辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14865号原告：佟强，男，1974年6月29日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。第三人：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安。第三人：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告佟强与被告曲贵田、第三人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称联合地产）、张志勇案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佟强，被告曲贵田委托诉讼代理人李春丽到庭参加诉讼。第三人联合地产、张志勇经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟强向本院提出诉讼请求：1．确认位于沈阳市苏家屯区（建筑面积99.03平方米）的房屋归原告所有并停止对该房产的执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告偶然得知位于沈阳市苏家屯区（建筑面积99.03平方米）的房屋于2018年4月12日被沈阳市和平区人民法院作出的（2017）辽0102执156号公告当做第三人财产要求腾空，为此提出书面异议。沈阳市和平区人民法院于2018年6月26日作出（2018）辽0102执异185号执行裁定书，驳回原告的异议，故原告提起诉讼。1、本案争议的位于沈阳市苏家屯区（建筑面积99.03平方米）的房屋系原告财产，并不是第三人联合地产财产，依法应当停止对该房产的执行。2010年8月4日第三人联合地产因欠案外人沈阳兴大建设集团股份有限公司工程款，双方签订房屋抵帐协议书。原告以746488元的价格于2011年3月25日与第三人签订《商品房买卖合同》，原告以工程款抵帐方式交付全部房款，并于2011年7月22日入住至今。因第三人原因未能及时办理购房合同备案及房产证。被告与第三人的民间借贷纠纷与原告无关。因此依据《物权法》相关规定，位于沈阳市苏家屯区（建筑面积99.03平方米）的房屋属于原告所有。2、沈阳市和平区人民法院作出的（2018）辽0102执异185号执行裁定书以“原告无法证明提供的房屋抵帐协议及房屋买卖协议是真实的及原告未能提供正规购房发票，及无法证明交付全部价款”为由驳回原告的异议是错误的。原告已提供完整的证据证明购买该房屋的客观事实，因联合地产的原因未能给原告提供正规购房发票，其行为与原告无关，原告也多次找其办理房产证事宜，其总是拖延。原告属于善意取得涉案房屋，故原告认为驳回异议的理由不成立，原告依法起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告曲贵田辩称，一、原告与联合地产签订的商品房买卖合同为虚假合同。原告与联合地产签订的商品房买卖合同并不是统一备案合同，主要条款均为手写。同时，合同记载联合地产法定代表人为孙滢，签订日期为2011年3月25日，但孙滢已经于2011年3月18日退出联合地产，不可能签订以孙滢为法定代表人的合同，因此原告与联合地产签订的商品房买卖合同为虚假合同。二、原告的证据不足以证明原告与联合地产之间存在债权债务关系。多份建设工程施工合同系联合地产与兴大公司、宏强公司签订，合同是否实际履行无法确定。即便多份合同实际履行，最终的决算也是在联合地产与兴大公司、宏强公司之间进行，原告并未提供证据证明自己是实际施工人，最终是否发生抵账及实际抵账金额均不得而知。联合地产与原告签订的房屋抵账协议书真实性难以确定，且抵账协议并未真实履行，房屋也未过户，案涉房屋仍在联合地产的合法占有之下，对案涉房屋申请执行符合法律规定。三、原告并未在法院查封案涉房屋前占有使用房屋。原告提供的水、电费使用情况并不符合日常占有使用的情形，本案在原一、二审过程中，均对案涉房屋进行了实地勘察，现房屋为清水状态，未占有使用。第三人联合地产、张志勇均未到庭，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月8日，联合地产（发包人、甲方）与沈阳宏强地暖工程有限公司（承包人、以下简称“宏强公司”）签订《沈苏大街景观绿化工程给、排水施工合同》一份，约定联合地产将位于沈阳市苏家屯地区景观绿化工程给、排水管线安装工程发包给宏强公司施工，约定工期为2010年5月15日到2010年5月27日，工程价款为189438.9元。2010年11月15日，联合地产又与宏强公司签订《沈苏大街景观绿化工程给、排水施工合同》一份，约定联合地产将位于沈阳市苏家屯地区改造工程发包给宏强公司施工，约定工期为2010年11月15日到2010年12月5日，工程价款为230915.31元。佟强系宏强公司的法定代表人。2010年7月20日，联合地产（发包人）与沈阳兴大建设集团股份有限公司（承包人，以下简称“兴大公司”）签订《建设工程施工合同》，约定联合地产将位于沈阳市苏家屯地区郊林语小区污水管线、雨水管网、化粪池工程及安装发包给兴大公司施工，约定工期为2010年7月20日到2010年10月30日，工程价款为2400000元。2010年8月28日，联合地产（发包人）与兴大公司签订第二份《建设工程施工合同》，约定联合地产将位于沈阳市苏家屯地区外供热管网工程发包给兴大公司施工，约定工期为2010年8月30日到2010年11月30日，工程价款为3700000元。工程结束后，联合地产与兴大公司进行决算，并形成《工程决算书》。佟强作为宏强地暖的法定代表人及两份《建设工程施工合同》的实际施工人（乙方）与联合地产（甲方）签订数份《房屋抵账协议书》，其中2010年8月4日的《房屋抵账协议书》系兴大公司（乙方）与联合地产（甲方）签订，内容为：“经双方协商研究决定，同意将甲方开发的位于沈阳市苏家屯区，作为抵账房抵账给乙方，抵顶甲方排水工程款，协议如下：一、所抵房屋位于沈阳市苏家屯区建筑面积99.03平方米（以测绘大队测绘面积为准），单价7538元，合计总房款746488元。二、乙方将所抵顶房屋产权人确定为佟强。三、产权人将享有正常商品房的权利和义务。四、本合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。”协议书加盖了双方的合同专用章，佟强作为兴大公司代表在协议书上签字。2011年3月25日，佟强与联合地产签订《商品房买卖合同》一份，约定联合地产将沈阳市苏家屯区银杏路28-7号楼3单元4-2号、建筑面积99.03平方米的房屋出卖给佟强，单价为每平方米7538元，总房款为746488元。佟强于2011年7月22日办理了上述房屋的入住手续，原告签署了临时规约承诺书，办理了装修许可证，联合地产向佟强出具了住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料。办理入住后，佟强交纳了垃圾清运费、水电费、物业费等。本院现场勘查，佟强持有案涉房屋钥匙，并当场开启房门。2018年9月16日，兴大公司出具《证实材料》一份，内容为：“2010年7月20日及2010年8月28日，我公司同辽宁联合房地产开发公司签订两份合同，佟强系实际施工人，该工程的组织施工、人员工资等，均系佟强个人负责，该两项工程的工程款应属于佟强。2010年8月4日，我公司同辽宁联合房地产开发有限公司签订的《房屋抵账协议书》中，所抵房屋位于沈阳市苏家屯区，建筑面积99.03平方米，单价每平7538元，合计总房款746488元。我公司已将该房屋于2011年3月25日协助佟强与开发公司签订《商品房买卖合同》，佟强于2011年7月份办理入住手续，该房屋属于佟强所有，以上特此证明。”另查，2015年7月8日，曲贵田基于民间借贷纠纷将联合地产、张志勇诉至本院。诉讼中，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合地产位于沈阳市苏家屯区产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决，判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合地产不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决，判决：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院［2015］沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。后因联合地产、张志勇未履行上述生效判决，曲贵田申请强制执行，执行程序中，佟强提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2018年6月27日，本院作出（2018）辽0102执异184号执行裁定，驳回佟强的异议。佟强不服，提起执行异议之诉。再查，被告联合地产在开发建设涉案唯美尚品项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。上述事实，有原告提供的《建设工程施工合同》、工程决算书、《沈苏大街景观绿化工程给、排水施工合同》、《房屋抵账协议书》、《商品房买卖合同》、房屋图片、自来水公司收费情况表、国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司交费收据、收款收据、证实材料、装修许可、临时规约承诺书、营业执照、法定代表人身份证明、订阅用电情况告知和远程费控服务协议书等，被告提供的民事判决书、裁定书等证据材料以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，第三人经本院依法传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原、被告提供的证据及当庭陈述意见等，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。首先，原告与第三人联合地产于2011年3月25日签订《商品房买卖合同》，该买卖合同具备合同的一般条款，被告亦未证明存在合同无效的情形，合同主要条款手写并不违反法律规定，法定代表人填写不准确亦不导致合同无效，故被告的抗辩本院不予支持，应认定上述《商品房买卖合同》合法有效。其次，关于购房款的给付问题，两份《建设工程施工合同》虽系第三人联合地产与大兴公司签订，但根据兴大公司出具的《证实材料》以及第三人联合地产将案涉房产抵顶工程款给原告的事实，应认定原告系《建设工程施工合同》的实际施工人。根据双方形成的《工程决算书》，可认定施工合同已实际履行。在此情况下，原告与第三人联合地产以工程款抵顶购房款，并不违反法律规定。《房屋抵账协议书》载明的购房款数额与《建设工程施工合同》记载的数额一致，因此应认定原告已支付全部价款。再次，原告于2011年7月22日办理入住手续，之后交纳了垃圾清运费、水电费、物业费等，本院于2016年2月22日预查封案涉房产，因此应认定本院查封前原告已合法占有案涉房产，经现场勘查，原告至今仍占有案涉房产。另，因第三人联合地产为在建工程设置了他项权利登记，抵押权人为银行。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于第三人联合地产未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告又未能提供证据证明原告对此存在过错，故应认定原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，可以认定被告享有的是普通债权，而以房抵债的权利人原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告提出的确认房屋所有权的诉讼请求。在原告与第三人联合地产签订商品房买卖合同前，第三人联合地产就将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，在诉争房屋还存在抵押登记的情况下，不宜在本案中对所涉房屋所有权予以司法确认，故其要求确认权属的诉讼请求，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-7号3-4-2房屋的执行；二、驳回原告佟强的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由第三人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  孙家君人民陪审员  张奉传人民陪审员  金 鑫二〇二〇年六月二十四日法官助理杜欣书记员曹蕊本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。