贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2379号 原告：范贤绪，男，汉族，1965年7月20日出生，住贵州省毕节市。 原告：张永碧，女，汉族，1967年11月22日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 原告范贤绪、张永碧与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范贤绪、张永碧，被告碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范贤绪、张永碧向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告从根本上解决外墙渗水等，及时告知原告验房；二、依法判令原、被告之间的事实信贷关系成立，并按照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的相关规定，给付利息35,672.99元；三、依法判令被告违法收款返还本金4,571.00元；四、依法判令被告返还多计购房款2,273.00元；五、依法判令被告支付延迟交房违约金81,975.37元；六、依法判令被告支付办证违约金170,404.50元；七、依法判令被告支付延迟交房赔偿原告经济损失120,311.52元;八、依法判令被告给予规化设计相关系列资料；九、依法判令被告完善原告2013年8月22日交款首付款134,284.00元的明细，其中34,284.00元是刷卡，100,000.00元是由某年月日交的什么款转入；十、依法判令被告开具的发票有重大问题，请开具合法、合理的售房发票；十一、本案所有诉讼费用由被告承担。 事实及理由:原告于2010年9月前大力宣传碧阳国际占地几千亩，毕节的首家超级大盘，品牌，容积率2.5,绿化率35%，毕节市实验学校学区房，小区中心10000多平的超级大花园等等，统一集中定购日人山人海，排队的长龙为恐交不了定金，原告也在其中，在隆隆气氛下选定被告原15栋1-16-X号房，136平方。并且2010年10月10日交了100000元的无息借款给原告，但是当原告接到被告的电话于2013年6月去签购房合同时，原告方的万经理告知原15栋位置取代滨河路边原小高层，如果签购房合同，建筑面积3100元/平，不给借款条件的优惠，但是容积率仍是2.5、绿化率35%，上万平的花加园不变，还增加了12栋右侧边小花园，不签购房合同，补偿1万元，同一时期相同情况的签合同的建筑面积单价为2400-2700元/平。无法的情况，只好强忍屈辱签定了价格不平等购房合同。按《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》(2009年5月1日实施)第二十六条，未取得商品房预售许可证的房开企业和房地产经纪机构不得向买受人收取任何形式的预订费用，结合最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定:第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：出借人请求借款人按既未约定借款内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予以支持；按照商业银行的一般规定复利加罚息给付利息26,666.90元，被告代收费用的延迟行为，占用了原告的资金，构成了事实上的信贷关系应付利息9,006.09元。 2016年6月29日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设、位于毕节市。双方签订的《商品房买卖合同》对合同当事人、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理及双方约定的其他事项等问题进行了约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，但未完全对被告协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的日期及逾期不协助办理并提供必要证明文件的违约责任进行明确约定。涉案《商品房买卖合同》签订后，原告依约于2013年8月22日向被告支付了人民币134284.00元（其中100000是由2010年10月10日的借款转入）的购房价款、支付被告要求的相关税费20939.96元及其办证资料，2014年10月17日转付贷款280000.00元，完全履行了其合同义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应积极履行各自的合同义务，虽然合同未完全对被告协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的日期及逾期不协助办理并提供必要证明文件的违约责任进行明确约定，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续:现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限:（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日:（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告构成违约。应付违约金，170404.50元。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因毕节目前相关部门尚未发布同等地段同类房屋租金标准。为了降低被告的相应成本，参照逾期付款计算应付原告经济损失120311.52元。原告经过多次验收合同房屋，总是存在一“些题，最为严重的是外墙渗水，望依法判令被告从根本上解决外墙渗水等，及时告知原告验房。由于被告工作的原因，《购房合同》没有30页上房屋平面图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）和建设工程设计方案总平面图，仅有的该房在整个楼栋中的位置图连基本的尺寸都没有，原告质疑合同上建筑面积133.64平与套内建筑面积109.54平及其比例的准确性，改按当时说的建筑面积3100元／平计算，应退原告已交房款2273元。被告违法收取原告“四通”费，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。应退原告交纳的代收本金4571.00元。被告开具的发票日期和税率不合规，发票日期为2020年01月13日，实测报告书日期是2017年11月，如果说检测报告合格日期在实测报告之前，那发票日期应为2017年11月，按照《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。第二十二条不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十三条开具发票应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或者发票专用章。开具发票依据时限是企业会计准则第14号一收入第二章确认的。第四条企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。第五条当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入:（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务:（二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务;（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;（四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额:（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。如果不能提供2017年11月份日期相应日期的发票那被告提供日期为2020年01月13日的发票则全盘承认了2020年1月1日前原告买入的住房达不到预定可使用状态，存在着极大的风险。综上所述，被告未协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登用记手续，事实上的信贷关系，违法乱收代收费用，延迟交房造成损失，侵犯了原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望人民法院依法支持原告诉讼请求为谢! 庭审中，原告范贤绪、张永碧申请撤回诉请第一项，明确诉请第三项为要求被告退还收取各项开户费及交易费共计4,571.00元。 被告碧阳恒通公司答辩称：一、被答辩人第一项诉求无事实依据，涉案房屋于2016年7月29日经住建等部门验收合格，被答辩人要求验房无法律依据，请求驳回；二、被答辩人第二项诉求请求无事实及法律依据，答辩人与被答辩人间根本不存在借贷关系，且本案系商品房买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，二者法律关系不同，请法庭予以驳回；三、被答辩人第三项诉讼请求无事实依据，首先答辩人不清楚该本金是什么本金。其次，若被答辩人明确该本金是所谓的“四通费”，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回；四、被答辩人第四项请求同样无事实依据，涉案房屋不存在多收房款，请法庭予以驳回；五、被答辩人第五项诉讼请求已过诉讼时效，涉案房屋约定交房时间为2014年6月30日，被答辩人至今仍未按合同约定办理接房入住手续，而该楼栋房屋在2016年7月29日已具备交房条件，答辩人电话通知被答辩人收房，但被答辩人迟迟不来收房。2016年12月8日，答辩人根据合同约定在毕节日报登报再次通知被答辩人收房办理交房手续，但被答辩人至今仍未来办理接房手续，根据合同补充协议约定，登报交房合法有效，逾期交房违约截止时间只能计算到登报交房之日，逾期交房违约诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回；五、被答辩人第六项诉讼请求同样无事实依据，因涉被答辩人至今没有接房，也未向答辩人提交办证资料，故无论是按交房后360日还是提交资料完毕后360日办证，均未达到合同约定的办证起算时间，不存在逾期办证的基础事实，请法庭予以驳回；六、被答辩人第七项诉讼请求无事实及法律依据，被答辩人在第五项诉讼请求中已经主张逾期交房违约金，该请求与交房违约请求性质相同，属重复主张，且已过诉讼时效，请法庭予以驳回；七、被答辩人第八项诉讼请求无法律依据，首先答辩人不明确被答辩人主张的规划设计相关资料具体指什么资料，其次答辩人没有法定或约定义务向被答辩人交付相关设计资料，请法庭予以驳回；八、被答辩人第九项诉讼请求无法律依据，请法庭予以驳回；九、被答辩人第十项诉求无事实及法律依据，请法庭予以驳回。 本院经审理查明：2013年6月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积133.64平方米，套内建筑面积109.54平方米，该商品房总价款414284.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准，有限电视交付时线路敷设到户。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告实际缴纳的购房款为416402.00元；2013年8月22日，被告向原告收取了各项开户费用及交易费4571.00元。 2016年6月15日，被告取得涉案房屋所属12栋的建设工程消防验收意见书，载明：综合评定该工程消防验收合格。 2016年7月29日，被告取得涉案房屋所属12栋的竣工验收备案表。 2016年12月8日，被告在毕节日报上登报公告，通知碧阳国际城11、12栋业主到碧阳国际城客户服务中心办理交房手续。 2018年3月19日，被告在毕节日报上登报公告《不动产权证催办通知》，通知碧阳国际城E7、8、9、10、11-12、21-26幢楼业主提交办证所需资料到被告处，以便进行办证。2019年3月8日，被告向原告在《商品房买卖合同》中预留的电话号码发送短信，告知原告提供相关办证资料办理涉案商品房的不动产权证书。原告认为被告未按照合同约定履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任，且被告向原告收取各项开户费用系重复收费，应予退还，遂以前述诉请诉来法院。 另查明，至本院庭审结束时，原告尚未到被告处办理涉案商品房的收房手续。 庭审中，因原告第二项诉请主张的系民间借贷法律关系，诉请的其他项系商品房预售合同关系，经本院当庭释明后，原告明确本案主张的法律关系为商品房预售合同关系。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。 对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据双方签订的《商品房买卖合同》“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”的约定，现原告尚未收房，其向被告主张逾期交房违约金的履行期限尚未届满，对原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持，原告可待履行期限届满后，再行主张。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。现原告尚未办理涉案房屋的收房手续，其主张被告逾期办证的事不成立，原告要求被告支付逾期办证书违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。 关于原告主张被告退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取各项开户费共计4,571.00元，无事实及法律依据，理应退还。故，对原告主张被告退还收取的各项及交易费的诉请，本院予以支持。 对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 对原告主张被告返还多收购房款2,273.00元的诉请，因其提供的证据不能证明被告多收取了上述费用，本院不予支持。 对原告主张被告支付延迟交房赔偿原告经济损失120,311.52元、被告给予规化设计相关系列资料、被告完善原告2013年8月22日交款首付款134,284.00元的明细，其中34,284.00元是刷卡，100,000.00元是由某年月日交的什么款转入、被告开具的发票有重大问题，请开具合法、合理的售房发票的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 对原告主张原、被告之间的事实信贷关系成立，并按照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的相关规定，给付利息35,672.99元的诉请，因庭审中，原告明确本案主张的法律关系为商品房预售合同关系，而原告主张的该项诉请为民间借贷法律关系，本案不予处理，原告可另案主张。 原告申请撤回诉请第一项，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告范贤绪、张永碧各项开户费共计4,571.00元； 二、驳回原告范贤绪、张永碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,746.00元，由原告范贤绪、张永碧负担3,721.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年六月十一日 书记员  邵 立