湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初1048号原告：株洲市瑞丰物业管理有限责任公司，住所地：湖南省株洲市天元区泰山西路351号。法定代表人：龚檐玲，系该公司总经理。特别授权委托代理人：游璇，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。委托代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：徐新国，男，1980年8月21日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲县，现住湖南省株洲市荷塘区。原告株洲市瑞丰物业管理有限责任公司（以下简称瑞丰物业公司）与被告徐新国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞丰物业公司的委托诉讼代理人游璇、被告徐新国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瑞丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付新桂都小区物业管理服务费4788元、违约金7583元，共计12371元（欠付物业管理服务费、违约金暂从2017年11月1日起计算至2019年9月30日止。）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告瑞丰物业公司与新桂广场.新桂都小区业主委员会签订《新桂广场.新桂都小区物业管理服务合同》（以下简称物业合同），被告系新桂都小区1栋1708号房屋的业主。于2017年11月1日起向新桂广场.新桂都小区提供物业服务，服务期限为三年，物业合同第二十条约定，住宅物业按1.38元/平方米/月，商铺物业按4.5元/平方米/月，业主和物业使用人应于每月25日前交纳当月物业服务费，在下月1日以后交纳视为逾期交纳。业主和物业使用人在合同起始日开始三个月未交的物业管理费不算入逾期。同时，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费或未交纳物业管理服务费的，应按每日千分之三加收违约金。在物业合同履行期间，原告一直严格按照合同约定以及行业标准，尽职尽责的为小区广大业主服务，给业主们提供安全舒适、干净整洁的公共环境，但被告于2017年11月1日起拖欠物业管理服务费及违约金共计人民币12371元至今分文未付，经原告多次书面催收，被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告徐新国辩称：一、被答辩人提供的物业管理服务存在瑕疵。根据双方签订的《新桂广场.新桂都小区物业管理服务合同》第三十条约定：“被答辩人需提供24小时保安值班服务，维护正常的公共次序和消防安全检查。”而在2018年8月12日上午，在保安值班工作时间内，答辩人停在小区地下车库的车内被盗，损失现金20000元，公安机关向被答辩人索要监控视频，却被告知50%以上的监控器已经不能正常使用，监控视频已经丢失，从而导致公安机关至今未能破案。根据《物业管理条例》第六十九条规定：“物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，答辩人认为被答辩人应当对其提供的瑕疵服务给答辩人带来的损失承担相应的责任。另外，答辩人母亲于2017年11月，因突然中风需要住院治疗，答辩人找到被答辩人要求其帮忙开具居住证明，但是被答辩人以种种理由不予配合，险些导致答辩人母亲病情加重。后经答辩人多方打听，才由荷塘区西子社区帮忙开具证明，办理住院手续。根据《新桂广场.新桂都小区物业管理服务合同》第七条及第十七条第三款规定：“被答辩人需管理小区内的公共环境卫生且需委聘物业管理日常服务日常所需的保养、清洁、安全维护及维修等具有资质的专项承包商。”而被答辩人并未达到所承诺的服务标准，甚至经常有小区无人及时清理垃圾的情况，答辩人及其他业主多次要求物业服务公司做好整改，却一直得不到解决。被答辩人承诺的将参照湖南省物业服务四级标准提供物业管理，并按照1.38元/平方米收费，答辩人认为被答辩人并未做到此标准且收费偏高。二、答辩人主张的违约金不合理。答辩人之所以欠交部分物业费是由于被答辩人违约在先，物业服务不到位所致。根据相关法律规定，违约金主要是对损失的补偿，但是被答辩人并未证明答辩人的行为给原告造成了实际损失，且违约金约定日千分之三明显过高，请求法院驳回答辩人支付违约金的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院结合案情予以综合认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告徐新国系株洲市荷塘区新桂广场.新桂都小区8栋901号电梯房业主，其房屋建筑面积150.84平方米。2017年10月20日，原告瑞丰物业公司（乙方）与被告徐新国所在的株洲市荷塘区新桂广场.新桂都小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：“第二章委托管理服务事项：第三条：本物业房屋建筑共有部位的维护和管理。第四条：本物业共用实施、设备的维护、运行和管理。第五条：本物业附属建筑物、构筑物的维护和管理。包括：商业网点、文化体育、娱乐场所。第六条：本物业共用绿地、花木、建筑小品、水景的养护和管理。第七条：本物业公共环境卫生。第八条：本物业区域内车辆的停放、疏导和秩序的管理。第九条：本物业区域内的公共秩序，包括：监控室值守、巡逻、门岗执勤。第十四条：负责向业主收取下列费用：（一）物业管理服务费……第十八条：委托物业管理服务期限为三年，即2017年11月1日起，至2020年10月31日止……第二十条：本物业的物业管理服务费收费采取包干制收费管理办法。（一）根据本物业的不同物业类型，收费标准分别为：1、住宅物业：电梯房备案1.8元／平米.月，实际执行按1.38元／平米。一年一次性预交可享受折扣优惠（欠费不享受折扣）5、业主和物业使用人应于每月25日前向乙方交纳当月的物业服务费，在下月1日以后交纳的视为逾期交纳。业主和物业使用人在合同起始日开始三个月未交的物业管理费不算入逾期。（五）业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费或未交纳物业管理服务费的，乙方可以加收每日千分之三的违约金。第八章：物业管理服务质量：第三十条：乙方参照湖南省物业服务四级服务标准，按本合同约定的内容，实现目标管理。其中包含并不限于如下项目：1、房屋外观：清洁完好。2、设备运行：保证设备安全运行，定期检查并进行维修保养。3、房屋及设施，设备的维护：定期检查并进行维修保养。4、公共环境：按清洁程序保洁，垃圾定时收集运转。5、绿化：负责栽培，养殖，造型设计，修剪工作。6、交通次序：畅通，井然有序，车辆在规定位置摆放。7、保安：负责24小时值班，维护正常的公共次序和消防安全检查。8、急修：4小时完成。小修：一日完成。特殊情况酌情处理。人员配备：不能少于所提供服务方案的人员配置。2018年8月12日，被告徐新国停放在新桂广场新桂都小区8栋地下车库Ｂ084号车位的湘Ｂ×××××轿车内现金若干元被盗，经报案后未能破案。被告徐新国以原告提供的物业管理服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费，自2017年11月1日起至2019年9月30日止共拖欠物业管理费4788元（具体计算方式：150.84平方米×1.38元／平方米×23个月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告徐新国所在的株洲市荷塘区新桂广场新桂都小区业主委员会与原告瑞丰物业公司签订的物业管理服务合同，对小区内业主均具有法律约束力。原、被告应当按照合同约定履行各自义务。原告瑞丰物业公司已提供相应的物业服务，被告应当按约支付物业管理服务费。故原告提出要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，2018年8月12日，被告停放在车库的车辆发生车内物品被盗，被告据此拒绝缴纳物业费。被告物品被盗是因为第三人侵权造成的，待公安机关破案后,被告依法可向第三人追偿。但原告对小区内的监控设备负有保证设备安全运行，定期检查并进行维护保养，且所聘请的保安应负责24小时值班，维护正常的公共次序的义务，对于小区发生被盗的情况，可证明原告在物业服务质量上存在一定瑕疵，本院认为不能按合同约定全额支持原告所主张的物业服务费，酌情可按物业服务费的90%收取为宜,故被告应按此标准给付原告物业服务费4309元（4788元×90%）。原告还要求被告徐新国支付滞纳金，但对于本案纠纷的发生，原、被告双方均有过错，对原告的该请求，本院不予支持。经调解，双方未能达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐新国在本判决生效后十日内支付原告株洲市瑞丰物业管理有限责任公司物业服务费4309元；二、驳回原告株洲市瑞丰物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。本案受理费110元，减半收取55元，由被告徐新国承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  黄晓华二〇二〇年六月四日法官助理杨永书记员刘芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。