湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1449号本诉原告（反诉被告）：贺耀祥，男，1952年5月19日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。本诉被告：余幸福，女，1970年1月21日出生，汉族，住长沙市望城区。本诉被告（反诉原告）：肖大清，男，1965年3月6日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：肖红涛，男，1998年6月27日出生，汉族，住长沙市望城区，系肖大清儿子。原告贺耀祥与被告余幸福、肖大清租赁合同纠纷一案，本院受理后，肖大清提起反诉依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）贺耀祥，被告余幸福、被告（反诉原告）肖大清及其委托诉讼代理人肖红涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺耀祥请求法院判令：1.余幸福、肖大清支付所欠贺耀祥房租7500元；2.余幸福、肖大清承担本案诉讼费。肖大清辩称：1.贺耀祥将没有合法产权的房屋出租给答辩人，双方签订的合同是无效的，其要求支付所欠房屋租金没有事实和法律依据；2.贺耀祥不履行合同义务，客观上严重违约。余幸福辩称：其与肖大清的答辩意见一致。反诉原告肖大清请求法院判令：1.肖大清与贺耀祥于2018年5月11日签订的《门店租赁协议》无效；2.贺耀祥立即赔偿肖大清因合同无效而造成的损失共计12970元（预交押金1500元、电费170元、招牌制作费4200元、物料搬运费3600元、材料折损费3500元）；3.贺耀祥承担反诉案件受理费。反诉被告贺耀祥辩称：1.我不认可上述诉请；2.我是2003年建的房屋，政府要拆迁，只能配合，我是有手续的，此外政府还给了我补偿，如果是违章建筑，政府对违章建筑的不可能给补偿的；3.政府要拆迁导致断水断电，之前我也通知了肖大清，他说，没事，他只做仓库用。经审理查明：2018年5月11日，贺耀祥作为甲方（出租方）、肖大清作为乙方（承租方）签订《门店租赁协议》，甲方将中意路918号门面出租给乙方经营，每月租金1500元，付款方式，按一个月付款方式，从2018年5月11日起付款当月款项，租赁期限3年，前两年按原价每月1500元，水电费由乙方负责，第三年按递增每月10%计算。乙方进场，甲方负责乙方水电完好，甲方负责做好门面卷闸门，卷闸门的费用由甲方负责，乙方付租金时，乙方付1500元押金给甲方，作为门面到期，甲方退给乙方。当日肖大清向贺耀祥给付房屋租金1500元及押金1500元；2018年7月16日肖大清向贺耀祥给付6月11日至8月11日租金共计3000元；2018年9月12日肖大清向贺耀祥给付8月11日至10月11日租金共计3000元。2019年9月6日长沙市天心区城市管理综合执法大队发出《公告》，内容载明：2018年12月28日依法向贺耀祥送达了《长沙市天心区城市管理综合执法大队行政处罚决定书》[长综处字天（2018）第34号]，要求贺耀祥拆除涉案中意二路918号的房屋，现公告自公告之日起十日内，贺耀祥应自行拆除涉案房屋，逾期仍未拆除的，将依法强制拆除。后肖大清于2019年5月搬离涉案房屋。2019年5月15日双方就房屋租金问题协商，当日肖大清妻子余幸福向贺耀祥出具欠条，内容载明：今欠贺老板房租费5个月，共计7500元整。另查明，1.2020年1月8日长沙市国土资源局天心分局征地拆迁事务所作为甲方，与作为乙方的贺耀祥签订《农村征地补偿协议书》，双方就征用贺耀祥位于中意路的室外实施、住房腾地、临时建筑补偿达成协议，补偿金额共计289784.32元，并约定房屋腾空验收拆除后，甲方向乙方支付全部补偿金额。2.2018年6月20日长沙市雨花区金飞达广告招牌制作部出具的收据载明：肖老板门店招牌制作费共计4200元。以上事实有当事人提交的相应证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，贺耀祥依约提供涉案房屋，肖大清应依约支付相应房租，因政府拆迁原因，贺耀祥于2019年5月搬离涉案房屋，合同目的无法实现，双方于2019年5月15日就承租涉案房屋租金问题进行协商，当日肖大清妻子余幸福向贺耀祥出具《欠条》确认共欠租金7500元，故对贺耀祥要求肖大清向其给付房租7500元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。余幸福系肖大清配偶，且余幸福向贺耀祥出具了《欠条》，肖大清租赁涉案房屋发生在夫妻关系存续期间，为此所产生的债务是夫妻共同生产经营所用，系夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。关于肖大清要求确认《门店租赁协议》无效的反诉请求，其提交的证据不足以证明其主张，且肖大清搬离涉案房屋后已经对账确认租金数额，故对以上诉讼请求本院不予支持。关于肖大清反诉要求赔偿损失问题，双方合同约定租赁期限为3年（2018年5月11日至2021年5月11日），贺耀祥应当依约定保证肖大清在约定的期限内能连续使用涉案房屋，现因政府拆迁需要，双方合同无法继续履行，肖大清无法在约定期限内继续使用涉案房屋，必然导致肖大清一定损失，但其未能提交充足证据证实其主张的损失金额，综合案情，本院酌情认定为3000元，故抵扣该3000元后，肖大清应向贺耀祥给付租金4500元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、限被告肖大清、余幸福于本判决生效之日起十日内向原告贺耀祥给付4500元；二、驳回原告贺耀祥的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告肖大清的其他反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费63元，共计88元，由原告（反诉被告）贺耀祥承担25元，被告（反诉原告）肖大清承担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李石江二〇二〇年六月一日书记员  何 幸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。