广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初23251号原告：中国农业银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南899号首层、2层。负责人：黎敏，职务行长。委托诉讼代理人：马泽婵，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所律师。被告：岑连好，女，汉族，1970年10月22日出生，住所地广州市荔湾区，原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行诉被告岑连好金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雅妹到庭参加了诉讼，被告岑连好经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120160055150）；2.请求判令被告立即向原告偿还借款本金1287330.53元（本案币种均指人民币）及利息17800.96元、罚息45.20元、复利58.89元，本息暂合计1305235.58元（利息暂计至2019年7月31日，此后按合同约定标准计算至清偿之日止）；3.请求判令原告对被告提供的位于广州市荔湾区龙津东路759号中座8楼B房的抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.请求判令本案全部诉讼费由被告承担（包括但不限于诉讼受理费、公告费、速递费、保全费等）。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为，请求判令被告立即向原告偿还借款本金1287330.53元及利息52823.76元、罚息1152.66元、复利1474.31元，本息暂合计1342781.26元（利息暂计至2020年4月10日，此后按合同约定标准计算至清偿之日止）。事实和理由：2016年4月7日，被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定，被告向原告借款140万元，用于购买位于广州市荔湾区龙津东路759号中座8楼B房（以下简称涉案房屋）；借款期限276个月；借款利率于贷款基准利率的基础上下浮15%），还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；被告以上述房屋作为抵押担保。该合同还约定，被告未按合同约定期限归还借款的，原告有权计收罚息；被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权在遭受损失时要求被告全额赔偿；等。2016年4月21日，原、被告办理了上述房屋的抵押登记。2016年4月28日，原告按合同约定发放了贷款。在合同履行过程中，被告出现多次逾期还款情况，严重违反了合同约定的还本付息义务，构成违约。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告岑连好未应诉答辩，亦未提交证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，被告没有到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院对原告提供的证据依法审查后，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，原告（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120160055150），约定借款金额为140万元，借款用途为购买位于广州市荔湾区龙津东路759号中座8楼B房的房产（即涉案房屋），并以该房产设定抵押，作为偿还合同项下贷款的担保；该合同约定了借款期限276个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款；等。合同签订后，原告于2016年4月28日将140万元划至被告指定银行账户内。原告与被告于2016年4月21日对涉案房屋办理了抵押登记手续，抵押权利人为原告，抵押义务人为被告，抵押范围为全部。原告领取了《不动产登记证明》[编号：粤（2016）广州市不动产证明第05201378号]。2019年8月18日，中国人民银行发出《中国人民银行公告》〔2019〕第15号，公告如下：自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询；自即日起，存量贷款的利率仍按原合同约定执行；等。2019年8月25日，中国人民银行发出《中国人民银行公告》〔2019〕第16号，公告如下：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行；等。2019年12月28日，中国人民银行发出《中国人民银行公告》〔2019〕第30号，公告如下：2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率；如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；等。另查，合同履行中，被告多次出现逾期还款现象。据原告提交的《欠供明细表》反映：截止至2020年4月10日，被告尚欠原告的本金1287330.53元、正常利息52823.76元、罚息1152.66元、复利1474.31元。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2019年9月2日以（2019）粤0105民初23251号民事裁定书，裁定保全被告价值共1305235.58元的财产。另外，原告陈述被告未对涉案贷款的定价基准转换为LPR，也未转换为固定利率，故其主张涉案贷款的利率按原合同执行，应以借款期间最后一次公布的中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率（年利率4.9%）为基础下浮15%后执行，即借款执行利率4.165%，逾期利率6.2475%。本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律及行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当自觉依约履行。原告依约向被告发放了贷款，被告应按时还本付息；现被告逾期还款，已经构成根本违约，应当承担违约责任。原告请求解除合同并请求被告提前偿还全部未还的本金，及按合同约定支付利息、罚息、复利于法于合同有据，理由充分，本院均予以支持。原告主张被告截止至2020年4月10日所欠本金、利息、罚息、复利的数额，具有合同依据，本院予以支持。自2020年4月11日起，还应支付所欠本金1287330.53元的罚息、所欠利息52823.76元的复利，罚息不计复利。对于借款利率，原告主张按借款期间最后一次公布的中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率（年利率4.9%）为基础下浮15%后执行，即借款利率按年利率4.165%，逾期利率按年利率6.2475%执行，原告的上述主张不违反法律规定，本院予以准许。原告请求解除合同并要求被告提前偿还全部未还的本金，故该部分贷款不再产生合同约定的每期应付的贷款利息，原告主张继续计算利息，已无合同依据，本院不予支持。被告自愿以涉案房屋作为被告涉案借款的抵押担保并办理抵押登记。因此，在被告不能清偿债务时，原告有权依合同以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行与被告岑连好签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120160055150）；二、被告岑连好在本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行偿还借款本金1287330.53元及利息、罚息、复利（截止至2020年4月10日，正常利息52823.76元、罚息1152.66元、复利1474.31元；从2020年4月11日起至实际清偿欠款之日止，罚息以借款本金1287330.53元为基数、复利以利息52823.76元为基数，按照年利率6.2475%计付；罚息不计复利）；三、如被告岑连好逾期不能清还本判决第二项所确定的债务时，原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行对被告岑连好名下位于广州市荔湾区龙津东路759号中座8楼B房的房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16547元、财产诉讼保全申请费5000元，由被告岑连好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯小娟二〇二〇年六月十日法官助理倪萍书记员马谆忻