四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1440号 上诉人（原审被告）：冯智慧，女，汉族，生于1984年2月29日，户籍地四川省盐亭县，现住绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：李红玉，女，汉族，生于1963年8月1日，与冯智慧系母女关系。 被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区滨江东路南段3号，统一社会信用代码：915107047847104050。 法定代表人：汪文斌，公司总经理。 委托诉讼代理人：何娟，公司员工。 委托诉讼代理人：蒋泰民，四川谦信律师事务所律师。 上诉人冯智慧因与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯智慧的委托诉讼代理人李红玉，被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人蒋泰民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冯智慧上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或查清事实后酌情改判或发回重审。事实和理由：前期物业合同约定的服务期限至小区成立业委会重新签订合同时止，上诉人小区于2013年7月20日成立，于2015年1月8日与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业管理合同并多次通知被上诉人退出，被上诉人拒绝退出和移交工作；上诉人家中被盗，与被上诉人不作为有直接关系。物业服务不达标，小区30栋地下室出入口长期无人监管，无法保障基本安全；门禁制度不落实、门岗监控形同虚设、消防设施没有水甚至损坏。对公共收益未明示。 被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司答辩称，因很多业主不交物管费，导致公司经营困难，所以只能请年龄较大的门卫；物管费是按1.2元的标准收的，不是按1.5元的标准收。 原审原告四川鑫泰物业服务有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2013年2月1日起至2018年4月30日的物业服务费6830.46元、垃圾清运费378元、违约金按照总金额的5%承担364.23元；2.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城Ｂ区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区的布鲁斯·国际新城Ｂ区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元／平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用”。 2010年10月25日，被告购买了位于绵阳市高新区，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为90.35㎡，后被告入住该房屋。 原告举出催收照片打印件1张、垃圾清运合同及缴费票据一份，拟证明其按照物业合同约定履行了合同义务并向被告多次催收物业费的事实，且按6元每户每月的标准代收代缴垃圾清运费。被告对缴纳垃圾清运费无异议，当庭陈述未看到催收通知以及接到催收物业费的电话。 庭审中，被告冯智慧举出以下证据：1.公告、关于小区委员会请退前物业公司的函、物业公司进场邀请函、照片打印件1份、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书，拟证明小区业委会合法成立，并与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业合同，因此与原告的前期物业合同应当终止，但是原告强行提供服务。原告质证意见认为该组证据真实性无异议，但合法性均有异议，达不到被告的证明目的，物业服务合同不具有合法性和关联性，判决书与本案无关；2.网络论坛聊天截图打印件1页，拟证明业主方均不满意原告的物业服务，小区内业主家中失火。原告质证意见认为与事实相悖，照片达不到被告的证明目的，真实性无法确认，达不到被告的证明目的。 被告当庭陈述家中被盗时将小偷现场抓获，没有在其身上搜到被盗戒指，现小偷已经判刑，但没有找回损失。 庭审中，原告当庭陈述被告所购买房屋系电梯高层，按照合同约定本来应当收取的物业费用系1.56元／平方米·月，但是在本案中放弃部分诉讼请求，均按照1.2元／平方米·月收取，被告拖欠物业管理费时间系2013年2月1日至2018月4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为90.35㎡×63个月×1.2／平方米·月=6830.46元，垃圾清运费63个月×6元／月／户=378元，共计6758.46元，原告诉请违约金按所欠费用总额的5%计算。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、入住通知书、缴费票据、照片打印件、公告、关于小区委员会请退前物业公司的函、物业公司进场邀请函、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 原审法院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.56元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按1.2元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，原审法院予以支持。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下： 一、关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。原审法院认为，原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，原审法院不予支持。 二、关于被告提出因家中财物被盗与原告提供的安保义务有关系，原告应当承当其相应损失的抗辩理由。庭审中，被告当庭陈述小偷被当场抓获且已判刑，被告可以向直接侵权人予以主张，若被告认为物业服务企业在提供服务过程中若存在瑕疵或一般违约造成其家中被盗，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。因此对于被告该抗辩理由，原审法院不予支持。 三、关于被告提出小区门禁制度不落实、门岗监控形同虚设、设施设备损坏无法使用、消防栓没有水等抗辩理由，认为原告提供的物业服务存在瑕疵。原审法院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件、业主个人行为等认定物业服务存在根本违约，且被告也未举出证据证明。业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，原审法院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费90.35㎡×63个月×1.2／平方米·月=6830.46元，原审法院予以支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付从2013年2月至2018年4月的垃圾清运费的诉讼请求，原审法院予以支持，计为378元（6元/户/月×63月）。上述两项费用共计6758.46元，原审法院予以支持。 关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。 综上，判决如下：一、被告冯智慧于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2013年2月1日起至2018年4月30日止的物业管理费6830.46元、垃圾清运费378元，合计6758.46元。二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告冯智慧承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人对四川鑫泰物业服务有限公司在布鲁斯·国际新城B区服务至2018年4月30日无异议，本院予以确认，根据权利义务相一致的原则，四川鑫泰物业服务有限公司提供了物业服务，小区的业主享受了服务，即应支付物业管理费，针对上诉人冯智慧所提主张，分述如下：1.关于按服务标准定价的问题，首先，不同的业主对服务的标准认定不一，且服务是一个动态的过程，除非双方当事人对此达成一致，否则业主只能通过向业委会反映，由业委会要求物业服务企业整改或更换物业服务企业的方式解决，不能通过降低或免除部分业主物管费的方式解决；2.关于合同终止时间的认定，四川鑫泰物业服务有限公司在布鲁斯·国际新城B区服务至2018年4月30日，故合同终止时间应认定为2018年4月30日；3.关于家中被盗的问题，上诉人可以向直接侵权人予以主张，若其认为物业服务企业在提供服务过程中存在瑕疵或一般违约造成其家中被盗，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张；4.关于上诉人所提小区30栋地下室出入口长期无人监管，无法保障基本安全，门禁制度不落实、门岗监控形同虚设，消防设施没有水甚至损坏的问题，业主可通过向业委会反映，由业委会通知物业服务企业整改的方式解决；5.关于公共收益明示的问题，公共收益归属及明示应按物业服务合同的约定由业委会代表业主与物业服务企业协商或诉讼解决，本案不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人冯智慧的上诉理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冯智慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年六月二十九日 书记员 顾鸿飞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”