重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0243民初1088号 原告：黄海燕，男，1968年4月15日出生，苗族，住重庆市九龙坡区。 原告：陆睦，男，1956年4月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告：李绍富，男，1962年8月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告：王祥伦，男，1967年6月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。 四原告共同委托诉讼代理人：张新星，重庆广普律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：史胜华，重庆广普律师事务所律师。 被告：廖雪莉，女，苗族，1968年10月26日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 委托诉讼代理人：陈小东，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。 第三人：重庆派谷农业开发有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江社区（乌江明珠酒店）；统一社会信用代码：91500243595164150U。 法定代表人：黄海燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄颖，该公司员工。 原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦与被告廖雪莉、第三人重庆派谷农业开发有限公司（以下简称派谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）渝0243民初3601号民事判决书，被告廖雪莉不服该判决，上诉至重庆市第四中级人民法院，后该院于2019年12月27日作出（2019）渝04民终1438号民事裁定书，裁定撤销原（2019）渝0243民初3601号民事判决并发回本院重审。本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦的委托诉讼代理人张新星，被告廖雪莉及其委托诉讼代理人陈小东到庭参加诉讼。第三人派谷公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。 原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦请求人民法院依法判决：1.解除原、被告双方签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》；2.被告廖雪莉支付违约金1293.84元；3.被告廖雪莉立即腾挪出位于重庆市彭水县XX山居（一期）X幢X单元X楼X号的房屋；4.被告廖雪莉承担本案诉讼费用。诉讼过程中，经释明，四原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》无效；2.被告廖雪莉立即腾挪出位于重庆市彭水县XX山居（一期）X幢X单元X楼X号的房屋；3.被告廖雪莉承担本案诉讼费用。事实和理由：四原告在2008年7月共同成立了重庆卓栋房地产开发有限公司（以下简称卓栋公司）。2013年8月19日，被告廖雪莉与卓栋公司签订了《XX山居（一期）房屋销售协议》，约定卓栋公司销售给被告位于重庆市彭水县XX山居（一期）X幢X单元X楼X号面积为24.28平方米的房屋，被告分期向卓栋公司支付房款63128元，逾期则支付违约金，并于2014年4月30日被告付清房款时原告交付房屋给被告。被告在2014年4月30日时并未按照协议约定付清房款，且强行占据原告未交付的房屋。卓栋公司于2013年11月20日依法注销，其权利依法由其股东继承。 被告廖雪莉辩称，1.原、被告签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》是否有效由人民法院依法认定；2.原告无权要求被告腾挪涉案房屋。 第三人派谷公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面意见述称，涉案项目原用于安置彭水县樱桃井生态农业观光园区的搬迁农户，因农户不愿意按照每平方米600元的价格支付房款，第三人派谷公司将该项目改为观光园区员工宿舍，并将多余房屋对外销售。因第三人派谷公司没有房地产开发资质，故联合卓栋公司共同建设。现卓栋公司已经依法予以注销，故房屋销售协议的权利义务应当由股东继承。2014年该项目全面建设完毕，但由于政策变化，彭水县人民政府对该项目的相关手续一直在做调整。直至2017年该项目才取得备案登记，以彭水XX山居员工住宅楼建设项目进入相关手续办理流程。2019年1月彭水县规划局出具彭水XX山居员工住宅楼建设项目规划选址意见同意项目选址。由于政策变化，派谷公司对该项目一直在努力办取相关手续，后续仍在办理过程中，进度取决于政府相关部门。派谷公司同意卓栋公司原股东承继该项目的权利，派谷公司配合完成应尽义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年8月19日，被告廖雪莉作为乙方与卓栋公司作为甲方签订了《XX山居（一期）房屋销售协议》，协议第一条约定甲方将XX山居一期X幢X单元X楼X号面积为24.28平方米的房屋销售给乙方，房款为63128元。协议第二条约定由乙方分期付款，于2013年8月19日付房款20000元，于2014年2月1日前付房款20000元，于2014年4月30日前付房款18272元，余款4856元房产证办理时付清。协议第三条约定甲方在2014年4月30日乙方付清房款时将该套房屋交付乙方使用。协议第四条约定乙方如未按本合同规定时间付款，逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的百分之三向甲方支付违约金。协议第七条约定房屋于2014年4月30日前通水通电。协议第九条约定房屋产权证由甲方负责办理，乙方预留200元/㎡（即4856元）于甲方将房屋产权证交予乙方时付清。合同签订后，被告廖雪莉于2013年8月19日向卓栋公司支付了购房款20000元。 另查明，卓栋公司成立于2008年7月22日，注册资本800万元，原告黄海燕担任法定代表人，任该公司总经理。四原告为该公司股东，各出资200万元、持股25%。卓栋公司已经于2013年11月20日经工商登记注销，注销时未对涉案合同进行处理。 因四原告在（2019）渝0243民初3601号案件中的诉讼请求系基于合同有效进行主张，本院作出（2019）渝0243民初3601号民事判决书亦系基于合同有效而进行判决。在该案二审审理过程中，重庆市第四中级人民法院经审理认为双方所签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》应被认定为无效，而黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦提起本案诉讼，其诉讼请求是基于合同有效进行主张的，廖雪莉不同意黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦在二审过程中基于合同无效变更诉讼请求。故该院裁定撤销本院作出的（2019）渝0243民初3601号民事判决书并发回重审。 还查明，作为出卖方的卓栋公司与作为买受方的廖雪莉签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》所涉及的房屋系占用重庆市彭水苗族土家族自治县XX乡XX村一组集体土地所修建。廖雪莉系城镇户籍，并非当地集体经济组织的成员，购买案涉房屋是为度假避暑，现被告廖雪莉已装修入住。经释明，被告廖雪莉提出，如果涉案《XX山居（一期）房屋销售协议》被人民法院确认无效，则其要求四原告返还已付购房款，另赔偿房屋装修费损失、资金利息、溢价损失。 彭水苗族土家族自治县规划和自然资源局于2019年7月25日对派谷公司违法占地一案立案调查。经查，派谷公司未经批准，擅自于2012年3月在彭水县XX乡XX村一组（小地名：梨园）占用4646㎡集体土地修建XX山居员工住宅楼。2019年10月9日，彭水苗族土家族自治县规划和自然资源局作出［2019］36号《行政处罚决定书》，决定“一、没收派谷公司在彭水县XX乡XX村一组（小地名：梨园）非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；二、对派谷公司处每平方米10元的罚款，合计人民币46460元的罚款。”派谷公司已缴纳该罚款。 本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.四原告是否具有诉讼主体资格；2.卓栋公司与廖雪莉签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》是否属于无效合同。 关于四原告是否有诉讼主体资格的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”根据前述规定，公司非经法定程序清算注销，公司的股东、董事、实际控制人仍需对公司的债务承担责任。依照权利义务对等原则，公司非经法定程序清算注销，公司遗留的债权债务仍应由公司的股东、董事、实际控制人享有或承受。本案中，四原告系公司的股东和实际控制人，在注销公司时，未对涉案的合同进行处理，故四原告有权以公司股东的身份承继该合同中公司的权利义务，具有诉讼主体资格。 关于卓栋公司与廖雪莉签订《XX山居（一期）房屋销售协议》是否属于无效合同的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据本案查明的事实，可以认定作为出卖方的卓栋公司与作为买受方的廖雪莉签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》所涉及的房屋系占用集体土地所修建。由于廖雪莉系城镇户籍，并非当地集体经济组织的成员，购买案涉房屋是为度假避暑，案涉房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，而应被认定为无效。故本案应判决确认涉案房屋销售协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因卓栋公司与廖雪莉双方签订的协议属无效协议，被告廖雪莉应当腾挪涉案房屋以返还四原告，四原告亦应将被告廖雪莉已支付的购房款20000元返还给被告廖雪莉。 关于被告廖雪莉所提出的赔偿装修费损失、资金利息、溢价损失的问题，系另一法律关系，本案中不予处理，被告廖雪莉可另行起诉解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原重庆卓栋房地产开发有限公司与廖雪莉于2013年8月19日签订的《XX山居（一期）房屋销售协议》无效； 二、被告廖雪莉于本判决生效后十五日内腾挪出重庆市彭水苗族土家族自治县XX乡XX村一组XX山居（一期）X幢X单元X楼X号房屋； 三、原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦于本判决生效后十五日内返还被告廖雪莉购房款20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦自行负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  刘双宏 人民陪审员  毛廷太 人民陪审员  豆文国 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  孙理怡