河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3083号原告：信阳市安顺物业服务有限公司。统一社会信用代码：91411500559614804H。地址：信阳市浉河区航空路五星乡企业办综合楼。法定代表人：汪德华，系公司总经理。委托诉讼代理人：陆云，系河南朝霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：田朝霞，系河南朝霞律师事务所律师。被告：余某，男，汉族，住信阳市平桥区。原告信阳市安顺物业服务有限公司（以下简称安顺物业）诉被告余某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安顺物业的委托诉讼代理人陆云，被告余某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安顺物业向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付物业管理费5872元、公摊水电费1200元，违约金2121.6元，共计9193.6元；二、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：被告余某，系平桥区台北城上城58-603室业主。按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的约定，原告向被告居住的小区实施规范的物业管理，被告按照1.1元/平方米的标准支付物业费，以25元每个月标准支付公推水电费，逾期不缴纳的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日按天支付应付金额3‰的违约金。原告已经向被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告自2015年12月31日至2019年12月30日始终拒绝缴纳物业费，经结算被告共拖欠原告物业管理费5872元、公推水电费1200元，违约金2121.6元，共计9193.6元。原告曾多次通过电话、信件发送通知等形式向被告催交物业管理费，但被告拒不配合，原告因此遭受经济损失。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权依据合同约定收取物业服务费，以维护自己的权益，保障原告的工作能正常开展，且不损害其他守约住户的合法权益。根据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告余某辩称：答辩人的房屋房体开裂，车停在小区里被剐蹭，过道的灯未维修，地板也未清洁，小区里养狗，答辩人的孩子还被咬了，答辩人交了维修基金之后被答辩人也一直未退还过我，矛盾很多，被答辩人应该履行其责任。对被答辩人要求我支付的物业费、公摊水电费没有异议，但是对违约金有异议，不同意支付违约金，答辩人不是无故不交纳物业费，且违约金的标准是被答辩人后来加进去的，签合同的时候有很多空白。经审理查明，安顺物业成立于2010年7月20日，法定代表人系汪德华。安顺物业为台北城上城小区提供物业服务。余某系台北城上城小区58号楼603户的业主，房屋建筑面积111.24平方米。2015年1月20日，甲方安顺物业与乙方余某签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了甲方、乙方的权利和义务，与本案有关的具体内容有：第二条物业管理服务项目包含：一对房屋共用部位的维修、养护和管理。二对房屋配套的共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三提供环境清洁卫生服务。四本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。五公共秩序维护（但不包含人身、财产保险、保管责任）。六对业主房屋装饰装修进行管理。第四条物业管理费收费标准及办法1、收费标准：物业管理服务费，甲方按建筑面积多层0.5元/月·㎡；小高层及高层1.1元/月·㎡向业主或物业使用人收取。2、交费时间：物业管理服务费用每年交纳一次，业主入户之日起预收12个月的费用。第九条其他有偿服务费用二、委托维修费：保修期满后，乙方物业内自用部分、房屋异产毗连部位及设施可委托甲方进行维修，相关费用由乙方承担。第十条违约责任3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的每日3‰的违约金。第十一条协议期限本协议期限为10年，自2014年12月31日至2024年12月30日止。同日，原被告双方还签订了《房屋装饰装修管理规定》，该规定附件四中约定：公摊水费10元月/户、公摊电费15元月/户。安顺物业向本院提交物业服务照片9张、生活饮用水《检测报告》、《河南川菱电梯有限公司电梯保养合同》、《消防维修保养工程合同书》等证据用于证明其已经履行了相关物业服务义务。另查明，2017年10月17日，安顺物业向余某发放欠费催缴通知，通知载明余某从2015年12月31日起未向安顺物业交纳物业费，并告知余某相关违约责任。截止庭审时余某未向安顺物业交纳过物业费和水电公摊费。庭审中安顺物业陈述，因余某欠费时间较长，自愿将余某的违约金下调，按照欠付物业费和公摊水电费总和的30%收取。上述事实有《前期物业管理服务协议》、照片、《检测报告》、《河南川菱电梯有限公司电梯保养合同》、《消防维修保养工程合同书》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：余某张宏霞余某系享有民事权利能力和完全民事行为能力的自然人；安顺物业成立于2010年7月20日并依法进行了工商登记，具有民事权利能力和民事行为能力。双方于2015年1月20日签订《前期物业管理服务协议》的行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此该民事法律行为有效，该协议自双方签字认可时成立并生效，对双方具有约束力。根据协议约定，余某应当每月向安顺物业交纳物业费122.36元、水电公摊费25元，余某对该收费标准没有异议。根据安顺物业向余某发放的《欠费催缴通知》，余某自2015年12月31日起未按约定期限支付物业费及水电公摊费，已经构成违约，因此安顺物业要求余某补交2015年12月31日至2019年12月30日的物业费及公摊水电费共计7072元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。余某辩称签订《前期物业管理服务协议》时有很多空白格，因此违约金的标准不予认可。本院认为余某未能提交证据证明签订协议时双方没有约定违约金的标准，且安顺物业向余某出具的《欠费催缴通知》中也明确载明了违约金的标准，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告余某对自己提出的抗辩事由有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，其应当承担举证不力的后果。因此关于违约金的标准应当按照协议约定计算。由于安顺物业自愿减收余某的违约金，系对其民事权利的处分，本院予以认可，减收后的违约金为2121.6元，应由余某支付给安顺物业。余某辩称安顺物业服务存在瑕疵且未履行房屋维修义务，但其未向本院提交证据予以证实自己的抗辩事由，本院不予采信。若余某与安顺物业有其他纠纷，可另循途径解决。关于安顺物业要求余某支付律师费的诉讼请求，因原告未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告余某于本判决生效之日起十五日内向原告信阳市安顺物业服务有限公司支付2015年12月31日至2019年12月30日期间的物业费、水电公摊费及违约金共计9193.6元；二、驳回原告信阳市安顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元减半收取25元，由被告余某承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员 季 恒二〇二〇年六月二十三日书记员 聂春萌