江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初1478号原告:无锡市家园物业管理有限公司,住所无锡市梁溪区运河东路555号时代国际A座1011室。法定代表人：曹帮贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱金伟、杨伟根，江苏双汇律师事务所律师。被告:邹天明,男,1963年7月7日生,汉族，住无锡市滨湖区。原告无锡市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告邹天明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后依法适用简易程序，并于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人朱金伟、被告邹天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家园物业公司向本院提起诉讼请求，请求判令被告立即支付自2017年10月1日至2019年12月30日期间的物业费5860.62元。事实及理由：其于2014年1月8日与无锡市梁溪丽都商业发展有限公司（以下简称丽都公司）签订了《溪南里小区前期物业服务合同》，由其为溪南里小区提供物业服务，物业费为每月每平米1.7元。邹天明系无锡市溪南里小区19-1603室业主，但自2016年10月之后未再缴纳物业费。为维护合法权益，故诉至法院。被告邹天明辩称：1、溪南里业主手册中载明物业费自购房合同中签订的交房日期次月起计收，而其购房合同签订于2016年9月，故物业费应从2016年10月起计收；2、家园物业公司收取物业费后未开具发票，属于偷税漏税，其不缴纳物业费是防止家园物业公司犯罪；3、其未与家园物业公司签订《溪南里小区前期物业服务合同》，该前期物业合同对其无约束力，其应当按照物业合同，而非前期物业合同缴纳物业费；4、家园物业公司的服务质量与物业费价格不对等，其认为家园物业公司未提供良好的物业服务，不能按照每月每平米1.7元收取物业费；5、家园物业公司已停用其门禁卡、拒收车位费，给其夫妻二人造成一定损失，要求家园物业公司对其夫妻二人按照每人每天1元的标准进行赔偿。经审理查明：2014年1月8日，家园物业公司与丽都公司签订《溪南里小区前期物业服务合同》，丽都公司选聘家园物业公司对无锡市溪南里小区提供（前期）物业管理服务，对于普通住宅的物业费标准为公共服务费1.1元每月每平米、公共能耗费0.25元每月每平米、电梯使用费0.35元每月每平米，合计1.7元每月每平米，合同有效期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，在合同有效期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年5月5日，无锡市住房保障和房产管理局对该前期物业合同进行备案。2015年8月28日，邹天明妻子季秋英以邹天明的名义签署《领房确认单》，明确在自愿拆迁中，产权人邹天明经选房确认，结算面积127.68平米。同日，季秋英以邹天明的名义与家园物业公司签订《无锡市溪南里小区前期物业管理服务协议》，约定由家园物业公司对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务，并向业主收取物业管理服务相关费用，物业费标准与前述《溪南里小区前期物业服务合同》中的约定一致，为1.7元每月每平米。2015年8月28日，邹天明向家园物业公司缴纳为期1年的物业费。2016年9月19日，邹天明与溪南里开发商丽都公司签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定邹天明购买溪南里19号1603室房屋，合同签订日期为2016年9月19日。邹天明提交的溪南里业主宣传手册中载明“不论您的单元是否已使用，均以‘购房合同’中签订的交房日期的次月开始计缴管理费”。经庭审核实，邹天明签订的购房合同中约定的交房日期早于合同签订日2016年9月19日。庭审中，家园物业公司对邹天明提交的业主宣传手册真实性不认可，但明确表示为避免争议，其愿意按照宣传手册中载明的计费标准，自邹天明购房合同中约定的交房日期次月，即自2016年10月1日起计收物业费，扣除邹天明前期缴纳的1年物业费，故其主张邹天明自2017年10月1日起支付物业费欠款。另查明：无锡市溪南里小区至今未成立业主委员会，物业管理服务仍由家园物业公司提供。家园物业公司因邹天明欠付物业费，已令其门禁卡失效，并对其停止提供物业管理服务。邹天明自行拍摄溪南里小区内若干照片，用于证明家园物业公司未提供良好的物业服务。上述证据，有家园物业公司提交的《溪南里小区前期物业服务合同》、领房确认单、《无锡市溪南里小区前期物业管理服务协议》，以及邹天明提交的物业费收据、购房合同、业主宣传手册、照片等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同对业主或物业使用人具有约束力，业主或物业使用人应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，家园物业公司与建设单位丽都公司签订的《溪南里小区前期物业服务合同》，以及与季秋英代为签订的《无锡市溪南里小区前期物业管理服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律规定，均合法有效；《溪南里小区前期物业服务合同》有效期届满后，家园物业公司虽未续签物业服务合同，但溪南里小区尚未成立业主委员会选聘物业服务企业，且家园物业公司仍按前期物业服务合同为该小区提供物业管理服务，故邹天明作为小区业主应当支付相应的物业费用。家园物业公司自愿从2016年10月1日起收取邹天明物业费，并扣除邹天明已缴纳的1年物业费，进而主张邹天明支付自2017年10月1日起至2019年12月30月止的物业费5860.62元的诉讼请求，符合相关事实及合同约定，但经本院按照物业费标准核算，上述期间的物业费金额应当为5860.51元，故本院对家园物业公司主张的物业费中的5860.51元予以支持。家园物业公司是否向邹天明开具发票，均不是邹天明拒付物业费的理由，如邹天明认为家园物业公司存在偷税漏税等违法违规行为，可向相关稽查部门投诉报案，但邹天明应承担的物业费缴纳义务并不因此而得以减免，故对于邹天明提出的家园物业公司未开具发票、偷税漏税的答辩意见，本院不予支持。关于邹天明提出的家园物业公司未提供良好的物业服务，不能按1.7元每月每平标准收费的答辩意见，其提交的照片不足以证明家园物业公司未按约履行物业管理服务，本院不予支持。关于邹天明提出家园物业公司给其夫妇造成损失、按每人每天1元进行赔偿的答辩意见，既无证据证明，亦无相应法律依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邹天明于本判决发生法律效力之日起立即支付原告无锡市家园物业管理有限公司2017年10月1日至2019年12月30日期间的物业费5860.51元。二、驳回原告无锡市家园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告邹天明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告邹天明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  郁 松二〇二〇年六月十七日法官助理  杨 洋书 记 员  杨靖宇本案援引法律条款《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。