广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4605号上诉人（原审原告）：崔晶玉，女，1979年12月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郭燕，广东君孺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张彩梅，女，1980年4月27日出生，汉族，身份证住址安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：徐波克，广东斑斓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴伟方，女，1982年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603。法定代表人：阳天凯，执行董事。上诉人崔晶玉、张彩梅因与被上诉人吴伟方、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初32137号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔晶玉上诉请求：1.请求改判三被上诉人连带赔偿崔晶玉固定车位损失费18万元；2.请求改判三被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院没有查清案件相关事实，崔晶玉的实际损失远远超过一审判决金额。根据一审法院归纳的本案的争议焦点：1.补充协议的签订时间，崔晶玉庭审时一再陈述2017年7月2日晚上在世华公司的主持下，并且是由世华公司的工作人员起草的补充协议，签订补充协议时只有张彩梅一人签名，7月4日打印网签合同时吴伟方才过来一并签名。世华公司在庭审时也确认了该事实，并且进一步确认张彩梅在签约时承诺自己有一个固定车位，还一起前往实看了固定车位。该车位是有市场价格的。但是打印网签合同是没有办法把车位写进去的，只能以该补充协议的形式约束三方的权利义务关系。所以该协议是三方的真实意思表示，合法有效，对三方均有约束力。2.关于2017年7月4日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是标准的网签格式合同，除了手填部分其余全部由系统自动生成。一审法院以此合同的第22条作为张彩梅、世华公司的免责理由是完全不符合当事人的预期及实际情况的。车位是依附于房产的，“皮之不存，毛将焉附”。如果与吴伟方、世华公司完全无关，那与张彩梅还如何相关，依据合同相对性原则，该补充协议应当对三方均有效力。3.“固定车位的实际涵义”理解为拥有完全产权的车位或者买断使用权的长租车位是一般人的通常理解，一审法院依职权调查取证也证明了涉案房产所在小区确有买断使用权的长租车位出租，但张彩梅在该小区里没有长租车位。证明吴伟方和张彩梅故意隐瞒事实，欺诈崔晶玉。崔晶玉如果早知道没有固定车位，是不会购买该房产的，更何况还为此多付出了将近20万元的差价。崔晶玉认为世华公司应当审慎履行居间义务，对该车位的产权情况予以核实。如果核实了吴伟方和张彩梅并没有所谓的固定车位，还撮合崔晶玉与其交易的话也是欺诈，更应当承担损害赔偿责任。二、原审法院在判决书的第7页13行错误地认定崔晶玉“交易时原告未对车位的具体情况进行核实，主观上存在一定过错”，这显然是荒谬的。崔晶玉作为一个没有经验没有专业知识的普通人，委托了专业的地产公司（本案世华公司）提供居间服务购买房产及车位并且支付了佣金，但世华公司却完全没有履行核实车位的义务，导致崔晶玉购买车位的目的不能实现，应当承担损害赔偿责任，这显然是不能归咎于崔晶玉本人的。综上，崔晶玉是基于对世华公司的信任才购买该房产及所谓附带车位的。一审法院错误地撇清了张彩梅、世华公司的责任，并且主观地降低了崔晶玉的实际损失。为维护崔晶玉的合法权益，特提起上诉，望依法判决。二审时补充意见如下：一、本案的争议焦点归结于本案的山湖居A35车位的价值如何认定问题。崔晶玉在一审举证期间已经提出了评估鉴定的请求，法官开庭时也当庭同意了鉴定的请求。但庭后许久经崔晶玉本人询问，法官助理才告知无法评估鉴定，那么一审法院应当要求崔晶玉提供其他可以证明其损失的证据，但是法官却直接酌情认定了极少的损失。这与崔晶玉的实际损失相去甚远。为此，崔晶玉向中院提交了新的可以证明实际损失的证据“山湖居停车场收费标价牌照片”，证明小区租赁室内固定停车位的停车管理费为250元每月，而本案涉案停车位是买断使用权的停车位，月管理费仅为60元，两者差距为190元每月，买断使用权的停车位的使用年限与房产使用年限是一致的。这还不包括日后随着物价水平的增长所导致的更大差距，并且山湖居停车位一直以来十分紧张，小区办理租赁固定停车位的需求过于旺盛，通常是一位难求，这也是崔晶玉当初决定购买带有固定车位房产的重要理由。二、关于本案的事实认定问题，崔晶玉在一审中提交了一段朋友圈视频，内容是世华公司的李姓工作人员在微信朋友圈里发布的重大好消息，反复强调涉案房产带有固定车位，以至于崔晶玉一开始就从内心里相信了该房产附带固定车位。本案中吴伟方与张彩梅是朋友关系，张彩梅是借名买房，吴伟方虽然是借名人，但其对张彩梅出卖房产整个交易过程十分清楚。在整个交易过程中吴伟方虽然不大露面，只是在需要签名的时候才出现。但是在2017年7月4日过来签订正式网签合同的时候，其在交付固定车位的补充协议上也签了名。表明其对该出售车位的事情是知晓且认可的。该补充协议是世华公司山湖居门店经理陈亮亲自书写的。崔晶玉基于对中介的信任，加上吴伟方与张彩梅的签名，由此更加相信了该车位的实际使用权是可以交付的。但是现在经崔晶玉本人向管理处求证，涉案车位的实际使用权现在仍归属于小区的开发商深圳市浩海通投资有限公司所有，世华公司由于存在重大过错没有去查明停车位的使用权归属，实在有违常理。导致崔晶玉遭受重大损失。因此，恳请法院结合本案证据，在查明事实的基础上做出正确的判决。上诉人张彩梅上诉请求：1.撤销（2019）粤0304民初32137号民事判决，依法改判并驳回崔晶玉的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由崔晶玉承担。事实和理由：原审判决认定张彩梅对崔晶玉负有交付“固定车位”的合同义务，并以张彩梅交付不能为由判令张彩梅对崔晶玉承担赔偿责任，系事实认定不清、法律适用有误。一、张彩梅的合同义务应当以2017年7月4日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《房屋买卖合同》）为准，据此，张彩梅没有向崔晶玉交付“固定车位”的合同义务。根据一审法院查明的事实，本案当事人就涉案房屋交易签订了两份书面协议，分别是2017年7月2日签订的《补充协议》和2017年7月4日签订的《房屋买卖合同》。其中，《补充协议》约定，“卖方承诺此物业附带一个固定车位，交房时同时交付给买方”，而《房屋买卖合同》中则没有任何关于交付“固定车位”的约定，且该合同第22条明确约定：“本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”。因此，根据2017年7月4日签订的《房屋买卖合同》，涉案房屋交易中不包括崔晶玉所称的“固定车位”，一审判决认定张彩梅负有向崔晶玉交付车位的义务，系事实认定错误。二、涉案《补充协议》对“固定车位”的约定不明，且崔晶玉没有证据证明买卖双方曾就“固定车位”进行实际确认，故崔晶玉应当承担举证不能的不利法律后果。一审法院认为，“固定车位”一般应为拥有完全产权的车位或者买断使用权的长租车位。那么，如果崔晶玉主张的是上述“固定车位”，具有专属性及独立的市场价值，则应当证明双方对车位交易的具体约定。但是，涉案《补充协议》没有对“固定车位”的权属证号、所在位置、车位编号等情况进行约定，也没有对“固定车位”的交易价格、交付方式、备案登记等事项进行约定，这明显有违常情常理。除了涉案《补充协议》之外，崔晶玉再未提交任何证据证明其主张的“固定车位”应当如何确认并完成交付。在此情况下，崔晶玉应当依法承担举证不能的法律后果。一审判决判令张彩梅向崔晶玉赔偿损失，系法律适用错误。综上所述，恳请二审法院依法查明案件事实，支持张彩梅的全部上诉请求。张彩梅针对崔晶玉的上诉答辩称，崔晶玉的上诉请求没有任何事实和法律依据，恳请驳回其全部上诉请求，并改判驳回其一审全部诉讼请求。首先，本案争议缘于交易双方于2017年7月2日签订的《补充协议》中关于涉案交易房屋附带“固定停车位”的约定，但该协议并未对“固定停车位”的位置、价款及交接等进行任何描述，且买方崔晶玉既没有在订立合同时对上述“固定停车位”进行核实，也没有在本案中提交证据证明买卖双方曾对“固定停车位”进行确认或磋商，故从举证责任的角度看，崔晶玉应当依法承担举证不能的不利后果。其次，崔晶玉在2017年7月4日签订了正式的房屋买卖合同，该合同中没有任何关于停车位的约定，合同价款所对应的交易标的仅为涉案房屋，且明确约定“本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”。因此，崔晶玉主张合同权利应受到上述合同约定的约束，其无权基于本案房屋交易向合同对方当事人主张交付车位或赔偿车位损失，无论主张的对象是张彩梅还是吴伟方。一审判决对此的认定前后矛盾，其认定张彩梅应向崔晶玉赔偿损失是错误的。再次，从涉案合同（包括房屋买卖合同及房屋租赁合同）的订立和履行情况来看，《补充协议》中所称的“固定停车位”实际上是月卡停车位（停车位置固定)，且崔晶玉在签订合同时对此是知情的。综上所述，崔晶玉的上诉请求没有事实和法律依据，应予全部驳回。恳请二审法院查明本案事实，改判驳回崔晶玉的一审全部诉讼请求。崔晶玉针对张彩梅的上诉答辩称，与上诉状及上诉补充意见一致。崔晶玉向一审法院起诉请求：1.请求判令三被告连带赔偿原告固定车位损失费18万元；2.请求判令三被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，2017年7月4日，原告崔晶玉（买方）与被告吴伟方（卖方）、世华公司（居间方）签订了《深圳市二手房预约买和及居间服务合同》（深（罗）房居间字（2017）第9281号），约定买卖位于深圳市罗湖区东湖街道东晓路、二线公路交汇处东侧翡翠园山湖居C栋第7层C7座701，房地产证号为20××39，用途为住宅，登记建筑面积为79.65平方米，该房地产转让总价为3705000元。该合同第二十二条约定，三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。原告崔晶玉向被告世华公司支付了佣金及按揭服务费50000元。目前，案涉房产已经登记在原告崔晶玉名下，并取得了不动产权属证书（粤（2017）深圳市不动产权第0156420号），并为原告崔晶玉单独所有。2017年10月22日，原告崔晶玉与被告张彩梅签订了《房产租赁合同》，原告崔晶玉将案涉房产出租给被告张彩梅，租赁期限为2017年10月22日至2018年7月31日止，总租金为38000元，押金2000元，一次性付清九个月租金。原告崔晶玉与被告张彩梅、吴伟方签订了一份《补充协议》，其中约定“卖买方双方就成交物业深圳市龙岗区翡翠园山湖居C栋C7座701房屋事宜，经双方友好协商，达成以下补充协议：一、卖方承诺此物业附带一个固定车位，交房时同时交付给买方，此车位已包含在购房价以内。二、此物业交付标准为附带部分家私电器，如下：①空调3部，②抽油烟机1台，③热水器1台，④煤气灶1台”。该协议记载落款时间为2017年7月2日，原告崔晶玉举证时自述该份协议于2017年7月2日签订，但在法庭补充调查阶段又确认被告世华公司所述时间，被告张彩梅、吴伟方认为该份协议签订时间应以协议记载时间为准，即2017年7月2日，但被告世华公司认为该协议实际签署时间为2017年7月4日，协议上落款时间“2017年7月2日”为其工作人员草拟时提前签署的。庭审时，被告张彩梅确认其为案涉房屋产权人之一，但拒绝就是否存在“借名买房”问题作出回答。庭审时，原告崔晶玉及被告世华公司陈述，在2017年7月4日签订合同后曾去查看过被告张彩梅所述车位，且有被告张彩梅陪同，但被告张彩梅对此予以否认。本案审理过程中，一审法院依职权对案涉房产所在小区的物业管理公司深圳市万科物业服务有限公司进行了调查询问，经万科公司查询，该小区以前有长租车位出租，但被告张彩梅在该小区内没有长租车位。此外，原告崔晶玉与被告张彩梅均确认实际于2018年7月下旬进行了房屋交接，补充协议中附带的家私电器都有，但双方未签订书面交接清单。上述事实，有双方的证据、一审法院调查询问笔录及当庭陈述在卷证实。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一、补充协议的签订时间；二、双方是否约定了固定车位的转让；三、固定车位的涵义。关于争议焦点一，原告崔晶玉举证时自述该份补充协议于2017年7月2日签订，但在法庭补充调查阶段又确认被告世华公司所述时间；被告张彩梅、吴伟方认为该份协议签订时间应以协议记载时间为准，即2017年7月2日；但被告世华公司认为该协议实际签署时间为2017年7月4日。对此，一审法院认为，原告崔晶玉在举证时即自认该补充协议于2017年7月2日所签，随后对该签订时间予以否认，但并未提出相应证据予以证实，故一审法院采信原告崔晶玉举证时陈述的时间，被告世华公司称落款时间为草拟协议时提前签署，但并未提交相关证据予以证实，一审法院对此不予采信。因此，补充协议签订的时间应以该协议落款时间为准，即2017年7月2日。关于争议焦点二，原告崔晶玉与被告吴伟方、世华公司签订了《深圳市二手房预约买和及居间服务合同》，该合同中第二十二条已经明确在本合同签订之间的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准，故原告崔晶玉与被告吴伟方、世华公司之间的关系应以该合同为准，该份合同中未对“固定车位”进行约定，故被告吴伟方、世华公司对“固定车位”问题免责。但依据合同相对性原则，该份合同并不能替代原告崔晶玉与被告张彩梅之间的补充协议，双方仍应受补充协议的约束，因此仍需对“固定车位”的争议进行处理。关于争议焦点三，双方对“固定车位”的实际涵义并未进行明确约定，但依文意解释及通常理解，“固定车位”一般应为拥有完全产权的车位或者买断使用权的长租车位，但被告张彩梅认为“固定车位”为固定月卡车位，该解释超出一般人的通常理解，被告张彩梅有义务在签订补充协议时对原告崔晶玉及被告世华公司进行特别说明，从现有证据来看，被告张彩梅并未履行特别说明义务。此外，被告张彩梅虽否认曾随原告崔晶玉、被告世华公司一同查看过车位，但被告张彩梅在庭审中曾称有一段时间使用过原告崔晶玉描述的车位，故应认定张彩梅曾告知原告崔晶玉关于车位的位置，双方曾对车位问题进行了磋商。补充协议中已经约定固定车位的价值包含在购房价以内，现被告张彩梅交付不能，应当承担相应责任。因双方未明确约定“固定车位”的对价，且实际上也无法确定该“固定车位”为买断使用权的车位还是拥有完全产权的车位，故对此进行鉴定也无前提，一审法院考虑车位问题确实对原告崔晶玉生活造成了一定影响，但该影响无法直接作价，此外，交易时原告崔晶玉未对车位的具体情况进行核实，主观上存在一定过错，故一审法院酌定被告张彩梅赔偿原告崔晶玉相当于房屋成交价1%的损失37050元。原告崔晶玉请求过高部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告张彩梅应于判决生效之曰起十日内向原告崔晶玉支付赔偿金人民币37050元；二、驳回原告崔晶玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元（已由原告张彩梅预交），由原告崔晶玉负担2886元，由被告张彩梅负担1014元。本院二审查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。经审查一审庭审笔录以及上诉人上诉意见、被上诉人答辩意见，当事人在原审已经就本案事实争点和焦点问题充分举证和辩论，二审亦提供了书面意见，事实已经查清，本院予以书面审理。根据本案一审、二审查明的事实，张彩梅、吴伟方作为卖方在《补充协议》中承诺向卖方崔晶玉交付一个包含在购房价以内的固定车位。本案二审争议的焦点为张彩梅、吴伟方、世华公司就《补充协议》约定的交付“固定车位”问题是否应向崔晶玉承担违约责任。第一，世华公司、崔晶玉在原审主张《补充协议》的草拟时间为2017年7月2日，签字时间为2017年7月4日，本院认为，崔晶玉（买方）与吴伟方（卖方）、世华公司（居间方）签订《深圳市二手房预约买和及居间服务合同》（深（罗）房居间字（2017）第9281号）的时间是2017年7月4日，作为涉案房产买卖合同的补充协议，涉案《补充协议》的实际签订时间为2017年7月4日符合买卖双方签订《补充协议》的真实意思表示，故崔晶玉、世华公司关于《补充协议》的签字时间为2017年7月4日的主张能够成立，本院予以采信。第二，张彩梅、吴伟方作为卖方在《补充协议》中承诺向卖方崔晶玉交付一个包含在购房价以内的固定车位，但双方并未就车位的价格进行明确约定，也未对车位的产权情况进行明确，故本院对崔晶玉关于双方约定的系拥有独立产权的车位的主张难以采信，根据原审法院到涉案房产所在小区物业管理公司调查的事实，涉案房产所在小区存在长租车位，本院认为，双方约定的固定车位系由业主专属使用的长租车位，涉案房屋卖方未能依约向崔晶玉交付长租车位，应当承担相应的违约责任，因崔晶玉认可张彩梅为涉案房产的实际拥有人，张彩梅亦有在补充协议中作为卖方签字，卖方的违约责任应当由张彩梅承担，原审酌情认定由张彩梅退还崔晶玉部分房屋成交价款37050元符合法律规定，并无不当，系原审法院在事实认定与举证责任分配中正确行使自由裁量权的结果，本院予以确认。交付车位系涉案房屋卖方的承诺，世华公司并未承诺向崔晶玉交付车位，故世华公司无需承担责任。综上所述，上诉人崔晶玉与上诉人张彩梅的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和实体处理正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，当事人提出的上诉请求明显不能成立的案件，可以不开庭审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人崔晶玉负担2886元，由上诉人张彩梅负担1014元。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年六月十五日书记员 邓 懿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。