广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终17939号上诉人（原审原告）：广东省深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会，住所地深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园11号楼B单元1B。负责人：左国正，主任。委托诉讼代理人：胡国剑，湖南天戈（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市光南茵悦投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道罗岗路70号银龙汽配城A-2-133。法定代表人：吴光南，董事长。委托诉讼代理人：刘向兴，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于君，北京市圣大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴金卉，女，汉族，1973年8月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杨琴，广东尚律律师事务所律师。上诉人深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会（以下简称茵悦之生业委会）因与上诉人深圳市光南茵悦投资发展有限公司（以下简称光南公司）、被上诉人吴金卉合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初17770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。茵悦之生业委会上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判吴金卉与光南公司向茵悦之生业委会赔偿308万元；2.一、二审诉讼费、评估费由吴金卉与光南公司共同承担。事实与理由：一、法律规定无偿提供物业管理用房系开发商的法定义务（不以规划有物业管理用房为前提），物业管理用房产权属于全体业主且不颁发房产证，原审法院以涉案房产仅是约定物业管理用房、光南公司未实际交付房屋、茵悦之生业委会未实际占用或成为该房屋权利人为由判决茵悦之生业委会尚未取得房屋的物权，不存在物权侵害属适用法律错误。根据《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《关于在办理规划许可、预售许可和房地产权初始登记中审查物业服务用房配置问题的通知》等规定，建设单位应在物业管理区域内提供无偿提供具有独立产权的物业管理用房，物业管理用房产权属于全体业主，物业管理用房不颁发房产证，按照规定，不论是否规划有物业管理用房，建设单位均有义务提供，且提供的物业管理用房产权归全体业主，该产权归属不以占用、颁发产权证书、登记交付使用为前提。虽光南公司与业主签订合同中约定物业管理用房的条款，但提供物业管理用房系其法定义务，非约定义务，即使合同未约定，也不能免除光南公司该项法定义务。按照原审法院理论，未规划有物业管理用房、购房合同未约定物业管理用房即无须提供物业管理用房。物业管理用房不以有规划为前提，即使未规划，开发商亦有义务提供，其提供的物业管理用房应当适用《深圳经济特区物业管理条例》等法律法规中关于物业管理用房产权归属等的规定，不应将物业管理用房人为解读为所谓“有规划”、“按约定”并适用不同规定。茵悦之生业委会无法实际占用或使用房屋的原因系光南公司拒不交付，且与吴金卉恶意串通，过错不在茵悦之生业委会，茵悦之生业委会自2009年就积极维权，从未怠于行使权利，但原审法院却以此为由作为茵悦之生业委会非涉案房屋物权权利人的理由之一。二、原审查明事实已证明吴金卉与光南公司恶意串通损害茵悦之生业委会合法权益，但免除吴金卉的赔偿责任属适用法律错误。本案与（2017）粤0307民初17771号案件案情完全一致，（2017）粤0307民初17771号案中茵悦之生业委会的诉讼请求是确认光南公司与梁志坚签订的买卖合同无效，原审法院已判决光南公司与梁志坚恶意串通损害业主利益并确认合同无效。因本案涉案房屋已被转让给善意第三人，请求茵悦之生业委会实际占用使用涉案房产事实上已不可能，故诉讼请求系请求赔偿损失。茵悦之生业委会在起诉状、庭审过程多次提交吴金卉与光南公司恶意串通，但原审判决未予查明，对此请二审法院给予审理查明。吴金卉与光南公司实际控制人及法定代表人吴光南系夫妻关系，但吴金卉在明知涉案房屋系物业管理用房情况下与光南公司签订买卖合同，未支付房款就把涉案房屋过户登记给吴金卉，吴金卉转让给第三人王环，并获得王环的购房款，恶意串通损害他人合法权益，为自己谋取非法利益。吴金卉非善意，与光南公司恶意串通，退一步讲，即使侵犯的不是物权，是其他合法权益，恶意串通的双方对合法权益受到侵害的全体业主均负有赔偿责任，绝非单方。（2017）粤0307民初17771号判决已认定该案被告恶意串通，本案吴金卉与光南公司也属于恶意串通（更何况吴金卉与吴光南系夫妻），但原审法院却仅判决恶意串通的一方光南公司承担赔偿责任，另一方不担责。吴金卉辩称,吴金卉购买涉案房产签订了合法有效的房屋买卖合同，并支付了合理的对价，依法办理了不动产登记手续，买卖行为合法有效，物权受法律保护。吴金卉不存在侵害茵悦之生业委会任何权利的行为，也不存在与光南公司所谓的恶意串通行为，本案纠纷与吴金卉无关。吴金卉不是茵悦之生业委会、光南公司房地产买卖合同的当事方，不构成共同侵权，无需承担共同赔偿责任。1.涉案房产权利人属于光南公司，产权性质属于商品住宅，属于法律、行政法规允许转让的标的物。物权登记具有对外公示的效力，吴金卉处于对行政登记机关公信力的认可，向登记的产权人光南公司购买涉案房产不违反任何法律或行政法规的规定，光南公司与吴金卉之间的房屋买卖行为合法有效。2.茵悦之生业委会、光南公司房地产之间纠纷的涉案房产并非法定的物业管理用房，光南公司与茵悦之生业委会关于物业管理用房的约定及履行协议中的变更行为与吴金卉无关，吴金卉所购买的涉案房产系商品房，不构成所谓的损害小区其他业主的利益。3.吴金卉与光南公司所签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》已实际履行，且吴金卉依法取得涉案房产的产权证，系涉案房产的所有权人。吴金卉与光南公司签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》后，支付了涉案房产的房款481864元，光南公司已确认收到并出具购房款发票，并依法办理了产权登记，为涉案房产的产权人。4.吴金卉在购买涉案房产时，该房产系为空置状态，物业公司及茵悦之生业委会均在其他处办公。根据产权登记信息及涉案房产的状态，吴金卉有理由相信光南公司有权向其出售涉案房产，故吴金卉购买涉案房产不存在任何过错行为。光南公司辩称，以上诉意见为准。光南公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项并依法改判驳回茵悦之生业主委员会的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由茵悦之生业主委员会承担。事实与理由：一、一审判决一方面定性本案为财产损害赔偿，另一方面又在引用法律及判决时适用合同违约责任，存在矛盾之处，也未对光南公司提出的时效抗辩作任何审查。茵悦之生业主委员会本来提起本案诉讼的前提是其系涉案房产的所有权人，因光南公司将该房产出卖给案外人侵犯了其物权权益因此成讼，所以将本案定性为财产损害赔偿纠纷。但涉案1C房产既没有交付给茵悦之生业主委员会使用、也没有变更登记，小区业主与光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定涉案房产为物业管理用房的合同条款也并不能产生物权变动的效力。因此茵悦之生业主委员会就无权根据物权请求权基础向光南公司提出财产损害赔偿的诉讼请求，既然这样一审法院就应依法释明其变更诉求或案由，若未变更则应依法驳回其全部诉求。但一审法院在认定茵悦之生业主委员会不存在物权受到侵害的同时，仍然定性本案为财产损害赔偿纠纷，此认定之间存在相互矛盾之处。一审法院判决的基础是认定光南公司存在违反《深圳市房地产买卖合同》的约定，未按合同约定交付物业管理用房应承担相应的违约责任，那么此种情况是基于债权请求权基础，而判令光南公司因违约而赔偿损失。依照一审法院判决思路，应慎重审查我方在一审时提出的时效抗辩。光南公司在2006年交付房产给业主，直到2017年提出本案诉讼，已经过去了近10年时间，茵悦之生业主委员会现在提出本案诉讼早已超过了诉讼时效。虽然在中间双方有针对物业管理用房进行协调过，但即使按最后协调时间2014年1月6日来计算，适用两年诉讼时效，其在2017年提起本案诉讼也超过了诉讼时效。但一审法院对我方此项抗辩未做任何审查，属认定事实不清，应予改判。二、光南公司虽然因客观原因未向茵悦之生业主委员会交付涉案1C房屋作为物业管理用房，但及时采取了补救措施弥补了合同约定内容，已经实际交付另外的房屋作为物业管理用房，保证了业委会对管理用房的使用权益，并未有任何违约之处。一审判决在苛责光南公司满足物业管理用房的同时又按现市场价值赔偿损失，于法无据、显失公平。根据《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方履行合同义务不符合约定的，可以采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方法予以解决。针对合同约定的事项，我方既可以选择采取补救措施替代履行，若无法替代履行才是赔偿损失，两者并不能同时适用。本案中，虽然我方未向业主交付1C房屋作为物业管理用房，但却以替换履行的方式给广大业主提供了其他足够面积的物业管理用房，在2006年最初就及时采取了补救措施以弥补合同中的约定内容，并未有任何违约情形。这么多年来，业委会也一直在持续正常使用，现在时隔十年后又提出这些主张有违诚实守信的原则。物业管理用房主要是对房屋使用人及使用功能的描述，即物业管理用房并不属茵悦之生业主委员会的私人财产，因为茵悦之生业主委员会仅仅是作为执行全体业主决议的主体，本身并不具有法人财产权。而物业管理用房的配置也是为保证全体业主的合法权益有一个表达意见、统一实施的场所，物业管理用房配置与否是关系全体业主的重大权益，若没有配置则是损害了茵悦之生业主委员会的权益；但配置在何处、是否必须配置11号楼B单元1C房屋则对茵悦之生业主委员会不存在任何实质性损害，因为配置在11号楼也好，配置在小区其他栋也好，这些房屋都仅仅代表一个解决民意表达的所在。针对业委会的这些需求，光南公司也都有极力完善、满足与解决，现业委会一方面在正常使用光南公司更换的物业管理用房，一方面又要求赔偿不能交付1C房屋的违约责任，这样就导致了光南公司在满足物业管理用房的前提下又要额外支出所谓的违约损失，对光南公司来说严重显失公平。在一审时，光南公司也详细向法院阐述了为何会变更物业管理用房，光南公司在中间也遭受了巨额损失。2007年，光南公司拟为茵悦之生花园三期办理初始登记时，深圳市国土资源和房地产管理局龙岗分局要求光南公司根据深圳市政府［2006］79号文件《深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》的指示，将茵悦之生花园一期、二期及三期会所规划为居委会、文化活动和社区服务中心、健康服务中心和娱乐文化中心、警务室等。深圳市国土资源和房地产管理局龙岗分局在与光南公司签订的《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》第五条明确约定，光南公司未按合同约定和有关规定办理移交物移交手续，其产权登记部门将不予光南公司办理茵悦之生花园的初始登记。若光南公司未及时办理茵悦之生花园项目的初始登记，光南公司则无法在预售合同约定时间内为业主办理产权变更登记，光南公司将因此承担巨额的违约赔偿。迫于此，光南公司先后实际向政府各部门无偿移交上述用地共计1774.13平方米，光南公司因此亏损成本价、装修费过千万元。光南公司被政府强行无偿征收后，已无法继续提供涉案房产及11号楼B单元1C用作物业管理用房，这是不能归责于光南公司原因而导致的。因2006年物业小区未成立业主委员会，当时的深圳市茵悦物业管理有限公司在得知前述情况后，主动提出并与光南公司达成协议，将光南公司工程部办公室置换涉案房产作为物业管理用房，光南公司负责将其再次装修并交付使用至今。光南公司已向业主交付物业管理用房，并未损害广大业主的权利。三、一审判决对已查明的客观事实不予认定，严重地违反的“以事实为根据”的法律原则。本案光南公司虽然在业主的房屋买卖合同中约定了物业管理用房的具体位置，但该约定在双方实际履行过程中已以实际履行行为进行了变更。1.依据房屋买卖合同及业主临时公约的约定，2006年物业公司与光南公司达成协议，物业公司同意以11号楼B单元1B和1C两套房屋（约150平方米），置换由光南公司改建的8栋一楼架空层120平方米的工程部办公室用房及14号楼半地下层250平方米的房屋作为物业管理用房，同时由光南公司负责二次装修。对此，茵悦之生业委会从未提出任何异议，并实际使用至今。据此，该客观事实表明：原房屋买卖合同对于物业管理用房的约定，已通过双方的实际履行行为进行变更，并构成双方共同的意思表示，符合《合同法》第七十七条的规定，并合同已实际履行完毕。2、自2009年开始，茵悦之生业委会与光南公司多次针对物业管理用房的再次置换进行沟通、协调，并再次同意变更物业管理用房的位置。虽然乒乓球室至今未予实际交付，并仍在沟通协调之中，但不能以此否定双方变更合同的客观事实及法律事实，进而否定光南公司与业主所签订的房屋买卖合同已实际履行完毕的事实。四、本案的处理结果与龙岗区相关政府职能部门存在重大利害关系，一审法院拒绝接受或回应光南公司追加第三人的申请，没有任何法律依据。五、茵悦之生花园三期全体业主并非涉案房产的所有权人，故光南公司与吴金卉买卖涉案房产的行为不构成全体业主的利益。茵悦之生业委会辩称，以上诉状意见为准。茵悦之生业委会向一审法院起诉请求：1.吴金卉与光南公司向茵悦之生业主委员会赔偿308万元；2.本案诉讼费、保全费等所有费用由吴金卉与光南公司承担。一审法院认定事实：吴金卉与光南公司的法定代表人吴光南为夫妻关系，双方于1998年登记结婚。光南公司系茵悦之生花园小区的开发商。在对外销售茵悦之生花园三期物业时，光南公司与购房者签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十四条均约定：卖方应依法在物业管理区域内配置产权属于全体业主共有的150平方米建筑面积的物业管理用房，其位置见附图6。附图6物业管理用房位置图显示，物业管理用房位于茵悦之生花园三期11号楼B单元01层1B及1C，其中1B房屋建筑面积为77.14平方米，1C房屋建筑面积为77.91平方米。吴金卉于2008年6月30日购买茵悦之生花园三期14号楼第03层B单元3E号房屋时与光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》[深（龙）房现买字（2008）第4647号]第二十条对物业管理用房亦有上述相同的约定。2008年7月16日，光南公司（卖方）与吴金卉（买方）签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：卖方将坐落于深圳市龙岗区布吉镇三联村茵悦之生花园三期11号楼第1层B单元1C号房（房地产证号60××67）出售给买方，买方在签订合同之日起1日内付清全部购房款481864元。合同第二十条第四款约定：卖方依法在物业管理区域内配置产权属于全体业主共有的150平方米建筑面积的物业管理用房，其位置见附图6，但该合同的附图6物业管理用房位置图为空白。2008年8月14日，吴金卉取得茵悦之生花园三期11号楼B单元1C的不动产证书（房地产证号：深房地字第××号，用途为住宅，建筑面积为77.72平方米）。2015年6月吴金卉将涉案茵悦之生花园三期11号楼B单元1C房屋转让给案外人王环，2015年6月10日涉案房屋转移登记至案外人王环名下。庭审时吴金卉、光南公司陈述均已记不清楚是以什么方式支付该房屋的购房款481864元，但保留了购房发票，购房发票显示的开具时间为2000年7月16日。吴金卉、光南公司称发票时间为打印错误，实际发票时间应为2008年7月16日，因为2000年光南公司尚未与国土部门签订土地使用权出让合同，吴金卉不可能在2000年向光南公司购买涉案房屋。茵悦之生业主委员会对购房发票不予确认，陈述2000年7月16日光南公司尚未取得涉案地块的使用权，该发票是吴金卉与光南公司为办理过户而出具的，且吴金卉无法证明其已实际支付购房款项。因茵悦之生花园小区物业管理用房等问题，深圳市龙岗区茵悦之生花园业主委员会向相关政府部门反映。2009年4月30日原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向深圳市龙岗区茵悦之生花园业主委员会出具《关于茵悦之生花园社区配套及公共服务用房等相关问题的复函》，称：一、关于社区配套和公共服务用房移交的问题。根据《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》[深府办（2006）189号]及《关于印发深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案的通知》[深府办（2006）79号]等相关规定，茵悦之生花园的社区配套及公共服务用房已移交给政府相关部门，其中幼儿园已移交给龙岗区教育局，文化活动和社区服务中心（含居委会）、社区警务室、社区服务站、社区文化活动中心已移交给布吉街道办，社区健康服务中心已移交给龙岗区卫生局，公厕已移交给龙岗区城市管理局。二、关于商业面积的问题。经查，G06102-66宗地内的会所含商业面积2738.58平方米，开发商已缴纳商业地价，拥有土地使用权。目前该建筑物已依据《深圳经济特区房地产登记条例》等有关规定进行产权登记。贵委员会提出根据《实施细则》的相关规定，开发商应向业委会提供部分商业面积事宜，建议向龙岗区住宅局反映处理。三、关于管理用房移交的问题。经查，该项目未规划有管理用房，但开发商与部分业主签订的《深圳市房地产买卖合同》中约定将11号楼B单元1B、1C两套房产用做管理用房用途。根据《实施细则》的相关规定，开发建设单位应在业委会成立之日起二个月内，提供物业管理用房。建议业委会与开发商进行协商，协商不成的可向龙岗区住宅局反映处理……2009年7月8日原深圳市龙岗区住宅局向茵悦之生花园业委会出具《关于茵悦之生花园有关问题的复函》[深龙建函（2009）185号]称：关于请求我局责令建设单位向你会移交茵悦之生花园一、二、三期的物业管理用房、商业用房、物业档案资料和二期、三期的地下车库问题。《广东省物业管理条例》第六十二条规定，建设单位未向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处五万元以下的罚款。建设单位未提供物业服务用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，责令向业主大会交纳相应价款，用于解决物业服务用房，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。根据职能划分，我局并非建设单位的主管部门，鉴于该事项主要涉及规划国土及产权等问题，建议向相关部门反映处理。2010年茵悦之生花园业委会向原审法院起诉深圳市规划和国土资源委员会、第三人梁志坚，要求撤销深房地字第××号房地产证，确认11号楼B单元1B房屋为物业管理用房，并核发产权证书。原审法院作出（2010）深龙法行初字第18号行政判决，驳回茵悦之生花园业委会的诉讼请求。此后，茵悦之生花园业委会又多次起诉。其中，原审法院作出的（2010）深龙法行初字第24号行政判决、深圳市中级人民法院作出（2011）深中法行终字第382号行政判决，均确认深圳市规划和国土资源委员会核发花园一期会所产权的深房地字第××号房地产证的初始登记行为违法。2011年11月14日光南公司向茵悦之生花园业委会发出《关于协调处理物业管理用房的函》，称:光南公司是茵悦之生花园项目的开发商，该项目已于2008年全部销售完毕，业主已顺利入住。近期，因物业管理用房的问题，业委会陆续起诉，形成了一系列行政、民事诉讼。因物业管理用房存在复杂的历史遗留问题，处理难度较大。光南公司经多方沟通协调，取得一定进展，建议与业委会调解，调解方案如下：1.与业委会共同出文向龙岗区政府申请，协调从我司无偿移交给布吉街道办的三期会所中，划分出多移交的面积约285平方米给业委会作为物业管理用房，我司负责重新装修后交业委会使用。并考虑到历史遗留因素，将现有的物业公司办公场所继续由物业公司使用；2.业委会同意撤销相关民事、行政诉讼等，包括深圳中院正在审理的与深圳市规划与国土资源委员会的案件及龙岗法院正在审理的物业管理用房案件，且承诺以后不再就物业管理用房问题上访、申诉。2011年12月7日，茵悦之生花园业委会向原审法院出具《关于本案的调解意见》，称：对于（2011）深龙法民初字第86、87号两案，根据光南公司的调解建议，业委会作出如下调解意见：业委会同意以产权置换的方式解决花园第三期物业管理用房问题。1、更换的房屋总面积应不小于第三期花园原物管用房总面积。2、更换的房屋位置在原栋房的二层，并按新房屋的完整使用功能交付。3、因业委会已对原物管用房装修，该装修费由光南公司补偿业委会。4、更换的房屋应有政府颁发的红本房地产证，并将该证同时移交业委会。2012年2月15日光南公司对上述调解意见作出回复，称：1、同意调解意见第一条。2、同意新更换的房屋具备完整使用功能，但是否确定在二层，须进一步与政府部门协调（因会所目前由政府部门使用）。3、作为调解，同意调解意见第三条。4、光南公司已与深圳市产权登记中心沟通，登记中心明确回复目前深圳市尚无为物业管理用房办理产权证的先例，故无办证可能。鉴此，光南公司只能协调能否将新更换的物业管理用房在产权登记部门进行相关的登记记载，以确保业委会合法使用。2013年9月24日，光南公司再向业委会发出《关于置换物业管理用房的函》，称希望达成以下一致意见：在保留现物业服务中心的办公用房情况下，由政府协调将公司多移交的会所面积（约250平方米）划拨给业委会，并由公司负责装修、配置办公设备后交业委会使用。2013年10月30日，第四届业委会向光南公司发出《关于回复深圳市光南茵悦投资发展有限公司置换物业管理用房的函》，表示同意置换，但置换给业委会的物业管理用房，必须产权清晰或有政府批复文件，置换的具体位置为茵悦之生花园三期会所一楼乒乓球室约250平方米。置换前按公司承诺和业委会要求由公司装修好，并配置好各办公室的空调、桌椅、电脑及会议室的会议台、椅子、网络、电话机、传真机、复印件、打印机、全部窗户窗帘等办公设备配置齐全。随后，茵悦之生花园第四届业委会以双方达成调解协议为由向原审法院申请撤回（2010）深龙法行初字第45号案件的起诉。但因置换的房屋茵悦之生花园三期会所一楼乒乓球室早已移交给政府部门，故物业管理用房问题未能置换成功。2014年1月6日，光南公司向龙岗区人民政府递交请示报告，请求协调处理茵悦之生花园物业管理用房问题。报告称：1、光南公司原来和小业主约定的两套物业管理用房早已售出，事实上已根本无法收回。2、光南公司未向业委会移交该两套房，属于历史遗留问题。光南公司未移交11号楼B单元1B和1C两套房屋，是因为所有权属于光南公司的会所被政府无偿征收、2007年物业公司与光南公司达成置换协议，用其他建筑物置换为物业管理用房，并一直使用至今。3、考虑业委会的实际需求，拟从会所中划分部分面积作为物业管理用房。因为会所建筑的整体性，光南公司多移交了285.7平方米。请求政府协调从光南公司无偿移交给布吉街道办的三期会所中划分出多移交的面积约250平方米给业委会作为物业管理用房（茵悦之生花园三期11号楼一层103房及102号房部分面积），由光南公司负责重新装修后交业委会使用，并考虑到历史遗留因素，将现有的物业公司办公场所继续由物业公司使用。2017年8月19日至9月8日，茵悦之生花园小区召开业主大会，大会通过授权业委会以业主大会的名义行使追讨小区公共附属配套设施、会所、商业用房、物业管理用房、业主委员会用房的职能及其涉及的所有行政复议、行政诉讼、民事诉讼等相关事项，并择机施行。另查，因对茵悦之生花园三期11号楼B单元1B房屋存在争议，茵悦之生业主委员会于2017年向原审法院起诉被告光南公司、梁志坚，请求认定光南公司、梁志坚签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效、确认茵悦之生花园三期11号楼B单元1B房屋属于业主共有的物业管理用房。原审法院已以（2017）粤0307民初17771号案件立案受理并做出（2017）粤0307民初17771号民事判决，确认光南公司、梁志坚签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效、驳回茵悦之生业主委员会的其他诉讼请求。在该案件审理过程中，原审法院曾就相关情况函询深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局，该局函复称：一、茵悦之生花园一期及二期关联宗地号为Ｇ06102-××号，经深地合字（2001）5155号土地使用权出让合同书及补充协议约定总建筑面积为107128.56平方米，其中住宅100092平方米，商业3539.9平方米，幼儿园2682.39平方米，文化及社区活动中心（含居委会）814.27平方米。该宗地已建成的幼儿园和文化及社区活动中心（含居委会）需无偿移交给政府相关部门。茵悦之生花园三期关联宗地号为Ｇ04501-××号，经深地合字（2004）5133号土地使用权出让合同书约定计容总建筑面积95265平方米，其中住宅94065平方米，会所1200平方米（包括社区健康服务中心和社区娱乐中心600平方米，社区警务室和社区服务站250平方米），该地块配套公共设施应与一、二期用地配套设施综合统一考虑，应设置公共厕所一处。茵悦之生花园一、二、三期均未规划配建物业管理用房……二、物业服务用房配置要求。2010年10月深圳市规划国土委根据《深圳经济特区物业管理条例》印发了《关于在办理规划许可、预售许可和房地产权初始登记中审查物业服务用房配置问题的通知》，规定建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房；物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途；物业服务用房不颁发房地产证；并对物业服务用房面积及位置提出具体要求……关于未规划配建物业服务用房的老旧住宅小区，建议由全体业主和建设项目开发主体共同协商解决物业服务用房实际使用问题。再查：因涉案11号楼B单元1B房屋一直由茵悦之生花园业委会占有使用，梁志坚认为业委会侵犯了其物权，于2018年1月向原审法院起诉，要求第五届业委会立即腾退涉案房屋，赔偿自2015年8月11日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每月3500元的标准计算），广东碧桂园物业服务股份有限公司承担连带赔偿责任。原审法院已以（2018）粤0307民初1884号案件立案受理。现该案正在审理过程中。案件审理过程中，根据茵悦之生业主委员会的申请，原审法院依法委托深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案1C房产的价值进行评估。该公司分别做出深鹏建（估）字（2019）第H－0007号、0008号房地产估价报告，评估涉案房产在2015年6月10日的市场价值为1787560元，在2019年1月23日的市场价值为3341960元。茵悦之生业主委员会为此预交评估费18000元。庭审时茵悦之生业主委员会陈述：8栋1楼按规划属于架空层，其产权属于全体业主所有，并非光南公司所有。其他置换因置换的房产必须产权清晰或者有政府批复文件，但光南公司没有履行，也没有置换成功。光南公司确认涉案房屋即其与部分小区业主在预售合同中约定的物业管理用房，并陈述，因内部人员更换，对于涉案房产当时的具体交易情况不清楚。吴金卉陈述：房地产买卖合同是光南公司制定的统一格式条款，在购买三期14号楼03层B单元3E号房的时候，其并未仔细阅读合同中的条款，且没有明确下划线提醒其尽到注意义务，吴金卉对物业管理用房的约定条款不知情也是合情合理的。一审法院认为：《深圳经济特区物业管理条例》第一百条规定，建设单位未按照本条例第五十二条规定提供物业服务用房的，由区主管部门责令限期三个月内提供；逾期未提供的，由区主管部门责令建设单位按照本物业管理区域内物业市场平均售价和规定的物业服务用房面积，向业主大会支付专款，存入物业专项维修资金专户，专项用于承租、购置物业服务用房，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。涉案茵悦之生花园小区一、二、三期虽未规划配建物业管理用房，但光南公司在与小区业主签订房地产买卖合同时自愿约定涉案1C房屋为物业管理用房之一。该约定不违反法律法规的禁止性规定，光南公司应当按照约定向业主提供该物业管理用房。物业管理用房，事关全体业主的共同利益。茵悦之生业主委员会作为执行业主大会决定事项的组织，根据业主大会的授权，在光南公司未按约提供物业管理用房时，有权起诉要求赔偿损失。虽然光南公司与小区业主签订的房地产买卖合同约定涉案1C房屋系物业管理用房之一，但光南公司一直未将该房屋实际交付给业委会作为物业管理用房，业委会也从未实际占有使用该房屋或成为该房屋的物权权利人，故不存在侵害物权的问题。光南公司将该房屋出售给吴金卉，吴金卉又将该房屋转让给案外人王环并办理了房屋转移登记手续（不动产登记证书注明房屋用途为住宅），导致涉案1C房屋事实上已无法交付给业委会作为物业管理用房。光南公司已明显构成违约，应当承担违约责任。光南公司与小区业主签订的房地产买卖合同未明确约定不交付该物业管理用房的违约责任，故光南公司应依法承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《深圳经济特区物业管理条例》也规定，建设单位未提供物业管理用房的，应承担购置相应物业管理用房的款项。故茵悦之生业主委员会要求被告赔偿重新购置房屋作为物业管理用房的损失，理由成立。涉案1C房产经评估，在2015年6月10日的市场价值为1787560元，在2019年1月23日的市场价值为3341960元。光南公司至今未交付物业管理用房，亦未赔偿茵悦之生业主委员会损失，故光南公司应当按照评估时点即2019年1月23日的市场价值来赔偿茵悦之生业主委员会。但茵悦之生业主委员会主张的金额为308万元，故光南公司应赔偿茵悦之生业主委员会损失308万元。关于吴金卉的责任承担问题。茵悦之生业主委员会主张吴金卉应共同承担赔偿责任。原审法院认为，如上所述，涉案茵悦之生花园小区一、二、三期未规划配建物业管理用房，涉案1C房屋仅是双方买卖合同约定的物业管理用房，但光南公司未向茵悦之生业主委员会交付该房屋，业委会也从未实际占有使用该房屋或成为该房屋的物权权利人，故业委会的损失应由合同一方即光南公司承担。吴金卉不是光南公司与小区业主的房地产买卖合同的当事方，不论其在购买涉案房屋时是否知晓房屋为合同约定的物业管理用房，吴金卉均不构成共同侵权，因为茵悦之生业主委员会尚未取得该房屋的物权，不存在茵悦之生业主委员会物权受侵害的问题，故茵悦之生业主委员会要求吴金卉承担共同赔偿责任，理由不充分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《深圳经济特区物业管理条例》第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告深圳市光南茵悦投资发展有限公司于判决生效后十五日内赔偿茵悦之生业主委员会损失308万元；二、驳回深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31440元（深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会已预缴），由被告深圳市光南茵悦投资发展有限公司承担。评估费18000元（深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会已预缴），由深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会承担7200元，被告深圳市光南茵悦投资发展有限公司承担10800元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。光南公司主张已将位于8号楼一楼及14号楼半地下室置换涉案房产作为物业管理用房，茵悦之生业主委员会对此不予认可，并主张8号楼一楼及14号楼半地下室均属于业主共有的公共区域。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。光南公司在与茵悦之生小区业主签订房地产买卖合同时约定涉案1C房屋为物业管理用房之一,但光南公司并未实际履行该合同的约定，一直未将该房屋实际交付给茵悦之生业委会作为物业管理用房，业委会也从未实际占有使用该房屋，茵悦之生业委会对该房屋尚未拥有物权，故茵悦之生业委会关于光南公司、吴金卉侵害其涉案房屋物权的主张依据不足，不能成立。茵悦之生业委会有权请求光南公司履行相应的合同义务，光南公司本应当按照约定向业主提供该物业管理用房。但光南公司将该房屋出售给吴金卉，吴金卉又将该房屋转让给案外人王环并办理了房屋转移登记手续（不动产登记证书注明房屋用途为住宅），导致涉案1C房屋事实上已无法交付给业委会作为物业管理用房。光南公司已明显构成违约，应当承担违约责任。光南公司与小区业主签订的房地产买卖合同未明确约定不交付该物业管理用房的违约责任，故光南公司应依法承担相应的违约责任。原审根据涉案1C房产评估时的市场价值并结合茵悦之生业委会的诉求确定光南公司应赔偿茵悦之生业主委员会的损失数额，处理恰当，本院予以维持。关于吴金卉的责任承担问题。如前所述，本案系合同纠纷而非侵权纠纷，吴金卉并非光南公司与小区业主的房地产买卖合同的当事方，根据合同的相对性，茵悦之生业主委员会要求吴金卉承担共同赔偿责任的主张，依据不足，不能成立。关于时效问题。光南公司在原审并未明确提出时效抗辩，且双方一直在协商处理相关问题，故光南公司关于茵悦之生业委会的起诉已超过诉讼时效的主张，依据不足，不能成立。关于物业管理用房是否已置换的问题。光南公司主张已将位于8号楼一楼及14号楼半地下室置换11号楼1B及涉案房产1C作为物业管理用房，但茵悦之生业主委员会主张8号楼一楼及14号楼半地下室本身即为业主共有的公共区域，光南公司并未提交8号楼一楼及14号楼半地下室的产权登记，无法证明光南公司有权处分该部分房产并将该部分房产进行置换，故光南公司关于已用其他房产置换涉案物业管理用房并已履行完毕的主张不能成立。综上所述,茵悦之生业委会、光南公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费62880元,由深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会负担31440元，由深圳市光南茵悦投资发展有限公司负担31440元。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇二〇年六月十八日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。