山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民再7号再审申请人（案外人、第三人）：李纲，男，1985年4月26日出生，回族，长治市人，自由职业，现住长治市。再审申请人（案外人、第三人）：马星星(系李纲的妻子)，女，1986年12月8日出生，回族，长治市人，自由职业，现住长治市。共同委托诉讼代理人：程海斌，山西远璟律师事务所律师，特别授权。被申请人（原审原告）：程宇，男，1989年5月17日出生，汉族，襄垣县人，自由职业。委托诉讼代理人：马鹏荣，山西理冠律师事务所律师，一般代理。被申请人（原审被告）：申海军，男，1966年1月24日出生，汉族，襄垣县人，无业，住襄垣县。被申请人（原审被告）：赵俊兰(系申海军的妻子)，女，1966年3月20日出生，汉族，襄垣县人，无业，住襄垣县。被申请人程宇诉被申请人申海军和赵俊兰合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）晋0402民初2106号民事判决书，已经发生法律效力并强制执行。再审申请人李纲和马星星对该判决不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院于2019年11月15日作出（2019）晋0403民申3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李纲及其委托诉讼代理人程海斌，被申请人程宇及其委托诉讼代理人马鹏荣到庭参加了诉讼。被申请人申海军和赵俊兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人李纲和马星星申请再审称：1、依法撤销2017年12月15日长治市城区人民法院做出的（2017）晋0402民初2106号民事判决书，驳回被告程宇的诉讼请求；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月17日经房地产经纪公司居间联系，原告与被告申海军签订房屋买卖合同，约定将其名下位于长治市东大街阳光假日城第二幢1单元202房产以75万元出售给原告。由于原告与被告申海军是邻居，对该房产状况熟悉，在原告依约交付购房款后，被告申海军将所有购房凭据交付原告，并共同到房地产开发企业办理房屋购置变更登记，原告夫妇经装修后居住使用至今。2018年8月28日长治市城区人民法院在原告所购房屋张贴公告责令被告申海军限期腾退该房屋，原告才得知被告程宇与申海军夫妇因房屋买卖而经法院判决要求其将已经出卖给原告的房屋腾退并协助办理产权登记手续。2018年9月10日原告向法院申请执行异议，法院裁定驳回原告的异议申请。但是原告认为长治市城区人民法院做出的（2017）晋0402民初2106号民事判决书存在严重错误，应当予以撤销，一是被告申海军与程宇系借贷关系，其签订房屋买卖合同书是为了担保借款能够实现，实际为被告申海军对被告程宇的保证，并不存在真实的意思表示；二是原告与被告申海军为对门邻居，对该房屋实际状况非常了解，在出售给原告之前，该房屋始终由被告赵俊兰居住，在原告支付完毕房款后，被告即将全部购房凭证交付原告并将房屋腾退交付原告居住至今；三是三被告在签订买卖合同后，被告申海军夫妇并未向被告程宇交付相关凭证，也未交付房屋。明显不符合正常的交易习惯，其真实性明显存疑；四是该判决认定事实证据明显不足，约定有交付土地出让金的内容，不符合二手房的交易规定；综上，三被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告与被告申海军夫妇之间因完成了房屋买卖的所有约定要件，原告已经实际占有使用该房屋，应当认定该合同关系合法有效。长治市城区人民法院做出的（2017）晋0402民初2106号民事判决书存在明显错误，应当依法撤销。特提起诉讼，望判如所请。被申请人程宇辩称，由于代申海军偿还欠款51万元，申海军前期在我处借款45万元，故约定用申海军的房产以96万元抵清欠款，在双方签订房屋买卖合同后，因申海军尚在居住使用，同意其在2017年5月前腾退房屋。后由于无法联系被告申海军，才提起诉讼。故依法应当驳回再审申请人的诉讼请求，维持长治市城区人民法院做出的（2017）晋0402民初2106号民事判决书。被申请人申海军、赵俊兰未提交书面辩解。被申请人程宇向原审法院起诉请求：判令被告申海军、赵俊兰继续履行房屋买卖合同，向原告交付房屋并协助原告办理相关产权变更登记手续，支付原告违约金70000元。事实与理由：2016年12月30日，原、被告签订房屋买卖合同，二被告将长治市东大街阳光假日城第二幢1单元202室以960000元卖于原告，原告向二被告支付全款后，二被告以各种理由为借口，迟迟未能履行交房及变更登记义务。原审法院认定事实：被告申海军、赵俊兰系夫妻关系。原告程宇与被告申海军早年相识。2016年12月30日，原、被告签订房屋买卖合同约定：二被告将长治市东大街阳光假日城第二幢1单元202室以960000元出卖于原告；如一方不能交付房产或支付购房款，应向对方支付70000元违约金。同日，原告向被告支付购房款960000元。二被告至今未能履行交付房产及变更登记义务。审理过程中，本院依据当事人申请作出了（2017）晋0402民初2016号民事裁定书，查封了长治市东大街阳光假日城第二幢1单元202室。原审法院认为：原告程宇与被告申海军、赵俊兰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。被告收到原告购房款后至今未能履行交付房产及变更登记义务，构成违约，应向原告支付约定的违约金。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃了辩解和申辩的权利。原审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告申海军、赵俊兰于判决生效后三十日内向原告程宇交付长治市东大街阳光假日城第二幢1单元202室，并协助原告程宇办理相关产权变更登记手续，向原告程宇支付违约金70000元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：申海军和赵俊兰共同在长治市东大街阳光假日城第二幢一单元202号房屋购买商品房，但该小区现均未办理核发房屋产权证书。李纲夫妇在此单元购买201号房屋，系申海军的对门邻居。2017年5月初，申海军与李纲协商出卖该房屋事宜。同年5月17日，李纲夫妇与申海军夫妇通过长治市玛雅通顺房地产经纪有限公司府西店签订合同编号为0000749号房产买卖合同，约定李纲夫妇以75万元购买申海军夫妇名下房屋。合同签订后，李纲即按申海军要求转账支付50万元，现金支付25万元，并由申海军夫妇共同签字出具收条确认。申海军夫妇将出售房屋的物业合同，银行还款记录等房屋凭证交付李纲夫妇持有，同时出具书面声明无条件配合李纲夫妇办理房屋所有权证书。后申海军夫妇配合李纲夫妇在长治市凯悦房地产开发有限公司办理变更登记，并以马星星名补签编号为020300149商品房买卖合同。申海军夫妇向李纲夫妇交付约定房屋后，由李纲夫妇装修居住使用至今。另查明，2017年3月间，申海军因欠案外人借款51万元由程宇代为清偿。2016年12月30日，申海军夫妇与程宇签订房屋买卖合同书一份，主要约定申海军自愿将坐落于长治市东大街阳光假日城第二幢一单元202房产出卖给程宇，双方议定上述房地产及附属建筑物总价为96万元；程宇在签订本合同时，支付全款；申海军保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，已缴纳土地出让金；如一方不能交付房产或支付购房款，应向对方支付70000元违约金；在支付全款后，申海军即积极配合办理有关房产过户手续。合同签订后，申海军向被告程宇出具记明内容为“收款条，今收到程宇购房款玖拾陆万元整（阳光假日城2号楼1单元202）收款人：申海军2016.12.30”。之后申海军既未将房屋的相关凭证交付程宇，也未将房屋交付程宇占有使用。2017年8月8日，程宇向本院以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，并申请对案涉房屋进行诉讼财产保全，因申海军未到庭参加诉讼，本院于2017年12月15日依法缺席作出（2017）晋0402民初2106号民事判决书，判决“被告申海军、赵俊兰于判决生效后三十日内向原告程宇交付长治市东大街阳光假日城第二幢一单元202室，并协助原告办理相关产权变更登记手续，向原告程宇支付违约金70000元”。2017年12月22日，向申海军进行送达该判决。该判决生效后，程宇向本院申请强制执行。2018年8月28日本院发出公告，责令申海军、赵俊兰于2018年9月5日前将案涉房屋交付程宇。至此，李纲夫妇才知道申海军将该案涉房屋出卖，遂起诉。2020年5月27日，甲方程宇与乙方申海军和赵俊兰，丙方李纲和马星星三方如下协议:“一、签订本协议之日起程宇自愿不再以房屋买卖关系向乙方、丙方主张权利，甲乙双方签订的房屋买卖合同不再履行。二、乙方同意继续履行与丙方签订《房屋买卖合同》，长治市潞州区东大街阳光假日城北区2号楼1单元202号房屋归丙方所有。三、丙方同意另行给乙方增加房屋转让价款13万元，同时乙方同意将该增加的房屋价款作为偿还甲方的借款由丙方直接转付给甲方(在判决生效后五日内支付)。四、甲方与乙方的之间的债权债务另行协商解决。五、甲方、乙方不再以任何理由、以任何方式就长治市潞州区东大街阳光假日城北区2号楼1单元202号房屋向丙方主张权利。六、乙方无条件为丙方办理相关房屋登记、变更等手续。”针对上述事实，各方依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的房屋买卖合同、收款收据、转款凭证、物业合同、声明、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院再审认为，本案中，2017年5月17日，李纲夫妇与申海军夫妇签订房屋买卖合同以75万元的价格将涉案房屋转让了答辩人，合同已经履行完毕，该房屋已由李纲夫妇长期居住，李纲夫妇系该房屋的实际使用人。李纲夫妇在本案的诉讼中属于有独立请求权的第三人，确认房屋买卖合同合法有效的请求，合理合法，本院予以支持。程宇与申海军夫妇之间系借款关系，不存在房屋买卖合同关系，双方签订房屋买卖合同是申海军夫妇为保证还款而向程宇提供的担保。且现在各方已达成调解协议。故原长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2106号民事判决书确有错误，应予纠正。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十条、第四百二十二条之规定，判决如下：一、撤销原长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2106号民事判决书主文“被告申海军、赵俊兰于判决生效后三十日向原告程宇交付长治市东大街阳光假日城第二幢一单元202室，并协助原告办理相关产权变更登记手续”的内容。二、长治市潞州区东大街阳光假日城第二幢一单元202室由再审申请人李纲和马星星居住使用。本案的案件受理费100元，由被申请人申海军和赵俊兰共同承担。（2017）晋0402民初2106号案件受理费1550元，财产保全费3370元，由被申请人申海军和赵俊兰共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 李 军人民陪审员 李 华人民陪审员 李文青 二〇二〇年六月十九日法官 助理 栗艳鹏法官 助理 李怡洁书 记 员 徐 凤法官助理李怡洁