襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初2458号原告：襄阳盛品商业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路31号。法定代表人：余杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王阁，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张婷婷，湖北亘恒律师事务所律师。被告：熊巧红，女，1975年9月8日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：王虎、胡泽源，均系湖北思扬律师事务所律师。原告襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）与被告熊巧红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛品公司委托诉讼代理人王阁、张婷婷，被告熊巧红及其委托诉讼代理人胡泽源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛品公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告熊巧红立即向原告盛品公司返还位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场××楼用于经营“罗莱家纺”家具的租赁房屋；2、由被告熊巧红向原告盛品公司支付自2017年2月1日起至2019年3月31日止欠付的租金47632.50元及违约金70470元、物业费23490元及违约金6525元，共计148117.5元（截止2019年3月31日暂计）；并从2017年2月1日起至实际付清之日止以欠付数额为基数按年利率24%的标准向原告支付滞纳金；3、由被告熊巧红向原告盛品公司支付自2019年4月1日起至腾退租赁场地之日止的租金、物业费及滞纳金（逾期占有房屋期间的租金、物业费参照被告每月应交租金19575元、物业费6525元的标准向原告支付，滞纳金以欠付总金额为基数按年利率24%的标准向原告支付）。事实和理由：2016年12月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于樊城区××路××“世纪××”大厦××楼的商铺经营家具使用，计租面积为261㎡；租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止；被告每月支付租金19575元，按月支付，于每月25号前将次月租金缴纳，若被告未按时交清，原告按未缴纳总金额每日千分之一向被告收取滞纳金；若被告单方面违约，原告有权解除合同并对被告承租场地另行安排，还有权对被告处以叁个月租金作为违约金，并暂扣被告商品。同日，双方签订的《物业管理协议》，约定物业费每月合计6525元，被告需于每月10日前将物业费一并缴纳给原告，如被告未能按时交清，原告按未缴纳总金额每日千分之一向被告收取滞纳金；若超过10日仍未交清，则视为被告单方违约；若被告单方面违约，原告有权解除合同并对被告承租场地另行安排外，还有权对被告处以一个月的租金作为违约金，并暂扣被告商品。合同签订后，被告在2016年12月1日至2018年11月30日止的合同履行期间，无故拖欠原告租金8482.50元、物业费15660元。合同期满后，被告继续承租原告的租赁场地，双方未再签订书面《租赁合同》和《物业管理协议》，被告断断续续向原告缴纳租金和物业管理费，载至2019年3月31日止，被告又再次拖欠租金39150元、物业费7830元，并且在合同履行期内的租金和物业管理费也未向原告支付。原告多次向被告催收，被告迟迟不向原告支付。被告熊巧红辩称，我于2016年11月底与原告签订的合同，我一直没有书面合同，庭审时我才知道合同只有我方签字。我没有书面合同，不知道具体交房租时间、什么时间交房租违约以及支付滞纳金和违约金的条件。我于2018年11月书面申请要求退租，但原告称一楼改造完毕，生意会好转，让我再等等，所以没有给我退租。我已经缴纳了2019年1月和2月的租金及物业费。我还有39000元押金，原告没有退还给我。2018年12月和2019年1月商场装修、改造，我无法正常经营。2019年3月28日，原告单方将被告经营的店铺上锁，导致被告无法经营，被告在本案中无任何违约事实，应当驳回原告的全部诉讼请求，并退还被告缴纳的押金39000元。经审理查明，2016年12月1日，原告盛品公司作为甲方、被告熊巧红作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场一楼铺位租赁给乙方经营“罗莱家纺”家具使用，计租面积为261㎡，租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止；乙方每月支付租金19575元，按月支付，于每月25号前缴纳次月租金，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金；乙方在租赁期间，缴纳商铺租赁押金39000元，若未按时缴纳租金，甲方可从押金中直接扣除；若乙方单方面违约，甲方有权解除合同并对乙方承租场地另行安排，还有权对乙方处以叁个月租金作为违约金，并暂扣乙方商品。同日，盛品公司作为甲方、熊巧红作为乙方又签订《物业管理协议》，协议约定：乙方每月支付物业费6525元，按月支付，于本月10号前缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金；若超过10日仍未交清，则视为乙方单方违约；若乙方单方面违约，甲方有权解除合同并对甲方承租场地另行安排，还有权对乙方处以一个月的租金作为违约金，并暂扣乙方商品。2016年11月23日，熊巧红缴纳了商铺租赁押金20000元。熊巧红按11092.5元、3915元分别缴纳了2017年2月的租金、物业费；按13050元缴纳了2018年2月的租金及物业费；按5220元缴纳了2019年2月的租金及物业费。2019年3月28日，被告将承租商铺内经营的物品搬走，原告保安以被告尚欠费用为由进行阻拦，并将该商铺上锁，被告搬走了部分物品。被告自2019年3月1日开始就未再交纳租金和物业费。另查明，盛品公司与熊巧红之间的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》盛品公司均未加盖公章，但庭审中盛品公司认可该《房屋租赁合同》、《物业管理协议》。本院认为，原告盛品公司与被告熊巧红之间签订的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》于2018年11月30日到期后，熊巧红继续租赁商铺，盛品公司没有提出异议，该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，熊巧红可随时解除合同。熊巧红于2019年3月28日将承租商铺内经营的物品搬走，视为解除租赁合同的意思表示，盛品公司也知道该事实，故本院认定双方于2019年3月28日起解除不定期租赁关系，《物业管理协议》也于2019年3月28日起解除。熊巧红按11092.5元、3915元缴纳了2017年2月的租金、物业费，按13050元缴纳了2018年2月的租金及物业费。熊巧红称2017年2月、2018年2月的租金及物业费已缴清，少缴的部分系盛品公司春节期间对租金及物业费进行的优惠；因2017年2月、2018年2月均是春节期间，春节期间对租金及物业费进行优惠是惯例，盛品公司出具的该二个月收据时也未注明欠费，且合同履行期间的其他月份的租金及物业费熊巧红均未拖欠，故本院认定2017年2月、2018年2月少缴的租金及物业费系盛品公司进行的优惠，2019年2月之前的租金及物业费熊巧红已缴清。2019年2月是春节期间，本院参照2018年2月熊巧红租金及物业费减半惯例，认定2019年2月熊巧红应交租金9787.5元（19575元÷2）及物业费3262.5元（6525元÷2），熊巧红2019年2月缴纳了5220元本院认定为租金，故熊巧红共欠租金22837.5元（19575元/月×28天÷30天+9787.5元-5220元）及物业费9352.5元（6525元/月×28天÷30天+3262.5元）未支付。原、被告在《房屋租赁合同》、《物业管理协议》约定被告未按时缴清租金、物业费，原告按未缴纳总金额每日千分之一向被告收取滞纳金；另外还约定被告单方面违约，原告有权对被告处以三个月租金以及一个月租金作为违约金。上述约定均是对被告违约时应支付的违约金约定，该违约金的约定过高，本院予以调整，按所欠租金、物业费的10%计算违约金。熊巧红应支付盛品公司租金22837.5元及违约金2284元（22837.5元×10%）、物业费9352.5元及违约金935元（9352.5元×10%）。熊巧红缴纳的押金数额以盛品公司出具的收据为准，本院认定为20000元，该20000元押金应予扣减。熊巧红应支付盛品公司租金、物业费、违约金合计35409元，扣减熊巧红缴纳的押金20000元，熊巧红还应支付15409元。《房屋租赁合同》已于2019年3月28日解除，熊巧红应向盛品公司返还租赁铺位。2019年3月28日，熊巧红将承租商铺内经营的物品搬走，目的是腾空并交还该商铺。盛品公司阻拦其搬运物品，并将该商铺上锁，导致熊巧红无法实现其目的，熊巧红无法腾空并交还该商铺的责任在于盛品公司，故从2019年3月29日起该房屋的占有使用费不应由熊巧红承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告熊巧红向原告襄阳盛品商业管理有限公司支付租金、物业费、违约金合计15409元；二、被告熊巧红于本判决生效之日起十日内向原告襄阳盛品商业管理有限公司返还位于襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场一楼用于经营“罗莱家纺”铺位；三、驳回原告襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费3262元，由原告盛品公司负担2862元，被告熊巧红负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第１３条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，开户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：１７×××５６。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  张良元人民陪审员  陈小玲人民陪审员  刘喜东二〇二〇年六月二十四日书 记 员  金甜甜