广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2100号原告：广州市多咪多贸易有限公司，住所地广州市从化区街口街建云西路一巷二幢105房。法定代表人：陈嘉仪。委托诉讼代理人：谢丽兴，广东政衡律师事务所律师。被告：卢云辉，男，1969年11月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告：李洁玲，女，1969年9月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：李小玲，女，1973年8月19日出生，住广州市越秀区，系被告李洁玲的妹妹。委托诉讼代理人：张绍忠，男，1968年12月15日出生，住广州市越秀区，系被告李洁玲的妹夫。原告广州市多咪多贸易有限公司与被告卢云辉、李洁玲居间合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市多咪多贸易有限公司的委托诉讼代理人谢丽兴、被告卢云辉、李洁玲及李洁玲的委托诉讼代理人李小玲、张绍忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市多咪多贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付中介费（佣金）15000元；2、两被告向原告支付违约金（违约金，从2019年11月16日起至支付中介费之日止每日按中介费总额的1%计付）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是经营房地产转让、抵押和租赁等经纪服务。2019年10月7日，经过原告提供经纪服务，促成两被告和张文斌买卖位于从××区街口街××房。当天，被告卢云辉签订《佣金确认书》，确认其出售上述房屋应支付佣金15000元给原告，于房屋过户当日支付，被告李洁玲对《佣金确认书》没有异议。涉案房屋于2019年11月15日办理过户手续。两被告没有按照约定支付中介费15000元给原告。为此原告多次催促两被告，但两被告至今未付。根据《房屋买卖合约》第七条第3点约定，买卖任何一方逾期支付中介费，自逾期之日起，每日应按中介服务费总额的1%向经纪方支付违约金。被告李洁玲答辩称：1、《房屋买卖合约》规定卖方无须支付中介代理费及咨询费。两被告于2019年9月21日与原告签订《独家包销合同》，一开始约定以100万元的价格包销涉案房屋。后被告李洁玲觉得价格太低，找到黎建波要求加价，经协商后双方确定将包销价格提高至103万元。2、《佣金确认书》中所谓的佣金，属于中介合同之外的财物，房地产中介公司无权索取合同之外的财物。根据《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条，房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得索取合同以外的酬金或者其他财物，《佣金确认书》违法。3、《佣金确认书》是原告欺诈被告的产物，依法不具有法律效力。黎建波在介入房屋买卖过程中确有提及卖方向中介付费，但并非房屋买卖的佣金。因为涉案房屋尚欠银行贷款40万元，两被告跟中介谈需要卖方预付40万元还掉贷款，中介说可以卖方出20万元、中介垫付20万元，但中介需要为此收费约2万元。但本次买卖中买方直接向两被告付清了全部款项，没有中介垫资。买卖完成后，原告欺诈卢云辉说优惠收费1.5万元，卢云辉仓促之下在《佣金确认书》上签字。事后卢云辉表示当时他把包销合同价格提升的事忘记了，加之当时很多催债电话，原告也不断催促，他一时发蒙签了名。之后卢云辉一直找黎建波说《佣金确认书》非法。另外，《佣金确认书》没有对价，合同无效。4、原告要求赔偿违约金的请求不成立。5、《佣金确认书》是卢云辉签的，李洁玲没有签署，且不是卢云辉以个人名义为家庭日常所需所负的债务，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定，并非夫妻共同债务。李洁玲与卢云辉已经离婚，不应承担本债务。6、原告在中介过程中多处违规，具有严重过错。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告卢云辉答辩称：意见与被告李洁玲的答辩意见一致。经审理查明：原告系依法成立、具有合法资质、已向相关主管部门备案的房屋中介机构；两被告于1991年12月5日登记结婚，2020年2月13日协议离婚。两被告为位于从××区街口街××房（以下简称为涉讼房屋）的原权属人，现权属人为张文斌。2019年9月21日，卢云辉与黎建波签订《独家包销合同》，约定涉讼房屋两被告全权委托黎建波出售。独家包销期限从签订本合同之日起至2019年12月22日。经原告与两被告当庭确认：签约时双方约定涉讼房屋委托交易价格为100万元，后更改为103万元；签约时约定中介服务费为两被告实收楼款人民币100万元，高出部分作为黎建波中介咨询服务费，后金额更改为103万元。同时被告卢云辉签订委托书（业主委托放盘）一份，委托原告（及其所属分公司）、广州市东从投资咨询有限公司（及其所属分公司）代为处理涉讼房屋放盘事宜。2019年10月7日，张文斌（买方）和两被告（卖方）以及原告（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：张文斌以1020000元的价格向两被告购买涉讼房屋；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费；买方需向经纪方给付的中介代理费及咨询费为10000元；卖方需向经纪方给付的中介代理费及咨询费一栏的空白处划了一条横线；买卖任何一方逾期向经纪方支付本合同第四条约定的中介服务费，自逾期之日起，每日应按中介服务费总额的1%向经纪方支付违约金，直至约定的金额全部支付完毕之日止。当日《房屋买卖合同》签订后，卢云辉又签署《佣金确认书》一份，载明：其出售涉讼房屋共应支付佣金15000元给原告。签房屋买卖合同当天支付佣金0元，余下佣金15000元于房屋过户当天内支付给原告，出售人对此无异议。被告李洁玲当庭确认在卢云辉签署《佣金确认书》时其亦在现场。2019年11月15日，两被告将涉讼房屋过户给张文斌。另查，涉讼房屋买方张文斌依约支付了中介费10000元给原告。本院认为，原告与两被告及张文斌因买卖涉讼房屋而签订的《房地产买卖合同》中包含了两被告与张文斌之间的房屋买卖合同法律关系，以及原告与两被告及张文斌之间的居间合同法律关系。就原告的主张，本案仅审查居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与两被告及张文斌签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点是：两被告是否应依照《佣金确认书》向原告支付中介费15000元？结合本案证据和查明事实，本院作如下认定：1、由卢云辉签字捺印的《佣金确认书》是于《房地产买卖合同》签订之后当日签署的，应是对《房地产买卖合同》内容的变更和补充。卢云辉作为完全民事行为能力人，对其在《佣金确认书》上签字捺印的法律后果应该有明确的认知，在其未提出证据证实其是受原告欺诈和存在重大误解的情况下，其应对《佣金确认书》中承诺的佣金承担责任；2、当时其妻子李洁玲也在场，如果李洁玲反对签署《佣金确认书》，理应当场阻止卢云辉签字捺印，其未予阻止的行为与其表示当场反对的陈述不符，故本院对李洁玲表示当场反对的陈述不予采信。李洁玲与卢云辉当时是夫妻关系且为涉讼房屋的共同共有人，李洁玲在场知情且未对卢云辉签字捺印表示反对的行为可视为其对《佣金确认书》内容的认可，故李洁玲亦应对《佣金确认书》中承诺的佣金承担责任；3、两被告提出房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得索取合同以外的酬金或者其他财物，因此《佣金确认书》违法的意见。《房屋中介机构管理规定》第二十一条规定：“房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其它不正当的利益；”《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条规定：“房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；”但本案中经卢云辉签名确认的《佣金确认书》是对《房地产买卖合同》内容的变更和补充，并非是收取合同之外的酬金。因此对两被告提出的上述意见，本院不予采纳；4、根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收取标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。而广东省物价局在《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》中对房屋买卖代理收费标准作了进一步的规定，认为该收费的标准“是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准”。上述两文件是为规范房地产中介服务收费行为设定的最高限额标准。本案中涉讼房屋买卖总价款为102万元，原告收取两被告15000元中介费、收取张文斌10000元中介费，其总收取中介费并未超过涉讼房屋成交价格的2.5%，符合上述收费标准。综上，对原告要求两被告支付中介费15000元的诉请，本院予以支持。关于违约金。两被告未依约支付中介费，构成违约，应承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》第七条第3款约定违约金的计算标准为按照每日按中介服务费总额的1%计付，原告主张按此标准计付违约金，两被告认为其无需支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合本案情况，本院对违约金计算标准进行调整，被告应支付以尚欠中介费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付违约金给原告。《佣金确认书》约定中介费被告应于房屋过户当天内支付给原告，两被告将涉讼房屋过户给原告的时间为2019年11月15日，原告主张两被告从2019年11月16日起计付违约金于合同有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告卢云辉、李洁玲自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市多咪多贸易有限公司支付中介费15000元；被告卢云辉、李洁玲自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市多咪多贸易有限公司支付违约金（违约金，以尚欠中介费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，从2019年11月16日起计付至实际清偿之日止）。驳回原告广州市多咪多贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费412元，由被告卢云辉、李洁玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年六月八日书记员 李健华