河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1383号 上诉人（原审被告）：王回云，女，1985年5月13日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：王园，河北方圆律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：戎业伟，男，1982年3月12日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：王园，河北方圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何会进，男，1964年10月1日出生，汉族，住河北省保定市博野县。 委托诉讼代理人：赵山平，女，1965年3月8日出生，汉族，住河北省保定市博野县，系被上诉人何会进之妻。 被上诉人（原审原告）：赵春亮，男，1985年11月25日出生，汉族，住河北省保定市博野县。 原审被告：吕小静，女，1993年5月1日出生，汉族，住河北省安国市。 原审被告：保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会。 主要负责人：**，主任。 委托诉讼代理人：白文福，村民。 上诉人王回云、戎业伟因与被上诉人何会进、赵春亮、原审被告吕小静、保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会（以下简称北奇村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人王回云、戎业伟的委托诉讼代理人王园，被上诉人何会进的委托诉讼代理人赵山平，被上诉人赵春亮，原审被告吕小静，原审被告北奇村村委会的委托诉讼代理人白文福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王回云、戎业伟上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用、保全费用等全部由何会进、赵春亮承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决对《紫煜庄园认购协议书》的效力认定不清。何会进、赵春亮一审诉讼请求第一项为“依法确认原告与保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会的房屋买卖合同无效，确定原告与王回云、戎业伟之间形成的合同权利义务转让行为无效。”一审法院认为“原告的认购协议书并非商品房预售合同，所签协议是双方真实意思表示。原告请求确认该协议无效，但未出示相关证据，亦未说明协议无效是基于法律的哪条具体规定，故原告该项请求证据不足，不予采纳”，故一审法院未确认何会进、赵春亮与北奇村村委会之间的《紫煜庄园认购协议书》无效，一审法院对该协议书的效力未作出明确认定。2.《紫煜庄园认购协议书》在未确认无效或者解除的情况下，不应判决王回云、戎业伟返还购房款。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，合同有效与无效所产生的法律后果不同。何会进、赵春亮要求返还购房款的依据是先确认该合同无效，合同无效后产生返还房款的问题。何会进、赵春亮起诉的是确认该合同无效，根据不诉不理原则，一审法院不能判决解除该合同。3.一审法院认定何会进、赵春亮通过银行转账向王回云、戎业伟支付房款210000元认定事实错误。何会进、赵春亮通过银行转账支付195000元，通过一审中何会进、赵春亮提交的银行转账凭证可证实该数额。4.一审法院认为吕小静所收取的20000元定金视为何会进、赵春亮向王回云、戎业伟支付的购房款，进而判决王回云、戎业伟返还系认定事实错误。王回云、戎业伟对吕小静收取20000元定金之事并不知情，且没有实际收到该笔定金，20000元定金系吕小静所收，购房定金收条也是吕小静书写。即使案涉合同无效或者被解除，该20000元也应由实际收款人返还。5.一审判决认为王回云、戎业伟仅仅替何会进、赵春亮更名就收取超过首付款将近一倍的费用，权利义务不对等，有失公允，实属认定事实错误。王回云、戎业伟向北奇村村委会购买案涉房屋的时间为2016年，而王回云、戎业伟将案涉房屋出售给何会进、赵春亮的时间为2017年2月18日，购买房屋的时间不同，房价自然不同。王回云、戎业伟是按照当时紫煜庄园售楼部的市场价格出售给何会进、赵春亮的，何会进、赵春亮自愿购买，购买时间晚，房价上涨，权利义务对等。王回云、戎业伟收取的195000元不仅包含房款，还包含需要支付的电商费，王回云、戎业伟实际收到的房款并没有195000元。二、一审判决自相矛盾。1.一审判决认为“本案存在两个买卖关系，一是王回云购买村委会案涉房屋。二是王回云再次出售给原告何会进、赵春亮的买卖行为。”与“原告请求退房退款，村委会无异议，对原告该项请求予以支持”互相矛盾。案涉房屋系王回云出售给何会进、赵春亮的，不是北奇村村委会出售给何会进、赵春亮的，在没有确认该合同无效的情况下，是否同意退房退款应征求王回云、戎业伟的意见，不应依据北奇村村委会同意的意见判决王回云、戎业伟返还购房款。2.一审判决认为“王回云签署认购协议后，在吕小静的帮助下，将所购房屋加价出售”与“仅仅替原告更名就收取超过首付款将近一倍的费用”互相矛盾。王回云、戎业伟所收取的款项的差额究竟为购房款还是更名费，互相矛盾。三、一审判决显失公平。何会进、赵春亮购买案涉房屋时，对案涉房屋未开工建设、还看不见、摸不着、没有五证、不能办理房本的情况是明知的。2017年2月份，五证齐全的商品房的市场价格已高达10000元左右，从《紫煜庄园认购协议书》签约的对象为“保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会”及房价仅每平米4300元即可知晓。如案涉房屋买卖合同被认定无效或被解除，何会进、赵春亮有不可推卸的过错，已付购房款双方应按过错程度分担，如只判决王回云、戎业伟返还购房款明显有失公允，全部的损失都由王回云、戎业伟承担显失公平。 何会进、赵春亮辩称，何会进、赵春亮系博野县农村居民，2017年2月18日在王回云、戎业伟手中购得二手“小产权房”一套，并达成涉案《紫煜庄园认购协议书》，该房屋至今没有任何政府审批手续，更没动工。一、涉案《紫煜庄园认购协议书》是一份严重违反法律、法规的无效合同，请求二审法院予以确定。法律依据如下：1.《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。第七十六条规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。2.《河北省国土资源厅河北省住房城乡建设厅关于加强小产权房清查整改工作的通知》“小产权房”清查处理政策明确指出了“小产权房”清查范围，是指在农村集体土地上建设，向本集体经济组织以外的单位或个人销售的住宅。本案所涉房屋属于在农村集体土地上建设，向本集体经济组织以外的单位或个人销售的住宅，正在清查之列。分类处理指导性意见中指出，一是对在建在售的，在停建、停售的基础上，以不形成“小产权房”事实为基本处理原则，能拆除的拆除，能退还的退还；二是对严重违反规划或建筑质量不合格存在安全隐患的在建项目应该依法拆除；三是对已办理用地批准手续的新民居、村庄改造项目，大部分由本集体组织村民使用，部分向社会出售的在建项目，对出售部分按照以其他方式非法转让土地处理，没收违法所得，并处罚款，所签买卖合同无效。3.《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。4.国土资源部办公厅、城乡建设部办公厅、国土资电发（2013）70号第二条规定，坚决查处“小产权房”在建、在售行为。《国务院办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》规定，各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。综上所述，涉案房屋没有任何政府审批手续，更没动工开建，王回云、戎业伟买空卖空，属于严重违法，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故《紫煜庄园认购协议书》应认定为无效合同。二、王回云、戎业伟卖给何会进、赵春亮的房屋是违法的，并且是不存在的，根本不能达到何会进、赵春亮购买房屋的目的，王回云、戎业伟应当返还收取的全部款项。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审法院判令王回云、戎业伟返还收取何会进、赵春亮的费用是有事实依据的，并且符合相关法律法规的规定。四、一审判令吕小静所收20000元购房定金，由王回云、戎业伟返还有事实及法律依据。一审开庭时，王回云、戎业伟和吕小静亲自承认，吕小静受王回云、戎业伟雇用售卖涉案房屋，20000元定金是吕小静替王回云、戎业伟收的，据此一审法院判决王回云、戎业伟全部返还所收取的款项是正确的。五、一审判决认定何会进、赵春亮向王回云、戎业伟所交房款230000元是正确的。何会进、赵春亮通过银行转账支付195000元、支付现金15000元及购房定金20000元，与（2019）冀0602民初2249号案件所涉及的房屋单价每平米4300元、面积97.74㎡，合计付款230000元的事实一致，且在交清款项后戎业伟和吕小静将不合法的购房协议更名于何会进、赵春亮。以上事实在一审中已经查明，王回云、戎业伟也认可上述事实。虽然一审法院判决时未表述该事实，但有一审庭审笔录及庭审视频可以证实。 吕小静述称，针对上诉状中的第三条，一审法院认定事实错误，吕小静收取何会进、赵春亮20000元的购房定金，王回云是知情的，一审中王回云还替吕小静向法院解释，20000元购房定金是转为支付王回云应付的中介费。20000元虽然是吕小静收取的，但其中4887元是给吕小静个人的佣金，剩余的11160元是支付王征征的中介服务费，都由吕小静负责转账，吕小静答应给何会进、赵春亮优惠3501元。吕小静帮王回云卖了三套房子，王回云答应给付佣金61416元，吕小静收了时新芳20000元，还收了赵春亮20000元，王回云给吕小静转账21416元，房子更名后吕小静的义务已经完成，应当获得中介费，王回云对以上情况都知情。 北奇村村委会述称，不知道王回云卖给何会进、赵春亮的房屋价格，北奇村村委会只负责更名，他们之间产生的纠纷与北奇村村委会无关。 何会进、赵春亮向一审法院起诉请求：1.确认何会进、赵春亮与北奇村村委会的房屋买卖合同无效，确定何会进、赵春亮与王回云、戎业伟之间形成的合同权利义务转让行为无效；2.判令王回云、戎业伟、北奇村村委会返还全部购房款230000元及利息，暂计253443.23元（剩余部分自2019年7月17日起至全部款项返还完毕之日止，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率标准计算）；3.诉讼费、保全费、保险费等为实现债权的全部损失均由王回云、戎业伟、北奇村村委会承担。后在诉讼过程中，何会进、赵春亮追加吕小静作为本案被告参加诉讼。 一审法院认定事实：王回云购买紫煜庄园3号楼4单元601室住房一套，面积97.74平方米，单价为2730元。双方约定款项分三期支付，2016年9月7日交首付款80049元，主体封顶交房款106732元，交房时付房款80049元。2017年12月31日前将房屋交付何会进、赵春亮使用。同时约定，购房者自购买本项目房源之日起享有两次免费更名机会。王回云交纳首付款80049元后，委托吕小静帮其卖房，吕小静按每平米50元的标准向王回云收取佣金。后经吕小静介绍，王回云以每平米4300元的价格将该房屋出售给何会进、赵春亮。2017年2月12日，吕小静收到何会进、赵春亮购买上述房屋定金20000元整，并约定何会进、赵春亮于2017年2月19日前交清首付款233501元。2017年2月18日，何会进、赵春亮向王回云共计转款210000元。2017年2月18日，紫煜庄园原客户王回云填写更名申请单并委托其丈夫戎业伟前去办理更名事宜。同日，北奇村村委会将与王回云签订的紫煜庄园认购协议书更名为何会进、赵春亮，北奇村村委会出具收到何会进、赵春亮80049元房款的收据，并注明已更名一次。王回云只认可收到何会进、赵春亮转账的款项210000元，对吕小静收取的20000元定金称并不知晓。吕小静称20000元定金应给付王回云，但给王回云卖房，王回云应当向其支付中介费及佣金等相关费用。庭审中，各方均未出示与买卖房屋相关的资质和手续。 一审法院认为，北奇村村委会将准备建设的紫煜庄园3号楼4单元601室住房卖给老客户王回云，王回云在没有得到该房屋的情况下，通过吕小静的帮助又加价出售给何会进、赵春亮。更名后北奇村村委会与何会进、赵春亮的认购协议书中约定，北奇村村委会应于2017年12月31日前交房，但至今尚未开工建设。何会进、赵春亮的认购协议书并非商品房预售合同，所签协议是双方真实意思表示。何会进、赵春亮请求确认该协议无效，但未出示相关证据，亦未说明协议无效是基于法律的哪条具体规定，故何会进、赵春亮该项请求证据不足，不予采纳。何会进、赵春亮请求退房退款，北奇村村委会无异议，对该项请求予以支持。王回云签署认购协议后，在吕小静的帮助下，将所购房屋加价出售。何会进、赵春亮为购买该房屋共支付人民币230000元，其中向吕小静支付购房定金20000元，通过银行转账向王回云支付房款210000元。协议更名后，北奇村村委会向何会进、赵春亮出具收到首付款80049元的收据。北奇村村委会同意退还已收首付款，与何会进、赵春亮不存在争议，应予认定。吕小静所收取的20000元定金不论是否实际给付王回云，以及王回云如何向其支付中介费、佣金等相关费用，均应视为何会进、赵春亮向其支付的购房款，故除北奇村村委会退还的款项外，余款149951应由王回云退还。戎业伟作为王回云的丈夫，应对该夫妻共同债务承担共同偿还责任。王回云称何会进、赵春亮与村委会签订协议是双方自愿，更名后其义务即完成。王回云的抗辩逻辑是其本人仅仅是何会进、赵春亮与北奇村村委会签订协议的桥梁和纽带，赚取的差价款是应得的居间费用，其抗辩理由不能成立。从更名协议上看，似乎与王回云不再有任何关系，但案件事实是一个整体，不能割裂开来。本案中存在两个买卖关系，一是王回云购买村委会案涉房屋，北奇村村委会应当向王回云交房；二是王回云再次出售给何会进、赵春亮的买卖行为，王回云应当向何会进、赵春亮交房。如果案涉房屋在建设之中，可能就不会产生争议。问题出在至今该房屋未开工建设，也就是说，王回云将虚幻的、停留在概念上的一个所谓看不见、摸不着的标的出售给了何会进、赵春亮，因此王回云有不可推卸的责任。另外，仅仅替何会进、赵春亮更名就收取超过其首付款将近一倍的费用，权利义务不对等，亦有失公允。何会进、赵春亮交付房款后，未能在约定期间内收到房屋，会给其造成利息损失，故王回云、戎业伟、北奇村村委会应按规定支付相应的利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：“一、被告王回云、戎业伟于本判决生效之日起十日内，共同返还原告何会进、赵春亮购房款人民币149951元并支付利息（自2017年2月18日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款逾期罚息利率计算，至付清之日止）；二、被告保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会于本判决生效之日起十日内，返还原告何会进、赵春亮购房款人民币80049元并支付利息（自2017年2月18日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款逾期罚息利率计算，至付清之日止）；三、驳回原告何会进、赵春亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2551元，保全费1787元，合计4338元，由被告王回云、戎业伟共同负担2838元，被告保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会负担1500元，并于本判决生效之日起五日内交到本院。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王回云购买紫煜庄园3号楼4单元601室住房一套，面积97.74平方米，单价为2730元。双方约定款项分三期支付，2016年9月7日交首付款80049元，主体封顶交房款106732元，交房时付房款80049元。2017年12月31日前将房屋交付使用。同时约定，购房者自购买本项目房源之日起享有两次免费更名机会。王回云交纳首付款80049元后，委托吕小静帮其卖房，经吕小静介绍，王回云以每平米4300元的价格将该房屋出售给何会进、赵春亮。2017年2月12日，吕小静收到何会进、赵春亮购房定金20000元整，并约定何会进、赵春亮于2017年2月19日前交清首付款233501元。2017年2月18日，何会进、赵春亮向王回云共计转款195000元，吕小静收取何会进、赵春亮15000元。2017年2月18日，王回云填写更名申请单并委托其丈夫戎业伟前去办理更名事宜。同日，北奇村村委会将与王回云签订的紫煜庄园认购协议书更名为何会进、赵春亮，北奇村村委会出具收到何会进、赵春亮80049元房款的收据，并注明已更名一次。庭审中，各方均未出示与买卖房屋相关的资质和手续。 本院认为，诉讼各方均未提交证据证实涉案房屋已取得相关资质手续，且北奇村村委会陈述涉案房屋所占用的土地为其本村集体土地，何会进、赵春亮并非保定市竞秀区南奇乡北奇村村民，其与王回云、戎业伟及北奇村村委会所达成的买卖涉案房屋的合同，违反法律、行政法规的强制性规定，扰乱市场正常交易秩序，应当认定为无效合同。因一审法院驳回了何会进、赵春亮要求确认合同无效或行为无效的相关诉讼请求后，何会进、赵春亮并未提出上诉，故在判决主文部分对此不再表述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，王回云、戎业伟作为出卖人而取得的购房款应当予以返还。关于何会进、赵春亮向吕小静交付的购房定金20000元，吕小静对此不持异议，其主张此笔款项系王回云所支付的佣金，王回云、戎业伟亦在二审陈述涉案房屋以每平米4100元的价格出售，吕小静加价出售的部分与其无关，由此可知吕小静与王回云、戎业伟之间就委托出售房屋达成约定，故王回云、戎业伟对吕小静收取20000元购房定金是明知并认可，应当就此笔20000元购房定金向何会进、赵春亮承担返还义务；关于何会进、赵春亮主张以现金形式给付购房款15000元，因一审卷宗所附的购房定金收条系吕小静向何会进出具的，载明“何会进于2017.2.19日之前交清首付款233501元整”，吕小静认可何会进、赵春亮已给付此笔购房款，但何会进、赵春亮、吕小静均未提交证据证实吕小静享有代王回云、戎业伟收取购房款的权利，亦未提交证据证实此笔15000元购房款已交付王回云、戎业伟，故一审法院判令王回云、戎业伟返还此笔款项无事实依据，应由吕小静返还何会进、赵春亮15000元。王回云、戎业伟应向何会进、赵春亮返还除北奇村村委会应予返还的80049元购房款、吕小静应予返还的15000元购房款以外的款项，金额为134951元。王回云、戎业伟虽主张所收取的购房款用于支付电商费等费用，但未提交任何证据予以证明，故对此项上诉主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案认购协议书中明确载明了涉案房屋的坐落、交房日期，何会进、赵春亮对涉案房屋的位置及尚未建成情况是明知的，二人在二审中陈述在购房时未见到涉案房屋的相关资质证书，何会进、赵春亮作为买受人，签订涉案合同时未尽到审慎注意的义务，并未严格审查涉案房屋的产权状况，对导致涉案合同被认定为无效存在一定的过错，故对何会进、赵春亮要求王回云、戎业伟支付利息的主张，本院不予支持。因一审判决判令北奇村村委会返还款项支付利息，其并未提出上诉，故北奇村村委会应当按照一审判决的内容履行相应义务。 综上所述，王回云、戎业伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2250号民事判决第二项，即“被告保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会于本判决生效之日起十日内，返还原告何会进、赵春亮购房款人民币80049元并支付利息（自2017年2月18日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款逾期罚息利率计算，至付清之日止）”； 二、撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2250号民事判决第一项、第三项，即“被告王回云、戎业伟于本判决生效之日起十日内，共同返还原告何会进、赵春亮购房款人民币149951元并支付利息（自2017年2月18日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款逾期罚息利率计算，至付清之日止）”“驳回原告何会进、赵春亮的其余诉讼请求”； 三、上诉人王回云、戎业伟于本判决生效之日起十日内返还被上诉人何会进、赵春亮购房款人民币134951元； 四、原审被告吕小静于本判决生效之日起十日内返还被上诉人何会进、赵春亮购房款人民币15000元； 五、驳回被上诉人何会进、赵春亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2551元、保全费1787元，合计4338元，由上诉人王回云、戎业伟共同负担2545元，被上诉人保定市竞秀区南奇乡北奇村村民委员会负担1510元，原审被告吕小静负担283元；二审案件受理费5102元，由上诉人王回云、戎业伟负担4592元，原审被告吕小静负担510元。 本判决为终审判决。 审判长  王琦 审判员  祁峰 审判员  马媛 二〇二〇年六月二十二日 书记员  崔瑱