重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异141号异议人（被执行人）：重庆中德建设工程有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路48号，统一社会信用代码91500240762652566F。法定代表人：秦宗发，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦宗孝，男，1965年9月7日出生，土家族，该公司总经理，住重庆市江北区。申请执行人：重庆市吉力建设集团有限公司，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段216号1幢第4层，统一社会信用代码91500102208557414R。法定代表人：况常平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖兴彬、郑宁东，重庆金码律师事务所律师。在本院执行重庆市吉力建设集团有限公司（以下简称吉力建设公司）与重庆中德建设工程有限公司（以下简称中德建设公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人中德建设公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月27日举行了听证。异议人中德建设公司的委托诉讼代理人秦宗孝，申请执行人吉力建设公司的委托诉讼代理人郑宁东到庭参加了听证。现已审查终结。异议人中德建设公司称，1.本公司与吉力建设公司之间纠纷的标的价值为18,000,000余元，但在原诉讼过程中，法院在接受吉力建设公司的诉讼保全申请后，分三次超额查封、冻结了本公司建设的“X项目”价值70,000,000余元财产，属于超标的查封。2.在法院委托重庆畅客达土地房地产估价与资产评估有限责任公司（以下简称畅客达评估公司）对本公司资产进行评估过程中，吉力建设公司恶意勾结评估公司，导致评估结果严重违背基本的市场规则，严重低估了本公司资产的市场价值。3.吉力建设公司于2020年1月8日提交的《拍卖申请书》与其于2019年11月20日提交的《情况说明及请求》相违背，属于不合理要求。综上，请求：1.解除对本公司超标的查封部分的资产；2.裁定畅客达评估公司出具的《房地产处置司法评估报告书》[畅客达评报字（2019）XXX号]无效；3.由法院联合本公司重新选定评估公司，对执行标的物进行重新评估，评估费用由本公司承担；4.驳回吉力建设公司在《拍卖申请书》中所提申请，并按《情况说明及请求》由本公司在法院监督下自行销售；5.如法院已受理《拍卖申请书》中所提申请，则按《情况说明及请求》不低于评估价进行拍卖。申请执行人吉力建设公司辩称，1.关于超标的查封的问题。本案不存在超标的查封。法院之所以查封商业用房，一是因为目前拍卖的住宅房屋变现后有可能无法完全清偿本公司债权，本公司只能通过执行中德建设公司的其他财产保障自身合法权利，二是因为商业用房没有完成竣工验收备案登记，且只有土地使用权证，故只能全部查封。2.关于评估价格过低的问题。本案评估程序合法，评估价格合理。中德建设公司曾对评估价格提出异议，后又放弃了相关异议权利，且在与本公司达成自行售卖笔录时，其也未对评估价格提出异议，故应视为其已认可评估价格。现中德建设公司以此为由提出异议，实为拖延执行。3.关于拍卖价格过低的问题。之前本公司与中德建设公司达成协议，同意其在满足一定条件下自行售卖房屋。因担心中德建设公司与第三方恶意串通以不合理的低价售卖房屋，本公司请求法院监督其按不低于评估价自行售卖。现中德建设公司放弃了自行售卖方案，本公司只能通过法院进行司法拍卖，而在评估价基础上下浮30%确定第一次拍卖起拍价符合相关规定。故本公司前后行为并不矛盾，均是为了尽快处置房屋和保障自身权益。综上，请求法院驳回中德建设公司的执行异议。本院查明，吉力建设公司与中德建设公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2015）渝五中法民初字第00199号民事判决：一、吉力建设公司与中德建设公司于2013年1月18日签订的《重庆万盛区X栋高层楼房建设工程承包施工合同》及《承包施工合同（补充协议一）》于2015年7月2日解除；二、中德建设公司于本判决生效之日起十日内支付吉力建设公司工程款21,319,374.92元；三、中德建设公司从2014年6月28日起以19,095,635.73元为基数、2014年7月9日起以17,095,635.73元为基数、2014年8月22日起以16,745,635.73元为基数、2014年12月12日起以14,745,635.73元为基数、2015年2月17日起以13,360,569.73元为基数、2015年6月9日起以13,247,294.73元为基数，按中国人民银行同期贷款利率2倍，向吉力建设公司支付逾期支付工程进度款的资金占用损失，利随本清；四、吉力建设公司在中德建设公司所欠工程款21,319,374.92元范围内，对中德建设公司开发建设的万盛区万东镇榜上村天池社X栋楼工程拍卖后所得价款享有优先受偿权；五、驳回吉力建设公司的其他诉讼请求。中德建设公司不服该判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆市高级人民法院于2019年1月31日作出（2018）渝民终194号民事判决：一、维持重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第00199号民事判决第一项。二、撤销重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第00199号民事判决第二、三、四、五项。三、中德建设公司于本判决生效之日起十日内支付吉力建设公司工程价款19,936,539.34元。四、中德建设公司于本判决生效之日起十日内向吉力建设公司支付逾期支付进度款的资金占用损失：从2014年7月8日起至2014年8月20日止，以14,354,118.73元为基数；从2014年8月21日起至2014年12月10日止，以14,004,118.73元为基数；从2014年12月11日起至2015年2月15日止，以12,004,118.73元为基数；从2015年2月16日起至2015年6月7日止，以10,619,052.73元为基数；从2015年6月8日起至2018年12月26日止，以10,505,777.73元为基数；以上均按中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。五、吉力建设公司在中德建设公司欠付其工程价款19,936,539.34元范围内，对中德建设公司开发建设的万盛区万东镇榜上村天池社X栋楼工程拍卖后所得价款享有优先受偿权。六、驳回吉力建设公司的其他诉讼请求。因中德建设公司未履行上述生效民事判决确定的义务，吉力建设公司向本院申请强制执行。本院于2019年3月4日立案执行，案号为（2019）渝05执451号，申请执行标的为19,936,539元。在诉讼过程中，本院根据吉力建设公司的申请，保全查封了中德建设公司名下的多处房产。在执行过程中，本院于2019年11月21日以（2019）渝05执451号执行裁定及协助执行通知书，解除对中德建设公司名下位于重庆市万盛经开区万东镇榜上村天池社X栋楼共16套房屋的查封。2020年2月3日，本院以（2019）渝05执451号之一执行裁定及协助执行通知，续行查封中德建设公司名下位于重庆市万盛经开区万东镇榜上村天池社X栋楼共129套住宅房屋及位于重庆市万盛经开区鱼清路X号X楼面积为1,162.19平方米的商业用房。另查明，2019年9月15日，畅客达评估公司出具畅客达评报字（2019）121号《房地产处置司法评估报告》，载明：估价对象位于重庆市万盛经开区万东镇榜上村X小区X号楼（部分），共包括129套住宅用房，评估建筑面积11,754.35平方米，评估均价3,528.94平方米，评估总价41,480,400元。2019年10月10日，中德建设公司函告本院，认为评估结果未遵循基本的市场规则，严重低估成套住宅市场价值，请求对成套住宅市场价值进行专家评审。2020年1月6日，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会评估专家委员会向本院出具《告委托方函》，告知因本案相关当事人超过规定的受理时限未缴纳鉴定费用，故该会不予受理鉴定申请并将相关材料予以退回。再查明，2019年11月20日，吉力建设公司向本院提交《关于重庆市吉力建设集团有限公司执行重庆中德建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案执行方案的情况说明及请求》，载明：1.为防止中德建设公司在自行变卖查封房产时出现阴阳合同或中德建设公司恶意低价售卖房屋，导致售卖金额不足以清偿吉力建设公司债务，请求法院审查中德建设公司的商品房买卖合同，并监督中德建设公司售卖房屋的价格不能低于评估价格；2.请求法院在中德建设公司无法达到执行方案相关条文及情况说明中任何一条时立即对查封房屋进行司法拍卖。2020年1月8日，吉力建设公司向本院提交《拍卖申请书》，请求法院对中德建设公司名下已查封的坐落于重庆市万盛经开区万东镇榜上村天池社X栋楼共129套房屋以评估价的70%作为起拍价进行拍卖。2020年4月21日，本院在扣除上述已查封的129套房屋中26套拆迁安置房屋后，将剩余103套房屋委托网络司法拍卖。上述拍卖房屋的评估价为32,892,150.8元，按评估价的70%确定第一次拍卖保留价为23,024,505.56元，按第一次拍卖保留价的80%确定第二次拍卖保留价为18,419,604.448元。在本案审查过程中，经本院询问，中德建设公司表示：1.在申请专家评审后，其准备缴纳鉴定费用，但因银行账户有误，故所缴费用被退回。2.商业用房已进行竣工验收，但因被法院查封，故无法办理产权证书。3.在已查封的129套房屋中有20余套属于拆迁安置房屋，已有被拆迁人提出执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。结合异议人中德建设公司的异议理由以及申请执行人吉力建设公司的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点有以下三点：一是中德建设公司提出超标的查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供给执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，虽然本院在诉讼中保全查封了中德建设公司名下的多处房产，但在执行中已解除对其部分房屋的查封。故现处于有效查封的房产范围仅包括位于重庆市万盛经开区万东镇榜上村天池社X栋楼共129套住宅房屋及位于重庆市万盛经开区鱼清路X号X楼面积为1,162.19平方米的商业用房。因上述129套住宅房屋中的26套房屋系拆迁安置房屋，尚存在权属争议，而根据余下委托拍卖103套房屋的两次拍卖保留价，有不足以清偿全部债权的可能，至于商业用房则尚未办理产权证书，无法确定其具体价值，故本院所查封的现有财产并未明显超标的额。因此，中德建设公司提出的该项理由不能成立，本院不予支持。二是中德建设公司提出评估价格过低的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，中德建设公司对评估报告所载价格有异议并申请进行专家评审后，因其未按期缴纳鉴定费用导致专家委员会不予受理其申请并退回相关材料。因此，中德建设公司提出的该项理由不能成立，本院不予支持。三是中德建设公司提出低于评估价拍卖的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案中，本院采取网络司法拍卖方式，应根据上述规定确定起拍价。案涉103套房屋的评估价为32,892,150.8元，本院确定的第一次拍卖保留价23,024,505.56元并未低于评估价的70%。因此，中德建设公司提出的该项理由不能成立，本院不予支持。综上，异议人中德建设公司的各项异议理由均不能成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下:驳回异议人重庆中德建设工程有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向重庆市高级人民法院申请复议。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年六月十日书记员  吴 娅