湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1877号原告：周有东，男，汉族，1992年8月7日出生，现住湖南省郴州市北湖区。被告：陈豆娟，女，汉族，1991年2月28日出生，现住湖南省郴州市苏仙区。第三人：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，该公司董事长。委托代理人：潘毅，男，汉族，1986年1月3日出生，该公司租赁经理。原告周有东与被告陈豆娟，第三人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周有东，被告陈豆娟，第三人步步高公司的委托代理人潘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周有东向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告双方于2019年10月30日签订的《门面转让协议》无效，并判决被告返还原告门面转让费11000元；2、请求人民法院判决被告将原告囤放于郴州市门面的价值一万元服装返还给原告；3、请求法院判决被告将原告支付的三个月门面租金共计3188元返还给原告。被告陈豆娟辩称：一、门面可以再转，被答辩人与答辩人签订和履行《门面转让协议》完全是双方真实意愿，协议条款合理、合法答辩人于2019年4月29日与步步高公司签订门面租赁合同，取得郴州步步高商业大厦负一楼1033、1034两个相邻门面经营使用权（期限为2019年4月至2020年12月止），并自行经营女鞋业务。在被答辩人与答辩人签订转让合同前，步步高公司的通常做法都是默许门面再转的，只要缴纳少量信息管理费即可，并到步步高公司单方变更承租方名称，变更押金缴纳主体，事实上此前也有不少门面再转，被答辩人与答辩人对此都知情。被答辩人于2019年10月某日主动找到答辩人，提议将答辩人正常经营中的两个门面的一个转让给他经营儿童服装生意。双方协议约定：月租金维持原价不上涨，转让费11000元，包含答辩人已预缴纳的10-12月租金2125元，其余8875元为答辩人之前投入该门面的装修、设备费（由于转让后被答辩人经营的内容不同，大部分装修、装饰、经营设备、设施已改变且无法逆转）。由此可见，该转让合同内容客观真实，条款合理合法，双方意愿真实有效。二、被答辩人拖延到步步高公司履行相关手续，恶意形成门面再转让在表面上没有取得步步高公司确认的事实被答辩人与答辩人在签订《门面转让协议》后，双方均向步步高公司申请，并约定尽快去步步高公司办理相关手续，期间只是因为被答辩人不想缴纳履约押金而故意拖延不去步步高公司办理相应手续，导致答辩人所缴押金5000元未退，租赁期间租金也在按时缴纳（有微信记录为证）至今无法退回。但是答辩人出于善意，考虑押金只要履约就最终可退还，不会造成实际损失，因此也就一直未再坚持要求被答辩人到步步高公司办理手续，任由答辩人再转门面经营，而且步步高公司至今连续6个月没有阻止答辩人与被答辩人的门面再转行为，一直是默许其如其他经营户再转的门面一样正常经营。三、被答辩人出于自身原因（疫情及经营不善）无理撕毁合约，玩文字游戏钻法律空子，恶意索赔被答辩人再转承租该门面经营5个多月后，基于自身原因突然单方提出终止转让协议，停止按时向步步高公司缴纳租金，欲强行撤场，导致答辩人事实上对业主单方违约，而无法退回所缴纳的5000元履约保证。不仅如此，被答辩人还恶人先告状，昧着良心玩文字游戏钻法律空子，恶意向答辩人索要经营期间所付租金和转让费。谎称：偶然间看到别人合同才知晓未经步步高公司同意无权转让、转租条款，纯属睁眼说瞎话，无论从双方所签订协议条款及聊天记录，均可证明被答辩人明知无误，而且是被答辩人自己主动放弃寻求步步高公司确认授权。答辩人出于善意考虑其资金压力未坚持让他更名好押金交纳人办理租赁更名手续，却被反咬一口，被追偿已付租金和转让费。特请求法院：1、依法驳回被答辩人追索已付转让费11000元、租金3188元的无理要求；2、由于被答辩人毁约拒不按时缴纳租金导致答辩人对业主方步步高公司的事实违约而被罚没5000元押金的损失应予抵偿。第三人步步高公司述称：2019年4月1日，陈豆娟与步步高公司签订《租赁合同》，租赁郴州步步高新天地B1层B1033号商铺经营“靓足鞋坊”，合同期限自2019年4月1日至2020年12月31日。双方《租赁合同》第十九条明确约定：“乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、转让、联营、承包等合作方式经营，否则视为严重违约，甲方有权据此解除合同、收回租赁商铺……”。被告擅自将承租商铺转租给原告，违反双方合同约定，我方对被告无权处分行为不予追认，并且我方保留追究被告违约责任的权利。查明的事实本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：2019年4月29日，陈豆娟作为乙方，步步高公司作为甲方签订《租赁合同》，约定乙方承租经营甲方所有的位于郴州步步高商业大厦负一楼1033、1034两个相邻门面（期限为2019年4月至2020年12月31日止）。《租赁合同》第十九条约定：转租、转让限制。乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、转让、联营、承包、分包等合作方式经营，否则视为乙方严重违约，甲方有权据此解除合同，收回租赁商铺，此等情况下乙方应向甲方支付相当于届时12个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失。2019年10月30日，陈豆娟作为甲方，周有东作为乙方，房东作为丙方，签订《门面转让协议》，约定丙方同意甲方将自己位于郴州市门面转让给乙方使用，建筑面积为9.8平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，租期按原租赁协议顺延，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租赁自动顺延。丙方与甲方已签订租赁合同，租期到2020年12月31日。门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计11000无，上述费用包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。违约责任约定为：甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，逾期一天按一百元的标准向乙方支付违约金，超过7天乙方有权解除合同；乙方应该按时接收门面，逾期一天按一百元标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同；丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费用同等损失。如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁门面，丙方按照转让费用标准补偿乙方。陈豆娟、周有东在合同签字，步步高公司并未在该合同上签字或盖章。合同签订当日，周有东支付陈豆娟款项11000元。周有东接手门面后，经营至2020年3月底，从2020年4月1日起，涉案门面开始拖欠房租。因原、被告对退租事宜达不成一致，陈豆娟将郴州市门面门锁更换，扣押了周有东留存在门面内的货物。判决的理由与结果本院认为，本案为合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告签订的《门面转让协议》的效力问题；原告诉请返还门面转让款、租金是否有事实和法律依据。下文分述如下：一、原、被告签订的《门面转让协议》的效力问题根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四第二款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。承租人未经出租人同意转租的情形,出租人可以请求解除合同或者认定转租合同无效,该权利的行使人是出租人即本案第三人步步高公司，周有东作为次承租人主张《门面转让协议》无效无法律依据。故本院对原告诉请《门面转让协议》无效依法不予支持。出租人有权在法定时效内行使转租合同的解除权。本案出租人作为第三人到庭答辩，对原、被告之间的转租合同不予追认，并明确表明不同意转租，相当于出租人行使了合同解除权，故原、被告签订的《门面转让协议》应予解除。合同解除后，周有东应将租赁门面腾退并返还给陈豆娟，因陈豆娟已经自行更换转租门面的门锁，并扣留了周有东的货物，故门面不存在腾退和返还问题。周有东诉请陈豆娟返还扣留的货物，符合法律规定，本院予支持。二、原告诉请门面转让款、租金是否有事实和法律依据因新冠肺炎疫情影响，转租的门面经营受到影响。周有东对于涉案门面不能转租，且转租需经步步高公司认可和同意是知情的。事实上，步步高公司截止本案开庭审理前，并未主张过合同的解除权，其按约定收取租金，并未干预周有东的经营。庭审中步步高公司亦解释了因新冠肺炎疫情影响对租户的租金减免政策，以期共度难关。周有东不通过努力经营以化解新冠肺炎疫情造成的影响，径行提起本案诉讼转嫁可能的损失和风险，有违基本的诚信原则。故，对于《门面转让协议》解除后可能造成陈豆娟的损失，周有东应予以分担。周有东于2019年10月30日支付给陈豆娟的门面转让款11000元中，包含了陈豆娟已经支付给步步高公司的2019年11月、12月份租金2125元，该部分租金应予扣除。原告诉请的3188元租金为2020年1月、2月、3月陈豆娟已向步步高公司交纳的租金（由陈豆娟代交）。周有东实际占有、使用门面期间，需承担相应的门面占有使用费,占有使用费的标准按照陈豆娟与第三人的约定的租金标准计算，故周有东支付的门面租金不应退还。考虑《门面转让协议》解除后，门面返还给陈豆娟期间的空置租金损失，转租门面改变用途导致的装修、装饰、设备及其他相关费用的损失，本院酌定由陈豆娟退还周有东门面转让款的一半即4437.5元[（11000元-2125元）×50%]。陈豆娟主张其转租门面押金可能产生5000元损失的问题，因该损失未实际发生，本案中不予处理，如实际发生当事人可另案诉讼主张权利。综上所述，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈豆娟于本判决生效之日起十日内支付原告周有东门面转让款4437.5元；二、被告陈豆娟于本判决生效之日起十日内返还原告周有东囤放于郴州市门面的所有货物；三、驳回原告周有东的其他诉讼请求。如果被告陈豆娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。适用简易程序减半收取案件受理费77元，由原告周有东负担53元，被告陈豆娟负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢宇明二〇二〇年六月八日书记员  何姗蔚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。