福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）闽02民终668号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄瑞锦，男，汉族，1975年3月2日生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：骆源琳，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘小燕，福建九信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴招斌，男，汉族，1989年4月30日出生，住厦门市海沧区。 上诉人黄瑞锦因与被上诉人吴招斌房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄瑞锦上诉请求：一、判令撤销(2019)闽0206民初7556号民事判决书；二、依法改判驳回吴招斌全部诉求；三、依法改判支持黄瑞锦全部反诉请求；四、判令一审、二审费用均由吴招斌承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，判决无任何法律依据，严重侵犯了黄瑞锦的合法权益。1.黄瑞锦与吴招斌双方提交的《房屋租赁合同》上均写明了“乙方（黄瑞锦）需在归还后恢复原格局”，但是一审法院错误认定《房屋租赁合同》原副本的一致性。2.一审法院在证据认定上未采信吴招斌提供的视频资料，但是又在事实认定上认可吴招斌提供的视频内容。3.吴招斌与案外人林毅荣签订的《房屋买卖合同》第十七条第2款中约定:“上述房产现隔间出租中，乙方（林毅荣）对此已充分了解，甲方（吴招斌）承诺于交房前将上述房产恢复至毛坯房(开发商原始格局)。”虽然吴招斌与林毅荣约定交房标准与黄瑞锦无关，但如需强制引用的话，亦是恢复到开发商原始格局。且吴招斌与林毅荣约定的标准与黄瑞锦无关。4.从微信聊天记录看，从头至尾，都是黄瑞锦积极的在要求吴招斌配合交房，但吴招斌一直以林毅荣不同意接受房屋为由拒绝接收房屋。合同约定的交付期限到时，无论房屋是否符合双方约定的交房标准，作为出租方如果认为房屋不符合约定标准也不应当以拒绝交房为由来扩大承租人的责任。二、一审法院认定吴招斌侵犯了黄瑞锦的优先购买权，但是却错误的认定优先购买权保障需在合同中作特别指向性约定。1.承租人的优先购买权源于《房屋租赁合同》的成立而产生，黄瑞锦在与吴招斌签订的《房屋租赁合同》生效后，黄瑞锦便享有优先购买权的权利，吴招斌将讼争房产出售前没有提前通知黄瑞锦，违反其作为出租方应承担的义务，即违反双方签订的《房屋租赁合同》中产生的义务，在被上诉人违反约定义务的情况下，黄瑞锦根据双方备注中约定的:“甲方（吴招斌）违约，需赔偿装修违约金壹拾贰万元”要求吴招斌承担12万元的违约金有理有据，一审法院无任何法律依据驳回了黄瑞锦的反诉请求，实属不当。2.讼争房产为不动产，具有唯一且不可替代的特性，黄瑞锦在租赁讼争房产时就已经明确的告知吴招斌该房产是用为隔间再出租盈利性使用的，吴招斌在未通知黄瑞锦前就将其出售给第三人，不仅导致了黄瑞锦错失了购买该房屋的机会，也因此使黄瑞锦与次承租人中止租赁关系产生了经营性上的盈利损失。黄瑞锦并非专业的房屋中介机构，失去讼争房产的购房机会，并无其他备选得房源可以选购，根据厦门的交易习惯，中介费均由买受人承担，黄瑞锦另寻购其他房屋时必将产生中介费用，而黄瑞锦根据被上诉人提供的《房屋买卖合同》中约定的6万元中介费要求吴招斌承担损失，合情合理。 吴招斌辩称，一、因黄瑞锦不按时退还租赁房屋，逼迫吴招斌报110到现场开锁，给吴招斌造成相关损失理应赔偿，一审法院根据吴招斌与黄瑞锦签订的房屋租赁合同双方约定的权利义务关系，据实认定因黄瑞锦未能及时按合同约定将承租房屋恢复原状交还给吴招斌，对于给吴招斌造成的实际损失20000元应予赔偿，对于黄瑞锦原先支付的5000元押金，也应按双方约定，在扣除吴招斌代垫的各种费用之后将剩余460.30元归还给黄瑞锦，这些事实非常清楚，毋庸置疑。第二，黄瑞锦称一审法院认定吴招斌侵犯了黄瑞锦的优先购买权，但是却错误的认定优先购买权保障需在合同中作特别指向性约定，这更是没有事实和法律依据，纯属无稽之谈，本案中吴招斌没有将要出售房屋的书面告知黄瑞锦，吴招斌就优先购买权向黄瑞锦履行通知义务时存在瑕疵，但是后来有证据证明吴招斌在合理期限内有通知黄瑞锦，黄瑞锦不买，不然吴招斌不用浪费5万元中介费。黄瑞锦系非厦门籍人士，且根据现行的政策其属限购对象，因此即使黄瑞锦在吴招斌告知了同等交易条件后行使优先购买权，也因政策限制而无法购房，不能完成交易。无法取得租赁房屋的产权，因此不存在购房中介费损失问题，黄瑞锦主张赔偿其损失的诉求毫无根据。综上，原审认定事实清楚，适应法律准确，黄瑞锦的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴招斌向一审法院起诉请求：一、判令黄瑞锦支付吴招斌2019年5月1日至5月17日的房租2380元；二、判令黄瑞锦支付吴招斌代缴的物业管理费、公摊水电费等费用2116.20元；三、判令黄瑞锦赔偿吴招斌因恢复房屋原状支出的20000元；四、判令黄瑞锦支付吴招斌联系110开锁支出250元。 黄瑞锦向一审法院提出反诉诉求：一、判令吴招斌退还黄瑞锦押金3307元；二、判令吴招斌赔偿黄瑞锦18万元。 一审法院认定事实：吴招斌原为厦门市湖里区穆厝里4号1002室房产（即案涉房产）的所有权人。2014年3月22日，吴招斌委托其父亲与黄瑞锦签订《房屋租赁合同》（编号0027254），主要约定：吴招斌将案涉房屋出租给黄瑞锦，房屋为毛坯；租赁期限自2014年5月1日起至2019年5月1日止，每月租金为3700元；租金按季度支付，第2次付款应提前7天付清；合同签订之日，黄瑞锦向吴招斌支付5000元作为押金，合同期满，黄瑞锦交清租赁期间应交的一切费用后，吴招斌将押金无息退还黄瑞锦；租赁期间，黄瑞锦应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失，黄瑞锦认为需要装修改房屋时，需取得吴招斌同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，黄瑞锦在交房时应负责恢复原状；租赁期满，黄瑞锦按时将房屋归还吴招斌，如需续租，须提前半个月与吴招斌协商，同等条件下有优先承租权；如吴招斌违约需赔偿黄瑞锦装修违约金12万元；房屋租金第三年加100元，第四年加200元，第五年加200元；吴招斌同意黄瑞锦将房屋改成单间出租；吴招斌需在不改动主承重墙的情况下装修。黄瑞锦持有的同一份《房屋租赁合同》末尾备注：“乙方（即黄瑞锦）需在归还后恢复原格局”。 黄瑞锦已依约支付吴招斌押金5000元，并依约支付租赁期间的租金。 吴招斌缴交了案涉房产2019年1月至2019年5月的物业管理费1281.50元、公共维修金160元，以及2018年10月至2019年3月的公摊电费262.50元、公摊水费18.60元、自来水费及污水处理费393.60元。 吴招斌与案外人林毅荣于2019年3月10日签订《房产买卖协议》（编号：1600120），主要约定吴招斌将案涉房产出售给林毅荣，成交总价920万元，该成交价对应的现有装修为毛坯；吴招斌应于2019年5月31日前将房产交付给林毅荣使用，交付房产时应保证室内整洁、无结构性损坏、门窗及配套水、电、煤气、等完好；合同签订时案涉房产隔间出租中，林毅荣对此已充分了解，吴招斌承诺交房前将上述房产恢复至毛坯房（开发商原始格局）。 2019年4月29日，吴招斌通过“微信”软件与黄瑞锦沟通交房事宜，因吴招斌联系不上林毅荣，当日未办理房屋交接，相约2019年5月1日。2019年4月30日，吴招斌通过“微信”软件约黄瑞锦于2019年5月1日下午办理房屋交接手续。2019年5月1日，吴招斌、黄瑞锦、林毅荣均到案涉房产处，林毅荣认为案涉房产不符合约定的交房条件，不同意接收房屋，当日，吴招斌未接收房屋。 吴招斌于2019年5月17日拨打110联系开锁，为开锁支出250元。 吴招斌拍摄的收房时案涉房产室内情况的视频显示：案涉房产部分阳台的围栏缺失、墙面瓷砖受损，配电箱等设备受损，墙面部分受损未修复。 吴招斌与林毅荣于2019年5月18日签订《补充协议》，主要约定：因吴招斌交房时未能达到房产买卖协议约定的交房要求，存在室内不整洁，有结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等不完好等问题，双方协商后吴招斌同意赔偿林毅荣20000元，用于林毅荣自行恢复房产至毛坯房，以达到约定的交房标准。当日，吴招斌转账20000元给林毅荣，林毅荣出具《收据》一份。 黄瑞锦自述，在得知吴招斌将案涉房产出售给他人后，其曾要求吴招斌提供买方的联系方式，想与买方协商继续承租一段时间，因不了解相关法律，未明确向吴招斌提出要优先购买。 一审法院认为，吴招斌与黄瑞锦之间存在合法有效的租赁合同关系。双方约定的租赁期限届满后，未续约，黄瑞锦应于约定的2019年5月1日将讼争房产恢复原状，交还吴招斌。虽然黄瑞锦已将案涉房产恢复原有格局，但吴招斌拍摄的视频体现案涉房产的阳台护栏被拆除、配电箱等配套损坏，即便2019年5月1日黄瑞锦欲将案涉房产交还吴招斌，因其未修复被损坏的设施、设备，吴招斌有权拒绝接收房屋。黄瑞锦违约，应赔偿给吴招斌造成的损失，包括吴招斌赔付给林毅荣的20000元和开锁支出250元，对吴招斌请求判令黄瑞锦赔偿20000元和支付开锁费用250元的诉讼请求，一审法院予以支持。吴招斌自认于2019年5月17日接收案涉房产，黄瑞锦应按照合同约定的租金标准计付2019年5月1日至2019年5月17日的租金共2303.23元（4200÷31×17）给吴招斌。黄瑞锦应付清其交还案涉房产之前的相关费用，但其未付清，吴招斌已代其支付2019年1月1日至2019年5月17日的物业管理费1166.17元（1281.50÷5×4.55）、公共维修金145.60元（160÷5×4.55）以及2018年10月至2019年3月的公摊电费262.50元、公摊水费18.60元、水费及污水处理费393.60元，合计1986.47元，黄瑞锦应偿付吴招斌上述费用。因黄瑞锦已支付押金5000元给吴招斌，黄瑞锦提出反诉，同意从押金中扣收其拖欠的物业管理费、公摊水电费等费用，为避免当事人讼累，黄瑞锦尚欠的租金、物业管理费、公共维修金、公摊水费、公摊电费、水费及污水处理费以及应赔偿的开锁费用，共计4539.70元可从黄瑞锦缴交的押金中扣收，吴招斌需退还押金460.30元（5000-4539.70）给黄瑞锦。对黄瑞锦请求判令吴招斌退还押金3307元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。吴招斌没有证据证明其在出售案涉房产给林毅荣前有在合理期限内通知黄瑞锦，未依法履行通知义务，侵害了黄瑞锦的优先购买权。双方签订的《房屋租赁合同》中并未就保障黄瑞锦优先购买权的相关事宜进行约定，因此合同中有关吴招斌违约赔偿黄瑞锦装修违约金12万元的约定不适用于侵害黄瑞锦优先购买权的情形。黄瑞锦主张装修损失12万元和中介费损失6万元，未提供证据证明，一审法院对黄瑞锦请求判令吴招斌赔偿经济损失18万元的诉讼请求，不予支持。综上所述，黄瑞锦应赔偿吴招斌经济损失20000元，吴招斌应退还黄瑞锦押金460.30元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、黄瑞锦于本判决生效之日起七日赔偿吴招斌经济损失2万元；二、吴招斌于本判决生效之日起七日内退还黄瑞锦押金460.30元；三、驳回吴招斌的其他本诉诉讼请求；四、驳回黄瑞锦的其他反诉诉讼请求。 案件受理费418元，减半收取计209元，由黄瑞锦负担207元，由吴招斌负担2元。反诉案件受理费3966元，减半收取计1983元，由黄瑞锦负担1978元，由吴招斌负担5元。 二审期间，黄瑞锦对一审认定的证据认定有异议，“黄瑞锦持有的同一份《房屋租赁合同》末尾备注：‘乙方（即黄瑞锦）需在归还后恢复原格局’。”吴招斌提交的房屋租赁合同原件中也有该句话“恢复原格局的约定”。但吴招斌提交给一审法院的复印件是没有的，在备注部分特别约定恢复原格局，这是对租赁期限届满后对房屋交房标准即其恢复原状标准的约定。黄瑞锦对一审认定的如下事实有异议：一、“2019年4月29日，吴招斌通过“微信”软件与黄瑞锦沟通交房事宜因，吴招斌联系不上林毅荣，当日未办理房屋交接，相约2019年5月1日。2019年4月30日，吴招斌通过“微信”软件约黄瑞锦于2019年5月1日下午办理房屋交接手续。”但事实上是双方已经约定在2019年4月29日进行房屋交接，黄瑞锦依照约定已经到了现场，黄瑞锦催促吴招斌到场交房，但吴招斌因联系不上林毅荣，所以没有到场。二、“吴招斌拍摄的收房时案涉房产室内情况的视频显示：案涉房产部分阳台的围栏缺失、墙面瓷砖受损，配电箱等设备受损，墙面部分受损未修复。”一审法院在证据认定部分，已经对该视频资料不予采信，但在事实认定部分又依照该证据认定涉案房屋存在缺失。吴招斌对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 二审中，吴招斌向本院提交了如下证据：一、吴招斌出售讼争房屋的委托书复印件及转账记录，拟证明其出售涉案房产前已通知过黄瑞锦，但是黄瑞锦没有表示要直接购买，所以才把房子出售信息挂在多个中介；二、黄瑞锦和吴招斌的微信聊天记录，拟证明黄瑞锦没有履行租房合同的恢复原状义务，吴招斌并未拒绝收房，而是因为黄瑞锦没有按照之前的租房合同，将房屋恢复原状；三、讼争房屋租赁合同，拟证明租赁合同约定租赁期届满时，黄瑞锦在交房时应负责恢复原状，理应交清水电物业等，否则不用将押金退还；四、黄瑞锦接收讼争房屋的钥匙收据，拟证明黄瑞锦未归还吴招斌钥匙等造成吴招斌经济损失合计200元；五、吴招斌向林毅荣转账的银行记录，拟证明吴招斌向林毅荣支付讼争房屋恢复原状的赔偿金2万元；六、吴招斌、黄瑞锦等人的协商录音及翻译书证和短信聊天记录，拟证明吴招斌和黄瑞锦争论的焦点就是因房屋没有达到租房合同交房标准和黄瑞锦是否要赔偿问题，而非争论黄瑞锦是否具备优先购买权的问题。黄瑞锦质证如下：一、委托书三性不予确认，不能证明吴招斌已告知黄瑞锦讼争房屋要出售；二、微信聊天记录的真实性合法性予以确认，确实有这样的录音，但这段记录证明了双方是约定在4月29日办理交房，黄瑞锦也依照约定从岛外赶回岛内，吴招斌称要跟林毅荣一起验收，最终也因为吴招斌的原因未交房成功；三、房屋租赁合同真实性合法性予以确认，但该份房屋租赁合同和吴招斌在一审提交的房屋租赁合同不同，在备注部分双方有对恢复原状的标准进行约定，即恢复原格局；四、钥匙收据，与本案无关；五、转账凭证，真实性予以认可，但合法性和关联性不予认可；六、录音及翻译书证，真实性合法性予以确认，但该部分聊天记录是发生在黄瑞锦已经督促吴招斌前来交房，但吴招斌因为林毅荣不予接收，拒绝收房。聊天记录，真实性合法性予以确认，关联性不予认可，且该记录显示黄瑞锦明确恢复原状的标准就是恢复原格局。 本院认为，本案的争议焦点在于，一是承租人租赁房产的交付是否违反合同约定；二是承租人的优先购买权是否满足及其法律后果。本院评析如下，第一，2019年5月1日黄瑞锦欲将讼争房屋交还吴招斌，但吴招斌以讼争房屋不符合《房产买卖协议》约定的房屋交付标准为由拒收，但吴招斌未能提供证据证明双方关于《房屋租赁合同》约定的交付标准要求。黄瑞锦与吴招斌之间的房屋租赁关系和吴招斌与林毅荣之间的房屋买卖关系是不同的法律关系，吴招斌与林毅荣之房屋买卖关系关于交付要求的约定不及于黄瑞锦，故吴招斌主张黄瑞锦支付2019年5月1日至2019年5月17日期间的租金以及其因恢复房屋原状支出的20000元损失和开锁支出250元，没有事实和法律依据，本院不予采信。黄瑞锦关于讼争房屋交付标准和未及时交房损失赔偿款的上诉请求，本院予以支持。吴招斌已代黄瑞锦支付2019年1月1日2019年4月1日的物业管理费1025.2元（1281.5÷5×4=1025.2）、公共维修金128元（160÷5×4=128）以及2018年10月至2019年3月的公摊电费262.5元、公摊水费18.6元、水费及污水处理费393.6元，合计1827.9元，黄瑞锦应偿付吴招斌上述代垫费用。因黄瑞锦已支付押金5000元给吴招斌，上述费用从押金中扣收，吴招斌需退还押金3172.1元（5000-1827.9=3172.1）。 第二，《合同法》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”吴招斌所举证据未能证明其在将讼争房屋出售前的合理期间内已通知黄瑞锦，但承租人黄瑞锦关于优先购买权受影响的权利应及于相应房屋买卖合同的损失主张。黄瑞锦并未提出涉案房产的购买权主张，故其要求支付12万元违约金及中介费损失6万元的诉讼请求，缺乏依据，不予采信。 综上，黄瑞锦的上诉请求部分成立，原审法院认定事实部分有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7556号民事判决书第三项、第四项，即“三、驳回吴招斌的其他本诉诉讼请求；四、驳回黄瑞锦的其他反诉诉讼请求”； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7556号民事判决书第二项为：吴招斌于本判决生效之日起七日内退还黄瑞锦押金3172.1元； 三、驳回黄瑞锦的其他上诉请求。 本案二审受理费418.6元，由黄瑞锦负担368.6元、吴招斌负担50元。一审案件受理费负担同一审判决。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年六月二十二日 书记员 丘小涓 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《合同法》 第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。