广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终21721号上诉人（原审被告、反诉原告）：林**，男，汉族，1969年1月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟楚河，男，汉族，1974年6月8日出生，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：张慧，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐奎鑫，广东广和律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市大众物业管理有限公司景田屋村管理处，经营场所深圳市福田区新洲北路景鹏大厦2栋首层。负责人：周军。委托诉讼代理人：杨恺，男公司员工。上诉人林**因与被上诉人钟楚河、原审第三人深圳市大众物业管理有限公司景田屋村管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初41696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林**上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定法律关系错误，双方系合作经营合同关系，并不是一审法院认定“实际为房屋租赁合同”。1.林**与钟楚河合作的涉案物业有多方证实（第三方物业管理处有证明），但因年代久远，时间过长，证据没有更多的保留及部分证据在钟楚河手中，林**自1999年即为该经营场所承租使用人，20年一直对文具店经营投入了精力与资金，并不是将一个空有物业转租给钟楚河，林**对涉案物业参与了管理和资金付出。只是日常的收支买卖由钟楚河现场管理和负责，并约定了双方合作经营的收入分配。2.钟楚河与林**自2013年12月开始在原有文具店基础上合作经营文具店，双方行为是合作经营行为，而非一审法院所称是转租的行为。首先，钟楚河与出租人之间的租赁合同无效应当由出租人提出。林**既不是前述租赁合同的任何一方，又可以依《物业合作合同》正常使用涉案商铺，其对前述租赁合同无效的事项没有请求权基础。其次，双方之间系合作经营关系，钟楚河并没有对涉案商铺进行转租。最后，林**与钟楚河的合作经营关系存续已有五年，出租人也知道该事项，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即便是出租人也不再具有请求确认该合同无效的权利。二、一审法院认定事实不清，林**与第三人之间采取了口头和当面沟通的方式提出了续约，林**对涉案物业在同等条件下具有优先承租权。依据林**第三人之间的《房屋租赁书》第十三条约定：“在同等条件下，林**具有优先承租权”。虽然林**没有提出书面通知，但在林**与第三人合同到期前，林**与第三人之间进行了当面沟通，第三人告知林**等通知。并且由第三人出具的《情况说明》确认了双方在2018年6月进行了洽谈。因此，应该认定林**已经经向第三人明确的提出了续租请求，在同等条件下，林**具有对涉案物业优先承租权。第三方称因2018年合同中保留电话无法接通，无法联系我方的理由是无法成立的，只是第三方某员工和钟楚河勾结所用的借口，在和第三方物业管理处承租合作过程中，林**手机号码使用了20多年以来一直没有改变，并在之前多年合同中及管理处资料库中有留手机号码，并且因为多年合作管理处员工60%以上和多位负责人都有林**的联系电话和微信并经常联系，这是第三方物业个别员工欺骗行为，因此林**对续租通知并无过错，只是在钟楚河与第三人员工欺骗下错误改变新承租人。经林**与第三人沟通后，第三人出具了《情况说明》明确了同意以现在12000元承租的林**。三、一审法院认定事实不清，钟楚河用自己配偶名义与第三人签订了房屋租赁合同的行为是违反了林**与钟楚河之间的《物业合作合同》补充条款中的“乙方使用物业过程中发生有关本物业的事情必须如实通知甲方”，因此林**有权没收押金及要求钟楚河赔偿损失。林**自6月就开始与第三人洽谈续约事项，直到2018年7月，第三人的工作人员前往办公文具店通知钟楚河续约一事，让钟楚河传达林**，前往第三人处进行租赁续约洽谈。而钟楚河得知此情况后，在未遵守双方合作合同约定下，私自前往第三人处，刻意隐瞒原双方的合作经营的关系，冒用林**的名义，作为林**代理人，让第三人作出错误的意思表示。钟楚河的上述行为在主观上存在刻意隐瞒，对经营场所续约一事依据合同约定应由林**负责，钟楚河附有告知义务。而即便该经营场所租赁合同到期后，出租人也不会立即收回场地，办公文具店的日常经营活动并不会因为租赁合同到期后受到影响。钟楚河刻意向林**隐瞒续约一事，向第三人冒用林**名义，作为林**的代理人使第三人作出错误的意思表示，而以自己配偶名义签订新租赁合同的行为才是致使双方《物业合作合同》无法继续履行的根本原因。因此，钟楚河才是《物业合作合同》违约一方。根据合同约定，林**有权没收钟楚河交付的押金并请求林**赔偿损失即钟楚河至今尚未支付的合作金。钟楚河辩称,1.一审法院认定事实清楚，双方的《物业合作合同》合同实为租赁合同，确认《物业合作合同》2018年8月1日至2018年12月15日间合同无效，适用法律正确。林**主张双方是合作关系，合伙基本特征为“共同出资，共享收益，共担风险”。但根据一审查明的事实：《物业合作合同》合同期内钟楚河向林**就涉案物业的租金、租期及具体使用细节进行约定，且对经营所产生的相关水、电、电话费等均约定由钟楚河自行负担可以看出，林**每月收取固定收益，并不参与经营，也不承担风险。双方签订《物业合作合同》符合租赁合同特征。一审法院认定《物业合作合同》的性质为房屋租赁合同并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”林**与第三人的承租合同于2018年7月31日到期，而林**未续约。基于该租赁关系而成立生效的转租合同《物业合作合同》中，一审法院认定对2018年8月1日至2018年12月15日租期约定部分无效，亦于法有据。2.林**未按约定与第三人续签租赁合同，其并未取得的优先承租权。林**与第三人的《房屋租赁协议书》中的第十三条约定“……本协议有效期届满，乙方需继续租用该出租住房的，应于有效期届满之日前1个月向甲方书面提出续租要求，甲方如继续将房屋出租，在同等条件下，乙方有优先承租权……”。可以看出，林**获得优先承租权需具备两个条件，第一，有效期届满之日前1个月向甲方书面提出续租；第二，承租价格、支付方式与其他承租人条件同等。但根据一审法院查明的事实：其与第三人的租赁合同到期前1个月内并未续租，原租赁价格为每月4444元，而案外人许浩玉与第三人达成的租赁价格为12000元，远远高于林**的原承租价格。林**也没有提交任何证据证明其就续租及租金价格与第三人达成一致，因此，林**的优先权主张无事实依据。3.林**没收押金及要求钟楚河赔偿损失无事实和法律依据。林**在一审中陈述，其在2018年6月已经与第三人的工作人员员沟通过续租的事宜，但根据其提供的与第三人历年的《房屋租赁协议书》中第十三条均写明“本协议有效期届满，乙方需继续租用该出租住房的，应于有效期届满之日前1个月向甲方书面提出续租要求……”且合同签订日均为当年的8月1日，应当认为此为林**与第三人的交易习惯。林**在明知需提前1个月书面提出续租的情况下放任不管，未积极续签合同是致使其与钟楚河的《物业合作合同》中2018年8月1日至2018年12月15日部分无法履行而无效的根本原因。明知续约在即的情况下，即使钟楚河确认没有告知其续租一事，也并不影响其主动、及时地与第三人续签《房屋租赁协议书》。案外人许浩玉与第三人签订《房屋租赁协议书》的时间为2018年8月1日。依据林**的陈述在2018年6月就已商谈续签事宜，但在长达2个月都未再行确认此事，即便如林**所述钟楚河未通知，其也已知晓续签时间及相关事宜，并不阻碍被其与第三人续签协议。相反，正是林**在明知的情况下怠于行使权利，导致丧失缔约机会，其损失应当由林**自行负担并退回押金。综上，望法院维持原判，驳回林**的上诉请求。深圳市大众物业管理有限公司景田屋村管理处述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。钟楚河向一审法院起诉请求：1.林**返还房租9000元；2.林**双倍返还房屋押金72000元；3.林**承担本案全部诉讼费用。钟楚河当庭增加及变更诉讼请求为：1.确认2018年7月31日至2018年12月15日期间的转租合同无效；2.原第二项诉讼请求变更为林**返还房屋押金36000元及支付逾期返还期间的违约金5040元，违约金按月利率2%计算，从2018年8月11日计算至实际支付款项之日止（暂计至2019年3月10日）。林**向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《物业合作合同》；2.林**有权没收钟楚河押金36000元；3.钟楚河向林**支付合作金63000元及逾期利息890元（暂自2018年8月15日计算至起诉之日），之后继续计算。一审法院认定事实：林**主张其于1999年开始承租涉案位于深圳市××龙大厦××楼108商铺。林**提交的多份与第三人一年一签的租赁合同中，租赁期限最早的一份为2014年8月1日，最后一份的租赁期限自2017年8月1日至2018年7月31日，月租金总额为4444元，合同有效期届满，林**需继续租用该出租住房的，应于有效期届满之日前1个月向甲方书面提出续租要求，甲方如继续将房屋出租，在同等条件下，乙方有优先承租权。2013年11月12日，钟楚河（使用方、乙方）与林**（物业方、甲方）签订《物业合作合同》，合同约定双方合作租赁物业为涉案物业，合作租赁期限由2013年12月16日至2016年12月15日。合作期间，乙方向甲方支付每月14000元的合作金，乙方先期交纳三个月合作金42000元（包含1个月合作金，2个月押金）；甲方有权在前次房租到期前10天获取下一次应交合作金。就是当月5号前交下月的租金，即1月5号前交1月份的合作金；水电煤、电话费由乙方每月按账单支付；公用管理费用，取暖费由乙方支付；乙方须按上述规定交付合作押金给甲方，合约终止或期满时，如甲乙双方不再续约，乙方在付清所有相关费用等全部费用后10个工作日内，甲方把押金退还乙方。甲方只负责主体结构的维护费用，在要维护时乙方通知10个工作日内安排解决；合作租赁期内非经甲方同意乙方不得无故退租，否则有权没收乙方押金；乙方在使用物业过程中所有发生的一切事故和责任及相关费用由乙方负全部责任；乙方使用物业过程中发生有关物业的事情必须如实通知甲方。签订上述合同后，钟楚河向林**支付了押金28000元。2016年10月18日，双方续签了《物业合作合同》，约定合作期限为2016年12月16日至2018年12月15日；合作费用为每月18000元，钟楚河须交纳2个月合作押金36000元。依据上述续签的合同，钟楚河向林**补交了押金8000元。之后，钟楚河每月向林**账户转账支付“租金”18000元，最后一次支付租金的时间为2018年7月11日。林**未在林**与第三人租赁合同到期前一个月以书面形式告知第三人要求续租，但林**主张其采取了口头和当面沟通的方式向第三人提出续约，但第三人称要求林**等通知。2018年7月31日，案外人许浩玉与第三人签订《房屋租赁协议书》，约定由许浩玉承租涉案物业，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日止。月租金总额为12000元，保证金为24000元。庭审中，钟楚河代理人称不清楚许浩玉与钟楚河是何关系，但钟楚河确实目前仍在涉案租赁物业内经营名称为耗子文具店的文具店。林**则称许浩玉系钟楚河的配偶。另查，2018年10月11日，第三人根据林**的要求和申请出具情况说明称：1.涉案商铺出租给林**作为商业使用，自1999年以来一直作为办公文具店使用，期间店铺名称有过变换，但至今承租使用人是林**；2.2018年6月，林**到第三人处洽谈续约事宜，第三人以租赁合同未到期及景龙大厦业委会介入租赁合同为由，暂时未能确定续签，并告知具体续签时间另行通知。2018年7月初第三人员工通过合同中留存的座机号码联系林**，但由于该号码停机无法联系林**，因而到店里直接通知店员和经营管理者，传达让店老板找第三人洽谈续签合同，但耗子文具店经营管理许小姐在未通知林**的情况下，自行直接到第三人和业委会处商谈，并拿出一份2017年签订合同证明自己是经营所有人（后经查证该份合同是林**因为要办理相关人员证照所用，只作办理证照使用而不做租用权利使用），由于员工更换，新员工不知道历史原由，就直接在2018年8月1日未通知林**的情况下开票并收下了耗子文具店许小姐的押金同时签订了合同；3.2018年8月2日，林**发现问题后找到第三人说明原因，并说明林**与耗子文具的合作关系，林**是本店的承租所有使用和维护人，耗子文具是店面经营管理人，双方合作经营办公文具店。第三人经查证核实，1999年以来至今的确是林**为本店的租用使用人，经上级公司审核后同意林**的申请，给予变更该证承租使用人为林**，但因耗子文具许小姐以自己已缴纳定金并签订合同，以及和林**合作协议有争议为由不同意变更合同。一审法院认为：林**从第三人处承租涉案物业转租给钟楚河，并由钟楚河每月向林**支付租金。钟楚河与林**之间形成房屋租赁合同关系。林**虽抗辩称其与钟楚河之间为合作经营文具店合同关系，但林**自认不参与文具店的经营，不承担经营风险，每月收取固定租金收益，林**虽主张其负责办理营业证照、客户资源维护及城管、社区的沟通协调，但未就此提供任何证据予以证实，双方合同也未就此作出明确约定，对于林**抗辩双方存在合作经营合同关系，原审法院不予确认。林**与第三人签订租赁合同到期日为2018年7月31日，而林**转租给钟楚河的租赁合同约定的租赁期限到期日为2018年12月15日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分约定无效。钟楚河与林**签订的租赁合同中2018年8月1日至2018年12月15日期间的租赁合同无效，钟楚河主张2018年7月31日的租赁合同无效，起算时间有误，原审法院予以纠正。因合同无效，且案外人已与第三人签订房屋租赁合同承租涉案物业，林**也自认2018年8月1日之后未与第三人签订租赁合同，也未向第三人支付租金或占有使用费，其收取钟楚河支付的2018年8月1日至2018年8月15日的占有使用费无法律及合同依据，钟楚河据此有权要求林**返还押金36000元、逾期返还押金的利息以及2018年8月1日至2018年8月15日的占有使用费8709.68元（18000元÷31天×15天），钟楚河主张返还的占有使用费超出部分，原审法院不予支持。钟楚河主张林**按照月利率2%的标准支付逾期返还押金的利息，该标准明显过高，原审法院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准自钟楚河主张的2018年8月11日起计算至实际返还款项之日止。林**反诉要求解除双方合作合同，如前所述的，双方签订的合作合同实际应为房屋租赁合同，因林**的超期转租行为导致合同无效，林**反诉要求解除合同、没收押金及支付合作金及逾期利息的请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告钟楚河与被告林**于2016年10月18日签订的《物业合作合同》中2018年8月1日至2018年12月15日的合同无效；二、被告林**应于判决生效之日起十日内向原告钟楚河退还押金36000元及逾期返还押金的利息（利息自2018年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际付清款项之日止）；三、被告林**应于判决生效之日起十日内向原告钟楚河返还占有使用费8709.68元；四、驳回原告钟楚河的其他诉讼请求；五、驳回被告林**的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1825元（已由钟楚河预交），由钟楚河负担818元、由林**负担1007元。反诉案件受理费1149元（已由林**预交），由林**负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林**主张其与钟楚河为合作经营合同关系，但未提交任何证据证明其对涉案物业存在资金投入或参与管理，而根据双方签订的《物业合作合同》对双方权利义务的约定及双方的实际履行来看，双方之间应为房屋租赁合同关系。林**从第三人处承租涉案物业转租给钟楚河，转租期限超过了原租赁合同的剩余租赁期限，超出部分约定无效，林**应向钟楚河返还该部分占有使用费并退还押金。合同系因林**的超期转租行为而无效，林**关于钟楚河违反双方合同约定、其有权没收押金并要求钟楚河支付合作金的主张，没有事实和法律依据，不能成立。至于林**对涉案物业是否具有优先承租权系其与第三人之间的法律关系，与钟楚河无关。综上所述,林**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2156元,由林**负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 **峰二〇二〇年六月十八日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。