成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初7994号 原告：赵善明，男，1962年8月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：庹友育，四川原则律师事务所律师。 被告：罗佳，女，1987年6月2日出生，汉族，住四川省犍为县。 被告：邱烨，男，1987年3月11日出生，汉族，住四川省犍为县。 二被告共同委托诉讼代理人：余黎黎，四川华敏律师事务所律师。 原告赵善明与被告罗佳、邱烨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵善明的委托诉讼代理人庹友育、被告罗佳、邱烨的委托诉讼代理人余黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵善明向本院提出诉讼请求：判令解除赵善明与罗佳、邱烨于2019年3月7日签订的《房屋买卖合同》，判令罗佳、邱烨退还赵善明购房款520000元、支付资金占用利息（以520000元为基数，按照同期贷款利率6%，自2019年3月12日起计算至本息付清之日止），并支付违约金324000元。事实和理由：2019年3月7日，甲方罗佳、邱烨与乙方赵善明签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将其从开发商处购买的位于成都市双流区（未办理不动产权证，合同备案号：323778）以人民币162万元出售给乙方；乙方于合同签订后五日内一次性支付购房款52万元；甲方应于签订合同后的九十日内到产权中心办理房屋过户手续将案涉房产过户给乙方；若甲方拒不履行合同，将房屋转让他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金324000元。同日，赵善明、黄顺中、邱烨签订了关于三方债权债务冲抵的《债权债务处置协议》，约定：黄顺中委托赵善明代为在邱烨处收取货款110万元，以冲抵黄顺中欠赵善明的部分借款，邱烨同意直接向赵善明偿付110万元；邱烨向赵善明出售房产总价162万元中的110万元，用以抵偿邱烨所负债务（赵善明无须实际支付该110万元给邱烨）；赵善明另行支付购房款52万元给邱烨，邱烨收到该笔52万元之日，即视为赵善明已全部支付了前述房产的购房款；双方另行签订房屋买卖合同；还约定了邱烨收到52万元后结清按揭贷款等等。赵善明已按合同约定于2019年3月12日支付购房款人民币52万元给邱烨，但罗佳、邱烨未按约结清银行贷款并将案涉房产过户至赵善明名下，其行为已构成违约并侵害了赵善明的合法权益。如解除合同，我方有以下经济损失：已付52万元的资金占用利息损失,110万元债权债务的冲抵实现不了有可能造成我方110万元债权收不回来的预期损失。 罗佳、邱烨承认赵善明在本案中主张的事实，也同意解除房屋买卖合同、退还赵善明520000元购房款，但认为：1.在债权债务处置协议签订时，邱烨与黄顺中的债权债务并未结算核清，签订协议后，邱烨才发现与黄顺中的债务额仅72.7万元，故协议中的债权存在重大误差，赵善明事实上并未付清案涉房款。2.因赵善明未足额付清购房款，我方为保证自身权益要求赵善明结清全部房款后再办理过户手续，但赵善明至今并未结清全部房款，现未过户的原因并非由我方一方造成，双方均有责任，故赵善明主张违约金系不合理的要求，我方不应当承担违约责任，不同意支付违约金及银行利息。3.债权债务处置协议明确约定了若邱烨的房屋未能过户赵善明名下，则黄顺中应负责偿还110万元给赵善明，所以赵善明不存在预期损失。4.违约金过高，请求法院按照赵善明支付房款金额的同期银行贷款利率进行计算，调整降低违约金。 本院认为，罗佳、邱烨承认赵善明在本案中主张的事实，故对赵善明主张的事实予以确认。 罗佳、邱烨同意解除房屋买卖合同、退还赵善明购房款520000元，系当事人自由处分其民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”之规定，故对赵善明要求解除房屋买卖合同、退还购房款520000元的诉讼请求，本院予以支持。 根据双方当事人提交的有效证据，本院对双方的争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、《债权债务处置协议》的效力。本案中，赵善明、黄顺中、邱烨为了冲抵三人之间的债权债务（黄顺中欠赵善明借款，邱烨欠黄顺中货款），自愿签订了《债权债务处置协议》，赵善明和邱烨已按协议约定另行签订了房屋买卖合同，协议已实际履行。上述协议并不违反国家法律法规，应属有效协议。各方当事人均应全面履行合同义务。 二、赵善明是否支付了全部购房款。赵善明已按房屋买卖合同约定支付了购房款52万元，按照双方签订的房屋买卖合同以及三方签订的《债权债务处置协议》的约定，赵善明无需再支付110万元，在邱烨收到赵善明支付的52万元之日，即视为赵善明已全部支付了购房款。故按照合同约定，赵善明已向邱烨付清了全部购房款。 邱烨以《债权债务处置协议》中邱烨欠黄顺中的货款并无110万元，协议中的债权存在重大误差，赵善明事实上并未付清案涉房款为由，进行抗辩。经调查，目前，签订协议的三方无任何一人以对协议有重大误解为由向法院申请过撤销《债权债务处置协议》，该协议目前仍在履行过程中。邱烨的上述抗辩，其实质是对协议中约定的以邱烨向赵善明出售房产总价162万元中的110万元抵偿邱烨所负债务（赵善明无须实际支付该110万元给邱烨）的内容进行反悔，该抗辩缺乏法律依据，也有违诚实信用原则，抗辩不成立。 同时，即使邱烨在签订《债权债务处置协议》时对自己欠款金额确认有误，也是邱烨自身过错造成，赵善明对此并无过错，理应由邱烨自行承担签订协议不利的法律后果。 三、邱烨是否有违约行为及法律后果。 本案中，由于邱烨未按合同约定收到购房款52万后结清案涉房屋的按揭贷款，也未按合同约定在签订合同后的九十日内办理房屋过户手续将案涉房产过户给赵善明，开庭时仍明确表示不愿履行约定的房屋产权过户义务，有违约行为，依法应承担相应的违约责任。因双方在合同中对违约责任有明确约定：“若甲方拒不履行合同，将房屋转让他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金324000元。”对赵善明要求邱烨支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的数额。赵善明主张按合同约定的补充协议约定的324000元支付违约金，邱烨认为违约金约定过高，请求法院调整降低。经审查，赵善明因违约行为所受到的实际损失仅有已付购房款52万元的资金占用利息损失，并未提交有其它损失的有效证据，合同约定的违约金明显过分高于其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案违约金可适当调整减少。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案违约金数额，以赵善明的实际损失（资金占用利息）为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益、公平原则，以及违约金的惩罚性质等综合因素，酌情认定为50000元。 四、支付资金占用利息的诉讼请求。因本院在认定违约金数额时，已考虑了赵善明已交购房款的资金利息损失因素，不应再重复计算资金占用利息，故对该项诉求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除赵善明与罗佳、邱烨签订的《房屋买卖合同》。 二、被告罗佳、邱烨在本判决生效后十日内退还原告赵善明购房款520000元。 三、被告罗佳、邱烨在本判决生效后十日内向原告赵善明支付违约金50000元。 四、驳回原告赵善明的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6198元及财产保全费4818元，由被告罗佳、邱烨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年六月十一日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶