上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1586号原告(反诉被告)：王宝芹，女，1975年3月13日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：魏平，男。委托诉讼代理人：阮丙弟，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：舒亮，男，1989年8月8日出生，汉族，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：翟纯君，上海森岳律师事务所律师。原告王宝芹与被告舒亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告舒亮于2020年3月12日提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2020年4月9日和6月23日公开开庭进行了审理。原告王宝芹的委托诉讼代理人魏平、阮丙弟，被告舒亮及其委托诉讼代理人翟纯君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宝芹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间《租用房屋合同》于2019年12月31日终止，被告向原告返还租赁的房屋；2、判令被告支付原告2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金22,920元，并以租金标准支付自2020年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。事实和理由：2018年12月20日，原、被告签订了《租用房屋合同》，约定被告向原告承租位于上海市松江区荣乐中路XXX号的门面房，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，年租金5.5万元。2019年年中，因大房东要求收回租赁房屋，原告与被告协商，希望提前解除合同，但被告提出高额赔偿原告无法接受，致双方协商未果，原告只能同意继续履行合同。2019年12月31日，原告告知被告租赁合同到期后不再续租，希望被告搬离并归还房屋。至今被告尚未搬离。被告舒亮辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋系原告向房东租赁而来，但原告没有转租的权利，且原告向被告隐瞒其与房东的租赁期限，致使双方的租期超出了原告与房东之间的租赁期间，导致租赁合同无效，故原告不具备向被告主张权利的资格。在诉讼过程中，反诉原告舒亮向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《租用房屋合同》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告租金32,084元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失39,500元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告设备损失10,000元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告2019年5月1日至2019年12月31日期间的营业损失80,000元。事实和理由：2018年12月20日，反诉原、被告签订了《租用房屋合同》，约定反诉原告向反诉被告承租位于上海市松江区荣乐中路XXX号的门面房用于餐厅经营，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，年租金5.5万元。房屋交付后，反诉原告对房屋进行了装修，购置了设备，聘请了员工。但2019年4月，反诉被告向反诉原告提出终止合同，要求反诉原告返还房屋，并不定期的组织家属到店里袭扰，致反诉原告无法正常经营。反诉被告王宝芹辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告与反诉原告签订的租赁合同是否有效，由法院依法判定。反诉原告主张的各项金额没有法律依据。即使租赁合同无效，反诉原告使用房屋至今没有返还，应当承担占有使用费，反诉被告无需返还租金。反诉被告亦不同意赔偿反诉原告的各项损失。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区荣乐中路XXX-XXX号房屋的登记权利人为上海市松江区规划和自然资源局(原名松江县规划管理所，曾更名为上海市松江区规划和土地管理局)。2014年3月1日，上海市松江区规划和土地管理局工会委员会(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方愿将自有房产荣乐中路XXX-XXX号(二楼、楼下)，面积160平方米左右租于乙方。三、租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日止。四、每年租金伍万元整，每年结算二次。乙方第一次付款为签订本协议，付款叁万元；第二次付款7月1日；以后每年付款依次类推。五、合同期满而未签订正式续租合同，乙方应立即归还房屋，逾期不搬迁，甲方有权收回，甲方由此受到的损失由乙方赔偿。未经甲方同意，乙方擅自转租、转供他人使用的，甲方有权立即终止合同，收回房屋，由此而造成的一切损失均由乙方承担。2016年12月29日，上海市松江区规划和土地管理局工会委员会(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定：1、甲方出租于乙方的房屋范围由之前的二楼及楼下调整为楼下，面积由之前的160平方米变更为85.56平方米。2、2017年1月1日开始，每年租金由之前的伍万元调整为陆万元整，每年结算一次，于每年度2月28日前付清本年度租金。2018年12月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租用房屋合同》一份，约定：一、甲方将松江区荣乐中路XXX号门面房出租给乙方使用。二、租用时间自2019年1月1日起至2019年12月31日止。三、租金每年5.5万元，自协议签订之日起，先付后租，下次租金需提前一个月付给甲方。四、乙方在使用房屋期间，如因经营需要装饰改动时，需经得甲方同意，另签订协议。七、乙方在租赁期间，不得转租他人，不得收取装修费，不得经营违法活动。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。2019年4月11日，上海市松江区规划和自然资源局工会委员会(以下称“委托人”)委托上海市申和律师事务所向原告寄送《律师函》，载明：您与委托人曾就位于松江区荣乐中路XXX-XXX号房屋签订相关租赁合同，租赁期限至2019年2月28日届满，但您至今尚未搬离。请您接到本函后十个工作日内立即搬离并返还租赁房屋并支付2019年3月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(以合同租金标准计算)并向委托人承担相应的违约责任。否则，委托人将依法追究您的法律责任。原告于2019年4月20日收到上述律师函。之后，原告向被告提出终止双方的租赁关系，要求被告立即搬离租赁房屋。被告同意在原告赔偿其损失后搬离租赁房屋。因双方对赔偿事宜协商未果，被告遂使用租赁房屋至今。审理中，双方确认被告已支付2019年1月1日至2019年7月31日期间的租金和占有使用费32,084元。审理中，被告称其在取得租赁房屋后进行了装修，增设了六个灯箱、排布管线及厨房排烟设备，共花费装修费39,500元，全部形成附和。同时添置了一台包子机，该包子机固定在厨房，需专业人员拆卸。原告称其出租给被告的房屋带有装潢，被告仅装修了门头，安装了空调，增设了椅子、排布了水管。原告确认被告确实购买了一台包子机，但其认为该包子机可以拆卸。同时双方确认如有装修损失需要赔偿，不要求专业机构进行评估，由法院酌情予以确定。审理中，被告称自从原告提出要求其搬离租赁房屋后，店铺经营即受到影响，无法正常经营，至2019年7月已完全停止营业。原告称被告一直经营到2020年1月春节前才停止营业。被告称至2020年春节前店铺大门确实一直开着，但并未实际经营。审理中，原告提供其与案外人张某某签订的《租用房屋合同》，以此证明涉案房屋一直存在转租的情形。审理中，被告提供其与上海市松江区规划和自然资源局工会委员会委托的上海申中律师事务所马笑天律师于2019年6月10日的电话录音：“……舒：那这个房子到底是属于国家还是属于她个人的……马：怎么可能属于她个人的呢，否则我们怎么会租给她呢？舒：是属于国家的是吧？马：对呀，否则的话怎么会是我们租给她，她再转租给你呢……马：我觉得你得找她好好谈一谈，或者就是我说那个点，我们这边就是这个样子的，就是租期到了房子我要收回来……舒：这么您那边的话就是我看她这边还收我租金，到底是什么时候收，这个我搞不懂。马：这个跟我这边就没关系了，就是说你跟她之间可能就你们租金的问题，包括租赁期限的问题，你要好好的找她谈了。……舒：那我还有一点没搞懂，她那个房子到二月份到期，她怎么把房子租给我还签约签了一年……马：这个问题我更加搞不懂了，因为这是你跟她之间的法律关系，跟我这边更加没有关系了……”。以上事实，有房屋租赁合同、租用房屋合同、付款凭证、照片、聊天记录、律师函、电话录音、情况说明及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案原告自房屋产权人处承租涉案房屋后又转租给被告。双方争议之处在于，原告与被告签订的租赁合同是否无效；原告主张的租金和占有使用费的依据及标准是否恰当合适；被告要求原告返还租金，并赔偿装修、设备和营业损失是否合法有据。对此，本院分析如下。关于原、被告签订的租赁合同是否无效。虽然合同中约定未经房东同意原告不得擅自转租，但原告转租涉案房屋已数年，房东从未提出异议，且从被告提供的电话录音可见，房东亦是明知原告将房屋转租给被告的情况，故本院有理由认为原告的转租行为已经获得了房东的默许。原告与房东签订的房屋租赁合同至2019年2月28日到期，而原告与被告签订的转租合同的期限为2019年1月1日至2019年12月31日，故原告与被告签订的租赁合同超出原告与房东约定的租赁期限的部分约定无效。关于租金和占有使用费是否应当支付或返还。虽然原、被告签订的租赁合同部分无效，但被告仍应按合同约定的租金标准支付使用期间的占有使用费。因被告占有租赁房屋至今，且已付清2019年7月31日之前的租金和占有使用费，故被告应当以租金标准支付自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。至于被告要求原告返还已经支付的租金及占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于装修损失。原、被告签订的转租合同的期限为2019年1月1日至2019年12月31日，庭审中双方确认被告店铺于2020年1月春节前关闭，在合同约定的租期届满前被告一直占有使用租赁房屋，故被告要求原告赔偿其装修损失，缺乏依据，本院不予支持。关于设备损失。被告添置的设备为包子机，属于未形成附和的装修物，且被告亦确认该设备经专业人员可以拆除，故原告无需赔偿该部分损失。关于营业损失。原告于2019年4月底向被告提出腾退租赁房屋后，被告一直占有租赁房屋至今，而被告店铺于2020年1月春节前关闭，被告称其仅打开大门未正常营业，缺乏相应依据，故本院确认2019年5月至2019年12月期间被告店铺一直处于经营状态。因被告提供的证据尚不足以证明其实际营业损失，故本院对被告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条、第九条、第十条、第十二条、第十五条规定，判决如下：一、确认原告王宝芹与被告舒亮签订的《租用房屋合同》中2019年1月1日至2019年2月28日期间的部分约定有效，2019年3月1日至2019年12月31日期间的部分约定无效；二、被告舒亮于本判决生效之日起十日内返还原告王宝芹位于上海市松江区荣乐中路XXX号门面房屋；三、被告舒亮于本判决生效之日起十日内支付原告王宝芹以每年55,000元标准计算的自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费；四、驳回原告王宝芹的其余本诉请求；五、驳回被告舒亮的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费373元，减半收取计186.50元，反诉案件受理费1,766元，合计诉讼费1,952.50元，由被告舒亮负担(已付1,766元，余款186.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年六月二十九日书记员  吴 澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。……第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。