吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初1080号 原告：通化市中盛物业服务有限公司，住所地通化市东昌区。 法定代表人：冯丽，总经理。 委托诉讼代理人：孙晓明，该公司法律顾问。 被告：董爱富，男，1979年2月23日出生，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：牛会娟，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪新一，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。 原告通化市中盛物业服务有限公司（以下简称中盛物业公司）与被告董爱富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中盛物业公司的法定代表人冯丽及委托诉讼代理人孙晓明，被告董爱富及委托诉讼代理人牛会娟、汪新一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令董爱富支付所欠2017年度和2018年度物业管理服务费各14228元，2019年度物业管理服务费11263.50元（截止2019年10月15日），合计39719.50元；2.诉讼费由董爱富承担。事实和理由：董爱富系中盛物业公司经营管理的中盛领地物业业主。董爱富、中盛物业公司于2016年5月4日签订一份《前期物业管理服务协议》。协议签订后，中盛物业公司在物业管理中，尽到了应有的管理、服务义务，但董爱富无故拖欠应该缴纳的物业费用。该协议第7.1.2条约定：“物业管理服务费标准为别墅为人民币：2.8元/㎡/月”、第7.4.1条约定：“物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收费采用现金或银行自动划账方式收取，业主每年12月31日前交纳次年物业费”。据计算，董爱富房屋面积（含公摊）为423.44㎡，应交物业管理服务费为14228元/年，现欠2017年度、2018年度以及2019年10月15日之前的物业管理服务费，共计39719.50元。现经中盛物业公司多次催缴，董爱富仍拒绝缴纳。为维护中盛物业公司的合法权益，特诉至法院，望支持全部诉讼请求。 董爱富辩称，1.物业费的收费标准过高。根据《吉林省物业管理办法》第三十六条，物业服务合同中约定的收费项目应当与服务内容一致。中盛领地业主的购房合同均是低层住宅，并没有写明是别墅，且低层住宅根据吉林省住宅小区物业服务管理政府指导价格规定，最高收取1.5元/平方米的物业费，可上浮10%，该小区在对外销售时承诺地下一层为赠送，而后更换购房合同将地下一层计算到房屋总面积，按照每平方米2.8元的价格收取董爱富多年物业费用，是严重违法行为。2.中盛物业公司未按照物业服务合同的内容提供服务，董爱富有权拒缴物业费。根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。2019年初至2019年10月15日，中盛物业公司就已经弃管，且各项服务不专业、不到位，各项工作推诿扯皮，服务合同内容的大部分都没有做到。中盛物业公司在物业服务合同中约定的管家式服务并没有履行；对小区建筑公共部分内外墙面、屋顶等未进行养护、清洁；小区的公共区域未及时维修；门禁形同虚设，在小区门卫的岗位上也多次出现没人或者值班人员睡觉、无人巡岗的情况，给小区带来了很大的安全隐患；小区的路灯不同程度的损坏，中盛物业公司长时间置之不理；小区的公共绿地无人进行管理与养护；根本没有溪涧，更谈不上维护与清洁；小区排水系统有问题，每次下雨后门前都是积水；小区无人负责组织社区文化活动；小区的清洁处理的不到位，公共区域垃圾清理不及时；房屋窗户透气多次找到中盛物业公司却始终未给解决。上述问题都曾经向物业多次反映，但从未得到过及时有效的解决。物业管理服务协议规定，中盛物业公司未按照协议规定管理物业或管理不善，应承担相应的法律责任。综上，中盛物业公司的行为构成根本违约，董爱富有权拒缴物业费，请法院在查清事实的基础上，维护董爱富的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中盛物业公司提交的催缴物业费照片，拟证明该公告拟经多次向董爱富催要物业费，董爱富仍未缴纳。董爱富质证认为，真实性、关联性及证明目的均有异议，董爱富并未收到相关催缴通知，且对上述催缴通知书不知情。本院认为，中盛物业公司提交的照片，可明显看出书面催交通知张贴在董爱富居住的“X栋-X”的楼牌号下方，表明中盛物业公司以较为醒目的方式向业主送达了催交通知，故本院对该组证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：董爱富系中盛领地X栋-X号房屋业主，房屋建筑面积423.44平方米。2016年5月4日，依据相关法律、乙方中盛物业公司与吉林中盛置业有限公司签订的《领地物业管理委托合同》，乙方中盛物业公司与甲方董爱富签订《前期物业管理服务协议》，该协议对物业概况、物业管理授权管理范围、物业管理服务项目、物业管理服务年费、公共水费、电费等作出具体约定，其中第7.1.2项约定：物业管理服务费标准为别墅为人民币2.80元/㎡/月。自2017年1月1日起至2019年10月15日期间,董爱富欠缴物业费。 根据中盛物业公司的诉讼请求和董爱富的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：董爱富是否应按中盛物业公司主张的标准支付物业费39719.50元？ 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”、第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，2016年5月4日，中盛物业公司与董爱富签订《前期物业管理服务协议》，董爱富的房屋在中盛物业公司管理区域内，该物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，双方之间形成物业服务合同关系，双方应该按照合同中约定的内容享有权利、履行义务。董爱富辩称其虽已享受基础的物业服务，但未享受到约定的高质量服务。庭审中，中盛物业公司提交的证据证明其履行了物业服务事项，董爱富对此亦无异议，既然董爱富已在中盛物业公司的物业服务中受益，且中盛物业公司进行了书面催缴物业费，那么董爱富即应按照物业服务合同的约定交纳物业费。《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费标准为别墅每月每平方米2.8元，董爱富房屋建筑面积423.44平方米，董爱富自2017年1月1日至2019年10月15日期间，33.5个月未交纳物业费，计欠物业费39718.67元。关于董爱富要求应在中盛物业公司中扣除已经预付的款项，因董爱富提交的《收条》，系中盛物业公司因收到“领地自救小组”的款项而出具，并非发生在本案的双方当事人之间，故该笔款项不应在本案中扣除，对董爱富的该项主张，本院不予支持。 综上，依照上述法律规定，本院判决如下： 被告董爱富于本判决生效后立即给付原告通化市中盛物业服务有限公司39718.67元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费411元（系减半收取），由原告通化市中盛物业服务有限公司负担11.92元，由被告董爱富负担399.08元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  耿婷婷 二〇二〇年六月八日 书记员  李昊天