沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14877号原告：刘娜，女，1978年10月10日出生，锡伯族，辽宁省辽中县。被告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托代理人：王向伟，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地：辽中县辽中镇商业街90号。（未到庭）法定代表人：佟宝仓。原告刘娜诉被告孙玉春、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘娜、被告孙玉春、被告佟有山委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依据事实和法律规定，撤销（2019)辽0102执异163号裁定；二、依法撤销（2016)辽0102执3003号协助执行通知书和执行裁定书，解除对原告所有的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）第1座3单元12层3号住宅楼查封；三、本案诉讼费由被告孙玉春承担；四、在被告孙玉春保管期间对该楼房门的破坏造成经济损失约合人民币2000元的赔付。一、原告刘娜于2014年4月10日与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（一式四份），沈阳宝仓房地产开发有限公司将位于沈阳市辽中区(爵士公馆）第1座3单元12层3号一套以201960元价格卖给原告（详见商品房买卖合同），原告2014年4月11日以现款和汇款两种形式共计201960元交付给宝仓公司（证据2014年4月11日中国建设银行辽中支行汇款凭证和购房收据），于2014年9月被告宝仓公司将房屋交给原告（见商品房入住通知单），原告从此对该房占有、使用、管理至2019年1月27日。所以该房产系原告所有。二、1.贵院认为商品房买卖合同落款处未签订日期无法证明合同是在查封前签订，原告有如下解释，第一次庭审时由于时间久远没有想起其作用，签订合同时售楼经理王晶告诉原告，“本合同由政府管理部门监制，一套楼只有一套合同，落款日期在备案时填写”。在本合同第5页体现了合同签订日期。2.贵院认为原告提供的证据证明不了原告在2014年4月11日交付了房款，履行了合同，原告有如下证据2014年4月10日，原告与王晶签完合同后，售楼经理王晶告诉原告将钱交给王展林就可以了，第二天，原告把133000元已汇款形式汇到王展林名下，（此证据可由中国建设银行辽中支行提供票据证明），其余款项由王展林拿走，原告拿到了商品房买卖合同和收款收据。款项来源130000来源于张丽娇从辽中县农村信用合作联社2014年4月11日提取，张刚娇是原告母亲（存款账户历史明细查询和证实材料）；2014年4月11日从郑玲借款50000元（借款证实材料），还有原告手中部分现金，一次性支付房款。以上证据完全可以证明原告实际支付房屋对价款。合同签订时间早于贵院查封时间。3.因该楼交付时不能正常供水、供电、供暖，电梯不能使用，为能够顺利住上该楼，原告率先提出自救，并积极参与到辽中县爵士公馆物业管理有限公司组织的自救，2015年8月4日交付自救定金2000元，本人没有其他房产，每年夏季均到该楼居住，此证据被告孙玉春已经采集。至今已有水有电正常供暖，说明本人是占有、居住和管理。4、2014年4月10日购房时爵士公馆售楼处五证俱全，五证乃政府行政机关所发，持有人必为合法法人，所签定的合同必具同等法律效力。爵士公馆商品房买卖合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。”，此条款说明我们买楼备案时间为2014年6月30日至2015年6月29日备案依据。2014年本人多次找到王晶要求备案，本人要求王晶备案不少于10次（7、8、9月间），2014年10月后无法联系到王晶及宝仓地产领导。本人多次到辽中房产局办事大厅查阅该楼备案情况，房产局均以非执法人员或开发商拒绝查阅，故本人在2014年11月前不知该楼已被他人备案；2014年12月从电视得知爵士公馆楼卖乱了，政府组成临时调查小组，对爵士公馆售楼合同进行核实，得知原告房产被王元明以真借贷假买卖备案，致使原告无法备案。2015年5月宝仓公司对王元明在辽中人民法院进行诉讼，2015年11月辽中人民法院作出判决，判决王元明备案无效，但王元明以财产保全形式进行查封，至于何时解封回到宝仓公司名下，原告无法得知，如何备案商品房合同第十五条明确指出是由开发商通知业主，原告至今没有接到任何备案通知，原告对该房所有权不能备案没有过错。无论对该楼管理还是该楼的续建以及对整个楼群的建设这些证据可以通过原告提供票据证明，原告无时无刻都奉献自己的力量，不是楼的主人谁会如此尽心竭力。这个房屋是生活在这个社会最底层农民对拥有自己住所的渴望，用尽的半生积蓄购买的，诸位法官也许不知农民的辛苦、收入的微薄，法律意识不强，在购买楼时存在或多或少的瑕疵。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从原告提供的证据，可以说明原告购买该楼证据确凿，具有足够理由排除执行。2019年1月3日和平区人民法院对该楼进行查封，2019年1月9日向和平区人民提出异议，2019年1月28日被告孙玉春将位于辽中区（爵士公馆）第1座3单元12层3号门砸坏进入本人房屋，门已损坏并造成本人4个月不能进入，要求被告孙玉春给予赔偿2000元。被告孙玉春辩称：一、请求法院判决驳回原告案外人刘娜的异议之诉。二、请求法院判决恢复执行沈阳市辽中区1栋3-12-3号的住宅楼。三、请求法院判决本案诉讼费、公告费由原告案外人刘娜承担。一、案外人刘娜不具备本案的主体资格。房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，案外人没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖。二、案外人刘娜跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据司法解释第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。四、王元明在2013年12月19日签定十五套房屋，2013年备案到王元明名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以王元明备案在先刘娜买卖合同在后，按照合同法规定刘娜签署的商品房买卖合同属于一房二卖应另案起诉开发商。不应该在他人案件中向法院提异议及异议之诉，被告向法院提供（2015）辽中民三初字第2059号辽中区人民法院判决十五套房屋买卖无效。判决已生效，被告向法院提供的证据合法有效。五、被告2016年9月13日向法院申请强制执行，（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书和执行案号（2016）辽0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人沈阳宝仓房地产开发有限公司十五套房产。其中包括案外人刘娜涉案房屋一套。六、由于以上证据证明，刘娜不是十五套涉案房屋实际法律权属人，十五套涉案房屋实际法律权属人是沈阳宝仓房地产开发有限公司所有。法院查封正确有法有据。七、以上所诉事实清楚最后陈诉案外人刘娜不是涉案房屋合法权属人也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，由此其中此房屋的权属人做为原告进行诉讼的原告地位不成立。以上所诉事实清楚，已维护被告的合法权益请求法院判决驳回案外人刘娜的异议之诉，恢复执行，本案诉讼费、公告费由原告案外人刘娜承担。被告佟有山辩称：原告的购房款被告二、三均没有收到。原告说支付给王展林了，我们没有异议。至于合同效力还有款项支付对案件的影响，我们不发表意见。被告宝仓公司未到庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理后，根据当事人提供的购房合同、收据、缴纳水费收据、转账凭证、交易明细、执行裁定书、房产查询结果，说明、民事判决书及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：2014年4月10日，原告（买受人）与被告宝仓公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告宝仓公司开发建设的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）第1座3单元12层3号、建筑面积74.8平方米，单价为2700/平方米，总金额为201960元。买受人于2014年4月10日一次性交纳购房款201960元。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。被告宝仓公司2014年4月10日为原告开具了201960元的收款收据。原告于2014年4月11日向王展林转账支付133000元、现金支付68960元作为购房款。2014年9月，原告收到宝仓公司的商品房入住通知单，但未通水电，无法正常使用。2015年7月13日，宝仓公司交付原告涉案房屋匙钥一套。2015年8月4日，为通水、通电等，向辽中县爵士公馆物业管理有限公司交纳自救定金2000元。2018年5月17日，交纳涉案房屋水费300元。另查明，2015年10月28日，宝仓公司诉王元明确认合同无效纠纷一案，经审理后，辽中县人民法院作出（2015）辽中民三初字第2059号民事判决书判决宝仓公司与王元明于2013年12月19日签订的涉案房屋商品房买卖合同无效。2016年4月27日，本院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，判决内容为：“一、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙玉春借款本金1250000元；二、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付原告孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序（2016）辽0102执3003号，本案原告提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2019年7月8日，本院作出（2019）辽0102执异163号执行裁定，驳回案外人刘娜的异议。故原告刘娜诉至本院。再查明，被告佟有山为宝仓公司的实际控制人。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告刘娜对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告刘娜与被告宝仓公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，足以证明原告刘娜与被告宝仓公司达成合意、订立合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，原告虽将款项按宝仓公司指示交付给案外人，但原告提供了被告宝仓公司为原告出具了收款收据，证明原告向该被告支付全部购房款，且佟有山对原告的付款行为予以确认，故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的收款收据、入住通知书、缴费单据等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告实际使用状态中。原告基于其与被告宝仓公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、入住通知书等能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。本案由于被告宝仓公司与他人发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记。原告刘娜基于与被执行人宝仓公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告的其他诉讼请求，因无相应证据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市辽中区楼3-12-3房屋的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4329元，由被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 剑审 判 员  宿凇源人民陪审员  李秋月二〇二〇年六月二十八日书 记 员  柴萌萌6767830472821000本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。