湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终692号上诉人（原审原告）：周赞，男，1982年2月26日出生，汉族。上诉人（原审原告）：唐见吾，女，1957年1月3日出生，汉族。系上诉人周赞母亲。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：董旭辉，湖南同升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱湘玲，女，1968年1月17日出生，汉族。系上诉人彭正龙之妻、上诉人彭千芮之母。上诉人（原审被告）：彭正龙，男，1967年1月28日出生，汉族。系上诉人朱湘玲丈夫、上诉人彭千芮之父。上诉人（原审被告）：彭千芮，女，1992年5月3日出生，汉族。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：胡军辉，上海建纬（长沙）律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：葛敏，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心，住所地湖南省湘潭市岳塘区机关二院。法定代表人：李兵，副主任。委托诉讼代理人：彭水金，湖南惟明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湘潭市多伦房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区五里堆街道沙厂横街92号多伦国际商贸城1号楼0103006号、0103007号。法定代表人：许乐蒙，董事长。委托诉讼代理人：吴浩，湖南鉴庭律师事务所律师。原审被告：朱东澜，男，1974年4月20日出生，汉族.原审被告：江峥，女，1976年10月13日出生，汉族。系原审被告朱东澜之妻。上诉人周赞、唐见吾因与被上诉人朱湘玲、彭正龙、彭千芮，原审第三人江峥、朱东澜合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日作出（2019）湘03民终469号民事裁定，裁定：撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初1849号民事判决，发回湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审中，周赞、唐见吾于2019年4月28日向该院申请变更原审第三人江峥、朱东澜为被告，追加湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心（以下简称“岳塘区优化人居中心”）、湘潭市多伦房地产开发有限公司（以下简称“多伦公司”）为第三人，该院依法予以准许。湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2019年12月27日作出（2019）湘0304民初1438号民事判决，周赞、唐见吾、朱湘玲、彭正龙、彭千芮均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周赞、唐见吾上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初1438号民事判决；二、判令朱湘玲、彭正龙、彭千芮向上诉人支付逾期交房安置费509965元及利息（利息自2018年7月5日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；房屋价值3328780元及利息（利息自2014年12月7日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；现金补偿1071000元及利息（利息自2014年12月7日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；三、判令湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心、湘潭市多伦房地产开发有限公司对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的给付义务承担连带责任。事实和理由：1、依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人理应按照合同全面履行自己的义务。根据2015年6月7日签订的《协议书》，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当分配给上诉人周赞、唐见吾三、四层面积为620平方米的商业用房，但实际建成待分配给上诉人周赞、唐见吾的房屋性质为住宅，其构成违约，应当承担违约责任。上诉人周赞、唐见吾作为守约方，有权选择违约方承担违约责任的方式，一审审理过程中上诉人周赞、唐见吾明确表示，因房屋性质的变更，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当按房屋拆迁的价格给付相应的价款，因上诉人至今尚未收房且房屋也并未登记在上诉人周赞、唐见吾名下，一审判决仅判决支付房屋性质变更的差价，明显与上诉人周赞、唐见吾的诉求不符，剥夺了守约方选择要求违约方承担违约责任方式的权利。根据协议，上诉人置换的房屋为620平方米，价值3328780元，被上诉人应支付上诉人周赞、唐见吾房屋款3328780元及利息。2、2015年6月7日签订的《协议书》，三方仅是对于置换房屋面积进行了分配，对现金补偿并没有进行分配。根据《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》的规定，房屋征收是对合法的权利人进行补偿，故由于房屋征收享受的住房货币安置补贴和置换房屋的相关待遇也应由权利人共同享有。本案中，一审法院认定房屋为三方共同所有，上诉人周赞、唐见吾作为房屋所有权人之一，有权享受征拆的现金补偿。在被上诉人没有证据证明上诉人周赞、唐见吾明示放弃现金补偿权益的情况下，现金补偿应当在产权人之间进行分配，故被上诉人应给付上诉人周赞、唐见吾现金补偿款1071000元及利息。3、湘潭市岳塘区优化人居中心、多伦公司在明知上诉人周赞、唐见吾为拆迁房屋实际所有权人之一，却仅向被上诉人朱湘玲、彭正龙、彭千芮支付了全部的拆迁补偿收益，且未按拆迁协议的约定建成符合约定的置换房屋，具有过错也间接对上诉人周赞、唐见吾构成了违约，应当对被上诉人朱湘玲、彭正龙、彭千芮的给付义务承担连带责任。综上，上诉人周赞、唐见吾认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。朱湘玲、彭正龙、彭千芮对周赞、唐见吾的上诉共同答辩称：一、答辩人没有义务向周赞、唐见吾支付任何款项。1、2015年6月7日，答辩人与周赞、唐见吾之间签订合同，而该合同的安置义务在2018年1月3日已经转移给多伦公司，并且多伦公司与周赞、唐见吾签订了新的合同。签订合同之日起，答辩人的安置义务已经转移，周赞、唐见吾无权向答辩人主张任何权利。2、答辩人无需支付任何违约补偿款给周赞、唐见吾，房屋安置义务已经转移给多伦公司。2015年6月7日签订的合同未约定交房时间，经协商由多伦公司安置房屋给周赞、唐见吾。2015年6月7日签订的合同，是周赞、唐见吾主张620平方米以外的权利。二、多伦公司应当向周赞、唐见吾承担违约责任。1、周赞、唐见吾的合同权利来自于答辩人，其与政府的拆迁安置协议中，约定安置1100平方米的商业门面，因此周赞、唐见吾从多伦公司处获得的门面应当是商业门面。2、周赞、唐见吾应当依据2018年1月3日与多伦公司签订的合同主张违约责任。3、答辩人认为，在本案中，答辩人应系第三人。岳塘区优化人居中心对周赞、唐见吾的上诉答辩称：一、上诉人周赞、唐见吾不是涉案房屋的所有权人，不是被征收人，不是房屋征收补偿协议书的签订主体。其要求答辩人承担违约责任和连带责任，没有事实和法律依据。二、周赞、唐见吾与朱湘玲、彭正龙、彭千芮之间，关于房屋产权的约定以及房屋征收分配约定均属于内部约定，对答辩人不具有法律约束力。一审法院判决驳回周赞、唐见吾要求答辩人承担连带责任的事实和适用法律正确。多伦公司对周赞、唐见吾的上诉答辩称：一、一审法院判决驳回上诉人主张答辩人承担违约责任和连带责任的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确。二、上诉人周赞、唐见吾与答辩人之间均不是《拆迁补偿合同》、《协议书》的合同当事人。根据合同相对性原则，上诉人周赞、唐见吾对答辩人提出任何合同主张，没有事实和法律依据。三、上诉人周赞、唐见吾与答辩人签订安置义务的协议，只约定了答辩人交付房屋的面积。答辩人于2018年通知上诉人周赞、唐见吾收房，周赞、唐见吾拒不收房。答辩人的合同义务已经履行，不存在违约情形。四、答辩人不是《拆迁补偿合同》的主体，关于《征拆补偿合同》中，交付房屋的属性以及其他约定，对答辩人均没有约束力。五、朱湘玲、彭正龙、彭千芮与答辩人没有签订任何书面合同，两者间不存在任何权利义务关系，也就不存在任何的权利义务转移的事实依据和法律依据。江峥、朱东澜均未到庭对周赞、唐见吾的上诉进行答辩。朱湘玲、彭正龙、彭千芮上诉请求：一、判令撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初1438号民事判决；二、判令驳回周赞、唐见吾的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费全部由周赞、唐见吾承担。事实和理由：1、原审法院未认定周赞、唐见吾提交的《关于多伦二期三楼房屋的安置协议》合法性错误。2014年12月6日，朱湘玲（彭千芮）与湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室签订的《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》合法有效，各方均无异议。湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室有安置义务。之后，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室将安置义务转移给多伦公司。2018年6月30日，朱湘玲与多伦公司签订协议，获得了495.72平方米商业门面，原审法院查明，多伦公司向朱湘玲（彭千芮）支付了逾期交房安置费1354262元，以及《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》约定补偿差价款300万元。由此可知，合同义务已经转移给多伦公司，且实际履行。2015年6月7日，朱湘玲、彭千芮与周赞、唐见吾以及江峥、朱东澜签订了安置房内部《协议书》，根据协议，周赞、唐见吾可从朱湘玲处获得620平方米商业门面。2018年11月1日，从本案一审案件庭审笔录中可知，2015年6月7日《协议书》各方已经作出“将合同中约定的朱湘玲、彭千芮交付620平方米商业门面给周赞、唐见吾的合同义务转移给多伦公司”的一致意思。多伦公司签订《关于多伦二期三楼房屋安置的协议》行为表明其同意承继朱湘玲、彭千芮需要交付620平方米房屋给周赞、唐见吾的合同义务。2015年6月7日《协议书》中约定的朱湘玲、彭千芮交房义务已经依约向多伦公司转移。2、原审法院认定朱湘玲、彭正龙、彭千芮实际分配给周赞、唐见吾620平方米住房错误。2015年6月7日《协议书》中约定的交房义务已经依约向多伦公司转移，朱湘玲、彭千芮已经没有向周赞、唐见吾交房的义务，因此，不可能向周赞、唐见吾交房。周赞、唐见吾获得的620平方米的房屋是从多伦公司获得，有合同等客观证据证明。3、原审法院否定周赞、唐见吾与多伦公司之间没有合同相对性错误。多伦公司已经承继了2015年6月7日《协议书》中约定的朱湘玲、彭千芮交房义务，并且实际履行了620平方米房屋的合同义务，只是房屋性质上存在瑕疵。多伦公司因承继2015年6月7日《协议书》中约定的朱湘玲、彭千芮交房义务而成为该《协议书》的合同义务人，与周赞、唐见吾具有明显的合同相对性。4、原审法院认定620平方米商业房屋和620平方米住宅之间差价由朱湘玲、彭正龙、彭千芮承担错误。多伦公司已经承继了2015年6月7日《协议书》中约定的朱湘玲、彭千芮交房义务，其应对瑕疵履行承担违约责任。5、原审法院认定“朱湘玲领取了逾期交房安置费1354262元，该逾期交房安置费包含了第一、二、三、四层共计1100平方米房屋的逾期交房的费用……第三、四层分配给了周赞、唐见吾，该部分的逾期交房安置费应当由周赞、唐见吾取得”错误。2015年6月7日《协议书》合法有效。依据该协议，朱湘玲、彭千芮有向周赞、唐见吾交付620平方米商业房屋的合同义务，该合同义务已经通过多方协商转移给多伦公司，朱湘玲、彭千芮的合同义务已经完成。2015年6月7日《协议书》约定了周赞、唐见吾不能以任何理由向朱湘玲、彭千芮主张房屋外的任何权利。6、一审法院认定该合同无效的理由是合同双方均不是当事人，该理由不属于法定合同无效的理由。7、《中华人民共和国合同法》第52条规定的事项，均不符合周赞、唐见吾提交的协议。综上，请求二审法院依法裁判。周赞、唐见吾对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的上诉共同答辩称：一、原审判令朱湘玲、彭正龙、彭千芮向答辩人支付逾期交房安置费509965元正确，朱湘玲、彭正龙、彭千芮领取的逾期安置费用中，包括了一至四层共计1100平方米房屋的逾期交房费用，对此一审查明清楚，朱湘玲本人也认可，答辩人享有分配1100平米中620平方米的权利，也享有逾期交房的安置费用。二、朱湘玲、彭正龙、彭千芮指示多伦公司直接向周赞、唐见吾交房，不影响其应承担的违约责任。根据协议，应当是向答辩人交付第三层310平方米、第四层310平方米商业用房。之后是因多伦公司考虑自身利益，想将第四层的安置房调剂到三层，所以才找到唐见吾要求配合，故才签订的此协议。此协议仅仅是周赞、唐见吾配合多伦公司综合使用，不做其他用途，不代表答辩人放弃了朱湘玲、彭正龙、彭千芮违约而向其主张违约的权利。三、朱湘玲、彭正龙、彭千芮因没有按照协议交付符合约定的房屋，应当承担违约责任。根据2019年11月的鉴定结果，620平方米的住宅价值为266.48万元，2014年12月份拆迁时评估的620平方米的商业用房的价值为3328780元。周赞作为守约方，有权选择违约方朱湘玲、彭正龙、彭千芮承担违约责任的方式，因此周赞、唐见吾要求按照3328780元及产生的利息，主张违约责任有事实和法律依据。2014年至2019年，湘潭房价飞涨，周赞的损失远不止这么多。原审以2014年房屋的商业价值与2019年住宅的价值相减单价补差价，明显对答辩人不公平。这种计算方法，答辩人不予认可。四、本案事实是朱湘玲、彭正龙、彭千芮一家在处于困难时候，向周赞提出帮助。建房的时候，周赞的房屋出资远不止协议中的50万元。房屋建成之后，作为经营场所，朱湘玲、彭正龙、彭千芮并未向周赞分配任何利益，房屋拆迁后，朱湘玲、彭正龙、彭千芮私自领取现金补偿及逾期安置的费用，没有分配给唐见吾、周赞。在明知房屋性质变更的情况下，与周赞、唐见吾协调的时候，向多伦公司主张权利是明显不符合程序的行为，请求二审法院核实签订的逾期安置费用的协议。湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的上诉答辩称：一、上诉人周赞、唐见吾不是涉案房屋的所有权人，不是被征收人，不是房屋征收补偿协议书的签订主体。其要求答辩人承担违约责任和连带责任，没有事实和法律依据。二、周赞、唐见吾与朱湘玲、彭正龙、彭千芮之间，关于房屋产权的约定以及房屋征收分配约定均属于内部约定，对答辩人不具有法律约束力。一审法院判决驳回周赞、唐见吾要求答辩人承担连带责任正确。多伦公司对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的上诉答辩称：一、一审法院判决驳回周赞、唐见吾主张答辩人承担违约责任和连带责任的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确。二、周赞、唐见吾与答辩人之间均不是《拆迁补偿合同》、《协议书》的当事人。根据合同相对性原则，周赞、唐见吾对答辩人提出任何合同主张，没有事实和法律依据。三、周赞、唐见吾与答辩人签订安置义务的协议，只约定了答辩人交付房屋的面积。答辩人于2018年通知周赞、唐见吾收房，周赞、唐见吾拒不收房。答辩人的合同义务已经履行，不存在违约情形。四、答辩人不是《拆迁补偿合同》的主体，关于《征拆补偿合同》中，交付房屋的属性以及其他约定，对答辩人均没有约束力。五、朱湘玲、彭正龙、彭千芮与答辩人没有签订任何的书面合同，两者间不存在任何权利义务关系，也就不存在任何的权利义务转移的事实依据和法律依据。江峥、朱东澜均未到庭对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的上诉进行答辩。周赞、唐见吾向一审法院提出诉讼请求：1、判令朱湘玲、彭正龙、彭千芮在判决生效之日起三日内向原告支付人民币4883251.5元及资金占用期间的利息（自2018年7月1日起按年利率6%计算至实际支付之日上）；2、判令岳塘区优化人居中心、多伦公司以3328780元为基数按每日5‰向原告支付违约金（从2017年6月8日起至给付完毕之日止）；3、判令岳塘区优化人居中心、多伦公司对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的给付义务承担连带责任；4、请求朱湘玲、彭正龙、彭千芮对岳塘区优化人居中心、多伦公司的给付义务承担连带责任。一审法院认定：朱湘玲、彭正龙系夫妻关系，彭千芮系朱湘玲、彭正龙之女；唐见吾系周赞之母；江峥系朱东澜之妻。2004年12月30日，朱湘玲、朱东澜、周赞签订《协议》，约定望江楼坐落于岳塘区，建筑面积1100.98㎡，由朱湘玲、朱东澜、周赞共同出资、共担风险，并对合伙企业（娱乐城）负无限连带责任；总股本140万元，其中朱湘玲76万元、周赞50万元、朱东澜14万元，此房以朱湘玲的名义办理国土证和房产证。望江楼娱乐城于2004年5月26日开业，土地、房屋、装修共投资1803688元（其中固定资产投资1142311.2元、装修、设备投资661376.8元），银行贷款40万元。经营管理由彭正龙负责，第一部分偿还银行贷款，第二部分按比例分配利润，如娱乐城需继续发展，以房产证、国土证作抵，需朱湘玲、朱东澜、周赞签字同意。上述房屋坐落于湘潭市岳塘区，登记在朱湘玲名下，土地性质系国有出让土地，房屋建成时间2002年，建筑面积1100.98㎡，其中商业用房420.42㎡、住改非680.56㎡，未登记面积为78.76㎡。2014年12月6日，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室（甲方）与朱湘玲、彭正龙、彭千芮（乙方）签订湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书，对上述房屋补偿事宜达成协议，主要内容如下：一、选择产权置换补偿方式；二、房屋主体建筑面积安置方式如下：1、安置商业用房1100㎡，其中第一层240㎡、第二层240㎡、第三层310㎡、第四层310㎡，甲方交新房的面积差额部分按原房屋评估价格结算，安置房屋面积差额部分须控制在10%以内；2、置换商业找补差价合计8839900元，其中第一层240㎡×15342元／㎡＝3682080元、第二层240㎡×7621元／㎡＝1829040元、第三层310㎡×6136元／㎡＝1902160元、第四层310㎡×4602元／㎡＝1426620元；3、房屋主体作价补偿合计7212658.2元；4、房屋装饰装修、附属设施设备及其他补偿金额为547763.16元；5、停产停业、临时安置费补偿：商业门面1591182元、住宅19200元；6、搬迁补助费：商业16800元、住宅6805.6元；7、按期搬迁奖励220196元；8、个人住宅选择货币补偿奖励：680560元＋257455.8元；9、住改非补偿1287279.24元，10、以上3-8项合计11839900元，甲方需支付乙方3000000元（11839900元-8839900元）。乙方于2014年12月8日之前腾空房屋交付甲方，乙方过渡期自2014年12月8日至2017年6月7日，合计30个月，并约定因甲方责任超过约定过渡期限，从逾期之月起按过渡费和停产停业补偿标准的2倍向乙方支付逾期临时安置费。2015年6月7日，朱湘玲、彭正龙、彭千芮、唐见吾、周赞、朱东澜、江峥根据上述安置补偿协议签订分配协议书，约定岳塘区，建筑面积1100.98㎡，由三方共同投资建成，现已拆迁，产权转换后，安置商业门面1100㎡，登记在朱湘玲、彭千芮名下，朱湘玲、彭千芮应按湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书第一条，将其中的第三层310㎡、第四层310㎡的房屋产权登记至唐见吾、周赞名下，归唐见吾、周赞所有；其中的第一层60㎡、第二层60㎡的房屋产权，登记至朱东澜、江峥名下，归朱东澜、江峥所有；除此项权利外，唐见吾、周赞、朱东澜、江峥不能以任何理由向朱湘玲、彭千芮主张任何权利。上述安置房由湘潭市多伦房地产开发有限公司负责开发建设，唐见吾、周赞在房屋建成后明确安置房屋栋号后，根据三方房产分配协议直接向房屋建设单位多伦公司收房时发现，该栋安置房一、二层均是商业性质，而分配给自己的三层、四层房屋性质为住宅，遂拒绝收房，认为其所分配的房屋约定为商业性质，实质登记为住宅性质，经协商无果，唐见吾、周赞遂诉至法院，向一审法院提出诉称之请求。在本案审理中，唐见吾、周赞向一审法院提出对涉案房产价值评估申请，一审法院委托的湖南新融达房地产土地资产评估有限公司于2019年11月14日作出湘新融达房估（2019）第16538号估价报告，涉案房产第三层面积620㎡，评估单价为4298元／㎡，唐见吾、周赞支付评估费45000元。另查明，因多伦公司未按湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与朱湘玲、彭正龙、彭千芮签订的房屋收购补偿协议约定的交房时间交房，多伦公司向朱湘玲交付逾期交房安置费1354262元，朱湘玲亦已根据房屋收购补偿协议书的约定收取补偿差价款3000000元。再查明，2019年2月25日，中国共产党湘潭市委机构编制委员会发布潭市编（2019）7号《关于岳塘区机构改革涉该科级事业单位调整的批复》，将岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室相关公益服务职责与区土地和房屋征收事务所的公益服务职责整合，组建区优化人居环境事务中心，2019年11月7日，湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心办理了登记。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与朱湘玲、彭正龙、彭千芮签订的《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》及朱湘玲、彭正龙、彭千芮与唐见吾、周赞、朱东澜、江峥的签订《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。根据《协议书》的约定，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当分配给周赞、唐见吾是第三、四层面积为620㎡的商业用房，然而实际分配给周赞、唐见吾的房屋性质为住宅，朱湘玲、彭正龙、彭千芮因湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室的原因造成违约，应向周赞、唐见吾承担违约责任。因住宅性质的房屋比商业用房价值低，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当向周赞、唐见吾支付差价。根据湘新融达房估（2019）第16538号估价报告，第三层住宅性质的房产单价4298为元／㎡,620㎡，总价为2664800元，而《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》中第三、四层商业用房，620㎡，总价为3328780元，价值减少额为663980元（3328780元-2664800元），故朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当支付周赞、唐见吾房屋差价663980元。朱湘玲领取了逾期交房安置费1354262元，该逾期交房安置费包含了第一、二、三、四层共计1100㎡房屋的逾期交房的费用，计算标准是以应付款金额5‰每天的2倍支付，第三、四层的逾期交房安置费为509965元（3328780元÷8839900元×1354262元）。第三、四层分配给了周赞、唐见吾，该部分的逾期交房安置费应当由周赞、唐见吾取得，故朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当支付周赞、唐见吾逾期交房安置费509965元。周赞、唐见吾主张现金补偿3000000元的35.7%的权利，因《协议书》中约定周赞、唐见吾只有分配第三、四层商业用房的权利，除此权利外并没有分配现金补偿3000000元的权利，对该诉讼请一审法院不予支持。因此，周赞、唐见吾要求朱湘玲、彭正龙、彭千芮支付4883251.5元的诉讼请求一审法院部分予以支持。周赞、唐见吾要求朱湘玲、彭正龙、彭千芮按年利率6%支付资金占用期间利息的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。周赞、唐见吾要求岳塘区优化人居中心、多伦公司支付违约金和对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的给付义务承担连带责任，一审法院认为，虽然是岳塘区优化人居中心的违约导致了朱湘玲、彭正龙、彭千芮对周赞、唐见吾的违约，但根据合同相对性原则，岳塘区优化人居中心、多伦公司并非《协议书》的相对人，周赞、唐见吾无权要求岳塘区优化人居中心、多伦公司承担连带责任，同时周赞、唐见吾亦非《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》的相对人，其无权要求岳塘区优化人居中心、多伦公司支付违约金，故对该诉讼请求一审法院不予支持。周赞、唐见吾为证实实际分配房产价值与应分得房产价值的差价，支付了评估费45000元，该评估因朱湘玲、彭正龙、彭千芮的违约引起，费用应由朱湘玲、彭正龙、彭千芮承担。朱湘玲、彭正龙、彭千芮辩称朱湘玲、彭正龙、彭千芮已按《协议书》约定完全履行了合同义务，该辩称意见与查明事实不符，不予采纳；岳塘区优化人居中心辩称周赞、唐见吾不是涉案房屋的所有权人，不是被征收人，不是房屋征收补偿协议书的签订主体，周赞、唐见吾要求岳塘区优化人居中心承担违约责任和连带责任没有事实依据和法律依据以及周赞、唐见吾与朱湘玲之间关于房屋产权的约定以及房屋征收补偿分配约定，均属于内部约定，对岳塘区优化人居中心不具有法律约束力的辩解意见于法有据，予以采纳；多伦公司辩称周赞、唐见吾以《补偿协议》、《协议书》向多伦公司提出诉讼请求违反合同相对性原则的辩解意见于法有据，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、朱湘玲、彭正龙、彭千芮于本判决生效之日起十日内一次性支付周赞、唐见吾房屋差价663980元、逾期交房安置费509965元，合计1173945元；二、驳回周赞、唐见吾的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56530元、财产保全费5000元，合计61530元，朱湘玲、彭正龙、彭千芮负担20000元，唐见吾、周赞负担41530元；评估费45000元由朱湘玲、彭正龙、彭千芮负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明：多伦公司与唐见吾、周赞于2018年1月3日签订《关于多伦二期三楼房屋安置协议》，约定：为落实湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室2014年12月6日与纱厂直街棚改项目内的拆迁户原房屋产权证所有人朱湘玲（彭千芮）签订的征拆协议，以及朱湘玲（彭千芮）、唐见吾、周赞、朱东澜、江峥于2015年6月7日签订的补充协议中有关约定。甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就置换房屋达成如下协议：第一条，乙方所安置房屋的基本情况：1、根据拆迁安置协议约定，乙方所安置房屋位于岳塘区多伦国际商贸城二期1单元三楼西头部分面积约700㎡，该安置房属框剪结构，建筑层高3.7米，建筑层数地上24层，地下二层。第二条，计价方式甲方采取以房换房的方式对乙方进行安置。根据乙方2015年6月7日与朱湘玲（彭千芮）、朱东澜、江峥所签订的《协议》，乙方安置房屋的面积约为620㎡，超出安置面积或少于安置房屋面积的差额部分均按3500元／㎡结算，甲、乙双方均无异议。面积最终以不动产权证面积为准。第三条，本协议一式叁份，具有同等法律效力，甲方持贰份，乙方持壹份，自双方签字之日起生效。此外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议的焦点是：一、上诉人朱湘玲、彭正龙、彭千芮是否应向上诉人周赞、唐见吾承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，朱湘玲、彭正龙、彭千芮与唐见吾、周赞、朱东澜、江峥于2015年6月7日签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。朱湘玲、彭正龙、彭千芮与唐见吾、周赞、朱东澜、江峥《协议书》中载明：“岳塘区，建筑面积1100.98平方米，由三方共同投资建成，现已拆迁，产权转换后，安置商业门面1100平方米，且登记在甲方名下，根据甲方与湘潭市岳塘区土地和房屋征收管理办公室所签房屋征收补偿协议书，三方就安置后的商品房分割达成如下协议：一、安置房全部登记在甲方名下后，甲方应按湘潭市国有土地上征收补偿协议书第一条，其中的第三层310平方米，第四层310平方米的房屋产权，登记在乙方名下，归乙方所有；其中的第一层60平方米，第二层的60平方米的房屋产权，登记在丙方名下，归丙方所有；除此项权利外，乙方和丙方不能以任何理由向甲方主张权利”。根据《协议书》的约定，甲方朱湘玲、彭正龙、彭千芮在安置房全部登记在其名下后应向乙方唐见吾、周赞交付安置房第三层310平方米、第四层310平方米商业门面。涉案安置房由湘潭市多伦房地产开发有限公司负责开发建设后，《协议书》中约定的第三、四层商业门面性质实际系住宅性质，朱湘玲、彭正龙、彭千芮无法依照《协议书》的约定向唐见吾、周赞转交第三、四层商业门面，因此，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当向唐见吾、周赞承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。由于城市房屋性质、用途系政府市政规划的范畴，已确定的房屋性质、用途均无法改变，因此朱湘玲、彭正龙、彭千芮已无法向唐见吾、周赞继续履行交付第三、四层商业门面性质房屋的合同义务，亦不能采取相应的补救措施。朱湘玲、彭正龙、彭千芮未依照合同约定向唐见吾、周赞履行合同义务的行为，已构成违约，应当共同向唐见吾、周赞承担赔偿损失的违约责任。二、唐见吾、周赞的损失应当如何认定。（一）根据《协议书》的约定，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应向唐见吾、周赞交付安置房第三层310平方米、第四层310平方米商业门面。因涉案房屋的性质与双方当事人约定应当交付房屋的性质不一致，朱湘玲、彭正龙、彭千芮无法依照合同约定向唐见吾、周赞履行义务，故朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当向唐见吾、周赞承担赔偿损失的违约责任。唐见吾、周赞因合同无法履行所产生的损失应当以《协议书》中约定交付标的物即安置房第三层310平方米、第四层310平方米商业门面的价值为准。根据朱湘玲、彭正龙、彭千芮与湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室签订《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》第三条第一款第2项约定，置换商业找补差价第三层的价值为1902160元、第四层的价值为1426620元。本案中，各方当事人均未对涉案房屋按照商业门面的性质申请价值鉴定，同时根据朱湘玲、彭正龙、彭千芮、唐见吾、周赞、朱东澜、江峥等七人在《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》的基础上签订《协议书》（2015年6月7日）这一事实，可以看出各方当事人对涉案房屋第三、四层商业门面的价值总额为3328780元（1902160元+1426620元）是认可的，故本院认定唐见吾、周赞因朱湘玲、彭正龙、彭千芮违反合同约定造成的直接经济损失为3328780元。（二）2017年7月7日至2018年6月30日期间，多伦公司因逾期向朱湘玲、彭正龙、彭千芮交付房屋，共向朱湘玲、彭正龙、彭千芮支付逾期交房、停产停业安置补偿等费用共计1354262元，因该逾期交房安置费包含了第一、二、三、四层共计1100㎡房屋的逾期交房的费用，计算标准是以应付款金额5‰每天的2倍支付，第三、四层的逾期交房安置费为509965元（3328780元÷8839900元×1354262元），故该部分逾期交房安置费应当归唐见吾、周赞所有，并应计入唐见吾、周赞的损失。（三）朱湘玲、彭正龙、彭千芮与唐见吾、周赞、朱东澜、江峥等人签订《协议书》中约定：“安置房全部登记在甲方名下后，甲方应按湘潭市国有土地上征收补偿协议书第一条，其中的第三层310平方米，第四层310平方米的房屋产权，登记在乙方名下，归乙方所有”。因此，朱湘玲、彭正龙、彭千芮向唐见吾、周赞履行合同义务的时间是朱湘玲、彭正龙、彭千芮取得涉案房屋的产权之日。根据多伦公司向朱湘玲、彭正龙、彭千芮支付逾期交付安置费的截止时间分析，朱湘玲、彭正龙、彭千芮于2018年7月1日取得涉案房屋的产权，其向唐见吾、周赞履行合同义务的时间应当以2018年7月1日为准。因朱湘玲、彭正龙、彭千芮未按约定履行合同义务，应当以3328780元为基数，从2018年7月1日起至2018年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率向唐见吾、周赞支付资金占用费；从2018年8月20日起至支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向唐见吾、周赞支付资金占用费。（四）朱湘玲、彭正龙、彭千芮、唐见吾、周赞、朱东澜、江峥等人于2015年6月7日签订的《协议书》明确约定：“安置房全部登记在甲方名下后，甲方应按湘潭市国有土地上征收补偿协议书第一条，其中的第三层310平方米，第四层310平方米的房屋产权，登记在乙方名下，归乙方所有；其中的第一层60平方米，第二层的60平方米的房屋产权，登记在丙方名下，归丙方所有；除此项权利外，乙方和丙方不能以任何理由向甲方主张权利”。根据该协议之约定，朱湘玲、彭正龙、彭千芮、唐见吾、周赞、朱东澜、江峥等人对于其合伙共建房屋征收拆迁所产生的收益均已作出分配，其中乙方（唐见吾、周赞）分得第三层310平方米，第四层310平方米的房屋产权，丙方（朱东澜、江峥）分得第一层60平方米，第二层的60平方米的房屋产权，其余所剩收益均归甲方（朱湘玲、彭正龙、彭千芮）所得，因此，唐见吾、周赞主张朱湘玲、彭正龙、彭千芮还应向其支付1071000元现金补偿及利息不符合合同约定，本院不予支持。三、岳塘区优化人居中心、多伦公司是否应当向唐见吾、周赞承担赔偿责任。（一）本案中，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与朱湘玲、彭正龙、彭千芮签订《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》，其应当依照协议约定的内容向朱湘玲、彭正龙、彭千芮履行交付房屋的义务；朱湘玲、彭正龙、彭千芮与唐见吾、周赞签订《协议书》，其应当依照协议约定向唐见吾、周赞履行交付房屋义务。然而，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与唐见吾、周赞之间并不存在民事法律关系，亦未对交付房屋等事项进行协议约定，因此周赞、唐见吾无权要求岳塘区优化人居中心（湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室权利、义务的承继主体）对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的给付义务承担连带责任以及支付违约金。（二）2018年1月3日，多伦公司与唐见吾、周赞签订《关于多伦二期三楼房屋安置协议》，该协议明确载明：“为落实湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室2014年12月6日与纱厂直街棚改项目内的拆迁户原房屋产权证所有人朱湘玲（彭千芮）签订的征拆协议，以及朱湘玲（彭千芮）、唐见吾、周赞、朱东澜、江峥于2015年6月7日签订的补充协议中有关约定。甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就置换房屋达成如下协议”、“乙方所安置房屋位于岳塘区的方式对乙方进行安置”。根据多伦公司与唐见吾、周赞于签订《关于多伦二期三楼房屋安置协议》，结合湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与朱湘玲、彭正龙、彭千芮签订的《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》及朱湘玲、彭正龙、彭千芮与唐见吾、周赞、朱东澜、江峥的签订《协议书》等，可以认定多伦公司基于《关于多伦二期三楼房屋安置协议》自愿加入朱湘玲、彭正龙、彭千芮对唐见吾、周赞的履行义务中，现朱湘玲、彭正龙、彭千芮未依照协议约定向唐见吾、周赞履行交付房屋的义务，多伦公司应当向唐见吾、周赞承担共同清偿责任。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，但处理不当。上诉人唐见吾、周赞的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人朱湘玲、彭正龙、彭千芮均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初1438号民事判决；二、上诉人朱湘玲、彭正龙、彭千芮向上诉人唐见吾、周赞支付违约损失3328780元、逾期交房安置费509965元，并从2018年7月1日起至2018年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率向唐见吾、周赞支付资金占用费，从2018年8月20日起至支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向唐见吾、周赞支付资金占用费；三、被上诉人湘潭市多伦房地产开发有限公司对朱湘玲、彭正龙、彭千芮应向唐见吾、周赞支付的违约损失3328780元及产生的资金占用费承担共同清偿责任；四、驳回上诉人唐见吾、周赞的其他诉讼请求。上述判决内容限在本判决生效之日起十五日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费56530元、财产保全费5000元，合计61530元，朱湘玲、彭正龙、彭千芮负担40787.45元，唐见吾、周赞负担20742.55元；评估费45000元由朱湘玲、彭正龙、彭千芮负担。本案二审案件受理费71895元，朱湘玲、彭正龙、彭千芮负担28758元，唐见吾、周赞负担14379元，湘潭市多伦房地产开发有限公司负担28758元。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 曾波毅审判员 周 尧二〇二〇年六月二十四日书记员 胡思佳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。