广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初115号 原告：申家荣，男，1962年8月6日出生，汉族，广西大学教师，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄涛，广西昊旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷菊瑛，广西昊旺律师事务所律师。 被告：谢媛，女，1978年5月26日出生，汉族，职业不明，户籍地：广西资源县，现下落不明。 第三人：莫建庭，男，1989年11月29日出生，汉族，职业不明，原广西桂林市秀峰区。 第三人：申惠文，男，1985年6月20日出生，汉族，旅游行业运营，住南宁市。 原告申家荣与被告谢媛、第三人莫建庭、申惠文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告申家荣的委托诉讼代理人黄涛、第三人申惠文到庭参加诉讼。被告谢媛、第三人莫建庭经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告申家荣向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告谢媛于2017年9月10日签订的《房屋租赁协议》于2019年11月16日解除；2.请求判令被告谢媛及第三人莫建庭将桂林市秀峰区房屋缴清水电费、腾空恢复原状交还给原告；3.请求判令被告谢媛及第三人莫建庭向原告支付2019年7月10日至2019年11月16日期间的房屋租金5200元及房屋占用使用费（占有使用费计算：从2019年11月17日起计算至二人实际将房屋交还给原告之日止，按1300元/月计算）；4.请求判令被告谢媛向原告支付逾期滞纳金人民币4400元（80天×50元/天）。事实与理由：原告与第三人申惠文为叔侄关系，2017年9月10日，原告委托第三人申惠文与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告租赁原告位于桂林市秀峰区房（原地址：桂林市秀峰区），租赁时间自2017年9月10日起至2020年9月10日止，租金为每月人民币1300元，押金2500元；乙方必须在每月10日前将租金交给甲方，如逾期不交租金按每推迟一天收取滞纳金50元，逾期5天以上不交租金，属乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方不得擅自将房屋转租给他人或者利用房屋做非法活动，否则甲方有权收回房屋，并且不退还之前乙方支付的押金等等。合同签订后，原告将房屋交付被告谢媛使用。2019年7月初，被告未按照约定交付租金，原告通过电话无法联系被告，故原告到房屋地点了解情况，发现被告谢媛将房屋擅自转租给第三人莫建庭使用，遂原告要求第三人莫建庭将房屋交换给原告，期间，经过派出所民警多次协调处理，但第三人莫建庭均拒绝返还房屋，无奈之下，原告诉至法院。另，原告于2019年11月16日向被告及第三人莫建庭发出《通知书》，要求解除与被告谢媛所签订的《房屋租赁协议》，并要求二人自收到本通知书之日立即将桂林市秀峰区房屋腾空恢复原状后交还给原告。原告为涉案房屋所有权人，有权委托第三人申惠文代为与被告谢媛签订租赁合同，该合同系原告与被告谢媛的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按时交纳租金以及擅自将涉案房屋转租给第三人莫建庭使用的行为，违反了双方协议的约定，故原告有权按照协议约定解除双方所签订的《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》解除后，合同权利义务随即终止，被告及第三人莫建庭应将其承租的房屋腾空及恢复原状后返还给原告，支付2019年7月10日至2019年11月16日期间的房屋租金5200元及房屋占有使用费，以及支付逾期滞纳金4400元。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院提起本案诉讼。 被告谢媛未答辩。 第三人莫建庭未陈述意见。 第三人申惠文陈述称，原告所述情况属实。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告谢媛及第三人莫建庭经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。原告所提交的证据，第三人申惠文均无异议。经本院审核，原告所提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。 综合对上述证据的确认及原、被告及第三人在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 原告申家荣与第三人申惠文系叔侄关系，原告申家荣与第三人申惠文的父亲申贵愉系亲兄弟，曾素玉是原告申嘉荣与申贵愉的母亲。 桂林市秀峰区房屋（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第××号）系原告申家荣从曾素玉处继承。现该房屋地址已变更为桂林市秀峰区。2000年，曾素玉在上述房屋周边进行改建，搭建约12平方米简易房作为门面出租使用。2000年11月27日，曾素玉曾将该自建门面出租给江海石化九岗岭门市部。 2017年9月10日，原告委托第三人申惠文（甲方）与被告谢媛（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，将其所有的桂林市秀峰区房屋中的5平方米及其自行扩建的12平方米门面租赁给被告，协议约定（节录）：“一、甲方将坐落于桂林市秀峰区：户型房屋左侧门面的房屋租给乙方使用，租期为三年，即2017年9月10日至2020年9月10日止。二、租金为每月人民币壹仟叁佰元整¥1300.-0元，乙方交纳首次租金时，同时交纳贰仟伍佰元¥2500.-0元押金，合同到期后甲方无息如数退还押金，乙方必须在每月（季度）十日前将租金交给甲方；如逾期不交租金按每推迟一日收取滞纳金伍拾元，逾期伍天以上不交租金，属乙方违约，甲方有权收回房屋，并不退还之前乙方支付的押金。（本合同与原来租客合同一并生效）。三、乙方不得擅自将房屋转租给他人使用或利用房屋做非法活动，否则甲方有权收回房屋，并且不退还之前乙方支付的押金……六、每月水电费、有线电视费、卫生费及物业管理费均由乙方承担……其他：（）门面转让性质，乙方可以转让，含有空调、摄像头及显示屏布沙发、收银台。第三年甲方有权根据市场行情有可能递增100元每个月租金……由于承租房屋属于加建部分，并没有办理相关权属证明，若在乙方承租其内房屋拆迁，甲方需赔偿乙方人民币10000.-元（大写壹万元）。” 2019年7月初，因被告谢媛未能如约交纳租金，原告到涉案租赁房屋现场了解，房屋已经被被告谢媛转租给第三人莫建庭。2019年10月15日，因与第三人莫建庭就该房屋的租赁问题发生纠纷，第三人申惠文的父亲申贵愉报警，丽君派出所出警，认为双方系租赁纠纷，不属管辖为由进行了处置。 2019年11月16日，原告向被告及第三人发出通知书并张贴于涉案租赁房屋，通知书载明：“谢媛女士，莫先生：因谢媛拖欠4个月租金未付清以及违反约定擅自转租房屋，现依据法律规定，特此通知：1、解除与谢媛所签订的《房屋租赁协议》；2、你二人自收到本通知书之日立即将桂林市秀峰区房屋腾空恢复原状交还给本人；3、对你二人未缴纳租金长期占用本人房屋的行为，本人保留追缴租金及诉讼权利，特此通知。通知人：申家荣2019年11月16日”。被告及第三人对此并未回应。故原告诉至本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间的租赁合同的效力及解除问题以及被告及第三人在本案中的责任问题；2.原告主张的房屋租金及房屋占用费的问题；3.原告所主张的逾期交租滞纳金的问题；4.原告所主张的被告及第三人莫建庭缴清房屋水电费的问题。 一、原、被告之间的租赁合同的效力及解除问题，被告及第三人在本案中的责任问题。 本案涉案租赁合同为第三人申惠文代原告与被告签订，故租赁合同的相对方应为原、被告。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。原告与被告所签订的租赁合同中其自建临时门面12平方米未取得合法审批手续，涉及该部分的租赁合同无效。双方租赁合同中涉及原告自有房屋中的5平方米部分合法有效，双方应如约履行各自义务。无效部分，因该合同取得的财产，应当予以返还。现被告逾期未能缴纳房租，对于原告自有房屋中5平方米部分，原告主张解除合同收回房屋，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。因房屋现实际为第三人莫建庭占据，故原告主张第三人莫建庭与被告共同退还涉案租赁房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。具体解除合同的时间，应当以原告向被告及第三人莫建庭发出解除通知书并粘贴于涉案门面处的时间，即2019年11月16日为准。 二、原告主张的房屋租金及房屋占用费的问题 被告从2019年7月10日开始就拖欠原告房租至今，且未将房屋交还原告，就合同有效部分，原告可以主张被告支付租金，无效部分，被告应按照合同约定租金标准向原告支付房屋占有使用费。故原告主张被告支付2019年7月10日至11月16日的房屋租金及房屋占有使用费5200元（1300×4）的诉讼请求，本院予以支持。本案涉案租赁合同为原、被告签订，合同的相对方为本案原、被告，故原告主张第三人承担租赁合同解除之前的上述房屋租金及房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。 涉案房屋租赁合同因部分无效及解除，被告及第三人应当及时将房屋返还原告，但被告及第三人至今未履行腾房义务，故原告主张被告及第三人支付逾期腾房占有使用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持，具体计算方式为：按月租金1300元的标准，并从2019年11月17日开始计算至房屋实际交还原告之日止。 三、原告所主张的逾期交租滞纳金的问题 原告与被告所签订的租赁合同中涉及其自建临时门面12平方米部分的租赁合同无效，故原告就此部分主张逾期交租滞纳金的诉请于法无据，本院不予支持。对于原告自有房屋中5平方米部分，被告逾期未能交纳租金，应当按照合同约定支付逾期交租滞纳金，具体数额为：88天×50元÷17×5=1295元。因本案涉案租赁合同为原、被告签定，故原告主张第三人莫建庭承担此逾期交租滞纳金于法无据，本院不予支持。 四、原告所主张的被告及第三人莫建庭缴清房屋水电费的问题。 原告提出了要求被告及第三人莫建庭缴清涉案租赁房屋水电费的主张，但未能提供证据证明水电费的拖欠数额，故原告的上述主张因其举证不能，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和合同》第五十八条、第六十条、第九十六、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、原告申家荣与被告谢媛于2017年9月10日所签订的《房屋租赁协议》中涉及附属自建门面12平方米部分无效，涉及自有房屋5平方米部分有效并于2019年11月16日解除； 二、被告谢媛、第三人莫建庭应将桂林市秀峰区房屋及附属自建门面返还原告申家荣； 三、被告谢媛向原告申家荣支付2019年7月10日至11月16日的房屋租金及房屋占有使用费5200元； 四、被告谢媛、第三人莫建庭向原告申家荣支付逾期腾房占有使用费（具体计算方式：按月租金1300元的标准，并从2019年11月17日开始计算至房屋实际交还原告之日止）； 五、被告谢媛赔偿原告申家荣逾期交付滞纳金1295元； 六、驳回原告申家荣的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案件受理费398元，公告费990元，合计1388（原告已预交），由被告谢媛负担669元，第三人莫建庭负担669元，原告申家荣负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费398元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  黄强 人民陪审员  宋凯 人民陪审员  曹明 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  徐勇 附录法条 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。