河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初2163号原告：河南星辰健身服务有限公司，住所地河南省濮阳市濮阳县解放大道与红旗路交叉口向南50米路西飞象城四楼，统一社会信用代码：91410928MA47KWOE1G。法定代表人：张玲洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张东东，河南长庚律师事务所律师。被告：濮阳市恒达瑞商贸有限公司，住所地河南省濮阳市濮阳县解放路中段173号。法定代表人：马秀卿，该公司经理。委托诉讼代理人：赵永军，该公司副经理。被告：赵永军，男，1968年6月25日出生，回族，住河南省濮阳市濮阳县。原告河南星辰健身服务有限公司（以下简称星辰公司）诉被告濮阳市恒达瑞商贸有限公司（以下简称恒达瑞公司）、赵永军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星辰公司法定代表人张玲洁及其委托诉讼代理人张东东，被告恒达瑞公司委托诉讼代理人赵永军，被告赵永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星辰公司提出以下诉讼请求：1、请求判令被告立即排除妨害，并赔偿原告经营损失63328.46元（损失按照6150.27元/天计算，自2020年3月18日起计算至2020年3月27日止，2020年3月27日至排除妨害之日的损失一并加算）；2、请求判令被告免除两个月的房租26666.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月1日，河南力享健身服务有限公司（承租方）与濮阳市恒达瑞商贸有限公司（出租方）签订了《购物中心租赁协议》，承租了位于濮阳县解放路购物中心四楼房屋（濮阳县飞象城4楼），后转租给了原告河南星辰健身服务有限公司，河南星辰健身服务有限公司严格按照《购物中心租赁协议》的约定履行了义务，在濮阳县飞象城四楼经营至今。2020年3月份原告严格按照濮阳县疫情防控指挥部第98号令的要求申请复工，并于3月16日获得批准。在原告负责人准备经营时，发现入户电梯被暂停运行，随找到被告总经理赵永军交涉，赵永军告知电梯是其锁住的，原告要在房租外另行缴纳高额物业费、管理费，什么时候交费了就会开电梯，就被告乱收费的行为经过多次沟通未果，产生纠纷。根据《购物中心租赁协议》第十二条约定：“租赁期内如因不可抗力、政策变动、拆迁或者政府行为导致本合同不能继续履行的，则甲方退还乙方未使用期间的租金，……”。因受新型肺炎影响，按照濮阳市新型肺炎防控指挥部2020年1月27日发布濮指第[2020]015号要求，原告暂停了营业，因此被告应当免收原告两个月的租金。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告恒达瑞公司和赵永军辩称：原告星辰公司和被告恒达瑞公司没有任何业务关系，被告恒达瑞公司也没有和星辰公司签订过任何合同，我们之间没有发生经济往来，故请求法院依法驳回星辰公司的诉求并给恒达瑞公司造成的名誉损失道歉。对于原告星辰公司提出的这个地方，其公司已经出租给河南力享健身服务有限公司，我们之间有合同约定，合同第十一条明文规定，在力享公司经营期间如需转项、转让、转包，应该经过恒达瑞公司书面同意，否则合同无效。河南力享健身服务有限公司在经营过程中是否转让及转让给谁，恒达瑞公司均不知情，他们之间的事情恒达瑞公司是在收到法院传票后才知道的。星辰公司与恒达瑞公司没有任何关系，根本不存在排除妨害一说。恒达瑞商贸公司与力享健身公司签订的合同是2019年3月1日，五年合同期，至2024年2月30日止。2019年12月份，其就通知力享健身负责人左臣君，按合同约定元月一日前应该交房租，左臣君称晚一段交，后来至今一直没有交房租，在这期间多次打电话无人接听，与力享健身的老板李莎莎沟通，她说让工作人员来交，然后再打电话就不接了，租赁费至今没交。水电费也没有交，我们没有物业公司，是公司代管，收取管理费用。故根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定及《最高人民法院关于适用的解释》的规定，当事人的诉讼请求是不成立的，应该判决驳回诉讼请求，原告无中生有进行诉讼极大地浪费司法资源，给办案法官增加无意义的工作量，所以应依法驳回原告的诉讼请求，对此案产生的一切费用均由原告承担。原告星辰公司提供以下证据支持其诉讼请求：1、2018年12月1日，购物中心租赁协议复印件。被告恒达瑞商贸有限公司与河南力享健身服务有限公司就涉案房屋签订的租赁协议，原件在被告恒达瑞公司存档。证明原告承租涉案房屋后原被告双方均是按照协议约定的权利义务履行的。2、2020年4月20日拍摄的涉案房屋现场照片五张以及现场拍摄视频光盘一份。证明被告存在违约与侵权的事实。3、濮指第（2020）015号文件一份、濮县疫情防指办（2020）98号文件一份、承诺书一份。证明原告经营场所因新冠肺炎疫情防控措施的影响经政府指令在疫情期间暂停了经营，2020年3月16日，向濮阳县文化广电旅游体育局提交了复工申请。4、被告恒达瑞商贸公司开具了2019年10月11日和11月15日的收据两份。证明被告至迟在2019年9月15日已经明知了涉案房屋转租事宜。被告恒达瑞公司、赵永军质证意见：对证1无异议。对证2有异议，这照片是这两天才拍摄的，图片显示的二伟炒馍出摊不超过半月。对证3,跟公司没有关系。对证4，对2019年10月11日的收据其不认可。11月15日的是公司开的。其从2019年10月份接管公司的，这之前有物业公司，不是其公司收的，其公司从2019年10月份开始收物业费和水电费。被告恒达瑞公司、赵永军为反驳原告诉讼请求提供以下证据：1、2018年12月1日濮阳市恒达瑞商贸有限公司与河南力享健身服务有限公司签订的租赁合同一份。证明其公司与原告无任何瓜葛。2、提交一份原告星辰公司以力享健身公司的名义张贴的一份通知，内容是星辰公司无法正常营业的原因是恒达瑞公司造成的，但是实际情况是星辰公司无法正常营业是疫情造成的，星辰公司损害恒达瑞公司的形象，证明星辰公司不营业不是其方的责任，而是星辰欠缴房租、水电费。房租按照约定2020年1月1日之前交齐，但是星辰公司一直未交。3、提交了有元月份、二月份公司财务的微信记录和电话记录的证据，通知星辰公司左经理缴纳房租和水电费，但是一直没交。2020年3月26日，没有经过任何人同意，星辰公司左经理把大门、卷帘门、点闸门私自撬开并且换了锁，开始营业。4、消防监控扭转照片，证明星辰公司把四楼的二十多个消防监控私自扭转并损坏，目前还有四个无法修复。从今年3月6日就通知他们交房租、水电费，因为星辰公司欠去年12月、1月、2月的水电费，3月11日和3月16日又通知，但是星辰公司一直不交房租，对方提出要免了管理费才交房租、水电费，这个管理费是以前和力享公司李莎莎和其他商户一起定的，每平方米2.6元，星辰公司应当每月交5000元，但是他们嫌费用太高不愿意交。当时跟他们说过把房租水电费交了就可以继续营业，管理费可以和其他租户一起再商量，因为当时管理费是统一定的，嫌高可以再商量，但是他们还是不交。原告星辰公司对于被告提交的证据质证意见：对证1合同的真实性无异议，证明目的有异议。根据原告提交的被告出具的收据，足以反驳被告的证明目的。对证2被告提交的通知真实性无异议，对证明目的有异议，我们在3月16日即在疫情防控办获得了复工允许，3月16日之后的闭店并非疫情导致，是被告将涉案房屋上锁造成的，该通知不显示出具单位公章。对证3微信聊天记录真实性无异议，证明目的有异议，原告并非故意拖欠是因为受疫情防控措施限制无法缴纳。对通话记录真实性无异议，仅能证明双方存在通话，不能证明通话内容。大门不知道对方说的是哪，卷帘门是我们自己的门，钥匙掉了，我们自己换了锁，不存在被告说的别门，其他不知道对方的意思。1月15日打电话让缴费这个知道，当时其在外地，跟他们说正月十五之前交上，赵永军也同意了。证4消防监控不是我们监管，我们不清楚这个事，还有损坏无法修复的监控我们也不知情。关于被告赵永军与力享公司李莎莎沟通的内容真实性无法核实，其公司对该证据不予认可。其公司是在2019年9月25日与李莎莎丈夫李景双签订了股权转让协议，继受了涉案房屋的所有权益，李莎莎与赵永军所沟通的内容不能代表公司，其公司也不知情。其公司与被告未约定物业费的缴纳。原告星辰公司提交如下证据：5、2019年9月25日李景双与张玲洁签订的《股权转让合同》1份，证明本案原告股东张玲洁在2019年9月25日通过股权转让的方式继受了河南力之享健身服务有限公司所有权益，包括涉案房屋的承租权。6、增值税专用发票两张，证明2019年12月份向本案被告恒达瑞商贸公司缴纳物业费15600元，同时证明关于本案转租一事被告是明知的。7、星辰健身公司注册会员及缴费情况明细表一份33张，证明星辰公司经营情况及公司收入情况，诉求中主张的营业损失其中包括房租444.44每天；员工工资400元每天（底薪2000元、6个员工）；管理人员工资333.33元每天（底薪5000元，2个经理）；营业收入2500元每天（从2019年3月份至2020年2月，共计收入90万，按照每月平均75000元计算）；因闭店所有会员补偿费用共计会员2600人，年卡会员平均为346.15元每年，平均每天补偿费用2472.5元；闭店期间造成5名会员退卡费。计造成每天损失6150.27元。其公司愿意继续租赁使用房屋。至于为什么一直不交房租当初是因为疫情防控措施禁止人员出入居住地，无法正常缴纳房租，复工后因被告多收高额的物业管理费，原告星辰公司不同意缴纳，被告恒达瑞公司就将原告承租的商用房屋上锁。被告对原告新提交的证据及原告的两份询问笔录质证意见：原告的股权转让合同不清楚，他们转让应当经过我们同意；原告提交的两张增值税发票是原告星辰公司缴纳2019年10月、11月、12月的管理费用发票，一个月5200元。2020年1月1日都应该交房租、水电了，到3月1日合同终止了都还不交，与李莎莎联系，但是她不接电话，后来3月16日和19与张玲洁、左臣君两口子商量交房租的事儿，让他们先把房租和水费交了，在3月19号谈的时候他们说管理费太高，想少交点管理费，他们说回去商量，结果一直没回话。原告是怕不交管理费，先交了房租和水电费不让他们开门，我们一直说先交了房租和水电费让他们先开门，管理费再商量，商量好了再交也行，或者是原告自己找物业管理公司也行，但是原告还不交房租和水电费。对原告提交的会员资料跟被告没有任何关系，对光盘的内容，电话录音就是催缴房租、补交水电费，视频当中就提到了三次先交了房租、补交了水电费就可以营业，但是他们还是未交，这个视频在原告别开我们的门之前。照片跟其提供的是一样的，那些东西是下雨了收摊后临时放的，那会儿原告也不营业。两个笔录都是力享公司的，跟我们没有关系。2019年10月份开始收取管理费，没有物业费。以前都是物业公司收的，当时物业公司都收了什么钱我们不清楚。这些管理费包括包括中央空调取暖的维修养护、电梯维护保养。消防设施的维护保养、保洁和卫生清理，这些维护保养不需要租户另外拿钱，但是用的多少电需要租户交钱。管理费是总共三家，其他两家都交着呢，疫情期间都交着，只有原告星辰公司没有交，按一平方2.6元的标准收取的。原告房租不交，水电费一直是其垫付的，已经两万多了，原告得先赔偿经济损失，他们提出的损失应该他们自己承担，因为是他们不交房租和水电费造成的，责任不在被告。原告提出减免两个月房租，我们不认可，因为原告转租没有经过被告同意，原告营业到啥时间不清楚，疫情期间减免房租是不合理的。房租是一年一交，现在是交2020年3月1日至2021年2月28日房租，应该提前两个月交房租。经质证，本院对原被告双方提交的证据认定如下：对原告提交证1，被告无异议，本院予以认定。对证2真实性本院予以认定。对证3本院予以认定。对证4，系被告开具的收据，本院予以认定。对被告提交证1、2、3，原告对其真实性无异议，本院予以认定。对被告提交证据4，消防监控扭转照片，原告不认可，本院不予认定。对原告提交证5的真实性本院予以认定。对证6原告向被告缴纳物业费发票，被告认可为2019年10月-12月三个月的管理费，本院予以认可。证7系原告星辰公司注册会员及缴费情况，本院对其真实性予以认定。经审理查明，2018年12月1日，被告恒达瑞公司作为甲方与河南力享健身服务有限公司（作为乙方）签订购物中心租赁协议，协议约定被告恒达瑞公司将位于濮阳县解放路飞象城购物中心4楼承租给河南力享健身服务有限公司使用，租赁期限为5年，自2019年3月1日至2024年2月30日，租金为起始年起前三年保持不变，每年为160000元，自第四年、第五年每年192000。后案外人李景双作河南力享健身服务有限公司的意向加盟未取得河南力享健身服务有限公司的加盟经营权，遂注册成立了河南力之享健身服务有限公司继续在河南力享健身服务有限公司承租的案涉房屋内经营健身房。2019年9月25日，李景双作为甲方、张玲洁作为乙方签订《河南力之享健身服务有限公司股权转让合同》，甲方李景双将注册地址位于河南省濮阳市××大道与××交叉口飞象城四楼（案涉房屋）的河南力之享健身服务有限公司的100%股权转让给了张玲洁，张玲洁后又注册成立河南星辰健身服务有限公司（本案原告）。原告星辰公司在案涉房屋内经营健身房。2020年1月份起，被告恒达瑞公司向原告星辰公司催缴房租、水电费、管理费，原告星辰公司未予支付。2020年3月16日申请开始营业，被告恒达瑞公司因原告未缴房租、水电费、管理费而未让原告星辰公司开门营业，双方形成纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案的第一个争议焦点为被告恒达瑞公司是否存在妨害原告星辰公司复工复产的情形。原告诉称其在2020年3月16日获得批准准备营业时发现入户电梯被暂停运行。按照合同规定原告使用租赁房屋应当在每年1月1日缴纳房租，因原告一直不缴纳房租，不履行合同的主要义务，存在违约行为在先，对于原告主张被告排除妨碍，本院对于该诉讼请求不予支持。第二个争议焦点为案涉房屋转租是否有效，被告恒达瑞公司对于房屋转租是否知晓。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。在本案中被告恒达瑞公司辩称其与原告星辰公司不存在房屋租赁合同关系，根据原告提交的被告出具增值税发票，被告恒达瑞公司对于房屋转租的事实知情并且认可，被告恒达瑞公司以房屋转租未经过其同意、其与原告星辰公司不存在合同为由抗辩，本院不予支持。第三个争议焦点为原告的损失是否存在，若存在损失应由谁承担责任。原告主张被告赔偿其自2020年3月18日至3月27日的经营损失63328.46元，原告向本院提交其会员资料，但是该证据不能直接证明其损失的存在。既然原告认可转租合同有效，按照合同约定，原告应当在2020年1月1日缴纳房租，但在被告催促下原告一直未缴纳房租，不履行合同义务，存在违约在先的情形，对于原告主张的损失本院不予支持。第四个争议焦点，原告请求被告免除其两个月房租是否合理。原告诉称根据《购物中心租赁协议》第十二条约定：“租赁期间如因不可抗力、政策变动、拆迁或者政府行为导致本合同不能继续履行的，则甲方退还乙方尚未使用期间的租金，甲方双方互不担责；政府给予补偿的，属于甲方所有”。根据该条约定，甲方退还乙方租金的条件为“合同不能继续履行”，意为房屋租赁合同因上述原因导致彻底不能履行，甲方退还乙方未使用期间的租金。在本案中，因疫情期间存在不能继续履行合同的情形，属于不可抗力。原告依据《购物中心租赁协议》第十二条的约定请求被告恒达瑞公司免除其两个月房租的请求，根据原告经营时间和经营情况，本院酌定由被告给原告减免一个月租金13333元为宜。被告赵永军的行为代表被告濮阳市恒达瑞商贸有限公司，且原告也认可系公司行为，原告要求被告赵永军承担责任的请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条等之规定，判决如下：一、被告濮阳市恒达瑞商贸有限公司减免原告河南星辰健身服务有限公司一个月租金13333元；二、驳回原告河南星辰健身服务有限公司对被告赵永军的诉讼请求;三、驳回原告河南星辰健身服务有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，在本院指定的履行期间内不履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告河南星辰健身服务有限公司承担958元，被告濮阳市恒达瑞商贸有限公司承担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  房善增二〇二〇年六月二十二日书记员  尹宇冰