云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5726号原告:昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：云南省昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人:胡斌，董事长。委托代理人:李梦婷，北京大成（昆明）律师事务所律师,特别授权代理。被告:胡建梅，女，彝族，1990年6月12日出生，身份证住址云南省普洱市墨江哈尼族自治县，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告胡建梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序进行独任审理，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称“原告”）的委托代理人李梦婷到庭参加诉讼，被告胡建梅（以下简称“被告”）经本院合法送达无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市官渡区的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2019年5月15日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月659元的标准计算，暂计算至2019年11月21日为4195.6元）；4、判令被告向原告支付自2019年5月15日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2019年11月21日为6293.5元）；5、判令被告承担原告为实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、公告费、保全费、邮寄费等）；6、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金;7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月25日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市官渡区公共租赁住房出租给被告；月租金659元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2017年11月15日至2020年11月14日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年5月15日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商，被告不是避而不见就是一直找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼。被告未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩状。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，欲证实原告与被告于2017年10月25日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市官渡区公共租赁住房出租给被告，合同对租金、租金交纳方式及违约责任和解除合同等进行了约定；2、盛惠园小区房屋设施设备移交表，欲证实原告已将房屋移交被告使用；3、非经营性收款收据、云南增值税普通发票，欲证实被告向原告缴纳履约保证金。本院认为，以上证据形式合法、内容真实，本院予以采信。经本院审理依法确认如下法律事实：2017年10月25日，原告（作为出租人、甲方）与被告胡建梅（作为承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落于昆明市官渡区盛惠园项目26栋1单元1712室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积48.91平方米，租赁期限为36个月，自2017年11月15日起至2020年11月14日止，月租金为659元，租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金3954元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿，如有乙方拖欠租金累计达到6个月等10种情形的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由承租人使用，承租人向原告交纳了履约保证金3954元，并交纳了至2019年5月14日的租金。被告自2019年5月15日起至今未按约支付租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对于原告第一项诉讼请求，双方合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，本案被告拖欠原告自2019年5月15日起至今的租金，已超过六个月，原告有权依据双方的合同约定解除合同，本院予以支持；对于原告的第二项诉讼请求，根据合同约定，承租方应当自合同终止或解除之日起30日内腾退租赁房屋，原告的该项主张有事实及法律依据，本院予以支持；对于原告的第三项诉讼请求，根据本案查明的事实，被告已经拖欠自2019年5月15日以后的租金，故应当按照合同约定向原告支付拖欠的租金及房屋占有使用费，但租金应视为已包括房屋占有使用费，故本院支持自2019年5月15日起至实际腾退之日止按月租金659元计算的租金；对于原告的第四项、第六项诉讼请求，根据合同约定，结合公租房的社会保障属性，本院认为应当以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，同时原告无须退还被告保证金；对于原告的第五项诉讼请求，无相应证据提交，原告应承担举证不利的责任，本院不予支持。被告胡建梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告胡建梅于2017年10月25日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告胡建梅于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区盛惠园项目26栋1单元1712室房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告胡建梅于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2019年5月15日起至被告胡建梅腾还上述房屋时止的租金（按659元每月计）；四、由被告胡建梅向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付违约金3954元，该款项在被告胡建梅支付的履约保证金3954元中进行抵销，同时原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取31元，由被告胡建梅承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  付宜禾二〇二〇年六月十九日书记员  杨玉池