江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初803号原告：南京英科贝信息技术有限公司，统一社会信用代码91320114558895907A，住所地在南京市雨花台区宁双路28号法定代表人：屈冲，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张建中，江苏六朝律师事务所律师。被告：南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处，统一社会信用代码1132011401304378XR，住所地南京市雨花台区大周路59号。负责人：赵某。委托诉讼代理人：周大鹏，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：包少蓉，江苏海越律师事务所律师。原告南京英科贝信息技术有限公司（以下简称南京英科贝公司）诉被告南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处（以下简称雨花台区铁心桥办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员尚小强独任审理，于2020年4月29日、5月29日公开开庭进行了审理。原告南京英科贝公司的委托诉讼代理人陈某和张建中、被告雨花台区铁心桥办事处委托诉讼代理人周大鹏和包少蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京英科贝公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告各项损失318292元及逾期利息（按照年利率6%，从2017年12月6日起计算至实际付款之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年6月26日，被告与深港产学研基地产业发展中心（以下简称深港中心)签订了一份《协议书》，明确深港中心承租尹西软件园研发大楼（后更名汇智大厦），用于设立高新科技企业孵化器项目，同时约定被告负责房屋排水消防等维保义务。2013年7月28日，深港中心出具了一份《关于南京英科贝信息技术有限公司为我单位在南京分支机构的说明》，明确原告承担与被告之间签订《协议书》的所有权利和义务。2013年11月18日，深港中心与被告又签订一份《补充协议》，双方确认原告为项目实际运营单位，并明确了租赁期限等内容。上述协议签订之后，原告一直向被告支付租金等行为，按约履行了合同义务。江苏普蓝陵信息系统监理咨询有限公司就原告的提供孵化场地位于汇智大厦10楼1015室的消火栓水管破裂漏水事故，起诉原告损失赔偿。南京市雨花台区人民法院和南京市中级人民法院经判决，原告向江苏普蓝陵信息系统监理咨询有限公司赔偿264000元，此外原告还支付诉讼费9292元及律师费45000元，共计318292元。原告认为被告作为案涉房屋出租人，依约应保障场地及设施使用安全。因案涉消火栓水管破裂导致原告的损失，理应由被告全部承担。原告后向被告多次发函交涉，均未果。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请！被告雨花台区铁心桥办事处辩称，协议系被告与深港中心签订，协议整体转让需要合同相对方同意，对协议权利义务转让给原告被告不知情，因此协议不发生法律效力。补充协议进一步明确了原告是该项目运营单位，不是合同主体，而且补充协议也是铁心桥街道和深港中心签订。合同相对性是合同基础，不能随意突破，现在原告依据被告和深港中心签订的合同主张权利，缺乏事实和法律依据。被告认为侵权责任应当在原告，原告与事故受损方普蓝陵签订孵化协议后，应当为普蓝陵公司提供相应服务，且原告提交的二审法律文书确定其在合同履行期间，两次到现场检修都没有发现问题，被告认为这个事故发生主要责任在于项目实际管理房，也就是原告。被告没有责任，根据侵权责任法建筑物构筑物发生他人损害，承担责任的是所有人、管理人、使用人，使用人普蓝陵公司已经判决承担20%责任，管理人系原告南京英科贝公司，现在该房屋所有人是宁泰公司，因为在2014年铁心桥街道和宁泰公司对该房屋产权进行分割，产权实际交付宁泰公司，被告不是所有人也不是管理人、使用人，因此被告不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：2009年6月26日，被告雨花台区铁心桥办事处与深港产学研基地产业发展中心（以下简称深港中心）签订了一份《协议书》，约定，深港中心向被告承租位于南京市雨花台区软件研发楼（后更名汇智大厦）约5000平方米房屋，用于建设高新科技企业孵化器项目，租赁期限为8年，自2010年6月1日至2018年5月31日止。协议同时约定租金标准及支付方式、房产交付、产值及税收、双方其他责任等事宜，其中约定，被告雨花台区铁心桥办事处保证房屋建筑质量，并负责房屋给排水、消防通风等配套设施。2013年7月28日，深港中心出具了一份《关于南京英科贝信息技术有限公司为我单位在南京分支机构的说明》，明确原告承担与被告之间签订《协议书》的所有权利和义务。2013年11月18日，深港中心与被告又签订《补充协议》一份，协议中双方确认，上述房屋实际通过验收时间为2011年8月3日，正式通电时间为2011年5月1日，双方确认房屋实际交付时间为2011年3月1日；同时明确租赁期限自2011年6月1日至2019年5月31日，实际计租期限自2014年6月1日起；原告南京英科贝公司为上述项目实际运营单位，租赁标的面积为5187.74平方米。上述协议签订之后，原告南京英科贝公司按照约定向被告雨花台区铁心桥办事处支付租金。另查明，2016年5月18日，被告雨花台区铁心桥街道向南京市雨花台区国税局出具《证明》一份，写明，位于雨花台区，建筑面积约8257.08平方米，产权归属铁心桥街道所有，分别租给南京市天溯自动化控制系统有限公司和原告南京英科贝公司使用，土地证、房产证暂时没有办理，如今后发生相关产权纠纷，均由铁心桥街道负责协调和处理。上述房屋租赁期限届满后，原告英科贝公司已将房屋返还给被告。又查明，2014年6月11日，原告南京英科贝公司与案外人江苏普蓝陵信息系统监理咨询有限公司（以下简称普蓝陵公司）签订孵化协议，约定南京英科贝公司向普兰陵公司提供上述房屋的10楼1015室作为孵化场地，孵化费为每季度56700元。2016年5月29日，孵化场地所在楼层的消火栓水管发生破裂漏水事故造成普蓝陵公司财产受到损失，因双方未能协商一致，普蓝陵公司向本院提起诉讼，要求原告南京英科贝公司赔偿损失。经本院审理认定，原告南京英科贝公司向普蓝陵公司提供包括场地在内的多项孵化服务，因消防栓破裂发生漏水致普蓝陵公司受损，不符合合同约定目的，侵害了普兰陵公司的财产权益，原告南京英科贝公司承担普蓝陵公司损失80%的赔偿责任，遂判令原告南京英科贝公司向普蓝陵公司赔偿264000元。上述判决后，原告南京英科贝公司不服，遂上诉至南京市中级人民法院。经该院审理认定，原告南京英科贝公司将案涉场地作为孵化场地交由普蓝陵公司使用，理应按约定承担保障该场地使用安全并进行正常维修义务，该场地发生消防水管爆裂事件，系原告未适当履行合同义务的后果，应承担赔偿责任；且原告认可曾两次到场践行未发现任何问题，即便在接到报告后立即进场补救，依然不能免除其应承担之违约责任，遂判决驳回上诉，维持原判。此外，上述诉讼过程中，原告依法支付诉讼费9292元及律师费45000元。以上事实，有协议书、补充协议书、分支机构说明、证明、民事判决书、支付凭证、律师费发票及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定；合同无效后，有过错一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任。本案中，本案中，被告雨花台区铁心桥办事处虽与深港中心租赁协议书，但从补充协议、出具给雨花台区国土局的证明及原告南京英科贝公司实际支付租金等事实看，原告南京英科贝公司应为涉案房屋实际承租人，被告抗辩认为原告主体不适格，缺乏事实依据，本院不予采信。被告雨花台区铁心桥办事处向原告南京英科贝公司出租房屋，虽系当事人真实意思表示，但涉案房屋并没有产权证明，租赁协议依法应属无效。但该租赁协议已约定租赁期间届满，涉案房屋也已返还，故本案不再理涉。现因案涉房屋内部设有消火栓存在一定的安全风险，并因消火栓破裂发生漏水致他人财物受损，由原告承担了相应赔偿责任。被告雨花台区铁心桥办事处作为案涉房屋出租者，应参照约定承担保障房屋使用安全并进行正常维修义务，现因消防水管破裂事件致原告承担赔偿责任造成其损失，应承担一定赔偿责任；原告南京英科贝公司承租案涉房屋后交由他人有偿使用，在接受消防设施时未提出异议，在日常管理时两次现场检修未能发现问题，也未向被告进行反馈，对造成的损失应承担主要责任，综合双方过错，本院酌定被告雨花台区铁心桥办事处承担损失的30%，原告南京英科贝公司承担损失的70%，根据其赔偿普蓝陵公司款项264000元，被告雨花台区铁心桥办事处承担79200元。原告南京英科贝公司主张的诉讼费即律师费，与消防水管破裂事件造成的损失并无直接因果关系，并非必要损失，其主张该项损失均由被告承担缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告诉讼主张被告承担逾期利息损失，并无法律依据，也未有双方约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京英科贝信息技术有限公司赔偿79200元；二、驳回原告南京英科贝信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6074元，由原告南京英科贝信息技术有限公司负担4074元，由被告南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6074元。审判员  尚小强二〇二〇年六月十五日书记员  包蓓蓓