广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1588号原告：珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司，住所地：珠海市金湾区*************。法定代表人：于春方，总经理。委托诉讼代理人：傅春晖，男，系公司员工。被告：珠海市基石劳务派遣有限公司，住所地：珠海市金湾区*************。法定代表人：李某1。原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司诉被告珠海市基石劳务派遣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人傅春晖，被告的法定代表人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除原、被告在2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》，被告向原告腾退位于金湾区三灶金海岸美都新村海华阁12、13、14栋（原A型商住楼）底层复式546、548号第一层（商铺面积116.8平方米）和第二层（商铺面积157.6平方米）；2.判令被告向原告支付至实际腾退日止的逾期支付的房租（自2019年8月1日暂计至2020年4月30日）共39,780元；3.判令被告向原告支付逾期交纳房租的违约金（按累计欠租总额每天支付3‰的违约金，自2019年8月1日暂计至2020年4月30日共17,980.56元）；4.判令被告交付的合同履约保证金8000元归原告所有。庭审中，原告变更第3项诉讼请求中的违约金计算标准为年利率24%。事实与理由：2018年2月1日原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将金湾区三灶金海岸美都新村海华阁12、13、14栋（原A型商住楼）底层复式546、548号第一层（商铺面积116.8平方米）和第二层（商铺面积157.6平方米）租给被告使用，租期从2018年2月1日至2021年1月31日止。合同约定该商铺租金为4420元/月，并约定被告每月10日前把当月租金转入原告指定的银行账户，被告如不按期交纳租金，原告有权单方终止合同，没收履约保证金，收回商铺，并按累计欠交租金总额每天加收3‰的违约金。原告将商铺租给被告使用后，被告从2019年1月份就开始违反合同规定没按时交付租金，原告每月都要多次去电催缴房租。2019年12月5日原告向被告发出催租通知，要求被告在接到通知后本月底前交清逾期未交的5个月商铺租金（从2019年8月-12月），被告收到通知（期间原告也多次电话催租）后承诺在2019年底前交清所有逾期未交的房租，但到月底被告也没有补交房租。2020年2月26日原告再次发出催租通知，要求被告补交拖欠房租共计7个月30,940元，要求被告在3月6日前交清逾期未交7个月租金和滞纳金，否则原告将向法院提起诉讼，终止合同收回商铺。截止2020年4月份被告已欠交9个月租金39,780元，严重违反双方签订的《商铺租赁合同》约定。原告提交以下证据有：1.商铺租赁合同；2.房屋催缴通知；3.租金、违约金计算表。被告确认原告主张的欠付租金金额和欠付期限，但抗辩称：不同意支付违约金，因为被告现在可以将租金一次性交付给原告，并且因为疫情期间被告无法按时向原告支付租金；不同意腾退案涉商铺，因为被告投资很多钱在该商铺装修，合同没有到期。被告没有提交证据。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“一、甲方把位于珠海市金湾区*********海华阁12、13、14栋（原A型商住楼）底层复式商铺546、548号，第一层商铺面积116.8㎡，第二层商铺面积157.6㎡按现状租赁给乙方经营使用。二、租赁期限从2018年2月1日起至2021年1月31日止。三、租金及租金的支付方式和支付时间：1.租金:每月租金4420元。2.租金的支付方式及时间：乙方应于每月10日前把当月租金转入到甲方指定的银行账户。乙方逾期一个月未交租金，甲方有权收回商铺、终止合同、没收保证金并按欠交租金总额每天加收3‰的违约金。四、合同签订时，乙方须交8000元给甲方作租商铺履约保证金。六、在租赁期间，一旦装修，合同终止时不得拆除（空调、家私等除外），由甲方无偿接收。十、合同期满或其它原因终止时，乙方逾期不腾退房屋交回甲方，甲方有权按本合同约定租金的2倍向乙方收取逾期交房的租金，直到乙方腾退房屋交回甲方。”该合同有原、被告的盖章确认。被告已交付保证金8000元给原告，原告没有将该保证金返还给被告。被告从2019年8月1日起未向原告支付租金，至今仍占用案涉商铺。被告租赁案涉房屋是作为建筑行业劳务派遣的办公地点。另查明，本院于2020年5月20日将原告的起诉状和证据副本送达给被告。以上事实有原告提供的证据以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。一、关于合同解除和房屋腾退的问题。（一）关于合同解除。案涉合同约定：被告逾期一个月未交租金，原告有权解除合同。可见，双方约定原告解除合同的条件。现被告从2019年8月起未付租金，原告解除合同条件已成就，故原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。由于解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，原告通过法院向被告送达法律文书，以起诉状的方式间接通知被告解除合同的，双方之间的《商铺租赁合同》于起诉状副本送达被告之日2020年5月20日解除。（二）关于房屋腾退。由于案涉合同已经解除，被告不再享有涉案商铺的租赁权，但被告至今未腾退并返还涉案房屋，原告主张被告腾退并返还涉案房屋，并无不妥，本院予以支持。二、关于租金和占用费。（一）关于租金。被告从2019年8月1日起欠付租金，截止至合同解除之日2020年5月20日，被告共欠付租金9个月零19天的租金，故欠付租金的数额为42,726元（4420元×9+4420元×20÷30），故被告应支付2019年8月1日至2020年5月20日的租金42,726元。至于被告抗辩称因疫情原因应减少租金。《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条规定：“新冠肺炎疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定。……疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。”本案中，被告从2019年8月起即欠付租金，被告欠付租金的行为并非由于新冠肺炎疫情所导致。而且，被告租赁案涉房屋是作为建筑行业劳务派遣的办公地点，不是用于对外经营销售，且被告亦未举证证明疫情或防控措施对租赁合同的履行构成实质影响，故被告抗辩称应减免案涉商铺的租金，理据不足，本院不予支持。（二）关于商铺占用费。涉案合同于2020年5月20日解除后，截止至最后一次庭审之日2020年6月16日，被告仍占有、使用涉案商铺，应向原告支付商铺占用费。原告主张占用费按租金标准计算至被告实际腾退之日，并无不当，本院予以支持。故商铺占用费的计算方式为：按每月4420元的标准，从2020年5月21日起计算至被告实际腾退之日止。三、关于逾期付款违约金。被告逾期支付租金，已构成违约，应按照合同的约定支付逾期付款违约金。案涉合同约定：每月租金应于每月10日前支付，逾期则按欠交租金总额每天加收3‰的违约金。由于合同约定的违约金计算标准为3‰（即年利率109.5%），超过年利率24%，故原告主张按照年利率24%计算违约金，并无不妥，本院予以支持；原告还主张违约金计算至2020年4月30日，并无不当，本院照准，故逾期支付租金的违约金的计算方式为：以每月欠付租金为基数，按照年利率24%的标准，分别从应付租金当月的11日计算至2020年4月30日，详见《违约金计算说明》。四、关于保证金。案涉合同约定：被告逾期一个月未交租金，原告有权解除合同并没收保证金。可见，当被告违约致使原告解除合同时，该保证金的性质则转变为解约违约金。该解约违约金与逾期付款违约金的性质并不相同，原告有权在主张被告支付逾期付款违约金的同时，没收保证金。因原告已经收取了该保证金8000元，故原告主张保证金8000元归原告所有，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司与被告珠海市基石劳务派遣有限公司于2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》；二、被告珠海市基石劳务派遣有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并向原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司返还位于珠海市金湾区*********海华阁12、13、14栋（原A型商住楼）底层复式商铺546、548号（第一层商铺面积116.8㎡，第二层商铺面积157.6㎡）；三、被告珠海市基石劳务派遣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司支付租金人民币42,726元；四、被告珠海市基石劳务派遣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司支付逾期付款违约金（计算方式：以每月欠付租金为基数，按照年利率24%的标准，分别从应付租金当月的11日计算至2020年4月30日，详见《违约金计算说明》）；五、被告珠海市基石劳务派遣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司支付商铺占用费（计算方式：按每月人民币4420元的标准，从2020年5月21日起计算至被告珠海市基石劳务派遣有限公司腾退并向原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司返还上述第二判项所述商铺之日止）；六、被告珠海市基石劳务派遣有限公司已向原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司缴纳的保证金人民币8000元归原告珠海市三灶管理区国有资产经营有限公司所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计722元，由被告珠海市基石劳务派遣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  朱 全二〇二〇年六月二十三日法官助理  黄国靖书 记 员  谢静茹附：《违约金计算说明》月份金额（元）起算日滞纳金标准截止日2018年8月44202018年8月11日年利率24%2020年4月30日2018年9月44202018年9月11日2018年10月44202018年10月11日2018年11月44202018年11月11日2018年12月44202018年12月11日2019年1月44202019年1月11日2019年2月44202019年2月11日2019年3月44202019年3月11日2019年4月44202019年4月11日