福建省龙岩市永定区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0803执异16号 案外人：福建龙岩建龙实业有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区高陂镇莲花大道151号，统一社会信用代码：91350800MA3475QP8Q。 法定代表人：何力平，总经理。 申请执行人：龙岩市盛发渣土有限公司，住所地：福建省龙岩经济开发区红肖路8号综合楼六层，统一社会信用代码91350800077447361M。 法定代表人：郑腾腾，执行董事。 被执行人：福建省建荣钢业有限公司，住所地福建省龙岩市永定区（龙岩经济技术开发区Ｄ），统一社会信用代码：91350800753112330Ｙ。 法定代表人：连新团，负责人。 被执行人：龙岩市永定区亿荣合金有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区，统一社会信用代码：9135082279836331ＸＷ。 法定代表人：连新团，负责人。 被执行人：连新团，男，1963年1月23日出生，汉族，住龙岩市永定区（龙岩市永定区亿荣合金有限公司厂内）。 案外人福建龙岩建龙实业有限公司（以下简称“建龙实业公司”）在本院执行申请执行人龙岩市盛发渣土有限公司（以下简称“盛发渣土公司”）与被执行人福建省建荣钢业有限公司（以下简称“建荣钢业公司”）、龙岩市永定区亿荣合金有限公司（以下简称“亿荣合金公司”）、连新团金融借款合同纠纷一案执行过程中提出的案外人书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人建龙实业公司向本院提出执行异议请求：请求法院在处置福建省建荣钢业有限公司名下位于龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区（房屋所有权证：永房权证高字第××号）以及龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区土地使用权（土地证号：永国用2006第10344号）时带租约拍卖，并注明租金已一次性支付至2026年3月29日。事实与理由：异议人福建龙岩建龙实业有限公司与被执行人福建省建荣钢业有限公司、连新团于2016年3月16日签订《租赁合同》，约定被执行人将其位于福建省建荣钢业有限公司名下位于龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区（房屋所有权证：永房权证高字第××号）以及龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区土地使用权（土地证号：永国用2006第10344号）租赁给异议人，每年租金26.6万元，十年租金一次性缴清按80%优惠，即应付租金共计212.8万元。因被执行人福建省建荣钢业有限公司法人连新团尚欠异议人借款104.8万元、异议人与被执行人约定欠款104.8万元抵扣后一次性支付108万元（详见2016年5月20日“租金支付结算凭证”）。租赁被执行人上述厂房、土地十年，被执行人每年开具租赁正式发票给异议人。2016年5月20日，异议人已向被执行人付清全部租金也被执行人也已将上述厂房、土地交付异议人使用。2018年4月，被执行人福建省建荣钢业有限公司向申请执行人兴业银行股份有限公司龙岩永定支行借款，并就上述厂房、土地办理抵押登记手续。因租赁在前，抵押在后，根据《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。异议人租赁且支付一次性租金在上述厂房、土地抵押之前，异议人请求是合法合理的。 综上所述，异议人是案外人，特依《民事诉讼法》第202条的规定提出异议，请求法院在处置福建省建荣钢业有限公司名下位于龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区（房屋所有权证：永房权证高字第××号）以及龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区土地使用权（土地证号：永国用2006第10344号）时带租约拍卖，并注明租金已一次性支付至2026年3月29日，切实维护异议人的合法权益。 盛发渣土公司称，1、被执行人福建省建荣钢业有限公司、龙岩市永定区亿荣合金有限公司、连新团于2017年8月21日向兴业银行股份有限公司龙岩永定支行借款时签订融资申请人声明函1份，里面第五条第一大点第6小点中抵押人声明：抵押人未与任何人签订租赁合同，抵押物上未设定任何租赁权利；第五条中第三大点第4小点中a．抵押人承诺：若承租人一次性预付全部租金的，抵押人同意按贵行要求核减抵押物评估价值或提供等额保证金（存单）质押。b．抵押人承诺：若承租人一次性预付一年（含）以上租金的，抵押人同意按贵行要求核减抵押物评估价值或提供等额保证金（存单）质押，并指定抵押人在贵行开立的账户为承租人缴交租金的唯一结算账户。2、被执行人福建省建荣钢业有限公司、龙岩市永定区亿荣合金有限公司、连新团于2017年9月13日向兴业银行股份有限公司龙岩永定支行借款时签订抵押人声明函1份，第一条抵押人声明第六点明确：1、抵押人未与任何人签订租赁合同，抵押物上未设定任何租赁权利。3、融资申请人声明函及抵押人声明函中最后一条最重要一点抵押人自愿作出以上不可撤销的声明与承诺，并保证所作的声明与承诺是真实、有效的，否则愿意承担相应的民事责任和刑事责任。综上所述：申请执行人龙岩市盛发渣土有限公司有理由认为被执行人福建省建荣钢业有限公司、龙岩市永定区亿荣合金有限公司、连新团向龙岩市永定区人民法院提出福建省建荣钢业有限公司厂房有租赁合同、租期10年即从2016年4月1日至2026年3月30日、租金一次性交清不成立。若成立，被执行人福建省建荣钢业有限公司、龙岩市永定区亿荣合金有限公司、连新团于2017年8月21日向兴业银行股份有限公司龙岩永定支行借款时签订的融资申请人声明函1份、抵押人声明函1份就是金融诈骗！为保证申请执行人的合法权益，请龙岩市永定区人民法院审查驳回被执行人与第三人的租赁合同无效！ 建荣钢业公司、亿荣合金公司、连新团未作答辩。 本院经审查查明：本院于2019年9月26日立案执行（2019）闽0803执1677号申请执行人兴业银行股份有限公司龙岩永定支行（以下简称“兴业银行永定支行”）与被执行人建荣钢业公司、亿荣合金公司、连新团金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院依法裁定对该案的抵押物龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区（房屋所有权证：永房权证高字第××号）以及龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区土地使用权（土地证号：永国用2006第10344号）进行评估、拍卖、变卖。因兴业银行股份有限公司龙岩永定支行将债权转让，本院于2020年4月26日依申请作出（2019）闽0803执1677号之三执行裁定书，裁定：变更龙岩市盛发渣土有限公司为本案申请执行人。 另查明，2015年10月13日，建荣钢业公司向兴业银行永定支行贷款，并以上述不动产进行抵押。同日，建荣钢业公司与兴业银行永定支行签订《最高额抵押合同》（合同编号：兴银岩企金永定抵押2015第014号），约定抵押额度有效期自2015年10月13日起至2017年10月13日止，并于2015年10月29日办理抵押登记，登记证明号为永定押（2015）第00186号，债权金额900万元，履行期限：2015年10月13日至2017年10月13日。 2017年8月21日建荣钢业公司向兴业银行永定支行出具了《抵押人声明函》一份，声明“抵押人未与任何人签订租赁合同，抵押物上未设定任何租赁权利”。2018年3月27日，建荣钢业公司与兴业银行永定支行签订《最高额抵押合同》（合同编号：兴银岩企金永定抵押2018第002号），并于2018年3月29日办理抵押登记，登记证明号为闽（2018）龙岩市永定区不动产证明第0000943号，债权金额900万元，履行期限：2015年10月13日至2020年12月31日。 2016年3月16日，甲方建荣钢业公司与乙方建龙实业公司签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁建荣钢业公司三个车间约3200平方米和办公楼、职工宿舍楼作为乙方生产经营和办公场所。租赁时间从2016年4月1日起至2026年3月30日止，租赁时间暂定十年。乙方向甲方租赁厂房按每月平方米5元计算，按3200平方米计算每月租金16,000元，办公楼、职工宿舍楼等每年租金74,000元，每年租金共计26,600元，甲方提供正式税务发票，租金每年年初一次性缴交清。 2016年5月20日建荣钢业公司与建龙实业公司共同签订了《租金支付结算凭证》一份，约定：建龙实业公司一次性交清10年租金，按80%优惠结算支付2,128,000元（266000×80%），实际缴交租金总额为21,280,000元。连新团原欠何力平借款1,048,000元（含利息），此借款作为抵交上缴“建荣钢业”租金，剩余租金1,080,000元由建龙实业公司一次缴交（即：2660000一1048000＝1,080,000元）。本次结算后，连新团欠何力平借款本息结清。建荣钢业公司（连新团）应每年向建龙实业公司开具租赁正式发票，开票金额每年266,000元，发票税款由连新团承担。同日，何力平向连新团个人银行账户转账1,080,000元，连新团出具《收条》一张。2019年1月7日税务局开具了提头名称为建龙实业公司的《福建增值税专用发票》一张，发票内容为经营租赁和厂房租金，金额266,000元。 本院认为，针对执行标的提出的异议，应坚持形式审查为原则、实质审查为例外，主要根据执行标的的权利外观表征来判断。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中原申请执行人兴业银行永定支行在2015年10月13日对案涉的不动产登记了抵押权，但是合同债务在2017年10月13日到期，在当日该抵押权登记已到期而失效，虽然兴业银行永定支行在2018年3月29日再次办理了抵押登记，并写明债务履行期间为2015年10月13日至2020年12月31日，但是期间间隔了5个多月的时间，可以认为兴业银行永定支行怠于行使权利，不能认为系再次贷款所需流程，而建荣钢业公司与建龙实业公司在2016年3月16日签订《租赁合同》，因此，建荣钢业公司的租赁关系存在于兴业银行永定支行设立抵押权之前，建荣钢业公司的租赁权不受兴业银行永定支行抵押权的影响。案涉不动产尚未开始拍卖，带租约拍卖对申请执行人优先受偿权的实现是否有影响，仍属于未知，现建荣钢业公司要求对案涉不动产进行处置时带租约拍卖，并注明租金已一次性支付至2026年3月29日，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 福建龙岩建龙实业有限公司的异议请求成立。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈 广 勇 审 判 员 吴 慧 华 审 判 员 杨   晓 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 王 晶 晶 书 记 员 赖静（代） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。