浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终407号 上诉人（原审被告）：毛义章，男，1951年2月8日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区，现住浙江省衢州市衢江区。 上诉人（原审被告）：金银鹰，女，1952年12月5日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区，现住浙江省衢州市衢江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈宏智，衢州市柯城区天成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邓水良，男，1965年1月29日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区。 被上诉人（原审第三人）：吴卸仙，女，1966年1月28日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭徐震，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人毛义章、金银鹰因与被上诉人邓水良、吴卸仙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛义章、金银鹰上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审；由二被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由： 一、一审程序违法。1.本案一审审理过程中，2020年3月10日第一次开庭，开庭前一审法院没有任何通知或者告知由合议庭审理，并在准备开庭时临时追加第三人吴卸仙到庭参加，2020年3月11日上午，两上诉人代理人才收到原审法院寄送的转普通程序裁定书、合议庭人员告知书、开庭传票的邮政特快专递。2.一审庭审时，仅仅将相关案卷材料拿在手中翻给代理人鲁国生看，没给阅卷时间。3.2020年3月10日，两上诉人和代理人鲁国生按时到法院，刚进门时，金银鹰就听到被上诉人邓水良的代理律师对邓水良说今天法院开庭判决买卖合同无效。原审法院庭未开，被上诉人代理律师就知道案件审判结果，不正常。如果不是被上诉人代理律师的猜测就是原审审判员存在严重违反审判纪律的行为。 二、一审判决认定事实不清。原审法院对有利于上诉人的事实均选择性进行遗漏。被上诉人邓水良2007年10月出售诉争房屋的背景没有认定，是因被上诉人亏损二十余万元债务，无力偿还，委托村党支部书记邱卸根将诉争房屋（毛坯房）出售。被上诉人对金尔旺是否是同村村民，对金尔旺即将下山脱贫落户黄坛口村等事实其没有任何理由说不清楚。本案买卖合同的签订存在过错的话，被上诉人过错首当其冲。金尔旺购买被上诉人房屋时花费14.3万元，后两上诉人还对房屋花费巨资进行装修，而同时期在衢州城区这个价格完全能够购买100多平方米的房子，到本案判决时，衢州城区100多平方米的房子至少价值200多万元。一审判决既然认定金尔旺与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，但原审法院却无视上诉人因合同无效而产生的巨大信赖利益损失，也即被上诉人因房屋买卖合同获得巨额利益的事实存在，未对该基本事实予以认定。一审判决上诉人六个月内腾退房屋，无视两上诉人的合法权益。双方签订《房屋买卖合同》时，经过黄坛口村村民委员会同意，金尔旺也符合并正在办理到黄坛口村下山脱贫的对象，符合到黄坛口村购房条件。一审判决书对上述事实未认定。 三、一审适用法律存在严重不准确。 1.两上诉人虽然不是农村户口，但金尔旺是属于下山脱贫，已经确定要到黄坛口村落户，案涉房款在购房时已全部付清，且经黄坛口村村民委员会同意，金尔旺病逝后，两上诉人也已使用至今。综合本案当时历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，从保护交易安全角度出发，案涉房屋买卖合同依法不应作无效处理。买受人金尔旺与出卖人被上诉人应当属于同一农业集体经济组织成员，双方自愿协商达成的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。2.被上诉人在签订房屋买卖合同并实际履行后，在房地产市场价格普遍上涨的情况下，又以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。3.即使按无效处理，根据合同法第五十八条规定，因无效合同取得财产应予返还，是双向返还，并且有过错一方应赔偿对方因此所受损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。 邓水良、吴卸仙答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。本案一审审理共经历三次，上诉人所提及的有委托代理人是最后一次，而第二次开庭本案就已经经过了举证、质证，不存在上诉人所说的原审法院侵害上诉人诉讼权利的情形。对程序问题，被上诉人及第三人均收到合议庭组成人员通知，对于上诉人是否收到不清楚。本案调解、审理经历了三次，而且没有庭审记录的调解也已经沟通了很多次。关于上诉人所说的代理人与被上诉人说开庭判无效的上诉理由，纯属无稽之谈。如果说上诉人有确凿的证据，应当出示，否则涉嫌诬告。二、金尔旺与被上诉人非同村，也非同一集体经济组织成员，所以不存在符合购置小产权房的条件。从本质上说，上诉人才是房屋的实际购买者，无论从合同的签订、款项的筹备、事实的居住，以及到目前为止，房屋使用人实际上都是两上诉人。当时金尔旺100多岁，不存在说有购置房产的意愿，原审适用法律正确。关于上诉人主张损失的问题，其应当提起反诉，一审法庭中，法院已经释明，但上诉人表示不提起反诉，上诉人二审阶段提出显然与一审的内容相违背。 邓水良向一审法院起诉请求：1.依法确认2007年10月20日《房屋买卖合同》无效，并判令二被告立即腾退黄坛口乡黄坛口村92号房屋；2.诉讼费用由二被告承担。 第三人吴卸仙向一审法院提出独立诉讼请求：确认《房屋买卖合同》无效，并判令二被告腾退房屋。 一审法院认定事实：原告邓水良、第三人吴卸仙系夫妻，均为黄坛口村农业户口。被告毛义章、金银鹰系夫妻，均为城镇户口。金尔旺为农业户口，出生于1906年3月8日，户籍住所地衢州市衢江区××乡××村××号，生育长子金祖成（1998年亡故）、长女金银香（2009年亡故）、次子金祖荣、三子金祖义（1999年亡故），次女金银鹰即被告。位于衢州市衢江区××乡（现为黄坛口乡）黄坛口村砖混结构三间二层半楼房集体土地使用证【衢江区集用（2004）字第39-9号】土地使用者为邓水良，地号39-7-0-191，土地使用权面积114.7平方米。2007年10月20日，原告邓水良、第三人吴卸仙与案外人金尔旺、被告毛义章签订《房屋买卖合同》，约定：“因买方（乙）年迈，委托其女婿毛义章全权处理房屋买卖事宜和签订合同。甲方（合同前部列邓水良，黄坛口村村民，签字处为邓水良、吴卸仙）自愿将坐落在黄坛口村门牌92号砖混结构二层半三间楼房壹幢（占地面积114.7平方米）卖给乙方（合同前部列金尔旺，里树源村村民，签字处为金尔旺、毛义章）。房屋四至所属范围均以土地使用权证为准。双方议定房屋买卖价格为人民币壹拾肆万叁仟元整，乙方于2007年10月31日前一次性支付甲方…。甲方将土地使用权证移交乙方，房屋土地使用权过户手续由乙方负责办理。甲方协助乙方办理过户手续…”。被告方支付购房款后，原告、第三人搬出房屋，交付给被告装修，2007年10月20日原告邓水良出具收条给被告毛义章，载明“收到毛义章购房款壹拾肆万叁仟元整（黄坛口村92号）”。2007年10月21日，金尔旺立遗嘱载明“女婿毛义章、女儿金银鹰将市荷花55幢东单元401室卖掉，从黄坛口村购买壹幢114.7平方米二层半房屋。该房屋以本人名义购买，但所有经费由女婿毛义章、女儿金银鹰支出”。2008年2月1日，金尔旺亡故。2008年春节前，二被告搬入案涉房屋居住至今。事后，原、被告、第三人为案涉房屋过户事宜纠纷不断，2011年12月19日原告邓水良、被告毛义章协商并签字“定于2012年底前办理转户手续，邓水良协助办理，如办理不成，另行协商处理”。此后，虽经被告多方努力，案涉房屋至今未完成过户，衢江区集用（2004）字第39-9号集体土地使用证土地使用者仍为邓水良。 一审法院认为，原告邓水良、第三人吴卸仙与金尔旺、被告毛义章2007年10月20日签订《房屋买卖合同》，金尔旺次日便立遗嘱载明“女婿毛义章、女儿金银鹰将市荷花55幢东单元401室卖掉，从黄坛口村购买壹幢114.7平方米二层半房屋。该房屋以本人名义购买，但所有经费由女婿毛义章、女儿金银鹰支出”；2007年10月20日原告邓水良出具的收条为收到毛义章购房款14.3万元；金尔旺2007年已101岁，无资金实力，按常理也无必要年过百岁再购买一幢价值不菲的房屋；案涉房屋二被告已居住十二年，金尔旺其他众多法定继承人从未提出异议，现被告认为金尔旺购买案涉房屋而毛义章为委托人的抗辩意见，与自己提供的证据相矛盾，不予采纳，该院综合认定被告借用金尔旺名义购买案涉房屋。案涉房屋合同权利义务人为邓水良、吴卸仙与毛义章、金银鹰，本案应进行实体审查，被告请求驳回原告起诉，不予支持。 民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策；所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权主体具有特定性即只能是本村农村居民，具有社会保障和社会福利性质，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案名义购买人金尔旺户籍为石便村、实际购房人毛义章为城镇居民，均不能享受案涉房屋黄坛口村的宅基地；原告邓水良、第三人吴卸仙与金尔旺、被告毛义章虽自愿签订《房屋买卖合同》，根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”，原告自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地属村集体所有，原告也无权将本村集体所有的土地处分给非本村村民，双方签订的《房屋买卖合同》显然违反了国家法律和政策强制性规定，故原告诉请确认2007年10月20日《房屋买卖合同》无效，该院予以支持。无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告诉请被告腾退黄坛口乡黄坛口村92号房屋，于法有据，法院予以支持，鉴于二被告年老体弱，租房（或购房）、搬家需要花费较长时间，腾退时间酌定六个月。经法院释明，被告坚持不提出反诉，合同无效所涉被告权益的款项返还、损失赔偿应待本案判决生效后另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条的规定，判决：一、原告邓水良、第三人吴卸仙与案外人金尔旺（已亡故）、被告毛义章2007年10月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告毛义章、金银鹰返还原告邓水良、第三人吴卸仙衢州市衢江区黄坛口乡黄坛口村92号房屋【集体土地使用证：衢江区集用（2004）字第39-9号，地号39-7-0-191，土地使用权面积114.7平方米】，限被告毛义章、金银鹰于判决生效之日起六个月内腾退。案件受理费5800元，由被告毛义章、金银鹰负担，限判决生效之日起十日内交纳。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，一、关于一审程序问题。根据一审案卷材料反映，由于电话号码错误导致上诉人委托诉讼代理人鲁国生收到传票时间为2020年3月11日，但毛义章、金银鹰及其委托诉讼代理人鲁国生均于2020年3月10日参加一审庭审诉讼活动，且庭审中一审法院就追加第三人，以及当日适用普通程序对本案进行审理均征询双方当事人的意见，毛义章、金银鹰及其委托诉讼代理人鲁国生均表示同意，也未提出异议。 二、上诉人认为原审法院对被上诉人出售诉争房屋的背景没有认定，是因被上诉人邓水良亏损二十余万元债务，无力偿还，委托村党支部书记邱卸根将诉争房屋（毛坯房）出售。对该事实被上诉人邓水良未表异议。根据查明的事实，本案系毛义章、金银鹰以金尔旺名义购买案涉房屋，合同权利义务人为邓水良、吴卸仙与毛义章、金银鹰。因双方签订的《房屋买卖合同》违反国家法律和政策强制性规定，《房屋买卖合同》被认定无效。故关于毛义章、金银鹰主张的购房花费、对房屋花巨资进行装修费用，双方签订买卖合同被上诉人存在过错，原审法院对被上诉人方因房屋买卖合同获得巨额利益的事实未予以认定等上诉主张。因一审法院庭审中对于合同无效后的处理已向毛义章、金银鹰进行释明，毛义章、金银鹰也当庭明确表示不提起反诉。一审法院对涉及该部分的事实未作审查及认定并无不当，对该部分主张毛义章、金银鹰可另案处理。 综上，上诉人毛义章、金银鹰的上诉理由不成立，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人毛义章、金银鹰负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  程涵薇