陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0423民初1932号原告：陕西泰盈环达通房地产开发有限公司。法定代表人：ShmuelHibel（溪某某），系该公司董事长。委托诉讼代理人：路某某，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂某某，女，汉族，系该公司员工。被告：石某某，女，汉族。被告：陈某某，男，汉族。原告陕西泰盈环达通房地产开发有限公司（以下简称：泰盈公司）与被告石某某、陈某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月6日受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泰盈公司委托诉讼代理人路某某、聂某某，被告石某某到庭参加了诉讼，被告陈某某经公告送达开庭传票未到庭，本案现已审理终结。原告泰盈公司向本院提出起诉请求：1、不得执行位于陕西省咸阳市秦都区XX大道XX花园XX号XX楼XX单元XX层XX号的房屋，并解除对该房屋的预查封或轮候预查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，泾阳县人民法院依据（2016）陕0423民初616号民事判决书作出（2017）陕0423执61号执行裁定书，裁定“预查封或轮候预查封被执行人陈某某名下位于陕西省咸阳市世纪大道房屋”原告针对该执行标的向泾阳县人民法院提出书面异议，泾阳县人民法院受理并审查后作出（2018）陕0423执异26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为驳回执行异议的裁定缺乏法律依据。2015年8月26日，原告与被执行人陈某某签订的《商品房买卖合同》，将涉案房产出卖给被执行人陈某某，合同约定陈某某支付首付款130000元，下余房款办理按揭贷款，原告对该笔贷款承担连带保证责任。后陈某某出现持续未还银行贷款本息且下落不明的情形导致原告履行连带保证责任并代为偿还其所欠贷款共计409529.9元。原告因此将陈某某诉至陕西省咸阳市秦都区人民法院，要求解除原告与被执行人签订的《商品房买卖合同》，注销抵押、预告登记及合同备案相关手续。该院于2017年3月2日作出（2016）陕0402民初2756号民事判决书，判决解除原告与被执行人陈某某签订的《商品房买卖合同》，并判决陈某某于判决生效之日起五日内协助办理解除《商品房买卖合同》，注销抵押、预告登记及合同备案相关手续。原告据此申请强制执行，在执行过程中发现泾阳县人民法院已将涉案房屋预查封。依据法律规定，当原告与陈某某签订的《商品房买卖合同》依法解除后，陈某某请求原告进行权属变更登记的依据已经归于消灭，涉案房屋不再是预查封的对象，预查封行为已失去依据，应当予以解除。被告石某某辩称：1、本案在执行中对涉案房屋的查封完全符合法律规定，应依法驳回案外人异议之诉。2、关于涉案房屋的商品房买卖合同，陈某某按约定履行了合同价款，不存在违约行为。3、原告依据秦都区人民法院的生效判决认为商品房买卖合同解除，预查封也失去了法律依据，应予以解除。预查封的效力等同于正式查封，法律规定已预查封的预售房，不能通过解除商品房买卖合同来规避。4、涉案房屋的预告登记不因商品房买卖合同解除而失效。预告登记是法定的债权物权化状态，具有公示力与排他性，自办理预告登记之日起，原告对涉案房屋即不享有民事权益，仅具有在符合条件时为购房者办理登记的义务。故原告未经预告登记权利人单方的行为不发生物权效力，原告不能以解除商品房买卖合同而主张权属。原告依据秦都区人民法院判决书请求确认涉案房屋所有权发生转移至原告，实则是基于涉案房屋被查封而诉讼原物返还请求权，是债权请求权，债权请求权是肯定不能和查封的效力相对抗的。故预查封完全可以否定其它裁判解除商品房买卖合同的效力。5、开发商的解除权与法院查封产生冲突时，应当从公平原则和维护司法秩序的角度出发，认定法院的查封具有对抗开发商解除权的效力，从法律效力来说仍应当继续查封。6、原告对执行标的不享有足以排除强制执行的实体权利，应判决驳回其诉讼请求。被告陈某某未出庭答辩，亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证（证据名称、证明目的及质证意见详见附1）。本院对当事人提交的证据分析认定如下：对原告提供的证据1、2、4、5的真实性、客观性、关联性予以认定；证据3系复印件，没有加盖公章，对其真实性不予认定。对被告石某某的5份证据，其中证据1、2本院当庭已予认定；对证据3、4真实性认可，证明目的不予认定；证据5系被告石某某的自述，不符合证据形式要件，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告石某某与被告陈某某民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月11日作出（2016）陕0423民初616号民事判决书，判决：“一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内清偿原告石某某借款人民币170000元整并支付利息。……二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内清偿原告石某某借款人民币10000元整并支付逾期利息。……三、驳回原告石某某其他诉讼请求。本案诉讼费4450元，由被告陈某某承担3815元，由原告石某某承担635元。”2017年3月1日，本院依据被告石某某的申请及（2016）陕0423民初616号民事判决书作出（2017）陕0423执61号执行裁定书，裁定：“一、…..二、预查封或轮候预查封被执行人陈某某名下位于陕西省咸阳市世纪大道。三、被执行人负责保管被查封的财产，查封期间不得转移被查封的财产、不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。…….”后因原告对预查封或轮候预查封被执行人陈某某名下位于陕西省咸阳市世纪大道向本院提出异议，请求解除查封。2018年6月20日本院作出（2018）陕0423执异26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，向本院提出案外人执行异议之诉。本院在审理中，2018年12月11日被告石某某将原告及被告陈某某诉至秦都区人民法院，请求撤销咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初2756号民事判决书。后本院于2018年12月13日作出（2018）陕0423民初1932号民事裁定书，裁定“本案中止诉讼。”2019年12月20日，咸阳市秦都区人民法院作出（2019）陕0402民撤1号民事判决，驳回了被告石某某的起诉，该判决现已生效。另，2015年8月26日（签约备案时间），原告与被告陈某某签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于咸阳市房屋一套出卖给被告陈某某，合同签订后被告陈某某按照合同约定向原告支付了首付款130000元，并在中国银行股份有限公司咸阳分行以按揭形式贷款290000元向原告足额缴纳房款，贷款由原告承担保证担保责任。2015年9月15日对涉案房屋办理了预告登记。后因被告陈某某未按约定偿还银行按揭贷款，原告代被告陈某某归还银行贷款本息289529.9元。2016年7月6日原告将被告陈某某起诉至咸阳市秦都区人民法院，该院于2017年3月2日作出（2016）陕0402民初2756号民事判决书，判决：“一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。二、被告陈某某于本判决生效之日起五日内协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销预抵押、预告登记及合同备案相关手续并承担上述手续的办理费用。……”该判决于2017年6月19日发生法律效力。后原告依据该判决，向咸阳市秦都区人民法院申请强制执行。2017年8月9日咸阳市秦都区人民法院作出（2017）陕0402执1427号执行裁定书，裁定：“一、注销被执行人陈某某名下房屋的相关手续，……”2017年9月5日，该房产的所有权登记在原告名下。原告在房管所得知涉案房产被本院（2017）陕0423执61号执行裁定书裁定预查封或轮候预查封，遂先后提出执行异议及本案之诉。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案执行查封的效力；2、关于物权的效力，原告是否具有排他性权利。1、关于涉案执行查封的效力问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”故本院于2017年3月1日作出的（2017）陕0423执61号执行裁定书，对涉案房屋采取的预查封措施并无错误。2、关于物权的效力，原告对涉案房产是否具有排他性权利。涉案房屋在预查封期间，原告与被告陈某某之间因商品房买卖合同发生争议，法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，该判决已生效进入执行程序。涉案房产已于2017年9月5日登记在原告名下，根据不动产的物权登记原则，涉案房产所有权已经归原告所有，原告具有排除执行的权利。原告与被告陈某某之间的房屋买卖合同经秦都区人民法院作出（2016）陕0402民初2756号民事判决，判决解除该合同，并注销预告登记。该判决已经生效，被告陈某某已失去了预告登记权利人的资格，该预告登记行为已失效。本院于2017年3月1日作出的（2017）陕0423执61号执行裁定书，对涉案房屋采取的预查封措施虽无错误，但2017年9月5日原告取得涉案房产产权登记，原告已经取得物权，预查封已失去转为正式查封登记的可能性，该预查封措施应予解除。故原告申请解除本院对该涉案房产执行措施的主张应予以支持。综上，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：不得执行位于陕西省咸阳市世纪大道房屋，并解除对该房屋的预查封或轮候预查封。2018042326案件受理费7600元，由被告石某某、陈某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。本院（2018）陕0423执异26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵卫斌审 判 员  张高峰人民陪审员  王芝川二〇二〇年六月十五日书 记 员  杨 敏书 记 员  吴 娜附1、当事人提交的证据名称、证明目的及质证意见（一）原告提交的证据名称及证明目的：1、诉讼费票据、陕西省咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初2756号民事判决书、法律文书生效证明各一份。证明原告与陈某某签订的商品房买卖合同解除后，陈某某对商品房买卖合同预告登记所享有的合同债权即告消灭，陈某某无权基于该合同主张交付房屋、陈某某请求原告进行权属变更登记的依据已经归于消灭。2、陕西省咸阳市秦都区人民法院（2017）陕0402执1427号执行裁定书一份。证明原告与陈某某的商品房买卖合同预售登记撤销。3、陕西省泾阳县人民法院（2017）陕0423执61号协助执行通知书复印件一份，未加盖公章。4、咸阳市房屋所有权证一份。证明：房屋所有权人为陕西泰盈环达通房地产开发有限公司。登记时间：2017年9月5日。5、陕西省泾阳县人民法院（2018）陕0423执异26号执行裁定一份。对房权证登记预备号与执行异议初始登记房屋是同一个房屋。被告石某某质证认为：对原告出示的证据1，真实性没有异议，对法律文书生效证明认可，证明目的不予认可，对日期有异议，生效日是6月19日生效的。证据2真实性没有异议，对证明目的不认可。证据3真实性没有异议，对证明目的不予认可。证据4真实性不认可，涉案房屋2017年9月5日登记在原告名下，执行异议原告提交的151号房屋所有权证是初始登记号，并不是涉案房屋的所有权证，对证明目的不认可。证据5真实性认可，证明目的不认可。（二）被告石某某提交的证据名称及证明目的：1、陕西省泾阳县人民法院（2016）陕0423民初616号民事判决书复印件一份。2、2016年11月3日强制执行申请书复印件一份。3、陕西省泾阳县人民法院（2017）陕0423执61号执行裁定书复印件一份。4、陕西省泾阳县人民法院（2018）陕0423执异26号执行裁定书复印件一份。5、执行异议答辩状。以上5份证据证明：1、证明其与陈某某的民间借贷纠纷，法院判决陈某某偿还借款。2、因为没有还款，申请查封被执行人名下的房产。3、查封的时候就登记在陈某某的名下，查封没有错误，符合查封规定。4、证明查封正确，就是登记在陈某某名下的房屋。5、执行异议期间针对原告提出的不同意见。原告代陈某某还款，是一种债权。自己是2016年3月起诉的，原告是2016年7月6日起诉，时间不存在平行。答辩是基于基本事实，基于判决书和裁定书作出的时间和法律依据，就是证据。原告质证认为：1、真实性没有异议，证明目的我们认可。2、真实性无异议。虽然对文书没有意见，但对被告表述有不同意见，自己和原告的的债权都应该在法律的框架内平等受到法律的保护。3、真实性没有异议，证明目的不认可。（1）执行裁定书程序中，法院阐明2017年3月10号送达房管局，（2）该执行裁定是预查封或轮候预查封裁定，根据最高院法发2004第5号通知第15条、16条规定，预查封不同于查封，只有在土地房屋的权属登记在被执行人名下后，预查封才能转为查封登记，如果遇见债权消灭，该预查封需要解除，而且石某某在申请执行时应当知道涉案的房屋还在建设中，并没有交付，陈某某的权益实际上是合同备案登记。陈某某受保护的债权是向我方申请交付房屋和权属变更的请求权，根据物权法第9条的规定，合同预告登记不具有物权登记的效力，石某某应该是清楚或应当清楚的，如果作为查封的是登记在陈某某名下的房屋，拍卖肯定没有问题，但是并没有登记在陈某某名下。4、对真实性没有异议，证明目的不认可，涉案房屋并没有登记在陈某某名下，石某某所理解的查封陈某某名下的财产与事实不符，预查封是对合同下的债权进行的查封，不是房产物权进行的查封。石某某起诉陈某某时，我们也在起诉，是平行的。5、对于答辩状是个人陈述意见，不符合证据的形式要求，对证据形式和证明目的不认可。（三）被告陈某某未参加质证，亦未提交证据。2、依据法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，原告对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。原告、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对原告提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对原告提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）原告是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对原告的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。原告依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。1