河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初872号原告崔丽娜，女，生于1981年10月15日，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人杨永超，许昌市禹州市君安法律服务所法律工作者。被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司。法定代表人刘伟明，该公司执行董事。委托诉讼代理人张乐平、王浩杰，河南禹曦律师事务所律师。原告崔丽娜诉被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司（以下简称万隆房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告崔丽娜及其委托诉讼代理人杨永超，被告万隆房地产的委托诉讼代理人张乐平、王浩杰到庭参加诉讼。原告崔丽娜于2020年6月3日撤回对被告河南省绣都置业有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告崔丽娜诉称，原告于2018年10月15日通过中介公司购买被告开发的圣帝金苑10-1-303房屋一套，并于当天缴纳首付款225529元，被告出具了收据一份，当时约定了公积金贷款35万元。后来按揭手续迟迟办理不下来，经过查询才知道该套房屋在原告购买前已经被被告抵账给了第三方，已经过户到了别人名下。原告多次找到被告协商解决，被告一直未予解决，在2019年7月4日被告给原告出具一份承诺书，但承诺到期后依然没有兑现。被告这种欺诈行为严重侵犯了原告的合法权益，无奈，诉至法院，请求依法判令解除原被告签订的商品房买卖合同；判令被告退回原告购房款225529元；判令被告自2018年10月15日起按225529元为基数按月息三分支付违约金；本案诉讼费由被告承担。被告万隆房地产辩称，1、万隆公司也是本案受害人，不应当承担本案责任。2、万隆公司与本案中原告并不存在实际的买卖合同关系。3、万隆公司没有退还房款的义务，没有违约行为，不应承担责任。原告崔丽娜向本院提供的证据为：1、原告崔丽娜身份证复印件一份、被告企业信息网页查询单两份。证明原被告身份信息。2、2019年1月27日《认购协议》复印件、2018年10月15日被告万隆房地产出具的收据两份复印件、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、河南省农村信用社账户历史交易明细清单一份、转账记录单一份。证明原告和被告万隆房地产发生买卖房产以及被告万隆房地产已经收到原告交付购房款的事实。3、2019年7月4日被告万隆房地产出具的书面证明一份、2019年11月8日被告万隆房地产出具的书面保证材料一份。证明被告万隆房地产收到原告购房款后因无法向原告履行交房义务而自愿解除合同并约定向原告退还购房款和按照月息3分计算利息的事实。4、被告万隆房地产企业信息网页查询单一份。证明1）证明被告万隆房地产工商登记经营范围没有房地产开发，只有二手房买卖、房屋租赁、房地产信息服务、楼盘代理服务及房产评估服务，同时更证明了被告万隆房地产向原告出卖房产属于民事欺诈行为。2）证明被告万隆房地产按照法律规定应当向原告退还全部购房款并支付约定利息。5、2019年11月8日绣都置业出具收据一份。证明绣都置业自愿对于被告万隆房地产骗取原告购房款行为共同承担法律责任的事实。被告万隆房地产向本院提供的证据为：2018年10月3日，绣都置业与赵高非签订的第二期圣地金苑合作补充协议一份，2018年12月25日，绣都置业与赵高非签订的二次合作补充协议一份，绣都置业向万隆房地产交付的房源清单一份，证明1、本案涉及的圣地金苑10号楼1单元303室系绣都置业委托万隆房地产销售的房源。2、根据补充协议，绣都公司保证该涉案房屋可以直接办理备案及按揭手续，并且保证没有任何纠纷。如有不能办理正常备案手续，绣都公司愿意承担法律责任。因此万隆房地产收到绣都公司所提供的房源信息后，基于上述保证，将本案涉及的房屋信息与原告进行对接，在此过程中，万隆房地产并不知道涉案房屋已经销售他人。万隆房地产也是本案受害人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月27日，被告万隆房地产（出卖方）与原告崔丽娜（买受方）签订认购协议，双方约定：认购人购买万隆房地产营销策划有限公司联合开发的位于禹州市××大道北段××路西段的颍河圣帝金苑小区，选定小区物业位置为10号楼1单元3层1-303户，面积100.97㎡，2019年1月27日前缴纳39%购房款，225529.00元整等条款。2018年10月15日和2019年1月27日，被告万隆房地产两次出具收据，收原告崔丽娜购房款225529.00元。2019年11月8日，被告万隆房地产出具便条一份，内容为：万隆房地产有限公司负责人保证崔丽娜在2018年10月25日在万隆房地产有限公司购买的圣帝金苑10-1-303的房屋在2020年2月9日前将房屋备案手续全部办理完成。如到约定日期内未办理完成，自愿将所有房款225529元全部首付款一次性给予崔丽娜本人（如未办理向从崔丽娜支付首付款3分的利息，从购房日期算起，2018年10月15日购房）。另查明，案涉房屋已于2015年6月21日备案给案外人。本院认为，一、原告崔丽娜与被告万隆房地产双方签订的《认购协议》中约定的房屋具体位置、价款、支付方式等，具备房屋买卖合同要件，双方系房屋买卖合同法律关系。《认购协议》是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告崔丽娜依据约定支付被告万隆房地产首付款225529元,被告万隆房地产承诺于2020年2月9日前办理完房屋备案手续，但案涉房屋已备案他人，且逾期仍未办理，致使不能实现合同目的，故原告崔丽娜要求解除合同，本院予以支持。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告万隆房地产应当返还原告崔丽娜购房款225529元。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告万隆房地产未按承诺的时间给原告崔丽娜办理房屋备案手续，已构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告崔丽娜未提供证据证明因被告万隆房地产违约给其造成的实际损失数额。被告万隆房地产认为约定的违约金过高请求予以减少。根据本案实际情况，兼顾当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原告崔丽娜请求的违约金以225529元为基数，自2018年10月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止为宜。五、本案认购协议系原告崔丽娜与被告万隆房地产签订，根据合同相对性原则，原告崔丽娜撤回对被告绣都置业的起诉，是对其权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定判决如下：一、解除原告崔丽娜与被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司签订的《认购协议》。二、被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内支付原告崔丽娜购房款225529元及违约金（以225529元为基数，自2018年10月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。三、驳回原告崔丽娜的其他诉讼请求。本案受理费4750元，减半收取2375元，由被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，经本院上诉于许昌市中级人民法院。审判员 ：靳炳奎二〇二〇年六月五日此件与原件核对无异法官助理：赵予华书记员 ：王艳琳