河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1330民初643号原告：吴国良（反诉被告），男，1961年8月21日生，汉族，住桐柏县。委托诉讼代理人：杨红俊，桐柏县司法局城郊法律服务所法律工作者。被告：桐柏复阳贸易有限公司（反诉原告），住所地桐柏县产业集聚区（消防队斜对面），统一社会信用代码91411330MA3X9WII58L。法定代表人：王斌，任经理。委托诉讼代理人：马继伟，河南桐大律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红军，河南桐大律师事务所律师。原告吴国良（反诉被告）与被告桐柏复阳贸易有限公司（反诉原告，以下简称复阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴国良及其委托诉讼代理人杨红俊，被告复阳公司委托诉讼代理人马继伟、马红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴国良向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付欠原告租赁费29000元，后请求变更为判令支付租赁费14748元；增加请求解除合同、归还租赁厂房附属的物品但未就增加请求部分交纳诉讼费；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由。2019年7月15日，被告委托王威同原告签订了厂房租赁合同。原告厂房位于桐柏县××街老一高校办厂的厂房。租金每年59000元。租期2019年8月9日至2024年8月8日止。厂房面积约1000平米。合同约定签订合同当日在十天内支付第一批租金3万元。剩余租金2019年12月1日前付清，下余29000元。被告占用使用原告厂房却不支付剩余租金，明显违约。合同约定逾期支付租金应向原告支付滞纳金。复阳公司辩称，一、吴国良并非涉案房屋所有人，且事后房屋所有人也未予追认，故涉案合同系无效合同。合同签订后，复阳公司按照合同约定向吴国良支付了2019年度租金首付款30000元。2019年9月左右，复阳公司因涉案房屋房顶漏水找桐柏县第三高级中学孙主任商议维修事宜，孙主任告知：“涉案房屋归第三高级中学所有，任何人无权出租该房屋，田恒远(张景素的丈夫）因与原桐柏县第一高级中学(老一高）债务纠纷而非法占有涉案房屋，张景素及吴国良均非涉案房屋的所有人或管理人，无权出租涉案房屋”。至此，复阳公司才知道涉案合同及其房屋的真实情况，复阳公司多次找吴国良商议解决未果。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反之，合同无效。故涉案合同系无效合同。二、复阳公司基于不安抗辩权，拒绝支付剩余租金，具有事实与法律依据，不构成合同违约。本案基本事实：2019年7月15日，签订《厂房租赁合同》并支付了2019年度首付租金30000元；2019年9月份，复阳公司通过第三高级中学孙主任得知吴国良不享有出租权；2020年1月份，桐柏县教育局及第三高级中学到租赁厂房处告知复阳公司因建幼儿园，要求复阳公司搬出。故复阳公司在涉案合同将不能继续履行的情况下，根据《合同法》第六十八条第四项规定，当然有权行使不安抗辩权，中止履行义务，拒绝支付剩余租金的权利。三、因涉案合同不具有效力，故违约条款当然无效，吴国良无权要求复阳公司承担违约责任。因吴国良无权处分，且事后权利人也未予追认，故涉案合同应当认定为无效合同。根据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故涉案合同中的违约条款也当然无效、自始无效，吴国良无权要求复阳公司承担违约责任。综上所述，吴国良基于涉案合同的效力及吴国良能否继续履行合同的不安，行使不安抗辩权，中止履行支付剩余租金，具有事实和法律依据。故恳请法院依法查明事实，正确适用法律，驳回被答辩人的诉讼请求。复阳公司提出反诉请求：1、请求法院确认复阳公司与吴国良签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令吴国良返还已经支付租金30000元及赔偿复阳公司装修损失321189.6元；3、本案反诉费用由吴国良承担。事实与理由：2019年7月15日，复阳公司与吴国良签订厂房租赁合同，该合同前言部分说明“吴国良将产权(或管理权）属于吴国良的厂房出租给复阳公司”，同时，该合同第六条第二款约定“吴国良保证对出租屋拥有合法租赁权，因吴国良隐瞒厂房纠纷，造成复阳公司的损失由吴国良承担”。合同签订后，复阳公司按照合同约定支付方式向吴国良支付了2019年度租金首付款30000元。2019年7月底，复阳公司根据《厂房租赁合同》的约定，开始对涉案房屋进行修缮和改造，共计支出修缮费用321189.6元。2019年9月左右，复阳公司因涉案房屋房顶漏水找桐柏县第三高级中学孙主任商议维修事宜，孙主任告知：“涉案房屋归第三高级中学所有，任何人无权出租该房屋，田恒远(张景素的丈夫）因与原桐柏县第一高级中学（老一高）债务纠纷而非法占有涉案房屋，张景素及吴国良均非涉案房屋的所有人或管理人，无权出租涉案房屋”。至此，复阳公司才知道涉案合同及其房屋的真实情况。2020年1月，桐柏县教育局及第三高级中学到租赁厂房处告知复阳公司因建幼儿园需要，要求复阳公司搬出涉案房屋。综上所述，吴国良并非涉案房屋的所有人或管理人，无权出租涉案房屋，且涉案合同签订后，涉案房屋权利人桐柏县第三高级中学也未予追认。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反之，合同无效。故涉案合同应当确认为无效合同。同时，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。吴国良对复阳公司反诉辩称：原告与被告签订合同时不存在隐瞒的事实，合同第六条第二款表明如学校对租赁物进行处理，说明被告知晓厂房的相关事实，知道厂房的所有权属于一高，原告有权使用厂房，是经过原出租人张景素同意转租且原告与张景素之间有租赁合同，张景素与一高有房屋租赁的事实，被告要求反诉赔偿损失没有法律依据，原告与被告的合同是原被告双方的真实意思表示，合同第六条明确约定了权利和义务，原告概不负责租赁物的维修装修等费用。原告提交证据：1.原被告2019年7月15日签订的厂房租赁合同，证明原被告有租赁关系；2.2019年10月21日原告与张景素租房协议一份，证实原告有权使用老一高的厂房；3.2019年7月11日附属合同，证实被告代表人王威关于租赁原告厂房的补充协议；4.租赁厂房的附属物品清单，证实被告保管原告的机械物品；5.一高中关于校办厂目标管理合同书、会计凭证。本院调查一高中工作人员张栓成笔录一份。被告提交证据：1.厂房租赁合同一份，证明原告向被告保证对租赁物享有合法出租权没有任何纠纷，如有纠纷给被告造成损失的，由原告承担责任的事实；2.王威和原告的微信聊天截图，证明被告知道2019年9月左右才得知原告无权出租涉案房屋的事实；3.桐柏县政府办公会议纪要一份，证明桐柏县政府、桐柏县教育局、桐柏县三高要求被告返还租赁物的事实；4.桐柏县教育局2020年重点项目管理台账一份，证明出租房屋存在纠纷，原告无权出租涉案房屋的事实；5.被告装修支出相关凭证，证明被告因合同无效发生的实际损失。本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，复阳公司委托王威同吴国良签订了厂房租赁合同。将位于桐柏县××街老一高校办厂的厂房（面积约1000平米）等（详见合同内容）租赁给复阳公司。租金每年59000元，8月7日为每年租金交付日。租期2019年8月9日至2024年8月8日止。合同约定签订合同当日在十天内支付第一批租金3万元，剩余租金2019年12月1日前付清下余29000元。合同第六条双方权利和义务6.2约定吴国良保证对租质物拥有合法租赁权，因吴国良隐瞒厂房纠纷，造成复阳公司的损失由吴国良承担，如学校要对租赁物进行处理，吴国良退换（还）复阳公司剩余租金即可;6.3约定租赁期间，复阳公司因正常生活之需要煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、装修费用等由复阳公司自行承担。合同签订后，吴国良按约定交付了租赁物，复阳公司向吴国良预付30000元租金，2019年12月1日第一年交付日到期后，复阳公司未支付下余29000元租金且占用租赁物至今。另查明，该桐柏县一高中校办厂原由田恒远负责管理经营，与桐柏一高签订有目标责任书，并由其向学校交纳目标管理费，自负盈亏，经营期间田恒远经学校同意出资在校办厂院内建造办公小楼一座，约定合同结束后估价由学校收回；到期后因为田恒远长期在外地治病，后又因病去世，一高中与田恒远一直未有结算，校办厂房屋和其他资产一直没有移交，由田恒远妻子张景素继续管理校办厂资产，在此期间张景素将校办厂部分资产出租给吴国良使用，吴国良经张景素同意将部分资产出租给复阳公司。校办厂院内田恒远所建楼房学校亦尚未付款。2020年元月桐柏县政府规划在原校办厂兴办幼儿园，学校准备对校办厂资产进行评估结算，收回校办厂所有资产。本院认为，原被告签订的租赁合同系双方自愿，应为有效合同。从合同约定的内容看，双方均明知或应知租赁物系桐柏县一高中的资产，合同约定学校对租赁物处理时，出租方退还剩余租金即可。故复阳公司在得知学校欲收回房屋时，应按照合同约定及时结算剩余租金，交还租赁物。对存在学校提前收回租赁物的风险，原被告在签订合同时即明知或应当知道，是可以预见并进行了约定的，被告仍然与原告签订租赁合同，系自甘风险的行为，故复阳公司应按约定交纳实际占用租赁物期间欠缴租金，至本案开庭前的2020年5月9日被告占用租赁物已满9个月，应付租赁费44250元，减去预付30000元，仍拖欠原告14250元租金未付；原告请求的合理部分本院应予支持；被告复阳公司至今仍然占用校办厂租赁资产拒不缴纳占用期间租金的理由不能成立，本院不予支持。吴国良转租校办厂房屋资产经过校办厂实际管理人张景素同意，且在租赁合同订立时学校并未与张景素结算收回校办厂资产，默认张景素实际管理相关资产，不存在张景素非法强占校办厂资产的事实，故复阳公司主张租赁合同无效没有依据，本院不予支持。按照合同约定，装修费由复阳公司自行负担，复阳公司反诉要求吴国良赔偿装修损失亦没有依据，本院亦不予支持。原告吴国良增加解除合同、归还租赁厂房附属的物品的诉讼请求未补交诉讼费且已经另行起诉，本案中不再合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告桐柏复阳贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴国良租赁费14250元；二、驳回反诉原告桐柏复阳贸易有限公司的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费263元，由被告桐柏复阳贸易有限公司负担169元，原告吴国良负担94元。反诉案件受理费3284元，由反诉原告桐柏复阳贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘淮生二〇二〇年六月十五日法官助理杨海英书记员李优果