黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1429号原告:陈秋丽，女，1979年2月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人:古艳鸣，黑龙江铭辞律师事务所律师。被告:刘峰，男，1994年1月6日出生，回族，伊利股份有限公司沈阳第一分公司驻大庆办事处行销专员，住黑龙江省安达市。原告陈秋丽与被告刘峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，于2020年年5月18日、2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告陈秋丽及其委托诉讼代理人、被告刘峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈秋丽诉称：2020年4月16日原、被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告以人民币530000元的价格，购买原告所有的位于大庆市××号××室的房屋。合同签订后，原告依约定办理了不发动产权的变更手续，并于2020年4月30日将房屋交付给被告。在原告完全履行了合同义务后，被告仅向原告给付了521335元的房款，尚拖欠8665元的房款拒绝向原告履行给付义务，原告在向被告多次追讨无果的情况下，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法裁判，以保护原告的合法权益。诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的购房款8665元整；2.判令被告承担本案的诉讼费用。被告刘峰辩称：双方于2020年4月16日签订购房合同并支付定金20000元，合同约定双方于房屋交付当日办理物业交割，在房屋交付前发生的费用由甲方承担，交付以后发生的费用由乙方承担，房屋的费用包括水费、电费、物业费、热力费、电话费、有线电视费等相关费用。并于2020年4月24日办理房屋过户，同时支付甲方剩余首付款8万元，以及中介费4000元。双方于2020年4月29日到大庆市××新区住房公积金贷款办理中心办理贷款手续，在贷款办理前到物业公司查询相关欠费，由物业公司确认相关费用始终挂在房子名下，并在查询后告知原告，已经和原告进行沟通双方先办理贷款，后续欠费再另行解决，走相关的法律程序。并于2020年4月30日办理了房屋交付，签订房屋交接协议书，协议书约定：因甲方房屋交付前房屋存在欠费8665元整，由乙方从剩余房款暂扣，待甲方结清或处理完毕后支付。2020年5月13日接到审判网起诉通知后，于2020年5月14日到物业公司进行确认，该房屋欠费仍未结清。原告代理人提出的对于相关费用多次追讨无果属于恶意捏造。在庭审中，原告陈秋丽向法院提交证据如下：1.二手房屋交接书一份、房地产买卖合同一份、不动产权证复印件一份、微信转账明细打印件一份（出示打印件，提交复印件），欲证明：证明原告出售的房屋合同约定的价格为530000元；被告尚有8665元的房款未向原告给付；证明原告是于2012年10月从庞雪莲处购买的案涉房屋；自2012年10月原告购买案涉房屋后，至2019年12月31日期间产生的物业费原告已经以微信转账的方式一次性全部结清。经质证，被告刘峰对该二手房屋交接书的真实性和证明问题均无异议；对该房地产买卖合同的真实性无异议，对证明问题有异议，双方约定合同房屋交付前一切费用由甲方承担，房屋存在欠费证明房屋本身存在瑕疵，至于房屋欠费是否为原告使用期间欠费还是原告购买房屋之前的欠费，均为房屋本身存在瑕疵，与我无关；不动产权证复印件与我无关；微信转账明细与我无关。因被告对以上证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2.证人尹某（房屋中介工作人员）出庭作证，欲证明：在房屋交易过程在中针对原告之前房主拖欠物业费请情况，本案原告、被告之间沟通的具体过程。经质证，被告刘峰对真实性和证明问题均无异议。因被告对以上证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。3.证明一份（原件），欲证明：东风新村10-11-4-202室房屋在2003年、2006年至2009年期间拖欠的采暖物业费共计8665.33元，债权人大庆高新物业管理有限公司明示此欠费于陈秋丽及刘峰无任何关系，不会向其二人主张任何权利。经质证，被告刘峰对证据的真实性有异议，对所证明的问题异议，该证据仅证明欠费者为前任房主，和不会向我索要欠费的承诺，并未解决房子本身所欠费的问题，仍构成房子本身存在瑕疵的事实，无此证明物业公司也不会要求我处理此项欠费，该证明所用公章为收费专用章，而不是物业公司专用章，对此证明的真实性和法律效力存在异议。因该组证据为原件，被告对该证据未提供相反证据，本院对该组证据的真实性予以确认。在庭审中，被告刘峰向法院提交证据如下：1.欠费明细两份，欲证明：由物业公司提供的案涉房屋存在欠费的金额为8665元。经质证，原告陈秋丽对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该欠费发生的时间段是原告购买房屋之前，于原告无关。根据原告、被告当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2020年4月16日，原、被告通过房屋中介签订《房地产买卖合同》，合同约定被告以人民币530000元的价格，购买原告所有的位于大庆市××号××室的房屋。合同签订后，原、被告办理了不动产权的变更手续，因案涉房屋在原告所有期间有费用拖欠6335元，并且该房屋在2003年、2006年至2009年期间拖欠的采暖物业费共计8665.33元，在中介工作人员的主持下原告（甲方）、被告（乙方）于2020年4月30日签订《二手房屋交接书》，在该交接书中双方约定：“因甲方房屋交付前房屋存在欠费8665元，由乙方从剩余房款暂扣，待甲方结清或处理完毕后支付”、“近日今日交付房屋，乙方支付6335元，剩余8665元用于房屋前房主陈欠物业费取暖费押在乙方”，该交接书签订后，原告支付房屋费用拖欠款项6335元，被告向原告给付了521335元的房款，原告向被告交付了房屋。2020年5月，大庆高新物业管理有限公司出具证明一份，证明记载“东风新村10-11号4门202室房屋的采暖费、物业费欠费金额合计8665.33元，对于此部分欠费，系陈秋丽之前的业主拖欠，与陈秋丽及刘峰均无关系，我公司不会要求陈秋丽及刘峰向我公司付此部分欠费”。本院认为，原告与被告之间房屋买卖合同、二手房屋交接书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同成立、有效，双方应当按照约定全面履行义务。按照二手房屋交接书约定原告结清或处理完毕房屋欠费8665元后，由被告支付剩余8665元房款，现双方关于该部分欠款“处理完毕”的约定不明，并且不能达成补充约定。首先，因物业公司已出具证明8665元欠款系“原告陈秋丽之前的业主拖欠，与陈秋丽及刘峰均无关系”，物业公司也证明不会向原、被告主张支付该笔欠款，本院对该份物业证明的效力予以认可，该份证明能够证明原告对于欠款8665元处理完毕；其次，按照物业收费的相关规定及交易惯例，物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金，故物业费属于个人欠款，原告已结清其拥有房屋期间产生的物业等费用，继续承担之前房屋所有权人的欠费有违公平原则。综上，本院对原告的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、《物业服务收费管理办法》第十五条的规定，判决如下：被告刘峰于本判决生效后十日内给付原告陈秋丽房屋剩余款项8665元。案件受理费25元，由被告刘峰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二〇二〇年六月十二日书记员  赵晓明附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《物业服务收费管理办法》第十五条物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。