襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初987号原告：胡玉芝，女，1982年11月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王军，湖北长久律师事务所律师。被告：上海尚瀚商业管理有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路2200号第一幢A032室。法定代表人：孙忠萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷昆，湖北联帮律师事务所律师。原告胡玉芝与被告上海尚瀚商业管理有限公司（以下简称上海尚瀚公司）、上海尚瀚商业管理有限公司襄阳分公司（以下简称尚瀚襄阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法作出一审判决。胡玉芝不服该一审判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉。襄阳市中级人民法院审理后，以原判决认定基本事实不清为由将本案发回本院重新审理。本院于2019年2月13日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡玉芝及其委托诉讼代理人王军，被告上海尚瀚公司、尚瀚襄阳分公司共同委托诉讼代理人雷昆到庭参加了诉讼。2019年4月17日，尚瀚襄阳分公司被上海尚瀚公司注销。本案现已审理终结。原告胡玉芝向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告退还2017年10月9日后原告已缴纳的剩余租金38282元，并双倍返还履约保证金19564元；2、请求判令二被告赔偿因搬移原告店铺内物品造成的商品损失80000元、装修损失（含货款）70000元，共计150000元。事实和理由：2015年9月23日，原告胡玉芝与上海绿尚资产管理有限公司（以下简称绿尚公司）签订《绿地缤纷城商铺租赁合同》一份，该合同约定，胡玉芝承租绿尚公司经营管理的位于襄阳××环路绿地缤纷城一楼A22号商铺经营服饰，面积120平方米，租赁期限自2016年5月1日至2022年4月30日共计六年，免租期一年，自商场正式开业之日起计算，分二年将免租期用完，即第一年免六个月，第二年免六个月。双方对租金也做出了具体约定，2016年5月1日至2018年4月30日每月租金6000元，水电费据实结算，物业管理费按月每平方米支付10元。原告签订合同当日，即向绿尚公司支付租金36000元、履约保证金12000元、物业管理费14400元，另在2015年9月4日向绿尚公司支付商铺定金10000元，约定签订正式租赁合同后该款转为租赁保证金。绿尚公司因招商及运营问题，未能按约定时间正式开业，后绿地缤纷城商业交由上海尚瀚公司经营管理。上海尚瀚公司接手后，于2016年8月3日与胡玉芝重新签订了一份《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，该合同承继了绿尚公司与胡玉芝签订的租赁合同的权利义务。上海尚瀚公司与胡玉芝签订后一份租赁合同时，就租期、租金标准及免租期限等做了如下变更：租赁期限六年，自2016年8月28日至2022年8月27日，每月租金4891元，分四个租约年上半年免收租金，免租后每年应交租金29346元。双方将履约保证金变更为9782元。原告前期交纳的费用上海尚瀚公司全部认可。胡玉芝进场装修后发现上海尚瀚公司交付的商铺面积只有66平方米，与双方合同约定的面积相去甚远，于是将此情况向履行日常管理义务的尚瀚襄阳分公司作了反映并希望给予解决，尚瀚襄阳分公司答复此事需向上海尚瀚公司反映后给予解决，胡玉芝为减少损失就先进场经营。2017年10月后尚瀚襄阳公司向胡玉芝催缴房租，胡玉芝提出进场时店铺面积至今未解决，前期交纳的费用足以支付第二个租约年租金，尚瀚襄阳分公司对于店铺面积事宜绝口不提，并对胡玉芝经营的店铺进行了停电，导致胡玉芝无法正常经营。同年10月17日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出工作联系函，就胡玉芝租赁的商铺相关费用与前期交纳的费用扣减后仍需交纳的数额、并对面积及商铺租赁价格以上海尚瀚公司不予批准为由，决定仍按合同约定的面积计算所有费用。胡玉芝对工作联系函提出的问题以书面形式向上海尚瀚公司一一做出了回应并进行了解释。原告认为按实际面积计算租金和物业费仅需21244元，前期交纳的费用剩余部分足以抵扣第二个租期的房租。2017年10月23日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出解除合同通知函，通知原告因其欠缴租金15日以上解除租赁合同，并自行将原告店铺内的商铺及货柜全部搬走，并导致装修全部损毁。胡玉芝认为，上海尚瀚公司未按合同约定的面积交付租赁场地，且在原告提出异议后一直不予正面回应并解决，在面积问题未解决、物业管理混乱的情况下，强收物业费，并根据原告不认可的面积计算租金并额外加收空调使用费后，以原告交纳租金不足为由进行断电并单方面解除合同的行为，严重侵害了胡玉芝的合法权益。被告上海尚瀚公司辩称，原告严重违约，尚瀚襄阳分公司向原告发出《解除合同通知函》解除租赁合同合法有效。尚瀚襄阳分公司是接受上海尚瀚公司委托作出的行为，不是本案适格被告。原告主张退还租金及履约保证金，并赔偿损失，无事实和法律依据。经审理查明，2015年9月23日，原告胡玉芝与绿尚公司签订《绿地缤纷城商铺租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为绿尚公司，承租方（乙方）为胡玉芝；甲方将位于襄阳樊城区绿地缤纷城内1层A22号商铺出租给乙方作为经营服饰使用，面积120平方米；租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月30日止，免租期一年；本合同签订之日，乙方应向甲方交付履约保证金12000元（为贰个月租金），在乙方无任何违约的情况下，甲方于租赁期结束后七个工作日内无息退还，在租赁期间，履约保证金不得冲抵乙方租金、物业管理费、水电气等任何费用；2016年5月1日至2018年4月30日，每月租金为6000元，每月物业费为1200元；在本合同签订之日乙方需缴纳2016年5月1日至2017年4月30日六个月租金36000元，此后乙方应在每年4月1日前向甲方支付下一年度租金，2016年5月1日至2017年4月30日免租期6个月，应支付六个月租金36000元，2017年5月1日至2018年4月30日免租期，应支付六个月租金36000元；物业管理费在签订之日乙方先缴纳2016年1月1日至2016年12月31日一年物业费14400元，此后乙方应在每年结束前1月向甲方支付下一年度物业管理费。合同签订前，胡玉芝丈夫李育锋于2015年9月14日向绿尚公司支付租赁商铺定金10000元，胡玉芝、李育锋于2015年9月22日向绿尚公司支付保证金12000元。合同签订当日，胡玉芝、李育锋向绿尚公司支付物业费14400元及租金36000元。绿地缤纷城因绿尚公司的经营问题一直未营业，后由被告上海尚瀚公司接手管理经营绿地缤纷城。2016年8月3日，上海尚瀚公司与胡玉芝签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为上海尚瀚公司，承租方（乙方）为胡玉芝；甲方将位于襄阳市××区内环××与××路交汇处绿地缤纷城内1层A22号商铺出租给乙方作为经营猫人内衣、缤纷美甲、纹绣品类使用，面积120平方米，结构是框架，装修情况是毛坯房；租赁期限6年，自2016年8月28日起至2022年8月止；本合同签订之日，乙方应向甲方交付履约保证金9782元，在乙方无任何违约的情况下，甲方于租赁期结束后30个工作日内无息退还，在租赁期间，履约保证金不得冲抵乙方租金、物业管理费、水电气等任何费用；租金标准为人民币1.34元/平方米/天，每月租金为人民币4891元；本合同项下租赁期内免租期为24个月；第一个租约年2016年8月28日至2017年8月27日，每月租金为人民币4891元，免租期为6个月，免租后应交租金为29346元；第二个租约年2017年8月28日至2018年8月27日，每月租金为人民币4891元，免租期为6个月，免租后应交租金29346元…；物业管理费具体缴纳标准以跟物业公司协商签订物业合同为准；以6个月为一个交租期,除第一年租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的十日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，且不予返还乙方缴纳的履约保证金、租金，且乙方须赔偿给甲方所造成的损失：1、逾期支付租金达十五日以上的…；……。胡玉芝向绿尚公司交纳了商铺定金10000元、履约保证金12000元、租金36000元、物业费14400元，上海尚瀚公司认可胡玉芝交纳的履约保证金12000元、租金36000元、物业费14400元，但不认可商铺定金10000元。胡玉芝未另行向上海尚瀚公司交纳相关费用，上海尚瀚公司亦未向胡玉芝出具收据。2016年8月，胡玉芝对租赁商铺进行了装修。第一个租约年到期后，上海尚瀚公司向胡玉芝催要第二个租约年的相关费用，胡玉芝一直未交纳。2017年10月8日，上海尚瀚公司向尚瀚襄阳分公司出具《授权委托书》一份，委托尚瀚襄阳分公司向胡玉芝催缴欠款，并有权解除上海尚瀚公司与胡玉芝签订的租赁合同。2017年10月9日，尚瀚襄阳分公司对胡玉芝的店面进行断电。2017年10月16日，胡玉芝向上海尚瀚公司发出《关于要求继续履约、对店面虚假面积进行更正及要求你司所催缴的物业费提供收费依据等问题的函》，该函提出以下要求：上海尚瀚公司继续履行合同，恢复供电，对违约行为造成的停业进行赔偿；对合同中的虚假租赁面积予以更正；停止收取空调费等乱收费行为；虚假面积更正后根据其已交纳的金额多退少补；对其所交纳的费用开具正式发票；更换专业的物业公司进行管理。2017年10月17日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出《工作联系单》一份，通知内容如下：根据双方签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，第二租约年的商铺租金为29346元，第一租约年多缴费用8872元（租金及保证金）不足抵扣第二租约年商铺租金，剩余20474元租金一直未支付；A22商铺营业期间产生的物业相关费用共计20482元，第一租约年交纳的物业费14400元不足抵扣已使用的物业费用；更改合同面积或租赁价格事宜，提报总部后不予批准；因其欠缴租金及物业相关费用导致公司停止对A22商铺的物业服务，2017年10月20日前缴付清上述费用，即恢复对商铺的物业服务，如未在规定时间收到足额租金，将默认其违约。2017年10月19日，胡玉芝向上海尚瀚公司发出《关于上海尚瀚公司20171017号工作联系单回复等问题的函》，该函再次提出上海尚瀚公司乱收空调费、物业费费及虚假店面面积产生的租金问题等。2017年10月23日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出《解除合同告知函》，通知如下内容：因胡玉芝逾期支付租金达十五日以上，公司有权单方面解除合同并收回商铺，并不予返还履约保证金、租金，告知函送达之日，签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》解除，商铺租赁合同解除后5日内需腾退商铺并办好交接手续。2017年11月3日，尚瀚襄阳分公司腾退了胡玉芝的商铺，将商铺内所有物品放置于公司仓库中。2017年11月4日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出《费用清算告知函》，通知胡玉芝已对她的商铺进行腾退，要求其与公司进行费用清算并办好交接手续，清理回收腾退的物品。该函附腾退商铺时制作的物品清单一份。胡玉芝一直未与尚瀚襄阳分公司进行清算，对尚瀚襄阳分公司出具的物品清单内容不认可，也一直未清理回收商铺内的物品。本院认为，胡玉芝与上海尚瀚公司签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。尚瀚襄阳分公司作为上海尚瀚公司设立的分公司，不具有法人资格，且已被注销，其民事责任由上海尚瀚公司承担。根据胡玉芝与上海尚瀚公司签订的《商铺租赁合同》，第一个租约年为2016年8月28日至2017年8月27日，应交租金29346元，第二个租约年为2017年8月28日至2018年8月27日，应交租金29346元。胡玉芝向绿尚公司交纳的租金36000元及物业费14400元上海尚瀚公司予以认可，视为胡玉芝已向上海尚瀚公司交纳了租金36000元和物业费14400元。第一个租约年届满后，上海尚瀚公司向胡玉芝催要空调费、第二年的租金与物业费时，胡玉芝以物业费包含空调费、物业管理混乱不应收取物业费及实际租赁面积与合同约定面积不符为由，拒绝交纳上海尚瀚公司催要的相关费用。双方签订的合同中，约定租赁面积为120平方米，胡玉芝提出实际交付面积仅有60多平方米，但根据双方的陈述，签订合同时绿地缤纷城中的商铺已经是隔断状态，且当时胡玉芝已经了解了租赁区域的实际情况，即签订合同时，胡玉芝对合同中约定的商铺面积和租金是认可的，故上海尚瀚公司按照合同约定的商铺面积和租金标准，继续收取第二年的租金并不无不当。双方在合同中约定物业费标准以跟物业公司协商签订物业合同为准，未载明物业费中包含空调费，胡玉芝称绿地缤纷城物业管理混乱给商铺造成了损失而拒绝继续支付物业费，称物业费中包含空调费而拒绝支付空调费，但其商铺在绿地缤纷城经营期间享受了上海尚瀚公司提供的物业管理服务，也无证据证实该物业管理服务存在问题，且合同中并未约定空调费包含于物业费中，故上海尚瀚公司按照合同约定向胡玉芝催要第二年的物业费及所欠空调费亦并无不当。根据合同约定，承租方逾期支付租金达十五日以上的，出租方有权单方解除合同并收回商铺,且不予返还承租方缴纳的履约保证金、租金。胡玉芝在上海尚瀚公司催要第二个租约年的租金后，一直未交纳租金，根据合同约定上海尚瀚公司解除合同的条件已成就，上海尚瀚公司有权解除与胡玉芝签订的租赁合同，且不需返还胡玉芝交纳的履约保证金及租金。上海尚瀚公司向胡玉芝发出《解除合同告知函》，该函到达胡玉芝时双方签订的《商铺租赁合同》即解除。胡玉芝与上海尚瀚公司签订的《商铺租赁合同》约定履约保证金为9782元，第一个租约年租金为29346元；该合同约定胡玉芝逾期支付租金达十五日以上，不予返还的履约保证金应为9782元，不予返还的租金应为已交的第一个租约年租金29346元。上海尚瀚公司认可胡玉芝交纳的履约保证金12000元、租金36000元，故上海尚瀚公司应返还胡玉芝履约保证金2218元（12000元-9782元）、租金6654元（36000元-29346元）。上海尚瀚公司与胡玉芝之间的《商铺租赁合同》解除后，胡玉芝已无权继续使用上海尚瀚公司的商铺，对其使用的商铺，负有腾退义务。尚瀚襄阳分公司通知胡玉芝腾退商铺内物品，胡玉芝拒不腾退，尚瀚襄阳分公司遂将胡玉芝商铺内物品进行腾退并放置于公司的仓库内，尚瀚襄阳分公司通知胡玉芝将仓库内物品清理收回，胡玉芝也拒绝收回。商铺内的物品在胡玉芝拒绝腾退和收回的情况下，被尚瀚襄阳分公司腾退和保存，且胡玉芝并无证据证明尚瀚襄阳分公司腾退和保存的过程中损坏、遗失了店铺内的物品，胡玉芝要求上海尚瀚公司赔偿搬移店铺内物品造成的商品损失无证据证实。胡玉芝的违约行为导致合同解除，无法继续使用商铺，装修商铺的损失，应由其自行承担。故对原告要求被告赔偿因搬移原告店铺内物品造成的商品损失80000元及装修损失70000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海尚瀚商业管理有限公司向原告胡玉芝返还租金6654元、履约保证金2218元，共计8872元；二、驳回原告胡玉芝的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费4418元，由原告胡玉芝负担4200元，被告上海尚瀚商业管理有限公司负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第１３条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，开户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：１７×××５６。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  张良元人民陪审员  陈小玲人民陪审员  柴辉凌二〇二〇年六月一日书 记 员  闫 辉