江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初1133号原告：刘雨亭，男，1970年10月25日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：韩兆凯，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷良武，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被告：徐州富兴源房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道奚仲路。法定代表人：李全平，该公司董事长。被告：邳州市宏利达房地产开发有限公司，住所地邳州市跃进路。法定代表人：李全平，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：魏东，江苏魏东律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：叶青，江苏魏东律师事务所实习律师。原告刘雨亭与被告徐州富兴源房地产开发有限公司（以下简称富兴源公司）、邳州市宏利达房地产开发有限公司（以下简称宏利达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘雨亭及其委托诉讼代理人韩兆凯、殷良武、被告富兴源公司及宏利达公司的委托诉讼代理人魏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雨亭向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案并将宏利达金水湾一期3幢2单元602室房屋所有权转移登记至原告名下；2、请求判令被告承担自2015年8月1日起至起诉之日2019年1月16日的违约金50000元，并支付自2019年1月17日至房屋产权实际转移至原告名下之日止，以房屋总价款578079元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算违约金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号NO.PZ62822。合同约定，原告购买被告开发销售的位于邳州市的房屋，房屋总价格为578079元。被告应在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得商品住宅交付使用批准文件，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并在房屋交付使用后180日内将房屋所有权转移登记至原告名下。合同签订后，原告按照约定全额履行了付款义务，被告于2015年2月4日完成房屋交付。但此后被告无故拖延致使原告至今无法取得房屋权属证书，被告行为己构成违约。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告富兴源公司辩称，1、答辩人已按《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行了义务，不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人的义务仅是提供办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，答辩人已经履行了约定的义务。原告要求答辩人将案涉房屋所有权转移登记至其名下并非答辩人的权利和义务范围。2、原告诉请5万元违约金无事实和法律依据。即使是答辩人的原因造成原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，对答辩人的违约责任及应承担违约金的计算方式作出了明确约定，据此，违约金应为578元，并非原告诉请的5万元。3、原告的起诉已超过诉讼时效。双方约定因答辩人原因致使原告逾期取得房地产权属证书应产生的违约金为一时性债权，答辩人已于2015年2月4日向原告交付房屋，而原告于2019年1月15日才提起诉讼，显然超过诉讼时效。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告宏利达公司辩称，答辩人不是案涉合同相对人，不是本案适格被告。虽然答辩人是本案的被告富兴源公司的股东，根据《中华人民共和国公司法》第十四条等法规定，富兴源公司具有独立的法人人格，依法独立承担民事责任。因此，答辩人对原告与被告富兴源公司之间的合同纠纷概不承担任何责任。综上，请驳回原告对答辩人的起诉。经审理查明，2013年12月11日，原告刘雨亭（买受人）、被告富兴源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.PZ62822），原告以578079元价格购买被告开发的位于邳州市。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，……3、如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付买受人违约金；超出一年的，买受人有权退房，出卖人30日将买受人房款退还买受人（无息）。2013年12月13日，被告富兴源公司给原告刘雨亭开具278079元购房款发票（该首付款中有178079元支付至李全平账户）。2014年1月9日，原告刘雨亭公积金贷款30万元支付至被告富兴源公司账户。2015年2月4日，原告刘雨亭办理上房手续。原告刘雨亭至今未办理产权登记。上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、银行卡存款凭条徐州市住房公积金个人住房贷款凭证、物业费收据、住宅质量保证书及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告刘雨亭与被告富兴源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告对逾期办理产权登记应否承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告富兴源公司应当在商品房交付使用后60日内即2015年4月5日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外，庭审查明，案涉房屋于2019年6月13日可以办理产权登记，但需由被告富兴源公司提供的购房款发票、申请表等材料，被告富兴源公司拒不提供给原告，造成原告至今无法办理产权登记，被告富兴源公司应向原告刘雨亭承担相应的违约责任。关于被告抗辩的诉讼时效问题。被告未履行办证义务，违约金债权持续发生，原告的权利持续受到侵害，该债权系继续性债权。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，本案纠纷诉讼时效为3年，原告方提供的证据不能证明其权利主张有诉讼时效中止、中断、延长的情形，应自原告起诉之日起向前推算3年计算诉讼时效。根据合同约定，2015年2月4日满一年的时间节点为2016年2月4日，对于第一年的违约金，原告最迟应当在2019年2月4日前提起诉讼。本案中，原告于2019年1月提起诉讼，并未超过诉讼时效。因此，被告抗辩的诉讼时效问题，本院不予支持。关于被告宏利达公司应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。庭审中，被告提供了国家税务总局邳州市税务局出具的纳税申报表，但其提供的证据不足以证明被告富兴源公司的财产独立于被告宏利达公司的财产，故被告宏利达公司应对上述债务负连带责任。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。对于该项请求，应当结合合同约定以及实际情况进行确定。首先，本案中，本地房产相较购房时价值增值明显，原告在庭审过程中并未充分举证证明因被告逾期办证给自身造成的实际损失。但因被告方未积极为原告办理产权登记，尤其是原告起诉至今仍未为原告办证，必然给原告造成了损失。其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了办证期限为房屋交付使用后60日内，并约定如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付买受人违约金；超出一年的，买受人有权退房，出卖人30日将买受人房款退还买受人（无息）。由此可见，双方对超过180日到一年的违约金明确约定是已付房款1‰，在超过一年后买受人可以选择退房，其不选择退房，但双方并未约定,之前的违约金约定标准不再适用，因此，仍应按照本条关于逾期办证的违约责任标准计算违约金，即每半年逾期办证的违约责任是已付房款1‰。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告徐州富兴源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告刘雨亭办理宏利达金水湾一期X幢X单元X室房屋权属登记手续；二、被告徐州富兴源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘雨亭支付逾期办理产权登记违约金（至2016年2月4日之前的违约金为578079元×1‰=578元；自2016年2月5日起，以总房款578079元为基数，按照每半年总房款1‰的标准计算至被告实际履行协助办理房屋权属登记手续完毕时止；计算半年期时不满半年的，按半年计算）；三、被告邳州市宏利达房地产开发有限公司对于上述债务负连带责任；四、驳回原告刘雨亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告徐州富兴源房地产开发有限公司、邳州市宏利达房地产开发有限公司负担350元，由原告刘雨亭负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴 丹人民陪审员  武加友人民陪审员  陆玉红二〇二〇年六月二十四日书 记 员  刘书良