湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1354号 原告：陈连芽，男，1963年7月24日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 原告：陈斌，男，1958年8月2日出生，汉族，住郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：陈连芽，系原告陈斌之弟。 原告：陈春香，女，1960年8月21日出生，住郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：陈连芽，系原告陈春香之弟。 被告：郴州市苏仙区南塔街道办事处，住所地：郴州市苏仙区南街12号。 负责人：廖秀峰，该办事处主任。 委托诉讼代理人：段清华，湖南宜林律师事务所律师。 原告陈连芽、陈斌、陈春香与被告郴州市苏仙区南塔街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告陈连芽、陈斌、陈春香及原告陈斌、陈春香的委托诉讼代理人陈连芽，被告郴州市苏仙区南塔街道办事处的委托诉讼代理人段清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈连芽、陈斌、陈春香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还多收取原告的超房屋面积补差款16206元；判令被告赔偿原告商铺贬值造成的损失180000元。两项共计196206元。2、立即拆除添附在原告房屋侧面的违章建筑。3、立即给原告办理不动产权证。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月27日,被告与原告一家(以原告之父陈正魁的名义)签订了一份《房屋拆迁安置补偿合同》,约定由被告(甲方)将陈正魁(乙方)所有的位于郴州市北湖区南街黄金桥头的三层半旧房拆除重建。现原告之父陈正魁已去世,三原告是陈正魁的法定继承人,无其他继承人。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》约定:“门面和住房面积补偿按1比1.2的比例由甲方补偿给乙方,换算后乙方的门面和住房面积为60.94平方米,补偿超出面积按1480元/平方米由乙方付给甲方;重建房屋的设计结构整体为框架结构,一、二层归拆迁户,三楼以上为住房,门面宽度不少于3.2米;房产证、土地使用权证由甲方负责办理。”合同签订后,原告一家按约腾退了旧房给被告施工建设,但被告违约违规,在重建时违反合同约定,建成后的房屋在面积、房屋结构等方面均与合同约定严重不符;在核定补偿超出面积时弄虚作假,骗取原告面积补差款;违法强行在原告的房屋上添附违章建筑。被告的行为严重违反了合同约定,具体如下：1.合同约定房屋设计结构为框架结构,但被告实际建成的房屋是砖混结构,砖混结构与合同约定的框架结构相比,其价值大幅减损。2.合同约定建成房屋的门面宽度不少于3.2米,但被告实际建成的房屋门面宽度仅3.04米。3.合同约定二层以上建住房,但被告实际只建了二层就停建且建成后第二层的屋面严重漏水,严重影响房屋的正常使用。4.被告在建成房屋的后角另建了一幢房屋,致使原告房屋的后面形成一个死角,严重影响原告房屋的采光、通风。5、被告强行在原告的房屋外侧违法添附了一间违章建筑,对原告构成严重妨碍。6、被告在计算补偿超出面积时弄虚作假,实际建筑面积60.8平方米,但被告未经验收以71.89平方米向原告收取面积补差款,虚增面积10.95平方米,多收取原告面积补差款16206元。7、被告至今未按合同约定给原告办理不动产证。我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据以上事实,原告认为,因被告的违约和过错行为导致原告实际取得的商铺价值与合同约定的商铺价值比大幅贬值,被告应当对原告的商铺贬值损失进行赔偿；被告在合同履行过程中多收取原告的房屋面积补差款构成不当得利，应当退还给原告；被告应当按合同的约定履行给原告办理不动产证的义务；被告违法添附在原告房屋侧面的违章建筑应当立即拆除。原告多次找被告协商解决，但被告一直不予理睬。为此，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等法定法规的规定,原告特向贵院起诉,望贵院依法判如所请。 被告郴州市苏仙区南塔街道办事处辩称：1、2014年1月27日答辩人与陈正魁签订《房屋拆迁安置补偿合同》,合同约定的“拆迁补偿方式”对门面和住房面积补偿比例超出面积单价、房屋设计结构、房产证的办理等等大致作了约定,因为是拆迁安置补偿合同,具体在建设房屋过程中,还要受到许多的制约,有许多不确定的因素,所以,同时还约定,安置房的户型,楼层面积等等以规划审定为准。安置合同签订后,在报批建设房屋过程中,由于规划审定没有批准答辩人的设计,没有同意二层以上建住房,楼层高度只批准在8米以下。在实际施工中,撤除烂尾楼工程后,根据规划要求让出消防通道和燕泉河游道余下15.8米,平均建设5户门面。平均宽度只有3.16米,实际建成房屋的门面宽度每户都是3.16米,虽然比合同约定少了0.04米,亦属于正常误差值,并不会影响门面房屋的使用。并且五户拆迁户中,被答辩人家的房屋面积最小。因此,不管是实际建成房屋的门面宽度少于3.2米;还是二层以上没有建住房,是不能够归责于答辩人的。并且并没有违反“以规划审定为准”的合同约定。2、包括陈正魁在内的委托建房的房屋,被郴州市规划局作出郴规罚字【2006】第xx号行行政处罚决定书,作出了拆除陈正魁等人联合建房的房屋处罚决定。并且已经申请了法院强制执行。在签订《房屋拆迁安置补偿合同》时陈正魁等人的房屋都是在强制拆除之列,被答辩人在起诉称,在合同签订后,被答辩人一家按约腾退了旧房给答辩人施工。事实上其违章建筑根本还没有建成,还没有交付就已经被下达强制拆除通知。根本就没有被答辩人一家腾退了旧房给答辩人施工一事。3、陈正魁房产证上登记的住宅房屋占地25.7平方米,其土地性质属于国有划拨土地。而现在其门面房屋占有土地面积为30多平方米,并且是出让地,其价值要远大于原来的土地价值。比起原来的房屋是大升值。4、实际上二层以上没有建住房,给陈正魁被安置一方的房屋也是大升值,首先是把他原来的住房面积全部补偿给了门面(原来的房子是住房,合同约定是门面和住房)。第二是其土地控制面积还增加了(原来划拨地面积只有25.7平米,现在是出让地占有面积30多平米),上面没有建设住房,他的门面房屋“管天管地”,其房屋控制的土地面积增加了,答辩人增加了房屋土地成本,而又没有增加房价。其诉讼中提出上面没有建房,“其价值大幅减损”没有任何依据。5、屋面是不是漏水,答辩人不知道,其以前也没有提出漏水的问题。如果屋面漏水,在保修期,可以提出来,按照保修条款处理解决。屋面漏水的问题,现在还在保修期,我们已经在楼顶加了防水层,根据保修条款进行了处理解决。因为,当时在上面不能够建设住房后答辩人计划在上面建防水隔层,旁边其他拆迁户都同意了,而被答辩人不同意,而没有建成。6、合同约定房屋为框架结构,实际建成的房屋亦是框架结构，只是按照设计要求二楼没有高层的框架结构要求高,完全是符合使用设计要求,不会影响任何使用。又何来“其价值大幅减损”?7、被答辩人提出答辩人“在建成房屋的后角另建了一幢房屋致使原告房屋的后面形成一个死角”的问题,不知道指的是那栋房屋,后面的房屋是电梯房,是主楼,是先期建设的,其门面房是后来建设的,是根据房屋的整体设计建设的,也根本没有致使原告房屋的后面形成一个死角的问题。另外,被答辩人提出答辩人在“房屋外侧违法添附了一间违章建筑”的问题。答辩人没有添附了任何违章建筑,不知道被答辩人指的是什么?如果被答辩人指的是在北面的房屋,北面的房屋也是整体设计建设的,不是违章建筑。相反,其北面房屋不建设的会影响整栋楼的外观。根本就不存在添附的房屋的问题。并且拆迁户陈正魁原来的房屋在北面是与他人共墙,其北面原来也是还有房屋的。与其原来的房屋的结构是一致的,根本不存在对被答辩人构成妨碍的问题。8、被答辩人原来的房屋是住房,拆迁协议约定,门面房和住房被答辩人有选择权。在房屋按照规划部门的要求建设好后,被答辩人选房时,其选择了门面房,并且没有提出任何异议,实际上就是对门面房屋的设计和结构的认可,被答辩人如果认为门面房结构不理想,其完全可以选择住房。9、被答辩人门面实际面积是多少,以最后不动产部门测量确定为准。双方交付房产时的面积有出入是正常的,不存在弄虚作假、虚增面积的问题,最后面积后多退少补。现在不动产部门还没有测量确定面积。现在提出退钱没有任何事实依据。10、答辩人一直正在抓紧办理不动产证,不存在不履行办理不动产证的义务的问题。综上所述,答辩人没有任何违约,被答辩人也没有任何损失,更不存在答辩人给被答辩人造成任何损失。因此,请求贵院依法驳回被答辩人的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告陈连芽、陈斌、陈春香系陈正魁（于1999年去世）的法定继承人，陈正魁无其他法定继承人。 郴州市苏仙区南街38号房屋（产权证号：郴房私字第xxx号；建筑面积：50.79㎡；房屋占地：27.52㎡）的所有权人系陈正魁。后因上述房屋涉及拆迁，原告陈斌、陈春香便委托原告陈连芽处理拆迁等相关事宜。2014年1月27日，原告陈连芽（乙方、拆迁户）就上述房屋与被告郴州市苏仙区南塔街道（甲方）签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同主要内容为：“一、乙方同意将南街黄金桥烂尾楼交甲方拆除重建。该地块乙方拥有原私房565号房屋产权证建筑面积50.79平方米.二、甲方偿还方式。1、双方同意门面和住房面积补偿按1比1.2的比例由甲方补偿给乙方。换算后乙方的门面和住房面积为60.94平方米。补偿超出面积按1480元/平方米由乙方付给甲方。若乙方需套外房按2480元/平方付给甲方。乙方过渡期补偿每月1000元×18个月=18000元。第一次补偿12个月，到期再补偿6个月(18个月后违约,补偿过渡期按2倍计算)。2、房屋设计结构整体为框架结构。一、二层归拆迁户,三楼以上为住房。门面宽度不少于3.2米…3、门面高度每层不低于3米,一层有楼梯上二楼,一层有小卫生间，门面装卷闸门，墙外贴瓷砖。(通电,通水,燃气各户分表到户。开户费由乙方负责)。4、房产证、土地使用权证由甲方负责办理。超出原产权面积部分的税费由乙方负担。5、甲方负责安置房的水、电、有线电视管路到户，墙面刮胶、门窗台装铝合金窗,按图施工。三、其它事项。1、门面定位：按照旧房顺序由南向北第5间。住房分配由拆迁户优先选择。安置房的户型,楼层面积的确定,以规划审定设计为准,建设质量以市质监部门验收合格为依据。2、建房过程,甲方必须手续齐全,文明施工,如与周边发生矛盾,扯皮等(包括烂尾楼拆除费用)均由甲方负责。3、原旧房建门面各户垫付款凭收据由甲方负责退款。…3、门面深度以电梯房的墙深为界。”合同签订后，被告向郴州市规划局进行申报。郴州市规划局于2014年5月21日下发《南街黄金桥地段城市棚户区改造项目地块规划条件通知书》对建筑规划要求为：(-)建筑后退各规划控制线的距离应满足相关规范及《郴州市城乡规划管理技术规定》的要求。具体退界要求：后退东面中山南街道路红线≥10米;后退西面规划支路≥5米;后退燕泉河现状河道≥10米;建筑裙房后退南面现状建筑≥6米。(二)新建建筑及与周边现状建筑间日照、消防、通风等须满足强制性规范要求,并将日照分析结论明确标注在总平面图上。(三)竖向改计：规划地坪标高应结合周边已实施项目高程及城市道路设计高程合理设定,满足场地自然排水等相关要求不得引起邻近地块和建(构)筑物的安全事故。(四)主体建统高度＜80米；裙楼建筑高度≤8米。后被告在实际施工中,撒出烂尾楼工程后,根据规划要求让出消防通道和燕泉河游道余下15.8米,平均建设5户门面。被告称平均宽度只有3.16米,实际建成房屋的门面宽度每户都是3.16米,仅比合同约定少了0.04米。2017年9月30日，被告收取了原告超面积补交房款16206元，并向原告出具了收款收据。 至起诉之日止，案涉房屋还未办理不动产权证。因原告认为在案涉房屋的北面三角形建筑物系违章建筑，认为其门面没有窗户，且存在漏水及采光问题影响了门面出售及出租，造成了原告损失，故向本院提起诉讼。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。《房屋拆迁安置补偿合同》约定了房产证、土地使用权证由被告办理，而如今房产证还未办理，被告有义务协助原告办理案涉房屋的不动产权证。关于原告要求退还多收取超房屋面积补差款16206元及赔偿商铺贬值造成的损失180000元的诉请，本院认为，因案涉房屋的不动产权证尚未办理，现无法确定案涉房屋的具体面积，本院无法确定被告是否多收了原告的房款；同时，原告未向本院提交证据证明案涉房屋存在贬值情况且造成了原告损失，也未提供具体损失计算依据，故该诉请本院不予支持。待案涉房屋面积确定后，原告可另行主张权利。关于原告要求拆除添附在其房屋侧面的违章建筑的诉请，原告可向行政机关主张，该诉请不属于民事案件受理范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告郴州市苏仙区南塔街道办事处于本判决生效后六十日内协助原告陈连芽、陈斌、陈春香办理案涉房屋不动产权属证书； 二、驳回原告陈连芽、陈斌、陈春香的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费4224.12元，减半收取2112.06元（原告已预交2112.06元），由原告陈连芽、陈斌、陈春香负担2012.06元，被告郴州市苏仙区南塔街道办事处负担100元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周小卫 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 黄 姣 书 记 员 李素婷