贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2838号原告：贵州樽憬商业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道同心路樽憬财富广场，统一社会信用代码：91520502322065560U。法定代表人：李亚淳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎汝甲（特别授权代理）。被告：余兰，女，汉族，1986年6月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴长松（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201210487924。原告贵州樽憬商业管理有限公司（下称：樽憬公司）与被告余兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎汝甲，被告余兰及其委托诉讼代理人吴长松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2018年8月1日至2020年1月30日租金共计29160元，以29160元(2018年8月1日至2020年1月29日的应付租金)为基数按日向原告支付1%的违约金，并支付2020年2月1日至2020年7月30日租金9720元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系专门从事商业管理的公司。为了规范樽憬财富广场英伦步行街的商业管理，提高樽憬财富广场英伦步行街的服务品质，业主委托原告对樽憬财富广场英伦步行街进行商业管理，对外进行统一招商，并代业主以原告的名义签订《樽憬财富广场租赁合同》。租赁合同约定由承租方直接向业主支付租金，业主认为其与承租人根本就不认识，要求原告将租金垫付给业主后，业主将该租金转让原告，由原告直接收取。2017年4月27日，原、被告签订《樽憬财富广场租赁合同》，约定被告承租原告2B区1-27(业主:郝慧)商铺用于经营服装(店名:女主角)，商铺面积为27平方米，月租金为1620元每月，年租金为19440元每年，租赁期为2017年7月30日至2020年7月29日止、免租期为2017年8月1日至2018年1月30日。租金缴纳时间为签订合同当日支付半年的租金，余下租金在上个半年度结束前15日预交下半年租金，租赁期间，乙方应按合同约定缴纳租金，如乙方未按期向甲方缴纳租金的，每逾期一天按应付款项的1%承担违约金并应及时缴纳租金，乙方逾期30日仍未全额支付应付租金的，甲方可单方解除本合同。原、被告2017年4月27日签订《樽憬财富广场租赁合同》后，原告于2017年7月将该商铺交付给被告，被告按时向原告支付了2018年2月1日至2018年7月30日的租金。根据合同的约定，2018年7月15日被告应向原告支付2018年8月1日至2019年1月30日的租金，共计9720元;2019年1月15日被告应向原告支付2019年2月1日至2019年7月30日的租金，共计9720元，2019年7月15日被告应向原告支付2019年8月1日至2020年1月30日的租金，共计9720元，2020年1月15应向原告支付2020年2月1日至2020年7月30日的租金，共计9720元，但时至今日被告未向原告支付租金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，原告依照双方所签《樽憬财富广场租赁合同》的约定向被告交付了案涉商铺，被告收到商铺并装修营业后，就应当按照合同约定按时足额向原告交付租金，被告拒绝交付租金的行为已属违约，虽原、被告合同中约定租金应由产权人收取，但产权人已经将该收取该租金的债权转让给原告，故原告有权以自身名义直接要求被告支付该租金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望人民法院依法判如所诉为谢!原告在庭审时补充：诉讼请求第一项变为判决被告立即向原告支付从2018年8月1日至2020年4月21日的租金共计33,534.00元，并以33,534.00元为基数，按日向原告支付1％的违约金；事实部分改变，事实及理由第二页第四行，业主（郝慧）的位置变更为贵州樽憬房地产开发有限公司；第二页倒数第三行变更为支付2020年2月1日至2020年4月21日的租金共计1134.00元。被告余兰辩称，一、被答辩人不具本案原告诉讼主体资格，应当依法驳回起诉。1.根据答辩人与被答辩人于2017年4月27日签订的《樽憬财富广场租赁合同》第三条2“乙方(余兰)之租金收取由商铺产权所有人向乙方收取，甲方(樽憬公司)不得参与。”之约定，被答辩人虽与答辩人签订合同，但并不享有收取租金的权利。2.被答辩人所称业主方授权其对外出租涉案商铺，并与答辩人签订《樽憬财富广场租赁合同》，继而收取租金的行为实质是变相“返本销售”或“售后包租”，已违反《商品房销售管理办法》第十一条:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”的规定。由此，被答辩人对涉案商铺的一系列处分行为已违规，被答辩人不宜作为本案原告提起诉讼。但，基于答辩人实际使用涉案商铺的事实，商铺的所有权人享有收取租金的权利，故而，本案应当通知商铺所有权人参加诉讼，若人民法院基于被答辩人提起的本诉作出认可被答辩人原告诉讼主体资格的裁判，则存在以司法裁判变相认可其违法行为之嫌。二、租赁合同是出资人使用、收益，承租人支付相金的合同，承租人支付租金取得租赁物的使用、收益权，本案中，被答辩人交付的商铺存在长时间漏水损坏商铺内设施，不能正常使用的情形，且在多次沟通后均未得以解决，由此双方发生纠纷，答辩人拒付部分租金。直至2019年9月，被答辩人采取了断电，扣押答辩人商铺内商品及私人物品的自助行为，事实上中止了涉案合同的履行。为此，被答辩人既已经中止答辩人继续对涉案商铺使用、收益，则答辩人无义务支付2019年9月之后的租金。三、如本答辩状第一条所述，涉案《樽憬财富广场租赁合同》属违规合同，该合同法律效力不及于被答辩人，其权利义务应当由商铺所有权人享有承担。故，被答辩人请求答辩人向其支付违约金无事实和法律依据。另，答辩人之所以拒付租金，是租赁商铺长时间漏水，导致商铺装修损毁，且被答辩人拒不修复引起，答辩人的行为属合理自助行为，不应承担违约责任。再，即使答辩人行为构成违约，被答辩人要求按日1%计算违约金也过分高于其应收租金的利息损失。为此，请求人民法院按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率对本案违约金予以调整减少。四、被答辩人在2019年9月中止合同履行后，又于2020年4月21日通过手机彩信方式向答辩人送达了《解除合同通知书》。由此，双方之间已无继续履行涉案合同之可能，被答辩人请求答辩人继续支付租金已无事实依据。五、答辩人在涉案合同签订当日向被答辩人支付租赁押金5000.00元，该款项被答辩人应当返还，但是，鉴于答辩人余兰尚有租金未付清，故要求将该款项用于抵扣应付租金。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，以原告樽憬公司为甲方，被告余兰为乙方，双方签订《樽憬财富广场租赁合同》，该合同约定：甲方将2Ｂ区1Ｆ7Ｂ号商铺（产权号：1-××5）出租给被告经营，商铺面积为27平方米，月租金为1620元，年租金为19440元，租赁期为三年，自2017年5月5日至2020年5月4日止，免租期为六个月；乙方之租金收取由商铺产权所有人向乙方收取，甲方不得参与；在签订合同时，乙方必须向甲方交纳相当于该商铺1月租金的履约保证金，即人民币5000.00元；本合同履行期满，乙方无违约行为时，履约保证金如数退还、不计利息；租金缴纳时间为签订合同当日支付半年的租金，余下租金在上个半年度结束前15日预交下半年租金；甲方应在2019年10月20日前支付最后一笔租金；租赁期间，乙方应按合同约定缴纳租金，如乙方未按期向甲方缴纳租金的，每逾期一天按应付款项的1%承担违约金并应及时补交租金，乙方逾期30日仍未全额支付应付租金的，甲方可单方解除本合同；期满未续租或合同解除、终止的，乙方应在10天内将所有物品搬出房屋，如乙方未在10天内搬迁完毕的，则视为乙方放弃租赁房屋内所有物品（含装修）的所有权，以上物品作为废弃物，甲方有权任意处置，乙方应偿付甲方因此所受的损失；期满未续租或合同解除、终止的，乙方需搬移属于乙方的可移动商品。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交纳了保证金5000.00元，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告向原告支付了2017年11月5日至2018年7月30日的租金。在被告使用商铺的过程中，该商铺有漏水现象。被告认为原告没有处理漏水故拒绝支付剩余租金。2020年4月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知原告解除涉案合同。2020年4月27日，原告在《毕节日报》上刊登通知，要求被告前来解除租赁合同，自本通知登报之日起15日内，将商铺内的物品自行清除并将铺面退还原告。如逾期未清理者，视为放弃商铺内物品的所有权，原告将进行处理。被告至今仍未将该商铺的钥匙交付给原告。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋系贵州樽憬房地产开发有限公司开发建设，该房屋所在项目幢于2019年5月6日经毕节市不动产登记中心同意，可以办理不动产首次登记。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的证据，上述证据已经庭审举证质证，并收集在卷为凭。本院认为，根据庭审查明的事实，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《樽憬财富广场租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将房屋交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金。故对原告要求被告支付自2018年8月1日至2020年4月21日共计20个月21天的租金33,534.00元的诉讼请求，租金计算为33,534.00元[1620元/月×20月+（1620元/月÷30天×21天）]，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可由解除合同。”之规定及双方签订的《樽憬财富广场租赁合同》第8条“乙方逾期30日仍未全额支付应付租金的，甲方可单方解除本合同”之约定，被告未按照合同约定支付租金，原告有权解除合同并收回租赁房屋，且被告庭审时也同意解除合同，故对原告解除与被告签订的《樽憬财富广场租赁合同》的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。根据本案实际情况，本院支持以未付租金33,534.00元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准，从最后一笔租金支付时间之次日即2019年10月21日起计算至该租金实际支付完毕之日止。对于被告“被告不具诉讼主体及涉案商铺漏水、物业公司断电未经营而拒付租金”的抗辩，双方在合同中虽然约定了“乙方之租金收取由商铺产权所有人向乙方收取，甲方不得参与”，但在合同履行过程中被告也将租金交给原告，双方自行改变了租金由原告收取，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，司法应予尊重；另被告举证不能证明因为商铺漏水通知过原告以及商铺漏水导致其不能经营，也不能证明断电原因及断电行为系原告所为。故被告上述抗辩无事实依据，本院不予采纳，被告如认为系物业公司断电造成其损失，可另行主张权利。对被告“以保证金抵扣租金”的抗辩，因双方在合同中明确约定“乙方无违约行为时，履约保证金如数退还”，本案系被告违约，故其无权要求退还该保证金，故对此抗辩，本院亦不予采纳。综上所述，依照中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州樽憬商业管理有限公司与被告余兰于2017年4月27日签订的《樽憬财富广场租赁合同》；二、被告余兰于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州樽憬商业管理有限公司从2018年8月1日至2020年4月21日的租金33,534.00元及违约金，违约金以未付租金33,534.00元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准，从2019年10月21日起计算该租金实际支付完毕之日止。三、驳回原告贵州樽憬商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386.00元（已按简易程序减半收取），由被告余兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月一日书记员  王 贵