重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2462号上诉人(原审被告）：彭勇，男，汉族，1970年11月21日出生。上诉人（原审被告）：雷娜，女，汉族，1972年8月3日出生。被上诉人（原审原告）：重庆浩宇物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区交通街4号4-3#，统一社会信用代码915001037592922804。法定代表人：敬祖文，董事长。委托诉讼代理人：李丽媛，重庆承业律师事务所律师。上诉人彭勇、雷娜与被上诉人重庆浩宇物业管理有限责任公司（以下简称浩宇物业管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。彭勇、雷娜上诉请求：撤销原判，改判彭勇、雷娜向浩宇物业管理公司交纳2012年1月至2019年3月的物业管理费3333.6元、2015年6月至2019年3月的公摊费147.2元，共计3480.8元，诉讼费由浩宇物业管理公司承担。事实和理由：浩宇物业管理公司提供的物业服务质量极差，小区的垃圾不按时清理，楼道无人清扫，违约在先，应当承担违约责任。一审判决上诉人全额交纳物业服务费，未考虑浩宇物业管理公司的违约责任，属于认定事实不清、适用法律不当，彭勇、雷娜只应向浩宇物业管理公司交纳40%的物业服务费。浩宇物业管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。浩宇物业管理公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告物管服务费8334.6元、公摊费368元及违约金2610.78元，共计11313.38元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于重庆市大渡口区某路27号3幢5-2号的房屋建筑面积95.80平方米，被告彭勇、雷娜系该房屋业主。2005年7月30日，重庆敬氏物业管理有限责任公司(乙方)与重庆立立房地产开发有限公司(甲方)签订《前期物业服务合同》，约定由重庆敬氏物业管理有限责任公司为小区提供物业管理服务。2007年9月5日，重庆敬氏物业管理有限责任公司更名为重庆浩宇物业管理有限责任公司即原告浩宇物业管理公司。2012年2月20日，原告浩宇物业管理公司（乙方）与小区业主委员会（甲方）签订《小区物业服务合同》，约定：1.由原告浩宇物业管理公司为大渡口区某路25号E栋、27号“住宅小区提供公共性物业管理服务，合同期限为叁年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止；2、本物业管理区域的物业服务费用按月收取（按建筑面积计算），住宅1.00元/月·平方米，业主交付的物管费用包括小区公共区域内使用水电的费用和各楼栋电梯使用费（含电费），乙方不得再向业主分摊，供电局停电时，乙方对电梯等自发电运行所产生的燃油费用，按重庆市政府相关规定执行收取，但乙方须将每次停电后自发电的时间及油耗情况向业主公布；3.物业服务费按月缴纳，业主应于每月25日之前完清物业服务费用，业主的水费由乙方代收，并在缴纳物业服务费同时付清；业主有权对其用水的情况查对水表，登记起始度，据实付费，水费按重庆市二次供水的相关规定执行；4.业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。2015年5月22日，原告浩宇物业管理公司（乙方）与重庆市大渡口区云岭天城业主委员会（甲方）签订《小区物业服务合同》，约定：1.由原告浩宇物业管理公司为大渡口区某路25号、27号住宅小区提供公共性物业管理服务，合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，合同期届满前三个月内，甲方应就是否续聘乙方一事作出决定并书面告知乙方，若甲方未就是否续聘乙方一事出具书面通知给乙方，按相关法律法规办理；2、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，费用按月收取（按建筑面积计算），住宅1.00元/月·平方米（其中一、二楼：0.85元/月·平方米[建筑面积]）；3、公摊水电费住宅以8.00元/户·月的金额向乙方按时缴纳公摊水电费；4、物业服务费按月缴纳，业主应于每月25号之前完清物业服务费用、公摊电费及代收费；5.业主应按约定的标准及时间向乙方交纳物业服务费及其他费用，逾期未缴纳的，乙方将按每日万分之五的标准追加违约业主或使用人的违约金。原告浩宇物业管理公司为小区提供物业管理服务，前述合同到期后，该小区一直未聘请新的物业服务企业，原告一直继续为该小区提供物业服务。2012年1月起至原告2019年3月27日起诉时，被告彭勇、雷娜未向原告交纳物业管理费、公摊费，经原告催收，被告彭勇、雷娜仍未交纳。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。案涉物业服务合同到期后，原告并未与该小区签订新的物业服务合同，但原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。被告彭勇、雷娜应按照合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告彭勇提出原告违反了合同未举示证据予以证明。综上，被告彭勇提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。被告雷娜经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。结合被告的房屋面积，根据《前期物业服务合同》、《小区物业服务合同》《小区物业服务合同》约定的计算标准，原告诉称被告应向原告支付2012年1月起至2019年3月止的物业管理费8334.6元及2015年6月起至2019年3月止的公摊费368元，合计8702.6元，该院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，故不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告彭勇、雷娜于本判决生效之日起五日内向原告重庆浩宇物业管理有限责任公司交纳2012年1月至2019年3月的物业服务费8334.6元、2015年6月至2019年3月的公摊费368元，共计8702.6元；二、驳回原告重庆浩宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费83元(原告已预缴79元)，由被告彭勇、雷娜负担案件受理费50元，由原告重庆浩宇物业管理有限责任公司负担案受理费33元。”彭勇、雷娜在二审中举示了照片46张、小区业主签名确认的情况说明，拟证明小区环境脏、乱、差、臭，绿化植物维护不好，安保工作不到位，设施设备缺失，疫情防控不及时。浩宇物业管理公司质证后，对照片和业主签名的情况说明的真实性不予认可，认为不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，浩宇物业管理公司系经案涉小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，其按照《小区物业服务合同》为小区提供物业服务，该合同到期后，虽然未续签，但浩宇物业管理公司继续为小区提供物业服务至今，履行了合同主要义务，其要求小区业主按上述合同约定支付物业服务费、公摊费理由正当。彭勇、雷娜举示的证据表明浩宇物业管理公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，一审判决时已通过免除彭勇、雷娜支付逾期缴费违约金的方式予以处理，彭勇、雷娜要求按约定标准四折支付物业服务费和公摊费的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭勇、雷娜负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇二〇年六月十八日（院印）书记员 余文韬