广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9487号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市天道日新科技有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道高新区社区高新南六道6号迈科龙大厦1012，统一社会信用代码：914403000703569424。法定代表人：宋斌，执行董事。委托诉讼代理人：庄莉，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李熙军，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市丰泽园实业有限公司，住所地：深圳市南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心二号仓库四楼西，统一社会信用代码：91440300738824946Ｇ。法定代表人：蔡灵发，执行董事。委托诉讼代理人：王利明，广东金粤律师事务所律师。上诉人深圳市天道日新科技有限公司（以下简称天道公司）因与被上诉人深圳市丰泽园实业有限公司（以下简称丰泽园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初19420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天道公司的上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.依法判令丰泽园公司支付天道公司未及时返还租赁保证金所产生的利息3418.37元（按人民银行同期贷款利率计算自2019年7月1日起，暂计至2020年1月17日，应计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费用由丰泽园公司承担。事实与理由：一、天道公司与丰泽园公司就“恢复原状”之“原状”无法达成一致意见，判项二事实上无法履行。二、一审法院认定事实错误，未拆除的装修物已形成附合，且丰泽园公司已对该附合装修物进行出租利用，天道公司无恢复原状的义务。三、一审法院事实认定错误，天道公司无需向丰泽园公司支付房屋占用费。四、一审法院认定事实错误，丰泽园公司应按未按期返还租赁保证金的实际天数向天道公司支付自2019年7月1日起计至实际支付之日的同期银行贷款利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，恳请二审法院支持天道公司的上诉请求。丰泽园公司答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。天道公司向一审法院起诉请求：1.丰泽园公司返还合同中约定的租赁保证金141450元及利息1196.90元（按人民银行同期贷款利率计算自2019年5月1日起，暂计至2019年7月10日，应计算至实际支付之日止），合计142646.90元；2.本案诉讼费由丰泽园公司承担。丰泽园公司向一审法院反诉请求：1.天道公司将涉案位于深圳市××仓储配送中心二号楼3层南面的租赁房屋（建筑面积1025平方米）恢复原状并返还给丰泽园公司；2.天道公司向丰泽园公司支付占用租赁房屋的占用费（占用费按每月双倍租金，含管理费，即173225元/月计的标准，自2019年7月1日起计至天道公司将租赁房屋恢复原状并实际返还给丰泽园公司之日止，暂计至2019年8月31日为346450元）；3.天道公司向丰泽园公司支付违约金（以当月所欠占用费按月比例2%的标准计算当月违约金，总违约金为自2019年7月1日起计至房屋恢复原状并实际返还给丰泽园公司之日止逐月违约金累加，暂计至2019年8月31日为10393.50元）；4.诉讼费由天道公司承担。一审法院认定事实：2015年4月，丰泽园公司（出租方、甲方）与天道公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××仓储配送中心二号楼3层南面（以下简称涉案房产）出租给乙方作仓储、办公使用；建筑面积为1025平方米；租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止；租赁仓库的单位租金按每平方米每月46元计算，月租总额为47150元，物业管理费按每平方米每月3元计算，月管理费为3075元；租金从租赁第二年起每年按6%递增；乙方应于2015年4月24日前交付首期租金及管理费，金额为50225元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即141450元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，到期无息返还；甲方向乙方返还保证金的条件：合同期满乙方在限期内迁离并交回租赁房屋、甲方的房地产及附属设施完好（正常损耗的除外）及已改修的要恢复原状、结清乙方应承担的各种费用并办理好有关移交手续；甲方可不予返还保证金的情形：乙方未结清应承担的各种费用和办理好有关移交手续（甲方可将乙方应承担且未结清的费用从保证金中扣除，有剩余返还乙方）、未经甲方允许对租赁房屋进行改建和损坏附属设施未赔偿的、乙方在合同期内单方终止合同的；租赁期内，乙方负责按时支付租赁房屋的管理费；本合同有效期内，甲方或乙方对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，甲、乙双方应另行签订书面协议；出现下列情形之一的，甲方可就因此造成的损失向乙方要求损害赔偿、乙方支付违约金为所欠租金、费用的千分之五/日元：乙方拖欠租金达5天（月）以上、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元以上、乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的、乙方擅自改变租赁房屋结构或用途的、乙方违反本合同第十五条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的、未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修、乙方擅自将租赁房屋转租第三人的；本合同终止后，乙方应于当日迁离、复原及交还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋并就逾期部分向乙方收取双倍租金；本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任；及其他内容。2015年4月，丰泽园公司（出租方、甲方）与天道公司（承租方、乙方）就涉案房屋再次签订《租赁合同》，约定：甲方就涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积1025平方米；租金按每平方米75元计算，月租金为76875元，物业管理费按每月平方米5元，每月物业管理费为5125元；乙方应于2018年5月1日前交付首期租金及管理费，金额为82000元，租金从第二年起每年按6%递增；租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；租赁用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即230625元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，到期无息返还；甲方向乙方返还保证金的条件：合同期满乙方在限期内迁离并交回租赁房屋、甲方的房地产及附属设施完好（正常损耗的除外）及已改修的要恢复原状、结清乙方应承担的各种费用并办理好有关移交手续；甲方可不予返还保证金的情形：乙方未结清应承担的各种费用和办理好有关移交手续（甲方可将乙方应承担且未结清的费用从保证金中扣除，有剩余返还乙方）、未经甲方允许对租赁房屋进行改建和损坏附属设施未赔偿的、乙方在合同期内单方终止合同的；租赁期内，乙方负责按时支付租赁房屋的管理费；本合同有效期内，甲方或乙方对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，甲、乙双方应另行签订书面协议；出现下列情形之一的，甲方可就因此造成的损失向乙方要求损害赔偿、乙方支付违约金为所欠租金、费用的千分之五/日元：乙方拖欠租金达5天（月）以上、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元以上、乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的、乙方擅自改变租赁房屋结构或用途的、乙方违反本合同第十五条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的、未经甲方用以及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修、乙方擅自将租赁房屋转租第三人的；本合同终止后，乙方应于当日迁离、复原及交还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋并就逾期部分向乙方收取双倍租金；本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任；及其他内容。2015年4月21日，天道公司向丰泽园公司支付保证金5万元；2015年5月12日，天道公司向丰泽园公司支付保证金91450元；2015年5月12日，丰泽园公司向天道公司开具保证金141450元的收据。为证明天道公司基于与丰泽园公司法定代表人的合意，直接搬出租赁物业，由丰泽园公司返还保证金，天道公司就此已向丰泽园公司主张过权利，丰泽园公司未予理会，天道公司向法庭提交了《关于合同终止及退还租赁保证金的通知函》予以证实。该函载明：合同到期终止，贵我双方租赁关系全部终止；搬离承租物业时，我司承租期间装修添附物不拆除，如贵司恢复原状的，添附价值用于冲抵恢复原物价值，如贵司不恢复原状的，添附价值由贵司享有；请贵司于收到本通知函后三日内，将合同租赁保证金返还我司账户。丰泽园公司对该函真实性予以认可，但认为该函件违反合同约定。为证明丰泽园公司已经将涉案房屋对外出租，天道公司未恢复原状并未影响丰泽园公司出租，丰泽园公司已接受按现状交付的房屋并实际继续使用装修添附物，没有任何损失，天道公司向法庭提交了（2019）深南证字第24719号公证书及丰泽园公司在“58同城”发布招租广告的验证材料予以证实。丰泽园公司对该证据真实性予以认可，但认为房屋至今仍未出租，丰泽园公司发布出租信息并非同意接收现状或与天道公司达成共识，而是丰泽园公司采取措施及时止损。为证明天道公司就装修添附物的价值远大于保证金，该部分价值已由丰泽园公司享有，如丰泽园公司决定拆除，装修添附物价值足以折抵恢复原状费用，天道公司向法庭提交了其与利沣装饰设计工程（深圳）有限公司签订的装饰工程施工合同（2016年1月15日）及其与深圳市战友消防设备有限公司签订的消防工程合同（2016年4月14日）予以证实。丰泽园公司对装饰工程施工合同真实性予以认可，对消防工程合同不予认可。为证明天道公司按现状交付后，丰泽园公司法定代表人蔡灵发承诺退还租赁押金，证明双方就交付的方式以及退还押金达成过合意，天道公司向法庭提交了天道公司经理郑某、丰泽园公司法定代表人蔡灵发关于退还租赁保证金的录音予以证实。丰泽园公司对该录音真实性无法确认，无法确认是丰泽园公司的法定代表人，认为该份录音是节选对其有利的部分进行陈述，合同约定合同到期后，退还押金确实是甲方的义务，但是有个前提，乙方也应当履行其相应的义务，才退还租金，丰泽园公司没有承诺天道公司不需要履行其相应义务即退其押金。为证明丰泽园公司多次向天道公司发函要求天道公司尽快履行恢复原状义务及办理交接手续、返还房屋，丰泽园公司向法庭提交了《关于合同终止及房屋交接的通知函》、《催告函》、快递单及签收记录予以证实。《关于合同终止及房屋交接的通知函》载明：因租赁合同到期，贵司已于8月30日搬迁，贵司未履行恢复原状及交接义务已构成违约，请贵司尽快将所租赁的物业按租赁合同要求恢复原状并进行交接；及其他内容。《催告函》载明：贵方已复函称坚持不履行恢复原状义务，保证金不予退还；我方将聘请第三方把租赁房屋恢复原状，据合同约定，该费用应由贵司承担；自2019年7月起贵方未履行相应恢复原状及交接义务，导致租赁房屋一直出于空置状态，无法出租，我司有权追究贵方双倍租金的义务及其他违约责任，及其他内容。天道公司对上述证据真实性确认，证明目的不予确认，认为该通知函为丰泽园公司及其法定代表人就现状交付并退还租赁保证金反悔之后就天道公司的通知函进行的复函，违反了双方之前达成的现状交付并退还保证金的合意。为证明天道公司多次明确拒绝履行把租赁房屋恢复原状及办理交接手续、返还房屋的义务，丰泽园公司向法庭提交了《关于合同终止及退还租赁保证金的通知函》及《关于深圳市丰泽园实业有限公司2019年7月17日的催告函的回函》予以证实。天道公司对该两份函件予以认可。为证明天道公司进场时与丰泽园公司办理进场交接手续，签订交接清单，上面有天道公司的代理冯某全签字，但退场时没有办理任何交接手续，丰泽园公司向法庭提交了《进场交接清单》予以证实。天道公司对该证据不予认可。为证明天道公司于2016年1月51日起对租赁房屋的装修工程造价为567574元，按此估算其恢复原状的成本也相当高，丰泽园公司向法庭提交了天道公司与利沣装饰设计工程（深圳）有限公司签订的装修工程合同予以证实。天道公司对该合同真实性予以认可，但认为从该合同的综合报价表可见：其内容中可拆除的添附物主要为相关装饰材料，有一定的回收利用价值，足以冲抵拆除的费用，另外一部分添附物如墙面、乳胶漆、油漆等为不可拆除的添附物，结合天道公司提交的装修合同中存在消防工程的施工合同，均为租赁物业为保持使用状态不可缺失的必要的添附物；该部分添附物进行拆除，事实上不能履行；从合理性角度亦没有必要，丰泽园公司以恢复原状为由，要求苛刻的履行合同的相关条款，不符合双方的利益，仅为丰泽园公司扣除租赁保证金的借口。为证明天道公司承诺搬离时恢复原状，丰泽园公司向法庭提交了2017年4月6日的《丰泽园仓储配送中心装修申请表》予以证实。天道公司对该证据真实性予以认可，但认为该文件中的搬离时恢复原状内容已经双方合意进行了变更，同时，不可拆除的添附物从技术上和经济上不具备恢复原状的可能。为证明涉案房屋恢复原状工程的造价，丰泽园公司向法庭提交了《施工方案报价书》予以证实。天道公司对该证据不予认可。天道公司、丰泽园公司双方确认天道公司于2019年6月30日搬离涉案房屋，但未与丰泽园公司办理交接。一审庭审中，天道公司、丰泽园公司确认租赁合同已于2019年6月9日到期终止，丰泽园公司不再续租，天道公司主张丰泽园公司同意其继续使用至2019年6月30日搬离，丰泽园公司主张双方没有明确约定搬离时间，丰泽园公司亦没有明确给天道公司搬离期限。对于涉案房产的原状及现状，天道公司表示涉案房产的原状为仓库，现状有地面、天花、墙面涂料、消防管道与喷淋、玻璃隔断、强弱电线路导线、楼梯、瓷砖等。丰泽园公司表示涉案房产原状为仓库，现状为地板、瓷砖、天花等。一审法院认为，天道公司、丰泽园公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵循上述合同确定各方的权利义务。关于天道公司要求退还租赁保证金及利息的诉讼请求以及丰泽园公司要求天道公司对涉案恢复原状并返还予丰泽园公司的反诉请求。一审法院认为，首先，合同约定，租赁期满后，乙方应于当日迁离、复原及交还租赁房屋，天道公司抗辩其已与丰泽园公司法定代表人达成合意无需恢复原状并提交了录音资料予以证实，丰泽园公司对该份录音证据不予认可，认为无法确定通话人员身份。一审法院认为，天道公司提交的该份录音资料中，并未提及是否需要恢复原状的内容，录音中仅对押金及租金的退还支付方式进行协商，故天道公司提交的证据无法证明丰泽园公司对其作出无需恢复原状的承诺，天道公司的抗辩没有事实依据，不能成立，故天道公司需依约对涉案房屋恢复原状；其次，因合同约定甲方向乙方返还保证金的条件包括已改修的要恢复原状，因一审法院已判令天道公司恢复原状，天道公司依约有权要求丰泽园公司返还租赁保证金，丰泽园公司应予返还天道公司租赁保证金141450元，但天道公司请求的利息没有依据，一审法院不予支持；最后，由于天道公司已于2019年6月30日搬离涉案房屋，虽未办理交接，但该房屋已处于丰泽园公司实际控制之下，丰泽园公司亦已对外发布招租广告，丰泽园公司再请求返还房屋无事实依据，一审法院不予支持。关于丰泽园公司要求天道公司支付占用费的反诉请求。天道公司于2019年6月30日搬离涉案房屋未与丰泽园公司办理交接，亦未依约将房屋恢复原状，使得丰泽园公司无法另行出租，丰泽园公司要求天道公司支付占用费有事实依据。但是，丰泽园公司作为房东，亦负有止损义务，在天道公司未将涉案房屋恢复原状的情况下，丰泽园公司理应自行拆除，减少损失的扩大。关于丰泽园公司请求按双倍租金标准支付逾期占用费，由于丰泽园公司亦在庭审中确认其并未给予天道公司明确的搬离期限，其主张逾期搬离没有事实依据，无权按合同约定收取双倍租金。由于天道公司已搬离涉案房屋，并未接受物业服务，丰泽园公司向其主张物业费没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综合考虑合同的履行情况以及双方的过错程度，一审法院酌情判令天道公司向丰泽园公司支付一个月的房屋占用费18400.40元(81487.5元÷31天×7天）。关于丰泽园公司要求天道公司支付违约金的反诉请求。由于丰泽园公司未恢复原状并不属于合同约定的需支付违约金的情形，丰泽园公司该诉请于法依约无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、丰泽园公司于判决生效之日起十日内向天道公司退还租赁保证金141450元；二、天道公司于判决生效之日起十日内将深圳市××仓储配送中心二号楼3层南面房屋恢复原状；三、天道公司于判决生效之日起十日内向丰泽园公司支付房屋占用费18400.40元；四、驳回天道公司的其他诉讼请求；五、驳回丰泽园公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1576.47元，由天道公司负担11.97元，丰泽园公司负担1564.50元；反诉案件受理费，由天道公司负担65.01元，丰泽园公司负担1598.16元。本院对一审查明的事实予以确认。另查，天道公司在二审期间提交了园区内其他租赁房产的最新招租信息，拟证明丰泽园公司一贯有利用承租人的装修成果向外招租的行为和习惯，进而享受装修添附物带来的租赁房产增值利益的事实。丰泽园公司对上述证据不予认可，认为是网上收集的材料，可信程度比较低；出租场地是丰泽园公司的场地，租赁是丰泽园公司的权利。丰泽园公司在二审期间提交了利沣装饰设计工程（深圳）公司于2020年4月16日作出的对天道公司办公室内装饰拆除施工方案报价表，拟证明涉案房屋恢复原状的施工报价。天道公司对上述证据的三性不予认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据天道公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、天道公司是否应将涉案房屋恢复原状；二、天道公司是否应向丰泽园公司支付房屋占用费；三、丰泽园公司是否应支付天道公司未及时返还租赁保证金所产生的利息。对于第一个争议焦点。根据合同约定，租赁期满后，乙方应于当日迁离、复原及交还租赁房屋。上述约定未违反法律法规的规定，合法有效，天道公司应当履行上述约定中的义务。天道公司亦在《丰泽园仓储配送中心装修申请表》中承诺搬离恢复原状。因此，天道公司应依约对涉案房屋恢复原状。天道公司主张丰泽园公司在双方合同到期后对外招租，利用了原有装修，因此天道公司可以不对涉案房屋恢复原状。该主张无事实和法律依据，本院不予采信。关于恢复原状的具体内容，双方确认交付时涉案房屋是毛坯状态，天道公司装修后对房屋添附了装饰装修物。因此，天道公司应当拆除添附的装饰装修物。丰泽园公司主张天道公司在装修中拆除了部分墙体及增补了部分墙体，但丰泽园公司提交的证据不足以证明上述主张，应承担举证不能的不利后果，本院不予采信。对于第二个争议焦点。天道公司于2019年6月30日搬离涉案房屋未与丰泽园公司办理交接，亦未依约将房屋恢复原状。因此，一审法院综合考虑合同的履行情况以及双方的过错程度，酌情判令天道公司向丰泽园公司支付七天的房屋占用费，处理并无不当。对于第三个争议焦点。天道公司主张丰泽园公司应支付未及时返还租赁保证金所产生的利息，该主张无法律依据，一审法院不予支持，处理正确。综上所述，天道公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345.47元，由深圳市天道日新科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年六月十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。