安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初2425号 原告：深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区文化路29号外服出国留学中心五楼5-2，统一社会信用代码91340200MA2MXJMD9B（1-1）。 负责人：王德裕，总经理。 委托诉讼代理人：姚伟健，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏伟，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：倪筱君，女，1980年6月3日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司（以下简称福田物业芜湖分公司）诉被告倪筱君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业芜湖分公司的委托诉讼代理人姚伟健，被告倪筱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福田物业芜湖分公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付拖欠原告物业费7387.4元。事实与理由：被告系绿地伊顿公馆小区业主，该室房屋面积117.82平方米。2015年9月30日，深圳市福田物业发展有限公司与绿地伊顿公馆业主委员会依法签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，双方约定绿地伊顿公馆小区按业主占用的建筑面积每平方米每月0.95元收费（具体内容详见《绿地伊顿公馆物业服务合同》第三章第五条），物业费按照预交方式收取。合同签订后，原告积极履行自身的义务，对小区进行规范的、完善的物业管理服务，但被告自2017年4月1日起便拖欠物业费至2019年12月31日，累计拖欠物业费3693.7元。深圳市福田物业发展有限公司于2015年11月13日与安徽省绿安物业管理有限公司签订《债权债务转让合同》，合同约定安徽省绿安物业管理有限公司将其在绿地伊顿公馆所享有的物业费共计6487438元转让给深圳市福田物业发展有限公司。该转让已通知了小区业主。根据《新里·伊顿公馆前期物业管理服务合同》，被告于2013年1月1日至2015年9月30日期间拖欠安徽省绿安物业管理有限公司物业服务费3693.7元。原告曾以多种方式向被告催款，主张上述物业费，但被告拒交。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告倪筱君辩称：1、本案涉及两家物业服务公司服务期：绿安物业服务期2012年7月至2015年9月，被告已缴纳服务费6个月；福田物业服务期2015年10月至2019年12月，被告已缴纳18个月，与起诉书一致。2、关于绿安物业服务费：绿安物业公司系开发商指定物业服务公司，该企业在物业服务期间不作为，配合开发商损害业主利益。（1）开发商为应付其他楼栋交付要求，擅自将已交付的单元门口监控、门内监控拆除，至今未归还；单元电子对讲系统从未使用,室内电子对讲机也未落实到位。小区内树木死亡不报损、地面绿化带擅自改为停车位与规划不符、道路人车分流沦为空谈等，违背销售时的各种承诺。上述违规行为应由物业公司发起向开发商追索，但物业公司不仅不维护业主利益，反而包庇开发商的违规行为，所以在小区入住率达到成立业委会要求后，所在社区牵头成立业委会并第一时间撤销了绿安物业公司的物业服务关系。（2）关于绿安物业公司的服务标准：该公司按一级物业服务标准收费但服务水准还不如老旧小区的社区统筹服务水平，如污水遍地，楼道1周清理不到1次，绿化大面积死亡，小区游乐及公共设施损毁严重；小区安保形同虚设，造成被告电动车被盗且无监控录像，电梯故障频频、夹人停电等情况经常发生。福田物业对此情况明确知晓，并表示以37%的接收拖欠的物业费，但对于各类维修，时至今日均未达标。绿安物业服务期间的小区广告收益，地面停车及人防车位停车费等相关权益未及进公布，该费用应为全体小区业主所有。对小区全体业主而言，绿安物业的服务几乎是一场灾难，造成业主的损失，应当进行赔偿。服务期内，对业主反映的问题不作为，达不到物业服务标准，绿安物业自知服务费难以收取，故债权债务转让合同为物业费的37%，并明确为公共设施修复费用。福田物业并非该期间物业服务主体，应公布代收绿安物业费的收费情况，维修费涵盖后超出部分物业费不应收取。被告对于绿安物业公司服务期间的物业费用主张公布收费情况，抵偿维修费用后不应继续收取，垃圾清运费不能作为债权债务转让。物业服务费是一段时间内的物业服务报酬，时间已过，服务不合格，财产损失，这些都是不可逆且无法补救的情况，请法官综合考量。3、关于福田物业服务费：（1）福田物业在进驻的第一时间内积极改善了小区环境，更换池塘的池水，绿植养护，电梯加装感应器、装修了物业服务中心，被告连续缴纳了18个月的物业费。在此期间，被告给福田物业提出很多建议：红白喜事规范化管理、小区停车现状的改善等等，不知福田物业有无登记，但被告是迫切希望福田物业做好做久的。18个月中，被告的多次反映无效。被告家在2楼，总下水管在被告家中，因水管堵塞致厨房水槽漫水，福田物业派人暴力处理，导致水漫金山，被告家中多处受损，福田物业对此并未进行处理。（2）楼上装修水泥将被告家中阳台玻璃顶砸的粉碎，虽未伤人，但被告到福田物业反映后，并没有得到处理，被告无奈只能向楼上住户挨家挨户告知高空抛物的危害。此后4个月不到，伊顿公馆南区高空抛物致人死亡，在案件审理结束明确福田物业公司有责任后，方才张贴告示。至此，被告对福田物业的管理水平深感疑惑，对于物业管理中的各种情况无法准确判断，不能全面管理，倒不如将清洁和电梯服务外包，就可以完成物业工作了。被告缴纳18个月的物业费，不满福田物业的懒政，各种反映情况无回应，物业服务质量每况愈下。被告房屋位于小区最后一栋楼，后排的绿化和卫生几乎1年才1次局部清理，成了小区卫生死角；树上挂满上扔的垃圾袋正对着被告窗口；网球场内还有人将水果刀从楼上扔下；门口每逢下大雨积水过膝；非机动车位不整改，电动车全部停单元楼门口；保安像打手一样用撬杠扎车胎；小区的垃圾清运和电梯维护能相对正常，其他的维护频率以年计算；小区的公共收益属全体业主所有，但福田物业并未公示。小区内传销横行，给小区业主生活带来极坏的影响。4、福田物业催缴物业费时，被告曾主动去物业公司反映情况，要求打折，但福田物业完全不予理会，被告带了2次钱去都被堵了回来。福田物业不达标，造成被告的损失，被告作为弱势方，欠缴物业服务费是唯一手段了。在此，被告主张打折的物业服务应该打折收取物业服务费，请法官综合考虑实际情况，维护弱势群体的合法权益。 本院经审理认定事实如下：被告倪筱君系镜湖世纪城新里伊顿公馆业主，房屋面积117.82平方米。2015年9月30日，深圳市福田物业发展有限公司与绿地伊顿公馆业委会签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，约定：绿地伊顿公馆小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.1元（一层0.9元，二层0.95元，三层1元，四层以上全额收取）；物业服务期限自2015年10月1日至2018年9月30日等内容。合同签订后，原告即入驻芜湖市绿地伊顿公馆小区提供物业服务。上述物业服务合同到期后，原告仍在芜湖市绿地伊顿公馆小区提供物业服务至2020年1月7日。被告倪筱君未交纳2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，原告经催要无果后，遂成讼。 另查明：1、2008年9月6日，上海绿地集团芜湖置业有限公司与安徽省绿安物业管理有限公司签订《新里·伊顿公馆前期物业管理服务合同》，约定：由安徽省绿安物业管理有限公司为绿地伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅综合服务费每平方米1.1元/月等内容。合同签订后，安徽省绿安物业管理有限公司在芜湖市伊顿公馆小区提供物业服务。被告倪筱君未交纳2013年1月1日起至2015年9月30日止的物业管理费。2015年11月13日，安徽省绿安物业管理有限公司与深圳市福田物业发展有限公司签订《债权债务转让合同》，约定：安徽省绿安物业管理有限公司将小区业主所欠物业管理服务费6487438元，债权转让给深圳市福田物业发展有限公司。2015年11月19日，安徽省绿安物业管理有限公司将上述债权转让以报纸公告的方式告知小区各业主。2、2018年7月14日，深圳市福田物业发展有限公司出具授权书，载明原告福田物业芜湖分公司系深圳市福田物业发展有限公司在芜湖市设立的分支机构，深圳市福田物业发展有限公司在芜湖市承接项目所签订的物业服务合同及债权债务转让合同约定的权利义务由原告福田物业芜湖分公司主张、履行。 以上事实，有原告提交的身份证复印件、营业执照复印件、授权书、房屋结算及进户凭证、物业服务合同、前期物业管理服务合同、债权债务转让合同、公示报纸、催缴物业费通知单及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：深圳市福田物业发展有限公司与绿地伊顿公馆业主委员会于2015年9月30日签订的《绿地伊顿公馆物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，合法有效，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告福田物业芜湖分公司系深圳市福田物业发展有限公司的分支机构，深圳市福田物业发展有限公司委托原告福田物业芜湖分公司主张权利，符合法律规定，本院予以确认。深圳市福田物业发展有限公司提供了物业管理服务，被告应当依约交纳物业服务费用，被告拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。物业服务合同虽于2018年9月30日届满，但福田物业芜湖分公司继续在该小区提供物业服务至2020年1月7日，原告福田物业芜湖分公司向被告倪筱君主张拖欠的2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持，经计算为3693.7元（117.82平方米×0.95元/平方米/月×33月）。同理，被告倪筱君应向安徽省绿安物业管理有限公司交纳拖欠的物业费。深圳市福田物业发展有限公司接受安徽省绿安物业管理有限公司的债权转让，并以报纸公告的方式告知小区各业主，该债权转让成立，现原告向被告倪筱君主张2013年1月1日至2015年9月30日期间拖欠的物业服务费，有事实和法律依据，本院亦予以支持，经计算为4276.87元（117.82平方米×1.1元/平方米/月×33个月），原告主张3693.7元，低于上述数额，系放弃部分诉讼权利，于法不悖，本院依法确认该时间段欠物业费数额为3693.7元。依据本院查明的情况，安徽省绿安物业管理有限公司和原告福田物业芜湖分公司在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，本院酌情减免部分物业费，确定2015年9月30日之前按照50%比例交纳物业费，2017年4月1日至2019年12月31日期间按照90%比例交纳物业费，经计算为5171.18元（3693.7元×50%＋3693.7元×90%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告倪筱君于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司物业服务费5171.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告倪筱君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年六月九日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。