北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2815号原告：姜军，男，1973年4月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：尚勇，广东银华律师事务所律师。被告：英联视动漫文化发展（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院3号楼1层110。法定代表人：杨帆，总经理。委托诉讼代理人：任家桔，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁杉，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告姜军与被告英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜军的委托诉讼代理人尚勇，被告英联视公司的委托诉讼代理人任家桔、袁杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜军向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的认购书无效；2、判令英联视公司返还购房首期款1100000元及利息（以100000为基数,自2014年4月30日起至2019年10月31日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算;以1000000元为基数,自2014年5月24日起至2019年10月31日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算;以1100000元为基数,自2019年11月1日至实际给付之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令英联视公司按照已付购房款1100000元一倍承担赔偿责任；4、本案诉讼费由英联视公司承担。事实和理由：姜军与英联视公司签署商品房预售合同即《认购书》，约定由姜军认购位于北京市x地块（东至x路（待建），南至x1街，西至x2路，北至x3路）x区的房产，并约定了付款方式、交房期限、违约责任等主要内容。姜军按照《认购书》约定并分别于2014年4月30日向英联视公司的受托人王x支付100000元,于2014年5月24日向英联视公司支付1000000元,支付的首期款共计1100000元。但在合同履行过程中，英联视公司至今未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第9条规定，英联视公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，导致合同无效，理应按照法律规定承担法律责任。在此期间，当地房价大涨，姜军用原购房价格已经无法购买同地段相同面积的房屋，为此蒙受重大损失，英联视公司理应对姜军进行赔偿，为维护姜军合法权益，故诉至法院，望判如所请。英联视公司辩称，同意确认双方签订的认购书无效；同意返还首付款，但不同意支付利息和赔偿1100000元。姜军与英联视公司并未签订书面的商品房预售合同,根据合同法、城市房地产管理法第41条以及城市房地产开发经营管理条例第27条，商品房销售双方当事人应当签订书面合同，而本案尚未签订书面合同，双方并未建立商品房预售和买卖的合同关系，姜军无权依据商品房买卖合同司法解释向英联视公司主张商品房预售的利息和赔偿。即使双方签订了书面的认购书，但姜军明知英联视公司未取得商品房预售许可证明，姜军存在过错，其无权要求利息及赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月30日，姜军向英联视公司的受托人王x支付100000元。2014年5月24日，姜军向英联视公司支付1000000元。姜军向英联视公司支付的款项共计1100000元。姜军申请李尚作为证人出庭，李尚称2014年5月，其和姜军分别与英联视公司签订认购书，因为是分别签订，所以不是与姜军同时签订。有意向的人为意向方，意向方先向英联视公司财务交纳定金，付款后由英联视公司财务出具收据，有总的收据，也给姜军出具了单独的收据，最终购房人的定金将转为购房款的一部分。英联视公司认为李尚是与本案有关联案件的当事人，不认可上述证人证言。关于签订认购书的过程，姜军称其通过同学介绍了解到该项目，出于对同学的信任并基于对x身为国家重点工程实力雄厚的认可，姜军向英联视公司支付了房屋的首付款，后双方签订认购书。因为签订认购书时间距今很长时间，目前认购书找不到了，也没有留存复印件。姜军已付定金100000元和首付款1000000元，姜军所购房屋的总价款应为5500000元。经询，姜军表示购房时其对房屋的情况不了解。第二期房款应于开工五日内支付房款的30%，因为动工改变规划，姜军与英联视公司协商未果，姜军就没有交纳第二笔款项，协商过程中，项目出现资金链断裂的问题。英联视公司认可姜军为购买房屋向其付款的事实，所付款项是双方达成初步意向后所付，如果签订合同，款项转为房款。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，民事案件的事实认定系采高度盖然性证明标准，法官可以运用逻辑法则、伦理法则和经验法则，在优势证据基础上形成内心确信。本院认为姜军与英联视公司达成认购房屋的合意。主要认定理由如下：姜军于2014年4月30日向英联视公司付款100000元，于2014年5月24日向英联视公司付款1000000元。英联视公司虽不认可双方签订书面的认购书，但并未否认姜军系基于购买房屋意向向英联视公司汇款，本案案由应为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项的规定，“商品房预售，应当符合下列条件：……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。英联视公司在未取得商品房预售许可证明的情况下将房屋预售给姜军，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。姜军要求确认双方签订的《认购书》无效，鉴于姜军未提供双方签订《认购书》的原件或复印件，英联视公司亦不认可双方曾签订书面《认购书》，故该项诉讼请求，本院不予支持。姜军要求英联视公司退还已交纳的购房款1100000元，英联视公司同意退还，本院对此不持异议。需要指出的是，英联视公司在未取得商品房预售许可证明的情况下出售房屋存在过错，姜军作为购房人，在未了解房屋实际情况下购买房屋，未尽到谨慎的注意义务，双方均存在一定的过错。结合双方过错程度，姜军主张英联视公司给付利息的诉讼请求，利息的标准本院酌情予以确定。经核算，本院酌定英联视公司给付2020年6月8日前的购房款利息共计343827元。2020年6月9日之后的利息，以1100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。姜军主张英联视公司经济赔偿1100000元的诉讼请求，姜军未提供充足的证据证明英联视公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、英联视动漫文化发展（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内返还姜军购房首期款1100000元；二、英联视动漫文化发展（北京）有限公司于判决生效之日起十日内给付姜军购房首期款利息343827元；三、英联视动漫文化发展（北京）有限公司于判决生效之日起十日内给付姜军购房首期款利息（以1100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月9日起至实际给付之日止）；四、驳回姜军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26920元，保全费5000元，均由英联视动漫文化发展（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年六月十九日书记员  高奡