北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2911号原告：李尚，男，1972年8月5日出生，汉族，北京市尚仁投资咨询股份有限责任公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚勇，广东银华律师事务所律师。被告：英联视动漫文化发展（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院3号楼1层110。法定代表人：杨帆，总经理。委托诉讼代理人：任家桔，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁杉，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告李尚与被告英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李尚及其委托诉讼代理人尚勇，被告英联视公司的委托诉讼代理人任家桔、袁杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李尚向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2014年5月16日签订的《认购书》无效；2、判令英联视公司返还首期购房款1488000元及利息（以50000元为基数，自2014年5月16日起至2019年9月23日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以900000元为基数，自2014年5月19日起至2019年9月23日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以538000元为基数，自2014年5月20日起至2019年9月23日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以1488000元为基数，自2019年9月24日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令英联视公司按照已付购房款1488000元一倍承担赔偿责任；4、本案诉讼费由英联视公司承担。事实和理由：2014年5月16日，李尚与英联视公司签署商品房预售合同即《认购书》，约定由李尚认购位于北京市x地块（东至x路（待建），南至x1街，西至x2路，北至x3路）x区x楼x单元x层x号，建筑面积600平方米，认购价7440000元，认购房产单价12400元/㎡，并约定了付款方式、交房期限、违约责任等主要内容。李尚按照《认购书》约定并分别于2014年5月16日、5月19日、5月20日向英联视公司支付50000元、900000元、538000元，支付的首期款共计1488000元。但在合同履行过程中，英联视公司至今未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第9条规定，英联视公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，导致合同无效，理应按照法律规定承担法律责任。在此期间，房价大涨，李尚用原购房价格已经无法购买同地段相同面积的房屋，为此蒙受重大损失，英联视公司理应对李尚进行赔偿，为维护李尚合法权益，故诉至法院，望判如所请。英联视公司辩称，同意确认双方于2014年5月16日签订的《认购书》无效；同意返还首付款1488000元，但不同意支付利息和承担赔偿责任。李尚在签订《认购书》时明知英联视公司未取得商品房预售许可证，且合同中载明施工尚未开工。在此情况下签订《认购书》，李尚对此也存在过错。在双方诉前调解过程中，李尚曾同意仅返还本金，不再主张利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月16日，英联视公司（出售方、甲方）与李尚（认购方、乙方）签订认购书，约定由李尚认购位于北京市x地块（东至x路（待建），南至x1街，西至x2路，北至x3路）的x区x楼x单元x层x号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积600平方米，认购价7440000元，建筑面积单价12400元/㎡，付款方式为分期付款：首期款：乙方于2014年5月20日前向甲方支付总房款的20%即1488000元，意向金于首期款中充抵。第二期款：乙方于该项目开工（即开始挖土方）之日起5日内向甲方支付总房款的10%即744000元。第三期款：乙方于该物业所在栋结构至四层后5日内向甲方支付总房款的10%即744000元。第四期款：乙方于该物业所在栋结构封顶后10日内向甲方支付总房款的10%即744000元。余款：乙方于该物业交房之前向甲方支付剩余房款即总房款的50%即3720000元。签署《商品房买卖合同》的时间由出售方另行通知，自签订本认购书之日起至交房后5年内乙方不能转让。该物业的最终面积、总价款以《商品房买卖合同》中所列为准，建筑面积单价不做调整。签署商品房买卖合同后本认购书即作废。甲方承诺在开工（即开始挖土方）后不迟于30个月内交房；甲方迟延交房的，每迟延一年，甲方应向乙方支付乙方已交房款总额15%的违约金，违约金于房屋实际交付时支付。《认购书》签订后，李尚分别于2014年5月16日、2014年5月19日、2014年5月20日向英联视公司支付了50000元、900000元、538000元，以上共计1488000元。关于签订认购书的过程，李尚称其通过同学的介绍并基于对x及英联视公司法定代表人的信任，与同学一起签署了购买涉案房屋的认购书，其未去过实地，按照认购书的约定支付了首期款，在付款之前，英联视公司从来没有明确告知该物业没有取得预售许可证，在认购书上也没有披露未取得许可证的事实。后来英联视公司通知李尚方案有变更需要换房，但双方未就换房事宜达成一致。因英联视公司停工，李尚没有支付第二笔款项。关于在签订《认购书》时李尚是否明知涉案房屋未取得商品房预售许可证的问题。李尚称其作为普通的购房者，不具备对房地产市场专业相关法律规定的了解，英联视公司完全是利用李尚的弱势地位，故意隐瞒事实，采取欺诈的手段签订了《认购书》。英联视公司主张合同约定第二期款的付款时间为项目开工之日起五日内支付，李尚签订《认购书》时明知涉案项目尚未开工，故英联视公司不存在故意隐瞒的情况。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。双方签订的《认购书》明确约定需另行签订商品房买卖合同，物业的最终面积、总价款以《商品房买卖合同》中所列为准，建筑面积单价不作调整，且该《认购书》并未对交付条件、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等作出约定。因此，该《认购书》缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的商品房买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力，本案案由应为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项的规定，“商品房预售，应当符合下列条件：……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。英联视公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与李尚签订《认购书》，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《认购书》因英联视公司未取得商品房预售许可证明应被认定为无效。李尚要求英联视公司退还已交纳的购房款1488000元，英联视公司同意退还，本院对此不持异议。需要指出的是，英联视公司在未取得商品房预售许可证明的情况下出售房屋存在过错，李尚作为购房人，在未了解房屋实际情况下购买房屋，未尽到谨慎的注意义务，双方均存在一定的过错。结合双方过错程度，李尚主张英联视公司给付利息的诉讼请求，利息的标准本院酌情予以确定。经核算，本院酌定英联视公司给付2020年6月8日前的购房款利息共计465589元。2020年6月9日之后的利息，以1488000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。李尚主张英联视公司经济赔偿1488000元的诉讼请求，李尚未提供充足的证据证明英联视公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、确认李尚与英联视动漫文化发展（北京）有限公司于2014年5月16日签订的《认购书》无效；二、英联视动漫文化发展（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内返还李尚购房首期款1488000元；三、英联视动漫文化发展（北京）有限公司于判决生效之日起十日内给付李尚购房首期款利息465589元；四、英联视动漫文化发展（北京）有限公司于判决生效之日起十日内给付李尚购房首期款利息（以1488000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月9日起至实际给付之日止）；五、驳回李尚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31940元、保全费5000元，均由英联视动漫文化发展（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年六月十九日书记员  高奡