山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2314号上诉人（原审被告）：丁依花，女，1970年6月24日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：魏朝蓬，山东鲁瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东中医药大学科技开发实业总公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王洪涛，总经理。委托诉讼代理人：吴琼琼，男，1987年4月9日出生，汉族，住济南市，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。上诉人丁依花因与被上诉人山东中医药大学科技开发实业总公司（以下简称中医药大学公司）返还原物纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。丁依花上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回中医药大学公司诉讼请求。事实与理由：一、关于占用房屋开始时间的认定错误。原审判决认定自2018年9月29日丁依花开始支付中医药大学公司房屋占用费错误。第一，涉案房屋2017年5月31日被认定为违章建筑，不然统一银座也不会搬离该房屋。第二，是文东办事处在2018年8月25日拆除丁依花租用的房屋时，为了完成拆违任务而要求丁依花将物品搬入仅一门之隔、已完全腾空的涉案房屋中的。第三，无法认定该房屋何时成为合法建筑。虽然中医药大学公司2018年6月7日与统一银座签订《房屋租赁合同》，但其自述是9月29日才发现房屋中医药大学公司占用，明显是不符合事实的。中医药大学公司的代理人在庭审中自认与统一银座签订合同后，“办事处不同意统一银座进入，办事处正在与23-1业主（丁依花）协调，等23-1拆除后再同意统一银座进场”。办事处与丁依花协调的结果是让丁依花搬入该房屋，既然让丁依花存放物品的房屋是违章建筑，存放物品是无须支付占用费的，没有证据证明办事处何时同意统一银座进场的，更没有证据证明该房屋是何时成为合法建筑的。因此，对占用房屋开始时间的认定是错误的。二、原审认定本案中医药大学公司2018年6月7日与统一银座签订《房屋租赁合同》，合同租赁时间是2018年6月1日至2021年6月30日；统一银座2018年7月17日缴纳房屋租金；丁依花是2018年8月25日拆除租用的房屋时按照文东办事处的要求搬入涉案房屋的。签约、缴费在后租期在前，与交易习惯不符，房屋租赁时间矛盾。中医药大学公司言明是办事处不许统一银座进入，是办事处为了完成拆违拆临任务，要求丁依花搬入涉案房屋的，该房与丁依花租用的房屋同样属于违章建筑，所以丁依花为配合文东办事处工作才搬入该房屋的。中医药大学公司在起诉前没有通知丁依花房屋性质、用途改变，要求丁依花搬离。三、中医药大学公司起诉请求丁依花支付房屋占用费237501元，原审判决丁依花支付348541元，判决数额超过了诉讼请求的数额，违反了法律的规定。四、认定中医药大学公司与统一银座签订的《房屋租赁合同》有效，适用法律错误。1.丁依花已提交证据证明该房屋属于违章建筑。丁依花已经提交《全市第三期（第一部分）违法建设拆除任务台账》，证明该房屋属于违法建筑。2.中医药大学公司提交的文东办事处出具的《证明》属于无效证据。首先，文东办事处无权认定房屋是否属于违章建筑，济南市认定是否为违章建设的职能部门是济南市依法整治违法违章建设领导小组。其次，该《证明》的内容是虚假的。《证明》中载明，中医药大学公司提交的山师东路25号房屋的土地证、规划证、施工许可证、消防防火审核意见书、人防工程结建证等相关手续，认定该房屋不属于违法违章建筑。由此可见办事处认定的标准是该系列文件，而该系列证件是2001年左右的文书，上面载明有效期2个月，早已失效。丁依花早已提交证据证明该房屋是没有房产证的。我国不动产采取的是登记制，房屋应当进行不动产登记，没有登记的房屋即为违章建筑，文东办事处以没有房地产登记的，早已失效的文件“认定”该房屋不属于违章建筑，明显存在错误，原审判决采信该《证明》适用法律错误。五、在违章建筑中存放物品无须支付占用费。办事处让丁依花将物品存放到涉案房屋中时，该房屋属于众所周知的违章建筑，屋内空置，一片狼藉。正因为如此丁依花才同意将物品存放到屋中，其后，没有人告知丁依花该房屋不是违章建筑了，放物品是需要支付占用费的。如果知道不属于违章建筑丁依花是不会存放物品的。原审判决对此事实的认定错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请上级法院查明事实，撤销原审判决，驳回中医药大学公司的诉讼请求，以维护丁依花的合法权益。中医药大学公司辩称，一、济南市历下区人民政府文化东路街道办事处出具的证明合法有效。文东办事处认定涉案房屋非违章建筑的认定是在全市第三期（第一部分）违法建设拆除任务台账出台以后，故是否是违章建筑应以在后的认定为准。丁依花无相反证据证明涉案房屋为违章建筑或上述证明无效，则一审法院依据该证明所作出的事实认定正确。二、统一银座何时搬入涉案25号房屋与丁依花无关。丁依花所承租的23-1号违章建筑被拆除，无权私自占用25号房屋，其在占用期间文东办事处出面协调腾房事宜是为了维护社区稳定，但并不意味着丁依花有权占用25号房屋。即使涉案房屋是违章建筑，丁依花也无权私自占用，更何况涉案房屋并非违章建筑。实业总公司自2018年9月29日发现丁依花占用涉案房屋之日起主张占用使用费，符合法律规定，实际其占用的时间更长。故丁依花关于一审法院对占用房屋开始时间认定错误的上诉理由不能成立。三、涉案房屋并非违章建筑，是一种事实状态，并不因为政府的认定而改变，在台账出台后，中医药大学及时向文东街道办事处说明房屋性质，故街道办事处作出了正确的认定。四、中医药大学公司起诉时所主张的房屋占用费截至时间为实际腾房之日止，在一审审理时，丁依花于2019年2月24日腾出房屋，中医药大学公司也已经予以认可，故一审法院判决认定房屋的占有使用费自2018年9月29日至2019年2月24日符合中医药大学公司的诉讼请求，一审判决并未超出诉讼请求。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，丁依花的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。中医药大学公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令丁依花将位于济南市历下区山师东路25号楼的房屋腾出，交给中医药大学公司；2.请求依法判令丁依花支付房屋占用使用费（以每月79167元的价格为标准，自2018年9月29日起计算至实际腾房之日止），截至起诉日，房屋占用使用费暂计237501元；3.案件受理费等诉讼产生的费用由丁依花承担。一审法院认定的事实：2016年1月1日，丁依花与中医药大学公司签订房屋租赁合同，租赁房屋位于济南市历下区山师东路23-1号，租赁期限为2016年1月1日至2019年12月31日。2018年8月份，该房屋在本市拆违拆临工作中被拆除。2018年9月29日，中医药大学公司发现，丁依花因与中医药大学公司就山师东路23-1号房屋租赁合同纠纷，将原本置于山师东路23-1号租赁房屋内的物品搬到位于山师东路25号涉案房屋内。双方均认可丁依花已于2019年2月24日将置于涉案房屋内的物品搬离、腾空。2018年6月7日，中医药大学公司与统一银座就山师东路25号涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同载明租赁期限为2018年6月1日起至2021年6月30日止，租金为95万元/年。2018年7月17日，统一银座交纳房屋租赁押金7.9万元，有中医药大学公司出具的收据存根及中国农业银行客户收付款入账通知为证。2019年3月21日，统一银座交纳房屋租金23.75万元，有中国农业银行客户收付款入账通知及山东增值税专用发票为证。丁依花主张中医药大学公司与统一银座签订的房屋租赁合同无效，但未能提交证据予以证明。丁依花辩称山师东路25号房屋系违章建筑，中医药大学公司提交了由济南市历下区文化东路街道办事处出具并加盖公章的证明一份，载明：山师东路25号房屋被列为“全市第三期（第一部分）违法建设拆除任务台账”后，经该街道办事处核查该涉案房屋的土地证、规划证、施工许可证、消防防火审核意见书、人防工程结建证等相关手续，认定该房屋不属于违法违章建筑。对中医药大学公司提供的上述证明，丁依花亦未提交证据予以反驳。中医药大学公司主张按照涉案房屋租金计算占用使用费，丁依花对此不认可。经中医药大学公司申请，一审法院委托山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房屋，即济南市历下区山师东路25号一楼（统一银座经营部分）的房地产在2018年9月29日至2019年2月24日的房屋租金进行了评估，评估结果为上述房屋在上述期间内的房地产租金价格为34.8541万元。中医药大学公司为此支付评估费5000元。一审法院认为，本案庭审中，丁依花对占用涉案房屋事实无异议，虽其与中医药大学公司就山师东路23-1号房屋租赁合同产生纠纷，但不能作为丁依花占用涉案房屋的依据。因中医药大学公司自认丁依花已在本案立案前将山师东路25号房屋腾空，故中医药大学公司要求丁依花将涉案房屋腾出的诉讼请求，一审法院不予支持。丁依花占用涉案房屋没有合同及法律依据，中医药大学公司有权要求丁依花支付涉案房屋占用使用费。庭审中双方当事人对丁依花搬离、腾空涉案房屋的时间为2019年2月24日均无异议。根据山东明和房地产评估经纪有限公司作出的鲁明和房地产估字19-10171号房地产评估报告显示，自2018年9月29日至2019年2月24日（148天）的涉案房屋租金为34.8541万元。故丁依花应向中医药大学公司支付自2018年9月29日起至2019年2月24日止的房屋占用使用费34.8541万元，对中医药大学公司主张超出部分的数额，一审法院不予支持。中医药大学公司对涉案房屋占用使用费负有举证责任，故其应承担涉案房屋租金评估费用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丁依花于判决生效之日起十日内向中医药大学公司支付自2018年9月29日起至2019年2月24日止的房屋占用使用费34.8541万元；二、驳回中医药大学公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4860元，由中医药大学公司负担972元，由丁依花负担3888元。评估费5000元，由中医药大学公司负担。二审期间，丁依花提交了两组证据，本院组织中医药大学进行了质证，双方举证、质证及本院认证如下：证据1.录音光盘和整理的文字版录音笔录一份，以证明办事处在拆除丁依花租用的中医药大学公司的房屋时，办事处同意丁依花将物品放入当时同为违章建筑的涉案房屋中。中医药大学公司对该证据不予认可，认为录音书面整理版仅仅是对录音的部分摘录，并没有完全体现录音的全部内容。马德俊的身份无法核实，从其说话的语气上，“对”这个词，大部分属于口头语，无法真实确切地达到丁依花的证明目的。该录音系开庭的前一日，即3月25日取得，无法准确证明其将财物搬入涉案房屋内时得到了文东街道办事处的同意。中医药大学公司没有接到办事处通知，允许丁依花将其物品放入涉案房屋内。经其核实，文东街道办事处并没有副主任叫马某某。证据2-1视频证据、2-2对话录音、2-3照片，以证明涉案房屋之前是由统一银座租用，丁依花占用涉案房屋时，因为该房屋被认定为违章建筑，统一银座已经搬离，该房屋是空置的。中医药大学公司对证据2-1的视频证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为该证据恰恰能证明丁依花于2017年就已开始强占涉案25号房屋，因拒不搬离，后由办事处强行将该房屋封锁。涉案25号房虽然曾经被列入拆违拆临的台账，中医药大学作为事业单位虽有合法权益，但应配合政府相关工作，故将25号房相应的商铺劝退，并向办事处拆违拆临领导小组进行申辩，以说明涉案25号楼为合法建筑。最终，涉案25号房经具体负责检查的办事处认定为合法建筑才重新启用。中医药大学公司认为无论涉案的房屋是否合法，丁依花作为公民均无权强行占用。对证据2-2的录音证据不予认可，认为其证据的形式不符合证据规则，录音证据应当附相应的书面电子整理版。录音内容无法说明对话人员是谁。对于证据2-3的图片真实性予以认可。中医药大学公司称，商铺门封锁是由办事处实施，是因为丁依花强行占用。经审查，双方对证据2-1的视频和2-3的照片证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。中医药大学公司对证据1和证据2-2的对话录音虽有异议，但未提交相反证据，本院对其真实性予以确认。同时，丁依花申请：一、证人马某某出庭作证。二、本院前往济南市历下区文化东路街道办事处调查2018年8月25日办事处马某某带队拆除申请人租用的房屋时：1.当时涉案房屋被认定为违章建筑；2.当时涉案房屋是空置的（以前为统一银座租用）；3.经办事处与中医药大学公司协商，办事处让丁依花将物品搬入本案涉案房屋，用以证明丁依花占用涉案房屋的背景、当时该房屋的现状及性质（属于违章建筑）。三、本院前往济南市依法整治违法违章建设领导小组，调查认定涉案房屋是否属于违章建筑的权利部门是否是济南市依法整治违法违章建设领导小组，涉案25号房屋是否被列为《全市第三期（第一部分）违法建设拆除任务台账》中的违章建筑，及其现在没有被拆除的原因。经审查，丁依花提交的证据中已有马某某的相关陈述，且根据双方陈述和提交的证据也已能够证明，在丁依花将物品搬入涉案25号房屋时，统一银座正租用涉案房屋，涉案房屋曾被列为《全市第三期（第一部分）违法建设拆除任务台账》。同时，认定房屋是否属于违章建筑的部门是否济南市依法整治违法违章建设领导小组的证据，不属于丁依花或其代理人不能自行收集的证据。因此，本院对其上述申请不予准许。根据上述本院确认的证据及二审双方当事人的陈述，本院另查明如下事实：1.中医药大学公司在涉案房屋处张贴公告，内容为：“本公司所属山师东路25号房屋内有不明来源的物品一宗，请物主抓紧及时清理，限期3日。特此通告山东中医药大学科技开发实业总公司2018年9月29日”。2.在2018年9月30日，中医药大学公司吴琼琼与丁依花的对话录音中，有如下内容：“丁：统一银座那些东西全部都是我的，你别动啊我告诉你。吴：昂，你什么时候清了啊？丁：什么时候都不清。”“吴：那你抓紧弄走啊，你不弄走那我怎么办啊，人家这里还要用，房子人家要用。丁：我凭啥走啊，我租你的房子，你还没赔偿我，我为啥走啊。”3.中医药大学公司提交山东统一银座商业有限公司于2019年6月24日向其发出的《告知函》一份，载明：“针对2019年6月23日在历下区山师东路25号发生的原隔壁烧烤经营业主（以下简称：闹事者）在我司门店（以下简称：千医店）滋事一事，现向贵司告知以下事宜：……二、贵司应赔偿我司损失。……2019年6月23日发生的滋事行为，导致千医店无法正常营业，显然与双方《租赁合同》约定的用于经营不符。我司因滋事一事，产生营业损失等共计人民币5000元。我司按时交纳租金，贵司负有使涉案房屋处于正常使用条件的义务。现千医店不能正常使用且造成相关损失，故贵司应当赔偿我司人民币5000元。……”经本院审理认定，一审认定其他的事实属实，本院予以确认。本院认为，中医药大学公司受该大学委托对涉案房屋进行经营管理，丁依花未经中医药大学公司许可占用涉案房屋，中医药大学公司有权向丁依花主张占有使用费。丁依花称是办事处让其搬入涉案房屋，但办事处非涉案房屋的产权人或管理人，无权处分他人房屋。即使丁依花搬入涉案房屋系经办事处协调，根据丁依花与马某某的通话录音，在涉案房屋放置物品也只是暂时的。根据中医药大学公司吴琼琼与丁依花2018年9月30日的对话录音表明，丁依花对中医药大学公司要其搬离涉案房屋已是明知的，自2018年9月29日中医药大学公司张贴通告时，丁依花即应及时搬离涉案房屋。丁依花未经房屋权利人许可将自家物品放置于他人房屋，应予及时关注，及时与房屋权利人就相关问题进行协商，其主张对张贴通告的事情不知情，与2018年9月30日的录音证实的事实不符，理由不成立，也不能成为其不支付房屋占有使用费的合法理由。故一审判令丁依花向中医药大学公司支付自2018年9月29日要求其搬离之后的房屋占用使用费，并无不当。关于房屋占用使用费的数额，中医药大学公司主张按照每月79167元的标准计算，自2018年9月29日计算至实际腾房之日，丁依花不予认可，一审法院通过评估程序对涉案房屋占有使用费的数额予以确定，不违反法律规定。该《评估报告书》由具备专业资质的评估公司和评估人员作出，评估程序合法，一审采信该评估意见认定房屋占用使用费34.8541万元，符合法律规定。认定涉案房屋是否为违章建筑，属于行政部门的职责范围，不属于法院民事案件审理范围。涉案25号房屋虽曾被列入《全市第三期（第一部分）违法建设拆除任务台账》，但经中医药大学公司提起异议，并提交土地证、规划证、施工许可证、消防防火审核意见书、人防工程结建证等相关文件后，文东街道办事处又出具证明载明，涉案房屋非违章建筑。故丁依花认为涉案房屋是违章建筑，本院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效；当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由此可见，即使涉案房屋缺少建设工程规划许可证等相关规划手续，房屋产权人仍有要求房屋占有人支付占有使用费的权利。因此，丁依花关于在违章建筑中存放物品无需支付占用费的上诉理由依法不成立。中医药大学公司的诉讼请求是房屋占用使用费，以每月79167元的价格为标准，自2018年9月29日计算至实际腾房之日，其中237501元是截至起诉日的暂计数额。因此，一审法院判令丁依花向中医药大学公司支付自2018年9月29日起至2019年2月24日止的房屋占用使用费34.8541万元，与中医药大学公司一审诉讼请求中占用使用费主张标准相比较，并未超出诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4860元，由丁依花负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年六月十七日法官助理 刘丹丹书 记 员 韩 笑