际已交付，另18平方米当时被告陶维洪已出租给奶茶铺，故约定奶茶铺的租金(年租金为50,000元)由原告收取，但奶茶铺租金实际由被告陶维洪取得，两部分租金相抵，尚有剩余，故原告未支付租金给被告陶维洪；转让费450,000元含设备和装修及从2017年5月31日起至2025年2月28日止的租赁期限；原告曾为续签合同向被告陶维洪付款13,612元用于疏通关系；第三人上海应用技术大学对转租是知道的，也未提出异议；原告和被告陶维洪均未中标后，曾于2018年12月初向被告陶维洪提出解除合同和退费，但被告陶维洪未同意退费；合同解除后，要求被告返还折算后的转让费，同意将租赁场所(含设备和装修)返还给被告。第三人上海应用技术大学确认：原告和被告陶维洪未中标后，原告曾通过被告讲过解除合同；按惯例，《房屋转让合同》中第一次合同是指2019年3月1日至2022年2月28日，第二次合同则是指2022年3月1日至2025年2月28日；未收到最后一年的租金。以上事实，由《房屋租赁合同》、《房屋转让合同》、付款凭证、《房地产权证》、户籍工商注册资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，第三人上海应用技术大学将涉案租赁场所出租给第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店，随后作为第三人上海市奉贤区菲斯客饮品店业主的被告陶维洪与原告签订《房屋转让合同》即将租赁场所转租给原告，该份合同实则包括两部分内容，其中第一部分2017年5月31日起至2019年2月28日止为转租部分，第二部分2019年3月1日起至2025年2月28日止为帮或协助续签合同部分，原告所付转让费包含上述两部分内容，该合同是双方真实意思的表示，理应切实履行。第三人上海应用技术大学虽称其不清楚转租事宜，但未提供证据证明曾就此提出异议，故视为知道并同意转租。转租部分双方已实际履行完毕，该部分合同终止，而在后续实际履行过程中，被告陶维洪未帮或协助原告续签合同，显属违约，原告据此要求解除第二部分合同于法有据，应予支持。合同解除后，原告同意将租赁场所(含设备和装修)交还给被告陶维洪并要求被告陶维洪返还折算后的转让费，于法无悖，应予准许。转让费的折算按总期限93个月计算，扣除至2019年2月28日止已使用的21个月，应返还金额为348,387元。原告请求的违约金明确为未帮或协助续签合同违约金，该项违约金的约定金额为150,000元，该部分请求于法有据，应予采纳。至于原告要求被告王云承担责任并要求另行偿付未帮或协助续签合同违约金150,000元无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张廷涛与被告陶维洪于2017年5月30日签订的《房屋转让合同》中第二部分于2018年12月15日解除；二、被告陶维洪于本判决生效之日起十日内返还原告张廷涛转让费348,387元，同时原告张廷涛将租赁场所(含设备和装修)交还给被告陶维洪；三、被告陶维洪于本判决生效之日起十日内偿付原告张廷涛未帮或协助续签合同违约金150,000元；四、驳回原告张廷涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,284元，公告费760元，计11,044元，由原告负担1,508元，被告陶维洪负担9,536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  周 珣人民陪审员  金 超二〇二〇年六月十五日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。