四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初2718号 原告：中海物业管理有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区神仙树南路8号。 负责人：王孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐钰俊，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：宋志美，女，1972年1月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：刘应江，男，1968年7月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告中海物业管理有限公司成都分公司（以下简称中海物业成都分公司）与被告宋志美、刘应江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员王静独任审理。本案于2020年6月11日、2020年7月20日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告中海物业成都分公司的委托诉讼代理人徐钰俊，被告宋志美到庭参加诉讼，被告刘应江经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；第二次开庭，原告中海物业成都分公司的委托诉讼代理人徐钰俊到庭参加诉讼，被告宋志美、刘应江经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海物业成都分公司向本院提出诉讼请求（最终明确的诉请）：1、判令宋志美、刘应江支付2016年10月1日至2019年9月30日的物业服务费26611.20元，2016年3月1日至2020年1月31日的车位场地服务费4230元，合计30841.20元；2、判令宋志美、刘应江支付违约金9252.36元（物业服务协议约定为按欠费额每日千分之三支付违约金，现酌情降低为欠费总金额的30%）。事实及理由：宋志美、刘应江系中海物业成都分公司所管理的中海城南1号8栋2单元1801号房屋（以下简称案涉房屋）的业主。中海物业成都分公司与中海振兴（成都）物业发展有限公司（以下简称中海振兴公司）于2008年11月21日签订了《【中海·城南1号】前期物业服务合同》，约定中海振兴公司委托中海物业成都分公司对中海城南1号小区物业进行全面管理。根据《【中海•城南1号】前期物业服务合同》的约定，住宅的收费标准为每平米3元/月，因此宋志美、刘应江按案涉房屋的性质和建筑面积应当以739.20元/月的标准向中海物业成都分公司缴纳物业费。《【中海·城南1号】前期物业服务合同》生效后，中海物业成都分公司依约为宋志美、刘应江提供完善的物业管理服务，但宋志美、刘应江并未依约按时缴纳物业管理费。又，依据原、被告双方签订的《车位场地服务协议》，宋志美、刘应江的车位类型为豪华车位，故应按90元/月/个向中海物业成都分公司支付车位场地服务费。截至中海物业成都分公司起诉之日，宋志美、刘应江欠缴明细情况与中海物业成都分公司诉请一致。中海物业成都分公司多次催收无果。为维护自身合法权益，故中海物业成都分公司诉至本院，请求判如所请。 宋志美、刘应江未作答辩。 中海物业成都分公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据中海物业成都分公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月12日，中海振兴公司作为甲方，中海物业成都分公司作为乙方，双方签订了《【中海•城南1号】前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定如下：1、物业名称：【中海·城南1号】；2、物业类型：住宅；3、坐落位置：成都市高新区仁和村3组、清和村8、9、10组；4、乙方按照高层住宅：3元/月·平方米的标准，在房屋权属转移登记办理前，按相应商品房买卖合同约定的房屋建筑面积向业主收取公共性物业服务费用；在房屋权属登记办理后，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积向业主收取公共性物业服务费用；5、自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日起的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人承担；6、物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前缴纳当月物业服务费。业主逾期交纳物业服务费用的，应按欠费额的3‰/天的标准，向乙方支付违约金；7、停车场（库）收费分别采取以下方式：（一）停车场（库）属于甲方所有、委托乙方管理的，业主、物业使用人有同等条件下的优先使用权；车位使用人应按物价部门备案的价格标准向所有权人支付（由乙方代收）停车场场地使用费，具体标准如下：（本标准与物价部门备案的标准不一致的，最终执行标准以物价部门备案的价格标准为准，并随物价部门制定的标准调整而调整。）                            路面停车                       室内停车                               排气量1.8（含1.8）升以下                       排气量1.8至2.5（含2.5）升以下                       排气量2.5升以上                       排气量1.8（含1.8）升以下                       排气量1.8至2.5（含2.5）升以下                       排气量2.5升以上                               50.00元/月.辆                       70.00元/月.辆                       100.00元/月.辆                       200.00元/月.辆                       300.00元/月.辆                       400.00元/月.辆                （二）停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按以下标准向乙方支付车位物业服务费：                            车位标准                       子母车位                       豪华车位                       标准车位                       微型车位                               收费标准                       100.00元/个.月                       90.00元/个.月                       75.00元/个.月                       50.00元/个.月                8、本合同期限叁年，自2008年11月23日12时起至2011年11月22日12时止。期间，如果业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同，本合同自动终止；9、本合同期限届满前两个月，业主大会尚未设立的，致使业主无法按照法定的程序就是否续聘原有物业服务企业做出决议的，视为全体业主同意原物业服务企业继续按本合同约定提供无固定期限的物业管理服务。在无固定期限的物业服务期间，业主可以通过召开业主大会方式随时解除与原物业服务企业的服务合同，物业服务企业也可以随时要求解除这种无固定服务期限的物业服务合同。 2012年11月15日，宋志美、刘应江接收了案涉房屋。 2013年8月26日，刘应江作为甲方，中海物业公司作为乙方，双方签订了《车位场地服务协议》，约定如下：“……一、甲方车位类型及编号车位类型：轿车A型（豪华），车位编号：0428……三、车位场地服务费用标准及收缴方式1.车位场地服务费用标准：甲方按90元/月/个的标准向乙方支付车位场地服务费……2、车位场地服务费用起计时间：车位场地服务费的计费起始时间以车位销售合同约定的交付期限起计；若车位销售合同中未明确约定的，则以该车位所在项目的开发建设单位发出的车位交付通知书中确定的交付日期起计。……7、甲方或其承租方若在每月缴费日后3日内仍未缴纳车位场地服务费，乙方有权取消甲方或其承租方停车IC卡的停车功能，停止服务，并追讨甲方所签车位场地服务费自逾期第一天起至实际支付之日的滞纳金，滞纳金按所欠车位场地服务费总额每日千分之三收取。……” 另查明，根据《交易房屋信息核实记录》显示，案涉房屋于2012年8月28日登记至宋志美、刘应江名下，规划用途为住宅，建筑面积为246.40平方米，故物业服务费应为3元／月／平方米×246.40平方米＝739.20元／月。根据《房屋信息查询记录》显示，位于成都高新区的车位（以下简称案涉车位）于2015年9月18日由中海振兴公司转移登记至刘应江、宋志美名下，建筑面积为32.16平方米。又，案涉房屋所属的中海·城南1号项目的开发建设单位为中海振兴公司。 又查明，本案中并无证据证明宋志美、刘应江向中海物业成都分公司支付了2016年10月1日至2019年9月30日的物业服务费以及2016年3月1日至2020年1月31日的车位场地服务费。 还查明，中海物业成都分公司在本案起诉前向宋志美、刘应江催缴了案涉房屋的物业服务费和车位场地服务费。 以上事实，有中海物业成都分公司的当庭陈述以及其提交的《【中海•城南1号】前期物业服务合同》《【中海·城南1号】入伙流程确认单》《交易房屋信息核实记录》《车位场地服务协议》《房屋信息查询记录》、EMS邮单和立案信息打印件等证据在卷佐证，足以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，本案中建设单位中海振兴公司与中海物业成都分公司签订的《【中海•城南1号】前期物业服务合同》，对宋志美、刘应江及中海物业成都分公司均具有约束力。中海物业成都分公司按约定提供了物业服务，宋志美、刘应江未按约定向中海物业成都分公司支付物业服务费，构成违约，应当承担相应责任。鉴于宋志美、刘应江并未举证证明其已交纳2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，故应承担举证不能的法律后果。故，本院对中海物业公司要求宋志美、刘应江支付2016年10月1日至2019年9月30日期间欠缴的物业服务费26611.20元（739.20元/月×36个月）的诉请予以支持。 就中海物业成都分公司主张的车位场地服务费，本院认为，虽然本案中并无证据显示案涉车位的计费起始时间，但根据庭审查明事实，刘应江于2013年8月26日与中海物业成都分公司签署《车位场地服务协议》且案涉车位于2015年9月18日由中海振兴公司转移登记至刘应江、宋志美名下，故本院认为中海振兴公司至迟应在2015年9月18日前向宋志美、刘应江交付了案涉车位，否则与常理不符，故刘应江、宋志美应按照《【中海•城南1号】前期物业服务合同》《车位场地服务协议》的相关约定履行其缴费义务。鉴于中海物业成都分公司按约提供了车位场地服务，宋志美、刘应江未按约定向中海物业成都分公司支付车位场地服务费，构成违约，亦应承担相应责任。鉴于宋志美、刘应江并未举证证明其已交纳2016年3月1日至2020年1月31日期间的车位场地服务费，故应承担举证不能的法律后果。故，本院对中海物业公司要求宋志美、刘应江支付2016年3月1日至2020年1月31日期间欠缴的车位场地服务费4230元（90元/月×47个月）的诉请予以支持。 关于中海物业成都分公司主张的违约金，本院认为，宋志美、刘应江未按期支付案涉房屋的物业服务费和车位场地服务费，存在违约行为，故应依约承担违约金。又，《【中海•城南1号】前期物业服务合同》和《车位场地服务协议》约定的逾期缴纳物业服务费、车位场地服务费的违约金的计算标准明显畸高。于本案中，虽然中海物业成都分公司自愿将违约金调整为欠付总金额的30%，但并未进一步举证证明其实际损失，考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。因此，本院以中海物业成都分公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，宋志美、刘应江的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌情将违约金调整为欠费金额的20%，即6168.24元，故本院对中海物业成都分公司主张的违约金中的合理部分予以支持。 综上，本院对于中海物业成都分公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 又，考虑到本案系因刘应江、宋志美的过错酿成纠纷，故本案诉讼费用应由刘应江、宋志美全部承担为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 一、被告宋志美、刘应江于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司成都分公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费26611.20元，车位场地服务费4230元，共计30841.20元； 二、被告宋志美、刘应江于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司成都分公司支付违约金6168.24元； 三、驳回原告中海物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取485元，由被告宋志美、刘应江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王静 二〇二〇年六月十一日 法官助理 金龙 书 记 员 陈鑫