宁夏回族自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）宁民终153号   上诉人（原审原告）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼11层。   法定代表人：雷军辉，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：王明明，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陈辉，男，1976年11月23日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。   原审被告：宁夏复兴市场经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区文明路华欣房地产公司综合大楼15楼。   法定代表人：潘占荣，该公司董事长。   原审被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区文明北路304-4号。   法定代表人：刘美兰，该公司执行董事。   原审被告：刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。   原审被告：潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。   原审被告：潘琪琛，女，1992年8月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。   上诉人长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被上诉人陈辉、原审被告宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴市场公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）、刘美兰、潘占荣、潘琪琛申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   长城资产公司上诉请求：1.依法撤销石嘴山市中级人民法院作出的（2019）宁02民初245号民事判决，依法改判准许继续执行华欣公司名下的大武口区锦馨花园20-121号房屋；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由陈辉承担。事实及理由：一、被上诉人陈辉对涉案锦馨花园20-121房屋并不享有拆迁安置权利，不存在拆迁安置权利与抵押权的冲突。被上诉人于2011年1月13日与华欣公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由华欣公司为陈辉补偿置换锦馨花园小区建筑面积为71.12平方米的商业房一套，并未约定安置补偿给被上诉人的房屋系涉案20-121号房屋；2015年1月27日，被上诉人陈辉与华欣公司又签订了《拆迁房屋置换营业房交房协议》，才确定要将涉案20-121号房屋补偿给被上诉人，此时，20-121号房屋已经抵押给上诉人，华欣公司未获抵押权人同意私自处分抵押房产，抵押权人未对其处分行为予以追认，《拆迁房屋置换营业房交房协议》无效。因为被上诉人的拆迁补偿安置权利与涉案房屋的关联性被抵押行为阻却，被上诉人对涉案20-12l号房屋并不享有拆迁补偿安置权利。二、上诉人对涉案房屋享有合法的抵押权，并非基于一般债权人的法律地位而主张执行被执行人华欣公司名下的财产，即使在被上诉人对涉案房屋享有拆迁安置补偿权利的情形下，其权利也不足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。上诉人系涉案房屋的抵押权人，如果按照一审判决的法律逻辑，认定拆迁安置对涉案房屋享有的权利系拆迁补偿安置权利，在上诉人对涉案房屋享有合法抵押权的前提下，认定本案争议的焦点问题“案外人陈辉就执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益”的关键点应在于被上诉人陈辉对涉案房屋享有的拆迁补偿安置权利是否优先于抵押权，在于被上诉人的拆迁补偿安置权利是否符合“法律、司法解释另有规定的除外”情形。一审判决援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定，从被拆迁人的安置补偿权益优先于一般购房人的物权期待权，消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，又优先于抵押权，得出被上诉人的拆迁安置补偿权益优先于上诉人的抵押权的结论。但是，被拆迁人的安置补偿权益的优先性与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者的物权期待权的优先性都是出于对公民生存权的保护而做出的特殊规定，并不具有普适性，本案并不适用这一情形。本案涉案房屋系用于生产经营用途的商铺，而非用于个人、家庭生活需要（居住）的住宅，被上诉人购买涉案房屋系用于投资而非生活消费、居住。此外，一审判决以及（2019）宁02执异23号执行裁定书共同忽略了涉案房屋系“登记在房地产开发企业名下的商品房”这一关键事实，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人购买涉案房屋也不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一情形，再结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，被上诉人的权利并不享有优先于抵押权的法律效力。三、因上诉人为涉案房屋的抵押权人，在判断案外人对执行标的享有的权利是否足以排除强制执行时，在法律适用上应区别于一般债权人。一审判决所援引的裁判依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，包括（2019）宁02执异28号裁定书援引的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，都适用于一般债权人申请强制执行被执行人名下财产的情形，而不适用于申请执行人享有抵押权这一优先权利的情形。如果在执行异议之诉案件中，将这些规定对一般债权人和优先债权人不加区别的适用，那优先债权人享有的优先权利将流于权利名称和形式，与法律设定优先权利的立法目的和宗旨相悖。综上，被上诉人对涉案房屋享有的民事权益不足以排除执行，一审判决忽略上诉人为合法抵押权人，且涉案房屋系登记在房地产开发企业名下的商品房，是商铺而非住宅的关键事实，错误地适用法律，判决结果不当，应予纠正，恳请人民法院依法支持上诉人的上诉请求。   陈辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   长城资产公司向一审法院起诉请求：1.继续执行华欣公司名下位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20-121号房屋；2.诉讼费由各被告承担。   一审法院查明事实：2011年1月13日，陈辉作为被拆迁人与华欣公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由该公司为陈辉补偿置换锦馨花园小区建筑面积为71.12平方米的商业房一套，单价为每平方米6000元，房屋总价款426720元，新房面积以测量所测量为准据实核算，房款多退少补；陈辉原房屋总价为197008元。2015年1月27日，由于先前约定补偿置换的营业房发生变动，双方又签订了《拆迁房屋置换营业房交房协议》，约定将锦馨花园20-121号营业房调换给陈辉，陈辉于当日支付华欣公司房屋差价款60000元。   2012年3月27日，华欣公司取得石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20号楼的《商品房预售许可证》。   2014年3月28日，长城资产公司与中行石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，约定长城资产公司将自有资金20000000元委托中行石嘴山分行向复兴市场公司贷款20000000元。同日，中行石嘴山分行与复兴市场公司签订了《委托贷款借款合同》，合同约定中行石嘴山分行将委托贷款20000000元发放给复兴市场公司；同时，中行石嘴山分行与华欣公司签订《委托贷款抵押合同》，华欣公司以其名下的石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园在建工程20号楼面积为8475.9平方米商铺及相应土地3378.94平方米（包括案涉121号房屋在内）的65套商业用房作为《委托贷款借款合同》项下的债务抵押财产，并于2014年3月31日在石嘴山市产权产籍管理所办理了抵押登记，登记的抵押权人为中行石嘴山分行。   2015年1月28日，该公司将案涉房屋钥匙交给陈辉，陈辉办理接房手续后缴纳了物业费、采暖费、水费等费用，并以出租的形式占有、受益至今。   2018年10月18日，本院在执行长城资产公司申请执行复兴市场公司、华欣公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案时作出（2018）宁02执260号执行裁定：冻结、扣划被执行人复兴市场公司、华欣公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2018年12月10日依法查封了华欣公司名下位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20号楼包括121号房产。本院据此于2018年12月10日在案涉房屋处张贴查封公告，2019年1月21日在石嘴山市不动产登记事务中心依法查封了华欣公司名下位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20号楼包括121号在内的房产。查封期限自2018年12月10日至2021年12月9日止。在执行过程中，陈辉提出案外人执行异议申请，本院于2019年5月28日作出（2019）宁02执异28号执行裁定，中止对位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20-121号房产的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2019年6月12日向本院提出申请执行人执行异议之诉。   一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中复兴市场公司、华欣公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无法对长城资产公司的诉讼请求明确表明意见，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为：案外人陈辉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”   根据本案查明的事实，陈辉与华欣公司分别于2011年1月13日、2015年1月27日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》《拆迁房屋置换营业房交房协议》。上述两份合同约定，华欣公司以置换方式进行补偿安置，并最终确定给陈辉的房屋为华欣公司所建的位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20-121号营业房。陈辉提交的证据证实陈辉基于华欣公司的交付行为，已合法占有案涉房屋并已出租方式收益至今。华欣公司明知其与陈辉就案涉房屋签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》《拆迁房屋置换营业房交房协议》，却隐瞒陈辉于2014年3月31日将包括案涉房屋在内的位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园项目在建工程20幢133B等65套房屋为复兴市场公司向中行石嘴山分行借款提供抵押担保，办理了抵押登记手续，华欣公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了陈辉所享有的合法权益。关于陈辉享有的民事权益应否优先保护的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣公司没有依约履行为陈辉办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致陈辉占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故陈辉对案涉房屋依法尚不具有所有权，但陈辉依据其与华欣公司订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》《拆迁房屋置换营业房交房协议》以及其已实际占有、收益案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣公司将案涉房屋交给陈辉后，向陈辉隐瞒实情，以案涉房屋为复兴市场公司向中行石嘴山分行借款提供抵押担保，并最终导致陈辉、长城资产公司分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣公司与陈辉是按照所有权调换形式订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》《拆迁房屋置换营业房交房协议》，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给陈辉，且在办理抵押登记前已交付给陈辉占有、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，陈辉对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司的抵押权得到保护，故陈辉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，长城资产公司请求人民法院准许继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。复兴市场公司、华欣公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。   二审期间，各方当事人均没有新证据提交。   二审查明的案件事实与一审一致，对一审查明的案件事实予以确认。   本院认为，本案争议的焦点为陈辉享有的补偿安置权与长城资产公司的抵押权哪个应该优先得到保护。陈辉与华欣公司于2011年1月13日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由华欣公司在锦馨花园小区为其补偿安置71.12平方米的商业房一套。2015年1月27日陈辉与华欣公司签订的《拆迁房屋置换营业房交房协议》，又进一步明确约定将锦馨花园20-121号营业房补偿安置给陈辉，陈辉也于当日支付了相应的房屋差价款。次日，华欣公司向陈辉交付了该房产。由此可以认定陈辉对涉案房屋享有的是补偿安置权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，虽然长城资产公司对涉案房屋享有的是抵押权而非买卖该房屋，但同样是对安置房的重复处理，而且抵押权人享有的是物的交换价值的权利。因此，陈辉就涉案房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司享有的抵押权。   综上，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5155元，由长城（宁夏）资产经营有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 于雁滨   审判员 杨 烨   审判员 郭晓赟     二○二○年六月九日   书记员 孙 硕   本案引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   ……