北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初1859号原告（反诉被告）：刘惠子，女，1985年5月1日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：陈旭，女，1972年2月21日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：于春国，北京市众鑫律师事务所律师。原告刘惠子与被告陈旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠子、被告陈旭委托诉讼代理人于春国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘惠子向本院提出诉讼请求：请求判令陈旭退还房屋押金2000元。事实与理由：刘惠子于2020年2月2日经与房主陈旭联系商量解除房屋租赁合同，并得到房主同意。2月27日，陈旭家人钱光忠受陈旭委托前来收房，经检查确认，房屋内装修、家具以及水电、煤气设施等均完好无损。后原告将房屋钥匙一并交付钱光忠。陈旭委托钱光忠将剩余水、电、煤气费合计489元微信转给原告，房屋押金待陈旭退还给。但陈旭至今未退还我的房屋押金，为维护我的权益，现在起诉要求陈旭退还我的押金。陈旭辩称：本案系刘惠子违约单方解除合同，其应当承担相应的违约责任。2018年8月25日，刘惠子与陈旭签订《房屋租赁合同》，合同约定刘惠子租赁陈旭位于北京市怀柔区湖光小区×号楼×单元×号房屋一套。租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，月租金2700元。合同约定，承租方提前解除合同需要提前30日通知出租方，并赔偿出租方相当于一个月租金的违约金；由于使用原因造成房屋损坏的，承租人承担责任。合同签订后，双方按合同履行。后双方又续签一年的合同至2020年8月31日。在应该交付下半年房租时，刘惠子于2020年2月通知陈旭单方解除合同。按照合同约定，刘惠子应该支付陈旭一个月租金2700元的违约金。双方签订的租赁合同约定，因承租人使用不当造成房屋以及附属物品、设备设施发生损害或者故障的，承租方应该承担维修责任或者承担赔偿损失。2018年11月初，刘惠子向马桶内倾倒垃圾导致马桶堵塞，陈旭雇人疏通马桶，支付600元；后刘惠子恶习不改，继续倾倒垃圾，导致陈旭不得不在2018年11月15日更换马桶，支付1399元。2019年6月1日凌晨，泉河派出所民警给陈旭打电话，告知因刘惠子承租的房屋跑水导致楼下邻居家被淹。陈旭给刘惠子打电话，但是刘惠子一直不接电话，导致楼下邻居持续被淹。此次事故造成楼下邻居墙体、家具被水浸透，陈旭赔偿邻居损失1000元，支付更换新的水龙头380元；刘惠子承租房屋时，陈旭为房屋配置了全新的家具，此次漏水导致家具部分被淹，浸泡损失至少在一万元以上。刘惠子终止合同时并未与陈旭履行房屋交接手续。故原告的请求没有事实和法律依据，请求驳回。陈旭向本院提出反诉请求：1.请求判令刘惠子支付违约金2700元；2.请求判令刘惠子赔偿马桶疏通费600元、更新马桶费1399元、赔偿邻居跑水赔偿金1000元、更换新水龙头380元、家具被淹损失10000元，扣除未退还的押金后，刘惠子应赔偿11379元；3.反诉费由刘惠子承担。事实与理由同前述答辩意见。刘惠子辩称：2020年2月27日腾退房屋时我跟钱光忠交接了，并且给我出具了一个证明，其他的都是陈旭捏造的。不同意其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，经北京龙筑房地产经纪有限公司居间，陈旭（甲方）与刘惠子（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定陈旭将位于北京市怀柔区湖光小区×号楼×单元×室房屋出租给刘惠子，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日，租金为每月2700元。合同违约责任部分约定，甲方提前收回房屋，应提前30天通知乙方，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金。乙方提前解除租赁合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。合同签订后刘惠子向陈旭缴纳押金2000元，并支付了相应的租金。上述合同到期后，双方又签订一份《北京市房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限为2019年8月31日至2020年8月31日。合同第二条约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第三条租金及押金约定，租金总计32000元、支付方式为微信转账，每半年支付一次，押金随2018年9月签订合同，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣除乙方应承担的费用、租金后，剩余部分返还乙方。第五条房屋维修及维护约定，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。乙方保证遵守国家北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规定。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及附属物品设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的乙方可代为维修费用，由甲方承担。因维修房屋影响甲方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品设备设施发生损坏或故障的，应负责维修或承担赔偿责任。合同第八条其他事宜约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方。2019年8月31日至2020年2月29日的租金刘惠子已付清。2020年2月初，刘惠子向陈旭提出要求解除合同，2月27日陈旭委托钱某与刘惠子办理了房屋交接手续。结清了水、电、气等款项。双方签订一份房屋交接验收单，验收单载明：房屋水、电、气、家电、家具以上所有物品完整交接，无损失（坏）无异议，原装锁芯钥匙一把，现屋钥匙三把。验收：钱光忠，交付人刘惠子。后因双方争议，刘惠子向本院提起诉讼，陈旭提起反诉。审理中，陈旭向本院提交两份陈光忠书写的证明，证明涉案房屋经过两次下水道疏通支付费用600元，更换水龙头支出380元；提交了一份2019年6月1日的微信转账、视频、报警记录，证明因涉案房屋漏水给楼下业主造成损失，陈旭赔偿楼下业主损失1000元；提交了2018年11月11日的收据一张，证明陈旭支出购买马桶费用1399元；提交了照片若干张，证明房屋内设施存在受损，水龙头损坏；提交了视频资料一份，证明马桶系因刘惠子扔卫生纸，使用不当导致堵塞。刘惠子称，马桶和水龙头的问题其不知情，陈旭也没有跟她沟通过这个事，房屋在交接时已确认完好无损。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方当事人在第一份租赁合同到期后又签订了一份租赁合同，第二份合同中对第一份的部分条款进行了变更。在第一份合同中双方约定乙方提前解除租赁合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。而第二份合同中仅约定了赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方。该合同并未约定乙方提前退租，还应当支付一个月的违约金。本案刘惠子在2月初向陈旭提出了解除申请，在2月底双方进行了交接，结清了水、电、气等款项，可以认定双方对解除合同事宜已达成了一致，故陈旭主张根据第一份合同约定要求刘惠子支付违约金2700元没有事实依据，本院不予支持。陈旭应向刘惠子返还押金2000元。关于陈旭提出的财产损失赔偿问题，双方在2020年2月27日的交接过程中，已确认房屋设施无损坏，现陈旭主张刘惠子在租赁过程中，因房屋漏水造成了家具等损失，要求刘惠子赔偿没有事实依据，本院不予支持。关于陈旭提出的疏通马桶、更换水龙及给楼下业主的损失赔偿费用问题，均发生在第一次租赁合同履行期间。陈旭对其房屋设施因自然属性或合理使用而导致的损耗负有维修义务，在两份合同履行过程中，陈旭未曾向刘惠子主张上述赔偿，也无充足证据证明上述损失系刘惠子租赁期间使用不当造成，故对于陈旭的上述请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈旭返还刘惠子押金2000元（于本判决生效后七日内执行）。二、驳回陈旭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由陈旭负担（于本判决生效之后七日内交纳）；反诉案件受理费42元，由陈旭负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹小澎二〇二〇年六月十六日书记员  董真真