江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初4965号 原告：金富，男，1972年9月11日生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。 被告：南京市六合城镇建设综合开发公司，统一社会信用代码9132011606264379X3，住所地南京市六合区雄州街道延安北路1号。 法定代表人：祁开荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告金富与被告南京市六合城镇建设综合开发公司（以下简称六合城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙鸿举、被告委托诉讼代理人胡宜金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金富向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除原、被告签订的《商品房认购协议书》；2.被告返还原告已付房款186043.2元并支付利息（按照年利率6%，自2010年11月22日起计算至实际返还之日止）；3.被告赔偿水电初装费1100元、房屋差价和装修损失431556.8元；4.被告赔偿一倍购房款186043.2元。事实与理由：2008年11月30日，原、被告签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告购买由该公司开发的六合区XX街道XX路XX号XX商业广场X幢XX室房屋，建筑面积为109.76平方米，总价为186043.2元。并约定该协议书视同商品房买卖契约。协议书签订当日，原告向被告支付定金4万元，随后被告向原告交付上述房屋。原告于2010年11月22日付清全部房款，后支付车库1500元费用、水电初装费1100元，并于2017年装修入住。之后被告一直未与原告签订房屋买卖合同，也未为原告办理产权过户等手续，原告及其他购房人多次维权未果。2018年，原告得知被告于2013年擅自将上述房屋抵押给案外人，至今未解押，导致原告无法取得房屋不动产权。 被告六合城建公司辩称，1.原、被告之间买卖合同不成立，原告对此也负有责任。被告未使用过“横梁项目部”章，该章为该项目实际操控人陈某甲未经授权的私刻章，对被告无约束力。认购协议书仅是一份预约合同，不是正式的商品房买卖契约。认购协议书应为无效或不生效。认购协议书第4条约定“甲方将该营业房使用权交予乙方”，可见是使用权交割,不是不动产权。“但因特殊原因，甲方在三个月内解除银行抵押后方可与乙方签订商品房买卖契约”，可见乙方对抵押是明知的，对将来可能签订或不签订正式的商品房买卖契约也是明知的。原告在交易时未依法审慎检查销售许可文件，未检查签约主体资格，未及时签订正式商品房买卖合同并备案。原告明知该房屋已设立有抵押权，在物权法上看原告就不是善意第三人。原告交纳相关费用时，从收据上看有些费用明显不是交给被告。收据因是陈某甲一手经办，被告无法确认原告是否交纳。2.原告主张的已付购房款利息以及一倍赔偿不应当得到支持。原告使用房屋已经长达10多年时间，已经通过使用房屋获得足够收益。并且原告在本案中过错非常明显，原告违背普通人正常常识接受项目部所盖合同有明显过错，其未审慎审查销售许可文件，也没有按照普通人理解及时签订正式房屋买卖合同并且到房屋主管部门备案登记，这都违反普通人对房屋买卖交易流程的理解。并且原告也没有将该项目的实际操控即项目部公章私刻人陈某甲追加为被告，也没有将侵犯权利的抵押人小贷公司追加为被告，原告在本案中有过错，没有维护自己的合同交易的稳定性。 本院经审理确认如下事实：2008年11月30日，金富（乙方）与六合城建公司（甲方）签订《商品房认购协议书》1份，约定：1.乙方购买甲方建设的商品房XX街道XX甸商业广场住房X幢XX室；2.上述房屋建筑面积（销售面积）为109.76平方米，销售单价为1695元/平方米，总价186043.2元，以上房款不含有关代收代办费用；3.乙方于2008年11月30日支付购房定金4万元；4.乙方在交纳定金，本协议生效后，甲方将该营业房使用权交予乙方。但因特殊原因，甲方在三个月内解除银行抵押后方可与乙方签订商品房买卖契约，并协助乙方办理相关手续，办证过程所产生的费用由乙方自理；5.该协议签订后，视同商品房买卖契约受同等法律效力，双方不得以任何理由房价上下浮动。上述协议中甲方处加盖“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”印章。 签约当日，金富向六合城建公司支付定金4万元，六合城建公司开具加盖“南京市六合城镇建设综合开发公司财务专用章”印章的收据1份，并将案涉房屋交付给金富使用。2009年8月26日，金富向六合城建公司支付购房款6303元，六合城建公司向金富开具加盖“南京市六合城镇建设综合开发公司财务专用章”印章的收据1份。2010年11月22日，金富向六合城建公司支付购房款139740.2元，六合城建公司向金富开具加盖“南京市六合城镇建设综合开发公司财务专用章”印章的收据1份。2010年11月24日，金富向六合城建公司支付水电初装费1100元，六合城建公司向金富开具加盖“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”印章的收据1份。 2010年7月14日，六合城建公司办理了案涉房屋产权首次登记，证书号为合初字第XXXXX号（宁六2XXXXX），登记权利人为六合城建公司，房屋用途为办公。2013年5月28日，六合城建公司办理了案涉房屋抵押权预告登记(合他字第XXXXX号)，抵押权人为南京市六合区某农村小额贷款有限公司，被担保主债权数额为260万元，债务履行期限为2013年5月14日起至2014年5月5日止。原告多次要求办理案涉房屋产权过户手续未果，遂于2019年6月12日提起本案诉讼。 2019年9月4日，华盛兴伟土地房地产资产评估有限公司受本院委托对案涉房屋办公房地产(建筑面积109.76平方米)及装修的市场价值进行了评估，评估总价为61.76万元（其中装饰总价为16.95万元），价值时点为2019年8月20日。为此，金富向该公司支付评估费7090元。 另查明，六合城建公司的项目负责人陈某甲曾经使用过“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”印章与其他购房人签订过购房合同，并收取过购房款。 2013年5月14日，陈某乙与南京市六合区某农村小额贷款有限公司（以下简称某小贷公司）签订借款合同，约定陈某乙向某小贷公司借款260万元。2013年5月20日，六合城建公司与某小贷公司签订房地产抵押合同，约定以其名下坐落于六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室、X单元XX室、X单元XX室（即案涉房屋）、XX室、XX室、X幢XX室、XX室、XX室房屋为上述借款向某小贷公司提供抵押担保，后于2013年5月28日办理了抵押权预告登记。2013年5月20日，陈某甲向某小贷公司出具共同还款承诺书，承诺对上述借款本息及相关损失承担连带偿还责任。2016年9月8日，本院作出(2016)苏0116民初4106号民事判决书，判决：一、陈某乙、陈某甲于本判决生效之日起十日内归还某小贷公司借款本金260万元及利息；二、陈某乙、陈某甲如不能及时履行上述第一项义务，某小贷公司有权以六合城建公司名下的上述房屋折价或拍卖、变卖该抵押物的价款在260万元范围内优先受偿。该判决已经生效，某小贷公司已经申请执行。 上述事实，有当事人陈述、商品房认购协议书、收据、不动产登记资料查询结果证明、房地产估价报告、以及本院(2016)苏0116民初4106号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告于2008年11月30日签订的商品房认购协议书，约定该协议签订后视同商品房买卖契约，该协议已具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收取了购房定金及房款，应认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，对双方具有约束力。上述商品房认购协议书虽然加盖的是“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”印章,但购房款收据加盖的是“南京市六合城镇建设综合开发公司财务专用章”印章，且被告已实际履行该协议并按约定收取购房款，故被告关于该合同不成立、对被告无约束力的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……。本案中，被告作为出卖人，和买受人原告订立房屋买卖合同后又擅自在房屋上设立抵押权，至今仍然未注销该抵押权预告登记，导致无法办理过户手续，合同目的无法实现。本院综合原告已经支付全部购房款、实际取得案涉房屋并装修入住等合同履行情况，对于原告要求解除合同、被告返还已付购房款186043.2元（4万元+6303元+139740.2元）、赔偿房屋差价及装修损失431556.8元（评估总价61.76万元-合同总价186043.2元）、并承担已付购房款一倍即186043.2元的赔偿责任的诉讼请求，予以支持。关于原告提出的要求被告支付已付购房款利息的诉讼请求，因被告早就将案涉房屋交付，原告也已实际占有使用，且本院认为房屋差价损失及一倍购房款的赔偿足以弥补其损失，故该请求本院不予支持。 本案评估价值时点为2019年8月20日，水电初装已经完成，评估总价已经包括水电价值，即房屋差价已经包括水电初装费用，故原告主张水电初装费1100元属于重复主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除金富与南京市六合城镇建设综合开发公司于2008年11月30日签订的商品房认购协议书； 二、南京市六合城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起十五日内向金富返还购房款186043.2元、赔偿房屋差价及装修损失431556.8元、并赔偿已付购房款一倍即186043.2元，合计803643.2元； 三、驳回金富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11847元，鉴定费7090元，合计18937元，由南京市六合城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李九俊 人民陪审员  刘志祥 人民陪审员  林 梅 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  吕 倩