河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初685号 原告吴启才，男，1966年1月11日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人白建荣，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告河北福泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇纳才南路338号，统一社会信用代码91131028109326418U。 法定代表人胡东江，董事长。 委托诉讼代理人吴朝华，北京市兰台律师事务律师。 委托诉讼代理人马冬梅，北京市兰台律师事务律师。 原告吴启才与被告河北福泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经廊坊市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴启才委托诉讼代理人刘宏辉、白建荣，被告河北福泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴朝华、马冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴启才诉称，2016年12月6日，原、被告订立了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大厂回族自治县，原告已支付了房屋价款。根据合同第八条约定，被告应于2018年10月15日前向原告交付商品房，合同第九条约定，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60天，自交付期限起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金。直到现在被告仍未向原告交付，也拒绝原告检验房屋的要求，导致原告不能收房居住，给原告造成巨大的损失，故原告诉请法院判令：被告出示涉案房屋验收合格并符合交付条件的证明文件；被告配合原告检验应交付的商品房；被告向原告支付迟延交付房屋的违约金（违约金以房价款为基数，乘以万分之一，乘以逾期交房天数，逾期交房天数为自2018年10月16日起至实际交房之日止，暂计至2019年4月23日，共计人民币38725.33元；本案诉讼费用由被告承担。 被告河北福泰房地产开发有限公司辩称，不认可原告的诉讼请求：合同补充协议系双方自愿达成，对双方均具有约束力，涉案房屋2018年10月10日验收合格，符合约定及法律规定的交付条件，即五方验收合格，原告在办理收房手续时，被告已将涉案房屋验收合格并符合交付的证明文件予以公示；约定交付期限为2018年10月15日，被告在2018年10月31日前通知买受人收房的，均可依据免责事由免责，被告于2018年10月18日向原告邮寄入住通知书、收房须知、缴费通知书等材料，通知原告于2018年10月25日收房，原告于2018年10月20收到上述材料，应视为被告已履行了交付手续，被告不应承担违约责任；即便认为被告构成逾期交房，逾期交房的违约金起算时间应当为2018年11月1日，且原告将超出合同约定的购房款计算违约金数额的基数没有依据；原告在未按照收房流程并缴纳各项费用的前提下，验房不符合商品房收房习惯，也不符合双方约定，且原告按照程序进行收房并不影响其对房屋质量主张权利，其无正当理由拒绝收房应当承担不利后果，不应将竣工验收备案混同于竣工验收合格。在施工期间，因政府、政策环保治理原因，涉案工程累计停工200天，被告有权顺延交房期限。 经审理查明，被告系涉案诉争福泰花园普通商品住宅小区商品房的开发商，商品房预售许可证号为（大）房预售证第1628号。2016年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的福泰花园××商品住宅小区××单元××号商品房，该房为预售房，合同约定总价款1622785元。关于交付期限，商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月15日前，…将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。关于出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”；关于交付房屋的补充约定第十一条“出卖人已按照第一条方式书面通知买受人办理交付的手续，但买受人无正当理由拒绝接收或因买受人的原因未在上述交付之日或者办理交付手续的期限内完成交付的，上述书面通知确定的交付之日或者办理交付的期限届满之日视为出卖人已履行了交付义务。（三）房屋交付时，买受人应按照《商品房买卖合同》（含附件等）约定，在办理房屋交付前交纳各项税费……”。 关于书面材料送达，《补充协议》第一条约定“（一）《商品房买卖合同》中记载的买受人通讯地址是买受人的有效联系地址；买受人地址发生变化的，应在该变化发生后5日内书面通知出卖人变更有效联系地址。如因买受人地址变更未通知出卖人，导致书面通知不能送达，视为出卖人已经履约，买受人自行承担由此引发的一切责任。（二）……以特快专递或挂号信的方式发往对方有效联系地址的通知、信函、文件等书面材料，本市范围内发出后第2日、本市范围以外发出后第3日为送达日”……。 另查明，2018年10月10日，据河北省《建设工程竣工验收报告》载明：工程名称为福泰花园普通商品住宅小区·兰苑二期1.3工程43#楼，竣工验收结论为合格，勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理单位、建设单位分别加盖公司印章及法定代表人印章。另，河北统安消防工程有限公司亦在竣工验收结论为合格处盖章确认，但未备注具体时间。 2018年10月18日，被告通过特快专递方式按照原告在商品房买卖合同中提供的地址、电话，向原告邮寄入住通知书、收房须知、公共维修资金证明、缴费通知书等材料，通知原告于2018年10月25日办理入住手续，该邮件于2018年10月20日签收。截止庭审结束，原告未办理涉案房屋的收房入住手续。 据河北省公安消防总队网页-消防监督结果公开显示，涉案福泰花园普通商品住宅小区.兰苑二期的建设工程消防验收公告载明，消防验收办结时间系2018年12月3日，文书编号大公消验字（2018）第0013号，结果为合格。 2018年12月6日，备案机关大厂回族自治县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（备案号2018J1310280176）载明：“根据国务院《建设工程质量管理条例》和《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》规定，福泰花园普通商品住宅小区·兰苑二期1.3的43#楼工程，建设单位于2018年10月组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2018年12月6日办理了备案”。 又查明，2016年11月30日，原告通过银行转账方式支付被告房款492785元，被告向原告出具房款收据一份；2016年12月12日，原告通过个人贷款方式支付被告房款1130000元。庭审中，原告自述于2016年11月26日向案外人北京鑫佳众成房地产经纪有限公司多交购房款300000元。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、收据、银行明细、通话记录等，被告提供的商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、河北省建设工程竣工验收报告、河北省建设工程竣工验收备案证明书、中国邮政速递物流截图等及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，合同依法成立、生效后，当事人理应遵约守诺，诚信、善意行使合同权利，全面、正确履行合同义务。违反合同约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的合理损失。双方的争议焦点为：双方约定的商品房交付条件、收房流程——商品房经验收合格的理解与认定问题？涉案房屋通过消防验收是否为房屋交付的前提条件？被告对诉争房屋是否构成迟延交付以及如逾期交付违约损失认定问题？国家对建设工程质量实行严格的监督管理，并规定由县级以上地方人民政府建设行政主管部门对建设工程质量实施监督管理。《建设工程质量管理条例》第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。前述说明，负有建设工程质量监督管理职能的审查权、监督权，或源于法律、行政法规的明确授权，或源于相关职能部门的依法委托。故，建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格证明，仅代表建设单位接收建设工程、交付使用的基本条件。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。……规划、消防等部门予以认可的证明文件，属于建设行政主管部门进行审查的必要文件，上述程序性要件均合格后，由建设行政主管部门以备案方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。综上，建设行政主管部门出具的竣工验收备案表，是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。被告抗辩由建设单位自行组织的相关勘察、设计等单位竣工验收合格后即达到合同约定的交付条件，于法无据，理据不足，本院不予采信。 关于原告主张先验房、后收房的交付流程问题。被告通过特快专递方式通知原告办理房屋交付手续，以证明被告符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。但结合前述涉案房屋的消防验收合格时间及相关部门备案时间，不能证明被告抗辩的交付条件即属于合同约定的交付条件，故，被告的收房通知不产生法律意义上的约束力。涉案房屋2018年12月6日取得河北省建设工程竣工验收备案证明，诉争房屋已具备收房条件，买卖双方均应及时办理收房手续。《商品房买卖合同》对房屋交付事宜进行了约定，内容体现双方真实合意，不违背法律、行政法规禁止性规定，本院予以确认。原告主张先经其验收、后办理收房入住手续的诉求，不符合商品房交付的行业惯例及双方合同约定，且行政监督管理部门针对涉案房屋已出具了验收合格证明文件，原告继续以此抗辩拒绝收房，于法无据，本院不予支持。原告在办理完毕收房入住手续后，如房屋存在质量瑕疵或影响其居住使用或造成损失的，可依据合同及补充协议约定，可另案主张权利。但原告办理收房入住手续时，被告有义务向原告出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅质量说明书》。 关于涉案诉争房屋是否构成迟延交付以及逾期交付违约金的计算问题。原告向被告实际交付购房款的数额，《商品房买卖合同》约定明确且以实际履行，双方对此均无异议，本院予以确认。对于原告另向案外人付款的资金性质问题，基于诉讼标的、诉讼主体与本案均非同一，权利人可另案主张权利。依据合同出卖人应于2018年10月15日前交付房屋。被告虽抗辩2018年10月18日以特快专递方式通知交付，但基于涉案房屋2018年12月3日通过消防部门消防验收、2018年12月6日通过建设行政主管部门竣工验收备案，证明自2018年12月7日始，涉案房屋达到合同约定交付条件。故，被告构成迟延交付，迟延交付的起始时间为2018年10月16日。对于被告迟延交付的截止日期，综合双方所提交证据，足以认定自2018年12月7日起的合理期限内，双方均已明知或应知诉争房屋已通过行政监管部门竣工验收备案且符合收房条件。但因双方在是否认同“先验房再收房”程序上存在分歧未收房。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款理解有争议的，应结合交易习惯、合同目的等确定真实意思。基于公平原则，本院酌定上述合理期限——自2018年12月7日起15日内作为买受人合理收房时间。对超出此期限，即原告自2018年12月23日起继续以“由原告先验房再收房”为由拒绝收房，属于不当行使买受人权利，缺乏正当理据，对此后所产生的损失，认定系由于买受方自身原因未采取适当措施致使损失进一步扩大，就该部分扩大的损失，本院不予支持。关于合同约定的违约金计算标准问题，属于双方意思自治范畴，不违背公平、诚信原则，本院予以支持。故，支持原告违约金的计算数额：原告合同约定的房款1622785元乘以日万分之一乘以违约天数（2018年10月16日——2018年12月22日）。被告抗辩因地方政府环保政策因素导致的停工期间，结合被告向原告所送达的收房通知函件，不足以证明系政策原因导致被告工期延误，故被告该抗辩意见及相关证据，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条之规定，判决如下： 一、被告河北福泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，以书面通知方式向原告吴启才交付涉案福泰花园××商品住宅小区××单元××号商品房，同时向原告出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅质量说明书》，原告应予以协助配合。 二、被告河北福泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，给付原告吴启才迟延交房违约金，以原告合同约定的房款1622785元为基数，按日万分之一标准，乘以违约天数67天（2018年10月16日——2018年12月22日），合计10873元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元，由被告河北福泰房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审 判 长  乔纪云 审 判 员  邵亚男 人民陪审员  焦金良 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  董唐宇