青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初381号   原告：西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630100564924233N，住所地：西宁市城中区新民街42号。   法定代表人：蒲天秀，该公司经理。   委托诉讼代理人：许涛。   被告：张建军，公民身份号码：×××，男，汉族，1977年8月14日出生，户籍所在地：西宁市，原住西宁市，现下落不明。   原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司与被告张建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司的委托诉讼代理人许涛到庭参加了诉讼，被告张建军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁合同。2、判令被告给付自2018年8月24日至实际退还房屋的租金（至2019年7月31日已拖欠租金7319.24元）。3、判令被告腾退其租住的公共租赁住房。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月10日签订了公共租赁住房租赁合同，合同约定，原告将坐落于西宁市××区，建筑面积64平方米的住宅一套，租赁给被告，租期12个月，月租金为252.11元，每6个月交纳一次租金；并且约定在租赁合同签订时出被告交纳相当于6个月租金租房保证金；被告逾期2个月不交纳租金的，原告可依约解除合同。合同履行后被告自2018年8月24日至2019年7月31日已拖欠租金7319.24元，被告已经违约，经原告多次与被告联络，均因被告拒付租金，催交未果。无奈，原告依法提起诉讼，请求法院依法裁判。   被告张建军未作答辩。   原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了双方于2015年8月10日签订的公共租赁住房租赁合同，证明双方之间签订合同，对房屋的租期、违约责任、租金的数额、缴纳方式做出约定，被告违约的事实。   被告张建军经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，未对原告提交的证据进行质证，也未提交证据。   本院认为：原告提交的证据能够证明其待证事实，被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，放弃其诉讼质证的权利，故对原告提交的证据本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，甲方（原告）与乙方（被告）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将位于西宁市××区，建筑面积64平方米的住宅一套租赁给乙方，租期一年，自2015年8月10日起至2016年8月9日止，月租金为252.11元，乙方须向甲方缴纳租房保证金3000元，租金每六个月交纳一次，乙方必须在签订合同前一次性将6个月租金及租房保证金支付给甲方，以后租赁期的租金乙方须在上次租金缴纳期限到期前20日内支付。本合同终止时，甲方收取的租房保证金扣除本合同约定应由乙方承担的全部费用后，在返还房屋后10个工作日内无息付给乙方，如乙方承担的全部费用超过甲方收取的房屋租赁保证金总额时，乙方必须10日内支付差额部分费用。本合同租赁期限届满，乙方需继续租赁该房屋的，应于租赁期限届满前90日向西宁市住房保障管理部门提出续租书面申请，经西宁市住房保障管理部门重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方签订该房屋租赁合同续订书。乙方未按本合同约定，逾期2个月不支付租金的，甲方可书面通知乙方解除本合同。合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金3000元及6个月的租金共计4512.66元，原告将房屋交付给被告承租使用。但在合同履行过程中，被告自2018年8月24日之后再未向原告支付过租金。经原告多次向被告催要未果，遂向本院提起诉讼。   另查明，被告自2018年8月23日后，并未再履行低保认证手续，故被告的租金不再享受低保优惠，故被告每月租金为672元（64平方米*10.5元=672元）。在本案开庭审理中，原告将原起诉的房屋租金数额增加至14957元（2018年8月24日至2020年6月31日）。   本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约享受权利、履行义务。合同签订后，原告依约向被告交付了被告所承租的房屋，但被告只是在签订合同时向原告交纳了合同约定的半年的房屋租金及租房保证金，截至2018年8月24日之后再未向原告交纳租金。双方在合同中约定，承租方如需继续租赁该房屋的，应于租赁期限届满前90日向西宁市住房保障管理部门提出续租书面申请，经西宁市住房保障管理部门重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方签订该房屋租赁合同续订书。双方合同约定的租赁期限为一年，至2016年8月9日届满，被告并未按照合同约定向有关部门提出续租书面申请并经相关部门重新进行资格审核，原告也未收回房屋，涉案房屋仍由被告继续占有使用，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方自此形成不定期租赁关系。双方在合同中约定，承租方未按本合同约定，逾期2个月不支付租金的，出租方可书面通知乙方解除本合同，但被告下落不明，原告也无法向被告书面通知。被告自2018年8月24日其开始欠付原告租金不予支付，且下落不明，应视为以其实际行为表明不再履行合同约定的主要债务，故原告主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，对此本院予以支持。双方签订的房屋租赁合同解除后，被告即无权继续占有使用所承租的房屋，其应将涉案房屋腾退给原告。原告据此提出由被告腾退房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。被告自2018年8月24日起未向原告支付租金，而房屋一直由被告占有使用，其应向原告支付自2018年8月24日至2019年7月31日期间的房屋租金。因原告在起诉时主张由被告支付房屋租金至房屋实际腾退时止，故其在庭审中增加诉讼标的符合法律规定，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。有关原告主张的由被告向其支付截止到实际腾退房屋时止的租金的请求，因被告一直占有使用原告的房屋，应当支付相应的租金，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。被告在与原告签订房屋租赁合同时，向原告交纳了租房保证金，被告虽未到庭参加诉讼，也未对此提出请求，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定的合同权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力之规定以及当事人双方在房屋租赁合同中约定的“本合同终止时，甲方收取的租房保证金扣除本合同约定应由乙方承担的全部费用后，在返还房屋后10个工作日内无息付给乙方，如乙方承担的全部费用超过甲方收取的房屋租赁保证金总额时，乙方必须10日内支付差额部分费用”条款，原告应当在双方租赁关系终止时退还被告所支付的租房保证金，该款可顶抵被告欠付的房屋租赁费。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司与被告张建军之间的不定期租赁关系。   二、被告张建军于本判决发生法律效力后十五日内，支付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司自2018年8月24日至2020年6月31日期间的房屋租赁费14957元。   三、被告张建军于本判决发生法律效力后十五日内，将位于西宁市××区（建筑面积64平方米）的住宅一套腾退给原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司。   四、被告张建军支付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司自2020年6月31日起至房屋实际腾退之日止每月672元计算的房屋租金。   五、原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内，退还被告张建军租房保证金3000元。   上述判决第二、五项折抵后，由被告张建军给付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司房屋租赁费11957元。   如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告承担（该款原告已预交，由被告随上述款项一并支付给原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 何亚峰   人民陪审员 谢玉青   人民陪审员 何吉莉     二〇二〇年六月十六日   （法官助理 米佳怡   书记员 陈 涛     附：《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。