广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29604号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区********国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房），统一社会信用代码914************699。法定代表人：刘建，公司总裁。委托诉讼代理人：李广深，公司职员。委托诉讼代理人：王擎宇，公司职员。被告：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区******汇星豪庭4-6幢2层4卡07室，统一社会信用代码914***********487E。法定代表人：吴某1。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）与被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称欧亚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业公司的委托诉讼代理人李广深、王擎宇到庭参加诉讼。被告欧亚公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告垫付的物业服务费164759.93元及违约金68986.04元，合计233745.97元。事实和理由：2017年，原告与被告签订前期物业服务合同，约定：被告将欧亚豪庭项目委托原告进行物业管理，该项目含高层住宅312户，建筑面积30409.6平方米，商业物业63户，建筑面积4428平方米；写字楼建筑面积20916.8平方米；地下车库车位554个，建筑面积20070平方米，露天车位77个，物业管理用房186.9平方米；被告对乙方已纳入物业管理范围内的已竣工但未出售，或者被告未按时交给单元物业买受人的物业（包括住宅、商业、车库、车位等类型物业），原告向被告承接该物业服务范围日至单元物业买受人向被告承接物业日期间的物业服务费，由被告于每月十日前向原告支付上月的物业服务费以及公共能耗费。原告为欧亚豪庭项目提供了前期物业服务，但被告未支付自2018年12月16日起的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告欧亚公司经本院合法传唤，未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，欧亚公司（甲方）与中奥物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定：甲方选聘乙方为欧雅豪庭项目提供前期物业管理服务；物业类型含高层住宅、商业、写字楼，其中高层住宅34049.6平方米、户数312户，商业物业4428平方米、户数63户，写字楼物业20916.8平方米，地下车库20070平方米、数量554个（其中人防车位102个、产权车位375个），露天车位77个，物业管理用房185.9平方米；物业服务费由单元物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房买卖（预售）合同记载的建筑面积计算），没有建筑面积的，按照个数交纳，具体收费标准为：高层住宅物业2.5元/平方米建筑面积/月、商业物业3.5元/平方米建筑面积/月、写字楼物业6.0元/平方米建筑面积/月、车库/车位物业50元/个/月；对于已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未按时交给单元物业买受人的物业（包括住宅、商业、车库、车位等类型物业）、乙方向甲方承担该物业服务范围日至单元物业买受人向甲方承接物业日期间的物业服务费用，甲方按上述标准交纳物业费。甲方需于每月10日前向乙方支付上月的物业服务费，甲方未能安置交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日加收应交金额千分之二的标准向乙方支付逾期付款违约金；合同期限自2017年7月4日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理委托服务合同生效时止。合同还约定了其他事项。庭审中，中奥物业公司明确上述物业服务收费标准于2019年8月31日前打八折执行，自2019年9月1日起按合同约定标准执行，违约金自欠费当月11日起按每日千分之二计算。欧亚公司是欧雅豪庭的建设单位,欧亚公司未支付2018年12月至2019年11月期间的物业服务费165697.38元（具体欠费情况详见下表）。中奥物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案实体权利。欠费情况表（单位：元）：人防车位地下车库商铺小计2018年12月5002669.96035.219205.112019年1月9604953.614878.6420792.242019年2月960478011911.2617651.262019年3月9604698.0811728.217386.282019年4月960469611421.717077.72019年5月927.764481.448527.6413936.842019年6月565.284233.288457.5613256.122019年7月03629.687485.0311114.712019年8月03508.646456.989965.622019年9月1004136.68020.6212257.222019年10月1004016.18020.6212136.722019年11月1003956.76860.8610917.56总计165697.38本院认为，本案为物业服务合同纠纷。欧亚公司与中奥物业公司签订的前期物业服务合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。中奥物业公司已为欧雅豪庭未出售物业提供了物业管护服务，欧亚公司作为案涉物业的建设单位，未及时、足额交纳物业服务费，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定及前期物业服务合同的约定，承担支付物业服务费的违约责任。经核算，欧亚公司应向中奥物业公司支付2018年12月至2019年11月期间的物业服务费165697.38元，中奥物业公司主张164759.93元，系自愿处分自身民事权利，于法无悖，本院予以支持。中奥物业公司主张自欠费当月11日起按日千分之二利率计收违约金，但该标准明显过高，且中奥物业公司未举证欧亚公司逾期交纳物业服务费给其方造成的损失达到或高于上述标准，故本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故自该日起按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。欧亚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付2018年12月至2019年11月期间的物业服务费164759.93元及违约金（违约金计算方法：2018年12月以物业服务费9205.11元为基数，2019年1月以物业服务费20792.24元为基数，2019年2月以物业服务费17651.26元为基数,2019年3月以物业服务费17386.28元为基数，2019年4月以物业服务费17077.7元为基数，2019年5月以物业服务费13936.84元为基数，2019年6月以物业服务费13256.12元为基数，2019年7月以物业服务费11114.71元为基数，2019年8月以物业服务费9965.62元为基数，2019年9月以物业服务费12257.22元为基数，2019年10月以物业服务费12136.72元为基数，2019年11月以物业服务费10917.56元为基数，分别从欠费当月的11日起计算，其中，2018年12月11日至2019年8月18日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4806元（原告广东中奥物业管理有限公司已预交），由被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告广东中奥物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长龚竹梅人民陪审员黄胜先人民陪审员文泳湖二〇二〇年五月二十八日书记员邵超群书记员石丽娜