广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1156号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，营业场所广西北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：赵家泉，副行长。 委托代理人：胥军芳，广西华志翔律师事务所律师。 委托代理人：叶黎明，广西华志翔律师事务所实习人员。 被告：陈明珍，女，汉族，1971年12月21日出生，户籍地重庆市永川市，现住广西北海市海城区。 被告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地广西北海市北海大道187号逢胜大厦3001号，统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所实习人员。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告陈明珍、北海市逢时实业开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胥军芳、叶黎明、被告陈明珍、被告北海市逢时实业开发有限公司的委托代理人刘贵达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、解除原告与被告陈明珍签订的A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[3201]号《个人购房借款/担保合同》；2、被告陈明珍偿还借款本金372027.88元及利息（利息按合同约定利率从2020年4月24日计至实际还清之日止）给原告；3、原告对被告陈明珍名下坐落于北海市广东南路逢时海景广场1栋1单元1903号房产的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4、被告陈明珍承担原告为实现债权发生的律师服务费17465元；5、被告北海市逢时实业开发有限公司对被告陈明珍的上述债务承担连带清偿责任，原告对被告北海市逢时实业开发有限公司在原告处设立的保证金账户（账户名：北海市逢时实业开发有限公司；账号：21×××06)内的保证金享有质押权及优先受偿权。 被告陈明珍辩称：其与被告北海市逢时实业开发有限公司之间的房屋买卖合同已于2018年7月3日解除，遂未再继续偿还银行按揭贷款，之后的贷款本息应由被告北海市逢时实业开发有限公司承担。律师费不应由被告陈明珍承担。 被告北海市逢时实业开发有限公司辩称：1、对原告的第一项、第二项诉讼请求没有异议，对第三项诉讼请求有异议，涉案房屋现为被告北海市逢时实业开发有限公司所有，并非被告陈明珍所有，原告不应享有优先受偿权。第四项诉讼请求由法院结合本案的实际情况依法裁判；2、不同意原告的第五项诉讼请求，涉案抵押物已办理抵押预告登记，被告北海市逢时实业开发有限公司的保证责任已免除。且根据双方协议约定，原告未书面要求被告北海市逢时实业开发有限公司对涉案房屋进行回购，现原告要求对被告北海市逢时实业开发有限公司的保证金享有质押优先受偿权无依据。 本院经审理查明：2013年4月18日，原告（甲方）与被告北海市逢时实业开发有限公司（乙方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，合同主要约定：由甲方作为“逢时海景广场”项目按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为1600万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行上述还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后3日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。 2015年7月6日，原告（甲方）与被告北海市逢时实业开发有限公司（乙方）签订一份《保证金质押合同》，主要约定：为确保购买“逢时海景广场”项目的借款人在与甲方签订的《个人购房借款/担保合同》项下的义务得到切实履行，乙方愿意在为上述借款人承担连带保证责任的基础上，向甲方提供保证金质押担保。乙方为所有与甲方签订借款合同的借款人提供担保，而不仅仅是为任何一个或几个借款人提供担保，尽管乙方按每笔贷款金额的一定比例缴存保证金，但本合同约定的保证金专用账户内所存保证金为本协议项目下全部借款人的所有债务提供质押担保。乙方质押担保的范围包括：借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、为实现借款合同项下债权及担保权利而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）和所有其他应付费用。乙方必须在甲方开立保证金专用账户，该账户仅用于保证金的存放，乙方不得支取款项或对外转账、不得将其他用途款项存入保证金账户，不得开通网上银行，该保证金账户的户名为北海市逢时实业开发有限公司,账号为21×××06。借款人发生《个人购房借款/担保合同》约定的违约事项时，甲方有权要求乙方承担担保责任，乙方同意并授权甲方从保证金账户中直接扣收担保贷款剩余本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和其他应付费用，保证金账户的存款不足以清偿贷款本息的部分由乙方以其他账户资金清偿，以确保甲方债权获得优先受偿。合同还约定其他事项。 2016年12月16日，原告（贷款人）与被告陈明珍（借款人、抵押人）、被告北海市逢时实业开发有限公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[3201]号），主要约定：被告陈明珍向原告借款403000元用于购买位于北海市房屋，并以该房屋为借款作抵押担保（于2017年1月16日办理抵押权预告登记），贷款期限为24年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%计算，还款方式为按月等额本息还款，借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告北海市逢时实业开发有限公司账号21×××48；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现债权产生的费用（含律师费等）由借款人承担；被告北海市逢时实业开发有限公司为借款作阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2016年12月30日，原告依约发放贷款。 2020年1月10日，原告（甲方）与被告北海市逢时实业开发有限公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作补充协议》，就双方于2013年4月18日签订的《按揭业务合作协议》补充如下：自贷款发放之日起至借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记)，并将《房屋他项权证》交甲方收押至贷款结清之日止，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的全过程连带责任保证；乙方同意在办妥正式抵押登记手续前，在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金，如在办妥正式抵押登记手续后，乙方单方面暂停或中止与甲方按揭贷款业务合作，须在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额12%的款项作为履行保证金，未经甲方书面同意，乙方不得动用该款项……；乙方同意若借款人未按借款合同约定日期偿还贷款本息，对其按揭房屋进行回购，回购范围：借款人未按其与甲方签订的《个人购房借款/担保合同》中约定的还款方式按月足额归还本息，连续违约次数达3期或者累计违约次数达6期的，或借款人（购房人）明确无力偿还贷款本息，已经提交口头或者书面申请的；合同还约定了其他事项。 被告陈明珍借款后，自2018年12月起未按期足额偿还贷款本息，存在逾期还款情形，违约累计已超过6期。后原告扣缴被告北海市逢时实业开发有限公司保证金，截至2020年4月23日，被告陈明珍尚欠贷款本金372027.88元。另，原告因本案诉讼支出律师代理费17465元。 另查明，被告北海市逢时实业开发有限公司、陈明珍于2018年7月3日签订一份《解除商品房买卖合同协议书》，约定解除双方之间关于涉案房屋的买卖关系。 本院认为：案涉《个人购房借款/担保合同》，是当事人在平等自愿的基础上签订，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案原告已依约发放借款，已履行出借义务，但被告陈明珍未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，根据借款合同的约定，合同解除的条件已成就，且二被告之间的房屋买卖合同已解除，案涉《个人购房借款/担保合同》目的已无法实现，原告主张解除借款合同并要求提前偿还相应借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案抵押物仅办理抵押权预告登记，抵押权未设立，原告主张对抵押物享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的为实现本案债权支出的律师代理服务费，当事人在借款合同中对费用的负担已作明确约定，且原告主张的律师费未超过广西律师服务收费标准，对原告该主张，本院予以支持。本案中被告陈明珍主张因房屋买卖合同已解除，之后的贷款本息应由被告北海市逢时实业开发有限公司承担，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案中应由被告北海市逢时实业开发有限公司承担返还责任。同时，被告北海市逢时实业开发有限公司以其在原告处开立的保证金账户内保证金为涉案借款提供质押担保，原告主张对保证金享有质押优先受偿权，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告陈明珍、北海市逢时实业开发有限公司于2016年12月16日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[3201]号）； 二、被告北海市逢时实业开发有限公司偿还贷款本金372027.88元及利息{利息计算：按涉案《个人购房借款/担保合同》约定的执行标准，暂计至2020年4月23日，此后按涉案合同约定的执行标准计至实际清偿之日止}给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告北海市逢时实业开发有限公司赔偿原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行为实现本案债权而产生的律师代理服务费17465元； 四、原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行在实现本判决主文第二项、第三项债权时对被告北海市逢时实业开发有限公司在原告处开立提供质押担保的保证金账户（账户名：北海市逢时实业开发有限公司，账号：21×××06)内保证金享有优先受偿权； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费3608元，由被告北海市逢时实业开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7216元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文斌 二〇二〇年六月九日 书记员  李嘉欢