江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0723民再1号再审申请人（原审被告）：连云港金禾置业有限公司，统一社会信用代码：91320723559310261D，住所地，灌云县经济开发区西苑南路东侧。法定代表人：石建新，总经理。委托诉讼代理人：李阳，上海一湃律师事务所律师。被申请人（原审原告）：李东海，男，汉族，1986年10月20日出生，住灌云县。被申请人（原审被告）:江苏永之安物业管理有限公司（原连云港永安物业服务有限公司）,统一社会信用代码：91320723668988987G，住所地，灌云县伊山镇人民西路北侧和盛怡景苑31幢2-07商铺。法定代表人：侍海涛，总经理。委托诉讼代理人：韦九银，江苏震云律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙德平，该公司职员。再审申请人连云港金禾置业有限公司（以下简称金禾置业公司）因与被申请人李东海、江苏永之安物业管理有限公司（以下简称永之安物业公司）承揽合同纠纷一案，不服本院于2018年11月21日作出的（2018）苏0723民初6619号民事判决书，向连云港市中级法院申请再审，连云港市中级法院指定本院自行审查，2019年9月30日，本院作出（2019）苏0723民申15号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理，再审申请人金禾置业公司委托诉讼代理人李阳、被申请人李东海、被申请人永之安物业公司委托诉讼代理人韦九银、孙德平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金禾置业公司提出再审申请：1.要求撤销灌云县人民法院（2018）苏0723民初6619号民事判决书。2.要求依法驳回被申请人李东海对再审申请人的诉讼请求。事实和理由：原判决认定被申请人永之安物业公司受我公司委托，与被申请人李东海商定关于富泰华庭小区门窗维修事宜，依据是我公司与永之安物业公司之间签订的富泰华庭小区的《前期物业管理委托合同》中关于“处理房屋质量遗留问题由我公司负责”的约定，事实上，我公司将富泰华庭小区公用部分的物业委托永之安物业公司管理服务，而本案涉诉事宜属于业主专用部分的维修，不在上述物业管理委托事项范围。并且李东海为富泰华庭小区部分业主的门窗提供维修项目、价款等事宜，均是与永之安物业公司洽谈，与我公司无关，依据合同相对性原则，应由永之安物业公司承担维修费用。事实上，我公司与富泰华庭小区的施工单位（江苏登壹建设工程有限公司）关于物业维修也有明确的责任划分，永之安物业公司的主管侍作杨曾受江苏登壹建设工程有限公司委托对小区的门窗进行维修，并由江苏登壹建设工程有限公司支付维修费。被申请人李东海辩称，我维修门窗的小区是金禾置业公司开发的，维修费用应该由金禾置业公司承担。原判决不存在错误，请求维持原判。被申请人永之安物业公司辩称，1.再审申请人是富泰华庭小区的开发商，我公司受其委托，为该小区提供物业服务，在签订的“前期物业管理委托合同”中约定由申请人负责协调处理房屋质量问题，涉案门窗维修即是由于房屋质量存在问题所发生，所产生的费用理应由金禾置业公司承担。2.申请人称小区的施工人是江苏登壹建设工程有限公司，申请人与该公司就房屋质量保证有约定，该约定仅可作为申请人承担责任后可向江苏登壹建设工程有限公司行使追偿权的依据，但不能对抗申请人在本案中应承担维修责任。3.金禾置业公司在原审开庭时未到庭，判决后也未提起上诉，申请再审没有提供新证据，要求驳回其再审申请。李东海向本院起诉请求：1.要求金禾置业公司、永之安物业公司连带支付门窗维修费用15180元及利息。2.金禾置业公司、永之安物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：金禾置业公司系富泰华庭小区开发商，永之安物业公司系金禾置业公司委托的物业服务方，因小区部分房屋门窗及玻璃存在质量问题需要更换，2017年5月，永之安物业公司找到我进行维修及玻璃更换，2017年7月，我完成维修工作后经永之安物业公司确认总价款为15180元，但经多次催要，两公司相互推诿，至今分文未付。原审认定事实：金禾置业公司作为富泰华庭小区的开发商，委托永之安物业公司为该小区提供物业管理服务，签订《前期物业管理委托合同》，约定“金禾置业公司负责协调、处理房屋质量遗留问题”。2014年至2017年期间，该小区多户业主向永之安物业公司反映房屋窗户、玻璃、墙体等存在质量缺陷。永之安物业公司向金禾置业公司反映后，于2017年5月要求李东海进行门窗维修和玻璃更换，完工后经双方结算，尚有15180元工程款未给付。原审认为，永之安物业公司与李东海就承揽工作进行洽谈、对接，但实际上永之安物业公司系金禾置业公司的代理人，应由金禾置业公司对代理行为承担民事责任。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百五十一条规定判决：一、连云港金禾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李东海人民币15180元，并支付利息（以15180元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月16日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告李东海其他的诉讼请求。再审中，再审申请人金禾置业公司举证以下证据：1.金禾置业公司与涉案门窗维修小区富泰华庭施工方江苏登壹建设工程有限公司签订的建设工程施工合同及江苏登壹建设工程有限公司向再审申请人出具的房屋建筑工程质量保修书3份。证明目的是富泰华庭小区房屋质量如果存在问题，应由施工方江苏登壹建设工程有限公司承担维修责任，而不是金禾置业公司。对上述证据，被申请人永之安物业公司的质证意见是，对证据的真实性没有异议，但认为涉案门窗维修是永之安物业公司受金禾置业公司委托，与被申请人李东海商定、对接，永之安物业公司与金禾置业公司之间是委托代理关系，涉案门窗维修定作人与承揽人是金禾置业公司与李东海。而江苏登壹建设工程有限公司作为富泰华庭小区的施工方，与金禾置业公司之间是建设合同关系，与涉案讼争的门窗维修并无关联性，因此，上述证据仅可作为金禾公司在承担涉案维修费用后向江苏登壹建设工程有限公司追偿的依据。被申请人李东海的质证意见同永之安物业公司。本院认为，本案讼争的是与李东海之间存在涉案门窗维修关系的合同相对人是谁，但金禾置业公司举证的建设工程合同与工程质量保修书的协议双方是金禾置业公司与江苏登壹建设工程有限公司，内容没有涉及到本案讼争事项，李东海也不是协议当事人，故上述证据因与本案无关联性，不能作为本案认定事实的依据，本院不予确认。被申请人永之安物业公司举证以下证据：金禾置业公司与永之安物业公司签订的关于富泰华庭小区的《前期物业管理委托合同》，证明目的是永之安物业公司受金禾置业委托，对富泰华庭小区的物业提供管理服务，该合同至今没有终止，仍在履行期间。依据协议约定，房屋质量的遗留问题由金禾置业公司负责处理，本案讼争的门窗维修即是因房屋质量存在问题所导致，永之安物业公司找被申请人李东海进行维修，也是行使受托人职责，因此维修费用理应由金禾置业负担。对上述证据，申请人金禾置业公司的质证意见是，对证据的真实性没有异议，并且也认可该合同仍处于履行阶段。但认为依据协议，永之安物业公司对富泰华庭小区提供服务的范围是公用部分，而涉诉门窗维修缺失业主专用部分，并不在委托服务范围之内，并且永之安物业公司与被申请人李东海商定涉案门窗的维修项目、价款等事宜时，事先没有向金禾置业公司告知，事后也没有经金禾置业公司认可，金禾置业公司认为李东海提出维修项目的报价也过分高于市场价格，不予同意。因此，上述证据不能证实永之安物业公司的证明目的。被申请人李东海的质证意见是，对证据的真实性没有异议，但称涉案门窗的维修事宜是永之安物业公司与其商定。本院认为，因本案当事人对上述证据的真实性均没有异议，且与本案有关联性，能够作为对本案认定事实的依据，本院予以确认。被申请人李东海举证以下证据：业主报修登记表，富泰华庭门窗维修及更换玻璃结算表，富泰华庭门窗维修报价表，证明目的是其为富泰华庭小区的房屋维修门窗，维修费用已由永之安物业公司认可签字。对上述证据，再审申请人金禾置业公司的质证意见为，上述维修登记及报价表是李东海与永之安物业公司之间关于涉案门窗维修事项登记的清单，金禾置业公司并不知情，也不认可。永之安物业公司对上述证据均没有异议。本院认为，上述证据均有李东海与永之安物业公司关于涉案门窗维修记录及维修费用的确认，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩及所举证据，本案再审查明：再审申请人金禾置业公司是灌云县富泰华庭小区的开发商，2011年11月24日，金禾置业公司与原连云港永安物业服务有限公司（以下简称永安物业公司）签订关于该小区的《前期物业管理委托合同》，该合同至今仍在履行期间，合同第三十二条第8款第（1）项约定：由金禾置业公司负责协调处理房屋质量历史遗留问题。小区业主陆续入住后发现房屋门窗等存在质量问题，向永安物业公司的主管侍作杨反映，侍作杨找被申请人李东海对存在问题的门窗进行维修，维修费用由侍作杨经手支付李东海。2017年7月，小区业主再次向侍作杨反映房屋门窗等质量问题，侍作杨对业主反映的问题登记后，找李东海商定维修事宜，李东海按登记的内容进行维修后，出具门窗维修报价表及门窗维修更换玻璃结算表，注明其维修项目及结算费用共计15180元，永安物业公司的主管侍作杨及孙德平在上述结算表上签名予以确认。此后李东海一直向永安物业公司催要维修费用，但至今未果。另查，2020年3月3日，永安物业公司变更为永之安物业公司。本案争议焦点为：1.在涉案门窗维修关系中，永安物业公司是定作人还是受托人的身份。2.涉案门窗维修的费用具体是多少。关于第一个争议焦点，在涉案门窗维修关系中，永安物业公司是定作人还是受托人的身份的问题，本院认为，再审申请人金禾置业公司与原永安物业公司虽然存在着《前期物业管理委托合同》，但根据国务院物业管理条例，该合同是建设单位金禾置业公司与永安物业公司之间的物业服务选聘合同，永安公司只有据此才能作为金禾置业公司选聘的物业公司与业主之间形成和发生以自己的行为对自己的物业服务向业主承担物业服务责任的合同关系，因此享受相应权利，承担相应法律后果,其在按照业主要求维修相应物业服务事项时，应当由自己承担相应的责任。而本案李东海诉请的正是按照永安物业公司指示维修业主提出的物业管理服务事务的费用，不是永安物业与金禾置业公司为履行双方之间物业选聘合同而发生的纠纷，所以依法应由永安物业承担。原审认定金禾置业公司与永安物业公司之间基于前期物业委托合同形成委托关系，永安物业公司维修业主物业事项的费用应由金禾置业公司承担，认定法律关系错误，应予纠正。尽管金禾置业公司与永安物业公司之间的合同中有关于房屋质量遗留问题的处理由金禾置业公司负责，并且依据物业管理条例，金禾置业公司作为建设单位应在保修期间和保修范围内承担物业保修责任，但永安公司并无证据证明其维修的业主报修事项在金禾置业公司应当承担的保修期内的物业保修范围内，其在指示李东海维修过程中，事前与事中、事后均未及时告知金禾置业公司，金禾置业公司也无法对相关事项的性质进行确认，且始终不予认可，而且永安物业公司主张与金禾置业公司是委托关系，对此却没有提交其以金禾置业公司名义与业主之间签订合同，开展物业服务，并将物业服务的收费等经营成果交给金禾置业公司等能证明其与金禾置业公司存在合法委托关系的证据，故其主张其指示李东海按照业主报修要求维修涉案门窗系受金禾置业公司委托，费用应由金禾置业公司承担没有事实依据，本院不予支持。李东海仅以涉案维修门窗的小区是金禾置业公司开发的，主张维修费用应该由金禾置业公司承担，无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于第二个争议焦点，涉案门窗维修的费用具体是多少的问题，本院再审认为，被申请人李东海依据永安物业公司提供的报修登记表进行维修，在完工后出具结算清单，定作人永安物业公司也签字认可，直至在庭审辩论终结前也没有提出异议，故应按结算单载明的金额确定维修费用。永安物业公司变更名称为永之安物业公司，其债权债务理应由变更后的法人承担。永之安物业公司未能及时支付维修费用，理应支付逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏0723民初6619号民事判决书。二、被申请人江苏永之安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被申请人李东海维修费用15180元并支付逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月16日起计算至2019年8月19日止；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）。三、驳回被申请人李东海对再审申请人连云港金禾置业有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费90元，由被申请人江苏永之安物业管理有限公司负担；再审案件受理费180元，由再审申请人连云港金禾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马生鑫审判员  黄正华审判员  李 莉二〇二〇年六月二十六日书记员  张 雪法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。