上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3122号原告：上海盛众房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李绍东,总经理。委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。委托诉讼代理人：范秀霞，北京市伟博律师事务所律师。被告：余祥慨(YU，男，1953年11月28日出生，住香港特别行政区。第三人：黄丽月(WONG，LaiYuet)，女，1954年2月26日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区九龙大角咀深旺道8号君汇港第1座27楼A室。上列被告、第三人共同委托诉讼代理人：冯建成，广东格林律师事务所律师。上列被告、第三人共同委托诉讼代理人：吴亚玲，广东格林律师事务所律师。原告上海盛众房地产发展有限公司(以下简称“盛众公司”)诉被告余祥慨商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。根据被告余祥慨申请，本院依法追加黄丽月作为第三人参加诉讼。本案于2020年5月21日进行了公开开庭审理，原告盛众公司的法定代表人李绍东及其委托诉讼代理人郭婷和范秀霞、被告余祥慨和第三人黄丽月的共同委托诉讼代理人吴亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛众公司向本院提出诉讼请求：1、确认盛众公司与余祥慨就位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市商品房出售合同》不成立；2、判令余祥慨配合盛众公司办理注销上述合同网签登记的手续。事实与理由：系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室，但双方无真实房屋买卖意思表示，也没正式签订商品房出售合同,只是作了出售合同的网签登记手续。双方进行出售合同备案的起因是第三人黄丽月与案外人陈水滚、鑫塔投资集团有限公司(以下简称“鑫塔集团”)之间的债权债务关系。黄丽月(作为甲方)、陈水滚和鑫塔集团(作为乙方)、盛众公司(作为丙方)签订《和解协议书》，依据该协议书盛众公司作为担保人，以其名下包含系争房屋在内的3套房屋为乙方债务作担保，在债务履行期限届满后，黄丽月可以选择依据生效裁判文书要求陈水滚和鑫塔集团履行债务，也可以选择依据该和解协议要求盛众公司履行担保责任，但不可能同时选择两项，只能选择其一。据悉，黄丽月已经选择要求陈水滚和鑫塔集团履行债务，并且向法院申请执行，查封了陈水滚妻子名下的财产。盛众公司认为，根据和解协议，盛众公司是担保方，而根据出售合同，盛众公司是房屋出售人，两者是矛盾的。黄丽月已经放弃了要求盛众公司交付房屋的权利，本案商品房出售合同不成立，故其诉至法院，要求判如所请。余祥慨辩称，盛众公司是在陈水滚、鑫塔集团与黄丽月的债务到期之后,签署了债务抵偿协议书,同意以包含系争房屋在内的4套房屋来抵偿所欠黄丽月的钱款，表明盛众公司在与黄丽月的家人网签案涉4套房屋出售合同之时，已经同意以债务人的身份加入到所欠黄丽月的债务当中，原债权债务关系已向房屋买卖合同关系转化。黄丽月原来的债权已经转化为购房款,盛众公司对此予以接受并且在至今长达近五年的时间里从来没有提出过反对意见或者异议，在当事人已经履行了主要义务并且对方予以接受的情况下，双方之间房屋买卖合同关系成立的。经开庭审理查明，鑫塔集团的实际控制人为陈水滚，而鑫塔集团控股的子公司鑫塔房地产开发有限公司系盛众公司的股东。2015年1月1日至2015年5月8日期间，黄丽月(作为甲方)与陈水滚(作为乙方)陆续签订七份《借款协议》，约定乙方向甲方借款，借款期间均为6个月，年利率24%等，以上七份协议借款本金总金额合计人民币10,900,000元。陈水滚和鑫塔集团均在乙方落款处签字签章。2015年9月8日，黄丽月(作为甲方)与陈水滚(作为乙方)签订《债务抵偿协议》，双方约定鉴于乙方对甲方尚有部分欠款未清偿，双方同意以乙方所拥有的房产向甲方抵偿债务。1、截至本协议签署之日，乙方共欠甲方本金10,900,000元。2、双方一致同意，以其所拥有的上海鑫塔水尚苑四套房产(以下统称“抵债房产”)用于抵偿乙方所欠甲方债务10,900,000元(以下简称“标的债务”)。房产明细如下：(1)7幢15＃901室131.26平方米，单价28,624.45元，总价3,757,245.31元；(2)9幢17＃801室，面积91.58平方米，单价28,071.55元，总价2,570,792.55元；(3)9幢17＃802室，面积90.99(平方米)，单价27,961.35元，总价2,544,203.24元；(4)9幢17＃901室，面积91.58(平方米)，单价28,664.35元，总价2,625,081.17元，上述抵债房产总价11,497,322.27元。超过乙方对甲方的欠款597,322.27元，超过的欠款部分为乙方向甲方支付的截止于2015年7月31日的借款利息。由于本协议签订之时尚无法办理将抵债房产过户至甲方名下的相关手续，乙方确认并承诺，本协议签订之后，甲方即有权占有、处置抵债房产，占有、处置抵债房产所需的相关费用(如有)由甲方自行承担。甲方对前述处理方式亦予以认可。3、为避免歧义，双方一致同意并确认：(1)无论本协议签订之时或处置抵债房产时抵债房产的实际价值是多少，双方均认可以抵债房产抵偿全部标的债务；(2)债务全部为本金及利息，本协议一经签订，即视为标的债务全部清偿完毕，自本协议签订之日起，与标的债务有关的所有文件均终止；(3)本协议签订后，除本协议另有约定外，甲方不得再就标的债务或与标的债务有关的任何事项向乙方主张任何权利或请求。协议另对其他事项作出约定。上述债务抵偿协议签订后，2015年10月19日，盛众公司与余祥慨(系黄丽月丈夫)就位于上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室房屋网签编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》，建筑面积130.70平方米，单价28,624.45元，总价3,741,216元；2016年6月24日，盛众公司分别与余永发就上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室网签编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》(建筑面积91.49平方米，单价25,368.53元，总价2,320,967元)，与余加美就位于上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室网签编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》(建筑面积90.90平方米，单价25,269.04元，总价2,296,956元)，与余永财(系余祥慨儿子)就位于上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室网签编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》(建筑面积91.49平方米，单价25,068.02元，总价2,293,473元)。上述四份合同第二十八条均约定，合同自双方签署之日起生效。后陈水滚、鑫塔集团与盛众公司未按《债务抵偿协议》及《上海市商品房出售合同》的约定将上述四套房屋产权变更至上述四名购买人名下。2018年1月5日，黄丽月向北京市朝阳区人民法院起诉，要求陈水滚、鑫塔公司归还借款本金10,900,000元及支付相应利息，北京市朝阳区人民法院立为(2018)京0105民初1876号。在上述案件审理期间，2018年5月17日，黄丽月(作为甲方)、陈水滚和鑫塔集团(作为乙方)、盛众公司(作为丙方)签订《和解协议书》，约定：一、经甲乙双方对账后确认，截止2018年3月31日，乙方累计欠甲方借款本金10,900,000元、利息6,578,100.35元，其中截止2015年7月31日利息为597,322.27元，2015年8月1日至2018年3月31日利息为5,980,778.08元。如本协议约定的以物抵债方案如约履行，则视为上述本息全部清偿完毕，且乙方无需再支付2018年3月31日之后的利息；如未在约定期限内完全履行，在2018年3月31日后，乙方在前述已确认利息数额的基础上继续向甲方支付本金和利息(以10,900,000元为本金，自2018年4月1日起至本息实际足额清偿之日止，按年利率24%计算，还款方式为先息后本)。二、乙方和丙方同意用丙方开发的上海鑫塔水尚苑三套房屋(下称“抵债房产”)及上海鑫塔水尚苑配套两个车位(下称“抵债车位”)清偿乙方所欠甲方的所有本金和利息，甲方同意乙方和丙方上述抵债方案。抵债房产具体信息如下：1、上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号901房(建筑面积130.70平方米，房地产权证号：青XXXXXXXXXX)；2、上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号801房(建筑面积91.49平方米，房地产权证号：青XXXXXXXXXX)；3、上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号901房(建筑面积91.49平方米，房地产权证号：青XXXXXXXXXX)。抵债车位如下：1、上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑地下一层车位298号(45＃)；2、上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑地下一层车位398号(46＃)。三、为履行上述调解方案，在2018年7月1日前，甲乙丙三方应按已网签的编号为XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX《上海市商品房出售合同》共同将抵债房产的产权转移登记至甲方指定人员名下，并完成抵债房产和抵债车位的交房手续。在上述三套抵债房产产权变更登记到甲方或甲方指定人员名下后办理编号为XXXXXXXXXXXX《上海市商品房出售合同》的网签解除手续。四、如因政府政策调整，乙方和丙方已网签的编号为XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX《上海市商品房出售合同》如果无法继续履行，在甲方指定人员符合购房人员资格的前提下，甲乙丙三方应在共同撤销上述4套房屋房产网签合同的当日与甲方指定人员重新签订《上海市商品房出售合同》并进行网签，如因甲方指定人员不符合购房资格资质的问题导致三方无法在上述约定期限内完成移转登记的，甲方可延长上述期限或另行指定其他人或公司购买上述抵债房产，乙方和丙方应给予必要的配合并完成相关手续。五、由于抵债车位当前已设立抵押登记(抵押权人为“北京国际信托有限公司”)，丙方应与甲方或甲方指定人员另行签订车位买卖协议，在甲方或甲方指定人员符合购买资格资质的前提下，于2018年7月30日前将抵债车位的抵押登记解除并转移登记至甲方或甲方指定人员名下。六、乙方和丙方保证，抵债房产不存在抵押、查封状态，且保证在抵债房产及抵债车位转移登记至甲方或甲方指定人员名下后，不存在第三人对抵债房产及抵债车位主张权利。七、抵债房产及抵债车位按照本协议的约定变更登记至甲方或甲方指定人员名下后，则乙方所欠甲方的债务本息视为全部清偿完毕，双方不再存在任何债权债务关系。抵债房产及抵债车位因网签或过户产生的由买方交纳的税费(包括商品住宅维修基金)由乙方和丙方承担100,000元，剩余部分全部由甲方承担，乙丙双方应在甲方交纳税费前将上述100,000元直接支付给甲方，由卖方交纳的税费(包括商品住宅维修基金)由乙方和丙方承担。八、如乙方和丙方未在本协议约定的期限内将全部三套抵债房产及两处抵债车位转移登记至甲方或甲方指定人员名下，则乙方对甲方所欠的原债务未得到任何清偿，乙方仍应按七份《借款合同》约定向甲方归还本金10,900,000元及利息(截止2018年3月31日利息为6,578,100.35元；自2018年4月1日起至本息实际足额清偿之日止，以10,900,000元为本金，按年利率24%计算，还款方式为先息后本)。如出现部分抵债房产或抵债车位没有发生过户的情形，已过户的抵债房产或抵债车位按过户当日的市场价值(指经双方协商一致的价格或评估价，评估费用由乙方或丙方承担)从甲乙双方在本协议第一条对账确定的债务范围内扣减。十、丙方承诺，如乙方未能在上述期限内将抵债房产或抵债车位最终全部或部分转移登记至甲方或甲方指定人员名下，丙方只在上述没有实际发生抵债的抵债房产和抵债车位的价值范围内清偿乙方所欠甲方债务，其中抵债房产的价值是指本协议签订当日的市场价值(指经双方协商一致的价格或评估价，评估费用由乙方或丙方承担)，两处抵债车位的价值为700,000元，如实际债务超出抵债房产和抵债车位价值的，丙方对超出的部分不承担清偿责任。十一、本协议签订后，甲乙双方应共同向北京市朝阳区人民法院出具延期审理申请，确保法院给予本协议正常履行的期限，在本协议履行完成后，甲方将向法院办理撤诉手续。如果在本协议约定的期限内履行完毕前，法院出具判决书或调解书，三方仍应按照本协议约定继续履行，且甲乙双方无需按照判决书或调解书的内容履行金钱给付义务；如果超过本协议约定的履行期限仍未履行完毕，除非甲方同意，甲方可选择按法院出具的判决书或调解书要求乙方履行金钱给付义务。协议另对其他事项作出约定。该协议签订后，抵债房产及抵债车位未转移登记至黄丽月或黄丽月指定人员名下。2018年8月29日，北京市朝阳区人民法院作出(2018)京0105民初1876号民事判决，判决如下：一、陈水滚与鑫塔投资集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内偿还黄丽月欠款本金10,900,000元；二、陈水滚与鑫塔投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内支付黄丽月截止到2018年3月30日的欠款利息6,578,100.35元，并自2018年3月31日开始至偿还全部本金之日止按照年利率24%的标准向黄丽月支付逾期还款利息。上述判决生效后，陈水滚与鑫塔投资集团有限公司未履行债务，黄丽月向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，该院于2019年2月20日立为(2019)京0105执6233号案件。在执行过程中，该院查封了洪桂新名下位于北京市朝阳区安立路XXX号院4号楼23至24层2303的房屋。经查询未发现被执行人陈水滚与鑫塔投资集团有限公司名下有足额可供执行的财产，申请人黄丽月也无法提供被执行人可供执行的财产线索，故北京市朝阳区人民法院于2019年6月21日裁定终结本次执行程序。2020年4月9日，本院受理黄丽月诉盛众公司民间借贷纠纷一案，立为(2020)沪0118民初6498号案件，黄丽月诉讼请求为：要求盛众公司对于陈水滚和鑫塔集团在(2018)京0105民初1876号案生效判决项下的债务(向黄丽月偿还本金10,900,000元、支付利息6,578,100.35元及自2018年3月31日起至偿还全部本金之日止按照年利率24%的标准向黄丽月支付逾期还款利息)在12,000,000元范围内向黄丽月承担清偿责任。该案现在审理过程中。另查明，上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室、17号801室、17号802室、17号901室房屋现均登记在盛众公司名下。其中15号901室房屋，于2019年11月28日因(2019)沪0118执8005号案件被本院轮候查封，于2020年4月17日因(2020)沪0118民初6498号案件被本院轮候查封；17号801室房屋，于2019年12月2日因(2019)沪0118执8633、8634、8635、8636、8637、8638号案件被本院轮候查封，于2020年4月17日因(2020)沪0118民初6498号案件被本院轮候查封；17号802室和17号901室房屋，均于2020年4月3日因(2020)沪0112执801号案件被上海市闵行区人民法院正式查封，于2020年4月17日因(2020)沪0118民初6498号案件被本院轮候查封。以上事实，由盛众公司、余祥慨、黄丽月的陈述，盛众公司提供的出售合同打印件、不动产登记信息，余祥慨和黄丽月提供的婚姻登记资料、亲属关系证明书、户口簿、借款协议、债务抵债协议、和解协议书、民事判决书、执行裁定书、不动产登记信息等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，三方当事人一致确认本案出售合同不再履行，余祥慨同意配合盛众公司办理注销上述合同网签登记的手续。审理中，双方对本案所涉《上海市商品房出售合同》是否成立存在争议。盛众公司称，本案商品房出售合同是建立在黄丽月与陈水滚、鑫塔集团的债权债务关系基础之上的，并非独立的房屋买卖合同关系。商品房出售合同不是建立在合同双方真实房屋买卖意思基础之上的，且商品房出售合同只是形式上进行网签，余祥慨等购房人和盛众公司均未在四份出售合同上签字或签章，合同并不成立。本案合同双方也未按照合同履行，余祥慨从未交付房款，从未要求盛众公司过户、交付房屋，盛众公司也从未向余祥慨主张过房款，且和解协议书也体现不出盛众公司同意以黄丽月对陈水滚的债权作为对价。若盛众公司已收到房款，则在长达五年里不予配合过户是不合常理的。实际上，黄丽月在三方和解协议书签订后，选择向法院申请执行，可见黄丽月以其实际行为否认本案房屋买卖关系的成立。当初是鑫塔集团告知盛众公司法定代表人李绍东，陈水滚的老乡黄丽月看中了鑫塔水尚苑的房子要买，但是付款方式、节奏可能要灵活一些，所以李绍东当时以为只是处理一下内部关系户过户。后来鑫塔集团派人来，未经李绍东同意就做了网签，然后李绍东才得知原来不是黄丽月购房想要晚点付款，而是其与鑫塔集团存在债权债务关系。李绍东认为香港居民在上海购房是有限制的，且不得到购房款李绍东是不同意过户的，故未在出售合同上盖章。另外盛众公司公章由盛众公司的债权人北京国际信托有限公司与盛众公司共管，2018年5月17日和解协议书上的盛众公司公章应该是由北京国际信托有限公司加盖的，李绍东不同意在未得到对价的情况下将房屋过户至购房人名下。余祥慨、黄丽月称，对盛众公司提供的出售合同的内容予以确认，但认为盛众公司提供的合同仅是2019年11月2日的打印件，实际上网签当天余祥慨等四个购房人在纸质合同上签过字的。四份出售合同均是由盛众公司按约定填好网签合同内容，网签当天打印出来交给余祥慨等人签字确认。余祥慨等人签好字后拍摄合同照片，然后将原件交给盛众公司盖章，但之后盛众公司未将盖好章的合同交给四个购房人。盛众公司与余祥慨等人签订的四份《上海市商品房出售合同》是买卖双方及黄丽月的真实意思表示，四套房屋用于抵销所欠黄丽月债务，且上述商品房出售合同已经办理网签，盛众公司接受以黄丽月债权抵销购房款，余祥慨支付的购房款就是黄丽月的债权，余祥慨等购房人已履行合同义务，故四份商品房出售合同均成立并生效。在签订合同后长达近五年时间里，为案涉房屋如何抵债问题一直处于协商之中，故三方后又签署和解协议，将用于抵债的四套房屋调整为三套房屋和两个车位。余祥慨和黄丽月均有要求盛众公司履行合同交付房屋并办理过户手续，但盛众公司始终不肯配合，存在违约。根据2015和2016年的购房政策，香港居民只要在上海市签订了劳动合同，有一个月的个税记录或社保记录，就具备上海市购房资格了。2018年六七月份政策变更为需要一年的个税记录或社保记录。2018年5月签订和解协议后，四个购房人均按照相关政策要求缴纳相应个人所得税以满足过户要求，但是2019年初，盛众公司、陈水滚和鑫塔集团不履行和解协议，要求拿三套90平方米的房屋抵债，于是余祥慨等购房人停止缴纳个税了。为此，余祥慨、黄丽月提供上海市商品房出售合同复印件四份，该四份合同落款处甲方处空白，乙方处由余祥慨、余永发、余加美、余永财分别签字，余祥慨、余加美和余永财另加盖了私章。以证明盛众公司与余祥慨等人的商品房出售合同成立。该合同的打印时间是2015年10月19日，与盛众公司提供的合同的打印时间不同，故该份合同是真实存在的。盛众公司认为系复印件，对证据真实性不予认可，且认为其并未收到过余祥慨等人签好字的合同版本，且合同上并无盛众公司的签章。本院认证如下：余祥慨、黄丽月提供的出售合同虽是复印件，但内容与盛众公司提供的出售合同打印件相同，仅是打印时间有区别，且余祥慨、黄丽月对证据形成过程的陈述符合常理，李绍东亦确认曾经拒绝在纸质合同上盖章，故本院对该份证据予以采信。据此，本院确认如下事实：盛众公司就本案出售合同办好网签登记手续后，打印了纸质合同交余祥慨签字，后盛众公司未在出售合同上签字盖章。审理中，经本院释明，盛众公司表示，若法院认定本案商品房出售合同成立，则变更诉请为解除合同、注销网签登记。余祥慨、黄丽月称，同意解除合同，但将追究盛众公司的违约责任。根据庭审查明的事实，本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。借款到期后，债务人无法偿还，双方另行签订房屋买卖合同以房抵债行为如系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，法院一般不加以干涉。本案黄丽月与陈水滚、鑫塔集团的借款合同到期无法履行，黄丽月与陈水滚、鑫塔集团签订债务抵偿协议，约定以盛众公司名下的四套房产抵债，双方对房产坐落及价格进行了明确约定。之后盛众公司与余祥慨就其中一套房屋进行了《上海市商品房出售合同》网签登记，房屋总价有所变更，余祥慨作为购房人已签字。再之后黄丽月、陈水滚、鑫塔集团、盛众公司签订和解协议书，约定以盛众公司名下包括系争房屋在内的三套房产和两个车位偿还到期债务，盛众公司确认按照网签合同履行过户义务，故盛众公司已明确同意受网签合同的约束。故虽然盛众公司未在出售合同上盖章，但出售合同双方当事人均已同意网签合同的内容，盛众公司已同意购房人支付的对价为黄丽月对陈水滚、鑫塔集团享有的债权中的一部分，故本案商品房出售合同已成立。对盛众公司要求确认合同不成立的诉请，本院不予支持。现在系争房屋处于被他案司法查封的状态，本案商品房出售合同履行存在障碍，三方当事人在庭审时均同意解除本案合同、注销网签登记，故对盛众公司要求解除合同、注销网签登记的诉请，本院予以支持，庭审之日2020年5月21日为合同解除之日。因本案商品房出售合同是以物抵债协议，故商品房出售合同解除的责任归属、后果处理，应在原债权债务关系即民间借贷纠纷案件中予以解决，本案不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第九十七条规定，判决如下：一、原告上海盛众房地产发展有限公司与被告余祥慨之间的《上海市商品房出售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)于2020年5月21日解除；二、被告余祥慨应于本判决生效之日起十日内配合原告上海盛众房地产发展有限公司办理注销《上海市商品房出售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)网签登记的手续；三、驳回原告上海盛众房地产发展有限公司其余诉请。案件受理费80元，由原告上海盛众房地产发展有限公司负担40元，被告余祥慨负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  蒋秀娟二〇二〇年六月三十日书 记 员  朱程飞附：相关法律条文第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。