安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1259号 原告：朱明娟，女，1973年9月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：候卫爽，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洁，安徽国运律师事务所实习律师。 被告：王翔，男，1988年4月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告朱明娟与被告王翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱明娟的委托诉讼代理人候卫爽、被告王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱明娟向本院提出诉讼请求：判令王翔按照合同约定立即支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金48万元；2020年9月1日之后租金按照合同约定继续支付至房屋实际返还之日止，并自2019年8月1日起按照日0.3%计算支付逾期付款违约金至实际付款之日（截至2020年3月31日逾期违约金约为162000元，详细分段计算清单附后）。事实和理由：2018年12月24日，朱明娟委托孙开明与王翔签订《房屋租赁合同》，约定：朱明娟将位于合肥高新区徽商城市庭院门面房（面积约800平米）出租给王翔使用，租期自2018年12月24日至2024年12月23日止，其中2018年12月24日至2019年2月28日为装修免租期，月租金4万元，每两年递增5%，租金按季度支付，乙方提前一个月支付下一季度租金，签订合同之日应支付10万元履约保证金。合同签订后王翔仅支付10万元履约保证金和第一季度租金合计22万元，后续租金王翔未能按照合同约定支付，朱明娟曾就王翔拖欠的2019年6月1日至8月31日的租金提起过诉讼，案件已经一二审法院判决，但是王翔却仍然继续违约，不仅没有履行法院生效判决，更是拒绝支付2019年9月1日至今的租金。王翔的行为构成严重违约，故朱明娟起诉至法院。 被告王翔辩称：1、合同的事实我认可，是我本人所签，但是我在签订这份合同之前，真的不知道孙开明受委托这件事情，从签约到今天为止我都没有见过朱明娟，并且我在签合同之时没有看到所谓的房产证信息；2、我认为合同中所述的800平方的房屋使用面积与房产证的实际面积相差甚远，请法官去查明事实；3、房租拖欠及违约均是我所受欺诈以及被隐瞒事实所造成的，所以请法院查明事实。 本院经审理认定事实如下：朱明娟系徽商城市庭院Ｄ1-103／203／303（建筑面积182.9平方米）、Ｄ1-104／204／304（建筑面积182.9平方米）相邻二套房屋的所有权人，宣敏系徽商城市庭院Ｄ1幢12商铺（建筑面积60.97平方米）及Ｄ1幢102-302室（建筑面积约为182.9平方米）的所有权人，***系徽商城市庭院Ｄ1幢-11商铺（建筑面积60.97平方米）的所有权人。因上述五处房屋相连，2009年宣敏、***分别将各自的房屋长期租赁给朱明娟作商业经营使用，并分别与朱明娟签订了二份《租赁协议》，分别约定租金标准为40元／平方米／月及30元／平方米／月……。朱明娟将五处房屋一、二、三楼打通形成一个整体，进行豪华装修后用于经营“君顶酒庄”。后朱明娟将“君顶酒庄”转让给第三人用于经营私人会所。王翔欲承租涉案房屋从事餐饮，其多次到现场查勘，朱明娟向其出示了涉案房屋的产权证书。2018年12月24日，朱明娟委托孙开明（甲方）与王翔（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市高新区徽商城市庭院门面房出租给乙方作餐饮使用，面积约800平米，租期自2018年12月24日至2024年12月23日止，其中2018年12月24日至2019年2月28日为装修免租期，月租金4万元，每两年递增5%，租金按季度支付，乙方提前一个月支付下一季度租金。乙方应于签订合同之日前，向甲方支付十万元履约保证金，如乙方违反合同规定，甲方有权以履约保证金抵付乙方赔偿款。甲方以现状交房，乙方不得随意拆除房屋内原有设施（包括管道、上下水设备、消防系统设备、强电系统等），乙方逾期支付租金，每逾期一日，按逾期款项0.3%向甲方支付违约金。 合同签订后，朱明娟按约交付了涉案房屋，王翔支付了10万元履约保证金和第一季度（2019年3月1日至2019年5月30日）租金12万元。王翔将涉案房屋原有装修装饰全部拆除至毛坯状态。按照约定，王翔应于2019年5月1日支付第二季度租金，但王翔一直未支付到期租金，且涉案房屋的装修施工已停工多日。朱明娟于2019年6月14日诉至法院，请求判令王翔支付2019年6月1日至2019年8月31日季度租金12万元，并自2019年5月1日按照月2%支付违约金至实际付款之日。王翔于2019年6月19日出具了《告知书》，称：“我方因资金问题，在缴纳第一季度租金后无法继续履行合同，请谅解。另按合同约定，本人放弃押金权益以作为对房东的赔偿”。 另查明，2019年12月30日，合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终9693号《民事判决书》，判决：王翔于判决书生效后十日内向朱明娟支付2019年6月1日至2019年8月31日期间租金6万元及逾期付款违约金（以6万元为基数，按日0.3%，自2019年5月1日计算至款清之日止）。 上述事实，有房屋租赁合同、房屋产权证书、现场照片一组、告知书、（2019）皖0191民初4673号民事判决书、（2019）皖01民终9693号民事判决书及当事人陈述等证据为证，本院予以确认。 本院认为：朱明娟、王翔于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。 涉案《房屋租赁合同》约定租赁用途为餐饮，朱明娟作为出租人应当提供符合合同约定用途的租赁物，王翔作为承租人在订立合同时同样对涉案房屋是否具备经营餐饮的条件负有注意义务。本案中，涉案租赁物有部分产权为住宅，而非可以用于经营餐饮使用的商业用房，因此，涉案租赁物无法整体用于经营餐饮，双方订立合同的目的已无法实现。但王翔称朱明娟在签订合同时对其隐瞒了房屋的产权情况，缺乏证据证明，且核实租赁物产权也是王翔自身应负的义务。王翔在发现涉案房屋无法满足使用条件后，至今既未向朱明娟交还房屋，也未提出解除合同，且王翔在签订合同后，实际受领了涉案房屋，并对涉案房屋室内装修进行了部分拆除改造，应当支付占用利益的对价。但鉴于王翔客观上无法按照合同约定的用途使用涉案房屋，双方当事人对合同目的无法实现均具有过错，且涉案房屋产权登记面积实际为600多平方米等因素，本院酌情确认王翔按照合同约定租金标准的50%来履行。故王翔应支付朱明娟2019年9月1日至2020年8月31日期间租金为24万元（4万元×50%×12个月），2020年8月31日之后的租金未到合同约定的付款期限，本院对此不予支持。王翔辩称拖欠房租及违约均是受欺诈以及被隐瞒事实所造成的，无事实及法律依据，本院依法不予采信。 关于逾期付款违约金，因双方在合同中约定的计算标准过高，本院结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实守信原则予以考量，以24万元为基数，按年利率18%的标准，自2019年8月1日起计算逾期付款违约金至款清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王翔于本判决书生效后十日内向原告朱明娟支付2019年9月1日至2020年8月31日期间租金24万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以24万元为基数，按年利率18%的标准，自2019年8月1日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告朱明娟的其他诉讼请求。 如果被告王翔未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10220元，减半收取为5110元，由原告朱明娟负担3200元，由被告王翔负担1910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年六月十九日 法官助理董纯涛 书记员孙莉 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等你违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。