四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初9号 原告：四川省文丰农业开发有限公司，住所地达州市达川区三里坪街道汉兴北街800号鹭岛广场B栋1-9号门市， 统一社会信用代码：91511700210326746K。 法定代表人：叶盖文，总经理。 委托诉讼代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师 委托诉讼代理人赵清庭，四川法之缘律师事务所律师 被告：王宗平，男，汉族，1974年1月6日出生，住四川省达州市通川区。 诉讼代理人：熊驷震，四川虹信律师事务所律师。 原告四川省文丰实业开发有限公司（以下除判决主文外简称文丰公司）与被告王宗平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文丰公司的委托诉讼代理人唐超、赵清庭，被告王宗平及委托诉讼代理人熊驷震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2011年3月18日签订的《商业用房租赁合同》，立即腾空租赁房屋并返还给原告；2.判令被告立即支付2019年8月24日至实际腾空返还房屋之日的租金，暂计算至2020年6月9日，本案的被告方下欠原告的实际租金为770685元，并按合同约定支付2017年8月24日至全部租金付清之日的逾期租金利息；3.判令被告向原告支付违约金500000元；4.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2011年1月18日，原告与被告签订了《商业用房租赁合同》，约定原告将原告所有的位于达县房屋出租给被告使用：租赁期限为2011年6月30日至2021年6月29日，共10年，特别约定甲方将所出租的商业用房交付给乙方之日起，赠送6个月的时间，赠送之日期满，开始计算租赁时间。合同第三条约定，2016年6月30日至2021年6月29日期间，第四年（即2019年6月30日至2020年6月29日）租金为97万元，合同第五条租金支付方式约定，乙方（被告）必须在第一年租期届满前计一日一次性按甲乙双方约定支付第二年租金，逾期期间按乙方应缴商业用房的年租金总额的每月3%计算至乙方全部支付给甲方为止。合同第十四条约定，若一方违约，应向守约方支付违约金50万元及实际的损失。合同签订后，原告于2011年2月24日将房屋交付给被告使用，按照协议约定，赠送被告6个月时间，赠送期满开始计算租赁时间为2011年8月24日至2021年8月23日，但被告从2017年8月24日起就未按合同约定及时足额支付全部租金及逾期利息。截止原告起诉之日，被告仍拖欠原告2019年8月24日至2020年8月23日租金97万元，以及2017年6月30日以来的逾期支付租金的利息。综上所述，被告未及时足额支付租金的行为已构成违约，原告有权依据合同约定解除房屋租赁合同，并要求被告立即支付全部拖欠租金及逾期利息、违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判准原告的诉讼请求。 被告王宗平辩称，一、被告不同意解除合同，且原告单方解除合同的条件不成熟，故原告要求解除合同的诉讼请求不能得到支持，依照双方签订的《商业用房租赁合同》第十一条，该条约定了案涉合同可单方解除的6种情形，而本案中被告均未违反该条款6种情形中的任意一种，故本案原告单方解除合同的条件并不成熟；二、因案涉房屋面积多达3600多平方米，并且被告租赁使用房屋已有9年，所以案涉房屋内堆积的家具、装饰装潢材料等货物的处理以及案涉房屋的腾退很难在短时间内完成，如果原告同意将房屋腾退时间延至2020年11月份，则被告同意解除合同；三、因2020年受“新冠肺炎”疫情和疫情防控措施的影响，导致被告在案涉房屋经营的商场在疫情期间不能正常营业，构成不可抗力，故本案应当将案涉房屋在疫情期间（即不可抗力期间）的租金予以扣除，且因疫情和疫情防控的影响，导致被告在经营的商场没有营业收入或营业收入明显减少，依照公平原则，应当对案涉房屋的租金予以相应的减免；四、虽然被告对案涉房屋的2017年8月24日至2019年8月23日的租金未按照合同约定的付款时间进行支付，但被告每次在向原告支付租金后，原告都相应的出具了原告公司的收款专用收据单，且当时也未要求被告支付逾期利息，应当视为原告对被告按期支付租金行为的认可；且本案系租赁合同纠纷，并非民间借贷纠纷，合同中约定的租金也并非是借款，故本案合同中约定的月息为3分的高额逾期利息不应得到支持，合同中该利息约定应当视为是对合同违约金的约定；五、原告在即主张了高额租金利息的情况下又主张高额违约金，系重复主张，且本案中原告并未受到实际损失，原告在未受到实际损失的情况下主张高额的违约金，其主张不能够得到支持，且被告请求法院下调违约金标准及金额。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告文丰公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 第一组：1.文丰的营业执照2企业名称变更核准通知书。3.法定代表人身份证明。4.法人叶盖文身份证。5.王宗平身份；证明内容：证明原、被告双方的身份信息。 第二组：1.商业用房租赁合同；2.商业用房交付使用清单；3.××号；4.达国用（2007）第××号；证明内容：2011年1月18日，文丰公司将所有的位于达川区商业用房租赁给王宗平使用，租赁期限为2011年6月30日至2021年6月29日。2017年度的租赁为87万元，支付时间为2017年8月23日。2018年度的租赁87万元，支付时间为2018年8月23日。2018年度的租金为92万元，支付时间为2018年8月23日。2019年度的租金为97万元，支付时间为2019年8月23日。逾期支付租金，按照年租赁总额的每月3%计息至付清为止。王宗平违约支付租金，文丰公司有权要求支付违约金50万元及实际损失，并有权解除合同。2011年2月24日，文丰公司将租赁物交付给王宗平使用。 第三组：1.川（2020）达川区不动产权第0001928号2.川（2020）达川区不动产权第0001929号，证明内容：2020年4月10日，文丰公司为租赁物办理不动产产权证。 第四组：1.收款专用收据单：2.建行单位客户专用回单，证明内容：.王宗平于2019年4月12日向文丰公司支付2017年度租金4万元、2018年度租金12万元，于2018年10月8日支付2019年租金20万元，于2018年11月12日支付2019年租金60万元。 第五组：王宗平租赁违约利息计算表，载明内容：截止2020年6月9日，王宗平下欠文丰公司租金770685元，租金利息1012340，合计1783025元。 被告王宗平对原告所出示证据的质证意见：1.对第一、二、三组证据的三性无异议；2.对第四组证据：对三性无异议，但是我们除了支付以上的96万元以外还支付了诉讼费5200元，实际上是租金；3.对第五组证据：其表内所记载的支付租金的金额以及时间无异议，但是我们对其计算的违约金以及违约金的总额有异议，我们认为该笔违约金不应当支付。 被告王宗平为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据： 一.四张转款凭证以及原告方出具的两份收款专用收据单，多出了5200元，其余付款时间及金额一致。 二、文丰公司交纳租金通知。 原告文丰公司对被告王宗平所出示的证据的质证意见：真实性合法性无异议，仅就5200元的关联性有异议，实际支付的用途并非本案的，那是上一次诉讼产生的诉讼费，应由对方承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月18日，原告文丰公司（原用名四川省文丰实业有限公司）与被告签订一份《商业用房租赁合同》，约定：一、甲方（文丰公司）自愿将位于达县建筑面积约936.84平方米、二层建筑面积约2724.46平方米（含消防水池顶盖面积150.71平方米），租赁给乙方（王宗平）使用（以甲方提供的“文丰小区”Ｂ幢一、二层平面图其红线范围内为准）；二、租赁期限：从2011年6月30日（暂定）起至2021年6月29日止，共计拾年。特别约定：甲方将所出租的商业用房交付给乙方之日起，赠送6个月的时间，赠送之日期满，甲乙双方开始计算租赁时间；三、租金计算方式：1、2011年6月30日起至2016年6月29日共计5年，每一年租金为65万元，第二年租金为68万元，第三年租金为71万元，第四年租金为74万元，第五年租金为77万元；2、2016年6月30日至2021年6月29日止共计5年，第一年租金为82万元，第二年租金为87万元，第三年租金为92万元，第四年租金为97万元，第五年租金为102万元；3、租期内，因商业用房租赁产生的各种税、费按相关规定由甲、乙双方各自缴纳。……五、租金的支付期限及方式：1、签订本《合同》当日乙方支付商业用房租金50万元，待甲方交付商业用房予乙方之日起一年内乙方再次支付剩余租金15万元；2、乙方必须在第一年租期届满前一日一次性按甲、乙双方约定支付第二年租金，其他年期租金交纳时间以此类推，否则甲方单方有权在乙方上一年商业用房租期届满三十日后责令乙方停止经营，但乙方不得逾期累计超过六十日支付商业用房租金，逾期期间按乙方应缴商业用房的年租金总额的每月3%计息至乙方全部支付给甲方为止，并甲乙双方重新约定本《合同》事宜。……。十一、有下列情况之一，甲方有权解除合同，乙方并承担相应的经济和法律责任。1、乙方未经甲方书面同意改变所承租商业用房的用途；2、乙方不按合同约定维修商业用房，致使商业用房损坏的；3、未经甲方书面同意，乙方擅自将该商业用房抵押、转租、转让他人或私下交换使用的；4、乙方在租赁商业用房期间从事违法活动的；5、本合同约定的其他事项；6、违反相关法律、相关规定的。……十四、违约责任，1、若一方违约，应向守约方支付违约金50万元及实际的损失；2、乙方逾期支付商业用房租金，则按应付商业用房年租金总额每月3%计息至乙方全部支付给甲方为止。合同签订后，2011年2月24日，双方签订商业用房交付使用清单，文丰公司将租赁房屋交付被告王宗平使用，并按合同约定租期从2011年8月24日起至2021年8月23日止。经营期间，双方为租金等问题多次发生诉讼。2017年双方因协商租金的问题，其中4万元租金，被告于2019年4月12日支付给原告；2018年8月23日应支付租金92万元，被告在2018年10月8日支付60万元，11月12日支付20万元，2019年4月12日支付12万元。2019年8月23日被告应支付租金97万元，但一直未支付，经原告多次催收未果，遂诉讼来院。 本案在审理中，原告文丰公司向本院申请财产保全，本院2020年3月4日作出（2020）川1703执保46号执行裁定书，将王宗平名下的达州市通川区通川中路110号房屋一套、达州市通川区老车坝天洲商厦二期住宅楼A单元12楼2号房屋一套以及与李生宝共有的达州市通川区朝阳西路50号2号楼1单元8号房屋一套予以查封。 本院认为，被告王宗平与原告文丰公司签订的《商业用房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，虽对违约金和计算方式约定过高，但不影响整个合同的效力。该合同对原、被告双方具有法律约束力，原、被告应按照合同的约定履行自己的义务。被告王宗平未按合同约定按时支付2019年8月24日至2020年8月23日的房屋租金，已构成违约。按照双方租赁合同第五条租金的支付期限及方式：2：“乙方必须在第一年租期届满前一日一次性按甲、乙双方约定支付第二年租金，其他年期租金交纳时间以此类推，否则甲方单方有权在乙方上一年商业用房租期届满三十日后责令乙方停止经营”和第十一条5、6项的约定，以及文丰公司多次向被告催收租金的事实，至2020年1月2日立案至今，被告仍未按合同支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项“当事一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对原告文丰公司主张解除《商业用房租赁合同》的请求，本院予以支持。对被告辩称不同意解除合同的理由，本院不予采纳。考虑到2020年受“新冠肺炎”疫情的影响，导致被告在案涉房屋经营的商场在疫情期间不能正常营业，本院酌定被告王宗平在本判决生效后延长六十日返还租赁房屋。 原、被告合同约定2019年8月24日至2020年8月23日的房屋租金为97万元，庭审中双方对此均无异议，因此，原告文丰公司主张被告支付解除合同前实际租赁时间内的租金的请求，本院予以支持。截止2020年6月8日被告应支付原告租金770684.93元（970000元÷365天×290天）。关于双方合同“十四条违约责任，1、若一方违约，应向守约方支付违约金50万元及实际的损失；2、乙方逾期支付商业用房租金，则按应付商业用房年租金总额每月3%计息至乙方全部支付给甲方为止。”的约定，对违约金和计算方式约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”、第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对原告诉称违约金的主张，按造成损失的百分之三十计算部分予以支持，对被告辩称原告主张的利息和违约金过高，请求法院下调违约金标准及金额，本院予以采纳。本院认定被告王宗平应向原告文丰公司支付至2020年6月8日违约金为231205.48元（770684.93元×30%）。原告文丰公司主张被告支付2017年和2018年迟延履行租金产生的违约金等请求，因被告王宗平在本案起诉前已付清租金，文丰公司出具了收款专用收据单，认可已收取2017年和2018年租金，当时也未要求被告支付逾期违约金，应当视为双方已经办理结算。因此，对原告的本项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、二十八条、二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告四川省文丰农业开发有限公司与被告王宗平签订的《商业用房租赁合同》； 二、被告王宗平于本判决生效后六十日返还原告四川省文丰农业开发有限公司租赁房屋； 三、被告王宗平支付原告四川省文丰农业开发有限公司截止2020年6月8日租金770684.93元及违约金231205.48元，共计1001890.41元，并以双方合同约定的年租金97万元按日计算租金及违约金（按实际未支付租金的30%计算），从2020年6月9日起按被告王宗平实际使用租赁房屋计算，计算期间不超过本判决生效之日； 四、驳回原告四川省文丰农业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13817元，保全费3828元，由被告王宗平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  栾心明 人民陪审员  许 强 人民陪审员  田红梅 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  洪媛媛