广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1699号原告：温天桂，男，汉族，1957年5月12日出生，住广州市从化区，被告：广州市从化永成土地资源开发有限公司,住所地广州市从化区街口街碧溪直一巷101号，统一社会信用代码914401841912712325。法定代表人：潘春晓，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄立，广东红棉律师事务所律师。第三人：广州市从化第四建筑工程有限公司，住所地广州市从化区街口街蓝田东路118号，统一社会信用代码914401841913076966。法定代表人：肖成光，该公司经理。原告温天桂与被告广州市从化永成土地资源开发有限公司（以下简称永成公司）、第三人广州市从化第四建筑工程有限公司（以下简称四建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告温天桂、被告广州永成公司的委托诉讼代理人黄立及到庭参见诉讼，第三人从化四建公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告与第三人共同协助原告把位于广州市从化区江埔街环市东路56号之18、1××号商铺过户至原告名下；2.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2009年3月30日签订《商铺及土地转让协议》，约定：第三人转让位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204商铺及该商铺以东墙为界往后13米内的土地给原告，总价合计406604.8元。办理该商铺房地产权证所需缴交的契税和房屋产权登记费由原告负责，其余相关费用由第三人负责。原告依约向第三人支付了全部价款，具体如下：于1994年1月29日支付10万元、于2009年4月7日支付20万元，于2013年Il月19日支付106604.8元。第三人于2013年11月19日将上述商铺交付原告使用，但经原告多次催促第三人协助办理上述商铺的房产过户手续。原告于2019年6月19日向广州市从化区人民法院提起诉讼，法院作出（2019）粤0117民初2726号民事判决书，判决第三人协助原告办理广州市从化区江埔街环市东路56号之18、1××号（以下简称涉案商铺）房地产权证。因涉案商铺的土地使用权人是被告，故被告应与第三人共同协助原告办理涉案商铺的房地产权证庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告对（2019）粤0117民初2726号民事判决书中第三人的办证义务承担共同责任，与第三人共同协助原告办理位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204的房产证；2、本案受理费由被告承担。庭审后，经询问原告，原告同意承担涉案商铺办证所需缴纳的一切税、费及本案的案件受理费。被告广州永成公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、（2019）粤0117民初2726号民事判决书的处理结果与被告存在法律实体上的利害关系并损害了被告的民事权益，且被告并未作为诉讼参与人参加该案的审理。因此，上述民事判决存在错误，不能作为本案的定案依据。二、被告现股东于2006年通过股权受让方式取得被告股权，对此前被告与第三人的法律关系并不知情，第三人并未就销售事宜向被告作出通知，双方也不存在任何形式的协商，更未签署任何合同。三、第三人与原告于2009年3月30日签订的《商铺及土地转让协议》应为无效合同。四、被告和原告之间为签订涉案商铺的买卖合同，也没有收取原告支付的购房款，双方不存在房屋买卖合同关系。因此，被告不负有协助原告办理不动产权证的合同义务。第三人从化四建公司无答辩。经审理查明，原告温天桂向本院起诉四建公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理案号为（2019）粤0117民初2726号，本院于2019年12月5日作出（2019）粤0117民初2726号民事判决书，判令四建公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告温天桂办理从化市（现为广州市从化区）江埔街环市东路56号之18、1××号房地产权证，办证所需缴纳的一切税、费由原告温天桂承担。在（2019）粤0117民初2726号案中查明如下事实：1992年9月18日，从化县第四建筑工程公司（甲方）与从化县土地资源开发公司（乙方）于签订的《联营开发商业铺位工程合同》，载明：甲方在广从公路里程碑56KM处（105国道25000公里）的一幅山地有土地使用权，现经甲、乙双方协商，联营开发商业铺位工程，达成以下协议：一、工程地点广从公路里程碑（56KM）往东235米处涵洞中线起往西90米为起点，平行公路向西延伸304M，垂直于公路从公路树边3米起延伸55米，所构成的长方形投影面积为16720平方米。二、工程项目兴建一层的商业铺位，（基础以规划设计部门为准）建筑占地面积为3640平方米，出售的商业铺位面积约为3640平方米。三、甲方的责任：1.负责商业铺位工程的施工和工程质量。2.负责商业铺位工程的全部费用。3.负责按商业铺位销售总收入的25%向乙方交纳开发管理费。4.协助乙方办理各种手续。四、乙方的责任：1.负责办理商业铺位工程的报建、立项、水、电的报装，其间的费用由甲方负责。2.负责办理商业铺位的土地使用权转移和房屋产权的转移手续，其间的费用由甲方负责。3.负责代甲方介绍销售商业铺位。五、购房款项和各种税费的规定:用户的购房的房款应先汇入甲方的开户银行，甲方应立即将有关各项税费和开发管理费汇给乙方。该合同底部除了甲乙双方签章外，还有“广州市永成土地资源开发有限公司”印章。2009年3月30日，原告与第三人四建公司签订《商铺及土地转让协议书》约定：一、四建公司保证有权并同意转让位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204等2卡商铺及该商铺以东墙为界往后13米内的土地给原告；以上商铺编号为四建公司认可确定。转让商铺面积合计90.76㎡，转让土地面积合计90.76㎡。二、四建公司转让给原告的商铺及土地的总价合计406604.8元。三、办理该商铺房地产权证的一切手续及费用由原告负责，四建公司应提供现有的相关资料给原告使用。原告在未办理该商铺房地产权证之前，四建公司所发生的任何债权债务都不涉及原告所承让该商铺及土地的拥有权属和利益。四、付款方式和时间：原告分两期付款给甲方，第一期为双方签订本协议书后3天内乙方付款30万元给甲方；第二期为原告办理该商铺房地产权证书后10天内付清余款106604.8元给四建公司…。该协议甲方盖有“广州市永成土地资源开发有限公司”印章，并由法人代表“肖成光”签名确认；乙方由温天桂（身份证号码）签名确认。庭审中，第三人确认原告已付清《商铺及土地转让协议书》约定的全部购房款406604.8元。另根据向广州市规划和自然资源局从化区分局调取的土地使用权档案登记资料显示：1988年4月27日，广州从化土地开发联合工程部与从化县街口镇南方村民委员会海浪上下队签订《征用土地协议书》，约定由广州从化土地开发联合工程部征用从化县街口镇南方村民委员会海浪上下队位于长腰岭（土名：大灶佛）西面广从公路南侧的25亩荒坡地。1988年5月3日，从化县国土局向广州市国土局发出《关于广州从化土地开发联合工程部征地的请示》，请示批复的内容为：经从化县人民政府办公室从府办批（1988）第28号文批复，同意广州从化土地开发联合工程部在广从公路56公里的大灶佛（土名）征用荒地25亩，作为改造，开发为工业厂房、仓库、商业用地。特此请示，请批复。1988年5月6日，广州市国土局作出《关于的批复》，批复的内容为：一、同意广州从化土地开发联合工程部征用从化县南方村委会海浪上下队大灶佛（土名）地段荒坡地25亩作工业厂房、仓库等开发用地；二、有关各项征地补偿费用按双方征地协议书办理，被征土地权属国家所有。1992年10月6日，从化县国土局与从××江埔镇海浪村民委员会签订《征用土地协议书》，约定：由从化县国土局征用从××江埔镇海浪村委会位于大灶佛地段的土地6080平方米，土地补偿金额为27360元。1992年12月18日，从化县国土局（出让方、甲方）与广东省从化县土地资源开发公司（受让方、乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定：由从化县国土局向广东省从化县土地资源开发公司出让位于从××江埔镇大灶佛的土地3640平方米，出让土地用途为建设商业铺位项目。1992年12月22日，从化县国土局向从化县土地资源开发公司作出《关于从化县土地资源开发公司申请用地的批复》，批复内容为：一、同意将征用江埔镇海塱村委会土名“大灶佛”山地6080平方米（9.12亩）的土地使用权，出让给从化县土地资源开发公司作兴建商业铺位用地；二、被征用土地的各项补偿，按双方签订的征地协议办理。土地权属国家，使用权归从化县土地资源开发公司；三、有关使用土地的义务、责任及权利，按双方签定的《国有土地使用权出让合同》办理。出让土地使用权年限为伍拾年，从颁发《国有土地使用证》之日起算。1993年2月3日，从化县国土局向从化县土地资源开发公司作出《关于出让土地使用权给从化县土地资源开发公司的批复》，批复内容为：一、同意将国土局于一九八八年四月二十七日划拨给该公司位于江埔镇南方村土名“大灶佛”地段的国有土地3640平方米（合5.46亩）的土地使用权出让给从化县土地资源开发公司，用于建商业铺位及转让用地，所有权属国家，使用权归从化县土地资源开发公司；二、有关使用土地的义务责任及权利，按双方签定的《国有土地使用权出让合同》办理。出让土地使用权年限为肆拾至柒拾年，从颁发《国有土地使用证》之日起算。1994年3月，广东省从化县撤销，设立广东省从化市。1994年8月23日，从化市土地资源开发公司向从化市国土局递交《土地登记申请书》，申请办理位于从化市江埔镇南方村大灶佛地段面积为11977平方米的土地使用权的权属登记。1994年9月8日，从化市人民政府为从化市土地资源开发公司颁发了证号为从府国用（1994）字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权认为从化市土地资源开发公司，土地使用权地址位于从化市江埔镇南方村大灶佛，土地使用权面积为11977平方米。2005年8月17日，被告永成公司向从化市国土资源和房屋管理局递交《国有土地使用证换证申请》，申请内容为：原广州市从化土地开发联合工程部作为当时从化县土地资源开发公司的下属机构，在一九八八年该工程征用“大灶佛”（土名）的荒坡地共11977㎡，由于客观原因，该机构已撤销，债权债务由土地资源开发公司承担，所以该幅土地属土地资源开发公司名下财产。由于企业改制，原土地资源开发公司的性质及名称已更改，但原公司的资产及债权债务由现在的广州市从化永成土地资源开发有限公司承担。因此，“大灶佛”（土名）的荒坡地11977㎡的原国土证号：从府国用（1994）字第××号的国土证需要更名换证。同日，被告永成公司向从化市国土资源和房屋管理局递交《广东省从化市土地登记申请书》[编号：（2005）000180]，申请登记类型为名称变更登记2005年8月18日，广州市工商行政管理局从化分局档案室出具《证明》，内容为：原名称为“从化市土地资源开发公司”，于2003年4月5日名称变更为“广州市从化永成土地资源开发有限公司”。2005年8月22日，从化市人民政府为被告永成公司颁发了证号为从府国用（2005）字第00175号《国有土地使用权证》，土地使用权认为永成公司，土地使用权地址位于从化市江埔镇南方村大灶佛，土地使用权面积为12554平方米。另，本院为查明案情，向广州市规划和自然资源局从化区分局发函调查了解以下问题：1、本案涉案商铺所在宗地的登记情况，所在宗地是否由查封、抵押记录？2、本案涉案商铺是否已具备办理房地产权证的条件。该局于2019年9月6日复函如下：经查档，从化市江埔街环市东路56号之18、1××号商铺，已办理报建及验收手续，所在宗地亦已办理《国有土地使用证》，证号为从府国用（2005）字第00175号，权属人为永成公司，没有抵押和查封情况。上述商铺已具备办理房地产权证的条件，如需登记至原告温天桂名下需凭法院生效的法律文书及缴纳相关过户税费、登记费。另，根据永成公司提供营业执照显示：永成公司的成立日期为1990年8月18日，注册资本为168万元，经营范围是房地产业。本院认为，本案在立案时确定的案由为物权保护纠纷，经审查应为房屋买卖合同纠纷，现本案主要涉及以下几个方面的问题：关于第三人四建公司能否对外销售涉案商铺。本院认为，根据《联营开发商业铺位工程合同》第三条第1款、第四条第3款及第五条的约定，从化县土地资源开发公司只是代从化县第四建筑工程公司介绍销售联营开发的商铺，购买商铺的款项应先汇入从化县第四建筑工程公司的银行账户后，从化县第四建筑工程公司再将各项税费和开发管理费汇给从化县土地资源开发公司。因此，从化县第四建筑工程公司作为联营开发的一方，以自己公司的名义对外出售联营开发商铺并不违反《联营开发商业铺位工程合同》的约定。从化县第四建筑工程公司后更名为四建公司，四建公司以自己公司的名义将涉案商铺出售给原告，并收取了原告全部购房款，四建公司应按《商铺及土地转让协议书》的约定协助原告办理涉案商铺的房地产产权证。被告永成公司是否与第三人四建公司负有共同协助原告办理房地产权证的义务。根据《联营开发商业铺位工程合同》第四条第2款约定，从化县土地资源开发公司负责办理商业铺位的土地使用权转移和房屋产权的转移手续，故从化县土地资源开发公司对于与从化县第四建筑工程公司联营开发商业铺位负有协助办证义务。因从化县土地资源开发公司更名为永成公司，本案涉案商铺亦属于联营开发商铺的范围，故永成公司与四建公司应对涉案商铺办理房地产权证负有共同协助义务。永成公司辩称与原告不存在房屋买卖合同关系，不负有协助办证义务的主张，本院不予支持。三、关于办证费用的承担问题根据《联营开发商业铺位工程合同》第四条第2款约定，从化县土地资源开发公司负责办理商业铺位的土地使用权转移和房屋产权的转移手续，期间的费用由从化县第四建筑工程公司负责，从化县土地资源开发公司不承担双方联营开发商铺的办证费用，故涉案商铺的办证费用不应由永成公司承担。另根据《商铺及土地转让协议书》第三条明确约定，办理该商铺房地产权证的一切手续及费用由原告负责，四建公司应提供现有的相关资料给被告（应为原告）使用，故涉案商铺的办证所需费用由原告自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下：被告广州市永成土地资源开发有限公司对承担连带责任，于本判决发生法律效力之日起30日内依照本院（2019）粤0117民初2726号民事判决书的判决内容与第三人广州市从化第四建筑工程有限公司共同协助原告温天桂办理从化市（现为广州市从化区）江埔街环市东路56号之18、1××号房地产权证，办证所需缴纳的一切税、费由原告温天桂承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（原告已预交），由原告温天桂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年六月二十九日书记员 罗芳华