四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初1337号 原告：南充市嘉陵区河西镇鼓锣山社区居民委员会。住所地：四川省南充市嘉陵区河西镇鼓锣山社区。 法定代表人：叶桦，该社区主任。 委托诉讼代理人：韩卫国，四川京蜀律师事务所律师。 被告：张林，男，生于1968年2月19日，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：袁梁，四川东敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林建全，南充市嘉陵区李渡法律服务所法律工作者。 原告南充市嘉陵区河西镇鼓锣山社区居民委员会（以下简称鼓锣山社区居委会）与被告张林确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼓锣山社区居委会的委托诉讼代理人韩卫国，被告张林及其委托诉讼代理人袁梁、林建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼓锣山社区居委会向本院提出诉讼请求：请求依法确认原告与被告张林之间形成的买卖合同无效。事实及理由：2014年11月12日原告准备修建鼓锣山社区综合办公楼和社区老年文化活动中心，将其承包给周继虎、梁某、蒋某三人修建。后被告张林、第三人刘建忠为了获取非法利益，与原告原社区书记蒲某（已故）协商，以原告方的名义与张林、刘建忠签订了一份假的河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同，二份假的抵押合同，约定将部分办公房屋作为抵资抵押给被告张林、第三人刘建忠。 原告抵押给被告张林的房屋的土地属集体土地，被告张林系本社区外人员，其以抵押协议的形式来掩盖其真实意思，为买卖原告的房屋的非法目的，侵犯了原告集体财产权益，因此依据该假的抵押协议形成的买卖合同应为无效协议。现根据相关法律规定请求人民法院依法确认原告与被告张林之间形成的买卖合同无效，请求法院予以支持。 原告鼓锣山社区居委会为支持其诉讼请求成立，向本院提交了如下证据： 1、原、被告身份信息； 2、2014年11月12日原告与案外人梁某、周继虎、蒋某签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》复印件。证明乙方是自然人没有相应的资质，该合同是一份无效的合同； 3、2014年11月12日原告与被告及刘建忠签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》复印件。证明该合同与上述合同内容一致，为虚假合同； 4、2015年10月21日原告与被告签订的《抵押协议》。证明抵押合同及原告将案涉房屋262平方米抵押给被告无效； 5、2020年4月12日原告出具情况说明。证明当时社区书记以个人名义与被告方达成的抵押事项是无效的。 被告张林辩称，本案争议的房屋是原告方建设的居委会的办公场所和老年中心，卖给被告的为居委会办公场所和老年中心多余部分，不影响居委会办公和老年活动中心使用。原告与案外人蒋某1、周续虎、蒋某签订的河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同，合同已经履行完毕，是真实有效的。原告与被告签订了承包合同一份，但被告与原告之间没有实际的建设施工关系，这份合同是原告以前的书记和现在法定代表人基于买卖关系而要求被告方签订的合同。2015年10月21日签订的抵押协议，实际上是份买卖合同，原告认可双方是合法有效的买卖关系。 被告张林为支持其辩解主张，向本院提交了以下证据： 1、2015年10月24日鼓锣山社区居委会的《会议记录》、调查证人梁某、蒋某的笔录； 2、2014年11月12日原告与蒋某签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》复印件、2014年11月12日原告与张林、刘建忠签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》及《补充合同》复印件、2015年10月21日原告与被告签订的《抵押协议》； 3、被告张林的中国农业银行卡交易明细清单、2016年2月3日原告出具的收据、房屋现状照片6张、南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初609号民事裁定书。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月12日，原告鼓锣山社区居委会为建设社区综合办公楼和社区老年文化活动中心，与梁某、周继虎、蒋某三人签订了《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》，其中约定：“……四、建设价格。该项目实行包工包料包安全的原则，每平方米承建价452元人民币。竣工日期为2014年12月20日。五、付款方式：1、乙方在建设期间全额垫资。2、社区活动室的项目资金到位时甲方不能截留，并按实际到位金额支付。3、余下工程款甲方在2015年4月31日前付清，如果没有资金付清，甲方决定将按以下几个方面处理：（1）按余下工程款的总额以银行利息的3倍计息，直至付清为止。（2）工程竣工后，甲方在付款之日没有全额付清时，甲方将以抵押的方式抵押给乙方。……”。 以上工程完工交付后，原告鼓锣山社区居委会因无力支付工程款，决定将部分房屋出售，以售房款支付工程款。2015年10月21日，原告鼓锣山社区居委会（甲方）与被告张林（乙方）签订了《抵押协议》，内容为“甲乙双方本着平等互利、公平协商的原则，于2014年11月12日签订了承建河西镇鼓锣山社区办公楼合同，乙方于2014年12月20日完工，并由甲方验收合格，因甲方在2015年4月31日之前无力支付乙方的部分工程款，按承建合同约定甲方将办公楼对向的左边两通一楼一底共计262.00平方米（东面及化工园区方向）的房屋作为抵资。由甲乙双方协商如下：一、结算方式。ｌ、经协商社区居委会按每个门面收取1.5万元人民币。2、按建设造价每平方米452.00元的金额计算该户的总造价抵扣。3、其他副作物（水，电，气，门刷白等）按做成多少的造价就算多少抵扣清楚。二、如何认定产权。1、甲方要保证抵押给乙方，河西镇鼓锣山社区办公楼：东面两通的门面，一楼一底面积共计262.00平方米的产权合法性无争议，并向群众公开。2、如遇国家征占，甲方要将乙方所有的房屋面积262.00平方米上报结算，并将国家赔偿如实无条件全额赔偿给乙方，不得以任何方式任何理由扣留。3、甲乙双方签订该协议后，甲方无条件主动将钥匙交给乙方，甲方抵押给乙方的办公楼的所有权将属乙方支配。如遇群众干扰，甲方应当无条件负责平息事件，让乙方顺利入住。4、甲乙双方签订此协议后，房屋产生的后续费用，与乙方无关。5、如果乙方要办理房屋的一切手续，甲方无条件地支持和配合。三、协议至签订之日起即时生效。四、本协议一式三份，甲乙双方各一份，地方人民政府一份。”在该协议上，原社区书记蒲某（现已去世）在甲方处签名，14名村民代表签了名并加盖了鼓锣山社区居委会公章，河西镇人民政府签署情况属实并加盖了公章。同时原告鼓锣山社区居委会与被告张林以及刘建忠补签订了一份内容与梁某、周继虎、蒋某三人签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》一致的承包合同，落款时间也为2014年11月12日。2015年10月24日，原鼓锣山社区书记蒲某组织召开村民会议，同意将部分房屋出售，以售房款支付工程款。此后，被告张林将上述房屋进行装修后居住至今。2016年2月3日，原告鼓锣山社区居委会向被告张林出具了一张金额为195000.00元的收据。2020年3月9日，原告鼓锣山社区居委会以张林及刘建忠为共同被告向本院提起诉讼，后于2020年4月27日申请撤回起诉，本院裁定准予撤诉。2020年5月8日，原告鼓锣山社区居委会向本院起诉，提出前述诉讼请求。 本院认为，鼓锣山社区综合办公楼和社区老年文化活动中心建设所占用的土地，系位于乡镇，在本案中双方均未提交关于土地的审批手续以及证明该土地性质为国有土地的证据，故该土地性质应当认定为集体所有。 原告鼓锣山社区居委会因无力支付工程款，决定将社区综合办公楼和社区老年文化活动中心的262.00平方米房屋出售，以售房款支付工程款。虽然2015年10月21日与被告张林签订的是《抵押协议》，但从其目的及内容看，实质为买卖关系而非抵押关系，本案庭审中当事人双方也均予认可。原告鼓锣山社区居委会与被告张林及刘建忠补签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》，与客观情况不符，属虚假合同，本院不予采信。 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。被告张林并不属于鼓锣山社区集体经济组织成员，原告鼓锣山社区居委会与被告张林就262.00平方米房屋所签订的《抵押协议》，违反了该条法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该《抵押协议》应属无效，故对原告鼓锣山社区居委会的诉讼请求，本院予以支持。因该协议无效而产生的法律后果以及双方各自应当承担的责任，双方均未主张，故双方可协商或另案处理。至于被告张林在庭审中提出原告鼓锣山社区居委会与梁某、周继虎、蒋某三人签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》为无效合同的主张，不属本案审理的范畴，本院不予处理。 综上所述，原告鼓锣山社区居委会的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下： 原告鼓锣山社区居委会于2015年10月21日与被告张林签订的《抵押协议》无效。 案件受理费减半收取1025.00元,由原告鼓锣山社区居委会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟向阳 二〇二〇年六月二十三日 书记员  何昊霖