湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2030号原告：夏爱华，女，1983年12月9日，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：徐雨佳，湖北立丰律师事务所律师。特别授权代理。被告：王承杰，男，1982年3月18日，汉族，住武汉市还洪山区。被告：乐锴，女，1981年4月1日，汉族，住武汉市洪山区。第三人：武汉江南佳园房地产经纪有限责任公司，住所地：武汉市洪山区和平乡徐东村新绿美地1栋1层4房。法庭代表人：杨代国，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾欢，男，该公司员工。特别授权代理。原告夏爱华与被告王承杰、乐锴、第三人武汉江南佳园房地产经纪有限责任公司（以下简称：江南佳园经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案，依法适用简易程序，于2020年6月12日对本案公开开庭进行了审理。原告夏爱华的委托诉讼代理人徐雨佳，被告王承杰，被告乐锴及第三人江南佳园经纪公司的委托诉讼代理人顾欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏爱华向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2019年9月20日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.判令两被告立即向原告退还已支付的购房定金5万元；3.判令两被告立即向原告支付违约金48万元；4.判令两被告承担原告支付的律师费3万元；5.本案诉讼费、保全费等费用全部由两被告承担。事实与理由：2019年9月20日，原被告签订《武汉市存量房房产买卖合同》，约定原告以按揭方式购买两被告位于武汉市洪山区武青四干道临X号爱家国际华城X期二区X栋X单元的房屋，同时原、被告及第三人签订《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》，合同中对原、被告及第三人的权利、义务作了明确约定。合同签订后，原告完全按照合同履行了义务，且原、被告双方于2019年9月26日到中信银行中南支行办理了贷款面签手续，2019年10月23日中信银行通知贷款审批通过，2019年11月4日，原告按照第三人通知的时间到洪山区政务中心不动产交易窗口办理房屋过户手续，两被告在交易现场发生争执，以两人之间纠纷未解决为由拒不配合原告办理房屋过户手续。此后，原告多次要求第三人催促两被告办理房屋过户手续，但两被告违约拒不按照合同约定配合原告办理。两被告的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告王承杰辩称：王承杰与被告乐锴已离婚，涉案房屋经民事调解书明确载明属于被告乐锴，王承杰并没有处分权。后，被告乐锴想将房产卖掉，中介遂找本人一起协商卖房事宜，我同意由被告乐锴向我支付118万就配合房子过户。但我并未参与房屋买卖协商过程，如房屋总价等问题均是原告与被告乐锴自行协商，购房定金5万元，我也从未收取。合同签订后，本人也配合原告及被告乐锴完成房屋的解押等手续。过户当天，因被告乐锴未将118万支付给我，现场商谈无果，遂未办理完成房屋过户。因过户未完成，中介也提出过垫资等方案，但纠纷一直未解决。后，关于买卖事宜本人向中介咨询，中介答复说因原告与被告乐锴还有其他纠纷，故交易未实现。综上，涉案交易未完成是由于被告乐锴的原因，非本人原因，所以本人不应承担违约责任。其次，被告王承杰对以240万为基础计算违约金也有异议。关于律师费的请求，属于原告个人行为，与本案无关，且无收费凭证，故对原告请求支付律师费请求不认可。被告乐锴辩称：1、被告乐锴在签订房屋买卖合同时，已经明确告知第三方及原告，是因离婚分割房产而出卖房屋。2、原告首付款从始至终并未支付。仅合同签订当天支付理房通5万元，面签后转至乐锴账户。因被告王承杰阻挠过户流程后，2019年底，被告乐锴多次与中介联系询问交易是否继续，是否需要办理退款，中介以卖方要求赔偿为由搪塞。3、原告以按揭形式购买房屋，合同约定首付款54万，贷款180万，原告要求乐锴为其做假的银行流水以获得180万贷款。按照规定涉案房屋为二套房仅能贷款168万，但该合同中原告及第三人存在欺骗行为。原告及中介还将车位的租赁作为合同交易的条件，但合同租赁期只到2019年12月31日，原告要求对车位进行转租是无理要求，是恶意促成交易不成功。4、两被告一年前已离异，是两个独立经济个体，两人已不存在利害关系，不应为对方所做行为承担责任，故本案违约与乐锴无关，要求两被告分开承担违约责任，被告乐锴无任何违约行为，被告王承杰仅在合同上签字不在过户时候签字是合同无法履行的根本原因，应承担违约责任。5、原告诉请的按照20%的合同价款承担违约金不合理，本案交易中原告仅支付5万定金，并未支付首付款。第三人江南佳园经纪公司无意见。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，原告夏爱华（购买方）与被告王承杰（出售方）、乐锴（共有权人）签订《武汉市存量房买卖合同》。合同约定：出售方出售的房屋位于武汉市洪山区武青四干道临X号爱家国际华城X期二区X栋X单元的房屋，建筑面积121.58平方米。合同第二条“房屋权属情况”约定：……出售方最迟应于2019年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第四条“房屋成交价格”约定：房屋成交价格为2400000元。合同第五条“付款方式”约定：购买方应于签署本合同当日支付定金50000元；在办理房屋产权转移登记过户手续当日（请约定具体时间或条件），支付第一笔首付款540000元；买卖双方应于本合同签订后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书；物业交割保证金10000元从购房款中留存，物业交割当日，签署交房确认书后由购买方自行支付出售方。合同第八条“权属转移登记”约定：出售方房屋有抵押，购买方已贷款支付的，买卖双方同意在购买方贷款审批通过后且出售方房屋注销抵押登记后7个工作日内，买卖双方共同到房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。上述合同签订之日，原告夏爱华、被告王承杰、乐锴与第三人江南佳园经纪公司签订《居间服务合同》、《房屋交易案件、过户服务合同》。合同签订当日，原告向被告乐锴支付定金50000元。被告王承杰、乐锴向原告出具定金收据。后，原告夏爱华与被告王承杰、乐锴共同至中信银行武汉中南支行办理贷款面签手续。2019年9月26日，被告王承杰、乐锴协助办理了武汉市洪山区武青四干道临X号爱家国际华城X期二区X栋X单元房屋上抵押权的解除登记手续。2019年10月23日，中信银行向原告夏爱华发出贷款申请审批通过的短信通知，贷款金额1800000元。2019年11月4日，原告夏爱华与被告王承杰、乐锴及第三人至洪山区政务中心办理过户手续，被告王承杰以未收到1180702.54元为由拒绝配合办理过户手续。2020年5月，原告夏爱华与湖北立丰律师事务所签订《委托代理合同》。2020年6月12日，原告夏爱华向湖北立丰律师事务所转账支付30000元律师费。另查明，被告王承杰、乐锴经本院调解达成离婚协议，2019年7月9日，本院作出（2019）鄂0111民初5636号民事调解书，调解书于2019年7月10日生效，调解书约定：王承杰、乐锴自愿离婚，王承杰、乐锴应协商出售上述房屋，出售房屋所得款项应优先支付王承杰所得的1180702.54元。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的《武汉市存量房买卖合同》、《收据》、短信截屏、发票及委托代理合同，被告乐锴提交的视频资料、离婚调解书等证据予以证实。本院认为，原、被告的签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照合同内容履行合同义务。关于合同解除。案涉合同约定买卖双方同意在购买方贷款审批通过后且出售方房屋注销抵押登记后7个工作日内，办理过户手续。本案中，原告银行贷款审批通过后，双方于2019年11月4日到房地产管理机构办理过户手续，但因被告王承杰以未收到房款为由拒绝配合办理过户手续，导致合同无法继续履行，后经协商无法达成一致意见，根据《合同法》第九十四条的规定，被告王承杰构成根本违约，原告享有合同解除权，合同解除后，被告乐锴应当向原告返还50000元定金。关于违约责任。被告王承杰辩称，根据离婚调解书的规定，其对案涉房屋不具备处分权，且因未参与合同的商讨过程，故对合同约定的情况不清楚，而且只有拿到钱了才应配合原告过户。根据《物权法》第十四条的规定，虽生效的民事调解书已确定案涉房屋归被告乐锴所有，但因案涉房屋并未在不动产管理部门进行变更登记，不动产权仍处于两被告名下，故若要处理案涉房屋，必须取得被告王承杰的同意，然后才会有被告王承杰配合签约、解押及过户等情况的发生。本案中，被告王承杰已在案涉合同上签字亦配合对房屋进行了解押，可见，被告王承杰已同意出售案涉房屋，对合同的相关条款明确且认可。案涉合同明确约定了首付款及银行贷款支付的时间，若被告王承杰对款项的支付时间存在异议，应该在签订合同时提出，而不是签订合同后至过户期间，才提出质疑。且，被告王承杰的质疑并非源于对原告支付能力的不信任，而是源于被告王承杰对被告乐锴的不信任，从而导致合同无法继续履行。综上，本院对被告王承杰的此抗辩意见不予支持。被告乐锴辩称，其并未违约，合同无法继续履行系因被告王承杰不配合过户导致，且两被告已经离婚，系两个独立的主体，要求法院分开处理两被告的违约责任。本院认为，首先，根据已生效的民事调解书，“出售房屋所得款项应优先支付王承杰所得的1180702.54元”，而本案中，被告乐锴除定金外并未收到剩余房款，显然被告王承杰要求被告乐锴先行支付房款的要求并不合理。其次，被告王承杰并未在签订合同时，要求将被告乐锴向被告王承杰支付房款才配合过户写入合同。最后，两被告签订合同时已离婚，不在婚姻存续期间，不应共同承担违约责任。故对被告乐锴的抗辩意见，本院予以认可。关于责任的分担。本案的合同不能继续履行系因被告王承杰不配合办理过户而产生，与被告乐锴无关，被告乐锴不应承担违约责任。关于违约金。本案中，第三人作为专业的中介机构、原告作为完全民事行为能力人，两者均知晓两被告系离婚状态及出售房屋的意图，应对此情况给予充分的重视，签订合同时应对房款的支付、房屋的过户等进行更为详尽的约定，故基于审慎义务，同时结合原告已支付的房款金额、被告积极配合解押及贷款面签等事实，酌情确定被告王承杰应向原告支付违约金50000元，同时根据合同约定，作为违约方，被告王承杰应当向原告支付律师费30000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认解除原告夏爱华与被告王承杰、乐锴于2019年9月20日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告乐锴于本判决生效之日起十日内向原告夏爱华返还定金50000元；三、被告王承杰于本判决生效之日起十日内向原告夏爱华支付违约金50000元；四、被告王承杰于本判决生效之日起十日内向原告夏爱华支付律师费30000元；五、驳回原告夏爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4700元，由原告夏爱华负担4029元，由被告王承杰负担671元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年六月二十二日书记员  蔡叶