广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1262号原告（反诉被告）：刘莹丰，男，1983年1月17日出生，汉族，住广东省兴宁市****办事处福兴社区居委会福兴街34号，公民身份号码441************597。被告（反诉原告）：刘皖平，女，1987年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码445************022。委托诉讼代理人：黄杨辉，广东昊法律师事务所律师。第三人：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************916。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：邓超华，男，1988年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，系公司员工。原告刘莹丰诉被告刘皖平确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理。为查明案件事实，本院依职权追加佛山农村商业银行股份有限公司作为第三人参加诉讼。本院于2020年4月1日、6月16日适用简易程序对本、反诉合并公开开庭审理。原告与被告委托诉讼代理人到庭参加两次庭审，第三人委托诉讼代理人到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告于2014年7月18日签订的《协议书》无效；二、被告应按涉案房屋的市场价格向原告支付二分之一份额的房款；三、被告向原告返还购房款98129元；四、被告向原告返还押金50000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2014年7月18日，原、被告签订《协议书》。此时双方仍为恋人关系，双方的家庭短号仍在使用，被告欺骗原告，故意隐瞒其已与他人建立恋爱关系并马上结婚的事实，导致原告误判形势，以为被告只是生气，不是真的分手。原告为了挽回感情，在没有仔细核实购房出资额的情况下，任由被告起草协议并同意签订。原告经核算实际出资约280000元。原告损失惨重，《协议书》显失公平，明显对原告不利。二、双方为了逃避增值税、个人所得税等才签订《协议书》，故该《协议书》为双方恶意串通，损害国家利益，原告经过这些年的深刻反思，觉得自己的避税行为非常可耻，为了不让国家的税收蒙受损失，特诉至法院。三、原告于2013年2月24日独资219346元购买涉案房屋，当时双方系恋人关系。为表诚意，原告在被告未出资情况下加了被告的名字。后因房贷问题，双方各追加了30000元，原告承担剩下的税费、住房维修基金等费用。同年，原告经被告同意回梅州工作。2014年春节，原告带了礼金、买了戒指到被告家里提亲，被告没有收礼金，也没有说同意，原告心存忧虑。同年3月，被告未参加梅州的公务员考试，当时仅3人报名，成功率很高，双方产生矛盾，冷战了一段时间，后和好后又起矛盾。同年7月，原告以为被告仅闹情绪生气，为了挽回被告，原告在未仔细核算出资额以及被告软磨硬泡施压下，被“自愿”签订被告拟订的《协议书》。签订当天，原告问被告要不要去领结婚证，领证后就不会有人中伤感情，被告未正面回答。2014年7月至9月，原告多次表示复合。原告担心被告按揭有压力，还于2014年8月向被告转账1000元，并去佛山找被告，但没有见到，后来得知被告已结婚，才知道上了被告的当，请求法院主持公道。被告答辩称：一、双方签订的《协议书》有效，不存在无效情形。原告陈述不属实，其主张无事实依据；二、双方应按《协议书》的约定履行义务，被告已将房屋转让款170000元支付给原告，原告依约配合被告办理产权过户手续；三、原告购房出资220000元，被告出资90000元，该出资额是双方认真核算后确认的，原告无理由要求被告另外支付98129元。四、原告诉请返还的50000元是用于办理房屋过户手续的押金，手续未办完之前，该押金无法结算退回。综上，请求法院依法驳回原告诉请。被告向本院提起反诉：一、原告向被告支付违约金（以50000元为本金，按日万分之五的标准，自2019年12月5日起计付至涉案房屋办理完毕更名手续之日止）；二、原告向被告赔偿未能在2019年12月31日前完成房产证更名手续造成的损失暂计10000元；三、原告协助被告办理房产证更名手续；四、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2013年2月24日，原、被告共同出资购买位于佛山市禅城区******20***************屋，房屋建筑面积约90平方米，总价约720000元，首付款约280000元，按揭贷款440000元，首付及其他费用包括契税、住房维修基金等合计310000元，其中原告出资220000元，被告出资90000元。由于被告在第三人处工作，贷款手续较方便，故双方以被告名义签订《个人住房担保贷款合同》，被告自2013年5月至今单独每月按揭还款。原告答辩称：一、原告提交的银行流水记录显示原告实际出资额为318129元。原告暂时可以确认的初始出资额为297329元（20000元+199346元+30000元+30000元+10790元+7193元），首付和其他费用共计约310000元，剩余费用约13000元未查清，应该就是被告实际出资额。原告从2013年5月至2014年8月每月银行转账1300元（每月月供2803元，当时误以为是2200元）还房贷，可充分说明原告当时没有细算自己的出资情况，原告是为了挽回被告且在被告的软磨硬泡下，原告才签订《协议书》，也说明被告所述单独支付房贷不属实。《协议书》并未明确约定原告将房屋卖给被告需多少钱，而是明确原告出资多少钱，被告就需返还原告多少钱。二、恋爱期间，原告深爱被告，被告一直处于强势状态，原告一直是临时工的身份，由于佛山公务员比较难考，原告在被告同意下报考梅州公务员。2013年5月涉案房屋开始还贷，2013年8月，原告回梅州上班，故不存在被告所说的申请撤销房屋购买交易情况。原、被告手机互为家庭短号，一直保持到2014年9月、10月。三、即便法院不支持原告诉请，《协议书》约定被告需在2019年12月30日办理更名手续，被告称在11月27日打电话给原告（实际是原告给被告打电话），原告试图和被告商量房屋打算卖给谁，被告回答自己买不卖。另外，原告希望被告看在原告签协议时受骗的情况下，被告能否独立承担费用，被告没有同意，还于2019年12月2日向原告发送催告函，原告非常生气。2019年12月新冠疫情刚刚开始，原告单位事情多，加之咨询律师的时间，原告于2019年12月26日网上立案，未超过《协议书》约定的2019年12月31日。四、全国的房价从2017年到达峰值后一直下跌，谈不上涨价之说。五、被告一直持有原告的房产证，被告反诉的损失不存在，也不应由原告承担；六、被告曾在网上晒出她的结婚证，原告恰好看到了。原告一直诚实守信，并未颠倒事实、污蔑被告，相反被告颠倒事实，污蔑原告，原告保留追究的权利。另外被告一直住在原告有一半份额的房屋里，原告有权向被告收取部分租金以及原告因本案产生的差旅费等，原告保留追究的权利。第三人述称：在设定第三人抵押权的情况下，房屋过户需办理抵押权注销手续，或者征得第三人同意可不结清贷款重新办理登记，只要保证第三人权益。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告常住人口登记卡。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《协议书》。拟证明原告不是在真实意思表示下与被告签订协议，该协议无法证明原告以220000元的价格将房屋转让给被告，而是证明原告以实际出资额将房屋转让给被告。3、《合同登记备案回执》。拟证明涉案房屋买卖合同已办理登记备案。4、《个人住房担保借款合同》。拟证明由于存在利率优惠，涉案房屋以被告名义贷款，房贷每月2800元，原告从2013年5月至2014年8月每月向被告转账1100元，被告陈述其承担全部房贷不属实。5、交易对手流水查询、银联刷卡记录、认购书资料变更表。拟证明原告对涉案房屋的实际出资额为314929元。包括2013年1月19日20000元、2月24日199346元、3月15日10790.19元、3月24日两笔30000元。剩余的款项还未打出银行流水。原告在签订《协议书》时没有仔细核算实际出资额。6、保证单、镶嵌钻石分级证书。拟证明原告以结婚为目的与被告共同购买涉案房屋。7、个人活期明细信息。拟证明原告支付房款290136元，其中用兴业银行卡支付260136元，用建设银行卡支付30000元。诉讼中，被告举证如下：1、《商品房买卖合同》、房产证。拟证明双方办理涉案房屋的房产证。由于原告同意将其房屋份额转让给被告，且办理房产证变更登记需要原告的房产证，故该证由被告持有。2、《个人住房担保借款合同》。拟证明涉案房屋担保抵押情况。《协议书》。拟证明双方明确约定购房出资额、权属认定以及原告应协助被告办理房产证变更登记手续。存款账户历史流水查询。拟证明被告依约向原告支付了170000元的购房款。5、《关于协议办理房产证变更手续的催告函》、EMS快递单。拟证明被告多次联系原告办理房产证变更登记手续，但原告未予配合，被告遂向原告发送了催告函。6、银行流水。拟证明被告为了与原告一起购买涉案房屋，其在2012年12月、2013年1月至3月筹集资金，实际出资超出90000元。由于双方当时是恋人关系，部分房款由被告取款后现金支付，部分通过转账方式支付，现金支付部分没有记账。在双方分手并签订《协议书》时，双方对实际出资额进行核对确认，实际出资额与银行流水互相印证。诉讼中，第三人未向法院举证。为查明案件事实，本院依职权调取佛山市（佛山市）不动产登记信息查询结果、《佛山市自然资源局禅城分局关于的回复》以及《回复函》。本院认证认为，原告提交的证据1-4、6，被告及第三人对真实性均无异议，本院确认其真实性；证据5，被告对交易对手流水查询、银联刷卡记录的真实性无异议，本院确认其真实性，认购书资料变更表无原件核对，本院对真实性不予确认；证据7，本院对真实性予以确认；被告提交的证据，原告及第三人对真实性均无异议，本院确认其真实性。本院依职权调取的证据，各方均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年4月16日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《合同登记备案回执》：“刘莹丰、刘皖平与佛山市恒银华泰房地产开发有限公司于2013年2月24日签订的购买禅城区南庄大道东220号二十六座1002房的合同（预售证号2012005701）已办理登记备案。如本合同需变更或注销，则请连同本回执一并交回办理。”佛山市（佛山市）不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋权利人为原、被告，取得方式为2013年4月购买；2013年5月10日，该房屋登记设立第三人抵押权，债务履行期限至2033年12月；2014年6月11日，涉案房屋办理了产权登记。2014年7月18日，原告与被告签订《协议书》：“刘莹丰和刘皖平在2014年7月18日自愿协商达成一致意见，订立以下协议内容，双方清楚各自应履行的权利义务：1、2013年2月24日刘莹丰和刘皖平双方出资（刘莹丰出资22万元，刘皖平出资9万元）共同购买了禅城区南庄大道东220号汇银新港湾26座1002房子，房产证权属人为刘皖平和刘莹丰。2014年7月18日，刘莹丰将其汇银新港湾26座1002房子名下的产权转让给刘皖平。两人于2014年7月18日办理公证，刘皖平需在办理完公证后的3个工作日内，将刘莹丰出资的17万元转账给刘莹丰（否则协议和委托无效），账号为622*************618，开户银行为广发银行兴宁支行，剩余5万作为办理房产证更名手续的押金，房子全部产权归属刘皖平，与刘莹丰再无任何关系，如刘莹丰违约，必须支付22万元的2倍罚金即44万元给刘皖平。2、房产证更名的相关费用由刘莹丰和刘皖平两个平均分摊。在房产证满五年后，由刘皖平办理房产证更名手续，刘莹丰协助办理更名手续。房产证正式更名为刘皖平之后，上述押金5万元在扣除应由刘莹丰承担的更名相关费用后，由刘皖平付清剩余金额。在办理房产证更名手续完毕后，自房产证更名为刘皖平之日起，如刘皖平未在3个月内支付押金剩余金额给刘莹丰，刘莹丰有权收取每日万分之五的逾期违约金。如刘莹丰违约，未协助刘皖平办理房产证更名手续，因其缘故拖延房产证办理进度，刘皖平有权按5万元本金金额，每日收取刘莹丰万分之五的逾期违约金，违约金在上述押金中扣除，直到房产证办理完更名。3、刘皖平应努力于2019年12月31日前改名，如因特殊原因没有及时更名，刘皖平应于2019年12月31日前，先将剩余的4万付给刘莹丰。剩下1万在扣除应由刘莹丰承担的更名相关费用后，由刘皖平付清剩余金额。4、刘莹丰和刘皖平双方于2014年7月18日到公证处做委托公证，刘莹丰今后将全权委托黄映芬……办理汇银新港湾26座1002号房产证更名出售等一切事务，委托期限为长期并不得撤销。在这个过程中，如需刘莹丰配合，必须按刘皖平提出的要求办理，不得借故拖延。本协议一式4份，从2014年7月18日起即日生效，男、女双方各执2份。”2020年5月28日，本院向佛山市自然资源局禅城分局以及第三人发送《调查函》，函问：“房屋设有抵押权的情况下，房屋共有人之间的份额转让、过户办理是否需要以注销抵押权为前提。”2020年6月4日，第三人向本院出具《回复函》：“……对我司而言，只要保证我司权益不会受损可以配合其办理过户手续。在设有我司抵押权的情况下，房屋共有人之间的份额转让、过户办理时需要提前还贷注销抵押权或者征得我司同意，可在不结清贷款情况下重新办理抵押登记手续。”2020年6月9日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于的回复》：根据《不动产登记操作规范（试行）》9.3.4审查要点“不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：……第5点：设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记”，故房屋设有抵押权的情况下，房屋共有人之间的份额转让、过户办理需要先办理抵押权注销登记。”原、被告均确认：被告依约向原告支付房款170000元。原告在诉讼中称：被告采取欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下签订《协议书》，故该《协议书》无效。本院向其释明该理由不属于法律规定的合同无效理由，并要求原告明确是诉请确认《协议书》无效还是撤销《协议书》时，原告表示坚持确认合同无效。被告在诉讼中称：根据《协议书》第二条约定，原告应向被告支付逾期协助过户的违约金，双方约定办理房产证更名手续时间为领取房产证即2013年11月后满5年，被告于2019年12月2日向原告出具《催告函》，要求被告于2019年12月4日前配合提供资料，完成更名手续，故违约金于2019年12月5日开始起算。原告未积极配合办理过户，导致房价上涨后的税费增加以及小孩入学产生择校费，被告诉请的10000元是估算，无书面依据。第三人在诉讼中称：被告办理抵押权注销手续前需要结清银行贷款，无需原告配合。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。关于《协议书》效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，原告主张被告以欺诈手段，使其在违背真实意思的情况下签订《协议书》，故该《协议书》应认定无效。对此，原告主张的无效事由不符合上述法律规定，原告亦未提交证据证明本案存在法律规定的合同无效事由，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告返还房款。原告主张被告应按涉案房屋的市场价格向原告支付二分之一份额的房款，还需向原告返还购房款98129元。经查，原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。《协议书》明确约定原告购房出资额为220000元，被告依约已向原告退还170000元，剩余的50000元为涉案房屋办理更名手续的押金。原告在无充分有效证据证明《协议书》存在无效或者可撤销事由情况下，其拒不履行《协议书》的行为有违诚实信用原则。故此，对原告关于返还房款的诉请，本院不予支持。关于被告反诉原告协助过户问题。《协议书》约定，原告购房出资220000元，被告购房出资90000元，被告向原告支付房款170000元后，房屋产权归属被告，剩余50000元作为房屋办理更名手续的押金；房屋房产证满五年后，原告协助被告办理房产证更名手续。经查，涉案房屋现登记于原、被告名下，双方确认被告已向原告支付房款170000元，房产证于2014年6月11日登记核发，至今已满五年，故此，原告应当办理房产证更名手续。但是，涉案房屋现设有第三人抵押权，根据佛山市自然资源局禅城分局出具的回复可知，房屋设有抵押权的情况下，房屋共有人之间的份额转让、过户办理需要先办理抵押权注销登记。被告当庭同意先行办理房屋抵押权注销手续，第三人对此无异议。故此，本院确认被告先行办理第三人抵押权注销登记后，原告再予办理房产证更名手续。关于被告反诉违约金。如上所述，涉案房屋现设有抵押权，原告在法律上无法办理房产证更名手续，故被告诉请原告未办理房产证更名手续的违约金，本院不予支持。关于被告反诉损失。被告主张原告向其支付未在2019年12月31日前办理房产证更名手续造成的损失10000元。如上所述，涉案房屋设有抵押权，原告在法律上无法办理房产证更名手续，且被告未提交证据证明其损失的实际发生，故对被告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请返还押金。《协议书》约定，被告应努力于2019年12月31日前改名，如因特殊原因没有及时更名，被告应于2019年12月31日前，先将剩余的40000元支付给原告，剩下10000元在扣除应由原告承担的更名相关费用后，被告付清剩余金额。本案中，涉案房屋因设立抵押权无法于2019年12月31日前办理房产证更名手续，根据上述约定，被告应向原告返还押金40000元，剩余款项是否应予返还或者应返还的具体金额，由于条件尚未成就，本院在此不予处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条第一款、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘皖平应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘莹丰返还押金40000元；二、被告刘皖平应于本判决发生法律效力之日起十五日内，办理佛山市禅城区******************屋登记设立的第三人佛山农村商业银行股份有限公司抵押权注销手续；三、原告刘莹丰应于被告刘皖平办理完毕上述房屋抵押权注销手续之日起十五日内，将其所占佛山市禅城区******************屋二分之一份额过户至被告刘皖平名下（权属证号：粤房地权证佛字第0100180376号、第0100180377号）；四、驳回原告刘莹丰的其他诉讼请求；五、驳回被告刘皖平的其他诉讼请求。如原告刘莹丰和被告刘皖平未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2300元，由原告刘莹丰负担；反诉受理费收取49元，由被告刘皖平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年六月二十八日书记员 余柔敏