广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终562号 上诉人（原审原告）：王兴红，女，1964年10月11日出生，满族，住吉林省柳河县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 上诉人王兴红因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王兴红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实，适用法律错误，无任何证据证明无法办理按揭贷款原因在于上诉人，上诉人付款不存在违约。（一）上诉人已按合同约定以及被上诉人要求办理按揭贷款手续，不存在违约。依据《委托办理按揭公证书》及《一次性现金付款通知书》足以证实上诉人在2016年4月份就按被上诉人要求办理了相关的按揭贷款手续。正因为上诉人已按要求提交办理了按揭贷款手续，被上诉人才会在2017年单方的以上诉人个人原因不能办理按揭为由，要求上诉人一次性付款，故被上诉人对上诉人已提交材料办理贷款知情。再者，涉案同一楼盘同一栋楼同一单元的其他业主，如其未提交按揭材料或未办理按揭手续，被上诉人的通知内容是“未按照合同约定前来提交贷款材料办理银行面签手续”，该通知几乎是同一时间，印证上诉人已提交办理按揭贷款的手续。（二）上诉人征信不存在问题，符合办理按揭贷款条件，无证据证明因上诉人原因导致无法办理按揭贷款，应当“谁主张、谁举证”。被上诉人单方向上诉人发出了《一次性付款通知书》，以上诉人个人原因无法办理按揭贷款为由要求上诉人一次性付清剩余款项。但被上诉人至今没有提供任何证据证明上诉人是个人的什么原因导致无法办理按揭贷款，也没有提供银行出具的无法办理按揭的说明或证明。按揭贷款资格审查属于出卖人即开发商应当向买受人提供的证明文件，未能举证证明上诉人征信、年龄或是其他个人原因导致无法办理贷款的情况下，应当适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，由被上诉人承担不利后果。二、一审法院程序严重违法，未依上诉人申请调取本案核心证据，导致事实认定不清。本案核心证据系案涉房屋无法办理按揭原因的材料，这些材料只能从银行或是开发商手中调取，上诉人客观无法取得，特向法院申请调取，上诉人己穷尽一切方式尽到了自己的举证责任，但一审法院收到上诉人提交的《申请法院调查取证申请书》未根据《民事诉讼法》第六十四条之规定调查收集，也没有给予上诉人任何的书面说明，消极履行法院的调查职责。在未查明是何原因无法办理贷款、没有任何书面材料证实因上诉人的个人原因导致无法办理按揭贷款的情况下，仅凭被上诉人单方陈述就认定上诉人不符合贷款条件无任何事实依据。三、无论上诉人是否付款，被上诉人在约定交房日期前都没有通过验收，已逾期交房，且至今仍无法交付，违约状态依旧持续，上诉人有权解除合同。案涉合同第十一条约定被上诉人应当在2016年12月30日交房。案涉楼盘由于未组织验收，于2019年7月1日已被防城港市住房和城乡建设局责令停止交房，至今仍未能交付房屋，已构成逾期交房。同时，《解除商品房买卖合同通知书邮单》可证实上诉人于2018年11月7日向被上诉人邮寄了解除商品房买卖合同的通知，被上诉人拒收退回。该证据原件系密封的，只要当场拆开便可知晓邮件中具体内容。根据《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，上诉人解除合同通知到达被上诉人时即视为上诉人的解除合同意思表示己达到，被上诉人的拒收并不影响上诉人已在规定解除权期限内解除合同的事实，上诉人有权依照合同约定，要求解除合同，退还房款。 富乐华公司辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，请求维持原判。一、被上诉人从未收到过上诉人的按揭贷款材料，目前为止上诉人也没有提交任何材料认定其办理过按揭贷款。事实上在同类案件中，提交过按揭贷款材料的，都会得到银行批复，但上诉人未能提供。被上诉人只能认定上诉人没有提交过按揭贷款材料，二、上诉人陈述商品房买卖合同司法解释第23条，指的是没能办理按揭贷款，致使合同目的无法实现的情况下才能解除合同，但实际上双方签订的商品房买卖合同附件四第3点中明确约定，如买受人按揭贷款未获批准，需要在接到通知十日内付清全款。这是合同约定，不构成司法解释第23条规定的法定解除条件。至于上诉人说逾期交房的约定解除权，上诉人所述的2018年发送函解除合同，被上诉人没有收到，上诉人也没能提交证据证明。在双方签订的商品房买卖合同第11条特别约定上诉人在未付完全部款项时，被上诉人不产生交房义务。因此，上诉人无权以逾期交房为由解除合同。 王兴红向一审法院起诉请求：1.解除王兴红与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：FCG2017022505);2.富乐华公司退还王兴红已付房款共计217,574元以及赔偿利息损失47,650.22元（以217,574元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月8日暂计至2019年9月30日为47,650.22元，实际计算至清偿之日止）；3.富乐华公司退还王兴红已付的案涉房屋相关手续费共计557元；4.本案的诉讼费用由富乐华公司承担。 一审法院查明事实：2016年5月10日，王兴红作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（编号：FCG2017022505），约定王兴红购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元15层1512号房，建筑面积为68.67平方米，单价为每平方米6,110元，总金额为419,574元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2015年4月8日前支付首期房价款217,574元，占全部房价款的51.8%；《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。2015年4月8日，富乐华公司向王兴红出具三张《收据》（编号分别为：8105513、8105514、1221467），表示收到王兴红交来防城港国际大酒店2-1512号房房款216,936元、638元、代收费557元（备案费97元、预抵押费460元）；2017年7月17日，王兴红向防城港市地方税务局直属税务分局缴纳住房买卖契税、印花税共计12,197.63元。 另查明，2017年1月13日，富乐华公司向王兴红发出《一次性现金付款通知书》，通知王兴红于2017年2月21日前与富乐华公司办理剩余房款付清手续。2019年9月6日，王兴红委托广西精一律师事务所通过邮政快递向富乐华公司发出解除合同的《律师函》。 一审法院认为，王兴红与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。王兴红虽已向富乐华公司支付了首期购房款，但其并未按约办理银行按揭贷款手续，且在收到富乐华公司告知其因其申请银行按揭贷款未通过，要求其一次性付款的催款通知后仍未向富乐华公司支付剩余房款，王兴红已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十一条“……双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。”以及《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款的约定，王兴红不享有合同解除权，故王兴红要求解除《商品房买卖合同》，要求富乐华公司退还已付购房款、赔偿利息损失以及支付相关手续费的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回王兴红的诉讼请求。案件受理费5,286.72元，减半收取计2,643.36元，由王兴红负担。 本院二审期间，王兴红围绕上诉请求依法提交以下证据：1.《个人信用报告》、中国工商银行官网个人房屋贷款申请条件公示网页截图，证明上诉人个人征信良好，签订合同时也符合贷款条件，本案并非上诉人原因而无法办理按揭贷款；2.《申请法院调查取证申请书》，证明一审法院未履行调查职权，在未查清被上诉人变更付款方式的关键事实情形下，错误认定是因上诉人原因无法导致办理按揭贷款。富乐华公司无新证据提交，其对王兴红提交的证据的质证意见为：证据1与本案无关，只能证明王兴红征信良好，但是否可以办理按揭贷款由银行进行认定，不能证明无法贷款的原因在于富乐华公司，双方签订的商品房买卖合同附件四明确约定不能办理贷款的情况下，可以使用一次性付款的方式。即使不能办理按揭贷款，也不能构成合同解除条件；证据2与上诉人无关。本院认为，证据1具备真实性，且与本案具有一定的关联性，本院予以采纳；证据2属于程序性材料，与本案待查明案件事实无关，本院不予采纳。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，王兴红与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，一审判决认定该合同合法有效正确，本院予以确认。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定王兴红向富乐华公司支付首期购房款217,574元，剩余购房款向银行申请按揭贷款支付，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第（4）款以及附件十一补充协议第五条第（四）款约定，如因王兴红的原因导致无法办理按揭，富乐华公司才有权要求王兴红一次性支付剩余房款，富乐华公司未提交相应证据证明因王兴红的原因无法办理按揭贷，其直接要求王兴红就剩余房款选择一次性付款不符合双方的合同约定，且目前案涉楼盘被防城港市住房和城乡建设局责令停止交付，进行整改，富乐华公司至今仍无证据证明涉案房屋已符合交房条件，故王兴红主张其合同目的已无法实现并请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，王兴红请求解除其与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，王兴红要求富乐华公司返还购房款、赔偿利息损失以及退还已付的案涉房屋相关手续费，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，王兴红的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2807号民事判决； 解除上诉人王兴红与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：FCG2017022505)； 被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司退还上诉人王兴红已付房款共计217,574元以及赔偿利息（利息以217,574元为基数，从2015年4月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司退还上诉人王兴红已付的案涉房屋相关手续费557元； 五、驳回上诉人王兴红的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费5,286.72元，减半收取2,643.36元；二审案件受理费5,286.72元，均由被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪