黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初869号原告(反诉被告)：徐家汉，男，1986年4月21日出生，汉族，系大庆市斑马惠购超市有限公司城市经理，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王竟楠，黑龙江中庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦洪义，男，1958年8月13日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。原告(反诉被告)徐家汉与被告(反诉原告)秦洪义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年6月29日作出（2019）黑0604民初2222号民事判决，秦洪义不服，提起上诉，大庆市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）黑06民终2890号民事判决，判决维持本院（2019）黑0604民初2222号民事判决第一项“确认徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除”；撤销（2019）黑0604民初2222号民事判决第二项“秦洪义于本判决生效后五日内向徐家汉返还房屋租金84580元”。大庆市中级人民法院于作出判决同日作出（2019）黑06民终2890号民事裁定，认为原一审认定双方违约，属于认定事实错误，对原一审被告秦洪义提出反诉，一审法院未予合并审理属于程序违法，故裁定仅针对徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除以外的事项发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐家汉委托诉讼代理人王竟楠、杨成宝，被告(反诉原告)秦洪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐家汉向本院提出诉讼请求：1.请求解除徐家汉与秦洪义签订的房屋租赁合同，秦洪义返还房屋租金84580元，并给付违约金2.4万元。2.案件受理费由秦洪义负担。事实和理由：2019年1月8日，徐家汉与秦洪义签订房屋租赁合同，秦洪义将位于大庆市××街商住综合楼1号-商服15号出租给徐家汉使用。合同约定租赁期限为三年，自2019年3月15日起至2022年3月14日止，免租期自2019年2月15日至2019年3月14日止，年租金为14.5万元，如有一方违约按月租金1.2万元的200%支付违约金，租金采用预付方式支付，徐家汉应于秦洪义交付房屋之日，同时将首期租金支付给秦洪义。2019年3月6日，徐家汉将84850元汇入秦洪义指定的银行账户后，到秦洪义处取房屋钥匙，但秦洪义在没有通知原告的情况下将房屋另外转租，故徐家汉诉至法院。被告（反诉原告）秦洪义辩称，徐家汉违约在先，合同已经自动解除，房屋租赁合同中明确规定租期为三年，年租金为14.5万元，每十二个月为一租期，徐家汉应于秦洪义交付房屋之日，向其支付首期租金，双方约定2019年2月15日秦洪义将房屋交付给徐家汉，但其交付房屋后，徐家汉迟迟不支付租金，在秦洪义再三催促下，徐家汉才于2019年3月6日向秦洪义支付84580元，故徐家汉的迟延交付且不完全履行合同约定的行为已经构成违约。2018年12月3日斑马惠购有限公司人员**、程鹏和秦洪义谈租房子问题，并于2019年1月8日正式签订合同，四个月造成秦洪义经济损失48000元，依照法律规定，徐家汉应承担违约责任，赔偿秦洪义的经济损失、劳务损失、精神损失。故不同意徐家汉的诉讼请求。被告（反诉原告）秦洪义向本院提出反诉讼请求：1.要求徐家汉支付秦洪义合同违约金24166元；2.要求徐家汉支付因其违约行为造成的秦洪义房屋租赁损失48332元（精神损失费10000元、劳务损失20000元）；3.要求徐家汉支付秦洪义租赁合同保证金12083元；4.诉讼费用由徐家汉承担。事实与理由：徐家汉与秦洪义虽然于2019年1月8日签订了房屋租赁合同，但徐家汉的工作人员于2018年12月就已就案涉房屋租赁一事与我方沟通，合同签订后一直到2019年3月28日，此期间徐家汉一直未来接收房屋，我也曾多次联系徐家汉要求其过来接房屋，并支付保证金及租赁房款，因徐家汉违约不接收房屋，也不完全履行支付租金义务，致使秦洪义发生房屋租赁损失近五个月，按双方合同约定第九条第三款，徐家汉已拖欠租金达到15天以上，基于双方的合同约定，徐家汉已经超过15天未履行交付租金义务，我方有权解除合同，并要求其承担违约责任，徐家汉应支付月租金200%的违约金24166元，因其违约行为导致的秦洪义房屋闲置期间的经济损失48332元，另根据双方约定，徐家汉还需按合同约定支付租赁保证金12083元，为维护反诉原告合法权益，特提出反诉请求，望法院判如所请。原告（反诉被告）徐家汉反诉辩称：我方不存在违约行为，根据合同约定秦洪义应交房在先，徐家汉才缴纳租金，在实际履行中秦洪义一直未交付房屋，徐家汉才未缴纳租金，并且秦洪义在未通知徐家汉的情况下将房屋转租给他人，其行为已构成违约；秦洪义要求违约金和赔偿经济损失，互相矛盾，违约金的性质就是对违约后造成损失的赔偿，二者不能并用；保证金是将来用于退房的时候房屋没有造成毁损，退还给承租人的款项，本案合同没有履行，也不能继续履行，秦洪义要求交付保证金的请求没有事实和法律依据；徐家汉没有违约，假设存在违约，违约数额也不是全年的租金，其已经交付了八万余元的租金，相应承担违约责任也应当按照违约的数额来确定；合同约定租期2019年3月15日，徐家汉在3月6日就已经交付了部分租金，不存在超过15日未交租金的违约行为，交付租金的起算点应当以秦洪义交付房屋时计算，交付房屋是秦洪义作为出租房的主要义务，应承担已经交付房屋的举证责任，实际当中至今都没有将房屋交付给徐家汉，所以徐家汉不存在违约行为，秦洪义没有交付房屋存在违约行为，故请求法院驳回秦洪义的反诉请求。本案当事人围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将结合具体案情在本院论理部分予以阐述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月18日，徐家汉（合同乙方）与秦洪义（合同甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大庆市××街商住综合楼1号-商服15号出租给乙方使用，租赁期限为三年，自2019年3月15日起至2022年3月14日止，免租期自2019年2月15日至2019年3月14日止，月租金总额为12083元，年租金总额为145000元，租金采用预付的方式支付，每十二个月为一期，乙方应于甲方向乙方交付房屋之日，同时将首期租金支付给甲方。乙方应将租金汇至甲方名下中国建设银行62×××30的银行账户，甲方应于2019年2月15日前将该房屋交付乙方使用，并办理房屋移交手续。合同租赁期限内，任何一方不能擅自提前终止本合同，如有一方违反约定，提前终止合同的，须提前三个月书面通知另一方，并承担合同月租金200%的违约金。另查明，2019年3月6日，斑马惠购（北京）商业连锁管理有限责任公司向秦洪义名下中国建设银行账号为62×××30转款84581元，该款系合同保证金12083元以及六个月的租金，付款回单摘要载明为黑龙江大庆聚贤中街店房租。再查明，2019年3月28日，秦洪义与案外人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋另行出租。徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。本院（2019）黑0604民初2222号民事判决第一项“确认徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除”，大庆市中级人民法院已对该判项予以维持，故合同解除问题不再展开论述，就本案相关其他争议问题，予以论述。一、关于秦洪义的请求是否构成反诉问题。反诉是指在一个已经开始的民事诉讼(诉讼法上称为本诉)程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》中第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案本诉被告在原一审法庭辩论结束前，提出要求本诉原告支付违约金、赔偿损失等诉讼请求，诉请与本诉在诉讼标的、诉讼请求和案件事实方面存在牵连关系，且不违反我国诉讼法关于管辖的规定，故本院对秦洪义的反诉予以认可，并与本诉合并审理。（1）关于秦洪义举证与程鹏、**微信聊天截图的证明力问题。秦洪义庭审中举证与程鹏、**微信聊天截图,预证明徐家汉并未按约定时间、约定的金额交付租金，以及秦洪义多次要求承租方接收房屋未果。徐家汉对有关程鹏、**微信聊天截图的真实性及证明问题均有异议，徐家汉对程鹏与秦洪义的聊天截图质证认为：程鹏不是大庆斑马惠购超市的员工，承租方洽谈人员是大庆斑马惠购超市的雇佣的店长**，从聊天时间看2019年3月12日至2019年4月19日双方沟通租赁相关事宜，和徐家汉没有关系，徐家汉不知道这些内容，而且秦洪义在2019年3月5日已经将房屋租给他人，即使按照秦洪义自己陈述的2019年3月28日将房屋租赁给他人的情况下，在4月份仍然说交付房屋的事宜，显然是不真实的；徐家汉对**与秦洪义的聊天截图质证认为：其并未授权**与徐家汉进行洽谈，**与秦洪义接触所发表的意见不代表徐家汉。本院认为，首先，徐家汉在本案原一审庭审中虽陈述程鹏不是大庆斑马惠购超市员工，而是大庆斑马惠购超市合作公司的经理，并认可**是徐家汉方的洽谈人员，程鹏、**与秦洪义洽谈并将具体房屋租赁事宜汇报给徐家汉，最后由徐家汉与秦洪义签订租房合同，故徐家汉委托诉讼代理人在本次庭审时，质证认为程鹏、**与秦洪义沟通的行为，不代表徐家汉，没有得到徐家汉的授权的意见，本院不予认可；其次，秦洪义与徐家汉签订合同过程前、后，通过微信与**、程鹏聊天内容可以看出秦洪义与**、程鹏就租赁合同签订、履行等多方面事宜进行了沟通，而徐家汉根据程鹏、**与秦洪义的商谈情况与秦洪义签订了合同，**、程鹏与秦洪义就合同相关事宜沟通的行为、签订租赁合同成就的事实，足以使善意相对人即出租人秦洪义客观上有充分正当理由相信其二人有代理权的表面特征，故从保护善意相对人的合法权益、维护市场交易的安全，应认定**、程鹏与秦洪义就相关合同事宜的行为构成表见代理，行为产生的法律后果应由表见代理的委托方徐家汉承担；最后，徐家汉虽对有关程鹏、**微信聊天截图的真实性及证明问题均有异议，但未举出证据证实其作为承租方在合同签订前、后，由其本人或委托除**、程鹏以外的他人就合同相关事宜与秦洪义进行过沟通。从秦洪义举证**、程鹏的微信聊天记录，较为客观、全面地反映出合同双方在合同签订前的磋商、合同签订后交付房屋、支付房屋租金等相关事宜进行协商的事实，与原一审徐家汉自认程鹏、**与秦洪义洽谈并将具体房屋租赁事宜汇报给徐家汉，由徐家汉与秦洪义签订租房合同的陈述相吻合，故本院对秦洪义所举其与**、程鹏的微信聊天证据予以认可。三、关于合同履行中是否存在违约行为问题。本案中，徐家汉诉称秦洪义未按合同约定交付案涉房屋，构成违约，秦洪义反诉称徐家汉未按合同约定支付房租租金，构成违约。本院认为，首先，秦洪义作为案涉房屋的出租人，交付租赁房屋系其合同的主要义务，双方在《房屋租赁合同》第五条约定：甲方（秦洪义）于2019年2月15日前将房屋交付乙方使用，并办理房屋移交手续，故按双方合同约定，秦洪义至迟应于2019年2月15日交付房屋。从秦洪义举证与**微信聊天内容可以证实，双方在2019年1月8日至2019年2月15日期间，秦洪义两次要求承租方接收房屋，两段聊天内容分别为“老妹儿，今天上班了吗，上班你那边儿也没有什么啊，什么情况啊？十六号能不能接房啊？”、“老妹儿，今天是十四号了吧，明天十五？后天呢，不知道你们能不能过来人啊？是不是啊？”,该微信聊天内容与秦洪义庭审回答法庭询问时所述其没有交付租赁房屋，系因为承租人未按约定的时间交付款项，也没有相关人员来找其办理房屋交付手续，以及与徐家汉原一审回答法庭询问时所述其没有向秦洪义主张过交付房屋，（2019年3月6日）之前没有付款也没有向秦洪义要房屋的钥匙相吻合。因案涉房屋系不动产，作为出租方交付房屋义务能否履行有赖于承租方是否配合接收房屋相关，也与是否按约定时间、方式支付租金相关，故从现有证据上，能够认定秦洪义按双方合同约定，主动要求承租方支付租金并交接房屋，徐家汉未提交证据证实其在合同约定的期限内要求秦洪义履行交付房屋义务，而秦洪义拒绝履行的证据，秦洪义在履行交付房屋的义务上并无违约行为；其次，在徐家汉未能在2019年2月15日前接收房屋并支付租金的情况下，秦洪义即享有双方约定的十五日后解除合同的权利，徐家汉于2019年3月6日向秦洪义支付六个月租金及保证金共84581元，并要求秦洪义交付房屋的行为，应视为徐家汉继续履行合同，认可房屋交付日期从2019年2月15日顺延至2019年3月6日，但其仅缴纳了部分租金，未能按照双方合同约定交付全部十二月的租金，已构成违约，应承担违约责任。秦洪义在徐家汉拖欠租金超过十五天的情况下，自认其于2019年3月28日将房屋另行转租，系行使合同解除权并避免扩大损失的行为，故而不构成违约行为；再次，徐家汉委托诉讼代理人本次庭审提交与案涉房屋新租户的录音用以证明秦洪义于2019年3月5日就已将房屋租赁给其他人使用，存在违约行为，而秦洪义庭后向本院提交了其新租户刘旭焱的声明，声明中称“其没有在任何时间、和任何人谈论过原房主秦洪义的合同租赁问题，其与秦洪义的合同属正规合同，受法律保护，一切其他行为均属违法行为”，徐家汉虽对秦洪义提交的新租户声明证据的真实性和证明问题存有异议，并坚称徐家汉于2019年3月5日就已签订了新的房屋租赁合同，3月6日在交付租金后，发现案涉房屋已经装修完毕，但其所提交的与新承租人录音证据的真实性、客观性难以确认，也未能在法定期限内申请法院对相关事实的证据予以调取、核实，故从现有证据上无法证实秦洪义于2019年3月5日就已对案涉房屋另行出租的事实，秦洪义庭审自认其2019年3月28日将案涉房屋另行出租，并提交了与下一租户的租赁合同作为辅证，因此，秦洪义另行转租案涉房屋的时间应以秦洪义庭审自认的时间即2019年3月28日为准。四、关于秦洪义能否同时主张违约金与经济损失的问题。我国合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《合同法》第一百一十三条第一款又规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从我国法律规定的违约金性质来看，违约金具有补偿损失为主兼具惩罚的双重性。由立法本意出发和对条文的理解，违约金和损失赔偿金实际上是可以选择提出的，约定违约金低于造成损失，或过分高于造成损失，可以根据实际的损失情况通过调整违约金数额进行补偿，违约方赔偿损失仅以守约方的实际损失(包括合同履行后可获得的利益)为原则，不支持惩罚性赔偿。具体到本案，秦洪义的反诉请求中损失赔偿请求与支付违约金的请求存有重复、重合之处，两项请求依据的事实均源于徐家汉未按合同约定支付房屋租金而致合同解除的一种违约行为，故在不存在法律另有规定的情形下，秦洪义的违约金与损失赔偿金不能同时主张。秦洪义要求徐家汉支付保证金12083元、精神损失费10000元、劳务损失20000元，无法律和事实依据，本院不予认可。五、徐家汉支付违约金数额问题。徐家汉作为本案所涉租赁合同的承租人，按合同约定支付十二个月租金系其主要的合同义务，但其未在合同签订之日至双方约定的2019年2月15日交付房屋日期间支付租金，又未要求、也未配合秦洪义接收案涉房屋，已构成违约，虽然在合同履行过程中，徐家汉于2019年3月6日向秦洪义支付了部分六个月的租金及保证金共84581元，并请求秦洪义交付房屋，欲继续履行合同，并认可房屋交付日期从2019年2月15日顺延至2019年3月6日，但徐家汉未按照双方约定标准足额履行，拖欠租金超过15日以上，导致最终合同解除的法律后果，故已构成违约，应承担相应的违约责任。秦洪义反诉要求按照与徐家汉在合同中约定的按照月租金200%的标准支付违约金，于法有据，本院予以支持。因徐家汉的违约行为致合同解除，秦洪义存有合同履行利益（可期利益）损失，该损失源于因信赖合同相对方履行的行为，而产生的房租利益，即租金收益，秦洪义自2019年1月8日接受与徐家汉的合同权利义务限制起，至2019年3月28日与案外人订立新的案涉房屋租赁合同，接受新的合同权利义务限制止，合同预期利益（房屋空置）损失应从2019年1月9日计算至2019年3月27日，共78天，合同预期利益（房屋空置）损失数额参照日租金予以确定，较为公平合理，即31415.8元（计算式：12083元÷30日×78日），鉴于双方约定的违约金为月租金的200%，即24166元（计算式：12083元/月×2月），双方约定的违约金低于违约所造成的损失的，秦洪义反诉请求中超过违约金的部分请求应视为要求对违约金予以增加，但其要求增加的数额过高，应不超过徐家汉违反合同订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限，故徐家汉应向秦洪义支付的违约金调整至31415.8元（含约定违约金24166元）。综上所述，合同解除后，被告（反诉原告）负有向原告（反诉被告）返还房屋租赁款的义务，本院对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还房屋租赁款84580元的诉讼请求予以支持。合同签订后，原告（反诉被告）未配合被告（反诉原告）实现房屋交付，也未按时全额履行支付租金义务，应承担违约的责任，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）违约金按被告（反诉原告）的实际损失应予调整，调整至31415.8元，对双方在本诉和反诉提出的其他诉求不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》第一百零八条、第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：（1）被告（反诉原告）秦洪义于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）徐家汉返还房屋租金及租赁合同保证金84580元；（1）原告（反诉被告）徐家汉于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）秦洪义支付违约金31415.8元；三、以上第一、二项折抵后，秦洪义应支付徐家汉53164.2元，于本判决生效后五日内付清。四、驳回原告（反诉被告）徐家汉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）秦洪义的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费2472元，原告（反诉被告）徐家汉负担546.4元，被告(反诉原告)秦洪义负担1925.6元。反诉案件受理费957元，由被告(反诉原告)秦洪义负担601.54元，原告（反诉被告）徐家汉负担355.46元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王洪宇人民陪审员  杨明杰人民陪审员  周红波二〇二〇年六月二十四日书 记 员  葛 纯本判决书生效后，义务人在规定时限内不履行义务的，权利可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律条款：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。