山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初2334号原告：李萌叶，男，1989年4月10日出生，汉族，现住泰安市。委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。被告：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。法定代表人：陈玉华，总经理。委托诉讼代理人：李利元,男，泰安华易置业有限公司员工。原告李萌叶与被告泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告李萌叶的委托诉讼代理人张伟、被告泰安华易置业有限公司的委托诉讼代理人李利元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李萌叶向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金18352.5元（自2017年5月9日起至2019年4月3日止逾期694天，按全部已付款0.5?计算）；2.本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年10月29日与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的华易青年城F座2单元101室房屋，原告按约定支付房款528890元。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后365日内保证办理房屋所有权转移登记。2014年2月份被告交付涉案房屋后未按约定期限为原告办理房屋所有权转移登记，在原告多次催促下被告于2019年4月2日通知业主提交办理房屋产权证的相关材料及费用。被告已违约，应按照合同第二十条约定支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金。泰安华易置业有限公司辩称，房产交付使用后，被告一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设审批手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，本案因客观原因未办理相应的产权登记手续。对此，被告不存在任何过错，对于办理产权登记的时间，被告无法掌控。本案非因被告原因导致无法办理产权登记，不适用合同第二十条的约定，被告无赔偿的义务。原告向被告主张违约金无事实和法律依据。并且，被告与原告签订的合同第十条约定，2013年12月31日交付房屋，第二十条约定，交房后365天内办理产权登记。因此，如果原告认为被告存在违约，依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超出两年的诉讼时效，其主张不应支持。因此，本案原告如果主张违约责任其最迟应于2016年12月31日之前主张权利，本案原告现在才向法院提起诉讼，已经超出了法律规定的两年的诉讼时效，其主张不应支持。2019年3月29日，华易青年城F号楼取得不动产权证书，涉案房产已经具备了办理产权登记的条件，被告立即通知原告准备资料前往被告处办理相应手续，被告尽到了《商品房预售合同》规定的通知义务，且现原告已经办理了房屋所有权转移登记，取得了不动产登记证书。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告以出让方式取得位于泰安市华易青年城地块建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2012年10月29日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的泰安市华易青年城第F号楼2单元1层101号房屋，房屋总价款为528890元。合同第十条约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条产权登记约定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：……2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款0.5?的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同附件九第二十一条约定，买受人应确保提供的通讯地址有效，买卖双方同意只对该地址发出书面通知，自发出后十日内，视为通知义务完成。买受人如因个人原因，改变通讯地址的，应提前3天以书面形式通知售楼处，否则一切责任由买受人承担。合同中约定的出卖人为被告，买受人为原告。合同签订后，原告按约支付被告购房款528890元；被告于2014年2月24日，将上述商品房交付原告使用。被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并于当天在公司办公地点及所在楼栋、单元门等场所张贴办理不动产证通知。原告另行提交加盖被告印章的不动产权证办理通知，用于证明接到通知的时间为2019年4月3日。另查明，原告于2020年5月9日通过山东法院电子诉讼服务平台向本院推送诉讼材料。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、税收完税证明、入户通知函、不动产权证办理通知、照片、不动产权证、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及合同附件，系双方真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2014年2月24日将涉案房屋交付给原告。根据合同第二十条约定，被告应于2015年2月24日前保证原告办理涉案房屋的所有权转移登记。2019年3月29日被告才取得涉案房产所在楼栋的不动产初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”被告逾期办理涉案房产的不动产所有权转移登记，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。被告辩称，因旧小区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，其并未提供相应证据予以证实，对该辩称本院不予采信。关于违约金的计算标准及期间问题，合同第二十条约定的违约金的计算标准为日0.5?，不超出法律规定，本院予以确认。违约期间的起算时间应为商品房交付使用之日起365日届满的次日即2015年2月25日。违约的截止时间原告主张为2019年4月3日并提供了加盖被告公章的不动产权证办理通知，被告提供了照片证实其于2019年3月29日张贴了办理不动产证通知。该两份证据均真实有效，根据合同附件九第二十一条约定，被告应向原告提供的地址发送书面通知。原告提供了被告发出的时间为2019年4月3日的书面通知，被告并未提供其他证据证实原告于2019年3月29日接到了被告的书面通知，违约的截止时间应计算至2019年4月3日即原告接到书面通知之日。被告承担违约责任期间应为自2015年2月24日起至2019年4月3日止。关于诉讼时效问题,合同约定被告应承担的违约金数额按日计算,属继续性债权,应以每个个别债权分别适用诉讼时效,原告起诉主张权利时间为2020年5月9日,即2017年5月9日起至2019年4月3日止的违约金未超出诉讼时效;2017年5月10日前的违约金超出诉讼时效,因被告提出诉讼时效抗辩,对该部分债权本院不予支持。综上所述，违约金的数额计算为：全部已付款528890元×未超出诉讼时效的违约天数694天×0.5?=18352.5元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：被告泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李萌叶逾期办理不动产转移登记违约金18352.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计129元，由被告泰安华易置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张传华二〇二〇年六月十二日法官助理丁龙书记员王文哲