云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终420号上诉人（一审被告）：瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码915331027928913222。住所地：云南省德宏州瑞丽市卯喊路。法定代表人：李云峰，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢勇，男，1991年12月1日生，住云南省德宏州瑞丽市。被上诉人（一审原告）：梁政，男，1974年7月23日生，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：刘永宋，云南智海律师事务所。上诉人瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司（下称腾隆公司）因与被上诉人梁政商品房预约合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2020）云3102民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，上诉人腾隆公司特别授权的委托代理人谢勇，被上诉人梁政特别授权的委托代理人刘永宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误、适用法律错误，应当依法发回重审或改判。1.案涉预约合同目的能够实现，上诉人具有履行合同之能力且意愿履行预约合同。法律法规未对商品房预约合同项下取得《商品房预售许可证》或确定开盘的时限有强制性规定，双方对此有任何书面约定，故案涉项目未取得《商品房预售许可证》或尚未确定开盘时间，并非预约合同目的无法实现的法定或约定事由。此外，上诉人解决完与案外人瑞丽国汇房地产开发管理有限公司的纠纷后，积极推进项目进展，无拖延项目建设的主观故意。现该项目目前处于正常施工状态，截止2019年年底，项目已完成封顶，主体工程己完工。目前，上诉人也在为取得《商品房预售许可证》、确定开盘时间、与申领单的持有人订立正式商品房买卖合同做准备。只因受疫情影响，未能按原计划完成后续工作。随着复工复产的逐渐恢复，相关工作将逐步完成。预约合同的目的本就是为签署正式商品房买卖合同作担保。上诉人有能力且愿意履行预约合同，被上诉人主张合同目的无法实现无事实和法律依据。原审法院以案涉项目开盘时间无法确定为由认定合同目的无法实现，判决解除预约合同，属事实认定错误，法律适用错误。2.若被上诉人放弃购买意向，尚未届约定的退款期限。申领单第6条约定，持卡人放弃购买意向的，可在开盘五个工作日后，持必要材料办理退卡手续，退还诚意金。该约定系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。目前案涉项目在正常建设且主体己完工，合同能够正常履行、合同目的能够实现的情况下，被上诉人主张退款的条件尚未成就。若此时被上诉人放弃购买意向，违反了《合同法》规定的诚实信用原则，属单方违约在先，上诉人有权不予退款。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。梁政辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确依法应当予以维持。1.本案中，双方于2014年10月1日签订协议，被上诉人按协议约定交纳了诚意金，上诉人向被上诉人出具了收据，但上诉人的项目却在2015年底全面停工，导致被上诉人迟迟无法购买到房产，被上诉人多次找上诉人协商退款事宜，均被上诉人拒绝。2.涉案项目2019年年底才陆续开工，至今才完成框架建设，其他部分均没有完成，项目至今未取得《商品房预售许可证明》，交房遥遥无期。且涉案项目开发时的工期为2015年5月10日至2016年12月30日，至今已经距离工期届满已经4年之久，房价已经远远超过被上诉人购房是的房价，显然是不公平的，被上诉人可以依据情势变更或显示公平主张解除合同。3.双方签订的商品房预约合同无法按期履行，若继续履行，将给被上诉人造成重大损失。综上，请求驳回上诉人上诉，维持一审判决。梁政向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的腾隆·国汇城VIP会员卡申领单；2、判令腾隆公司向梁政返还诚意金10000元并支付资金占用利息1547.71元（以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年10月27日起至2020年1月13日止）以及起诉后至款项全部清偿之日止的资金占用利息；3、本案诉讼费用由腾隆公司承担。一审法院认定的法律事实，2014年10月1日，梁政与腾隆公司签订《腾隆·国汇城VIP会员卡申领单》，约定：梁政自愿申领腾隆·国汇城VIP会员卡，并交纳诚意金10000元，在该房地产项目开盘时可以冲抵总房款20000元；签订商品房买卖合同时，一次性付款可享受9.7折优惠，分期、按揭付款可享受9.8折优惠；持卡人放弃购买意向的，可在开盘五个工作日后，持所申领的VIP会员卡、申领单及交费收据办理退卡手续，诚意金将全额无息退还等内容。双方未明确约定腾隆·国汇城项目开盘具体日期。申领单落款处经办人下方有腾隆公司加盖合同专用章。梁政于当天交纳了10000元诚意金，腾隆公司出具收据，并加盖财务专用章。截止法庭辩论终结时，案涉项目工程尚未取得《商品房预售许可证明》。另查明，因案外人国汇公司拖欠工程款，案涉项目工地自2015年8月28日起持续停工至2019年5月10日恢复施工。2016年10月27日，腾隆公司起诉案外人国汇公司，要求确认双方之间的《房地产项目合作开发协议》已经解除，国汇公司支付违约金等。该案件经德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2018年5月10日终审宣判，判决解除腾隆公司与案外人国汇公司的《房地产项目合作开发协议》等内容。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。属于出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的情形。梁政以交付诚意金的方式为今后与腾隆公司订立商品房买卖合同提供担保，并据此取得优惠，符合定金的形式。案涉工程项目已停工多年，目前尚处于施工阶段，项目开盘时间仍无法确定。梁政以合同目的无法实现为由，要求解除《腾隆·国汇城VIP会员卡申领单》并退还定金10000元的诉讼请求，一审法院予以支持，梁政主张腾隆公司停工存在违约，应当支付自2016年10月27日起至款项清偿之日止的资金占用利息，对此，腾隆公司抗辩工程停工系案外人国汇公司拖欠工程款的原因导致，腾隆公司无过错。结合已生效的法律文书认定事实，本院认为腾隆公司的抗辩理由成立。当不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，故梁政要求支付上述期间内资金占用费的主张无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、解除原告梁政与被告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司于2014年10月1日签订的‘腾隆·国汇城’VIP会员卡申领协议；二、被告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司于判决生效之日起十日内归还原告梁政定金10000元；三、驳回原告梁政的其他诉讼请求。案件受理费89元，减半收取44.5元，由被告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司承担38.5元；原告梁政承担6元。”二审中，双方当事人对一审法院认定的法律事实均无异议。对双方当事人均无异议的一审判决认定的法律事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人无新证据提交。被上诉人围绕其答辩，提交以下证据。（2018）云3102民初995号《民事判决书》。欲证明：相同情况下，上诉人同意退还其他购房者交纳的保证金。本院组织当事人进行了质证，上诉人对被上诉人提交的新证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明内容不认可，该份判决书是2018年9月27日作出的，当时涉案工程还没有复工，而本案起诉时涉案工程已经复工。被上诉人无新证据提交。对上诉人提交的证据，本院认证如下：本院对被上诉人提交的证据的真实性、合法性，本院予以采信。综合各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：被上诉人梁政与上诉人腾隆公司签订的申领协议应否解除，上诉人应否归还被上诉人定金10000元。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案中，涉案项目开发时的建设工期为2015年5月10日至2016年12月30日，但至今案涉工程项目尚未完工，期间停工长达3年多，目前尚处于施工阶段，项目《预售许可证明》的取得和开盘时间及双方何时能签订《商品房销售合同》仍然不能确定，上诉人上诉主张合同目的能够实现和本案按协议约定不具备解除和退款条件，与查明的事实不符，故上诉人的上诉主张，本院不予支持，一审法院的认定，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞丽市人民法院申请强制执行。审判长  雷永华审判员  高玉荣审判员  王 云二〇二〇年六月二十四日书记员  李云霞