云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终899号上诉人（原审原告）：郑誉倩，女，1979年6月3日出生，汉族，身份证住址上海市闸北区。委托诉讼代理人：周蔚，文士法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳鑫盛酒店有限责任公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐养路8号。统一社会信用代码：91532800550144287E。法定代表人：王遥，经理。委托诉讼代理人：方云生，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。上诉人郑誉倩因与被上诉人西双版纳鑫盛酒店有限责任公司（以下简称鑫盛酒店公司）商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑誉倩上诉请求：1.撤销（2019）云2801民初4071号民事判决；改判支持上诉人原一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院认定的事实及法律关系出现了错误。一审人民法院认定了两个事实，一是上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同法律关系；二是上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同法律关系。上诉人主张的是被上诉人在商品房预售合同法律关系中的违约，并非是房屋租赁合同法律关系中的违约。一审中上诉人提到了截然不同的两个关系都构成了违约，但是一审法院却以房屋租赁合同法律关系来认定了本案，对本案作出判决，这显然与上诉人的要求不符，与本案的案由也不相符。正因为被上诉人未按照双方所签订的《商品房预售合同》中约定的办证时间履行办证义务，导致双方最终解除合同，被上诉人向上诉人返还了购房款，那么正好说明了被上诉人违约的行为，否则，怎会完全配合上诉人办理退费，最终终止双方所签订的《商品房预售合同》。二、从一审证据的角度来思考，上诉人所提交的全部证据，己形成了完整的证据链，从双方签订商品房预售合同到租赁合同，再到资金交付，最终到双方协商一致退还购房款。上诉人的全部证据，能够充分的证明被上诉人对于《商品房预售合同》中约定办证时间的违反，构成了违约。只是先行协商将全部购房款退回，且保留了追究被上诉人违约责任的权利，且上诉人在本诉中追究的也就是被上诉人在商品房预售合同中应当承担的违约责任。上诉人作为外省客户，不论是投资也好，自住也好，这个是上诉人个人的权利，并不能以上诉人仅仅只是用于投资，就否认被上诉人实际违约的责任。一审人民法院对此认定是错误的。既然法律规定了违约责任，就应当严格适用；况且上诉人2015年以来多次向被上诉人提出办理产权证的要求，但一直没有得到被上诉人的正面回复，2018年在朋友陪同下，再次主动找到被上诉人，被上诉人告知先预付办证款，付款之后在上诉人一再催促下，被上诉人再次欺骗上诉人，产证已经在办理，并马上办出。上诉人通过向办证中心、住建局了解到该房产实际情况后要求维权，在被上诉人置之不理的情况下，上诉人才选择了诉讼，就是因为信任法律，遵从法律，相信法律的公正。上诉人作为一名从上海来到西双版纳支教的教师，考虑到今后在版纳的住宿问题，所以购买了被上诉人的房产，但是就是因为被上诉人违反了双方约定的办证时间，最终导致上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》终止，被上诉人负有不可推卸的责任。综上所述，一审人民法院认定事实部分相当清楚，事实确实如此，但是在区分法律关系的时候出现了混同，两个法律关系之间上诉人只要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，而并非房屋租赁合同关系的违约责任。房屋租赁合同法律关系，上诉人仅仅只是作为其中一项事实向一审人民法院进行陈述，被上诉人也未严格按照双方签订的《房屋租赁合同》履行装修的义务。鑫盛酒店公司答辩称，一、上诉人认为本案是商品房预售合同纠纷，一审法院的同时认定了租赁合同也有效，同时处理商品房购销合同和处理商品房租赁合同相矛盾；上诉人的观点不能成立，涉案的商品房购销合同和涉案的房屋租赁合同所指向的房屋是相同的，两个合同的签订时间也是相同的，上诉人与被上诉人在商品房购销合同中的一些约定，在租赁合同中针对同一房屋也做了相应的约定，这两个合同就房屋的移交和房屋的租赁使用是不能并存的，换句话说，商品房购销合同签订在先，商品房房屋租赁合同签订在后，租赁合同实际上是对双方商品房购销合同当中的一些约定进行了变更，这是双方的真实意思表示；如果两个合同同时都要严格履行，谁都做不到。房屋交给上诉人，上诉人又要收取租金，显然是不能同时做到的，因此签订在后的租赁合同，就涉及到相关问题，如果和商品房预售合同有矛盾的地方应以房屋租赁合同为准，更何况上诉人已经实际收取了被上诉人所交的房屋租金十多万元，其上诉理由不能成立。二、上诉人购买涉案房屋，不是刚性需求，就是说并不是过来自己住的，是一种投资性的购房行为，从一般的常识来讲，购房以后先不办证，然后在条件具备或者是价格合适的时候将房屋出售，是属于一手房，涉及到的相关费用包括税收非常的少，比二手房的交易要便宜得多。虽然合同当中有约定，合同是一个格式合同，凡是涉及这个项目的所有的买卖合同，都是格式合同。但是在履行过程当中，上诉人的真实意思表示是先不用办证，因为上诉人系投资购房，也就是要转卖的。综上所述，上诉人的上诉理由完全不能成立，请法庭予以驳回维持原判。郑誉倩一审诉讼请求：1.判决鑫盛酒店公司向郑誉倩承担违约责任，支付违约金共计77965元。2.本案诉讼费由鑫盛酒店公司承担。一审法院认定事实，2014年2月12日郑誉倩（乙方）与鑫盛酒店公司（甲方）签订《商品房购销合同》约定：甲方以购买方式取得位于景洪的地块的土地使用权，甲方经批准在上述地块上建设商品房项目“鑫盛?时代”。乙方向甲方购买第Ｃ幢第十二层120Ａ号房，房屋套内建筑面积为39.2平方米，该商品房总价款259883元，乙方于2014年2月12日一次性付清购房款。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任：1.自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.1％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，第十条交接，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话形式通知乙方办理交接。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙以方同意按以下方式处理：按第九条处理。由于乙方原因，未能交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按第八条处理。第十二条，关于产权登记的约定，乙方委托甲方办理产权证需提交相关资料，同时预付代办相关税费。第十三条其它约定，三、单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：由于甲方原因，中途违约，应退还乙方已付房款并赔付乙方已付房款30％违约金，由于乙方原因中途违约，甲方有权对乙方已购房屋另行处理，乙方应赔付甲方总房款30％违约金。六、本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。合同还对其它事项进行了约定。2014年5月20日，郑誉倩向鑫盛酒店公司交付购房款259884元，后于2018年3月7日交付办证费14000元。《商品房购销合同》签订当日，郑誉倩（甲方）与鑫盛酒店公司（乙方）另行签订《房屋租赁合同》，约定：郑誉倩将本案的Ｃ栋120Ａ号房屋出租给鑫盛酒店公司用于酒店经营，租赁期限十年，年租金为郑誉倩实际支付购房款金额的8％。甲方同意乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，对房屋进行统一装修装饰及商业运作，装修及运作费用由乙方承担。鑫盛酒店公司于2014年3月11日支付郑誉倩租金20790元，2019年5月15日支付郑誉倩租金5198元。2018年9月20日，郑誉倩以鑫盛酒店公司违约为由向景洪市住建局提出退房申请。2019年7月12日，鑫盛酒店公司向景洪市房地产交易所申请作废与郑誉倩的商品房买卖合同，郑誉倩于2019年7月15日收到鑫盛酒店公司退还办证费14000元及房款259884元，共计273884元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中，郑誉倩与鑫盛酒店公司已协商自愿解除双方之间签订的《商品房购销合同》《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。郑誉倩主张双方约定以四星级酒店装修标准将涉案房产交付给郑誉倩，而其所举房屋租赁合同等证据显示并无关于该项约定的内容。郑誉倩在双方已协议解除合同后再行主张鑫盛酒店公司至今未为郑誉倩办理房屋权属登记构成违约，理由不充分、于法无据，对郑誉倩要求鑫盛酒店公司支付违约金77965元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回郑誉倩的诉讼请求。案件受理费1749元，由郑誉倩负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人郑誉倩与被上诉人鑫盛酒店公司签订的《商品房购销合同》合法有效，双方都应按照合同约定全面履行合同义务。上诉人郑誉倩主张鑫盛酒店公司违反《商品房购销合同》中约定的办证义务，构成违约，应承担违约责任支付违约金77965元。本院认为，办理房屋不动产权证是房主的权利和义务，房屋开发商履行的只是协助、代办义务，本案当事人双方在2014年2月12日签订的《商品房购销合同》中第十二条的约定为“乙方委托甲方代办产权证需提交相关资料，同时预付代办相关税费”，郑誉倩在2018年方才向鑫盛酒店公司预交办证费用14000元，其未提交有效证据证实其已经委托甲方即鑫盛酒店公司代办产权证并已提交相关资料以及未能办理房屋产权证书是鑫盛酒店公司造成的；而且，在鑫盛酒店公司向房产登记部门申请作废商品房购销合同，承诺向郑誉倩退还购房款和其他已交付费用的情况下，双方办理了退房手续，郑誉倩也已实际收到了鑫盛酒店公司退还的全部购房款和预交的办证费用，双方之间的合同关系已经实际解除，鑫盛酒店公司的协助办证义务也已不存在。综上所述，上诉人郑誉倩要求鑫盛酒店公司承担因不能办理产权证书的违约金77965元的上诉主张不成立。综上所述，上诉人郑誉倩的上诉请求不成立，本院不予支持；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1749元，由上诉人郑誉倩负担。本判决为终审判决。审判长 臧   翠   玲审判员 陈瑜审判员徐艺华二〇二〇年六月二十三日书记员 李   岩   俊