北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执异7号异议人（案外人）：陈巧，女，1978年7月30日出生，汉族。申请保全人：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：熊怀连，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓琳，北京市炜衡律师事务所律师。被保全人：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道北安路88号。法定代表人：黄海群。被保全人：舟山市融信置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环城西路66号。法定代表人：张敏。被保全人：舟山市万润贸易有限公司，住所地浙江省舟山市定海区昌洲大道1007号405、407室。法定代表人：李萍。被保全人：乔伟海,男，1962年10月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被保全人：张敏，男，1961年4月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被保全人：刘昆伦，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区西。被保全人：毕成钢，男，1965年5月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被保全人：舟山市融信置业有限公司普陀分公司，住所地浙江省舟山市普陀沈家门兴建路439号。负责人：张敏，总经理。委托诉讼代理人：高亚进，北京德恒（宁波）律师事务所律师。本院在执行中国进出口银行与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、舟山市融信置业有限公司（以下简称融信公司）、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信公司普陀分公司）保证合同纠纷一案财产保全[执行依据：（2018）京民初224号民事裁定；执保案号：（2018）京执保50号]过程中，查封了融信公司普陀分公司名下的位于浙江省舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室房产（舟房权证普字第XXXX号）。案外人陈巧向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。陈巧提出异议称，请求北京市高级人民法院（以下简称北京高院）解除对坐落在沈家门滨港花园5幢914室房产（以下简称914室房产）的保全措施。我于2017年9月向融信公司普陀分公司购置现房房产，地址为浙江省舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室，总价为人民币1049315．2元，并于2017年11月18日付清包括车位在内的所有全款，有发票和购房合同为证。其后我于2018年1月26日，正式签订房屋、车位合同，全款购置了滨港花园地下停车库编号为C050号，车位金额为人民币12万元。北京高院在执行（2018）京民初224号保全措施中，查封了上述房产。因该房产在查封之前属于我全款购入并已实际装修后入住，我依法有权提出执行异议申请，请求尽快解除对该房产的保全措施，切实维护我的合法权益。中国进出口银行述称，不同意陈巧的异议，不能证明陈巧在涉案房屋被北京高院查封之前已经占有和使用。陈巧在2017年11月8日购买后一年时间内没有办理过户手续，要承担不利后果。融信公司普陀分公司述称，认可陈巧的陈述，同意陈巧的异议。争议标的沈家门滨港花园登记在我公司名下，被北京高院依据（2018）京民初224号裁定保全查封。争议标的于2017年11月出售给异议人陈巧，11月18日付清房款，我公司向其出具了发票。11月21日，陈巧向我公司购买编号C050车位一个，金额为12万，我公司向其出具了发票。经审查查明，本院在审理原告中国进出口银行诉被告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司保证合同纠纷一案中，依据中国进出口银行提出的财产保全申请，于2018年12月3日作出（2018）京民初224号民事裁定，裁定冻结被保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司银行存款51077182．16美元（按2018年10月30日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6．9574元计，折算人民币355364387．16元）或查封、扣押被保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司其他等值财产。2018年12月11日，本院向舟山市不动产登记中心送达了（2018）京民初224号民事裁定书和协助执行通知书，查封了融信公司普陀分公司名下舟房权证普字第XXXX号等47套不动产，查封期限为2018年12月11日至2021年12月10日。舟山市不动产登记中心于当日签收上述民事裁定书、协助执行通知书。在审查过程中，陈巧向本院提交了以下几组证据：第一组证据，陈巧与融信公司普陀分公司签订的《舟山商品房买卖合同》（现售），合同编号为2018销001133，日期为2018年1月26日。该合同记载，该商品房产权登记建筑面积共86．08平方米，总价款为1049315．2元;陈巧于2017年11月18日前付清全部房款；融信公司普陀分公司应当在2018年1月31日前将该商品房交付陈巧使用，并承诺于2018年1月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给陈巧，陈巧自行办理该商品房转移登记。第二组证据，购房发票及付款记录。其中，《浙江增值税普通发票》（盖有融信公司普陀分公司发票专用章）记载，购买方名称为陈巧，销售方名称为融信公司普陀分公司，货物或应税劳务、服务名称为沈家门滨港花园5幢914室，开票日期为2017年11月8日，价税合计1049315．2元。融信公司普陀分公司向普陀不动产登记中心出具的《付款证明》（落款日期为2018年1月26日）记载，“买受人：陈巧；房屋座落：沈家门食品厂南路21号滨港花园5幢914室；购房面积：86．08㎡；净房款：1049315．20”。第三组证据，914室房产房屋所有权证和国有土地使用证。《房屋所有权证》记载，房屋所有权人为融信公司普陀分公司，房屋坐落为普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室，登记时间为2013年10月12日，建筑面积为86．08㎡。《国有土地使用证》（盖章日期为2013年10月17日）记载，土地使用权人为融信公司普陀分公司，座落为沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室。第四组证据，房屋交付记录及物业费缴纳。其中，《住宅交接记录书》（落款日期为17年11月1日）载明，甲（融信公司普陀分公司）、乙（陈巧）双方查验了座落在滨港花园5幢914室，双方同意该住宅在本交接记录书签字之日起，完成交接手续，并就有关问题记录如下：…。《房屋交接书》记载，进户门A钥匙：2把，进户门B钥匙：1把，…。用户签字盖章为陈巧，日期为17年11月1日，公司盖章为融信公司普陀分公司。《收款收据》（2019年1月28日开具）载明，客户名称为5-914陈巧，品名及规格为物业费86．08（2019．1．1-2019．12．31），合计金额1702．85。《浙江增值税普通发票》（盖有舟山星城物业管理有限公司发票专用章）记载，购买方名称为滨港花园5-914陈巧，销售方名称为舟山星城物业管理有限公司，货物或应税劳务、服务名称为物业费、车位费，开票日期为2020年3月13日，价税合计1703．00。《收条》（加盖舟山市卓越物业发展有限公司滨港花园物管处章，出具日期为2017年11月1日）载明，今收到滨港花园5幢914室陈巧业主，物业费从2017年12月1日至2018年12月31日止。…合计人民币：壹仟肆佰伍拾肆元柒角伍分，业主签名为陈巧。第五组证据，房屋交付后的装修。其中，《装修管理合同》载明，甲（陈巧）、乙（夏文忠）、丙方（上海鸿洋电子商务股份有限公司）在自愿、平等、公平、诚信的基础上，经协商一致于2017年11月2日签订本合同。乙方为甲方实施住宅项目装修，丙方为住宅施工提供项目套餐，装饰施工地址为浙江省舟山沈家门滨港花园5幢914室。第六组证据，入住证明。第七组证据，《不动产登记查询证明》(编号：XXXXXXXX，加盖舟山市自然资源和规划局不动产登记信息查询专用章，落款日期为2020年4月9日)。该证明房产登记结果载明：权利人为融信公司普陀分公司，权证号为舟房权证普字第XXXX号，坐落于普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室。房产有查封，无抵押。该证明土地登记结果载明：权利人为融信公司普陀分公司，权证号为舟普国用（2013）第08475号，坐落于沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室。宗地有查封，无抵押。在附件栏显示：房产查封情况：产权人融信公司普陀分公司，权证号舟房权证普字第XXXX号，位于普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室的房产已于2018年12月11日被北京市高级人民法院查封，查封文号（2018）京民初224号，查封期限2018年12月11日至2021年12月10日。土地查封情况：产权人融信公司普陀分公司，权证号舟普国用（2013）第XX号，位于沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室的土地已于2018年12月11日被北京市高级人民法院查封，查封文号为（2018）京民初224号，查封期限2018年12月11日至2021年12月10日。陈巧在谈话中表示，未能办理过户登记是因为办理过户登记需要和丈夫一起去，两人不在舟山本地，办理不方便，自己也问过办证的部门，说房子是我们的，晚一点办证也没关系。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被保全人名下的不动产提出异议，同时具备以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案是财产保全案件的执行，根据查明的事实，买受人陈巧提出的异议符合法定条件，本院予以支持。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自起诉期限届满之日起七日内对914室房产解除查封。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉的，本院应当中止对914室房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初224号民事裁定和（2018）京民初224号协助执行通知书对舟山市融信置业有限公司普陀分公司名下的位于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢914室房屋[房屋所有权证号：舟房权证普字第XXXX号]及对应土地使用权[土地使用权证号：舟普国用（2013）第XX号]的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 雷运龙审 判 员 齐立新审 判 员 禹明逸二〇二〇年六月一日法官助理 袁 楠书 记 员 闫 玥