新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初785号 原告：王帅帅，男，1996年10月21日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：陈琪，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米东区。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，女，1990年10月17日出生，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司董事长秘书，住乌鲁木齐市。被告：张玲，女，1971年2月26日出生，住乌鲁木齐市。第三人：吴红，女，1980年3月4日出生，住乌鲁木齐市。原告王帅帅与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称宏锦天晟公司）、张玲及第三人吴红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王帅帅及其委托诉讼代理人陈琪、被告宏锦天晟公司的委托诉讼代理人马萍、被告张玲及第三人吴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告张玲之间的买卖合同关系；2、要求两被告退还购房款61万元、过户费3万元；3、要求两被告支付房款一倍的赔偿金606350元；4、要求两被告支付按本金64万元、利率月4.875‰计的利息损失至还款之日，其中2019年1月17日至2020年4月17日为46800元；5、要求被告承担本案诉讼费、邮寄送达费等诉讼费用。事实与理由：我于2019年1月17日从被告张玲处购买了宏锦天晟公司位于米东区香榭丽都小区4号楼2单元18层1801室的房屋，张玲向我出具承诺书确认其将宏锦天晟公司的房产出售给我。我于当日向张玲给付了相应的房款，于2020年初准备搬入房屋时发现该房屋已被第三人居住并装修完毕。我反复要求二被告解决此事，二被告均置之不理，故现起诉。被告宏锦天晟公司辩称：我公司与马红军之前有借贷关系，曾与马红军约定采用以房抵债方式向其清偿借款，但事实上我公司已经向马红军超还借款，多次要求与马红军对账无果。关于案涉房屋，在我公司档案资料里没有与马红军、张玲的三方抵账协议，没有开具给张玲的房款收据存根，也没有收取过张玲所说的过户费3万元，因此该房屋没有完成实际手续。我公司向原告王帅帅开具收据时也是当时马红军被债主围困情况下打电话向我公司求救，我公司为了帮其解困所为，并且是以张玲承诺与王帅帅之间买卖关系和我公司无关为前提条件的，因此我公司也不存在“一房二卖”行为，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告张玲辩称：马红兵向我借款未还，之后他给我一张注有这套房屋归属我名下的以房抵债的纸条，我拿这张纸条到宏锦天晟公司，公司财务给我开具了该房屋金额606050元的收据，另收我3万元现金作过户费，但这3万元不给我开任何收据。2019年我将这套房屋卖与原告王帅帅，并带原告到宏锦天晟公司财务更名换收据，该公司财务要求我先书写一份承诺书，房子我已经过户给原告了，但原告还没有给我钱，必须去银行取，但具体房款是否给我了宏锦天晟公司不知道，所以我书写了承诺书，之后财务才将收据开具至原告名下。原告向我支付了房价款61万元和过户费3万元，之后宏锦天晟公司又将该房屋出售与第三人吴红，其行为就是“一房二卖”，原告没有去办理手续导致被告宏锦天晟公司钻了空子，一切损失应由被告宏锦天晟公司承担，我不同意解除与原告之间的买卖协议。第三人吴红陈述：我是2019年5月通过广告找到被告宏锦天晟公司，在该房产公司买的该房屋，交了全款，也在房产公司调取了档案，与宏锦天晟公司签订了买卖合同，进行了网签，之后交了契税和维修基金，交完钱办理了入住。对于原、被告所说的事情我不清楚，我也没见过他们，他们的事与我无关。根据原、被告、第三人举证、质证情况结合当事人陈述，本院可确认以下法律事实：2019年1月，原告王帅帅与被告张玲就被告宏锦天晟公司开发的乌鲁木齐市米东区香榭丽都小区4号楼2单元18层1801室房屋达成买卖意向。2019年1月17日，王帅帅与张玲共同前往宏锦天晟公司财务室，拟办理该房产更名换票手续。宏锦天晟公司财务人员提出更名换票须以张玲出具承诺书为条件，张玲遂当场出具了《承诺书》一份：本人张玲...（身份证号码）自愿将新疆宏锦天晟房地产开发有限公司位于香榭丽都小区4号楼2单元18层1801室转让王帅帅...（身份证号码），此行为属本人自愿，若发生任何经济纠纷与新疆宏锦天晟房地产开发有限公司无关。张玲以承诺人身份在落款处签名后交与原告王帅帅持有一份。此情况下，宏锦天晟公司为王帅帅开具了案涉房屋金额606350元“更名换票，抵账”收据一张，原告和被告张玲实际均未向宏锦天晟公司支付过房屋价款。之后原告方于当日前往银行向被告张玲支付了房款61万元、过户费3万元，被告张玲未为原告处理房屋的实际交付事宜，直至2020年初原告欲居住该房屋，前往查看房屋时，发现第三人吴红在此实际居住。另，第三人吴红于2019年5月17日向被告宏锦天晟公司支付了案涉房屋总价款545715元，同年6月4日与宏锦天晟公司签订了《商品房买卖合同》，当日办理首次预告登记至吴红名下，后宏锦天晟公司向吴红交付了约定房产，现该房产由吴红实际占有。认定上述事实的证据有：王帅帅收据原件、承诺书、《商品房买卖合同（预售）》、吴红房款收据、房产预告登记，庭审记录。为证明被告宏锦天晟公司系“一房二卖”行为，诉讼中被告张玲提供了两份证据：1、落款时间2016年4月19日、加盖出售方“新疆被告宏锦天晟房地产开发有限公司”印章的香榭丽都小区11号楼2单元14层1401室《香榭丽都认购书》复印件一份；2、票号NO.7109773、加盖“新疆被告宏锦天晟房地产开发有限公司收款专用章”、开具时间2016年4月19日、落款出纳“蔡文燕”、经手人“张玲”、内容为“今收到张玲...（再无显示内容）606050元”的收据复印件一张。原告并说明：此两份证据的原件交给原告王帅帅的父亲王前进了，复印件底子是我自己留下的。经质证，原告对真实性、关联性、合法性均不认可，理由：张玲未向我方交付过这两张复印件的原件，即使二被告之间存在该行为，认购书性质不属于商品房，也不能当然证实被告张玲对案涉房屋拥有合法的所有权和处分权，其行为仍为无权处分。被告宏锦天晟公司对真实性、关联性、合法性均不认可，理由：我公司是委托第三方销售商品房的，销售公司有私自刻制我公司印章现象，后期私自收取别人五千一万等开具违章收据的情况已经发生不止一次，目前发现还有开具入住通知单的；我公司财务编号登记没有被告张玲出示的这张票号，如果张玲可以提供收据原件，就有可能是我公司财务漏登记，所以我们一定要看原件否则就不是我公司开出去的，张玲对该房屋还是没有任何处置权利，其与原告之间的交易和我公司无关。本案争议的焦点是：1、被告宏锦天晟公司就案涉房屋是否存在一房二卖情形；2、原告的合同目的能否实现；3、原告诉请二被告退还房屋转让价款、过户费及支付一倍购房款、支付利息损失是否具备事实根据和法律依据。本院认为：原告王帅帅和第三人吴红均系涉案房屋的合同买受人，被告张玲主张的宏锦天晟公司一房二卖情形是否存在，取决于本案当事人围绕涉案房屋的法律关系。被告张玲将涉案房屋有偿转让与原告，其双方对此均无异议，张玲书写的承诺书也能够证实该事实。关于宏锦天晟公司是否存在一房二卖情形。张玲主张宏锦天晟公司已通过更名换票方式同意将该房屋登记于原告名下，继而又将该房屋出售与第三人吴红，故认为宏锦天晟公司的行为属于一房二卖，对此本院认为，首先，宏锦天晟公司向原告出具收据前明确提出以张玲出具此买卖与其无关的承诺书为条件，此为张玲本人自认；第二，收据上明确注有“抵账”二字。显然，宏锦天晟公司出具收据仅是对原告、张玲之间房屋买卖合同内容的一种履行手续上的协助，并非当然认可与原告存在商品房买卖合同关系，据此，根据原告对其买受房屋法律关系的主张和被告宏锦天晟公司出具给原告的收据内容，本院确认与原告形成案涉房屋买卖合同关系的相对人仍系被告张玲。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任...（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，基于上述原告、被告张玲、被告宏锦天晟公司法律关系的分析，宏锦天晟公司仅系基于以房抵债约定履行指示交付的协助义务，与原告就涉案房屋不存在直接合同关系。被告张玲对于主张宏锦天晟公司曾向其开具房款收据的事实提供了收据复印件和香榭丽都认购书复印件，宏锦天晟公司虽不予认可，但对于王帅帅持有的收据原件上“更名换票”未能作出合理解释，按照文义解释的理解，换票即意味着宏锦天晟公司在向王帅帅开出收据的同时必然要收回此前开具的另一张收据，而宏锦天晟公司于诉讼中未能出示，则结合承诺书内容和王帅帅所持收据的内容，本院确认宏锦天晟公司曾向张玲开具过有关涉案房屋的收据，但根据张玲陈述，其取得该收据也是基于马红军对其以房抵债，即使宏锦天晟公司与张玲签订过商品房认购书，也并不当然能够否定此认购源于宏锦天晟公司的抵账行为。以房抵债仅是债务的一种清偿方式，并非当然的发生于房地产开发商与购房消费者之间的商品房买卖合同关系，因此本案情形不符合上述关于一房二卖的法律规定。三、关于原告诉请解除合同的问题。案涉房屋已由宏锦天晟公司以商品房买卖合同订立、履行方式出售与第三人吴红，此前该房屋无任何有关权属的在先预告登记等公示，吴红系善意买受人。该房屋已交付吴红，故原告要求被告张玲交付约定房屋的合同目的已不能实现，其诉请解除与张玲的买卖合同符合法律规定，本院应予支持，解除时间为本案诉状送达被告张玲的时间2020年4月12日。四、关于原告诉请二被告退还过户费、支付一倍购房款、支付利息损失的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告张玲收取原告案涉房屋款项共计64万元，根据其双方一致陈述包括房价款61万元和过户费3万元，该事实本院予以确认，该款项被告张玲应当退还原告。原告与被告张玲之间系一般房屋买卖合同关系，宏锦天晟公司与原告或张玲之间均不存在商品房买卖合同关系，故原告诉请二被告向其支付一倍购房款缺乏事实根据，本院不予支持。关于原告诉请两被告支付利息，首先，宏锦天晟公司与原告无直接合同关系，对原告不负有直接合同义务，故不应向原告承担利息损失赔偿责任。被告张玲作为原告的合同相对人，未尽到继续关注其与原告买卖合同的履行安全而导致其最终未能向原告履行约定房产交付及过户义务，原告诉请张玲赔付利息损失至还款之日，具备事实根据和法律依据，但原告由于自己的原因直至2020年年初才提出交付房屋,对于房款资金由被告张玲占用较长时间致损失扩大,原告方也负有一定过错,因此原告的利息损失起算日期应以宏锦天晟公司为第三人吴红办理房产预告登记日期即2019年6月4日原告合同目的因该房产被预告登记于第三人名下而确定不能实现的事实发生之次日确定，则其中2019年6月5日至2019年8月19日的利息可按本金64万元、利率月4.875‰计，为7800元（64万元×月4.875‰/30天×75天）；2019年8月20日之后的利息应继续以未退还本金为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，直至房价款全部退还完毕止。综上，原告王帅帅与被告张玲的买卖合同由于涉案房屋已由被告宏锦天晟公司通过商品房买卖方式出售与善意第三人吴红，原告的合同目的事实上不能实现，原告与被告张玲的房屋买卖合同关系依法应予解除，被告张玲应当返还原告房屋转让价款61万元、过户费3万元，并应当赔偿原告利息损失。被告宏锦天晟公司就涉案房屋与第三人吴红订立商品房买卖合同之前未与他人订立商品房买卖合同，约定以房抵债行为不属于“一房二卖”情形，原告诉请宏锦天晟公司承担“一房二卖”相应法律后果缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条之规定，判决如下：一、原告王帅帅与被告张玲的房屋买卖合同于2020年4月12日解除；二、被告张玲向原告王帅帅退还房屋价款61万元，于判决生效后十日内付清；三、被告张玲向原告王帅帅退还房屋过户费3万元，于判决生效后十日内付清；四、被告张玲向原告王帅帅赔偿房款利息损失，其中2019年6月5日至2019年8月19日为7800元（64万元×月4.875‰/30天×75天），于判决生效后十日内付清；2019年8月20日之后的利息继续以未退还本金为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，直至房价款全部退还完毕止；五、驳回原告王帅帅对被告张玲的其他诉讼请求；六、驳回原告王帅帅要求被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司对其承担民事责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8219.17元（原告已预交）、邮寄送达费90元（原告已垫付），由被告张玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   徐雪丽二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 六 日书  记  员   刘亚琼